Csak a vevőnek hirdessünk

lakáspiac lakáshirdetés ingatlan portál hirdetésoldal ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

...mert csak a vevőnek eladó! Egy ingatlan eladás vagy bérbeadás leggyakrabban hirdetéssel jár együtt. Nem minden esetben, ami különösen érdekessé teszi nem csak a hirdetési oldalak munkáját, de a hirdetőkét is. Mindenki a vevőkre és bérlőkre vadászik. Sok a vadász, de még mennyire, ha ahhoz viszonyítjuk az ismert számokat, amihez kell. Ez pedig nem más, mint a valódi adásvételek száma.

A lakáshirdetések világában a sikert azok élik meg igazán, akiknek elsősorban jelentkeznek a hirdetésére, másodsorban pedig azok, akik végül el vagy ki tudják adni a lakásukat.

Keressük a boldogságot a lakáspiacon is, de nem mindig találjuk

A jelentkezők száma túl van értékelve, mondjuk ezt úgy, hogy szinte alig van olyan lakástulajdonos és ingatlanértékesítő, aki türelmesen tudna várakozni vagy ne értené félre azt, amikor nem csörög a telefon. Nem biztos ugyanis, hogy a lakás árával van a gond, mint azt a legtöbben először gondolják ilyenkor. Ha tisztában vagyunk végülis mennyi lakást adnak el országosan vagy akár csak Budapesten egy adott évben, akkor ez pont annyi sikeres adásvételt, boldog eladót és egyben vevőt is jelent.

A lakáshirdetések egyik alapvető problematikája, hogy abban a tévhitben ringatjuk magunkat, hogy minden lakás eladható, csak megfelelő ár kérdése az egész. A valóságban meg a lakáspiacunk olyan kicsi, hogy természetesen  léteznek nem piacképes ingatlanok, még Budapesten is.

"Hívjál fel " koncepció

Van az az ár, amin az eladó úgy gondolja, hogy biztosan lesz már rá vevője, majd egyszerűen kiderül, hogy még sem ott található, mint amire ő gondolt.

Ezzel csak azt akarjuk mondani, hogy ha meghirdetünk egy eladó vagy kiadó ingatlant, nem kell rögtön pánikolni, ha nem csörög a telefon.

A kiadó lakások piacáról szinte nem tudni semmi biztosat. Csak azt, hogy ott sem állnak sorba a bérlők, mint azt a bérbeadók annyira szeretnék. Egy kiadó lakásról is kiderülhet, hogy nem is kiadható, mert senki sem akarja kibérelni. Lehet játszani az árával, de egy idő után nem a jelentkezők számával, hanem a minőségével akadhat problémája a hirdetőnek.

Csiki-csuki helyzet tud az lenni, amikor kiderül egy lakásról, hogy nehezen talál gazdára vagy bérlőre. De benne van a pakliban és talán jóval gyakrabban, mint azt a pálya széléről szemlélődő újságíró barátaink és ingatlanos haverjaik a médián keresztül érzékeltetik.

Dübörög a lakáspiac, mint a magyar gazdaság szokott. Szóval ott tartunk, hogy a hirdetés pillanatában álmodozhatunk ameddig egy képzeletbeli bilibe a kezünk bele nem ér. Az álmodozók még véletlenül se olvassák tovább, ők éljenek csak boldogan a fantázia világukban. Akiket érdekel az, hogy mit jelent a mai magyar lakáspiac adásvételek szintjén, mert hirdetnek vagy hirdetni szeretnének, ők megnézhetik mennyire kispályás a magyar lakáspiac.

4 405 000 db magyar lakóingatlanból 2016-ban valamennyivel több mint 150 ezer db cserélt gazdát. A gyengébb idegzetük kedvéért ez kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a. Jól hallották. Több mint  96%-át a magyar ingatlanoknak nem érinti a jelenlegi dübörgő lakáspiac.

A túl optimistáknak annyit mondanánk, hogy egészen 180 ezer db adásvételig nem is lépi át azt a bizonyos 4%-ot. Tehát van még tér bőven, hogy azt állítsuk 2017 június második felében, hogy még mindig reális ez a szám. Ilyen piaci és ennyire nem likvid (eladható = pénzé tehető) eszköz, mint az ingatlan, igen kevés van.

Erre mondják azt, hogy mi túl kevésszer adunk és veszünk ingatlant. Az lehet, csak akkor ezzel legyünk tisztában hirdetéskor is.

Például a hirdetési oldalak értékesítési és marketing vezetőinek sem az az információ, hogy hányan böngészik az oldalukat. A számaikat, ha wc papírra nyomtatnák annak még lehetne gyakorlati haszna, de az eladók és akár az ingatlanközvetítők szempontjából teljesen haszontalan.

Biztosan Budapesten sokkal jobb a helyzet, ott úgy dübörög a piac, csoda, hogy még nem okozott földrengést a városban. 908 ezer lakóingatlanból kevesebb, mint 40 ezer cserélt gazdát Budapesten. Ez, képzeljék több mint 4%. De még mindig a 4% körüli számról beszélünk, nem sokkal jobb, mint az országos szám. A budapesti lakóingatlanok kicsit kevesebb mint 96%-a pont ugyan úgy a lakáspiacon kívül van, mint amit az országos adat is mutat. Ha még azt is hozzá tesszük, hogy 2016-ban kevesebb mint 40 ezer budapesti lakóingatlan cserélt gazdát, amíg 2015-ben még több mint 40 ezer, akkor meg pláne van hírértéke ennek egy hirdető számára.

A lakáshirdetési oldalak azzal nyugtatják magukat, hogy nekik jók a statisztikáik. Boldog boldogtalan nézegeti az ingatlanos hirdetési oldalakat. Az már más kérdés, hogy nagyítóval kell keresni köztük a vásárlókat.

2016-ban kevesebb mint 40 ezer olyan potenciális vevő volt Magyarországon, aki budapesti lakást vásárolt. A többi nézelődő, lakásturista és ki tudja még kicsoda, akik a budapesti lakáspiac szempontjából nem számítanak. Arra a 40 ezer emberre vadászott a sok ingatlanos franchise, magánzó ingatlanos, kisebb ingatlanos irodák és még a magánhirdetők is. Azt senki sem tudja, hogy abból a 39 és 40 ezer közötti vásárlóból mennyi nem online hirdetés alapján vásárolt. Milyen hasznos információ lenne akár a hirdetőknek akár a hirdetési oldalaknak. Mert a piac az tényleg egyre digitálisabb, de azért még messze van a 100%-os lefedettség. Országosan pedig pláne. Miközben online hirdetünk, főleg Budapesten. Egyre drágábban, tegyük hozzá, mert sem egy magánhirdetőnek nem olcsó sem az ingatlanosoknak, ha versenyben akarnak maradni.

Sok a vadász, nagyon sok és kevés a vevő. Ahhoz, hogy  vevőt fogjon az eladó és az ingatlanos, az azért komoly költségekkel jár. Néha egészen horribilis több száz ezer forintos hirdetési költséggel is járhat egy ingatlan eladása, amit a hirdetési oldal zsebel be.

Fel is lehetne tenni a hirdetési oldalaknak a kérdést, hogy a vevőkről ők mit tudnak? Mert szerintünk nem túl sokat. Őket kielégítik a látogatottsági statisztikák. Ha egy oldal azzal jön, hogy őt havonta ennyi százezer vagy annyi millió egyedi látogató nézi, az eladóként és ingatlanosként nekünk semmit sem jelent.

Hány %-a a vevő annak a sok látogatónak? – ez itt a kérdés! Minden hirdető azért hirdet, mert értékesíteni akar és nem a hirdetés öröme élteti. Egy hirdetési oldalnak még akár érdeke is fűződhet ahhoz, hogy minél tovább hirdessenek és minél tovább tartson az értékesítés folymata, mert az bevételt jelent. Ez egy érdekellentét, amit vagy fel tudnak oldani idővel vagy nem.

De ma, amikor azt látjuk, hogy a látogatottsági statisztikák semmit sem érnek egy hirdetőnek, akkor bizony nő az elégedetlenség.

És megint eljutunk oda, hogy nem csörög a telefon. Nem is kell annak mindig csörögnie. Az hívja csak fel a hirdetőt, akit komolyan érdekel a lakás.

"Csak a vevőknek hirdessünk" koncepció

De még mindig él az a rossz hirdetési szokás, hogy csak az érdeklődők figyelmét keltsük fel, majd a helyszínen minden részletre fény derül. Ezért kevés a kép, vagy éppen teljesen haszontalanok, mert minden látszik ratjuk, csak a lényeg nem. A leírás hossza sem számít, mert lehet hosszú vagy rövid, ha minden van benne, csak éppen hasznos információ nincs.

Az ilyen rossz hirdetésekre több hívást lehet kapni, mert nem lehet eldönteni, hogy az a lakás most érdekes vagy sem. A jó hirdetés paradoxona az, hogy abból több érdeklődő rájön, hogy az a lakás nem az ő lakása. A jó hirdetés szűri az érdeklődőket, kevesebben fognak rá eleve jelentkezni. Ezzel el is árultuk a jelenleg sokszor kritizált lakáshirdetési szokásaink okát. Azért olyan hitványak a lakáshirdetések, mert a „Hívjál fel” koncepció így működőképes.

Ha egy ingatlanos nem kap hívást egy hirdetésére egy héten keresztül, már letolja, aki csak letolhatja, legyen az az eladó, vagy az ingatlaniroda vezetője. Hozni kell a számokat. Nem úgy van az, hogy csak várjuk a sült galambot.

A hirdetésnek olyannak kell lenni Magyarországon, amire feleslegesen is hívjanak fel. Még a végén azt hiszik az ingatlanosról, hogy nem csinál semmit.

Sok magánhirdető meg is lepődik, hogy minél informatívabb egy hirdetése annál kevesebben keresik meg az ingatlanosokon kívül. De még az ingatlanosok sem szeretik az olyan magánhirdetőket, akik egy ingatlant nagyon jól beazonosíthatóan és szinte a hirdetés alapján eldönthető módon hirdetik. Egy pontos cím, képek a házról kívül és belül, még akár egy társasházi lakás emelet és ajtószámig is azonosítható. Az ilyentől őket is leveri a víz, hogy nem tudnak vele versenyezni, mert a vevők túl könnyen felvehetik vele a kapcsolatot.

Jó tanács magánhirdetőknek: Nem azt kell beleírni, hogy ingatlanosok ne keressenek. Kis túlzással úgy kell hirdetni, hogy a vevők még a tulajdoni lapot is le tudják kérni a hirdetés alapján anélkül, hogy felhívnák. Az ilyen lakáshirdetés az ingatlanos-riasztó. Aki úgy hirdet, mint egyébként egy átlagos ingatlanos hirdetne = félreérthetően, ott ne lepődjön meg senki, hogy „Hívjanak fel az ingatlanosok” koncepció fog érvényesülni.

Ha magánhirdetőként vevőket keresünk, akkor hirdessünk is úgy: csak a vevőknek. Minimalizáljuk a felesleges érdeklődök számát.

Ezt megszívlelhetik az olyan kizárólagos szerződéssel dolgozó ingatlanosok is, akiknek nincs mitől félni. Nekik is csak a vevőknek kellene hirdetni és nem a „kollégáknak”, meg a lakásturistáknak. A hirdetés és a lakásmutatás sok idő. Minél több ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, akkor számít csak igazán az, hogy a vevőkre és bérlőkre koncentráljon, ne a sok ostoba hívogatóra. Akinek nem fontos az ideje, extrovertált és imádja, ha feleslegesen hívogatják, nekik továbbra is „Hívjál fel” koncepció lesz a szimpatikusabb. Bár idővel rá fognak jönni, hogy csak a drága idejüket pazarolják és nem lesz idejük fejleszteni a szolgáltatásaikat, nem lesz idejük tanulni és fejlődni. Egy helyben fognak toporogni, kiégnek és elmondják a végén, hogy milyen szar az élet.

A lakások értékesítése látható módon elsősorban idő kérdése. Lehet nem lesz rá sem vevő sem bérlő belátható időn belül. Nem szabad emiatt aggódni. Ha tisztában vagyunk a piac méretével, akkor belátható az a nyilvánvaló tény, hogy egy lakáspiacnak mindig vannak nyertesei és vesztesei. Ez hangulattól és piaci folyamatoktól független tény. Mindig többen akarnak lakást eladni és kiadni, mint amennyi embernek valóban sikerül is. Egy lakást nem a szándék tesz eladhatóvá és kiadhatóvá. Egy lakás vagy eladja/kiadja önmagát, vagy ezen senki sem tud változtatni…inkább csak rontani tud a helyzeten, lassítani a sikeres értékesítést egy gyenge ingatlanos és akár még egy türelmetlen és makacs lakástulajdonos is.

Kép: Joe Sartore  

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismerjük meg az albérlőket

albérletpiac albérletkeresés albérlet albérlő Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Megéri. Hosszabb távon kifizetődő, de mindenképpen költséghatékony.  Az elővigyázatosság elvét szem előtt kellene tartani.

Átmenetileg bérlők

Az átmentileg bérlők csoportja a legtipikusabb élethelyzetek miatt bérelnek. Tanulás vagy munka miatt még nem biztos, hogy az adott városban hosszabb távon is elképzelik az életüket. Átmeneti bérlő lehet az is, aki eladta a saját lakását és még nem tudott másikat vásárolni. Hasonló élethelyzet az is, amikor építkezik valaki és előtte eladja a saját otthonát, de az építkezés ideje alatt valahol laknia kell. Felújítás miatt is valaki kényszerülhet albérletbe, mert olyan lakást vásárolt, amibe nem tud beköltözni. Átmentileg bérelnek azok is, akiknek még nincs saját lakásuk, de vásárlás előtt állnak. Első lakásukat vásárlók leginkább fiatalok és a szülők anyagi helyzetén múlik az, hogy meddig maradnak a fiatalok bérlők.

De miért fontos azt tudni, hogy ki és miért bérel átmentileg?

A bérbeadók sokszor a hosszú távú bérlőkben érdekeltek. A bérlőcsere/bérlőváltás egy nagy nyűg, költség és idő. Egy bérbeadó annak örül, ha évekre letudhatja egy bérlővel a kérdést, akivel minden rendben. Az átmenetileg bérlők néhány hónaptól akár pár évig is  bérelhetnek. Ha a bérbadó hosszabb távban gondolkodik, akkor jobb ha tudja, hogy mire is számíthat. Egy lakásvásárlás előtt álló vagy éppen építkezővel évekre előre nem lehet tervezni. Egy diák bérlő sem biztos, hogy időközben nem kap egy lakást „ajándékba”.

Lehet sorolni az élethelyzeteket, de mind abban közös, hogy a bérbeadónak nem biztos, hogy megéri olyan bérlőt választani, aki bizonytalan bérlő.

Tipikus az egy évre előre tervező bérbeadó, ilyen határozott idejű szerződést várnak el igen gyakran.

Sok bérlő még amiatt is háborog, hogy ő honnan tudja mi lesz vele a következő egy évben. Pont az a baj, hogy ilyen kérdések foglalkoztatják és elhiszi, hogy mindenki úgy él, ahogy ő: egyik napról a másikra.

Bérbeadóként a minimum egy év sem túl hosszú idő

Egy jól megválasztott bérlő nem egy évig marad, egy rosszul megválasztott meg lehet egy évig sem marad a lakásban. A bérlő kiválasztása nem attól függ, hogy a bérlő ki akarja-e bérelni a lakást, hanem leginkább a bérbeadó döntésétől, hogy elfogadja-e a bérlőt. Ez lehet nagyon tudatos is. A bérbeadó előre eldönti, hogy mire és kire figyel oda igazán, főleg, ha a lakása akár évekig is jól lakható. Most külön nem érdemes olyan lakásokkal foglalkozni, ahol senki sem szeretne tovább élni egy évnél. Még ilyen lakásokba is élhetnek évekig, de a nem túl élhető lakásoknál a bérbeadóknak is tisztában kell lenniük azzal, hogy ott már annak is örülni kell, ha évente kell új bérlőt keresni.

Hosszabb távra rossz lakásoknál nem érdemes tervezni. Viszont a jó lakásoknál, olyan bérlőt érdemes keresni, amit tartósan albérletben élők keresnek.

De semmi sem lehet fekete vagy fehér

A tartósan albérletben élők között vannak azok a bérlők, akiket jobb elkerülni. Ez már a bérbeadó döntése, hogy mennyire fogadja el a kockázatokat.

Két igen rossz minőségű tartós albérlőnek lehet tekinteni a bűnözőket/illegális életet élőket, illetve a vállalkozó hazárdőröket.

A bűnözők és illegális életet élők

Nem szeretnek a nevükön vagyont felhalmozni.

A lakásvásárlás elsősorban vagyonfelhalmozást jelent és csak másodsorban szolgálja a lakhatást.

Aki rosszban sántikál, az szereti gyakran változtatni a lakhelyét, állandó lakcímén nem lesz elérhető. Az ilyen emberek tartósan bérelnek, az életük aktuális szakaszának megfelelően. Egyszer fent és egyszer lent is lehetnek, de mindig rejtőzködnek.

Itt nem csak magányos farkasokat kell elképzelni, hanem már komplett családokat is.

Lehetett vagy akár most is lehet felhalmozott vagyon a család legfiatalabb tagjainak a nevén. Ezeket idővel értékesítették vagy értékesítik. Olyan lakásban nem élnek, amihez közünk van, mert az nem felel meg nekik. Akár még kiadhatják albérletbe is. A lényeg itt az, hogy gyakran költözzenek, mert úgy élnek, hogy jobb ha mindig mások a szomszédaik és nem maradnak egy környéken sokáig.

A vállalkozó hazárdőrök

Abban különböznek, hogy ők nem törvényen kívüli életet élnek. Nekik az ingatlanvagyon nem a törvények miatt terhes, hanem csak azért, mert abban hisznek, hogy ők sokkal jobban meg tudják forgatni a lakásuk árát, mint ha csak egyszerűen élnék ez egyszerű és unalmas bérből és fizetésből élők életét abban a lakásban. Nekik a saját lakásuk a tőke. Eladják és elkezdik felélni egy üzleti vállalkozás keretein belül. Hangoztatják is, hogy mennyire hülyeség ülni annyi millión, azt forgatni kell és megtöbbszörözni.

Annyiban hasonlítanak a bűnözőkhöz, hogy ők is könnyedén lehetnek egyszer fent és egyszer lent. Erős vágyuk a sikerre egyben kiszolgáltatottá teszi őket, mert ők teljesen más világban tudnak élni.

Ahogy a bűnözők és illegális életet élők is fantáziálgatnak, az ilyen vállalkozók is pont azzal tudják leginkább felhívni magukra a figyelmet, amiről és ahogyan beszélnek. Ezek az emberek felismerhetők. Pont az teszi őket édessé és csábítóvá, ami egyben a legnagyobb veszélyforrás is. Ez pedig az, hogy tartós bérlők. Csak az ilyen emberekkel sok a baj. Kezelhetetlenek és öntörvényűek. Vannak becsületes bűnözők és illegális életet élők. De még akad olyan megcsúszött vállalkozó is, aki inkább kifizeti az albérletét de az ügyfeleit már nem biztos. Erre azért nem érdemes építeni bérbeadóként, ha felismerjük a bérlőjelölt a sötét oldallal cimborál.

A tartósan albérletben élők jóval megbízhatóbb csoportja

Tudatosan bérel és ehhez megfelelő anyagi háttérrel is rendelkezik. Azért bérelnek, mert olyan lakást bérelhetnek, amit megvenni nem tudnának. Tipikusan ellentétes elv vezérli őket, mint azokat a lakástulajdonosokat, akik képesek lakásokat felhalmozni, mert nekik a vagyon számít, nem az, hogy hol és hogyan élhetnek.

Itt olyan bérlők is vannak, akiknek van saját lakásuk

Viszont abban már nem akarnak élni és eladni sem akarják. Ők is kiadják albérletbe és bérelnek egy általában jobb és drágább lakást valahol egészen máshol a városban.

Ez is egy mentalitás és nehezen fogadják el azok, akik szerint inkább éljünk egy kisebb és rosszabb saját lakásban, mint hogy bárkinek is lakbért kelljen fizetni.

A tartósan albérletben élőket pont az inspirálja, hogy a lakás birtoklása nélkül is sokkal jobb környéken és sokkal magasabb életszínvonalon élhetnek, mint amit a vagyonuk és anyagi hátterük alapján lakástulajdonosként megengedhetnék maguknak.

Bérelni kevesebb ráfordítással lehet, mint vásárolni

Akinek nem számít a vagyon, de fontos az életminőségük, azok megjelenthetnek az albérletpiacon bérlőként és bérbeadóként egyaránt.

A tartósan bérlők másik csoportjánál megváltozik az élethelyzetük, ami miatt minden átértékelődik. Dönteniük kell, hogy bérlők lesznek, vagy olyan lakást vásárolnak maguknak, amiben nem élnének szívesen. Válás után előfordulhat, hogy az addig megszokott életminőség nem fenntartható. Vagyonmegosztás történik és a pénz kevés ahhoz, hogy megfelelő ingatlant vásároljon a potenciális bérlő. Itt pénzvagyonnal rendelkezik a bérlő, nem ritkán sok tízmillió forinttal is. Ugyanakkor nem elégséges ahhoz, hogy magasan pozícionált ingatlant vásárolhasson, de számára nagyon fontos az ingatlan, amiben él.

Nem tud és nem is akar kompromisszumot kötni az életformájában. Pénze van kibérleni, de nincs pénze megvásárolni. Kibérelheti azt, amit megvásárolni nem tudna.

Olyanok, akik ezt soha sem tudnák magukról elképzelni, azok ezt meg sem érthetik. De az ingatlan tényleg elsősorban vagyon. Akinek a lakhatása, az életkörülményei fontosabbak, mint pusztán a birtoklás és annak minden előnye, ők tartós albérlők lehetnek annak minden hátrányával is. Emberek vagyunk, emberi léptékkel élhetünk. Mi választunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Új lakást venne Budapesten?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely

Kösse fel a gatyáját előtte! Hányszor, de hányszor kellett már meghallgatni, hogy az új építésű lakások miatt, majd csökkeni fog a használt lakások ára. Első hallásra logikusnak is tűnik, másodiknak meg egy akkora marhaságnak, hogy nehéz eldönteni, sírjunk vagy nevessünk rajta. Olvasóink könyökén jön már ki, hogy az új és használt lakások ára együtt mozog. Ha egyre több új lakást építenek, akkor bizony a használt lakások ára is az egek felé indul el. Most mutatunk egy újabb ábrát, amivel még meg is érthetjük, hogy miért. A válasz nagyon egyszerű. Ahogy a használt lakások kínálata sem foglalkozik a kereslettel, csak piacra lép, úgy az új lakások építői is ott építenek, ahol tudnak. Kereslet meg majd lesz rá valahogy.

A lakáspiac kínálata általánosságban véve teljesen torz. Túlkínálatos, mert többségében nem azt és nem ott árulják, amit és ahol keresnek.

Attól, hogy egy lakás eladó, még nem fogja megvenni senki. Olyan hely a lakáspiac, ahol pont úgy járhat egy lakás, mint egy termék a boltok polcain: lejár a szavatossága. A különbség annyi, hogy amíg a boltok polcairől leveszik a „romlott” árut, a lakáspiacon ott marad. Ahogy az áruknál is történik, a lakásokat is néha szeretik „átcsomagolni”, hát ha úgy kelendőbbek lesznek. Az új építésű lakások piacán sincs ez másképp.

A budapesti használt lakások piacát mennyire fenyegeti az új építésű lakások piaca?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Ha valaki nem a 11. vagy 13. kerületben keres új lakást, az megszívta!

Budapesten minden második új lakást 13. vagy a 11. kerületben építik. A 13. kerület dominanciája olyan súlyos, hogy az új lakások harmadát abban a kerületben építik.

Az ilyen koncentrált kínálat miatt Budapest nagyobb részén az új lakások elaprózódott kínálata egyáltalán nem tudja befolyásolni a használt lakások piacát.

Budapest 21. és 22. kerületeiben például nem is tervezik új lakások építését. De sok kerületben alig épül új lakás, ami annyira kevés, hogy észrevétlen marad ennyi új ingatlan a kerületek lakáspiacán. Ez a torz újlakáspiaci kínálat a használt lakások kínálatára nem tud hatással lenni. Csak annyi történik, hogy egymás árait növelik. Bár érdekes kérdés, hogy mi fog történni a 11. és 13. kerületekben. Biztosan van-e igény ennyi új lakásra ebben a két kerületben. A jelenlegi új építésű lakások "érdekes" kínálata mellette az átadás időpontja is nagyon érdekes.

Most vagy soha?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A tervezett átadosok részben el fognak maradni

Már most látszik, hogy a piaci bizonytalanságok miatt - például ott építenek új lakást, ahol arra nincs szükség és ott nem, ahol lenne - több lakásprojekt sem fog megépülni. De ami megépül, az készen lesz a következő másfél évben.

Ez az instant kínálat gyors fellendülést és egy gyors összeomlást vetít előre.  Ha az újlakáspiac bezuhan, akkor a használt lakások piaca is be fog zuhanni.

A jelenlegi újlakáspiac nem a kínálatával fenyegeti a használt lakások piacát, hanem az ad hoc jellegével. Egyik nap van újlakáspiac, a másik nap  meg nem lesz. Beteg az új lakáspiac és az beteggé teszi a használt lakások piacát is.  A káröröm a legszebb öröm, de 2017-ben a körörvendőknek is van egy rossz hírünk. Ők fogják megszívni a legjobban, amikor a lakáspiac tiszavirágzása után, nem csak a lakások ára fog elsősorban változni, hanem a kínálata. Amikor a lakáspiacon baj van, azt a szűkülő kínálat jelzi először. Budapesten már 2016-ban kevesebb lakást adtak el, mint 2015-ben. Előfordulhat, hogy 2017 és 2018 között a trend tovább folytatódik, miközben az árak nőni fognak.

Több jel mutat arra, hogy 2018 után egész más lakáspiacra kell készülnünk, mint amiben jelenleg élünk. 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlások, a költözések mögött, a lakások szobaszáma egy bűvös tényező. Eggyel több szobára mindig szükség lenne. Ez leggyakrabban nagyobb lakást is jelent egyben. Életünk során egyre nagyobb lakásokba vágyunk. Az egy egészen másik kérdés, hogy végül megengedhetjük-e magunknak. A szobaszám nem csak egyszerűen több hálószobát jelent. Szeretnénk több wc-t, több fürdőszobát, több tárolót, gardróbot is. Ezért Magyarországon a lakások mérete és a szobaszám között egy szintig nem túl sok összefüggés van.

Három - a magyar igazságtalanság

A bűvös szobaszám egyik legbűvösebb száma a 3. 3 szobás lakás valamiért a családok, de még egy életcél szimbóluma is lett. A 3 szobás lakás a siker, a jólét, a hátradőlünk és már csak élvezzük az életet jelenti Magyarországon. Ebben azért van egy nagy adag irónia is. 3 szobát találunk 60 nm-nél kisebb és 120 nm-nél nagyobb lakásokban is. Ez a 3 szoba annyira bűvös szám lett a lakások építésénél és felújításánál, hogy tovább nem is nagyon látunk. De ez igen nagy baj és nagyon valószínű, hogy a modern Magyarország egyik olyan problémája, amivel nehéz lesz megküzdenie. Sokat változott a világ itthon is. Az 50-es években születettek még elmondhatják, hogy az egész család „egy szobában” élt és nőtt fel. Majd amikor ők elköltöztek, a „Kádár-kockák” korszakában, a 3 szobás házaikba/lakásaikba és családot alapítottak, a gyerekek száma a több szobával csökkeni kezdett. Csökkeni, mert a 3 szobából 2 gyerek szoba volt, a harmadik a szülők szobája.

A nappali nem hálószoba

A 80-as és 90-es években tovább kényelmesedtünk és megjelent a nappali a magyar családok életében, csökkentve a hálószobák számát. Pedig a hálószobák száma és a családok mérete között lehet keresni összefüggést. Van az a régimódi szemlélet, hogy a gyerek elfér bárhol egy lakásban, nem foglal sok helyet. Így akár 1 vagy 2 szobás lakásban is vállalnak gyereket vagy gyerekeket.

Van a másik, a modernebb szemlélet, amiben 3 szobába vállalnak egy gyereket. A nappali nem hálószoba a modern és kényelmes életben. Ha pedig több gyereket vállalunk mint egy, megjelenik az igény a 4 vagy annál több szobás lakásokra. Igen ám, de nem csak több szobára vágyunk, hanem olyan helyekre költözünk, ahol kényelmesen tudunk dolgozni és élni is. Ez a városok és azok közvetlen környezetét, az agglomerációt jelentik. Budapestet sokan élhetetlen városnak tartják. Most megmutatjuk számokban, hogy mitől lehet ez az amúgy élhető is lehetne város tényleg kihívás minden olyan családnak, aki több, mint 3 szobás lakásban szeretne benne élni.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a lakások 76%-a kisebb mint 80 nm

Amikor azt látjuk, hogy egy városban a lakások háromnegyede kisebb, mint 80 nm, akkor már arra lehet következtetni, hogy túl sok szobára ebben a városban ne számítsunk.  A bűvös 3 szobás lakások már megjelennek 40-59 nm-es méretben is, pl. az 53-55 nm-es 1+2 félszobás panellakásokban, vagy akár újabb építésű és felújított lakásokban is. A 3 szobát már 50+ négyzetméteren megtaláljuk Budapesten. A baj az, hogy nagyon sokáig a lakások mérete nő, de a szobák száma változatlan marad. 4 szobás lakásokat 80 négyzetméter felett találunk. 

Budapest egyáltalán nem kedvez azoknak a lakásvásárlóknak, akik 4 szobás vagy annál nagyobb lakásban gondolkodnak. Pedig a több gyerekhez több szoba is kell. 

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a lakások közel fele nagyobb mint 80 nm

Az állam pénzt ad ma már szinte minden családnak, támogat minden szülőt, aki gyerekben gondolkodik vagy vállal. Egyre nem gondol csak, hogy nincsenek olyan méretű és szobaszámú lakások, amik elérhetőek a tömegek számára. A lakáspiac kínálata szobaszám szerint elég fix. Semmi köze ahhoz, hogy a vásárlók mit keresnek.  A 4 szobás lakások Budapesten a felsőbb árkategóriába tartozó lakásokat jelentik. Tehát a többségnek elérhetetlen vagy irracionálisan drága, ezért nagyon kevés van belőle.  A társasházakban 4 vagy annál több szobás lakásokat nem is igazán éri meg építeni. A beruházó jóval többet keres egy beruházáson, ha elaprózza sok kisméretű és kevés szobaszámú lakással a társasházat.

Ahol a profit az úr, ott nem lehet elvárni azt, hogy társadalmi igényeket vegyenek figyelembe.

Ha rossz májúak akarnánk lenni, Magyarországon lassan már a gyerek is luxus és csak az vállalhat normálisan, 21. századi színvonalán gyereket, aki gazdag. Miközben szinte világjelenség az, hogy pont nem a gazdagok a legaktívabb gyerekvállalók egy társadalomban.

1. Ha Magyarországon több gyereket vár el az állam, ezt hangsúlyozza, akkor ehhez több szobás lakásokra van szükség. Ne akarjon senkit se meggyőzni arról a lakás- és gyerektámogatási politika, hogy 3 szobás lakásokban 3 gyerekkel lehet élni.

Pedig ma erről van szó, mert még maga a 10 milliós CSOK támogatás is a 3 szobás lakást jelöli meg alapfeltételnek. Egy olyan lakástípust, amiben már évtizedek óta, inkább 1 gyereket vállalnak a szülők. Ez már inkább egy fajta arrogancia az állam részéről, ami miatt újra azon gondolkodnak hogyan lehet népszerűbbé tenni a CSOK-ot. A bankokban látják a hibát, hogy nem veszik annyian igénybe, mint amekkora keretet szánnak rá. 

2. Azt a kérdést a honatyák már nem teszik fel, hogy mégis, hogyan vállaljanak az emberek 2 vagy 3 vagy még több gyereket, ha a 21. században már nem úgy élünk, mint az 50-es és 60-as évek Magyarországán. Politikailag akár lehet párhuzamot vonni a jelenkor és ezek között az évtizedek között, de társadalmilag aligha.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kevesebb mint ötöde az ingatlanoknak 4 vagy annál több szobás Budapesten

Budapest nem egy családbarát város. Ahol ilyen kevés a 4 vagy annál több szobás lakás - magyarul ahol 2 vagy több gyereket lehet normálisan vállalni - az ne lepődjön meg azon, hogy jobban néptelenedik el, mint maga az ország

Budapestről a közvetlen közelébe, az agglomerációba elköltözni, egy bizonyos szobaszám felett teljesen racionális döntés. Mivel nincs olyan ingatlan elérhető árban, ahol 2 vagy annál több gyerekkel kényelmesen el lehessen férni, akkor költözni kell.  Az sem véletlen, hogy a társasházi lakásban 1 gyerekkel még el lehet élni a fővárosban. 2 gyerektől már nagy nyomás alá kerülnek a szülők és családi/kertes házban kezdenek el gondolkodni akár Budapesten belül, akár a közvetlen környezetében.

A családi és kertes ház tényleg családi, mert minél több gyereket vállal valaki, annál racionálisabb döntés házba költözni és nem próbálkozni társasházi lakásokban zsúfolódni.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapestről Pest megyébe költözni racionális döntés családoknak

Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építekeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten.  Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.

Budapest a szinglik, az egyedül élők és gyerek nélküli párok városa, ha a lakott lakások szobaszámát  és méretét nézzzük. Még egy gyerekkel lehet élni Budapesten, kettővel már igen költséges, hárommal meg csak olyan ingatlanokban, ami nem alkalmas három gyerekes családoknak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Gettómilliomosok Budapesten

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely

A hol éri meg lakást venni kiadásra Budapesten kérdést még február elején jártuk körbe a magunk módján. A válaszkeresés közben kiderült, hogy a 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. Nem hiába kerül a vásárlók középpontjába ez a kerület.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Minden szempontból VIII. kerület a város közepén van

Gyakorlatilag a város közepén van. Kevés kerület büszkélkedhet azzal, hogy ennyi metrómegállója legyen, beleérve az új M4-es metró 4 állomását is. A kerületen átmegy a Nagykörút egyik szakasza (József körút), így az éjjel-nappal járó 4-es és 6-os villamos vonala is átszeli a kerületet.

Tömegközlekedés szempontjából kiváló elhelyezkedés jellemzi. De hírhedt hírneve továbbra is elbizonytalanító.

Olyannyira igaz ez, hogy a kerületet két nagy részre lehet osztani. Az egyik a Múzeum és József körút közötti rész, amit Palotanagyednek hívnak. Ez sosem volt az a „Józsefváros”, amitől féltek és félnek még ma is. A József körút nem egyszerűen elválaszt negyedeket a VIII. kerületben, hanem mindig fontos szerepe volt a lakások árazásában, az adásvételek számában. Akik nem akartak nagyon kockáztatni, de csábították a kerület árai, azok a József körút közvetlen közelében vásároltak.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A VIII. kerületet már nem Józsefvárosnak hívják, de attól még az

2016-ban Budapest egészén csökkent az adásvételek száma 2015-höz képest, tudhattuk meg az OTP Lakóingatlan Értéktérkép héten megjelent friss számából. A hivatalos adásvételi adatok alapján készített lakáspiaci elemzést most külön a 8. kerület szempontjából vizsgáljuk. Látszik ugyanis, hogy a kerület nem egységes. A József körút körül például nőtt a forgalom még 2016-ban is. E körút mellett van a kerület nagy sikernek örvendő Corvin negyed új társasházak, pláza és irodaházak által határolt része is. Nem ezzel indult a kerület megújulása, de kétség kívül az elmúlt 10 évben teljesen átalakította a kerület életét és lakáspiacát. Még a metróállomás nevét is átnevezték miatta. 

A kerületben az elmúlt évtizedekben sok új ház épült. Az új házak mindig a kockázatkerülő vásárlókat vonzották. Ez ma is így van. Aki ebben a kerületben gondolkodik el, abban a teljesen új vagy újszerű társasházak jelentik az „A” tervet.

A klasszikus gangos és körfolyosós vagy panelházak még mindig elég bizonytalan terepnek tűnhet. Be is kell férfiasan vallani, hogy az még mindig egy kemény dió.

A kerület lehet, hogy sokat változott, de még mindig nem annyit, hogy minden áron itt lakást lenne érdemes vásárolni.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A VIII. kerület a 2016-os budapesti lakáspiac nyertese

Az árak lehet, hogy vonzóak, de a házakat egyenként kell megvizsgálni. A rendezetlen társasházak még mindig a magas kockázatokat vállalók terepe. A kívül belül jó vagy kiváló állapotú, jól működő társasházakat nagyítóval kell keresni. Egy jó házban lehet venni egy rosszabb lakást, amit utána fel lehet újítani. De egy lepusztult, leépült házban venni egy szép lakást már nem ugyan azt jelenti. Egy vásárló a lakás állapotát bármikor befolyásolhatja, de sem a lakóközösségre sem pedig a társasház állapotára nem tud már ilyen hatást gyakorolni.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Az árnövekedés elfedi a valós kockázatokat

Bár elnézve a negyedek és a kereület átlagos árváltozásait, mint ha nem is lennének kockázatok a VIII. kerületben. Pedig vannak, nem is akár mekkorák.

Ezek azok az árak, amit bármikor félre lehet magyarázni és bárkivel el lehet hitetni, hogy a kerületben mindenki győztes, nincsenek vesztesek:

Budapesten a VIII. kerület árai tovább nőhetnek, miközben a kerületben a lakásokkal kapcsolatos kockázatok egy százalékkal sem csökkennek.

Ne csak az árak alapján  hozzunk döntést, figyeljünk oda és vegyünk számításba minden más tényezőt is, ha ebben a kerületben vásárolni tervezünk.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Budapest VIII. kerületéről ne csak az árak alapján döntsünk

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitek és tévhitek a lakáspiacon

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely

Fogyunk, amiről van olyan vélemény is, hogy egyáltalán nem olyan nagy baj. Az sokkal fontosabb, hogy egészséges legyen a korösszetétel. Csak nálunk a demográfiai folyamatokban, a népességfogyás egyenlő az elöregedéssel. Egyre több az eltartott és egyre kevesebb az eltartó. Ez pedig a lakáspiacon is nagyon érdekes képet mutat.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Fogyunk, de közben egyre több a lakás Magyarországon

Hiába csökkent a lakosság száma 1990-2016 között 5,5%-kal, a lakásállomány közben több mint 14%-kal nőtt Magyarországon. Egyre kevesebben, egyre több ingatlanban élünk. Ez már a társadalmi folyamatokat is kifejezi, a csonkacsaládok növekedését és az egyedül élők számának az emelkedését.

Bizonyos szempontból kijelenthető az, hogy hiába fogyunk, ha egyébként egyre több ingatlanra van szükségünk családi- és párkapcsolati szokásaink megváltozása miatt.

De természetesen nem csak erről van szó. Láthatjuk ,hogy nem csak a lakásállomány nőtt ez elmúlt 26 évben, hanem a nem lakott lakások száma is 47%-kal lett több. Itt már azért érezhető, hogy a társadalmi folyamatok az ingatlanpiacon is komolyan éreztetik a hatásukat. Viszont vannak még itt további érdekességek is.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A hitelválság hatása a bérlők és tulajdonosok által lakott lakások számában is jelentős

Ha a használati jogcím szerint nézzük meg a lakott lakásokat, akkor azt láthatjuk, hogy a saját tulajdonosa által lakott lakások száma 2001-2011 között nőtt, de 2011-2016 között viszont már csökkent. Ez már nem írható mind a népességfogyás és az elvándorlás számlájára. Ebben benne van a hitelválság következménye és a Nemzeti Eszközkezelő hathatós tevékenysége is. Közel 28 ezer lakás volt tulajdonosa lett bérlője a saját lakásának 2012 és 2016 között a Nemzeti Eszközkezelő segítségével. Tehát a 105 ezerrel csökkent tulajdonosi lakásszámnak a negyedét jelenti ez az állami adósmentés. A bérlők által lakott lakások száma pedig értelemszerűen 15 éve folyamatosan nő Magyarországon.

A 2011 és 2016 közötti időszakban 45 ezerrel több lett a bérelt lakás ,amiből már viszont több mint a felét a Nemzeti Eszközkezelő bérlői jelentik.

A téma nagyon kényes, tudjuk, hogy nem szívesen beszél erről nagyon senki. A médiában is csak néha-néha hallani félinformációkat erről. Így viszont már érthető, hogy mennyire pici a magyarországi bérelt lakások piaca és arra milyen közvetett hatással tud lenni maga az állam vagy éppen közvetlenül az önkormányzatokon keresztül. A piaci alapú albérletpiac az elmúlt 5 évben nem tudott olyan mértékben növekedni, mint az állami bérlakáspiac – jelenthetjük ki most már a számok alapján teljesen biztosan.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapest is szenved, a belső migráció kevés és gyenge

Azt is lehet néha hallani, hogy bár Magyarország egésze fogy és elnéptelenedik, bezzeg Budapest él és virul. Ezért nézzük meg a számokat közelebbről. Ugyanis a számok soha sem hazudnak, hanem csak mi emberek magyarázzuk őket félre. Az országos negatív folyamatok (nagyobb) részben Budapestet is érintik. 1990 és 2016 között Budapest lakossága több mint 14%-kal csökkent.

Még mindig nem élnek annyian Budapesten, mint éltek 15 évvel ezelőtt. 2011 és 2016 között 35 ezerrel nőtt Budapest lakossága.

Ezt nem lehet nevezni erős belső migrációnak. Budapest is szenvedett az elvándorlástól és szenved még ma is. Ezt az elmúlt 5 év minimális növekedése is nagyon jól mutatja. Az országos jelenséggel teljes harmóniában Budapest 14 %-os népességcsökkenése (Megjegyzés: Budapest jobban fogyott, mint az ország!) mellett 14%-kal nőtt a lakásállomány. A növekvő lakásállomány mögött az az országos folyamat is jól látható, hogy egyre kevesebben élünk egyre több lakásban Budapesten is.  Miközben a nem lakott lakások száma még mindig több mint volt 2001-ben. A nem lakott lakások száma csökkent 2011 és 2016 között. Budapest fénye lehet még a régi, de a dicsősége egyelőre még a múlt homályába vész.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapesten a bérelt lakások aránya a teljes lakásállományhoz képest 15 éve stagnál

A tulajdonosai által lakott lakások száma 2001 és 2016 között nőtt, de 2011 és 2016 között viszont már az országos folyamatoknak megfelelően itt is csökkent. A hitelválság Budapestet is érintette. Közben a bérelt lakások száma is nőtt, de nem úgy mint országosan. Nagyon érdekes, hogy a nagy hitekkel és tévhitekkel ellentétben az elmúlt 15 évben csak 15 ezzerrel lett több a bérlők által lakott lakások száma Budapesten.

2001 és 2011 között a bérelt lakások száma csökkent. Erről sem nagyon lehetett hallani, mert az a tévhit járja, hogy Budapesten a bérelt lakásokra mindig nagy szükség van és erős, növekvő a kereslet.

Ehhez képest ezt a képet árnyalják a számok. Amíg országosan folyamatosan nőtt a bérelt lakások száma az elmúlt 15 évben, ez Budapestről már aligha mondható el. 2011 és 2016 között 21 ezerrel több lett a bérelt lakás.

Jól mutatja azt, hogy a budapesti bérelt lakások piaca is inkább kimászott a gödörből az elmúlt években, de 2001 óta a bérelt lakások aránya az összes lakáshoz képest 13% alatt stagnál.

Egyben ez pedig nagyon szépen mutatja, hogy a kereslet nagyon is korlátos. Ha azt vesszük figyelembe, hogy 117 ezer volt a piaci és nem piaci bérelt lakások száma összesen Budapesten és közben több mint 104 ezer lakás állt üresen 2016-ban ugyan ebben a városban, akkor ennek üzenet értéke van.

Azt üzeni Budapest, hogy itt sem lehet mindent kiadni, nem csak az ár miatt, hanem azért is, mert nincs rá bérlői igény.

Budapesten az állami/önkormányzati és piaci alapú bérlakáspiac a lakásállomány kevesebb mint 13%-át érinti már 15 éve. Ebből pedig az önkormányzati/állami bérlakáspiac a jelentősebb. Érdekes elgondolkodni a különböző módon felhergelt tömegeknek azon, hogy ha Budapest sem tudja magát kivonni a demográfiai folyamatok káros hátása alól, akkor mi várható itt később?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az önerő a fék, nem a lakásárak

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aljas dolog a lakáshitelezésről úgy beszélni, hogy az önerő kérdését nem tekintjük alapfeltételnek. Most éppen a Fundamenta lépett ebbe a folyóba. A lakáshitelt szinte kivétel nélkül úgy állítják szembe a bérleti díjjal, mint ha egyszerű döntés kérdése lenne, hogy holnaptól bérleti díjat fizetek vagy törlesztőrészletet. A mai lakáshitelezés pedig sok szempontból nem is összehasonlítható például a 10 évvel ezelőttivel. Óriási hiba ugyanis csak a kamatokat, a forint alapú hitelezést és akár a teljes futamidőre fix törlesztőrészletet hangsúlyozni. A lakáshitelezés mindig és minden körülmény között kockázatvállalást jelent. A mai lakáshitelezés egyértelműen biztonságosabb, de ezzel együtt tömegeket rekeszt ki a lakáspiacról:

1. Ma egy lakás megvásárlásához a lakás vételárának 50%-val minimum rendelkeznünk kell készpénzben. A hitel nem lehet több 50%-nál. De ha nagyon őszinték akarunk lenni, akkor a bank jobban örül a 60% önerőnek + 40% hitelnek.

2. De nem csak az önerő kérdésében szigorúak a bankok, hanem a lakások értékelésében is. Nem az adásvételi ár alapján értékelik az ingatlant. Azt rendre kevesebbre fogja a bank beárazni, mint amennyiért mi megvesszük. Így a felvehető hitel mértéke is ennek megfelelően csökkenhet, az elvárt önerő meg nőhet.

3.  A harmadik kérdés pedig a havi rendszeres jövedelmünk. Az önerőt a jó havi fizetés sem tudja helyettesíteni. Hiába megyünk oda a bankhoz, hogy mi képesek lennénk akár havi 300 ezer forintos havi törlesztőrészletre is, nem fogja érdekelni. A jövedelemarányos hiteltörlesztőrészlet szabályainak hiába tudunk megfelelni – ami szintén egy komoly szigorítás – a bank az önerő nagysága alapján fogja meghatározni a maximálisan felvehető hitelt. Így az önerő nagysága határozza meg, hogy milyen lakást is tudunk venni.

Ez 10 évvel ezelőtt egyáltalán nem így volt. Olyannyira nem, hogy muszáj egy kicsit visszaemlékezni mik azok a jelentős különbségek, amik minden kétséget kizáróan hatnak a laksápiac jelenére és jövőére is. Abban az időszakban lehetett kockáztatni. A kockáztatásnak nem csak vesztesei voltak hanem nyertesei is. Be lehet úgy állítani azt a hitelezést, mint ha ördögtől való lett volna, de közben kiderül, hogy sokkal közelebb állt a magyar valósághoz, mint a mostani:

1. A használt lakásokhoz 60%-70% hitel + 30%-40% önerő kellett.

2. Az új építésű lakásokra pedig 75%-90% hitel és 10%-25% önerő.

3. Ha magas fizetést tudtunk igazolni, akkor általában a bankok sokkal rugalmasabban kezeltek az önerő kérdését. Tehát akkor jóval fontosabb volt az, hogy a törlesztőrészletet ki tudjuk-e fizetni, mint sem hogy mekkora az önerőnk.

4. Ezzel mentek is trükközések. Bejelentkezhettünk egy ismerős cégébe legalább három hónapra. Kérhettünk nettó 500 ezer forint fizetést, amit zsebben visszaadtunk és a banknál igazolhattuk, hogy mi képesek vagyunk sok százezer forintos törlesztőrészletre is. A bank meg boldog volt és már hitelezett is.

5. Abban az időben nagyon sokat számított egy belső ember, aki például a hitelkérelmek elbírálásáért volt felelős. A hitelközvetítés azért is virágzott, mert ha valaki ismert egy fontos embert, annak megérte fizetni, hiszen egyáltalán nem volt mindegy, hogy 75% hitellel vagy 90% hitellel tudtunk lakást venni.

Ez kétség kívül nem volt veszélytelen, de attól még nagyon sokan nyertek is ezzel, mert tényleg albérlet helyett a törlesztőt fizethették. Minimális önerő mellett saját lakásba tudtak költözni. Pár millió forint önerőből saját lakást lehetett akkor vásárolni, pont azért mert nem az önerő volt a hitelezés alapja, hanem a havi rendszeres jövedelmünk és nagyon fontos volt akkor még a hitelfedezetet jelentő ingatlan. Egy kis belvárosi lakást meg lehetett venni 2-3 millió önerővel és 4-5 millió hitellel. Ma meg 8-10 millió önerő nélkül egy nyamvatt kis lukat sem vehetünk a 7. kerület "rosszabb" részein sem.

Az új lakások piaca akkor pont ezért volt jóval nagyobb, mint ma. Az új lakások nem csak ma tűnnek drágának, drágák voltak azok már 10 éve is. A bankok hitelezték a fejlesztést és érdekeltek voltak benne, hogy minél gyorsabban eladják a lakásokat. Ehhez tényleg páratlan lehetőséget biztosítottak. Az a bank, amelyik finanszírozta a lakásprojektet rendszerint kevesebb önerővel, jobb rendszeres havi jövedelem mellett, arra a projektre mindig elnézőbb volt, mert számára azoknak a lakásoknak az értékesítése mindennél fontosabb volt.

10 éve a minél kevesebb önerő volt a hitelfelvétel alapja

Abban az időben nem is feltétlenül az számított, hogy kinél olcsóbb a lakáshitel, hanem hogy ki kér minél kevesebb önerőt és kinél számít jobban a havi fizetés. A lakás minél nagyobb fokú eladósodottsága kockázat a banknak is, nem csak a hitelfelvevőnek, de egyben nagy lehetőség is:

1. Ez ma teljesen hiányzik a lakáshitelezésből, ami nem egy kritika, hanem egy ténymegállapítás. Nagyon sok önerő kell a vásárláshoz, ami lehet, hogy nagyobb részt kezelni tudja a kockázatokat, de látható, hogy milyen távol kerülhetnek emberek a saját lakás megvásárlásától.

2. Ez korlátozza az egész lakáspiacot, de főleg az újlakáspiac keresletét. Arról rendszerint csak fejlesztők beszélnek, hogy milyen nagy igény van az új építésű lakásokra. Igény az van rá, csak éppen pénz nincs. Az újlakáspiac mindig a hitelezéstől függött. Így volt ez 10 éve és így van ez ma is.

3. Akkor az önerő nem volt olyan fontos, mint ma. Az önerőt meg jóval több idő előteremteni vagy néha szinte teljesen lehetetlen, mint pl. jólfizető állást találni. 10 éve 7-8 millió forint önerővel 35-40 milliós új lakást vehettünk minden gond nélkül. Ma meg még nagyon új lakást sem találunk ennyiért és nem is olyan méretűt, elhelyezkedésűt, elosztásút, mint 10 éve.

És ezzel veszi kezdetét az a téma, amit nem kell senkinek sem a fantáziájára bízni. Lehet hangosan kiabálni, hogy hitelt tessék, alacsonyak a kamatok, jók a feltételek, jobb hitelt fizetni, mint albérletet, ha közben mélyen hallgatunk az önerőről, ami jelenleg egy fék a lakáshitelezésben és a lakáspiacon. De más fékek is vannak, amik 10 éve  egyáltalán nem léteztek:

1.  Nem kaphat hitelt az, aki nem Magyarországon él és dolgozik.

2. Akkor külföldi állampolgárok is kaphattak lakáshitelt, ma már nem.

3. De olyan magyarok sem kaphatnak hitelt, akik külföldön élnek és dolgoznak.

4.  Jó azt is tudni, hogy még olyan magyar állampolgárok sem hitelképesek, akik külföldről térnek haza, itthon még munkahelyük nincs, de több pénzünk van a bankban, mint a kinézett lakás ára. Hiába nem szeretnék felélni a tartalékaikat és inkább a lakásvásárlás egy kisebb részét hitelből finanszíroznák, a bank nem ad hitelt annak, akinek nincs bejelentett munkája, hiába van jelentős megtakarítása. Nagyon sokan pont azért mennek/mentek külföldre dolgozni, hogy néhány év megtakarításból, ami az önerő, és persze plusz lakáshitel segítségével vásárolni vagy építkezni tudjanak. A jelenlegi hitelpiac az ő álmaikat sem fogja megvalósítani.

A nagy önerő a tartalékok teljes felélést is jelentheti

A jelenlegi hitelezési rendszer egyértelmű hátránya az, hogy a lakásvásárlókat a tartlékaik felélésésre kényszeríti. Mert 10 éve lehet, hogy valaki eladott egy 15 milliós lakást és vett úgy egy 40 milliósat, hogy csak 8 milliót használt fel és maradt 7 millió tartalék. Ma minden forintot bele kell tenni az önerőbe, ami viszont szintén kiszolgáltatottá teszi a hitelfelvevőt.

Tartalékok nélkül hitelt felvenni nagyon kockázatos. Ez látszik a mostani hitelpiacon is, mert 10-ből 1 lakáshitellel gond van. Hiába tűnik biztonságosnak a jövedelemarányos törlesztőrészlet maximalizálása, a lakások alulhitelezése, ha a hitelfelvevő megfelelő tartalékok nélkül marad, akkor az anyagi problémákhoz vezethet.

10 éve is az kockáztatott jól, aki nem élte fel minden tartalékát és ma is az jár jól. Semmi nem változott ilyen értelemben. Csak annyi, hogy sokkal nagyobb összegeket kell megmozgatni egy lakásvásárlásnál mint 10 éve.

És ez csak részben köszönhető a lakásáraknak. A hitelfeleltétlekben az önerő kérdése fájdalmasabb pont ma, mint a lakások ára.

A hitel elvileg mindig arról szól, hogy megelőlegezi a bank lakások aktuális piaci árát, ami sosem lehet annyira alacsony, hogy hitel nélkül egészségesen működőképes legyen.

A jelenlegi lakáspiacunkban a hitelezés nem csak egy fék, de leginkább egy természetes limit is, ami miatt sem a lakásárak, sem pedig a lakásforgalom nem tudja figyelmen kívül hagyni a lakáshitelezés szabta korlátokat.

Hiába tehát a Nemzeti Bank fogyasztóbartát hitelezési tervei, a hitelezésben az önerő kérdését egyelőre változatlanul hagyja. Milliomosnak, de ha családban gondolkodunk, akkor mindjárt tízmilliomosnak kell lenni ahhoz, hogy élhető ingatlan vásárlásában gondolkodjunk.

Az újlakáspiac az önerő fogságában szenved

Az új lakások szenvednek ettől a leginkább és azon belül is az átlagon felül árakkal bírók. 10 éve néhány millióból vehettünk 80-100 milliós lakásokat/házakat is, ma meg már 50-70 milliós önerő nélkül szóba sem állnak velünk a bankok. Ezt érzik a fejlesztők is, hogy az ilyen önerő nagyban csökkenti a potenciális vásárlók körét. Sok ilyen projekt állhat, megállhat és be is dőlhet. A nagyobb értékű lakások forgalma eleve mindig korlátos. Tehát az ilyen lakások likviditása (eladhatósága) a bank szempontjából mindig sokkal kockázatosabb. 10 éve ezzel sem foglalkoztak a bankok, ma már viszont igen.

A városainkban, az olyan városainkban, ahol érdemes élni, vagy az olyan városi agglomerációkban, ahol van jövő, pedig egyáltalán nem luxus, élhető ingatlanokat 50-100 milliós ár között elképzelni. Az elmúlt 10 évben nem csak a lakások ára változott meg, hanem a beszállási pont is feljebb került. 10 éve tényleg lehetett vásárolni egy egyszerűbb új Suzuki árából is lakást Budapesten, mert kaptunk mellé annyi hitelt. Ma meg már olyan új autók árait várják el önerőként, amilyen új autója szalonból valószínűleg a tömegeknek sosem lesz. A „Suzuki a mi autónk, nem az Audi vagy a Mercedes”.

Kép: Thomas Peschak, National Geographic

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Új társasházakra specializálodott csalók

újlakáspiac új építésű lakás új társasház konyhabútor asztalos redőnyös árnyékolás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új társasházaknál aggódhatunk, hogy elkezdődik-e az építkezés és ha igen, mikor. Amikor már zajlik az építkezés, akkor meg azon aggódhatunk, hogy befejezik-e. Ha befejezték, akkor a kivitelezés minősége aggaszthat minket. Ha már átvettük, utána olyan kérdések gyötörhetnek, hogy kik lesznek a szomszédok, mennyi lesz a bérlő, lehet-e majd hallani őket. De ott van a közös képviselet kérdése is, hogy jó lesz-e az, akit a beruházó cég kiválasztott. Esetleg emelkedni fog-e a közös költség, vannak-e olyan rejtett problémák, amivel már most társasházként kell majd foglalkozni? Ugyan úgy elmaradhatatlan kérdőjel van a garanciális kérdések körül. Mert az nem kérdés, hogy repedezni fognak a falak egy új házban. A kérdés mindig az, hogy mikor és mennyire és első körben a lakás tulajdonosát terheli-e majd ezeknek a költsége vagy a kivitelezőt.

Ezek után mondja azt valaki, hogy új lakást vásárolni nem kockázatos. De bizony az! Aki viszont azt gondolja, hogy az aknamező csak ennyi, azoknak van még mondanivalónk. Az új házak körül előszeretettel jelennek meg a csalók is. Ezek a csalók asztalosok és redőnyösök elsősorban, de vigyázzunk a különböző klímásokkal is. Az új lakásokhoz ma már nem igen jár konyhabútor, mert arra nem vonatkozik az 5%-os ÁFA. Így szinte minden új lakásba konyha kell és néha beépített bútorok is. Így a frissen átadott lakások postaládáiban hemzsegnek az asztalos ajánlatok. Ránézésre senkiről nem lehet megmondani, hogy mennyire komoly vagy komolytalan asztalos. Az asztalosok többsége ugyanis elég fura alak tud lenni, még akkor is, ha megbízható. Túlvállalják magukat, igérgetnek, de a határidőket nehezen tartják be. Ami viszont mind közös egy valódi asztalos és egy csalóban is, hogy előleget szednek be. Az utóbbi viszont eltűnik és soha nem lesz utána már elérhető. Annyi címre megy ki egy házban, ahányra csak tud és utána már el is dobja azt a telefonszámot. Mehet egy másik házba és keresi a következő áldozatait. El lehet képzelni mennyit pénzt lehet így is keresni. Szóval megéri csinálni, mert kevesen mennek utána a dolognak. Itt egy postaládában talált figyelmeztetés. Néha érdemes átnézni a sok „szemét” között, megbújhat néhány szomszéd vészjelzése is.

újlakáspiac új építésű lakás új társasház konyhabútor asztalos redőnyös árnyékolás Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Figyeljük a postaládánkba dobott szomszédok üzeneteit

Figyeljünk oda, hogy mi történik az új társasházban, ahol tulajdonosok vagyunk. Tényleg sok veszély leselkedik ránk. Az új lakások tulajdonosai sokat költenek még a lakásaikra. A beépített bútorok mellett a redőny/árnyékolás a másik tipikus munka, amit sok lakáson elvégeztetnek. A kivitelező csak előkészíti a redőnyök helyét, de ritkán vásárolhatunk lakást már beépített redőnnyel. A redőnyösök ajánlatai így legalább olyan gyakoriak a postaládákban, mint az asztalosoké. Velük is legyünk óvatosak, nem biztos, hogy azt kell választani, aki ajánlja magát a házban. Ártatlannak tűnik ez a direkt marketing és arra épít, hogy nincs veszteni valója annak, aki felhívja. Meg egyébként is időt és energiát spórolhat meg vele mindenki, hiszen nem kell utána járni. Aztán majd a személyes találkozó alkalmával eldönthetjük, hogy együttműködünk vagy sem. Csak a csalóknak az a dolga, hogy az első benyomásunk pont olyan jó legyen, hogy pénzt kapjanak tőlünk. Azért meg bármire képesek, akár Oscar díjas alakításokra is, de építenek a mi hiszékenységünkre és jóindulatú bizalmunkra is. Pont azt mondhatják és pont úgy, amit és ahogy hallani szeretnénk. Nehéz manapság idegenekben megbízni, főleg ha pénzről van szó. Bárki képes ma eladni magát az ördögnek néhány ezer forintért is.

Tisztesség vagy becsület ósdi szavak csupán, a könnyű pénzcsinálás és az a hit, hogy úgy is „mindenki úgy él, hogy másokat eltapos vagy kihasznál” mérgezik a hétköznapjainkat. Vigyázzunk magunkra, mert ki vagyunk szolgáltatva a jóindulatunknak és annak, hogy ha még ma is szorult belénk egy kis emberiesség. A csalók valójában ebből élnek meg és a jelek szerint nem is olyan rosszul.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletkeresés biztonságosan

albérletpiac albérletkeresés albérletkereső albérlet Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Hamarosan indul az albérletszezon. Június és szeptember között a legaktívabb a piac. Ilyen az életritmusunk Magyarországon, hogy ha változás van az életünkben, az nagyrészt nyáron lesz nagy hatással az életünkre. Az ember és a lakás pedig elválaszthatatlanok. Lakni valahol mindig kell. Új munkahely és új iskola tipikus albérletkereső élethelyzet. De ebben az időszakban jár le a legtöbb bérleti szerződés is, amikor elindul a bérlővándorlás. Nem biztos, hogy mindenki ugyanott marad, ahol tavaly bérelt. Például rájön, hogy még sem az az igazi a lakás. Lakva ismeri meg egymást az ember és lehet bérlőként éppen elegünk van a bérbeadóból vagy a szomszédokból.

Általában egy lakásban egy bérlő akkor marad, ha hagyják és ő is ott akar élni.

Eladni vagy éppen felújítani is ilyenkor szokás, ezért jó néhány bérlőnek azért kell költözni, mert megkérik, hogy költözzenek el. Budapesten az is előfordul, hogy ezekben a hónapokban vendészállás lesz a lakás és nem albérlet, főleg ha teljesen belvárosi elhelyezkedésű. Ilyenkor a bérbeadó 8 hónapra adja ki a lakást bérlőnek és 4 hónapot pedig fogadja a vendégeket, mint egyfajta kockázatkezelés és bevétel maximalizálás.

Tehát leendő bérlőként is érdemes odafigyelni a részletekre és úgy választani lakást és bérbeadót, hogy túl nagy meglepetés ne érhessen minket. Tudjuk, hogy ezt sokkal könnyebb mondani, mint kivitelezni, mert az albérletek körül nyáron nagy a nyüzsgés, általában nyomás alatt vannak a bérlők. Kapkodnak, amit nem is olyan ritkán ki tudnak használni kétszínű ingatlanosok és lakástulajdonosok.

Ezért vegyünk egy mély levegőt, szem becsuk, közben lélegzetet benntart, pár másodperc és kifújhatjuk magunkat. Először is fő a nyugalom, ha albérletkeresésről van szó. A témát újszerű oldaláról közelítjük meg, hogy segítsünk minden olyan bérlőt, aki több figyelmet érdemel.

Na igen, a bérlőket sem lehet kilóra mérni. Tehát bérlőként jó ha tisztában vagyunk az értékünkkel, már ha van értékünk.

A bérlő biztonságos lakást keres, ahogy a bérbeadó pedig biztonságos bérlőt

A biztonságkeresés az albérletpiacon egy felbecsülhetetlen érték. Egy bérlő, akivel csak a baj van, az nagyon sok kárt tud okozni és nem csak időpazarlás vele foglalkozni, de még sok költséget is jelent. Na az ilyen bérlőnek nincs értéke. Ahogy az olyen bérbeadónak sem, aki az ilyen rossz bérlő párja. Mondhatnánk a zsák és a foltja. Ha ilyen bérlő és bérbeadó akad egymásba ott aztán tud pezsegni az élet. Az biztos, hogy mindent el lehet mondani az ilyen helyzetről csak azt nem, hogy biztonságos.

Bérlőként, ha zavart, nyugtalan, már-már arrogáns és diszkréten agresszív, pénzzel különösen motiválható bérbeadóval találkozunk, attól igen csak óvakodjunk.

A biztonság pénzben nem kifejezhető

Az a bérlő, aki pénzért akar bizalmat vásárolni, azoktól meg a bérbeadók fognak óvakodni. Ilyen például az a ritka helyzet, amikor a bérlő úgy próbálja növelni az esélyeit és az alkupozícióját, hogy több havi bérleti díj kifizetését ajánlja fel előre. Ez lehet 3-6-12 hónap is, amiért általában kedvezményes bérleti díjat akarnak.

Na de mi a baj ez előrefizetéssel és miért riasztó ez egy bérbeadónak?

Egyrészt azért, mert a másik felet nem ismeri és az jut eszébe róla először, hogy egy tipikus „pénzember” a bérlő, aki őt, legalábbis a bizalmát, kilóra akarja megvenni.

A bizalom és a biztonság kéz a kézben járnak az albérletpiacon. Ha a bérbeadó nem érzi magát biztonságban, akkor bizalmatlan lesz a bérlővel szemben.

Ez meg bérlőként nem lehet érdekünk, mert elsősorban a bizalom megalapozása a célunk.

A kedvezményes bérleti díj alapja meg a bizalom. Ha a másik félben nem bízik a bérbeadó, azzal áralkuba biztosan nem bocsátkozik.

Meg is tud lepedőni az előrefizetéssel „vagánykodó” bérlő, hogy inkább elutasítják, mint sem tárt karokkal várják az albérletpiacon. Az előre fizető bérlők az albérletpiac prostituáltjai, akik „könnyű örömöket kínálnak”, és könnyen megégetheti magát a bérbeadó, ha nálunk keresi a boldogságot.

Olyan is van, hogy a bérlőnek segítő ingatlanosnak ajánlanak bérlők „zsebbe” mondjuk plusz 1 havi bérleti díjnak megfelelő „jattot”, hogy ha a bérbeadót segítik meggyőzni, hogy ők a tuti bérlő. Most lesz ingatlanos, aki kapva kap az alkalmon és azonnal „elkurvul”. Lesz, aki diplomatikusan visszautasítja és jelzi a lakás tulajdonosának, hogy sajnálja, de ez a bérlő nem az a bérlő, akit keresnek. És még bérlőként se menjünk bele semmilyen felfelé alkudozásba, licitbe.

Az a bérbeadó, amelyik pénzéhes és pénzsóvár, azt messziről el kell kerülni. Az akkor is így fog viselkedni, amikor valamit javítani kell a lakásban vagy éppen elköltözéskör a  pénzügyi biztosítékot mindenféle indokkal visszatarthatja.

Bármilyen furán hangzik is, a pénz az albérletpiacon nem segíti a feleket az együttműködésben, hanem a legtöbb vitára okot adó. Így ahol a pénz már ideje korán természetellenes módon kerül a középpontba, ott a biztonságot kereső bérlő vagy bérbeadó azonnal ki fog lépni. Legalábbis ezt súgják majd neki az ösztönei. Ha a bérlő és a bérbeadó az első pillanattól kezdve egy hullámhosszon vannak, látszik a bérlőn, hogy ilyen lakást és ilyen bérbeadót keres, a bérbeadón pedig, hogy ilyen bérlőt, akkor ott akár még kedvezményekre is számíthat a bérlő.

Az áralku az albérletpiacon még kényesebb téma

Ahogy vásárlásnál, úgy bérlésnél sem szabad alkudozni, hogy sértegetjük a lakást, mert azzal a lakás bérbeadóját fogjuk megsérteni. Ha érdekel minket a kiadó lakás, a bérbeadót meg láthatóan mi érdekeljük, akkor sem azt kérdezzük, hogy „Mennyi a vége?”, mert az arrogáns.

Ne felejtsük el, hogy nem anyagiaskodunk, nem játsszuk a pénzembert sem. Mondunk egy árat, ami érthető legyen és magabiztos, amellett, hogy reális is.

Eleve abból indulunk ki, hogy eszement árazású lakást úgy sem nézünk meg. Ha tól-ig nézünk albérleteket, azért egy idő után látjuk, hogy kb. mit kaphatunk a pénzünkért.

A reálisan árazott lakásoknál is, ha meglátja bennünk a bérbeadó a biztonságos bérlőt, akkor kb. 10% kedvezménnyel számolhatunk.

Még egyszer mondjuk, hogy ez csak akkor működik, ha a bérbeadó ugyanolyan biztonsági játékos, mint mi vagyunk. Ha bérlőként nem látjuk a másik félben a szándékot az együttműködésre, akkor ott kár vesztegetni az időt az alkudozással.

Bérlőként, a kommunikációs készségünk, a mentalitásunk, az, hogy mennyire tudunk kapcsolatot teremteni bérbeadóval, hosszabb távon pénzben kifejezhető előnyt jelent. A biztonságos bérlőnél ritkábban és kevesebbet is emelnek a bérleti díjat.

Egy biztonságos bérlő az bizony kincs a bérbeadónak, mindent megtesz, hogy megtartsa, akár úgy is, hogy a kedvében jár.

Albérletkeresésnél a bérbeadóra is figyeljünk oda, ne csak a lakásra. A jó ár/érték arányú albérlethez egy biztonságos és biztonságot kereső bérbeadón át vezet az út. Bérlőként mi magunktól, nem pedig másoktól, függ az, hogy értékesek vagyunk-e, értéket képviselünk-e az albérletpiacon. Ha igen, nem kell elkurvulnunk, nem kell kockáztatnunk, nem kell színészkednünk és nem kell háborúznunk sem. Egyszerűen és normálisan bérelhetünk egy normális lakást, normális áron, egy normális bérbeadótól. Hiszen ilyen is van, csak meg kell keresni, fel kell tudni ismerni és élni tudni kell a kínálkozó lehetőséggel.

Összefüggések az albérletpiacon:

albérletpiac albérletkeresés albérletkereső albérlet Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti Albérletpiac 2017

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egy ilyen országban lakást venni!

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

2017-ben egyre inkább a lakáspiaci különbségekről fogunk beszélni. Tesszük ezt azért, mert ezek a különbségek egyre nyilvánvalóbbak. Belátjuk, hogy az ingatlanok megítélése egy olyan nagy városban, mint Budapest, sok aspektusból értékelhető.

Nincs olyan kézzel fogható fogalom, hogy budapesti lakásárak. Ez csak egy elméleti szám, mert kerületenként, városrészenként, utcánként, házanként és emeletenként is mások az árak.

Az elmúlt évek lakásárváltozásait egyöntetű sikernek élte meg a piac

Elszálltak a lakásárak Budapesten, izmos felértékelődés Győr és Sopron környékén, de Debrecen mint Kelet-Magyarország gazdasági fellegvára is ott van az országos lakáspiac térképén. A lakáspiaci ciklusokat vizsgáló kérdésben felhívtuk a figyelmet az 5 éves blokkokra.

2017 a negyedik éve ennek a ciklusnak és könnyen előfordulhat, hogy még Budapesten is maradnak olyan területek, amelyek reálérétke (az ingatlan piaci árának vásárlóereje, amiből termékeket és szolgáltatások vásárolhatunk) nem fog pozitívba kerülni a ciklus végéig.

Az infláció a nyakunkon, a lakásárak területi megoszlása igen változó. Akár 3 markánsan különböző árkategóriájú részek is vannak egy  kerületen belül. Nem félünk tőle, mert miért félnénk már. A lakásárak biztosan az infláció felett fognak nőni, mormolják az optimisták. Ha ránézünk a KSH 2016. évet először értékelő, de még nem végleges adataira, akkor láthatjuk, hogy micsoda pusztítás történt Magyarországon és még Budapesten is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pusztítás nyomai a budapesti és az országos lakáspiacon

Az elmúlt három év nem mindenhol volt elég a lakások vásárlóerejét arra szintre hozni, mint ami volt 2008-ban. Ez magyarul annyit jelent, hogy az adott lakás árából több terméket vagy szolgáltatás tudtunk vásárolni 2008-ban mint ma, ha még mindig negatívban van.

Budapesten 23 kerületből 9-ben még mindig a 2008-as vásárlóerő alatt van

Köztük egyetlen budai kerületként, Budapest elitista kerületének számító 2. kerület is. 2008-2016 között a 2. kerületben nem nőttek a lakásárak az inflációval együtt mutatja az ábra. Szégyenpadra került Budapest legolcsóbb kerületeivel együtt. Nem megszokott látvány. Budapest 2. kerületében a lakástulajdonosok még sem érzik magukat szégyenpadon. Nem gondolják azt, hogy rossz lenne a 2. kerületben lakást birtokolni. Presztízs és státusszimbólum is. Viszont az árak tekintetében a 2. kerület azt mutatja, hogy az elmúlt 3 év árnövekedése kevés volt az igazi boldogsághoz. Erősebb megfogalmazás már az, hogy a 2. kerület nem a pénzcsinálásról szól, nem a lakásbefektetők piaca. Az ingatlanba rakott pénz itt érdekes módon kevésbé válságálló, mint más budai kerületekben. Ez már megalázó kijelentés lehet és nyílhat a bicska a zsebben, hogy ez már sértő.

Ezért fontos látni a számokat és a grafikonokat és nem érzelmekből beszélni még egy kerületről sem. A 2. kerület presztízse jóval nagyobb mint lakáspiaci értéke.

Egyre fontosabbá válik a lakáspiacról nem saját meggyőződésből beszélni, hanem csak részletes elemzések után. A lakáspiac esetében sokminden nem igaz, amit igaznak hittünk az elmúlt 15-20 évben. Sőt még az sem igaz, amit annak tartottunk az elmúlt 3 évben.

Budapesten is vannak nyertes és vannak vesztes kerületek az elmúlt 3 évből

Az elit 2. kerület a vesztesek között van. Durr, egy nagy pofon sznoboknak és különleges városi panorámának, a „polgári lakóknak”, a prémium ingatlanoknak, a „Rózsadombnak”.

A lakáspiac nem sznob és nem is csinál presztízskérdést az ingatlanból, már amennyire a számokból ez kiolvasható. De jól mutatja azt, hogy amelyik kerület nem tud felkapaszkodni, felértékelődni, ott a lakások vásárlóereje egyelőre belátható időn belül sem lesz jobb, mint volt 2008-ban.

Ez pedig már nem csak a hátrányos helyzetű térségeket érinti Magyarországon, hanem Budapest  9 kerületét is. 2017-től inflációval számolunk és közben nagyon lassú lakásárnövekedéssel. A Budapest környéki agglomeráció is a nagy vesztesek között. A megérte vagy nem érte meg kiköltözni kérdésre mi nem tudjuk a választ. Az ingatlanok vásárlóérétke az érem egyik oldalát viszont biztosan megmuatja.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A Budapest körüli pusztítás is látványás. 3 év után is még csatatér az agglomeráció

Az infláció és a lassú árnövedés, a két páros együtt bebetonozhatja a lakások vásárlóerejét, de még ronthatja is.

Azok a budapesti kerületek és agglomeráció, amelyek az elmúlt 3 évben nem tudtak kimászni a gödörből azok 2017-2018 között nem biztos, hogy már kifognak.

Súlyos teher ez és szomorú üzenet is egyben a lakáspiacnak. Nincs benne már elég erő, hogy akár Budapestet teljes mértékben fel tudja értékelni. Vannak kerületek, például a több szinten is elsőszámú nyertesnek számító 7. kerület, amit elkényezteti a lakáspiac. Ez viszont nem jelenti azt, hogy Budapest olyan jó helyzetben lenne, mint amilyennek azt eddig beállították.

Budapest is bajban van

Az ingatlanok értéke itt sem biztos. A leértékelődés veszélye itt is él, sőt még mindig kézzel fogható. Ez az a csontváz, ami kiesett a szekrényből 2017-ben. Szembe kell vele néznünk. Budapest leszakadó kerületei ma elérhetőek a feltörekvő megyeszékhelyi árakon. Ezt mutattuk már be ezen a grafikonon, de most a KSH megerősítette.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A leértékelődés az elérhetőség ára Budapesten

Ott vannak Budapesten megyeszékhelyi árakon lakások, ahol a lakások vásárlóereje még a 2008-as szint alatt vannak. Egy kerület kivétel ezalól, az pedig a 19. kerület. Ott éppenséggel már kicsivel jobb a helyzet, mint 2008-ban. Ez a kivétel erősíti a szabályt jelen esetben. Budapest szenved, erőlködik és kezd izzadságszagú lenni a levegő. 2017 van, a 4. év az 5 éves ciklusból és nyilvánvalóvá váltak a problémák. A budapesti és az országos áremelkedés kevés volt eddig. A lakásárak változása nem mindenre volt elég. Most pedig ott tartunk, hogy az árak növekedése mögött újra a lakáshitelezés, az állami lakásvásárlásösztönzés marad. Az újlakáspiac gyengélkedik, az építkezések késnek, talán a szereplők most értékelik újra a valódi lehetőségeiket. A ciklus 4. évében belevágni az építkezésekbe kockázatos. Nem akarnak úgy járni, mint 2008-ban.

Minek olyan sok új lakás? – tehetik fel a kérdést, amikor látható, hogy a használt lakások piaca visz mindent. Szenvedni egy projekttel évekig, azért a minimális profitért, amit sokkal könnyebben lehet megkeresni minden másban! Csak az építkezik, aki valójában ebből él.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A használt lakások árai még mindig sokkal versenyképesebbek az újlakások árainál

Aki eddig sem lakásépítésekből élt, annak ez a terep most egy vékony jég. Növekedő költségeket és a növekedő kockázatokat egyre nehezebb beárazni. Az új lakások ára már így is a használt lakások árának a kétszerese sok kerületben.

A vásárlók sem rohannak megvenni minden újat, mert eladó. A tömeglakások, a többszázlakásos házak népszerűsége finoman szólva sem lett jobb. Kis társasházakat meg nem éri meg nagy szereplőknek építeni.

Kiderült, hogy az elmúlt 15-20 évben csak öregedett és fogyott Magyarország. Az elvándorlás már csak hab a tortán. Az újlakáspiac a legnagyobb elszenvedője ennek.

Hiányzik az a vásárlótég, akinek tömegesen lehetne építkezni, mint a 2000-es évek elején. Azok a 30 évesek ma már közelebb vannak az 50-hez, vagy már felette. Nem cumizza be a marketingpornót, a szép látványterveket, meg a sok süket dumát a nagy semmiről. A mostani 30-asok meg nem tudják, hogy hol fognak még élni. Ők még a pénzcsinálással vannak elfoglalva, dolgoznak éjjel-nappal. Néha ránéznek a lakáshirdetésekre, elmennek akár megnézni néhány lakást, akár lakáskiállításokra is elmerészkednek, aztán azt mondják, hogy a franc se tudja kell-e nekik a nyakukba ez az egész. Egy ilyen országban lakást venni? – teszik fel a kérdést egyre kevesebben, mert fogyunk és fogy a lakáspiac keresleti oldala is, zsugorodik Magyarország lakáspiaca, a kockázatok pedig csak nőnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter