Hajrá családok! Hajrá családi házak!

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Hogy miért tabu téma  a családi házak építése, nem tudjuk. Nem értjük, hogy miért nem beszélünk arról, hogy gyakorlatilag reneszánszukat élik a családi házak. Mi a gond azzal, hogy újra építenek egy olyan ingatlantípust Magyarországon, ami nagy presztízsű. Benne van a nevében, hogy család. A családról nagy divat beszélni. Féltjük a családokat, óvjuk és védjüket őket. De így? A családi házakról mégsem divat beszélni. Csak a társasházi lakásokról beszélünk. Minden családi ház építéséről úgy beszélünk, mintha társasházi lakás lenne. Pedig nem az, nagyon nem az. Nem beszélni a családi házak építéséről szerintünk több mint arrogáns és sértő.

A családi házak építésére, azok keresletére hatott minden állami otthonteremtési támogatás az elmúlt években, nem a társasházi lakások megvásárlására. Az új tárasházi lakások helyett a családok a családi házak felé fordultak.

Már ott tartunk,  2018 III. negyedévére kiderült, hogy családi házakat építenek eladásra, vagyis értékesítésre is inkább. Soha nem látott arányú az értékesítésre szánt lakóingatlanok számában a családi ház. Látható a számokból, hogy az értékesítési céllal épült ingatlanok számában a társasházi ingatlanok száma nem fedi le a teljes számot.

Ott tartunk már, hogy az értékesítésre épített új lakóingatlanok kb. 20%-a családi ház ma Magyarországon.

De ennek ellenére nem beszélünk erről. Miért?

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Már nem csak saját részre, hanem értékesítésre is családi házakat építenek

A teljes magyar sajtó egyként áll ki a társasházépítések mellett. Ebben nincs megosztottság, itt nincs állami és nem állami propaganda, elvhűség és vallásos áhitat és nemzetvédelem. A családi házak úgy néz ki, hogy megtestesítik azt a médiapolitikai konszenzust, amiről szintén nagyon nagy divat beszélni. A családi ház lenne a közös ellenség, maga az ördög, a „családok évében”, amikor a családpolitika és a demográfiai folyamatok a fő téma? Komolyan tesszük fel ezt a kérdést, mert szégyelljük, hogy egy olyan ország manipulálja a saját társadalmát üzleti érdekekből, ahol valószínűleg milliók fognak hiányozni néhány évtized múlva. Azok a milliók, akiknek már nem lehet építeni semmit és már ők sem fognak építeni semmit sem. A jövőnket éljük fel itt és most, de mi az orrunking sem látunk...akarjuk mondani az üzleti érdekeken túl.

Önmaga ellensége Magyarország, ha a családi házakról csak azért nem beszél, mert a társasházakat építők/építtetők és értékesítők kilóra veszik meg a magyar sajtót. Sajtószabadság? Független média?  Hiteles tájékoztatás? Objektivitás?

Az a szerencse, hogy a lakáspiac nem manipulálható, mert nem néz tévét, nem olvas újságot, nem hallgat rádiót, nem követi az internetet. A lakáspiac legalább még szabad!

Az új építésű lakóingatlanok 56%-a 2018 III. negyedévében családi ház. Hajrá családok! Hajrá családi házak! Hajrá családok lakáspiaca!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hit(el)élet

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Talán mindenki emlékszik olyan amerikai filmre, amiben egymás után veszik elő a hitelkártyákat, amikor az egyikkel nem tudnak fizetni, majd a másikkal igen. Lehet ez egyszerű mozis klisé, vagy egy társadalomnak mutatott tükör, ahol a pénzhez így is lehet viszonyulni. Mármint úgy, hogy nem az a fontos, hogy a miénk vagy sem, hanem csak egyszerű fizetőeszközként. Nincs különbség a bank és a saját pénzünk között, azt költjük, amelyik éppen „kéznél” van. Mi pár napja voltunk szemtanúi itthon egy hasonló jelenetnek. Unoka és nagypapa áll a pénztárnál. Unoka fizet. Első kártya nem jó…második kártyát sem fogadja el a terminál. A harmadik kártyát már igen. Nagypapa nagyon zavarban, az unoka pókerarccal vezényli le az egészet, mintha világ életében így fizetett volna. Igen, az unoka huszonéves csak, a nagypapa 50 évvel ezelőtt lehetett ennyi idős és bizony az ő idejében ez nem egészen így ment.

Ekkorát változott volna a világ itthon?

Dehogyis! Ebből sem szabad levonni téves következtetéseket. Mert másból sem illik. A hitelezésről sokat hallani. Érzékenyítenek minket a témában, puhítanak, hogy tekintsük a hitelezést áldásnak, ajándéknak, egy óriási lehetőségnek, amivel élni kell és nem kihagyni. Adósodjunk el, mondogatják nekünk jobbról is balról is. Főleg akkor igazán téma az eladósodás, amikor „jól megy”. Fizetésemelés, jobban fizető állás. A bankunk is listáz minket azonnal és különböző ajánlatokkal keres meg, ahogy látja a magasabb jövedelmet. Ha új ügyfél vagyunk, akkor azért, ha már régi, akkor meg azért. A bank hízelgése nem feltétlenül vezet eladósodáshoz. De az biztos, hogy a bankok a növekvő bérek miatt inkább látnak bennünk potenciális ügyfelet, mint amikor „válság” van. Terveket szőnek, hogy mennyi hitelt fognak kihelyezni, de minket erről csak utólag fognak megkérdezni. Bár van az a helyzet, amikor mi megyünk a bankba. Olyankor már nem annyira hízelegnek. Az egy teljesen más helyzet. Akinek van rossz tapasztalata bankkal, az egy életen át emlékszik rá, beszél róla. Mi magyarok csak muszájból megyünk bankba, kényszerből. A bank nem az a A-terv, hanem csak C.

A pénzünket szeretjük bankban tartani, de a bank pénzének bizony „szaga” van 

Jönnek a statisztikák folyamatosan egymás után, megerősítve egymást, hogy egy éve a bankok jól keverik a kártyákat, mert mi magyarok lassan és biztosan adósodunk el. A hangsúly a lassan-on van, mert inkább bizonytalanul adósodunk el, mint biztosan. Az eladósodottság növekedését könnyű azzal magyarázni, hogy jobban bízunk a jövőben, kiszámíthatónak tartjuk. Majd éppen pont az ellenkezőjét tapasztalni. Júniusban gondolkodtunk hangosan arról, hogy Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni. Felhívtuk arra a figyelmet, hogy az állam már nem ad, hanem inkább elvesz 2018-ban és erre jó oka is van. Az elmúlt hónapokban hetente derültek ki, hogy az állam kevésbé lesz bőkezű, mint volt eddig. Racionalizál az állam, átszervez, átcsoportosít, növelni próbálja a hatékonyságát, a termelékenységét. Igen, ezek nem csak üzleti kifejezések. Viszont ez egyelőre csak a bizonytalanságot növeli itthon. A cafeteria rendszer megszüntetése túlzás nélkül minden teljes állásban dolgozót negatívan fog érinteni itthon. Fájni fog. Egyelőre még beláthatatlanok a valódi következményei. Beigért adócsökkentések és adókedvezmények maradtak el, váltak egyszerű politikai cukorkává, amit csak szopogatni lehet. A lakástakarékok kezét is elengedte az állam. Mondván, máshogyan, sokkal célzottabban, ő el tudja költeni a segítségük nélkül is azt a pénzt. Ennek az intézése sem növelte a kiszámíthatóságot itthon.

Bizalmat így nem lehet növelni, a bizonytalanságot annál inkább

Az állam elkezdett leépíteni, aminek már megvannak az első áldozatai. Évtizedek óta tudja mindenki, hogy az államnak túl sok ember dolgozik és kevesebb ember is el tudná végezni a munkát. A technológia fejlődésével az államnak sincs szüksége annyi emberre. Megy is az érzékenyítés és a puhítás már, hogy nem csak egyszerűen elbocsátanak (tíz)ezreket, hanem ezzel betöltetlen, de felesleges állásokat is megszüntetnek. A bizonytalanságot ez is növeli, mert van annak üzenete, hogy az állam racionalizál, maximum félreértjük. Mindeközben dübörög a munkaerőhiány gépezet, így oldva a feszültséget. Évtizedekig rettegtünk a munkanélküliségtől, most meg, mint ha pár éve eltűnt volna. A munkanélküliség sosem szűnik meg, csak átalakul – tanítják jobb iskolákban. Ezzel is azt a látszatot lehet kelteni itthon, hogy csökkent a bizonytalanság. Például senkinek nem kell attól tartania, hogy elveszíti a munkáját, ha mégis, akkor könnyedén elhelyezkedhet. A bérek növekedését is könnyen úgy lehet értelmezni, hogy minden rendben, nagyobb Magyarországon a létbiztonság, mint azt néha érezzük. A bérnövekedés nem egyenlő a jó fizetéssel. Magyarul a bérnövekedés sem egyenlő a nagyobb létbiztonsággal, sajnos. Bár így lenne. Ezzel kapcsolatban pedig nem biztos, hogy az érzéseink csalnak. Azt mondják, néha hallgassunk a megérzéseinkre. Néha érdemes is. Júniusban már előrevetíttük, hogy a cégek is el fognak kezdeni racionalizálni. Az állam már mutatja nekik az irányt, kitapossa számukra az utat. A munkaerőhiány egyik magyarázata az is, hogy sok cég feleslegesen akar embert felvenni. Nem csak az államnál vannak olyan betöltetlen pozíciók, amik egyben felesleges állások is, a versenyszférában is. Sőt, rengeteg olyan betöltött állás is van, aminek nincs semmi értelme, csak ablakon kidobott pénz. Az állam a bérnyomás miatt is racionalizál. Elbocsát és közben bért emel. A cégek is erre kényszerülnek, mert a létük foroghat kockán. Júniusban is felhívtuk már a figyelmet, hogy régimódi, angolul „hire and fire” elv az, hogy a cégek a munkaerő mennyiségével akarják kompenzálni annak a minőségét. Majd elbocsátanak, amikor éppen úgy érzik nincs rájuk szükség. Ez a mentalitás rontja a hatékonyságot és a termelékenységet. A jó munkához kevés ember is elég, a rossz munkához meg a sok sem elég - halkan, csak nagyon halkan szeretnénk ezt megjegyezni. A munkaerőhiány ezért nagyon relatív és törékeny fogalom egy olyan országban, mint a miénk, ahol a túlfoglalkoztatottság még mindig rontja a hatékonyságot és a termelékenységet, nem is beszélve a „hire and fire” mentalitásról. Nem csak az államnál, de sok cégnél is túl sok ember dolgozik ma, minden valódi eredmény nélkül. A fejlődő technológiát, a jobb gépeket, hatékonyabb megoldásokat nagyon könnyű helyettesíteni emberrel. Általában eredménytelenül vagy nagyon rossz eredményekkel. Felesleges beosztottakat alkalmazni is nagyon könnyű. Az egy másik kérdés, hogy érdemes-e. Ez pedig már benne van a levegőben.

Érezzük

Nem csak sok (tíz)ezer állami alkalmazott alatt rezeg a léc, hanem a versenyszférában dolgozók lába alól is kihúzhatják a szőnyeget. Magyarországon a vállalkozások, legyenek azok kisebbek és nagyobbak, úgy tudnak majd versenyképes béreket kínálni, versenyképesek maradni, fejleszteni, beruházni, akár eladósodni is, ha növelik a hatékonyságukat és a termelékenységüket. Nem csak az állam túlfoglalkoztat, hanem ők is. Emberek százezrei végezhetnek ma teljesen felesleges munkát Magyarországon. Megfordítva, több tízezer olyan betöltetlen állás is lehet, ami valójában gazdaságilag felesleges és nem is hatékony. Ha az ember saját bőréről van szó, akkor ezt az egészet teljesen máshogyan éli meg. Mondjuk kioktatásnak, személyeskedésnek, (hátba)támadásnak. De érezzük, hogy bár sokan és sokat beszélnek arról, hogy nincs mitől tartani, azért nagyon úgy néz ki, hogy mégis van. 

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Hitelből akar az állam több gyereket "venni"?

Az állam pedig határozottan kommunikálja, hogy bízzunk benne, higgyünk neki, adósodjunk el, vállaljunk gyereket, stb. Anyagi biztonság. Hányszor hallani, milyen gyakran felmerül. A demográfiai folyamataink mögött már lassan 40 éve az anyagi biztonság hiánya áll. Utoljára a 70-es években érezték itt magukat a tömegek – és nem a kiválasztottak - igazán anyagi biztonságban, ha a gyerekvállalás tényleg anyagi biztonság kérdése Magyarországon. Az állam pedig éppen ma mutatott utat nekünk, hogy adósodjunk el az ő keze alatt is. Talán nem fognak megsértődni az illetékesek, hogy ha azt mondjuk a statisztikák már eddig is bizonyították a népszerűtlenségét az ilyen állami kezdeményezésnek. A KSH legfrissebb, 2018 I. félévet bemutató lakáshitelezési statisztikáiban is láthatóak a ropogós számok. Az államilag támogatott lakáshitelek finoman szólva sem élik reneszánszukat. Teljes kudarc, mert nagyobb létbiztonságot ne hitelből akarjuk építeni egy (hitel)válság után. Hitelből akar az állam több gyereket „venni”? Inkább teremtse meg a valódi feltételeit!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A családok lakáspiaca

csok állami otthonteremtési támogatás lakáspiac újlakáspiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nem kell mindent elhinni, mondják nekünk olyanok, akik közben meg mindent el akarnak velünk hitetni. Emlékszünk még a CSOK körüli felhajtásra? Kicsit olyan érzés volt hallani és látni a híreket róla, mint ha megszületett volna maga a lakáspiaci messiás. Arra emlékeznek még, hogy 40 ezer CSOK-igényléssel számoltak a „szakértők”, köztük a legnagyobb és legbefolyásosabb magyar bank is, mint az OTP? És erre emlékeznek?

2016-ban 40 ezer helyett csak több mint 25 ezren igényeltek ilyen családi otthonteremtési támogatást

Azért az nem kicsi különbség! Sebaj mondták, 2017-ben úgy is úgy nő a lakáspiac – az OTP szerint például 20%-os forgalom-növekedéssel – hogy 40-50 ezer CSOK-igényléssel számoltak 2017-ben. Ma megjelent az első hír erről.

Kerekítve, természetesen felfelé, már elérte a 30 ezret az igénylő családok száma 2017-ben

Rendre és most már egymás után kétszer is durván túlbecsülték a CSOK-igénylések számát a „szakértők”. Lehet azzal takarózni, hogy 2016-hoz képest nőtt 2017-ben az igénylések száma. Lehet, de az már politika és nem lakáspiaci kérdés. Nekünk a lakáspiacon azt kell látnunk, hogy a CSOK túl van értékelve, túl nagyok vele szemben az elvárások. Egyrészt azért, mert az újlakáspiac, vagyis az új építésű társasházi lakások felpörgetésére találták ki. Gondolták 2015 végén csinálnak vele egy kis keresletet, ha már 5%-ra levitték az új társasházi lakások ÁFA-ját. Gondolta  néhány naiv politikus egy asztalnál ülve.

Közben meg mi történt a lakáspiacon 2016-ban és 2017-ben?

„A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére.” – írtuk 2016. április 16-án.

Ez annyira igaz lett 2017-ben, hogy alig 2 hónapja, múlt decemberben ezt írtuk a CSOK-ról:

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás.”

Ezt a KSH a 2018 január végén megjelent utolsó lakáspiaci jelentésében gyakorlatilag alá is írta. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal látványosabb lakáspiacra készültek a „szakértők” 2016-ban és 2017-ben, mint amivel valójában szembesültek később.

A nagy boom és a nagy csoda elmaradt

Az egész lakáspiaci forgalom, ezen belül az új építésű társasházi lakások forgalma minden várakozást alul múlt. Mi ezt így foglamaztuk meg 2017 áprilisában Az ingatlanpiac sem nő az égig? című írásunkban:

„A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.”

2016-ban a lakáspiaci forgalom elmaradt a várttól, mert a használt lakások adásvétele belassult. Belassult, mert pont azokon a nagyvárosi és budapesti lakáspiacokon fékezett a piac, ahol a csodát várták. 2017-ben ez tovább folytatódott. Ezek a lakáspiaci folyamatok – a lassuló használt ingatlanok piaca és a bizonytalan újlakáspiac – miatt a CSOK-igénylések sem 2016-ban sem 2017-ben meg sem közelítették a várakázoskát. Nem tudták, mert maga a lakáspiac is elmaradt a várakozásoktól. Nőtt-e a forgalom 2017-ben 2016-hoz képest? Persze, hogy nőtt, egy kicsit, pár százalékkal több lesz. Semmi komoly. Ehhez képest örüljünk, hogy CSOK-igénylések jobban nőttek %-ban, mint maga a lakáspiac. Mondhatnánk, hogy mi lenne nélküle.

De van itt még egy fontos dolog, amit a CSOK-kal kapcsolatban érdemes elmondani. Észrevették, hogy az új lakás építésre és vásárlásra igényelt CSOK-kérelmek számáról összevontan beszélnek általában? Tudják miért? Igen, jól sejtik. Az új lakás vásárlására – ami általában új építésű társasházi lakást jelent – kevesebben igényelnek CSOK-ot, mint ahányat új lakás építésére – ami meg új családi házak építését jelenti. Az újlakáspiacnak nem részei ezek az új építésű családi házak, mert azt általában maguknak építik az emberek, nem értékesítési céllal készülnek. De ha külön beszélnének csak új építésű lakásvárárlásra igényelt CSOK-ról, akkor az lenne a legkisebb szám a relációban.

Így néz ki a CSOK igénylések sorrendje:

használt lakóingatlan vásárlás (használt társasházi lakás és családi ház) > új lakóingatlan építése (családi- és ikerház) > új építésű lakóingatlan vásárlás (új építésű társasházi lakás)

Tudják mi az érdekes? Hogy ez mindig így nézett ki:

A magyar lakáspiac alapvető törvénye, hogy az A-terv a használt ingatlan vásárlás. B-terv új családi ház építése és csak C-terv az új építésű társasházi lakás megvásárlása.

Ez így volt 25 éve, 15 éve, 5 éve és ma is így van. Ebben nincs változás és egyelőre úgy néz ki, hogy nagyon komoly erőfeszítéseket kell majd megtenni, hogy ez megváltozzon. Családi házak építésére és a használt ingatlanok adásvételére vesznek fel a családok CSOK-ot és nem új társasházi lakások vásárlására. De a lakáspiaci forgalomban sem számottevő az új társasházi lakások értékesítésének az aránya.

Továbbra is kérdés az, hogy milyen módon próbálják ezt majd befolyásolni és nagyobb kedvet teremteni a családoknak akár már most februárban, hogy a méregdrága új építésű társasházi lakásokat vegyenek maguknak (=a vevők) 2018-ban és 2019-ben is. Ha nem kell a gyerekes családoknak, majd jöhetnek a gyerek nélküli családok. Ha nem kell nekik sem, akkor jöhetnek a szinglik. Ha nekik sem kell, jöhetnek a befektetők. Ha nekik sem kell,  jöhetnek a külföldiek. Ha nekik sem kell, akkor úgy járhatnak az újlakások építői, mint azok, akik 2008-tól próbáltak meg új építésű társasházi lakásokat eladni: imádkozhatnak.

Kép: Wienerberger Magyarország

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pletyka a CSOK-ról

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Pletykálkodjunk. Pár napja hallottunk egy rövid hírt, aminek nincs semmilyen írásos nyoma. Nem tudjuk, hogy igaz-e, csak azt járjuk körbe, hogy egyáltalán van-e benne bármilyen racionalitás. Mielőtt konkrétan elmondanánk, hogy mi a pletyka, úgy vezetnénk be, hogy alig két hete szóltak, hogy a CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb műhelymunkában az egyik táblázat hibás. A táblázat hibája az volt, hogy az új lakásokra vonatkozó illetékkedvezmény egyik szabályát nem alkalmazta helyesen. Ez igazából a szabálynak a szabálya.

Alapból 15 millió forintig illetékmentes egy új építésű lakás megvásárlása. Ez addig igaz, ameddig nem kerül 30 milliónál többe. Ha már 30 milliónál drágább, akkor a 15 milliós részre is illetéket kell fizetni.

A kavarodás a táblázatban abból adódott, hogy van a szabály szabályának is szabálya. Ez pedig az, hogy a CSOK, az állami támogatás csökkenti az illetékalapot. A jelenlegi szabályozás szerint, ha veszünk egy 40 milliós lakást 3 gyerek után járó 10 milliós állami támogatással, akkor 30 millió után fizetünk illetéket. Csak azért, mert a lakás ára 40 millió.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi illetékszabályok szerint az új és használt lakások illetéke

Nem tudjuk, hogy ez valami megérzés volt, de a pletyka pont az, hogy  várhatóan eltörlik a 30 milliós értékhatárt

Úgy néz ki, hogy 2018-ban vehetünk új építésű lakást 30 vagy 50 millióért, minden esetben 15 millió forintig illetékmentes lesz az új építésű lakás megszerzése. A rövid hír pár napja az RTL Klub esti híradójában volt hallható két riport között. Nem volt képes anyag hozzá, nem volt különösebben semmilyen forrás sem megjelölve.2-3 mondat volt az egész.

A kérdés az most, hogy ennek mi a valóságalapja?

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha eltörölnék a 30 milliós értékhatárt

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás. Az sem kizárt, hogy visszajön az a régi illetékszabály, ami 30 milliós határig jelentett illetékmentességet új építésű lakás vásárlása esetén. Ugye 2004. december 31-ig élt ez az illeték szabály. Azóta van érvényben a 15 milliós értékhatár. 14 év után ideje lenne tényleg felülvizsgálni és átgondolni.

IV. Nem ugyanaz, mintha Magyarországon bevezetnék az 5% ÁFA-t. Most meg is állnánk egy pillanatra. Mekkora lenne már 5% ÁFA-val együtt élni? Nem lenne értelme az áfacsalásnak, meg a piaci versenyt torzító pozitív diszkriminációnak és nem kellene azon variálni állandóan, hogy minek ne legyen az ÁFA-ja 27%. 5% ÁFA-t Magyarországnak, ami miatt nem csak az újlakáspiac lenne eufóriában, hanem egész Magyarország. De nem álmodozunk tovább, csak megpróbáltunk rávilágítani, hogy az élőmunkát terhelő adók mellett a fogyasztást terhelő adó magasan tartása nem lehet nemzeti érdek. Állami még igen, de ha az állam széllel szembe pisil, akkor előbb utóbb hugyos lesz és húgyszagú. A magyarok meg nem szeretik a hugyos államot.

V. Ha már ilyen jól elpletyóztunk, nem mehettünk el szó nélkül a közélet bulvárosodása mellett sem. Ha így kell beszélni, hogy célt érjen az ember, halló fülekre találjon, akkor így beszél. Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképe. Most úgy tűnik minden jobb, de nem is kellene megvárni, hogy rosszabb legyen. Az újlakáspiac egyelőre kockázatot jelent az egész lakáspiacra nézve, amit láthat az állam is. Valószínűleg lépni fog, mert ha 0% lenne minden új építésű lakás illetéke, akkor sem lenne költségvetési hatása. Kampányidőszakban meg még mindig a leghatásosabb népszerű intézkedéseket meghozni és nem pedig felelőtlenül ígérgetni. 

Új lakásban gondolkodóknak érdemes kivárni egy kicsit és nem venni karácsonyra új lakást.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha 30 millió forintig újra illetékmentes lenne egy új lakás, miközben az illetékkedvezmény értékhatár nélkül érvényesíthető lehetne

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 4.0 - Használt családi házak új fénykora?

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely

Alig egy napja tudhattuk meg, hogy a választási kampányban fontos szerepet betöltő Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) rendszerét újra felülvizsgálják. A magyar állam szerint 150-200 ezer olyan üresen álló, nem lakott ingatlan van, ami lakható. Úgy tervezik a CSOK módosítását, hogy ezeket megérje eladni és megérje megvásárolni.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A lakatlan ingatlanok harmada az állam szerint piacképes családi otthon

Szögezzük le már az elején, hogy a 2016-os KSH Mikrocenzus szerint 550 ezer nem lakott lakóingatlan volt Magyarországon. Az állam szerint ezek harmada piacképes családi otthon. Egyáltalán nem butaság végre azon is elgondolkodni, hogy a meglévő lakásvagyont hogyan lehetne újrahasznosítani. Nem csak új lakásokra van szükség, hívtuk már fel a figyelmet a Gyerekek szülessenek vagy új lakások című munkánkban.

A lakáspiacot Magyarországon a használt lakások piaca jelenti több mint 90%-ban

Az új lakások építése és értékesítése egy marginális, de fontos piac. 2017-re, mint ha ezt az állam is kezdené megérteni és tudomásul venni. Feltételezzük, hogy olyan adatok alapján jutottak erre a felismerése, amit most mi is közzé teszünk. Megnéztük a 2011-es nagy népszámlálás adatait és összevetettük a 2016 októberi Mikrocenzus adataival.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 3 és annál több szobás ingatlanokban gondolkodhat az állam

Ha családi otthonokról beszélünk, akkor elsősorban 3 és annál több szobás ingatlanokra gondolunk. A 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba munkánban részletesen foglalkoztunk ezzel a kérdéssel. Az is látszik a számokból, hogy országosan kb. 190 ezer 3 vagy annál több szobás ingatlan áll üresen Magyarországon. Ez benne van abban a sávban, amit tegnap Lázár János, a 94. kormányinfón említett. A 3 vagy annál több szoba a jelenlegi új építésű lakások vásárlásánál is fontos szerepet játszik.

Konzekvensnek tűnhet az az állami elképzelés, hogy a használt lakóingatlanok piacán is a 3 vagy annál  több szobás lakásokat hozza helyzetbe, támogassa jobban az ilyen ingatlanok megvásárlását és felújítását.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 80 nm-nél nagyobb és legalább 3 szobás használt lakóingatlanok kerülhetnek az új  CSOK figyelmének a középpontjába 

A lakások szobaszáma mellett a mérete is számíthat. A használt lakóingatlanok vásárlására az állam több mint valószínű olyan koncepcióval készül, ami nem befolyásolja az új lakások építését és vásárlását. Ezért a módosítás szerintünk az új építésű lakásoknál nagyobb, 80 nm-től kezdődő legalább 3 szobás lakóingatlanok piacát érintheti. Szűkül az ingatlanok köre és szűkül a vásárlók köre is. Nagyon úgy néz ki a számokból, hogy az állam a használt családi házak piacát kívánja fellendíteni. Közel 170 ezer 80 nm-nél nagyobb üresen álló lakóingatlannal számolhatunk ma Magyarországon, amik többségében családi házak

Családi ház van, családi lakás nincs a magyar nyelvben

Az egyetlen ingatlan típus, amit a köznyelv családi háznak hív az a kertes ház. A társasházi lakások a magyar nyelvben nem kapták meg ezt a jelzőt. Ez annyira nem is véletlen, mert sokan és sokszor családi házba vágynak, ahogy ezt a Családi ház mánia munkánban vizsgáltuk. Az állam, a választási kampány eszközeként, erre az erős társadalmi vágyra építve, a használt családi házaknak teremthet jóval kedvezőbb környezetet a jellenleginél. Azt mindenki tudja, hogy a magyar az csak építeni szeret családi házat, használtan vásárolni már annál kevésbé. Szenved is a használt családi házak piaca, nem mondható el róla mindaz, ami a társasházi lakások piacáról sem árnövekedésben sem pedig értékesítési időben. Lassan, nehézkesen, vért izzadva lehet családi házakat eladni:

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A használt családi házak ára nem követi a társasházi lakások árát

Így ez a piac nem túlfűtött, nem beszélhetünk arról, hogy az állam most éppen olajat akarna önteni a lángoló használt családi házak piacára.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
80 nm-nél nagyobb, 3 vagy annál több szobás téglaházakban gondolkodhat az új CSOK

Bár a tegnapi hír hallattán sokan arra következtettek, hogy a használt társasházi lakások árai még inkább megindulnak majd, de a számokból nem ez olvasható ki. Az államnak nem lehet szándéka, érdeke meg pláne, hogy az új építésű lakásoknak ilyen fajta konkurenciát állítson. Az új társasházi lakások építését a használt családi házak fellendülő piaca nem fenyegeti.  Eddig is inkább új családi házat épített az, aki csak tudott, nem gondolkodott új társasházi lakásban. Az új társasházi lakások még mindig inkább a használt társasházi lakások alternatívái, nem a családi házaké. A használt családi házak piacát fellendítő állami szándék helyesnek és még indokoltnak is tűnik. Ha le tudnak tenni az asztalra egy olyan átfogó módosítást, amivel a használt családi házakat megéri megvenni, felújítani és lakni bennük, akkor nagyon érdekes lakáspiaci jelenségre készülhetünk. Annyira érdekesre, amiért akár több használt lakást vásárló inkább a használt családi házak piacán fogja a boldogságot keresni. Összeségében ezért inkább úgy néz ki, hogy a használt társasházi lakásoknak, az új építésű lakások mellet, a használt családi házakat is konkurenciának kell majd tekinteniük, ha megvalósul őszre az ezt a célt szolgáló CSOK módosítás.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlások, a költözések mögött, a lakások szobaszáma egy bűvös tényező. Eggyel több szobára mindig szükség lenne. Ez leggyakrabban nagyobb lakást is jelent egyben. Életünk során egyre nagyobb lakásokba vágyunk. Az egy egészen másik kérdés, hogy végül megengedhetjük-e magunknak. A szobaszám nem csak egyszerűen több hálószobát jelent. Szeretnénk több wc-t, több fürdőszobát, több tárolót, gardróbot is. Ezért Magyarországon a lakások mérete és a szobaszám között egy szintig nem túl sok összefüggés van.

Három - a magyar igazságtalanság

A bűvös szobaszám egyik legbűvösebb száma a 3. 3 szobás lakás valamiért a családok, de még egy életcél szimbóluma is lett. A 3 szobás lakás a siker, a jólét, a hátradőlünk és már csak élvezzük az életet jelenti Magyarországon. Ebben azért van egy nagy adag irónia is. 3 szobát találunk 60 nm-nél kisebb és 120 nm-nél nagyobb lakásokban is. Ez a 3 szoba annyira bűvös szám lett a lakások építésénél és felújításánál, hogy tovább nem is nagyon látunk. De ez igen nagy baj és nagyon valószínű, hogy a modern Magyarország egyik olyan problémája, amivel nehéz lesz megküzdenie. Sokat változott a világ itthon is. Az 50-es években születettek még elmondhatják, hogy az egész család „egy szobában” élt és nőtt fel. Majd amikor ők elköltöztek, a „Kádár-kockák” korszakában, a 3 szobás házaikba/lakásaikba és családot alapítottak, a gyerekek száma a több szobával csökkenni kezdett. Csökkenni, mert a 3 szobából 2 gyerek szoba volt, a harmadik a szülők szobája.

A nappali nem hálószoba

A 80-as és 90-es években tovább kényelmesedtünk és megjelent a nappali a magyar családok életében, csökkentve a hálószobák számát. Pedig a hálószobák száma és a családok mérete között lehet keresni összefüggést. Van az a régimódi szemlélet, hogy a gyerek elfér bárhol egy lakásban, nem foglal sok helyet. Így akár 1 vagy 2 szobás lakásban is vállalnak gyereket vagy gyerekeket.

Van a másik, a modernebb szemlélet, amiben 3 szobába vállalnak egy gyereket. A nappali nem hálószoba a modern és kényelmes életben. Ha pedig több gyereket vállalunk mint egy, megjelenik az igény a 4 vagy annál több szobás lakásokra. Igen ám, de nem csak több szobára vágyunk, hanem olyan helyekre költözünk, ahol kényelmesen tudunk dolgozni és élni is. Ez a városok és azok közvetlen környezetét, az agglomerációt jelentik. Budapestet sokan élhetetlen városnak tartják. Most megmutatjuk számokban, hogy mitől lehet ez az amúgy élhető is lehetne város tényleg kihívás minden olyan családnak, aki több, mint 3 szobás lakásban szeretne benne élni.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a lakások 76%-a kisebb mint 80 nm

Amikor azt látjuk, hogy egy városban a lakások háromnegyede kisebb, mint 80 nm, akkor már arra lehet következtetni, hogy túl sok szobára ebben a városban ne számítsunk.  A bűvös 3 szobás lakások már megjelennek 40-59 nm-es méretben is, pl. az 53-55 nm-es 1+2 félszobás panellakásokban, vagy akár újabb építésű és felújított lakásokban is. A 3 szobát már 50+ négyzetméteren megtaláljuk Budapesten. A baj az, hogy nagyon sokáig a lakások mérete nő, de a szobák száma változatlan marad. 4 szobás lakásokat 80 négyzetméter felett találunk. 

Budapest egyáltalán nem kedvez azoknak a lakásvásárlóknak, akik 4 szobás vagy annál nagyobb lakásban gondolkodnak. Pedig a több gyerekhez több szoba is kell. 

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a lakások közel fele nagyobb mint 80 nm

Az állam pénzt ad ma már szinte minden családnak, támogat minden szülőt, aki gyerekben gondolkodik vagy gyereket vállal. Egyre nem gondol csak, hogy nincsenek olyan méretű és szobaszámú lakások, amik elérhetőek a tömegek számára. A lakáspiac kínálata szobaszám szerint elég fix. Semmi köze ahhoz, hogy a vásárlók mit keresnek.  A 4 szobás lakások Budapesten a felsőbb árkategóriába tartozó lakásokat jelentik. Tehát a többségnek elérhetetlen vagy irracionálisan drága, ezért nagyon kevés van belőle.  A társasházakban 4 vagy annál több szobás lakásokat nem is igazán éri meg építeni. A beruházó jóval többet keres egy beruházáson, ha elaprózza sok kisméretű és kevés szobaszámú lakással a társasházat.

Ahol a profit az úr, ott nem lehet elvárni azt, hogy társadalmi igényeket vegyenek figyelembe.

Ha rossz májúak akarnánk lenni, Magyarországon lassan már a gyerek is luxus és csak az vállalhat normálisan, 21. századi színvonalán gyereket, aki gazdag. Miközben szinte világjelenség az, hogy pont nem a gazdagok a legaktívabb gyerekvállalók egy társadalomban.

1. Ha Magyarországon több gyereket vár el az állam, ezt hangsúlyozza, akkor ehhez több szobás lakásokra van szükség. Ne akarjon senkit se meggyőzni arról a lakás- és gyerektámogatási politika, hogy 3 szobás lakásokban 3 gyerekkel lehet élni.

Pedig ma erről van szó, mert még maga a 10 milliós CSOK támogatás is a 3 szobás lakást jelöli meg alapfeltételnek. Egy olyan lakástípust, amiben már évtizedek óta, inkább 1 gyereket vállalnak a szülők. Ez már inkább egy fajta arrogancia az állam részéről, ami miatt újra azon gondolkodnak hogyan lehet népszerűbbé tenni a CSOK-ot. A bankokban látják a hibát, hogy nem veszik annyian igénybe, mint amekkora keretet szánnak rá. 

2. Azt a kérdést a honatyák már nem teszik fel, hogy mégis, hogyan vállaljanak az emberek 2 vagy 3 vagy még több gyereket, ha a 21. században már nem úgy élünk, mint az 50-es és 60-as évek Magyarországán. Politikailag akár lehet párhuzamot vonni a jelenkor és ezek között az évtizedek között, de társadalmilag aligha.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kevesebb mint ötöde az ingatlanoknak 4 vagy annál több szobás Budapesten

Budapest nem egy családbarát város. Ahol ilyen kevés a 4 vagy annál több szobás lakás - magyarul ahol 2 vagy több gyereket lehet normálisan vállalni - az ne lepődjön meg azon, hogy jobban néptelenedik el, mint maga az ország

Budapestről a közvetlen közelébe, az agglomerációba elköltözni, egy bizonyos szobaszám felett teljesen racionális döntés. Mivel nincs olyan ingatlan elérhető árban, ahol 2 vagy annál több gyerekkel kényelmesen el lehessen férni, akkor költözni kell.  Az sem véletlen, hogy a társasházi lakásban 1 gyerekkel még el lehet élni a fővárosban. 2 gyerektől már nagy nyomás alá kerülnek a szülők és családi/kertes házban kezdenek el gondolkodni akár Budapesten belül, akár a közvetlen környezetében.

A családi és kertes ház tényleg családi, mert minél több gyereket vállal valaki, annál racionálisabb döntés házba költözni és nem próbálkozni társasházi lakásokban zsúfolódni.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapestről Pest megyébe költözni racionális döntés családoknak

Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építkeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten.  Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.

Budapest a szinglik, az egyedül élők és gyerek nélküli párok városa, ha a lakott lakások szobaszámát  és méretét nézzzük. Még egy gyerekkel lehet élni Budapesten, kettővel már igen költséges, hárommal meg csak olyan ingatlanokban, ami nem alkalmas három gyerekes családoknak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlanpiac sem nő az égig?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely

Az ég közelebb van, mint gondolnánk! Kovács Antal, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az ingatlanpiac miért áll további növekedés előtt. A lakásárak növekedési tényezőit már részletesen összefoglaltuk néhány hete, az OTP Bank pedig most megerősítette.

1.A hitelezés, ezen belül is a lakáshitelezés bővülése 2017-ben tovább folytatódik, ami üzemanyag a lakásárak növekedéséhez az OTP Bank szerint is:

„Az idei év első két hónapjában az ingatlanhitel-piac meghaladta a 85 milliárd forintot, szemben a 2016 január-februári 59 milliárd forinttal, ez 44 százalékos bővülést jelent - mondta Kovács Antal. A Magyarországon kiközvetített ingatlanhitelek az elmúlt évben mintegy 27 százalékkal bővültek, a 2015. évi 415 milliárd forintról 526 milliárd forintra, 2017-ben 40 százalékot meghaladó növekedést vár az OTP vezetése. „

A lakásárak nőnek, mert a bővülő hitelezés a lakásárakat tovább fűti – foglalhatjuk össze röviden tömören.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
CSOK a használt lakásokért

A CSOK elmúlt 20 hónapjának történetét is összefoglalta az OTP vezérigazgató-helyettese. Erről is beszéltünk már, többször is, hogy a CSOK-piac felét az OTP ban jelenti egymaga, így a tapasztalatai, az információi, a teljes CSOK-ra relevánsak. A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére. Az ábra mindent elmond, amiben nincs semmi újdonság azoknak, akik rendszeresen olvasnak minket. A használt lakások dominanciája olyan jelentős, amiért továbbra is megkérdőjeleződik a demográfiai hatása az új lakások pozitív diszkriminációjának. Látszik, hogy a CSOK igénylést 75%-ban 1-2 gyermekre igénylik. Ettől demográfiai fordulatot nem lehet várni Magyarországon. Továbbra is ott a kérdés, hogy gyerekek vagy új lakások szülessenek? A CSOK sokkal, de sokkal sikeresebb lehetne, ha nem diszkrimálná az új és használt lakásokat, hanem a családokra bízná a döntést.

Az állam azt mondja nekik éljenek új lakásokban. De a családok mindig is a használt ingatlanokat tekintették elsődleges otthon-céljuknak.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai katasztrófa felé megyünk, ha továbbra is az új éptésű ingatlanok vásárlását és építését erőltetjük Magyarországon

Ezért az OTP Bank más számait is táblázatba foglaltuk és grafikonon ábrázoltuk. Az OTP Bank megismétli azt a fontos gondolatot, amit elsőnek mi képviseltünk nyilvánosan a magyar lakáspiacon, ami szintén egy lakásárnövekedési tényező.

2. Az újlakáspiac stimulálja a használt lakások árát és forgalmát is egyben, az OTP Bank szerint is:

„Az új lakások árai a kínálat felfutásáig növekedhetnek, és mivel az újépítésű lakás megvásárlásához általában a korábbit el kell adni, így a használt lakások piacán is nő a kínálat, és az új lakások növekvő árai a használt lakások árát is megemelik.”

Sokan még mindig kételkednek abban, hogy ha nő az új lakások ára, több új lakást építenek és adnak el, akkor azzal együtt nő a használt lakások ára, a használt lakások értékesítési száma is. A két részpiac együtt mozog. Az téves elképzelés, hogy ha több új lakást adnak el, azzal csökken a használt lakások ára és vele együtt az adásvételek száma is. Ezt képviseli a Duna House és például a Balla Ingatlan is, amivel szemben most már nem csak a mi szavunk és ábráink állnak, hanem az OTP Banké is. Ezúton köszönjük az OTP Banknak, hogy a lakáspiacról úgy beszél, ahogy azt megérdemli. Tovább kell lépni a több mint másfél évtizedes rossz beidegződésen és a lakáspiac félreértelmezésén. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést megválaszoltuk már, amit az OTP Bank alátámaszt saját tapasztalataival. A lakáspiac helyes értelmezése az első számú feltétel ahhoz, hogy akár a KSH akár az OTP Bank adatait információvá formáljuk.

Itt van mindjárt az OTP Bank nagy dobása, mely szerint 6500 db új lakást értékesítettek 2016-ban.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac drámája Magyarországon

Még soha senki ezidáig ilyen számmal nem állt elő. Az OTP Bank még azt is hozzá teszi, hogy ez közel 50%-os növekedést jelent 2015-höz képest. Viszont ez kb. 4300 db eladott új lakást jelentett 2015-ben. A KSH szerint viszont csak 3400 db új lakást értékesítettek 2015-ben. A 900 db-os különbség a tervező asztalról eladott új lakásokat jelentheti. Legalábbis az OTP Bank szavaiból ez következik értelemszerűen. Így eljátszottunk a számokkal, táblázatba helyeztük őket és természetesen ábrázoltuk is, hogy azonnal kontextusba helyezzük az adatokat. Így azonnal látszik a használt lakások dominanciája és az új építésű lakások drámája is. Olyan mélyről jön fel az új lakások értékesítése, hogy az éves növekedés jóval látványosabb, mint a használt lakások piacán. Ott már 2016-ban lassult a forgalom növekedése teljesen biztosan állíthatjuk, ameddig az új építésű lakások értékesítésében pedig gyorsult. Ez pedig tovább folytatódik idén is, ami szintén egy árnövekedési tényező.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac és a használt lakások piaca = lakáspiac

3.Ha pedig nő lakáspiacon a forgalom, akkor nőnek a használt és új lakások árai is.

A lakásárak egyik legbiztosabb növekedési tényezője. Az OTP Bank ebben igen optimista, mert szerinte akár 20%-kal is növekedhet a lakáspiac idén, amiből az új építésű lakások értékesítése további százalékokra pályázik. Ezt mi egyelőre még fenntartásokkal kezeljük. Na nem a növekedés trendjét, mert az világos és egyértelmű. Viszont a mértéke inkább további egy számjegyűre lassuló növekedés irányába mutat. Több okból is, amire maga az OTP Bank ad választ.

A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.

Forrás: vg.hu , Kép: Utsunomiya, Japán, Suppose Design Studio

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Amikor felmerül egy beszélgetésben, hogy teljesen új építésű vagy használt lakást vásároljunk, a lakástulajdon-szerzési illeték a legutolsó a sorban, amit érvként felhoznánk. Most pont ezért helyezzük reflektorfénybe. Van szabályozás, ami már nagyon régóta nem változott. Ilyen az, amikor eladunk egy lakást és veszünk egy általában drágábbat. Ilyenkor a drágább lakásunk illetékalapja (forgalmi értéke) csökkenthető az eladott lakás árával (forgalmi értékével). Ezt hívják lakáscserét pótló vételnek. Ez kimondottan azoknak érdekes szabályozás, akik eladásban és vételben is gondolkodnak egyszerre.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Illetéktörvény 2001-2013 egy táblázatban

Az illetékszabályozás elmúlt 15 évében azért vannak említésre méltó események. Így készítettünk egy táblázatot, amiben összefoglaltuk a lényeget. Már csak azért is, mert van benne egy nagyon-nagyon feltűnő és egyben 12 éve változatlan eleme.

2001 és 2004 között minden teljesen új építésű lakás 30 millió forintig illetékmentes volt. Ez pörgette is a lakásépítéseket.

Az sem véletlen, hogy most erről beszélünk: A mai lakáspiaci környezetben, az elmúlt évek drágulása után, jogosan merülhet fel a kérdés mindenkiben, hogy ha 2001 és 2004 között 30 millióig illetékmentes volt egy vadi új lakás, akkor most miért nem?

2005 január 1-e óta csak 15 millió forintig illetékmentes az új lakás megvásárlása. Sőt a szabály úgy szól, hogy a 30 milliós új lakás árából 15 millió forint illetékmentes. Viszont a 30 milliónál drágább új építésű lakás teljes vételárára illetéket kell számolni. Az újlakáspiacról az érintettek jelenleg kitörő örömmel szeretnek beszélni, mint ha minden rendben lenne. Építkezési boomról beszélnek, kielégíthetetlen keresletről és zsebbenyúlós árakról. Csak nehogy egy újabb pofont kapjon az újlakáspiac, mert a kínálata teljesen spekulatív módon bővül. Ez azt jelenti, hogy egymást hergelve a szereplők, a piaci hangulat hatására, nem pedig a piac ismeretében hoznak döntéseket vagy éppen tesznek kijelentéseket.

2000 után, 2004-ben épült a legtöbb lakóingatlan Magyarországon. Nem véletlen a rekord. Minden fejlesztő, építési vállalkozó, aki élt és mozgott, azon dolgozott, hogy mindent meg lehessen építeni 2004. december 31-ig. Előre hozott építkezés és előre hozott vásárlás is történt ebben az időben, ami a mai újlakáspiacról teljesen hiányzik.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
2005. január 1-től már nem volt illetékmentes egy 30 millió Ft értékű új lakás

A vevők egyszerűen kivárnak, de a vállalkozónak ketyeg az 5% ÁFA bomba, ami 2019. december 31-ig lesz érvényben.

A kínálat kormányzati nyomás alatt van. Nem azért kér építési engedélyt és kezdi el hirdetni a még nemlétező lakásokat, mert ott toporog az ajtóban a sok vevő. Az ajtóban az állam toporog és mutatja, hogy telik az idő, nincs már olyan sok hátra.

Aki idén nem kezd el építkezni, az 2019. végéig nem valószínű, hogy be tudja azt fejezni. Ott a CSOK, kiabálhatnak most be a pálya széléről mindazok, akik nem terveznek új lakást vásárolni. Akik valóban gondolkodnak új lakásban, azok pedig kaparják a fejüket, hogy jó-jó a gyerekvállalást bizonyos szintig értékelik, de az új lakások nagyon drágák. Bár, vannak arra törekvések, akár ingatlanközvetítők akár ingatlanhirdetési oldalak részéről, akik folyamatosan manipulálni kívánják a vevőket. El akarják velük hitetni, hogy a használt lakások már majdnem annyiba kerülnek mint az új építésű lakások. Ez persze messze nem igaz. A hirdetési oldalak a kínálati árakkal játszanak, amit vagy megemlítenek vagy nem a média híreikben. Így csak röviden menjünk szembe a lakáspiac kommunikációs trendjével:

  • A használt lakások kínálati árai 40%-kal magasabbak jelenleg a valódi adásvételi áraknál, amit egy hirdetési oldal például kommunikálni képes. Az új építésű lakások árai meg nagyjából lefedik a valóságot, mert az új lakásokat általában annyiért árulják, amennyiért végül el is adják.

  • Budapesten a használt és új lakások átlagárai között még mindig nagy szakadék tátong. Ugyan azon a környéken egy új és használt budapesti lakás ára között 30%-50% különbség is lehet.

Ez pedig pont elég ahhoz, hogy a vásárlók a használt lakások piacán nézelődjenek és inkább lakásfelújításban gondolkodjanak. Az új lakásra is költeni kell, főleg ha nem fogadjuk el a „fapados” belsőt. Arról már nem is beszélve, hogy az 5% ÁFA a lakásban lévő konyhára nem vonatkozik.

Ezért egyre divatosabb konyha nélkül kínálni a lakásokat, mert a fejlesztő a magasabb ÁFA miatt a konyhát már nem építi be az új lakások árába. Az új lakások nem csak drágábbak lettek, hanem egyre többet is kell rájuk költeni, hogy beköltözhetőek legyenek.

Egy új lakás koránt sem azt jelenti, hogy csak kifizetem az árát és utána pont azt kapjuk, amit a marketing reklámokban láttunk. Ha azt akarjuk, hogy úgy nézzen ki, mint amilyen képekkel eladták nekünk, akkor arra költeni kell. Mindenkinek vannak kérdései, ha a lakásvásárlásnál a rászánt összeg felső határát feszegetik a lakásárak.

Az illeték egy kötelező költség

Most, ilyen új és használt lakásárak mellett talán érdemes lenne felülvizsgálni az illetékmentesség kérdését. A 15 millió forintért új lakást Magyarország fejlődő részein nagyon nehéz kapni. Főleg olyat, amiben gyereket lehetne vállalni. Az illetékmentesség újragondolása előtt talán érdemes megnézni ezt a táblázatot. Ennek érdekében készítettünk is egy másik táblázatot, amiből látható, hogy az állam mennyire pozitívan diszkriminálja az új lakást vásárlókat.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az illetéktáblázat szerint vegyünk új lakást - üzeni nekünk a törvény!

Az már szinte egy csoda volt, amikor 2013. január 1-től a használt lakásokra vonatkozó első vásárló illetékkedvezményét 8 milliós összegről 15 millió forintra emelték fel.

50% illetékkedvezményt kap ma minden 35 évnél fiatalabb lakásvásárló, aki első használt lakását vásárolja meg 15 millió forintig.

A használt lakások népszerűsége töretlen és felülírhatatlan a lakáspiacon, így ennek a kedvezménynek a módosítása nem várható sajnos,  annak ellenére, hogy ott a CSOK is sokkal kevesebb.

Pedig a gyereket vállalók 70%-a használt lakást vásárol magának. Az állam szembe megy a társadalom igényével és mindent megtesz azért, hogy az új építésű lakásokat vonzóvá tegye. A fizetendő illetékek mértéke önmagukért beszélnek. Egy 30 milliós új lakásnál dupla illetékkel bünteti a törvény a használt lakás vásárlóját egy új lakás vásárlóval szemben. A különbség még látványosabb, hogy ha a CSOK-ot is figyelembe vesszük:

A CSOK az csökkenti az illetékalapot. 30 milliós lakásnál, 3 gyerekkel, a használt lakást vásárló majdnem hatszor annyi illetéket fizethet, mint az új lakást vásárló:

CSOK nélkül 600 ezer forint az illeték egy 30 milliós új lakás vásárlása esetén. A 3 gyereke után járó CSOK-kal vásárolva a 30 milliós új lakás illeték harmadára, 200 ezer forintra csökken.

Amikor 3 gyerekes CSOK-kal 40 milliós új ingatlant vásárolunk, akkor az illetékalapját a 10 milliós támogatással tudjuk csökkenteni. Itt viszont már az ingatlan 40 milliós ára miatt további illetékkezdvezmény nem vehető igénybe, így 30 millió forint után 4% illetékkel számolva 1.200.000 Ft a fizetendő illeték.

Büntetik jelenleg a használt lakások vásárlóit, akik az illetékkülönbségek ellenére is ezt a típusú lakóingatlant választják. Az új lakás nagyon drága, amiért az illetékkedvezmény eltörpülhet, mint döntési tényező. Csak félreérthetetlenül üzen számunkra az állam, hogy szerinte mikor hozunk jó döntést.

Az állam és az ingatlanpiac kapcsolatáról bővebben:

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Állam kontra Ingatlanpiac

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állam kontra Ingatlanpiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely

„Varga Mihály a Figyelő konferenciáján kijelentette, hogy tavaly megalapozták a lakáspiaci fordulatot: sikerült lezárni a konszolidációt és növekedési pályára állítani a gazdaságot meg a lakáshitelezést.

Ehhez persze az otthonteremtés összehangolt támogatására, a reáljövedelmek emelkedésére és az alacsony kamatkörnyezetre is szükség van - húzta alá Varga Mihály. Főként e tényezőknek tudható be, hogy múlt év végére az előző évi több mint két és félszeresére, 31,5 ezer fölé nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma, sőt, már kis híján 10 ezer új otthon épült tavaly, ami harminc százalék feletti növekedés a 2015-ös mélyponthoz képest. Ráadásul 2017-ben a 10 ezret is jelentősen meghaladja majd az újonnan átadásra kerülő lakások száma, illetve a miniszter szerint a kiadott építési engedélyek száma az említett magas szintről még tovább nőhet, stabilan előre jelezve az építési kedvet a következő évekre is.”

Ezeket a kijelentéseket érdemesebb közelebbről is megvizsgálni, így közben rövid áttekintést is adunk a lakáspiacon történt állami beavatkozás időzítéséről és közvetlen hatásairól. De mielőtt ezt megtennénk, idéznénk magunkat, amikor összefoglaltuk a magyar építőipar kiszolgáltatottságát:

"Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál."

Egyet biztosan kijelenthetünk, nem tavaly alapozták meg a lakáspiaci fordulatot, amiről készítettünk egy ábrát. Ezt az ábrát 2015. december 31-én rajzoltuk át először. Már akkor felhívtuk a figyelmet az állami beavatkozás várható kommunikációjára:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakóingatlan építkezések trendje az állami bevatkozás előtt és után

Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között.”

De még egy nagyon fontos előrejelzést tettünk, amiért akkor finoman szólva kinevettek minket (a háttérben több kritikát kapunk, mint nyilvánosan):

„A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.”

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Volt egy lakóingatlan építkezési korszak 2010 előtt és van egy utána

2012-ben több új lakóingatlant építettek Magyarországon, mint 2016-ban. Nem lenne meglepetés, ha 2017-ben szintén valamennyivel kevesebb lakóingatlan épülne, mint 2011-ben épült.

Nincsenek csodák az építkezésekben sem, ami itt családi-, ikerházak és természetesen társasházak építését is jelentik egyben. A magánberuházások is jelentősek, amit sosem szabad elfelejteni. A számok sohasem hazudnak – bizonygathatnánk az igazunkat, de itt nem nekünk, hanem a lakáspiacnak van igaza, ahol jellemzően mindent túlértékelnek. Így nem mehetünk el szó nélkül emellett a prezentáció mellett sem. Látható a képen a CSOK igénybevételének célja 2016-ban kördiagram (jobb felső sarok)

70% - használt lakás/ház vásárlás

2% - meglévő lakás/ház bővítés

21% - új lakás (= családi ház) építése

7% - új lakás/ház vásárlás

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac alapvető játékszabálya érvénesül a CSOK igénylésekben is

Erről mi is készítettünk egy kördiagramot még január közepén az  OTP Bank adatai alapján. Nincs benne igazán jelentős eltérés. Az OTP Bank  gyakorlatilag  leképezése az országos CSOK felhasználásnak.

Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére.

2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybevett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát:

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás

szempontjából.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
OTP Bank szerint sincsenek csodák a lakáspiacon

Ez egyben azt is jelenti, hogy az állami beavatkozás az újlakáspiac felélesztését szolgálta (CSOK és 5% ÁFA), de az csak részben hat rá. A társasház és családi ház építések beindultak, de – nagyon fontos hangsúlyozni – a 2015-ben és 2016-ban tapasztalható építkezési számoknak semmi közük az állami ösztönzéshez. Ilyen szempontból 2017-ben vizsgázik az állam hatása, aminél szintén meg kell jegyezni kettő fontos tényt:

1. Látható módon a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be. Ezt jól bizonyítják a 2016-ban épített új lakóingatlanok számai.

2. 2015 decemberében lettek nyilvános az 5% ÁFA és a CSOK 1.0 tervei is, így 2017-es lakóingatlan-átadások előkészületei, tervei és akár az építkezés is 2015 december előtt kezdődött meg = az állami intézkedések hatása elenyésző.

Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.

A társasházak tömeges építéséhez banki háttértámogatás kell. Ahhoz a nemlétező lakásokat tervezőasztalról el kell tudni adni. Addig a bank nem hitelez, amíg az előértékesítés egy bizonyos szintet el nem ér. Ezt 2015 decemberében, az 5% ÁFA bejelentésekor, így fogalmaztuk meg:

"Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. "

Sőt, ma már azt is tudjuk, hogy a bankok nem is hiteleznek a végtelenségig minden lakásprojektet, csak annyit, amennyit előre elterveznek egy évben. Ami még inkább lassítja az építési engedélyek számának valósággá válását.

A bankok maguk lassítják az építkezéseket, tehát a gyors felfutást. Ezért a 2016-ban kiadott építési engedélyek 2018-2019 között realizálódhatnak. Az is kérdés, hogy pontosan hány %-ban, mert biztosan nem 100% lesz megépítve. Jóval kockázatkerülőbb lett a magyar bankrendszer, tanulva a 2009 előtti rossz lakásprojekt hitelezési gyakorlatból.

Mindig megkapjuk, hogy valakinek vagy valaminek az érdekében elemzünk és értékelünk. Miközben a lakáspiac nem fekete-fehér és minden esetben csak erre hívjuk fel a figyelmet. Igenis nagyon színes és nagyon izgalmas iparág ez is. Mi csak azt szeretnénk, hogy egyre többen és egyre többet gondolkoznának a lakáspiacról úgy, ahogy a lakáspiac egyébként megkívánja. Mégis csak mindenki legértékesebb vagyonáról van szó, nem vehetjük félvállról. A felületes információk, a tévhitek, a mellébeszélés, mind a lakáspiac és végső soron a mi ellenségeink. Ártani mindenki tud, segíteni nagyon kevesen – ami pont ugyan úgy igaz az ingatlanpiacon, mint a hétköznapokban.

Még több részlet a lakáspiac alapjairól:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

Képek a Figyelő konferenciáról: figyelo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarország erősödik?

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely

2011 óta vagyunk kevesebben mint 10 millióan. 2011 és 2013 fekete évek voltak a születések számában, mert ez a két év a valaha mért legalacsonyabb új generációt jelentette. 88 049 fő született 2011-ben és 88 689 fő 2013-ban. Azóta és azelőtt sem volt soha 90 ezernél kevesebb kisbaba egy évben. Az állami otthonteremtési támogatás elviekben azt a célt szolgálja, hogy több baba szülessen – ismétlik újra és újra, hát ha hihetőbb lesz. Még várni kell arra, hogy drámai növekedésről beszélhessünk. Ennek ellenére, vagy talán pont ezért, van aki előre rohant és nem éppen óvatos optimizmussal nyilatkozik a 2016-os év gyerekvállalási kedvéről. Nem kevesebbet állít, mint hogy 20 éve nem volt olyan magas a gyerekvállalási hajlandóság mint tavaly.

-1996-ban 105 272 baba született

-1997 volt az utolsó év, amikor utoljára 100 ezer fölött volt az újszülöttek száma Magyarországon

- 2006-ban 99 871 baba született

- 2016-ban az előzetes becslések alapján, kb. 93 ezer , 1,04%-kal több újszülöttel gazdagott az ország, mint 2015-ben

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely
Nincs fordulat a gyerekvállalási kedvben

20 éve 100 ezer alatt van minden évben a babák száma. A gyerekvállalás érdemben nem nő, csak ingadozik, hol  minimálisan nő vagy csökken.

Dömötör Csaba, a Miniszterelnöki Kabinetiroda parlamenti államtitkárának az optimizmusa akkor lehetne töretlen, ha újra átlépné az évi 100 ezret a babák száma, amire 20 éve nem volt példa. Egyelőre megjósolhatatlan, hogy mikor fog ez megtörténni, ha egyáltalán megtörténik valaha. 1997 óta csak 2006-ban és 2008-ban született 99 ezernél több baba Magyarországon. Nagyon örömteli pillanat lenne, ha végre elmondhatnánk a nem túl távoli jövőben, hogy nagy változás van a gyerekvállalási kedvben. Egyelőre viszont korai lenne még bármilyen következtetést levonni abból, amikor kettőt lépünk hátra és egyet előre. Arról nem is beszélve, hogy 2017 januárjában már biztosan kevesebb mint 9,8 millió magyar állampolgára van az országnak. Ilyen kevés magyar utoljára 1955-ben volt Magyarországon. Ez a nemzeti tragédia, a CSOK ebben csak egy felvonás.

Talán ez még érdekelheti a témában:

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely
CSOK 3.0 - Gyerekek szülessenek vagy újlakások?

Kép: dho_travel, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac 2016 után

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely

A 2016-os CSOK körüli felhajtás lecsendesedett. Utánajártunk, hogy miért. Egy évvel ezelőtt az elvárások óriásiak voltak az új otthonteremtési támogatás körül. Érdekes módon, az OTP Bank higgadtan és józanul gondolkodott 2016-ban , mert valahogy már akkor is jobban láthatták a füst mögött azt a bizonyos lángot. De még ők sem tévedhetetlenek.

Az elvárásaikhoz képest 2016-ban az országos CSOK igénylés alig érte el a 62%-ot:

Ez számokban azt jelenti, hogy a várt 40 ezer igénylés helyett úgy néz ki, hogy 25 ezer jött össze 2016-ban.

Az OTP Bank úgy számolta, hogy a felét ők fogják folyósítani. Ehhez képest még ez sem sikerült. A 20 ezer tervezett igénylés helyett, alig csak a fele, 10.500 CSOK igénylést fogadott be a legnagyobb magyarországi bank.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A használt lakásokhoz kötődő CSOK igénylések aránya 76% az OTP Banknál

De nincs még vége a meglepetéseknek. Szinte semmi sem jött össze a tervekből, amit a bank várt. Az újlakáspiac teljesítménye teljes mértékben elmaradt a várakozásaitól. 10-20 % közötti CSOK igénylést vártak innen és lett belőle 6%.

Az újlakáspiacot 2016-ban teljes mértékben túllihegte az ingatlanpiac. Nem biztos, hogy az idei és a további évek felfokozott várakozásai megalapozottabbak.

Közben nem csak túlzott elvárások történtek 2016-ban, hanem a 10+10 milliós igényeket az OTP bank teljes mértékben alulbecsülte. Egy éve a bank marginális hatásra számított 1-4% közötti igényléssel. Ehhez képest az OTP Banknál a CSOK igénylések 16%-a volt 10+10 milliós. Országosan is 10% körül alakul ez a szám, ami nem kis meglepetés. Az OTP maga annyi ilyen CSOK-ot és kedvezményest hitelt folyósított, mint amit országosan várt el 2016-ban.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
Elvárások helyett számolni kell a tényekkel 2017-ben is

Az elérhető számokból látszik, hogy aki 10 milliós CSOK-ot igényelt, az már a hitelt is felveszik hozzá. Na nem a teljes hitelösszeget, mint az kiderül a bankok tájékoztatásából. Apropó bankok. Nem teljesen érthető, hogy miért titkolóznak azok a bankok, akik nem adtak megfelelő tájékoztatást. Első gondolat erre az lehet, talán azért, mert olyan alacsony a részesedésük a CSOK igénylésekből, hogy azt már szégyellik bevallani. Valószínűleg még várni kell arra, hogy teljesen tisztán lássunk a 2016-os CSOK igénylések körül.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
2016-ban a 10+10 milliós CSOK -ot minden 10-ik igénylő kérte

Az viszont már most jól látszik, hogy a Budapesten és a nagyobb városokon kívüli lakáspiac 2016-ban feltámadt.

A 2016-os lakáspiaci forgalom és lakásárrindex kapcsán már beszéltünk erről. A CSOK-ról eddig is tudta mindenki, hogy a hatása az országos lakáspiacra nagyobb lesz, mint a csak Budapesti és megyeszékhelyek lakáspiacára. A szövetkezeti hitelintézetek szép szeletet hasítottak ki a CSOK igénylésekből. Most már egyre érthetőbb, hogy miért van ilyen komoly összetételhatás a lakáspiaci árrindexben a KSH szerint.

Emlékeztetőül csak annyit, hogy 2016-ban az országos teljes lakáspiaci árrindex az összetételhatás miatt várhatóan lakásárcsökkenést fog mutatni:

1. Ez nem azt jelenti, hogy országosan olcsóbbak lettek a lakások.

2.  Ez mutatja meg, hogy 2015-höz képest, 2016-ban olyan helyen adtak el lakásokat és házakat, ahol 2015-ben nem.

3.  Egyszerűbben, nem csak az a fontos, hogy hány adásvétel történik egy évben, hanem az is, hogy az területileg hol történik, amikor összehasonlítják az árakat éves alapon.

4. Elmondtuk, hogy látszik két ár lesz 2016-ban a lakáspiacon. Egy növekvő, ami a tiszta árváltozás, és egy csökkenő, ami pedig a teljes árváltozás.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A 2016 novemberi számok helyett elég megfigyelni az arányokat

Nagyon érdekes jelenség, amiről már akkor is elmondtuk, hogy az újlakáspiacot is érinti. Ez pedig a szövetkezeti hitelintézetek számaiból is jól kivehető, akik elsősorban ezeken a területen aktívak. Elindult az élet egész Magyarországon és a lakáspiaci folyamatokat még az elvárásokhoz képest alacsonyabb CSOK igénylések is jól visszatükrözik.

A drágább piacok mellett, az olcsóbb lakáspiac is mérhetővé vált, sőt tényezővé 2016-ban.

Elvárások az újlakáspiaccal ma is vannak, miközben a használt lakások piaca egyelőre olyan domináns, amiért kár spekulálni.

De képzeljék el, van aki mindent egy lapra tesz fel és bátran állítja, hogy 2016-ban az újlakások hatása a CSOK igénylényesekben elsöprő lesz. Ez egy bátor és vagány kijelentés, ismerve a grafikonokon ábrázolt új és használt lakások piaca közötti óriási különbséget:

5. Sokkal életszerűbb, hogy 2017-ben a CSOK igénylések száma tovább nő.

6. Az is sokkal elfogadhatóbb, hogy az arányok változni fognak a használt lakások és az új építésű lakások vásárlására felvett otthonteremtési támogatásoknál, de nem fordulnak meg.

7. Nincs annyi újlakás - még tervezőasztalon sem -  hogy ha mindegyikre CSOK-ot vennének fel, akkor az elérné a használt lakásokra felvett CSOK arányát.

Látni érdemes, hogy a használt lakások piaca nem csak a CSOK igénylésekben felülreprezentált, hanem az egész lakáspiacon. 2016-ban is a használt lakáspiac 90% feletti részt képviselt az egész lakáspiacból.

A házépítések reneszánsza   pedig nagy nyomás alatt tartja az újlakáspiacot, mert ismét, újra – tegyük hozzá, hogy teljesen racionálisan és érthető okokból – lakásokból házakba költöznek azok, akik ezt megtehetik:

8. Tehát nem csak belépők vannak a lakáspiacra, hanem kilépők is onnan.

9. Ők potenciálisan mind újlakásvásárlók lennének, de helyette inkább új házat építenek maguknak.

10. Ezzel azért érdemes számolni 2017-ben is, főleg ha a teljes magyarországi lakáspiac olyan aktív marad, mint amilyen aktív lett 2016-ban.

Érdeklik a lakásárak? Ezt még talán érdemes elolvasnia:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyar családmodell

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

A magyar családmodell 1 gyerekes. 55% volt 2011-ben az ilyen családok aránya. A családi otthonteremtési kedvezménynek biztosan az a célja, hogy ezen változtasson? A kérdés teljes mértékben idealisztikus, mert egyértelműen nem. Leplezetlenül minden arról szól, hogy aki tud, képes és szándékában áll vásároljon lakásokat, építsen házakat. A gyerek a CSOK-modellben másod vagy inkább harmadlagos kérdés:

1. Hogy minél többen vegyenek új lakást vagy építsenek új házat

2. Egyre kevesebben vegyenek használt lakást és házat és próbálják meg felújítani

3.  Az persze előny, ha azért egy részük családbővítést is tervez mindeközben

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely
Forrás: KSH, 1 gyerekes családok országa vagyunk

Át is nevezhetnénk „újlakásteremtési kedvezménynek” a CSOK-ot, mert minden elemében azt a célt szolgája, hogy a családok a gyerekvállalás helyett, az új lakások és házak vásárlását helyezzék előtérbe.

Számháborúzhatnánk, de a gyerekes családok döntő többsége használt ingatlant vásárol. Aki ezt nem veszi figyelembe, azt nem érdekli a családok érdeke.

Az építkezések ilyen szintű erőltetése, az új házak és lakások pozitív diszkriminációja család- és egyben gyerekellenes.

"Az elmúlt évtizedekben csökkent a kétgyermekes családmodell súlya, egyre több család vállal csupán csak egy gyermeket, ugyanakkor csekély mértékben nőtt a három vagy több gyermeket vállalók részaránya is." - írja a KSH a magyar családmodell számairól.

A CSOK-igénylők kb. 2/3-a nem is vállal új gyereket. Ez előre vetíti, hogy a magyar család-modellt alapjaiban a jelenlegi „otthonteremtési kedvezmény” nem fogja megváltoztani. Pedig Magyarországnak elsősorban új gyerekekre és más családmodellre van szüksége, nem pedig új lakásokra és házakra. Amíg ezt nem látjuk be, addig tovább fogyunk, miközben a saját farkunkkal verhetjük a csalánt és büszkén ordítozhatjuk a fájdalomtól, hogy „pörög az újlakáspiac”.

Az otthonokban pedig a magányosok tábora a legnagyobb. Egyre kevesebben egyre több lakásban élhetünk a jelenlegi népességi trend szerint. "2011-ben a lakások 30 %-ban csak egy személy lakott, öt főnél többen pedig a lakások mindössze 3,2 %-ban éltek." - a KSH hívja fel a figyelmet  a "magyar ember tragédiájára". A most is zajló mikrocenzusból csak 2017 májusában tudhatjuk meg, hogy történt-e jelentős változás a családi- és lakásviszonyainkban az elmúlt 5 évben.

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely
Forrás: KSH, magányosan élünk a legtöbben "otthonainkban"

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 3.0 - Gyerekek szülessenek vagy újlakások?

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

2016. január 1-én kevesebben voltunk magyar állampolgárok, mint 1958-ban. A természetes fogyásunk szinte megállíthatatlannak tűnik 1980 óta. 1961-ben léptük át a bűvös 10 milliót és 2011 óta ismét kevesebben vagyunk 10 milliónál. A demográfiai folyamataink nem csak a jövőnket kérdőjelezik meg, hanem az újlakáspiac állami lélegeztetőgépen tartását is. Magyarországon a természetes népességfogyással együtt az új építésű ingatlanok száma is csökkent. A 70-es évek építési boomja az első modern értelembe vett lakásépítési láz   is állami segítséggel történt. Nem is történhetett volna másképp a „legvidámabb barakkban”, de akkor egy természetes népességnövekedés kényszerítette az államot, hogy segítse a társasház és családi ház építéseket. Gyakorlatilag 25 évre magára is maradt ez a piac és épültek társasházak és családi házak folyamatosan, de évről évre egyre kevesebb. A következő állami beavatkozás 2001-ben történt, amikor már nem a népességnövekedés, hanem sokkal inkább politikai propaganda élesztette újra a lakásépítéseket. Ez egy tiszavirág életű 2001-2004 között tartó hirtelen lakásszám növekedést jelentett, ami után újra egyre kevesebb lakás és ház épült Magyarországon.

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

Ismételten emlékeztetnénk mindenkit, hogy a lakásépítési láz 2001 után már 2004-re kifulladt, nem pedig a 2008-as válság után. Az csak a kegyelemdöfés volt, semmi más.

Most pedig 2015 végén jelentették be sok év építőipari és ingatlanlobbijának köszönhetően, a lakásépítések 5%-os Áfáját és az újragondolt szocpolt, a CSOK-ot. A témát most azért hozzuk fel újra, mert adja magát a kérdés, hogy minek kell erőltetni az új lakások építését államilag, ha a magyar lakáspiacon a használt lakásokra van inkább igény? Tehát a kérdés adott és ha az állam a piaci igényeket veszi figyelembe, akkor megszünteti az újlakások pozitív diszkriminációját a családok otthoteremtési támogatásában.

CSOK 3.0 a gyerekek nevében!

Igen, mindenki várja a harmadik felvonást, amiben racionális döntés lenne, ha a fogyó Magyarországon, ahol kb. 560 ezer lakatlan ingatlan van  és súlyos probléma az elvándorlás, nem csak azokat támogatjuk jobban, akik új házat építenek vagy új lakást vesznek, hanem mindenkit egyformán, aki gyerekeket vállal és közben saját tulajdonú ingatlant vásárol.

Az újlakáspiac mesterséges ráerőszakolása a magyar lakáspiacra egyedül az ebben érdekelt építőipar, a lakásfejlesztők, ingatlanértékesítők, pénzügyi szolgáltatók (hitelközvetítők  és bankok pl.)  és persze a hirdetési oldalak érdekeltek. Ők mind hazabeszélnek, amikor egy kitalált évi 40 ezer új lakásépítésről ábrándoznak, ami szerintük egészséges és teljesen elfogadható a kiábrándító demográfiai folyamatok ellenére is.

Szerintünk egyáltalán nem lenne egészséges ennyi új lakást építeni és igény sincs rá, mert elnézve a magyar társadalom kor szerinti megoszlását, akkor elgondolkodhatnánk, hogy mégis kinek kellene annyi új lakás Magyarországon?

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

De az értékesítésre szánt új ingatlanok szolgáltatásigényesek.

Arányaiban sokkal több ilyen ingatlan értékesítésénél fizetnek a hirdetésért, fizetnek az eladásáért, amiért mind a hirdetési oldalak mind pedig az értékesítő cégek tapossák egymás sarkát, hogy ők legyenek a szerencsések, akik a jutalékban részesülhetnek. Nem lenne ezzel semmi baj, ha nem lenne „társadalom- és egyben piacellenes” az újlakáspiac a lakáspiacon belül.

Ezért mi abban bízunk, hogy vannak felelősségteljesen gondolkodó, nem csak hitvány és semmirekellő politikusok, akik belátják az ingatlanlobbinak nincs jövőképe, csak a mának él:

1. Nekik nem számít hány baba születik vagy nem születik a káros lobbijuk miatt.

2. Az sem foglalkoztatja őket, hogy évente egy közepes városnyi magyarral élünk kevesebben.

3. Butaságokat beszélnek a keresletről, miközben az ingatlanlobbi a saját igényeit és vágyait fogalmazza meg még a médián keresztül is, hogy a kínálatot így bővítsék, a keresletre pedig valamilyen hatást gyakorolhassanak.

4.  Az elmúlt 8 évben is sokkal több új lakást építettek, mint ahányra kereslet volt, de ebből nem lesznek headline-ok a gazdasági és politikai lobbiktól erősen irányított digitális és nyomtatott médiában.

Az állandó túlkínálat a lakáspiacon

A lakáspiacra állandóan a túlkínálat jellemző:

1.  Ez a túlkínálat azért fontos, mert a kereslet válogat és nem mindent vesz meg, ami eladó. Ma is évekig állhat eladatlanul egy keresletét nem találó lakás.

2. A lakáspiac élénkülése látványosan mindig kínálatbővülést jelent, ami utána vonzza a keresletet.

3. Ezért van a lakáspiacon súlyos hatása az elhalasztott/késleltett kínálatnak és nem pedig az elhalasztott keresletnek ( = a kínálathiány okozota nem pedig oka).

Úgy is feltehetnénk a kérdést, hogy miért lennének olyan hülyék a vásárlók, hogy magasabb áron akarnánkak vásárolni? Nem is hülyék, hanem a kínálat kényszeríti őket erre, ami viszont csak növekvő árak mellett élénk/aktív.

4. A kínálat növekvő árak mellett bőségesebb választékot jelent a vásárlóknak, amiért ők a több közül jobban tudnak válogatni és végül vásárolni. Ha nincs mit megvenni, akkor nem is vásárolnak a vevők.

5. A kínálat hatása a lakáspiacra ezért óriási, amit udvariasan az ingatlanlobbi általában a keresletnek tulajdonít.

6. A kereslet túlértékelése a lakáspiacon azért általános jelenség, mert a lakáspiaci szolgáltatások úgy vannak kitalálva, amik a vásárlóknak elvileg ingyenesek.

7. De tudja mindenki, hogy a vevők fizetik meg az összes közvetített szolgáltatás díját: reklám, értékesítés, pézügyi szolgáltatás (lakástakarék, lakáshitel).

A vevőknek mindenki hízeleg (ismét hazabeszélnek az értintettek) és csábítják őket a saját „oldalukra”.

Igen, ez azt is jelenti, hogy az újlakásokat sem lehet mindig és mindenkor és mindenáron eladni:

1. Az újlakáspiac is mindig túlkínálatos, 20, 10 vagy 5 éve  is az volt és ma is az és mindigis az lesz.

2. Most pedig egyelőre teljes állami háttértámogatással fog nőni a kínálat a piaci igényektől még inkább elrugaszkodva, miközben 2010 óta kb. 40 ezer magyarral élünk kevesebben évente Magyarországon.

3. A bevándorlás és magyar honosítások  miatt fogyunk kevesebben az összesített számok alapján, de a természetes fogyásnál  (halálozás és születések különbsége) sajnos a kép árnyaltabb.  Ezzel pedig most nem a közelgő bevándorlásról szóló népszavazásra teszünk irónikus megjegyzést. A bevándorlók és honosítások nélkül kevesebben lennénk, ami egyszerű tény már ma is. A társadalom elöregszik, a kivándorlás és a bevándorlás a politikusaink nyakkendőjét is egyre kényelmetlenebbé teszi és a mosoly is kezd ráfagyni az arcukra.

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

Az ingatlanlobbi viszont lelkesebb mint valaha és úgy kommunikál, mint ha nem is lenne „holnap”.

Összefoglalva, jelenleg csak olyan családi otthonteremtési rendszer hathat a veszélyes társadalmi folyamatokra, ami a keresletre (vásárlókra) bízza, hogy a túlkínálatos lakáspiacon milyen döntést részesít előnyben.

Nagyon sokan halunk meg, amit az egészségügyi szolgáltatásaink és egyáltalán az életviteli szokásainkon (sport, táplálkozás, szűrés, megelőzés, stb.) való változtatással tudunk javítani. Sokkal több baba is születne, ha egészségesebbek lennénk mind testben, mind pedig lélekben. A babák születését támogatni a lakáspiacon keresztül is úgy lehet, ha a babákra helyezzük a hangsúlyt és nem arra, hogy új vagy használt lakásban születnek/élnek.

A babák szülessenek a korházban és nőjenek fel ott, ahol a szülők akarják, hogy felnőjenek:

1. Új vagy használt lakás, nem számít, a lényeg, hogy a babáknak legyenek testvéreik.

2. Legyen ez a CSOK 3.0 célja, mert ha van ma nemzeti érdek Magyarországon, az nem az, hogy egyre több új lakás épüljön, hanem az, hogy kevesebben haljunk meg évente, de sokkal többen szülessünk.

3. Ez politikától, vallástól és nemi identitástól független nemzeti érdek, amit nem írhatna felül semmilyen politikai holdudvar vagy gazdasági érdekközösség, választásoktól és gazdasági válságoktól függetlenül sem.

TIPP: Az Ingatlanműhelyünk szerint az 1 gyermekes családok 25%, a 2 gyeremekes családok 50%, a három vagy több gyeremekes családok 100% illetékkedvezménnyel tudjanak lakásokat vásárolni és építeni Magyarországon a lakás árától, méretétől és típusától függetlenül.

INDOKLÁS: A járulékcsökkentés (=munkavállalói és munkáltatói bérterhek mérséklése) mellett ma a legtöbbünket az zavarja még, hogy az agyonadóztatott jövedelmünket újra megadóztatják. Az otthonunk még sem tekinhető egyszerű fogyasztási cikknek. Ha az otthon a család szimbóluma, akkor legyen szimbolikus a családi otthonteremtés állami illetéke is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK- CSaládok Országos Kínzása?

csok szabadfelhasználású jelzáloghitel lakáshitel bama.hu lakásfelújítás hitelből ingatlanműhely

A hitellel (utólag) csak a baj van. Sokszor és sok féle képpen elmondtuk már, hogy az itthoni lakáshitelezési gyakorlat még csak a tanulás szakaszban van. Egy újabb példán szeretnénk bemutatni, hogy mennyire bosszantó tud lenni, hogy jelzáloghitel és jelzáloghitel között nem csak pénzügyi, de jogi értelemben is nagy különbség tud lenni.

A bama.hu-n jelent meg a 3 gyermekes család története. Röviden annyi történt, hogy utólag tájékoztatták őket arról, hogy szabadfelhasználású jelzáloghitel terheli a jelenlegi lakásukat, akkor ők nem élhetnek a használt lakásvásárláshoz járó családi otthonteremtési támogatással. Ha lakáshitelük lenne, amit lakásvásárláshoz vagy lakásépítéshez vettek volna fel, akkor az nem számítana, így viszont, hiába a 3 gyerek, a fizetőképesség, a megfelelő önerő, a szabály az kérem szabály.

Mielőtt kígyót békát mondanánk az állami bürokráciára, a cikk leírja, hogy az „átkos” szocpol idején is ugyan ez volt a szabály, tehát nem új a szabályozás, csak nem igazán közismert.

Miért vesz fel valaki szabadfelhasználású jelzáloghitelt?

A válasz nagyon egyszerű. Lakásvásárlásnál, ha lakást fel kell újítanunk, általában két út ál előttünk:

1. A lakást kp-ra vásároljuk, mert úgy gyorsabban és gond nélkül juthatunk a kiválasztott lakáshoz és majd a felújítás költségét bankhitelből (szabadfelhasználású jelzáloghitelből) fizetjük.

2. Lakáshitelre vásárolunk  és az így megspórolt kp-t költjük el a lakásfelújításra.

Azt mondaná a laikus első ránézésére, hogy teljesen mindegy melyiket választjuk. A „magyar” családi otthonteremtési támogatás elvei szerint viszont egyáltalán nem. Aki a jövőben gondolkodik a CSOK-ban, az csak a 2. megoldással válik jogosulttá a CSOK bármilyen formájára, a 1. megoldással teljesen kizárja magát a CSOK-ból.

Hozzá is tennénk gyorsan, hogy csak akkor lesz belőle baj, hogy ha a hitelt a lakás eladási árából szeretnénk visszafizetni és közben egy másik lakást szeretnénk vásárolni vagy éppen házat építeni.

Ettől függetlenül szerintünk, ezt a szabályt mégis csak el kellene törölni, mert nincs semmilyen értelmes magyarázata az ilyen erős diszkriminációnak ( a felvett hitelből bármit vehetett, nem csak a lakásra költhette - elég gyenge érv !), ha a Család egyébként fizető- és hitelképes is egyben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Közös érdek(ünk) az otthonteremtés?

otthonteremtés költségvetés 2017 csok nok  választás 2018 ingatlanműhely

Tavaly szilveszterkor írtuk azt, hogy „A kampány 2015-ben már elkezdődött és a lakáspiac félreérthetetlenül az újraválasztás céljának tudatos eszközévé vált.”. Tegnap a 2017-es költségvetésben   ezt újra definiálták:

Az állam szerint a saját otthon megléte a polgári berendezkedés legfontosabb előfeltétele.

Ezért a magyar állam 2017-ben 211 milliárd forintot fordít az otthonteremtés támogatására a költségvetésből. A nagy szám mögött a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény), az államilag támogatott kedvezményes hitel, valamint az áfacsökkentés várható pénzügyi költségvetési hatásait érthetjük. Jövőre már új állami szerepvállalásként a NOK-ok (Nemzeti Otthonteremtő Közösség) is piacra lépnek.

2001-ben  jelent meg kampányelemként a otthonteremtés először. Utólag elkésettnek érezhették, így most már biztosara mehettek és mindent megtesznek, hogy ebből a jól védhető, nemes célból politikai tőkét kovácsoljanak.

De miért lehet hatásos (politikailag) az otthonteremtés támogatása?

otthonteremtés költségvetés 2017 csok nok  választás 2018 ingatlanműhely

89 százalékunk él saját tulajdonú ingatlanban. Azt mondhatjuk, hogy mindenkit érintő kérdésről beszélünk. Ez egyben azt is jelenti, hogy a felhalmozott vagyonunk, megtakarításainkon belül döntő a lakásvagyon aránya. A magyar lakásvagyon megközelíti a teljes vagyonunk 70 százalékát, addig a fejlettebb országokban inkább csak 50 százalék körüli vagy az alatti. Ezért jogosan feltételezik gazdasági szakemberek és egyben politikusok is, hogy a lakáspiac változása domináns hatással lehet a háztartások beruházási és fogyasztási döntéseire. Az otthonteremtés támogatása tehát nem csak „adakozást” jelent politikailag, hanem egyben potenciális bevételi forrás az államnak a makrogazdaságra gyakorolt közvetett és közvetlen vitalizáló hatásain keresztül. Ez természetesen csak az elmélet, a "puding próbája az evés".

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

OTP Bank: Hidegzuhany a CSOK-ról

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Breaking News - Váratlan helyzet?

Az OTP Bank a családi otthonteremtési támogatások kb. 50%-át folyósítja országosan, ezért komoly rálátása van erre a piacra. Pénteken jelent meg a hír, hogy 2015 júliusa óta, amióta a CSOK él, az új szocpol, összesen 9000 esetben vették igénybe, átlagosan kicsit több mint 1 millió forintos támogatási összegben. Hétfőn reggel már a hír kiegészítve újra elérhetővé vált  a penzcentrum.hu-n és estére további ördögi részletek is kiderültek a napi.hu-n, ahol már  Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója nyilatkozott. Rendkívüli adatokat értelmezünk, mert hetek óta mást hallani, mint amit a tények mutatnak. Korai összefüggéseket keresni? Ellenkezőleg, szerintünk legfőbb ideje tiszta vizet önteni a pohárba.

A CSOK 4000-8000 darab új építésű lakóingatlant érinthet 2016-ban

Az OTP Bank 2016-ban, összesen 40000 CSOK igényléssel számol országosan, átlagosan 1,5 millió forint támogatási értékben.

Az új építésű lakóingatlanok iránti kérelem 10%-20%-os lehet. Ez országosan 4000-8000 ilyen célú ingatlanszerzést jelent 2016-ban. Vagyis a feje tetejére biztosan nem fog állni a lakáspiac ettől. A használt ingatlanok piacát a CSOK 2.0 nem fenyegeti, még mindig ez lesz a domináns piac, ahogy ez a magyar lakáspiac történetében mindig is így volt.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

2016-ban 400-1600 darab 10+10 milliós CSOK-kérelem várható országosan

Az állam lakáspolitikai propagandát jelképező 10+10 milliós támogatást igénylők száma a várható kérelmek alapján 1%-4% között mozoghat majd, ami 400-1600 darab igénylést jelent országosan. Ennek a lakáspiaci és az otthonteremtési hatása mondhatni elenyésző. Ha 2017-2018 között ez még nő is, akkor sem beszélhetünk drámai hatásról. A hitelezés és a lakásértékesítés jó üzlet tud lenni. Látszik, hogy ha valaki az OTP mellett labdába akar rugni CSOK ügyben, annak komoly erőfeszítéseket kell tenni (magas kockázatvállalás mellett).

Gúnyosan azt is mondhatnánk, hogy az állam többet költ média kampányra (tévében és a rádióban), mint a 10+10 milliós lakástámogatásra. Politikai tőkét lehet belőle kovácsolni, de tömegek lakhatását nem fogja megoldani.

Azt az OTP is megerősítette, hogy náluk 2016 január óta 14 ezren érdeklődtek a CSOK 2.0 után. Ez igéretes számnak tűnik, de most  jön a fekete leves:

Az OTP viszont azt is kiemelte, hogy idén összesen 50 darab (!!!) CSOK-kérelem futott be a bankhoz, amiből 20 darab (!!!) volt 10+10 milliós és természetesen egy forintot sem folyósítottak még.

Az OTP konzerzatívan fog hitelezni

A magasnak mondható érdeklődéshez képest a realitás még köszönő viszonyban sincs ezzel. A média egy része mégis túlértékeli az érdeklődők számát - banki és lakáshirdetési portál "hátszél" támogatással -  amit már az állami propagandával egy szinten képviselnek.

Az OTP Bank szokatlanul azt hangsúlyozza, hogy a bankoknak nagy a felelőssége, és az OTP biztosan konzervatívan fog hitelezni, pl. a CSOK támogatást nem tekinti önerőnek bevállalt gyermek esetén

 -  erősítette meg Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója a napi.hu-nak. A gyermekvállalást nem értékeli az OTP - mondhatnánk - csak a már megszületett gyerekeket. Biztosan lesznek kockázatvállalóbb bankok, hogy nagyobb piaci részesedést érjenek el, de az OTP hozzáállása akkor is mérvadó.

Urbanizáció hatása  az OTP Bank hitelezési politikájában

Pedig nagyon úgy néz ki, hogy az egésznek sokkal nagyobb a füstje, mint a lángja. De inkább csak parázsról beszélhetünk, mert az OTP most lehűtheti azt a felfokozott hangulatot, ami az elmúlt hetekben kialakult a CSOK körül. Olyan domináns szereplő, hogy sok múlhat azon milyen gyakorlattal és feltételekkel hitelez. A nem likvid -  tehát nem forgalomképes - lakáspiacokon az OTP nem kíván hitelezni. Ez a gyakorlatban leszűkíti a magyar lakáspiacot a jelenleg is aktív lakáspiacra, ami kvázi a városokat jelenti.

A 10+10 milliós összeg egy nagyon szűk réteget érinthet, még is erről sokkal több szó esik, mint bármi másról.

Ki kell mondani, hogy a 2016-ban a CSOK 2.0 igénylők 96%-99%-ban nem a 10+10 milliós támogatást veszik igénybe.

Ideje lenne most már világosan és higgadtan beszélni a témáról.

Padlón a vállalati ingatlanfinanszírozás

A CSOK 2.0 már azt is tisztázza, hogy új lakás-projekt esetén 70%-os elkészűltségi szinten vehető igénybe a támogatás. Tehát tervezőasztalról nem lehet eladni CSOK-kal egy lakást sem, ahhoz a vásárlónak megfelelő önerővel kell rendelkeznie - hangsúlyozta Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója.

Egy lakásprojekt kb. másfél év építkezés után lehet ilyen szinten. Így ez ismét egy olyan helyzetet teremt, amiért a lakásépítések nem fogják túlságosan leterhelni az építőipart 2016-ban, mert nem lehet lakásokat majd eladni tervezőasztalról. A KSH legfrissebb jelentése szerint 2015 decemberéről az is kiderült, hogy teljesen más köti le építőipart - a megrendelések szerint - nem a lakóingatlanok építése.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

A lakásépítések finanszírozása is egy óriási kérdés. Magyarországon 2015-re a bankoknál az összes típusú ingatlan-projektek finanszírozása 2008 óta 36%-kal, 2014 óta 23%-kal csökkent.

A banki finanszírozás az újlakás-projektek alfája és omegája. Ezek pedig szörnyű adatok, ami az ingatalanügyek banki finanszírozását illeti.

Jelenleg a bankoknak az ingatlan a rossz, bedőlt projekt-hiteleket jelenti leginkább, amiktől szabadulnának.

A CSOK az új építésű ingatlanok piacára akar hatni, de gyakorlatilag inkább minden másra hatott már eddig is.

Ébresztő, a lakhatás nem játék, de ma mégis annak nézik!

A kínálathiányos magyar lakáspiac az állami beavatkozást egyértelműen drasztikus áremelésnek értelmezte csak, amiért mindent CSOK-árfelárral  lehet csak megvásárolni, legyen szó építési telekről, új vagy használt lakóingatlanról. Ez az „ördög CSOK-ja”, ami „beteggé” (CSOK-lázsassá) tette a lakáspiacot és talán pont az OTP a "láz elleni gyógyszer" ?

Az állami beavatkozás közgazdaságilag általában káros folyamatokat indít el - tanítják ma is a klasszikus közgazdasági iskolákban.

Ma szemtanúi is lehetünk, hogy az állam akkor is elvehet, amikor adni akar, amiért az állam "mindenhatóságában" legalább annyira kockázatos hinni, mint a piac tökéletességében.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 2.0 - Fogyasztóvédelem

csok csok veszélyei lakáskölcsön kockázatai feosz.hu csalad.hu fogyasztóvédelem ingatlanműhely

"Apró betű"

A 40 oldalas szövevényes jogi szöveg  értelmezéséről majd kiad az NGM egy újabb tájékoztatást a csalad.hu  oldalán, mint az tette januárban. Tudható az ugyanis, hogy a szöveget nem az átlagembereknek írták, miközben ezek pontos ismeretét, megértését várják el tőle. Most tényleg nem arról van szó, hogy akkor vállalunk papíron 3 gyereket, kapunk „ajándékba” 10 milliót és 25 évre kapunk még egy 3%-os kamatozású lakáskölcsönt. Ez csak a csontváz, amit könnyű kommunikálni és egyszerűen érthető. Mi ezt egyszerű a beláthatatlan kockázatokat jelentő emberi tényezőnek hívtuk, amikor a lakáskölcsön felvételének veszélyeiről írtunk.

Az már nincs kommunikálva, hogy mit történik akkor, ha még is csak valami közbe jön, amire nem is számítunk. A kölcsönt pontosan kell törleszteni, nem eshetünk késedelembe, mert a késedelemi kamat már nem 3%. Ha pedig szerződésszegünk, akkor akár egyösszegben is követelhetik tőlünk a kölcsönt, visszamenőleg a büntetőkamatokkal együtt. A büntetőkamat pedig tényleg nem 3%. Nézzünk tükörbe és kérdezzük meg magunktól, tényleg 100%-hogy 25 évig mi minden szabályt be tudunk tartani gond nélkül? A kérdés csak költői, mert ezt senki sem tudhatja erre a választ. Ez a lényeg és ezért örülünk annak, hogy a Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége már most azon dolgozik, hogy az óvatosság, a kockázatok értelmezése része legyen a kölcsönszerződés aláírását megelőző időszaknak. Hiú ábrándjai ne legyenek senkinek, a kölcsön csak a szerződési feltételek elfogadása mellett folyósítható, ha értjük azt, ha nem. Ezt aláíratják velünk a bankok akkor is, ha egy betűt sem értünk az egészből.

Utólagos reklamáció nem lehetséges, hogy „én ezt nem is tudtam, nekem ezt nem is mondták”. A bank és az állam is minden felelősséget RÁNK, a kölcsönt felvevőre hárítja, ez a CSOK 2.0-ban sem változott.

A feosz.hu oldalán olvasható felhívást, tájékoztatót, váloztatások nélkül közöljük, csak a fontosabb részéket emelünk ki belőle:

A CSOK nincs ingyen és felelős pénzügyi döntést igényel!

2016-02-10 17:57:26

csok csok veszélyei lakáskölcsön kockázatai feosz.hu csalad.hu fogyasztóvédelem ingatlanműhelyFontos tehát, hogy a fogyasztók tájékozódjanak az előírásokról és rendkívül nagy felelősség hárul a hitelintézetek alkalmazottaira is a megfelelő tájékoztatást tekintve. Szigorú határidők, akár ötszörösen felszámított késedelmi kamat, objektív feltételektől függő gyerekvállalásra vonatkozó szerencseelem, elidegenítési és terhelési tilalom: a fogyasztóknak tisztában kell lenniük az esetleges hátrányokkal!

2016. január elsején hatályba lépett az Otthonteremtési Program kiterjesztésével összefüggő egyes kormányrendeletek módosításáról szóló 455/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet, amely jelentősen bővítette a családok otthonteremtési kedvezményét (CSOK).

A CSOK nyújtotta előnyök számos olyan célra felhasználhatóak, amelyek találkoznak például a fiatal házaspárok jövőbeni terveivel. Így három vagy több gyerek esetén akár 10.000.000 Ft-os kedvezményt is kínálhat az új lakás építésénél vagy vásárlásánál. Igénybe vehető használt lakás vásárlására vagy éppen bővítésére is, bizonyos feltételekkel. Ehhez kapcsolódik a kedvezmények másik fő típusa, amellyel a fogyasztók otthonteremtési kamattámogatást kérhetnek. Sőt, ha az utóbbit a CSOK-kal együtt igénylik, akkor tízmillió forintos összegnél amellett még további, tízmillió forintos államilag kamattámogatott, azaz kedvezményes kölcsönhöz is jutnak.

A CSOK és az említett akciós kölcsön már számtalan hitelintézetnél elérhető, amelyek egyébként nagyon helyesen külön írásos tájékoztatóval segítik a fogyasztókat. Ugyanakkor a remélt összegek érdekében mindennek az automatikus beikszelése, aláírása és tudomásul vétele és az apróbetűs részek figyelmen kívül hagyása nagy felelőtlenség. A támogatási kérelem benyújtása körültekintést igényel, a hitelintézetek alkalmazottai részéről pedig felelős magatartást és kellőképp részletes, közérthető szóbeli tájékoztatást.

Az a fogyasztó ugyanis, aki az említett részeket figyelmen kívül hagyja, később könnyen olyan helyzetbe kerülhet, amelyben nemhogy neki fizetnek, hanem őt fogja terhelni súlyos fizetési kötelezettség.

Így például, ha valaki három vagy több gyermeke után tízmillió forintos vissza nem térítendő támogatásban részesült, de valamelyik feltételnek nem tud megfelelni és visszafizetési kötelezettsége keletkezik, akkor visszamenőleg az igénybevétel napjától esedékes Ptk. szerinti késedelmi kamat (a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat nyolc százalékponttal növelt értéke) ötszörösét kell visszafizetnie.

Ha a fogyasztó nincs tisztában az ilyen és ehhez hasonló feltételekkel, akkor később könnyen kerülhet anyagilag súlyos helyzetbe, amennyiben előzetesen nem tájékozódott. A CSOK igényléséhez kapcsolódó nyomtatványok szinte mindegyikében pedig feketén-fehéren ott áll az, hogy az ügyfelek a kiadott, otthonteremtési kedvezményről szóló tájékoztatót és a bank kapcsolódó írásos tájékoztatását is átvették, annak tartalmát megismerték.

A kellően részletes és közérthető szóbeli információk tehát mindenképp szükségesek a felelős döntéshez. Aki előre tájékozódik, azzal is tisztában lesz például, hogy bármikor ellenőrizhető a kedvezmény igénybe vételének jogszerűsége, valamint a felhasználás szabályszerűsége akár az érintett lakásban is közvetlenül. Sőt, lakásvásárlásnál adott esetben a fiatal házaspár kötelezettségvállalása kifejezett szerencseelemet hordoz és az arra is vonatkozhat, hogy a még meg sem született három gyermekük iratait mutatják be az adásvételi szerződés megkötésétől számított tíz éven belül, ezzel igazolva a három gyermek születését. Ha erre nem képesek, bizonyos kivételekkel a kedvezmény összegét kamatostul vissza kell fizetni. Emiatt szintén lényeges az a tájékoztatás, hogy milyen esetekben van mód a mentesülésre.

A kedvezményes hitelnél ugyancsak érdemes azzal tisztában lenni, hogy a megadott teljes hiteldíjmutató (THM) nem tükrözi a későbbi kamatkockázatokat és a hitelkonstrukció is eltér akkor, ha valaki a legnagyobb elérhető, azaz a tízmillió forintos összeget veszi fel. Ez utóbbinál a hitel futamidejéből az első huszonöt évben kaphat csak a fogyasztó kamattámogatást. Önmagában is pedig a hosszú évekre nyúló fizetési kötelezettség súlyos anyagi terheket okozhat nem várt eseménynél a fogyasztónak, aki ilyenkor csak kivételesen mentesülhet az azonnali és egyösszegű visszafizetés alól. Erre akkor kerülhet sor, ha igazolni tudja, hogy az rá mind a családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire tekintettel aránytalanul súlyos terhet jelentene.

A Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége felhívja a fogyasztók figyelmét a körültekintő eljárás fontosságára és arra, hogy megfelelően tájékozódjanak, mielőtt rögtön beleugranának a CSOK igénylésébe. Ugyanakkor nem nélkülözhető a felelős hitelintézeti magatartás sem és az, hogy a fogyasztó által írásban tudomásul vett feltételekről szóban is kellő információt adjanak, egyszerűen és közérthetően.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

FehérCSOKi: Röviden, tömören a CSOK-ról

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

2015. december 16-án  jelentették be az „ingyen milliókat”, amiről időközben kiderült, hogy nincs is annyira ingyen.

2015. december 29-én  tovább borzolták a kedélyeket és a „milliókon” kívül, már senki sem értett semmit.

2016. január elejére külön értelmező magyarázatot adott ki az NGM. De még az is tele volt ellentmondással. Közben a lakáspiac ellentmondást nem tűrően reagált: építési telekspekulációk és az új lakások, házak árai beCSOKisokdtak. Egyszerűen megtörtént az állami támogatás beépítése az árakba. Volt CSOK nincs CSOK gondolhatják sokan.

2016. január 21-én  bejelentették, hogy már nem kell sokat aludni és minden tiszta lesz. De ezt ők sem gondolták komolyan, így.

2016. február 1-én már tereltek, hogy majd a hónap végéig minden részlet kiderül.

Közben pedig az árak csak emelkednek…, amit szofisztikáltan „CSOK-láznak” is hívnak. FehérCSOKi, az urbanista kiscica, összefoglalja az elmúlt közel 2 hónap élményeit:

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

2016. február 8. Újra arról beszélnek, hogy a "héten" most már minden végleges szabályt kihirdetnek, mindenkinek "érthető formában". FehérCSOKi, már feszülten várja:

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

A képek a cuteanimalshow@hotmail.com-tól  vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Bulvár lakáspiac - A CSOK ára

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az előzmény itt olvasható.

A kínálat törvénye

Az újlakáspiac segélykiálltásai 2009-től hangosak voltak, de csak 2015 decemberére döntött úgy az állam, hogy áfát csökkent és drasztikusan növeli az újlakásvásárláshoz szükséges állami támogatást. Az időzítés sok szempontból nem volt szerencsés. A lakáspiac hangulatbeteg. Akkor érdemes élénkíteni, ha „szomorú vasárnap” hangulata van. Az ingatlan lobbinak abban igaza volt, hogy valamikor 2011-2012 körül legkésőbb sokat segíthetett volna az, amit csak az elmúlt 2 hónapban jelentettek be. Abban az időben az újlakáspiac drámain zsugorodott 2008-2011 között, az egész lakáspiac recesszióban volt. De 2012-re szinte teljesen súlytalanná vált, ami azt jelentette, hogy az építőipar kivonult ebből a szegmensből. 2015-re egy szűk réteg  és egy nagyon szűk kínálattal tudott jelen maradni. A piac hangualta optimista, az árak növekednek, főleg az új lakásoké, amit az FHB lakásindexe  is alátámaszt. (Megjegyzés: az alábbi grafikont az FHB készítette)

Az állami beavatkozás ilyen helyzetben játék volt a tűzzel, mert a kínálat törvénye szigorú.

A bulvár lakáspiac eleinte óriási örömmel fogadta az állami döntést, azonnal azt számolták, hogy ez milyen óriási lehetőség ez a vásárlók számára. Gyakorlatilag minden állami pénz pumpa a lakásépítők zsebébe megy. Az állami propaganda fiaskója ma még nem olyan egyértelmű. A bulvár hírek még ebből is viccet csinálnak, hogy milyen őrült lakáshirdetésekkel lehet találkozni. Pedig nem őrült meg az újlakáspiac kínálati oldala, csak úgy viselkedik, mint minden piac, ahol akkor és úgy avatkoznak be, amikor és ahogyan nem célszerű. Az újlakások egyre nehezebben elérhetők, az pénz pumpa a lobbinak kedvez, a vevők úgy kaptak segítséget, hogy nem kaptak valójában semmit.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az áfa csökkentés eredeti oka és célja, a kínálat vitalizálása volt, nem az árak csökkentése.

Igazi látszat intézkedés, mert a felelősség a kínálatra hárul, az állam moshatja a kezét. Az ingatlan lobbi nem a vevők érdekeit képviseli, az elért eredmények sem őket szolgálják. A klasszikus kínálat törvénye szerint a kínálat csak növekvő áraknál nő. Ez alól a lakáspiac sem kivétel. Ha kínálatot akarunk teremteni, ahhoz „magasabb árak és jobb kivitelezői profit/jövedelmezőség” kell. El is telt majd egy hónap, mire a bulvár lakáspiac csúnyán mutogatni kezdett a hirdetési oldalakon a megemelt árú hirdetésekre. Pedig ez csak egy természetes piaci jelenség, válaszul arra, hogy államilag ösztönzik az új lakások építését. Ez pedig csak meredeken növekvő árak mellett történhet. Ha visszautalunk a tegnapi bejegyzésünkre, mindenki láthatja, hogy ha csökken a kínálat, akkor az árak is mérséklődnek, ha nő a kínálat, akkor pedig emelkednek az árak is. Ezek a piac törvényei, nem újságírók és ingatlanközvetítők vagy hirdetési oldalak elemzői befolyásolják ezeket.

Az állam piactorzító hatása

Az új lakások iránti keresletet is mesterségesen befolyásolja az állam, mint mindig.

Eddigi lakáspiaci történetükben, csak állami segítséggel lehetett az újlakáspiacot igazán életre kelteni.

Csak mára ez olyan pici és jelentéktelen lett, hogy arra nem is gondoltak, hogy a következő pár évben, már az is nagy eredmény lesz, ha meg tudják duplázni az épülő lakások számát, nem hogy többszörösére emelni azt. Így a kereslet ösztönzése, a CSOK nem segíti a kereslet és kínálat egysúlyának kedvezőbb kialakulását. Ellenkezőleg, a nagyon korlátozott kínálat miatt, csak azt érte el az állam, hogy még inkább felgyorsítsa az új lakások árnövekedését, megdrágítva ezzel minden új és használt lakást is. A kettő ugyanis elválaszthatatlan egymástól, együtt él és mozog. Ma mégis azt kell hallgatnunk, hogy használt lakások piacáról majd eltolódik a kereslet az újlakások piaca felé. Nem számít az, hogy az új lakások értékesítési aránya, a csúcsidőszakban sem haladta meg a 25%-ot. Ez ma álomnak tűnik a 2%-os szintjével is. Az új lakások árai pedig olyan mértékben drágulnak, hogy mindenki csak pislog és dadog a kínálat gyors reakcióján. A lakáspiac jelenleg is 98%-ban a használt lakásokról szól még. Ha ez változik is valamelyest – mert reméljük, hogy változni fog – akkor sem gondolhatja azt senki, hogy több új lakást fognak valaha is eladni, mint használtat. De nálunk könnyelműen ki lehet jelenteni bármit, meg is jelenhet olvasott oldalakon, mi meg bosszankodhatunk rajta néha, ha a puritán stílusa mellett a bulváros tartalmával sem értünk egyet.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

A CSOK a lakásra jár, nem a gyerekért!

Újra visszacsatolnánk a korlátos kínálat jelenségére. Amikor a CSOK-ot bejelentették, mindenki azt akarta megtudni, hogy mekkora a potenciális vásárlók száma. Egymásra licitálva elemezték, hogy itt ennyi tízezer vagy éppen annyi százezer család jelenhet meg látens vásárlóként. Már odáig fajultak a dolgok, hogy a 10 milliós vissza nem térítendő támogatást csak a 3 gyerek vállalásához kötötték. Teljesen kifelejtették a képletből, hogy azt nem a gyerekekért adják, hanem a lakásért. Bárki vállalhat 3 gyereket, de ha nem tud lakást venni, mert nincs mit, akkor nincs állami támogatás sem. Ez itt a legnagyobb félreértés.

Ugyanis a CSOK sikere nem azon múlik, hogy hányan vállalnak 3 gyereket, hanem azon, hogy hány lakást tudnak megépíteni 3 gyerekes családoknak, amit ők meg is tudnak venni.

A kínálat ilyen értelemben nem, hogy lényeges, hanem a legfontosabb ebben a kérdésben, amit jelenleg sem tekint az ingatlan média elég fontosnak. Tudjuk, hogy unalmas a kínálat témája, semmi hangzatos főcím nem hozható ki belőle, így nem is fognak majd rákattani. Csak azt érdemes látni, hogy a feltételeken rágódni, számolgatni az „ingyen milliókat”, hogy mennyire megéri lakást vásárolni így, egy picit idealisztikus, ami csak és kizárólag arra jó, hogy úgy nézzen ki, mint ha valójában történne valami. Bezsogunk a nagy semmin, mert az újlakáspiac nagyon pici, az árai meg minden állami támogatást benyelik. Abban az értelemben igaza van sok hírnek, az állam úgy teremtett keresletet, hogy tökéltesen biztos lehet benne, a kínálat nem fogja tudni kezelni a helyzetet, ezzel egy elképzelhetetlenül torz újlakáspiacot teremtve. Kényszerhelyzetbe kerültek a vevők, harapófogóban vannak és jelenleg bíznak azokban a hírekben, hogy az újlakásoka árai majd tényleg csökkeni fognak, amire eddig Magyarországon csak szűkülő kínálat esetén volt példa. Ha nő az újlakások száma, akkor az biztos út az árnövekedéshez.

Az újlakáspiac az ingatlan franchiseok Mekkája

De az újlakáspiac az ingatlanközvetítők és hitelközvetítők Mekkája, profit divernek tekintik. A kettő pedig igen sokszor egy és ugyan az, mert az ingatlan franchise ma már inkább a pénzügyi szolgáltatásokról szól. Ki ne örülne ilyenkor (ingatlan- és hitelközvetítőként), hogy ha már jutalékokat számolhat „könnyű pénz” reményében, hiszen itt gond nélkül lehet majd eladni bármit és bármilyen áron.

A bulvár lakáspiaci híreket pedig a kontraszelekciónak köszönhető ingatlanos cégek, bankok írják, akiknek csillog szemük, mert az újlakáspiacon kimagaslóan magas a szerepvállalásuk.

Az elkövetkező hónapban nem is fogunk meglepődni, hogy az újlakáspiac magas árai minden érintettet az átlagásnál sokkal jobban fog érdekelni és ezt reklámozni is fogja.

A CSOK árprémium – a negatív hír

Kíváncsian várjuk, hogy 2016-ban milyen piaci klisék fognak terjedni és mennyi idő után fog túllépni a CSOK keresleti oldaláról a kínálati oldalára az ingatlan média. CSOK nélkül is volt élet a budapesti lakáspiacon.

A CSOK-kal pedig minden sokkal bonyolultabb lett, mert valójában nem állami támogatást jelent, hanem egy árprémiumot (felárat), amit azoknak a vevőknek is ki kell fizetni, akik nem veszik igénybe.

A CSOK beépül a piaci árakba és tovább drágítja a lakóingatlanokat. Ezt legalább már egyre többször lehet hallani, csak ez éppen ellentétes az ingatlanértékesítők, bankok és szinte mindenki szándékával. A CSOK pozitív üzenetét, nem formálhatják negatívra, mert azzal a saját üzletüknek ártanak. Az ingatlanosok pedig egyszerűsítenek, mint mindig, a kockázatokat alulbecslik és persze a felelősség is a vevőkre hárul. A hirdetési oldalak is valószínűleg a CSOK-szűrökön túl valami mással is készülnek idén, hogy további bevételekre tegyenek szert a bővülő újlakáspiacból. Az  urbanizálódó Magyarország  pedig nagyváros-központú lakáspiacot teremt, amit a CSOK sem fog tudni befolyásolni, csak még nagyobb anyagi áldozatvállalást/terhet jelent a vevőknek.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac: kihívások előtt

albérlet bérlő bérleti díj lakbér albérletpiac lakásbérleti piac ingatlanműhely csok-hatásAmikor a bérlő vevő

Az új év új bérleti díjakat is jelenthet. De biztosan ilyen egyszerű kérdés ez? Amikor a forint alapú lakáshitelek kamata és havi törlesztőrészlete a devizahitelek sikerének kulcsát jelentő szinteket érték el, a tehetősebb bérlők egyre inkább a saját lakás mellett döntöttek. Ez 2014-től már komolyan éreztette hatásait a piacon, mert a jó minőségű és magasabb kategóriás otthonok üresen állási ideje lassan, de biztosan nőni kezdett hetekről hónapokra.

A biztonságos anyagi háttérrel, megtakarítással rendelkező bérlők látva a jobb adásvételi lehetőségeket, léptek és elhagyták a bérlakáspiacot. A bérleti szerződések lejárata idején tapasztalható újrakötés helyett, a bérlők költöztek és nem ritkán saját tulajdonba. Ezt a bérbeadók nem élték meg katasztrófának, mert a hírek arról szóltak, „dübörög” az albérletpiac, lehet szemérmetlenül emelni. Ez persze nem volt igaz, a 100e Ft feletti lakások piacán. Egy 50e Ft-os átlagos vagy az alatti állaptú lakásból lehetett gond nélkül csinálni 75e Ft-osat pillanatok alatt. De az egy kínálathiányos szegmens, nagyon komoly túlkereslettel. De egy 100e Ft-osból 150e Ft-os bérleti díjat varázsolni már nem megy magától. Vagy éppen egy 150e Ft-os lakást sem lehet egyik pillanatról a másikra 225e Ft/hó lakbérért kiadni. A lakásbérleti piac ennél sokkal rugalmatlanabb, a bérlők árérzékenyebbek. Olyan lakásoknál, ahol a bérbeadó az emelés előtt nem is akart javítani a lakás életszínvonalán (kisebb, nagyobb felújítások, légkondi, a bútorok kicserélése, ha már elhasználódtak), azok még inkább erősítették a „bérlők pénzén akar meggazdagodni” piaci sztereotípiát. A bérlő, ha azt tapasztalja, hogy hiába szól a bérbeadónak, hogy a lakásnak vannak javítandó problémái, aki a  feladatok megoldása helyett, csak egyszerűen bérleti díjat akar emelni, az általában bérlővesztést okozhat. Ez bérbeadói butaság és könnyelműség, mert a biztosat kockáztatja a bérbeadó a bizonytalanért.

Sok bérlőnek sok az alja

A saját otthon egyébként is státusz szimbólum Magyarországon. Amikor a bérlakáspiac nyomás alá helyezi a bérlőket, akkor először mindig a prémium bérlők döntenek a lakásvásárlás mellett. A prémium bérlő nem kényszerből él albérletben, hanem azért, mert megéri neki, előnye származik belőle. Például jobb lakást bérelhet, mint amit tulajdonol, vagy közlebb élhet a munahelyéhez. Ezek a bérlők akár évekig egy helyen bérelnek és semmi gond nincs velük. A bérleti díj és a rezsi díjak fizetése nem jelent nekik semmilyen terhet. Nem egyik napról a másikra élnek, tudatosak és szervezettek. 2015-ben még több ilyen hazai bérlő távozott a piacról, mint 2014-ben. Az üresen állási idő, így drasztikusan megnőtt a 100e Ft feletti (átlagon felüli állapotú lakások) kategóriában. 2014-ben ez inkább 4-12 hét volt. Mára ez megduplázódott és 12-24 hét körül mozog. Könnyen lehet 3 hónapot is várni egy jó bérlőre, de félévig igazából még nem is panaszkodhat egy bérbeadó sem. A bérlakáspiac szezonális hatásairól sem szabad elfeledkezni. Tavasztól őszig költöznek a bérlők, télen ritkábban. Így, aki a lakását novemberben hirdette meg,  könnyen előfordulhat, hogy csak áprilisra találkozik tárgyalóképes bérlővel. 2016-ban ez a trend tovább folytatódik. Főleg, ha azt is figyelembe vesszük, hogy ezeknek a bérlőknek nagy része éppen családalapítás előtt áll. Az ilyen harmincasokat és korai negyveneseket célozza a CSOK is. A dráguló albérleti díjak mellett teljesen racionális döntés számukra, hogy elhagyják a bérlési piacot a saját lakás miatt.

Ez pedig nem egyszerűen attól függ, hogy a bérleti díj magasabb vagy a havi törlesztőrészlet. Tudjuk azt, hogy nem árt az önerő, a relatíve magas megtakarítás, mert egy lakásnak a költsége nem csak a vételára:

  • jogi költségek: illeték, ügyvédi és földhivatalai eljárás díjai
  • lakberendezés költsége (főleg, ha komplett új konyhát tervezünk)
  • lehetnek átalakítási költségek is (ha saját ízlésünkre szeretnénk szabni)

Lokális felmelegedés

A prémium bérlő megtakarításokkal rendelkezik. Nem is olyan ritkán van saját lakása, csak nem abban él, mert az már nem felel meg az igényeinek. Az ilyen bérlők egyszerűen kezelni akarják a kockázatokat, igazi biztonsági játékosok. Ha azt látják, hogy kockázatos a bérlakáspiac, mert hosszú évek kiszámíthatósága után, most minden évben attól kell rettegni, hogy a bérbeadó mennyit is akar emelni, akkor inkább kilépnek, mert megtehetik. Igen, sokan nem tudják, de gyakorlatilag 2005 után az albérleti piacon befagytak az albérleti díjak forintban. Sok prémium bérlő, aki 2005 után jelent meg a piacon 2015-ben szembesült először a lokális felmelegedéssel a jégkorszak után. Ezt megélheti egyszerű rizikófaktornak, hogy nem értékelik tovább a „hűségét”. De a bérlők fenyegetve is érzhetik magukat. A prémium bérlő ilyenkor menekül, mert keresi a biztonságot.albérlet bérlő bérleti díj lakbér albérletpiac lakásbérleti piac ingatlanműhely csok-hatás

Tévhit a diákok szerepe

A bérleti díjak drasztikus emelése kockázatos lehet minden bérbeadó számára. Évek óta egyre rosszabb a budapesti bérlők minősége. Nagyon felhígult a piac. A bizonytalan hátterű, szerencsevadászok egyre jellemzőbbek, akik nem megbízhatók, inkább felelőtlenek. Nem hogy évekre nem tudnak előre tervezni, de hónapról hónapra is alig. Az ilyen bérlők nem tudják helyettesíteni a prémium bérlőket. A lakásbérleti piacon a minőség hiányát sem helyettesíti a mennyiség. A média híreivel ellentétben nem a diákok a bérbeadók álmai és a fő célcsoportja. A diákok az albérletpiac 7%-át teszik ki, kár is lenne rájuk fogni mindent. A diáklakásoknál a külföldi diákok kereslete lehet érdekes, akik a töredékét képezik  a hazai diákoknak. Rájuk is lehet építeni bérbeadói stratégiát, legalább IKEA-val berendezett, jó minőségű otthonokkal, átlagon felüli áron.

CSOK-hatás

A jóhiszemű és minőségi bérbeadók a prémium bérlőket keresik. De ők egyre kevesebben vannak és egyre kevésbé vannak megbecsülve is. Az ilyen bérlő a fegyelmezett és kiszámítható (=önkontroll) bérbeadót részesíti előnyben, különben jön a „B” terv. A kiszolgáltatott, antiszociális bérlők nem jelentenek „B” tervet a bérbeadóknak. A CSOK miatt friss prémium bérlők jelenhetnek meg - merülhet fel sokakban a kérdés, az elmúlt hetek hisztériáját átgondolva -  akik átmenetileg segíthetik a bérlőhiányt. Az ilyen bérlők eladják saját lakásukat, hogy másikat vegyenek, házat építsenek az elkövetkező 2-3 évben, de addig bérelnek. Az ilyen  bérlőkre minden bérbeadó külön odafigyelhet és szakmai döntést hozhat (bérbeadónak lenni is egy hivatás). A biztos anyagi háttér egy bérlő kiválasztásánál döntő szempont. Az ilyen bérlő előre gondolkodik, aminek nem lehetnek rossz következményei. Sokkal előbb bérel, mint ahogy a saját otthonát meghirdetné, értékesítené. Megéri felismerni az ilyen bérlőt és partnert keresni benne. 

Az első számú bérbeadói szabály: A jó bérlő értékes és értéket képvisel, de a rossz bérlő egy fillért sem ér. Az angol okató videó groteszk angol humorral mutatja be a "jó bérlőnek lenni jó" gondolatot. Elengedthetetlen része természetesen a bérbeadó szerepének misztifikálása. 

Számkivetett bérlők

A jó bérlő jó bérbeadót keres és fordítva. A hazai albérletpiac fejletlensége 2016-ban sok bérbeadónak okozhat majd fejfájást. A rossz minőségű lakások, 100e Ft feletti piacon, a túlárazás mellett, a minőségi problémákkal is távol tarthatják a megbízható bérlőket, és vonzhatják a nemkívánatos keresletet. A rossz bérlők lakhatása egyre több kérdést vet fel ma már, ami miatt számítani lehet több konfliktusra. A rossz bérlő csak rossz bérbeadóval tudja érvényesíteni akaratát,  egy rossz, elavult lakásban. A rossz bérbeadó tudja, hogy vonzza a bajt a lakása,  de másképpen üresen állna. De fogynak ezek a bérbeadók, tűnnek el ezek a lakások a piacról. A rossz bérlők száma viszont évről évre nő, akik egyre inkább kirekesztve érzik magukat. A megfizethető albérlet ma már egész mást jelent, mint néhány éve. A legérzékenyebben a rossz bérlők reagálnak az ilyen helyzetre, számukra a lakhatásra fordított minden egyes forint csak ablakon kidobott pénz. Hamarabb konfrontálódnak, provokálnak, nem fizetnek, nem költöznek.  A szorult helyzetük miatt egyre agresszívebbek és anitszociálisabbak lehetnek.  Aki ilyen helyzetben van, az időben tegye meg a szükséges lépéseket, mert egy rossz bérlő nem fog elköltözni csak azért, mert arra megkérjük, vagy felszólítjuk. A bérleti díj emelési szándékunkat pedig egyenesen kiröhögi. Inkább ki fog találni valamit, hogy miért kellene árat csökkenteni.  Egyre több lehet a bérlő-bérbeadó jogvita. Ez a jelenség 2016-ban akár rekordot is dönthet  ilyen értelemben, rávilágítva a lakhatás kérdésének rendezetlenségére, a szociális bérlakások és a hozzájuk kapcsolódó szolgáltatások teljes hiányára. A sajátlakáshoz jutás mellett a bérlés is társadalmi kérdés ma már Magyarországon.  Több figyelmet érdemelne.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Keserű méz

lakáskölcsön lakáshitel kamatkockázat lakáspiac lakásvásárlás ingatlanműhely csok hitelképességAvagy a kamatkockázat antropológiája

A kölcsönfelvételek lehetőségéről ma egyre többet hallani újra, miközben nem is olyan régen még adósmentéstől volt hangos a média. Egy banknak, nem csak az adott pillanatban mérhető hitelképességet kellene vizsgálnia, hanem azt is, hogy az adós ezt a döntéseivel mennyire és milyen irányba képes befolyásolni. Közismert, hogy a kiszolgáltatottabb emberek kockázatvállalóbbak. Pl. aki teljesen önerőből fogyaszt (vásárol ingatlant) sokkal tudatosabb és kockázatkerülő (biztonsági játékos), mint az, aki a bank pénzét költi. Az élet iróniája, hogy pont az kockáztatja a legtöbbet, akinek a legnagyobb vesztenivalója van. Aki képzettsége, lakóhelye, érzelmi és szellemi intelligenciája miatt kockázatokat hordoz, azt ma még nem szűrik ki egy kölcsönigénylésnél. Pedig komoly szükség lenne a pszichológiai vizsgálatra és a munkahelyi, valamint életkörülmények hatástanulmányozására. Bonyolultnak tűnik, de koránt sem az ma már. Könnyedén beskatujázhatóak vagyunk, ha még különlegesnek és megismételhetetlennek, egyedinek is érezzük magunkat, sorsunkat. A jelenlegi banki bürokrácia – legyen szó akár a hitelközvetítő „árnyékbankrendszerről” is - feleslegesen pazarolja erőforrásait lényegtelen tűnő iratok beszerzésére. E helyett odafigyelhetne a kölcsönt igénylők valódi megismerésére és kockázatai feltérképezésére (kockázatértékelés = risk mapping)

Beszéljük meg

A magánszféránkat, az intim lelki világunkat nagyon féltjük már a legapróbb fenyegetéstől is. Miközben másoknak hazudni kifizetődő lehet, addig önmagunknak öngyilkosság. Az önismeretünk és az önképünk nem igazán attól függ, hogy mi mit gondolunk magunkról. Vannak azok a kivételes pillanatok, amikor igenis számításba kell venni, hogy egy erre specializálódott szakember milyennek ítél meg minket legjobb tudása szerint. Túlértékeljük az előnyeinket és lebecsüljük, vagy figyelmen kívül hagyjuk a hibáinkat. Attól az egyszerű gondolattól vezérelve, hogy senki sem egyforma és senki sem tökéletes. Ez persze csak egy közhely (egyszerű kifogás), mert hasonlóak vagyunk, típusokra kategorizálhatók. Valójában még sem különbözünk annyira, mint amennyire hiszünk ebben. A tökéletlenségünk is hasonlóan korlátozhat minket a sikereinkben, vagy lehet oka a kudarcainknak.

Az emberi tényező

Egy kölcsön visszafizetése viszont az eddig leírtaktól függ leginkább: az emberi tényezőtől. Ez a kockázati faktor nehezen beárazható. A kamatkockázat, csak a megelőlegezett fogyasztásunk ára. Az emberi tényező az a kockázat, amikor előre iszunk a medve bőrére és nem tudjuk majd visszafizetni a kölcsönt. A banknak az az üzlet, ha jó adósok vagyunk, nincs velünk probléma. Ettől függetlenül a hitelezés nem működik tökéletesen, a bank az emberi tényezőt nem veszi elég komolyan. Az emberi tényezőt, a fizetésképtelenség kockázatát elvileg a kamataink tartalmazzák, hallhatnánk, ha egy bank véleményét kérdeznénk. Elvileg, mert ez gyakorlatilag nem igaz. Senkit sem boldogít, amikor aláír egy kölcsönszerződést a jövőbe vetett hit optimista reményétől vezérelve, és utána évekkel később viszont már még sem tudja teljesíteni a szerződéses kötelezettségeit. A kamatkockázatok ismét csak elvileg azok a felárak, amik növelik a fizetésképtelenség lehetőségét, a magáncsődöt. Jól érzi mindenki, hogy ha növekednek a kockázatok, mert megváltozik a kamatkörnyezet - egyre drágább az előrehozott fogyasztás finanszírozása, nőnek a bankbetéti kamatok, ezzel együtt nőnek a hitelkamatok is, növekvő inflációs pálya mellett , így egyre többe kerül ugyan azt a fogyasztási szintet fenntartani, finanszírozni - a kiszolgáltatott adós egyik pillanatról a másikra kerülhet bajba. A bank pedig nem kezeli ezt a kockázatot, hanem ahogy nőnek az esélyei/valószínűsége, a pénzpiaci és makrogazdasági környezet minden terhével együtt az adós felelősségének tekinti. Ez nem kockázatkezelés, mert a kamatok és költségek növelésével nem kezelik a bajt, hanem ellenkezőleg, bajt okoznak. Manapság ez azért égető kérdés, mert minden jel arra mutat, hogy növekvő kamatokkal kell számolnunk az elkövetkező években, növekvő infláció mellett. Vékony jég amin járunk most. A kamataink mindig magasabbak az inflációnál. Jelenleg 0,9% a „mért” infláció - a trend növekvő, a Nemzet Gazdasági Minisztérium is 2% körüli inflációval számol 2016-ban - és 1,35% az alapkamat (még stagnál, de inflációs nyomás alatt van). Ilyen környezetben a bankok 6% körül jelzáloghiteleznek (ezért a kamatkockázat valós, számolni kell vele). A kamatkockázat még sincs elég határozottan kommunikálva, sem a bankok részéről, sem a médiában. Az árfolyamkockázatot egy életre megtanulhattuk, elhitetve, hogy a forint kölcsön nem is veszélyes. De ez tévedés, mert nincsen kockázatmentes banki kölcsön. A kamatkockázattal inkább előbb kellene megismerkednünk, mint utóbb. A havi törlesztőrészlet a növekvő kamatok miatt is kihúzhatja a lábunk alól a biztosnak hitt talajt. Ugyanis ilyenkor nem csak a törlesztőrészlet lesz magasabb általában, hanem minden más kiadásunk is megnövekszik, mert egyre drágábbá válhat a „megszokott” életünk. Miközben van az a szint, ami alatt már nem lehet spórolni. Ha a jövedelmünk ezt nem teszi lehetővé, akkor gyorsan csődbe fogunk menni.

lakáskölcsön lakáshitel kamatkockázat lakáspiac lakásvásárlás ingatlanműhely csok hitelképesség

A CSOK kölcsön is kockázatos

Az új családtámogatási rendszerben az állam ezt úgy próbálja kezelni, hogy a kamatkockázatot átvállalja azoktól a házasoktól, akik élnek a maximum 3%-os, kamattámogatott, 10 milliós kölcsönnel, akár 25 éves futamidővel is. Hogy a „túlfogyasztást” tovább fékezze, meghatározta, hogy 30 millió forintnál magasabb árú lakást nem vehetnek maguknak ezek az elvileg nagycsaládot tervező házaspárok (már arról szólnak a hírek, hogy ezt hamarosan módosítják). A piaci kamat ma inkább 6% körül van, ami már most egy 100%-os kamattámogatást jelent. Ha változni fognak a kamatok (25 év alatt bármi ma még elképzelhetetlen is megtörténhet), az adóst ez nem érinti, az államot viszont igen. Ez még egyelőre nem tudni milyen költségvetési terhet jelent majd nekünk adófizetőknek. Az állam egyik kezével ad, a másikkal elvesz, mint mindig, tehát ez sem „ingyen ebéd” senkinek, mert közösen fizetjük a számlát. De ez egy gesztus, egy lehetőség, amivel talán pont a kiszolgáltatottabb (=kockázatvállalóbb) emberek akarnak majd leginkább élni. Az biztos, hogy ennél kiszámíthatóbb módon kölcsönhöz nem juthatnának piaci körülmények között, és a 10 millió forint önerő is elérhetetlennek tűnhet sokuknak (vissza nem térítendő támogatás). Újra célkeresztbe kerül az emberi tényező, amiről már sokat beszéltünk. Ezt az állam sem tudja kezelni. Hiába nem lesz 3%-nál magasabb a kamat, ha maga az adós lehet önmaga ellensége, vagy a környezetének az áldozata is időközben. Tehát ez az állami támogatású kölcsön sem kockázatmentes, bármivel is hitegetnek majd minket a mentalisták a médián keresztül. Ezek sem „ingyen milliók”, ezek miatt is utcára kerülhet majd bárki, vagy veszítheti el a sajátnak hitt - de közben a bank tulajdonában lévő – otthonát. Vegyük komolyan a ránk leselkedő veszélyt és segítsünk magunkon. Ismerjük meg a kockázatainkat és döntsünk legjobb belátásunk szerint. A tévedésünk végzetes lehet egy életre.

Segíts magadon, különben isten sem segít

A kamattámogatott kölcsön maximum 15 millió forint lehet, de ekkor már nincs meg a 3% kamatlimit. Ilyenkor már az állam sem vállalja át a teljes kamatkockázatot, csak csökkenti a kamatterhet. Biztosan lesznek olyanok, akik ezzel a lehetőséggel is élni fognak - a magasabb kölcsön más/jobb adottságú lakást jelenthet – szembesülve a kamatkockázat dilemmájával. Minden ilyen család vagy jegyes inkább kérjen megbízható segítséget, mielőtt bármit is aláír a bankkal:

  • modellezék le a futamidő végéig, hogy mi az a kamatszint, aminél bajba kerülhetnének és azt is nézzék meg, hogy ennek mik a feltételei, lehetőségei (pl. mekkora infláció kell ehhez, milyen gazdasági növekedés, milyen MNB alapkamat): ne az induló törlesztőrészlet alapján döntsenek
  • ha a bank nem segít, akkor forduljanak pénzügyi szakemberhez, akár családi és baráti körön belül: az igazságot keressék, ne a biztonságot a szavaikban
  • legyenek tisztában azzal, hogy a válások aránya 60% Magyarországon, ami óriási kockázati tényező egy kölcsönfelvétel előtt (= könnyen válunk, főleg anyagi problémák miatt, de ez a bankot nem fogja érdekelni)

  • ne a lakásra gondoljanak, amit megvehetnek, hanem arra, hogy biztosan képesek-e a kölcsön feltételeit teljesíteni a futamidő végéig, mert a lakás csak akkor lesz az övék, ha a bankot ki tudják fizetni: a bank lakásában fognak lakni, nem a sajátjukban
  • ismét fordulhatnak szakemberhez, ahol kérhetnek pszichológiai vizsgálatot (stressz-tesztet), hogy mégis mik a személyes korlátaik, határaik, milyen kockázatot hordoz az életvitelük, a munkájuk, a környezet, amiben élnek
  • a környezet visszajelzései legalább annyira becsaphatnak mindenkit, mint a saját önhittsége: ismét az igazságra legyenek kíváncsiak, ne arra, amit hallani szeretnének
  • ne higgyék azt, hogy bármire képesek és bármit meg tudnak oldani, mert ez csak a filmekben van így, az élet sokkal igazságtalanabb
  • ha olyan információkat kapnak, amik azt mondják, hogy ne vegyenek fel lakáskölcsönt, mert az vállalhatatlanul kockázatos számukra, akkor senki ne is vegye fel csak azért, mert a bank még azt mondja, hogy hitelképesek

Nem az a fontos, hogy ki a hitelképes, hanem az, hogy ki mennyire „kockázatképes”. Tudnunk kell felelősséget vállalni nem csak a saját, hanem a bank pénzéért is. Mindenkinek érdemes megtanulni - aki kölcsönben gondolkodik - hogy a bank lehet felelőtlen, de mi nem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Újlakás: igen, nem, talán?

business csok lakáspiac lakáshirdetés otthonterkep.hu újlakáspiacA nyomás nagy, de ennyire? A főnök kiadja, hogy CSOK funkció kell a hirdetési oldalra, akkor lesz CSOK funkció. Nem baj, hogy ha téved. A lényeg, hogy a főnök elégedett legyen, a „médiapiaci haverok” meg linkelhetik a jónépnek. Az ingatlan.com elsőként esett bele ebbe a verembe január 7-én. Vártuk az otthonterkep.hu reakcióját, hogy hát ha ők már óvatosabbak lesznek és majd szem előtt tartják, hogy amit „szabad a nagyökörnek, nem szabad a kisökörnek”. Látva a „nagyökör szolgáltatását”, január 12-én ők is feltették a nem tévedhetetlen szűrőjüket és be is promotálták. Nagyon valószínű, hogy ők ennél sokkal többre képesek, csak az akaratos főnök és a gyorsan pergő idő miatt most ennyi jött össze. De vagy jót vagy semmit alapon azért lehet, hogy meggyőzhették volna a főnököt, hogy nem eszik olyan forrón a kását, érdemes tényleg minőségi szolgáltatással piacra lépni. Hát ha az tényleg hoz is konyhára, nem csak visz. Nem minden esetben működőképes a rossz marketing. A vásárlókat már így is kiveri a víz a lakáshirdetési káosztól.business csok lakáspiac lakáshirdetés otthonterkep.hu újlakáspiac

A hiba forrása ugyan az. Az adatbázis nem megbízható, mert a hirdetők szándékosan nem mondanak igazat. A lakáspiac már csak ilyen faramuci. A vásárlók hamar megtanulják, hogy a lakáshirdetésekben semmi sem az, aminek látszik A hirdetési oldalak viszont csak most kezdenek feleszmélni, hogy a mennyiség helyett még is csak a minőség számít. Nagyon nehéz úgy szolgáltatásokat nyújtani a kedves vásárlóknak, ha az adatbázis adatai nem valósak.

Mit tehetnek?

Ez egy komoly kérdés, ha figyelembe vesszük az időtényezőt. A hirdetőket fel lehet szólítani, hogy ne hazudozzanak már össze-vissza. De a hirdetési kultúra ilyen drasztikus és gyors megváltoztatása nem megy vezényszóra. Ez egy régi beidegződés, aminek az okai egyszerűek. Mindent egy kicsivel (vagy éppen nagyon) jobbnak kell feltűntetni, mint amilyen valójában. Az új építésű kifejezés a köznyelvben nem azt jelenti, amit a valóságban. Amit 10-15 éve építettek, az mind új építésű. Ez ilyenkor komoly dilemma, mert hirdetések tömegét kellene egyenkét ellenőrizni, hogy az most tényleg friss épülő vagy éppen csak megépített lakás vagy sem. Ugyan ez a probléma a felújított lakásokkal is. A hirdető, hogy jobban felkeltse az érdeklődést a lakására inkább újnak hirdeti meg, célzottan azok számára, akik eleve új lakást keresnek. Belülről igazából nem nagy különbség tud lenni. Sőt, sokszor egy jól felújított lakás mutatósabb és jó alternatíva lehet. Tehát van abban valami, hogy a hirdető a minőségibb lakásokat ilyen szándékkal és ennyire célirányosan helyezi el a hirdetési oldalakon. A felújított szó úgy is annyira elcsépelt, mint a luxus. Bármire ráaggatják, csak azért, mert jól hangzik. De a simán direkt rosszul beállított ingatlan állapot is azért menő még mindig, hogy jobban észrevegyék az adott lakást. A látszat mindenek felett, mondhatnánk, de a lakásmarketing már csak ilyen. A hirdetési oldalak eddig tudomást sem vettek erről. A hirdetők szabadon garázdálkodhattak. Most viszont bajban vannak, mert az adatbázisaik nem jól szűrhetőek. Ez nem egyszerű versenyhátrány, hanem egy komoly kihívás a lakáshirdetési portálok számára. Akár valami egész jó is kisülhet belőle, így várjuk újragondolt CSOK funkciókat és a minőségibb adatbázisokat.business csok lakáspiac lakáshirdetés otthonterkep.hu újlakáspiac

Tovább

Lakásárak & lakásépítések: Együtt mozognak

csok lakásépítés lakáspiac lakásárak újlakáspiacAz ÁFA-t 5%-ra nem azért csökkentették, hogy a új építésű lakások olcsóbbak legyenek, hanem azért, hogy egyáltalán építsenek. Amikor a médiában azon tanakodnak, hogy az új lakások árai csökkenni fognak-e, akkor ezt mint ha teljesen elfelejtenék. Ma ugyanis nem az a kérdés, hogy nőni fognak-e az árak, hanem csak az, hogy mennyivel? Az új lakások piaca mindig egy alpiac volt. A használt lakások piacához képest még a csúcsidőszakban sem érte el 20-25%-nál nagyobb arányt. A mai 2% alattihoz képest ez persze több mint tízszeres különbség, vagyis van hová fejlődni onnan, ahol most vagyunk. És ismét ott tartunk, hogy a találgatások helyett meg kell nézniük, hogy mi volt a múltban, ahhoz, hogy a jövőt az elbulvárosodott gazdasági média hírei között keressük.

Amikor a budapesti lakáspiac jövőére kerestük a választ néhány hete, ez a grafikon talán akkor nem volt olyan érdekes. Most kristály tisztán mutatja, hogy a lakásépítések száma az átlagos lakásárakkal szinte tökéletesen együtt mozgott a múltban. Ha abból indulunk ki, hogy az újlakások árai magasabbak is voltak mindig a használt lakásokénál, akkor is jól reprezentálja, hogy a használt lakások nominális árai is az építkezések függvényében változtak. Ahogy beindultak a lakásépítések, az átlagárak magasabbak lettek, ahogy lassult az újlakások volumene, azonnal lekövették a lakásárak. Kimondhatjuk, hogy a kínálat bővülése árfelhajtó, a kínálat csökkentése pedig árcsökkentő hatású.csok lakásépítés lakáspiac lakásárak újlakáspiac

Ma mi a helyzet?

Nincsenek csodák. A használt lakások árai jelentős mértékben kapaszkodnak fel 2014 eleje óta. Az építkezések száma is növekszik, mutattuk be a várható lakásépítések grafikonon. A használt lakások piaca ismét együtt mozog a lakásépítések növekvő számával. Ilyen értelemben a múlt igazolja a jelent, vagy fordítva, a jelen újra igazolja a múltat, kinek mi tetszik jobban. Nem valószínű, hogy ilyen háttérrel a használt lakások árai eltérnének ettől az elkövetkező években. Felesleges is találgatni, nem is érdemes arra spekulálni, hogy ha az építkezések lendülete szépen kitart a növekvő pályán, akkor a lakásárak azt ne követnék le. A puszta tények nem változnak meg csak azért, mert „szakértők” a médiában hangoskodnak.csok lakásépítés lakáspiac lakásárak újlakáspiac

De mindenki új lakást akar venni, nem?

A válasz az, hogy gyakorlatilag nem. Az ingatlan elhelyezkedése több szempontból számít. Ha már család és gyerekek, akkor a bölcsőde, óvoda, iskola közelsége döntő szempont lehet. A használt lakások egyszerűen sok esetben jobb helyen vannak, mint ahol az újak lesznek – állapíthatják meg azok is, akiket a lakásbefektetés vonz. Persze tudja mindenki, hogy a lakóingatlan életünk egyik legnagyobb kompromisszuma. Ritkán lakunk csak ott, olyan térben és méretben, olyan elosztásban, olyan környezetben, amiről tényleg álmodozunk. Keveseknek adatik csak meg ez a kiváltság, a többség pont addig álmodozhat, ameddig az anyagai korlátok gátat nem szabnak. Aki ma is megteheti, az elhelyezkedés szerint hajlandó megfizetni azt a felárat, ami ezzel együtt jár. Másodsorban, pedig idén és 2017-ben sem lesz átütő az újlakások száma. Tervező asztalról majd lehet vásárolni, de az megint nem olyan, mint bemenni egy lakott és rendezett ház kész lakásába, amit azonnal megvehetünk. Látunk mi is hirdetéseket, akik 12 hónapos átadási határidővel hirdetnek lakásokat. De legyünk őszinték, miért kellene azt nekünk elhinni, csak azért mert büntetlenül ma bármi leírható egy lakáshirdetésbe?

Összefoglalva, aki 2016-ban vagy 2017-ben szeretne költözni, az a vadonatúj lakások még szűkös kínálatával, nem feltétlenül ideális elhelyezkedésével – akármit is írjanak a hirdetésekben erről - fog találkozni. A használt lakások piaca továbbra is csábító marad a sokkal szélesebb kínálati paletta miatt, a kedvezőbb adottságokról (szélesebb igénynek tudnak megfelelni) nem is beszélve. A lakáspiac várhatóan ezért 2016-ban és 2017-ben sem fog leállni, mert hirtelen tízezrek újlakásokra fognak várni 2018-ra, ami az első jelentős év lehet ebből a szempontból. Az élénkülő kereslet, a felfokozott hangulat a beruházók étvágyát is meghozza, akik építeni biztosan fognak, de egyre drágábban. Akár hónapról hónapra változni fognak az árak, ahogy azt látják értékesítők, hogy a szűkös kínálat miatt a bőséges kereslet pont olyan árakat tud eredményezni, amin a lakások többsége gond nélkül gazdára találhat. Így lehet feszegetni a határokat és borzolni a kedélyeket. A használt lakások piaca pedig pont a szűk kínálatú újlakáspiac miatt marad továbbra is kedvező helyzetben, ahol szó szerint készlakások vannak, jobb adottságokkal és időbeli korlát nélkül csábíthatják a vásárlókat.

Tovább
«
12

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények