Statisztikai paradoxon és a KSH

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárakról mindig lehet újat mondani. Egyrészt azért, mert még nagyon friss terület. A KSH-nak sincsenek hiteles adatai 2007 előttről. Durva, mi? A legértékesebb vagyonunk, de egyébként...egyébként egy nagy feketelyuk az egész. Nem átlátható és minden szempontból nincs is valós képünk a lakáspiacunkról. Határozott véleménye ettől függetlenül mindenkinek van. Így hitelezzen Magyarországon egy bank, vagy adósodjunk el mi!

A lakáspiac elemzése új terület, szűz, hiába folyik a csapból is és jön már ki a könyökünkön. Ma olyan terepre tévedünk, ami először megint unalmasnak tűnhet. Statisztika. Kit érdekel? Hagyjon már minket ezzel, van elég bajunk! Nem ez a lényeg, csak hogy legyen pénz és vagy hitel a lakásra, amit meg akarunk venni, vagy vevő a lakásra, amit el akarunk adni. Minek ide a sok rizsa és fröcsögés? Okoskodásból nem lehet megélni!

Mondjuk talán azért, hogy vevőként és eladóként is ne az ingatlanhirdetési oldalakból induljunk ki. Nekik minden eladó! A bugyinkat és a melltartónkat is kifizethetjük egy lakásért, elkurvulhatunk miatta,  őket nem fogja érdekelni. Náluk bármennyiért lehet hirdetni és hirdetnek is ezért. Eladóként meg az alapján árazzuk a hirdetéseinket, amit ott látunk. Meg halljuk a tévében is nyilatkozni őket, vagy a neten, hogy a hirdetési árak ennyivel nőttek. A cikk címe meg az lesz, hogy a lakásárak annyival nőttek, nem pedig a hirdetések. Hírhamisítás a sajtószabadság forradalmának igazi hőse :) Mi meg még ezt is képesek vagyunk elhinni. Mármint a cikk címét és csak az marad meg bennünk, nem a tartalma. Ezért olyanok, olyan manipulatívak a médiában a címek egyébként.

Most arra világítunk rá, hogy a Statisztikai Hivatal is az elmúlt 11 évben odáig jutott, hogy adatokat szolgáltat. Nekünk lehetőségünk van azokat legalább elemezni. De ki ér arra rá? Meg amúgy is, mi a fenének? 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A medián ár a magyar lakáspiac esetében is bevezetésre kerülhetne

Megmutatjuk, hogy hol van a hír a hírben, vagy az információ az adatokban. Lépjünk be a 21. századba és digitalizálódjunk egy kicsit. Adatbányászat és adatelemzés. Július végén megjelent 2018-ban két úton az ingatlanapiac , 2017-es évet értékelő és a 2018-as lakáspiaci folyamatokat elemző munkában nem véletlen a cím. Olyannyira két úton van, hogy még a Statisztika Hivatal is választott magának egyet. Nem gondoljuk ugyanis azt, hogy ők maguk ne látnák a problémát az átlagárak számításában, ne lennének tisztában azzal, hogy a statisztikával bűvészkedni is lehet, csak nincs igazán értelme.

Hogy mire is gondolunk pontosan?

Arra, hogy bombaként robbant július végén, hogy 2018 I. negyedévében a magyar lakáspiac nagyon erősen kezdett, 12,3%-kal nőttek az országos használt lakások árai. Erről az jut eszünkbe, hogy azért átlag, mert ennél magasabban és alacsonyabban is nőttek árak Magyarországon. Mondjuk simán rávágjuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken biztosan ennél magasabban, a többi településen meg alacsonyabban. Ez lenne a logikus, hiszen ezt kellene, hogy jelentse az átlag.

Nade mi van, ha homokszem került a Statisztikai Hivatal gépezetébe?

Mi van, ha úgy gondolták, hogy ezt úgy sem veszi észre senki, mert a közvélemény nem számol, nem gondolkodik, még akkor sem, ha előtte vannak a számok. Mielőtt lerántanánk a leplet, egy picit időzzünk el az átlagár számítása mellett. Nem csak a lakáspiacon okozhat gondot az átlagszámítás. Halljuk, hogy például a bérek, a fizetések számításánál is gond van vele. Pontosan azért, amiért a lakásáraknál is. Az átlagszámítás ugyanis a nagy különbségeket, a szélső és szélsőséges értékek figyelembevevételével beszámolja. Egyszerű példa, hogy mennyi az átlagára egy 10 milliós és egy 50 milliós ingatlannak? 30 millió! Van értelme? Nincs! És bizony az egyenlőtlengségek, a bérkülönbségek torz átlagfizetéseket mutatnak Magyarországon. Ez azt is jelenti többek között, hogy az átlagbér alatt jóval többen keresnek, mint 50% és jóval kevesebben keresnek felette, mint 50%. Nincs igazán értelme átlagbért számolni így. Becsap minket, elfedi a valóságot, azt, ami igazán számít.

A lakáspiacon 2018 I. negyedéve erre egy kiváló példa

Az országos átlagárak település típusonként is nyilvánosak. Beszéltünk már mi is róla július végén. Még grafikont is készítettünk róla.

Vártuk, hogy valaki csak rákérdez arra, hogyan lehetséges a 12,3%-os növekedés, ha egyik település típuson sem, még Budapesten is „csak” 10,5%-kal, a megyeszékhelyen pedig 10,7-%-kal nőttek csak az átlagos négyzetméterárak, a többin pedig drámai csökkenést mutatnak 2018 I. negyedévében? Ebben az egész országban senkit nem érdekelt ez!

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
10,5%, 10,7%, -6,6% és a -11,4% átlaga = 13,2% Magyarországon!

Bejárta a sajtót a hír, hogy brutális évkezdéssel indított a lakáspiac 2017 után, miközben szinte mindenki 2018-ban egy kicsit nyugodtabb áremelkedésre volt felkészülve. Erre jön egy ilyen paradoxon hír a KSH-tól és nincs az a szakértő, aki elkezdene róla beszélni? Eltelik majd 3 hónap, 3 hét múlva jön az újabb lakáspiaci jelentés a KSH-tól, így mi úgy gondoltuk, hogy elővennénk a témát.

A KSH olyan országos lakásár változást közölt 2018. július 26-án, ami egész Magyarországon sehol sem értelmezhető, egy település típuson sem. Hogy is van ez?

Az átlagár számítása és használata ezért kockázatos

- 2017 országos átlagára és 2018 I. negydévének országos átlagára a különböző értékesítési részarányok miatt nem összehasonlítható.

- De a KSH összehasonlította, túlértékelve benne főleg a budapesti lakásárakat és a megyeszékhelyek árait.

- Ezzel kijött egy olyan országos átlagár 2018 I. negyedévére, amit összehasonlítva 2017-es országos átlagárral, olyan képet kapunk a lakáspiacról, amilyen kép nem is létezik. 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország nem egyenlő Budapest = Magyar lakáspiac nem egyenlő Budapest lakáspiacával

Ezt a ziccert nem lőttük le hónapokig, de sajnos más sem :(

Még múlt héten sem, amikor szintén foglalkoztunk az országos lakásárak változásával, az Előrehozott lakásvásárlások (mellék)hatása című előkészítő munkában. Előzetesen, tehát az október végén megjelenő 2018 II. negyedévet értékelő lakáspiaci jelentés előtt, a KSH megjelentette szeptember végén, hogy 10,3%-kal nőttek az országos átlagárak.

A részleteket majd október végén fogjuk megtudni, hogy ez megint egy olyan szám, amitől mindenhol alacsonyabb szinten nőttek az árak, vagy jobban lefedi majd a valóságot.

Budapest és a megyeszékhelyek részarányának 2017-es évre jobban emlékeztető szintjét vetíti előre ez a szám, ami nem végleges. Ahogy mindig ismételni szoktuk magunkat, egész évben változnak a KSH által közölt számok, ahogy egyre jobban nő az adásvételek száma és közben egyre jobban feldolgozzák az értékesítési adatokat.

A kritika kritikája

Így talán itt lenne az ideje elgondolkozni a KSH-ban, hogy ha statisztikai paradoxonba botlanak, akkor arra felhívják a közvélemény figyelmét, esetleg alternatív számokat és számításokat is végeznek, törekedve a valós lakáspiaci kép minél valósághűbb visszaadására. Ennyire ostobának kár nézni egy egész országot 2018-ban. Statisztika vizsgán egy ilyenért nulla pont jár, nem pedig statisztikus állás.

Forrás: ksh.hu

Kép: instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Előrehozott lakásvásárlás (mellék)hatása

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...” – fogalmaztuk meg nagyon határozottan A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot helyzetértékelő elemzésben. Október 1-e óta szigorodtak a feltételek (részletek az elemzésben), amiért sokan előre hozhatták a lakásvásárlásukat az elmúlt szűk négy hónapban. Már júniusban erre készültünk elméletben - hangsúlyoztuk akkor írásban - de most a gyakorlat is ezt erősíti.

Több tény is bizonyítja, hogy a lakáspiacon különleges hatások érvényesülnek

Olyan, amivel nem csak mi, de még a bankok sem számoltak 2018 elején. Az előrehozott vásárlásokat lakáshitellel finanszírozzák:

Látható a Magyar Nemzeti Bank friss számaiban, hogy a lakáshitelezés 2018-ban szokatlanul erős sebességre kapcsolt = A lakásáremelkedést a bankok fizetik.

A lakásárak emelkedéséről a vevőknek általában szitokszavak jutnak az eszükbe. Az már nem, hogy a döntéseikkel éppen gyorsíthatják is az árak növekedését.

Azt pedig a KSH szeptember végi számai bizonyítják, hogy a magyar lakáspiacon a lakásárak kétszámjegyű növekedését egyelőre semmi sem akadályozza. Ha még nem olvastuk, majd fogjuk, hogy az első negyedéves 12%-os éves árnövekedés után, az első félévben a megelőző év azonos időszakához képest 10%-kal drágábbak a használt lakások Magyarországon. A harmadik negyedéves áremelkedés is erős lehet, köszönhetően a lakáshitelezés és az előrehozott lakásvásárlások együttes hatásának. 

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Ez még nem az az ország, ahol bátran el lehet adósodni!

Az előrehozott vásárlás attól előre hozott, hogy bizonyos kényszer hatása alatt (ilyen például a hitelezés szigorítása) olyan vevők lépnek a piacra, akik adott kínálat és árak mellett vásárolnak. Akár jobban el is adósodnak most (=nagyobb összegű lakáskölcsönt vesznek fel, akár hosszabb futamidőre is) amíg lehet, a hiányzó önerőt, a drágább lakást a bank fizeti. Az ilyen vevő kevésbé „árérzékeny” és kevésbé „racionális”, mert végső soron határozott időn belül vásárolnia kell. Nincs más választása – így érzi. Inkább jobban eladósodik, mint korábban tervezte, de a vásárlást nem kockáztatja. Nem akarja magát kizárni (=kiárazni) a lakáspiacból.

2019. július 1-től tovább szigorodnak a feltételek, így azok is kényszerpályára kerülnek, akiket az a szigorítás jobban érint. Ma az is egy kérdés, hogy kik vannak többen? Mert a 2019-es lakáspiacról hiányozni fognak azok, akik 2018-ban már vásároltak, ha ők egyébként ezt nem is biztos, hogy így tervezték.

2019 előtt hajrázik a lakáspiac

A lakáshitelpiac minden lehetőséget megad ehhez, ahol egyelőre még mindig a törlesztőrészlet az alfa és az omega, nem a hitel nagysága, esetleg az az összeg, amit a végén valójában vissza kell majd fizetni. Láthatóan ugyanis a szigorítással elindul vagy inkább elkezd eltolódni a lakáshitelpiac a hosszabb futamidők felé. Már csak azért is, mert az államot is a törlesztőrészlet és a havi jövedelmünk kapcsolata izgatja. Az már kevésbé, hogy mit jelent a magyar várható átlagéletkor mellett 20-30 évre egyre nagyobb összegű lakáshitelt – akár változatlan törlesztőrészlet mellett - felvenni Magyarországon, ahol egy évre előre alig lehet tervezni, nemhogy tovább. A magyar családok többsége még mindig a férfi jövedelmétől függ. A férfiak meg hamarabb halnak meg, csökkenhet a munkaképességük, mint általában szinte mindenhol a világon. Csak egyáltalán nem mindegy, hogy mikor következik ez be. Magyarországon jóval hamarabb, ami hitelezési kockázat is egyben.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Az új és a használt lakások ára és kétszámjegyű növedést mutat 2018-ban

De egyrészt hol érdekel ez minket, ha a lakásárak nőnek, ha hitelt veszünk fel és közben boldogok vagyunk, mert lakást vettünk! Másrészt, ha nem tudunk jobbat, akkor nincs mit tenni, csak elfogadni azt, ami van. Aztán majd lesz valahogy. Eddigis mindent túléltünk. Ezt is túl fogjuk – mondogathatják. Minket ennek az utóbbi jelenség(=majd lesz valahogy életérzés) aspektusa motivál és nem annak tapsolunk, hogy a magyar lakáspiacon szinte minden állami intézkedés áremelést okoz. Nincs miért gratulálni senkinek ehhez. Nézhetjük, ahogy a bankok egyre több lakóingatlanban lesznek tulajdonosok. Ismerjük azt a kétségbeesett lakáshiteles felkiáltást, hogy „elveszi a bank a lakásomat”. Ez nem igaz. A lakás addig nem a miénk, ameddig hitel van rajta. Addig az a banké, ha tudomásul vesszük ha nem. Ha pedig úgy alakul – és bizony néha úgy alakul - a bank elveszi, ami az övé.

Érdekes abba belegondolni, mit élhet át az, aki később jön rá, hogy egy bankhitelt fizetni azt is jelenti, hogy egyébként minden másra kevesebb jut, mint előtte.

Lakáshitelt fizetni ritkán kényelmes

Az előrehozott vásárlások azt is magukban hordozzák, hogy idő előtt csökkenti a lakásvásárló az elkölthető jövedelmét, ami érheti felkészületlenül.

Főleg olyanokat érhet váratlanul, akiknek előtte nem is volt lakáshitele vagy fizetett legalább bérleti díjat egy lakásért. A lakáshitelek összege meg csak nő, számolnak be nagy örömmel a bankok. A hitelfelvevők sokszor magukhoz igazítják ezért a hitelt – hogy pont annyi legyen a törlesztő, amit elbírnak, ha a lakáskölcsön összege nő. Milyen rugalmas és segítőkész a bank – gondolják közben. Ha a havi törlesztő jó nekünk, akkor a bank is jó nekünk és még a lakásárak is barátságosabbnak tűnnek. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja, amire sokkal könnyebb rászokni, mint leszokni róla.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

Forrás: mnb.hu & ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018-ban két úton az ingatlanpiac


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely

A legfrissebb KSH lakáspiaci jelentés pontot tesz a 2017-es évre és megalapozza a 2018-as várakozásokat. Van mire várni és vannak kérdések, amire jelenleg nem tudjuk biztosan a válaszokat. A lakáspiaci forgalom finoman nőtt csak, amiért nem Budapest a felelős. Budapesten a lakáspiaci forgalom 2016 óta folyamatosan csökken. 2017-ben alig egy kicsivel adtak el több lakást (használtat és újat), mint 2014-ben. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
10 év alatt eljutott a lakáspiac oda, ahol volt. A kérdés az, hogy merre tovább?

Ez megfelel a várakozásoknak, mert 2018 nyarára kezdi tudomásul venni a piac ezt a trendet. Viszont még mindig van csodavárás. A KSH jelentésében a budapesti lakáspiaci forgalom elmaradását az újlakáspiac felé forduló vásárlókkal magyarázza. Ez emlékeztethet minket a Duna House 2016 év végén és 2017 elején megfogalmazott gondolatára. Az ingatlan franchise akkor az újlakáspiaccal magyarázta szintén, hogy miért mér csökkenő lakáspiaci forgalmat országosan a KSH-val szembe. Akkor azt még nem tudta, hogy a csökkenő nagyvárosi és budapesti forgalmat méri. Hiszen csak azt tudja mérni, ahol aktív az ingatlanközvetítő. A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében is van Duna House statisztika. Nem kizárt, hogy a KSH most muszájból valamilyen választ akart adni arra, hogy miért csökken Budapesten a lakáseladások száma, továbbra is erős árnövekedés mellett. A számokat elnézve az újlakáspiaccal ezt nehéz lesz érthetővé tenni. Több okból is. Egyrészt az újlakáspiac sosem olyan domináns, amit még maga a KSH is többször megjegyez mostani jelentésében is. Másrészt rendre mindig több lakást építenek eladásra egy évben, mint amennyit el is tudnak adni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Budapesten nőnek az árak, de fogynak a vevők.

Ezt szintén ábrázoltuk most az érdekesség kedvéért. 2018 egyik nagy kérdése, hogy tényleg lesz-e valamilyen komolyabb hatása Budapesten az újlakáspiacnak a forgalomra. Eddig nem volt, hiába várták. Ettől függetlenül Budapesten nem panaszkodhatnak azok, akik el tudnak adni. Mert akik nem tudnak értékesíteni, ő nekik csak álom marad egy-egy lakásár vagy árnövekedés, amit látnak. Az elmúlt években senkinek eszébe nem jutott, hogy biztosan egyre kevesebb eladó örülhet a lakásárak növekedésének, azt gondolták, hogy nagy hype van és őrült módjára vásárolják a budapesti lakásokat. Ezt a számok nem igazolják vissza. Egyedül az árak szálltak el. 2017 I. negyedévében 405 ezer Ft volt egy átlagos használt lakás négyzetmétere a Fővárosban. 2017 végére ez 419 ezer Ft-ra emelkedett. Ezért tényleg nagy meglepetés a 2018-as I. negyedéves 463 ezer Ft-os átlagár. Erős kezdés, főleg annak tudatában, hogy az év eleji forgalomban sem Budapest brillírozott, nem miatta számít a KSH sem lakáspiaci forgalom növekedésére 2018-ban. A Budapesten kívüli lakáspiacon van érzékelhetően több eladás a számok szerint.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A községek és a kisvárosok forgalma domináns marad 2018-ban

Az árakban ez már nem látszik. Az erős budapesti kezdés mellett látható egy nagyon rossz kezdés a kisvárosokban és a községekben. Izgalmas év vár ránk, az első negyedéves számok még nem véglegesek,  de a lakáspiacon a hangulat pont a második negyedévre kezdett el egészen megváltozni. Hogy ez milyen hatással lesz a forgalomra és az árakra, a számokra, még csak találgatni lehet. Olyan forgatókönyv is lehetséges, hogy Budapesten a 2017-es árakhoz képest magasabb, de a 2018 I. negyedéves árhoz képest alacsonyabb árszint sem elképzelhetetlen. Ahogy a kisvárosok és a községek árváltozasa is belehúzhat ilyen kereslet mellett. Az állam az új CSOK tervekkel mindenképpen valamilyen mérhető hatást fog gyakorolni a lakáspiacra. Így a régiók árai is még sokat változhatnak. Abban talán egy igazi kakukktojás van. Pest megye valahogy elveszítette az irányt az év első három hónapjában. Átmeneti megtorpanás lehet vagy sem, majd kiderül. Érdekes viszont látni ezt az amúgy igen erős régiót, hogy milyen nehezen kezdi az évet a többi régióhoz vagy Budapesthez képest. Elhelyezkedése nem ezt indokolná. Viszont az elhelyezkedésre már nem csak Budapesten, hanem azon kívül sem lehet mindent alapozni.


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Nem záródik az árolló, de a forgalom már eltoldódik

A lakásárak alapján azt is lehetne mondani, hogy nem történik semmi más, mint eddig történt. Budapest hasít, a többi kullog utána árakban, az az árolló csak nem akar határozottan csukódni. Ha Budapesten nem a kereslet miatt nőnek az árak, akkor nem is a kereslet miatt fognak csökkenni sem. Például olvasható, hogy a legmagasabb átlagárral rendelkező 5. kerületben cirka 770 db ingatlant adtak el 2017-ben a KSH szerint. Ha most megnézzük a vezető hirdetési oldalt, akkor kétszer ennyit hirdetnek per pillanat eladásra a kerületben. Már többször hangsúlyoztuk, hogy Budapesten addig biztosan nőnek az árak, ameddig az országos adásvételek száma nőni tud. Ilyen értelemben Budapesten a lakáspiac zsugorodása tovább folytatódhat anélkül, hogy ez az árakon komolyabban látszódna. Példánál maradva, az 5. kerület nem lesz olcsóbb 2018-ban attól, ha az eladó lakások felét vagy még többet nem tudnak eladni. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalom és lakásárak nem egy úton járnak. A kérdés mikor és hogyan fognak találkozni?

Ilyen helyzetben fel lehet tenni a kérdést, hogy ha megveszünk egy lakást, azt el is tudjuk-e adni a mai piaci körülmények között? Erre lehet az a válasza a vásárlóknak, hogy biztosan válogatnak Budapesten és az elhelyezkedés nem egyenlő azzal, hogy egy lakás gond nélkül eladható is azon az áron, amin most megvesszük. Ez a vásárlók mellett, még az eladásban gondolkodóknak is komoly dilemma lesz az év második felében, főleg a jelenlegi hangulatban, amiben nem Budapest a főszereplő. Ezt elismeri a KSH is és talán a piaci szereplők többsége is kezdi tudomásul venni, hogy a lakásárakon kívül a lakáspiaci forgalom és annak megoszlása azért nem elhanyagolható, még ha szándékosan is kevesebb szó esik róla. 2017 a lakáspiacon úgy zárult, ahogy kezdődött, semmi meglepetés. Nade 2018 egyelőre tele van izgalmakkal, komoly impulzusokkal, nagy reményekkel és persze erős, kézzel fogható kockázatokkal is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Az országos újlakáspiac az árnövekdés irányába mutat 5% ÁFA-val is

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nem hazudik

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A KSH 2017-es évet először értékelő jelentése a mai napon jelent meg. Megerősítette, amit eddig is tudtunk, azt, hogy 2017 a lakáspiaci forgalomban a stagnálásról szól. Minimális növekedéssel számol a KSH, ami a lakáspiaci kereslet fékeződését jelenti. Ha rákattintanak a linkre, olvasható sok érdekes apró részlet, amit nem szeretnénk megismételni. Továbbra is heterogén a magyar lakáspiac és a budapesti is. Aki azt hiszi, hogy ami igaz a „szomszéd lakásra” az igaz a saját lakására is, az nagyot téved.

A magyar lakáspiacon nem minden lakás eladható, a mai lakásárakon!

Még egyszer megismételjük, hogy azok is megértsék, akik a lakásukat fejben már többször eladták, ott érzik a lakásuk árát a zsebükben, annak ellenére, hogy ha van valami bizonytalan az egész magyar lakáspiacban, akkor az a kereslet. Az a lakás eladható, amit meg akarnak venni.

Honnan tudhatjuk, hogy a mi lakásunk ilyen?

Úgy, hogy meghirdetjük eladásra és kiderül, hogy mit szólnak hozzá a vevők. A mi (eladó) véleményünk nem számít!

Az ingatlanközvetítők mindig nagyon lelkesek tudnak lenni a friss kínálattal szembe, ők fűt-fát beígérnek, a magyar lakáspiac szuperhősei tudnak lenni, csak hogy hirdethessék a lakást. A lakás eladása már egy teljesen más kérdés.

2017 a lakáspiacon egyetlen egy üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy hiába lépünk eladóként a piacra, hiába lesznek nagyok az elvárásaink, hogy a mi lakásunk már akár kétszer többet is ér, mint amennyiért vettük, könnyen lehet, hogy ezzel az érzésünkkel egyedül maradunk.

A lakásárak nőnek és egyelőre abba az irányba is mutatnak, bár a fékre léptek és nem a gázra. A lakáspiac pedig a végletekig hiperérzékeny, amiért mi most olyan grafikonokkal készültünk, amivel kontextusba helyezhető a magyar lakáspiac. Első pillantásra szembe tűnő, hogy sok beszédnek sok az alja. Hiába az az érzésünk, hogy óriási eufória van a lakáspiacon, ez inkább csak illúzió. Ezt az illúziót médiának hívják.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacon sem eszik olyan forrón a kását!

Az információ ma sokkal gyorsabban terjed, mint 10 éve. Ömlik ránk másodpercenként, ha akarjuk, ha nem.

A főcímek maradnak meg bennünk, olyan információmorzsák, amik számunkra fontosak. Ilyen egyik megunhatatlan morzsa a lakásárak. Pedig a lakáspiaci forgalomhoz képest az mindig másodlagos.

Ezért lehetséges az, hogy az magyar fővárost nem a legkockázatosabb lakáspiacnak gondoljuk ma Magyarországon, hanem a legkiszámíthatóbbnak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac

Ebben nagy szerepe van annak, hogy a budapesti lakásárak mindent felülírnak. Ezért külön készítettünk először egy szemléletes ábrát, hogy sem a használt és sem az új építésű lakások adásvétele nem bizalomgerjesztő Budapesten:

- 2016-os adatokhoz képest, tehát az egy évvel ezelőtti KSH jelentéshez képest, a használt lakások adásvétele 6%-kal elmarad, amíg az új építésű lakások adásvétele stagnál.

- Egyelőre még az is városi legendának tűnik, hogy az új építésű lakások piaca Budapesten erős lenne.

- Sokat remélnek 2018-tól a piaci szereplők. Csak mi meg szeretnénk emlékeztetni mindenkit, hogy 2016-tól és 2017-től is sokat vártak még minden év tavaszán.

- A használt lakások piaca pedig óriási dominanciával bír Magyarországon és azon belül Budapesten is.

- Ha a használt lakások adásvételi száma tovább csökken, akkor az azt jelenti, hogy Budapesten az átlagos lakásárak növekedése komoly falba ütközhet.

- 2017. I. negyedévéhez képest már alig változó árakról beszélhetünk a KSH szerint. 405 ezer Ft/m2 árról 2017 év elejétől 415 ezer Ft/m2 ár lett kimutatva. Nem véletlen ez a lassulás.

- Ha megnézzük, hogy 2007-ben kb. 24%-kal voltak drágábbak Budapesten az új építésű lakások a használt lakásoknál, addig ez 2017-ben 18%-ra csökkent.

- A használt lakások drágulása Budapesten dinamikusabb volt 2007-2017 között, mint az új lakások árának növekedése.

- Ez azt is jelentheti a laikusok számára, hogy inkább az új építésű lakások árában van nagyobb növekedési potenciál.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a vevők fogynak, de a lakásárak nőnek!

2018 sok kérdőjelet tartalmaz, amire mi most április végén úgy világítunk rá, ahogy azt tőlünk megszokhatták. Az igazság fáj, ismételjük néha magunknak és másoknak, de ideje lenne talán levenni a napszemüveget a lakáspiacon, mert nem süt a nap, felhős az ég. Egyre cikibb, aki napellenzőben és megalapozatlan optimizmussal beszél a lakáspiacról 2018-ban. A lakáspiac nem hazudik, akkor sem, ha mi közben hazudunk saját magunknak és másnak az "igazságról".

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Darulesen

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve hívtuk fel a figyelmet, hogy „Új lakáspiac született”. Ennek egyik legfontosabb ismérve az volt, hogy hosszú idő után 2016-ban lépte át először az értékesítési céllal épült lakások aránya az 50%-ot. Ennek fontossága az, hogy nem egyszerűen a megépült új lakások száma a mérvadó, mert azok egy része nem jelenik az újlakáspiacon. Az újlakáspiac kínálatát, az újlakáspiacot magát csak az értékesítési céllal épült lakóingatlanok száma és aránya határozza meg. Ezt hangsúlyoztuk akkor is, amikor néhány hete egy röpke pillantást vetettünk az újlakáspiac aktuális helyzetére . Ma frissültek a számok és láthatjuk, hogy a mai magyar újlakáspiac számokban mit is jelent valójában. 2016-ban kiderült, hogy a magyar lakáspiac nem Budapest-központú már. Ezt végre valahára a KSH is nyomatékosan kijelentette.

Pár hete is láthattuk, hogy az újlakáspiacon sincs ez másként. 2014-ben az értékesítési céllal épült lakások fele Budapesten volt, addig 2017-re ez az arány már csak a harmadára csökkent. A friss számok is ezt igazolják. Budapest aránya a feléleledő újlakáspiacon egyre csökken.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Egyre nagyobb az újlakáspiac, ahol Budapest (fő)szerepe csökken

Azt tudjuk, hogy sok lakáspiaci szakértőnek "daru volt a jele az óvodában", azért vannak annyira ráizgulva a daruk látványára és abból vonnak le olyan következtetéseket, mint ha Budapest körül forogna a lakáspiac. Sem az új sem a használt lakások piaca nem nevezhető Budapest-központúnak. 

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Az értékesítési céllal épült lakóingatlanok aránya 2016 óta 50% feletti

A magyar újlakáspiac egyre jobban teljesít, de láthatóan igen picike még. Ebben 2018 mindenképpen  változást fog hozni. Olyan picike számokról beszélünk jelenleg a használt lakások piacának méretéhez képest, hogy ezért szinte a kettő még össze sem hasonlítható.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Biztató, hogy Budapesten nő az újlakáspiac, mert nő az értékesítési céllal épült lakások száma és aránya is

Budapesten is látható, hogy milyen törpe ez a piac. Az is látható viszont, hogy pár éve 2/3 aránnyal bírt az értékesítési céllal épült új lakások aránya, ami mára már átlépte a 3/4-et is. A számok, a bázis, mind nagyon alacsonyak. Egy ekkora városban nem ekkorának kellene lennie elvileg egy újlakáspiacnak. Ha azt nézzük, hogy 38 ezer használt lakást adtak el tavaly Budapesten, akkor ahhoz képest az újlakáspiac mérete parányi és elenyésző. A daruk látványa sem tudja ezt megváltoztatni egyelőre. 2017 sem hoz óriási áttörést az újlakáspiacon Magyarországon és köztük Budapesten sem. Növekszik, éledezik, de a piac méretei inkább csak a kockázatokat és a félelmeket tudják felnagyítani, nem az optimista jövőképet erősíteni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak 2018 előtt

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac két táborra szakadt. Az egyik oldal szerint a lakásárak megállíthatatlanok, ha még lassabban is nőnek. A másik szerint már a szakadék szélén áll a lakáspiac és közel az összeomlás. Nincs átmenet vagy kompromisszum a kép tábor között. Legtöbbször egyik sem szereti számokkal alátámasztani az igazát, csak egyszerűen érvelnek.

Az optimisták szerint a csillagok ilyen szerencsés együttállása csak az árakat emelheti. A bérek nőnek, a munkanélküliség alacsony, a gazdasági mutatók jók, a hitelpiac kedvező. Ez már szerintük mindent megmagyaráz. A lakáspiac persze lehet makacs és értetlen, ha mindezeket mégis másképpen reagálja le. A vészmadarak szerint ez mind csak egy lufi, ami arra jó, hogy tömegek adósodjanak el vagy vállaljanak erejükön felül hiteleket. Szerintük a lakásárak már indokolatlanul nőttek eddig is, túl sok alapja nem volt az árnövekedésnek. Két tipikus példát lehet minduntalan meghallgatni tőlük. Az egyik a panellakások irreális piaci árai, amit egyszerűen nonszensznek és a magyar lakáspiac szégyenének tartanak. A másik példa, hogy a használt lakások néha drágábbak az új építésű lakásoknál, ami szintén elfogadhatatlan szerintük.

A lakáspiacban persze az az izgalmas, hogy nem nagyon foglalkozik a hangadókkal és a hangemberekkel. Csak úgy éli a világát.

3 hónapja rávilágítottunk a lakásárak mögötti változó folyamatokra, amit egyszerű grafikonokról olvastunk le. A KSH frissítette a Lakáspiaci árindex adatait. De most nem nem csak egyszerűen frissítette, hanem változások is történtek a számokban, akár visszamenőleg is. Az eddigi 2010-es bázis évet 2015-re cserélte, ami némiképp átrajzolta a görbéket. Egy picit más megvilágításba kerültek a számok.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
A változó folyamtok tovább folyatatódtak 2017 második negyedévében is

Ez a grafikon nem lesz az optimisták kedvence, mert nem egészen azt mutatja, amiről beszélnek. A használt lakások árai minden értelemben úgy néz ki, hogy egyelőre elérték a csúcsot. 2016-hoz képest lehet még azzal villogni, hogy "hát nőttek", de 2017-ben már stagnálnak. Az új lakások árai még éppen tartják magukat, még bele lehet magyarázni, hogy minden rendben. A tavalyi évhez képest ott is jobban néz ki a görbe, mint ha 2017-et nézzük csak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Negyedévről negyedévre 1 éve már csak egy helyben toporognak a lakásárak

Ha már a negyedéves változásokat nézzük a stagnálás még inkább szembetűnő.  2016 közepe óta, mint ha minden megváltozott volna a lakáspiacon, már ami az árindexeket illeti.  Bár látható, hogy a lakáspiaci szereplők akkora csodát már nem várnak 2017-től, mint amit még 2016-tól elvártak. Ma már mindenki szerény adásvétleli nökevedést és ehhez mérten szerény lakásárnövekedést  vár. 

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Éves alapon nőnek a lakásárak, csak egészen másképpen

Ezt a grafikont imádják az optimisták. Azonnál rávágják, hogy igazuk van, nőnek a lakásárak.

- A friss számok szerint a tiszta árváltozás több mint 12% volt az első negyedévben és majdnem 8% a második negyedévben a használt lakásoknál. Az már most látszik, hogy a harmadik és a negyedik negyedévben ezek a számok tovább csökkennek.

- A trend tehát adott, ami pontosan ugyan úgy igaz az új építésű lakások áraira is. 2017. első negyedévében pontosan 7%-kal voltak magasabb az áraik mint egy évvel korábban. A második negyedévben már csak 4,5%-kal. A következő negyedévekben pedig akár még le is nullázódhat az árváltozás.

Az optimisták legnagyobb pofont akkor kapják, amikor azzal szembesülnek, hogy az új lakások árai egyáltalán nem nőnek 2017-ben, bár imádnak róla beszélni. Na most vagy a KSH hazudik, vagy az optimisták érvelésével  van valami gond. Egy biztos egy hónap múlva a számok újra frissülnek, mert a KSH jön a lakáspiac második negyedéves jelentésével. Már az első negyedévben 9%-kal  alacsonyabb forgalomról számolt be. A második negyedéves jelentésében sem fogja meghaladni az adásvételek száma az egy évvel korábbi adatot. 2017-ben nem csak a lakásárak stagnálnak majd, hanem az adásvételek száma is trendfordulót jelez majd előre. 2018 már nincs olyan messze és úgy fordulunk majd rá, hogy mindenről szólhat majd, csak a dinamikus és magabiztos növekedésről nem.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szédítőipar: szeret, nem szeret

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely

Akkor vágjunk bele. Ma reggel a  KSH közölte az építőipar friss számait. A KSH szerint, idézzük:

„Az épületek építésének növekedése júliusban is elsősorban az ipari és raktárépületek, kisebb mértékben a sportlétesítmények és oktatási épületek építésének az eredménye. Az egyéb építmények esetében a termelés – az alacsony bázis mellett – út-, vasút- és közműépítési munkák következtében bővült. "

Nincs minden rendben, erősítette meg Statisztikai Hivatal, idézzük:

„A megkötött új szerződések volumene az előző évihez képest 3,8%-kal emelkedett, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 21,9%-kal csökkent, az egyéb építmények építésére vonatkozóké 39,1%-kal nőtt. Az egyéb építmények esetében bekövetkezett növekedés vasútfejlesztésre, közmű- és útépítésekre kötött szerződések eredménye.”

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Nincs minden rendben

Na most az egy dolog, hogy szó sincs a lakásépítésekről benne. Azt már lassan megszokjuk, mert ha nem tudnánk, az elmúlt években egyszer sem hozta szóba a lakásépítéseket az építőipar statisztikával kapcsolatban. Miközben már mindenkinek a könyökén jön ki, hogy a kiadott új építési engedélyek csak folyamatosan nőnek. Igen riasztó azt olvasni, hogy a megkötött új szerződések száma ilyen drasztikusan csökkent. Eddig sem volt kétséges, hogy az építőiparnak nem a lakáspiac a fétise. De a növekvő építési engedélyek számát elnézve jöhet a nyilvánvaló kérdés: Ki és mikor fogja megépíteni?

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
A pokolba vezető út is jóindulattal van kikövezve

A kérdés egyelőre költői, ezért inkább az építési engedélyek mögé néztünk. Sokkal érdekesebb azt megnézni, hogy alapterületben milyen látványosan nő a megépíteni kívánt lakóingatlan-terület. 2013 és 2016 között kis túlzással meg is négyszereződött a megépíteni kívánt lakóingatlan alapterület. 2016 kirobbanóan nagy növekedést hozott, nagy volt a boldogság a lakáspiac optimistább szereplőinél. Az öröm és a bizalom továbbra is kitart, mert a friss számok szerint 2017-ben még ennél is nagyobb alapterület megépítésére fognak engedélyt kérni. Már látszódik ez a friss számokon, amik az év első hét hónapjának engedélyeit mutatják.

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Építkezni szeretnénk

Hűséges és rendszeres olvasóink már tudják, hogy itt még a történet nem érhet véget. Gyakran elfelejtik megemlíteni a családi házakat és azok arányát az építési engedély boom nagy örömmámorában. Szemléletes ábrát készítettünk, hogy ez mit is jelent a valóságban. 2013 óta napjainkig kb. 70-90 % között mozog a családi házak aránya a kiadott építési engedélyek számában. Általában valahol 80% körül mozog, amit elég jelentős aránynak nevezhetünk. A megépíteni kívánt alapterületben már jól látszik, hogy a nem egylakásos lakóingatlanok jóval nagyobb arányt képviselnek. Egy társasházban több a megépítésre váró alapterület, mint egy családi ház esetében. Ez elég nyilvánvaló tény. Ehhez képest a családi házak hektikusan, de jó részt tudhatnak maguknak az alapterületből is. Itt már jóval nagyobb a szórás 30 és 80 % között, de valahol mindig fele-fele arányhoz közelít a családi házak és a többlakásos lakóingatlanok megépítésre váró területe.

Tavaly év végén és idén év elején érte el a mélypontot, 32%-ot a családi házak aránya az alapterületben. Most júliusig folyamatosan nőtt és átlépte az 51%-ot. Érdekes kérdés, hogy vajon a családi házakból vagy a többlakásos társasházakból építenek meg kevesebbet. Abban talán senki sem kételkedik, hogy minden építési engedély megépítését túl idealista lenne vizionálni. Csak elnézve az építőipar friss számait és az elmúlt évek statisztikáit, arra lehetnek most már sokan kíváncsiak, hogy az építőipar a családi házakat vagy a társasházakat veti meg jobban. Nagyon érdekes kérdés ez és idővel erre is választ fogunk kapni. Nem hisszük el ugyanis a munkaerőhiányt, a kapacitások korlátait a lakásépítések esetében, amikor a számokból egyértelműen látszik, hogy a megkötött új szerződések volumene milyen mértékben marad el a tavalyi év számaitól. Megerősíti ezt a jelenséget a Trigránit vezérigazgatójának, Török Árpádnak, a portfolio.hu-nak adott interjúban elhangzott mejegyzése is:

”Úgy látjuk, hogy a meglévő kapacitás a biztosabb projektek felé koncentrálódik, a vállalkozók számára pedig egy komolyabb irodaberuházás nagyobb presztízsértéket és nagyobb biztonságot jelent, mint a lakóingatlan-fejlesztések.”

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki a felelős?

lakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia internet ksh Magyarország Ingatlanműhely

Tudják mi az érdekes? Az internet korában még mindig nagyon nehezen tájékozódunk és informálódunk. Különös tekintettel igaz ez az ingatlanpiacra. Előbb kérdezünk meg róla bárkit, mint sem mondjuk a KSH legutolsó lakáspiaci jelentését átolvasnánk és elgondolkodnánk rajta. Arra meg már végképp nincs időnk, hogy megnézzük ki és mit mondott már az ingatlanpiacról és mennyire fedi a valóságot, már ha meg tudjuk különböztetni a körülöttünk lévő virtuális világtól.

Gyors kérdéseink vannak, amire gyors válaszokat akarunk. Kérdezni meg mindig könnyebb annál, mint sem tájékozódnánk hiteles forrásokból. Az ingatlanpiaci híreknél is hamarabb hiszünk egy hihető hazugságnak, egy nyilvánvalóan kitalált történetnek, mint mondjuk a saját tapasztalatainknak. Például akkor, amikor kiderül, hogy nem is olyan könnyű eladni a lakásunkat még ma sem. Vagy arról, hogy a kiadó lakásokért csak a hírekben állnak sorba, pont a mi lakásunk előtt nem toporzékolnak a jobbnál jobb bérlők. Ha a hírekkel ellentétes tapasztalataink vannak, akkor elindul a hibakeresés, a felelősök megnevezése. Ki a hibás, hogy a lakásomat nem veszik meg vagy nem veszik ki? Ki tehet róla, hogy nem adom ki egy hét alatt vagy nem adom el 1 hónap alatt? Mivel ezt olvasom az internetes oldalakon, hogy dübörög a lakáspiac, olyan kereslet van az albérletekre is, hogy mindent és már nagyon drágán is kivesznek, akkor miért pont az enyémre nem igaz ez?

lakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia internet ksh Magyarország Ingatlanműhely
Használjuk ki az internet adta lehetőségeket, ne csak az előfizetési díjat fizessük!

Otthon ülünk a számítógép előtt vagy egy kütyüvel a kezünkben, bosszankodunk, felhúzzuk magunkat, gorombák leszünk és kérdőre vonunk mindenkit. Az egyáltalán nem merül fel bennünk, hogy a hírek hazudnak. Egy szikra kétség nincs bennünk afelől, hogy a legismertebb híroldalak lakáspiaci hírei fiktív történetek lennének. Már miért lenne az, hogy ha mindenhol ugyanazt írják és mondják az ingatlanpiacról. Optimistább, mint valaha. Ha minden ilyen szép és jó, akkor pont a mi lakásunkra ez miért nem igaz? Azt hisszük teljesen egyedül vagyunk a problémánkkal. Folyik a bűnbakkeresés, gyötrődünk és tipródunk. Számoljuk a napokat és a heteket. Már megint eltelt ennyi idő és nem történt semmi. Nincs vevő és nincs bérlő sem. Aggódunk és közben egyre türelmetlenebbek leszünk. Továbbra sem kételkedünk az ingatlanpiaci hírek igazságában, viszont annál inkább kételkedünk minden másban.

lakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia internet ksh Magyarország Ingatlanműhely
Egyre többen használják az internetet, de az internet meg egyre inkább kihasználja őket!

Tudják, mi az érdekes? Hogy amíg lusták vagyunk élni a lehetőségeinkkel az internet korában, addig bűntudatot ébreszthetnek bennünk az ingatlanpiac szelfizői, akik műéletet, műboldogságot posztolgatnak. A felszínes internet nem a teljes internet. A sikeres emberek szépek és boldogok és van pénzük is, ömlik ránk minden másodpercben az online médiából. A sikeres ingatlanpiaci szereplők is szépek és boldogok és van pénzük is, tudhatjuk meg hetente többször. Aki nem sikeres ma az ingatlanpiacon, az csak egy lúzer pancser lehet, éreztetik velünk, vagyis azokkal, akiknek nem veszik meg vagy nem veszik ki a lakását. Lájkvadásazat és kattinásmaximalizálás zajlik az ingatlanpiacon is. Ha ezzel nem számolunk, nem vesszük figyelembe, akkor egy olyan üzleti stratégiával nem számolunk, ami egyidős az emberiséggel:

Miért mondanánk igazat, ha a hazugság hihetőbb?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac 2017, a zéró gyanúsított

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Meglepetés van is és nincs is a  KSH teljes 2016-os évet lezáró és a 2017-es év első negyedévét értékelő legfrissebb lakáspiaci jelentésében. Nincs meglepetés abban, hogy az országos forgalom nőtt 2016-ban 2015-höz képest. Akár hiszik, akár nem, vannak lakáspiaci törvényszerűségek. A lakáspiacot sem kutatja a Magyar Tudományos Akadémia, ahogy például a magyar pénzügyi kultúrát, a hitelezéssel és a kétszintű bankrendszerrel együtt sem.

Mi, a saját eszközeinkkel már évek óta figyeljük és keressük az összefüggéseket. A lakáspiac nem az alapján működik, amilyen érdekünk fűződik hozzá. Ez egy nagyon nagy hiba, hogy mindenki csak annyit ért és lát a lakáspiacból, amennyit a két szép szemével a közvetlen környezetében megtapasztal. A lakáspiac egészére koránt sem lehet az mindig igaz, amit mi látunk és értünk belőle. És mindjárt vágjunk is bele, mert nem mehetünk el szó nélkül a Duna House lakáspiacot lejárató és manipuláló kampánya mellett, amit körülbelül egy éve kezdett a lakáspiac ellen.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljuk meg, hogy ha nőnek a lakásárak, akkor nő az adásvételek száma is

Láthatják a grafikonon, hogy hidegen hagyta az országos statisztika. Az ingatlanközvetítő csak azt szajkózta, amit ő látott és érzett. Az meg nem volt más, mint hogy nem a Duna House éve volt 2016. Csak könnyebb volt a hibát a lakáspiacban keresni, mint a saját üzleti stratégiájában. Miközben az piac csak tette a dolgát, úgy viselkedett, ahogy azt egy piacnak viselkednie kell, amikor változik, nő a forgalom, nőnek az árak és feléled az országos lakáspiac.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Válságkommunikáció?

2017. január 10-én kijelentettük, hogy semmi más nem történt, mint az addig lenézett és semmibe vett kisebb városok és községek lakáspiaca is magára talált, köszönhetően pl. annak, hogy a CSOK ott tényleg sokat ér. Megkaptuk, hogy micsoda badarság ez már, olyan nincs és nem lehet, mert az őszinte ingatlanosok nem tévedhetnek. Ahol eddig nem volt lakáspiac, ott már nem is lehet.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1 865 milliárd forint = Lakáspiac 2016 (19% növekedés)

De minden jel arra utalt, a számok nem hazudtak és mutatták, hogy 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedését nem Budapestnek és a Megyeszékhelyeknek köszönhetjük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest súlya folyamatosan csökken

Olyannyira igaz lett ez, hogy a KSH önmagához képest is szokatlan részletességgel és alapossággal mutatja be, hogy mi is történt tavaly a lakáspiacon. Na nem az, amit az ingatlanközvetítő és bértollnokaik bőszen hirdettek hónapokon keresztül. Rosszhiszemű piacbefolyásolásért még csoda, hogy nem jelenti fel őket valaki a Gazdasági Versenyhivatalnál. Azért, ami sok az sok. Így álljon itt a kedvenc ábránk, ami mutatja a budapesti átlagárak és az országos értékesítés közötti kapcsolatot.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kérdés nem az, hogy nőnek-e az árak, hanem az, hogy meddig

Ha Budapesten nőnek a lakásárak, akkor az országos forgalom is nő. Ez igaz fordítva is. Ezért is lehettünk például annyira biztosak abban, hogy az ingatlanközvetítő nem mond igazat.

Eddig is tudtuk, hogy 2017-ben is több lakást fognak eladni, mint 2016-ban. Hiába a háborgás, a sok negatív felhang, a fanyalgás, a nyavajgás és a sok sírdogálás, hogy most már elég volt az árnövekedésből. Feketén fehéren a KSH közreadta, hogy már 400e Ft/nm egy átlagos budapesti lakás 2017-ben. 10%-os árváltozás 2016-hoz képest. Az országos forgalom biztosan nő. De közben Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el, Budapest súlya csökken. Megírtuk, a számok előre ezt mutatták, a budapesti árak növekedése nem azt jelenti, hogy Budapesten egyre több lakást tudnak eladni. A fenéket! Ez az amit a lekönnyebb félremagyarázni. Érzik sokan, hogy nehezebb eladni, lassabb, nincs annyi vevő. Ebből mindjárt arra következtetnek, hogy akkor már vége a budapesti lakásáraknak. De a piac nem így működik. Budapest az országos lakáspiac része. Ameddig országosan nő a forgalom a budapesti lakásárakért senki se aggódjon és felesleges rá pazarolni a különböző woodoobabákat is. Feketemágia vagy ördögűzés, mindegy hogyan nevezzük, de nem működik a budapesti lakásárakkal szemben. De nem mindenki örülhet ennek, csak az, aki el is tud adni. Budapest csökkenő aránya figyelmeztet minden budapesti eladót, hogy nem lehet mindent eladni ma, csak azt, amire van vevő. Minél jobban nyerészkedik ma valaki, annál könnyebben eshet pofára.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A többség azért inkább túlértékelte 2016-ban a lakáspiacot

Meglepetés is történt, hiszen a forgalom nem lépte át a bűvös 150 ezret, mert a forgalom 2016 első félévéhez képest, a második félévben már nagyon lelassult. Így jöhetett össze, hogy 2016-ban 9%-kal, tehát egyszámjeggyel, nőtt csak a forgalom. Erről is beszéltünk már és nem is olyan nagyon régen, éppen egy OTP Bankos interjú kapcsán. A lakáspiacon a lakásárak egymásra ható kölcsönhatását kevesen ismerik. Az egyszerű laikus, mint az önjelölt ingatlanszakértő, azt gondolja, hogy az újlakáspiac árai lenyomják a használt lakások árait. A valóságban meg egymást erősítik. Ha drágulnak az újlakások, akkor drágulnak a használt lakások is.  Ha drágulnak a használt lakások, akkor az új lakások sem fognak kimaradni a jóból. Először nagy nyilvánosság előtt ilyen markáns szereplő, mint például OTP Bank, még soha nem beszélt. Bár már egyszer az ingatlan.com gazdasági szakértője, Balogh László is megjegyezte ezt egy félmondatban egy tévéinterjúban. Ennek örömére akkor az OTP számait elemeztük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az áprilisi OTP számítás igen pontos volt

A táblázat és grafikon egész jól megközelítette a KSH számait. 141 400 db használt lakást és 4 900 db új lakást adtak el tavaly a KSH szerint, amiért az új lakások arány 3,3% volt. Az OTP számait elemezve 143 500 db használt lakásról és 4 700 db új lakásról és 3,2%-os újlakáspiac arányról beszéltünk 2017 tavaszán. Hozzátéve, hogy a papíron eladott új lakások is voltak 2016-ban, amit a KSH tényleg nem nagyon lát. A KSH csak azt látja, hogy 5 200 db lakást építettek értékesítési céllal. 2016-ban ismét kevesebb új lakást adtak el, mint amennyit megépítettek.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A továbbra is elhallgatott tény: vannak eladatlan új építésű lakások

Ez például a másik meglepetés. Arról nem nagyon szeretnek beszélni, hogy milyen sok új lakást nem adtak el a korábbi évekből. A KSH számai egyértelműen mutatják, hogy több lakás épült 2008 óta, mint amennyit eladtak. A lakáspiac szakértői meg úgy tagadják az eladatlan újlakásokat 2017-ben is, mint ateisták a vallásos világnézetet. Snassz is lenne, ha mindenki mindig tényleg úgy beszélne a lakáspiacról, ahogy kellene. Hiszen szinte semmiről sem beszélünk normálisan, csak éppen pont úgy, ahogy érdekünkben áll. Arra tippelünk ez sem fog megváltozni egyhamar.

Forrás: KSH , Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Továbbra is nőnek a lakásárak, csakhogy...

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely

„az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összességében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.”

 mondtuk ezt 2017. január 10-én az Őszinte ingatlanosok címmel megjelent műhelymunkánkban, amivel túl sok új barátot nem szereztünk magunknak, hiszen az embernek vagy véleménye van vagy barátai. Az Ingatlanműhelynek inkább véleménye van.

Tegnap megjelentek a KSH friss, ropogós 2017 1. negyedéves lakásárindex számai. Nézzük meg őket tüzetesebben a szokásosnál, úgy ahogy ritkán tesszük, vagy talán még sohasem tettük:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
A használt és új lakások ára együtt mozog

A használt lakások árai 8,1%-kal voltak magasabbak a KSH szerint 2017. 1. negyedévében, mint 2016 1. negyedévében. Magyarul ennyit nőttek a lakásárak egy év alatt,  fogjuk majd olvasni a médiában.

Csak hát a lakáspiacunk nem ilyen egyszerű lélek, szereti túráztatni a piaci szereplők mellett a laikusokat is. Azt látjuk a görbéken, hogy az árnövekedésnél van tiszta és teljes is. A tiszta pont azt jelenti, amit gondolunk róla. Egy megtisztított, steril szám, amiből kiszűrik a minőségi és az ingatlanoknál elsősorban az elhelyezkedésből adódó különbségeket, hatásokat. A használt lakások piacán a teljes árváltozás azt mutatja már, hogy van élet a nagyvárosokon kívül is.  A KSH már a 2016-os évet értékelő (de még nem lezárt) statisztikáiról is elmondta, hogy a lakáspiac eltolódott a nagyobb városokon kívülre. Ez pedig akarva akaratlanul csökkenti a teljes piaci átlagárakat. Ennek az összetételhatásnak a kiszűrésére szolgál a tiszta árváltozás, ami ugyan jól hangzik - például mutatja, hogy Budapesten továbbra sem lettek olcsóbbak a lakások 2017 első három hónapjában, hanem nőttek - de az országos lakáspiaci folyamatokra nem értelmezhető. Mi pedig, ha akajuk ha nem, egy lakáspiacot a saját közvetlen környezetünkben élünk meg, ami nem csak Budapest és a megyeszékhelyeket jelenti. Ha valahogy ezzel meg tudunk barátkozni - a lakásárak trükkös értelmezésével és magyarázatával - akkor érdemes megnézni az új lakások árváltozását is.

A KSH szerint 2017. 1. negyedévében majdnem 6%-kal voltak drágábbak az új építésű lakások, mint egy évvel korábban.

Ismét tiszta árváltozásról beszélünk, de látható is, hogy az új lakások tiszta és teljes árváltozása pozitív, addig a használt lakásoknál már nem így van. Az új lakások építése és értékesítése területeg igen meghatározott, általában várásokban és azon belül is nagyobb városokban jellemző. Ott az irány, már mint az alacsonyabb teljes árváltozás a tiszta árváltozáshoz képest egy lassuló újlakáspiacra utal. Egy olyan lassuló újlakáspiacra, ahol most nagy hangsúlyt kap a vásárlók megtalálása. Szembesülhettek az értékesítők azzal, hogy a médiában elhíresztelt és az unalomig ismételt "mindenki új lakást akar venni" blöff a lakáspiacot nem hatotta meg.  Valami nem stimmel, amit nézzünk meg kicsit közelebbről.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Negyedévről negyedévre változó árak

Ez a grafikon a negyedévről negyedévre változó árakat mutatja, tehát azt, hogy az előző negyedévhez képest hogyan változtak az árak.

A használt lakások tiszta árváltozása stabilan nő 2014 óta mind a mai napig.

A használt lakások teljes árváltozása már nem ilyen stabil, de azt mutatta eddig, hogy mindig az év elején történik a legnagyobb árváltozás a használt lakások piacán az előző negyedévhez képest.  Ez 2017 1. negyedévében már nem így volt, és inkább árcsökkenésről beszélhetünk 2016 utolsó három hónapjához képest. De nem csak a használt lakások piacán látható ez, hanem az új lakások áraiban is. A tiszta és teljes árváltozás is egyelőre árcsökkenést mutat az új lakások árában a tavalyi év végéhez képest. Az új lakások árai negyedévről negyedévre igen változatosak, de ha nem az egy évvel ezelőtti árakhoz viszonyítjuk vagy nézzük a piaci árakat, akkor azt láthatjuk, hogy az új lakások árnövkedése megtorpant. Most egyelőre nem lehet még kijelenteni, hogy vége, ennyi volt és arra kell spekulálni, hogy minden olcsóbb lesz "holnaptól" és fejlesztők akciózni fognak. Nem valószínű, viszont az már inkább, hogy az új lakásokra a kereslet korlátos és az ártolerancia meg főleg. 2017 nem indult túl jól az újlakáspiac szempontjából, elnézve a negyedéves változásokat mutató görbét. Aki el akarja adni fejlesztőként az új építésű lakását, az nem biztos, hogy az évvel ezelőtti árakhoz képest történt változást veszi figyelembe.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
2010-hez képest nézzük meg az árváltozást

2010-hez képest a használt lakások tiszta árváltozása egyértelmű és félreérthetetlen még 2017 első három hónapjában is.

A használt lakások teljes árváltozása 2016 1. negyedévétől kezdve már mutatja a piaci folyamatok megváltozását, az országos lakáspiacon az eddig nem likvidnek hitt Budapest és megyeszékhelyeken kívüli adásvételek hatását.

2010-hez képest az új építésű lakások árindexe 2016 4. negyedévében érte el a csúcsot és 2017 1. negyedévében már csökkent.

A negyedévről negyedévre történő árváltozásból is ezt lehetett kiolvasni, így nincs ebben semmi meglepő. Csak annyi, hogy amíg a használt lakások tiszta árváltozása még az év első három hónapjában is tovább tudott nőni, addig az új lakások tiszta árváltozása már nem volt képes 2016 utolsó három hónapjának árszintjeit megtartani. 

Sokan és sokféle módon fogadtak arra, hogy ez pont fordítva lesz. Arról beszéltek és beszélnek ma sokan, hogy az új építésű lakások árai csak nőnek és nőnek, a használt lakások árainak meg most már itt a vége. 2017 első három hónapja erre rendesen rácáfolt a KSH szerint. Lehet huhogni, meg rikácsolni és fröcsögni, megpróbálni manipulálni a lakáspiacot. Higgyék el, kár a gőzért, nem fog menni.

Kép: Párizs, Franciaország - Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitek és tévhitek a lakáspiacon

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely

Fogyunk, amiről van olyan vélemény is, hogy egyáltalán nem olyan nagy baj. Az sokkal fontosabb, hogy egészséges legyen a korösszetétel. Csak nálunk a demográfiai folyamatokban, a népességfogyás egyenlő az elöregedéssel. Egyre több az eltartott és egyre kevesebb az eltartó. Ez pedig a lakáspiacon is nagyon érdekes képet mutat.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Fogyunk, de közben egyre több a lakás Magyarországon

Hiába csökkent a lakosság száma 1990-2016 között 5,5%-kal, a lakásállomány közben több mint 14%-kal nőtt Magyarországon. Egyre kevesebben, egyre több ingatlanban élünk. Ez már a társadalmi folyamatokat is kifejezi, a csonkacsaládok növekedését és az egyedül élők számának az emelkedését.

Bizonyos szempontból kijelenthető az, hogy hiába fogyunk, ha egyébként egyre több ingatlanra van szükségünk családi- és párkapcsolati szokásaink megváltozása miatt.

De természetesen nem csak erről van szó. Láthatjuk ,hogy nem csak a lakásállomány nőtt ez elmúlt 26 évben, hanem a nem lakott lakások száma is 47%-kal lett több. Itt már azért érezhető, hogy a társadalmi folyamatok az ingatlanpiacon is komolyan éreztetik a hatásukat. Viszont vannak még itt további érdekességek is.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A hitelválság hatása a bérlők és tulajdonosok által lakott lakások számában is jelentős

Ha a használati jogcím szerint nézzük meg a lakott lakásokat, akkor azt láthatjuk, hogy a saját tulajdonosa által lakott lakások száma 2001-2011 között nőtt, de 2011-2016 között viszont már csökkent. Ez már nem írható mind a népességfogyás és az elvándorlás számlájára. Ebben benne van a hitelválság következménye és a Nemzeti Eszközkezelő hathatós tevékenysége is. Közel 28 ezer lakás volt tulajdonosa lett bérlője a saját lakásának 2012 és 2016 között a Nemzeti Eszközkezelő segítségével. Tehát a 105 ezerrel csökkent tulajdonosi lakásszámnak a negyedét jelenti ez az állami adósmentés. A bérlők által lakott lakások száma pedig értelemszerűen 15 éve folyamatosan nő Magyarországon.

A 2011 és 2016 közötti időszakban 45 ezerrel több lett a bérelt lakás ,amiből már viszont több mint a felét a Nemzeti Eszközkezelő bérlői jelentik.

A téma nagyon kényes, tudjuk, hogy nem szívesen beszél erről nagyon senki. A médiában is csak néha-néha hallani félinformációkat erről. Így viszont már érthető, hogy mennyire pici a magyarországi bérelt lakások piaca és arra milyen közvetett hatással tud lenni maga az állam vagy éppen közvetlenül az önkormányzatokon keresztül. A piaci alapú albérletpiac az elmúlt 5 évben nem tudott olyan mértékben növekedni, mint az állami bérlakáspiac – jelenthetjük ki most már a számok alapján teljesen biztosan.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapest is szenved, a belső migráció kevés és gyenge

Azt is lehet néha hallani, hogy bár Magyarország egésze fogy és elnéptelenedik, bezzeg Budapest él és virul. Ezért nézzük meg a számokat közelebbről. Ugyanis a számok soha sem hazudnak, hanem csak mi emberek magyarázzuk őket félre. Az országos negatív folyamatok (nagyobb) részben Budapestet is érintik. 1990 és 2016 között Budapest lakossága több mint 14%-kal csökkent.

Még mindig nem élnek annyian Budapesten, mint éltek 15 évvel ezelőtt. 2011 és 2016 között 35 ezerrel nőtt Budapest lakossága.

Ezt nem lehet nevezni erős belső migrációnak. Budapest is szenvedett az elvándorlástól és szenved még ma is. Ezt az elmúlt 5 év minimális növekedése is nagyon jól mutatja. Az országos jelenséggel teljes harmóniában Budapest 14 %-os népességcsökkenése (Megjegyzés: Budapest jobban fogyott, mint az ország!) mellett 14%-kal nőtt a lakásállomány. A növekvő lakásállomány mögött az az országos folyamat is jól látható, hogy egyre kevesebben élünk egyre több lakásban Budapesten is.  Miközben a nem lakott lakások száma még mindig több mint volt 2001-ben. A nem lakott lakások száma csökkent 2011 és 2016 között. Budapest fénye lehet még a régi, de a dicsősége egyelőre még a múlt homályába vész.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapesten a bérelt lakások aránya a teljes lakásállományhoz képest 15 éve stagnál

A tulajdonosai által lakott lakások száma 2001 és 2016 között nőtt, de 2011 és 2016 között viszont már az országos folyamatoknak megfelelően itt is csökkent. A hitelválság Budapestet is érintette. Közben a bérelt lakások száma is nőtt, de nem úgy mint országosan. Nagyon érdekes, hogy a nagy hitekkel és tévhitekkel ellentétben az elmúlt 15 évben csak 15 ezzerrel lett több a bérlők által lakott lakások száma Budapesten.

2001 és 2011 között a bérelt lakások száma csökkent. Erről sem nagyon lehetett hallani, mert az a tévhit járja, hogy Budapesten a bérelt lakásokra mindig nagy szükség van és erős, növekvő a kereslet.

Ehhez képest ezt a képet árnyalják a számok. Amíg országosan folyamatosan nőtt a bérelt lakások száma az elmúlt 15 évben, ez Budapestről már aligha mondható el. 2011 és 2016 között 21 ezerrel több lett a bérelt lakás.

Jól mutatja azt, hogy a budapesti bérelt lakások piaca is inkább kimászott a gödörből az elmúlt években, de 2001 óta a bérelt lakások aránya az összes lakáshoz képest 13% alatt stagnál.

Egyben ez pedig nagyon szépen mutatja, hogy a kereslet nagyon is korlátos. Ha azt vesszük figyelembe, hogy 117 ezer volt a piaci és nem piaci bérelt lakások száma összesen Budapesten és közben több mint 104 ezer lakás állt üresen 2016-ban ugyan ebben a városban, akkor ennek üzenet értéke van.

Azt üzeni Budapest, hogy itt sem lehet mindent kiadni, nem csak az ár miatt, hanem azért is, mert nincs rá bérlői igény.

Budapesten az állami/önkormányzati és piaci alapú bérlakáspiac a lakásállomány kevesebb mint 13%-át érinti már 15 éve. Ebből pedig az önkormányzati/állami bérlakáspiac a jelentősebb. Érdekes elgondolkodni a különböző módon felhergelt tömegeknek azon, hogy ha Budapest sem tudja magát kivonni a demográfiai folyamatok káros hátása alól, akkor mi várható itt később?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlantisztelet

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely

Isten áld meg a’ Magyar Ingatlant

Jó árakkal; lakástakarékkal

Nyújts feléje ingatlanhirdetési oldalt

Ha küzd ingatlanossal,

Housecentrumballa sors a’ kit rémálomba ringat

Hozz rá sok új lakásépítést

Megbünhödte már e’ lakáspiac

A’ hitel ’s ingatlanközvetítést! /Himnusz eredeti szövege alapján/

A lakásárak csökkenését vízionálják  egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetekkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az átlala mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.

"Három pontot csökkent a Duna House Országos Lakásindex értéke 2017. I. negyedévében az előző év végéhez képest, reálértéken pedig stagnálást mutatnak a számok. További árcsökkenés azonban nem valószínű, a kereslet ugyanis az elmúlt negyedévekhez képest emelkedő tendenciát mutat."

Itt bele is zavaradott a nagy felismerésbe, mert a reálárak stagnálását hangsúlyozza a nominális árak csökkenése mellett. Ez lehetetlen:

1.  Ha ugyanis a nominális, tehat az infláció nélküli árak csökkennek, akkor a reálárak (inflációval csökkentett árak) akkor is csökkennek, ha nincs infláció és még jobban csökkennek, ha pedig van infláció.

2.  2017 első negyedévében pedig 2,7%-os inflációt számolt a KSH.

3.  A lakásárak reálértéke csak akkor stagnálhat (=változatlan), ha a piaci lakásárak minimum az inflációval nőttek.

Baj van itt a fejekben és nem is akármekkora!

Az ingatlanközvetítő érzi, hogy ez nem túl piacbarát ilyen háborút vívnia, így mit tehetne másként, ha gyorsan hozzá teszi, hogy ez csak egy átmenti csökkenés volt, már visszatért a kereslet a piacra és nem várható további árcsökkenés. A kereslet visszatérése is azt támasztja alá szerinte, hogy az elmúlt 9 hónapban kivártak a vevők, azért csökkent a forgalom. A KSH semmi ilyesmit nem mért, amire szintén felhívtuk már a figyelmet.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Hadüzenetet kapott az ingatlanközvetítől a lakáspiac 2016-ban

Olyan nagy az ellentmondás a KSH és az ingatlanközvetítő számai között, hogy nyomós okunk van kételkedni az ingatlan- és hitelközvetítő vállalkozás minden egyes szavában legyen szó országos lakásárakról vagy a piaci forgalomról.

Jövő héten fog megjelenni a KSH 2016 IV. negyedévi jelentése a lakáspiacról. Ez nem a végleges számokat fogja mutatni. Arra egészen július végéig várni kell. Csak azt fogjuk megtudni, hogy a forgalom növekedése tovább tartott-e az év utolsó három hónapjában vagy sem. A növekedés nem lehet kérdés, a mértéke már annál inkább. Ahogy ezt néhány hete megfogalmaztuk, nem lenne meglepő a további lassulás, egyszámjegyű növekedés.

A lakásárakat befolyásoló összes tényező 2017-ben is lassan, de biztosan a további árnövekedés és lakáspiaci forgalom további bővülése felé mutat. Nincs okunk ebben kételkedni, mert a lakáspiac, egy franchise-zal szembe, sosem hazudik.

De mitől lehetünk biztosak a forgalom növekedésében?

A válasz nagyon egyszerű. Magyarországon még nem volt példa arra, hogy a lakásárak ilyen ütemben nőttek volna, miközben a lakáspiaci forgalom csökkent volna. 2015-ben a 2. legerősebb lakásárnövekedést könyvelhette el a magyar lakáspiac az EU-27 országaiban. Csak Svédországban nőttek jobban a lakásárak.

2016-ban az Európai Unióban Magyarországon nőttek reál értelemben a leginkább a lakásárak. 

Az Eurostat ilyen rangsora láttán ki az az ostoba, aki az adásvételekben csökkenést mer emlegetni? Ki más, hazaszeretetből csak egy "piacvezető", tőzsdére bevezetett vállalkozás! Nem vitás, ez barbárság és a lakáspiaccal szembeni nyílt háború. Ez pedig a természeténél fogva erkölcstelen.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2016-ban

Kezdő kép: Ranchi, India,  Sanjay Puri Architects Pvt. Ltd. , © Dinesh Mehta
 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hosszabb életet, boldog nőnapot!

nemzetközi nőnap várható életkor életminőség lakásviszonyok Magyarország ksh Ingatlanműhely

Hol fogunk élni? - merültünk egy színes kérdés egyáltalán nem fekete-fehér válaszkeresésében karácsonykor. Most azt is megnézhetjük, hogy meddig fogunk élni. Az életünket sokáig olyan végtelennek éljük meg. Mindent megteszünk azért, hogy minél többen emlékezzenek ránk, mert elvileg annál tovább élünk. Legalábbis ezt gondoljuk, vagy inkább ebben hiszünk. Aztán ott a kegyetlen valóság, hogy az időnk években mérhető, egyszerűen puszta másodpercekben. Ketyeg mindenki órája, ha tetszik ha nem, és el is jön a pillanat, amikor az a bizonyos óra megáll.

nemzetközi nőnap várható életkor életminőség lakásviszonyok Magyarország ksh Ingatlanműhely
Hol élhetünk több mint 79 évet nőként Magyarországon?

A hol, hogyan és miben élünk hatással van arra, hogy mennyi időnk is van hátra. A lakásviszonyaink és a életminőségünk között a várható életkorunk a közös nevező. A fejlődő régiók nem csak jobb életminőséget, jobb körülményeket jelentenek az ott élőknek, hanem hosszabb életet is. A városellenességről és annak történelmi okairól már beszéltünk. Ma mégis városiasodik az ország, urbanizálódunk, de nem országosan, hanem csak szűk régiók értelmében. Ezt jól kifejezi a KSH várható életkor térképe. Nézzük csak meg hol lehet több mint 79 évet élni „elvárhatóan” Magyarországon. Budapest, Győr-Moson-Sopron, Hajdu-Bihar, Vas és Zala megye. Három részre szakadt ország, középen Budapestttel, keleten Debrecennel és tág vonzáskörzetével, nyugaton pedig Győr, Sopron és Szombathely tág vonzáskörzetével. Nyugat- és Észak-Nyugat-Magyarországot már Bécs és Pozsony vonzáskörzetének is tekinthetjük, nem csak Magyarországon belüli folyamtok hatnak rá. Ausztria és Szlovákia megkerülhetetlen tényezői az ország ezen területének. Vonzza az új lakókat, nem csak a jobb jövedelem, hanem a minőségibb és hosszabb élet reményében is. Patetikus életérzés mások gondolatában örökké élni. A realitás mégis csak azt mutatja, hogy a magasabb várható életkor motivál , mobilissá tesz minket nőként és férfiként egyaránt Magyarországon. Hosszabb életet, boldog nőnapot kívánunk!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Birkanyírás a lakáspiacon?

lakáspiac újlakáspiac lakásárak lakáspiaci törvények KSH értékesítre szánt új lakások Magyarország

2016-ban 5193 db új társasházi lakás épült és további 17620 db társasházi lakásra adtak ki építési engedélyt. 2016 novemberében alátámasztottuk számokkal az újlakáspiaci fordulatot, amikor kiderült, hogy az értékesítési célra épült lakások (társasházi lakások) aránya megnőtt az építési engedélyekben és a megépített lakások számában is. Az újlakáspiac 2016-ban új szintre lépett erősítette meg a KSH a mai gyorstájékozatójában.

Két szempontból fontos ez a KSH jelentés. Egyrészről jól mutatja azt, hogy tavaly még egyáltalán nem épült olyan sok társasházi lakás.

Ez pedig azt is jelenti, hogy az újlakáspiacon a kínálat csak fokozatosan és lépésről lépésre bővül. Ez megerősíti azt a számítást is, hogy 2016-ban biztosan több lakást értékesítettek, mint 2015-ben az egész lakáspiacon.

Így a Duna House lakáspiaci forgalom csökkenésre vonatkozó 2016 júniusa óta tartó állandó rémhíresztelése csak egy piaci kacsa.

Még 2017 januárjában is forgalomcsökkenésről beszélt az ingatlanközvetítő, ami egyszerűen nem igaz.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak lakáspiaci törvények KSH értékesítre szánt új lakások Magyarország
Az építési engedélyekben az arányok markánsan megváltoztak 2016-ban

I. Ha az újlakáspiacon a kínálat nő, akkor a lakáspiaci forgalom is nő. Ez egy lakáspiaci törvény, amit jó figyelembe venni minden lakáspiaci forgalom becslés esetében.

A másik fontos szempont, hogy az új társasházi lakásokra vonatkozó építési engedélyek száma nem azt jelenti, hogy 2017-ben ennyi lakást fognak megépíteni.

Ez azt jelenti, hogy 2017-2019 között várhatóan ennyi lakást meg fognak építeni ebből.

Bár felhívtuk a figyelmet arra, hogy az újlakáspiacon uralkodó farkastörvények ezt mennyire befolyásolhatják.

A bankok hozzáállásától is függ az, hogy mennyi lakás épül Magyarországon, nem csak a fejlesztőkön és beruházókon.

Nagyon óvatosak a bankok, realistán optimisták és szándékosan fékezik az újlakáspiaci kínálat bővülését. Ezért az újlakáspiacon 2017-ben se várjunk csodákat, ami a megépített új építésű lakások számát illeti. Várhatóan továbbra is 10 ezer társasházi lakásnál kevesebb fog megépülni idén. Ami pedig ennél is fontosabb, az újlakáspiacon 2016-ben nagyon sok fejlesztő és beruházó előre hozta az építési engedélyek beszerzését. Magyarul szinte mindenki építési engedélyt kért, aki az elkövetkező néhány évben társasházat akar építeni. Nagy a kérdőjel az építési engedély trendjében. Egyáltalán nem biztos, de legalábbis igen nagy a bizonytalanság, hogy 2016-hoz képest idén több társasházra kérnének építési engedélyt. Igen valószínű, hogy tiszavirág életű fellendülésről beszélhetünk, ami viszont már az egész lakáspiacra hatással lehet.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak lakáspiaci törvények KSH értékesítre szánt új lakások Magyarország
Ha nő az értékesítésre szánt megépített lakások száma, akkor  a lakáspiac is nő

II. Egy nem optimista újlakáspiac mindig beteggé teszi az egész lakáspiacot. Ez is egy lakáspiaci törvény, amit jó figyelembe venni mindenkinek, aki a lakáspiac jövőjéről beszél.

Idén már ki fog derülni, hogy 2018-tól milyen lakáspiacra készüljünk fel. Talán a vihar előtti csend éve lesz ez, amikor szépen sütni fog a nap, de közben a távolból már látható lesz a beboruló égbolt. Az újlakáspiac többet árul el a lakáspiaci folyamatokról, mint azt, hogy hány új lakást építenek Magyarországon.

A 2017-es lakáspiaci folyamatokról itt olvashat még:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Tovább

Ima a lakásaink értékéért

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely

Még 2015 karácsony előtt kerestük a választ a lakáspiac jövőjére, amikor 2016 mellett, már 2017-ről is beszéltünk. Az árnövekedés megállíthatatlannak tűnt. 2016 július közepén mindezt további képeken, grafikonokon és számokon keresztül bizonyítottuk. Ősszel minden kétséget kizáróan a lakásárak további növekedésére utaló biztos jeleket foglaltuk össze.

Fájnak az új árak, fájdalmas az áremelkedés. Nézzük meg közelebbről, hogy miért is. A bérek növekedéséről sokat beszéltek és beszélnek, talán még beszélni is fognak. Lássuk be, az árak növekedése jócskán meghaladja a nettó bérek növekedését. Ebben a táblázatban foglaltuk össze mi is történt az elmúlt négy évben.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A nettó bérnövekedés "hatása"

Átalgokról van szó, ne vegyük készpénznek, csak és kizárólag az irányt mutatják, amiért hirtelen népes tábora lett azoknak, akik már napi szinten imádkoznak, hogy legyen vége az áremelkedésnek. Bizonyos szempontból érthető, hogy miért. A számok igazán akkor szembetűnőek, ha ábrázoljuk őket. Hiába nőttek a nettó fizetések, az átlagos négyzetméterár olyan mértékben elszaladt, hogy évről évre egyre kevesebbet ér a nettó fizetés a lakáspiacon. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy hiába keresünk többet, egyre kevesebbet kapunk érte, ha lakást akarunk vásárolni. Ezen pedig nem csak joga, hanem egyenesen kötelessége is háborogni mindenkinek. Le kell vezetni a feszültséget. Nem szabad, hogy bennünk maradjon, mert minden betegség alapja lehet a stressz és a lelkiteher. A lakásárak és a nettó bérek kapcsolata lelkibeteggé tehet minket. A legjobb gyógyír az lenne, ha azt lehetne mondani, hogy az áremelkedéseknek vége, de bérnövekedés folytatódik. Hazudni viszont nem lenne tisztességes,még ha népszerű is azt mondani, amit mások hallani akarnak.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A lakásárakkal nem tudják tartani a tempót a bérek

Inkább helyezzük az egész lakásárváltozást el egy idősíkon, amin az 1990-es lakásárak jelentik a 100%-ot reálértékben. Úgy már egészen mást jelent a mostani idegtépő áremelkedés. Azt tartják sokan, hogy a lakás hosszútávon biztonságos és időtálló. Ha így nézzük a folyamatokat, akkor az derül ki, hogy az elmúlt 26 évben a lakások reálértéke nem, hogy nőtt, hanem gyakorlatilag lezuhant és azóta is csak keresi a lehetőséget minduntalan, hogy visszakapaszkodjon.

Mi a fészkes fene történt itt?

Annyi történt, hogy a lakásárak elértéktelenedtek. Na most azt képzeljék el mit érez az, aki 1990-ben vett egy lakást és még meg van neki. Na ő mit gondol? A lakás értéke 76%-a az 1990-es értékének a pénz vásárlóerején kifejezve. Igen, ez pontosan azt jelenti, amire gondolnak. Kevesebb terméket és szolgáltatást lehet venni a lakás mostani árán, mint amennyit lehetett 1990-ben. A mostani piaci árak reálértéken ott tartanak, mint 2006-ban. Népszerű ma, hogy csak válságig, tehát 2008-ig mérjük a változást. Ezért optimistán azt lehet mondani, hogy a válság előtt veszteséget már leküzdöttük. 2003-2005 között is többet értek a lakások reálértékben, mint ma. Szóval az árnövekedésnek van egy ilyen vetülete is. A legtöbbünknek pedig a lakása az egyetlen igazán komoly vagyona. Senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy nem tűri, tolerálja tovább a lakásárak olyan emelkedését, aminek jelenleg az a célja, hogy ott tartsunk, mint amikor beléptünk az EU-ba. 15 elvesztegett év. Az igazán pesszimisták szerint 26 év veszett kárba. Ezt a lakások reálértéke nagyon jól kifejezi az alábbi ábrán. Azonnal hozzá is tehetjük, hogy 2017-től újra infláció csökkenti és lassítja a reálértéknövekedést. Azt is  fontos látni, hogy az országosan épített lakóingatlanok (=családi- és ikerházak, társasházak) száma mennyire együtt mozog a budapesti lakásárakkal. Aki több új lakóingatlannal számol a következő években, annak dráguló (felértékelődő) budapesti lakásárakkal is számolnia kell.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A budapesti lakásárárak az országos lakóingatlan-építések száma együtt mozog

Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összegtartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!

Érdeklik a lakáspiaci összefüggések? Érdemes elolvasni ezt is:

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
Kell-e aggódnunk?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Önkormányzati bérlakáspiac Budapesten

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely

Az önkormányzati lakás bérleti joga elméletileg nem eladható,  az csak cserélhető másik önkormányzati bérlakás bérleti jogára. Olyan sincs, hogy örök bérleti jog, mint ahogy az ilyen hirdetésekben nem is olyan ritkán olvasható. Az ingatlan.com-on attól függetlenül, hogy illegális az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése, külön rá lehet szűrni.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Mivel teljes mértékben tilos, ezért nem jellemző jelenség

Nem sok van, ezért összesítettük, hogy mindenki lássa a jelenlegi kínálatot. Nem olyan könnyű találkozni velük. Csak az talál rá, aki egy kerületen belül a legolcsóbb vagy alkalmi vételeket keresi. Egy önkormányzati lakás bérleti jogát megvásárolni nem egyenlő a lakásvásárlással. De van ennél egy sokkal érdekesebb megközelítése, mert az önkormányzati bérlakásrendszer hiányáról és szükségességéről a lakhatási problémák kapcsán gyakran hallani. Több önkormányzati bérlakásra lenne szükség, mert a lakhatási szegénység piaci alapon aligha kezelhető.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérleti jog ára csábítható lehet és megtévesztő is egyben

Tudják hány önkormányzati lakás van Budapesten?

A KSH utoljára 2011-ben vizsgálta a kérdést és akkor 63 714 db önkormányzati lakóingatlan volt lakott és 6426 állt üresen Budapesten. 101 790 db lakásban laktak (piaci és önkormányzati) bérlők Budapesten, ami azt jelentette, hogy 2011-ban a szociális bérlakásokban többen laktak, mint piaci alapú bérlakásokban.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérlők közel kétharmada él önkormányzati bérlakásban Budapesten

Tudják mekkora a kereslet az albérletpiacon?

2011-ben 38 ezer lakott albérlet volt Budapesten. Az önkormányzati bérlakásrendszer 2011-ben és valószínűleg ma is nagyobb mint a piaci alapú albérletpiac. A nagysága mutatja azt, hogy mennyire komoly szerepe van ma is a lakhatásban az önkormányzati bérlakásoknak. Sokkal több, mint azt egy laikus gondolja, vagy amikor egy jogvédő a bérlakások építése mellett érvel. Nem csak, hogy nagyobb a kereslete az önkormányzati bérlakásoknak, de a bérlők kétharmada él bennük.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Az albérlpiac csak a bérlők keresletének egyharmadát jelenti

Ha valahol szükség van az állam segítő kezére, az biztosan a lakhatás jogának biztosítása. Az önkormányzati lakásrendszer leépítése egyszerre volt nagy öröm és lassú méreg. Sokan nagyon könnyen jutottak az ingatlan valódi értékének töredékéért saját tulajdonú ingatlanokhoz. Virágzott az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése 20-25 éve. Egyszer nagy hopp aztán meg nagy kopp. Budapesten egyedül a 13. kerületnek van bérlakáspolitikája, amit folyamatosan fejleszt. Azért a félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás jelzők ma is létező és hátborzongató lakhatási körülmények. Vannak történetek, amik néha előkerülnek, de nem biztos, hogy bárki szívesen olvas ilyesmiről.

Érdemes beszélni a bérlők és a bérlakáspiac ilyen aspektusáról is, mert egyáltalán nem közismert tény az, hogy az albérlők piaci kereslete fele az önkormányzati bérlakások keresletének. Az albérletpiacot gondolja mindenki sokkal nagyobbnak és befolyásosabbnak, ami egyáltalán nincs így a valóságban. Az önkormányzati bérlakásrendszer az állami otthonteremtési támogatás egyik nagyon erős pillérje még ma is. Sokkal több figyelmet és még több anyagi támogatást igényelne. Romantikus álom, hogy mindenki saját lakásban élhet. Az albérletpiac számukra nem alternatíva, üzenik a makacs tények.

Érdemes lehet ezt is elolvasni:

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Álhírek az építőiparról

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Nem fér bele az optimista propagandába az építőipar. Minél inkább akarna rajta segíteni, mintha annál többet ártanának vele. Az építőipar önmaga árnyéka, ami alól kivétel csak 2014 és 2015 volt.

A KSH tegnap közölte a legfrissebb számokat és 2016-ról megerősítette, hogy az izzadságszagú, erőlködés éve az építőiparban.

A KSH grafikonja 2010-et tekinti bázisnak, amin jól látható, hogy mit is jelent az iparág szenvedése és mennyire keresi önmagát egy olyan évhez képest, amire senki sem úgy emlékszik, hogy a mindent elsöprő építkezési láz uralta volna. Ehhez képest, még ilyen távlatban sem lehet azt mondani, hogy jó az irány, helyes az út.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Hullámvölgyben az építőipar 2010-hez képest

A lakáspiac ellentmondásos folyamatairól már lehúztuk a leplet. Most itt az ideje, hogy az építőipari számokról is úgy beszéljünk, ami akár teljesen ellentmond az ingatlan.com tegnap megjelent álhírére a KSH lehangoló statisztikáira reagálva. Egyelőre még nem tudni, hogy a felületes adatelemzés, a minden rosszban van valami jó optimizmus vagy valamilyen hátsó szándék vezérelte a legfontosabb hirdetési oldal propaganda nyilatkozatát. Az viszont tényekkel cáfolható, hogy egy álhír és félremagyarázása a rendelkezésre álló adatoknak. Az alaphíren ők sem mertek változtatni. Tehát az éves alapon a visszaesés nyilvánvaló.

De a hirdetési oldal a lakóparkokat reklámozó felületének elindításával, az újlakáspiacot nem csak rózsaszínben látja, de csodaszernek is gondolja.

Pedig már beszéltünk arról, hogy az újlakáspiac hatása az építőiparra nem jelentős. Nem ezen múlik a jövője.

Mai kontextusba helyezve, az építőipar jobban szurkol a 2024-es budapesti olimpiai játékok elnyeréséért, mint a sportolóink. Hitelesebb lenne, ha ingatlanfejlesztőkkel és kivitelezőkkel reklámoznák, nem pedig sportolókkal.

Az építőiparunk többet profitálna – szó szerint – a sportesemény megrendezéséből, mint a magyar sport, a turizmus vagy éppen a bel- és külpolitika együttvéve. Az építőipar álma az Olimpia, nem feltétlenül az országé.

Az a 400 lakásépítési projekt, amiről az ingatlan.com állítása szerint tud és számol, inkább az építőipar bizonytalanságát fejezi ki, mint a biztos jövőét. Hiszen a (meg)építésük attól még kérdőjeleket tartalmaz, hogy például árulják a nemlétező lakásokat.

Az újlakáspiac egyelőre inkább csak papíron létezik és kilépni az építési területek, piszkos, zajos és (élet)veszélyes világába nemakaródzik olyan látványosan, mint a marketing stratégiák végrehajtása.

Az ingatlan.com pedig magyarázza a szenvedő építőipar számait, ami csak magyarázkodás. Kezdi azzal „…az épületépítések alágazat tavaly novemberig a korábbi évekhez képest jobb eredményt ért el…”.

Ha megnézzük a KSH ezt röviden így fogalmazza meg „Az építőipar ágazatai közül az épületek építése ágazat termelése 3,1%-kal emelkedett”.

A stagnálásnak inkább nevezhető eredmény elvakította a hirdetési oldal gazdasági szakértőjét és hamis tényt állít „Derűlátásra ad okot az is, hogy novemberben a hó végi szerződésállomány volumene az épületépítések esetében 8,7 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit." A KSH mondata bár többszörösen összetett, elvárható egy gazdasági szakértőtől, hogy értse azt:

„Az építőipari vállalkozások hó végi szerződésállományának volumene november végén 24,0%-kal meghaladta az előző évi, alacsony bázist. Ezen belül az épületek építésére vonatkozó szerződéseké 8,7%-kal kisebb, az egyéb építményeké 58,8%-kal magasabb volt.”

A csökkenést az ingatlan.com egyszerűen növekedésnek nézte és ennek megfelelően mindent derülátóan értékelt. Emberi hiba vagy álhír terjesztése, amellyel egy ilyen méretű és befolyású ingatlanpiaci szereplő visszaélt lehet sosem fogjuk megtudni.

A szerződésállomány pedig a "jövőt" hivatott előrevetíteni - emlékeztetnénk mindenkit.

Következmények nélkül lehet ma mondani bármit az ingatlanpiacon. Nem számít ki és hogyan manipulál, téved vagy csak spekulál. A számok meghamisítása, kiragadása azok ábrázolása nélkül sokkal egyszerűbb, ezért jöjjenek az ábrák, amivel az ingatlan.com derülátása rajtuk kívül talán senki másnak nem érthető. Az ingatlan.com szándékait leginkább bemutató mondat a következő „A lakás- és épületépítések kedvező helyzetét mutatja továbbá, hogy legutóbb 2013-ban volt példa arra, amire 2016 első tizenegy hónapjában: az épületépítések több mint 917 milliárd forintos termelési értéke meghaladta az egyéb építmények 682 milliárdos összegét.”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Stagnált az épületek építése & óriásit zuhant az egyéb építmények építése 2016-ban

Ha megnézzük a grafikont, amin 2012-2016 között ábrázoltuk a „kedvező helyzetet”, akkor mindjárt négy nyilvánvaló megállapítást mondhatunk el:

1. 2013-at felhozni példának jó, csak éppen elrettentésként. 2013 egy nagyon hasonló teljesítményű év volt, mint a 2016-os.

2. Csak 2013-ban növekedési trend volt 2012-höz képest, addig 2016-ban egy csökkenő trend 2015-höz képest.

3. 2016-ban nem az épületek építése változott érdemben, hanem az egyéb építmények főcsoport csökkent drámain 2015-höz képest.

4. 2016-ban az épületek építése stagnált és semmilyen említésre méltó nem történt 2015-höz képest, ami inkább nehéz kilátásokat jelent, mint sem kedvező helyzetet.

Össze is foglalja „Az ingatlan.com szakembere szerint bár a tavalyi adatok gyengék, de a kilátások alapján a következő időszakban egészségesebb szerkezetben valósulhat meg a növekedés…”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Nem az irígységtől sárgulnak a 2016-os év építőipari értékei

Ezek után már nem maradt más, csak hogy összefoglaljuk megyénként és régiónként mi is történt 2016-ban, 2015-höz képest.

Az építőipar teljesítményének ilyen félremagyarázata, amit az ingatlan.com megengedett magának, már-már kísértetiesen demagóg politikusi mentalitásra emlékeztetnek.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Minden régióban visszaesés volt 2016-ban 2015-höz képest

2016 végén már egyszer felhívtuk a figyelmet, hogy a hirdetési oldal kommunikációja ellentmondásos és egyelőre a mennyiségre helyezi a hangsúlyt a minőség helyett. Úgy tűnik 2017-ben magasabb szintre emelik a hurrá optimizmusukat és még mindig inkább visszaélnek a helyzetükkel, ahelyett, hogy élnének a kínálkozó lehetőségekkel.

Talán ez még érdekelheti a témában:

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Energetikai tanúsítványok száma = Adásvételek száma ?

Fotó: Bódis Krisztián, Forrás:  Budapest_Hungary , Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Őszinte ingatlanosok

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely

Új lakáspiac született, foglaltuk össze 2016 november elején, amikor az új és használt lakások piacát és az árakat, a piaci folyamatokat elemeztük. Kell-e aggódnunk?  tettük fel a kérdést november közepén, amikor megfogalmaztuk, hogy a lakáspiac rövid távon előnyökkel kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan. Beszéltünk decemberben a növekvő árak jótékony hatásáról a lakáspiacon. 2017 január közepe felé haladva ezért nem beszélhetünk másról, mint hogy mit mutatnak a számok, milyen irányba halad a lakáspiac idén. 2016 nem várt fordulatokat hozott a lakáspiacon, amiről itt az ideje világosan beszélni. Valami történt, amit mind a KSH számai, mind pedig a vezető ingatlanközvetítő lakáspiaci forgalmat figyelő havi alapú jelentése bemutat, de teljesen eltérő formában.

A vezető ingatlanközvetítő 2016 utolsó félévében már folyamatosan, hónapról hónapra ugyan azt kommunikálta. Júliustól elindult a számaikban a stagnálás, amit a 3. negyedévtől forgalomcsökkenés követett. Annak ellenére tette ezt, hogy a KSH jelentésétől drasztikusan eltérő számokat prognosztizált, ami több, mint egyszerű statisztikai eltérés valamilyen képzeletbeli hibahatáron belül.

Már évközben lehetett látni, hogy az ingatlanközvetítő és a KSH két különböző lakáspiacról beszél. Ez nem először fordul elő.

Az ingatlanközvetítő becslése tévedett 2012-ben, amikor nem egyszerűen az éves forgalmat becsülte 10%-kal többre, de még a trendet sem találta el. 2012-ben az éves forgalom 2011-hez képest tovább csökkent. 2013-ban szintén tévedett és ismételten önmagához képest is tévedett, mert a 2012-es fiaskóhoz képest, akkor meg csökkenő trendről beszélt, miközben meg inkább nőtt a lakáspiac. 5% körül volt akkor a valós forgalomhoz képest a tévedés.

A nagy áttörést a 2014 éves becslése hozta meg. Addig egyébként senki sem vette komolyan az ingatlanközvetítő forgalombecslését.

De amikor arról beszéltek 2014 decemberében, hogy átlépte a 100 ezres forgalmat a lakáspiac, akkor bizony kétkedtek sokan. Eltalálták a trendet, de a forgalmat 10%-kal alulbecsülték akkoris. 2015-ben már csak egy sima becslést adtak ki, nem összegszerűsítették a 12 havi forgalmat. Majdhogynem eltalálták az éves forgalmat és természetesen a növekvő trendet is. Mindezek után  nem nevezhető a becslés tévedhetetlennek.

Több dolog történtik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.

Mivel tőzsdére lépett, ezért ezt érdemes a lakáspiaci változásokkal kommunikálnia, ami egy nagyszerű trükk. Láthatják, hogy a KSH az előzetes adatokat, csak 2017. április 30-a körül, a végleges számokat 2017. július 31-e körül fogja közölni. Az április 30-i első becslés nagyon hasonló lesz a Duna House számához. Nem lesz hatással a papír árfolyamára. "Előre megmondtuk" taktika jól működhet. A minimális forgalmával nem túlságosan befolyásolja a BUX-indexet. De júliusban, amikor kijönnek a jobb számok, akkor meg pozitív hatással lehetnek az árfolyamra. Alulbecsülni a forgalmat nem számít ilyenkor tévedésnek, inkább előny. Elképesztően ügyes megoldás arra, hogy hogyan jöjjön ki egy kutyaszorítóból. Igazi szabadólóművész trükk az ingatlanközvetítőtől.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House és a KSH lakáspiaci forglamának becslése. Kinek higgyünk?

De itt nem csak egyszerűen arról van szó, hogy az ingatlanosok tortáján az osztozkodás miatt a Duna House szelete kisebb lett. Az viszont egy érdekes jelenség, hogy az ingatlanközvetítők nem tudják a lakáspiaci forgalom növekedési ütemével egyenesarányban növelni a részesedésüket. Marakodnak egy bizonyos részén, amit ők évek óta keresztértékesítésnek neveznek, amikor ugyan annak a lakásnak az értékesítéséből több cég is részesülhet.

A lakástulajdonosok nem feltétlenül tudják, hogy egy közös kalapba kerülnek és az ingatlanközvetítők gyakorlatilag kartelleznek

Éppen mai hír az is, hogy a két nagy ingatlanközvetítő 10 évig kartellezet, . amiért megbűntette őket a Gazadasági Versenyhivatal. Nyílt titok ez és ma már ez egy intézményesített rendszer az egész ingatlanközvetítő piacon.

A kis közvetítők pedig tovább bosszantják a nagyokat, mert az élénkülő lakáspiaci forgalom esetén többen próbálnak meg saját ingatlanirodákat nyitni. Nem nő a közvetítők piaca, csak egyre több a vadász ugyan annyi fókára. Ott van viszont egy másik jelenség, amikor az eladók egyre inkább maguk adják el a lakásokat.

Nem, hogy növekedni nem tud az ingatlanközvetítők tortája, de inkább csökken, a digitalizálódó lakáspiac miatt.

A hirdetési költségeket maguk fizetik, ez nem ingyenes hirdetéseket jelent már. Ezt megerősítette néhány napja az origo.hu cikkében Balogh László, a vezető hirdetési oldal gazdasági szakértője:

"Az Ingatlan.com hirdetési portálként a piac kínálati és keresleti oldalát lefedi, és azt mindvégig éreztük, hogy a 2015-ös év robbanásszerű növekedése után élénk maradt a hazai ingatlanpiac. 2016. januárjától október végéig több mint 25 százalékkal nőtt a magánszemélyek kínálata az előző évhez képest: idén a magánszemélyek több mint 70 ezer lakóingatlant hirdettek meg az Ingatlan.com-on."

Abszolút és relatív értékben is ezek már olyan számok, amit megérezhetnek az ingatlanközvetítők, így a Duna House is. Ha pedig csökken a forgalma, az adásvételek számát egyre nagyobb hibaszázalékkal tudja csak megbecsülni.

A magánhirdetők és hirdetéseik növekedése pedig borítékolható 2017-ben is, amit a közvetítőszakma nehezen fog tudni lenyelni.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House sem tévedhetetlen

Viszont a KSH 2. negyedéves lakáspiaci jelentésében újabb érdekes jelenségre hívta fel a figyelmet. A lakáspiacon az árdinamika megszűnt:

Azzal még nincs semmi baj, hogy az árak nem rakétaszerűen nőnek, hanem stabilizálódnak. Itt viszont most nem láthatóak még a tiszta részletek és még néhány hónapig nem fogjuk tudni, hogy valójában mi történik a lakásárakkal.

Az biztos, hogy 2016-ban olyan történt, amire 2013. II. negyedéve óta nem volt példa. A használt lakások piacán a teljes árváltozás negatív tartományba került 2016. II. és III. negyedévben.

Külön az újlakáspiacról nem készült ábra, de ott is 2016. III. negyedévében 2013. II. negyedéve után ismét árcsökkenésről lehet beszélni éves alapon. Az újlakáspiacon is a teljes árváltozás már -8,7%, amit a KSH 91,3 pontban jelöl a táblázatában.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
2016-ban a teljes árváloztásra mutatja a "vidéki" lakáspiac feléledését

Az új és használt lakások piacán az árak együtt mozognak – amivel már többször is foglalkoztunk és ez egy magyar lakáspiaci sajátosság. 2017 a lakásépítések éve, mert a további engedélyekben nagy a kérdőjel. Aki lakást akar építeni, az 2016-ben már kért hozzá engedélyt. Aki még gondolkdodik rajta, ott erős kivárás lesz a jellemző. A lakásépítési engedélyekben is érdekes számokra számíthatunk 2017-ben.

A 2016-is lakásárindex számai mögé nézve látszik, hogy az (negatív) összetételhatás érvényesül a teljes árváltozásban. A negatív összetételhatás azt jelenti, hogy csökkenti a teljes árváltozást, amikor előtérbe kerülnek az olcsóbb ingatlanok. A negatív összetételhatás nagyon erős mind a használt lakások és mind az új lakások piacán. Példátlannak is nevezhetnénk ezt 2016. III. negyedévében.

A KSH adattáblájában ilyen erős negatív összetételhatást nem látunk 2012-től kezdve. Ez azt jelentheti, hogy a Budapesten kívüli lakáspiac is feléledt 2016-ban.

A lakáspiaci forgalom nőtt, de a lakásárak, csak az összetételhatás nélkül adnak okot a felhőtlen boldogságra. Az összetételhatás jelzi, hogy Budapest (túl)súlya csökkent, ami szintén nem kedvez a közvetítőknek.

Nem érdemes túlragozni, a számok önmagukért beszélnek. A lakáspiacon az eddig súlytalan „vidék”, súlyosabban szerepel, nem csak a használt, de az új lakások piacán is.

Azt sem érdemes ragozni, hogy a tiszta árváltozás csak azt jelenti, hogy ugyan az a lakás, amit 2015-ben eladtak, 2016-ban mennyiért lehetne újra eladni. Ha olyan lakások jelennek meg a KSH lakásárindexében, amikhez hasonlót 2015-ben nem adtak el, akkor az komoly meglepetést okozhat a lakásárindexben.

Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni, hogy a végleges adatok késleltetve érkeznek. A nagyobb települések, tehát Budapest és a megyeszékhelyek adatai elég komoly késleltetéssel érkeznek. De 2016. II. negyedévének összetételhatása már érdemben nem változhat. Viszont a III. negyedév adatai változhatnak. Lehetnek jobbak és rosszabbak. Pl. a II. negyedéves adat rosszabb lett, mint előtte volt.

A Duna House barométere ezt érezte meg. Egyre többen adnak el közvetítők segítsége nélkül. Néha meg sem hirdetik, eladják az ismeretségi körben. Olyan területeken is aktívabb lett a lakáspiac, ahol közvetítőnek se híre se hamva.

Itt újra visszacsatolnánk erre a kijelentésre, amit szintén az ingatlan.com gazdasági szakértője nyilatkozott a  hétvégén a Duna House csökkenő lakáspiaci becslésére reagálva:

„Balogh László szerint azért sem reális, hogy tényleges forgalomcsökkenés jellemezte volna a tavalyi ingatlanpiacot, mert az az árakban is megmutatkozott volna. Ehhez képest viszont a főbb lakáspiaci területeken – így Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyvárosokban – 2016-ban is tovább drágultak az ingatlanok.”

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A tiszta árváltozás annyit jelent, hogy a likvid piacok folyamatosan drágulnak

Balogh László abban nem téved, hogy az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összességében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.

2016 bebizonyította, hogy fenntartással érdemes kezelni az „őszinte ingatlanosokat”, akik csak jót akarnak nekünk. Hetente vagy havonta igazolják, hogy ők mennyire értik a lakáspiaci folyamatokat. Jósolnak, olyan kijelentéseket tesznek, mint amit a Duna House talált ki a forgalomcsökkenésre. Szerinte ennek az oka az újlakáspiacon a késleltetett adásvételek „regisztrálása”. Ezt 2016 november óta ismételgetik, hátha hihetőbb kifogás lesz 2017-ben. Na most tudjuk azt egyrészről, hogy ha egy ingatlanközvetítő az értékesítése alapján becsül, akkor neki tudnia kell, hogy hány új lakást adott el.

A Duna House viszont nem az újlakáspiac sztárja. Sosem volt az, így a rálátása a piacra kevésbé releváns.

Másrészt ilyen indokkal a magyar lakáspiac történetében, soha senki nem magyarázott még forgalomcsökkenést. Elsőnek olyan hihető, amit több médium szócsőként ismételt meg az elmúlt napokban. A képzelet világa, a spekulációk továbbra is az ingatlanközvetítők terepe marad. A lakáspiac pedig tőlük függetlenül él és virul. Mutatja a változásokat a számokban és előre vetíti, a 2017-es év izgalmait. Unatkozni nem fogunk, de nem mindenki örülhet, ami ránk vár ebben az évben. Nem csak a telefonjaink, tévéink, autóink, otthonaink okosodnak folyamatosan. A lakáspiac is egyre intelligensebb, tudatosabb és alkalmazkodóbb. A vevőkről és az eladókról fog szólni a lakáspiac 2017-ben is Magyarországon, nem pedig az őket továbbra is manipulálni próbáló piaci szereplőkről.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Új lakáspiac született

lakásárak lakáspiac újlakáspiac építési engedélyek KSH ingatlanműhely

Eltelt 9 hónap, amióta a 2016-os budapesti lakáspiaci trendet felvázoltuk, és megszületett a 21. századi lakáspiacunk 2. gyermeke. Az első 2001-ben született, amikor nagyon hasonló állami beavatkozás helyezte teljesen új alapokra a lakáspiacot elsősorban az újlakáspiacra gyakorolt mesterséges hatással. 2016 őszére a februári számítások valósággá váltak:

1.„2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt.”

lakásárak lakáspiac újlakáspiac építési engedélyek KSH ingatlanműhely

2016 szeptember végére a budapesti átlagár már 338e Ft volt. Az újlakások árai Budapesten jellemzően 600e Ft felett vannak. Az történt, ami a budapesti lakáspiacunkon mindigis történik. Az újlakáspiac növekvő árai tollják a használt lakások árait is egyre feljebb. A KSH ábrájával igazoljuk, hogy ez nem egyedi eset, a lakáspiacon a használt és az új lakások árai együtt mozognak. Ahhoz, hogy a használt lakások árai megálljanak egy szinten, ahhoz az újlakáspiacon kellene az áraknak megállni. Ez egyelőre elképzelhetetlen elvárás az újlakáspiacon, mert a beruházók maguk sem tudják biztosan, hogy milyen árakon fognak értékesíteni. Puhatolóznak, tesztelnek pl. előregisztrációkkal, amikor egy lakásprojektben az árak nem nyilvánosak. Esetleg be kell mennünk személyesen egy találkozóra, hogy árat kapjunk egy kiválasztott lakásra, mert nem egység/négyzetméter árral dolgoznak, hanem minden lakásnak van egy ára. Ránk néznek és a lakásra, majd megmondják, hogy szerintük nekik ez a lakás ennyit ér. Ez pedig árfelhajtó jelenség, amivel nem csak 2016-ban, de az elkövetkező években is számolnunk kell. Jelenleg nagyon sokan érdeklődnek a lakásárak iránt. A lakásárak csökkenése újra és újra előkerül, de csak azért, mert nem tudják sokan, hogy a lakáspiacon a csökkenő árak óriási bajt és kinálatszűkülést is jelentenek. Ilyenkor az eladók nem akarnak eladni, ezért a vevők száma is csökken, hiszen az eladók jelentős része, kb. fele, mindig vevő is egyben. Senkinek sem érdeke, sem a vevőknek sem az eladóknak a lakáspiacon az árak csökkenése. Egy stabil kiszámítható lakáspiac igen, amikor az árak csak egyszámjeggyel nőnek, sokkal szofisztikáltabb és piacbarátabb módon. A hirtelen változás, mint ami történt 2014 elejétől sokknak érte meg a lakáspiac. Másfél év alatt, 2015 januárjától, Budapesten már százezer forinttal kell többet fizetnünk egy használt lakás négyzetméteréért az átlagár szerint. Természetesen az átlagár mindig csalóka, nem általánosítható, hogy minden lakás esetében igaz, mert lesznek ennél sokkal jobban és sokkal kevésbé is megdrágult lakások a budapesti piacon. De nagyon jól mutatja a trendet, hogy a 2014-es budapesti átlagár duplázódása már nem tűnik irreális árcélnak, ami jelenleg benne van a lakáspiaci folyamatokban.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac építési engedélyek KSH ingatlanműhely

Miért van növekedési pályán a budapesti lakásár?

Az újlakáspiac 2016 őszére minden kétséget kizáróan feltámadt hamvaiból. Most nem a mainstream számok jönnek, mert a KSH nem könnyíti meg senki munkáját, amikor a részletek érdeklik. Beszéltünk már arról, hogy építési engedélyek körüli mizéria egy félreértésen alapszik:

1. A KSH az építési engedélyekben minden épülettípus, legyen az családi ház, ikerház vagy társasház, egyben ad meg.

2. A KSH ismert és a médiában keringő számai nem mind értékesítési céllal épült új lakások.

3. Az építési engedélyek nem csak új épületekben, legyen az ismét családi ház, ikerház vagy társasház, most készülő lakóingatlanokról szólnak.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac építési engedélyek KSH ingatlanműhely

Ezért mi a KSH „ördögi” részletei alapján számolunk és mutatjuk meg, hogy miért is érdemes az újlakáspiacban keresni a választ a lakásárakra.

2016-ban újra az értékesítésre szánt új lakóingatlanok vették át a vezető szerepet az újlakáspiacon. Ez az az a szám, ami a valódi újlakáskínálatot jelképezi. Ez fog ugyanis megjelenni a lakáspiacon és nem az a fontos, hogy egyébként a családok maguknak hány házat építettek. Természetesen ez sem lényegtelen információ. De a lakásárak szempontjából, az jelenti az árnövekedést, ha az értékesítési piac nagyobb, mint a magánpiac.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac építési engedélyek KSH ingatlanműhely

Az eddig ismert építési engedélyek számából egyértelműen látszik a társasházi lakások dominanciája. 2016-ban már 53%-a tervezett új lakóingatlanoknak társasházi lakás. Ez hosszú évek óta most fordul elő először. Az építkezések egészen 2019-ig el fogják húzni a valódi megépülésüket, így a következő három évben az értékesítésre szánt megépült lakások számában egy kiegyensúlyozott növekedésre lehet számolni, mert nem minden fejlesztő lesz képes tartani az iramot.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac építési engedélyek KSH ingatlanműhely

Nem is olyan meglepő ezért, hogy Budapesten üresen állnak a telkek, építkezésnek kevés helyen van nyoma, de harsányan hirdetik a táblák, hogy itt bizony új lakásokat lehet vásárolni. Az újlakáspiaci folyamatok hatnak a használt lakások piacára is. Ha pl. az újlakásvásárlók egy jelentős része csak akkor tud valódi vevő lenni, ha eladja előtte a használt lakását, akkor az újlakások folyamatos kínálata bővíti a használt lakások kínálatát is. Az újalkáspiac energetizálja a használt lakások piacát, mert és megújuló friss kínálat tartja olajozottan a lakáspiaci „gépezetet”. A használt lakások árnövekedésének a lassulásáról már februárban beszéltünk. Árcsökkenséről szó sincs, csak szépen beáll:

1.” A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei .”

2.” 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.”

Az értékesítési számokban lassulásról nem beszélhetünk, mert 2015 2. negyedévéhez 2016. 2. negyedévében 24%-os növekedés volt. Ez ismételten a biztos árnövekedés irányába mutat. A lakásárak csökkenésére időpazarlás spekulálni Budapesten. Ha lakást akarunk vásárolni, akkor a drága időnket a megfelelő lakás megtalálásra fordítsuk:

”Az  újlakáspiac árfelhajtó hatásával már foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az  urbanizáció lakáspiaci folyamatait gyorsítja fel, erősítve az amúgy is "szokatlanul intenzív" árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.”

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyar családmodell

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

A magyar családmodell 1 gyerekes. 55% volt 2011-ben az ilyen családok aránya. A családi otthonteremtési kedvezménynek biztosan az a célja, hogy ezen változtasson? A kérdés teljes mértékben idealisztikus, mert egyértelműen nem. Leplezetlenül minden arról szól, hogy aki tud, képes és szándékában áll vásároljon lakásokat, építsen házakat. A gyerek a CSOK-modellben másod vagy inkább harmadlagos kérdés:

1. Hogy minél többen vegyenek új lakást vagy építsenek új házat

2. Egyre kevesebben vegyenek használt lakást és házat és próbálják meg felújítani

3.  Az persze előny, ha azért egy részük családbővítést is tervez mindeközben

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely
Forrás: KSH, 1 gyerekes családok országa vagyunk

Át is nevezhetnénk „újlakásteremtési kedvezménynek” a CSOK-ot, mert minden elemében azt a célt szolgája, hogy a családok a gyerekvállalás helyett, az új lakások és házak vásárlását helyezzék előtérbe.

Számháborúzhatnánk, de a gyerekes családok döntő többsége használt ingatlant vásárol. Aki ezt nem veszi figyelembe, azt nem érdekli a családok érdeke.

Az építkezések ilyen szintű erőltetése, az új házak és lakások pozitív diszkriminációja család- és egyben gyerekellenes.

"Az elmúlt évtizedekben csökkent a kétgyermekes családmodell súlya, egyre több család vállal csupán csak egy gyermeket, ugyanakkor csekély mértékben nőtt a három vagy több gyermeket vállalók részaránya is." - írja a KSH a magyar családmodell számairól.

A CSOK-igénylők kb. 2/3-a nem is vállal új gyereket. Ez előre vetíti, hogy a magyar család-modellt alapjaiban a jelenlegi „otthonteremtési kedvezmény” nem fogja megváltoztani. Pedig Magyarországnak elsősorban új gyerekekre és más családmodellre van szüksége, nem pedig új lakásokra és házakra. Amíg ezt nem látjuk be, addig tovább fogyunk, miközben a saját farkunkkal verhetjük a csalánt és büszkén ordítozhatjuk a fájdalomtól, hogy „pörög az újlakáspiac”.

Az otthonokban pedig a magányosok tábora a legnagyobb. Egyre kevesebben egyre több lakásban élhetünk a jelenlegi népességi trend szerint. "2011-ben a lakások 30 %-ban csak egy személy lakott, öt főnél többen pedig a lakások mindössze 3,2 %-ban éltek." - a KSH hívja fel a figyelmet  a "magyar ember tragédiájára". A most is zajló mikrocenzusból csak 2017 májusában tudhatjuk meg, hogy történt-e jelentős változás a családi- és lakásviszonyainkban az elmúlt 5 évben.

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely
Forrás: KSH, magányosan élünk a legtöbben "otthonainkban"

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Marketingpornó lakásvásárlóknak

lakásvásárlás újlakáspiac marketing marketingpornó ksh építőipar

Mindig nagyon sok az eladó lakás – a piaci hangulathoz képest – de mindig hiány van azokból, amit érdemes megvásárolni. A mai lakásvásárló sincs könnyű helyzetben. Mélyen a zsebébe kell nyúlnia, ha lakást vásárol és előtte még át kell élnie a vásárlás kínszenvedéseit. Telefonján pötyögve, gépe előtt gubbasztva órákon, napokon, heteken és hónapokon át hirdetéséket nézeget, szervez, tervez. Hol fent, hol lent érzi magát, bosszankodik, elfárad, kiábrándul, majd a végén újra lelkes lesz és kezdődik előről minden.

Keresi és kutatja az alternatív lehetőségeket, hogy jobb ajánlatokhoz jusson. Akár online lakásárverési oldalakat nézeget, hát ha szembe jön valami alkalmi vétel. Kapcsolatokat próbál keresni, bankokkal, követeléskezelőkkel is, reményekkel kecsegtető ingatlanközvetítőkkel, akik „tuti tippeket” adhatnak.

Majd rájön a lakásvásárló, hogy egyedül van, mint a kisujja és csak magára számíthat, mert végülis minden „segítőnek” a pénzére fáj a foga és minél előbb döntésre akarják bírni, hogy vegyen már valamit.

Türelem, türelem és türelem

Mikor hirdetik meg azt a lakást, amit meg is tudunk venni, nem tudni. Az sem biztos, hogy megtaláljuk a végtelennek tűnő lakáskínálatban. A tudatos lakásvásárló viszont a végére annyira meghatározza a várva várt lakást, hogy ha csak erre figyel, használja a hirdetési oldalak szűrőit, napi szinten értesülhet a friss hirdetésekről. Kerületeket, városrészeket, esetleg akár már csak utcákat fog figyelni, hogy mikor bukkan fel az ő eladó lakása. A reális árú lakások megtalálják a vevőjüket idővel. A keresett, közkedvelt jóárú lakások meg főleg, mert őket nagyítóval kell keresni mindig. Amilyen szerencsénk van, mi is olyan lakást szeretnénk vásárolni, mint 10 vásárlóból 9. Így az idő, időzítés és reakcióidő nagyon fontos lehet, mert könnyen lemaradhatunk egy olyan piacon, ahol kevés a fóka (= keresett lakás) és sok a vadász (lakásvásárló).

Az újlakáspiac dilemmája

A meg nem épült lakások piaca viszont sok magabiztos vásárlót elbizonytalaníthat. A sok alapkérdés, hogy mikor kezdik az építkezést, mikorra fejezik be, mi lesz, ha késik az átadás, becsődöl a beruházó, mert nem tudja eladni a lakásokat (?) , nem megválaszolható. A tervező asztalról kínált lakások, látványtervei alapján nem lehet dönteni. A marketing „bullshit” sem segít nekünk. Az ingatlan egyik alaptulajdonsága, hogy kézzelfogható. A még nem létező lakás bizony zavarbaejtő, felemás érzés. A legtöbb esetben 20% előleget kell befizetnünk, majd várhatunk másfél-két évet, hát ha lesz belőle valami. Na igen, nem csak a lakásvásárlásban, de mindenben azt szeretjük, ha azonnal megkapjuk. Bármilyen terméket inkább megvesszük azonnal akár egy kicsit drágábban, mint olcsóbban megrendeljük. Ilyenek vagyunk, legalábbis a többség, mindig mindent azonnal akar, nem tud várni.

Az újlakáspiacon a vevőknek várniuk kell és nem utolsó sorban hinni a beruházóban, hogy a még gazos, vagy teljesen üres/csupasz telken olyan házat épít, mint a látványterveken. Ha kimegyünk a helyszínre – már pedig menjünk ki – vagy el tudjuk ott képzelni a házat vagy nem.

Néha ezért a beruházók külön kis „bemutató termeket” nyitnak, ahol a vevők a valóságtól elzárva dönthetnek, írhatják alá a még nem létező lakásra az adásvételi szerződést. Mosoly, öröm, klimatizált tér, kávé, ásványvíz és persze marketingpornó. Az új lakások értékesítése ugyan azokra az érzékeinkre hat, mint minden más termék és szolgáltatás értékesítése. Életérzést akarnak nekünk eladni, nem lakást.

lakásvásárlás újlakáspiac marketing marketingpornó ksh építőipar
Nem a lakásépítésekre vár az építőipar!

Elnézve a KSH friss építőipari jelentését, a lakásépítések elvesznek a grafikonon. A megkötött új szerződések volumene 3,1%-kal kisebb volt az előző évinél, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 88,2%-kal emelkedett.

Hurrá, kiabálhatják néhányan, de csak ismételni tudjuk magunkat, hogy sosem a lakásépítések húzzák az építőipart.

A ló helyett a számár is elvén „ráfanyalodnak”, ha muszáj. Ez meg még inkább elgondolkodtathat minket, hogy biztos belevágjunk-e olyan lakás megvásárlásába, ami nem létezik és az építői sem „szívesen” építik majd meg.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Otthonaink értéke tőlünk függ

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

Megvártuk, hogy lecsendesedjen a július végén megjelent KSH adatok körüli hurrá optimizmus. Vártunk és figyeltünk az elmúlt két hétben, hogy a lakáspiaci média lecsap-e a nyilvánvaló és teljesen nyilvános információkra, vagy csak továbbra is a felszínt fogja kapargatni. Sajnos az utóbbi történt és meghallgathattuk, hogy az építési engedélyek drámai növekedése bizony az újépítésű "TÁRSASHÁZI" lakáspiac boom hangulatát támasztja alá. Hónapok óta mondjuk, hogy a KSH adatai első ránézésre bárkit becsaphatnak, ezért vágjunk is bele és számoljunk le az első tévhittel.

1. Családi házépítési boom van

A KSH nyilvános adattábláiból egyértelműen kiderül 5434 lakóépületre adtak építési engedélyt 2016 első félévében. Ennek 78%-a családi ház. Ehhez nem is kell többet hozzáfűzni, csak annyit, hogy a magyar családok házakat építenek vagy építtetnek maguknak. Látványos a családi házak épületeken belüli túlsúlya, egyértelmű a hegemóniája.

A jelenlegi családi otthonteremtési támogatás a családi házépítésre gyakorolja a legnagyobb és egyelőre kézzel fogható hatást.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

A témánál maradva említést kell tennünk egy újabb félreértésről. A média és természetesen   a KSH is a 13 236 db építési engedélyt promótálta. A szemfülesek – vagy azok, aki már 5 percnél többet szántak a KSH lakáspiaci statisztikáira - mind tudják, hogy a KSH ezen belül megkülönbözteti az új házban kiadott építési engedélyeket. Ez azt jelenti, hogy pl. egy lakásfelújításnál, átalakításnál, ahol nem születik új lakás, csak a régi lesz nagyobb, szebb – a lényeg, hogy új lakás nem épül, csak egy régi alakul át – az is benne van ebben a számban. A valóság ennél egy picit árnyaltabb, hiszen csak 12 576 db új lakásra adtak építési engedélyt.  A grafikonra ezért külön ráírtuk azokat a bizonyos ördögi részletek, ami segít jobban megérteni a jelenlegi folyamatokat. A KSH nem teljesen konzekvens. Az új építésű lakásoknál csak az egylakásos és a háromnál több lakásos épületekben épült lakásokat különbözteti meg egyes esetekben. Így itt az ikerházakat (vagy két lakásos házakat) a családi házakhoz adtuk hozzá (lásd a következő grafikonnál).

2. Szinte minden második társasházi lakást Budapestre terveznek

Budapesten tervezik megépíteni az új társasházi lakások 41%-át, de szinte minden 5. családi ház ebben a városban fog megépülni.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

3. Több mint 20 ezer eladatlan újlakás Magyarországon?

Az a tévhit kering a médiában, hogy nincsen új lakás, már mindent megvettek. A kereslet pedig ki van éhezve az új lakásokra, amit a kínálat egyelőre nem is tud teljesíteni sem most sem pedig a közeli vagy éppen távoli jövőben. Az egyszerű parasztgyerek észjárásával az ember fogta a KSH adatait és összeadta majd számolt.

Kiderült, hogy 63 ezer új lakást építettek 2008 és 2015 között, de csak 42 900 darabot értékesítettek. Mi van a többi 20 100 darab új lakással?

A kérdés egyáltalán nem költői, csak azt bizonygatja, hogy a sok most hirtelen lakáspiaci szakértővé avanzsáló a lakáspiacunk közelmúltjával és számaival sincs tisztában. A 2008-as válság, az újlakáspiacot érintette leginkább. Nézzük csak meg milyen sok lakást építettek értékesítési céllal 2008-ban, 2009-ben és 2010-ben is. 2009 és 2010 teljesen betett ennek a szegmensnek. A sokk olyan súlyos volt, amit még egyébként ma is sok helyen érezni. A lakásokat nem tudták eladni, a kutyának sem kellett, hogy lényegretörően fogalmazzunk. Sok kivitelező próbálkozott bérbeadással, de a bankoknál is felhalmozódott egy részük a bedőlő lakásprojektek miatt. 

Budapesten is voltak házak, amik megépültek, de egy darab lakást nem adtak el bennük.

Ha jobban megnézzük 2015 volt az első év, amikor több új lakást vettek, mint ahányat eladásra építettek, így a felhalmozott készletek léteznek és nem csak "odaát".

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

4. A lakáspiaci árak bizony még mindig a béka segge alatt vannak

A lakásárak csökkenését mantrázók az elmúlt félévben többször keveredtek ellentmondásba. De kit izgat az egy ilyen happy piacon, mint most a lakáspiac. Vannak a hurrá optimisták, akik szerint itt minden a legnagyobb rendben és rakétaként száguldunk a csillagok felé. Mások már a szakadék szélén állva képzelik magukat és segítségért kiáltoznak, félve a mélység hívó szavától. Aztán ránézünk az elinflált lakásárakra és valahol a két véglet között megtalálhatjuk az arany középutat. 2015-ben az újlakáspiac árszínvonala 17%-kal maradt el a 2008-as árakhoz képest, ha figyelembe vesszük a pénzromlást. A KSH sem olyan bátor, hogy 2005-ös árszínvonalon számoljon,mert akkor még a legnyugodtabbak is szívükhöz kapnának. Azok lennének csak a sokkoló számok, hogy micsoda leértékelődés is történt a lakáspiacon, ami a jelenlegi lakásárnövekedés egyik legracionálisabb oka.

Olyan szinten elveszítette a magyar lakás az értékét az elmúlt évtizedben,  ami után természetes jelenségnek kellene lenni amikor visszakapaszkodunk a NULLÁRA.

Még csak egyelőre jövünk ki a gödörből, látjuk a fényt az alagút végén és még sok érdekességet tartogathat számunkra a vicces kedvében lévő „idő”.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

A használt lakásaink még mindig ötödével érnek kevesebbet, mint 2008-ban. Ki lehet akkora bárány, hogy árcsökkenséről bégessen 2016-ban, amikor az otthonaink ilyen szintű amortizációját le- és feldolgozni is sok évbe fog telni és közben nagyon is fog fájni.

Ha a fájdalomtól béget a kis drága, még érthető, a lakáspiaci folyamatok elég fájdalmasak tudnak lenni, mert senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy a felértékelődés folyamata bár illatos rózsa, viszont ne lennének szúrósak a tüskéi.

5. 1600 milliárdos szektor a lakáspiac

Folyó áron, már a 2008-as szinteket csapdossa ez a szektor.

Sokaknak fogalmuk sincs, hogy milyen hatalmas összegek vándorolnak és talán jobban megértik azt is, hogy az ingatlanértékesítők miért is lettek annyira „éhesek” 2015-re.

Budapesten főleg, ahol az értékesítők szerepe domináns és ahol a lakáspiaci folyamatok halmozottan érvényesülnek, beleértve a lakásárak országos átlag feletti drasztikus növekedését is. 2008-ban 154 ezer lakás cserélt gazdát, 2015-ben pedig 134 ezer. A 20 ezerrel alacsonyabb értékesítési szám, de közel azonos bevétel. Ezek is csak folyó áron vannak számolva. Látjuk, hogy reálértéken 2000 milliárdnál mondhatjuk majd azt, hogy már ott tartunk, mint ahol 2008-ban voltunk.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

Higgyék el, mi sem tudjuk elképzelni sem ezt a számot, csak leírtuk olyan Ctrl-C és Ctrl-V módszerrel, hogy továbbra is mindenkit arra bátorítsunk, hogy merjen kételkedni, kérdezzen bátran. Csak a jó kérdésekre lehet jó válaszokat adni.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az újlakáspiac nem egyenlő a lakásépítésekkel

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely

A lakásépítések körüli mizéria miatt muszáj volt újra statisztikákkal foglalkoznunk. El is készítettük saját grafikonunkat a KSH adatai alapján. Amiből azonnal megtudjuk, hogy miért kommunikálják félre az épített lakások számát.

Kezdjük azzal, hogy a KSH szerint minden lakóingatlan lakás. Az új építésű lakóingatlanok így egyben jelentenek társasházi lakásokat, családi házakat, nyaralókat.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az értékesítésre szánt lakóingatlanok a valóban eladásra épült lakás, ház, nyarló

Ezért van az, hogy más lakáspiaci statisztikákban az új építésű lakások száma alatt egy abszolút értéket értenek, nem a valódi épített társasházi lakásokat. Ebből aztán komoly kavarodás lehet a fejekben – azokban is, akik ezeket a statisztikákat kész tényként használják – mert ha kíváncsiak vagyunk mennyi új társasházi lakás épült, akkor igen csak el kell merülnünk a KSH számaiban és számolnunk kell. Az igazán érdekes még is az, hogy a KSH külön megkülönbözteti a saját részre és az értékesítésre épített ingatlanokat. A lakáspiac szempontjából az értékesítésre épült lakóingatlanok a fontosak %-osan látszik a két különböző oszlopból, hogy az értékesítésre épült lakások aránya mindig kevesebb. Valójában pedig ez mutatja meg mennyi új építésű lakóingatlant építettek adott évben, amit meg is lehetett venni a lakáspiacon. A többi bizony nem számít. Még ezekből sem tudjuk meg, hogy mennyi a társasházi lakás és mennyi a nyaraló, családi ház. Csak azt tudjuk, hogy eladásra hány lakóingatlan épült.

Ebbe a csapdába esett bele az FHB lakásár index  is. Amikor rákérdeztünk a félreérthető tájékoztatásra a következő választ kaptuk:

"Az FHB Index megjelenéseibe legtöbbször konjunkturális szempontból kerül be a lakásépítések volumene, és ezért ezekben nem csak az értékesítésre épített lakásokat, hanem az összes lakást jelenítjük meg, azaz a saját célra építetteket is."

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A mennyi épült és a miért épült kérdések között az FHB nem tesz különbséget

A kitérő válasz természetesen nem magyarázat, mert ha megnézzük a grafikonhoz kapcsolódó értelmezést, abból ez már nem derül ki. Minden évnél jelölt építési számot gyakorlatilag új lakásnak tekint, ami becsap mindenkit, aki olvassa. De az FHB mellett, az MNB friss lakáspiaci jelentése is ugyan ezt a hibát követi el. Feltételezzük, hogy a statisztikát készítők direkt teszik ezt, akár még úgy is, hogy saját magukat csapják be ezzel. Figyelmetlenség, vagy csak egyszerű kapkodás az oka, de az biztos, hogy a számok nem igazak és nem mutatják be a lakáspiacon megjelenő új építésű ingatlanokat, amiket azért építettek, hogy eladjanak.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az MNB grafikonja is félreérthető

Ezért van az, hogy amikor például lakáspiaci jóslásokra merészkedik az MNB, mindenki ugyan azt fogja mondani utána: ennyi lakás fog épülni és majd ennyit is lehet megvenni. A %-os arányok miatt pedig tudjuk, hogy ez nem igaz, ahogy azt is, hogy nem csak társasházi lakásokat, hanem nyaralókat és családi házakat is építenek eladásra.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A lakásépítések nem egyenlő az újlakáspiaccal!

Külön említésre méltó még, hogy épülnek bérlakások is, amik bár %-osan igen kicsi részt képviselnek, de jól jelzik, hogy relatív értelemben kell kezelni a KSH számait, nem csak úgy kiragadni őket a szövegkörnyezetből és félretájékoztatni vele egy egész országot.

A valódi új lakások és házak piaca pici, 3000-3500/év volt 2012-2015 között. Ez pedig egész más képet mutat és más jövőt vetít előre, mint éppen az otthonterkep.hu heti bejegyzése az újlakáspiacról. Ha nem vagyunk tisztában a múlttal sem a jelent sem pedig a jövőt nem érthetjük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac: Vásárolunk nem bérlünk

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely

A lakásvásárlási hype gyors és látványos lakásármelekedést hozott a likvid lakáspiacon. A magyar lakáspiacra jellemző hirtelen árnövekedés másodszor következett be. Utoljára ilyet 2000-es évek elején tapasztalhattunk, ami persze ennél sokkal látványosabb volt. Egymás után jelentek meg erről a hivatalalos adatok. A KSH 2015. 4. negyedévi lakáspiaci jelentése és az FHB Lakásárindex szinte egyszerre debütált április végén. Az MNB Lakáspiaci jelentése május 2-től lett letölthető.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak 2015 Q4 - Az új és használált lakások árai együtt "élnek"

A lakásárnövekedés lassúlására mindegyik elemzés felhívja a figyelmet. Ez is természetes jelenség és szinte pontosan ugyan az zajlik a szemünk előtt, mint 14 éve. Mint akkor, most is az időzítésen múlik minden. Akik 2013 év végéig vásároltak, most nagyon örülnek. Azok már egyre kevésbé, akik 2015 végén vásároltak vagy 2016-ban fognak, mert a nagy lakásárnövekedésnek vége. Most már sokkal kisebb lépésben fog haladni a piac.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
MNB Lakáspiaic Jelentés 2016 Május -  A magyar hullámvasút

De van még egy említésre méltó jelenség a lakáspiacon. A lakásárak növedését a bérleti díjak csak részben követték le. Az albérletek áraiban is volt egy látványos és hirtelen árváltozás 2014-2015-ben, aminek mára vége. Ez pedig azt is jelenti, hogy az így elérhető hozam bizony pont úgy csökken mint a lakáshitelek kamatai. Sőt, aki idén vagy jövőre vásáról egyre kisebb számmal számolhat. 2013-ig vásárlók könnyedén számolhatnak ma is 8-10% körüli éves bruttó hozammal, az akkori vételárakat és a mostani bérleti díjakat alapul véve. Akik már tavaly vásároltak, ők már inkább 6%-kal terveznek. 2016-ban, ez bizony átlagosan inkább már csak 5% körül lesz. Folyamatosan csökkenő hozammal érdemes számolnia mindenkinek, amikor a vételár alapján akarja majd meghatározni az éves vagy éppen a havi elvárható bérleti díjat a lakása után.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
MNB Lakáspiaci Jelentés 2016 Május - A lakásbefektetések hozama is  csökken

Ne bérelj, vásárolj!

Az a kommunikáció miszerint vegyen mindenki magának lakást, aki csak tud és ne béreljen, az ilyenkor üt vissza igazán. Két vasat nem tarthatunk a tűzben. Egyik oldalon arról beszélni, hogy jó lakást kiadni, a másikon pedig „hülye” mindenki, aki bérel és nem vásáról, az a bérlakáspiacunk méretén, a fizetőképes keresleten jól tettenérhető. A sajátlakásban élésnek az az ára, hogy a bérlakáspiacunk erősen korlátozott, ahová nem lehet bérbeadóként minden gond nélkül belépni. A csökkenő hozamok mellett, megnövekedett bérlőkeresési idővel is számoljunk. Nem lehet mindent, mindenhol bármennyiért kiadni…és főleg nem gyorsan. Kivételek mindig lesznek, de ne abból induljunk ki, mert annyira becsaphatjuk magunkat, mint amikor nem foglalkozunk a reálérték veszteséggel, csak a nominális árnövekedéssel.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
FHB Lakásár index 2015 Q4 - A pöttyök a valóság, nem a vonal

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények