Urbanizáció hatása Magyarországon

Január 29-én jelent meg a KSH 2015. 3. negyedéves lakáspiaci elemzése. Egyértelmű üzenetet hordoz, hogy a lakáspiac a média hírekkel ellentétben nem túlfűtött és higgadtan keresi az új egyensúlyi árakat. Azzal senkit sem szeretnénk untatni, ami egyértelműen kiolvasható. A likvid piacokon van élet(ezek megyeszékhelyek és a főváros), a többi piac pedig szenved. A ketté szakadt ország helyett, mi ezt úgy hívjuk, hogy az urbanizáció hatásai. Világ trend és Magyarország sem kivétel  ez alól. Az emberek nagy városokban akarnak élni és dolgozni, így itt lesz pezsgő ingatlanpiac is.

Egyensúlyi lakáspiac

Az egyensúlyi árakat a legegyszerűbben a klasszikus kereslet és kínálat görbéivel tudjuk ábrázolni. Ez után bárki könnyedén megértheti, hogy mi is történik a lakáspiacon, anélkül, hogy elméleti közgazdaságtan könyveket venne a kezébe. A klasszikus kínálat törvénye szerint, az árak növekedésével nő a kínált termék/szolgálatás ára. A kereslet törvénye szerint pedig a csökkenő árak mellett nő a kínált termék vagy szolgáltatás iránt a kereslet. Az érdekellentét ellenére a piacon még is lesz egyensúlyi ár. Ezt ábrázoltuk mi is ezen az egyszerű ábrán.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Kínálati piac

A végtelenségig van leegyszerűsítve az ábra, mert tudjuk, hogy a lakásokat nem lehet darabra mérni. Viszont nagyon jól kifejezi azt, hogy a magasabb árak a kínálat görbe felsőbb szintjeire helyezik a hangsúlyt, mert egyre több eladó jelenik meg a piacon. Gyakorlatilag ez történik 2013 óta és történik ma is. Jönnek a hirdetési oldalaktól a hírek, hogy egyre több lakást hirdetnek meg náluk és a kínálati árak is folyamatosan felfelé tartanak. A klasszikus kínálat törvénye a lakáspiacon is bizonyosságot nyer.

A kereslet alkalmazkodik

A vevők, a kereslet görbéje viszont kényszer hatására elmozdul évről évre. Ez nem jelent mást, mint a lakásvásárlók alkalmazkodnak az optimista piaci körülményekhez és a piaci egyensúlyra törekedve a grafikonon folyamatosan jobbra tolódnak. Mi felfelé (növekvő) nyíllal jelöltük ezt, de közgazdaságilag a kereslet növekvő egyensúlyi árak mellett nő, a keresleti görbe pedig jobbra tolódik, ezzel magasabb országos értékesítési számot elérve, természetesen magasabb átlagáron. Ezt szeretik sokan lakáspiaci boomnak hívni, mert a kereslet alkalmazkodik és bizonyos szintig tolerálja a kínálat diktálta új piaci feltételeket.

Korlátos fizetőképes kereslet

A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei . Ez azt is jelenti, hogy 2016-ban a keresleti görbe jobbra tolódása lassul, fékezve az átlagár változást és persze az országos értékesítést is. A KSH arra is figyelmeztet, hogy az első félévben tapasztalható 30%-os értékesítési bővülés, a harmadik negyedévre 17%-ra morzsolódott és az teljes 2015-ös évet nézve, ez még tovább mérséklődhet. Szezonálisan az év utolsó negyedéve elmarad a többitől mindig. Ma már arról tájékoztatott a Duna House, hogy 2016 januárjában az elmúlt másfél év legalacsonyabb értékesítést becsli. 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.

Újlakáspiac: túlkereslet túlfűtött árakkal

Fontos látni, hogy a KSH rávilágít arra, hogy az újlakások árai dinamikusan nőttek 2015 első három negyedévében. Ez már több mint 10%-os árkülönbséget jelent. Az állami ösztönzést megelőzően, ez az alpiac már azt üzente, hogy 2016-ban tovább fog erősödni. Foglalkoztunk már az újlakáspiaccal  . A tervezett lakásprojektek száma növekvő trendet mutatott és előrevetítette, hogy 2016-tól bővülni fog az újlakások kínálata, természetesen drasztikus árnövekedés mellett. Az állam mesterséges eszközei csak azt érték el, hogy természetellenes piaci reakciókat váltson ki, pl. egészségtelen kínálati nyomást az árakban, megrémítve a potenciális vásárlókat. Persze belemagyarázzák, hogy a fizetőképes kereslet jelenleg kivár és az milyen hatással van a használt lakások piacára. Gyakorlatilag tudnunk kell, hogy újlakáspiacunk szinte „nulla” az elmúlt években. A lakáspiac 98%-ban a használt lakásokról szólt 2015-ben. Ezt az arányt nem lehet pillanatok alatt megváltoztatni 2016-ban. Olyan alacsony bázison mozogtak az építkezések és adásvételek az újlakások piacon, hogy akár néhány ezer friss eladó új lakás vagy néhány ezer friss adásvétel is több száz százalékos növekedést fog jelenteni statisztikailag. De a piac egészét nézve ez akkor is csak egy alpiac marad, annak marginális befolyásával. Ettől sokkal fontosabb tény viszont, hogy az újlakások piaca, az újlakások árai együtt mozognak a használt lakások piaci áraival.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Ha tehát növekvő árak vannak és növekvő kínalt az újlakáspiacon, akkor a használt lakások piaca ezt szépen leköveti. 2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt. Az újlakások kínálata korlátos térben és időben egyaránt. A fizetőképes keresletet a magas árak és a szűkös kínálat egyszerre korlátozhatják. A szűkös kínálat kockázataira már figyelmeztettünk, mert a magyar építőipar nem a lakásépítésekre van berendezkedve, átállni idő és nem biztos, hogy akkora üzlet, figyelembe véve, hogy az infrastrukturális és presztízs beruházások, az állami közbeszerzések sokkal jobb profitot hozhatnak számukra. Nem feltétlenül köteleződhetnek el, köthetik le szűkös erőforrásaikat az újlakáspiaci elvárásokkal ellentétben. Az a piaci elképzelés, hogy az újlakások kínálata 2-3 év alatt olyan szintre bővülhet, amivel az árak csökkennének, nem sok esélyt látni. Az állami keresletösztönzés túl erős túlkeresleti piacot teremt (ezzel drámai egyensúlyi zavarokat okozva), amit a kínálat semmilyen szinten nem lehet képes kezelni (2%-ról 25%-ra növelni az újlakások adásvételi arányát országosan), figyelembe véve, hogy az építőipar inkább zsugorodik, a figyelmének a központjában pedig nem is lakásépítések állnak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely