Bérbeadóként egyenlőnek lenni 2018-tól

bérbeadás albérlet albérletpiac albérlet adózása 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miért fizetnénk adót a bérleti díj után, ha eddig sem tettük? A bérleti díj adóterhe csökkent, jönne az értelmiségi válasz. De kinek csökkentették az adóterhét? Még azok sincsenek tisztában az albérletek adózásával, akik eltöröltek egy teljesen felesleges tételt, nemhogy azok, akiknek fizetnie kellene az adót önbevallás alapon! Az albérletek adózása 10+ éve már nem fix és nem is meghatározható előre. Ez a hétköznapokban azt jelenti, hogy előre egy évben senki nem tudta megmondani mennyit adót kell fizetni egy kiadó lakás után. Most is csak az elméleti maximumot tudjuk, amit egy bérbeadónak sem kell megfizetni.

Tehát nem 15% az adóteher, ha kiadjuk a lakást. Ez ugyanis ott kezdődik, hogy először minden körülmények között az elszámolható költségeket kell figyelembe venni. Legalább 2006 óta így kell már a lakások kiadása után adót számolni, igen, utólag, és nem pedig előre.

Az sem változott, hogy akinek nincs legalább 10% költsége, annak az állam ajándékba adja azt. Ezt hívják fix 10%-os költségátalánynak. A költség azért fontos kérdés az adózásnál, mert először azt kell levonni a bevételekből. Aki eddig sem fizetett adót, annak eddig sem volt erről halvány lila gőze sem. Ahogy arról sem, hogy a bevételeket és a költségeket, pont úgy mint az adót, egy adott év egészére számoljuk. Tehát nem az a fontos, hogy mekkora a havi bevételünk, hanem az, hogy mekkora az éves. Ez sem változott semmit. Előtte, akik tudták, hogy adózni fognak, sokszor megosztották a bevételeket és a költségeket több tulajdonos között. Igen, azt is lehetett. Két tulajdonosnál, osztva minden kettővel és már 2 millió forint éves adóalapnál (=bevételek – költségek) sem kellett nekik plusz terhet fizetni, mert személyenként ez csak 1 milliót jelentett.

Az adóelkerülőket egyáltalán nem érdekelték és most sem érdeklik az adózás szabályai, ismételhetnék újra és újra

Attól, hogy most már teljesen mindegy mennyiért adunk ki lakást, az adót csak egyféleképpen kell számolnia mindenkinek, ez az adóelkerülők fantáziáját nem fogja megmozdítani. Akit eddig is érdekelt, az inkább fizetett. Ha nagyon érdekelte a kérdés, akkor, mint egy jó adózó, tudta azt is, hogy kell a legkevesebb adót fizetni. Az elszámolható költségekre helyezte a hangsúlyt, és nem azon rugózott, hogy mennyi az a %, amivel a végén szorozni kell.

És mint mindenben, itt sem a jobb módú bérbeadók kerülték el az adót. Két okból sem. Egyrészt olyan fizetésük volt/van, hogy őket nem érintette eddig sem a plusz teher. Azt sem tudták sokan, hogy az EHO fizetési kötelezettségének volt egy elméleti maximuma, amit el lehet érni havi kb. bruttó 550 ezres fizetéssel. Ez meg a mai viszonylatban már nem annyira elérhetetlen. Na főleg nem olyanoknak, akik komolyabb ingatlanvagyont halmoztak fel. Nem kell kerülgetni a forró kását. Ha éles határt kellene húzni a biztosan adófizető és adóelkerülő bérbeadók között, akkor az valahol 150 ezer forint körül lehetne meghúzni:

- 100 ezer forint alatti bérleti díjaknál szinte senki nem fizet adót. A legfeketébb albérleti piac. Zsebre megy ott a játék.

- Ahogy távolodunk a 100 ezer forinttól megjelenik az adófizetés, mint bérbeadói viselkedés. De még mindig nem igazán jellemző.

- 150 ezer forinttól felfelé viszont megfordul a trend és kb. 200 ezer forintig szépen nő az adófizetési hajlandóság.

- 200 ezer forint feletti bérleti díjaknál meg szinte már mindenki fizet adót, nem szórakoznak az adóelkerüléssel ilyen szinten.

Az EHO eltörlése így a 100-200 forint közötti albérletpiacra lehet hatással. Sem 100 ezer alatt, sem pedig 200 ezer forint felett érdemi változás nem várható.

Az adóelkerülő, az az önbevallás miatt teszi fel a kérdést, hogy eddig sem vallotta be, most miért tenné?

Mert kevesebbet kellene fizetni? Az adóelkerülés lényege, hogy egy forint adót sem akarunk fizetni. A kevesebb még mindig jóval több, mint amennyit fizetnénk elméletben. És megint ottvannak az adózás szabályai, amit meg kellene ismerni. Ha nem ismerem, akkor meg fizetni kell érte, hogy valakitől megkérdezzük. Akkor meg ugyanott vagyunk. Csak most már nem csak adót fizetünk, hanem még adótanácsadási szolgáltatást is igénybe kell vennünk. Az adóelkerülők nem csak fizetni nem akarnak, hanem egyáltalán az adózással foglalkozni. Bürokratikus nekik ez az egész. Utánajárás, aztán rendezett nyilvántartás a bevételekről és a költségekről, mindenről papír, és még adóelőleget is kell fizetni, majd végül az adóbevallásban kiszámolni, hogy mennyi is az éves adóteher. Macerás ez. Főleg azoknak macerás, akiknek kenyérre kell minden forintja a bérleti díjnak.

Az adóelkerülés úgy csökken, ahogy egyre kevésbé befolyásolja a bérbeadó anyagi helyzetét a havi bérleti díj.

Akik normálisan meg tudnak élni a munkájukból, ők fizetik az adót bérbeadóként is. Akiknek meg nemigazán elég a havi fizetésük, nekik a bérleti díjból adót fizetni olyan, mint havonta bölcsességfogat kihúzni járni. Nem is ebből a szempontból van fontos üzenete annak, hogy most már csak és kizárólag SZJA fizetendő egy kiadott lakás után. Az adóelkerülőkre nem fog hatni. 

Viszont végre megszüntet egy végtelenül ellentmondásos igazságtalanságot, amit még ennyi idő után is irgalmatlanul bosszantó leírni. EHO-t nem kellett fizetni külföldi állampolgároknak és azoknak a magyaroknak sem, akik olyan országban élnek és dolgoznak, amivel van kettős adóztatást elkerülő egyezménye Magyarországnak. Igen, ez azt jelenti, hogy csak azokat terhelte, akik itthon éltek, itthon dolgozotak, itthon fizettek adót a munkabérükből és közben még volt kiadó lakásuk is. A külföldre költöző, itthon a lakásukat kiadóknak nem kellett EHO fizetni általában. Ezzel is ösztönözte a magyar adórendszer a külföldre költözést, mert a kiadó lakásából adott esetben több pénzt csinálhatott, mint aki itthon maradt és úgy adott ki lakást.

2018 januárjában a bérbeadott lakások adójogszabályai előtt most már végre valahára egyenlőek lehetünk. Szégyellje magát a magyar állam, hogy ennyi időbe telt az, hogy egy Magyarországon élő magyar állampolgárnak ugyanolyan jogai legyenek bérbeadóként, mint minden más Magyarországon bérbeadó embernek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Manipulált adásvételi árak

lakásárak lakáspiac adásvétel adásvételi szerződés albérlet adózása lakástulajdon-szerzési illeték Magyarország Ingatlanműhely

Nem szeretünk adót fizetni. Annyira nem szeretünk adót fizetni, hogy a rövidtávú adóelkerülés örömei miatt a hosszabb távú hátrányait egyáltalán nem vesszük figyelembe. Nem árulunk zsákbamacskát ma. Arról beszélünk, hogy még mindig virágzik az adásvételi szerződésen kívüli vételár kifizetés.

Mit is jelent ez?

"12 050 000 forint volt, de 9 500 000 forintot írtunk a papírra." Csak annyit, hogy más árat írunk az adásvételi szerződésbe, mint amennyit valójában a lakásért fizetünk vagy amennyiért a lakást végül tényleg eladtuk. Mi az elsőszámú (ind)oka, hogy hamis vételárat rögzítsünk?

1. Kevesebb illetéket fizessen a vevő

Ez elsőnek nagyon jól hangzik, hiszen  4% illetékkel számolva  40 ezer forint „megtakarítást” jelent ez milliónként lakásvásárláskor, aminél semmilyen állami támogatást (CSOK) nem veszünk igénybe. Csak az örülhet, aki lakni vette a lakást, otthonnak.

Ha lakásbefektetésnek vásároljuk, tehát hasznosítani fogjuk a lakást, akkor az alacsonyabb vételár már hátrány.

Az adásvételi szerződésben szereplő ár után lehet értékcsökkenést számolni egy lakóingatlan után, amikor ki van adva.

Az éves értékcsökkenési leírás egy évre a lakás vételárának 2%-a. A lakás vételárából milliónként 20 ezer forint számolható el, ha a lakás egész évben ki volt adva. Ha nem, akkor csak időarányosan tudjuk az értékcsökkenést költségként elszámolni. Nyerünk egyszer 40 ezer forintot és bukhatunk évente 20 ezret mindezért.

Rövidlátó tehát minden lakásbefektető, aki egyébként hivatalosan adja ki a lakását vagy hasznosítja (egyéb szálláshely-szoltátatás), de ügyeskedik a vételárral egy kis illetékkedvezményért.

Lakáskasszákat nyitunk, hogy az állami kedvezményt érvényesítsük, de a lakás vétlárát simán elcsaljuk. Vállat vonhatnak most sokan, hogy úgy is kevesen fizetnek adót bérbeadás után. Ez leginkább pont azért van, mert fogalmuk sincs hogyan és mennyit kell fizetni.

Köztudott, hogy az adózási morál az adórendszer ismertsége között van összefüggés:

Nálunk még a NAV sem tudja rendesen elmagyarázni hogyan éri meg adózni. Felolvassák nekünk a törvényt, de az alkalmazásához már nem adnak igazi és használható információkat. Magyarországon nem feltétlenül csak adócsökkentésre van szüksége, hanem megfelelő adózási ismeretekre. Mert hiába éri meg adózni lakáskiadás után, ha ezt csak kevesen tudják hogyan kell és még kevesebben élnek vele.

Ennek ellenére növekszik a fehéren kiadó bérbeadók száma. A NAV nem segít nekik minimalizálni az adóterheket. Jó példa erre az adóbevallás elkészítése, aminek több tulajdonos bedőlt ebben az évben. A bérbeadóknak általában a NAV nem tudja elkészíteni az adóbevallást, amiért sok bérbeadó könnyen előfordulhat, hogy sokkal több adót fizet ma Magyarországon a kiadott lakása után, mint amennyit valójában kellene. Más tulajdonosok meg azért tartanak az adózástól, mert sokkal több adóval számolnak, mint amennyivel reálisan számolniuk kellene.

De nem csak a vevők ambivalens adózási morálja tudja a vételárat papíron csökkenti. 

2. Valamikor az eladó érdeke az alacsonyabb vételár

  • Ha osztozkodni kell több eladónak a vételáron, előfordulhat, hogy az egyik ügyesen elintézni a lakás árát a tulajdonostársával. Egyfajta áralku ez. A vevő olcsóbban veheti meg a lakást, de csak akkor, ha elfogadja, hogy ezért a lakás vételárát két részletben fizeti meg. Az egyiket az ügyeskedő fél zsebébe. A másik ár az adásvételi ár, amin meg osztozkodik a tulajdonostársával. Ehhez az kell, hogy meg tudja győzni az ügyeskedő eladó a másik eladót, hogy a papíron szereplő árat elfogadja. 
  • Ingatlanközvetítő jutaléka és az ügyvéd (adásvételi szerződés és ellenjegyzés) költsége is csökkenthető így. Az ingatlanközvetítők és az ügyvédek is általában az adásvételi ár alapján számolnak munkadíjat. Ha a vevő és az eladó „okosban” megegyezik, hogy spóroljanak, akkor csökkentik az árat, amiről sem az ügyvéd sem az ingatlanközvetítő nem tud.

A leírtak alapján jól látható, hogy adott esetben az eladó és vevő közös érdeke lehet az adásvételi ár manipulálása, annak csökkentése az adásvételi szerződésben. Win-win szituáció lehet ez, együtt nyerhetnek rajta, ha kijátsszák vele az ügyvédet, a földhivatalt, az adóhatóságot és még az ingatlanközvetítőt is. Ezért az egyik fél akár könnyebben meg is győzheti a másikat, ami mindig úgy kezdődik, hogy „Van egy ajánlatom, remélem meghallgatja”.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

adóbevallás adóbevallási tervezet albérlet adózása tételes költségelszámolás adókedvezmények bérbeadóknak NAV SZJA EHO Magyarország Ingatlanműhely

Az idei évtől a NAV automatikusan mindenkinek elkészíti az adóbevallását, a rendelkezésére álló információk alapján. Egy bérbeadó esetedben ez a havi bérleti díj, és az általa levont és évközben bevallott, befizetett adóelőleg. Költségekkel egyáltalán nem foglalkozik a NAV, ezért az adóbevallás tervezetben az jön ki, hogy az adóelőleg megegyezik az adófizetési kötelezettséggel. Ez a legegyszerűbb adószámítási módszer. Csak annak jó, aki semmilyen adót csökkentő tételt vagy kedvezményt nem akar elszámolni.

Ha a bérbeadó nem ad adóbevallás, visszaigazolja a NAV-nak és elfogadja a felajánlott bevallást, akkor automatikusan a adóbevallás tervezet lesz az adóbevallás. Ez pedig nagyon sok esetben több befizetett adót jelent. Ha ezt el akarjuk kerülni, akkor saját adóbevallást kell készteni, a költségek és kedvezmények elszámolásra kerülnek, így csökkentve az adóalapot és végül az adófizetési kötelezettséget. Az adóbevallási tervezet problémájára felhívtuk már a figyelmet. Ha lakást adunk ki, a NAV számunkra nem tud adóbevallást készíteni.

A kiadó lakások adózásának a lényege a költségelszámolás és a különböző adókedvezmények érvényesítése.

A lista igen hosszú, de nézzük a leggyakoribb tételeket, amik mind befolyásolhatják az adóalapot:

  • ha a lakás üresen állt/nem lakott benne bérlő, akkor a rezsi díjak, beleértve minden közmű számlát és közös költséget, de ide tartoznak olyan társasházi költségek is (rendkívüli közös költsége, speciális felújítási alapok), amit nem a bérlő fizet meg
  • a lakás adásvételi szerződés szerinti vételárának évi 2%-os amortizációja csak és kizárólag a bérbeadott napokra elszámolva
  • zárcsere, kulcsmásolás, takarítás, karbantartási, felújítási költségek, pl. tisztasági festés
  • kisebb értékű, lakásba történő beszerzések, pl. hűtő, mosógép, amik a bérbeadást szolgálják
  • lakásbiztosítás díja
  • könyvelő díja
  • postaköltségek, ami akár a bérlőnek küldött levelek/számlák költségei is
  • számlatömb költsége vagy számlázóprogram szoftver díja
  • hirdetési költségek vagy a bérlőközvetítés díja, ha ingatlanközvetítő segített
  • építményadó

Az adókedvezményeket sem szabad elfelejteni:

  • családi adókedvezmény a bérbeadásból származó jövedelem esetében is igénybe vehető
  • olyan külföldön élő bérbeadónak nincs EHO fizetési kötelezettsége a 2016. évi adóévben, aki biztosított olyan országban, amivel kettős adóztatást elkerülő adóegyezménye van Magyarországnak
  • olyan bérbeadó, aki akár Magyarországon belül akár más országban ő maga is la- kást bérel (és ő maga fizeti, nem a munkahelye), akkor az ő lakhatási költsége (kifizetett bérleti díj) elszámolható költségként az általa kiadott lakásból származó bevételeivel szemben

Ezeket a költségeket és kedvezményeket a NAV nem tudja figyelembe venni, mivel nem látja őket, így számolni sem tud velük.

Az adóbevallás továbbra is önbevallás alapon történik minden bérbeadónál. Megéri vele foglalkozni, időt szánni rá és pontosan kiszámolni az adókötelezettséget. Különösen nagy jelentőséggel bírhat a tudatos adózási szabályok betartása.

Mindezek a költségek és adókedvezmények elszámolása adja az adóalapot, ami után 15% SZJA-t, és ha még így is meghaladják az 1 millió forintot a költségekkel csökkentett bevételeink, akkor pedig 14% EHO-t kell fizetni.

Pontosan ezért nem mindegy, hogy mennyi költséget és milyen adókedvezményeket tudunk figyelembe venni egy adott adóévben, ami minden év január 1 – december 31 közötti időszakot jelenti.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Építményadó, mint elszámolható költség

építményadó adóbevallás elszámolható költség tételes költségelszámolás albérlet adózása ingatlanműhely

Közhely, amikor azon bosszankodunk, hogy az agyonadóztatott jövedelmünkből vásárolt lakás után is adót fizetünk (illeték) és még ha ki is adjuk tovább adóztatnak minket.

Ezt a feszültséget enyhítendő már évek óta hangoztatjuk, hogy minél inkább tisztában vagyunk az adózási környezettel, annál kevésbé érezzük olyan súlyos tehernek, hogy inkább nagyot kockáztassunk és elkerüljük.

De mindezek mellett az ingatlanadó, már csak hab a tortán, amivel tovább lehet borzolni a kedélyeket. Ez egy helyi adó, az önkormányzatok által kiszabott adó általában építményadó álnéven fut. Az ingatlanadó imidzse nem olyan jó fényt vetne erre a teherre, miközben teljesen mindegy hogyan hívják, ha egyszer ígyis-úgyis ki kell fizetnünk. Budapesten elsőként a 12. kerület 1997-ben vezette be.

Építményadó garázsra és tárolóra is

Település válogatja, hogy ki és hogyan számolja, de általában négyzetméter alapú. Budapesten pedig akár két különböző mértékű is lehet kerülettől függően. Fizethetjük csak azért, mert miénk az ingatlan és fizethetünk egy magasabbat, mert hasznosítjuk (bérbeadjuk vagy egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtunk). Előfordulhat olyan is, hogy a lakás méretétől függően sávos adóval fogunk találkozni, tehát minél nagyobb annál magasabb adót számolva. Ha teremgarázshellyel rendelkezünk, arra is külön építményadót fognak számolni négyzetméter alapon, illetve a tárolók után is. Ezeket mind külön építményadó bevallásban kell bevallanunk. Az építményadót félévenként, két egyenlő részletben az adóév március 15-ig, és szeptember 15-ig késedelmi pótlék mentesen lehet megfizetni. A szabályozása teljes mértékben az adott önkormányzattól függ, így nem érdemes kiindulni egyikből sem, mert mindenhol vannak különbségek, hogy kik és miért minősülnek tárgyi és alanyi adómentesnek. Újabb adóbevallást az adó alanya csak akkor köteles tenni, ha adófizetési kötelezettségét érintő változás áll be. Az építményadót az önkormányzati adóhatóság az adózó bevallása alapján kivetéssel állapítja meg ezekután teljesen automatikusan.

Önbevallás alapján

Lehetőség szerint minél előbb egyeztessünk az önkormányzatnál erről, mert az építményadó bérbeadott lakásunk esetében elszámolható költség, ezzel csökkentve az adóalapot, ami után az SZJA kötelezettségünket számoljuk. Figyeljünk oda, mert évekre visszamenőleg is kivethetik és az elszámolása így sokkal nehézkesebbé válik, mert adott pénzügyi év adott költségei számolhatók csak el hivatalosan. Így az ingatlan megvásárlását követően, ha tehetjük, akkor 30 napon belül intézzük el az építményadó kérdést. Adott esetben megkezölítőleg egy lakás havi bérleti díja, de általánosságban is félhavi bérleti díj adóval kell számolnunk, amiért fontos, hogy ezt költségként el tudjuk számolni.

Jó tanács bérbeadóknak:

A lakásbérleti szerződésben - ha lakáskezelőre bízzuk a lakásunkat akkor az ingatlankezelési szerződésben - érdemes feltüntetni, hogy a bérleti díj az adókat tartalmazza, pl. így:

A Bérleti díj bruttó bérleti díj, ami a jövedelem-, ingatlan- és építményadókat tartalmazza.

Ezzel a témával zárjuk a nem túl közismert adózás részlétkérdéseit. Reméljük, hogy sokaknak tudtunk segíteni, míg mások egyre közelebb kerültek ahhoz, hogy bevallják a kiadott lakásuk után a jövedelmüket.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

építményadó adóbevallás elszámolható költség tételes költségelszámolás albérlet adózása ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter