Ingatlanpiaci tükör

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely

„Általában igaz, hogy a bankok a világon mindenütt az irodai beruházásokat kedvelik a legjobban, mert átlátható és jól kiszámítható piacról van szó. Ez a hozzáállás csak ritka történelmi pillanatokban változik meg, ilyenkor a lakóépület-finanszírozás kerül előtérbe. Ez történik ma Európa egészében és a régióban is – mondja Dános Pál MRICS, a KPMG ingatlan-tanácsadási igazgatója. Magyarország ebben a tekintetben kilóg a sorból, mert nálunk most is az irodaberuházások finanszírozására a leginkább nyitottak a bankok, hitelezési portfóliójukban az irodafejlesztések finanszírozását a lakásprojektek, az ipari, kereskedelmi, és végül a turisztikai beruházások követik.”

A lakáshitelezésről sok szó esik a reklámokban és a hírekben is. Pedig nem csak a lakásvásárlóknak van szükségük hitelekre. Az ingatlanfinanszírozás ellentmondásos helyzetéről februárban beszéltünk. Azt hihetnénk, hogy azóta csak minden jobb lehet. Főleg azok után, ahogy Európában elhelyeztük a magyar lakáspiacot a Deloitte segítségével még nyáron. A számok tükrében úgy tűnhet, hogy a magyar lakáspiac maga a paradicsom a lakásbefektetők szemével. Bár nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a lakásárak és bérleti díjak nem jelentik azt, hogy mindezek olyan könnyen elérhetőek lennének. Az például a legtöbb emberben fel sem merül, hogy nem tudja eladni vagy kiadni a lakását az elvárt áron. A lakásárak és a bérleti díjak nem minden lakás esetében értelmezhetők. A lakáspiaci forgalom és az albérletpiac mérete jóval korlátosabb,  mint a lakásárak és a bérleti díjak. A lakásáraktól megrészegült magyar ingatlanpiacot muszáj kívülről is megnézni. Meg is néztük a KPMG legfrissebb ingatlanhitelezési jelentését, mert a magyar ingatlanpiac jövője a bankok ingatlanpiaci jövőképétől (is) erősen függ.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország szerepe csökkent 2017 I. félévében a régióban

Darulesen jártunk néhány hete. Darukat lakásépítések vagy üzleti ingatlanok építése miatt látunk inkább? Februárban már bemutattuk, hogy a bankok kihelyezett új ingatlanfinanszírozásának körülbelül a negyedét teszik ki a lakásépítések.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A lakásépítések banki finanszírozása nem prioritás Magyarországon

A jövőt illetően Magyarországon a lakásépítések finanszírozása a bankok szerint nem válik fontosabbá, mint volt idén. 24%-ról 23%-ra csökkent a KPMG új felmérésében. Az ipari/logisztikai (+3%) és szálloda/hotel (+1%) finanszírozásban látnak nagyobb üzletet a bankok itthon. De nem csak itt látunk felemás ingatlanpiaci megítélést. A tavalyi felméréshez képest Magyarország tovább csúszott hátra az ingatlanfinanszírozás fontosságának banki rangsorában.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A régióban és Európában is a legutolsók között  vagyunk az ingatlanhitelezésben

Már korábban is felhívtuk arra az érdekes jelenségre a figyelmet, hogy még az építőipar is szívesebben épít bármi mást, csak társasházat ne kelljen. A KPMG elemzése ezt csak újra megerősítette, csak most a bankok szemszögéből. Így kijelenthetjük, hogy 2017 után  2018-ban sem lesz az újlakáspiac az építőipar és a bankok kedvence Magyarországon.

Forrás: KPMG  & Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

I love bank

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Pont egy éve foglalkoztunk azzal, hogy saját magunkat ámítjuk azzal, hogy a lakáshitelezés olcsó. Pár napja az mno.hu hasábjain jelent meg ez a kellemes hangvételű cikk, ami jó kérdéseket tesz fel a témában, de úgy csinál, mint ha valódi válaszokat nem találna. Vagy talán mégis? A lakáshitelezés sok embert érint, mondhatni társadalmi létkérdés, mert lakáshitelek nélkül komoly probléma lenne itthon a lakásvásárlás. Életünk alapja az ingatlan. Ingatlan nélkül nincs ember, azt egyszerűen hajléktalannak nevezzük. Ehhez képest a következő kijelentés olvasható a cikk végén:

0) "Független kutatót azért nem tudtunk megszólaltatni, mert nincs. Az egyik tanulmány társszerzője annyit elárult, hogy a bankszektor, az állam és a külföld elszívja a szakembereket az akadémiai szférától, ezért egyetemi szinten ezzel a kérdéssel nem foglalkozik senki."

Magyarul minden tök haszontalan l'art pour l'art dologra van kutató, meg pénz is, de éppen a magyar pénzügyi kultúrát és azon belüli is a hitelkultúrát, a magyar kétszintű bankrendszert nem kutatja senki. A cikket elolvasva döbbenhetünk rá, hogy ez inkább szándékos, nem lehet véletlen. Ha ezzel komolyabban foglalkoznának itthon, akkor nem lehetne annyi marhaságot beszélni és szédíteni a tömegeket, hogy kockázatosabbnál kockázatosabb hitelfelvételekbe bonyolódjanak. Nem elfelejtve még mindig ott tartunk, hogy az érdekel minket, miért drága Magyarországon a hitelezés, úgy összeségében. Először ezt a választ kapjuk az arcunkba:

1) "Mivel például Csehország egy nagyjából hasonló méretű ország, de az átlagjövedelmek sokkal magasabbak, mint nálunk, így nem tudjuk magunkat összevetni velük. Ráadásul kevesebb bank osztozik a sokkal gazdagabb piacon."

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Ez magyarul azt jelenti, hogy csórók vagyunk és még túl sok is nálunk a bank. De mi a  fenének van itt ennyi bank, tehetnénk fel a teljesen logikus kérdést? Csak azért lehetnek itt, mert csak jó üzlet itt kölcsön adni. Nincs elég pénzünk, ők adnak, jó kamatra. A másik már nem annyira logikus észrevétel az lehetne, hogy hiába van sok bank, versenyről nem nagyon beszélhetünk. Mint ha karteleznének a bankok. Van az OTP, aki mindent visz és vannak a többiek, akik meg osztozkodnak a maradékon. Ha az OTP bank lenne az egyetlen bank Magyarországon, akkor sem lenne itt olcsóbb semmi, kiabálhatná be most valaki a pálya széléről. Az a bank nem az olcsóságáról híres és a fair árazásáról. Aztán tovább bosszankodhatunk, amikor azt olvassuk tovább, hogy:

2) "Ha Lengyelországot nézzük, akkor egy négyszer ekkora országban hasonló számú bank található – magyarázza a főtitkár. "

Szóval Lengyelországban annyi bank van mint Magyarországon és mind megél egy negyed akkora országban. Nyílik a bicska a zsebben és záporozhatnának a színes szitok-szavaink. De hideg vér emberek, hideg vér. Olyan király hely ez az ország, hogy nálunk mindenki bankot akar nyitni, ez a bankolás európai fellegvára. Egyelőre még várunk a nagy bejelentésre, hogy a Brexit miatt, a londoni City-t elhagyó pénzügyi központ Budapestre költözhetne. A hatékonyságon úgy is van mit javítani, firtatja a cikk elég részletesen. Az MNB szerint túl sok a bankfiók

3) "Amikor a bankrendszer hatékonyságát firtató kérdést tettem fel az MNB-nek, azt a választ kaptam, hogy a hazai bankrendszert jelenleg „túlfiókosodás” jellemzi. A 100 ezer lakosra jutó bankfiókok számát alapul véve a hazai bankok fiókhálózatának nagysága 20-30 százalékkal haladja meg a szlovák és cseh bankrendszer hasonló mutatóit."

Ha már ennyire szeretnek nálunk fiókhálózatot üzemeltetni a bankok, akkor mi lehetnénk Európa új pénzügyi központja. Mi egy ilyen ország vagyunk, imádjuk a bankokat és az ő drága fiókjaikat. A Bankszövetség természetesen nem ért egyet ezzel teljes mértékben. Mellébeszél csak, mint általában ez a pénzügyi világban teljesen megszokott. Normális kérdés van, de normális válasz az nincs:

4) "Erről is kikértük a Bankszövetség véleményét, a főtitkár elmondta, hogy sok járásban nemhogy bankfiók nincs, de posta és már kocsma sem. A bankfiókok jellemzően a városokba összpontosulnak, ahova a lakosság a belső migráció révén koncentrálódik, de 10-20 kilométeren belül bárki elérheti a szolgáltatásokat."

Már tudjuk azt, hogy a kutyát sem érdekli itthon a hitelezés és azt is tudjuk, hogy egy Lengyelország méretű bankrendszert tartunk el, rentábilisan, sok fiókkal, jó sok bankkal, miközben csórók vagyunk. Nem maradhatnak el a sokat emlegetett területi különbségek sem a kifogáskeresésben:

5) "Mint tudjuk, a bankok máshogy árazzák a hiteleket ott, ahol pörög az ingatlanpiac és máshogy ott, ahol az ingatlant nem nagyon lehet értékesíteni. Ráadásul az alacsony összegű hiteleket drágább folyósítani, így egyes térségekben minden negatív tényező összeállhat arra, hogy a lehető legkedvezőtlenebb körülmények között kapjuk meg a hitelünket. Egyébként a Bankszövetség szerint a Visegrádi Együttműködés országai közül nálunk a legmagasabb a költségesebb folyósítású alacsony összegű hitelek aránya, szerintük ez is magyarázat lehet arra, hogy nemzetközi összehasonlításban magas számok jönnek ki."

Ez egy ilyen all-in. Csórók vagyunk, ott akarunk lakni, ahol nem elég pörgős a lakáspiac, még hitelt is akarunk, de nem eleget, így a kevesebb összeg, az még több kamatra van, mint a nagyobb összegű hitel. A kisösszegű sokat reklámozott kölcsönöket mindenki ismeri, heti kamattal és heti törlesztőrészlettel is. Na ez valami ilyesmi akar lenni, kicsit kitekerve. Nálunk csak látszat, hogy drága a lakáshitel nemzetközi összehasonlításban, az a hitelfelvevők hibája igazából. Nem vesznek fel elég hitelt, irgumburgum! Csórók a magyarok, Lengyelország méretű bankrendszerrel, profitot termelve, de még több hitelt kellene felvenniük, még drágább helyeken, de azonnal. Ne sírjon a hülye magyar szája, hogy drága a hitel, ha rosszkor, rossz helyen és rossz összeget akar.

Ugye milyen kellemes hangulatú ez a cikk, csak jussunk el már a végére, ugye? De nem volt még elég. Tovább kínozzuk magunkat, mert a bőr az igen vastag a magyar bankszektor arcán:

6) Egyébként a magyar lakáshitelkamatok átlagát az 1–5 évig rögzített kamatozású hitelek nyomják fel, az egy éven belül változó kamatozású hitelek már megközelítik a régiós szintet, viszont a magyar piacon annak ellenére magas a fix hitelek aránya, hogy azok ára sokkal magasabb.

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

A hülye magyar még fix lakáshitelekben gondolkodik. Micsoda népség ez már. Aztán ránézünk erre a képre és nicsak mit látunk? Nálunk drágább a fix kamatozású lakáshitel a változó kamatozásúnál, addig például Szlovákiában és Csehországban meg nem. Kevesebb bank van náluk, jobban keresnek, jobban élnek, még a hitelek kamata is olcsóbb! Ez biztos csak valami statisztikai tévedés lehet. Az nem lehet, pedig úgy néz ki, hogy még is csak lehetséges. Mi imádjuk a bankokat, mondtuk már, szeretjük a sok nálunk működő bankot, a sok fiókkal és a magas kamataikkal. A hatékonyság mindenkit foglalkoztat a cikk szerint, csak valahogy egy túlmérezetett és túl drága magyar bankrendszer el van kényelmesedve. Miért változtatna azon, ami működik. Lassú és körülményes, de a miénk, így szeretjük. Nem lehet semmi sem tökéletes, ismét kiabálhatja be valaki most a pálya másik széléről:

7) "Hogy mit értünk pontosan a hatékonyság alatt, arról megint a jegybankot kérdeztem: a bankrendszer alacsony hatékonysága röviden azt jelenti, hogy a bankok a kihelyezett eszközök (pl. hitelek) állományához, illetve az azok által megtermelt bevételekhez képest túlságosan nagy költségbázissal, infrastruktúrával (túl sok fiók, túlságosan nagy személyi és anyagjellegű költségek stb.) működnek. Az alacsony hatékonyság jele lehet az is, hogy az ügyfelek kiszolgálása sok esetben vontatottan, az elavult banki rendszerek miatt csak hosszabb átfutási idővel történik."

Vettünk már fel nem gyorskölcsönt? Emlékszünk mennyi idő volt és utánajárás? Azt hisszük ez normális? Az a baj, hogy igen. Azt hisszük, hogy sok minden, ami ebben az országban működik, az normális. Aztán kiderül, hogy nem az:

Érdekes példa erre a jelenleg lassú és költséges hitelbírálat, mely – szlovák példa alapján – egy központi jövedelemregiszterrel javítható lenne. A regiszteren keresztül a hiteligénylő jövedelmének ellenőrzése alig 40 másodpercet vesz így igénybe, ami jelentős mennyiségű megspórolt időt és papírmunkát jelentene a banknak és az ügyfélnek egyaránt.

A végére még rugjuk meg a bal bokánkat is, elvégre büszke és erős európai ország vagyunk, bírjuk az (ön)kritikát, fából és vasból vagyunk. Lepereg rólunk, csak úgyis irígykedik mindeki ránk, hogy ez a világ egyik legjobb országa, tessék megnézni csak a bankrendszerünket és a hitelezést. Mi minden forintunkat inkább a banknak adjuk. Ha kicsit nő a fizetésünk, már szaladunk is a bankhoz, hogy tessék csak tessék, inkább kamatot fizetnénk, mint sem mást:

8) A jegybank hatékonysági tanulmányát firtató elemzést is csak a Portfólió.hu-n lehet találni, akik korrigált adatokkal arra jutottak, hogy hatékonyságban Romániát és Bulgáriát előzzük meg. Ami azért lehet hihető, mert az utóbbi másfél évtizedben Magyarország ennek a két országnak a színvonalára csúszott le szinte minden gazdasági és társadalmi mutató tekintetében. Láthatjuk, hogy a bankszektor sem a saját számok kutatásba foglalásában, sem az érvek artikulálásában nem jeleskedik, így nehéz vitatkozni a jegybank magas kamatfelárakat és hatékonytalanságot bizonyító jelentéseivel."

A magyar bankrendszer ezek után is láthatóan jól érzi magát. Jó kövér és zsíros piac ez, jól megélnek belőle és a magyarok I LOVE BANK mentalitásából. A Bankszövetség titkára fel is teszi az i-re a pontot utolsó kijelentésével:

9) "A Bankszövetség titkára egyébként nem is sokallja az árakat, a magyar piacon ma kiszámítható feltételek mellett vehetik fel a hiteleket az ügyfelek, ha 2-3 százalék (ezek a legolcsóbb hitelek, nem az átlag) között tudnak hiteleket felvenni, akkor ez igazán kiváló feltételeket jelent."

A változó kamatozású hiteleket kiszámíthatónak nevezi. Na ezért nem kutathatja nálunk senki a magyar pénzügyi kultúrát és a magyar bankszektort. Ha kutathatná, akkor nem mondhatna ilyet a Bankszövetség titkára. Így meg mondhat. A kiszámítható feltételekhez két-háromszor, igen, két-háromszor nagyobb kamatot kell fizetni. A Bankszövetség titkára, meg sztoikus nyugalommal cuki kis báránykának néz minket, mert I LOVE BANK Magyarországon egy bank bármit mondhat, mi meg elhisszük neki.

Forrás: mno.hu és Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlanpiac sem nő az égig?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely

Az ég közelebb van, mint gondolnánk! Kovács Antal, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az ingatlanpiac miért áll további növekedés előtt. A lakásárak növekedési tényezőit már részletesen összefoglaltuk néhány hete, az OTP Bank pedig most megerősítette.

1.A hitelezés, ezen belül is a lakáshitelezés bővülése 2017-ben tovább folytatódik, ami üzemanyag a lakásárak növekedéséhez az OTP Bank szerint is:

„Az idei év első két hónapjában az ingatlanhitel-piac meghaladta a 85 milliárd forintot, szemben a 2016 január-februári 59 milliárd forinttal, ez 44 százalékos bővülést jelent - mondta Kovács Antal. A Magyarországon kiközvetített ingatlanhitelek az elmúlt évben mintegy 27 százalékkal bővültek, a 2015. évi 415 milliárd forintról 526 milliárd forintra, 2017-ben 40 százalékot meghaladó növekedést vár az OTP vezetése. „

A lakásárak nőnek, mert a bővülő hitelezés a lakásárakat tovább fűti – foglalhatjuk össze röviden tömören.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
CSOK a használt lakásokért

A CSOK elmúlt 20 hónapjának történetét is összefoglalta az OTP vezérigazgató-helyettese. Erről is beszéltünk már, többször is, hogy a CSOK-piac felét az OTP ban jelenti egymaga, így a tapasztalatai, az információi, a teljes CSOK-ra relevánsak. A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére. Az ábra mindent elmond, amiben nincs semmi újdonság azoknak, akik rendszeresen olvasnak minket. A használt lakások dominanciája olyan jelentős, amiért továbbra is megkérdőjeleződik a demográfiai hatása az új lakások pozitív diszkriminációjának. Látszik, hogy a CSOK igénylést 75%-ban 1-2 gyermekre igénylik. Ettől demográfiai fordulatot nem lehet várni Magyarországon. Továbbra is ott a kérdés, hogy gyerekek vagy új lakások szülessenek? A CSOK sokkal, de sokkal sikeresebb lehetne, ha nem diszkrimálná az új és használt lakásokat, hanem a családokra bízná a döntést.

Az állam azt mondja nekik éljenek új lakásokban. De a családok mindig is a használt ingatlanokat tekintették elsődleges otthon-céljuknak.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai katasztrófa felé megyünk, ha továbbra is az új éptésű ingatlanok vásárlását és építését erőltetjük Magyarországon

Ezért az OTP Bank más számait is táblázatba foglaltuk és grafikonon ábrázoltuk. Az OTP Bank megismétli azt a fontos gondolatot, amit elsőnek mi képviseltünk nyilvánosan a magyar lakáspiacon, ami szintén egy lakásárnövekedési tényező.

2. Az újlakáspiac stimulálja a használt lakások árát és forgalmát is egyben, az OTP Bank szerint is:

„Az új lakások árai a kínálat felfutásáig növekedhetnek, és mivel az újépítésű lakás megvásárlásához általában a korábbit el kell adni, így a használt lakások piacán is nő a kínálat, és az új lakások növekvő árai a használt lakások árát is megemelik.”

Sokan még mindig kételkednek abban, hogy ha nő az új lakások ára, több új lakást építenek és adnak el, akkor azzal együtt nő a használt lakások ára, a használt lakások értékesítési száma is. A két részpiac együtt mozog. Az téves elképzelés, hogy ha több új lakást adnak el, azzal csökken a használt lakások ára és vele együtt az adásvételek száma is. Ezt képviseli a Duna House és például a Balla Ingatlan is, amivel szemben most már nem csak a mi szavunk és ábráink állnak, hanem az OTP Banké is. Ezúton köszönjük az OTP Banknak, hogy a lakáspiacról úgy beszél, ahogy azt megérdemli. Tovább kell lépni a több mint másfél évtizedes rossz beidegződésen és a lakáspiac félreértelmezésén. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést megválaszoltuk már, amit az OTP Bank alátámaszt saját tapasztalataival. A lakáspiac helyes értelmezése az első számú feltétel ahhoz, hogy akár a KSH akár az OTP Bank adatait információvá formáljuk.

Itt van mindjárt az OTP Bank nagy dobása, mely szerint 6500 db új lakást értékesítettek 2016-ban.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac drámája Magyarországon

Még soha senki ezidáig ilyen számmal nem állt elő. Az OTP Bank még azt is hozzá teszi, hogy ez közel 50%-os növekedést jelent 2015-höz képest. Viszont ez kb. 4300 db eladott új lakást jelentett 2015-ben. A KSH szerint viszont csak 3400 db új lakást értékesítettek 2015-ben. A 900 db-os különbség a tervező asztalról eladott új lakásokat jelentheti. Legalábbis az OTP Bank szavaiból ez következik értelemszerűen. Így eljátszottunk a számokkal, táblázatba helyeztük őket és természetesen ábrázoltuk is, hogy azonnal kontextusba helyezzük az adatokat. Így azonnal látszik a használt lakások dominanciája és az új építésű lakások drámája is. Olyan mélyről jön fel az új lakások értékesítése, hogy az éves növekedés jóval látványosabb, mint a használt lakások piacán. Ott már 2016-ban lassult a forgalom növekedése teljesen biztosan állíthatjuk, ameddig az új építésű lakások értékesítésében pedig gyorsult. Ez pedig tovább folytatódik idén is, ami szintén egy árnövekedési tényező.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac és a használt lakások piaca = lakáspiac

3.Ha pedig nő lakáspiacon a forgalom, akkor nőnek a használt és új lakások árai is.

A lakásárak egyik legbiztosabb növekedési tényezője. Az OTP Bank ebben igen optimista, mert szerinte akár 20%-kal is növekedhet a lakáspiac idén, amiből az új építésű lakások értékesítése további százalékokra pályázik. Ezt mi egyelőre még fenntartásokkal kezeljük. Na nem a növekedés trendjét, mert az világos és egyértelmű. Viszont a mértéke inkább további egy számjegyűre lassuló növekedés irányába mutat. Több okból is, amire maga az OTP Bank ad választ.

A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.

Forrás: vg.hu , Kép: Utsunomiya, Japán, Suppose Design Studio

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Farkastörvények az újlakáspiacon

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az újlakáspiac körüli irreális elvárásoknak több oka van. Az egyik az, hogy maguk a bankok sem azt mondják, mint amit valójában gondolnak a magyar ingatlanpiacról. 2016-ban, ha megkérdeztek egy magyar bankot, akkor az rendre azt állította, hogy nem látott mennyiségben növeli az ingatlanfinanszírozást. Az interjúkban mindenki nagyon vidám és optimista általában. Az ellentmondásos kommunikációra és az újlakáspiac fenyegetettségére még 2015 decemberében felhívtuk a figyelmet. Az állam a kedvezményes vállalatfinanszírozásból (NHP) 2016-ra kivette a lakásépítések támogatását. Erre mondtuk azt, hogy az egyik kezével ad, a másikkal elvesz az állam. Lehet, hogy van új CSOK és 5% ÁFA, de hitel, a projektek finanszírozása kulcsfontosságú.

A bankok komolyabb szerepvállalása nélkül nem létezhet újlakáspiac Magyarországon. Ez egy olyan lakáspiaci törvény, amit semmi sem tud felülírni, még a létező kereslet az új építésű lakásokra sem.

2015-ben a  KPMG Property Lending Barometer 2015 elemzésében  látható volt, hogy 2016-ra Magyarországon a bankok valódi előrelépésre nem számítanak az ingatlanfejlesztési hitelezésben. Sőt, csökkenést jósolt a KPMG, a magyar bankokat megkérdezve. Ezért nem is olyan nagy meglepetés történt, amikor tegnap a portfolio.hu közölte, hogy 2016-ban további 14%-kal csökkent az ingatlanfinanszírozás. Szomorú tény ez, akik várják a csodát az újlakáspiactól.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanfinanszírozás magyarországi helyzete röviden tömören nem rózsás

Semmi jót nem jelent ez. Főleg, hogy olyan irreális elvárások fogalmazódnak meg, mint ha minden ott folytatódna, ami 2008-2009 körül abba maradt. 2008-hoz képest a banki szerepvállalás még jelentősebben csökkent a maga 45%-jával. Minden kétséget kizáróan kijelenthető, hogy az ingatlanfinanszírozás Magyarországon még nem mászott ki a gödörből. Ez pedig fékként hat az újlakáspiacra. Arról már nem is beszélve, hogy a bankok komolyan megégették magukat az újlakásokkal korábban. Az eladatlan újlakások száma több mint 20 ezer volt 2016 januárjában.

A KSH. 2016-os III. negyedéves lakáspiaci jelentésében is azt írta, hogy a tavaly eladott újlakások többsége 2015 előtt épült.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Attól,  hogy nem beszélnek róla, még léteznek eladatlan újlakások

Van egy jelentős láthatatlannak tűnő kínálat, amiről nem szívesen beszélnek a beruházók, fejlesztők, de még maguk a bankok sem. A bankok óvatossága ezért teljesen érthető. Őket nem nagyon érdekli az, hogy kinek milyen nagy elvárásai vannak az újlakáspiaccal szemben. Az ő pénzükre megy a játék, így sokszor is meggondolják, hogy mit finanszírozzanak, amikor az eladatlan újlakások számából látni lehet, hogy az újlakáspiac sem kockázatmentes, sőt!

Ezért megnéztük, hogy a 2016 októberi KPMG Property Lending Barometer mit jelez előre Magyarországon, mégis mire számítsunk.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kockázatos országban veszélyes ingatlan bizniszben bankolni

Vannak pozitív jelek. Negatívból, legalább pozitívba fordult a bankok ingatlanfinanszírozási kedve. Viszont még mindig nem nevezhető prioritásnak az ingatlanhitelezés Magyarországon. Kockázatos országnak számítunk, ami további nehézségeket és kihívást jelent mindazoknak a fejlesztőknek és beruházóknak, akiknek bizonytalan jelenleg még a projektjük finanszírozása.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bankok határt szabnak az újlakáspiacnak

Látszik az is, hogy még mindig az irodaépítéseket favorizálják a bankok itthon. A lakásépítések 24%-os aránnyal szerepelnek a finanszírozási terveikben. Így az alacsony prioritás mellett még így is az ingatlanhitelezés kevesebb mint negyedét tehetik ki a lakásprojektek banki támogatása. Úgy is lehetne fogalmazni, hogy ez egy kvóta, amivel megszűrik az induló lakásprojekteket. Nem fognak támogatni mindent, csak azért, mert meg akarják építeni.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiacnak nem csak vevők, de a bankok elvárásainak is meg kell felelni

Az egyik talán leglátványosabb elvárás egy olyan kockázatosnak ítélt országgal szemben, mint Magyarország, hogy milyen szinten tudja a lakásfejlesztő a lakásait előértékesíteni. Ez az egyik legnagyobb délibáb az újlakáspiacon.

A magas elvárásait szinte mindenki rendre az alapján fogalmazza meg, hogy mennyi lakást hirdetnek és mennyi építési engedélyt adtak ki. A banki elvárások miatt fontos látni azt, hogy mindent meg kell hirdetni, még azt is, ami mögé bank nem állt be.

A lakásvásárlók ezzel vagy tisztában vannak vagy nincsenek. Leginkább minden hirdetési oldal, köztük az ingatlan.com külön lakópark oldala sem tájékoztatja a potenciális vásárlókat arról, hogy a projekt mennyire életképes szakaszban van már. A nem kiemelt, csak a hirdetési oldalon új lakásként hirdetett ingatlanoknál sem lehet tudni, hogy valójában megépítik-e a társasházat vagy még egyelőre kérdőjel lebeg a projekt felett. Az újlakások hirdetési szokásainak megfelelően mindig azt a látszatot akarják kelteni, hogy nagyon nagy rájuk az igény. Így a már x % lakás el van adva marketing eszköz csupán, sosem fedi a valóságot. 2017-ben az újlakáspiacot továbbra is féken tartja a realistán optimista magyar bankszektor.

Az újllakáspiacról itt olvashat még:

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac ellenségképe

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Családi ház mánia Magyarországon

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely

Azzal tisztában vagyunk, hogy fogyunk az érezhető és egyértelmű elvándorlás mellett is. A lakáspiacra gyakorolt demográfiai hatás is jól ábrázolható. Látható, hogy a népesség és a lakásépítések között szoros összefüggés van. Ezt kiugróan és nagyon látványosan egyszer befolyásolta az állam 2001 és 2004 között. A lakásépítés trendje a népesség csökkenés trendjével egyébként azonos irányba mutat.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai hatások vs. állami beavatkozás a lakáspiacon

Az állam 2016-ban ismét beavatkozott a lakáspiaci folyamatokba és ismét mesterséges eszközökkel megy szembe a népességfogyás folyamatával.

Biztosak lehetünk benne, hogy ez sem lesz hosszú életű, mert az új építésű lakások kínálatának bővülése természetes kereslet csökkenéssel szembesül. A társasházépítési szokásoknak megfelelően, minden fejlesztő azt és úgy épít, ahogy akar. Nem ismeri a vevőit, azok igényeit, hanem inkább igényt akar teremteni a saját lakásaira például reklámokkal.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Fogyunk és kevesebb lakóingatlanra van szükségünk!

A társadalom csak egy szűk rétege akar társasházban élni és azon belül is új társasházakban. Ha tovább megyünk, még a társasházak mérete is megosztja a potenciális vásárlókat. A nagy társasházak, melyek költséghatékonyak a fejlesztőknek, ingatlan-beruházóknak, ellenszenvesek a vásárlóknak. Nem újdonság az, hogy nálunk a döntő többség családi házakban szeretne élni.

A többség már most is így él, de meglepő az, hogy az átlag magyar közel 80%-a élne inkább házban, amiből a mai fiatalok 2/3-a is családi házban képzeli el a jövőjét.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Egyre többen szeretnének családi házban élni

Két bank, két különböző napon közölt információkat a magyar lakásviszonyokról. A legnagyobb átfedés a kettő között az, hogy az elsöprő többség a családi házat tartja ideális élettérnek, amivel a mai 19-29 év közöttiek is számolnak.

A K&H Bank kutatása szerint a fiatalok nagyvárosok kertvárosi részeiben akarnak élni 10 év múlva, de a vidéki kertes házak is népszerűek.

A CIB Bank pedig kor nélkül közölte, hogy mi magyarok közel 80%-ban 100 nm-es 3 szobás családi házban akarunk élni, erre vágyunk.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
A fiatalok sem szeretnek bérelni

A társasházi lét egyáltalán nem népszerű. Főleg a nagy társasházak és ezen belül a lakóparkok a sor legvégén kullognak. Ehhez képest a jelenlegi újlakáspiac lakóparkokra van berendezkedve, mert azt éri meg leginkább építeni.

A kisebb társasházak építése Budapesten kívül érheti meg. A Fővárosban a nagy társasházak dominálnak, mert a kisebbek inkább csak drága, elérhetetlennek nevezhető árakon és környékeken épülnek. Sőt, Budapesten az olcsóbb külsőbb kerületekben az ikerházak egész jó áron csábítják a vásárlókat, akik idegenkednek vagy már megunták a társasházi létet. Az ikerházak és családi házak építése jelenleg is komolyan befolyásolja az építési engedélyek növekvő számát, de ez a médiahírekből kimarad.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház  mánia Magyarországon

Amikor erről hallunk, hogy pl. 25 ezer építési engedélyt adtak ki 2016-ban, annak majdnem fele családi ház és ikerházra és a másik fele társasházi lakásra vonatkozik. A mai újlakáspiac még nem biztos, hogy teljes mértékben tisztában van azzal, hogy az új lakásokra nincs olyan nagy igény. Ettől függetlenül szerény lakásátadással kell számolni idén. Valamennyivel több lesz, mint tavaly, de a lakáspiaci igényeket így is meg fogja haladni.

Eddig sem tudtak mindig minden új építésű lakást eladni. Ezek után sem fognak.

A lakáspiacon ez egy természetes jelenség, hogy nem tudnak eladni mindent, amit elszeretnének. Az újlakáspiac egyre kisebb számú fiatal generációval kell, hogy számoljon. A mai lakáspiacon az 1987 előtt születettek dominálnak. Az utánpótlás egyre kisebb, egyre válogatósabb és egyre tudatosabb is.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Aki 30 évesen ma önerőből akar vásárolni az mamahotelben lakik

A mamahotel jelenség is nálunk teljesen mást jelent, mint a nagyvilágban. Egyre inkább azt lehet rá mondani, hogy egy olyan tudatos döntés eredménye, amivel egy mai fiatal egy vagy két ugródeszkát akar egyszerre átugrani. Évtizedekkel ezelőtt mindenki elmenekült otthonról albérletbe, majd utána jött az első kisebb saját lakás, majd akár a második, ami már nagyobb volt vagy akár már építkezést jelentett. Sok mai fiatal nem akar bérelni, inkább megtakarít. Nem akar venni egy kicsi és élhetetlen lukat, mert nem tartja túl sok értelmét. Inkább otthon él, akár 30 éves koráig vagy még tovább, hogy egyből azt lépje meg, amit az előző generációk inkább 2. vagy 3. lépésként éltek meg az életükben.

Nálunk nagyon erős a saját tulajdon vágya, ami a mai fiatalokban is legalább olyan erős, mint az előzőekben.

Aki tud takarékoskodni és megteheti, hogy otthon éljen, minimalizálva a lakhatási költségeket és sem az iskola sem pedig a munka miatt nem kell elköltöznie, az ma szerencsés.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a mai Magyarországon szeretnénk 3 szobás, 100 nm-es családi házakban  élni, hanem a következő évtized(ek)ben is!

A K&H Bank felmérése szerint a 19-29 év közöttiek 55%-a ma a családjával él. Akinek a szülők lakást vesznek ajándékba, az persze ma is külön él. De ahogy olvasható, ez ennek a korosztálynak a 20%-ra jellemző és átlagosan 23 éves koruk körül kapnak lakást. Vásárlásról ilyenkor ritkán beszélhetünk, mert ezt teljes mértékben a család finanszírozza meg a gyereknek. A jelentős többségnek spórolnia kell és takarékoskodnia, ha a 30-as éveiben saját lakóingatlant akar vásárolni vagy építeni. Az építésen van a hangsúly.

A mai fiatalok is szeretnének építkezni, ami nem tűnik irracionális elvárásnak, ha az új társasházi lakások árait nézzük meg.

Ez bizony korlátozza az újlakáspiac növekedési lehetőségeit és immáron nem csak a demográfiai hatások miatt, hanem a családi ház mánia miatt is. Biztosan nincs szükség évente 40 ezer új építésű lakásra Magyarországon, amit sok szakértő ismételget néha. A 40 ezer, a 4 millió otthon 1%-a, amivel szerintük az ingatlanállományt 100 év alatt lehetne megújítani. Csak egyrészt fogyunk. Másrészt az életét a többség nem lakásban, hanem házban képzeli el. A családi házak építése pedig az újlakáspiac erős konkurenciája. Ha még szükség is lenne sok új családi házra a kertvárosokban, a lakáspiacon erről kevesebb szó esik, mert az utóbbi üzleti érdek, az előbbi a magánszektor igényét fejezi ki.

Talán ez még érdekelheti a témában:

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Otthonaink értéke tőlünk függ

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac 2016 után

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely

A 2016-os CSOK körüli felhajtás lecsendesedett. Utánajártunk, hogy miért. Egy évvel ezelőtt az elvárások óriásiak voltak az új otthonteremtési támogatás körül. Érdekes módon, az OTP Bank higgadtan és józanul gondolkodott 2016-ban , mert valahogy már akkor is jobban láthatták a füst mögött azt a bizonyos lángot. De még ők sem tévedhetetlenek.

Az elvárásaikhoz képest 2016-ban az országos CSOK igénylés alig érte el a 62%-ot:

Ez számokban azt jelenti, hogy a várt 40 ezer igénylés helyett úgy néz ki, hogy 25 ezer jött össze 2016-ban.

Az OTP Bank úgy számolta, hogy a felét ők fogják folyósítani. Ehhez képest még ez sem sikerült. A 20 ezer tervezett igénylés helyett, alig csak a fele, 10.500 CSOK igénylést fogadott be a legnagyobb magyarországi bank.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A használt lakásokhoz kötődő CSOK igénylések aránya 76% az OTP Banknál

De nincs még vége a meglepetéseknek. Szinte semmi sem jött össze a tervekből, amit a bank várt. Az újlakáspiac teljesítménye teljes mértékben elmaradt a várakozásaitól. 10-20 % közötti CSOK igénylést vártak innen és lett belőle 6%.

Az újlakáspiacot 2016-ban teljes mértékben túllihegte az ingatlanpiac. Nem biztos, hogy az idei és a további évek felfokozott várakozásai megalapozottabbak.

Közben nem csak túlzott elvárások történtek 2016-ban, hanem a 10+10 milliós igényeket az OTP bank teljes mértékben alulbecsülte. Egy éve a bank marginális hatásra számított 1-4% közötti igényléssel. Ehhez képest az OTP Banknál a CSOK igénylések 16%-a volt 10+10 milliós. Országosan is 10% körül alakul ez a szám, ami nem kis meglepetés. Az OTP maga annyi ilyen CSOK-ot és kedvezményest hitelt folyósított, mint amit országosan várt el 2016-ban.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
Elvárások helyett számolni kell a tényekkel 2017-ben is

Az elérhető számokból látszik, hogy aki 10 milliós CSOK-ot igényelt, az már a hitelt is felveszik hozzá. Na nem a teljes hitelösszeget, mint az kiderül a bankok tájékoztatásából. Apropó bankok. Nem teljesen érthető, hogy miért titkolóznak azok a bankok, akik nem adtak megfelelő tájékoztatást. Első gondolat erre az lehet, talán azért, mert olyan alacsony a részesedésük a CSOK igénylésekből, hogy azt már szégyellik bevallani. Valószínűleg még várni kell arra, hogy teljesen tisztán lássunk a 2016-os CSOK igénylések körül.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
2016-ban a 10+10 milliós CSOK -ot minden 10-ik igénylő kérte

Az viszont már most jól látszik, hogy a Budapesten és a nagyobb városokon kívüli lakáspiac 2016-ban feltámadt.

A 2016-os lakáspiaci forgalom és lakásárrindex kapcsán már beszéltünk erről. A CSOK-ról eddig is tudta mindenki, hogy a hatása az országos lakáspiacra nagyobb lesz, mint a csak Budapesti és megyeszékhelyek lakáspiacára. A szövetkezeti hitelintézetek szép szeletet hasítottak ki a CSOK igénylésekből. Most már egyre érthetőbb, hogy miért van ilyen komoly összetételhatás a lakáspiaci árrindexben a KSH szerint.

Emlékeztetőül csak annyit, hogy 2016-ban az országos teljes lakáspiaci árrindex az összetételhatás miatt várhatóan lakásárcsökkenést fog mutatni:

1. Ez nem azt jelenti, hogy országosan olcsóbbak lettek a lakások.

2.  Ez mutatja meg, hogy 2015-höz képest, 2016-ban olyan helyen adtak el lakásokat és házakat, ahol 2015-ben nem.

3.  Egyszerűbben, nem csak az a fontos, hogy hány adásvétel történik egy évben, hanem az is, hogy az területileg hol történik, amikor összehasonlítják az árakat éves alapon.

4. Elmondtuk, hogy látszik két ár lesz 2016-ban a lakáspiacon. Egy növekvő, ami a tiszta árváltozás, és egy csökkenő, ami pedig a teljes árváltozás.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A 2016 novemberi számok helyett elég megfigyelni az arányokat

Nagyon érdekes jelenség, amiről már akkor is elmondtuk, hogy az újlakáspiacot is érinti. Ez pedig a szövetkezeti hitelintézetek számaiból is jól kivehető, akik elsősorban ezeken a területen aktívak. Elindult az élet egész Magyarországon és a lakáspiaci folyamatokat még az elvárásokhoz képest alacsonyabb CSOK igénylések is jól visszatükrözik.

A drágább piacok mellett, az olcsóbb lakáspiac is mérhetővé vált, sőt tényezővé 2016-ban.

Elvárások az újlakáspiaccal ma is vannak, miközben a használt lakások piaca egyelőre olyan domináns, amiért kár spekulálni.

De képzeljék el, van aki mindent egy lapra tesz fel és bátran állítja, hogy 2016-ban az újlakások hatása a CSOK igénylényesekben elsöprő lesz. Ez egy bátor és vagány kijelentés, ismerve a grafikonokon ábrázolt új és használt lakások piaca közötti óriási különbséget:

5. Sokkal életszerűbb, hogy 2017-ben a CSOK igénylések száma tovább nő.

6. Az is sokkal elfogadhatóbb, hogy az arányok változni fognak a használt lakások és az új építésű lakások vásárlására felvett otthonteremtési támogatásoknál, de nem fordulnak meg.

7. Nincs annyi újlakás - még tervezőasztalon sem -  hogy ha mindegyikre CSOK-ot vennének fel, akkor az elérné a használt lakásokra felvett CSOK arányát.

Látni érdemes, hogy a használt lakások piaca nem csak a CSOK igénylésekben felülreprezentált, hanem az egész lakáspiacon. 2016-ban is a használt lakáspiac 90% feletti részt képviselt az egész lakáspiacból.

A házépítések reneszánsza   pedig nagy nyomás alatt tartja az újlakáspiacot, mert ismét, újra – tegyük hozzá, hogy teljesen racionálisan és érthető okokból – lakásokból házakba költöznek azok, akik ezt megtehetik:

8. Tehát nem csak belépők vannak a lakáspiacra, hanem kilépők is onnan.

9. Ők potenciálisan mind újlakásvásárlók lennének, de helyette inkább új házat építenek maguknak.

10. Ezzel azért érdemes számolni 2017-ben is, főleg ha a teljes magyarországi lakáspiac olyan aktív marad, mint amilyen aktív lett 2016-ban.

Érdeklik a lakásárak? Ezt még talán érdemes elolvasnia:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

Négy ismert lakáshirdetési oldalt néztünk meg, hogy kiderüljön a lakáshitelezést ki mennyire veszi komolyan. A lakáshitel kalkulátorok mellett ugyanis az online hirdetési oldalakon találkozhatunk legkönnyebben hitelajánlatokkal. Van aki csak felhívja rá a figyelme. Más azonnal lakásonként ajánlottakkal bombáz. És van az óvatos duhaj, amelyik ránk bízza foglalkozunk-e a kérdéssel.

Jófogás.hu és az frix.hu együttműködése

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

A Jófogás.hu  a domain.hu szerint a tavaly nyáron regisztrált frix.hu  pénzügyi közvetítő oldallal működik együtt és hívja fel a figyelmet azonnal bannerjével. A hirdetéseket böngészve nem bombáz ajánlatottal, így ha nem gondolkodunk hitelben a hirdetési oldal nem is fáraszt minket ezzel. Így a figyelemfelhíváson kívül nem próbálkozik sem finoman sem agresszíven meggyőzni minket, hogy hitelajánlatokat nézegessünk és hasonlítsunk össze. A Jófogás.hu az elmúlt években sokat reklámozta magát, ma már inkább csak az új arculatával keresi a hirdetők kegyeit. Sokkal használhatóbb (felhasználói oldalról nézve) ma már mint volt a nagy reklámkampány idején. A hitelközvetítésben fantáziát lát, de még nem aknázza ki teljes mértékben a benne rejlő lehetőséget. Ez is lehet csak idő kérdése.

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

ingatlan.com és a bankracio.hu közös ereje

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

A bankracio.hu sikertörénte 2015-ben lett az ingatlan.com szerves része, amikor felvásárolta őket. Náluk nem együttműködésről van szó, hanem szinergiáról. Az ingatlan.com profit drivert látott a cégben, aminek a szolgáltatásait mára integrálta a hirdetési oldalba. Ha eladó lakásokat nézünk azonnal ajánlatokkal bombáz minket és kéri, hogy vegyük fel a kapcsolatot a bankracio.hu-val. Ügyesen a térképes elhelyezkedés fölé van pozícionálva a hitel promóció. Látszik, hogy biztosra mennek és minden nézelődőt potenciális hitelfelvevőnek tekintenek. A nagy számok törvénye alapján – többször hangsúlyozták már, hogy havonta 1 milliónál is többen nézegetnek az ingatlan.com-on lakáshirdetéseket – az ingatlanhirdetési oldal most már a hitelközvetítési piacból is részedést követel magának.

otthonterkep.hu (ingatlantajolo.hu) és az FHB Bank

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhelyAz otthonterkep.hu az FHB Bankkal kéz a kézben járnak, amióta a hirdetési oldal az index.hu cégbirodalmán belül megszületett. Ez az egyetlen a négy közül, ami biztosan nem akar hiteleket ránk sózni, azt meghagyja teljes mértékben az FHB Banknak. A hirdetési oldal csak „Ingatlanhoz kapcsolódó hasznos szolgáltatások” részben informál minket és ránk bízza a döntést. Az oldal koncepciója az index.hu, portfolio.hu és az FHB Bank triumvirátus közötti szoros együttműködésnek a „terméke”. A portfolio.hu-s rendezvényeken és lakáspiaci hírekben van fontos szerepe, hogy az ingatlan.com helyett a saját „lovukat dicsérjék” inkább.

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhelyA hitelközvetítés nem prioritás számukra, inkább a tv2-n jelentkeznek magazin műsorral és  saját blogjuk is van. De a 2015 végén felvásárolt ingatlantajolo.hu oldalon a lakáshirdetésekben a vételár alatt találjuk a hitelkalkulátor linket. Ezt szintén az FHB Bankhoz  irányít minket. Bár valamennyivel azért célratörőbb megoldás az Otthontérképhez képest, még ha érdemi különbség nincs is közöttük. Az FHB Bank malmára hajtja mind a kettő a vizet.

ingatlanbazar.hu és a hiteltipp.hu (City Cartel)

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhelyAz ingatlanbazar.hu az egyetlen a négy közül, ahol egy ingatlanközvetítő (City Cartel Cégcsoport)  hitelközvetítő vállalkozásával működik együtt. A lakáshirdetésben egy célirányos  hitel törlesztőrészlettel csábít minket erre, nagyon hasonlóan az ingatlan.com és a bankracio.hu megoldásához. Rákattintva  már különböző hitelajánlatokhoz jutunk. A hitelkalkulátorok minden negatívuma elmondható lenne a hiteltipp.hu-ról is, amiről már beszéltünk részletesen. Viszont a több mint havi 500 ezer látogató már komoly célközönség és láthatóan komolyan is veszik a hitelközvetítésben rejlő bevétellehetőséget az ingatlanbazar.hu-nál.

Elmondható, hogy a hirdetési oldalok - az ingatlanközvetítőkkel együtt -  a lakáshitelezési piac  várható növekedéséből profitálni szeretnének. Már csak az a kérdés, hogy mennyi a fóka és mennyi a vadász!

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáshitel kalkulátorok

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunkban  most az online hiteltanácsadás első számú eszközeire, a hitelkalkulátorokra vetünk egy pillantást. Ma már minden banknak és hitelközvetítőnek van ilyen népszerű "számológépe". Vannak egész informatívak és nagyon egyszerű megoldások is.  A gyanútlan érdeklődőknek most inkább azt ajánljunk, hogy  a részletekre figyeljenek majd oda. Ugyanis azt látjuk, hogy bár segíteni szeretnének a kalkulátorok, de nem feltétlenül érdek nélkül.

A havi törlesztőrészlet bűvöletében

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A mellékelt képen egy hitelközvetítő egyik leglacsonyabb és egy másik legmagasabb havi törlesztőrészletét kínáló ajánlatát hasonlítottuk össze. 20 évre 20 millió forint lakáshitel ajánlatról van szó. Az alacsonyabb törlesztőrészletnél évente változik a hitelkamat, a drágábbnál 10 évente. Bár senki nem látja előre a jövőt, de azt állítani egy évente változó kamatozású hitelről, hogy olcsóbb, az több mint felelőtlenség. Miközben szinte az összes hitelkalkulátor ilyen ajánlatokkal bombáz minket. Nem villog pirosan egy üzenet sem, hogy a legalcsonyabb kezdőrészlet általában a legkiszámíthatatlanabb hosszútávú eladósodást jelenti. A bankok nem ostobák. 20 év alatt elvárják, hogy 100%-ot keressenek egy hitelen. Ezt a magasabb törlesztőrészletű hitel már előrevetíti. Az olcsóbb viszont eltitkolja, ami egy nagy baj. Igaz ott van, hogy „ha a futamidő alatt a kamat nem változik”, de ez így nagyon kevés.

A kamatkockázatot ezek a kalkulátorok nem hangsúlyozzák, sőt inkább a kockázatosabb hitelek felé terelik az érdeklődőket, csak azért, mert először mindenkit a havi törlesztőrészlet érdekel.

Pedig az nem lesz fix 240 hónapra egy 20 éves futamidő alatt, arra mindenki mérget vehet. Változhat félévente, évente, öt évente és tíz évente. Nagyon nem mindegy tehát a hitelkamat változásának gyakorisága, még ha a hitelkalkulátorok el is bagatelizálják a kérdést.

Hitelkamat = BUBOR + kamatfelár

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A BUBOR  egy naponta számolt érték, ami az MNB oldaláról letölthető. Nem kell érteni mi ez, elég csak elfogadni azt, hogy milyen kockázatokat jelenthet egy olyan szám alapján számolni a kamatot, ami naponta változhat. Ez ugyanis egy hiperérzékenységet jelent és minden apró és súlyosabb változást beárazhatnak benne. A hitelkalkulátorok mégis olyan természtességgel beszélnek a BUBOR-ról, mint a lottószámhúzásról. Ez egyben találó is, mert legalább annyira nehéz eltalálni, hogy a futamidő alatt éppen akkor - amikor kamatperiódusunk miatt a hitelkamatunk változik - mennyi is lesz a BUBOR, mint a lottószámokat. A kamatkockázat egyik ékes példája a naponta változó BUBOR, de a hiteligénylésnél ezt senki sem hangsúlyozza – hozzá tennénk, hogy nem véletlenül.

Piaci érték > Forgalmi érték > Hitelbiztosítési érték

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A kamatkockázat minél jobb kezelése mellett fontos előre tájékoztatást kapni, hogy egy ingatlan után mennyi hitelre is számíthatunk. Sajnos  a weboldak  ezzel nagyon ritkán foglalkoznak. Tehát az, hogy mi mennyit fogunk a lakásért fizetni az a piaci érték. Ez a legmagasabb, mert az értékbecslő által megállapított forgalmi érték annál alacsonyabb lesz:

A mai sokszor túlzó és túl optimista lakásárak miatt, a vevő és az eladó által elfogadott árat nem kell, hogy kiindulási alapnak tekintse. A forgalmi értékből megállapított még alacsonyabb hitelbiztosítási érték lesz a hiteligénylésünk alapja.

Ezt mindenképpen vegyük figyelembe és eleve úgy kalkuláljunk, ha hitelt szeretnénk felvenni. A 40% önerő a lakás piaci értékéhez viszonyítva íratlan szabály, számoljunk vele. Ne reménykedjünk abban, hogy 20 millió forint hitelt kaphatunk 5 millió forint önerővel egy 25 millió forintos piaci értéken vásárolt ingatlanra.

Jövedelem alapján fizethető maximális törlesztőrészlet

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A hitel összege nem csak a hitelcélunk, az új vagy használtlakás hitelbiztosítási értékétől függ, hanem a havi rendszeres igazolható jövedelmünktől is. Hiába lehetne magasabb a törlesztőrészelünk, ha az ingatlanra az elvárt hitelnél kevesebbet akar a bank adni. És hiába lehetne magasabb hitellel terhelni az ingatlant a banknál, ha jövedelmünk alapján a maximális törlesztőrészlet alacsonyabb szinten lenne. Ezt alig olvasni a legtöbb oldalon és szinte hidegzuhanyként érhet sokakat, amikor azzal szembesülnek, hogy a hitelfelvételnek szigorú szabályai vannak.

”Akciós hitelek”

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

Azt is jól lathatjuk, hogy a hitelközvetítők finomabban és néha egyértelműen diszkriminálnak hitel és hitel között. A figyelmünket olyan hitel felé terelik, amivel valamiért ők egy kicsivel jobban is járhatnak. A hitelközvetítők ajándékutalványokkal is ösztönöznek minket, hogy inkább rajtuk keresztül igényeljünk hitelt. Miközben ennek komoly ára van. Ezt a bankok beépítik a lakáshitelek áraiba.

Nincsen ingyen ebéd, még ha a hitelközvetítők ezt még ma is előszeretettel hangsúlyoznak.

Az alábbi képen a 20 milliós hitelnél 320 ezer forint + fenntartási jutalék a hitelközvetítő díja.

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A felelősség a miénk - KHR

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A kalkulátorokat érdemes a helyükön kezelni. Elsősorban értékesítési eszközök, ezért legyünk óvatosak és körültekintőek, amikor döntéseket alapozunk rájuk.

Ezek a bankok és a hitelközvetítők érdekeit szolgálják még mindig és nem lehet megspórolni azt az időt, amit rá kell szánni egy hitelfelvételre, ha felelősségteljes döntést akarunk hozni.

A  Központi Hitelinformációs Rendszerbe (KHR) kerülve a kockázatokat ugyanis mi ügyfelek viseljük, akkoris ha más visz be minket a „málnásba”.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

OTP Bank: Hidegzuhany a CSOK-ról

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Breaking News - Váratlan helyzet?

Az OTP Bank a családi otthonteremtési támogatások kb. 50%-át folyósítja országosan, ezért komoly rálátása van erre a piacra. Pénteken jelent meg a hír, hogy 2015 júliusa óta, amióta a CSOK él, az új szocpol, összesen 9000 esetben vették igénybe, átlagosan kicsit több mint 1 millió forintos támogatási összegben. Hétfőn reggel már a hír kiegészítve újra elérhetővé vált  a penzcentrum.hu-n és estére további ördögi részletek is kiderültek a napi.hu-n, ahol már  Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója nyilatkozott. Rendkívüli adatokat értelmezünk, mert hetek óta mást hallani, mint amit a tények mutatnak. Korai összefüggéseket keresni? Ellenkezőleg, szerintünk legfőbb ideje tiszta vizet önteni a pohárba.

A CSOK 4000-8000 darab új építésű lakóingatlant érinthet 2016-ban

Az OTP Bank 2016-ban, összesen 40000 CSOK igényléssel számol országosan, átlagosan 1,5 millió forint támogatási értékben.

Az új építésű lakóingatlanok iránti kérelem 10%-20%-os lehet. Ez országosan 4000-8000 ilyen célú ingatlanszerzést jelent 2016-ban. Vagyis a feje tetejére biztosan nem fog állni a lakáspiac ettől. A használt ingatlanok piacát a CSOK 2.0 nem fenyegeti, még mindig ez lesz a domináns piac, ahogy ez a magyar lakáspiac történetében mindig is így volt.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

2016-ban 400-1600 darab 10+10 milliós CSOK-kérelem várható országosan

Az állam lakáspolitikai propagandát jelképező 10+10 milliós támogatást igénylők száma a várható kérelmek alapján 1%-4% között mozoghat majd, ami 400-1600 darab igénylést jelent országosan. Ennek a lakáspiaci és az otthonteremtési hatása mondhatni elenyésző. Ha 2017-2018 között ez még nő is, akkor sem beszélhetünk drámai hatásról. A hitelezés és a lakásértékesítés jó üzlet tud lenni. Látszik, hogy ha valaki az OTP mellett labdába akar rugni CSOK ügyben, annak komoly erőfeszítéseket kell tenni (magas kockázatvállalás mellett).

Gúnyosan azt is mondhatnánk, hogy az állam többet költ média kampányra (tévében és a rádióban), mint a 10+10 milliós lakástámogatásra. Politikai tőkét lehet belőle kovácsolni, de tömegek lakhatását nem fogja megoldani.

Azt az OTP is megerősítette, hogy náluk 2016 január óta 14 ezren érdeklődtek a CSOK 2.0 után. Ez igéretes számnak tűnik, de most  jön a fekete leves:

Az OTP viszont azt is kiemelte, hogy idén összesen 50 darab (!!!) CSOK-kérelem futott be a bankhoz, amiből 20 darab (!!!) volt 10+10 milliós és természetesen egy forintot sem folyósítottak még.

Az OTP konzerzatívan fog hitelezni

A magasnak mondható érdeklődéshez képest a realitás még köszönő viszonyban sincs ezzel. A média egy része mégis túlértékeli az érdeklődők számát - banki és lakáshirdetési portál "hátszél" támogatással -  amit már az állami propagandával egy szinten képviselnek.

Az OTP Bank szokatlanul azt hangsúlyozza, hogy a bankoknak nagy a felelőssége, és az OTP biztosan konzervatívan fog hitelezni, pl. a CSOK támogatást nem tekinti önerőnek bevállalt gyermek esetén

 -  erősítette meg Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója a napi.hu-nak. A gyermekvállalást nem értékeli az OTP - mondhatnánk - csak a már megszületett gyerekeket. Biztosan lesznek kockázatvállalóbb bankok, hogy nagyobb piaci részesedést érjenek el, de az OTP hozzáállása akkor is mérvadó.

Urbanizáció hatása  az OTP Bank hitelezési politikájában

Pedig nagyon úgy néz ki, hogy az egésznek sokkal nagyobb a füstje, mint a lángja. De inkább csak parázsról beszélhetünk, mert az OTP most lehűtheti azt a felfokozott hangulatot, ami az elmúlt hetekben kialakult a CSOK körül. Olyan domináns szereplő, hogy sok múlhat azon milyen gyakorlattal és feltételekkel hitelez. A nem likvid -  tehát nem forgalomképes - lakáspiacokon az OTP nem kíván hitelezni. Ez a gyakorlatban leszűkíti a magyar lakáspiacot a jelenleg is aktív lakáspiacra, ami kvázi a városokat jelenti.

A 10+10 milliós összeg egy nagyon szűk réteget érinthet, még is erről sokkal több szó esik, mint bármi másról.

Ki kell mondani, hogy a 2016-ban a CSOK 2.0 igénylők 96%-99%-ban nem a 10+10 milliós támogatást veszik igénybe.

Ideje lenne most már világosan és higgadtan beszélni a témáról.

Padlón a vállalati ingatlanfinanszírozás

A CSOK 2.0 már azt is tisztázza, hogy új lakás-projekt esetén 70%-os elkészűltségi szinten vehető igénybe a támogatás. Tehát tervezőasztalról nem lehet eladni CSOK-kal egy lakást sem, ahhoz a vásárlónak megfelelő önerővel kell rendelkeznie - hangsúlyozta Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója.

Egy lakásprojekt kb. másfél év építkezés után lehet ilyen szinten. Így ez ismét egy olyan helyzetet teremt, amiért a lakásépítések nem fogják túlságosan leterhelni az építőipart 2016-ban, mert nem lehet lakásokat majd eladni tervezőasztalról. A KSH legfrissebb jelentése szerint 2015 decemberéről az is kiderült, hogy teljesen más köti le építőipart - a megrendelések szerint - nem a lakóingatlanok építése.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

A lakásépítések finanszírozása is egy óriási kérdés. Magyarországon 2015-re a bankoknál az összes típusú ingatlan-projektek finanszírozása 2008 óta 36%-kal, 2014 óta 23%-kal csökkent.

A banki finanszírozás az újlakás-projektek alfája és omegája. Ezek pedig szörnyű adatok, ami az ingatalanügyek banki finanszírozását illeti.

Jelenleg a bankoknak az ingatlan a rossz, bedőlt projekt-hiteleket jelenti leginkább, amiktől szabadulnának.

A CSOK az új építésű ingatlanok piacára akar hatni, de gyakorlatilag inkább minden másra hatott már eddig is.

Ébresztő, a lakhatás nem játék, de ma mégis annak nézik!

A kínálathiányos magyar lakáspiac az állami beavatkozást egyértelműen drasztikus áremelésnek értelmezte csak, amiért mindent CSOK-árfelárral  lehet csak megvásárolni, legyen szó építési telekről, új vagy használt lakóingatlanról. Ez az „ördög CSOK-ja”, ami „beteggé” (CSOK-lázsassá) tette a lakáspiacot és talán pont az OTP a "láz elleni gyógyszer" ?

Az állami beavatkozás közgazdaságilag általában káros folyamatokat indít el - tanítják ma is a klasszikus közgazdasági iskolákban.

Ma szemtanúi is lehetünk, hogy az állam akkor is elvehet, amikor adni akar, amiért az állam "mindenhatóságában" legalább annyira kockázatos hinni, mint a piac tökéletességében.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nemzeti Lakáspiac

lakáspiac magyar_nemzeti_bank nmb nemzeti_eszközkezelő kényszerértékesítés fedezeti_ingatlan netzrt.hu bedőlt_ingatlan hiteles_lakásA kényszerértékesítések mindig is mozgatták a lakáspiac szereplőinek fantáziáját. Kis túlzással állíthatjuk, hogy vevők tömegei készültek rá, hogy a tömegesen piacra kerülő bedőlt lakásokat majd felvásárolják. A valóság ezzel szemben az, hogy a bankok és pénzintézetek által értékesített ilyen lakások nagyon lassan érkeznek a piacra. Látható, hogy havonta alig 1-2 ilyen ingatlanról beszélhetünk, ami szinte semmi. Sokkal jelentősebb, hogy az adós maga értékesíti az ilyen lakását. Nem is nagyon olvasni róla semmit, mert ebből nagy üzletet a tömegek nem fognak csinálni.

Ezzel szemben a Nemzeti Eszközkezelő (NET) már közel 27500 ilyen ingatlant vásárolt fel 2012. január 1-től 2015. szeptember 30-ig. A 2015. 3. negyedéves jelentés szerint a NET idén a fedezeti ingatlanok 73%-át szívta fel (a nehéz helyzetbe került adósok közel 23%-ot értékesítetek piaci alapon), ezzel megkérdőjelezhetetlen a szerepe a banki portfoliók tisztulásában. Új nemzeti lakáspiac épül , ahol az állami tulajdonú lakások száma évről évre növekszik, ezzel a legnagyobb lakóingatlan vagyonnal rendelkező szereplő a lakáspiacon és egyben a legnagyobb bérbadó a NET. A bérlakások építése hiányzik ma, de az ilyen állami tevékenységgel is tízezrek életét menti meg az állam.

Ma még nem tudni, hogy hol vannak a NET korlátai/határai, meddig képes további ingatlanok ezreit felvásárolni. Arról nem is beszélve, hogy a NET-be kerülésnek is szigorú feltételei vannak. Ha az adósságspirálba került ingatlan tulajdonos már bérlőként sem tudja vállalni a lakásbérleti szerződés feltételeit, akkor a NET sem tud segíteni rajta. A bedőlt lakáshitelek tisztulása pedig egyre inkább azt is jelenti, hogy a problémásabb és kockázatosabb eszközök és adósok maradnak a végére. Így még nem tudni, hogy mit hoz a jövő a lakáshitelezés egyik sötét korszakának a feldolgozásában. Akármi is fog történni, örökre bevési magát a hazai hitelezés történetébe. Reméljük a bankok, az állam és az adósok is levonják a számukra megfelelő tanulságot.

Tovább

Ingatlan.com és a Jófogás.hu kapcsolata

business ingatlan.com olx.hu otthonterkep.hu Jófogás.hu ingatlanhirdetések FHB_bank

A  magánhirdetők és az ingyenes hirdetési oldalak kapcsolatával már foglalkoztunk. Abban már megjegyeztük, hogy a hirdetési piacra gyakorolt hatásuk megkérdőjelezhetetlen. Az viszont még számunkra is újdonság volt, hogy a egyedül a Jófogás.hu oldalra volt áttöltési lehetőség az ingatlan.com-ról, miközben látható volt, hogy az OLX.hu sokkal több hirdetést tudott bevonzani. Talán ez az oka, hogy most, amikor a Jófogás.hu felvásárolja a sokkal sikeresebb OLX.hu-t, akkor ezt a kapcsolatot meg is szakította.

Az ingatlan.com-nak 2015-ben már nincs megállapodása az áttöltésre. A jófogás.hu-t és a versenyhivatalt sem zavarja, hogy monopólium szerepekkel kacérkodik úgy, hogy eddig a piac rendre az OLX-et preferálta. A jófogás.hu az expressz.hu felvásárlásával sem tudta erősíteni a pozicíóját, de az OLX eltűn(tet)ésével egyedüli komoly  szereplő marad a hirdetések piacán.

Az ingatlan.com is valószínűleg fenyegetve érezheti magát. Még azon sem lepődnénk meg, ha már tett volna felvásárlási ajánlatot a Jófogás.hu az ingatlan.com-ért. Olyan agresszív piaci szereplőről beszélünk ugyanis, ami mögött megfelelő tőke állhat rendelkezésre, hogy minden fontosabb piaci szereplőt egészben felfaljon.

Az ingatlan.com a fenti üzenetet most küldte. De inkább tűnik kétségbeesésnek, mint ügyfél tájékoztatásnak. Reszketés és félelem...annyira, hogy az egyre erősődő   otthontérkép.hu oldalt nem is tekinti ingyenes megoldásnak. Pedig egy jól integrált oldalról beszélünk, egy teljesen mai igényeknek megfelelő tartalommal és tudással. Az ingatlan.com-ra ez az oldal is fenyegetést jelent, hiszen amögött pedig egy bank áll (FHB).

Tovább

Budapesti lakáspiaci összefüggések - A bérleti díj dilemma

bérleti_díj kiadó_lakás_jövdelmezősége lakóingatlan_hozam budapesti_lakáspiac bérleti_díj_elvárások hozam_elvárosok benchmark_bérleti_díj elérhető_bérleti_díj budapesti_kiadó_lakasok_piaca Eltinga magyar_nemzeti_bank real_estate_property_index_deliotte ingatlan_megtérülés defacto_blog bérlakás-privatizáció_paradoxon monetáris_transzmisszió budapesti_lakáspiac_ksh ingatlanműhely albérletA lakásbérleti piacot szavakban bárki meg tudja erőszakolni, de a valóságban nem. A kiadó lakások piaca tele van kockázatokkal. Az irreális jövedelem-elvárások azt a kockázatot hordozzák magukban, hogy az annyira vágyott és szeretett lakás végül sokkal kevesebb bérleti díjon talál bérlőre. Elsőnek persze minden tulajdonos ilyenkor makacsul ragaszkodik az elképzeléséhez. A bérleti díj dilemma az egyik legfontosabb kisbefektetői kérdés ma. Aki nem tudja mennyiért kiadható a lakása, az mindent vagy semmit alapon játszik. Olyan „all-in” módon betol mindent az asztal közepére és bízik a vak szerencsében – de elsősorban magában - hogy nyer. Az esetek többségében természetesen veszít. De legalább annyira veszélyes, ha valamikor már így nyert valaki, majd később újra és újra veszít, nem tanulva a tapasztalataiból. A makacs és önfejű kisbefektető sokat kockáztat a bizonytalanért. Még sem arról olvasni, hogy hogyan ne vegyen senki lakást kiadásra. Csak azt, hogy milyen egyszerű ma vásárolni lakást és kiadni jó áron. Ez pedig az egyik legtorzabb információ, mert nem minden lakás ajánlott kiadásra, sem jövedelmezőség, sem pedig üzleti alapon. Vannak kerülendő lakás típusok, amit nem szabad semmilyen körülmények között megvenni, akármilyen csábító is. Aki sokat kockáztat, az bajba sodorhatja magát, mert a kiadó lakások piaca egy ismeretlen világ, még a sokat látott franchise irodák komfort zónáján is kívül esik. Ezért beszélnek róla olyan felületesen és egyszerűsítik le. A valóságban a kiadó lakások piacának saját törvényei vannak. Aki nem tartja ezeket tiszteletben, az a piac akaratával megy szembe, általában sikertelenül.

Budapest egységes piacnak tekinthető, ahol  városi legenda az, hogy csak és kizárólag a belvárosi kerületek a kiadó lakások valódi piaca. Ez csak egy újabb torzító jelenség, a belvárosi kerületek lakáspiaca túlértékelt, túl sok a kiadó lakás, ahol a minőség helyett még mindig az elhelyezkedés alapján értékelnek a bérbeadók. Nem ellentmondás, hogy bár sok a kiadó lakás, de a kiadható annál kevesebb. Ahol sok a kiadó lakás, nem feltétlenül jelenti azt, hogy ideális környezet vár az új belépőre, de ahol kevés a kiadható lakás, ott minőséggel versenyelőnyhöz juthatunk. A több hálószoba kisebb méretben egy komoly kincs, ahogy a megfizethető áron kínált elvárható életszínvonal is. Ha ezzel tisztában vagyunk, hogy a hálószobák száma fontosabb kérdés mint az, hogy a lakás hol van, akkor az a vásárlóknak is adhat segítséget, hogy mit érdemes ma megvenni, ha kimondottan a lakásbérleti piacon szeretnének megjelenni egy olyan termékkel, amit a bérlőknek kínálnak. Ha van olyan felújításra/átalakításra alkalmas kis lakás, amiből kihozható a két hálószoba, akkor arra mindig érdemes odafigyelni. A hálószobaszám jelentőségét nem lehet eléggé hangsúlyozni, szemben az elhelyezkedés mítoszával, ami ismét egy torzító jelenség a lakáspiacon – csak azért, mert a lakások adásvételi piacának a sajátosságait, a kiadó lakások piacára is rá akarják erőszakolni a szereplők.

Egyértelműen kijelenhető, Budán nem érhető el ma benchmark jövedelem, azt a pesti piac jobb ár/érték aránya miatt, a bérlők csak ott fizetik meg. A lakás vételárak Budán negatív hatással vannak a jövedelmekre, ami miatt a budai lakáspiac továbbra sem igazán versenyképes befektetői szempontból. Ezzel együtt viszont Budapest egyre nyilvánvalóbban azt üzeni a befektetni vágyóknak, hogy ne elhelyezkedés alapján döntsenek, hanem jövedelmezőség szerint. Ha egy ingatlan pénztermelő képessége a kérdés, akkor nem az a fontos, hogy hol van, hanem hogy mennyit kell befektetünk ahhoz, hogy a lehető legjobb bérleti díjat tudjuk elérni. Ez ma az említett okok miatt 5%-10% között mozog éves szinten a befektetett összeghez viszonyítva (vételár+kisebb és nagyobb felújítások, dekoráció/berendezés). A drágább, prémium lakások vannak a mérleg könnyebbik oldalán és az olcsóbb kis lakások nyomják a nagyobb súlyt. Érdekes az elhelyezkedés paradoxon, hogy minél inkább drágább környéken vásárolunk, annál kisebb jövedelemre számíthatunk.

Ha valaki ma lakást vásárol kiadási szempontból, az a bérlőknek kell, hogy vásároljon, ne magának. A bérlői igényeket, aki előre figyelembe veszi, az nem fog csalódni. Még az is jól kiolvasható, hogy az olcsóbb lakások – tehát a relatíve minimum befektetés – tudja kezelni a jövedelmezőség és a likviditás kockázatát. Aki azt gondolja, hogy lakóingatlan piacon ma minden a pénzről szól és csak az tud elérni eredményeket, aki nagyon nagy összeget kockáztat, az egyszerűen nem igaz. Kis értékű lakásokkal nyerheti ma a kisbefektető a legtöbbet. Ahogy emeli az árat, átlépi a bűvös 100e Ft/hó bérleti díj piacot, úgy nőnek a kockázatok.

Viszont ha befektetésről beszélünk, a jövedelmezőség nem elhanyagolható kérdés. Az új és prémium lakások általában biztosabban kezelik az értékcsökkenés kockázatát – ha nem eszement/értelmetlen áron vásárolták - de a jövedelmezőségük a legalacsonyabbak között van. Pontosan azért, mert a bérlők azt a prémium felárat bérleti díjban már nem hajlandóak úgy megfizetni, mint amennyire a lakás vásárlója hajlandó volt. A bérlői racionalitás egyébként is jellemzőbb mint a vásárlói ezen az alpiacon. Ebből van a legtöbb félreértés, hogy a bérlő nem vevő. Részletek itt!

.

Tovább

Bank = Ingatlan - Minden út a bankba vezet

Az elmúlt néhány év legizgalmasabb ingatlanpiaci eseménye történik a szemünk előtt. Az OTP Bank ingatlanpiaci szerepvállalását nem csak a újraéledő finanszírozásban képzeli el, hanem valódi vevő és eladó közti szolgáltatóként akar a jövőben megjelenni. Persze gyorsan tegyük hozzá, hogy a többi szereplő legnagyobb bánatára.

A banki szerep újra értelmezése egyáltalán nem elrugaszkodott ötlet. Nagyon egyszerű és világos tényen alapszik. Az ingatlanpiac motorja a hitelezés, vagyis a bank.

A mai piac legnagyobb betegsége, az értékesítések visszaesésének valódi oka, hogy a vevők többsége csak és kizárólag banki segítséggel tud és képes ingatlant vásárolni.

   

Sőt, a fejlesztők is bankhitelből tudnak új házakat építeni. A „régi szépidőkben” is ez volt a helyzet. De az a fajta észnélküli hitelezés már a múlté. Szerencsére és nagyon örülünk neki, hogy vége lett, mert minél tovább tartott volna, annál nagyobb bajt okozhatott volna. Viszont ettől függetlenül finanszírozásra, hitelezésre szükség van. A bank így megkerülhetetlen szereplője az ingatlanpiac jelenének és jövőjének bármilyen aspektusból történő vizsgálatában.

Akármilyen irányból is közelítjük meg, minden út a bankba vezet. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter