Albérletpiac vs. Bérlakáspiac

albérletpiac bérlakáspiac albérlet 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiac nem piaci alapon működik. Emiatt értik és magyarázzák félre. Ott van mindjárt a helytelen szó, mert állami tulajdonú lakásokat adtak ki a bérlői és azért hívták albérletnek az „átkosban”. Attól, hogy újra lett magántulajdon, ez az albérletpiacra nem gyakorolt hatást. A név pedig ebben az esetben is kötelez. Ha tényleg bérlakáspiac lenne, akkor lehet, hogy érvényesülnének a piacgazdaság, tehát a kereslet és kínálat törvényei. Így viszont, hogy albérletpiac maradt, nem alakult át, továbbra is úgy működik, mint ahol az idő megállt volna, nagyon-nagyon sok értelemben.

Az albérletek ára nem a kereslettől függött korábban sem, ahogy ma sem

Ezért sem igaz az, hogy az albérletpiacon azért nőhetnek folyamatosan az árak, mert olyan erős rájuk a kereslet. Az elmúlt években ezt igen gyakran mormolták el „szakértők”, akik mondjuk annyira értenek a magyar albérletpiachoz, mint az autószereléshez. De nálunk ez sem probléma, mert kis túlzással mi már úgy születünk, hogy értünk az albérletpiachoz is.

Aztán kiderülhet, hogy pont az a baja a magyar albérletpiacnak, hogy azt hisszük ez már bérlakáspiac, mert magántulajdont adnak bérbe és nem a bérlői, hanem a tulajdonosai. De nem az.

A kínálat, a bérbeadók, nem különösebben foglalkoznak a kereslettel. Azt egy állandó piaci adottságnak tekintik, ami tőlük, a döntéseiktől és a lakbértől is teljesen független. Ebben erősítik meg őket folyamatosan, hogy az albérletek áránál nincs is felső limit, szabadáras. Annyit lehet érte elkérni, amennyit csak nem szégyell a bérbeadó.

Nincs semmilyen szabály, követelményrendszer, hogy mit is lehetne albérletnek nevezni és mit nem Magyarországon

Fejlettebb, igazi bérlakáspiacokon, akár törvényben van meghatározva, hogy mi az a minimális életszínvonal, ahonnan egy lakás bérbeadásra kínálható és mikor tilos.

Nálunk meg minden hirdethető, nincs szabályozva, mert egy albérletpiacon nincsenek szabályok, pont ezért nem bérlakáspiac, ahol meg igen szigorú szabályok betartására kötelezi a kínálatot és a keresletet.

Az is albérletpiaci sajátosság, hogy az eladó lakások piacáról importált elhelyezkedés alapú árazás van, nem pedig az ingatlan életminősége hat a tulajdonos elvárásaira. Ezért tapasztalhatnak a bérlők olyan óriási különbségeket a kiadó lakások ára és minősége között. Egyik tulajdonos szégyenlősebb, a másik meg pofátlanabb. Az egyik az utcanévtábla alapján áraz, a másik már inkább azt nézi, hogy a lakása milyen állapotban is van, mennyire versenyképes. Piacgazdaságban, egy bérlakáspiacon az árakat a piac határozza meg, a kereslet és kínálat találkozása.

A magyar albérletpiacon viszont a kínálat áraz, teljesen önállóan és mindentől függetlenül, a kereslettől is. Hogy mennyiért kiadható egy lakás, azt nem tudja a tulajdonosa. Ő csak azt látja, hogy más lakásokat mennyiért hirdetnek. Azt sem tudja, hogy azokat ki tudják-e adni, vagy esetleg milyen és mekkora különbségek vannak az ő és a hirdetett lakások között. Nem is igazán érdekli, mert adottságnak tekinti, hogy Magyarországon minden albérlet kiadható annyiért, amennyiért hirdetik. A környéken ennyi vagy annyi az albérlet - egy bérbeadónál pont azt jelenti, hogy nem kell sok tényezőt figyelembe vennie, csak és kizárólag az ingatlan elhelyezkedését. Az azonnal meghatározza szerinte az árat, a keresletet, biztosítja a gyors kiadhatóságot. A magyar albérletpiacon viszont ez nem igaz. Mindenféle kifogásolható minőségű és árú ingatlant kínálnak a bérlőknek, olyanokat is, amikre ember nem jelentkezik.

Állandó túlkínálat van ezért

Mindig és minden körülmény között túlkínálat van a magyar albérletpiacon. Már azért is, mert nálunk az albérletekre a kereslet elég bizonytalan. Nem alakult ki a bérlakáspiachoz szükséges stabil és jelentős kereslet, mert Magyarországon a lakásbérlés átmeneti megoldást jelent, nem egy élethosszig tartó megoldást.

A saját tulajdonban élés erős vágya, miszerint mindenki mindent megtesz azért, akár erőn felüli is, hogy saját ingatlanban éljen és ne béreljen, egyik komoly gátja annak, hogy az albérletpiacból bérlakáspiac legyen itthon.

Olyan nincs a magyar albérletpiacon, hogy több bérlő keresne kiadó lakást, mint amennyit hirdetnek. Olyan már nagyon gyakran van, hogy a bérlők mást keresnek, mint amit kínálnak nekik. Mást árakban és mást minőségben, az adott ár mellett. Az albérletpiac legalján, alsó felében, a mindenkori árak legalacsonyabb szintjén átlagon felüli érdeklődés tapasztalható. De ez már korántsem igaz az egész albérletpiacra. Ezért van az, hogy ha egy lakás nagyon rossz állapotú és/vagy nagyon rossz ár/érték arányú az adott áron, akkor ott a tulajdonosa már az első jelentkezőnek kiadja, aki elfogadja az árat és szerződést ír alá vele. Mert a magyar albérletpiacon nem csak az árak rugalmatlanok úgy általában, hanem maguk a bérbeadók is. A rugalmatlanhoz pedig most gazdasági, piaci alapon közelítünk. Egy bérbeadó árat csak akkor csökkent, ha brutálisan túlárazta a lakást - amivel ő is tisztában van, csak próbálkozik, hátha bejön. Ez is az eladó lakások piacáról jön, ahol szintén szokás „alkut” hagyni benne.

Az albérletpiacon annyi a különbség, hogy nem olyan gyakori az alku, de attól még a kiadó lakások árában az alku ott van. A bérbeadó ettől függetlenül nem alkudozik, sértésnek, támadásnak veszi egy bérlőtől, ha a bérleti díjat csökkenteni akarja. Csak a szabadáras albérletpiac a bérlőket is összezavarhatja, alig tudják eldönteni, hogy minek mi lehet a reális ára, már ahhoz képest, ami az adott piacon ennyiért bérelhető.

Ha pedig ez még nem volna elég, van csattanó is. Az albérletpiac hagyományai megmerevedni látszanak Magyarországon. Esélyt sem látni arra, hogy ebből bérlakáspiac legyen valamikor a belátható jövőben. Az állam hajaz, épít a saját ingatlant minél előbb vágyunkra, ezzel együtt a bérlakáspiachoz szükséges követelmény- és szabályzórendszerek, intézményrendszerek nem épülnek ki. Hiába van polgári jogi értelemben különbség Magyarországon is az albérlet is a bérelt lakás, a bérlő és az albérlő között, a gyakorlatban ennek nincsen érzékelhető hatása. Magyar bérlakáspiac nem létezik és a szereplőknek ehhez kell tudni alkalmazkodni, berendezkedni, akár bérelni akár kiadni akarnak.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A kiszolgáltatott egyetemvárosok

demográfia albérletpiac diákbérlők egyetemvárosok 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van annak egyfajta diszkrét bája, amikor a bérlőről Magyarországon a többségnek a diákok, az egyetemisták jutnak az eszébe. Az #1 bérlő, akire a bérbeadó gondol, akiért befektet. Majd ránézünk az első grafikonra és (be)láthatnánk igazán már végre így 2018 közepén, hogy a diákbérlők száma is biztosan fogy, nem csak a hallgatóké.

A diákoknak kiadó bérbeadók száma is fogy?

A kérdésre ebben a formában az lenne a határozott válasz, igen. Viszont egyre többen szeretnének kiadni lakást, többek között diákoknak is, az is biztos. Paradoxon az albérletpiacon. Szóval növekszik a csalódásfaktor, tovább állhat a lakás üresen, mert ilyen számok mellett a diákokra várni nem feltétlenül kifizetődő hozzáállás.

Annak is van egyfajta diszkrét bája, amikor a diákbérlők dominanciájától félve, még manapság is gyakran hivatkoznak nem diákbérlők rájuk. Például, azért nem találnak jó kiadó lakást, mert az egyetemisták mindet kibérelték. Esetleg ők még az egyetemisták rohama előtt akar lakást találni, nehogy lemaradjon a jobb lehetőségekről.

A diákbérlők erős, biztos és stabil kereslete a kiadó lakások piacán egyelőre mind a bérbeadók mind a bérlők gondolkodását úgy befolyásolja, mintha minden a régi lenne. Csak 10 év alatt 100 ezer hazai hallgatóval lett kevesebb Magyarországon. Egy laza 50%-kal több magyar egyetemista volt 10 évvel ezelőtt a felsőoktatásban.

Hahó bérbeadók! Jó reggelt bérlők!

Azt is láthatjuk, hogy a külföldi diákok egyáltalán nem tudják kompenzálni a magyar demográfiai folyamatokat. Összeségében fogynak Magyarországon az egyetemisták, főiskolások. Méghozzá elég látványosan. A jó hír, hogy a külföldi diákokra specializálódó bérbeadók egyelőre még örülhetnek. A külföldi hallgatók száma majdnem megduplázódott az elmúlt 10 évben. Ez főleg olyan egyetemvárosokban jelent levegőt bérbeadóként, mint Debrecen, Pécs, Szeged. Külföldi diákok nélkül biztosan jobban fuldokolnának ott is. A külföldi bérlők nem minden bérbeadónak jelentenek megoldást. Egyrészt tudni kell velük kommunikálni, de nálunk meg a nyelvtudás nem a magyar wirtschaft része. Másrészt egy magyar diáknak szánt lakás, már nem biztos, hogy egy külföldi diáknak is elég lesz. Nehogy már egy kiadó lakás, egy albérlet jobb minőségű legyen, mint a bérbeadó saját otthona! Ez viszont már a magyar wirtschaft része. És akkor még nem is beszéltünk a szomszédokról, akik a magyarul nem beszélő bérlőket mennyire tudják kedvelni. Az a híres, világhíres magyar vendégszeretet…Olyan kérdések, mint vallás, nemzetiség és bőrszín…Hajaj, már ingoványos talajra is léptünk, ha nem magyar bérlőkről beszélünk.

Az elöregedő és elfogyó magyar nemzet nagy sorskérdése ez a hétköznapokba sűrítve

demográfia albérletpiac diákbérlők egyetemvárosok 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Budapest függ legkevésbé a diákbérlőktől

A mindennapokba, ahol így vagy úgy, de szembesülünk az idők szavával. Az egy teljesen másik kérdés, hogy figyelmen kívül hagyjuk – ameddig csak lehet – vagy legalább elgondolkodunk rajta. Mi lesz azokkal az egyetemvárosi bérbeadókkal, akiknek a külföldi diákok az utolsó lehetőségük, a mentsváruk, hogy bérbe adjanak. Ha a külföldi diákok is elkezdenek fogyni… mert ez is benne van a pakliban, akár a jelent és akár a jövőt vizslatjuk.

Az, hogy milyen fekete levesre számíthatnak a bérbeadók, még nem tudni

Csak józan paraszti ésszel is könnyen belátható, ha öregszik a társadalmunk, úgy fogy el a bérlőutánpótlás is. Hiszen, ha kevesebb a gyerek, akkor kevesebb a diák és az egyetemista is. Ezért majd így lesznek egyre kevesebben a fiatalok, a párok, a pályakezdők is, na meg a friss házasok. Annak is lesz egyfajta diszkrét bája, amikor a bérlőkről nem a fiatalok, hanem a 40-50 évesek jutnak majd eszünkbe Magyarországon.

Forrás: Bucsky Péter - Már minden nyolcadik egyetemista külföldi, nem is működne nélkülük a magyar felsőoktatás /2018. június 26/, g7.24.hu,

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A munkáltató és az állam is fizetheti az albérleti díjat

albérlet albérlet-támogatás lakhatási támogatás mobilitás célú támogatás cafeteria béren kívüli juttatás albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor megjelent a cikk és az FB bejegyzés, először azt gondoltuk, hogy nem szabad ilyen kezdeményezést más színben feltüntetni és nyerészkedőnek, haszonlesőnek beállítani. Minden jóban nem szabad keresnünk a rosszat. De kikívánkozik belőlünk egyszerűen az a tény, hogy a pályakezdők lakhatását az állam erősen támogatja Magyarországon, így a cégek sok adót spórolhatnak meg ilyen munkavállalók csábításával:

1. Albérlet-támogatás egy olyan adómentes cafeteria, ami maximum 82 800 Ft havonta és a munkáltató fizetheti a munkavállalónak 5 éven keresztül, határozott idejű munkaszerződés esetén is.

2. Lakhatási támogatás egy vissza nem térítendő havi állami albérlet-támogatás, amit a pályakezdő fiatalnak utal az állam, 1 éven át maximum 100 000 Ft-ot havonta, hivatalos bérleti szerződés szerint. 

Ha élni akar vele a pályakezdő és vagy a cége, a kettőt együtt és külön-külön is igényebe lehet venni. Az egyiket a cég adja, béren kívüli juttatásként, a másikat az állam utalja a lakás bérleti szerződése szerint. Az utóbbinál panaszkodnak, hogy nem olyan könnyű olyan bérbeadót találni, aki adózik a kiadott lakása után. Könnyűnek tényleg nem könnyű, de nem is lehetetlen.

A pályakezdő fiataloknak megéri akár 60 km-nél távolabb menni dolgozni az állandó lakcímüktől, mert ennyi a minimális feltétel a lakhatási támogatásokhoz, kiegészítve azzal, hogy még az is elég, ha az oda-vissza út tömegközlekedéssel naponta 3 óra.

Úgy érezzük, hogy inkább ezt ismerte most fel "önzetlenül" a vállalkozó, és adja elő úgy, mint ha éppen nem az állami lakhatási támogatások, ösztönzők miatt fókuszálna a cége a pályakezdő fiatalokra, messziről elkerülve inkább a tapasztaltabb munkavállalókat.

Sokkal nagyobb bajban vannak a nem pályakezdők, akiket nem nagyon támogat sem az állam és nem nagyon keresik őket még a cégek sem. Rájuk sütik gyorsan, hogy ők már nem is bírják a strapát, nem nekik való ez a munka már, mert ezt még egy fiatal is fárasztónak találja. Sokszor pont ezért még ingatlanközvetítő irodába sem szívesen vesznek fel 50 körüli embereket. Erre a következtetésre is juthatnánk keserű szájízzel, ami tekinthető a történet fonákjának is, mert tényleg nem csak a húszéveseké a világ!

Sírunk a külföldön dolgozó fiatalok miatt - ahol egyáltalán nem könnyebb bérelni lakást, mint Budapesten vagy más nagyobb hazai városban, csak teljesen más - de közben egyáltalán nem érdekelnek minket már a "nem fiatalok". Hogy mi van és mi lesz azokkal az emberekkel, akiknek a nyugdíjig van még 10-20 évük és dolgozni szeretnének?

Pedig a mobilitási célú albérlet-támogatás, adómentes béren kívüli juttatás jár minden munkavállalónak kortól függetlenül - ami maximum 82 800 Ft/hó, 5 évig - ha határozott idejű munkaszerződése van és 60 km-re vagy legalább 3 órányi napi oda-vissza útra (tömegközlekedéssel) dolgozik állandó lakóhelyétől, ismételjük meg újra, mert jó tudni. Az állami lakhatási támogatás, ami maximum 100 000 Ft/hó 1 évig, pedig minden pályakezdőnek jár, aki állandó lakcímétől ugyan ilyen távolságra jár dolgozni. Nálunk meg népszokás nem megváltoztani az állandó lakcímünket, így akár évizedekig oda vagyunk bejelentve, ahol valójában nem is élünk. Így igen széles kört érinthet/lefed az albérlet-támogatás, mint lehetséges béren kívüli teljesen adómentes juttatás.

Hogy a pályakezdők vagy nem a pályakezdők kilátásai beszűkültebbek itthon, azon azért lehetne hosszasan vitatkozni, de biztosan nem olyan perspektívából, mint ahogy azt a vállalkozó teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Arte legis

lakástörvény lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés albérletpiac albérleti szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

…a magyar társadalom nem rendezkedett be a bérlakások használatára: sem a jogrendszer, sem a tulajdonosok, sem a bérlők. Magyarországon az ingatlantulajdon továbbra is státuszszimbólum. Ebben hosszú távú szemléletváltásra lenne szükség, a bérlakáspiac szabályainak megfelelő kialakítására.” - írja Virovácz Péter, az ING Bank vezető közgazdásza a vg.hu Oda megyünk lakni… személyes véleményének hangot adó cikkében.

Ez egy olyan vitatéma egyébként, ami koránt sem biztos, hogy megfelelő tárgyi tudás nélkül konstruktív és eredményes tud lenni

Téves és hibás alapon nyugszik az a feltevés, hogy a lakásbérleti jogviszony, a lakások kiadása ne lenne megfelelően szabályozva ma Magyarországon. A szabályok jók, csak nem tudjuk alkalmazni őket, mert egyrészt nem ismerjük őket, másrészt a jogalkalmazók, a hatóságok sincsenek vele teljes mértékben tisztában. Rossz jogértelmezési hibák miatt ne a szabályokat, a törvényt hibáztassuk, hanem inkább saját magunkat.

Azt követelni újra és újra, hogy új szabályozásra van szükség, az a jelenlegi rossz jogértelmezési gyakorlatot nem orvosolná. Ugyan olyan rosszul lehetne értelmezni egy új szabályozást is – mindezt szem előtt tartva – ne új törvényekért lobbizzunk, hanem ki kell küszöbölni a hibás jogértelmezésből fakadó társadalmunkra kártékony jogalkalmazási anomáliákat.

Mindenki tudja, hogy minden törvény annyit ér, amennyire betartják

Nálunk a lakásbérbeadási törvényeket nem tartják be – nem csak a bérbeadók és a bérlők - sokszor még maguk a hatóságok sem, köztük a bíróságokkal együtt. Mivel szűk rétegprobléma a lakásbérlés, kevés embert érint, nincs nyomás a jogalkalmazókon, hogy megfelelő jogértelmezés mellett legyenek rendezve a lakásbérlés körüli jogviták.

Amire igazán szükség lenne, azok a gyorsan ítélő bíróságok ilyen jellegű kérdésekben.

Létezik ilyen intézmény nálunk bűncselekmények esetén, amikor látványosan, pár nap alatt a bíróság eredményre jut. Addig a lakások körüli jogviták lassú, körülményes és időhúzó eljárást eredményezhetnek, ami nem a lakásbérlési szabályok hibája. Tényleg nem, azok maguk is gyorsan ítélő bíróságokért kiáltanak.

Nem új szabályokra van szükség, hanem a szabályok betartását és betartatását kellene komolyabban venni Magyarországon

Minden benne van a jelenlegi szabályozásban, amit egyébként ma sokan hiányolnak. Azt mondják ugyanis, hogy védi a bérlőt az ingatlan tulajdonosával szemben. Védeni nem védi, sőt, jóval szigorúbb, mint azt sokan gondolják csak azért, mert nem is ismerik a jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályozását.

A hatóságok és a bíróságok védik a bérlőt azzal, hogy lassúak, borzasztóan lassúak egy olyan kérdésben, ahol minden nap számít. A hatóságok és a bíróságok vitatható jogértelmezési gyakorlata védi a bérlőt, nem a törvény. Ez is egy nagyon-nagyon fontos különbség.

Ha lenne új szabályozás, a hatóságok és a bíróságok továbbra is rosszul értelmezhetnék azt, hibás és téves, nem is olyan ritkán káros előítéletektől sem mentesen. Látható, hogy még a véleményét széles nyilvánosság előtt felvállaló közgazdásznak sem biztos, hogy van jogilag fogalma a jelenlegi lakásbérleti jogviszony kereteiről, de véleménye az van róla. Ez is káros jelenség nálunk, hogy úgy beszélünk és úgy kritizálunk számunkra teljesen ismeretlen témákat, és úgy keresünk rájuk megoldásokat, hogy közben nem is a valódi problémákat feszegetjük. Ha rosszak a kérdéseink, akkor arra csak rossz válaszokat adhatunk.

Jó kérdésekre van szükség, különben több kárt okozhatunk, jó szándék ide vagy oda

Ha nem vagyunk azzal tisztában, hogy nálunk a rossz jogértelmezés és a körülményes(kedő) jogérvényesítés az alapvető hiba – ami egyébként nem csak a lakásbérlési jogviszony körüli jogvitákra igaz – akkor addig nem is beszélhetünk valódi megoldáskeresésről.

Egy új szabályozás semmit sem ér anélkül, ha nem tanulunk meg már végre jól és helyesen jogot értelmezni, ha továbbra is nehéz és időigényes marad a hatósági és bírósági út, ahol a jogérvényesítés nem a szabályozástól függ, hanem a "bonyolító" vagy a  bíró jó- vagy rosszindulatától.

Ez pedig már a bíróságok körüli széleskörű társadalmi vita igen csak háborgó tengerére visz minket:

A magyar jogállam legnagyobb kritikája lehet ma az, hogy a bíróságok nem képesek a törvények helyes értelmezésére, az ügyek gyors és hatékony lezárására, mert egymásnak is ellentmondó jogértelmezések alapján hoznak veszélyesen szubjektív döntéseket úgy törvények nevében, hogy abban a törvényalkotó akarata (= a társadalmi érdek védelme) érvényesülhet a legkevésbé.

A jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályai nem gumitörvények!

Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen szabályozásról beszélünk. Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen, gyorsan intézkedő hatóságokra és villám gyorsan ítélő bíróságra van szükség nem csak a lakásbérlés körüli jogvitákban, hanem minden másban is ma már Magyarországon. A világ felgyorsult, ezért jogos társadalmi érdek, hogy sokkal, de sokkal „okosabb” jogalkalmazókra van szükség, mert a szabályozás mit sem ér, ha nem tudják azt megfelelően a jogalkotók akarata szerint betartani és betartatni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az albérletpiac és a demográfiai bomba

albérletpiac népesség demográfia családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van egy ország, ami fogy 1981 óta. Azóta születik kevesebb gyerek, mint ahány idős meghal. Évente 30-40 ezer emberrel kevesebb születik, mint ahány meghal ebben az országban 1993 óta. 1998 óta, 20 éve már, tartósan kevesebb mint 100 ezer gyerek születik. Mindenki jól tudja, ha bérlőre gondol,  elsősorban fiatalokra, akik bérelnek, főleg 40 éves korig. Ha lehet valamilyen képzeletbeli határt húzni, akkor itt húzzuk meg. Ha bérbeadók vagyunk, ha ki akarunk adni, mindig az a fontos, hogy tudjuk mennyi a 40 év alatti, milyen a trend, mire készüljünk. A bérlőket nem polcról vesszük le. A bérlői keresletről még kevesebbet tudni, mint a vevőkről. Az az albérletpiaci elképzelés hibás, hogy a bérlők kereslete végtelen. Az is hibás elképzelés, hogy a kiadó lakások számával egyenesen arányosan nő. Az is hibás megközelítés, hogy a bérlők bármit kibérelnek, ami kiadó. Az meg teljesen téves hozzáállás, hogy a bérlők mindenáron lekövetik a bérbeadók elvárásait. Magyarán az árérzékenység, a racionalitás sokkal erősebb a bérlőkben, mint a bérbeadókban. Az már sokkal inkább hatékony megközelítés, hogy bérelni, csak átmentileg bérlünk Magyarországon. A tömeges és tartós bérlés nálunk nem divat.

A bérlők úgy fogynak el és távolodnak el az albérletpiactól, ahogy egyre idősebbek. Hiába tudjuk jól, hogy a bérlők fiatalok, egy elöregedő, egy fogyó és egy elvándorló, vagy ahogy az optimisták mondják, munkaerő-exportáló országban, a bérbeadók legkevésbé veszik számításba a demográfiai folyamatokat.

Még ha tisztában is vannak a társadalmi folyamatokkal, az albérletpiacot nem érzik érintettnek, áldozatnak, szenvedő alanynak. Miközben minden kétséget kizáróan az. Az albérletpiacon nem bérlőhiányról hallani, inkább arról, hogy az elvárt bérleti díjak keserítik meg a bérlők életét. Ezzel is fenntartva a látszatot, hogy kereslet van, a bérlők száma mindig pont annyi, mint amennyit a bérbeadók elvárnak. Ez meg mitől lenne már igaz. Megnéztük közelebbről, teljesen elméleti szinten, hogy mik azok a számok, amik kőbe vannak vésve. Annál több bérlő nem lehet, mint ahányan beleférnek egy korosztályba. Megnéztük, hogyan alakult a születések száma. Nem először teszünk ilyet. A téma kényes. A kudarckerülők túl kényesnek érzik, hogy a lakáspiaci folyamatokra a demográfia hatásokat érzékeltessék. Azt mondják, hogy nincs is hatása.

Tényleg nincs hatása?

Tényleg nincs annak hatása, hogy a születendő gyerekek száma 40 év alatt a felére csökkent? Persze, hogy van hatása. Tudjuk, hogy van hatása. Érezzük, látjuk, tapasztaljuk. Az egyik mód, amivel ez ellen védekezünk, az az, hogy nem piaci alapon adjuk ki a lakásunkat. Barátok, ismerősök, azok barátai és ismerősei jönnek képbe. Nem baj, ha kicsit vagy nagyon olcsóbban adjuk ki a lakást, csak ne kelljen meghirdetni. Ha kiadtuk x éve egy jó bérlőnek, engedjük, hogy cserélgesse a lakótársait, mi nem foglalkozunk a kérdéssel. Nem bolygatjuk a témát, nem emeljük neki „piacira” sem a  bérleti díjat. A kevesebb még mindig több a semminél, főleg akkor, ha bizonytalannak érezzük a bérlőcserét. Ha eladnánk a lakást, azzal hirdetjük, hogy „többért is ki lehet adni, csak mi jó fejek vagyunk, azért csak ennyit fizet a bérlő”, miközben, legbelül tudjuk, hogy kiadni egyre kockázatosabb, jó bérlőt találni egyre körülményesebb. A magasabb elvárt bérleti díj és a piaci realitások nem biztos, hogy köszönő viszonyban vannak. Ennek vannak demográfiai fundamentumai.

albérletpiac népesség demográfia családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A demográfiai bomba már felrobbant!

1) 1962-1975 között, abban a 14 évben 2 116 126 fő született:

Ez átlagosan 151 152 babát jelentett. 1962-ben 130 053 élveszületés volt , 1975-re ez felment 194 240 főre. 50%-kal több baba született növekvő trend mellett az időszak eleje és a vége között. Ez az időszak teljesen meghatározta a 2002 és 2015 közötti albérletpiacot. Az az albérletpiac már nincs többé. Hangsúlyozzuk, hogy ez a bejegyzés azért készült, hogy kimondja annak vége, nem jön vissza,  örök emlék marad. 2016 és 2017 év elején nem véletlenül hívtuk fel erre a figyelmet.

2) 1976-1983 között, 8 év alatt, 1 243 883-an születtek:

Ez átlagosan 155 485 élveszületést jelent évente. Mondhatják azonnal, hogy az jobb átlag, mint 1962-1975 között. Igen ám, csak amíg 1976-ban 185 405 baba született, addig ez folyamatosan csökkenő trend mellett 1983-ra 127 258 főre csökkent. Ha úgy nézzük, akkor harmadával csökkent az első és utolsó év között a születések száma. Ha 1983-at vesszük alapul, akkor azt mondhatjuk, hogy másfélszer annyi baba született 1976-ban, mint 1983-ban.

2016-tól kezdve évről évre csökken annak a korosztálynak a száma, aki potenciálisan bérlő lehet Magyarországon. Ha ezzel nem nézünk szembe bérbeadóként, nem tudjuk mi vár ránk.

3) 1984-1991 között, 8 év alatt, 1 010 089 élveszületés volt:

Az átlagos születések száma itt már 126 261-re csökkent. Az átlag csökkenése mutatja az irányt, hogy a bérlők csökkenő számával kell számolni a következő évtizedekben. Ebben az időszakban stagnáló, 125-128 ezer élveszületés történt.

4) 1992-1999 között ez újabb szintet lépett. Ebben a nyolc évben már csak 863 977-en születtek, átlagosan 107 997-en évente:

1992-ben még 121 724-en születtek, addig 1999-ben már csak 94 645-en. Emlékeztetőül, 1975-ben 194 240-en születtek. Az ilyen drasztikus születésszám-csökkennésnek a hatása az albérletpiacra drámai lesz. Ebben az időszakban születettek már az albérletpiacon vannak. Mivel fele annyian vannak, mint az (1) időszakban születettek, természetesen nem tudják pótolni őket. Elindult az albérletpiacon a kereslet természetes beszűkülése.

5) Ha hozzátesszük, hogy 2000-2016 között, 17 év alatt, összesen 1 605 408-an születtek, ami átlagosan 94 435 élveszületést jelent, akkor érzékeltethető a probléma, amivel minden bérbeadó szembesül így vagy úgy. Az (1) és (2) időszak után az (5) időszak fájdalmas jövőképet vetít előre, hiszen a 150-155 ezer átlagos fiatal helyett már csak 94 ezerrel számolhatnak.

Hiányozni fognak ezek a fiatalok a magyar albérletpiacról, mert rájuk épült fel, nekik rendezték be. 

Mire számítunk?

Arra, hogy az albérletpiacot kényszerből több bérbeadó el fogja hagyni, mert nem fogja a lakását kiadni akárkinek, akármennyiért. Inkább hagyja üresen állni, eladja, megpróbálhatja máshogyan is hasznosítani, de csak az albérletpiacon kívül. Nem lesz attól olcsóbb az albérlet, mert (el)fogynak a bérlők. Úgy alkalmazkodik a szűkülő kereslethez az albérletpiac, hogy természetes szelekciónak köszönhetően, azok maradnak bérbeadóként a piacon, akiknek a lakására marad kereslet. Akiknek a lakását nem veszik ki olyan bérlők, akinek a bérbeadó szívesen kiadja, inkább kilép. Senki nem akar munkásszállót, szociális otthont és szükséglakást a lakásából.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakótársat nem keresünk!

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Egyedül a legdrágább lakni, bérelni meg főleg. A költségmegosztás az albérletpiacon különösen fontos. Fontos, mert minden forintot sajnálunk rá. A bérlők sokmindenre képesek, hogy minimalizálják, de elsősorban csökkentsék a lakhatási költségeiket. Ez működik, egy ideig. Az intelligens emberek felismerik, hogy mikor volt elég, mielőtt még elfajulna a helyzet, megromlana a baráti kapcsolat. Igen, a lakótársak első körben azok lesznek, akik egy társaságba tartoznak. Egy iskola, egy érdeklődési kör, egy baráti társaság, szinte bármi okot adhat arra, hogy jó ötletnek tűnjön az összeköltözés.

Lakva ismeri meg egymást az ember

Összeköltözve már egész más arcát lehet megismerni egy „havernak” vagy egy „barinőnek”. Igények, szokások, érdekérvényesítés és érdekellentétek sokasága mérgezheti a kapcsolatot. Kinek mit jelent a tisztaság, a rend, a csend vagy a zaj. Ki mit hagy vagy éppen nem hagy maga után a konyhában, a fürdőben, a wc-ben. Ki mit ért a költségek megosztásán vagy azt, hogy mit jelent neki egy közös hűtő. Összefoglalva, előbb utóbb a kompromisszum idegesítő és idegtépő, fárasztó mindennapos harcba mehet át.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Összeköltözve már egész más arcát lehet megismerni egy „havernak” vagy egy „barinőnek”

Aki nem elég intelligens az megvárja, hogy a passzív agresszió jelei megjelenjenek a lakáson belül

Sértődések, nem szólunk egymáshoz, kerüljük a másik társaságát, azt kívánjuk, hogy bár csak ne kellene látni minden nap a képét vagy hallani a hangját. Rosszul vagyunk már a ruhája és cipője látványától is, de felkavar minket a parfümje illata, a szépségápolási cuccainak csak a látványa is. Aki elkezd irtózni a lakótársaitól, az előbb utóbb saját lakásban fog kikötni. Az is komprosszum, mert anyagilag megterhelő. A havi félrakható összegből veszi el a külön albérlet árát. Fájdalmas ez, nagyon fájdalmas, mert pillanatok alatt duplájára nő a lakhatásra fordított költsége annak, aki egyedül akar lakni, akinek kell a privát szféra, a saját otthon.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Aki elkezd irtózni a lakótársaitól, az előbb utóbb saját lakásban fog kikötni

Most ne csak párokra gondoljunk, akik azért költöznek el a lakótársaktól, mert már inkább együtt, ketteseben akarnak lenni otthon, nem a haverokkal és nem egy társasággal. A párkapcsolatnak hatása van az albérletpiaci keresletre ilyen értelemben. Először sok fiatal próbál összeköltözni. Ismerős lakásában összejönni, ahol baráti áron lakhatnak. Kapcsolati hálójukat kihasználva mindent megtesznek azért, hogy legyen valahol egy külön szobájuk. Aztán ha már nem elég egy szoba, jön az egyszobás kislakás. Ha már az is kevés, akkor jön a kétszobás lakás, amiben sok bérlő igen sokáig el tud lenni. De nem csak párok költöznek el a lakótársaktól, hanem olyan fiatalok is, akik rájönnek, hogy ami buli volt még 18-20 évesen, az már 23-25 évesen nem annyira az. Fejlődik a személyiségünk, fejlődik a szociális érzékenységünk és változnak az igényeink is.

Otthonról jövünk a családunktól és otthont keresünk, a saját otthonunkat, magunknak. Ez a felismerés idő, csak idő kérdése. Valakinek szerelem kell hozzá, másnak a tudat alattija fogja megsúgni, hogy ideje "haza menni".

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Felnőttként funkcionálni és felnőttként élni nem azzal kezdődik, hogy lázadunk a világ ellen, hanem azzal, amikor megpróbálunk benne élni egyedül és felelősséget vállalni nem csak magunkért, hanem másokért is

Otthonkeresők országa vagyunk

Legyen az az első külön albérlet tele is kompromisszumokkal, fájjon a havi kiadás, amikor ránézünk a bankszámlánkra a hónap végén, akkor is hajt minket az, hogy külön lakásban éljünk, ahol nincsenek lakótársaink. Kell egy hely, ami csak a miénk, még ha nem is vagyunk a tulajdonosai. De miért kellene, hogy a tulajdonosai legyünk, hogy a magunknak érezzük?

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
De miért kellene, hogy a tulajdonosai legyünk, hogy a magunknak érezzük?

Használni szeretnénk, élni benne, az életünk részévé tenni, ahol a bejárati ajtó mögött biztonságban érezhetjük magunkat, ahol vendégül láthatjuk a barátainkat, rokonainkat, de ahol nem élünk velük együtt. Felnőttként funkcionálni és felnőttként élni nem azzal kezdődik, hogy lázadunk a világ ellen, hanem azzal, amikor megpróbálunk benne élni egyedül és felelősséget vállalni nem csak magunkért, hanem másokért is. Lakótársat nem keresünk, azt keressük, akinek hálásak lehetünk, hogy minél előbb segít abban, hogy önálló életet kezdjünk, keressük és végül meg is találjuk a saját otthonunkat. Sokunk lakótársakkal kezdte és most már egyedül, párjával, akár gyerekeivel együtt saját otthonában él, ami lehet egy albérlet is. A lakótársakra nem mindig emlékszünk vissza szívesen, de idővel rájövünk, részük és akár felelősségük is van abban, ahová és ahogyan eljutottunk.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az intelligens emberek felismerik, hogy mikor volt elég, mielőtt még elfajulna a helyzet, megromlana a baráti kapcsolat

Képek és Forrás: boredpanda.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bérbeadói kontroll fontossága

albérletpiac albérlet bérbeadás lakásbérleti szerződés lakástörvény 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A bizalmatlanság lehet egészséges, ha úgy tekintünk rá, mint kockázatkezelés. Az ingatlan kockázatos ezsköz. Kockázatos a birtoklása, az értékesítése, de még a hasznosítása is. Kiadni egy lakást nem azt jelenti, hogy beköltöztetünk egy bérlőt, akitől csak egy elvárásunk van, hogy fizesse a havi lakbért nekünk. A bérbeadás is kockázatos. Bérbeadóként a teljes pénzügyi kontroll a kockázatok kezelésének alapja.

Ha a bérlőre bízzuk a rezsi ügyeket, sokat kockáztatunk

Nem minden esetben, lesznek mindig kivételek, amikről már jó ideje tudjuk, hogy csak erősítik a szabályt:

Bérlő nevére nem íratunk át órákat, nem engedjük, hogy kezelje a rezsi számlákat, azoknak a fizetését. Rengeteg visszaélésre adhat okot. Van olyan bérlő, aki fizeti a lakbért, de a rezsi díjakat már nem teljesen.

A rezsivel lehet játszani, akár úgy, hogy hamis óraállásokat diktál havonta vagy olyan átalányt állít be egy évre, aminek köze sincs a fogyasztáshoz. Olyan szolgáltatásért nem fizet és halmoz fel tartozást, amit „nem kapcsolnak ki”. Ilyen társasházban például a víz. Társasházi lakásban, vagy olyan sorházban, ahol mellékmérő van, ott gond nélkül lehet úgy vizet használni, mert a magyar jogszabályi környezet szerint ilyen órákat nem vesznek le, a fogyasztást nem korlátozzák. Ha meg kiderül, hogy a bérlő nem fizette a vizet amíg ott élt, annak nem fog örülni senki. Olyan társasházaknál, ahol külön kell fizetni a szemétszállításért lakásonként, mert külön kukája van a lakásoknak, ott is kiderülhet, hogy a bérlő évekig tud úgy ott élni, hogy a szemétszállításért nem fizet. Alig néhány mondatban leírtuk, hogy mennyire könnyen vissza tud élni a bérlő a helyzetével. Trükközhet a fogyasztással, a számlázással és a számlák ki nem fizetésével.

A szolgáltatók számlázási szokásai sem túl 21. századiak

Gondoljunk csak abba bele, hogy mennyire el tud térni az óraállás, amit az óra mutat és az utolsó kiszámlázott tétel. Évente egyszer ellenőrzik a szolgálatók az órákat. Ennyi idő alatt simán lehet bérlőváltás is egy lakásban. Különösen a kiköltözéskor tud bonyodalmat jelenteni az előtte rosszul kezelt rezsiszámlák rendezése. Be lehet mutatni egy bérbeadónak, hogy az „utolsó számla” ki van fizetve, de annak meg lehet köze sincs az „utolsó fogyasztáshoz”. Igen, most nem a véletlenről beszélünk, amikor a bérlő figyelmetlen és jobb dolga is van annál, mint a szolgáltatók számlázási szokásaival foglalkozni. Tudatos és előre eltervezett bérlői visszaélésről beszélünk, amikor a bérlő eleve úgy költözik be, hogy tudja a számlákat úgy és abban a formában fizeti, ahogy ő akarja. Mindent késleltve és minimalizálva, kijátszva és kihasználva minden kiskaput. A gáz- és villanyszámlák is gond nélkül lehetnek legalább 2 hónapos elmaradásban.

A lényeg az, hogy mindig annyi és olyan tartozás legyen kiszámlázva, amiből még nincs baj:

Az ingatlan tulajdonosaként ne legyünk csak azért nyugodtak és bízzunk meg a bérlőben, mert a havi lakbér megérkezik az adott hónapban. A bérlőnk addig lesz velünk kedves és udvarias, amíg ki nem derül, hogy vaj van a füle mögött.

Ajánlatos minden esetben havi elszámolásban maradni, ahol a számlákat és a számlázást a bérbeadó kezeli és felügyeli

A számlákat nem a kiadott lakás címére kell postázni, hanem oda, ahol a bérbeadó él. Ne állítsunk be átalányt, minden esetben a havi fogyasztás alapú, diktálásos rendszert alkalmazzuk. Bérbeadásnál a rezsi számlák kezelése időigényes és fáradságos munka tud lenni. A lakásbérleti szerződésbe érdemes előre rögzíteni és a lakás kiadásánál, a bérlő kiválasztásánál már átbeszélni a számlák fizetését és a rezsi ügyeket. A havi számlák fizetése sem jelent teljesen jó megoldást, mivel a szolgáltatók utólag számláznak. Ez addig nem gond, amíg a bérlő ott él. Ha költözés van, mindjárt kiderül, hogy komoly vitára okot adhat, hogy akár 2-3 hónap is lehet az „aktuális” óraállás kiszámlázása a szolgáltatónak. Például távhős lakásnál a számla igen izgalmas tud lenni, amikor a márciusi számla januári díjakat is tartalmaz, mert két hónappal el van maradva bizonyos hő és melegvíz elszámolás.

A kiadjuk a lakást és majd lesz valahogy hozzáállás ma már nagyon nem működik

Érdemes előre eltervezni hogyan is lehet a legérthetőbben és leghatékonyabban ezt kezelni bérbeadóként.

A fizesse ki a bérlő mindig az aktuális számlát a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérlő fogyasztása több havi késedelemmel lesz csak rendezve.

Ebbe ritkán gondolunk bele, csak akkor jön a kapkodás és a bosszankodás, amikor a kedves bérlő elmegy és hetekkel később jövünk rá, hogy tartozásokat hagyott maga után. Az elköltözött bérlőnek meg semmilyen érdeke nem fűződik ahhoz, hogy kifizesse az elköltözése után kiállított számlákat. Mondhatja is, hogy ő elköltözött március elején, miért fizetne már áprilisi és májusi számlákat!

Ha engedjük a bérlőnek, hogy azt higgye mindig az utolsó számla jelenti az utolsó fizetési kötelezettségét abban a hónapban, akkor idővel magunkra vethetünk.

Óraállástól óraállásig, hónapról hónapra nyilvántartott fogyasztás alapján nem az a fontos, hogy mikor jön a szolgáltató számlája a fogyasztásról:

- Az félreérthetetlen, hogy az utolsó kifizetett óraállástól értelemszerűen fizetési kötelezettsége van a bérlőnek addig az óraállásig, ameddig a bérlő a lakásban él.

- Erre szedhetünk tőle havi rezsi előleget fogyasztás alapján, amivel a szolgáltatói számlák alapján utólagosan elszámolhatunk.

Fontos, hogy bérbeadóként a lakás kiadása alatt mi tartozzunk a bérlőnek – például a pénzügyi biztosítékkal – és a bérlő ne tartozzon nekünk se lakbérrel se rezsivel.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénznyelő szörnyeteg

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A vita művészete nem egyenlő a meggyőzés művészetével. A vitában elsősorban a másik tudatlanságára és tájékozatlanságára építhetünk, ezzel szemben a meggyőzés első számú eszköze a másik fél pszichológiai gyengeségének, és így befolyásolhatóságának magasszintű kihasználása. A pesti belváros témájában mind a vita és mind a meggyőzés eszközeit egyformán használják. Fontos is, hogy ezzel tisztában legyünk, amikor olyan megosztó témáról beszélünk nyilvánosan, ami könnyen indulatokat válthat ki. Legyen megalapozott a témában az ismeretünk, legyünk megfelelően tájékozottak, mindenképpen tűnjünk erős és határozott vitapartnernek. Ez még kevés lesz a tisztelethez vagy egyáltalán ahhoz, hogy egyenrangú félként komolyan vegyenek, de ahhoz már mindenképpen elég, hogy a támadási felületet minimalizáljuk. Támadásnak teszi ki magát ugyanis mindenki, aki a pesti belvárosról nem úgy beszél, ahogy azt a vitapartnerek elvárják tőle. Józanul nehéz és néha céltalan is lehet az érdekeiktől megrészegültekkel vitázni.  

A pesti belváros kerületei sorrendben, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületek, melyeknek nem a teljes területe tekinthető a pesti belváros vitájában érintettnek

Sorsukat egy folyamat még is összeköti, ez pedig a népességfogyás/lakosságcsökkenés és ennek a sorsfordító következményei. Szerencsésebb, ha a vitában résztvevő emberek ezzel tisztában vannak, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosban megállíthatatlanul fogy, miközben az ingatlanok láthatóan nem fogynak, sőt inkább egyre több lakóingatlan van mind az öt belvárosi kerületben. Az is közös ezekben a kerületekben, hogy az ingatlanárak úgy nőnek mindeközben, hogy az ingatlanok tulajdonosai nem válnak kerületi lakossá. Ez arra enged következtetni, hogy olyan ingatlantulajdonosok vannak egyre inkább jelen a belvárosi kerületekben, akiknek akár merőben más érdekeik fűződhetnek az ingatlanukhoz, mint a kerületi  állandó lakosoknak.

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
V., VI, VII., VIII. és IX. kerületekből az állandó lakosok fogynak, de az épületek maradnak! (Kattintson a további grafikonokért), Forrás: wikipedia

Ez már önmagában vitára okot adhat, hiszen ellentétes érdekek lehetnek a kerület állandó lakosai vs. ingatlantulajdonosok között

A vita kedvéért most olyan állandó lakosokra helyezzük a hangsúlyt, akik ingatlantulajdonosok. Hiszen ezekben a kerületekben azért jelentős bérlőközösség is él. A bérlők, a hosszú távon bérlők érdeke, hogy most az állandó lakókéhoz vagy csak az ingtlantulajdonosokéhoz áll közelebb, ez egy külön vita is lehetne. Így egy nyilvános vitában, az ilyen kényes pontokra csak felhívjuk a figyelmet, de nem foglalunk állást. Csak azért emeljük ki őket, mert ha fogynak az állandó lakosok, de közben az ingatlanok száma meg nő, akkor láthatóan az ingatlangazdálkodás és ingatlanhasznosítás ezekben a kerületekben egyre inkább mellékszereplőből főszereplővé válik. Ez pedig már a pesti belváros körüli vita része. Sok ezer ingatlanban állandó lakók és tulajdonosok élnek, megint sok más ezer lakásban nem él a tulajdonosa, azt valamilyen formában hasznosítja, pénzt csinál belőle. Pénz vs. otthon vitája is ez – foglalhatjuk most már össze mindezek ismeretében.

A kerületek ingatlanárai profitálnak az erősödő magán és már üzleti célú ingatlangazdálkodási és ingatlanüzemeltetési piac fokozódó és egyre inkább érdekérvényesítő erejéből

Az is következik ebből, hogy ahol nem állandó lakosok és tulajdonosok laknak, hanem pénztcsinálók hoznak döntéseket, ott megjelennek olyan folyamatok is, mint a munkahelyteremtés és az adófizetés. A pesti belváros egyre inkább munkahelyet és egyre több adóbevételt jelent, azzal összefüggésben, hogy egyre kevesebb nem állandó lakos és tulajdonos él ott. Ez szintén a pénz vs. otthon vitája – összegezhetjük ismét teljesen magabiztosan. Érdekes mód, az ingatlanok, legyenek azok lakás és nem lakás célú ingatlanok az értékét ezekben a kerületekben már nem biztos – nem jelenthetjük ki biztosan és nem is zárhatjuk ki teljes egészében – hogy a lakhatás/lakáscél adja, hanem sokkal inkább a hasznosításuk és az ebben rejlő üzleti lehetőségek. Még egyszer hangsúlyozzuk és emlékeztetünk mindenkit, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosi kerületben az elvándorlás irányába mutat, csak az V. és VI. kerületben stagnál. Ezt a folyamatot a belváros körüli vitáknak  egyelőre nem célja megfordítani, inkább minhta erősíteni kívánná azt, ezért a lakhatási viszonyok egyre súlytalanabbak is lehetnek a jövőben - hívnánk fel a figyelmet az elvándorlás egyenes következményére.

Az ingatlantulajdonosok nem elsőszámú otthonnak vásárolnak ott ingatlanokat, hanem inkább azért, mert pénzt akarnak keresni ezekkel a pesti belvárosi lakásokkal

Az már nem annyira egyértelmű a vitában, hogy a pesti belvárosi kerületek funkcióváltása egyformán, azonos mértékben segítik-e az ingatlangazdálkodást és ingatlanhasznosítást. Itt már törésvonalak alakulhatnak ki, mert hiába jelent a több pesti belvárosi munkahely potenciális hosszú távú bérlőt a környéken – a kerületek nem belvárosi részein is – a tapasztalatok vegyesek lehetnek. Már csak azért is, mert az ingatlanhasznosítás és ingatlangazdálkodás sem egységes, inkább megosztottnak nevezhetnénk.

Az AirBnB (=egyéb szálláshely-szolgáltatás), a hostel (=magyarországi ifjúsági szálláshelyek) és az albérletpiac nem feltétlenül tud egymás mellett megélni

Nem zárják ki egymást egyből, de azért más igényeket és teljesen más közönséget szolgálhatnak ki, akik nem biztos, hogy örülnek egymás közvetlen vagy közvetett társaságának. Ez szintén megérne egy külön vitát. Azért említjük meg, mert jó tudni arról, hogy bár az ingatlanárak (kínálati árak) nem fejezik ki az ingatlangazdálkodási és ingatlanhasznosítási formák közötti érdekellentéteteket, ingatlantulajdonosként már könnyen szembesülhetünk ezzel a kockázattal a vásárlás után.

Például gyorsan tegyük hozzá, hogy az előítéletekkel szemben

- az AirBnB-t preferáló ingatlantulajdonosok nem biztos, hogy alkoholturizmusra és alkoholturistákra építenek

- az albérletpiacon sem különösebben örülhet egy tulajdonos, ha a lakását olyan bérlők akarnák kivenni, akik szürke vagy teljesen fekete, illegális zónában dolgoznak éjszakai pillangóként vagy ceremóniamesterként, miközben meg diáknak adják ki magukat

- a hostelek viszont már nem annyira válogatósak, sokkal inkább mindenevő és mindenkit kiszolgáló szállásadók, ahol a legalacsonyabb ár mindig könnyebben vonzhatja a bajt is a pesti belvárosban az AirBnB-s lakásoknál és természetesen az albérletnél is – hogy egy tipikus szeterotíp megjegyzést is tegyünk ebben a vitában

A pesti belvárosról tudjuk és ki is jelenthetjük, hogy úgy néptelenedik el, hogy közben egyre több embert látni az utcákon

Ezek nem csak dolgozni, hanem szórakozni is járnak a pesti belvárosba, aminek azért mindig köze volt a város szórakoztatásához. Ezt meg kár lenne letagadni vagy kitalálni, hogy új jelenség lenne. A pesti belváros mindig egyfajta szórakoztató játszótere volt a városnak. Sorolhatnánk az okokat, de maradjunk egy nyilvánvalónál.

Egy fővárosban ott vannak a pénzcsináló helyek, ahol a turisták:

- Budapest egyik hibája – hívjuk így, mert még turisztikai szakemberek szerint is ez a Főváros egyik, ha nem a legfájóbb gyenge pontja – hogy a turisták a pesti belvárosban koncentrálódnak, ott szórakoznak, ott költik el a pénzüket.

- Ez sok évtizedes probléma, amit az elmúlt évek jelenségei csak tovább konzerváltak, szintén turisztikai szakemberek és nem feltétlenül a (rom)kocsma, ivóhelyek vagy disco tulajdonosok véleménye szerint.

Ezzel meg arra világítunk rá a vitában, hogy a turizmus, a sokat emlegetett országos és budapesti érdek, sem mentes az érdekellentétektől és a törésvonalaktól, vagy külső és belső vitáktól.

Van egy erős érdek, hogy a pesti belváros, ha már évtizedek óta a turisták „kedvenc” pénzköltő helye, akkor az maradjon is így

Mások meg azért és azon dolgoznak, hogy valahogy a turistákat ki lehessen csalogatni a belvárosból és többet megmutatni Budapestből, Budapest környékéből. A szórakozás szélesebb palettája állhatna az idelátogatók rendelkezésére, ezzel akár más érdkeklődésű és pénztárcájú turistákat megcélozva, mint a jelenlegiek. A pénzük egy jelentős részét a visszatérő és új turisták a pesti belvároson kívül is elkölthetnék – ami szintén a vita része, még ha nincs is olyan erősen képviselve, mint a kulturálatlan alkoholfogyasztás legalizálása olyan stand-up humoristával, akinek a " Kedvenc üdítője a sör, de az alkoholt sem veti meg." Mivel pénzről van szó, még hozzá elsősorban a turisták pénzéről, ezért érthető, hogy igen határozottan és félreérthetetlenül képviseli ki-ki a maga érdekét, attól függően, hogy hol és miből tud vagy akar pénzt csinálni a turistákból. Persze az is teljesen elfogadható, ha valaki csak azért száll be a vitába, mert tényleg csak állandó lakosként és ingatlantulajdonosként élni akar a pesti belvárosban.

Nem mehetünk el szó nélkül amellett sem, hogy a pesti belváros mindig is a pesti alvilág és éjszakai élet központja volt, átláthatatlanul egybefonódva a környék „szórakoztatóiparával és vendéglátásával”

Ők is a turistákra építenek, vagyis inkább az ő pénzükre:

Hungarikumnak vagy budapestikumnak is nevezhető az az iparág, ami a turistákra és az ő „jóindulatukra és befolyásolhatóságukra” épült fel a Fővárosban, azon belül is a Replőtér és a pesti belváros tengelyén, és nem hinnénk, hogy erre bárki büszke lenne.

Ettől függetlenül ez az érdek lehet, hogy csak a háttérből irányít, de akkor is befolyásolja a döntéshozókat, véleményformálókat, akik a pesti belvárosban évtizedek óta az alvilág árnyékában élnek és dolgoznak. Ilyen háttérrel, ilyen érdekeltségű területen éjszakai őröket, "kiskirályokat" választva, biztonsági cégekkel, "kidobókkal" közterületen rendet fenntartva,  erősen megkérdőjelezhető, hogy biztosan az a célja-e a budapesti éjszakai életnek, hogy könnyebben egyasztalhoz ültesse a vitapartnereket? Még akkor is, ha ezt a jelenséget megpróbáta megszelidíteni a média még csírájában, és elnevezte – egyelőre még nem tudni pontosan ki és mikor talán valamikor 2011 után, de  még 2013 előtt - egyik napról a másikra bulinak. Nem, nem egy kerület, nem is egy önkormányzat, de sem az állandó lakók vagy ingatlangazdálkodó és ingatlanhasznosító ingatlantulajdonosok, de még nem is a hosszú távú bérlők, az AirBnB-s lakások és a belvárosi hostelek vendégei, de még nem is az idelátogató turisták nevezték el bulinak.  Abban is sok a bizonytalanság, hogy maguk a vendéglátósok mennyire örülnek ennek a becenévnek és mennyire tudnak vele azonosulni? Azt is sötét homály fedi, hogy mennyire és kiknek lehet érdeke az, hogy egybe lehessen mosni a kulturált és a már erkölcstelen, vagy akár teljesen jogsértő vendéglátást és szórakoztatást buli álnév alatt? Ez a név a magyar média „szörnye”. Nálunk egyébként is történelmi hagyományai vannak az utcák, terek, városrészek, de még egész várások átnevezésének is....ha valakinek vagy valaminek az érdeke úgy kívánja.

Pont azt ne neveznék át bulinak?

Abból a szempontból ironikus, hogy a „buli” nem csak szórakozást és szórakoztatást jelent, hanem jó üzletet, könnyű pénzszerzési lehetőséget is a magyar szlengben.

Ha tudat alatt így érti a média a bulit, akkor lehet sokkal közelebb áll a valósághoz, mint gondolná, és a vitában a szó ilyen értelmét nem hagyhatná senki sem figyelmen kívül. Közben pedig a vitapartnerek azt hangsúlyozzák, hogy ők csak jót akarnak, az érdekeik tulajdonképpenen közösek. A fiatalok, a turisták „szórakoztatása”, a turizmus támogatása, Budapest imázsképének a javítása, a gazdaságélénkítés, a költségvetési bevételek növelése ehhez képest még is inkább tűnnek „szentesített”  eszközöknek, mint sem valódi és vitát eldöntő céloknak. Pénznyelő pesti belváros – „Kicsit sárgább, kicsit savanyúbb, de a mienk” - ahol a vita leginkább arról szól, hogy kinek a középső ujjába harapjanak bele, amit dühösen és ingerülten éppen Budapest és Magyarország felé mutat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

albérletpiac bérleti díj ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.”foglaltuk össze múlt nyáron a biztonságkeresés fontos szerepét a magyar albérletpiacon. Viszont eljön a gondolat, vagy a felismerés minden bérbeadó életében, hogy itt lenne az ideje bérleti díjat emelni, főleg így év elején.

Ez igazán olyan bérbeadókat érinthet, akiknél állandó, fix bérlő van már évek óta. Ők úgy érzik kimaradnak a „jóból”, esetleg azt, hogy túlságosan is jól jár a bérlőjük azzal a kényelmes helyzettel, hogy el nem költözik, mert mindenhol máshol többért tudna csak lakni. A bérleti díj emelése könnyűnek tűnik akkor, ha bérlőcsere van. Elmegy a régi bérlő, meghirdetjük magasabb áron és kiadjuk. Ez az elmélet. A gyakorlatban ez nem mindig pont így sikerül. Ott is szembesülhet egy érdekes kihívással a bérbeadó, amivel annak is szembe kell néznie, aki nem akar bérlőt cserélni, csak több rendszeres bevételt szeretne a kiadott lakásából.

Az egyik bérbeadó már feladta a biztosat a bizonytalanért. Pont azért küldte el a bérlőjét, mert úgy érezte, hogy ő nem akarna neki többet fizetni, így inkább úgy gondolta „könnyedén” lecseréli. A média, sok „szakember” is agitálja a bérbeadókat, hogy nekik áll a zászló, ostoba az a bérbeadó, aki nem él a hurrá optimista albérletpiac lehetőségeivel.

Aki bérleti díjat akar emelni, de közben a bérlőjét is meg akarja tartani, még elveszítheti a bérlőt ennek ellenére is. Ez az első, amit bele kell tenni, abba a képzeletbeli kalapba. Bérleti díj emelés előtt azt kell mérlegelni, hogy a bérlő elmehet-e csak azért, mert emelni akarunk.

Az a feltételezés, hogy máshol is csak drágábban tudna bérelni nem feltétlenül igaz. A bérleti díj mögött ugyanis nem csak a pénz van, hanem a lakások markánsan különböző adottságai is. A bérleti díjak nagyon egyformák, nagyon hasonlóak tudnak lenni, de a mögöttük lévő lakások meg annál különbözőbbek.

Az elmúlt évek bérleti díj emelkedése mögött nem csak általánosan a lakáspiac újraárazását lehet megfigyelni, hanem egy tipikus magyar lakáspiaci jelenséget is. A lakások minősége akkor változik meg elsősorban, ha gazdát cserélnek. Minél tovább van egy lakás egy tulajdonban a leggyakrabban annál kevésbé nyúlnak hozzá. Az elmúlt években sok lakást felújítottak valamilyen formában és minőségben, amit eladtak. Ezek természetszerűleg magasabb bérleti díjért kerülnek vissza az albérletpiacra, mint amennyiért az eladás és a felújítás előtt ki voltak adva.

Az is egy magyar lakáspiaci sajátosság, hogy a bérbeadók ritkábban veszik figyelembe a lakásuk minőségét és életszínvonalát, amikor beárazzák maguknak és nem feltétlenül a bérlőknek. A rosszabb minőségű és adottságú lakások arányaiba véve mindig rosszabb ár/érték aránnyal bírnak, magyarul jóval drágábbnak tűnnek az albérletpiacon a bérlőknek.

A lakások hihetetlenül gyorsan elavulnak. Sokkal, de sokkal gyorsabban a bérlők szemében, mint a bérbeadókéban. Ennek ellenére, ha elkezdik őket kiadni, addig nem akar a bérbeadó komolyabban hozzányúlni, ameddig csak kiadja. Olyan lakásokban, ahol előtte a bérbeadó maga lakott, sokszor pont azokat az időket idézi, csak már több év(tized)es amortizációval együtt, mint amikor a tulajdonosa kiköltözött. Ez évtizedeket is jelenthet egy lakásban.

Mennyi olyan lakást szeretnének még ma is kiadni, amihez a 70-es és 80-as években nyúltak hozza utoljára? Egy lakás kifestése nem felújítás – szögezzük le. De már a 90-es években épült és azóta teljesen magukra hagyott lakások sem feltétlenül versenyképesek az albérletpiacon. Ma már 2018 van, és úgy telt egy 10-20 év a bérlők és a bérbeadók életében, hogy néha teljesen összezavarodnak, hogy mit is jelent a felújított vagy az újépítésű lakás.

Igen, egy 10 éve felújított vagy épített lakás nem felújított és nem is új építésű 2018-ban. Az albérletpiacon mégis könnyedén találkozni ezekkel a megjegyzésekkel egy hirdetésben. A képeken látszik, hogy minden elavult és idejét múlt már, de nem baj, a bérlőket lehet hülyének nézni.

Hülyének is nézik a bérlőket, de az ilyen bérbeadók ritkán érik el a céljukat, vagy inkább egyszerűen csak kudarcot vallanak az albérletpiacon.

Most jutunk el oda, hogy mindegy elküldtük-e már a bérlőt vagy éppen most akarunk vele egyezkedni a magasabb bérleti díj reményében, először is bérbeadóként illik tisztában lenni a lakásunk értékével albérletpiaci szempontokból. Amelyik lakás ugyanis eladható, még nem biztos, hogy kiadható is.

Sok elhanyagolt és korszerűtlen lakás tulajdonosa nem is tudja, hogy az utolsó normális bérlőjét küldte el vagy éppen az utolsóval egyezkedik a magasabb bérleti díjról. Azt hinni, hogy egy lakás mindig kiadható, egy téves albérletpiaci sztereotípia.

Kiadható, csak egy idő után nem pénzért fognak benne lakni, hanem brahiból és balhéból. Jönnek a kimondottan az ilyen lakásokba beköltöző emberek, akiknek senki sem szeretne lakást kiadni. A rossz minőségű és problémás lakások a problémás bérlők elsőszámú piaca.

Az a bérbeadó, aki nem akar költeni a lakására, csak emelni és emelni a bérleti díjon, az végül kiárazza magát az albérletpiacról és ott találja magát, hogy vagy kiadja „ingyenélőknek” és elfogadja a „szívességi lakáshasználók” hátrányait, vagy már inkább meg sem hirdetni és hagyja üresen állni.

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

- Ha tényleg pár éve újítottuk fel "normálisan" a lakást vagy pár éve épült

- Ha tényleg van mozgástér a lakás bérleti díjában a lakás életminőségéhez képest.

- Ha a bérlőnek tényleg alternatíva a lakás, még az emelt áron is, anélkül, hogy egy forintot is rá kellene költenünk.

- Ha inkább abban vagyunk biztosak, hogy a bérlő gond nélkül fogadja el az emelést és nem abban, hogy elköltözik egy „jobb” lakásba.

- Csak azért nem feltétlenül emelhetünk bérleti díjat, mert már "régen" emeltünk.

Ha a lakásunk az utolsókat rúgja az albérletpiacon, ha az utolsó bérlőnkkel állunk szembe, aki után vagy el kell adnunk a lakást, vagy pedig fel kell újítani sok-sok millióért (ha egyáltalán van annyi megtakarításunk), akkor kétszer-háromszor-négyszer is gondoljuk meg, hogy feladjuk-e a kényelmes és biztos bérlőt egy bizonytalan és teljesen ismeretlen bizonytalanért.

Az albérletpiacon nincs értékbecslés, de attól a bérleti díjaknak még van értéke. A bérlők pedig szeretik maximalizálni az értéket, amit a pénzükért kapnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Bérbeadóként egyenlőnek lenni 2018-tól

bérbeadás albérlet albérletpiac albérlet adózása 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miért fizetnénk adót a bérleti díj után, ha eddig sem tettük? A bérleti díj adóterhe csökkent, jönne az értelmiségi válasz. De kinek csökkentették az adóterhét? Még azok sincsenek tisztában az albérletek adózásával, akik eltöröltek egy teljesen felesleges tételt, nemhogy azok, akiknek fizetnie kellene az adót önbevallás alapon! Az albérletek adózása 10+ éve már nem fix és nem is meghatározható előre. Ez a hétköznapokban azt jelenti, hogy előre egy évben senki nem tudta megmondani mennyit adót kell fizetni egy kiadó lakás után. Most is csak az elméleti maximumot tudjuk, amit egy bérbeadónak sem kell megfizetni.

Tehát nem 15% az adóteher, ha kiadjuk a lakást. Ez ugyanis ott kezdődik, hogy először minden körülmények között az elszámolható költségeket kell figyelembe venni. Legalább 2006 óta így kell már a lakások kiadása után adót számolni, igen, utólag, és nem pedig előre.

Az sem változott, hogy akinek nincs legalább 10% költsége, annak az állam ajándékba adja azt. Ezt hívják fix 10%-os költségátalánynak. A költség azért fontos kérdés az adózásnál, mert először azt kell levonni a bevételekből. Aki eddig sem fizetett adót, annak eddig sem volt erről halvány lila gőze sem. Ahogy arról sem, hogy a bevételeket és a költségeket, pont úgy mint az adót, egy adott év egészére számoljuk. Tehát nem az a fontos, hogy mekkora a havi bevételünk, hanem az, hogy mekkora az éves. Ez sem változott semmit. Előtte, akik tudták, hogy adózni fognak, sokszor megosztották a bevételeket és a költségeket több tulajdonos között. Igen, azt is lehetett. Két tulajdonosnál, osztva minden kettővel és már 2 millió forint éves adóalapnál (=bevételek – költségek) sem kellett nekik plusz terhet fizetni, mert személyenként ez csak 1 milliót jelentett.

Az adóelkerülőket egyáltalán nem érdekelték és most sem érdeklik az adózás szabályai, ismételhetnék újra és újra

Attól, hogy most már teljesen mindegy mennyiért adunk ki lakást, az adót csak egyféleképpen kell számolnia mindenkinek, ez az adóelkerülők fantáziáját nem fogja megmozdítani. Akit eddig is érdekelt, az inkább fizetett. Ha nagyon érdekelte a kérdés, akkor, mint egy jó adózó, tudta azt is, hogy kell a legkevesebb adót fizetni. Az elszámolható költségekre helyezte a hangsúlyt, és nem azon rugózott, hogy mennyi az a %, amivel a végén szorozni kell.

És mint mindenben, itt sem a jobb módú bérbeadók kerülték el az adót. Két okból sem. Egyrészt olyan fizetésük volt/van, hogy őket nem érintette eddig sem a plusz teher. Azt sem tudták sokan, hogy az EHO fizetési kötelezettségének volt egy elméleti maximuma, amit el lehet érni havi kb. bruttó 550 ezres fizetéssel. Ez meg a mai viszonylatban már nem annyira elérhetetlen. Na főleg nem olyanoknak, akik komolyabb ingatlanvagyont halmoztak fel. Nem kell kerülgetni a forró kását. Ha éles határt kellene húzni a biztosan adófizető és adóelkerülő bérbeadók között, akkor az valahol 150 ezer forint körül lehetne meghúzni:

- 100 ezer forint alatti bérleti díjaknál szinte senki nem fizet adót. A legfeketébb albérleti piac. Zsebre megy ott a játék.

- Ahogy távolodunk a 100 ezer forinttól megjelenik az adófizetés, mint bérbeadói viselkedés. De még mindig nem igazán jellemző.

- 150 ezer forinttól felfelé viszont megfordul a trend és kb. 200 ezer forintig szépen nő az adófizetési hajlandóság.

- 200 ezer forint feletti bérleti díjaknál meg szinte már mindenki fizet adót, nem szórakoznak az adóelkerüléssel ilyen szinten.

Az EHO eltörlése így a 100-200 forint közötti albérletpiacra lehet hatással. Sem 100 ezer alatt, sem pedig 200 ezer forint felett érdemi változás nem várható.

Az adóelkerülő, az az önbevallás miatt teszi fel a kérdést, hogy eddig sem vallotta be, most miért tenné?

Mert kevesebbet kellene fizetni? Az adóelkerülés lényege, hogy egy forint adót sem akarunk fizetni. A kevesebb még mindig jóval több, mint amennyit fizetnénk elméletben. És megint ottvannak az adózás szabályai, amit meg kellene ismerni. Ha nem ismerem, akkor meg fizetni kell érte, hogy valakitől megkérdezzük. Akkor meg ugyanott vagyunk. Csak most már nem csak adót fizetünk, hanem még adótanácsadási szolgáltatást is igénybe kell vennünk. Az adóelkerülők nem csak fizetni nem akarnak, hanem egyáltalán az adózással foglalkozni. Bürokratikus nekik ez az egész. Utánajárás, aztán rendezett nyilvántartás a bevételekről és a költségekről, mindenről papír, és még adóelőleget is kell fizetni, majd végül az adóbevallásban kiszámolni, hogy mennyi is az éves adóteher. Macerás ez. Főleg azoknak macerás, akiknek kenyérre kell minden forintja a bérleti díjnak.

Az adóelkerülés úgy csökken, ahogy egyre kevésbé befolyásolja a bérbeadó anyagi helyzetét a havi bérleti díj.

Akik normálisan meg tudnak élni a munkájukból, ők fizetik az adót bérbeadóként is. Akiknek meg nemigazán elég a havi fizetésük, nekik a bérleti díjból adót fizetni olyan, mint havonta bölcsességfogat kihúzni járni. Nem is ebből a szempontból van fontos üzenete annak, hogy most már csak és kizárólag SZJA fizetendő egy kiadott lakás után. Az adóelkerülőkre nem fog hatni. 

Viszont végre megszüntet egy végtelenül ellentmondásos igazságtalanságot, amit még ennyi idő után is irgalmatlanul bosszantó leírni. EHO-t nem kellett fizetni külföldi állampolgároknak és azoknak a magyaroknak sem, akik olyan országban élnek és dolgoznak, amivel van kettős adóztatást elkerülő egyezménye Magyarországnak. Igen, ez azt jelenti, hogy csak azokat terhelte, akik itthon éltek, itthon dolgozotak, itthon fizettek adót a munkabérükből és közben még volt kiadó lakásuk is. A külföldre költöző, itthon a lakásukat kiadóknak nem kellett EHO fizetni általában. Ezzel is ösztönözte a magyar adórendszer a külföldre költözést, mert a kiadó lakásából adott esetben több pénzt csinálhatott, mint aki itthon maradt és úgy adott ki lakást.

2018 januárjában a bérbeadott lakások adójogszabályai előtt most már végre valahára egyenlőek lehetünk. Szégyellje magát a magyar állam, hogy ennyi időbe telt az, hogy egy Magyarországon élő magyar állampolgárnak ugyanolyan jogai legyenek bérbeadóként, mint minden más Magyarországon bérbeadó embernek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Para...normális jelenségek az albérletpiacon

albérletpiac lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés bérlő szűrés bérlő kiválasztás Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiacról nem könnyű újat mondani, mi mégis mindig megtesszük. Az év utolsó heteinek nem ez a slágertémája az biztos. Nem mondhatja senki, hogy kattintásvadász munkával készültünk.

Viszont kiadó lakások mindig vannak és bérlők is nézelődnek még ilyenkor is. Vannak olyan bérlők, akik a karácsonyfát már egy új lakásban szeretnék felállítani. Nem kígyózó sorokban állnak az utcán, de léteznek az albérletpiacon. A bérbeadók, akiknek a lakása nem talált bérlőre, már kezdenek aggódni, hogy jaj, ha nem költözik bérlő karácsony előtt a kiadó lakásukba, akkor még hosszú hetekig, akár hónapokig állhat majd üresen. Ők is tudják, hogy vannak ilyen bérlők és alig várják, hogy végre megcsörrenjen a telefon, megjöjjön egy sms vagy email üzenet, hogy meg akarja nézni a lakást a bérlő.

Ezt a messiásvárást tudják ám az ilyenkor kereső és nézelődő bérlők is. Tudják azt, hogy a bérbeadók ilyenkor még az átlagosnál is rugalmasabbak lehetnek, elnézőbbek és szinte bármit tolerálnak, ha az a lakás kiadásához vezet. Pontosabban, több kockázatot vállalnak ilyenkor a bérbeadók, ami már a rosszhiszemű bérlőknek kedvez. Nem figyelnek annyira a megérzéseikre ilyenkor a bérbeadók, könnyelműek lehetnek, olyan bérlőket engedhetnek be a lakásukba, akiket nem kellene.

Most egy olyan jelenséget járunk körbe, ami azzal kezdődik, hogy a bérlővel előbb írunk alá szerződést, mint ahogy a lakást átadnánk neki

Szeretik ezt a bérbeadók és a bérlők is, mert mindenkinek tervezhetővé válik a költözés. Általában néhány héttel és átlagosan 1 hónapnál nem sokkal hamarabb írnak alá a felek ilyenkor szerződést. Mindenki boldog tud lenni. A bérbeadó azért, mert a lakást legalább már nem kell hirdetni és mutatni, a bérlő meg azért, hogy nem kell tovább a szabadidejében lakásokat nézegetnie. Ez főleg ilyen időszakokban, tehát valamikor november-december hónapjaiban az átlagosnál gyakoribb lehet. Aki decemberben akar költözni, az akár már novemberben aláírt bérleti szerződést. Aki januárban akar költözni, ő pedig még karácsony előtt simán bevállal egy új bérleti szerződést.

A bérbeadók ilyenkor általában a  pénzügyi biztosítékot kérik. A lakbér és a rezsi díjak csak a beköltözés napjától lesznek majd fizetendők.

FONTOS:

Költözzön bármikor a bérlő adott hónapban, mindig egész havi lakbér legyen az első és csak a második legyen törthónap, amit egyértelműen rögzítsünk a szerződésben. Taktikázó bérlők jönni fognak akár többször is a "félhavi", de akár hónap végi költözésnél  "pár napi" lakbérrel is. Ne dőljunk be a hízelgésüknek!

Igazából az egész lakásbérleti jogviszony a lakásátadás napjával kezdődik. Csakhogy lehetnek, akadnak olyan bérlők, akik egészen máshogyan viselkednek a lakásbérleti szerződés aláírása előtt, mint utána. Főleg ilyenkor, amikor a bérlők tisztában vannak vele, hogy a bérbeadónak nagyon erős érdeke fűződik ahhoz, hogy a bérlő ne csak aláírja a szerződést vele, hanem be is költözzön a lakásba. Nagy hiba bérbeadóként azt hinni, hogy a lakásbérleti szerződés aláírásával véget ér a bérlők megszűrése és kiválasztása.

Előre aláírni szerződést bizonyos szempontból előnyös és bizonyos szempontból hátrányos is

- Hátrányos, mert nem hirdeti a bérbeadó a lakást, így bérlőt veszíthet, aki akár sokkal megbízhatóbb emberileg és anyagilag egyaránt, és még hamarabb is költözne, mint a már kiválasztott bérlő.

- Előnye, hogy van idő kiismerni a leendő bérlőt. Nem árt, ha fel vagyunk készülve nem várt helyzetekre, ahol a leendő bérlő egyre inkább kimutatja a foga fehérjét.

Nézzük az intő jeleket, amiből elkezdhetünk gyanakodni, hogy akivel bérleti szerződést írtunk alá, az még sem az, akinek kulcsot adnánk a lakásunkhoz

- A szerződés aláírásakor az előzetesen egyeztetett pénzügyi biztosítékot még sem hozta magával készpénben. Mea culpa, mesedélután és az „Azt hittem utalhatom” is. Utalhatja, ha az van benne a szerződésben. Ha nem és olyan bérleti szerződést ír alá, hogy a pénzügyi biztosítékot a szerződés aláírás napján készpénzben megfizette, akkor ez egyáltalán nem túl jó kezdet. Ilyenkor kényszerből ráírthatjuk tollal és már nem úgy néz ki a szerződés, ahogy előre megterveztük. Természetesen ez mind olyan időpontban történik, amikor már nincs utalási idő. Jön az ígéret, hogy holnap azonnal átutalja. Aztán másnap mégsem jön meg az utalás. Egy kis unszolásra utal a bérlő, de nem annyit, amennyi a bérleti szerződésben van. Már megint jön az „Azt hittem mondat”. Aztán ha figyelmesek vagyunk, kiderül, hogy a fennmaradó részt egy másik bankszámláról utalja. Ha figyelünk, márpedig figyeljünk oda minden részletre. A különböző számláról utalás nem véletlen, inkább kicentizett, szűkös, erősen korlátozott anyagi hátteret sejtet. Ez már mások problémáiban és szennyesében turkálást jelent. Sokszor kapunk ilyen kritikát, hogy milyen gusztustalan és visszataszító, amikor egész mélyen gázolunk a magyar mocsárban.

A bérlő problémája a bérbeadó problémája is. A jóindulat, a jóhiszeműség, a mindent és mindenkivel meg lehet beszélni naiv gondolat sok bérbeadó gyengesége. Ezt használják ki az albérletpiac hírhedt bérlői. Ravaszak, rafináltak, ügyeskedők. Minél inkább nyeregben érzik magukat, vagy biztonságban, annál inkább megmutatják valódi énjüket.

- Ha már nagy nehezen túlvan a bérbeadó a szerződés aláírásának és a pénzügyi biztosíték megfizetésének izgalmain, jöhetnek a további meglepetések. Egyszer csak jön az email a lakásban készült fotókkal, hogy ezt és azt kéri megjavítani. A lakásban még arról volt szó, hogy azért fotóz, hogy neki is meglegyenek a képek, például berendezés/bútorozás miatt. Aztán kiderül, hogy a bérlő időközben mindenféle hibákat fotózott. És az még hagyján, hogy önállósítja magát, úgy fogja bevezetni, hogy „Ahogy azt közösen megbeszéltük, akkor legyen kijavítva ez és az”.

Elkezd a bérlő olyan szavakat adni a bérbeadó szájába, amit nem is mondott a bérbeadó.

A legtöbb bérbeadó nem fog belemenni azonnal konfliktusba és azt mondani, hogy erről nem volt szó. Finoman visszautasítja a bérlő javítási kérését és annyit mond, hogy azoknak a javítása (általában falakon és nyílászárók körüli repedések) nincs tervben.

- A bérlő úgy csinál, mint ha mi sem történt volna. Megint eltelik pár nap vagy hét és megint olyat állít, amit a bérbeadó nem mondott. De ha azt gondoljuk, hogy nem lehet még ilyenkor is szintet lépni?

Akkor válik csak igazán félelmetessé a helyzet, amikor a bérlő féligazságokra építő valótlanságokat állít.

Magyarul elkezdi keverni a lapokat. Az ilyen bérlők ügyesen előkészítik a terepet már előre. Megbeszélhetik a bérbeadóval, hogy van-e lehetőség a lakásba akár bútort szállítani, még a lakásátadás előtt. A legtöbb bérbeadó kedves és udvarias. Azt mondja a jóindulatú bérbeadó, hogy persze, előre egyeztetve beengedi a szállítókat. A bérlő örül és mosolyog. Majd hetekkel később ezt már úgy adja elő a bérbeadónak, hogy a "Megbeszélteknek megfelelően a költözés előtt x nappal kulcsot kaphat a lakáshoz". A költözés az ilyen bérlők nyelvén azt jelenti, hogy attól a naptól számolódik a lakbér és a rezsi. Ingyen szeretnék használni lakást, ezért kérnek előbb klucsot, mielőtt lakbér és a rezsi fizetése indul. Ártatlan kérésnek tűnik. Most néhány napon miért rugózna már a bérbeadó? Erre épít az ilyen bérlő is. Csak itt az a veszélyes, hogy olyan szavakat ad a bérbeadó szájába, amit az sohasem mondott. Mert ha megkéri a bérbeadót, hogy nem lehetne esetleg hamarabb megkapni a kulcsokat, az egész más, mint az, hogy ő jogot formál rá, meg nemlétező bérbeadói ígéretekre hivatkozik. Mondjuk ki kerek perc, hazudik és hazudozik.

A szerződés aláírása után a bérlők viselkedése lehet teljesen paranormális 

Ez egy folyamat, nem egyedi vagy egyszeri esetekről van szó, hanem egy teljes eseménysorozatról. A bérleti szerződés aláírásakor még türelmes és megértő a bérlő, a lakás átadása előtt egyre türelmetlenebb és követelőző lesz. Főleg olyankor, ha nem jár sikerrel, hiába minden próbálkozása. A taktikus bérlő például szó nélkül átutalja a lakbért, hogy ezzel próbáljon meg még inkább hatást gyakorolni a bérbeadóra, hogy átadhatja a lakást a szerződésben rögzített napnál korábban is. Nem előre szól, hogy utal, hanem utólag, hogy már utalt és átvenné a kulcsokat, mert „Megbeszélték és vagy a bérbeadó megígérte”.

A bérlő taktikusságát most már egész más aspektusba kell elhelyezni. Arra épül a taktika, hogy a bérbeadók is általában az aktuális bevételeikhez igazítják a kiadásaikat. Könnyen előfordulhat, hogy a bérbeadónak nem áll különösebb anyagi érdekében, hogy például mindent visszautaljon a bérlőnek és ne adja át neki a lakást.

Bérbeadóként alapvető szabály, hogy a pénzügyi biztosíték mindig álljon a rendelkezésünkre.

A megélhetési bérbeadók, akiknek kenyérre kell, azok gyakran azonnal elköltik és nehezükre esik újra előteremteni. Így eszükbe sem jut, hogy ha a bérlő taktikázik az több mint intő jel lehet.

Az ilyen anyagias bérbeadókat könnyen lehet motiválni pénzzel és eszük ágába sincs olyan pénzt visszafizetni hamarabb, amit ők csak egy év múlva terveztek a bérlőnek visszaadni. Ha ilyen bérbeadó előbb kapja meg a lakbért is, ő azonnal nyitott lesz a kulcsok hamarabb átadására, még ha a bérlő amúgy nyilvánvalóan hazudozik is számára. Őt a pénz jobban érdekli, mint a bérlő megbízhatósága.

Aki nem szeretné megégetni magát, az ilyenkor már jóval óvatosabb és körültekintőbb

Felhívja a bérlő figyelmét, hogy hiába fizetett előbb lakbért, a kulcsok átadása a lakásbérleti jogviszony kezdetét jelenti, függetlenül attól, hogy mi van az aláírt szerződésben. Ezt elmagyarázza szépen a bérlőnek, felhívja a figyelmét, hogy ezt írásban rögzítik is, amikor átadja neki a kulcsokat, nem csak a leltárt és az órákat. Viszont az ilyen taktikázó bérlő is extrém mód anyagias, nagyon nagyon anyagias. Ő nem hajlandó több fizetési kötelezettséget vállalni, mint amennyit tervezett. Ravasz módon, ezért elfogadhatja a szerződés szerinti kulcsátadás napját, de azt olyan korai, általában nagyon korai időpontban javasolja, ami biztosan nem jó a bérbeadónak. Az külön történet, ha előre tájékoztatva van arról a bérlő, akár már a szerződés aláírásának a napján, hogy körülbelül mikor számíthat a lakás átvételére. Akkor megérti, később már hallani sem akar róla.

Az egyik legtipikusabb érve ilyenkor a háborgó bérlőnek, hogy szerződés szerint, ő már 0 óra 1 perctől a lakást átveheti, mert a lakbér onnantól él. Goromba és sértő szavakat is kaphatnak bérbeadók, akik idáig eljutnak egy bérlővel.

Ott állnak, hogy eltelt néhány hét és mondjuk most december közepén újra meg kell hirdetni a lakást, mert ez a bérlő minden kétséget kizáróan vállalhatatlan. Nem lakbérrel számolhatnak decemberben, hanem mindent vissza kell utalni a bérlőnek. Higgyék el, ez a legjobb döntés, még ha bérbeadóként az ilyen kudarcok fájó pillanatok.

Inkább álljon üresen egy lakás, mint hogy bevállaljunk egy bérlőt a pokolból

- Egyoldalú jognyilatkozattal megszüntethető a szerződés, mielőtt a lakásbérleti jogviszony elkezdődne. Minden pénzt, amit a bérlő fizetett, ugyanoda utaljunk vissza, pontosan ugyanolyan összegekben, mint amit a bérlő fizetett.

Sárdobálásba és szájkaratéba ne menjen bele senki. Ne próbálja meg senki se megmagyarázni az ilyen bérlőnek, hogy valótlanságokat állít.

- Az se tévesszen meg senkit, ha a bérlő szigorú és egyértelmű választ kap a „kirohanására”, attól hirtelen barátkozó és hízelgő lesz. Jön a kecske is jól lakjon és a káposzta is megmaradjon süket dumájával, hogy a bérbeadóval közös az érdeke, hogy a lakást átvegye.

- Nem, itt azonnal ki kell lépni, azonnal utalni a bérlőnek, és azonnal elbúcsúzni a bérlőtől, és a lakást újra meghirdetni.

Akár közjegyző előtt írtuk alá a szerződést, akár csak tanúk előtt, kutyából nem lesz szalonna.

- Aki beengedi az ilyen bérlőt, az ne a bérlőt hibáztassa később és ne is a magyar jogrendszert, hanem csakis saját magát. Aki magának vermet ás, az a saját maga sírásója is lehet.

Az ünnepek előtti és utáni időszakban a taktikázó, paranormális bérlők általában mind megtalálják a bérbeadójukat. Bérbeadóként arra is gondoljunk, hogy lehet mi megúsztuk, de egy másik bérbeadót biztosan be tudnak majd hálózni. Nem kellene, hogy így legyen, ha a pénz nem tudná helyettesíteni a bizalmat. De egyelőre még tudja, sajnos. Vigyázzon magára minden bérbeadó, ne engedje senki, hogy pokollá tegyék az életét, amiért áldozattá válik saját jóindulatának és jóhiszeműségének, empátiájának. Jónak lenni jó, ha nem velejéig romlott emberekkel kerül szembe az ember.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A konyha fontos hely egy lakásban

lakáspiac lakásvásárlás lakáskiadás albérlet albérletpiac lakáshirdetés lakásbefektetés ingatlanbefektetés Magyarország Ingatlanműhely

Hosszú hetek és hónapok, munka és munka. Ismerős? Aztán eljön egyszer csak mindig a péntek és állunk otthon a konyhánkban, gondolván meglepjük magunkat valamivel. A főzés kikapcsol, azt mondják. De most minket inkább meg bekapcsol. Szarvasgulyást készítünk, természetesen friss húsból, semmi mirelit. Nem levest, hanem gulyást, mert maximalisták vagyunk, ha ételről van szó. Egyszerűen nem csak azért eszünk mert éhesek vagyunk. Válogatunk, mert csak azt esszük meg, amit számunkra elég jónak tartunk. Sznobok vagyunk talán? Nem, nem, csak attól még nem tartunk mindent ennivalónak, mert annak árulják. A hús gyönyörű, még a vegák is egy pillanatra elbizonytalanodnak, amikor ránéznek a felkockázott élettel teli szavashúsra.

Mi nem bizonytalanodunk el, mi tudjuk nagyon jól, hogy a vadhús és az ember ősidők óta jó és elválaszthatatlan barátságban van. Örök barátság ez az idők végezetéig. Eszünkbe jut, belekortyolva egy pohár mélyvörös borba, hogy éppen ma mesélte valaki, ki is, ja tudjuk már, na igen, ő, hogy holnap fácánra, aztán meg vaddisznóra fognak vadászni. Egy bérlő édesapja volt. Tiszta, vidám és nyitott ember, az a tisztességes fajta, akinek nem csak gerince van, de még az emberi méltóságát is megőrizte a sok-sok évtized alatt. Aláírtuk a fiával a bérleti szerződést, jut eszünkbe, ahogy készítünk elő minden finomat a szarvasgulyáshoz. Eszünkbe jutnak a kedves pillanatok, a nevetések, a minden érdektől mentes mosolyok. A lakás üres volt, amit kibéreltek és ott is a konyhában írtuk alá a papírokat.

Jaj, a konyha! Micsoda hely az mindig egy lakásban! Ha a konyhák mesélni tudnának! Vadi új lakás, szűz konyhával, büszke is volt az apa a fiára, hogy a fiú tud választani. Mi meg annak örültünk, hogy bérbeadóként nincs mit szégyellni, jó a lakás, teljesen korrekt a bérleti díj és persze a bérleti szerződés. Kérdezték is, hogy odafigyelnek-e arra, hogy kiknek adnak ki lakást ebben a házban. Mi meg elmondtuk, hogy nálunk ez alap, másnál nem olyan biztos. Bele is telt pár hónapba, mire ennek a lakásnak meglett a bérlője, de jól döntöttünk, megérte várni. Jár a kezünk, tisztulnak a zöldségek, érezni a friss illatokat.

Aztán átfut megint a gondolat, hogy állandóan azzal fárasztanak, hogy ki lehet adni egy budapesti lakást pár nap alatt. Vannak ilyen lakások, meg olyanok is, ahol ez hónapokig tart. Ne emésszük magunkat ezen. Vettünk egy lakást, benne áll sok-sok millió forintunk, arról már nem beszélve, hogy azt a pénzt sem találtuk, nem lottón nyertük és bankot sem raboltunk. Nem, azt a pénzt tisztességes munkával kerestük meg, igen mi és nem más. Nem az államtól kaptuk, nem a bank adta, azt a mi két kezünkkel és fejünkkel, a velük végzett munkáért cserébe kaptuk. Eltölti az embert egy kis büszkeség, hogy valamit már letett az asztalra és neki is van még gerince és ő sem veszítette még el az emberi méltóságát.

A szarvasgulyás meg csak készül és készül. Nem először csináljuk, de kétszer ugyanúgy sosem készítjük el. Nincs recept, mégis minden munkafázis, minden belevaló, minden fűszer valahogyan belekerül. Kezd alakulni az egész, kezd összeállni, jönnek az illatok, pedig még csak szarvaspörit hoztunk össze. Ha már jó a hús és a szaft, akkor jöhetnek bele a zöldségek. Egyet kivéve, a zellert, annak a gumója a legelső, amit beleteszünk. Nem sokat, csak mértékkel, mert túl savanykássá teheti. Figyelünk az ízekre, az ízek harmóniájára. Pont olyan a főzés, mint lakást venni. Tanulható meg tanítható, de a lényege, a varázsa, az vagy velünk születik vagy kétbalkezesek leszünk örökre.

Vennénk már egy másik lakást. Meg van a rávaló. A szarvasgulyás fő, mi meg telefonálunk néhányat, mert tegnap lefekvés előtt egy röpke 15-16 órás munkanap után még volt erőnk lakásokat nézegteni és válogatni. Hogy mit nézünk meg először egy lakáson vagy a hirdetésén? Megszokták néha kérdezni barátok, ismerősök, eladók, ingatlanos arcok. Mit néznénk meg, hát a konyhát meg a fürdőt! Már megint a konyha, ahol kikapcsolódhatunk, ahol beszélgethetünk másokkal és saját magunkkal is. A konyha, ahol a nap kezdődik, amikor felkapcsoljuk a villanyt és ahol általában véget is ér, amikor lekapcsoljuk. Olyan lakásokat választottunk ki most is, ahol figyeltük a konyhákat és a fürdőket, rangsoroltuk őket és ezek alapján hívtuk fel a számokat. Négy hirdetésből két találkozót tudtunk leszervezni. Nem rossz arány. A másik kettőből az egyiknél csak simán kinyomtak minket és nem hívtak vissza. Van ilyen, nem akadunk ezen már fenn. A negyedik meg már „eladás alatt” van. Ezt az utóbbi azért is jó hallani, hogy nem csak minket érdekel az a lakás. Visszaigazolás, önigazolás, fontos dolgok ezek.

Nagyon bizonytalan dolog lakást venni. Minél többet veszünk, annál inkább látjuk a kockázatokat. Nincs már régóta rózsaszín köd, ahogy biztos recept sincs. Csak valahogy ez is összejön, összeáll, mint a szarvasgulyás. Ott is mindig van egy kis bizonytalanság, hogy megint jó lesz? Lesz-e annyira finom, mint a múltkor? A konyha fontos hely egy lakásban. Ha törik ha szakad, mi rossz konyhás lakást nem veszünk még albérletnek sem. A mi nevünk lesz a tulajdoni lapján, a kaputelefonon, a postaládán, meg a számlaleveleken. A bérleti szerződésen is a mi nevünk lesz és lehet a konyhában fogjuk aláírni a bérleti szerződést. A konyha legyen mindig színvonalas része egy lakásnak. Már megint lehet túl sznobok vagyunk? Elnézve az eladó és kiadó lakások konyháit, siralmas, ez jut csak eszünkbe. Gyorsan jobb újra körülnézni a saját konyhánkban, mert mi olyan ronda és használhatatlan konyhás lakásokat bérbeadóként nem adunk ki. Megvenni, meg csak akkor vesszük meg, ha felújítjuk. De most éppen nincs kedvünk felújítani, bár van annak szépsége és előnye is üzletileg.

Elvileg nem veszünk olyan lakást kiadásra, ahová mi is szívesen beköltöznénk – mondogatják néha nálunk okosabbak, vagy legalábbis annak gondolják magukat. Elfogulttá tehet minket és ez további kockázatokat rejthet. Értjük, hogy nem magunknak vásárolunk, hanem a következő vevőnek, illetve addigis a bérlőknek. Attól még az a lakás legyen élhető a mi elvárásaink szerint is. Legyen élhető környezetben, élhető házban. Azért nem mindegy hová megy haza a bérlő. Ha a kiadó lakások hirdetéséből indulunk ki, akkor ott látszik, hogy a többség nem úgy gondolkodik és nem úgy viszonyul a kiadó lakáshoz, ahogy mi. De muszáj nekünk pont olyannak lenni, mint az úgynevezett többség?

A francokat, nem csinálunk sem segget a szánkból, sem kurvulni nem fogunk a pénz miatt. A gerincünk, az emberi méltóságunk, a nevünk még mindig fontosabb. Inkább dolgozunk többet, inkább kicsit több időt áldozunk rá, hogy a megtakarításaink után is jó étvágyunk legyen. Az egészség a legfontosabb. Ha az van, minden meg van. Lehet sznobok vagyunk, hogy számunkra fontos az egészség, az egészséges életmód, az egészséges ételek, az egészséges lakások, az egészséges bérlők, az egészséges üzleti kapcsolatok. Egészséges emberek vagyunk. Fantasztikus érzés erre gondolni, ahogy a friss kovászolt kenyér ropogós héjának hangja zengi be a konyhát. Micsoda érzések, micsoda emlékek. Vajas-mézes, vajas-lekváros, vajas-paradicsomos kenyér…Péntek este van. Lehet, nem biztos, csak lehet, hogy az átlagosnál egy picit jobban elfáradtunk, de a hétnek még koránt sincs vége, csak pár órácskára elvoltunk a konyhánkban. Gondolkodtunk az élet kis dolgairól lakástulajdonosként, lakásvásárlóként, bérbeadóként Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Manipulált adásvételi árak

lakásárak lakáspiac adásvétel adásvételi szerződés albérlet adózása lakástulajdon-szerzési illeték Magyarország Ingatlanműhely

Nem szeretünk adót fizetni. Annyira nem szeretünk adót fizetni, hogy a rövidtávú adóelkerülés örömei miatt a hosszabb távú hátrányait egyáltalán nem vesszük figyelembe. Nem árulunk zsákbamacskát ma. Arról beszélünk, hogy még mindig virágzik az adásvételi szerződésen kívüli vételár kifizetés.

Mit is jelent ez?

"12 050 000 forint volt, de 9 500 000 forintot írtunk a papírra." Csak annyit, hogy más árat írunk az adásvételi szerződésbe, mint amennyit valójában a lakásért fizetünk vagy amennyiért a lakást végül tényleg eladtuk. Mi az elsőszámú (ind)oka, hogy hamis vételárat rögzítsünk?

1. Kevesebb illetéket fizessen a vevő

Ez elsőnek nagyon jól hangzik, hiszen  4% illetékkel számolva  40 ezer forint „megtakarítást” jelent ez milliónként lakásvásárláskor, aminél semmilyen állami támogatást (CSOK) nem veszünk igénybe. Csak az örülhet, aki lakni vette a lakást, otthonnak.

Ha lakásbefektetésnek vásároljuk, tehát hasznosítani fogjuk a lakást, akkor az alacsonyabb vételár már hátrány.

Az adásvételi szerződésben szereplő ár után lehet értékcsökkenést számolni egy lakóingatlan után, amikor ki van adva.

Az éves értékcsökkenési leírás egy évre a lakás vételárának 2%-a. A lakás vételárából milliónként 20 ezer forint számolható el, ha a lakás egész évben ki volt adva. Ha nem, akkor csak időarányosan tudjuk az értékcsökkenést költségként elszámolni. Nyerünk egyszer 40 ezer forintot és bukhatunk évente 20 ezret mindezért.

Rövidlátó tehát minden lakásbefektető, aki egyébként hivatalosan adja ki a lakását vagy hasznosítja (egyéb szálláshely-szoltátatás), de ügyeskedik a vételárral egy kis illetékkedvezményért.

Lakáskasszákat nyitunk, hogy az állami kedvezményt érvényesítsük, de a lakás vétlárát simán elcsaljuk. Vállat vonhatnak most sokan, hogy úgy is kevesen fizetnek adót bérbeadás után. Ez leginkább pont azért van, mert fogalmuk sincs hogyan és mennyit kell fizetni.

Köztudott, hogy az adózási morál az adórendszer ismertsége között van összefüggés:

Nálunk még a NAV sem tudja rendesen elmagyarázni hogyan éri meg adózni. Felolvassák nekünk a törvényt, de az alkalmazásához már nem adnak igazi és használható információkat. Magyarországon nem feltétlenül csak adócsökkentésre van szüksége, hanem megfelelő adózási ismeretekre. Mert hiába éri meg adózni lakáskiadás után, ha ezt csak kevesen tudják hogyan kell és még kevesebben élnek vele.

Ennek ellenére növekszik a fehéren kiadó bérbeadók száma. A NAV nem segít nekik minimalizálni az adóterheket. Jó példa erre az adóbevallás elkészítése, aminek több tulajdonos bedőlt ebben az évben. A bérbeadóknak általában a NAV nem tudja elkészíteni az adóbevallást, amiért sok bérbeadó könnyen előfordulhat, hogy sokkal több adót fizet ma Magyarországon a kiadott lakása után, mint amennyit valójában kellene. Más tulajdonosok meg azért tartanak az adózástól, mert sokkal több adóval számolnak, mint amennyivel reálisan számolniuk kellene.

De nem csak a vevők ambivalens adózási morálja tudja a vételárat papíron csökkenti. 

2. Valamikor az eladó érdeke az alacsonyabb vételár

  • Ha osztozkodni kell több eladónak a vételáron, előfordulhat, hogy az egyik ügyesen elintézni a lakás árát a tulajdonostársával. Egyfajta áralku ez. A vevő olcsóbban veheti meg a lakást, de csak akkor, ha elfogadja, hogy ezért a lakás vételárát két részletben fizeti meg. Az egyiket az ügyeskedő fél zsebébe. A másik ár az adásvételi ár, amin meg osztozkodik a tulajdonostársával. Ehhez az kell, hogy meg tudja győzni az ügyeskedő eladó a másik eladót, hogy a papíron szereplő árat elfogadja. 
  • Ingatlanközvetítő jutaléka és az ügyvéd (adásvételi szerződés és ellenjegyzés) költsége is csökkenthető így. Az ingatlanközvetítők és az ügyvédek is általában az adásvételi ár alapján számolnak munkadíjat. Ha a vevő és az eladó „okosban” megegyezik, hogy spóroljanak, akkor csökkentik az árat, amiről sem az ügyvéd sem az ingatlanközvetítő nem tud.

A leírtak alapján jól látható, hogy adott esetben az eladó és vevő közös érdeke lehet az adásvételi ár manipulálása, annak csökkentése az adásvételi szerződésben. Win-win szituáció lehet ez, együtt nyerhetnek rajta, ha kijátsszák vele az ügyvédet, a földhivatalt, az adóhatóságot és még az ingatlanközvetítőt is. Ezért az egyik fél akár könnyebben meg is győzheti a másikat, ami mindig úgy kezdődik, hogy „Van egy ajánlatom, remélem meghallgatja”.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérlet: üresen vagy berendezve

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanbefektetés ingatlanhasznosítás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiacunk kezdetleges, gyerekcipőben jár még,  több évtizedes és elavult "bérbeadási stratégiák" alapján működik. Ha valaki ki akar adni egy lakást, az első kérdés, amivel szembesül, hogy üresen tegye vagy berendezve. Aki berendezi, azért teszi, hogy magasabb bérleti díjon adja ki. Ki is kalkulálja, hogy a bérlő 1-2 év alatt fizesse ki neki a berendezést.

Közben a kérdés ennél jóval árnyaltabb, amivel időszerű lenne komolyabban foglalkozni. Induljunk ki abból, hogy a bérlő nem akarja megvenni a bútort a bérbeadótól, a bérbeadó meg nem is akarja neki eladni. Így a berendezett lakás = magasabb bérleti díj nem biztos, hogy működőképes képlet az albérletpiacon. A lakás berendezése a lakás bérbeadását segítheti vagy éppen hátráltathatja. Bérbeadóként jobb ha tudjuk, hogy nem mindegy hogyan rendezünk be egy lakást és azt is, hogy egyáltalán nem biztos, hogy előnyös minden lakás berendezése.

Nézzük meg azt, hogy mikor érdemes berendezésben gondolkodni. Előfordulhat ugyanis, hogy a lakásunkat üresen nem bérlik ki. Idővel kiderülhet, hogy azért mert nincs berendezve.

Milyen lakásokban lehet releváns opció a berendezés?

Kisebb és központi elhelyezkedésű lakásoknál. A kicsi belvárosi lakásokat, mint például garzonok jóval többen keresik berendezve. Ezek azok a lakások, ahol a bérlők nem akarnak leélni egy életet, így mindig olyan bérlők választják, akik átmenetileg gondolkodnak benne, nem is régóta bérlők. A kicsi, berendezett belvárosi lakások tipikusan az első lakást bérlők terepe tud lenni.

A lakás mérete és elhelyezkedése döntő lehet a berendezést illetően. Minél inkább távolodunk a belvárostól és minél inkább nő a lakás mérete is, annál kevésbé van értelme egy lakás berendezésének.

A belvárosi részeken a nagyobb méretű lakások berendezése már például nem annyira egyértelmű, mint a kicsiké. A nagyobb belvárosi lakások már jók irodáknak is, ahol fontos, hogy üresen adják bérbe. Sőt a nagyobb és élhető belvárosi lakások csábíthatják az olyanokat is, akik a belvárosban akarnak élni.

Az olyan bérlők, akik tényleg hosszú távú bérlésre rendezkednek be, vannak saját bútoraik, nagyobb háztartási gépeik, például hűtő, mosógép. 

A lakás mérete az albérletpiacon is meghatározza a rá jelentkezőket, nem csak az eladó lakások piacán. Egy eladó garzont is kezdő lakásnak áruljak, első lakást vásárlóknak. Eggyel komolyabb már a kétszobás lakások piaca, aminél jóval hosszabb távon képzelik el a vásárlók a jövőjüket. Így vannak ezzel a bérlők is. A háromszobás lakások pedig már a családi otthonok, ami akár végállomás is sok bérlő és sok vásárló számára is.

Az egyszobás lakástól a háromszobásig a berendezés előnyei csökkennek az albérletpiacon.

Kétszobás lakásoknál, főleg a belvárosi elhelyezkedésüknél inkább előny lehet a berendezés, addig elhagyva a belvárost már egyre kevésbé. Háromszobás belvárosi lakásoknál már a belvárosban sem feltétlenül ajánlott a berendezése, de külsőbb részeknek szinte csak hátrányt jelenthet. Egy városban az is gyakori jelenség, hogy a hosszú távon bérlők nem a város belvárosi részén akarnak bérelni, hanem elindulnak kifelé, ahol üres lakásokat, házakat bérelnek.

A külsőbb városrészekben lévő kislakások, garzonok már üresen is jóval kiadhatóbbak, mint a belvárosban. A külsőbb városrészeken élők, ott bérlők, jóval nagyobb százalékban bérelnek üres lakásokat, hogy azokat ők saját maguk rendezhessék be.

- Ha egy adott környék adott bérlői keresletének nem felel meg a lakásunk azt onnan fogjuk tudni, hogy számunkra nem megfelelő bérlők jelentkeznek és vagy igen kevés számú jelentkezővel fogunk csak találkozni.

- Ha egy bérbeadó lakás kiadása elhúzódik, gyakran a bérleti díjban látják a problémát. Általában elkezdik csökkenti, nagyon ritka esetben növelni. (Egyszer majd talán ennek a pszichológiájával is foglalkozunk külön).

- Óvatosan csökkentik a bérleti díjat. Ha nincs eredmény, akkor egyre drasztikusabban. Esetleg egy idő után jön a pánik, hogy nem akarják kivenni a lakást. Ez ugyan úgy igaz lehet üres és ugyan úgy berendezett lakás esetén.

- Ha korrekt a lakás ára – ez egy kardinális kérdés – akkor biztosak lehetünk benne, hogy nem a bérleti díjjal van a gond.

Ezt most azért járjuk ennyire körbe, mert ha nem értjük meg az albérletpiac reakcióit, akkor hibás döntéseket hozhatunk. A bérleti díj csökkentése nem feltétlenül segíti a lakás gyorsabb kiadását, ha az ára egyébként korrekt. Ha lakásnak az a baja, hogy üres, akkor be kellene rendezni. Ha az a baja, hogy be van rendezve, vagy ahogy be van rendezve, akkor jobb ha üressé tesszük.

A berendezett lakások nem is olyan ritkán kényszerből vannak berendezve, olyan holmikkal, amik „majd a bérlőknek jók lesznek”. Az össze-vissza, minden koncepció nélkül berendezett lakások szintén lassíthatják a kiadást. Tévhitből, csak azért ne csináljunk lomtárat egy lakásból, mert azt hisszük, hogy berendezve – jelentsen az bármit is a bérbeadó szerint – jobban és nagyobb áron kiadható. Könnyen kiadhatatlanná teheti a bérbeadó a lakását, ha berendezi és akkor is ha rosszul rendezi be.

Ha egy lakás berendezésében gondolkdonunk, gondoljuk meg kétszer 

Csak azért ne rendezzünk be egy lakást, ha csak a magasabb bérleti díj reményében tesszük – mert az egyenes út a lakás túlárazásához -  hanem azért, mert tisztában vagyunk a környék jó bérlőinek igényeivel (Megjegyzés: jó bérlőket keresünk bérbeadóként, a rossz bérlők igényeivel nem foglalkozunk).

- Ha berendezünk, minden legyen új, ne használjunk használt bútort és gépeket. A berendezés és minden műszaki cikk gyorsan elavul és elhasználódik, ami nem feltétlenül a bérlők hibája. Semmit sem az örök életnek terveznek.

- A berendezett lakásoknál számolnunk kell az avulás miatti javítások és cserék költségével is. Ha például egy hűtő vagy mosógép tönkremegy, bérbeadóként nincs jó üzenete annak egy bérlő felé, ha azt mondjuk, hogy nem javítjuk és nem cseréljük, oldja meg a bérlő úgy ahogy akarja.

- A berendezett lakásoknál így ne nagyobb bevételekkel számoljunk, hanem inkább nagyobb költségekkel hosszabb távon.

Igazi konfliktusforrás tud lenni egy berendezett és felszerelt lakás az albérletpiacon.  A bérleti szerződésben ezt jobb ha előre tisztázzuk a bérlővel, hogy ki és miért felelős, illetve számoljunk az rendeltetésszerű avulással és feleslegesen ne hibáztassuk a bérlőt, mert elhasználódik az, amit napi rendszerességgel használ. Ha nem szívesen rendezzük be a lakást bérbeadóként, ablakon kidobott pénznek érezzük, akkor még véletlenül se rendezzük be és főleg ne rosszul. A lakás berendezése nem "befektetés", hanem elszámolható költség az adóbevallásban.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állatkert az albérletpiacon

albérlet albérletpiac kiadó lakás bérlő bérlő szűrés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Általános vélekedés, hogy aki nem lakástulajdonosként hirdet, ott csak felesleges az „ingatlanos”, egy púp a bérlők és a tulajdonosok hátán. Jobb azt gyorsan megkerülni, kikerülni, közvetlenül a tulajdonossal felvenni a kapcsolatot, még ha ehhez az "ingatlanoson" át is vezet az út közvetve vagy közvetlenül.” – írtuk ezt az Én bérlőm című műhelymunkában több mint egy éve.

Trükkös bérlőkről mondtunk el egy tanulságos történetet. Eltelt egy év és azt gondoljuk, hogy az idén már új szintre lépett ez a történet. Kérjük mindenki olvassa el a tavalyi történetet, mielőtt folytatja ezt. Minden történet alapja az elégedetlen és egyben hátsó szándékoktól sem mentes bérlő, akit visszautasít az ingatlan hirdetője, aki a lakás tulajdonosának a bizalmasa is egyben. Ezt akkor egy elutasított bérlő sem tudja, jóval később derül ki számára, hogy a hirdetőben bízik a lakás tulajdonosa és inkább csak megijeszti a nyomulásával.

A történet egyszerű, szeptember van, amikor megnéznek egy lakást, de a hirdetőben gyanút ébreszt a bérlő és írásba adja a lakásbemutatás után, hogy nem szeretné neki kiadni a lakást. A gyanú, a gyanakvás, hogy valami nem stimmel a bérlő körül, mindenki máshogyan értelmezi. Nincs erre kész recept. Minél inkább beszélgetünk egy bérlővel, és főleg beszéltetjük, hagyjuk, hogy kibontakozzon, igen hamar ellentmondásokba fog keveredni. Színházi előadást fogunk látni. Ha egy bérlő színészkedik, az sosem jelent semmi jót. Az sem jó, ha nagyon bizalmaskodó, ha nagyon távolságtartó, de ha a sajnálatunkra vagy az empátiánkra épít. Ha össze-vissza beszél, akkor meg pláne. Így a lakás hirdetője örült, hogy minden különösebb feszültség nélkül lezárhatta az ügyet a számára elég gyanús érdeklődővel. Legalábbis azt hitte. Ugyanis kiderült, hogy az érdeklődő nem adta fel, a trükkös bérlők szabályának megfelelően az irányt az ingatlan tulajdonosa felé vette. Az ingatlan tulajdonosának szavai, szó szerinti idézetben:

"Csak a tájékoztatás kedvéért szeretnék továbbítani néhány információt, amit a szüleimtől kaptam. Sajnos az egyik visszautasított bérlőjelölt felkereste őket személyesen a ________ címükön, ahová én is be vagyok jelentve, és mindenféle zavaros dolgokat adott elő. A szüleim természetesen nem tudtak semmit mondani neki, a telefonszámát meghagyta, hogy én tudjam hívni, de ezt nem tervezem megtenni, hacsak nem folytatja a zaklatást. Természetesen nagyon nem örültem ennek, de igazából interneten tényleg könnyen hozzáférhető minden. Csak annyi lenne a kérésem, hogy ha esetleg még jelentkezik ez az úr Önöknél, akkor nyugodtan mondják neki, hogy haladéktalanul fejezze be a kutatást és személyes felkeresést. És köszönöm, hogy nem fogadták el bérlőnek, nem tűnik egyszerű esetnek... "

Kezdte a néhány napja küldött emailjét az ingatlan tulajdonosa. Az ilyen bérlők pszichológiája leggyakrabban egyetlen egy téves bérlői feltételezésre épül. Azt gondolják, hogy egy albérletet üresen hagyni csak és kizárólag veszteséget jelent az ingatlan tulajdonosának. Tipikus bérlői alkupozíció, hogy ha x hónapig üresen áll a lakás, akkor már ennyit és annyit veszíthet vele a bérbeadó. De a bérbeadás nem csak a bérleti díjról szól. Ezt felejtik el a bérlők, főleg a trükkösebbek.

A bérlőket nem a boltok polcairól választjuk ki, akik utána a bérleti szerződést gépként tartják be és mindenben szófogadóak és jóhiszeműek. Az emberi gonoszság és rosszindulat a trükkös bérlőkre gyakrabban jellemző. Ők a renitens bérlők, akik csak bekerülni akarnak egy lakásba, onnantól kezdve a szerződés nem nagyon érdekli őket. Ilyen bérlőnek senki sem akar kiadni. Ha tudná, hogy ilyen, nem engedné be a lakásába és nem kötne vele szerződést. Inkább hagyja üresen állni, mint sem állatkertet csináljon a lakásából. Ezt nem lehet elégszer hangsúlyozni és nem lehet sohasem egy pillanatra sem elfelejteni annak, akinek bármilyen köze is van az albérletpiachoz. Könnyen bajba kerülhetünk, ha tényleg csak és kizárólag a pénz motivál minket. Aki még nem égedte meg magát, mert már egy jóideje nem cserélt bérlőt, vagy éppen szerencséje volt, most csak legyint, hogy túlzás minden félelem. A trógereket egy „ötödikes” is kiszúrja. Igen ám, csak itt már nem szedett-vedett emberekről van szó, hanem olyanokról, akik szerveznek, terveznek, gondolkodnak és akár kapcsolati hálójuk is van ahhoz, hogy minél hamarabb elérjék azt, amire annyira vágynak. Itt mi is történt?A tulajdonos elmondja:

"2017. szeptember 29-én, szombaton délután 2 óra körül csengetett be, amikor utazott haza autóval Budapestről _________ra (elmondása szerint). Nála volt, megmutatta az interneten lekért telekkönyvi kivonatot, amelyen rajta volt a cím. "

Mint látható vagy ő vagy valakije jól ismeri az online földhivatali adatszerzési lehetőséget. Kell hozzá egy ügyfélkapu és akár ingyen is lekérhetünk tulajdoni lapokat. Hogy a lakás ajtó számát már a lakásnézésnél jegyezte fel, vagy később kiment a társasházhoz újra és kémkedett, azt nem tudni. Azt viszont igen, hogy tudta mit és hol és hogyan keresse és még el is ment a tulajdonos állandó magyar lakcímére. Azt innentől már tudjuk, hogy sikerrel nem járt.

De képzeljék a történet itt még nem ért véget. A hirdető tisztában volt vele, hogy „helyzet” van a lakás körül. Ha bérlő ilyen messzire képes volt elmenni, ennyi időt és energiát beleölni az ügybe, akkor az még nem fog leállni. Nem is kellett sokat várni. Ilyenkor már nem ő jelentkezik, hanem megbíz valakit, hogy folytassa a kémkedést, hát ha másképp el tud jutni a tulajdonoshoz, akit az állandó lakcímén nem talált. Ez lehet ismerős, barát, de nem olyan ritkán egy ingatlanos. Itt az utóbbi történt. A szám egy ismert franchise hálózat irodavezetőjéé volt. Az érdekes és feltűnő az volt benne mindjárt, hogy az ingatlaniroda egy nagyon-nagyon távoli kerületben volt a kiadó lakástól. Annyira távolira, hogy onnan senki sem kereshet kiadó lakást, ha ott dolgozik. Tehát nem az volt a gyanús, hogy ingatlanos, hanem, hogy a munkahelyétől ennél távolabbi albérletet már nem nagyon találna Budapesten.

Az albérletben élés egyik előnye a mobilitás. A bérlők előszeretettel költöznek úgy, hogy a munkahelyük kényelmesen megközelíthető legyen. A lakás hirdetője kíváncsi volt, éppen volt találkozó megbeszélve a lakásnál, így odaszervezte az ingatlanos kollégát. 5 óra alatt az ingatlanos kolléga megkeresése után már a lakásnál is volt. Nem kellett nagyon várnia, szinte azonnal megnézhette a  lakást. Ennek ellenére feltűnően úgy érkezett, mint aki tudja, hogy hová jön és kivel fog találkozni. Feldúlt volt, mogorva, dühös, az a fajta „emberölő” tekintet és hangnem fogadta a hirdetőt. A hirdető már érezte, hogy baj van, mert volt már néhányszor hasonló helyzetben – hogy ez az ingatlanos nem magának keres lakást, hanem egy elutasított bérlőjelölt nevében érkezett. Azért ennyire ingerült, feszült, arrogáns. Szinte minden szava és mondata csíp, rúg, vág. A tekintete öl, levegő körülötte meg fullasztó. Sem ingatlanosként sem pedig bérlőként vagy vevőként így nem megyünk el lakást nézni. Akinek rossz napja van, problémái vannak, az akkor ne nézzen lakást. Orbitális hiba. Így már itt megbukott ingatlanosként és "magánemberként" egyáránt a kolléga.

Oka nem lehetett semmi ilyesmire, mert 5 óra alatt a lakásnál volt. Egyébként látványosan nem is érdekelte a lakás, amire számított is a hirdető. Nem is provokálta az ingatlanos kollégát a szokásos bérlőkhöz intézendő kérdésekkel, aki mit sem tudott arról, hogy a hirdető gyanakszik. Hagyta, hogy kibontakozzon a kolléga, akit mit ad isten, elsősorban a tulajdonos érdekelte, hogy miért nincs jelen, jelen van-e a szerződéskötésnél, vele kötik-e a szerződést, neki fizetnek-e. Összefoglalva kb. azt akarta tudni, hogy „Hol van a tulajdonos ebben a történetben?”. Amikor megtudta, hogy sehol, mert a lakás hirdetője a lakás bérbeadója egyben, mert a tulajdonos nem él életvitelszerűen Magyarországon, akkor már egyre kellemetlenebb lett számára a helyzet. A hirdetőt, a hirdető céget és a bérlőválasztást illete megjegyzésekkel. 5 óra alatt ő már mindent tudott a hirdetőről és a cégéről és még azt is, hogy a lakást régebb óta hirdetik. Pedig kellemes és gyors kiszolgálásban volt része, azonnal megnézhette a lakást és egy szó sem esett arról, hogy ő ki szeretné venni az albérletet. Képzeljék el, egy mondatot nem mondott, hogy igen, ki szeretnénk venni a lakást, akkor most mi a teendő. Ehelyett flegmán és lekezelően azzal indított, hogy tudja majd a hirdető dönt, ha ő visszaszólna. De nem állt le, teljesen bepörgött a nyelve. El is hangzott a bűvös megjegyzés, hogy megéri a tulajdonosnak inkább üresen hagyni a lakást, miközben előtte még arról beszélt, hogy ez a legelső lakás, amit megnéz. Most kezdtek nézelődni, kotyogta el véletlenül, de őt már a tulajdonos bevételei "aggasztják".

Ha most kezdtek el nézelődni honnan tudja mióta hirdetik a lakást? – költői kérdés merülhet fel most minden olvasóban, aki még hinni akar az ingatlanos kollégának. Ezt hívják ellentmondásnak vagy egyszerűen zavarba ejtő őszinteségnek, amikor vannak a mondatokban féligazságok, de attól még egy mondat sem igaz, ami elhadja az ember száját. A hirdető a lakásbemutatás után negyedórával írásban (az ingatlanos kolléga magán email címén, amin abban az 5 órában már váltottak néhány emailt is) tájékoztatta a kollégát, hogy valahol megállt parancsoljon az ilyen rosszindulatú megkeresésnek:

"Bizonyára nem magának nézte a lakást, ha ezt a __ irodát vezeti https://________________.Kérem, hogy feleslegesen ne pazarlja a bárátaira az idejét.

A tekintete és a viselkedése mindent elárult, hogy már egy elutasított bérlőjelölt érdekében jött el. Nem a mi üzleti politikánk érdekes, hanem az ilyen emberek, mint Ön és a barátai.

További jó munkát kívánunk! "

Nem lenne tisztességes, ha a választ nem osztatánk meg. Továbbra se felejtse el senki, hogy a hirdetésre jelentkezés és a lakás megnézése között 5 óra telt el. A lakásbemutatón az ingatlanos kolléga azonnal támadó volt, a viselkedése elárulta a rosszindulatú szándékait az első másodperctől kezdve és egyetlen egyszer sem mondta azt, hogy a lakást ki szeretné bérelni. Az csak hab a tortán, hogy ahol dolgozik és ahol a lakás van, ott ő bérlőként nem is nézelődne, mert még autóval is bő 1 óra út lenne (jó közlekedési viszonyok mellett) a munkahelye. A magyarázkodása ennek megfelelően hiteltelen is:

"Segítek megfejteni a rejtélyt! Igen, egy ingatlanirodát vezetek. Ha ezt el akartam volna titkolni, nem a saját telefonszámomat és nevemet használtam volna. Saját részre keresünk lakást a párommal, aki velem volt ma délután, ugyanis bármilyen hihetetlen, annak ellenére, hogy egy ingatlanirodát vezetek, nekem is laknom kell valahol.

Az én tekintetem és a viselkedésem a cégükről kialakított véleményemnek és az Ön szakmai hozzáértésének következményeképp alakult úgy, ahogy. Az pedig abszolút alátámasztja a korábbi véleményemet és Önt is elgondolkodtathatná, hogy rögtön egy korábbi, elégedetlen ügyfél bosszúját látja egy szimpla lakásnézésben! Annál még az én időm is drágább, hogy efféle gyerekes és teljesen értelmetlen módon használjam.

Sok sikert a lakás kiadásához!"

5 óra alatt megnézhetett egy kiadó lakást, de ő úgy érkezett oda, hogy ha valaki ölni tudna a szemével és a hangjával, akkor a hirdető már nem élne. A hirdető az ingatlanos kollégát megnyugtatta, hogy azelőtt gyanús volt a hirdetésre jelentkezése, mielőtt a hirdető visszahívta és időpontot egyeztetett vele:

Attól, hogy leírja, még nem lesz igaz. Előre tájékoztattak, hogy ___-s a szám. Már ennek tudatában hívtam vissza és kértem, hogy küldjön emailt. Alapesetben erre csak úgy válaszolok, hogy nem működünk együtt. De itt érdekes volt, hogy egy ______ irodavezető mit akarhat a __. kerületben a hihetetlenül gyanús .com-os üzenet után. Gyorsan kiderültek a szándékai.

Minden jó, ha jó a vége. Az ingatlanos kolléga előtt ott járt érdeklődő megfelelő bérlőnek tűnt és már folyik a szerződéses egyeztetés. Ő nem volt támadó, pedig ő előre egy nappal egyeztetett időpontot. Ő nem csak elmondta, hanem ki is mutatta, hogy a lakást ki szeretné bérelni és családi okok miatt maradna a környéken, mert az adott kerülethez kötődik és a munkahelye is a közelben van.

Az, hogy manapság több hónapot, jelen esetben 2 hónapot, várni kell egy megfelelő bérlőre, az egyáltalán nem meglepetés. Inkább álljon üresen a lakás, legyünk nagyon óvatasok és vigyázzunk a lakásunkra, nem kell abból mindenáron pénzt csinálni. A bérlő nem attól bérlő, mert annak tartja magát. A bérlő attól bérlő, hogy egy bérbeadó azt gondolja róla, hogy tényleg az.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitel hotel

albérletpiac albérlet gyors kölcsön személyi kölcsön Magyarország Ingatlanműhely

Hitel lakásvásárlásra. Hitel lakásépítésre. Hitel lakásfelújításra és vagy bővítésre. Hitel lakberendezésre. Hitel albérletre? Igen, hitel albérletre. Vannak bérlők, akik csak a pénzügyi biztosítékra (a bérleti díj biztosítéka, jogilag óvadék, közismert nevén kaució) vesznek fel gyors kölcsönt. Más bérlők az egész éves albérleti díjat és pénzügyi biztosítékot kölcsönből oldják meg. Olyanok is akadnak, akik a bérlési időszak alatt jutnak ilyen módon pénzhez és tudják kölcsönből fizetni az albérleti díjat. Bérbeadóként és bérbeadással foglalkozó szakemberként ajánlatos felismerni az ilyen bérlőket. Nem könnyű, sőt talán az egyik legnehezebb arról igazán meggyőződni, hogy a bérlő a saját vagy éppen más pénzét akarja elkölteni. Mégis két okból fontos ez.

Aki eleve kölcsönből tud csak kibérelni egy lakást, ott könnyen előfordulhat, hogy nem húzza ki a szerződés végéig és ideje korán problémák fognak adódni vele, mert nem csak az albérletet akarja finanszírozni kölcsönből, hanem az egész életét.

Az ilyet már eleve nem érdemes beengedni a lakásunkba, mert csak fájni fog a fejünk tőle. A másik helyzet, amikor az addig jól fizető rendes bérlő hónapról hónapra egyre többet csúszik, egyre nehezebben fizet. Mondjuk pont azért, mert innen-onnan kéregeti össze az albérletre valót. Ha még ki is húzza a szerződés végéig, jobb nem megvárni míg teljesen fizetésképtelen lesz. Ajánlatos előbb megköszönni neki a vele együtt töltött időt, hogy sajátjaként vigyázott a lakásra és minden számlát rendesen kifizetett. Ha megsajnáljuk, ha csak egy pillanatra is elhisszük, hogy ez csak átmeneti kis fizetési nehézség (ami már féléve tart), akkor bizony sokat kockáztatunk. Teleregényt tud írni a bérlő vagy éppen lyukat beszélni a hasunkba, hogy ő mi mindent megtesz azért, hogy újra minden rendben legyen. A remény csalfa dolog, főleg bérlőként, amikor nem kapunk meg egy jólfizető állást, vagy ha vállalkozunk, akkor elmaradnak a várt és remélt bevételek, esetleg nem fizetünk adót és bekapunk egy NAV végrehajtást. A bérbeadás folyamatos kockázatelemzés és kockázatkezelés.

Egy ember életében lehetnek nehéz fordulópontok, de bérbeadóként nekünk nem az a feladatunk, hogy mások lelkisegélyszolgálata legyünk, főleg, hogy nem is szociális alapon adunk bérbe.

A kiszolgáltatott helyzetben élő bérlők, akik akár a bank, akár a barátaik és családtagjaik pénzét költik albérletre, részben felismerhetők, de legtöbbször inkább gyanút ébresztenek bennünk. Már ha bérbeadóként szerintünk nem az a bérbeadás alapja, hogy ki tudja először az elvárt pénzügyi biztosítékot és az első havi bérleti díjat egyösszegben egyszerre kifizetni. A kiadó lakások hirdetéseiben ennek ellenére mind a mai napig olvashatók ilyen bérlési feltételek.

Aki általában három havi bérleti díjat egyösszegben letesz az asztalra, az azonnal költözhet, gondolhatja magában minden bérlő.

A jelenséget, amiről most beszélünk hitel hotelnek hívjuk

Azért is érdemes ilyen beszédes nevet adni neki, hogy a nevéhez méltó tulajdonságokkal ruházzuk fel. Személyi vagy egyéb gyors kölcsönből egészen a hitelkártyák limitjéig minden lehetőséget megmozgathatnak emberek, hogy a szerződés alapvető pénzügyi feltételeinek megfeleljenek. A bank vagy mások pénzéből élő bérlők, mivel nem a sajátjuk, nem is dolgoztak meg érte, elég könnyelműek tudnak lenni.

Magyarul túlvállalják magukat és olyan értékű lakást akarnak kibérelni, amire vágynak és nem olyat, amit a reális jövedelmi viszonyaik alapján ki tudnak fizetni. Az meg mégnagyobb kockázati tényező, ha például az adott jövedelmi háttérrel piaci alapon már nem is tudna kibérelni egy normális lakást sem a bérlő.

albérletpiac albérlet gyors kölcsön személyi kölcsön Magyarország Ingatlanműhely
Albérlet hirdetések alatt ma már ott vannak a személyi kölcsön hirdetések is

Honnan tudhatjuk, hogy a bérlő miből él?

Elsősorban onnan, hogy megkérdezzük mivel foglalkozik – vágják rá most sokan. A kérdést sosem direktből kezeljük. A hitel hotelből élők a munkájukat legalább annyira nem tudják elmagyarázni nekünk, mint saját maguknak a jövedelmi helyzetüket. Röviden tömören csak hazudozni fog. Így arról beszélgessünk a bérlővel, hogy hol él most és miért költözik. Ártatlan kérdés, bármikor és bárkitől meg lehet kérdezni, nem kelt gyanakvást.

A hitel hotelben élők könnyelműen nyilatkoznak, mert nem különösebben kötődnek az albérlethez, pont úgy élik meg a költözést, mint ha egy hotelben az egyik szobából a másikba költöznének.

Gyorsan kiderülhet, hogy milyen gyakran költözött az elmúlt években például. A hogyan él kérdéskört járjuk körbe, ártatlanul érdeklődve és persze folyamatosan figyelve a bérlőre. Aki óvatosan kerüli a munkáját, azt hogy valójában miből él, biztosak lehetünk benne, hogy nem fogja egykönnyen szóba hozni. Ha véletlenül mégis mond valamit, simán ellentmondásokba keveredhet, hogy mivel is foglalkozik, tiszta homály lesz az egész. Nem is szabad visszakérdezni, csak észrevenni.

Azért is hitel hotel a jelenség, mert a bérlő úgy gondolja, hogy egy hotelben bárki megszállhat, nem fontos, hogy kicsoda és micsoda, csak az a fontos, hogy a szoba díját rendezze. Miből és milyen úton módon jut hozzá a pénzhez, ahhoz a hotelnek semmi köze.

Egy hotelben ez még igaz, csak ez az albérletpiac, ahol magántulajdonokban és (társasházi) közösségekben akarnak „életművészek” élni. Nagyvonalúak a pénzzel az ilyen bérlők, mert ahol könnyen jön a pénz, ott könnyen is megy.

"Van pénzük"

A munkájuk, a foglalkozásuk helyett, ezért jóval nagyobb hangsúlyt kap náluk az, hogy „Van pénzük”. Erre biztosan fel fogják hívni a figyelmünket, akár többször is, mert a kp-t szeretik, amitől vastagabbnak tűnik a pénztárcájuk. Hogy az a pénz a banké, a NAVé vagy egy másik bérbeadóé, akit nem fizetettek ki, az a hitel hotelben élőket egyáltalán nem zavarja. Nekünk bérbeadóknak  meg jogunk van eldönteni, hogy kit engedünk be a lakásunkba és kit nem.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kulcskérdés

albérlet albérletpiac bérlő bérlőválasztási jog Magyarország Ingatlanműhely

Állásinterjúnak élheti meg sok bérlő a mai albérletpiacot. A bérbeadók előszűrnek. Ez a bérlők oldaláról nézve azt jelenti, hogy hiába jelentkeznek a hirdetésre, már meg sem mutatják nekik a lakást, hiába akarják azt megnézni. Ha sikerül a bérlőnek időpontot egyeztetni, egyáltalán nem biztos, hogy őt választja a bérbeadó.

A bérlőknek van egy nagyon szűk része, akiket mindez teljesen hidegen hagy. Tudomást sem vesznek erről. Magabiztosak és kiegyensúlyozottak. Ők el sem tudják képzelni, hogy őket egy bérbeadó nem választja.

Első ránézésre akár jó bérlőknek is tűnhetnek. Bár hozzá kell tenni, hogy irányító típusúak, ami annyit jelent, hogy bérbeadótól már az első pillanattól kezdve elvárják az alkalmazkodást. Későn néznek lakást, mert munkából mennek és csak úgy érnek rá. A bérbeadó ha tud, ezért megpróbál még eléjük másokat is beszervezni, hogy ne érezze annyira kényelmetlennek a késői lakásmutatást. Időben fognak érezni, biztosra vehetjük, hogy nem késik. Az ilyen irányító bérlőnek nagyon sokat számít az első benyomás. De ravasz is és általában tudja, hogy nem ő az első, aki megnézi a lakást, hanem inkább az utolsó. Udvarias és tisztelettudó, szimpatikus akar lenni.

A bérbeadó akkor kezdhet gyanakodni, amikor először derül ki, hogy már „nagyon sok” lakásban járt a bérlő. A sok lakást néző bérlő két különböző bérlőt jelenthet. Az egyiket, aki nem tudja mit akar és megnéz mindent, amihez kedve van. A másik viszont azért nem tud dönteni, mert nem őt választják bérlőként.

Most az utóbbi bérlőről beszélünk. Hamar ki fog derülni ugyanis, hogy mi a gond vele. Bevezetőként megtudhatjuk, hogy ő milyen kiváló bérlő, hiszen ritkán költözik. Most is csak azért keres lakást, mert x év után (ez rendszerint 5+ évet jelent) eladják a lakást, ahol él. Hangsúlyozza, hogy mennyire rendszerető és hogy ő igazi otthont keres, nem albérletet. Szóval imponál, hízeleg, finoman győzködni fog minket, hogy ő a főnyeremény a többi jelentkezőhöz képest.

Aztán egyszer csak elkezd komolyra fordulni a helyzet. Szóba hozza a „kulcskérdést”. Megkérdezi, hogy mikor volt zárcsere. Akár még a kulcsot is elkéri, hogy megnézhesse eredeti vagy másolt, biztonságosabb vagy egyszerűbb. Ha nincs hevederzár az ajtón, akkor azt kérdezi lehet-e rá külön rakni. Majd jön a költői kérdés, hogy kinél van kulcs a lakáshoz a bérlőn kívül. Ha a bérbeadó elmondja, hogy természetesen nála mindig van egy szett, illetve a bérlőnél, ahányat kér. A bérlőjelölt magabiztosan állítja, hogy ő most is úgy él, hogy csak neki van kulcsa a lakáshoz. Ezért hirtelen felteszi a kérdést, hogy zárat cseréltethet-e, mert ő úgy szeretné bérelni, ha csak neki lenne kulcsa. A legtöbb bérbeadó ezt nem szívesen hallja.

Ez az a pillanat, amikor felismeri az okát, hogy miért nem találja a megfelelő otthonát a bérlő. A bérbeadók az ilyen zárcserélős, a bérbeadót a lakásból teljesen kizárni akaró bérlőket nem tekintik első számú választásnak. A lakásbemutatón ilyenkor a bérlő teljesen elveszítheti már a önkontrollt és meggondolatlanul érvel, főleg ha azt látja a bérbeadót még nem győzte meg az igazáról. A Lakástörvényre és Polgári törvénykönyvre történő folyamatos és homályos utalások csak egy dolog.

Na de, amikor azt mondja nekünk egy bérlőjelölt, hogy „Még a saját anyámnak sincs kulcsa a lakásomhoz”, nehogy már egy bérbeadónak legyen, azt mindig meglepő hallani élőben egy átlagos hétköznap este valamikor 7 óra körül.

Bérbeadó és bérbeadó máshogyan reagálhatja ezt le. Valaki rövidre zárja a beszélgetést és kitessékeli a nézelődőt a lakásból, mások szájkaratézhatnak. A vége úgyis ugyanaz lesz, hiszen egyik bérbeadó sem fog olyan bérlőt választani, akivel már az első találkozón vitába keveredik.

Legyünk szókimondó bérbeadó vagy hűvösen távolságtartó, érdemes tudomásul venni, hogy ez egy bérlő típus. Vannak bérlők, akik titokban cserélnek zárat a lakáson. Előfordulhat, hogy a bérlési időszak alatt ezt a bérbeadó nem is veszi észre, mert a bérlővel nincs semmi gond. Azt mondhatnánk, hogy az az egyenes bérlő, aki előre tájékoztat erről és nyílt lapokkal játszik. Ha ez minket zavar, minden porcikánk tiltakozik ellene, akkor mi nem az a bérbeadó vagyunk, akinek ilyen bérlőt kell választani. Ha nem zavar minket, hogy nincs kulcsunk a lakáshoz, csak a bérlőnek, akkor elgondolkodhatunk akár még egy olyan bérlőn is, akinek még a saját anyjának sincs kulcsa a lakásához. Olyan bérlőt válasszunk csak, akit jó szívvel engedünk be a lakásunkba. Nem szabad és lehetetlenség olyan bérlőnek kiadni a lakást, aki gondterhelté tesz minket.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindí ;tó bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Irodalakások

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha százszor is leírnánk, talán akkor sem lehetne hatást gyakorolni arra a klisére, hogy a bérlőről ne a diákok jussanak az eszünkbe. Az ingatlanhasznosítás lassan, de biztosan lett az életünk része. Már annyira az, hogy sokszor a legnyilvánvalóbb tényeket sem vesszük észre. Ilyen az például, amikor üzleti célokra is használunk lakóingatlanokat. Üzleti alatt azt értjük, hogy valamilyen szolgáltatást végzünk egy lakásban. Az egyszerűség kedvéért hívhatjuk ezeket irodalakásoknak is. Most tényleg teljesen mindegy milyen szolgáltatást végeznek egy lakásban, a lényeg, hogy nem otthonként szolgál, az amúgy minden értelemben vett lakóingatlan.

Közjegyzői, ügyvédi és könyvelő irodák mind nagyon gyakran lakásokban végzik a munkát. Tipikus irodalakásokban működő szolgáltatások. Tipikus bérlők és tipikus lakásvásárlók is lehetnek, akik irodalakásokban gondolkodnak. Mert a lakásokat nem csak otthonoknak használjuk, hívnánk fel a lakáshasznosítók figyelmét. Ezt jó tudni eladóként és bérbeadóként is.

Tegyük fel a kérdést, hogy milyen egy tipikus irodalakás és honnan lehet felismerni?

Az irodalakások egyik közös jellemzője, hogy általában központi helyen vannak, tömegközlekedési csomópontok közvetlen közelében. Vannak sajátságos helyhez kötött irodalakások. Pesten az 5. kerület, Budán az 1. kerület az ügyvédi irodák terepe. Ez nem azt jelenti, hogy más kerületekben ne lennének irodalakásokban ügyvédi irodák. Csak azt, hogy ha ebben a két kerületben van eladó vagy kiadó lakásunk, akkor ügyvédi irodákkal az átlagosnál jobban érdemes számolni. A jó közlekedés jó üzleti célokat is jelenthet.

Zárt konyhás, tehát külön helyiségben lévő konyhákkal rendelkező lakások a jó irodalakások. Ezzel is csökkentve az otthon kinézetet. Bár, vannak vagány irodákban is központi helyen elhelyezett szigetes konyhák, nem csak külön zárt helyeken. Ha nem nagyon „hivatalos” munkát végeznek egy lakásban, akkor egy jópofa konyha akár lehet a lakás közepén is, mint egy fajta látványos, közös tér, ahol nem csak az alkalmazottak, hanem az ügyfelek is hasznos időt tölthetnek el.

Az irodalakásokban még mindig jellemző igen sok kreatív szolgáltatás, vezető és személyiségfejlesztés, reklám-pr-marketing tanácsadók is. Őket nem igazán zavarja a nyitott konyha.

Általában egyébként a legtöbb cég irodalakásban kezdi. Lehet saját tulajdon és bérelt is. Vannak cégek, amik idővel irodaházakba mennek, mások maradnak az otthonos irodaérzetet adó lakásokban.

Onnan is felismerhető egy irodalakás, hogy a ház kapujában gyakori a cégtábla vagy a céges kapucsengő. Minél több irodalakás van egy házban, a miénk annál alkalmasabb lehet hasonló célra. Ezt érdemes akár a hirdetésben is leírni, legyen eladó vagy kiadó ingatlanról szó.

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem irodahaz, csak irodalakások egy társasházban

Különböző egészségügyi szolgáltatások is szívesen használják a társasházakat. A különböző rendelők, úgy mint fogorvosi, nem olyan ritka társasházakban. Érdemes figyelni a kapualjakat és a társasházi lépcsőházat, amikor lakást vásárlunk vagy a hasznosításán gondolkodunk, ha céges/üzleti bérlőkben gondolkodunk. Ahol kevés vagy egyáltalán nincs irodalakás, ott zokon veheti a zárt lakóközösség az ilyen szándékainkat. Erről érdemes előre egyeztetni. Több okból is.

Néha előfordul, hogy több/megemelt társasházi díjakat kell fizetnie a lakás tulajdonosának, ha céges bérlője van, vagy ő maga irodaként használja a lakást.

Az is előfordulhat, hogy más ingatlanadót (építményadót) kell fizetnie annak, akinek a lakásába cég székhely van bejelentve, mint amelyikbe nem. Szóval vannak itt finom apróságok, amikre érdemes odafigyelni, amikor a lakásunkat üzleti bérlőknek vagy üzleti célokra szeretnénk használni.

Ettől függetlenül sosem szabad elzárkózni attól, hogy céges bérlőnk legyen. Na jó, ha a lakásunkat például mindenképpen berendezzük és tipikus otthonként hirdetjük, akkor ezzel egyúttal kizárjuk a céges bérlőket. Az irodalakások igen tipikus közös tulajdonsága ugyanis az is, hogy általában mind üres. A cégek maguk rendezik be. Nem ritka, hogy a lakás stílusát is megváltoztatják, a saját képükre formálják, amire bérbeadóként érdemes nyitottnak lennünk. Meg lehet úgy is állapodni egy céggel, hogy a lakást úgy adja vissza, ahogy átveszi.

Elvileg és most hangsúlyoznánk, hogy elvileg egy üres kiadó lakás bérlői köre sokkal szélesebb lehet, mint egy berendezetté. Ennek ellenére ma még mindig úgy tekintünk a berendezett lakásokra, mint ha azokat lehetne jobban kiadni. Ez viszont a valóságban inkább azt jelenti, hogy szűkítjük a lehetőséges bérlők számát a kiadó lakásunkra. A berendezni vagy nem berendezni kérdést így is meg lehet közelíteni.

A céges bérlőktől többen azért is idegenkednek, mert ott nem lehet feketén bérbe adni, számlát kell róla adni. Sőt, nem elég a tulajdonos számlaadási kötelezettsége, de még a céges bérlő fogja fizetni a havi adóelőleget és a bérleti díj után. Ez komoly bizalmat igényel, mert a tulajdonos bizonyos értelemben nettó bérleti díjat fog kapni a céges bérlőjétől. A céges bérlő, havonta mint egy alkalmazott után, bérszámfejt, és az adóelőleget, az SZJA törvény szerint kifizetőként kell neki megfizetni a NAV felé. A tulajdonosnak, pedig minden évet követő január 31-ig egy adóigazolást kell adnia a befizetett SZJA-előlegről (M30-as nyomtatvány). Ez alapján kerül majd elkészítésre az adóbevallás. Ha a cég sumákol, a cégen keresik a ki nem fizetett SZJA-t, nem a lakás tulajdonosán, ami azért garancia a tulajdonosnak, hogy nem neki kell vállalni a lehetséges kockázatokat. Ezt fontos a számlára is ráírni, amit a bérbeadó a cégnek ad. Így későbbi probléma esetén látható, hogy a bérbeadó jóhiszemű volt, ha a cég már semmilyen jóindulattal sem nevezhető már annak.

Az irodalakásoknál ezt fontos volt megemlíteni, mert a lakáshasznosítási formákat ma már ketté lehet választani fehér és fekete piaccá is. Aki komolyan gondolja, az biztosan nem a tipikusan fekete albérletpiacon próbálkozik, mondjuk pont azért diákokkal, mert a diákoknak „úgy sem kell számla”. A fehéren kiadók, a lakhatási támogatást igénybe vevők egyre szélesebb tábora mellett cégeknek is ki tudnak adni. Egy picivel több adminisztráció, egy picivel szorosabb együttműködés a bérlővel, talán a rugalmasság sem árt ha megvan a felek között. A végeredmény pedig az lehet, hogy bérbeadóként bérlő szűrőként tudjuk azt a kérdést használni, amikor egy bérlő azt kérdezi tőlünk, hogy számla nélkül nem lehet-e kibérelni olcsóbban. Ugyanis, aki fél ma a bérlőktől, az pont azoktól fél, akiket hidegen hagy a fehér albérletpiac. Akik bérlőként még mindig a szürke vagy teljesen fekete zónában mozognak, azokat fehéren kiadó bérbeadóként sokkal jobban tudunk szűrni. 2017-ben az albérletpiac alapjának tekinthetjük a bérlő választás jogának fenntartását, ha bérbeadók vagyunk. A diákbérlő addig piaci klisé marad, ameddig a fekete albérletpiac ki nem fehéredik eléggé. A fekete albérletpiac szinonimája ugyanis ez az egyelőre megdönthetetlen albérletpiaci sztereotípia.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Legyünk megértőek...

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely

A blogot az élet írja, mert nincs izgalmasabb történetmesélő, mint a hétköznapok. Szeptember van. Vannak akik most vettek lakást, mások most költöztek be az új albérletbe. Nagy az öröm, felhőtlen még a boldogság. Mindegy is ki milyen célból kerül kapcsolatba új társasházakkal, idő kérdése csupán, hogy kiderüljenek a turpisságok. Minden háznak van története, mindegy az hol van. A mostani ház, amiről beszélünk, Budapest egyik legdrágább kerületében van. Ez a biztonságkeresők kerülete, azért olyan drága. Ez az utca, ahol ez van, meg pláne drága, mert még a ház bejáratából is 180 fokban panoráma van. Vár, hidak, Duna, hegyek és a Parlament. Nem mérik itt olcsón a lakásokat. Ez még a kerület átlagárainál is átlagon felüli módon drága. Az utca kilátása már benne van minden lakás árában, ha megvesszük, ha kibéreljük.

Ha itt hirdetnek valamit, akkor az embernek az az érzése, hogy meseországba érkezik. Kolbászból nincs a kerítés, mivel itt nincs is kerítés, de azon kívül minden van. Magasztalt és a fellegekbe emelt elhelyezkedés jól beárazható. Bárkit, akit érdekelnek a budapesti lakásárak, fél szemmel is, de azért biztosan megnézi mit és mennyiért adnak itt, még ha nem is tudja vagy nem akarja kifizetni. Ez a hely beárazza önmagát igazi esete.

Hibákról, problémákról, gondokról nem olvasható itt semmi. A béke és nyugalom szigete ez, na és persze az urizálást sem megvető városi polgároké. Optimizmus a köbön, amiért mondjuk be is költöztünk az utca egyik házába. Amúgy nem nagyon van lakóház az utcában, amiért még inkább ára van a környéknek. Irodák és állami intézmények foglalják a helyet. Büszke is minden környékbeli lakó, hogy a kiváltságosok között élhet. Ha tulajdonos, akkor meg még azért is, mert tudja, ebben az utcában és házban nem gond eladni egy lakást. Hiába drága, mindig drága, akkor is megveszik. Ha csak kiadónak hirdeti, már jönnek a potenciális vevők hívásai is, hogy esetleg nem eladó-e.

Sokan álmodoznak arról, hogy nekik is ilyen ingatlanjuk legyen, amire akkor is jönnek a vevők, amikor nem eladó. Ez az igazi nyugalom lakástulajdonosként. A biztonság mindennél többet ér. Bérlőként sem rossz érzés úgy hazaérni vagy éppen elindulni otthonról, hogy Budapest nevezetességeit a ház kapujából néhány másodperc alatt csodálhatjuk meg. Minden csak egy karnyújtásnyira van, amiért a turisták ide utaznak akár külföldről akár beföldről. A kiváltságos bérlő, vagy új tulajdonos meg minden nap átélheti a csodát. Igazából Budapesten érezheti magát. A lefotózott, lefilmezett, mind a nyolc betűt jelentő magyar főváros a lábai előtt hever. Ide aztán lehet vendéget hívni és szerényen mosolyogni, hogy ja, igen, nem rossz helyen él, meg lehet szokni.

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely
Legyünk megértőek, ha magasak a lakasárak. Legyünk megértőek, ha drágák az albérletek. Legyünk megértőek, ha mindezek mellett rejtett problémák is vannak.

Egy az elhelyezkedés például kívülről nézve és teljesen más ott élni. A ház liftjében hívja fel a figyelmet arra a közös képviselő, hogy a víz az úr, de nem azért mert a Duna partján vagyunk. A presztízs mellett kompromisszumot is kell kötnie itt minden lakónak, ha úgy istenigazából esik az eső. Muris vagy sem, a lakók komoly intelmet kapnak, hogy ne úszanak más vagy éppen a saját szennyvízükben. A különleges lakásárak különleges problémákat is rejthetnek. Nem kell mindig a legszörnyűbbekre gondolni. Elég, ha csak van néhány idegesítő házspecifikus gond, amit meg kell szokni. Lakáshirdetésekben ilyet nem fogunk olvasni, ne is keressük. Ha éppen eladó vagy kiadó egy lakás ilyenkor, akkor gondosan leveszik a közös képviselői tájékoztatót és visszateszik, miután a vevő vagy a bérlő távozott a házból. Nehogy már szégyenfolt essen a különleges kerület különleges utcájának nevén.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

S.O.S albérlet

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország

biztonságkeresés fontosságáról már beszéltünk. Arra az érdekes jelenségre hívtuk fel a figyelmet, hogy

mind bérlőként mind bérbeadóként felbecsülhetetlen érték tud lenni a biztonság.

Ha nem a médiából, hanem barátainktól és ismerőseinktől érdeklődünk a lakáskiadásról vagy lakásbérlésről, a biztonság elsőszámú szempont tud lenni.

A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.

A jó bérlők is elmondják, hogy mennyivel jobb érzés úgy bérelni, hogy nincs mitől tartani, nem kell semmiért sem aggódni. Ha gond lenne a lakásban, akkor a bérbeadóval közösen megoldják. Esetleges költözéskor is a pénzügyi biztosíték minden feszültség nélkül egyösszegben kerül kifizetésre, nincs elszámolási vita.

A biztonságot kereső bérlők és bérbeadók tábora igen népes. Ezért is beszéltünk róla májusban, hogy ne csak azt lássuk és halljuk, amit általában tévesen az albérletpiacról lefestenek olyan emberek, akik se nem adnak ki se nem bérelnek.

Alig pár napja beszéltünk az érdekemberektől és a barátaiktól hangos lakáspiacról.   Az albérletpiac talán még hangosabb is az eladó lakások piacánál is. Annyi ostobaságot és konteót, mint az albérletpiacról nem könnyű olvasni.

Ma reggel jelent meg a 24.hu oldalán a szokásos augusztus van és drágák az albérletek  című teleregény 2222. része. A színvonala, mint a nyáron meleg  és télen hideg van időjárásjelentéseknek. Mielőtt végig mennénk a mai albérletes konteó átbeszélésén, először újra elővennénk a bérelni nem is olyan könnyű  rövid áttekintést.  Pontosan az ilyen helyzetekre született, mert bosszantottak minket a csúsztatások és úgy általában a környezetünket, akikkel az albérletekről beszélgettünk. A munka üzenete az volt, hogy aki csak tud, az a személyes kapcsolatrendszerén keresztül próbál bérelni és próbál kiadni. Az albérelthirdetések száma ugyanis messze elmarad még az eladó lakások számától is, ha a lakásállomány arányát nézzük Magyarországon, hívtuk fel mindenki figyelmét.

Magyarul bérelni azért is nehéz, mert a kiadó lakások nem jelennek meg az online hirdetési oldalakon.

Felesleges így a dráma és a hangulatkeltés, ami az albérletpiac körül kialakult. Az albérletpiacot igen nagy mértékben befolyásolja a bérlők és bérbeadók aktív kapcsolatkeresése. Az online hirdetésekből ki lehet indulni, de mindenre választ nem adnak. Az egyik ilyen érdekes kérdés az albérletek ára. Ezen belül, ha a budapesti albérletek árairól beszélünk, akkor ott könnyen belátható, hogy eleve drága területeken van online kínálat.

A budapesti albérletpiac hirdetései tradicionálisan a város magasan árazott területein jelentős. Ott, ahol vásárolni sem a legolcsóbb. Így a kiadó lakások hirdetési ára és az ott eladó lakások ára között igen szoros az összefüggés.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Ahol drága vásárolni, ott drága bérelni is!

Azt mindenki tudja manapság, hogy  lakást vásárolni egy zsebbe nyúlós mulatság lett. Bérelni sem lehet ezért olcsóbban, mint korábban. Ha egyre többért hajlandóak a vevők vásárolni, akkor egyértelmű, hogy a bérlők sem úszhatják meg a növekvő lakhatási költségeket.

Ennek ellenére a mai cikkben is meghallgatjuk azokat a közismert konteókat, aminek semmi köze az albérletárakhoz.

Téves állítás: Az egyik ilyen az úgynevezett AirBnB-hatás, amely elmélet szerint csökkentette a kiadó lakások számát és ezzel növelte a kiadó lakások elvárt bérleti díját.

Az első kérdésünk az lenne, hogy erről látott már valaki számokat? Például arról, hogy a kiadó lakások száma tényleg csökkent volna az elmúlt években? Mi csak arról láttunk számokat, hogy az elmúlt években nőtt a kiadó ingatlanok hirdetési száma, nem csökkent. Erről maga az ingatlan.com beszélt még év elején.

Szóval a kiadó albérletek száma nem csökkent az AirBnB miatt Budapesten. Az AirBnB-s lakások és az albérletek száma egymás mellett növekedett.

A két lakáshasznosításnak semmi köze egymáshoz, nem lehet elégszer hangsúlyozni. Más munkát, más költségeket és teljesen más elkötelezettséget igényelnek. Alma és a körte, nem összehasonlítható, el kellene már felejteni. De ez még egyelőre továbbra is félremagyarázásra adhat okot.

Téves állítás: Ahogy az is, hogy óriási a kereslet az albérletekre.

Az AirBnB nem létező hatása mellett ez a másik olyan konteó, ami egyszerűen nem igaz. Mitől lenne már igaz?

Ha egyre többen vásárolnak, akkor az általában a bérlők számát is csökkenti.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A magyar albérletpiac korlátos kereslete - Nem bérlünk, hanem vásárlunk!

Logikusan gondoljuk végig honnan van a bérlők kereslete. A piaci alapú albérletpiac Magyarországon az egyik legkisebb Európában. Nálunk mindenki vásárol, aki csak tud, egyébként meg elvándorol innen. Az albérletben élők számáról is beszéltünk már külön, amikor általános tévhiteket cáfoltunk számokkal. A demográfiai hatások egyre erősebbek, hiszen, fogynak a fiatalok is, az albérletpiac utánpótlása.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Budapesten sem nő, hanem inkább csak stagnál a lakásállományhoz képest a bérelt ingatlanok száma!

Rajtunk kívül senki sem beszélt még arról, hogy a bérlők száma 2001-2011 között csökkent Budapesten és nem nőtt.  Tudták? Aligha, mert nálunk a bérlők keresletét növekedőnek hiszi a közvélemény, amire a média hecckampányt épített fel. A mostani kereslet,  kb. lépést tart az egyre növekedő lakásállománnyal, mert a lakások számában a demográfiai folyamatokat nem látjuk:

Azért sem, mert az újabb ingatlanok  a jobb és növekvő életszínvonalat jelentik, nem azt, hogy egyre több embernek, egyre több lakásra lenne szüksége. 

Arról nem is beszélve, hogy Budapest és az ország lakossága sem nő, hanem csökken, ahogy Budapest sokkal gyorsabban fogyott az elmúlt 25 évben mint Magyarország.

Budapest is szenved, amiért az albérletpiaca is szenved. A társadalmi folyamatok és a számok sem igazolják, hogy óriási lenne a kereslet az albérletpiacon. Nincs is. Az albérletpiac is túlkínálatos mindig.

Ma is az és nem keresleti albérletpiac van, mint ahogy azt el szeretnék hitetni mind a bérlőkkel mind pedig a bérbeadókkal. Ezekből van a nagy pofára esés, amikor valaki meghirdeti a lakását és nem azt tapasztalja, amit a médiában lát és hall. Főleg akkor nem, ha biztonságot kereső. Felkészül, hogy majd válogat a sok jelentkezőből és megtalálja a legjobb bérlőt. Aztán kiderül, hogy olyan rossz minőségű bérlők jönnek, amiért gyorsan ráfagy az arcára a mosoly.

Ezért ilyen és ehhez hasonló kijelentéseket olvasva

„A Balla Ingatlan megállapítja: mivel keresleti piac van, a bérbeadók diktálnak, sokszor irreális árat kérnek a lakásaikért. Licitet hirdetnek, és várnak, amíg valaki drágán kiveszi a lakást (általában kiveszik).”

, a valódi piaci szereplők csak csóválják a fejüket. Egyrészt nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a bérlőket nem kilóra mérik a bérbeadók. Akik mégis igen, azoktól nem szabad bérelni bérlőként, mert pont ők azok, akikről „a rossz és a bérlőket kihasználó” igaz városi legendák születnek. Bérlőként nem csak lakást, hanem bérbeadót is választunk. Olyan nincs, hogy tökminegy ki a bérbeadó. Elővigyázatosnak kell lenni bérlőként, mert magára vethet az olyan bérlő, aki nem figyel oda a rossz bérbeadó minden előjelére.

Ha a bérbeadó pénzéhes, az a másik oldalon azt jelenti, hogy ő az aki lenyúlja a pénzügyi biztosítékot, ő az aki nem segít, ha gond van a lakásban és ő az, akinek olyan vastag bőr van a pofáján, hogy az őrületbe is kergethet minden bérlőt a pofátlanságaival.

Ez az egész albérletpiac körüli dráma is egy nagy pofátlanság. Újra visszautalnánk a bevezető gondolatokra, és javasoljuk, hogy mindenki olvassa el az Albérletkeresés biztonságosan című albérletpiaci áttekintést.

Azon már nem lepődünk meg, hogy télen minden arról szól, hogy csökkennek az albérletárak, amíg nyáron meg nőnek. A valóságban meg nem történik más, mint hogy az albérletárak nyárra érik el a csúcsot és télen stagnálnak inkább. Az év eleje úgy kezdődött, hogy most már vége az albérletárak növekedésének. Most meg arról cikkeznek, hogy az árak egy év alatt tovább nőttek. Felhívtuk az ellentmondásra a figyelmet, hogy semmi sem állt meg. Augusztus van és megint minden más, de most már azt tanácsolják, hogy aki tud, az ne most béreljen, mert majd később minden olcsóbb lesz. Szólunk, hogy nem lesz olcsóbb. Az albérletpiac nem így működik, mert a kínálat minősége és árai között van összefüggés.

A hirdetési piacon változik a kínálat és nyáron sokkal több olyan lakás jelenik meg, amiben érdemes bérlőként gondolkodni. Ez az a kínálat, amiből könnyebb választani. A kiadó lakásokat sem kilóra sem darabra nem mérik az albérletpiacon. 

Télire azok maradnak, ami nem kellett senkinek többségében és a kínálatban sokkal nehezebb lesz választani, hiszen eleve kevesebb lakás üresedik meg ebben az időszakban. Általában azok a lakások az igazán kapósak, ahol már előtte is bérlő volt.

A friss, a teljesen friss kínálat nem mindig találja meg a keresletét. Egyrészt azért, mert a lakásárak változása és a felújítási költségek növekedése miatt, azok a tulajdonsok kényszerpályán mozognak, akiknek egy lakás felkészítése kiadásra egyre többe kerül. A hozamcsökkenést elfogadva ők is tudnak jól árazni, ha odafigyelnek a megfelelő ár/érték arányra.

Azok, akik régebb óta bérbeadók, nem is most kell felújítani a lakásukat, ők viszont jobban tudnak játszani a bérleti díjakkal és versenyképes ajánlatokkal csábítani a bérlőket. Az egy másik kérdés, ha kapzsik. A biztonságot kereső bérbeadók nem kapzsik, ők a legjobb bérlőket keresik, nem azt, akik a legtöbbet tudják fizetni a lakásukért.

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól! - világítottunk rá, hogy a bevétel mindig az érem csak egyik oldala. Bérbeadóként meg lehet nézni 5-10 év után az egyik és a másik lakását. El lehet dönteni, hogy a biztonságot kereső vagy a kapzsi bérbeadó járt jobban. Azt is meg lehet nézni, hogy melyiknek hány ősz hajszála lett a lakáskiadás miatt.

Nyugodtan ki lehet mondani, hogy az albérletpiacról van a fejekben egy kép és van a valóságban egy teljesen másik.

Az érdekembereknek az az érdeke, hogy például ez legyen:

„Ingatlanfejlesztők szerint az ingatlanpiac 7-9 éves ciklusokat produkál, most a felfelé menő szakaszban vagyunk, és még 4-5 évig biztosan megéri ingatlanba fektetni. A bérleti díjak magas szintje addig tarthat, ameddig jól megy a gazdaságnak, alacsony az infláció, és van fizetőképes kereslet a lakáshitelekre.”

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A lakáshitelezés és a lakáspiac kapcsolata is tele van ellentmondásokkal

A lakáspiaci ciklusokról  pár napja beszéltünk utoljára, hogy mennyire más síkban helyezik el az érdekemberek. Erre tessék itt az újabb példa erre. Azt mondják, hogy megéri még mindig ingatlanba fektetni – igaz nem teszik hozzá, milyenbe. Egyébként mindig megéri ingatlant vásárolni, ha pont azt vesszük meg, amit tényleg érdemes megvenni.

Akármit nem lehet befektetésnek venni. Attól, hogy eladó egy lakás, az attól még nem biztos, hogy jó befeketés, mert hasznosításra vásároljuk.

A lakáspiac sem ostoba, írtuk le pár napja. Budapesten egyre kevesebb lakást vesznek. Pontosan azért, mert egyre kockázatosabb hasznosításra is vásárolni, hiába ez a város az ország fővárosa. 2016-ban és 2017-ben is így gondolják ezt a budapesti vásárlók. Csak azt veszik meg, amit érdemes megvenni. A kínálat bőséges, van még miből választani, az árak ezért nőnek is, ami a rövidlátású emberek szeme elől elrejti a piaci folyamatok változását (a lakáspici ciklusok inkább 5 évente változnak).

A bérleti díjakra a lakásárak vannak nagy hatással, a bérek növekedéséről már nem is beszélve. Hiába nőnek a bérek lassabban, hiába nem minden rózsaszínű a magyar gazdaságban, a bérelt lakások költségei a bérlőknek terhet jelentenek.

A kereslet az albérletekre nem csak ezért korlátos ár/érték arányban kifejezve is.

A fent felsoroltak közül például a hitelképesseg javulása inkább csökkenti a bérlők számát. Minél több a hitelképes vásárlóerő a lakáspiacon, a bérlők száma annál inkább csökken.

A bérlők alatt nem a szociálisan hátrányos helyzetű, egyik napról a másikra élő, kiszolgáltatott embereket értjük. Ők kiszorulnak a piaci alapú albérletpiacról. Civil szervezetek próbálják megerőszakolni a lakáspiacot, ami önvédelemből kirekesztő a kockázatos bérlőkkel szemben.

A biztonságot kereső bérbeadók tudják, hogy három szó nem hagyhatja el egy jó bérlő száját sosem: sürgős, azonnal, sos.

Ha egy kiadó lakás hirdetésére így jelentkezik egy bérlő, annak a lakást meg sem kell mutatni. Toxikus bérlők ők, akik a problémáikat rá is akarják erőszakolni a bérbeadóra. Nyomulnak, hízelegnek, meg akarják győzni minden áron a bérbeadót, hogy milyen jó ötlet pont nekik kiadni a lakást. Ők is szeretnek nyáron váltani, mert több a jobb adottságú kiadó lakás nyáron. Főleg, ha megtalálnak véletlenül egy jó ár/érték arányú hirdetést.

A biztonságot kereső bérbeadók hirdetéseire, akik nem árazzák túl a lakásaikat, náluk előszeretettel jelentkeznek be egy váratlan pillanatban.

Albérletroham, olvashatjuk az említett mai cikk kezdő gondolatát. Az albérletroham sok, nagyon sok, 10-ből legalább 9 vállalhatatlan bérlőt jelent az albérletpiacon. Mi úgy folytatnánk, hogy tovább tart a kockázatos bérlők arányának a növekedése és még nincs vége, egyre nehezebb és több idő normális bérlőt találni.

Egyre több veszély leselkedik mindenhol minden bérbeadóra. Egyre embert próbálóbb feladat lakást kiadni. A bérbeadás alapelve még mindig az, hogy normális bérlőnek adunk ki. Ha nincs normális és fizetőképes bérlő, nem tudunk kiadni, hiába a roham, hiába minden telefonos megkeresés.

Bérlőként, hiába vagyunk normálisak, türelmesen kell keresni a kiadó lakások piacán, megmozgatva minden követ, hogy megtaláljuk a megfelelő lakás mellett a megfelelő bérbeadót is. Nyáron ez valamennyivel könnyebb, de nem könnyű, évről évre talán mindig egy picit több idő.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egy álom, amit ébren látok

lakáspiac ingatlanpiac albérletpiac lakáshirdetés hirdetési oldalak jofogas.hu Magyarország Ingatlanműhely

”Alapelv, hogy legyünk bármilyen sikeresek is a mában, csak addig tudunk működni, amíg fenn tudjuk tartani azt a kínálatot, amely bevonzza a megfelelő keresletet.„ – mondta Palocsay Géza, a Jófogás és a Használt-autó.hu portált működtető Schibsted Classified Media Hungary Kft. ügyvezetője a Világgazdaságnak.

Egy hirdetési oldal esetében nyilvánvalónak tekintjük azt, hogy a hirdetések száma összefüggésben van a látogatók számával. Azt mondanánk, hogy a fenébe ne lenne fontos a hirdetések száma és minősége! Minél több és jobb hirdetések vannak az adott oldalon annál inkább érdekelhet az tömegeket. A hirdetési oldalaknak két mérőszáma van. Az egyik a hirdetések száma, a másik a látogatók száma. Ebben mérik a sikerüket, ezt kommunikálják a hirdetők felé. Most egyszerűsítsük le a kérdést csak kizárólag ingatlanhirdetésekre.

Még mindig nem érezzük kritikusnak, hogy az eladó és kiadó lakáshirdetések minél magasabb száma és minél jobb minősége bevonzza a vevőket és bérlőket. Az alapelv azért is ilyen örök érvényű, mert mint minden piac, a lakáspiac is valamilyen szinten a kereskedelem alapigazságaira épül. Vásárolni is széles választékkal rendelkező boltokban szeretünk. Plusz a nagy választék arra is jó, hogy többet fogyasszunk - dörzsölik a markukat a kereskedelmi guruk.

Már megint asszociáljunk a lakáspiacra. Ott is fontosnak érezzük még mindig a széles lakásválasztékot, legyen az eladó vagy kiadó. Teljesen mindegy, csak legyen belőle minél több, mert annál jobb döntést tudnak hozni a vevők és a bérlők. Bármelyik vevővel és bérlővel is előfordulhat az, hogy egész más mellett dönt, mint amilyen elképzeléssel beleveti magát a hirdetések világába. Rájön időközben, hogy valamiben tud kompromisszumot tenni, amiben előtte azt gondolta, hogy nem, ha valami másban többet kap. Ehhez tartani kell a lakáshirdetési oldalaknak a kínálatot vagy az a legjobb, ha növelni tudják az eladó és kiadó lakások hirdetésének a számát. Ha feltennénk ezt a kérdést bármelyik lakáshirdetési oldalnak, azonnal rávágná, hogy a fenébe ne szeretné, ha minél több hirdető lenne nála! A hirdetőkből él, nem a látogatókból. A hirdetők fizetnek a hirdetésért.

A lakáspiacról beszéljünk ezek után úgy, mint bármelyik másik piacról, ahol a kereskedelem alapelvei részben vagy egészben működnek.

Ha megértjük azt, hogy kínálaton múlik minden, a választék bőségén és változatosságán, akkor ebből adódik egy nagyon fontos lakáspiaci tény. Ha valamiért megváltozik az eladók és bérbeadók viselkedése az a lakáshirdetésekben is látszódik. Ha több és jobb lakások jelennek meg annak örülnek a hirdetési oldalak és elvileg a vevők és bérlők is. Ha a hirdetések száma stagnál, a hirdetett lakások minősége romlik, akkor elkezdhet aggódni a hirdetési oldal és persze minden vevő és bérlő is. Ezek után feltennénk a nyilvánvaló kérdést.

A lakáspiacon a kínálat hatalmát miért utasítjuk el?

A lakáspiacon minden változást elsősorban a keresleti oldalnak tulajdonítunk, miközben alapelv a kereskedelemben, hogy a kínálat vonzza a keresletet. Azt hisszük még ma is, hogy a lakáspiacon bárki, aki megjelenik vevőként az vásárol, vagy aki megjelenik eladóként az el is tud adni. De hasonló a bérlőkről és bérbeadókról alkotott képünk is. Ez annál inkább igaz, ha a kínálat nagy és a minősége széles skálán mozog. Annál kevésbé igaz, minél inkább korlátos és korlátozott a kínálat száma és minősége. Ettől függetlenül minden esetben lesznek olyan szereplők, akik időközben kilépnek, mert nem találják meg a számításaikat a lakáspiacon. Mint a boltban, amikor megkérdezik tőlünk, hogy segíthetnek-e, mi meg azt válaszoljuk, hogy köszönjük, csak nézelődünk.

Egy eladó és bérbeadó is tud csak nézelődni, nem csak egy vevő és bérlő. Azon kívül meg még rengeteg nézelődő van. Már beszéltünk róla, hogy a hangzatos nagy látogatottsági számokat kezeljük fenntartásokkal. 90%-nál is több azoknak a látogatóknak a száma minden lakáshirdetési oldalon, akik teljes mértékben csak nézelődnek. A maradék 10% között vannak a potenciális vevők és bérlők, de ők sem mind kötnek üzletet az eladókkal vagy bérbeadókkal. Ez már annyira nem jó hír a hirdetőknek. Miközben ők is érzékelhetik ezt, ha figyelik a hirdetések látogatottsági statisztikáit. Elég sok kattintást igényel egy hirdetés, amiből legalább lesz egy konkrét érdeklődő. Aztán, hogy melyikből lesz vevő vagy bérlő, az már egy másik történet. Arról fogalma sincs egy hirdetési oldalnak sem. Eladóként és bérbeadóként minél többen vannak jelen egy hirdetési oldalon annál nagyobb látogatottságra/kattintásra számíthatnak a hirdetők. A bérlők és vásárlók pedig annál biztosabbak lehetnek, hogy találnak valamit, amit meg is vesznek vagy ki is bérelnek, ha az eladók száma minél nagyobb az adott hirdetési oldalon.

Újra megkérdeznénk, hogy miért nem fogadjuk el még mindig a kínálat hatalmát a lakáspiacon?

Azért nyomatékosítottuk a kérdést, mert a jelenlegi lakáspiaci hangulat elsősorban a kínálatra hat. A használt lakások hirdetésének a száma megtorpanhat, a minősége olyan irányba mozdulhat, ami annak a szűk 10% lakáshirdetést nézőnek egyre nagyobb kihívást jelent. Ha a lakásépítők, a beruházók és fejlesztők nem látják biztosítottnak, hogy nekik érdemes 2017-ben új társasházakat építeni, akkor abból a 10%-ból, az a pár % újlakást vásárló vagy bérlő nagy gondba kerül.

Még mindig nem vesszük komolyan a kínálat hatalmát?

A lakáshirdetési oldalak elsősorban a hirdetések számának és sokszínűségének a változásából következtetnek a lakáspiaci folyamatokra. A látogatottságról csak annyit tudnak, hogy ahhoz hirdetés kell, nagyon sok hirdetés. Ha a hirdetések száma csökken, az biztosan csökkenést fog okozni a látogatottsági statisztikákban is.

Csak ha csökken a hirdetések száma, változik a minősége, az nem azt jelenti, hogy egyre kevesebben akarnak eladni és kiadni?

De azt jelenti. És még azt is jelenti, hogy egyre több vevő és bérlő jár pórul vagy költözik ritkábban, mert nem találja azt, amit keres. Az árak sosem lesznek jók. Higgyék el, az árakat mindig magasaknak érezzük. Minden aktuális lakáspiaci árat magasnak tartanak a vevők, a bérlők. Ilyen szempontból az eladó és kiadó lakások ára teljesen relatív adott pillanatban. A kínálat viszont kulcsfontosságú a használt és új lakások piacán egyaránt. Ha ezt ennyire komolyan veszik már a hirdetési oldalak, vegyük már komolyan mi is. Vagy legalább próbáljuk meg és ne csak álmodozzunk nyitott szemmel.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Egy négercsókért mindenem odaadom"

albérlet albérletpiac szexlakások kitartott férfiak szexrabszolgaság Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki bérbeadásra adja a fejét, az készüljön fel az élet sokszínűségére. Az albérletekről legtöbbet azt hallani, hogy jaj de felmentek az árak, milyen nehéz normális lakást találni, szegény bérlőket még az ág is húzza, mert a bérbeadók egyre válogatósabbak. Lakást venni sem egyszerű és olcsó mulatság, tennénk hozzá gyorsan. Az albérletáraknak van egy kis közük a lakásárakhoz is, még ha ezt szeretjük teljesen elfelejteni, mert a lakásárakat hamarabb elfogadjuk, mint az albérletárakat. Aki nem tud vagy nem akar vásárolni az bérel, foglalhatjuk össze röviden a bérlők motivációját. Az élethelyzetek sokszínűek lehetnek tényleg, amiért valaki bérelni akar egy lakást. Munka és tanulás a legelfogadottabb célok. Majd utána jön az egyéb kategória, ahol bérbeadóként nem árt felkészülnünk váratlan helyzetekre. Nem igazán lehet rájuk igazából felkészülni. Aki gyakorlott, látott már ezt azt, találkozott már érdekes emberekkel, a szó negatív értelmében, néha azt hiszik mindent láttak. Van amikor csak ismétlődnek a helyzetek, azok a könnyebb szituációk, mert pillanatok alatt felismerjük, hogy ha valaki például párkapcsolati problémák miatt menekül albérletbe. Válás és szakítás miatt saját lakásból albérletbe költözőkkel nem olyan nehéz találkozni. Nyáron főleg. Ilyenkor szakad el a cérna otthon úgy látszik. Bérbeadóként évszakonként kb. lehet tudni, hogy kikre számíthatunk, amikor meghirdetjük a lakást.

Vannak olyan bérlők, akikre viszont nem lehet számítani..

...mert mindig meglepetésként érheti az embert a velük való találkozás. A szexkuckókat keresők tábora is igen széles. Vannak akik titkos kapcsolatukat albérletben élik. Itt beszélhetünk titkos párkapcsolatot élőktől, fizetett örömlányokon át, a kitartott nőkön keresztül egészen a pornóiparban dolgozókig. A szexmunkások táborának van egy nem túl gyakori és nem is annyira közismert rétege, a kitartott férfiak tábora. Ezen belül van egy nagyon érdekes csoport, akikkel már többen és többször is foglalkoztak, olyan gyakori volt közöttük az, hogy nők tartották el őket. A Magyarországon és főleg Budapesten élő feketeafrikaiak helyzete sosem volt egyszerű. Albérletet találniuk nem egyszerűen kihívás volt, hanem sokszor lehetetlen feladat. Valamilyen ösztöndíjjal, tanulás miatt ideérkező, meglehetősen mostoha anyagi háttérrel rendelkező fiatal férfiak kiszolgáltatottságára nem egy iparág, de az 50+ éves nők szemet vetettek. Találtunk munkákat erről, amikben mind az volt a közös, hogy feketeafrikai férfiak mind tisztában voltak azzal a lehetőséggel, hogy szexrabszolgaként könnyebben tudják biztosítani nálunk a megélhetésüket és a beilleszkedésüket, mint bármilyen más módon. A KFT 1984-es Afrika című dala adhatta a tippet talán, nem tudjuk, de jól hangzik, hogy "Csak a jó meleg Afrika, ott fülledt az erotika".  Az 50+ feletti nőkön kívül fiatalabb nők is felajánlották anyagi támogatásukat, de leginkább az idősebb magyar nők keresték a fiatal fiúk társaságát igen komoly anyagi ellenszolgáltatásért cserébe. Ennek alapja szinte mindig egy külön albérlet volt. A nő kibérelte a lakást a saját nevére, ő fizette a bérleti díjat és a rezsi díjakat. Egy feketeafrikainak 10-20 éve sem adtak ki szívesen albérleteket. Hozzá is fűznénk, hogy ma sem kedvelik a bérbeadók a feketeafrikai diákokat. Ezért nekik is jól jött és jól jön még ma is, ha nem ők, hanem helyettük más bérli a lakást.

Most megkérdezhetnék...

hogy mégis honnan a fészkes fenéből jutott ez eszünkbe éppen ma? Onnan, hogy tegnap történt velünk egy érdekes eset. Engedjék meg nekünk ezt a királyi többest, nem fontos kivel és nem fontos hol. A lényeg, hogy egy hirdetésre jelentkeztek. Egy budapesti speciális sebészeti intézetnek vezetékes számáról. Egy negyvenes női hang érdeklődik, hogy a lakás hirdetése aktuális-e és mikor lehetne megnézni. Gyorsan hozzátette, hogy nem magának keresi, hanem a kolléganőjének. Akkor a tapasztatalt bérbeadó mindjárt rá is kérdezett, hogy miért nem az telefonál, akit érdekel a lakás. Erre átadta a telefont és már egy jóval idősebb hangú nő kezdett el beszélni. Elmondta, hogy ketten nézelődnek egyszerre, hogy több hirdetést tudjanak felhívni gyorsabban. Azt is elmondta, hogy a munkahelyéről telefonál, de egyébként szabadságon van, csak a meleg miatt inkább a jobb klímájú sebészetről keres albérletet. Meg is beszélték a találkozót, hogy pár óra múlva találkoznak a ház előtt.

Gyanús volt a történet, az egész helyzet...

de kiadó lakásoknál nem szokatlan ez, mert a bérlők igen zaklatottak tudnak lenni a lakáshirdetések egymás utáni felhívása közben. Majd személyesen minden kiderül. A megbeszélt időpontban a nő nem érkezett meg. Tapasztalt bérbeadók tudják, hogy ez még nem a világ vége. A még inkább tapasztaltak tudják, hogy ez is egy intő jel, ha valaki nem jelzi előre, hogy késésben van. Azt is tudják, hogy ilyenkor türelmesnek kell lenni. Nem telefonálunk, nem nyomulunk, csak várunk. Valaki 10 percet, mások 15 percet mondanak. Többet semmiképpen se várjunk, ha a bérlő jelölt szó nélkül késik a személyes találkozóról. Ez a nő majdnem 15 percet késett. Az antréja igen szokatlanra sikerült. Megérkezett elég ziláltan a ház elé. Nekiesett a kapunak, elkezdte rángatni, hogy ő be akar menni, mert találkozója van. A higgadt és teljesen hidegvérű bérbeadó először csak annyit mondott, hogy lehet vele van találkozója. A nő egy pillanatra megnyugodott és hirtelen azt kérdezte a semmiből „Öregnek nézek ki, ugye?”. Valószínűleg a bérbeadó arcára volt írva a váratlan helyzet első benyomása. Ettől függetlenül ismét megnyugtató szavakat kapott a bérbeadótól hogy nem, nem öregnek néz ki, hanem csak szórakozottnak.

Képzeljünk el egy 50+ éves szőke nőt, akin nem csak az idő vasfoga látszódik meg...

... hanem a teljes élete sugárzik belőle, az arca meg maga annak az 50-60 vagy akár még több évnek a impresszionista összefoglalása. A tapasztalt és sokat látott, hallott bérbeadó már tudta, hogy ez egy felesleges kör lesz, de az udvarias tiszteletkört ilyenkor is meg kell adni. A nő csacsogott és elmondta, hogy nagyon fáradt, mert 24 órás műszak után jött a sebészetről. Emlékeztetünk mindenkit, hogy a telefonba még azt mondta, hogy szabadságon van. Első komolyabb hazugság a másik intő jel. A nő egyébként nem fáradt volt, hanem valami szer hatása alatt lehetett. A bérlők kevés százaléka jön el alkohol, kábítószer és gyógyszer befolyása alatt. Tényleg nem gyakori, de előfordul. Egy kokainista sem jobb, ahogy állandóan szipog, pupillája mint egy macskáé, de a különböző amfetamin származékoktól felpörgött menőket is ki lehet azonnal szúrni. Na jó, kell hozzá egy kis tapasztalat és gyakorlat.

Látta a nőn a bérbeadó, hogy valószínűleg nyugtatózza magát

Fel is értek ezalatt a lakásba, ahol azt gondolhatnánk, hogy ezt azért nem lehet überelni. Dehogynem. Az élet már csak ilyen. Nézi a nő a lakást, tetszik neki, közben a telefonját nyomkodja vadul. Egyszer csak elhangzik egy gondolatébresztő monológ. A nő elmondja, hogy ő bérelné ki a lakást egy indiai diáknak, akivel itt együtt élnének. Ez baj-e? Megnyugtató választ kapott ismét, hogy a lakás elsősorban pároknak kiadó gyerek nélkül, mert a lakás nem alkalmas családoknak (egyszobás). A nőnek jól estek a biztató szavak, így tovább ment. Szóval nem baj, hogy ő lenne a bérlő, de az indiai diák lakna itt, mert neki van saját háza. Azt a választ kapta, hogy a lakásban csak az lakhat, aki bérli. Tehát, ha az indiai fiú itt akar lakni, akkor neki is alá kell írni a szerződést. Ez már annyira nem tetszett a nőnek.

A bérbeadó itt már tudta...

...hogy egy régi ismerős történet szereplője lett, ahol egy idősebb nő egy fiatal, feltehetőleg feketeafrikai fiúnak, bérelne lakást. Az is látszódott, hogy a nő nem nagyon szeretné, ha a bérbeadó találkozna a fiúval, maga akarta meggyőzni a bérbeadót, adja ki nekik a lakást. Bele is kezdett a meggyőzés szokatlan módjába. Újabb váratlan kérdés következett: „Mi van, ha terhes maradok, mert akkor csak 9 hónapig maradhatunk a lakásban?”. Ez azért igen meglepő volt, egy jelenleg a tv2-n futó Pénzt vagy éveket című műsorban is komoly kihívást jelentő embertől. Ugyanis nem lehetett eldönteni, hogy a nő pont úgy néz ki ahány éves, mondjuk már inkább 60+ vagy egy koravén 50 éves. Ő magát 50 évesnek mondta. A párbeszéd nem visszaadható, csak a kezdő kérdés, mert itt azért elég szürreális élményben lehetett része a bérbeadónak, akinek kezelnie kellett tudni a helyzetet anélkül, hogy személyes konfrontáció lett volna belőle. Rá is kérdezett a nőnél, hogy akkor most terhes-e. A nő válasza az volt, hogy még nem, de nagyon az szeretne lenni. Finoman rákérdezett a bérbeadó, aki itt már inkább lelkisegélyszolgálatként működött csak közre, hogy ez mennyire lehetséges az ő korában.

A nő válasza az volt, hogy ha a partner fiatalabb, jóval fiatalabb, akkor még sikerülhet

Ők nagyon rajta vannak, hogy terhes legyen, hangzott el a nő huncut szájából. Mivel aktív hazudozó emberről beszélünk, feltételezhető, hogy ez a romantikus történet is a hazugság része. Bár nagyon egyedi és meglepő, tiszta stand-up comedy, nyilvánvaló volt, hogy egy kitartott férfinak keres lakást a nő, aki bár nem teljesen volt beszámítható, minden fontosat elmondott a maga módján. Személyes beszélgetéssé alakult az a bő 10 perc, amit együtt töltöttek. Ömlöttek a szavak a nőből. Amikor azt kérdezték tőle, hogy miért nincs gyereke, akkor azt mondta, hogy az eddigi partnerei mind nem akartak. Volt már terhes korábban, háromszor is, de mindet megszakította a partnerei kérésére. Amikor rákérdeztek arra, hogy hány évesek lennének a gyerekei, arra is gond nélkül válaszolt. Huszon- és harmincasok, jött az őszinte válasz. A nő vágyott a törődésre és kedves szavakra, mert minden odafigyelést megköszönt, amit csak tudott. Azzal zárta a bemutatkozását, hogy biztosan jó oka volt annak, hogy így alakult az élete, hogy nincs gyereke, de nagyon szeretne. Most akkor három gyerekes magányos nő lenne, jegyezte meg furcsa sírdogáló hangján. A bérbeadó látva ezt csak annyit tudott mondani, hogy pont a felnőtt gyerekei miatt nem lehetne magányos és már az unokákat várhatná, nagymama lehetne. Közben meg macerálta megállás nélkül a telefonját. Hol itt hol ott volt a tekintete a nőnek. Az is kiderült, hogy a férfi hívogatja és közben smsekkel bombázza. El is jöhetett volna vele, de nem jött el – jegyezte meg magában a bérbeadó. Ez a harmadik intő jel. Mint mondtuk a feketeafrikaik nem az első számú bérlőjelöltek Budapesten, amivel ők is tisztában vannak. Elutasítják őket csak azért mert feketeafrikaiak, így alternatív megoldásokat keresnek. Mondjunk ez a megtört, álmait kergető nő sem fogja  így megoldani a titokzatos fiatal férfi lakhatását.

Az már külön érdekesség, ha visszaemlékeznek, hogy nem a nő jelentkezett a hirdetésre...

...hanem az állítólagos, nála jóval kedvesebb és fiatalabb hangú kolléganője. Azt is feltételezhetnénk, hogy ő is benne van a „buliban”. Nem lenne extrém az ilyen feltételezés, mert az ilyen kitartott szexrabszolgák néha több nővel állnak kapcsolatban egyszerre. A nőknek így költséghatékonyabb együttműködni például egy lakás albérleti költségeinek megosztásánál is. A kitartott férfinak meg biztosabb helyzetet jelent több nő, ha az egyik időközben ki is lépne az ilyen kapcsolatból. A lakhatása, a megélhetése múlhat azon, hogy el tudja-e magát tartatni vagy sem.

A történetben nincs tanulság...

...ne is keresse senki. Egyszerűen bérbeadóként bármikor kerülhetünk megmagyarázhatatlan helyzetekbe az év bármelyik napján. Figyeljünk oda, ismerjük meg a bérlő jelölteket attól a pillanattól kezdve, hogy felhívnak vagy írnak nekünk egészen a találkozó utolsó másodpercéig. Azt hiszik lehetetlen? Igenis lehetséges. A sikertelen lakásnézések a tapasztalatszerzésről szólnak. Arról, hogy egyre jobbak vagyunk a helyzetek felismerésében és kezelésében. Nem elvesztegetett idő az, ha olyan emberekkel találkozunk, akiknek nem adjuk ki a lakásunkat. Meg kell tanulnunk felismerni a bérlőt, a sok jelentkező közül. Minél magabiztosabbak vagyunk a bérlőválasztásban, annál inkább kerülhetjük el a bajt. Bérbeadóként a kockázatok kezelése a megfelelő bérlő megtalálását jelenti. Ahhoz az út a sok alkalmatlan bérlő meg- és felismerésén át vezet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
1234

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.