Újlakáspiac képekben

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha valaki azért aggódik, mert felmászott a fára a macskája, ki mit mondana az aggódó gazdinak? Mi azt kérdeznénk tőle, hogy látott már fán döglött macskát? Az újlakáspiac "felmászott a fára", de továbbra is sok az aggodalom körülötte. Az újlakáspiac amúgy nagyon kevés embert érdekel. Érzékeljük mi is, mert a legkevésbé olvasott bejegyzéseink mind ezzel kapcsolatosak. Ennek ellenére időről időre, újra és újra elővesszük a témát. Nem azért, mert új lakásokat akarunk eladni. Még csak lakáshiteleket sem közvetítünk. Az újlakáspiac egy indikátor, aminek a folyamatai kihatással vannak az egész lakáspiacra.

Az újlakáspiac jó és egyben rossz hatással is tud lenni. Ezért ne csak akkor figyeljünk oda az újlakáspiac híreire, amikor új lakást akarunk venni vagy építeni.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac nem Budapest-központú Magyarországon

Egyelőre annyit tudunk, hogy 5004 db új lakóingatlant építettek Magyarországon az év első hat hónapjában. Ez nem mind értékesítési szándékkal készült el. A KSH térkép mutatja, hogy megyénként pontosan hol és mennyi épült. Azt látni, hogy nem Budapesten épült a legtöbb új ingatlan. Nem meglepő. Budapest nem, hogy nem piacvezető az újlakáspiacon, hanem pontosan ugyan annyi új ingatlant építettek 2016 első hat hónapjában, mint 2017 ezen időszakában. Bizonytalanság, mérhető és érezhető piaci bizonytalanság  ez. Főleg, ha az értékesítési céllal épített lakóingatlanok számát és arányát figyeljük meg. Tőlünk szokatlanul most jöjjenek komment nélkül a következő grafikonok, amik úgy ábrázolják a budapesti újlakáspiacot, ahogy a mindennapokban biztosan nem gondolunk rá. Csak annyit mondunk megint: bizonytalanság.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építtő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állatkert az albérletpiacon

albérlet albérletpiac kiadó lakás bérlő bérlő szűrés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Általános vélekedés, hogy aki nem lakástulajdonosként hirdet, ott csak felesleges az „ingatlanos”, egy púp a bérlők és a tulajdonosok hátán. Jobb azt gyorsan megkerülni, kikerülni, közvetlenül a tulajdonossal felvenni a kapcsolatot, még ha ehhez az "ingatlanoson" át is vezet az út közvetve vagy közvetlenül.” – írtuk ezt az Én bérlőm című műhelymunkában több mint egy éve.

Trükkös bérlőkről mondtunk el egy tanulságos történetet. Eltelt egy év és azt gondoljuk, hogy az idén már új szintre lépett ez a történet. Kérjük mindenki olvassa el a tavalyi történetet, mielőtt folytatja ezt. Minden történet alapja az elégedetlen és egyben hátsó szándékoktól sem mentes bérlő, akit visszautasít az ingatlan hirdetője, aki a lakás tulajdonosának a bizalmasa is egyben. Ezt akkor egy elutasított bérlő sem tudja, jóval később derül ki számára, hogy a hirdetőben bízik a lakás tulajdonosa és inkább csak megijeszti a nyomulásával.

A történet egyszerű, szeptember van, amikor megnéznek egy lakást, de a hirdetőben gyanút ébreszt a bérlő és írásba adja a lakásbemutatás után, hogy nem szeretné neki kiadni a lakást. A gyanú, a gyanakvás, hogy valami nem stimmel a bérlő körül, mindenki máshogyan értelmezi. Nincs erre kész recept. Minél inkább beszélgetünk egy bérlővel, és főleg beszéltetjük, hagyjuk, hogy kibontakozzon, igen hamar ellentmondásokba fog keveredni. Színházi előadást fogunk látni. Ha egy bérlő színészkedik, az sosem jelent semmi jót. Az sem jó, ha nagyon bizalmaskodó, ha nagyon távolságtartó, de ha a sajnálatunkra vagy az empátiánkra épít. Ha össze-vissza beszél, akkor meg pláne. Így a lakás hirdetője örült, hogy minden különösebb feszültség nélkül lezárhatta az ügyet a számára elég gyanús érdeklődővel. Legalábbis azt hitte. Ugyanis kiderült, hogy az érdeklődő nem adta fel, a trükkös bérlők szabályának megfelelően az irányt az ingatlan tulajdonosa felé vette. Az ingatlan tulajdonosának szavai, szó szerinti idézetben:

"Csak a tájékoztatás kedvéért szeretnék továbbítani néhány információt, amit a szüleimtől kaptam. Sajnos az egyik visszautasított bérlőjelölt felkereste őket személyesen a ________ címükön, ahová én is be vagyok jelentve, és mindenféle zavaros dolgokat adott elő. A szüleim természetesen nem tudtak semmit mondani neki, a telefonszámát meghagyta, hogy én tudjam hívni, de ezt nem tervezem megtenni, hacsak nem folytatja a zaklatást. Természetesen nagyon nem örültem ennek, de igazából interneten tényleg könnyen hozzáférhető minden. Csak annyi lenne a kérésem, hogy ha esetleg még jelentkezik ez az úr Önöknél, akkor nyugodtan mondják neki, hogy haladéktalanul fejezze be a kutatást és személyes felkeresést. És köszönöm, hogy nem fogadták el bérlőnek, nem tűnik egyszerű esetnek... "

Kezdte a néhány napja küldött emailjét az ingatlan tulajdonosa. Az ilyen bérlők pszichológiája leggyakrabban egyetlen egy téves bérlői feltételezésre épül. Azt gondolják, hogy egy albérletet üresen hagyni csak és kizárólag veszteséget jelent az ingatlan tulajdonosának. Tipikus bérlői alkupozíció, hogy ha x hónapig üresen áll a lakás, akkor már ennyit és annyit veszíthet vele a bérbeadó. De a bérbeadás nem csak a bérleti díjról szól. Ezt felejtik el a bérlők, főleg a trükkösebbek.

A bérlőket nem a boltok polcairól választjuk ki, akik utána a bérleti szerződést gépként tartják be és mindenben szófogadóak és jóhiszeműek. Az emberi gonoszság és rosszindulat a trükkös bérlőkre gyakrabban jellemző. Ők a renitens bérlők, akik csak bekerülni akarnak egy lakásba, onnantól kezdve a szerződés nem nagyon érdekli őket. Ilyen bérlőnek senki sem akar kiadni. Ha tudná, hogy ilyen, nem engedné be a lakásába és nem kötne vele szerződést. Inkább hagyja üresen állni, mint sem állatkertet csináljon a lakásából. Ezt nem lehet elégszer hangsúlyozni és nem lehet sohasem egy pillanatra sem elfelejteni annak, akinek bármilyen köze is van az albérletpiachoz. Könnyen bajba kerülhetünk, ha tényleg csak és kizárólag a pénz motivál minket. Aki még nem égedte meg magát, mert már egy jóideje nem cserélt bérlőt, vagy éppen szerencséje volt, most csak legyint, hogy túlzás minden félelem. A trógereket egy „ötödikes” is kiszúrja. Igen ám, csak itt már nem szedett-vedett emberekről van szó, hanem olyanokról, akik szerveznek, terveznek, gondolkodnak és akár kapcsolati hálójuk is van ahhoz, hogy minél hamarabb elérjék azt, amire annyira vágynak. Itt mi is történt?A tulajdonos elmondja:

"2017. szeptember 29-én, szombaton délután 2 óra körül csengetett be, amikor utazott haza autóval Budapestről _________ra (elmondása szerint). Nála volt, megmutatta az interneten lekért telekkönyvi kivonatot, amelyen rajta volt a cím. "

Mint látható vagy ő vagy valakije jól ismeri az online földhivatali adatszerzési lehetőséget. Kell hozzá egy ügyfélkapu és akár ingyen is lekérhetünk tulajdoni lapokat. Hogy a lakás ajtó számát már a lakásnézésnél jegyezte fel, vagy később kiment a társasházhoz újra és kémkedett, azt nem tudni. Azt viszont igen, hogy tudta mit és hol és hogyan keresse és még el is ment a tulajdonos állandó magyar lakcímére. Azt innentől már tudjuk, hogy sikerrel nem járt.

De képzeljék a történet itt még nem ért véget. A hirdető tisztában volt vele, hogy „helyzet” van a lakás körül. Ha bérlő ilyen messzire képes volt elmenni, ennyi időt és energiát beleölni az ügybe, akkor az még nem fog leállni. Nem is kellett sokat várni. Ilyenkor már nem ő jelentkezik, hanem megbíz valakit, hogy folytassa a kémkedést, hát ha másképp el tud jutni a tulajdonoshoz, akit az állandó lakcímén nem talált. Ez lehet ismerős, barát, de nem olyan ritkán egy ingatlanos. Itt az utóbbi történt. A szám egy ismert franchise hálózat irodavezetőjéé volt. Az érdekes és feltűnő az volt benne mindjárt, hogy az ingatlaniroda egy nagyon-nagyon távoli kerületben volt a kiadó lakástól. Annyira távolira, hogy onnan senki sem kereshet kiadó lakást, ha ott dolgozik. Tehát nem az volt a gyanús, hogy ingatlanos, hanem, hogy a munkahelyétől ennél távolabbi albérletet már nem nagyon találna Budapesten.

Az albérletben élés egyik előnye a mobilitás. A bérlők előszeretettel költöznek úgy, hogy a munkahelyük kényelmesen megközelíthető legyen. A lakás hirdetője kíváncsi volt, éppen volt találkozó megbeszélve a lakásnál, így odaszervezte az ingatlanos kollégát. 5 óra alatt az ingatlanos kolléga megkeresése után már a lakásnál is volt. Nem kellett nagyon várnia, szinte azonnal megnézhette a  lakást. Ennek ellenére feltűnően úgy érkezett, mint aki tudja, hogy hová jön és kivel fog találkozni. Feldúlt volt, mogorva, dühös, az a fajta „emberölő” tekintet és hangnem fogadta a hirdetőt. A hirdető már érezte, hogy baj van, mert volt már néhányszor hasonló helyzetben – hogy ez az ingatlanos nem magának keres lakást, hanem egy elutasított bérlőjelölt nevében érkezett. Azért ennyire ingerült, feszült, arrogáns. Szinte minden szava és mondata csíp, rúg, vág. A tekintete öl, levegő körülötte meg fullasztó. Sem ingatlanosként sem pedig bérlőként vagy vevőként így nem megyünk el lakást nézni. Akinek rossz napja van, problémái vannak, az akkor ne nézzen lakást. Orbitális hiba. Így már itt megbukott ingatlanosként és "magánemberként" egyáránt a kolléga.

Oka nem lehetett semmi ilyesmire, mert 5 óra alatt a lakásnál volt. Egyébként látványosan nem is érdekelte a lakás, amire számított is a hirdető. Nem is provokálta az ingatlanos kollégát a szokásos bérlőkhöz intézendő kérdésekkel, aki mit sem tudott arról, hogy a hirdető gyanakszik. Hagyta, hogy kibontakozzon a kolléga, akit mit ad isten, elsősorban a tulajdonos érdekelte, hogy miért nincs jelen, jelen van-e a szerződéskötésnél, vele kötik-e a szerződést, neki fizetnek-e. Összefoglalva kb. azt akarta tudni, hogy „Hol van a tulajdonos ebben a történetben?”. Amikor megtudta, hogy sehol, mert a lakás hirdetője a lakás bérbeadója egyben, mert a tulajdonos nem él életvitelszerűen Magyarországon, akkor már egyre kellemetlenebb lett számára a helyzet. A hirdetőt, a hirdető céget és a bérlőválasztást illete megjegyzésekkel. 5 óra alatt ő már mindent tudott a hirdetőről és a cégéről és még azt is, hogy a lakást régebb óta hirdetik. Pedig kellemes és gyors kiszolgálásban volt része, azonnal megnézhette a lakást és egy szó sem esett arról, hogy ő ki szeretné venni az albérletet. Képzeljék el, egy mondatot nem mondott, hogy igen, ki szeretnénk venni a lakást, akkor most mi a teendő. Ehelyett flegmán és lekezelően azzal indított, hogy tudja majd a hirdető dönt, ha ő visszaszólna. De nem állt le, teljesen bepörgött a nyelve. El is hangzott a bűvös megjegyzés, hogy megéri a tulajdonosnak inkább üresen hagyni a lakást, miközben előtte még arról beszélt, hogy ez a legelső lakás, amit megnéz. Most kezdtek nézelődni, kotyogta el véletlenül, de őt már a tulajdonos bevételei "aggasztják".

Ha most kezdtek el nézelődni honnan tudja mióta hirdetik a lakást? – költői kérdés merülhet fel most minden olvasóban, aki még hinni akar az ingatlanos kollégának. Ezt hívják ellentmondásnak vagy egyszerűen zavarba ejtő őszinteségnek, amikor vannak a mondatokban féligazságok, de attól még egy mondat sem igaz, ami elhadja az ember száját. A hirdető a lakásbemutatás után negyedórával írásban (az ingatlanos kolléga magán email címén, amin abban az 5 órában már váltottak néhány emailt is) tájékoztatta a kollégát, hogy valahol megállt parancsoljon az ilyen rosszindulatú megkeresésnek:

"Bizonyára nem magának nézte a lakást, ha ezt a __ irodát vezeti https://________________.Kérem, hogy feleslegesen ne pazarlja a bárátaira az idejét.

A tekintete és a viselkedése mindent elárult, hogy már egy elutasított bérlőjelölt érdekében jött el. Nem a mi üzleti politikánk érdekes, hanem az ilyen emberek, mint Ön és a barátai.

További jó munkát kívánunk! "

Nem lenne tisztességes, ha a választ nem osztatánk meg. Továbbra se felejtse el senki, hogy a hirdetésre jelentkezés és a lakás megnézése között 5 óra telt el. A lakásbemutatón az ingatlanos kolléga azonnal támadó volt, a viselkedése elárulta a rosszindulatú szándékait az első másodperctől kezdve és egyetlen egyszer sem mondta azt, hogy a lakást ki szeretné bérelni. Az csak hab a tortán, hogy ahol dolgozik és ahol a lakás van, ott ő bérlőként nem is nézelődne, mert még autóval is bő 1 óra út lenne (jó közlekedési viszonyok mellett) a munkahelye. A magyarázkodása ennek megfelelően hiteltelen is:

"Segítek megfejteni a rejtélyt! Igen, egy ingatlanirodát vezetek. Ha ezt el akartam volna titkolni, nem a saját telefonszámomat és nevemet használtam volna. Saját részre keresünk lakást a párommal, aki velem volt ma délután, ugyanis bármilyen hihetetlen, annak ellenére, hogy egy ingatlanirodát vezetek, nekem is laknom kell valahol.

Az én tekintetem és a viselkedésem a cégükről kialakított véleményemnek és az Ön szakmai hozzáértésének következményeképp alakult úgy, ahogy. Az pedig abszolút alátámasztja a korábbi véleményemet és Önt is elgondolkodtathatná, hogy rögtön egy korábbi, elégedetlen ügyfél bosszúját látja egy szimpla lakásnézésben! Annál még az én időm is drágább, hogy efféle gyerekes és teljesen értelmetlen módon használjam.

Sok sikert a lakás kiadásához!"

5 óra alatt megnézhetett egy kiadó lakást, de ő úgy érkezett oda, hogy ha valaki ölni tudna a szemével és a hangjával, akkor a hirdető már nem élne. A hirdető az ingatlanos kollégát megnyugtatta, hogy azelőtt gyanús volt a hirdetésre jelentkezése, mielőtt a hirdető visszahívta és időpontot egyeztetett vele:

Attól, hogy leírja, még nem lesz igaz. Előre tájékoztattak, hogy ___-s a szám. Már ennek tudatában hívtam vissza és kértem, hogy küldjön emailt. Alapesetben erre csak úgy válaszolok, hogy nem működünk együtt. De itt érdekes volt, hogy egy ______ irodavezető mit akarhat a __. kerületben a hihetetlenül gyanús .com-os üzenet után. Gyorsan kiderültek a szándékai.

Minden jó, ha jó a vége. Az ingatlanos kolléga előtt ott járt érdeklődő megfelelő bérlőnek tűnt és már folyik a szerződéses egyeztetés. Ő nem volt támadó, pedig ő előre egy nappal egyeztetett időpontot. Ő nem csak elmondta, hanem ki is mutatta, hogy a lakást ki szeretné bérelni és családi okok miatt maradna a környéken, mert az adott kerülethez kötődik és a munkahelye is a közelben van.

Az, hogy manapság több hónapot, jelen esetben 2 hónapot, várni kell egy megfelelő bérlőre, az egyáltalán nem meglepetés. Inkább álljon üresen a lakás, legyünk nagyon óvatasok és vigyázzunk a lakásunkra, nem kell abból mindenáron pénzt csinálni. A bérlő nem attól bérlő, mert annak tartja magát. A bérlő attól bérlő, hogy egy bérbeadó azt gondolja róla, hogy tényleg az.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tisztelt Lakástulajdonosok!

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely

Az új építésű lakások átadása hagyományosan az év második felében indul be és az év utolsó negyedéve a legizgalmasabb időszak, mert ilyenkor adják át a legtöbb új lakást.

Ilyenkor sok új lakás tulajdonosa már tűkön ül és várja a nagy napot. Végig izgulta az építkezést, többször volt már bejáráson. Hagyományosan a lakások átadása is mindig csúszik a tervezetetthez képest. Hónapról hónapra, ahogy közeledik az átadás ideje mindig jön egy újabb levél, hogy miért tolódik még néhány hetet. Kifogás az mindig van. Ha éppen nincs, vagy a beruházónak nem jut eszébe semmi, akkor egy hétig nem szól a türelmetlen lakástulajdonosokhoz. Se telefonra, se emailre nem válaszolhatnak, ha éppen ég a lábuk alatt a talaj.

Ez nagyon kellemetlen tud lenni, főleg ha már csúszásban van az átadás. A tulajdonosok már rendezkednének, intéznék a konyhát, a beépített bútorokat, a redőnyöket, a klímát, stb.. Ők is terveznek, legtöbbször előre, akár megbeszélnek időpontokat, aztán ők sem tudják tartani, mert a lakást nem tudják átvenni. Bosszankodhatnak, ki-ki a maga vérmérséklete szerint.

Általában a beruházók 30 napos késedelemmel alapból számolnak. Az adásvételi szerződésekben ezt rögzítik is. Így az első 30 napos késedelem borítékolható is, amiben kötbérre nem számíthat a kedves lakásvásárló. 30 nap után, viszont már napi alapon számolódik a kötbér, ami egyébként nem kis pénz tud lenni, mert 5.000 (ötezer) forint/nap/lakás egy tipikus „bánatpénz” például Budapesten. Ez harminc nap alatt 150.000 (egyszázötvenezer) forint kiadást jelenthet a késlekedő beruházónak lakásonként.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Legyünk türelmesek, ha új építésű lakást vásároltunk

A képen egy élő példa látható, ahol a lakásokat július 31-ig kellett volna átadni hivatalosan. A nagy és hidegre télre való hivatkozással kitolták 30 nappal, vagyis augusztus végéig. Nem tudták tartani, amiért a lakásokba már bejárni sem lehetett, így vannak akik hónapok óta nem látták a lakásukat, hogy mégis mi történt vagy mi nem azóta.

Szeptemberre már sok tulajdonos ideges és ingerült lett, amire megnyugtatásként  a fenti levelet kapták. A „szeptember 31-e” műszaki átadás-átvétel lehet egy véletlen elírás vagy alapból október 31-e volt, csak az utolsó pillanatban a hónapot átírták, hogy lehűtsék a forróbb fejű tulajdonsokat. A pesszimistábbak már akkor tudták, hogy a szeptember hónap sem a birtokba adásról szól majd, több időre van szükség, hogy a lakásokat megkapják.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Használatbavételi engedély nélkül egy új lakás nem lakható

Tegnap megjött az újabb levél, amiből kiderül, hogy a műszaki átadás sem fog különbözni a több hónapja történt utolsó bejárástól, mert a lakásoknak még nincs használatbavételi engedélye. Amíg ez az engedély hiányzik, addig az épületben nem lehet lakni, általában ilyenkor birtokba sem vehető. A listát elnézve akár karácsonyi ajándék is lehet majd mind a 49 új lakás tulajdonosának, amikor a lakásaikat a beruházó birtokba adja nekik.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nemzetközi iskolák és a lakáspiac kapcsolata

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Azt sokszor halljuk, hogy a munkahelyteremtés, új vállalkozások megjelenése egy városban vagy körülötte milyen hatással tud lenni a környék lakáspiacára. A használt és új lakások piaca is élénkebb lesz, de még a kiadó lakások körül is megfordul a világ.

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
10 budapesti kerületben 300 ezer forint alatt volt 2016-ban az átlagár

Debrecen, Győr, Kecskemét megváltozott lakáspiacai budapesti lakásárakat jelentenek. A lakásárak mögött vásárlóerőt kell keresni, olyan egzisztenciát, ami lehetővé teszi az egyre jobb életminőségű és egyben egyre drágább ingatlanok megjelenését. Ezt a munkahelyek mellett nem is olyan ritkán összekötik a felsőoktatással. Ki ne hallotta volna már az egyetemváros kifejezést és a vele együttjáró albérletigényt. De átlalában az oktatás hatását a lakáspiacra ennél mélyebben nem szokás értelmezni. Miközben láthatóan van. A téma aktualitását a Debreceni Nemzetközi Iskola  körüli szerveződés adja.

A nemzetközi iskolák eddig inkább Budapesten koncentrálódtak. Ha úgy nézzük, akkor nem is akár hol.

A nemzetközi iskolákban egy mind közös. A város olyan részén helyezkednek el, ahol jó élni.

Itt már szerintünk mindenki érzi, hogy ahol jó élni, ott jó ingatlant is vásárolni vagy bérelni, de ennek általában ára is van. Egyáltalán nem véletlen, hogy a nemzetközi iskolák a város ilyen részein építik fel az épületüket és végzik a munkájukat. Közel akarnak lenni a potenciális családokhoz, akik megengedhetik maguknak, hogy nemzetközi iskolába járassák a gyereküket. Legyen egy város nagy vagy kisebb, az biztos, hogy nem mindenhol élhető. Könnyen rásózzák Budapestre, hogy élhetetlen, amíg mondjuk Debrecenre azt, hogy élhető. Mind a két városnak vannak jobb, élhető és egyben magasan árazott részei és persze olcsóbb, kompromisszumokkal teli környékei. Az bizonyos, hogy a Budapestet élhetetlennek nevezők nem a budapesti nemzetközi iskolák könyékéből indulnak ki. Nem soroljuk fel az egészet, mert nagyon sok különböző nemzetközi iskola van Budapesten, csak nézzük a legfontosabbakat:

- American International School of Budapest – Nagykovácsi, Nagykovácsi út

- The British International School Budapest – 3. kerület, Kiscelli utca

- Francia Iskola – 2. kerület, Máriaremetei út

Német Iskola -12. kerület, Cinege út

- Osztrák Iskola – 12. kerület, Orbánhegyi út

Még a Budapestet egyáltalán nem ismerő is láthatja, hogy nem belvárosi iskolákról van szó. Hegyvidéki mind, zöldövezetben, erdőkkel körülölet természetvédelmi tájakon.

Ez Budapestnek egy másik arca, amit a repülőtérről bevezető gyorsforgalmi útról nem látunk, de az autópályán érkezők sem, ahogy azok sem, akik a forgalmas budapesti utakon hajtanak végig a városon. Nem, ez nem az a nyáron csatornaszagú, és kukaszagú városkép, de még nem is turistaövezet vagy bulinegyed. Nincsenek színházak, de még éttermet is alig találni. Ezekben a városrészekben csak laknak.

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
International School of Debrecen

A Debreceni Nemzetközi Iskola hasonlóan választott elhelyezkedést, a debreceni Nagyerődben, ahol szintén a város elitje él, drágák az építési telkek és ahogy mondani szokás, nem szarral gurigáznak arra felé. Természetvédelmi terület az is, ami ideális egy nemzetközi iskola számára. A fizetőképes kereslet a szomszédban van. Ott élnek, hiszen ott építettek házat maguknak vagy ott fognak. Esetleg ott bérelnek, olyan jól fizetett felsővezetők, akik az egész családjukkal költöznek egy városba a munkahely miatt. Apa dolgozik, anya gyerekekkel el van, egy nagyon klasszikus családmodell, ami a gyerekeiket nemzetközi iskolákba járató családokra még a mai naping jellemző. Az anyagi biztonságot a férfi teremti meg, az otthonra és a családra pedig a nő vigyáz. A nemzetközi iskolák körül magasabb az életszínvonal és természetesen magasabbak az ingatlanárak is. A Debreceni Nemzetközi Iskola megjelenése nem egyszerűen új színfolt a városban, hanem a városi evolúció következő szintje.

Forrás: hvg.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Irodalakások

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha százszor is leírnánk, talán akkor sem lehetne hatást gyakorolni arra a klisére, hogy a bérlőről ne a diákok jussanak az eszünkbe. Az ingatlanhasznosítás lassan, de biztosan lett az életünk része. Már annyira az, hogy sokszor a legnyilvánvalóbb tényeket sem vesszük észre. Ilyen az például, amikor üzleti célokra is használunk lakóingatlanokat. Üzleti alatt azt értjük, hogy valamilyen szolgáltatást végzünk egy lakásban. Az egyszerűség kedvéért hívhatjuk ezeket irodalakásoknak is. Most tényleg teljesen mindegy milyen szolgáltatást végeznek egy lakásban, a lényeg, hogy nem otthonként szolgál, az amúgy minden értelemben vett lakóingatlan.

Közjegyzői, ügyvédi és könyvelő irodák mind nagyon gyakran lakásokban végzik a munkát. Tipikus irodalakásokban működő szolgáltatások. Tipikus bérlők és tipikus lakásvásárlók is lehetnek, akik irodalakásokban gondolkodnak. Mert a lakásokat nem csak otthonoknak használjuk, hívnánk fel a lakáshasznosítók figyelmét. Ezt jó tudni eladóként és bérbeadóként is.

Tegyük fel a kérdést, hogy milyen egy tipikus irodalakás és honnan lehet felismerni?

Az irodalakások egyik közös jellemzője, hogy általában központi helyen vannak, tömegközlekedési csomópontok közvetlen közelében. Vannak sajátságos helyhez kötött irodalakások. Pesten az 5. kerület, Budán az 1. kerület az ügyvédi irodák terepe. Ez nem azt jelenti, hogy más kerületekben ne lennének irodalakásokban ügyvédi irodák. Csak azt, hogy ha ebben a két kerületben van eladó vagy kiadó lakásunk, akkor ügyvédi irodákkal az átlagosnál jobban érdemes számolni. A jó közlekedés jó üzleti célokat is jelenthet.

Zárt konyhás, tehát külön helyiségben lévő konyhákkal rendelkező lakások a jó irodalakások. Ezzel is csökkentve az otthon kinézetet. Bár, vannak vagány irodákban is központi helyen elhelyezett szigetes konyhák, nem csak külön zárt helyeken. Ha nem nagyon „hivatalos” munkát végeznek egy lakásban, akkor egy jópofa konyha akár lehet a lakás közepén is, mint egy fajta látványos, közös tér, ahol nem csak az alkalmazottak, hanem az ügyfelek is hasznos időt tölthetnek el.

Az irodalakásokban még mindig jellemző igen sok kreatív szolgáltatás, vezető és személyiségfejlesztés, reklám-pr-marketing tanácsadók is. Őket nem igazán zavarja a nyitott konyha.

Általában egyébként a legtöbb cég irodalakásban kezdi. Lehet saját tulajdon és bérelt is. Vannak cégek, amik idővel irodaházakba mennek, mások maradnak az otthonos irodaérzetet adó lakásokban.

Onnan is felismerhető egy irodalakás, hogy a ház kapujában gyakori a cégtábla vagy a céges kapucsengő. Minél több irodalakás van egy házban, a miénk annál alkalmasabb lehet hasonló célra. Ezt érdemes akár a hirdetésben is leírni, legyen eladó vagy kiadó ingatlanról szó.

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem irodahaz, csak irodalakások egy társasházban

Különböző egészségügyi szolgáltatások is szívesen használják a társasházakat. A különböző rendelők, úgy mint fogorvosi, nem olyan ritka társasházakban. Érdemes figyelni a kapualjakat és a társasházi lépcsőházat, amikor lakást vásárlunk vagy a hasznosításán gondolkodunk, ha céges/üzleti bérlőkben gondolkodunk. Ahol kevés vagy egyáltalán nincs irodalakás, ott zokon veheti a zárt lakóközösség az ilyen szándékainkat. Erről érdemes előre egyeztetni. Több okból is.

Néha előfordul, hogy több/megemelt társasházi díjakat kell fizetnie a lakás tulajdonosának, ha céges bérlője van, vagy ő maga irodaként használja a lakást.

Az is előfordulhat, hogy más ingatlanadót (építményadót) kell fizetnie annak, akinek a lakásába cég székhely van bejelentve, mint amelyikbe nem. Szóval vannak itt finom apróságok, amikre érdemes odafigyelni, amikor a lakásunkat üzleti bérlőknek vagy üzleti célokra szeretnénk használni.

Ettől függetlenül sosem szabad elzárkózni attól, hogy céges bérlőnk legyen. Na jó, ha a lakásunkat például mindenképpen berendezzük és tipikus otthonként hirdetjük, akkor ezzel egyúttal kizárjuk a céges bérlőket. Az irodalakások igen tipikus közös tulajdonsága ugyanis az is, hogy általában mind üres. A cégek maguk rendezik be. Nem ritka, hogy a lakás stílusát is megváltoztatják, a saját képükre formálják, amire bérbeadóként érdemes nyitottnak lennünk. Meg lehet úgy is állapodni egy céggel, hogy a lakást úgy adja vissza, ahogy átveszi.

Elvileg és most hangsúlyoznánk, hogy elvileg egy üres kiadó lakás bérlői köre sokkal szélesebb lehet, mint egy berendezetté. Ennek ellenére ma még mindig úgy tekintünk a berendezett lakásokra, mint ha azokat lehetne jobban kiadni. Ez viszont a valóságban inkább azt jelenti, hogy szűkítjük a lehetőséges bérlők számát a kiadó lakásunkra. A berendezni vagy nem berendezni kérdést így is meg lehet közelíteni.

A céges bérlőktől többen azért is idegenkednek, mert ott nem lehet feketén bérbe adni, számlát kell róla adni. Sőt, nem elég a tulajdonos számlaadási kötelezettsége, de még a céges bérlő fogja fizetni a havi adóelőleget és a bérleti díj után. Ez komoly bizalmat igényel, mert a tulajdonos bizonyos értelemben nettó bérleti díjat fog kapni a céges bérlőjétől. A céges bérlő, havonta mint egy alkalmazott után, bérszámfejt, és az adóelőleget, az SZJA törvény szerint kifizetőként kell neki megfizetni a NAV felé. A tulajdonosnak, pedig minden évet követő január 31-ig egy adóigazolást kell adnia a befizetett SZJA-előlegről (M30-as nyomtatvány). Ez alapján kerül majd elkészítésre az adóbevallás. Ha a cég sumákol, a cégen keresik a ki nem fizetett SZJA-t, nem a lakás tulajdonosán, ami azért garancia a tulajdonosnak, hogy nem neki kell vállalni a lehetséges kockázatokat. Ezt fontos a számlára is ráírni, amit a bérbeadó a cégnek ad. Így későbbi probléma esetén látható, hogy a bérbeadó jóhiszemű volt, ha a cég már semmilyen jóindulattal sem nevezhető már annak.

Az irodalakásoknál ezt fontos volt megemlíteni, mert a lakáshasznosítási formákat ma már ketté lehet választani fehér és fekete piaccá is. Aki komolyan gondolja, az biztosan nem a tipikusan fekete albérletpiacon próbálkozik, mondjuk pont azért diákokkal, mert a diákoknak „úgy sem kell számla”. A fehéren kiadók, a lakhatási támogatást igénybe vevők egyre szélesebb tábora mellett cégeknek is ki tudnak adni. Egy picivel több adminisztráció, egy picivel szorosabb együttműködés a bérlővel, talán a rugalmasság sem árt ha megvan a felek között. A végeredmény pedig az lehet, hogy bérbeadóként bérlő szűrőként tudjuk azt a kérdést használni, amikor egy bérlő azt kérdezi tőlünk, hogy számla nélkül nem lehet-e kibérelni olcsóbban. Ugyanis, aki fél ma a bérlőktől, az pont azoktól fél, akiket hidegen hagy a fehér albérletpiac. Akik bérlőként még mindig a szürke vagy teljesen fekete zónában mozognak, azokat fehéren kiadó bérbeadóként sokkal jobban tudunk szűrni. 2017-ben az albérletpiac alapjának tekinthetjük a bérlő választás jogának fenntartását, ha bérbeadók vagyunk. A diákbérlő addig piaci klisé marad, ameddig a fekete albérletpiac ki nem fehéredik eléggé. A fekete albérletpiac szinonimája ugyanis ez az egyelőre megdönthetetlen albérletpiaci sztereotípia.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Legyünk megértőek...

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely

A blogot az élet írja, mert nincs izgalmasabb történetmesélő, mint a hétköznapok. Szeptember van. Vannak akik most vettek lakást, mások most költöztek be az új albérletbe. Nagy az öröm, felhőtlen még a boldogság. Mindegy is ki milyen célból kerül kapcsolatba új társasházakkal, idő kérdése csupán, hogy kiderüljenek a turpisságok. Minden háznak van törénete, mindegy az hol van. A mostani ház, amiről beszélünk, Budapest egyik legdrágább kerületében van. Ez a biztonságkeresők kerülete, azért olyan drága. Ez az utca, ahol ez van, meg pláne drága, mert még a ház bejáratából is 180 fokban panoráma van. Vár, hidak, Duna, hegyek és a Parlament. Nem mérik itt olcsón a lakásokat. Ez még a kerület átlagárainál is átlagon felüli módon drága. Az utca kilátása már benne van minden lakás árában, ha megvesszük, ha kibéreljük.

Ha itt hirdetnek valamit, akkor az embernek az az érzése, hogy meseországba érkezik. Kolbászból nincs a kerítés, mivel itt nincs is kerítés, de azon kívül minden van. Magasztalt és a fellegekbe emelt elhelyezkedés jól beárazható. Bárkit, akit érdekelnek a budapesti lakásárak, fél szemmel is, de azért biztosan megnézi mit és mennyiért adnak itt, még ha nem is tudja vagy nem akarja kifizetni. Ez a hely beárazza önmagát igazi esete.

Hibákról, problémákról, gondokról nem olvasható itt semmi. A béke és nyugalom szigete ez, na és persze az urizálást sem megvető városi polgároké. Optimizmus a köbön, amiért mondjuk be is költöztünk az utca egyik házába. Amúgy nem nagyon van lakóház az utcában, amiért még inkább ára van a környéknek. Irodák és állami intézmények foglalják a helyet. Büszke is minden környékbeli lakó, hogy a kiváltságosok között élhet. Ha tulajdonos, akkor meg még azért is, mert tudja, ebben az utcában és házban nem gond eladni egy lakást. Hiába drága, mindig drága, akkor is megveszik. Ha csak kiadónak hirdeti, már jönnek a potenciális vevők hívásai is, hogy esetleg nem eladó-e.

Sokan álmodoznak arról, hogy nekik is ilyen ingatlanjuk legyen, amire akkor is jönnek a vevők, amikor nem eladó. Ez az igazi nyugalom lakástulajdonosként. A biztonság mindennél többet ér. Bérlőként sem rossz érzés úgy hazaérni vagy éppen elindulni otthonról, hogy Budapest nevezetességeit a ház kapujából néhány másodperc alatt csodálhatjuk meg. Minden csak egy karnyújtásnyira van, amiért a turisták ide utaznak akár külföldről akár beföldről. A kiváltságos bérlő, vagy új tulajdonos meg minden nap átélheti a csodát. Igazából Budapesten érezheti magát. A lefotózott, lefilmezett, mind a nyolc betűt jelentő magyar főváros a lábai előtt hever. Ide aztán lehet vendéget hívni és szerényen mosolyogni, hogy ja, igen, nem rossz helyen él, meg lehet szokni.

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely
Legyünk megértőek, ha magasak a lakasárak. Legyünk megértőek, ha drágák az albérletek. Legyünk megértőek, ha mindezek mellett rejtett problémák is vannak.

Egy az elhelyezkedés például kívülről nézve és teljesen más ott élni. A ház liftjében hívja fel a figyelmet arra a közös képviselő, hogy a víz az úr, de nem azért mert a Duna partján vagyunk. A presztízs mellett kompromisszumot is kell kötnie itt minden lakónak, ha úgy istenigazából esik az eső. Muris vagy sem, a lakók komoly intelmet kapnak, hogy ne úszanak más vagy éppen a saját szennyvízükben. A különleges lakásárak különleges problémákat is rejthetnek. Nem kell mindig a legszörnyűbbekre gondolni. Elég, ha csak van néhány idegesítő házspecifikus gond, amit meg kell szokni. Lakáshirdetésekben ilyet nem fogunk olvasni, ne is keressük. Ha éppen eladó vagy kiadó egy lakás ilyenkor, akkor gondosan leveszik a közös képviselői tájékoztatót és visszateszik, miután a vevő vagy a bérlő távozott a házból. Nehogy már szégyenfolt essen a különleges kerület különleges utcájának nevén.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

S.O.S albérlet

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország

biztonságkeresés fontosságáról már beszéltünk. Arra az érdekes jelenségre hívtuk fel a figyelmet, hogy

mind bérlőként mind bérbeadóként felbecsülhetetlen érték tud lenni a biztonság.

Ha nem a médiából, hanem barátainktól és ismerőseinktől érdeklődünk a lakáskiadásról vagy lakásbérlésről, a biztonság elsőszámú szempont tud lenni.

A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.

A jó bérlők is elmondják, hogy mennyivel jobb érzés úgy bérelni, hogy nincs mitől tartani, nem kell semmiért sem aggódni. Ha gond lenne a lakásban, akkor a bérbeadóval közösen megoldják. Esetleges költözéskor is a pénzügyi biztosíték minden feszültség nélkül egyösszegben kerül kifizetésre, nincs elszámolási vita.

A biztonságot kereső bérlők és bérbeadók tábora igen népes. Ezért is beszéltünk róla májusban, hogy ne csak azt lássuk és halljuk, amit általában tévesen az albérletpiacról lefestenek olyan emberek, akik se nem adnak ki se nem bérelnek.

Alig pár napja beszéltünk az érdekemberektől és a barátaiktól hangos lakáspiacról.   Az albérletpiac talán még hangosabb is az eladó lakások piacánál is. Annyi ostobaságot és konteót, mint az albérletpiacról nem könnyű olvasni.

Ma reggel jelent meg a 24.hu oldalán a szokásos augusztus van és drágák az albérletek  című teleregény 2222. része. A színvonala, mint a nyáron meleg  és télen hideg van időjárásjelentéseknek. Mielőtt végig mennénk a mai albérletes konteó átbeszélésén, először újra elővennénk a bérelni nem is olyan könnyű  rövid áttekintést.  Pontosan az ilyen helyzetekre született, mert bosszantottak minket a csúsztatások és úgy általában a környezetünket, akikkel az albérletekről beszélgettünk. A munka üzenete az volt, hogy aki csak tud, az a személyes kapcsolatrendszerén keresztül próbál bérelni és próbál kiadni. Az albérelthirdetések száma ugyanis messze elmarad még az eladó lakások számától is, ha a lakásállomány arányát nézzük Magyarországon, hívtuk fel mindenki figyelmét.

Magyarul bérelni azért is nehéz, mert a kiadó lakások nem jelennek meg az online hirdetési oldalakon.

Felesleges így a dráma és a hangulatkeltés, ami az albérletpiac körül kialakult. Az albérletpiacot igen nagy mértékben befolyásolja a bérlők és bérbeadók aktív kapcsolatkeresése. Az online hirdetésekből ki lehet indulni, de mindenre választ nem adnak. Az egyik ilyen érdekes kérdés az albérletek ára. Ezen belül, ha a budapesti albérletek árairól beszélünk, akkor ott könnyen belátható, hogy eleve drága területeken van online kínálat.

A budapesti albérletpiac hirdetései tradicionálisan a város magasan árazott területein jelentős. Ott, ahol vásárolni sem a legolcsóbb. Így a kiadó lakások hirdetési ára és az ott eladó lakások ára között igen szoros az összefüggés.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Ahol drága vásárolni, ott drága bérelni is!

Azt mindenki tudja manapság, hogy  lakást vásárolni egy zsebbe nyúlós mulatság lett. Bérelni sem lehet ezért olcsóbban, mint korábban. Ha egyre többért hajlandóak a vevők vásárolni, akkor egyértelmű, hogy a bérlők sem úszhatják meg a növekvő lakhatási költségeket.

Ennek ellenére a mai cikkben is meghallgatjuk azokat a közismert konteókat, aminek semmi köze az albérletárakhoz.

Téves állítás: Az egyik ilyen az úgynevezett AirBnB-hatás, amely elmélet szerint csökkentette a kiadó lakások számát és ezzel növelte a kiadó lakások elvárt bérleti díját.

Az első kérdésünk az lenne, hogy erről látott már valaki számokat? Például arról, hogy a kiadó lakások száma tényleg csökkent volna az elmúlt években? Mi csak arról láttunk számokat, hogy az elmúlt években nőtt a kiadó ingatlanok hirdetési száma, nem csökkent. Erről maga az ingatlan.com beszélt még év elején.

Szóval a kiadó albérletek száma nem csökkent az AirBnB miatt Budapesten. Az AirBnB-s lakások és az albérletek száma egymás mellett növekedett.

A két lakáshasznosításnak semmi köze egymáshoz, nem lehet elégszer hangsúlyozni. Más munkát, más költségeket és teljesen más elkötelezettséget igényelnek. Alma és a körte, nem összehasonlítható, el kellene már felejteni. De ez még egyelőre továbbra is félremagyarázásra adhat okot.

Téves állítás: Ahogy az is, hogy óriási a kereslet az albérletekre.

Az AirBnB nem létező hatása mellett ez a másik olyan konteó, ami egyszerűen nem igaz. Mitől lenne már igaz?

Ha egyre többen vásárolnak, akkor az általában a bérlők számát is csökkenti.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A magyar albérletpiac korlátos kereslete - Nem bérlünk, hanem vásárlunk!

Logikusan gondoljuk végig honnan van a bérlők kereslete. A piaci alapú albérletpiac Magyarországon az egyik legkisebb Európában. Nálunk mindenki vásárol, aki csak tud, egyébként meg elvándorol innen. Az albérletben élők számáról is beszéltünk már külön, amikor általános tévhiteket cáfoltunk számokkal. A demográfiai hatások egyre erősebbek, hiszen, fogynak a fiatalok is, az albérletpiac utánpótlása.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Budapesten sem nő, hanem inkább csak stagnál a lakásállományhoz képest a bérelt ingatlanok száma!

Rajtunk kívül senki sem beszélt még arról, hogy a bérlők száma 2001-2011 között csökkent Budapesten és nem nőtt.  Tudták? Aligha, mert nálunk a bérlők keresletét növekedőnek hiszi a közvélemény, amire a média hecckampányt épített fel. A mostani kereslet,  kb. lépést tart az egyre növekedő lakásállománnyal, mert a lakások számában a demográfiai folyamatokat nem látjuk:

Azért sem, mert az újabb ingatlanok  a jobb és növekvő életszínvonalat jelentik, nem azt, hogy egyre több embernek, egyre több lakásra lenne szüksége. 

Arról nem is beszélve, hogy Budapest és az ország lakossága sem nő, hanem csökken, ahogy Budapest sokkal gyorsabban fogyott az elmúlt 25 évben mint Magyarország.

Budapest is szenved, amiért az albérletpiaca is szenved. A társadalmi folyamatok és a számok sem igazolják, hogy óriási lenne a kereslet az albérletpiacon. Nincs is. Az albérletpiac is túlkínálatos mindig.

Ma is az és nem keresleti albérletpiac van, mint ahogy azt el szeretnék hitetni mind a bérlőkkel mind pedig a bérbeadókkal. Ezekből van a nagy pofára esés, amikor valaki meghirdeti a lakását és nem azt tapasztalja, amit a médiában lát és hall. Főleg akkor nem, ha biztonságot kereső. Felkészül, hogy majd válogat a sok jelentkezőből és megtalálja a legjobb bérlőt. Aztán kiderül, hogy olyan rossz minőségű bérlők jönnek, amiért gyorsan ráfagy az arcára a mosoly.

Ezért ilyen és ehhez hasonló kijelentéseket olvasva

„A Balla Ingatlan megállapítja: mivel keresleti piac van, a bérbeadók diktálnak, sokszor irreális árat kérnek a lakásaikért. Licitet hirdetnek, és várnak, amíg valaki drágán kiveszi a lakást (általában kiveszik).”

, a valódi piaci szereplők csak csóválják a fejüket. Egyrészt nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a bérlőket nem kilóra mérik a bérbeadók. Akik mégis igen, azoktól nem szabad bérelni bérlőként, mert pont ők azok, akikről „a rossz és a bérlőket kihasználó” igaz városi legendák születnek. Bérlőként nem csak lakást, hanem bérbeadót is választunk. Olyan nincs, hogy tökminegy ki a bérbeadó. Elővigyázatosnak kell lenni bérlőként, mert magára vethet az olyan bérlő, aki nem figyel oda a rossz bérbeadó minden előjelére.

Ha a bérbeadó pénzéhes, az a másik oldalon azt jelenti, hogy ő az aki lenyúlja a pénzügyi biztosítékot, ő az aki nem segít, ha gond van a lakásban és ő az, akinek olyan vastag bőr van a pofáján, hogy az őrületbe is kergethet minden bérlőt a pofátlanságaival.

Ez az egész albérletpiac körüli dráma is egy nagy pofátlanság. Újra visszautalnánk a bevezető gondolatokra, és javasoljuk, hogy mindenki olvassa el az Albérletkeresés biztonságosan című albérletpiaci áttekintést.

Azon már nem lepődünk meg, hogy télen minden arról szól, hogy csökkennek az albérletárak, amíg nyáron meg nőnek. A valóságban meg nem történik más, mint hogy az albérletárak nyárra érik el a csúcsot és télen stagnálnak inkább. Az év eleje úgy kezdődött, hogy most már vége az albérletárak növekedésének. Most meg arról cikkeznek, hogy az árak egy év alatt tovább nőttek. Felhívtuk az ellentmondásra a figyelmet, hogy semmi sem állt meg. Augusztus van és megint minden más, de most már azt tanácsolják, hogy aki tud, az ne most béreljen, mert majd később minden olcsóbb lesz. Szólunk, hogy nem lesz olcsóbb. Az albérletpiac nem így működik, mert a kínálat minősége és árai között van összefüggés.

A hirdetési piacon változik a kínálat és nyáron sokkal több olyan lakás jelenik meg, amiben érdemes bérlőként gondolkodni. Ez az a kínálat, amiből könnyebb választani. A kiadó lakásokat sem kilóra sem darabra nem mérik az albérletpiacon. 

Télire azok maradnak, ami nem kellett senkinek többségében és a kínálatban sokkal nehezebb lesz választani, hiszen eleve kevesebb lakás üresedik meg ebben az időszakban. Általában azok a lakások az igazán kapósak, ahol már előtte is bérlő volt.

A friss, a teljesen friss kínálat nem mindig találja meg a keresletét. Egyrészt azért, mert a lakásárak változása és a felújítási költségek növekedése miatt, azok a tulajdonsok kényszerpályán mozognak, akiknek egy lakás felkészítése kiadásra egyre többe kerül. A hozamcsökkenést elfogadva ők is tudnak jól árazni, ha odafigyelnek a megfelelő ár/érték arányra.

Azok, akik régebb óta bérbeadók, nem is most kell felújítani a lakásukat, ők viszont jobban tudnak játszani a bérleti díjakkal és versenyképes ajánlatokkal csábítani a bérlőket. Az egy másik kérdés, ha kapzsik. A biztonságot kereső bérbeadók nem kapzsik, ők a legjobb bérlőket keresik, nem azt, akik a legtöbbet tudják fizetni a lakásukért.

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól! - világítottunk rá, hogy a bevétel mindig az érem csak egyik oldala. Bérbeadóként meg lehet nézni 5-10 év után az egyik és a másik lakását. El lehet dönteni, hogy a biztonságot kereső vagy a kapzsi bérbeadó járt jobban. Azt is meg lehet nézni, hogy melyiknek hány ősz hajszála lett a lakáskiadás miatt.

Nyugodtan ki lehet mondani, hogy az albérletpiacról van a fejekben egy kép és van a valóságban egy teljesen másik.

Az érdekembereknek az az érdeke, hogy például ez legyen:

„Ingatlanfejlesztők szerint az ingatlanpiac 7-9 éves ciklusokat produkál, most a felfelé menő szakaszban vagyunk, és még 4-5 évig biztosan megéri ingatlanba fektetni. A bérleti díjak magas szintje addig tarthat, ameddig jól megy a gazdaságnak, alacsony az infláció, és van fizetőképes kereslet a lakáshitelekre.”

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A lakáshitelezés és a lakáspiac kapcsolata is tele van ellentmondásokkal

A lakáspiaci ciklusokról  pár napja beszéltünk utoljára, hogy mennyire más síkban helyezik el az érdekemberek. Erre tessék itt az újabb példa erre. Azt mondják, hogy megéri még mindig ingatlanba fektetni – igaz nem teszik hozzá, milyenbe. Egyébként mindig megéri ingatlant vásárolni, ha pont azt vesszük meg, amit tényleg érdemes megvenni.

Akármit nem lehet befektetésnek venni. Attól, hogy eladó egy lakás, az attól még nem biztos, hogy jó befeketés, mert hasznosításra vásároljuk.

A lakáspiac sem ostoba, írtuk le pár napja. Budapesten egyre kevesebb lakást vesznek. Pontosan azért, mert egyre kockázatosabb hasznosításra is vásárolni, hiába ez a város az ország fővárosa. 2016-ban és 2017-ben is így gondolják ezt a budapesti vásárlók. Csak azt veszik meg, amit érdemes megvenni. A kínálat bőséges, van még miből választani, az árak ezért nőnek is, ami a rövidlátású emberek szeme elől elrejti a piaci folyamatok változását (a lakáspici ciklusok inkább 5 évente változnak).

A bérleti díjakra a lakásárak vannak nagy hatással, a bérek növekedéséről már nem is beszélve. Hiába nőnek a bérek lassabban, hiába nem minden rózsaszínű a magyar gazdaságban, a bérelt lakások költségei a bérlőknek terhet jelentenek.

A kereslet az albérletekre nem csak ezért korlátos ár/érték arányban kifejezve is.

A fent felsoroltak közül például a hitelképesseg javulása inkább csökkenti a bérlők számát. Minél több a hitelképes vásárlóerő a lakáspiacon, a bérlők száma annál inkább csökken.

A bérlők alatt nem a szociálisan hátrányos helyzetű, egyik napról a másikra élő, kiszolgáltatott embereket értjük. Ők kiszorulnak a piaci alapú albérletpiacról. Civil szervezetek próbálják megerőszakolni a lakáspiacot, ami önvédelemből kirekesztő a kockázatos bérlőkkel szemben.

A biztonságot kereső bérbeadók tudják, hogy három szó nem hagyhatja el egy jó bérlő száját sosem: sürgős, azonnal, sos.

Ha egy kiadó lakás hirdetésére így jelentkezik egy bérlő, annak a lakást meg sem kell mutatni. Toxikus bérlők ők, akik a problémáikat rá is akarják erőszakolni a bérbeadóra. Nyomulnak, hízelegnek, meg akarják győzni minden áron a bérbeadót, hogy milyen jó ötlet pont nekik kiadni a lakást. Ők is szeretnek nyáron váltani, mert több a jobb adottságú kiadó lakás nyáron. Főleg, ha megtalálnak véletlenül egy jó ár/érték arányú hirdetést.

A biztonságot kereső bérbeadók hirdetéseire, akik nem árazzák túl a lakásaikat, náluk előszeretettel jelentkeznek be egy váratlan pillanatban.

Albérletroham, olvashatjuk az említett mai cikk kezdő gondolatát. Az albérletroham sok, nagyon sok, 10-ből legalább 9 vállalhatatlan bérlőt jelent az albérletpiacon. Mi úgy folytatnánk, hogy tovább tart a kockázatos bérlők arányának a növekedése és még nincs vége, egyre nehezebb és több idő normális bérlőt találni.

Egyre több veszély leselkedik mindenhol minden bérbeadóra. Egyre embert próbálóbb feladat lakást kiadni. A bérbeadás alapelve még mindig az, hogy normális bérlőnek adunk ki. Ha nincs normális és fizetőképes bérlő, nem tudunk kiadni, hiába a roham, hiába minden telefonos megkeresés.

Bérlőként, hiába vagyunk normálisak, türelmesen kell keresni a kiadó lakások piacán, megmozgatva minden követ, hogy megtaláljuk a megfelelő lakás mellett a megfelelő bérbeadót is. Nyáron ez valamennyivel könnyebb, de nem könnyű, évről évre talán mindig egy picit több idő.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Egy négercsókért mindenem odaadom"

albérlet albérletpiac szexlakások kitartott férfiak szexrabszolgaság Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki bérbeadásra adja a fejét, az készüljön fel az élet sokszínűségére. Az albérletkről legtöbbet azt hallani, hogy jaj de felmentek az árak, milyen nehéz normális lakást találni, szegény bérlőket még az ág is húzza, mert a bérbeadók egyre válogatósabbak. Lakást venni sem egyszerű és olcsó mulatság, tennénk hozzá gyorsan. Az albérletáraknak van egy kis közük a lakásárakhoz is, még ha ezt szeretjük teljesen elfelejteni, mert a lakásárakat hamarabb elfogadjuk, mint az albérletárkat. Aki nem tud vagy nem akar vásárolni az bérel, foglalhatjuk össze röviden a bérlők motivációját. Az élethelyzetek sokszínűek lehetnek tényleg, amiért valaki bérelni akar egy lakást. Munka és tanulás a legelfogadottabb célok. Majd utána jön az egyéb kategória, ahol bérbeadóként nem árt felkészülnünk váratlan helyzetekre. Nem igazán lehet rájuk igazából felkészülni. Aki gyakorlott, látott már ezt azt, találkozott már érdekes emberekkel, a szó negatív értelmében, néha azt hiszik mindent láttak. Van amikor csak ismétlődnek a helyzetek, azok a könnyebb szituációk, mert pillanatok alatt felismerjük, hogy ha valaki például párkapcsolati problémák miatt menekül albérletbe. Válás és szakítás miatt saját lakásból albérletbe költözőkkel nem olyan nehéz találkozni. Nyáron főleg. Ilyenkor szakad el a cérna otthon úgy látszik. Bérbeadóként évszakonként kb. lehet tudni, hogy kikre számíthatunk, amikor meghirdetjük a lakást.

Vannak olyan bérlők, akikre viszont nem lehet számítani..

...mert mindig meglepetésként érheti az embert a velük való találkozás. A szexkuckókat keresők tábora is igen széles. Vannak akik titkos kapcsolatukat albérletben élik. Itt beszélhetünk titkos párkapcsolatot élőktől, fizetett örömlányokon át, a kitartott nőkön keresztül egészen a pornóiparban dolgozókig. A szexmunkások táborának van egy nem túl gyakori és nem is annyira közismert rétege, a kitartott férfiak tábora. Ezen belül van egy nagyon érdekes csoport, akikkel már többen és többször is foglalkoztak, olyan gyakori volt közöttük az, hogy nők tartották el őket. A Magyarországon és főleg Budapesten élő feketeafrikaiak helyzete sosem volt egyszerű. Albérletet találniuk nem egyszerűen kihívás volt, hanem sokszor lehetetlen feladat. Valamilyen ösztöndíjjal, tanulás miatt ideérkező, meglehetősen mostoha anyagi háttérrel rendelkező fiatal férfiak kiszolgáltatottságára nem egy iparág, de az 50+ éves nők szemet vetettek. Találtunk munkákat erről, amikben mind az volt a közös, hogy feketeafrikai férfiak mind tisztában voltak azzal a lehetőséggel, hogy szexrabszolgaként könnyebben tudják biztosítani nálunk a megélhetésüket és a beilleszkedésüket, mint bármilyen más módon. A KFT 1984-es Afrika című dala adhatta a tippet talán, nem tudjuk, de jól hangzik, hogy "Csak a jó meleg Afrika, ott fülledt az erotika".  Az 50+ feletti nőkön kívül fiatalabb nők is felajánlották anyagi támogatásukat, de leginkább az idősebb magyar nők keresték a fiatal fiúk társaságát igen komoly anyagi ellenszolgáltatásért cserébe. Ennek alapja szinte mindig egy külön albérlet volt. A nő kibérelte a lakást a saját nevére, ő fizette a bérleti díjat és a rezsi díjakat. Egy feketeafrikainak 10-20 éve sem adtak ki szívesen albérleteket. Hozzá is fűznénk, hogy ma sem kedvelik a bérbeadók a feketeafrikai diákokat. Ezért nekik is jól jött és jól jön még ma is, ha nem ők, hanem helyettük más bérli a lakást.

Most megkérdezhetnék...

hogy mégis honnan a fészkes fenéből jutott ez eszünkbe éppen ma? Onnan, hogy tegnap történt velünk egy érdekes eset. Engedjék meg nekünk ezt a királyi többest, nem fontos kivel és nem fontos hol. A lényeg, hogy egy hirdetésre jelentkeztek. Egy budapesti speciális sebészeti intézetnek vezetékes számáról. Egy negyvenes női hang érdeklődik, hogy a lakás hirdetése aktuális-e és mikor lehetne megnézni. Gyorsan hozzátette, hogy nem magának keresi, hanem a kolléganőjének. Akkor a tapasztatalt bérbeadó mindjárt rá is kérdezett, hogy miért nem az telefonál, akit érdekel a lakás. Erre átadta a telefont és már egy jóval idősebb hangú nő kezdett el beszélni. Elmondta, hogy ketten nézelődnek egyszerre, hogy több hirdetést tudjanak felhívni gyorsabban. Azt is elmondta, hogy a munkahelyéről telefonál, de egyébként szabadságon van, csak a meleg miatt inkább a jobb klímájú sebészetről keres albérletet. Meg is beszélték a találkozót, hogy pár óra múlva találkoznak a ház előtt.

Gyanús volt a történet, az egész helyzet...

de kiadó lakásoknál nem szokatlan ez, mert a bérlők igen zaklatottak tudnak lenni a lakáshirdetések egymás utáni felhívása közben. Majd személyesen minden kiderül. A megbeszélt időpontban a nő nem érkezett meg. Tapasztalt bérbeadók tudják, hogy ez még nem a világ vége. A még inkább tapasztaltak tudják, hogy ez is egy intő jel, ha valaki nem jelzi előre, hogy késésben van. Azt is tudják, hogy ilyenkor türelmesnek kell lenni. Nem telefonálunk, nem nyomulunk, csak várunk. Valaki 10 percet, mások 15 percet mondanak. Többet semmiképpen se várjunk, ha a bérlő jelölt szó nélkül késik a személyes találkozóról. Ez a nő majdnem 15 percet késett. Az antréja igen szokatlanra sikerült. Megérkezett elég ziláltan a ház elé. Nekiesett a kapunak, elkezdte rángatni, hogy ő be akar menni, mert találkozója van. A higgadt és teljesen hidegvérű bérbeadó először csak annyit mondott, hogy lehet vele van találkozója. A nő egy pillanatra megnyugodott és hirtelen azt kérdezte a semmiből „Öregnek nézek ki, ugye?”. Valószínűleg a bérbeadó arcára volt írva a váratlan helyzet első benyomása. Ettől függetlenül ismét megnyugtató szavakat kapott a bérbeadótól hogy nem, nem öregnek néz ki, hanem csak szórakozottnak.

Képzeljünk el egy 50+ éves szőke nőt, akin nem csak az idő vasfoga látszódik meg...

... hanem a teljes élete sugárzik belőle, az arca meg maga annak az 50-60 vagy akár még több évnek a impresszionista összefoglalása. A tapasztalt és sokat látott, hallott bérbeadó már tudta, hogy ez egy felesleges kör lesz, de az udvarias tiszteletkört ilyenkor is meg kell adni. A nő csacsogott és elmondta, hogy nagyon fáradt, mert 24 órás műszak után jött a sebészetről. Emlékeztetünk mindenkit, hogy a telefonba még azt mondta, hogy szabadságon van. Első komolyabb hazugság a másik intő jel. A nő egyébként nem fáradt volt, hanem valami szer hatása alatt lehetett. A bérlők kevés százaléka jön el alkohol, kábítószer és gyógyszer befolyása alatt. Tényleg nem gyakori, de előfordul. Egy kokainista sem jobb, ahogy állandóan szipog, pupillája mint egy macskáé, de a különböző amfetamin származékoktól felpörgött menőket is ki lehet azonnal szúrni. Na jó, kell hozzá egy kis tapasztalat és gyakorlat.

Látta a nőn a bérbeadó, hogy valószínűleg nyugtatózza magát

Fel is értek ezalatt a lakásba, ahol azt gondolhatnánk, hogy ezt azért nem lehet überelni. Dehogynem. Az élet már csak ilyen. Nézi a nő a lakást, tetszik neki, közben a telefonját nyomkodja vadul. Egyszer csak elhangzik egy gondolatébresztő monológ. A nő elmondja, hogy ő bérelné ki a lakást egy indiai diáknak, akivel itt együtt élnének. Ez baj-e? Megnyugtató választ kapott ismét, hogy a lakás elsősorban pároknak kiadó gyerek nélkül, mert a lakás nem alkalmas családoknak (egyszobás). A nőnek jól estek a biztató szavak, így tovább ment. Szóval nem baj, hogy ő lenne a bérlő, de az indiai diák lakna itt, mert neki van saját háza. Azt a választ kapta, hogy a lakásban csak az lakhat, aki bérli. Tehát, ha az indiai fiú itt akar lakni, akkor neki is alá kell írni a szerződést. Ez már annyira nem tetszett a nőnek.

A bérbeadó itt már tudta...

...hogy egy régi ismerős történet szereplője lett, ahol egy idősebb nő egy fiatal, feltehetőleg feketeafrikai fiúnak, bérelne lakást. Az is látszódott, hogy a nő nem nagyon szeretné, ha a bérbeadó találkozna a fiúval, maga akarta meggyőzni a bérbeadót, adja ki nekik a lakást. Bele is kezdett a meggyőzés szokatlan módjába. Újabb váratlan kérdés következett: „Mi van, ha terhes maradok, mert akkor csak 9 hónapig maradhatunk a lakásban?”. Ez azért igen meglepő volt, egy jelenleg a tv2-n futó Pénzt vagy éveket című műsorban is komoly kihívást jelentő embertől. Ugyanis nem lehetett eldönteni, hogy a nő pont úgy néz ki ahány éves, mondjuk már inkább 60+ vagy egy koravén 50 éves. Ő magát 50 évesnek mondta. A párbeszéd nem visszaadható, csak a kezdő kérdés, mert itt azért elég szürreális élményben lehetett része a bérbeadónak, akinek kezelnie kellett tudni a helyzetet anélkül, hogy személyes konfrontáció lett volna belőle. Rá is kérdezett a nőnél, hogy akkor most terhes-e. A nő válasza az volt, hogy még nem, de nagyon az szeretne lenni. Finoman rákérdezett a bérbeadó, aki itt már inkább lelkisegélyszolgálatként működött csak közre, hogy ez mennyire lehetséges az ő korában.

A nő válasza az volt, hogy ha a partner fiatalabb, jóval fiatalabb, akkor még sikerülhet

Ők nagyon rajta vannak, hogy terhes legyen, hangzott el a nő huncut szájából. Mivel aktív hazudozó emberről beszélünk, feltételezhető, hogy ez a romantikus történet is a hazugság része. Bár nagyon egyedi és meglepő, tiszta stand-up comedy, nyilvánvaló volt, hogy egy kitartott férfinak keres lakást a nő, aki bár nem teljesen volt beszámítható, minden fontosat elmondott a maga módján. Személyes beszélgetéssé alakult az a bő 10 perc, amit együtt töltöttek. Ömlöttek a szavak a nőből. Amikor azt kérdezték tőle, hogy miért nincs gyereke, akkor azt mondta, hogy az eddigi partnerei mind nem akartak. Volt már terhes korábban, háromszor is, de mindet megszakította a partnerei kérésére. Amikor rákérdeztek arra, hogy hány évesek lennének a gyerekei, arra is gond nélkül válaszolt. Huszon- és harmincasok, jött az őszinte válasz. A nő vágyott a törődésre és kedves szavakra, mert minden odafigyelést megköszönt, amit csak tudott. Azzal zárta a bemutatkozását, hogy biztosan jó oka volt annak, hogy így alakult az élete, hogy nincs gyereke, de nagyon szeretne. Most akkor három gyerekes magányos nő lenne, jegyezte meg furcsa sírdogáló hangján. A bérbeadó látva ezt csak annyit tudott mondani, hogy pont a felnőtt gyerekei miatt nem lehetne magányos és már az unokákat várhatná, nagymama lehetne. Közben meg macerálta megállás nélkül a telefonját. Hol itt hol ott volt a tekintete a nőnek. Az is kiderült, hogy a férfi hívogatja és közben smsekkel bombázza. El is jöhetett volna vele, de nem jött el – jegyezte meg magában a bérbeadó. Ez a harmadik intő jel. Mint mondtuk a feketeafrikaik nem az első számú bérlőjelöltek Budapesten, amivel ők is tisztában vannak. Elutasítják őket csak azért mert feketeafrikaiak, így alternatív megoldásokat keresnek. Mondjunk ez a megtört, álmait kergető nő sem fogja  így megoldani a titokzatos fiatal férfi lakhatását.

Az már külön érdekesség, ha visszaemlékeznek, hogy nem a nő jelentkezett a hirdetésre...

...hanem az állítólagos, nála jóval kedvesebb és fiatalabb hangú kolléganője. Azt is feltételezhetnénk, hogy ő is benne van a „buliban”. Nem lenne extrém az ilyen feltételezés, mert az ilyen kitartott szexrabszolgák néha több nővel állnak kapcsolatban egyszerre. A nőknek így költséghatékonyabb együttműködni például egy lakás albérleti költségeinek megosztásánál is. A kitartott férfinak meg biztosabb helyzetet jelent több nő, ha az egyik időközben ki is lépne az ilyen kapcsolatból. A lakhatása, a megélhetése múlhat azon, hogy el tudja-e magát tartatni vagy sem.

A történetben nincs tanulság...

...ne is keresse senki. Egyszerűen bérbeadóként bármikor kerülhetünk megmagyarázhatatlan helyzetekbe az év bármelyik napján. Figyeljünk oda, ismerjük meg a bérlő jelölteket attól a pillanattól kezdve, hogy felhívnak vagy írnak nekünk egészen a találkozó utolsó másodpercéig. Azt hiszik lehetetlen? Igenis lehetséges. A sikertelen lakásnézések a tapasztalatszerzésről szólnak. Arról, hogy egyre jobbak vagyunk a helyzetek felismerésében és kezelésében. Nem elvesztegetett idő az, ha olyan emberekkel találkozunk, akiknek nem adjuk ki a lakásunkat. Meg kell tanulnunk felismerni a bérlőt, a sok jelentkező közül. Minél magabiztosabbak vagyunk a bérlőválasztásban, annál inkább kerülhetjük el a bajt. Bérbeadóként a kockázatok kezelése a megfelelő bérlő megtalálását jelenti. Ahhoz az út a sok alkalmatlan bérlő meg- és felismerésén át vezet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac 2017, a zéró gyanúsított

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Meglepetés van is és nincs is a  KSH teljes 2016-os évet lezáró és a 2017-es év első negyedévét értékelő legfrissebb lakáspiaci jelentésében. Nincs meglepetés abban, hogy az országos forgalom nőtt 2016-ban 2015-höz képest. Akár hiszik, akár nem, vannak lakáspiaci törvényszerűségek. A lakáspiacot sem kutatja a Magyar Tudományos Akadémia, ahogy például a magyar pénzügyi kultúrát, a hitelezéssel és a kétszintű bankrendszerrel együtt sem.

Mi, a saját eszközeinkkel már évek óta figyeljük és keressük az összefüggéseket. A lakáspiac nem az alapján működik, amilyen érdekünk fűződik hozzá. Ez egy nagyon nagy hiba, hogy mindenki csak annyit ért és lát a lakáspiacból, amennyit a két szép szemével a közvetlen környezetében megtapasztal. A lakáspiac egészére koránt sem lehet az mindig igaz, amit mi látunk és értünk belőle. És mindjárt vágjunk is bele, mert nem mehetünk el szó nélkül a Duna House lakáspiacot lejárató és manipuláló kampánya mellett, amit körülbelül egy éve kezdett a lakáspiac ellen.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljuk meg, hogy ha nőnek a lakásárak, akkor nő az adásvételek száma is

Láthatják a grafikonon, hogy hidegen hagyta az országos statisztika. Az ingatlanközvetítő csak azt szajkózta, amit ő látott és érzett. Az meg nem volt más, mint hogy nem a Duna House éve volt 2016. Csak könnyebb volt a hibát a lakáspiacban keresni, mint a saját üzleti stratégiájában. Miközben az piac csak tette a dolgát, úgy viselkedett, ahogy azt egy piacnak viselkednie kell, amikor változik, nő a forgalom, nőnek az árak és feléled az országos lakáspiac.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Válságkommunikáció?

2017. január 10-én kijelentettük, hogy semmi más nem történt, mint az addig lenézett és semmibe vett kisebb városok és községek lakáspiaca is magára talált, köszönhetően pl. annak, hogy a CSOK ott tényleg sokat ér. Megkaptuk, hogy micsoda badarság ez már, olyan nincs és nem lehet, mert az őszinte ingatlanosok nem tévedhetnek. Ahol eddig nem volt lakáspiac, ott már nem is lehet.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1 865 milliárd forint = Lakáspiac 2016 (19% növekedés)

De minden jel arra utalt, a számok nem hazudtak és mutatták, hogy 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedését nem Budapestnek és a Megyeszékhelyeknek köszönhetjük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest súlya folyamatosan csökken

Olyannyira igaz lett ez, hogy a KSH önmagához képest is szokatlan részletességgel és alapossággal mutatja be, hogy mi is történt tavaly a lakáspiacon. Na nem az, amit az ingatlanközvetítő és bértollnokaik bőszen hirdettek hónapokon keresztül. Rosszhiszemű piacbefolyásolásért még csoda, hogy nem jelenti fel őket valaki a Gazdasági Versenyhivatalnál. Azért, ami sok az sok. Így álljon itt a kedvenc ábránk, ami mutatja a budapesti átlagárak és az országos értékesítés közötti kapcsolatot.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kérdés nem az, hogy nőnek-e az árak, hanem az, hogy meddig

Ha Budapesten nőnek a lakásárak, akkor az országos forgalom is nő. Ez igaz fordítva is. Ezért is lehettünk például annyira biztosak abban, hogy az ingatlanközvetítő nem mond igazat.

Eddig is tudtuk, hogy 2017-ben is több lakást fognak eladni, mint 2016-ban. Hiába a háborgás, a sok negatív felhang, a fanyalgás, a nyavajgás és a sok sírdogálás, hogy most már elég volt az árnövekedésből. Feketén fehéren a KSH közreadta, hogy már 400e Ft/nm egy átlagos budapesti lakás 2017-ben. 10%-os árváltozás 2016-hoz képest. Az országos forgalom biztosan nő. De közben Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el, Budapest súlya csökken. Megírtuk, a számok előre ezt mutatták, a budapesti árak növekedése nem azt jelenti, hogy Budapesten egyre több lakást tudnak eladni. A fenéket! Ez az amit a lekönnyebb félremagyarázni. Érzik sokan, hogy nehezebb eladni, lassabb, nincs annyi vevő. Ebből mindjárt arra következtetnek, hogy akkor már vége a budapesti lakásáraknak. De a piac nem így működik. Budapest az országos lakáspiac része. Ameddig országosan nő a forgalom a budapesti lakásárakért senki se aggódjon és felesleges rá pazarolni a különböző woodoobabákat is. Feketmágia vagy ördögűzés, mindegy hogyan nevezzük, de nem működik a budapesti lakásárakkal szemben. De nem mindenki örülhet ennek, csak az, aki el is tud adni. Budapest csökkenő aránya figyelmeztet minden budapesti eladót, hogy nem lehet mindent eladni ma, csak azt, amire van vevő. Minél jobban nyerészkedik ma valaki, annál könnyebben eshet pofára.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A többség azért inkább túlértékelte 2016-ban a lakáspiacot

Meglepetés is történt, hiszen a forgalom nem lépte át a bűvös 150 ezret, mert a forgalom 2016 első félévéhez képest, a második félévben már nagyon lelassult. Így jöhetett össze, hogy 2016-ban 9%-kal, tehát egyszámjeggyel, nőtt csak a forgalom. Erről is beszéltünk már és nem is olyan nagyon régen, éppen egy OTP Bankos interjú kapcsán. A lakáspiacon a lakásárak egymásra ható kölcsönhatását kevesen ismerik. Az egyszerű laikus, mint az önjelölt ingatlanszakértő, azt gondolja, hogy az újlakáspiac árai lenyomják a használt lakások árait. A valóságban meg egymást erősítik. Ha drágulnak az újlakások, akkor drágulnak a használt lakások is.  Ha drágulnak a használt lakások, akkor az új lakások sem fognak kimaradni a jóból. Először nagy nyilvánosság előtt ilyen markáns szereplő, mint például OTP Bank, még soha nem beszélt. Bár már egyszer az ingatlan.com gazdasági szakértője, Balogh László is megjegyezte ezt egy félmondatban egy tévéinterjúban. Ennek örömére akkor az OTP számait elemeztük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az áprilisi OTP számítás igen pontos volt

A táblázat és grafikon egész jól megközelítette a KSH számait. 141 400 db használt lakást és 4 900 db új lakást adtak el tavaly a KSH szerint, amiért az új lakások arány 3,3% volt. Az OTP számait elemezve 143 500 db használt lakásról és 4 700 db új lakásról és 3,2%-os újlakáspiac arányról beszéltünk 2017 tavaszán. Hozzátéve, hogy a papíron eladott új lakások is voltak 2016-ban, amit a KSH tényleg nem nagyon lát. A KSH csak azt látja, hogy 5 200 db lakást építettek értékesítési céllal. 2016-ban ismét kevesebb új lakást adtak el, mint amennyit megépítettek.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A továbbra is elhallgatott tény: vannak eladatlan új építésű lakások

Ez például a másik meglepetés. Arról nem nagyon szeretnek beszélni, hogy milyen sok új lakást nem adtak el a korábbi évekből. A KSH számai egyértelműen mutatják, hogy több lakás épült 2008 óta, mint amennyit eladtak. A lakáspiac szakértői meg úgy tagadják az eladatlan újlakásokat 2017-ben is, mint ateisták a vallásos világnézetet. Snassz is lenne, ha mindenki mindig tényleg úgy beszélne a lakáspiacról, ahogy kellene. Hiszen szinte semmiről sem beszélünk normálisan, csak éppen pont úgy, ahogy érdekünkben áll. Arra tippelünk ez sem fog megváltozni egyhamar.

Forrás: KSH , Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac gyermekei

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egyik oldalról azt olvashatjuk, hogy a bérleti díj még mindig jó zsebpénz, a másikról viszont azt, hogy a bérlőkre egyre jobban figyelni kell. A legtipikusabb bérlő sztereotípiánál, a diákoknál sincs ez másképp. Az OTP Ingatlanpont lecsapott a nyári médiahírek egyik mindig ismétlődő kérdésére, hogy ha július vége, akkor jönnek a ponthatárok és ezzel együtt a gyereküknek lakásvásárlók és a továbbtanulóknak bérlők.

Sokan még egyébként mindig azt képzelik, hogy a diákbérlők hatása  nagyon nagy az egyetemvárosokban. Azt lehet erre mondani, hogy ahol nincs más ok vagy indok bérelni, csak a továbbtanulás miatt, ott előfordulhat, hogy a diákok az elsőszámú bérlők. Mivel erről keveset tudni, mindenki, még a média is a képzeletére bízza, hogy mely városokról lehet szó. Egyet biztosan kijelenthetünk, hogy ezalól kivétel Budapest.

Mint a legnagyobb albérletpiaccal rendelkező egyetlen magyar metropolisz, ide az elsőszámú bérlők nem tanulni jönnek, hanem dolgozni. Budapesten a bérbeadók elsősorban a biztos munkával rendelkezőket keresik, őket preferálják és rájuk várnak. Az régen rossz lenne, ha az elmúlt évtizedek demográfiai folyamatai után, még mindig a diákokban látnánk „A BÉRLŐT”.

Álljunk meg egy pillanatra, mert a gyereküknek vásárlók nem a ponthatárok kihirdetése után jelennek meg fizetőképes keresletként egy adott város lakáspiacán, így Budapesten sem. Jóval előbb, évekkel előbb vásárolnak ott lakást, ahol úgy gondolják, hogy a gyerekük tanulni fog. A szülői gondoskodás, odafigyelés előre gondolkodik és cselekszik.

Budapesten mind a használt és mind az új lakások piacán megfigyelhető az, hogy aki befektetésként vásárol, azoknak egy jelentős része valójában a gyerekének vásárol egy lakást. Addig kiadják, amíg a gyereknek nincs rá szüksége, így a biztos pont az adott városban jóval hamarabb megvan, mint sem a gyerek egyaltalán tudná, hogy mit és hol is fog tanulni. Természetesen ettől még lehetnek a ponthatárok kihirdetési után is aktivizálódó vásárlók. Ahogy vannak olyan szülők is, akik a diákélet alatt vásárolnak lakást, mert megelégelik a rossz albérleti körülményeket, esetleg féltik a gyereküket a fura társaságoktól, és abban a bíznak, hogy a saját lakásban jobban oda tudnak figyelni a szemükfényére.

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A gyerekek a jövő

Önmagában a gyerek lakásvásárlást ösztönző tényező, amit nem árt észben tartani mindazoknak, akik csak legyintenek arra, hogy fogyunk és arra is, hogy jelentős számú magyar gyerek születik, már a hátrokon túl. A magyar lakáspiacra teljes mértékben rányomja a bélyegét a 37 éve tartó káros demográfiai folyamat. Lakást veszünk a gyerek miatt, mert kell a nagyobb lakás, a több szoba, a jobb életkörülmények. Majd a gyereknek is veszünk lakást, legalábbis, aki megteheti, az biztosan vesz a gyerekének lakást. Az OTP Ingatlanpont ezt akarta mondani, csak egy picit leegyszersűsítette a kérdést a ponthatárokra. Miközben meg jobban belegondolva mindenki beláthatja, hogy a gyerekek, a gyerekvállaló családok milyen nagyon nagy hatással vannak a lakáspiacra. A számuk, az arányuk és a hatásuk a magyar lakáspiac jövőjét tekintve (sors)döntő lehet.

Az ingatlanaink száma csak nő és nő, mi meg csak fogyunk és fogyunk. Az újlakáspiacunknak ez szab csak igazán gátat, ami már most látszik, hogy milyen nagy mértékben elmarad a jelenlegi építkezési hullám például a 15 évvel ezelőtti építkezési hullámtól. Pedig csak 15 év telt el. Eltelik megint 15 év és bárcsak tévednénk, de nagyon úgy néz ki, hogy egyre kisebb és egyre alacsonyabb hullámokkal számolhatunk majd a magyar lakáspiacon, ahol sokminden, vagy talán még mindig minden, a lakáspiac gyermekei miatt történik vagy éppen nem történik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Emlékszünk még?

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a szépre emlékezni. Tegnap, amikor az Eurostat megjelentette az inflációs táblázatát  csak úgy ránéztünk. Láttuk már, de mindig eszünkbe jut róla valami. Az infláció egy alattomos jószág. Vita van a számítása körül, de amúgy meg láthatatlan, mint a levegő. Nem nagyon tűnik fel, ha van. A pénzromlás egy sokkal jobb szó rá, kifejező is, hogy egyre kevesebbet ér a zsebünkben lévő forint. Még az Eurostat is összeadta és felhívja a figyelmet, hogy Magyarország dobogós a 2006-2016 közötti inflációs növekedésben. Büszkék nem nagyon lehetünk rá, ezért inkább nem is nagyon szeretünk erre emlékezni. Régen volt már, elmúlt, örülünk neki, hogy vége.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Pénzromlás Magyarországon

Na ez az! Látjuk azt a közel 40%-os inflációt 2006 és 2013 között.

Mit jelent ez számokban? Nagyon leegyszerűsítve mondjuk azt, hogy a 2005-ben 20 millió forint 12 milliót ért már csak 2013-ban.

Mit ad isten az Eurostatnak van lakásár táblázata is. Szembetűnő, hogy nincsenek adatok 2006-2007 években. Említettük már, de újra elmondjuk, hogy a lakáspiac még a KSH-t sem érdekelte annyira, hogy EU-s szinten használható adatokat tudjon róla adni. Nem véletlenül volt olyan zűrzavaros a 2008-ig tartó lakáspiac. Gyakorlatilag hiányoztak az adatok, az adatelemzés. Maradt a mellébeszélés. Ma ennél jóval jobb a helyzet, de ennek meg többen nem nagyon örülnek. Jobban szeretnék, ha mindig csak azt lehetne olvasni, amit ők gondolnak a lakáspiacról.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pénzromlás mellett a lakásárak is "megromlottak" Magyarországon

Ezért fogtuk az adatokat és egymás mellé raktuk, vagyis egymás alá.

Látható, hogy a lakásárak növekedése Magyarországon rendre elmaradt az inflációtól. Ezt hívjuk leértékelődésnek. Pont úgy mint a pénznél. Egy 2005-ben vásárolt 20 milliós lakás 2013-ban ért 12 milliót., mert annyit romlott a lakás pénzben kifejezhető értéke.

Szerintünk kezdik már kapizsgálni mire akarunk kilukadni. A lakásárak növekedéséréről már mi is elég sokat beszéltünk. Mindig rávilágítunk arra, hogy ne csak pusztán az árakat nézzük. Adjunk az áraknak értelmet. Ha azt nézzük, hogy vettünk egy 20 milliós lakást és 12 milliót ért 2005-ös áron, akkor ott borítékolható egy kis árnövekedés.

A lakáspiacon meg azt látjuk, hogy volt is árnövekedés, főleg ott, ahol 2005-ben vettek 20 millióért lakást. Ahhoz, hogy újra annyit érjen a lakás, mint 2005-ben, oda bizony 50%-nál is nagyobb áremelkedésre volt szükség.

Van ahol sikerült és van ahol nem. A lakásárak növekedése elsősorban a leértékelődés miatt elszenvedett árnövekedést kompenzálta az elmúlt években. Ezt is elmondtuk már, de néha nem árt átismételni. Az árak növekedése nem egyforma országosan. Tudja mindenki. Olyannyira igaz ez, hogy a lakásvásárlók tudatosak is ebben.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Van racionális oka, hogy Budapest köré költözünk és nem Budapestre

Beszéltünk arról, hogy milyen pusztítás volt a lakásárakban például Budapest körül, Pest megyében. Azt is tudja mindenki, hogy közben azért Budapest inkább nyertese volt az elmúlt évek lakásárnövekedésének.

Mit tesz ilyenkor a reálisan gondolkodó vásárló? Elköltözik Budapestről, vagy eleve már nem is Budapestre költözik, ha még itt is dolgozik.

Erről beszéltünk, hogy milyen kicsi lakásokban kell gondolkodnia annak, aki itt tervezi a jövőt.  Nem egy családbarát város Budapest. Pest megye már annál inkább. Magyarországon itt vannak a legnagyobb alapterületű és legtöbb szobás lakott ingatlanok. Ha megnézzük a Budapest körüli ingatlanárak negatív előjeleit, az bizony pozitív minden vásárlónak, aki ott akar vásárolni.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Miért nyomorognánk Budapesten, ha élhetünk normálisan Pest megyében?

Nem nyugtatja meg az eladókat, akik buknak, de az egy másik történet. Most engedjük meg magunknak, hogy csak és kizárólag a lakásvásárlók szemszögéből nézzük ezt a kérdést.

A dráguló és drága Budapest helyett ott van a még mindig alulértékelt Pest megye.

Nem is olyan régen pont arról beszéltünk, hogy a használt családi házak reneszánsza jöhet el, ha a CSOK-ot ennek megfelelően módosítják ősszel. Pest megye meg alapvetőleg egy családi házas övezet. Hívjuk családbarát megyének. Hamarosan kiderül miért is.

Budapest körül jobb életet lehet élni, mint Budapesten ugyan olyan jövedelmi viszonyok mellett. Dolgozni be lehet járni, megérheti még a dugók is, a lassú araszolgatás és minden más azért, mert szebb és jobb otthonokban élhetünk. Minek nyomorogni egy pesti lakásban, ha élhetünk családi házban?

Ezt mutatja a KSH nem is olyan régen közölt térképe is. A családosok egyértelműen Pest megyében állnak a topon. Budapest rosszul áll, kevés a gyerek Pest megyéhez képest. Nincs ebben semmi meglepetés. Tegyük hát össze, amink van és adjunk értelmet a számoknak.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Pest megye különleges szerepe Magyarországon

Foglaljuk össze és emlékezzünk vissza arra, hogy

1. az infláció komoly pénzromlást okozott, amivel a lakások ára mellett, az értékük is romlott.

2. 2014 utáni lakásárnövekedés azt eredményezte, hogy a budapesti lakásárak sietve próbálták ledolgozni a nagy veszteségeket, amit egyre kevesebben tolerálnak. Tudjuk azt, hogy vannak kerületek és városrészek, ahol ez sikerült, és vannak olyan helyek Budapesten, ahol még nem. Itt sincs kolbászból az ingatlanpiac kerítése.

3. Olyan árak lettek Budapesten, amit a vevők fizetése egyáltalán nem követett le.

4. A családok otthonhoz jutását az állam el is kezdte ösztönözni, amiért a családi övezetek pozitív diszkrimációja szépen lassan begyűrűzik az országos lakáspiacon.

5. Mit tesznek a fizetőképes családok? Budapest körül vásárolnak, építkeznek, telepednek le, mert ott többet ér a pénzük, jobb ingatlant vehetnek.

6. Pest megyének nem csak a lakosságszáma nő, de egyben a gyerekek száma is itt a legmagasabb az aktív korúakhoz képest.

7. Budapest agglomerációjának tekinthető egész Pest megye. Láthattuk, hogy az ingatlanárak ott nem követték a budapesti árak gyors növekedését.

8. Hajtja ki a családosokat Budapest az áraival és a ingatlanok ár/érték arányával együtt.

Lehet, hogy az infláció láthatatlan, mint a levegő. Nem vagyunk se közgazdászok, se statisztikusok és mégis lakásvásárlóként tudat alatt, pont úgy gondolkodunk és úgy viselkedünk, ahogy ez a nagykönyvben meg van írva. Budapesten az ingatlanok iránt a kereslet nem nő, mert jobban megéri Budapest körül vásárolni, építkezni, ez fékezi a budapesti lakásárakat, fékezi az új építésű lakások árát és kínálatát, lehűti a kedélyeket és a forró fejű aggitátorokat. Az infláció, meg szépen lassan újra az életünk része lesz, már ha észrevesszük. Aztán általában valamiért mindig okot ad rá, hogy észrevegyük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanközvetítés = Sivatagban pingvint fogni?

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanos ingatlanértékesítő ingatlaniroda ingatlanpiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki valaha is foglalkozott már ingatlanközvetítéssel, akár csak néhány hónapot is, legtöbbször azt mondja, hogy ő még életében nem hazudott annyit, mint akkor. A magyar ingatlanközvetítés alapja az alternatív igazságok keresése.

Szakmai körökben nem hazugságnak hívják a nyilvánvaló tények mismásolását. A cél érdekében szentesíthető minden eszköz. Az ingatlanközvetítő is abból indul ki, hogy úgy sincs tökéletes ingatlan, mindenbe bele lehet kötni, ha akarjuk, ezért inkább csak koncentráljuk az ingatlan előnyeire. Ha esetleg kevés az előnye, akkor ruházzuk fel. Olyan ez mint a nőkön a finom smink, az előnyös ruha, a megfelelő cipő és a mindenféle hangulatos kiegészítő = felhívják a figyelmet, ápol és eltakar. Egy ingatlant észre kell venni az eladó vagy akár a kiadó hirdetések tengerében.

Ár-méret-elhelyezkedés, amiért vagy amiért nem kattintunk egy hirdetésre

Az ingatlanközvetítő már ezekkel játszhat, még anélkül, hogy az ingatlanról bármi olyat mondana, írna, ami leárnyékolná a lakás hátrányait. Klasszikus trükk a mérettel való játék. A lakás lakótere nem akkora, mint a hirdetésben. A mérettel azért kell játszani, mert azzal (ön)igazolható az eladási ár létjogosultsága. A legtöbb hirdetést böngésző, ha meglát egy túl drága a méretéhez képest lakást, akkor arra nem feltétlenül kattint rá.

Hogyan lehet méretet növelni?

Mondjuk részben vagy egészben hozzáadjuk a lakás belső teréhez az erkély/terasz/kert méretét. Rá lehet vágni, hogy a lakás ára tartalmazza ezeknek az árát is, viszont a lakótér méretéhez ennek semmi köze sincs. Egy 50 nm-es kertkapcsolatos lakásból simán csinál az ingatlanközvetítő 70-75 nem-es eladó lakást, miközben az a lakás csak 50 nm + kert. Ha ehhez tesz még egy érdekes árat, mindjárt érthető az oka. Tegyük fel 30-35 milliós áron hirdetik. Ha 50 nm-esnek hirdetnék, akkor nem lenne olyan izgalmas, hogy a vevők rákattanjanak. Ha viszont azt látni, hogy 75 nm-es és 35 millió, biztos lehet benne az ingatlanközvetítő, hogy sok ember ránéz majd a hirdetésre. Ha ezt megspékeli egy kertkapcsolatos képpel, akkor meg pláne.

A legtöbb érdeklődő abban a tudatban kattint a hirdetésre...

...mert az egy 75 nm-es kertkapcsolatos lakás és nem azért, mert az 50 nm+kert. A tetőtéri lakásnál gyakori, hogy nem hasznos alapterülettel hirdetik, hanem a teljes, azaz a 190 cm-nél alacsonyabb területet is beszámítják. A galériás lakásoknál is pont ezért vitatható az, amikor bőven 190 cm-nél alacsonyabb beépített terület is lakótérnek számít.

Az már egy másik történet, hogy egy eladó lakás tulajdoni lapján milyen alapterület van és azt milyen mérettel hirdetik. Magyarázkodás, mellébeszélés, ármánykodás, ha arra vevőként rákérdezünk miből adódik a különbség. A méret és az ár mellett van másik játékszer is.

Az elhelyezkedés, mi más

Ha egy lakás nem ott van, ahol a hirdetési  ára azt megkívánná, az ingatlanközvetítő odateszi. A kerület lehet stimmel, de a városrész már nem. Ha stimmel a városrész, nem stimmel az utcanév. Az elhelyezkedés egy ingatlan megváltoztathatatlan tulajdonsága, de nem egy ingatlanközvetítő szerint. Ott is lehetne, de nem ott van, derül majd ki, amikor a vevő találkozót beszélne meg.

Mi értelme ennek?

Megint az, hogy az ingatlanközvetítő felhívja a lakásra a figyelmet. Érdeklődőből lesz a vásárló. Minél több az érdeklődő annál több az esély a vevőre. A rossz hirdetési szokásokról már beszéltünk. Minden eszköz ennek a „Hívjál fel” célnak van alárendelve. Ha jönnek a hívások elégedett az ingatlanközvetítő és elégedett lesz az ingatlan tulajdonosa, hogy milyen jól végzi a munkáját az értékesítő. Aztán ha szerencsés a csillagok együttállása, megtalálja a zsák a foltját.

Nem kell félteni az eladó lakások tulajdonosait az ingatlanközvetítőktől

Van az a réteg, aki pont azért értékesít ingatlanközvetítővel, mert még fizet is azért, hogy a túlértékelt lakását valakire valahogy rátukmálja az ingatlanközvetítő. Őt nem zavarja a megtévesztő hirdetés, sőt még tippeket is adhat, hogy mit és hogyan kell beleírni, hogy még több érdeklődő figyelmét keltse fel. Amikor arról beszéltünk nem is olyan régen, hogy miért veszünk rossz lakást, abban ez is benne van.

Az ingatlanközvetítők és az eladó lakások tulajdonosai nem olyan ritkán kéz a kézben követnek el mindent azért, hogy kockázatos ingatlanokat értékesítsenek. Mivel a vevő nincs jogi kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hiába is hibáztatja utólag. Csak kinevetik majd a háta mögött a vevőt az ingatlanközvetítők.

Az ingatlan volt tulajdonosával persze lehet pereskedni...

...ha rejtett műszaki hibával adta el az ingatlant. Ez a legtöbb adásvételi szerződésben benne van, de ha "kifelejtik" is, attól még az eladót kötelezettség terheli, a vevő pedig érvényesítheti a törvény adta jogát rejtett műszaki hibák esetén. Az ingatlanközvetítőnek így megéri részt venni még akár vitatható ingatlan adásvételekben is, mert őket nagyon nehéz lesz bíróság elé állítani, felelősségre vonni. Mondhatják most néhányan, hogy nagyon elkalandoztunk a lakáshirdetésekkel trükköző ingatlanközveítéstől, csak előre tekintettünk.

A korrekt ingatlanközvetítő nem játszik a tűzzel...

...az inkorrekt ingatlanközvetítők szerint meg úgy hirdetnek, ahogy csak akarnak. Az ingatlanközvetítők egyre jobban öltözködnek, egyre jobb a modoruk, egyre többet adnak a külsőségekre. Viszont nem ezen múlik, hogy korrekt vagy inkorrekt. Az inkorrekt ingatlanközvetítő legalább olyan mézesmázas, behízelgő, mint egy gátlástalan eladó. Az inkorrekt ingatlanközvetítő keresi az inkorrekt eladókat. Telefonál, házhoz megy, üzenetet hagy és küld, nyomul és rámenős. Ez imponáló. Az már kevésbé, amikor ez már zaklatásba megy át, mert a bőr az vastag az inkorrekt arcokon. Bármit elérhetnek, tanítják nekik pszichomókusok. Öltöny és iPhone, már businessman-nek érzik magukat. 

 Az inkorrekt ingatlanközvetítők meg el is hiszik, hogy minden csak rajtuk múlik. Ha átlát rajtuk néhány vevő és esetleg más, pl. korrekt ingatlanosok, azt zokon veszik azonnal. Az elmúlt időszak például arra volt jó, hogy többen alapítsanak nagyravágyó ingatlanközvetítő irodákat. Az 1-2 éves cégek és menő brókerarc értékesítőik hordozhatnak kockázatokat. Ugyanis nem csak olyanok alapítanak új ingatlanirodát, akiknek tisztességesek a szándékaik. Csilivili iroda, egy tőkeerős haver, kapcsolatok és nagyon nagyon sok önbizalom sem helyettesíti a korrektséget.

  A lakáspiac nőtt, de az ingatlanközvetítős viszont csökkent az elmúlt években, amiért bármire képesek lehetnek azok az új ingatlanirodák, amik az életben maradásukért küzdenek. Vevőként ezért néha nézzünk utána, hogy milyen cég hirdeti a lakást.

Gondoljunk vevőként mindig arra, hogy az ingatlanközvetítés alapvetőleg arról szól, ki tud hihetőbben hazudni. Lehet sivatagban pigvint fogni? – kérdezik néha irónikusan nálunk jóval fejlettebb ingatlanpiacú országokban. Lehetetlen – vágják rá azonnal nevetve. Nálunk az ingatlanpiac és a "szemét"  ingatlanközvetítők el akarják hitetni a vevőkkel, hogy ez még lehetséges. Ne higgyük el!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól!

albérletpiac kiadó lakás albérlet bérleti díj Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kiadó lakások piacán is igaz az a szabály, hogy a legolcsóbb lakásokhoz árazzák a többit. Ha drágulnak az olcsó albérletek, akkor drágul a többi is. Képzavarnak tűnik, mert nem is beszélhetünk ma már olcsó lakásokról sem az eladó sem a kiadó lakások piacán. A legalsó, belépő szintű albérletek áraira lehet mondani fűt-fát. Mindig ott van a legnagyobb érdeklődés/tolongás és a bérbeadók ezt az előnyös helyzetet szeretik is kihasználni. Ma Budapesten 70 és 100 ezer forint között szinte bármi kiadható és bármi megtalálható. Ebben a 30 ezer forintos sávban ég és föld életszínvonalbeli különbségek lehetnek és gyakorlatilag annyit próbál elkérni egy bérbeadó, amennyit csak tud. Lehet piaci alapon a lakás csak 70 ezer forint lenne, de kis szerencsével simán 100 ezerért adja ki. Ez nem csak bérlőknek jelent komoly dilemmát a lakások kiválasztásnál, hanem a többi bérbeadónak is, aki viszont már 100 ezer forint felett szeretne kiadni.

Az összehasonlító árazás alapján egy lakás tulajdonosa rosszabb esetben pár órát, jobb esetben néhány napot szán arra, hogy kitalálja mennyi legyen a kiadó lakás hirdetési ára. Meglátja a torz ár/érték arányt a 100 ezer alatti kiadó lakások piacán és azonnal azt mondja, hogy ez a „kutyaház 100 ezer, akkor az én lakásom minimum…”

Az albérletek árazása dominó-elv alapján működik. Legalulról indul az áremelkedés és szépen gyűrűzik be egyre feljebb. Csak, ami működik a legaktívabb albérletpiacon (100 ezer alatti árkategória), az koránt sem olyan működőképes egyre feljebb.

Azt be kell látni, hogy amikor 10-20-30 ezer forint árkülönbségről beszélünk az egész mást jelent, mint amikor 50-100-150 ezer vagy még nagyobb bérleti díj felárakat akarnak a bérbeadók érvényesíteni.

Elmondható az is általánosságban, hogy minél értékesebb egy ingatlan a bérleti díja annál nehezebben meghatározható.

Az olcsóbb lakásokat azért könnyebb beárazni, mert relatíve nehéz hibázni az árazással. Persze ott is könnyedén megütheti a bokáját az, aki csak úgy átmerészkedik a 100 ezer forint feletti albérletpiacra meggondolatlanul.

Az olcsóbb lakásoknál a rossz ár/érték arányt nem tudják annyira büntetni a bérlők, mint a magasabb árkategóriában, mert egyre több kiadó lakás Budapesten már a 100 ezer feletti kategóriában található.

Évek óta tartó jelenségről van szó. Fogynak a 100 ezer alatti albérletek és folyamatosan nőnek a 100 ezer felettiek száma, miközben az igény az nem csökken a 100 ezer forintig elérhető lakásokra. Így lenyelik a békát a bérlők, bérelnek, még ha ez komoly kompromisszumokkal is jár a számukra. Nem, még véletlenül sem jelenti ez azt, hogy 100 ezer forintig minden albérlet olyan rossz lenne. Nem az. Vannak igenis jók még ebben a kategóriában is, csak nem jellemző itt a jó ár/érték arány.

Maguk a bérlők is annyira össze tudnak zavarodni a reménytelennek tűnő albérletkeresésben, hogy nagyon elfáradnak és nem is látják meg a fától az erdőt, akarjuk mondani a jó lakásokat.

Ahogy távolodunk a 100 ezer forintos albérletektől a bérlők száma úgy fogy. Hiába nő a 100 ezer feletti kiadó lakások száma, hiába javul adott esetben a kiadó lakások minősége, az ár/érték arányok nagyon változatosak, még változatasobbak, mint a 100 ezer forint alatti albérletpiacon. Itt aztán van minden, főleg kínálat, ahol idő, türelem és elég sok odafigyelést is igényel a jó ár/érték arányú lakások megtalálása. Itt nem érzik reménytelennek a bérlők a helyzetüket, sokkal lelkesebbek tudnak lenni, kevesebb kompromisszumot is kívánnak kötni az új albérlettel. Röpködnek az árak, először 100-130 ezer között, majd jön a bűvös 150-200 ezer forintos ársáv, majd átlépve egészen 300 ezerig a kínálat és kereslet keresi a kapcsolatot több kevesebb sikerrel.

A budapesti albérletpiacon a 100 ezer forintos ár után a 300 ezer forintos albérletek jelentik a következő vízválasztót.

Itt meg is állnánk egy pillanatra, mert ezek után már mindegy, hogy egy albérlet 400 vagy 600 ezer vagy akár 1 millió forint havonta.

A legnagyobb problémát a bérbeadóknak a beárazásnál az okozza, hogy egy képzeletbeli eladási árból indulnak ki:

1. A vevők jóval toleránsabbak vásárlásnál, mint a bérlők.

2. A bérlők minél magasabb árkategóriába lépnek, ott annál jobban büntetik a rossz ár/érték arányt.

Ez nagyon nem szimpatikus az itt bérbeadóknak, amikor azt látják mi történik például a 100 ezer forint alatti albérletpiacon. De az egy másik világ, másik kereslet és ott egy óriási kényszer/létszükséglet az albérlet kérdése = nincs alternatíva, csak az önkormányzati bérlakások.

Az egyre drágább és nagyon drága albérleteknél a bérlők válogathatnak és válogatnak is. Itt már nem az ár dönti el, hogy könnyű vagy nehéz a lakásra bérlőt találni, hanem az ár/érték arány:

1. Egy jó ár/érték arányú 600 ezer forintos lakásra egy hónap alatt is lehet jó bérlőt találni, amíg egy rossz ár/érték arányú 300 ezer forintos lakás meg a kutyát sem fogja érdekelni

2. Az ár/értékre egy jó példa, ha azt vesszük figyelembe egyáltalán nem mindegy, hogy egy 50 milliós lakás újonnan/felújítva/csúcsformában ér ennyit, vagy az inkább már egy felújítandó lakás ennyiért. Árban 50 millió mind a két lakás, akár a tulajdonosai is egyformán gondolkodnak az elvárt bérlet díjról. De az a tulajdonos fog sikerrel járni, akinek minél magasabb életszínvonalat képvisel az 50 milliós lakása.

A bérlők ugyanis egyre drágább lakásoknál az életszínvonalért fizetnek. Ha a lakás tulajdonosa nem veszi ezt figyelembe, ő bizony akkor csak hirdetni fog és nem bérlik ki a lakását.

A másik igen fontos tényező szinte minden árkategóriában, az a lakások hibáinak – nincs tökéletes lakás – a figyelembevétele árazásnál.

Hajlamosak a lakások tulajdonosai úgy árazni az albérleteket, hogy csak az előnyöket árazzák be – nem is olyan ritkán túlárazzák őket – a hibákról meg szándékosan megfeledkeznek.

Csúnyácska már a fürdő, a konyha, a nyílászárók, valahogy nem egységes a lakás, gondok vannak a házzal és annak közvetlen környezetével (kert pl.), nincs garázs, nincs lift, nincs normális erkély, klíma sincs, stb..

Néha az új belépők, tehát a frissen/először bérbeadók sokkal józanabbul/reálisan gondolkodnak, mint a 10-15-20 éve bérbeadók, akik nehezen veszik tudomásul az elavulást, az idő múlását, a piaci/bérlői igények megnövekedését.

A bérleti díj pedig nem csak nőni tud, hanem csökkenni is a magasabb árkategóriában. Ott vagyunk most a 300 ezer feletti albérletek piacán, ahol egyre nehezebb labdába rúgni olyan lakásokkal, amik még akár 10 éve is versenyképesek voltak. Lehet lakható, csak éppen nem vonzó azoknak a bérlőknek, akik ilyen árban nézelődnek.

Modern, mindig friss és mindig a jó ár/érték arányú lakásokra csapnak le a bérlők.

Ezen a dilemmán még az sem segíti a bérbeadókat, hogy euróban határoznak meg bérleti díjakat, eleve külföldi bérlőt keresnek, akár még a hirdetési szöveg is kétnyelvű/több nyelvű, de néha magyarul nem is hirdetnek. A külföldi bérlők is legalább annyira modern lakásokat keresik, mint a hazaiak. Egy nagy, de elavult, rossz elosztású, öregecske lakásokra hiába várják a bérlőket jó környékeken, azok rendre elmaradnak. Jöhetnek a nagy és hangzatos szavak, esetleg modoros kifejezések, teljesen felesleges és üres kifejezések, mint a „minden igényt kielégítő” és „csak igényes bérlőnek”, nem a hirdetés szövegén múlik egy lakás kiadása. A képekből , ha kevés, ha sok, ha profi, ha amatőr, a jó bérlő leszűri a lényeget és a mesedélutánnal nem foglalkozik. A rossz ár/érték arány nem csak elavult ingatlanokat jelent, hanem olyannyira túlértékelteket, amire a bérlők nem éreznek késztetést, hogy kibéreljék. Nem mindegy ugyanis, hogy egy 250 ezer forintos lakást 350-400 ezer forintért akarnak kiadni, vagy egy 400 ezer forintos lakást 600 ezer forintért, mert az már túl nagy felár egy jó bérlőnek.

Alkudozni lehet, de aki annyira túlértékeli a lakását, az igen hisztis tud lenni, amikor 100+ ezer forinttal kevesebbet ajánlanak a kiadó lakásáért. Máskülönben meg a jó bérlő közben mindjárt arra is gondol, hogy lehet most lealkudja, de jövőre a tulajdonos majd ennyit akar emelni és költözhet, ha nem fogadja el:

A jó bérlő egyik ismérve, hogy nem gyakran szeret költözni, így nem kockáztat olyan bérbeadóval, akivel az elején már birkóznia kell.

A rossz bérlőket senki sem szereti, de vannak azok a bérbeadók, akik úgy gondolják, hogy szinte mindegy ki és miért bérel, csak fizessen. A rossz bérlők híresen felelőtlenül tudnak bérelni és legtöbbször kényszer alatt döntenek, azonnal és sürgősen, ami jól tud jönni sok rossz ár/érték aránnyal bíró lakás bérbeadójának. Majd jön a panaszáradat, hogy mennyi baj van a bérlőkkel, milyen mocskosak és koszosak és igénytelenek és problémásak.

Arról már nem hallani annyit, hogy a bérbeadó hibája és felelőssége is részben és néha egészben, ha olyan bérlőt választ, aki a lakás/társasház/közösség ellensége:

1.  A jó ár/érték arány vonzza a jó bérlőket.

2. A jó ár/érték arány megnyugtatja a bérbeadót, hogy türelemmel kivárjon és ne attól rettegjen, hogy biztos azért jelentkeznek csak hülyék a lakására, mert rossz az ár.

3. A jó ár/érték arányt megtalálva nem kell aggódni akkor sem, ha éppen nem csörög a telefon.

4. A jó ár/érték arány nem azt jelenti, hogy bérbeadóként megalkuvók vagyunk és nem akarjuk maximalizálni a bevételeinket. Nem a havi bérleti díj jelenti a bevételt, hanem a több éves, beleértve a költségeket is.

5. A jó ár/érték arány általában hosszú távú bérlőket jelent, akik évekig maradnak, akik akár figyelnek a környezetükre, a lakásra, akik miatt nem kell szégyenkezni a bérbeadónak, mert antiszociálisak lennének egy társasház lakóközösségével szemben.

6. A jó ár/érték arányú lakásokat azért szeretik a bérlők, mert többet kapnak a pénzükért.

7. A jó ár/érték arány józan, racionális és hosszú távú partnerként megbízható bérbeadót jelent a bérlőknek.

8. A jó ár/érték arányú lakások tulajdonosai egyszerűen jobban járnak, nyugodtabban alszanak, nem őszülnek bele a bérbeaádásba és könnyebben felismerik a jó bérlőt a rosszakkal szemben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem is olyan könnyű bérelni

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásbérlést nagyon egyszerű folyamatnak gondoljuk. Pikpakk elintézzük, gondolják sokan, mert úgy is túl sok a kiadó ingatlan. A bérbeadó érdeke gyorsan megtalálni a bérlőt, mert ha áll üresen a lakás, az bizony bevételkiesést jelent. Na most a féligazságok a legveszélyesebbek, még az albérletpiacon is. Ezért fogtuk és megnéztük ma reggel a legismeretebb hirdetési oldal számait, összevetettük a KSH Microcenzus adatival és elgondolkodtunk.

Először megnéztük az eladó ingatlanok hirdetéseit

- Országosan a hirdetési oldalon több mint 152 ezer eladó ingatlan van

-  Ebből 56% ház és 44% lakás

- Budapesti eladó hirdetésből több mint 48 ezer van

- A hirdetési oldalon a mai napon az összes hirdetésben az eladó lakások 54%-a budapesti lakás és 14%-a budapesti ház.

- A budapesti eladó ingatlanhirdetések aránya ma úgy néz ki, hogy minden harmadik eladó ingatlan az online felületen Budapesten található.

Viszont tavaly minden negyedik megvásárolt lakás volt csak budapesti, ami azt jelenti, hogy a hirdetési oldalon Budapest túlreprezentált. Ez jó hír mindazoknak, akik Budapesten keresnek eladó lakást, mert az online kínálat relatíve széles. De ne elégedjünk meg pusztán ezekkel az adatokkal. Nézzük meg az összes ingatlanhoz képest, mit látunk online hirdetve az oldalon:

- Magyarországon a 4 405 000 db ingatlan 3,5%-a eladó online a portálon ma

- A budapesti 905 000 db ingatlan 5,3%-át kínálják eladásra ma

Az ismert adásvételi számokból az derült ki, hogy országosan tavaly az ingatlanállomány kevesebb mint 4%-a cserélt gazdát, Budapesten meg egy kicsit több, mint 4%-a. A budapesti hirdetések száma és aránya a vezető ingatlanhirdetési oldalon azt üzeni az eladóknak, hogy egyáltalán nem biztos el fognak adni. Lesznek, akik csalódnak és vevő nélkül maradnak. A vevőknek meg azt üzeni, hogy van miből válogatni, akár érdemes nézelődni és vásárolni, mert van választák. Aztán nem mindent kell csak azért megvenni, mert eladó. A bőséges kínálat magas árakat is jelent a piacon, hiszen ez motiválja az eladókat. Vevőként meg az motiváljon minket, hogy mindig lehet alkudozni, ha van értelme.

Alternatív lakáspiac = albérletpiac

Túl vagyunk az eladó lakások hirdetésén, így nézzük meg az alternatív lakáspiacot = albérletpiac. Alternatív, mert alternatívának tekintik a vásárlással szemben. Mi most nem a pénzügyi, társadalmi és egyéb megszokások és elvárások alapján értelmezzük a kérdést. Pusztán az érdekel minket, hogy tényleg könnyebb-e bérelni ma, mint vásárolni. Bérlőként sem mindegy a kínálat mennyisége és minősége az árak mellett. A ma reggeli kiadó hirdetéseket megnézve ez a kép tárult a szemünk elé:

- Országosan több mint 13 ezer kiadó ingatlan érhető el online, amiből 88% lakás és 12% ház

- Ebből a 13 ezer hirdetésből közel 9 ezer budapesti

Mindjárt leszűrhetjük, hogy az oldal elsősorban a fővárosban albérletet keresőknek segít, másoknak csak erősen limitáltan. Akkor szembetűnő igazán a hirdetési oldal Budapest központú kínálata, amikor ismét a KSH Mikrocenusában megismert bérelt lakások számával vetjük össze az adatokat:

- 322 ezer bérelt ingatlannal számolt a KSH 2016-ban. Ehhez képest a kiadó ingatlanok száma országosan 4,1% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Magyarország)

-  A 4 405 000 db magyar ingatlanból a hirdetési oldalon 0,3% kiadó ma (kiadó ingatlanok/összes lakóingatlan Magyarország)

Leszűkítve csak Budapestre a hirdetéseket és a bérelt lakásokat és az ingatlanállományt, akkor egy másik képet kapunk.

- A 117 ezer db bérelt budapesti ingatlanhoz képest a kiadó ingatlanok száma 7,6% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Budapest)

- A 905 000 db budapesti lakásnak pedig kb. 1%-a kiadó a hirdetési oldalon (kiadó ingatlanok/összes ingatlan Budapest)

-  Budapesten 100 ingatlanból 1 van kiadónak hirdetve a piacvezető és egyben a legismeretebb ingatlanhirdetési oldalon.

1. 13% a bérelt ingatlanok száma Budapesten kb. 15 éve, ahol a piaci alapú albérletpiac mellett az önkormányzati bérlakásrendszer is jelentőséggel bír

2. Ehhez képest az 1%-os online kínálat a Budapest központú és a legszélesebb választékkal rendelkező hirdetési oldalon kevésnek tűnik. 

3. A bérlőknek, akik már most is bérelnek és váltani szeretnének azt üzeni, nem is olyan biztos, hogy menni fog.

4. Akik most akarnak felköltözni Budapestre munka vagy tanulás miatt, ő nekik meg pláne nagyon félelmetes lehet azt látni, hogy hiába élünk az internet korában, a szociális háló, a személyes kapcsolatok nagyon sokat számít bérlésnél is.

5. Ha még azt is hozzá teszük, hogy a budapesti albérletpiac nagyon koncentrált a drága kerületekben, akkor könnyen megérthetjük, hogy miért olvashatunk relatíve magas budapesti albérleti árakról.

6. Ahol drága vásárolni is lakást, ott drága lesz bérelni is, ilyen egyszerű ez.

A közös bérlés alternatívája a közös vásárlás is lehet

Az ismert hirdetési oldal akarva és akaratlanul is azt üzeni mindenkinek, aki böngészi, hogy inkább vásároljon. Több esélyünk van ma egy megfelelő lakást megtalálni vevőként, ha az anyagi lehetőségeink engedik, mint bérlőként kibérelni. A bérlésnél jellemző megoldás az összeköltözés, a költségek megosztása, a szobák felosztása. A közös bérlés mellett, a már említett szociális háló és személyes kapcsolatok közös vásárlást is eredményezhetnek. Családoknak, barátoknak, ismerősöknek érdemes azon is elgondolkozni ma, hogy közös lakást vásároljanak. Ez is járható út, miközben nagyon nagy odafigyelést igényel. De megérheti közös lakásvásárlásban gondolkodni, ahogy megéri közösen lakást bérelni is. Kompromisszumokkal jár, lehet egy picit kényelmetlen is, de az albérletpiac még a hirdetési oldal szerint sem jelent igazi alternatívát a vásárlással szemben, sem a kínálatot, sem az elhelyezkedést, sem pedig akár az árakat elnézve.

A merev és rugalmatlan budapesti albérletpiac számokban ( a helyzet változatlan):

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac 2017

Forrás: ingatlan.com

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A Duna ára

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely

Ha drága lakásokat keresünk Budapesten, a Duna-part megkerülhetetlen. A város hagyományos építkezési szokásaink megfelelően évszázadokig úgy élt együtt a város és a folyó, hogy mindig a víz volt az úr. Hülye magyar hova építkezne, ha nem árterületre. Féltek a víztől, meg is elégelték ezt Budapesten és elválasztották a várost a folyótól.

Mindenki láthatja a pesti és budai oldalon, hogy autóutak és egy állandó gát védi a várost a Dunától. Ezzel meg az lett baj, hogy biztonságosnak biztonságos lett élni a pesti és budai Duna-parton, de ritka lehangoló lett az egész.

Azóta számtalan terv született már, hogy a pesti és a budai belvárosba valahogyan be lehetne kapcsolni újra a Dunát. Valahogy mégis vissza kellene adni a városnak a folyót, mert jó lenne élni ezzel a természeti adottsággal.

Lakáshirdetésekben gyakran megjelenő „sétálhatunk a Duna-parton” szlogen és „közel a Duna-parthoz” árnövelő tényező csak jól hangzanak. A Duna-part Budapesten nem egy szabadidős hely, hanem a város közlekedési ütőere.

Ezen változtatni nem olyan egyszerű, mert a városban északról délre vagy fordítva nehézkes a közlekedés Pesten és Budán is. A forgalom átszervezése kemény dió, hamarabb törik bele minden álmodozó bicskája, mint a látványos Duna-parti makettek tervezőinek. Arról van szó, hogy amikor a várost elválasztották a Dunától, átadták a teret a forgalomnak. Közben eltelt annyi idő, hogy újra gondolni Budapest közlekedési útvonalait egy beépült városban nagyon nehéz. Nagy baja ennek a városnak, hogy mindig kicsiben gondolkodtak itt, nem készültek fel ennyi járműre, legyen az autó, busz, villamos, motor vagy bringa. Nem elég szélesek az utak, azok is már elég zsúfoltak, forgalmat terelgetni még is csak nagyon költséges így. A megoldást keresik, de nem találják.

A ma embere szeretne közelebb kerülni a Dunához, meg közben közlekedni is szeretne a városban. A lakásárakban nyoma sincs ezeknek a problémáknak. A Duna melletti házak Dunára néző lakásait nem adják ajándékba, ha autópálya van ott és sínek villamosnak vagy HÉV-nek, esetleg még egy természetes zöld környezet.

A Duna, mint érték és egyben veszélyforrás Budapesten a 3. kerületben a Rómaiparton az egyik leglátványosabb. Árterületen építkeztek és közben van egy szabadidős terület is ott. Az árterületen nyaralókat építhettek, nem lakóingatlanokat, amik eleve olcsóbb telken és kedvezményes árakon lettek értékesítve. Van ott társasház és önálló kertes ház is. A gát-dilemma őrlő hangulata emészti az érintetteket, mert a gát védelme nem csak az ingatlanárakat változtatná meg, hanem a terület átminősíthető lehetne nyaralóövezetről lakóövezetté.

Ott is azon vitatkoznak, hogy nem is kellene közvetlenül védeni a Duna-parti területet, miközben sok ingatlan érintett ott. Akik ezt hangoztatják (például a videón is), ők kettős mércével védenék meg a Rómaipartot. A jelenlegi terv szerint az egész partszakaszt védenék az árvíztól. Közben meg kiderült, hogy egy fenékkel két vagy három lovat nehéz megülni, mert a táj természetessége és a gát/árvízvédelem és a terület átminősítése kompromisszumokkal jár.

A Duna-part gátakkal sehol sem néz ki jól ebben a városban.

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely
Lehet a Duna-parton gát nélkül is élni - Budapest 13. kerület Marina part

Van gát nélküli terület a 13. kerületben, ahol úgy építkeztek, hogy megemelték a területet. Most folyik az építkezés 11. kerületben a Kopaszi-gát körül is, ahol szintén azzal kezdődik minden, hogy fel kell tölteni a területet olyan magasara, amivel elkerülhető a baj, miközben a gát,  ott egy szép természetesnek tűnő képződmény, védi is egyben  az építési területet/partszakaszt.

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely
11. kerület Kopaszi-gát, ahol számolnak a Dunával

Előre gondolkodva, számolva a folyóval kialakítható szép Duna-part Budapesten  is. Kár, hogy nem úgy építkeztek és nem úgy terveztek a Dunával, ahogy azt kellett volna mindig is. A Dunát inkább ellenségnek tekintették Budapesten. Ennek az lett az ára, hogy utólag megoldást találni a Duna és a város kapcsolatára egy város előtt görgetett problémahalmaz lett. Egy biztos, költséghatékony megoldásra ne számítson senki, mert a Dunának ára van így is és úgy is.

Kép: indafoto.hu : A Kopaszi-gát árvíz idején

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter