Budapesten is vannak vidéki lakásárak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely

Átlagárakról, átlagos lakáspiaci növekedésről beszélünk a legtöbbet, miközben sem a budapesti sem pedig az országos lakáspiac nem homogén. Ezt az OTP Lakóingatlan Étéktérkép legutolsó elemzése mutatja be leginkább. Jelenleg a legalaposabb, szinte a teljes lakáspiac részfolyamatait is bemutató statisztikai munka, ami a NAV által már regisztrált adásvételi árakon alapul. Ezt azért nagyon fontos hangsúlyozni, mert az ingatlanhirdetési oldalak hirdetési árai megtévesztők, miközben ezekkel az adatokkal a legkönnyebb találkozni. Ha rosszul, hibásan vagy tévesen gondolkodunk a lakásárakról az nem jó eladóként, mert lassabban tudunk értékesítni. Vevőként sem túl biztonságos, ha az „olcsónak” tűnő lakásról utólag kiderül, hogy még is csak túl lett fizetve:

1. Mindenkinek a saját érdekében ezért azt javasoljuk, hogy az adásvételi árakat vegye figyelembe, ne egy hirdetési oldal árait.

2. Azok sincsenek könnyebb helyzetben, akik ingatlanközvetítők „saját értékesítési áraira” akarnak alapozni. Az ingatlanközvetítők árai nem igazán vannak még köszönőviszonyban sem a valósággal.

Ez önmagában megkérdőjelez minden olyan állítást, amit a lakásárakról vagy azok változásairól tesznek. Ha ugyanis túlértékelt árakról beszélnek, azzal számolnak, akkor a valódi lakásárfolyamoktól eltérően, nekik nagyon könnyű lakásárcsökkenést érezni vagy érzékelni. Nem a valóságból indulnak ki, hanem egy jóval magasabb árból, ahonnan van hová csökkeni adott esetben.

Ha a kínálati/hirdetési árak csökkennek, azt az ingatlanközvetítők általában már lakásárcsökkenésnek élik meg. Pedig csak arról van szó, hogy a tulajdonosok egyre inkább úgy áraznak, ami végül adásvételi szerződések megkötéséhez vezet.

Lépésről lépésre nézzük meg, hogy mik azok a biztos pontok ma Magyarországon, amik alapján be tudunk árazni egy ingatlant megközelítőleg. Az egyik legfontosabb, hogy Magyarországon folyik a 21. századi urbanizáció,  a nagyvárosokon kívüli településeknek ez nem jelent örömet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Ezt jelenti Magyarországon a belső vándorlás

Tovább súlyosbítja ezt a körülményt, hogy a társasházi lakások a valódi nyertesei a mostani lakáspiaci folyamatoknak. A használt családi- és kertes házak szembeszéllel vitorláznak és továbbra is az értékcsökkenéssel néznek farkasszemet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A társaházi lakásoknak van igazi "használt" piaca

Az országos lakáspiaci folyamatok még jobban mutatják a különbségeket. Az átlagok itt már értelmüket vesztik, mert mindenki a lakhelyén, a saját utcájában találkozik a lakáspiaccal, ha egyáltalán találkozik. Ugyanis vannak szürke foltok, ahol a lakáspiac csak egy nemlétező fogalom, még Budapesten is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Átlagok alatt és felett is vannak árak , ahogy léteznek teljes lakáspiac nélküli térségek is

Közelebbről megnézve, Magyarország lakáspiaca további érdekes részletket mutat.

Nézzük csak meg mit mond az egyik ingatlanközvetítő a budapesti és az országos lakásárakról:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A Duna House árai mind Budapesten mind országosan is túlzóak

Az átlagárak mögött vannak átlagár változások is, amik szintén különböző szinteken érintik az ország megyéit.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Az átlagok mögött ne felejtsük el a megyéken belüli különböző folyamatokat

Amikor már városok szintjére szűkítjük a lakáspiacot újabb kép razolódik ki elénk.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Győrben 253 ezer Ft/nm átlagár országosan a legmagasabb

De mit olvashatunk  a másik ingatlanközvetítő budapesti és országos lakásárairól? Csak hogy mindenki emlékezetetét felfrissítsük. Főleg  megyeszékhelyek magasabb ára az igazán nagy kérdés, mert az már Budapest harmadának átlagárát lefedi (300 ezer alatt van Budapesten harmadán a lakások átlagára - részletek néhány sorral lejjebb):

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Otthon Centrum és az ő üveggömbje

Itt az ideje megnézni Budapestet közelebbről, amit hajlmosak a média és természtesen az ingatlanközvetítők is túlértékelni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
10 budapesti kerületben 300 ezer Ft/nm alatti árak vannak

Győri árak vannak Budapest X., XV., XVII., XVIII., XIX.,XX.,XXI. és XXIII. kerületeiben. De a grafikonon ábrázoltuk, hogy debreceni, kecskeméti, székesfehérvári, veszprémi és szombathelyi árakon is tudunk vásárolni budapesti lakást.

De Budapest kerületeiben sem egységesek az árak, nagy különbségeket találhatunk.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A használt lakások piaca ezért olyan vonzó Budapesten

Azt is meghallgathattuk már néhányszor a harmadik ingatlanközvítítől, hogy a budapesti belvárosban miért nem vásárolnak már és az áraknak is vége. Ehhez képest az AirBnB hatása a VII. kerület belső részének 1075-ös irányítószámú körzete 2016-ban 50%-os árnövekedést könyvelhet el. a 1051-es V. kerületi körzet átlagára a legmagasabb Budapesten, ami 681 ezer forint/nm átlagárú adásvételi szerződéseket jelent. Ezért ez az alábbi kijelentés csak egy provokatív vélemény, aminek semmi köze sincs a valósághoz:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A különutas Balla Ingatlan

Hozzá is tehetjük, hogy az elmúlt félévben annyit azért nem változott a világ. Az elmúlt egy év AirBnB bizonytalanságai nem látszódnak a 1051-es és 1075-ös belvárosi körzetben, ami ennek a szolgáltatásnak a Mekkája Budapesten. Gyakorlatilag erre a két irányítószámra korlátozódik ez az üzlet. Egész Budapestet tekintve is erős évnek tűnik 2016. A 23 kerületből 21-ben volt kétszámjegyű növekedés. Ismét emlékeztetünk mindenkit, hogy ne csak a kerületi átlagárakat nézze, hanem a feljebb lévő Budapest térképet is, ami már árnyalja a kerületeken belüli árváltozások szintjét.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapesten a kerületi árakon kívül vannak utca, ház és emelet árak is!

Forrás: OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2016/2

Kép: Wil van der Velde, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlantisztelet

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely

Isten áld meg a’ Magyar Ingatlant

Jó árakkal; lakástakarékkal

Nyújts feléje ingatlanhirdetési oldalt

Ha küzd ingatlanossal,

Housecentrumballa sors a’ kit rémálomba ringat

Hozz rá sok új lakásépítést

Megbünhödte már e’ lakáspiac

A’ hitel ’s ingatlanközvetítést! /Himnusz eredeti szövege alapján/

A lakásárak csökkenését vízionálják  egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetetkkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az átlala mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.

"Három pontot csökkent a Duna House Országos Lakásindex értéke 2017. I. negyedévében az előző év végéhez képest, reálértéken pedig stagnálást mutatnak a számok. További árcsökkenés azonban nem valószínű, a kereslet ugyanis az elmúlt negyedévekhez képest emelkedő tendenciát mutat."

Itt bele is zavaradott a nagy felismerésbe, mert a reálárak stagnálását hangsúlyozza a nominális árak csökkenése mellett. Ez lehetetlen:

1.  Ha ugyanis a nominális, tehat az infláció nélküli árak csökkennek, akkor a reálárak (inflációval csökkentett árak) akkor is csökkennek, ha nincs infláció és még jobban csökkennek, ha pedig van infláció.

2.  2017 első negyedévében pedig 2,7%-os inflációt számolt a KSH.

3.  A lakásárak reálértéke csak akkor stagnálhat (=változatlan), ha a piaci lakásárak minimum az inflációval nőttek.

Baj van itt a fejekben és nem is akármekkora!

Az ingatlanközvetítő érzi, hogy ez nem túl piacbarát ilyen háborút vívnia, így mit tehetne másként, ha gyorsan hozzá teszi, hogy ez csak egy átmenti csökkenés volt, már visszatért a kereslet a piacra és nem várható további árcsökkenés. A kereslet visszatérése is azt támasztja alá szerinte, hogy az elmúlt 9 hónapban kivártak a vevők, azért csökkent a forgalom. A KSH semmi ilyesmit nem mért, amire szintén felhívtuk már a figyelmet.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Hadüzenetet kapott az ingatlanközvetítől a lakáspiac 2016-ban

Olyan nagy az ellentmondás a KSH és az ingatlanközvetítő számai között, hogy nyomós okunk van kételkedni az ingatlan- és hitelközvetítő vállalkozás minden egyes szavában legyen szó országos lakásárakról vagy a piaci forgalomról.

Jövő héten fog megjelenni a KSH 2016 IV. negyedévi jelentése a lakáspiacról. Ez nem a végleges számokat fogja mutatni. Arra egészen július végéig várni kell. Csak azt fogjuk megtudni, hogy a forgalom növekedése tovább tartott-e az év utolsó három hónapjában vagy sem. A növekedés nem lehet kérdés, a mértéke már annál inkább. Ahogy ezt néhány hete megfogalmaztuk, nem lenne meglepő a további lassulás, egyszámjegyű növekedés.

A lakásárakat befolyásoló összes tényező 2017-ben is lassan, de biztosan a további árnövekedés és lakáspiaci forgalom további bővülése felé mutat. Nincs okunk ebben kételkedni, mert a lakáspiac, egy franchise-zal szembe, sosem hazudik.

De mitől lehetünk biztosak a forgalom növekedésében?

A válasz nagyon egyszerű. Magyarországon még nem volt példa arra, hogy a lakásárak ilyen ütemben nőttek volna, miközben a lakáspiaci forgalom csökkent volna. 2015-ben a 2. legerősebb lakásárnövekedést könyvelhette el a magyar lakáspiac az EU-27 országaiban. Csak Svédországban nőttek jobban a lakásárak.

2016-ban az Európai Unióban Magyarországon nőttek reál értelemben a leginkább a lakásárak. 

Az Eurostat ilyen rangsora láttán ki az az ostoba, aki az adásvételekben csökkenést mer emlegetni? Ki más, hazaszeretetből csak egy "piacvezető", tőzsdére bevezetett vállalkozás! Nem vitás, ez barbárság és a lakáspiaccal szembeni nyílt háború. Ez pedig a természeténél fogva erkölcstelen.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2016-ban

Kezdő kép: Ranchi, India,  Sanjay Puri Architects Pvt. Ltd. , © Dinesh Mehta
 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlanpiac sem nő az égig?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely

Az ég közelebb van, mint gondolnánk! Kovács Antal, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az ingatlanpiac miért áll további növekedés előtt. A lakásárak növekedési tényezőit már részletesen összefoglaltuk néhány hete, az OTP Bank pedig most megerősítette.

1.A hitelezés, ezen belül is a lakáshitelezés bővülése 2017-ben tovább folytatódik, ami üzemanyag a lakásárak növekedéséhez az OTP Bank szerint is:

„Az idei év első két hónapjában az ingatlanhitel-piac meghaladta a 85 milliárd forintot, szemben a 2016 január-februári 59 milliárd forinttal, ez 44 százalékos bővülést jelent - mondta Kovács Antal. A Magyarországon kiközvetített ingatlanhitelek az elmúlt évben mintegy 27 százalékkal bővültek, a 2015. évi 415 milliárd forintról 526 milliárd forintra, 2017-ben 40 százalékot meghaladó növekedést vár az OTP vezetése. „

A lakásárak nőnek, mert a bővülő hitelezés a lakásárakat tovább fűti – foglalhatjuk össze röviden tömören.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
CSOK a használt lakásokért

A CSOK elmúlt 20 hónapjának történetét is összefoglalta az OTP vezérigazgató-helyettese. Erről is beszéltünk már, többször is, hogy a CSOK-piac felét az OTP ban jelenti egymaga, így a tapasztalatai, az információi, a teljes CSOK-ra relevánsak. A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére. Az ábra mindent elmond, amiben nincs semmi újdonság azoknak, akik rendszernek olvasnak minket. A használt lakások dominanciája olyan jelentős, amiért továbbra is megkérdőjeleződik a demográfiai hatása az új lakások pozitív diszkriminációjának. Látszik, hogy a CSOK igénylést 75%-ban 1-2 gyermekre igénylik. Ettől demográfiai fordulatot nem lehet várni Magyarországon. Továbbra is ott a kérdés, hogy gyerekek vagy új lakások szülessenek? A CSOK sokkal, de sokkal sikeresebb lehetne, ha nem diszkrimálná az új és használt lakásokat, hanem a családokra bízná a döntést.

Az állam azt mondja nekik éljenek új lakásokban. De a családok mindig is a használt ingatlanokat tekintették elsődleges otthon-céljuknak.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai katasztrófa felé megyünk, ha továbbra is az új éptésű ingatlanok vásárlását és építését erőltetjük Magyarországon

Ezért az OTP Bank más számait is táblázatba foglaltuk és grafikonon ábrázoltuk. Az OTP Bank megismétli azt a fontos gondolatot, amit elsőnek mi képviseltünk nyilvánosan a magyar lakáspiacon, ami szintén egy lakásárnövekedési tényező.

2. Az újlakáspiac stimulálja a használt lakások árát és forgalmát is egyben, az OTP Bank szerint is:

„Az új lakások árai a kínálat felfutásáig növekedhetnek, és mivel az újépítésű lakás megvásárlásához általában a korábbit el kell adni, így a használt lakások piacán is nő a kínálat, és az új lakások növekvő árai a használt lakások árát is megemelik.”

Sokan még mindig kételkednek abban, hogy ha nő az új lakások ára, több új lakást építenek és adnak el, akkor azzal együtt nő a használt lakások ára, a használt lakások értékesítési száma is. A két részpiac együtt mozog. Az téves elképzelés, hogy ha több új lakást adnak el, azzal csökken a használt lakások ára és vele együtt az adásvételek száma is. Ezt képviseli a Duna House és például a Balla Ingatlan is, amivel szemben most már nem csak a mi szavunk és ábráink állnak, hanem az OTP Banké is. Ezúton köszönjük az OTP Banknak, hogy a lakáspiacról úgy beszél, ahogy azt megérdemli. Tovább kell lépni a több mint másfél évtizedes rossz beidegződésen és a lakáspiac félreértelmezésén. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést megválaszoltuk már, amit az OTP Bank alátámaszt saját tapasztalataival. A lakáspiac helyes értelmezése az első számú feltétel ahhoz, hogy akár a KSH akár az OTP Bank adatait információvá formáljuk.

Itt van mindjárt az OTP Bank nagy dobása, mely szerint 6500 db új lakást értékesítettek 2016-ban.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újalakáspiac drámája Magyarországon

Még soha senki ezidáig ilyen számmal nem állt elő. Az OTP Bank még azt is hozzá teszi, hogy ez közel 50%-os növekedést jelent 2015-höz képest. Viszont ez kb. 4300 db eladott új lakást jelentett 2015-ben. A KSH szerint viszont csak 3400 db új lakást értékesítettek 2015-ben. A 900 db-os különbség a tervező asztalról eladott új lakásokat jelentheti. Legalábbis az OTP Bank szavaiból ez következik értelemszerűen. Így eljátszottunk a számokkal, táblázatba helyeztük őket és természetesen ábrázoltuk is, hogy azonnal kontextusba helyezzük az adatokat. Így azonnal látszik a használt lakások dominanciája és az új építésű lakások drámája is. Olyan mélyről jön fel az új lakások értékesítése, hogy az éves növekedés jóval látványosabb, mint a használt lakások piacán. Ott már 2016-ban lassult a forgalom növekedése teljesen biztosan állíthatjuk, amedig az új építésű lakások értékesítésében pedig gyorsult. Ez pedig tovább folytatódik idén is, ami szintén egy árnövekedési tényező.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac és a használt lakások piaca = lakáspiac

3.Ha pedig nő lakáspiacon a forgalom, akkor nőnek a használt és új lakások árai is.

A lakásárak egyik legbiztosabb növekedési tényezője. Az OTP Bank ebben igen optimista, mert szerinte akár 20%-kal is növekedhet a lakáspiac idén, amiből az új építésű lakások értékesítése további százalékokra pályázik. Ezt mi egyelőre még fenntartásokkal kezeljük. Na nem a növekedés trendjét, mert az világos és egyértelmű. Viszont a mértéke inkább további egy számjegyűre lassuló növekedés irányába mutat. Több okból is, amire maga az OTP Bank ad választ.

A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.

Forrás: vg.hu , Kép: Utsunomiya, Japán, Suppose Design Studio

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Csendes többség

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely

Ha tavasz, akkor újra jön, hogy ezrek kerülhetnek utcára hiteltartozásuk miatt. Szinte hétre pontosan meg lehet mondani, hogy melyik hónapban milyen híreket láthatunk viszont. A szezonalitás hatása a médiát sem kíméli. Ugyanazt és ugyanakkor tudja megismételni minden évben. A kilakoltatások országosan eddigis nagyon elényésző számot mutattak. A porftolio.hu a vg.hu hírét egy picit feltöltötte tartalommal. Láthatjuk, hogy a kényszerértékesítések (=kilakoltatások) 2016-ban érték el a csúcsot, ami körülbelül ezer ilyen esetet jelentett januártól decemberig.

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
A Nemzeti Eszközkezelő áldásos tevékenységéről is keveset hallani

Persze, az lenne a legjobb, ha egy sem lenne, de ne legyünk idealisták. Az emberek általában önmaguk ellenségei és a hitelezés velejárója sok rossz emberi döntés is. A bankokat is lehet hibáztatni, hogy miért nem tudják teljes mértékben kiszűrni a kockázatosabb hiteligénylőket. Lehet gyártani elméleteket, hogy biztosan direkt csinálják, hogy mindig legyen nemfizető hiteles. Lehet, meg az is lehetséges, hogy amiben van emberi tényező, ott mindig lesz hiba is. Azért azt érdemes megjegyezni, hogy a hiba felét az autóhitelek és a szabad felhasználású jelzáloghitelek adták az ábra szerint 2016 végén. Utóbbiak azok a filmszerű történetek, amikor „apa” bemegy a bankba és pénzt kér a banktól, az addig tehermentes ingatlanra. Pénzt kérhet bármire, ezért szabadfelhasználású. A piaci alapú (tehát nincs állami támogatás a kamatban) lakáshiteleknél az a 10%-nál is magasabb arány sem kevés. 10-ből egy lakáshitel kockázatokat hordoz Magyarországon. Mit lehet erre mondani?

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
A hitel a gazdagok gyógyszere és a szegények mérge

Önmaga ellensége mindenki, aki úgy vesz fel hitelt, hogy csak az érdekli megkapja és az már sokkal kevésbé, vagy talán egyáltalán nem, hogy vissza is tudja fizetni.

Azt is olvashatjuk, hogy ha baj van, akkor elzárkózik a jelentős többség a banktól. Nem veszik át a leveleket, nem veszik fel a telefont, nem működnek együtt. Úgy csinálnak, mint ha nem foglalkoznának a problémával, akkor az nem is létezne. 72 ezer adósból 4 ezer talált megoldást a bankokkal közösen. 68 ezer meg finoman szólva sem kereste a megoldást és a magányba menekült. Az semmiképpen sem megoldás, hogy homokba dugjuk a fejünket és elérhetetlenné tesszük magunkat. Milyen másképp hangozna az a cím, hogy tízezrek önmaguk ellenségei ma Magyarországon, mint az, hogy tízezrek kerülhetnek az utcára. Az utóbbinál a bank felelősségét hangsúlyozzák, az előbbinél, pedig az adós felelősségét. De az adóst nálunk nem illik hibáztatni, nem elég médiakorrekt. A bank mindig hibás, még akkor is ha nem, ami szintén médiakorrekt. Így megy ez, ha hietelezésről van szó nálunk. A bank csak úgy adja a pénzt, mert az jár „nekünk”. Ha nem tudjuk visszafizetni, akkor meg ahhoz „jogunk” van, amit ha nem is istentől kaptunk, de a médiától mindenképp. Ezzel a képpel szembe lehet állítani a Magyar Nemzeti Bank megtakarításokról szóló friss munkáját. Boldizsár Anna és Kékesi Zsuzsa keze nyomát dicséri, miszerint „Soha nem rendelkeztünk még ennyi megtakarítással”, igen, mi magyarok. Mert ez az érem másik oldala. Van 68 ezer adós, akit fenyeget a végzetük, mert nem megoldáskeresők, hanem problémacsinálók. Majd ott áll velük szembe a sokkal felelősségteljesebb többségi társadalom, akik az elmúlt 6 évben megmutatták, hogy így is lehet élni.

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
Erre büszkék lehetünk!

Legyünk rá büszkék és ne csak azok legyenek a hírek szereplői, akik rossz döntéseik miatt kerülnek a címlapokra. Itt lenne már az ideje nem szégyenkezni amiatt, ha képesek vagyunk jó döntéseket is hozni és például megtakarítani. Fantasztikusan jó érzés látni, hogy Magyarországon azért van pénz. Megjátszhatjuk az „olcsójánost”, panaszkodhatunk állandóan, sírva vigadhatunk, mert azt tartjuk magunkról, hogy ilyenek vagyunk. De ez csak kishitűség, mert nem merünk jól élni, félünk a saját sikereinket megélni és megosztani másokkal, mert azt hisszük mindenki irigy és rosszindulatú. A csendes többség nem az, a hangos kisebbségre meg kár építeni az önbecsülésünket. A csendes többség okos döntéseket hoz, készpénzt halmoz fel, nem rohan hitelt felvenni, csak azért mert lehetősége van rá. A csendes többség inkább megtakarít, félretesz, nem akar tovább nyújtózkodni, mint ameddig a takarója ér. A csendes többség megduplázta a pénzügyi vagyonát az elmúlt 6 évben. GDP arányosan 126% a csendes többségnek a megtakarítása, ami azt jelenti, hogy sokkal több pénzük van, mint amennyit egy év alatt az egész ország meg tud termelni pénzben kifejezett értékben.

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
A csendes többség megtakarít

A csendes többség állampapírban, befektetési jegyben, egyéb értékpapírokban és a bankban tartja a pénzét. Úgy tud így félretenni, hogy közben az eladósodottsága GDP arányosan csak 24%. Ez fejezi ki a csendes többség tudatosságát: 126%-os megtakarítás vs. 24% hitel. A hangos kisebbségnél általában sajnos nincs megtakarítás, csak a hitel van. Pedig a hitelt és annak gazdasági szükségszerűségét sokan félreértik.

Hitelt nem annak szabad felvenni, akinek nincs pénze, hanem csak annak, akinek van.

Aki úgy vesz fel hitelt, hogy nincs mögötte megtakarítás, az kockáztat és nem is olyan ritkán veszít is. Aki mögött van anyagi fedezet, az a hitellel sokszor nyerhet. Más szavakkal megfogalmazva a hitel a gazdagok gyógyszere és a szegények mérge.  A csendes többség csendben van, mert igaza van.

A hitelpiac éppen nő, de pont azokat csábítja, akik a legtöbbet kockázatatják:

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
Nalunk a legdrágább a lakáshitelezés

Forrás: mnb.hu, portfolio.hu, vg.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Spártai spórolás a saját lakásért

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A saját lakásra spórolni kell. Kevesek örökölnek vagy kapnak ajándékba lakást. Még kevesebben vannak olyanok, akik gond nélkül tudnak lakást vásárolni a havi jövedelmük alapján. Akik albérletben élnek, na ő nekik kell a legjobban takarékoskodni, hogy végül saját lakásba költözhessenek. Az elmúlt évek lakáspiaci eseményei őket érintették a leghátrányosabban.

Legyünk először tisztában az árakkal

Nézzük meg közelebbről a lakásárak változását. Év elején néztük meg mit is jelent a tiszta és teljes árváltozás a lakáspiacon. A kettőt azért különböztetik meg egymástól, mert egy éven belül nem csak az adásvételek száma változik, hanem az eladott lakások egységára sem egyforma. Ezt úgy kell érteni, hogy egyáltalán nem mindegy hol és mennyiért adnak el lakást. Ezért sem mérjük a lakásokat darabra.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A 2016-os számok nem véglegesek és folyamatosan csökkennek!

A tiszta és teljes árváltozás annál közelebb van egymáshoz minél inkább egyforma helyeken, egyforma (átlag)árú lakásokat adnak el a bázis és az aktuális évben.

Ha megváltozik egy évben az eladott lakások elhelyezkedése és egységára, akkor bizony különböző teljes és tiszta árváltozást fogunk látni. Ez egyben a lakáspiaci folyamatok megváltozását is jelenti, amikor a tiszta és a teljes árváltozás elkülönül egymástól.

Nagyon leegyszerűsítve, ha több drágább lakást kezdenek el eladni, akkor a teljes árváltozás nőhet úgy, hogy a tiszta árváltozás viszont csökken, mint ez történt 2013-ban. Fordítva pedig erre 2016-ban látunk példát, amikor egyre több olcsóbb lakást adtak el, ezért a teljes árváltozás minimális árnövekedést fog csak mutatni (még nincs végleges adat), addig a tiszta árváltozás jóval magasabbat. Ez azért van, mert a tiszta árváltozás csak azoknak a lakástípusokank az árváltozását veszi figyelembe, amit mind a két évben eladtak, pl. budapesti lakások . Ezért hívják tisztának, mert a többi lakás árától megtisztítják, hiszen azt nem lehet hasonlítani máshoz - például egy budapesti és egy kisvárosi lakás ára nem összehasonlítható - mert előző évben nem adtak el belőle. Ezt nevezi a statisztika összetételhatásnak, ami 2016-ban újra látszik az országos lakásárakon.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az országos lakáspiaci folyamatok megváltoztak 2016-ban

Ezt tudja a statisztikai hivatal, de nem tudja a laikus átlagember, aki mindent gond nélkül fog elhinni árváltozásokról, amiket a médiában hall.

Ezért fontos tudni, hogy a lakáspiac egészét, aktális folyamatait mindig a teljes árváltozás mutatja.

2013 végén már láthatóak voltak az árnövekedés jelei, amíg a tiszta árváltozás még mindig árcsökkenést mutatott. 2016-ban a tiszta árváltozás még nem mutat kóros árcsökkenést, csak az árak dinamikájának a csökkenését. Biztosak lehetünk benne, hogy egyszámjegyű országos árnövekedés történt 2016-ban, ha a tiszta árváltozást nézzük. A teljes árváltozás már stagnálást mutat, amiről januárban beszélve, megállapítottuk, hogy az olcsóbb lakások előretörését jelentette, magyarul Budapest súlyának és arányának bizonyos csökkenését az országos értékesítésben.

Budapesten még mindig brutális árnövekedés volt 2016-ban is. Az utolsó hivtalos KSH jelentés is 20% fölötti.

A bérnövekedés még nem jelent több esélyt a saját lakásra

Ezért az országos lakáspiaci folyamatoktól elkülönülve kell vizsgálni, ha Budapesten élő bérlőként gondolkodunk saját lakásban. A jövedelmi viszonyok hiába Budapesten a legkedvezőbbek, ha a lakásárak és a bérleti díjak is itt igen aktívak. A bérek és a lakásárak kapcsolatával február elején foglalkoztunk, viszont február 20-án a KSH véglegesítette a 2016 utolsó negyedévi bruttó béreket. A táblázatot módosítottuk, ami jelentős változást nem mutat.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bérnövekedés lassú ilyen lakásdrágulás mellett

A budapesti lakásárak jóval a bérek fölött nőttek az elmúlt években. Ez azt is jelenti, hogy extra megtakarításra kényszerül minden bérlő, aki vásárlást tervez. Illetve megnő a hiteligénye.

Egyre jobban el is kell adósodnia valószínűleg, ha bérlőből tulajdonos akar lenni.

1.Az első megállapítás, amit tehetünk, hogy bérlőként romlottak a kilátásaink a hitel nélküli vásárlásra. Szinte esélytelennek tűnik, hogy egy bérlő ilyen drágulás mellett hitel nélkül tudjon vásárolni.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az albérletárak a megtakarító bérlőket kényszer alá helyezik

Főleg szembetűnő lehet ez akkor, amikor a bérleti díjakat és a havi nettó fizetésket hasonlítjuk össze. Brutális kiadási többletet jelenethet a hasonló életszínvonal fenntartása bérlőként.

2. Ez egyben azt is jelenti, hogy bérlőként mindig és mindenkor az tud spórolni és saját lakásra félretenni, aki átlagon aluli lakást bérel és vagy a lakhatás költségeit meg tudja osztani.

Így el is érkeztünk a legfontosabb megállapításhoz, amivel ma egy budapesti bérlő szembesülhet. Ha saját tulajdont akar, akkor zsúfolodnia kell másokkal egy lakásban és lehetőleg minél olcsóbban.

Nem véletlenül hangsúlyozzuk újra és újra, hogy még Budapesten is komoly lélektani határ a 100 ezer forintos bérleti díj. Csak így van reális esély lakást vásárolni hosszú évek kemény nélkülözései árán.

Egyedülállók, párok, egy gyerekes családok még ma is 100 ezer forintig keresnek leginkább lakásokat.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Átlag alatti áron kell mindig bérelni - lehetőleg minél olcsóbb lakást - ha spórolunk

3. Az egyedülállóknak a legdrágább a lakhatás Budapesten, ő nekik tart legtovább és nekik a legnehezebb a saját tulajdon megszerzése megtakarításból.

100 ezer havi bérleti díj felett pedig elindul az összeköltözés, amivel bérbeadóként könnyen találkozhatunk a mai budapesti albérletpiacon.  Ha több szobás egy lakás ma még fontosabb mint valaha, hogy mennyi használható belőle hálószobaként = külön nyílnak-e. Minél több ember tud bezsúfolódni egy lakásba, például 2 hálószobával és 2 párral számolva, négy fő, akkor óriási spórolást eredményezhet a lakhatási költségekben.

4. A budapesti lakáspiaci folyamatok az elmúlt időszakban újra arra kényszerítik a bérlőket, hogy a lakhatási költségeiket megosszák. Több az összeköltözés, vagy komoly harc folyik az olcsó egyszobás és kétszobás lakásokért.

Ésszerű döntésnek tűnik, amivel bérbeadóként sem árt, ha tisztában vagyunk.

5. Az átlag bérleti díj a budapesti lakáspiacon mindig és mindenkor azt jelentette, hogy az az alatti albérletpiac az aktív és a felette lévőben jóval kisebb a kereslet. Ez pedig pont azért van, mert nincs más út, ha egy bérlő egy bizonyos idő után nem albérleti díjat, hanem inkább hiteltörlesztőt szeretne fizeni. Ahhoz előtte viszont az önerőt spórolással elő kell teremtenie.

6. Az a bérlő, aki nem hajlandó feladni megszokott és kényelmes életszínvonalát a dráguló lakáspiacon, ő egyre távolabb kerül a saját tulajdonú lakástól.

A mai budapesti albérletpiac közelebbről:

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti Albérletpiac 2017

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Barátok közt, avagy étterem egy társasházban

társasház társasházi törvény közgyűlés közgyűlési határozat közös képviselet lakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Ha a társasház alatt van üzlethelyiség, eljöhet a nap, amikor valamilyen vendéglátó helyiséget szeretnének ott nyitni. Egy lakóközösséget megoszthatja melyik szolgáltatás hasznos melyik nem rájuk nézve. Vitákat, állandó feszültséget jelenthet, főleg ha előtte sosem volt a házban ilyen szolgáltató. A ház körül a forgalom megnőhet, nehezebb lehet parkolni, több ember mozoghat, beszélgethet. A példa adott és nagyon is élő. Étterem akar nyitni ott, ahol eddig egy csendes és láthatatlan cég működött. Egy étterem, mely főzni akar (hideg-meleg konyhát üzemeltetni), ezzel felmerül a szagok és a szemét problémája is. A lakók elkezdenek aggódni, „hallucinálnak” és mindjárt túlvilági poklot vízionálnak a ház körül. A társasház közös képviselete nyomás alatt van, így mindent elkövet, hogy lehűtse a kedélyeket, elébe menjen a káosznak. Azon kívül, hogy közgyűlést tart és minden felmerülő kérdésre választ próbál adni, a jogi háttérről is tájékoztatja a lakókat. Állásfoglalást kért a Társasházkezelők és Közös Képviselők Országos Szövetségének Elnökétől, Jogászától. A közös képviselet kérdései és az Elnök Asszony válaszai:

"1.Szükséges-e a tulajdonos közösség (közgyűlési határozat) határozata arra, hogy a képviselet a hozzájárulási nyilatkozatot aláírja, megadja az étterem üzemeltetéséhez, vagy ezen esetben (mivel vendéglátó megjelölési ingatlan) elég csak a képviseletnek aláírnia közgyűlési határozat nélkül?

A Társasházi törvény (Ttv) 18. § (1) bekezdés szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek megváltoztatott használatához a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges és az engedélyhez nem kötött építési munkák esetén sem alkalmazni a 21. § (1) bekezdését. Továbbá a Ttv. 18. § (3) bekezdés b) pontja tartalmazza azokat az eseteket, amikor a közösség kifogással élhet, étterem esetén pl. a szemét elhelyezés szokott gondot jelenteni, valamint az ételszag, ha nem megfelelően tervezték meg az elszívást.

2. A tulajdonosok teljesen megvétózhatják-e ezen albetét meleg-hideg konyhás étterem megnyitását, ezzel ellehetetlenítve ezen albetét bérbeadását, eladását?

Miután nem kell hozzá közgyűlési határozat, így nem akadályozhatják meg, de a működés során fellépő zavarok miatt bejelentéseket tehetnek. Ezért kellene lehetőleg minden konfliktus forrást írásban rögzíteni és még most megoldást találni a tulajdonosok által tett kifogásokra."

Összefoglalva, a lakóközösség tehetetlen, ha az étteremtulajdonos minden szabályt betart. Panaszkodni és elégedetlenkedni mindezektől függetlenül lehet. A társasházi élet a szoros egymás mellett élésről szól, amiben a bérlők mellett utálhatjuk éppen a házban és a ház alatt üzemelő különböző vállalkozásokat is. Egy jó étterem egy társasház alatt nem csak kellemetlenségekkel és kompromisszumokkal járhat együtt. Lehet hozzáadott értéke is, ami akár a házban lévő lakások árában is érvényesíthető. Egy jó étterem környezete szinte mindig rendezett, hangulatos. Élettel tudja megtölteni az amúgy nagyon unalmas hétköznapi életteret. Érdemes lehet elgondolkodni azon lakóként hogyan nyerhetünk ezzel. Azok a társasházak a sikeresek, ahol képesek közösségként működni. A társasházak attól lehetnek mégjobbak és élhetőbbek, ha a lakói nem csak a saját lakásukkal foglalkoznak, hanem magával a házzal is.

A társasházban nem csak tulajdonosok, hanem bérlők is élhetnek:

társasház társasházi törvény közgyűlés közgyűlési határozat közös képviselet lakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Miért utáljuk a bérlőket?

Kép: Restaurant Padrinos by Fernando Ortiz Monasterio, Mexikóváros, Mexikó Forrás: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Tovább

CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Amikor felmerül egy beszélgetésben, hogy teljesen új építésű vagy használt lakást vásároljunk, a lakástulajdon-szerzési illeték a legutolsó a sorban, amit érvként felhoznánk. Most pont ezért helyezzük reflektorfénybe. Van szabályozás, ami már nagyon régóta nem változott. Ilyen az, amikor eladunk egy lakást és veszünk egy általában drágábbat. Ilyenkor a drágább lakásunk illetékalapja (forgalmi értéke) csökkenthető az eladott lakás árával (forgalmi értékével). Ezt hívják lakáscserét pótló vételnek. Ez kimondottan azoknak érdekes szabályozás, akik eladásban és vételben is gondolkodnak egyszerre.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Illetéktörvény 2001-2013 egy táblázatban

Az illetékszabályozás elmúlt 15 évében azért vannak említésre méltó események. Így készítettünk egy táblázatot, amiben összefoglaltuk a lényeget. Már csak azért is, mert van benne egy nagyon-nagyon feltűnő és egyben 12 éve változatlan eleme.

2001 és 2004 között minden teljesen új építésű lakás 30 millió forintig illetékmentes volt. Ez pörgette is a lakásépítéseket.

Az sem véletlen, hogy most erről beszélünk: A mai lakáspiaci környezetben, az elmúlt évek drágulása után, jogosan merülhet fel a kérdés mindenkiben, hogy ha 2001 és 2004 között 30 millióig illetékmentes volt egy vadi új lakás, akkor most miért nem?

2005 január 1-e óta csak 15 millió forintig illetékmentes az új lakás megvásárlása. Sőt a szabály úgy szól, hogy a 30 milliós új lakás árából 15 millió forint illetékmentes. Viszont a 30 milliónál drágább új építésű lakás teljes vételárára illetéket kell számolni. Az újlakáspiacról az érintettek jelenleg kitörő örömmel szeretnek beszélni, mint ha minden rendben lenne. Építkezési boomról beszélnek, kielégíthetetlen keresletről és zsebbenyúlós árakról. Csak nehogy egy újabb pofont kapjon az újlakáspiac, mert a kínálata teljesen spekulatív módon bővül. Ez azt jelenti, hogy egymást hergelve a szereplők, a piaci hangulat hatására, nem pedig a piac ismeretében hoznak döntéseket vagy éppen tesznek kijelentéseket.

2000 után, 2004-ben épült a legtöbb lakóingatlan Magyarországon. Nem véletlen a rekord. Minden fejlesztő, építési vállalkozó, aki élt és mozgott, azon dolgozott, hogy minden meg lehessen építeni 2004. december 31-ig. Előre hozott építkezés és előre hozott vásárlás is történt ebben az időben, ami a mai újlakáspiacról teljesen hiányzik.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
2005. január 1-től már nem volt illetékmentes egy 30 millió Ft értékű új lakás

A vevők egyszerűen kivárnak, de a vállalkozónak ketyeg az 5% ÁFA bomba, ami 2019. december 31-ig lesz érvényben.

A kínálat kormányzati nyomás alatt van. Nem azért kér építési engedélyt és kezdi el hirdetni a még nemlétező lakásokat, mert ott toporog az ajtóban a sok vevő. Az ajtóban az állam toporog és mutatja, hogy telik az idő, nincs már olyan sok hátra.

Aki idén nem kezd el építkezni, az 2019. végéig nem valószínű, hogy be tudja azt fejezni. Ott a CSOK, kiabálhatnak most be a pálya széléről mindazok, akik nem terveznek új lakást vásárolni. Akik valóban gondolkodnak új lakásban, azok pedig kaparják a fejüket, hogy jó-jó a gyerekvállalást bizonyos szintig értékelik, de az új lakások nagyon drágák. Bár, vannak arra törekvések, akár ingatlanközvetítők akár ingatlanhirdetési oldalak részéről, akik folyamatosan manipulálni kívánják a vevőket. El akarják velük hitetni, hogy a használt lakások már majdnem annyiba kerülnek mint az új építésű lakások. Ez persze messze nem igaz. A hirdetési oldalak a kínálati árakkal játszanak, amit vagy megemlítenek vagy nem a média híreikben. Így csak röviden menjünk szembe a lakáspiac kommunikációs trendjével:

  • A használt lakások kínálati árai 40%-kal magasabbak jelenleg a valódi adásvételi áraknál, amit egy hirdetési oldal például kommunikálni képes. Az új építésű lakások árai meg nagyjából lefedik a valóságot, mert az új lakásokat általában annyiért árulják, amennyiért végül el is adják.

  • Budapesten a használt és új lakások átlagárai között még mindig nagy szakadék tátong. Ugyan azon a környéken egy új és használt budapesti lakás ára között 30%-50% különbség is lehet.

Ez pedig pont elég ahhoz, hogy a vásárlók a használt lakások piacán nézelődjenek és inkább lakásfelújításban gondolkodjanak. Az új lakásra is költeni kell, főleg ha nem fogadjuk el a „fapados” belsőt. Arról már nem is beszélve, hogy az 5% ÁFA a lakásban lévő konyhára nem vonatkozik.

Ezért egyre divatosabb konyha nélkül kínálni a lakásokat, mert a fejlesztő a magasabb ÁFA miatt a konyhát már nem építi be az új lakások árába. Az új lakások nem csak drágábbak lettek, hanem egyre többet is kell rájuk költeni, hogy beköltözhetőek legyenek.

Egy új lakás koránt sem azt jelenti, hogy csak kifizetem az árát és utána pont azt kapjuk, amit a marketing reklámokban láttunk. Ha azt akarjuk, hogy úgy nézzen ki, mint amilyen képekkel eladták nekünk, akkor arra költeni kell. Mindenkinek vannak kérdései, ha a lakásvásárlásnál a rászánt összeg felső határát feszegetik a lakásárak.

Az illeték egy kötelező költség

Most, ilyen új és használt lakásárak mellett talán érdemes lenne felülvizsgálni az illetékmentesség kérdését. A 15 millió forintért új lakást Magyarország fejlődő részein nagyon nehéz kapni. Főleg olyat, amiben gyereket lehetne vállalni. Az illetékmentesség újragondolása előtt talán érdemes megnézni ezt a táblázatot. Ennek érdekében készítettünk is egy másik táblázatot, amiből látható, hogy az állam mennyire pozitívan diszkriminálja az új lakást vásárlókat.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az illetéktáblázat szerint vegyünk új lakást - üzeni nekünk a törvény!

Az már szinte egy csoda volt, amikor 2013. január 1-től a használt lakásokra vonatkozó első vásárló illetékkedvezményét 8 milliós összegről 15 millió forintra emelték fel.

50% illetékkedvezményt kap ma minden 35 évnél fiatalabb lakásvásárló, aki első használt lakását vásárolja meg 15 millió forintig.

A használt lakások népszerűsége töretlen és felülírhatatlan a lakáspiacon, így ennek a kedvezménynek a módosítása nem várható sajnos,  annak ellenére, hogy ott a CSOK is sokkal kevesebb.

Pedig a gyereket vállalók 70%-a használt lakást vásárol magának. Az állam szembe megy a társadalom igényével és mindent megtesz azért, hogy az új építésű lakásokat vonzóvá tegye. A fizetendő illetékek mértéke önmagukért beszélnek. Egy 30 milliós új lakásnál dupla illetékkel bünteti a törvény a használt lakás vásárlóját egy új lakás vásárlóval szemben. A különbség még látványosabb, hogy ha a CSOK-ot is figyelembe vesszük:

A CSOK az csökkenti az illetékalapot. 30 milliós lakásnál, 3 gyerekkel, a használt lakást vásárló majdnem hatszor annyi illetéket fizethet, mint az új lakást vásárló:

CSOK nélkül 600 ezer forint az illeték egy 30 milliós új lakás vásárlása esetén. 3 gyerekes CSOK-kal 40 milliós új ingatlant vásárolhatunk és még mindig csak 600 ezer forint az illeték.  A 10 milliós támogatással tudjuk csökkenteni az illetékalapot.

Büntetik jelenleg a használt lakások vásárlóit, akik az illetékkülönbségek ellenére is ezt a típusú lakóingatlant választják. Az új lakás nagyon drága, amiért az illetékkedvezmény eltörpülhet, mint döntési tényező. Csak félreérthetetlenül üzen számunkra az állam, hogy szerinte mikor hozunk jó döntést.

Az állam és az ingatlanpiac kapcsolatáról bővebben:

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Állam kontra Ingatlanpiac

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állam kontra Ingatlanpiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely

„Varga Mihály a Figyelő konferenciáján kijelentette, hogy tavaly megalapozták a lakáspiaci fordulatot: sikerült lezárni a konszolidációt és növekedési pályára állítani a gazdaságot meg a lakáshitelezést.

Ehhez persze az otthonteremtés összehangolt támogatására, a reáljövedelmek emelkedésére és az alacsony kamatkörnyezetre is szükség van - húzta alá Varga Mihály. Főként e tényezőknek tudható be, hogy múlt év végére az előző évi több mint két és félszeresére, 31,5 ezer fölé nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma, sőt, már kis híján 10 ezer új otthon épült tavaly, ami harminc százalék feletti növekedés a 2015-ös mélyponthoz képest. Ráadásul 2017-ben a 10 ezret is jelentősen meghaladja majd az újonnan átadásra kerülő lakások száma, illetve a miniszter szerint a kiadott építési engedélyek száma az említett magas szintről még tovább nőhet, stabilan előre jelezve az építési kedvet a következő évekre is.”

Ezeket a kijelentéseket érdemesebb közelebbről is megvizsgálni, így közben rövid áttekintést is adunk a lakáspiacon történt állami beavatkozás időzítéséről és közvetlen hatásairól. De mielőtt ezt megtennénk, idéznénk magunkat, amikor összefoglaltuk a magyar építőipar kiszolgáltatottságát:

"Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál."

Egyet biztosan kijelenthetünk, nem tavaly alapozták meg a lakáspiaci fordulatot, amiről készítettünk egy ábrát. Ezt az ábrát 2015. december 31-én rajzoltuk át először. Már akkor felhívtuk a figyelmet az állami beavatkozás várható kommunikációjára:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakóingatlan építkezések trendje az állami bevatkozás előtt és után

Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között.”

De még egy nagyon fontos előrejelzést tettünk, amiért akkor finoman szólva kinevettek minket (a háttérben több kritikát kapunk, mint nyilvánosan):

„A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.”

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Volt egy lakóingatlan építkezési korszak 2010 előtt és van egy utána

2012-ben több új lakóingatlant építettek Magyarországon, mint 2016-ban. Nem lenne meglepetés, ha 2017-ben szintén valamennyivel kevesebb lakóingatlan épülne, mint 2011-ben épült.

Nincsenek csodák az építkezésekben sem, ami itt családi-, ikerházak és természetesen társasházak építését is jelentik egyben. A magánberuházások is jelentősek, amit sosem szabad elfelejteni. A számok sohasem hazudnak – bizonygathatnánk az igazunkat, de itt nem nekünk, hanem a lakáspiacnak van igaza, ahol jellemzően mindent túlértékelnek. Így nem mehetünk el szó nélkül emellett a prezentáció mellett sem. Látható a képen a CSOK igénybevételének célja 2016-ban kördiagram (jobb felső sarok)

70% - használt lakás/ház vásárlás

2% - meglévő lakás/ház bővítés

21% - új lakás (= családi ház) építése

7% - új lakás/ház vásárlás

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac alapvető játékszabálya érvénesül a CSOK igénylésekben is

Erről mi is készítettünk egy kördiagramot még január közepén az  OTP Bank adatai alapján. Nincs benne igazán jelentős eltérés. Az OTP Bank  gyakorlatilag  leképezése az országos CSOK felhasználásnak.

Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére.

2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybevett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát:

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás

szempontjából.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
OTP Bank szerint sincsenek csodák a lakáspiacon

Ez egyben azt is jelenti, hogy az állami beavatkozás az újlakáspiac felélesztését szolgálta (CSOK és 5% ÁFA), de az csak részben hat rá. A társasház és családi ház építések beindultak, de – nagyon fontos hangsúlyozni – a 2015-ben és 2016-ban tapasztalható építkezési számoknak semmi közük az állami ösztönzéshez. Ilyen szempontból 2017-ben vizsgázik az állam hatása, aminél szintén meg kell jegyezni kettő fontos tényt:

1. Látható módon a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be. Ezt jól bizonyítják a 2016-ban épített új lakóingatlanok számai.

2. 2015 decemberében lettek nyilvános az 5% ÁFA és a CSOK 1.0 tervei is, így 2017-es lakóingatlan-átadások előkészületei, tervei és akár az építkezés is 2015 december előtt kezdődött meg = az állami intézkedések hatása elenyésző.

Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.

A társasházak tömeges építéséhez banki háttértámogatás kell. Ahhoz a nemlétező lakásokat tervezőasztalról el kell tudni adni. Addig a bank nem hitelez, amíg az előértékesítés egy bizonyos szintet el nem ér. Ezt 2015 decemberében, az 5% ÁFA bejelentésekor, így fogalmaztuk meg:

"Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. "

Sőt, ma már azt is tudjuk, hogy a bankok nem is hiteleznek a végtelenségig minden lakásprojektet, csak annyit, amennyit előre elterveznek egy évben. Ami még inkább lassítja az építési engedélyek számának valósággá válását.

A bankok maguk lassítják az építkezéseket, tehát a gyors felfutást. Ezért a 2016-ban kiadott építési engedélyek 2018-2019 között realizálódhatnak. Az is kérdés, hogy pontosan hány %-ban, mert biztosan nem 100% lesz megépítve. Jóval kockázatkerülőbb lett a magyar bankrendszer, tanulva a 2009 előtti rossz lakásprojekt hitelezési gyakorlatból.

Mindig megkapjuk, hogy valakinek vagy valaminek az érdekében elemzünk és értékelünk. Miközben a lakáspiac nem fekete-fehér és minden esetben csak erre hívjuk fel a figyelmet. Igenis nagyon színes és nagyon izgalmas iparág ez is. Mi csak azt szeretnénk, hogy egyre többen és egyre többet gondolkoznának a lakáspiacról úgy, ahogy a lakáspiac egyébként megkívánja. Mégis csak mindenki legértékesebb vagyonáról van szó, nem vehetjük félvállról. A felületes információk, a tévhitek, a mellébeszélés, mind a lakáspiac és végső soron a mi ellenségeink. Ártani mindenki tud, segíteni nagyon kevesen – ami pont ugyan úgy igaz az ingatlanpiacon, mint a hétköznapokban.

Még több részlet a lakáspiac alapjairól:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

Képek a Figyelő konferenciáról: figyelo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely

Lassan vége 2017 első negyedévének és feltehetjük a kérdést magunknak, mitől lehetünk biztosak abban, hogy a lakásárak csökkenésére miért ne várjunk? Az elmúlt egy évben megtanulhattuk, hogy mik azok a piaci jelenségek, amiért a lakásárak mindig nőnek. Ezek arra jók, hogy a lakáspiaci mellébeszélést könnyedén el tudjuk engedni a fülünk mellett. Ha tudunk összefüggésekben gondolkodni és mindig emlékeztetjük magunkat a lakásárakat befolyásoló legfontosabb törvényszerűségekre, akkor nagy meglepetés nem érhet minket. Most foglaljuk össze őket egymás után, hogy bármikor rá tudjunk nézni, ha mégis bizonytalanok lennénk. Nőnek a lakásárak,

1. Ha nő a lakáspiaci forgalom = adásvételek száma

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
A vevőkre nem a lakásárak, hanem a bővülő kínálat és az aktívabb hitelpiac hat

Ez azt jelenti, hogy akkor vásárolunk több lakást, amikor nőnek a lakásárak. A paradoxonról részletesen beszeltünk, amikor 2016 december elején ezzel a kérdéssel foglalkoztunk.

2. Ha nő az új építésű lakások száma = több új társasházi lakást és családi házat építenek

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
Ha nő az értékesítésre szánt megépített lakások száma, akkor  a lakáspiac is nő

Az újlakáspiac mindig stimulálja a használt lakások árait. Ha egyre több új lakás épül, akkor egyre drágábbak lesznek a használt lakások is. Az újlakáspiac mindig magasabb árakkal operál, ami egyszerűen húzza fel a használt lakások árait is. Az újlakáspiaci fordulatot 2016 novemberében elemeztük és 2017 februárjában újra felhívtuk rá a figyelmet.

3. Ha egyre több lakáshitelt vesznek fel = nő a lakáshitelpiac

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárnövekedési potenciál van a bővülő hitelpiacban

A lakáshitel egyben azt is jelenti, hogy tovább nyújtozkodunk, mint ameddig a takarónk ér. Ezt a magasabb fizetőképességet a vevők bátrabban használják ki, amiért könnyebben elfogadják a lakásárak növekedését. A bank pénzét nem feltétlenül felelőtlenül költjük, de nem érezzük úgy a magunkénak, mint a megtakarításainkat. A lakáshitelpiac bővülése mindig megfinanszírozza a lakásárnövekedést. 2016 július közepén alaposan elemeztük a lakásárnövekedés tényezőit, többek között az alacsony eladósodottságot is. Minél alacsonyabb az eladósodottság egy lakáspiacon annál nagyobb lakásárnövekedési potenciál van benne.

Ha ezekben a folyamatokban trendforduló előtt állunk, tehát stagnálás majd csökkenés történik, akkor biztosak lehetünk benne, hogy az a lakásárakon is látszódni fog.

4. Ha csökken a munkanélküliség = minél magabiztosabb a munkaerőpiac és a jövedelmi kilátások

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
A munkanélküliség és a lakáspiac kapcsolata egyértlemű

*: 2016-os lakáspiaci forgalom még nem ismert, de 100%, hogy több lesz, mint 2015-ben volt.

Ez egy új elem. Eddig erről nem beszéltünk, de természetesen mint minden mást, ezt is megfigyeltük. 10 év távlatában jól ábrázolható a jelenség. Nézzük csak meg 2007-2009 közötti munkanélküliségi növekedést és a lakáspiaci forgalom drámai csökkenését. Utána figyeljük meg a 2010-2012 közötti stagnáló munkaerőpiacot és lakáspiacot. 2013-ban a munkaerőpiac feléledt, ahogy a lakáspiac is 2013 utolsó negyedévétől már új lendületet vett és 2014-től kilőtt. Azóta a munkanélküliség történelmi mélységekben van, ahogy a (nominális) lakásárak pedig történelmi csúcsokat döntenek akár új akár használt lakások piacáról is beszélünk.

A munkaerőpiaci folyamatok is látványosan együtt mozognak a lakáspiaci folyamatokkal – a lakáspiaci forgalom, újlakáspiac és a lakáshitelezés mellett - amiket érdemes lesz a jövőben figyelni, mert három a magyar igazság és egy a ráadás.

Kép: Társasház , S. Myndrul. (1972), Moszkva (Oroszország), Forrás: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A befektetők hatása nem megalapozott a lakáspiacon

lakáspiac lakásárak lakásbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Hallhattunk olyan (ál)híreket, hogy egymásra licitáltak a lakásvásárlók 2014-ben. Senki sem látott még ilyet, de találkozott olyannal, aki már igen. A lakáspiacon elképzesztő szinteket ölt a mellébeszélés köszönhető ez annak, hogy következmények nélkül lehet állítani bármit. Ezt a piaci szereplők gátlástalanul ki is használják, hogy a lakásárakat befolyásolják, a lakáspiaci forgalmat stimulálják.

A nagy lakásvásárlás láz egyik magyarázata az volt, hogy az alacsony bankbetéti kamatok miatt tömegek veszik ki a pénzüket a bankból.

Így kapva  kaptunk az alkalmon, hogy egy friss grafikont egy picit átrajzoljunk. A fekete terület azt mutatja, hogy mennyi bankbetét hagyta el a bankokat 2013 január és 2017 január között. Az U-alakú görbe jól mutatja azt, hogy a banbetétek 2013-2014 közötti csökkenő trendjét 2015-től kezdve a bankbetétek ismét gyarapodó trendje váltotta. 2016 második felétől kezdve újra látványosan megindult a pénzeszközök felhalmozása a bankokban. Hiába az alacsony kamat, a pénz bankbetétekben „alszik” és szebb időkről „álmodozik”.

lakáspiac lakásárak lakásbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pénz bankbetétekben "alszik" és szebb időkről "álmodozik"

Ha közben megnézzük a 2013-2015 közötti lakáspiac forgalmat, akkor azt látjuk, hogy az majdnem megduplázódott. A csökkenő bankbetétek hatása mégis erősen kétséges. Bár jól hangzik a forgalom megduplázódása, de ez banbetétekben mérve már egész mást jelent. A lakáspiacunk a bankbetétekhez képest is kicsi. Ez azt is jelenti egyben, hogy ha valóban tömegek választották volna a lakáspiacot a banbetétek helyett, az sokkal nagyobb forgalmat kellett volna, hogy generáljon.

- 2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.

- Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.

- 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.

lakáspiac lakásárak lakásbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A befektetők hatása nem megalapozott a lakáspiacon

2015 második felétől meg inkább nőtt a bankbetétállomány, ami tovább árnyalja azt a képet, hogy bankbetétek helyett pl. a lakáspiac felé fordultak a megtakarításokkal rendelkezők.

2016-ban pedig úgy nőhetett a forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek. A lakáspiaci forgalmat a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni. Ha pedig befektetőnek tekintjük azokat a vásárlókat, akik a bankbetétben tartott megtakarításaikat helyezték át lakásokba, nagyon úgy néz ki, hogy a lakáspiaci hírekkel ellentétben az ő számuk sem lehet olyan jelentős, mint amilyennek azt beállította több lakáspiaci szereplő. Elsősorban az ingatlanközvetítők „szeretik” a befektetőket emlegetni.

Nem tudja senki sem, hogy pontosan hányan vásároltak azért lakást, mert egy másik befektetési formából lakásba tették a pénzüket. A valóságban a töredéke lehetett azoknak a vásárlóknak a szerepe 2013-tól a lakáspiacon, akik megtakarításaikat csoportosították át a lakáspiacra.

De mégis miért beszélhetnek olyan sok befektetőről, ha egyébként nincsenek is annyian?

A válasz nagyon egyszerű. Hívó szó, hogy minél többen vásároljanak, mert „jó befektetés” a lakás. De a lakáspiac nem így működik, a kereslet pedig főleg. A lakáspiaci kereslet nagyon racionális, egyáltalán nem beszélhetünk tömeges lakásvásárlásról, amikor a lakáspiaci forgalom, a lakások darabszámát nézve 2013-2015 között úgy néz ki, hogy csak 50%-kal tudott nőni.

Az 50%-kal több eladott lakás egy évben lehet, hogy jól hangzik, de kár lenne a befektetőkre fogni.

Biztosan van szerepük a lakásforgalom növekedésben, de csak a bankbetétek nagyságából kiindulva nem lenne meglepő, ha 10 vásárlóból csak 1 lett volna befektető, szemben a 3-4-gyel, amit hangsúlyoz a média és természetesen az ingatlanközvetítők. A 2016-os év a bankbetétek növekedése mellett az adásvételek számának növekedését is elhozhatta.

lakáspiac lakásárak lakásbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A 2016-os lakáspiaci forgalomról egyelőre még csak találgatnak

Ebben egyedül csak a Duna House kételkedik.Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója szerint tavaly 150 ezer körül alakult a lakáspiaci forgalom. Az Otthon Centrum már 2 éve várja, hogy 150 ezer legyen az adásvételek száma. Lehet, hogy most sikerül neki eltalálni. Még nem tudjuk. Az ingatlan.com a legoptimistább mindenkinél, mert ők 150 ezernél több adásvételt várnak. Ők egyedül mondták ki a 160 ezres számot, mint egy elméleti maximum. Közben pedig 2017 januárjában azt is megtudhattuk, hogy 140 ezer db energetikai tanúsítványt adtak ki. Ez a szám azért lehet érdekes, mert elméletileg enélkül nem lehet eladni egy lakást sem. Röpködnek a számok, találgat mindenki, de pontos és végleges adatunk csak 2017 július végén lesz. Addig még számtalanszor meghallgathatjuk, hogy a lakáspiacon a befektetők aránya milyen magas és milyen sokan „menekülnek” a lakásvásárlásba, mert nem tudják hová tenni a pénzüket és egyébként is a lakás jó üzlet. A személyes meggyőződésen semmilyen tény nem tud változtatni. Ha valaki erősen hisz ebben, az továbbra is így fog gondolkodni. Aki eddig is kételkedett a lakáspiac tőkevonzó képességében, az talán mától meg is tudja magának magyarázni, hogy miért. A lakáspiacunkat még mindig az otthont vásárlók irányítják, rajtuk múlik a lakáspiac jövője, nem a túlmisztifikált befektetőkön.

Kép: Családi ágy , Giovanni Marsocci & Stefano Messore

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12345

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter