Állam kontra Ingatlanpiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely

„Varga Mihály a Figyelő konferenciáján kijelentette, hogy tavaly megalapozták a lakáspiaci fordulatot: sikerült lezárni a konszolidációt és növekedési pályára állítani a gazdaságot meg a lakáshitelezést.

Ehhez persze az otthonteremtés összehangolt támogatására, a reáljövedelmek emelkedésére és az alacsony kamatkörnyezetre is szükség van - húzta alá Varga Mihály. Főként e tényezőknek tudható be, hogy múlt év végére az előző évi több mint két és félszeresére, 31,5 ezer fölé nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma, sőt, már kis híján 10 ezer új otthon épült tavaly, ami harminc százalék feletti növekedés a 2015-ös mélyponthoz képest. Ráadásul 2017-ben a 10 ezret is jelentősen meghaladja majd az újonnan átadásra kerülő lakások száma, illetve a miniszter szerint a kiadott építési engedélyek száma az említett magas szintről még tovább nőhet, stabilan előre jelezve az építési kedvet a következő évekre is.”

Ezeket a kijelentéseket érdemesebb közelebbről is megvizsgálni, így közben rövid áttekintést is adunk a lakáspiacon történt állami beavatkozás időzítéséről és közvetlen hatásairól. De mielőtt ezt megtennénk, idéznénk magunkat, amikor összefoglaltuk a magyar építőipar kiszolgáltatottságát:

"Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál."

Egyet biztosan kijelenthetünk, nem tavaly alapozták meg a lakáspiaci fordulatot, amiről készítettünk egy ábrát. Ezt az ábrát 2015. december 31-én rajzoltuk át először. Már akkor felhívtuk a figyelmet az állami beavatkozás várható kommunikációjára:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakóingatlan építkezések trendje az állami bevatkozás előtt és után

Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között.”

De még egy nagyon fontos előrejelzést tettünk, amiért akkor finoman szólva kinevettek minket (a háttérben több kritikát kapunk, mint nyilvánosan):

„A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.”

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Volt egy lakóingatlan építkezési korszak 2010 előtt és van egy utána

2012-ben több új lakóingatlant építettek Magyarországon, mint 2016-ban. Nem lenne meglepetés, ha 2017-ben szintén valamennyivel kevesebb lakóingatlan épülne, mint 2011-ben épült.

Nincsenek csodák az építkezésekben sem, ami itt családi-, ikerházak és természetesen társasházak építését is jelentik egyben. A magánberuházások is jelentősek, amit sosem szabad elfelejteni. A számok sohasem hazudnak – bizonygathatnánk az igazunkat, de itt nem nekünk, hanem a lakáspiacnak van igaza, ahol jellemzően mindent túlértékelnek. Így nem mehetünk el szó nélkül emellett a prezentáció mellett sem. Látható a képen a CSOK igénybevételének célja 2016-ban kördiagram (jobb felső sarok)

70% - használt lakás/ház vásárlás

2% - meglévő lakás/ház bővítés

21% - új lakás (= családi ház) építése

7% - új lakás/ház vásárlás

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac alapvető játékszabálya érvénesül a CSOK igénylésekben is

Erről mi is készítettünk egy kördiagramot még január közepén az  OTP Bank adatai alapján. Nincs benne igazán jelentős eltérés. Az OTP Bank  gyakorlatilag  leképezése az országos CSOK felhasználásnak.

Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére.

2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybevett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát:

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás

szempontjából.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
OTP Bank szerint sincsenek csodák a lakáspiacon

Ez egyben azt is jelenti, hogy az állami beavatkozás az újlakáspiac felélesztését szolgálta (CSOK és 5% ÁFA), de az csak részben hat rá. A társasház és családi ház építések beindultak, de – nagyon fontos hangsúlyozni – a 2015-ben és 2016-ban tapasztalható építkezési számoknak semmi közük az állami ösztönzéshez. Ilyen szempontból 2017-ben vizsgázik az állam hatása, aminél szintén meg kell jegyezni kettő fontos tényt:

1. Látható módon a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be. Ezt jól bizonyítják a 2016-ban épített új lakóingatlanok számai.

2. 2015 decemberében lettek nyilvános az 5% ÁFA és a CSOK 1.0 tervei is, így 2017-es lakóingatlan-átadások előkészületei, tervei és akár az építkezés is 2015 december előtt kezdődött meg = az állami intézkedések hatása elenyésző.

Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.

A társasházak tömeges építéséhez banki háttértámogatás kell. Ahhoz a nemlétező lakásokat tervezőasztalról el kell tudni adni. Addig a bank nem hitelez, amíg az előértékesítés egy bizonyos szintet el nem ér. Ezt 2015 decemberében, az 5% ÁFA bejelentésekor, így fogalmaztuk meg:

"Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. "

Sőt, ma már azt is tudjuk, hogy a bankok nem is hiteleznek a végtelenségig minden lakásprojektet, csak annyit, amennyit előre elterveznek egy évben. Ami még inkább lassítja az építési engedélyek számának valósággá válását.

A bankok maguk lassítják az építkezéseket, tehát a gyors felfutást. Ezért a 2016-ban kiadott építési engedélyek 2018-2019 között realizálódhatnak. Az is kérdés, hogy pontosan hány %-ban, mert biztosan nem 100% lesz megépítve. Jóval kockázatkerülőbb lett a magyar bankrendszer, tanulva a 2009 előtti rossz lakásprojekt hitelezési gyakorlatból.

Mindig megkapjuk, hogy valakinek vagy valaminek az érdekében elemzünk és értékelünk. Miközben a lakáspiac nem fekete-fehér és minden esetben csak erre hívjuk fel a figyelmet. Igenis nagyon színes és nagyon izgalmas iparág ez is. Mi csak azt szeretnénk, hogy egyre többen és egyre többet gondolkoznának a lakáspiacról úgy, ahogy a lakáspiac egyébként megkívánja. Mégis csak mindenki legértékesebb vagyonáról van szó, nem vehetjük félvállról. A felületes információk, a tévhitek, a mellébeszélés, mind a lakáspiac és végső soron a mi ellenségeink. Ártani mindenki tud, segíteni nagyon kevesen – ami pont ugyan úgy igaz az ingatlanpiacon, mint a hétköznapokban.

Még több részlet a lakáspiac alapjairól:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

Képek a Figyelő konferenciáról: figyelo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Bulvár lakáspiac - A CSOK ára

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az előzmény itt olvasható.

A kínálat törvénye

Az újlakáspiac segélykiálltásai 2009-től hangosak voltak, de csak 2015 decemberére döntött úgy az állam, hogy áfát csökkent és drasztikusan növeli az újlakásvásárláshoz szükséges állami támogatást. Az időzítés sok szempontból nem volt szerencsés. A lakáspiac hangulatbeteg. Akkor érdemes élénkíteni, ha „szomorú vasárnap” hangulata van. Az ingatlan lobbinak abban igaza volt, hogy valamikor 2011-2012 körül legkésőbb sokat segíthetett volna az, amit csak az elmúlt 2 hónapban jelentettek be. Abban az időben az újlakáspiac drámain zsugorodott 2008-2011 között, az egész lakáspiac recesszióban volt. De 2012-re szinte teljesen súlytalanná vált, ami azt jelentette, hogy az építőipar kivonult ebből a szegmensből. 2015-re egy szűk réteg  és egy nagyon szűk kínálattal tudott jelen maradni. A piac hangualta optimista, az árak növekednek, főleg az új lakásoké, amit az FHB lakásindexe  is alátámaszt. (Megjegyzés: az alábbi grafikont az FHB készítette)

Az állami beavatkozás ilyen helyzetben játék volt a tűzzel, mert a kínálat törvénye szigorú.

A bulvár lakáspiac eleinte óriási örömmel fogadta az állami döntést, azonnal azt számolták, hogy ez milyen óriási lehetőség ez a vásárlók számára. Gyakorlatilag minden állami pénz pumpa a lakásépítők zsebébe megy. Az állami propaganda fiaskója ma még nem olyan egyértelmű. A bulvár hírek még ebből is viccet csinálnak, hogy milyen őrült lakáshirdetésekkel lehet találkozni. Pedig nem őrült meg az újlakáspiac kínálati oldala, csak úgy viselkedik, mint minden piac, ahol akkor és úgy avatkoznak be, amikor és ahogyan nem célszerű. Az újlakások egyre nehezebben elérhetők, az pénz pumpa a lobbinak kedvez, a vevők úgy kaptak segítséget, hogy nem kaptak valójában semmit.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az áfa csökkentés eredeti oka és célja, a kínálat vitalizálása volt, nem az árak csökkentése.

Igazi látszat intézkedés, mert a felelősség a kínálatra hárul, az állam moshatja a kezét. Az ingatlan lobbi nem a vevők érdekeit képviseli, az elért eredmények sem őket szolgálják. A klasszikus kínálat törvénye szerint a kínálat csak növekvő áraknál nő. Ez alól a lakáspiac sem kivétel. Ha kínálatot akarunk teremteni, ahhoz „magasabb árak és jobb kivitelezői profit/jövedelmezőség” kell. El is telt majd egy hónap, mire a bulvár lakáspiac csúnyán mutogatni kezdett a hirdetési oldalakon a megemelt árú hirdetésekre. Pedig ez csak egy természetes piaci jelenség, válaszul arra, hogy államilag ösztönzik az új lakások építését. Ez pedig csak meredeken növekvő árak mellett történhet. Ha visszautalunk a tegnapi bejegyzésünkre, mindenki láthatja, hogy ha csökken a kínálat, akkor az árak is mérséklődnek, ha nő a kínálat, akkor pedig emelkednek az árak is. Ezek a piac törvényei, nem újságírók és ingatlanközvetítők vagy hirdetési oldalak elemzői befolyásolják ezeket.

Az állam piactorzító hatása

Az új lakások iránti keresletet is mesterségesen befolyásolja az állam, mint mindig.

Eddigi lakáspiaci történetükben, csak állami segítséggel lehetett az újlakáspiacot igazán életre kelteni.

Csak mára ez olyan pici és jelentéktelen lett, hogy arra nem is gondoltak, hogy a következő pár évben, már az is nagy eredmény lesz, ha meg tudják duplázni az épülő lakások számát, nem hogy többszörösére emelni azt. Így a kereslet ösztönzése, a CSOK nem segíti a kereslet és kínálat egysúlyának kedvezőbb kialakulását. Ellenkezőleg, a nagyon korlátozott kínálat miatt, csak azt érte el az állam, hogy még inkább felgyorsítsa az új lakások árnövekedését, megdrágítva ezzel minden új és használt lakást is. A kettő ugyanis elválaszthatatlan egymástól, együtt él és mozog. Ma mégis azt kell hallgatnunk, hogy használt lakások piacáról majd eltolódik a kereslet az újlakások piaca felé. Nem számít az, hogy az új lakások értékesítési aránya, a csúcsidőszakban sem haladta meg a 25%-ot. Ez ma álomnak tűnik a 2%-os szintjével is. Az új lakások árai pedig olyan mértékben drágulnak, hogy mindenki csak pislog és dadog a kínálat gyors reakcióján. A lakáspiac jelenleg is 98%-ban a használt lakásokról szól még. Ha ez változik is valamelyest – mert reméljük, hogy változni fog – akkor sem gondolhatja azt senki, hogy több új lakást fognak valaha is eladni, mint használtat. De nálunk könnyelműen ki lehet jelenteni bármit, meg is jelenhet olvasott oldalakon, mi meg bosszankodhatunk rajta néha, ha a puritán stílusa mellett a bulváros tartalmával sem értünk egyet.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

A CSOK a lakásra jár, nem a gyerekért!

Újra visszacsatolnánk a korlátos kínálat jelenségére. Amikor a CSOK-ot bejelentették, mindenki azt akarta megtudni, hogy mekkora a potenciális vásárlók száma. Egymásra licitálva elemezték, hogy itt ennyi tízezer vagy éppen annyi százezer család jelenhet meg látens vásárlóként. Már odáig fajultak a dolgok, hogy a 10 milliós vissza nem térítendő támogatást csak a 3 gyerek vállalásához kötötték. Teljesen kifelejtették a képletből, hogy azt nem a gyerekekért adják, hanem a lakásért. Bárki vállalhat 3 gyereket, de ha nem tud lakást venni, mert nincs mit, akkor nincs állami támogatás sem. Ez itt a legnagyobb félreértés.

Ugyanis a CSOK sikere nem azon múlik, hogy hányan vállalnak 3 gyereket, hanem azon, hogy hány lakást tudnak megépíteni 3 gyerekes családoknak, amit ők meg is tudnak venni.

A kínálat ilyen értelemben nem, hogy lényeges, hanem a legfontosabb ebben a kérdésben, amit jelenleg sem tekint az ingatlan média elég fontosnak. Tudjuk, hogy unalmas a kínálat témája, semmi hangzatos főcím nem hozható ki belőle, így nem is fognak majd rákattani. Csak azt érdemes látni, hogy a feltételeken rágódni, számolgatni az „ingyen milliókat”, hogy mennyire megéri lakást vásárolni így, egy picit idealisztikus, ami csak és kizárólag arra jó, hogy úgy nézzen ki, mint ha valójában történne valami. Bezsogunk a nagy semmin, mert az újlakáspiac nagyon pici, az árai meg minden állami támogatást benyelik. Abban az értelemben igaza van sok hírnek, az állam úgy teremtett keresletet, hogy tökéltesen biztos lehet benne, a kínálat nem fogja tudni kezelni a helyzetet, ezzel egy elképzelhetetlenül torz újlakáspiacot teremtve. Kényszerhelyzetbe kerültek a vevők, harapófogóban vannak és jelenleg bíznak azokban a hírekben, hogy az újlakásoka árai majd tényleg csökkeni fognak, amire eddig Magyarországon csak szűkülő kínálat esetén volt példa. Ha nő az újlakások száma, akkor az biztos út az árnövekedéshez.

Az újlakáspiac az ingatlan franchiseok Mekkája

De az újlakáspiac az ingatlanközvetítők és hitelközvetítők Mekkája, profit divernek tekintik. A kettő pedig igen sokszor egy és ugyan az, mert az ingatlan franchise ma már inkább a pénzügyi szolgáltatásokról szól. Ki ne örülne ilyenkor (ingatlan- és hitelközvetítőként), hogy ha már jutalékokat számolhat „könnyű pénz” reményében, hiszen itt gond nélkül lehet majd eladni bármit és bármilyen áron.

A bulvár lakáspiaci híreket pedig a kontraszelekciónak köszönhető ingatlanos cégek, bankok írják, akiknek csillog szemük, mert az újlakáspiacon kimagaslóan magas a szerepvállalásuk.

Az elkövetkező hónapban nem is fogunk meglepődni, hogy az újlakáspiac magas árai minden érintettet az átlagásnál sokkal jobban fog érdekelni és ezt reklámozni is fogja.

A CSOK árprémium – a negatív hír

Kíváncsian várjuk, hogy 2016-ban milyen piaci klisék fognak terjedni és mennyi idő után fog túllépni a CSOK keresleti oldaláról a kínálati oldalára az ingatlan média. CSOK nélkül is volt élet a budapesti lakáspiacon.

A CSOK-kal pedig minden sokkal bonyolultabb lett, mert valójában nem állami támogatást jelent, hanem egy árprémiumot (felárat), amit azoknak a vevőknek is ki kell fizetni, akik nem veszik igénybe.

A CSOK beépül a piaci árakba és tovább drágítja a lakóingatlanokat. Ezt legalább már egyre többször lehet hallani, csak ez éppen ellentétes az ingatlanértékesítők, bankok és szinte mindenki szándékával. A CSOK pozitív üzenetét, nem formálhatják negatívra, mert azzal a saját üzletüknek ártanak. Az ingatlanosok pedig egyszerűsítenek, mint mindig, a kockázatokat alulbecslik és persze a felelősség is a vevőkre hárul. A hirdetési oldalak is valószínűleg a CSOK-szűrökön túl valami mással is készülnek idén, hogy további bevételekre tegyenek szert a bővülő újlakáspiacból. Az  urbanizálódó Magyarország  pedig nagyváros-központú lakáspiacot teremt, amit a CSOK sem fog tudni befolyásolni, csak még nagyobb anyagi áldozatvállalást/terhet jelent a vevőknek.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények