Pénznyelő szörnyeteg

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A vita művészete nem egyenlő a meggyőzés művészetével. A vitában elsősorban a másik tudatlanságára és tájékozatlanságára építhetünk, ezzel szemben a meggyőzés első számú eszköze a másik fél pszichológiai gyengeségének, és így befolyásolhatóságának magasszintű kihasználása. A pesti belváros témájában mind a vita és mind a meggyőzés eszközeit egyformán használják. Fontos is, hogy ezzel tisztában legyünk, amikor olyan megosztó témáról beszélünk nyilvánosan, ami könnyen indulatokat válthat ki. Legyen megalapozott a témában az ismeretünk, legyünk megfelelően tájékozottak, mindenképpen tűnjünk erős és határozott vitapartnernek. Ez még kevés lesz a tisztelethez vagy egyáltalán ahhoz, hogy egyenrangú félként komolyan vegyenek, de ahhoz már mindenképpen elég, hogy a támadási felületet minimalizáljuk. Támadásnak teszi ki magát ugyanis mindenki, aki a pesti belvárosról nem úgy beszél, ahogy azt a vitapartnerek elvárják tőle. Józanul nehéz és néha céltalan is lehet az érdekeiktől megrészegültekkel vitázni.  

A pesti belváros kerületei sorrendben, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületek, melyeknek nem a teljes területe tekinthető a pesti belváros vitájában érintettnek

Sorsukat egy folyamat még is összeköti, ez pedig a népességfogyás/lakosságcsökkenés és ennek a sorsfordító következményei. Szerencsésebb, ha a vitában résztvevő emberek ezzel tisztában vannak, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosban megállíthatatlanul fogy, miközben az ingatlanok láthatóan nem fogynak, sőt inkább egyre több lakóingatlan van mind az öt belvárosi kerületben. Az is közös ezekben a kerületekben, hogy az ingatlanárak úgy nőnek mindeközben, hogy az ingatlanok tulajdonosai nem válnak kerületi lakossá. Ez arra enged következtetni, hogy olyan ingatlantulajdonosok vannak egyre inkább jelen a belvárosi kerületekben, akiknek akár merőben más érdekeik fűződhetnek az ingatlanukhoz, mint a kerületi  állandó lakosoknak.

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
V., VI, VII., VIII. és IX. kerületekből az állandó lakosok fogynak, de az épületek maradnak! (Kattintson a további grafikonokért), Forrás: wikipedia

Ez már önmagában vitára okot adhat, hiszen ellentétes érdekek lehetnek a kerület állandó lakosai vs. ingatlantulajdonosok között

A vita kedvéért most olyan állandó lakosokra helyezzük a hangsúlyt, akik ingatlantulajdonosok. Hiszen ezekben a kerületekben azért jelentős bérlőközösség is él. A bérlők, a hosszú távon bérlők érdeke, hogy most az állandó lakókéhoz vagy csak az ingtlantulajdonosokéhoz áll közelebb, ez egy külön vita is lehetne. Így egy nyilvános vitában, az ilyen kényes pontokra csak felhívjuk a figyelmet, de nem foglalunk állást. Csak azért emeljük ki őket, mert ha fogynak az állandó lakosok, de közben az ingatlanok száma meg nő, akkor láthatóan az ingatlangazdálkodás és ingatlanhasznosítás ezekben a kerületekben egyre inkább mellékszereplőből főszereplővé válik. Ez pedig már a pesti belváros körüli vita része. Sok ezer ingatlanban állandó lakók és tulajdonosok élnek, megint sok más ezer lakásban nem él a tulajdonosa, azt valamilyen formában hasznosítja, pénzt csinál belőle. Pénz vs. otthon vitája is ez – foglalhatjuk most már össze mindezek ismeretében.

A kerületek ingatlanárai profitálnak az erősödő magán és már üzleti célú ingatlangazdálkodási és ingatlanüzemeltetési piac fokozódó és egyre inkább érdekérvényesítő erejéből

Az is következik ebből, hogy ahol nem állandó lakosok és tulajdonosok laknak, hanem pénztcsinálók hoznak döntéseket, ott megjelennek olyan folyamatok is, mint a munkahelyteremtés és az adófizetés. A pesti belváros egyre inkább munkahelyet és egyre több adóbevételt jelent, azzal összefüggésben, hogy egyre kevesebb nem állandó lakos és tulajdonos él ott. Ez szintén a pénz vs. otthon vitája – összegezhetjük ismét teljesen magabiztosan. Érdekes mód, az ingatlanok, legyenek azok lakás és nem lakás célú ingatlanok az értékét ezekben a kerületekben már nem biztos – nem jelenthetjük ki biztosan és nem is zárhatjuk ki teljes egészében – hogy a lakhatás/lakáscél adja, hanem sokkal inkább a hasznosításuk és az ebben rejlő üzleti lehetőségek. Még egyszer hangsúlyozzuk és emlékeztetünk mindenkit, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosi kerületben az elvándorlás irányába mutat, csak az V. és VI. kerületben stagnál. Ezt a folyamatot a belváros körüli vitáknak  egyelőre nem célja megfordítani, inkább minhta erősíteni kívánná azt, ezért a lakhatási viszonyok egyre súlytalanabbak is lehetnek a jövőben - hívnánk fel a figyelmet az elvándorlás egyenes következményére.

Az ingatlantulajdonosok nem elsőszámú otthonnak vásárolnak ott ingatlanokat, hanem inkább azért, mert pénzt akarnak keresni ezekkel a pesti belvárosi lakásokkal

Az már nem annyira egyértelmű a vitában, hogy a pesti belvárosi kerületek funkcióváltása egyformán, azonos mértékben segítik-e az ingatlangazdálkodást és ingatlanhasznosítást. Itt már törésvonalak alakulhatnak ki, mert hiába jelent a több pesti belvárosi munkahely potenciális hosszú távú bérlőt a környéken – a kerületek nem belvárosi részein is – a tapasztalatok vegyesek lehetnek. Már csak azért is, mert az ingatlanhasznosítás és ingatlangazdálkodás sem egységes, inkább megosztottnak nevezhetnénk.

Az AirBnB (=egyéb szálláshely-szolgáltatás), a hostel (=magyarországi ifjúsági szálláshelyek) és az albérletpiac nem feltétlenül tud egymás mellett megélni

Nem zárják ki egymást egyből, de azért más igényeket és teljesen más közönséget szolgálhatnak ki, akik nem biztos, hogy örülnek egymás közvetlen vagy közvetett társaságának. Ez szintén megérne egy külön vitát. Azért említjük meg, mert jó tudni arról, hogy bár az ingatlanárak (kínálati árak) nem fejezik ki az ingatlangazdálkodási és ingatlanhasznosítási formák közötti érdekellentéteteket, ingatlantulajdonosként már könnyen szembesülhetünk ezzel a kockázattal a vásárlás után.

Például gyorsan tegyük hozzá, hogy az előítéletekkel szemben

- az AirBnB-t preferáló ingatlantulajdonosok nem biztos, hogy alkoholturizmusra és alkoholturistákra építenek

- az albérletpiacon sem különösebben örülhet egy tulajdonos, ha a lakását olyan bérlők akarnák kivenni, akik szürke vagy teljesen fekete, illegális zónában dolgoznak éjszakai pillangóként vagy ceremóniamesterként, miközben meg diáknak adják ki magukat

- a hostelek viszont már nem annyira válogatósak, sokkal inkább mindenevő és mindenkit kiszolgáló szállásadók, ahol a legalacsonyabb ár mindig könnyebben vonzhatja a bajt is a pesti belvárosban az AirBnB-s lakásoknál és természetesen az albérletnél is – hogy egy tipikus szeterotíp megjegyzést is tegyünk ebben a vitában

A pesti belvárosról tudjuk és ki is jelenthetjük, hogy úgy néptelenedik el, hogy közben egyre több embert látni az utcákon

Ezek nem csak dolgozni, hanem szórakozni is járnak a pesti belvárosba, aminek azért mindig köze volt a város szórakoztatásához. Ezt meg kár lenne letagadni vagy kitalálni, hogy új jelenség lenne. A pesti belváros mindig egyfajta szórakoztató játszótere volt a városnak. Sorolhatnánk az okokat, de maradjunk egy nyilvánvalónál.

Egy fővárosban ott vannak a pénzcsináló helyek, ahol a turisták:

- Budapest egyik hibája – hívjuk így, mert még turisztikai szakemberek szerint is ez a Főváros egyik, ha nem a legfájóbb gyenge pontja – hogy a turisták a pesti belvárosban koncentrálódnak, ott szórakoznak, ott költik el a pénzüket.

- Ez sok évtizedes probléma, amit az elmúlt évek jelenségei csak tovább konzerváltak, szintén turisztikai szakemberek és nem feltétlenül a (rom)kocsma, ivóhelyek vagy disco tulajdonosok véleménye szerint.

Ezzel meg arra világítunk rá a vitában, hogy a turizmus, a sokat emlegetett országos és budapesti érdek, sem mentes az érdekellentétektől és a törésvonalaktól, vagy külső és belső vitáktól.

Van egy erős érdek, hogy a pesti belváros, ha már évtizedek óta a turisták „kedvenc” pénzköltő helye, akkor az maradjon is így

Mások meg azért és azon dolgoznak, hogy valahogy a turistákat ki lehessen csalogatni a belvárosból és többet megmutatni Budapestből, Budapest környékéből. A szórakozás szélesebb palettája állhatna az idelátogatók rendelkezésére, ezzel akár más érdkeklődésű és pénztárcájú turistákat megcélozva, mint a jelenlegiek. A pénzük egy jelentős részét a visszatérő és új turisták a pesti belvároson kívül is elkölthetnék – ami szintén a vita része, még ha nincs is olyan erősen képviselve, mint a kulturálatlan alkoholfogyasztás legalizálása olyan stand-up humoristával, akinek a " Kedvenc üdítője a sör, de az alkoholt sem veti meg." Mivel pénzről van szó, még hozzá elsősorban a turisták pénzéről, ezért érthető, hogy igen határozottan és félreérthetetlenül képviseli ki-ki a maga érdekét, attól függően, hogy hol és miből tud vagy akar pénzt csinálni a turistákból. Persze az is teljesen elfogadható, ha valaki csak azért száll be a vitába, mert tényleg csak állandó lakosként és ingatlantulajdonosként élni akar a pesti belvárosban.

Nem mehetünk el szó nélkül amellett sem, hogy a pesti belváros mindig is a pesti alvilág és éjszakai élet központja volt, átláthatatlanul egybefonódva a környék „szórakoztatóiparával és vendéglátásával”

Ők is a turistákra építenek, vagyis inkább az ő pénzükre:

Hungarikumnak vagy budapestikumnak is nevezhető az az iparág, ami a turistákra és az ő „jóindulatukra és befolyásolhatóságukra” épült fel a Fővárosban, azon belül is a Replőtér és a pesti belváros tengelyén, és nem hinnénk, hogy erre bárki büszke lenne.

Ettől függetlenül ez az érdek lehet, hogy csak a háttérből irányít, de akkor is befolyásolja a döntéshozókat, véleményformálókat, akik a pesti belvárosban évtizedek óta az alvilág árnyékában élnek és dolgoznak. Ilyen háttérrel, ilyen érdekeltségű területen éjszakai őröket, "kiskirályokat" választva, biztonsági cégekkel, "kidobókkal" közterületen rendet fenntartva,  erősen megkérdőjelezhető, hogy biztosan az a célja-e a budapesti éjszakai életnek, hogy könnyebben egyasztalhoz ültesse a vitapartnereket? Még akkor is, ha ezt a jelenséget megpróbáta megszelidíteni a média még csírájában, és elnevezte – egyelőre még nem tudni pontosan ki és mikor talán valamikor 2011 után, de  még 2013 előtt - egyik napról a másikra bulinak. Nem, nem egy kerület, nem is egy önkormányzat, de sem az állandó lakók vagy ingatlangazdálkodó és ingatlanhasznosító ingatlantulajdonosok, de még nem is a hosszú távú bérlők, az AirBnB-s lakások és a belvárosi hostelek vendégei, de még nem is az idelátogató turisták nevezték el bulinak.  Abban is sok a bizonytalanság, hogy maguk a vendéglátósok mennyire örülnek ennek a becenévnek és mennyire tudnak vele azonosulni? Azt is sötét homály fedi, hogy mennyire és kiknek lehet érdeke az, hogy egybe lehessen mosni a kulturált és a már erkölcstelen, vagy akár teljesen jogsértő vendéglátást és szórakoztatást buli álnév alatt? Ez a név a magyar média „szörnye”. Nálunk egyébként is történelmi hagyományai vannak az utcák, terek, városrészek, de még egész várások átnevezésének is....ha valakinek vagy valaminek az érdeke úgy kívánja.

Pont azt ne neveznék át bulinak?

Abból a szempontból ironikus, hogy a „buli” nem csak szórakozást és szórakoztatást jelent, hanem jó üzletet, könnyű pénzszerzési lehetőséget is a magyar szlengben.

Ha tudat alatt így érti a média a bulit, akkor lehet sokkal közelebb áll a valósághoz, mint gondolná, és a vitában a szó ilyen értelmét nem hagyhatná senki sem figyelmen kívül. Közben pedig a vitapartnerek azt hangsúlyozzák, hogy ők csak jót akarnak, az érdekeik tulajdonképpenen közösek. A fiatalok, a turisták „szórakoztatása”, a turizmus támogatása, Budapest imázsképének a javítása, a gazdaságélénkítés, a költségvetési bevételek növelése ehhez képest még is inkább tűnnek „szentesített”  eszközöknek, mint sem valódi és vitát eldöntő céloknak. Pénznyelő pesti belváros – „Kicsit sárgább, kicsit savanyúbb, de a mienk” - ahol a vita leginkább arról szól, hogy kinek a középső ujjába harapjanak bele, amit dühösen és ingerülten éppen Budapest és Magyarország felé mutat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

S.O.S albérlet

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország

biztonságkeresés fontosságáról már beszéltünk. Arra az érdekes jelenségre hívtuk fel a figyelmet, hogy

mind bérlőként mind bérbeadóként felbecsülhetetlen érték tud lenni a biztonság.

Ha nem a médiából, hanem barátainktól és ismerőseinktől érdeklődünk a lakáskiadásról vagy lakásbérlésről, a biztonság elsőszámú szempont tud lenni.

A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.

A jó bérlők is elmondják, hogy mennyivel jobb érzés úgy bérelni, hogy nincs mitől tartani, nem kell semmiért sem aggódni. Ha gond lenne a lakásban, akkor a bérbeadóval közösen megoldják. Esetleges költözéskor is a pénzügyi biztosíték minden feszültség nélkül egyösszegben kerül kifizetésre, nincs elszámolási vita.

A biztonságot kereső bérlők és bérbeadók tábora igen népes. Ezért is beszéltünk róla májusban, hogy ne csak azt lássuk és halljuk, amit általában tévesen az albérletpiacról lefestenek olyan emberek, akik se nem adnak ki se nem bérelnek.

Alig pár napja beszéltünk az érdekemberektől és a barátaiktól hangos lakáspiacról.   Az albérletpiac talán még hangosabb is az eladó lakások piacánál is. Annyi ostobaságot és konteót, mint az albérletpiacról nem könnyű olvasni.

Ma reggel jelent meg a 24.hu oldalán a szokásos augusztus van és drágák az albérletek  című teleregény 2222. része. A színvonala, mint a nyáron meleg  és télen hideg van időjárásjelentéseknek. Mielőtt végig mennénk a mai albérletes konteó átbeszélésén, először újra elővennénk a bérelni nem is olyan könnyű  rövid áttekintést.  Pontosan az ilyen helyzetekre született, mert bosszantottak minket a csúsztatások és úgy általában a környezetünket, akikkel az albérletekről beszélgettünk. A munka üzenete az volt, hogy aki csak tud, az a személyes kapcsolatrendszerén keresztül próbál bérelni és próbál kiadni. Az albérelthirdetések száma ugyanis messze elmarad még az eladó lakások számától is, ha a lakásállomány arányát nézzük Magyarországon, hívtuk fel mindenki figyelmét.

Magyarul bérelni azért is nehéz, mert a kiadó lakások nem jelennek meg az online hirdetési oldalakon.

Felesleges így a dráma és a hangulatkeltés, ami az albérletpiac körül kialakult. Az albérletpiacot igen nagy mértékben befolyásolja a bérlők és bérbeadók aktív kapcsolatkeresése. Az online hirdetésekből ki lehet indulni, de mindenre választ nem adnak. Az egyik ilyen érdekes kérdés az albérletek ára. Ezen belül, ha a budapesti albérletek árairól beszélünk, akkor ott könnyen belátható, hogy eleve drága területeken van online kínálat.

A budapesti albérletpiac hirdetései tradicionálisan a város magasan árazott területein jelentős. Ott, ahol vásárolni sem a legolcsóbb. Így a kiadó lakások hirdetési ára és az ott eladó lakások ára között igen szoros az összefüggés.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Ahol drága vásárolni, ott drága bérelni is!

Azt mindenki tudja manapság, hogy  lakást vásárolni egy zsebbe nyúlós mulatság lett. Bérelni sem lehet ezért olcsóbban, mint korábban. Ha egyre többért hajlandóak a vevők vásárolni, akkor egyértelmű, hogy a bérlők sem úszhatják meg a növekvő lakhatási költségeket.

Ennek ellenére a mai cikkben is meghallgatjuk azokat a közismert konteókat, aminek semmi köze az albérletárakhoz.

Téves állítás: Az egyik ilyen az úgynevezett AirBnB-hatás, amely elmélet szerint csökkentette a kiadó lakások számát és ezzel növelte a kiadó lakások elvárt bérleti díját.

Az első kérdésünk az lenne, hogy erről látott már valaki számokat? Például arról, hogy a kiadó lakások száma tényleg csökkent volna az elmúlt években? Mi csak arról láttunk számokat, hogy az elmúlt években nőtt a kiadó ingatlanok hirdetési száma, nem csökkent. Erről maga az ingatlan.com beszélt még év elején.

Szóval a kiadó albérletek száma nem csökkent az AirBnB miatt Budapesten. Az AirBnB-s lakások és az albérletek száma egymás mellett növekedett.

A két lakáshasznosításnak semmi köze egymáshoz, nem lehet elégszer hangsúlyozni. Más munkát, más költségeket és teljesen más elkötelezettséget igényelnek. Alma és a körte, nem összehasonlítható, el kellene már felejteni. De ez még egyelőre továbbra is félremagyarázásra adhat okot.

Téves állítás: Ahogy az is, hogy óriási a kereslet az albérletekre.

Az AirBnB nem létező hatása mellett ez a másik olyan konteó, ami egyszerűen nem igaz. Mitől lenne már igaz?

Ha egyre többen vásárolnak, akkor az általában a bérlők számát is csökkenti.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A magyar albérletpiac korlátos kereslete - Nem bérlünk, hanem vásárlunk!

Logikusan gondoljuk végig honnan van a bérlők kereslete. A piaci alapú albérletpiac Magyarországon az egyik legkisebb Európában. Nálunk mindenki vásárol, aki csak tud, egyébként meg elvándorol innen. Az albérletben élők számáról is beszéltünk már külön, amikor általános tévhiteket cáfoltunk számokkal. A demográfiai hatások egyre erősebbek, hiszen, fogynak a fiatalok is, az albérletpiac utánpótlása.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Budapesten sem nő, hanem inkább csak stagnál a lakásállományhoz képest a bérelt ingatlanok száma!

Rajtunk kívül senki sem beszélt még arról, hogy a bérlők száma 2001-2011 között csökkent Budapesten és nem nőtt.  Tudták? Aligha, mert nálunk a bérlők keresletét növekedőnek hiszi a közvélemény, amire a média hecckampányt épített fel. A mostani kereslet,  kb. lépést tart az egyre növekedő lakásállománnyal, mert a lakások számában a demográfiai folyamatokat nem látjuk:

Azért sem, mert az újabb ingatlanok  a jobb és növekvő életszínvonalat jelentik, nem azt, hogy egyre több embernek, egyre több lakásra lenne szüksége. 

Arról nem is beszélve, hogy Budapest és az ország lakossága sem nő, hanem csökken, ahogy Budapest sokkal gyorsabban fogyott az elmúlt 25 évben mint Magyarország.

Budapest is szenved, amiért az albérletpiaca is szenved. A társadalmi folyamatok és a számok sem igazolják, hogy óriási lenne a kereslet az albérletpiacon. Nincs is. Az albérletpiac is túlkínálatos mindig.

Ma is az és nem keresleti albérletpiac van, mint ahogy azt el szeretnék hitetni mind a bérlőkkel mind pedig a bérbeadókkal. Ezekből van a nagy pofára esés, amikor valaki meghirdeti a lakását és nem azt tapasztalja, amit a médiában lát és hall. Főleg akkor nem, ha biztonságot kereső. Felkészül, hogy majd válogat a sok jelentkezőből és megtalálja a legjobb bérlőt. Aztán kiderül, hogy olyan rossz minőségű bérlők jönnek, amiért gyorsan ráfagy az arcára a mosoly.

Ezért ilyen és ehhez hasonló kijelentéseket olvasva

„A Balla Ingatlan megállapítja: mivel keresleti piac van, a bérbeadók diktálnak, sokszor irreális árat kérnek a lakásaikért. Licitet hirdetnek, és várnak, amíg valaki drágán kiveszi a lakást (általában kiveszik).”

, a valódi piaci szereplők csak csóválják a fejüket. Egyrészt nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a bérlőket nem kilóra mérik a bérbeadók. Akik mégis igen, azoktól nem szabad bérelni bérlőként, mert pont ők azok, akikről „a rossz és a bérlőket kihasználó” igaz városi legendák születnek. Bérlőként nem csak lakást, hanem bérbeadót is választunk. Olyan nincs, hogy tökminegy ki a bérbeadó. Elővigyázatosnak kell lenni bérlőként, mert magára vethet az olyan bérlő, aki nem figyel oda a rossz bérbeadó minden előjelére.

Ha a bérbeadó pénzéhes, az a másik oldalon azt jelenti, hogy ő az aki lenyúlja a pénzügyi biztosítékot, ő az aki nem segít, ha gond van a lakásban és ő az, akinek olyan vastag bőr van a pofáján, hogy az őrületbe is kergethet minden bérlőt a pofátlanságaival.

Ez az egész albérletpiac körüli dráma is egy nagy pofátlanság. Újra visszautalnánk a bevezető gondolatokra, és javasoljuk, hogy mindenki olvassa el az Albérletkeresés biztonságosan című albérletpiaci áttekintést.

Azon már nem lepődünk meg, hogy télen minden arról szól, hogy csökkennek az albérletárak, amíg nyáron meg nőnek. A valóságban meg nem történik más, mint hogy az albérletárak nyárra érik el a csúcsot és télen stagnálnak inkább. Az év eleje úgy kezdődött, hogy most már vége az albérletárak növekedésének. Most meg arról cikkeznek, hogy az árak egy év alatt tovább nőttek. Felhívtuk az ellentmondásra a figyelmet, hogy semmi sem állt meg. Augusztus van és megint minden más, de most már azt tanácsolják, hogy aki tud, az ne most béreljen, mert majd később minden olcsóbb lesz. Szólunk, hogy nem lesz olcsóbb. Az albérletpiac nem így működik, mert a kínálat minősége és árai között van összefüggés.

A hirdetési piacon változik a kínálat és nyáron sokkal több olyan lakás jelenik meg, amiben érdemes bérlőként gondolkodni. Ez az a kínálat, amiből könnyebb választani. A kiadó lakásokat sem kilóra sem darabra nem mérik az albérletpiacon. 

Télire azok maradnak, ami nem kellett senkinek többségében és a kínálatban sokkal nehezebb lesz választani, hiszen eleve kevesebb lakás üresedik meg ebben az időszakban. Általában azok a lakások az igazán kapósak, ahol már előtte is bérlő volt.

A friss, a teljesen friss kínálat nem mindig találja meg a keresletét. Egyrészt azért, mert a lakásárak változása és a felújítási költségek növekedése miatt, azok a tulajdonsok kényszerpályán mozognak, akiknek egy lakás felkészítése kiadásra egyre többe kerül. A hozamcsökkenést elfogadva ők is tudnak jól árazni, ha odafigyelnek a megfelelő ár/érték arányra.

Azok, akik régebb óta bérbeadók, nem is most kell felújítani a lakásukat, ők viszont jobban tudnak játszani a bérleti díjakkal és versenyképes ajánlatokkal csábítani a bérlőket. Az egy másik kérdés, ha kapzsik. A biztonságot kereső bérbeadók nem kapzsik, ők a legjobb bérlőket keresik, nem azt, akik a legtöbbet tudják fizetni a lakásukért.

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól! - világítottunk rá, hogy a bevétel mindig az érem csak egyik oldala. Bérbeadóként meg lehet nézni 5-10 év után az egyik és a másik lakását. El lehet dönteni, hogy a biztonságot kereső vagy a kapzsi bérbeadó járt jobban. Azt is meg lehet nézni, hogy melyiknek hány ősz hajszála lett a lakáskiadás miatt.

Nyugodtan ki lehet mondani, hogy az albérletpiacról van a fejekben egy kép és van a valóságban egy teljesen másik.

Az érdekembereknek az az érdeke, hogy például ez legyen:

„Ingatlanfejlesztők szerint az ingatlanpiac 7-9 éves ciklusokat produkál, most a felfelé menő szakaszban vagyunk, és még 4-5 évig biztosan megéri ingatlanba fektetni. A bérleti díjak magas szintje addig tarthat, ameddig jól megy a gazdaságnak, alacsony az infláció, és van fizetőképes kereslet a lakáshitelekre.”

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A lakáshitelezés és a lakáspiac kapcsolata is tele van ellentmondásokkal

A lakáspiaci ciklusokról  pár napja beszéltünk utoljára, hogy mennyire más síkban helyezik el az érdekemberek. Erre tessék itt az újabb példa erre. Azt mondják, hogy megéri még mindig ingatlanba fektetni – igaz nem teszik hozzá, milyenbe. Egyébként mindig megéri ingatlant vásárolni, ha pont azt vesszük meg, amit tényleg érdemes megvenni.

Akármit nem lehet befektetésnek venni. Attól, hogy eladó egy lakás, az attól még nem biztos, hogy jó befeketés, mert hasznosításra vásároljuk.

A lakáspiac sem ostoba, írtuk le pár napja. Budapesten egyre kevesebb lakást vesznek. Pontosan azért, mert egyre kockázatosabb hasznosításra is vásárolni, hiába ez a város az ország fővárosa. 2016-ban és 2017-ben is így gondolják ezt a budapesti vásárlók. Csak azt veszik meg, amit érdemes megvenni. A kínálat bőséges, van még miből választani, az árak ezért nőnek is, ami a rövidlátású emberek szeme elől elrejti a piaci folyamatok változását (a lakáspici ciklusok inkább 5 évente változnak).

A bérleti díjakra a lakásárak vannak nagy hatással, a bérek növekedéséről már nem is beszélve. Hiába nőnek a bérek lassabban, hiába nem minden rózsaszínű a magyar gazdaságban, a bérelt lakások költségei a bérlőknek terhet jelentenek.

A kereslet az albérletekre nem csak ezért korlátos ár/érték arányban kifejezve is.

A fent felsoroltak közül például a hitelképesseg javulása inkább csökkenti a bérlők számát. Minél több a hitelképes vásárlóerő a lakáspiacon, a bérlők száma annál inkább csökken.

A bérlők alatt nem a szociálisan hátrányos helyzetű, egyik napról a másikra élő, kiszolgáltatott embereket értjük. Ők kiszorulnak a piaci alapú albérletpiacról. Civil szervezetek próbálják megerőszakolni a lakáspiacot, ami önvédelemből kirekesztő a kockázatos bérlőkkel szemben.

A biztonságot kereső bérbeadók tudják, hogy három szó nem hagyhatja el egy jó bérlő száját sosem: sürgős, azonnal, sos.

Ha egy kiadó lakás hirdetésére így jelentkezik egy bérlő, annak a lakást meg sem kell mutatni. Toxikus bérlők ők, akik a problémáikat rá is akarják erőszakolni a bérbeadóra. Nyomulnak, hízelegnek, meg akarják győzni minden áron a bérbeadót, hogy milyen jó ötlet pont nekik kiadni a lakást. Ők is szeretnek nyáron váltani, mert több a jobb adottságú kiadó lakás nyáron. Főleg, ha megtalálnak véletlenül egy jó ár/érték arányú hirdetést.

A biztonságot kereső bérbeadók hirdetéseire, akik nem árazzák túl a lakásaikat, náluk előszeretettel jelentkeznek be egy váratlan pillanatban.

Albérletroham, olvashatjuk az említett mai cikk kezdő gondolatát. Az albérletroham sok, nagyon sok, 10-ből legalább 9 vállalhatatlan bérlőt jelent az albérletpiacon. Mi úgy folytatnánk, hogy tovább tart a kockázatos bérlők arányának a növekedése és még nincs vége, egyre nehezebb és több idő normális bérlőt találni.

Egyre több veszély leselkedik mindenhol minden bérbeadóra. Egyre embert próbálóbb feladat lakást kiadni. A bérbeadás alapelve még mindig az, hogy normális bérlőnek adunk ki. Ha nincs normális és fizetőképes bérlő, nem tudunk kiadni, hiába a roham, hiába minden telefonos megkeresés.

Bérlőként, hiába vagyunk normálisak, türelmesen kell keresni a kiadó lakások piacán, megmozgatva minden követ, hogy megtaláljuk a megfelelő lakás mellett a megfelelő bérbeadót is. Nyáron ez valamennyivel könnyebb, de nem könnyű, évről évre talán mindig egy picit több idő.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Emberi vagy Embertelen vendéglátás?

airbnb fizető vendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás CNN airbnb bans Egyesült-Államok Ingatlanműhely

Hangulatot bármivel lehet kelteni. Drámázni mindenen lehet. Figyelemfelekeltő hírek nélkül már mint ha nem is létezhetnénk. Szenzációhajhász és persze túlzó kijelentések leggyakrabban elfedik a lényeget. Elveszik a hírt és ami mögötte van. Marad a felszínes üresség, az érzéki csalódás. A történet nem mai, egyidős velünk emberekkel.

Azt mondják a túlélésünk miatt alakult ki és ösztönösen él bennünk.

Nem lehet kiirtani ezt az ősi erőt, csak elfojtani. Elementárisan hat ránk, ha eluralkodik rajtunk. A harc, más emberek megalázása és lenézése, alacsonyabb rendű lénykénti kezelése, csak azért mert különbözik valamiben tőlünk. Mindenkiben ott van, mindenki megfogalmazza magának valahogy, hogy igaznak tűnjön. Vérszerint, származási alapon, anyagi helyzet szerint, vallási, politikai nézet és a bőrszín alapján. Gúnyos megjegyzések, viccek, passzív agresszió, majd a tagadás, hogy nem mi nem gyűlölködünk, csak nem tudjuk tolerálni, ha valaki más. Ha valakire ránézünk és nem látjuk benne magunkat, elindul a kémia. Brazilozunk, orkozunk, vágott szeműzünk, „sötétnek” hívjuk, majd hozzá tesszük, hogy minket nem zavarnánkak, ha nem „lennének itt”. Mindenki éljen ott, ahová való, magyarázzuk magunknak. Még hozzá tudjuk tenni, hogy pont viselkedjen úgy és gondolkodjon úgy, ahogy mi. A nyelv ma már kevés. Ha azt a nyelvet beszéli mint mi attól még nem fogadjuk el. A kinézete más lesz, de még a neve is árulkodhat. Egy fura név hallatán is elindulnak az önvédelmi folyamatok és azonnal fenyegetve érezzük magunkat. Erről a mindennapos emberi viselkedésről adott hírt a CNN, amikor egy amerikai vendéglátó az AirBnB-n azért mondta le a szállásfoglalást, mert az amerikai vendége éppenséggel ázsiai gyökerekkel rendelkezik.

Dyne Sue amerikai állampolgár, de szerinte sem ér semmit az, hogy kedves és rendes ember. Ázsiai kinézete miatt másodrangú lehet bármikor és bármiért. Itt kezdődik a dráma, ami legyen csak az eredeti hír része. Nem kell elragadtatni magunkat, így megy ez a mindennapokban. Csak ránézünk és már meg is van a véleményünk a másikról, főleg, ha azon egyértleműen láthatóak a másság jelei.

A vendéglátó, amikor rájött, hogy olyan szeretne nála lakni, akitől őtt kirázza a hideg, ezt a tudomására is hozta. Írásba adta neki, hogy akkor sem engedné, hogy nála szálljon meg, ha ő lenne az utolsó ember a Földön. Nyomatékosította is, hogy ez nem csak neki szól, hanem az összes ázsiainak.

Nem lepődünk meg, egy ilyen párbeszéd gyakorlatilag percenként történhet meg, csak éppen nem lesz belőle hír. Így élünk mi emberek egymás mellett, hogy tudomására hozzuk a másiknak, ha nem tetszik a „pofája”. Mivel itt egy szolgáltatásról beszélünk, az elkeseredett és sértett vendég az AirBnB-hez fordult, ahol már jó ideje nagyon komolyan veszik az ilyen esetket. Most sem történt másként.

A vendéglátót letiltották egy időre. Ettől meg fog változni, majd más ember lesz? Naiv gondolat és feltételezés. Dehogy lesz más, majd jobban odafigyel, hogy már név alapján jobban tudja szelektálni a vendégeit.

Ez a név körüli mizéria is egy örökzöld téma. Nem kell a tengeren túlra menni, csak megnézni a mi kis hazánk történelmét, ahol magyarosítani kellett mindenkinek a nevét a „béke” érdekében. Mi még ma is család nevek alapján mondjuk meg valakiről, hogy cigány, zsidó, szláv, német, nembeszélve a teljesen „tájidegen” nevekről.

A név az mindent elmond rólunk, gondoljuk itt és gondolják éppen az Egyesült-Államokban is.

Az AirBnB szóvívője, Nick Papas (biztosan görög gyökerű amerikai), szentimentálisan magyarázkodott és próbálta menteni a menthetőt. Dyne Sue minden költségét megtérítette a szállásközvetítő és biztosította a támogatásáról.

Mi meg innen mondhatjuk, hogy sokra megy vele az ázsiai amerikai a görög amerikai szavaival és kevéske alamizsnájával. Az európai gyökerek Amerikában is felbecsülhetetlen értéket jelentenek. Egy ázsiai sosem lehet teljes értékű amerikai.

Ez még azon sem múlik, hogy az amerikai elnököt hogyan hívják. A politika nem hiányozhat ebből a cikkből sem, mert bűnbak mindig kell. Tényleg olybá tűnhet, mint ha csak egy ország vezetőjén múlna az, hogy hogyan viselkednek az állampolgárai egymással. Mekkora nonszensz már, de így próbálják elfedni a lényeget, ami éppenséggel pont az, hogy bármikor, bárkivel és bárhol megtörténhetett ez eddig is és ezek után is. Ilyenek vagyunk, ez az emberi természetünk. Állatias vagy csak egyszerűen a genetikánkban van embertársainkon uralkodni és megmutatni ki az úr a „háznál”, teljesen mindegy. Így van ez függetlenül attól, hogy az AirBnB milyen jogorvoslati javaslatokkal él, ha a vendégeket atrocitás éri. Az ember az ember, uralkodni tudnak rajta, de megváltoztani nem.

Forrás: CNN

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

AirBnB a kakukktojás

AirBnB egyéb szálláshely-szolgáltatás albérletpiac belváros lakáspiac lakásárak ingatlanműhely

A budapesti belvárosban harc folyik, hogy elűzzék az ott élőket és helyette minden lakást üzleti céllal hasznosítsanak. Az AirBnB nem csak az ott élő lakástulajdonosokat zavarja, hanem a bérlőket is. Senki sem szeretne AirBnB-s házakban lakni. A budapesti belváros klasszikusan lakott, az üzleti célok eddig is megkeserítették a lakók életét. Viszont hozzászoktak az éttermek, pubok, szórakozóhelyek és természetesen az üzletekkel járó kellemetlenséghez. A tursiták is sokkal jobban a budapesti belvárost „terhelik”, de ez is teljesen más az utcán, mint házon belül. Egyelőre még nem eldöntött kérdés, hogy legyőzi-e az üzleti érdek a szűk budapesti belvárost. Lehetnének csak AirBnB-s házak, ahol minden lakást így hasznosítanak, de az AirBnB nem így működik. A vegyes használat biztosan nem megoldás a társasházakban, mert az AirBnB önző érdekei minden más lakó érdekével ellentétes.

AirBnB önző érdekei

Az AirBnB-t elsősorban az albérletek megdrágításért hibáztatják, pedig ez nem igaz. Az AirBnB-s lakások az eladó lakások árára hatnak leginkább a pesti belvárosban, nem az albérletárakra. A „Mennyit ér a lakásom?” kérdésben a lakás hasznosítási lehetőségei hatnak az árára. A „befektetésnek is jó” kifejezés is valami válasz akar lenni arra a kérdésre, hogy „miért ilyen drága”. Az AirBnB lakáspiac – mert van ilyen - a normál hasznosítás, tehát az albérlet és a benne élés, mellett magasabb elvárt jövedelemmel kecsegtet, ezért felárral kínál lakásokat. Ez a felár biztat ma minden ott élőt és főleg lakástulajdonost, hogy adja el a lakását és „meneküljön el”. A belvárosi magas lakásárak az AirBnB önző érdekének mézesmadzagja. Az AirBnB igazából egy cukrosbácsi, aki megrontja a belvárost, mert perverz módon kihasználja a tárasházakat.

Egy szállodát mindig külön kell megépíteni és kiépíteni, rengeteg különleges feltételnek megfeleltetni. Az AirBnB-s lakást meg alapvetőleg semmi sem különbözteti meg egy albérlettől vagy egy saját tulajdonú otthontól. Könnyen és gyorsan lehet vele így piacra lépni. Azok, akiknek nincs anyagi lehetőségük szállodát építeni és üzemelteti, ma még könnyedén meglephetik a belvárost.

Új belvárosi lakások „veszélyben”?

20%-a a szobafoglalásoknak már az AirBnB-s lakásokban történik és csak 80% szállodákban. Bár a szállodák hangosan lobbiznak az AirBnB ellen, nem kizárt, hogy több szállodatulajdonos is úgy gondolkozhat, hogy ha ez a „jövő”, akkor bizony ők is belépnek, majd társasházakban vásárolnak lakásokat és üzemeltetnek majd turistáknak szállást.

A szállodák tehetetlenek az AirBnB-vel szemben, ezért ha veresenyezni akarnak, akkor belépnek ők is a piacra.  Ahol ma új társasházat építenek a belvárosban, nem lenne meglepetés, ha akár „apartmanházként” egy szálloda üzemeltesse, teljes egészében.

AirBnB-s lakáspiacon albérletnek vásárolni nem igazán éri meg, otthonnak meg semmi értelme sincs. Ha a szomszéd lakás AirBnB-s, még belvárosi „második” lakásnak sem fogjuk tudni használni saját részre. Lehet, most legyintünk, hogy túlzás, de aki még nem tudja, hogy mennyire hangszigetelés nélküli házakról beszélünk és milyen zavaró vendégekről, akkor az inkább legyen pesszimista a kérdésben.

AirBnB vs. Albérletpiac

Na igen, a kettő teljesen ellenérdekelt lakáshasznosítási forma. Az AirBnB a bérlőket és a tulajdonosokat is el akarja űzni a belvárosból, mert nem tud és nem is akar velük együtt élni.

A bérlők és a tulajdonosok már egy évszázada együtt élnek Budapesten és nem csak a belvárosban. Sőt, sok belvárosi társasház története bérházként kezdődött, amikor egy háznak egy tulajdonosa volt és minden lakója bérlő volt. Az albérletpiac az AirBnB-nek útban van. Ezért lett látványos az albérletpiaci reakció, amit nagyon váratlanul ért az AirBnB-s vásárlók agresszív üzletpolitikája. A drasztikus lakásár-növekedés csak az egyik trükk. A bérbeadók a lakásárak változása miatt a bérleti díjakat is emelték. Van, aki tud érvényesíteni új bérleti díjat, mások lakásai üresen állnak. Az utóbbiak vannak többségben. Ez a másik trükk, mert direkt arra kényszeríti a csalódott albérlet-tulajdonosokat, hogy inkább adják el a lakást, ha nem akarnak AirBnB-zni.

A frekventált AirBnB-s területeken nehéz kiadni albérleteket. Nem csak az árak miatt, hanem azért, mert a bérlők nem akarnak ott élni és bérelni.

Ez a harmadik AirBnB trükk az albérletpiac ellen, hogy a bérlők elkerülik, a bérbeadók hoppon maradnak és kényszerhelyzetbe kerülnek.

AirBnB  a budapesti belvárosban:

  • a lakásárakat drasztikusan befolyásolja a pesti belvárosban, hogy adják el a lakásokat a jelenlegi tulajdonosok (=csábító árak eladóknak)
  • az albérletek a belvárosban üresen állnak, nehezen kiadhatók az új bérleti díj elvárások miatt (=kényszer alatt a bérbeadók)
  • a bérlőket nem a magasabb árak, hanem az AirBnB-s lakások űzik el leginkább, mert nem akarnak ilyen házakban élni ( = albérletpiacellenes)

A pénzéhes belvárosi lakáspiac olyan tudatos és taktikus ellenféllel szembesült az elmúlt években, ami lassan de biztosan bekebelezi.

A kakukktojás, ahogy más madár fészkébe teszi a tojását és a kiskakukk, aki ellentmondást nem tűrően sajátítja ki a fészket. 

Az albérletpiacot kiszorítja az AirBnB, a tulajdonosokat „kilóra veszi meg”, mert mindent vagy semmit alapon játszik a piaci szereplőkkel. Nem fognak megnyugodni a kedélyek, az AirBnB nem egy harmadik szereplő a bérlakások és az otthonok mellett, hanem az egyetlen szereplő akar lenni a szűk pesti belvárosban. A bérlők is vándorolnak a városban és látszanak már az új „kedvencek”, ahol akár magasabb bérleti díjat is fizetnek, ha nyugalomban élhetnek az AirBnB-s házakkal szemben. Az albérlet továbbra is jó üzlet, de nem az AirBnB felségterületén.  A „régi kedvencek” pedig vagy megadják magukat az AirBnB-nek vagy üresen állnak. A szűk belváros már nem egyenlő az albérletpiaccal, az már AirBnB-piac!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

AirBnB a Margitszigeten és egy telefonfülkében

airbnb airbnb.hu egyéb szálláshely-szolgáltatás hostel fizető vendéglátás turizmus ingatlanműhely

Élj úgy, mint a helyiek – hirdeti az airbnb.hu. Foglalj otthonokat helyi házigazdáktól több mint 191 országban, és tapasztald meg, milyen helybeliként élni utazás közben – csábítja a potenciális érdeklődőket, hogy vessék bele magukat a hirdetések tengerébe.

9 Euró/éjszaka? Még a Margitszigeten is!

Budapesten már 2800 Ft/éjszakától lehet aludni, igaz hostelekben, amit magyarul tömegszállásként, nem hivatalosan kollégiumként fordíthatnánk. Még a Margitszigeten is alduhatunk ennyiért több ágyas szobákban. A hostelek még az AirBnB hajnalán hódítottak Budapesten, amikor akár nagyméretű belvárosi lakásokat alakítottak át a szomszédok és a lakók legkisebb örömére. A hostelek persze azóta is virágoznak és leginkább az áraikkal vonzzák a legolcsóbb szálláshelyeket keresőket. A rutinos szállásadók ezért sok átlagos vagy átlagon aluli lakást hirdettek meg és váltak akár a vendégek nagy kedvenceivé. A rugalmas és végtelenül türelmes szállásadó mentalitás ennek a szolgáltatásnak az elsőszámú elvárása. A lakások elhelyezkedése és állapota mellett, aki egyedül - mindent a saját kezében tartva akar - szállásadó lenni, vagy erre születik, vagy sosem lesz ebben sikeres.

airbnb airbnb.hu egyéb szálláshely-szolgáltatás hostel fizető vendéglátás turizmus ingatlanműhely
2800 Ft/éjszaka már a Margitszigeten is!

De elkalandozva a hirdetések listájában mindenki jól látja, hogy az AirBnB-s lakások többsége már felújított és kiváló állapotú.

A friss belépők egy ilyen telített piacon csak akkor lesznek versenyképesek – ha éppen nem a hosteleknek akarnak konkurenciát jelenteni – amikor a lakások elhelyezkedése mellett csilivili házak és lakás enteriőrök várják a vendégeket.

A felújítások és berendezések után ezeknek a megtérülése (hosszú) évekig is eltarthat. A kiélezett versenyben a magazin lakások néha akár szürreális megoldásokat is jelenthetnek. Itt egy kiváló gyöngyszem a budapesti lakások közül, ami egyedileg hívja fel magára a figyelmet:

Amerikai konyhás fürdőszobás telefonfülke kiadó

airbnb airbnb.hu egyéb szálláshely-szolgáltatás hostel fizető vendéglátás turizmus ingatlanműhely
Nem sokkal nagyobb, mint egy telefonfülke :)

Valószínűleg egy tárolót alakítottak át olyan szálláshellyé, amiben helyiek előtte nem nagyon élhettek. Egyelőre még élő tapasztalat nem olvasható az „újnak” jelzett hirdetésben, de a helybeliek azért nem így élnek a 12. kerületben, az biztos. Majd figyeljük a hirdetést, hát ha lesz valaki olyan bátor és elvetemült, hogy éjszakát akar ott tölteni. Az ára szerintünk túl magas ehhez, mert ennyiért már bárhol a belvárosban lehet vendégeskedni. A szállásadók sikere vagy kudarca a véleményekből kiderül. Akinek jól megy, ott sok tucatnyi visszajelzés olvasható. Amik üresen állnak ott alig vagy egy sem.

A fizető vendéglátás nem könnyű pénzkereset. Már csak azért sem, mert az általánosan alacsony életminőségű budapesti lakásoknál nem lehet figyelmen kívül hagyni a lakásfelújítás és berendezés költéségét. Az eddig simán bérbeadók jelentős része nem engedheti meg ezt magának.

Sok rossz állapotú lakásra bérlőt lehet még találni, de vendéget már aligha, elhelyezkedéstől függetlenül.

airbnb airbnb.hu egyéb szálláshely-szolgáltatás hostel fizető vendéglátás turizmus ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amikor a NAV is mellébeszél AirBnB ügyben

airbnb egyéb szálláshely-szolgáltatás nav

5200 magyar szállásadó összesen 8300 lakást kínál szálleshelyként az AirBnB-n, tudhattuk meg ma a NAV sajtótájékozatóján. De sajnos a NAV-vezető megfogalmazása nem pontos, mert bérbeadónak nevezte a szállásadót és bérbeadásnak az egyéb szálláshely-szolgáltatást.

Legyinthetnének sokan, hogy nem tök mindegy!

Egy éve írtunk erről, hogy egyáltalán nem mindegy, hogy mit és hogyan nevezünk. A blog bejegyzést akkor egy NAV ügyfélszolgálton történtek ihlették. Történt ugyanis, hogy a Dob utcai különleges adózok ügyfélszolgálatán várakoztunk, amikor hallottuk, hogy az egyik ablaknál egy külföldi úr egy magyar nő társaságában a „rövid távú bérbeadás” adózásáról és ügyintézéséről kért felvilágosítást.

A NAV alkalmazott pedig a „bérbeadás” szó hallattán azonnal be is vitte őket a málnásba és arról beszélt, amit az adótörvények, a Lakástörvény és a Ptk. is bérbeadás alatt ért. A bérbeadás Magyarországon csak és kizárólag a  bérbeadást jelenti pénzügyileg, jogilag és adózásilag is. Nincs olyan, hogy "rövid és hosszú távú".

Pár percig hallgattuk az egyoldalú beszélgetést és odamentünk az ablakhoz, ahol udvarisan közbeszóltunk, hogy egyéb szálláshely-szolgáltatásról érdeklődnek nem pedig bérbeadásról. Az ügyfélszolgálatos hölgy mindjárt át is kapcsolt a „másik üzemmódba”, miközben az érdeklődök nem győztek hálálkodni, hogy ők nem is tudták, hogy így hívják, csak turistáknak szeretnék legálisan és tisztességesen kiadni a lakásukat.

Akkor ismét közbevágtunk, hogy nem, nem szeretnék kiadni, hanem szállásadóként szolgáltatni akarnak és szálláshelyet kínálni a vendégeiknek és nem pedig a bérlőknek.

Hány olyan eset lehet viszont, ahol a jóhiszemű érdeklődő adózó a téves szóhasználat miatt kerül bajba?

Például ma azt is megtudtuk a NAV-tól, hogy 5200 szállásadóból 1300 engedély nélkül próbált szolgáltatni. Igen, szolgáltatni és nem pedig bérbeadni. A szolgáltatás ugyanis gazdasági tevékenység, a bérbeadás viszont nem.

airbnb egyéb szálláshely-szolgáltatás nav
Üzenet a NAV-nak: a szálláshely-szolgáltatás nem bérbeadás

A NAV-vezető persze továbbra és félreérthetően kommunikált és nem tudni, hogy az 1300 szállásadóból hányan voltak azok, akik azt hitték bérbeadóként bérbeadhatják a lakásukat pár napra is, hiszen a bérbeadás az bérbeadás. Bizony a bökkenő ott van, hogy a köztudatban a lakások bérbedását hosszú és rövid távban különböztetik meg.

Ha még a NAV-vezető is hibásan fogalmaz, akkor hogyan várhatják el az adózóktól, hogy ők maguk viszont tudják, hogy nem lehet rövid távra bérbeadni ma Magyarországon lakásokat, mert a jogrendszerünk nem ismeri ezt a fogalmat, csak a köznyelvben él!

Hogy kijátszható-e, vagy belemagyarázható-e a bérbeadásba az, hogy napokra, hetekre, vagy éppen hónapokra is lehetne lakásbérleti szerződést kötni bérlőkkel az egy másik kérdés. Felmerülhet ugyanis sokakban ez a megoldás, hogy ha valaki nem akar szolgáltató lenni és egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtani.

Maradhat-e szimplán tényleg bérbeadó az adótörvények, Lakástörvény és a Ptk. alapján?

A napi, heti és havi alapon történő bérleti díj fizetést a jogrendszerünk ismeri. Tehát nem attól bérbeadás a bérbeadás, mert havonta fizethet a bérlő bérleti díjat, hanem attól, hogy a lakásbérleti jogviszony szabályai és keretei között teszi ezt bérlőként. Viszont a lakásbérleti jogviszony egy sokkal kötöttebb és sokkal szigorúbb kapcsolat, mert ott birtokjogot kap a bérbeadótól a bérlő. A birtokjog azt jelenti, hogy annak van joga az ingatlanban kizárólagosan tartózkodni, akié ez a jog. Bérbeadásnál ez a jog a bérlőé, a lakbért ezért a jogért fizeti. A birtokjogot nem lehet elvenni egyik pillanatról a másikra sem jogilag sem pedig önkényesen.

Egyéb szálláshely-szolgáltatásnál a vendégnek nincs birtokjoga, az továbbra is a szállásadónál marad.

A NAV-nak is egyértelműen kellene kommunikálnia a kérdésben, és nem pedig keverni a fogalmakat, mert jelenleg az egyéb szálláshely-szolgáltatás és a bérbeadás keveredik a héktöznapokban, és úgy néz ki a „NAV fejében” is tisztázatlan kérdésről van szó.

Mert olyan nincs, hogy rövid távú bérbeadás, csak bérbeadás van és nincs különbség, hogy milyen időközönkét kell bérleti díjat fizetni. Minden esetben bérbeadásnak hívjuk és nincs köztük jogilag és adózásilag sem különbség, hogy a bérbeadónak a bérlő naponta, hetente vagy havonta fizet lakbért.

Ezt ugyanis a lakásbérleti szerződésben rögzíthetjük és a bérbeadó, ill. a bérlő szabad választásán alapul, hogy milyen gyakran kell lakbért fizetni. A szálláshely-szolgáltatás ezért nem bérbeadás, mert ott se bérbeadó, se bérlő, se bérleti szerződés, se lakbér nincsen és birtokjoga sincs a vendégnek.

A bérbeadás valójában a lakóingatlan birtokjogának kizárólagos átadásáról szól, amíg az egyéb szálláshely-szolgáltásnál erről szó sincs.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Airbnb = Egyéb szálláshely-szolgáltatás

vendégkönyv airbnb szállásadó ingatlanműhely egyéb_szálláshely-szolgáltatás szállásdíjA szálláshely-szolgáltatás nem bérbeadás. A bérbeadás pedig nem szálláshely-szolgáltatás. A lakóingatlan-hasznosítás merőben különböző formáit hajlamosak vagyunk összekeverni, csak azért, mert a köznyelvben így él. Viszont ha valakit komolyan érdekel a szálláshely-szolgáltatás, az csak akkor várhat helyes válaszokat a kérdéseire, ha a kérdéseiben használt fogalmak is helyesek. A szálláshely-szolgáltatás egy üzletszerű gazdasági tevékenység jogilag, üzletileg/gazdaságilag, pénzügyileg és adózási szempontokból is. Sokkal szigorúbban szabályozott, egzaktan meghatározott szolgáltatás, mint ahogy azt a laikus gondolná.

Vagyis aki turistáknak szeretne szálláshely-szolgáltatást nyújtani, az

- nem bérbeadó

- nem bérlőt keres

- nem bérleti díjat kap

- nem ad ingatlant bérbe kizárólagos birtoklási joggal

- nem köt bérleti szerződést

Az ilyen szolgáltatást nyújtó magánszemély:

- szolgáltató = szállásadó

- vendégeket = ügyfeleket keres, akikről vendégkönyvet vezet

- szolgáltatási díjat kér = szállásdíj

- komplex szolgáltatást nyújt, aminek a lakása az alapja, de nem a szolgáltatása egyetlen eleme

- szolgáltatási szerződés alapján szolgáltat, a lakás használata nem egyenlő a birtoklási jog gyakorlásával

Hogy miért fontos ez?

Azon kívül, hogy a már említett szabályozási környezet helyes megismeréséhez a megfelelő fogalmak helyes használata elengedhetetlen, egy másik nagyon érdekes, de annál inkább vitatott kérdésre is megkaphatjuk a választ. Legyünk bérlők vagy bérbeadók, az egymással szembeni elvárásaink sokszor alapulhatnak félreértésen. A bérlők sokszor tévesen szolgáltatást várnak el a bérbeadótól a bérleti díj fejében miközben a bérleti szerződés nem szolgáltatási szerződés. Jogilag a bérbeadás és bérleti díj nem szolgáltatás vagy szolgáltatási díj, annak egyetlen egy célja és feladata, a bérlőnek a lakás 24 órás állandó és kizárólagos használata/birtoklása. A bérleti díj csakis a lakáshasználati díjat jelenti, semmi többet. A lakás használata során felmerülő egyéb költségek (tipikusan rezsi díjak) pontosan ezért nem képezik részét a bérleti díjnak általában, szemben pl. a szálláshely szolgáltatásnál, ahol ez evidensen a szolgáltatási díj része, beleértve egyéb kényelmi szolgáltatásokat is. Amikor mégis konfliktus támad a bérlő és a bérbeadó között, mert sajnos valami műszaki probléma van a lakásban (tipikusan hibásan működik/elromlik és javítani kell), a bérlő semmilyen módon nem tagadhatja meg, késleltetheti a bérleti díj fizetést, vagy egyszerűen mondhatja azt, hogy „a pénzemért vannak elvárásaim”. Pontosan azért, mert a lakásbérleti jogviszony egyetlen tárgya a lakás használata és birtoklása, azért pedig a Lakástörvény 12. § (1) és a Ptk. 6:336. § (1) szerint havonta bérleti díjat köteles fizetni a bérlő. A Lakástörvény 35. § (1) szerint kell a rezsi díjakat is megfizetnie és a Ptk. 6:343. § miatt fizet egyébként óvadékot (=kaució) vagy veszítheti el azt szerződésszegés miatt a Ptk. 6:213. § (2) szerint. A bérbeadó és a bérlő nem áll szolgáltató és ügyfél kapcsolatban, ezért olyan fontos, hogy amikor bérbeadásról és lakásbérleti jogviszonyról beszélünk, a szálláshely-szolgáltatás semmilyen üzleti koncepcióját és adózási aspektusát, jogi hátterét ne értsük alatta.

Saját érdekében kérünk mindenkit, hogy a turistáknak ma Budapesten elsősorban online kínált szálláshely-szolgáltatást, az Airbnb lakásokat - amit évtizedekkel ezelőtt egyszerűen csak IBUSZ lakásoknak hívtunk - kezelje helyén minden értelemben. A felületes, hanyag és pongyolán fogalmazott információk sokakat félrevezethetnek, becsaphatnak, és olyan színben tűntethetik fel ezt a gazdasági tevékenységet, mint ha semmi különbség nem lenne abban, hogy ha napi szintű vagy ellenkezőleg, éves alapon történő lakóingatlan-hasznosítást tervezünk.

Tovább

Turistalakások ( Vacation / Holiday Rentals) bérbeadása Budapesten - Túlértékelt bevételek vs. Kiadások és adók

airbnb booking.com turistalakások rövid_távú_bérbeadás egyéb_szálláshely_szolgáltatás lakáskiadás_turistáknak airbnb.com homeaway.com wimdu.com 9flats.com idegenforgalmi_adó_budapesten szálláshely_szolgáltatás_adózása aparthotel IBUSZ_lakások tripadvisor.com vacation_rentals holiday_rentals housetrip.comA rövid távú lakáskiadás, a kimondottan turistáknak kínált lakások (Vacation / Holiday Rentals) nem újdonságok itthon. Évek óta lehet olvasni, hogy európai mintára, hogyan alakult ez ki nálunk, de picit lehet olyan érzésünk mint az iwiw és facebook kapcsolatáról, hogy ez már nálunk korábban létezett és a határainkon túl amikor népszerű lett, akkor mint a spanyolviaszt fedeztük fel újra. Viszont az IBUSZ lakások Budapesten már hosszú évtizedek óta elérhető szolgáltatást nyújtanak, amitől a mai lakások semmiben sem különböznek. De a legtöbbünk a balatoni „zimmer feri” megoldásokkal találkozhatott már testközelből. A mai turistalakások inkább szerevezettségükben alkalmazkodtak a korhoz. Pl. abban, hogy különböző internetes oldalak mint közösség működnek, ahol a világ bármely részén lehet szállást találni. Ezért nem is ejtünk külön szót arról, hogy milyen lakást mennyiért lehet így kiadni. Mindenki meg tudja ezt nézni a népszerű nemzetközi oldalakon a teljesség igénye nélkül airbnb.com, booking.com, homeaway.com, housetrip.com, tripadvisor.com, wimdu.com, 9flats.com. Igen, a booking.com-on és a tripadvisor.com-on is van több száz budapesti lakás turistáknak, mert ma már világszerte egyre nyitottabbak a turisták ilyen szálláshelyekre is. Ez persze hatással van az ingatlanbefektetésekre. Egyrészt úgy, hogy több emberben felmerülhet a kérdés, hogy mekkora üzlet ez, jobb-e mint a hosszú távú bérlés? Esetleg direkt azért akar venni ma lakást, hogy így adja ki.

Elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés

A rövidtávú lakáskiadás jelenleg nem bombaüzlet, ezt jobb leszögezni már az elején. Nulla tapasztatalattal, teljesen kezdőként belevágni több mint kockázatos. Ezért is született ez az írás, ami senkit sem akar lebeszélni vagy rábeszélni az ilyen ingatlanhasznosításra. Inkább egy részletes összefoglalásra törekszünk, ami rámutat ennek a szolgáltatásnak az összetettségére. Összetett, mert pl. Budapesten ha valaki nem akar túl sokat kockáztatni, akkor 5-6-7 kerületek Deák térhez minél közelebbi részén választanak ehhez lakást. Ennél az ingatlanhasznosításnál legfontosabb a minél tökéletesebb elhelyezkedés. Azt semmivel sem fogjuk tudni helyettesíteni. A 6. és 7. kerületekben pl. az elmúlt 10 évben épült társashazak jó döntésnek bizonyulhatnak, mert ezekben a házakban már több mint valószínű, hogy van turistalakás.

Láthatatlan és látható költségek

Mert egyik legfontosabb költség, amivel szembesülhetünk, hogy a vendégeinket fogadni kell és át kell venni tőlük a lakást, foglalkozni kell velük. Ez megkíván egyfajta rugalmasságot. Ez pedig több mint elsőre gondolnánk, mert a vendégek a nap 24 órájában érkezhetnek és mehetnek el vagy lehetnek problémáik. Ami legalább lehet annyira szórakoztató mint bosszantó is, mert lehet a vendéggel nem 2x kell találkozni hanem többször is. Elhagyhatja a kulcsot, bajba kerülhet, nem tud bemenni a társasházba, stb.. Ez pedig nem is olyan egyszerűen mérhető költség, mert nem mindig kifejezhető pénzben, az az idő, amit erre kell szánni.

Ha a lakás nem úgy néz ki mint a fotókon, akkor azzal hosszabb távon vendégeket veszíthetünk. Bizony, rengeteg olyan dologra figyelni kell, amire nem biztos, hogy elsőnek eszünkbe jut. Így a szolgáltatással kapcsolatos összes költséggel legyünk tisztában.

Azért fontos ezt hangsúlyozni, mert a rövid távú bérlést elsősorban a bevétel oldaláról szeretik nézni. Hamarabb látunk számokat a bevételekről, mint a kiadásokról. Ez pedig még véletlenül se vakítson el minket!

Személyi jövdelem adó (16% SZJA), egészségügyi hozzájárulás (20% EHO) és idegenforgalami adó(4% IFA)

Egyéb szálláshely üzemeltetése is adóköteles jövedelem. Még hozzá nem is akármilyen. Ezt is legtöbbször csak említésszerűen olvashatjuk, hogy csak járjunk utána. Amellett, hogy az illetékes önkormányzat jegyzőénél kell kérelmezni az ehhez szükséges engedélyt. Nem lepődnénk meg, ha itt is mint a hosszú távú bérbeadásnál, nagy a feketepiac, hiszen önbevallás alapján történik. Persze lehet ezt a tevékenységet adómentesen is tervezni, csak ahhoz ez az írás semmilyen formában nem járul hozzá. Ha egy ingatlanhasznosítási forma jövedelmezőségét vizsgáljuk, az adózástól nem tudunk eltekinteni.

Kihasználtság

Budapestről általános vélekedés, hogy szállások terén nagyon olcsó város. Arról már kevésbé esik szó, hogy a szállások minősége is összefüggésben van ezzel. De az szembeötlő, hogy sok olyan lakást hirdetnek rövid távra, amit hosszú távra már ki sem lehetne adni, legalábbis piaci alapon csak nagyon alacsony áron. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter