Lakásárak és bérleti díjak Magyarországon

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A hozamcsökkenés nem jelent bérleti díj csökkenést a lakáspiacon, csak a bérleti díjak lassabb emelkedését az aktuális lakásárakhoz képest – írtuk a Beszéljünk a bérleti díjakról elemzésünkben.

A lakáspiac hirtelen áremelkedésére mindenkinek van egy magyarázata

Sokan a lakásbefektetéseket okolják. Egy ingatlanközvetítő nem reprezentatív és nem hiteles adatai alapján van a köztudatban egy 40%-os szám. Ez valószínűleg még Budapesten sem igaz, nemhogy a többi nagyvárosban. Ha mégis ezt a 40%-ot úgy vesszük figyelembe, ami csak és kizárólag a magyar nagyvárosokban érvényes, akkor számoljuk ki újra, mit is jelent ez a 40% valójában az egész lakáspiacon.

Az adásvételek nagyjából 45%-a történik a nagyvárosokban, a többség kisvárosokban és falvakban vásárol. Ha ennek a 45%-nak nézzük a 40%-át, akkor az országosan már csak 18% körüli lakásbefektetést jelent. 10-ből 2 ember sem vásárol Magyarországon befektetésre lakást.

Abból indultunk ki, hogy a nagyvárosi 40% is túlzás, ezért országosan inkább 10% alatti a lakásbefektetések éves reális aránya. A lakásvásárlók 80-90 százaléka biztosan nem lakásbefektető Magyarországon.

Az arányukra és a magyar lakásbefektetések egyik igen érdekes jelenségére szeretnénk ezzel felhívni a figyelmet, amit jó lenne, ha a Magyar Nemzeti Bank is figyelembe venne, amikor a lakáspiacról gondolkodik és beszél (Megjegyzés: 2019. március 18-án az MNB javaslatára megalakult a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület = LITT). A lakásbefektetések okát a jól kiadható lakásokkal és a lakásárakhoz viszonyított relatíve kedvező bérleti díjakkal magyarázzák. Annak ellenére teszik ezt, hogy lakást Magyarországon szinte csak és kizárólag az árnövekedés miatt éri meg megvásárolni, a bérleti díjak miatt annyira nem. Persze egy kiszámítható havi jövedelem mindig jól hangzik és sok embernek a „kicsi is többet ér a semminél”, vagy a láthatatlan árnövekedésnél, amit majd csak a lakás eladásakor tudnak realizálni.

A havi bérleti díj legalább kézzelfogható a növekvő lakásárakhoz képest

Ettől függetlenül nálunk a lakásárak tudnak látványosan nőni, a bérleti díjak csak kullognak a lakárak után. Élő példával bemutatva, lehet, hogy valaki vett egy pesti egyszobás lakást 8,5 millióért 2014 elején, ráköltött még 500 ezer forintot és kiadta 80 ezer Ft havi bérleti díjért. Ez a lakás ma lehet, hogy 20 millióért is gond nélkül értékesíthető lenne, de a bérleti díja maximum 120 ezer forint körül van jelenleg.

Minél többet ért egy lakás 2014-ben, annál kisebb arányban nőtt a bérleti díja azóta.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásspekluáció hatása az új építésű lakások piacán keresztül érvényesül

Ha egy bérlő lakja folyamatosan a kiadó lakást, a bérleti díj még lassabban nő

Ez szintén egy olyan jelenség, amiről „nem divat” beszélni. Egy igazán hosszútávú bérlő 2014 óta még jobban járt, ha nem költözött el, mert a több költözés egyre magasabb bérleti díjat jelent az albérletpiacon. Magyarországon inkább bérlőváltásnál emelünk „drasztikusan” bérleti díjat, nem akkor, amikor a lakás folyamatosan ki van adva egy bérlőnek.

Bezzeg a panellakások ára és bérleti díja is tudott arányosan nőni, amiért sok téglalakás tulajdonosa kaparja a falat és fogalma sincs, hogy miért. Bosszantja magát, hogy az ő szép, új építésű vagy presztízs téglaépítésű, használt lakása, elitebb környékeken sem tudja azt, amit egy lenézett 8. kerületi panellakás igen. De manapság a 8. kerület Budapesten túl drága. A 10. kerület az új 8. kerület egy ideje. A használt és új lakásokat vásárlók „tömegei” most ott próbálnak szerencsét.

Mindezek ellenére egy magyar lakáspiaci sajátosság a lakásárak és a bérleti díjak kapcsolata, ami legalább annyira igaz Budapesten, mint más magyar nagyvárosokban.

A panellakás a „hozamkirály”, a bérleti díja annak a legmagasabb az árához képest

Ez így volt 2014 előtt is. A különbség ma annyi, hogy a panellakás az egyetlen, aminek a bérleti díja teljes mértékben követi a lakásárak változását, amit éreznek a lakásvásárlók és a bérlők is. Ha sorrendet kellene tenni az elvárható hozamokban, akkor azt mondanánk, hogy semmi sem változott a 2008 előtti és utáni lakáspiac között:

Panellakás > Használt téglalakás > Új építésű lakás

A legrosszabb bérleti díjakat az új lakások jelentik. A bérleti díj miatt új lakást venni az egyik legrosszabb döntés volt korábban, tehát 2008 előtt is.

Az új építésű társasházi lakásokat inkább azért érte meg birtokolni, mert jobban eladhatóak voltak, jobban bírták a zord lakáspiaci időket is.

A lakásbefektetésnek van egy szélsőséges formája, amit lakásspekulációnak neveznek

Ilyen esetben a rövid idejű birtoklás és a gyors értékesítés, a lakáspiac árnövekedésének a villámgyors realizálása a cél. Ez az új építésű nagyvárosi lakások piacán 2016 óta egészségtelen szinteken mozog. A lakásspekulációt és a lakásbefektetést nem érdemes viszont egy lapon említeni. Kár, hogy még a Magyar Nemzeti Bank is összekeveri véletlenül vagy szándékosan, nem tudjuk. Az viszont biztos, hogy az egyik rövidtávú, a másik hosszútávú stratégiát igényel.

A lakásbefektetés alapjaiban véve hasznos, a lakásspekuláció meg minden értelemben káros. Magyarországon olyan alacsony a hosszútávon gondolkodó lakásbefektetők aránya a lakásvásárlásokban, ami inkább egy apró, de egészséges albérletpiachoz még szükséges is.

A lakásspeckuláció viszont rapid és agresszív, érték nélküli, ami magyarázatot adhat arra, hogy a budapesti és úgy általában a magyar nagyvárosok új építésű társasházi lakásai miért szenvednek. Áldozatul estek a lakásspekulánsoknak.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, ami a lakásspekulánsoknak kedvez, nem a lakásbefektetőknek

Az új építésű társasházi lakások horror árai sajnos hatást gyakorolnak az egész lakáspiacra

A Magyar Nemzeti Banknak erről kellene inkább hangosan gondolkoni, mert ezek a lakásspekulációk nagyon komoly károkat tudnak okozni már egész rövid idő alatt. A valódi lakásbefektetők például sokkal gyorsabb hozamcsökkenéssel szembesülnek ilyenkor. 2019-ben a lakásspekulációk miatt alig éri meg bérleti díj miatt lakást vásárolni Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank meg még mindig nem látja a fától az erdőt és nem nevezi nevén a lakásspekulánsokat.

A téglalakások és az új lakások mellett a panellakások az „üdítő” kivételek, aminek örülhetnek a panellakás tulajdonosok és a vásárlók is. A bérlők már kevésbé. Nekik már inkább el kellene kerülni a panellakásokat, de egyrészt van egy megszokás, hogy a panel a legolcsóbb bérlakás is, bár ez ár/érték arányban jó ideje már nem igaz Magyarországon.

Bérlőként ma csak kiszolgáltatott helyzetben éri meg rossz állapotú panellakást bérelni

Persze jól hangzik ma is, hogy 100 ezer forintért egy 40 éves életszínvonalat nyújtó „retro” kétszobás panel kibérelhető. Akinek kell a két szoba, annak ez a teljesen elavult, full felújítandó panel még mindig elérhetőbb alternatíva, mint a hasonló időket idéző 2 szobás téglalakás, ami meg már 120-130 ezer forint bérleti díjat jelent. Felújított vagy jóval jobb állapotú 2 szobás tégla- és panellakások meg már 140-150 ezer forinttól indulnak.

Azért beszélünk szobaszámban, mert a lakások árát és bérleti díját is ez befolyásolja leginkább. A több szoba minden (eladás és kiadás) szempontból előnyösebb, mint a nagyobb méret.

Ezek a speciális előnyök, de még az esetleges kivételek sem írják felül a lakásárak és a bérleti díjak különleges kapcsolatát Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank megpróbálhatja, de eddig - az állammal kézen fogva - inkább a lakásárak gyors növekedését lehet neki köszönni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol ingyenes a szolgáltatás, ott mi vagyunk a termék

ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Azzal a kérdéssel még ma is könnyebb találkozni, hogy az eladók minek működnek együtt ingatlanközvetítőkkel az internet korában. Az a kérdés valahogy fel sem merül, hogy a vevők minek keresik meg őket, miért kérik a segítségüket. Most nem arra gondolunk, hogy a lakáshirdetések elsöprő többsége nem magánhirdetés. A hirdetési oldalak az ingatlanközvetítők hirdetéseire épültek fel. Ezt az üzleti modellt a technológia fejlődése csak erősíti, nem pedig gyengíti.

A vevőknek látszólag semmi okuk nem lenne ingatlanközvetítők segítségét kérni. Jelentkeznek a hirdetéseikre, megnézik a hirdetett lakásokat, aláírják – papíron vagy elektronikusan - a „jelenléti ívet” és kb. ennyi, nem foglalkoznak tovább a hirdetővel.

A valóságban mégis az történik, hogy a vevők kapcsolatot építenek az ingatlanközvetítőkkel

Ez a kapcsolatépítés nem olyan alapokon nyugszik, mint az eladók és az ingatlanközvetítők kapcsolata. A vevők kezdeményeznek, nem kell őket hideghívással "zaklatni". Ez a kezdeményezés a lehetséges megvásárolható lakások felkutatását célozza meg. Az eladókhoz hasonlóan, a vevők sem azonnal rohannak az ingatlanközvetítőkhöz segítségért, kötnek velük szerződést.

Amikor az eladó nem talál vevőt és a vevő nem talál lakást, az ingatlanközvetítő valahogy képbe kerül. Mondjuk pont azért, mert az ingatlanközvetítő bevonása nem az eladás vagy a vásárlás feladását jelenti, hanem a folytatását. Hívhatjuk szentimentálisan reménynek is. Az ingatlanközvetítők a reményt jelenthetik a vevőknek és az eladóknak is a lakáspiacon az első/kezdeti kudarcok után.

A vevőknek általában „ingyen” kínálják a szolgáltatásaikat az ingatlanközvetítők. Az ingatlanközvetítők elleni harc egyik fegyvere, hogy nélkülük minden értékesítés olcsóbb lenne, mert növelik a jutalékukkal a lakásárakat. A valóságban az ingatlanközvetítő inkább árcsökkentő, mint áremelő tényező tud lenni az adásvételekben. Az eladók tudatosan ezért kerülik őket, addig a vevők tudat alatt meg pont ezért barátkoznak velük.

Az „ingyen ebéd” az a szolgáltatás, ahol rejtett költséggel kell számolni. Ez a költség tényleg azt jelenti adásvételnél, hogy az eladó a vételár egy részét az ingatlanközvetítővel osztja meg. Ezen kár is lenne vitatkozni.

A másik oldalról nézve viszont a vevő továbbra sem csak a legalacsonyabb árat, hanem a számára reális árat is elfogadja. Ha a kialkudott vételár megfelel ennek az elvárásának, akkor őt nem érdekli, hogy a vételár = lakásár + ingatlanközvetítői jutalék.

Ez maximum az eladót zavarhatná, de neki is fontosabb lehet végül a sikeres adásvétel, mint a plusz teher, az ingatlanközvetítőnek fizetett jutalék.

Az ingatlanközvetítő szolgáltatás semmi eshetőségre sem nonprofit és nem ingyenes sem a vevőnek sem az eladónak. A vevő fizeti a számlát, az eladón keresztül. A vevő fizeti meg a lakáshirdetés és az értékesítés minden költségét. A vevőknek ingyenes a lakáshirdetési oldalak nézegetése is. A hirdetők meghitelezik ennek a költségét, amit a sikeres értékesítések után behajtanak a vevőkön és a bérlőkön.

Minden ingyenesnek nevezett szolgáltatásban van egy fontos szereplő, aki vagy ami a pénzt termeli. A lakáspiacon ez a vevő = a vevő a termék

Egy ingatlanhirdetési oldalnak és egy ingatlanközvetítőnek is a vevő a terméke. Vevők nélkül mind a két típusú vállalkozás csak egy pénzégető. Vannak ilyenek a lakáspiacon most is, akik évente csak viszik a pénzt, mert a vevők inkább elkerülik őket, így nincs piacképes termékük. Az ingatlanközvetítők és az ingatlanhirdetési oldalak egy pályán fociznak, egymásból élnek, ha jó az egyiknek, akkor ott jó lehet a másiknak is, feltéve, ha a közös terméken, a vevőkön „egészségesen” tudnak osztozkodni. Ez még leírva is elég bizarr, a valóságban meg inkább elég komplex.

A lakáshirdetési oldalak gyakran olyan szerepet játszanak, mintha ők teljesen függetlenek lennének a lakáspiactól, őket nem befolyásolja a vevők-ingatlanközvetítők-eladók cicaharca

Mindezt arra alapozzák, hogy nekik teljesen mindegy, a vevő és az eladó közvetlenül találkozik vagy ingatlanközvetítőn keresztül, a lényeg, hogy az adásvétel sikerében a lakáshirdetési oldal szerepet játszon = a vevő ott találja meg a lakást, az eladónak onnan jöjjön a vevő. Azaz ingatlanhirdetési oldal halálra is van ítélve, ami ennek a lakáspiaci feltételnek nem tud megfelelni. Ez igaz. Viszont az is igaz, hogy az ingatlanközvetítők is egy idő után tudatosan ott hitelezik meg előre a hirdetés és értékesítés költségeit, ahol egyre biztosabban számíthatnak a vevők barátságára (az ingatlanhirdetési oldalak ezt kínálják a hirdetőknek).

Az ingatlanhirdetési oldalak a hirdetők bizalmából élnek. A hirdetők abban bíznak, hogy ott vannak a vevők is, ahol ők hirdetnek. Ha fogynak a vevők, vagy a vevők nem ott vannak, ahol a hirdetők, azt a hirdetési oldal is megérzi. 

Ez ismét mindenkit újra emlékeztethet arra, hogy 2016 óta a valódi vevők és a valódi eladók is a kisvárosok és falvak lakáspiaca felé mozdultak el. Az ingatlanhirdetési oldalak, a hirdetők ilyen helyzettel korábban még találkoztak. Ez egy új helyzet Magyarországon. Ráadásul még a nagyvárosi új társasházi építkezések helyett a vevőket inkább az új építésű családi házak építése motiválja. Megint egy komoly fenyegetés/kockázat az ingatlanhirdetési oldalakra és az ingatlanközvetítőkre, akik egyaránt az új társasházi lakások értékesítését tanulták meg. Az úgynevezett „vidéki” lakáspiacról az elmúlt évtizedekben azt sem tudták, hogy létezik.

Most viszont már az állami lakáspiacon az állam minden eszközt bevet, hogy ezt a „vidéki” lakáspiacot hozza további helyzeti előnybe. A termék, a vevő minél inkább elfordul a hirdetési oldalaktól, mert ott nem találja meg a számításait, a hirdetők is el fognak fordulni és nem fogják meghitelezni a „bizalmat”. Az ingatlanhirdetési oldalak nagyon ki vannak szolgáltatva annak, hogy egy lakáspiacon a vevők hol és mit vásárolnak. Pont annyira is olyan mértékben, mint az ingatlanközvetítő vállalkozások. A vevők és az eladók kapcsolatában - az adásvételi árakban - benne van az egész lakáspiac működési költsége. Ez a költség az adásvételi áraktól függ és nem attól, hogy az ingatlanközvetítők vagy az ingatlanközvetítők mennyire tudnak ebből kiharapni maguknak egy-egy szeletet.

Az adásvételi árakra az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítők díjai és jutalékai nincsenek különösebb hatással

Ez jó hír a vevőknek és az eladóknak is. Nekik tényleg nincs vesztenivalójuk, amikor ingatlanközvetítővel vagy ingatlanhirdetési oldallal „működnek együtt”. Vesztenivalójuk az ingatlanhirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek van, amikor a vevők és az eladók nem működnek együtt velük, mert kiderül, még sincs rájuk szükség.

Nincs „ingyen ebéd” piacképes termék nélkül. Valódi vevők nélkül – akik elfordulnak a lakáspiaci szolgáltatóktól - nem tartható fenn ennyi ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal Magyarországon.  Egyik nagy szereplő sem elég nagy ahhoz, hogy egy pillanat alatt ne lehetne kihúzni a lába alól a szőnyeget. Oldallátogatottságból egyik lakáspiaci szereplő sem tud megélni, mert a piacképes termék a valódi vevő minden fél számára.

A valódi vevők működtetik, finanszírozzák az egész lakáspiacot, végső soron ők jelentik a lakáspiacot, minden más szereplő tőlük és az ő döntéseiktől függ. Aki ma még mindig nem tud a vevők vagy akár a bérlők fejével gondolkodni, az olyan, mintha ejtőernyő nélkül ugrana ki egy repülőből és szabadesésben zuhanna a föld felé.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Azonnal költözhető!

albérlet albérletpiac család családbarát otthon 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Írják gyakran az albérleti hirdetésekben. Már nem annyira gyakori, de még mindig találkozni azzal a megfogalmazással, hogy az első havi bérleti díj és a kaució megfizetése után azonnal költözhető. Azt a látszatot keltve ezzel, hogy aki előbb fizet, az fog beköltözni. Minél régebb óta van valaki bérlőként az albérletpiacon annál inkább megtanulja, hogy ezek csak üres szavak. A bérbeadók vagy akár a klasszikus ingatlanközvetítők sem minden esetben adják ki annak a lakást, aki először fizetni akar.

Az albérlet még mindig nem úgy működik, mint egy szálloda

Az albérletpiacon a bérlő csak akkor válik ügyféllé, ha azt a bérbeadó is úgy gondolja. Attól még nem lesz egy bérlőből sem ügyfél, mert ő lakást keres, nézeget és hirdetésekre jelentkezik. Ezt a helyzetet különösen azoknak a bérlőknek nehéz megemészteni, akik soha életükben nem béreltek még. Most ne csak a diákokra vagy a pályakezdőkre gondoljunk, akik tanulás vagy munka miatt költöznek egy nagyvárosba. A megváltozott élethelyzetből adódó bérlés, például válás miatt is találkozhatunk olyan bérlőkkel, akik eddigi életük alatt még egyszer sem béreltek. Apák, anyák, akiknek nem jöttek be a számításaik. Ha megvan az elhatározás, hogy költöznek, akkor utána azonnal szeretnének másik lakásban élni gyerekkel vagy gyerek nélkül. Gyerekkel a drága albérletek tulajdonosai látják csak szívesen az ilyen anyákat és apákat. Bár elmondható gyerekkel leggyakrabban csak az anyák költöznek. Családok az albérletpiacon szakmai kritikánkban mindent elég részletesen összefoglaltunk, amit a témáról tudni érdemes. Tapasztalatlan bérlőként sem könnyű egy nagyvárosi albérletpiacon. Anyaként egy vagy két gyerekkel meg pláne. A legtipikusabb hiba, hogy először egy árat határoz meg a bérlő, mert nem tudja, hogy gyerekkel csak olyan lakásba fog tudni könnyen beköltözni, ahol van külön gyerekszoba.

A gyerekes lakások a 3 szobás vagy korszerűbben a nappali+két hálós lakásoktól kezdődnek (ami magától értetődő, amikor valaki vásárol, de még mindig tabu téma, amikor bérelni akar)

Aki a gyerekeivel kétszobás lakásba akar beköltözni, őt mindenféle indokkal el fogják utasítani. Ő először ezt úgy fogja értelmezni, hogy a gyerekeitől félnek. Az a baj, hogy ez a közvélekedés is, mert a gyerekes bérlőkkel szemben nagyobb a társadalom szimpátiája és empátiája. Aki gyerekkel él albérletben, annak a társadalom szerint mindent el kell nézni, meg kell engedni és tolerálni kell neki. Mondják ezt azok a leghangosabban, akik hasonló helyzetben azonnal utasítanák el a gyerekes nőket, akik a 40-50 négyzetméteres kétszobás lakását akarnák kibérelni mondjuk két gyerekkel. A hangsúly a kétszobás lakáson van és nem méreten. Szépen lassan kezdjük el kinőni azt a megközelítést, hogy bármilyen kicsi lakásban is lehet élni gyerekkel, de ez a mindennapokban még ennyire nem tudatosodott. Az albérletpiacon 3 szobás lakás alatt szinte lehetetlen küldetés valamilyen protekció és kapcsolat nélkül gyerekkel bérelni. A teljesen tapasztalatlan anyának ezt minél később mondják el őszintén annál később fog változtatni az elképzelésén. Budapesten, ha már 150-200 ezer Ft között nézelődik, csak az idejét pazarolja, amikor nappali+hálószobás lakások hirdetéseire jelentkezik. A hirdetők mondvacsinált indokokkal nem fogják bérlőnek választani, amikor ő már fizetne és költözne „azonnal”.

Hogyan lehetne ezen gyorsan változtatni?

A leggyorsabban a hirdetési oldalak tudnak eljutni a lakáskeresőkhöz. Ha ők finoman edukálnák a bérlőket erről, megszólítanák, hogy milyen célra keres albérletet, gyerekkel vagy anélkül, mindjárt informálhatnák, hogy merre ne keresgéljenek. A hirdetők és a bérlők meglehetősen ellentmondásos viszonyában nem lehet bízni. Az csak arra jó, hogy továbbra is tévhitek alapján beszéljünk és gondolkodjunk az albérletpiacról is. Az albérlet sosem lehet elég olcsó ahhoz, hogy ne az ára legyen a központi kérdés. Magyarországon a saját tulajdon és a saját lakás erős vágya miatt, az albérlet csak és kizárólag átmeneti megoldás lehet. Átmeneti megoldásokról meg ritkán gondolkodik az ember körültekintően. Gyerek nélkül ez a mentalitás még működik. Be lehet költözni mindenféle élhetetlen és rossz minőségű lakásba is. Gyerekkel már ez már nem fog működni. Egyik oldalról nézve diszkriminatív, a másik oldalról nézve meg igenis racionális, hogy az albérletpiac a gyerekkel költöző bérlőktől sokkal nagyobb áldozatvállalást és felelősséget vár el. Szigorú, következetes, mint az a helyzet, amikor valaki tudatosan tervez családot és vállal gyereket. Már beszéltünk róla, hogy az ingatlanok mérete, hálószoba száma és a vállalt vagy vállalható gyerekek száma között nagyon szoros az összefüggés. A magyar nagyvárosi ingatlanok kicsik. A társasházi lakások pláne túl kicsik gyerek(ek)kel.

Budapest ebből a szempontból különösen hátrányos helyzetű magyar nagyváros

Családok, főleg az egy gyereknél többet vállaló családok számára nem nevezhető élhetőnek. A budapesti albérletpiac ezt egyértelműen, világosan és félreérthetetlenül kommunikálja már évek óta. Mennyivel fontosabb téma ez, mint az albérletek ára. Attól még nem lenne élhetőbb Budapest a gyerekes bérlők számára, mert olcsóbbak lennek az albérletek árai. A kislakásokba ártól függetlenül sem engedik be őket. A budapesti társasházi lakások hálószoba száma nem lesz egyik napról a másikra több. Az új építésű társasházi lakások kínálata ezen semmit sem fog tudni változtatni. A kisméretű és kevés szobaszámú lakások építése az üzlet. A nagyvárosi, köztük a budapesti albérletpiac, de úgy az egész lakáspiac sem családbarát. Az albérletpiac csak a probléma felszínét kapargatja, amikor már nem mindenkivel hiteti el, hogy egy albérlet azonnal költözhető.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A társasházak kötelező földhivatali regisztrációjáról

társasházak társasházi törvény földhivatali regisztráció 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Eredetileg 2019. január 1-től kellett volna regisztrálni a társasházakat a Földhivataloknál. A társasházi regisztrációt úgy kell elképzelni, mint a cégek regisztrációját a Cégbíróságokon. Erről még a 2017. évi CLXXXVI. törvény a közigazgatási bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvények módosításáról, annak is a 23. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosítása részben döntöttek. Ez időközben kiderült, hogy egy lehetetlen küldetés, nincs megfelelően előkészítve, így a 2018. évi CXXIII. törvény a közigazgatási szabályszegések szankcióiról szóló törvény hatálybalépésével összefüggő egyes törvények módosításáról, annak is a 4. A közigazgatási bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvények módosításáról szóló 2017. évi CLXXXVI. törvény módosítása részben a hatálybalépés dátumát kitolták 2020. január 1-ig.

2018 karácsonya előtt, december 20-án hirdették ki, addig is „rettegésben tartva” a közös képviselőket

A jogbizonytalanság egy jogállamban olyan, mint az ember életében a stressz. Minden betegség alapja. A jogalkotásnál már csak a jogalkalmazás kaotikusabb nálunk. A Földhivatalok mennyire vannak erre felkészülve, még nem tudni. Az viszont már biztos, hogy 2020. január 1-től nemcsak egy társasházi lakás helyrajzi száma miatt fogjuk online vagy személyesen felkeresni a Földhivatalokat, hanem egy társasház alapadatai (=társasház törzslapja) és a pénzügyi beszámolója miatt is. Ahogy a törvény fogamaz:

„A földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv az általa üzemeltetett honlapon - bárki számára korlátozásmentes hozzáférést biztosítva - közzéteszi a társasházi tisztségviselők e fejezetben meghatározott adatait, a társasházak számviteli szabályok szerinti beszámolóit, valamint a társasház közösségének nevét, címét, helyrajzi számát.”

A társasházak pénzügyi háttere kardinális kérdés tud lenni

Bérlők és vevők is meg tudják majd nézni, milyen anyagi hátterű társasházba költözhetnek. Továbbra is nagy kérdés, hogy ez a gyakorlatban hogyan fog működni, mennyire lesz informatív, közérthető és valós. A kreatív könyvelés a versenyszférában épp úgy divat, mint a közszférában (önkormányzatoknál például), vagy a társasházaknál. Komolyabb kreativitásra lesz szükség már idéntől, mert 2020. január 1-től bárkinek joga lesz, bármelyik társasház pénzügyeit ellenőrizni.

A GDPR szabályozásnak is az lett az első eredménye, hogy sok társasházat feljelentettek valamilyen „tisztességtelen adatgyűjtés” miatt. Jöttek is komoly bírságok, amit a lakóközösség fizethetett. 2020-tól majd a pénzügyi beszámolók miatt keresik a társasházak jóakarói a hatóságokat.

A társasházak is kényszer alatt lesznek, hogy minden kötelező adatszolgáltatást és pénzügyi beszámolót határidőre tudjak beadni.

A közös képviselőknek is megvannak a jóakaróik

Kaptak a közös képviselők egy újabb támadási felületet, a jóakaróik meg egy új eszközt, amivel (vissza)élhetnek majd. Leírva jól hangzik, hogy nyilvános adatbázist építenek a társasházak fontos adataiból. A GDPR is jól hangzik leírva, de a rosszindulattól nem véd meg, az ember szokás szerint mindent összezavar és más értelmet ad neki.

Az olyan lakásvásárlók vagy lakásbérlők, akik eddig is mindig a társasházak közös képviselőit keresték, ha eladó és kiadó lakás volt a házban, most már még könnyebben tudják ezt tenni. Be sem kell nekik lógniuk a házba, vagy becsengetni a szomszédokhoz, hogy „eladó vagy kiadó” lakás tulajdonosát keresik. Most már kényelmesen otthonról, vagy a kezükben a mobiljukkal bárhonnan pillanatok alatt tudhatják kit kell hívni ezügyben. A Földhivatalok ügyfélszolgálatán majd lehet lesz külön szolgáltatás azoknak, akik „a közös képviselőt keresik”.

Ahol nincs közös képviselet, a társasház maga látja el a munkát, ott majd az intézőbizottság elnöke veheti a nyakába ezt az új felelősséget

Aki erről az „új őrületről” még nem hallott, a következő társasházi közgyűlési meghívóban majd bizonyára olvashat. A társasházak már gőzerővel készülnek, próbálnak majd megfelelni az új, de igen bizonytalan jogi környezetben „a bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvényeknek”.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki fog a szomszédban lakni?

áralku lakásvásárlás ingatlanmarketing lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlan pszichológia 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink” – fogalmaztuk meg markánsan a vevők lélektanát elemző Lakásvásárlás – Szerelem vagy testi vágy? műhelymunkánkban. Ajánljuk minden mostani és leendő vevő és eladó figyelmébe. Nem kétperces olvasmány, de mi az manapság, aminek értelme is van?

Az ingatlan világa 90%-ban pszichológia, ezért nagy kár, hogy általában pénzügyi szakemberek beszélnek a lakáspiacról. A lakáspiacról erre szakosodott pszichológusoknak kellene nyilatkozni, nekik kellene kutatni, mert az ingatlanok nem a számokról szól, hanem magáról az emberről.

Az ingatlanok adásvétele ezért különleges helyzet mind az eladónak mind a vevőnek

Erős érzelmek, erős személyiségek találkozhatnak, ütközhetnek, súrlódhatnak. Konfliktuskezelésre felkészülni, mert minden a lakáshirdetéssel kezdődik. Egy jó lakáshirdetésből 24 órán belüli tudni fogjuk, hogy a lakás mennyire piacképes vagy mennyire nem. Ezt elemeztük Az első 24 óra munkánkban hosszú évek értékesítési tapasztalatai alapján. Azt is érdemes átolvasni és átgondolni, mert mindenki számára érdekes lehet így is látni a vevők és az eladók viszonyát.

„A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!” – gondolatra fűznénk fel a mai mondanivalónk. Alkotóműhely lévén, nem lenne értelme semminek, ha nem valódi tapasztalatokat osztanánk meg, ha nem éles helyzeteket elemeznénk, csak elméletileg beszélnénk a lakáspiacról egy íróasztal mögött ülve.

Hosszas átbeszélés, tervezés után került piacra egy eladó kétszobás társasházi lakás Budapesten, a már nem tipikusan vevőcsalogató 50 millió feletti árkategóriában

Jó adottságú, élhető, alaprajza akár át is gondolható, de gyakorlatilag kisebb ráfordítással azonnal tovább is értékesíthető újszerű lakásról beszélünk. Fontos, hogy most egy adott lakásról van szó, nem lehet általánosítani. Csak arra hívjuk fel a figyelmet, mennyire fontos tisztában lenni az eladó lakás reális előnyeivel. Hátránya, hogy látszik 10+ éve építették már, minden egyidős a lakással. Nem leharcolt, csak látszik közelről az idő vasfoga. Ettől függetlenül szépen bemutatható, kellemes hangulatú, fotogén lakásról beszélünk, amivel kapcsolatban az a kérdés merül fel először, hogy lakták-e már egyáltalán az elmúlt bő egy évtizedben.

Egy ilyen lakásnál mindenféle érdeklődőre számíthat az ember. Jönnek a dörzsölt ügyvédek, a saját és családjuk részére vásárló seftelős ingatlanosok, a nagyon válogatós és maximalista vevők, akiknek persze semmi sem elég jó, a lakásturisták is várhatók, mert egyszer minden lakást látni kell, a hiteles lakáshirdetés alapján lakást beazonosító, a lakás ajtajanál a tulajdonosnak üzenetet hagyó partizánok sem maradhatnak el, és ezek után a teljesen átlagosnak mondható otthonkeresőkre is számíthatunk persze.

Eladóként vagy hirdetőként – mert jelen esetben az ingatlant nem a tulajdonosa hirdette meg – ezekre az emberekre mind érdemes előre felkészülni lélekben. Ha van rutin, tapasztalat, az előny, de minden adásvétel más. Ez most sem volt másként. A hirdető tudta, hogy kb. mire számíthat. Ismeri a környéket és nagyjából képben van, hogy kiket érdekel ez a környék. Az első 24 óra intenzívre sikerült. Olyan erős érdeklődést vonzott be a lakás, mint a 30 millió alatti jól értékesíthető budapesti lakások. Dömpingről beszélhetünk minden értelemben. Az ilyen erős kezdés ilyen árban nagyon egyedi. Újra kijelenthető, hogy egy lakás keresletét előre nem lehet megbecsülni, az csak a hirdetés után fog kiderülni.

Vannak olyan hirdetők, vagy tulajdonosok is, akik ilyen esetben azonnal árat emelnek, mert úgy érzik még a hirdetési árnál is magasabb áron eladható a lakásuk. Kockázatos, mert ilyen esetekben lehet a sok szék közül a földre esni.

A hirdetés és a hirdető is legyen hiteles, hogy a korrekt vevők korrekt ajánlatokat tegyenek

Máskülönben hamar szélhámosnak tekinthetik az eladót, ami nagyban meghosszabbíthatja az értékesítést. A hirdető itt egyetlen egy valamin változtatott, a hozzáállásán. Elkezdett priorizálni, ami eladó lakásoknál nagyon ritka feladat. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy a nagy érdeklődésre való tekintettel nem biztos, hogy mindenkinek meg kell mutatni a lakást, aki jelentkezik a hirdetésre. Az a jelentkező, aki nem tud időpontot egyeztetni, mert olyan elfoglalt vagy olyan bizonytalan, azt a hirdető egyszerűen nem vette komolyan. Szerencsére kevesen vannak, de ettől még tudni kell kezelni őket. Ezek az emberek jelentkeznek egy hirdetésre, puhatolóznak csak, de még nem tudják, hogy komolyan érdekli-e őket. Általában nagyon nagy alkuról fantáziálnak, ami miatt szintén könnyedén kieshetnek a vevők köréből. De nem az árra helyezik a hangsúlyt, hanem inkább úgy alakítják a telefonbeszélgetést, hogy ha most egy órán belül nem nézhetik meg a lakást, akkor majd egyszer visszahívnak. Az igazán rámenős visszahívást fog kérni egy meghatározott napon – azon a napon, amikor elvileg megnézné a lakást - mert időpontot előre nem hajlandó egyeztetni bármennyire is erre kérjük majd. Vannak a „csak vasárnap” lakásnézők, akiknek, ha azt mondjuk, hogy vasárnap csak délelőtt jó, akkor nekik csak délután lenne jó, ha azt mondjuk nekik, hogy délután jó, akkor nekik csak délelőtt lesz jó. A hirdető az ilyen jelentkezőket már eleve így mentette el és tudta, hogy később nem kell velük foglalkozni, ha hívnák.

A priorizálás filozófiája az, hogy a lakást csak a lakás vevőjének kell megmutatni

Az érdeklődőből lesz a vásárló filozófiát ez a hozzáállás ilyenkor könnyedén felülírja. Volt annyi és folyamatos érdeklődés és lakásbemutatás, konkrét ajánlatok, hogy a lakásnézőket lehetett szűrni már telefonhívás alapján.

Ezért van kiszolgáltatott helyzetben az a hirdető, aki ritkán kap hívást, mert ő minden hívóval úgy kell, hogy viselkedjen, mintha az lenne az első és egyben az utolsó is.

Vevőként sem mindegy, hogy felismerjük-e a két merőben más helyzet között a különbséget. Amit az egyikben megengedhetünk magunknak, a másikban már nem biztos, hogy tolerálni fognak. Nem biztos, hogy mindig a vevőnek lesz igaza és mindig ki akarják szolgálni a vevőt, ha az eladó/hirdető őt a jelentkezése alapján nem tekinti vevőnek.

Ilyen esetben még az áralku is kényes téma tud lenni

Nagyon nagy hibának számíthat, ha például könnyelműen dobálózik a vevő az árral szóban, de írásban már fukarabb. Nem egyedi esetről beszélünk, megmagyarázhatatlan vevői magatartás. Bármit mögé lehet látni, de azonnal bizalmatlanná teszi az eladót.

Vevőként csak olyan árat mondjunk, amit írásban is vállalni tudunk.

Ebben a konkrét esetben a vevő más árat mondott szóban, mint írásban, de az áralku elindult. A vevő később úgy emelete az ajánlatát, hogy az eredeti szóbeli ajánlatát adta írásba második ajánlatként. Közben már érkeztek más ajánlatok is és a hirdető már a potenciális vevők között is priorizált. Nem találta elég megbízhatónak és szavahihetőnek ezt a vevőt és írásba adta, hogy már nem tekinti potenciális vevőnek, más vevőkkel tárggyal inkább tovább. Az elutasított, kirostált vevő ekkor az eladó által mondott árat akarta elfogadni. Mivel már kirostálta a hirdető, így ezt az ajánlatát már nem tudta komolyan venni, blöffnek tűnt. Másfél nappal később a vevő írásban úgy jelentkezett be ismét, mintha az ajánlatát elfogadta volna bárki is. Ekkor újra írásba kellett adni, hogy vele már nem folytatnak ártárgyalást. Ekkor durva személyeskedésbe kezdett a vevő. A személyeskedésen túl eljutott odáig, hogy ő lazán a hirdetési árat is ki tudná fizetni azonnal, nincs is rászorulva, hogy alkudozzon. Ez sem értékelhető ilyen szövegkörnyezetben másként, mint blöff. Megkérték, hogy fejezze be sértegetést, de obszcén kifejezéseivel tovább nyomult, amikor szembesítették vele, hogy a viselkedése milyen etikátlan volt már az elejétől fogva. Igazán meglepő az a fordulat volt, amikor mindezen sértegetések után előállt mindent vagy semmit alapon a végső ajánlatával, ami kevesebb volt, mint a tulajdonos ajánlata, amit másfél nappal ezelőtt elvileg írásban elfogadott. Ezen kellett volna elgondolkodnia a  korábban írásban "gyalázott" hirdetőnek, aki eddigre már tudta, hogy az ilyen vevőt jobb inkább elkerülni.

Az „agyontaposlak, hogy tisztelj” mentalitás nem biztos, hogy minden élethelyzetben eredményes lehet

Összefoglalva öt árat mondott néhány nap alatt a vevő (napon belül is képes volt fel-le ajánlatokat tenni), miközben ez a fajta „türelmetlensége” és „kiszámíthatatlansága” tette őt „nem vevővé”.

Vevőként, ha esélyt kapunk, akkor éljünk vele és ne visszaéljünk.

Magyarországon még egyelőre szinte bárkinek eladnak egy ingatlant, aki meg tud egyezni az eladóval.  A priorizálás adott esetben a lakóközösség érdekeit is szolgálhatja, mert „renitens szomszédtól" védheti meg őket. A „Ki lakik a szomszédban?” kérdés helyett, azt is fel lehet tenni, hogy „Ki fog a szomszédban lakni?”,  amikor egy ingatlan új tulajdonosát keressük. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Valahol Magyarországon

családi ház kertes ház lakásépítés újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan otthon 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha egy pillanatnál kicsit többre el tudjuk engedni ezt a befektetősdit, lehetőséget adhatunk magunknak valódi ingatlanpiaci kérdésekre keresni a válaszokat. Olyan kérdésekre, amik évtizedek óta meghatározzák a lakásvásárlók döntéseit.

A lakásbefektetések 2019-ben már mérgezők, hozamvadász befektetőként a lakásvásárlás mellett már nincs racionális érv. Ha gyereknek kell, az más, az nem befektetés. Ha csak az ingatlanban jobban bízunk, mint minden másban, és szeretjük a pénzünket ingatlanban tartani, na az sem befektetés. Ha inkább magunknak vennék, de a lakásvásárlás nem jelentene teljes elköteleződést az ország mellett, az megint nem befektetés. Magyarul benne van a pakliban egy külföldi karrier és a leendő lakás kiadása is. Az itthoni lakás csak kötődési pont lenne inkább Magyarországhoz a család és a barátok mellett, nem igazán befektetés.

Otthonnak venni viszont mindig megéri

Az otthonnak nincs alternatívája. Mondhatják az albérlet alternatíva, de nem Magyarországon. Miért? Mert nálunk ez a szokás. Meg lehet változtatni a szokásainkat, de nekünk piros a kolbász is és nem fehér. Ha majd fehér kolbász lesz a Csabai és a Gyulai, akkor az otthonkeresőknek alternatíva lesz az albérlet is. Addig viszont az otthon a saját tulajdont jelenti.

Ha saját tulajdon, akkor a legelső fontos kérdés, amivel szembesülhetünk, hogy használt vagy új?

Ingatlanhiányról nem beszélhetünk Magyarországon. Mennyiségi ingatlanhiányról szó sincs. Megyeszékhelyeken és a Fővárosban is több lakóingatlan van, mint amennyire szükség van és lesz is ilyen demográfiai kilátások mellett. A minőségük és az élhetőségük már egy másik kérdés. A magyar ingatlanok minőségi problémái miatt van létjogosultsága az új társasházak és családi házak építésének.

A másik kérdés egyből adja magát, hogy társasházi lakás vagy kertes ház?

Az új építésű ingatlanok több mint fele egylakásos kertes ház, így az újban gondolkodók nagyobb eséllyel döntenek inkább a ház mellett. A ház is lehet sorház, ikerház, vagy teljesen önálló családi ház is. Az előbbi két alternatíva általában költséghatékonyabb az utóbbinál. A teljesen saját ház egyáltalán nem biztos, hogy annyival több előnnyel jár, mint amennyivel többe kerülhet. Ez egy családi háznál különösen kényes kérdés, mert semmit sem változott e tekintetben a magyar lakáspiac.

Egy családi házat sosem könnyű eladni

Minél hamarabb próbálják meg értékesíteni a megépítés után, ez annál inkább igaz lehet. Most ezt a saját részre megépült, önálló családi házak helyzetére értjük. Valaki épít magának egy házat, de a családi élete úgy alakul, hogy 5-10 éven belül eladná. Ilyen esetben bizony ott számolni kell a veszteséggel való értékesítéssel. Egy használt, újszerű család ház ritkán ér annyit a potenciális vevőknek, mint az eladó építőnek. Egy háznál elővigyázatosnak kell lenni ilyen tekintetben. Főleg manapság, amikor a házat építők már nem biztos, hogy ott építkeznek, mint ahol eredetileg tervezték. A ház igényük nem változik. Megépítik azt a házat egy olyan környéken, ahol a közelben sincsenek hasonló árú ingatlanok. Ebből adódhatnak később problémák.

Egy családi ház elhelyezkedése a megépítésnél kevésbé bír jelentőséggel

Egy környékre jellemző ártól jelentősen eltérő áron építkezni nagy felelőtlenség lehet. Azonos minőségű és életszínvonalú házat megépíteni mindenhol ugyanannyiba kerül. Ha azon a környéken dupla áron építünk ingatlant, azt eladni lesz nehéz, nem megépíteni. A megépítés előtt kell erre gondolni, ezzel számolni. Sajnos kevesen teszik meg.

Az építés előtt kevesen gondolnak a családi ház későbbi értékesítésére

Nem úgy, mint egy befektető. Úgy kell gondolkodni, mint egy otthonkereső. Egy otthont egy másik otthonkeresőnek kell tudni majd eladni. Az adott környéken nagyon meg kell gondolni, hogy milyen áron építkezünk. Egyáltalán nem biztos, hogy kifizetődő addig nyújtózkodni, mint ameddig a takarónk ér. Tipikus hibaforrás, ha éppenséggel anyagilag sokkal többet is megengedhetünk magunknak, mint amennyit a környék elbír.

A környék kiválasztásával meghatározzuk a családi házunk jövőbeni eladhatóságát is

Bármennyire életszerűtlenül is hangzik, jóval nehezebb kompromisszumot kötni, amikor nem a pénztárcánk miatt vagyunk erre rákényszerülve, hanem a környék ingatlanárai miatt. Ma még minden más sokkal jobban leköti a saját házukat tervezők és építők figyelmét, mint a környék ingatlanáraihoz racionálisan beárazni az új építésű házuk költségvetését. Egy ház építése teljesen elvakíthatja az építőt, a leendő tulajdonost, és "teljesen önző módon" csak a saját igényeit veszi ilyenkor figyelembe. Akkor már inkább csak arra koncentrál, mit épít és nem arra, hol építi fel. Például belterületnek nyilvánított nem tradicionális lakóövezetek, ehhez mérten szerény infrastruktúrával, jellegtelen környezetben...valahol Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szén-monoxid mérgezések

szén-monoxid CO mérgezés fűtés gáz gázkészülék kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A hírek szezonalitása kiszámíthatóvá teszi az életünket. Egy életen át hallgathatjuk adott hónap fix híreit. A híradók a police.hu-ra alapozzák a tájékoztatást minden este. A nevek, a helyszínek változnak, de a lényeg nem. A lényeg a médiában sajnos lényegtelen. Nem tudunk meg semmit. Bajba került emberek, akik mind ugyan abba a folyóba lépnek bele. Mit sem tanultak! A hírekből semmit sem lehet tanulni, bár lehetne! Az egyik ilyen folyó a fűtési szezon és az ezzel együtt ismétlődő szén-monoxid mérgezések.

Általában szeptember elejétől január végéig hallunk ilyen esetekről

Na nem az összesről, csak arról, ami a média ingerküszöbét is eléri. Nem tudjuk meg mi történt valójában, mi okozta a problémát. Annyit tudunk csak meg, hogy ki éli túl és ki nem. A CO mérgezés okai a homályba vesznek. Hírek ma már szinte nem léteznek „szakértők nélkül”. Mindenre van már egy-egy szakértő ebben az országban. Ha CO mérgezés, akkor CO riasztó. Ennyit tudnak a szakértők. A CO riasztó megoldja a problémát? Megszünteti az okot? Veszély esetén legalább riaszt – ismétlik a „szakértők” - másra nem jó. Ezért baj, hogy a hírekből hiányzik milyen gázkészülék, milyen körülmények között és milyen műszaki hiba okozott CO mérgezést.

A CO gázt gyakran úgy állítják be, mintha az csak nem jól karbantartott készülékekben keletkezne

A karbantartással tényleg elkerülhető a CO gáz keletkezése? A válasz egyértelműen nem. A földgáz égése során mindig keletkezik CO. Minél tökéletlenebb az égés annál több.

A karbantartással elvileg azt érhetjük el - egy arra alkalmas készülékben - hogy az égés tökéletesebb legyen. De mi van, ha a készülék már igazából alkalmatlan arra, hogy használják? Ha ma ránézünk eladó és kiadó lakások hirdetéseire, könnyedén belefuthatunk olyan gázkészülékekbe, amiknek már semmi keresnivalójuk nem lenne a lakásokban. Miért vannak még mindig ott?

Sajnos a hírekben nem azt halljuk, hogy milyen az életveszélyes gázkészülék, hanem azt, hogy vegyünk szén-monoxid riasztót, amikor gázkészülékkel élünk egy fedél alatt.

Ezek gyakran 20-30 vagy rosszabb esetben, akár 40 éves, nyílt égésterű átfolyós vízmelegítők vagy fali melegítők

Megmosolygtató, amikor a klasszikus parapetes konvektortól rettegnek, szén-monoxid mérgezéskor a hírekben és híradókban vágóképnek ilyen parapetet mutatnak, mert azok éppenséggel zárt égésterűek, nem a szoba légteréből nyernek oxigént az égéshez. A kéményes konvektorok viszont veszélyesek lehetnek. Kéményes konvektorral már jóval nehezebb találkozni, elég ritkák.

Az elavult, az élettartamukat túlteljesítő gázkészülékeket már le kell lecserélni, ki kell iktatni a lakásokban, nem pedig karbantartani. Jó magyar szokás szerint, ami még működik, azt nem cseréljük le. Nagyon rossz szokás ez különösen gázkészülékek esetében. Nem az örök életnek tervezték ezeket.

Miért nem okoznak több bajt?

Kis szerencsével azért, mert a fürdőszobákat – ahol a leggyakrabban vannak - szellőztetik folyamatosan. A CO a földgáz égésekor keletkezik a nyílt égésterű készülék égésterében.

A mérgező gáz az bizony nem nagyon megy a kéménybe. Ez is egy óriási tévhit, hogy CO a kéményen keresztül távozik távozik nyílt égésterű készülék esetén. A CO nagymennyiségben abban a térben marad, ahol a készülék el van helyezve.

A nyílt égésterű gázkészülékeket ezért vonták ki a forgalomból. Ma, sokkal kisebb kockázatokat rejtő termékeket nem engednek forgalomba, vagy hívnak vissza azonnal.

A CO színtelen és szagtalan. Olyan „szakértőtől” isten mentsen minket, aki kiszagolja a CO-t. Vannak ilyen szuperképességű honfitársaink, de ők általában alig különböznek a tévés jósoktól.

Maradva az égésnél, azt azért még sokan tudjuk kémia órákról, hogy ahhoz oxigénre van szükség. A rendszeres karbantartás tisztántartja az égésteret, de nem dőlhet hátra senki csak azért, mer évente egyszer-kétszer átellenőrzik a készüléket.

A folyamatos szellőztetés és friss oxigén alapvető körülmény a tökéletes égéshez. A hozzáértők tudják, hogy igen kevés idő alatt drámai mértékben csökkenhet az égés hatékonysága oxigénhiányos térben.

Ezt még véletlenül se úgy értsük, hogy a térben légszomjunk lesz vagy fuldokolni fogunk. Mi emberek kevesebb oxigénnel is beérjük, mint az ilyen gázkészülékek.

Ahogy csökken az oxigén a térben, úgy nő meg a szén-monoxid szint

A hírekből pont az hiányzik, hogy egy eleve már elavult és életveszélyes készülék okozott-e gondot. Esetleg egy jó minőségű készülék, de spórolni akart a tulajdonosa, ezért nem volt rendesen karbantartva. Vagy inkább az oxigénhiányos tér a felelős, mert fűtési időszakban még kevesebbet szellőztetünk. Ezek kombinációja csak növeli a kockázatot és emberéletet is követelhet.

Jó lenne, ha a hírgyártók nem csak a police.hu tárgyilagos tájékoztatása mentén gondolkodnának, hanem tényfeltárók is lennének.

Mibe kerülne a valódi megelőzésre helyezni a hangsúlyt és nem a szén-monoxid riasztókat reklámozni?

Felelősséget nem vállalhat a média a hírekért, de lehet, hogy életet is menthetne a tudatosabb hozzáállás. A híreknek és a híradóknak a mai formájukban szinte semmi értelmük már. Egyszerű és unalmas szóismétlések.

A fűtési időszakban is pont azért szaporodnak meg a szén-monoxid mérgezések, mert a szellőztetéstől félünk, de még inkább a fűtésszámlától. Bármire és bármennyit el tudunk költeni, de a fűtésszámla ördögtől való lehet, annyira be van csípődve a fejekben.

Inkább nem fűtünk, keveset fűtünk, alul fűtjük a lakást, mert ha a lakásban „nincs melegünk”, akkor nem nyitunk ablakot sem. A levegő sok településen fűtési időszakban amúgy is mérgező. Elég ostobaságnak tűnk ilyen helyeken állandóan ablakot nyitni, mert a „tél szaga” zavaróbb a színtelen és szagtalan CO-nál. Nincs kétség, a szén-monoxid továbbra is mérgezni fog Magyarországon. Lesznek, akik csak rosszul lesznek, mások bele fognak halni 2019-ben is. Mi lenne máskülönben a hírekkel és a híradókkal!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Arany vízum lakásvásárlók

arany vízum golden visa külföldi lakásvásárlók lakáspiac ingatlanpiac ingatlan biztonságpolitika 2019 Magyarország EU Ingatlanműhely

A nemzetközi utazásokat, adott esetben a szabad mozgást minden ország, gazdasági közösség a maga módján korlátozza. Magyarország 2007. december 21. 0:00 órától a schengeni övezet teljes jogú tagja.

Ez nemcsak azt jelenti, hogy szabadon mozoghatunk az EU tagországain belül, azt is jelenti, hogy mindenki, aki belép Magyarország területére, az is szabadon mozoghat.

Ennek felbecsülhetetlen értéke is tud lenni olyan emberek szemében, akiknek egyébként egyáltalán nem könnyű vízumot kapniuk

A 80-as években karibi országok találták ki a pénzért vízumot programot. A program sok formában létezik. Nálunk talán a legismertebb a letelepedési kötvények története, ahol pénzért állandó vízumot lehetett vásárolni a magyar államtól. 2017 márciusában ezt a programot lezárták, mert mint minden ilyen kezdeményezéssel, nagyon könnyű visszaélni.

Az arany vízum ettől függetlenül Magyarországon már a letelepedési kötvények előtt létezett. Ma is létezik és úgy hívják, hogy saját lakás.

A lakáspiacára több ország szereti arany vízummal felhívni a külföldi lakásvásárlók figyelmét. Egy magyar lakás az belépő is lehet az EU összes országába. Ezzel legalább annyira lehet élni, mint visszaélni. Elvileg és gyakorlatilag is engedélyköteles a nem EU-állampolgárok lakásvásárlása Magyarországon. Arról nem nagyon hallani, hogy a magyar hatóságok tiltanák, korlátoznák, bármilyen hatást gyakorolnának az EU-n kívülről érkező lakásvásárlókra.

Kijelenthető, hogy aki Magyarországon lakást akar venni, annak ez csak pénzkérdés

A magyar lakás így lett arany vízum 2007. december 21. 0:00 órától. A külföldi lakásvásárlókat egyébként is szeretjük, mert gyorsan döntenek, kp-ban fizetnek. Azért is szeretjük, mert nem nagyon ismerik a környéket, ahol vásárolnak, bármit elhisznek, amit mondanak nekik.

Különösen azt szeretjük bennük, hogy a lakásárak miatt sem aggodalmaskodnak annyit, mint a hazai vásárlók. Magyar sztereotípia, hogy egy külföldinek itt minden olcsó.

A külföldi lakásvásárlókat szeretik az ingatlanközvetítők is, mert velük szívesebben működnek együtt, mint a hazai vevők. Az eladók is nagyon szeretik, mert bőven megfizetik az ingatlanközvetítő díját, jut és marad is mindenkinek a lakásárból.

Vannak eladók, akik szinte csak és kizárólag ilyen külföldi vevőkre várnak a lakáspiacon

Új építésű és használt lakást is árulhatnak arany vízumként teljesen tudatosan. A célközönségnél semmilyen nemzetiség, vallás, világnézet, háttér nem lehet akadály, ha a pénztárcája kielégíti az eladó igényeit.

Minél inkább jellemző ez egy területre, a lakásárak annál inkább már a külföldi pénztárcákhoz lesznek beárazva. Hiába nem tudnak minden lakást arany vízumként eladni – mert az ilyen lakásvásárlók többet fizetnek, mint azok, akik nem belépőt vásárolnak – a környék minden ingatlana a potenciális arany vízum vásárlóknak lesz hirdetve.

Hosszútávú folyamatokat erre nem könnyű alapozni, új projektek válhatnak spekuláció áldozatává, lehetnek szellem házak, használt lakások válhatnak eladhatatlanná. A megvásárolt ingatlanok is állhatnak üresen, mert nem lakásbefeketetésről beszélhetünk, hanem csak egy belépőjegyről. A nem arany vízum vásárlók igényei minden területen a döntő többség igényeit képviselik. Az ő döntéseiken múlik minden, mert az ő keresletük a stabilabb, a kiszámíthatóbb.

Az arany vízum vásárlók hol jobban hol kevésbé érdeklődnek

 A letelepedési kötvény idejében aktívabbak voltak a lakáspiacon is. Az EU-n belül Máltán és Portugáliában továbbra is virágzik a pénzért vízumot piac, ahol ez hatással van az ottani lakáspiacra is. Magyarország ettől függetlenül földrajzi elhelyezkedése miatt továbbra is érdekes marad az EU-n kívüli, de akár még a schengeni övezeten kívüli EU-s állampolgárok számára is.

A magyar lakástulajdon ilyen aspektusáról nem szokás nyíltan beszélni, észrevétlenül vettük tudomásul a külföldi lakásvásárlók jelenlétét. Ezeknek a vásárlóknak az előnyeit szeretjük hangsúlyozni, ezért inkább növelik a lakáspiac biztonságérzetét, mint csökkentenék, kockázatot nem látunk benne.

Az arany vízum vásárlók motivációja nem feltétlenül egyértelmű, céljaik sem biztos, hogy az adott környék lakáspiaci törekvéseivel azonosak. Az arany vízum befektetésnek tűnik az adott országban, de az arany vízum vásárlóknak meg az EU-n belüli szabad mozgás költségének.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Igaz, akkor még nem így hívták. A magyar lakáspiac történetében 2016 fordulópont volt. Abban az évben még nagyon sokan azt hitték visszatérnek azok az 1999-2009 közötti szépidők. Akkor még sokan azt hitték, hogy Budapesten mindenki meg fog őrülni az új építésű társasházi lakásokért. A kiadott építési engedélyeket bemutató grafikon önmagáért beszél.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kisvárosokban és községekben kiadott építési engedélyek 2018-ban is nőttek

A 2015 év végén bejelentett, majd 2016 februárjában pontosított CSOK reménykeltő volt a nagyvárosi ingatlanfejlesztők számára. Azt hitték bármi arannyá változtatható majd ezek után. Nem így lett.

2016-ban már kevesebb adásvétel történt Budapesten, mint 2015-ben. 2017-ben szintén. Ez nem volt jó hatással az építkezésekre, mert a lakásokat nemcsak megépíteni kell, hanem eladni is. A vevők meg nem úgy álltak a budapesti újlakáspiachoz, mint azokban a régi szépidőkben. 2017-ben még a várva várt építkezési láz is elmaradt Budapesten.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016-ban a használt lakások piaca mellett az új építésű ingatlanok piaca is megváltozott

2017-ben alig építettek több lakóingatlant, mint 2016-ban. 2018-ban szépített Budapest, de a megépített lakóingatlanok száma köszönő viszonyban sincs a kiadott építési engedélyek számával.

A KSH ma reggel közölt lakásépítési statisztikái világos és egyértelmű üzenetet hordoznak. A csodavárásnak vége. A nagyvárosi újlakáspiac illúzió volt csupán 2016-ban.

Előre törtek a kisvárosok és a községek a lakásépítésekben is. Az adásvételekben a számuk szintén 2016 óta emelkedik. A használt és az új építésű ingatlanok terepén is a nagyvárosokon kívüli lakáspiac az egyre meghatározóbb.

2018-ban csak a kisvárosokban és a községekben tudott tovább nőni a kiadott építési engedélyek száma, Budapesten bezuhant, a többi nagyvárosban stagnál már 2016 óta.

A nagyvárosokban örülnek, ha azt meg tudják építeni és el tudják adni, amire már kaptak engedélyt. 17 681 db lakóingatlant építettek Magyarországon 2018-ban, de nem mindet új épületben ( = 16 845 db). Ezen az ábrán a csak új építésű lakások láthatók építési forma szerint.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi ház a "király" a használt és az új építésű ingatlanok piacán is​​​

A családi ház főszerepét semmi sem veszélyezteti Magyarországon, ha új építésű lakásról van szó

A rádióban, tévében, interneten, ha lakásépítésről hallunk, nem jut eszünkbe a családi ház. Nagyon nagy kár. Ilyen félmondatok miatt van még mindig csodavárás Magyarországon a társasházi lakásokkal kapcsolatban. Várják a sok tízezer társasházi lakást egy évben, mondjuk idén. Elképzelhető? Egyáltalán nem. Láthatjuk, hogy tavaly sem sikerült még tízezernél több lakóingatlant értékesítési céllal építeni.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig csak négyszámjegyű volt az értékesítési célla épült lakóingatanok száma 2018-ban Magyarországon

Ha jobban megnézzük, akkor láthatjuk, hogy nem építettek ennyi társasházi lakást. A családi házak szerepe az értékesítésre épült lakóingatlanok piacán is számottevő. Ékes példája ennek, hogy a községekben 2014-ben még alig volt mérhető az értékesítési célú lakóingatlanok száma. 2018-ra viszont már szinte minden tizedik új építésű lakóingatlant községben építettek. Ha van igazi nyertese a 2016 utáni lakáspiacnak, azok a kisvárosok és a községek, köszönhetően az állam lakáspiaci szerepvállalásának.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban már majdnem minden tizedik értékesítési céllal épült új ingatlant faluban építettek

A CSOK kistelepüléseken a használt és az új építésű ingatlanok piacát is felélesztette és pályára állította.

Attól, hogy a CSOK-ot nem falusinak hívták korábban, attól az még nem volt nagyvárosi

2016 óta minden lakásvásárlási és lakásépítési állami ösztönzés a kisvárások és a községek előnyére vált, a nagyvárosok csak azt hiszik, hogy bármit is nyertek vele. A bizonytalan és kiszámíthatatlan jövőképen kívül mást nem hozott nekik a falusi CSOK. A kereslet áramlik ki a nagyvárosokból a használt és új ingatlanok miatt is. 1999-2009 között erős volt a nagyvárosi lakóingatlanok iránt a kereslet. 2016 óta viszont a kisvárosi és a községek használt és új ingatlani felé fordult a kereslet.

Nem nagyon hatja meg ezt a keresletet a  nagyvárosi ingatlanpropaganda 

Magasról tesz rá. A nagyvárásoknak maradtak a magas lakásárak. Láthatóan az egy megunhatatlan „játékszer”. Budapesten 2019-ben már 30 millióval sem igazán lehet piacra lépni vevőként. Minden állami támogatást beépítenek minden eladó lakás árába, habár azoknak a lakásoknak a 90%-ára a vevők semmilyen  támogatást nem vesznek igénybe.

Budapesten elszabadulhat a pokol, mert falnak mentek már ott, csak vannak, akik még át tudnak mászni a falon és a túloldalról hangosan átkiabálnak a többieknek, hogy "Kövessetek!".

2016 óta minden megváltozott a magyar lakáspiacon, csak ezt nem a lakásárakban kellene keresni

A kereslet nem egyenlő a lakásárakkal üzeni a lakáspiac most már elég érthetően. 2019-ben a nagyvárosokon kívüli lakáspiacnak van valódi jövőképe, állami hátszéllel. A nagyvárosok állami szembeszéllel néznek most már talán farkasszemet. Itt az idő újratervezni a nagyvárosokban és megbarátkozni a „szamár szereppel”. Hamarosan fejek fognak hullani, mert a kisvárosok és a községek időközben ellopták a show-t.  

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az "ingatlanszakértők" nem értenek a nagyvárosokon kívüli lakáspiachoz, de a kereslet 2016 óta már inkább ott költi el a saját, a bank és az állam pénzét is

Forrás: ksh.hu , Megjelenés: 2019. február 22.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás(hitel)árak

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.”

– hangsúlyoztuk a Hitelre megvásárolható?  lakáspiaci áttekintésben még 2018 január végén. Közismert, hogy a nem készpénzre vásárlók többet fizetnek ugyanazért az ingatlanért, mint a készpénzesek.

Nincs az a hitelközvetítő, pénzügyi tanácsadó, banki szakember, aki tudna annyit segíteni egy lakáshitelesnek, hogy az ne milliókat bukjon egy adásvételen, csak azért, mert lakáshitellel vásárol.

Nincsenek jobb helyzetben az állami támogatással élők sem, nekik is minden drágább.

Halmozottan hátrányos helyzetben van az, aki egyszerre állami támogatást és lakáshitelt vesz igénybe ma a lakáspiacon. Biztos lehet benne, hogy nála többet senki nem fizetne azért az ingatlanért, amit megvesz.

Ezt tudják az eladók is

Magyarországon bevett szokás, hogy nem az ingatlant árazzák be, hanem a vevőt. Az ingatlan ára attól függ, hogy ki veszi meg, mikor és miben fizet.

Nincs ez sajnos máshogyan a bankokkal sem. Ők sem az ingatlant hitelezik meg, hanem a vevőt, az adóst. A lakáshitel is inkább attól függ ki veszi fel és nem attól, hogy mire.

A lakáshitelek folyósítása kőkorszaki módszereken alapul. Súlyos kijelentésnek tűnik, de a banki lakáshitelezés mögött olyan emberek állnak, akik nem tudnak többet a lakáspiacról, mint az a „háziasszony”, aki a lakáshitelt igényli. Megy a zavarosban halászás, bürokráciával nem tudják helyettesíteni a lakáspiaci ismereteket már évtizedek óta Magyarországon.

A bank bár tisztában van vele, hogy a korszerűtlen és lassú szolgáltatást igénylő ügyfele túlfizeti az ingatlant, nem fűződik érdeke, hogy változtasson ezen. A bank nem sok kockázatot vállal a lakáshitelezésnél. Az adós nyakára teszi a kötelet és azt mondja neki, hogy az ott is lesz, ameddig vissza nem fizeti a kölcsönt kamatostól. Túlfizeti a lakást az adós? Nem érdekli. Több hitelt kell ezért felvennie? Nem érdekli. A bank a hitelezésből és a kamataiból él. Kvázi még érdeke is fűződik a nem biztonságos túlhitelezéshez, mint a biztonságos, de korrekt hitelezéshez. A biztonság sokba kerülne a banknak. A bizonytalanság költségét viszont az adós fizeti. Megfizeti először az eladónak, majd megfizeti a banknak és a „barátainak” is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Okkal Magyarországon legdrágább a lakáshitelezés egész Európában

Az sem véletlen, hogy ennyire átláthatatlan lakáspiac, mint a magyar, egy sincs egész Európában. A zavarosban halászásnak felára van az egész lakáspiacon. Itt minden sokkal többe kerül, minden drágább, de legalábbis túl magas költségekkel működik. A 21. században elvárható lenne, hogy akár lakáshitelről akár állami támogatásról van szó, az 24 órán belül rendelkezésre álljon. Ehhez olyan háttérre is szükség van, ami ezt képes kiszolgálni. Kell olyan ingatlannyilvántartás, olyan állami és banki informatikai rendszer és ezek hálózatba kötése és hatékony működtetése, hogy ne legyen senki sem kiszolgáltatott azért, mert a bank és az állam segítéségét is igénybe veszi lakásvásárláskor.

Egészen felháborító a lakásfinanszírozás színvonala Magyarországon

Túlfizetett és ezért túlhitelezett lakások, túlterhelt és kiszolgáltatott helyzetben élő adósok, akik nem is az ingatlannal felelnek a hitelért, hanem a teljes vagyonukkal. Az elsétálás joga – amikor a lakáshitel az ingatlanhoz kötődik és nem az adóshoz –valamiért nem része a magyar jogrendszernek. Jelet sem látni erre, hogy ez belátható időn belül megváltozna. Arra már inkább vannak utaló jelek, kezdeményezések, hogy a lakásvásárlást inkább hitelekből oldják meg a vásárlók, ne készpénzből.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelezésnek és az állami otthonteremtésnek (fel)ára van

Ilyen körülmények között a lakáshitelezésnek komolyabb szerepet adni a magyar lakáspiacon egyszerűen túl kockázatos. A hitelek mögött lévő ingatlanfedezetek értékét maguk a lakáshitelek torzítják. A lakáshitelezés és állami támogatások rendszerének több és valódi rejtett költsége van a lakásvásárlásban és otthonteremtésben, mint az ingatlanközvetítésnek.

Ez példátlan még a fejlődő országok lakáspiacán és teljességgel elképzelhetetlen egy fejlett gazdaságban. A bankok is hamar szembesülhetnek azzal, hogy Magyarországon csak egy szintig éri meg kitenni magukat a lakáspiaci viszonyoknak és ott a zavarosban halászni. Elképzelhetetlen az, hogy az OTP Bank mögött például dupla annyi arányú legyen a lakáshitel és vele együtt a fedezeti-lakóingatlan, mint ma. Ilyen elavult, árdrágító és az adós fizetőképességét korlátozó lakáshitelezés mellett ezt az OTP Bank nem engedheti meg magának. Öngyilkosság lenne a részéről. Még állami hátszéllel sem.

A lakáshitelezésnek önmaga szab határokat

A jelenlegi formájában kezelhetetlen kockázatokat jelent a magyar bankrendszerre nézve. Lakáshitelezés nincs naprakész, érdekmentes lakáspiaci ismeretek nélkül. Azok meg nem sajtóhíreket jelentenek és néhány fizetett hirdetést bulvár gazdasági lapokban és oldalakon, kontárok megfogalmazásában. Nemcsak az építőipar szenved a Mekk Elekektől.

A hitelválságot nem az ingatlanbuborékok okozzák, hanem a felelőtlen hitelezők irányította bankrendszerek, amik ingatlanbuborékot fújnak. A magyar bankrendszer képes ingatlanbuborékot fújni – most is azt teszi – de képtelen felelősen hitelezni. Egyszerűen kimondva inkább nem hitelez felelősen többet, hogy kevesebbet tudjon hitelezni felelőtlenül. A magyar bankrendszernek egyelőre ez az üzlet és ebben merül ki a társadalmi felelősségvállalása is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Ábra: 2019. február 21-én 19:30-kor beillesztve

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egyedi hirdetés

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlan disputa ingatlanos ingatlanértékesítés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A meggyőződéseink felülírják a józan észt. Ha mi azt hisszük, hogy egy ingatlan kizárólagos hirdetése nem olyan előnyös, mint a sokszereplős hirdetés, akkor ebben fogunk hinni. A rendes országokban kizárólagos ingatlanhirdetések vannak. Egy ingatlant vagy a tulajdonosa vagy a tulajdonos bizalmasa hirdeti. Az ilyen rendes országokban tudják az értékesítés így a leghatékonyabb.

Minél több szereplője van az értékesítésnek az annál többe kerül az ingatlan tulajdonosának, de még a hirdetőknek is

Az ingatlan tulajdonosa egyáltalán nem biztos, hogy tisztában vele, viszont sokkal kevesebbért fogja értékesíteni a lakását, mintha egyedül vagy egy bizalmassal értékesítene. De még a hirdetőknek is többe kerül az ingatlan hirdetése.

Egy ingatlan hirdetési költsége annál több minél többen hirdetik. Erre a pazarló hirdetési kultúrára épültek fel Magyarországon az ingatlanhirdetési oldalak.

Itthon kevés az egyedi hirdetés az online hirdetési oldalakon. Sok ismeretlen oldalon sokszor ismétlődnek ugyanazok a lakáshirdetések. Értelme csak annyi van, hogy minden hirdetési oldal keres valamennyit ezen. Más értelme nincsen, érdeklődöket nem hoznak = nem hatékonyak. Tegyük hozzá, hogy sem az ingatlan tulajdonosának sem az ingatlanértékesítőknek nem érdeke a növekvő értékesítési költség. Ki akarja feleslegesen szórni a pénzét? Csak az, aki ostoba! A hirdetési oldalak meg sorban állnak, tartják a markukat, hogy nem minden lakás után, hanem minden hirdető/hirdetés után beszedjék a hasznukat. Különböző trükkök vannak ma már, hogy a sokszereplős hirdetési modellből egy hirdetési oldal többet profitáljon, mint amennyit a lakás tulajdonosa vagy az ingatlanértékesítő nyer.

Kérdés, hogy mennyi időre van még szükség Magyarországon, hogy erre rájöjjenek az érintettek?

Egy rendes országban ezért költséghatékony az ingatlanhirdetés és maga az ingatlanhirdetési piac is, mert egy ingatlanhoz csak egy hirdető tartozik. Magyarországon hirtelen szűnne meg sok értelmetlen lakáshirdetési oldal, ahol csak pénzkidobás hirdetni.

A sokszereplős modell miatt sajnos még maguk az ingatlanértékesítők is azt hiszik, hogy nekik mindenhol hirdetni kell, ahol csak tudnak.

Azt hiszik ez versenyelőny, pláne ha ezt még a számító hirdetési oldal el is hiteti velük. A lakáshirdetési oldalakon kívül senki másnak nem érdeke, hogy költségpazarló maradjon az ingatlanhirdetés Magyarországon. Nekik érdekük egyedül továbbra is, hogy ne egyedi hirdetések legyenek, tehát csak magán és csak egyedi ingatlanértékesítő hirdetések. Képzeljük el mennyi pénztől esnének el? Vannak ingatlanhirdetési oldalak, ahol egyenesen ellenségnek tekintik a magánhirdetőket. Persze, hogy azok, mert olyankor egy hirdetőhöz egy ingatlan tartozik. Nekik az az üzlet, amikor egy ingatlanból sok ingatlanértékesítő hirdetése termeli a bevételeket számukra.

Előadhatják még a szentfazekat is, de melyik hirdetési oldal örülne ma annak, ha egyedi hirdetések uralnák a magyar lakáspiacot? Egyik sem.

A lakáshirdetési oldalak az ingatlanok ismétlődő hirdetéseiből élnek meg, nem arra vannak berendezkedve, hogy egy ingatlan = egy hirdetés.

Az ingatlanhirdetési oldalaknak sokkal több hirdetésre van szükségük, mint ingatlanra

Túl drágán működnek, túl sokan dolgoznak bennük és nem is olyan hatékonyak, szervezettek még, hogy erre képesek legyenek. Inkább kitalálnak mindenféle szolgáltatásokat, amivel megdrágítják a lakáshirdetést. Eladóknak és az ingatlanértékesítőknek el kell majd gondolkodni, hogy az egyre drágább online hirdetési piac meddig használhatja ki őket. Hihetetlenül hangzik, talán még felfoghatatlan lesz egy ideig, de a végtelenségig azért nem.

Az eladók és az értékesítők fizetik meg a magyar ingatlanviszonyok költségét, aminek jelentős része ingatlanhirdetési oldalak zsebébe vándorol. Az ingatlanhirdetési oldalak ezt mindaddig ki fogják használni, üzletpolitikájukat és árazási stratégiájukat erre fogják építeni, ameddig az egyedi hirdetések kora be nem köszönt Magyarországon.

Ez tovbábbra is az ingatlantulajdonsok és az ingatlanértékesítők kapcsolatán múlik. Minél előbb rendezik a viszonyaikat - eldöntik végre egyedül vagy egy bizalmassal hirdetnek -  annál olcsóbb lesz ingatlant hirdetni Magyarországon. Mindaddig viszont az ingatlanértékesítők igen sok bevételt fognak termelni az ingatlanhirdetési oldalaknak, annak ellenére, hogy a szerepük egyre bizonytalanabb a magyar lakáspiac jövőjében. Nem is nagyon érthető, hogy ki és kinek a fáját vágja saját maga vagy más alatt. Kulcsfontosságú lehet, hogy ezt minél előbb megtudjuk és megértsük.

Sok hirdetési oldal gyakorlatilag addig fog létezni, ameddig az egyedi hirdetések nem kerülnek túlsúlyba a lakáspiacon

Legyünk hát természetesen és egészségesen bizalmatlanok a lakáshirdetési oldalakkal szemben, akik szintén a bizalmatlan magyar lakáspiacra építették fel a szolgáltatásaikat, pont úgy, ahogy az ingatlanközvetítők.

A lakáspiaci bizalmatlanságnak ára van, amiből az ingatlanhirdetési oldalak jobban profitálnak, mint akár az ingatlanközvetítők. Az ingatlanhirdetési oldalak társadalmi megbecsülése is nagyobb. Jól álcázzák magukat, az biztos, amiért könnyedén behízelgik magukat a bizalmunkba, isszuk a szavaikat.

Áremelés, nem KSH által mért infláció fenyegeti az ingatlanhirdetési piacot. A lakásárak növekedésében lehetőséget látva, az ingatlanhirdetési oldalak nagyravágyóbbak lettek.

Az ingatlanhirdetési piac továbbra sem ingatlanokban gondolkodik, hanem inkább hirdetőkben.

Kifizetődő lenne a hirdetőknek, ha a józan ész felülírná a téves meggyőződést a lakáspiacon. Egy rendes országban a piacon a józan ész diktálja a feltételeket, máskülönben lesznek piac felett álló szereplők. Az ilyen „mi vagyunk az ingatlanpiac” szereplők diktálta lakáspiacon nem jó sem ingatlannak sem hirdetőnek lenni. Higgyék el, tényleg nem jó.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hosszútávú albérlet = Hosszútávú kapcsolat

albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése bérleti szerződés készpénzmentes készpénzmánia 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérlet az az ablakon kidobott pénz, amit valaki az „utcán” mindig összeszed. Ami az egyik embernek kiadás, egy másiknak lehet fontos bevétel. Rossz vicc, de dobálni meg nem sok fajta pénzt lehet, igazából csak a készpénzt. Magyarország nem egy készpénzmentes ország. Belátható időn belül sem biztos, hogy az lesz. A magyar albérletek világa még mindig a készpénz felé húz. Az a bérlő manipulálva érezheti magát, aki ritkán használ kp-t, de a bérbeadója erre kényszeríti. Fordítva is döntéskényszerbe kerülhet az a bérbeadó, akinek a bérlője erőlteti a készpénzt. Az az ideális, amikor olyan bérlő és bérbeadó működik együtt, akik mind a ketten készpénzkedvelők vagy éppen készpénzmentes életet szeretnek élni. A bérbeadóknál gyakoribb a készpénzmániás.

A bérlők lakásnézéskor néhány tipikus kérdés után bátortalanul hozakodhatnak elő, hogy „Átutalással lehet-e fizetni?”

Az albérletpiacon ez a kérdés – kis túlzással - egyenértékű azzal, amikor eladásnál rákérdeznek, hogy „Hitelre megvásárolható-e?”. Nem a szószoros értelemben, de vannak azok a kp-s bérbeadók, akik nem választanak „átulalásos” bérlőt, ha a bérlő ragaszkodik hozzá. De a bérlők könnyedén el tudják engedni az átutalás biztonságos kényelmét és belemennek a rendszeres kp-s fizetésbe. A készpénzmániát egyelőre még nem azonosítjuk kockázatnak, bár a fekete- és szürkegazdaság intő jelének gondoljuk. Viszont lebecsüljük a készpénzmániás személyiségben rejlő kockázatokat. Akár bérlők akár bérbeadók vagyunk és készpénzmániás, manipulatív személyiségekkel találkozunk, elgondolkozhatunk azon, hogy valójában mi választjuk őket, vagy inkább ők választanak minket. Lehetnek elveink az albérletpiacon, kijelenthetjük, hogy mi csak „átulalásos” bérbeadóval vagy bérlővel kötünk szerződést. Éles helyzetben már nem olyan könnyű csak az elveink szerint dönteni.

Mi a baj a kp-val? Nem mindegy? A lényeg, hogy mindenki megkapja, amit akar

Már egy valamirevaló állásinterjún sem csak a szakmai tapasztalatunkra és képesítésre vagy képességeinkre kíváncsiak. Az emberi személyiség mindinkább előtérbe kerül. Ha van két nagyon különböző személyiség, abban kódolva lehetnek előre a konfliktusok. Sem bérlőként sem bérbeadóként nem túl nyerő tulajdonság, ha konfliktuskeresők vagyunk. A kp. vs. utalás kérdéskör ebbe tartozik. Kp-s bérlőként az utalást kedvelő bérbeadó manipulálása kezdetben járhat előnyökkel, hiszen kiadja nekünk a lakást. De ne csak ez legyen a cél. A hosszútávú kapcsolatot alááshatja a nem pontos fizetés, a gyakori késedelem. A beköltözés után már nem biztos, hogy mindig időbe tudunk bemenni a bankba befizetni, amikor kellene. Igaz, nem jár személyesen a nyakunkra a pénzért a bérbeadó, de késve fizetőnek tűnhetünk, ha a munka miatt nem tudunk munkaidőben bemenni a bankba. Az utalást kedvelő tulajdonos és készpénzmániás bérlő kapcsolata lehet időzített bomba is. A bérbeadó folyamatosan úgy érezheti, hogy a kp-s bérlőnek nincs biztos jövedelme, kiszolgáltatottabb ember. Mondhatja azt egy idő után a kp-s bérlőnek, hogy köszöni szépen az eddigi társaságát, de inkább másnak adná ki a lakást. Az a bérbeadó, aki többször ráfizetett a kp-s bérlőkkel, előítéletes lesz, nem adja ki a lakást többet kp-s bérlőnek. Ha nincs bankszámlaszáma, nem akar utalni a bérlő, akkor nem köt vele szerződést. Szigorúnak hangzik, de nevezzük inkább konfliktuskerülőnek.

A készpénz még mindig sok konfliktus forrása az életben. Személyi, vagyoni és élet elleni bűncselekmények indítéka a készpénz. A készpénzmániás emberek kereshetik és vonzhatják is a bajt.

Bérlőként sem biztos tudjuk mit jelent egy ilyen személyiségű bérbeadótól bérelni. A készpénzmániás tulajdonos és barátai/családtagjai inkább járnak az ember nyakára, a legkellemetlenebb időpontokban, mint az utalást kedvelő. Egyáltalán nem részletkérdés tehát, hogy hogyan is történik az albérleti díjak kifizetése. A kp-s bérbeadók és bérlők között gyakoribb az öntörvényű, a törvényen kívüli megoldásokat kereső, félillegálistól az egészen illegális életet élőig. Itt most megint nemcsak a szürke- és feketegazdaságról beszélünk. Az emberi személyiségen van a hangsúly. Vannak nem egyenes emberek, azok, akik a maguk képmására szeretik formálni a környezetüket.

albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése bérleti szerződés készpénzmentes készpénzmánia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Albérletpiac sem lesz készpénzmentes addig, amíg Magyarország nem az

A hosszútávú lakásbérlés alapfeltétele a szabálykövetés

De ha a bérlő és a bérbeadó szabályai, érdekei alapjaiban különböznek egymástól, ott hosszútávú kapcsolatról aligha beszélhetünk. Ezt mindig annak a félnek érdemes észben tartani, amelyiket manipulálja a másik. A bankszámlát és számlapénzt használó bérlők és bérbeadók, illetve kp-s bérlők és bérbeadók inkább értik és fogadják el egymást, mint amikor feladják az elveiket és összekeverednek a szereplők. Az ellentétek lehet vonzzák egymást az albérletpiacon is, de az érdekkülönbségek miatt már hamar szakítás lehet a vége.

A nagyon különböző személyiségek kihozhatják egymásból a legrosszabbat, amiért körültekintően kell egymást megítélniük a bérlőknek és bérbeadóknak az albérletpiacon.

Ez megint nem általánosítás és nem azt jelenti, hogy minden kp-s bérlő és bérbeadó az albérletpiac sötét oldalát képviseli, ők a rosszak és a bankszámlát használók a jók. Hatékonyabb és célravezetőbb, ha az albérletpiacon nemcsak lakást keresünk bérlőként, hanem nekünk megfelelő személyiségű és gondolkodású bérbeadót is. Az albérlet akkor is együttélést jelent a bérbeadóval, ha fizikailag nem él ott velünk a lakás tulajdonosa. Bérbeadóként is tanácsos a bérlő személyiségét legalább annyira mérlegelni, mint a fizetőképességét. Olyan bérlővel kész ráfizetés lehet szerződést aláírni, akivel „csak a pénz” miatt tesszük, máskülönben szóba sem állnánk vele.

Kép: Instagram

Statisztika: IMF

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állami lakáspiacon az állam az úr

lakáspiac ingatlanpiac lakáspolitika családpolitika otthonteremtés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon hatványozottan igaz az, hogy ami jó nekünk, az még nem biztos, hogy jó másoknak. Az is különösen igaz, hogy ami jó másoknak, az egyáltalán nem biztos, hogy jó nekünk. Ami ösztönzi az építést, az nem biztos, hogy ösztönzi a vásárlást. Ami segíti a lakáskiadást, az szintén nem feltétlenül támogatja a lakásbérlést. Ha egy országban a lakásvásárlásnak van hagyománya, akkor a lakásbérlés nem biztos, hogy divatba tud jönni, periférián maradhat. Ha egy országban a lakásvásárlást támogatják, azzal együtt bizony egyre inkább leépíthetik a bérbeadást. A bérlőkből lesznek a vásárlók. Sőt, ha már a bérlőkből bérlők sem lesznek, hanem mindjárt lakásvásárlóként lépnek piacra, akkor pláne űr maradhat utánuk.

Három éve tereli ki az állam a nagyvárosokból az embereket

Ne béreljenek, ne vásároljanak és ne éljenek nagyvárosokban - üzeni az állam. Az állam minden eszközzel él, hogy a nagyvárosi lakáspiac ne főszereplője, hanem mellékszereplője legyen az ingatlanpiacnak. A kisvárosok és falvak lakáspiaca évről évre egyre erősebb, az irány egyértelmű . Hol van a kritikus méret, aminél a nagyvárosi ingatlanpiac jelenleg ismert struktúrája átalakuljon? Magyarországon az otthonteremtést támogatják, nem a lakásbefektetést, a lakáskiadást. A nagyvárosi ingatlanpiac súlytalanná tétele -állami eszközökkel - egy rendhagyó lakáspiaci folyamat része.

Fejlett lakáspiaccal rendelkező országokban csak azt hívják otthonnak és otthonteremtésnek, amit saját maguknak vásárolnak és építenek az emberek

A valamilyen céllal épült ( = purpose-built ) lakóingatlanokat nem hívják otthonnak. Élesen megkülönböztetik az otthonépítést és otthonvásárlást a spekulatív lakásépítésektől és lakásvásárlásoktól. Nálunk csak az állam kezdte el megkülönböztetni, sem a KSH sem az MNB, de még a lakáspiac szereplői sem tartanak ott fejben, ahol az állam! Fejlett lakáspiacokon nem szitokszó a spekuláció. Kifejezi azt a bizonytalanságot, amit nálunk nem szeretnek nevén nevezni például a kiadásra vásárlók ( = buy-to-let ). Mi azt hisszük még ma is, hogy a nagyvárosi bérlők kereslete végtelen. Mi azt gondoljuk, hogy az új építésű (valamilyen céllal) épült társasházi lakások kereslete is végtelen. Ezek mind a nagyvárosi ingatlanpiacokhoz kötődnek, miközben a nagyvárosokból a vevők és a bérlők folyamatosan költöznek ki vagy eleve már be sem költöznek. Három éve tartó erős és a lakáspiacot masszívan meghatározó folyamatról beszélünk.

Az állam trójai falóként belépett a lakáspiacra 2015-ben – valószínűleg már mestertervét korábban kidolgozva - és  alapjaiban változtatta meg, rendelte alá céljainak

A mesterterv nem kivitelezhető a nagyvárosokban, de láthatóan a vevőket sem zavarja, hogy a nagyvárosokon kívül telepedjenek le. Megfordította az urbanizációs folyamatokat az állam és egyre inkább felerősíti azokat. Közben olyan megtévesztő eszközökkel élt, mint az 5% lakásáfa, ami a spekulatív kínálatra hatott, nem az otthonteremtő keresletre. Megtévesztette az állam a valamilyen céllal lakásvásárlókat is, mert ők is azt hitték, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacánál nincs biztonságosabb lakáspiac. Minden vevő és minden bérlő ott koncentrálódik - gondolták az állami beavatkozás után is. Közben egyre inkább dekoncentrált magyar lakáspiacról beszélhetünk, ahol nem jó ötlet bérlőnek lenni, ezzel együtt egyre kockázatosabb bérbeadóvá válni.

Az állam megtéveszti a lakáspiacot a nagyvárosi lakásárak stimulálásával, ami a trójai faló hatás egyik igazán ügyes és látványos trükkje. Ösztönzi a lakásspekulációt - a valamilyen céllal építést és vásárlást – a tulajdoni lapokon ( = papíron ) realizálva az árnövekedésben rejlő lehetőségeket. A nagyvárosi lakáspiacot mindennél jobban érdekli a magas lakásár.

Az állam zseniálisan taktikus és használja ki a nagyvárosi lakáspiac szereplőinek a gyengeségét

A magyar nagyvárosokban a lakásárakat nem a lakások otthonteremtő értéke és a mögöttük lévő otthonkeresők száma határozza már meg, hanem a lakások képzeletbeli hasznosíthatósága ( = mennyi pénzt lehet csinálni egy lakással). A nagyvárosok lakáspiaca már a valamilyen célból vásárlók és építők kénye-kedve szerint működik, ami az állami lakáspolitika végrehajtását segíti. Ez a fajta lakásértékelés még fel is gyorsítja a nagyvárosból kiköltözést és még inkább elveszi a kedvét az embereknek, hogy oda akár bérlőként beköltözzenek. Fontos, hogy nagy legyen a nagyvárosokkal szemben az országos ellenszenv. A nagyvárosi lakáspiacok tűnjenek csak gőgösnek, kapzsinak, embertelennek és gátlástalannak.

A nagyvárosi lakáspiac lehet önmaga ellensége, saját karaktergyilkosa, szereplőinek hitelességét nem az állam, hanem saját maguk rombolhatják

Az állam militarista stratégaként úgy gyengíti a nagyvárosi lakáspiacokat Magyarországon, hogy ehhez még óriási tapsot, ovációt és gratulációt is kap. A nagyvárosokat egyébként is társadalmi sztereotípia utálni. Zsigerből meg lehet vetni a fővárost vagy bármelyik megyeszékhelyt megbélyegezni, hogy élhetetlen. A kisvárosi és falusi idillre fel lehet építeni a lakáspolitikát. Ennek viszont számolni kell a következményeivel is. A nagyvárosi otthonok és bérlés helyett előtérbe kerül az ingázás.

Minek beköltözni a nagyvárosokba, ha azon kívül sokkal könnyebb az otthonteremtés és még államilag támogatott is?

A társasházépítők, az ingatlanközvetítők, bankok, lakáshirdetési oldalak és gyakorlatilag az ingatlanpiac minden szereplője a nagyvárosi ingatlanpiacra van berendezkedve. De még ők sem érzik trójai falónak a lakáspiac „államosítását”, ahol már nem piacgazdaságról beszélhetünk, hanem egyértelműen az államgazdaság irányába indultunk el.

Az ingatlanpiacnak az állam már nem csak szabályzója, hanem valódi és egyben a leghatalmasabb és legbefolyásosabb szereplője

A kisvárosokban és falvakban nincs szükség nagy társasházépítésekre, nincs szükség ingatlanközvetítőkre, nincs szükség pénzügyi szolgáltatók piaci versenyére, nincs szükség ingatlanhirdetési oldalakra, nincs szükség bérbeadókra sem. Az állam tervez, szabályoz, végrehajt és finanszíroz is egyben. A nagyvárosi lakáspiac, a nagyvárosi lakástulajdonosok – legyenek otthonteremtők vagy spekulatív, valamilyen céllal ingatlant birtoklók - már nem az állam barátai többé. A nagyvárosi lakáspiacok egyre inkább magukra maradnak a „vidéki idillhez” képest viszonyított magas lakásáraikkal és törékeny méretű, torz, egyenlőtlen piaci viszonyok között működni képes szereplőkkel. Ez az ország tényleg nem nagy. Bármelyik nagyvárostól lehet olyan távolságra élni, hogy még dolgozni, kvázi élni lehessen abban a nagyvárosban.

A nagyvárosok lakáspiaca nem érezheti magát többé biztonságban csak azért, mert ott koncentrálódnak a munkahelyek és a szolgáltatások

Egy ország lakáspiacánál az a mérvadó, hol koncentrálódnak a vevők, kiből és hol lehet bérlő például. Magyarországon már az is számít, hogy az állam hová irányítja a vevőket és milyen eszközökkel támogatja, hogy valakiből ne bérlő legyen vagy ne sokáig maradjon az. A nagyvárosokon kívüli ingatlanpiacban látja az állam az otthonteremtés gyors és egyszerű lehetőségét. A nagyvárosok - félreértve a lakáspiaci folyamatokat - az állam megtévesztő lakáspolitikai eszközeit beépítik csak az áraikba, abban a vak hitben, hogy a vevők és a bérlők is a nagyvárosi életet keresik.

A vevők és a bérlők az állam iránymutatása és támogatási rendszere alapján hoznak már döntést a lakáspiacon, a lakáspiaci szereplők szava, érdeke és céljai az államéval szemben semmit sem érnek

A magyar lakáspiac szereplőinek és szolgáltatóinak a kilátásai soha nem lehetnek jobbak, mint a nagyvárosi lakáspiac kilátásai. Nekik nem osztanak lapot a „vidéki idillben”. Vegyük észre, hogy egyébként is könnyen az állami családpolitika ellenségeivé tehetők, mert ők csak a lakásáremelkedésben érdekeltek, a vevőkön és eladókon, a banki hiteleken nyerészkednek csak, felesleges szolgáltatásaikkal megdrágítják az otthonteremtést, lásd pl. nagyvárosi lakáspiacok családok számára elérhetetlen lakásárai. Nem is tudják milyen következményei lehetnek, hogy másról sem tudnak beszélni és mást sem látnak már évek óta, csak a nagyvárosi lakásárakat, nem veszik komolyan a nagyvárásokon kívüli lakáspiacot. Itt az idő észrevenni a változás szeleit a magyar lakáspiacon. Az állami lakáspiacon az állam az úr.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlankísérletek

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Diszharmonikus ingatlanhirdetésekkel hosszú ideje nem foglalkoztunk. Most viszont olyan albérlethirdetést találtunk, ami lehetőséget ad a színes és izgalmas téma felmelegítésére. Ez azért már átlépi az ember ingerküszöbét. Vannak egyedi ingatlanok a piacon áruk és adottságuk alapján. Egy ingatlan ára igen szubjektív, bármikor megváltoztatható. Az adottsága már viszont egyáltalán nem. Az ember bátor és kíváncsi természet. Kísérletező ingatlantulajdonosok mindig vannak. Különleges ingatlanaik különleges értéket képviselnek számukra. Addig ez magánügy, amíg nem lépnek vele piacra eladóként vagy bérbeadóként. Most éppen kiadni szeretnének egy egyedi ingatlant. Előre leszögeznénk, hogy nem a hirdetést véleményezzük, minket csak és kizárólag az ingatlan érdekel, a hirdető motivációja és lehetséges üzleti pszichológiája.

Adja magát a kérdés, hogy miért akar valaki egy zsúfolt társasházi övezetben „kertes házat” építeni?

A kertes házak és családi házak általában élesen el vannak választva egymástól. Az adott kerületben is van családi házas övezet. Körülötte vannak is társasházak. De ez éppen egy olyan környék, ahol sok ezer társasházi lakás között egy darab kertes ház sincs.

Lehet-e értéke ott egy kertes háznak, ahol egyébként nincsenek kertes házak?

A hirdető szerint egyértelműen igen a válasz. Bár a hirdetésről azt mondtuk, hogy nem véleményezzük, azt meg kell jegyeznünk, hogy a kerület nem azon a részén van a ház, mint ahol a hirdetési szövegben olvashatunk. Az utca neve stimmel, de a városrész neve már nem. Újlipótvárosban tényleg nincs egy kertes ház sem. Ez a ház sem ott van, hanem Vizafogón. A két városrész között presztízsben van nagy különbség. A hirdető ezzel a „szándékos tévedésével” már átlépte a szubjektivitás határát, bár csak a hirdetés szövegében. Újlipótvárosban még nagyobb „látványosság” lehetne, de Vizafogón sincs konkurenciája.

A Google térkép szerint egy ipari telekről és átlakított ipari épültről beszélünk. Még az sem biztos, hogy a tulajdoni lapon átminősítették az ingatlant. A telek megvásárlása és az ingatlan átalakítása lehetett a „nagy ötlet”, ami minden üzlet alapja szokott lenni.

A piac mit szólhat ehhez?

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Sok hirdető esik abba a hibába, amikor annyira különlegesnek tartja a saját ingatlanát, hogy biztosra veszi más is olyan nagyra értékeli. Viszont az ingatlanpiacon a különcöket legalább annyira érdekesen ítélhetik meg, mint a hétköznapokban. A környéken nincs piaca a kertes házaknak, ott nem olyan bérlők és vevők nézelődnek, akik kertes házban akarnak élni. Az sem véletlen tehát, hogy a hirdető nem házként hirdeti. Akkor még mi sem találtunk volna rá. Kinek jutna eszébe kertes házat keresni Újlipótvárosban vagy Vizafogón? Gyakorlatilag senkinek. A hirdető azzal tisztában van, hogy háznak nincs értelme hirdetni.

Ha egy ingatlant nincs értelme annak hirdetni ami valójában, akkor van-e értelme egyáltalán annak az ingatlannak?

Lakáskeresők fogják látni, akik jó okkal néznek társasházi lakásokat. Ha házat akarnak venni vagy bérelni, nem itt keresnek. Nem egyértelmű alternatívája egyik a másiknak. Egy környékkel kiválasztjuk az ingatlan típusokat is, amiket szeretünk. A bérlők is úgy keresnek, hogy meghatározzák hol szeretnének albérletet. Az ára miatt mondhatnánk, hogy nem sok bérlő találkozhat vele. Az angol nyelvű hirdetési szöveg szólhat az árnak és szólhat annak is, hogy egy magyarul értő és beszélő nem tudja komolyan venni az ingatlant. Ki veheti komolyan? Kaphat-e hideghívást a hirdető ingatlanosoktól? Ha kapott volna már, akkor biztosan több helyen találkoztunk volna a hirdetéssel. Ha másért nem is, akkor a különcsége és az egyedi piaci felfogása miatt. A lakáspiacon is a tömegtermékeknek van igazi piaca. A „közönség” igényeinek kell megfelelni, nem l’art pour l’art ambícióinkat megvalósítani.

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Forrás és képek: ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Magyarországon 2009-2013 között beszélhetünk lakásárcsökkenésről. Olyan látványos árcsökkenésről nem, mint amilyen látványos árnövekedés volt előtte és utána. 2007-ben is mindenki magasnak érezte az árakat, ma viszont akár egy isten háta mögötti helyen is többe kerül egy lakóingatlan, mint 12 éve. A lakásárak mindig nőnek, csak néha lassabban, mint a bérünk. Olyankor egyáltalán nem zavar minket a lakásárak változása. Akkor sem igazán foglalkozunk vele, ha az infláció is jobban nő a lakásáraknál. A magyar lakások legnagyobb ellensége az infláció, nem a lakásárak csökkenése.

2008-ig inflációbiztosnak tartották Magyarországon az ingatlant. Akkor szembesültek vele először, hogy már a megelőző 18 évben sem követték a lakásárak az inflációt. A lakásárak növekedése akkor sem különösebben zavar minket, ha a lakáskölcsönök kamata gyorsabban nő. Ez egy nagyon érdekes jelenség, pedig csak ez kellene, hogy igazán bosszantson. Elköteleződni évtizedekre egy bankkal, közben megvenni egy ingatlant legalább kétszer – ha nem többször – és minket mégis jobban izgat egy lakás aktuális ára, mint a jövőbeni.

Úgy vagyunk vele egyébként, hogy a lakásárak mindig nőnek, többek között ezért is veszünk lakást

De amikor foglalkozunk a lakásárakkal – mint például mostanában - akkor meg arról beszélünk, hogy mikor fognak már megállni. Ki érti ezt az ellentmondást! Nincs ebben semmi ellentmondás. A jelenben szeretnénk - csak most - megállítani a lakásárakat, amíg venni akarunk. Utána már nőhetnek, ha a miénk. Azt is elfogadjuk, hogy 50 éve 20 forintnak volt értéke, ma meg már nincs. Elfogadjuk, hogy mindennek megnő az ára. Egyedül a lakásárakon tudunk néha bosszankodni, pedig amikor néhány millió volt egy átlagos pesti garzon vagy panellakás, akkor meg alig 20-30 ezer forint volt a havi fizetés. Szóval, aki ma azzal jön, hogy mondjuk a 25 ezer forintos havi fizetésnél az 5 milliós pesti panel „olcsó volt”, ma meg a 250 ezer forintos fizetésnél a 25 milliós panel „drága”, annak a szavahihetőségben érdemes kételkedni.

Itt lenne már az ideje rendet tenni a fejekben. Ha úgy nézzük, akkor lehetne egy pesti panel 50 millió is a mostani fizetésekhez képest. De szerencsére mégsem ennyi. A bérek jobban nőttek hosszabb távon, mint a lakásárak, mi meg közben visszasírjuk azokat a „régi szép időket”. A panellakás még ma is a legolcsóbb városi ingatlan, ebben semmi változás nem történt. Ez a hazai lakáspiac rendje. Minden drágább nála. Korábban a használt téglalakásokkal hasonlítottuk össze. A panellakások árának változása általában csak követte a téglalakások vételárát és ahol gyorsabban nőtt, ott előtte jobban veszített is az árából. Drámai fordulat nem következett be, helyreállt a lakáspiac bizonyos egyensúlya, ahol egy panellakás azért mindig annyival olcsóbb, hogy megérje legyen elgondolkodni rajta.

Ma is annak kell mélyebben a zsebébe nyúlni, aki nem panelt vesz

Viszont a panellakások különleges viszonyban vannak az új építésű társasházi lakásokkal is. Bár először mindenki a téglalakások alternatíváját látja az új lakásokban, igazából az új lakások ugyanolyan rétegtermékek, mint a panellakások - elosztásuk, építészetük, parkosított környezetük miatt is nagy a hasonlóság közöttük - a kínálatuk szűkös/korlátos, az adásvételek számában egyik sem tud domináns lenni. A hatásuk viszont annál nagyobb tud lenni a lakáspiaci folyamatokra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti panellakások és az új építésű lakások között az árolló "vészesen" szűkül

Jelenleg Magyarországon Budapesten van - arányaiban véve - a legkisebb felára egy átlagos új lakásnak egy átlagos panellakás vételárához képest

Pontosan 50%-kal kell többet fizetni egy új lakásért. Láthatóan ez nem volt mindig így. Ezért is érezzük drágának a legolcsóbb városi lakóingatlant. Hiába minden drágább nála, viszont Budapesten soha nem látott közelségbe került egy panellakás egy új lakás vételárához.

Egyelőre nem tudni, hogy képes-e még jobban szűkülni az árolló közöttük. Minél inkább szűkül, mi annál inkább drágábbnak fogjuk érezni a lakásokat Budapesten.

A legalacsonyabb vételárú (és nem négyzetméterárú) lakások referencia pontok általában az eladóknak és a vevőknek. Ez a garzonokat jelenti, amiről szintén beszéltünk már korábban. Egy pesti garzon kb. mindig annyiba került, mint egy pesti kétszobás panel. Ez kb. ma is így van. További érdekesség, hogy egy kétszobás panellakás bérleti díja és a sima garzonok bérleti díja is egy szinten mozgott. Azokban a „régi szép időkben” ötvenezer volt a lakbérük. Ma meg százezer felett van.

A panelek havi bérleti díja inkább 120-150 ezer forint között mozog. Ez már lélektani határ az a budapesti albérletpiacon.

Egy kétszobás új lakásnak lehet 50%-os felára a bérleti díjban, de ahhoz már lehet kapunk garázst is, tárolót is, rendes erkélyt. A panellakások kiadhatóságát hosszútávon nagyban befolyásolhatja az, hogy a bérlők meddig tekintik elfogadhatónak az árát.

Panellakást megéri vásárolni, de egyértelműen már nem éri meg bérelni ma Budapesten

Újszerű és teljesen új lakásokat is bérelhetünk már ezen az árszinten, főleg, ha a garázs és a jó erkély szempont.

Egy panellakásnak is megvannak a maga korlátai, de azt már csak a vételára fejezi ki, a bérleti díja egyáltalán nem.

Sok bérlő, aki nem költözött az elmúlt néhány évben és egy szép, újszerű lakásban lakik, elszörnyülködve nézi, hogy a mostani lakbérénél többért hirdetnek egy kiadó panellakást a kerületben vagy a környéken, pedig nála is emelkedett a lakbér cirka 30-40%-kal.

Manapság divatos a bérleti díjakat is magasnak nevezni. Igazából mindig nagyon drága volt, pláne Budapesten. A fizetéseinkhez képest az albérlet sosem volt „kényelmes” alternatíva.

Egyszerűen sosem érte meg bérelni hosszú távon Budapesten, ezért is van gond a budapesti albérletpiac méretével is.

Ma már az „olcsónak” számító panel is drága albérlet lett, gyakorlatilag a budapesti albérletpiacnak hiányzik az „alja”, ami 10-15 éve még létezett

Egyelőre nagy űrt hagyott maga után a megdráguló panellakás az albérletpiacon. A panellakások vételára dinamikusabban nőtt Budapesten, mint az új lakások vételára. Ez nincs mindenhol így.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2-3 panellakás = 1 új lakással Észak-Magyarországon

Észak-Magyarország egy extrém példa, ahol 2017-ben három panellakást is lehetett venni egy átlagos új lakás árából. Tavaly még mindig két panellakás áránál is többet kértek egy új lakásért a régióban.

A Budapesten kívüli hét régióból, négyben két panellakás kijön minden gond nélkül egy új lakás árából. Ismét egy komoly (ind)ok, hogy miért fordultak a vásárlók a nagyvárosokon kívüli ingatlanok felé.

A lakásépítesek fényekoráról sem lehet beszélni

Pedig Magyarországon a lakásárak növekedését az újlakáspiac stimulálja. Az újlakáspiac mérete, árdinamikája az egész magyar lakáspiacra hatással van. Elfogadtuk a mindig nőnek a lakásárak mellett azt is, hogy egy új lakás általában drágább is mint egy régi. Minél tovább és minél több új lakást építenek – beleértve ebbe a családi házakat is – annál dinamikusabb az árak változása. 2000-2009 között az építkezések teljesítménye nem összehasonlítható a mostanival. Nem tudni, hogy 2020-2030 között mi várható. Legyünk realisták és mondjuk azt, hogy a magyar lakáspiacon nincs realitása a 2000-2009 közötti „pörgésnek”.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Aki látványosabb lakásépítést szeretne látni Magyarországon, annak számolni kell a "még" magasabb lakásárakkal is

Tehát azok, akik egyre több és egyre nagyobb lakóingatlan építési lázról álmodoznak, azok a lakásárak növekedésének felgyorsításáról is beszélnek.

Jó példa erre az elmúlt néhány év, ahol elég volt csak beszélni az új lakásokról és családi házakról és milyen árrobbanás következett be, pedig az új ingatlanok építése alig egyharmada a korábbi időszaknak. A lakásárak és az építkezések nagyon szorosan összefüggnek. Az új ingatlanok – társasházak és családi házak – száma és ára újraárazza az egész lakáspiacot. A lakásárak tehát mindig nőnek, de körülményektől függően néha lassabban és néha gyorsabban, ha érdekel minket, ha nem. Időpazarlás a lakásárak növekedése miatt aggódni. A lakáspiac kiszámíthatatlanságát nem a lakásárak adják, hanem a szereplők erre adott reakciói.

Kattintson a képre, ha kíváncsi a további régiók lakásáraira!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten kívül Nyugat-Dunántúlon van 50% körüli felára az új társasaházi lakásoknak a használt panellakásokhoz képest. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Arra a kis időre" is lehetne az otthonunk a gyógyszer

fürdőszoba ajtós kád kád ajtóval fürdőkád akadálymentes fürdőkád 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlás, a felújítás, egy új ház megépítése életünk első felének meghatározó élményei. Ritkán gondolunk ilyenkor a második „ötvenre”. Az idő múlásával a praktikum és kényelem még inkább felértékelődik. Bizony nem csak fizikailag változik meg az ember idővel, hanem megváltozik a viszonya és kapcsolata a körülötte lévő világgal, még a saját otthonával is. A „második ötven” korszaka váratlanul éri az embert, nem biztos, hogy fel van rá készülve. Iskolában nem tanítják, illetve mindenki abban reménykedik sokkal jobb lesz, mint a szüleinek volt. Az otthonaink viszont a legritkább esetben állnak készen, hogy továbbra is ugyan olyan kényelmesek és szerethetők maradjanak, mint amikor beköltöztünk és leéltünk ott egy életet. Ne legyenek illúzióink, túl sokat azért nem költözünk a „második ötvenben” már. Az állandóság is felértékelődik az ember életében egy idő után, a változatosság már nem fogja gyönyörködtetni. Ez vezet ahhoz, hogy a lakásainkhoz már nem nagyon nyúlunk hozzá, mert hozzászoktunk a kinézetéhez.

Otthon megállíthatónak érezzük az időt

Ez a lakások elavulásának lassú és biztos útja. Az elavulás nem azt jelenti, hogy a lakásbelső nem felel meg a legújabb lakberendezési trendnek. Sokkal inkább azt jelenti, hogy egyre kevésbé felel meg a benne élő ember igényeinek.

Túl zsúfolt, szűkös, nehezebben lehet benne elférni, amikor már több helyre lenne szükség a mozgáshoz. A konyha használata is egyre körülményesebb, hiszen minden vagy túl magasan vagy túl alacsonyan van. Minden használati tárgy egyre nehezebb lesz benne, mert nem cserélik le „arra a kis időre”.

Leghamarabb mégis talán a fürdőszoba lesz igazi kihívás

A kádas fürdőszobák egyeduralmát semmi sem fenyegeti Magyarországon. Még úgy sem, hogy a társadalom öregszik, a lakásokban sokkal több idős ember él arányaiban véve, mint bármikor előtte.

Jön először valami lépcsőszerű belépő, mindenféle plusz kapaszkodóval. A fürdőkádat bár akadálypályának érzi sok idős ember, lecserélni nem fogja. Egy tusolóban sokkal könnyebb és kényelmesebb a fürdés idősebb korban, ennek ellenére a „második ötvenben” sem építünk zuhanyzókat.

fürdőszoba ajtós kád kád ajtóval fürdőkád akadálymentes fürdőkád 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Akadálymentes kádunk is lehet "arra a kis időre"

Ragaszkodunk a fürdőkádhoz, mint a rigolyákhoz

A fürdőszoba berendezése és használhatósága - a konyhához hasonlóan - idősebb korunkban nem fog megfelelni az igényeinknek. Gyógyszertárakban és hálapénzre többet fogunk költeni a második ötvenben, mint a lakásunkra. Ezeket sokkal fontosabbnak tartjuk, mint azt, hogy az otthonunk a „második ötvenben” is kényelmes és biztonságos maradjon számunkra. A kádhoz nem csak nálunk ragaszkodnak. Nemzetközi „jelenség” a kádmánia. Erre találták ki az ajtós kádakat. Besétálhatunk, mint egy tusolóba. Kiváltva ezzel a mindenféle akrobatikus mutatványt, ami a bemászással elkerülhetetlen.

fürdőszoba ajtós kád kád ajtóval fürdőkád akadálymentes fürdőkád 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Akadálymentesített kád Budapesten 2019-ben

Mint szinte mindent, az ajtós kádat sem most találták fel

Az első „ötvenben” sokunk átéli az újdonság érzését, minden új neki, majd a „második ötvenre” rájövünk, inkább mindent csak modernizálnak, de a lényeg nem változik. Az akadálymentes kádak kinézete lehet modernebb, de a funkciójuk és a céljuk továbbra is klasszikus. Megadja a fürdőkád érzését, de kényelmesebb és praktikusabb a használata. A „második ötvenben” a lakásunk felújítása, átalakítása az emberhez méltó életkörülményeinket javíthatja. Még nem tudjuk bizonyítani, de idővel az is kiderülhet, hogy a korunkhoz és egészségi állapotunkhoz kiépített és berendezett otthon - az életminőségünk javításán keresztül - a hosszabb élet egyik titka lehet. A gyógyszertáraknak és az egészségszolgáltatóknak jól jön, ha a pénzünket inkább náluk költjük el és nem az otthonunkra. A „gyógyszert” otthon is kereshetnénk, lehetne az otthonunk a gyógyszer. A lakásainkban ne állítsuk meg az időt, a lakás velünk együtt változhatna. Otthonunk sok része emlékeztethet minket mindarra, akik korábban voltunk. Nagyon fontos, hogy legyenek benne olyan részek, amik inkább arra emlékeztetnek milyenek vagyunk most. A fürdőszobánk egy ilyen hely lehetne.

Forrás: gigadgets.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nincs túl magas lakásár csak túl kicsi lakáspiac

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A hirdetési áraknak pszichológiai hatása van a hirdetőkre - ez a tulajdonosok és ingatlanosok első benyomása - a bankokra, értékbecslőkre és az ingatlanfejlesztőkre is. A hirdetési árakkal sokkal könnyebb találkozni, mint az adásvételi árakkal. Emelkedő hirdetési árak nélkül nincsenek emelkedő adásvételi árak sem. A hirdetési árak szerepe és ismerete a lakáspiacon elég különleges. Nem szabad sem túlértékelni vagy félreérteni, de lebecsülni sem és mondjuk tudomást sem venni róluk, lehülyézve az eladókat. Főleg akkor, amikor gyakorlatilag 6. éve árnövekedés van a hirdetési és az adásvételi árakban is. Az árnövekedés kockázatairól beszélni - legyen az hirdetési vagy adásvételi ár- az nem egyenlő az árcsökkenés melletti érveléssel vagy azzal, hogy senki ne vásároljon és mindenkinek elmenet az esze, aki ma vevőként pénzt költ. A lényeglátás és a kritikai gondolkodás nem befektetési tanácsadás, hanem piackutatás és kockázatelemzés. A döntéseiért mindenki maga felelős és azért is, hogy mindezt milyen információkra alapozza.” – fogalmaztuk meg néhány napja egy olvasónknak.

Januárban több  könnyen félreérthető és félremagyarázható munkánk jelent meg. Feltehetik a kérdést, hogy mi értelme a kockázatokról beszélni, ha a lakásárak nem csökkennek? Mi értelme piaci összefüggéseket elemzeni, ha a lakásárak megállás nélkül csak nőnek? Miért nem dőlünk hátra és csak élvezzük a lakásárnövekedés előnyeit?

A lakásárnövekedés növeli a biztonságérzetünket. Ilyenkor a biztonságkeresés jellemző a lakáspiaci hírekre és a véleményvezérekre is.

Ha nőnek az árak, akkor minden lakáspiaci szereplő biztonságban érzi magát. Ezt megzavarni piackutatással és kockázatelemzéssel népszerűtlen feladat. Ez nem lájkvadász és nem is különösebben médiabarát. Trollkodás röviden és tömören. Csoda, hogy olvasnak minket. Ezúton köszönjük, hogy vannak, akik figyelnek ránk, még akkor is, ha nem mindig tudunk a kedvükben járni.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha félreértjük a lakáspiacot, akkor rossz válaszokat adhatunk a kihívásaira

A kockázatelemzés és piackutatás célja, hogy megismerjük a lakáspiacunkat, amin értékbecslőként, ingatlanközvetítőként, hitelközvetítőként, bankként, egyéb pénzügyi szolgáltatóként és biztosítóként, államként, hirdetési oldalként, lakásfejlesztőként, lakáshasznosítóként dolgozunk. Célja tisztában lenni a lakáspiac sajátosságaival, a korlátaival és feszegetni a határokat.

A lakáspiacon nem az árak korlátosak. A lakáspiac mérete korlátos.

Minden országnak, városnak, településnek megvannak a méretkorlátai. Mindazok, akik a lakáspiacból élnek, ott pénzt keresnek, mégis az árakat érzik leginkább korlátosnak, a keresletet és kínálatot végtelennek. Ez viszont nem igaz. Nemcsak Magyarországon nem igaz, hanem ez egy nemzetközi lakáspiaci sajátosság. A piackutatás és kockázatelemzés alapja, hogy tisztában legyünk annak a lakáspiacnak a méretével, amiről beszélünk. Magyarországon nem közbeszéd téma a lakáspiac méretkorlátossága. A lakásárak, a lakásárnövekedés és annak különböző okai viszont a csapból is folynak. A lakásárnövekedés egyáltalán nem jelent azonnal és egyértelműen nagyobb lakáspiacot, nagyobb méretet.

Magyarország lakáspiaca volt már sokkal nagyobb, mint például 2018-ban? A válasz az, hogy igen. A legnagyobb adásvételszám kb. 270 ezer volt egy évben. Mindenki örömtáncot járna, ha meglenne a 165 ezer 2018-ban (esélyesebb 160-165 ezer között inkább). 60%-át sem éri el az értékesítési csúcsnak. Ezt érzik, megérzik sokan, akik az ingatlanpiacból akarnak megélni.

Budapesten még látványosabb a visszaesés. A csúcson 100 ezer adásvétel is megvolt egy évben. 70-90 ezer körül így is pörgött minden gond nélkül évekig. Most mennyi? 34-35 ezer között ingadozik. Egyharmada a mai budapesti lakáspiac mérete a csúcshoz képest és fele akkora, mint az "elvárható" lenne.

Magyarország és Budapest is sokkal, sokkal jobban teljesített, amikor a lakáspiac valójában pörgött. Most csak a lakásárak pörögnek, pláne Budapesten. Milyen kilátásokkal lehet így szolgáltatásokat tervezni és bevezetni, új lakásokat építeni a magyar lakáspiacon?

Hány kezdeményezés bukhatott és bukott el az elmúlt években és fog idén vagy a következő években, mert nincsenek tisztában a jelenlegi piacmérettel? Még azok a szereplők is komoly kihívásnak élik meg ezt a piacméretet, akik korábban gyökeret eresztettek. Új technológia bevezetése, új hirdetési oldal, új ingatlanközvetítő, új hitelközvetítő, új állami eszközök/ösztönzők, új lakáshitelezés, új pénzügyi szolgáltatások (megtakarítások, befektetések, biztosítás) új lakások építése és értékesítése – kockázatok és piackutatások valós mérlegelése nélkül nem lehetséges. Ezért van értelme összefüggéseket keresni, annak ellenére, hogy a lakásárak csak nőnek és nőnek. A lakásárak növekedése még nem jelent tuti biztos üzleti lehetőséget, soha vissza nem térő alkalmat a piaci szereplőknek. Eladni és venni bármikor lehet, ezt nem befolyásolják a lakásárak vagy a piaci hangulat.

Az ingatlan státuszszimbólum, tulajdonosnak lenni életérzés:

A vevő és az eladó azért vásárol és ad el, mert mindig szerencsésnek érzi magát. Az eladót boldoggá teszi a nagy összeg, amit az ingatlanért kap. A vevőnek nagy öröm az értékes vagyon, amit a pénzért megszerez. A vevő és az eladó mindig úgy érzi jókor van jó helyen, amiért a lakáspiac sohasem alszik, állandóan születnek adásvételek. Aki jó döntésnek tartja a vételt vagy az eladást, az mindig piacra lép. Aki nem tud eladni vagy venni, az igényei nem jelennek meg a lakáspiac méretében, de megjelenhetnek a lakáshirdetéseken keresztül a lakásárakban.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése még nem jelent tuti biztos üzleti lehetőséget, soha vissza nem térő alkalmat a piaci szereplőknek

Meg lehet nézni Budapest lakáspiacát. Vásároltak lakásokat 2009-2013 között is. Alacsonyabbak voltak az árak, de nem érezte annak senki. A forgalomban nagyobb volt a visszaesés, mint az árakban. Nem is tolongtak a vásárlók. 2014-2018 között villámgyorsan megnőttek az árak, de a vevők továbbra sem tolongnak. A tanulság ebből, hogy Budapesten a lakásárak csökkenése nem aktivizál több vásárlót, ahogy a lakásárak emelkedése sem. 

Eladók helyzeti előnye a budapesti lakáspiacon:

Budapesten az árakat nem a vevők csökkentették minimálisan 2009-2013 között. Az árakat nem a vevők emelték az egekbe 2014-2018 között sem. Az eladók emelhetnek és csökkenthetnek árat egy lakáspiacon. A vevők csak elfogadhatják az árakat, hatásuk nincs rá.

A budapesti lakáspiac 2008-2018 között új méretkorlátot talált magának. 2008 már a válság éve volt a budapesti lakáspiacon. Felére esett vissza az adásvételek száma 2007-hez képest. A budapesti lakáspiac 2008-as mérete egy olyan új korlátnak tűnik, amivel számolni kell a jelenlegi piaci szereplőknek és azoknak is, akik újként vagy új tervekkel vágnak neki a nagy kalandnak. Beszédes a 2015-ös év „rekord értékesítése”, azóta a piac a 2008-as méret körül stagnál, az árak meg tudomást sem vesznek a piac méretéről.

Ezt továbbra sem lehet úgy értelmezni, hogy mindenki fejvesztve meneküljön a budapesti lakáspiacról. Ellenkezőleg. Ideje lenne komolyan venni a méretét, a méretkorlátait. Ez a hozzáállás viszont csökkentheti a biztonságérzetet, a biztonságkeresők komfortzónáján kívül esik. Talán még a lakásárak sem úgy pörögnének, mint a visszatett pisztollyal is pörgő benzinkúti számláló. A lakáspiac folyamatosan változik és nem azoknak kedvez, akik állandóan a biztonságot keresik benne, hanem azoknak, akik vele együtt változnak meg.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szociális bérlakás bérleti díja + 27% ÁFA

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakások bérleti díjával találkozhatunk az önkormányzati bérlakások bérleti jogát áruló hirdetésekben. Erkölcstelen, de megtűrt piac. Az önkormányzati lakások értelmét kérdőjelezi meg. Találkozhatunk még polgárpukkasztó hírekben, hogy szintén rá nem szorulók milyen kedvezményesen bérelhetnek önkormányzati lakásokat. Az önkormányzati lakások értelmét ilyenkor sem látni. Minél kevesebb az önkormányzati bérlakás, annál kevésbé fájhat az önkormányzat feje. Támadási felület, örök problémaforrás. Ez hozzáállás kérdése is, természetesen. Budapest 13. kerületében hagyománya van az önkormányzati bérlakásoknak. Ez a kerület a fehér holló. Fenntartják, üzemeltetik és még építenek is új bérlakásokat.

Tanulhatunk valamit az önkormányzati bérlakások világától?

Egy friss, aktuális bérlakáspályázat most lehetőséget biztosít mindenki számára, hogy egy kicsit jobban belelásson, miért érdemes másként „szociális alapúnak” tekinteni egy új építésű önkormányzati bérlakást. Az új ház képeit elnézve már lehetnek sejtéseink, hogy ez biztosan nem a legolcsóbb önkományzati bérlakások közé tartozik. Új bérházakat építeni nagy befektetést jelent, ami megjelenik az üzemeltetési és fenntartási költségekben.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattinston a képre!

Ez a 33 lakásos épület, ami közösségi tér is egyben, üzlethelyiségekkel, háziorvosi rendelővel, több mint 4 milliárd forintjába került az Önkormányzatnak. Ennek megfelelően üzleti alapon működik.

A lakások lakbére piaci alapú

Olvasható a pályázatban. De korántsem a bérleti díj miatt tanulságos jobban szemügyre venni a pályázati feltételeket. Az alapfeltételekből sok érdekességet megtudhatunk. A piaci alapú albérletpiacon is részben megszűri a bérlőket a bérleti díj. Ez az önkormányzati bérlakásoknál többszörösen igaz lehet. Külön rávilágít arra, hogy egy kiadó lakásnál, a bérleti díj mellett, minden fix költséget figyelembe kell venni, amikor egy lakás költségét nézzük. Csak bérleti díj alapján már a bérlők sem számolnak. Egy alacsonyabb bérleti díjú lakás a végén kerülhet sokkal többe a bérleti díjon felül fizetendő költségekkel együtt, mint egy drágább. Ezeknek az önkormányzati lakásoknak az üzemeltetési költsége átlagon felüli. Talán még aránytalanul magasnak is nevezhető a bérleti díjhoz képest.

A lakáspályázatból kiderül, hogy az önkormányzat biztosra megy. Ezek a lakások csak és kizárólag a jelenleg is 13. kerületi önkormányzati bérlakásokban élők számára bérelhető, ha megfelelnek a pályázati feltételeknek és végül őket választják. A jelenlegi legbiztosabb anyagi hátterű és tisztességes bérlőinek kedvez. Van belőle egyáltalán 33 lakásnyi?

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az önkormányzati bérlakások labérének ÁFÁ-ja 27% vs. Az új építésű eladó lakások vételárának ÁFÁ-ja 5%

Elnézve a feltételeket, a bérlők megszűrésének és kiválasztásának egy nagyon hivatalos módjával szembesülünk

1. A piaci alapú albérletpiacon a hirdetésekben nem olvasni ilyen egzakt feltételeket.

Ha lehetne, akkor nem lenne mitől tartania a bérbeadóknak. A nemkívánatos bérlőket ki lehetne hivatalosan szűrni a jelentkezők közül. Nagyon gyakran az eladó és kiadó lakás hirdetésében a két szó teljesen felcserélhető. A bérbeadó ritkán veszi tudomásul, hogy a bérlőt nem úgy keressük, mint egy lakás vevőjét. Persze egy „okos” bérbeadó a maga módján pályáztatja a jelentkezőket és nem adja ki annak, aki először le tudja tenni azt a pénzt az asztalra, amit ő elvár. Ebben a lakáspályázatban szinte minden benne van, ami a piaci alapú albérleteknél is fontos lenne. Nagy kár, hogy az albérletpiacon nincs ilyenre lehetőségük a bérbeadóknak.

Nem új jogi környezetre van szükség, mint azt sokszor mondják az albérletpiac - hozzá nem értő - kritikusai. A Ptk. és a Lakástörvény nem elavult. Olyan eszközökre van szükség, amivel a piaci alapú albérletpiacon is úgy lehetne szűrni, pályáztatni a bérlőket, mint ebben a lakáspályázatban.

2. Valótlan adatok esetén érvénytelennek tekinti a pályázatot.

Az albérletpiacon szinte mindennapos, hogy a bérlők másnak adják ki magukat, mint akik valójában.

3. A leendő lakók száma is egy ilyen adat.

Nem költözhetnek be önkényesen ahányan csak akarnak, a bérbeadó joga azt meghatározni. Minden lakó a bérleti szerződés része és aki nincs benne a szerződésben, az nem lakhat ott. Ez a téma még ma is nagy vitákat tud okozni. Értelmetlen az a kérdés, hogy „Nem mindegy hányan laknak a lakásban, ha fizetnek mindent rendesen?” A válasz az, hogy egyáltalán nem mindegy. Bérlőtársaknak nevezzük a többszemélyes bérlés bérlőit, akik egyetemleges felelősséggel tartoznak, így külön-külön, egyenként is felelősek a teljes bérleti díjért és a többi fizetési kötelezettségért is, a szerződés egyenkét is vonatkozik rájuk. Aki a lakásban él és elmúlt 18 éves, az minden esetben felelős és felelősségre is vonható szerződésszegés esetén.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebben az önkormányzati bérházban bérlőnek lenni inkább kiváltság, mint "rászorultság"

Az a bérbeadó felelőtlen ma az albérletpiacon, aki egy személlyel ír alá szerződést, amikor eleve tudja, hogy többen fognak ott élni.

4. Az Önkormányzat annyira óvatos, hogy több évre visszamenőleg a pályázóknak nem lehetett peres ügye lakásbérléssel kapcsolatban és az együttélés szabályait sértő magatartás miatt.

Ezen is lennének bérlők, akik fennakadnának az albérletpiacon. Nagy kár, hogy az albérletpiacon nem lehetséges a bérlők hátterének ilyen szintű ellenőrzése. Igény lenne rá, de nem a bérlők részéről, ők minden formaságot körülményeskedésnek tartanak általában.

5. Az Önkormányzat még ennél is tovább megy, annyira előrelátó, hogy még a várandós kismamáknak is nyilatkozniuk kell a születendő gyermekükről, miközben minden beköltözőnek a rokoni kapcsolatát igazolni kell hivatalos okiratokkal.

Ezt azok a bérbeadók tudják igazán értékelni most, akiknek volt már abból konfliktusuk, hogy babája született a bérlőnek, vagy olyanokkal, akik elkezdték felhalmozni a családtagjaikat egy lakásban és így egészen megváltozott a bérlő(k) hozzáállása a bérleti jogviszonyhoz, egyre lazábban kezelték a bérleti szerződést. Még csak most jutunk el az anyagi háttérhez.

6. Az Önkormányzat pontosan meghatározza a bérlő(k) minimálisan elvárható nettó havi jövedelmét.

Újra visszautalnánk ezzel arra, hogy miért nem az a fontos, hogy egy bérlőnek adott pillanatban rendelkezésre áll-e a szerződéskötéshez és beköltözéshez szükséges összeg vagy sem. Hosszú távon kell nézni, hogy a bérlő képes lesz-e teljesíteni a szerződéses kötelezettségeit. Ez is konfliktus forrásá ma a piaci alapú albérletpiacon.

7. Az önkormányzat még azt is ellenőrzi, hogy nincs-e közmű tartozása a pályázónak.

Lennének bérlők az albérletpiacon, akik meglepődnének egy ilyen „igazoltatástól”.

Nehezen értik meg az elutasított bérlők például, hogy ha nem tartják őket legalább 12 hónapig fizetőképesnek, akkor nem fognak velük aláírni bérleti szerződést. Ők meg jönnek azzal, hogy a „Kaució nem elég?”. A válasz az, hogy egyáltalán nem.

8. Az Önkormányzat ebben is túlmutat a jelenlegi piaci alapú albérletpiacon. Nem kauciónak hívja, mert ilyen jogi kifejezés nincs is. Helyesen óvadéknak nevezi, amit a jelenlegi törvényeknek megfelelően három havi bérleti díjnak megfelelő összegben határoz meg.

Az óvadék a bérleti díj pénzügyi biztosítéka jogilag. Ez is gyakori vitaforrás, amikor az albérletpiacon a bérlők megkérdőjelezik ennek még a létjogosultságát is. Alkudoznak, hogy nem lehet-e egy hónap, esetleg részletekben fizetni. Három hónap hallattán kinevetik a bérbeadót és lehülyézik. Ez a törvényi maximum egyébként.

9. Az Önkormányzat a havi nettó jövedelem mellett egy szemmel is jól látható megtakarítást vár el a pályázótól.

Miközben a szociális bérlakásokban élőknek pont azért nem alternatíva igen gyakran a piaci alapú albérletpiac, mert nincs pénzük az óvadékra. A hónapról hónapra túlélést szokás lakhatási válságnak nevezni. Akiknek a havi lakhatási költségek előteremtése nehézkesen vagy egyáltalán nem megy, az hogyan tenne félre mondjuk három havi lakhatási költséget?

10. Az új önkormányzati bérlakások már nem a szociálisan tényleg teljesen rászoruló rétegnek épülnek.

Ez egy félreérthetetlen üzenet mindazoknak, akik igen gyakran beszélnek erről. Egy új önkormányzati bérház legalább annyira kirekesztő - vagy inkább kijózanító? - tud lenni, mint a piaci alapú albérletpiac.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Elmosódhatnak a határok a piaci és az önkormányzati bérlakások piaca között

Képek: Klapka Központ - bérlakáspályázat

Forrás: XIII. Kerületi Közszolgáltató Zrt.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hány lakást adnak el naponta Budapesten?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kérdést azért kell feltenni és megválaszolni, hogy megértsük, Magyarország fővárosának lakáspiaca milyen kicsi. Minél kisebb egy lakáspiac, az annál kockázatosabb. Ezt illik tudnia és figyelembe venni pl. minden banknak, a hitelezéskor, az államnak, amikor különböző lobbiknak enged vagy csak választást akar nyerni és erre a lakáspiacot eszközként használja. Egy ekkora lakáspiac, mint a budapesti, elég szeszélyes tud lenni önmagában, ha befolyásolják, még inkább az lesz. Könnyen manipulálható Budapest, ez pedig kiszolgáltatottá teszi.

Adnak el lakást minden nap? Igen.

Ezzel a válasszal a legtöbb budapesti lakástulajdonos már boldog. Ha megnézzük a grafikonokat - 2018 adatai még nem véglegesek, de egyelőre 2017-tel versenyzik és nem 2015-tel - mindjárt kiderülhet számunkra, hogy a lakásárak növekedése nem több, mint a napba nézni és közben szinte vakon sétálni előre:

- Bosszankodhat, kígyót és békát mondhat most minden erre érzékeny – mert tudható, hogy vannak szélsőséges lakásárhívők, fundamentalisták – de a budapesti lakásárak növekedését az elmúlt négy évben a „hit a vevőkben” médiakorrekt álhír (=fake news) uralta.

- Lehet hinni a budapesti vevőkben és az ő végtelen toleranciájukban, mindaddig, amíg csak az éltet valakit, hogy minden nap adnak el Budapesten lakásokat, az áraktól függetlenül.

- Már ha naponta 20-30 lakással kevesebbet adnak el, már az igen komoly hatással tud lenni a budapesti lakáspiacra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért

Napi +/- 20-30 darab lakás hatással bír egy olyan városban, ahol több mint 900 ezer lakóingatlan van és elméletileg éppen több ezret építenek. Napi ilyen minimális adásvétel többlet vagy hiány hatással tud lenni Magyarország fővárosának lakáspiacára, akkor érdemes továbbra is csak a lakásárakat nézni és a lakásárak mögé valami olyat látni és magyarázni, amiről tény – nem lehet vita tárgya – hogy nem létezik?

Naponta +/- 20-30 adásvétel olyan kevés, olyan hihetetlenül kevés, amiért a budapesti lakáspiac akkor is hihetetlen kockázatokat jelent, ha vannak, akik ebből jól megélnek és prédikátorként hirdetik a sikerük és az éleslátásuk titkát

Naponta eladnak ingatlanokat Budapesten, ha 50 darabot, akkor itt a világvége, ha 100 darabot, akkor meg itt van a földi paradicsom. Komolytalan számok ezek leírva és tényleg jobb róla nem tudni. Csak, ha minél kevesebben tudnak erről, annál tovább fognak nekünk dicsekedni a budapesti lakásárakkal.

Kockázatelemzés sorozatunk sem azoknak készül, akik továbbra is dicsekedni tudnak csak a budapesti lakásukkal és a lakásárakkal. Ez azoknak a figyelmét kelti fel, akik kezdenek gyanakodni. Szkeptikusak abban, ami túl szép, hogy igaz legyen, az általában nem is igaz.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol minden eladó, ott nincs vevő

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

” A kapuból még egyszer visszanézett Imre.

– Ennek a háznak olyan szaga van, hogy itt mindenki el akarja adni, amije van. Az erejét, a bútorát, a testét. Pedig ahol minden eladó, ott nincs vevő.”

/Móricz Zsigmond – Az asszony beleszól – 1934/

Kár, hogy a Statisztikai Hivatal nem változott annyit, mint a Nemzeti Bank, ahol ma már nincs egy riport és jelentés sem idézetek nélkül. A KSH is változik, a 2018 III. negyedévet bevezető lakáspiaci jelentésük – mert még nem végleges – 103 ezer adásvétel alapján már jóval óvatosabban és sejtelmesebben fogalmaz, mint korábban:

„2018 I–III. negyedévében folytatódott a kisebb települések részesedésének emelkedése a használt lakások piacán, miközben Budapest súlya hosszabb ideje csökken. A fővárosban 2016 óta több mint 30 ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, miközben eddig ennek csak mintegy negyedét vették használatba. A forgalom csökkenésében tehát szerepet játszhatott az épülő új lakások felé forduló kereslet is, bár az eladási statisztikákban ezek az új lakások egyelőre még alig jelentek meg.”

Azokat a papíron eladott új lakásokat 2016 óta nem látja a KSH

Kezdenek gyanakodni, mert ott sem ejtettek mindenkit a fejére. 2016 óta megy a mézesmázas értékesítési trükközés, hogy Budapesten a kereslet az új lakások felé fordult, de annyira, hogy közben a használt lakásoktól meg egyre inkább elfordul. Az új lakások vásárlása nem kimutatható, addig a használt lakások nemvásárlása annál inkább megjelenik a statisztikákban. Ez az utóbbi talán 2019-ben fog tudatosulni a médiában, mert egyelőre még csak ízlelgetik ezt a "hányásízű" cukorkát, és mondogatják, hogy "milyen finom, jaj de nagyon finom".

A Nemzeti Bank-ban már hónapokkal ezelőtt megfogalmazták az aggodalmaikat a budapesti lakáspiacról. A KSH fáziskésésben van, de legalább már ők is érzik, a lakásárak emelkedése mögé nem érdemes keresletet látni. Ez is elég fontos momentum manapság, amikor hall ezt azt az ember. Végig haknizta a médiát az elmúlt hetekben, hogy aki nem vásárol gyorsan lakást, annak a pénztárcája bánhatja. Nem az haknizta körbe a médiát, hogy aki Budapesten tényleg el akar adni, annak is bánhatja a pénztárcája, ha elhisz mindent, amit a lakáspiacról mondanak a (reklám)szakemberek.

Szerencsére a KSH még nem tart ott, hogy mondjuk a lakáshirdetési oldalak látogatottságát tekinti keresletnek. Hányszor leírtuk már, hogy valahol alig több, mint 5+% körül mozoghat a valódi vásárlók száma a látogatottsági statisztikákban. De hol érdekel ez egy hirdetési oldalt! Ha pozitív és szenzációhajhász hírt kell gyártani rendelésre – mert a főnök megint megfogalmazta a frankót az év első meetingjén – akkor 95% körüli lakásturistát is potenciális vásárlónak kell tekinteni. El kell hitetni a hirdetőkkel, hogy a látogatottság mögött van kereslet is. A hirdetők és a hirdetések is fogynak, ezért maradhatnak középpontban a látogatók. Fű és fa hirdetéseket nézeget, mert alig van normális tartalom a neten. Valamivel el kell ütni az időt. Eladó vagy kiadó lakás, mindegy is, a lényeg, hogy képbe kerüljünk a hirdetési árakkal, amiről szintén tudjuk már, hogy reklámfogások csupán. Jó szórakozás, kikapacsolódás lehet a lakáshirdetések nézegetése, ha nem vesszük komolyan.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2018-ban átléphette "azt a bizonyos határt"

A KSH szembemegy a  lakáspiac bulvárújságíróival és bulvárhőseivel is

A KSH sincs könnyű helyzetben, amikor újat szeretne modani, hogy mégis milyen irányba halad Magyarországon a lakáspiac. Az már nem éri el az ingerküszöböt, ha a lakásárak nőnek, annak nem sok pozitív üzenete van. Unalmas hír lett. Oldani kell a feszültséget, az egyhangúságot és a tegnapi jelentésével sikerül is. Az újlakáspiac körüli csodavárás koporsójába üt egy szeget azzal, hogy stagnáló árakról beszél. A hirdetési oldalakon, az ingatlan- és hitelközvetítőktől sem azt halljuk, hogy az újlakáspiacon az árak állnának egyhelyben. A hirdetési árak tényleg szépen menetelnek, határ a csillagos ég. De eladni csak azok a fejlesztők tudnak, akik a vevőknek hirdetnek. Az adásvételi árak az újlakáspiacon 2018-ban olyat mutattak, amit igen régen. Ez még csak 2018. Mi lesz 2019-ben?

A KSH alig mer beszélni az újlakáspiacról, mert szinte mérhetetlen a használt ingatlanok adásvételi számához képest. De most már nem csak az adásvételi számokkal van gond, hanem az árak stagnálása miatt is kezd fekete bárány lenni az újlakáspiac. Csak a baj van a bulvár lakáspiaci hírek sztárjával.  A végén még rágalmazásért és hitelrontásért feljelentik a KSH-t.

A magyar lakáspiacon 2014-2018 között nem tudott lábra állni az újlakáspiac, akkor mikor fog? – mi ezt a kérdést tennénk fel

Burkoltan egyébként választ is ad a KSH, mert egy újabb szeget ver bele az újlakáspiac csodaváró koporsójába, amikor az adásvételek megoszlásáról beszél. 2018 első három negyedévében már 56% volt a falvak és kisávárosok aránya. Ez meg nem a klasszikus újlakáspiac terepe. Pláne nem az ingathirdetési oldalak, ill. ingatlan- és hitelközvetítők piaca. Az irány trendszerű.

2019-ben még inkább a falvak és a kisvárások eladói örülhetnek majd Magyarországon, mert a vevők ott vásárolnak inkább, nem a megyeszékhelyeken és nem is a fővárosban.

Budapest gyakorlatilag nagy vesztese lett a 2014 utáni lakáspiaci fellendülésnek. Az árnövekedés szívmelengető minden tulajdonosnak most, de csak addig, amíg nem akar eladni. Ha már eladni is akar, akkor az árak mellé vevőkre is szüksége lenne. Azok meg elfordultak és elfordulnak Budapesttől. Erre minden okuk megvan. Értelmetlennek tűnő árkülönbség van Budapest és a közvetlen környezete között, amit korábban sohasem tapasztaltak meg a vevők. A lakásáraktól megrészegülve jöhet a kellemetlen másnaposság, hiszen a lakásáraknál sokkal fontosabb az aláírt adásvételi szerződés. Aláírt adásvételi szerződés nélkül egyre kockázotasabb megmondani egy budapesti lakás árát. Találgatni meg nem érdemes.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac valódi nyertesei nem biztos, hogy azok, ahol látványosan nőnek a lakásárak, hanem azok, ahol egyre több a valódi vevő és a megkötött adásvételi szerződés

Tényleg ennyivel értékesebb Budapest? A vevők szerint nem, mert inkább Pest megyét választják

Ez az egész országra jellemző úgynevezett magyar urbanizáció azt jelenti a valóságban, hogy a városi ingatlanok ára erőteljesen nő, addig az emberek inkább a nagyvárosok vonzáskörzetébe költöznek. Minél nagyobb árolló lesz a nagyvárosok javára, annál inkább felerősödhet ez a folyamat.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ra valójában a különbségek nőttek meg Magyarországon, nem is igazán a lakásárak, aminek a vesztesei egyértelműen a magyar nagyvárosok

Ez egyáltalán nem urbanizáció, hanem a vásárlók racionális, árérzékeny viselkedése. A pénzük, de még a bank és az állam pénze is sokkal többet ér a magyar nagyvárosokon kívül. A jelek szerint a megyeszékhelyek is csak tartani tudják a tempót a lakáspiaci forgalom növekedésével, de az arányuk nem nő. Ezt jól alátámasztják a régiós vételár változásokat összehasonlító grafikonok is. Tégla vagy panel, a társasházi ingatlanok ténylegesen kifizetett vételára olyan irányt vett 2014 után a magyar nagyvárosokban, amiért nincs min csodálkozni a vevők reakcióján.

A sokat emlegetett bérnövekedés és a munkaerőpiaci folyamatok nem a nagyvárosi ingatlanok keresletét növelik, hanem éppen a nagyvárosok körüli ingatlanpiacnak adnak újra  esélyt.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kittantson a képre, ha a többi régió kifizetett teljes vételár változásaira kíváncsi

A városokon kívül a családi házak jelentik a megfizethető alternatívát a vevőknek, mert minden régióban azok vételára növekedett a legkevesebbet. Ez nem csak Budapest és Pest megye kapcsolatára igaz. Minden régióban antiurbanizációs folyamatokat figyelhetünk meg. Ha úgy vesszük, Magyarország nem túl nagy, az egészet tekinthetjük egy közepes méretű, de nem olyan sűrűn lakott metropolisznak, aminek a belvárosa és nem a fővárosa mára Budapest.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. III. negyedév /2019. január 25./

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért adják el és miért nem adják inkább ki az új lakásokat?

újlakáspiac építőipar lakásbefektetés ingatlanmarketing 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Budapesten, megyeszékhelyeken és bárhol az országban, ahol a bérbeadás szoba jöhet, az új építésű lakásokat nagyon hangosan ajánlják kiadásra. Mi, vevők, vegyük meg őket, majd adjuk ki nagy haszonnal. Egészen kockázatmentesnek, könnyű pénznek és biztos sikernek adják el az új lakásokat a reklámokban. Ha akkora üzlet, akkor miért adják el egyáltalán? Az üzletnek nem természete a jótékonykodás. A lakáspiac meg pont olyan antiszociális, mint a pénzpiacok általában. Csak a pénz számít, minden másodlagos. Ha tényleg akkora üzlet lenne új lakásokat kiadásra építeni, akkor nem vesződnének az értékesítésükkel. Évente papíron elkönyvelnék az értéknövekedést ( = nőnek a lakásárak, mint a gomba sztereotípia) és havonta pedig a bérleti díjat (= az új lakás gyorsan és könnyen kiadható átlagon felüli bérleti díjon sztereotípia). Nem engednének oda senkit sem a húsos fazékhoz és biztosan nem költenének több lakásnyi összeget reklámokra sem.

Árulni, tukmálni, reklámozni és jól becsomagolni leginkább csak kockázatos befektetéseket szoktak

Ez az üzlet természetéből fakad. A jó bornak nem kell cégér. A jó üzletnek sem kell. Valamiről minél hangosabban állítják, hogy jó befektetés, az annál kevésbé lehet igaz. Az igazán jó üzleteket nem verik nagydobra. Új lakásokat építeni és gyorsan eladni jó üzlet. A magyar lakáspiacon ez több évtizedes üzletpolitika, nem látni, hogy ezt képes lenne bármi vagy bárki felülírni. Az értékesítés, a marketing és pr része a „bomba üzlet” szlogen, de legalább annyira kell komolyan venni, mint egy terméken a csomagolást, amin a terméket kötelező dicsérni. A jelenlegi reklámjogi szabályozás szerint valótlant nem lehet állítani egy termék csomagolásán, de azon kívül bármit. Túlzásokba lehet esni, a valóságtól teljesen el lehet rugaszkodni, azt a törvény nem tiltja. Az új építésű társasházi lakásokra a magyar nagyvárosokban ez legalább annyira igaz, mint az örök fiatalságot ígérő ránctalanító arckrémre. Elgondolkodtató ez az újlakás mizéra. Egy új építésű társasházzal két szörnyű dolog történhet. Az egyik, hogy leáll és lelassul az építkezés, amiért egyre drágább megépíteni és befejezni = egyre kockázatosabb/nehezebb eladni is. Látni ilyesmit manapság? De még mennyit! Ennyit arról, hogy mennyire bomba üzlet egy új építésű társasházi lakás. A másik szörnyűség, ha hiába megy folyamatosan az értékesítési propagandagépezet, a vevők elmaradnak és minden - vagy legalábbis a lakások többségét - csak papíron adták el strómanóknak, nem valódi vevőknek. Ez az a lakásmaffia, amitől a 2000-es évek utáni újlakáspiac szenved, nem tud megszabadulni. Ez különösen valós kockázatot jelent azokban az új házakban, amiket szinte csak és kizárólag a kiadhatóságukkal reklámoznak, azzal, hogy micsoda befektetések = aranybánya.

Ezért lett divat az all-in-one marketing, ami röviden tömören úgy szól, hogy „mindenkinek, aki szereti” = „ ajánljuk első lakásnak egyedülállóknak, pároknak, családoknak és kiváló befektetés is, mert könnyen kiadható diáknak, egyedülállónak, pároknak, üzletembereknek, diplomatáknak és akár még turistáknak is”

Az új építésű lakások kiadhatóságának ellentmond az a lakáspiaci jelenség, amikor az eladatlan új lakások számának növekedése inkább félelmet kelt. Még véletlenül sem azt üzeni, hogy milyen jó a megépítőjének, hiszen a lakásárak úgyis csak nőnek, könnyen ki is tudja adni, nincs miért aggódni. Vagy mégis van miért aggódni? Van bizony. Csak az eladott új lakás miatt nincs miért aggódni. Ha a kiadása és üzemeltetése valódi üzlet lenne, minden bizonnyal nem állnának le építkezések, dőlenének be fejlesztések és állnának üresen a megépített, de eladatlan lakások.

Az új lakások építésének és értékesítésének az idő nem a legnagyobb barátja, hanem a legnagyobb ellensége

Egy új lakást szinte csak és kizárólag megépíteni éri meg és minél előbb kiszállni belőle. Ezért túl kockázatos befektetésnek tekinthetjük a pénztermelő képességéhez képest. Ebben sem történt semmi változás az elmúlt három évtizedben. Az új építésű lakások maradtak olyanok, amilyenek mindig is voltak: a lakáspiac meg nem értett (élet)művészei.

Kép: Ingatlanműhely (kb. féléve készült, de az évszakon kívül semmi sem változott)

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első lakáshoz jutás támogatása

első lakást vásárló lakáspolitika családpolitika otthonteremtés otthon lakáspiac albérletpiac 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Jelképesen veszi figyelembe az állam az első lakást vásárlók szerepét és hatását  a lakáspiacon. Illetékkedvezménnyel, néhány százezer forinttal szúrja ki a szemét minden első lakást vásárlónak, ha az megfelel az illetékkedvezmény szabályainak. Miközben az első lakást vásárlók pozitív diszkriminációja egészen máshogyan tud hatni a lakáspiacra, mint önmagában a lakásvásárlást segítő állami támogatások. Az utóbbi kivétel nélkül növeli a lakásárakat és hátrányos helyzetbe tudja hozni a lakásvásárlókat. Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon kritikánkban  kitértünk minden fontos részletre.

Ez a gondolat azzal a megállapítással folytatható, hogy az állami beavatkozások minden lakáspiacon áremelést okoznak, nemcsak Magyarországon

Nagyon álszentnek kell ahhoz lenni, hogy felelős államként úgy tegyünk, mintha ezzel nem lennénk tisztában. Az elmúlt három év lakáspolitikájának igazi vesztesei az első lakást vásárlók lettek. Kiszorultak a lakáspiacról. A lakáspolitika a jelenleg is lakással rendelkezőknek ad esélyt a továbblépésre (eladni a jelenlegi ingatlant és másikat vásárolni) és az ingatlan felhalmozásra (ingatlanbefektetés).

Az első lakást megvásárolni mindig komolyabb kihívás, amit az államnak szem előtt kellene tartania

Jótékony hatással tud lenni például az albérletpiacra. A jelenlegi lakáspolitika nemcsak a lakásárakat fűti, de a bérleti díjakat is. Az első lakásukat megvásárlók élnek általában albérletben, ők vannak leginkább kiszolgáltatott helyzetben, ha lakásvásárlásról van szó. Amikor valaki csak azért választja az albérletet - mert a saját lakása túl kicsi, azt inkább kiadja és másikat bérel közben - az bár egy létező jelenség, de nem általános. Az albérletpiacon többségében olyan bérlők vannak, akik ingatlanvásárlás előtt állnak.

Minél könnyebb egy országban első lakáshoz jutni, a bérleti díjak annál barátságosabbak tudnak lenni 

Olyanról nem beszélhetünk, hogy egy ország albérletpiaca olcsó. Magyarországon sem éreztük sosem olcsónak. Az albérlet szinte mindig drága mulatság a vásárláshoz képest – lakáspiaci ciklusoktól függetlenül. Ha az állam egyértelműen hatni szeretne a piaci alapú albérleti díjakra, ahhoz a bérlőkből lakásvásárlót kellene csinálnia. Ezzel mindjárt hűthető lenne a bérbeadás miatt vásárolt lakások iránti kereslet, hűthető lenne az a bérbeadói elvárás is az albérletpiacon, hogy annyiért adom ki a lakásom, amennyiért akarom. Az első lakást vásárlókat helyzetbe lehetne hozni, különleges, csak őket célzó támogatásokkal.

Ha az első lakást vásárlóknak valódi alternatíva lenne a lakásvásárlás a bérléssel szemben, akkor a bérbeadók és az úgynevezett „befektetők” döntéseinél is egyre nagyobb szerepet játszhatna a józan ész

Ma az állam gyakorlatilag a karjaikba tereli őket bérlőként, akiknek közben azt mondja, hogy ne béreljenek, hanem inkább vásároljanak. Ha nem gondolnánk azt ma Magyarországon, hogy a bérbeadás mekkora üzlet, ha nem lenne az ingatlan tényleg valami szent tehén, felértékelődhetne az otthonteremtés  - az ingatlan, mint otthon tulajdonsága - (a pénzcsináló és fejőstehén ) befektetéssel szemben, akkor az állami beavatkozás tényleg elérhetné a valódi célját = nem fűtené, hanem hűtené a lakáspiacot.

Ilyen lakáspolitika nem volt Magyarországon az elmúlt évtizedekben

Speciális kamatmentes önerő, speciális vissza nem térítendő támogatások, speciális lakáshitel, kiegészítve azzal, hogy ha még gyereket is vállalnak, akkor extra előnyökben lenne részük - és már meg is van az első lakást vásárlókat és a lakáspiaci folyamatokat kedvezőbb irányba terelő lakáspolitika:

Nem az új építésű lakások építését és vásárlását kell erőltetni Magyarországon – mert az minden esetben turbulenciákat okoz a lakáspiacon. Az első lakást vásárlók támogatása hatékonyabb és további pozitív demográfiai és munkaerőpiaci előnyökkel is járhat (ha családpolitikai eszközökkel együtt kombinálják). Döntsék el az első lakást vásárlók, hogy mit vesznek (használtat vagy újat), esetleg építkeznek – a vásárlás ilyen fokú szabadsága szintén hiányzik a mai lakáspolitikából. Minél több bérlőből lenne első lakást vásárló Magyarországon, a lakáspiacunk annál nyugodtabb és kiszámíthatóbb lenne.

A bérlést nem lehetne így sem felszámolni, ami egy egészséges lakáspiachoz mindenképpen hozzátartozik

Nagyon úgy néz ki, hogy nem nagyobb, hanem éppen ellenkezőleg, ennél is kisebb piaci alapú albérletpiacra van szükség Magyarországon. Ez nemcsak társadalmi igény – itthon a magyarok nem szeretnek bérlők lenni – de a józan eszű lakáspiac igénye is, amit az állam tud érvényesíteni szabályozó szerepével. A kérdés nem az, hogy felül kell-e vizsgálni a több évtizedes átgondolatlan magyar lakáspolitikát, hanem az, hogy mikor. Nincs miért várni. Nincs időnk tovább várni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ismeretlen magyar lakáspiac 2019-ben

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.”

- összegeztük a Realista szempontok-ban a döntéseinket befolyásoló érzelmek és tények örök harcát még 2017 szeptember elején. Alig egy hónappal azután, ahogy elhelyeztük Magyarország lakáspiacát Európa térképén A magyar lakáspiac Európában helyzetelemzéssel. Kérdések és válaszok, de inkább válasz nélküli kérdések gondosan egymásra és egymásba fűzve, mert a lakáspiacról a legnagyobb kihívást jelenti összefüggésekben gondolkodni, nem csak kiragadni egy-egy számunkra szimpatikus információt róla és azt ismételni minduntalan. A magyar lakáspiac egyik legnagyobb ellensége a sztereotípiák- ismételgetjük néha magunkat, néha még képletesen imádkozunk is, mint ahogy azt tettük az Ima a lakásaink értékéért statisztikai okfejtésünkben, hangosan gondolkova, talán szokatlanul perspektivikus módon. A magyar otthonok reálértékével foglalkoztunk és tettünk egy olyan kijelentést, amit lehet idővel be is fogunk keretezni és kiteszünk a falra. 2017 februárjában igen sokan beszéltek a lakásárak csökkenéséről is, ezzel együtt az ingatlanaink reálértékét szerették volna csökkenteni. Az FHB Lakásárindex-ben találtunk egy érdekes budapesti grafikont, amit tovább gondoltunk 2017 elején. Abban a grafikonban 1990-et tetkintették bázis évnek, amikor egy budapesti lakás képzeletbeli reálértéke 100%-volt. Ezért tettük fel a következő kérdést, aminek a fontosságát is hangsúlyoztuk közben:

„Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összetartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!”

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy budapesti lakás újra nagyon értékes

2018-ban megtörtént!

Szépen csendben, tűzijáték és mindenféle nagy ünnepség és cirkusz nélkül a budapesti lakások reálértéke átlépte a 100%-ot. 28 év után egy budapesti lakás – ha még teljesen megfoghatatlanul is – de végre többet ér, nagyobb a vásárlóereje, vásárlóértéke, több terméket és szolgáltatást tudunk vásárolni az árából mint 1990-ben.

A rövidlátás népbetegség nálunk, a gazdaság fontos szereplőin át, a magyar államon keresztül, még a „kisemberekre” is jellemző, hogy nem nagyon látnak tovább az orruknál. A lakáspiacunknak sem jó, ha nem látunk túl 2014-en vagy 2008-on, 2004-en, esetleg 2000-en és így tovább.

Minél távolabbról nézzük és értékeljük a lakáspiacot, annál tisztább képet kaphatunk, még ha az adatok néha nem is 100%-ban megbízhatóak. Elmondjuk újra, hogy 2007 előttről nincsenek minden szempontból elemezhető és értékelhető lakáspiaci adataink, mert a KSH-t sem érdekelte. El tudják képzelni ezt? Ennek ismeretében tudjuk igazán értékelni azt, hogy a lakáspiacunk miért volt annyira sérülékeny, miért volt nagy vesztese a 2008 utáni eseményeknek, és mit is jelentett elindulni a gödör aljáról 2013 végén.

2018-ban az országos magyar lakáspiac is majdnem, már majdnem elérte a 2007-es lakáspiaci reálértéket

Néhány országgal összehasonlítva ábrázoltuk a magyar lakáspiacot, újra emlékeztetve mindenkit, hogy a magyar lakáspiac kozmopolita és 2019-től ezzel a  tulajdonságával komolyabban kell számolni, mint bármikor 2014 után. Nehogy bárki is félreértse, ez nem az adott országok lakásárait hasonlítja össze. A grafikon csak azt mutatja be, hogy külön-külön az országok lakáspiacai hogyan viselkedtek ugyan abban a világgazdasági környezetben.

A magyar lakáspiac egyik nagy vesztese volt, addig például Ausztriában a lakáspiac ellenálló maradt a külső hatásoknak. Csehországban inkább volt stagnálás, mint recesszió lakáspiaci értelemben. Románia elbukott és bő egy évtized után is felére inflálódott lakáspiaci árakról beszélhetünk.

A magyar lakáspiac fel tudott állni és 2018-ban 96%-os reálértéket tudott felmutatni. Ez megfelel a 2008-as reálértéknek. Azt mondhatjuk, hogy Magyarországon egy átlagos ingatlan annyit ért 2018-ban, mint 2008-ban. Ez egy évtizedes harc volt az inflációval, nagy küzdelem, ami jól mutatja az infláció erejét a lakásárakkal szemben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac évtizedes harca az inflációval...és sohasem ér véget

A mai napon az európai statisztikai hivatal, az Eurostat közölte, hogy 2018 első kilenc hónapjában éves alapon 7%-kal nőttek Magyarországon a lakásárak. Ehhez jön hozzá az a plusz információ, hogy 2018-ban a KSH szerint 2,8% volt előzetesen az éves infláció (Megjegyzés: az Eurostat szerint 2,9%, ami valószínűleg kerekítési módszertani különbség lehet). A teljes, éves lakáspiaci reálárváltozás akár tovább csökkenhet, mert 2018-ban egész évben, negyedévről negyedévre egyre alacsonyabb árváltozást mért a KSH. Ezért történhetett az, hogy a II. és III. negyedéves lakásárindexben egyfajta lakásárcsökkenésről beszélhettek a rosszmájúak.

Az első félév után biztosra vehetjük, hogy egy jóval csendesebb második félév volt 2018-ban az országos árnövekedésben. Ez nem igaz Budapestre. Budapest jelentős reálárnövekedéséhez kb. 18%-os nominális lakásárváltozás kellett. Nagyot tévedtünk, amikor 2018 februárjában infláció mértékű árváltozást vártunk Budapesten.

A budapesti árváltozást és reálértéket két nagyon fontos körülmény árnyékolja be, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni

Az egyik legfontosabb, hogy az adásvételek száma csökken és nem nő. A budapesti lakásárak növekedése mögött nem a kereslet növekedése áll. Ha így lenne, akkor egyre több lakást adnának el Budapesten és nem egyre kevesebbet. Sajnos még idén is találkozni azzal érveléssel a magyar médiában, hogy Budapesten rengeteg lakást adtak és adnak el és az árak növekedése újabb és újabb, egyre több és több vásárlót vonz. Ez viszont egyszerűen nem igaz. A budapesti lakáspiacon 2019-ben sem az árak iránya a kérdőjel, hanem a vásárlók száma.

Ahogy a múlt elemzése mutatja, Budapesten sem az árak csökkennek érdemben, amikor csökken a kereslet vagy stagnál a lakáspiac, hanem az infláció tudja felfalni a lakásárakat, elinflálni azokat. A valóságban ebből annyit érzünk, hogy a lakásárak nem igazán változnak, hozzászokunk, elfogadjuk hosszú évekre. Azok az elképzelések, hogy a budapesti lakásárak nominálisan majd hirtelen bezuhannak, korrigál a piac – ahogy szeretik ezt finoman kifejezni – nincs semmilyen bizonyíték a múltban. 28 év távlatából annyit tudunk Budapestről, hogy a budapesti lakásárak nem tudják követni az inflációt, ha nincs minden rendben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A beteg újlakáspiac és a csökkenő kereslet bizonytalanná teszik Budapest kilátásait

Az árak változásában pedig igen nagy szerep jut az új építésű ingatlanoknak. Magyarországon az egyik leglátványosabb hatása a lakóingatlanok építésének van. A lakóingatlanok építése viszont elég sok problémával küzd jelenleg. A családi házak szerepe jelentős, még az értékesítésre épített lakóingatlanok tortájából is igen szép szeletet tudhat magáénak, írtuk a Hajrá családok! Hajrá családi házak! munkánkban 2018 november elején. Sok a kérdőjel az újlakáspiac körül, nem igazán látni mögötte a keresletet, csak az elszálló árakat, kísértetiesen hasonlóan a budapesti lakáspiachoz.

Van egy erős inflációs nyomás és van egy szokatlanul bizonytalan újlakáspiac és építkezési kilátás Magyarországon 2019-ben

Mindeközben az országos adásvételek száma is fékezésbe kezdett, a vásárlói kedv stagnálást mutat, mert a reálértékek változása egyben elbizonytalanító is. Budapest pedig nem tudja kivonni magát az ország lakáspiaci hangulata alól, annak alá van rendelve.

A felpörgött a lakáspiac kijelentés 2019-ben már egyáltalán nem igaz. 2014-2016 között pörgött fel. 2016 második felétől kezdve a megnyugvás jeleit mutatja.

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók-ban részletesen elmagyaráztuk, hogy Budapesten nem tudnak tovább nőni látványosan a lakásárak, ha Magyarországon az éves adásvételek száma nem nő tovább. Addig viszont gond nélkül, csökkenő budapesti kereslet mellett is egyre drágábban adhatnak el, egyre kevesebb budapesti lakást egy évben.

A budapesti reálérték látványos szintjének van egy súlyos ára, a likviditás csökkenése

Budapesten nem egyre könnyebb, hanem egyre nehezebb „piaci áron” eladni egy lakást. Ez legalább olyan rossz hír a bankoknak, akik hiteleznek itt, mint az olyan eladóknak, akik meghirdetik a lakásukat, de vevőt már nem találnak rá. Így nagyon kíváncsiak vagyunk, hogy a rekord magas reálérték meddig tartható fenn Budapesten, mikor lesz ismét valódi ellenfele az infláció. A lakáspiacon sok értelemben mindig egyensúlykeresés van, nincs valódi piaci egyensúly, egyszer fenn, máskor lenn állapot a lakáspiac sokismertelenes képletének is a része.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
 2008 előtt nem volt ilyen nagy az árolló a főváros és Magyarország között, ill. a lakáshitelezés sem volt olyan szigorú, mint ma - Az önerő a fék, nem a lakásárak

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

palimadár.com

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés ingatlanpiramis ingatlan disputa ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

” - március 1-től árat emelt a piacvezető hirdetési oldal, még hozzá igen gyorsan és mindenféle különösebb előkészítés nélkül (15 nap alatt).

Miért emel árat és ez miért fontos egy lakásbefektető számára például?

Nem az az üzenete, hogy drágább lesz hirdetni. Nem, ez azt üzeni, hogy a hirdetési oldal bevételei nem megfelelően alakulnak. Valami gond van a lakáshirdetési piacon. Azt gondolhatják sokan, hogy a hirdetési oldalak most rommá kereshetik magukat. Aztán a hirdetési oldalak az elsők között érzik meg a hirdetések számának növekedését és azok csökkenését is.

Egy lakásbefektető is figyeli a hirdetések számát.

Már vannak, akik hiányolják a friss kínálatot 2018-ban és szerintük a kínálat nem hogy nem nő, hanem inkább szűkül. Türelmetlenek és persze egy picit idegesek is lehetnek azok, akiket ez kellemetlenül érint. A hirdetési oldalak is hiányolják a hirdetéseket és ők is egyre feszültebbek. Meg is ijedhettek, mert nem csak a piacvezető emel árat. Követi a többi is, mert készülnek és nem a tavaszra, nem is a nyárra, hanem a következő lakáspiaci ciklusra.”

- írtuk ezt az Ingatlan, szenvedély, betegek című figyelemfelhívó munkánkban még 2018 március elején.

A mai napon, tehát 2019. január 15-én kiküldte a vezető hirdetési oldal a céges hirdetőknek (=ingatlanközvetítőknek), hogy február 1-től kb. 25%-kal emeli az árait

A Támadnak az ismétlődő hirdetések -ben összefoglaltuk mindazt, ami azóta is folytatódik = Egyre pocsékabb az online lakáspiac kínálata. Az online hirdetések, elsősorban az ingatlanközvetítői hirdetések száma trendszerűen fogy, amivel a hirdetési oldal kényszerpályára került. A magánhirdetők nem tudják helyettesíteni a céges hirdetőket. A céges hirdetők és a hirdetések közötti szoros kapcsolatra Az Ingatlanpiramis -ban hívtuk fel a figyelmet.

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés ingatlanpiramis ingatlan disputa ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés 2019 Magyarország Ingatlanműhely
"Az ingatlanpiac viszont valójában egy hirdetési piac, ami az internet korában talán még inkább igaz."

A csökkenő céges hirdetésszám miatt 2019-ben drasztikus lépésre szánta el magát a hirdetési oldal , amiért a szűkülő lakáshirdetési piac egyre drágábbá teszi az online hirdetést

2018 októberében már a vészharangot csengették az ingatlanközvetítők (= Ingatlan disputa), akik addigra jutottak el igazán arra felismerésre, hogy A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken. Mi két éve figyeljük ezt a különleges lakáspiaci jelenséget, ami gyakorlatilag még a hazai ingatlan franchise világot is átrendezte, húztuk le erről a leplet az Ingatlan franchise és az élesedő pozícióharc -ban.

2019 már nem csak a bevételnövekedés illúziójáról szólhat az ingatlanos cégek számára, hanem itt az ideje racionálisan gondolkodni és költséghatékonyan működni, mert nem csak a vevőket nézheti palimadárnak a lakáspiac, hanem bizony őket is.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikortól számít átverésnek a lakáspiac?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakóháznál már 500 ezer forintos kivitelezési költségek kezdenek elterjedni eladható négyzetméterre számolva, ami az elmúlt egy évben nőtt meg 400-450 ezer forintról ekkorára. Ehhez hozzájön még mondjuk 50 ezer forint telekár, 100 ezer egyéb költség (tervezés, értékesítés, marketing, menedzsment stb.), ami már 650 ezer, és még egy fillért sem keresett rajta a fejlesztő. Erre jön a 27 százalékos áfa, így már 825 ezer forintnál járunk (egy garázzsal együtt). Néhány évvel ezelőtt még nem hittük volna el ezt az árat. Ha a fejlesztő ezen még keresni akar 15-20 százalékot 4-5 év alatt, akkor 950 ezer-1 millió forintért kellene értékesítenie egy négyzetméternyi új lakást egy átlag projektben. Vajon hányan fognak ennyiért lakást venni? Ezért azt gondolom, hogy drasztikusan vissza fog esni a kereslet.” – mondta Futó Gábor, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosa 2019. január 12-én egy interjúban.

Nem lett tele a média olyan szallagcímekkel, hogy a lakáspiac saját magától felrobbanhat, még a piros gombot is a lakáspiac fogja megnyomni ehhez. Nem kell hozzá semmilyen gazdasági válság, kár valami világméretű válságra várni, hogy bajba sodorja magát. A magyar lakáspiac összeomlását csak akkor tudják értelmezni, amikor nem is a lakáspiac van bajban, hanem globálisan a világ, lokálisan egy régió, mondjuk az EU, vagy egészen mikroszinten, egy ország. De mi van akkor, ha egy ország lakáspiaca már jóval korábban bajba kerül?

A magyar lakáspiac jeleket küld felénk, amiket nem tudunk és nem is akarunk értelmezni – írtuk néhány napja, megismételve mindazt, amiről két éve folyamatosan beszélünk. Pontosan azért írtuk, mert tisztában vagyunk vele, hogy a magyar lakáspiac válságát külső okoktól várjuk, azokban látjuk és láttatjuk a veszélyforrást. A hazai lakáspiaci jelenségeket összeségében nem értelmezzük, csak kiragadunk egy elemet belőle, egy bizonyítékot arra, ami bizonyíthatja nincs is válság. Azt mondjuk, hogy nem lehet válságban a magyar lakáspiac, ha nőnek a lakásárak. Azt mondjuk, hogy az lehetetlenség, hogy így legyen. Nem, nem és nem. Tagadjuk, tagadjuk, a végtelenségig tagadjuk. Pedig már átverésnek érezzük a lakáspiacot.

A zsigereinkig hatol bennünk a felismerés, hogy a piac nem a keresletnek áraz, hanem a kínálatnak. Ez azt jelenti, hogy egymásnak áraznak a hirdetők, legyen szó most használt vagy új építésű lakásról. Mondjuk ma 350 Ft egy kiló olyan kenyér, amit olyan ember nem vesz meg, akinek csak egy picit is fontos, hogy mit eszik. A minőségi kenyérnek már inkább 1000 Ft kilója és hol vannak már ettől az ártól a többi finomságok. Mi lenne, ha holnaptól minden pékség, az összes, minden bolt, az összes a legolcsóbb kenyeret 1000 Ft-ra árazná be? Azt mondanánk ez nonszensz, nincs semmi értelme, mert nem tudnák eladni és a nyakukon maradna. A pékeknek az az érdeke, hogy el tudják adni a kenyeret és nem az, hogy kenyeret süssenek. A sütésből még nem fognak megélni. Így biztosan rá lennének kényszerülve, hogy a vevők pénztárcájához árazzák be a kenyeret. A kenyér ára általában az előállítási (technológia és munkabér), alapanyag és szállítási költségek miatt nő. Az új építésű lakások ára is valami hasonló miatt kellene, hogy változzon. A használt lakások árai meg mindig szépen követik az új építésű lakásokat. Hiába nem tudjuk értelmezni ezt, így működik a magyar lakáspiac.

Nem látjuk semmi valódi okát annak, hogy az elmúlt 5 évben valami olyan óriási csoda történt volna itt, amiért indokolt mindent aranyárban adni a lakáspiacon. Főleg azon a lakáspiacon, ahol beszéltünk már a láthatatlan keresletről, ami csak a fejekben létezik. A pékek nem tudnának a láthatatlan keresletből megélni és kenyeret sütni neki, a pékek és a vásárlóik között működik a klasszikus kereset-kínálat kapcsolat. A lakáspiacon nem létezik ez a szoros kapcsolat a vevők-eladók között. Lakást lehet építeni és lehet árulni is a láthatatlan keresletnek, mert maximum nem adják el. Nem megy tönkre, jól el van az ott, ahol megépítették. Ha egy használt lakást nem tudnak eladni, akkor mi lesz? Semmi, nem adja el a tulajdonosa. Marad benne továbbra is, esetleg kiadja, vagy áll üresen. Kit érdekel! Egy lakásnak pont az a nagy előnye egy kenyérrel szemben, hogy igen tartós.

Ezzel azt akarjuk mondani, hogy a lakáspiac kínálati oldala teljesen el tud szakadni a keresleti oldalától Magyarországon, mert a kínálati oldal sosincs olyan nyomás alatt, mint mondjuk a pékek. A lakáspiac nem valódi piaci alapokon működik itthon, a kereslet pénztárcájában inkább turkálni szeret a kínálat, nem alkalmazkodni hozzá.

Egy ilyen torz, kínálatvezérelt lakáspiac, mint a magyar, jóval hamarabb bajba tudja sodorni magát, amikor kezdi elveszíteni a kapcsolatot a kereslettel. A budapesti lakáspiac már 2016 óta elveszítette. Az országos lakáspiac még nagyon komoly erőfeszítéseket tesz, kínkeservesen, vért izzadva a kereslet látszatát tartja fenn.

De ma, 2019-ben, nem találnánk már olyan lakáspiaci szereplőt, aki azt merné mondani, hogy az adásvételek száma, magyarul a kereslet olyan optimista lenne, mint az volt évekkel korábban. A nagy, hangadó piaci szereplők, a véleményformálók 2019-re már bőven „válság” előtti keresletre számítottak, látványos és dinamikus növekedésre az adásvételekben. Félig igazuk lett! Tényleg válság előtti kereslet van, csak nem pozitív, hanem negatív értelemben. Már a kifinomult konformisták is árérzékeny vevőkről suttognak. Mi inkább azt mondjuk, amit a lakáspiac mondana, ha lenne egy szóvivője: a vevők egyre nagyobb átverésnek érzik a lakáspiac kínálati oldalát.

A magyar lakáspiaci válság akkor lesz igazán látványos, amikor majd a kínálat is egyre nagyobb átverésnek érzi azt, amit képvisel. Ma még nem beszélhetünk irányváltásról. A magyar lakáspiac kínálati oldala önfejű, fafejű, sosem tanul a hibáiból és hagyja, hogy a történelem megismételje önmagát. Nem kell hozzá kamatemelés, nagy infláció, de még gazdasági recesszió és hitelpiaci anomáliákra sincs szükség, hogy a lakáspiac válságba sodorja magát. Elég az is, ha már a vevők úgy gondolják, hogy válságban van és jobb például kivárni, türelmesnek lenni, a pálya széléről nézni a kínálat színházi előadását. A vevőknek is van hol lakniuk – mondaná a lakáspiac szóvivője a gőgös kínálatnak 2019 január közepén - nincsenek rászorulva mindenáron az eladók lakásaira.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
100+ lakásos új lakótelepparki garzon árai, amit egy érdeklődő vevő kapott emailben, szintén 2019. január 12-én

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research