Manipulált adásvételi árak

lakásárak lakáspiac adásvétel adásvételi szerződés albérlet adózása lakástulajdon-szerzési illeték Magyarország Ingatlanműhely

Nem szeretünk adót fizetni. Annyira nem szeretünk adót fizetni, hogy a rövidtávú adóelkerülés örömei miatt a hosszabb távú hátrányait egyáltalán nem vesszük figyelembe. Nem árulunk zsákbamacskát ma. Arról beszélünk, hogy még mindig virágzik az adásvételi szerződésen kívüli vételár kifizetés.

Mit is jelent ez?

"12 050 000 forint volt, de 9 500 000 forintot írtunk a papírra." Csak annyit, hogy más árat írunk az adásvételi szerződésbe, mint amennyit valójában a lakásért fizetünk vagy amennyiért a lakást végül tényleg eladtuk. Mi az elsőszámú (ind)oka, hogy hamis vételárat rögzítsünk?

1. Kevesebb illetéket fizessen a vevő

Ez elsőnek nagyon jól hangzik, hiszen  4% illetékkel számolva  40 ezer forint „megtakarítást” jelent ez milliónként lakásvásárláskor, aminél semmilyen állami támogatást (CSOK) nem veszünk igénybe. Csak az örülhet, aki lakni vette a lakást, otthonnak.

Ha lakásbefektetésnek vásároljuk, tehát hasznosítani fogjuk a lakást, akkor az alacsonyabb vételár már hátrány.

Az adásvételi szerződésben szereplő ár után lehet értékcsökkenést számolni egy lakóingatlan után, amikor ki van adva.

Az éves értékcsökkenési leírás egy évre a lakás vételárának 2%-a. A lakás vételárából milliónként 20 ezer forint számolható el, ha a lakás egész évben ki volt adva. Ha nem, akkor csak időarányosan tudjuk az értékcsökkenést költségként elszámolni. Nyerünk egyszer 40 ezer forintot és bukhatunk évente 20 ezret mindezért.

Rövidlátó tehát minden lakásbefektető, aki egyébként hivatalosan adja ki a lakását vagy hasznosítja (egyéb szálláshely-szoltátatás), de ügyeskedik a vételárral egy kis illetékkedvezményért.

Lakáskasszákat nyitunk, hogy az állami kedvezményt érvényesítsük, de a lakás vétlárát simán elcsaljuk. Vállat vonhatnak most sokan, hogy úgy is kevesen fizetnek adót bérbeadás után. Ez leginkább pont azért van, mert fogalmuk sincs hogyan és mennyit kell fizetni.

Köztudott, hogy az adózási morál az adórendszer ismertsége között van összefüggés:

Nálunk még a NAV sem tudja rendesen elmagyarázni hogyan éri meg adózni. Felolvassák nekünk a törvényt, de az alkalmazásához már nem adnak igazi és használható információkat. Magyarországon nem feltétlenül csak adócsökkentésre van szüksége, hanem megfelelő adózási ismeretekre. Mert hiába éri meg adózni lakáskiadás után, ha ezt csak kevesen tudják hogyan kell és még kevesebben élnek vele.

Ennek ellenére növekszik a fehéren kiadó bérbeadók száma. A NAV nem segít nekik minimalizálni az adóterheket. Jó példa erre az adóbevallás elkészítése, aminek több tulajdonos bedőlt ebben az évben. A bérbeadóknak általában a NAV nem tudja elkészíteni az adóbevallást, amiért sok bérbeadó könnyen előfordulhat, hogy sokkal több adót fizet ma Magyarországon a kiadott lakása után, mint amennyit valójában kellene. Más tulajdonosok meg azért tartanak az adózástól, mert sokkal több adóval számolnak, mint amennyivel reálisan számolniuk kellene.

De nem csak a vevők ambivalens adózási morálja tudja a vételárat papíron csökkenti. 

2. Valamikor az eladó érdeke az alacsonyabb vételár

  • Ha osztozkodni kell több eladónak a vételáron, előfordulhat, hogy az egyik ügyesen elintézni a lakás árát a tulajdonostársával. Egyfajta áralku ez. A vevő olcsóbban veheti meg a lakást, de csak akkor, ha elfogadja, hogy ezért a lakás vételárát két részletben fizeti meg. Az egyiket az ügyeskedő fél zsebébe. A másik ár az adásvételi ár, amin meg osztozkodik a tulajdonostársával. Ehhez az kell, hogy meg tudja győzni az ügyeskedő eladó a másik eladót, hogy a papíron szereplő árat elfogadja. 
  • Ingatlanközvetítő jutaléka és az ügyvéd (adásvételi szerződés és ellenjegyzés) költsége is csökkenthető így. Az ingatlanközvetítők és az ügyvédek is általában az adásvételi ár alapján számolnak munkadíjat. Ha a vevő és az eladó „okosban” megegyezik, hogy spóroljanak, akkor csökkentik az árat, amiről sem az ügyvéd sem az ingatlanközvetítő nem tud.

A leírtak alapján jól látható, hogy adott esetben az eladó és vevő közös érdeke lehet az adásvételi ár manipulálása, annak csökkentése az adásvételi szerződésben. Win-win szituáció lehet ez, együtt nyerhetnek rajta, ha kijátsszák vele az ügyvédet, a földhivatalt, az adóhatóságot és még az ingatlanközvetítőt is. Ezért az egyik fél akár könnyebben meg is győzheti a másikat, ami mindig úgy kezdődik, hogy „Van egy ajánlatom, remélem meghallgatja”.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

adóbevallás adóbevallási tervezet albérlet adózása tételes költségelszámolás adókedvezmények bérbeadóknak NAV SZJA EHO Magyarország Ingatlanműhely

Az idei évtől a NAV automatikusan mindenkinek elkészíti az adóbevallását, a rendelkezésére álló információk alapján. Egy bérbeadó esetedben ez a havi bérleti díj, és az általa levont és évközben bevallott, befizetett adóelőleg. Költségekkel egyáltalán nem foglalkozik a NAV, ezért az adóbevallás tervezetben az jön ki, hogy az adóelőleg megegyezik az adófizetési kötelezettséggel. Ez a legegyszerűbb adószámítási módszer. Csak annak jó, aki semmilyen adót csökkentő tételt vagy kedvezményt nem akar elszámolni.

Ha a bérbeadó nem ad adóbevallás, visszaigazolja a NAV-nak és elfogadja a felajánlott bevallást, akkor automatikusan a adóbevallás tervezet lesz az adóbevallás. Ez pedig nagyon sok esetben több befizetett adót jelent. Ha ezt el akarjuk kerülni, akkor saját adóbevallást kell készteni, a költségek és kedvezmények elszámolásra kerülnek, így csökkentve az adóalapot és végül az adófizetési kötelezettséget. Az adóbevallási tervezet problémájára felhívtuk már a figyelmet. Ha lakást adunk ki, a NAV számunkra nem tud adóbevallást készíteni.

A kiadó lakások adózásának a lényege a költségelszámolás és a különböző adókedvezmények érvényesítése.

A lista igen hosszú, de nézzük a leggyakoribb tételeket, amik mind befolyásolhatják az adóalapot:

  • ha a lakás üresen állt/nem lakott benne bérlő, akkor a rezsi díjak, beleértve minden közmű számlát és közös költséget, de ide tartoznak olyan társasházi költségek is (rendkívüli közös költsége, speciális felújítási alapok), amit nem a bérlő fizet meg
  • a lakás adásvételi szerződés szerinti vételárának évi 2%-os amortizációja csak és kizárólag a bérbeadott napokra elszámolva
  • zárcsere, kulcsmásolás, takarítás, karbantartási, felújítási költségek, pl. tisztasági festés
  • kisebb értékű, lakásba történő beszerzések, pl. hűtő, mosógép, amik a bérbeadást szolgálják
  • lakásbiztosítás díja
  • könyvelő díja
  • postaköltségek, ami akár a bérlőnek küldött levelek/számlák költségei is
  • számlatömb költsége vagy számlázóprogram szoftver díja
  • hirdetési költségek vagy a bérlőközvetítés díja, ha ingatlanközvetítő segített
  • építményadó

Az adókedvezményeket sem szabad elfelejteni:

  • családi adókedvezmény a bérbeadásból származó jövedelem esetében is igénybe vehető
  • olyan külföldön élő bérbeadónak nincs EHO fizetési kötelezettsége a 2016. évi adóévben, aki biztosított olyan országban, amivel kettős adóztatást elkerülő adóegyezménye van Magyarországnak
  • olyan bérbeadó, aki akár Magyarországon belül akár más országban ő maga is la- kást bérel (és ő maga fizeti, nem a munkahelye), akkor az ő lakhatási költsége (kifizetett bérleti díj) elszámolható költségként az általa kiadott lakásból származó bevételeivel szemben

Ezeket a költségeket és kedvezményeket a NAV nem tudja figyelembe venni, mivel nem látja őket, így számolni sem tud velük.

Az adóbevallás továbbra is önbevallás alapon történik minden bérbeadónál. Megéri vele foglalkozni, időt szánni rá és pontosan kiszámolni az adókötelezettséget. Különösen nagy jelentőséggel bírhat a tudatos adózási szabályok betartása.

Mindezek a költségek és adókedvezmények elszámolása adja az adóalapot, ami után 15% SZJA-t, és ha még így is meghaladják az 1 millió forintot a költségekkel csökkentett bevételeink, akkor pedig 14% EHO-t kell fizetni.

Pontosan ezért nem mindegy, hogy mennyi költséget és milyen adókedvezményeket tudunk figyelembe venni egy adott adóévben, ami minden év január 1 – december 31 közötti időszakot jelenti.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Építményadó, mint elszámolható költség

építményadó adóbevallás elszámolható költség tételes költségelszámolás albérlet adózása ingatlanműhely

Közhely, amikor azon bosszankodunk, hogy az agyonadóztatott jövedelmünkből vásárolt lakás után is adót fizetünk (illeték) és még ha kiadjuk is tovább adóztatnak minket.

Ezt a feszültséget enyhítendő már évek óta hangoztatjuk, hogy minél inkább tisztában vagyunk az adózási környezettel, annál kevésbé érezzük olyan súlyos tehernek, hogy inkább nagyot kockáztassunk és elkerüljük.

De mindezek mellett az ingatlanadó, már csak hab a tortán, amivel tovább lehet borzolni a kedélyeket. Ez egy helyi adó, az önkormányzatok által kiszabott adó általában építményadó álnéven fut. Az ingatlanadó imidzse nem olyan jó fényt vetne erre az teherre, miközben teljesen mindegy hogyan hívják, ha egyszer ígyis-úgyis ki kell fizetnünk. Budapesten elsőként a 12. kerület 1997-ben vezette be.

Építményadó garázsra és tárolóra is

Település válogatja, hogy ki és hogyan számolja, de általában négyzetméter alapú. Budapesten pedig akár két különböző mértékű is lehet kerülettől függően. Fizethetjük csak azért, mert miénk az ingatlan és fizethetünk egy magasabbat, mert hasznosítjuk (bérbeadjuk vagy egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtunk). Előfordulhat olyan is, hogy a lakás méretétől függően sávos adóval fogunk találkozni, tehát minél nagyobb annál magasabb adót számolva. Ha teremgarázshellyel rendelkezünk, arra is külön építményadót fognak számolni négyzetméter alapon, illetve a tárolók után is. Ezeket mind külön építményadó bevallásban kell bevallanunk. Az építményadót félévenként, két egyenlő részletben az adóév március 15-ig, és szeptember 15-ig késedelmi pótlék mentesen lehet megfizetni. A szabályozása teljes mértékben az adott önkormányzattól függ, így nem érdemes kiindulni egyikből sem, mert mindenhol vannak különbségek, hogy kik és miért minősülnek tárgyi és alanyi adómentesnek. Újabb adóbevallást az adó alanya csak akkor köteles tenni, ha adófizetési kötelezettségét érintő változás áll be. Az építményadót az önkormányzati adóhatóság az adózó bevallása alapján kivetéssel állapítja meg ezekután teljesen automatikusan.

Önbevallás alapján

Lehetőség szerint minél előbb egyeztessünk az önkormányzatnál erről, mert az építményadó bérbeadott lakásunk esetében elszámolható költség, ezzel csökkentve az adóalapot, ami után az SZJA kötelezettségünket számoljuk. Figyeljünk oda, mert évekre visszamenőleg is kivethetik és az elszámolása így sokkal nehézkesebbé válik, mert adott pénzügyi év adott költségei számolhatók csak el hivatalosan. Így az ingatlan megvásárlását követően, ha tehetjük, akkor 30 napon belül intézzük el az építményadó kérdést. Adott esetben megkezölítőleg egy lakás havi bérleti díja, de általánosságban is félhavi bérleti díj adóval kell számolnunk, amiért fontos, hogy ezt költségként el tudjuk számolni.

Jó tanács bérbeadóknak:

A lakásbérleti szerződésben - ha lakáskezelőre bízzuk a lakásunkat akkor az ingatlankezelési szerződésben - érdemes feltüntetni, hogy a bérleti díj az adókat tartalmazza, pl. így:

A Bérleti díj bruttó bérleti díj, ami a jövedelem-, ingatlan- és építményadókat tartalmazza.

Ezzel a témával zárjuk a nem túl közismert adózás részlétkérdéseit. Reméljük, hogy sokaknak tudtunk segíteni, míg mások egyre közelebb kerültek ahhoz, hogy bevallják a kiadott lakásuk után a jövedelmüket.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

építményadó adóbevallás elszámolható költség tételes költségelszámolás albérlet adózása ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter