Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére. 2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás szempontjából.”

- fogalmaztuk meg az Állam kontra Ingatlanpiac elemzésünkben még 2017 március végén.

Újra emlékeztetni szeretnénk mindenkit, hogy az állam szembe megy a magyar lakáspiac alapvető működésével, azt mindenáron új irányba akarja terelni. 2018 november végén kijelenthetjük, hogy mindhiába, csak egy dolgot tud elérni az állam:

a lakásárakat, az építőipari költségeket tudja növelni, másra jelenleg sajnos nem képes.

Lakáspiaci inflációt tud gerjeszteni az állam

Ez a hétköznapokban annyit tesz, hogy minden egyre drágábbá válik, ami a lakások vásárlását, felújítását, építését és bérlését illeti. Emiatt nőnek Magyarországon a lakbérek is. Mert ha egy ingatlant egyre drágább megvárásolni, egyere többe kerülni fenntartani/karbantartani és felújítani, újat építeni, akkor ez a bérleti díjakban is megjelenik.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak mesterséges vagy természetes növekedése a bérleti díjakat is mesterségesen vagy természetesen növeli, a bérlők fizetőképességétől teljesen függetlenül

Ha egyre több pénzbe kerül lakástulajdonosnak lenni, akkor egyre több pénzbe kerül bérlőnek is lenni. Ez a fajta árérvényesítés kirekesztő és társadalmi feszültségeket gerjeszt, amiket még nem tudunk, hogy hová fognak vezetni. Tippjeink azért vannak.

Nade ez az infláció, ami nálunk nem jelenik meg a KSH statisztikákban, amire azért néha-néha felhívják itthon is figyelmet. Miért? Mert egyszerűen nem része annak. Az elmúlt évek hivatalos inflációja vs. lakásárak, bérleti díjak, felújítási/karbantartási költségek, építési költségek nincsenek még köszönő viszonyban sem.

Az állam nem veszi figyelembe azt a magyar lakáspiaci törvényszerűséget, amit mi egy mondatban úgy fogalmaztunk meg:

„Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.”

– írtuk a Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak? helyzetjelentésben, még 2016 december elején.

Bár az állam kommunikációjában szinte mindig a vásárolókért, a vevőkért tesz vagy akar tenni, a valóságban minden döntésével a kínálatra hat, a kínálat pedig minden állami döntést beáraz

2015 december közepén „A lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA.” felkiáltásunk nem érthető meg anélkül, ha nem olvassuk el mellé a 2015 november közepén előzményként megírt Újlakáspiac mumus – „A biztonság kedvéért” helyzetértékelést:

„Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?” – állítottuk és kérdeztük 3 évvel ezelőtt.

Az állam becsvágyának köszönhetően pont úgy avatkozik be 2015 vége óta a lakáspiacba, hogy az áremelő hatású legyen

A lakásárak növekedési tényezőit még 2017 március végén foglaltuk össze. Abban második helyen szerepel az a megállapítás, hogy nőnek Magyarországon a lakásárak, ha egyre több új társasházi lakást és családi házat építenek:

Az újlakáspiac stimulálása, állami ösztönzése áremelő hatással bír az egész lakáspiacra, beleértve az albérletpiacon a lakbéreket is.

Harmadik helyen szerepel a lakáshitelezés bővülése:

Ha Magyarországon egyre több lakáshitelt vesznek fel, akkoris nőnek a lakásárak. Az állam erőteljesen lakáshitel párti, pl. fogyasztóbarát lakáshitel, kamattámagotott lakáshitel. Örül és boldog a magyar állam, hogy a lakáshitelek lassan átlépik az 50%-ot az adásvéstelek számában. Ez pedig azt jelenti az állam örül, hogy a lakáshitelezés, kvázi a bankok, finanszírozzák a lakásárak növekedését.

Negyedik helyen állnak a munkaerőpiaci folyamatok és benne természetesen a bérek. Az állam mindent megtesz, hogy statisztikailag jól kommunikálható bérnövekedés legyen. Tudjuk viszont, hogy a statisztika árnyalja a valóságot. Gondoljunk csak bele abba mit jelent az, hogy az átlagbér felett valójában az aktív munkaerő egyharmada keres és kétharmada viszont alatta:

Szép szám az átlagbér, de álom a többség számára. A lakáspiac viszont beárazza az átlagbért is, mégha az a kétharmadnak álom is.

A bérnövekedés statisztikája is egy szép szám, de az állam különböző bérminium és minimálbér tárgyalásokon éri el, hogy növelje azt. Nagyon helyesen- mondhatnánk. De közben meg látjuk, hogy két igen érdekes döntéssel közben el is vesz az állam a „pénzünkből”:

Az egyik a cafeteria rendszer eltörlése, amiről beszéltünk, hogy nem jelenik meg a bérstatisztikákban, így a lakásárakban sem. Viszont az sem fog megjelenni a lakásárakban, hogy sokunknak a bére úgy nőhet 2019-ben, hogy valójában kevesebb lesz az elkölthető jövedelme jövőre. A cafeteria hiányzni fog a zsebünkből. A lakásárak ezt figyelmen kívül fogják hagyni, mert a kínálat a bérnövekedésre alapozza árazását és nem arra, hogy mennyi pénz van valójában a vevők zsebében.

A lakástakarékok mögül is kihátrált az állam, ami például azért érdekes, mert az egyetlen elem volt, ami nem volt lakásáremelő hatású. Az államnak nem volt jó üzlet, de legalább a kínálat nem árazta be. A lakástakarékok miatt nem volt drágább felújítani egy lakást, de még vásárolni sem. Az állami kihátrálás tényleg nem a kínálatra fog hatni, őket eddig sem érdekelte láthatóan a lakástakarék. A keresleti oldalon annál inkább beszélhetünk illúzió vesztesről.

Az illuzió pedig nagyon fontos a lakáspiacon

Mert ki ne szeretne jobb körülmények között élni? Alig vannak olyanok ma Magyarországon, akik ne örülnének annak, ha még szebben felújíthatnák az otthonukat, vagy költözhetnének valami még jobb, még kényelmesebb, még szebb otthonba, környékre:

Használt lakást és házat viszont hogyan vegyünk, ha nem tudjuk felújítani normálisan, mert az eladó használt ingatlanok árai alig fejezik ki azok minőségét (=felújítási költségét) ?

Házépítés, új lakás vásárlása, mind szép jövőbeni tervek, amik sok embernek adnak erőt, kitartást, hogy szorgosan dolgozzanak. Igen, a lakáspiacon szinte minden magyar szeretne valamilyen formában részt venni, hiszen az ingatlan egyik, ha nem a legnagyobb kompromisszum az életünkben:

A lakáspiacról mindenki tud beszélni, mert mindenkit érdekel. Viszont nagyon keveseknek adatik meg, hogy valójában szereplői legyenek. Olyan érzésünk lehet, hogy van egy szinte fix kör, akik ismétlődnek a vevői és eladói oldalon, de még a lakásfelújítást kérők oldalán is. Évtizedek óta fel nem újított lakások, évtizedek óta el nem adott ingatlanok, és emberek tömegei, akik ezekben élnek és csak álmodoznak arról, hogy  valódi lakáspiaci szereplők legyenek. A lakáspiacunk apró mérete, a lakóingatlanok általánosan rossz minősége  mutatja a súlyos strukturális problémákat, a lakáspiacra való belépés egyre magasabb és szinte átléphetetlen korlátait. A lakáspiacunk, a lakásaink, otthonaink minősége, a lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei.

Az állam ebben egyelőre nem tud segíteni, sőt:

Minden állami támogatás és ösztönzés a kínálat áraiba épül be. Nincs az az „ingyen pénz” vagy „fogyasztóbarát” hitel, „támogatott” kamat, amit a piac kíméletlenül ki ne használna. Az állam többet vesz el a vásárlóktól, mint amennyit az eladóknak ad. Az eladók alatt most mindenkit értünk, a különböző lakásfelújításhoz és építéshez, karbantartáshoz szükséges anyagokon és szolgáltatásokon keresztül, a munkaerő költségén át, a használt lakások eladóit és az új építésű lakások tervezőit és kivitlezőit is.

A társasházak építése nem is lett siker. Mondjuk ki, inkább kudarc. A lakásáfa körüli bohóckodás ennek a következménye. Állam kontra Ingatlanpiac olyan gondolatot is tartalmaz 2017 március végéről, ami most 2018 november végén nyer csak igazán értelmet:

„Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.”

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A társasházak helyett a családi házakkal szimpatizál a magyar lakáspiac

Az új építésű társasházi lakások keresletét túlértékelték

Miért? Nagyon egyszerű. Az új építésű lakásokra senki sem tudja, hogy mekkora a kereslet. Van egy ingatlanlobbi, ami szerint végtelen. Majd van a valóság - pl. ingatlanlufi Budapesten    - ami szerint, meg igencsak korlátos:

A most novemberi döntéssel időt kapott az újlakáspiac, hogy keresletet találjon a kínálatára. Hitellel? Állami ingyen pénzekkel? = Még sokkal magasabb árakon? Ha az új lakások ára tovább nő, akkor a használt lakások ára is tovább nő és lakbérek is tovább nőnek.

Az áfa mértéke teljesen lényegtelen ebből a szempontból:

A 27%-os ÁFA nem biztos, sőt egyáltalán nem fog drágább lakásokat jelenteni, mint az 5%-os. Pont ugyan olyan végső árakat fog jelenteni a vevőknek. Az 5% ÁFA magasabb építési költségeket tud jelenteni és esetleg több profitot a beruházónak. Ennyi.

A vevők szempontjából a lakások végső ára számít, nem az ÁFA mértéke benne. A 27%-os ÁFA-s lakásokban talán újra többet fognak adni, mint az 5%-os ÁFA lakásokban, ahonnan eltűntek az ajándék klímák, konyhák, redőnyök, stb. Egyszerűen azért, mert azokat nem adhatták 5% ÁFA-val, így nem is adták.

Remélhetőleg 2020-tól lesznek újra olyan új építésű társasházi lakások, amikben nem az ÁFA lesz az  előny, a (hozzá adott) érték, hanem a minőségük és a felszereletségük.

Családi házat építeni is egyre drágább és még drágább lesz csak. Nézzük csak meg mennyiért lehetett 2014-ben építkezni. Ki emlékszik már arra? Történelem, igaz? Azóta évről évre egyre csak drágábban, maradjunk annyiban. Gyakorlatilag most nem lehet megmondani, hogy mennyibe fog kerülni egy új családi ház – ami jelenleg a legnagyobb arányt képviseli  az új építésű lakóingatlanokban Magyarországon – jövőre vagy 2020-ban vagy utána. Nem lehet tervezni. Mondjuk ki világosan. Aki kitalálta, hogy építkezne mondjuk tavaly vagy tavaly előtt, de már belevágott, az tudja miről beszélünk. Aki még csak tervezi, az majd közben nem egyszer, hanem többször újratervezheti az egészet. Miközben mi Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?  kérdésre adott válaszunkban egyértelműen a lakásárak növekedése mellett tettük le a voksunkat:

„A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.”

A lakáspiacunk 2018-ban már egyáltalán nem egészséges

Az állam a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be a folyamataiba, olyan módszerekkel, amik évtizedekkel korábban is kudarcot vallottak. 2015-ben, új CSOK, lakásáfa és különböző lakáshitelezést ösztönző eszközök nélkül is a magyar lakáspiac növekedési trend szerint haladt már 2014 óta, az árak már „maguktól” nőttek, a kínálat már elkezdett árazni, a kereslet pedig tudta tartani a lépést is vele (=az adásvételek száma gyorsabban nőtt, mint a lakásárak), a bankok is elkezdetek egyre jobban bízni a lakáspiacban (=beindult a lakáshitelezés).

2015 végén az állam belépett a lakáspiacra, de pont úgy, mint egy elefánt a porcelánboltba.

Ha ezt nem mondjuk ki, ha minél tovább nézünk oldalra , csukjuk be a szmünket, amikor a lakáspiacról  beszélünk, annál nagyobb károkat fog ez okozni Magyarországon, gazdaságilag, társadalmilag és demográfiailag egyaránt.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Így működik a lakáspiac, ha egészséges, amikor az állam nem avatkozik be

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hajrá családok! Hajrá családi házak!

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Hogy miért tabu téma  a családi házak építése, nem tudjuk. Nem értjük, hogy miért nem beszélünk arról, hogy gyakorlatilag reneszánszukat élik a családi házak. Mi a gond azzal, hogy újra építenek egy olyan ingatlantípust Magyarországon, ami nagy presztízsű. Benne van a nevében, hogy család. A családról nagy divat beszélni. Féltjük a családokat, óvjuk és védjüket őket. De így? A családi házakról mégsem divat beszélni. Csak a társasházi lakásokról beszélünk. Minden családi ház építéséről úgy beszélünk, mintha társasházi lakás lenne. Pedig nem az, nagyon nem az. Nem beszélni a családi házak építéséről szerintünk több mint arrogáns és sértő.

A családi házak építésére, azok keresletére hatott minden állami otthonteremtési támogatás az elmúlt években, nem a társasházi lakások megvásárlására. Az új tárasházi lakások helyett a családok a családi házak felé fordultak.

Már ott tartunk,  2018 III. negyedévére kiderült, hogy családi házakat építenek eladásra, vagyis értékesítésre is inkább. Soha nem látott arányú az értékesítésre szánt lakóingatlanok számában a családi ház. Látható a számokból, hogy az értékesítési céllal épült ingatlanok számában a társasházi ingatlanok száma nem fedi le a teljes számot.

Ott tartunk már, hogy az értékesítésre épített új lakóingatlanok kb. 20%-a családi ház ma Magyarországon.

De ennek ellenére nem beszélünk erről. Miért?

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Már nem csak saját részre, hanem értékesítésre is családi házakat építenek

A teljes magyar sajtó egyként áll ki a társasházépítések mellett. Ebben nincs megosztottság, itt nincs állami és nem állami propaganda, elvhűség és vallásos áhitat és nemzetvédelem. A családi házak úgy néz ki, hogy megtestesítik azt a médiapolitikai konszenzust, amiről szintén nagyon nagy divat beszélni. A családi ház lenne a közös ellenség, maga az ördög, a „családok évében”, amikor a családpolitika és a demográfiai folyamatok a fő téma? Komolyan tesszük fel ezt a kérdést, mert szégyelljük, hogy egy olyan ország manipulálja a saját társadalmát üzleti érdekekből, ahol valószínűleg milliók fognak hiányozni néhány évtized múlva. Azok a milliók, akiknek már nem lehet építeni semmit és már ők sem fognak építeni semmit sem. A jövőnket éljük fel itt és most, de mi az orrunking sem látunk...akarjuk mondani az üzleti érdekeken túl.

Önmaga ellensége Magyarország, ha a családi házakról csak azért nem beszél, mert a társasházakat építők/építtetők és értékesítők kilóra veszik meg a magyar sajtót. Sajtószabadság? Független média?  Hiteles tájékoztatás? Objektivitás?

Az a szerencse, hogy a lakáspiac nem manipulálható, mert nem néz tévét, nem olvas újságot, nem hallgat rádiót, nem követi az internetet. A lakáspiac legalább még szabad!

Az új építésű lakóingatlanok 56%-a 2018 III. negyedévében családi ház. Hajrá családok! Hajrá családi házak! Hajrá családok lakáspiaca!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nincs mese

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”2018-ban tovább folytatódott a lakáspiac fellendülése. Az eladott lakások számának 7,1%-ra becsülhető emelkedése teljes egészében a használtlakás-forgalom növekedéséből adódott, az új lakások értékesítése terén egyelőre nem történt érdemi változás az egy évvel ezelőtt mért adatokhoz képest.” – kezdi a KSH a 2018 I. félévet összegző jelentését (Kérjük, olvassa el).

Időzzünk is el egy kicsit a szellemként létező újlakáspiacnál

Túl van értékelve, túl sokat beszélnek róla és szereplői mindent elkövetnek annak érdekében, hogy fenntartsák azt a látszatot, hogy a vevőket Magyarországon tényleg érdeklik az új építésű lakások. 5% ÁFA bevezetése csak stimulálta a lakásárak növekedését, meggyorsította. Pontosan ugyan úgy megkárosította a használt és az új lakások vásárlóit. A kínálatnak, az eladóknak nem jött rosszul. 2015 decemberében jelentették be. A kivezetését idén nyáron erősítették meg. Azóta megy a „nyakkendős” óvodás hiszti, hogy jaj itt a világvége, mi lesz most a szegény lakáspiaccal. Mert mi lenne? Kérdezhetnénk vissza.

Az újlakáspiacot nagyítóval kell keresni Magyarországon. Statisztikailag nem beszélhetünk jelentős újlakáspiacról.

Álljon itt most minden grafikon a „gyengébbek” kedvéért, hogy 2018 novemberébe ne legyenek kétségei senkinek, 2014 utáni újlakáspiacnak semmi köze sincs a korábbi újlakáspiachoz, amire annyira vágynak a szereplők. Magyarországon a lakáspiac, a használt lakások piacát jelenti. Mi, ma sem állunk be a sorba, a mi véleményünk a lakáspiacon nem diplomatikus, nem érdekvezérelt és nem pénzért beszélünk. Tények nélkül meg értelme sincs a lakáspiacról véleményt nyilvánítani. Lehet álmodozni, el lehet mondani mindent, amiről szeretnénk, hogy megtörténjen. Viszont a lakáspiac nem az álmok világa. Tehát nézzünk szembe a valósággal. 2017-ben az építőipari termelésben csúcsara volt járatva a lakóingatlan építés példáual. Ez 16% arányt képviselt. Minden idők legnagyobb értéke ez, úgy nézzünk rá. Ennek ellenére láthatjuk, hogy 2016-hoz képest a családi házak építése fejlődött arányaiban. Új társasházi lakást pedig 7 300 db-ot építettek egész Magyarországon tavaly. 

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A több pénz = kevesebb megépült társasházi lakás

Paradoxon vagy sem, ilyen kevés társasházi lakás építése elég volt a rekordhoz. Ez mutatja azt igazán, hogy minden drágább lett a válság előtti évekhez. Kevesebb lett a több, ha hosszú távon értékeljük az építőipar és a lakásépítések kapcsolatát. Az újlakáspiacon mindenképpen. Ott hiába a „kapacitáshiány”, ami tudjuk, hogy inkább az érdektelenségből fakad, mármint abból, hogy minek építene valaki társasházat, ha mást építve sokkal többet kereshet. A lakásépítés kulimunka, macerás, fekete és szürke zóna. Minek erőlködni, ha van sokkal jobb meló. Mennyi mindent lehet még építeni és építettek is tavaly 84%-ban.

Egy biztos, ettől a KSH jelentéstől nem fogják a „ nyakkendős óvodások” a hisztit abba hagyni „holnaptól”. Javaslatokkal fogják bombázni az államot, hogy az újlakás-cumi miért esett ki a szájukból és most már jó lenne, ha valaki visszarakná oda, mert tovább fognak bömbölni a „cumiért”.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakásépiacot az 5% lakásáfa nem élesztette újra, de talán ma betegebb, mint bármikor előtte

Nem véletlen, hogy a lakáspiac diplomatái jól elvannak a lakásárak növekedésével. Arról reggeltől estig tudnak beszélni. Álmukból felébresztve is azonnal sorolják a szép számokat. Mert azok nőnek és van mibe kapaszkodni.

Nade mi most mégis mibe kapaszkodjunk, ha a lakásárakba nem szeretnénk?

Bár hozzá szeretnénk tenni, hogy Budapesten az új építésű lakások ára az I. negyedévhez képest nem nőtt. Már ez is valami. Már ez is jelent(het) valamit. Mondjuk azt, hogy mégsem olyan combos a kereslet és a kínálat elkezdett idegeskedni. A hivatalos számok szerint. A nem hivatalos adatok meg egyelőre wc-papírnak bizonyultak. A budapesti használt lakások ára még mindig úgy nő, annak ellenére, hogy a kereslet meg 2016 óta töretlenül fogy. Mi nyugodt lelkiismerettel cáfoljuk számokkal a KSH hipotézisét, hogy nem azért, mert Budapesten „mindenki” új lakást vesz.

Melyik évben vásároltak több új lakást Magyarországon, mint amennyit építettek?

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kulcsszó a túlkínálat, a túlkereslet csak a mesében létezik, nem a lakáspiacon

Táblázattal és grafikonnal segítünk. Nem jellemző jelenség. De még 2020 július végéig, amikor a KSH feldolgozza és lezárja majd a 2019-es évi lakáspiaci forgalmi adatokat, addig lehet hinni a mesében, hogy hirtelen a statisztikák látványos és tömeges új építésű lakásvásárlókat fognak kimutatni. Csak addig és nem tovább van remény.

Budapesten is csak remény van, mert vásárló az egyre kevesebb

Árak vannak, a vevők meg csak a „kirakatokat” nézegetik. Mert jöhet mindezek után a kérdés, hogy ha Magyarországon a lakáspiaci átlagok, árak árnyékában, ahol minden problémát és egyenlőtlenséget elfednek, akkor nem beszélhetünk-e valamilyen lufiról?

A forgalom és a kereslet nem harmonikusan igazolja vissza az árakat. Mert ott nőnek a lakásárak, ahol fogy a kereslet és ott nő a kereslet, ahol a lakásárak meg nem szálltak el.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest, nekünk magyaroknak nem ér ennyit és kész

Ezt az ellentétes mozgást meg most ráfogja még a KSH is az újlakáspiacra, mert szerintük is a vevők a nagyvárosi lakáspiacon az új építésű lakások felé fordultak. Ezt egy ingatlanközvetítő találta ki 2016-ban, amikor ő csökkenő lakáspiaci forgalmat mért, arról beszélt egy éven keresztül. Ezzel jönni két évvel később is? WTF? Mondja és kijelenti ezt a KSH mindenféle szám nélkül, mert ő is nagyon szeretné, ha így lenne. Ő az újlakáspiacba kapaszkodik, amit bár nem tud kimutatni, szellemként lebeg csak a lakáspiaci jelentésben, de azért hisz benne. Már csak egy jó kis emoji hiányzik az ilyen mondatai végéről. Mindenki fantáziájára bízzuk, hogy melyik :-) Ez egy olyan ország, ahol a lakáspiacot nem vesszük komolyan, de még a lakásárakat sem. Felelőtlenség, ami nem maradhat következmények nélkül. A lakáspiac már büntet és nem fog kényeztetni később sem.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ne a lakástakarékok miatt aggódjunk!

Forrás: ksh.hu

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Házi feladatot ad a lakáspiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt évek ismétlődő lakáspiaci híre, hogy az építési engedélyek rekordokat döntenek. Na 2018-ban már biztosan nem beszélhetünk semmi ilyesmiről. Az adatok késleltetve érkeznek, nem minden részlet világos még teljesen. A KSH két adattáblája elcsúszva frissül. Így a 2018. első félévében igényelt építési engedélyekről annyit tudunk biztosan amennyit az első grafikonon mutatunk. Ez a mai nappali frissült és véglegesnek tekinthető. 

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha családi ház, akkor 150 m2 a nyerőszám Magyarországon

További finom részletek még a július 30-i állapotokat mutatják, ami külön azért érdekes, mert jól szét lehet választani a budapesti és a Budapesten kívüli új építési engedélyek körüli témát. Ami már most látható, hogy 2018-ban több társasházra építési engedélyt nem fognak kérni, mint tették azt 2017-ben. A családi házak építési engedélyei még országosan és Budapesten is nőnek. A társasházakra 2016-ban tetőztek az igénylések Budapesten kívül, ameddig Budapesten tavaly érte el a csúcsot. Innen már nincs tovább.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest "torzítja" a lakáspiaci statisztikákat

Az egy külön zavaró tényező, hogy a KSH az egylakásos (=családi házak) és a három vagy annál többlakásos (=társasházak) számát hangsúlyozza az egyik adattáblájában, amire lehet következtetni, hogy a kétlakásos (=ikerházak) épületek adati hol ide hol oda értendők. Most mi a ma frissül adattábla adati szerint a társasházak adataiban szerepeltetjük az ikerházakat, mert itt nincsenek egyáltalán szétválasztva. A másik, még a 2018. július 30-án frissül adattáblából lehet következtetéseket levonni. Így nagyon jól látszik, hogy 2016 óta nem csak a budapesti lakáspiac és az országos lakáspiac vált szét. A magyar lakáspiac nem vízfejű

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
kb. 10 lakásos tárasházakat terveznek Budapesten kívül lakáspiac hangulattól függetlenül

Tudja ma már mindenki, hogy 2018-ban két úton jár az ingatlanpiac Magyarországon. Van egy nagyon pezsgő országos piac, ahol 2014 óta forgalomnövekedés van, egyre több lakást adnak el. Addig Budapesten meg csak az árak nőnek, de egyre kevesebb lakás cserél gazdát. A lakásépítésekben is alulmaradt Budapest. 2017-ben egész Magyarországon több lakást építettek, mint 2016-ben, kivéve Budapesten. Családi házat szerencsésre Budapesten is többet építettek és úgy néz ki, hogy még idén is többet fognak. Talán idén Budapest felállhat a szégyenpadról és több társasházi lakás is fog épülni. Erre minden esély megvan. De addigis nézzük meg közelebbről, hogy mennyire más a budapesti új társasházak építési engedélyekből kiolvasható tárasház. Budapesten az építési engedélyek számával együtt egyre nagyobb és egyre több lakásos társasházra kérnek építési engedélyt. Addig nem Budapesten gyakorlatilag nincs különösen hatással ez, kb. egyforma, kb. 10 lakásos társasházakat terveznek építeni átlagban. Budapesten meg háromszor annyi, inkább 30 lakásos tárasházakig is felkúszott ez a szám, azzal együtt, hogy egyre többen terveztek belépni erre a piacra. Az országos adatok Budapesttel és Budapest nélkül is külön ábrázolva vannak.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a lakáspiac hangulatától függ, hogy mekkora/hány lakásos társasházakat terveznek

Budapest torzítja az országos adatokat, amit nem helyes figyelembe venni. Kijelenthető, hogy a Budapesten kívüli társasházépítési „láz” nem káros, nem kezd el zsúfoltabb társasházakat építeni. Budapesten sokkal kisebb társasházak épülnek, amikor „nem divat” és nem akar „fű és fa” társasházzal üzletelni. A zsúfoltság, a lakások és a társasházak mérete, élhetősége állandóan kritikus pontja az új tárasházaknak. De nem egyformán és nem teljesen ugyanúgy Budapesten és azon kívül. A harmadik negyedéveben a lakáspiac olyan impulzusokat kapott, amiért a lakásépítési láz csökken, normalizálódik.

Ez jótékony hatással is lehet a végül megépítésre kerülő társasházakra:

Budapesten mindenképp igaz az, hogy minél nyugodtabb a piac, annál kisebb tárasházakat építenek.

Lakás és lakás között többek között az is alapvető különbség, hogy mekkora/hány lakásos tásasházban van. A kisebb társasházak nem egyenlőek a jobb minőséggel, vagy mindjárt a nagyobb lakásokkal. Olcsóbb lakásokról meg szintén nem beszélhetünk. Viszont a mennyiséggel nem helyettesíthető a minőség a lakáspiacon sem. Egyszerűen ez egy újabb jó példa arra, miért érdemes külön kezelni Budapestet és az azon kívüli lakáspiaci folyamatokat, nem pedig összemosni a kettőt, amiből téves képet alkothatunk. Arról nem is beszélve, hogy az építési engedélyek száma az új építésű családi és ikerházak miatt jelentős. Erről szintén nem közkedvelt beszélni, inkább ügyesen csak és kizárólag társasházi lakásoknak kívánják ezeket a számokat is beállítani a médiában, pont úgy és pont azért, mint az  új építésű családi házak és társasházi házak esetében.

Meglepetések helyett legyünk inkább precízek és pontosak, amikor döntést hozunk vagy értékelünk, mert látható, hogy hiába kicsi ország vagyunk, az ingatlanpiac, a folyamatai egyáltalán nem homogének. A családi házak nálunk páldául évek óta 150 m2-t jelentenek országosan, de Budapesten ez inkább 180-200 m2. Budapesten, aki családi házat épít magának, az nagyobbat épít, mint aki Budapesten kívül építkezik. Ezek is olyan számok, amivel akár tervezőként, kivitelezőként akár építőként/építtetőként számolhatunk.

Jó ha ismerjük a piacot, a sajátosságait, ahol dolgozunk. De nem csak a saját, erősen korlátozott tapasztalataink, sztereotípiák alapján, hanem néha vesszük a fáradságot is és képezzük magunkat, újra és újra megtanuljuk a „tanagyagot”, frissítjük az ismereteinket, tájékozódunk. Bátran ajánljuk mindenki figyelmébe a KSH nyilvános adatait. Néha sokkal többet tudhatunk meg belőlük, mint az ismert híroldalakat böngészve. Házi feladat nem csak az iskolában van, hanem a hivatásunkban is. A lakóingatlanpiac a házi feladat része azoknak, akiket közvetve vagy közvetlenül érint, mert „iskolában” nem tanulhatjuk meg.

Kép: Instagram

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Intő jelek, amire nem figyelünk

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ha lakásról beszélünk lakásra is gondolunk, nem házra. A magyar köznyelv határozottan és élesen megkülönbözteti egymástól őket. Addig a jog és a statisztika már nem. Lakáspiac van, házpiac nincs. Újlakáspiac is van, de újházpiac nincs. Új építésű lakások is vannak, de új építésű házakra nem nagyon hivatkoznak. Évek óta felhívjuk erre az anomáliára a figyelmet, amiért most nem a köznyelv vagy a konyhanyelv a hibás, hanem a jog és a statisztika. Hány új lakás épült Magyarországon a statisztika szerint azt jelenti, hogy hány ház és lakás épült az adott évben. Ez a pongyola fogalmazás és felületes megközelítés üzleti érdekeket szolgál. Mi mást! Mivel a társasházi lakások építése Magyarországon nem igazán társadalmi igény, erőltetett termék, erőltetett piac, így sokkal „észszerűbb” az új építésű házakkal együtt kommunikálni róla. Természetesen nem hangsúlyozva a házak szerepét, azt a látszatot keltve, hogy az új építésű lakások száma jóval nagyobb a valóságban.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Természetes személy = családi ház

Bűvésztrükk ez, nem üzletpolitika, jogi és statisztikai támogatással

A köznyelvben a lakás, mint kicsinyítő képző él. A lakásról a többségnek valami kicsi, kisebb, kevésbé élhető tér jut eszébe. Ha házra gondolunk, akkor meg valami sokkal nagyobbra, élhetőbbre asszociálunk. A lakás átmeneti megoldás, a ház a végállomás Magyarországon, mégha nem is mindenki engedheti meg magának. A lakásnál hozzá is kell fűzni, hogy „nagy”, ha az átlagostól eltérő méretű lakásról beszélünk. A nagy vagy nagyon nagy lakások nem tömegtermékek. Na nem azért, mert nem szívesen lakna a többség legalább dupla akkora lakásban, mint amekkorában „kényszerből” él, hanem úgy alakult, hogy az üzleti érdekek, pénzcsináló gépezetek és a csillapíthatatlan profitéhség (= a magyar ingatlanpiacon nem létezik az extra profit fogalma, itt minden profitráta elfogadható, ha az adott projekten a legnagyobb) hosszú ideje ezt eredményezi.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Épített lakások = épített lakások és épített házak

1990 előtt a „sok ember kis helyen is elfér” alapelv alapján a lehető legkisebb lakóterekbe próbáltak embereket kényszeríteni, ha lakásról volt szó. Innen is eredetezhető a lakások = egy kicsi és élhetetlen, zsúfolt tér beidegződés. Majd a nem állami társasházépítéseknél is rájöttek arra, hogy minél több lakást zsúfolnak be egy épületbe annál gazdaságosabb/költséghatékonyabb azt megépíteni. Innen már csak egy lépcsőfok volt, hogy üzleti alapon egy társasház építésén annál nagyobb profit érhető el minél több lakást terveznek bele. Ez pedig egyelőre még megváltoztathatatlan, nem felülírható status quo a magyar lakások építésénél, ahol a lakások száma és mérete fordítottan arányos. Minél többet építenek annál kisebbek. A jog és a statisztika mellett az állam is keblére öleli ezt a kezdeményezést és szerinte például egy 60 nm-es és három szobás lakásban lehet 3 gyerekkel emberi körülmények között élni. Aki ezt le merte írni, törvénybe merte foglalni, az nem egyszerűen a múltban él, hanem sokkal inkább a jelen gyilkosa. Szörnyű és mélységesen megalázó, embertelen hozzáállás. Ölre menő viták vannak arról, hogy hány méter magas épületeket lehet építeni Magyarországon. Például most törvénybe foglalták, hogy 90 méternél nem lehet magasabb semmi, mert a szürke eminenciás urak, az építész szakma krémje ezzel öltözik nemzeti színű ruhába. Hogy milyen élhetetlen méretű lakásokat nem szabadna építeni tömegesen Magyarországon, na arról nagy kuss van.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház nem "magyarul"

Hallgatnak mélyen

Tabu. Mondjuk annak ellenére, hogy demográfiai hatása is van az ingatlanok méretének és élhetetlenségének Magyarországon. Ennek megváltoztatása még nem nemzeti érdek. Ugyan már! Néhány évtized és talán lesz valaki olyan bátor, akinek a zsebét nem az ingatlanlobbi kényezteti, és meglépi azt, amit 30 éve meg kellett volna már lépni. A nagyobb méretű lakások = kisebb lakásszámú társasházak építését ösztönözni kellene, hogy elinduljunk az élhető lakásméret felé, szó szerint teret adva a 21. század magyar társadalmának. De mit képzelünk mi, kis morgolódó és zsörtölődő hangemberek, akik látják, hogy a panelházak „házgyárai” óta, a magyar társasházak mit sem változtak. 60 éve építjük ugyanazt, csak más színben, formában, elnevezés alatt. Miközben tudjuk, hogy szarból nem lehet várat építeni, mi mégis azt csináljuk megállás nélkül. Olyan szűklátókörű és unalmas világ, mint az új társasházak világa, nagyon kevés van Magyarországon.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Beton és acél, amit csak nálunk hívnának téglaháznak jogszerűen

Most nézzük meg ezt a társasházat Szöulból (Dél-Korea)

Elvileg az épület formája és kialakítása az építési szabályok miatt ilyen. Nálunk nem ilyen hatással van a jog a tervezőkre – jegyezzük meg gyorsan.

Nem magas épületről van szó, betonból és acélból, a tetején egy „nagy” lakással. Itt is elidőzhetnénk, hogy nálunk még az épületek felső szintje is nagyon ritkán jelent egy darab lakást. Nálunk a legfelső emeletet az elmúlt 15 évben elkezdték „penthouse”-nak hívni, csak azért, mert az egyik tulajdonsága ezeknek a nagyméretű lakásoknak, hogy legfelső emeleti. Az, hogy egy teljes szintet jelent, kizárólagos lifthasználattal, nem is olyan ritkán duplex, tehát belső kétszintes, az már kimaradt a „magyar penthouse”-ból. Építettők egymást majmolva reklámozzák, hogy penthouse lakásokat kínálnak a projektjükben, bár elvileg ott épületenként maximum csak egyet építhetnének, amit így nevezhetnének. De ez egy olyan ország, ahol amit a törvény nem tilt, azt engedi, tartja a mondás. Ezért kell sajnos nálunk sok triviális dolgot tiltani, mert ha nincs róla törvény, mindig lesznek, akik kiskapuként fogják értelmezni. Szöulban meg a törvény miatt ilyen társasház is nőhet ki a földből, ami nálunk is épülhetne. Csak akkor legalább kétszer annyi lakás lenne benne, sokkal rosszabb minőségben épülne, elavult technológiával és legalább kétszer annyi, ha nem inkább háromszoros profitrátával. Betonból építenék nálunk is, de a végén téglalakások lennének benne hirdetve és téglaháznak is neveznék jogszerűen. De biztos addig variálnának a „magyar jogrendszer” útvesztőiben, hogy a végén nem az épülne meg, amit megterveztek, hanem egy szokásos hetvenes évekbeli „posztmodern” betonkocka.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A belső kétszintes lakás és a magas belmagasság is mást jelent a határon túl, mint innen

Az ingatlanpiac vadkapitalizmusa minőség- és illúzióromboló is, nem csak élhetetlenné teszi a társasházakat

Ezzel meg a saját sírját ássa a magyar új társasházak piaca, mert ha éppen emiatt is kevesebb gyereket vállalnak Magyarországon (korábban is halnak meg és hamarabb lesznek súlyos betegségeik), akkor fogy az utánpótlás és a végén majd nézhetik, hogy kinek akarnak idejét múlt lakótelepeket felhúzni vasból és betonból. Már most, ma is hiányzik sok nem vállalt gyerek az ingatlanpiacról. Változatlan magyar társasházépítési szabályozással és építési logikával még több fog. De nekünk Mohács kell, mindig valamilyen katasztrófa, hogy észrevegyük a vesztünkbe rohanunk. Majd elintézzük pénzzel, közben mindent tagadunk, társadalmi hasznosság nem számít, lekommunikáljuk a haveri médiával, keresünk valami csókost, aki kivitelezi a stratégiát úgyis. A lényeg, hogy csak és kizárólag lényegtelen témák uralják a közbeszédet. A fontos társadalmi kérdések, a demográfiai megtérülés a profit, a felesleges pénzszórás minimalizálásáról szólnának csak. Az meg kinek az érdeke, ugye!

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Statisztika: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018-ban két úton az ingatlanpiac


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely

A legfrissebb KSH lakáspiaci jelentés pontot tesz a 2017-es évre és megalapozza a 2018-as várakozásokat. Van mire várni és vannak kérdések, amire jelenleg nem tudjuk biztosan a válaszokat. A lakáspiaci forgalom finoman nőtt csak, amiért nem Budapest a felelős. Budapesten a lakáspiaci forgalom 2016 óta folyamatosan csökken. 2017-ben alig egy kicsivel adtak el több lakást (használtat és újat), mint 2014-ben. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
10 év alatt eljutott a lakáspiac oda, ahol volt. A kérdés az, hogy merre tovább?

Ez megfelel a várakozásoknak, mert 2018 nyarára kezdi tudomásul venni a piac ezt a trendet. Viszont még mindig van csodavárás. A KSH jelentésében a budapesti lakáspiaci forgalom elmaradását az újlakáspiac felé forduló vásárlókkal magyarázza. Ez emlékeztethet minket a Duna House 2016 év végén és 2017 elején megfogalmazott gondolatára. Az ingatlan franchise akkor az újlakáspiaccal magyarázta szintén, hogy miért mér csökkenő lakáspiaci forgalmat országosan a KSH-val szembe. Akkor azt még nem tudta, hogy a csökkenő nagyvárosi és budapesti forgalmat méri. Hiszen csak azt tudja mérni, ahol aktív az ingatlanközvetítő. A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében is van Duna House statisztika. Nem kizárt, hogy a KSH most muszájból valamilyen választ akart adni arra, hogy miért csökken Budapesten a lakáseladások száma, továbbra is erős árnövekedés mellett. A számokat elnézve az újlakáspiaccal ezt nehéz lesz érthetővé tenni. Több okból is. Egyrészt az újlakáspiac sosem olyan domináns, amit még maga a KSH is többször megjegyez mostani jelentésében is. Másrészt rendre mindig több lakást építenek eladásra egy évben, mint amennyit el is tudnak adni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Budapesten nőnek az árak, de fogynak a vevők.

Ezt szintén ábrázoltuk most az érdekesség kedvéért. 2018 egyik nagy kérdése, hogy tényleg lesz-e valamilyen komolyabb hatása Budapesten az újlakáspiacnak a forgalomra. Eddig nem volt, hiába várták. Ettől függetlenül Budapesten nem panaszkodhatnak azok, akik el tudnak adni. Mert akik nem tudnak értékesíteni, ő nekik csak álom marad egy-egy lakásár vagy árnövekedés, amit látnak. Az elmúlt években senkinek eszébe nem jutott, hogy biztosan egyre kevesebb eladó örülhet a lakásárak növekedésének, azt gondolták, hogy nagy hype van és őrült módjára vásárolják a budapesti lakásokat. Ezt a számok nem igazolják vissza. Egyedül az árak szálltak el. 2017 I. negyedévében 405 ezer Ft volt egy átlagos használt lakás négyzetmétere a Fővárosban. 2017 végére ez 419 ezer Ft-ra emelkedett. Ezért tényleg nagy meglepetés a 2018-as I. negyedéves 463 ezer Ft-os átlagár. Erős kezdés, főleg annak tudatában, hogy az év eleji forgalomban sem Budapest brillírozott, nem miatta számít a KSH sem lakáspiaci forgalom növekedésére 2018-ban. A Budapesten kívüli lakáspiacon van érzékelhetően több eladás a számok szerint.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A községek és a kisvárosok forgalma domináns marad 2018-ban

Az árakban ez már nem látszik. Az erős budapesti kezdés mellett látható egy nagyon rossz kezdés a kisvárosokban és a községekben. Izgalmas év vár ránk, az első negyedéves számok még nem véglegesek,  de a lakáspiacon a hangulat pont a második negyedévre kezdett el egészen megváltozni. Hogy ez milyen hatással lesz a forgalomra és az árakra, a számokra, még csak találgatni lehet. Olyan forgatókönyv is lehetséges, hogy Budapesten a 2017-es árakhoz képest magasabb, de a 2018 I. negyedéves árhoz képest alacsonyabb árszint sem elképzelhetetlen. Ahogy a kisvárosok és a községek árváltozasa is belehúzhat ilyen kereslet mellett. Az állam az új CSOK tervekkel mindenképpen valamilyen mérhető hatást fog gyakorolni a lakáspiacra. Így a régiók árai is még sokat változhatnak. Abban talán egy igazi kakukktojás van. Pest megye valahogy elveszítette az irányt az év első három hónapjában. Átmeneti megtorpanás lehet vagy sem, majd kiderül. Érdekes viszont látni ezt az amúgy igen erős régiót, hogy milyen nehezen kezdi az évet a többi régióhoz vagy Budapesthez képest. Elhelyezkedése nem ezt indokolná. Viszont az elhelyezkedésre már nem csak Budapesten, hanem azon kívül sem lehet mindent alapozni.


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Nem záródik az árolló, de a forgalom már eltoldódik

A lakásárak alapján azt is lehetne mondani, hogy nem történik semmi más, mint eddig történt. Budapest hasít, a többi kullog utána árakban, az az árolló csak nem akar határozottan csukódni. Ha Budapesten nem a kereslet miatt nőnek az árak, akkor nem is a kereslet miatt fognak csökkenni sem. Például olvasható, hogy a legmagasabb átlagárral rendelkező 5. kerületben cirka 770 db ingatlant adtak el 2017-ben a KSH szerint. Ha most megnézzük a vezető hirdetési oldalt, akkor kétszer ennyit hirdetnek per pillanat eladásra a kerületben. Már többször hangsúlyoztuk, hogy Budapesten addig biztosan nőnek az árak, ameddig az országos adásvételek száma nőni tud. Ilyen értelemben Budapesten a lakáspiac zsugorodása tovább folytatódhat anélkül, hogy ez az árakon komolyabban látszódna. Példánál maradva, az 5. kerület nem lesz olcsóbb 2018-ban attól, ha az eladó lakások felét vagy még többet nem tudnak eladni. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalom és lakásárak nem egy úton járnak. A kérdés mikor és hogyan fognak találkozni?

Ilyen helyzetben fel lehet tenni a kérdést, hogy ha megveszünk egy lakást, azt el is tudjuk-e adni a mai piaci körülmények között? Erre lehet az a válasza a vásárlóknak, hogy biztosan válogatnak Budapesten és az elhelyezkedés nem egyenlő azzal, hogy egy lakás gond nélkül eladható is azon az áron, amin most megvesszük. Ez a vásárlók mellett, még az eladásban gondolkodóknak is komoly dilemma lesz az év második felében, főleg a jelenlegi hangulatban, amiben nem Budapest a főszereplő. Ezt elismeri a KSH is és talán a piaci szereplők többsége is kezdi tudomásul venni, hogy a lakásárakon kívül a lakáspiaci forgalom és annak megoszlása azért nem elhanyagolható, még ha szándékosan is kevesebb szó esik róla. 2017 a lakáspiacon úgy zárult, ahogy kezdődött, semmi meglepetés. Nade 2018 egyelőre tele van izgalmakkal, komoly impulzusokkal, nagy reményekkel és persze erős, kézzel fogható kockázatokkal is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Az országos újlakáspiac az árnövekdés irányába mutat 5% ÁFA-val is

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Betonház, téglalakás

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egy panelházban, egy panellakás attól még nem lesz téglalakás, mert kivágjuk azokat a falakat, amit csak tudunk és téglából építjük újjá. Egy téglaházban is kiüthetünk minden téglafalat, amit csak tudunk és betonnal helyettesítjük, ettől mégsem fogják betonlakásnak hívni.

A beton az építőipar nagy barátja

Annyira nagy, hogy a tégla már inkább csak dekorációs elem, mégis téglaháznak nevezünk minden olyan épületet is, amiben bőven a beton van túlsúlyban. Talán itt lenne az ideje a panel és tégla mellett bevezetni a beton jelzőt is, mert az építkezési szokásaink a beton irányába mutatnak erősen. Meg lehet nézni az épülő házakat. Van ahol több, és van ahol viszont kevesebb a tégla építőanyag. Megtalálni meg lehet mindenhol, de egészen elképesztő különbségekben. Vannak házak, amiket szinte kiöntenek betonból, más házakat meg téglából falaznak.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vannak házak, ahol a tégla csak dísz, dekorációs elem

Nincs ma különbség egy házban abban, hogy az mondjuk 80% tégla, vagy csak 20%. Mind a kettőt téglaháznak fogják hívni és a benne lévő ingatlanokat is téglaépítésűnek.

Ebben pedig nem az a kritika, hogy sok a beton vagy kevés a tégla, hanem az, hogy félrevezető mindent téglalakásnak hívni mondjuk csak annál az egyszerű elvnél fogva, mert nem panelházban van.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az épülő új házakban a beton és tégla aránya nagyon különböző lehet

Az új és újszerű lakásokban sokkal több a beton, mint a korábban épült házak lakásaiban. De még manapság sem egyértelmű, hogy mitől tégla egy téglaház és miért nem hívják máshogyan, ha a tégla csak dísznek van benne és nem az a valódi építőanyaga, nem azzal falazzák.

Egy rövid gondolatébresztés ez, amikor a panelházakat pont a sok beton miatt, annak hang és jó hőleadó képességei miatt kritizálják

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nézegethetünk képeket, hogy mennyire beton- vagy téglaház egy új épület

Az új házakban nagyon hasonlóan terjed a hang és ontja magából a hőt a sok beton nyáron. Ezért mondjuk az új építésű lakások klimatizálása ma már kardinális kérdés, nem lehet elmenni mellette szó nélkül. Egy kicsit süt a nap és már „fűt a ház”. Egy lakásfelújítás, képfelfúrás, bármilyen erősebb járású ember, játékos gyerek, fapapucs, magassarkú, családi veszekedés, igazi élmény tud lenni az alsóbb és akár felsőbb szomszédok számára is egy új házban is. Csak mindezt a lakáspiacon elérhető legmagasabb átlagáron az adott környéken, mert téglalakásnak hívják őket, miközben mindenben betonlakások azok, nem sok közük tud lenni sok esetben a téglalakásokhoz. Nagyon itt lenne már az ideje tényleg túllépni a lakáspiaci kliséken és új alapokra helyezni a vele kapcsolatos gondolkodást.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az új lakások árában a beton és tégla arányának nincs szerepe

A sok betonházat hívhatjuk mi még téglának, mert mindent téglának hívunk, ami nem panelház. Csak ez önbecsapás, nagy tévedés és végsősoron az ingatlanok felértékelésének alapja is lehet.

Mert, mi van ha az utókor ráébred arra, hogy a beton az akkor sem lesz tégla, ha évtizedekig úgy hívjuk. A beton az beton marad, annak minden előnyével és hátrányával. A betonházak pedig jelenleg is csak részben jelentik a lakásállomány megújulását. Hiszen nem minden új ház beton. Szóval még az új házak mostani értékelésében sem biztos, hogy helyes figyelmen kívül hagyni, hogy miből és azt, hogyan épül. Az újlakáspiac inkább beton-, mint téglalakásokat jelent, amíg a családi házak piacán meg egyértelműen a tégla az úr. Csak ettől jelenleg még nincsenek álmatlan éjszakáink, kivéve ha kicsit melegebb van és nincs klíma vagy nem működik és a klímás cég több hetes várakozási idővel tud csak kijönni javítani.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Téglaháznak miért hívjuk a betonházakat is?

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nevem bérfeszültség, nem munkaerőhiány

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is! „emlékeznek még ezekre a kritikus szavakra?

Abban a rövid kitekintésben minden benne van, amit ma mondani szeretnénk. Ismétlés helyett, viszont álljon itt a KSH friss építőipari elemzése. Először ragadjunk ki néhány fontos mondatot ebből, mert az elmúlt években azt hitették el velünk, hogy egyrészt a KSH biztosan felülméri a béreket, illetve azt is, hogy az építőipari bérek milyen csábítóak lettek, hiszen mind felújítani, mind családi házat vagy társasházat építeni milyen drága lett, csak ember nincs, aki a zsíros munkát elvégezhetné. Budapesten a tömegközlekedési vállalatnál bruttó 400 ezer forintos havi fizetéssel és béren kívüli juttatásokkal keresnek például buszvezetőket és nem találnak. Ehhez képest nézzük meg mit mond a KSH a „húzóágazat” béreiről:

„Az építőipari havi bruttó átlagkereset 2017-ben 13,1%-kal – a nemzetgazdaság egészére jellemzőnél (12,9%) valamivel nagyobb mértékben – nőtt, de továbbra is jelentősen, 23,4%-kal a nemzetgazdasági átlag alatt maradt, ezzel az építőipar a nemzetgazdasági ágak rangsorában az utolsók között volt. Az elmaradásnak csak részben oka a fizikai foglalkozásúak magas aránya (74%, szemben a nemzetgazdasági 53%-kal), emellett mind a fizikai, mind a szellemi foglalkozásúak átlagkeresete elmaradt az átlagostól (mindkettő 12%-kal). Az építőiparban a bruttó átlagkereset 227,5 ezer forint volt. Az építőiparon belül a legmagasabb – az építőipari átlagot 36%-kal meghaladó – havi keresetet az út, vasút építése alágazatban érték el, ahol a szellemi foglalkozásúak 38, a fizikaiak 24%-kal kerestek többet az építőipari átlagnál. Szintén jelentősen (27%-kal) az építőipari átlag felett alakultak a keresetek a közműépítés alágazatban.” – a KSH szerint, amihez még hozzáteszi:

„A teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi bruttó átlagkeresete a budapesti székhelyű szervezetek körében volt a legmagasabb (280,9 ezer forint), 24%-kal meghaladta az országos átlagot. A többi régióban az átlagkereset az országos átlag alatt maradt, Észak-Magyarországon volt a legalacsonyabb (189,8 ezer forint).” 

Egy kis külön információ az építőipari vállalkozók figyelmébe, akik már most "majd megszakadnak" a bérektől és nem találnak megfelelő munkaerőt:

- Magyarországon, 2018. januárjában a KSH szerint közel 324 ezer forintért dolgozott havonta az átlagmagyar

- Budapesten a KSH szerint 2017-ben a bruttó átlagkereset közel 377 ezer forint volt havonta

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az építőipar bérei a legalacsonyabbak Magyarországon

A bérköltségek mellett, úgy egészében az építőipar emelkedő áraira szokás még panaszkodni. Sokat kérnek az építési vállalkozók – halljuk minduntalan, hetente akár többször is. Erre nézzék csak meg a KSH rövid szöveges értelmezését:

„Az építőipar termelői árai 2017-ben átlagosan 5,2%-kal, a korábbi évekénél nagyobb ütemben emelkedtek, 2008 óta nem volt ekkora áremelkedés. Az építőipar ágazatai közül az épületek építése árai kiemelkedő mértékben, 8,4%-kal nőttek. Az egyes építménycsoportokban is nagyobb volt az árnövekedés mértéke az építmények jellemző építési tételeinek átlagos árváltozása alapján, mint a megelőző években. A leginkább a közösségi lakóépületek (7,6%) és az ipari épületek és raktárak (7,5%) árai nőttek, a legkevésbé az utaké (2,9%). Az árakat a kereslet élénkülése és a költségek növekedése alakította.” – írja a KSH, hozzátéve még, hogy:

„A bérek jelentős emelkedése mellett az építőanyagok zömét előállító nemfém ásványi termékek gyártása ágazatban a belföldi eladások árai 4,1%-kal magasabbak voltak, mint az előző évben.”

Majd, ha megnézzük közelebbről a részleteket, kiderül, hogy a családi házak és iker-, illetve társasházak építési költségei „átlagon alul” növekedtek 2017-ben. Ha most hirtelen szavazásra bocsátanánk a kérdést, hogy ki és milyen áremelkedést érzékel, nem hinnénk, hogy ezt erősítené meg. De miből adódik a különbség? A „hivatalos” építőipari bérek, az építési költségek, az építőanyagok nem indokolják azt a fajta áremelkedést a KSH adatai alapján.

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ennyire feketegazdaság lenne az építőipar, ahol 2017-ben 303 ezren dolgoztak hivatalosan?

Nagyon nagy valószínűséggel sajnos igen. Nem feltétlenül átlátható és érthető mi történt és történik a magyar építőiparban, ami mindig tele volt és jelenleg is tele van ellentmondásokkal:

- Érdekes kérdés viszont az, hogy ha ilyen hivatalos adatok mellett, már ekkora a panaszáradat, mi várható később?

- Mit jelenthet az építőipar fehéredése, a hivatalos bérek növekedése pl. a lakásfelújítóknak, a családi ház építőknek és maguknak a társasházfejlesztőknek?

A mennyi a profit egy új építésű lakáson kérdést akár újra is lehet értelmezni ezek után. Már most is kiváltságos helyzetben lévőnek nevezik azokat, akik megengedhetnek maguknak egy új családi házat vagy új társasházi lakást, miközben az ehhez szükséges iparágban a „hivatalos” bérek még a magyarországi alacsony átlagbérekhez képest is jelentősen alacsonyabbak. Munkaerőhiányról beszélni az építőiparban ilyen alacsony „hivatalos” bérek mellett továbbra is arrogáns és sértő. A feketegazdaság, az ehhez szorosan kapcsolódó rossz fizetési morál - tartozások felhalmozása, számlák ki nem fizetése, cégek bedöntése, adócsalások, körbetartozás -  nem minden munkaerőnek csábító.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Változnak az idők. Ma már nem elég látványterveket nézegetni, mert azon mindig süt a nap – mondják. Ki kell menni a helyszínre, felmérni a valós viszonyokat, szembesülni a látványtervek hiányosságaival. Egyelőre még semmilyen jogsértést nem jelent, ha a látványtervek kozmetikázzák a valóságot.

Jogalkotók figyelem! Itt lenne az ideje a fogyasztóvédelmet az ingatlanpiacra is kiterjeszteni. 

Most itt nem csak a megépülő házra gondolunk, hanem annak a környezetére is, amit átrajzolnak pillanatok alatt. Ezért fogtuk magunkat és útra keltünk, hogy megnézzük miért kerül 57 millió forintba egy garzonlakás. Az egy dolog, hogy új építésű, de azért tudnia kell  valamit. Aztán kiderült, hogy ennek az 57 millió forintos belépőnek van előtörténete. Csak egy drága budai és nagyobb méretű társasházi projekt után érdeklődtünk, és egy egész oldalnyi bulvár hírt kaptunk.

Ez a hely még nem is olyan régen így nézett ki. A változás szelei még 2007-ből fújnak. Képzeljék, akkor kitalálták, hogy építenek ide egy új társasházat. Bontás és kétszer akkora társasház jöhet a helyére - gondolták már akkor. Majd jött egy kis szélcsend és 10 év múlva újra fújni kezdett a szél. Az építési engedélyeknek nincs szavatossága Magyarországon. Kár, lehetne. Egyszer elfogadták, az megépíthető. Tavaly év elején még hírértéke is volt a szomszéd házak tiltakozásának. Természetesen semmit sem ért, ami jogszerű, az nem támadható - védekeztek, akiknek védekezni kellett.  Azt már biztosan tudni, hogy nem mai tervek alapján építik a házat. A marketingben és pr-ban természetesen erről egy szó sem esik. Inkább érdekes, nem szokványos eszközt vetettek be, hogy a múltat a jövővel összehasonlítsák. Ha az újlakáspiacon van celeb projekt, akkor ez közéjük sorolható. Még nem is kezdték el építeni, már állt körülötte a bál.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Önök mit gondolnak arról, ha valaki a szétbombázott Budapesttel reklámoz?

Így történt meg az, hogy a 26 lakásos házból lett egy 51 lakásos, egy amúgy sem néptelen környéken Budapest I. kerületében

Nézzük meg ezért először a környéket. A Naphegy utca ezen a részén jól láthatóan a fél utca hivatalosan is parkoló. Szépen fel van festve minden autó helye. Még a gyalogos forgalom is át van terelve a menetirány szerinti jobb oldalra. A daru látványa gyorsan feltűnik.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fél utca hivatalos parkoló

Meg az is, hogy a látványképekről biztosan hiányzik a szomszédos ház romos homlokzata. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A valóság

De a látványképeket jobban megnézve nem csak az hiányzik. Gyakorlatilag az épülő társasházzal szemben lévő házat/házakat is retusálták. Fák vannak ott és persze napsütés, pedig a Naphegy utca az egyenlő északkelettel. Ebből az irányból túl sok direkt napsütésre nem lehet számolni, főleg nem utcaszinten, amit beárnyékolnak a szemben lévő házak.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A látványterv

A látványterveken két új házat látni. A bal oldalon lévő házat még nem bontották le. Ez rossz hír a jobb oldali házban gondolkodó vásárlóknak, meg a környéken élőknek is. Mivel nem egyszerre építik a két társasházat dupla annyi idő lesz az építkezés, a zaj, a por, a toi toi szag és minden finomság, ami egy építkezéssel együtt jár. Nem csak azért mentünk el megnézni, mert 57 millió egy garzon, hanem azért is, mert még mindig úgy reklámozzák, hogy idén szeptemberben átadják. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. március 28-án itt tartanak. Ebből nem lesz idén 51 lakásos társasház!

Ha megnézik alaposan a képet, jól látszik, hogy itt még nagyon az elején tartanak. Ez nem 6 hónap és lehet nem is 12 hónap lesz, mire ebből beköltözhető, jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház lesz. A Lisznyai utcai rész még teljesen hiányzik, ott még csak alapoznak. Szóval 2019 nyara egy reális dátum. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hiába adják írásba, ez nem lesz idén költözhető!

Ebből is látszik, hogy nem csak a látványtervek miatt kell kimenni megnézni egy építkezést. Ha mi idén költözni akarunk, vagy az egyetemista gyerekünknek gondoldunk, hogy egy 57 milliós garzont veszünk az őszi tanévkezdésre, akkor ezt a projektet csak akkor vegyük komolyan, ha 2019-re tudunk mindent halasztani. Csodát nem vártunk, még 57 millióért sem. De megnéztük, hogy mégis milyen kilátása lesz itt néhány lakásnak. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kilátás most márciusban. Nyáron még ennyi sem fog látszani a fáktól

Túl sok lakásnak nem lesz kilátása, vagy csak oldalról. Igen, mint nyaraláskor, amikor a szállodai szobáknál van olyan, hogy oldalról tengerre néző. Itt is ilyenek lesznek, hogy oldalról lehet majd „csőben” látni a Budai vár kupoláját. A látványtervekről retusált szomszéd háznak ezért van fontos szerepe, mert a kilátást pont zavarja, magyarul kitakarja. Ezért tettek oda inkább trópusi esőerdőt. A projekt honlapján látható panoráma nem az 57 milliós garzonból látható, az biztos. Hogy látható lesz-e egyáltalán a házból, azt még most megerősíteni és cáfolni sem tudjuk. Az biztos, hogy hiányzik róla a másik új épület.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a szomszéd ház hány hiányzik, de még a nap is északkeletről süt

Valószínűleg nem véletlenül. A látványtervek alapján az is (be)zavarhatja ezt a látványt, nem csak a szemben lévő épület, amit a látványterveken gyakorlatilag lebontottak és annak a helyét is beépítették. Ez lehet (had)üzenet az ott lakóknak :-) Az tény, hogy az új ház a terveken sokkal hosszabbnak tűnik a Naphegy utcában. A valóságban ennél sokkal rövidebb.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Majd ez is kiderül egyszer. A Naphegy utca 31-ben már lehet 100 millió forint lesz egy garzon. Ki tudja! Az is érdekes, hogy a projekt honlapján már nincs első emeleti eladó lakás, hirdetni viszont hirdet még azon az emeleten eladó garzont és nem is egyet. A legdrágább lakásokat is hirdeti, de a saját oldalán már eladva jelzéssel van. 23 db eladó lakás van a hirdetési oldalon, a saját oldalán meg 19 db. A saját honlapján nincsenek árak, a hirdetési oldalon vannak. Mi értelme ennek? Vannak finom ellentmondások első ránézésre és nem lepődnénk meg, ha próbavásárlót játszanánk, valami komoly befektetőt, aki úgy gondolja, hogy egész szintet venne meg, akkor hirtelen lehet még szélesebb lenne a választék.

Egy lakás ára sem garancia arra, hogy kevésbé nézzenek minket cuki báránynak

Nem nagy elvárás lenne, hogy ha az ember már azt mondja, hogy egye fene, ha 57 millió forint egy garzon a Naphegy utca 29-ben, akkor 57 millió. Nem lehet olcsójános, aki Naphegyen akar új lakást venni. De a tiszteletet azért megérdemelhetné. Legalább azt, hogy korrekt módon mutatják be a házat, az utcát és nem bűvészkednek úgy a látványterveken, mint egy állami látványberuházásnál, ahol a tervek, csak afféle útmutató. A végén minden design elem eltűnik róla, néha még funkcióvesztés is történik, de 2x vagy 3x annyiba fog kerülni ennek ellenére is, miközben arról győzködnek minket, hogy egyébként spóroltak a köz érdekében és csak a legszükségesebbre költöttek, a „csicsára” nem. Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések. Ha van valami, akkor talán a mai újlakáspiacban ez az egyik legbosszantóbb. Nem tud felnőni a vásárlók szintjére.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi utcakép a Naphegy utca 29 - 31. előtt

Forrás:  ingatlan.com & sunhillresidence.hu

Képek: 2018. március 28-án készültek /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mennyi a profit egy új építésű lakáson?

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új építésű lakások árát nem csak az építési költségek és telekárak változása mozgatja, hanem a beruházók profitéhsége is. Találkoztak már olyan hírrel, ahol a beruházó maga vall az elvárt profitról? Tegnap bukkantunk rá egy érdekes megjegyzésre a vg.hu egyik cikkében.

Mindig mondjuk, hogy keressék a hírekben a hírt. Információ morzsákra gondolunk, olyan elszólásokra, amikből után lehet építkezni.

Nekünk ezen a mondaton akadt meg a szemünk:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1740 milliós profit 234 új építésű lakás megépítéséből, Kattinston a képre!

Majd jött az ötlet, hogy számoljunk utána ennek az 1740 milliós profitnak

A tőzsdei cégek előnye, hogy sok információ elérhető róluk. Ebben az esetben a február végén megjelent 4. negyedéves jelentésre tudtunk támaszkodni. Abban vannak pontos információk a lakásprojektekről. Idén még több információ lesz erről, mert majd a 2018-as évi negyedéves jelentésekből fogjuk megtudni, hogy mennyiért adták el a lakásokat és ennek hány %-a a tiszta profit.

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebből a táblázatból hiányzik a profit, Kattintson a képre!

Fontos megjegyezni, a profit az az összes bevétel és összes költség különbsége. Ez csak az a tiszta haszon, ami a beruházó zsebében marad, miután mindenkit és mindent kifizetett, például többek között a bankot is, aki megfinanszírozza a projektet. 

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Idén tudjuk meg, hogy milyen profit rátával dolgozik a beruház, Kattintson a képre!

Az újságcikk és az utolsó negyedéves jelentésből ez a táblázat született:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Profit = több mint 100 ezer Ft/m2

Itt láthatjuk pontosan, hogy 148 lakás az egyik projektben és 86 lakás a másik projektben. Azért csak 148 db lakás van a nagyobb projektben, mert ennyire van építési engedély és ennyit is építenek jelenleg a beruházó szerint. Ezért van az is a vg.hu cikk szerint, hogy „a nagyobbik projektnek még csak 78 százalékán számolnak el nyereséget.”

Nem tudni minden részletet, ezért csak átlagolni lehetett:

Az jött, hogy kicsit több, mint 100 ezer forint /m2 a tervezett profit átlagosan ebben a két új építésű társasházban, ahol ez lakásonként közel 7,5 millió Ft tiszta nyereséget jelent a felépítésük és birtokba adásuk után.

Nem is rossz summa ez még 2018-ban sem. Egyelőre nem tudjuk milyen áron értékesítették a lakásokat. Azt tudjuk, hogy minden lakás még nincs eladva. Mind a két projekt lakásaiból még válogathatunk a beruházó és egyben ingatlanértékesítő honlapján:

- a III. kerületi projetkben jelenleg 690-700 ezer Ft/m2 áron kínálják a lakásokat

- a XVIII. kerületi projektben pedig 450-460 ezer Ft/m2 átlagáron láthatjuk a hirdetéseket

Így még érdekesebb az átlagos 100 ezer Ft/m2 profit

Egész más arányt fejez ki az egyik és egészen mást a másik társasház esetében. Ha most sokan felkiáltanak, - igen, ezt tudtam, előre megmondtam, ez volt mindvégig az érzésem - hogy a 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa nem a változó építési költségeket és telekárakat fedezi, hanem a beruházók profitéhségét, akkor lehet, hogy annyira nem is járnak messze a valóságtól.

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan propaganda  mellékhatásai

ingatlanmarketing újlakáspiac lakáspiac ingatlan propaganda lakásárak 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kockázatelemzőként vannak történetek, lakáspiaci kockázatok, amikről késleltetve beszélünk. Egyes kockázatok olyan elképzelhetetlennek tűnnek, hogy bármikor az arcunkba vágják, hogy csak kitaláció, ilyen nem is létezik. Attól, hogy valamit még nem tapasztaltunk meg a lakáspiacon, attól még létezik.

A csóró bloggeren keresztül az unatkozó és kiégett, kiábrándult ingatlanoson át sok sértő kritikát kapunk, amikor felhívjuk a figyelmet az ember a legnagyobb és leginkább kezelhetetlen tényező a lakáspiacon is.

Az ember, akiről tudjuk, hogy bármire képes, ha az érdeke úgy kívánja. Törvények? Ugyan már! Erkölcsök? Ugyan már! Hit? A pénzben! Amikor azt mondjuk, hogy „Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei. Csak tükröt mutatunk, ami nem görbe, de mégis kihívás belenézni.”, ezalatt pont azt értjük, amitől a legtöbben leginkább tartanak.

Azt gondolják, hogy a legitimizált hazugságok, az agymosás, az érdekvezérelt manipulációk nem befolyásolják a lakáspiac szereplőit? Azt gondolják tényleg, hogy büntetlenül lehet hazudozni a lakáspiacon és olyan magyarázatokat adni a lakáspiaci folyamatokra, amik nem hogy nem igazak, de egyben mérgezik is a szereplők gondolkodását?

Az egyik legnagyobb hazugság, amivel az elmúlt években hitegettek minket, hogy munkaerőhiány van az építőiparban, ezért az építkezések lassabban fejeződhetnek be, vagy el sem kezdődhetnek

Aztán ez olyan, mint ha csak Budapesten lenne igaz, mert egyébként mindenhol máshol van munkaerő csak a Fővárosban nincs. Elhisszük? Tényleg bevesszük ezt a kamut? A többség elhiszi, simán benyeli. A csapból is ez folyik.

Majd amikor körbejárjuk a budapesti építkezéseket, akkor gyakran vendégmunkásokkal fogunk találkozni, akik minden nyelven tudnak beszélni csak magyarul nem.

Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is!

Budapesten meg azért az építőipar lakáspiacon aktív része minden csak nem emberi

Persze tisztelet a kivételnek. Csak a budapesti újlakáspiac mindig is trükkös világ volt. Mindenkinek ismerős , hogy mennyi lakást adtak el az adott projektben ? Tudják hogyan lehetett ezt féligazsággá tenni?

 - A beruházók fogták és stróman cégekkel vagy stróman magánszemélyekkel előszerződéseket kötöttek papíron.

- A fejlesztő a bank felé is tudta igazolni, hogy milyen sikeres, az meg finanszírozta a projektet.

- Eladott lakás nem volt, csak papíron, de a beruházó nyomta a marketinget, a vevők meg jöttek, akiknek elmondták, hogy hát az, meg amaz  a lakás is el van már adva.

- A vevőknek nem tetszett, ami volt, mert a jobb lakások már nem voltak benne a kínálatban.

- Majd később jött a trükk, hogy a „jófej” értékesítő telefonált, hogy éppen pont most lépett vissza egy vevő és felszabadult egy jó lakás”.

- Persze tudja mindenki, hogy az újlakásprojekt úgy működik, hogy az árak az építkezés végéig nőnek, minél jobban elkészül egy ház, annál többen érdeklődhetnek a kész házban lakások iránt.

- Ez is egyfajta kockázatkezelés a lakáspiacon, amit a vevők egy része bevállal, ha még tudja többet is kell fizetni egy lakásért egy már majdnem kész házban.

- Ezzel a beruházó jóval többért tudta a lakásokat eladni, hogy „kétszer” adta el, mint sem közvetlenül már az elejétől fogva igazi vevőket keresett volna a lakásai felére.

- Mert ez általában egy projekten belül legalább a lakások felét érintette.

- Minden csak attól függött, hogy mennyire volt mohó vagy kockázatvállaló a beruházó és az értékesítési csapat.

- Voltak olyan házak, főleg 2007-2008-ban, amik pont emiatt maradtak vevők nélkül, mert amikor volt vevő nem adták el, utána meg már a kutyának sem kellett az újlakás.

Azt mondják ma nincs ilyen? Ez már a múlt? Ma van jobb!

Nem tudjuk megmondani pontosan mikor jutott először a tudomásunkra - de nem tegnap -  hogy Budapesten új divat hódít a lakásprojektek világában. Nyitott füllel és szemmel járunk, mindent látunk és mindent hallunk. Azt csiripelték a vevők tavaly nyáron, hogy bizonyos beruházók elkezdték felmondani a szerződéseket a vevőkkel, és elkezdték visszafizetni a befizetett összegeket. A jogi hivatkozás egyszerű: vis major. Nem tudják teljesíteni a szerződésben foglaltakat, mert munkaherőhiány miatt a projektet nem tudják befejezni. Amikor először hallottuk, még mi is meginogtunk egy picit, hogy ez biztos csak olyan esetekben lehetséges, ahol tényleg megállt a projekt, vagy nem tudták elkezdeni.

Aztán kiderült, hogy ahol tényleg gond van a beruházózval és a generál kivitelezővel, ott inkább futhatnak a pénzük után a vevők, pereskedhetnek, nem kapnak semmit sem vissza olyan könnyedén. Na ilyenről sem nagyon hallani. Sőt mi még olyat is hallottunk befolyásos lakáspiaci szereplőtől, aki szerint ilyen nem is létezik a mai budapesti újlakáspiacon. Ha becsukja a szemét és bedugja a fülét, akkor tényleg.

Egyre több példa jutott el hozzánk, hogy bizony ez egy létező jelenség, amikor a munakerőhiányt vis major helyzetnek hívják és szerződést bontanak a beruházók

Nem egy beruházó van Budapesten, aki kihasználva ezt az ingatlanpiaci propagandát, amit a közvéleménnyel el is hitettek, elküldi a szerződött vevőt.

Mit csinál utána? Tényleg leáll az építkezés? Dehogyis! Újra eladják drágábban másik vevőnek.

A trükk a régi:

- Bejön olyan vevő, akiből az értékesítők kinézik ,hogy többet is fizetne, pont úgy mint 10-15 éve is csinálták.

- Jön megint a  kedves értékesítő telefonhívása, hogy egy lakás felszabadult és eladják 15-20 %-kal magasabb áron a lakást az új vevőnek.

A budapesti újlakáspiac furcsa viselkedése 2017-ben kezdődött, a számok is mutatták, hogy valami nincs rendben

Lehet, hogy a beruházók és az értékesítők elszámították magukat ismét, mint 10 éve? Saját maguk alatt vágják a fát a mohóságukkal? Mindenképpen, mert még egyszer mondjuk, hangsúlyozzuk, lehet hülyének nézni a vevőket, csak nem érdemes.

A munkaerőhiány mellett az is ingatlanpiaci propaganda, hogy óriási kereslet van Budapesten az újlakásokra

Ez megint kinek az érdekét szolgálja? Kik is mondják ezt? Látják, hogy milyen egyszerűen lehet sokszor elismételni valamit és végül elhitetni azt, hogy az újlakások ára azért nő, mert sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat.

El lehet ezt hitetni, újra és újra meg lehet ezt ismételni, csak nehogy úgy járjon több budapesti beruházó, mint ahogy járt 2009-ben. A nyakukon marad a sok lakás, mert

a vevők kizsigerelése 2008-ig a magyar lakáspiac válságában legalább annyira közrejátszott, mint a rossz hitelezés.

Az utóbbira mégis mindig gyakrabban hivatkoznak, mint kockázat, mintsem a beruházók jogsértő értékesítési szokásaira és piacellenes magatartására.

Az ingatlan propaganda mérgező, higgyék el nagyon mérgező, nem a barátunk, hanem a legnagyobb ellenségünk. A fejünket mérgezi, a gondolatainkat, azért, csak azért, hogy minél több pénzt csaljanak ki tőlünk, megtévesszenek, tévedésbe ejtsenek, tévedésben tartsanak. Ha ezzel még kárt is okoznak, akkor az csalás, ami bűncselekmény Magyarországon. A jog szerint, elvileg. A gyakorlatban meg ez az újlakáspiac, a budapesti újlakáspiac, amihez sokan adják a nevüket, sok embernek benne van a keze. Felelősségre lesznek vonva? A falnak csak füle van, de ha a falak bírók is lehetnének, akkor talán!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac nem vízfejű

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Dübörög a lakáspiac Magyarországon? Zajlik az élet, mitagadás. Dübörög a lakáspiac Budapesten is? Nem, Budapesten nem dübörög 2015 óta, csak az árak nőnek, mintha vevők is lennének, akik megfizetik! 2017-ben még kételkedtek azok, akik nem hittek a számoknak, akik csak azt a statisztikát hiszik el, amit ők maguk „hamisítanak”. Aztán egyre nyilvánvalóbb lett, hogy a magyar lakáspiac nem vízfejű. Budapesten a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt vettek szemben az országos lakáspiaccal. Az egész országban építkeznek, Budapesten meg mindenkinek " büdös a munka", itt csak a szája jár és nem a keze. Budapestnek talán pont ez a szerencséje, hogy elbújhat az országos lakáspiac mögé.

"…sokan, nagyon sokan takaróznak a magas és az állandóan növekvő lakásárakkal. De az struccpolitika a lakáspiacon, mert mégis csak az a fontos, hogy mit, hol és mennyit tudnak eladni vagy mire, hol és mennyi a valódi kereslet. Budapest és a megyeszékhelyek 2014-ben és 2015-ben taroltak. 2016 és 2017 meg már nem róluk szól.”  - figyelmeztettünk mindenkit 2017 novemberében.

De mi történhetett 2015-ben? Látható a grafikonon, hogy a 2015-ben Magyarországon az újlakáspiac rosszabb évet zárt, mint 2014-ben. Valószínűleg ezt előre tudhatták mindazok, akik 2015 végén bedobták a köztudatba a 10+10 milliós állami újlakásvásárlási öszönzőt és az 5 milliós visszaigényelhető ÁFA-t új családi ház építése esetén. Az „ingyen” milliók a vevőket kiterelték a drága városokból, mert ott kevesebbet ér a pénzük.  Annyira igaz ez, hogy 2016 után 2017-ben arányaiban véve már alig volt több az értékesítésre épített lakóingatlan. Itt néhány % is számít. 2017-ben inkább a saját részre építők száma nőtt, nekik köszönhető az a statisztika, ami mögé sok budapesti társasházépítő pénteken bemenekült és onnan osztják továbbra is az igét.

Az is külön érdekesség, hogy statisztikailag nem minden új ingatlan van új lakóépületben. Gondoljunk csak a tetőtér be/ráépítésre, amikor úgy születnek új lakások, hogy új ház nem épül. De ebbe a kategóriába tartoznak az olyan építési engedély és használtabavételi engedély köteles felújítások is, amikor például egy régi családi házat építenek át a-tól z-ig, ami után születik ugyan egy új ház, de inkább egy régi ház születik teljesen újjá.  Ezért is annyira fontos például a teljesen új családi ház, mert látható, hogy nem csak saját részre építenek családi házakat, hanem egy kis részüket értékesítésre is. Az új és a használt családi házak piaca nagyot ment 2017-ben! Tovább folytatódik ez 2018-ban?

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A CSOK hatása országosan kedvező, a családok lakáspiaca mozgatja a piacot

Budapest lakáspiacát hazavágta a CSOK, mutatják a számok 2016-ban és 2017-ben is. Mi lesz Budapesten 2018-ban?

A KSH újlakáspiac 2017 -es évét elemző számai   után a budapesti lakásfejelsztők mindenkit meg akartak nyugtatni, hogy Budapesten minden rendben van. Ezt hallgatjuk már évek óta, várja már mindenki a csodát. A „szakértők” is elmondják, hogy minden rendben, mert nőnek a lakásárak. A többi nem számít, az csak optikai csalódás. Akkor nézzük meg a „többit”, mert a lakásárakkal nem megyünk semmire, azok nem előre, hanem utólag mutatják csak a problémákat. Pont olyan, mint a banki kölcsönöknél a THM. Mindent mutat, csak a kockázatokat nem. Budapesten nem csak kevesebb lakást adnak el 2015 óta, hanem 2017-ben még kevesebb új lakóingatlan is épült, mint 2016-ban. 

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az országos trendnek megfelelően még Budapesten is több családi ház épül, de a társasházi lakások piacával baj van!

A Budapesten kívüli lakáspiac egyszerűen tényleg más ma. Ott több az adásvétel, ott több új lakást építenek eladásra és saját részre is. Ott még talán most először ingatlanközvetítőnek is jobb lenni ezért. Budapest behúzta a kéziféket a használt és az új lakások piacán, kivéve persze az árakat. Csak azt meg egyelőre egyre kevesebb vevő fizeti meg. És hogy mennyire lemaradt Budapest nem csak a használt lakások piacon, hanem az újlakáspiacon is, azt ez az ábra mutatja meg csak igazán.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hol van Budapest?

Pénteken azzal nyugtatták a kedélyeket a budapesti újlakáspiac "főszreplői", hogy idén akár négyszer annyi lakás épülhet értékesítési céllal Budapesten, mint 2017-ben (Érdekes, arról a fáma nem szól, hogy ki veszi meg majd őket). Ettől már csak több lehet - tegyük hozzá gyorsan -  mert innen lefelé már nincs nagyon hová menni, bár nem ártana megkérdezni erről a vevőket is: nekik hiányoznak-e egyáltalán a budapesti "luxus termék" újlakások? Budapesten 908 ezer lakás volt 2016-ban. 2017 végére meg már egy kis jóindulattal 911 ezer lehetett. Ki fog derülni az első féléves lakásátadási számokból, hogy mennyi jött át 2017-ről az építkezés elhúzódása miatt. Félév még belefér, annyit gond nélkül tud ma csúszni egy építkezés. Magyarországon meg közben máshol járnak a kezek, építkeznek, adnak-vesznek, de hogy Budapesten mi történik, azt lehet csak jövő ilyenkor fogjuk megtudni, addig lehet bújocskázni!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Városi mese a bankról, a monitorról és rólunk

újlakáspiac bankkölcsön lakáshitel lakáshitelezés lakáspiac lakásárak használatbavételi engedély albetétesítés adásvételi szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Annyira egyszerűnek tűnik mindig minden lakásvásárlás és lakáseladás a tervezési időszakban. Elég gyakran el is hisszük, hogy minden a tervek szerint fog alakulni. Ha ezt még közben hitelfelvétellel színesítjük, bevonunk bankot vagy bankokat is, akkor azért jobb, ha nem szállunk fel a fellegekbe. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy minden pontosan úgy történik, mint a mesében.

Ezt a szép “városi” mesét olvashatjuk

Főhőseink új építésű társasházi lakás vásárlása mellett döntöttek. Két gonosz szereplő, igen tipikus kockázati tényező, viszont kimaradt a meséből:

1. Az egyik, hogy a társasház építése és befejezése lassabban fog haladni, mint hirdetik. Plusz 6 hónapot érdemes betervezni. Az is érdekes, hogy a mesében eleve 12 hónap építési idővel számolnak, amikor egy társasház inkább 1,5-2 év, mire elkészül. Ez nem azt jelenti, hogy a főhőseink nem vásárolhatnak a társasház befejezése előtt 1 évvel. Vásárolhatnak, csak  ilyen "késői fázisban" már megint drágábbak az új lakások. Általában, ha valaki tényleg eldönti új társasházban akar lakást venni, akkor ott vásárolnia kell minél előbb, mert súlyos milliókat lehet spórolni vagy éppen veszíteni a jó vagy a rossz időzítéssel, a folyamatosan szűkülő lakásválasztékról már nem is beszélve. A másik lehetőség, hogy a már elkészült társasház eladatlan lakásai közül próbálnak meg a főhőseink válogatni, mert ott meg már alkuképesebb a beruházó. Komoly érdeke fűződik hozzá, hogy minél előbb kiszálljon a projektből. Ilyenkor meg az a gond, hogy a végére nem véletlenül maradhatnak eladatlanok azok a lakások. A többségnek nem jelenthet megoldást az ilyen “beregadt” lakás, így valószínűleg a főhőseinknek sem. Már itt látszik az idő tényező és az időzítés fontossága. Pedig még csak ott tartunk, hogy mennyire nem mindegy mikor és milyen projekt mellett döntenek, milliók maradhatnak vagy éppen hagyhatják el a főhőseink zsebét.

2. Egy másik gonosz és álruhás szereplő is fenyegeti főhőseinket. Egy társasház fizikailag még csak-csak elkészülhet, de jogilag már nem biztos. Az az “albetétesítés” egy nagyon-nagyon lassú folyamat tud lenni, ami a legtöbb esetben megelőzi a birtokbaadást. Több társasházban, ha jobban megcsúsztak az eredeti átadáshoz képest, még jogerős használatbavételi engedély nélkül is birtokba adnak új építésű lakásokat. Albetétesítés nélkül meg pláne, ami a birtoba adás után még a ház méretétől függően 6-12 hónap is lehet. Mivel bank vagy bankok is szereplők ebben a mesében, ők kimondottan neheztelnek az ilyen jogi aknamezők miatt. Egy ideális vagy idealista hitelfelvelvételi tervet és az ingatlanba költözést teljesen felboríthatnak a különböző jogi huzavonák, bank-vevő, bank-beruházó és persze beruházó-vevő kapcsolatokat árnyékolhatnak be. Könnyedén belátható, hogy ha új társasházi lakás vásárlása mellett döntenek a főhőseink, de a ház albetétesítése nem a vásárlástól számított 12 hónapon belül, hanem mondjuk 18-24-30 hónapon belül történik csak meg, már egészen más lenne a mese vége. Extrém esetekben a jogi körülmények miatt ez lehet akár 3 év is, ha korán vásárolnak a főhőseink és minden egy “kicsit” tovább tart a tervezettnél. A mese szerint felvettek egy “átmeneti” hitelt, amit nem biztos, hogy le tudnak zárni 12 hónapon belül és akkor már nem is olyan átmeneti. Új építésű lakás vásárlásánál az idővel bánjunk bőkezűen és inkább adjunk a ház tervezett átadásához még 12 hónapot, mire minden elintézhető és az ingatlan költözhető lesz. Jobb kellemesen csalódni végül, mint bosszankodni és idegeskedni.

Nem feledkezhetünk el a városi mese másik fordulatáról sem, hogy a jelenlegi lakást el kell tudni adnia a főhőseinknek

Ezt az eladást teljesen összhangban az új lakásba költözéssel összefüggésben és hozzá igazítva szeretnék kivitelezni. A mese tanulsága szerint pont azért vonják bele a bankot már az elejétől fogva, mert így az eladáshoz időt nyernek, nem kell majd aggódni, kapkodni, sürgősen eladni. Igen ám, csak az új lakásba költözés legalább annyira időkorlátot és nyomást jelent a főhőseinknek. Ott tartanak, hogy a 12 hónapos terv, mely alatt vesznek egy új lakást és eladják a régit, már igen bizonytalannak és stresszesnek tűnik. A mese szerint happy end a vége, a 12 hónap az 12 hónap és minden pont a terveik szerint történik.

A mese szép, a mese jó, a mese csak mese

Ha tiszta fejjel, a társunkért és a gyerekünkért vagy a gyerekeinkét tényleg felelősséget vállaló emberként ezt a mesét újra és újra átgondoljuk, látjuk benne a jó szándékot, a segítőkészséget, de a láthatatlan és álruhás ellenségekről nem beszél, sajnos, védelmet nem nyújt. Minden kockázat, veszély a főhőseinké. Az is, hogy egy új építésű lakás mikor kap jogerős használatbavételi engedélyt és az is, mikor lesz albetétesítve. Az is kockázatot jelent számukra, hogy mi lesz, ha időközben a lakáshitelezési feltételek is megváltoznak. Ez felborítja a mese harmonikus egyensúlyát, alá is ássa a mögötte lévő segítő szándékot.

A mesének van folytatása is 

Azt javasolják, hogy olyan adásvételi szerződést kell kötnie a főhőseinknek a beruházóval, ahol az utolsó vételár-részlet kifizetése az albetétesítéshez van kötve. Ez ugyan jól hangzik, de a magyar újlakáspiac szokásai szerint, az albetétesítés az utolsó utáni fázis, ami egy társasházzal történik. Ezzel a vevő nem időt nyer, hanem leginkább időt veszít, mert jóval korábban birtokba vehetné az ingatlant, sokkal hamarabb beköltözhetne, már a jogerős használatbavételi engedélyt kézhez kapva.

- Hogyan gondolkozzon azon, vagy hogyan adja el így a feje felől az “otthonát”, ha nincs hová költöznie, és még  azt sem tudja pontosan mikor költözhet?

Komolyan felmerülhet a kérdés, hogy pontosan melyik megoldás az igazán idegtépő játék a főhőseink számára:

Már az elején inkább albérletbe költözni és közben eladni a lakást kontra a lakás eladását a végére hagyni és egyből egy bankot bevonni egy új lakás finanszírozásához? 

A régi lakás már nem biztos pont, az új lakás meg még nem az a főhőseink életében!

Tagadhatatlan, hogy a mesebeli történet csábító, mint egy habkönnyű Ruszwurm krémes a Budai Várban. De szép is lenne, ha mindig igaz lenne! De ez Magyarország, itt minden más, egészen más tud lenni. Ha a banki (elő)finanszízrozás lehetőségével nem élnek a főhőseink, akkor marad az albérlet, amiért meg fizetniük kell, nem is keveset. Helyes döntéseket kell hozni, jól időzítve. Milliókról, sok millióról dönthetnek pillanatok alatt jól vagy éppen rosszul, akár csak azzal, hogy mikor és hol választanak ki egy új építésű lakást.

Van az a nyugalom és biztonság, illetve biztos pont az életünkben, ami pénzt ér, hogy jó döntéseket tudjunk hozni

Egy albérletben élve még mindig kevesebb feszültség mellett (újra)tervezhető akár egy lakás eladása és egy másik vásárlása is. Nem mondja senki sem azt, hogy ilyen esetben nem számítanak a havi plusz költségek, már hogyne számítanának! Viszont inkább számoljunk tervezett költségekkel, mint falba verjük a fejünket a sok rejtett és váratlan költség miatt.

Mennyivel hatékonyabb úgy eladni egy ingatlant, ha már nem él benne az eladója! A vevők és az árajánlataik között is jobban válogathat az eladó ilyenkor. Marad “ideje és lehetősége” jó döntést hozni, nem kell kapkdoni.

A lakhatása, egy nagyon fontos  biztos pont az életében, teljesen megoldott.A mindennapi életvitelét, a családja  nyugalmát  nem befolyásolja a régi lakás eladása és az új megvásárlása.

Az új építésű lakásba költözés is bizonytalan tud lenni, nem csak a régi lakás eladása. Ezt azért érdemes észben tartani és nem azonnal egy “rövidebb” vagy “könnyebb” utat választani, ami lehet sokkal rögösebb és sokkal hosszabb is, mint egy városi mesében. Az idő nem mindig a barátunk, főleg nem a bank és közöttünk, ahol először csak a monitor van, majd utána a kölcsönszerződés és annak a szigorú és könyörtelen feltételei. A monitor elbír mindent, viszont a bank már nem olyen megértő mesebeli figura.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A családok lakáspiaca

csok állami otthonteremtési támogatás lakáspiac újlakáspiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nem kell mindent elhinni, mondják nekünk olyanok, akik közben meg mindent el akarnak velünk hitetni. Emlékszünk még a CSOK körüli felhajtásra? Kicsit olyan érzés volt hallani és látni a híreket róla, mint ha megszületett volna maga a lakáspiaci messiás. Arra emlékeznek még, hogy 40 ezer CSOK-igényléssel számoltak a „szakértők”, köztük a legnagyobb és legbefolyásosabb magyar bank is, mint az OTP? És erre emlékeznek?

2016-ban 40 ezer helyett csak több mint 25 ezren igényeltek ilyen családi otthonteremtési támogatást

Azért az nem kicsi különbség! Sebaj mondták, 2017-ben úgy is úgy nő a lakáspiac – az OTP szerint például 20%-os forgalom-növekedéssel – hogy 40-50 ezer CSOK-igényléssel számoltak 2017-ben. Ma megjelent az első hír erről.

Kerekítve, természetesen felfelé, már elérte a 30 ezret az igénylő családok száma 2017-ben

Rendre és most már egymás után kétszer is durván túlbecsülték a CSOK-igénylések számát a „szakértők”. Lehet azzal takarózni, hogy 2016-hoz képest nőtt 2017-ben az igénylések száma. Lehet, de az már politika és nem lakáspiaci kérdés. Nekünk a lakáspiacon azt kell látnunk, hogy a CSOK túl van értékelve, túl nagyok vele szemben az elvárások. Egyrészt azért, mert az újlakáspiac, vagyis az új építésű társasházi lakások felpörgetésére találták ki. Gondolták 2015 végén csinálnak vele egy kis keresletet, ha már 5%-ra levitték az új társasházi lakások ÁFA-ját. Gondolta  néhány naiv politikus egy asztalnál ülve.

Közben meg mi történt a lakáspiacon 2016-ban és 2017-ben?

„A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére.” – írtuk 2016. április 16-án.

Ez annyira igaz lett 2017-ben, hogy alig 2 hónapja, múlt decemberben ezt írtuk a CSOK-ról:

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás.”

Ezt a KSH a 2018 január végén megjelent utolsó lakáspiaci jelentésében gyakorlatilag alá is írta. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal látványosabb lakáspiacra készültek a „szakértők” 2016-ban és 2017-ben, mint amivel valójában szembesültek később.

A nagy boom és a nagy csoda elmaradt

Az egész lakáspiaci forgalom, ezen belül az új építésű társasházi lakások forgalma minden várakozást alul múlt. Mi ezt így foglamaztuk meg 2017 áprilisában Az ingatlanpiac sem nő az égig? című írásunkban:

„A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.”

2016-ban a lakáspiaci forgalom elmaradt a várttól, mert a használt lakások adásvétele belassult. Belassult, mert pont azokon a nagyvárosi és budapesti lakáspiacokon fékezett a piac, ahol a csodát várták. 2017-ben ez tovább folytatódott. Ezek a lakáspiaci folyamatok – a lassuló használt ingatlanok piaca és a bizonytalan újlakáspiac – miatt a CSOK-igénylések sem 2016-ban sem 2017-ben meg sem közelítették a várakázoskát. Nem tudták, mert maga a lakáspiac is elmaradt a várakozásoktól. Nőtt-e a forgalom 2017-ben 2016-hoz képest? Persze, hogy nőtt, egy kicsit, pár százalékkal több lesz. Semmi komoly. Ehhez képest örüljünk, hogy CSOK-igénylések jobban nőttek %-ban, mint maga a lakáspiac. Mondhatnánk, hogy mi lenne nélküle.

De van itt még egy fontos dolog, amit a CSOK-kal kapcsolatban érdemes elmondani. Észrevették, hogy az új lakás építésre és vásárlásra igényelt CSOK-kérelmek számáról összevontan beszélnek általában? Tudják miért? Igen, jól sejtik. Az új lakás vásárlására – ami általában új építésű társasházi lakást jelent – kevesebben igényelnek CSOK-ot, mint ahányat új lakás építésére – ami meg új családi házak építését jelenti. Az újlakáspiacnak nem részei ezek az új építésű családi házak, mert azt általában maguknak építik az emberek, nem értékesítési céllal készülnek. De ha külön beszélnének csak új építésű lakásvárárlásra igényelt CSOK-ról, akkor az lenne a legkisebb szám a relációban.

Így néz ki a CSOK igénylések sorrendje:

használt lakóingatlan vásárlás (használt társasházi lakás és családi ház) > új lakóingatlan építése (családi- és ikerház) > új építésű lakóingatlan vásárlás (új építésű társasházi lakás)

Tudják mi az érdekes? Hogy ez mindig így nézett ki:

A magyar lakáspiac alapvető törvénye, hogy az A-terv a használt ingatlan vásárlás. B-terv új családi ház építése és csak C-terv az új építésű társasházi lakás megvásárlása.

Ez így volt 25 éve, 15 éve, 5 éve és ma is így van. Ebben nincs változás és egyelőre úgy néz ki, hogy nagyon komoly erőfeszítéseket kell majd megtenni, hogy ez megváltozzon. Családi házak építésére és a használt ingatlanok adásvételére vesznek fel a családok CSOK-ot és nem új társasházi lakások vásárlására. De a lakáspiaci forgalomban sem számottevő az új társasházi lakások értékesítésének az aránya.

Továbbra is kérdés az, hogy milyen módon próbálják ezt majd befolyásolni és nagyobb kedvet teremteni a családoknak akár már most februárban, hogy a méregdrága új építésű társasházi lakásokat vegyenek maguknak (=a vevők) 2018-ban és 2019-ben is. Ha nem kell a gyerekes családoknak, majd jöhetnek a gyerek nélküli családok. Ha nem kell nekik sem, akkor jöhetnek a szinglik. Ha nekik sem kell, jöhetnek a befektetők. Ha nekik sem kell,  jöhetnek a külföldiek. Ha nekik sem kell, akkor úgy járhatnak az újlakások építői, mint azok, akik 2008-tól próbáltak meg új építésű társasházi lakásokat eladni: imádkozhatnak.

Kép: Wienerberger Magyarország

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pletyka a CSOK-ról

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Pletykálkodjunk. Pár napja hallottunk egy rövid hírt, aminek nincs semmilyen írásos nyoma. Nem tudjuk, hogy igaz-e, csak azt járjuk körbe, hogy egyáltalán van-e benne bármilyen racionalitás. Mielőtt konkrétan elmondanánk, hogy mi a pletyka, úgy vezetnénk be, hogy alig két hete szóltak, hogy a CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb műhelymunkában az egyik táblázat hibás. A táblázat hibája az volt, hogy az új lakásokra vonatkozó illetékkedvezmény egyik szabályát nem alkalmazta helyesen. Ez igazából a szabálynak a szabálya.

Alapból 15 millió forintig illetékmentes egy új építésű lakás megvásárlása. Ez addig igaz, ameddig nem kerül 30 milliónál többe. Ha már 30 milliónál drágább, akkor a 15 milliós részre is illetéket kell fizetni.

A kavarodás a táblázatban abból adódott, hogy van a szabály szabályának is szabálya. Ez pedig az, hogy a CSOK, az állami támogatás csökkenti az illetékalapot. A jelenlegi szabályozás szerint, ha veszünk egy 40 milliós lakást 3 gyerek után járó 10 milliós állami támogatással, akkor 30 millió után fizetünk illetéket. Csak azért, mert a lakás ára 40 millió.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi illetékszabályok szerint az új és használt lakások illetéke

Nem tudjuk, hogy ez valami megérzés volt, de a pletyka pont az, hogy  várhatóan eltörlik a 30 milliós értékhatárt

Úgy néz ki, hogy 2018-ban vehetünk új építésű lakást 30 vagy 50 millióért, minden esetben 15 millió forintig illetékmentes lesz az új építésű lakás megszerzése. A rövid hír pár napja az RTL Klub esti híradójában volt hallható két riport között. Nem volt képes anyag hozzá, nem volt különösebben semmilyen forrás sem megjelölve.2-3 mondat volt az egész.

A kérdés az most, hogy ennek mi a valóságalapja?

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha eltörölnék a 30 milliós értékhatárt

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás. Az sem kizárt, hogy visszajön az a régi illetékszabály, ami 30 milliós határig jelentett illetékmentességet új építésű lakás vásárlása esetén. Ugye 2004. december 31-ig élt ez az illeték szabály. Azóta van érvényben a 15 milliós értékhatár. 14 év után ideje lenne tényleg felülvizsgálni és átgondolni.

IV. Nem ugyanaz, mintha Magyarországon bevezetnék az 5% ÁFA-t. Most meg is állnánk egy pillanatra. Mekkora lenne már 5% ÁFA-val együtt élni? Nem lenne értelme az áfacsalásnak, meg a piaci versenyt torzító pozitív diszkriminációnak és nem kellene azon variálni állandóan, hogy minek ne legyen az ÁFA-ja 27%. 5% ÁFA-t Magyarországnak, ami miatt nem csak az újlakáspiac lenne eufóriában, hanem egész Magyarország. De nem álmodozunk tovább, csak megpróbáltunk rávilágítani, hogy az élőmunkát terhelő adók mellett a fogyasztást terhelő adó magasan tartása nem lehet nemzeti érdek. Állami még igen, de ha az állam széllel szembe pisil, akkor előbb utóbb hugyos lesz és húgyszagú. A magyarok meg nem szeretik a hugyos államot.

V. Ha már ilyen jól elpletyóztunk, nem mehettünk el szó nélkül a közélet bulvárosodása mellett sem. Ha így kell beszélni, hogy célt érjen az ember, halló fülekre találjon, akkor így beszél. Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképe. Most úgy tűnik minden jobb, de nem is kellene megvárni, hogy rosszabb legyen. Az újlakáspiac egyelőre kockázatot jelent az egész lakáspiacra nézve, amit láthat az állam is. Valószínűleg lépni fog, mert ha 0% lenne minden új építésű lakás illetéke, akkor sem lenne költségvetési hatása. Kampányidőszakban meg még mindig a leghatásosabb népszerű intézkedéseket meghozni és nem pedig felelőtlenül ígérgetni. 

Új lakásban gondolkodóknak érdemes kivárni egy kicsit és nem venni karácsonyra új lakást.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha 30 millió forintig újra illetékmentes lenne egy új lakás, miközben az illetékkedvezmény értékhatár nélkül érvényesíthető lehetne

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Rossz vagyok és bíróságra adnak"

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely

Új társasházakban nem csak lakások épülnek, hanem üzlethelyiségek is. A kedves lakásvásárló, ha rákérdez a későbbi funkciójukra, akkor étterem és kávézó lesz a leggyakoribb válasz. Néha körbe is ragasztják mindenféle illusztris képekkel, amin úgy néz ki, mint ha tényleg étterem, esetleg kávézó nyílna ott. A lakásokat eladják, utána már az üzlethelyiségek vásárlója már szinte bárki lehet. Egy társasházakban a lakók összetétele döntő lehet hosszabb távon. Az üzlethelyiségek és azok tulajdonosai, már mind csak hab tud lenni azon a bizonyos tortán.

Nem mindennapi esettel szembesült ez a budapesti társasház, ahol nem étterem és nem is kávézó nyílt. A közös képviselő a következő emailt és képet (kezdő kép) kapta az egyik lakótól még október 25-én:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
Teljesen szabálytalan és életveszélyes "hosszabbító" két üzlethelyiség között

Az utcán, a díszburkolaton hever az elosztó és 40-50 méteren keresztül tekeredik a hosszabbító a két üzlet között, melyeknek a tulajdonosa azonos. A közös képviselő az áramszolgáltató ügyfélszolgálatához fordult, azt gondolva, hogy erre csak odafigyelnek és soron kívül tesznek valamit:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
A közös képviselő október 27-én kereste meg a szolgálatatót

A szolgáltató füle botját sem mozdította, miközben a képet elnézve ez a fajta "áramvételezés" igen alternatív. Milyen rámenősek tudnak lenni pár ezer forint villanyszámla késve fizetése miatt. Automata hívogat és küld üzenetet. Egy ilyen ügyben meg csak a nagy csend  van és persze hallgattás. A közös képviselő 11 nappal később újra jelezte a problémát a szolgáltató felé:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
"Magyarország, én így szeretlek"

Eddigre már a lakók jogosan teljesen felháborodtak és a közös képviselő "vérét kívánták", aki önvédelemből tájékoztatta az egész lakóközösséget, hogy az ügyben teljesen tehetetlen:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
Az üzlethelyiség tulajdonosa nem együttműködő

Nem csak a lakások tulajdonosai, de az üzlethelyiségek tulajdonosai egy társasházi tulajdonosközösség részévé válnak.  A tulajdonosok együttműködési hajlandósága kritikus pont tud lenni egy társasház életében, nem minden csak és kizárólag a közös képviselő hozzáállásától függ. Amikor lakást vásárolunk vagy lakást bérlünk általában csak később szembesülünk a társasházi "közösség" könnyebb és súlyos eseteivel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Darulesen

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve hívtuk fel a figyelmet, hogy „Új lakáspiac született”. Ennek egyik legfontosabb ismérve az volt, hogy hosszú idő után 2016-ban lépte át először az értékesítési céllal épült lakások aránya az 50%-ot. Ennek fontossága az, hogy nem egyszerűen a megépült új lakások száma a mérvadó, mert azok egy része nem jelenik az újlakáspiacon. Az újlakáspiac kínálatát, az újlakáspiacot magát csak az értékesítési céllal épült lakóingatlanok száma és aránya határozza meg. Ezt hangsúlyoztuk akkor is, amikor néhány hete egy röpke pillantást vetettünk az újlakáspiac aktuális helyzetére . Ma frissültek a számok és láthatjuk, hogy a mai magyar újlakáspiac számokban mit is jelent valójában. 2016-ban kiderült, hogy a magyar lakáspiac nem Budapest-központú már. Ezt végre valahára a KSH is nyomatékosan kijelentette.

Pár hete is láthattuk, hogy az újlakáspiacon sincs ez másként. 2014-ben az értékesítési céllal épült lakások fele Budapesten volt, addig 2017-re ez az arány már csak a harmadára csökkent. A friss számok is ezt igazolják. Budapest aránya a feléleledő újlakáspiacon egyre csökken.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Egyre nagyobb az újlakáspiac, ahol Budapest (fő)szerepe csökken

Azt tudjuk, hogy sok lakáspiaci szakértőnek "daru volt a jele az óvodában", azért vannak annyira ráizgulva a daruk látványára és abból vonnak le olyan következtetéseket, mint ha Budapest körül forogna a lakáspiac. Sem az új sem a használt lakások piaca nem nevezhető Budapest-központúnak. 

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Az értékesítési céllal épült lakóingatlanok aránya 2016 óta 50% feletti

A magyar újlakáspiac egyre jobban teljesít, de láthatóan igen picike még. Ebben 2018 mindenképpen  változást fog hozni. Olyan picike számokról beszélünk jelenleg a használt lakások piacának méretéhez képest, hogy ezért szinte a kettő még össze sem hasonlítható.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Biztató, hogy Budapesten nő az újlakáspiac, mert nő az értékesítési céllal épült lakások száma és aránya is

Budapesten is látható, hogy milyen törpe ez a piac. Az is látható viszont, hogy pár éve 2/3 aránnyal bírt az értékesítési céllal épült új lakások aránya, ami mára már átlépte a 3/4-et is. A számok, a bázis, mind nagyon alacsonyak. Egy ekkora városban nem ekkorának kellene lennie elvileg egy újlakáspiacnak. Ha azt nézzük, hogy 38 ezer használt lakást adtak el tavaly Budapesten, akkor ahhoz képest az újlakáspiac mérete parányi és elenyésző. A daruk látványa sem tudja ezt megváltoztatni egyelőre. 2017 sem hoz óriási áttörést az újlakáspiacon Magyarországon és köztük Budapesten sem. Növekszik, éledezik, de a piac méretei inkább csak a kockázatokat és a félelmeket tudják felnagyítani, nem az optimista jövőképet erősíteni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"...mert minden Társasházban Polgárok élnek!"

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Lakásvásárlás, mint slágertéma, média korrekt és megfelel a pozitív jövőképet erősítő állami kommunikációnak is. Lakást venni nagy öröm, boldogság, fontos döntés. Izgalmas életet él bárki, aki lakásvásárláson töri a fejét. Nincsenek olyan túl sokan, 1000 emberből 67 ilyen ember lehet körülbelül ma Magyarországon. Még ennél is kevesebben, akik társasházi lakásban gondolkodnak. A társasházi lakásvásárlásnak merőben más következményei vannak, mint egy önálló családi ház vásárlásnak. A kettő közti különbségről még mindig nagyon kevés szó esik. A lakásvásárlás végeredményét mind a két esetben azzal zárják, hogy boldog ingatlantulajdonsok lehetünk.

A társasházi lakásnál ez annyival egészül ki, hogy egy társasház tulajdonosai leszünk, egy közösségbe fogunk tartozni, amivel leginkább csak a lakásvásárlás után szembesülünk.

Ez egy külön feladatot jelent, egyfajta állandó felelősségvállalást, amit a többség kényszernek él meg. A társasház munkát ad egy lakásvásárlónak később. Állandó munkát, döntéskényszert, konfliktusokat vagy érdekellentéteket, amiket kezelni kell tudni. Kivonni magát senki sem tudja, mert egy társasház életében hozott döntések, helyezetek minden társasházi tulajdonosra egyformán érvényesek lesznek, ha tetszik ez neki ha nem. Ez nem olyan, hogy a lakás tulajdonosa becsukja a lakás ajtaját, akkor ő azzal már mindent elintézett.

Elsősorban társasházat vesz a vásárló és másodsorban lakást egy társasházban. A lakásához a társasházon keresztül vezet az út. Nem tudja kizárni magát a társasház ügyeiből. Sőt akkor lehet csak igazán dühös egy lakásvásárló, amikor azzal szembesül, hogy egy társasház nem is önműködő, azt a társasház tulajdonosai működtetik, és ami még fájdalmasabb, finanszírozzák.

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hasznos tanácsok kezdő társasházi tulajdonosok számára

Ha rosszul működik, az általában a társasház tulajdonosainak a felelőssége. Elhanyagolt és elhalasztott karbantartások, takarítás és szemétszállítási gondok miatt előbb vagy utóbb mindenkinek fájni fognak a következmények régebbi házak esetén. Új társasházakban meg a beruházó által önkényesen kiválasztott közös képviselettel szembesülnek a lakásvásárlók, akik önkényesen megállapított társasházi díjakat követelnek az újdonsült társasháztulajdonosktól.

Arról pedig még egy szó sem esett, hogy egy társasház nem is igazán mindenkinek való élet. Alkalmazkodást igényel, bizonyos kompromisszumkészséget és valamilyen tiszteletet a többi emberrel szemben, akivel kényszerből egy társasházban él.

Ugyanis lesznek olyanok, akik fittyethánynak az együttélés szabályaira és pontosan úgy élnek egy társasházban is, mint ha egyedül élnének benne.

Most képzeljük el, ha egy társasház értékesítésénél a lakóközösség kialakítására odafigyelne a beruházó. Ha nem lenne mindenkinek eladó egy lakás, mert például ő zavaró vagy renitens lakó lehetne.

Van ilyen? Persze, hogy nincsen, mert sem az új sem a régi társasházaknál a közösség ilyen fajta igénye vagy inkább érdeke egyáltalán nem érvényesül.

Milyen érdekes, hogy amikor például kiadásra kerül egy lakás ott a bérlőnek mintaéletet élő embernek kell lenni. Ez szinte íratlan szabály az albérletpiacon. Addig adásvételeknél ennyire már nem számít egy társasházi lakásnál, hogy a leendő új tulajdonos mintapolgár legyen.

Ha van pénze a lakásra, akkor neki eladó és pont. Az eladót hol érdekli az, hogy segíti vagy éppen pokollás teszi egy társasház életét az új társasházi tulajdonos megjelenése. Ilyen szempontból sincs felelősségvállalás a társasházakban, mert ahogy vevőként nem foglalkozunk az egészséges és működőképes társasház fontosságával, úgy sajnos eladóként sem.

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A társház tulajdonosai beszélgetni fognak egymással így vagy úgy

Képek: 2017. október 24-én készültek egy budapesti új építésű társasházban és Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Újlakáspiac képekben

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha valaki azért aggódik, mert felmászott a fára a macskája, ki mit mondana az aggódó gazdinak? Mi azt kérdeznénk tőle, hogy látott már fán döglött macskát? Az újlakáspiac "felmászott a fára", de továbbra is sok az aggodalom körülötte. Az újlakáspiac amúgy nagyon kevés embert érdekel. Érzékeljük mi is, mert a legkevésbé olvasott bejegyzéseink mind ezzel kapcsolatosak. Ennek ellenére időről időre, újra és újra elővesszük a témát. Nem azért, mert új lakásokat akarunk eladni. Még csak lakáshiteleket sem közvetítünk. Az újlakáspiac egy indikátor, aminek a folyamatai kihatással vannak az egész lakáspiacra.

Az újlakáspiac jó és egyben rossz hatással is tud lenni. Ezért ne csak akkor figyeljünk oda az újlakáspiac híreire, amikor új lakást akarunk venni vagy építeni.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac nem Budapest-központú Magyarországon

Egyelőre annyit tudunk, hogy 5004 db új lakóingatlant építettek Magyarországon az év első hat hónapjában. Ez nem mind értékesítési szándékkal készült el. A KSH térkép mutatja, hogy megyénként pontosan hol és mennyi épült. Azt látni, hogy nem Budapesten épült a legtöbb új ingatlan. Nem meglepő. Budapest nem, hogy nem piacvezető az újlakáspiacon, hanem pontosan ugyan annyi új ingatlant építettek 2016 első hat hónapjában, mint 2017 ezen időszakában. Bizonytalanság, mérhető és érezhető piaci bizonytalanság  ez. Főleg, ha az értékesítési céllal épített lakóingatlanok számát és arányát figyeljük meg. Tőlünk szokatlanul most jöjjenek komment nélkül a következő grafikonok, amik úgy ábrázolják a budapesti újlakáspiacot, ahogy a mindennapokban biztosan nem gondolunk rá. Csak annyit mondunk megint: bizonytalanság.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építtő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tisztelt Lakástulajdonosok!

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely

Az új építésű lakások átadása hagyományosan az év második felében indul be és az év utolsó negyedéve a legizgalmasabb időszak, mert ilyenkor adják át a legtöbb új lakást.

Ilyenkor sok új lakás tulajdonosa már tűkön ül és várja a nagy napot. Végig izgulta az építkezést, többször volt már bejáráson. Hagyományosan a lakások átadása is mindig csúszik a tervezetetthez képest. Hónapról hónapra, ahogy közeledik az átadás ideje mindig jön egy újabb levél, hogy miért tolódik még néhány hetet. Kifogás az mindig van. Ha éppen nincs, vagy a beruházónak nem jut eszébe semmi, akkor egy hétig nem szól a türelmetlen lakástulajdonosokhoz. Se telefonra, se emailre nem válaszolhatnak, ha éppen ég a lábuk alatt a talaj.

Ez nagyon kellemetlen tud lenni, főleg ha már csúszásban van az átadás. A tulajdonosok már rendezkednének, intéznék a konyhát, a beépített bútorokat, a redőnyöket, a klímát, stb.. Ők is terveznek, legtöbbször előre, akár megbeszélnek időpontokat, aztán ők sem tudják tartani, mert a lakást nem tudják átvenni. Bosszankodhatnak, ki-ki a maga vérmérséklete szerint.

Általában a beruházók 30 napos késedelemmel alapból számolnak. Az adásvételi szerződésekben ezt rögzítik is. Így az első 30 napos késedelem borítékolható is, amiben kötbérre nem számíthat a kedves lakásvásárló. 30 nap után, viszont már napi alapon számolódik a kötbér, ami egyébként nem kis pénz tud lenni, mert 5.000 (ötezer) forint/nap/lakás egy tipikus „bánatpénz” például Budapesten. Ez harminc nap alatt 150.000 (egyszázötvenezer) forint kiadást jelenthet a késlekedő beruházónak lakásonként.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Legyünk türelmesek, ha új építésű lakást vásároltunk

A képen egy élő példa látható, ahol a lakásokat július 31-ig kellett volna átadni hivatalosan. A nagy és hidegre télre való hivatkozással kitolták 30 nappal, vagyis augusztus végéig. Nem tudták tartani, amiért a lakásokba már bejárni sem lehetett, így vannak akik hónapok óta nem látták a lakásukat, hogy mégis mi történt vagy mi nem azóta.

Szeptemberre már sok tulajdonos ideges és ingerült lett, amire megnyugtatásként  a fenti levelet kapták. A „szeptember 31-e” műszaki átadás-átvétel lehet egy véletlen elírás vagy alapból október 31-e volt, csak az utolsó pillanatban a hónapot átírták, hogy lehűtsék a forróbb fejű tulajdonsokat. A pesszimistábbak már akkor tudták, hogy a szeptember hónap sem a birtokba adásról szól majd, több időre van szükség, hogy a lakásokat megkapják.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Használatbavételi engedély nélkül egy új lakás nem lakható

Tegnap megjött az újabb levél, amiből kiderül, hogy a műszaki átadás sem fog különbözni a több hónapja történt utolsó bejárástól, mert a lakásoknak még nincs használatbavételi engedélye. Amíg ez az engedély hiányzik, addig az épületben nem lehet lakni, általában ilyenkor birtokba sem vehető. A listát elnézve akár karácsonyi ajándék is lehet majd mind a 49 új lakás tulajdonosának, amikor a lakásaikat a beruházó birtokba adja nekik.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények