Őszinte ingatlanosok

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely

Új lakáspiac született, foglaltuk össze 2016 november elején, amikor az új és használt lakások piacát és az árakat, a piaci folyamatokat elemeztük. Kell-e aggódnunk?  tettük fel a kérdést november közepén, amikor megfogalmaztuk, hogy a lakáspiac rövid távon előnyökkel kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan. Beszéltünk decembernben a növekvő árak jótékony hatásáról a lakáspiacon. 2017 január közepe felé haladva ezért nem beszélhetünk másról, mint hogy mit mutatnak a számok, milyen irányba halad a lakáspiac idén. 2016 nem várt fordulatokat hozott a lakáspiacon, amiről itt az ideje világosan beszélni. Valami történt, amit mind a KSH számai, mind pedig a vezető ingatlanközvetítő lakáspiaci forgalmat figyelő havi alapú jelentése bemutat, de teljesen eltérő formában.

A vezető ingatlanközvetítő 2016 utolsó félévében már folyamatosan, hónapról hónapra ugyan azt kommunikálta. Júliustól elindult a számaikban a stagnálás, amit a 3. negyedévtől forgalomcsökkenés követett. Annak ellenére tette ezt, hogy a KSH jelentésétől drasztikusan eltérő számokat prognosztizált, ami több, mint egyszerű statisztikai eltérés valamilyen képzeletbeli hibahatáron belül.

Már évközben lehetett látni, hogy az ingatlanközvetítő és a KSH két különböző lakáspiacról beszél. Ez nem először fordul elő.

Az ingatlanközvetítő becslése tévedett 2012-ben, amikor nem egyszerűen az éves forgalmat becsülte 10%-kal többre, de még a trendet sem találta el. 2012-ben az éves forgalom 2011-hez képest tovább csökkent. 2013-ban szintén tévedett és ismételten önmagához képest is tévedett, mert a 2012-es fiaskóhoz képest, akkor meg csökkenő trendről beszélt, miközben meg inkább nőtt a lakáspiac. 5% körül volt akkor a valós forgalomhoz képest a tévedés.

A nagy áttörést a 2014 éves becslése hozta meg. Addig egyébként senki sem vette komolyan az ingatlanközvetítő forgalombecslését.

De amikor arról beszéltek 2014 decemberében, hogy átlépte a 100 ezres forgalmat a lakáspiac, akkor bizony kétkedtek sokan. Eltalálták a trendet, de a forgalmat 10%-kal alulbecsülték akkoris. 2015-ben már csak egy sima becslést adtak ki, nem összegszerűsítették a 12 havi forgalmat. Majdhogynem eltalálták az éves forgalmat és természetesen a növekvő trendet is. Mindezek után  nem nevezhető a becslés tévedhetetlennek.

Több dolog történtik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.

Mivel tőzsdére lépett, ezért ezt érdemes a lakáspiaci változásokkal kommunikálnia, ami egy nagyszerű trükk. Láthatják, hogy a KSH az előzetes adatokat, csak 2017. április 30-a körül, a végleges számokat 2017. július 31-e körül fogja közölni. Az április 30-i első becslés nagyon hasonló lesz a Duna House számához. Nem lesz hatással a papír árfolyamára. "Előre megmondtuk" taktika jól működhet. A minimális forgalmával nem túlságosan befolyásolja a BUX-indexet. De júliusban, amikor kijönnek a jobb számok, akkor meg pozitív hatással lehetnek az árfolyamra. Alulbecsülni a forgalmat nem számít ilyenkor tévedésnek, inkább előny. Elképesztően ügyes megoldás arra, hogy hogyan jöjjön ki egy kutyaszorítóból. Igazi szabadólóművész trükk az ingatlanközvetítőtől.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House és a KSH lakáspiaci forglamának becslése. Kinek higgyünk?

De itt nem csak egyszerűen arról van szó, hogy az ingatlanosok tortáján az osztozkodás miatt a Duna House szelete kisebb lett. Az viszont egy érdekes jelenség, hogy az ingatlanközvetítők nem tudják a lakáspiaci forgalom növekedési ütemével egyenesarányban növelni a részesedésüket. Marakodnak egy bizonyos részén, amit ők évek óta keresztértékesítésnek neveznek, amikor ugyan annak a lakásnak az értékesítéséből több cég is részesülhet.

A lakástulaljdonosok nem feltétlenül tudják, hogy egy közös kalapba kerülnek és az ingatlanközvetítők gyakorlatilag kartelleznek

Éppen mai hír az is, hogy a két nagy ingatlanközvetítő 10 évig kartellezet, . amiért megbűntette őket a Gazadasági Versenyhivatal. Nyílt titok ez és ma már ez egy intézményesített rendszer az egész ingatlanközvetítő piacon.

A kis közvetítők pedig tovább bosszantják a nagyokat, mert az élénkülő lakáspiaci forgalom esetén többen próbálnak meg saját ingatlanirodákat nyitni. Nem nő a közvetítők piaca, csak egyre több a vadász ugyan annyi fókára. Ott van viszont egy másik jelenség, amikor az eladók egyre inkább maguk adják el a lakásokat.

Nem, hogy növekedni nem tud az ingatlanközvetítők tortája, de inkább csökken, a digitalizálódó lakáspiac miatt.

A hirdetési költségeket maguk fizetik, ez nem ingyenes hirdetéseket jelent már. Ezt megerősítette néhány napja az origo.hu cikkében Balogh László, a vezető hirdetési oldal gazdasági szakértője:

"Az Ingatlan.com hirdetési portálként a piac kínálati és keresleti oldalát lefedi, és azt mindvégig éreztük, hogy a 2015-ös év robbanásszerű növekedése után élénk maradt a hazai ingatlanpiac. 2016. januárjától október végéig több mint 25 százalékkal nőtt a magánszemélyek kínálata az előző évhez képest: idén a magánszemélyek több mint 70 ezer lakóingatlant hirdettek meg az Ingatlan.com-on."

Abszolút és relatív értékben is ezek már olyan számok, amit megérezhetnek az ingatlanközvetítők, így a Duna House is. Ha pedig csökken a forgalma, az adásvételek számát egyre nagyobb hibaszázalékkal tudja csak megbecsülni.

A magánhirdetők és és hirdetéseik növekedése pedig borítékolható 2017-ben is, amit a közvetítőszakma nehezen fog tudni lenyelni.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House sem tévedhetetlen

Viszont a KSH 2. negyedéves lakáspiaci jelentésében újabb érdekes jelenségre hívta fel a figyelmet. A lakáspiacon az árdinamika megszűnt:

Azzal még nincs semmi baj, hogy az árak nem rakétaszerűen nőnek, hanem stabilizálódnak. Itt viszont most nem láthatóak még a tiszta részletek és még néhány hónapig nem fogjuk tudni, hogy valójában mi történik a lakásárakkal.

Az biztos, hogy 2016-ban olyan történt, amire 2013. II. negyedéve óta nem volt példa. A használt lakások piacán a teljes árváltozás negatív tartományba került 2016. II. és III. negyedévben.

Külön az újlakáspiacról nem készült ábra, de ott is 2016. III. negyedévében 2013. II. negyedéve után ismét árcsökkenésről lehet beszélni éves alapon. Az újlakáspiacon is a teljes árváltozás már -8,7%, amit a KSH 91,3 pontban jelöl a táblázatában.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
2016-ban a teljes árváloztásra mutatja a "vidéki" lakáspiac feléledését

Az új és használt lakások piacán az árak együtt mozognak – amivel már többször is foglalkoztunk és ez egy magyar lakáspiaci sajátosság. 2017 a lakásépítések éve, mert a további engedélyekben nagy a kérdőjel. Aki lakást akar építeni, az 2016-ben már kért hozzá engedélyt. Aki még gondolkdodik rajta, ott erős kivárás lesz a jellemző. A lakásépítési engedélyekben is érdekes számokra számíthatunk 2017-ben.

A 2016-is lakásárindex számai mögé nézve látszik, hogy az (negatív) összetételhatás érvényesül a teljes árváltozásban. A negatív összetételhatás azt jelenti, hogy csökkenti a teljes árváltozást, amikor előtérbe kerülnek az olcsóbb ingatlanok. A negatív összetételhatás nagyon erős mind a használt lakások és mind az új lakások piacán. Példátlannak is nevezhetnénk ezt 2016. III. negyedévében.

A KSH adattáblájában ilyen erős negatív összetételhatást nem látunk 2012-től kezdve. Ez azt jelentheti, hogy a Budapesten kívüli lakáspiac is feléledt 2016-ban.

A lakáspiaci forgalom nőtt, de a lakásárak, csak az összetételhatás nélkül adnak okot a felhőtlen boldogságra. Az összetételhatás jelzi, hogy Budapest (túl)súlya csökkent, ami szintén nem kedvez a közvetítőknek.

Nem érdemes túlragozni, a számok önmagukért beszélnek. A lakáspiacon az eddig súlytalan „vidék”, súlyosabban szerepel, nem csak a használt, de az új lakások piacán is.

Azt sem érdemes ragozni, hogy a tiszta árváltozás csak azt jelenti, hogy ugyan az a lakás, amit 2015-ben eladtak, 2016-ban mennyiért lehetne újra eladni. Ha olyan lakások jelennek meg a KSH lakásárindexében, amikhez hasonlót 2015-ben nem adtak el, akkor az komoly meglepetést okozhat a lakásárindexben.

Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni, hogy a végleges adatok késleltetve érkeznek. A nagyobb települések, tehát Budapest és a megyeszékhelyek adatai elég komoly késleltetéssel érkeznek. De 2016. II. negyedévének összetételhatása már érdemben nem változhat. Viszont a III. negyedév adatai változhatnak. Lehetnek jobbak és rosszabbak. Pl. a II. negyedéves adat rosszabb lett, mint előtte volt.

A Duna House barométere ezt érezte meg. Egyre többen adnak el közvetítők segítsége nélkül. Néha meg sem hirdetik, eladják az ismeretségi körben. Olyan területeken is aktívabb lett a lakáspiac, ahol közvetítőnek se híre se hamva.

Itt újra visszacsatolnánk erre a kijelentésre, amit szintén az ingatlan.com gazdasági szakértője nyilatkozott a  hétvégén a Duna House csökkenő lakáspiaci becslésére reagálva:

„Balogh László szerint azért sem reális, hogy tényleges forgalomcsökkenés jellemezte volna a tavalyi ingatlanpiacot, mert az az árakban is megmutatkozott volna. Ehhez képest viszont a főbb lakáspiaci területeken – így Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyvárosokban – 2016-ban is tovább drágultak az ingatlanok.”

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A tiszta árváltozás annyit jelent, hogy a likvid piacok folyamatosan drágulnak

Balogh László abban nem téved, hogy az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összeségében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.

2016 bebizonyította, hogy fenntartással érdemes kezelni az „őszinte ingatlanosokat”, akik csak jót akarnak nekünk. Hetente vagy havonta igazolják, hogy ők mennyire értik a lakáspiaci folyamatokat. Jósolnak, olyan kijelentéseket tesznek, mint amit a Duna House talált ki a forgalomcsökkenésre. Szerinte ennek az oka az újlakáspiacon a késleltetett adásvételek „regisztrálása”. Ezt 2016 november óta ismételgetik, hátha hihetőbb kifogás lesz 2017-ben. Na most tudjuk azt egyrészről, hogy ha egy ingatlanközvetítő az értékesítése alapján becsül, akkor neki tudnia kell, hogy hány új lakást adott el.

A Duna House viszont nem az újlakáspiac sztárja. Sosem volt az, így a rálátása a piacra kevésbé releváns.

Másrészt ilyen indokkal a magyar lakáspiac történetében, soha senki nem magyarázott még forgalomcsökkenést. Elsőnek olyan hihető, amit több médium szócsőként ismételt meg az elmúlt napokban. A képzelet világa, a spekulációk továbbra is az ingatlanközvetítők terepe marad. A lakáspiac pedig tőlük függetlenül él és virul. Mutatja a változásokat a számokban és előre vetíti, a 2017-es év izgalmait. Unatkozni nem fogunk, de nem mindenki örülhet, ami ránk vár ebben az évben. Nem csak a telefonjaink, tévéink, autóink, otthonaink okosodnak folyamatosan. A lakáspiac is egyre intelligensebb, tudatosabb és alkalmazkodóbb. A vevőkről és az eladókról fog szólni a lakáspiac 2017-ben is Magyarországon, nem pedig az őket továbbra is manipulálni próbáló piaci szereplőkről.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Első lakást vásárlók

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhelyA lakásvásárlásról sokaknak a fiatalok jutnak eszünkbe először. Ezért fogtuk a rendelkezésre álló ilyen típusú adatokat és megnéztük mit is jelent ez valójában Budapesten. A Duna House Barometer  2011 szeptembere óta külön vizsgálja a vásárlói profilt. A statisztikai elemzésének legegyedibb és leginkább figyelemre méltó része. A grafikonon azt ábrázoljuk, hogy Budapesten 2011-2015 között milyen arányban vásároltak 20-30 évesek és a 30-40 éves korosztály, illetve az első lakást vásárlók. Ezek a potenciális lakásvásárlók gerincét adják. A mai lakáspiacon is érdemes rájuk odafigyelni, ha másért nem is, a CSOK miatt ők lesznek most a legaktívabbak. A statisztikákból majd ki fog derülni, hogy mennyire. De most nézzük, hogy mennyire jellemezték ők a budapesti lakáspiacot az elmúlt években.

Az arányuk érdekes trendet mutat. 2011-2013 között fixen stabil 60% körül uralták a budapesti lakáspiacot. Tudni kell, hogy az adásvételek száma is stagnált ebben az időszakban.  2014-2015 között viszont a növekvő adásvételek száma mellet az arányuk csökkent egészen 52%-ig. Drámai visszaesésnek nem nevezhető. Ha valaki komolyabban az adatok mögé néz, akkor láthatja, hogy az arányok eltolódása elsősorban a nem saját célra vásárolt lakások vásárlása miatt történt. Megtakarítások lettek átcsoportosítva 2014-2015 között a lakáspiacra (=befektetések). Pont azért készítettük el ezt a házi feladatot, hogy 2016-ban már évközben figyelni tudjuk, megfordul-e a trend és újra a valódi otthonkeresők fognak-e erősebben dominálni Budapesten vagy sem. A keresletösztönző és otthonteremtést segítő intézkedések ebben a korcsoportban előre hozott vásárlásokat okozhatnak. A kérdés most az, hogy mennyire és mit jelent ez hosszabb távon a lakáspiacon. Az albérletpiaci kockázatokra már felhívtuk a figyelmet. Ez a korosztály a bérlők piacán is a legfontosabb célcsoport.

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhely

Az első lakást vásárlók külön figyelmet igényelnek. Fejlett lakáspiacokon speciális szolgáltatásokkal és megkülönböztetett figyelemmel jutalmazzák őket. Nálunk szinte senkit sem érdekelnek, már amennyire ez a statisztikákból kiderül. Pedig nem egyszerűen arról van szó, hogy „eggyel több” adat van a táblázatban. Egy jól működő lakáspiacon demográfiai alapon előre vizsgálják a lakáspiacon a várható keresletet. Az első lakást vásárlók ebben mindig új és friss mennyiséget jelentenek. Egy bizonyos korban, jellemzően 20-40 év között megvásárolják első lakásukat az emberek. Így ezt a korcsoportot vizsgálva látni lehet, hogy éppen ki vett már lakást és ki nem. Lehet külön „első lakást vásárlóknak” lakásokat építeni pl. olyan területeken, ahol sokan élnek, és fizetőképes keresletet jelenthetnek. Ezt a korosztályt nálunk az elmúlt 15 évben bizonyos értelemben több hatás is érte. A kivándorlás miatt egy generáció nem rohant lakást venni. De ahogy a külföldi jövedelmük engedte, a megtakarításukból bizony hazajöttek lakást venni. Ők leginkább Budapesten kerestek a megtakarításaiknak megfelelő helyet. A hazatelepültek pedig akár házakat is építhettek abból a pénzből, amit külföldön megkerestek szerte az országban. Akár milyen irányból is közelítjük meg a témát, ez az otthonáért és megtakarításaiért sokat dolgozó és hiperaktív korosztály mindig keresi a számára legjobb megoldásokat.

Szolgáltatást szinte semmit nem kapnak. Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről szabályozza az állam az illetékmentesség és kedvezményes ingatlanszerzésie illeték szabályait, ami az egyetlen igazi említésre méltó, a különböző otthonteremétsi támogatásokat nem vesszük figyelembe. De ezek nincsenek első lakáshoz kötve általában, amíg az illetékkedvezmények már igen:

Új lakás

  • 26. § (1) f) szerint az új lakás 15 millió forintig illetékmentes
  • Ugyan ebben a bekezdésben szabályozzák, hogy 30 milliós értékhatárig egy új lakás illetéke 15 millió forint feletti részre fizetendő

Példa szerint. egy 30 milliós új lakásnál, 15 millió forint után fizetjük meg a 4%-os illetéket, tehát 600 ezer forintot.

Használt lakás

35 éves korhatárig illetékkedvezmény és illetékfizetési kedvezmény is jár:

  • 26. § 6) szerin 15 millió forintos használt lakásig 50% illetékkedvezményt lehet kapni

Ezért ahol tudják, pl. a lakás vételárát megkülönböztetik a különböző ingóságok vételárától egy adásvételi szerződésben. Egy 17 milliós lakánál 15 millió a lakásár és 2 millió forint lehet az ingóság értéke, hogy ezzel az illetékkedvezménnyel tudjon élni a 35 év alatti lakásvásárló. Az előző példánál maradva, 15 millió forint után 600 ezer forint lenne a 4% illeték. Az 50% kedvezmény miatt ez már csak 300 ezer forintra mérséklődik.

Részletfizetési kedvezmény

Az első lakást megvásárló az adóhatóságnál (NAV) kérelmezheti, hogy 12 hónap alatt egyenlő részletekben fizesse meg az ingatlanszerzési illetéket.

  • 26. § 12) szabályozza a pontos részleteket. A legfontosabb tudnivaló mégis az, hogy ezt már az adásvétel során a vevő ügyvédje intézi a B400 NAV nyomtatványban. Ha el is felejtették ezt, az illetékfizetési felszólítást megkapva, 15 nap áll rendelkezésére a kedvezményre jogosult tulajdonosnak, hogy a NAV-nál bejelentse részletfizetési igényét. Ha elmulasztja, akkor már később nem jogosult rá.

Itt is nagyon fontos, hogy a kedvezmények nem járnak automatikusan, azt a vásárló ügyvédje intézi. Nem is lehet elégszer hangsúlyozni, hogy ha valaki lakásvásárlában gondolkodik – első lakást vásárlóként – akkor ne a bankba menjen, ne a családot, barátokat riassza és kezdjen el órákig hirdetési oldalakat nézegetni. Először ügyvédet kell választani, átbeszélni minden fontos részletet, ami az adott vevőnél érdekes lehet. Időt lehet megspórolni, ha az ügyvéd segítsége mellett megtanulja, hogy mivel nyerhet időt és szabhat gátat az adásvételi kálváriáknak.

Ki minősül első lakást vásárlónak?

  • 26. § 9) pontosan meghatározza ezt. Egyértelmű és félreérthetetlen, a józan paraszti ésszel összhangban lévő szabályozás

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhelyDe nem csak arányukra, hanem a fizetőképes keresletük nagyságrendjére is kíváncsiak voltunk az adatok elemzésnél. Kiderült ugyanis, hogy 2011-2013 között szinte ugyan olyan átlagáron egyre nagyobb lakásokat tudtak megvásárolni az első lakásukat megszerzők. Addig 2014-2015 között ez a trend annyiban módosult, hogy egyre nagyobb átlagos lakásméret mellett egyre komolyabb összegeket is áldoztak az ilyen vásárlók. A számok önmagukért beszélnek, nagyon nincs mit magyarázni rajtuk. 2013-hoz képest, 2015-ben azért a plusz 3 négyzetméterért plusz 5 és fél millió forintot voltak hajlandóak rááldozni az első lakásukat megszerzők. Ez persze nem négyzetméter felárat jelent, hanem azt, hogy a lakások négyzetméter ára 2015-re drasztikusan megváltozott, amit a vásárlók toleráltak. A képletben benne lehet az is, hogy egyre többen és egyre több lakáshitelt is vettek fel 2013-hoz képest. Azt is lehet mondani összefoglalva, hogy az első lakást vásárlók egyelőre tartják a tempót, felvették a ritmust. Egyre többet és egyre nagyobb lakásokra költenek, ami 2016-ban minden bizonnyal folytatódik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter