„elsősorban európai, másodsorban budapesti, harmadsorban magyar”

elvándorlás visszavándorlás bevándorlás migráció EU Magyarország Ingatlanműhely

”Egyes források szerint a 2008-as gazdasági válság óta a kivándorló magyarok 25–42%-a térhetett vissza.” – olvasható A visszavándorlás és az identitásváltozás kapcsolatának vizsgálata a hazatérő magyarok példáján tudományos munkában, amit Hegedűs Gábor és Lados Gábor ( Szegedi Tudományegyetem) írtak idén márciusban és letölthető a KSH oldaláról.

Az elvándorlást teljesen magától értetődőnek tekintjük

Elfogadjuk, megértjük és igazából tudomásul is vesszük. A siker, a tenni akarás, a karrier, a lehetőségek, anyagi megbecsülés, mint pozitív sztereotípiák, ha itt élőt arról kérdeznek meg, hogy miért mennek el innen magyarok. A jobb élet reményével kapcsolatban toleránsak vagyunk és úgy gondoljuk, akinek van lehetősége az éljen vele és nyugodtan menjen el. Többen játszanak el a gondolatával, mint amennyien valójában meg merik lépni. Hallani is néha, hogy pont azok választják a nehezebb utat, akik itthon maradnak. Ezzel azt is érzékelve, hogy az élet naposabb oldala várja az elvándorlókat.

Ez az idilli kép legalább olyan hamis, mint az itthoni helyzet túldramatizálása

Hamarabb fogadjuk el azt, aki külföldön lesz sikeres, mint aki itthon. Aki itthon tud karriert befutni, az csak ügyeskedő, opportunista és biztosan valamilyen gátlástalan, kapzsi ember lehet. Ha valaki állami vagy állam közeli munkát végez itthon és abból meg is él, akkor az a baj. Aki a versenyszférában boldogul, az meg csak lophat, csalhat és hazudhat, ha munkaadó, ha munkavállaló. Tisztességes módon itthon jól élni a „nem hisszük el kategóriába” tartozik. Az biztos titkol valamit, nem az akinek mondja magát. Bezzeg a messziről jött magyar, azt mond, amit akar, az evidens, hogy a külföldön élő magyaroknak jól megy. Nem kételkedünk benne, hogy az élet naposabbik oldalán nem lophat, nem csalhat és nem hazudhat senki. Ott nincs ügyeskedés, nincs opportunizmus és gátlástalanság. Ott minden és mindenki jó. Oda csak születni kell vagy kivándorolni és mindig kék az ég és zöld a fű.

elvándorlás visszavándorlás bevándorlás migráció EU Magyarország Ingatlanműhely
Az elvándorlás akkor nőtt igazán, amikor Magyarország "jobb lett"

A pénz egyébként is boldogít, a magyarok szerint főleg

Igen anyagias nemzet vagyunk, ha itthon élünk, ha máshol. A visszaköltözés kérdése tabu. Azzal nem tudunk mit kezdeni, mert nem fér bele abba a világképe, amit általánosságban gondolunk az elvándorlásról. Erről szól Hegedűs Gábor és Lados Gábor munkája. Kiderül, hogy vannak velünk született tulajdonságok, amik csak felerősödnek, ha átlépjük a határt. Van olyan, hogy az elutazásban a hazatérés a legjobb. Nekünk ez a gondolat jutott eszünkbe a sok tudományos magyarázatot olvasva. Sok tényező egyenlete ez. Nem csak a képzettség és a nyelvtudás számít, vagy a nyitottság, az alkalmazkodás képessége. Nem vagyunk egyformák, akkor sem, ha az a közös pont az életünkben, hogy elvándoroltunk. Ki így és ki úgy éli ezt meg, ha megtalálja a számításait, ha nem. Emberek vagyunk érzésekkel, ösztönökkel, ami még az egót is le tudja győzni. Nem mindenki bolond vagy lúzer, akit vonz Magyarország. A honvágy viszont még kevés ahhoz, hogy valaki visszatérjen. Mindig van valaki vagy valami, amiért érdemes megváltozni vagy döntéseket megváltoztatani.

Forrás: ksh.hu (Hegedűs Gábor & Lados Gábor)

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac Európában

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely

Beszélgessünk és gondolkodjunk. Legyünk türelmesek és megértőek. Figyeljünk oda másokra, ne csak magunkkal legyünk elfoglalva. Foglalhatnánk össze a legfrissebb európai lakáspiaci körképet, amit a Deloitte hatodik alkalommal jelentetett meg. Mi harmadik alkalommal beszélgetünk és gondolkodunk róla. Higgadtan, nem elveszítve a józan eszünket. Nincsenek izmusok, érdekek, cenzúra, csak a tiszta gondolatok.

Hej, de szeretjük a szabadságot, amikor úgy élünk, mint levegőt veszünk, elhatározásoktól és befolyásoktól mentesen, csak ösztönösen, ahogy csak egy ártatlan újszülött képes. Nem vagyunk megrontva, nem molesztáltak minket, nem bántalmaztak, nem lettünk semmilyen családon belüli erőszak áldozatai.

Hej, de nem szeretjük, ha sajnáltatja valaki magát, történeteket talál ki, lódít, ferdít, kiszínez, félremagyaráz. Ezért is hasznos ez a kiadvány, mert arra figyelhetünk oda mások hogyan gondolkodnak rólunk. Na nem rólunk magyarokról, hanem a lakáspiacunkról és annak közvetlen környezetéről.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
 Európában az albérlepiac nálunk az egyik legkisebb

Kezdjük azzal, hogy az albérletpiacunkat sokkal nagyobbnak érezzük mi itthon, mint amekkora az valójában. Az albérletszezon kellős közepén, nem is jöhetne jobbkor ilyenkor egy hidegzuhany. Európában gyakorlatilag az egyik legkisebb albérletpiaccal rendelkezünk. Nálunk kevesebben csak Szlovéniában élnek piaci alapú albérletben. Fontos, hogy piaci alapú albérletről beszélünk, a fehérről és a feketéről is. Igen, a NAV és a KSH is tudja, hogy ki van adva a lakásunk, akkor is ha eltitkolni próbáljuk. Ne legyenek illúzióink, ne ringassuk magunkat tévhitekbe, hogy jól átverjük az államot és mi milyen ügyesek vagyunk. Ha akarnák behajtanák. Ezért halkan jegyezzük meg, hogy csak megtűrik, csak nem tudni meddig. Csak hát ez egy másik történet, ne kalandozzunk el, mert jön a következő ábra, ami egy általános kérdést feszeget.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
Debrecen,  Győr és Budapest Európa lakáspiaci hozamának élmezőnyében

Az albérlet jó üzlet vagy sem? 7% feletti bruttó hozammal csak dán, lengyel és magyar városok szerepelnek a listában. Budapest a 2. legjobb hozamot produkálja, alig mögötte picivel lemaradva Győr és Debrecen. A 7,8-7,9 %-os magyar hozamok az európai élmezőnybe repítik Magyarországot. Nem csak rajta vagyunk a térképen, de igen figyelemre méltó helyen is. Aztán nem felejtjük el, hogy a számok ígéretesek, de közben a piaci alapú albérletpiac meg kicsi. Ez azt jelenti, hogy a kereslet korlátos. Aki új belépő, az egy ilyen pici piacon könnyen megütheti a bokáját. Az albérletpiacunk meg tradicionálisan önző, nem foglalkozik sem a bérlők számával, sem az igényeikkel. A bérbeadók többsége csak úgy piacra lép, valamilyen elvárásokkal és legtöbb esetben piaci ismeretek hiányában. Meghirdetem és kiadom, gondolják még ma is sokan Magyarországon. Aztán ez a valóságban még sem ilyen egyszerű történet. Mindenki saját lakásban akar élni Magyarországon, még a bérlők is, ahogy ezt már számtalanszor elmondtuk. A tipikus bérlő fiatal. Ha fogynak a fiatalok, mert egyre kevesebb gyerek születik, akkor fogynak a bérlők is. Ha elvándorolnak a fiatalok, akkor meg pláne szembe kell néznünk a valósággal. A bérlők keresleti oldalát ezek mind befolyásolják. A hozamok önmagukban azoknak jelentenek örömöt, akik ki tudnak adni kevés költséggel, normális bérlőknek. Mindenki másnak csak egy álom. Olyan ez, mint a lakásárak növekedésénél azt érezni, hogy a pénz már a zsebünkben van, miközben a lakást még meg sem hirdettük eladásra. Az álmodozás az élet megrontója, higgyék el, ez a lakáspiacon is igaz. Hozamot nem előre, hanem utólag számolunk Magyarországon. Ezt a Deloitte nem írta oda, mi hozzá tennénk, mert nagyon fontos. A magyar albérletpiac kiszámíthatatlan és nagyon kockázatos pontosan a mérete miatt és főleg a bérlők miatt. Sokat lehetne még erről beszélni és gondolkodni is. De most tovább megyünk az európai lakáspiacot vizsgáló áttekintésben.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A budapesti újlakások árnövekedése az egyik legnagyobb volt Európában

Azt látjuk, hogy nem csak az albérletpiaci hozamok miatt érdekes Magyarország. Úgy látszik, hogy az új építésű lakások árai Párizs után, Budapesten változtak a legtöbbet 2015 és 2016 között. A több mint 15%-os árváltozás nem csak a saját lakásra spóroló bérlőknek rossz hír. Ők úgy érzik egyre távolabb kerülnek a saját lakástól, vagy valami patkánylukra futja majd. A vásárlók azt látják, hogy a lakáspiac rohamosan drágult Magyarországon az elmúlt években. Ha nő az új lakások ára, akkor nő a használt lakások ára is Ezt a lakáspiaci összefüggést talán egyszer majd mindenki elfogadja. Ma még inkább a kételkedők vannak többségben, akik nem csak az albérletipiacot érezhetik feketedoboznak, de magát a teljes lakáspiacot is. Nem értik mi miért történik, mi mivel van összefüggésben. Ezért várják és magyarázzák egyesek hangosbemondón akár már 2 éve, hogy most már a lakásáraknak csökkenni kell. Csúsznak el banán héjon, hogy hol éppen árnövekedést hol éppen árcsökkenést mérnek. Tényleg úgy beszélnek a lakáspiacról, mint a lottószámsorsorlásról. Beszélnek forgalomcsökkenésről, miközben Magyarországon növekvő lakásárak mellett nem csökken, hanem nő a lakáspiac mérete. De hidegen hagyja ez a kuruzslókat és az apostolaikat.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A bérek hiába növekednek, az új építésű lakások gyorsabban drágulnak egész Európában

A lakáspiacon a bérek növekedését is sokan úgy értékelik, hogy az egyértelműen jót jelent a vevőknek, kedvező helyzetbe hozza őket. Ez részben igaz is, de biztosan nem az újlakáspiacon. Ott évről évre egyre távolabb kerül egy átlag magyar egy átlagos új építésű lakástól. Érzik ezt a lakásépítők is, hogy az új építésű lakások piaca korántsem olyan tömegpiac, mint volt 10-15 éve. Az építőiparra fogják a problémáikat, hogy ők építenének, de nincs kivel, mert közben sorban állnak az újlakásokért. Aztán tudjuk, hogy nem minden új lakást lehet itthon sem eladni. Meg azt is tudjuk, hogy nem egyre több, hanem egyre kevesebb vevő gondolkodik új lakásban. Azt is tudjuk, hogy az új lakások kínálata is igen egyenlőtlen. A beruházók ott építenek ahol tudnak. Aztán vagy lesz rá vevő vagy nem. Közben meg azt látjuk, hogy az új családi házak építése reneszánszát éli. Az új építésű lakások statisztikáját, a kiadott építési engedélyek számát jótékonyan befolyásolja a sok új tervezésű családi otthon. Ezzel el lehet fedni azt a problémát, hogy a társasházi lakások piaca gyengélkedőn van, mert látjuk, hogy magyar új építésű lakás egyre elérhetetlenebb. A bérnövekedés ellenére egyre távolabb kerül egy magyar egy új építésű lakástól. Ez nem magyar jelenség, hanem európai trend. Csakhogy, van itt egy kis különbség. Az új építésű otthonokra nem csak nálunk, hanem szerte a világban jellemző a hitelből vásárlás. Arányaiban véve, sokkal több vásárló hitellel vesz új lakást, mint használtat. Ezért a hitelpiac nagyban befolyásolja az új lakások értékesítését.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
No komment!

Európában nálunk kedvezőtlenebb feltételekkel sehol nem lehet jelzáloghitelt felvenni mutatja a Deloitte ábrája. Az újlakáspiacon a keresletet az árak dinamikus növekedése mellett éppenséggel a hitelpiac sem enyhíti. Bár mi itthon két kézzel verjük a mellünket, mint King Kong, hogy eljött a hitelpiaci kánaán, közben meg ordas nagy felára van a magyarországi jelzáloghiteleknek. Több hitelt veszünk fel ennek ellenére, mert muszáj. Hitel nélkül nem nagyon tudnának így növekedni a lakásárak, mint amennyire képesek. Azért még mindig az jár a legjobban, aki készpénzre vásárol és nem bonyolódik hitelfelvételbe. Vagy legalábbis túl nagy hitelben, adósságban nem érdemes itthon gondolkodni. A grafikonon nincs ott, de nálunk azért az átlagos lakáshitel nem túl magas. Éppenhogy, csak módjával, nagyon óvatos a többség. Félünk a hiteltől, ódzkodunk tőle és ha megnézzük ezt az ábrát, akkor azt mondanánk, hogy tudatalatt jól működnek az ösztöneink. Valami nem okés a magyar lakáshitelezés körül. Így kilógni az európai sorból több mint ijesztő.

Közben meg a lakásárak megállás nélkül csak nőnek és nőnek. Megállíthatatlan folyamatnak tűnik annak ellenére, hogy az albérletpiacunk mérete a lakásbefektetéseknek nem kedvez. Az sem számít, hogy fogynak a bérlők, mert kevés a fiatal, az elvándorlás is nagy divat, illetve erőn felül, belerokkanva is, de akkor is saját lakást veszünk, ha ez az egészségünk kárára megy, az életünket rövidítjük meg vele. Abban reménykedünk, hogy majd a gyerekünknek jobb lesz, nekünk már úgy is mindegy. Az sincs hatással a lakásárakra, hogy a bérek növekedése messze elmarad a lakásárak növekedésétől. A lakáspiacra a megtakarítások vannak hatással, nem a bérek. Abból  lesz lakásvásárló, akinek van ehhez megfelelő megtakarítása. A jó fizetés nem egyenlő azzal, hogy valakiből potenciális vevő legyen. Tele is van a lakáspiac lakásturistákkal, akik azt hiszik, hogy kicsi önerővel vagy szinte anélkül, a fizujukból mindjárt saját lakást is tudnak venni. Mondjuk van ehhez egy média háttértámogatás is. Előszeretettel beszélünk úgy a lakásvásárlásról, hogy az önerő, a megtakarítás kérdését nem zárójelbe nem tesszük, hanem úgy teljes egészében kihagyjuk a gondolatmenetből. Marad a lakáshitel és a törletszőrészlet. Szakmai portálók magyarázzák bőszen a lakásvásárlást, mint a habos tortát, úgy hogy elhallgatva azt feltételezik, hogy nálunk mindenki tízmilliókat tart otthon párnákban vagy a bankban. Vannak ilyenek, akik közül vásárolnak is lakást akár maguknak, a gyereküknek, nyugdíjelőtakarékosság miatt, vagy csak úgy, mert hatottak rájuk a média hírek. Vegyünk lakást, éljünk benne vagy adjuk ki, mert a lakás az olyan kézzelfogható valami. Nem lehet elbukni, már ha meg van építve. Új lakásoknál azért előfordulhat, hogy nem lesz belőle semmi és futhatunk a pénzünk után. Használt lakásoknál is belefuthatunk műszakilag lakhatatlan lakásokba. A saját ház építése is jár némi kockázattal, aminek csúnya vége lehet. Szóval vannak sztorik, lehet beszélgetni és hangosan gondolkodni, megosztani a véleményeket. Legyünk türelmesek és megértőek egymással és a lakáspiaccal egyaránt. Sok érdekességet tanulhatunk egymástól és a lakáspiactól is, ha van hozzá nyitott fülünk és szemünk.

Forrás: Overview of European Residential Markets 6th Edition by Deloitte

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlantisztelet

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely

Isten áld meg a’ Magyar Ingatlant

Jó árakkal; lakástakarékkal

Nyújts feléje ingatlanhirdetési oldalt

Ha küzd ingatlanossal,

Housecentrumballa sors a’ kit rémálomba ringat

Hozz rá sok új lakásépítést

Megbünhödte már e’ lakáspiac

A’ hitel ’s ingatlanközvetítést! /Himnusz eredeti szövege alapján/

A lakásárak csökkenését vízionálják  egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetetkkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az átlala mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.

"Három pontot csökkent a Duna House Országos Lakásindex értéke 2017. I. negyedévében az előző év végéhez képest, reálértéken pedig stagnálást mutatnak a számok. További árcsökkenés azonban nem valószínű, a kereslet ugyanis az elmúlt negyedévekhez képest emelkedő tendenciát mutat."

Itt bele is zavaradott a nagy felismerésbe, mert a reálárak stagnálását hangsúlyozza a nominális árak csökkenése mellett. Ez lehetetlen:

1.  Ha ugyanis a nominális, tehat az infláció nélküli árak csökkennek, akkor a reálárak (inflációval csökkentett árak) akkor is csökkennek, ha nincs infláció és még jobban csökkennek, ha pedig van infláció.

2.  2017 első negyedévében pedig 2,7%-os inflációt számolt a KSH.

3.  A lakásárak reálértéke csak akkor stagnálhat (=változatlan), ha a piaci lakásárak minimum az inflációval nőttek.

Baj van itt a fejekben és nem is akármekkora!

Az ingatlanközvetítő érzi, hogy ez nem túl piacbarát ilyen háborút vívnia, így mit tehetne másként, ha gyorsan hozzá teszi, hogy ez csak egy átmenti csökkenés volt, már visszatért a kereslet a piacra és nem várható további árcsökkenés. A kereslet visszatérése is azt támasztja alá szerinte, hogy az elmúlt 9 hónapban kivártak a vevők, azért csökkent a forgalom. A KSH semmi ilyesmit nem mért, amire szintén felhívtuk már a figyelmet.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Hadüzenetet kapott az ingatlanközvetítől a lakáspiac 2016-ban

Olyan nagy az ellentmondás a KSH és az ingatlanközvetítő számai között, hogy nyomós okunk van kételkedni az ingatlan- és hitelközvetítő vállalkozás minden egyes szavában legyen szó országos lakásárakról vagy a piaci forgalomról.

Jövő héten fog megjelenni a KSH 2016 IV. negyedévi jelentése a lakáspiacról. Ez nem a végleges számokat fogja mutatni. Arra egészen július végéig várni kell. Csak azt fogjuk megtudni, hogy a forgalom növekedése tovább tartott-e az év utolsó három hónapjában vagy sem. A növekedés nem lehet kérdés, a mértéke már annál inkább. Ahogy ezt néhány hete megfogalmaztuk, nem lenne meglepő a további lassulás, egyszámjegyű növekedés.

A lakásárakat befolyásoló összes tényező 2017-ben is lassan, de biztosan a további árnövekedés és lakáspiaci forgalom további bővülése felé mutat. Nincs okunk ebben kételkedni, mert a lakáspiac, egy franchise-zal szembe, sosem hazudik.

De mitől lehetünk biztosak a forgalom növekedésében?

A válasz nagyon egyszerű. Magyarországon még nem volt példa arra, hogy a lakásárak ilyen ütemben nőttek volna, miközben a lakáspiaci forgalom csökkent volna. 2015-ben a 2. legerősebb lakásárnövekedést könyvelhette el a magyar lakáspiac az EU-27 országaiban. Csak Svédországban nőttek jobban a lakásárak.

2016-ban az Európai Unióban Magyarországon nőttek reál értelemben a leginkább a lakásárak. 

Az Eurostat ilyen rangsora láttán ki az az ostoba, aki az adásvételekben csökkenést mer emlegetni? Ki más, hazaszeretetből csak egy "piacvezető", tőzsdére bevezetett vállalkozás! Nem vitás, ez barbárság és a lakáspiaccal szembeni nyílt háború. Ez pedig a természeténél fogva erkölcstelen.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2016-ban

Kezdő kép: Ranchi, India,  Sanjay Puri Architects Pvt. Ltd. , © Dinesh Mehta
 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak növekedése megállíthatatlan

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A hazai és az európai lakáspiac (kölcsön)hatásai a friss statisztikák szerint egyelőre és minden kétséget kizáróan az árnövekedést erősítik. A lakásárainkat szavakban többször hasonlítjuk más országokéhoz mint számokban. A Deloitte legfrissebb európai lakáspiac elemzése és az Eurostat 2016 júliusi lakásárindexei olyan kontextusba helyezik a lakáspiacunkat, amiről ritkán beszélünk egyszerre.

Miért fontos a nemzetközi összehasonlítás?

Azért, mert a lakásáraink, a lakáspiacunk, a lakásviszonyaink más országok  alapvető lakáspiaci tényezői alapján (is) működnek. Teljesen más aspektusba helyezhető a hazai üzleti alapú bérlakáspiac, az eladósodottság és a saját tulajdon megszerzésének a körülményei. Végső soron ma is sokan keresik a választ arra, hogy a lakásaink árai drágák vagy olcsók. Esetleg kivárnak, hogy majd biztosan olcsóbbak leszenk, mert a "próféta" szól hozzájuk a médián keresztül.

Sokkal helyesebb és célravezetőbb a  válaszkeresés, ha viszonyítjuk, mihez képest drágák vagy éppen  olcsók a lakásaink ma Magyarországon.  Mindenképpen tudni érdemes, hogy mi mozgatja a lakásárakat és milyen irányba hatnak.

A bérlakáspiac erős hatása a saját tulajdon esélyeire/árára

Arra már felhívtuk a figyelmet, hogy a piaci alapú albérletpiacunk 3%. Ez viszont nem csak a kiadó lakások és a bérlők kapcsolatára hat, hanem a lakásárakra is. A bérlakáspiac mérete és a sajátlakáshoz jutás között Európában fordított arányosság figyelhető meg. Ott élnek legtöbben saját tulajdonú lakásban, ahol nehezebb a saját otthon megszerzése. Az alábbi grafikonon mi most külön Németországot emeltük ki, mely a külföldre költöző magyarok kiemelkedő célpontja. Jól látható, hogy a német piaci alapú bérlakáspiac 40%-ot tesz ki, és egy átlagos 70 nm-es új lakás megszerzése kevesebb mint fele annyi erőfeszítésbe kerül, mint Magyarországon, ahol a bérlakáspiac csak 3%.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A sajátlakás, mint a levegő

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

Magyországon a sajátlakás megszerzése sosem volt könnyű. Mindig is nagyon drágák voltak a lakások a jövedelemhez képest. Bár 2005-től egy erőteljes leértékelődés volt megfigyelhető a hazai lakáspiacon, ami 2013-ig tartott, de látható, hogy a lakásáraink a jövedelemi viszonyainkhoz képest továbbra sem nevezhetőek kedvezőnek. Hiába állítják azt, hogy ma könnyebb sajátlakáshoz jutni, mint 10 vagy 15 éve, de még akkor is sokkal rosszabb eséllyel indul egy magyar Magyarországon, mint egy cseh Csehországban (pedig kb. kétszer olyan drágák az új lakások Csehországban a hazai árakhoz képest), egy lengyel Lengyelországban. Egy német számára pedig szinte azt is mondhatnánk, hogy gyerekjáték a sajátlakás megszerzése, ahhoz képest, amivel egy magyarnak szembe kell néznie itthon.

Más szavakkal azt is lehet mondani, hogy ahol a saját otthon vágya nagyon erős, ott a lakásárak bármilyen magas szintet elérhetnek, a kereslet meg fogja fizetni azt.

Ez pedig jól leírja a magyar viszonyokat, ahol hiába alacsonyak a jövedelmek, a sajátlakáshoz ragaszkodunk, ezért a lakásáraink magasak a saját lehetőségeinkhez képest.

Az az érvelés, hogy a lakásáraink a régióban is alacsonynak számítanak, mind igazak,  csak a lakáshoz jutás feltételei viszont sokkal kedvezőtlenebbek.

Ezért  nem relatív, hanem abszolút értékben érdemes nemzetközi összehasonlításokat végezni.

Túlértékeljük a saját tulajdont sokkal jobb helyzetben lévő európiai országokhoz képest, így általánosíthatunk, hogy a magyar lakások nekünk nagyon drágák, de ha belepusztulunk, akkor is veszünk legalább egyet.

Levegőnek tekintjük a sajátlakást, a levegőnek pedig mennyi lenne az ára, ha fizetni kellene érte? Bármit megadunk érte, mert nélkülözhetetlennek gondoljuk a sajátlakást, mással nem helyettesíthetőnek.

Azok a hangok, akik arra hivatkoznak, hogy a lakásárak azért nőnek, mert a béreink reálértékben már évek óta nőnek, azok csak azt állítják, hogy minden megtakarításunkat, extra jövedelmet hajlandóak vagyunk csak sajátlakásra költeni. Nem is marad nagyon más lehetőségünk, ha sajátlakásban szeretnénk élni Magyarországon.

Tévhit a lakáshitel népszerűsége itthon, mi kp-ra vásárolunk

Ahol magas a saját tulajdonban élők aránya, látható, hogy az eladósodottság alacsonyabb. Nem áltanásíthatunk, mert észrevehető, hogy nem teljesen egyértelmű a fordított arányosság az eladósodottság és a saját tulajdonban élők aránya között. De a trend jól kiolvasható, hogy ahol többen élnek bérlakásban, ott saját tulajdont inkább hitelre vásárolnak.

Az első grafikonról leolvashatjuk, hogy nálunk pl. 19% volt a hiteles lakások aránya 2014-ben és 70% teljesen hitelmentes volt.

Németországban fele-fele arányban 26-26% körül alakult a hitelre vásárolt lakásban élők és a hitelmentes lakások aránya. Észak-Európában pedig extrémnek tűnhet a magyar viszonyokhoz képest, hogy szinte mindenki hitelre vásárol csak lakást.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A magyar lakosság eladósodottsági ábrája miatt, sok bank és több pénzügyi közvetítő dörzsölheti a markát, hogy ilyen alacsony eladósodottság mellett, nem csak a lakásárak növekedésére lehet számítani – a klasszikus lakáspiaci szemlélet szerint – hanem arra, hogy majd nálunk is megfordulnak az arányok és sokkal többen vesznek majd igénybe lakáshitelt. Hogy hosszú távon mire számíthatunk, nehéz megjósolni, de a magyar lakáspiac ebből a szempontból talán még mindig jobban ellenáll a csábításnak. Ömlik ránk a reklám, hogy „olcsó a hitel”, vegyünk fel hitelt most, mert vissza nem térő alkalom.

Ennek ellenére a magyar jelzálogpiac még mindig szerénynek nevezhető, mert a lakosság egyszerűen tradicionálisan kp-ra vásárol. A hitelpiac növekedése viszont a lakásárak növekedésének irányába mutat.

Tehát ha egyre többen „nyújtóznak tovább, mint a takarójuk ér” vagy mondjuk úgy, hogy előre fogyasztanak, a lakásárakon ez látszódni fog.

A lakáshitelesek +/- hatása:  a  lakáshitelezés bővülése árfelhajtó

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

A magyar lakáspiac közelmúltja számokban sokkal kifejezőbb, mint az emlékeinkben. Nézzük csak meg ezt a táblázatot.

Látszik, hogy 2008-2013 között súlyos veszteségeket szenvedett a magyar lakáspiac. 2014-től viszont, mintha „segberúgták” volna.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

Az igazi rali 2015-ben szembetűnő, amikor 2014-hez képest minden negyedévben kétszámjegyű növekedést produkált.

2016 első negyedévében az árak éves alapon 15,2%-ot nőttek

Európában a legmagasabb növekedést érte el a magyar lakáspiac éves alapon 2016 első negyedévében. Még az előző negyedéves alapon számolt lakásárnövekedés is növekvő trendet mutat az Eurostat adatai szerint. A lakáshitelpiac be is indult, hallhatjuk havonta akár többször is.

A hitellel vásárlók Magyarországon tradicionálisan magasabb árat fizetnek, így a lakáspiacon nem a kp-s vevő a „tuti”, hanem a hiteles, mert megfizeti a lakás mesterséges felárát.

A kp-s vevőknek pedig nincs mit tenni, ha vásárolni akarnak, akkor elfogadják a magasabb és jelenleg növekvő árakat.

Összefoglalva kézzelfogható, hogy a parányi albérletpiacunk, az alacsony eladósodottságunk, a lakás mint levegő, a hitelpiac bővülése mind a lakásárak növekedésének irányába mutatnak.

A lakásárak növekedése Magyarországon felülről nem korlátos, mert „levegőnek” tekintjük a sajátlakást, bármit megér számunkra.

A lakásárak csökkenését csak a jövedelmi viszonyaink árnyékában lehetne valahogy értelmezni. Viszont a növekvő bérek is a lakásárak növekedési oldalán fejtik ki jelenleg a hatásukat.

Minden abba az irányba mutat, hogy hiába tűnik drágának a sajátlakás Magyarországon a bérekhez viszonyítva, és bicskanyitogató szinteket csapkodhatnak a népszerű/likvid lakáspiac árai, a hazai vásárlók mentalitása és gondolkodása szerint, a lakások minden forintot megérnek számukra.

2015-ben 11,6 % volt az éves lakásárnövekedés Magyarországon

Hiába nő a jövedelmünk, a sajátlakáshoz jutás még nagyon sokáig nem lesz olyan „egyszerű” mint egy németnek Németországban, még az is lehet, hogy talán soha. Addig viszont biztosan nem, amíg a bérlakpiacunk 3%-on stagnál és lakáshitelre vásárlók a bank pénzét az eladók kénye-kedve szerint "szórják". Az újlakáspiac árfelhajtó hatásával már  foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az urbanizáció lakáspiaci folyamatait  gyorsítja fel,  erősítve az amúgy is "szokatlanul intenzív" árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.

deloitte property index eurostat house price indeces lakásárak lakáspiac lakástrend ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Liget Budapest, amiről nem beszélünk

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhely

Folyamatban van a Liget projekt, ami hosszú idő után egy hazai méretekben mért gigantikus művészeti és kulturális (ingatlan) fejlesztés Magyarországon. Ritkán hallani róla, de most aktuális a téma egy The Wall Street Journal cikk miatt. Érik ugyanis kritikák a budapesti óriás beruházást, mint minden ilyen nagyszabású vállalkozást, ami évszázadokra kihathat. Nem is szabad elfelejteni, hogy nálunk minden korban mindent kritizáltak. A parlament megépítésének és stílusának sem örültek sokan. Aztán ma mindenki büszkén mutogat rá. Szóval az idő a legnagyobb kritikus, nem a "kortársak".

De miért is érdekes a Modern Művészetek Múzeuma  New Yorkban a mi szempontunkból?

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhelyAzért, mert ott odafigyelnek a konstruktív kritikákra és a funkcionalitást helyezik előtérbe a "design" helyett ezek után - derül ki a The Wall Street Journal   részletes cikkéből. Ahogy a múzeum is fogalmaz a látogatóknak és művészeknek alakítják át a múzeumot. Olyan apróságokra figyelnek, hogy a lehető leggyorsabb és legnagyobb kapacitású legyen a ruhatár, mert ismét feltették a kérdést, hogy kit érdekel a "művészet", ha 45 percet kell sorban állni a ruhatárnál? Kíváncsiak vagyunk, hogy nálunk ilyesmire odafigyelnek-e a Liget projektnél. Ismételten felhívva a figyelmet, hogy nem épületeket komoly dolog építeni, hanem tudni kell azokat a kor igényeinek megfelelően üzemeltetni is. Külön figyelmet érdemes a bauhaus lépcső eredeti helyreállítása is, mert félő, hogy nálunk a modern művészet nem azt fogja jelenteni, hogy a gyökereinkből táplálkozunk és napjainkig mutassuk be, mit is jelent a modern építészet és kultúra. A futurizmus jeles képviselői, a design tervezők egymást taposva és lökdösődve nyomulnak, hogy a Városliget „különleges” hely legyen. New Yorkban pedig az ember és a művészet kapcsolata van a központban, lehűtve a sztár építészeket és  megálljt parancsolva az extravertált terveiknek.

Mert mi a modern művészet, ha nem a szabadság korlátainak brutálisan őszinte kifejező eszköze, szemben a végtelennek hitt szabadságunk idealisztikus magasztalásával. New York üdítő példaként állhatna Budapest előtt, mert a modern művészet nem lehet l’art pour l’art semmilyen ideológia és vallás beskatujázó, leegyszerűsítő, de még inkább dobozba zárt céljainak sötét árnyékaként sem.

A felszínesség nem művészet, ahogy a forma sem vonhatja el a tartalomról a figyelmet. Ismét A múzeumba a „nemzetközi tartalom” miatt megyünk el, nem azért hogyan néz ki. A budapesti tervekből jelenleg pont a tartalom hiányzik nagyon, amire az építő kritikusok fel is hívják a figyelmet. A Liget projekt sikere sem a költségvetésen múlik, hanem a művészi tartalmon, amit értékként majd fel tud kínálni mind Budapestnek, mind azoknak, akik idelátogatnak majd.

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhely

Alkohol és szex turizmus, tényleg csak erre vagyunk képesek?

A léptéket is érdemes átérezni. Nálunk azon aggódnak a hangadók, hogy már 200 milliárd forint körül mozog a teljes Városliget "modernizálása", addig a Modern Művészetek Múzeuma New Yorkban egymaga 128 milliárd forintos költségvetésből újul csak meg. Halkan jegyezzük meg, hogy Budapestnek kontent kell "tartalom", mert évtizedek óta nincs koncepciója, hogy miért jöjjenek ide a turisták. Az olimpia megrendezése is erről szólhatna, mert adnunk kell valamit ahhoz, hogy kaphassunk.  Az "olcsóság" problematikája miatt a budapesti turizmus is szenved, hiszen kevés időt töltenek és pénzt hagynak itt a turisták . Az alkohol és szex turizmust is lehet a "pesti bohém" életnek lefesteni, de biztosan ezt a szerepet kívánjuk Budapestnek? A belváros egy vörös lámpás negyed, a Váci utca és környéke "table dance" bároktól és utcán sétáló, turistákra vadászó örömlányoktól "hangos", ha nem a bulinegyed megrészegült "vendégei" képzelik a várost egy cirkusz nagyszínpadának. A turizmus jelenleg nem kitörési pont és nem is lesz addig az, amíg kísért a múlt és csukott szemmel, befogott füllel tekintük a jövőbe.

Budapest (sokkal) többre képes

De mi itthon, azt szeretjük hangoztatni, hogy milyen sokan jönnek ide, mennyire népszerűek vagyunk és milyen vendégszeretők. A valóságban semmi sem úgy igaz, ahogy azt állítjuk, becsapjuk magunkat és el is riasztjuk a minőségi turistákat Magyarországtól. Ilyen hozzáállással és "kínálattal" nem vonzzuk, hanem taszítjuk a sokat költő és sok időt eltöltő turistákat Magyarországtól, beleértve Budapestet is.  A mennyiség helyett a minőség felé fordulni "drága mulatság", turisztikai versenyképesség növelése pedig különösen befektetésigényes. A szemléletváltás nem szükséges, hanem kötelező ma már, ha kiemelten fontos ágazatnak tekintjük. Elég a vörös lámpákból! Itt az ideje már zöld lámpát adniuk mindazoknak, akik az orrukig is alig látnak, nem hogy saját magukat a tükörben, mikor otthon begyakorolják a "szentbeszédeiket és prostitúcióra kényszerítik" Budapestet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás álom, álom otthon - Eurostat

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszonyA lakásviszonyokat az európai statisztikai hivatal is vizsgálja, nem csak a KSH. A legfrissebb Eurostat jelentésből kiderül, hogy bár cinikusan, de még mindig büszkék lehetünk a 89%-os saját tulajdonban lakók arányára, addig igazából ezen kívül már semmi másra.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

A saját tulajdonhoz még erősen ragaszkodunk, egy erős társadalmi elvárás, ami csak egy narratíva, ettől a helyzet nem lesz jobb.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint az, hogy Románia után nálunk élnek legtöbben zsúfolt lakóingatlanban. Ez annyit jelent, hogy kevés a hálószobák száma, kicsik az ingatlanok alapterülete. A többiről akkor még nem is beszéltünk, mint az egynél több fürdőszobák és wc-k száma egy lakóingatlanban, vagy az igazi közös terek hiánya (nappali, terasz, kert). A lakóingatlanok életszínvonaláról már nem is beszélve. A lakhatási költségek is EU átlag szintjén jelentenek nekünk terhet.ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Magyarország = 11% bérlő

Kiderül az is, hogy nem is vagyunk elégedettek a lakásviszonyainkkal. Tisztában vagyunk a minőségi problémákkal (életszínvonal), még is a saját lakásba menekülést inkább választjuk a bérlakások helyett. Az ablakon kidobott pénz érzése még mindig sokkal erősebb (alig 11% a bérlők aránya ma Magyarországon), mint a kényelmetlen és szűk lakásoké. Aki ma is teheti inkább megveszi az első és hosszú évekre akár az utolsó lakását. Hosszú időre eladósodik vagy egyszerűen feléli minden tartalékát. Fiatalok csak szülői támogatás mellett tudnak első lakáshoz jutni vagy másodikhoz manapság. Egyedül nagyon szűk réteg tud érvényesülni. Az első lakást vásárlók pedig kompromisszumot kompromisszum hátán tudnak megkötni, csak azért, hogy pénzükből valahogy kijöjjenek. Ha jobb minőségű lakást vesz, akkor csak kisebbre futja. Ha nagyobb, de alacsonyabb életszínvonalút, akkor pedig nem tudja felújítani. De akkor is a saját lakás biztonsága mindenért kárpótolja őket „három napig”, amig a csoda tart. Utána már elégedetlenkedik és vágyik az álom otthonra, ami úgy néz ki, hogy nagyon sok ember számára egyelőre álom is marad. „A találja meg álmai otthonát” szlogen a hirdetési oldalakon, vagy értékesítési hálózatok marketing felületein ezért is elég cinikus. Hiszen mindenki ott él, ahol tud. Nem pedig ott, ahol igazából szeretne. Ez igaz a bérlőkre is, akik ma azzal szembesülnek, hogy már az albérlet sincsenek elérhető közelségben. A kiadó lakások többsége elérhetetlen a bérlők számára. Minden jel arra mutat, hogy a kiadó lakások piaca Budapesten a 100e Ft alatti kategóriában szinte láthatatlanná válik, mert olyan súlytalan arányt fog képezni a jövőben.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Elérhető valóság

Ez a jelenlegi piaci trendek szerint úgy néz ki, hogy még inkább így is lesz. A jobb és élhetőbb lakások nagyon drágák tudnak lenni – legyen akár eladó vagy kiadó -  ezzel drasztikusan szűkítve a lehetséges vásárlók és bérlők körét. Lakások kategóriái között lépkedni nem is olyan egyszerű. Bérlőként növekvő bérleti díjjal és óvadékkal (kaució = a bérleti díj biztosítéka) kell számolni. Komoly hitelben kell annak gondolkodni, aki az álmainak él, ha az önerőt a jelenlegi lakásának az eladása jelentheti. Pedig sokan csak egyik ingatlanból tudnak elmenni egy másikba. Az árak mozgásai pedig nem egyformán érintik a különböző kategóriák tulajdonosait. A lakások modernizálása pedig komoly plusz teher még az ingatlan vételárán felül, a berendezéséről nem is beszélve. A budapesti lakáspiac igazán 20 millió forintig nagyon élénk. Ahogy eltávolodunk ettől az összegtől, úgy csendesedik el. Amíg 20 millió forint alatti eladó lakásból ma jól ki lehet szállni, addig már egy 30 milliós lakásból már nem ilyen egyértelmű. És pont ott kezdődik a probléma, amikor értékhatáron van az ingatlanunk, aminek az eladása (időben és pénzben kifejezve) attól is függ, hogy hogyan árazzuk be. Legyünk ezért óvatosak, mert a budapesti lakásviszonyok még inkább a zsúfolt és kisméretű ingatlanokról szólnak. Ha lakást akarunk értékesíteni, esetleg vásárolni (de úgy, hogy közben már azt tervezgetjük, hogy el is szeretnénk adni), kiadni vagy bérelni, akkor figyeljünk oda az árkategóriák közötti éles különbségekre.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter