ingatlan adásvétel adásvételi szerződés tulajdonjog bejegyzés elidegenítési és terhelési tilalom jelzálogjog jelzáloghitel ügyvéd Magyarország Ingatlanműhely

A jog nem véd az emberi rosszindulattól és gonoszságtól. A jog nem véd a csalóktól. A jog nem tud megvédeni a rablóktól. Az erőszakos és agresszív emberektől sem védi meg az áldozatot a jog. A jogi környezet nem véd, az csak lehetőséget biztosít a felelősségre vonásra. A jog esélyt ad csak, hogy az igazságtalanságot törvénysértőnek mondják ki. Okosnak hisszük magunkat, bár ritkán vagyunk minden élethelyzetben azok. Erősek próbálunk lenni, de inkább gyengék vagyunk a mindennapokban. Mindenhez akarunk érteni, úgy hogy közben bizonytalanok vagyunk. Emiatt saját magunk ellenségei lehetünk, amikor kiszolgáltatjuk magunkat a tudatlanságunknak, a hiszékenységünknek, a naivitásunknak. Igazából mi tudjuk megvédeni saját magunkat. A rossz és veszélyes bérlőktől a bérbeadókat nem a törvény védi. A bérbeadó felelőssége az, hogy kockázatvállaló vagy inkább biztonsági játékos.

Vásárolni sem veszélytelenebb, tudhattuk meg a napi.hu egyik cikkéből. Nézzük meg egy kicsit körültekintőbben az ingatlan adásvétel egy speciális esetét. Ez az eset, amikor az ingatlan nem tehermentes. A cikk nem elég precíz, nem árul el részleteket. A körülmények alapján arra lehet következtetni, hogy az adásvételben eljáró ügyvéd nem a vevő ügyvédje lehetett. Nagyon úgy tűnik, hogy az eladó biztosított ügyvédet a vevőnek. Miért gondoljuk ezt? Nagyon egyszerű. Egy vevő ügyvédje ilyen jogsértő helyzetbe semmilyen körülmény között nem ment volna bele. Olvashatjuk ugyanis, hogy olyan adásvételi szerződést készített elő az ügyvéd, a felek aláírása után ellenjegyezte, ami teljesen atipikus. Soha és semmilyen körülmények között tisztességes ügyvéd nem készít és nem jegyez ellen olyan adásvételi szerződést nem tehermentes ingatlan esetében, ahol az eladó egyösszegben megkapja a vételárat, mielőtt tehermentessé teszi az ingatlant. A kötelező protokoll ilyenkor minden esetben ugyanaz. A jelzálogjoggal terhelt ingatlan adásvétele lépésről lépésre előre meghatározott. Ettől nem tér el egy vevő ügyvédje sem.

Beszéltünk már arról, hogy ha lakásvásárlásban gondolkodunk, akkor először ügyvédhez forduljunk. Például azért is, hogy átbeszéljük előre mikor mire kell odafigyelni a lakáspiacon. Ügyvéd nélkül ne nézegessünk eladó lakásokat sem. Megtudhatjuk, hogy hiteles lakást nem tudunk úgy venni, hogy átvállaljuk a hitelét és „holnaptól” mi fizetjük a havi törlesztőrészletet. De azonnal megtudhatjuk azt is, hogy nem az eladónak kell megfizetni ilyenkor a vételárat, hanem ügyvédi letétbe helyezzük. Ezek után a bank kapja meg a szükséges hiteltartozást, a végén pedig majd az eladó.

A hitel visszafizetése előtt nem lehet tehermentes egy ingatlan. Logikus, józan paraszti ésszel is megérthető az, hogy ilyenkor a bank előbb jut a pénzéhez, mint az eladó. Ebben a történetben az történt, hogy a vevő mindent kifizetett az eladónak. Ezért gondoljuk azt, hogy az ügyvédet az eladó ajánlhatta a vevőnek. Még az is lehet, hogy „ingyen”.

Vevőként soha és semmilyen körülmény között ne fogadjunk el ajándékba ügyvédi szolgáltatást. A vevő ügyvédje teljes mértékben legyen független az eladótól. A vevő ügyvédje az ő szeme, füle de még az agya is. Ebben az esetben jól látható, hogy az ügyvéd egy teljesen jogbizonytalan helyzetet teremtett. (Ind)Oka is lehetett rá. Az eladó egy cég volt, ami már fizetésképtelen is lehetett, hiszen pillanatok alatt felszámolás alá is került az adásvételt követően. Tipikus eset ez. A vagyonát értékesíti a cég villámgyorsan, amikor tudja, hogy közel a vég. Ehhez sajnos mindig találnak jogi partnert is.

Ne  felejtsük el, a bűnözőknek is vannak ügyvédjeik. Itt az volt a trükk, hogy csak pénzt csináltak az ingatlanból, mert nem volt tehermentes. A vevő azt nem vette meg, csak kifizette a vételárat. Naiv volt és hiszékeny. Megbízhatott az eladó ügyvédjében, aki asszisztált ehhez. Szerencsére a végére a bíróság ezt ki is mondta. Nem úszta meg az ügyvéd a jogi felelősségre vonást.

Mit is kellett volna tennie az ügyvédnek normális esetben, amivel elkerülhető lett volna ez a se lakás se pénz helyzet?

  • Első lépésként az eladótól be kell szereznie egy banki nyilatkozatot a hitel aktuális állapotáról. Ebben benne van a még fennálló tartozás pontos mértékére vonatkozó banki nyilatkozat és az egyéb szükséges információk. Nem ritka ugyanis, hogy jelzálogjoggal terhelt ingatIan esetében a hitelező bank írásba adja milyen feltételek esetén járul hozzá a jelzálogjog törléséhez.
  • Ezt veszi figyelembe a vevő ügyvédje és ez alapján készíti elő az adásvételi szerződést. Magyarul az adásvételi szerződés része a hitelező bank minden óhaja-sóhaja jogilag és pénzügyileg egyaránt. Nem tehermentes ingatlannál bármilyen tulajdonosváltozással járó ügylethez a hitelnyújtó bank előzetes hozzájárulása szükséges. Csak az eladó által, a bankjától kikért hivatalos  és erdeti igazolásnak higgyünk!
  • Ameddig ez nincs meg, addig vevőként nem írunk alá adásvételi szerződést, maximum csak egy előszerződést.
  • Viszont egy biztos, semmilyen körülmény között nem adunk pénzt az eladónak. A készpénzes vevő, foglalót fizet előszerződés esetén, akkor azt is a vevő ügyvédjének letéti számlájára fizeti. Ha a teljes vételárat fizeti ki, akkor is így jár el. Az eladó egy fillért nem kaphat meg, amíg az ingatlan nem tehermentes.

Az elidegenítési és terhelési tilalom nem az adásvételnek gátja, hanem csak annak, hogy az eladó azonnal pénzhez jusson.

  • A jelzáloghitel folyósító banknál be kell jelenti az előtörlesztési igényt. Miután a hiteltartozás összege átutalásra került, kikérhető a banktól a törlési engedély. A törlési engedéllyel töröltethető a földhivatalnál a bank jelzálogjoga, és a még korábban széljegyre bejegyeztetett tulajdonjog érvénybe lép.

Az említett történetben nem ez történt és ebből lett a baj

Ha saját ügyvéddel járt volna el a vevő, biztosan nem tudják ilyen csúnyán becsapni. Szerencsére az igazságtalanságot törvénysértőnek mondta ki a bíróság. Egy életre megtanulhatta a vevő ebből a tanulságot. Ha például az eladónak nem tetszettek volna a jogszerű adásvételi feltételek – köztük a pénzmozgás feltételei - akkor meghiúsult volna az adásvétel. Viszont itt érezhetően egy előre eltervezett és tudatosan irányított jogsértő eljárásról lehetett szó, amiben az ügyvéd nyakig benne is lehetett. Nem derült ki, de valószínűleg készpénzes vevőre vadásztak. Már csak azért is, mert ha egy vevő szintén részben hitellel próbálja finanszírozni a lakásvásárlást, akkor általában a vevő és az eladó bankja egymást közt intézi az eladó bankjának jelzálogjog törlése és a vevő bankjának jelzálogjog bejegyzése iránti kérelmeket. A vevőnek az ügyvédi képviselet ilyenkor is kötelező, de a bankok igen erősen kontrolálják a pénzmozgást, nincs esély a visszaélésre:

  • Adásvételi szerződés megkötése ilyenkor tulajdonjog fenntartással készül.
  • Az adásvételi szerződés ilyenkor is egyértelműen tartalmazza, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan jelzálogjoggal terhelt.
  • Továbbá tiszázza, hogy a vevőnek van önereje, de nem áll rendelkezésére a teljes összeg. Részletezi, hogy a vevő mely banktól és milyen összegben fogja megkapni a jelzáloghitelt.

Az önerő ügyvédi letétbe kerül, ameddig tart a jelzáloghitel eljárás. Ha elutasítják a vevő hitel kérelmet, az önerő, mely előleg, és nem foglaló, visszajár.

  • A pozitív hitelbírálat után a vételár két részletben kerül kiegyenlítésre. Először az ingatlanon lévő jelzáloghitel kerül kifizetésre a megítélt jelzáloghitel összegéből. A bank kap először pénzt ilyenkor is. Második részletben a vételárból fennmaradó összeg kerül átadásra az eladó részére.
  • A teljes vételár után az eladó aláírja a tulajdonjog fenntartásról szóló lemondó nyilatkozatot, melyet a földhivatalba be a vevő ügyvédje, hogy így vevő tulajdonosok legyen. Ezt általában előre aláíratják az eladóval, ami ügyvédi letétbe kerül már az eljárás elején, hogy ezzel se tudjon az eladó visszaélni.

Ezért az eladó és az ügyvédje gyanútlan inkább készpénzes vevőre hajthatott, aki saját ügyvéd nélkül akart lakást venni. Feltehetőleg ehhez egy picit csábítóbb árat is adhattak meg a hirdetésben.

Újra hangsúlyoznánk, hogy miért fontos az ügyvéd szakmai támogatása  a vevőknek. Jogbizonytalan, természetellenes, gyanús helyzetekbe nem szabad belemenni. Ne csábítson el minket semmilyen alkalmi vétel, ne legyünk meggondolatlanok és vevőként mindig legyen ügyvédünk. Saját ügyvéd nélkül ne írjunk alá semmit és ne fizessünk senkinek, ha tehermentes ha nem az ingatlan. A törvény nem véd, csak segít, ha bajba kerültünk. A bajt jobb megelőzni, és inkább mások hibájából tanuljunk, ne a sajátunkból.

Forrás: nap.hu

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely