Ingatlanlufi Budapesten

Csak pozitívan, ha nem lehet felhőtlen az öröm akkor is. Rejtsük inkább a sorok közé, hogy aggódunk. Ha nem mondhatjuk ki egyértelműen, hogy vannak aggasztó jelek, akkor legyünk kreatívak. Önmagunk ellenségei mégsem lehetünk. Mártírok sem akarunk lenni, kisemberek vagyunk mi ahhoz. Családunk van. Felelősek vagyunk minden szóért. Szerethetjük tiszta szívvel a hazánkat, a szülőföldünket, a városunkat, ahol élünk. Az itt élő emberekért is érezhetünk felelősséget, pláne ha olyan információkkal rendelkezünk, amivel segíthetünk is nekik jobb és biztonságosabb döntéseket hozni. Csak az ilyen önzetlenség nem kifizetődő. Segíteni jó, tényleg nagyon jó. Viszont, ha mi nem segítünk magunkon…hajaj, na az lenne csak a felelőtlenség, mert akkor másokon sem tudnánk segíteni. De meg kell élnünk valamiből nekünk is. Vívódni az erős igazságérzetünk és a karrierünk ellentmondásai között inkább okozzon kopaszodást, elhízást, nyugtalan éjszakákat, szarkalábakat. Még bele is betegedhetünk egy kicsit, mindegy. Egy a fontos csak, az egzisztenciánkat ne befolyásolja, azzal legyen mindig minden rendben. Egy íróasztal mögött ülve nagyon nehéz megváltani a világot, de jóval könnyebb érdekeket kiszolgálni, katonaként parancsokat végrehajtani, feltétel nélkül. A Magyar Nemzeti Bankban, a lakáspiaccal foglalkozó emberek nincsenek könnyű helyzetben. Értjük és halljuk, hogy nem akarnak ők semmi rosszat. Szeretnék, ha a kecske is jól lakna és a káposzta is megmaradna. De már most szólunk, ideje korán, hogy nem fog menni.

A lakáspiac nem az a terep, ahol sokáig lehet libikókázni

A lakáspiac büntet, méghozzá igen gyorsan. Tegyük ezért világossá, hogy Magyarország fővárosának lakáspiaca átlépte a biztonságos zóna határait és egyre inkább távolodik el tőle. 2 éve már folyamatosan küldi a jeleket a budapesti lakáspiac, hogy olyan irányba halad, ami felé nem nagyon szabadna. (El)fogynak a vevők, az árak emelkedését nem indokolja semmi. Budapest súlya meg csak csökken és csökken az adásvételek számában, a „vakok és gyengén látók” örömére erősen torzítva az országos lakáspiaci árak növekedését mindeközben. Budapest a feketebárány, amiről halkan, szinte suttogva és nagyon, de nagyon, tapintatosan a Magyar Nemzeti Bankban néhány valószínűleg nagyon elkötelezett és hivatástudattal rendelkező ember, kreatívan kongatja a vészharangokat. Na nem úgy, hogy ez a karrierjüket negatívan befolyásolhassa. Nem hősködnek, csak végzik a munkájukat, hozzák a kötelezőnél egy picit többet. Erős mondatok következnek a mai MNB lakáspiaci jelentésből, amihez fűzünk néhány megjegyzést a közérthetőség kedvéért:

Budapesten nem csak a lakásárak vannak elszállva, hanem az eladók is

"Budapest aránya kismértékben, de tovább mérséklődött a tranzakciók között, miközben a vidéki települések szerepe növekedett. 2018. első félév végén 22 százalék volt Budapest aránya a piaci forgalmon belül, ami 2015 elején még 33 százalék volt. A községekben lebonyolított adásvételek aránya eközben 20 százalékról 24 százalékra nőtt. "– Budapesten ne legyen kétsége senkinek, egyre több a csalódott eladó, aki hiába lép piacra nem tud eladni. Nem csak álom lakás van, hanem álom árak is, amik legalább olyan elérhetetlenek az eladók egy jelentős részének, mint maguk az eladó lakások a vevőknek. A budapesti lakásárak relatívabbak, mint szinte bármi más ma a magyar lakáspiacon.

"A lakásárak emelkedése mellett egyre rosszabb minőségű lakások cserélnek gazdát." – az országos lakáspiacra gondolva.

"A fővárosi drágulás következtében tehát fokozatosan egyre rosszabb minőségű, és így relatíve olcsóbb lakás cserélt gazdát." – megemlítve, hogy nem csak országosan, de Budapesten is a négyzetméterárak növekedésének szó szerint ára van.

"Budapesten a lakásárak szintje már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által indokoltat. "– ami az egyszerű ember nyelvén azt jelenti, hogy ingatlanlufi van 2018-ban Budapesten.

Egészségtelen lakásárakról beszélhetünk Budapesten

"A lakásárak túlzott felértékelődése következtében kockázatok alakulhatnak ki a bankrendszerben, amennyiben utóbbival együtt nagy volumenű jelzáloghitelezés és növekvő kockázatvállalás párosul, így – különösen a jelenlegi erős keresleti környezetben – még fontosabbá vált a fővárosi piac szoros figyelemmel kísérése." – üzeni a Magyar Nemzeti Bankból néhány tisztességes ember a kereskedelmi bankokban dolgozó kollégáiknak, hogy ne legyenek vak optimisták, amikor budapesti lakóingatlanok hitelezéséről van szó. A kockázatok már tapinthatóak, mérhetőek és kezelhetőek is, feltéve, ha odafigyelnek rájuk és nyitott, nem pedig csukott szemmel hiteleznek.

+1 (erős) gondolat:

"Budapesten 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, 2018-ban 7,4 ezer, 2019-ben 15,7 ezer új lakás átadását várjuk." – „várjuk”, mint a mesében, tennénk hozzá. Ilyen használt lakás piacon, ami van ma Budapesten, az újlakáspiacot sem szabadna más szemmel nézni. Lelassuló építkezésekre, álló projektekre, elhúzódó értékesítésre és elképzelhetetlen szintű spekulációra lehet a budapesti újlakáspiacon készülni.

Ehhez külön hozzáfűznénk egy nagyon aktuális lakáspiaci jelenséget. A spekulációknak külön kedvez az ingatlanlufi, ahol minden jogi alap is megvan ahhoz, hogy ezt ügyeskedők és szerencsevadászok ki is használják. Törvényesen, jogtisztán, adót fizetve többé-kevésbé, előszerződésekkel értékesített lakások tömegeivel, amik eleve színlelt szerződések csupán. Céljuk, hogy a várható lakásárnövekedését – már pedig egy ingatlanlufi erről szól – realizálják. Ma sem olyan nehéz hirdetéseket találni, ahol szerződésátruházással kínálnak új építésű lakásokat magánszemélyek. Az társasházakat értékesítők is tudják a módját, hogy mikor lehet ezt a kártyát előhúzni, amikoris nem kétoldalú, hanem háromoldalú megállapodások születhetnek. A jó értékesítő tudja mikor kell felhívni a potenciális vásárlót, hogy egy másik vevő meggondolta magát és helyette ő vehetné meg a lakást. Persze nem azon az áron, hanem már magasabban.

Ez az egyre nagyobb árolló szúrhatja ki az ingatlanlufit

Igen, arról beszélünk, hogy egyesek nem csak könyveket olvasnak és kétes hátterű előadásokra járnak azért, hogy megtanuljanak könnyen pénzt keresni, hanem űzik az ipart. Nem új találmány ez, csak kezd olyan méreteket ölteni Budapesten az újlakáspiacon, amiért már lehet aggódni.

Úgy is lehet új lakással pénzt keresni, hogy sohasem vesszük meg, csak jogot szerzünk a megvásárlásra, egy opciót az előszerződéssel. Ezt a jogot, amikor eljön az idő, akkor piaci alapon értékesítjük. Gyakorlatilag a még el nem készült lakást úgy adjuk el magasabb áron, hogy azt meg sem vettük. Ezt végezhetik egyszerű spekulánsok és természetesen a beruházóval karöltve strómanok. Jogilag tiszta, nagyon nehezen lehetne bizonyítani, hogy színlelt minden.

Csak azon alapul,  hogy biztosan hisszük egy épülő társasházban az árak növekedése legalább addig tart, amíg el nem készül a ház. Ezért a pénzért sokan lehajolnak. Ha valaki eddig nem találta a választ arra, hogy miért nem stimmel sok nem hivatalos statisztika és köszönő viszonyban sincs a hivatalos adatokkal, akkor itt van rá egy lehetséges válasz. Sok ezer új lakás nem kerül értékesítésre új lakásként, hanem a spekulációk miatt végül használt lakásként értékesítik. Na most egy ilyen környezetben, egy ingatlanlufiban képzeljék el azt, hogy milyen boszorkánykonyhát jelenthet  az 5% lakásáfa alkalmazása a 2018. november 1-ig végső építési engedéllyel rendelkező társasházak esetében még 5 évig. El lehet adni ma előszerződéssel egy lakást úgy is, hogy akár évekkel később kezdik meg csak a valódi munkát, az építkezést. És biztosak lehetünk benne, hogy papíron mindent előértékesítenek, a felárral aláírható adásvételi szerződések már viszont elmaradhatnak, mert nem egyre könnyebb, hanem úgy néz ki inkább egyre nehezebb lesz palimadarakat fogni a budapesti használt és új építésű lakások piacán egyaránt a közeledő jövőben.

Lakásárak vs. Bérek

Forrás: mnb.hu - Lakáskpiaci Jelentés 2018. november (2018. november 15.)

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Előrehozott lakásvásárlás (mellék)hatása

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...” – fogalmaztuk meg nagyon határozottan A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot helyzetértékelő elemzésben. Október 1-e óta szigorodtak a feltételek (részletek az elemzésben), amiért sokan előre hozhatták a lakásvásárlásukat az elmúlt szűk négy hónapban. Már júniusban erre készültünk elméletben - hangsúlyoztuk akkor írásban - de most a gyakorlat is ezt erősíti.

Több tény is bizonyítja, hogy a lakáspiacon különleges hatások érvényesülnek

Olyan, amivel nem csak mi, de még a bankok sem számoltak 2018 elején. Az előrehozott vásárlásokat lakáshitellel finanszírozzák:

Látható a Magyar Nemzeti Bank friss számaiban, hogy a lakáshitelezés 2018-ban szokatlanul erős sebességre kapcsolt = A lakásáremelkedést a bankok fizetik.

A lakásárak emelkedéséről a vevőknek általában szitokszavak jutnak az eszükbe. Az már nem, hogy a döntéseikkel éppen gyorsíthatják is az árak növekedését.

Azt pedig a KSH szeptember végi számai bizonyítják, hogy a magyar lakáspiacon a lakásárak kétszámjegyű növekedését egyelőre semmi sem akadályozza. Ha még nem olvastuk, majd fogjuk, hogy az első negyedéves 12%-os éves árnövekedés után, az első félévben a megelőző év azonos időszakához képest 10%-kal drágábbak a használt lakások Magyarországon. A harmadik negyedéves áremelkedés is erős lehet, köszönhetően a lakáshitelezés és az előrehozott lakásvásárlások együttes hatásának. 

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Ez még nem az az ország, ahol bátran el lehet adósodni!

Az előrehozott vásárlás attól előre hozott, hogy bizonyos kényszer hatása alatt (ilyen például a hitelezés szigorítása) olyan vevők lépnek a piacra, akik adott kínálat és árak mellett vásárolnak. Akár jobban el is adósodnak most (=nagyobb összegű lakáskölcsönt vesznek fel, akár hosszabb futamidőre is) amíg lehet, a hiányzó önerőt, a drágább lakást a bank fizeti. Az ilyen vevő kevésbé „árérzékeny” és kevésbé „racionális”, mert végső soron határozott időn belül vásárolnia kell. Nincs más választása – így érzi. Inkább jobban eladósodik, mint korábban tervezte, de a vásárlást nem kockáztatja. Nem akarja magát kizárni (=kiárazni) a lakáspiacból.

2019. július 1-től tovább szigorodnak a feltételek, így azok is kényszerpályára kerülnek, akiket az a szigorítás jobban érint. Ma az is egy kérdés, hogy kik vannak többen? Mert a 2019-es lakáspiacról hiányozni fognak azok, akik 2018-ban már vásároltak, ha ők egyébként ezt nem is biztos, hogy így tervezték.

2019 előtt hajrázik a lakáspiac

A lakáshitelpiac minden lehetőséget megad ehhez, ahol egyelőre még mindig a törlesztőrészlet az alfa és az omega, nem a hitel nagysága, esetleg az az összeg, amit a végén valójában vissza kell majd fizetni. Láthatóan ugyanis a szigorítással elindul vagy inkább elkezd eltolódni a lakáshitelpiac a hosszabb futamidők felé. Már csak azért is, mert az államot is a törlesztőrészlet és a havi jövedelmünk kapcsolata izgatja. Az már kevésbé, hogy mit jelent a magyar várható átlagéletkor mellett 20-30 évre egyre nagyobb összegű lakáshitelt – akár változatlan törlesztőrészlet mellett - felvenni Magyarországon, ahol egy évre előre alig lehet tervezni, nemhogy tovább. A magyar családok többsége még mindig a férfi jövedelmétől függ. A férfiak meg hamarabb halnak meg, csökkenhet a munkaképességük, mint általában szinte mindenhol a világon. Csak egyáltalán nem mindegy, hogy mikor következik ez be. Magyarországon jóval hamarabb, ami hitelezési kockázat is egyben.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Az új és a használt lakások ára és kétszámjegyű növedést mutat 2018-ban

De egyrészt hol érdekel ez minket, ha a lakásárak nőnek, ha hitelt veszünk fel és közben boldogok vagyunk, mert lakást vettünk! Másrészt, ha nem tudunk jobbat, akkor nincs mit tenni, csak elfogadni azt, ami van. Aztán majd lesz valahogy. Eddigis mindent túléltünk. Ezt is túl fogjuk – mondogathatják. Minket ennek az utóbbi jelenség(=majd lesz valahogy életérzés) aspektusa motivál és nem annak tapsolunk, hogy a magyar lakáspiacon szinte minden állami intézkedés áremelést okoz. Nincs miért gratulálni senkinek ehhez. Nézhetjük, ahogy a bankok egyre több lakóingatlanban lesznek tulajdonosok. Ismerjük azt a kétségbeesett lakáshiteles felkiáltást, hogy „elveszi a bank a lakásomat”. Ez nem igaz. A lakás addig nem a miénk, ameddig hitel van rajta. Addig az a banké, ha tudomásul vesszük ha nem. Ha pedig úgy alakul – és bizony néha úgy alakul - a bank elveszi, ami az övé.

Érdekes abba belegondolni, mit élhet át az, aki később jön rá, hogy egy bankhitelt fizetni azt is jelenti, hogy egyébként minden másra kevesebb jut, mint előtte.

Lakáshitelt fizetni ritkán kényelmes

Az előrehozott vásárlások azt is magukban hordozzák, hogy idő előtt csökkenti a lakásvásárló az elkölthető jövedelmét, ami érheti felkészületlenül.

Főleg olyanokat érhet váratlanul, akiknek előtte nem is volt lakáshitele vagy fizetett legalább bérleti díjat egy lakásért. A lakáshitelek összege meg csak nő, számolnak be nagy örömmel a bankok. A hitelfelvevők sokszor magukhoz igazítják ezért a hitelt – hogy pont annyi legyen a törlesztő, amit elbírnak, ha a lakáskölcsön összege nő. Milyen rugalmas és segítőkész a bank – gondolják közben. Ha a havi törlesztő jó nekünk, akkor a bank is jó nekünk és még a lakásárak is barátságosabbnak tűnnek. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja, amire sokkal könnyebb rászokni, mint leszokni róla.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

Forrás: mnb.hu & ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely

Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban. A Magyar Nemzeti Bank nagy lakossági hitelezési programja egyelőre úgy néz ki, hogy hiú ábránd marad ezért. Tavasszal még arról szóltak a hírek, hogy ledobja a hitelbombát az MNB Magyarországra és mindenkit hitel felvételére és persze hitel nyújtásra/közvetítésre ösztönöz. Eltelt két hónap, beköszöntött a nyár és úgy tűnik, hogy bekapcsolták a klímát az MNB-nél. Érzik ők is, hogy a hitelezés izomból erőltetése ilyen „vihar előtti csend” időkben nem túl jó ötlet. Elő kell készíteni a kamatemelésnek a terepet. Lesz kamatemelés. Mikor? Sokkal hamarabb, mint eddig többen gondolták. A bankok már emelgetik a kamatokat. Az infláció is szépen lassan egyre nagyobb szerepet kap abban a bizonyos többismeretlenes „képletben”. A forint árfolyama is egyre bizonytalanabb, idegesebb. Jót tenne neki egy kis MNB háttértámogatás, egy kis pici iránymutatás. Egy icipici kis kamatemelés, lépésenként. Csak módjával, óvatosan. Előjátékszerűen, hogy izgalomba hozza a piacokat, kedvet csináljon,  ne pedig elvegye a kedvüket az egésztől. Ma meg is jött az első egyértelmű és semmilyen szempontból sem félreérthető MNB iránymutatás.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban

Szigorodnak két lépcsőben Magyarországon a lakáshitelfelvétel szabályai

A hivatalos kommunikáció szerint a biztonságos és a hosszú távon is kiszámítható, a teljes futamidő alatt fix kamatozású hitelek felé terelnék a tömegeket. Csak mégis milyen tömegeket?  A változó kamatozású hitelek elsősorban annak a piaci igénynek felelnek meg, hogy bár nagyon kockázatosak, a hitelképessége és fizetőképessége múlhat valakinek azon, hogy ilyet vesz fel vagy semmi mást. Egyszerűen nincs másra lehetősége. Be is lehetne tiltani Magyarországon, hogy csak és kizárólag olyan hiteleket lehessen felvenni, aminek legyen bármilyen hosszú a futamideje, a kamata csak fix lehet az egész futamidő alatt. Csak, ha ez megtörténne, akkor bezuhanna a hitelezés. Ez a szomorú valóság, amit tudnak a bankok és jól tud az MNB is, mert a nettó bérek olyanok amilyenek Magyarországon. Így nem tiltják be, de korlátozzák a havi nettó bérek alapján, hogy ki mennyire adósodhat el. Bár biztonságosabbá teszi a hitelezést, egyben egy fék is a hitelpiacon, a magyar jövedelmi viszonyokat figyelembe véve.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
...még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon

Emiatt arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.

A hitelközvetítők, de még akár maguk a bankok is sürgetik majd az ügyfeleket, hogy ha nem írják alá a szerződést október 1-ig, utána már kevésbé lesznek hitelképesek, már kevesebb hitelt kaphatnak csak és lehet nem tudják megépíteni a házat vagy megvenni a lakást. Többen akartak hitelt felvenni vagy több hitelt már eddig is, mint amennyit a bankok engedtek. Eddig sem volt olyan könnyű hitelhez jutni, lakáshitelhez meg főleg, mert ahhoz az átlagkereset édes kevés .

Ez egyre inkább azt is jelenti, hogy 2019-re a lakáspiacról hiányozni fog az a kereslet, ami inkább 2018-ban fog vásárolni és hitelt felvenni. De hiányozni fog az is, aki 2018. október 1-től már csak kevesebb hitelt kaphat. Ha pedig még azt is figyelembe vesszük, hogy 2019. július 1-től tovább szigorodnak ezek a feltételek, akkor még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban

A lakáshitelezés szigorítása egyben a lakáspiac lehűtését is jelenti

Jaj új lakások, jaj használt lakások, jaj hiteles vásárlók! Az MNB mégsem engedi, hogy ész nélküli hitelezés történjen a lakáspiacon, mert a kamatemelés előtt ez egy figyelmeztetés mindenkinek, hogy most már nyugodjanak le. Vége van a jó világnak! Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...

Forrás: mnb.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyar (Köz)érdek Bank?

lakáshitelezés lakáshitel kamatkockázat MNB árnyékbankrendszer hitelközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Felületesnek lenni pénzügyi termékek esetén nem ajánlatos. Azt még megérti az ember, ha az utca embere lakáshitelnek hívja a kölcsönt és nem fogja senki sem leordítani a fejét, hogy a hitel és a kölcsön nem egymás szinonimái. A köznyelv és a közérdek lehetnek egymás ellenségei is, jegyezhetjük meg átlagos, minden felhang nélküli iróniával. A Magyar Nemzeti Bank nem fogalmazhat konyhanyelven. Joga és kötelessége a hiteles és megbízható tájékoztatás. A mérgező hitelezés egyik felelősének kiáltották ki, mert nem akadályozta meg a kockázatosabbnál kockázatosabb hitelek terjedését 2008 végéig.

A kamat az új svájci frank – írták a szexikozgaz.hu-n még februárban

Mi köze ennek a Nemzeti Bankhoz? Nagyon egyszerű és világos a jelenlegi MNB kommunikáció. Fix lakáshitelnek neveznek minden legalább 1 évnél hosszabb kamatperiódussal rendelkező lakáshitelt. Értik, fixnek, amikor az a fix, ami nem változik a teljes futamidő alatt. A magyar nyelv és a pénzügyi, szakmai nyelv szerint is, csak és kizárólag a teljes futamidő alatt fixált kamatú lakáshiteleket lehetne fixnek nevezni. Ezen kívül semmi mást, még véletlenül sem hívhatunk fixnek, mert az megtévesztő. Abban a hitben tartja az adóst, hogy jól dönt, hogy kockázatkezelő és kockázatkerülő, ha nem fixálja a kamatot az egészen a futamidő végéig. Az MNB-nek már évek óta minden megnyilvánulásában ezt kellene képviselnie, nem képviselhetne mást, mert ez a közérdek és ez a magyar állam érdeke is.

Azoknak, akiknek a lakáshitel kamata megváltozhat a jövőben, ők egy pókerasztalnál ülnek és játszanak

Fogalmuk sincs, hogy mennyibe fog a lakáshitel a végén kerülni. Nem tudhatják, mert még a bank sem tudja. A törlesztőrészlet növekedését meg az adósok rosszul viselik, világit rá Kapronczai Mór és Urbán K. Vajk cikke is. Nem igazán vannak rá felkészülve, nem úgy él a magyar, hogy azt mondja „ez benne van a pakliban”. Főleg nem akkor, amikor a hitelközvetítők azzal a hamis illúzióval édesgetik őket magukhoz, hogy „spórolhatnak, akár milliókat” azzal, ha velük dolgoznak és nem mennek be közvetlenül egyik bankba sem. Egy hitelközvetítő honnan tudná, hogy mennyibe kerül az adósnak a végén ez az egész? Nem tudja, csak úgy csinál, mint ha minden előre tudható lenne, ha biztonságos, kiszámítható és kockázatmentes lenne. Az MNB meg csendben nézi, eltűri, hogy az adósokat megtévesszék, és úgy vegyenek fel egyáltalán nem fix lakáshiteleket, amikről ők még azt hiszik, hogy „spórolhatnak” is.

Tudják, az a legfájóbb pont ebben a történetben, hogy az ember olvassa az Alapblog bejegyzését, azt hallja, hogy a bankok maguk sem hívják fixnek a nem fix lakáshiteleket. A hitelközvetítő és az MNB meg lazán, lelkiismeretfurdalás nélkül annak nevezik. Lehet úgy Magyarországon jogot sérteni, hogy nem sértünk jogot? Lehet! Erre szép példa ez a jó…akarjuk mondani rossz szokás, hogy nálunk elég mindent úgy nevezni, ami az érdekünket szolgálja.

Nagyon aktuális a téma, mert 2017 után 2018-ban is azt fogjuk látni és hallani, hogy a hitelközvetítők kitesznek magukért, szórják fűre és fára a nem fix lakáshiteleket, amikről azt mondják majd, hogy a többségük fix, közben, meg dehogy azok! 2009 után sem lett elővéve egy hitelközvetítő sem, hogy felelősségre legyen vonva az agresszív és megtévesztő hitelezés miatt. A bankokra lett ráhúzva a vizes lepedő, ami részben jogos volt. De benne a volt a „buliban” ma is több működő hitelközvetítő is. Elő fogják-e venni most őket, amikor még maga az MNB is fixnek nevezi a nem fix hiteleket?

Az Alapblog bejegyzése finoman azt érzékelteti velünk, hogy a közhiedelemmel ellentétben továbbra is jobb, ha egyenesen a bankba megyünk be és nem bohóckodunk hitelközvetítőkkel. A bank legalább azt mondja, amit nem szeretnénk hallani. Kimondja, hogy nem fix az a lakáshitel, az „olcsóbb” meg pláne nem. Milliókat meg maximum csak az spórolhat, aki nem szóba egy bankkal sem és nem fizet változó kamatot neki 10-20 évig.

Előtörlesztésben gondolkodók figyelmét  is fel lehet hívni, hogy mi van akkor, ha valami közbe jön és még sem lesz előtörlesztés? Hazárdőrök és nagymenő pénzügyi mentalisták osztják az orosz ruletthez a megtöltött fegyvereket, ami ma Magyarországon csak nem etikus, de jogszerű. Nem mondjuk, hogy túl késő lenne az MNB-nek szigorúbbnak lenni saját magával és az árnyékbankrendszerrel (pénzügyi szolgáltatásokat közvetítők/tanácsadók) szemben is.

Emberek tízezrei már belesétáltak a csapdába, amit alacsony kamatkörnyezetnek neveztünk el. Ha magas kamatok előtti környezetnek neveznénk, akkor még azt is jelentené, amit valójában jelent.

A Magyar Nemzeti Bank az ország pénzügyi stabilitásért felel és nem azért, hogy a három szintű magyar bankrendszer (=MNB+Kereskedelmi bankok + Árnyékbankrendszer) minél több embert eltartson Magyarországon:

 - Nem elfogadható az, hogy fixnek nevezhető egy lakáshitel, ha az nem fix a futamidő végéig.

- Ez nem lehet hit kérdése, vita tárgya, vagy nem írhatja felül sem politikai sem pedig üzleti érdek.

- Nem tolerálható az sem, hogy a magyar bankrendszerben a nemfizető, fizetésképtelen adósokat nem tartjuk nyilván csak azért, mert eladták őket követeléskezelőknek.

- Nem mehetünk szó nélkül amellett sem, hogy egyik szőnyeg alól másik alá söpörjük a lakáshitelezéssel kapcsolatos problémáinkat, közben meg a csapból is az folyik, hogy a lakáshitelezés biztonságosabb ma, mint bármikor előtte, vigyáznak ránk, megvédenek minket és fogják a kezünket.

- Ezek mind csak üres szavak. Mitől lenne biztonságosabb, ha pont a kockázatokat nem nevezzük nevén, ha minden felelősség továbbra is az adósé!

A hitel a gazdagok gyógyszere és a szegények mérge – írtuk le pontosan egy éve, mert erről közérdek és társadalmi felelősségvállalás beszélni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénzügyi stabilitás a lakáspiacon

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az év utolsó hónapjába léptünk, nem számít senki sem már új csodákra. Egyesek az évet foglalják össze, mások előre tekintenek. Mi most egyszerre tennénk mind a kettőt, mert azért még általánosságban a média és az ingatlanpiac inkább az eladók érdekeit szolgálják ki. A vevők meg dezinformáltak, aggódnak. Nem tudják mit és hol keressenek. A barátok és ismerősök az elsőszámú hírforrások. Jönnek a kérdések, mennek rá a válaszok. Ki mit gondol, ki mit érez, ki mit tapasztal. A lakásárak és a lakáspiaci forgalom dilemmájáról még októberben beszéltünk.

Nagyon fontos téma, mert 2016 után 2017-ben is azt látni, hogy a lakásárak Magyarországon jobban nőnek, mint a lakáspiaci forgalom. 2 éve már, hogy a lakáspiaci forgalom lassul. Ez ott tart, hogy a jelenlegi információk szerint 5% körüli adásvétel növekedéssel lehet számolni 2017-ben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalomról ne feledkezzünk el. Ne csak jobbra, hanem balra is nézzünk.

Az MNB a novemberi Pénzügyi Stablitiási Jelentésében nem aggódik a lakáspiaci forgalom lassulása miatt, de megjegyzi:

„A nagymértékű áremelkedés következtében a piaci forgalom bővülése 2016-tól már kissé lassult, és 2017. első félév végén 5 százalékot tett ki. Az éves szinten létrejött mintegy 150 ezer tranzakció még a hosszú távú átlagos 157 ezres éves forgalom alatt tartózkodik.”

Emiatt például még senkit nem látni aggódni. Még maguk a vevők is jobban aggódnak a lakásárak miatt, mint a forgalom miatt. Vevőként szokás aggódni, ha nőnek a lakásárak, de melyik vevő szeretne olyan lakást venni, aminek csökken az ára? Na, ugye? A lakáspiaci forgalom lassulása azt jelenti, hogy nem nő az eladók esélye évről évre, hogy eladnak, hanem szépen lassan elbizonytalanodik. Ez vevőként is nagyon fontos információ, mert megvenni egy lakást mindig sokkal könnyebb, mint utána eladni.

Az még izgalmasabb kérdés, hogy 2016 után 2017-ben Budapesten egyenesen csökkent az eladók esélye, hogy eladjanak. Hiába nőnek az árak Budapesten, a vevők egyre kevesebb lakást vásárolnak meg. A budapesti lakásárak nőnek, ezért kijelenthetjük, hogy elsősorban olyan lakásokat vásárolnak meg a vevők, amiben érzik és látják az árnövekedési potenciált. Na, ugye? A végén kiderül, hogy a lakásárak növekedése nem is az ellensége a vevőknek, hanem a barátjuk.

Ezt nem először állítjuk. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést már egy éve részletesen körberjártuk. Vevőként sem veszünk meg mindent, mert eladó. Ezt meg jobb, ha az eladók is tudják, amikor piacra lépnek. 2017-ben ezért visszatekintve jóval többen csalódhatnak, mint akiket pozitívan meglephetett. Nagy volt az eladók mellénye, hogy micsoda dinamizmus van a magyar lakáspiacban és az árakon kívül semmi sem mutat dinamikát. Egy piacon meg mégsem mindegy hányan tudnak sikeres üzletet kötni.

2018-ra kitekintve úgy is tűnhet, hogy gyakorlatilag egy stagnáló lakáspiaci forgalommal is szembesülhetünk. Konkrétan ez azt jelenti, hogy hiába lép majd még több eladó a lakáspiacra, a vevők csak azt veszik, amit ők akarnak.

Az pedig holt biztos, hogy az eladók száma nem egyre kevesebb, hanem egyre több. Budapesten már két éve kaparhatja sok eladó a fejét, aki nem tud eladni. Főleg 2017-ben ütközhettek falba, amikor hiába reménykedtek hónapról hónapra, hogy bejönnek a számításaik, csak nem akart az összejönni. Nem lepődnénk meg, ha simán lennének már 1 éve lakások a piacon, akik keresik a vevőjüket, csak nem találják. Hogy az árral van-e a gond a Budapesten? Lehet. Talán.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak hatnak a vevőkre és a döntéseikre.

Az MNB ezt a gondolatot fűzi hozzá ehhez az ábrához:

„A dinamikus növekedés ellenére még a fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak a lakásárak."

„Számításaink szerint országos átlagban a hazai lakásárak szintje egyelőre nem éri el a makrogazdasági fundamentumok által indokolt egyensúlyi szintet, vagyis országos átlagban még nem beszélhetünk a megemelkedett lakásárszint kapcsán túlfűtöttségről. A fővárosi lakásárak mindezek mellett azonban már – kismértékben ugyan, de – meghaladták a lakáspiac kereslet oldali fundamentumai által indokolt szintet.”

Ahogy Budapest elveszítette a vonzerezjét 2016-tól kezdve (talán pont az árak miatt), úgy erősödött a rajta kívüli piac. Tavaly még senki nem hitt abban, hogy a nem nagyvárosi ingatlanoknak lenne piaca. Aztán már 2016-ban is azért nőtt a lakáspiaci forgalom, mert a kisebb települések megmentették az ingatlanpiac becsületét. 2017-ben ez a jelenség tovább erősödött. 2018-ban továbbra is a kisebb városok és települések lesznek a nyerőbb helyzetben lévők, ahol az eladóknak érdemes piacra lépni és könnyebb lesz eladni, szemben a magyar nagyvárosokkal és Budapesttel. 2 éve ez megy már és semmi esélyt nem látni, hogy ez valóban megváltozzon 2018-ban. Tudjuk, majd az "olcsó" lakáshitelek mindent megoldanak. A magyar lakáspiacon a hitel nem mindenre gyógyír, amit még maga az MNB is beismer, önkritikát gyakorolva, hogy a magyar lakáspiacon az áremelkedés "egy válság utáni korrekciónak tekinthető" :

„Az európai országok többségében a lakásárak emelkedése a háztartások magas szintű eladósodottságával párosul.”

„Magyarországon a lakásárak az elmúlt években jelentős mértékben emelkedtek. Hozzá kell tenni azonban, hogy ez inkább egy válság utáni korrekciónak tekinthető, míg a háztartások eladósodottsága jelenleg is az egyik legalacsonyabb az Európai Unión belül.” 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacot nagyon más és más mechanizmusok működtetik.

Forrás: MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentés (2017. november)

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshitelezés két arca Magyarországon

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely

A csapból is az folyik, hogy milyen sok lakáshitelt vesznek fel. Vannak, akik hitelválságtól tartanak, másoknak csak a tenyerük viszket. A magyar lakáshitelezés furcsa világ. Lehet ígyis és úgyis nézni. Most nézzük meg egyszerre mind a két tényt, amit biztosan tudunk. Minden mást utána bízzunk a fantáziára. A Magyar Nemzeti Bank két friss elemzése külön-külön mutatja a magyar lakáshitelezés „kétszínűségét”.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
Hitelezési folyamatok  a lakáshitelezés egyik arcát mutatják csak meg

Nézzük először az elsőt, amiről mindenki hall és természetesen olvas. Azt mutatja, hogy az új lakáscélú hitelek felvétele és a lakáspiaci folyamatok között van összefüggés. Erre a lakáspiaci ciklusokat elemezve  már felhívtuk a figyelmet. Emlékeztetőül álljon itt az egyik ábra.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok és a lakáshitelezés külön pályán is mozoghatnak

A magyar lakáspiac elmúlt 20 évében a jelenlegi csak a második lakáspiaci boom. Ezt azért olyan fontos hangsúlyozni, mert a hitelezési boom és a lakáspiaci boom között azért már van különbség. Erre az MNB másik friss elemzése mutat rá. Ha ezt megnézzük, akkor láthatjuk, hogy a 2004-2008 közötti lakáshitelezési boom már egy stagnáló lakáspiaci ciklusban történt.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
Lakáspiaci boom vs. Lakáshitelezési boom

A lakáshitelállomány  és a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt mutatnak. Ugyanis ha azt nézzük meg mi történt a lakáshitelállománnyal 2014-től kezdve napjainkig és mi történt a lakáspiacon, akkor azt látjuk, hogy a lakáshiteleket inkább visszafizetjük, nem pedig felvesszük. A lakáshitelállomány inkább stagnál, mint sem növekszik.

Tehát új lakáshitelezési boomról nem beszélhetünk 2014-től kezdődően, mert hiába a látványos új hitelfelvétel, a lakáshitelt visszafizetők aránya legalább olyan jelentős. Nem egyre többen adósodnak el, mint az történt 2004 és 2008 között. Ez egy óriási különbség a jelenlegi és az akkori lakáshitelezési piac között. Innentől kezdve most már mindenki azt gondol, amit akar ezekről az ábrákról. Egy tény viszont biztos. Lehet úgy beszélni a laksáhitelek felvételéről, ami aggodalomra is okot adhat. Illetve lehet úgy is beszélni róla, hogy gyakorlatilag nem történik semmi a lakáshitelek piacán 2014 óta, csak lecserélődnek az adósok, a régiek helyébe újak lépnek. A hiteligénylők és a visszafizetők aránya egészségesen viszonyul egymáshoz, ezért nem növekszik a lakáshitelek állománya Magyarországon, lakáspiaci boom ide vagy oda.

Források:

- MNB Hitelezési felmérés, 2017. augusztus 

- MNB Hitelezési folyamatok, 2017. augusztus

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

I love bank

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Pont egy éve foglalkoztunk azzal, hogy saját magunkat ámítjuk azzal, hogy a lakáshitelezés olcsó. Pár napja az mno.hu hasábjain jelent meg ez a kellemes hangvételű cikk, ami jó kérdéseket tesz fel a témában, de úgy csinál, mint ha valódi válaszokat nem találna. Vagy talán mégis? A lakáshitelezés sok embert érint, mondhatni társadalmi létkérdés, mert lakáshitelek nélkül komoly probléma lenne itthon a lakásvásárlás. Életünk alapja az ingatlan. Ingatlan nélkül nincs ember, azt egyszerűen hajléktalannak nevezzük. Ehhez képest a következő kijelentés olvasható a cikk végén:

0) "Független kutatót azért nem tudtunk megszólaltatni, mert nincs. Az egyik tanulmány társszerzője annyit elárult, hogy a bankszektor, az állam és a külföld elszívja a szakembereket az akadémiai szférától, ezért egyetemi szinten ezzel a kérdéssel nem foglalkozik senki."

Magyarul minden tök haszontalan l'art pour l'art dologra van kutató, meg pénz is, de éppen a magyar pénzügyi kultúrát és azon belüli is a hitelkultúrát, a magyar kétszintű bankrendszert nem kutatja senki. A cikket elolvasva döbbenhetünk rá, hogy ez inkább szándékos, nem lehet véletlen. Ha ezzel komolyabban foglalkoznának itthon, akkor nem lehetne annyi marhaságot beszélni és szédíteni a tömegeket, hogy kockázatosabbnál kockázatosabb hitelfelvételekbe bonyolódjanak. Nem elfelejtve még mindig ott tartunk, hogy az érdekel minket, miért drága Magyarországon a hitelezés, úgy összeségében. Először ezt a választ kapjuk az arcunkba:

1) "Mivel például Csehország egy nagyjából hasonló méretű ország, de az átlagjövedelmek sokkal magasabbak, mint nálunk, így nem tudjuk magunkat összevetni velük. Ráadásul kevesebb bank osztozik a sokkal gazdagabb piacon."

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Ez magyarul azt jelenti, hogy csórók vagyunk és még túl sok is nálunk a bank. De mi a  fenének van itt ennyi bank, tehetnénk fel a teljesen logikus kérdést? Csak azért lehetnek itt, mert csak jó üzlet itt kölcsön adni. Nincs elég pénzünk, ők adnak, jó kamatra. A másik már nem annyira logikus észrevétel az lehetne, hogy hiába van sok bank, versenyről nem nagyon beszélhetünk. Mint ha karteleznének a bankok. Van az OTP, aki mindent visz és vannak a többiek, akik meg osztozkodnak a maradékon. Ha az OTP bank lenne az egyetlen bank Magyarországon, akkor sem lenne itt olcsóbb semmi, kiabálhatná be most valaki a pálya széléről. Az a bank nem az olcsóságáról híres és a fair árazásáról. Aztán tovább bosszankodhatunk, amikor azt olvassuk tovább, hogy:

2) "Ha Lengyelországot nézzük, akkor egy négyszer ekkora országban hasonló számú bank található – magyarázza a főtitkár. "

Szóval Lengyelországban annyi bank van mint Magyarországon és mind megél egy negyed akkora országban. Nyílik a bicska a zsebben és záporozhatnának a színes szitok-szavaink. De hideg vér emberek, hideg vér. Olyan király hely ez az ország, hogy nálunk mindenki bankot akar nyitni, ez a bankolás európai fellegvára. Egyelőre még várunk a nagy bejelentésre, hogy a Brexit miatt, a londoni City-t elhagyó pénzügyi központ Budapestre költözhetne. A hatékonyságon úgy is van mit javítani, firtatja a cikk elég részletesen. Az MNB szerint túl sok a bankfiók

3) "Amikor a bankrendszer hatékonyságát firtató kérdést tettem fel az MNB-nek, azt a választ kaptam, hogy a hazai bankrendszert jelenleg „túlfiókosodás” jellemzi. A 100 ezer lakosra jutó bankfiókok számát alapul véve a hazai bankok fiókhálózatának nagysága 20-30 százalékkal haladja meg a szlovák és cseh bankrendszer hasonló mutatóit."

Ha már ennyire szeretnek nálunk fiókhálózatot üzemeltetni a bankok, akkor mi lehetnénk Európa új pénzügyi központja. Mi egy ilyen ország vagyunk, imádjuk a bankokat és az ő drága fiókjaikat. A Bankszövetség természetesen nem ért egyet ezzel teljes mértékben. Mellébeszél csak, mint általában ez a pénzügyi világban teljesen megszokott. Normális kérdés van, de normális válasz az nincs:

4) "Erről is kikértük a Bankszövetség véleményét, a főtitkár elmondta, hogy sok járásban nemhogy bankfiók nincs, de posta és már kocsma sem. A bankfiókok jellemzően a városokba összpontosulnak, ahova a lakosság a belső migráció révén koncentrálódik, de 10-20 kilométeren belül bárki elérheti a szolgáltatásokat."

Már tudjuk azt, hogy a kutyát sem érdekli itthon a hitelezés és azt is tudjuk, hogy egy Lengyelország méretű bankrendszert tartunk el, rentábilisan, sok fiókkal, jó sok bankkal, miközben csórók vagyunk. Nem maradhatnak el a sokat emlegetett területi különbségek sem a kifogáskeresésben:

5) "Mint tudjuk, a bankok máshogy árazzák a hiteleket ott, ahol pörög az ingatlanpiac és máshogy ott, ahol az ingatlant nem nagyon lehet értékesíteni. Ráadásul az alacsony összegű hiteleket drágább folyósítani, így egyes térségekben minden negatív tényező összeállhat arra, hogy a lehető legkedvezőtlenebb körülmények között kapjuk meg a hitelünket. Egyébként a Bankszövetség szerint a Visegrádi Együttműködés országai közül nálunk a legmagasabb a költségesebb folyósítású alacsony összegű hitelek aránya, szerintük ez is magyarázat lehet arra, hogy nemzetközi összehasonlításban magas számok jönnek ki."

Ez egy ilyen all-in. Csórók vagyunk, ott akarunk lakni, ahol nem elég pörgős a lakáspiac, még hitelt is akarunk, de nem eleget, így a kevesebb összeg, az még több kamatra van, mint a nagyobb összegű hitel. A kisösszegű sokat reklámozott kölcsönöket mindenki ismeri, heti kamattal és heti törlesztőrészlettel is. Na ez valami ilyesmi akar lenni, kicsit kitekerve. Nálunk csak látszat, hogy drága a lakáshitel nemzetközi összehasonlításban, az a hitelfelvevők hibája igazából. Nem vesznek fel elég hitelt, irgumburgum! Csórók a magyarok, Lengyelország méretű bankrendszerrel, profitot termelve, de még több hitelt kellene felvenniük, még drágább helyeken, de azonnal. Ne sírjon a hülye magyar szája, hogy drága a hitel, ha rosszkor, rossz helyen és rossz összeget akar.

Ugye milyen kellemes hangulatú ez a cikk, csak jussunk el már a végére, ugye? De nem volt még elég. Tovább kínozzuk magunkat, mert a bőr az igen vastag a magyar bankszektor arcán:

6) Egyébként a magyar lakáshitelkamatok átlagát az 1–5 évig rögzített kamatozású hitelek nyomják fel, az egy éven belül változó kamatozású hitelek már megközelítik a régiós szintet, viszont a magyar piacon annak ellenére magas a fix hitelek aránya, hogy azok ára sokkal magasabb.

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

A hülye magyar még fix lakáshitelekben gondolkodik. Micsoda népség ez már. Aztán ránézünk erre a képre és nicsak mit látunk? Nálunk drágább a fix kamatozású lakáshitel a változó kamatozásúnál, addig például Szlovákiában és Csehországban meg nem. Kevesebb bank van náluk, jobban keresnek, jobban élnek, még a hitelek kamata is olcsóbb! Ez biztos csak valami statisztikai tévedés lehet. Az nem lehet, pedig úgy néz ki, hogy még is csak lehetséges. Mi imádjuk a bankokat, mondtuk már, szeretjük a sok nálunk működő bankot, a sok fiókkal és a magas kamataikkal. A hatékonyság mindenkit foglalkoztat a cikk szerint, csak valahogy egy túlmérezetett és túl drága magyar bankrendszer el van kényelmesedve. Miért változtatna azon, ami működik. Lassú és körülményes, de a miénk, így szeretjük. Nem lehet semmi sem tökéletes, ismét kiabálhatja be valaki most a pálya másik széléről:

7) "Hogy mit értünk pontosan a hatékonyság alatt, arról megint a jegybankot kérdeztem: a bankrendszer alacsony hatékonysága röviden azt jelenti, hogy a bankok a kihelyezett eszközök (pl. hitelek) állományához, illetve az azok által megtermelt bevételekhez képest túlságosan nagy költségbázissal, infrastruktúrával (túl sok fiók, túlságosan nagy személyi és anyagjellegű költségek stb.) működnek. Az alacsony hatékonyság jele lehet az is, hogy az ügyfelek kiszolgálása sok esetben vontatottan, az elavult banki rendszerek miatt csak hosszabb átfutási idővel történik."

Vettünk már fel nem gyorskölcsönt? Emlékszünk mennyi idő volt és utánajárás? Azt hisszük ez normális? Az a baj, hogy igen. Azt hisszük, hogy sok minden, ami ebben az országban működik, az normális. Aztán kiderül, hogy nem az:

Érdekes példa erre a jelenleg lassú és költséges hitelbírálat, mely – szlovák példa alapján – egy központi jövedelemregiszterrel javítható lenne. A regiszteren keresztül a hiteligénylő jövedelmének ellenőrzése alig 40 másodpercet vesz így igénybe, ami jelentős mennyiségű megspórolt időt és papírmunkát jelentene a banknak és az ügyfélnek egyaránt.

A végére még rugjuk meg a bal bokánkat is, elvégre büszke és erős európai ország vagyunk, bírjuk az (ön)kritikát, fából és vasból vagyunk. Lepereg rólunk, csak úgyis irígykedik mindeki ránk, hogy ez a világ egyik legjobb országa, tessék megnézni csak a bankrendszerünket és a hitelezést. Mi minden forintunkat inkább a banknak adjuk. Ha kicsit nő a fizetésünk, már szaladunk is a bankhoz, hogy tessék csak tessék, inkább kamatot fizetnénk, mint sem mást:

8) A jegybank hatékonysági tanulmányát firtató elemzést is csak a Portfólió.hu-n lehet találni, akik korrigált adatokkal arra jutottak, hogy hatékonyságban Romániát és Bulgáriát előzzük meg. Ami azért lehet hihető, mert az utóbbi másfél évtizedben Magyarország ennek a két országnak a színvonalára csúszott le szinte minden gazdasági és társadalmi mutató tekintetében. Láthatjuk, hogy a bankszektor sem a saját számok kutatásba foglalásában, sem az érvek artikulálásában nem jeleskedik, így nehéz vitatkozni a jegybank magas kamatfelárakat és hatékonytalanságot bizonyító jelentéseivel."

A magyar bankrendszer ezek után is láthatóan jól érzi magát. Jó kövér és zsíros piac ez, jól megélnek belőle és a magyarok I LOVE BANK mentalitásából. A Bankszövetség titkára fel is teszi az i-re a pontot utolsó kijelentésével:

9) "A Bankszövetség titkára egyébként nem is sokallja az árakat, a magyar piacon ma kiszámítható feltételek mellett vehetik fel a hiteleket az ügyfelek, ha 2-3 százalék (ezek a legolcsóbb hitelek, nem az átlag) között tudnak hiteleket felvenni, akkor ez igazán kiváló feltételeket jelent."

A változó kamatozású hiteleket kiszámíthatónak nevezi. Na ezért nem kutathatja nálunk senki a magyar pénzügyi kultúrát és a magyar bankszektort. Ha kutathatná, akkor nem mondhatna ilyet a Bankszövetség titkára. Így meg mondhat. A kiszámítható feltételekhez két-háromszor, igen, két-háromszor nagyobb kamatot kell fizetni. A Bankszövetség titkára, meg sztoikus nyugalommal cuki kis báránykának néz minket, mert I LOVE BANK Magyarországon egy bank bármit mondhat, mi meg elhisszük neki.

Forrás: mno.hu és Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szuperhitel - Szuper a banknak, hitel nekünk

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely

Képzeljük el, hogy fülledt nyári este van, készülődik az eső, de mi egy rozé fröccsel egyik kezünkben lakáshitelekről olvasunk. Képzeljük el azt is, hogy a lakáshitelekről sok a városi a legenda és ami holt biztos, hogy minket, hitelfelvevőket, mindenki hülyének néz. Kedvesek, aranyosak, segítőkészek, de a szemünkbe hazudnak a bankok és a hitelközvetítők. Képzeljük el azt is két korty kellemesen savas, de üdén gyümölcsös rozé fröccs között, hogy nincs kivétel. A pénz világa, különösen a hitel és kölcsön, egy érzelemmentes, kőkemény üzlet. Akinek kölcsön kell, az megfizeti az árát. Így van ez, amióta először a világon valaki kölcsön adott, és amióta rájöttek, hogy ez az egyik legjobb üzlet = a pénz pénzt csinál. Nem csinálunk semmit, csak odaadjuk a pénzünket, amire nincs szükségünk és visszafizetik azt busás kamattal. De még milyen busás! Fogy a fröccs és közben nem tompulnak a reflexeink, hanem ellenkezőleg, egyre inkább tudunk olvasni a sorok között.

Nini, mit látunk? Semmi újdonság

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely
A teljes visszafizetés helyén egy ? jelnek kellene lenni, minden más félrevezető

Hitelközvetítő reklámozva magát, arról hiteget minket, hogy ha felveszünk 10 millát a banktól gyakran változó kamatok mellett, akkor majd kb. 13 millát fogunk a banknak visszafizetni. El is kezdünk már az enyhe alkoholos befolyásoltság miatt nyersebben fogalmazni, hangosan gondolkodni:

"Nem lenne már itt az ideje elfelejteni ezt a idejét múlt hülyeséget, hogy minden esetben odaírják, hogy mennyit fogunk visszafizetni. Egyetlen egy esetben biztos az összeg, ha az egész futamidőre fixálva van a kamat, így 20 évig garantáltan fix a törlesztő és fix lesz a visszafizetendő összeg. Minden más esetben illene már kérdőjelet tenni. Csak az túl feltűnő lenne és nem lehetne a báránykákat beterelni a karámba."

Az MNB kitalált valami okosságot, hogy mitől lesz jobb nekünk lakáshitelt felvenni. Azt még nem találta fel, hogy szabályozza az ilyen és ehhez hasonló teljes átverést, amit megengednek maguknak az ilyen hitelajánlatokat hirdetők.

Nini, mit is látunk? Hogy 13 milla helyett inkább 18 és fél millát kell visszafizetni 20 év alatt, ha fix a hitelünk

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely
10 millió nekünk és legalább 18 és fél milla a banknak. Nem rossz!

El is megyünk megcsináljuk a következő fröccsöt, közben nézzük az idokep.hu-n, hogy hol tart az eső és minden receptorunkkal azon vagyunk, hogy átlássunk a szitán, mielőtt az eső ideér. Nincs is jobb ilyenkor egy frissen készült rozé fröccsnél. Az mindig frissen a legjobb, emlékezve még az utolsó pár meleg kortyra. Majd hangosan felkiáltunk: 

"Azt írják még itt, hogy fix lakáshitelek, jut eszünkbe újra az MNB. Mióta fix az a lakáshitel, ahol 20 év alatt hatszor, négyszer vagy akár még kétszer is változhat a kamat, így a visszafizetendő összeg? Ezt is csak Magyarországon lehet fixnek hívni, mert ekkora hazugságot is ritkán lát az ember."

Igyunk egyet, mert kicsit izzadunk is, hőhullámunk van, az eső nyomja maga előtt ezt a marha fülledt, meleg levegőt. Az rosszabb mint a meleg rozé fröccs. De már megint felkiáltunk:

"Képzeljük el, ahogy felveszünk 10 millát, visszafizetünk 10 millát a banknak, de még mindig 10 millával tartozunk. Ismerős, hallottunk már ilyenről? Azt hisszük velünk nem fordulhat elő, mert véd minket itt az atya, az úr, meg az isten is. "

Igyunk megint egyet, mert melegszik az a fröccs és hidegen jobb lenne befejezni a második pohárral. Már nagyon közel van az eső, ebből zuhé lesz, nem vitás. Igyunk erre is még egyet. 10 milla hitel 20 évre, úgy néz ki, hogy legalább 18 és fél millába fog fájni az. Csak hangosan beszélgetünk magunkkal:

"A bank nem hülye, a bank nagyon okos. A bank a jövőbe lát. Ha a bank fixen 20 évre 18 és fél millát kér a 10 millióért, akkor mi se számoljunk kevesebbel, hanem csak többel, ha olyan fix lakáshitelben gondolkodunk, ahol csak változik az a kamat és a törlesztő kétszer, négyszer vagy akár hatszor is 20 év alatt. "

Képzeljük el, hogy látomásunk van és azt látjuk, hogy ha nem az elejétől fogva kell időarányosan visszafizetni azt a 18 és fél millát…vagy akár 20 millát – kerekítsünk már, ne szórakozzunk az apróval – akkor ott bizony csúnya törlesztők lehetnek! Csúnyák hát! Aki ma 20 évre fixálja a hitelt, az nem aggódik, annak fixen 80 ezer forint körül van az első és az utolsó részlet is. A többinek meg sem az atya, sem az úr, sem az isten nem tudja mikor és mennyit fog (vissza)fizetni 20 év alatt. Lement az utolsó korty rozé fröccs, az eső még nem ért ide, de ha úgy lenne ötösünk a lottón, hogy mindenki többet fog fizetni 18 és fél millánál, aki nem 20 évre fixálja a hitelét, haj de gazdag emberek lehetnénk és akkor bankunk lenne és kölcsön adnánk ilyen „szuperhitel” feltételekkel. A kutya mindenit, mindig a bank nyer, ez az igazság!

Forrás: origo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egyre gazdagabbak vagyunk, de...

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely

...ne higgyünk vakon. Kételkedjünk. Bármiben is sántikálnak, legyünk okosabbak náluk. Ha vagyon, akkor befektetés. Ha befektetés, akkor ingatlan. De biztosan így van ez? Márciusban azt írtuk meg, talán először a lakáspiac történetében, hogy a befektetők hatása nem megalapozott. Akkor a bankbetétek változását viszonyítottuk a lakáspiaci forgalomhoz. A lakáspiac mérete annyira pici, hogy szinte összehasonlíthatatlan a bankbetétek mértékével:

1.  2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.

2. Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.

3. 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.

4. 2016-ban pedig úgy nőtt a lakáspiaci forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek.

A lakáspiac megnövekedett forgalmát, az alacsony betéti kamatokkal és a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni.

Áprilisban, a csendes többségről beszéltünk, akik megtakarítók Magyarországon. Újra odafigyeltünk a bankbetétekre:

Kiderült, hogy a bankbetétek állománya 2010-2016 között nőtt és csökkent is, de a végére markáns változás nem történt.

A Magyar Nemzeti Bank tegnap jelentette meg szokatlanul részletes és teljeskörű tanulmányát  Átfogó statisztika a háztartási megtakarításokról  címmel.  Egyre gazdagabbak vagyunk, foglalhatnánk össze. Viszont két grafikont kiemelnénk belőle, hogy a magunk módján értelmezzük őket. Ez megnyugtathat minket és sokat megtanulhatunk közben magunkról, hogy még is, milyen fából faragták Magyarországot.

Az első grafikon a lakáspiaci ciklusokat ábrázoltuk. Mutatja, hogy milyen fontos összefüggés van az ingatlanhitelek és a lakáspiaci folyamatok között.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az 5 éves lakáspiaci ciklusok a lakáshitelezés árnyékában

Tökéletes egyezés van az MNB grafikonja és a lakáspiaci ciklusokat ábrázoló grafikonunk között. Mindannyiunk felelőssége, hogy tisztában legyünk a lakáspiac ciklikusságával és az azokat befolyásoló tényezőkkel.  Például a "túlhitelezés" a lakáspiacon káros, amit jól mutat 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés. A következménye még ma is érezhető, de a mélypont 2009 és 2013 között volt.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az Ingatlanműhely grafikonja a lakáspiaci ciklusokról

A lakásbefektetők hatása a lakáspiaci ciklusokban nem látszik, miközben a lakásbefektetők elsősorban és szinte csak és kizárólag készpénzre vásárolnak.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
A saját tulajdonban élők aránya és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés

Ezért újabb lépést tehetünk afelé, hogy megkérdőjelezzük egyáltalán a szerepüket a lakáspiacon. Erre a következő grafikon ad lehetőséget. A lakásvagyon az ábra szerint 1995 és 2007 között nőtt, 2008 és 2010 között stagnált, 2011-től pedig folyamatosan csökken.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
2011 óta egyre kevesebben élnek sajáttulajdoban, ahogy a lakásvagyon aránya is azóta csökken

Most elővennénk egy másik táblázatot, amit a hitek és tévhitek témakörben vizsgáltunk a KSH 2016-os mikrocenzusa alapján. Rávilágít, hogy 2001 és 2011 között a saját tulajdonban élők aránya nőtt Magyarországon. Azóta viszont csökken.  A  saját tulajdonban élés és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés.

Ez azt is jelentheti egyben, hogy a saját részre vásárlóknak jóval nagyobb hatása van a lakáspiacra, mint a kompetitívnek hitt lakásbefeketőknek.

A lakáskiadásra vásárlók esetében a bérlők száma kell, hogy nőjön, ami egyébként országos szinten nőtt is.

Itt külön érdemes mefigyelni, hogy 2001 és 2011 között országosan csak 6 ezerrel több bérelt lakás lett, de Budapesten pont ennyivel  lett kevesebb.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten 2001 és 2011 között nem több, hanem kevesebb lett a bérlő

2011 óta mind országosan mind pedig Budapesten is több lett a bérlő. Itt megjegyeztük már, hogy 50%-ban a magánszemélyek vagyona az államhoz került a Nemzeti Eszközkezelőnek köszönhetően, akik a lakásukat visszabérelhetik az államtól.

A hitelkárosultak a 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés áldozatai. De úgy néz ki, hogy a lakásvagyon is áldozatul esett, amiért reálvagyonban a lakásállomány aránya 2011-től csökken Magyarországon.

Ha a lakásbefektetők aránya valóban olyan jelentős lenne 2014-től, az új lakáspiaci boom ciklus kezdetétől, akkor a lakásvagyon arányának inkább nőnie kellett volna a Magyar Nemzeti Bank friss elemzése szerint. De nem nőtt, hanem csökkent. Nem egészen érthető továbbra sem, hogy miért beszélnek még mindig olyan sokat a lakásbefektetőkről és lakásbefektetésekről 2017-ben is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell-e aggódnunk?

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

A lakáspiacot a Nemzeti Bank is figyeli 2016 május óta. Két lakáspiaci elemzést adtak ki eddig. A Közgazdász Vándorgyűlésen 2016 szeptemberében Fábián Gergely foglalta össze előadásában a Nemzeti Bank szakértőjekénét a lakáspiacról alkotott véleményüket.

A legfontosabb kérdése az volt, hogy „Kell-e aggódnunk?”, amire azt az egyértelmű választ adta, hogy „Prudensen zajlott eddig az élénkülés.”. Bővebben „A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű.” – tette hozzá az MNB szakértője.

A kérdés mindenki számára adott, csak nem mindegy milyen idősíkban teszi fel. A lakáspiacunk ugyanis eddig csak egyetlen egyszer és igen rövid ideig örvendeztett meg minket. Egyébként sokáig becsapott minket, a legrosszabb esetben pedig a lakások elértéktelendtek.

A kérdést úgy is lehet értelmezni, hogy kell-e aggódnia bárkinek, aki lakásba teszi a pénzét hosszú időre.

1. Az elmúlt 25 éve azt mutatja, hogy igen, hosszú távon kell aggódnunk. A lakásban csak rövid ideig érte meg tartani a pénzünket ezidáig.

2. Egyáltalán nem volt mindegy, hogy mikor vásároltunk és mikor adtunk el. A lakás nagyon bizonytalan befektetés hosszú távon, amit ezzel az ábrával foglaltunk össze.

Az MNB-Lakásárindex egy friss munka eredménye. Ebből nézünk meg két ábrát közelebbről.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Az ábra egyértelmű és a legfontosabb üzenete, hogy a lakásárak növekedése még önmagában az ég világon nem jelent semmit.

Ha nem lennénk hajlamosak túlértékelni, akkor nem is beszélnénk róla. Sajnos a laikus vevő és eladó, csak a piaci árakkal foglalkozik. Manapság is, naponta ezrek írják be a „Googlebe”, hogy mi lesz a lakásárakkal és keresik, kutatják a választ. Döntést akarnak hozni, hogy most megéri-e vásárolni ezeken az árakon vagy sem. „Kisbefektetők” ezrei keresik a választ, hogy ha nem lakást vesz a megtakarításaiból, akkor mit vegyen, ha fél a tőzsdétől, a befektetési alapoktól, a sok pénzügyi szakértőtől és befektetési tanácsadóktól.

Az államkötvény hozamát, aki kevesli, az bajban van és annak is a lakás csak egy kockázatos alternatíva a sok közül.

Ha ránézünk erre az ábrára azonnal megértjük, hogy miért. Szinte olyan, mint a részvény. Ha rosszkor szállunk be, későn kapunk észbe, akkor nagy bukás lehet az egészből.

A lakásárnövekedés misztikája és egyben mágiája motiválja a szereplőket.

A bérleti díj macerás dolog, a bérlőkkel foglalkozni meg pláne. Nem mindenkinek fekszik a bérbeadói szerep és köszöni szépen nem is kér belőle. Megvenni és haszonnal eladni, már annál szimpatikusabb, viszont ott meg az időzítés számít.

Az urbanizáció lakáspiaca

A lakáspiac rövidtávon előnyökkel és hasznokkal kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan.

Ezt azért is fontos hangsúlyozni, mert sokkal több az otthon, mint a lakásbefektetés. Aki megvesz egy lakást, vagy épít magának egy házat, eltelnek az évek, esetleg az évtizedek és azon kapja magát, hogy ideje lenne eladni. A következő ábra azzal szembesítheti már ma is az eladókat és a vevőket, vagy azokat akik csak a pálya széléről figyelik az eseményeket lakás és ház tulajdonosként, hogy 2014-től valami nagyon megváltozott. Budapest a király, ami mellett Pest és Győr-Moson-Sopron megyék tartják az iramot. A lakásaink és házaink csak ott vannak biztonságban, ahol pörög a lakáspiac. Feltehetnénk a kérdést úgy is, hogy kell-e aggódniuk azoknak, akik nem Budapesten, illetve Pest és Győr-Moson-Sopron megyékben rendelkeznek ingatlannal? Bizony, nekik, kell aggódniuk és nem a lakásárak túlzott növekedése miatt, hanem ellenkezőleg, az urbanizáció ingatlanokat amortizáló hatása miatt.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Lakások amortizációja

Az ingatlanok amúgyis amortizálódnak idővel. Ma ez a folyamat is felgyorsult, ami további fejfájást okoz a tulajdonosoknak. Ha valami elavul, kimegy a divatból, nem szeretik sem a vevők sem a bérlők, akkor mihez kezd az ingatlan tulajdonosa? Nem kis költség egy ingatlan állandó amortizációját finanszírozni. Ez nem azt jelenti, hogy csak karban kell tartani, hogy lakható legyen és minden működjön benne.

Mit gondolnak, mennyi időnként kellene modernizálni egy fürdőszobát, konyhát, tereket, színeket, formákat, berendezéseket, hogy mindig „piacképes kereslet” legyen rá? Szerény becslések szerint is 10-15 évente.

Attól, hogy valami lakható, még egyébként lehet teljesen felújítandó lakás vagy ház. Ezeket egyre nehezebb hasznosítani is, kiadni pl. Az ilyen ingatlanok vannak leginkább kitéve a lakáspiac változó hangulatának  és ezeket bünteti először a változó hangulatú lakáspiac. Nekik is kell aggódniuk, és mindazoknak, akiknek az ingatlana felett telik és múlik az idő. A lakásárak egyelőre magabiztosan és megkérdőjelezhetetlenül nőnek ott ahol él és virul a lakáspiac, de nézzük meg az ábrákat és azért gondolkodjunk el egy kicsit rajtuk és ne csak kész válaszokat akarjunk a Google-től.

Kép: BCCL 2015. All Rights Reserved.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az újlakáspiac nem egyenlő a lakásépítésekkel

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely

A lakásépítések körüli mizéria miatt muszáj volt újra statisztikákkal foglalkoznunk. El is készítettük saját grafikonunkat a KSH adatai alapján. Amiből azonnal megtudjuk, hogy miért kommunikálják félre az épített lakások számát.

Kezdjük azzal, hogy a KSH szerint minden lakóingatlan lakás. Az új építésű lakóingatlanok így egyben jelentenek társasházi lakásokat, családi házakat, nyaralókat.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az értékesítésre szánt lakóingatlanok a valóban eladásra épült lakás, ház, nyarló

Ezért van az, hogy más lakáspiaci statisztikákban az új építésű lakások száma alatt egy abszolút értéket értenek, nem a valódi épített társasházi lakásokat. Ebből aztán komoly kavarodás lehet a fejekben – azokban is, akik ezeket a statisztikákat kész tényként használják – mert ha kíváncsiak vagyunk mennyi új társasházi lakás épült, akkor igen csak el kell merülnünk a KSH számaiban és számolnunk kell. Az igazán érdekes még is az, hogy a KSH külön megkülönbözteti a saját részre és az értékesítésre épített ingatlanokat. A lakáspiac szempontjából az értékesítésre épült lakóingatlanok a fontosak %-osan látszik a két különböző oszlopból, hogy az értékesítésre épült lakások aránya mindig kevesebb. Valójában pedig ez mutatja meg mennyi új építésű lakóingatlant építettek adott évben, amit meg is lehetett venni a lakáspiacon. A többi bizony nem számít. Még ezekből sem tudjuk meg, hogy mennyi a társasházi lakás és mennyi a nyaraló, családi ház. Csak azt tudjuk, hogy eladásra hány lakóingatlan épült.

Ebbe a csapdába esett bele az FHB lakásár index  is. Amikor rákérdeztünk a félreérthető tájékoztatásra a következő választ kaptuk:

"Az FHB Index megjelenéseibe legtöbbször konjunkturális szempontból kerül be a lakásépítések volumene, és ezért ezekben nem csak az értékesítésre épített lakásokat, hanem az összes lakást jelenítjük meg, azaz a saját célra építetteket is."

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A mennyi épült és a miért épült kérdések között az FHB nem tesz különbséget

A kitérő válasz természetesen nem magyarázat, mert ha megnézzük a grafikonhoz kapcsolódó értelmezést, abból ez már nem derül ki. Minden évnél jelölt építési számot gyakorlatilag új lakásnak tekint, ami becsap mindenkit, aki olvassa. De az FHB mellett, az MNB friss lakáspiaci jelentése is ugyan ezt a hibát követi el. Feltételezzük, hogy a statisztikát készítők direkt teszik ezt, akár még úgy is, hogy saját magukat csapják be ezzel. Figyelmetlenség, vagy csak egyszerű kapkodás az oka, de az biztos, hogy a számok nem igazak és nem mutatják be a lakáspiacon megjelenő új építésű ingatlanokat, amiket azért építettek, hogy eladjanak.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az MNB grafikonja is félreérthető

Ezért van az, hogy amikor például lakáspiaci jóslásokra merészkedik az MNB, mindenki ugyan azt fogja mondani utána: ennyi lakás fog épülni és majd ennyit is lehet megvenni. A %-os arányok miatt pedig tudjuk, hogy ez nem igaz, ahogy azt is, hogy nem csak társasházi lakásokat, hanem nyaralókat és családi házakat is építenek eladásra.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A lakásépítések nem egyenlő az újlakáspiaccal!

Külön említésre méltó még, hogy épülnek bérlakások is, amik bár %-osan igen kicsi részt képviselnek, de jól jelzik, hogy relatív értelemben kell kezelni a KSH számait, nem csak úgy kiragadni őket a szövegkörnyezetből és félretájékoztatni vele egy egész országot.

A valódi új lakások és házak piaca pici, 3000-3500/év volt 2012-2015 között. Ez pedig egész más képet mutat és más jövőt vetít előre, mint éppen az otthonterkep.hu heti bejegyzése az újlakáspiacról. Ha nem vagyunk tisztában a múlttal sem a jelent sem pedig a jövőt nem érthetjük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac: Vásárolunk nem bérlünk

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely

A lakásvásárlási hype gyors és látványos lakásármelekedést hozott a likvid lakáspiacon. A magyar lakáspiacra jellemző hirtelen árnövekedés másodszor következett be. Utoljára ilyet 2000-es évek elején tapasztalhattunk, ami persze ennél sokkal látványosabb volt. Egymás után jelentek meg erről a hivatalalos adatok. A KSH 2015. 4. negyedévi lakáspiaci jelentése és az FHB Lakásárindex szinte egyszerre debütált április végén. Az MNB Lakáspiaci jelentése május 2-től lett letölthető.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak 2015 Q4 - Az új és használált lakások árai együtt "élnek"

A lakásárnövekedés lassúlására mindegyik elemzés felhívja a figyelmet. Ez is természetes jelenség és szinte pontosan ugyan az zajlik a szemünk előtt, mint 14 éve. Mint akkor, most is az időzítésen múlik minden. Akik 2013 év végéig vásároltak, most nagyon örülnek. Azok már egyre kevésbé, akik 2015 végén vásároltak vagy 2016-ban fognak, mert a nagy lakásárnövekedésnek vége. Most már sokkal kisebb lépésben fog haladni a piac.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
MNB Lakáspiaic Jelentés 2016 Május -  A magyar hullámvasút

De van még egy említésre méltó jelenség a lakáspiacon. A lakásárak növedését a bérleti díjak csak részben követték le. Az albérletek áraiban is volt egy látványos és hirtelen árváltozás 2014-2015-ben, aminek mára vége. Ez pedig azt is jelenti, hogy az így elérhető hozam bizony pont úgy csökken mint a lakáshitelek kamatai. Sőt, aki idén vagy jövőre vásáról egyre kisebb számmal számolhat. 2013-ig vásárlók könnyedén számolhatnak ma is 8-10% körüli éves bruttó hozammal, az akkori vételárakat és a mostani bérleti díjakat alapul véve. Akik már tavaly vásároltak, ők már inkább 6%-kal terveznek. 2016-ban, ez bizony átlagosan inkább már csak 5% körül lesz. Folyamatosan csökkenő hozammal érdemes számolnia mindenkinek, amikor a vételár alapján akarja majd meghatározni az éves vagy éppen a havi elvárható bérleti díjat a lakása után.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
MNB Lakáspiaci Jelentés 2016 Május - A lakásbefektetések hozama is  csökken

Ne bérelj, vásárolj!

Az a kommunikáció miszerint vegyen mindenki magának lakást, aki csak tud és ne béreljen, az ilyenkor üt vissza igazán. Két vasat nem tarthatunk a tűzben. Egyik oldalon arról beszélni, hogy jó lakást kiadni, a másikon pedig „hülye” mindenki, aki bérel és nem vásáról, az a bérlakáspiacunk méretén, a fizetőképes keresleten jól tettenérhető. A sajátlakásban élésnek az az ára, hogy a bérlakáspiacunk erősen korlátozott, ahová nem lehet bérbeadóként minden gond nélkül belépni. A csökkenő hozamok mellett, megnövekedett bérlőkeresési idővel is számoljunk. Nem lehet mindent, mindenhol bármennyiért kiadni…és főleg nem gyorsan. Kivételek mindig lesznek, de ne abból induljunk ki, mert annyira becsaphatjuk magunkat, mint amikor nem foglalkozunk a reálérték veszteséggel, csak a nominális árnövekedéssel.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
FHB Lakásár index 2015 Q4 - A pöttyök a valóság, nem a vonal

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Üresen álló lakások - A bérlakáspiac árnyéka

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh

Muszáj róla beszélni, mert nálunk is sok az üresen álló lakás, nagyon sok. A 2011-es KSH felmérés szerint Budapesten is 14% körüli volt, ami nőtt 2001 óta.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
KSH Lakásviszonyok Magyarországon 2011

Sőt a 2001 után épült lakások egy harmada állt üresen Budapesten 2011-ben.

Nem kockáztatunk sokat, ha kijelentjük, az arányok inkább nőttek mint csökkentek azóta.

A teljesen üres lakásoknál Budapesten meglepően a kisebb, 50 nm alatti lakások adják a felét , miközben tudjuk, hogy ezekre komoly igény lenne a bérlakások piacán.

Miért nem adják ki őket?

Mert nálunk nyűg a bérbeadás, a bérlővel foglalkozni, főleg ha valaki nem is él Budapesten. Távolról intézni a dolgokat szinte lehetetlen. Családtagtól, baráttól szívességet kérni sem sokan szeretnek. Inkább nem foglalkoznak vele, mert az a legegyszerűbb. A bérlakáspiacunk egyébként is nagyon kicsi. Nézzük csak meg ezt az ábrát és abban azt a piros pöttyöt.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MNB  Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Na az a magyarországi albérlet piac, amiben már benne van a feketepiac is. A szociális bérlakáspiacunk sokkal de sokkal nagyobb. Elgondolkodtató számok, ha ezeket együtt próbáljuk értelmezni, mert feltehetünk több kérdést is, amire senki nem tud pontos választ adni ma:

Azért állnak üresen a lakások mert nem bírja el a piaci alapú bérlakáspiac?

A bérlakáspiacon a piaci alapú bérlők száma inkább állandó, mint nő?

A szociális bérlakásokra sokkal nagyobb szükség van mint piaci alapú bérlakásokra?

Elmélkedni nem fogunk egyik kérdésen sem, mert nem tudjuk rájuk a válaszokat. De nagyon fontos, hogy ha pl. lakásbefektetésben gondolkodunk akkor legyünk tisztában azzal, hogy valamit attól ne fognak kibérelni, mert kiadó.

A albérletek piaca állandó torz kínálati problémával küzd, vagyis nem azt kínálják, amire fizetőképes kereslet van. Nem az a fontos hány darab kiadó lakás van, hanem, hogy milyen árú lakásokat kínálnak kiadásra.

A már sokat emlegetett budapesti albérletpiacon pl. 100 ezer forint havi bérleti díj alatt már alig találni értelmes albérletet, miközben a bérlők nagyjából itt keresnek leginkább. Nevezhetjük szociálisan érzékenyebbnek ezt a 100 ezer forintig igen aktív fizetőképes keresletet, amiért a piaci alapú bérlakáspiac jól mutatja a szociális igényeket is. Tehát a kínálat hiába bővül a 100 ezer forint feletti piacon, ami intő jel is lehet sok lakásvásárló számára, aki kiadni szeretné most vásárolt lakását.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MNB Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Budapestre bár inkább bevándorolnak, tudjuk, hogy sokan el is hagyják a várost, akiknek az ingatlanai nem a 100 ezer forint alatti piacon kerülhetnének a kiadó lakásokat hirdető oldalalakra. Az országban Budapest és az Ausztria melletti környék mely igazán mágnesként működik. Látványos a Győr, Sopron, Szombathely háromszög, ahol nem csak (meg)élni költöznek emberek, hanem láthatóan az új építésű lakások miatt is. Ezzel is mutatva azt, hogy a saját tulajdonban élés még ilyen esetben is sokkal fontosabb szempont mint a bérlés, ami csak átmeneti megoldás lehet. Az országon belüli vándorlás is a lakáspiac adásvételi oldalán csapódik le, nem is az albérletek piacán, mint azt sokszor és sokan elképzelik. Olyan erős a saját tulajdonban élés vágyunk, hogy ahová a munka/megélhetés miatt költözünk, ott vásárolunk is.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MBN Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek?

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely

A lakáspiac súlyos problémája a dezinformáltság. Döntéseinket a médiában megjelenő hírekre alapozzuk és feltétel nélkül fogadjuk el őket. Néhány online híroldalon lemegy egy hír, esetleg látjuk az esti híradókban, halljuk a rádióban és már kész tényekké válhatnak vélemények, elvárások, de akár még félelmek is.

A lakáspiacunk sok esetben továbbra is egy nagy fekete lyuk, mert az erre épülő vállalkozások érdekeltek abban, hogy a nagyközönség kevésbé legyen tisztában folyamatokkal, előzményekkel és következményekkel, mert így sokkal könnyebb befolyásolni a lakáspiacon az eladókat, vevőket, bérbeadókat, bérlőket, de még magukat a lakásépítőket, de akár még a bankokat is. A lakáspiacon elég a hangulatot befolyásolni és irányítani azt, már sikereket érhet el több szereplő. A befolyásolók általában ingatlanértékesítési vállalkozások, amiről már írtunk. A Balla Ingatlaniroda   2-3 havonta legalább elmondja már, hogy várja a lakásárak csökkenését 2015 nyár óta. Leginkább ezzel moralizál és hívja fel a figyelmet, ülteti el a vásárlókban, vevőkben, hogy készülhetnek a lakásárak csökkenésére. Külön nem indokolja, csak annyit mond, hogy az árak már túl magasak és nincs hová nőniük.

Emlékeztetnénk mindenkit, hogy 2015 őszére jelezte előre az ingatlanértékesítő a piaci árak csökkenését. Ez igaz, hogy elmaradt, de annyit elért, hogy van tényleg egy árcsökkenést váró mentalitás ma a piacon.

Erre már több másik véleményformáló is rájátszik, pl. az ingatlan.com, ami önmagához képest nagyon aktív lett az elmúlt hónapokban. A saját statisztikáira alapozva beszél arról, hogy miként nyugszik meg a lakáspiac. Néha pedig csak szavakon múlik, mit is akarunk kifejezni. Az ingatlan.com a Balla Ingatlaniroda nyomdokain járva grafikonok, táblázatok nélkül, csak szimpla számokkal igazolja, hogy a lakáspiac „hőmérséklete” normalizálódik, nem lázas már. Ez nem jelenti egyébként a lakásárárak csökkenést, de ha akarjuk úgy is közvetíthetjük a médián keresztül.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely

De előre lehet jelezni a lakásárak csökkenését?

Ahogy már írtuk fiatal a lakáspiacunk, keveset tudni róla, de van benne egy érdekes jelenség, amire most szeretnénk felhívni a figyelmet.

A lakáspiaci forgalom és a lakáspiaci árak között van összefüggés. Ha a forgalom nő, akkor a lakásárak is biztosan nőnek.

Ezt itt jól tudjuk szemléltetni grafikonokkal is. Ahol megragadnánk azt az alkalmat, hogy újra beszéljük a lakásárak két fajtájáról:

Nominális lakásárak, amit látunk

Ez az az ár, amit ténylegesen látunk a piacon. Lehet négyzetméterár vagy egy lakás teljes ára is. Ezt kapjuk a kezünkbe eladóként. Ezt érti a legtöbbünk lakásár alatt. De lakásárakat nem csak így értelmezzük.

Reálnökevedés/csökkenés = nominális árnövedés – infláció

Ezzel kevesebben foglalkozunk és leginkább csak akkor merül fel, ha befektetésként tekintünk a lakásra. A reálérték számítás azért fontos, mert a pénz értéke idővel változik. Volt idő, amikor azt hitte mindenki, hogy a lakás ára pénz értékének romlásával nagyobb ütemben nő. Az egyszerűség kedvéért ezt infláció-biztos befektetésnek gondolták. Volt ennek valami piaci alapja?

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
Horváth Áron–Körmendi Gyöngyi: A hazai lakásárak alakulása

1999 és 2000 között az árak robbanásszerűen emelkedtek, két év alatt reálértékben 60 százalékkal.

Ez olyan mély nyomott hagyott a lakáspiacon, ami közel egy évtizedre meghatározta a lakóingatlan, mint biztos befektetés tévhitet. Az ilyen egyedi árváltozás a kínálatra is hatott, ami természetesen bővült 2000-től, és ekkor az áremelkedés üteme is lelassult. Az analógia kicsiben pont olyan, mint ami 2014-2015 között történt most. Van egy hirtelen árváltozás, a kínálat hirtelen és látványosan változik, de az árak  megnyugodnak. 2001-től akkor is volt egy otthonteremtési támogatás/ösztönzés. A támogatási rendszer szigorításának 2004-es bevezetése előtt az előre hozott lakásvásárlások mesterségesen stimulálták a keresletet.

2001-2004 között reálértékben 28 százalékos áremelkedés történt.

Ezután a lakások reálértékében stagnálást, majd 2007-től csökkenést olvashatjuk le.

2005-2008 vége között négy év alatt már 13 százalékkal csökkentek reálértékben a lakásárak.

Viszont 2005-2008 között a lakáspiacon az adásvételek száma is csökkenő trendet mutatott. A nominális árakban alig történt változás, de reálértékben ezt már jól láthatjuk. A mai lakáspiaci helyzet is kísértetiesen hasonlít a 2001-2004 közötti időszakra. Ezért ma inkább az erre az időre jellemző lassulásra lehet számítani 2018 végéig.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2015. III. negyedév

Hogy mi lesz utána?

Ha a lakáspiacon a tűz nem is alszik ki, de a lángjai nem lesznek olyan magasak. Ma nincs „mérhető” infláció, de ettől még látjuk azt, hogy sok termék és szolgáltatás ára nő, a béreink is nőnek és ez az infláció irányába mutat. Csak idő kérdése – és most pont erről beszélünk – hogy a nominális árnövekedés mellett újra reálértékkel is számolni kelljen a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése csak egy hosszabb folyamat része lesz, és annak biztos előzménye az adásvételek trendszerű csökkenése.

Erről pedig most még szó sincs. Minden véleményformáló abban egyetért, hogy forgalomcsökkenésről nem beszélhetünk, csak a növekedés üteme kérdéses. Abban a pillanatban ahogy először csökkeni fog a forgalom, onnantól kezdve lesz értelme arról beszélni, hogy mikor fog ez valódi nominális árcsökkenést is jelenteni. Ettől függetlenül a csalódás faktor a bizonytanságra épül, belőle táplálkozik.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2015. III. negyedév

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények