Albérletpiac vs. Bérlakáspiac

albérletpiac bérlakáspiac albérlet 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiac nem piaci alapon működik. Emiatt értik és magyarázzák félre. Ott van mindjárt a helytelen szó, mert állami tulajdonú lakásokat adtak ki a bérlői és azért hívták albérletnek az „átkosban”. Attól, hogy újra lett magántulajdon, ez az albérletpiacra nem gyakorolt hatást. A név pedig ebben az esetben is kötelez. Ha tényleg bérlakáspiac lenne, akkor lehet, hogy érvényesülnének a piacgazdaság, tehát a kereslet és kínálat törvényei. Így viszont, hogy albérletpiac maradt, nem alakult át, továbbra is úgy működik, mint ahol az idő megállt volna, nagyon-nagyon sok értelemben.

Az albérletek ára nem a kereslettől függött korábban sem, ahogy ma sem

Ezért sem igaz az, hogy az albérletpiacon azért nőhetnek folyamatosan az árak, mert olyan erős rájuk a kereslet. Az elmúlt években ezt igen gyakran mormolták el „szakértők”, akik mondjuk annyira értenek a magyar albérletpiachoz, mint az autószereléshez. De nálunk ez sem probléma, mert kis túlzással mi már úgy születünk, hogy értünk az albérletpiachoz is.

Aztán kiderülhet, hogy pont az a baja a magyar albérletpiacnak, hogy azt hisszük ez már bérlakáspiac, mert magántulajdont adnak bérbe és nem a bérlői, hanem a tulajdonosai. De nem az.

A kínálat, a bérbeadók, nem különösebben foglalkoznak a kereslettel. Azt egy állandó piaci adottságnak tekintik, ami tőlük, a döntéseiktől és a lakbértől is teljesen független. Ebben erősítik meg őket folyamatosan, hogy az albérletek áránál nincs is felső limit, szabadáras. Annyit lehet érte elkérni, amennyit csak nem szégyell a bérbeadó.

Nincs semmilyen szabály, követelményrendszer, hogy mit is lehetne albérletnek nevezni és mit nem Magyarországon

Fejlettebb, igazi bérlakáspiacokon, akár törvényben van meghatározva, hogy mi az a minimális életszínvonal, ahonnan egy lakás bérbeadásra kínálható és mikor tilos.

Nálunk meg minden hirdethető, nincs szabályozva, mert egy albérletpiacon nincsenek szabályok, pont ezért nem bérlakáspiac, ahol meg igen szigorú szabályok betartására kötelezi a kínálatot és a keresletet.

Az is albérletpiaci sajátosság, hogy az eladó lakások piacáról importált elhelyezkedés alapú árazás van, nem pedig az ingatlan életminősége hat a tulajdonos elvárásaira. Ezért tapasztalhatnak a bérlők olyan óriási különbségeket a kiadó lakások ára és minősége között. Egyik tulajdonos szégyenlősebb, a másik meg pofátlanabb. Az egyik az utcanévtábla alapján áraz, a másik már inkább azt nézi, hogy a lakása milyen állapotban is van, mennyire versenyképes. Piacgazdaságban, egy bérlakáspiacon az árakat a piac határozza meg, a kereslet és kínálat találkozása.

A magyar albérletpiacon viszont a kínálat áraz, teljesen önállóan és mindentől függetlenül, a kereslettől is. Hogy mennyiért kiadható egy lakás, azt nem tudja a tulajdonosa. Ő csak azt látja, hogy más lakásokat mennyiért hirdetnek. Azt sem tudja, hogy azokat ki tudják-e adni, vagy esetleg milyen és mekkora különbségek vannak az ő és a hirdetett lakások között. Nem is igazán érdekli, mert adottságnak tekinti, hogy Magyarországon minden albérlet kiadható annyiért, amennyiért hirdetik. A környéken ennyi vagy annyi az albérlet - egy bérbeadónál pont azt jelenti, hogy nem kell sok tényezőt figyelembe vennie, csak és kizárólag az ingatlan elhelyezkedését. Az azonnal meghatározza szerinte az árat, a keresletet, biztosítja a gyors kiadhatóságot. A magyar albérletpiacon viszont ez nem igaz. Mindenféle kifogásolható minőségű és árú ingatlant kínálnak a bérlőknek, olyanokat is, amikre ember nem jelentkezik.

Állandó túlkínálat van ezért

Mindig és minden körülmény között túlkínálat van a magyar albérletpiacon. Már azért is, mert nálunk az albérletekre a kereslet elég bizonytalan. Nem alakult ki a bérlakáspiachoz szükséges stabil és jelentős kereslet, mert Magyarországon a lakásbérlés átmeneti megoldást jelent, nem egy élethosszig tartó megoldást.

A saját tulajdonban élés erős vágya, miszerint mindenki mindent megtesz azért, akár erőn felüli is, hogy saját ingatlanban éljen és ne béreljen, egyik komoly gátja annak, hogy az albérletpiacból bérlakáspiac legyen itthon.

Olyan nincs a magyar albérletpiacon, hogy több bérlő keresne kiadó lakást, mint amennyit hirdetnek. Olyan már nagyon gyakran van, hogy a bérlők mást keresnek, mint amit kínálnak nekik. Mást árakban és mást minőségben, az adott ár mellett. Az albérletpiac legalján, alsó felében, a mindenkori árak legalacsonyabb szintjén átlagon felüli érdeklődés tapasztalható. De ez már korántsem igaz az egész albérletpiacra. Ezért van az, hogy ha egy lakás nagyon rossz állapotú és/vagy nagyon rossz ár/érték arányú az adott áron, akkor ott a tulajdonosa már az első jelentkezőnek kiadja, aki elfogadja az árat és szerződést ír alá vele. Mert a magyar albérletpiacon nem csak az árak rugalmatlanok úgy általában, hanem maguk a bérbeadók is. A rugalmatlanhoz pedig most gazdasági, piaci alapon közelítünk. Egy bérbeadó árat csak akkor csökkent, ha brutálisan túlárazta a lakást - amivel ő is tisztában van, csak próbálkozik, hátha bejön. Ez is az eladó lakások piacáról jön, ahol szintén szokás „alkut” hagyni benne.

Az albérletpiacon annyi a különbség, hogy nem olyan gyakori az alku, de attól még a kiadó lakások árában az alku ott van. A bérbeadó ettől függetlenül nem alkudozik, sértésnek, támadásnak veszi egy bérlőtől, ha a bérleti díjat csökkenteni akarja. Csak a szabadáras albérletpiac a bérlőket is összezavarhatja, alig tudják eldönteni, hogy minek mi lehet a reális ára, már ahhoz képest, ami az adott piacon ennyiért bérelhető.

Ha pedig ez még nem volna elég, van csattanó is. Az albérletpiac hagyományai megmerevedni látszanak Magyarországon. Esélyt sem látni arra, hogy ebből bérlakáspiac legyen valamikor a belátható jövőben. Az állam hajaz, épít a saját ingatlant minél előbb vágyunkra, ezzel együtt a bérlakáspiachoz szükséges követelmény- és szabályzórendszerek, intézményrendszerek nem épülnek ki. Hiába van polgári jogi értelemben különbség Magyarországon is az albérlet is a bérelt lakás, a bérlő és az albérlő között, a gyakorlatban ennek nincsen érzékelhető hatása. Magyar bérlakáspiac nem létezik és a szereplőknek ehhez kell tudni alkalmazkodni, berendezkedni, akár bérelni akár kiadni akarnak.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás: Státusz vagy Szimbólum?

Státuszszimbólum-

önkormányzati_lakás napi.hu nemzeti_eszközkezelő bérlakáspiacAz önkormányzatok bérbeadó szerepe közismert. Bár évekig folyamatosan csökkent az ilyen ingatlanok száma, még ma is pl. Budapesten az egész bérlakáspiac fele még mindig önkormányzati, másik fele csak a piaci alapon működő. De megjelent egy harmadik szereplő is, akiről már írtunk áprilisban. A Nemzeti Eszközkezelő az ország egész területén vásárolja fel az ingatlanokat és adja azokat bérbe előző tulajdonosaiknak. Olvasható, hogy 100 ezer ember sorsa függ már ettől a programtól, ami kapacitásainak a végét jelenti, a jelenlegi szabályossal. De persze az is kérdés, hogy emberileg és szakmailag is hogyan tud megbirkózni a feladattal, ha végül még is csak többszörösére duzzad az a ma már 25 ezer lakásban maximált szám, amit eredetileg célul tűztek ki. Az állam is érzi és látja, hogy többet kellene vállalnia, de a kérdés az ügye, hogy mégis mennyivel?

Olvashatjuk, hogy az erre elköltött minden egyes költségvetési forint több mint 2 forint hitelt fizet vissza. Hatékonynak hatékony, az kétségtelen a pénzek ilyen elköltése. Ha üzletileg megnézzük is elmondhatjuk, hogy a vagyon értéke és az értük fizetett ár jó arányban van. Nagyon érdekes kérdést vet fel ettől függetlenül, hogy mit fog kezdeni ennyi ingtannal majd az állam?

Az önkormányzatok tudjuk, hogy nem piaci alapon adnak bérbe. El sem lehetne képzelni mi történne akkor, ha ez mondjuk megváltozna. Képes lenne-e ma a szinte a nevetségesnek tűnő bérleti díjakat piacosítani az önkormányzat? A kérdés azért is releváns, mert ha ma valaki lakásvásárlásban gondolkodik, annak nem túl nehéz önkormányzati lakások bérleti jogát árusító hirdetéseket találni. Akár zavarba ejtő is lehet, hogy árulhatja egy lakás „bérleti jogát” valaki, pedig létező és jogszerű egyelőre, annak ellenére, hogy komoly morális kérdéseket vet fel és megkérdőjelezi az önkormányzati bérlakásrendszer céljait.

Ezzel szemben az Eszközkezelő sokkal tudatosabb, szervezettebb és felkészültebb a társadalmi hasznosságát tekintve. Olvashatjuk, hogy a nemfizetések kezelése is előre meghatározott és az állam törekszik a tartozások minél hatékonyabb és célravezetőbb rendezésére az adósokat szociálisan segítő programmal. De az üzleti érdekek sem sérülnek, mert az ingatlanvagyon felhalmozása egyre jobb áron van biztosítva törvényileg és a feltételek mostani változásával a kör is szélesedik. Az állam úgy néz ki, hogy akár az önkormányzatoknál is nagyobb bérbeadó lehet. A sokat hangoztatott szociális alapú bérlakásrendszer alapjait fektették le 2012-ben. Azóta elmondható, hogy havi 1000 lakást vásárolt és adott bérbe az Eszközkezelő. A szám végét pedig még senki sem tudja megjósolni, csak azt, hogy sokkal többre van igény, amiért az állami szerepvállalás reméljük, hogy egy modern bérlakásrendszer része lehet, segítve ezzel azt a folyamatot, amivel a magyar társadalomnak végre szembe kell néznie.

Százezrek élhetnek örökre bérlakásban és nem kellene ezért szégyenkezniük, csak azért mert a többségi társadalom alapjaiban elítéli ezt a lakhatási formát. A saját tulajdon erőltetése nem helyes. A bérlakás és a vétel nem szembeállítható döntések sorozata, ahogy ez időről időre újra és újra felmerül a médiában és szinte eldöntendő kérdést akarnak belőle csinálni. Teljes életet lehet élni nem saját tulajdonban is, ha adottak hozzá a megfelelő jogi és társadalmi viszonyok. A náluk idegenkedő társadalom meg kell, hogy értse, nem mindenki tudhat és akarhat saját lakást, csak azért mert az egy fajta „státuszszimbólum” a mai magyar társadalom szemében, miközben lehet egyeseknek csak státusz, másoknak pedig csak szimbólum.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények