Bérbeadóként egyenlőnek lenni 2018-tól

bérbeadás albérlet albérletpiac albérlet adózása 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miért fizetnénk adót a bérleti díj után, ha eddig sem tettük? A bérleti díj adóterhe csökkent, jönne az értelmiségi válasz. De kinek csökkentették az adóterhét? Még azok sincsenek tisztában az albérletek adózásával, akik eltöröltek egy teljesen felesleges tételt, nemhogy azok, akiknek fizetnie kellene az adót önbevallás alapon! Az albérletek adózása 10+ éve már nem fix és nem is meghatározható előre. Ez a hétköznapokban azt jelenti, hogy előre egy évben senki nem tudta megmondani mennyit adót kell fizetni egy kiadó lakás után. Most is csak az elméleti maximumot tudjuk, amit egy bérbeadónak sem kell megfizetni.

Tehát nem 15% az adóteher, ha kiadjuk a lakást. Ez ugyanis ott kezdődik, hogy először minden körülmények között az elszámolható költségeket kell figyelembe venni. Legalább 2006 óta így kell már a lakások kiadása után adót számolni, igen, utólag, és nem pedig előre.

Az sem változott, hogy akinek nincs legalább 10% költsége, annak az állam ajándékba adja azt. Ezt hívják fix 10%-os költségátalánynak. A költség azért fontos kérdés az adózásnál, mert először azt kell levonni a bevételekből. Aki eddig sem fizetett adót, annak eddig sem volt erről halvány lila gőze sem. Ahogy arról sem, hogy a bevételeket és a költségeket, pont úgy mint az adót, egy adott év egészére számoljuk. Tehát nem az a fontos, hogy mekkora a havi bevételünk, hanem az, hogy mekkora az éves. Ez sem változott semmit. Előtte, akik tudták, hogy adózni fognak, sokszor megosztották a bevételeket és a költségeket több tulajdonos között. Igen, azt is lehetett. Két tulajdonosnál, osztva minden kettővel és már 2 millió forint éves adóalapnál (=bevételek – költségek) sem kellett nekik plusz terhet fizetni, mert személyenként ez csak 1 milliót jelentett.

Az adóelkerülőket egyáltalán nem érdekelték és most sem érdeklik az adózás szabályai, ismételhetnék újra és újra

Attól, hogy most már teljesen mindegy mennyiért adunk ki lakást, az adót csak egyféleképpen kell számolnia mindenkinek, ez az adóelkerülők fantáziáját nem fogja megmozdítani. Akit eddig is érdekelt, az inkább fizetett. Ha nagyon érdekelte a kérdés, akkor, mint egy jó adózó, tudta azt is, hogy kell a legkevesebb adót fizetni. Az elszámolható költségekre helyezte a hangsúlyt, és nem azon rugózott, hogy mennyi az a %, amivel a végén szorozni kell.

És mint mindenben, itt sem a jobb módú bérbeadók kerülték el az adót. Két okból sem. Egyrészt olyan fizetésük volt/van, hogy őket nem érintette eddig sem a plusz teher. Azt sem tudták sokan, hogy az EHO fizetési kötelezettségének volt egy elméleti maximuma, amit el lehet érni havi kb. bruttó 550 ezres fizetéssel. Ez meg a mai viszonylatban már nem annyira elérhetetlen. Na főleg nem olyanoknak, akik komolyabb ingatlanvagyont halmoztak fel. Nem kell kerülgetni a forró kását. Ha éles határt kellene húzni a biztosan adófizető és adóelkerülő bérbeadók között, akkor az valahol 150 ezer forint körül lehetne meghúzni:

- 100 ezer forint alatti bérleti díjaknál szinte senki nem fizet adót. A legfeketébb albérleti piac. Zsebre megy ott a játék.

- Ahogy távolodunk a 100 ezer forinttól megjelenik az adófizetés, mint bérbeadói viselkedés. De még mindig nem igazán jellemző.

- 150 ezer forinttól felfelé viszont megfordul a trend és kb. 200 ezer forintig szépen nő az adófizetési hajlandóság.

- 200 ezer forint feletti bérleti díjaknál meg szinte már mindenki fizet adót, nem szórakoznak az adóelkerüléssel ilyen szinten.

Az EHO eltörlése így a 100-200 forint közötti albérletpiacra lehet hatással. Sem 100 ezer alatt, sem pedig 200 ezer forint felett érdemi változás nem várható.

Az adóelkerülő, az az önbevallás miatt teszi fel a kérdést, hogy eddig sem vallotta be, most miért tenné?

Mert kevesebbet kellene fizetni? Az adóelkerülés lényege, hogy egy forint adót sem akarunk fizetni. A kevesebb még mindig jóval több, mint amennyit fizetnénk elméletben. És megint ottvannak az adózás szabályai, amit meg kellene ismerni. Ha nem ismerem, akkor meg fizetni kell érte, hogy valakitől megkérdezzük. Akkor meg ugyanott vagyunk. Csak most már nem csak adót fizetünk, hanem még adótanácsadási szolgáltatást is igénybe kell vennünk. Az adóelkerülők nem csak fizetni nem akarnak, hanem egyáltalán az adózással foglalkozni. Bürokratikus nekik ez az egész. Utánajárás, aztán rendezett nyilvántartás a bevételekről és a költségekről, mindenről papír, és még adóelőleget is kell fizetni, majd végül az adóbevallásban kiszámolni, hogy mennyi is az éves adóteher. Macerás ez. Főleg azoknak macerás, akiknek kenyérre kell minden forintja a bérleti díjnak.

Az adóelkerülés úgy csökken, ahogy egyre kevésbé befolyásolja a bérbeadó anyagi helyzetét a havi bérleti díj.

Akik normálisan meg tudnak élni a munkájukból, ők fizetik az adót bérbeadóként is. Akiknek meg nemigazán elég a havi fizetésük, nekik a bérleti díjból adót fizetni olyan, mint havonta bölcsességfogat kihúzni járni. Nem is ebből a szempontból van fontos üzenete annak, hogy most már csak és kizárólag SZJA fizetendő egy kiadott lakás után. Az adóelkerülőkre nem fog hatni. 

Viszont végre megszüntet egy végtelenül ellentmondásos igazságtalanságot, amit még ennyi idő után is irgalmatlanul bosszantó leírni. EHO-t nem kellett fizetni külföldi állampolgároknak és azoknak a magyaroknak sem, akik olyan országban élnek és dolgoznak, amivel van kettős adóztatást elkerülő egyezménye Magyarországnak. Igen, ez azt jelenti, hogy csak azokat terhelte, akik itthon éltek, itthon dolgozotak, itthon fizettek adót a munkabérükből és közben még volt kiadó lakásuk is. A külföldre költöző, itthon a lakásukat kiadóknak nem kellett EHO fizetni általában. Ezzel is ösztönözte a magyar adórendszer a külföldre költözést, mert a kiadó lakásából adott esetben több pénzt csinálhatott, mint aki itthon maradt és úgy adott ki lakást.

2018 januárjában a bérbeadott lakások adójogszabályai előtt most már végre valahára egyenlőek lehetünk. Szégyellje magát a magyar állam, hogy ennyi időbe telt az, hogy egy Magyarországon élő magyar állampolgárnak ugyanolyan jogai legyenek bérbeadóként, mint minden más Magyarországon bérbeadó embernek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Para...normális jelenségek az albérletpiacon

albérletpiac lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés bérlő szűrés bérlő kiválasztás Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiacról nem könnyű újat mondani, mi mégis mindig megtesszük. Az év utolsó heteinek nem ez a slágertémája az biztos. Nem mondhatja senki, hogy kattintásvadász munkával készültünk.

Viszont kiadó lakások mindig vannak és bérlők is nézelődnek még ilyenkor is. Vannak olyan bérlők, akik a karácsonyfát már egy új lakásban szeretnék felállítani. Nem kígyózó sorokban állnak az utcán, de léteznek az albérletpiacon. A bérbeadók, akiknek a lakása nem talált bérlőre, már kezdenek aggódni, hogy jaj, ha nem költözik bérlő karácsony előtt a kiadó lakásukba, akkor még hosszú hetekig, akár hónapokig állhat majd üresen. Ők is tudják, hogy vannak ilyen bérlők és alig várják, hogy végre megcsörrenjen a telefon, megjöjjön egy sms vagy email üzenet, hogy meg akarja nézni a lakást a bérlő.

Ezt a messiásvárást tudják ám az ilyenkor kereső és nézelődő bérlők is. Tudják azt, hogy a bérbeadók ilyenkor még az átlagosnál is rugalmasabbak lehetnek, elnézőbbek és szinte bármit tolerálnak, ha az a lakás kiadásához vezet. Pontosabban, több kockázatot vállalnak ilyenkor a bérbeadók, ami már a rosszhiszemű bérlőknek kedvez. Nem figyelnek annyira a megérzéseikre ilyenkor a bérbeadók, könnyelműek lehetnek, olyan bérlőket engedhetnek be a lakásukba, akiket nem kellene.

Most egy olyan jelenséget járunk körbe, ami azzal kezdődik, hogy a bérlővel előbb írunk alá szerződést, mint ahogy a lakást átadnánk neki

Szeretik ezt a bérbeadók és a bérlők is, mert mindenkinek tervezhetővé válik a költözés. Általában néhány héttel és átlagosan 1 hónapnál nem sokkal hamarabb írnak alá a felek ilyenkor szerződést. Mindenki boldog tud lenni. A bérbeadó azért, mert a lakást legalább már nem kell hirdetni és mutatni, a bérlő meg azért, hogy nem kell tovább a szabadidejében lakásokat nézegetnie. Ez főleg ilyen időszakokban, tehát valamikor november-december hónapjaiban az átlagosnál gyakoribb lehet. Aki decemberben akar költözni, az akár már novemberben aláírt bérleti szerződést. Aki januárban akar költözni, ő pedig még karácsony előtt simán bevállal egy új bérleti szerződést.

A bérbeadók ilyenkor általában a  pénzügyi biztosítékot kérik. A lakbér és a rezsi díjak csak a beköltözés napjától lesznek majd fizetendők.

FONTOS:

Költözzön bármikor a bérlő adott hónapban, mindig egész havi lakbér legyen az első és csak a második legyen törthónap, amit egyértelműen rögzítsünk a szerződésben. Taktikázó bérlők jönni fognak akár többször is a "félhavi", de akár hónap végi költözésnél  "pár napi" lakbérrel is. Ne dőljunk be a hízelgésüknek!

Igazából az egész lakásbérleti jogviszony a lakásátadás napjával kezdődik. Csakhogy lehetnek, akadnak olyan bérlők, akik egészen máshogyan viselkednek a lakásbérleti szerződés aláírása előtt, mint utána. Főleg ilyenkor, amikor a bérlők tisztában vannak vele, hogy a bérbeadónak nagyon erős érdeke fűződik ahhoz, hogy a bérlő ne csak aláírja a szerződést vele, hanem be is költözzön a lakásba. Nagy hiba bérbeadóként azt hinni, hogy a lakásbérleti szerződés aláírásával véget ér a bérlők megszűrése és kiválasztása.

Előre aláírni szerződést bizonyos szempontból előnyös és bizonyos szempontból hátrányos is

- Hátrányos, mert nem hirdeti a bérbeadó a lakást, így bérlőt veszíthet, aki akár sokkal megbízhatóbb emberileg és anyagilag egyaránt, és még hamarabb is költözne, mint a már kiválasztott bérlő.

- Előnye, hogy van idő kiismerni a leendő bérlőt. Nem árt, ha fel vagyunk készülve nem várt helyzetekre, ahol a leendő bérlő egyre inkább kimutatja a foga fehérjét.

Nézzük az intő jeleket, amiből elkezdhetünk gyanakodni, hogy akivel bérleti szerződést írtunk alá, az még sem az, akinek kulcsot adnánk a lakásunkhoz

- A szerződés aláírásakor az előzetesen egyeztetett pénzügyi biztosítékot még sem hozta magával készpénben. Mea culpa, mesedélután és az „Azt hittem utalhatom” is. Utalhatja, ha az van benne a szerződésben. Ha nem és olyan bérleti szerződést ír alá, hogy a pénzügyi biztosítékot a szerződés aláírás napján készpénzben megfizette, akkor ez egyáltalán nem túl jó kezdet. Ilyenkor kényszerből ráírthatjuk tollal és már nem úgy néz ki a szerződés, ahogy előre megterveztük. Természetesen ez mind olyan időpontban történik, amikor már nincs utalási idő. Jön az ígéret, hogy holnap azonnal átutalja. Aztán másnap mégsem jön meg az utalás. Egy kis unszolásra utal a bérlő, de nem annyit, amennyi a bérleti szerződésben van. Már megint jön az „Azt hittem mondat”. Aztán ha figyelmesek vagyunk, kiderül, hogy a fennmaradó részt egy másik bankszámláról utalja. Ha figyelünk, márpedig figyeljünk oda minden részletre. A különböző számláról utalás nem véletlen, inkább kicentizett, szűkös, erősen korlátozott anyagi hátteret sejtet. Ez már mások problémáiban és szennyesében turkálást jelent. Sokszor kapunk ilyen kritikát, hogy milyen gusztustalan és visszataszító, amikor egész mélyen gázolunk a magyar mocsárban.

A bérlő problémája a bérbeadó problémája is. A jóindulat, a jóhiszeműség, a mindent és mindenkivel meg lehet beszélni naiv gondolat sok bérbeadó gyengesége. Ezt használják ki az albérletpiac hírhedt bérlői. Ravaszak, rafináltak, ügyeskedők. Minél inkább nyeregben érzik magukat, vagy biztonságban, annál inkább megmutatják valódi énjüket.

- Ha már nagy nehezen túlvan a bérbeadó a szerződés aláírásának és a pénzügyi biztosíték megfizetésének izgalmain, jöhetnek a további meglepetések. Egyszer csak jön az email a lakásban készült fotókkal, hogy ezt és azt kéri megjavítani. A lakásban még arról volt szó, hogy azért fotóz, hogy neki is meglegyenek a képek, például berendezés/bútorozás miatt. Aztán kiderül, hogy a bérlő időközben mindenféle hibákat fotózott. És az még hagyján, hogy önállósítja magát, úgy fogja bevezetni, hogy „Ahogy azt közösen megbeszéltük, akkor legyen kijavítva ez és az”.

Elkezd a bérlő olyan szavakat adni a bérbeadó szájába, amit nem is mondott a bérbeadó.

A legtöbb bérbeadó nem fog belemenni azonnal konfliktusba és azt mondani, hogy erről nem volt szó. Finoman visszautasítja a bérlő javítási kérését és annyit mond, hogy azoknak a javítása (általában falakon és nyílászárók körüli repedések) nincs tervben.

- A bérlő úgy csinál, mint ha mi sem történt volna. Megint eltelik pár nap vagy hét és megint olyat állít, amit a bérbeadó nem mondott. De ha azt gondoljuk, hogy nem lehet még ilyenkor is szintet lépni?

Akkor válik csak igazán félelmetessé a helyzet, amikor a bérlő féligazságokra építő valótlanságokat állít.

Magyarul elkezdi keverni a lapokat. Az ilyen bérlők ügyesen előkészítik a terepet már előre. Megbeszélhetik a bérbeadóval, hogy van-e lehetőség a lakásba akár bútort szállítani, még a lakásátadás előtt. A legtöbb bérbeadó kedves és udvarias. Azt mondja a jóindulatú bérbeadó, hogy persze, előre egyeztetve beengedi a szállítókat. A bérlő örül és mosolyog. Majd hetekkel később ezt már úgy adja elő a bérbeadónak, hogy a "Megbeszélteknek megfelelően a költözés előtt x nappal kulcsot kaphat a lakáshoz". A költözés az ilyen bérlők nyelvén azt jelenti, hogy attól a naptól számolódik a lakbér és a rezsi. Ingyen szeretnék használni lakást, ezért kérnek előbb klucsot, mielőtt lakbér és a rezsi fizetése indul. Ártatlan kérésnek tűnik. Most néhány napon miért rugózna már a bérbeadó? Erre épít az ilyen bérlő is. Csak itt az a veszélyes, hogy olyan szavakat ad a bérbeadó szájába, amit az sohasem mondott. Mert ha megkéri a bérbeadót, hogy nem lehetne esetleg hamarabb megkapni a kulcsokat, az egész más, mint az, hogy ő jogot formál rá, meg nemlétező bérbeadói ígéretekre hivatkozik. Mondjuk ki kerek perc, hazudik és hazudozik.

A szerződés aláírása után a bérlők viselkedése lehet teljesen paranormális 

Ez egy folyamat, nem egyedi vagy egyszeri esetekről van szó, hanem egy teljes eseménysorozatról. A bérleti szerződés aláírásakor még türelmes és megértő a bérlő, a lakás átadása előtt egyre türelmetlenebb és követelőző lesz. Főleg olyankor, ha nem jár sikerrel, hiába minden próbálkozása. A taktikus bérlő például szó nélkül átutalja a lakbért, hogy ezzel próbáljon meg még inkább hatást gyakorolni a bérbeadóra, hogy átadhatja a lakást a szerződésben rögzített napnál korábban is. Nem előre szól, hogy utal, hanem utólag, hogy már utalt és átvenné a kulcsokat, mert „Megbeszélték és vagy a bérbeadó megígérte”.

A bérlő taktikusságát most már egész más aspektusba kell elhelyezni. Arra épül a taktika, hogy a bérbeadók is általában az aktuális bevételeikhez igazítják a kiadásaikat. Könnyen előfordulhat, hogy a bérbeadónak nem áll különösebb anyagi érdekében, hogy például mindent visszautaljon a bérlőnek és ne adja át neki a lakást.

Bérbeadóként alapvető szabály, hogy a pénzügyi biztosíték mindig álljon a rendelkezésünkre.

A megélhetési bérbeadók, akiknek kenyérre kell, azok gyakran azonnal elköltik és nehezükre esik újra előteremteni. Így eszükbe sem jut, hogy ha a bérlő taktikázik az több mint intő jel lehet.

Az ilyen anyagias bérbeadókat könnyen lehet motiválni pénzzel és eszük ágába sincs olyan pénzt visszafizetni hamarabb, amit ők csak egy év múlva terveztek a bérlőnek visszaadni. Ha ilyen bérbeadó előbb kapja meg a lakbért is, ő azonnal nyitott lesz a kulcsok hamarabb átadására, még ha a bérlő amúgy nyilvánvalóan hazudozik is számára. Őt a pénz jobban érdekli, mint a bérlő megbízhatósága.

Aki nem szeretné megégetni magát, az ilyenkor már jóval óvatosabb és körültekintőbb

Felhívja a bérlő figyelmét, hogy hiába fizetett előbb lakbért, a kulcsok átadása a lakásbérleti jogviszony kezdetét jelenti, függetlenül attól, hogy mi van az aláírt szerződésben. Ezt elmagyarázza szépen a bérlőnek, felhívja a figyelmét, hogy ezt írásban rögzítik is, amikor átadja neki a kulcsokat, nem csak a leltárt és az órákat. Viszont az ilyen taktikázó bérlő is extrém mód anyagias, nagyon nagyon anyagias. Ő nem hajlandó több fizetési kötelezettséget vállalni, mint amennyit tervezett. Ravasz módon, ezért elfogadhatja a szerződés szerinti kulcsátadás napját, de azt olyan korai, általában nagyon korai időpontban javasolja, ami biztosan nem jó a bérbeadónak. Az külön történet, ha előre tájékoztatva van arról a bérlő, akár már a szerződés aláírásának a napján, hogy körülbelül mikor számíthat a lakás átvételére. Akkor megérti, később már hallani sem akar róla.

Az egyik legtipikusabb érve ilyenkor a háborgó bérlőnek, hogy szerződés szerint, ő már 0 óra 1 perctől a lakást átveheti, mert a lakbér onnantól él. Goromba és sértő szavakat is kaphatnak bérbeadók, akik idáig eljutnak egy bérlővel.

Ott állnak, hogy eltelt néhány hét és mondjuk most december közepén újra meg kell hirdetni a lakást, mert ez a bérlő minden kétséget kizáróan vállalhatatlan. Nem lakbérrel számolhatnak decemberben, hanem mindent vissza kell utalni a bérlőnek. Higgyék el, ez a legjobb döntés, még ha bérbeadóként az ilyen kudarcok fájó pillanatok.

Inkább álljon üresen egy lakás, mint hogy bevállaljunk egy bérlőt a pokolból

- Egyoldalú jognyilatkozattal megszüntethető a szerződés, mielőtt a lakásbérleti jogviszony elkezdődne. Minden pénzt, amit a bérlő fizetett, ugyanoda utaljunk vissza, pontosan ugyanolyan összegekben, mint amit a bérlő fizetett.

Sárdobálásba és szájkaratéba ne menjen bele senki. Ne próbálja meg senki se megmagyarázni az ilyen bérlőnek, hogy valótlanságokat állít.

- Az se tévesszen meg senkit, ha a bérlő szigorú és egyértelmű választ kap a „kirohanására”, attól hirtelen barátkozó és hízelgő lesz. Jön a kecske is jól lakjon és a káposzta is megmaradjon süket dumájával, hogy a bérbeadóval közös az érdeke, hogy a lakást átvegye.

- Nem, itt azonnal ki kell lépni, azonnal utalni a bérlőnek, és azonnal elbúcsúzni a bérlőtől, és a lakást újra meghirdetni.

Akár közjegyző előtt írtuk alá a szerződést, akár csak tanúk előtt, kutyából nem lesz szalonna.

- Aki beengedi az ilyen bérlőt, az ne a bérlőt hibáztassa később és ne is a magyar jogrendszert, hanem csakis saját magát. Aki magának vermet ás, az a saját maga sírásója is lehet.

Az ünnepek előtti és utáni időszakban a taktikázó, paranormális bérlők általában mind megtalálják a bérbeadójukat. Bérbeadóként arra is gondoljunk, hogy lehet mi megúsztuk, de egy másik bérbeadót biztosan be tudnak majd hálózni. Nem kellene, hogy így legyen, ha a pénz nem tudná helyettesíteni a bizalmat. De egyelőre még tudja, sajnos. Vigyázzon magára minden bérbeadó, ne engedje senki, hogy pokollá tegyék az életét, amiért áldozattá válik saját jóindulatának és jóhiszeműségének, empátiájának. Jónak lenni jó, ha nem velejéig romlott emberekkel kerül szembe az ember.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A konyha fontos hely egy lakásban

lakáspiac lakásvásárlás lakáskiadás albérlet albérletpiac lakáshirdetés lakásbefektetés ingatlanbefektetés Magyarország Ingatlanműhely

Hosszú hetek és hónapok, munka és munka. Ismerős? Aztán eljön egyszer csak mindig a péntek és állunk otthon a konyhánkban, gondolván meglepjük magunkat valamivel. A főzés kikapcsol, azt mondják. De most minket inkább meg bekapcsol. Szarvasgulyást készítünk, természetesen friss húsból, semmi mirelit. Nem levest, hanem gulyást, mert maximalisták vagyunk, ha ételről van szó. Egyszerűen nem csak azért eszünk mert éhesek vagyunk. Válogatunk, mert csak azt esszük meg, amit számunkra elég jónak tartunk. Sznobok vagyunk talán? Nem, nem, csak attól még nem tartunk mindent ennivalónak, mert annak árulják. A hús gyönyörű, még a vegák is egy pillanatra elbizonytalanodnak, amikor ránéznek a felkockázott élettel teli szavashúsra.

Mi nem bizonytalanodunk el, mi tudjuk nagyon jól, hogy a vadhús és az ember ősidők óta jó és elválaszthatatlan barátságban van. Örök barátság ez az idők végezetéig. Eszünkbe jut, belekortyolva egy pohár mélyvörös borba, hogy éppen ma mesélte valaki, ki is, ja tudjuk már, na igen, ő, hogy holnap fácánra, aztán meg vaddisznóra fognak vadászni. Egy bérlő édesapja volt. Tiszta, vidám és nyitott ember, az a tisztességes fajta, akinek nem csak gerince van, de még az emberi méltóságát is megőrizte a sok-sok évtized alatt. Aláírtuk a fiával a bérleti szerződést, jut eszünkbe, ahogy készítünk elő minden finomat a szarvasgulyáshoz. Eszünkbe jutnak a kedves pillanatok, a nevetések, a minden érdektől mentes mosolyok. A lakás üres volt, amit kibéreltek és ott is a konyhában írtuk alá a papírokat.

Jaj, a konyha! Micsoda hely az mindig egy lakásban! Ha a konyhák mesélni tudnának! Vadi új lakás, szűz konyhával, büszke is volt az apa a fiára, hogy a fiú tud választani. Mi meg annak örültünk, hogy bérbeadóként nincs mit szégyellni, jó a lakás, teljesen korrekt a bérleti díj és persze a bérleti szerződés. Kérdezték is, hogy odafigyelnek-e arra, hogy kiknek adnak ki lakást ebben a házban. Mi meg elmondtuk, hogy nálunk ez alap, másnál nem olyan biztos. Bele is telt pár hónapba, mire ennek a lakásnak meglett a bérlője, de jól döntöttünk, megérte várni. Jár a kezünk, tisztulnak a zöldségek, érezni a friss illatokat.

Aztán átfut megint a gondolat, hogy állandóan azzal fárasztanak, hogy ki lehet adni egy budapesti lakást pár nap alatt. Vannak ilyen lakások, meg olyanok is, ahol ez hónapokig tart. Ne emésszük magunkat ezen. Vettünk egy lakást, benne áll sok-sok millió forintunk, arról már nem beszélve, hogy azt a pénzt sem találtuk, nem lottón nyertük és bankot sem raboltunk. Nem, azt a pénzt tisztességes munkával kerestük meg, igen mi és nem más. Nem az államtól kaptuk, nem a bank adta, azt a mi két kezünkkel és fejünkkel, a velük végzett munkáért cserébe kaptuk. Eltölti az embert egy kis büszkeség, hogy valamit már letett az asztalra és neki is van még gerince és ő sem veszítette még el az emberi méltóságát.

A szarvasgulyás meg csak készül és készül. Nem először csináljuk, de kétszer ugyanúgy sosem készítjük el. Nincs recept, mégis minden munkafázis, minden belevaló, minden fűszer valahogyan belekerül. Kezd alakulni az egész, kezd összeállni, jönnek az illatok, pedig még csak szarvaspörit hoztunk össze. Ha már jó a hús és a szaft, akkor jöhetnek bele a zöldségek. Egyet kivéve, a zellert, annak a gumója a legelső, amit beleteszünk. Nem sokat, csak mértékkel, mert túl savanykássá teheti. Figyelünk az ízekre, az ízek harmóniájára. Pont olyan a főzés, mint lakást venni. Tanulható meg tanítható, de a lényege, a varázsa, az vagy velünk születik vagy kétbalkezesek leszünk örökre.

Vennénk már egy másik lakást. Meg van a rávaló. A szarvasgulyás fő, mi meg telefonálunk néhányat, mert tegnap lefekvés előtt egy röpke 15-16 órás munkanap után még volt erőnk lakásokat nézegteni és válogatni. Hogy mit nézünk meg először egy lakáson vagy a hirdetésén? Megszokták néha kérdezni barátok, ismerősök, eladók, ingatlanos arcok. Mit néznénk meg, hát a konyhát meg a fürdőt! Már megint a konyha, ahol kikapcsolódhatunk, ahol beszélgethetünk másokkal és saját magunkkal is. A konyha, ahol a nap kezdődik, amikor felkapcsoljuk a villanyt és ahol általában véget is ér, amikor lekapcsoljuk. Olyan lakásokat választottunk ki most is, ahol figyeltük a konyhákat és a fürdőket, rangsoroltuk őket és ezek alapján hívtuk fel a számokat. Négy hirdetésből két találkozót tudtunk leszervezni. Nem rossz arány. A másik kettőből az egyiknél csak simán kinyomtak minket és nem hívtak vissza. Van ilyen, nem akadunk ezen már fenn. A negyedik meg már „eladás alatt” van. Ezt az utóbbi azért is jó hallani, hogy nem csak minket érdekel az a lakás. Visszaigazolás, önigazolás, fontos dolgok ezek.

Nagyon bizonytalan dolog lakást venni. Minél többet veszünk, annál inkább látjuk a kockázatokat. Nincs már régóta rózsaszín köd, ahogy biztos recept sincs. Csak valahogy ez is összejön, összeáll, mint a szarvasgulyás. Ott is mindig van egy kis bizonytalanság, hogy megint jó lesz? Lesz-e annyira finom, mint a múltkor? A konyha fontos hely egy lakásban. Ha törik ha szakad, mi rossz konyhás lakást nem veszünk még albérletnek sem. A mi nevünk lesz a tulajdoni lapján, a kaputelefonon, a postaládán, meg a számlaleveleken. A bérleti szerződésen is a mi nevünk lesz és lehet a konyhában fogjuk aláírni a bérleti szerződést. A konyha legyen mindig színvonalas része egy lakásnak. Már megint lehet túl sznobok vagyunk? Elnézve az eladó és kiadó lakások konyháit, siralmas, ez jut csak eszünkbe. Gyorsan jobb újra körülnézni a saját konyhánkban, mert mi olyan ronda és használhatatlan konyhás lakásokat bérbeadóként nem adunk ki. Megvenni, meg csak akkor vesszük meg, ha felújítjuk. De most éppen nincs kedvünk felújítani, bár van annak szépsége és előnye is üzletileg.

Elvileg nem veszünk olyan lakást kiadásra, ahová mi is szívesen beköltöznénk – mondogatják néha nálunk okosabbak, vagy legalábbis annak gondolják magukat. Elfogulttá tehet minket és ez további kockázatokat rejthet. Értjük, hogy nem magunknak vásárolunk, hanem a következő vevőnek, illetve addigis a bérlőknek. Attól még az a lakás legyen élhető a mi elvárásaink szerint is. Legyen élhető környezetben, élhető házban. Azért nem mindegy hová megy haza a bérlő. Ha a kiadó lakások hirdetéséből indulunk ki, akkor ott látszik, hogy a többség nem úgy gondolkodik és nem úgy viszonyul a kiadó lakáshoz, ahogy mi. De muszáj nekünk pont olyannak lenni, mint az úgynevezett többség?

A francokat, nem csinálunk sem segget a szánkból, sem kurvulni nem fogunk a pénz miatt. A gerincünk, az emberi méltóságunk, a nevünk még mindig fontosabb. Inkább dolgozunk többet, inkább kicsit több időt áldozunk rá, hogy a megtakarításaink után is jó étvágyunk legyen. Az egészség a legfontosabb. Ha az van, minden meg van. Lehet sznobok vagyunk, hogy számunkra fontos az egészség, az egészséges életmód, az egészséges ételek, az egészséges lakások, az egészséges bérlők, az egészséges üzleti kapcsolatok. Egészséges emberek vagyunk. Fantasztikus érzés erre gondolni, ahogy a friss kovászolt kenyér ropogós héjának hangja zengi be a konyhát. Micsoda érzések, micsoda emlékek. Vajas-mézes, vajas-lekváros, vajas-paradicsomos kenyér…Péntek este van. Lehet, nem biztos, csak lehet, hogy az átlagosnál egy picit jobban elfáradtunk, de a hétnek még koránt sincs vége, csak pár órácskára elvoltunk a konyhánkban. Gondolkodtunk az élet kis dolgairól lakástulajdonosként, lakásvásárlóként, bérbeadóként Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Manipulált adásvételi árak

lakásárak lakáspiac adásvétel adásvételi szerződés albérlet adózása lakástulajdon-szerzési illeték Magyarország Ingatlanműhely

Nem szeretünk adót fizetni. Annyira nem szeretünk adót fizetni, hogy a rövidtávú adóelkerülés örömei miatt a hosszabb távú hátrányait egyáltalán nem vesszük figyelembe. Nem árulunk zsákbamacskát ma. Arról beszélünk, hogy még mindig virágzik az adásvételi szerződésen kívüli vételár kifizetés.

Mit is jelent ez?

"12 050 000 forint volt, de 9 500 000 forintot írtunk a papírra." Csak annyit, hogy más árat írunk az adásvételi szerződésbe, mint amennyit valójában a lakásért fizetünk vagy amennyiért a lakást végül tényleg eladtuk. Mi az elsőszámú (ind)oka, hogy hamis vételárat rögzítsünk?

1. Kevesebb illetéket fizessen a vevő

Ez elsőnek nagyon jól hangzik, hiszen  4% illetékkel számolva  40 ezer forint „megtakarítást” jelent ez milliónként lakásvásárláskor, aminél semmilyen állami támogatást (CSOK) nem veszünk igénybe. Csak az örülhet, aki lakni vette a lakást, otthonnak.

Ha lakásbefektetésnek vásároljuk, tehát hasznosítani fogjuk a lakást, akkor az alacsonyabb vételár már hátrány.

Az adásvételi szerződésben szereplő ár után lehet értékcsökkenést számolni egy lakóingatlan után, amikor ki van adva.

Az éves értékcsökkenési leírás egy évre a lakás vételárának 2%-a. A lakás vételárából milliónként 20 ezer forint számolható el, ha a lakás egész évben ki volt adva. Ha nem, akkor csak időarányosan tudjuk az értékcsökkenést költségként elszámolni. Nyerünk egyszer 40 ezer forintot és bukhatunk évente 20 ezret mindezért.

Rövidlátó tehát minden lakásbefektető, aki egyébként hivatalosan adja ki a lakását vagy hasznosítja (egyéb szálláshely-szoltátatás), de ügyeskedik a vételárral egy kis illetékkedvezményért.

Lakáskasszákat nyitunk, hogy az állami kedvezményt érvényesítsük, de a lakás vétlárát simán elcsaljuk. Vállat vonhatnak most sokan, hogy úgy is kevesen fizetnek adót bérbeadás után. Ez leginkább pont azért van, mert fogalmuk sincs hogyan és mennyit kell fizetni.

Köztudott, hogy az adózási morál az adórendszer ismertsége között van összefüggés:

Nálunk még a NAV sem tudja rendesen elmagyarázni hogyan éri meg adózni. Felolvassák nekünk a törvényt, de az alkalmazásához már nem adnak igazi és használható információkat. Magyarországon nem feltétlenül csak adócsökkentésre van szüksége, hanem megfelelő adózási ismeretekre. Mert hiába éri meg adózni lakáskiadás után, ha ezt csak kevesen tudják hogyan kell és még kevesebben élnek vele.

Ennek ellenére növekszik a fehéren kiadó bérbeadók száma. A NAV nem segít nekik minimalizálni az adóterheket. Jó példa erre az adóbevallás elkészítése, aminek több tulajdonos bedőlt ebben az évben. A bérbeadóknak általában a NAV nem tudja elkészíteni az adóbevallást, amiért sok bérbeadó könnyen előfordulhat, hogy sokkal több adót fizet ma Magyarországon a kiadott lakása után, mint amennyit valójában kellene. Más tulajdonosok meg azért tartanak az adózástól, mert sokkal több adóval számolnak, mint amennyivel reálisan számolniuk kellene.

De nem csak a vevők ambivalens adózási morálja tudja a vételárat papíron csökkenti. 

2. Valamikor az eladó érdeke az alacsonyabb vételár

  • Ha osztozkodni kell több eladónak a vételáron, előfordulhat, hogy az egyik ügyesen elintézni a lakás árát a tulajdonostársával. Egyfajta áralku ez. A vevő olcsóbban veheti meg a lakást, de csak akkor, ha elfogadja, hogy ezért a lakás vételárát két részletben fizeti meg. Az egyiket az ügyeskedő fél zsebébe. A másik ár az adásvételi ár, amin meg osztozkodik a tulajdonostársával. Ehhez az kell, hogy meg tudja győzni az ügyeskedő eladó a másik eladót, hogy a papíron szereplő árat elfogadja. 
  • Ingatlanközvetítő jutaléka és az ügyvéd (adásvételi szerződés és ellenjegyzés) költsége is csökkenthető így. Az ingatlanközvetítők és az ügyvédek is általában az adásvételi ár alapján számolnak munkadíjat. Ha a vevő és az eladó „okosban” megegyezik, hogy spóroljanak, akkor csökkentik az árat, amiről sem az ügyvéd sem az ingatlanközvetítő nem tud.

A leírtak alapján jól látható, hogy adott esetben az eladó és vevő közös érdeke lehet az adásvételi ár manipulálása, annak csökkentése az adásvételi szerződésben. Win-win szituáció lehet ez, együtt nyerhetnek rajta, ha kijátsszák vele az ügyvédet, a földhivatalt, az adóhatóságot és még az ingatlanközvetítőt is. Ezért az egyik fél akár könnyebben meg is győzheti a másikat, ami mindig úgy kezdődik, hogy „Van egy ajánlatom, remélem meghallgatja”.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérlet: üresen vagy berendezve

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanbefektetés ingatlanhasznosítás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiacunk kezdetleges, gyerekcipőben jár még,  több évtizedes és elavult "bérbeadási stratégiák" alapján működik. Ha valaki ki akar adni egy lakást, az első kérdés, amivel szembesül, hogy üresen tegye vagy berendezve. Aki berendezi, azért teszi, hogy magasabb bérleti díjon adja ki. Ki is kalkulálja, hogy a bérlő 1-2 év alatt fizesse ki neki a berendezést.

Közben a kérdés ennél jóval árnyaltabb, amivel időszerű lenne komolyabban foglalkozni. Induljunk ki abból, hogy a bérlő nem akarja megvenni a bútort a bérbeadótól, a bérbeadó meg nem is akarja neki eladni. Így a berendezett lakás = magasabb bérleti díj nem biztos, hogy működőképes képlet az albérletpiacon. A lakás berendezése a lakás bérbeadását segítheti vagy éppen hátráltathatja. Bérbeadóként jobb ha tudjuk, hogy nem mindegy hogyan rendezünk be egy lakást és azt is, hogy egyáltalán nem biztos, hogy előnyös minden lakás berendezése.

Nézzük meg azt, hogy mikor érdemes berendezésben gondolkodni. Előfordulhat ugyanis, hogy a lakásunkat üresen nem bérlik ki. Idővel kiderülhet, hogy azért mert nincs berendezve.

Milyen lakásokban lehet releváns opció a berendezés?

Kisebb és központi elhelyezkedésű lakásoknál. A kicsi belvárosi lakásokat, mint például garzonok jóval többen keresik berendezve. Ezek azok a lakások, ahol a bérlők nem akarnak leélni egy életet, így mindig olyan bérlők választják, akik átmenetileg gondolkodnak benne, nem is régóta bérlők. A kicsi berendezett belváros lakások tipikusan az első lakást bérlők terepe tud lenni.

A lakás mérete és elhelyezkedése döntő lehet a berendezést illetően. Minél inkább távolodunk a belvárostól és minél inkább nő a lakás mérete is, annál kevésbé van értelme egy lakás berendezésének.

A belvárosi részeken a nagyobb méretű lakások berendezése már például nem annyira egyértelmű, mint a kicsiké. A nagyobb belvárosi lakások már jók irodáknak is, ahol fontos, hogy üresen adják bérbe. Sőt a nagyobb és élhető belvárosi lakások csábíthatják az olyanokat is, akik a belvárosban akarnak élni.

Az olyan bérlők, akik tényleg hosszú távú bérlésre rendezkednek be, vannak saját bútoraik, nagyobb háztartási gépeik, például hűtő, mosógép. 

A lakás mérete az albérletpiacon is meghatározza a rá jelentkezőket, nem csak az eladó lakások piacán. Egy eladó garzont is kezdő lakásnak áruljak, első lakást vásárlóknak. Eggyel komolyabb már a kétszobás lakások piaca, aminél jóval hosszabb távon képzelik el a vásárlók a jövőjüket. Így vannak ezzel a bérlők is. A háromszobás lakások pedig már a családi otthonok, ami akár végállomás is sok bérlő és sok vásárló számára is.

Az egyszobás lakástól a háromszobásig a berendezés előnyei csökkennek az albérletpiacon.

Kétszobás lakásoknál, főleg a belvárosi elhelyezkedésüknél inkább előny lehet a berendezés, addig elhagyva a belvárost már egyre kevésbé. Háromszobás belvárosi lakásoknál már a belvárosban sem feltétlenül ajánlott a berendezése, de külsőbb részeknek szinte csak hátrányt jelenthet. Egy városban az is gyakori jelenség, hogy a hosszú távon bérlők nem a város belvárosi részén akarnak bérelni, hanem elindulnak kifelé, ahol üres lakásokat, házakat bérelnek.

A külsőbb városrészekben lévő kislakások, garzonok már üresen is jóval kiadhatóbbak, mint a belvárosban. A külsőbb városrészeken élők, ott bérlők, jóval nagyobb százalékban bérelnek üres lakásokat, hogy azokat ők saját maguk rendezhessék be.

- Ha egy adott környék adott bérlői keresletének nem felel meg a lakásunk azt onnan fogjuk tudni, hogy számunkra nem megfelelő bérlők jelentkeznek és vagy igen kevés számú jelentkezővel fogunk csak találkozni.

- Ha egy bérbeadó lakás kiadása elhúzódik, gyakran a bérleti díjban látják a problémát. Általában elkezdik csökkenti, nagyon ritka esetben növelni. (Egyszer majd talán ennek a pszichológiájával is foglalkozunk külön).

- Óvatosan csökkentik a bérleti díjat. Ha nincs eredmény, akkor egyre drasztikusabban. Esetleg egy idő után jön a pánik, hogy nem akarják kivenni a lakást. Ez ugyan úgy igaz lehet üres és ugyan úgy berendezett lakás esetén.

- Ha korrekt a lakás ára – ez egy kardinális kérdés – akkor biztosak lehetünk benne, hogy nem a bérleti díjjal van a gond.

Ezt most azért járjuk ennyire körbe, mert ha nem értjük meg az albérletpiac reakcióit, akkor hibás döntéseket hozhatunk. A bérleti díj csökkentése nem feltétlenül segíti a lakás gyorsabb kiadását, ha az ára egyébként korrekt. Ha lakásnak az a baja, hogy üres, akkor be kellene rendezni. Ha az a baja, hogy be van rendezve, vagy ahogy be van rendezve, akkor jobb ha üressé tesszük.

A berendezett lakások nem is olyan ritkán kényszerből vannak berendezve, olyan holmikkal, amik „majd a bérlőknek jók lesznek”. Az össze-vissza, minden koncepció nélkül berendezett lakások szintén lassíthatják a kiadást. Tévhitből, csak azért ne csináljunk lomtárat egy lakásból, mert azt hisszük, hogy berendezve – jelentsen az bármit is a bérbeadó szerint – jobban és nagyobb áron kiadható. Könnyen kiadhatatlanná tehet egy bérbeadó egy lakását, ha berendezi és akkor is ha rosszul rendezi be.

Ha egy lakás berendezésében gondolkdonunk, gondoljuk meg kétszer 

Csak akkor rendezzünk be egy lakást, ha csak a magasabb bérleti díj reményében tesszük – mert az egyenes út a lakás túlárazásához -  hanem azért, mert tisztában vagyunk a környék jó bérlőinek igényeivel (Megjegyzés: jó bérlőket keresünk bérbeadóként, a rossz bérlők igényeivel nem foglalkozunk).

- Ha berendezünk, minden legyen új, ne használjunk használt bútort és gépeket. A berendezés és minden műszaki cikk gyorsan elavul és elhasználódik, ami nem feltétlenül a bérlők hibája. Semmit sem az örök életnek terveznek.

- A berendezett lakásoknál számolnunk kell az avulás miatti javítások és cserék költségével is. Ha például egy hűtő vagy mosógép tönkremegy, bérbeadóként nincs jó üzenete annak egy bérlő felé, ha azt mondjuk, hogy nem javítjuk és nem cseréljük, oldja meg a bérlő úgy ahogy akarja.

- A berendezett lakásoknál így ne nagyobb bevételekkel számoljunk, hanem inkább nagyobb költségekkel hosszabb távon.

Igazi konfliktusforrás tud lenni egy berendezett és felszerelt lakás az albérletpiacon.  A bérleti szerződésben ezt jobb ha előre tisztázzuk a bérlővel, hogy ki és miért felelős, illetve számoljunk az rendeltetésszerű avulással és feleslegesen ne hibáztassuk a bérlőt, mert elhasználódik az, amit napi rendszerességgel használ. Ha nem szívesen rendezzük be a lakást bérbeadóként, ablakon kidobott pénznek érezzük, akkor még véletlenül se rendezzük be és főleg ne rosszul. A lakás berendezése nem "befektetés", hanem elszámolható költség az adóbevallásban.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állatkert az albérletpiacon

albérlet albérletpiac kiadó lakás bérlő bérlő szűrés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Általános vélekedés, hogy aki nem lakástulajdonosként hirdet, ott csak felesleges az „ingatlanos”, egy púp a bérlők és a tulajdonosok hátán. Jobb azt gyorsan megkerülni, kikerülni, közvetlenül a tulajdonossal felvenni a kapcsolatot, még ha ehhez az "ingatlanoson" át is vezet az út közvetve vagy közvetlenül.” – írtuk ezt az Én bérlőm című műhelymunkában több mint egy éve.

Trükkös bérlőkről mondtunk el egy tanulságos történetet. Eltelt egy év és azt gondoljuk, hogy az idén már új szintre lépett ez a történet. Kérjük mindenki olvassa el a tavalyi történetet, mielőtt folytatja ezt. Minden történet alapja az elégedetlen és egyben hátsó szándékoktól sem mentes bérlő, akit visszautasít az ingatlan hirdetője, aki a lakás tulajdonosának a bizalmasa is egyben. Ezt akkor egy elutasított bérlő sem tudja, jóval később derül ki számára, hogy a hirdetőben bízik a lakás tulajdonosa és inkább csak megijeszti a nyomulásával.

A történet egyszerű, szeptember van, amikor megnéznek egy lakást, de a hirdetőben gyanút ébreszt a bérlő és írásba adja a lakásbemutatás után, hogy nem szeretné neki kiadni a lakást. A gyanú, a gyanakvás, hogy valami nem stimmel a bérlő körül, mindenki máshogyan értelmezi. Nincs erre kész recept. Minél inkább beszélgetünk egy bérlővel, és főleg beszéltetjük, hagyjuk, hogy kibontakozzon, igen hamar ellentmondásokba fog keveredni. Színházi előadást fogunk látni. Ha egy bérlő színészkedik, az sosem jelent semmi jót. Az sem jó, ha nagyon bizalmaskodó, ha nagyon távolságtartó, de ha a sajnálatunkra vagy az empátiánkra épít. Ha össze-vissza beszél, akkor meg pláne. Így a lakás hirdetője örült, hogy minden különösebb feszültség nélkül lezárhatta az ügyet a számára elég gyanús érdeklődővel. Legalábbis azt hitte. Ugyanis kiderült, hogy az érdeklődő nem adta fel, a trükkös bérlők szabályának megfelelően az irányt az ingatlan tulajdonosa felé vette. Az ingatlan tulajdonosának szavai, szó szerinti idézetben:

"Csak a tájékoztatás kedvéért szeretnék továbbítani néhány információt, amit a szüleimtől kaptam. Sajnos az egyik visszautasított bérlőjelölt felkereste őket személyesen a ________ címükön, ahová én is be vagyok jelentve, és mindenféle zavaros dolgokat adott elő. A szüleim természetesen nem tudtak semmit mondani neki, a telefonszámát meghagyta, hogy én tudjam hívni, de ezt nem tervezem megtenni, hacsak nem folytatja a zaklatást. Természetesen nagyon nem örültem ennek, de igazából interneten tényleg könnyen hozzáférhető minden. Csak annyi lenne a kérésem, hogy ha esetleg még jelentkezik ez az úr Önöknél, akkor nyugodtan mondják neki, hogy haladéktalanul fejezze be a kutatást és személyes felkeresést. És köszönöm, hogy nem fogadták el bérlőnek, nem tűnik egyszerű esetnek... "

Kezdte a néhány napja küldött emailjét az ingatlan tulajdonosa. Az ilyen bérlők pszichológiája leggyakrabban egyetlen egy téves bérlői feltételezésre épül. Azt gondolják, hogy egy albérletet üresen hagyni csak és kizárólag veszteséget jelent az ingatlan tulajdonosának. Tipikus bérlői alkupozíció, hogy ha x hónapig üresen áll a lakás, akkor már ennyit és annyit veszíthet vele a bérbeadó. De a bérbeadás nem csak a bérleti díjról szól. Ezt felejtik el a bérlők, főleg a trükkösebbek.

A bérlőket nem a boltok polcairól választjuk ki, akik utána a bérleti szerződést gépként tartják be és mindenben szófogadóak és jóhiszeműek. Az emberi gonoszság és rosszindulat a trükkös bérlőkre gyakrabban jellemző. Ők a renitens bérlők, akik csak bekerülni akarnak egy lakásba, onnantól kezdve a szerződés nem nagyon érdekli őket. Ilyen bérlőnek senki sem akar kiadni. Ha tudná, hogy ilyen, nem engedné be a lakásába és nem kötne vele szerződést. Inkább hagyja üresen állni, mint sem állatkertet csináljon a lakásából. Ezt nem lehet elégszer hangsúlyozni és nem lehet sohasem egy pillanatra sem elfelejteni annak, akinek bármilyen köze is van az albérletpiachoz. Könnyen bajba kerülhetünk, ha tényleg csak és kizárólag a pénz motivál minket. Aki még nem égedte meg magát, mert már egy jóideje nem cserélt bérlőt, vagy éppen szerencséje volt, most csak legyint, hogy túlzás minden félelem. A trógereket egy „ötödikes” is kiszúrja. Igen ám, csak itt már nem szedett-vedett emberekről van szó, hanem olyanokról, akik szerveznek, terveznek, gondolkodnak és akár kapcsolati hálójuk is van ahhoz, hogy minél hamarabb elérjék azt, amire annyira vágynak. Itt mi is történt?A tulajdonos elmondja:

"2017. szeptember 29-én, szombaton délután 2 óra körül csengetett be, amikor utazott haza autóval Budapestről _________ra (elmondása szerint). Nála volt, megmutatta az interneten lekért telekkönyvi kivonatot, amelyen rajta volt a cím. "

Mint látható vagy ő vagy valakije jól ismeri az online földhivatali adatszerzési lehetőséget. Kell hozzá egy ügyfélkapu és akár ingyen is lekérhetünk tulajdoni lapokat. Hogy a lakás ajtó számát már a lakásnézésnél jegyezte fel, vagy később kiment a társasházhoz újra és kémkedett, azt nem tudni. Azt viszont igen, hogy tudta mit és hol és hogyan keresse és még el is ment a tulajdonos állandó magyar lakcímére. Azt innentől már tudjuk, hogy sikerrel nem járt.

De képzeljék a történet itt még nem ért véget. A hirdető tisztában volt vele, hogy „helyzet” van a lakás körül. Ha bérlő ilyen messzire képes volt elmenni, ennyi időt és energiát beleölni az ügybe, akkor az még nem fog leállni. Nem is kellett sokat várni. Ilyenkor már nem ő jelentkezik, hanem megbíz valakit, hogy folytassa a kémkedést, hát ha másképp el tud jutni a tulajdonoshoz, akit az állandó lakcímén nem talált. Ez lehet ismerős, barát, de nem olyan ritkán egy ingatlanos. Itt az utóbbi történt. A szám egy ismert franchise hálózat irodavezetőjéé volt. Az érdekes és feltűnő az volt benne mindjárt, hogy az ingatlaniroda egy nagyon-nagyon távoli kerületben volt a kiadó lakástól. Annyira távolira, hogy onnan senki sem kereshet kiadó lakást, ha ott dolgozik. Tehát nem az volt a gyanús, hogy ingatlanos, hanem, hogy a munkahelyétől ennél távolabbi albérletet már nem nagyon találna Budapesten.

Az albérletben élés egyik előnye a mobilitás. A bérlők előszeretettel költöznek úgy, hogy a munkahelyük kényelmesen megközelíthető legyen. A lakás hirdetője kíváncsi volt, éppen volt találkozó megbeszélve a lakásnál, így odaszervezte az ingatlanos kollégát. 5 óra alatt az ingatlanos kolléga megkeresése után már a lakásnál is volt. Nem kellett nagyon várnia, szinte azonnal megnézhette a  lakást. Ennek ellenére feltűnően úgy érkezett, mint aki tudja, hogy hová jön és kivel fog találkozni. Feldúlt volt, mogorva, dühös, az a fajta „emberölő” tekintet és hangnem fogadta a hirdetőt. A hirdető már érezte, hogy baj van, mert volt már néhányszor hasonló helyzetben – hogy ez az ingatlanos nem magának keres lakást, hanem egy elutasított bérlőjelölt nevében érkezett. Azért ennyire ingerült, feszült, arrogáns. Szinte minden szava és mondata csíp, rúg, vág. A tekintete öl, levegő körülötte meg fullasztó. Sem ingatlanosként sem pedig bérlőként vagy vevőként így nem megyünk el lakást nézni. Akinek rossz napja van, problémái vannak, az akkor ne nézzen lakást. Orbitális hiba. Így már itt megbukott ingatlanosként és "magánemberként" egyáránt a kolléga.

Oka nem lehetett semmi ilyesmire, mert 5 óra alatt a lakásnál volt. Egyébként látványosan nem is érdekelte a lakás, amire számított is a hirdető. Nem is provokálta az ingatlanos kollégát a szokásos bérlőkhöz intézendő kérdésekkel, aki mit sem tudott arról, hogy a hirdető gyanakszik. Hagyta, hogy kibontakozzon a kolléga, akit mit ad isten, elsősorban a tulajdonos érdekelte, hogy miért nincs jelen, jelen van-e a szerződéskötésnél, vele kötik-e a szerződést, neki fizetnek-e. Összefoglalva kb. azt akarta tudni, hogy „Hol van a tulajdonos ebben a történetben?”. Amikor megtudta, hogy sehol, mert a lakás hirdetője a lakás bérbeadója egyben, mert a tulajdonos nem él életvitelszerűen Magyarországon, akkor már egyre kellemetlenebb lett számára a helyzet. A hirdetőt, a hirdető céget és a bérlőválasztást illete megjegyzésekkel. 5 óra alatt ő már mindent tudott a hirdetőről és a cégéről és még azt is, hogy a lakást régebb óta hirdetik. Pedig kellemes és gyors kiszolgálásban volt része, azonnal megnézhette a lakást és egy szó sem esett arról, hogy ő ki szeretné venni az albérletet. Képzeljék el, egy mondatot nem mondott, hogy igen, ki szeretnénk venni a lakást, akkor most mi a teendő. Ehelyett flegmán és lekezelően azzal indított, hogy tudja majd a hirdető dönt, ha ő visszaszólna. De nem állt le, teljesen bepörgött a nyelve. El is hangzott a bűvös megjegyzés, hogy megéri a tulajdonosnak inkább üresen hagyni a lakást, miközben előtte még arról beszélt, hogy ez a legelső lakás, amit megnéz. Most kezdtek nézelődni, kotyogta el véletlenül, de őt már a tulajdonos bevételei "aggasztják".

Ha most kezdtek el nézelődni honnan tudja mióta hirdetik a lakást? – költői kérdés merülhet fel most minden olvasóban, aki még hinni akar az ingatlanos kollégának. Ezt hívják ellentmondásnak vagy egyszerűen zavarba ejtő őszinteségnek, amikor vannak a mondatokban féligazságok, de attól még egy mondat sem igaz, ami elhadja az ember száját. A hirdető a lakásbemutatás után negyedórával írásban (az ingatlanos kolléga magán email címén, amin abban az 5 órában már váltottak néhány emailt is) tájékoztatta a kollégát, hogy valahol megállt parancsoljon az ilyen rosszindulatú megkeresésnek:

"Bizonyára nem magának nézte a lakást, ha ezt a __ irodát vezeti https://________________.Kérem, hogy feleslegesen ne pazarlja a bárátaira az idejét.

A tekintete és a viselkedése mindent elárult, hogy már egy elutasított bérlőjelölt érdekében jött el. Nem a mi üzleti politikánk érdekes, hanem az ilyen emberek, mint Ön és a barátai.

További jó munkát kívánunk! "

Nem lenne tisztességes, ha a választ nem osztatánk meg. Továbbra se felejtse el senki, hogy a hirdetésre jelentkezés és a lakás megnézése között 5 óra telt el. A lakásbemutatón az ingatlanos kolléga azonnal támadó volt, a viselkedése elárulta a rosszindulatú szándékait az első másodperctől kezdve és egyetlen egyszer sem mondta azt, hogy a lakást ki szeretné bérelni. Az csak hab a tortán, hogy ahol dolgozik és ahol a lakás van, ott ő bérlőként nem is nézelődne, mert még autóval is bő 1 óra út lenne (jó közlekedési viszonyok mellett) a munkahelye. A magyarázkodása ennek megfelelően hiteltelen is:

"Segítek megfejteni a rejtélyt! Igen, egy ingatlanirodát vezetek. Ha ezt el akartam volna titkolni, nem a saját telefonszámomat és nevemet használtam volna. Saját részre keresünk lakást a párommal, aki velem volt ma délután, ugyanis bármilyen hihetetlen, annak ellenére, hogy egy ingatlanirodát vezetek, nekem is laknom kell valahol.

Az én tekintetem és a viselkedésem a cégükről kialakított véleményemnek és az Ön szakmai hozzáértésének következményeképp alakult úgy, ahogy. Az pedig abszolút alátámasztja a korábbi véleményemet és Önt is elgondolkodtathatná, hogy rögtön egy korábbi, elégedetlen ügyfél bosszúját látja egy szimpla lakásnézésben! Annál még az én időm is drágább, hogy efféle gyerekes és teljesen értelmetlen módon használjam.

Sok sikert a lakás kiadásához!"

5 óra alatt megnézhetett egy kiadó lakást, de ő úgy érkezett oda, hogy ha valaki ölni tudna a szemével és a hangjával, akkor a hirdető már nem élne. A hirdető az ingatlanos kollégát megnyugtatta, hogy azelőtt gyanús volt a hirdetésre jelentkezése, mielőtt a hirdető visszahívta és időpontot egyeztetett vele:

Attól, hogy leírja, még nem lesz igaz. Előre tájékoztattak, hogy ___-s a szám. Már ennek tudatában hívtam vissza és kértem, hogy küldjön emailt. Alapesetben erre csak úgy válaszolok, hogy nem működünk együtt. De itt érdekes volt, hogy egy ______ irodavezető mit akarhat a __. kerületben a hihetetlenül gyanús .com-os üzenet után. Gyorsan kiderültek a szándékai.

Minden jó, ha jó a vége. Az ingatlanos kolléga előtt ott járt érdeklődő megfelelő bérlőnek tűnt és már folyik a szerződéses egyeztetés. Ő nem volt támadó, pedig ő előre egy nappal egyeztetett időpontot. Ő nem csak elmondta, hanem ki is mutatta, hogy a lakást ki szeretné bérelni és családi okok miatt maradna a környéken, mert az adott kerülethez kötődik és a munkahelye is a közelben van.

Az, hogy manapság több hónapot, jelen esetben 2 hónapot, várni kell egy megfelelő bérlőre, az egyáltalán nem meglepetés. Inkább álljon üresen a lakás, legyünk nagyon óvatasok és vigyázzunk a lakásunkra, nem kell abból mindenáron pénzt csinálni. A bérlő nem attól bérlő, mert annak tartja magát. A bérlő attól bérlő, hogy egy bérbeadó azt gondolja róla, hogy tényleg az.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitel hotel

albérletpiac albérlet gyors kölcsön személyi kölcsön Magyarország Ingatlanműhely

Hitel lakásvásárlásra. Hitel lakásépítésre. Hitel lakásfelújításra és vagy bővítésre. Hitel lakberendezésre. Hitel albérletre? Igen, hitel albérletre. Vannak bérlők, akik csak a pénzügyi biztosítékra (a bérleti díj biztosítéka, jogilag óvadék, közismert nevén kaució) vesznek fel gyors kölcsönt. Más bérlők az egész éves albérleti díjat és pénzügyi biztosítékot kölcsönből oldják meg. Olyanok is akadnak, akik a bérlési időszak alatt jutnak ilyen módon pénzhez és tudják kölcsönből fizetni az albérleti díjat. Bérbeadóként és bérbeadással foglalkozó szakemberként ajánlatos felismerni az ilyen bérlőket. Nem könnyű, sőt talán az egyik legnehezebb arról igazán meggyőződni, hogy a bérlő a saját vagy éppen más pénzét akarja elkölteni. Mégis két okból fontos ez.

Aki eleve kölcsönből tud csak kibérelni egy lakást, ott könnyen előfordulhat, hogy nem húzza ki a szerződés végéig és ideje korán problémák fognak adódni vele, mert nem csak az albéreltet akarja finanszírozni kölcsönből, hanem az egész életét.

Az ilyet már eleve nem érdemes beengedni a lakásunkba, mert csak fájni fog a fejünk tőle. A másik helyzet, amikor az addig jól fizető rendes bérlő hónapról hónapra egyre többet csúszik, egyre nehezebben fizet. Mondjuk pont azért, mert innen-onnan kéregeti össze az albérletre valót. Ha még ki is húzza a szerződés végéig, jobb nem megvárni míg teljesen fizetésképtelen lesz. Ajánlatos előbb megköszönni neki a vele együtt töltött időt, hogy sajátjaként vigyázott a lakásra és minden számlát rendesen kifizetett. Ha megsajnáljuk, ha csak egy pillanatra is elhisszük, hogy ez csak átmeneti kis fizetési nehézség (ami már féléve tart), akkor bizony sokat kockáztatunk. Teleregényt tud írni a bérlő vagy éppen lyukat beszélni a hasunkba, hogy ő mi mindent megtesz azért, hogy újra minden rendben legyen. A remény csalfa dolog, főleg bérlőként, amikor nem kapunk meg egy jólfizető állást, vagy ha vállalkozunk, akkor elmaradnak a várt és remélt bevételek, esetleg nem fizetünk adót és bekapunk egy NAV végrehajtást. A bérbeadás folyamatos kockázatelemzés és kockázatkezelés.

Egy ember életében lehetnek nehéz fordulópontok, de bérbeadóként nekünk nem az a feladatunk, hogy mások lelkisegélyszolgálata legyünk, főleg, hogy nem is szociális alapon adunk bérbe.

A kiszolgáltatott helyzetben élő bérlők, akik akár a bank, akár a barátaik és családtagjaik pénzét költik albérletre, részben felismerhetők, de legtöbbször inkább gyanút ébresztenek bennünk. Már ha bérbeadóként szerintünk nem az a bérbeadás alapja, hogy ki tudja először az elvárt pénzügyi biztosítékot és az első havi bérleti díjat egyösszegben egyszerre kifizetni. A kiadó lakások hirdetéseiben ennek ellenére mind a mai napig olvashatók ilyen bérlési feltételek.

Aki általában három havi bérleti díjat egyösszegben letesz az asztalra, az azonnal költözhet, gondolhatja magában minden bérlő.

A jelenséget, amiről most beszélünk hitel hotelnek hívjuk

Azért is érdemes ilyen beszédes nevet adni neki, hogy a nevéhez méltó tulajdonságokkal ruházzuk fel. Személyi vagy egyéb gyors kölcsönből egészen a hitelkártyák limitjéig minden lehetőséget megmozgathatnak emberek, hogy a szerződés alapvető pénzügyi feltételeinek megfeleljenek. A bank vagy mások pénzéből élő bérlők, mivel nem a sajátjuk, nem is dolgoztak meg érte, elég könnyelműek tudnak lenni.

Magyarul túlvállalják magukat és olyan értékű lakást akarnak kibérelni, amire vágynak és nem olyat, amit a reális jövedelmi viszonyaik alapján ki tudnak fizetni. Az meg mégnagyobb kockázati tényező, ha például az adott jövedelmi háttérrel piaci alapon már nem is tudna kibérelni egy normális lakást sem a bérlő.

albérletpiac albérlet gyors kölcsön személyi kölcsön Magyarország Ingatlanműhely
Albérlet hirdetések alatt ma már ott vannak a személyi kölcsön hirdetések is

Honnan tudhatjuk, hogy a bérlő miből él?

Elsősorban onnan, hogy megkérdezzük mivel foglalkozik – vágják rá most sokan. A kérdést sosem direktből kezeljük. A hitel hotelből élők a munkájukat legalább annyira nem tudják elmagyarázni nekünk, mint saját maguknak a jövedelmi helyzetüket. Röviden tömören csak hazudozni fog. Így arról beszélgessünk a bérlővel, hogy hol él most és miért költözik. Ártatlan kérdés, bármikor és bárkitől meg lehet kérdezni, nem kelt gyanakvást.

A hitel hotelben élők könnyelműen nyilatkoznak, mert nem különösebben kötődnek az albérlethez, pont úgy élik meg a költözést, mint ha egy hotelben az egyik szobából a másikba költöznének.

Gyorsan kiderülhet, hogy milyen gyakran költözött az elmúlt években például. A hogyan él kérdéskört járjuk körbe, ártatlanul érdeklődve és persze folyamatosan figyelve a bérlőre. Aki óvatosan kerüli a munkáját, azt hogy valójában miből él, biztosak lehetünk benne, hogy nem fogja egykönnyen szóba hozni. Ha véletlenül mégis mond valamit, simán ellentmondásokba keveredhet, hogy mivel is foglalkozik, tiszta homály lesz az egész. Nem is szabad visszakérdezni, csak észrevenni.

Azért is hitel hotel a jelenség, mert a bérlő úgy gondolja, hogy egy hotelben bárki megszállhat, nem fontos, hogy kicsoda és micsoda, csak az a fontos, hogy a szoba díját rendezze. Miből és milyen úton módon jut hozzá a pénzhez, ahhoz a hotelnek semmi köze.

Egy hotelben ez még igaz, csak ez az albérletpiac, ahol magántulajdonokban és (társasházi) közösségekben akarnak „életművészek” élni. Nagyvonalúak a pénzzel az ilyen bérlők, mert ahol könnyen jön a pénz, ott könnyen is megy.

"Van pénzük"

A munkájuk, a foglalkozásuk helyett, ezért jóval nagyobb hangsúlyt kap náluk az, hogy „Van pénzük”. Erre biztosan fel fogják hívni a figyelmünket, akár többször is, mert a kp-t szeretik, amitől vastagabbnak tűnik a pénztárcájuk. Hogy az a pénz a banké, a NAVé vagy egy másik bérbeadóé, akit nem fizetettek ki, az a hitel hotelben élőket egyáltalán nem zavarja. Nekünk bérbeadóknak  meg jogunk van eldönteni, hogy kit engedünk be a lakásunkba és kit nem.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kulcskérdés

albérlet albérletpiac bérlő bérlőválasztási jog Magyarország Ingatlanműhely

Állásinterjúnak élheti meg sok bérlő a mai albérletpiacot. A bérbeadók előszűrnek. Ez a bérlők oldaláról nézve azt jelenti, hogy hiába jelentkeznek a hirdetésre, már meg sem mutatják nekik a lakást, hiába akarják azt megnézni. Ha sikerül a bérlőnek időpontot egyeztetni, egyáltalán nem biztos, hogy őt választja a bérbeadó.

A bérlőknek van egy nagyon szűk része, akiket mindez teljesen hidegen hagy. Tudomást sem vesznek erről. Magabiztosak és kiegyensúlyozottak. Ők el sem tudják képzelni, hogy őket egy bérbeadó nem választja.

Első ránézésre akár jó bérlőknek is tűnhetnek. Bár hozzá kell tenni, hogy irányító típusúak, ami annyit jelent, hogy bérbeadótól már az első pillanattól kezdve elvárják az alkalmazkodást. Későn néznek lakást, mert munkából mennek és csak úgy érnek rá. A bérbeadó ha tud, ezért megpróbál még eléjük másokat is beszervezni, hogy ne érezze annyira kényelmetlennek a késői lakásmutatást. Időben fognak érezni, biztosra vehetjük, hogy nem késik. Az ilyen irányító bérlőnek nagyon sokat számít az első benyomás. De ravasz is és általában tudja, hogy nem ő az első, aki megnézi a lakást, hanem inkább az utolsó. Udvarias és tisztelettudó, szimpatikus akar lenni.

A bérbeadó akkor kezdhet gyanakodni, amikor először derül ki, hogy már „nagyon sok” lakásban járt a bérlő. A sok lakást néző bérlő két különböző bérlőt jelenthet. Az egyiket, aki nem tudja mit akar és megnéz mindent, amihez kedve van. A másik viszont azért nem tud dönteni, mert nem őt választják bérlőként.

Most az utóbbi bérlőről beszélünk. Hamar ki fog derülni ugyanis, hogy mi a gond vele. Bevezetőként megtudhatjuk, hogy ő milyen kiváló bérlő, hiszen ritkán költözik. Most is csak azért keres lakást, mert x év után (ez rendszerint 5+ évet jelent) eladják a lakást, ahol él. Hangsúlyozza, hogy mennyire rendszerető és hogy ő igazi otthont keres, nem albérletet. Szóval imponál, hízeleg, finoman győzködni fog minket, hogy ő a főnyeremény a többi jelentkezőhöz képest.

Aztán egyszer csak elkezd komolyra fordulni a helyzet. Szóba hozza a „kulcskérdést”. Megkérdezi, hogy mikor volt zárcsere. Akár még a kulcsot is elkéri, hogy megnézhesse eredeti vagy másolt, biztonságosabb vagy egyszerűbb. Ha nincs hevederzár az ajtón, akkor azt kérdezi lehet-e rá külön rakni. Majd jön a költői kérdés, hogy kinél van kulcs a lakáshoz a bérlőn kívül. Ha a bérbeadó elmondja, hogy természetesen nála mindig van egy szett, illetve a bérlőnél, ahányat kér. A bérlőjelölt magabiztosan állítja, hogy ő most is úgy él, hogy csak neki van kulcsa a lakáshoz. Ezért hirtelen felteszi a kérdést, hogy zárat cseréltethet-e, mert ő úgy szeretné bérelni, ha csak neki lenne kulcsa. A legtöbb bérbeadó ezt nem szívesen hallja.

Ez az a pillanat, amikor felismeri az okát, hogy miért nem találja a megfelelő otthonát a bérlő. A bérbeadók az ilyen zárcserélős, a bérbeadót a lakásból teljesen kizárni akaró bérlőket nem tekintik első számú választásnak. A lakásbemutatón ilyenkor a bérlő teljesen elveszítheti már a önkontrollt és meggondolatlanul érvel, főleg ha azt látja a bérbeadót még nem győzte meg az igazáról. A Lakástörvényre és Polgári törvénykönyvre történő folyamatos és homályos utalások csak egy dolog.

Na de, amikor azt mondja nekünk egy bérlőjelölt, hogy „Még a saját anyámnak sincs kulcsa a lakásomhoz”, nehogy már egy bérbeadónak legyen, azt mindig meglepő hallani élőben egy átlagos hétköznap este valamikor 7 óra körül.

Bérbeadó és bérbeadó máshogyan reagálhatja ezt le. Valaki rövidre zárja a beszélgetést és kitessékeli a nézelődőt a lakásból, mások szájkaratézhatnak. A vége úgyis ugyanaz lesz, hiszen egyik bérbeadó sem fog olyan bérlőt választani, akivel már az első találkozón vitába keveredik.

Legyünk szókimondó bérbeadó vagy hűvösen távolságtartó, érdemes tudomásul venni, hogy ez egy bérlő típus. Vannak bérlők, akik titokban cserélnek zárat a lakáson. Előfordulhat, hogy a bérlési időszak alatt ezt a bérbeadó nem is veszi észre, mert a bérlővel nincs semmi gond. Azt mondhatnánk, hogy az az egyenes bérlő, aki előre tájékoztat erről és nyílt lapokkal játszik. Ha ez minket zavar, minden porcikánk tiltakozik ellene, akkor mi nem az a bérbeadó vagyunk, akinek ilyen bérlőt kell választani. Ha nem zavar minket, hogy nincs kulcsunk a lakáshoz, csak a bérlőnek, akkor elgondolkodhatunk akár még egy olyan bérlőn is, akinek még a saját anyjának sincs kulcsa a lakásához. Olyan bérlőt válasszunk csak, akit jó szívvel engedünk be a lakásunkba. Nem szabad és lehetetlenség olyan bérlőnek kiadni a lakást, aki gondterhelté tesz minket.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindí ;tó bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Irodalakások

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha százszor is leírnánk, talán akkor sem lehetne hatást gyakorolni arra a klisére, hogy a bérlőről ne a diákok jussanak az eszünkbe. Az ingatlanhasznosítás lassan, de biztosan lett az életünk része. Már annyira az, hogy sokszor a legnyilvánvalóbb tényeket sem vesszük észre. Ilyen az például, amikor üzleti célokra is használunk lakóingatlanokat. Üzleti alatt azt értjük, hogy valamilyen szolgáltatást végzünk egy lakásban. Az egyszerűség kedvéért hívhatjuk ezeket irodalakásoknak is. Most tényleg teljesen mindegy milyen szolgáltatást végeznek egy lakásban, a lényeg, hogy nem otthonként szolgál, az amúgy minden értelemben vett lakóingatlan.

Közjegyzői, ügyvédi és könyvelő irodák mind nagyon gyakran lakásokban végzik a munkát. Tipikus irodalakásokban működő szolgáltatások. Tipikus bérlők és tipikus lakásvásárlók is lehetnek, akik irodalakásokban gondolkodnak. Mert a lakásokat nem csak otthonoknak használjuk, hívnánk fel a lakáshasznosítók figyelmét. Ezt jó tudni eladóként és bérbeadóként is.

Tegyük fel a kérdést, hogy milyen egy tipikus irodalakás és honnan lehet felismerni?

Az irodalakások egyik közös jellemzője, hogy általában központi helyen vannak, tömegközlekedési csomópontok közvetlen közelében. Vannak sajátságos helyhez kötött irodalakások. Pesten az 5. kerület, Budán az 1. kerület az ügyvédi irodák terepe. Ez nem azt jelenti, hogy más kerületekben ne lennének irodalakásokban ügyvédi irodák. Csak azt, hogy ha ebben a két kerületben van eladó vagy kiadó lakásunk, akkor ügyvédi irodákkal az átlagosnál jobban érdemes számolni. A jó közlekedés jó üzleti célokat is jelenthet.

Zárt konyhás, tehát külön helyiségben lévő konyhákkal rendelkező lakások a jó irodalakások. Ezzel is csökkentve az otthon kinézetet. Bár, vannak vagány irodákban is központi helyen elhelyezett szigetes konyhák, nem csak külön zárt helyeken. Ha nem nagyon „hivatalos” munkát végeznek egy lakásban, akkor egy jópofa konyha akár lehet a lakás közepén is, mint egy fajta látványos, közös tér, ahol nem csak az alkalmazottak, hanem az ügyfelek is hasznos időt tölthetnek el.

Az irodalakásokban még mindig jellemző igen sok kreatív szolgáltatás, vezető és személyiségfejlesztés, reklám-pr-marketing tanácsadók is. Őket nem igazán zavarja a nyitott konyha.

Általában egyébként a legtöbb cég irodalakásban kezdi. Lehet saját tulajdon és bérelt is. Vannak cégek, amik idővel irodaházakba mennek, mások maradnak az otthonos irodaérzetet adó lakásokban.

Onnan is felismerhető egy irodalakás, hogy a ház kapujában gyakori a cégtábla vagy a céges kapucsengő. Minél több irodalakás van egy házban, a miénk annál alkalmasabb lehet hasonló célra. Ezt érdemes akár a hirdetésben is leírni, legyen eladó vagy kiadó ingatlanról szó.

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem irodahaz, csak irodalakások egy társasházban

Különböző egészségügyi szolgáltatások is szívesen használják a társasházakat. A különböző rendelők, úgy mint fogorvosi, nem olyan ritka társasházakban. Érdemes figyelni a kapualjakat és a társasházi lépcsőházat, amikor lakást vásárlunk vagy a hasznosításán gondolkodunk, ha céges/üzleti bérlőkben gondolkodunk. Ahol kevés vagy egyáltalán nincs irodalakás, ott zokon veheti a zárt lakóközösség az ilyen szándékainkat. Erről érdemes előre egyeztetni. Több okból is.

Néha előfordul, hogy több/megemelt társasházi díjakat kell fizetnie a lakás tulajdonosának, ha céges bérlője van, vagy ő maga irodaként használja a lakást.

Az is előfordulhat, hogy más ingatlanadót (építményadót) kell fizetnie annak, akinek a lakásába cég székhely van bejelentve, mint amelyikbe nem. Szóval vannak itt finom apróságok, amikre érdemes odafigyelni, amikor a lakásunkat üzleti bérlőknek vagy üzleti célokra szeretnénk használni.

Ettől függetlenül sosem szabad elzárkózni attól, hogy céges bérlőnk legyen. Na jó, ha a lakásunkat például mindenképpen berendezzük és tipikus otthonként hirdetjük, akkor ezzel egyúttal kizárjuk a céges bérlőket. Az irodalakások igen tipikus közös tulajdonsága ugyanis az is, hogy általában mind üres. A cégek maguk rendezik be. Nem ritka, hogy a lakás stílusát is megváltoztatják, a saját képükre formálják, amire bérbeadóként érdemes nyitottnak lennünk. Meg lehet úgy is állapodni egy céggel, hogy a lakást úgy adja vissza, ahogy átveszi.

Elvileg és most hangsúlyoznánk, hogy elvileg egy üres kiadó lakás bérlői köre sokkal szélesebb lehet, mint egy berendezetté. Ennek ellenére ma még mindig úgy tekintünk a berendezett lakásokra, mint ha azokat lehetne jobban kiadni. Ez viszont a valóságban inkább azt jelenti, hogy szűkítjük a lehetőséges bérlők számát a kiadó lakásunkra. A berendezni vagy nem berendezni kérdést így is meg lehet közelíteni.

A céges bérlőktől többen azért is idegenkednek, mert ott nem lehet feketén bérbe adni, számlát kell róla adni. Sőt, nem elég a tulajdonos számlaadási kötelezettsége, de még a céges bérlő fogja fizetni a havi adóelőleget és a bérleti díj után. Ez komoly bizalmat igényel, mert a tulajdonos bizonyos értelemben nettó bérleti díjat fog kapni a céges bérlőjétől. A céges bérlő, havonta mint egy alkalmazott után, bérszámfejt, és az adóelőleget, az SZJA törvény szerint kifizetőként kell neki megfizetni a NAV felé. A tulajdonosnak, pedig minden évet követő január 31-ig egy adóigazolást kell adnia a befizetett SZJA-előlegről (M30-as nyomtatvány). Ez alapján kerül majd elkészítésre az adóbevallás. Ha a cég sumákol, a cégen keresik a ki nem fizetett SZJA-t, nem a lakás tulajdonosán, ami azért garancia a tulajdonosnak, hogy nem neki kell vállalni a lehetséges kockázatokat. Ezt fontos a számlára is ráírni, amit a bérbeadó a cégnek ad. Így későbbi probléma esetén látható, hogy a bérbeadó jóhiszemű volt, ha a cég már semmilyen jóindulattal sem nevezhető már annak.

Az irodalakásoknál ezt fontos volt megemlíteni, mert a lakáshasznosítási formákat ma már ketté lehet választani fehér és fekete piaccá is. Aki komolyan gondolja, az biztosan nem a tipikusan fekete albérletpiacon próbálkozik, mondjuk pont azért diákokkal, mert a diákoknak „úgy sem kell számla”. A fehéren kiadók, a lakhatási támogatást igénybe vevők egyre szélesebb tábora mellett cégeknek is ki tudnak adni. Egy picivel több adminisztráció, egy picivel szorosabb együttműködés a bérlővel, talán a rugalmasság sem árt ha megvan a felek között. A végeredmény pedig az lehet, hogy bérbeadóként bérlő szűrőként tudjuk azt a kérdést használni, amikor egy bérlő azt kérdezi tőlünk, hogy számla nélkül nem lehet-e kibérelni olcsóbban. Ugyanis, aki fél ma a bérlőktől, az pont azoktól fél, akiket hidegen hagy a fehér albérletpiac. Akik bérlőként még mindig a szürke vagy teljesen fekete zónában mozognak, azokat fehéren kiadó bérbeadóként sokkal jobban tudunk szűrni. 2017-ben az albérletpiac alapjának tekinthetjük a bérlő választás jogának fenntartását, ha bérbeadók vagyunk. A diákbérlő addig piaci klisé marad, ameddig a fekete albérletpiac ki nem fehéredik eléggé. A fekete albérletpiac szinonimája ugyanis ez az egyelőre megdönthetetlen albérletpiaci sztereotípia.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Legyünk megértőek...

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely

A blogot az élet írja, mert nincs izgalmasabb történetmesélő, mint a hétköznapok. Szeptember van. Vannak akik most vettek lakást, mások most költöztek be az új albérletbe. Nagy az öröm, felhőtlen még a boldogság. Mindegy is ki milyen célból kerül kapcsolatba új társasházakkal, idő kérdése csupán, hogy kiderüljenek a turpisságok. Minden háznak van törénete, mindegy az hol van. A mostani ház, amiről beszélünk, Budapest egyik legdrágább kerületében van. Ez a biztonságkeresők kerülete, azért olyan drága. Ez az utca, ahol ez van, meg pláne drága, mert még a ház bejáratából is 180 fokban panoráma van. Vár, hidak, Duna, hegyek és a Parlament. Nem mérik itt olcsón a lakásokat. Ez még a kerület átlagárainál is átlagon felüli módon drága. Az utca kilátása már benne van minden lakás árában, ha megvesszük, ha kibéreljük.

Ha itt hirdetnek valamit, akkor az embernek az az érzése, hogy meseországba érkezik. Kolbászból nincs a kerítés, mivel itt nincs is kerítés, de azon kívül minden van. Magasztalt és a fellegekbe emelt elhelyezkedés jól beárazható. Bárkit, akit érdekelnek a budapesti lakásárak, fél szemmel is, de azért biztosan megnézi mit és mennyiért adnak itt, még ha nem is tudja vagy nem akarja kifizetni. Ez a hely beárazza önmagát igazi esete.

Hibákról, problémákról, gondokról nem olvasható itt semmi. A béke és nyugalom szigete ez, na és persze az urizálást sem megvető városi polgároké. Optimizmus a köbön, amiért mondjuk be is költöztünk az utca egyik házába. Amúgy nem nagyon van lakóház az utcában, amiért még inkább ára van a környéknek. Irodák és állami intézmények foglalják a helyet. Büszke is minden környékbeli lakó, hogy a kiváltságosok között élhet. Ha tulajdonos, akkor meg még azért is, mert tudja, ebben az utcában és házban nem gond eladni egy lakást. Hiába drága, mindig drága, akkor is megveszik. Ha csak kiadónak hirdeti, már jönnek a potenciális vevők hívásai is, hogy esetleg nem eladó-e.

Sokan álmodoznak arról, hogy nekik is ilyen ingatlanjuk legyen, amire akkor is jönnek a vevők, amikor nem eladó. Ez az igazi nyugalom lakástulajdonosként. A biztonság mindennél többet ér. Bérlőként sem rossz érzés úgy hazaérni vagy éppen elindulni otthonról, hogy Budapest nevezetességeit a ház kapujából néhány másodperc alatt csodálhatjuk meg. Minden csak egy karnyújtásnyira van, amiért a turisták ide utaznak akár külföldről akár beföldről. A kiváltságos bérlő, vagy új tulajdonos meg minden nap átélheti a csodát. Igazából Budapesten érezheti magát. A lefotózott, lefilmezett, mind a nyolc betűt jelentő magyar főváros a lábai előtt hever. Ide aztán lehet vendéget hívni és szerényen mosolyogni, hogy ja, igen, nem rossz helyen él, meg lehet szokni.

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely
Legyünk megértőek, ha magasak a lakasárak. Legyünk megértőek, ha drágák az albérletek. Legyünk megértőek, ha mindezek mellett rejtett problémák is vannak.

Egy az elhelyezkedés például kívülről nézve és teljesen más ott élni. A ház liftjében hívja fel a figyelmet arra a közös képviselő, hogy a víz az úr, de nem azért mert a Duna partján vagyunk. A presztízs mellett kompromisszumot is kell kötnie itt minden lakónak, ha úgy istenigazából esik az eső. Muris vagy sem, a lakók komoly intelmet kapnak, hogy ne úszanak más vagy éppen a saját szennyvízükben. A különleges lakásárak különleges problémákat is rejthetnek. Nem kell mindig a legszörnyűbbekre gondolni. Elég, ha csak van néhány idegesítő házspecifikus gond, amit meg kell szokni. Lakáshirdetésekben ilyet nem fogunk olvasni, ne is keressük. Ha éppen eladó vagy kiadó egy lakás ilyenkor, akkor gondosan leveszik a közös képviselői tájékoztatót és visszateszik, miután a vevő vagy a bérlő távozott a házból. Nehogy már szégyenfolt essen a különleges kerület különleges utcájának nevén.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

S.O.S albérlet

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország

biztonságkeresés fontosságáról már beszéltünk. Arra az érdekes jelenségre hívtuk fel a figyelmet, hogy

mind bérlőként mind bérbeadóként felbecsülhetetlen érték tud lenni a biztonság.

Ha nem a médiából, hanem barátainktól és ismerőseinktől érdeklődünk a lakáskiadásról vagy lakásbérlésről, a biztonság elsőszámú szempont tud lenni.

A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.

A jó bérlők is elmondják, hogy mennyivel jobb érzés úgy bérelni, hogy nincs mitől tartani, nem kell semmiért sem aggódni. Ha gond lenne a lakásban, akkor a bérbeadóval közösen megoldják. Esetleges költözéskor is a pénzügyi biztosíték minden feszültség nélkül egyösszegben kerül kifizetésre, nincs elszámolási vita.

A biztonságot kereső bérlők és bérbeadók tábora igen népes. Ezért is beszéltünk róla májusban, hogy ne csak azt lássuk és halljuk, amit általában tévesen az albérletpiacról lefestenek olyan emberek, akik se nem adnak ki se nem bérelnek.

Alig pár napja beszéltünk az érdekemberektől és a barátaiktól hangos lakáspiacról.   Az albérletpiac talán még hangosabb is az eladó lakások piacánál is. Annyi ostobaságot és konteót, mint az albérletpiacról nem könnyű olvasni.

Ma reggel jelent meg a 24.hu oldalán a szokásos augusztus van és drágák az albérletek  című teleregény 2222. része. A színvonala, mint a nyáron meleg  és télen hideg van időjárásjelentéseknek. Mielőtt végig mennénk a mai albérletes konteó átbeszélésén, először újra elővennénk a bérelni nem is olyan könnyű  rövid áttekintést.  Pontosan az ilyen helyzetekre született, mert bosszantottak minket a csúsztatások és úgy általában a környezetünket, akikkel az albérletekről beszélgettünk. A munka üzenete az volt, hogy aki csak tud, az a személyes kapcsolatrendszerén keresztül próbál bérelni és próbál kiadni. Az albérelthirdetések száma ugyanis messze elmarad még az eladó lakások számától is, ha a lakásállomány arányát nézzük Magyarországon, hívtuk fel mindenki figyelmét.

Magyarul bérelni azért is nehéz, mert a kiadó lakások nem jelennek meg az online hirdetési oldalakon.

Felesleges így a dráma és a hangulatkeltés, ami az albérletpiac körül kialakult. Az albérletpiacot igen nagy mértékben befolyásolja a bérlők és bérbeadók aktív kapcsolatkeresése. Az online hirdetésekből ki lehet indulni, de mindenre választ nem adnak. Az egyik ilyen érdekes kérdés az albérletek ára. Ezen belül, ha a budapesti albérletek árairól beszélünk, akkor ott könnyen belátható, hogy eleve drága területeken van online kínálat.

A budapesti albérletpiac hirdetései tradicionálisan a város magasan árazott területein jelentős. Ott, ahol vásárolni sem a legolcsóbb. Így a kiadó lakások hirdetési ára és az ott eladó lakások ára között igen szoros az összefüggés.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Ahol drága vásárolni, ott drága bérelni is!

Azt mindenki tudja manapság, hogy  lakást vásárolni egy zsebbe nyúlós mulatság lett. Bérelni sem lehet ezért olcsóbban, mint korábban. Ha egyre többért hajlandóak a vevők vásárolni, akkor egyértelmű, hogy a bérlők sem úszhatják meg a növekvő lakhatási költségeket.

Ennek ellenére a mai cikkben is meghallgatjuk azokat a közismert konteókat, aminek semmi köze az albérletárakhoz.

Téves állítás: Az egyik ilyen az úgynevezett AirBnB-hatás, amely elmélet szerint csökkentette a kiadó lakások számát és ezzel növelte a kiadó lakások elvárt bérleti díját.

Az első kérdésünk az lenne, hogy erről látott már valaki számokat? Például arról, hogy a kiadó lakások száma tényleg csökkent volna az elmúlt években? Mi csak arról láttunk számokat, hogy az elmúlt években nőtt a kiadó ingatlanok hirdetési száma, nem csökkent. Erről maga az ingatlan.com beszélt még év elején.

Szóval a kiadó albérletek száma nem csökkent az AirBnB miatt Budapesten. Az AirBnB-s lakások és az albérletek száma egymás mellett növekedett.

A két lakáshasznosításnak semmi köze egymáshoz, nem lehet elégszer hangsúlyozni. Más munkát, más költségeket és teljesen más elkötelezettséget igényelnek. Alma és a körte, nem összehasonlítható, el kellene már felejteni. De ez még egyelőre továbbra is félremagyarázásra adhat okot.

Téves állítás: Ahogy az is, hogy óriási a kereslet az albérletekre.

Az AirBnB nem létező hatása mellett ez a másik olyan konteó, ami egyszerűen nem igaz. Mitől lenne már igaz?

Ha egyre többen vásárolnak, akkor az általában a bérlők számát is csökkenti.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A magyar albérletpiac korlátos kereslete - Nem bérlünk, hanem vásárlunk!

Logikusan gondoljuk végig honnan van a bérlők kereslete. A piaci alapú albérletpiac Magyarországon az egyik legkisebb Európában. Nálunk mindenki vásárol, aki csak tud, egyébként meg elvándorol innen. Az albérletben élők számáról is beszéltünk már külön, amikor általános tévhiteket cáfoltunk számokkal. A demográfiai hatások egyre erősebbek, hiszen, fogynak a fiatalok is, az albérletpiac utánpótlása.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Budapesten sem nő, hanem inkább csak stagnál a lakásállományhoz képest a bérelt ingatlanok száma!

Rajtunk kívül senki sem beszélt még arról, hogy a bérlők száma 2001-2011 között csökkent Budapesten és nem nőtt.  Tudták? Aligha, mert nálunk a bérlők keresletét növekedőnek hiszi a közvélemény, amire a média hecckampányt épített fel. A mostani kereslet,  kb. lépést tart az egyre növekedő lakásállománnyal, mert a lakások számában a demográfiai folyamatokat nem látjuk:

Azért sem, mert az újabb ingatlanok  a jobb és növekvő életszínvonalat jelentik, nem azt, hogy egyre több embernek, egyre több lakásra lenne szüksége. 

Arról nem is beszélve, hogy Budapest és az ország lakossága sem nő, hanem csökken, ahogy Budapest sokkal gyorsabban fogyott az elmúlt 25 évben mint Magyarország.

Budapest is szenved, amiért az albérletpiaca is szenved. A társadalmi folyamatok és a számok sem igazolják, hogy óriási lenne a kereslet az albérletpiacon. Nincs is. Az albérletpiac is túlkínálatos mindig.

Ma is az és nem keresleti albérletpiac van, mint ahogy azt el szeretnék hitetni mind a bérlőkkel mind pedig a bérbeadókkal. Ezekből van a nagy pofára esés, amikor valaki meghirdeti a lakását és nem azt tapasztalja, amit a médiában lát és hall. Főleg akkor nem, ha biztonságot kereső. Felkészül, hogy majd válogat a sok jelentkezőből és megtalálja a legjobb bérlőt. Aztán kiderül, hogy olyan rossz minőségű bérlők jönnek, amiért gyorsan ráfagy az arcára a mosoly.

Ezért ilyen és ehhez hasonló kijelentéseket olvasva

„A Balla Ingatlan megállapítja: mivel keresleti piac van, a bérbeadók diktálnak, sokszor irreális árat kérnek a lakásaikért. Licitet hirdetnek, és várnak, amíg valaki drágán kiveszi a lakást (általában kiveszik).”

, a valódi piaci szereplők csak csóválják a fejüket. Egyrészt nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a bérlőket nem kilóra mérik a bérbeadók. Akik mégis igen, azoktól nem szabad bérelni bérlőként, mert pont ők azok, akikről „a rossz és a bérlőket kihasználó” igaz városi legendák születnek. Bérlőként nem csak lakást, hanem bérbeadót is választunk. Olyan nincs, hogy tökminegy ki a bérbeadó. Elővigyázatosnak kell lenni bérlőként, mert magára vethet az olyan bérlő, aki nem figyel oda a rossz bérbeadó minden előjelére.

Ha a bérbeadó pénzéhes, az a másik oldalon azt jelenti, hogy ő az aki lenyúlja a pénzügyi biztosítékot, ő az aki nem segít, ha gond van a lakásban és ő az, akinek olyan vastag bőr van a pofáján, hogy az őrületbe is kergethet minden bérlőt a pofátlanságaival.

Ez az egész albérletpiac körüli dráma is egy nagy pofátlanság. Újra visszautalnánk a bevezető gondolatokra, és javasoljuk, hogy mindenki olvassa el az Albérletkeresés biztonságosan című albérletpiaci áttekintést.

Azon már nem lepődünk meg, hogy télen minden arról szól, hogy csökkennek az albérletárak, amíg nyáron meg nőnek. A valóságban meg nem történik más, mint hogy az albérletárak nyárra érik el a csúcsot és télen stagnálnak inkább. Az év eleje úgy kezdődött, hogy most már vége az albérletárak növekedésének. Most meg arról cikkeznek, hogy az árak egy év alatt tovább nőttek. Felhívtuk az ellentmondásra a figyelmet, hogy semmi sem állt meg. Augusztus van és megint minden más, de most már azt tanácsolják, hogy aki tud, az ne most béreljen, mert majd később minden olcsóbb lesz. Szólunk, hogy nem lesz olcsóbb. Az albérletpiac nem így működik, mert a kínálat minősége és árai között van összefüggés.

A hirdetési piacon változik a kínálat és nyáron sokkal több olyan lakás jelenik meg, amiben érdemes bérlőként gondolkodni. Ez az a kínálat, amiből könnyebb választani. A kiadó lakásokat sem kilóra sem darabra nem mérik az albérletpiacon. 

Télire azok maradnak, ami nem kellett senkinek többségében és a kínálatban sokkal nehezebb lesz választani, hiszen eleve kevesebb lakás üresedik meg ebben az időszakban. Általában azok a lakások az igazán kapósak, ahol már előtte is bérlő volt.

A friss, a teljesen friss kínálat nem mindig találja meg a keresletét. Egyrészt azért, mert a lakásárak változása és a felújítási költségek növekedése miatt, azok a tulajdonsok kényszerpályán mozognak, akiknek egy lakás felkészítése kiadásra egyre többe kerül. A hozamcsökkenést elfogadva ők is tudnak jól árazni, ha odafigyelnek a megfelelő ár/érték arányra.

Azok, akik régebb óta bérbeadók, nem is most kell felújítani a lakásukat, ők viszont jobban tudnak játszani a bérleti díjakkal és versenyképes ajánlatokkal csábítani a bérlőket. Az egy másik kérdés, ha kapzsik. A biztonságot kereső bérbeadók nem kapzsik, ők a legjobb bérlőket keresik, nem azt, akik a legtöbbet tudják fizetni a lakásukért.

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól! - világítottunk rá, hogy a bevétel mindig az érem csak egyik oldala. Bérbeadóként meg lehet nézni 5-10 év után az egyik és a másik lakását. El lehet dönteni, hogy a biztonságot kereső vagy a kapzsi bérbeadó járt jobban. Azt is meg lehet nézni, hogy melyiknek hány ősz hajszála lett a lakáskiadás miatt.

Nyugodtan ki lehet mondani, hogy az albérletpiacról van a fejekben egy kép és van a valóságban egy teljesen másik.

Az érdekembereknek az az érdeke, hogy például ez legyen:

„Ingatlanfejlesztők szerint az ingatlanpiac 7-9 éves ciklusokat produkál, most a felfelé menő szakaszban vagyunk, és még 4-5 évig biztosan megéri ingatlanba fektetni. A bérleti díjak magas szintje addig tarthat, ameddig jól megy a gazdaságnak, alacsony az infláció, és van fizetőképes kereslet a lakáshitelekre.”

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A lakáshitelezés és a lakáspiac kapcsolata is tele van ellentmondásokkal

A lakáspiaci ciklusokról  pár napja beszéltünk utoljára, hogy mennyire más síkban helyezik el az érdekemberek. Erre tessék itt az újabb példa erre. Azt mondják, hogy megéri még mindig ingatlanba fektetni – igaz nem teszik hozzá, milyenbe. Egyébként mindig megéri ingatlant vásárolni, ha pont azt vesszük meg, amit tényleg érdemes megvenni.

Akármit nem lehet befektetésnek venni. Attól, hogy eladó egy lakás, az attól még nem biztos, hogy jó befeketés, mert hasznosításra vásároljuk.

A lakáspiac sem ostoba, írtuk le pár napja. Budapesten egyre kevesebb lakást vesznek. Pontosan azért, mert egyre kockázatosabb hasznosításra is vásárolni, hiába ez a város az ország fővárosa. 2016-ban és 2017-ben is így gondolják ezt a budapesti vásárlók. Csak azt veszik meg, amit érdemes megvenni. A kínálat bőséges, van még miből választani, az árak ezért nőnek is, ami a rövidlátású emberek szeme elől elrejti a piaci folyamatok változását (a lakáspici ciklusok inkább 5 évente változnak).

A bérleti díjakra a lakásárak vannak nagy hatással, a bérek növekedéséről már nem is beszélve. Hiába nőnek a bérek lassabban, hiába nem minden rózsaszínű a magyar gazdaságban, a bérelt lakások költségei a bérlőknek terhet jelentenek.

A kereslet az albérletekre nem csak ezért korlátos ár/érték arányban kifejezve is.

A fent felsoroltak közül például a hitelképesseg javulása inkább csökkenti a bérlők számát. Minél több a hitelképes vásárlóerő a lakáspiacon, a bérlők száma annál inkább csökken.

A bérlők alatt nem a szociálisan hátrányos helyzetű, egyik napról a másikra élő, kiszolgáltatott embereket értjük. Ők kiszorulnak a piaci alapú albérletpiacról. Civil szervezetek próbálják megerőszakolni a lakáspiacot, ami önvédelemből kirekesztő a kockázatos bérlőkkel szemben.

A biztonságot kereső bérbeadók tudják, hogy három szó nem hagyhatja el egy jó bérlő száját sosem: sürgős, azonnal, sos.

Ha egy kiadó lakás hirdetésére így jelentkezik egy bérlő, annak a lakást meg sem kell mutatni. Toxikus bérlők ők, akik a problémáikat rá is akarják erőszakolni a bérbeadóra. Nyomulnak, hízelegnek, meg akarják győzni minden áron a bérbeadót, hogy milyen jó ötlet pont nekik kiadni a lakást. Ők is szeretnek nyáron váltani, mert több a jobb adottságú kiadó lakás nyáron. Főleg, ha megtalálnak véletlenül egy jó ár/érték arányú hirdetést.

A biztonságot kereső bérbeadók hirdetéseire, akik nem árazzák túl a lakásaikat, náluk előszeretettel jelentkeznek be egy váratlan pillanatban.

Albérletroham, olvashatjuk az említett mai cikk kezdő gondolatát. Az albérletroham sok, nagyon sok, 10-ből legalább 9 vállalhatatlan bérlőt jelent az albérletpiacon. Mi úgy folytatnánk, hogy tovább tart a kockázatos bérlők arányának a növekedése és még nincs vége, egyre nehezebb és több idő normális bérlőt találni.

Egyre több veszély leselkedik mindenhol minden bérbeadóra. Egyre embert próbálóbb feladat lakást kiadni. A bérbeadás alapelve még mindig az, hogy normális bérlőnek adunk ki. Ha nincs normális és fizetőképes bérlő, nem tudunk kiadni, hiába a roham, hiába minden telefonos megkeresés.

Bérlőként, hiába vagyunk normálisak, türelmesen kell keresni a kiadó lakások piacán, megmozgatva minden követ, hogy megtaláljuk a megfelelő lakás mellett a megfelelő bérbeadót is. Nyáron ez valamennyivel könnyebb, de nem könnyű, évről évre talán mindig egy picit több idő.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egy álom, amit ébren látok

lakáspiac ingatlanpiac albérletpiac lakáshirdetés hirdetési oldalak jofogas.hu Magyarország Ingatlanműhely

”Alapelv, hogy legyünk bármilyen sikeresek is a mában, csak addig tudunk működni, amíg fenn tudjuk tartani azt a kínálatot, amely bevonzza a megfelelő keresletet.„ – mondta Palocsay Géza, a Jófogás és a Használt-autó.hu portált működtető Schibsted Classified Media Hungary Kft. ügyvezetője a Világgazdaságnak.

Egy hirdetési oldal esetében nyilvánvalónak tekintjük azt, hogy a hirdetések száma összefüggésben van a látogatók számával. Azt mondanánk, hogy a fenébe ne lenne fontos a hirdetések száma és minősége! Minél több és jobb hirdetések vannak az adott oldalon annál inkább érdekelhet az tömegeket. A hirdetési oldalaknak két mérőszáma van. Az egyik a hirdetések száma, a másik a látogatók száma. Ebben mérik a sikerüket, ezt kommunikálják a hirdetők felé. Most egyszerűsítsük le a kérdést csak kizárólag ingatlanhirdetésekre.

Még mindig nem érezzük kritikusnak, hogy az eladó és kiadó lakáshirdetések minél magasabb száma és minél jobb minősége bevonzza a vevőket és bérlőket. Az alapelv azért is ilyen örök érvényű, mert mint minden piac, a lakáspiac is valamilyen szinten a kereskedelem alapigazságaira épül. Vásárolni is széles választékkal rendelkező boltokban szeretünk. Plusz a nagy választék arra is jó, hogy többet fogyasszunk - dörzsölik a markukat a kereskedelmi guruk.

Már megint asszociáljunk a lakáspiacra. Ott is fontosnak érezzük még mindig a széles lakásválasztékot, legyen az eladó vagy kiadó. Teljesen mindegy, csak legyen belőle minél több, mert annál jobb döntést tudnak hozni a vevők és a bérlők. Bármelyik vevővel és bérlővel is előfordulhat az, hogy egész más mellett dönt, mint amilyen elképzeléssel beleveti magát a hirdetések világába. Rájön időközben, hogy valamiben tud kompromisszumot tenni, amiben előtte azt gondolta, hogy nem, ha valami másban többet kap. Ehhez tartani kell a lakáshirdetési oldalaknak a kínálatot vagy az a legjobb, ha növelni tudják az eladó és kiadó lakások hirdetésének a számát. Ha feltennénk ezt a kérdést bármelyik lakáshirdetési oldalnak, azonnal rávágná, hogy a fenébe ne szeretné, ha minél több hirdető lenne nála! A hirdetőkből él, nem a látogatókból. A hirdetők fizetnek a hirdetésért.

A lakáspiacról beszéljünk ezek után úgy, mint bármelyik másik piacról, ahol a kereskedelem alapelvei részben vagy egészben működnek.

Ha megértjük azt, hogy kínálaton múlik minden, a választék bőségén és változatosságán, akkor ebből adódik egy nagyon fontos lakáspiaci tény. Ha valamiért megváltozik az eladók és bérbeadók viselkedése az a lakáshirdetésekben is látszódik. Ha több és jobb lakások jelennek meg annak örülnek a hirdetési oldalak és elvileg a vevők és bérlők is. Ha a hirdetések száma stagnál, a hirdetett lakások minősége romlik, akkor elkezdhet aggódni a hirdetési oldal és persze minden vevő és bérlő is. Ezek után feltennénk a nyilvánvaló kérdést.

A lakáspiacon a kínálat hatalmát miért utasítjuk el?

A lakáspiacon minden változást elsősorban a keresleti oldalnak tulajdonítunk, miközben alapelv a kereskedelemben, hogy a kínálat vonzza a keresletet. Azt hisszük még ma is, hogy a lakáspiacon bárki, aki megjelenik vevőként az vásárol, vagy aki megjelenik eladóként az el is tud adni. De hasonló a bérlőkről és bérbeadókról alkotott képünk is. Ez annál inkább igaz, ha a kínálat nagy és a minősége széles skálán mozog. Annál kevésbé igaz, minél inkább korlátos és korlátozott a kínálat száma és minősége. Ettől függetlenül minden esetben lesznek olyan szereplők, akik időközben kilépnek, mert nem találják meg a számításaikat a lakáspiacon. Mint a boltban, amikor megkérdezik tőlünk, hogy segíthetnek-e, mi meg azt válaszoljuk, hogy köszönjük, csak nézelődünk.

Egy eladó és bérbeadó is tud csak nézelődni, nem csak egy vevő és bérlő. Azon kívül meg még rengeteg nézelődő van. Már beszéltünk róla, hogy a hangzatos nagy látogatottsági számokat kezeljük fenntartásokkal. 90%-nál is több azoknak a látogatóknak a száma minden lakáshirdetési oldalon, akik teljes mértékben csak nézelődnek. A maradék 10% között vannak a potenciális vevők és bérlők, de ők sem mind kötnek üzletet az eladókkal vagy bérbeadókkal. Ez már annyira nem jó hír a hirdetőknek. Miközben ők is érzékelhetik ezt, ha figyelik a hirdetések látogatottsági statisztikáit. Elég sok kattintást igényel egy hirdetés, amiből legalább lesz egy konkrét érdeklődő. Aztán, hogy melyikből lesz vevő vagy bérlő, az már egy másik történet. Arról fogalma sincs egy hirdetési oldalnak sem. Eladóként és bérbeadóként minél többen vannak jelen egy hirdetési oldalon annál nagyobb látogatottságra/kattintásra számíthatnak a hirdetők. A bérlők és vásárlók pedig annál biztosabbak lehetnek, hogy találnak valamit, amit meg is vesznek vagy ki is bérelnek, ha az eladók száma minél nagyobb az adott hirdetési oldalon.

Újra megkérdeznénk, hogy miért nem fogadjuk el még mindig a kínálat hatalmát a lakáspiacon?

Azért nyomatékosítottuk a kérdést, mert a jelenlegi lakáspiaci hangulat elsősorban a kínálatra hat. A használt lakások hirdetésének a száma megtorpanhat, a minősége olyan irányba mozdulhat, ami annak a szűk 10% lakáshirdetést nézőnek egyre nagyobb kihívást jelent. Ha a lakásépítők, a beruházók és fejlesztők nem látják biztosítottnak, hogy nekik érdemes 2017-ben új társasházakat építeni, akkor abból a 10%-ból, az a pár % újlakást vásárló vagy bérlő nagy gondba kerül.

Még mindig nem vesszük komolyan a kínálat hatalmát?

A lakáshirdetési oldalak elsősorban a hirdetések számának és sokszínűségének a változásából következtetnek a lakáspiaci folyamatokra. A látogatottságról csak annyit tudnak, hogy ahhoz hirdetés kell, nagyon sok hirdetés. Ha a hirdetések száma csökken, az biztosan csökkenést fog okozni a látogatottsági statisztikákban is.

Csak ha csökken a hirdetések száma, változik a minősége, az nem azt jelenti, hogy egyre kevesebben akarnak eladni és kiadni?

De azt jelenti. És még azt is jelenti, hogy egyre több vevő és bérlő jár pórul vagy költözik ritkábban, mert nem találja azt, amit keres. Az árak sosem lesznek jók. Higgyék el, az árakat mindig magasaknak érezzük. Minden aktuális lakáspiaci árat magasnak tartanak a vevők, a bérlők. Ilyen szempontból az eladó és kiadó lakások ára teljesen relatív adott pillanatban. A kínálat viszont kulcsfontosságú a használt és új lakások piacán egyaránt. Ha ezt ennyire komolyan veszik már a hirdetési oldalak, vegyük már komolyan mi is. Vagy legalább próbáljuk meg és ne csak álmodozzunk nyitott szemmel.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Egy négercsókért mindenem odaadom"

albérlet albérletpiac szexlakások kitartott férfiak szexrabszolgaság Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki bérbeadásra adja a fejét, az készüljön fel az élet sokszínűségére. Az albérletkről legtöbbet azt hallani, hogy jaj de felmentek az árak, milyen nehéz normális lakást találni, szegény bérlőket még az ág is húzza, mert a bérbeadók egyre válogatósabbak. Lakást venni sem egyszerű és olcsó mulatság, tennénk hozzá gyorsan. Az albérletáraknak van egy kis közük a lakásárakhoz is, még ha ezt szeretjük teljesen elfelejteni, mert a lakásárakat hamarabb elfogadjuk, mint az albérletárkat. Aki nem tud vagy nem akar vásárolni az bérel, foglalhatjuk össze röviden a bérlők motivációját. Az élethelyzetek sokszínűek lehetnek tényleg, amiért valaki bérelni akar egy lakást. Munka és tanulás a legelfogadottabb célok. Majd utána jön az egyéb kategória, ahol bérbeadóként nem árt felkészülnünk váratlan helyzetekre. Nem igazán lehet rájuk igazából felkészülni. Aki gyakorlott, látott már ezt azt, találkozott már érdekes emberekkel, a szó negatív értelmében, néha azt hiszik mindent láttak. Van amikor csak ismétlődnek a helyzetek, azok a könnyebb szituációk, mert pillanatok alatt felismerjük, hogy ha valaki például párkapcsolati problémák miatt menekül albérletbe. Válás és szakítás miatt saját lakásból albérletbe költözőkkel nem olyan nehéz találkozni. Nyáron főleg. Ilyenkor szakad el a cérna otthon úgy látszik. Bérbeadóként évszakonként kb. lehet tudni, hogy kikre számíthatunk, amikor meghirdetjük a lakást.

Vannak olyan bérlők, akikre viszont nem lehet számítani..

...mert mindig meglepetésként érheti az embert a velük való találkozás. A szexkuckókat keresők tábora is igen széles. Vannak akik titkos kapcsolatukat albérletben élik. Itt beszélhetünk titkos párkapcsolatot élőktől, fizetett örömlányokon át, a kitartott nőkön keresztül egészen a pornóiparban dolgozókig. A szexmunkások táborának van egy nem túl gyakori és nem is annyira közismert rétege, a kitartott férfiak tábora. Ezen belül van egy nagyon érdekes csoport, akikkel már többen és többször is foglalkoztak, olyan gyakori volt közöttük az, hogy nők tartották el őket. A Magyarországon és főleg Budapesten élő feketeafrikaiak helyzete sosem volt egyszerű. Albérletet találniuk nem egyszerűen kihívás volt, hanem sokszor lehetetlen feladat. Valamilyen ösztöndíjjal, tanulás miatt ideérkező, meglehetősen mostoha anyagi háttérrel rendelkező fiatal férfiak kiszolgáltatottságára nem egy iparág, de az 50+ éves nők szemet vetettek. Találtunk munkákat erről, amikben mind az volt a közös, hogy feketeafrikai férfiak mind tisztában voltak azzal a lehetőséggel, hogy szexrabszolgaként könnyebben tudják biztosítani nálunk a megélhetésüket és a beilleszkedésüket, mint bármilyen más módon. A KFT 1984-es Afrika című dala adhatta a tippet talán, nem tudjuk, de jól hangzik, hogy "Csak a jó meleg Afrika, ott fülledt az erotika".  Az 50+ feletti nőkön kívül fiatalabb nők is felajánlották anyagi támogatásukat, de leginkább az idősebb magyar nők keresték a fiatal fiúk társaságát igen komoly anyagi ellenszolgáltatásért cserébe. Ennek alapja szinte mindig egy külön albérlet volt. A nő kibérelte a lakást a saját nevére, ő fizette a bérleti díjat és a rezsi díjakat. Egy feketeafrikainak 10-20 éve sem adtak ki szívesen albérleteket. Hozzá is fűznénk, hogy ma sem kedvelik a bérbeadók a feketeafrikai diákokat. Ezért nekik is jól jött és jól jön még ma is, ha nem ők, hanem helyettük más bérli a lakást.

Most megkérdezhetnék...

hogy mégis honnan a fészkes fenéből jutott ez eszünkbe éppen ma? Onnan, hogy tegnap történt velünk egy érdekes eset. Engedjék meg nekünk ezt a királyi többest, nem fontos kivel és nem fontos hol. A lényeg, hogy egy hirdetésre jelentkeztek. Egy budapesti speciális sebészeti intézetnek vezetékes számáról. Egy negyvenes női hang érdeklődik, hogy a lakás hirdetése aktuális-e és mikor lehetne megnézni. Gyorsan hozzátette, hogy nem magának keresi, hanem a kolléganőjének. Akkor a tapasztatalt bérbeadó mindjárt rá is kérdezett, hogy miért nem az telefonál, akit érdekel a lakás. Erre átadta a telefont és már egy jóval idősebb hangú nő kezdett el beszélni. Elmondta, hogy ketten nézelődnek egyszerre, hogy több hirdetést tudjanak felhívni gyorsabban. Azt is elmondta, hogy a munkahelyéről telefonál, de egyébként szabadságon van, csak a meleg miatt inkább a jobb klímájú sebészetről keres albérletet. Meg is beszélték a találkozót, hogy pár óra múlva találkoznak a ház előtt.

Gyanús volt a történet, az egész helyzet...

de kiadó lakásoknál nem szokatlan ez, mert a bérlők igen zaklatottak tudnak lenni a lakáshirdetések egymás utáni felhívása közben. Majd személyesen minden kiderül. A megbeszélt időpontban a nő nem érkezett meg. Tapasztalt bérbeadók tudják, hogy ez még nem a világ vége. A még inkább tapasztaltak tudják, hogy ez is egy intő jel, ha valaki nem jelzi előre, hogy késésben van. Azt is tudják, hogy ilyenkor türelmesnek kell lenni. Nem telefonálunk, nem nyomulunk, csak várunk. Valaki 10 percet, mások 15 percet mondanak. Többet semmiképpen se várjunk, ha a bérlő jelölt szó nélkül késik a személyes találkozóról. Ez a nő majdnem 15 percet késett. Az antréja igen szokatlanra sikerült. Megérkezett elég ziláltan a ház elé. Nekiesett a kapunak, elkezdte rángatni, hogy ő be akar menni, mert találkozója van. A higgadt és teljesen hidegvérű bérbeadó először csak annyit mondott, hogy lehet vele van találkozója. A nő egy pillanatra megnyugodott és hirtelen azt kérdezte a semmiből „Öregnek nézek ki, ugye?”. Valószínűleg a bérbeadó arcára volt írva a váratlan helyzet első benyomása. Ettől függetlenül ismét megnyugtató szavakat kapott a bérbeadótól hogy nem, nem öregnek néz ki, hanem csak szórakozottnak.

Képzeljünk el egy 50+ éves szőke nőt, akin nem csak az idő vasfoga látszódik meg...

... hanem a teljes élete sugárzik belőle, az arca meg maga annak az 50-60 vagy akár még több évnek a impresszionista összefoglalása. A tapasztalt és sokat látott, hallott bérbeadó már tudta, hogy ez egy felesleges kör lesz, de az udvarias tiszteletkört ilyenkor is meg kell adni. A nő csacsogott és elmondta, hogy nagyon fáradt, mert 24 órás műszak után jött a sebészetről. Emlékeztetünk mindenkit, hogy a telefonba még azt mondta, hogy szabadságon van. Első komolyabb hazugság a másik intő jel. A nő egyébként nem fáradt volt, hanem valami szer hatása alatt lehetett. A bérlők kevés százaléka jön el alkohol, kábítószer és gyógyszer befolyása alatt. Tényleg nem gyakori, de előfordul. Egy kokainista sem jobb, ahogy állandóan szipog, pupillája mint egy macskáé, de a különböző amfetamin származékoktól felpörgött menőket is ki lehet azonnal szúrni. Na jó, kell hozzá egy kis tapasztalat és gyakorlat.

Látta a nőn a bérbeadó, hogy valószínűleg nyugtatózza magát

Fel is értek ezalatt a lakásba, ahol azt gondolhatnánk, hogy ezt azért nem lehet überelni. Dehogynem. Az élet már csak ilyen. Nézi a nő a lakást, tetszik neki, közben a telefonját nyomkodja vadul. Egyszer csak elhangzik egy gondolatébresztő monológ. A nő elmondja, hogy ő bérelné ki a lakást egy indiai diáknak, akivel itt együtt élnének. Ez baj-e? Megnyugtató választ kapott ismét, hogy a lakás elsősorban pároknak kiadó gyerek nélkül, mert a lakás nem alkalmas családoknak (egyszobás). A nőnek jól estek a biztató szavak, így tovább ment. Szóval nem baj, hogy ő lenne a bérlő, de az indiai diák lakna itt, mert neki van saját háza. Azt a választ kapta, hogy a lakásban csak az lakhat, aki bérli. Tehát, ha az indiai fiú itt akar lakni, akkor neki is alá kell írni a szerződést. Ez már annyira nem tetszett a nőnek.

A bérbeadó itt már tudta...

...hogy egy régi ismerős történet szereplője lett, ahol egy idősebb nő egy fiatal, feltehetőleg feketeafrikai fiúnak, bérelne lakást. Az is látszódott, hogy a nő nem nagyon szeretné, ha a bérbeadó találkozna a fiúval, maga akarta meggyőzni a bérbeadót, adja ki nekik a lakást. Bele is kezdett a meggyőzés szokatlan módjába. Újabb váratlan kérdés következett: „Mi van, ha terhes maradok, mert akkor csak 9 hónapig maradhatunk a lakásban?”. Ez azért igen meglepő volt, egy jelenleg a tv2-n futó Pénzt vagy éveket című műsorban is komoly kihívást jelentő embertől. Ugyanis nem lehetett eldönteni, hogy a nő pont úgy néz ki ahány éves, mondjuk már inkább 60+ vagy egy koravén 50 éves. Ő magát 50 évesnek mondta. A párbeszéd nem visszaadható, csak a kezdő kérdés, mert itt azért elég szürreális élményben lehetett része a bérbeadónak, akinek kezelnie kellett tudni a helyzetet anélkül, hogy személyes konfrontáció lett volna belőle. Rá is kérdezett a nőnél, hogy akkor most terhes-e. A nő válasza az volt, hogy még nem, de nagyon az szeretne lenni. Finoman rákérdezett a bérbeadó, aki itt már inkább lelkisegélyszolgálatként működött csak közre, hogy ez mennyire lehetséges az ő korában.

A nő válasza az volt, hogy ha a partner fiatalabb, jóval fiatalabb, akkor még sikerülhet

Ők nagyon rajta vannak, hogy terhes legyen, hangzott el a nő huncut szájából. Mivel aktív hazudozó emberről beszélünk, feltételezhető, hogy ez a romantikus történet is a hazugság része. Bár nagyon egyedi és meglepő, tiszta stand-up comedy, nyilvánvaló volt, hogy egy kitartott férfinak keres lakást a nő, aki bár nem teljesen volt beszámítható, minden fontosat elmondott a maga módján. Személyes beszélgetéssé alakult az a bő 10 perc, amit együtt töltöttek. Ömlöttek a szavak a nőből. Amikor azt kérdezték tőle, hogy miért nincs gyereke, akkor azt mondta, hogy az eddigi partnerei mind nem akartak. Volt már terhes korábban, háromszor is, de mindet megszakította a partnerei kérésére. Amikor rákérdeztek arra, hogy hány évesek lennének a gyerekei, arra is gond nélkül válaszolt. Huszon- és harmincasok, jött az őszinte válasz. A nő vágyott a törődésre és kedves szavakra, mert minden odafigyelést megköszönt, amit csak tudott. Azzal zárta a bemutatkozását, hogy biztosan jó oka volt annak, hogy így alakult az élete, hogy nincs gyereke, de nagyon szeretne. Most akkor három gyerekes magányos nő lenne, jegyezte meg furcsa sírdogáló hangján. A bérbeadó látva ezt csak annyit tudott mondani, hogy pont a felnőtt gyerekei miatt nem lehetne magányos és már az unokákat várhatná, nagymama lehetne. Közben meg macerálta megállás nélkül a telefonját. Hol itt hol ott volt a tekintete a nőnek. Az is kiderült, hogy a férfi hívogatja és közben smsekkel bombázza. El is jöhetett volna vele, de nem jött el – jegyezte meg magában a bérbeadó. Ez a harmadik intő jel. Mint mondtuk a feketeafrikaik nem az első számú bérlőjelöltek Budapesten, amivel ők is tisztában vannak. Elutasítják őket csak azért mert feketeafrikaiak, így alternatív megoldásokat keresnek. Mondjunk ez a megtört, álmait kergető nő sem fogja  így megoldani a titokzatos fiatal férfi lakhatását.

Az már külön érdekesség, ha visszaemlékeznek, hogy nem a nő jelentkezett a hirdetésre...

...hanem az állítólagos, nála jóval kedvesebb és fiatalabb hangú kolléganője. Azt is feltételezhetnénk, hogy ő is benne van a „buliban”. Nem lenne extrém az ilyen feltételezés, mert az ilyen kitartott szexrabszolgák néha több nővel állnak kapcsolatban egyszerre. A nőknek így költséghatékonyabb együttműködni például egy lakás albérleti költségeinek megosztásánál is. A kitartott férfinak meg biztosabb helyzetet jelent több nő, ha az egyik időközben ki is lépne az ilyen kapcsolatból. A lakhatása, a megélhetése múlhat azon, hogy el tudja-e magát tartatni vagy sem.

A történetben nincs tanulság...

...ne is keresse senki. Egyszerűen bérbeadóként bármikor kerülhetünk megmagyarázhatatlan helyzetekbe az év bármelyik napján. Figyeljünk oda, ismerjük meg a bérlő jelölteket attól a pillanattól kezdve, hogy felhívnak vagy írnak nekünk egészen a találkozó utolsó másodpercéig. Azt hiszik lehetetlen? Igenis lehetséges. A sikertelen lakásnézések a tapasztalatszerzésről szólnak. Arról, hogy egyre jobbak vagyunk a helyzetek felismerésében és kezelésében. Nem elvesztegetett idő az, ha olyan emberekkel találkozunk, akiknek nem adjuk ki a lakásunkat. Meg kell tanulnunk felismerni a bérlőt, a sok jelentkező közül. Minél magabiztosabbak vagyunk a bérlőválasztásban, annál inkább kerülhetjük el a bajt. Bérbeadóként a kockázatok kezelése a megfelelő bérlő megtalálását jelenti. Ahhoz az út a sok alkalmatlan bérlő meg- és felismerésén át vezet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac Európában

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely

Beszélgessünk és gondolkodjunk. Legyünk türelmesek és megértőek. Figyeljünk oda másokra, ne csak magunkkal legyünk elfoglalva. Foglalhatnánk össze a legfrissebb európai lakáspiaci körképet, amit a Deloitte hatodik alkalommal jelentetett meg. Mi harmadik alkalommal beszélgetünk és gondolkodunk róla. Higgadtan, nem elveszítve a józan eszünket. Nincsenek izmusok, érdekek, cenzúra, csak a tiszta gondolatok.

Hej, de szeretjük a szabadságot, amikor úgy élünk, mint levegőt veszünk, elhatározásoktól és befolyásoktól mentesen, csak ösztönösen, ahogy csak egy ártatlan újszülött képes. Nem vagyunk megrontva, nem molesztáltak minket, nem bántalmaztak, nem lettünk semmilyen családon belüli erőszak áldozatai.

Hej, de nem szeretjük, ha sajnáltatja valaki magát, történeteket talál ki, lódít, ferdít, kiszínez, félremagyaráz. Ezért is hasznos ez a kiadvány, mert arra figyelhetünk oda mások hogyan gondolkodnak rólunk. Na nem rólunk magyarokról, hanem a lakáspiacunkról és annak közvetlen környezetéről.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
 Európában az albérlepiac nálunk az egyik legkisebb

Kezdjük azzal, hogy az albérletpiacunkat sokkal nagyobbnak érezzük mi itthon, mint amekkora az valójában. Az albérletszezon kellős közepén, nem is jöhetne jobbkor ilyenkor egy hidegzuhany. Európában gyakorlatilag az egyik legkisebb albérletpiaccal rendelkezünk. Nálunk kevesebben csak Szlovéniában élnek piaci alapú albérletben. Fontos, hogy piaci alapú albérletről beszélünk, a fehérről és a feketéről is. Igen, a NAV és a KSH is tudja, hogy ki van adva a lakásunk, akkor is ha eltitkolni próbáljuk. Ne legyenek illúzióink, ne ringassuk magunkat tévhitekbe, hogy jól átverjük az államot és mi milyen ügyesek vagyunk. Ha akarnák behajtanák. Ezért halkan jegyezzük meg, hogy csak megtűrik, csak nem tudni meddig. Csak hát ez egy másik történet, ne kalandozzunk el, mert jön a következő ábra, ami egy általános kérdést feszeget.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
Debrecen,  Győr és Budapest Európa lakáspiaci hozamának élmezőnyében

Az albérlet jó üzlet vagy sem? 7% feletti bruttó hozammal csak dán, lengyel és magyar városok szerepelnek a listában. Budapest a 2. legjobb hozamot produkálja, alig mögötte picivel lemaradva Győr és Debrecen. A 7,8-7,9 %-os magyar hozamok az európai élmezőnybe repítik Magyarországot. Nem csak rajta vagyunk a térképen, de igen figyelemre méltó helyen is. Aztán nem felejtjük el, hogy a számok ígéretesek, de közben a piaci alapú albérletpiac meg kicsi. Ez azt jelenti, hogy a kereslet korlátos. Aki új belépő, az egy ilyen pici piacon könnyen megütheti a bokáját. Az albérletpiacunk meg tradicionálisan önző, nem foglalkozik sem a bérlők számával, sem az igényeikkel. A bérbeadók többsége csak úgy piacra lép, valamilyen elvárásokkal és legtöbb esetben piaci ismeretek hiányában. Meghirdetem és kiadom, gondolják még ma is sokan Magyarországon. Aztán ez a valóságban még sem ilyen egyszerű történet. Mindenki saját lakásban akar élni Magyarországon, még a bérlők is, ahogy ezt már számtalanszor elmondtuk. A tipikus bérlő fiatal. Ha fogynak a fiatalok, mert egyre kevesebb gyerek születik, akkor fogynak a bérlők is. Ha elvándorolnak a fiatalok, akkor meg pláne szembe kell néznünk a valósággal. A bérlők keresleti oldalát ezek mind befolyásolják. A hozamok önmagukban azoknak jelentenek örömöt, akik ki tudnak adni kevés költséggel, normális bérlőknek. Mindenki másnak csak egy álom. Olyan ez, mint a lakásárak növekedésénél azt érezni, hogy a pénz már a zsebünkben van, miközben a lakást még meg sem hirdettük eladásra. Az álmodozás az élet megrontója, higgyék el, ez a lakáspiacon is igaz. Hozamot nem előre, hanem utólag számolunk Magyarországon. Ezt a Deloitte nem írta oda, mi hozzá tennénk, mert nagyon fontos. A magyar albérletpiac kiszámíthatatlan és nagyon kockázatos pontosan a mérete miatt és főleg a bérlők miatt. Sokat lehetne még erről beszélni és gondolkodni is. De most tovább megyünk az európai lakáspiacot vizsgáló áttekintésben.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A budapesti újlakások árnövekedése az egyik legnagyobb volt Európában

Azt látjuk, hogy nem csak az albérletpiaci hozamok miatt érdekes Magyarország. Úgy látszik, hogy az új építésű lakások árai Párizs után, Budapesten változtak a legtöbbet 2015 és 2016 között. A több mint 15%-os árváltozás nem csak a saját lakásra spóroló bérlőknek rossz hír. Ők úgy érzik egyre távolabb kerülnek a saját lakástól, vagy valami patkánylukra futja majd. A vásárlók azt látják, hogy a lakáspiac rohamosan drágult Magyarországon az elmúlt években. Ha nő az új lakások ára, akkor nő a használt lakások ára is Ezt a lakáspiaci összefüggést talán egyszer majd mindenki elfogadja. Ma még inkább a kételkedők vannak többségben, akik nem csak az albérletipiacot érezhetik feketedoboznak, de magát a teljes lakáspiacot is. Nem értik mi miért történik, mi mivel van összefüggésben. Ezért várják és magyarázzák egyesek hangosbemondón akár már 2 éve, hogy most már a lakásáraknak csökkenni kell. Csúsznak el banán héjon, hogy hol éppen árnövekedést hol éppen árcsökkenést mérnek. Tényleg úgy beszélnek a lakáspiacról, mint a lottószámsorsorlásról. Beszélnek forgalomcsökkenésről, miközben Magyarországon növekvő lakásárak mellett nem csökken, hanem nő a lakáspiac mérete. De hidegen hagyja ez a kuruzslókat és az apostolaikat.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A bérek hiába növekednek, az új építésű lakások gyorsabban drágulnak egész Európában

A lakáspiacon a bérek növekedését is sokan úgy értékelik, hogy az egyértelműen jót jelent a vevőknek, kedvező helyzetbe hozza őket. Ez részben igaz is, de biztosan nem az újlakáspiacon. Ott évről évre egyre távolabb kerül egy átlag magyar egy átlagos új építésű lakástól. Érzik ezt a lakásépítők is, hogy az új építésű lakások piaca korántsem olyan tömegpiac, mint volt 10-15 éve. Az építőiparra fogják a problémáikat, hogy ők építenének, de nincs kivel, mert közben sorban állnak az újlakásokért. Aztán tudjuk, hogy nem minden új lakást lehet itthon sem eladni. Meg azt is tudjuk, hogy nem egyre több, hanem egyre kevesebb vevő gondolkodik új lakásban. Azt is tudjuk, hogy az új lakások kínálata is igen egyenlőtlen. A beruházók ott építenek ahol tudnak. Aztán vagy lesz rá vevő vagy nem. Közben meg azt látjuk, hogy az új családi házak építése reneszánszát éli. Az új építésű lakások statisztikáját, a kiadott építési engedélyek számát jótékonyan befolyásolja a sok új tervezésű családi otthon. Ezzel el lehet fedni azt a problémát, hogy a társasházi lakások piaca gyengélkedőn van, mert látjuk, hogy magyar új építésű lakás egyre elérhetetlenebb. A bérnövekedés ellenére egyre távolabb kerül egy magyar egy új építésű lakástól. Ez nem magyar jelenség, hanem európai trend. Csakhogy, van itt egy kis különbség. Az új építésű otthonokra nem csak nálunk, hanem szerte a világban jellemző a hitelből vásárlás. Arányaiban véve, sokkal több vásárló hitellel vesz új lakást, mint használtat. Ezért a hitelpiac nagyban befolyásolja az új lakások értékesítését.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
No komment!

Európában nálunk kedvezőtlenebb feltételekkel sehol nem lehet jelzáloghitelt felvenni mutatja a Deloitte ábrája. Az újlakáspiacon a keresletet az árak dinamikus növekedése mellett éppenséggel a hitelpiac sem enyhíti. Bár mi itthon két kézzel verjük a mellünket, mint King Kong, hogy eljött a hitelpiaci kánaán, közben meg ordas nagy felára van a magyarországi jelzáloghiteleknek. Több hitelt veszünk fel ennek ellenére, mert muszáj. Hitel nélkül nem nagyon tudnának így növekedni a lakásárak, mint amennyire képesek. Azért még mindig az jár a legjobban, aki készpénzre vásárol és nem bonyolódik hitelfelvételbe. Vagy legalábbis túl nagy hitelben, adósságban nem érdemes itthon gondolkodni. A grafikonon nincs ott, de nálunk azért az átlagos lakáshitel nem túl magas. Éppenhogy, csak módjával, nagyon óvatos a többség. Félünk a hiteltől, ódzkodunk tőle és ha megnézzük ezt az ábrát, akkor azt mondanánk, hogy tudatalatt jól működnek az ösztöneink. Valami nem okés a magyar lakáshitelezés körül. Így kilógni az európai sorból több mint ijesztő.

Közben meg a lakásárak megállás nélkül csak nőnek és nőnek. Megállíthatatlan folyamatnak tűnik annak ellenére, hogy az albérletpiacunk mérete a lakásbefektetéseknek nem kedvez. Az sem számít, hogy fogynak a bérlők, mert kevés a fiatal, az elvándorlás is nagy divat, illetve erőn felül, belerokkanva is, de akkor is saját lakást veszünk, ha ez az egészségünk kárára megy, az életünket rövidítjük meg vele. Abban reménykedünk, hogy majd a gyerekünknek jobb lesz, nekünk már úgy is mindegy. Az sincs hatással a lakásárakra, hogy a bérek növekedése messze elmarad a lakásárak növekedésétől. A lakáspiacra a megtakarítások vannak hatással, nem a bérek. Abból  lesz lakásvásárló, akinek van ehhez megfelelő megtakarítása. A jó fizetés nem egyenlő azzal, hogy valakiből potenciális vevő legyen. Tele is van a lakáspiac lakásturistákkal, akik azt hiszik, hogy kicsi önerővel vagy szinte anélkül, a fizujukból mindjárt saját lakást is tudnak venni. Mondjuk van ehhez egy média háttértámogatás is. Előszeretettel beszélünk úgy a lakásvásárlásról, hogy az önerő, a megtakarítás kérdését nem zárójelbe nem tesszük, hanem úgy teljes egészében kihagyjuk a gondolatmenetből. Marad a lakáshitel és a törletszőrészlet. Szakmai portálók magyarázzák bőszen a lakásvásárlást, mint a habos tortát, úgy hogy elhallgatva azt feltételezik, hogy nálunk mindenki tízmilliókat tart otthon párnákban vagy a bankban. Vannak ilyenek, akik közül vásárolnak is lakást akár maguknak, a gyereküknek, nyugdíjelőtakarékosság miatt, vagy csak úgy, mert hatottak rájuk a média hírek. Vegyünk lakást, éljünk benne vagy adjuk ki, mert a lakás az olyan kézzelfogható valami. Nem lehet elbukni, már ha meg van építve. Új lakásoknál azért előfordulhat, hogy nem lesz belőle semmi és futhatunk a pénzünk után. Használt lakásoknál is belefuthatunk műszakilag lakhatatlan lakásokba. A saját ház építése is jár némi kockázattal, aminek csúnya vége lehet. Szóval vannak sztorik, lehet beszélgetni és hangosan gondolkodni, megosztani a véleményeket. Legyünk türelmesek és megértőek egymással és a lakáspiaccal egyaránt. Sok érdekességet tanulhatunk egymástól és a lakáspiactól is, ha van hozzá nyitott fülünk és szemünk.

Forrás: Overview of European Residential Markets 6th Edition by Deloitte

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac gyermekei

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egyik oldalról azt olvashatjuk, hogy a bérleti díj még mindig jó zsebpénz, a másikról viszont azt, hogy a bérlőkre egyre jobban figyelni kell. A legtipikusabb bérlő sztereotípiánál, a diákoknál sincs ez másképp. Az OTP Ingatlanpont lecsapott a nyári médiahírek egyik mindig ismétlődő kérdésére, hogy ha július vége, akkor jönnek a ponthatárok és ezzel együtt a gyereküknek lakásvásárlók és a továbbtanulóknak bérlők.

Sokan még egyébként mindig azt képzelik, hogy a diákbérlők hatása  nagyon nagy az egyetemvárosokban. Azt lehet erre mondani, hogy ahol nincs más ok vagy indok bérelni, csak a továbbtanulás miatt, ott előfordulhat, hogy a diákok az elsőszámú bérlők. Mivel erről keveset tudni, mindenki, még a média is a képzeletére bízza, hogy mely városokról lehet szó. Egyet biztosan kijelenthetünk, hogy ezalól kivétel Budapest.

Mint a legnagyobb albérletpiaccal rendelkező egyetlen magyar metropolisz, ide az elsőszámú bérlők nem tanulni jönnek, hanem dolgozni. Budapesten a bérbeadók elsősorban a biztos munkával rendelkezőket keresik, őket preferálják és rájuk várnak. Az régen rossz lenne, ha az elmúlt évtizedek demográfiai folyamatai után, még mindig a diákokban látnánk „A BÉRLŐT”.

Álljunk meg egy pillanatra, mert a gyereküknek vásárlók nem a ponthatárok kihirdetése után jelennek meg fizetőképes keresletként egy adott város lakáspiacán, így Budapesten sem. Jóval előbb, évekkel előbb vásárolnak ott lakást, ahol úgy gondolják, hogy a gyerekük tanulni fog. A szülői gondoskodás, odafigyelés előre gondolkodik és cselekszik.

Budapesten mind a használt és mind az új lakások piacán megfigyelhető az, hogy aki befektetésként vásárol, azoknak egy jelentős része valójában a gyerekének vásárol egy lakást. Addig kiadják, amíg a gyereknek nincs rá szüksége, így a biztos pont az adott városban jóval hamarabb megvan, mint sem a gyerek egyaltalán tudná, hogy mit és hol is fog tanulni. Természetesen ettől még lehetnek a ponthatárok kihirdetési után is aktivizálódó vásárlók. Ahogy vannak olyan szülők is, akik a diákélet alatt vásárolnak lakást, mert megelégelik a rossz albérleti körülményeket, esetleg féltik a gyereküket a fura társaságoktól, és abban a bíznak, hogy a saját lakásban jobban oda tudnak figyelni a szemükfényére.

lakáspiac diákbérlők lakásbefektetés albérlet albérletpiac újlakáspiac demográfia Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A gyerekek a jövő

Önmagában a gyerek lakásvásárlást ösztönző tényező, amit nem árt észben tartani mindazoknak, akik csak legyintenek arra, hogy fogyunk és arra is, hogy jelentős számú magyar gyerek születik, már a hátrokon túl. A magyar lakáspiacra teljes mértékben rányomja a bélyegét a 37 éve tartó káros demográfiai folyamat. Lakást veszünk a gyerek miatt, mert kell a nagyobb lakás, a több szoba, a jobb életkörülmények. Majd a gyereknek is veszünk lakást, legalábbis, aki megteheti, az biztosan vesz a gyerekének lakást. Az OTP Ingatlanpont ezt akarta mondani, csak egy picit leegyszersűsítette a kérdést a ponthatárokra. Miközben meg jobban belegondolva mindenki beláthatja, hogy a gyerekek, a gyerekvállaló családok milyen nagyon nagy hatással vannak a lakáspiacra. A számuk, az arányuk és a hatásuk a magyar lakáspiac jövőjét tekintve (sors)döntő lehet.

Az ingatlanaink száma csak nő és nő, mi meg csak fogyunk és fogyunk. Az újlakáspiacunknak ez szab csak igazán gátat, ami már most látszik, hogy milyen nagy mértékben elmarad a jelenlegi építkezési hullám például a 15 évvel ezelőtti építkezési hullámtól. Pedig csak 15 év telt el. Eltelik megint 15 év és bárcsak tévednénk, de nagyon úgy néz ki, hogy egyre kisebb és egyre alacsonyabb hullámokkal számolhatunk majd a magyar lakáspiacon, ahol sokminden, vagy talán még mindig minden, a lakáspiac gyermekei miatt történik vagy éppen nem történik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól!

albérletpiac kiadó lakás albérlet bérleti díj Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kiadó lakások piacán is igaz az a szabály, hogy a legolcsóbb lakásokhoz árazzák a többit. Ha drágulnak az olcsó albérletek, akkor drágul a többi is. Képzavarnak tűnik, mert nem is beszélhetünk ma már olcsó lakásokról sem az eladó sem a kiadó lakások piacán. A legalsó, belépő szintű albérletek áraira lehet mondani fűt-fát. Mindig ott van a legnagyobb érdeklődés/tolongás és a bérbeadók ezt az előnyös helyzetet szeretik is kihasználni. Ma Budapesten 70 és 100 ezer forint között szinte bármi kiadható és bármi megtalálható. Ebben a 30 ezer forintos sávban ég és föld életszínvonalbeli különbségek lehetnek és gyakorlatilag annyit próbál elkérni egy bérbeadó, amennyit csak tud. Lehet piaci alapon a lakás csak 70 ezer forint lenne, de kis szerencsével simán 100 ezerért adja ki. Ez nem csak bérlőknek jelent komoly dilemmát a lakások kiválasztásnál, hanem a többi bérbeadónak is, aki viszont már 100 ezer forint felett szeretne kiadni.

Az összehasonlító árazás alapján egy lakás tulajdonosa rosszabb esetben pár órát, jobb esetben néhány napot szán arra, hogy kitalálja mennyi legyen a kiadó lakás hirdetési ára. Meglátja a torz ár/érték arányt a 100 ezer alatti kiadó lakások piacán és azonnal azt mondja, hogy ez a „kutyaház 100 ezer, akkor az én lakásom minimum…”

Az albérletek árazása dominó-elv alapján működik. Legalulról indul az áremelkedés és szépen gyűrűzik be egyre feljebb. Csak, ami működik a legaktívabb albérletpiacon (100 ezer alatti árkategória), az koránt sem olyan működőképes egyre feljebb.

Azt be kell látni, hogy amikor 10-20-30 ezer forint árkülönbségről beszélünk az egész mást jelent, mint amikor 50-100-150 ezer vagy még nagyobb bérleti díj felárakat akarnak a bérbeadók érvényesíteni.

Elmondható az is általánosságban, hogy minél értékesebb egy ingatlan a bérleti díja annál nehezebben meghatározható.

Az olcsóbb lakásokat azért könnyebb beárazni, mert relatíve nehéz hibázni az árazással. Persze ott is könnyedén megütheti a bokáját az, aki csak úgy átmerészkedik a 100 ezer forint feletti albérletpiacra meggondolatlanul.

Az olcsóbb lakásoknál a rossz ár/érték arányt nem tudják annyira büntetni a bérlők, mint a magasabb árkategóriában, mert egyre több kiadó lakás Budapesten már a 100 ezer feletti kategóriában található.

Évek óta tartó jelenségről van szó. Fogynak a 100 ezer alatti albérletek és folyamatosan nőnek a 100 ezer felettiek száma, miközben az igény az nem csökken a 100 ezer forintig elérhető lakásokra. Így lenyelik a békát a bérlők, bérelnek, még ha ez komoly kompromisszumokkal is jár a számukra. Nem, még véletlenül sem jelenti ez azt, hogy 100 ezer forintig minden albérlet olyan rossz lenne. Nem az. Vannak igenis jók még ebben a kategóriában is, csak nem jellemző itt a jó ár/érték arány.

Maguk a bérlők is annyira össze tudnak zavarodni a reménytelennek tűnő albérletkeresésben, hogy nagyon elfáradnak és nem is látják meg a fától az erdőt, akarjuk mondani a jó lakásokat.

Ahogy távolodunk a 100 ezer forintos albérletektől a bérlők száma úgy fogy. Hiába nő a 100 ezer feletti kiadó lakások száma, hiába javul adott esetben a kiadó lakások minősége, az ár/érték arányok nagyon változatosak, még változatasobbak, mint a 100 ezer forint alatti albérletpiacon. Itt aztán van minden, főleg kínálat, ahol idő, türelem és elég sok odafigyelést is igényel a jó ár/érték arányú lakások megtalálása. Itt nem érzik reménytelennek a bérlők a helyzetüket, sokkal lelkesebbek tudnak lenni, kevesebb kompromisszumot is kívánnak kötni az új albérlettel. Röpködnek az árak, először 100-130 ezer között, majd jön a bűvös 150-200 ezer forintos ársáv, majd átlépve egészen 300 ezerig a kínálat és kereslet keresi a kapcsolatot több kevesebb sikerrel.

A budapesti albérletpiacon a 100 ezer forintos ár után a 300 ezer forintos albérletek jelentik a következő vízválasztót.

Itt meg is állnánk egy pillanatra, mert ezek után már mindegy, hogy egy albérlet 400 vagy 600 ezer vagy akár 1 millió forint havonta.

A legnagyobb problémát a bérbeadóknak a beárazásnál az okozza, hogy egy képzeletbeli eladási árból indulnak ki:

1. A vevők jóval toleránsabbak vásárlásnál, mint a bérlők.

2. A bérlők minél magasabb árkategóriába lépnek, ott annál jobban büntetik a rossz ár/érték arányt.

Ez nagyon nem szimpatikus az itt bérbeadóknak, amikor azt látják mi történik például a 100 ezer forint alatti albérletpiacon. De az egy másik világ, másik kereslet és ott egy óriási kényszer/létszükséglet az albérlet kérdése = nincs alternatíva, csak az önkormányzati bérlakások.

Az egyre drágább és nagyon drága albérleteknél a bérlők válogathatnak és válogatnak is. Itt már nem az ár dönti el, hogy könnyű vagy nehéz a lakásra bérlőt találni, hanem az ár/érték arány:

1. Egy jó ár/érték arányú 600 ezer forintos lakásra egy hónap alatt is lehet jó bérlőt találni, amíg egy rossz ár/érték arányú 300 ezer forintos lakás meg a kutyát sem fogja érdekelni

2. Az ár/értékre egy jó példa, ha azt vesszük figyelembe egyáltalán nem mindegy, hogy egy 50 milliós lakás újonnan/felújítva/csúcsformában ér ennyit, vagy az inkább már egy felújítandó lakás ennyiért. Árban 50 millió mind a két lakás, akár a tulajdonosai is egyformán gondolkodnak az elvárt bérlet díjról. De az a tulajdonos fog sikerrel járni, akinek minél magasabb életszínvonalat képvisel az 50 milliós lakása.

A bérlők ugyanis egyre drágább lakásoknál az életszínvonalért fizetnek. Ha a lakás tulajdonosa nem veszi ezt figyelembe, ő bizony akkor csak hirdetni fog és nem bérlik ki a lakását.

A másik igen fontos tényező szinte minden árkategóriában, az a lakások hibáinak – nincs tökéletes lakás – a figyelembevétele árazásnál.

Hajlamosak a lakások tulajdonosai úgy árazni az albérleteket, hogy csak az előnyöket árazzák be – nem is olyan ritkán túlárazzák őket – a hibákról meg szándékosan megfeledkeznek.

Csúnyácska már a fürdő, a konyha, a nyílászárók, valahogy nem egységes a lakás, gondok vannak a házzal és annak közvetlen környezetével (kert pl.), nincs garázs, nincs lift, nincs normális erkély, klíma sincs, stb..

Néha az új belépők, tehát a frissen/először bérbeadók sokkal józanabbul/reálisan gondolkodnak, mint a 10-15-20 éve bérbeadók, akik nehezen veszik tudomásul az elavulást, az idő múlását, a piaci/bérlői igények megnövekedését.

A bérleti díj pedig nem csak nőni tud, hanem csökkenni is a magasabb árkategóriában. Ott vagyunk most a 300 ezer feletti albérletek piacán, ahol egyre nehezebb labdába rúgni olyan lakásokkal, amik még akár 10 éve is versenyképesek voltak. Lehet lakható, csak éppen nem vonzó azoknak a bérlőknek, akik ilyen árban nézelődnek.

Modern, mindig friss és mindig a jó ár/érték arányú lakásokra csapnak le a bérlők.

Ezen a dilemmán még az sem segíti a bérbeadókat, hogy euróban határoznak meg bérleti díjakat, eleve külföldi bérlőt keresnek, akár még a hirdetési szöveg is kétnyelvű/több nyelvű, de néha magyarul nem is hirdetnek. A külföldi bérlők is legalább annyira modern lakásokat keresik, mint a hazaiak. Egy nagy, de elavult, rossz elosztású, öregecske lakásokra hiába várják a bérlőket jó környékeken, azok rendre elmaradnak. Jöhetnek a nagy és hangzatos szavak, esetleg modoros kifejezések, teljesen felesleges és üres kifejezések, mint a „minden igényt kielégítő” és „csak igényes bérlőnek”, nem a hirdetés szövegén múlik egy lakás kiadása. A képekből , ha kevés, ha sok, ha profi, ha amatőr, a jó bérlő leszűri a lényeget és a mesedélutánnal nem foglalkozik. A rossz ár/érték arány nem csak elavult ingatlanokat jelent, hanem olyannyira túlértékelteket, amire a bérlők nem éreznek késztetést, hogy kibéreljék. Nem mindegy ugyanis, hogy egy 250 ezer forintos lakást 350-400 ezer forintért akarnak kiadni, vagy egy 400 ezer forintos lakást 600 ezer forintért, mert az már túl nagy felár egy jó bérlőnek.

Alkudozni lehet, de aki annyira túlértékeli a lakását, az igen hisztis tud lenni, amikor 100+ ezer forinttal kevesebbet ajánlanak a kiadó lakásáért. Máskülönben meg a jó bérlő közben mindjárt arra is gondol, hogy lehet most lealkudja, de jövőre a tulajdonos majd ennyit akar emelni és költözhet, ha nem fogadja el:

A jó bérlő egyik ismérve, hogy nem gyakran szeret költözni, így nem kockáztat olyan bérbeadóval, akivel az elején már birkóznia kell.

A rossz bérlőket senki sem szereti, de vannak azok a bérbeadók, akik úgy gondolják, hogy szinte mindegy ki és miért bérel, csak fizessen. A rossz bérlők híresen felelőtlenül tudnak bérelni és legtöbbször kényszer alatt döntenek, azonnal és sürgősen, ami jól tud jönni sok rossz ár/érték aránnyal bíró lakás bérbeadójának. Majd jön a panaszáradat, hogy mennyi baj van a bérlőkkel, milyen mocskosak és koszosak és igénytelenek és problémásak.

Arról már nem hallani annyit, hogy a bérbeadó hibája és felelőssége is részben és néha egészben, ha olyan bérlőt választ, aki a lakás/társasház/közösség ellensége:

1.  A jó ár/érték arány vonzza a jó bérlőket.

2. A jó ár/érték arány megnyugtatja a bérbeadót, hogy türelemmel kivárjon és ne attól rettegjen, hogy biztos azért jelentkeznek csak hülyék a lakására, mert rossz az ár.

3. A jó ár/érték arányt megtalálva nem kell aggódni akkor sem, ha éppen nem csörög a telefon.

4. A jó ár/érték arány nem azt jelenti, hogy bérbeadóként megalkuvók vagyunk és nem akarjuk maximalizálni a bevételeinket. Nem a havi bérleti díj jelenti a bevételt, hanem a több éves, beleértve a költségeket is.

5. A jó ár/érték arány általában hosszú távú bérlőket jelent, akik évekig maradnak, akik akár figyelnek a környezetükre, a lakásra, akik miatt nem kell szégyenkezni a bérbeadónak, mert antiszociálisak lennének egy társasház lakóközösségével szemben.

6. A jó ár/érték arányú lakásokat azért szeretik a bérlők, mert többet kapnak a pénzükért.

7. A jó ár/érték arány józan, racionális és hosszú távú partnerként megbízható bérbeadót jelent a bérlőknek.

8. A jó ár/érték arányú lakások tulajdonosai egyszerűen jobban járnak, nyugodtabban alszanak, nem őszülnek bele a bérbeaádásba és könnyebben felismerik a jó bérlőt a rosszakkal szemben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem is olyan könnyű bérelni

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásbérlést nagyon egyszerű folyamatnak gondoljuk. Pikpakk elintézzük, gondolják sokan, mert úgy is túl sok a kiadó ingatlan. A bérbeadó érdeke gyorsan megtalálni a bérlőt, mert ha áll üresen a lakás, az bizony bevételkiesést jelent. Na most a féligazságok a legveszélyesebbek, még az albérletpiacon is. Ezért fogtuk és megnéztük ma reggel a legismeretebb hirdetési oldal számait, összevetettük a KSH Microcenzus adatival és elgondolkodtunk.

Először megnéztük az eladó ingatlanok hirdetéseit

- Országosan a hirdetési oldalon több mint 152 ezer eladó ingatlan van

-  Ebből 56% ház és 44% lakás

- Budapesti eladó hirdetésből több mint 48 ezer van

- A hirdetési oldalon a mai napon az összes hirdetésben az eladó lakások 54%-a budapesti lakás és 14%-a budapesti ház.

- A budapesti eladó ingatlanhirdetések aránya ma úgy néz ki, hogy minden harmadik eladó ingatlan az online felületen Budapesten található.

Viszont tavaly minden negyedik megvásárolt lakás volt csak budapesti, ami azt jelenti, hogy a hirdetési oldalon Budapest túlreprezentált. Ez jó hír mindazoknak, akik Budapesten keresnek eladó lakást, mert az online kínálat relatíve széles. De ne elégedjünk meg pusztán ezekkel az adatokkal. Nézzük meg az összes ingatlanhoz képest, mit látunk online hirdetve az oldalon:

- Magyarországon a 4 405 000 db ingatlan 3,5%-a eladó online a portálon ma

- A budapesti 905 000 db ingatlan 5,3%-át kínálják eladásra ma

Az ismert adásvételi számokból az derült ki, hogy országosan tavaly az ingatlanállomány kevesebb mint 4%-a cserélt gazdát, Budapesten meg egy kicsit több, mint 4%-a. A budapesti hirdetések száma és aránya a vezető ingatlanhirdetési oldalon azt üzeni az eladóknak, hogy egyáltalán nem biztos el fognak adni. Lesznek, akik csalódnak és vevő nélkül maradnak. A vevőknek meg azt üzeni, hogy van miből válogatni, akár érdemes nézelődni és vásárolni, mert van választák. Aztán nem mindent kell csak azért megvenni, mert eladó. A bőséges kínálat magas árakat is jelent a piacon, hiszen ez motiválja az eladókat. Vevőként meg az motiváljon minket, hogy mindig lehet alkudozni, ha van értelme.

Alternatív lakáspiac = albérletpiac

Túl vagyunk az eladó lakások hirdetésén, így nézzük meg az alternatív lakáspiacot = albérletpiac. Alternatív, mert alternatívának tekintik a vásárlással szemben. Mi most nem a pénzügyi, társadalmi és egyéb megszokások és elvárások alapján értelmezzük a kérdést. Pusztán az érdekel minket, hogy tényleg könnyebb-e bérelni ma, mint vásárolni. Bérlőként sem mindegy a kínálat mennyisége és minősége az árak mellett. A ma reggeli kiadó hirdetéseket megnézve ez a kép tárult a szemünk elé:

- Országosan több mint 13 ezer kiadó ingatlan érhető el online, amiből 88% lakás és 12% ház

- Ebből a 13 ezer hirdetésből közel 9 ezer budapesti

Mindjárt leszűrhetjük, hogy az oldal elsősorban a fővárosban albérletet keresőknek segít, másoknak csak erősen limitáltan. Akkor szembetűnő igazán a hirdetési oldal Budapest központú kínálata, amikor ismét a KSH Mikrocenusában megismert bérelt lakások számával vetjük össze az adatokat:

- 322 ezer bérelt ingatlannal számolt a KSH 2016-ban. Ehhez képest a kiadó ingatlanok száma országosan 4,1% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Magyarország)

-  A 4 405 000 db magyar ingatlanból a hirdetési oldalon 0,3% kiadó ma (kiadó ingatlanok/összes lakóingatlan Magyarország)

Leszűkítve csak Budapestre a hirdetéseket és a bérelt lakásokat és az ingatlanállományt, akkor egy másik képet kapunk.

- A 117 ezer db bérelt budapesti ingatlanhoz képest a kiadó ingatlanok száma 7,6% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Budapest)

- A 905 000 db budapesti lakásnak pedig kb. 1%-a kiadó a hirdetési oldalon (kiadó ingatlanok/összes ingatlan Budapest)

-  Budapesten 100 ingatlanból 1 van kiadónak hirdetve a piacvezető és egyben a legismeretebb ingatlanhirdetési oldalon.

1. 13% a bérelt ingatlanok száma Budapesten kb. 15 éve, ahol a piaci alapú albérletpiac mellett az önkormányzati bérlakásrendszer is jelentőséggel bír

2. Ehhez képest az 1%-os online kínálat a Budapest központú és a legszélesebb választékkal rendelkező hirdetési oldalon kevésnek tűnik. 

3. A bérlőknek, akik már most is bérelnek és váltani szeretnének azt üzeni, nem is olyan biztos, hogy menni fog.

4. Akik most akarnak felköltözni Budapestre munka vagy tanulás miatt, ő nekik meg pláne nagyon félelmetes lehet azt látni, hogy hiába élünk az internet korában, a szociális háló, a személyes kapcsolatok nagyon sokat számít bérlésnél is.

5. Ha még azt is hozzá teszük, hogy a budapesti albérletpiac nagyon koncentrált a drága kerületekben, akkor könnyen megérthetjük, hogy miért olvashatunk relatíve magas budapesti albérleti árakról.

6. Ahol drága vásárolni is lakást, ott drága lesz bérelni is, ilyen egyszerű ez.

A közös bérlés alternatívája a közös vásárlás is lehet

Az ismert hirdetési oldal akarva és akaratlanul is azt üzeni mindenkinek, aki böngészi, hogy inkább vásároljon. Több esélyünk van ma egy megfelelő lakást megtalálni vevőként, ha az anyagi lehetőségeink engedik, mint bérlőként kibérelni. A bérlésnél jellemző megoldás az összeköltözés, a költségek megosztása, a szobák felosztása. A közös bérlés mellett, a már említett szociális háló és személyes kapcsolatok közös vásárlást is eredményezhetnek. Családoknak, barátoknak, ismerősöknek érdemes azon is elgondolkozni ma, hogy közös lakást vásároljanak. Ez is járható út, miközben nagyon nagy odafigyelést igényel. De megérheti közös lakásvásárlásban gondolkodni, ahogy megéri közösen lakást bérelni is. Kompromisszumokkal jár, lehet egy picit kényelmetlen is, de az albérletpiac még a hirdetési oldal szerint sem jelent igazi alternatívát a vásárlással szemben, sem a kínálatot, sem az elhelyezkedést, sem pedig akár az árakat elnézve.

A merev és rugalmatlan budapesti albérletpiac számokban ( a helyzet változatlan):

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac 2017

Forrás: ingatlan.com

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismerjük meg az albérlőket

albérletpiac albérletkeresés albérlet albérlő Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Megéri. Hosszabb távon kifizetődő, de mindenképpen költséghatékony.  Az elővigyázatosság elvét szem előtt kellene tartani.

Átmenetileg bérlők

Az átmentileg bérlők csoportja a legtipikusabb élethelyzetek miatt bérelnek. Tanulás vagy munka miatt még nem biztos, hogy az adott városban hosszabb távon is elképzelik az életüket. Átmeneti bérlő lehet az is, aki eladta a saját lakását és még nem tudott másikat vásárolni. Hasonló élethelyzet az is, amikor építkezik valaki és előtte eladja a saját otthonát, de az építkezés ideje alatt valahol laknia kell. Felújítás miatt is valaki kényszerülhet albérletbe, mert olyan lakást vásárolt, amibe nem tud beköltözni. Átmentileg bérelnek azok is, akiknek még nincs saját lakásuk, de vásárlás előtt állnak. Első lakásukat vásárlók leginkább fiatalok és a szülők anyagi helyzetén múlik az, hogy meddig maradnak a fiatalok bérlők.

De miért fontos azt tudni, hogy ki és miért bérel átmentileg?

A bérbeadók sokszor a hosszú távú bérlőkben érdekeltek. A bérlőcsere/bérlőváltás egy nagy nyűg, költség és idő. Egy bérbeadó annak örül, ha évekre letudhatja egy bérlővel a kérdést, akivel minden rendben. Az átmenetileg bérlők néhány hónaptól akár pár évig is  bérelhetnek. Ha a bérbadó hosszabb távban gondolkodik, akkor jobb ha tudja, hogy mire is számíthat. Egy lakásvásárlás előtt álló vagy éppen építkezővel évekre előre nem lehet tervezni. Egy diák bérlő sem biztos, hogy időközben nem kap egy lakást „ajándékba”.

Lehet sorolni az élethelyzeteket, de mind abban közös, hogy a bérbeadónak nem biztos, hogy megéri olyan bérlőt választani, aki bizonytalan bérlő.

Tipikus az egy évre előre tervező bérbeadó, ilyen határozott idejű szerződést várnak el igen gyakran.

Sok bérlő még amiatt is háborog, hogy ő honnan tudja mi lesz vele a következő egy évben. Pont az a baj, hogy ilyen kérdések foglalkoztatják és elhiszi, hogy mindenki úgy él, ahogy ő: egyik napról a másikra.

Bérbeadóként a minimum egy év sem túl hosszú idő

Egy jól megválasztott bérlő nem egy évig marad, egy rosszul megválasztott meg lehet egy évig sem marad a lakásban. A bérlő kiválasztása nem attól függ, hogy a bérlő ki akarja-e bérelni a lakást, hanem leginkább a bérbeadó döntésétől, hogy elfogadja-e a bérlőt. Ez lehet nagyon tudatos is. A bérbeadó előre eldönti, hogy mire és kire figyel oda igazán, főleg, ha a lakása akár évekig is jól lakható. Most külön nem érdemes olyan lakásokkal foglalkozni, ahol senki sem szeretne tovább élni egy évnél. Még ilyen lakásokba is élhetnek évekig, de a nem túl élhető lakásoknál a bérbeadóknak is tisztában kell lenniük azzal, hogy ott már annak is örülni kell, ha évente kell új bérlőt keresni.

Hosszabb távra rossz lakásoknál nem érdemes tervezni. Viszont a jó lakásoknál, olyan bérlőt érdemes keresni, amit tartósan albérletben élők keresnek.

De semmi sem lehet fekete vagy fehér

A tartósan albérletben élők között vannak azok a bérlők, akiket jobb elkerülni. Ez már a bérbeadó döntése, hogy mennyire fogadja el a kockázatokat.

Két igen rossz minőségű tartós albérlőnek lehet tekinteni a bűnözőket/illegális életet élőket, illetve a vállalkozó hazárdőröket.

A bűnözők és illegális életet élők

Nem szeretnek a nevükön vagyont felhalmozni.

A lakásvásárlás elsősorban vagyonfelhalmozást jelent és csak másodsorban szolgálja a lakhatást.

Aki rosszban sántikál, az szereti gyakran változtatni a lakhelyét, állandó lakcímén nem lesz elérhető. Az ilyen emberek tartósan bérelnek, az életük aktuális szakaszának megfelelően. Egyszer fent és egyszer lent is lehetnek, de mindig rejtőzködnek.

Itt nem csak magányos farkasokat kell elképzelni, hanem már komplett családokat is.

Lehetett vagy akár most is lehet felhalmozott vagyon a család legfiatalabb tagjainak a nevén. Ezeket idővel értékesítették vagy értékesítik. Olyan lakásban nem élnek, amihez közünk van, mert az nem felel meg nekik. Akár még kiadhatják albérletbe is. A lényeg itt az, hogy gyakran költözzenek, mert úgy élnek, hogy jobb ha mindig mások a szomszédaik és nem maradnak egy környéken sokáig.

A vállalkozó hazárdőrök

Abban különböznek, hogy ők nem törvényen kívüli életet élnek. Nekik az ingatlanvagyon nem a törvények miatt terhes, hanem csak azért, mert abban hisznek, hogy ők sokkal jobban meg tudják forgatni a lakásuk árát, mint ha csak egyszerűen élnék az egyszerű és unalmas bérből és fizetésből élők életét abban a lakásban. Nekik a saját lakásuk a tőke. Eladják és elkezdik felélni egy üzleti vállalkozás keretein belül. Hangoztatják is, hogy mennyire hülyeség ülni annyi millión, azt forgatni kell és megtöbbszörözni.

Annyiban hasonlítanak a bűnözőkhöz, hogy ők is könnyedén lehetnek egyszer fent és egyszer lent. Erős vágyuk a sikerre egyben kiszolgáltatottá teszi őket, mert ők teljesen más világban tudnak élni.

Ahogy a bűnözők és illegális életet élők is fantáziálgatnak, az ilyen vállalkozók is pont azzal tudják leginkább felhívni magukra a figyelmet, amiről és ahogyan beszélnek. Ezek az emberek felismerhetők. Pont az teszi őket édessé és csábítóvá, ami egyben a legnagyobb veszélyforrás is. Ez pedig az, hogy tartós bérlők. Csak az ilyen emberekkel sok a baj. Kezelhetetlenek és öntörvényűek. Vannak becsületes bűnözők és illegális életet élők. De még akad olyan megcsúszött vállalkozó is, aki inkább kifizeti az albérletét de az ügyfeleit már nem biztos. Erre azért nem érdemes építeni bérbeadóként, ha felismerjük a bérlőjelölt a sötét oldallal cimborál.

A tartósan albérletben élők jóval megbízhatóbb csoportja

Tudatosan bérel és ehhez megfelelő anyagi háttérrel is rendelkezik. Azért bérelnek, mert olyan lakást bérelhetnek, amit megvenni nem tudnának. Tipikusan ellentétes elv vezérli őket, mint azokat a lakástulajdonosokat, akik képesek lakásokat felhalmozni, mert nekik a vagyon számít, nem az, hogy hol és hogyan élhetnek.

Itt olyan bérlők is vannak, akiknek van saját lakásuk

Viszont abban már nem akarnak élni és eladni sem akarják. Ők is kiadják albérletbe és bérelnek egy általában jobb és drágább lakást valahol egészen máshol a városban.

Ez is egy mentalitás és nehezen fogadják el azok, akik szerint inkább éljünk egy kisebb és rosszabb saját lakásban, mint hogy bárkinek is lakbért kelljen fizetni.

A tartósan albérletben élőket pont az inspirálja, hogy a lakás birtoklása nélkül is sokkal jobb környéken és sokkal magasabb életszínvonalon élhetnek, mint amit a vagyonuk és anyagi hátterük alapján lakástulajdonosként megengedhetnék maguknak.

Bérelni kevesebb ráfordítással lehet, mint vásárolni

Akinek nem számít a vagyon, de fontos az életminőségük, azok megjelenthetnek az albérletpiacon bérlőként és bérbeadóként egyaránt.

A tartósan bérlők másik csoportjánál megváltozik az élethelyzetük, ami miatt minden átértékelődik. Dönteniük kell, hogy bérlők lesznek, vagy olyan lakást vásárolnak maguknak, amiben nem élnének szívesen. Válás után előfordulhat, hogy az addig megszokott életminőség nem fenntartható. Vagyonmegosztás történik és a pénz kevés ahhoz, hogy megfelelő ingatlant vásároljon a potenciális bérlő. Itt pénzvagyonnal rendelkezik a bérlő, nem ritkán sok tízmillió forinttal is. Ugyanakkor nem elégséges ahhoz, hogy magasan pozícionált ingatlant vásárolhasson, de számára nagyon fontos az ingatlan, amiben él.

Nem tud és nem is akar kompromisszumot kötni az életformájában. Pénze van kibérleni, de nincs pénze megvásárolni. Kibérelheti azt, amit megvásárolni nem tudna.

Olyanok, akik ezt soha sem tudnák magukról elképzelni, azok ezt meg sem érthetik. De az ingatlan tényleg elsősorban vagyon. Akinek a lakhatása, az életkörülményei fontosabbak, mint pusztán a birtoklás és annak minden előnye, ők tartós albérlők lehetnek annak minden hátrányával is. Emberek vagyunk, emberi léptékkel élhetünk. Mi választunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Otthonkeresők országa

lakásárak lakáspiac lakásvásárlás első lakást vásárló albérletpiac ingatlanpiac otthonteremtés Magyarország Ingatlanműhely

Ma már gyakrabban költözünk, mint évtizedekkel ezelőtt. Amíg előtte egy ingatlanban leéltük az életünket, ma már koránt sincs így. A 70-es évek nagy társasház és családi ház építési lázában sokan egész fiatalon költöztek be első és sokszor utolsó ingatlanukba. Még ma is ott élnek és könnyedén előfordulhat, hogy onnan már csak a „temetőbe fognak költözni”.

A gyerekeik és unokáik már nem így gondolkoznak az ingatlanról. Egyrészt nem társadalmi munkában építünk társasházakat és családi házakat sem, mint 40-50 évvel ezelőtt. Társasházak leendő tulajdonosai álltak össze és szervezték meg, illetve vezényelték le a munkát. De a családi házakat is a szó legtágabb értelmében vett családok építették meg. Minden családban akadtak olyan emberek, akikre lehetett számítani. Ma már ez sincs így, ezért az építkezés sem megy olyan könnyen.

Teljesen más világ van ma és teljesen máshogyan lehet saját lakáshoz jutni is. Sok értelemben nehezebb, nagyon komoly anyagi áldozatvállalást kíván, így a költözés elsődleges oka mögött a fokozatosságot érdemes meglátni.

Lépésről lépésre juthat el oda egy egyedülálló, egy pár vagy éppen egy család, hogy hosszabb távon is abban az ingatlanban képzelje el az életét, amit birtokol.

A betondzsungel szindróma

A szerencsésebb fiatalok ma is a szüleikre számíthatnak. Az első saját lakásuk, amit ajándékba kapnak, biztosan nem az lesz, ahol gyökeret vernek. Egy fiatalnak még mások a saját lakással kapcsolatos elvárásik. Ez mozgatja az albérletpiacot is. Ezért is olyan túlértékelt egy város központibb része, mert oda akarnak költözni az „otthonról először elköltözők”. Ez egyébként részben igaz is, mert mindig mindenki arra vágyik, amit még nem próbált ki.

A csendben és nyugalomban, általában szép természetes környezetben felnővő gyerekek vágynak a „betondzsungelbe”.

A szórakozás és a szórakozóhelyek motiválják őket, mert ilyenkor még buli az élet. Aztán pár év alatt nagyot fordul a többségükkel a világ. Érzékenyebbek lesznek a zajra, a tömegre, a rossz levegőre, az utcaképre, de még a szomszédokra is. Már nem minden annyire buli és annyira vicces, mint korábban. Elindul egy folyamat, amit nevezhetünk otthonkeresésnek.

Otthonkeresés

Az otthonkeresés - lakjunk albérletben vagy saját lakásban -  egy hosszabb folyamat ma. Lakásról lakásra járunk, aki albérletben él, az általában egy kicsit gyakrabban, mint akinek előtte el kell adnia ahhoz, hogy egy másik lakásba költözzön. De költözünk, mert ahogy idősödünk, úgy vágyunk valami másra. Nem egyformán, nem ugyan úgy, de vágyunk. Jobban megismerve azt a várost, ahol hosszabb távon is elképzeljük az éltünket, rájövünk, hogy hol vannak a számunkra élhető részei. Ebben segíthet minket a munkánk és a munkahelyünk is, de még a barátaink is. Ahol mozgunk, ahol dolgunk van, ott természetesen jobban kiigazodunk, egyre inkább biztonságban érezzük magunkat.

Igen, az otthonkeresés arról szól, hogy érzelmek alakulnak ki bennünk egy adott városrész iránt.

Elkezdünk kötődni. Lehet elköltözünk onnan egy hirtelen felindulásból, de a szívünk vissza húz, állandóan eszünkbe jut, hogy ott valamiért jobban éreztük magunkat, szívesebben mentünk haza. De ez idő kérdése. Amit imádtunk huszonéves korunk elején, pont annyira vethetjük meg a harmincas éveink elején. Aztán egyre inkább egy város vagy annak közvetlen környezetének (agglomeráció) élhető részei felé indulunk el.

Ez az albérletben élőknek nem olyan könnyű, mert az albérleteknél a kínálat ritkán veszi figyelembe a kereslet igényeit. Viszont nagyon érdekes az, hogy a fővárosban, az élhetőbbnek tekintett és általában jóval magasabban árazott Budán van albérletből kínálat, amíg a pesti külkerületekben viszont nincs.

Egyrészt az albérlet csak átmeneti megoldás lehet – gondolják még maguk a bérbeadók, de még sok bérlő is. Aztán rá kell jönnije ma már mindenkinek, hogy van egy olyan generáció már ma, aki soha sem fog saját tulajdonban élni. Az életvitelszerű vagy élethosszig tartó albérletekről a döntő többség még hallani sem akar.

Az egyik legnagyobb sértésnek hangozhat azt mondani valakire ma, hogy örökre bérlő marad.

A realitás hiába ez, az álmaiban mindenki lakástulajdonos akar lenni. Az álmokkal addig nincsen semmi baj, amíg egyre közelebb kerülünk a megvalósításukhoz. Ha távolodunk, akkor képesnek kell lenni elengedni.

Az ember életének annyira része az ingatlan, az ingatlan birtoklása, hogy ez a vágy egy bérlő álmaiból sem hiányozhat. Ez az álom hajtja az otthonkereső bérlőt, hogy egyre inkább otthont keressen magának és ne egy albérletet.

Egy albérlet is lehet otthon

Egyre fontosabb és értékesebb szempontokat vesz figyelembe. Az a bérlő, aki egyre többet költ albérletre és nem is sajnálja rá, az biztosan otthonkereső. Az álmodozók, legyenek reálisak vagy irreálisak az álmaik, határt szab az albérleti költségeknek és megmondja, hogy mennyit hajlandó fizetni egy albérletért és mennyit nem. De ezzel pont az otthonkeresés folyamtát állítja meg. Nem fogja jól érezni magát abban a lakásban, amiben egyébként semmilyen más körülmények között nem élne, ha nem lenne bérlő. Minél jobban megerőszakolja magát a bérlő az idő múlásával, annál nagyobb kompromisszumot kell kötnie. Lehet, a végén tényleg tud venni egy saját lakást, de az is lehet, hogy sohasem.

Viszont az ingatlan életünk mindig legnagyobb kompromisszuma. Ritkán élhetünk abban az ingatlanban, amiben igazán szeretnénk, mert mindig jobbra vágyunk.

Az első lakás

Ha meg van egy saját lakás, legyen az egy kemény spórolós időszak gyümölcse vagy csak „megszületni volt nehéz” családban egy ajándék, az első lakást követi a második. Aki ajándékba kapja a lakást, ott sokkal gyakoribb a "rossz vagy meggondolatlan" lakásvásárlás, mint annál, aki önszorgalmából teremti elő az ehhez szükséges anyagi fedezetet. A hátrányos helyzetű lakások tulajdonosai imádják is az ilyen ajándékozó szülőket és az elkényeztetett gyerekeiket, akiknek szinte mindent el lehet adni.

A második lakás

A második saját lakás általában nagyobb. Ez egy olyan közös tulajdonság minden második lakást vásárlónál, ami egyben a motivációt is meghatározza a váltásra. Pl. amíg az első lakásnál legyen az tényleg albérlet vagy saját tulajdon még nagyon számít az iskola vagy a munkahely közelsége. A második lakásnál már ezek a szempontok teljesen eltűnnek.

Nem azért költözünk második lakásba egy városban vagy annak a környékén, hogy közelebb legyünk a munkahelyhez. A második lakás már jóval inkább az otthonunk, mint az első.

Ha pedig otthon, akkor abban azok a tényezők számítanak, amit egy lakást mindenki otthonának érez. Békés legyen, pihenésre alkalmas, kellemes környezetben, ahol elfér a nagyobb család is, a barátok is, a gyerek vagy gyerekek is a játékaikkal együtt.

A nagyobb élettér és az ingatlan közvetlen és közvetett minőségibb/élhetőbb/emberközelibb környezete az otthonkeresőket a lakáspiacon az egyre értékesebb lakások irányába tereli.

Pontosan ugyan úgy, mint a bérlőknél, az otthonkereső lakásvásárló is egyre drágább lakást vásárol. Jóval hamarabb kezd el rajta gondolkodni és jóval később lépi meg, mint egy bérlő, de meglépi, aki csak tudja. Ez ugyanis már sokszor csak pénzkérdés. Kategóriákat lépni a lakáspiacon nem olyan könnyű, idő kérdése, de ha eljön az idő, akkor semmi sem állíthat meg minket.

Költözzunk el dilemma manapság

De például manapság, aki az elmúlt néhány évben költözött be a saját lakásába, könnyedén elgondolkodhat azon, hogy lehet megérné belőle kiszállni. Egy kellemes kis csendes utcácskában még felújítással együtt sem került többe neki az átalakított alaprajzú nappali+2 hálós kislakás 18 millió forintnál. Most lehet el tudná adni 25 millióért is, hiszen a környék jó, a ház és a környezete rendezett.

Felmerül az 50 milliós ingatlan gondolata, mert jól fizető állása van, mondjuk egy szép karriert felépített mérnök, így a második lakáshitel is komolyabb lehet, mint amilyen az első volt. Bátrabb és magabiztosabb lett az elmúlt évkben, nagyobbat is mer álmodni és közben gondolkodik, hogy lehet eddig nem akart három gyreket, de az a 10+10 milliós otthonteremtési támogatás azért jól jönne, ahhoz az 50 milliós lakáshoz.

Ilyenkor jobban ki van erre hegyezve érzelmileg, hallja a barátoktól, ismerősöktől, munkahelyen, hogy költöznek. Benne is elindul egy folyamat, főleg amikor hazaér és látja, hogy amiben most élnek, már kicsi, nem csak neki és a feleségének, de annak az egy gyereknek is, akinek a játékai ellepik az egész lakást.

Fotnos megjegyzés: A 10+10 milliós állami otthonteremtési támogatás valójában már saját lakással rendelkező, de nagyobba/jobba költözni akaró családoknak jelent segítséget. Az első lakásukról álmodozóknak inkább csak illúzió a CSOK.

Ha megtehetjük, akkor meg is tesszük

Minden esélye meg van rá, hogy nagyobb és egyben jobb lakásba is költözzön a 30-as évei közepén járó mérnök és családja. Teheti meg ezt azért is, mert a saját lakás vásárlásának egyik nagy előnye a felértékelődés tud lenni. Ha jó időben vásárolunk és hasonlóan jó időben adunk el, akkor a lakás több milliós árnövekedését nem zsebre rakjuk, hanem egy másik, jobb lakásra tudjuk fordítani.

Az első saját lakásnak ezért van nagy jelentősége. Minél előbb jutunk hozzá, annál valószínűbb, hogy több esélyünk van eladni és vásárolni másik lakást = költözni. A lakáspiac, ha pedig eközben éppen kegyes hozzánk, akkor még inkább motiváltak leszünk a költözésben.

A mostani lakáspiacon többen vannak ilyen dilemmában, mint akik az árcsökkenésről álmodoznak.

Egy lakás ára mindig csak akkor fontos, ha elérhetetlennek tűnik. Ha elérhető közelségbe van, akkor már az előnyeit nézzük, az értéket, amit kapunk a pénzünkért.

Például ha kedvelünk egy környéket, annyira, hogy már onnan nem nagyon költöznénk el messzire, csak másik utcába, akkor a másik utca előnyeit tesszük fel arra a láthatatlan mérlegre, nem a lakás árát vizsgálgatjuk patikamérlegen.

A lakásárak növekedése mögött az érzelmek, az ember és az ingatlan elválaszthatatlan kapcsolata, dominálnak, nem a racionális érvek.

A javuló anyagi helyzet, a növekvő jövedelem, minden emberben természetszerűleg ébreszti fel a jobb ingatlanba való költözés vágyát. A magyar lakáspiacon ezek az érzelmek és vágyak motiválják a fizetőképes és egyben piacképes keresletet. A lakáspiac sem az álmodozókból él, hanem azokból, akik az álmukat meg tudják valósítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitek és tévhitek a lakáspiacon

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely

Fogyunk, amiről van olyan vélemény is, hogy egyáltalán nem olyan nagy baj. Az sokkal fontosabb, hogy egészséges legyen a korösszetétel. Csak nálunk a demográfiai folyamatokban, a népességfogyás egyenlő az elöregedéssel. Egyre több az eltartott és egyre kevesebb az eltartó. Ez pedig a lakáspiacon is nagyon érdekes képet mutat.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Fogyunk, de közben egyre több a lakás Magyarországon

Hiába csökkent a lakosság száma 1990-2016 között 5,5%-kal, a lakásállomány közben több mint 14%-kal nőtt Magyarországon. Egyre kevesebben, egyre több ingatlanban élünk. Ez már a társadalmi folyamatokat is kifejezi, a csonkacsaládok növekedését és az egyedül élők számának az emelkedését.

Bizonyos szempontból kijelenthető az, hogy hiába fogyunk, ha egyébként egyre több ingatlanra van szükségünk családi- és párkapcsolati szokásaink megváltozása miatt.

De természetesen nem csak erről van szó. Láthatjuk ,hogy nem csak a lakásállomány nőtt ez elmúlt 26 évben, hanem a nem lakott lakások száma is 47%-kal lett több. Itt már azért érezhető, hogy a társadalmi folyamatok az ingatlanpiacon is komolyan éreztetik a hatásukat. Viszont vannak még itt további érdekességek is.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A hitelválság hatása a bérlők és tulajdonosok által lakott lakások számában is jelentős

Ha a használati jogcím szerint nézzük meg a lakott lakásokat, akkor azt láthatjuk, hogy a saját tulajdonosa által lakott lakások száma 2001-2011 között nőtt, de 2011-2016 között viszont már csökkent. Ez már nem írható mind a népességfogyás és az elvándorlás számlájára. Ebben benne van a hitelválság következménye és a Nemzeti Eszközkezelő hathatós tevékenysége is. Közel 28 ezer lakás volt tulajdonosa lett bérlője a saját lakásának 2012 és 2016 között a Nemzeti Eszközkezelő segítségével. Tehát a 105 ezerrel csökkent tulajdonosi lakásszámnak a negyedét jelenti ez az állami adósmentés. A bérlők által lakott lakások száma pedig értelemszerűen 15 éve folyamatosan nő Magyarországon.

A 2011 és 2016 közötti időszakban 45 ezerrel több lett a bérelt lakás ,amiből már viszont több mint a felét a Nemzeti Eszközkezelő bérlői jelentik.

A téma nagyon kényes, tudjuk, hogy nem szívesen beszél erről nagyon senki. A médiában is csak néha-néha hallani félinformációkat erről. Így viszont már érthető, hogy mennyire pici a magyarországi bérelt lakások piaca és arra milyen közvetett hatással tud lenni maga az állam vagy éppen közvetlenül az önkormányzatokon keresztül. A piaci alapú albérletpiac az elmúlt 5 évben nem tudott olyan mértékben növekedni, mint az állami bérlakáspiac – jelenthetjük ki most már a számok alapján teljesen biztosan.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapest is szenved, a belső migráció kevés és gyenge

Azt is lehet néha hallani, hogy bár Magyarország egésze fogy és elnéptelenedik, bezzeg Budapest él és virul. Ezért nézzük meg a számokat közelebbről. Ugyanis a számok soha sem hazudnak, hanem csak mi emberek magyarázzuk őket félre. Az országos negatív folyamatok (nagyobb) részben Budapestet is érintik. 1990 és 2016 között Budapest lakossága több mint 14%-kal csökkent.

Még mindig nem élnek annyian Budapesten, mint éltek 15 évvel ezelőtt. 2011 és 2016 között 35 ezerrel nőtt Budapest lakossága.

Ezt nem lehet nevezni erős belső migrációnak. Budapest is szenvedett az elvándorlástól és szenved még ma is. Ezt az elmúlt 5 év minimális növekedése is nagyon jól mutatja. Az országos jelenséggel teljes harmóniában Budapest 14 %-os népességcsökkenése (Megjegyzés: Budapest jobban fogyott, mint az ország!) mellett 14%-kal nőtt a lakásállomány. A növekvő lakásállomány mögött az az országos folyamat is jól látható, hogy egyre kevesebben élünk egyre több lakásban Budapesten is.  Miközben a nem lakott lakások száma még mindig több mint volt 2001-ben. A nem lakott lakások száma csökkent 2011 és 2016 között. Budapest fénye lehet még a régi, de a dicsősége egyelőre még a múlt homályába vész.

lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus 2016 ksh albérletpiac lakásviszonyok Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapesten a bérelt lakások aránya a teljes lakásállományhoz képest 15 éve stagnál

A tulajdonosai által lakott lakások száma 2001 és 2016 között nőtt, de 2011 és 2016 között viszont már az országos folyamatoknak megfelelően itt is csökkent. A hitelválság Budapestet is érintette. Közben a bérelt lakások száma is nőtt, de nem úgy mint országosan. Nagyon érdekes, hogy a nagy hitekkel és tévhitekkel ellentétben az elmúlt 15 évben csak 15 ezzerrel lett több a bérlők által lakott lakások száma Budapesten.

2001 és 2011 között a bérelt lakások száma csökkent. Erről sem nagyon lehetett hallani, mert az a tévhit járja, hogy Budapesten a bérelt lakásokra mindig nagy szükség van és erős, növekvő a kereslet.

Ehhez képest ezt a képet árnyalják a számok. Amíg országosan folyamatosan nőtt a bérelt lakások száma az elmúlt 15 évben, ez Budapestről már aligha mondható el. 2011 és 2016 között 21 ezerrel több lett a bérelt lakás.

Jól mutatja azt, hogy a budapesti bérelt lakások piaca is inkább kimászott a gödörből az elmúlt években, de 2001 óta a bérelt lakások aránya az összes lakáshoz képest 13% alatt stagnál.

Egyben ez pedig nagyon szépen mutatja, hogy a kereslet nagyon is korlátos. Ha azt vesszük figyelembe, hogy 117 ezer volt a piaci és nem piaci bérelt lakások száma összesen Budapesten és közben több mint 104 ezer lakás állt üresen 2016-ban ugyan ebben a városban, akkor ennek üzenet értéke van.

Azt üzeni Budapest, hogy itt sem lehet mindent kiadni, nem csak az ár miatt, hanem azért is, mert nincs rá bérlői igény.

Budapesten az állami/önkormányzati és piaci alapú bérlakáspiac a lakásállomány kevesebb mint 13%-át érinti már 15 éve. Ebből pedig az önkormányzati/állami bérlakáspiac a jelentősebb. Érdekes elgondolkodni a különböző módon felhergelt tömegeknek azon, hogy ha Budapest sem tudja magát kivonni a demográfiai folyamatok káros hátása alól, akkor mi várható itt később?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletkeresés biztonságosan

albérletpiac albérletkeresés albérletkereső albérlet Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Hamarosan indul az albérletszezon. Június és szeptember között a legaktívabb a piac. Ilyen az életritmusunk Magyarországon, hogy ha változás van az életünkben, az nagyrészt nyáron lesz nagy hatással az életünkre. Az ember és a lakás pedig elválaszthatatlanok. Lakni valahol mindig kell. Új munkahely és új iskola tipikus albérletkereső élethelyzet. De ebben az időszakban jár le a legtöbb bérleti szerződés is, amikor elindul a bérlővándorlás. Nem biztos, hogy mindenki ugyanott marad, ahol tavaly bérelt. Például rájön, hogy még sem az az igazi  lakás. Lakva ismeri meg egymást az ember és lehet bérlőként éppen elegünk van a bérbeadóból vagy a szomszédokból.

Általában egy lakásban egy bérlő akkor marad, ha hagyják és ő is ott akar élni.

Eladni vagy éppen felújítani is ilyenkor szokás, ezért jó néhány bérlőnek azért kell költözni, mert megkérik, hogy költözzenek el. Budapesten az is előfordul, hogy ezekben a hónapokban vendészállás lesz a lakás és nem albérlet, főleg ha teljesen belvárosi elhelyezkedésű. Ilyenkor a bérbeadó 8 hónapra adja ki a lakást bérlőnek és 4 hónapot pedig fogadja a vendégeket, mint egyfajta kockázatkezelés és bevétel maximalizálás.

Tehát leendő bérlőként is érdemes odafigyelni a részletekre és úgy választani lakást és bérbeadót, hogy túl nagy meglepetés ne érhessen minket. Tudjuk, hogy ezt sokkal könnyebb mondani, mint kivitelezni, mert az albérletek körül nyáron nagy a nyüzsgés, általában nyomás alatt vannak a bérlők. Kapkodnak, amit nem is olyan ritkán ki tudnak használni kétszínű ingatlanosok és lakástulajdonosok.

Ezért vegyünk egy mély levegőt, szem becsuk, közben lélegzetet benntart, pár másodperc és kifújhatjuk magunkat. Először is fő a nyugalom, ha albérletkeresésről van szó. A témát újszerű oldaláról közelítjük meg, hogy segítsünk minden olyan bérlőt, aki több figyelmet érdemel.

Na igen, a bérlőket sem lehet kilóra mérni. Tehát bérlőként jó ha tisztában vagyunk az értékünkkel, már ha van értékünk.

A bérlő biztonságos lakást keres, ahogy a bérbeadó pedig biztonságos bérlőt

A biztonságkeresés az albérletpiacon egy felbecsülhetetlen érték. Egy bérlő, akivel csak a baj van, az nagyon sok kárt tud okozni és nem csak időpazarlás vele foglalkozni, de még sok költséget is jelent. Na az ilyen bérlőnek nincs értéke. Ahogy az olyen bérbeadónak sem, aki az ilyen rossz bérlő párja. Mondhatnánk a zsák és a foltja. Ha ilyen bérlő és bérbeadó akad egymásba ott aztán tud pezsegni az élet. Az biztos, hogy mindent el lehet mondani az ilyen helyzetről csak azt nem, hogy biztonságos.

Bérlőként, ha zavart, nyugtalan, már-már arrogáns és diszkréten agresszív, pénzzel különösen motiválható bérbeadóval találkozunk, attól igen csak óvakodjunk.

A biztonság pénzben nem kifejezhető

Az a bérlő, aki pénzért akar bizalmat vásárolni, azoktól meg a bérbeadók fognak óvakodni. Ilyen például az a ritka helyzet, amikor a bérlő úgy próbálja növelni az esélyeit és az alkupozícióját, hogy több havi bérleti díj kifizetését ajánlja fel előre. Ez lehet 3-6-12 hónap is, amiért általában kedvezményes bérleti díjat akarnak.

Na de mi a baj ez előrefizetéssel és miért riasztó ez egy bérbeadónak?

Egyrészt azért, mert a másik felet nem ismeri és az jut eszébe róla először, hogy egy tipikus „pénzember” a bérlő, aki őt, legalábbis a bizalmát, kilóra akarja megvenni.

A bizalom és a biztonság kéz a kézben járnak az albérletpiacon. Ha a bérbeadó nem érzi magát biztonságban, akkor bizalmatlan lesz a bérlővel szemben.

Ez meg bérlőként nem lehet érdekünk, mert elsősorban a bizalom megalapozása a célunk.

A kedvezményes bérleti díj alapja meg a bizalom. Ha a másik félben nem bízik a bérbeadó, azzal áralkuba biztosan nem bocsátkozik.

Meg is tud lepedőni az előrefizetéssel „vagánykodó” bérlő, hogy inkább elutasítják, mint sem tárt karokkal várják az albérletpiacon. Az előre fizető bérlők az albérletpiac prostituáltjai, akik „könnyű örömöket kínálnak”, és könnyen megégetheti magát a bérbeadó, ha náluk keresi a boldogságot.

Olyan is van, hogy a bérlőnek segítő ingatlanosnak ajánlanak bérlők „zsebbe” mondjuk plusz 1 havi bérleti díjnak megfelelő „jattot”, hogy ha a bérbeadót segítik meggyőzni, hogy ők a tuti bérlő. Most lesz ingatlanos, aki kapva kap az alkalmon és azonnal „elkurvul”. Lesz, aki diplomatikusan visszautasítja és jelzi a lakás tulajdonosának, hogy sajnálja, de ez a bérlő nem az a bérlő, akit keresnek. És még bérlőként se menjünk bele semmilyen felfelé alkudozásba, licitbe.

Az a bérbeadó, amelyik pénzéhes és pénzsóvár, azt messziről el kell kerülni. Az akkor is így fog viselkedni, amikor valamit javítani kell a lakásban vagy éppen elköltözéskör a  pénzügyi biztosítékot mindenféle indokkal visszatarthatja.

Bármilyen furán hangzik is, a pénz az albérletpiacon nem segíti a feleket az együttműködésben, hanem a legtöbb vitára okot adó. Így ahol a pénz már ideje korán természetellenes módon kerül a középpontba, ott a biztonságot kereső bérlő vagy bérbeadó azonnal ki fog lépni. Legalábbis ezt súgják majd neki az ösztönei. Ha a bérlő és a bérbeadó az első pillanattól kezdve egy hullámhosszon vannak, látszik a bérlőn, hogy ilyen lakást és ilyen bérbeadót keres, a bérbeadón pedig, hogy ilyen bérlőt, akkor ott akár még kedvezményekre is számíthat a bérlő.

Az áralku az albérletpiacon még kényesebb téma

Ahogy vásárlásnál, úgy bérlésnél sem szabad alkudozni, hogy sértegetjük a lakást, mert azzal a lakás bérbeadóját fogjuk megsérteni. Ha érdekel minket a kiadó lakás, a bérbeadót meg láthatóan mi érdekeljük, akkor sem azt kérdezzük, hogy „Mennyi a vége?”, mert az arrogáns.

Ne felejtsük el, hogy nem anyagiaskodunk, nem játsszuk a pénzembert sem. Mondunk egy árat, ami érthető legyen és magabiztos, amellett, hogy reális is.

Eleve abból indulunk ki, hogy eszement árazású lakást úgy sem nézünk meg. Ha tól-ig nézünk albérleteket, azért egy idő után látjuk, hogy kb. mit kaphatunk a pénzünkért.

A reálisan árazott lakásoknál is, ha meglátja bennünk a bérbeadó a biztonságos bérlőt, akkor kb. 10% kedvezménnyel számolhatunk.

Még egyszer mondjuk, hogy ez csak akkor működik, ha a bérbeadó ugyanolyan biztonsági játékos, mint mi vagyunk. Ha bérlőként nem látjuk a másik félben a szándékot az együttműködésre, akkor ott kár vesztegetni az időt az alkudozással.

Bérlőként, a kommunikációs készségünk, a mentalitásunk, az, hogy mennyire tudunk kapcsolatot teremteni a bérbeadóval, hosszabb távon pénzben kifejezhető előnyt jelent. A biztonságos bérlőnél ritkábban és kevesebbet is emelnek bérleti díjat.

Egy biztonságos bérlő az bizony kincs a bérbeadónak, mindent megtesz, hogy megtartsa, akár úgy is, hogy a kedvében jár.

Albérletkeresésnél a bérbeadóra is figyeljünk oda, ne csak a lakásra. A jó ár/érték arányú albérlethez egy biztonságos és biztonságot kereső bérbeadón át vezet az út. Bérlőként mi magunktól, nem pedig másoktól, függ az, hogy értékesek vagyunk-e, értéket képviselünk-e az albérletpiacon. Ha igen, nem kell elkurvulnunk, nem kell kockáztatnunk, nem kell színészkednünk és nem kell háborúznunk sem. Egyszerűen és normálisan bérelhetünk egy normális lakást, normális áron, egy normális bérbeadótól. Hiszen ilyen is van, csak meg kell keresni, fel kell tudni ismerni és élni tudni kell a kínálkozó lehetőséggel.

Összefüggések az albérletpiacon:

albérletpiac albérletkeresés albérletkereső albérlet Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti Albérletpiac 2017

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Természetes intelligencia

lakáspiac albérletpiac újlakáspiac ingatlanpiac közélet jogállam Magyarország Ingatlanműhely

Kérdezni szeretünk, nem válaszolni. Kérdőre vonunk, de felelősséget nem vállalunk. Kritizálni nagyon tudunk, viszont önkritikánk nincs. Jogaink vannak, de kötelezettségeink nincsenek. Érdekeinket akarjuk érvényesíteni, nem kompromisszumot kötni. Az érdekünk lehet etikátlan, tisztességtelen, jogsértő és akár bűncselekmény is. Az érdekünk attól az érdekünk, hogy számunkra előnyökkel jár, még ha ez másoknak erkölcsi vagy éppen anyagi kárt is okoz. 

Vevőként, bérlőként, eladóként és bérbeadóként érdekünkben áll az ingatlanost megkerülni, nem betartani a vele kötött szerződést vagy bármilyen szóbeli megállapodást. Az ingatlanost kutyába sem kell venni, mert az ingatlanosnak érdeke, hogy akár olyan szerződést írasson alá, olyan elvárásokat támasszon, ami később tisztességtelen és jogszerűtlen előnyökhöz juttathatja. Kiadni a lakást egy olyan bérlőnek, amit mi találunk és nem az ingatlanos, az a mi anyagi érdekünk elsősorban. Nem számít, hogy megnézzük az ingatlanos bérlőjét. Lehet, hogy sokkal normálisabb, jobban bele illik a lakóközösségbe. Nem várjuk meg, kiadjuk gyorsan a lakást az első fizetőképes bérlőnek, még mielőtt az ingatlanos odaér, és akkor a találkozó előtt pár perccel lemondjuk az ingatlanost. Az a bérlő, aki az ingatlanossal megy, pedig értetlenül áll a történtek előtt, hogy neki azt ígérték ő lehet az első, aki megnézi. De az ingatlan tulajdonosának nem ez volt az érdeke, még ha a társasháznak már viszont az lenne, hogy a lehető legalkalmasabb személy költözzön be, ne pedig a lakás tulajdonosának anyagi érdekei írják ezt felül.

De miért is történne ez másképp, ha egy lakás eladásánál sem az számít, hogy olyan vevő vegye meg a lakást vagy a házat, akit a szomszédok és a környezet is megkíván! A lényeg ma még mindig az, hogy kifizesse a vételárat, a többi nem számít. A tulajdonos vagy az ingatlanos figyel-e erre? Nem lehet tudni. Lehet néha igen, aztán az is lehet, hogy soha.

Ez végül is egy olyan ország, ahol csak azt látjuk és halljuk meg, arról beszélünk és csak azt fogadjuk el, ami mind érdekünkben áll. Az érdekünk az zene füleinknek, minden más csak propaganda és hazugság. A mi igazunk az igaz, az minden és mindenki érdeke felett álló. Magunkra figyelünk, nem másokra. Magunkért küzdünk, nem másokért. Ez az érdekünk, így szocializálódunk. A szólásszabadság azt jelenti nekünk, hogy csak annak szabad beszélni, akinek a véleményét érdekünkben áll tudni. Mindenki más fogja be a száját, kussoljon, mert úgy is csak ellenünk, az érdekeink ellen agitál. Ha az érdekeink úgy kívánják megalkuvóak vagyunk, szélkakasok, úgy táncolunk, ahogy az érdekünk fütyül.

Csak a véletlen műve, hogy például egy lakásvásárló az mennyire lesz szomszédbarát. Mert a szomszédokról mindig sok szó esik. Az akár a bérlőket és a vevőket is nagyon tudja érdekelni, de még az ingatlanost is és a lakáshirdetésekben is gyakran hívják fel rájuk a figyelmet. Amikor már viszont a bérlő, a vevő vagy az ingatlanos kerülnek a nagyító alá, hogy megnézzük mennyire lennének ők megfelelőek, együttműködőek, kompromisszumkészek, azt leggyakrabban  személyes támadásnak élik meg.  Az már egy olyan határ átlépése, ami nem áll az érdekükben. Főleg olyankor, amikor ők is csak olyan emberek, akik a saját érdekeiket akarják érvényesíteni minden áron.

De ott vannak a rejtett problémák, műszaki, emberi, társasházi, pénzügyi. Hol látni olyan lakáshirdetést, hogy a lakás penészesedik, vagy minden évben beázik, vagy sok a betörés a házban és a környéken? Rossz közösképviselettel lakás eladó vagy kiadó hirdetés sincs. Ott vannak a súlyos társasházi gondok, ahol tele lehet a ház nemfizetőkkel, adóssággal. Az önkormányzati tulajdon általában csak bajt jelent egy társasház életében. Elsősorban nehezen kezelhető lakókkal, másodsorban pedig behajtathatatlan adóssággal, amikről lakóként ott élve vagy az első közgyűlésen fogunk szembesülni.

Sem vevőként sem bérlőként nem áll érdekünkben olyan társasházban élni, ami nem igazán élhető. De nem csak a használt lakások piaca kritikus ilyen szempontból. Az új építésű lakásoknál az építtetőnek a költségek minimalizálása az érdeke. Nem azzal reklámozza a lakásait, hogy a legolcsóbb anyagokat, a legolcsóbb munkaerőt és a legolcsóbb technológiákat alkalmazza kivitelezéskor. Mindenből a minimum az érdeke, egyet kivéve, a lakások eladási ára. Az értékesítő viszont már arról fog beszélni, hogy itt minden világszínvonalú, miközben a munkaerőt elnézve erős kétségeink támadhatnak. Erős gondolat, de a magyar munkaerő magyar színvonalra képes!

Egy rendszerben a leggyengébb láncszem minősége határozza meg a teljes rendszer minőségét. Aki nem járt még társasházak építésén, annak érdekes élmény lehet, ha azt feltételezi, hogy az elkészült ház és a lakások minősége a munkaerő minőségével egyenesen arányos. Az építőipar nem agysebészet, de attól még olyanok végezhetnék, akik képesek minőségi munkát végezni. De általános probléma, hogy sokszor nem képesek. Izgalmas kérdés ez manapság, amikor az építőipar emberhiánnyal küzd, de munka meg lenne. Ilyenkor még inkább alkalmazzák azt, akit egyébként nem kellene. Ez az építőipar érdeke, nem a lakásvásárlóké. Darabra mérni az építőipari munkaerőt ugyanúgy nem lehet, mint darabra mérni a vevőt, bérlőt, a lakást és az ingatlanost, de még az építtetőt sem. Élhetnénk érdekközösségben is, de ma még inkább az érdekellentétek határozzák meg a mindennapjainkat, nem csak a lakáspiacon, hanem a magán- és közéletben egyaránt.

Kép: Isztanbul, Törökország, Insagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

adóbevallás adóbevallási tervezet albérlet adózása tételes költségelszámolás adókedvezmények bérbeadóknak NAV SZJA EHO Magyarország Ingatlanműhely

Az idei évtől a NAV automatikusan mindenkinek elkészíti az adóbevallását, a rendelkezésére álló információk alapján. Egy bérbeadó esetedben ez a havi bérleti díj, és az általa levont és évközben bevallott, befizetett adóelőleg. Költségekkel egyáltalán nem foglalkozik a NAV, ezért az adóbevallás tervezetben az jön ki, hogy az adóelőleg megegyezik az adófizetési kötelezettséggel. Ez a legegyszerűbb adószámítási módszer. Csak annak jó, aki semmilyen adót csökkentő tételt vagy kedvezményt nem akar elszámolni.

Ha a bérbeadó nem ad adóbevallás, visszaigazolja a NAV-nak és elfogadja a felajánlott bevallást, akkor automatikusan a adóbevallás tervezet lesz az adóbevallás. Ez pedig nagyon sok esetben több befizetett adót jelent. Ha ezt el akarjuk kerülni, akkor saját adóbevallást kell készteni, a költségek és kedvezmények elszámolásra kerülnek, így csökkentve az adóalapot és végül az adófizetési kötelezettséget. Az adóbevallási tervezet problémájára felhívtuk már a figyelmet. Ha lakást adunk ki, a NAV számunkra nem tud adóbevallást készíteni.

A kiadó lakások adózásának a lényege a költségelszámolás és a különböző adókedvezmények érvényesítése.

A lista igen hosszú, de nézzük a leggyakoribb tételeket, amik mind befolyásolhatják az adóalapot:

  • ha a lakás üresen állt/nem lakott benne bérlő, akkor a rezsi díjak, beleértve minden közmű számlát és közös költséget, de ide tartoznak olyan társasházi költségek is (rendkívüli közös költsége, speciális felújítási alapok), amit nem a bérlő fizet meg
  • a lakás adásvételi szerződés szerinti vételárának évi 2%-os amortizációja csak és kizárólag a bérbeadott napokra elszámolva
  • zárcsere, kulcsmásolás, takarítás, karbantartási, felújítási költségek, pl. tisztasági festés
  • kisebb értékű, lakásba történő beszerzések, pl. hűtő, mosógép, amik a bérbeadást szolgálják
  • lakásbiztosítás díja
  • könyvelő díja
  • postaköltségek, ami akár a bérlőnek küldött levelek/számlák költségei is
  • számlatömb költsége vagy számlázóprogram szoftver díja
  • hirdetési költségek vagy a bérlőközvetítés díja, ha ingatlanközvetítő segített
  • építményadó

Az adókedvezményeket sem szabad elfelejteni:

  • családi adókedvezmény a bérbeadásból származó jövedelem esetében is igénybe vehető
  • olyan külföldön élő bérbeadónak nincs EHO fizetési kötelezettsége a 2016. évi adóévben, aki biztosított olyan országban, amivel kettős adóztatást elkerülő adóegyezménye van Magyarországnak
  • olyan bérbeadó, aki akár Magyarországon belül akár más országban ő maga is la- kást bérel (és ő maga fizeti, nem a munkahelye), akkor az ő lakhatási költsége (kifizetett bérleti díj) elszámolható költségként az általa kiadott lakásból származó bevételeivel szemben

Ezeket a költségeket és kedvezményeket a NAV nem tudja figyelembe venni, mivel nem látja őket, így számolni sem tud velük.

Az adóbevallás továbbra is önbevallás alapon történik minden bérbeadónál. Megéri vele foglalkozni, időt szánni rá és pontosan kiszámolni az adókötelezettséget. Különösen nagy jelentőséggel bírhat a tudatos adózási szabályok betartása.

Mindezek a költségek és adókedvezmények elszámolása adja az adóalapot, ami után 15% SZJA-t, és ha még így is meghaladják az 1 millió forintot a költségekkel csökkentett bevételeink, akkor pedig 14% EHO-t kell fizetni.

Pontosan ezért nem mindegy, hogy mennyi költséget és milyen adókedvezményeket tudunk figyelembe venni egy adott adóévben, ami minden év január 1 – december 31 közötti időszakot jelenti.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol véget ér a bizalom, ott kezdődik a jog

albérletpiac lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés felmondás szerződés megszűnése Lakástörvény Ptk. lakáskiürítés birtokper Magyarország Ingatlanműhely

Az emberi tényező minden esetben rizikófaktor. Ezt mint ha elfelejtenék azok a híradások, ahol egy lakás hasznosítását könnyűnek, a pénzcsinálást kockázatok nélkül %-ban kifejezhetőnek tartják. Vegyél egy lakást, ad ki és majd dől a lé, néhány év és megtérül a befektetett tőke. A lakásárak emelkedése megosztó. Mögötte racionális érvként a lakások hasznosításából származó kecsegtető bevételeket látják. A kockázatok meg hiányoznak a képletből.

Az utóbbi évek lakásárnövekedése mellett, a kiadó lakások piaca kockázatos bérlőkkel találta magát szembe.

A jó bérlők vagy lakást vettek, vagy külföldre költöztek, de egyébként is jelentősen kevesebben vannak, mert a demográfiai hatások a bérlők számát és minőségét egyaránt befolyásolják. A lakások árai a hasznosításuk kockázatát biztosan nem fejezik ki. Ez egy eléggé beárazhatatlan kockázat.

Úr isten, a bérlő nem akar elköltözni!

Most egy olyan példán mutatunk be egy kockázatot, ami életszerű, bárkivel megtörténhet.

1.  A lakást határozott 12 hónapos bérleti szerződéssel lakja a bérlő. Fizet, nagyjából minden rendben.

2. A bérbeadó mégis úgy gondolja, hogy a határozott idő leteltével új szerződést nem köt a bérlővel.

3. A szerződés lejárata előtt kb. 60 nappal, tehát időben jelzi, a bérbeadó a bérlőjének, hogy ezzel a lakással ne tervezzen hosszabb távon. Ez eddig mind szép és jó, korrekt a bérbeadó, mert időben szól.

4. A bérlő eddig nem is firtatta, hogy tovább maradna.

5.  A hír hallatán viszont azonnal pánikol, ragaszkodik ahhoz, hogy tovább maradjon.

A dilemma tehát adott, a bérbeadónak joga, hogy a lejáró szerződés után búcsút intsen a bérlőnek. A bérlő viszont visszaélhet a helyzetével és provokatív lesz.

Ebben a példában ez történik. Kijelenti a bérlő, hogy neki ez a 60 nap nem elég új lakás megtalálásra, megsértődik, befeszül és gyakorlatilag az egész bérleti jogviszonyt felrúgja. Jogszerűen nem maradhat, ezért marad a jogsértés. Ez a helyzet adott és fontos megjegyezni, hogy a 12 hónapos szerződés 10. hónapjában vagyunk, közel a szerződés eredeti megszűnésének dátuma. Ez a szituációt nem teszi általánosíthatóvá. Hogy a későbbi félreértések elkerüljük, itt ez egy nagyon fontos körülmény. A vitának itt nincs igazi előzménye. A bérlő eddig mindent rendesen fizetett, betartotta a szerződést. Csak a 10. hónapban közölt hír hallatán, miszerint a 12. hónap végével mennie kell, teljes mértékben feldühíti, kiszámíthatatlanná teszi, elveszíti a józan ítélőképességét:

I. Az tipikus, hogy a provokatív bérlő a sérelmeit egy általában túl hosszú szövegkörnyezetben (jelen esetben egy e-mail) tudatja a bérbeadóval. A személyeskedést, a támadásokat, a fantáziálgatást el kell tudni engedni. A lényegre kell helyezni a hangsúlyt. Itt pedig elhangzik az első súlyos mondat, miszerint:

„A korábban jelzettek szerint nem tudunk a megadott időpontban kiköltözni az ingatlanból és élünk azon szerzett jogunkkal, hogy a szerződés lejárata után is az ingatlanban maradunk a lakhatási helyzetünk (remélhetőleg rövid) megoldásáig…”

II. Ilyen helyzetben tipikus, hogy a bérlő átveszi az irányítást, teljesen bizonytalan helyzetet teremt. Az is tipikus, hogy az irányító bérlő, egyoldalú döntéseket hoz és önkényesesen szabályokat talál ki, mint pl.:

"A bérleti szerződéskor kifizetett kauciót le fogjuk lakni, a tárgyhavi bérleti díjat és rezsit ebből kérjük levonni. Sajnos nem látunk esélyt arra, hogy a mostani állapotban bármi kauciót is visszakapnánk.”

III. Bizalmatlan környezetet teremt, amiben ő maga is kimutatja, hogy mennyire bizalmatlan. A provokáció első megnyilvánulása mindig a kaució, vagy jogilag a bérleti díj biztosítéka, körül forog.

Ez a pénzügyi biztosíték mindig áldozatul esik a felek közötti bizalom megromlásának. Kéz a kézben jár a fizetés megtagadása, vagy másképpen a pénzügyi biztosíték felélése. Erre minden provokatív bérlő azonnal önkényes jogot formál, attól függetlenül, hogy ezt a vele kötött bérleti szerződés és egyébként a törvény is tiltja.

Elsőnek megismerkedtünk a körülményekkel, most pedig a következményekkel szembesültünk, ha a bérlőnek nem tetszik a határozott idejű bérleti szerződés közelgő vége.

Stratégia lépésről lépésre

Ha közjegyző előtt kötöttünk lakásbérleti szerződést, ha nem, minden ilyen bizonytalan helyzetet biztos jogi környezetté kell átalakítani. A közhiedelemmel ellentétben a közjegyzős szerződés sem azonnal végrehajtathó.

Alfa Lépés  Az első és legfontosabb lépés minden esetben a bérleti szerződés felmondása. A felmondás a szerződés jövőbeni megszűntetésére irányul. Tehát szerződést nem a felmondás szünteti meg, hanem a felmondási határidő leteltével automatikusan megszűnik.

A felmondás mindennek az alfája és az omegája. Ugyanis bérbeadóként az a célunk, hogy a bérlőből a szerződés megszűnése után már ne legyen bérlő.

Ameddig bérlő, addig a bérlőket illető jogai vannak, pl. jogszerűen használhatja az ingatlant, még akkor is, ha egy árva fillért nem fizet érte. Onnantól kezdve, hogy a bérlő nem bérlő többé, már csak jogsértően használhatja a lakást. Amíg jogszerűen használja az ingatlant, addig a bérbeadónak tűrési kötelezettsége van. Ez vonatkozik a felmondási időre is. A felmondási idő alatt, ha nem történik semmi, a bérlő elzárkózik, körülményeskedő lesz, szinte elérhetetlen, akkor az ellen nincs semmi jogi eszköz. Ahogy vége a felmondási időnek, a szerződés megszűnik, és onnantól kezdve a bérlőből egy jogcím nélküli lakó lesz.

A szerződés megszüntetése felmondással a biztos jogi környezetet teremti meg.

Azért nem részletezzük külön a felmondás szabályait, mert az a bérleti szerződésben foglaltaktól és a helyzettől függően is változhat. Egy biztos, minden ilyen bérlői provokáció, amit írásban jól alátámasztanak általában felháborító érvelésekkel, mind fenntarthatatlanná teszik a bérleti jogviszonyt, a bérbeadótól annak további fenntartása már nem elvárható. Ez egy felmondási ok és egyben körülmény is. A minimum 15 napos felmondási idő, a hónap végével történő felmondással súlyosan kirívó esetekben (tehát ahol nem kell, hogy megelőzze a felmondást a bérlő felszólítása, hiszen kommunikációjával, cselekedetivel minden kétséget kizáróan félelemkeltő és felmondásra okot adó) jogszerű és törvényes. Ez a helyzet pedig még mindig az adott példára vonatkozik, nem általános kijelentés, például csak a szimplán nemfizető bérlőre.

Egy ilyen eklöltözés megtagadása, a lakás elfoglalásának írásba adása és azonnali fizetésmegtagadás a pénzügyi biztosíték felélésével  együtt egy speciális körülmény a 12 hónapos szerződés 10. hónapjában.

Béta lépés Ahogy a szerződés megszűnik, a felmondási határidő után, fel kell szólítani a már jogcím nélküli lakókat, hogy az ingatlant hagyják el. Bár a felmondás része ez már a felmondást közlő levélben, ne felejtsük el a szerződés megszűnésének első napján azonnal felszólítani újból az ingatlan elhagyására és átadására a lakót.

Lakáskiürítés, A LÉPÉS A megszűnt szerződés jogosítja fel a bérbeadót, hogy akár a közjegyzős szerződés erre vonatkozó részét, akár végrehajtási törvény nemperes eljárásban történő lakáskiürítését kezdeményezze.

Előbb nem kérhet ilyet, ennek jogi alapja a szerződés megszűnése és hogy a bérlőből jogcím nélküli rosszhiszemű lakáshasználó legyen, aki önhatalmával visszaélve, tartja elfoglalva a lakást a bérbeadó beleegyezése és hozzájárulása nélkül.

Ha közjegyző vagy ügyvéd segítségét veszi igénybe a bérbeadó a lakáskiürítési eljárásban a felmondás és szerződés megszüntetése mégegyszer mondjuk, hogy minden esetben alapfeltétel. Ezért erre helyezzen minden bérbeadó nagy hangsúlyt. Akár már úgy, hogy a bérleti szerződésben a szerződés felmondása és megszüntetése külön fontos rész legyen. Ne akkor kelljen kitalálni, hogy mi legyen, amikor baj van, hanem legyen a bérleti szerződés egyértelmű és világos. Így azt a bérlő aláírásával igazolni lehet, hogy a szerződéskötés pillanatában már elfogadta.

Kiskorú veszélyeztetése

Külön említésre méltó az a körülmény, ha az ilyen renitens bérlő kiskorúval él az ingatlanban. A közhidelmekkel ellentétben a családos bérlőt a törvény nem védi.

Sőt, hangsúlyozzuk ennek súlyos következményét, kiskorú veszélyeztetése miatt a szülőt vonhatják felelősségre, a kiskorú gyereket elvehetik tőle, ha nem tudja biztosítani a kiskorú lakhatását. Ez különösen igaz a gyerekét egyedül nevelő szülőkre, akik meggondolatlanul a gyerekeiket úgy védik, hogy közben pajzsként használják őket jogvitákban. Érzelmi zsarolás és lelki terror kiskorú gyerekekkel élő bérlőknél elég általános jelenség.

A Ezt már a szerződés felmondásánál, a szerződés megszűnésénél figyelembe kell venni és hangsúlyozni is kell.

B Egy lakás kiürítésénál, ha kiskorú is érintett, akkor a védelembe vételről fog intézkedni a bíróság a lakás kiürítése előtt. Ilyenkor a kiskorú jogai az elsők, a hatóság azt tartja tiszteletben és csak ezután történhet meg a lakás átadása az ingatlan tulajdonosának.

C Moratórium sem vonatkozik a jogcím nélküli önkényes lakókra, így sem a kisgyerekes sem pedig a gyerek nélküli bérlők provokációjának nem szabad felülni. A lakás kiürítése végrehajtással folyamatos, aminek pont az a lényege, hogy jogcím nélkül, tehát bérleti jogviszony nélkül, önkényesen tartózkodnak más magántulajdonában.

D Birtokvédelemmel fenyegetőző bérlők esetében is jó tudni, hogy a birtokvédelem a jóhiszemű és elsősorban jogcímmel rendelkező bérlőt illeti meg. A rosszhiszemű és jogcím nélküli lakáselfoglalót birtokvédelem nem illeti meg. Bitokvédelmet és az eredeti helyzet visszaállítását az ingatlan tulajdonosa kérheti olyan esetekben, ahol a bitokper (peres eljárás) elkerülhetetlen.  Ilyen esetben a lakást használó, azt elfoglaló a jogerős ítélet végrehajtásáig az ingatlan felett rendelkezhet, ennek költségeit polgári peres eljárásban lehet csak érvényesíteni. Ez már az igazi szélhálmos "bérlők" terepe, akik betegesen ügyelnek arra, hogy a felelősségrevonásuk lassú és körülményes legyen.

Újra és újból  hangsúlyozzuk, hogy szándékosan nem hemzsegnek itt most jogszabályok, ez nem jogi tanácsadás, hanem egy figyelemfelhívás. Minden helyzet egyedi, ezért aki bérbeadó, az vegye komolyan a bérleti szerződését és jogi segítség nélkül, önbiráskodásba ne bonyolódjon még akkor sem, ha a bérlő mindent elkövet ezért. A hideg vér és a józan ész, a jogtudatosság, a bérbeadó jogbiztonságának alapkövei.

A Lakástörvény és Ptk. értelmezése:

albérletpiac lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés felmondás szerződés megszűnése Lakástörvény Ptk. lakáskiürítés birtokper Magyarország Ingatlanműhely
Lakásbérleti jogviszony

FONTOS: A bejegyzés szereplői nem valós személyek és bármilyen hasonlóság a valósággal csak a véletlen műve!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amikor a tested a kaució

online társkeresés albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A munka ünnepén beszélhetünk arról is, hogy életcél lehet a munka nélküli élet is. A média példaképeket állít ma fel, a könnyű útról, egy világról, ahol csak a csillogás, a valódi nagybetűs élet vár. Mindig a fiatalok a célpontok. Élményekre szomjaznak, különleges életet akarnak élni. A pénz ilyenkor még cél, nem eszköz. Általában sokkal nagyobbak az igényeik, mint az anyagi lehetőségeik. Celebségről ábrándoznak, bulvár hírek médiaszemélyiségei akarnak lenni, az ő életüket akarják élni. A felnőtté váláshoz vezető út a szépségen keresztül is vezethet. A szépség, a külső adottság, a szép emberek kiváltságos helyzete vonzó. A szép és gyönyörű nők szinte bármit elérhetnek, határ a csillagos ég, ülteti al a bogarat a szórakoztatóipar. A gazdag férfiak bármilyen nőből irigyelt életet élő embert tehetnek még Magyarországon is.  Az ilyen közös boldogság a gátlások teljes lerombolást igényeli. A férfinál a pénz van, a nőnél a teste. Mindegyiknek a másikra van szüksége, pontosabban arra amije van. Itt nem túl sok hely van a romantikának, a fehér lovon érkező hercegnek.

A hazai online társkereső birodalom sem polgárpukkasztóbb és erkölcstelenebb, mint a hazai kereskedelmi média és bulvár sajtó. Felelősséget nem vállalnak, csak mutatják az utat, választási lehetőségeket kínálnak.

A randivonal.hu ártatlansága, a viszony.hu és szexrandi.hu bűnös élvezete között vékony a határ. Nincs fiatal, aki ne ismerné ezeket az oldalakat. Az online társkereső birodalom szemet vetett néhány éve egy társkereső magyar appra is, ntice néven futott. Már csak az ntice kft. van, aminek az egyszemélyes tulajdonosa és ügyvezetője a magyar randiguru. Ő is csak a szexről tud beszélni általában, legközelebb május 8-án egy  média konferencián. Az ő vezetésével ez a kft. üzemelteti a puncs.hu oldalt, amiről mindent elmond ez a rövid videó.

Ezt az oldalt is ismeri már minden fiatal. Főleg a lányok. Lányoknak kínálja a könnyű boldogságot. Buli, vásárlás, utazás korlátok nélkül, csak add el magad, találj egy férfit, aki minden vágyadat teljesíti, ha te teljesíted az övét. A lányok meg csak azt látják, hogy a külsejükkel könnyebben lehet boldogulni, mint munkával. Nem akarnak olyan szürke életet élni, mint a szüleik. Legyenek szexik, csinosak és csábítóak, a többi már jön magától. Felfedezők, akiket ugyanúgy fel kell fedezni. Az oldal is egyértelmű kérdéseket tesz fel és egyértelmű válaszokat is ad fiatal lányoknak.

online társkeresés albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kérdezz-Felelek a puncs.hu oldalon

Ha csak a pénz hiányzik az életükből, azt könnyen megkaphatják. Erkölcsi alapot is adnak a fiatal lányoknak, hogy a játék az játék:

„ Mégis a vagyon ősidők óta fontos eleme a párkapcsolatoknak, csak ezt sokan nem vállalják fel ilyen nyíltan. A Puncs.hu valójában dédszüleink értékrendjét ülteti át a modern online világba.”

Az első kérdés mindig a lakás körül forog. Kell egy jó bérelt lakás. Minél különlegesebb a lány annál jobb lakásra számíthat. A Cosmpolitan legfrissebb számában is „Csinos lány albérletét fizetném” címmel könnyed módon dolgozza fel egy élő példán a csábító ajánlatot. Ellenpéldának szánja, hogy nehogy az olvasói a puncs.hu-n keressenek magunak olyan férfit, aki fizeti a drága budapesti albérletet. Viszont a linket reklámozza és az újság célközönsége korban és nemben megegyezik a puncs.hu célpontjaival. Lányokat szólítanak meg, akiktől egyáltalán nem áll távol, hogy cukrosbácsik fizessék a számláikat. A cikk úgy adja elő, mint ha véletlenül albérleti hirdetéseket nézegetve ilyen cukrosbácsik hirdetésébe akadhatnánk. Azért ez így ebben a formában teljesen lehetetlen. Az „édesszájú kislányok” kísértik a sorsot, teljesen tudatosan regisztrálnak ilyen oldalakon, ahol az albérleti költségeiket alternatív módon szeretnék fizetni. Ez csak az első lépés. A lakhatás után jön a buli és a vásárlás, illetve az utazás. Nő az étvágy, nőnek a tétek, lehet kísérletezni rajtunk. Csak néhány kattintásra lehet mindenkitől a menő városi élet, ahol minden nap csak éttermekben eszünk, minden este buli van és az árcimkéket sem kell többet nézni. Férjek, akiknek családjuk van, de otthon nem kapják meg, amit akarnak. Unatkozó, de sikeres pasik, akik pénzért elvileg mindent megkaphatnak. Mindenkinek meg van az ára vagy mindent elvesznek, amihez nincs is joguk. A fiatal lányoknak szóló magazin két oldalon keresztül ecseteli, hogy a szexrabszolgaság csak döntés kérdése. Mi dönhetjük el kivel és mennyiért osztjuk meg az életünket. Albérleti szerződés, ahol a „tested a kaució”, a külön lakásában élés nem pénzkérdés, ha társkeresésnek tekinted a lakhatást. Jópofa szórakozás csetelni idegein pasasokkal erről, akik a testünkről alkudoznak, írják. Nagy kereslet van ilyen fiatal lányokra, de nagy a kínálat is. Akár még versenyeztetik is a cukrosbácsik az édesszájú lányokat, tudhatja meg minden frissen érettségizett vagy alig pár éve érettségizett fiatal lány Magyarország legolvasottabb havi női magazinjában. Ha szép nő vagy és bevállalós, nem kell aggódni a budapesti albérletárakért, tanulj és ÉLJ ebben a városban!

A szingli lányok különleges világa:

online társkeresés albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Szingli lány vagy szexlakások

Forrás: Cosmopolitan 2017 májusi szám 104.-106. oldal,  "Csinos lány albérletét fizetném" riport

Kép: Sibel Meriç , sibelmeric_official, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter