Az ismeretlen magyar lakáspiac 2019-ben

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.”

- összegeztük a Realista szempontok-ban a döntéseinket befolyásoló érzelmek és tények örök harcát még 2017 szeptember elején. Alig egy hónappal azután, ahogy elhelyeztük Magyarország lakáspiacát Európa térképén A magyar lakáspiac Európában helyzetelemzéssel. Kérdések és válaszok, de inkább válasz nélküli kérdések gondosan egymásra és egymásba fűzve, mert a lakáspiacról a legnagyobb kihívást jelenti összefüggésekben gondolkodni, nem csak kiragadni egy-egy számunkra szimpatikus információt róla és azt ismételni minduntalan. A magyar lakáspiac egyik legnagyobb ellensége a sztereotípiák- ismételgetjük néha magunkat, néha még képletesen imádkozunk is, mint ahogy azt tettük az Ima a lakásaink értékéért statisztikai okfejtésünkben, hangosan gondolkova, talán szokatlanul perspektivikus módon. A magyar otthonok reálértékével foglalkoztunk és tettünk egy olyan kijelentést, amit lehet idővel be is fogunk keretezni és kiteszünk a falra. 2017 februárjában igen sokan beszéltek a lakásárak csökkenéséről is, ezzel együtt az ingatlanaink reálértékét szerették volna csökkenteni. Az FHB Lakásárindex-ben találtunk egy érdekes budapesti grafikont, amit tovább gondoltunk 2017 elején. Abban a grafikonban 1990-et tetkintették bázis évnek, amikor egy budapesti lakás képzeletbeli reálértéke 100%-volt. Ezért tettük fel a következő kérdést, aminek a fontosságát is hangsúlyoztuk közben:

„Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összetartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!”

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy budapesti lakás újra nagyon értékes

2018-ban megtörtént!

Szépen csendben, tűzijáték és mindenféle nagy ünnepség és cirkusz nélkül a budapesti lakások reálértéke átlépte a 100%-ot. 28 év után egy budapesti lakás – ha még teljesen megfoghatatlanul is – de végre többet ér, nagyobb a vásárlóereje, vásárlóértéke, több terméket és szolgáltatást tudunk vásárolni az árából mint 1990-ben.

A rövidlátás népbetegség nálunk, a gazdaság fontos szereplőin át, a magyar államon keresztül, még a „kisemberekre” is jellemző, hogy nem nagyon látnak tovább az orruknál. A lakáspiacunknak sem jó, ha nem látunk túl 2014-en vagy 2008-on, 2004-en, esetleg 2000-en és így tovább.

Minél távolabbról nézzük és értékeljük a lakáspiacot, annál tisztább képet kaphatunk, még ha az adatok néha nem is 100%-ban megbízhatóak. Elmondjuk újra, hogy 2007 előttről nincsenek minden szempontból elemezhető és értékelhető lakáspiaci adataink, mert a KSH-t sem érdekelte. El tudják képzelni ezt? Ennek ismeretében tudjuk igazán értékelni azt, hogy a lakáspiacunk miért volt annyira sérülékeny, miért volt nagy vesztese a 2008 utáni eseményeknek, és mit is jelentett elindulni a gödör aljáról 2013 végén.

2018-ban az országos magyar lakáspiac is majdnem, már majdnem elérte a 2007-es lakáspiaci reálértéket

Néhány országgal összehasonlítva ábrázoltuk a magyar lakáspiacot, újra emlékeztetve mindenkit, hogy a magyar lakáspiac kozmopolita és 2019-től ezzel a  tulajdonságával komolyabban kell számolni, mint bármikor 2014 után. Nehogy bárki is félreértse, ez nem az adott országok lakásárait hasonlítja össze. A grafikon csak azt mutatja be, hogy külön-külön az országok lakáspiacai hogyan viselkedtek ugyan abban a világgazdasági környezetben.

A magyar lakáspiac egyik nagy vesztese volt, addig például Ausztriában a lakáspiac ellenálló maradt a külső hatásoknak. Csehországban inkább volt stagnálás, mint recesszió lakáspiaci értelemben. Románia elbukott és bő egy évtized után is felére inflálódott lakáspiaci árakról beszélhetünk.

A magyar lakáspiac fel tudott állni és 2018-ban 96%-os reálértéket tudott felmutatni. Ez megfelel a 2008-as reálértéknek. Azt mondhatjuk, hogy Magyarországon egy átlagos ingatlan annyit ért 2018-ban, mint 2008-ban. Ez egy évtizedes harc volt az inflációval, nagy küzdelem, ami jól mutatja az infláció erejét a lakásárakkal szemben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac évtizedes harca az inflációval...és sohasem ér véget

A mai napon az európai statisztikai hivatal, az Eurostat közölte, hogy 2018 első kilenc hónapjában éves alapon 7%-kal nőttek Magyarországon a lakásárak. Ehhez jön hozzá az a plusz információ, hogy 2018-ban a KSH szerint 2,8% volt előzetesen az éves infláció (Megjegyzés: az Eurostat szerint 2,9%, ami valószínűleg kerekítési módszertani különbség lehet). A teljes, éves lakáspiaci reálárváltozás akár tovább csökkenhet, mert 2018-ban egész évben, negyedévről negyedévre egyre alacsonyabb árváltozást mért a KSH. Ezért történhetett az, hogy a II. és III. negyedéves lakásárindexben egyfajta lakásárcsökkenésről beszélhettek a rosszmájúak.

Az első félév után biztosra vehetjük, hogy egy jóval csendesebb második félév volt 2018-ban az országos árnövekedésben. Ez nem igaz Budapestre. Budapest jelentős reálárnövekedéséhez kb. 18%-os nominális lakásárváltozás kellett. Nagyot tévedtünk, amikor 2018 februárjában infláció mértékű árváltozást vártunk Budapesten.

A budapesti árváltozást és reálértéket két nagyon fontos körülmény árnyékolja be, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni

Az egyik legfontosabb, hogy az adásvételek száma csökken és nem nő. A budapesti lakásárak növekedése mögött nem a kereslet növekedése áll. Ha így lenne, akkor egyre több lakást adnának el Budapesten és nem egyre kevesebbet. Sajnos még idén is találkozni azzal érveléssel a magyar médiában, hogy Budapesten rengeteg lakást adtak és adnak el és az árak növekedése újabb és újabb, egyre több és több vásárlót vonz. Ez viszont egyszerűen nem igaz. A budapesti lakáspiacon 2019-ben sem az árak iránya a kérdőjel, hanem a vásárlók száma.

Ahogy a múlt elemzése mutatja, Budapesten sem az árak csökkennek érdemben, amikor csökken a kereslet vagy stagnál a lakáspiac, hanem az infláció tudja felfalni a lakásárakat, elinflálni azokat. A valóságban ebből annyit érzünk, hogy a lakásárak nem igazán változnak, hozzászokunk, elfogadjuk hosszú évekre. Azok az elképzelések, hogy a budapesti lakásárak nominálisan majd hirtelen bezuhannak, korrigál a piac – ahogy szeretik ezt finoman kifejezni – nincs semmilyen bizonyíték a múltban. 28 év távlatából annyit tudunk Budapestről, hogy a budapesti lakásárak nem tudják követni az inflációt, ha nincs minden rendben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A beteg újlakáspiac és a csökkenő kereslet bizonytalanná teszik Budapest kilátásait

Az árak változásában pedig igen nagy szerep jut az új építésű ingatlanoknak. Magyarországon az egyik leglátványosabb hatása a lakóingatlanok építésének van. A lakóingatlanok építése viszont elég sok problémával küzd jelenleg. A családi házak szerepe jelentős, még az értékesítésre épített lakóingatlanok tortájából is igen szép szeletet tudhat magáénak, írtuk a Hajrá családok! Hajrá családi házak! munkánkban 2018 november elején. Sok a kérdőjel az újlakáspiac körül, nem igazán látni mögötte a keresletet, csak az elszálló árakat, kísértetiesen hasonlóan a budapesti lakáspiachoz.

Van egy erős inflációs nyomás és van egy szokatlanul bizonytalan újlakáspiac és építkezési kilátás Magyarországon 2019-ben

Mindeközben az országos adásvételek száma is fékezésbe kezdett, a vásárlói kedv stagnálást mutat, mert a reálértékek változása egyben elbizonytalanító is. Budapest pedig nem tudja kivonni magát az ország lakáspiaci hangulata alól, annak alá van rendelve.

A felpörgött a lakáspiac kijelentés 2019-ben már egyáltalán nem igaz. 2014-2016 között pörgött fel. 2016 második felétől kezdve a megnyugvás jeleit mutatja.

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók-ban részletesen elmagyaráztuk, hogy Budapesten nem tudnak tovább nőni látványosan a lakásárak, ha Magyarországon az éves adásvételek száma nem nő tovább. Addig viszont gond nélkül, csökkenő budapesti kereslet mellett is egyre drágábban adhatnak el, egyre kevesebb budapesti lakást egy évben.

A budapesti reálérték látványos szintjének van egy súlyos ára, a likviditás csökkenése

Budapesten nem egyre könnyebb, hanem egyre nehezebb „piaci áron” eladni egy lakást. Ez legalább olyan rossz hír a bankoknak, akik hiteleznek itt, mint az olyan eladóknak, akik meghirdetik a lakásukat, de vevőt már nem találnak rá. Így nagyon kíváncsiak vagyunk, hogy a rekord magas reálérték meddig tartható fenn Budapesten, mikor lesz ismét valódi ellenfele az infláció. A lakáspiacon sok értelemben mindig egyensúlykeresés van, nincs valódi piaci egyensúly, egyszer fenn, máskor lenn állapot a lakáspiac sokismertelenes képletének is a része.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
 2008 előtt nem volt ilyen nagy az árolló a főváros és Magyarország között, ill. a lakáshitelezés sem volt olyan szigorú, mint ma - Az önerő a fék, nem a lakásárak

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amerikából jöttem, mesterségem címere

kivándorlás elvándorlás tetőfedés tetőfedő bádogos EU USA Ingatlanműhely

Az elvándorlást, kivándorlást nálunk gyakran összekapcsolják a hazai életkörülmények kritikájával. Azzal, hogy innen csak azért mehet el valaki, mert számára élhetetlen ez az ország, nincsenek meg számára az emberi élethez méltó feltételek. Fordítva is igaz, amikor a hazaköltözést úgy értékeljük, hogy az ország élhetőbb, sokkal vonzóbb, jó irányba halad. Abba bele sem gondolunk, hogy Magyarország az Európai Unióhoz csatlakozásával vált igazán részese a globális világnak. Komoly érvek szóltak amellett, hogy megnyílik a magyarok számára is az EU és az EU-val szoros kapcsolatot ápoló szomszédos országok munkaerőpiaca. Idővel pedig a világ más országaiba könnyebben utazhattunk, vállalhattunk munkát, mert Magyarország EU-tag lett.

Eltelt másfél évtized és ma meg az a hír, leginkább egy vita, hogy hányan is élnek dolgoznak a határokon kívül

Vita, mert az a magyar virtus része, hogy mi magyarok kevés kérdésről tudunk beszélgetni egymással, mi inkább mindenen vitatkozunk. Az Európában (és nem feltétlenül az EU-ban) élő és dolgozó magyarok száma azért lehet vitaalap, mert megítélhetjük a 21. századi Magyarország egyik nagy előnyének és megélhetjük a legnagyobb katasztrófájának is.

kivándorlás elvándorlás tetőfedés tetőfedő bádogos EU USA Ingatlanműhely
Magyar tetőfedő és bádogos munkája

Létezhet-e olyan Magyarország, ahol minden magyar abban az országban akarna élni?

Meglepő lenne, ha igen. A világ sokkal érdekesebb hely annál és mi magyarok meg sokkal kíváncsibbak vagyunk, mintsem itt akarnánk élni. Egyetlen egy országnak sem lenne jó, ha csak olyanok élnének benne, akik ott születtek. Ez egy elég régi igazság, kiállta már az idők próbáját – még ha vannak is, akik megkérdőjelezik időről időre - azért olyan igaznak tekintsük, mint a tengelye és a Nap körül forgó Földet. Erőszakos törekvések voltak már erre korábban, ma inkább a retorika szintjén lehet déja vu érzésünk. Sok magyarnak kimondottan jót tesz a levegőváltozás, a világlátás. Egészen máshogyan éli meg az adott ország vagy országok közéletét, emberi élethez méltó feltételeit, mint például itthon. Mondjuk jobban elfogadja, hogy ott bérlő és nem akar saját tulajdont vásárolni. Ezzel elég nagy terhet le tud venni a válláról. Minden nyugodtabb, minden kiszámíthatóbb, minden rendezettebb, vagy csak annak éljük meg, és mi magunk nyugszunk meg, leszünk kiszámíthatóbbak, élünk rendezettebb életet.

Gyakran mondják, hogy minden csak hozzáállás kérdése és a Magyarországgal szembeni hozzáállásunk nem mindig említhető egy lapon más, kedvelt úticélokkal

Lehet. Még az is lehet, hogy sok benne az igazság. Ha mi magyarok tovább is el és ki akarunk vándorolni, szabadon, egyéni és önálló döntést hozva, nem kényszerből, menekülve, üldözve, akkor ebben az is benne van, hogy a fogadó országoknak is erre nyitottnak kell maradniuk. Persze az sem árt, ha mi magunk, tehát Magyarország sem gondolhatja azt, hogy Magyarország például csak a magyaroké. A retorikából itt már könnyen jog lehet, törvények, amik szembesíthetnek minket azzal, hogy pont olyan lesz az adjon isten, mint a fogadj isten. Hazajöhetnek majd magyarok azért is, mert már nem látják őket ott szívesen. Megeshet. Megváltozhat egy ország viszonya is a magyarokhoz. Így idővel lehet, hogy szűkül a tér, elfogyhat a levegő, ahol minden nyugodtabb, kiszámíthatóbb, rendezettebb, vagy legalább annak tudjuk megélni ott.

Ez jutott eszünkbe, amikor a közösségi médiában szembejött velünk egy Cleveland, Ohio (USA) – ban élő magyar tetőfedő és bádogos munkája

Németországban kezdte a pályafutását, majd a Nagy-tavak környékén dolgozott és került szorosabb kapcsolatba az Egyesült-Államokkal, derül ki a saját cége honlapjáról. Láthatóan letelepedett, talált magának egy amerikai (a képek szerint őslakos) feleséget és vállaltak közösen egy fiút és egy kislányt is. A munkája, a döntései, a felesége/férje és a gyerekei alapján is meg lehet ítélni valakit. Addig jó, amíg rajtunk múlik, hogy kit hogyan ítélhetünk meg és nem törvények kényszerítenek erre.

kivándorlás elvándorlás tetőfedés tetőfedő bádogos EU USA Ingatlanműhely
"My name is Sandor (pronounced SHAN-DOOR) Varga and I am the proud owner of Exact Roofing"

Képek: Instagram.com

Egyéb forrás: Exact Roofing

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kozmopolita lakáspiaci ciklus

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacok úgy általában szociálisan érzéketlenek, nem veszik figyelembe a társadalom szükségleteit, igényeit. Ez jövőre sem változik. Sokan és nagyjából ugyan olyan szemszögből feltették már a kérdést 2014-2018 között, hogy mégis, mitől változik a lakáspiac?

Voltak és vannak, akik még mindig az új építésű lakások mennyiségében (Fontos, hogy nem a minőségében!) látják a megváltást, magát a megváltót. Magyarországon csak 1990 előtt szolgáltak az új építésű lakások társadalmi érdekeket. Ez az igazi „retro” érzés köszön vissza újra és újra, amikor az új építésű lakáspiacot piedesztálra emelik Magyarországon. 1990 óta, amióta a mai értelemben vett lakáspiacunk alakulgat (Fontos, hogy még nem alakult ki!), az új építésű lakások mennyisége az árak változásával egyenesen arányos. Minél többet terveznek megépíteni belőle, annál drágábbak. 2019-ben elméletileg (Fontos, hogy nem gyakorlatilag!) a 2018-ban tapasztaltaknál jelentősebb új építésű ingatlannal kell számolni. Ez magas, még magasabb árakat fog jelenteni a lakáspiacon gyakorlatilag (Fontos, hogy nem elméletileg!).

De mi hat még a lakáspiacra?

Attól, hogy divat manapság újra határokban gondolkodni, ahol a gondoskodó állam az úr és minden rossztól meg tud védeni, attól Magyarország egy nyitott, nagyon nyitott gazdaság. Ez a mindennapokban annyit tesz, hogy nem ő a főnök, hanem alárendelt viszonyban van például magával az Európai Unióval is. Még maga a magyar lakáspiac is függ az európai lakáspiactól. Lehet, hogy hiszünk az önálló magyar állam ideájában, vagy a függetlenségében, de ez speciel a lakáspiacot hidegen hagyja. A magyar lakáspiac közéleti értelemben is érzéketlen, viszont mérhető hatással vannak rá a külső, az országhatáron átívelő tényezők. Az Európai Unió hatását eddig nemigen vették számításba a lakáspiac szereplői. Elvakítja őket saját befolyásuk túlértékeltsége.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacnak akkor is vannak törvényei, ha nem ismerjük őket

A lakáspiac lokális, valamiféle nemzeti ügye minden országnak – gondoljuk. Azt hisszük, hogy a magyar lakáspiac, a magyar lakáspiaci szereplők erőviszonyaitól függ, beleértve a magyar államot is. Mi most arra hívjuk fel a figyelmet, hogy a magyar lakáspiac az EU lakáspiacának a része. Jól láthatóan nem csak egyszerűen a része annak, hanem gyakorlatilag (Fontos, hogy nem elméletileg!) a tükörképe is.

Az Európai Unió 2019-et egyáltalán nem várja, fél tőle, aggódik miatta, mert az új év a kockázatok évét jelenti az EU számára

Olyan kockázatokét, amik az EU jövőképét változtatják meg. Ha az a jövőkép bizonytalan, borús, zavaros, akkor az EU és köztük a magyar lakáspiacra is kiszámíthatatlan év(ek) vár(nak). Ideges az Európai Unió, feszült a világ, a magyar lakáspiac pedig kiszolgáltatott helyzetben van, védtelen. A magyar lakáspiac sok értelemben európai, nem veszi figyelembe az ország érdekeit, nem harcol, nincsen nemzeti öntudata, identitása.

A magyar lakáspiac kozmopolita, csak sodródik a világeseményekkel, amiért 2019-től új időszámítás kezdődik a magyar lakáspiacon

A külső tényezők hatása felerősödik 2019-től, mert vége egy olyan békeidőszaknak, ami csak az EU jövőképében létezett, nem a valóságban.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac kozmopolita

A magyar állam jövőképe lényegesen alulértékelt lesz az új évtől kezdve, ami 2014-2018 között akár még belemagyarázható is volt a magyar lakáspiaci folyamatokba. Bár csak meglovagolta az Európai Unió kedvező lakáspiaci környezetét és szintén túlértékelte a hatását/befolyását, hasonlóan más lakáspiaci szereplőkhöz.

2019-től új lakáspiaci ciklus kezdődik az Európai Unióban és Magyarországon is. Ideges(ítő) év(ek) áll(nak előttünk, ami szépen lassan eltereli majd a figyelmet a lakásárakról, rávilágítva a lakáspiac kozmopolita tulajdonságaira.

Kép: Ingatlanműhely (Megjegyzés: Bécs, 2018. december 29.)

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

„elsősorban európai, másodsorban budapesti, harmadsorban magyar”

elvándorlás visszavándorlás bevándorlás migráció EU Magyarország Ingatlanműhely

”Egyes források szerint a 2008-as gazdasági válság óta a kivándorló magyarok 25–42%-a térhetett vissza.” – olvasható A visszavándorlás és az identitásváltozás kapcsolatának vizsgálata a hazatérő magyarok példáján tudományos munkában, amit Hegedűs Gábor és Lados Gábor ( Szegedi Tudományegyetem) írtak idén márciusban és letölthető a KSH oldaláról.

Az elvándorlást teljesen magától értetődőnek tekintjük

Elfogadjuk, megértjük és igazából tudomásul is vesszük. A siker, a tenni akarás, a karrier, a lehetőségek, anyagi megbecsülés, mint pozitív sztereotípiák, ha itt élőt arról kérdeznek meg, hogy miért mennek el innen magyarok. A jobb élet reményével kapcsolatban toleránsak vagyunk és úgy gondoljuk, akinek van lehetősége az éljen vele és nyugodtan menjen el. Többen játszanak el a gondolatával, mint amennyien valójában meg merik lépni. Hallani is néha, hogy pont azok választják a nehezebb utat, akik itthon maradnak. Ezzel azt is érzékelve, hogy az élet naposabb oldala várja az elvándorlókat.

Ez az idilli kép legalább olyan hamis, mint az itthoni helyzet túldramatizálása

Hamarabb fogadjuk el azt, aki külföldön lesz sikeres, mint aki itthon. Aki itthon tud karriert befutni, az csak ügyeskedő, opportunista és biztosan valamilyen gátlástalan, kapzsi ember lehet. Ha valaki állami vagy állam közeli munkát végez itthon és abból meg is él, akkor az a baj. Aki a versenyszférában boldogul, az meg csak lophat, csalhat és hazudhat, ha munkaadó, ha munkavállaló. Tisztességes módon itthon jól élni a „nem hisszük el kategóriába” tartozik. Az biztos titkol valamit, nem az akinek mondja magát. Bezzeg a messziről jött magyar, azt mond, amit akar, az evidens, hogy a külföldön élő magyaroknak jól megy. Nem kételkedünk benne, hogy az élet naposabbik oldalán nem lophat, nem csalhat és nem hazudhat senki. Ott nincs ügyeskedés, nincs opportunizmus és gátlástalanság. Ott minden és mindenki jó. Oda csak születni kell vagy kivándorolni és mindig kék az ég és zöld a fű.

elvándorlás visszavándorlás bevándorlás migráció EU Magyarország Ingatlanműhely
Az elvándorlás akkor nőtt igazán, amikor Magyarország "jobb lett"

A pénz egyébként is boldogít, a magyarok szerint főleg

Igen anyagias nemzet vagyunk, ha itthon élünk, ha máshol. A visszaköltözés kérdése tabu. Azzal nem tudunk mit kezdeni, mert nem fér bele abba a világképe, amit általánosságban gondolunk az elvándorlásról. Erről szól Hegedűs Gábor és Lados Gábor munkája. Kiderül, hogy vannak velünk született tulajdonságok, amik csak felerősödnek, ha átlépjük a határt. Van olyan, hogy az elutazásban a hazatérés a legjobb. Nekünk ez a gondolat jutott eszünkbe a sok tudományos magyarázatot olvasva. Sok tényező egyenlete ez. Nem csak a képzettség és a nyelvtudás számít, vagy a nyitottság, az alkalmazkodás képessége. Nem vagyunk egyformák, akkor sem, ha az a közös pont az életünkben, hogy elvándoroltunk. Ki így és ki úgy éli ezt meg, ha megtalálja a számításait, ha nem. Emberek vagyunk érzésekkel, ösztönökkel, ami még az egót is le tudja győzni. Nem mindenki bolond vagy lúzer, akit vonz Magyarország. A honvágy viszont még kevés ahhoz, hogy valaki visszatérjen. Mindig van valaki vagy valami, amiért érdemes megváltozni vagy döntéseket megváltoztatani.

Forrás: ksh.hu (Hegedűs Gábor & Lados Gábor)

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac Európában

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely

Beszélgessünk és gondolkodjunk. Legyünk türelmesek és megértőek. Figyeljünk oda másokra, ne csak magunkkal legyünk elfoglalva. Foglalhatnánk össze a legfrissebb európai lakáspiaci körképet, amit a Deloitte hatodik alkalommal jelentetett meg. Mi harmadik alkalommal beszélgetünk és gondolkodunk róla. Higgadtan, nem elveszítve a józan eszünket. Nincsenek izmusok, érdekek, cenzúra, csak a tiszta gondolatok.

Hej, de szeretjük a szabadságot, amikor úgy élünk, mint levegőt veszünk, elhatározásoktól és befolyásoktól mentesen, csak ösztönösen, ahogy csak egy ártatlan újszülött képes. Nem vagyunk megrontva, nem molesztáltak minket, nem bántalmaztak, nem lettünk semmilyen családon belüli erőszak áldozatai.

Hej, de nem szeretjük, ha sajnáltatja valaki magát, történeteket talál ki, lódít, ferdít, kiszínez, félremagyaráz. Ezért is hasznos ez a kiadvány, mert arra figyelhetünk oda mások hogyan gondolkodnak rólunk. Na nem rólunk magyarokról, hanem a lakáspiacunkról és annak közvetlen környezetéről.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
 Európában az albérlepiac nálunk az egyik legkisebb

Kezdjük azzal, hogy az albérletpiacunkat sokkal nagyobbnak érezzük mi itthon, mint amekkora az valójában. Az albérletszezon kellős közepén, nem is jöhetne jobbkor ilyenkor egy hidegzuhany. Európában gyakorlatilag az egyik legkisebb albérletpiaccal rendelkezünk. Nálunk kevesebben csak Szlovéniában élnek piaci alapú albérletben. Fontos, hogy piaci alapú albérletről beszélünk, a fehérről és a feketéről is. Igen, a NAV és a KSH is tudja, hogy ki van adva a lakásunk, akkor is ha eltitkolni próbáljuk. Ne legyenek illúzióink, ne ringassuk magunkat tévhitekbe, hogy jól átverjük az államot és mi milyen ügyesek vagyunk. Ha akarnák behajtanák. Ezért halkan jegyezzük meg, hogy csak megtűrik, csak nem tudni meddig. Csak hát ez egy másik történet, ne kalandozzunk el, mert jön a következő ábra, ami egy általános kérdést feszeget.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
Debrecen,  Győr és Budapest Európa lakáspiaci hozamának élmezőnyében

Az albérlet jó üzlet vagy sem? 7% feletti bruttó hozammal csak dán, lengyel és magyar városok szerepelnek a listában. Budapest a 2. legjobb hozamot produkálja, alig mögötte picivel lemaradva Győr és Debrecen. A 7,8-7,9 %-os magyar hozamok az európai élmezőnybe repítik Magyarországot. Nem csak rajta vagyunk a térképen, de igen figyelemre méltó helyen is. Aztán nem felejtjük el, hogy a számok ígéretesek, de közben a piaci alapú albérletpiac meg kicsi. Ez azt jelenti, hogy a kereslet korlátos. Aki új belépő, az egy ilyen pici piacon könnyen megütheti a bokáját. Az albérletpiacunk meg tradicionálisan önző, nem foglalkozik sem a bérlők számával, sem az igényeikkel. A bérbeadók többsége csak úgy piacra lép, valamilyen elvárásokkal és legtöbb esetben piaci ismeretek hiányában. Meghirdetem és kiadom, gondolják még ma is sokan Magyarországon. Aztán ez a valóságban még sem ilyen egyszerű történet. Mindenki saját lakásban akar élni Magyarországon, még a bérlők is, ahogy ezt már számtalanszor elmondtuk. A tipikus bérlő fiatal. Ha fogynak a fiatalok, mert egyre kevesebb gyerek születik, akkor fogynak a bérlők is. Ha elvándorolnak a fiatalok, akkor meg pláne szembe kell néznünk a valósággal. A bérlők keresleti oldalát ezek mind befolyásolják. A hozamok önmagukban azoknak jelentenek örömöt, akik ki tudnak adni kevés költséggel, normális bérlőknek. Mindenki másnak csak egy álom. Olyan ez, mint a lakásárak növekedésénél azt érezni, hogy a pénz már a zsebünkben van, miközben a lakást még meg sem hirdettük eladásra. Az álmodozás az élet megrontója, higgyék el, ez a lakáspiacon is igaz. Hozamot nem előre, hanem utólag számolunk Magyarországon. Ezt a Deloitte nem írta oda, mi hozzá tennénk, mert nagyon fontos. A magyar albérletpiac kiszámíthatatlan és nagyon kockázatos pontosan a mérete miatt és főleg a bérlők miatt. Sokat lehetne még erről beszélni és gondolkodni is. De most tovább megyünk az európai lakáspiacot vizsgáló áttekintésben.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A budapesti újlakások árnövekedése az egyik legnagyobb volt Európában

Azt látjuk, hogy nem csak az albérletpiaci hozamok miatt érdekes Magyarország. Úgy látszik, hogy az új építésű lakások árai Párizs után, Budapesten változtak a legtöbbet 2015 és 2016 között. A több mint 15%-os árváltozás nem csak a saját lakásra spóroló bérlőknek rossz hír. Ők úgy érzik egyre távolabb kerülnek a saját lakástól, vagy valami patkánylukra futja majd. A vásárlók azt látják, hogy a lakáspiac rohamosan drágult Magyarországon az elmúlt években. Ha nő az új lakások ára, akkor nő a használt lakások ára is Ezt a lakáspiaci összefüggést talán egyszer majd mindenki elfogadja. Ma még inkább a kételkedők vannak többségben, akik nem csak az albérletipiacot érezhetik feketedoboznak, de magát a teljes lakáspiacot is. Nem értik mi miért történik, mi mivel van összefüggésben. Ezért várják és magyarázzák egyesek hangosbemondón akár már 2 éve, hogy most már a lakásáraknak csökkenni kell. Csúsznak el banán héjon, hogy hol éppen árnövekedést hol éppen árcsökkenést mérnek. Tényleg úgy beszélnek a lakáspiacról, mint a lottószámsorsorlásról. Beszélnek forgalomcsökkenésről, miközben Magyarországon növekvő lakásárak mellett nem csökken, hanem nő a lakáspiac mérete. De hidegen hagyja ez a kuruzslókat és az apostolaikat.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A bérek hiába növekednek, az új építésű lakások gyorsabban drágulnak egész Európában

A lakáspiacon a bérek növekedését is sokan úgy értékelik, hogy az egyértelműen jót jelent a vevőknek, kedvező helyzetbe hozza őket. Ez részben igaz is, de biztosan nem az újlakáspiacon. Ott évről évre egyre távolabb kerül egy átlag magyar egy átlagos új építésű lakástól. Érzik ezt a lakásépítők is, hogy az új építésű lakások piaca korántsem olyan tömegpiac, mint volt 10-15 éve. Az építőiparra fogják a problémáikat, hogy ők építenének, de nincs kivel, mert közben sorban állnak az újlakásokért. Aztán tudjuk, hogy nem minden új lakást lehet itthon sem eladni. Meg azt is tudjuk, hogy nem egyre több, hanem egyre kevesebb vevő gondolkodik új lakásban. Azt is tudjuk, hogy az új lakások kínálata is igen egyenlőtlen. A beruházók ott építenek ahol tudnak. Aztán vagy lesz rá vevő vagy nem. Közben meg azt látjuk, hogy az új családi házak építése reneszánszát éli. Az új építésű lakások statisztikáját, a kiadott építési engedélyek számát jótékonyan befolyásolja a sok új tervezésű családi otthon. Ezzel el lehet fedni azt a problémát, hogy a társasházi lakások piaca gyengélkedőn van, mert látjuk, hogy magyar új építésű lakás egyre elérhetetlenebb. A bérnövekedés ellenére egyre távolabb kerül egy magyar egy új építésű lakástól. Ez nem magyar jelenség, hanem európai trend. Csakhogy, van itt egy kis különbség. Az új építésű otthonokra nem csak nálunk, hanem szerte a világban jellemző a hitelből vásárlás. Arányaiban véve, sokkal több vásárló hitellel vesz új lakást, mint használtat. Ezért a hitelpiac nagyban befolyásolja az új lakások értékesítését.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
No komment!

Európában nálunk kedvezőtlenebb feltételekkel sehol nem lehet jelzáloghitelt felvenni mutatja a Deloitte ábrája. Az újlakáspiacon a keresletet az árak dinamikus növekedése mellett éppenséggel a hitelpiac sem enyhíti. Bár mi itthon két kézzel verjük a mellünket, mint King Kong, hogy eljött a hitelpiaci kánaán, közben meg ordas nagy felára van a magyarországi jelzáloghiteleknek. Több hitelt veszünk fel ennek ellenére, mert muszáj. Hitel nélkül nem nagyon tudnának így növekedni a lakásárak, mint amennyire képesek. Azért még mindig az jár a legjobban, aki készpénzre vásárol és nem bonyolódik hitelfelvételbe. Vagy legalábbis túl nagy hitelben, adósságban nem érdemes itthon gondolkodni. A grafikonon nincs ott, de nálunk azért az átlagos lakáshitel nem túl magas. Éppenhogy, csak módjával, nagyon óvatos a többség. Félünk a hiteltől, ódzkodunk tőle és ha megnézzük ezt az ábrát, akkor azt mondanánk, hogy tudatalatt jól működnek az ösztöneink. Valami nem okés a magyar lakáshitelezés körül. Így kilógni az európai sorból több mint ijesztő.

Közben meg a lakásárak megállás nélkül csak nőnek és nőnek. Megállíthatatlan folyamatnak tűnik annak ellenére, hogy az albérletpiacunk mérete a lakásbefektetéseknek nem kedvez. Az sem számít, hogy fogynak a bérlők, mert kevés a fiatal, az elvándorlás is nagy divat, illetve erőn felül, belerokkanva is, de akkor is saját lakást veszünk, ha ez az egészségünk kárára megy, az életünket rövidítjük meg vele. Abban reménykedünk, hogy majd a gyerekünknek jobb lesz, nekünk már úgy is mindegy. Az sincs hatással a lakásárakra, hogy a bérek növekedése messze elmarad a lakásárak növekedésétől. A lakáspiacra a megtakarítások vannak hatással, nem a bérek. Abból  lesz lakásvásárló, akinek van ehhez megfelelő megtakarítása. A jó fizetés nem egyenlő azzal, hogy valakiből potenciális vevő legyen. Tele is van a lakáspiac lakásturistákkal, akik azt hiszik, hogy kicsi önerővel vagy szinte anélkül, a fizujukból mindjárt saját lakást is tudnak venni. Mondjuk van ehhez egy média háttértámogatás is. Előszeretettel beszélünk úgy a lakásvásárlásról, hogy az önerő, a megtakarítás kérdését nem zárójelbe nem tesszük, hanem úgy teljes egészében kihagyjuk a gondolatmenetből. Marad a lakáshitel és a törletszőrészlet. Szakmai portálók magyarázzák bőszen a lakásvásárlást, mint a habos tortát, úgy hogy elhallgatva azt feltételezik, hogy nálunk mindenki tízmilliókat tart otthon párnákban vagy a bankban. Vannak ilyenek, akik közül vásárolnak is lakást akár maguknak, a gyereküknek, nyugdíjelőtakarékosság miatt, vagy csak úgy, mert hatottak rájuk a média hírek. Vegyünk lakást, éljünk benne vagy adjuk ki, mert a lakás az olyan kézzelfogható valami. Nem lehet elbukni, már ha meg van építve. Új lakásoknál azért előfordulhat, hogy nem lesz belőle semmi és futhatunk a pénzünk után. Használt lakásoknál is belefuthatunk műszakilag lakhatatlan lakásokba. A saját ház építése is jár némi kockázattal, aminek csúnya vége lehet. Szóval vannak sztorik, lehet beszélgetni és hangosan gondolkodni, megosztani a véleményeket. Legyünk türelmesek és megértőek egymással és a lakáspiaccal egyaránt. Sok érdekességet tanulhatunk egymástól és a lakáspiactól is, ha van hozzá nyitott fülünk és szemünk.

Forrás: Overview of European Residential Markets 6th Edition by Deloitte

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlantisztelet

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely

Isten áld meg a’ Magyar Ingatlant

Jó árakkal; lakástakarékkal

Nyújts feléje ingatlanhirdetési oldalt

Ha küzd ingatlanossal,

Housecentrumballa sors a’ kit rémálomba ringat

Hozz rá sok új lakásépítést

Megbünhödte már e’ lakáspiac

A’ hitel ’s ingatlanközvetítést! /Himnusz eredeti szövege alapján/

A lakásárak csökkenését vizionálják  egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetekkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az általa mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.

"Három pontot csökkent a Duna House Országos Lakásindex értéke 2017. I. negyedévében az előző év végéhez képest, reálértéken pedig stagnálást mutatnak a számok. További árcsökkenés azonban nem valószínű, a kereslet ugyanis az elmúlt negyedévekhez képest emelkedő tendenciát mutat."

Itt bele is zavaradott a nagy felismerésbe, mert a reálárak stagnálását hangsúlyozza a nominális árak csökkenése mellett. Ez lehetetlen:

1.  Ha ugyanis a nominális, tehat az infláció nélküli árak csökkennek, akkor a reálárak (inflációval csökkentett árak) akkor is csökkennek, ha nincs infláció és még jobban csökkennek, ha pedig van infláció.

2.  2017 első negyedévében pedig 2,7%-os inflációt számolt a KSH.

3.  A lakásárak reálértéke csak akkor stagnálhat (=változatlan), ha a piaci lakásárak minimum az inflációval nőttek.

Baj van itt a fejekben és nem is akármekkora!

Az ingatlanközvetítő érzi, hogy ez nem túl piacbarát ilyen háborút vívnia, így mit tehetne másként, ha gyorsan hozzá teszi, hogy ez csak egy átmenti csökkenés volt, már visszatért a kereslet a piacra és nem várható további árcsökkenés. A kereslet visszatérése is azt támasztja alá szerinte, hogy az elmúlt 9 hónapban kivártak a vevők, azért csökkent a forgalom. A KSH semmi ilyesmit nem mért, amire szintén felhívtuk már a figyelmet.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Hadüzenetet kapott az ingatlanközvetítől a lakáspiac 2016-ban

Olyan nagy az ellentmondás a KSH és az ingatlanközvetítő számai között, hogy nyomós okunk van kételkedni az ingatlan- és hitelközvetítő vállalkozás minden egyes szavában legyen szó országos lakásárakról vagy a piaci forgalomról.

Jövő héten fog megjelenni a KSH 2016 IV. negyedévi jelentése a lakáspiacról. Ez nem a végleges számokat fogja mutatni. Arra egészen július végéig várni kell. Csak azt fogjuk megtudni, hogy a forgalom növekedése tovább tartott-e az év utolsó három hónapjában vagy sem. A növekedés nem lehet kérdés, a mértéke már annál inkább. Ahogy ezt néhány hete megfogalmaztuk, nem lenne meglepő a további lassulás, egyszámjegyű növekedés.

A lakásárakat befolyásoló összes tényező 2017-ben is lassan, de biztosan a további árnövekedés és lakáspiaci forgalom további bővülése felé mutat. Nincs okunk ebben kételkedni, mert a lakáspiac, egy franchise-zal szembe, sosem hazudik.

De mitől lehetünk biztosak a forgalom növekedésében?

A válasz nagyon egyszerű. Magyarországon még nem volt példa arra, hogy a lakásárak ilyen ütemben nőttek volna, miközben a lakáspiaci forgalom csökkent volna. 2015-ben a 2. legerősebb lakásárnövekedést könyvelhette el a magyar lakáspiac az EU-27 országaiban. Csak Svédországban nőttek jobban a lakásárak.

2016-ban az Európai Unióban Magyarországon nőttek reál értelemben a leginkább a lakásárak. 

Az Eurostat ilyen rangsora láttán ki az az ostoba, aki az adásvételekben csökkenést mer emlegetni? Ki más, hazaszeretetből csak egy "piacvezető", tőzsdére bevezetett vállalkozás! Nem vitás, ez barbárság és a lakáspiaccal szembeni nyílt háború. Ez pedig a természeténél fogva erkölcstelen.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2016-ban

Kezdő kép: Ranchi, India,  Sanjay Puri Architects Pvt. Ltd. , © Dinesh Mehta
 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak növekedése megállíthatatlan

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A hazai és az európai lakáspiac (kölcsön)hatásai a friss statisztikák szerint egyelőre és minden kétséget kizáróan az árnövekedést erősítik. A lakásárainkat szavakban többször hasonlítjuk más országokéhoz mint számokban. A Deloitte legfrissebb európai lakáspiac elemzése és az Eurostat 2016 júliusi lakásárindexei olyan kontextusba helyezik a lakáspiacunkat, amiről ritkán beszélünk egyszerre.

Miért fontos a nemzetközi összehasonlítás?

Azért, mert a lakásáraink, a lakáspiacunk, a lakásviszonyaink más országok  alapvető lakáspiaci tényezői alapján (is) működnek. Teljesen más aspektusba helyezhető a hazai üzleti alapú bérlakáspiac, az eladósodottság és a saját tulajdon megszerzésének a körülményei. Végső soron ma is sokan keresik a választ arra, hogy a lakásaink árai drágák vagy olcsók. Esetleg kivárnak, hogy majd biztosan olcsóbbak leszenk, mert a "próféta" szól hozzájuk a médián keresztül.

Sokkal helyesebb és célravezetőbb a  válaszkeresés, ha viszonyítjuk, mihez képest drágák vagy éppen  olcsók a lakásaink ma Magyarországon.  Mindenképpen tudni érdemes, hogy mi mozgatja a lakásárakat és milyen irányba hatnak.

A bérlakáspiac erős hatása a saját tulajdon esélyeire/árára

Arra már felhívtuk a figyelmet, hogy a piaci alapú albérletpiacunk 3%. Ez viszont nem csak a kiadó lakások és a bérlők kapcsolatára hat, hanem a lakásárakra is. A bérlakáspiac mérete és a sajátlakáshoz jutás között Európában fordított arányosság figyelhető meg. Ott élnek legtöbben saját tulajdonú lakásban, ahol nehezebb a saját otthon megszerzése. Az alábbi grafikonon mi most külön Németországot emeltük ki, mely a külföldre költöző magyarok kiemelkedő célpontja. Jól látható, hogy a német piaci alapú bérlakáspiac 40%-ot tesz ki, és egy átlagos 70 nm-es új lakás megszerzése kevesebb mint fele annyi erőfeszítésbe kerül, mint Magyarországon, ahol a bérlakáspiac csak 3%.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A sajátlakás, mint a levegő

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

Magyországon a sajátlakás megszerzése sosem volt könnyű. Mindig is nagyon drágák voltak a lakások a jövedelemhez képest. Bár 2005-től egy erőteljes leértékelődés volt megfigyelhető a hazai lakáspiacon, ami 2013-ig tartott, de látható, hogy a lakásáraink a jövedelemi viszonyainkhoz képest továbbra sem nevezhetőek kedvezőnek. Hiába állítják azt, hogy ma könnyebb sajátlakáshoz jutni, mint 10 vagy 15 éve, de még akkor is sokkal rosszabb eséllyel indul egy magyar Magyarországon, mint egy cseh Csehországban (pedig kb. kétszer olyan drágák az új lakások Csehországban a hazai árakhoz képest), egy lengyel Lengyelországban. Egy német számára pedig szinte azt is mondhatnánk, hogy gyerekjáték a sajátlakás megszerzése, ahhoz képest, amivel egy magyarnak szembe kell néznie itthon.

Más szavakkal azt is lehet mondani, hogy ahol a saját otthon vágya nagyon erős, ott a lakásárak bármilyen magas szintet elérhetnek, a kereslet meg fogja fizetni azt.

Ez pedig jól leírja a magyar viszonyokat, ahol hiába alacsonyak a jövedelmek, a sajátlakáshoz ragaszkodunk, ezért a lakásáraink magasak a saját lehetőségeinkhez képest.

Az az érvelés, hogy a lakásáraink a régióban is alacsonynak számítanak, mind igazak,  csak a lakáshoz jutás feltételei viszont sokkal kedvezőtlenebbek.

Ezért  nem relatív, hanem abszolút értékben érdemes nemzetközi összehasonlításokat végezni.

Túlértékeljük a saját tulajdont sokkal jobb helyzetben lévő európiai országokhoz képest, így általánosíthatunk, hogy a magyar lakások nekünk nagyon drágák, de ha belepusztulunk, akkor is veszünk legalább egyet.

Levegőnek tekintjük a sajátlakást, a levegőnek pedig mennyi lenne az ára, ha fizetni kellene érte? Bármit megadunk érte, mert nélkülözhetetlennek gondoljuk a sajátlakást, mással nem helyettesíthetőnek.

Azok a hangok, akik arra hivatkoznak, hogy a lakásárak azért nőnek, mert a béreink reálértékben már évek óta nőnek, azok csak azt állítják, hogy minden megtakarításunkat, extra jövedelmet hajlandóak vagyunk csak sajátlakásra költeni. Nem is marad nagyon más lehetőségünk, ha sajátlakásban szeretnénk élni Magyarországon.

Tévhit a lakáshitel népszerűsége itthon, mi kp-ra vásárolunk

Ahol magas a saját tulajdonban élők aránya, látható, hogy az eladósodottság alacsonyabb. Nem áltanásíthatunk, mert észrevehető, hogy nem teljesen egyértelmű a fordított arányosság az eladósodottság és a saját tulajdonban élők aránya között. De a trend jól kiolvasható, hogy ahol többen élnek bérlakásban, ott saját tulajdont inkább hitelre vásárolnak.

Az első grafikonról leolvashatjuk, hogy nálunk pl. 19% volt a hiteles lakások aránya 2014-ben és 70% teljesen hitelmentes volt.

Németországban fele-fele arányban 26-26% körül alakult a hitelre vásárolt lakásban élők és a hitelmentes lakások aránya. Észak-Európában pedig extrémnek tűnhet a magyar viszonyokhoz képest, hogy szinte mindenki hitelre vásárol csak lakást.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A magyar lakosság eladósodottsági ábrája miatt, sok bank és több pénzügyi közvetítő dörzsölheti a markát, hogy ilyen alacsony eladósodottság mellett, nem csak a lakásárak növekedésére lehet számítani – a klasszikus lakáspiaci szemlélet szerint – hanem arra, hogy majd nálunk is megfordulnak az arányok és sokkal többen vesznek majd igénybe lakáshitelt. Hogy hosszú távon mire számíthatunk, nehéz megjósolni, de a magyar lakáspiac ebből a szempontból talán még mindig jobban ellenáll a csábításnak. Ömlik ránk a reklám, hogy „olcsó a hitel”, vegyünk fel hitelt most, mert vissza nem térő alkalom.

Ennek ellenére a magyar jelzálogpiac még mindig szerénynek nevezhető, mert a lakosság egyszerűen tradicionálisan kp-ra vásárol. A hitelpiac növekedése viszont a lakásárak növekedésének irányába mutat.

Tehát ha egyre többen „nyújtóznak tovább, mint a takarójuk ér” vagy mondjuk úgy, hogy előre fogyasztanak, a lakásárakon ez látszódni fog.

A lakáshitelesek +/- hatása:  a  lakáshitelezés bővülése árfelhajtó

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A magyar lakáspiac közelmúltja számokban sokkal kifejezőbb, mint az emlékeinkben. Nézzük csak meg ezt a táblázatot.

Látszik, hogy 2008-2013 között súlyos veszteségeket szenvedett a magyar lakáspiac. 2014-től viszont, mintha „segberúgták” volna.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

Az igazi rali 2015-ben szembetűnő, amikor 2014-hez képest minden negyedévben kétszámjegyű növekedést produkált.

2016 első negyedévében az árak éves alapon 15,2%-ot nőttek

Európában a legmagasabb növekedést érte el a magyar lakáspiac éves alapon 2016 első negyedévében. Még az előző negyedéves alapon számolt lakásárnövekedés is növekvő trendet mutat az Eurostat adatai szerint. A lakáshitelpiac be is indult, hallhatjuk havonta akár többször is.

A hitellel vásárlók Magyarországon tradicionálisan magasabb árat fizetnek, így a lakáspiacon nem a kp-s vevő a „tuti”, hanem a hiteles, mert megfizeti a lakás mesterséges felárát.

A kp-s vevőknek pedig nincs mit tenni, ha vásárolni akarnak, akkor elfogadják a magasabb és jelenleg növekvő árakat.

Összefoglalva kézzelfogható, hogy a parányi albérletpiacunk, az alacsony eladósodottságunk, a lakás mint levegő, a hitelpiac bővülése mind a lakásárak növekedésének irányába mutatnak.

A lakásárak növekedése Magyarországon felülről nem korlátos, mert „levegőnek” tekintjük a sajátlakást, bármit megér számunkra.

A lakásárak csökkenését csak a jövedelmi viszonyaink árnyékában lehetne valahogy értelmezni. Viszont a növekvő bérek is a lakásárak növekedési oldalán fejtik ki jelenleg a hatásukat.

Minden abba az irányba mutat, hogy hiába tűnik drágának a sajátlakás Magyarországon a bérekhez viszonyítva, és bicskanyitogató szinteket csapkodhatnak a népszerű/likvid lakáspiac árai, a hazai vásárlók mentalitása és gondolkodása szerint, a lakások minden forintot megérnek számukra.

2015-ben 11,6 % volt az éves lakásárnövekedés Magyarországon

Hiába nő a jövedelmünk, a sajátlakáshoz jutás még nagyon sokáig nem lesz olyan „egyszerű” mint egy németnek Németországban, még az is lehet, hogy talán soha. Addig viszont biztosan nem, amíg a bérlakpiacunk 3%-on stagnál és lakáshitelre vásárlók a bank pénzét az eladók kénye-kedve szerint "szórják". Az újlakáspiac árfelhajtó hatásával már  foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az urbanizáció lakáspiaci folyamatait  gyorsítja fel,  erősítve az amúgy is "szokatlanul intenzív" árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Liget Budapest, amiről nem beszélünk

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhely

Folyamatban van a Liget projekt, ami hosszú idő után egy hazai méretekben mért gigantikus művészeti és kulturális (ingatlan) fejlesztés Magyarországon. Ritkán hallani róla, de most aktuális a téma egy The Wall Street Journal cikk miatt. Érik ugyanis kritikák a budapesti óriás beruházást, mint minden ilyen nagyszabású vállalkozást, ami évszázadokra kihathat. Nem is szabad elfelejteni, hogy nálunk minden korban mindent kritizáltak. A parlament megépítésének és stílusának sem örültek sokan. Aztán ma mindenki büszkén mutogat rá. Szóval az idő a legnagyobb kritikus, nem a "kortársak".

De miért is érdekes a Modern Művészetek Múzeuma  New Yorkban a mi szempontunkból?

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhelyAzért, mert ott odafigyelnek a konstruktív kritikákra és a funkcionalitást helyezik előtérbe a "design" helyett ezek után - derül ki a The Wall Street Journal   részletes cikkéből. Ahogy a múzeum is fogalmaz a látogatóknak és művészeknek alakítják át a múzeumot. Olyan apróságokra figyelnek, hogy a lehető leggyorsabb és legnagyobb kapacitású legyen a ruhatár, mert ismét feltették a kérdést, hogy kit érdekel a "művészet", ha 45 percet kell sorban állni a ruhatárnál? Kíváncsiak vagyunk, hogy nálunk ilyesmire odafigyelnek-e a Liget projektnél. Ismételten felhívva a figyelmet, hogy nem épületeket komoly dolog építeni, hanem tudni kell azokat a kor igényeinek megfelelően üzemeltetni is. Külön figyelmet érdemes a bauhaus lépcső eredeti helyreállítása is, mert félő, hogy nálunk a modern művészet nem azt fogja jelenteni, hogy a gyökereinkből táplálkozunk és napjainkig mutassuk be, mit is jelent a modern építészet és kultúra. A futurizmus jeles képviselői, a design tervezők egymást taposva és lökdösődve nyomulnak, hogy a Városliget „különleges” hely legyen. New Yorkban pedig az ember és a művészet kapcsolata van a központban, lehűtve a sztár építészeket és  megálljt parancsolva az extravertált terveiknek.

Mert mi a modern művészet, ha nem a szabadság korlátainak brutálisan őszinte kifejező eszköze, szemben a végtelennek hitt szabadságunk idealisztikus magasztalásával. New York üdítő példaként állhatna Budapest előtt, mert a modern művészet nem lehet l’art pour l’art semmilyen ideológia és vallás beskatujázó, leegyszerűsítő, de még inkább dobozba zárt céljainak sötét árnyékaként sem.

A felszínesség nem művészet, ahogy a forma sem vonhatja el a tartalomról a figyelmet. Ismét A múzeumba a „nemzetközi tartalom” miatt megyünk el, nem azért hogyan néz ki. A budapesti tervekből jelenleg pont a tartalom hiányzik nagyon, amire az építő kritikusok fel is hívják a figyelmet. A Liget projekt sikere sem a költségvetésen múlik, hanem a művészi tartalmon, amit értékként majd fel tud kínálni mind Budapestnek, mind azoknak, akik idelátogatnak majd.

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhely

Alkohol és szex turizmus, tényleg csak erre vagyunk képesek?

A léptéket is érdemes átérezni. Nálunk azon aggódnak a hangadók, hogy már 200 milliárd forint körül mozog a teljes Városliget "modernizálása", addig a Modern Művészetek Múzeuma New Yorkban egymaga 128 milliárd forintos költségvetésből újul csak meg. Halkan jegyezzük meg, hogy Budapestnek kontent kell "tartalom", mert évtizedek óta nincs koncepciója, hogy miért jöjjenek ide a turisták. Az olimpia megrendezése is erről szólhatna, mert adnunk kell valamit ahhoz, hogy kaphassunk.  Az "olcsóság" problematikája miatt a budapesti turizmus is szenved, hiszen kevés időt töltenek és pénzt hagynak itt a turisták . Az alkohol és szex turizmust is lehet a "pesti bohém" életnek lefesteni, de biztosan ezt a szerepet kívánjuk Budapestnek? A belváros egy vörös lámpás negyed, a Váci utca és környéke "table dance" bároktól és utcán sétáló, turistákra vadászó örömlányoktól "hangos", ha nem a bulinegyed megrészegült "vendégei" képzelik a várost egy cirkusz nagyszínpadának. A turizmus jelenleg nem kitörési pont és nem is lesz addig az, amíg kísért a múlt és csukott szemmel, befogott füllel tekintük a jövőbe.

Budapest (sokkal) többre képes

De mi itthon, azt szeretjük hangoztatni, hogy milyen sokan jönnek ide, mennyire népszerűek vagyunk és milyen vendégszeretők. A valóságban semmi sem úgy igaz, ahogy azt állítjuk, becsapjuk magunkat és el is riasztjuk a minőségi turistákat Magyarországtól. Ilyen hozzáállással és "kínálattal" nem vonzzuk, hanem taszítjuk a sokat költő és sok időt eltöltő turistákat Magyarországtól, beleértve Budapestet is.  A mennyiség helyett a minőség felé fordulni "drága mulatság", turisztikai versenyképesség növelése pedig különösen befektetésigényes. A szemléletváltás nem szükséges, hanem kötelező ma már, ha kiemelten fontos ágazatnak tekintjük. Elég a vörös lámpákból! Itt az ideje már zöld lámpát adniuk mindazoknak, akik az orrukig is alig látnak, nem hogy saját magukat a tükörben, mikor otthon begyakorolják a "szentbeszédeiket és prostitúcióra kényszerítik" Budapestet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás álom, álom otthon - Eurostat

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszonyA lakásviszonyokat az európai statisztikai hivatal is vizsgálja, nem csak a KSH. A legfrissebb Eurostat jelentésből kiderül, hogy bár cinikusan, de még mindig büszkék lehetünk a 89%-os saját tulajdonban lakók arányára, addig igazából ezen kívül már semmi másra.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

A saját tulajdonhoz még erősen ragaszkodunk, egy erős társadalmi elvárás, ami csak egy narratíva, ettől a helyzet nem lesz jobb.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint az, hogy Románia után nálunk élnek legtöbben zsúfolt lakóingatlanban. Ez annyit jelent, hogy kevés a hálószobák száma, kicsik az ingatlanok alapterülete. A többiről akkor még nem is beszéltünk, mint az egynél több fürdőszobák és wc-k száma egy lakóingatlanban, vagy az igazi közös terek hiánya (nappali, terasz, kert). A lakóingatlanok életszínvonaláról már nem is beszélve. A lakhatási költségek is EU átlag szintjén jelentenek nekünk terhet.ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Magyarország = 11% bérlő

Kiderül az is, hogy nem is vagyunk elégedettek a lakásviszonyainkkal. Tisztában vagyunk a minőségi problémákkal (életszínvonal), még is a saját lakásba menekülést inkább választjuk a bérlakások helyett. Az ablakon kidobott pénz érzése még mindig sokkal erősebb (alig 11% a bérlők aránya ma Magyarországon), mint a kényelmetlen és szűk lakásoké. Aki ma is teheti inkább megveszi az első és hosszú évekre akár az utolsó lakását. Hosszú időre eladósodik vagy egyszerűen feléli minden tartalékát. Fiatalok csak szülői támogatás mellett tudnak első lakáshoz jutni vagy másodikhoz manapság. Egyedül nagyon szűk réteg tud érvényesülni. Az első lakást vásárlók pedig kompromisszumot kompromisszum hátán tudnak megkötni, csak azért, hogy pénzükből valahogy kijöjjenek. Ha jobb minőségű lakást vesz, akkor csak kisebbre futja. Ha nagyobb, de alacsonyabb életszínvonalút, akkor pedig nem tudja felújítani. De akkor is a saját lakás biztonsága mindenért kárpótolja őket „három napig”, amig a csoda tart. Utána már elégedetlenkedik és vágyik az álom otthonra, ami úgy néz ki, hogy nagyon sok ember számára egyelőre álom is marad. „A találja meg álmai otthonát” szlogen a hirdetési oldalakon, vagy értékesítési hálózatok marketing felületein ezért is elég cinikus. Hiszen mindenki ott él, ahol tud. Nem pedig ott, ahol igazából szeretne. Ez igaz a bérlőkre is, akik ma azzal szembesülnek, hogy már az albérlet sincsenek elérhető közelségben. A kiadó lakások többsége elérhetetlen a bérlők számára. Minden jel arra mutat, hogy a kiadó lakások piaca Budapesten a 100e Ft alatti kategóriában szinte láthatatlanná válik, mert olyan súlytalan arányt fog képezni a jövőben.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Elérhető valóság

Ez a jelenlegi piaci trendek szerint úgy néz ki, hogy még inkább így is lesz. A jobb és élhetőbb lakások nagyon drágák tudnak lenni – legyen akár eladó vagy kiadó -  ezzel drasztikusan szűkítve a lehetséges vásárlók és bérlők körét. Lakások kategóriái között lépkedni nem is olyan egyszerű. Bérlőként növekvő bérleti díjjal és óvadékkal (kaució = a bérleti díj biztosítéka) kell számolni. Komoly hitelben kell annak gondolkodni, aki az álmainak él, ha az önerőt a jelenlegi lakásának az eladása jelentheti. Pedig sokan csak egyik ingatlanból tudnak elmenni egy másikba. Az árak mozgásai pedig nem egyformán érintik a különböző kategóriák tulajdonosait. A lakások modernizálása pedig komoly plusz teher még az ingatlan vételárán felül, a berendezéséről nem is beszélve. A budapesti lakáspiac igazán 20 millió forintig nagyon élénk. Ahogy eltávolodunk ettől az összegtől, úgy csendesedik el. Amíg 20 millió forint alatti eladó lakásból ma jól ki lehet szállni, addig már egy 30 milliós lakásból már nem ilyen egyértelmű. És pont ott kezdődik a probléma, amikor értékhatáron van az ingatlanunk, aminek az eladása (időben és pénzben kifejezve) attól is függ, hogy hogyan árazzuk be. Legyünk ezért óvatosak, mert a budapesti lakásviszonyok még inkább a zsúfolt és kisméretű ingatlanokról szólnak. Ha lakást akarunk értékesíteni, esetleg vásárolni (de úgy, hogy közben már azt tervezgetjük, hogy el is szeretnénk adni), kiadni vagy bérelni, akkor figyeljünk oda az árkategóriák közötti éles különbségekre.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények