albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiacunkat nem ismerjük igazán, mert marginálisnak tűnik a 90% körüli saját tulajdon miatt. Saját lakásban akarunk élni, még a bérlők is.  Az igazán valódi piaci méretekkel rendelkező, mérhető és elemezhető albérletpiac Budapesten van. Most úgy ábrázoljuk és mutatjuk be ezt a világot, mint előtte talán még senki. Sok szó esett róla az elmúlt 2-3 évben. A lakásbefektetések felértékelődtek. A bankból sokan kivették a pénzt és lakásba tették. Az albérletek száma folyamatosan nőtt. 2015 januárjához képest az ingatlan.com szerint 2017 januárjában 80%-kal több az albérlet Budapesten. Egy évvel ezelőtt 29%-os kínálat bővülésről beszélt a hirdetési oldal 2015-2016 januárja között. A héten arról beszéltek, hogy 2016 januárjához képest idén további 40%-kal nőtt a kiadó lakóingatlanok száma. Az albérletpiacról szallagcímek alapján már tavaly év elején is érezhető volt, hogy a lakást veszek és csak úgy kiadom nem tart lépést a bérlői igényekkel. Kezdjük az elejéről és nézzük meg honnan hová jutottunk. Egészen új értelmet nyernek ma ezek a hírek, mint akkor:

2016-os áttkeintés

2016. január 19. – Ingatlanműhely – Albérletpiac kihívások előtt

„Az új év új bérleti díjakat is jelenthet. De biztosan ilyen egyszerű kérdés ez? Amikor a forint alapú lakáshitelek kamata és havi törlesztőrészlete a devizahitelek sikerének kulcsát jelentő szinteket érték el, a tehetősebb bérlők egyre inkább a saját lakás mellett döntöttek. Ez 2014-től már komolyan éreztette hatásait a piacon, mert a jó minőségű és magasabb kategóriás otthonok üresen állási ideje lassan, de biztosan nőni kezdett hetekről hónapokra.”

2016. február 5. – index.hu – Megállt az albérletárak emelkedése

„Egyelőre nehéz megmondani, hogy tartósan véget ért-e az áremelkedés a fővárosi és az országos albérletpiacon, mindenesetre a fővárosban a megtorpanás jól látható a kínálati árakon.”

2016. február 5. – realista.hu – Kipukkadt az albérletlufi? Kifulladóban a horrorárak?

„A szakember szerint a kereslet visszaesését nehéz területileg behatárolni, de ennek a hatása az árakra egyértelműen érezhető. A bérleti díjak további növekedését gátolja a kínálat bővülése is: február elején országos szinten és a fővárosban is 29 százalékkal több a kiadó lakás volt, mint egy évvel korábban. A növekvő kínálat és a januárban tapasztalt mérséklődő kereslet a piaci törvényszerűségeknek megfelelően az árnövekedés megtorpanását eredményezte - elemezte a helyzetet az ingatlan.com szakértője.”

2016. február 8. – blikk.hu – Lakást keres? Olcsóbbak lettek az albérletek!

„Balogh László szerint a kereslet mérséklődése és a kínálat bővülése játszhat fontos szerepet az árak stagnálásában és az egyes területeket bekövetkezett csökkenésében.”

Ha valaki nem is olvassa el most az összeset, érdemes szemezgetni a kijelentésekből. Jól mutatják, hogy mind a kereslet csökkenéséről és a kínálat növekedéséről beszél. Ez nem egyensúlyi piacot jelent. Sok lett a drága albérlet és eltűntek az olcsók.  Ettől függetlenül a kínálat mennyisége mögött is komoly problémák vannak. Azt kínálják és annyiért, amire nincs megfelelő kereslet. Nem lehet akármit akármennyiért kiadni. A piaci kínálat eltolódott Budapesten is a 100 ezer forint feletti havi bérleti díjú albérletek felé, amíg a kereslet viszont inkább a 100 ezer alatti piac alá csökkent. Ez a kereslet és kínálat közötti markáns különbség a 2016-os ablérletpiacot teljes mértékben áthatotta. Annyira, hogy már áprilisban a legnagyobb hirdetési oldal összefoglalta mire készüljünk a budapesti albérletpiaccal kapcsolatban:

2016. április 21. – 24.hu – Lejtőre kerültek az albérletárak

„Úgy fest, az albérletárak emelkedése a múlté, sőt, a legnagyobb piacon, Budapesten áprilisban - éves szinten - 2,5 százalékkal havi 156 ezer forintra mérséklődtek az átlagárak - derül ki az Ingatlan.com elemzéséből, amely szerint a növekvő kínálat mérséklődő kereslettel párosul. A lakóingatlanok piacán egyre többen fordulnak a vásárlás felé, részben azért, mert a lakáshitelek alacsony kamata miatt egyre többeknek jelent alternatívát a bérlés helyett a hitelből történő ingatlanvásárlás.”

2016 januárjában már erről írtunk mi is. Érezhető volt, hogy az albérletpiacon a kereslet fokozatosan csökken, mert aki csak tud, az vásárol. A bérlők fogynak a kínálat pedig közben csak nő, mert a lakást kiadni jó üzlet, folyt a csapból is ettől függetlenül. Az is hozzá tartozik ehhez, hogy nem is ismerik sokan az albérletpiacot, a keresletet meg főleg. A legtöbb bérbeadó szerint ő meghirdeti és majd jönnek rá a bérlők. Csak ez éppen nem igaz már évek óta. 2016-ban viszont fokozottan igaz lett, hogy nem csörögtek a telefonok, nem nagyon érdekelt senkit sem akármilyen kiadó lakás. Ha jelentkezett is valaki rá,  az leggyakrabban nem tűnt túl megfelelőnek. 2016 első féléve azt üzenete, hogy már ideje komolyan venni a változásokat az albérletpiacon. De ha nyár, akkor újra minden rózsaszín, és mintha mindent tiszta lappal újra lehetne kezdeni:

2016. augusztus 25. – origo.hu - 8-12 nap alatt veszik ki a meghirdetett albérleteket

„Az albérletárak tavalyi robbanásszerű növekedése az idén kicsit lassult ugyan a bővülő kínálat miatt, de nem állt meg az online ingatlanközvetítők statisztikája szerint.”

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy táblázat a 2016. augusztus 25-i origo.hu cikkből a dráguló albérletekről

A bérleti díjak 2013 utáni folyamatos növekedésének az előzményeiről muszáj volt beszélni. Az éremnek ugyanis két oldala van, és mintha a másikról teljesen megfeledkezett volna a közvélemény. A stagnáló vagy csökkenő bérleti díj az mindig elfogadott, de a növekvő felháborodást vált ki:

2016. augusztus 26. – Ingatlanműhely – Növekvő bérek=Növekvő bérleti díjak

„50%-kal kellett volna, hogy nőjenek a bérleti díjak 2005 és 2013 között. Nőttek ennyit? Gyakorlatilag stagnáltak és ehhez a bérlők hozzá is szoktak.”

Ha pedig augusztus, akkor muszáj volt tisztázni egy komoly félreértést is:

2016. augusztus 31. – Ingatlanműhely – Augusztusi albérletpiac

„Ha nyár akkor albérlet – mondhatnánk. De ilyen az életritmusunk, a szokásaink, ahol a nyári szünet után augusztusban fokozottan érezhető a bérlők és bérbeadók jelenléte a kiadó lakások piacán.”

2017 grafikonokon

A 2016-os áttekintés azért fontos, hogy a néhány napja megjelent hírt a helyén tudjuk kezelni:

2017. január 25. - origo.hu - Megállt az albérleti díjak emelkedése

"A budapesti albérletpiacon véget ért a díjak két éve tartó jelentős emelkedése - derül ki az Ingatlan.com legfrissebb elemzéséből. A fővárosban átlagosan 130 ezer forint volt a havi bérleti díj január közepén, ez pedig megegyezik a tavaly januári árszinttel, az albérletpiacon főszezonnak számító tavaly augusztusi átlaghoz képest pedig 7 százalékos csökkenést jelent."

Megjegyzés: 2016. augusztus 25-i táblázatban 120 ezer forint szerepel Budapestnél, most januárban pedig 130 ezer forint. Az alábbi táblázat mutatja be az origo.hu-n félév különbséggel megjelent két cikk bérleti díjait. Csökkenésről nem beszélhtünk.

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ellentmondások az abérleti díjak trendjéről - Nem csökkenő!

"Negyven százalékkal nőtt a kínálat. A januári adatok arra utalnak, hogy egyensúlyba került a kereslet és a kínálat a fővárosi albérletpiacon – mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője."

Megjegyzés: 2016-ban a hirdetési oldal a  túlkínálattal - a növekvő kínálat és a csökkenő kereslet függvényében - magyarázta a nem csökkenő bérleti díjakat. Most szerinte az egy év alatt 40%-kal bővülő albérletpiac "egyensúlyba került", ezért "kifulladni látszik az albérletdrágulás".  Úgy tűnik ellentmondásba keveredett önmagával (és az albéretlpiaccal) az ingatlan.com szakértője.

2017. január 27. - Ingatlanműhely - Budapesti albérletpiac képekben

I. A LEGNAGYOBB ALBÉRLETPIAC A  2. KERÜLETBEN VAN BUDAPESTEN

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac kerületenként - Kettészakadt város

II. A KIADÓ HÁZAK ARÁNYA 10%, A TÁRSASHÁZI LAKÁSOKÉ 90% BUDAPESTEN

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A tárasházak dominanciája egyértelmű Budapesten

III. BUDAPESTEN 12 KERÜLETBEN VAN ALBÉRLETPIAC A 23 KERÜLETBŐL

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A legtöbb társasházi lakás az 5. kerületben kiadó Budapesten

IV. TÉRKÉP A BUDAPESTI ALBÉRLETPIACRÓL

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az albérletek 82%-a összesen 9 kerületben, Budapest területének  26,5%-án van

  • A bérlők nyomás alatt vannak, mert ott tudnak bérelni, ahol van kiadó albérlet és  nem feltétlenül ott, ahol bérelnének
  • Dél-Buda, Észak-Pest, Kelet-Pest és Dél-Pest albérletpiac  nélkül maradt
  • Budapest területének 8%-át jelentő 2. ,  5. és 6. kerületekben van az albérletek 40%-a
  •  6 budai kerületből 5-ben van a budapesti albérletpiac 36%-a
  •  17 pesti kerületből 7-ben van a budapesti albérletpiac 58%-a

Nem az árakkal van a legnagyobb baj Budapesten. A budapesti albérletpiac nem egészséges, területileg nagyon koncentrált, ami továbbra is fejfájást jelent a bérlőknek és a bérbeadóknak. 2017-ben itt az idő megtanulni, hogy a lakábefektetéseknél nem előre, hanem utólag számolunk hozamot (=éves bérleti díj/lakás ára). Nő az üresen állási idő és tovább tart új és megbízható bérlőt találni. Budapesten nem egyszerű hozamcsökkenéssel szembesül sok laikus bérbeadó, hanem azzal, hogy nem tudja a lakását kiadni még reális áron sem, mert nem keresik a jó bérlők. A rossz és nagyon kockázatos bérlők keresletére viszont eddig sem volt érdemes üzleti döntést alapozni. A jó árazás kulcskérdéssé válik 2017-ben. A fair bérleti díj felhívja a jó bérlők figyelmét. A túlárazott vagy alacsony áron hirdetett albérletek inkább csak a bajt vonzák.

Talán ez még érdekelheti a témában:

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház mánia Magyarországon

Kép: Kósa András, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely