Beszéljünk a bérleti díjakról

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekdési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nevem bérfeszültség, nem munkaerőhiány

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is! „emlékeznek még ezekre a kritikus szavakra?

Abban a rövid kitekintésben minden benne van, amit ma mondani szeretnénk. Ismétlés helyett, viszont álljon itt a KSH friss építőipari elemzése. Először ragadjunk ki néhány fontos mondatot ebből, mert az elmúlt években azt hitették el velünk, hogy egyrészt a KSH biztosan felülméri a béreket, illetve azt is, hogy az építőipari bérek milyen csábítóak lettek, hiszen mind felújítani, mind családi házat vagy társasházat építeni milyen drága lett, csak ember nincs, aki a zsíros munkát elvégezhetné. Budapesten a tömegközlekedési vállalatnál bruttó 400 ezer forintos havi fizetéssel és béren kívüli juttatásokkal keresnek például buszvezetőket és nem találnak. Ehhez képest nézzük meg mit mond a KSH a „húzóágazat” béreiről:

„Az építőipari havi bruttó átlagkereset 2017-ben 13,1%-kal – a nemzetgazdaság egészére jellemzőnél (12,9%) valamivel nagyobb mértékben – nőtt, de továbbra is jelentősen, 23,4%-kal a nemzetgazdasági átlag alatt maradt, ezzel az építőipar a nemzetgazdasági ágak rangsorában az utolsók között volt. Az elmaradásnak csak részben oka a fizikai foglalkozásúak magas aránya (74%, szemben a nemzetgazdasági 53%-kal), emellett mind a fizikai, mind a szellemi foglalkozásúak átlagkeresete elmaradt az átlagostól (mindkettő 12%-kal). Az építőiparban a bruttó átlagkereset 227,5 ezer forint volt. Az építőiparon belül a legmagasabb – az építőipari átlagot 36%-kal meghaladó – havi keresetet az út, vasút építése alágazatban érték el, ahol a szellemi foglalkozásúak 38, a fizikaiak 24%-kal kerestek többet az építőipari átlagnál. Szintén jelentősen (27%-kal) az építőipari átlag felett alakultak a keresetek a közműépítés alágazatban.” – a KSH szerint, amihez még hozzáteszi:

„A teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi bruttó átlagkeresete a budapesti székhelyű szervezetek körében volt a legmagasabb (280,9 ezer forint), 24%-kal meghaladta az országos átlagot. A többi régióban az átlagkereset az országos átlag alatt maradt, Észak-Magyarországon volt a legalacsonyabb (189,8 ezer forint).” 

Egy kis külön információ az építőipari vállalkozók figyelmébe, akik már most "majd megszakadnak" a bérektől és nem találnak megfelelő munkaerőt:

- Magyarországon, 2018. januárjában a KSH szerint közel 324 ezer forintért dolgozott havonta az átlagmagyar

- Budapesten a KSH szerint 2017-ben a bruttó átlagkereset közel 377 ezer forint volt havonta

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az építőipar bérei a legalacsonyabbak Magyarországon

A bérköltségek mellett, úgy egészében az építőipar emelkedő áraira szokás még panaszkodni. Sokat kérnek az építési vállalkozók – halljuk minduntalan, hetente akár többször is. Erre nézzék csak meg a KSH rövid szöveges értelmezését:

„Az építőipar termelői árai 2017-ben átlagosan 5,2%-kal, a korábbi évekénél nagyobb ütemben emelkedtek, 2008 óta nem volt ekkora áremelkedés. Az építőipar ágazatai közül az épületek építése árai kiemelkedő mértékben, 8,4%-kal nőttek. Az egyes építménycsoportokban is nagyobb volt az árnövekedés mértéke az építmények jellemző építési tételeinek átlagos árváltozása alapján, mint a megelőző években. A leginkább a közösségi lakóépületek (7,6%) és az ipari épületek és raktárak (7,5%) árai nőttek, a legkevésbé az utaké (2,9%). Az árakat a kereslet élénkülése és a költségek növekedése alakította.” – írja a KSH, hozzátéve még, hogy:

„A bérek jelentős emelkedése mellett az építőanyagok zömét előállító nemfém ásványi termékek gyártása ágazatban a belföldi eladások árai 4,1%-kal magasabbak voltak, mint az előző évben.”

Majd, ha megnézzük közelebbről a részleteket, kiderül, hogy a családi házak és iker-, illetve társasházak építési költségei „átlagon alul” növekedtek 2017-ben. Ha most hirtelen szavazásra bocsátanánk a kérdést, hogy ki és milyen áremelkedést érzékel, nem hinnénk, hogy ezt erősítené meg. De miből adódik a különbség? A „hivatalos” építőipari bérek, az építési költségek, az építőanyagok nem indokolják azt a fajta áremelkedést a KSH adatai alapján.

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ennyire feketegazdaság lenne az építőipar, ahol 2017-ben 303 ezren dolgoztak hivatalosan?

Nagyon nagy valószínűséggel sajnos igen. Nem feltétlenül átlátható és érthető mi történt és történik a magyar építőiparban, ami mindig tele volt és jelenleg is tele van ellentmondásokkal:

- Érdekes kérdés viszont az, hogy ha ilyen hivatalos adatok mellett, már ekkora a panaszáradat, mi várható később?

- Mit jelenthet az építőipar fehéredése, a hivatalos bérek növekedése pl. a lakásfelújítóknak, a családi ház építőknek és maguknak a társasházfejlesztőknek?

A mennyi a profit egy új építésű lakáson kérdést akár újra is lehet értelmezni ezek után. Már most is kiváltságos helyzetben lévőnek nevezik azokat, akik megengedhetnek maguknak egy új családi házat vagy új társasházi lakást, miközben az ehhez szükséges iparágban a „hivatalos” bérek még a magyarországi alacsony átlagbérekhez képest is jelentősen alacsonyabbak. Munkaerőhiányról beszélni az építőiparban ilyen alacsony „hivatalos” bérek mellett továbbra is arrogáns és sértő. A feketegazdaság, az ehhez szorosan kapcsolódó rossz fizetési morál - tartozások felhalmozása, számlák ki nem fizetése, cégek bedöntése, adócsalások, körbetartozás -  nem minden munkaerőnek csábító.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Változnak az idők. Ma már nem elég látványterveket nézegetni, mert azon mindig süt a nap – mondják. Ki kell menni a helyszínre, felmérni a valós viszonyokat, szembesülni a látványtervek hiányosságaival. Egyelőre még semmilyen jogsértést nem jelent, ha a látványtervek kozmetikázzák a valóságot.

Jogalkotók figyelem! Itt lenne az ideje a fogyasztóvédelmet az ingatlanpiacra is kiterjeszteni. 

Most itt nem csak a megépülő házra gondolunk, hanem annak a környezetére is, amit átrajzolnak pillanatok alatt. Ezért fogtuk magunkat és útra keltünk, hogy megnézzük miért kerül 57 millió forintba egy garzonlakás. Az egy dolog, hogy új építésű, de azért tudnia kell  valamit. Aztán kiderült, hogy ennek az 57 millió forintos belépőnek van előtörténete. Csak egy drága budai és nagyobb méretű társasházi projekt után érdeklődtünk, és egy egész oldalnyi bulvár hírt kaptunk.

Ez a hely még nem is olyan régen így nézett ki. A változás szelei még 2007-ből fújnak. Képzeljék, akkor kitalálták, hogy építenek ide egy új társasházat. Bontás és kétszer akkora társasház jöhet a helyére - gondolták már akkor. Majd jött egy kis szélcsend és 10 év múlva újra fújni kezdett a szél. Az építési engedélyeknek nincs szavatossága Magyarországon. Kár, lehetne. Egyszer elfogadták, az megépíthető. Tavaly év elején még hírértéke is volt a szomszéd házak tiltakozásának. Természetesen semmit sem ért, ami jogszerű, az nem támadható - védekeztek, akiknek védekezni kellett.  Azt már biztosan tudni, hogy nem mai tervek alapján építik a házat. A marketingben és pr-ban természetesen erről egy szó sem esik. Inkább érdekes, nem szokványos eszközt vetettek be, hogy a múltat a jövővel összehasonlítsák. Ha az újlakáspiacon van celeb projekt, akkor ez közéjük sorolható. Még nem is kezdték el építeni, már állt körülötte a bál.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Önök mit gondolnak arról, ha valaki a szétbombázott Budapesttel reklámoz?

Így történt meg az, hogy a 26 lakásos házból lett egy 51 lakásos, egy amúgy sem néptelen környéken Budapest I. kerületében

Nézzük meg ezért először a környéket. A Naphegy utca ezen a részén jól láthatóan a fél utca hivatalosan is parkoló. Szépen fel van festve minden autó helye. Még a gyalogos forgalom is át van terelve a menetirány szerinti jobb oldalra. A daru látványa gyorsan feltűnik.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fél utca hivatalos parkoló

Meg az is, hogy a látványképekről biztosan hiányzik a szomszédos ház romos homlokzata. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A valóság

De a látványképeket jobban megnézve nem csak az hiányzik. Gyakorlatilag az épülő társasházzal szemben lévő házat/házakat is retusálták. Fák vannak ott és persze napsütés, pedig a Naphegy utca az egyenlő északkelettel. Ebből az irányból túl sok direkt napsütésre nem lehet számolni, főleg nem utcaszinten, amit beárnyékolnak a szemben lévő házak.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A látványterv

A látványterveken két új házat látni. A bal oldalon lévő házat még nem bontották le. Ez rossz hír a jobb oldali házban gondolkodó vásárlóknak, meg a környéken élőknek is. Mivel nem egyszerre építik a két társasházat dupla annyi idő lesz az építkezés, a zaj, a por, a toi toi szag és minden finomság, ami egy építkezéssel együtt jár. Nem csak azért mentünk el megnézni, mert 57 millió egy garzon, hanem azért is, mert még mindig úgy reklámozzák, hogy idén szeptemberben átadják. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. március 28-án itt tartanak. Ebből nem lesz idén 51 lakásos társasház!

Ha megnézik alaposan a képet, jól látszik, hogy itt még nagyon az elején tartanak. Ez nem 6 hónap és lehet nem is 12 hónap lesz, mire ebből beköltözhető, jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház lesz. A Lisznyai utcai rész még teljesen hiányzik, ott még csak alapoznak. Szóval 2019 nyara egy reális dátum. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hiába adják írásba, ez nem lesz idén költözhető!

Ebből is látszik, hogy nem csak a látványtervek miatt kell kimenni megnézni egy építkezést. Ha mi idén költözni akarunk, vagy az egyetemista gyerekünknek gondoldunk, hogy egy 57 milliós garzont veszünk az őszi tanévkezdésre, akkor ezt a projektet csak akkor vegyük komolyan, ha 2019-re tudunk mindent halasztani. Csodát nem vártunk, még 57 millióért sem. De megnéztük, hogy mégis milyen kilátása lesz itt néhány lakásnak. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kilátás most márciusban. Nyáron még ennyi sem fog látszani a fáktól

Túl sok lakásnak nem lesz kilátása, vagy csak oldalról. Igen, mint nyaraláskor, amikor a szállodai szobáknál van olyan, hogy oldalról tengerre néző. Itt is ilyenek lesznek, hogy oldalról lehet majd „csőben” látni a Budai vár kupoláját. A látványtervekről retusált szomszéd háznak ezért van fontos szerepe, mert a kilátást pont zavarja, magyarul kitakarja. Ezért tettek oda inkább trópusi esőerdőt. A projekt honlapján látható panoráma nem az 57 milliós garzonból látható, az biztos. Hogy látható lesz-e egyáltalán a házból, azt még most megerősíteni és cáfolni sem tudjuk. Az biztos, hogy hiányzik róla a másik új épület.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a szomszéd ház hány hiányzik, de még a nap is északkeletről süt

Valószínűleg nem véletlenül. A látványtervek alapján az is (be)zavarhatja ezt a látványt, nem csak a szemben lévő épület, amit a látványterveken gyakorlatilag lebontottak és annak a helyét is beépítették. Ez lehet (had)üzenet az ott lakóknak :-) Az tény, hogy az új ház a terveken sokkal hosszabbnak tűnik a Naphegy utcában. A valóságban ennél sokkal rövidebb.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Majd ez is kiderül egyszer. A Naphegy utca 31-ben már lehet 100 millió forint lesz egy garzon. Ki tudja! Az is érdekes, hogy a projekt honlapján már nincs első emeleti eladó lakás, hirdetni viszont hirdet még azon az emeleten eladó garzont és nem is egyet. A legdrágább lakásokat is hirdeti, de a saját oldalán már eladva jelzéssel van. 23 db eladó lakás van a hirdetési oldalon, a saját oldalán meg 19 db. A saját honlapján nincsenek árak, a hirdetési oldalon vannak. Mi értelme ennek? Vannak finom ellentmondások első ránézésre és nem lepődnénk meg, ha próbavásárlót játszanánk, valami komoly befektetőt, aki úgy gondolja, hogy egész szintet venne meg, akkor hirtelen lehet még szélesebb lenne a választék.

Egy lakás ára sem garancia arra, hogy kevésbé nézzenek minket cuki báránynak

Nem nagy elvárás lenne, hogy ha az ember már azt mondja, hogy egye fene, ha 57 millió forint egy garzon a Naphegy utca 29-ben, akkor 57 millió. Nem lehet olcsójános, aki Naphegyen akar új lakást venni. De a tiszteletet azért megérdemelhetné. Legalább azt, hogy korrekt módon mutatják be a házat, az utcát és nem bűvészkednek úgy a látványterveken, mint egy állami látványberuházásnál, ahol a tervek, csak afféle útmutató. A végén minden design elem eltűnik róla, néha még funkcióvesztés is történik, de 2x vagy 3x annyiba fog kerülni ennek ellenére is, miközben arról győzködnek minket, hogy egyébként spóroltak a köz érdekében és csak a legszükségesebbre költöttek, a „csicsára” nem. Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések. Ha van valami, akkor talán a mai újlakáspiacban ez az egyik legbosszantóbb. Nem tud felnőni a vásárlók szintjére.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi utcakép a Naphegy utca 29 - 31. előtt

Forrás:  ingatlan.com & sunhillresidence.hu

Képek: 2018. március 28-án készültek /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mennyi a profit egy új építésű lakáson?

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új építésű lakások árát nem csak az építési költségek és telekárak változása mozgatja, hanem a beruházók profitéhsége is. Találkoztak már olyan hírrel, ahol a beruházó maga vall az elvárt profitról? Tegnap bukkantunk rá egy érdekes megjegyzésre a vg.hu egyik cikkében.

Mindig mondjuk, hogy keressék a hírekben a hírt. Információ morzsákra gondolunk, olyan elszólásokra, amikből után lehet építkezni.

Nekünk ezen a mondaton akadt meg a szemünk:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1740 milliós profit 234 új építésű lakás megépítéséből, Kattinston a képre!

Majd jött az ötlet, hogy számoljunk utána ennek az 1740 milliós profitnak

A tőzsdei cégek előnye, hogy sok információ elérhető róluk. Ebben az esetben a február végén megjelent 4. negyedéves jelentésre tudtunk támaszkodni. Abban vannak pontos információk a lakásprojektekről. Idén még több információ lesz erről, mert majd a 2018-as évi negyedéves jelentésekből fogjuk megtudni, hogy mennyiért adták el a lakásokat és ennek hány %-a a tiszta profit.

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebből a táblázatból hiányzik a profit, Kattintson a képre!

Fontos megjegyezni, a profit az az összes bevétel és összes költség különbsége. Ez csak az a tiszta haszon, ami a beruházó zsebében marad, miután mindenkit és mindent kifizetett, például többek között a bankot is, aki megfinanszírozza a projektet. 

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Idén tudjuk meg, hogy milyen profit rátával dolgozik a beruház, Kattintson a képre!

Az újságcikk és az utolsó negyedéves jelentésből ez a táblázat született:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Profit = több mint 100 ezer Ft/m2

Itt láthatjuk pontosan, hogy 148 lakás az egyik projektben és 86 lakás a másik projektben. Azért csak 148 db lakás van a nagyobb projektben, mert ennyire van építési engedély és ennyit is építenek jelenleg a beruházó szerint. Ezért van az is a vg.hu cikk szerint, hogy „a nagyobbik projektnek még csak 78 százalékán számolnak el nyereséget.”

Nem tudni minden részletet, ezért csak átlagolni lehetett:

Az jött, hogy kicsit több, mint 100 ezer forint /m2 a tervezett profit átlagosan ebben a két új építésű társasházban, ahol ez lakásonként közel 7,5 millió Ft tiszta nyereséget jelent a felépítésük és birtokba adásuk után.

Nem is rossz summa ez még 2018-ban sem. Egyelőre nem tudjuk milyen áron értékesítették a lakásokat. Azt tudjuk, hogy minden lakás még nincs eladva. Mind a két projekt lakásaiból még válogathatunk a beruházó és egyben ingatlanértékesítő honlapján:

- a III. kerületi projetkben jelenleg 690-700 ezer Ft/m2 áron kínálják a lakásokat

- a XVIII. kerületi projektben pedig 450-460 ezer Ft/m2 átlagáron láthatjuk a hirdetéseket

Így még érdekesebb az átlagos 100 ezer Ft/m2 profit

Egész más arányt fejez ki az egyik és egészen mást a másik társasház esetében. Ha most sokan felkiáltanak, - igen, ezt tudtam, előre megmondtam, ez volt mindvégig az érzésem - hogy a 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa nem a változó építési költségeket és telekárakat fedezi, hanem a beruházók profitéhségét, akkor lehet, hogy annyira nem is járnak messze a valóságtól.

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan propaganda  mellékhatásai

ingatlanmarketing újlakáspiac lakáspiac ingatlan propaganda lakásárak 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kockázatelemzőként vannak történetek, lakáspiaci kockázatok, amikről késleltetve beszélünk. Egyes kockázatok olyan elképzelhetetlennek tűnnek, hogy bármikor az arcunkba vágják, hogy csak kitaláció, ilyen nem is létezik. Attól, hogy valamit még nem tapasztaltunk meg a lakáspiacon, attól még létezik.

A csóró bloggeren keresztül az unatkozó és kiégett, kiábrándult ingatlanoson át sok sértő kritikát kapunk, amikor felhívjuk a figyelmet az ember a legnagyobb és leginkább kezelhetetlen tényező a lakáspiacon is.

Az ember, akiről tudjuk, hogy bármire képes, ha az érdeke úgy kívánja. Törvények? Ugyan már! Erkölcsök? Ugyan már! Hit? A pénzben! Amikor azt mondjuk, hogy „Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei. Csak tükröt mutatunk, ami nem görbe, de mégis kihívás belenézni.”, ezalatt pont azt értjük, amitől a legtöbben leginkább tartanak.

Azt gondolják, hogy a legitimizált hazugságok, az agymosás, az érdekvezérelt manipulációk nem befolyásolják a lakáspiac szereplőit? Azt gondolják tényleg, hogy büntetlenül lehet hazudozni a lakáspiacon és olyan magyarázatokat adni a lakáspiaci folyamatokra, amik nem hogy nem igazak, de egyben mérgezik is a szereplők gondolkodását?

Az egyik legnagyobb hazugság, amivel az elmúlt években hitegettek minket, hogy munkaerőhiány van az építőiparban, ezért az építkezések lassabban fejeződhetnek be, vagy el sem kezdődhetnek

Aztán ez olyan, mint ha csak Budapesten lenne igaz, mert egyébként mindenhol máshol van munkaerő csak a Fővárosban nincs. Elhisszük? Tényleg bevesszük ezt a kamut? A többség elhiszi, simán benyeli. A csapból is ez folyik.

Majd amikor körbejárjuk a budapesti építkezéseket, akkor gyakran vendégmunkásokkal fogunk találkozni, akik minden nyelven tudnak beszélni csak magyarul nem.

Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is!

Budapesten meg azért az építőipar lakáspiacon aktív része minden csak nem emberi

Persze tisztelet a kivételnek. Csak a budapesti újlakáspiac mindig is trükkös világ volt. Mindenkinek ismerős , hogy mennyi lakást adtak el az adott projektben ? Tudják hogyan lehetett ezt féligazsággá tenni?

 - A beruházók fogták és stróman cégekkel vagy stróman magánszemélyekkel előszerződéseket kötöttek papíron.

- A fejlesztő a bank felé is tudta igazolni, hogy milyen sikeres, az meg finanszírozta a projektet.

- Eladott lakás nem volt, csak papíron, de a beruházó nyomta a marketinget, a vevők meg jöttek, akiknek elmondták, hogy hát az, meg amaz  a lakás is el van már adva.

- A vevőknek nem tetszett, ami volt, mert a jobb lakások már nem voltak benne a kínálatban.

- Majd később jött a trükk, hogy a „jófej” értékesítő telefonált, hogy éppen pont most lépett vissza egy vevő és felszabadult egy jó lakás”.

- Persze tudja mindenki, hogy az újlakásprojekt úgy működik, hogy az árak az építkezés végéig nőnek, minél jobban elkészül egy ház, annál többen érdeklődhetnek a kész házban lakások iránt.

- Ez is egyfajta kockázatkezelés a lakáspiacon, amit a vevők egy része bevállal, ha még tudja többet is kell fizetni egy lakásért egy már majdnem kész házban.

- Ezzel a beruházó jóval többért tudta a lakásokat eladni, hogy „kétszer” adta el, mint sem közvetlenül már az elejétől fogva igazi vevőket keresett volna a lakásai felére.

- Mert ez általában egy projekten belül legalább a lakások felét érintette.

- Minden csak attól függött, hogy mennyire volt mohó vagy kockázatvállaló a beruházó és az értékesítési csapat.

- Voltak olyan házak, főleg 2007-2008-ban, amik pont emiatt maradtak vevők nélkül, mert amikor volt vevő nem adták el, utána meg már a kutyának sem kellett az újlakás.

Azt mondják ma nincs ilyen? Ez már a múlt? Ma van jobb!

Nem tudjuk megmondani pontosan mikor jutott először a tudomásunkra - de nem tegnap -  hogy Budapesten új divat hódít a lakásprojektek világában. Nyitott füllel és szemmel járunk, mindent látunk és mindent hallunk. Azt csiripelték a vevők tavaly nyáron, hogy bizonyos beruházók elkezdték felmondani a szerződéseket a vevőkkel, és elkezdték visszafizetni a befizetett összegeket. A jogi hivatkozás egyszerű: vis major. Nem tudják teljesíteni a szerződésben foglaltakat, mert munkaherőhiány miatt a projektet nem tudják befejezni. Amikor először hallottuk, még mi is meginogtunk egy picit, hogy ez biztos csak olyan esetekben lehetséges, ahol tényleg megállt a projekt, vagy nem tudták elkezdeni.

Aztán kiderült, hogy ahol tényleg gond van a beruházózval és a generál kivitelezővel, ott inkább futhatnak a pénzük után a vevők, pereskedhetnek, nem kapnak semmit sem vissza olyan könnyedén. Na ilyenről sem nagyon hallani. Sőt mi még olyat is hallottunk befolyásos lakáspiaci szereplőtől, aki szerint ilyen nem is létezik a mai budapesti újlakáspiacon. Ha becsukja a szemét és bedugja a fülét, akkor tényleg.

Egyre több példa jutott el hozzánk, hogy bizony ez egy létező jelenség, amikor a munakerőhiányt vis major helyzetnek hívják és szerződést bontanak a beruházók

Nem egy beruházó van Budapesten, aki kihasználva ezt az ingatlanpiaci propagandát, amit a közvéleménnyel el is hitettek, elküldi a szerződött vevőt.

Mit csinál utána? Tényleg leáll az építkezés? Dehogyis! Újra eladják drágábban másik vevőnek.

A trükk a régi:

- Bejön olyan vevő, akiből az értékesítők kinézik ,hogy többet is fizetne, pont úgy mint 10-15 éve is csinálták.

- Jön megint a  kedves értékesítő telefonhívása, hogy egy lakás felszabadult és eladják 15-20 %-kal magasabb áron a lakást az új vevőnek.

A budapesti újlakáspiac furcsa viselkedése 2017-ben kezdődött, a számok is mutatták, hogy valami nincs rendben

Lehet, hogy a beruházók és az értékesítők elszámították magukat ismét, mint 10 éve? Saját maguk alatt vágják a fát a mohóságukkal? Mindenképpen, mert még egyszer mondjuk, hangsúlyozzuk, lehet hülyének nézni a vevőket, csak nem érdemes.

A munkaerőhiány mellett az is ingatlanpiaci propaganda, hogy óriási kereslet van Budapesten az újlakásokra

Ez megint kinek az érdekét szolgálja? Kik is mondják ezt? Látják, hogy milyen egyszerűen lehet sokszor elismételni valamit és végül elhitetni azt, hogy az újlakások ára azért nő, mert sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat.

El lehet ezt hitetni, újra és újra meg lehet ezt ismételni, csak nehogy úgy járjon több budapesti beruházó, mint ahogy járt 2009-ben. A nyakukon marad a sok lakás, mert

a vevők kizsigerelése 2008-ig a magyar lakáspiac válságában legalább annyira közrejátszott, mint a rossz hitelezés.

Az utóbbira mégis mindig gyakrabban hivatkoznak, mint kockázat, mintsem a beruházók jogsértő értékesítési szokásaira és piacellenes magatartására.

Az ingatlan propaganda mérgező, higgyék el nagyon mérgező, nem a barátunk, hanem a legnagyobb ellenségünk. A fejünket mérgezi, a gondolatainkat, azért, csak azért, hogy minél több pénzt csaljanak ki tőlünk, megtévesszenek, tévedésbe ejtsenek, tévedésben tartsanak. Ha ezzel még kárt is okoznak, akkor az csalás, ami bűncselekmény Magyarországon. A jog szerint, elvileg. A gyakorlatban meg ez az újlakáspiac, a budapesti újlakáspiac, amihez sokan adják a nevüket, sok embernek benne van a keze. Felelősségre lesznek vonva? A falnak csak füle van, de ha a falak bírók is lehetnének, akkor talán!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac nem vízfejű

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Dübörög a lakáspiac Magyarországon? Zajlik az élet, mitagadás. Dübörög a lakáspiac Budapesten is? Nem, Budapesten nem dübörög 2015 óta, csak az árak nőnek, mintha vevők is lennének, akik megfizetik! 2017-ben még kételkedtek azok, akik nem hittek a számoknak, akik csak azt a statisztikát hiszik el, amit ők maguk „hamisítanak”. Aztán egyre nyilvánvalóbb lett, hogy a magyar lakáspiac nem vízfejű. Budapesten a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt vettek szemben az országos lakáspiaccal. Az egész országban építkeznek, Budapesten meg mindenkinek " büdös a munka", itt csak a szája jár és nem a keze. Budapestnek talán pont ez a szerencséje, hogy elbújhat az országos lakáspiac mögé.

"…sokan, nagyon sokan takaróznak a magas és az állandóan növekvő lakásárakkal. De az struccpolitika a lakáspiacon, mert mégis csak az a fontos, hogy mit, hol és mennyit tudnak eladni vagy mire, hol és mennyi a valódi kereslet. Budapest és a megyeszékhelyek 2014-ben és 2015-ben taroltak. 2016 és 2017 meg már nem róluk szól.”  - figyelmeztettünk mindenkit 2017 novemberében.

De mi történhetett 2015-ben? Látható a grafikonon, hogy a 2015-ben Magyarországon az újlakáspiac rosszabb évet zárt, mint 2014-ben. Valószínűleg ezt előre tudhatták mindazok, akik 2015 végén bedobták a köztudatba a 10+10 milliós állami újlakásvásárlási öszönzőt és az 5 milliós visszaigényelhető ÁFA-t új családi ház építése esetén. Az „ingyen” milliók a vevőket kiterelték a drága városokból, mert ott kevesebbet ér a pénzük.  Annyira igaz ez, hogy 2016 után 2017-ben arányaiban véve már alig volt több az értékesítésre épített lakóingatlan. Itt néhány % is számít. 2017-ben inkább a saját részre építők száma nőtt, nekik köszönhető az a statisztika, ami mögé sok budapesti társasházépítő pénteken bemenekült és onnan osztják továbbra is az igét.

Az is külön érdekesség, hogy statisztikailag nem minden új ingatlan van új lakóépületben. Gondoljunk csak a tetőtér be/ráépítésre, amikor úgy születnek új lakások, hogy új ház nem épül. De ebbe a kategóriába tartoznak az olyan építési engedély és használtabavételi engedély köteles felújítások is, amikor például egy régi családi házat építenek át a-tól z-ig, ami után születik ugyan egy új ház, de inkább egy régi ház születik teljesen újjá.  Ezért is annyira fontos például a teljesen új családi ház, mert látható, hogy nem csak saját részre építenek családi házakat, hanem egy kis részüket értékesítésre is. Az új és a használt családi házak piaca nagyot ment 2017-ben! Tovább folytatódik ez 2018-ban?

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A CSOK hatása országosan kedvező, a családok lakáspiaca mozgatja a piacot

Budapest lakáspiacát hazavágta a CSOK, mutatják a számok 2016-ban és 2017-ben is. Mi lesz Budapesten 2018-ban?

A KSH újlakáspiac 2017 -es évét elemző számai   után a budapesti lakásfejelsztők mindenkit meg akartak nyugtatni, hogy Budapesten minden rendben van. Ezt hallgatjuk már évek óta, várja már mindenki a csodát. A „szakértők” is elmondják, hogy minden rendben, mert nőnek a lakásárak. A többi nem számít, az csak optikai csalódás. Akkor nézzük meg a „többit”, mert a lakásárakkal nem megyünk semmire, azok nem előre, hanem utólag mutatják csak a problémákat. Pont olyan, mint a banki kölcsönöknél a THM. Mindent mutat, csak a kockázatokat nem. Budapesten nem csak kevesebb lakást adnak el 2015 óta, hanem 2017-ben még kevesebb új lakóingatlan is épült, mint 2016-ban. 

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az országos trendnek megfelelően még Budapesten is több családi ház épül, de a társasházi lakások piacával baj van!

A Budapesten kívüli lakáspiac egyszerűen tényleg más ma. Ott több az adásvétel, ott több új lakást építenek eladásra és saját részre is. Ott még talán most először ingatlanközvetítőnek is jobb lenni ezért. Budapest behúzta a kéziféket a használt és az új lakások piacán, kivéve persze az árakat. Csak azt meg egyelőre egyre kevesebb vevő fizeti meg. És hogy mennyire lemaradt Budapest nem csak a használt lakások piacon, hanem az újlakáspiacon is, azt ez az ábra mutatja meg csak igazán.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hol van Budapest?

Pénteken azzal nyugtatták a kedélyeket a budapesti újlakáspiac "főszreplői", hogy idén akár négyszer annyi lakás épülhet értékesítési céllal Budapesten, mint 2017-ben (Érdekes, arról a fáma nem szól, hogy ki veszi meg majd őket). Ettől már csak több lehet - tegyük hozzá gyorsan -  mert innen lefelé már nincs nagyon hová menni, bár nem ártana megkérdezni erről a vevőket is: nekik hiányoznak-e egyáltalán a budapesti "luxus termék" újlakások? Budapesten 908 ezer lakás volt 2016-ban. 2017 végére meg már egy kis jóindulattal 911 ezer lehetett. Ki fog derülni az első féléves lakásátadási számokból, hogy mennyi jött át 2017-ről az építkezés elhúzódása miatt. Félév még belefér, annyit gond nélkül tud ma csúszni egy építkezés. Magyarországon meg közben máshol járnak a kezek, építkeznek, adnak-vesznek, de hogy Budapesten mi történik, azt lehet csak jövő ilyenkor fogjuk megtudni, addig lehet bújocskázni!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Városi mese a bankról, a monitorról és rólunk

újlakáspiac bankkölcsön lakáshitel lakáshitelezés lakáspiac lakásárak használatbavételi engedély albetétesítés adásvételi szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Annyira egyszerűnek tűnik mindig minden lakásvásárlás és lakáseladás a tervezési időszakban. Elég gyakran el is hisszük, hogy minden a tervek szerint fog alakulni. Ha ezt még közben hitelfelvétellel színesítjük, bevonunk bankot vagy bankokat is, akkor azért jobb, ha nem szállunk fel a fellegekbe. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy minden pontosan úgy történik, mint a mesében.

Ezt a szép “városi” mesét olvashatjuk

Főhőseink új építésű társasházi lakás vásárlása mellett döntöttek. Két gonosz szereplő, igen tipikus kockázati tényező, viszont kimaradt a meséből:

1. Az egyik, hogy a társasház építése és befejezése lassabban fog haladni, mint hirdetik. Plusz 6 hónapot érdemes betervezni. Az is érdekes, hogy a mesében eleve 12 hónap építési idővel számolnak, amikor egy társasház inkább 1,5-2 év, mire elkészül. Ez nem azt jelenti, hogy a főhőseink nem vásárolhatnak a társasház befejezése előtt 1 évvel. Vásárolhatnak, csak  ilyen "késői fázisban" már megint drágábbak az új lakások. Általában, ha valaki tényleg eldönti új társasházban akar lakást venni, akkor ott vásárolnia kell minél előbb, mert súlyos milliókat lehet spórolni vagy éppen veszíteni a jó vagy a rossz időzítéssel, a folyamatosan szűkülő lakásválasztékról már nem is beszélve. A másik lehetőség, hogy a már elkészült társasház eladatlan lakásai közül próbálnak meg a főhőseink válogatni, mert ott meg már alkuképesebb a beruházó. Komoly érdeke fűződik hozzá, hogy minél előbb kiszálljon a projektből. Ilyenkor meg az a gond, hogy a végére nem véletlenül maradhatnak eladatlanok azok a lakások. A többségnek nem jelenthet megoldást az ilyen “beregadt” lakás, így valószínűleg a főhőseinknek sem. Már itt látszik az idő tényező és az időzítés fontossága. Pedig még csak ott tartunk, hogy mennyire nem mindegy mikor és milyen projekt mellett döntenek, milliók maradhatnak vagy éppen hagyhatják el a főhőseink zsebét.

2. Egy másik gonosz és álruhás szereplő is fenyegeti főhőseinket. Egy társasház fizikailag még csak-csak elkészülhet, de jogilag már nem biztos. Az az “albetétesítés” egy nagyon-nagyon lassú folyamat tud lenni, ami a legtöbb esetben megelőzi a birtokbaadást. Több társasházban, ha jobban megcsúsztak az eredeti átadáshoz képest, még jogerős használatbavételi engedély nélkül is birtokba adnak új építésű lakásokat. Albetétesítés nélkül meg pláne, ami a birtoba adás után még a ház méretétől függően 6-12 hónap is lehet. Mivel bank vagy bankok is szereplők ebben a mesében, ők kimondottan neheztelnek az ilyen jogi aknamezők miatt. Egy ideális vagy idealista hitelfelvelvételi tervet és az ingatlanba költözést teljesen felboríthatnak a különböző jogi huzavonák, bank-vevő, bank-beruházó és persze beruházó-vevő kapcsolatokat árnyékolhatnak be. Könnyedén belátható, hogy ha új társasházi lakás vásárlása mellett döntenek a főhőseink, de a ház albetétesítése nem a vásárlástól számított 12 hónapon belül, hanem mondjuk 18-24-30 hónapon belül történik csak meg, már egészen más lenne a mese vége. Extrém esetekben a jogi körülmények miatt ez lehet akár 3 év is, ha korán vásárolnak a főhőseink és minden egy “kicsit” tovább tart a tervezettnél. A mese szerint felvettek egy “átmeneti” hitelt, amit nem biztos, hogy le tudnak zárni 12 hónapon belül és akkor már nem is olyan átmeneti. Új építésű lakás vásárlásánál az idővel bánjunk bőkezűen és inkább adjunk a ház tervezett átadásához még 12 hónapot, mire minden elintézhető és az ingatlan költözhető lesz. Jobb kellemesen csalódni végül, mint bosszankodni és idegeskedni.

Nem feledkezhetünk el a városi mese másik fordulatáról sem, hogy a jelenlegi lakást el kell tudni adnia a főhőseinknek

Ezt az eladást teljesen összhangban az új lakásba költözéssel összefüggésben és hozzá igazítva szeretnék kivitelezni. A mese tanulsága szerint pont azért vonják bele a bankot már az elejétől fogva, mert így az eladáshoz időt nyernek, nem kell majd aggódni, kapkodni, sürgősen eladni. Igen ám, csak az új lakásba költözés legalább annyira időkorlátot és nyomást jelent a főhőseinknek. Ott tartanak, hogy a 12 hónapos terv, mely alatt vesznek egy új lakást és eladják a régit, már igen bizonytalannak és stresszesnek tűnik. A mese szerint happy end a vége, a 12 hónap az 12 hónap és minden pont a terveik szerint történik.

A mese szép, a mese jó, a mese csak mese

Ha tiszta fejjel, a társunkért és a gyerekünkért vagy a gyerekeinkét tényleg felelősséget vállaló emberként ezt a mesét újra és újra átgondoljuk, látjuk benne a jó szándékot, a segítőkészséget, de a láthatatlan és álruhás ellenségekről nem beszél, sajnos, védelmet nem nyújt. Minden kockázat, veszély a főhőseinké. Az is, hogy egy új építésű lakás mikor kap jogerős használatbavételi engedélyt és az is, mikor lesz albetétesítve. Az is kockázatot jelent számukra, hogy mi lesz, ha időközben a lakáshitelezési feltételek is megváltoznak. Ez felborítja a mese harmonikus egyensúlyát, alá is ássa a mögötte lévő segítő szándékot.

A mesének van folytatása is 

Azt javasolják, hogy olyan adásvételi szerződést kell kötnie a főhőseinknek a beruházóval, ahol az utolsó vételár-részlet kifizetése az albetétesítéshez van kötve. Ez ugyan jól hangzik, de a magyar újlakáspiac szokásai szerint, az albetétesítés az utolsó utáni fázis, ami egy társasházzal történik. Ezzel a vevő nem időt nyer, hanem leginkább időt veszít, mert jóval korábban birtokba vehetné az ingatlant, sokkal hamarabb beköltözhetne, már a jogerős használatbavételi engedélyt kézhez kapva.

- Hogyan gondolkozzon azon, vagy hogyan adja el így a feje felől az “otthonát”, ha nincs hová költöznie, és még  azt sem tudja pontosan mikor költözhet?

Komolyan felmerülhet a kérdés, hogy pontosan melyik megoldás az igazán idegtépő játék a főhőseink számára:

Már az elején inkább albérletbe költözni és közben eladni a lakást kontra a lakás eladását a végére hagyni és egyből egy bankot bevonni egy új lakás finanszírozásához? 

A régi lakás már nem biztos pont, az új lakás meg még nem az a főhőseink életében!

Tagadhatatlan, hogy a mesebeli történet csábító, mint egy habkönnyű Ruszwurm krémes a Budai Várban. De szép is lenne, ha mindig igaz lenne! De ez Magyarország, itt minden más, egészen más tud lenni. Ha a banki (elő)finanszízrozás lehetőségével nem élnek a főhőseink, akkor marad az albérlet, amiért meg fizetniük kell, nem is keveset. Helyes döntéseket kell hozni, jól időzítve. Milliókról, sok millióról dönthetnek pillanatok alatt jól vagy éppen rosszul, akár csak azzal, hogy mikor és hol választanak ki egy új építésű lakást.

Van az a nyugalom és biztonság, illetve biztos pont az életünkben, ami pénzt ér, hogy jó döntéseket tudjunk hozni

Egy albérletben élve még mindig kevesebb feszültség mellett (újra)tervezhető akár egy lakás eladása és egy másik vásárlása is. Nem mondja senki sem azt, hogy ilyen esetben nem számítanak a havi plusz költségek, már hogyne számítanának! Viszont inkább számoljunk tervezett költségekkel, mint falba verjük a fejünket a sok rejtett és váratlan költség miatt.

Mennyivel hatékonyabb úgy eladni egy ingatlant, ha már nem él benne az eladója! A vevők és az árajánlataik között is jobban válogathat az eladó ilyenkor. Marad “ideje és lehetősége” jó döntést hozni, nem kell kapkdoni.

A lakhatása, egy nagyon fontos  biztos pont az életében, teljesen megoldott.A mindennapi életvitelét, a családja  nyugalmát  nem befolyásolja a régi lakás eladása és az új megvásárlása.

Az új építésű lakásba költözés is bizonytalan tud lenni, nem csak a régi lakás eladása. Ezt azért érdemes észben tartani és nem azonnal egy “rövidebb” vagy “könnyebb” utat választani, ami lehet sokkal rögösebb és sokkal hosszabb is, mint egy városi mesében. Az idő nem mindig a barátunk, főleg nem a bank és közöttünk, ahol először csak a monitor van, majd utána a kölcsönszerződés és annak a szigorú és könyörtelen feltételei. A monitor elbír mindent, viszont a bank már nem olyen megértő mesebeli figura.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A családok lakáspiaca

csok állami otthonteremtési támogatás lakáspiac újlakáspiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nem kell mindent elhinni, mondják nekünk olyanok, akik közben meg mindent el akarnak velünk hitetni. Emlékszünk még a CSOK körüli felhajtásra? Kicsit olyan érzés volt hallani és látni a híreket róla, mint ha megszületett volna maga a lakáspiaci messiás. Arra emlékeznek még, hogy 40 ezer CSOK-igényléssel számoltak a „szakértők”, köztük a legnagyobb és legbefolyásosabb magyar bank is, mint az OTP? És erre emlékeznek?

2016-ban 40 ezer helyett csak több mint 25 ezren igényeltek ilyen családi otthonteremtési támogatást

Azért az nem kicsi különbség! Sebaj mondták, 2017-ben úgy is úgy nő a lakáspiac – az OTP szerint például 20%-os forgalom-növekedéssel – hogy 40-50 ezer CSOK-igényléssel számoltak 2017-ben. Ma megjelent az első hír erről.

Kerekítve, természetesen felfelé, már elérte a 30 ezret az igénylő családok száma 2017-ben

Rendre és most már egymás után kétszer is durván túlbecsülték a CSOK-igénylések számát a „szakértők”. Lehet azzal takarózni, hogy 2016-hoz képest nőtt 2017-ben az igénylések száma. Lehet, de az már politika és nem lakáspiaci kérdés. Nekünk a lakáspiacon azt kell látnunk, hogy a CSOK túl van értékelve, túl nagyok vele szemben az elvárások. Egyrészt azért, mert az újlakáspiac, vagyis az új építésű társasházi lakások felpörgetésére találták ki. Gondolták 2015 végén csinálnak vele egy kis keresletet, ha már 5%-ra levitték az új társasházi lakások ÁFA-ját. Gondolta  néhány naiv politikus egy asztalnál ülve.

Közben meg mi történt a lakáspiacon 2016-ban és 2017-ben?

„A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére.” – írtuk 2016. április 16-án.

Ez annyira igaz lett 2017-ben, hogy alig 2 hónapja, múlt decemberben ezt írtuk a CSOK-ról:

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás.”

Ezt a KSH a 2018 január végén megjelent utolsó lakáspiaci jelentésében gyakorlatilag alá is írta. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal látványosabb lakáspiacra készültek a „szakértők” 2016-ban és 2017-ben, mint amivel valójában szembesültek később.

A nagy boom és a nagy csoda elmaradt

Az egész lakáspiaci forgalom, ezen belül az új építésű társasházi lakások forgalma minden várakozást alul múlt. Mi ezt így foglamaztuk meg 2017 áprilisában Az ingatlanpiac sem nő az égig? című írásunkban:

„A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.”

2016-ban a lakáspiaci forgalom elmaradt a várttól, mert a használt lakások adásvétele belassult. Belassult, mert pont azokon a nagyvárosi és budapesti lakáspiacokon fékezett a piac, ahol a csodát várták. 2017-ben ez tovább folytatódott. Ezek a lakáspiaci folyamatok – a lassuló használt ingatlanok piaca és a bizonytalan újlakáspiac – miatt a CSOK-igénylések sem 2016-ban sem 2017-ben meg sem közelítették a várakázoskát. Nem tudták, mert maga a lakáspiac is elmaradt a várakozásoktól. Nőtt-e a forgalom 2017-ben 2016-hoz képest? Persze, hogy nőtt, egy kicsit, pár százalékkal több lesz. Semmi komoly. Ehhez képest örüljünk, hogy CSOK-igénylések jobban nőttek %-ban, mint maga a lakáspiac. Mondhatnánk, hogy mi lenne nélküle.

De van itt még egy fontos dolog, amit a CSOK-kal kapcsolatban érdemes elmondani. Észrevették, hogy az új lakás építésre és vásárlásra igényelt CSOK-kérelmek számáról összevontan beszélnek általában? Tudják miért? Igen, jól sejtik. Az új lakás vásárlására – ami általában új építésű társasházi lakást jelent – kevesebben igényelnek CSOK-ot, mint ahányat új lakás építésére – ami meg új családi házak építését jelenti. Az újlakáspiacnak nem részei ezek az új építésű családi házak, mert azt általában maguknak építik az emberek, nem értékesítési céllal készülnek. De ha külön beszélnének csak új építésű lakásvárárlásra igényelt CSOK-ról, akkor az lenne a legkisebb szám a relációban.

Így néz ki a CSOK igénylések sorrendje:

használt lakóingatlan vásárlás (használt társasházi lakás és családi ház) > új lakóingatlan építése (családi- és ikerház) > új építésű lakóingatlan vásárlás (új építésű társasházi lakás)

Tudják mi az érdekes? Hogy ez mindig így nézett ki:

A magyar lakáspiac alapvető törvénye, hogy az A-terv a használt ingatlan vásárlás. B-terv új családi ház építése és csak C-terv az új építésű társasházi lakás megvásárlása.

Ez így volt 25 éve, 15 éve, 5 éve és ma is így van. Ebben nincs változás és egyelőre úgy néz ki, hogy nagyon komoly erőfeszítéseket kell majd megtenni, hogy ez megváltozzon. Családi házak építésére és a használt ingatlanok adásvételére vesznek fel a családok CSOK-ot és nem új társasházi lakások vásárlására. De a lakáspiaci forgalomban sem számottevő az új társasházi lakások értékesítésének az aránya.

Továbbra is kérdés az, hogy milyen módon próbálják ezt majd befolyásolni és nagyobb kedvet teremteni a családoknak akár már most februárban, hogy a méregdrága új építésű társasházi lakásokat vegyenek maguknak (=a vevők) 2018-ban és 2019-ben is. Ha nem kell a gyerekes családoknak, majd jöhetnek a gyerek nélküli családok. Ha nem kell nekik sem, akkor jöhetnek a szinglik. Ha nekik sem kell, jöhetnek a befektetők. Ha nekik sem kell,  jöhetnek a külföldiek. Ha nekik sem kell, akkor úgy járhatnak az újlakások építői, mint azok, akik 2008-tól próbáltak meg új építésű társasházi lakásokat eladni: imádkozhatnak.

Kép: Wienerberger Magyarország

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pletyka a CSOK-ról

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Pletykálkodjunk. Pár napja hallottunk egy rövid hírt, aminek nincs semmilyen írásos nyoma. Nem tudjuk, hogy igaz-e, csak azt járjuk körbe, hogy egyáltalán van-e benne bármilyen racionalitás. Mielőtt konkrétan elmondanánk, hogy mi a pletyka, úgy vezetnénk be, hogy alig két hete szóltak, hogy a CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb műhelymunkában az egyik táblázat hibás. A táblázat hibája az volt, hogy az új lakásokra vonatkozó illetékkedvezmény egyik szabályát nem alkalmazta helyesen. Ez igazából a szabálynak a szabálya.

Alapból 15 millió forintig illetékmentes egy új építésű lakás megvásárlása. Ez addig igaz, ameddig nem kerül 30 milliónál többe. Ha már 30 milliónál drágább, akkor a 15 milliós részre is illetéket kell fizetni.

A kavarodás a táblázatban abból adódott, hogy van a szabály szabályának is szabálya. Ez pedig az, hogy a CSOK, az állami támogatás csökkenti az illetékalapot. A jelenlegi szabályozás szerint, ha veszünk egy 40 milliós lakást 3 gyerek után járó 10 milliós állami támogatással, akkor 30 millió után fizetünk illetéket. Csak azért, mert a lakás ára 40 millió.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi illetékszabályok szerint az új és használt lakások illetéke

Nem tudjuk, hogy ez valami megérzés volt, de a pletyka pont az, hogy  várhatóan eltörlik a 30 milliós értékhatárt

Úgy néz ki, hogy 2018-ban vehetünk új építésű lakást 30 vagy 50 millióért, minden esetben 15 millió forintig illetékmentes lesz az új építésű lakás megszerzése. A rövid hír pár napja az RTL Klub esti híradójában volt hallható két riport között. Nem volt képes anyag hozzá, nem volt különösebben semmilyen forrás sem megjelölve.2-3 mondat volt az egész.

A kérdés az most, hogy ennek mi a valóságalapja?

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha eltörölnék a 30 milliós értékhatárt

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás. Az sem kizárt, hogy visszajön az a régi illetékszabály, ami 30 milliós határig jelentett illetékmentességet új építésű lakás vásárlása esetén. Ugye 2004. december 31-ig élt ez az illeték szabály. Azóta van érvényben a 15 milliós értékhatár. 14 év után ideje lenne tényleg felülvizsgálni és átgondolni.

IV. Nem ugyanaz, mintha Magyarországon bevezetnék az 5% ÁFA-t. Most meg is állnánk egy pillanatra. Mekkora lenne már 5% ÁFA-val együtt élni? Nem lenne értelme az áfacsalásnak, meg a piaci versenyt torzító pozitív diszkriminációnak és nem kellene azon variálni állandóan, hogy minek ne legyen az ÁFA-ja 27%. 5% ÁFA-t Magyarországnak, ami miatt nem csak az újlakáspiac lenne eufóriában, hanem egész Magyarország. De nem álmodozunk tovább, csak megpróbáltunk rávilágítani, hogy az élőmunkát terhelő adók mellett a fogyasztást terhelő adó magasan tartása nem lehet nemzeti érdek. Állami még igen, de ha az állam széllel szembe pisil, akkor előbb utóbb hugyos lesz és húgyszagú. A magyarok meg nem szeretik a hugyos államot.

V. Ha már ilyen jól elpletyóztunk, nem mehettünk el szó nélkül a közélet bulvárosodása mellett sem. Ha így kell beszélni, hogy célt érjen az ember, halló fülekre találjon, akkor így beszél. Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképe. Most úgy tűnik minden jobb, de nem is kellene megvárni, hogy rosszabb legyen. Az újlakáspiac egyelőre kockázatot jelent az egész lakáspiacra nézve, amit láthat az állam is. Valószínűleg lépni fog, mert ha 0% lenne minden új építésű lakás illetéke, akkor sem lenne költségvetési hatása. Kampányidőszakban meg még mindig a leghatásosabb népszerű intézkedéseket meghozni és nem pedig felelőtlenül ígérgetni. 

Új lakásban gondolkodóknak érdemes kivárni egy kicsit és nem venni karácsonyra új lakást.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha 30 millió forintig újra illetékmentes lenne egy új lakás, miközben az illetékkedvezmény értékhatár nélkül érvényesíthető lehetne

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Rossz vagyok és bíróságra adnak"

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely

Új társasházakban nem csak lakások épülnek, hanem üzlethelyiségek is. A kedves lakásvásárló, ha rákérdez a későbbi funkciójukra, akkor étterem és kávézó lesz a leggyakoribb válasz. Néha körbe is ragasztják mindenféle illusztris képekkel, amin úgy néz ki, mint ha tényleg étterem, esetleg kávézó nyílna ott. A lakásokat eladják, utána már az üzlethelyiségek vásárlója már szinte bárki lehet. Egy társasházakban a lakók összetétele döntő lehet hosszabb távon. Az üzlethelyiségek és azok tulajdonosai, már mind csak hab tud lenni azon a bizonyos tortán.

Nem mindennapi esettel szembesült ez a budapesti társasház, ahol nem étterem és nem is kávézó nyílt. A közös képviselő a következő emailt és képet (kezdő kép) kapta az egyik lakótól még október 25-én:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
Teljesen szabálytalan és életveszélyes "hosszabbító" két üzlethelyiség között

Az utcán, a díszburkolaton hever az elosztó és 40-50 méteren keresztül tekeredik a hosszabbító a két üzlet között, melyeknek a tulajdonosa azonos. A közös képviselő az áramszolgáltató ügyfélszolgálatához fordult, azt gondolva, hogy erre csak odafigyelnek és soron kívül tesznek valamit:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
A közös képviselő október 27-én kereste meg a szolgálatatót

A szolgáltató füle botját sem mozdította, miközben a képet elnézve ez a fajta "áramvételezés" igen alternatív. Milyen rámenősek tudnak lenni pár ezer forint villanyszámla késve fizetése miatt. Automata hívogat és küld üzenetet. Egy ilyen ügyben meg csak a nagy csend  van és persze hallgattás. A közös képviselő 11 nappal később újra jelezte a problémát a szolgáltató felé:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
"Magyarország, én így szeretlek"

Eddigre már a lakók jogosan teljesen felháborodtak és a közös képviselő "vérét kívánták", aki önvédelemből tájékoztatta az egész lakóközösséget, hogy az ügyben teljesen tehetetlen:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
Az üzlethelyiség tulajdonosa nem együttműködő

Nem csak a lakások tulajdonosai, de az üzlethelyiségek tulajdonosai egy társasházi tulajdonosközösség részévé válnak.  A tulajdonosok együttműködési hajlandósága kritikus pont tud lenni egy társasház életében, nem minden csak és kizárólag a közös képviselő hozzáállásától függ. Amikor lakást vásárolunk vagy lakást bérlünk általában csak később szembesülünk a társasházi "közösség" könnyebb és súlyos eseteivel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Darulesen

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve hívtuk fel a figyelmet, hogy „Új lakáspiac született”. Ennek egyik legfontosabb ismérve az volt, hogy hosszú idő után 2016-ban lépte át először az értékesítési céllal épült lakások aránya az 50%-ot. Ennek fontossága az, hogy nem egyszerűen a megépült új lakások száma a mérvadó, mert azok egy része nem jelenik az újlakáspiacon. Az újlakáspiac kínálatát, az újlakáspiacot magát csak az értékesítési céllal épült lakóingatlanok száma és aránya határozza meg. Ezt hangsúlyoztuk akkor is, amikor néhány hete egy röpke pillantást vetettünk az újlakáspiac aktuális helyzetére . Ma frissültek a számok és láthatjuk, hogy a mai magyar újlakáspiac számokban mit is jelent valójában. 2016-ban kiderült, hogy a magyar lakáspiac nem Budapest-központú már. Ezt végre valahára a KSH is nyomatékosan kijelentette.

Pár hete is láthattuk, hogy az újlakáspiacon sincs ez másként. 2014-ben az értékesítési céllal épült lakások fele Budapesten volt, addig 2017-re ez az arány már csak a harmadára csökkent. A friss számok is ezt igazolják. Budapest aránya a feléleledő újlakáspiacon egyre csökken.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Egyre nagyobb az újlakáspiac, ahol Budapest (fő)szerepe csökken

Azt tudjuk, hogy sok lakáspiaci szakértőnek "daru volt a jele az óvodában", azért vannak annyira ráizgulva a daruk látványára és abból vonnak le olyan következtetéseket, mint ha Budapest körül forogna a lakáspiac. Sem az új sem a használt lakások piaca nem nevezhető Budapest-központúnak. 

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Az értékesítési céllal épült lakóingatlanok aránya 2016 óta 50% feletti

A magyar újlakáspiac egyre jobban teljesít, de láthatóan igen picike még. Ebben 2018 mindenképpen  változást fog hozni. Olyan picike számokról beszélünk jelenleg a használt lakások piacának méretéhez képest, hogy ezért szinte a kettő még össze sem hasonlítható.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Biztató, hogy Budapesten nő az újlakáspiac, mert nő az értékesítési céllal épült lakások száma és aránya is

Budapesten is látható, hogy milyen törpe ez a piac. Az is látható viszont, hogy pár éve 2/3 aránnyal bírt az értékesítési céllal épült új lakások aránya, ami mára már átlépte a 3/4-et is. A számok, a bázis, mind nagyon alacsonyak. Egy ekkora városban nem ekkorának kellene lennie elvileg egy újlakáspiacnak. Ha azt nézzük, hogy 38 ezer használt lakást adtak el tavaly Budapesten, akkor ahhoz képest az újlakáspiac mérete parányi és elenyésző. A daruk látványa sem tudja ezt megváltoztatni egyelőre. 2017 sem hoz óriási áttörést az újlakáspiacon Magyarországon és köztük Budapesten sem. Növekszik, éledezik, de a piac méretei inkább csak a kockázatokat és a félelmeket tudják felnagyítani, nem az optimista jövőképet erősíteni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"...mert minden Társasházban Polgárok élnek!"

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Lakásvásárlás, mint slágertéma, média korrekt és megfelel a pozitív jövőképet erősítő állami kommunikációnak is. Lakást venni nagy öröm, boldogság, fontos döntés. Izgalmas életet él bárki, aki lakásvásárláson töri a fejét. Nincsenek olyan túl sokan, 1000 emberből 67 ilyen ember lehet körülbelül ma Magyarországon. Még ennél is kevesebben, akik társasházi lakásban gondolkodnak. A társasházi lakásvásárlásnak merőben más következményei vannak, mint egy önálló családi ház vásárlásnak. A kettő közti különbségről még mindig nagyon kevés szó esik. A lakásvásárlás végeredményét mind a két esetben azzal zárják, hogy boldog ingatlantulajdonsok lehetünk.

A társasházi lakásnál ez annyival egészül ki, hogy egy társasház tulajdonosai leszünk, egy közösségbe fogunk tartozni, amivel leginkább csak a lakásvásárlás után szembesülünk.

Ez egy külön feladatot jelent, egyfajta állandó felelősségvállalást, amit a többség kényszernek él meg. A társasház munkát ad egy lakásvásárlónak később. Állandó munkát, döntéskényszert, konfliktusokat vagy érdekellentéteket, amiket kezelni kell tudni. Kivonni magát senki sem tudja, mert egy társasház életében hozott döntések, helyezetek minden társasházi tulajdonosra egyformán érvényesek lesznek, ha tetszik ez neki ha nem. Ez nem olyan, hogy a lakás tulajdonosa becsukja a lakás ajtaját, akkor ő azzal már mindent elintézett.

Elsősorban társasházat vesz a vásárló és másodsorban lakást egy társasházban. A lakásához a társasházon keresztül vezet az út. Nem tudja kizárni magát a társasház ügyeiből. Sőt akkor lehet csak igazán dühös egy lakásvásárló, amikor azzal szembesül, hogy egy társasház nem is önműködő, azt a társasház tulajdonosai működtetik, és ami még fájdalmasabb, finanszírozzák.

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hasznos tanácsok kezdő társasházi tulajdonosok számára

Ha rosszul működik, az általában a társasház tulajdonosainak a felelőssége. Elhanyagolt és elhalasztott karbantartások, takarítás és szemétszállítási gondok miatt előbb vagy utóbb mindenkinek fájni fognak a következmények régebbi házak esetén. Új társasházakban meg a beruházó által önkényesen kiválasztott közös képviselettel szembesülnek a lakásvásárlók, akik önkényesen megállapított társasházi díjakat követelnek az újdonsült társasháztulajdonosktól.

Arról pedig még egy szó sem esett, hogy egy társasház nem is igazán mindenkinek való élet. Alkalmazkodást igényel, bizonyos kompromisszumkészséget és valamilyen tiszteletet a többi emberrel szemben, akivel kényszerből egy társasházban él.

Ugyanis lesznek olyanok, akik fittyethánynak az együttélés szabályaira és pontosan úgy élnek egy társasházban is, mint ha egyedül élnének benne.

Most képzeljük el, ha egy társasház értékesítésénél a lakóközösség kialakítására odafigyelne a beruházó. Ha nem lenne mindenkinek eladó egy lakás, mert például ő zavaró vagy renitens lakó lehetne.

Van ilyen? Persze, hogy nincsen, mert sem az új sem a régi társasházaknál a közösség ilyen fajta igénye vagy inkább érdeke egyáltalán nem érvényesül.

Milyen érdekes, hogy amikor például kiadásra kerül egy lakás ott a bérlőnek mintaéletet élő embernek kell lenni. Ez szinte íratlan szabály az albérletpiacon. Addig adásvételeknél ennyire már nem számít egy társasházi lakásnál, hogy a leendő új tulajdonos mintapolgár legyen.

Ha van pénze a lakásra, akkor neki eladó és pont. Az eladót hol érdekli az, hogy segíti vagy éppen pokollás teszi egy társasház életét az új társasházi tulajdonos megjelenése. Ilyen szempontból sincs felelősségvállalás a társasházakban, mert ahogy vevőként nem foglalkozunk az egészséges és működőképes társasház fontosságával, úgy sajnos eladóként sem.

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A társház tulajdonosai beszélgetni fognak egymással így vagy úgy

Képek: 2017. október 24-én készültek egy budapesti új építésű társasházban és Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Újlakáspiac képekben

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha valaki azért aggódik, mert felmászott a fára a macskája, ki mit mondana az aggódó gazdinak? Mi azt kérdeznénk tőle, hogy látott már fán döglött macskát? Az újlakáspiac "felmászott a fára", de továbbra is sok az aggodalom körülötte. Az újlakáspiac amúgy nagyon kevés embert érdekel. Érzékeljük mi is, mert a legkevésbé olvasott bejegyzéseink mind ezzel kapcsolatosak. Ennek ellenére időről időre, újra és újra elővesszük a témát. Nem azért, mert új lakásokat akarunk eladni. Még csak lakáshiteleket sem közvetítünk. Az újlakáspiac egy indikátor, aminek a folyamatai kihatással vannak az egész lakáspiacra.

Az újlakáspiac jó és egyben rossz hatással is tud lenni. Ezért ne csak akkor figyeljünk oda az újlakáspiac híreire, amikor új lakást akarunk venni vagy építeni.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac nem Budapest-központú Magyarországon

Egyelőre annyit tudunk, hogy 5004 db új lakóingatlant építettek Magyarországon az év első hat hónapjában. Ez nem mind értékesítési szándékkal készült el. A KSH térkép mutatja, hogy megyénként pontosan hol és mennyi épült. Azt látni, hogy nem Budapesten épült a legtöbb új ingatlan. Nem meglepő. Budapest nem, hogy nem piacvezető az újlakáspiacon, hanem pontosan ugyan annyi új ingatlant építettek 2016 első hat hónapjában, mint 2017 ezen időszakában. Bizonytalanság, mérhető és érezhető piaci bizonytalanság  ez. Főleg, ha az értékesítési céllal épített lakóingatlanok számát és arányát figyeljük meg. Tőlünk szokatlanul most jöjjenek komment nélkül a következő grafikonok, amik úgy ábrázolják a budapesti újlakáspiacot, ahogy a mindennapokban biztosan nem gondolunk rá. Csak annyit mondunk megint: bizonytalanság.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építtő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tisztelt Lakástulajdonosok!

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely

Az új építésű lakások átadása hagyományosan az év második felében indul be és az év utolsó negyedéve a legizgalmasabb időszak, mert ilyenkor adják át a legtöbb új lakást.

Ilyenkor sok új lakás tulajdonosa már tűkön ül és várja a nagy napot. Végig izgulta az építkezést, többször volt már bejáráson. Hagyományosan a lakások átadása is mindig csúszik a tervezetetthez képest. Hónapról hónapra, ahogy közeledik az átadás ideje mindig jön egy újabb levél, hogy miért tolódik még néhány hetet. Kifogás az mindig van. Ha éppen nincs, vagy a beruházónak nem jut eszébe semmi, akkor egy hétig nem szól a türelmetlen lakástulajdonosokhoz. Se telefonra, se emailre nem válaszolhatnak, ha éppen ég a lábuk alatt a talaj.

Ez nagyon kellemetlen tud lenni, főleg ha már csúszásban van az átadás. A tulajdonosok már rendezkednének, intéznék a konyhát, a beépített bútorokat, a redőnyöket, a klímát, stb.. Ők is terveznek, legtöbbször előre, akár megbeszélnek időpontokat, aztán ők sem tudják tartani, mert a lakást nem tudják átvenni. Bosszankodhatnak, ki-ki a maga vérmérséklete szerint.

Általában a beruházók 30 napos késedelemmel alapból számolnak. Az adásvételi szerződésekben ezt rögzítik is. Így az első 30 napos késedelem borítékolható is, amiben kötbérre nem számíthat a kedves lakásvásárló. 30 nap után, viszont már napi alapon számolódik a kötbér, ami egyébként nem kis pénz tud lenni, mert 5.000 (ötezer) forint/nap/lakás egy tipikus „bánatpénz” például Budapesten. Ez harminc nap alatt 150.000 (egyszázötvenezer) forint kiadást jelenthet a késlekedő beruházónak lakásonként.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Legyünk türelmesek, ha új építésű lakást vásároltunk

A képen egy élő példa látható, ahol a lakásokat július 31-ig kellett volna átadni hivatalosan. A nagy és hidegre télre való hivatkozással kitolták 30 nappal, vagyis augusztus végéig. Nem tudták tartani, amiért a lakásokba már bejárni sem lehetett, így vannak akik hónapok óta nem látták a lakásukat, hogy mégis mi történt vagy mi nem azóta.

Szeptemberre már sok tulajdonos ideges és ingerült lett, amire megnyugtatásként  a fenti levelet kapták. A „szeptember 31-e” műszaki átadás-átvétel lehet egy véletlen elírás vagy alapból október 31-e volt, csak az utolsó pillanatban a hónapot átírták, hogy lehűtsék a forróbb fejű tulajdonsokat. A pesszimistábbak már akkor tudták, hogy a szeptember hónap sem a birtokba adásról szól majd, több időre van szükség, hogy a lakásokat megkapják.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Használatbavételi engedély nélkül egy új lakás nem lakható

Tegnap megjött az újabb levél, amiből kiderül, hogy a műszaki átadás sem fog különbözni a több hónapja történt utolsó bejárástól, mert a lakásoknak még nincs használatbavételi engedélye. Amíg ez az engedély hiányzik, addig az épületben nem lehet lakni, általában ilyenkor birtokba sem vehető. A listát elnézve akár karácsonyi ajándék is lehet majd mind a 49 új lakás tulajdonosának, amikor a lakásaikat a beruházó birtokba adja nekik.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szédítőipar: szeret, nem szeret

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely

Akkor vágjunk bele. Ma reggel a  KSH közölte az építőipar friss számait. A KSH szerint, idézzük:

„Az épületek építésének növekedése júliusban is elsősorban az ipari és raktárépületek, kisebb mértékben a sportlétesítmények és oktatási épületek építésének az eredménye. Az egyéb építmények esetében a termelés – az alacsony bázis mellett – út-, vasút- és közműépítési munkák következtében bővült. "

Nincs minden rendben, erősítette meg Statisztikai Hivatal, idézzük:

„A megkötött új szerződések volumene az előző évihez képest 3,8%-kal emelkedett, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 21,9%-kal csökkent, az egyéb építmények építésére vonatkozóké 39,1%-kal nőtt. Az egyéb építmények esetében bekövetkezett növekedés vasútfejlesztésre, közmű- és útépítésekre kötött szerződések eredménye.”

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Nincs minden rendben

Na most az egy dolog, hogy szó sincs a lakásépítésekről benne. Azt már lassan megszokjuk, mert ha nem tudnánk, az elmúlt években egyszer sem hozta szóba a lakásépítéseket az építőipar statisztikával kapcsolatban. Miközben már mindenkinek a könyökén jön ki, hogy a kiadott új építési engedélyek csak folyamatosan nőnek. Igen riasztó azt olvasni, hogy a megkötött új szerződések száma ilyen drasztikusan csökkent. Eddig sem volt kétséges, hogy az építőiparnak nem a lakáspiac a fétise. De a növekvő építési engedélyek számát elnézve jöhet a nyilvánvaló kérdés: Ki és mikor fogja megépíteni?

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
A pokolba vezető út is jóindulattal van kikövezve

A kérdés egyelőre költői, ezért inkább az építési engedélyek mögé néztünk. Sokkal érdekesebb azt megnézni, hogy alapterületben milyen látványosan nő a megépíteni kívánt lakóingatlan-terület. 2013 és 2016 között kis túlzással meg is négyszereződött a megépíteni kívánt lakóingatlan alapterület. 2016 kirobbanóan nagy növekedést hozott, nagy volt a boldogság a lakáspiac optimistább szereplőinél. Az öröm és a bizalom továbbra is kitart, mert a friss számok szerint 2017-ben még ennél is nagyobb alapterület megépítésére fognak engedélyt kérni. Már látszódik ez a friss számokon, amik az év első hét hónapjának engedélyeit mutatják.

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Építkezni szeretnénk

Hűséges és rendszeres olvasóink már tudják, hogy itt még a történet nem érhet véget. Gyakran elfelejtik megemlíteni a családi házakat és azok arányát az építési engedély boom nagy örömmámorában. Szemléletes ábrát készítettünk, hogy ez mit is jelent a valóságban. 2013 óta napjainkig kb. 70-90 % között mozog a családi házak aránya a kiadott építési engedélyek számában. Általában valahol 80% körül mozog, amit elég jelentős aránynak nevezhetünk. A megépíteni kívánt alapterületben már jól látszik, hogy a nem egylakásos lakóingatlanok jóval nagyobb arányt képviselnek. Egy társasházban több a megépítésre váró alapterület, mint egy családi ház esetében. Ez elég nyilvánvaló tény. Ehhez képest a családi házak hektikusan, de jó részt tudhatnak maguknak az alapterületből is. Itt már jóval nagyobb a szórás 30 és 80 % között, de valahol mindig fele-fele arányhoz közelít a családi házak és a többlakásos lakóingatlanok megépítésre váró területe.

Tavaly év végén és idén év elején érte el a mélypontot, 32%-ot a családi házak aránya az alapterületben. Most júliusig folyamatosan nőtt és átlépte az 51%-ot. Érdekes kérdés, hogy vajon a családi házakból vagy a többlakásos társasházakból építenek meg kevesebbet. Abban talán senki sem kételkedik, hogy minden építési engedély megépítését túl idealista lenne vizionálni. Csak elnézve az építőipar friss számait és az elmúlt évek statisztikáit, arra lehetnek most már sokan kíváncsiak, hogy az építőipar a családi házakat vagy a társasházakat veti meg jobban. Nagyon érdekes kérdés ez és idővel erre is választ fogunk kapni. Nem hisszük el ugyanis a munkaerőhiányt, a kapacitások korlátait a lakásépítések esetében, amikor a számokból egyértelműen látszik, hogy a megkötött új szerződések volumene milyen mértékben marad el a tavalyi év számaitól. Megerősíti ezt a jelenséget a Trigránit vezérigazgatójának, Török Árpádnak, a portfolio.hu-nak adott interjúban elhangzott mejegyzése is:

”Úgy látjuk, hogy a meglévő kapacitás a biztosabb projektek felé koncentrálódik, a vállalkozók számára pedig egy komolyabb irodaberuházás nagyobb presztízsértéket és nagyobb biztonságot jelent, mint a lakóingatlan-fejlesztések.”

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az érdekemberektől és barátaiktól hangos lakáspiac

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely

A kutya az ember legjobb barátja. Azt mondják azért, mert jobban szereti az embert, mint saját magát. A lakáspiacon is vannak kutyusok, akik tartoznak valakihez és mindig arról vau-vau, akit szeretnek. A lakáspiac érdekellentétei érdekközösségekbe csoportosulva kezelhetők. Néhányszor beszéltünk róla, hogy a lakáspiacról sosem volt túl sok hangadó, véleményformáló. Ma sincs túl sok ember, akinek a szavai a lakáspiaccal egyenlők. Amit mond az úgy van. Őket látjuk és halljuk újra és újra. Elmondják, amit el akarnak és nem mondják el, amit nem akarnak. Csak azt mondják, ami érdekükben áll. A kijelentések bizonyítás és megkérdőjelezés nélkül futnak körbe a médiában, lesznek belőle hírek, amivel befolyásolható a piac. Legalábbis ezért beszélnek az érdekeik mentén.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
Vannak tabúk a lakáspiacon, amiről nem illik beszélni

Ha újlakások építésében és értékesítésében érdekeltek, akkor szinte csak azt tudják ismételni újra és újra, hogy micsoda kereslet van rájuk, hogy alig van néhány darab kész újlakás, csak azt lehet megvenni, amit építenek, vagy építeni fognak. Aztán beszéltünk már róla néhányszor, hogy Magyarországon eddig is több új lakás épült, mint amennyit el tudtak adni. A felhalmozott és el nem adott új építésű lakásokról meg egyszerűen nem beszélünk. Nem áll érdekében senkinek sem azt mondani, még megijednek a fejlesztők, esetleg a vevők elkezdenek keresni és kutatni, hogy hol vannak a készletek és miért nincsen rájuk akció. Arra várhatnak, mert átcsomagolják őket és újlakásnak értékesítik, a 10 éve el nem adott lakást is. Van rá példa, mert egy újlakás szavatossági ideje úgy néz ki végtelen. Ha még sosem adták el, akkor az új. Az újlakáspiac körül felsorakoztak az érdekemberek. Jó pénz van benne, mint elmondtuk. Ott sok ingatlanos vállalkozás pénzt tud keresni, beleértve a hirdetési oldalakat is. Nem kell nagyítóval keresni, hogy lássuk milyen felhajtást tudnak csinálni az érdekeltek az újlakáspiac körül. Egymás malmára hajtják a vizet. Az a lényeg, hogy a vevők keressék az újlakásokat, lássák, hogy micsoda kínálat van, még ha az még mindig messze elmarad a kétezres évek elején tapasztalt nagy újlakáspiaci boomtól. Válság előtti szintekről beszélnek, miközben a lakáspiac válsága nem 2008-cal kezdődött.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
2004-2008 a magyar lakáspiac beteggé vált!

A lakáspiac ciklikusságát mindenki érti, de a lakáspiaci ciklusokat már nem. Ha azt mutatja be az ember, hogy a magyar lakáspiac 2003-2004-ben érte el a csúcsát és 2004-2008 között már bajban volt, az megint nem fér bele az érdekemberek szép és új világába. A lakáspiaci válságot megelőzi egy nagyon furcsa lakáspiaci ciklus. Tényleg válság előtti korszaknak lehet hívni, amikor már látszódnak a bajok, amikor minden elindul a lejtőn. Az egy másik kérdés, hogy jelenleg még nem ott tartunk az országos lakáspiac szempontjából. A jelenlegi lakáspiac az 1999-2003 közötti időszakhoz hasonlítható, hiszen akkor volt növekedési szakaszban a magyar lakáspiac. 2004-2008 között stagnáló lakáspiaci ciklus volt.

Mégis miért nem beszélnek így a véleményformálók? Egyszerűen csak azért, mert nem áll érdekükben. A magyar médiában, a közvéleményben elfogadott tényként kezelik, hogy a lakáspiacon és úgy egyébként az egész országban is minden szép és jó volt 2008 végéig. Az, hogy ez nem igaz, hiába a számok és grafikonok, a száraz és makacs tények, az itt és most senkit sem érdekel. A lakáspiac is a közélet része és áldozatul is esik a közbeszédnek.

Nálunk meg jó szokás szerint azzal jövünk, hogy jött a nagy világválság, ami betett a magyar gazdaságnak és persze a magyar lakáspiacnak is. A szemfülesek tudhatják azért, hogy sem a magyar gazdaság sem pedig a magyar lakáspiac problémáit nem a világválságban kellene keresni. A baj pedig éppen az, hogy 10 évvel később, még mindig ott tartunk, hogy kutyusok vau-vau, mert minden szép és jó, pont úgy, mint amilyen szép és jó volt 2008-ig.

Ezzel azt lehet elérni, hogy a lakáspiaci folyamatok változását egyszerűen szőnyeg alá lehet söpörni, ahogy ez történt 2004-2008 között. Így kitalálták, hogy volt egy 10 éves aranykor a magyar lakáspiacon. Most is valami hasonló miatt hangosan vau-vau az érdekemberek kutyusai. A mai helyzet annyiban nehezebb, hogy néha kijön egy KSH lakáspiaci jelentés és valamit reagálni kell tudni rá. Na jó, csak azt veszik észre belőle, amit kell. Úgy vannak vele, hogy a magyarok többsége úgy sem olvassa, hiába nyilvános. Annyira fog belőle emlékezni, amennyit az érdekemberek kutyusai el vau-vau.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac változik, de azt nem a lakásárakon látjuk, mert a KSH első negyedéves adatai alapján az országos értékesítés 9%-kal alacsonyabb volt idén, mint 2016-ban

Mondjuk arra, hogy a lakásárak emelkednek és nem arra, hogy a lakáspiaci forgalom elkezdett stabilizálódni. 2016 első féléve nagyon erős forgalomnövekedést mutatott, majd a második félév a stagnálásról szólt. Így nem nagy meglepetés történt, amikor kiderült, hogy a 2017-es első negyedéves forgalom elamaradt 9%-kal a tavalyi első negyedéves látványosabb forgalomtól. 2017-ben alig fognak több lakást eladni, mint 2016-ban, jelzi nekünk a lakáspiac. Ez már a változás szele, amikor lassul. A legtöbb embert ennek ellenére a lakásárakról megfogalmazott hírek teljes egészében ki is elégítenek.

Néha kell egy kis pálfordulás is azért a lakáspiacon. Amit hónapokkal ezelőtt tagadtak – hogy a nagyvárosokon kívüli lakáspiac felélénkült 2016-ban és azóta is meghatározza a jelenlegi lakáspiaci számokat - azt most úgy állítanak be, mint ha ők fedezték volna fel. Mindjárt meg is magyarázzák, hogy hát persze a CSOK miatt, mert ott sokkal többet ér. 8-10-12 hónapja, meg körberöhögték azt, aki ilyet mondott. Pedig az MNB lakáspiaci jelentésében már tavaly leközölte ezt, csak akkor az érdekemberek ezt teljesen figyelmen kívül hagyták. Akkor még minden a nagyvárosokról szólt számukra. De a KSH leközölte a kisvárosok és községek dominanciáját és ja, a legfontosabb, hogy kiderült a budapesti új és használt lakáspiac az országos lakáspiaci folyamatokkal ellentétesen mozog.

Kevesebb használt lakást adtak el tavaly Budapesten, de hozzáteszik a kutyusok, hogy vau-vau ez nem baj. A lakáspiacon, ahol kevesebb lakást adnak el, az bajt jelent. Idén még kevesebb lakást fognak eladni és jövőre megint, figyelmeztet minket és Budapestet a lakáspiac. A vau-vau szerint azért, mert az árak nőnek. Ha nőnek a lakásárak, akkor minden rendben.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac nem hazudós, hanem mi emberek vagyunk azok

Ha ez igaz lenne, akkor a lakáspiac hazudós lenne. De a lakáspiac nem hazudik, jelzi előre minden búját és baját. Az is kimaradt a hírekből, hogy az első negyedévben Budapesten egy darab új lakással nem adtak át többet, mint tavaly ilyenkor. Az egész országban mindenhol nő a megépített új építésű lakóingatlanok (társasházak, ikerházak, családi házak) száma, kivéve Budapesten. Mindenhol van rá kapacitás és munkaerő, csak éppen Budapesten nincs. Milyen ironikus már ez, vagy inkább vészjósló.

Az érdekemberek kutyusai csak vau-vau, hogy minden szép és jó. Jó sok építési engedélyt adtak ki, minden rendben, tele a város darukkal, épülnek a lakások, a választék csak nő. A megépült lakások száma nem annyira fontos, az részletkérdés, csak a pr és marketing, a papírmolyok és aktakukacok megírják a híreket, a hűséges kutyusok meg csak vau-vau. Ha tudnának tapsolni a kutyusok, tapsolnának, de így csak csaholnak. Így állnak most 2017 augusztusának második felében a lakáspiac dolgai. A lakáspiac érdekembereitől és a kutyusaiktól hangos a lakáspiac.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac Európában

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely

Beszélgessünk és gondolkodjunk. Legyünk türelmesek és megértőek. Figyeljünk oda másokra, ne csak magunkkal legyünk elfoglalva. Foglalhatnánk össze a legfrissebb európai lakáspiaci körképet, amit a Deloitte hatodik alkalommal jelentetett meg. Mi harmadik alkalommal beszélgetünk és gondolkodunk róla. Higgadtan, nem elveszítve a józan eszünket. Nincsenek izmusok, érdekek, cenzúra, csak a tiszta gondolatok.

Hej, de szeretjük a szabadságot, amikor úgy élünk, mint levegőt veszünk, elhatározásoktól és befolyásoktól mentesen, csak ösztönösen, ahogy csak egy ártatlan újszülött képes. Nem vagyunk megrontva, nem molesztáltak minket, nem bántalmaztak, nem lettünk semmilyen családon belüli erőszak áldozatai.

Hej, de nem szeretjük, ha sajnáltatja valaki magát, történeteket talál ki, lódít, ferdít, kiszínez, félremagyaráz. Ezért is hasznos ez a kiadvány, mert arra figyelhetünk oda mások hogyan gondolkodnak rólunk. Na nem rólunk magyarokról, hanem a lakáspiacunkról és annak közvetlen környezetéről.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
 Európában az albérlepiac nálunk az egyik legkisebb

Kezdjük azzal, hogy az albérletpiacunkat sokkal nagyobbnak érezzük mi itthon, mint amekkora az valójában. Az albérletszezon kellős közepén, nem is jöhetne jobbkor ilyenkor egy hidegzuhany. Európában gyakorlatilag az egyik legkisebb albérletpiaccal rendelkezünk. Nálunk kevesebben csak Szlovéniában élnek piaci alapú albérletben. Fontos, hogy piaci alapú albérletről beszélünk, a fehérről és a feketéről is. Igen, a NAV és a KSH is tudja, hogy ki van adva a lakásunk, akkor is ha eltitkolni próbáljuk. Ne legyenek illúzióink, ne ringassuk magunkat tévhitekbe, hogy jól átverjük az államot és mi milyen ügyesek vagyunk. Ha akarnák behajtanák. Ezért halkan jegyezzük meg, hogy csak megtűrik, csak nem tudni meddig. Csak hát ez egy másik történet, ne kalandozzunk el, mert jön a következő ábra, ami egy általános kérdést feszeget.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
Debrecen,  Győr és Budapest Európa lakáspiaci hozamának élmezőnyében

Az albérlet jó üzlet vagy sem? 7% feletti bruttó hozammal csak dán, lengyel és magyar városok szerepelnek a listában. Budapest a 2. legjobb hozamot produkálja, alig mögötte picivel lemaradva Győr és Debrecen. A 7,8-7,9 %-os magyar hozamok az európai élmezőnybe repítik Magyarországot. Nem csak rajta vagyunk a térképen, de igen figyelemre méltó helyen is. Aztán nem felejtjük el, hogy a számok ígéretesek, de közben a piaci alapú albérletpiac meg kicsi. Ez azt jelenti, hogy a kereslet korlátos. Aki új belépő, az egy ilyen pici piacon könnyen megütheti a bokáját. Az albérletpiacunk meg tradicionálisan önző, nem foglalkozik sem a bérlők számával, sem az igényeikkel. A bérbeadók többsége csak úgy piacra lép, valamilyen elvárásokkal és legtöbb esetben piaci ismeretek hiányában. Meghirdetem és kiadom, gondolják még ma is sokan Magyarországon. Aztán ez a valóságban még sem ilyen egyszerű történet. Mindenki saját lakásban akar élni Magyarországon, még a bérlők is, ahogy ezt már számtalanszor elmondtuk. A tipikus bérlő fiatal. Ha fogynak a fiatalok, mert egyre kevesebb gyerek születik, akkor fogynak a bérlők is. Ha elvándorolnak a fiatalok, akkor meg pláne szembe kell néznünk a valósággal. A bérlők keresleti oldalát ezek mind befolyásolják. A hozamok önmagukban azoknak jelentenek örömöt, akik ki tudnak adni kevés költséggel, normális bérlőknek. Mindenki másnak csak egy álom. Olyan ez, mint a lakásárak növekedésénél azt érezni, hogy a pénz már a zsebünkben van, miközben a lakást még meg sem hirdettük eladásra. Az álmodozás az élet megrontója, higgyék el, ez a lakáspiacon is igaz. Hozamot nem előre, hanem utólag számolunk Magyarországon. Ezt a Deloitte nem írta oda, mi hozzá tennénk, mert nagyon fontos. A magyar albérletpiac kiszámíthatatlan és nagyon kockázatos pontosan a mérete miatt és főleg a bérlők miatt. Sokat lehetne még erről beszélni és gondolkodni is. De most tovább megyünk az európai lakáspiacot vizsgáló áttekintésben.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A budapesti újlakások árnövekedése az egyik legnagyobb volt Európában

Azt látjuk, hogy nem csak az albérletpiaci hozamok miatt érdekes Magyarország. Úgy látszik, hogy az új építésű lakások árai Párizs után, Budapesten változtak a legtöbbet 2015 és 2016 között. A több mint 15%-os árváltozás nem csak a saját lakásra spóroló bérlőknek rossz hír. Ők úgy érzik egyre távolabb kerülnek a saját lakástól, vagy valami patkánylukra futja majd. A vásárlók azt látják, hogy a lakáspiac rohamosan drágult Magyarországon az elmúlt években. Ha nő az új lakások ára, akkor nő a használt lakások ára is Ezt a lakáspiaci összefüggést talán egyszer majd mindenki elfogadja. Ma még inkább a kételkedők vannak többségben, akik nem csak az albérletipiacot érezhetik feketedoboznak, de magát a teljes lakáspiacot is. Nem értik mi miért történik, mi mivel van összefüggésben. Ezért várják és magyarázzák egyesek hangosbemondón akár már 2 éve, hogy most már a lakásáraknak csökkenni kell. Csúsznak el banán héjon, hogy hol éppen árnövekedést hol éppen árcsökkenést mérnek. Tényleg úgy beszélnek a lakáspiacról, mint a lottószámsorsorlásról. Beszélnek forgalomcsökkenésről, miközben Magyarországon növekvő lakásárak mellett nem csökken, hanem nő a lakáspiac mérete. De hidegen hagyja ez a kuruzslókat és az apostolaikat.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A bérek hiába növekednek, az új építésű lakások gyorsabban drágulnak egész Európában

A lakáspiacon a bérek növekedését is sokan úgy értékelik, hogy az egyértelműen jót jelent a vevőknek, kedvező helyzetbe hozza őket. Ez részben igaz is, de biztosan nem az újlakáspiacon. Ott évről évre egyre távolabb kerül egy átlag magyar egy átlagos új építésű lakástól. Érzik ezt a lakásépítők is, hogy az új építésű lakások piaca korántsem olyan tömegpiac, mint volt 10-15 éve. Az építőiparra fogják a problémáikat, hogy ők építenének, de nincs kivel, mert közben sorban állnak az újlakásokért. Aztán tudjuk, hogy nem minden új lakást lehet itthon sem eladni. Meg azt is tudjuk, hogy nem egyre több, hanem egyre kevesebb vevő gondolkodik új lakásban. Azt is tudjuk, hogy az új lakások kínálata is igen egyenlőtlen. A beruházók ott építenek ahol tudnak. Aztán vagy lesz rá vevő vagy nem. Közben meg azt látjuk, hogy az új családi házak építése reneszánszát éli. Az új építésű lakások statisztikáját, a kiadott építési engedélyek számát jótékonyan befolyásolja a sok új tervezésű családi otthon. Ezzel el lehet fedni azt a problémát, hogy a társasházi lakások piaca gyengélkedőn van, mert látjuk, hogy magyar új építésű lakás egyre elérhetetlenebb. A bérnövekedés ellenére egyre távolabb kerül egy magyar egy új építésű lakástól. Ez nem magyar jelenség, hanem európai trend. Csakhogy, van itt egy kis különbség. Az új építésű otthonokra nem csak nálunk, hanem szerte a világban jellemző a hitelből vásárlás. Arányaiban véve, sokkal több vásárló hitellel vesz új lakást, mint használtat. Ezért a hitelpiac nagyban befolyásolja az új lakások értékesítését.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
No komment!

Európában nálunk kedvezőtlenebb feltételekkel sehol nem lehet jelzáloghitelt felvenni mutatja a Deloitte ábrája. Az újlakáspiacon a keresletet az árak dinamikus növekedése mellett éppenséggel a hitelpiac sem enyhíti. Bár mi itthon két kézzel verjük a mellünket, mint King Kong, hogy eljött a hitelpiaci kánaán, közben meg ordas nagy felára van a magyarországi jelzáloghiteleknek. Több hitelt veszünk fel ennek ellenére, mert muszáj. Hitel nélkül nem nagyon tudnának így növekedni a lakásárak, mint amennyire képesek. Azért még mindig az jár a legjobban, aki készpénzre vásárol és nem bonyolódik hitelfelvételbe. Vagy legalábbis túl nagy hitelben, adósságban nem érdemes itthon gondolkodni. A grafikonon nincs ott, de nálunk azért az átlagos lakáshitel nem túl magas. Éppenhogy, csak módjával, nagyon óvatos a többség. Félünk a hiteltől, ódzkodunk tőle és ha megnézzük ezt az ábrát, akkor azt mondanánk, hogy tudatalatt jól működnek az ösztöneink. Valami nem okés a magyar lakáshitelezés körül. Így kilógni az európai sorból több mint ijesztő.

Közben meg a lakásárak megállás nélkül csak nőnek és nőnek. Megállíthatatlan folyamatnak tűnik annak ellenére, hogy az albérletpiacunk mérete a lakásbefektetéseknek nem kedvez. Az sem számít, hogy fogynak a bérlők, mert kevés a fiatal, az elvándorlás is nagy divat, illetve erőn felül, belerokkanva is, de akkor is saját lakást veszünk, ha ez az egészségünk kárára megy, az életünket rövidítjük meg vele. Abban reménykedünk, hogy majd a gyerekünknek jobb lesz, nekünk már úgy is mindegy. Az sincs hatással a lakásárakra, hogy a bérek növekedése messze elmarad a lakásárak növekedésétől. A lakáspiacra a megtakarítások vannak hatással, nem a bérek. Abból  lesz lakásvásárló, akinek van ehhez megfelelő megtakarítása. A jó fizetés nem egyenlő azzal, hogy valakiből potenciális vevő legyen. Tele is van a lakáspiac lakásturistákkal, akik azt hiszik, hogy kicsi önerővel vagy szinte anélkül, a fizujukból mindjárt saját lakást is tudnak venni. Mondjuk van ehhez egy média háttértámogatás is. Előszeretettel beszélünk úgy a lakásvásárlásról, hogy az önerő, a megtakarítás kérdését nem zárójelbe nem tesszük, hanem úgy teljes egészében kihagyjuk a gondolatmenetből. Marad a lakáshitel és a törletszőrészlet. Szakmai portálók magyarázzák bőszen a lakásvásárlást, mint a habos tortát, úgy hogy elhallgatva azt feltételezik, hogy nálunk mindenki tízmilliókat tart otthon párnákban vagy a bankban. Vannak ilyenek, akik közül vásárolnak is lakást akár maguknak, a gyereküknek, nyugdíjelőtakarékosság miatt, vagy csak úgy, mert hatottak rájuk a média hírek. Vegyünk lakást, éljünk benne vagy adjuk ki, mert a lakás az olyan kézzelfogható valami. Nem lehet elbukni, már ha meg van építve. Új lakásoknál azért előfordulhat, hogy nem lesz belőle semmi és futhatunk a pénzünk után. Használt lakásoknál is belefuthatunk műszakilag lakhatatlan lakásokba. A saját ház építése is jár némi kockázattal, aminek csúnya vége lehet. Szóval vannak sztorik, lehet beszélgetni és hangosan gondolkodni, megosztani a véleményeket. Legyünk türelmesek és megértőek egymással és a lakáspiaccal egyaránt. Sok érdekességet tanulhatunk egymástól és a lakáspiactól is, ha van hozzá nyitott fülünk és szemünk.

Forrás: Overview of European Residential Markets 6th Edition by Deloitte

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac 2017, a zéró gyanúsított

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Meglepetés van is és nincs is a  KSH teljes 2016-os évet lezáró és a 2017-es év első negyedévét értékelő legfrissebb lakáspiaci jelentésében. Nincs meglepetés abban, hogy az országos forgalom nőtt 2016-ban 2015-höz képest. Akár hiszik, akár nem, vannak lakáspiaci törvényszerűségek. A lakáspiacot sem kutatja a Magyar Tudományos Akadémia, ahogy például a magyar pénzügyi kultúrát, a hitelezéssel és a kétszintű bankrendszerrel együtt sem.

Mi, a saját eszközeinkkel már évek óta figyeljük és keressük az összefüggéseket. A lakáspiac nem az alapján működik, amilyen érdekünk fűződik hozzá. Ez egy nagyon nagy hiba, hogy mindenki csak annyit ért és lát a lakáspiacból, amennyit a két szép szemével a közvetlen környezetében megtapasztal. A lakáspiac egészére koránt sem lehet az mindig igaz, amit mi látunk és értünk belőle. És mindjárt vágjunk is bele, mert nem mehetünk el szó nélkül a Duna House lakáspiacot lejárató és manipuláló kampánya mellett, amit körülbelül egy éve kezdett a lakáspiac ellen.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljuk meg, hogy ha nőnek a lakásárak, akkor nő az adásvételek száma is

Láthatják a grafikonon, hogy hidegen hagyta az országos statisztika. Az ingatlanközvetítő csak azt szajkózta, amit ő látott és érzett. Az meg nem volt más, mint hogy nem a Duna House éve volt 2016. Csak könnyebb volt a hibát a lakáspiacban keresni, mint a saját üzleti stratégiájában. Miközben az piac csak tette a dolgát, úgy viselkedett, ahogy azt egy piacnak viselkednie kell, amikor változik, nő a forgalom, nőnek az árak és feléled az országos lakáspiac.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Válságkommunikáció?

2017. január 10-én kijelentettük, hogy semmi más nem történt, mint az addig lenézett és semmibe vett kisebb városok és községek lakáspiaca is magára talált, köszönhetően pl. annak, hogy a CSOK ott tényleg sokat ér. Megkaptuk, hogy micsoda badarság ez már, olyan nincs és nem lehet, mert az őszinte ingatlanosok nem tévedhetnek. Ahol eddig nem volt lakáspiac, ott már nem is lehet.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1 865 milliárd forint = Lakáspiac 2016 (19% növekedés)

De minden jel arra utalt, a számok nem hazudtak és mutatták, hogy 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedését nem Budapestnek és a Megyeszékhelyeknek köszönhetjük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest súlya folyamatosan csökken

Olyannyira igaz lett ez, hogy a KSH önmagához képest is szokatlan részletességgel és alapossággal mutatja be, hogy mi is történt tavaly a lakáspiacon. Na nem az, amit az ingatlanközvetítő és bértollnokaik bőszen hirdettek hónapokon keresztül. Rosszhiszemű piacbefolyásolásért még csoda, hogy nem jelenti fel őket valaki a Gazdasági Versenyhivatalnál. Azért, ami sok az sok. Így álljon itt a kedvenc ábránk, ami mutatja a budapesti átlagárak és az országos értékesítés közötti kapcsolatot.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kérdés nem az, hogy nőnek-e az árak, hanem az, hogy meddig

Ha Budapesten nőnek a lakásárak, akkor az országos forgalom is nő. Ez igaz fordítva is. Ezért is lehettünk például annyira biztosak abban, hogy az ingatlanközvetítő nem mond igazat.

Eddig is tudtuk, hogy 2017-ben is több lakást fognak eladni, mint 2016-ban. Hiába a háborgás, a sok negatív felhang, a fanyalgás, a nyavajgás és a sok sírdogálás, hogy most már elég volt az árnövekedésből. Feketén fehéren a KSH közreadta, hogy már 400e Ft/nm egy átlagos budapesti lakás 2017-ben. 10%-os árváltozás 2016-hoz képest. Az országos forgalom biztosan nő. De közben Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el, Budapest súlya csökken. Megírtuk, a számok előre ezt mutatták, a budapesti árak növekedése nem azt jelenti, hogy Budapesten egyre több lakást tudnak eladni. A fenéket! Ez az amit a lekönnyebb félremagyarázni. Érzik sokan, hogy nehezebb eladni, lassabb, nincs annyi vevő. Ebből mindjárt arra következtetnek, hogy akkor már vége a budapesti lakásáraknak. De a piac nem így működik. Budapest az országos lakáspiac része. Ameddig országosan nő a forgalom a budapesti lakásárakért senki se aggódjon és felesleges rá pazarolni a különböző woodoobabákat is. Feketemágia vagy ördögűzés, mindegy hogyan nevezzük, de nem működik a budapesti lakásárakkal szemben. De nem mindenki örülhet ennek, csak az, aki el is tud adni. Budapest csökkenő aránya figyelmeztet minden budapesti eladót, hogy nem lehet mindent eladni ma, csak azt, amire van vevő. Minél jobban nyerészkedik ma valaki, annál könnyebben eshet pofára.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A többség azért inkább túlértékelte 2016-ban a lakáspiacot

Meglepetés is történt, hiszen a forgalom nem lépte át a bűvös 150 ezret, mert a forgalom 2016 első félévéhez képest, a második félévben már nagyon lelassult. Így jöhetett össze, hogy 2016-ban 9%-kal, tehát egyszámjeggyel, nőtt csak a forgalom. Erről is beszéltünk már és nem is olyan nagyon régen, éppen egy OTP Bankos interjú kapcsán. A lakáspiacon a lakásárak egymásra ható kölcsönhatását kevesen ismerik. Az egyszerű laikus, mint az önjelölt ingatlanszakértő, azt gondolja, hogy az újlakáspiac árai lenyomják a használt lakások árait. A valóságban meg egymást erősítik. Ha drágulnak az újlakások, akkor drágulnak a használt lakások is.  Ha drágulnak a használt lakások, akkor az új lakások sem fognak kimaradni a jóból. Először nagy nyilvánosság előtt ilyen markáns szereplő, mint például OTP Bank, még soha nem beszélt. Bár már egyszer az ingatlan.com gazdasági szakértője, Balogh László is megjegyezte ezt egy félmondatban egy tévéinterjúban. Ennek örömére akkor az OTP számait elemeztük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az áprilisi OTP számítás igen pontos volt

A táblázat és grafikon egész jól megközelítette a KSH számait. 141 400 db használt lakást és 4 900 db új lakást adtak el tavaly a KSH szerint, amiért az új lakások arány 3,3% volt. Az OTP számait elemezve 143 500 db használt lakásról és 4 700 db új lakásról és 3,2%-os újlakáspiac arányról beszéltünk 2017 tavaszán. Hozzátéve, hogy a papíron eladott új lakások is voltak 2016-ban, amit a KSH tényleg nem nagyon lát. A KSH csak azt látja, hogy 5 200 db lakást építettek értékesítési céllal. 2016-ban ismét kevesebb új lakást adtak el, mint amennyit megépítettek.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A továbbra is elhallgatott tény: vannak eladatlan új építésű lakások

Ez például a másik meglepetés. Arról nem nagyon szeretnek beszélni, hogy milyen sok új lakást nem adtak el a korábbi évekből. A KSH számai egyértelműen mutatják, hogy több lakás épült 2008 óta, mint amennyit eladtak. A lakáspiac szakértői meg úgy tagadják az eladatlan újlakásokat 2017-ben is, mint ateisták a vallásos világnézetet. Snassz is lenne, ha mindenki mindig tényleg úgy beszélne a lakáspiacról, ahogy kellene. Hiszen szinte semmiről sem beszélünk normálisan, csak éppen pont úgy, ahogy érdekünkben áll. Arra tippelünk ez sem fog megváltozni egyhamar.

Forrás: KSH , Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Helló villanyszámla!

energetikai tanúsítvány rezsi gázszámla villanyszámla fűtés hűtés újlakáspiac ingatlanpiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Azt már nagyjából mindenki tudja, hogy az energetikai tanúsítvánnyal kitörölhetjük a fenekünket, másra nem nagyon jó, vagy talán még arra sem. Nem mondjuk, hogy megdöbbentő ez, csak egy újabb példa a felesleges bürokráciára. Azt a célt szolgálja, hogy papíron minden rendben legyen. 

Nyakkendős és öltönyös úriemberek kitalálták, akiknek az ökológiai lábnyoma valószínűleg a legnagyobbak közé tartozik, hogy akkor a környezetvédelem szent és sérthetetlen nevében valamit tesznek. Kitalálták ezt a kötelező iratot ingatlanokra, ami egy újabb darab papír az adásvételi dokumentumok között.

Nem kell fizikusnak lenni hozzá, hogy lássuk mi történik körülöttünk. Épülnek a gyárak, üzemek, raktárak, irodák, kis- és nagykereskedelmi épületek (plázák, hipermarketek, boltok, stb.) amiket mind hűteni is kell, nem csak fűteni. Na és ott vannak a drága új társasházak és családi házak is, amiket szintén mind hűteni kell. Általában egy új épületet korszerűnek és energiahatékonyság szempontjából jóval előnyösebbnek állítanak be. Néha ez még igaz is lehet. Például az új és újszerű társasházak télen kevésbé hűlnek le, de nyáron pont olyan melegek, mint a régebbi társaik.

energetikai tanúsítvány rezsi gázszámla villanyszámla fűtés hűtés újlakáspiac ingatlanpiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Nagyon jól hangzik

Az energetika tanúsítványt elsősorban az alacsonyabb fűtésszámla miatt lobogtatják sokan. Ez alapvetőleg még igaznak is elfogadható. Bár elnézve az energetikai tanúsítvány 2016. január 1-től érvényes besorolását, azért a legtöbb esetben igen csak túlzónak érzheti az ember a CC-nél jobbnak minősített lakóingatlanokat. BB már közel nulla energiaigényekre vonatkozó követelményeknek megfelelő besorolást jelent, de megnéznénk azoknak a társasházaknak és családi házaknak a számát, aminek a fűtése és a hűtése nulla forint körül alakulna egész évben.

A pénz beszél, tartja a magyar nyelv. Mi meg áramfogyasztási csúcsokat döntögetünk évről évre. Áramimportra szorulunk, még hozzá nem is kevésre. Áramzabálók vagyunk. 

Egy átlagos családban kb. a gáz 45%, villany 35%, víz 20% az aránya az éves rezsiben. Most a többi havi rezsiről nem beszélünk az egyszerűség kedvéért. Aztán mindenki a gázszámla miatt szokott leginkább aggódni. Ő a mumus, rajta akarunk spórolni, miközben villanyból nem egyre kevesebbet, hanem inkább egyre többet fogyasztunk.

Ez így van az új épületekben is. Akadnak mindenféle napból valamilyen szinten energiát nyerő látványmegoldások is például új társasházaknál, vagy társasházkorszerűsítéseknél, de a benne lakók áramfogyasztását ez összeségében vajmi keveset befolyásolja.

Eközben még mindig ott tartunk, hogy az új épületek bőszen kapják a legmagasabb besorolásokat, az új társasházak beruházói is reklámozzák, hogy minden lakás megfelel a legmagasabb besorolási követelményeknek, aztán csak van ott fűtés- és hűtésszámla is. Ha nincs központi klíma rendszer, akkor egyénileg az az első feladat ma minden új lakás tulajdonosának, hogy már építi is be a split klímát szobánként.

Nesze neked CC feletti energetikai tanúsítvány. Egy mondatban össze is foglalhatnánk, hogy Magyarországon az ingatlanok hűtése és fűtése költségekkel jár energetikai tanúsítványoktól függetlenül is. Akármilyen modern és hiper szuper az épület, az épületgépészet amivel reklámozzák, a valóságban havi nem nullás számlákat jelent ez a benne élőknek.

energetikai tanúsítvány rezsi gázszámla villanyszámla fűtés hűtés újlakáspiac ingatlanpiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: atomenergiainfo.hu, Egyelőre még termelni és importálni kell az áramot

Egyszer majd lehet, hogy eljön az az idő, amikor tényleg épülnek nulla forintos fűtés és hűtés költségű lakóingatlanok például Magyarországon. A közel jövőben erre nem sok esélyt látunk, de még a belátható távoliban sem. Minden fűtés és hűtés rendszernek vannak legalább üzemeltetési és fenntartási költségei, karbantartási és javítási költségekről nem is beszélve akár egy kertes családi házról beszélünk, akár komplexebb társasházról, az üzleti ingatlanokról (iroda és logisztika, illetve kereskedelem) sem elfeledkezve.

Az energiahatékonyság így igen relatív még ma is, amit az energetikai tanúsítvány nem tud kezelni, csak inkább elfedi a valódi problémát. Mondjuk egy társasháznál úgy, hogy a társasház üzemeltetési költségeibe rejtik a gépészet, így a fűtés és hűtés rendszerek költségeit, amit közös költségnek neveznek el. Vagy azt mondják, hogy nincs gázszámla. Hurrá, de van helyette mindenféle más számla, például megnövekedett vagy növekvő áram költség.

A gázfóbia meg a gázfüggőségtől valami félelem és a mindenféle gázkörüli mizéria zavarba ejtően a villanyfogyasztást növeli, a villanyfüggőség felé visz minket. A modern életünkben nagyobb zavart okozhat az áramszünet, mint a gázhiány, foglalhatnánk ismét össze az energetikai tanúsítvány felszínes megoldáskeresését. Télen és nyáron is sok áramot használunk és csak egyre többet fogunk. A villanyszámla miatt mikor fogunk úgy aggódni, mint a gázszámla miatt? Mikor látunk olyan új társasházakat tömegesen épülni, ahol nulla forint a villanyszámla? Gáz nélkül simán lehet már élni  ma is Magyarországon, mindenféle különösebb gond nélkül. Egyáltalán nem függünk a gáztól már annyira, mint amennyire hisszük. Villany nélküli viszont se ma se holnap nem lehet élhető modern értelemben egy ingatlan sem.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac gyermekei

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egyik oldalról azt olvashatjuk, hogy a bérleti díj még mindig jó zsebpénz, a másikról viszont azt, hogy a bérlőkre egyre jobban figyelni kell. A legtipikusabb bérlő sztereotípiánál, a diákoknál sincs ez másképp. Az OTP Ingatlanpont lecsapott a nyári médiahírek egyik mindig ismétlődő kérdésére, hogy ha július vége, akkor jönnek a ponthatárok és ezzel együtt a gyereküknek lakásvásárlók és a továbbtanulóknak bérlők.

Sokan még egyébként mindig azt képzelik, hogy a diákbérlők hatása  nagyon nagy az egyetemvárosokban. Azt lehet erre mondani, hogy ahol nincs más ok vagy indok bérelni, csak a továbbtanulás miatt, ott előfordulhat, hogy a diákok az elsőszámú bérlők. Mivel erről keveset tudni, mindenki, még a média is a képzeletére bízza, hogy mely városokról lehet szó. Egyet biztosan kijelenthetünk, hogy ezalól kivétel Budapest.

Mint a legnagyobb albérletpiaccal rendelkező egyetlen magyar metropolisz, ide az elsőszámú bérlők nem tanulni jönnek, hanem dolgozni. Budapesten a bérbeadók elsősorban a biztos munkával rendelkezőket keresik, őket preferálják és rájuk várnak. Az régen rossz lenne, ha az elmúlt évtizedek demográfiai folyamatai után, még mindig a diákokban látnánk „A BÉRLŐT”.

Álljunk meg egy pillanatra, mert a gyereküknek vásárlók nem a ponthatárok kihirdetése után jelennek meg fizetőképes keresletként egy adott város lakáspiacán, így Budapesten sem. Jóval előbb, évekkel előbb vásárolnak ott lakást, ahol úgy gondolják, hogy a gyerekük tanulni fog. A szülői gondoskodás, odafigyelés előre gondolkodik és cselekszik.

Budapesten mind a használt és mind az új lakások piacán megfigyelhető az, hogy aki befektetésként vásárol, azoknak egy jelentős része valójában a gyerekének vásárol egy lakást. Addig kiadják, amíg a gyereknek nincs rá szüksége, így a biztos pont az adott városban jóval hamarabb megvan, mint sem a gyerek egyaltalán tudná, hogy mit és hol is fog tanulni. Természetesen ettől még lehetnek a ponthatárok kihirdetési után is aktivizálódó vásárlók. Ahogy vannak olyan szülők is, akik a diákélet alatt vásárolnak lakást, mert megelégelik a rossz albérleti körülményeket, esetleg féltik a gyereküket a fura társaságoktól, és abban a bíznak, hogy a saját lakásban jobban oda tudnak figyelni a szemükfényére.

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A gyerekek a jövő

Önmagában a gyerek lakásvásárlást ösztönző tényező, amit nem árt észben tartani mindazoknak, akik csak legyintenek arra, hogy fogyunk és arra is, hogy jelentős számú magyar gyerek születik, már a hátrokon túl. A magyar lakáspiacra teljes mértékben rányomja a bélyegét a 37 éve tartó káros demográfiai folyamat. Lakást veszünk a gyerek miatt, mert kell a nagyobb lakás, a több szoba, a jobb életkörülmények. Majd a gyereknek is veszünk lakást, legalábbis, aki megteheti, az biztosan vesz a gyerekének lakást. Az OTP Ingatlanpont ezt akarta mondani, csak egy picit leegyszersűsítette a kérdést a ponthatárokra. Miközben meg jobban belegondolva mindenki beláthatja, hogy a gyerekek, a gyerekvállaló családok milyen nagyon nagy hatással vannak a lakáspiacra. A számuk, az arányuk és a hatásuk a magyar lakáspiac jövőjét tekintve (sors)döntő lehet.

Az ingatlanaink száma csak nő és nő, mi meg csak fogyunk és fogyunk. Az újlakáspiacunknak ez szab csak igazán gátat, ami már most látszik, hogy milyen nagy mértékben elmarad a jelenlegi építkezési hullám például a 15 évvel ezelőtti építkezési hullámtól. Pedig csak 15 év telt el. Eltelik megint 15 év és bárcsak tévednénk, de nagyon úgy néz ki, hogy egyre kisebb és egyre alacsonyabb hullámokkal számolhatunk majd a magyar lakáspiacon, ahol sokminden, vagy talán még mindig minden, a lakáspiac gyermekei miatt történik vagy éppen nem történik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Új lakást venne Budapesten?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely

Kösse fel a gatyáját előtte! Hányszor, de hányszor kellett már meghallgatni, hogy az új építésű lakások miatt, majd csökkeni fog a használt lakások ára. Első hallásra logikusnak is tűnik, másodiknak meg egy akkora marhaságnak, hogy nehéz eldönteni, sírjunk vagy nevessünk rajta. Olvasóink könyökén jön már ki, hogy az új és használt lakások ára együtt mozog. Ha egyre több új lakást építenek, akkor bizony a használt lakások ára is az egek felé indul el. Most mutatunk egy újabb ábrát, amivel még meg is érthetjük, hogy miért. A válasz nagyon egyszerű. Ahogy a használt lakások kínálata sem foglalkozik a kereslettel, csak piacra lép, úgy az új lakások építői is ott építenek, ahol tudnak. Kereslet meg majd lesz rá valahogy.

A lakáspiac kínálata általánosságban véve teljesen torz. Túlkínálatos, mert többségében nem azt és nem ott árulják, amit és ahol keresnek.

Attól, hogy egy lakás eladó, még nem fogja megvenni senki. Olyan hely a lakáspiac, ahol pont úgy járhat egy lakás, mint egy termék a boltok polcain: lejár a szavatossága. A különbség annyi, hogy amíg a boltok polcairől leveszik a „romlott” árut, a lakáspiacon ott marad. Ahogy az áruknál is történik, a lakásokat is néha szeretik „átcsomagolni”, hát ha úgy kelendőbbek lesznek. Az új építésű lakások piacán sincs ez másképp.

A budapesti használt lakások piacát mennyire fenyegeti az új építésű lakások piaca?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Ha valaki nem a 11. vagy 13. kerületben keres új lakást, az megszívta!

Budapesten minden második új lakást 13. vagy a 11. kerületben építik. A 13. kerület dominanciája olyan súlyos, hogy az új lakások harmadát abban a kerületben építik.

Az ilyen koncentrált kínálat miatt Budapest nagyobb részén az új lakások elaprózódott kínálata egyáltalán nem tudja befolyásolni a használt lakások piacát.

Budapest 21. és 22. kerületeiben például nem is tervezik új lakások építését. De sok kerületben alig épül új lakás, ami annyira kevés, hogy észrevétlen marad ennyi új ingatlan a kerületek lakáspiacán. Ez a torz újlakáspiaci kínálat a használt lakások kínálatára nem tud hatással lenni. Csak annyi történik, hogy egymás árait növelik. Bár érdekes kérdés, hogy mi fog történni a 11. és 13. kerületekben. Biztosan van-e igény ennyi új lakásra ebben a két kerületben. A jelenlegi új építésű lakások "érdekes" kínálata mellette az átadás időpontja is nagyon érdekes.

Most vagy soha?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A tervezett átadosok részben el fognak maradni

Már most látszik, hogy a piaci bizonytalanságok miatt - például ott építenek új lakást, ahol arra nincs szükség és ott nem, ahol lenne - több lakásprojekt sem fog megépülni. De ami megépül, az készen lesz a következő másfél évben.

Ez az instant kínálat gyors fellendülést és egy gyors összeomlást vetít előre.  Ha az újlakáspiac bezuhan, akkor a használt lakások piaca is be fog zuhanni.

A jelenlegi újlakáspiac nem a kínálatával fenyegeti a használt lakások piacát, hanem az ad hoc jellegével. Egyik nap van újlakáspiac, a másik nap  meg nem lesz. Beteg az új lakáspiac és az beteggé teszi a használt lakások piacát is.  A káröröm a legszebb öröm, de 2017-ben a kárörvendőknek is van egy rossz hírünk. Ők fogják megszívni a legjobban, amikor a lakáspiac tiszavirágzása után, nem csak a lakások ára fog elsősorban változni, hanem a kínálata. Amikor a lakáspiacon baj van, azt a szűkülő kínálat jelzi először. Budapesten már 2016-ban kevesebb lakást adtak el, mint 2015-ben. Előfordulhat, hogy 2017 és 2018 között a trend tovább folytatódik, miközben az árak nőni fognak.

Több jel mutat arra, hogy 2018 után egész más lakáspiacra kell készülnünk, mint amiben jelenleg élünk. 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az önerő a fék, nem a lakásárak

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aljas dolog a lakáshitelezésről úgy beszélni, hogy az önerő kérdését nem tekintjük alapfeltételnek. Most éppen a Fundamenta lépett ebbe a folyóba. A lakáshitelt szinte kivétel nélkül úgy állítják szembe a bérleti díjjal, mint ha egyszerű döntés kérdése lenne, hogy holnaptól bérleti díjat fizetek vagy törlesztőrészletet. A mai lakáshitelezés pedig sok szempontból nem is összehasonlítható például a 10 évvel ezelőttivel. Óriási hiba ugyanis csak a kamatokat, a forint alapú hitelezést és akár a teljes futamidőre fix törlesztőrészletet hangsúlyozni. A lakáshitelezés mindig és minden körülmény között kockázatvállalást jelent. A mai lakáshitelezés egyértelműen biztonságosabb, de ezzel együtt tömegeket rekeszt ki a lakáspiacról:

1. Ma egy lakás megvásárlásához a lakás vételárának 50%-val minimum rendelkeznünk kell készpénzben. A hitel nem lehet több 50%-nál. De ha nagyon őszinték akarunk lenni, akkor a bank jobban örül a 60% önerőnek + 40% hitelnek.

2. De nem csak az önerő kérdésében szigorúak a bankok, hanem a lakások értékelésében is. Nem az adásvételi ár alapján értékelik az ingatlant. Azt rendre kevesebbre fogja a bank beárazni, mint amennyiért mi megvesszük. Így a felvehető hitel mértéke is ennek megfelelően csökkenhet, az elvárt önerő meg nőhet.

3.  A harmadik kérdés pedig a havi rendszeres jövedelmünk. Az önerőt a jó havi fizetés sem tudja helyettesíteni. Hiába megyünk oda a bankhoz, hogy mi képesek lennénk akár havi 300 ezer forintos havi törlesztőrészletre is, nem fogja érdekelni. A jövedelemarányos hiteltörlesztőrészlet szabályainak hiába tudunk megfelelni – ami szintén egy komoly szigorítás – a bank az önerő nagysága alapján fogja meghatározni a maximálisan felvehető hitelt. Így az önerő nagysága határozza meg, hogy milyen lakást is tudunk venni.

Ez 10 évvel ezelőtt egyáltalán nem így volt. Olyannyira nem, hogy muszáj egy kicsit visszaemlékezni mik azok a jelentős különbségek, amik minden kétséget kizáróan hatnak a laksápiac jelenére és jövőére is. Abban az időszakban lehetett kockáztatni. A kockáztatásnak nem csak vesztesei voltak hanem nyertesei is. Be lehet úgy állítani azt a hitelezést, mint ha ördögtől való lett volna, de közben kiderül, hogy sokkal közelebb állt a magyar valósághoz, mint a mostani:

1. A használt lakásokhoz 60%-70% hitel + 30%-40% önerő kellett.

2. Az új építésű lakásokra pedig 75%-90% hitel és 10%-25% önerő.

3. Ha magas fizetést tudtunk igazolni, akkor általában a bankok sokkal rugalmasabban kezeltek az önerő kérdését. Tehát akkor jóval fontosabb volt az, hogy a törlesztőrészletet ki tudjuk-e fizetni, mint sem hogy mekkora az önerőnk.

4. Ezzel mentek is trükközések. Bejelentkezhettünk egy ismerős cégébe legalább három hónapra. Kérhettünk nettó 500 ezer forint fizetést, amit zsebben visszaadtunk és a banknál igazolhattuk, hogy mi képesek vagyunk sok százezer forintos törlesztőrészletre is. A bank meg boldog volt és már hitelezett is.

5. Abban az időben nagyon sokat számított egy belső ember, aki például a hitelkérelmek elbírálásáért volt felelős. A hitelközvetítés azért is virágzott, mert ha valaki ismert egy fontos embert, annak megérte fizetni, hiszen egyáltalán nem volt mindegy, hogy 75% hitellel vagy 90% hitellel tudtunk lakást venni.

Ez kétség kívül nem volt veszélytelen, de attól még nagyon sokan nyertek is ezzel, mert tényleg albérlet helyett a törlesztőt fizethették. Minimális önerő mellett saját lakásba tudtak költözni. Pár millió forint önerőből saját lakást lehetett akkor vásárolni, pont azért mert nem az önerő volt a hitelezés alapja, hanem a havi rendszeres jövedelmünk és nagyon fontos volt akkor még a hitelfedezetet jelentő ingatlan. Egy kis belvárosi lakást meg lehetett venni 2-3 millió önerővel és 4-5 millió hitellel. Ma meg 8-10 millió önerő nélkül egy nyamvatt kis lukat sem vehetünk a 7. kerület "rosszabb" részein sem.

Az új lakások piaca akkor pont ezért volt jóval nagyobb, mint ma. Az új lakások nem csak ma tűnnek drágának, drágák voltak azok már 10 éve is. A bankok hitelezték a fejlesztést és érdekeltek voltak benne, hogy minél gyorsabban eladják a lakásokat. Ehhez tényleg páratlan lehetőséget biztosítottak. Az a bank, amelyik finanszírozta a lakásprojektet rendszerint kevesebb önerővel, jobb rendszeres havi jövedelem mellett, arra a projektre mindig elnézőbb volt, mert számára azoknak a lakásoknak az értékesítése mindennél fontosabb volt.

10 éve a minél kevesebb önerő volt a hitelfelvétel alapja

Abban az időben nem is feltétlenül az számított, hogy kinél olcsóbb a lakáshitel, hanem hogy ki kér minél kevesebb önerőt és kinél számít jobban a havi fizetés. A lakás minél nagyobb fokú eladósodottsága kockázat a banknak is, nem csak a hitelfelvevőnek, de egyben nagy lehetőség is:

1. Ez ma teljesen hiányzik a lakáshitelezésből, ami nem egy kritika, hanem egy ténymegállapítás. Nagyon sok önerő kell a vásárláshoz, ami lehet, hogy nagyobb részt kezelni tudja a kockázatokat, de látható, hogy milyen távol kerülhetnek emberek a saját lakás megvásárlásától.

2. Ez korlátozza az egész lakáspiacot, de főleg az újlakáspiac keresletét. Arról rendszerint csak fejlesztők beszélnek, hogy milyen nagy igény van az új építésű lakásokra. Igény az van rá, csak éppen pénz nincs. Az újlakáspiac mindig a hitelezéstől függött. Így volt ez 10 éve és így van ez ma is.

3. Akkor az önerő nem volt olyan fontos, mint ma. Az önerőt meg jóval több idő előteremteni vagy néha szinte teljesen lehetetlen, mint pl. jólfizető állást találni. 10 éve 7-8 millió forint önerővel 35-40 milliós új lakást vehettünk minden gond nélkül. Ma meg még nagyon új lakást sem találunk ennyiért és nem is olyan méretűt, elhelyezkedésűt, elosztásút, mint 10 éve.

És ezzel veszi kezdetét az a téma, amit nem kell senkinek sem a fantáziájára bízni. Lehet hangosan kiabálni, hogy hitelt tessék, alacsonyak a kamatok, jók a feltételek, jobb hitelt fizetni, mint albérletet, ha közben mélyen hallgatunk az önerőről, ami jelenleg egy fék a lakáshitelezésben és a lakáspiacon. De más fékek is vannak, amik 10 éve  egyáltalán nem léteztek:

1.  Nem kaphat hitelt az, aki nem Magyarországon él és dolgozik.

2. Akkor külföldi állampolgárok is kaphattak lakáshitelt, ma már nem.

3. De olyan magyarok sem kaphatnak hitelt, akik külföldön élnek és dolgoznak.

4.  Jó azt is tudni, hogy még olyan magyar állampolgárok sem hitelképesek, akik külföldről térnek haza, itthon még munkahelyük nincs, de több pénzünk van a bankban, mint a kinézett lakás ára. Hiába nem szeretnék felélni a tartalékaikat és inkább a lakásvásárlás egy kisebb részét hitelből finanszíroznák, a bank nem ad hitelt annak, akinek nincs bejelentett munkája, hiába van jelentős megtakarítása. Nagyon sokan pont azért mennek/mentek külföldre dolgozni, hogy néhány év megtakarításból, ami az önerő, és persze plusz lakáshitel segítségével vásárolni vagy építkezni tudjanak. A jelenlegi hitelpiac az ő álmaikat sem fogja megvalósítani.

A nagy önerő a tartalékok teljes felélést is jelentheti

A jelenlegi hitelezési rendszer egyértelmű hátránya az, hogy a lakásvásárlókat a tartlékaik felélésésre kényszeríti. Mert 10 éve lehet, hogy valaki eladott egy 15 milliós lakást és vett úgy egy 40 milliósat, hogy csak 8 milliót használt fel és maradt 7 millió tartalék. Ma minden forintot bele kell tenni az önerőbe, ami viszont szintén kiszolgáltatottá teszi a hitelfelvevőt.

Tartalékok nélkül hitelt felvenni nagyon kockázatos. Ez látszik a mostani hitelpiacon is, mert 10-ből 1 lakáshitellel gond van. Hiába tűnik biztonságosnak a jövedelemarányos törlesztőrészlet maximalizálása, a lakások alulhitelezése, ha a hitelfelvevő megfelelő tartalékok nélkül marad, akkor az anyagi problémákhoz vezethet.

10 éve is az kockáztatott jól, aki nem élte fel minden tartalékát és ma is az jár jól. Semmi nem változott ilyen értelemben. Csak annyi, hogy sokkal nagyobb összegeket kell megmozgatni egy lakásvásárlásnál mint 10 éve.

És ez csak részben köszönhető a lakásáraknak. A hitelfeleltétlekben az önerő kérdése fájdalmasabb pont ma, mint a lakások ára.

A hitel elvileg mindig arról szól, hogy megelőlegezi a bank lakások aktuális piaci árát, ami sosem lehet annyira alacsony, hogy hitel nélkül egészségesen működőképes legyen.

A jelenlegi lakáspiacunkban a hitelezés nem csak egy fék, de leginkább egy természetes limit is, ami miatt sem a lakásárak, sem pedig a lakásforgalom nem tudja figyelmen kívül hagyni a lakáshitelezés szabta korlátokat.

Hiába tehát a Nemzeti Bank fogyasztóbartát hitelezési tervei, a hitelezésben az önerő kérdését egyelőre változatlanul hagyja. Milliomosnak, de ha családban gondolkodunk, akkor mindjárt tízmilliomosnak kell lenni ahhoz, hogy élhető ingatlan vásárlásában gondolkodjunk.

Az újlakáspiac az önerő fogságában szenved

Az új lakások szenvednek ettől a leginkább és azon belül is az átlagon felül árakkal bírók. 10 éve néhány millióból vehettünk 80-100 milliós lakásokat/házakat is, ma meg már 50-70 milliós önerő nélkül szóba sem állnak velünk a bankok. Ezt érzik a fejlesztők is, hogy az ilyen önerő nagyban csökkenti a potenciális vásárlók körét. Sok ilyen projekt állhat, megállhat és be is dőlhet. A nagyobb értékű lakások forgalma eleve mindig korlátos. Tehát az ilyen lakások likviditása (eladhatósága) a bank szempontjából mindig sokkal kockázatosabb. 10 éve ezzel sem foglalkoztak a bankok, ma már viszont igen.

A városainkban, az olyan városainkban, ahol érdemes élni, vagy az olyan városi agglomerációkban, ahol van jövő, pedig egyáltalán nem luxus, élhető ingatlanokat 50-100 milliós ár között elképzelni. Az elmúlt 10 évben nem csak a lakások ára változott meg, hanem a beszállási pont is feljebb került. 10 éve tényleg lehetett vásárolni egy egyszerűbb új Suzuki árából is lakást Budapesten, mert kaptunk mellé annyi hitelt. Ma meg már olyan új autók árait várják el önerőként, amilyen új autója szalonból valószínűleg a tömegeknek sosem lesz. A „Suzuki a mi autónk, nem az Audi vagy a Mercedes”.

Kép: Thomas Peschak, National Geographic

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter