Városi mese a bankról, a monitorról és rólunk

újlakáspiac bankkölcsön lakáshitel lakáshitelezés lakáspiac lakásárak használatbavételi engedély albetétesítés adásvételi szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Annyira egyszerűnek tűnik mindig minden lakásvásárlás és lakáseladás a tervezési időszakban. Elég gyakran el is hisszük, hogy minden a tervek szerint fog alakulni. Ha ezt még közben hitelfelvétellel színesítjük, bevonunk bankot vagy bankokat is, akkor azért jobb, ha nem szállunk fel a fellegekbe. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy minden pontosan úgy történik, mint a mesében.

Ezt a szép “városi” mesét olvashatjuk

Főhőseink új építésű társasházi lakás vásárlása mellett döntöttek. Két gonosz szereplő, igen tipikus kockázati tényező, viszont kimaradt a meséből:

1. Az egyik, hogy a társasház építése és befejezése lassabban fog haladni, mint hirdetik. Plusz 6 hónapot érdemes betervezni. Az is érdekes, hogy a mesében eleve 12 hónap építési idővel számolnak, amikor egy társasház inkább 1,5-2 év, mire elkészül. Ez nem azt jelenti, hogy a főhőseink nem vásárolhatnak a társasház befejezése előtt 1 évvel. Vásárolhatnak, csak  ilyen "késői fázisban" már megint drágábbak az új lakások. Általában, ha valaki tényleg eldönti új társasházban akar lakást venni, akkor ott vásárolnia kell minél előbb, mert súlyos milliókat lehet spórolni vagy éppen veszíteni a jó vagy a rossz időzítéssel, a folyamatosan szűkülő lakásválasztékról már nem is beszélve. A másik lehetőség, hogy a már elkészült társasház eladatlan lakásai közül próbálnak meg a főhőseink válogatni, mert ott meg már alkuképesebb a beruházó. Komoly érdeke fűződik hozzá, hogy minél előbb kiszálljon a projektből. Ilyenkor meg az a gond, hogy a végére nem véletlenül maradhatnak eladatlanok azok a lakások. A többségnek nem jelenthet megoldást az ilyen “beregadt” lakás, így valószínűleg a főhőseinknek sem. Már itt látszik az idő tényező és az időzítés fontossága. Pedig még csak ott tartunk, hogy mennyire nem mindegy mikor és milyen projekt mellett döntenek, milliók maradhatnak vagy éppen hagyhatják el a főhőseink zsebét.

2. Egy másik gonosz és álruhás szereplő is fenyegeti főhőseinket. Egy társasház fizikailag még csak-csak elkészülhet, de jogilag már nem biztos. Az az “albetétesítés” egy nagyon-nagyon lassú folyamat tud lenni, ami a legtöbb esetben megelőzi a birtokbaadást. Több társasházban, ha jobban megcsúsztak az eredeti átadáshoz képest, még jogerős használatbavételi engedély nélkül is birtokba adnak új építésű lakásokat. Albetétesítés nélkül meg pláne, ami a birtoba adás után még a ház méretétől függően 6-12 hónap is lehet. Mivel bank vagy bankok is szereplők ebben a mesében, ők kimondottan neheztelnek az ilyen jogi aknamezők miatt. Egy ideális vagy idealista hitelfelvelvételi tervet és az ingatlanba költözést teljesen felboríthatnak a különböző jogi huzavonák, bank-vevő, bank-beruházó és persze beruházó-vevő kapcsolatokat árnyékolhatnak be. Könnyedén belátható, hogy ha új társasházi lakás vásárlása mellett döntenek a főhőseink, de a ház albetétesítése nem a vásárlástól számított 12 hónapon belül, hanem mondjuk 18-24-30 hónapon belül történik csak meg, már egészen más lenne a mese vége. Extrém esetekben a jogi körülmények miatt ez lehet akár 3 év is, ha korán vásárolnak a főhőseink és minden egy “kicsit” tovább tart a tervezettnél. A mese szerint felvettek egy “átmeneti” hitelt, amit nem biztos, hogy le tudnak zárni 12 hónapon belül és akkor már nem is olyan átmeneti. Új építésű lakás vásárlásánál az idővel bánjunk bőkezűen és inkább adjunk a ház tervezett átadásához még 12 hónapot, mire minden elintézhető és az ingatlan költözhető lesz. Jobb kellemesen csalódni végül, mint bosszankodni és idegeskedni.

Nem feledkezhetünk el a városi mese másik fordulatáról sem, hogy a jelenlegi lakást el kell tudni adnia a főhőseinknek

Ezt az eladást teljesen összhangban az új lakásba költözéssel összefüggésben és hozzá igazítva szeretnék kivitelezni. A mese tanulsága szerint pont azért vonják bele a bankot már az elejétől fogva, mert így az eladáshoz időt nyernek, nem kell majd aggódni, kapkodni, sürgősen eladni. Igen ám, csak az új lakásba költözés legalább annyira időkorlátot és nyomást jelent a főhőseinknek. Ott tartanak, hogy a 12 hónapos terv, mely alatt vesznek egy új lakást és eladják a régit, már igen bizonytalannak és stresszesnek tűnik. A mese szerint happy end a vége, a 12 hónap az 12 hónap és minden pont a terveik szerint történik.

A mese szép, a mese jó, a mese csak mese

Ha tiszta fejjel, a társunkért és a gyerekünkért vagy a gyerekeinkét tényleg felelősséget vállaló emberként ezt a mesét újra és újra átgondoljuk, látjuk benne a jó szándékot, a segítőkészséget, de a láthatatlan és álruhás ellenségekről nem beszél, sajnos, védelmet nem nyújt. Minden kockázat, veszély a főhőseinké. Az is, hogy egy új építésű lakás mikor kap jogerős használatbavételi engedélyt és az is, mikor lesz albetétesítve. Az is kockázatot jelent számukra, hogy mi lesz, ha időközben a lakáshitelezési feltételek is megváltoznak. Ez felborítja a mese harmonikus egyensúlyát, alá is ássa a mögötte lévő segítő szándékot.

A mesének van folytatása is 

Azt javasolják, hogy olyan adásvételi szerződést kell kötnie a főhőseinknek a beruházóval, ahol az utolsó vételár-részlet kifizetése az albetétesítéshez van kötve. Ez ugyan jól hangzik, de a magyar újlakáspiac szokásai szerint, az albetétesítés az utolsó utáni fázis, ami egy társasházzal történik. Ezzel a vevő nem időt nyer, hanem leginkább időt veszít, mert jóval korábban birtokba vehetné az ingatlant, sokkal hamarabb beköltözhetne, már a jogerős használatbavételi engedélyt kézhez kapva.

- Hogyan gondolkozzon azon, vagy hogyan adja el így a feje felől az “otthonát”, ha nincs hová költöznie, és még  azt sem tudja pontosan mikor költözhet?

Komolyan felmerülhet a kérdés, hogy pontosan melyik megoldás az igazán idegtépő játék a főhőseink számára:

Már az elején inkább albérletbe költözni és közben eladni a lakást kontra a lakás eladását a végére hagyni és egyből egy bankot bevonni egy új lakás finanszírozásához? 

A régi lakás már nem biztos pont, az új lakás meg még nem az a főhőseink életében!

Tagadhatatlan, hogy a mesebeli történet csábító, mint egy habkönnyű Ruszwurm krémes a Budai Várban. De szép is lenne, ha mindig igaz lenne! De ez Magyarország, itt minden más, egészen más tud lenni. Ha a banki (elő)finanszízrozás lehetőségével nem élnek a főhőseink, akkor marad az albérlet, amiért meg fizetniük kell, nem is keveset. Helyes döntéseket kell hozni, jól időzítve. Milliókról, sok millióról dönthetnek pillanatok alatt jól vagy éppen rosszul, akár csak azzal, hogy mikor és hol választanak ki egy új építésű lakást.

Van az a nyugalom és biztonság, illetve biztos pont az életünkben, ami pénzt ér, hogy jó döntéseket tudjunk hozni

Egy albérletben élve még mindig kevesebb feszültség mellett (újra)tervezhető akár egy lakás eladása és egy másik vásárlása is. Nem mondja senki sem azt, hogy ilyen esetben nem számítanak a havi plusz költségek, már hogyne számítanának! Viszont inkább számoljunk tervezett költségekkel, mint falba verjük a fejünket a sok rejtett és váratlan költség miatt.

Mennyivel hatékonyabb úgy eladni egy ingatlant, ha már nem él benne az eladója! A vevők és az árajánlataik között is jobban válogathat az eladó ilyenkor. Marad “ideje és lehetősége” jó döntést hozni, nem kell kapkdoni.

A lakhatása, egy nagyon fontos  biztos pont az életében, teljesen megoldott.A mindennapi életvitelét, a családja  nyugalmát  nem befolyásolja a régi lakás eladása és az új megvásárlása.

Az új építésű lakásba költözés is bizonytalan tud lenni, nem csak a régi lakás eladása. Ezt azért érdemes észben tartani és nem azonnal egy “rövidebb” vagy “könnyebb” utat választani, ami lehet sokkal rögösebb és sokkal hosszabb is, mint egy városi mesében. Az idő nem mindig a barátunk, főleg nem a bank és közöttünk, ahol először csak a monitor van, majd utána a kölcsönszerződés és annak a szigorú és könyörtelen feltételei. A monitor elbír mindent, viszont a bank már nem olyen megértő mesebeli figura.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Manipulált adásvételi árak

lakásárak lakáspiac adásvétel adásvételi szerződés albérlet adózása lakástulajdon-szerzési illeték Magyarország Ingatlanműhely

Nem szeretünk adót fizetni. Annyira nem szeretünk adót fizetni, hogy a rövidtávú adóelkerülés örömei miatt a hosszabb távú hátrányait egyáltalán nem vesszük figyelembe. Nem árulunk zsákbamacskát ma. Arról beszélünk, hogy még mindig virágzik az adásvételi szerződésen kívüli vételár kifizetés.

Mit is jelent ez?

"12 050 000 forint volt, de 9 500 000 forintot írtunk a papírra." Csak annyit, hogy más árat írunk az adásvételi szerződésbe, mint amennyit valójában a lakásért fizetünk vagy amennyiért a lakást végül tényleg eladtuk. Mi az elsőszámú (ind)oka, hogy hamis vételárat rögzítsünk?

1. Kevesebb illetéket fizessen a vevő

Ez elsőnek nagyon jól hangzik, hiszen  4% illetékkel számolva  40 ezer forint „megtakarítást” jelent ez milliónként lakásvásárláskor, aminél semmilyen állami támogatást (CSOK) nem veszünk igénybe. Csak az örülhet, aki lakni vette a lakást, otthonnak.

Ha lakásbefektetésnek vásároljuk, tehát hasznosítani fogjuk a lakást, akkor az alacsonyabb vételár már hátrány.

Az adásvételi szerződésben szereplő ár után lehet értékcsökkenést számolni egy lakóingatlan után, amikor ki van adva.

Az éves értékcsökkenési leírás egy évre a lakás vételárának 2%-a. A lakás vételárából milliónként 20 ezer forint számolható el, ha a lakás egész évben ki volt adva. Ha nem, akkor csak időarányosan tudjuk az értékcsökkenést költségként elszámolni. Nyerünk egyszer 40 ezer forintot és bukhatunk évente 20 ezret mindezért.

Rövidlátó tehát minden lakásbefektető, aki egyébként hivatalosan adja ki a lakását vagy hasznosítja (egyéb szálláshely-szoltátatás), de ügyeskedik a vételárral egy kis illetékkedvezményért.

Lakáskasszákat nyitunk, hogy az állami kedvezményt érvényesítsük, de a lakás vétlárát simán elcsaljuk. Vállat vonhatnak most sokan, hogy úgy is kevesen fizetnek adót bérbeadás után. Ez leginkább pont azért van, mert fogalmuk sincs hogyan és mennyit kell fizetni.

Köztudott, hogy az adózási morál az adórendszer ismertsége között van összefüggés:

Nálunk még a NAV sem tudja rendesen elmagyarázni hogyan éri meg adózni. Felolvassák nekünk a törvényt, de az alkalmazásához már nem adnak igazi és használható információkat. Magyarországon nem feltétlenül csak adócsökkentésre van szüksége, hanem megfelelő adózási ismeretekre. Mert hiába éri meg adózni lakáskiadás után, ha ezt csak kevesen tudják hogyan kell és még kevesebben élnek vele.

Ennek ellenére növekszik a fehéren kiadó bérbeadók száma. A NAV nem segít nekik minimalizálni az adóterheket. Jó példa erre az adóbevallás elkészítése, aminek több tulajdonos bedőlt ebben az évben. A bérbeadóknak általában a NAV nem tudja elkészíteni az adóbevallást, amiért sok bérbeadó könnyen előfordulhat, hogy sokkal több adót fizet ma Magyarországon a kiadott lakása után, mint amennyit valójában kellene. Más tulajdonosok meg azért tartanak az adózástól, mert sokkal több adóval számolnak, mint amennyivel reálisan számolniuk kellene.

De nem csak a vevők ambivalens adózási morálja tudja a vételárat papíron csökkenti. 

2. Valamikor az eladó érdeke az alacsonyabb vételár

  • Ha osztozkodni kell több eladónak a vételáron, előfordulhat, hogy az egyik ügyesen elintézni a lakás árát a tulajdonostársával. Egyfajta áralku ez. A vevő olcsóbban veheti meg a lakást, de csak akkor, ha elfogadja, hogy ezért a lakás vételárát két részletben fizeti meg. Az egyiket az ügyeskedő fél zsebébe. A másik ár az adásvételi ár, amin meg osztozkodik a tulajdonostársával. Ehhez az kell, hogy meg tudja győzni az ügyeskedő eladó a másik eladót, hogy a papíron szereplő árat elfogadja. 
  • Ingatlanközvetítő jutaléka és az ügyvéd (adásvételi szerződés és ellenjegyzés) költsége is csökkenthető így. Az ingatlanközvetítők és az ügyvédek is általában az adásvételi ár alapján számolnak munkadíjat. Ha a vevő és az eladó „okosban” megegyezik, hogy spóroljanak, akkor csökkentik az árat, amiről sem az ügyvéd sem az ingatlanközvetítő nem tud.

A leírtak alapján jól látható, hogy adott esetben az eladó és vevő közös érdeke lehet az adásvételi ár manipulálása, annak csökkentése az adásvételi szerződésben. Win-win szituáció lehet ez, együtt nyerhetnek rajta, ha kijátsszák vele az ügyvédet, a földhivatalt, az adóhatóságot és még az ingatlanközvetítőt is. Ezért az egyik fél akár könnyebben meg is győzheti a másikat, ami mindig úgy kezdődik, hogy „Van egy ajánlatom, remélem meghallgatja”.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A törvény nem véd, csak segít, ha baj van

ingatlan adásvétel adásvételi szerződés tulajdonjog bejegyzés elidegenítési és terhelési tilalom jelzálogjog jelzáloghitel ügyvéd Magyarország Ingatlanműhely

A jog nem véd az emberi rosszindulattól és gonoszságtól. A jog nem véd a csalóktól. A jog nem tud megvédeni a rablóktól. Az erőszakos és agresszív emberektől sem védi meg az áldozatot a jog. A jogi környezet nem véd, az csak lehetőséget biztosít a felelősségre vonásra. A jog esélyt ad csak, hogy az igazságtalanságot törvénysértőnek mondják ki. Okosnak hisszük magunkat, bár ritkán vagyunk minden élethelyzetben azok. Erősek próbálunk lenni, de inkább gyengék vagyunk a mindennapokban. Mindenhez akarunk érteni, úgy hogy közben bizonytalanok vagyunk. Emiatt saját magunk ellenségei lehetünk, amikor kiszolgáltatjuk magunkat a tudatlanságunknak, a hiszékenységünknek, a naivitásunknak. Igazából mi tudjuk megvédeni saját magunkat. A rossz és veszélyes bérlőktől a bérbeadókat nem a törvény védi. A bérbeadó felelőssége az, hogy kockázatvállaló vagy inkább biztonsági játékos.

Vásárolni sem veszélytelenebb, tudhattuk meg a napi.hu egyik cikkéből. Nézzük meg egy kicsit körültekintőbben az ingatlan adásvétel egy speciális esetét. Ez az eset, amikor az ingatlan nem tehermentes. A cikk nem elég precíz, nem árul el részleteket. A körülmények alapján arra lehet következtetni, hogy az adásvételben eljáró ügyvéd nem a vevő ügyvédje lehetett. Nagyon úgy tűnik, hogy az eladó biztosított ügyvédet a vevőnek. Miért gondoljuk ezt? Nagyon egyszerű. Egy vevő ügyvédje ilyen jogsértő helyzetbe semmilyen körülmény között nem ment volna bele. Olvashatjuk ugyanis, hogy olyan adásvételi szerződést készített elő az ügyvéd, a felek aláírása után ellenjegyezte, ami teljesen atipikus. Soha és semmilyen körülmények között tisztességes ügyvéd nem készít és nem jegyez ellen olyan adásvételi szerződést nem tehermentes ingatlan esetében, ahol az eladó egyösszegben megkapja a vételárat, mielőtt tehermentessé teszi az ingatlant. A kötelező protokoll ilyenkor minden esetben ugyanaz. A jelzálogjoggal terhelt ingatlan adásvétele lépésről lépésre előre meghatározott. Ettől nem tér el egy vevő ügyvédje sem.

Beszéltünk már arról, hogy ha lakásvásárlásban gondolkodunk, akkor először ügyvédhez forduljunk. Például azért is, hogy átbeszéljük előre mikor mire kell odafigyelni a lakáspiacon. Ügyvéd nélkül ne nézegessünk eladó lakásokat sem. Megtudhatjuk, hogy hiteles lakást nem tudunk úgy venni, hogy átvállaljuk a hitelét és „holnaptól” mi fizetjük a havi törlesztőrészletet. De azonnal megtudhatjuk azt is, hogy nem az eladónak kell megfizetni ilyenkor a vételárat, hanem ügyvédi letétbe helyezzük. Ezek után a bank kapja meg a szükséges hiteltartozást, a végén pedig majd az eladó.

A hitel visszafizetése előtt nem lehet tehermentes egy ingatlan. Logikus, józan paraszti ésszel is megérthető az, hogy ilyenkor a bank előbb jut a pénzéhez, mint az eladó. Ebben a történetben az történt, hogy a vevő mindent kifizetett az eladónak. Ezért gondoljuk azt, hogy az ügyvédet az eladó ajánlhatta a vevőnek. Még az is lehet, hogy „ingyen”.

Vevőként soha és semmilyen körülmény között ne fogadjunk el ajándékba ügyvédi szolgáltatást. A vevő ügyvédje teljes mértékben legyen független az eladótól. A vevő ügyvédje az ő szeme, füle de még az agya is. Ebben az esetben jól látható, hogy az ügyvéd egy teljesen jogbizonytalan helyzetet teremtett. (Ind)Oka is lehetett rá. Az eladó egy cég volt, ami már fizetésképtelen is lehetett, hiszen pillanatok alatt felszámolás alá is került az adásvételt követően. Tipikus eset ez. A vagyonát értékesíti a cég villámgyorsan, amikor tudja, hogy közel a vég. Ehhez sajnos mindig találnak jogi partnert is.

Ne  felejtsük el, a bűnözőknek is vannak ügyvédjeik. Itt az volt a trükk, hogy csak pénzt csináltak az ingatlanból, mert nem volt tehermentes. A vevő azt nem vette meg, csak kifizette a vételárat. Naiv volt és hiszékeny. Megbízhatott az eladó ügyvédjében, aki asszisztált ehhez. Szerencsére a végére a bíróság ezt ki is mondta. Nem úszta meg az ügyvéd a jogi felelősségre vonást.

Mit is kellett volna tennie az ügyvédnek normális esetben, amivel elkerülhető lett volna ez a se lakás se pénz helyzet?

  • Első lépésként az eladótól be kell szereznie egy banki nyilatkozatot a hitel aktuális állapotáról. Ebben benne van a még fennálló tartozás pontos mértékére vonatkozó banki nyilatkozat és az egyéb szükséges információk. Nem ritka ugyanis, hogy jelzálogjoggal terhelt ingatIan esetében a hitelező bank írásba adja milyen feltételek esetén járul hozzá a jelzálogjog törléséhez.
  • Ezt veszi figyelembe a vevő ügyvédje és ez alapján készíti elő az adásvételi szerződést. Magyarul az adásvételi szerződés része a hitelező bank minden óhaja-sóhaja jogilag és pénzügyileg egyaránt. Nem tehermentes ingatlannál bármilyen tulajdonosváltozással járó ügylethez a hitelnyújtó bank előzetes hozzájárulása szükséges. Csak az eladó által, a bankjától kikért hivatalos  és erdeti igazolásnak higgyünk!
  • Ameddig ez nincs meg, addig vevőként nem írunk alá adásvételi szerződést, maximum csak egy előszerződést.
  • Viszont egy biztos, semmilyen körülmény között nem adunk pénzt az eladónak. A készpénzes vevő, foglalót fizet előszerződés esetén, akkor azt is a vevő ügyvédjének letéti számlájára fizeti. Ha a teljes vételárat fizeti ki, akkor is így jár el. Az eladó egy fillért nem kaphat meg, amíg az ingatlan nem tehermentes.

Az elidegenítési és terhelési tilalom nem az adásvételnek gátja, hanem csak annak, hogy az eladó azonnal pénzhez jusson.

  • A jelzáloghitel folyósító banknál be kell jelenti az előtörlesztési igényt. Miután a hiteltartozás összege átutalásra került, kikérhető a banktól a törlési engedély. A törlési engedéllyel töröltethető a földhivatalnál a bank jelzálogjoga, és a még korábban széljegyre bejegyeztetett tulajdonjog érvénybe lép.

Az említett történetben nem ez történt és ebből lett a baj

Ha saját ügyvéddel járt volna el a vevő, biztosan nem tudják ilyen csúnyán becsapni. Szerencsére az igazságtalanságot törvénysértőnek mondta ki a bíróság. Egy életre megtanulhatta a vevő ebből a tanulságot. Ha például az eladónak nem tetszettek volna a jogszerű adásvételi feltételek – köztük a pénzmozgás feltételei - akkor meghiúsult volna az adásvétel. Viszont itt érezhetően egy előre eltervezett és tudatosan irányított jogsértő eljárásról lehetett szó, amiben az ügyvéd nyakig benne is lehetett. Nem derült ki, de valószínűleg készpénzes vevőre vadásztak. Már csak azért is, mert ha egy vevő szintén részben hitellel próbálja finanszírozni a lakásvásárlást, akkor általában a vevő és az eladó bankja egymást közt intézi az eladó bankjának jelzálogjog törlése és a vevő bankjának jelzálogjog bejegyzése iránti kérelmeket. A vevőnek az ügyvédi képviselet ilyenkor is kötelező, de a bankok igen erősen kontrolálják a pénzmozgást, nincs esély a visszaélésre:

  • Adásvételi szerződés megkötése ilyenkor tulajdonjog fenntartással készül.
  • Az adásvételi szerződés ilyenkor is egyértelműen tartalmazza, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan jelzálogjoggal terhelt.
  • Továbbá tiszázza, hogy a vevőnek van önereje, de nem áll rendelkezésére a teljes összeg. Részletezi, hogy a vevő mely banktól és milyen összegben fogja megkapni a jelzáloghitelt.

Az önerő ügyvédi letétbe kerül, ameddig tart a jelzáloghitel eljárás. Ha elutasítják a vevő hitel kérelmet, az önerő, mely előleg, és nem foglaló, visszajár.

  • A pozitív hitelbírálat után a vételár két részletben kerül kiegyenlítésre. Először az ingatlanon lévő jelzáloghitel kerül kifizetésre a megítélt jelzáloghitel összegéből. A bank kap először pénzt ilyenkor is. Második részletben a vételárból fennmaradó összeg kerül átadásra az eladó részére.
  • A teljes vételár után az eladó aláírja a tulajdonjog fenntartásról szóló lemondó nyilatkozatot, melyet a földhivatalba be a vevő ügyvédje, hogy így vevő tulajdonosok legyen. Ezt általában előre aláíratják az eladóval, ami ügyvédi letétbe kerül már az eljárás elején, hogy ezzel se tudjon az eladó visszaélni.

Ezért az eladó és az ügyvédje gyanútlan inkább készpénzes vevőre hajthatott, aki saját ügyvéd nélkül akart lakást venni. Feltehetőleg ehhez egy picit csábítóbb árat is adhattak meg a hirdetésben.

Újra hangsúlyoznánk, hogy miért fontos az ügyvéd szakmai támogatása  a vevőknek. Jogbizonytalan, természetellenes, gyanús helyzetekbe nem szabad belemenni. Ne csábítson el minket semmilyen alkalmi vétel, ne legyünk meggondolatlanok és vevőként mindig legyen ügyvédünk. Saját ügyvéd nélkül ne írjunk alá semmit és ne fizessünk senkinek, ha tehermentes ha nem az ingatlan. A törvény nem véd, csak segít, ha bajba kerültünk. A bajt jobb megelőzni, és inkább mások hibájából tanuljunk, ne a sajátunkból.

Forrás: nap.hu

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ügyvéd lakásvásárláskor

ingatlan adásvétel adásvételi szerződés magánokirat vevő eladó ügyvéd ingatlanjog tulajdonjog bejegyzés földhivatali eljárásLakásvásárlásnál az ügyvédre a legtöbbünk legutoljára gondol. A vevőknek az első dolga kellene, hogy legyen egy megbízható és szakmailag is kifogástalan, tapasztalt ügyvédhez fordulni, ha otthont vagy ingatlanmegtakarítást (befektetést) tervez a közel jövőben.

Miért fontos az ügyvéd és miért kötelező?

A lakásvásárlásban a hirdetések böngészésén, fárasztó emberekkel való találkozáson túl az a legbosszantóbb, ha kiderül vannak nem várt komplikációk. Az ilyen derült égből villámcsapást leggyakrabban egy jó ügyvéddel könnyen lehet kezelni. De most kezdjük az elején.

A vevőnek az ügyvéd kötelező „tartozék”. Kis túlzással ki lehet jelenteni, hogy lakóingatlant el lehet adni ügyvédi segítség nélkül, de venni, csak ügyvéddel lehet. A magyar ingatlanjog (hívjuk így), nem engedi meg, hogy a vevő és eladó ügyvéd (lehetne közjegyző is, de nem gyakori, még ritkábban speciális esetekben jogász) közreműködése nélkül kössön adásvételi szerződést, végezze el a földhivatali eljárást, a tulajdonjog bejegyzést. Ha vevőként tisztában vagyunk azzal, hogy ügyvéd nélkül nincs lakásvásárlás, már jó úton járunk.

De mi a baj az „ingyen” ajánlott vagy nagyon kedvezményes extra költségért kínált (kapcsolt) ügyvédi szolgáltatásokkal?

Az ügyvéd legyen független az eladói oldaltól. Ma az eladói oldalon, az ingatlan tulajdonosán kívül, az ingatlanközvetítőt, bankot és beruházót/fejlesztőt (új építésű ingatlanoknál) is értjük. Ha ők ajánlanak nekünk ügyvédi szolgáltatásokat, azokat jobb ha visszautasítjuk. Az ügyvédünk ugyanis pont ő ellenük véd. Lakásvásárlók alapszabálya: Nekünk nem kell érteni az ingatlanjoghoz, ahhoz értsen az ügyvédünk. A vevő nem fogalmaz adásvételi szerződéseket, nem is kell tudnia, hogy mik a kötelező elemei, mire kell odafigyelni. Még elolvasnia sem kell. Az ügyvéd mindezért van. A vevő ügyvédje, az ő füle, szeme és "feje". Olyan ez mint az orvoslás. Vakon kell bíznunk benne és ez így van rendjén. Ehhez viszont olyan ügyvédet is kell választanunk, akinél ez nem lehet kérdés. Nem az ismerősök körében keresünk „szívességet” jó magyar szokás szerint. Nem, ezért bizony érdemes fizetni. És ahogy írtuk, nem az adásvételi szerződés megkötése előtt, hanem már a lakáskeresés megkezdésekor.

ingatlan adásvétel adásvételi szerződés magánokirat vevő eladó ügyvéd ingatlanjog tulajdonjog bejegyzés földhivatali eljárásMiért jó ez nekünk?

Az ügyvéd sok apróságra felkészíthet minket, főleg, ha megtudja milyen területen nézelődünk. Vannak a használt és új lakásoknak is speciális velejárójuk. A használt lakásoknál az elővásárlási jogok okozhatnak kellemetlenségeket. Ez azt jelenti, hogy az eladónak az összes tulajdonostárstól lemondó nyilatkozatot kell beszereznie, mielőtt a lakást meghirdeti. Na most ezt inkább akkor szokták megtenni, amikor kiderül, hogy a társasházi alapító okiratban ez szerepel, vagy éppen az ügyvéd rákérdez. Ki lehet játszani, ha elég nagy a társasház. Van erre joggyakorlat, hogy mire kell ilyenkor hivatkozni. De kisebb társasházakban ez elkerülhetetlen tud lenni. Ez pedig akár néhány héttől több hónapig tartó papírmunkát is jelenthet, mire beszerezhetők lehetnek. Ha ezt tudjuk vevőként, akkor már erre rá is tudunk kérdezni lakásnézéskor. A tulajdoni lap mellett, ezeknek a lemondó nyilatkozatoknak kellene lenni a másik kötelező iratnak, nem az energetikai tanúsítványnak. A használt lakások másik jellegzetes problémája az egynél több tulajdonos. Az is hasonlóan időigényes tud lenni, ha nincs előkészítve az eladói oldalon. Egyik fél kitalálja, hogy eladja a lakást, a másik pedig erről nem is tud. Ha vita van az eladói oldalon, az sem szép történet. Ha kiskorú van az eladói oldalon, akkor pedig külön érdekes időrabló csikicsuki helyzetbe kerülhetünk. Az ügyvéddel üljünk le és ezért beszéljünk át mindent, hogy mire figyeljünk, mit kérdezzünk, mit ne tegyünk egy adásvételt megelőzően.

ingatlan adásvétel adásvételi szerződés magánokirat vevő eladó ügyvéd ingatlanjog tulajdonjog bejegyzés földhivatali eljárás

Az új lakások világa pedig még inkább tiszta aknamező

Aki még nem vett sosem teljesen új lakást, az nem is tudja, hogy mire vállalkozott. A tulajdoni lap (gyakran csak széljegy) és a tulajdonosi jog ott egész mást jelent, mint a használt lakásoknál, mert ezek jogilag még nem létező külön önálló (albetétesített) lakóingatlanok. Aki még nem is hallott ilyesmiről, az azt sem tudja, hogy eszik vagy isszák ezeket a kifejezéseket. Különösen izgalmas a kérdés, ha még nem is fejeződött be az építkezés (vagy el sem kezdődött) és felmerülnek a kötbér kérdések. Új lakásoknál gyakoribb kérdés ez, mint a használt lakásoknál. De ott is érdemes vele kalkulálni, mert kötbért fizethet a vevő azért, mert a vételárat nem tudja megfizetni határidőre és az eladó, hogy ha a lakást nem tudja átadni időben. Az új lakásoknál ez mégis azonnal az első megbeszélendő kérdések között szerepel. Napi díjazás van és nem filléres kérdésekről beszélünk. Az ügyvéd elmagyarázhatja, hogy miről tárgyalunk személyesen, még az adásvételi szerződés konkrét átbeszélése előtt.

Nagyon nagy tévedés ugyanis az, hogy alapvető szerződéskötési feltételekről, csak egy szerződéstervezet kézhezvétele után foglalkozunk. A lakáslátogatások, tárgyalások, bemutatók során, igenis mindenről érdemes beszélni. Fizetési ütemezések, átadások, kötbérek, esetleges műszaki és pénzügyi problémák kezelése. Egy hitellel terhelt ingatlan megvásárlása csak majd nem olyan, mint egy tehermentés például, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy vevőként mire készülünk fel, mielőtt igent mondunk és asztalhoz ülünk szerződést kötni. Ha már komolyodik a helyzet, akár kérhetjük azt is, hogy az ügyvéd jelenlétében történjen egy előzetes szóbeli átbeszélés, mielőtt kezet rázunk, foglalót fizetünk és abba a bizonyos nagy fába vágjuk a fejszénket. Az írásos szerződés mellett, a ráutaló magatartás fogalma is létezik történjen az szóban, vagy elektronikus formában (e-mail). Jogi hatálya akkoris, csak (minőségi okiratban) írásban tett nyilatkozatnak van. Ezt fogja tudni kezelni a földhivatal.

Egy jó ügyvéd nagyon sokat segíthet nekünk, vevőknek a kezdeti lépésektől a tulajdonjog bejegyzésig. Az illetékről, a kedvezményekről és illetékmentességről röviden már szóltunk. Abból is világosn kidrült, hogy inkább ügyvéddel kössünk megbízási szerződést már a kezdetek kezdetén, mint sem egy ingatlanközvetítő karjaiba rohanjunk. A lakáskölcsönök útvesztőjében is sokat segíthet, mert a bankok és velük dolgozó közjegyzők, "megérnének egy misét". Érdekes tapasztalataikat nyugodtan osszák meg velünk. Mások is sokat tanulhatnának belőle.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények