A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely

Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban. A Magyar Nemzeti Bank nagy lakossági hitelezési programja egyelőre úgy néz ki, hogy hiú ábránd marad ezért. Tavasszal még arról szóltak a hírek, hogy ledobja a hitelbombát az MNB Magyarországra és mindenkit hitel felvételére és persze hitel nyújtásra/közvetítésre ösztönöz. Eltelt két hónap, beköszöntött a nyár és úgy tűnik, hogy bekapcsolták a klímát az MNB-nél. Érzik ők is, hogy a hitelezés izomból erőltetése ilyen „vihar előtti csend” időkben nem túl jó ötlet. Elő kell készíteni a kamatemelésnek a terepet. Lesz kamatemelés. Mikor? Sokkal hamarabb, mint eddig többen gondolták. A bankok már emelgetik a kamatokat. Az infláció is szépen lassan egyre nagyobb szerepet kap abban a bizonyos többismeretlenes „képletben”. A forint árfolyama is egyre bizonytalanabb, idegesebb. Jót tenne neki egy kis MNB háttértámogatás, egy kis pici iránymutatás. Egy icipici kis kamatemelés, lépésenként. Csak módjával, óvatosan. Előjátékszerűen, hogy izgalomba hozzá a piacokat, kedvet csináljanak,  ne pedig elvegye a kedvüket az egésztől. Ma meg is jött az első egyértelmű és semmilyen szempontból sem félreérthető MNB iránymutatás.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Előre hozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban

Szigorodnak két lépcsőben Magyarországon a lakáshitelfelvétel szabályai

A hivatalos kommunikáció szerint a biztonságos és a hosszú távon is kiszámítható, a teljes futamidő alatt fix kamatozású hitelek felé terelnék a tömegeket. Csak mégis milyen tömegeket?  A változó kamatozású hitelek elsősorban annak a piaci igénynek felelnek meg, hogy bár nagyon kockázatosak, a hitelképessége és fizetőképessége múlhat valakinek azon, hogy ilyet vesz fel vagy semmi mást. Egyszerűen nincs másra lehetősége. Be is lehetne tiltani Magyarországon, hogy csak és kizárólag olyan hiteleket lehessen felvenni, aminek legyen bármilyen hosszú a futamideje, a kamata csak fix lehet az egész futamidő alatt. Csak, ha ez megtörténne, akkor bezuhanna a hitelezés. Ez a szomorú valóság, amit tudnak a bankok és jól tud az MNB is, mert a nettó bérek olyanok amilyenek Magyarországon. Így nem tiltják be, de korlátozzák a havi nettó bérek alapján, hogy ki mennyire adósodhat el. Bár biztonságosabbá teszi a hitelezést, egyben egy fék is a hitelpiacon, a magyar jövedelmi viszonyokat figyelembe véve.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
...még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon

Emiatt arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előre hozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.

A hitelközvetítők, de még akár maguk a bankok is sürgetik majd az ügyfeleket, hogy ha nem írják alá a szerződést október 1-ig, utána már kevésbé lesznek hitelképesek, már kevesebb hitelt kaphatnak csak és lehet nem tudják megépíteni a házat vagy megvenni a lakást. Többen akartak hitelt felvenni vagy több hitelt már eddig is, mint amennyit a bankok engedtek. Eddig sem volt olyan könnyű hitelhez jutni, lakáshitelhez meg főleg, mert ahhoz az átlagkereset édes kevés .

Ez egyre inkább azt is jelenti, hogy 2019-re a lakáspiacról hiányozni fog az a kereslet, ami inkább 2018-ban fog vásárolni és hitelt felvenni. De hiányozni fog az is, aki 2018. október 1-től már csak kevesebb hitelt kaphat. Ha pedig még azt is figyelembe vesszük, hogy 2019. július 1-től tovább szigorodnak ezek a feltételek, akkor még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban

A lakáshitelezés szigorítása egyben a lakáspiac lehűtését is jelenti

Jaj új lakások, jaj használt lakások, jaj hiteles vásárlók! Az MNB mégsem engedi, hogy ész nélküli hitelezés történjen a lakáspiacon, mert a kamatemelés előtt ez egy figyelmeztetés mindenkinek, hogy most már nyugodjanak le. Vége van a jóvilágnak! Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...

Forrás: mnb.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekdési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az anyagi érdekek árnyékában

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor egy hete végig futott a magyar médiában a Jófogás és a GKI Digital  aktuális lakáspiaci kutatása, eszünkbe jutott az a manapság nagyon divatos kifejezés, hogy az adat az új olaj. Ez csak egy félmondat és bár sokan és sokszor ismétlik mostanában, az idézet többi részét már nem teszik hozzá. Hogy ki mondhatta ki ezt először, abban nincs 100%-os egyetértés. Az viszont biztos, hogy Clive Humby, brit matematikus és a Tesco Clubcard hűségprogramjának a megalkotója, 2006-ban széles nyilvánosság előtt beszélt a digitális adattudomány szerepéről, az adatközpontú jövőről :

“Data is the new oil. It’s valuable, but if unrefined it cannot really be used. It has to be changed into gas, plastic, chemicals, etc to create a valuable entity that drives profitable activity; so must data be broken down, analyzed for it to have value.”

Ezt a gondolatot 2006 óta sem igazán tudta a közvélemény magáévá tenni. Csak annyit értett meg belőle, hogy az adat üzlet. Maga az olaj önmagában nem ér semmit, az abból előállított termékek viszont már piacképesek. Ez biztosítja az olaj folyamatos keresletét és az árát. Az adat is használhatatlan, ha nem finomítják, állítanak elő belőle olyan termékeket és szolgáltatásokat, amiknek már mind van értéke. Az adatközpontú termékek és szolgáltatások folyamatos kereslete adja az adat keresletét és árát. Az olaj kézzelfoghatóbb, meghatározhatóbb, szemben az adattal. Honnan tudható, hogy egy adatnak van értéke, van benne valami, ami másoknak értékes lehet, amiért fizetnek is? Ez teszi igazából érthetetlenné, ködössé és homályossá az adatközpontú jelent és persze jövőt is. Az olajnál egyszerű a képlet. Megtalálják az olajmezőt és kitermelik. Nincs mit gondolkodni rajta, mert az egy jól meghatározott természeti kincs. Maximum a különböző kitermelő megoldásokat kellett hozzá feltalálni. Az adattal az a baj, hogy láthatatlan. Kicsit olyan, mint a levegő. Mindenhol ott van, bárki számára elérhető. Pont az benne a tudomány, hogy ki és mit tud kezdeni vele. A hétköznapokban gyakran keveredik az adat és az információ fogalma. Elhamarkodottan, könnyelműen gondoljuk mindenről, hogy információ a számunkra, amit hallunk, látunk, érzünk, érzékelünk. Valójában ezek csak nyersadatok (=nyersolaj). Ott van az információtechnológia, ami megint helyesen adattechnológia lenne, de jól kifejezi az ambivalens viszonyunkat az adat és az információ összekeveredett, zavaros világával. Az információ, az már a „finomított olaj”, a feldolgozott adat. A feldolgozást, a finomítást, az adatok értelmezését a hétköznapokban mi végezzük. Egész egyszerűen annyit jelent, hogy mit gondolunk azokról az adatokról, amik a rendelkezésünkre állnak. Minden másodpercben érnek minket ingerek, amik mind adatok és ezekből a képességeinknek, tudásunknak, lehetőségeinknek, és persze nem utolsó sorban céljainknak megfelelően hol jól, hol pedig rosszul értelmezett információkat nyerünk.

A hírek, a statisztikák, a leírt vagy elmondott vélemények  is csak adatok.A közös beszélgetések és eszmecserék, a könyvek, minden nyersadat. Csak az számít, hogy mi mit gondolunk róluk.

Az ingatlanpiacon nyersadat dömping van

Egymásnak ellentmondók, semlegesek és egymást erősítők is. Az adatok lehetnek tévesek is, manipuláltak, a hozzájuk fűzött megjegyzések félrevezetők. Az adattal az is baj, hogy nem biztos, hogy tiszta. Főleg azért, mert eleve embereken keresztül jutunk hozzájuk. Az emberek meg természetüknél fogva hazudósak, vagy finomabban kifejezve érdekemberek. A hétköznapokban meg nem véd minket semmi a megtévesztő adatoktól, az érdekemberektől. Ma már hiába van valami leírva, hiába ismétlik a médiában, jól tudjuk azt, hogy könnyedén lehet az még akkoris téves adat. Attól lesz belőle igaz információ, ha feltétel nélkül elhisszük. Akkor lesz belőle hamis információ, ha egyszerűen feltétel nélkül nem hisszük el. Majd akkor történik a finomítás, az adat feldolgozása, ha kételkedve ugyan, de valamilyen adatfeldolgozás során arra jutunk, hogy az hamis vagy igaz, vagy ami még rosszabb, csak féligazság. Az ingatlanpiaci hírek is lehetnek hamisak, hemzseghetnek a téves adatoktól. A mi felelősségünk eldönteni, hogy mit fogadunk el feltétel nélkül, miben kételkedünk, mit utasítunk el azonnal mérlegelés nélkül. Az adat értéke így lehet egyszerre releváns valakinek és teljesen irreleváns másoknak. Az adattudomány lehet végletekig objektív, ha ezzel szemben a hétköznapokban, a való életben teljesen szubjektív a nyersadatok értéke, értelmezése az emberek számára változatlanul saját értékítelüktől függ.

Az adatokkal nem csak úgy lehet visszaélni, hogy mondjuk ellopják őket, hanem úgy is, hogy szándékosan téves adatokat terjesztenek és osztanak meg.

Az adattudomány, az adatközpontú jelen és jövő ezt egyelőre még csak kihívásnak tekinti, nem pedig egy olyan csapdának, amit akár saját maga áshat meg. A hamis adat, lehet akna és lehet sír is. Nagyon egyszerű példa a hirdetési oldalak hirdetési árai, ami alapján ma minden ingatlanpiaci szereplő áraz. Ha kiadó lakásokról van, ha eladó lakásokról beszélünk, vannak adatok, amik alapján információt szerzünk és döntést hozunk. Majd egyre másra jönnek az ellentmondó adatok arról, hogy a hirdetési oldalak árai és a valódi árak között durva ellentmondás van. Majd jön az a hír, hogy lehet nem is lehet minden lakást olyan könnyedén eladni. Ebből egy eladó nem biztos, hogy azt a következtetést vonja le, hogy az ő eladó lakásának az árával gond lehet. Ő szentül meg lehet győződve arról, hogy csak várnia kell. A növekvő értékesítési időt minden eladó hamarabb tolerálja, mint az árcsökkentést. Főleg, ha drasztikusan eltér az a piacképes ártól. Akinek lakása van, de nem eladó, csak szereti tudni, hogy éppen most mennyit ér a lakása, az ő számára meg teljesen semlegesek az ilyen hírek. Mivel ő nem eladó, őt csak a négyzetméterárak érdeklik. Azt kizárja a képletből, hogy hiába számol fejben, a lakása lehet, hogy nem is eladható annyiért. Mivel nem lép piacra, így nem is cáfolja meg senki ezt az elképzelését, így kvázi igaza van, szerinte. Majd jönnek a vevők, akik meg mindjárt önigazolva érzik magukat, mert szerintük minden eladó ingatlan durván túl van árazva. Ebben a felétel nélküli önigazolásban meg abba a hibába is eshetnek a vevők, hogy nem tudják megkülönböztetni a jól és a rosszul árazott ingatlanokat egymástól. Mert a hírek nem arról szólnak, hogy nem lehet eladni semmit. A hírek azt sugallják, hogy kevesebben tudnak eladni, mint amennyien szeretnének, ami azt is jelentheti, hogy kevesebben is tudnak vásárolni, mint ahányan szeretnének. Majd a hírek azt is erősítik, hogy ebben közrejátszik az ingatlanok hibás árazása. Ha egy ingatlan piacképes áron kerül piacra, az megtalálja a vevőjét. A vevők így le is maradhatnak ezekről a lakásokról, mert valószínűleg ezek az ingatlanok kevesebb ideig vannak a piacon, mint a túlárazottak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A grafikonon szándékosan nem szerepel a 100% fontosságú ár, hogy továbbra is azt hitessék el velünk, egy ingatlan piacképessége az elhelyezkedéstől jobban függ, mint az árától!

Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet

Ez lehet egy akna és lehet a sírja is. Egy akna, ha olyan helyzetbe kerül, amit örökre emlegetni fog és tanulópénznek, jó leckének fogja tartani. A sírja is lehet, ha olyan kiszolgáltatott helyzetbe hozza magát, ami miatt az élete kisiklik, olyan pályára kerül, amivel az életét kudarcnak fogja megélni. Az előbbi esetben sokszor helyes adatelemzés történik, a megfelelő tanulságok levonása, a kockázatok realizálása. Az utóbbi esetben gyakran bűnbakot fog keresni a csalódott ember. Rajta kívül mindenki más hibás lesz.

Az ingatlanpiacon a szereplők, attól függően ki milyen célokkal, milyen érdekektől vezérelve van jelen a piacon,  az adatokat úgy torzítja, hamisítja meg. Ez adja az ingatlanpiac kockázatát is. Bár minden fél közös érdeke lenne a kockázatok minimalizálása, pláne a felesleges kockázati tényezők gyártása, de az anyagi érdek erősebben érvényesül rövid távon, mint a józan ész hosszú távon.

A kezdő gondolat, a statisztika alapüzenete, elsődleges nyersadata az, hogy Magyarországon a vevők számára az ingatlan ára a legfontosabb tulajdonsága, de szándékosan nem úgy közli ezt az olvasóval, hogy ez nyilvánvalóan kiderüljön, mert az egyszerűen ma érdekeket sért.

Minden vevőnek, eladónak, és a pálya széléről bekiabálónak azt kellene, hogy jelentse, a magyar ingatlanpiacon egy ingatlan ára és az ingatlan likviditása között nagyon szoros az összefüggés. Egy jó elhelyezkedés még nem tesz likviddé egy ingatlant, ahogy egy relatív rossz elhelyezkedés sem jelenti azt, hogy egy ingatlanra biztosan nincsen vevő.

Lehet ma egy budapesti ingatlan eladhatatlan és egy lakáspiacon nem jegyzett településen egy régi ház meg eladható. Minden inkább csak ár kérdése ma Magyarországon.

Ezt támasztják aló az elmúlt évek lakáspiaci folyamatai, amikor 2016-tól kezdve a likvid lakáspiac eltolódott az alacsonyabb árú ingatlanok felé, a drága lokációkon kívülre. Ez akkor még nem igazán érdekelt senkit, mert rossz hír volt az hirdetési oldalaknak és legalább ennyire rossz hír a drágább területeken működő ingatlan franchisoknak is. Ez egyben azt is jelenti, hogy 2016 óta Budapesten évről évre nem csak eladónak, de hirdetési oldalnak és ingatlan franchisenak sem túl jó lenni, hiszen ezen a területen a lakáspiac beszűkült az elmúlt több mint 2 évben. Erről meg nem szívesen beszélnek azok, akiknek ez érdekeit sérti. Ma mégis a legnagyobb biztonságban talán a budapesti ingatlantulajdonsok érzik a magántulajdonukat, miközben a legkevésbé likvid lakáspiaccal ma Budapest rendelkezik a már kockázatnak is nevezhető árazási szokások miatt.

A jó ár, jó likviditást jelent, a rossz ár meg eladhatatlanná teheti könnyedén az ingatlant elhelyezkedéstől függetlenül

A jó árral és a rossz árral megint az a baj, hogy nem lehet forintra megmondani, mert változik, ahogy a piac változik. Az ingatlanpiacon is a nyersadatokat folyamatosan elemezni kell. A helyes árak tekintetében pláne, ami kihívás minden szereplő számára, főleg az erős szubjektivitás és érdek vezérelt gondolkodás miatt. Olyan hírek nincsenek például, hogy a vevők szerint olcsók a lakások, vagy az eladók szerint túl drágák. Általában ez csak fordítva igaz, mert egy vevőnek minden drága, egy eladónak meg minden olcsó. Viszont, amikor döntést hoz, elad vagy vásárol, a döntését mindig úgy támasztja alá, hogy leggyakrabban jó vagy a legjobb döntést hozta a körülményekhez képest.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlan életünk legnagyobb kompromisszuma, ha elismerjük, ha nem

Ez az optimista szemlélet szintén kapcsolódik ehhez a statisztikához. Gyakori jelenség, hogy a bevállalt, elfogadott kompromisszumokat a vevők egyik fele nem ismeri el. Ha már döntött egy ingatlan mellett, akkor felnagyítja az előnyeit, megmagyarázva ezzel a döntésének okát. A magasabb ár kifizetése az eredeti elképzeléshez képest a vevők egy részének még inkább örömet is okoz, miközben tudható, hogy az ár elfogadása inkább kényszer. Biztosan meg tudja magyarázni, hogy szerinte a magasabb ár milyen plusz előnyt vagy értéket jelent a számára, ha igaz az, ha nem. A vásárlók kudarckerülő és sikerorientált viselkedésére nem biztos, hogy magyarázatot ad az ingatlanpiac dezinformációs problémája. Jóval inkább olyan emberi viselkedésre utal, ahol az ember anyagi érdeke ismételten rövid távon győzedelmeskedik (ilyen pl. a sikerélmény is) a józan ész felett. Hónapokkal, évekkel később már lehet egészen máshogyan látja az adott ingatlanvásárlást. Ilyen helyzet az is, amikor egy eladó nem mindig őszintén beszél az eladó ingatlanáról. Anyagi érdekből egyszerűen nem teheti. A vevő hasonló anyagi érdekből vezérelve csaphatja be saját magát, amikor a vásárlást kompromisszummentesnek éli meg.

Ha az ingatlanpiac szereplői nem őszinték másokkal és sokszor saját magukkal szemben sem, akkor az általuk kialakított kép a lakáspiacról sokkal több kockázatot hordoz, mint gondoljuk. Az adatközpontú jövő nem érheti el célját addig, amíg leküzdhetetlen kihívást jelent számára az egyelőre dominánsabb anyagi érdek, az ember ösztönös egyéni érdekérvényesítő képessége a közösség, például az ingatlanpiac érdeke felett.

Kép: Instagram

Forrás: kamaraonline.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A 60 éves budapesti fizetővendéglátásról

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Nagy kár, hogy a budapesti ingatlanhasznosítás története kevésbé közismert. Hajlamosak vagyunk azt hinni – és nem gondolni – hogy minden 1990 után kezdődött. Mondjuk azért, mert előtte nem is nagyon érdekelt minket az ingatlanokban rejlő üzleti lehetőség, egy ingatlan pénztermelő képessége. Az ingatlanok adásvételében egyébként még ma is könnyebben látunk jó üzletet (megvesszük és gyorsan eladjuk), mint a hosszabb távú hasznosításában. Ennek is az okai valahol a 90-es években keresendő, mert akkor szinte minden arról szólt, hogy olcsón megvettünk és drágábban eladtunk valamit a lehető legrövidebb időn belül és legkisebb energiabefektetéssel. Ez a retro életérzés nem tűnt el, nosztalgiával tölt ez még minket ma is. Egy ingatlan üzemeltetése és hasznosítása macera, az már valódi munkát jelent, időt, plusz költségeket, ez meg ugye csak a látható és láthatatlan kockázatok növeli. Ma is egyszerűbbnek tűnik valamit olcsóbban megvenni (vagy éppen megépíteni) és utána gyorsan realizálni a hasznot az értékesítéssel.

Az ingatlanok hasznosítása nálunk ezért csak átmenti megoldásként él a többség fejében. Milyen érdekes, ugye? Többször meghallgathatjuk, hogy nálunk feltűnően alacsony az ingatlanhasznosítás például a lakhatási viszonyainkban. Nem akarunk hosszú távon bérelni, mert saját tulajdonú lakásban akarunk élni. Közben meg nem akarunk lakásokat hasznosítani sem hosszú távon, hanem el akarjuk őket adni nyereséggel. A kettő között nagyobb az összefüggés, mint azt először gondolnánk. Ez legyen most csak gondolatébresztő megjegyzés, mert az ingatlanhasznosítás sem csak a bérlőkről szól. A nagyobb haszon reményében a bérlőkön kívül is volt és van is élet.

Azért is most vettük elő ezt a témát, mert idén márciusban publikáltak egy nagyon érdekes tudományos kutatást a budapesti magánszálláshelyekről, fizetővendéglátásról. Közben eltelt néhány hónap és beköszöntött a nyár, amikor felmerülhet több lakáshasznosítóban a kérdés, hogy milyen irányba induljon el: bérbeadó legyen vagy vendéglátó. Egyik sem könnyű szerep. Bérbeadónak lenni azért mondjuk ki elfogadottabb. Miközben, és most jön az első igazán hasznos információ a kutatásból, jól látható, hogy 1960-tól kezdve vannak Budapesten nyilvántartott vendéglátók, fizetővendéglátás. Ahogy a szerzőtrió megfogalmazza

„Budapesten a lakásállomány turisztikai hasznosítása nem új keletű, gyökerei az 1960-asévekig nyúlnak vissza (Michalkó [2001]). Miközben a szocialista rendszer igyekezett a magánszektort kiszorítani a gazdaságból, az ingatlanpiac és a turizmus területén kompromisszumokra kényszerült. Az 1960-as években bekövetkező nemzetközi politikai enyhülés és a belpolitikát jellemző konszolidáció általános gazdasági növekedéssel és a turisztikai kereslet bővülésével párosult Magyarországon. A meglévő szerény szállodakapacitás nem tudta kielégíteni az évről évre növekvő igényeket, mivel a beruházásokhoz szükséges erőforrásokkal a szocialista állam nem rendelkezett, így kézenfekvő megoldásnak tűnt a lakásállomány bevonása Budapest turisztikai kínálatába."

1970, 1980, 1990 mind olyan éveknek nevezhető a táblázatban, amikor a vendégéjszakák száma mai értelemben véve is jelentősnek nevezhető a turistáknak üzemeltett lakásokban. Gyakorlatilag is olyan fontosak voltak, mint maguk a szállodák. Ez azért egy olyan infromáció, ami eldöntheti azt a kérdést, hogy van, volt és lesz-e szükség fizetővendéglásásra Budapesten. Aki kacérkodik a vendéglátó szereppel, őt töltse el az az érzés, hogy egy régi hagyományt visz tovább, hagyományőrző és nem pedig Budapest újdonsült ellensége. Korábban is a pénzért csinálták ezt, ahogy ma is. Nincs ebben semmi szégyellni való. Szintén olvashatjuk, hogy

„A bérbeadás során kialakult személyes kapcsolatok az internet kora előtt is arra késztették az érintetteket, hogy a visszatérés, az ismételt bérbevétel, illetve az adott ingatlan rokonoknak, ismerősöknek történő ajánlása a hivatalos közvetítő megkerüléséve történjen (Michalkó [1999]). Így Budapest turizmusában már az 1980-as években működött egy informális lakásbérleti piac, amelynek lényege, hogy a nyugati valuta egy része közvetlenül a lakossághoz áramlott, és a közvetítő megkerülésével kiadott ingatlanok után a bérbeadók nem adóztak.”

Ugorjunk az időben, mert a történelem ismétli önmagát és kiderülhet valami megismétlődött 2010 után, mint ami történt 1960 után. Igény lett több budapesti szálláshelyre, amire egyszerűen nem volt szállodai kapacitás. Még ma is könnyedén meg tud telni a város egy-egy fontosabb, több külföldi vendéget csalogató esemény megrendezésekor. A tudományos kutatás 2014 októberétől kezdve 3 évig figyelte folyamatosan a magyar AirBnB-piacot. Pont abban az időben, amikor talán közismert lett ez a fogalom, pedig korábban létezett az online szálláshely-közvetítés pl. booking.com-on. Mint írják

„Az utóbbi években sajátos átalakulásnak lehettünk tanúi a budapesti szálláshelypiacon. Visszatért egy régi forma, az 1970–1980-as években a piacon domináns helyzetben levőmagánszálláshely-üzemeltetés – igaz, a mai körülmények szinte semmiben nem hasonlítanak az akkoriakra. Mennyiségi tekintetben azonban forgalma elérte az 1980-as évek kimagasló értékeit: számításaink szerint a vizsgált időszak utolsó 12 hónapjában a vendégéjszakák száma 3,9 millió volt. A növekedés különösen abból a szempontból figyelemre méltó, hogy ezzel párhuzamosan a szálloda típusú szálláshelyek vendégéjszakáinak száma is nőtt, éves szinten közel egymillióval. Mindez arra utal, hogy az elmúlt években jelentős általános piacbővülés ment végbe a budapesti turizmusban. Ennek egyik fő hajtóereje a nemzetközi turizmus töretlen fejlődése a vizsgált időszakban: a nemzetközi turistaérkezések száma 2010 és 2015 között a világon mintegy 25 százalékos, az Európai Unióban 24,4 százalékos növekedést mutat (UNWTO [2017]). Magyarország turizmusa ebben az időszakban jóval nagyobb mértékben, 50,5 százalékos mértékben bővült. Eredményeinkből kitűnik, hogy a dinamikusan bővülő kereslet a vizsgált időszakban Budapesten nagyobbrészt a magánszálláshelyeken realizálódott. E szállástípus kimagasló sikerességének több összetevője van.” 

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fizetővendéglátás szerepe 60 éve változtatlan Budapesten

Az egyik legfontosabb összetevő az volt, hogy

„ A pénzügyi válság utáni években megélénkülő turisztikai keresletre a budapesti szállodaipar csak viszonylag szerény mértékű kapacitásbővítéssel reagált (a KSH adatai szerint 2010 és 2017 között 10 százalékos mértékben nőtt a szobák száma a szállodákban).

Az igény szülte egyszerűen. A turisták és a számukra üzemeltett lakások kapcsolata immáron 60 éves múltra tekint vissza Budapesten. A budapesti turizmus szerves része. A szállodák és a lakások együtt szolgálják ki a turistákat már olyan régóta, hogy néha talán már el is feledkezünk róla, amiért időről időre fel kell találnunk a spanyol viaszt. 1990 előttről nincsenek hírek, hogy ezek milyen mértékben borzolták a budapestiek kedélyét, milyen hatása volt az albérletekre.

Ma gyorsan ráhúzzák a vizeslepedőt a fizetővendéglátásra, hogy az az oka minden rossznak és bajnak. Közelebbről megnézve egyrészt kiderülhet, hogy nem is az így üzemeltetett lakásokkal akad kihívás, hanem talán az idelátogató célközönség lett nagyon más, a viselkedésük, a szokásaik azok, amik zavarnak minket.

A buli – vagy csípősebb nyelvek szerint az alkohol (A pénznyelő szörnyeteg) – turizmus és ezeknek a káros következményei nem kívánatosak Budapesten, nem pedig a turistáknak üzemeltetett lakások. Aki azért jön ide, hogy vállalhatatlanra igya magát, majd randalírozik, balhézik, aki szerint itt minden megengedhető és elfogadható, valószínűleg rájuk nincs szükség. Ezt is érdemes leszögezni, amikor a vendéglátó szereptől azért tartunk, mert elítélik őket pusztán csak azért, mert turistáknak szolgáltatnak és nem bérbeadók akarnak lenni. Ha erre a típusú rendet zavaró turizmusra a város igényt tart, akkor azt valószínűleg nem a többi, normális turista által is kedvelt és látogatott helyeken kellene engedni. Nem nagyon érthető az, hogy miért nincs erre törekvés.

Az is egy pénzérdek, hogy az ilyen turisták is jöjjenek Budapestre, de az már álszent és aljas, ha ezért a vendéglátó, magánszállásadókat hibáztatjuk egyedül és rajtuk kérjük számon a helyzet rendezését.

A renitens turisták legalább annyira megszállhatnak szállodákban és hostelekben, mint lakásokban. Egyik balhés arc homlokára sincs ráírva, hogy „én magánszállásadónál szálltam meg”, de szeretjük ismét ezt hinni – és nem gondolni – hogy ne a turisták, a turizmus legyen az ellenségkép (az nem pol- és nem is médiakorrekt), hanem a szállásadók (mert ők könnyen kereshetnek sokat a turistákon).

A tudományos kutatás egyik, ha nem a legfontosabb üzenete éppen az, hogy akár büszkék is lehetnénk a magánlakások 60 éve folyamatosan turizmusba integrálásra, amiért egyáltalán nem idegen, hanem természetes részének is tekinthetnénk a fizetővendéglátást Budapesten.

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A történelem csak ismétli önmagát, a fizetővendéglátás újra reflekotorfénybe kerül

A magánlakások fontos szerepe vajmi keveset változott az elmúlt 60 évben a budapesti turizmusban, de az idelátogató turistákban azért már jóval nagyobb a különbség. A magánszálláshelyek szabályozását oly sokan sürgetik, ami a Budapestre látogató célközönséget alapjaiban nem tudja megváltoztatni. Miközben a város elemi érdeke pont azt diktálná, hogy egyik turista se botránkoztassa meg a másikat, vagy az itt élőket a látogatásával. Bár az idelátogató turisták száma dinamikusan nő – ezzel együtt a feszültség is - a vendéglátók, a szállásadók nem lehetnek felhőtlenül boldogok. A rentábilis jövedelmezőségre és magas kihasználtságra egyelőre csak a nagyobb szereplők számíthatnak. Ez például biztosan nagy különbség az 1990 előtti szállásadók világához képest. Érdekes olvasni, hogy amíg 2014 óta a köztudatban az él, hogy szállásadónak lenni milyen könnyű pénzcsinálási lehetőség, közben

„Emellett számos olyan üzemeltető van a rendszerben, akiknél a lakáskiadásból származó bevételek legfeljebb szerény jövedelemkiegészítést tesznek lehetővé: bevételeik messze elmaradnak a hosszú távú lakáskiadással jelenleg elérhető jövedelmektől. Mindezek alapján aligha meglepő, hogy a vizsgált hároméves időszakban a rendszerben publikált 19,5 ezer lakásból közel 9,9 ezret visszavontak a piacról (ez 41,1 ezer férőhelyet jelent).”

Például emiatt se higgyük el azt, hogy az albérletpiacon a szállásadók miatt lakáshiány alakult volna ki Budapesten. Ez a gondolat még viccnek is rossz. De szállásadóként így is igen nagy a kudarc lehetősége, még akkor is, ha a sok előítélettel és tévhittel le tudunk számolni magunkban, vagy képesek vagyunk ezt feldolgozni és mindent megtenni azért, hogy a mi vendégeink ne zavarják a Budapestieket és az ideérkező többi turistát sem.

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A nagyobb haszon nagyobb kockázatokat is jelent a fizetővendéglátásban

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: Jancsik, András and Michalkó, Gábor and Csernyik, Márta (2018) Megosztás megosztottság nélkül – az Airbnb és a budapesti szálláshelypiac átalakulása. KÖZGAZDASÁGI SZEMLE, 65 (3). pp. 259-286. ISSN 0023-4346

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Unplugged XYZ generáció

demográfia népességfogyás Magyarországon x generáció y generáció z generáció családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A Föld túlnépesedése globális, Magyarország elöregedése és népességének folyamatos csökkenése viszont lokális probléma. Mi is sokféle ábrával mutattuk már be ezt a folyamatot, aminek a hatásait ma még felfogni sem tudjuk igazán, de nem is nagyon érdekel minket, mert miért akarunk többen lenni, pont mi, amikor az emberiség már így is feszegeti a Föld határait és erőforrásait, tűrőképességét. Nemzetállamban gondolkodunk, de akkor is a Földön élünk, egy nagy egész apró részeként, ha foglalkozunk ezzel, ha nem.

Akár meg akarjuk ezt érteni akár nem, attól még kérdezhetünk, mert éppen lógunk a neten, mindegy mikor születtünk és vannak-e világmegváltó gondolataink vagy sem

Egy ország tényleg attól és akkor működik jól, ha évről évre vagy negyedévről negyedévre GDP-növekedést tud felmutatni? Tényleg a bérfeszültségek gerjesztése, a vélt és valós bérnövekedések közötti különbségek jelentik egy ország csodáját? A munkanélküliség és a munkaerőhiány, a munkaerőpiac keresletének és kínálatának egyensúlytalansága, a teljes foglalkoztatás egy állam idealisztikus célja? Csak a munkahelyteremtésen, a vállalkozási környezet javításán, adóparadicsomi léten múlik egy ország boldogulása és boldogsága? Egy ország attól jó hely, mert egyre könnyebb hitelhez jutni, mert alacsonyak a kamatok? Valójában megoldja egy ország problémáját a fogyasztás? Egy országnak akkor van tényleg jó állama, ha csak a beruházások érdeklik, a tőkefelhalmozás és a befektetések, a pénzköltés és a pénzcsinálás? Egy ország csak számok és pénz? Semmi több? Egy ország tényleg kerítésekkel, törvényekkel tudja csak biztosítani a jövőjét? Most komolyan, csak ilyen egyszerű lenne? Vagy pusztán elég hinni a szép szavakban és már egy ország jobb hely lesz csak ettől? Egy országot szerethetünk úgy, mert azt parancsolják nekünk, hogy szeressük? Egy országban élhetünk pusztán attól jól, mert azt írják ki minden hol benne, hogy jó ott élni? Tényleg elég csak egy országban beszélni a jó dolgokról és nem beszélni a rosszakról, attól már élhetőbb hely lesz? Lehet úgy élhető egy ország, ha csak azt látjuk és láttatjuk belőle, ami csak bizonyos érdekeket szolgál ki? Attól lehet valami egyáltalán egy ország érdeke, mert az leírják és elmondják, majd éjjel-nappal ismétlik? Egy ország érdeke lehet teljesen más, mint amit a közbeszédből kiolvashatunk, kihallhatunk, belemagyarázhatunk? Egy ország amúgy képes félreérteni saját magát? Egy ország lehet saját maga ellensége még akkor is, ha egyébként folyamatosan ellenségeket kerget? Egy ország pazarolhatja az idejét, elmulaszthat lehetőségeket? Egy ország megáshatja a saját sírját, vagy mindig van újra, van előre, van esélye? Egy ország mikor öregszik el végleg és fogy el teljesen? Mi az a pont, ahonnan nincs visszaút? Hányan kell lenni, mennyi fiatalnak és milyen kicsi generációknak ahhoz, hogy észre vegye egy ország mi fejezi ki legjobban az út helyességét, amin jár, egy állam munkáját és sikereit?


demográfia népességfogyás Magyarországon x generáció y generáció z generáció családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
XYZ generáció milyen országot teremt a következő, "ZS" generációnak?

Ha egy ország fogy (és nem területileg), ha az újabb és újabb generációk egyre kevesebb embert jelentenek, akkor ott az ország jövője, az ideje is fogy, nem csak a népessége

A népességfogyás ellen nincs kerítés és nincs törvény sem, ami védene. Az állam látszólag tehetetlen. Látszólag, mert a népességnövekedésről könnyebb beszélni, mint elérni. A népességnövekedés nem csak egy országnak jönne jól, ahogy más országok meg éppen ez ellen küzdenek. Attól, hogy a Föld népessége és népesedése minden országot érint valamilyen szempontból, egy államot sem ment fel a feladat kezelése alól. Magyarországon az elmúlt 37 évben ölbetett kézzel néztük a népességfogyást, mert minden fontosabb volt nála. Jelenleg két generációt vártunk és még mindig nem vesszük elég komolyan. Mi mindentől jobban félünk, mint a társadalmunk elöregedésétől és a népességfogyástól. Nálunk még ma is van fontosabb kérdés, mint a demográfia. A demográfia alárendelt szerepe nem változott. Alárendelt, mert az államnak jobb és gyorsabban kifizetődőbb üzlet a gazdasági folyamatokat befolyásolni, mint a demográfiára nagy hatással bíró szociális rendszereket. A jóléti állam, annak építése nem egyenlő az egészséges demográfiai folyamatokkal. A jóléti állam sem biztos, hogy azt jelenti az állam számára, mint az állampolgárai számára. De még mi magunk sem biztos, hogy teljes mértékben tisztában vagyunk azzal, hogy a jólét az elsősorban nem anyagi jólétet jelent. Lehet, akár az sem kizárt, hogy félreérthettük a jólét és a pénz a kapcsolatát. Lehet, akár az sem kizárt, hogy még ma sem látjuk a jóléti állam fáitól a jóléti társadalom erdejét.

Kép: Ingatlanműhely 

Statisztika: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékteremtés, avagy ne csak a szemetet, az ingatlanainkat is hasznosítsuk újra

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Két érdekes gondolat, aminek látszólag semmi közük egymáshoz, vagy talán mégis? Erre keressük ma a választ.

„Az infláció trendjében a belső kereslet erősödése, a béremelkedések hatása továbbra is a vártnál lassabban jelentkezik, elsősorban a lakáspiacon jelentkező kereslet miatt.” – mondta Jobbágy Sándor, a CIB Bank makrogazdasági elemzője a vg.hu-nak, amikor a relatív alacsony infláció okaira keresték a választ az újságban.

A cikk címe Drágán megfizetünk a szenvedélyeinkért, ami elsősorban az alkohol és dohányáruk átlagon felül árnövekedésére utal. Viszont a makrogazdasági elemző gondolata szerint a lakáspiaci árak fékezik a belső fogyasztást, mert a magyarok lakásokra, a lakásviszonyaik javítására spórolnak inkább és nem szórják a pénzt ész nélkül. Ezért a fogyasztás bár nő, nincs mögötte olyan kirobbanó kereslet, ami erősebb inflációhoz vezetne. A gondolat talán egy egész részletes elemzést megérne, mert azt tudjuk, hogy a lakáspiacunk kicsi, évente egy szúk réteg érintett csak az adásvételekben. Ha hosszabb távú döntésként vizsgáljuk a lakáspiac hatását, elsősorban más fogyasztási célok fékjeként, még mindig érdekes lehetne azt látni, hogy a magyar (fogasztói) társadalom egészének fogyasztási szokásait és döntéseit mennyire befolyásolja a lakáspiaci szerepük. Viszont van egy másik érdekes gondolat, amit ezzel most össze szeretnénk kapcsolni, mert ingatlant nem csak venni és eladni lehet, hanem fel is lehet újítani.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújításra várva

Valószínűleg Magyarországon az ingatlanok valamilyen szintű karbantartása, átalakítása, felújítása, modernizálása sokkal több családot érinthet, mint ahányan konkrétan vásárlóként és vevőként jelenhetnek meg a lakáspiacon. Az ingatlanok korszerűsítése vagy egyszerűen csak szinten tartása is áldozatvállalást követel meg az ingatlan tulajdonosától. Felújítás miatt minden bizonnyal vissza lehet venni a fogyasztásból, mindenkinek a maga szintjén persze. Valakinek még az egymilliós forintos felújítás is álom, mások meg egy másik ingatlan árát költik el egy ingatlan életszínvonalának javítására, berendezésére. Közben a Szabályozási féket kap a pazarlás vg.hu cikkben ezzel az érdekes gondolattal találkozhatunk: 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújítás alatt

„Az épületrekonstrukciók során, ideértve a fűtési rendszerek modernizálását is, csaknem kétszer akkora hozzáadott érték keletkezik, mint az új épületek építése során. (A felújítások a teljes építőipari megbízások hozzáadott értékének a 70 százalékát teszik ki.) „

A korszerűtlen magyar ingatlan-állományról nincs mit mondanunk, hiszen közismert:

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Utcakép a gázkonvektorok parapetjei nélkül, a megújuló házakkal

-Ritkán és rosszul tartjuk karban az ingatlanainkat, nem vagyunk jó gazdái.

- A lakáspiacunk egyébként sok szempontból issza is ennek a levét, mert nagyon relatívvá teszi az ingatlanok értékét.

- Nálunk gyakrabban nő az ingatlanok ára, mint a valódi értéke.

- A lakáspiacból nagyon sok pénz hiányzik, mert az ingatlanok tulajdonosai nem költik rá a lakásaikra.

- Amikor viszont el akarják adni az ingatlant, azt úgy értékelik, majd árazzák be, mintha a felújtások, a modernizálások nem maradtak volna el.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanvagyon megőrzése és értékteremtés történik a házak moderizálásaval

Mindeközben kiderül, hogy az ingatlanok korszerűsítése, állandó és folyamatos életszínvonalának az emelése gazdaságilag is hasznosabb, mint új ingatlanok építeni. Nagyobb értéket lehet teremteni felújításokkal, mint ha nulláról építünk fel házakat.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy város egyedi és különleges arcát őrizheti meg az ingatlanvagyon  gondozásával

1. Ha tehát nem új lakásra spórolunk vagy egy teljesen új ház építésére, hanem a mostani otthonunkból szeretnénk kihozni minél többet, vagy venni egy használt ingatlant és azt mai szinten is értelmezhetően élhetővé akarjuk tenni, akkor vagyunk gazdaságilag racionálisabbak.

2. Ha tovább megyünk, és manapság gyakrabban emlegetett termelékenység javítását is fókuszba helyezzük, akkor kiderül, hogy még az építőipar hatékonyságához, érték előállító képességének javításához is jobban hozzájárulhatnak a felújítások, mint az építkezések.

3. A magyar lakóingatlanok felújítása jóval fontosabb kérdés, mint az új lakóingatlanok építése. 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tetőrbépítéssel újjászülető ház

+ Az államnak, a lakáspolitikának a lakásfelújításokat kellene előtérbe helyezni és jóval határozottabban támogatni, mint a lakásépítéseket, mert egyszerűen nagyobb a gazdasági és társadalmi hasznossága.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház lassan, de biztosan alakul át, válik újra élhetővé

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Támadnak az ismétlődő lakáshirdetések

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac” – írtuk A lakáspiac nem hazudik műhelymunkában alig egy hónappal ezelőtt. Ma az első számú hirdetési oldal alátámasztotta mindezt és először az elmúlt évek történetében kifejezte óvatos aggodalmát:

-„A budapesti ingatlantulajdonosok az év első négy hónapjában 8 százalékkal kevesebb lakáshirdetést adtak fel mint egy évvel korábban…”

- „…a feladott hirdetések számának csökkenése mellett a fővárosban a kínálat nem csökkent, ami azt mutatja, hogy több a beragadt, eladatlan lakás a piacon.”

-„az ingatlan.com adatai szerint az ingatlanközvetítők által feladott hirdetések is 5,4 százalékkal csökkent a fővárosban, ez pedig a budapesti lakáspiaci forgalom csökkenését vetítheti előre.”

A hirdetési oldal kínálatát mi is figyelemmel kísérjük, mert a friss kínálat feltűnően hiányzik Budapestről, sőt a kínálat szűkűlését lehet látni. A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók című írásunkban még április elején határozottan felhívtuk a figyelmet újra arra, hogy Budapest nem tükrözi vissza az országos lakáspiac hangulatát. 2016-ban fordult a kocka, amikoris az adásvételek száma elkezdett csökkenni a Fővárosban, nem pedig nőni, mint máshol egész Magyarországon. Márciusban a Napraforgó szindróma írásunkban olyan lakáspiaci monológot adtunk elő egy felvonásban, amiből kiderülhetett, hogy komoly problémák vannak a lakáspiacon, amivel ideje szembe nézni. Március elején Ingatlan, szenvedély, betegek munkában olyan betekintést adtunk az éppen aktuális lakáspiacon gondolkodó befektetők szemszögéből, ami szintén nem mindennapi:

„Látják ezt a hirdetési oldalak, ahonnan sok ezer, akár tízezer hirdetés hiányozhat 2018 márciusában. Érzik ők is és tudják mit is jelent ez. Pont annyira tudatosan viselkednek ilyenkor, mint egy lakásbefektető.

Csak a hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek. Ha stagnál, ha csökken, ha várhatóan csökken a hirdetések és a hirdetők száma, akkor árat kell emelni, hogy a bevételeiket valamilyen szinten tartsák.”

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. február 8-án a hirdetési oldal kínálata, és ami mögötte van

A hirdetési oldalak áremelési hulláma tavasszal előre jelezte, hogy jóval nagyobb bajok vannak a lakáshirdetések piacán, mint azt addig gondoltuk. Ha aggódik a vezető hirdetési oldal, képzeljék el, hogy mennyire aggódhat a többi. A duplikáció, egy eladó vagy kiadó ingatlan hirdetésszámának a sokszorosítása egy lehetséges út. A legnagyobb hirdetési oldalnál ezt látni, ami Budapestet illeti. 2018. február 8-án hibásan elemeztük a számokat. Ezt a képet, most javítva újra közöljük a mai, friss adatokkal kiegészítve.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti családi házak kínálata május 24-én délután 13%-kal kevesebb, mint február 8-án volt

A számok és a hozzájuk fűzött megjegyzések önmagukért beszélnek. Ma Budapesten csökken a kínálat, de egyre kevesebb lakást és házat egyre többen és többször hirdetnek a vezető hirdetési oldalon. Ha ehhez még azt is hozzá vesszük, hogy csökken a friss hirdetések száma, akkor ez tényleg semmi jót nem vetít előre. A vezető hirdetési oldal tehát nem véletlenül emelt árat, ahogy ezt tudni lehetett már március elején is. 

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egyre kevesebb budapesti társasházi lakást egyre többen és egyre többször hirdetnek a lakáshirdetési portálon

Az viszont téves állítás, hogy Budapesten a kínálat nem csökkent volna. Dehogynem csökkent és 2018-ban ez trendé is válhat, ami erősíti azt a félelmet, hogy a budapesti adásvételek száma 2016-tól kezvde megállíthatatlanul csökken és ebben nem várható fordulat 2018-ban sem.

Csak emlékeinkben élnek a számok, hogy 2016-ban a hirdetési oldalon kb. 45 ezer egyedi társasházi lakást hirdettek, kb. 60 ezer hirdetésben Budapesten. Tehát 25%-os volt a duplikáció akkor. Ma meg már majdnem kétszer annyi az ismétlődő hirdetések száma, de fele annyi az egyedi eladó társasházi lakás. 2018 májusában a vezető lakáshirdetési oldalon minden Budapesten eladó társasházi lakást kétszer hirdetnek. Szörnyű ezt látni és még szörnyűbb ezt tudomásul venni, hogy erre felé halad a piac…a hirdetések harca tovább folytatódik.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a vevők, már az eladó lakások és házak száma is csökken Budapesten

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A munkáltató és az állam is fizetheti az albérleti díjat

albérlet albérlet-támogatás lakhatási támogatás mobilitás célú támogatás cafeteria béren kívüli juttatás albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor megjelent a cikk és az FB bejegyzés, először azt gondoltuk, hogy nem szabad ilyen kezdeményezést más színben feltüntetni és nyerészkedőnek, haszonlesőnek beállítani. Minden jóban nem szabad keresnünk a rosszat. De kikívánkozik belőlünk egyszerűen az a tény, hogy a pályakezdők lakhatását az állam erősen támogatja Magyarországon, így a cégek sok adót spórolhatnak meg ilyen munkavállalók csábításával:

1. Albérlet-támogatás egy olyan adómentes cafeteria, ami maximum 82 800 Ft havonta és a munkáltató fizetheti a munkavállalónak 5 éven keresztül, határozott idejű munkaszerződés esetén is.

2. Lakhatási támogatás egy vissza nem térítendő havi állami albérlet-támogatás, amit a pályakezdő fiatalnak utal az állam, 1 éven át maximum 100 000 Ft-ot havonta, hivatalos bérleti szerződés szerint. 

Ha élni akar vele a pályakezdő és vagy a cége, a kettőt együtt és külön-külön is igényebe lehet venni. Az egyiket a cég adja, béren kívüli juttatásként, a másikat az állam utalja a lakás bérleti szerződése szerint. Az utóbbinál panaszkodnak, hogy nem olyan könnyű olyan bérbeadót találni, aki adózik a kiadott lakása után. Könnyűnek tényleg nem könnyű, de nem is lehetetlen.

A pályakezdő fiataloknak megéri akár 60 km-nél távolabb menni dolgozni az állandó lakcímüktől, mert ennyi a minimális feltétel a lakhatási támogatásokhoz, kiegészítve azzal, hogy még az is elég, ha az oda-vissza út tömegközlekedéssel naponta 3 óra.

Úgy érezzük, hogy inkább ezt ismerte most fel "önzetlenül" a vállalkozó, és adja elő úgy, mint ha éppen nem az állami lakhatási támogatások, ösztönzők miatt fókuszálna a cége a pályakezdő fiatalokra, messziről elkerülve inkább a tapasztaltabb munkavállalókat.

Sokkal nagyobb bajban vannak a nem pályakezdők, akiket nem nagyon támogat sem az állam és nem nagyon keresik őket még a cégek sem. Rájuk sütik gyorsan, hogy ők már nem is bírják a strapát, nem nekik való ez a munka már, mert ezt még egy fiatal is fárasztónak találja. Sokszor pont ezért még ingatlanközvetítő irodába sem szívesen vesznek fel 50 körüli embereket. Erre a következtetésre is juthatnánk keserű szájízzel, ami tekinthető a történet fonákjának is, mert tényleg nem csak a húszéveseké a világ!

Sírunk a külföldön dolgozó fiatalok miatt - ahol egyáltalán nem könnyebb bérelni lakást, mint Budapesten vagy más nagyobb hazai városban, csak teljesen más - de közben egyáltalán nem érdekelnek minket már a "nem fiatalok". Hogy mi van és mi lesz azokkal az emberekkel, akiknek a nyugdíjig van még 10-20 évük és dolgozni szeretnének?

Pedig a mobilitási célú albérlet-támogatás, adómentes béren kívüli juttatás jár minden munkavállalónak kortól függetlenül - ami maximum 82 800 Ft/hó, 5 évig - ha határozott idejű munkaszerződése van és 60 km-re vagy legalább 3 órányi napi oda-vissza útra (tömegközlekedéssel) dolgozik állandó lakóhelyétől, ismételjük meg újra, mert jó tudni. Az állami lakhatási támogatás, ami maximum 100 000 Ft/hó 1 évig, pedig minden pályakezdőnek jár, aki állandó lakcímétől ugyan ilyen távolságra jár dolgozni. Nálunk meg népszokás nem megváltoztani az állandó lakcímünket, így akár évizedekig oda vagyunk bejelentve, ahol valójában nem is élünk. Így igen széles kört érinthet/lefed az albérlet-támogatás, mint lehetséges béren kívüli teljesen adómentes juttatás.

Hogy a pályakezdők vagy nem a pályakezdők kilátásai beszűkültebbek itthon, azon azért lehetne hosszasan vitatkozni, de biztosan nem olyan perspektívából, mint ahogy azt a vállalkozó teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A turizmusból nem a pénz hiányzik, hanem az ember

turizmus kritika vélemény 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Mi a turisták pénzét szeretjük, nem a turistákat. Ha szeretnénk őket, tisztelnénk is. Ha tisztelnénk, akkor nem csapnánk be, hanem visszavárnánk őket. Ha visszavárnánk őket, akkor szolgáltatnánk nekik. Ha kiszolgálnánk, akkor vendégül is látnánk őket, ahol a minőségre helyeznénk a hangsúlyt és nem a mennyiségre. A turisták pénzére vágyni vagy turizmust építeni, az nem jelenti egészen ugyan azt.

Fussunk neki, csak úgy, teljesen laikusként és nézzük meg, mi vár itt valakit, aki gyanútlanul ebbe az országba érkezik, mert látott  egy vidám filmet, néhány szép képet róla. Az ország repülőtere nem turistabarát és nem turizmust építő. Ott érheti az első csalódás. Majd rájön a szerencsétlen ideutazó, hogy a repülőtérről bejutni a városba már nem is olyan egyszerű. A taxis maffia várja a kedves turistákat, akik először lehúzhatják az első bőrt a kedves turistákról. A bátrabb tömegközlekedhet is, de az nem pont olyan lesz, mint a látott kisfilmben. Zsúfolt, akár több átszállásos út ez, klíma nélkül és persze nyelvtudás nélküli városlakókkal és tömegközlekedésben dolgozókkal. Kalandos az út be a városba, a szállásra, ami lehet egyrészt feleslegesen drága, másrészt idegtépő is. A városkép, az első benyomás jóval vegyesebb, mint amivel csábítják ide őt online és offline egyaránt. Ettől még lelkes és kíváncsi maradhat…egy darabig. Jönnek a kötelező körök, amit egyszerűen nevezhetünk turistaövöezetnek, annak minden hátrányával. Minimális szolgáltatások, az is jócskán túlárazva. Kötelező „borravalók”, ahol már divat lett a 15% és még ha kritikán aluli is kiszolgálás, vagy közönséges az étel és az ital, panaszkodni panaszkodhat, de úgy lehúzzák róla a bőrt, ahogy azt kell. Úgy magyarosan, mutatva, hogy ez itt ennyibe kerül. Lehet, hogy az étlapon 10% kötelező szerviz díj van, de a számlán már 15% lesz. Ez pedig élő példa, egy olyan helyen, ahol most, ebben a pillanatban is ahogy ezt olvassák, turistákat csapnak be. Olyan helyen, ahol szinte csak turisták fordulnak meg, ami benne van minden útikalauzban, ajánlják a turistáknak, hogy oda el kell menni. Ezt meg a hely ki is használja, magyarosan. Ha magyar panaszkodik a túlszámlázott kötelező borravalóra, akkor neki csak simán lehúzzák a számlán, majd tollal ráírják a kisebb összeget. Mert így megy ez, így élünk mi ebben az országban! A sok középszerű helytől, ahová szegény turista elmehet, a végén nem biztos, hogy olyan élményt kap, mint amiért idejött.

A kérdés, hogy visszajönne-e, miután gyorsan unalmassá válhat számára egy ekkora város is, mint Budapest, mert a turistaövezete kicsi és nagyobb részt még mindig a turisták lehúzásáról szól?

Mert mi csak annak örülünk, hogy egyre többen jönnek ide, de hogy hányan jönnek vissza, az már kevésbé érdekel minket. Majd arra ácsingózunk, hogy ne csak Budapestre jöjjenek a turisták, mert Magyarország több ennél a városnál. Ez még akár igaz is lehet, de Budapestet elhagyva a magyarul nem beszélő turistára mi vár? Hogyan hagyja el Budapestet, amikor még itt is igen nagyon nagyok a nyelvi korlátok. Budapesten kívül meg nem magyarul beszélni, először felfedezni már inkább kellemetlen kihívás, mintsem jó móka. Nem is csoda, hogy a külföldi turizmus 70%-a ma még mindig Budapestet jelenti. Hogy nem beszélünk nyelveket és világot sem látunk itt élőként Magyarországon, az az egyik nagy probléma, ha szélesebb körű turizmusról akarunk beszélni. Kardinális probléma, de nem csak erről van szó.

Mit akarunk adni a turistáknak?

Tehetnénk fel a kérdést, akiket sokszor a világ jóval fejlettebb országaiból várunk ide. Egy sokkal fejlettebb gazdaságból megérkezni egy fejletlenebbe, higgyék el, hogy nem igazán nagy öröm egy turistának. A turizmus, mint szolgáltatásigényes iparág, nálunk nagyon fejletlen és kezdetleges. Ez egy kemény kritika és vállaljuk is a pofonokat érte, mert ha csak pénzt költünk turisták idecsábítására, de nem tudjuk őket sokkal…fényévekkel magasabb színvonalon kiszolgálni, akkor nem csak a turistákat csapjuk be, de saját magunkat is. Mi, Magyarországon azt hisszük, hogy minden, de minden az ég világon pénzkérdés. Majd kiderül, hogy hiába van pénzünk, ha nem tudunk belőle valódi értéket előállítani. A pénz elköltése megint nem egyenlő az értékteremtéssel.

Koncepció, hozzáállás, kreativitás, hozzáértés kérdése a turizmus is. Agyon reklámozhatjuk mi Magyarországot, ha a csalódásfaktor ma még több kockázatot jelent és országimázs rombolást, mint az, hogy hányan jönnek ide egy évben.

Nem is maradnak sokáig, ami pont annak az oka, hogy nincs miért maradni. Minőségi szolgálatások, ehhez szükséges megfelelő humánerőforrás nélkül csak költjük a pénzt, de nem befektetjük. Olyan ez, mint nem foglalkozni azzal, hogy miért tudnak nagy bortermelő országok sokkal jobb minőségű borokat előállítani nagyon kedvező áron. Az iható magyar bor egy kicsit is igényesebb borivónak ihatatlan. Sok turista csalódik a magyar borokban, mert ő nem drága bort akar inni, hanem jót. Egy jó bornak meg nem kell drágának lenni. Ezt tudják a spanyolok és az olaszok is, de még a különösen sznob franciák is. De még Európán kívül is jól tudják ezt. Nálunk meg a bortermelők el sem tudják képzelni, hogy néhány eurós palackozott bor az lehet minőségi világszinten és világszínvonalon. Pedig oda és vissza vagyunk mi magyarok a jó magyar bortól, ami pont olyan, mint a turizmusunk: tele van csalódásfaktorral. És ha már gasztronómia, akkor nem mehetünk el szó nélkül, hogy Budapestre azért jön inkább a turista, mert ez egy még mindig nyitott és sokszínű, vegyes kultúrájú város, ahol a világ gasztronómiája inkább jelent élvezeti értéket még a budapestieknek is, nem csak a turistáknak, mint a káder korszakban szocializálódott „hardcore magyar” konyha. Nem is ajánlja egy kedves külföldi ismerősének sem egy Budapesten élő, hogy gulyást egyen ebben a városban. Ha szereti, ha tiszteli, ha jót akar neki, nem eteti ilyen szörnyűséggel, amit ebben a városban éttermekben étel címszó alatt árulnak. Egy jó gulyásért már érdemesebb elhagyni a várost, vagy olyan magyar barátokat szerezni, akik szívvel és lélekkel készítik el neki és nem vízzel hígítják fel, és nem fogják levesnek hívni. Bár nehezen értjük még mindig, hogy miért pont a gulyást akarjuk nemzeti ételnek beállítani, amikor mi magyarok a mindent „kirántunk” konyhát képviseljük. A rántott…akármi a nemzeti étel, olajban sütve, az a magyar, azt eszi a magyar, esküvőn, ünnepnapon, vasárnap, és nem pedig gulyást. Sőt, ez is csak egy tájjellegű étel, amiből még azért akad egy jó pár, ha ismerjük egyáltalán a magyar konyhát. Például a kezdő képen a Hortobágy környéki slambuc készül bográcsban. Debrecen körül inkább slambuc, mint gulyás jár az arra tévedő vendégnek.

Azt is nehezen érti meg a turista, hogy miért kell sokat fizetnie a bor után a jó minőségű ételért is, ha enni szeretne ebben az országban egy jót. Ismét, másik vendégszerető országokban nem kerül vagyonokba az „ehető étel”, ami nálunk sokszor pont azt jelenti, mint az iható magyar bor = rossz. Lehet meghökkentő, de az utóbbi évek feltörekvő kis hazai sörfőzdéi inkább tudnak világszinvonalon és versenyképes áron magyar sört kínálni ma idelátogató turistáknak is, mint a saját boraiktól megrészegült magyar borászok.  2018-ban mi azt mondjuk, hogy sörben a magyar igazság!

Azt hitettük el a világgal, hogy mi olcsók vagyunk, ami egyébként igaz is addig, amíg a turista nem vágyik minőségre. Ha már vannak igényei, akkor nálunk az vagy nem elérhető, vagy olyan áron és olyan körülmények között, amiért meg lehet kár ide utazni egynél többször.

A magyar vendéglátás és vendégszeretet a pénzről szól, sajnos, és teljes mértékben hiányzik az a kiszolgáló rendszer mögötte, amiért az Európába érkező turistáknak Magyarország inkább még csípi a szemét. Lehetnénk Európa illatos gyógynövényes kertje, mivel a még mindig tradicionális és sokszor elfeledett magyar ízvilág inkább fűszernövényeket használ, ami a harmonikus és könnyed ízekről szól, nem pedig túlfűszeres, akár zavaróan, ehetetlenül csípős ételekről.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első 24 óra

ingatlanmarketing lakáshirdetés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetésnek nincsenek szabályai, de vannak rossz megszokások, amikről nehezen tudunk leszokni. Ha Magyarország egymillió alkoholista és több millió túlsúlyos ember országa, akkor mit mondhatnánk az eladókról, akik nehezen, egyre nehezebben értenek szót a vásárlókkal! Hogy mi köze az alkoholproblémáknak vagy a rossz evési/étkezési szokásainknak az eladókhoz? Annyit ihatunk, amennyit akarunk. Nincs tiltva. Árulják minden utcasarkon. Ha jó a kedvünk , azért iszunk. Ha rossz, akkor meg azért. Amúgy is napi egy-két pohár az meg nem is árt. Akkor megihatjuk azt akár egyszerre is, hetente egy alkalommal, az sem árthat. Szabályok nélküli ivásról beszélhetünk, ahol semmi nem szab határt, csak mi magunk. Így van ez az evéssel is. Krumpli, rizs, tészta és kenyér, ha van hozzá, akkor attól már jól is tudunk lakni. Túl is esszük magunkat könnyedén, egészen diszkomfortosra, mert az az utolsó néhány falat még belefér. Abban sincsen határ. Jó magyar szokás szerint tukmáljuk is az ételt és italt, pedig elkerülhető betegségekhez és korai halálhoz vezethet mind a kettő túlfogyasztása. Mivel nem tiltja semmi, enni és inni is bizonyos szempontból jól esik, ezért megint csak rajtunk múlik, a hozzáállásunkon, a tudatosságunkon, hogy mikor és hol mondunk valamire nemet vagy mennyire ártunk saját magunknak.

Egy ingatlan értékesítése előtt szintén nehéz megállni, hogy ne essünk transzba és ne kövessük el azt a hibát, amit általában egy hirtelen lakásárfüggő eladó elkövethet

Ismerős az a helyzet, hogy meghatározunk egy maximum hirdetési árat és egy árat, ami alatt biztosan nem adjuk el a lakásunkat mielőtt meghirdetjük? És az, hogy utána ezen változtatni kell, mert valahogy mindenki jelentkezik a hirdetésre csak vevő nem? Az ingatlanközvetítők ilyenkor fontos szerepet töltenek be, mert a hirdetők tényleg azt hihetik miattuk, hogy a hirdetésük kiváló, arra majd jönnek a vevők is, csak ez idő kérdése. 

Mikor lehet tényleg magabiztos egy eladó, hogy jó a hirdetés, jó az ár?

Van erre szabály? Szabály nincs, de a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy egy jó hirdetésre, egy eladható lakásra kb. a hirdetés feladását követő 12-24 órán belül érdeklődők fognak jelentkezni. Ha nem jelentkeznek rá, akkor az eladó nem lehet magabiztos. Azért fontos az első egy nap, mert egy új, friss hirdetésre, az aktuálisan, éppen kereső potenciális vevők csapnak le azonnal. Ha őket nem érdekli a mi új lakáshirdetésünk, akkor valamit nagyon elrontottunk vagy a lakásunk nem is igazán piacképes. Nem is olyan könnyű eldönteni, hogy mitől piacképes egy lakás és mitől nem. Ha még ingatlanközvetítők sem jelentkeznek a hirdetésünkre, akkor tényleg nagy lehet a baj.

Az első 24 óra vízválasztó tud lenni egy lakáshirdetés életében

Azt hiszik ez csak az olcsóbb ingatlanokra igaz? Nem, egyáltalán nem. Egy drágább ingatlan hirdetésére is, ha az megfelelő, akkor az aktuális kereslet felveszi velünk a kapcsolatot és el akar jönni megnézni. Ha jó a hirdetés, akkor a/az feladása/aktiválása után 1 nappal már néhány vevőnek ott kell majd sétálnia az eladó lakásunkban. Meglepő? Azoknak, akik lakásárfüggők, akik egy hirdetési oldalon megkeresik a lehető legnagyobb aktuális négyzetméterárat és annak alapján árazzák be a lakásukat, hogy az övék se lógjon ki a sorból.

Az egymásnak hirdető eladók kora már régóta leáldozóban van. A vevőknek hirdetni meg először olyan érzés, mint ha adásvételi áron hirdetnénk a lakásunkat.

Közben mi tiltja, mi szabályozza, hogy ne legyen olyan nagy különbség a hirdetési és értékesítési ár között?

Alkudni tényleg jó? Alkudni tényleg van értelme?

Tipikusan rossz hozzáállás, hogy a vevők „úgy is szeretnek alkudozni”, ezért bármennyiért hirdethetem, még örömet is okozhatok nekik. A valóságban meg a vevők öröme ott kezdődik, hogy jelentkeznek egy hirdetésre és felveszik velünk a kapcsolatot. Ha olyan hirdetést és olyan árat látnak, amiből arra következtethetnek, hogy ez még alku nélkül vagy egészen minimális, jelképes alkuval,  meg pláne jó vételnek tűnik.

A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!

A lakások árazására nincs szabály, ránk van bízva. Ha eladók vagyunk, az árat mi határozzuk meg. Ez a szabadság nagy felelősség is. Mi alapján döntünk az árról, arra sincs szabály. Ráérős, öntelt szerencsevadászoknak nézik a vevők az őket nem tisztelő eladókat. Ezt a tudtukra is hozzák azzal, hogy nem is jelentkeznek a hirdetésükre:

Az eladók meg kifordulnak önmagukból, furcsa elméleteket gyártanak, hogy miért nem tudnak eladni, aztán kínjukban ilyenkor rohannak az ingatlközvetítőkhöz,  egy tucathoz is, ha nem többhöz, attól függően mennyire lesznek kétségbeesettek a saját kudarcuktól.

Egy lakás értékesítését az első 1 nap után meg lehet mondani, hogy mennyire lesz sikeres vagy nem

Az első egy napban, ha már legalább egy érdeklődő meg is nézi a lakást, akkor a hirdetési árhoz nem kell nyúlni és biztosak lehetünk benne, hogy semmi más dolgunk nincs, mint a lakást szépen, rendezetten, tisztán és illatosan tartani, mert bármelyik érdeklődő az a vevő lehet, akit annyira keresünk.

Ha jó a hirdetés - az első 24 óra tapasztalata után -  már csak azzal kell foglalkoznunk, hogy az eladó lakásunk a legjobb arcát mutassa minden bemutatás előtt.

A hirdetési árunk és a végső ár között, amit a vevő átutal nekünk, meg lehet, hogy nem is nagyon lesz különbség. Nagyságrendekkel nagyobb különbség meg pláne nem lesz, így szabadon és teljes örömmel mutathatjuk be az eladó lakásunkat minden kedves érdeklődőnek. Egy nap után tényleg gyorsan kiderül, hogy egy lakást csak hirdetünk, vagy tényleg el fogunk adni. Ez sem szabály, ez is csak hozzáállás kérdése, azé a tudatosságé, hogy nemet tudunk mondani az irreális hirdetési árakra, a sokat akaró szarkák világára, arra a lakáspiacra, amitől nekünk eladónak is hányingerünk lesz, ha ránézünk. Egy eladó lakás esetében is fokozottan igaz, hogy az igazság szimpatikussá teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásvásárlás  - Szerelem vagy testi vágy?

lakásvásárlás lakásárak ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlást nagyon racionális és tudatos döntésnek tartjuk. A legtöbb félreértés és gyakorlatilag téves feltételezésünk a lakáspiacról pont ebből a hozzáállásból fakad. Egy vevő biztosan sokszor átgondolja, hogy mit akar, keres, kutat, hogy a számára a legjobb döntést hozza – mondhatná az utca embere. Egy vevő nem engedheti meg magának azt, hogy elragadják az érzelmei vagy kényszerpályára kerüljön.

Vagy talán mégis?

Tesszük fel a kérdést ma, amikor a lakásárak és vevők kapcsolatáról beszélgetünk és gondolkodunk hangosan:

El tudják azt képzelni, hogy a vevők döntéseihez semmi köze sincs a lakásárakhoz? Bele tudnak abba gondolni, hogy egy lakás vásárlásához megfelelő anyagi háttérre, vagyonra van csak szükség, illetve valódi szándékra, hogy vásároljunk, semmi másra?

Ha azt mondjuk, hogy a lakásárak miatt nem tudunk vásárolni, akkor valójában azt állítjuk, hogy nem megfelelő az anyagi hátterünk és nincs elegendő mozgósítható vagyonunk lakásvásárláshoz.

Milyen szemtelen és sértő kijelentésnek hangzik mások zsebében turkálni, de a lakásvásárlás ezt jelenti, a zsebünkben turkálást

Igen, tudjuk, a lakáspiac kegyetlenül őszinte világ, még akkor is, amikor azt várjuk el tőle, hogy hazudjon még nekünk:

A lakásárak növekedésével - ha az anyagi jólétünk, a vagyonunk, nem tart lépést - akkor elveszítjük a lehetőségét a lakásvásárlásnak. Ettől még a lakáspiac nem dől össze, nem fog megállni. Olyan vevők tartják életben, akiknek viszont adott az az anyagi biztonság, amiért vevők tudnak maradni adott lakásárak mellett.

Itt meg is tudunk különböztetni két típusú vevőt, ha sarkítani, egyszerűsíteni szeretnénk a kérdést, és közben rávilágítani a vevők anyagi helyzetének fontosságára.

1. Az egyik vevő olyan ember, aki úgy tud lakást vásárolni, hogy az az anyagi jólétét nem különösebben befolyásolja. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal jobb anyagi helyzetben él, mint ami az ingatlanvásárláshoz szükséges.

Ők azok a vevők, akiknél nem pénzkérdés a lakásvásárlás, hanem szükséglet.

Valamiért szükségük van egy lakóingatlanra. Most éppen nyaralót akar a Balatonnál, mert az a divat. Vagy csak egy új építésű lakást akar,  hirtelen ötlettől vezérelve, mert jó benyomást keltett benne egy társasház reklámja. Majd eladja, akár még veszteség árán is, amikor megint megunja, vagy hasznosítja, még ő maga sem tudja mi lesz vele. Valahogy ezt az embert az aktuális érzelmei jobban befolyásolják, mint a kiszámítható jövő tervezése.  Közéjük tartoznak például olyanok is, akiket valamilyen „megmagyarázhatóbb” érzelem vezérel, hogy vesznek „még egy” lakást a gyereknek, az unokának, „csak úgy”, mert a pénzének egy részét el akarja költeni, de úgy, hogy közben a pénzét nem hülyeségekre szórja el.

A lakásvásárlás olyan pénzköltés, ahol azt érezhetjük, hogy a pénzünk nem tűnt el, csak átalakult.

Ez ennek az egésznek a varázsa és így szűnik meg létezni, veszti értelmét az értelem. Akár jó vagy rossz döntés egy lakásvásárlás, nem nagyon érdekel minket, mert a pénzünk helyett lakásunk van belőle. Lényeges, hogy legyen pénzünk, amit el tudunk ilyesmire költeni. Ha nincs elég, akkor legyünk annyira hitelképesek, hogy a különbséget a bank meg tudja hitelezni.

Ha pénz van rá, a lakásárak egy vevőt nem állítanak meg.

2. Azt, hogy akarjuk, vágyunk rá, minden porcikánk és érzékszervünk erre összpontosít, ez motiválja azt a vásárlót is, akinek a lakásvásárlás áldozatvállalást jelent. Nála már egy lakás megvásárlása komoly hatással lehet a jövőjére.

Bármilyen irracionálisan is hangzik, ha meg van a lehetősége a vásárlásra, tehát a lakásvásárlás finanszírozható egy másik lakás eladásával, hitellel, barátok és család segítségével, mindegy hogyan, csak pénz legyen, akkor vásárolni fog aktuális piaci árak mértékétől teljesen függetlenül.

Ettől értelmetlen minden olyan kérdés, amit szeretnek feltenni „jópofa újságírók”, hogy ilyen árakon is van-e értelme lakást venni.

A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink 

Nem is szabad meglepődni azon, hogy a lakásárak növekedési időszakában történik sok adásvétel és nem akkor, amikor valamiért úgy tűnik, hogy a leges legracionálisabb lakást venni. Ez csak azoknak tűnhet ellentmondásnak, akik szerint a lakásvásárlást a lakásárak befolyásoljak. Nincsenek ok-okozati összefüggésben a lakásárak a vevők döntéseivel. Foglalkoztunk már ezzel a logikai kapcsolattal, hogy miért nincs olyan, hogy elhalasztott lakásvásárlás  például. Ha van valami, amit nem tudunk és nem is akarunk elhalasztani - inkább hozzuk annyira előre, amennyire csak tudjuk -  akkor az pont a lakásvásárlás.

Ha van rá pénzünk és szükségünk van egy másik lakásra, akkor „azonnal” vásárolni fogunk. Nem halasztunk el semmit, legyen akármilyen a lakáspiac.

Az anyagi lehetőségeink gátat szabhatnak nekünk a lakásvásárlásban és persze a szükségleteink. Nem vásárol valaki lakást attól, mert megteheti, de közben nem vágyik rá. A vágy még pusztán kevés a lakásvásárláshoz. Álmodozni lehet, nézegetni a lakáshirdetéseket, beszélni róla, hogy de jó lenne egy nagyobb lakás, egy másik környéken élni, házat építeni, gyereknek egy kis kuckó a továbbtanulás miatt, stb. A vágy az nem egyenlő a valódi szándékkal, azzal, hogy erre valójában képesek is vagyunk. A lakásvásárlás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma – mondogatjuk gyakran. Keveseknek adatik meg, hogy mindig ott és úgy éljenek, ahol és amibe titkon annyira vágynak. Az anyagi lehetőségeink szűkösek, korlátosak. Könnyebb elmenni különleges nyaralásra, akár egy évben többször is. Még könnyebb úgy öltözködni, olyan tárgyakat birtokolni, amivel többnek mutathatjuk magunkat, mint amik valójában vagyunk. Na igen, és ott van az autó. Egy magyar először életében sokszor egy autót vesz, majd jön a saját lakás és ritkán van az, hogy fordított lenne ez a sorrend. A saját autóval, azzal, hogy mindig egy drágábbat, kívülre kicsit többet mutatót veszünk, még nem tudjuk kompenzálni azt, hogy saját ingatlanban szinte mindig olyanban élünk, „amire futja”. Ha nem futja jobbra, akkor nem elhalasztott keresletről beszélünk, hanem egy adott élethelyzetről.

A jobb lakás vágya egész életünket meghatározza

Mi magyarok nem költözünk túl sokat, nem adjuk és vesszük a lakásainkat túl gyakran, a lakáspiacunk ehhez mérten nem is túl nagy. Még ha lenne is kedvünk vásárolni, pénzünk nincs rá, hogy könnyedén szinteket lépjünk a lakáspiacon.

Az is egy érdekes lakáspiaci jelenség, hogy a lakásárak növekedésével már azt hisszük - hogy mi, mint lakástulajdonos azonnal szintet léptünk - a saját lakásunk, amit birtoklunk, ami csak a miénk, többet ér minden értelemben.

Ez az  önbecsapás - amivel sok lakástulajdonos tudja magát nyugtatni - és már csak attól boldog, hogy a lakásárak nőnek.

Az életszínvonaluk ára nőtt csak meg, nem az életszínvonaluk. Ha jobb életszínvonalra vágynak, azt csak magasabb áron tudják elérni, amire egyes ingatlantulajdonosok képesek most vagy képesek lesznek később, mások viszont nem.

Ismét visszakanyarodunk az anyagi háttér, a jövedelmi viszonyok megkerülhetetlen kérdéséhez, és ahhoz a leegyszerűsített két típusú lakásvásárlóhoz, akik közül az egyiknek meg sem kottyan egy lakásvásárlás, a másiknak viszont akár élet-halál harc is tud lenni. Lehet, hogy van ingatlanunk, aminek az ára szépen megnőtt, jó áron el tudnánk adni, de közben nincs mögöttünk megtakarítás, nincs komoly havi jövedelem, akkor minimalizálódnak az esélyei a drágább ingatlanba költözésnek, az életszínvonal emelésnek. Ilyenkor fordul elő, hogy „kényszerből” keresik a vásárlók azt a kompromisszumot, amitől magasabb életszínvonalat kínáló ingatlanba költöznek, de alacsonyabban árazott környéken, valahol érvényesítve a meglévő (ingatlan)vagyonuk ár/értékét. A lakásvagyon egy olyan vagyon, amitől még nem biztos, hogy gazdagabbak vagyunk, mert nő az ára. Konzerválhat is minket egy bizonyos szinten, amiből a kitörést nem a lakásárak változása jelenti.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, ,mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Arte legis

lakástörvény lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés albérletpiac albérleti szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

…a magyar társadalom nem rendezkedett be a bérlakások használatára: sem a jogrendszer, sem a tulajdonosok, sem a bérlők. Magyarországon az ingatlantulajdon továbbra is státuszszimbólum. Ebben hosszú távú szemléletváltásra lenne szükség, a bérlakáspiac szabályainak megfelelő kialakítására.” - írja Virovácz Péter, az ING Bank vezető közgazdásza a vg.hu Oda megyünk lakni… személyes véleményének hangot adó cikkében.

Ez egy olyan vitatéma egyébként, ami koránt sem biztos, hogy megfelelő tárgyi tudás nélkül konstruktív és eredményes tud lenni

Téves és hibás alapon nyugszik az a feltevés, hogy a lakásbérleti jogviszony, a lakások kiadása ne lenne megfelelően szabályozva ma Magyarországon. A szabályok jók, csak nem tudjuk alkalmazni őket, mert egyrészt nem ismerjük őket, másrészt a jogalkalmazók, a hatóságok sincsenek vele teljes mértékben tisztában. Rossz jogértelmezési hibák miatt ne a szabályokat, a törvényt hibáztassuk, hanem inkább saját magunkat.

Azt követelni újra és újra, hogy új szabályozásra van szükség, az a jelenlegi rossz jogértelmezési gyakorlatot nem orvosolná. Ugyan olyan rosszul lehetne értelmezni egy új szabályozást is – mindezt szem előtt tartva – ne új törvényekért lobbizzunk, hanem ki kell küszöbölni a hibás jogértelmezésből fakadó társadalmunkra kártékony jogalkalmazási anomáliákat.

Mindenki tudja, hogy minden törvény annyit ér, amennyire betartják

Nálunk a lakásbérbeadási törvényeket nem tartják be – nem csak a bérbeadók és a bérlők - sokszor még maguk a hatóságok sem, köztük a bíróságokkal együtt. Mivel szűk rétegprobléma a lakásbérlés, kevés embert érint, nincs nyomás a jogalkalmazókon, hogy megfelelő jogértelmezés mellett legyenek rendezve a lakásbérlés körüli jogviták.

Amire igazán szükség lenne, azok a gyorsan ítélő bíróságok ilyen jellegű kérdésekben.

Létezik ilyen intézmény nálunk bűncselekmények esetén, amikor látványosan, pár nap alatt a bíróság eredményre jut. Addig a lakások körüli jogviták lassú, körülményes és időhúzó eljárást eredményezhetnek, ami nem a lakásbérlési szabályok hibája. Tényleg nem, azok maguk is gyorsan ítélő bíróságokért kiáltanak.

Nem új szabályokra van szükség, hanem a szabályok betartását és betartatását kellene komolyabban venni Magyarországon

Minden benne van a jelenlegi szabályozásban, amit egyébként ma sokan hiányolnak. Azt mondják ugyanis, hogy védi a bérlőt az ingatlan tulajdonosával szemben. Védeni nem védi, sőt, jóval szigorúbb, mint azt sokan gondolják csak azért, mert nem is ismerik a jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályozását.

A hatóságok és a bíróságok védik a bérlőt azzal, hogy lassúak, borzasztóan lassúak egy olyan kérdésben, ahol minden nap számít. A hatóságok és a bíróságok vitatható jogértelmezési gyakorlata védi a bérlőt, nem a törvény. Ez is egy nagyon-nagyon fontos különbség.

Ha lenne új szabályozás, a hatóságok és a bíróságok továbbra is rosszul értelmezhetnék azt, hibás és téves, nem is olyan ritkán káros előítéletektől sem mentesen. Látható, hogy még a véleményét széles nyilvánosság előtt felvállaló közgazdásznak sem biztos, hogy van jogilag fogalma a jelenlegi lakásbérleti jogviszony kereteiről, de véleménye az van róla. Ez is káros jelenség nálunk, hogy úgy beszélünk és úgy kritizálunk számunkra teljesen ismeretlen témákat, és úgy keresünk rájuk megoldásokat, hogy közben nem is a valódi problémákat feszegetjük. Ha rosszak a kérdéseink, akkor arra csak rossz válaszokat adhatunk.

Jó kérdésekre van szükség, különben több kárt okozhatunk, jó szándék ide vagy oda

Ha nem vagyunk azzal tisztában, hogy nálunk a rossz jogértelmezés és a körülményes(kedő) jogérvényesítés az alapvető hiba – ami egyébként nem csak a lakásbérlési jogviszony körüli jogvitákra igaz – akkor addig nem is beszélhetünk valódi megoldáskeresésről.

Egy új szabályozás semmit sem ér anélkül, ha nem tanulunk meg már végre jól és helyesen jogot értelmezni, ha továbbra is nehéz és időigényes marad a hatósági és bírósági út, ahol a jogérvényesítés nem a szabályozástól függ, hanem a "bonyolító" vagy a  bíró jó- vagy rosszindulatától.

Ez pedig már a bíróságok körüli széleskörű társadalmi vita igen csak háborgó tengerére visz minket:

A magyar jogállam legnagyobb kritikája lehet ma az, hogy a bíróságok nem képesek a törvények helyes értelmezésére, az ügyek gyors és hatékony lezárására, mert egymásnak is ellentmondó jogértelmezések alapján hoznak veszélyesen szubjektív döntéseket úgy törvények nevében, hogy abban a törvényalkotó akarata (= a társadalmi érdek védelme) érvényesülhet a legkevésbé.

A jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályai nem gumitörvények!

Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen szabályozásról beszélünk. Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen, gyorsan intézkedő hatóságokra és villám gyorsan ítélő bíróságra van szükség nem csak a lakásbérlés körüli jogvitákban, hanem minden másban is ma már Magyarországon. A világ felgyorsult, ezért jogos társadalmi érdek, hogy sokkal, de sokkal „okosabb” jogalkalmazókra van szükség, mert a szabályozás mit sem ér, ha nem tudják azt megfelelően a jogalkotók akarata szerint betartani és betartatni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amikor a magánhirdető az ingatlanközvetítő barátja

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.” – fogalmaztuk meg a Lakásárak ellentmondásai című vitaindító munkában közel egy éve. Ha van kényelmetlen, kellemetlen és könnyen sértődésre okot adó téma egy eladó számára, akkor az biztosan az, hogy milyen áron piacképes a lakása.

Az eladók inkább túlértékelik az ingatlanukat. Ez a magyar ingatlanközvetítés első számú törvénye, amin alapul ez a szolgáltatás. Igazából Magyarországon az ingatlanközvetítésre azért van szükség, hogy az eladót árcsökkentésre bírja, eladhatóvá tegye az ingatlant. Magától a legtöbb eladó lassan veszi rá magát az árcsökkentésre. Az ingatlanközvetítők katalizátorok a hirdetési árak adásvételi árakra csökkentésében.

Ezzel a különleges jelenséggel foglalkoztunk a Ki nevet a végén? szintén vitára okot adó értékítéletben, ahogy a magyar ingatlanközvetítés és a lakáspiac kapcsolatát mutattuk be. Most egy teljesen frissen megtapasztalt eladói mentalitáson keresztül illusztráljuk, hogy a lakáshirdetésekben a magánhirdetők mennyire tudnak önmaguk ellenségei lenni és az ingatlanközvetítők barátai.

Akár egy mondatnál több, akár cifrább vagy udvarias az ingatlanközvetítői megkeresést előre elutasító megjegyzés a hirdetésben, vagy sem, az jelentheti pont az ellenkezőjét is. Ezt meg tudják a hideghívó ingatlanközvetítők is, főleg akkor, amikor egy eladó lakás árán látszik, hogy az annyiért nem eladható. Ilyenkor még magabiztosabbak abban, hogy az eladónál csak idő kérdése, hogy az egymást követő ingatlanközvetítői érdeklődések miatt, szerződést fog velük kötni. Vevők nem hívják, de reményt keltő és reményt adó ingatlanközvetítők viszont annál több.

Tegnap este, amikor megkerestek minket ezzel a kérdéssel „érdeklődni szeretnék, ha ingatlanosra bízom a lakásom értékesítését melyiket biztos ne válasszam vagy melyiket inkább?”, még nem is vettük komolyan.

Úgy válaszoltunk rá, mint amennyire komolyan vehető egy ilyen kérdés, minden különösebb részlet, előzmény ismerete és komolyabb beszélgetés nélkül szokás. Még személyesen sem biztos, hogy erre a kérdésre szívesen és őszintén válaszolni lehetne, írásban meg pláne. A válasz rövid és egyértelmű volt:

- „Ilyen kérdésre nem tudhatjuk a választ. Olyan, mint ha azt kérdezné tőlünk, melyik férfinek mondjon igent”.

A válasz nem ért célt és úgy tűnt, hogy a kérdező vagy megjátssza, hogy „szőke nő”, vagy tényleg az. Vissza is kérdezett az eladó:

- „Nem értem, a témakörrel van a gond vagy az állásfoglalással?”

Mivel ismét kérdést kaptunk, válaszoltunk is rá, de itt már igazán kíváncsiak is voltunk, hogy egy eladót miért is foglalkoztat ennyire az ingatlanközvetítők világa:

- „Nem hozhatunk Ön helyett döntést. Ha fenntartásai vannak, bizalmatlan, akkor értékesítsen egyedül.”

Az elégedetlen és enyhén dühös válaszra nem kellett sokat várni:

- „Csak egy egyszerű kérdést tettem fel, azt hittem profilba vág, de úgy látszik tévedtem. Bocs.”

Jobban utána akartunk járni a kérdezőnek, de előtte időt szerettünk volna nyerni ehhez, így röviden reagáltunk:

- „Kérdezni könnyű. Ha olyan egyszerű lenne a válasz, akkor meg sem kérdezte volna. Sikeres értékesítést kívánunk!”

Mivel közösségi oldalról jött a megkeresés most már megnéztük a profilját és azonnal ott volt az egy hetes magán lakáshirdetés. Amit láthattunk benne az az, hogy az eladó ingatlan házszám pontossággal azonosítható, még ha nem is pontos címmel van hirdetve. Viszont a hirdetés alapján így könnyedén be is árazható a megadott képek és alaprajz alapján az eladó lakás.

Két szembetűnő információt találtunk. Az egyik arra vonatkozik, hogy nem kéri ingatlanközvetítők segítéségét az eladó. Ez igen meglepő, hiszen ilyen kérdéssel fordult hozzánk. De miért tehetett ilyet pár napos hirdetés után?

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Arra a választ a hirdetett lakás árában találtuk meg. A hirdetési oldal mutatja az érdeklődők, potenciális vevők és az ingatlanközvetítők számára is, hogy egy adott lakás hirdetési ára hogyan viszonyul a kerület és a kerületen belüli városrész átlagos hirdetési áraihoz. A városrész kínálati áraihoz egy laza + 100 ezer forint négyzetméter felár olvasható le. Ez azért már nem kevés, de pont elég ahhoz, hogy egy ilyen túlárazott lakásra csak ingatlanközvetítők jelentkezzenek, akik eladhatónak találják a lakást, csak nem a hirdetett áron.

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Ezt az észrevételünket jeleztük is az eladó felé:

- „Ha mindjárt az eladó lakása linkjét adta volna meg, akkor elmondhattuk volna, hogy Önnek nem ingatlanközvetítőre van szüksége, hanem egy piacképes árra. Nincs az a vevő, aki ezt a lakást ennyiért megveszi. Hirdesse inkább … millióért és potenciális vevők is fogják hívni, nem csak rámenős és fűt-fát ígérő ingatlanosok.

Ekkor már tudtuk, hogy olajat öntöttünk a tűzre, mert gyakorlatilag lelepleztük a kérdezőt és a kérdésével nem teljesen összeegyeztethető hirdetését.

Nagyon kíváncsiak voltunk, hogy milyen választ ad ilyen helyzetben egy eladó, aki elvileg nagyon együttműködni akar ingatlanközvetítőkkel, csak ezt a hirdetésében "félreérthetően" jelöli. Sok magánhirdető nem azt kérdezi ilyenkor, hogy mégis kivel kössön szerződést és kivel biztosan ne. Inkább dühösen zavarja el a hideghívókat és fel van háborodva, hogy állandóan hívják. Érdekes válaszra számítottunk ezért és olyat is kaptunk:

- „Köszönöm a tanácsot. Majd megfontolom, de látatlanban a részletek ismerete nélkül ezt nem merném állitani az Önök helyében. Amúgy pedig nem ezt volt a kérdésem. Mivel külföldön dolgozom, ez sajnos nem megoldható a számomra ezért ingatlanost kell megbízzak. Mivel ezren hívtak, a számomra a helyzet nem egyértelmű. Ha ezzel kapcsolatban semmi érdemlegeset nem tudnak mondani akkor köszönöm és szép Május 1-ét kívánok.”

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Friss utcakép, ahol már nem látszik, hogy a lakás eladó /Ingatlanműhely/

 

Tudva, hogy olvastuk a hirdetést, mégis azt írja, hogy neki ingatlanközvetítőre van szüksége, pedig abban pirosan kiemelve olvasható, hogy pont ők ne keressék. Ha ingatlanközvetítőre van szüksége, akkor miért hirdette meg, miért van kint még a lakás ablakában is a telefonszáma, hogy a lakás eladó? (Frissítve: a friss utcaképen már nem látható, hogy a lakás eladó). Ezek után mondja azt valaki, hogy az ingatlanközvetítők feleslegesen hívnak fel egy magánhirdetőt még ilyen hirdetés esetén is, aki a magánhirdetés feladása után egy héttel azon van igazából felháborodva, hogy nem ajánlunk neki egy jó kis ingatlanközvetítőt, aki eladhatná túlárazottan a lakását.

Ő igazából nem is akarja egyedül eladni, mert nem él itt, de ez a hirdetésből pont fordítva jön le. Illetve miért akar most ennyire jutalékot fizetni, ami a lakás hirdetési árát nézve 1-1,5 millió forint + 27% ÁFA minimum, de egy drágábban árazott értékesítőnél elmehet az 2 millió forint + ÁFA összegig is? Az ok igazából nagyon egyszerű. Azt hiszi még egy hét után, hogy még a jutalékot kifizetve is többet kaphat a lakásért, mint amennyiért szerinte egyedül el tudná adni.

Van az a tévhit, városi legenda, hogy az adásvételi árat drágítja egy ingatlanközvetítő, aminek örülnek az eladók. Majd, amikor az ár hétről hétre, hónapról hónapra szépen kúszik lefelé, közben egész más árajánlatokat kap az eladó, mint amit az értékesítés megkezdése előtt remélt, az már egy egészen más történet. A végén kiderül, hogy a magánhirdető pont nem a jutalékkal többért, hanem annyival kevesebbért fogja eladni a lakást, mint ha egyedül értékesítette volna. A vevőnek meg teljesen mindegy, hogy kinek fizeti meg a lakás árát és az végül hány kézen osztozkodik.

Ezzel pedig nincs semmi baj, ha eleve a hirdető értékesítőt keres meg, arra bízza a lakása értékesítését...

....és nem kezd partizánakcióba, mellébeszélni, fizetős magánhirdetést feladni, hogy így választhasson értékesítőt.

Amíg lesznek olyan magánhirdetők, akik így gondolkodnak és viselkednek, addig lesznek hideghívások is. Az igény szüli ezt a szolgáltatást is. Úgy néz ki, hogy van az a helyzet, amikor a magánhirdető a hideghívásoktól érzi magát fontosabbnak.

De mit válaszolhatunk ilyenkor egy eladónak, aki láthatóan önmaga ellensége és nem az ingatlanközvetítőké?

- „A hirdetésében az van, hogy értékesítők ne keressék. Amikor meghirdette is külföldön élt már. Szóval Önnek nincs szüksége ingatlanosra, csak egyetlen egy vevőre. Vele kell szerződést kötnie. A hirdetése pont annyira informatív, hogy a lakás beárazható legyen. Még a hirdetés alatt is látható a hirdetési oldal árgrafikonján, hogy milyen magasan túlárazott. Pedig azok mind kínálati és nem is adásvételi árak. Na látja, mi ezzel foglalkozunk, ez a profilunk, a piackutatás és nem az ingatlanközvetítők minősítése. Döntse el inkább, hogy eladni akar vagy hirdetni. Jelenleg az utóbbihoz áll közelebb, ezt bátran kijelenthetjük. Haragudhat ránk, de mi nem ingatlanközvetítők vagyunk, akik azt mondják, amit maga hallani akar. Ha még el is hiszi a hízelgésüket - ezért keresett meg és ezért kérdezte azt amit - akkor Ön saját magát csapja be, amiért bármelyik ingatlanközvetítővel együttműködhet, aki felhívta. A hiteles és szakmailag kifogástalan értékesítő úgy sem kereste, mert neki nincs szüksége hideghívásra, nem kell behízelegnie magát és hitegetni az eladót nemlétező vevőkkel és árakkal. Ez a válaszunk a kérdésére és a problémájára is.”

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nem hazudik

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A KSH 2017-es évet először értékelő jelentése a mai napon jelent meg. Megerősítette, amit eddig is tudtunk, azt, hogy 2017 a lakáspiaci forgalomban a stagnálásról szól. Minimális növekedéssel számol a KSH, ami a lakáspiaci kereslet fékeződését jelenti. Ha rákattintanak a linkre, olvasható sok érdekes apró részlet, amit nem szeretnénk megismételni. Továbbra is heterogén a magyar lakáspiac és a budapesti is. Aki azt hiszi, hogy ami igaz a „szomszéd lakásra” az igaz a saját lakására is, az nagyot téved.

A magyar lakáspiacon nem minden lakás eladható, a mai lakásárakon!

Még egyszer megismételjük, hogy azok is megértsék, akik a lakásukat fejben már többször eladták, ott érzik a lakásuk árát a zsebükben, annak ellenére, hogy ha van valami bizonytalan az egész magyar lakáspiacban, akkor az a kereslet. Az a lakás eladható, amit meg akarnak venni.

Honnan tudhatjuk, hogy a mi lakásunk ilyen?

Úgy, hogy meghirdetjük eladásra és kiderül, hogy mit szólnak hozzá a vevők. A mi (eladó) véleményünk nem számít!

Az ingatlanközvetítők mindig nagyon lelkesek tudnak lenni a friss kínálattal szembe, ők fűt-fát beígérnek, a magyar lakáspiac szuperhősei tudnak lenni, csak hogy hirdethessék a lakást. A lakás eladása már egy teljesen más kérdés.

2017 a lakáspiacon egyetlen egy üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy hiába lépünk eladóként a piacra, hiába lesznek nagyok az elvárásaink, hogy a mi lakásunk már akár kétszer többet is ér, mint amennyiért vettük, könnyen lehet, hogy ezzel az érzésünkkel egyedül maradunk.

A lakásárak nőnek és egyelőre abba az irányba is mutatnak, bár a fékre léptek és nem a gázra. A lakáspiac pedig a végletekig hiperérzékeny, amiért mi most olyan grafikonokkal készültünk, amivel kontextusba helyezhető a magyar lakáspiac. Első pillantásra szembe tűnő, hogy sok beszédnek sok az alja. Hiába az az érzésünk, hogy óriási eufória van a lakáspiacon, ez inkább csak illúzió. Ezt az illúziót médiának hívják.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacon sem eszik olyan forrón a kását!

Az információ ma sokkal gyorsabban terjed, mint 10 éve. Ömlik ránk másodpercenként, ha akarjuk, ha nem.

A főcímek maradnak meg bennünk, olyan információmorzsák, amik számunkra fontosak. Ilyen egyik megunhatatlan morzsa a lakásárak. Pedig a lakáspiaci forgalomhoz képest az mindig másodlagos.

Ezért lehetséges az, hogy az magyar fővárost nem a legkockázatosabb lakáspiacnak gondoljuk ma Magyarországon, hanem a legkiszámíthatóbbnak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac

Ebben nagy szerepe van annak, hogy a budapesti lakásárak mindent felülírnak. Ezért külön készítettünk először egy szemléletes ábrát, hogy sem a használt és sem az új építésű lakások adásvétele nem bizalomgerjesztő Budapesten:

- 2016-os adatokhoz képest, tehát az egy évvel ezelőtti KSH jelentéshez képest, a használt lakások adásvétele 6%-kal elmarad, amíg az új építésű lakások adásvétele stagnál.

- Egyelőre még az is városi legendának tűnik, hogy az új építésű lakások piaca Budapesten erős lenne.

- Sokat remélnek 2018-tól a piaci szereplők. Csak mi meg szeretnénk emlékeztetni mindenkit, hogy 2016-tól és 2017-től is sokat vártak még minden év tavaszán.

- A használt lakások piaca pedig óriási dominanciával bír Magyarországon és azon belül Budapesten is.

- Ha a használt lakások adásvételi száma tovább csökken, akkor az azt jelenti, hogy Budapesten az átlagos lakásárak növekedése komoly falba ütközhet.

- 2017. I. negyedévéhez képest már alig változó árakról beszélhetünk a KSH szerint. 405 ezer Ft/m2 árról 2017 év elejétől 415 ezer Ft/m2 ár lett kimutatva. Nem véletlen ez a lassulás.

- Ha megnézzük, hogy 2007-ben kb. 24%-kal voltak drágábbak Budapesten az új építésű lakások a használt lakásoknál, addig ez 2017-ben 18%-ra csökkent.

- A használt lakások drágulása Budapesten dinamikusabb volt 2007-2017 között, mint az új lakások árának növekedése.

- Ez azt is jelentheti a laikusok számára, hogy inkább az új építésű lakások árában van nagyobb növekedési potenciál.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a vevők fogynak, de a lakásárak nőnek!

2018 sok kérdőjelet tartalmaz, amire mi most április végén úgy világítunk rá, ahogy azt tőlünk megszokhatták. Az igazság fáj, ismételjük néha magunknak és másoknak, de ideje lenne talán levenni a napszemüveget a lakáspiacon, mert nem süt a nap, felhős az ég. Egyre cikibb, aki napellenzőben és megalapozatlan optimizmussal beszél a lakáspiacról 2018-ban. A lakáspiac nem hazudik, akkor sem, ha mi közben hazudunk saját magunknak és másnak az "igazságról".

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Józsefváros kockázatai megszépülnek

Józsefváros Budapest 8. kerület lakáspiac lakásárak 2018 Ingatlanműhely

Ha egy picit visszatekintünk az időben és felelevenítjük a korábbi lakáspiaci emlékeinket, akkor kinek mi jut eszébe arról, amikor családon belül felmerült, hogy kellene egy pesti lakás munka vagy továbbtanulás miatt? Egy kicsi, de belváros közeli garzon vagy egy távolabbi/külvárosi nagyobb panel - tipikus első lakások voltak, mert árban szinte semmi különbség nem volt, mind a kettő meg volt jóval 10 millió alatt. Akinek igazán szűkösek voltak a keretei, ahol minden forint számított, de inkább vásárolni akartak és semmi eshetőségre sem bérelni, nekik volt szinte az egyetlen kompromisszum a 8. kerület. Ott lehetett garzont is venni és panelt is, általában a pesti átlagárak alatt. A budapesti lakásárakhoz képest, a 8. kerület alacsonyabb árai vonzották az olyan vásárlókat is, akiknek összejött egy kis megtakarításuk és ők is pesti lakásba akarták tenni.

Ez a „pesti lakás” mánia, a pénz jó helyen van benne, ki is tudom adni, nekem is jól jön, ha van, a családban úgy is kelleni fog valakinek idővel, a 8. kerületbe mindig csábított vásárlókat.

Persze ellentmondásos terep volt ez korábban is, így az árak miatt döntöttek mellette, hogy ilyet, ekkorát, ilyen közlekedési viszonyok mellett máshol drágábban vásárolhatnának. Ha már volt keret máshol lakást venni (akár rosszabb adottságút is) és nem számítottak a rosszabb tömegközlekedési lehetőségek, akkor inkább máshol is vettek.

A 8. kerület gyorsan szűrte a vásárlóit, valakinek vagy benne volt a kalapjában és ki is húzta, vagy már eleve bele sem tette.

Aki ebben a városban él és az is aki nem, még mindig előítéletes a 8. kerülettel szemben

A kerület számán vagy neve hallatán mondhatni keveseknek jut eszébe valami jó. Itt minden ingatlan hátránya, hibája, a ház külső és belső állapota, az utcakép más szempontok szerint van értékelve, mint sok másik kerületben.

Erről beszéltünk tavaly júniusban, amikor górcső alá vettük a kerületet és egész részletesen megnéztük lakáspiaci szempontokból. Már akkor felhívtuk a figyelmet, hogy nem csak Budapesten, de a 8. kerületben is fogynak a vevők. 2016 után, az előzetese adatok szerint, 2017-ben is a fővárosban vásárlók száma tovább csökkenhetett. A 8. kerület biztosan nem kivétel ez alól.

Azt ugyanis tudni kell, hogy a város kockázatosabb területeiről mindig hamarabb és gyorsabban is fogynak el a vevők.

A kockázat és a hozamok kapcsolatát sokan ismerik. A magas kockázat magasabb hozamokkal kecsegtet.

A 8. kerületben a lakások árához képest jól lehet kiadni/hasznosítani, akár túlságosan/aránytalanul is jól, mint sok lakáspiaci szempontok alapján biztonságosabb kerületben, városrészben.

A 8. kerületben persze nem csak az átlagon felüli hozamok érdekesek, hanem itt még mindig lehet vásárolni 15 millió alatt lakást, amit ki is lehet adni. Ez nagy szó és igen komoly indok azoknak, akiknek nincs több pénzük hitellel vagy anélkül sem. Nem csak 15 millió alatt, de még 400 ezer forint alatti négyzetméter áron is vannak garzonok. Tudjuk, hogy a kislakások négyzetméter ára magasabb a nagyobb lakások áránál. Ezek egyáltalán nem elhanyagolható részletkérdések egy vásárlói rétegnek, akiknek a 8. kerület ma is az egyetlen alternatíva tud lenni Budapesten. A budapesti átlagár alatt – ami már 410 ezer forint körül stagnált a KSH legutolsó jelentése alapján - tehát bizonyos értelemben akár áron aluli „érzéssel” vásárolhatnak, juthatnak lakáshoz még ma is vevők a kerület kockázatosabb részein.

A kockázat is egy érdekes kérdés

Sokszor lehet az az érzésünk, mint ha az eladó lakások többségét 10-20 év alatt újra és újra eladnák. Igen, mint ha mindig ugyan azokat a lakásokat adnák-vennék. Van egy lakásréteg, ami forgalomképes, ami gazdát cserél néhány évente, akár még sűrűbben is. Majd vannak azok a lakások, amik messziről elkerülik a lakáspiacot.

A 8. kerületben is érdekes kérdés, hogy ki örülhet jobban, ki érezheti nagyobb biztonságban magát:

Az, aki olyan lakást vesz, amit kb. 10 évente eladnak, esetleg csak pár évig tartja meg a tulajdonosa, vagy olyat, amit most adnak el először 20+ év után.

A 8. kerületben nem a lakások kiadhatósága a kérdés, hanem a forgalomképességük. Bérlőt könnyebb rá találni, mint vevőt. Bérlőt, akkor is találunk rá, amikor lakáspiaci válság van, de vevőt lehet, hogy még akkor sem, amikor lakáspiaci boomtól hangos a város. Ha van kerület, aminek tényleg nem homogén a lakáspiaca, akkor az a 8. kerület. Kritikus lehet a kiválasztott lakás jövőbiztos adottsága (forgalomképessége) , de a 8. kerület mindig a kockázatvállalásról szólt és szól még ma is. Átépítik, megújul, szépül, változik. Közben a kockázatok lehet kevésbé szembetűnőek, miközben nem áron alul vásárol senki sem, aki úgy érzi, hogy jobban járt, amikor egy 8. kerületi lakás mellett döntött. A 8. kerület áraiban mindig benne van a kockázat, az is újjáépül, mint maga az egész kerület.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nevem bérfeszültség, nem munkaerőhiány

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is! „emlékeznek még ezekre a kritikus szavakra?

Abban a rövid kitekintésben minden benne van, amit ma mondani szeretnénk. Ismétlés helyett, viszont álljon itt a KSH friss építőipari elemzése. Először ragadjunk ki néhány fontos mondatot ebből, mert az elmúlt években azt hitették el velünk, hogy egyrészt a KSH biztosan felülméri a béreket, illetve azt is, hogy az építőipari bérek milyen csábítóak lettek, hiszen mind felújítani, mind családi házat vagy társasházat építeni milyen drága lett, csak ember nincs, aki a zsíros munkát elvégezhetné. Budapesten a tömegközlekedési vállalatnál bruttó 400 ezer forintos havi fizetéssel és béren kívüli juttatásokkal keresnek például buszvezetőket és nem találnak. Ehhez képest nézzük meg mit mond a KSH a „húzóágazat” béreiről:

„Az építőipari havi bruttó átlagkereset 2017-ben 13,1%-kal – a nemzetgazdaság egészére jellemzőnél (12,9%) valamivel nagyobb mértékben – nőtt, de továbbra is jelentősen, 23,4%-kal a nemzetgazdasági átlag alatt maradt, ezzel az építőipar a nemzetgazdasági ágak rangsorában az utolsók között volt. Az elmaradásnak csak részben oka a fizikai foglalkozásúak magas aránya (74%, szemben a nemzetgazdasági 53%-kal), emellett mind a fizikai, mind a szellemi foglalkozásúak átlagkeresete elmaradt az átlagostól (mindkettő 12%-kal). Az építőiparban a bruttó átlagkereset 227,5 ezer forint volt. Az építőiparon belül a legmagasabb – az építőipari átlagot 36%-kal meghaladó – havi keresetet az út, vasút építése alágazatban érték el, ahol a szellemi foglalkozásúak 38, a fizikaiak 24%-kal kerestek többet az építőipari átlagnál. Szintén jelentősen (27%-kal) az építőipari átlag felett alakultak a keresetek a közműépítés alágazatban.” – a KSH szerint, amihez még hozzáteszi:

„A teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi bruttó átlagkeresete a budapesti székhelyű szervezetek körében volt a legmagasabb (280,9 ezer forint), 24%-kal meghaladta az országos átlagot. A többi régióban az átlagkereset az országos átlag alatt maradt, Észak-Magyarországon volt a legalacsonyabb (189,8 ezer forint).” 

Egy kis külön információ az építőipari vállalkozók figyelmébe, akik már most "majd megszakadnak" a bérektől és nem találnak megfelelő munkaerőt:

- Magyarországon, 2018. januárjában a KSH szerint közel 324 ezer forintért dolgozott havonta az átlagmagyar

- Budapesten a KSH szerint 2017-ben a bruttó átlagkereset közel 377 ezer forint volt havonta

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az építőipar bérei a legalacsonyabbak Magyarországon

A bérköltségek mellett, úgy egészében az építőipar emelkedő áraira szokás még panaszkodni. Sokat kérnek az építési vállalkozók – halljuk minduntalan, hetente akár többször is. Erre nézzék csak meg a KSH rövid szöveges értelmezését:

„Az építőipar termelői árai 2017-ben átlagosan 5,2%-kal, a korábbi évekénél nagyobb ütemben emelkedtek, 2008 óta nem volt ekkora áremelkedés. Az építőipar ágazatai közül az épületek építése árai kiemelkedő mértékben, 8,4%-kal nőttek. Az egyes építménycsoportokban is nagyobb volt az árnövekedés mértéke az építmények jellemző építési tételeinek átlagos árváltozása alapján, mint a megelőző években. A leginkább a közösségi lakóépületek (7,6%) és az ipari épületek és raktárak (7,5%) árai nőttek, a legkevésbé az utaké (2,9%). Az árakat a kereslet élénkülése és a költségek növekedése alakította.” – írja a KSH, hozzátéve még, hogy:

„A bérek jelentős emelkedése mellett az építőanyagok zömét előállító nemfém ásványi termékek gyártása ágazatban a belföldi eladások árai 4,1%-kal magasabbak voltak, mint az előző évben.”

Majd, ha megnézzük közelebbről a részleteket, kiderül, hogy a családi házak és iker-, illetve társasházak építési költségei „átlagon alul” növekedtek 2017-ben. Ha most hirtelen szavazásra bocsátanánk a kérdést, hogy ki és milyen áremelkedést érzékel, nem hinnénk, hogy ezt erősítené meg. De miből adódik a különbség? A „hivatalos” építőipari bérek, az építési költségek, az építőanyagok nem indokolják azt a fajta áremelkedést a KSH adatai alapján.

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ennyire feketegazdaság lenne az építőipar, ahol 2017-ben 303 ezren dolgoztak hivatalosan?

Nagyon nagy valószínűséggel sajnos igen. Nem feltétlenül átlátható és érthető mi történt és történik a magyar építőiparban, ami mindig tele volt és jelenleg is tele van ellentmondásokkal:

- Érdekes kérdés viszont az, hogy ha ilyen hivatalos adatok mellett, már ekkora a panaszáradat, mi várható később?

- Mit jelenthet az építőipar fehéredése, a hivatalos bérek növekedése pl. a lakásfelújítóknak, a családi ház építőknek és maguknak a társasházfejlesztőknek?

A mennyi a profit egy új építésű lakáson kérdést akár újra is lehet értelmezni ezek után. Már most is kiváltságos helyzetben lévőnek nevezik azokat, akik megengedhetnek maguknak egy új családi házat vagy új társasházi lakást, miközben az ehhez szükséges iparágban a „hivatalos” bérek még a magyarországi alacsony átlagbérekhez képest is jelentősen alacsonyabbak. Munkaerőhiányról beszélni az építőiparban ilyen alacsony „hivatalos” bérek mellett továbbra is arrogáns és sértő. A feketegazdaság, az ehhez szorosan kapcsolódó rossz fizetési morál - tartozások felhalmozása, számlák ki nem fizetése, cégek bedöntése, adócsalások, körbetartozás -  nem minden munkaerőnek csábító.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyar (Köz)érdek Bank?

lakáshitelezés lakáshitel kamatkockázat MNB árnyékbankrendszer hitelközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Felületesnek lenni pénzügyi termékek esetén nem ajánlatos. Azt még megérti az ember, ha az utca embere lakáshitelnek hívja a kölcsönt és nem fogja senki sem leordítani a fejét, hogy a hitel és a kölcsön nem egymás szinonimái. A köznyelv és a közérdek lehetnek egymás ellenségei is, jegyezhetjük meg átlagos, minden felhang nélküli iróniával. A Magyar Nemzeti Bank nem fogalmazhat konyhanyelven. Joga és kötelessége a hiteles és megbízható tájékoztatás. A mérgező hitelezés egyik felelősének kiáltották ki, mert nem akadályozta meg a kockázatosabbnál kockázatosabb hitelek terjedését 2008 végéig.

A kamat az új svájci frank – írták a szexikozgaz.hu-n még februárban

Mi köze ennek a Nemzeti Bankhoz? Nagyon egyszerű és világos a jelenlegi MNB kommunikáció. Fix lakáshitelnek neveznek minden legalább 1 évnél hosszabb kamatperiódussal rendelkező lakáshitelt. Értik, fixnek, amikor az a fix, ami nem változik a teljes futamidő alatt. A magyar nyelv és a pénzügyi, szakmai nyelv szerint is, csak és kizárólag a teljes futamidő alatt fixált kamatú lakáshiteleket lehetne fixnek nevezni. Ezen kívül semmi mást, még véletlenül sem hívhatunk fixnek, mert az megtévesztő. Abban a hitben tartja az adóst, hogy jól dönt, hogy kockázatkezelő és kockázatkerülő, ha nem fixálja a kamatot az egészen a futamidő végéig. Az MNB-nek már évek óta minden megnyilvánulásában ezt kellene képviselnie, nem képviselhetne mást, mert ez a közérdek és ez a magyar állam érdeke is.

Azoknak, akiknek a lakáshitel kamata megváltozhat a jövőben, ők egy pókerasztalnál ülnek és játszanak

Fogalmuk sincs, hogy mennyibe fog a lakáshitel a végén kerülni. Nem tudhatják, mert még a bank sem tudja. A törlesztőrészlet növekedését meg az adósok rosszul viselik, világit rá Kapronczai Mór és Urbán K. Vajk cikke is. Nem igazán vannak rá felkészülve, nem úgy él a magyar, hogy azt mondja „ez benne van a pakliban”. Főleg nem akkor, amikor a hitelközvetítők azzal a hamis illúzióval édesgetik őket magukhoz, hogy „spórolhatnak, akár milliókat” azzal, ha velük dolgoznak és nem mennek be közvetlenül egyik bankba sem. Egy hitelközvetítő honnan tudná, hogy mennyibe kerül az adósnak a végén ez az egész? Nem tudja, csak úgy csinál, mint ha minden előre tudható lenne, ha biztonságos, kiszámítható és kockázatmentes lenne. Az MNB meg csendben nézi, eltűri, hogy az adósokat megtévesszék, és úgy vegyenek fel egyáltalán nem fix lakáshiteleket, amikről ők még azt hiszik, hogy „spórolhatnak” is.

Tudják, az a legfájóbb pont ebben a történetben, hogy az ember olvassa az Alapblog bejegyzését, azt hallja, hogy a bankok maguk sem hívják fixnek a nem fix lakáshiteleket. A hitelközvetítő és az MNB meg lazán, lelkiismeretfurdalás nélkül annak nevezik. Lehet úgy Magyarországon jogot sérteni, hogy nem sértünk jogot? Lehet! Erre szép példa ez a jó…akarjuk mondani rossz szokás, hogy nálunk elég mindent úgy nevezni, ami az érdekünket szolgálja.

Nagyon aktuális a téma, mert 2017 után 2018-ban is azt fogjuk látni és hallani, hogy a hitelközvetítők kitesznek magukért, szórják fűre és fára a nem fix lakáshiteleket, amikről azt mondják majd, hogy a többségük fix, közben, meg dehogy azok! 2009 után sem lett elővéve egy hitelközvetítő sem, hogy felelősségre legyen vonva az agresszív és megtévesztő hitelezés miatt. A bankokra lett ráhúzva a vizes lepedő, ami részben jogos volt. De benne a volt a „buliban” ma is több működő hitelközvetítő is. Elő fogják-e venni most őket, amikor még maga az MNB is fixnek nevezi a nem fix hiteleket?

Az Alapblog bejegyzése finoman azt érzékelteti velünk, hogy a közhiedelemmel ellentétben továbbra is jobb, ha egyenesen a bankba megyünk be és nem bohóckodunk hitelközvetítőkkel. A bank legalább azt mondja, amit nem szeretnénk hallani. Kimondja, hogy nem fix az a lakáshitel, az „olcsóbb” meg pláne nem. Milliókat meg maximum csak az spórolhat, aki nem szóba egy bankkal sem és nem fizet változó kamatot neki 10-20 évig.

Előtörlesztésben gondolkodók figyelmét  is fel lehet hívni, hogy mi van akkor, ha valami közbe jön és még sem lesz előtörlesztés? Hazárdőrök és nagymenő pénzügyi mentalisták osztják az orosz ruletthez a megtöltött fegyvereket, ami ma Magyarországon csak nem etikus, de jogszerű. Nem mondjuk, hogy túl késő lenne az MNB-nek szigorúbbnak lenni saját magával és az árnyékbankrendszerrel (pénzügyi szolgáltatásokat közvetítők/tanácsadók) szemben is.

Emberek tízezrei már belesétáltak a csapdába, amit alacsony kamatkörnyezetnek neveztünk el. Ha magas kamatok előtti környezetnek neveznénk, akkor még azt is jelentené, amit valójában jelent.

A Magyar Nemzeti Bank az ország pénzügyi stabilitásért felel és nem azért, hogy a három szintű magyar bankrendszer (=MNB+Kereskedelmi bankok + Árnyékbankrendszer) minél több embert eltartson Magyarországon:

 - Nem elfogadható az, hogy fixnek nevezhető egy lakáshitel, ha az nem fix a futamidő végéig.

- Ez nem lehet hit kérdése, vita tárgya, vagy nem írhatja felül sem politikai sem pedig üzleti érdek.

- Nem tolerálható az sem, hogy a magyar bankrendszerben a nemfizető, fizetésképtelen adósokat nem tartjuk nyilván csak azért, mert eladták őket követeléskezelőknek.

- Nem mehetünk szó nélkül amellett sem, hogy egyik szőnyeg alól másik alá söpörjük a lakáshitelezéssel kapcsolatos problémáinkat, közben meg a csapból is az folyik, hogy a lakáshitelezés biztonságosabb ma, mint bármikor előtte, vigyáznak ránk, megvédenek minket és fogják a kezünket.

- Ezek mind csak üres szavak. Mitől lenne biztonságosabb, ha pont a kockázatokat nem nevezzük nevén, ha minden felelősség továbbra is az adósé!

A hitel a gazdagok gyógyszere és a szegények mérge – írtuk le pontosan egy éve, mert erről közérdek és társadalmi felelősségvállalás beszélni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az albérletpiac és a demográfiai bomba

albérletpiac népesség demográfia családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van egy ország, ami fogy 1981 óta. Azóta születik kevesebb gyerek, mint ahány idős meghal. Évente 30-40 ezer emberrel kevesebb születik, mint ahány meghal ebben az országban 1993 óta. 1998 óta, 20 éve már, tartósan kevesebb mint 100 ezer gyerek születik. Mindenki jól tudja, ha bérlőre gondol,  elsősorban fiatalokra, akik bérelnek, főleg 40 éves korig. Ha lehet valamilyen képzeletbeli határt húzni, akkor itt húzzuk meg. Ha bérbeadók vagyunk, ha ki akarunk adni, mindig az a fontos, hogy tudjuk mennyi a 40 év alatti, milyen a trend, mire készüljünk. A bérlőket nem polcról vesszük le. A bérlői keresletről még kevesebbet tudni, mint a vevőkről. Az az albérletpiaci elképzelés hibás, hogy a bérlők kereslete végtelen. Az is hibás elképzelés, hogy a kiadó lakások számával egyenesen arányosan nő. Az is hibás megközelítés, hogy a bérlők bármit kibérelnek, ami kiadó. Az meg teljesen téves hozzáállás, hogy a bérlők mindenáron lekövetik a bérbeadók elvárásait. Magyarán az árérzékenység, a racionalitás sokkal erősebb a bérlőkben, mint a bérbeadókban. Az már sokkal inkább hatékony megközelítés, hogy bérelni, csak átmentileg bérlünk Magyarországon. A tömeges és tartós bérlés nálunk nem divat.

A bérlők úgy fogynak el és távolodnak el az albérletpiactól, ahogy egyre idősebbek. Hiába tudjuk jól, hogy a bérlők fiatalok, egy elöregedő, egy fogyó és egy elvándorló, vagy ahogy az optimisták mondják, munkaerő-exportáló országban, a bérbeadók legkevésbé veszik számításba a demográfiai folyamatokat.

Még ha tisztában is vannak a társadalmi folyamatokkal, az albérletpiacot nem érzik érintettnek, áldozatnak, szenvedő alanynak. Miközben minden kétséget kizáróan az. Az albérletpiacon nem bérlőhiányról hallani, inkább arról, hogy az elvárt bérleti díjak keserítik meg a bérlők életét. Ezzel is fenntartva a látszatot, hogy kereslet van, a bérlők száma mindig pont annyi, mint amennyit a bérbeadók elvárnak. Ez meg mitől lenne már igaz. Megnéztük közelebbről, teljesen elméleti szinten, hogy mik azok a számok, amik kőbe vannak vésve. Annál több bérlő nem lehet, mint ahányan beleférnek egy korosztályba. Megnéztük, hogyan alakult a születések száma. Nem először teszünk ilyet. A téma kényes. A kudarckerülők túl kényesnek érzik, hogy a lakáspiaci folyamatokra a demográfia hatásokat érzékeltessék. Azt mondják, hogy nincs is hatása.

Tényleg nincs hatása?

Tényleg nincs annak hatása, hogy a születendő gyerekek száma 40 év alatt a felére csökkent? Persze, hogy van hatása. Tudjuk, hogy van hatása. Érezzük, látjuk, tapasztaljuk. Az egyik mód, amivel ez ellen védekezünk, az az, hogy nem piaci alapon adjuk ki a lakásunkat. Barátok, ismerősök, azok barátai és ismerősei jönnek képbe. Nem baj, ha kicsit vagy nagyon olcsóbban adjuk ki a lakást, csak ne kelljen meghirdetni. Ha kiadtuk x éve egy jó bérlőnek, engedjük, hogy cserélgesse a lakótársait, mi nem foglalkozunk a kérdéssel. Nem bolygatjuk a témát, nem emeljük neki „piacira” sem a  bérleti díjat. A kevesebb még mindig több a semminél, főleg akkor, ha bizonytalannak érezzük a bérlőcserét. Ha eladnánk a lakást, azzal hirdetjük, hogy „többért is ki lehet adni, csak mi jó fejek vagyunk, azért csak ennyit fizet a bérlő”, miközben, legbelül tudjuk, hogy kiadni egyre kockázatosabb, jó bérlőt találni egyre körülményesebb. A magasabb elvárt bérleti díj és a piaci realitások nem biztos, hogy köszönő viszonyban vannak. Ennek vannak demográfiai fundamentumai.

albérletpiac népesség demográfia családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A demográfiai bomba már felrobbant!

1) 1962-1975 között, abban a 14 évben 2 116 126 fő született:

Ez átlagosan 151 152 babát jelentett. 1962-ben 130 053 élveszületés volt , 1975-re ez felment 194 240 főre. 50%-kal több baba született növekvő trend mellett az időszak eleje és a vége között. Ez az időszak teljesen meghatározta a 2002 és 2015 közötti albérletpiacot. Az az albérletpiac már nincs többé. Hangsúlyozzuk, hogy ez a bejegyzés azért készült, hogy kimondja annak vége, nem jön vissza,  örök emlék marad. 2016 és 2017 év elején nem véletlenül hívtuk fel erre a figyelmet.

2) 1976-1983 között, 8 év alatt, 1 243 883-an születtek:

Ez átlagosan 155 485 élveszületést jelent évente. Mondhatják azonnal, hogy az jobb átlag, mint 1962-1975 között. Igen ám, csak amíg 1976-ban 185 405 baba született, addig ez folyamatosan csökkenő trend mellett 1983-ra 127 258 főre csökkent. Ha úgy nézzük, akkor harmadával csökkent az első és utolsó év között a születések száma. Ha 1983-at vesszük alapul, akkor azt mondhatjuk, hogy másfélszer annyi baba született 1976-ban, mint 1983-ban.

2016-tól kezdve évről évre csökken annak a korosztálynak a száma, aki potenciálisan bérlő lehet Magyarországon. Ha ezzel nem nézünk szembe bérbeadóként, nem tudjuk mi vár ránk.

3) 1984-1991 között, 8 év alatt, 1 010 089 élveszületés volt:

Az átlagos születések száma itt már 126 261-re csökkent. Az átlag csökkenése mutatja az irányt, hogy a bérlők csökkenő számával kell számolni a következő évtizedekben. Ebben az időszakban stagnáló, 125-128 ezer élveszületés történt.

4) 1992-1999 között ez újabb szintet lépett. Ebben a nyolc évben már csak 863 977-en születtek, átlagosan 107 997-en évente:

1992-ben még 121 724-en születtek, addig 1999-ben már csak 94 645-en. Emlékeztetőül, 1975-ben 194 240-en születtek. Az ilyen drasztikus születésszám-csökkennésnek a hatása az albérletpiacra drámai lesz. Ebben az időszakban születettek már az albérletpiacon vannak. Mivel fele annyian vannak, mint az (1) időszakban születettek, természetesen nem tudják pótolni őket. Elindult az albérletpiacon a kereslet természetes beszűkülése.

5) Ha hozzátesszük, hogy 2000-2016 között, 17 év alatt, összesen 1 605 408-an születtek, ami átlagosan 94 435 élveszületést jelent, akkor érzékeltethető a probléma, amivel minden bérbeadó szembesül így vagy úgy. Az (1) és (2) időszak után az (5) időszak fájdalmas jövőképet vetít előre, hiszen a 150-155 ezer átlagos fiatal helyett már csak 94 ezerrel számolhatnak.

Hiányozni fognak ezek a fiatalok a magyar albérletpiacról, mert rájuk épült fel, nekik rendezték be. 

Mire számítunk?

Arra, hogy az albérletpiacot kényszerből több bérbeadó el fogja hagyni, mert nem fogja a lakását kiadni akárkinek, akármennyiért. Inkább hagyja üresen állni, eladja, megpróbálhatja máshogyan is hasznosítani, de csak az albérletpiacon kívül. Nem lesz attól olcsóbb az albérlet, mert (el)fogynak a bérlők. Úgy alkalmazkodik a szűkülő kereslethez az albérletpiac, hogy természetes szelekciónak köszönhetően, azok maradnak bérbeadóként a piacon, akiknek a lakására marad kereslet. Akiknek a lakását nem veszik ki olyan bérlők, akinek a bérbeadó szívesen kiadja, inkább kilép. Senki nem akar munkásszállót, szociális otthont és szükséglakást a lakásából.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Sokan és sokat beszélnek a lakásárakról, mégsem mondanak róla semmit. Még ők is jól el vannak azzal a tudattal, hogy négyzetméter árak sosem látott magasságokban vannak. Ez pont elég „boldogsághoz”, ahhoz, mint ha a lakáspiacon az elmúlt években a lakásárak növekedésén kívül nem történt volna semmi. Pedig történt, nem is akár mi. Ezt szépen mutatja a KSH lakásárindexe. Pár napja frissült és a még mindig nem végleges 2017-es árindex változásokat nézhetjük meg közelebbről. Az év elején néztünk rá utoljára, amikor finoman megjegyeztük:

„Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként.”

Szinte mindenki boldog, aki vásárolt ebben a 4 évben, magabiztossá teszi a tudat, hogy jól döntöttek, a lakásárak nőnek. Minél előbb vásároltak, annál boldogabbak. Jó döntést hoztak – mondják – nem volt érdemes kivárni, időben léptek.

A lakásárak szempontjából nem csak az irány a fontos

Mint mindennél, itt is vannak minőségi tényezők – az egyszerűség és érthetőség kedvéért nevezzük így. Az, hogy nőnek a lakásárak még kevés információ a boldogsághoz.Persze ennél többet ritkán hallani. A lakásárak változása mögött a minőségi változások rejtve tudnak maradni Ez az, amit most, a KSH első, a teljes 2017-es évet átfogó, de még nem végleges árindexeivel tudunk  már egyben  és együtt is nézni. A végleges adatokra még sokat kell várni, 4 hónapot. Addig viszont nézzük meg, hogy a lakásárak minőségi változása milyen jól kiolvasható.

A felső grafikon mutatja a tipikus információkat, amit ma már illik tudni. A gyors és mindent felforgató lakásárnövekedés 2016 elejéig sok embert összezavart. Nem csak az árak nőttek, de közben az adásvételek száma is 2013 után (88 700 db), 2014-ben (113 800 db) és 2015-ben (134 100 db) is dinamikusan nőtt. 2016-ra magabiztosan a lakáspiac hangos emberei 150-160 ezer közé becsülték adásvételek számát. Ma már tudjuk, hogy ettől elmaradt, mert „csak” 146 300 db) adásvétel történt. Alig kevesebb, mondhatnánk, dee ez a "kevés", most sokkal több annál, mint elsőre gondolnánk.

A felső grafikon jól mutatja, hogy a lakásárak növekedései üteme is változott, amikor megkezdődött a lakáspiaci forgalomnövekedés lassulása. Amíg rakétaként száguldott a piac a teljes árváltozás volt a nagyobb. Ahogy elérte a csúcsot az árnövekedés üteme – láthatóan 2015 július – 2016 március időszak 9 hónapjában – gyakorlatilag minden megváltozott, ami előtte igaz volt.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak egységes/átlagos növekedése, nem jelenti azt, hogy a lakáspiac maga egységes és változatlan lenne

2015 nem csak ezért érdekes év még. A KSH is észrevette, hogy a 2008 utáni magyar lakáspiac történetében egy fordulópont is ez az év. Ki is nevezték bázis évnek. Korábban 2010-hez viszonyítottak. 2015-ben lett magasabb a tiszta árváltozás a teljes árváltozásnál, ami azt is jelenti, hogy a teljes árváltozás csúcspontja is ebben az évben volt, majd rögtön 2015 után a legmagasabb tiszta árváltozást is elérte a magyar lakáspiac 2016 első negyedévében.

Kifutotta magát a lakáspiac, új szintre emelte magát 2015 végére, ami  új dimenziót jelent a magyar lakásárakban

Ehhez kellettek vevők is, nem szabad elfelejteni, akik nélkül mindez nem sikerült volna. A mostani tulajdonosok egy részének, közel 337 ezer embernek – aki 2013 és 2015 között vásároltak – egy igen szűk kisebbségnek köszönhető mindez:

Ők alapozták meg az árnövekedést, akik miatt  a lakáspiac talpra állt. Vannak, akik szerint jócskán a fejük fölé nőttek, mások szerint meg a lakásáraknak az a dolguk, hogy nőjenek.

Ha elad magasabb áron, de vesz magasabb áron, akkor ő ettől nem lesz annyira boldog. Sőt, jobban érdekli, hogy el tudjon adni olyan áron, amilyen áron utána normálisan vásárolni is tud. A lakásárak ilyen relatív, semleges értelmezése nem elhanyagolható hozzáállás, amikor a lakásárak növekedéséről beszélünk.

Közben viszont a második grafikon már mutatja a 2015 utáni magyar lakáspiac minőségi változásait is:

- 2013 és 2015 között, a 337 ezer vásárló jelentős része Budapesten és a Megyeszékhelyeken vásárolt.

- 2016-ben, pontosan az új szintű nagyvárosi lakásárak miatt, a vásárlók jelentős része, a többsége, a kisebb városok és települések felé fordult, ott költötte el a pénzét. Ez nem csökkentette a nagyvárosok lakásárait.

Már beszéltünk róla, hogy a nagyvárosok lakáspiacát az egész ország lakáspiaci hangulata határozza meg:

- Attól, hogy a vevők elfordultak a nagyvárosoktól, kevesebben kötöttek adásvételi szerződést ott ingatlanokra, az nem ellentmondás.

- Nem is tudják, hogy mindazok, akik 2016-tól kezdve új otthonukat kisebb településeken találták meg, ők járultak hozzá igazán a nagyvárosi lakásárak további növekedéséhez.

Az adásvételek számában megfigyelhető lassulásáért, a nagyvárosokban elmaradó keresletet, annak hiányát lehet okolni

Nem egyedi eset, történt már ilyen a magyar lakáspiacon. A „vidéki” lakáspiacnak sokat köszönhetnek a magyar nagyvárosok, és ez igaz fordítva is. Sok vásárló pont azért fordul a kisebb települések felé, mert többet ér a pénze, amit egy nagyvárosi lakás értékesítéséből szerez ilyen lakáspiaci hangulatban. De tudjuk azt is, hogy ilyen időszakban, az állami támogatások is többet érnek „vidéken”, mint a magyar nagyvárosokban. Nagyon fontos minőségi különbséget és minőségváltozást jelent, ami ma már élesen kettéválasztja a 2015 végéig látható és a 2016-tól tapasztalható lakáspiaci folyamatokat. A lakásárak növekedése tart, miközben a nagyvárosi lakások kereslethiánytól szenvedhetnek, ami állandósuló adásvételszámot jelenthet 2017 után 2018-ban is. Valamiféle kisebb csodára lenne szükség 2019-ben, hogy a lakásárak növekedése ne csak egyszámjegyű legyen, hanem továbbra is említésre méltó maradjon. Ha már nem lehet majd beszélni a lakásárakról, akkor mi lesz a téma a lakáspiacon?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Változnak az idők. Ma már nem elég látványterveket nézegetni, mert azon mindig süt a nap – mondják. Ki kell menni a helyszínre, felmérni a valós viszonyokat, szembesülni a látványtervek hiányosságaival. Egyelőre még semmilyen jogsértést nem jelent, ha a látványtervek kozmetikázzák a valóságot.

Jogalkotók figyelem! Itt lenne az ideje a fogyasztóvédelmet az ingatlanpiacra is kiterjeszteni. 

Most itt nem csak a megépülő házra gondolunk, hanem annak a környezetére is, amit átrajzolnak pillanatok alatt. Ezért fogtuk magunkat és útra keltünk, hogy megnézzük miért kerül 57 millió forintba egy garzonlakás. Az egy dolog, hogy új építésű, de azért tudnia kell  valamit. Aztán kiderült, hogy ennek az 57 millió forintos belépőnek van előtörténete. Csak egy drága budai és nagyobb méretű társasházi projekt után érdeklődtünk, és egy egész oldalnyi bulvár hírt kaptunk.

Ez a hely még nem is olyan régen így nézett ki. A változás szelei még 2007-ből fújnak. Képzeljék, akkor kitalálták, hogy építenek ide egy új társasházat. Bontás és kétszer akkora társasház jöhet a helyére - gondolták már akkor. Majd jött egy kis szélcsend és 10 év múlva újra fújni kezdett a szél. Az építési engedélyeknek nincs szavatossága Magyarországon. Kár, lehetne. Egyszer elfogadták, az megépíthető. Tavaly év elején még hírértéke is volt a szomszéd házak tiltakozásának. Természetesen semmit sem ért, ami jogszerű, az nem támadható - védekeztek, akiknek védekezni kellett.  Azt már biztosan tudni, hogy nem mai tervek alapján építik a házat. A marketingben és pr-ban természetesen erről egy szó sem esik. Inkább érdekes, nem szokványos eszközt vetettek be, hogy a múltat a jövővel összehasonlítsák. Ha az újlakáspiacon van celeb projekt, akkor ez közéjük sorolható. Még nem is kezdték el építeni, már állt körülötte a bál.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Önök mit gondolnak arról, ha valaki a szétbombázott Budapesttel reklámoz?

Így történt meg az, hogy a 26 lakásos házból lett egy 51 lakásos, egy amúgy sem néptelen környéken Budapest I. kerületében

Nézzük meg ezért először a környéket. A Naphegy utca ezen a részén jól láthatóan a fél utca hivatalosan is parkoló. Szépen fel van festve minden autó helye. Még a gyalogos forgalom is át van terelve a menetirány szerinti jobb oldalra. A daru látványa gyorsan feltűnik.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fél utca hivatalos parkoló

Meg az is, hogy a látványképekről biztosan hiányzik a szomszédos ház romos homlokzata. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A valóság

De a látványképeket jobban megnézve nem csak az hiányzik. Gyakorlatilag az épülő társasházzal szemben lévő házat/házakat is retusálták. Fák vannak ott és persze napsütés, pedig a Naphegy utca az egyenlő északkelettel. Ebből az irányból túl sok direkt napsütésre nem lehet számolni, főleg nem utcaszinten, amit beárnyékolnak a szemben lévő házak.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A látványterv

A látványterveken két új házat látni. A bal oldalon lévő házat még nem bontották le. Ez rossz hír a jobb oldali házban gondolkodó vásárlóknak, meg a környéken élőknek is. Mivel nem egyszerre építik a két társasházat dupla annyi idő lesz az építkezés, a zaj, a por, a toi toi szag és minden finomság, ami egy építkezéssel együtt jár. Nem csak azért mentünk el megnézni, mert 57 millió egy garzon, hanem azért is, mert még mindig úgy reklámozzák, hogy idén szeptemberben átadják. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. március 28-án itt tartanak. Ebből nem lesz idén 51 lakásos társasház!

Ha megnézik alaposan a képet, jól látszik, hogy itt még nagyon az elején tartanak. Ez nem 6 hónap és lehet nem is 12 hónap lesz, mire ebből beköltözhető, jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház lesz. A Lisznyai utcai rész még teljesen hiányzik, ott még csak alapoznak. Szóval 2019 nyara egy reális dátum. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hiába adják írásba, ez nem lesz idén költözhető!

Ebből is látszik, hogy nem csak a látványtervek miatt kell kimenni megnézni egy építkezést. Ha mi idén költözni akarunk, vagy az egyetemista gyerekünknek gondoldunk, hogy egy 57 milliós garzont veszünk az őszi tanévkezdésre, akkor ezt a projektet csak akkor vegyük komolyan, ha 2019-re tudunk mindent halasztani. Csodát nem vártunk, még 57 millióért sem. De megnéztük, hogy mégis milyen kilátása lesz itt néhány lakásnak. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kilátás most márciusban. Nyáron még ennyi sem fog látszani a fáktól

Túl sok lakásnak nem lesz kilátása, vagy csak oldalról. Igen, mint nyaraláskor, amikor a szállodai szobáknál van olyan, hogy oldalról tengerre néző. Itt is ilyenek lesznek, hogy oldalról lehet majd „csőben” látni a Budai vár kupoláját. A látványtervekről retusált szomszéd háznak ezért van fontos szerepe, mert a kilátást pont zavarja, magyarul kitakarja. Ezért tettek oda inkább trópusi esőerdőt. A projekt honlapján látható panoráma nem az 57 milliós garzonból látható, az biztos. Hogy látható lesz-e egyáltalán a házból, azt még most megerősíteni és cáfolni sem tudjuk. Az biztos, hogy hiányzik róla a másik új épület.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a szomszéd ház hány hiányzik, de még a nap is északkeletről süt

Valószínűleg nem véletlenül. A látványtervek alapján az is (be)zavarhatja ezt a látványt, nem csak a szemben lévő épület, amit a látványterveken gyakorlatilag lebontottak és annak a helyét is beépítették. Ez lehet (had)üzenet az ott lakóknak :-) Az tény, hogy az új ház a terveken sokkal hosszabbnak tűnik a Naphegy utcában. A valóságban ennél sokkal rövidebb.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Majd ez is kiderül egyszer. A Naphegy utca 31-ben már lehet 100 millió forint lesz egy garzon. Ki tudja! Az is érdekes, hogy a projekt honlapján már nincs első emeleti eladó lakás, hirdetni viszont hirdet még azon az emeleten eladó garzont és nem is egyet. A legdrágább lakásokat is hirdeti, de a saját oldalán már eladva jelzéssel van. 23 db eladó lakás van a hirdetési oldalon, a saját oldalán meg 19 db. A saját honlapján nincsenek árak, a hirdetési oldalon vannak. Mi értelme ennek? Vannak finom ellentmondások első ránézésre és nem lepődnénk meg, ha próbavásárlót játszanánk, valami komoly befektetőt, aki úgy gondolja, hogy egész szintet venne meg, akkor hirtelen lehet még szélesebb lenne a választék.

Egy lakás ára sem garancia arra, hogy kevésbé nézzenek minket cuki báránynak

Nem nagy elvárás lenne, hogy ha az ember már azt mondja, hogy egye fene, ha 57 millió forint egy garzon a Naphegy utca 29-ben, akkor 57 millió. Nem lehet olcsójános, aki Naphegyen akar új lakást venni. De a tiszteletet azért megérdemelhetné. Legalább azt, hogy korrekt módon mutatják be a házat, az utcát és nem bűvészkednek úgy a látványterveken, mint egy állami látványberuházásnál, ahol a tervek, csak afféle útmutató. A végén minden design elem eltűnik róla, néha még funkcióvesztés is történik, de 2x vagy 3x annyiba fog kerülni ennek ellenére is, miközben arról győzködnek minket, hogy egyébként spóroltak a köz érdekében és csak a legszükségesebbre költöttek, a „csicsára” nem. Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések. Ha van valami, akkor talán a mai újlakáspiacban ez az egyik legbosszantóbb. Nem tud felnőni a vásárlók szintjére.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi utcakép a Naphegy utca 29 - 31. előtt

Forrás:  ingatlan.com & sunhillresidence.hu

Képek: 2018. március 28-án készültek /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mennyi a profit egy új építésű lakáson?

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új építésű lakások árát nem csak az építési költségek és telekárak változása mozgatja, hanem a beruházók profitéhsége is. Találkoztak már olyan hírrel, ahol a beruházó maga vall az elvárt profitról? Tegnap bukkantunk rá egy érdekes megjegyzésre a vg.hu egyik cikkében.

Mindig mondjuk, hogy keressék a hírekben a hírt. Információ morzsákra gondolunk, olyan elszólásokra, amikből után lehet építkezni.

Nekünk ezen a mondaton akadt meg a szemünk:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1740 milliós profit 234 új építésű lakás megépítéséből, Kattinston a képre!

Majd jött az ötlet, hogy számoljunk utána ennek az 1740 milliós profitnak

A tőzsdei cégek előnye, hogy sok információ elérhető róluk. Ebben az esetben a február végén megjelent 4. negyedéves jelentésre tudtunk támaszkodni. Abban vannak pontos információk a lakásprojektekről. Idén még több információ lesz erről, mert majd a 2018-as évi negyedéves jelentésekből fogjuk megtudni, hogy mennyiért adták el a lakásokat és ennek hány %-a a tiszta profit.

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebből a táblázatból hiányzik a profit, Kattintson a képre!

Fontos megjegyezni, a profit az az összes bevétel és összes költség különbsége. Ez csak az a tiszta haszon, ami a beruházó zsebében marad, miután mindenkit és mindent kifizetett, például többek között a bankot is, aki megfinanszírozza a projektet. 

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Idén tudjuk meg, hogy milyen profit rátával dolgozik a beruház, Kattintson a képre!

Az újságcikk és az utolsó negyedéves jelentésből ez a táblázat született:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Profit = több mint 100 ezer Ft/m2

Itt láthatjuk pontosan, hogy 148 lakás az egyik projektben és 86 lakás a másik projektben. Azért csak 148 db lakás van a nagyobb projektben, mert ennyire van építési engedély és ennyit is építenek jelenleg a beruházó szerint. Ezért van az is a vg.hu cikk szerint, hogy „a nagyobbik projektnek még csak 78 százalékán számolnak el nyereséget.”

Nem tudni minden részletet, ezért csak átlagolni lehetett:

Az jött, hogy kicsit több, mint 100 ezer forint /m2 a tervezett profit átlagosan ebben a két új építésű társasházban, ahol ez lakásonként közel 7,5 millió Ft tiszta nyereséget jelent a felépítésük és birtokba adásuk után.

Nem is rossz summa ez még 2018-ban sem. Egyelőre nem tudjuk milyen áron értékesítették a lakásokat. Azt tudjuk, hogy minden lakás még nincs eladva. Mind a két projekt lakásaiból még válogathatunk a beruházó és egyben ingatlanértékesítő honlapján:

- a III. kerületi projetkben jelenleg 690-700 ezer Ft/m2 áron kínálják a lakásokat

- a XVIII. kerületi projektben pedig 450-460 ezer Ft/m2 átlagáron láthatjuk a hirdetéseket

Így még érdekesebb az átlagos 100 ezer Ft/m2 profit

Egész más arányt fejez ki az egyik és egészen mást a másik társasház esetében. Ha most sokan felkiáltanak, - igen, ezt tudtam, előre megmondtam, ez volt mindvégig az érzésem - hogy a 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa nem a változó építési költségeket és telekárakat fedezi, hanem a beruházók profitéhségét, akkor lehet, hogy annyira nem is járnak messze a valóságtól.

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A digitális emberpiac

digitális lakáspiac digitális forradalom digitalizáció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Azzal szinte teljes mértékben tisztában vagyunk ma már, hogy a digitális világ felhasználójaként folyamatosan adatokat gyűjtenek rólunk. Nincsenek hiú ábrándjaink, amikor a teljes közösségi média lényege nem más, mint mi felhasználók, akik tálcán kínáljuk fel magunkról azokat az adatokat, amiket 15-20 éve még álmukban sem képzeltek, hogy tudni fognak rólunk. Mondhatni csak és kizárólag törvénysértések árán, a személyiségi jogaink, jogsértő kémkedések árán juthattak volna hozzá mindenhez, amit ma önként és boldogan megosztunk velük. 15-20 éve is a reklámok miatt érdeklődtek utánunk, ma is ezért teszik. Nincs ebben semmi futurisztikus vagy Mátrix (=a film) összeesküvés elmélete.

A világ nagyobbik fele arról szól, hogy termékeket és szolgáltatásokat kell tudni eladni

Minél jobban ismernek minket, már-már egyéni szinten, annál célzottabban és tudatosabban tudnak ránk hatni. Akkor is fogyasztói társadalomban élünk, ha két kézzel tiltakozunk ellene. A digitális világban nem tudunk elbújni, mi biztosan nem. Ha van internet előfizetésünk, ha használjuk a netet, keresünk, ha kommunikálunk rajta, tájékozódunk, akkor máris adatokat gyűjtenek rólunk. Mindent tudni fognak rólunk, de mindent. Amit online csinálunk, teszünk, azt szoftverek figyelik, elemzik, értékelik. Azt mondják most sokan, hogy csak az online világ óriásai kémkednek utánunk, elvileg a mi érdekünkben. Nem, nem csak ők. Mi, emberek, egyre fontosabbak vagyunk minden online szereplő számára.

A digitális világban az az érdekes, hogy ezerszer emberközpontúbb, mint bármilyen középkori világnézet. Minden rólunk, emberekről szól jó és kevésbé jó értelemben egyaránt.

Aki nagy, úgy értjük, hogy óriási látogatottságot ér el, ott felértékelődnek a felhasználók, a látogatók

„Ismerd a látogatóidat, tudj meg róluk mindent. Tudd mi érdekli őket, ha jó a kedvük és azt is, amikor rossz. Tudd, hogy milyen hatással van rájuk az időjárás, az évszakok, a bel- és külpolitika, a családi állapot, a munkahelyük, de még a szexuális szokásaik is. Az online térben nincsenek hálószoba titkok, nincsen magánélet, sokkal hatékonyabban megfigyelhetőek vagyunk, mint lehallgatva vagy bekamerázva.

Igen, az ilyen oldalak gondolatolvasók akarnak lenni, azáltal, hogy mindent tudni akarnak rólunk. Programozók nagy csapatai dolgoznak ma már egy-egy olyan oldal mögött, ahol a látogatottságban, bennünk, emberekben, értéket látnak. Minél jobban ismernek minket, annál nagyobb az értékünk. Az az érték, amit utána termékek és szolgáltatások reklámjaiban lehet hasznosítani.

Gondoljunk bele, milyen lehetőséget láthat bennünk egy vezető lakáshirdetési oldal!

Az ingatlan pont az, amihez valamilyen formában köze van szinte mindenkinek. Valahol mindenki lakik, valahol este lefekszik, reggel meg felkel. Főleg mostanában, amikor a lakáshirdetési oldalak látogatottsága rekordokat dönt.

Képzeljék el, amikor ott ülnek egy asztalnál a vezető hirdetési oldal pénzből élő emberei, és arról beszélgetnek, hogy a látogatók megismerésével még több pénzt kereshetnek, mint az ingatlanhirdetésekkel!

Persze kellenek lakáshirdetések, de azok száma Magyarországon nagyon korlátos 

Most egy olyan cég, ami azzal szembesül, hogy a növekedésének, a fejlődésének a gátja lehet az adott ország lakáspiacának a mérete, az mit csinál? Mondjuk évek óta azon dolgozik, hogy minél több pénzt keressen a látogatói megismerésével. Ha nem túl népszerű a sima regisztráció az oldalán, akkor jön az ártatlannak tűnő mobil alkalmazás. Az úgy is divatos és sokan szívesen használják a mobiljukat lakáshirdetések nézegetésére.

Ma már a fizetőképes kereslet mobilt használ. Az igazán fizetőképes azon netezik is. A legfizetőképesebb, meg nonstop online a telefonjával. Egy alkalmazás nem azért készül el legtöbbször, hogy nekünk felhasználóknak könnyebb legyen, hanem azért, hogy minél több információt tudjanak rólunk. Egy mobil alkalmazásnál nincs is jobb „jóhiszemű” kémkedésre alkalmas megoldás.

Nem hiába örülnek annak, amikor például Facebook vagy Google fiókunkkal regisztrálunk, használunk mobil alkalmazásokat. Már azonnal egy újabb személyes kapcsolat, egy újabb adatbánya rólunk. Képeket elemeznek, beszélgetéseket, feltérképezik az egész kapcsolati hálónkat. Tudják hol dolgozunk, az állásunkról is mindent megtudnak, megbecslik a fizetésünket és persze az anyagi helyzetünket. Ezzel már készen is van a térkép rólunk, amit mindig lehet finomhangolni.

Pontosan annyit érünk a digitális világban, amennyi pénzünk van. Ilyen egyszerű ez.

Persze jól tudjuk, hogy a fogyasztói társadalom nem a gazdagok fogyasztására épít. Hétköznapi fogyasztókra, ránk vadásznak, nekünk kell mindent eladni, még azt is, amire egyébként nincs is szükségünk.

Ebben a vezető lakáshirdetési oldal is üzletet lát 

Ez egy világtrend, ami „nem tegnap, hanem tegnapelőtt" kezdődött. Az ingatlanhirdetési oldalak felismerték évekkel ezelőtt, hogy a bevételnövekedésük kulcsa a látogatóik ki/megismerésre, és az így megszerzett adatokra építhető reklámozás. Például mit és mennyit érhetnek ilyen adatok a kereskedelmi bankoknak, fintech és egyéb pénzügyi szolgáltatóknak, akiknek a lakáshirdetést nézegetők potenciális ügyfeleik? Mindegy, hogy milyen pénzügyi szolgáltatásra van szükségük, bankszámla, bankkártya és hitelkártya, kölcsön, a lényeg, hogy "személyesen" tudják mire van szükségünk. Személyi kölcsön, fogyasztási/áruhitel, lakáshitel, szabadfelhasználású jelzálog, biztosítás, megtakarítások, befektetések.

A lényeg, hogy egy lakáshirdetési oldal sokat tudhat rólunk, ami nagyon értékes információ lehet másoknak.

Az adat az új olaj a digitális világban, ami arról szól, hogy ki tud minél több emberről minél több megbízható adatot szolgáltatni, elemezni, értékelni és utána ezt áruba bocsátani, termékek és szolgáltatások fejlesztőinek, értékesítő és marketing stratégáknak. Az ingatlanhirdetési piac ilyen adatok gyűjtésére és elemzésére kiváló terep. A digitális ingatlanpiac már nem is igazán az ingatlanokról (a hirdetésekről) fog szólni, hanem sokkal inkább a látogatókról. Ettől nem biztos, hogy könnyebb lesz a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók kapcsolatteremtése. Viszont új lehetőséget teremthet az ingatlanszolgáltatóknak, akik már ma is nagyon nehezen boldogulnak, ha nem ismerik „digitálisan” egy nagy látogatottságú ingatlanhirdetési oldal látogatóit.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter