Hitelre megvásárolható?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.” – gondolattal kezdtük 2018-at. Mindenki érzi a változást a levegőben. Minden valahogy más. Nem tudja úgy igazából megfogalmazni pontosan micsoda, csak úgy beszél róla. A szavak unalmasak, üresek, nincs mögöttes tartalom. Kellenek a számok, a táblázatok, a grafikonok, hogy összeálljon a kép.

- A lakásárak nőnek, minek aggódni?

- Nem vagyunk eladósodva, minek aggódni?

- Nőnek a bérek, minek aggódni?

- Egyre több új családi ház és társasház épül, minek aggódni?

Akkor gyerünk, vágjunk bele és nézzük meg közelebbről Magyarország legnagyobb lakáspiacával rendelkező városát, Budapestet.  

Itt egy táblázat. Minden benne van egyben 2012-től napjainkig, amit a budapesti átlagárakról tudni érdemes. Minden ezzel kezdődött:

„2013-ban a negyedik negyedév visszaesésétől eltekintve megállt a használt lakások árának csökkenése, majd 2014-ben folyamatossá vált az áremelkedés: az első negyedévben 2,0, a másodikban 1,6 a harmadik negyedévben pedig 1,3%-kal drágultak a lakások a megelőző negyedévhez képest.” – írta a KSH a 2014 III. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

A lakáspiaci ciklus kezdete minden kétséget kizáróan 2014 volt. Az egész év arról szólt, hogy a végére annyi legyen az átlagár Budapesten, mint 2012-ben volt. Igen. A lakáspiaci ciklus első éve masszívan a felkapaszkodásról szólt. 2015-ben már semmi kétség nem fért hozzá, hogy a budapesti lakásárak nőnek. Volt honnan. Meghaladta a 40 ezret az adásvételek száma Budapesten 2015-ben, az átlagár meg 290 ezer Ft/m2-ig nőtt. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mindenki azt gondolta, azt várta, hogy 2016-ban minden eddiginél erősebb évet zár Budapest. Duzzadó önbizalom, hiszen 2015 végén és 2016 elején robban a CSOK-bomba. Kiderült, hogy Budapesten a bomba pusztító hatású volt, amíg a lakáspiac teljesen halottnak hitt részén pedig csodaszer.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mi történt 2016-ban?

Az árak elképesztőt nőttek, de az adásvételek száma 37 ezerre csökkent. Az országos lakáspiaci forgalmat a piac 150-160 ezer közé várta egész évben, de 146 ezer ingatlant adtak csak el. Ebben szerepe volt annak is, hogy Budapesten az adásvételek száma 2016-ban csökkent. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Az országos lakáspiaci forgalomban Budapest szerepe 2015-től kezdve 2016-ban látványosan csökkent. Ezt senki nem akarata elhinni.

„2016 első két negyedévében Budapesten tovább gyorsult a használt lakások árának emelkedése: a 2015. évi 17,4 millióról 19,5 millió forintra nőtt a lakások ára, és így 25%-kal lépi túl a 2008-ban mért nominális szintet. Ezzel Budapesten már a lakások reálértéke is a válság előtti szint fölé emelkedett és azt mintegy 2,6%-kal meghaladja.” – írta a KSH  2016. II. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

- Az árak nőnek és az adásvételek száma csökken!

- Ez normális?

- Nem ellentmondás ez?

- Egyre kevesebb vevő egyre drágábban vesz lakást?

- Ez nonszensz!

Pedig így van, mert a budapesti lakásárakat nem a budapesti adásvételek száma befolyásolja, hanem az országos adásvételek száma. Úgy is lehet mondani, hogy Budapest ára Magyarország lakáspiaci hangulatától függ és nem pedig fordítva.

- De ha egyre kevesebb lakást adnak el, és közben meg egyre többet hirdetnek meg, akkor abból előbb utóbb baj lesz, nem?

- Igen, baj lesz.

- De akkor még 2016 volt, senkit nem érdekelt az, hogy a vevők elbizonytalanodtak.

-2014-ben és 2015-ben megrohamozták a vevők Budapestet, 2016-ban meg már megijedtek tőle, pedig reálértékben éppen csak akkor lépte át a 2008-as reálár-szintet.

2017. I. negyedéves lakáspiaci jelentésében a KSH először mondta ki azt, amit Budapesten senki sem akart hallani:

"2016-ban gyorsuló ütemben tovább nőtt a kistelepülések lakáspiaci forgalma, és ez módosította a lakáspiac területi arányait. 78 ezer lakás cserélt gazdát a kisebb városokban és a községekben, 20%-kal több, mint egy évvel korábban. Mivel eközben a nagyvárosok forgalma alig változott, 2016-ban többségbe kerültek a kistelepülésen eladott lakások: lakáspiaci részesedésük 48-ről 54%-ra emelkedett.

A települések közötti átrendeződéssel együtt a kistelepülésekre jellemző családi házak aránya is növekedett a forgalomban (42-ről 46%-ra). A lakótelepi panellakások továbbra is a használtlakás-eladások 19%-át adják, míg az egyéb többlakásos épületek piaci részesedése visszaesett (39-ről 36%-ra)."

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016 óta a budapesti adásvételek száma "nem nő"

Budapest elbukott a lakáspiaci forgalomban. A kistelepülések átvették az irányítást. 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedésének a motorja a kistelepülések lakáspiaca volt és nem Budapest, illetve nem is megyeszékhelyek.

- Hihetetlen és elképesztő fordulat, de kinek nem jó ez?

- Egyrészt a hirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek, akik általában Budapestből és megyeszékhelyekből élnek meg.

- A kistelepülések nem igazán az ingatlanközvetítők terepe.

- Na meg a lakásfejlesztőké sem.

- Mi lesz a sok új építésű lakással, amit Budapesten és a megyeszékhelyeken építenek?

- Ki veszi meg őket?

- Jó kérdés.

- Komoly kérdés, amivel senki sem foglalkozott 2017-ben.

- 2018-ban már muszáj lesz szembenézni a lakáspiaci folyamatokkal.

A KSH 2017. III. negyedéves lakáspiaci jelentése pár napja jelent meg. Mit olvashatunk benne az újlakáspiacról?

„A 2016-ban tömegesen megkezdett építkezések közül egyelőre kevés jutott el az értékesítésig.”

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

- God f*ucking damp it!-mondaná az angol.

- Már csak ez hiányzott.

- Na meg ez:

„A kistelepülések növekvő lakáspiaci forgalma módosította a lakáspiac területi arányait. 2017 I–III. negyedévének eddig ismert adatai szerint a használt lakások kevesebb mint fele (45%) kelt el Budapesten és a megyeszékhelyeken. Az elmúlt években általában az adásvételek többsége a nagyvárosokban jött létre (2014-ben 52, 2015-ben 51%-uk), és csak 2016-ban fordult meg ez az arány a kisebb települések javára, amikor a főváros és a megyeszékhelyek együtt már csak 46%-ban részesedtek a használtlakás-tranzakciókból.” – amit szintén pár napja írt a KSH.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A községekről szól a lakáspiac 2016 óta, köszönhetően a CSOK-nak

- Olyan lakáspiaci hangulatban új építésű társasházi lakásokat építeni és értékesíteni, amikor a lakáspiacon a családi ház a menő és az sem Budapesten és a megyeszékhelyeken, hanem „vidéken”!

- Eszelős, ez rendesen eszelős!

 - Ezek után jöhet a kérdés, hogy akkor  miért nőnek a budapesti lakásárak?

- Azért, mert megjelentek a budapesti lakáspiacon a "happy" hitelből vásárlók.

Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.

Budapesten 2017-ben nem adtak el több lakást, mint 2016-ban. Ez több mint valószínű. Egyre több eladó marad hoppon. 2018-ban még több eladó fogja várni a csodát. Hiszen csoda kellene ahhoz, hogy a budapesti lakáspiacon az árak  után, a forgalom is nőni kezdjen és minden pont úgy legyen, ahogy arról 2016-ban álmodoztak a lakáspiac érdekemberi. Már csak azért is, mert 2017 I. negyedéve óta a budapesti lakásárak 400-410 ezer forint között "stagnálnak". Úgy néz ki, a budapesti lakásárak is megállnak pihenni egy kicsit, kifújják magukat. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2008 II. negyedéve után 2017. II. negyedévében újra a Községeké a főszerep

Addig viszont marad a valóság. Jobban megéri Budapestről elköltözni, mint Budapestre beköltözni. Láthatóak az agglomerárciós árak is. Jobban nőttek Budapesten a lakásárak, mint az agglomerációban. Magyarul, aki el tudja adni a lakását Budapesten, az jobban jár egy Budapest környéki családi házzal, akár legyen az teljesen új, amit ő épít magának, vagy valami nem olyan régen épült, fiatalos, modern családi házzal.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Agglomeráció = A nagyvárosok körül egyszerűen olcsóbb az ingatlan

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzéés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell egy ház

agglomeráció kertes ház családi ház ingatlanpiac légszennyezés Pest megye Budapest Magyarország Ingtlanműhely

”Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építkeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten. Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.” – írtuk a 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba műhelymunkánkban fél évvel ezelőtt.

Budapest a családoknak egy idő után megfizethetetlen. Húzzunk egy egész nyilvánvaló értékhatárt valahol 50 millió forint körül. Aki megnézi, hogy mit kap ennyiért Budapesten és mit körülötte, azt egyre jobban elkezdi csábítani Pest megye Budapesthez igen közel eső részei. A budapesti lakást eladva elég önerőt jelent ahhoz, hogy egy icipici hitellel megtámogatva (Megjegyzés: lehet, hogy családon belül is kivitelezhető összegről beszélünk), vagy akár anélkül, hogy egész újszerű házat vegyenek vagy egyszerűen építkezzenek. A használt családi házak piaca ugyanis tele van buktatókkal. Körülményesebb házat eladni és venni is, mint egy társasházi lakást, maradjuk annyiban. Aki már kipróbálta, az tudja miről beszélünk.

A kiköltözés viszont nem csak játék és mese

Amivel először szembesülhetünk, hogy két autó nélkül nem nagyon érdemes Pest megyébe költözni Budapestről. Autó nélkül gyorsan számkivetettnek és a világból teljesen kirekesztettnek érezhetjük magunkat. A tömegközlekedés fogalma egész mást jelent Budapesten belül, mint azon kívül. A közel van a buszmegálló, a vasútállomás maximum autóval értelmezhető távolságokká válhatnak. A család bármelyik tagja akar elindulni otthonról vagy hazamenni, hamar kiderül, hogy autó kell hozzá. Ezért kell a két kocsi.

Egy picit el is időznénk az infrastruktúra hiányosságain vagy túlterheltségén. Budapest minden részét sem biztos, hogy autókra tervezték, főleg nem olyan sokra, hogy másodpercenként menjen el rajta autó csúcsidőben. Már Budapesten belül is több kerület és városrész szenved a lakosságszám növekedése mellett az ezzel járó autósforgalom növekedő terhével is. Az emberek jönnek, házakat építenek, beköltöznek, de nem lesz több utca, nem lesz szélesebb az út. Az adott infrastruktúrára pár év alatt vagy egy évtized alatt az előző forgalom többszörösével szembesülhet. Ez nem csak dugókat jelent, lassabb közlekedést, hanem olyan kis utcák és elviselhetetlenül átalakulhatnak, ahol előtte alig járt autó.

A kiköltözők többsége arra fel van készülve, hogy a Budapestre bevezető utakat még mindig nem a csúcsforgalom terhelésére tervezték. Azt már kevésbé veszik számításba, hogy a kistelepüléseket sem arra tervezték, pedig a kiköltözők többet fognak autózni ott is.

Muszáj nekik, mert a gyereket vinni és hozni kell, bevásárolni, de még a nagyi sem tud tömegközlekedéssel eljönni. Vagy ő is vezet, vagy elé kell menni és vinni/hozni. Főleg azért is, mert aki kiköltözik Budapestről, az attól még Budapestre akarja a gyerekét járatni nem csak iskolába, de még óvodába is.

Szóval azoknak a pároknak, akiknek csak egy kocsijuk van, mindjárt betervezhetnek egy másikat is, ha a budapesti agglomerációban képzelik el a jövőt. Még mindig megfizethetőbb, mint egy budapesti családi ingatlan, az biztos. Csak nem árt figyelembe venni ezt a járulékos költséget is.

A kiköltözés másik egyik szó szerint érezhető dilemmája a téli levegő 

Aki fűtési időszakban nézelődik, az a vidéki levegőt biztosan nem fogja tisztábbnak érzeni. Már Budapest külvárosaiban, ahol nem gázzal fűtenek és nem is távfűtéssel, megcsapja az ember orrát a „tél szaga”. Nem csak fűtjük, mérgezzük is az utcát című műhelymunkát közel egy éve írtuk. Muszáj volt felhívni a figyelmet, hogy mekkora önbecsapás a tiszta levegő illúziója. A légszennyezésért nagyon nagy részben a fűtési szokásaink a felelősek.

Ahol nem mérik a levegő minőségét, az nem azt jelenti, hogy tiszta. Az orrunk nem hazudik. 12 hónapból 6 hónapos fűtési időszakot jelent Magyarországon. Az év felében ez szokatlanul nagy terhelést jelenthet a komoly légszennyezés.

A budapesti levegő mérgező legalább akkora városi legenda, mint a friss vidéki levegő. Vannak, akik ezt jobban tolerálják, mások kevésbé. Évente ebbe viszont elég sokan bele is halnak végül.

Az biztos, hogy a téli levegőnek köze sincs az egészséghez, ami nem azt jelenti, hogy Budapesten minden rendben lenne a levegővel. Csak annyit, hogy Magyarországon nem Budapesten a legrosszabb a levegő télen.

Akik az elmúlt hónapokban nézelődtek vagy még csak most kezdik a Budapest körüli ingatlanpiaccal az ismerkedést, főleg a családi házak piacán, ők tudatosan vagy a tudatalatt fogják pro és kontra is számításba venni a számukra elfogadható előnyöket és hátrányokat.

Semmi sem olyan könnyű döntés. Elhagyni Budapestet a minőségibb lakásviszonyok miatt csak a patikamérleg egyik oldala. A másikban már egyéni preferenciák vannak. Preferenciák, amiért hajlamosak vagyunk a kiköltözés mellett dönteni. Sokkal szívesebben lakunk ugyanis egy szép kertes házban és tudomást sem veszünk a környezetünk infrastrukturális gondjairól vagy a légszennyezettségről. Elvégre is a vidéki levegő a fejünkben mindig friss és tiszta, ott a madarak csak csiripelnek. Legyintünk az oktatási vagy az egészségügyi hiányosságaira. Kit érdekelnek Pest megye településeinek bölcsödéi, óvodái, iskolái, ha Budapesten minden megvan. A Budapestről kiköltözés általában nem azt jelenti, hogy elhagyjuk Budapestet. Csak egyszerűen kell egy ház, egy szép ház, ahová haza mehetünk munka után.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter