"Egy négercsókért mindenem odaadom"

albérlet albérletpiac szexlakások kitartott férfiak szexrabszolgaság Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki bérbeadásra adja a fejét, az készüljön fel az élet sokszínűségére. Az albérletkről legtöbbet azt hallani, hogy jaj de felmentek az árak, milyen nehéz normális lakást találni, szegény bérlőket még az ág is húzza, mert a bérbeadók egyre válogatósabbak. Lakást venni sem egyszerű és olcsó mulatság, tennénk hozzá gyorsan. Az albérletáraknak van egy kis közük a lakásárakhoz is, még ha ezt szeretjük teljesen elfelejteni, mert a lakásárakat hamarabb elfogadjuk, mint az albérletárkat. Aki nem tud vagy nem akar vásárolni az bérel, foglalhatjuk össze röviden a bérlők motivációját. Az élethelyzetek sokszínűek lehetnek tényleg, amiért valaki bérelni akar egy lakást. Munka és tanulás a legelfogadottabb célok. Majd utána jön az egyéb kategória, ahol bérbeadóként nem árt felkészülnünk váratlan helyzetekre. Nem igazán lehet rájuk igazából felkészülni. Aki gyakorlott, látott már ezt azt, találkozott már érdekes emberekkel, a szó negatív értelmében, néha azt hiszik mindent láttak. Van amikor csak ismétlődnek a helyzetek, azok a könnyebb szituációk, mert pillanatok alatt felismerjük, hogy ha valaki például párkapcsolati problémák miatt menekül albérletbe. Válás és szakítás miatt saját lakásból albérletbe költözőkkel nem olyan nehéz találkozni. Nyáron főleg. Ilyenkor szakad el a cérna otthon úgy látszik. Bérbeadóként évszakonként kb. lehet tudni, hogy kikre számíthatunk, amikor meghirdetjük a lakást.

Vannak olyan bérlők, akikre viszont nem lehet számítani..

...mert mindig meglepetésként érheti az embert a velük való találkozás. A szexkuckókat keresők tábora is igen széles. Vannak akik titkos kapcsolatukat albérletben élik. Itt beszélhetünk titkos párkapcsolatot élőktől, fizetett örömlányokon át, a kitartott nőkön keresztül egészen a pornóiparban dolgozókig. A szexmunkások táborának van egy nem túl gyakori és nem is annyira közismert rétege, a kitartott férfiak tábora. Ezen belül van egy nagyon érdekes csoport, akikkel már többen és többször is foglalkoztak, olyan gyakori volt közöttük az, hogy nők tartották el őket. A Magyarországon és főleg Budapesten élő feketeafrikaiak helyzete sosem volt egyszerű. Albérletet találniuk nem egyszerűen kihívás volt, hanem sokszor lehetetlen feladat. Valamilyen ösztöndíjjal, tanulás miatt ideérkező, meglehetősen mostoha anyagi háttérrel rendelkező fiatal férfiak kiszolgáltatottságára nem egy iparág, de az 50+ éves nők szemet vetettek. Találtunk munkákat erről, amikben mind az volt a közös, hogy feketeafrikai férfiak mind tisztában voltak azzal a lehetőséggel, hogy szexrabszolgaként könnyebben tudják biztosítani nálunk a megélhetésüket és a beilleszkedésüket, mint bármilyen más módon. A KFT 1984-es Afrika című dala adhatta a tippet talán, nem tudjuk, de jól hangzik, hogy "Csak a jó meleg Afrika, ott fülledt az erotika".  Az 50+ feletti nőkön kívül fiatalabb nők is felajánlották anyagi támogatásukat, de leginkább az idősebb magyar nők keresték a fiatal fiúk társaságát igen komoly anyagi ellenszolgáltatásért cserébe. Ennek alapja szinte mindig egy külön albérlet volt. A nő kibérelte a lakást a saját nevére, ő fizette a bérleti díjat és a rezsi díjakat. Egy feketeafrikainak 10-20 éve sem adtak ki szívesen albérleteket. Hozzá is fűznénk, hogy ma sem kedvelik a bérbeadók a feketeafrikai diákokat. Ezért nekik is jól jött és jól jön még ma is, ha nem ők, hanem helyettük más bérli a lakást.

Most megkérdezhetnék...

hogy mégis honnan a fészkes fenéből jutott ez eszünkbe éppen ma? Onnan, hogy tegnap történt velünk egy érdekes eset. Engedjék meg nekünk ezt a királyi többest, nem fontos kivel és nem fontos hol. A lényeg, hogy egy hirdetésre jelentkeztek. Egy budapesti speciális sebészeti intézetnek vezetékes számáról. Egy negyvenes női hang érdeklődik, hogy a lakás hirdetése aktuális-e és mikor lehetne megnézni. Gyorsan hozzátette, hogy nem magának keresi, hanem a kolléganőjének. Akkor a tapasztatalt bérbeadó mindjárt rá is kérdezett, hogy miért nem az telefonál, akit érdekel a lakás. Erre átadta a telefont és már egy jóval idősebb hangú nő kezdett el beszélni. Elmondta, hogy ketten nézelődnek egyszerre, hogy több hirdetést tudjanak felhívni gyorsabban. Azt is elmondta, hogy a munkahelyéről telefonál, de egyébként szabadságon van, csak a meleg miatt inkább a jobb klímájú sebészetről keres albérletet. Meg is beszélték a találkozót, hogy pár óra múlva találkoznak a ház előtt.

Gyanús volt a történet, az egész helyzet...

de kiadó lakásoknál nem szokatlan ez, mert a bérlők igen zaklatottak tudnak lenni a lakáshirdetések egymás utáni felhívása közben. Majd személyesen minden kiderül. A megbeszélt időpontban a nő nem érkezett meg. Tapasztalt bérbeadók tudják, hogy ez még nem a világ vége. A még inkább tapasztaltak tudják, hogy ez is egy intő jel, ha valaki nem jelzi előre, hogy késésben van. Azt is tudják, hogy ilyenkor türelmesnek kell lenni. Nem telefonálunk, nem nyomulunk, csak várunk. Valaki 10 percet, mások 15 percet mondanak. Többet semmiképpen se várjunk, ha a bérlő jelölt szó nélkül késik a személyes találkozóról. Ez a nő majdnem 15 percet késett. Az antréja igen szokatlanra sikerült. Megérkezett elég ziláltan a ház elé. Nekiesett a kapunak, elkezdte rángatni, hogy ő be akar menni, mert találkozója van. A higgadt és teljesen hidegvérű bérbeadó először csak annyit mondott, hogy lehet vele van találkozója. A nő egy pillanatra megnyugodott és hirtelen azt kérdezte a semmiből „Öregnek nézek ki, ugye?”. Valószínűleg a bérbeadó arcára volt írva a váratlan helyzet első benyomása. Ettől függetlenül ismét megnyugtató szavakat kapott a bérbeadótól hogy nem, nem öregnek néz ki, hanem csak szórakozottnak.

Képzeljünk el egy 50+ éves szőke nőt, akin nem csak az idő vasfoga látszódik meg...

... hanem a teljes élete sugárzik belőle, az arca meg maga annak az 50-60 vagy akár még több évnek a impresszionista összefoglalása. A tapasztalt és sokat látott, hallott bérbeadó már tudta, hogy ez egy felesleges kör lesz, de az udvarias tiszteletkört ilyenkor is meg kell adni. A nő csacsogott és elmondta, hogy nagyon fáradt, mert 24 órás műszak után jött a sebészetről. Emlékeztetünk mindenkit, hogy a telefonba még azt mondta, hogy szabadságon van. Első komolyabb hazugság a másik intő jel. A nő egyébként nem fáradt volt, hanem valami szer hatása alatt lehetett. A bérlők kevés százaléka jön el alkohol, kábítószer és gyógyszer befolyása alatt. Tényleg nem gyakori, de előfordul. Egy kokainista sem jobb, ahogy állandóan szipog, pupillája mint egy macskáé, de a különböző amfetamin származékoktól felpörgött menőket is ki lehet azonnal szúrni. Na jó, kell hozzá egy kis tapasztalat és gyakorlat.

Látta a nőn a bérbeadó, hogy valószínűleg nyugtatózza magát

Fel is értek ezalatt a lakásba, ahol azt gondolhatnánk, hogy ezt azért nem lehet überelni. Dehogynem. Az élet már csak ilyen. Nézi a nő a lakást, tetszik neki, közben a telefonját nyomkodja vadul. Egyszer csak elhangzik egy gondolatébresztő monológ. A nő elmondja, hogy ő bérelné ki a lakást egy indiai diáknak, akivel itt együtt élnének. Ez baj-e? Megnyugtató választ kapott ismét, hogy a lakás elsősorban pároknak kiadó gyerek nélkül, mert a lakás nem alkalmas családoknak (egyszobás). A nőnek jól estek a biztató szavak, így tovább ment. Szóval nem baj, hogy ő lenne a bérlő, de az indiai diák lakna itt, mert neki van saját háza. Azt a választ kapta, hogy a lakásban csak az lakhat, aki bérli. Tehát, ha az indiai fiú itt akar lakni, akkor neki is alá kell írni a szerződést. Ez már annyira nem tetszett a nőnek.

A bérbeadó itt már tudta...

...hogy egy régi ismerős történet szereplője lett, ahol egy idősebb nő egy fiatal, feltehetőleg feketeafrikai fiúnak, bérelne lakást. Az is látszódott, hogy a nő nem nagyon szeretné, ha a bérbeadó találkozna a fiúval, maga akarta meggyőzni a bérbeadót, adja ki nekik a lakást. Bele is kezdett a meggyőzés szokatlan módjába. Újabb váratlan kérdés következett: „Mi van, ha terhes maradok, mert akkor csak 9 hónapig maradhatunk a lakásban?”. Ez azért igen meglepő volt, egy jelenleg a tv2-n futó Pénzt vagy éveket című műsorban is komoly kihívást jelentő embertől. Ugyanis nem lehetett eldönteni, hogy a nő pont úgy néz ki ahány éves, mondjuk már inkább 60+ vagy egy koravén 50 éves. Ő magát 50 évesnek mondta. A párbeszéd nem visszaadható, csak a kezdő kérdés, mert itt azért elég szürreális élményben lehetett része a bérbeadónak, akinek kezelnie kellett tudni a helyzetet anélkül, hogy személyes konfrontáció lett volna belőle. Rá is kérdezett a nőnél, hogy akkor most terhes-e. A nő válasza az volt, hogy még nem, de nagyon az szeretne lenni. Finoman rákérdezett a bérbeadó, aki itt már inkább lelkisegélyszolgálatként működött csak közre, hogy ez mennyire lehetséges az ő korában.

A nő válasza az volt, hogy ha a partner fiatalabb, jóval fiatalabb, akkor még sikerülhet

Ők nagyon rajta vannak, hogy terhes legyen, hangzott el a nő huncut szájából. Mivel aktív hazudozó emberről beszélünk, feltételezhető, hogy ez a romantikus történet is a hazugság része. Bár nagyon egyedi és meglepő, tiszta stand-up comedy, nyilvánvaló volt, hogy egy kitartott férfinak keres lakást a nő, aki bár nem teljesen volt beszámítható, minden fontosat elmondott a maga módján. Személyes beszélgetéssé alakult az a bő 10 perc, amit együtt töltöttek. Ömlöttek a szavak a nőből. Amikor azt kérdezték tőle, hogy miért nincs gyereke, akkor azt mondta, hogy az eddigi partnerei mind nem akartak. Volt már terhes korábban, háromszor is, de mindet megszakította a partnerei kérésére. Amikor rákérdeztek arra, hogy hány évesek lennének a gyerekei, arra is gond nélkül válaszolt. Huszon- és harmincasok, jött az őszinte válasz. A nő vágyott a törődésre és kedves szavakra, mert minden odafigyelést megköszönt, amit csak tudott. Azzal zárta a bemutatkozását, hogy biztosan jó oka volt annak, hogy így alakult az élete, hogy nincs gyereke, de nagyon szeretne. Most akkor három gyerekes magányos nő lenne, jegyezte meg furcsa sírdogáló hangján. A bérbeadó látva ezt csak annyit tudott mondani, hogy pont a felnőtt gyerekei miatt nem lehetne magányos és már az unokákat várhatná, nagymama lehetne. Közben meg macerálta megállás nélkül a telefonját. Hol itt hol ott volt a tekintete a nőnek. Az is kiderült, hogy a férfi hívogatja és közben smsekkel bombázza. El is jöhetett volna vele, de nem jött el – jegyezte meg magában a bérbeadó. Ez a harmadik intő jel. Mint mondtuk a feketeafrikaik nem az első számú bérlőjelöltek Budapesten, amivel ők is tisztában vannak. Elutasítják őket csak azért mert feketeafrikaiak, így alternatív megoldásokat keresnek. Mondjunk ez a megtört, álmait kergető nő sem fogja  így megoldani a titokzatos fiatal férfi lakhatását.

Az már külön érdekesség, ha visszaemlékeznek, hogy nem a nő jelentkezett a hirdetésre...

...hanem az állítólagos, nála jóval kedvesebb és fiatalabb hangú kolléganője. Azt is feltételezhetnénk, hogy ő is benne van a „buliban”. Nem lenne extrém az ilyen feltételezés, mert az ilyen kitartott szexrabszolgák néha több nővel állnak kapcsolatban egyszerre. A nőknek így költséghatékonyabb együttműködni például egy lakás albérleti költségeinek megosztásánál is. A kitartott férfinak meg biztosabb helyzetet jelent több nő, ha az egyik időközben ki is lépne az ilyen kapcsolatból. A lakhatása, a megélhetése múlhat azon, hogy el tudja-e magát tartatni vagy sem.

A történetben nincs tanulság...

...ne is keresse senki. Egyszerűen bérbeadóként bármikor kerülhetünk megmagyarázhatatlan helyzetekbe az év bármelyik napján. Figyeljünk oda, ismerjük meg a bérlő jelölteket attól a pillanattól kezdve, hogy felhívnak vagy írnak nekünk egészen a találkozó utolsó másodpercéig. Azt hiszik lehetetlen? Igenis lehetséges. A sikertelen lakásnézések a tapasztalatszerzésről szólnak. Arról, hogy egyre jobbak vagyunk a helyzetek felismerésében és kezelésében. Nem elvesztegetett idő az, ha olyan emberekkel találkozunk, akiknek nem adjuk ki a lakásunkat. Meg kell tanulnunk felismerni a bérlőt, a sok jelentkező közül. Minél magabiztosabbak vagyunk a bérlőválasztásban, annál inkább kerülhetjük el a bajt. Bérbeadóként a kockázatok kezelése a megfelelő bérlő megtalálását jelenti. Ahhoz az út a sok alkalmatlan bérlő meg- és felismerésén át vezet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac 2017, a zéró gyanúsított

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Meglepetés van is és nincs is a  KSH teljes 2016-os évet lezáró és a 2017-es év első negyedévét értékelő legfrissebb lakáspiaci jelentésében. Nincs meglepetés abban, hogy az országos forgalom nőtt 2016-ban 2015-höz képest. Akár hiszik, akár nem, vannak lakáspiaci törvényszerűségek. A lakáspiacot sem kutatja a Magyar Tudományos Akadémia, ahogy például a magyar pénzügyi kultúrát, a hitelezéssel és a kétszintű bankrendszerrel együtt sem.

Mi, a saját eszközeinkkel már évek óta figyeljük és keressük az összefüggéseket. A lakáspiac nem az alapján működik, amilyen érdekünk fűződik hozzá. Ez egy nagyon nagy hiba, hogy mindenki csak annyit ért és lát a lakáspiacból, amennyit a két szép szemével a közvetlen környezetében megtapasztal. A lakáspiac egészére koránt sem lehet az mindig igaz, amit mi látunk és értünk belőle. És mindjárt vágjunk is bele, mert nem mehetünk el szó nélkül a Duna House lakáspiacot lejárató és manipuláló kampánya mellett, amit körülbelül egy éve kezdett a lakáspiac ellen.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljuk meg, hogy ha nőnek a lakásárak, akkor nő az adásvételek száma is

Láthatják a grafikonon, hogy hidegen hagyta az országos statisztika. Az ingatlanközvetítő csak azt szajkózta, amit ő látott és érzett. Az meg nem volt más, mint hogy nem a Duna House éve volt 2016. Csak könnyebb volt a hibát a lakáspiacban keresni, mint a saját üzleti stratégiájában. Miközben az piac csak tette a dolgát, úgy viselkedett, ahogy azt egy piacnak viselkednie kell, amikor változik, nő a forgalom, nőnek az árak és feléled az országos lakáspiac.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Válságkommunikáció?

2017. január 10-én kijelentettük, hogy semmi más nem történt, mint az addig lenézett és semmibe vett kisebb városok és községek lakáspiaca is magára talált, köszönhetően pl. annak, hogy a CSOK ott tényleg sokat ér. Megkaptuk, hogy micsoda badarság ez már, olyan nincs és nem lehet, mert az őszinte ingatlanosok nem tévedhetnek. Ahol eddig nem volt lakáspiac, ott már nem is lehet.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1 865 milliárd forint = Lakáspiac 2016 (19% növekedés)

De minden jel arra utalt, a számok nem hazudtak és mutatták, hogy 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedését nem Budapestnek és a Megyeszékhelyeknek köszönhetjük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest súlya folyamatosan csökken

Olyannyira igaz lett ez, hogy a KSH önmagához képest is szokatlan részletességgel és alapossággal mutatja be, hogy mi is történt tavaly a lakáspiacon. Na nem az, amit az ingatlanközvetítő és bértollnokaik bőszen hirdettek hónapokon keresztül. Rosszhiszemű piacbefolyásolásért még csoda, hogy nem jelenti fel őket valaki a Gazdasági Versenyhivatalnál. Azért, ami sok az sok. Így álljon itt a kedvenc ábránk, ami mutatja a budapesti átlagárak és az országos értékesítés közötti kapcsolatot.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kérdés nem az, hogy nőnek-e az árak, hanem az, hogy meddig

Ha Budapesten nőnek a lakásárak, akkor az országos forgalom is nő. Ez igaz fordítva is. Ezért is lehettünk például annyira biztosak abban, hogy az ingatlanközvetítő nem mond igazat.

Eddig is tudtuk, hogy 2017-ben is több lakást fognak eladni, mint 2016-ban. Hiába a háborgás, a sok negatív felhang, a fanyalgás, a nyavajgás és a sok sírdogálás, hogy most már elég volt az árnövekedésből. Feketén fehéren a KSH közreadta, hogy már 400e Ft/nm egy átlagos budapesti lakás 2017-ben. 10%-os árváltozás 2016-hoz képest. Az országos forgalom biztosan nő. De közben Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el, Budapest súlya csökken. Megírtuk, a számok előre ezt mutatták, a budapesti árak növekedése nem azt jelenti, hogy Budapesten egyre több lakást tudnak eladni. A fenéket! Ez az amit a lekönnyebb félremagyarázni. Érzik sokan, hogy nehezebb eladni, lassabb, nincs annyi vevő. Ebből mindjárt arra következtetnek, hogy akkor már vége a budapesti lakásáraknak. De a piac nem így működik. Budapest az országos lakáspiac része. Ameddig országosan nő a forgalom a budapesti lakásárakért senki se aggódjon és felesleges rá pazarolni a különböző woodoobabákat is. Feketmágia vagy ördögűzés, mindegy hogyan nevezzük, de nem működik a budapesti lakásárakkal szemben. De nem mindenki örülhet ennek, csak az, aki el is tud adni. Budapest csökkenő aránya figyelmeztet minden budapesti eladót, hogy nem lehet mindent eladni ma, csak azt, amire van vevő. Minél jobban nyerészkedik ma valaki, annál könnyebben eshet pofára.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A többség azért inkább túlértékelte 2016-ban a lakáspiacot

Meglepetés is történt, hiszen a forgalom nem lépte át a bűvös 150 ezret, mert a forgalom 2016 első félévéhez képest, a második félévben már nagyon lelassult. Így jöhetett össze, hogy 2016-ban 9%-kal, tehát egyszámjeggyel, nőtt csak a forgalom. Erről is beszéltünk már és nem is olyan nagyon régen, éppen egy OTP Bankos interjú kapcsán. A lakáspiacon a lakásárak egymásra ható kölcsönhatását kevesen ismerik. Az egyszerű laikus, mint az önjelölt ingatlanszakértő, azt gondolja, hogy az újlakáspiac árai lenyomják a használt lakások árait. A valóságban meg egymást erősítik. Ha drágulnak az újlakások, akkor drágulnak a használt lakások is.  Ha drágulnak a használt lakások, akkor az új lakások sem fognak kimaradni a jóból. Először nagy nyilvánosság előtt ilyen markáns szereplő, mint például OTP Bank, még soha nem beszélt. Bár már egyszer az ingatlan.com gazdasági szakértője, Balogh László is megjegyezte ezt egy félmondatban egy tévéinterjúban. Ennek örömére akkor az OTP számait elemeztük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az áprilisi OTP számítás igen pontos volt

A táblázat és grafikon egész jól megközelítette a KSH számait. 141 400 db használt lakást és 4 900 db új lakást adtak el tavaly a KSH szerint, amiért az új lakások arány 3,3% volt. Az OTP számait elemezve 143 500 db használt lakásról és 4 700 db új lakásról és 3,2%-os újlakáspiac arányról beszéltünk 2017 tavaszán. Hozzátéve, hogy a papíron eladott új lakások is voltak 2016-ban, amit a KSH tényleg nem nagyon lát. A KSH csak azt látja, hogy 5 200 db lakást építettek értékesítési céllal. 2016-ban ismét kevesebb új lakást adtak el, mint amennyit megépítettek.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A továbbra is elhallgatott tény: vannak eladatlan új építésű lakások

Ez például a másik meglepetés. Arról nem nagyon szeretnek beszélni, hogy milyen sok új lakást nem adtak el a korábbi évekből. A KSH számai egyértelműen mutatják, hogy több lakás épült 2008 óta, mint amennyit eladtak. A lakáspiac szakértői meg úgy tagadják az eladatlan újlakásokat 2017-ben is, mint ateisták a vallásos világnézetet. Snassz is lenne, ha mindenki mindig tényleg úgy beszélne a lakáspiacról, ahogy kellene. Hiszen szinte semmiről sem beszélünk normálisan, csak éppen pont úgy, ahogy érdekünkben áll. Arra tippelünk ez sem fog megváltozni egyhamar.

Forrás: KSH , Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac gyermekei

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egyik oldalról azt olvashatjuk, hogy a bérleti díj még mindig jó zsebpénz, a másikról viszont azt, hogy a bérlőkre egyre jobban figyelni kell. A legtipikusabb bérlő sztereotípiánál, a diákoknál sincs ez másképp. Az OTP Ingatlanpont lecsapott a nyári médiahírek egyik mindig ismétlődő kérdésére, hogy ha július vége, akkor jönnek a ponthatárok és ezzel együtt a gyereküknek lakásvásárlók és a továbbtanulóknak bérlők.

Sokan még egyébként mindig azt képzelik, hogy a diákbérlők hatása  nagyon nagy az egyetemvárosokban. Azt lehet erre mondani, hogy ahol nincs más ok vagy indok bérelni, csak a továbbtanulás miatt, ott előfordulhat, hogy a diákok az elsőszámú bérlők. Mivel erről keveset tudni, mindenki, még a média is a képzeletére bízza, hogy mely városokról lehet szó. Egyet biztosan kijelenthetünk, hogy ezalól kivétel Budapest.

Mint a legnagyobb albérletpiaccal rendelkező egyetlen magyar metropolisz, ide az elsőszámú bérlők nem tanulni jönnek, hanem dolgozni. Budapesten a bérbeadók elsősorban a biztos munkával rendelkezőket keresik, őket preferálják és rájuk várnak. Az régen rossz lenne, ha az elmúlt évtizedek demográfiai folyamatai után, még mindig a diákokban látnánk „A BÉRLŐT”.

Álljunk meg egy pillanatra, mert a gyereküknek vásárlók nem a ponthatárok kihirdetése után jelennek meg fizetőképes keresletként egy adott város lakáspiacán, így Budapesten sem. Jóval előbb, évekkel előbb vásárolnak ott lakást, ahol úgy gondolják, hogy a gyerekük tanulni fog. A szülői gondoskodás, odafigyelés előre gondolkodik és cselekszik.

Budapesten mind a használt és mind az új lakások piacán megfigyelhető az, hogy aki befektetésként vásárol, azoknak egy jelentős része valójában a gyerekének vásárol egy lakást. Addig kiadják, amíg a gyereknek nincs rá szüksége, így a biztos pont az adott városban jóval hamarabb megvan, mint sem a gyerek egyaltalán tudná, hogy mit és hol is fog tanulni. Természetesen ettől még lehetnek a ponthatárok kihirdetési után is aktivizálódó vásárlók. Ahogy vannak olyan szülők is, akik a diákélet alatt vásárolnak lakást, mert megelégelik a rossz albérleti körülményeket, esetleg féltik a gyereküket a fura társaságoktól, és abban a bíznak, hogy a saját lakásban jobban oda tudnak figyelni a szemükfényére.

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A gyerekek a jövő

Önmagában a gyerek lakásvásárlást ösztönző tényező, amit nem árt észben tartani mindazoknak, akik csak legyintenek arra, hogy fogyunk és arra is, hogy jelentős számú magyar gyerek születik, már a hátrokon túl. A magyar lakáspiacra teljes mértékben rányomja a bélyegét a 37 éve tartó káros demográfiai folyamat. Lakást veszünk a gyerek miatt, mert kell a nagyobb lakás, a több szoba, a jobb életkörülmények. Majd a gyereknek is veszünk lakást, legalábbis, aki megteheti, az biztosan vesz a gyerekének lakást. Az OTP Ingatlanpont ezt akarta mondani, csak egy picit leegyszersűsítette a kérdést a ponthatárokra. Miközben meg jobban belegondolva mindenki beláthatja, hogy a gyerekek, a gyerekvállaló családok milyen nagyon nagy hatással vannak a lakáspiacra. A számuk, az arányuk és a hatásuk a magyar lakáspiac jövőjét tekintve (sors)döntő lehet.

Az ingatlanaink száma csak nő és nő, mi meg csak fogyunk és fogyunk. Az újlakáspiacunknak ez szab csak igazán gátat, ami már most látszik, hogy milyen nagy mértékben elmarad a jelenlegi építkezési hullám például a 15 évvel ezelőtti építkezési hullámtól. Pedig csak 15 év telt el. Eltelik megint 15 év és bárcsak tévednénk, de nagyon úgy néz ki, hogy egyre kisebb és egyre alacsonyabb hullámokkal számolhatunk majd a magyar lakáspiacon, ahol sokminden, vagy talán még mindig minden, a lakáspiac gyermekei miatt történik vagy éppen nem történik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Emlékszünk még?

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a szépre emlékezni. Tegnap, amikor az Eurostat megjelentette az inflációs táblázatát  csak úgy ránéztünk. Láttuk már, de mindig eszünkbe jut róla valami. Az infláció egy alattomos jószág. Vita van a számítása körül, de amúgy meg láthatatlan, mint a levegő. Nem nagyon tűnik fel, ha van. A pénzromlás egy sokkal jobb szó rá, kifejező is, hogy egyre kevesebbet ér a zsebünkben lévő forint. Még az Eurostat is összeadta és felhívja a figyelmet, hogy Magyarország dobogós a 2006-2016 közötti inflációs növekedésben. Büszkék nem nagyon lehetünk rá, ezért inkább nem is nagyon szeretünk erre emlékezni. Régen volt már, elmúlt, örülünk neki, hogy vége.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Pénzromlás Magyarországon

Na ez az! Látjuk azt a közel 40%-os inflációt 2006 és 2013 között.

Mit jelent ez számokban? Nagyon leegyszerűsítve mondjuk azt, hogy a 2005-ben 20 millió forint 12 milliót ért már csak 2013-ban.

Mit ad isten az Eurostatnak van lakásár táblázata is. Szembetűnő, hogy nincsenek adatok 2006-2007 években. Említettük már, de újra elmondjuk, hogy a lakáspiac még a KSH-t sem érdekelte annyira, hogy EU-s szinten használható adatokat tudjon róla adni. Nem véletlenül volt olyan zűrzavaros a 2008-ig tartó lakáspiac. Gyakorlatilag hiányoztak az adatok, az adatelemzés. Maradt a mellébeszélés. Ma ennél jóval jobb a helyzet, de ennek meg többen nem nagyon örülnek. Jobban szeretnék, ha mindig csak azt lehetne olvasni, amit ők gondolnak a lakáspiacról.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pénzromlás mellett a lakásárak is "megromlottak" Magyarországon

Ezért fogtuk az adatokat és egymás mellé raktuk, vagyis egymás alá.

Látható, hogy a lakásárak növekedése Magyarországon rendre elmaradt az inflációtól. Ezt hívjuk leértékelődésnek. Pont úgy mint a pénznél. Egy 2005-ben vásárolt 20 milliós lakás 2013-ban ért 12 milliót., mert annyit romlott a lakás pénzben kifejezhető értéke.

Szerintünk kezdik már kapizsgálni mire akarunk kilukadni. A lakásárak növekedéséréről már mi is elég sokat beszéltünk. Mindig rávilágítunk arra, hogy ne csak pusztán az árakat nézzük. Adjunk az áraknak értelmet. Ha azt nézzük, hogy vettünk egy 20 milliós lakást és 12 milliót ért 2005-ös áron, akkor ott borítékolható egy kis árnövekedés.

A lakáspiacon meg azt látjuk, hogy volt is árnövekedés, főleg ott, ahol 2005-ben vettek 20 millióért lakást. Ahhoz, hogy újra annyit érjen a lakás, mint 2005-ben, oda bizony 50%-nál is nagyobb áremelkedésre volt szükség.

Van ahol sikerült és van ahol nem. A lakásárak növekedése elsősorban a leértékelődés miatt elszenvedett árnövekedést kompenzálta az elmúlt években. Ezt is elmondtuk már, de néha nem árt átismételni. Az árak növekedése nem egyforma országosan. Tudja mindenki. Olyannyira igaz ez, hogy a lakásvásárlók tudatosak is ebben.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Van racionális oka, hogy Budapest köré költözünk és nem Budapestre

Beszéltünk arról, hogy milyen pusztítás volt a lakásárakban például Budapest körül, Pest megyében. Azt is tudja mindenki, hogy közben azért Budapest inkább nyertese volt az elmúlt évek lakásárnövekedésének.

Mit tesz ilyenkor a reálisan gondolkodó vásárló? Elköltözik Budapestről, vagy eleve már nem is Budapestre költözik, ha még itt is dolgozik.

Erről beszéltünk, hogy milyen kicsi lakásokban kell gondolkodnia annak, aki itt tervezi a jövőt.  Nem egy családbarát város Budapest. Pest megye már annál inkább. Magyarországon itt vannak a legnagyobb alapterületű és legtöbb szobás lakott ingatlanok. Ha megnézzük a Budapest körüli ingatlanárak negatív előjeleit, az bizony pozitív minden vásárlónak, aki ott akar vásárolni.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Miért nyomorognánk Budapesten, ha élhetünk normálisan Pest megyében?

Nem nyugtatja meg az eladókat, akik buknak, de az egy másik történet. Most engedjük meg magunknak, hogy csak és kizárólag a lakásvásárlók szemszögéből nézzük ezt a kérdést.

A dráguló és drága Budapest helyett ott van a még mindig alulértékelt Pest megye.

Nem is olyan régen pont arról beszéltünk, hogy a használt családi házak reneszánsza jöhet el, ha a CSOK-ot ennek megfelelően módosítják ősszel. Pest megye meg alapvetőleg egy családi házas övezet. Hívjuk családbarát megyének. Hamarosan kiderül miért is.

Budapest körül jobb életet lehet élni, mint Budapesten ugyan olyan jövedelmi viszonyok mellett. Dolgozni be lehet járni, megérheti még a dugók is, a lassú araszolgatás és minden más azért, mert szebb és jobb otthonokban élhetünk. Minek nyomorogni egy pesti lakásban, ha élhetünk családi házban?

Ezt mutatja a KSH nem is olyan régen közölt térképe is. A családosok egyértelműen Pest megyében állnak a topon. Budapest rosszul áll, kevés a gyerek Pest megyéhez képest. Nincs ebben semmi meglepetés. Tegyük hát össze, amink van és adjunk értelmet a számoknak.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Pest megye különleges szerepe Magyarországon

Foglaljuk össze és emlékezzünk vissza arra, hogy

1. az infláció komoly pénzromlást okozott, amivel a lakások ára mellett, az értékük is romlott.

2. 2014 utáni lakásárnövekedés azt eredményezte, hogy a budapesti lakásárak sietve próbálták ledolgozni a nagy veszteségeket, amit egyre kevesebben tolerálnak. Tudjuk azt, hogy vannak kerületek és városrészek, ahol ez sikerült, és vannak olyan helyek Budapesten, ahol még nem. Itt sincs kolbászból az ingatlanpiac kerítése.

3. Olyan árak lettek Budapesten, amit a vevők fizetése egyáltalán nem követett le.

4. A családok otthonhoz jutását az állam el is kezdte ösztönözni, amiért a családi övezetek pozitív diszkrimációja szépen lassan begyűrűzik az országos lakáspiacon.

5. Mit tesznek a fizetőképes családok? Budapest körül vásárolnak, építkeznek, telepednek le, mert ott többet ér a pénzük, jobb ingatlant vehetnek.

6. Pest megyének nem csak a lakosságszáma nő, de egyben a gyerekek száma is itt a legmagasabb az aktív korúakhoz képest.

7. Budapest agglomerációjának tekinthető egész Pest megye. Láthattuk, hogy az ingatlanárak ott nem követték a budapesti árak gyors növekedését.

8. Hajtja ki a családosokat Budapest az áraival és a ingatlanok ár/érték arányával együtt.

Lehet, hogy az infláció láthatatlan, mint a levegő. Nem vagyunk se közgazdászok, se statisztikusok és mégis lakásvásárlóként tudat alatt, pont úgy gondolkodunk és úgy viselkedünk, ahogy ez a nagykönyvben meg van írva. Budapesten az ingatlanok iránt a kereslet nem nő, mert jobban megéri Budapest körül vásárolni, építkezni, ez fékezi a budapesti lakásárakat, fékezi az új építésű lakások árát és kínálatát, lehűti a kedélyeket és a forró fejű aggitátorokat. Az infláció, meg szépen lassan újra az életünk része lesz, már ha észrevesszük. Aztán általában valamiért mindig okot ad rá, hogy észrevegyük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanközvetítés = Sivatagban pingvint fogni?

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanos ingatlanértékesítő ingatlaniroda ingatlanpiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki valaha is foglalkozott már ingatlanközvetítéssel, akár csak néhány hónapot is, legtöbbször azt mondja, hogy ő még életében nem hazudott annyit, mint akkor. A magyar ingatlanközvetítés alapja az alternatív igazságok keresése.

Szakmai körökben nem hazugságnak hívják a nyilvánvaló tények mismásolását. A cél érdekében szentesíthető minden eszköz. Az ingatlanközvetítő is abból indul ki, hogy úgy sincs tökéletes ingatlan, mindenbe bele lehet kötni, ha akarjuk, ezért inkább csak koncentráljuk az ingatlan előnyeire. Ha esetleg kevés az előnye, akkor ruházzuk fel. Olyan ez mint a nőkön a finom smink, az előnyös ruha, a megfelelő cipő és a mindenféle hangulatos kiegészítő = felhívják a figyelmet, ápol és eltakar. Egy ingatlant észre kell venni az eladó vagy akár a kiadó hirdetések tengerében.

Ár-méret-elhelyezkedés, amiért vagy amiért nem kattintunk egy hirdetésre

Az ingatlanközvetítő már ezekkel játszhat, még anélkül, hogy az ingatlanról bármi olyat mondana, írna, ami leárnyékolná a lakás hátrányait. Klasszikus trükk a mérettel való játék. A lakás lakótere nem akkora, mint a hirdetésben. A mérettel azért kell játszani, mert azzal (ön)igazolható az eladási ár létjogosultsága. A legtöbb hirdetést böngésző, ha meglát egy túl drága a méretéhez képest lakást, akkor arra nem feltétlenül kattint rá.

Hogyan lehet méretet növelni?

Mondjuk részben vagy egészben hozzáadjuk a lakás belső teréhez az erkély/terasz/kert méretét. Rá lehet vágni, hogy a lakás ára tartalmazza ezeknek az árát is, viszont a lakótér méretéhez ennek semmi köze sincs. Egy 50 nm-es kertkapcsolatos lakásból simán csinál az ingatlanközvetítő 70-75 nem-es eladó lakást, miközben az a lakás csak 50 nm + kert. Ha ehhez tesz még egy érdekes árat, mindjárt érthető az oka. Tegyük fel 30-35 milliós áron hirdetik. Ha 50 nm-esnek hirdetnék, akkor nem lenne olyan izgalmas, hogy a vevők rákattanjanak. Ha viszont azt látni, hogy 75 nm-es és 35 millió, biztos lehet benne az ingatlanközvetítő, hogy sok ember ránéz majd a hirdetésre. Ha ezt megspékeli egy kertkapcsolatos képpel, akkor meg pláne.

A legtöbb érdeklődő abban a tudatban kattint a hirdetésre...

...mert az egy 75 nm-es kertkapcsolatos lakás és nem azért, mert az 50 nm+kert. A tetőtéri lakásnál gyakori, hogy nem hasznos alapterülettel hirdetik, hanem a teljes, azaz a 190 cm-nél alacsonyabb területet is beszámítják. A galériás lakásoknál is pont ezért vitatható az, amikor bőven 190 cm-nél alacsonyabb beépített terület is lakótérnek számít.

Az már egy másik történet, hogy egy eladó lakás tulajdoni lapján milyen alapterület van és azt milyen mérettel hirdetik. Magyarázkodás, mellébeszélés, ármánykodás, ha arra vevőként rákérdezünk miből adódik a különbség. A méret és az ár mellett van másik játékszer is.

Az elhelyezkedés, mi más

Ha egy lakás nem ott van, ahol a hirdetési  ára azt megkívánná, az ingatlanközvetítő odateszi. A kerület lehet stimmel, de a városrész már nem. Ha stimmel a városrész, nem stimmel az utcanév. Az elhelyezkedés egy ingatlan megváltoztathatatlan tulajdonsága, de nem egy ingatlanközvetítő szerint. Ott is lehetne, de nem ott van, derül majd ki, amikor a vevő találkozót beszélne meg.

Mi értelme ennek?

Megint az, hogy az ingatlanközvetítő felhívja a lakásra a figyelmet. Érdeklődőből lesz a vásárló. Minél több az érdeklődő annál több az esély a vevőre. A rossz hirdetési szokásokról már beszéltünk. Minden eszköz ennek a „Hívjál fel” célnak van alárendelve. Ha jönnek a hívások elégedett az ingatlanközvetítő és elégedett lesz az ingatlan tulajdonosa, hogy milyen jól végzi a munkáját az értékesítő. Aztán ha szerencsés a csillagok együttállása, megtalálja a zsák a foltját.

Nem kell félteni az eladó lakások tulajdonosait az ingatlanközvetítőktől

Van az a réteg, aki pont azért értékesít ingatlanközvetítővel, mert még fizet is azért, hogy a túlértékelt lakását valakire valahogy rátukmálja az ingatlanközvetítő. Őt nem zavarja a megtévesztő hirdetés, sőt még tippeket is adhat, hogy mit és hogyan kell beleírni, hogy még több érdeklődő figyelmét keltse fel. Amikor arról beszéltünk nem is olyan régen, hogy miért veszünk rossz lakást, abban ez is benne van.

Az ingatlanközvetítők és az eladó lakások tulajdonosai nem olyan ritkán kéz a kézben követnek el mindent azért, hogy kockázatos ingatlanokat értékesítsenek. Mivel a vevő nincs jogi kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hiába is hibáztatja utólag. Csak kinevetik majd a háta mögött a vevőt az ingatlanközvetítők.

Az ingatlan volt tulajdonosával persze lehet pereskedni...

...ha rejtett műszaki hibával adta el az ingatlant. Ez a legtöbb adásvételi szerződésben benne van, de ha "kifelejtik" is, attól még az eladót kötelezettség terheli, a vevő pedig érvényesítheti a törvény adta jogát rejtett műszaki hibák esetén. Az ingatlanközvetítőnek így megéri részt venni még akár vitatható ingatlan adásvételekben is, mert őket nagyon nehéz lesz bíróság elé állítani, felelősségre vonni. Mondhatják most néhányan, hogy nagyon elkalandoztunk a lakáshirdetésekkel trükköző ingatlanközveítéstől, csak előre tekintettünk.

A korrekt ingatlanközvetítő nem játszik a tűzzel...

...az inkorrekt ingatlanközvetítők szerint meg úgy hirdetnek, ahogy csak akarnak. Az ingatlanközvetítők egyre jobban öltözködnek, egyre jobb a modoruk, egyre többet adnak a külsőségekre. Viszont nem ezen múlik, hogy korrekt vagy inkorrekt. Az inkorrekt ingatlanközvetítő legalább olyan mézesmázas, behízelgő, mint egy gátlástalan eladó. Az inkorrekt ingatlanközvetítő keresi az inkorrekt eladókat. Telefonál, házhoz megy, üzenetet hagy és küld, nyomul és rámenős. Ez imponáló. Az már kevésbé, amikor ez már zaklatásba megy át, mert a bőr az vastag az inkorrekt arcokon. Bármit elérhetnek, tanítják nekik pszichomókusok. Öltöny és iPhone, már businessman-nek érzik magukat. 

 Az inkorrekt ingatlanközvetítők meg el is hiszik, hogy minden csak rajtuk múlik. Ha átlát rajtuk néhány vevő és esetleg más, pl. korrekt ingatlanosok, azt zokon veszik azonnal. Az elmúlt időszak például arra volt jó, hogy többen alapítsanak nagyravágyó ingatlanközvetítő irodákat. Az 1-2 éves cégek és menő brókerarc értékesítőik hordozhatnak kockázatokat. Ugyanis nem csak olyanok alapítanak új ingatlanirodát, akiknek tisztességesek a szándékaik. Csilivili iroda, egy tőkeerős haver, kapcsolatok és nagyon nagyon sok önbizalom sem helyettesíti a korrektséget.

  A lakáspiac nőtt, de az ingatlanközvetítős viszont csökkent az elmúlt években, amiért bármire képesek lehetnek azok az új ingatlanirodák, amik az életben maradásukért küzdenek. Vevőként ezért néha nézzünk utána, hogy milyen cég hirdeti a lakást.

Gondoljunk vevőként mindig arra, hogy az ingatlanközvetítés alapvetőleg arról szól, ki tud hihetőbben hazudni. Lehet sivatagban pigvint fogni? – kérdezik néha irónikusan nálunk jóval fejlettebb ingatlanpiacú országokban. Lehetetlen – vágják rá azonnal nevetve. Nálunk az ingatlanpiac és a "szemét"  ingatlanközvetítők el akarják hitetni a vevőkkel, hogy ez még lehetséges. Ne higgyük el!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól!

albérletpiac kiadó lakás albérlet bérleti díj Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kiadó lakások piacán is igaz az a szabály, hogy a legolcsóbb lakásokhoz árazzák a többit. Ha drágulnak az olcsó albérletek, akkor drágul a többi is. Képzavarnak tűnik, mert nem is beszélhetünk ma már olcsó lakásokról sem az eladó sem a kiadó lakások piacán. A legalsó, belépő szintű albérletek áraira lehet mondani fűt-fát. Mindig ott van a legnagyobb érdeklődés/tolongás és a bérbeadók ezt az előnyös helyzetet szeretik is kihasználni. Ma Budapesten 70 és 100 ezer forint között szinte bármi kiadható és bármi megtalálható. Ebben a 30 ezer forintos sávban ég és föld életszínvonalbeli különbségek lehetnek és gyakorlatilag annyit próbál elkérni egy bérbeadó, amennyit csak tud. Lehet piaci alapon a lakás csak 70 ezer forint lenne, de kis szerencsével simán 100 ezerért adja ki. Ez nem csak bérlőknek jelent komoly dilemmát a lakások kiválasztásnál, hanem a többi bérbeadónak is, aki viszont már 100 ezer forint felett szeretne kiadni.

Az összehasonlító árazás alapján egy lakás tulajdonosa rosszabb esetben pár órát, jobb esetben néhány napot szán arra, hogy kitalálja mennyi legyen a kiadó lakás hirdetési ára. Meglátja a torz ár/érték arányt a 100 ezer alatti kiadó lakások piacán és azonnal azt mondja, hogy ez a „kutyaház 100 ezer, akkor az én lakásom minimum…”

Az albérletek árazása dominó-elv alapján működik. Legalulról indul az áremelkedés és szépen gyűrűzik be egyre feljebb. Csak, ami működik a legaktívabb albérletpiacon (100 ezer alatti árkategória), az koránt sem olyan működőképes egyre feljebb.

Azt be kell látni, hogy amikor 10-20-30 ezer forint árkülönbségről beszélünk az egész mást jelent, mint amikor 50-100-150 ezer vagy még nagyobb bérleti díj felárakat akarnak a bérbeadók érvényesíteni.

Elmondható az is általánosságban, hogy minél értékesebb egy ingatlan a bérleti díja annál nehezebben meghatározható.

Az olcsóbb lakásokat azért könnyebb beárazni, mert relatíve nehéz hibázni az árazással. Persze ott is könnyedén megütheti a bokáját az, aki csak úgy átmerészkedik a 100 ezer forint feletti albérletpiacra meggondolatlanul.

Az olcsóbb lakásoknál a rossz ár/érték arányt nem tudják annyira büntetni a bérlők, mint a magasabb árkategóriában, mert egyre több kiadó lakás Budapesten már a 100 ezer feletti kategóriában található.

Évek óta tartó jelenségről van szó. Fogynak a 100 ezer alatti albérletek és folyamatosan nőnek a 100 ezer felettiek száma, miközben az igény az nem csökken a 100 ezer forintig elérhető lakásokra. Így lenyelik a békát a bérlők, bérelnek, még ha ez komoly kompromisszumokkal is jár a számukra. Nem, még véletlenül sem jelenti ez azt, hogy 100 ezer forintig minden albérlet olyan rossz lenne. Nem az. Vannak igenis jók még ebben a kategóriában is, csak nem jellemző itt a jó ár/érték arány.

Maguk a bérlők is annyira össze tudnak zavarodni a reménytelennek tűnő albérletkeresésben, hogy nagyon elfáradnak és nem is látják meg a fától az erdőt, akarjuk mondani a jó lakásokat.

Ahogy távolodunk a 100 ezer forintos albérletektől a bérlők száma úgy fogy. Hiába nő a 100 ezer feletti kiadó lakások száma, hiába javul adott esetben a kiadó lakások minősége, az ár/érték arányok nagyon változatosak, még változatasobbak, mint a 100 ezer forint alatti albérletpiacon. Itt aztán van minden, főleg kínálat, ahol idő, türelem és elég sok odafigyelést is igényel a jó ár/érték arányú lakások megtalálása. Itt nem érzik reménytelennek a bérlők a helyzetüket, sokkal lelkesebbek tudnak lenni, kevesebb kompromisszumot is kívánnak kötni az új albérlettel. Röpködnek az árak, először 100-130 ezer között, majd jön a bűvös 150-200 ezer forintos ársáv, majd átlépve egészen 300 ezerig a kínálat és kereslet keresi a kapcsolatot több kevesebb sikerrel.

A budapesti albérletpiacon a 100 ezer forintos ár után a 300 ezer forintos albérletek jelentik a következő vízválasztót.

Itt meg is állnánk egy pillanatra, mert ezek után már mindegy, hogy egy albérlet 400 vagy 600 ezer vagy akár 1 millió forint havonta.

A legnagyobb problémát a bérbeadóknak a beárazásnál az okozza, hogy egy képzeletbeli eladási árból indulnak ki:

1. A vevők jóval toleránsabbak vásárlásnál, mint a bérlők.

2. A bérlők minél magasabb árkategóriába lépnek, ott annál jobban büntetik a rossz ár/érték arányt.

Ez nagyon nem szimpatikus az itt bérbeadóknak, amikor azt látják mi történik például a 100 ezer forint alatti albérletpiacon. De az egy másik világ, másik kereslet és ott egy óriási kényszer/létszükséglet az albérlet kérdése = nincs alternatíva, csak az önkormányzati bérlakások.

Az egyre drágább és nagyon drága albérleteknél a bérlők válogathatnak és válogatnak is. Itt már nem az ár dönti el, hogy könnyű vagy nehéz a lakásra bérlőt találni, hanem az ár/érték arány:

1. Egy jó ár/érték arányú 600 ezer forintos lakásra egy hónap alatt is lehet jó bérlőt találni, amíg egy rossz ár/érték arányú 300 ezer forintos lakás meg a kutyát sem fogja érdekelni

2. Az ár/értékre egy jó példa, ha azt vesszük figyelembe egyáltalán nem mindegy, hogy egy 50 milliós lakás újonnan/felújítva/csúcsformában ér ennyit, vagy az inkább már egy felújítandó lakás ennyiért. Árban 50 millió mind a két lakás, akár a tulajdonosai is egyformán gondolkodnak az elvárt bérlet díjról. De az a tulajdonos fog sikerrel járni, akinek minél magasabb életszínvonalat képvisel az 50 milliós lakása.

A bérlők ugyanis egyre drágább lakásoknál az életszínvonalért fizetnek. Ha a lakás tulajdonosa nem veszi ezt figyelembe, ő bizony akkor csak hirdetni fog és nem bérlik ki a lakását.

A másik igen fontos tényező szinte minden árkategóriában, az a lakások hibáinak – nincs tökéletes lakás – a figyelembevétele árazásnál.

Hajlamosak a lakások tulajdonosai úgy árazni az albérleteket, hogy csak az előnyöket árazzák be – nem is olyan ritkán túlárazzák őket – a hibákról meg szándékosan megfeledkeznek.

Csúnyácska már a fürdő, a konyha, a nyílászárók, valahogy nem egységes a lakás, gondok vannak a házzal és annak közvetlen környezetével (kert pl.), nincs garázs, nincs lift, nincs normális erkély, klíma sincs, stb..

Néha az új belépők, tehát a frissen/először bérbeadók sokkal józanabbul/reálisan gondolkodnak, mint a 10-15-20 éve bérbeadók, akik nehezen veszik tudomásul az elavulást, az idő múlását, a piaci/bérlői igények megnövekedését.

A bérleti díj pedig nem csak nőni tud, hanem csökkenni is a magasabb árkategóriában. Ott vagyunk most a 300 ezer feletti albérletek piacán, ahol egyre nehezebb labdába rúgni olyan lakásokkal, amik még akár 10 éve is versenyképesek voltak. Lehet lakható, csak éppen nem vonzó azoknak a bérlőknek, akik ilyen árban nézelődnek.

Modern, mindig friss és mindig a jó ár/érték arányú lakásokra csapnak le a bérlők.

Ezen a dilemmán még az sem segíti a bérbeadókat, hogy euróban határoznak meg bérleti díjakat, eleve külföldi bérlőt keresnek, akár még a hirdetési szöveg is kétnyelvű/több nyelvű, de néha magyarul nem is hirdetnek. A külföldi bérlők is legalább annyira modern lakásokat keresik, mint a hazaiak. Egy nagy, de elavult, rossz elosztású, öregecske lakásokra hiába várják a bérlőket jó környékeken, azok rendre elmaradnak. Jöhetnek a nagy és hangzatos szavak, esetleg modoros kifejezések, teljesen felesleges és üres kifejezések, mint a „minden igényt kielégítő” és „csak igényes bérlőnek”, nem a hirdetés szövegén múlik egy lakás kiadása. A képekből , ha kevés, ha sok, ha profi, ha amatőr, a jó bérlő leszűri a lényeget és a mesedélutánnal nem foglalkozik. A rossz ár/érték arány nem csak elavult ingatlanokat jelent, hanem olyannyira túlértékelteket, amire a bérlők nem éreznek késztetést, hogy kibéreljék. Nem mindegy ugyanis, hogy egy 250 ezer forintos lakást 350-400 ezer forintért akarnak kiadni, vagy egy 400 ezer forintos lakást 600 ezer forintért, mert az már túl nagy felár egy jó bérlőnek.

Alkudozni lehet, de aki annyira túlértékeli a lakását, az igen hisztis tud lenni, amikor 100+ ezer forinttal kevesebbet ajánlanak a kiadó lakásáért. Máskülönben meg a jó bérlő közben mindjárt arra is gondol, hogy lehet most lealkudja, de jövőre a tulajdonos majd ennyit akar emelni és költözhet, ha nem fogadja el:

A jó bérlő egyik ismérve, hogy nem gyakran szeret költözni, így nem kockáztat olyan bérbeadóval, akivel az elején már birkóznia kell.

A rossz bérlőket senki sem szereti, de vannak azok a bérbeadók, akik úgy gondolják, hogy szinte mindegy ki és miért bérel, csak fizessen. A rossz bérlők híresen felelőtlenül tudnak bérelni és legtöbbször kényszer alatt döntenek, azonnal és sürgősen, ami jól tud jönni sok rossz ár/érték aránnyal bíró lakás bérbeadójának. Majd jön a panaszáradat, hogy mennyi baj van a bérlőkkel, milyen mocskosak és koszosak és igénytelenek és problémásak.

Arról már nem hallani annyit, hogy a bérbeadó hibája és felelőssége is részben és néha egészben, ha olyan bérlőt választ, aki a lakás/társasház/közösség ellensége:

1.  A jó ár/érték arány vonzza a jó bérlőket.

2. A jó ár/érték arány megnyugtatja a bérbeadót, hogy türelemmel kivárjon és ne attól rettegjen, hogy biztos azért jelentkeznek csak hülyék a lakására, mert rossz az ár.

3. A jó ár/érték arányt megtalálva nem kell aggódni akkor sem, ha éppen nem csörög a telefon.

4. A jó ár/érték arány nem azt jelenti, hogy bérbeadóként megalkuvók vagyunk és nem akarjuk maximalizálni a bevételeinket. Nem a havi bérleti díj jelenti a bevételt, hanem a több éves, beleértve a költségeket is.

5. A jó ár/érték arány általában hosszú távú bérlőket jelent, akik évekig maradnak, akik akár figyelnek a környezetükre, a lakásra, akik miatt nem kell szégyenkezni a bérbeadónak, mert antiszociálisak lennének egy társasház lakóközösségével szemben.

6. A jó ár/érték arányú lakásokat azért szeretik a bérlők, mert többet kapnak a pénzükért.

7. A jó ár/érték arány józan, racionális és hosszú távú partnerként megbízható bérbeadót jelent a bérlőknek.

8. A jó ár/érték arányú lakások tulajdonosai egyszerűen jobban járnak, nyugodtabban alszanak, nem őszülnek bele a bérbeaádásba és könnyebben felismerik a jó bérlőt a rosszakkal szemben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem is olyan könnyű bérelni

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásbérlést nagyon egyszerű folyamatnak gondoljuk. Pikpakk elintézzük, gondolják sokan, mert úgy is túl sok a kiadó ingatlan. A bérbeadó érdeke gyorsan megtalálni a bérlőt, mert ha áll üresen a lakás, az bizony bevételkiesést jelent. Na most a féligazságok a legveszélyesebbek, még az albérletpiacon is. Ezért fogtuk és megnéztük ma reggel a legismeretebb hirdetési oldal számait, összevetettük a KSH Microcenzus adatival és elgondolkodtunk.

Először megnéztük az eladó ingatlanok hirdetéseit

- Országosan a hirdetési oldalon több mint 152 ezer eladó ingatlan van

-  Ebből 56% ház és 44% lakás

- Budapesti eladó hirdetésből több mint 48 ezer van

- A hirdetési oldalon a mai napon az összes hirdetésben az eladó lakások 54%-a budapesti lakás és 14%-a budapesti ház.

- A budapesti eladó ingatlanhirdetések aránya ma úgy néz ki, hogy minden harmadik eladó ingatlan az online felületen Budapesten található.

Viszont tavaly minden negyedik megvásárolt lakás volt csak budapesti, ami azt jelenti, hogy a hirdetési oldalon Budapest túlreprezentált. Ez jó hír mindazoknak, akik Budapesten keresnek eladó lakást, mert az online kínálat relatíve széles. De ne elégedjünk meg pusztán ezekkel az adatokkal. Nézzük meg az összes ingatlanhoz képest, mit látunk online hirdetve az oldalon:

- Magyarországon a 4 405 000 db ingatlan 3,5%-a eladó online a portálon ma

- A budapesti 905 000 db ingatlan 5,3%-át kínálják eladásra ma

Az ismert adásvételi számokból az derült ki, hogy országosan tavaly az ingatlanállomány kevesebb mint 4%-a cserélt gazdát, Budapesten meg egy kicsit több, mint 4%-a. A budapesti hirdetések száma és aránya a vezető ingatlanhirdetési oldalon azt üzeni az eladóknak, hogy egyáltalán nem biztos el fognak adni. Lesznek, akik csalódnak és vevő nélkül maradnak. A vevőknek meg azt üzeni, hogy van miből válogatni, akár érdemes nézelődni és vásárolni, mert van választák. Aztán nem mindent kell csak azért megvenni, mert eladó. A bőséges kínálat magas árakat is jelent a piacon, hiszen ez motiválja az eladókat. Vevőként meg az motiváljon minket, hogy mindig lehet alkudozni, ha van értelme.

Alternatív lakáspiac = albérletpiac

Túl vagyunk az eladó lakások hirdetésén, így nézzük meg az alternatív lakáspiacot = albérletpiac. Alternatív, mert alternatívának tekintik a vásárlással szemben. Mi most nem a pénzügyi, társadalmi és egyéb megszokások és elvárások alapján értelmezzük a kérdést. Pusztán az érdekel minket, hogy tényleg könnyebb-e bérelni ma, mint vásárolni. Bérlőként sem mindegy a kínálat mennyisége és minősége az árak mellett. A ma reggeli kiadó hirdetéseket megnézve ez a kép tárult a szemünk elé:

- Országosan több mint 13 ezer kiadó ingatlan érhető el online, amiből 88% lakás és 12% ház

- Ebből a 13 ezer hirdetésből közel 9 ezer budapesti

Mindjárt leszűrhetjük, hogy az oldal elsősorban a fővárosban albérletet keresőknek segít, másoknak csak erősen limitáltan. Akkor szembetűnő igazán a hirdetési oldal Budapest központú kínálata, amikor ismét a KSH Mikrocenusában megismert bérelt lakások számával vetjük össze az adatokat:

- 322 ezer bérelt ingatlannal számolt a KSH 2016-ban. Ehhez képest a kiadó ingatlanok száma országosan 4,1% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Magyarország)

-  A 4 405 000 db magyar ingatlanból a hirdetési oldalon 0,3% kiadó ma (kiadó ingatlanok/összes lakóingatlan Magyarország)

Leszűkítve csak Budapestre a hirdetéseket és a bérelt lakásokat és az ingatlanállományt, akkor egy másik képet kapunk.

- A 117 ezer db bérelt budapesti ingatlanhoz képest a kiadó ingatlanok száma 7,6% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Budapest)

- A 905 000 db budapesti lakásnak pedig kb. 1%-a kiadó a hirdetési oldalon (kiadó ingatlanok/összes ingatlan Budapest)

-  Budapesten 100 ingatlanból 1 van kiadónak hirdetve a piacvezető és egyben a legismeretebb ingatlanhirdetési oldalon.

1. 13% a bérelt ingatlanok száma Budapesten kb. 15 éve, ahol a piaci alapú albérletpiac mellett az önkormányzati bérlakásrendszer is jelentőséggel bír

2. Ehhez képest az 1%-os online kínálat a Budapest központú és a legszélesebb választékkal rendelkező hirdetési oldalon kevésnek tűnik. 

3. A bérlőknek, akik már most is bérelnek és váltani szeretnének azt üzeni, nem is olyan biztos, hogy menni fog.

4. Akik most akarnak felköltözni Budapestre munka vagy tanulás miatt, ő nekik meg pláne nagyon félelmetes lehet azt látni, hogy hiába élünk az internet korában, a szociális háló, a személyes kapcsolatok nagyon sokat számít bérlésnél is.

5. Ha még azt is hozzá teszük, hogy a budapesti albérletpiac nagyon koncentrált a drága kerületekben, akkor könnyen megérthetjük, hogy miért olvashatunk relatíve magas budapesti albérleti árakról.

6. Ahol drága vásárolni is lakást, ott drága lesz bérelni is, ilyen egyszerű ez.

A közös bérlés alternatívája a közös vásárlás is lehet

Az ismert hirdetési oldal akarva és akaratlanul is azt üzeni mindenkinek, aki böngészi, hogy inkább vásároljon. Több esélyünk van ma egy megfelelő lakást megtalálni vevőként, ha az anyagi lehetőségeink engedik, mint bérlőként kibérelni. A bérlésnél jellemző megoldás az összeköltözés, a költségek megosztása, a szobák felosztása. A közös bérlés mellett, a már említett szociális háló és személyes kapcsolatok közös vásárlást is eredményezhetnek. Családoknak, barátoknak, ismerősöknek érdemes azon is elgondolkozni ma, hogy közös lakást vásároljanak. Ez is járható út, miközben nagyon nagy odafigyelést igényel. De megérheti közös lakásvásárlásban gondolkodni, ahogy megéri közösen lakást bérelni is. Kompromisszumokkal jár, lehet egy picit kényelmetlen is, de az albérletpiac még a hirdetési oldal szerint sem jelent igazi alternatívát a vásárlással szemben, sem a kínálatot, sem az elhelyezkedést, sem pedig akár az árakat elnézve.

A merev és rugalmatlan budapesti albérletpiac számokban ( a helyzet változatlan):

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac 2017

Forrás: ingatlan.com

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A Duna ára

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely

Ha drága lakásokat keresünk Budapesten, a Duna-part megkerülhetetlen. A város hagyományos építkezési szokásaink megfelelően évszázadokig úgy élt együtt a város és a folyó, hogy mindig a víz volt az úr. Hülye magyar hova építkezne, ha nem árterületre. Féltek a víztől, meg is elégelték ezt Budapesten és elválasztották a várost a folyótól.

Mindenki láthatja a pesti és budai oldalon, hogy autóutak és egy állandó gát védi a várost a Dunától. Ezzel meg az lett baj, hogy biztonságosnak biztonságos lett élni a pesti és budai Duna-parton, de ritka lehangoló lett az egész.

Azóta számtalan terv született már, hogy a pesti és a budai belvárosba valahogyan be lehetne kapcsolni újra a Dunát. Valahogy mégis vissza kellene adni a városnak a folyót, mert jó lenne élni ezzel a természeti adottsággal.

Lakáshirdetésekben gyakran megjelenő „sétálhatunk a Duna-parton” szlogen és „közel a Duna-parthoz” árnövelő tényező csak jól hangzanak. A Duna-part Budapesten nem egy szabadidős hely, hanem a város közlekedési ütőere.

Ezen változtatni nem olyan egyszerű, mert a városban északról délre vagy fordítva nehézkes a közlekedés Pesten és Budán is. A forgalom átszervezése kemény dió, hamarabb törik bele minden álmodozó bicskája, mint a látványos Duna-parti makettek tervezőinek. Arról van szó, hogy amikor a várost elválasztották a Dunától, átadták a teret a forgalomnak. Közben eltelt annyi idő, hogy újra gondolni Budapest közlekedési útvonalait egy beépült városban nagyon nehéz. Nagy baja ennek a városnak, hogy mindig kicsiben gondolkodtak itt, nem készültek fel ennyi járműre, legyen az autó, busz, villamos, motor vagy bringa. Nem elég szélesek az utak, azok is már elég zsúfoltak, forgalmat terelgetni még is csak nagyon költséges így. A megoldást keresik, de nem találják.

A ma embere szeretne közelebb kerülni a Dunához, meg közben közlekedni is szeretne a városban. A lakásárakban nyoma sincs ezeknek a problémáknak. A Duna melletti házak Dunára néző lakásait nem adják ajándékba, ha autópálya van ott és sínek villamosnak vagy HÉV-nek, esetleg még egy természetes zöld környezet.

A Duna, mint érték és egyben veszélyforrás Budapesten a 3. kerületben a Rómaiparton az egyik leglátványosabb. Árterületen építkeztek és közben van egy szabadidős terület is ott. Az árterületen nyaralókat építhettek, nem lakóingatlanokat, amik eleve olcsóbb telken és kedvezményes árakon lettek értékesítve. Van ott társasház és önálló kertes ház is. A gát-dilemma őrlő hangulata emészti az érintetteket, mert a gát védelme nem csak az ingatlanárakat változtatná meg, hanem a terület átminősíthető lehetne nyaralóövezetről lakóövezetté.

Ott is azon vitatkoznak, hogy nem is kellene közvetlenül védeni a Duna-parti területet, miközben sok ingatlan érintett ott. Akik ezt hangoztatják (például a videón is), ők kettős mércével védenék meg a Rómaipartot. A jelenlegi terv szerint az egész partszakaszt védenék az árvíztól. Közben meg kiderült, hogy egy fenékkel két vagy három lovat nehéz megülni, mert a táj természetessége és a gát/árvízvédelem és a terület átminősítése kompromisszumokkal jár.

A Duna-part gátakkal sehol sem néz ki jól ebben a városban.

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely
Lehet a Duna-parton gát nélkül is élni - Budapest 13. kerület Marina part

Van gát nélküli terület a 13. kerületben, ahol úgy építkeztek, hogy megemelték a területet. Most folyik az építkezés 11. kerületben a Kopaszi-gát körül is, ahol szintén azzal kezdődik minden, hogy fel kell tölteni a területet olyan magasara, amivel elkerülhető a baj, miközben a gát,  ott egy szép természetesnek tűnő képződmény, védi is egyben  az építési területet/partszakaszt.

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely
11. kerület Kopaszi-gát, ahol számolnak a Dunával

Előre gondolkodva, számolva a folyóval kialakítható szép Duna-part Budapesten  is. Kár, hogy nem úgy építkeztek és nem úgy terveztek a Dunával, ahogy azt kellett volna mindig is. A Dunát inkább ellenségnek tekintették Budapesten. Ennek az lett az ára, hogy utólag megoldást találni a Duna és a város kapcsolatára egy város előtt görgetett problémahalmaz lett. Egy biztos, költséghatékony megoldásra ne számítson senki, mert a Dunának ára van így is és úgy is.

Kép: indafoto.hu : A Kopaszi-gát árvíz idején

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A válogatós és kényes budai elit

lakáspiac szot-szálló Buda 2. kerület budai elit rózsadomb panoráma kft. Wáberer György Budapest Ingatlanműhely

Ma reggel több számot is megtudhattunk a minden kétséget kizáróan, az eddigi legdrágább budapesti társasházról:

- 70-80 db, kb. 150 nm-es lakás (Megjegyzés: eredetileg 100 db lakással terveztek)

-  összesen 20 milliárd forint fejlesztési költségből

- ez azt jelenti, hogy kb. 280-285 millió forint/lakás fejlesztési költséggel számol a beruházó haszon nélkül

- ez négyzetméterárban azt jelenti, hogy kb. 1,7 és 1,9 millió forint/nm bekerülési költség a kiindulás és erre jön rá a fejlesztő haszna

Majdnem bomba üzletnek tűnik ez így első hallásra. De érdemes elolvasni az épület történetét. Azért az sosem mindegy, az ingatlanpiac már csak ilyen babonás. Rossz ómen a múlt, de nézzük meg közelebbről, hogy mi árnyékolhatja be ennek a fejlesztésnek a sikerét és az épület hosszú távú sorsát, amit akkor is SZOT-szállónak fognak hívni, ha majd felépül.

Kezdjük azzal, hogy Budán nem szeretik a drága és soklakásos társasházakat

A drága itt egy picit mást jelent, mint úgy általában. Ez alatt most már Budán az 1-2 millió forintos négyzetméterárakat értjük. Budán és főleg a 2. kerületben, tipikusan a kevés lakásszámú társasházak jelentik a prémium lakások világát.

Az igazán különleges társasházakban egy lakás van szintenként és természetesen a társasház nem is magasabb földszint + 2 emeltnél = 2  vagy 3 lakásos társasház

Ennek esett áldozatul a 2000-es évek elején szintén Budán és szintén egy különleges elhelyezkedésű telken épített társasház, ami először lépte át a bűvös 1 milliós négyzetméterárat kb. 15 éve, amikor meghirdették. Őrült sok pénznek tűnt az akkor egy lakásért, amikor még 500 ezer forintos négyzetméteráron is alig árultak új lakásokat. Az I. kerületben, a Várnegyedben felépült Anjou-ház ugyan elkészült, de a lakások értékesítése nagyon elhúzódott és talán még a mai napig sem adta el az összes lakást a beruházó.

A kutyának sem kellett, mert a soklakásos társasházak nem vonzóak olyanoknak, akik drága, vagyis nagyon magasan árazott társasházi lakásban gondolkodnak.

Bár tudjuk, hogy az olvasóink többsége el sem tudja képzelni, ki az az állat, aki csillagászati vagyonokért vesz inkább egy lakást, mint egy jobb házat szép kerttel, de vannak ilyenek. Viszont elég kényesek mindenre és nagyon válogatósak is.

A soklakásos társasházak alapelve még Budán is, hogy azt vonzóvá kell tenni szélesebb tömegeknek.

Újabb budai lakótelep épül?

A pár napon belül elkezdődő építkezés előtt viszont úgy tűnik, hogy ez az újabb budai lakótelep méregdrága lesz és pont azokat célozza meg, akiknek eddig is felfordult a gyomra az ilyen szállodaházaktól. Nekik a lakópark egyenlő a lakóteleppel. A környéken töredék áron lehet vásárolni kisebb társasházakban lakást, ha valaki arra a kilátásra vágyik, amit ez a ház nyújtani fog. Tehát a kilátása nem egyedi, azért felárat fizetni nem éri meg.

Annyi új ház épült a környéken az elmúlt 15-20 évben, hogy van kínálat bőven, aki újszerű lakásban gondolkodik és számít neki az ésszerű piaci ár.

Mert legyünk őszinték. Egy ingatlan ára bármennyi lehet. Mint láthatjuk 2 milliós négyzetméteráron is lehet fejleszteni társasházat (+ haszon), a kérdés mindig az ilyenkor, hogy van-e ennek értelme.

Budán az igazán prémium vevők úgy is önálló házban gondolkodnak

Nincs az a társasház, ami fel tudja venni a versenyt egy vadonatúj családi házzal ebben az árkategóriában. Ott is röpködhetnek a százmilliók, de a végén az embernek van egy saját telke és rajta egy értékes háza.

Nem is tudjuk igazán, hogy sírjunk vagy nevessünk, amikor a magabiztos szavakat olvassuk, hogy

„Úgy tervezzük, hogy körülbelül két év múlva, 2019 júniusában adjuk át a lakásokat.”

Már ha lesz kinek átadni. Nehogy úgy járjon, mint az Anjou-ház, aminek a fejlesztésére volt pénz, de a lakásokra kereslet már nem igazán.

Bár ott tudható, hogy nagyon szerencsétlen lakásokat terveztek, kicsi és használhatatlan erkéllyel vagy éppen erkély nélkül és még igazán kilátás sincs a házból. A Várnegyed északi sarkára építeni olyan lakásokat, ahová soha sem süt be a nap, igen meggondolatlan döntés volt.

Azt hihette a fejlesztő, hogy a hely mindent kompenzál és mindent el is ad. Azt mondhatnánk, hogy ez ebben az esetben is így lehet. Túlértékelik az épület elhelyezkedését egy amúgy is zsúfoltan lakott és zsúfoltan beépített környéken.

Az Anjou-házban terveztek kétszobás, kisméretű lakásokat is, mint tömegtermék, addig ebben a házban csak nagylakások lesznek. Azt mindenki tudja a budapesti lakáspiacon, hogy a nagylakások értékesítése lassú, sokkal lassabb, mint a kicsiké, mert azok vásárlói már az önálló kertes házakat tekintik alternatívának.

Beszéltünk már más aspektusban, hogy szükség lenne nagyméretű tömeglakásokra is. Ez a ház viszont nem a tömegeknek épül. Biztosan vannak akiknek az jut eszébe, hogy jöhetnek a külföldi vásárlók, akiknek itt minden olcsó, csak őket általában hidegen hagyja Buda. Annyira meg ostobának ne nézzük őket, hogy ne látnák azt mennyibe kerül a környék és mennyibe majd itt egy lakás.

A külföldiek inkább vásárolnak valami különlegeset az 5. kerületben, mint itt és még spóroltak is.

Ha nem vagyunk naivák és nem esünk hasra a ház elhelyezkedésétől, akkor még inkább elgondolkodtató számunkra a fejlesztő következő szavai, miszerint

„Amikor elkezdjük majd árulni a lakásokat, az ebből származó pénz is befolyatható az építkezésbe.”

Az értékesítés sikeressége a ház befejezését is befolyásolja. Ez kockázati tényező egy ilyen eleve kockázatos lakásprojektnél. Ez késedelmet, elhúzódó építkezést és átadást jelenthet.

Azt pedig szintén tudja mindenki, hogy aki nem adja át 2019 végéig a lakásait, az már 5%-os Áfa helyett 27%-os Áfa-val kalkulálhat. A lakások értékesítési árairól még nincs hír. De talán most először látszik az, hogy igen komoly megtérüléssel számolhat a fejlesztő már előzetesen is. Az már egy másik kérdés, hogy a lakáspiac és azon belül is a kerület vásárlóközönségének kockázataival vajon számol-e? A fejlesztő az mondja

„Azt gondoljuk, hogy az ingatlanprojektekbe korlátlanul lehet önteni a pénzt.”

,ami kísértetesen emlékeztet egy olyan mentalitásra, amiben kódolva van a fiaskó.

Sokan nyergelnek át az ingatlanpiacra más területről, mert azt hiszik, ha sikeresek ott, sikeresek lehetnek itt is. Az ingatlanpiac viszont más világ. Kezdőknek nem ajánlott, mert itt mindenki amatőrként kezdi és csak saját kárán tanulhat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Csak a vevőnek hirdessünk

lakáspiac lakáshirdetés ingatlan portál hirdetésoldal ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

...mert csak a vevőnek eladó! Egy ingatlan eladás vagy bérbeadás leggyakrabban hirdetéssel jár együtt. Nem minden esetben, ami különösen érdekessé teszi nem csak a hirdetési oldalak munkáját, de a hirdetőkét is. Mindenki a vevőkre és bérlőkre vadászik. Sok a vadász, de még mennyire, ha ahhoz viszonyítjuk az ismert számokat, amihez kell. Ez pedig nem más, mint a valódi adásvételek száma.

A lakáshirdetések világában a sikert azok élik meg igazán, akiknek elsősorban jelentkeznek a hirdetésére, másodsorban pedig azok, akik végül el vagy ki tudják adni a lakásukat.

Keressük a boldogságot a lakáspiacon is, de nem mindig találjuk

A jelentkezők száma túl van értékelve, mondjuk ezt úgy, hogy szinte alig van olyan lakástulajdonos és ingatlanértékesítő, aki türelmesen tudna várakozni vagy ne értené félre azt, amikor nem csörög a telefon. Nem biztos ugyanis, hogy a lakás árával van a gond, mint azt a legtöbben először gondolják ilyenkor. Ha tisztában vagyunk végülis mennyi lakást adnak el országosan vagy akár csak Budapesten egy adott évben, akkor ez pont annyi sikeres adásvételt, boldog eladót és egyben vevőt is jelent.

A lakáshirdetések egyik alapvető problematikája, hogy abban a tévhitben ringatjuk magunkat, hogy minden lakás eladható, csak megfelelő ár kérdése az egész. A valóságban meg a lakáspiacunk olyan kicsi, hogy természetesen  léteznek nem piacképes ingatlanok, még Budapesten is.

"Hívjál fel " koncepció

Van az az ár, amin az eladó úgy gondolja, hogy biztosan lesz már rá vevője, majd egyszerűen kiderül, hogy még sem ott található, mint amire ő gondolt.

Ezzel csak azt akarjuk mondani, hogy ha meghirdetünk egy eladó vagy kiadó ingatlant, nem kell rögtön pánikolni, ha nem csörög a telefon.

A kiadó lakások piacáról szinte nem tudni semmi biztosat. Csak azt, hogy ott sem állnak sorba a bérlők, mint azt a bérbeadók annyira szeretnék. Egy kiadó lakásról is kiderülhet, hogy nem is kiadható, mert senki sem akarja kibérelni. Lehet játszani az árával, de egy idő után nem a jelentkezők számával, hanem a minőségével akadhat problémája a hirdetőnek.

Csiki-csuki helyzet tud az lenni, amikor kiderül egy lakásról, hogy nehezen talál gazdára vagy bérlőre. De benne van a pakliban és talán jóval gyakrabban, mint azt a pálya széléről szemlélődő újságíró barátaink és ingatlanos haverjaik a médián keresztül érzékeltetik.

Dübörög a lakáspiac, mint a magyar gazdaság szokott. Szóval ott tartunk, hogy a hirdetés pillanatában álmodozhatunk ameddig egy képzeletbeli bilibe a kezünk bele nem ér. Az álmodozók még véletlenül se olvassák tovább, ők éljenek csak boldogan a fantázia világukban. Akiket érdekel az, hogy mit jelent a mai magyar lakáspiac adásvételek szintjén, mert hirdetnek vagy hirdetni szeretnének, ők megnézhetik mennyire kispályás a magyar lakáspiac.

4 405 000 db magyar lakóingatlanból 2016-ban valamennyivel több mint 150 ezer db cserélt gazdát. A gyengébb idegzetűek kedvéért ez kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a. Jól hallották. Több mint  96%-át a magyar ingatlanoknak nem érinti a jelenlegi dübörgő lakáspiac.

A túl optimistáknak annyit mondanánk, hogy egészen 180 ezer db adásvételig nem is lépi át azt a bizonyos 4%-ot. Tehát van még tér bőven, hogy azt állítsuk 2017 június második felében, hogy még mindig reális ez a szám. Ilyen piaci és ennyire nem likvid (eladható = pénzé tehető) eszköz, mint az ingatlan, igen kevés van.

Erre mondják azt, hogy mi túl kevésszer adunk és veszünk ingatlant. Az lehet, csak akkor ezzel legyünk tisztában hirdetéskor is.

Például a hirdetési oldalak értékesítési és marketing vezetőinek sem az az információ, hogy hányan böngészik az oldalukat. A számaikat, ha wc papírra nyomtatnák annak még lehetne gyakorlati haszna, de az eladók és akár az ingatlanközvetítők szempontjából teljesen haszontalan.

Biztosan Budapesten sokkal jobb a helyzet, ott úgy dübörög a piac, csoda, hogy még nem okozott földrengést a városban. 908 ezer lakóingatlanból kevesebb, mint 40 ezer cserélt gazdát Budapesten. Ez, képzeljék több mint 4%. De még mindig a 4% körüli számról beszélünk, nem sokkal jobb, mint az országos szám. A budapesti lakóingatlanok kicsit kevesebb mint 96%-a pont ugyan úgy a lakáspiacon kívül van, mint amit az országos adat is mutat. Ha még azt is hozzá tesszük, hogy 2016-ban kevesebb mint 40 ezer budapesti lakóingatlan cserélt gazdát, amíg 2015-ben még több mint 40 ezer, akkor meg pláne van hírértéke ennek egy hirdető számára.

A lakáshirdetési oldalak azzal nyugtatják magukat, hogy nekik jók a statisztikáik. Boldog boldogtalan nézegeti az ingatlanos hirdetési oldalakat. Az már más kérdés, hogy nagyítóval kell keresni köztük a vásárlókat.

2016-ban kevesebb mint 40 ezer olyan potenciális vevő volt Magyarországon, aki budapesti lakást vásárolt. A többi nézelődő, lakásturista és ki tudja még kicsoda, akik a budapesti lakáspiac szempontjából nem számítanak. Arra a 40 ezer emberre vadászott a sok ingatlanos franchise, magánzó ingatlanos, kisebb ingatlanos irodák és még a magánhirdetők is. Azt senki sem tudja, hogy abból a 39 és 40 ezer közötti vásárlóból mennyi nem online hirdetés alapján vásárolt. Milyen hasznos információ lenne akár a hirdetőknek akár a hirdetési oldalaknak. Mert a piac az tényleg egyre digitálisabb, de azért még messze van a 100%-os lefedettség. Országosan pedig pláne. Miközben online hirdetünk, főleg Budapesten. Egyre drágábban, tegyük hozzá, mert sem egy magánhirdetőnek nem olcsó sem az ingatlanosoknak, ha versenyben akarnak maradni.

Sok a vadász, nagyon sok és kevés a vevő. Ahhoz, hogy  vevőt fogjon az eladó és az ingatlanos, az azért komoly költségekkel jár. Néha egészen horribilis több száz ezer forintos hirdetési költséggel is járhat egy ingatlan eladása, amit a hirdetési oldal zsebel be.

Fel is lehetne tenni a hirdetési oldalaknak a kérdést, hogy a vevőkről ők mit tudnak? Mert szerintünk nem túl sokat. Őket kielégítik a látogatottsági statisztikák. Ha egy oldal azzal jön, hogy őt havonta ennyi százezer vagy annyi millió egyedi látogató nézi, az eladóként és ingatlanosként nekünk semmit sem jelent.

Hány %-a a vevő annak a sok látogatónak? – ez itt a kérdés! Minden hirdető azért hirdet, mert értékesíteni akar és nem a hirdetés öröme élteti. Egy hirdetési oldalnak még akár érdeke is fűződhet ahhoz, hogy minél tovább hirdessenek és minél tovább tartson az értékesítés folymata, mert az bevételt jelent. Ez egy érdekellentét, amit vagy fel tudnak oldani idővel vagy nem.

De ma, amikor azt látjuk, hogy a látogatottsági statisztikák semmit sem érnek egy hirdetőnek, akkor bizony nő az elégedetlenség.

És megint eljutunk oda, hogy nem csörög a telefon. Nem is kell annak mindig csörögnie. Az hívja csak fel a hirdetőt, akit komolyan érdekel a lakás.

"Csak a vevőknek hirdessünk" koncepció

De még mindig él az a rossz hirdetési szokás, hogy csak az érdeklődők figyelmét keltsük fel, majd a helyszínen minden részletre fény derül. Ezért kevés a kép, vagy éppen teljesen haszontalanok, mert minden látszik ratjuk, csak a lényeg nem. A leírás hossza sem számít, mert lehet hosszú vagy rövid, ha minden van benne, csak éppen hasznos információ nincs.

Az ilyen rossz hirdetésekre több hívást lehet kapni, mert nem lehet eldönteni, hogy az a lakás most érdekes vagy sem. A jó hirdetés paradoxona az, hogy abból több érdeklődő rájön, hogy az a lakás nem az ő lakása. A jó hirdetés szűri az érdeklődőket, kevesebben fognak rá eleve jelentkezni. Ezzel el is árultuk a jelenleg sokszor kritizált lakáshirdetési szokásaink okát. Azért olyan hitványak a lakáshirdetések, mert a „Hívjál fel” koncepció így működőképes.

Ha egy ingatlanos nem kap hívást egy hirdetésére egy héten keresztül, már letolja, aki csak letolhatja, legyen az az eladó, vagy az ingatlaniroda vezetője. Hozni kell a számokat. Nem úgy van az, hogy csak várjuk a sült galambot.

A hirdetésnek olyannak kell lenni Magyarországon, amire feleslegesen is hívjanak fel. Még a végén azt hiszik az ingatlanosról, hogy nem csinál semmit.

Sok magánhirdető meg is lepődik, hogy minél informatívabb egy hirdetése annál kevesebben keresik meg az ingatlanosokon kívül. De még az ingatlanosok sem szeretik az olyan magánhirdetőket, akik egy ingatlant nagyon jól beazonosíthatóan és szinte a hirdetés alapján eldönthető módon hirdetik. Egy pontos cím, képek a házról kívül és belül, még akár egy társasházi lakás emelet és ajtószámig is azonosítható. Az ilyentől őket is leveri a víz, hogy nem tudnak vele versenyezni, mert a vevők túl könnyen felvehetik vele a kapcsolatot.

Jó tanács magánhirdetőknek: Nem azt kell beleírni, hogy ingatlanosok ne keressenek. Kis túlzással úgy kell hirdetni, hogy a vevők még a tulajdoni lapot is le tudják kérni a hirdetés alapján anélkül, hogy felhívnák. Az ilyen lakáshirdetés az ingatlanos-riasztó. Aki úgy hirdet, mint egyébként egy átlagos ingatlanos hirdetne = félreérthetően, ott ne lepődjön meg senki, hogy „Hívjanak fel az ingatlanosok” koncepció fog érvényesülni.

Ha magánhirdetőként vevőket keresünk, akkor hirdessünk is úgy: csak a vevőknek. Minimalizáljuk a felesleges érdeklődök számát.

Ezt megszívlelhetik az olyan kizárólagos szerződéssel dolgozó ingatlanosok is, akiknek nincs mitől félni. Nekik is csak a vevőknek kellene hirdetni és nem a „kollégáknak”, meg a lakásturistáknak. A hirdetés és a lakásmutatás sok idő. Minél több ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, akkor számít csak igazán az, hogy a vevőkre és bérlőkre koncentráljon, ne a sok ostoba hívogatóra. Akinek nem fontos az ideje, extrovertált és imádja, ha feleslegesen hívogatják, nekik továbbra is „Hívjál fel” koncepció lesz a szimpatikusabb. Bár idővel rá fognak jönni, hogy csak a drága idejüket pazarolják és nem lesz idejük fejleszteni a szolgáltatásaikat, nem lesz idejük tanulni és fejlődni. Egy helyben fognak toporogni, kiégnek és elmondják a végén, hogy milyen szar az élet.

A lakások értékesítése látható módon elsősorban idő kérdése. Lehet nem lesz rá sem vevő sem bérlő belátható időn belül. Nem szabad emiatt aggódni. Ha tisztában vagyunk a piac méretével, akkor belátható az a nyilvánvaló tény, hogy egy lakáspiacnak mindig vannak nyertesei és vesztesei. Ez hangulattól és piaci folyamatoktól független tény. Mindig többen akarnak lakást eladni és kiadni, mint amennyi embernek valóban sikerül is. Egy lakást nem a szándék tesz eladhatóvá és kiadhatóvá. Egy lakás vagy eladja/kiadja önmagát, vagy ezen senki sem tud változtatni…inkább csak rontani tud a helyzeten, lassítani a sikeres értékesítést egy gyenge ingatlanos és akár még egy türelmetlen és makacs lakástulajdonos is.

Kép: Joe Sartore  

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter