Lakásárak ellentmondásai

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Egy lakás aktuális árának meghatározása több szempontból fontos. Egyrészt az eladónak azért, hogy feleslegesen ne hirdesse a lakását és ne is ringassa magát elérhetetlen álmokba. A vevőnek azért fontos, mert őt mindenki át akarja vágni, le akarja húzni. Egy vevőnek csak olyan árat szabad elfogadni, amit minden más vevő is elfogadna a piacon. Máskülönben kockáztatja a lakás likviditását, azt, hogy legalább annyiért vagy még többért eladható legyen, mint amennyiért vásárolta. A jó ár elvileg minden fél érdeke. Még a banknak is, ha lakáshitelről van szó. A bank legalább annyira kiszolgáltatott, mint egy vásárló. Főleg a magyar lakáspiacon, ahol az ingatlanoknak csak az aktuális árát lehet megmondani, a jövőbenit nem. A lakásárak kérdésével több éve foglalkozunk most már folyamatosan.

A likviditási dilemma

Amikor 2 éve ezt a kérdéskört jártuk körbe nagyon röviden, a vevők kiszolgáltatottságát helyeztük a középpontba. Már akkor az optimista lakáspiac veszélyeire hívtuk fel a figyelmet. 

Egy lakás árát pont akkor kihívás jól meghatározni, ha az árak közben folyamatosan nőnek.

Ez pedig még manapság is tart. A növekvő ár, nem csak egyre magasabb adásvételi árakat jelent, hanem egyre magasabb irányárakat is láthatunk a hirdetési oldalakon. A vevők döntő többsége a kínálati árakkal szembesül először. De nem csak ők, az eladók, az ingatlanközvetítők, az értékbecslők, de maguk a bankok is. Mindenki a hirdetési oldalakat tekinti kiindulási alapnak.

Ingatlan reality

Ezt neveztük mi el egy reality shownak, ahol buzgón folyik az árak összehasonlítása. Percek alatt mindenki azt hiszi, hogy ő már mindent tud a lakásárakról vagy a lakása árárópll. Mivel nem adásvételi árakról beszélünk, ezért a hirdetési oldalakról tájékozódók inkább csak azt tudhatják, hogy még mindig nem tudnak semmit.

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

A hirdetési árak egy alapvetőleg hónapról hónapra dráguló lakáspiacon is legalább annyira megfoghatatlanok, mint maguk az adásvételi árak. Egy jó döntéshez viszont meg kell tudnunk különböztetni őket.

Ad hoc értékbecslés

Ezt már csak tetézi az értékbecslésnek álcázott árbecslés szakma Magyarországon, ami éppen ki-ki pillanatnyi érdekét fejezi csak ki. Az értékbecslők is kb. azt tudják megmondani a megrendelőnek, hogy ma éppen mennyit érhet neki a lakása. Ha a megrendelő egy vevő, akkor annak megfelelően. Ha egy eladó, akkor megint egy kicsit másképpen. Ha egy bank, követeléskezelő vagy egy végrehajtó, akkor megint más árakat fognak megadni. Nagyon szörnyű érzés az, hogy az értékbecslők bárkinek azt mondanak, amit hallani akarnak.

Gumiszabályok

Az ingatlan a legértékesebb vagyonunk (az időnkön kívül általában), de mégis istenverte gumiszabályok és nevetséges módszertanok alapján akarjuk meghatározni a pénzben kifejezhető pillanatnyi árát. Tényleg csak a pillanatnyit, mert más egy lakást akkor árazni, amikor nőnek a lakásárak és más, amikor megállt az árnövekedés és megint nagyon más, amikor éppen csökkenő trend van.

Ugye milyen érdekes, hogy a lakás aktuális ára kizárólag a piaci trendektől vagy a lakáspiaci ciklusoktól függ csak igazán?

Az értékbecslés itt vall kudarcot, mert nincs értelme szinte sosem, csak egy statikus, tehát befagyott árakkal rendelkező lakáspiacon lehetne használni. Elavul néhány hónap alatt, akkor is ha nőnek a lakásárak és akkor is ha csökkennek. Egy lakás eladása viszont nem mindig néhány hét. Hónapokig is tarthat, de a legrosszabb esetben egy évnél is hosszabb lehet.

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

Tettük fel ezt a nyilvánvaló kérdést még 2016-ban. 2017-ben is aktuális kérdés és egyelőre úgy néz ki, hogy 2018 lakásárai is a növekedés irányába mutatnak. A lakáspiac sajátossága, hogy csak növekvő árak mellett van rajta igazán élet. Ha az árak statikusak lesznek és csökkenésbe fordulnak idővel, akkor az adásvételek száma visszaesik, nem pedig nő.

Teljes ellentmondásnak tűnik, hogy olyan ostobák a vevők, hogy növekvő árakon vásárolnának és nem akkor, amikor csökkennek a lakásárak?

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Itt újra visszakanyarodhatunk a lakásárakhoz, a lakások beárazásához. Az árak csökkenése és növekedése is elsősorban az eladókra hat. A csökkenő ár távolmaradásra készteti az eladókat. Azt mondják, hogy köszönik szépen, de ennyiért inkább nem eladó. Növekvő áraknál meg egyre többen gondolkodnak el, hogy élnének a lehetőséggel és van az az ár, amennyiért eladó a lakásuk. Az árak a kínálatot és annak a mennyiségét, illetve, ami még fontosabb, a minőségét befolyásolják.

Itt egyben ez már azt is jelenti, hogy az eladók egy bizonyos eladási ár elképzelés mellett lépnek piacra. Ez többségében túlárazott kínálatot jelent az eladó lakások piacán, de ez a túlárazás az árnövekedés alapja is. Nem nőhetnének a lakásárak sem, ha a kínálati árak maguk nem nőnének.

Ez csábít egyre több eladót a lakáspiacra legyen az használt lakás vagy teljesen új építésű. A vevők ebből a bőséges kínálatból válogatnak, pechjükre jóval magasabb áron. De a vevők többségét nem is a lakásárak motiválják, hanem a kínálat bősége. A színes és változatos kínálat ára a magasabb lakásár. Olyan lakások jelennek meg a piacon, amik előtte nem voltak elérhetők.

A növekvő ár – legyen az lassú, moderált vagy gyors – növeli a vevők vásárlási esélyeit, azt, hogy megtalálják azt a lakást, amit meg szeretnének venni.

Adásvételi árak vagy Lakásspekuláció?

A lakáspiac valódi árait késleltetve látjuk. Félévvel késve tudjuk meg, hogy 6 hónappal ezelőtt mi volt a lakáspiacon. Ez egy növekvő áraktól stimulált piacon már késő. Minket az érdekelne, hogy most mennyit ér a lakás, amit el akarunk adni vagy meg akarunk venni. A hirdetési oldalak árai a jövőt vagy a nagyon távoli jövőt mutatják, nem a jelent. Az ingatlanközvetítők árai és árazási szokásai, már tisztelet a ritka kivételeknek, megint igen bizonytalanok. Az eladókkal úgy kell beszélniük, hogy „Álmodozni szabad, csak nem éri meg”, a vevőkkel meg úgy, hogy „Hát ezen a környéken ennyibe kerülnek a lakások”. Ez a kettős kommunikáció fel is őrli őket. Az ingatlanközvetítők nagy része is a hirdetési oldalak ingatlan reality showjában statiszta, már ami a lakásárakat illeti. Másokat közben szeretnének elhallgatatani, hogy az ő lakásárakról alkotott  véleményük legyen a hangosabb.

De akkor hogyan lehet beárazni egy lakást?

1. Kb. 10%-os értékhatáron belül lehet egy lakás minimum és maximum árát behatárolni

2. Egy lakás végső ára a vevőn és az eladón múlik.

3. Az eladók túlárazott lakása növekvő árak piacán ezért bizonyos szintig „tolerálható”. Az eladók számolnak a növekvő árakkal, csak vannak akik elrugaszkodnak ilyenkor. Ők csak hirdetnek, eladni nagyon nehezen fognak, vagy egyáltalán nem. Erre jó példák a hirdetési oldalakon egy lakás hirdetésének ismétlődése.

Minél többen próbálnak egy lakást eladni, az minden kétséget kizáróan durván túl van árazva.

4. Azok az eladók tudnak eladni, akik a mindenkori piaci árakhoz képest benne tudnak maradni abban a bizonyos 10%-os ársávban. Ezt el lehet úgy is érni, hogy valaki idővel visszavesz az álmaiból, amikor a szemével nem is, de „ jól csak a szívével lát az” eladó ember is.

5.  A vevők visszajelzését minden tulajdonos megérti egy idő után, ha el akar adni. Az okosabb eladók hamarabb, az álmodozók később.

6. Az okos eladók a lakás elérhető piaci árának maximumán kezdik a hirdetését. Azt ugyanis a vevők sem érzik sértő túlárazásnak és áralkut kezdeményeznek.

7. A vevőknek nem csak jó szívük, de jó szemük is van általában az árakhoz. Nekik minden túl drága, de egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire.

8. Okos eladóként nem kerülhetünk annyira kellemetlen helyzetbe, hogy egy tucatszor kelljen árat változtatni. Okos eladóként leginkább azt fogjuk tapasztalni, hogy árváltoztatás nélkül is jönnek a vevők és vételi ajánlatokat tesznek. Ha a lakás minimum-maximum ára (=10%-os ársávon belül van) között vannak a vételi ajánlatok, akkor azok közül akár választhatunk is.

Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk.

9. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.

10. Akadhatnak olyan balga vevők, akik vevők erre, de a többség azt fogja mondani, hogy inkább „ne bántsuk meg egymást”.

 Hoppá-hoppá, összefoglalva, az az eladó, aki tiszteli a vevőket, az a lakásának árával is a vevők egyértelmű tudomására tudja ezt hozni – hirdessen és értékesítsen teljesen egyedül vagy akár egy kis segítséggel.

Magát az örökkévaló és univerzális lakásárak igazságát keresők sem találhatják meg egykönnyedén a választ. Mindentudás helyett, minden lakásnak meg van a maga története (ára).

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Újabb gumitörvény végrehajtóknak

1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról T/14298 A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról parlament.hu hirado.hu ingatlan értékbecslés ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely

Lázban ég a média, hogy micsoda horderejű változás várható a végrehajtási törvény ad hoc módosítása miatt. De ahogy szokott lenni, semmi sem az, aminek látszik. Más olvasható a hírekben, mint ami a törvényjavaslatban benne van. Abban szinte mindenki egyetért, hogy a végrehajtási törvényünk finoman szólva sem 21. századi. Nem toldozgatni foldozgatni kellene, hanem teljesen új alapokra kellene helyezni, ha mondern Magyarországban gondolkodunk.

Különösen az ingatlanvégrehajtásokat éri sok kritika. A kritikáknak engedve, különösebb szakmai egyeztetés nélkül, új gumiszabály van születőben. Nem egyedi, mondhatni, elég általános jogalkotói magatartás Magyarországon, hogy semmit sem egyértelműen szabályozunk, hanem csak úgy, hogy mindenkinek igaza lehet, de vita esetén majd a bíróságok így vagy úgy is ítélhetnek, éppen attól függően, hogy ki, mit és hogyan tud belemagyarázni.

A módosítás röviden tömören elsősorban azt próbálja késlelteni, hogy az ingatlant minél előbb féláron hirdessék meg. Jelenleg ugyanis ez nem is olyan nehéz. A kikiáltási ár kezdésnek mindjárt 70%-a  a lakóingatlan becsült értékének. Itt megállhatnánk egy pillanatra és tiszta vizet önthetnénk a pohárba:

1. Nincs az a végrehajtási törvény, ami szabályozni tudja azt, hogy egy lakóingatlannak mennyi is valójában a valós értéke.

2. A magyar ingatlanértékelés egy katasztrófa. Nemzetközileg teljesen értelmezhetetlen a magyar lakások értékelése. Az értékbecslők bármilyen árhoz tudnak egy módszertant készíteni és szép hosszú oldalakon keresztül beszélni a nagy semmiről.

3. Hogy egy lakásnak, háznak mennyi lesz az értékbecslő szerinti ára, az az értékbecslést megrendelőtől jobban függ, mint magától az értékbecslőtől.

4. Pontosan azt kell mondania az értékbecslőnek, amit a megrendelő hallani akar. Az lehet egy bank, követeléskezelő, de lehet egy végrehajtó is.

5. Az értékbecslők Magyarországon egyáltalán nem függetlenek, az értékbecslések ezért teljesen szubjektívek, amik már önmagukban teret engednek a visszaélésre.

6. Az új törvénymódosítás csak arra lesz jó első sorban, hogy az értékbecslők még inkább nyomás alá kerüljenek és még alacsonyabbra értékeljék, az amúgy általában sem túlértékelt árverés alá kerülő lakóingatlanokat.

Emiatt épült erre egy üzletág, ahol a lakóingatlan árverésekre nagy erővel hajtják fel a potenciális vásárlókat, hogy licitverseny alakuljon ki. Olyan komoly licitversenyek is vannak, ahol a lakóingatlanokat piaci ár felett értékesítik, mert időközben mindenki elfeledkezik arról, hogy a licitálásnak ez is lehet a vége.

Az új szabályozás szerint, ha egy évig nem sikerül vevőt találni a kikiáltási áron – ez a becsült érték 100%-a – akkor egy év után 80%-os becsült értéken lehetne értékesíteni, magyarul érvényes vételi ajánlatot tenni a lakóingatlanra. (Frissítve: 2017. március 7-en magszavazták, de már a becsült érték 90%-ra emelték az érvényes vételi ajánlat értérhatárát egy év sikertelen árverés után!)

Ha elfogadják, akkor majd az új 100% lesz egyenlő a régi 70%-kal. Az értékbecslés eddig is és ezek után is meg fog tudni felelni a bankok, követeléskezelők és a végrehajtók elvárásainak. Ez a szabály pillanatok alatt kijátszható, semmin sem változtat, csak papíron úgy fog kinézni, mint ha minden rendben lenne.

De ez így egyáltalán nem helyes irány és nincs is miért tapsolni.  Ameddig a magyar ingatlan értékbecslés nincs úgy beszabályozva, hogy az nemzetközi standardok alapján 100%-ban transzparens legyen és 1000%-ban független és megkérdőjelezhetetlen, addig időpazarlás minden ilyen gumitörvény.

De van a módosításnak is egy kritikus pontja, ami a guminál is gumibb törvényt akar alkotni. Ártatlannak tűnő, nem is túlságosan bonyolult mondat kerülne bele. Mivel erről szerintünk még sokat fognak vitatkozni, ha nem pontosítják, ezért most szó szerint idézzük:

"4. § A Vht. 156. §-a a következő(5) bekezdéssel egészül ki : „(5) A végrehajtó a lakóingatlan árverezése során a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat összegét a felek kívánságára az általuk meghatározott értékre lecsökkenti."

Van hozzá jogalkotói magyarázat is, ami ad egy kis támpontot, hogy miért is fontos ez az ártatlan mondat:

„4. §-hoz

A módosítás lehetőséget biztosít arra, hogy a lakóingatlan fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása iránt indult végrehajtási eljárásban a becsérték összegénél alacsonyabb értéken kerüljön értékesítésre. Ebben az esetben a felek mindegyike, tehát az adósnak és a végrehajtást kérőnek, több végrehajtást kérő esetén pedig mindegyik végrehajtást kérőnek bele kell egyeznie a meghatározott érték összegébe, illetve kérniük kell, hogy a meghatározott érték legyen az árverésen a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat .”

Ha még mindig nem értenék, hogy miért borzolja ez majd a kedélyeket, akkor idéznénk a hirado.hu híréből Soltész Miklós szavait:

„Hozzátette, a felek közös megállapodása esetén ettől a kikötéstől el lehetne térni, azaz meg lehetne állapodni alacsonyabb árban is, ám ezután nem maradhat fenn több adósság. Így nem fordulhat elő többé az, hogy egy család elveszíti a lakását és még tartozása is marad – magyarázta Soltész Miklós. Kikötés – közölte -, hogy csak egy ingatlana lehet a családnak, és a végrehajtást megelőzően legalább hat hónapig folyamatosan abban a házban vagy lakásban kellett lakniuk.”

Sem a törvénymódosítás mondatából, sem a hozzá fűzött magyarázatból nem derül ki az, amit Soltész Miklós mond. Ha ezt szeretnék, akkor miért nem ezt írják bele a törvénybe?

A magyarázat szerint, nagyon beleképzelve, a képviselő arra gondol, hogy ha a felek, beleértve az adóst is, 100%-ban közös megegyezéssel az ingatlan értékét a törvényi szabályozásban foglaltak szerint alacsonyabb áron akarják árverezni, akkor ott a hitelezők, a tartozást behajtók kvázi lemondanak az ingatlan árán felüli tartozás további követeléséről.

Ma még könnyedén előfordul az, hogy elveszik a ház, de közben a tartozás megmarad. Az adósrabszolgaságot talán, hangsúlyozzuk, hogy talán nem gumitörvényekkel kellene megpróbálni felszámolni. Azzal igen nehéz lesz.

Induljunk ki abból, hogy ki és milyen indokból fog lemondani majd a követeléséről a másik javára:

7.  Eleve sorrend van, hogy kik és milyen módon kaphatják meg a követelésüket.

8. Aki a legelső, ő örül majd minden forintnak, a többieknek meg semmi érdekük nem fűzödik ahhoz, hogy lemondjanak a tartozás további követeléséről.

9.  Az ingatlan értékesítése így lassítható, a visszaélés részben kezelhető, hiszen elég csak alulértékelni az ingatlant, azt utána legalább 80%-os értéken egy év után értékesíteni és már adósrabszolga marad minden ilyen helyzetbe került adós.

10. Ha pedig még 100%-os áron vagy a fölött is elmegy az ingatlan egy éven belül, akkor meg főleg adósrabszolga marad az adós, ha nem fedezi a tartozásait az ingatlanárverésből befolyó vételár.

Itt nincs olyan megoldás, hogy a káposzta is megmaradjon és a kecske is jóllakjon. A kecske eddig is megette a káposztát és ezután is meg fogja enni, csak egy kicsit lassabban.

"Bárki kerülhet még bajba, érezheti magát egérfogóban, csak azért, mert az ingatlan ára és értéke nem szakmai alapon van meghatározva és szigorúan külön választva, hanem éppen ki-ki PILLANATNYI ÉRDEKÉT fejezi csak ki." (2015. május 28., Ingatlanműhely):"

1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról T/14298 A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról parlament.hu hirado.hu ingatlan értékbecslés ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
Ad hoc értékbecslés? Pillanatnyi érdekek vesztesei

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan reality

lakásárak lakáspiac lakásbefektetés értékbecslés ingatlanportál lakáshirdetés budapest ingatlanműhely

A lakáspiacot az irreális árazás mozgatja. Ez indítja be az eladók fantáziáját és teremt bőséges választási lehetőséget a vevőknek. A több eladó lakás több vevőt, a több vevő több eladót is vonz, manipulálva egyik vagy éppen a másik fél elvárásait. A túlárazás a lakáspiaci manipuláció szerves része, mondhatni lételeme. Ez pedig egy valóságshow, egy igazi reality, ahol az árazás a casting. A szereplőválogatást a magas árak biztosítják, mert itt a főszerepet mégis csak az eladó lakások játszák. Legyen most épült, vagy csak éppen tervezőasztalon lévő új, esetleg teljesen lelakott vagy csodásan felújított használt lakás, kisebb vagy nagyobb, átlagos vagy nagyon különleges, a lakáspiaci árak befolyásolják a kínálat mennyiségét és minőségét is. A vevők szeme meg csak káprázik az egyre színesebb választéktól, ami a növekvő áraknak köszönhető, és beindul a nagy ingatlan reality show.

Mennyit ér a lakásom?

lakásárak lakáspiac lakásbefektetés értékbecslés ingatlanportál lakáshirdetés budapest ingatlanműhely

Mennek-e még feljebb az árak? - kérdezik az eladók. Kivárjak még, hát ha lejjebb mennek az árak? -  elmélkednek közben a vevők. Abnormális, ami történik - közvetíti a média a vevők és eladók élet-halál harcát és a  feloldhatatlannak tűnő ellentétét. Szóval dráma van, mint a Való Világ 8 és a  Star Academy „villájában”.

Ma már a „villa” szó hallattán kevésbé asszociálunk valami különleges lakóépületre, hiszen hamarabb jut eszünkbe a valóságshowk így nevezett stúdiója. Szóval villa ide vagy oda, mindegy, hogy boom vagy válság van,  minden vevő magasnak érzi és minden eladó alacsonynak az árakat. Ez az állandó hangos konfliktus a dráma alapja a média nagy örömére. A szereplők egymásra utaltságát csak tetézi, hogy nincsenek egyedül, hiszen a showműsort az ingatlanközvetítők és ingatlanhirdetési oldalak teszik még érdekesebbé. Az ingatlanpiac körül kialakult szolgáltatói szektor a maga módján szól bele a kereslet és kínálat egymásra találásába. A lakásárakra közvetlenül és közvetve is mind tudnak hatni. Megkülönböztetett figyelem övezi a lakáshirdetési oldalakat. Ártatlan nézegetésükkel az eladók és a vevők is az árösszehasonlításon keresztül ismerkednek meg és alkotnak véleményét a lakáspiacról.

A lakáshirdetési oldalak az ingatlan reality "villája".

Lakáshirdetések összehasonlítása

Ami régen az volt, hogy a „szomszéd mennyiért adta el a lakását”, az ma az online lakáshirdetési oldal. Azt nézegeti mindenki, aki él és mozog, lakásturistáktól kezdve, újságírókon át. Azok is azt nézik, akik csak gondolkodnak, hogy a mostani lakásukat eladják és másikat vesznek…esetleg építenek. Figyelik azok is, akik már bevásároltak, de mindig tudni akarják éppen mi történik a lakáspiacon. Természetesen az „ingatlanosok” is állandóan rajta lógnak.

De még a bankok és az értékbecslők is a lakáshirdetési oldalak alapján értékelik a hitelfedezeteket, annak ellenére, hogy a lakáshirdetések összehasonlítása alapján történő árazás nagyon szubjektív:

  • Relatív, hogy mihez képest magas, jó vagy éppenséggel alacsony(abb) egy eladó lakás ára - de kit érdekel ez, ha pl.  az  ingatlan.com kínálata alapján gondolkodik mindenki a lakáspiacról.

Elhelyezkedés, mint státuszszimbólum

A kiválasztott környéken lévő eladó lakások árait nézegeti a vevő és az eladó is először. Ha nem tetszik nekik, amit találnak, akkor körülnéznek az egész kerületben.

De a kerület vagy egy városrész árazását hogyan lehet levetíteni egy darab eladó lakásra, amikor még az utcában, de akár az adott házban is merőben más ára lehet egy-egy lakásnak? - az értékéről már nem is beszélve...

Természetesen sehogy, de az eladókat vagy csak a kíváncsi lakástulajdonost ez  egy pillanatig sem fogja zavarni. A vevők is cumiként cuppannak rá, mint egy kisgyerek. A kerületi (átlag)árak hiába üres üzenetek, mégis ezek alapján fogják beárazni a lakásokat. Ez is egy örökségünk azokból az időkből, amikor a lakásoknak tényleg annyi volt az ára, amennyiért "a szomszéd eladta a sajátját". Kellett egy viszonyszám, hogy eldönthessük jó áron vásároltunk vagy adtunk el:

  1. Az ingatlan értékbecslési szokásaink is nagyrészt ezen alapulnak még ma is.
  2. Ezért hívjuk mi ezt árbecslésnek, mert a lakások értékével senki sem foglalkozik, csak az árakkal...cinikus vagy irónikus, de még az értékbecslő sem :)

Az elhelyezkedés legendája egyébként is külön megérdemel egy kis extra figyelmet. Az ingatlanoknál ez a „márka” (brand), aminek különleges szerepe van. Ugye bárkivel előfordult már, hogy márka alapján vásárolt vagy hozott döntést?  A mit és hol kérdések egybeolvadnak ilyenkor, ha bármilyen termék - a lakás is az - vásárlását márka/elhelyezkedés alapján döntjük el. Miközben mindenki tudja, hogy a márkák vásárlása a marketing stratégák álma, addig a lakáspiacon vevőként nem érezzük át ennek a kockázatát.

Sőt, sokkal hamarabb hozunk döntést egy lakás elhelyezkedéséről, mint magáról a lakásról. A lakások elhelyezkedésében rejlő árazást úgy használják ki az eladók, mint a menő márkák a logójukat.

Elhelyezkedés és a szomszédok, ill. környezet (ellentmondásos) viszonya

Ha státuszszimbólumot jelképez egy lakás elhelyezkedése, akkor a választásunkat leegyszerűsíthetjük, kizárva így minden más lokációt. Ezzel nem is lenne semmi baj, ha nem akarnának az eladók minden mást is kompenzálni egy lakás elhelyezkedésével. Ilyen esetben az egész kerület neves épületeit, utcáit, szórakozási lehetőségeit említik, mint szomszédok. Az nem derül ki egy hirdetésből sem, hogy kik laknak a házban, vannak-e hajléktalanok a környéken. A koszos és szemetes utcakép nem lesz lefotózva, ahogy a gondozatlan keretek, kapuk sem. A nyáron bűzlő kukákról sem fogunk olvasni, ahogy a balhés szomszédokról, vagy a társasház gondjairól. De a bűnűgyi statisztikákkal sem fognak dicsekedni az eladók. A zaj- és légszenyezettség a  budapesti lakáspiacra vajmi keveset hat, ha pusztán a kínálati árakat nézzük. Sok presztízs ingatlan a pesti és budai Duna-parton nem a legcsendesebbek közé tartoznak. A szélcsatorna miatt itt sokat fúj a szél és a város szmogja is szépen körül tudja őket zárni, ha éppen szélcsend van.

A kerület vagy a lakópark nevével minden szomszédot és  a környezetet is idealizálni akarnak az eladók.

A vevők is könnyedén abba a hibába eshetnek, hogy egy lakás elhelyezkedése megmagyarázhatatlan elvárásokat ébreszt bennük. Az nem megmagyarázhatatlan, ha valaki a munkája, a gyerek kiválasztott óvodája és iskolája, családi okok miatt kötődik egy környékhez. Arról nem is beszélve, ha nem is akar környéket váltani csak lakást a költözéssel. De manapság sokszor felmerül a lakásbefektetés kérdése. Elvileg egy lakásbefeketőnek mindegynek kellene lenni, hogy hol vásáról. Az lenne a fontosabb számára, hogy mi hozza a legtöbbet a konyhára.

HOL vásároljon valaki befektetésre lakást fontosabb kérdés ma is, mint az, hogy MIT vegyen:

  • Pedig a lakások árnövekedése nem a státuszszimbólumtól függ.
  • A lakások bérbeadhatósága (hozama) sem elhelyezkedésfüggő.

Sokkal fontosabb az a kérdés a hosszú távú értékállóság, árnövekedés és hasznosíthatóság esetében is hogy:

Piacképes kereslet van-e a lakásra?

Minden környéknek meg vannak a piacképes lakásai. Ha azzal tisztában vagyunk, hogy hol és mit érdemes megvásárolni, akkor befektetőként gondolkodunk.

Ha csak a helyre fókuszálunk, akkor megvehetünk olyan lakást, ami nem forgalomképes sem az eladó sem pedig a bérbeadó lakások piacán, mert pl. az ára jobban motivál minket, mint a lakásban rejlő vagy éppen hiányzó piaci érték.

A lakásunkra van vagy nincs vevő/bérlő, sokszor csak az elhelyezkedése alapján értelmezhető kérdésnek gondoljuk. El sem tudjuk képzelni, hogy a lakásunkat nem is akarja megvenni/kibérelni senki, legalabbis egymást letaposva, nem fognak toporzékolni az ajtónk előtt. Már eleve abból indulunk ki, hogy ha olcsóbban adnánk, mint amennyiért elvileg el szeretnénk adni/kiadni, már azonnal meg is vennék/kibérelnék.

Elkalandozva ki közelebb és ki távolabb kerül a valóságtól és szembesülhet azzal a ténnyel, hogy az eladó és kiadó lakás még nem vonzza a vevőket/bérlőket csak úgy magától. Ha jönnek is az érdeklődök nem biztos, hogy kapunk ajánlatot, mert a lakás még sem olyan piacképes, mint amennyire azt gondoltuk függetlenül az árától.

Régi vagy új?

Az ingatlan kora megint nagyon relatív. Az új nem mindig jobb, de az idő sem tudja helyettesíteni a lakásfelújítást:

Egy társasház vagy egy lakás kora, nem csak az építés évétől függ, hanem attól, hogy mennyire felel meg a mai kor igényeinek.

Ha lepusztult, ütött-kopott, elhanyagolt, akkor hiába vannak rejtett értékei a háznak és a lakásnak, azt kihívás lesz beárazni.

  • És bizony hány olyan régi ház van és lakás, akár a belvárosban, akár a pesti vagy a budai zöldövezeben, amiben kompenzálni akarják a ház és a lakás valódi állapotát valamilyen jelzővel, hogy „villa”, „bauhaus”, „nagypolgári”, „exkluzív”, főleg ha az épület elhelyezkedése erre még lehetőséget is ad.
  • A legtöbb lakást annak valamilyen értéke miatt érdemes megvásárolni, mert az biztosítja a forgalomképességét és hasznosíthatóságát.

Itt újra megállnánk egy pillanatra, mert a lakáspiacon az elhelyezkedés beárnyékol minden más tényezőt, amiért hajlamosak vagyunk azt gondolni, hogy a jobb elhelyezkedésű ingatlan értékesebb. Ez persze megint relatív:

  1. Drágábbnak drágább lesz, de az elhelyezkedés alapján nem biztos, hogy jobb üzlet kiadni.
  2. A várható árnövekedés sem csak a presztízs  elhelyezkedés kiváltsága , vagyis egy olcsóbb környéken is nőhetnek az árak (lásd a lakótelepek felértékelődését az elmúlt 2 évben)

Az 5. kerületben érte-e meg vásárolni lakásokat 2 éve vagy lakótelepeken, azt mindenki döntse el maga. Egy biztos, a lakótelepi vásárlók sem panaszkodhatnak, ha az árnövekedést és a lakások kiadhatóságát kell mérlegre tenniük a magas presztízsétékkel bíró 5. kerület lakásárnövekedésével és hozamaival szemben.

A 20. századi lakáspiac örökségének másik példája:

A belvárosmánia az ingatlan reality egyik különc figurája, az igazi reality celeb,  akiről megdönthetetlen tényként állítják, hogy a legjobb hozamok és a leggyorsabban kiadható lakások főszereplője.

A belváros a budapesti albérletpiac szinonimája, ami mindig meg is látszik a lakások árain. A hozamokról meg csak azt a statisztikát hisszük el, amit mi "hamisítunk". Önöknek is ezt javasoljuk :)

A különleges extrák felára

Van, aki értékeli és van aki szerint felesleges részletkérdés, pedig az elhelyezkedés mellett ezek még a leginkább vitatható, de legalábbis vitára okot adó árazási tényezők. Vannak esetek, amikor van hozzáadott értéke egy-egy átlagon felüli vagy értékes adottságnak:

  • Terasz
  • Kilátás/panoráma
  • Duna-part vagy annak közelsége
  • Zöld felület/park közelsége
  • Őrzött/védett ház
  • Házon belüli szolgáltatások: medence, szauna (akár a lakáson belül is) stb.
  • Teremgarázs a ház alatt
  • Lift

Pl. egy fizető parkoló övezetben a teremgarázsbeállási lehetőség komoly érték. Ha nincs is a lakáshoz eladó parkolóhely, de legalább van a házban lehetőség vásárolni, óriási előnyt jelent az olyan házakkal szemben, ahol soha sem lesz megoldva a modern és biztonságos parkolás a ház alatt.

A kisebb társasházakba divat volt nem tenni liftet Budapesten. A kisebb 2 emeletes társasházakat kedvelőknél a lift kérdése döntő lehet vásárláskor, de ugyan így a belvárosban sem evidens, hogy minden házban van lift.

Fel is tehetnénk a kérdést, hogy mennyit ér egy lift a lakás árában?

Mit számít az állapot és adottság?

A hirdetési oldalakat nézegetve azt mondanánk, hogy nem sokat. Ízlések és pofonok, mondhatnánk, de a sok felújítandó lakást miért hirdetik felújítottnak vagy jó állapotúnak? Attól, hogy sokszor ismétlik, még nem lesz igaz! A beköltözhető és átlagos állapot a felújítandó egyéb szabatosan értelmezett szinonimái, de  polgárpukkasztó/erkölcstelen villalakónak is becézhetnénk:

  • Felújítandónak azért nem „illik” meghirdetni, mert az olyan, mint ha az eladó saját magával alkudozna.

Az eladók már csak a nagyon kritikus állapotú lakásokra írják rá, hogy felújítandó:

  • A felújítandó csak akkor érték egy eladó lakásnál, ha már csak ez az egyetlen indoka maradt az eladónak, hogy a vevő miért vásárolja meg.

Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

  • Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekedést rejt magában.
  • Vevőként annál drágább lakás nincs, mint a teljesen új és a frissen felújított lakás.

"Mindenkinek, aki szereti"

Vevőként a felárat ritkán éri meg kifizetni a „kész lakásokért”, de a még éppen „lakható” lakások árai sem fejezik ki a korszerűsítésük és néha a teljes felújításuk költségét sem. A teljesen felújítandó lakások az igazi befektetők Mekkája  már évtizedek óta. Jól keresnek velük és akár még meg is élnek belőle. Aki az árak mögé nézve értékben gondolkodik, továbbra sincs jobb lehetőség a piacon, mint az ilyen lakások között keresni a csiszolatlan gyémántokat. Mert nem az a kérdés ma, hogy a manipulált valóságshowban nőnek-e még a lakásárak, hanem, hogy mi magunk a saját lakásunk esetében mennyire tudjuk ezt befolyásolni döntéseinkkel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ad hoc értékbecslés?

Pillanatnyi érdekek vesztesei

business értékbecslés lakáshitelezés hitelezési_kultúraA magyar hitelezési kultúráról nem sokat beszélünk. 2011 decemberében volt egy Zrínyi féle kirohanásunk, amikor felháborítónak tartottuk az egyik ismert értékesítő hálózat nyilatkozatát a témában. Akkor is leginkább az motivált minket, hogy mennyire sértő és arrogáns az értékesítő hálózatok viszonya a magyar hitelezési kultúrához, amiből ők csak profitáltak, mert minden felelősség a bank és a hitelfelvevő között nyert értelmet. Minden látszatott fenn lehetett tartani, hogy az értékesítőknek semmihez semmi közük.

Pedig a helyzet ma is változatlan. Hemzsegnek a hirdetésekben olvasható hitelközvetítési ajánlatok, az „ingyenes és banksemleges” szolgáltatásuk hangsúlyozása. Annak ellenére, hogy a mai hitelezés sem kockázatmentes. A forint hitel is kockázatos. Az alacsony kamatkörnyezet kamatkockázatot hordoz magában. Ugyanis bármikor és bármiért megváltozhatnak a forint kamatok is (leginkább külső hatásra, mert megváltozhat a nemzetközi kamatkörnyezet is, mint pl. az amerikai nullás alapkamat időszaka, ami 2008 óta tart - bár sokaknak ez egy örökkévalóság tűnhet ma már, elfelejtve a változás lehetőségét), mert ez is benne van a pakliban, mint ahogy az árfolyamkockázat benne volt a devizahitelekben. Arra is az volt a flegma válasz, hogy ki hitte volna, hogy ennyire megváltozhatnak. Aztán tudjuk, hogy hinni hol kell, mert a pénz világában biztosan nem egy életbiztosítás.

Arról írtunk, hogy mennyire komoly dilemma egy ingatlan likviditási kérdése, amikor a vásárló a biztonságos árat akarja eldönteni vagy a bank, mennyire és mit kockáztat, amikor fedezetként fogadja azt el. Ma azt olvasni, hogy pont az ingatlanfedezet értéke és a forintosítás utáni hitel értéke között milyen szakadék tátong, és emiatt miért nincs „kedvezményesebb” hitel mindenki számára. Azt is olvashatjuk, hogy mennyire szigorúan veszik a késedelmes fizetés következményeit is a bankok és hiába minden más feltétel, a bank elutasíthat. Azt is mondhatnánk, hogy minden milyen más lett, mennyire máshogyan értelmezik ma a kockázatokat. Az értékesítő hálózatok ki is vannak zárva törvény szerint a forintosításból. Ezt is hívhatnánk változásnak, bár legyünk őszinténk, ezt nem biztos, hogy büntetésnek élik meg.

Elgondolkodtató viszont, hogy a látszat üzenetek (jöjjön hozzánk, mert mi sokkal jobb ajánlatot adunk, mint a jelenlegi bankja; vagy éppen segítünk és megmentünk a „gonosz bankoktól”) megint csak arra jók, hogy az ingatlanról (a probléma alapjáról) ne kelljen felelősséggel beszélni és annak árát úgy megállapítani, hogy az valamilyen szinten ne legyen kiszolgáltatva a piaci körülményeknek. Nálunk ugyanis még az értékbecslés (látható, hogy értékbecslésnek hívják, nem is árbecslésnek, pedig nálunk a kettő között a piac jelenleg nem tud különbséget tenni, bár minden félnek érdekében állna) is szubjektív, ahány bank annyi megoldás. Amíg nem jutunk egy tisztességes európai vagy akár világszínvonalú érték (és nem ár) alapú ingatlanértékelési sémához amit nem csak ad hoc, bankonként, hanem nemzetközileg is értelmezni lehet, addig a hitelezési kultúránk kockázatai egy százalékkal sem fognak csökkeni. Bárki kerülhet még bajba, érezheti magát egérfogóban, csak azért, mert az ingatlan ára és értéke nem szakmai alapon van meghatározva és szigorúan külön választva, hanem éppen ki-ki PILLANATNYI ÉRDEKÉT fejezi csak ki.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter