A magyar építőipar ellentmondásai

építőipar cégalapítások száma megszűnések száma Nemzeti Cégtár 2018 Magyarország Ingatalnműhely

Január 19-e van, de már 215 építőipari céget alapítottak ebben a 19 napban és közben 214 szűnt meg. Munakerőhiányról és még inkább válogatós építőipari vállalkozásoktól volt hangos 2017. 2018 miről fog szólni? Az Olimpiai láng reménye elaludt. Az építőipari cégek száma 2018-ra a Nemzeti Cégtár szerint 50 ezer alá csökken. Nincs mit tenni. Az építőipar tisztul a maga módján. Fogynak a cégek. Évek óta több szűnik meg, mint amennyit alapítanak. Mennyi lehet ezek közül igazán életképes? Nem nagyon tudni, mert a számok szerint évről évre egyre kevesebben tudnak talpon maradni.

A magyar építőipar ma elvileg jó helyzetben van. Hangsúlyozzuk, hogy elvileg, mert ember nincs ebben az országban, aki el tudná dönteni, hogy egy iparág tisztulása tényleg így néz-e ki? De feltehetnénk azt az egyszerű kérdést is, hogy Magyarországnak hány stabil építőipari vállalkozásra lenne szüksége?

A bökkenő az, hogy az építőipar nem stabil. Piaci alapon alig tud működni, állami megrendelésekből él általában. Azok a híres neves közbeszerzések, a szinte mindenki által egyöntetűen nem túl igazságos és költséghatékony közbeszerzések világa mozgatja és irányítja az építőipari termelés különösen jelentős részét. Az meg nem úgy működik, hogy én egy jó cég vagyok, jól végzem a dolgom és az áraim is korrektek. Na igen, az építőipar és a korrektség az két külön fogalom.

Építőipari cégben megbízni olyan érzés, mint kurvába szerelmesnek lenni.

építőipar cégalapítások száma megszűnések száma Nemzeti Cégtár 2018 Magyarország Ingatalnműhely
A magyar építőipar ellentmondásai

A közbeszerzések sötét és átláthatatlan világából a lakásépítések világa sem sokkal barátságosabb környezet

Munkakörülmények, fizetési morál, munkaerő minősége. A nem magyar nyelven beszélő munkaerőn már meg sem lepődünk. Tavaly arról is beszéltek, hogy már importálni kell a munkaerőt az építőiparba. Importálták már azt előtte, mielőtt arról nyakkendősök és jól fésült kígyóbőrképű lobbisták hangosan beszélni kezdtek volna.

Ha a magyar nem hajlandó embertelen körülmények között dolgozni egy EU-s országban, akkor hoznak ide olyat, aki igen. A magyar építőipar már nem feltétlenül a magyar munkaerőtől függ, hanem az importtól.

2018-ban talán majd erről is többet lehet majd hallani és nem csak az építkezéseken, ahol lehet, hogy tolmács nélkül már ma is elvesznénk. A médiában egyelőre még a magyar munkaerőpiaci folyamatokban keresik a megoldást, hogy az építőipar éhségét csillapítani tudja. Egyre kevesebb az építőipari vállalkozás, de egyre éhesebb mind. A magyar bérek úgy is túl magasak már az építőiparnak. Mondjuk ezt előtte is úgy oldották meg, hogy nem fizették ki. Körbetartozással kezelték a nemkívánatos (munka)bérszintet.

Az olcsóbb és sokesetben „igénytelenebb” külföldi munkaerő még nem tudjuk, hogy a körbetartozások módszerének egy alternatívája vagy tényleg tényleg valami új világ kezdete.

Építőpari munkaerő tőlünk is ment nyugatabbra dolgozni azonnal, már a 90-es évek elejétől kezdve. Most meg hozzánk jönnek dolgozni, de nem Nyugatról persze. Az építőipar vendégszeretete is olyan, mint a korrektsége és a stabilitása. Nehezen értelmezhető, mint maga az egész magyar építőipar.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Ez az otthonom, nem átjáróház"

családi ház kertes ház ingatlanpiac ingatlan marketing Görbe Nóra 2018 Pest megye Magyarország Ingatlanműhely

Na igen, egész más eladóként megélnünk a vevők érdeklődését, mint mondjuk ingatlanközvetítőként. Az ingatlanközvetítők sem túlságosan kedvelik, ha egy eladó ingatlanhoz csak feleslegesen mennek ki ügyféllel. Az ingatlan tulajdonosa viszont valószínűleg jóval hamarabb fog belefáradni ebbe. „Csak a vevőnek hirdessünk, mert csak a vevőnek eladó” – egy értékesítési filozófiának is felfogható. Kár, hogy Görbe Nóra nem olvasta ezt munkánkat és úgy vágott bele a házának az eladásába, hogy naiv volt. Gyorsan ki is égett, tudtuk meg ma. Pedig hónapokkal ezelőtt még lelkesen mesélt a házról, amiből már akkor kiderült, hogy nagyon egyedi adottságai vannak. Ezzel teljesen tisztában is van az eladó.

Ha eladóként tudjuk azt, hogy a házunk nem tipikus vagy átlagos házvásárlóknak való, akkor egy dolgot azonnal észben kell tartani. Nagyon-nagyon valószínű, hogy egyetlen egy vevőt fog érdekelni a piacon. Az is lehet, hogy az a vevő még nem is kezdett el keresni. Kis túlzással egy ilyen ház 100 ezer emberből egyet, ha komolyan érdekel.

Ez azt is jelenti egyben, hogy nem ne akarjuk belelátni minden érdeklőbe, hogy ő az. Egy ilyen házat, ha havonta egy érdeklődőnek megmutatunk, már sokat mondtunk.

A sok érdeklődő egy ilyen házra csak azt jelenti, hogy rossz a hirdetés, rossz a marketing, becsapja az érdeklődőket, akik egészen mást feltételeznek egy online hirdetés alapján, mint amit utána a valóságban kapnak.

Erre azt halljuk és olvassuk, hogy Görbe Nóra inkább megszüntette az online hirdetést, mert belefáradt az állandó lakásturistákba.

Egy ház minél egyedibb igényeket szolgál ki, annál jobban át kell gondolni annak az értékesítését

- Ha fotózzuk, ha leírást készítünk, de még azt is, hogy mennyire fogjuk előszűrni az érdeklődőket.

- Nem kell ugyanis azonnal megmutatni valakinek egy eladó ingatlant, mert meg akarja nézni.

- Beszélgethetünk vele az igényeiről, hogy mit is keres valójában.

- Küldhetünk további képeket, videót, szinte bármilyen eszközt bevethetünk arra, hogy elvegyük a kedvét a háztól.

Akinek ugyanis sikerül elvennünk a kedvét, őt nem érdekli a ház komolyan.

Egy „problémás” ingatlannál rengeteg energiát és időt spórolhatunk meg magunknak, ha minél reálisabban állunk az értékesítéshez

- Itt nincs helye rózsaszín ködnek, marketing bullshitnek, hogy ez az „álmai otthona”, amit keres.

- Ha tudjuk, hogy Magyarországon kb. 100 embert érdekelhet az eladó ingatlanunk, akkor keresnünk, kutatnunk kell őt, abban bízva, hogy legalább egy belőlük éppen most akar vásárolni.

- A sok érdeklődővel az is a baj, hogy az embernek egy idő után el is megy tőlük a kedve, befásul, unott lesz és érdektelen.

- Ez pedig lassítja, az amúgy is nehézkes és időigényes értékesítést.

Minőségi időtöltésnek kell lennie egy ilyen ház bemutatásának minden percének. Ez pedig nem a mennyiségről szól, nem arról, hogy minél többen jöjjenek el. Pont ellenkezőleg.

Görbe Nóra rá is jött a végére, hogy feleslegesen pazarolta az idejét és az online hirdetés azonnali leállításában látta a gyors tűzoltást.

A hirdetést mi már nem láttuk, csak az említett riportot, amiből azonnal levágtuk, hogy ez a ház nem érdekli a Budapest körül ma nézelődő vásárlók 99,999%-át

Ha mi ebből ezt szűrtük le, akkor azt gondoljuk, hogy egy nálunk sokkal profibb és hozzáértőbb még inkább ezt gondolná. Ehhez képest nem tudjuk, hogy az online hirdetés mit tudott vagy mit nem. Nagyon sajnáljuk, hogy Görbe Nóra egy olyan emberrel nem tudott beszélni a háza értékesítéséről komolyan és nyíltan már hónapokkal ezelőtt, hogy elkerülje ezt.

Néha pont azért érdemes külső, tehát harmadik féllel beszélni egy ingatlanról, mert nem kötik hozzá érzelmek, tárgyilagos és racionális tud maradni.

Ingatlanközvetítőként, ha meglátunk egy ilyen házat, valaki csak azt látja benne, hogy találkozik személyesen Görbe Nórával. Az ilyen ingatlanos annyit ér, mint az ilyen érdeklődő, akit szintén nem a ház érdekl, hanem az eladója. Könnyen előfordulhat, hogy Görbe Nóra abba a csapdába esett, mint sok ismert arc és név. „Bazári majomnak” nézték mindazok az ingatlanosok és érdeklődők, akikkel kapcsolatba kerülhetett. Kihasználták csak. Az ismertség árnyoldala ez, amivel azt gondoljuk, hogy Görbe Nóra részben vagy egészben teljesen tisztában is lehet.

Egy nehezen értékesíthető ingatlannál, ha eladóként nem járunk két lábon a földön, engedjük magunkat és a fülünket kényeztetni, akkor könnyen átjáróház lehet az otthonunk.

Szűrjük meg az érdeklődőket a hirdetéssel, a telefonos és emailes beszélgetéssel. Rossz szokásunk, hétköznapi piaci sztereotípiák itt már nem működnek. Vagyis működnek, ha üvegszálas optikai kábelből vannak az idegeink és nem számít az időnk. Az „okosabbak” más kárán tanulnak. Ez most egy ilyen történet, ami újra és újra megismétlődik a lakáspiacon, csak a nevek, az ingatlanok és a helyszínek változnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Bérbeadóként egyenlőnek lenni 2018-tól

bérbeadás albérlet albérletpiac albérlet adózása 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miért fizetnénk adót a bérleti díj után, ha eddig sem tettük? A bérleti díj adóterhe csökkent, jönne az értelmiségi válasz. De kinek csökkentették az adóterhét? Még azok sincsenek tisztában az albérletek adózásával, akik eltöröltek egy teljesen felesleges tételt, nemhogy azok, akiknek fizetnie kellene az adót önbevallás alapon! Az albérletek adózása 10+ éve már nem fix és nem is meghatározható előre. Ez a hétköznapokban azt jelenti, hogy előre egy évben senki nem tudta megmondani mennyit adót kell fizetni egy kiadó lakás után. Most is csak az elméleti maximumot tudjuk, amit egy bérbeadónak sem kell megfizetni.

Tehát nem 15% az adóteher, ha kiadjuk a lakást. Ez ugyanis ott kezdődik, hogy először minden körülmények között az elszámolható költségeket kell figyelembe venni. Legalább 2006 óta így kell már a lakások kiadása után adót számolni, igen, utólag, és nem pedig előre.

Az sem változott, hogy akinek nincs legalább 10% költsége, annak az állam ajándékba adja azt. Ezt hívják fix 10%-os költségátalánynak. A költség azért fontos kérdés az adózásnál, mert először azt kell levonni a bevételekből. Aki eddig sem fizetett adót, annak eddig sem volt erről halvány lila gőze sem. Ahogy arról sem, hogy a bevételeket és a költségeket, pont úgy mint az adót, egy adott év egészére számoljuk. Tehát nem az a fontos, hogy mekkora a havi bevételünk, hanem az, hogy mekkora az éves. Ez sem változott semmit. Előtte, akik tudták, hogy adózni fognak, sokszor megosztották a bevételeket és a költségeket több tulajdonos között. Igen, azt is lehetett. Két tulajdonosnál, osztva minden kettővel és már 2 millió forint éves adóalapnál (=bevételek – költségek) sem kellett nekik plusz terhet fizetni, mert személyenként ez csak 1 milliót jelentett.

Az adóelkerülőket egyáltalán nem érdekelték és most sem érdeklik az adózás szabályai, ismételhetnék újra és újra

Attól, hogy most már teljesen mindegy mennyiért adunk ki lakást, az adót csak egyféleképpen kell számolnia mindenkinek, ez az adóelkerülők fantáziáját nem fogja megmozdítani. Akit eddig is érdekelt, az inkább fizetett. Ha nagyon érdekelte a kérdés, akkor, mint egy jó adózó, tudta azt is, hogy kell a legkevesebb adót fizetni. Az elszámolható költségekre helyezte a hangsúlyt, és nem azon rugózott, hogy mennyi az a %, amivel a végén szorozni kell.

És mint mindenben, itt sem a jobb módú bérbeadók kerülték el az adót. Két okból sem. Egyrészt olyan fizetésük volt/van, hogy őket nem érintette eddig sem a plusz teher. Azt sem tudták sokan, hogy az EHO fizetési kötelezettségének volt egy elméleti maximuma, amit el lehet érni havi kb. bruttó 550 ezres fizetéssel. Ez meg a mai viszonylatban már nem annyira elérhetetlen. Na főleg nem olyanoknak, akik komolyabb ingatlanvagyont halmoztak fel. Nem kell kerülgetni a forró kását. Ha éles határt kellene húzni a biztosan adófizető és adóelkerülő bérbeadók között, akkor az valahol 150 ezer forint körül lehetne meghúzni:

- 100 ezer forint alatti bérleti díjaknál szinte senki nem fizet adót. A legfeketébb albérleti piac. Zsebre megy ott a játék.

- Ahogy távolodunk a 100 ezer forinttól megjelenik az adófizetés, mint bérbeadói viselkedés. De még mindig nem igazán jellemző.

- 150 ezer forinttól felfelé viszont megfordul a trend és kb. 200 ezer forintig szépen nő az adófizetési hajlandóság.

- 200 ezer forint feletti bérleti díjaknál meg szinte már mindenki fizet adót, nem szórakoznak az adóelkerüléssel ilyen szinten.

Az EHO eltörlése így a 100-200 forint közötti albérletpiacra lehet hatással. Sem 100 ezer alatt, sem pedig 200 ezer forint felett érdemi változás nem várható.

Az adóelkerülő, az az önbevallás miatt teszi fel a kérdést, hogy eddig sem vallotta be, most miért tenné?

Mert kevesebbet kellene fizetni? Az adóelkerülés lényege, hogy egy forint adót sem akarunk fizetni. A kevesebb még mindig jóval több, mint amennyit fizetnénk elméletben. És megint ottvannak az adózás szabályai, amit meg kellene ismerni. Ha nem ismerem, akkor meg fizetni kell érte, hogy valakitől megkérdezzük. Akkor meg ugyanott vagyunk. Csak most már nem csak adót fizetünk, hanem még adótanácsadási szolgáltatást is igénybe kell vennünk. Az adóelkerülők nem csak fizetni nem akarnak, hanem egyáltalán az adózással foglalkozni. Bürokratikus nekik ez az egész. Utánajárás, aztán rendezett nyilvántartás a bevételekről és a költségekről, mindenről papír, és még adóelőleget is kell fizetni, majd végül az adóbevallásban kiszámolni, hogy mennyi is az éves adóteher. Macerás ez. Főleg azoknak macerás, akiknek kenyérre kell minden forintja a bérleti díjnak.

Az adóelkerülés úgy csökken, ahogy egyre kevésbé befolyásolja a bérbeadó anyagi helyzetét a havi bérleti díj.

Akik normálisan meg tudnak élni a munkájukból, ők fizetik az adót bérbeadóként is. Akiknek meg nemigazán elég a havi fizetésük, nekik a bérleti díjból adót fizetni olyan, mint havonta bölcsességfogat kihúzni járni. Nem is ebből a szempontból van fontos üzenete annak, hogy most már csak és kizárólag SZJA fizetendő egy kiadott lakás után. Az adóelkerülőkre nem fog hatni. 

Viszont végre megszüntet egy végtelenül ellentmondásos igazságtalanságot, amit még ennyi idő után is irgalmatlanul bosszantó leírni. EHO-t nem kellett fizetni külföldi állampolgároknak és azoknak a magyaroknak sem, akik olyan országban élnek és dolgoznak, amivel van kettős adóztatást elkerülő egyezménye Magyarországnak. Igen, ez azt jelenti, hogy csak azokat terhelte, akik itthon éltek, itthon dolgozotak, itthon fizettek adót a munkabérükből és közben még volt kiadó lakásuk is. A külföldre költöző, itthon a lakásukat kiadóknak nem kellett EHO fizetni általában. Ezzel is ösztönözte a magyar adórendszer a külföldre költözést, mert a kiadó lakásából adott esetben több pénzt csinálhatott, mint aki itthon maradt és úgy adott ki lakást.

2018 januárjában a bérbeadott lakások adójogszabályai előtt most már végre valahára egyenlőek lehetünk. Szégyellje magát a magyar állam, hogy ennyi időbe telt az, hogy egy Magyarországon élő magyar állampolgárnak ugyanolyan jogai legyenek bérbeadóként, mint minden más Magyarországon bérbeadó embernek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Senki lakására

lakásárak infláció 2018 Magyaroszág Ingatlanműhely

2017-től újra van infláció. Igaz, senki inflációja ez, ahogy csúfolják, mert ennél gyakorlatilag mindenki magasabb áremelkedést érez, de az egy másik történet. 2014-2016 között még ennyi mérhető infláció sem volt. Amikor a (bank)betéti kamatok nem értelmezhetőek egy átlagember számára és hitelkamatok is olyan alacsonyan vannak, hogy egyesek még kimondani is furcsának érzik, na akkor minden mért infláció számíthat, hatással lehet ránk, a gondolkodásunkra. Csak egy picit másképp.

Azt már nagyjából mindenki elfogadja, hogy a lakáspiac 2016-ban veszített a lendületéből és ez 2017-ben sem változott. Ettől függetlenül azt gondolnánk, hogy sokminden miatt lehet ingatlant venni. Mondjuk azért is, hogy a pénzromlást így kerüljük el. A lakásárak növekedéséről „minden étkezőasztalnál” tudnak. Pont ezért racionális döntésnek tűnik, hogy az infláció elől menekülhetnénk ingatlanba is. Vannak ennek hagyományai is nálunk. 20 éve, az első modern értelembe vett lakáspiaci boom kezdetén divat volt a felesleges kp-t lakásokba tenni. Ma viszont már nem divat. Feltehetnénk a gyors kérdést, hogy miért? A pénz az pénz. Mi értelme van a bankban tartani, ha a pénzromlás miatt a forint nem egyre többet, hanem inkább egyre kevesebbet ér?

Az egyik nyilvánvaló ok, hogy van az az infláció, amit tolerálunk. Pár százalék infláció miatt még nem rágjuk le a körmünket. A bérek is dinamikusan nőnek, a megtakarításaink is tudnak ilyenkor hízni, amiért főleg jobban toleráljuk az inflációt. 20 éve ez sem így volt. Azt is leszögeznénk már most, hogy a bérek sosem tudnak elég gyorsan nőni, mi emberek, tömeges azt mondjuk, hogy most már a bérünkkel ki vagyunk békülve. Az életünk gyorsabban drágul, mint ahogy a bérünk növekszik. A vágyaink, a fogyasztásunk nem feltétlenül egyenesen arányosan nő a bérünkkel. Általában a fogyasztásra, akár ezen belül lakásvásárlásra mindig úgy érezzük, hogy egyre több és több pénzre van szükségünk.

A lakásvásárlás a legtöbbünknek inkább fogyasztás, mint befektetés. Érzelmi döntés, mint egy szép autót venni. A függetlenség, a szabadság, az önállóság jelképe mind a saját lakás és a saját autó is Magyarországon.

A lakással az a szerencsénk, hogy nehéz nullára csökkenteni az értékét. A pénzünk a lakásunkban nem veszik el, ezért is jó saját lakásban élni és nem bérleti díjat fizetni – érvelünk sokszor. Viszont van itt valami, amiről képesek vagyunk elfeledkezni.

lakásárak infláció 2018 Magyaroszág Ingatlanműhely
Senki inflációja

Ha az infláció senki inflációja, akkor a lakásárak miért lennének mindenki lakásárai?

Pont a mi lakásunkra a lakáspiaci folyamatok nem biztos igazak. Így jön a képbe az infláció. 1 éve már inflációval élünk, de nem aggódunk, mert a lakásárak növekedése ebben az elmúlt 1 évben az infláció többszöröse volt, legalábbis ezt mondják. Na igen, de mi van akkor, ha nem?

Mi van akkor, ha a mi lakásunk ára nem változott az elmúlt egy évben egy forintot sem?

Azt mondják ez lehetetlen? Ilyen nincsen, mert minden lakás ára egyszerre nő vagy csökken. Mi meg azt mondanánk, hogy ilyen nincs. Vannak szerencsésebb lakások, akik a sor elején vannak és vannak, akik a sor végén és vannak olyanok, amit nem is akarnak annyira megvenni. Hosszú az a sor, és hogy a mi lakásunk hol van a sorban, azt nem nem feltétlenül tudjuk az „étkezőasztalnál ülve” megmondani.

Azt már látja nagyjából mindenki, hogy az elmúlt 2 évben a vevők azért nem taposták egymás lábát, hogy vásárolhassanak. Általános igazság a lakáspiacon, hogy általában azt árulják, amit nem keresnek a vevők és azt keresik a vevők, amit éppen nem árulnak. 2016-tól kezdve a vevők válogatósabbak vagy óvatosabbak lettek?

A lakásárnövekedésről szóló híreket ugyan úgy élik meg az eladók, mint a vevők?

Egyértelmű, hogy nem. A vevőkben sokkal hamarabb merül fel a kérdés, hogy az „Én potenciális lakásom ára tényleg tovább nőne?”. Az eladók viszont szentül meg vannak győződve, hogy az ingatlanuk évről évre többet ér. Ha sikerül azért az árért eladni, mint gondolták, akkor igazuk van. Ha nincsen igazuk, mert úgy érzik, hogy ennyiért 2 éve is eladhatták volna, akkor már mindjárt kiderül, hogy most éppen miről is beszélünk.

A lakásárak növekedése ugyan úgy infláció, senki inflációja

Egyre többet kell fizetni „ugyanazért a lakásért”, és ha mi lakásunk nem ugyanaz, hanem egy másik? A vevők és az eladók inflációja lenne a lakásárak növekedése? Kötve hisszük. Az biztos nem a közös nevező. A lakáspiacon az is általános jelenség, hogy több eladó és több vevő van jelen, mint ahányan egy évben üzletet tudnak kötni. Attól, hogy valaki fizetőképes, még nem biztos, hogy tud vásárolni, mert az érzelmei is irányítják. A vevők valószínűleg jobban aggódhatnak a jelenlegi lakáspiacon az „étkezőasztalnál” ülve is, mint az eladók. Attól, hogy valakinek eladható lenne a lakása, még nembiztos, hogy meg is veszik. De emiatt még nincs aggodalom a lakáspiacon, mert az eladók önbizalomtól duzzadnak, szinte simogatják őket a lakáspiaci hírek, pedig  2017-ben is kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a cserélt gazdát.  Közben annak a kevesebb, mint 4%-i  lakásnak is az árnövekedése lassul, a vevők pénzének az értéke meg romlik 2017 óta. Ez sem egyformán és ez sem ugyanúgy és ugyanazt jelenti, de 2018-ben tovább folytatódnak ezek a folyamatok. Egy „étkezőasztal” mellett meg egyre nehezebb megítélni, hogy melyik kinek a barátja és kinek az ellensége.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért ilyen drágák a lakások az átlagbérhez képest?

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom 2018 Magyarország Ingatlanműhely

2018 a hazugságok éve a lakáspiacon. Kíméletlenül önteni fogják ránk a szereplők az érdekeiktől vezérelt féligazságaikat. A lakáspiaci ciklus 5. éve ez. 2014-ben, az első évben, elkezdődött a lakáspiac feltámadása. 2018-ban már nem beszélhetnénk úgy a lakáspiacról mint 4 évvel ezelőtt. Az 5. évre nyilvánvalóvá vált, hogy a nagy kereslet elmarad a lakáspiacról.

Ha visszanézünk, a nagy törés 2016-ban történt. Sokkal jobb évet vártak a lakáspiacon, szinte minden szereplő túlértékelte az akkori piacot. Miért? A lakásárak miatt. A lakásárak robbanásszerű növekedése miatt mindenki azt gondolta, hogy a kereslet is robbanásszerűen nő. De nem nőtt.

Így nem maradt más téma, mint a lakásárakról és azok növekedéséről beszélni. Évek óta ez megy már, hogy nőnek a lakásárak, akkor minden rendben van. A lakáspiacon a lakásárak növekedési üteme is csökken. Pont 2016 első negyedéve óta. Micsoda véletlen!

Nem, nem véletlen. A lakáspiaci keresletről beszélgessünk egy kicsit:

Elméletben minden magyar lakásvásárló, de a lakáspiac mégsem tízmillió magyar lakáspiaca.

Ez nem csak azért van, mert nem csak magyarok vásárolnak lakásokat. Induljunk ki abból, hogy lakóingatlant hányszor vásárolunk az életünk során. Az 1-2 vásárlás/építés lenne a legnépesebb csoport. Hány magyar vásárol életében háromszor vagy többször lakóingatlant? Amikor nagy gáz volt a magyar lakáspiacon, akkor éveken keresztül kb. 90 ezren vásároltak lakásokat. Ma, amikor elvileg Kánaán van a lakáspiacon, akkor meg kb. 150 ezren. Nem vagyunk már tízmillióan, tudjuk jól, de viszonytani még lehet hozzá:

- A sötét években kevesebb mint 1%-a a magyaroknak vásárolt lakóingatlant.

- Az „új aranykorban”, meg 1,5%.

- Vagyis 2014 előtt 99% nem vásárolt lakást, ma meg 98,5% nem vásárol.

Ezek elég beszédes számok, mindenféle hókuszpókusz nélkül. Láthatóan nagyon kevés magyart érint a lakáspiac egy évben. Azonnal hozzá is tesszük, hogy sokkal több embert érdekel. Attól, hogy nem vásárolunk, még szeretnénk mindig jobb és szebb ingatlanban élni. A lakáspiacon vevőként megjelenők száma és csak a bámészkodók  között óriási a különbség. Beszéltünk róla már néhányszor, főleg, amikor a hirdetési oldalak ámítják magukat meg minket, hogy milyen sokan nézegetik a hirdetéseiket.

A lényeg meg az, hogy hányan vásárolnak, nem az, hogy hányan nézelődnek a lakáspiacon. Az elmúlt 4 év tanulsága ez lehetne. De nem ez lesz 2018-ban, hanem az, hogy tovább nőnek a lakásárak.

A hirdetési oldalak is erről fognak beszélni, nem arról, hogy úgy leszállt a köd a lakáspiacra, mint ma reggel Budapestre. Az orrunkig alig látunk, nem hogy tovább.

Ettől még megérthetnénk azt, hogy ha ma Magyarországon 98,5%-unkat nem érint a lakáspiac 2018-ban, akkor mi köze lenne a lakásáraknak az átlagfizetéshez?

- Ha így tesszük fel a kérdést, mindjárt egyértelmű, hogy nem az átlagemberekről szól a lakáspiac.

- Ha valójában róluk szólna, akkor sokkal nagyobb lenne a lakáspiac és sokkal több embert érintene.

Fel is tehetnénk a kérdést, hogy volt-e már nagyobb a magyar lakáspiac?

- Persze, hogy volt. Azokban a régi szépidőkben már képzeljék csak 97,5%-unk nem vásárolt lakást egy évben.

- Azt lehetne mondani, hogy a magyar lakáspiac a magyarok 1%-2,5%-át érintheti évente.

Ebben bizonyára közrejátszanak a lakásárak, meg az a magyar szokás, hogy nem veszünk gyakran lakást, nem költözünk, a lakásbefektetők meg minden évben bőven beleférnek a lakásvásárlók 1%-2,5%-os táborába. Nem osztanak nem szoroznak.

Ezek után könnyen belátható, hogy az átlagfizetéseknek semmi köze sincs a magyar lakáspiachoz

Aki akar és képes vevőként belépni a piacra, az élete során egyszer biztosan belép. A további belépések közül a második, még a valószínűbb. A többire már nagyon-nagyon kevés az esély a mai Magyarországon. Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként. Természetesen mély tisztelet a kivételeknek, akik csak erősíthetik ezt a szabályt. Az új vevők "tömegeit" sem az átlagmagyarok és az átlagfizetésből élők között kell keresni. Már így utólag a kérdést is arrogánsnak érezzük, sértőnek, elnézést is kell kérnünk, hogy feltettük. Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Közös érdek(ünk) az otthonteremtés?

otthonteremtés költségvetés 2017 csok nok  választás 2018 ingatlanműhely

Tavaly szilveszterkor írtuk azt, hogy „A kampány 2015-ben már elkezdődött és a lakáspiac félreérthetetlenül az újraválasztás céljának tudatos eszközévé vált.”. Tegnap a 2017-es költségvetésben   ezt újra definiálták:

Az állam szerint a saját otthon megléte a polgári berendezkedés legfontosabb előfeltétele.

Ezért a magyar állam 2017-ben 211 milliárd forintot fordít az otthonteremtés támogatására a költségvetésből. A nagy szám mögött a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény), az államilag támogatott kedvezményes hitel, valamint az áfacsökkentés várható pénzügyi költségvetési hatásait érthetjük. Jövőre már új állami szerepvállalásként a NOK-ok (Nemzeti Otthonteremtő Közösség) is piacra lépnek.

2001-ben  jelent meg kampányelemként a otthonteremtés először. Utólag elkésettnek érezhették, így most már biztosara mehettek és mindent megtesznek, hogy ebből a jól védhető, nemes célból politikai tőkét kovácsoljanak.

De miért lehet hatásos (politikailag) az otthonteremtés támogatása?

otthonteremtés költségvetés 2017 csok nok  választás 2018 ingatlanműhely

89 százalékunk él saját tulajdonú ingatlanban. Azt mondhatjuk, hogy mindenkit érintő kérdésről beszélünk. Ez egyben azt is jelenti, hogy a felhalmozott vagyonunk, megtakarításainkon belül döntő a lakásvagyon aránya. A magyar lakásvagyon megközelíti a teljes vagyonunk 70 százalékát, addig a fejlettebb országokban inkább csak 50 százalék körüli vagy az alatti. Ezért jogosan feltételezik gazdasági szakemberek és egyben politikusok is, hogy a lakáspiac változása domináns hatással lehet a háztartások beruházási és fogyasztási döntéseire. Az otthonteremtés támogatása tehát nem csak „adakozást” jelent politikailag, hanem egyben potenciális bevételi forrás az államnak a makrogazdaságra gyakorolt közvetett és közvetlen vitalizáló hatásain keresztül. Ez természetesen csak az elmélet, a "puding próbája az evés".

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter