A 60 éves budapesti fizetővendéglátásról

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Nagy kár, hogy a budapesti ingatlanhasznosítás története kevésbé közismert. Hajlamosak vagyunk azt hinni – és nem gondolni – hogy minden 1990 után kezdődött. Mondjuk azért, mert előtte nem is nagyon érdekelt minket az ingatlanokban rejlő üzleti lehetőség, egy ingatlan pénztermelő képessége. Az ingatlanok adásvételében egyébként még ma is könnyebben látunk jó üzletet (megvesszük és gyorsan eladjuk), mint a hosszabb távú hasznosításában. Ennek is az okai valahol a 90-es években keresendő, mert akkor szinte minden arról szólt, hogy olcsón megvettünk és drágábban eladtunk valamit a lehető legrövidebb időn belül és legkisebb energiabefektetéssel. Ez a retro életérzés nem tűnt el, nosztalgiával tölt ez még minket ma is. Egy ingatlan üzemeltetése és hasznosítása macera, az már valódi munkát jelent, időt, plusz költségeket, ez meg ugye csak a látható és láthatatlan kockázatok növeli. Ma is egyszerűbbnek tűnik valamit olcsóbban megvenni (vagy éppen megépíteni) és utána gyorsan realizálni a hasznot az értékesítéssel.

Az ingatlanok hasznosítása nálunk ezért csak átmenti megoldásként él a többség fejében. Milyen érdekes, ugye? Többször meghallgathatjuk, hogy nálunk feltűnően alacsony az ingatlanhasznosítás például a lakhatási viszonyainkban. Nem akarunk hosszú távon bérelni, mert saját tulajdonú lakásban akarunk élni. Közben meg nem akarunk lakásokat hasznosítani sem hosszú távon, hanem el akarjuk őket adni nyereséggel. A kettő között nagyobb az összefüggés, mint azt először gondolnánk. Ez legyen most csak gondolatébresztő megjegyzés, mert az ingatlanhasznosítás sem csak a bérlőkről szól. A nagyobb haszon reményében a bérlőkön kívül is volt és van is élet.

Azért is most vettük elő ezt a témát, mert idén márciusban publikáltak egy nagyon érdekes tudományos kutatást a budapesti magánszálláshelyekről, fizetővendéglátásról. Közben eltelt néhány hónap és beköszöntött a nyár, amikor felmerülhet több lakáshasznosítóban a kérdés, hogy milyen irányba induljon el: bérbeadó legyen vagy vendéglátó. Egyik sem könnyű szerep. Bérbeadónak lenni azért mondjuk ki elfogadottabb. Miközben, és most jön az első igazán hasznos információ a kutatásból, jól látható, hogy 1960-tól kezdve vannak Budapesten nyilvántartott vendéglátók, fizetővendéglátás. Ahogy a szerzőtrió megfogalmazza

„Budapesten a lakásállomány turisztikai hasznosítása nem új keletű, gyökerei az 1960-asévekig nyúlnak vissza (Michalkó [2001]). Miközben a szocialista rendszer igyekezett a magánszektort kiszorítani a gazdaságból, az ingatlanpiac és a turizmus területén kompromisszumokra kényszerült. Az 1960-as években bekövetkező nemzetközi politikai enyhülés és a belpolitikát jellemző konszolidáció általános gazdasági növekedéssel és a turisztikai kereslet bővülésével párosult Magyarországon. A meglévő szerény szállodakapacitás nem tudta kielégíteni az évről évre növekvő igényeket, mivel a beruházásokhoz szükséges erőforrásokkal a szocialista állam nem rendelkezett, így kézenfekvő megoldásnak tűnt a lakásállomány bevonása Budapest turisztikai kínálatába."

1970, 1980, 1990 mind olyan éveknek nevezhető a táblázatban, amikor a vendégéjszakák száma mai értelemben véve is jelentősnek nevezhető a turistáknak üzemeltett lakásokban. Gyakorlatilag is olyan fontosak voltak, mint maguk a szállodák. Ez azért egy olyan infromáció, ami eldöntheti azt a kérdést, hogy van, volt és lesz-e szükség fizetővendéglásásra Budapesten. Aki kacérkodik a vendéglátó szereppel, őt töltse el az az érzés, hogy egy régi hagyományt visz tovább, hagyományőrző és nem pedig Budapest újdonsült ellensége. Korábban is a pénzért csinálták ezt, ahogy ma is. Nincs ebben semmi szégyellni való. Szintén olvashatjuk, hogy

„A bérbeadás során kialakult személyes kapcsolatok az internet kora előtt is arra késztették az érintetteket, hogy a visszatérés, az ismételt bérbevétel, illetve az adott ingatlan rokonoknak, ismerősöknek történő ajánlása a hivatalos közvetítő megkerüléséve történjen (Michalkó [1999]). Így Budapest turizmusában már az 1980-as években működött egy informális lakásbérleti piac, amelynek lényege, hogy a nyugati valuta egy része közvetlenül a lakossághoz áramlott, és a közvetítő megkerülésével kiadott ingatlanok után a bérbeadók nem adóztak.”

Ugorjunk az időben, mert a történelem ismétli önmagát és kiderülhet valami megismétlődött 2010 után, mint ami történt 1960 után. Igény lett több budapesti szálláshelyre, amire egyszerűen nem volt szállodai kapacitás. Még ma is könnyedén meg tud telni a város egy-egy fontosabb, több külföldi vendéget csalogató esemény megrendezésekor. A tudományos kutatás 2014 októberétől kezdve 3 évig figyelte folyamatosan a magyar AirBnB-piacot. Pont abban az időben, amikor talán közismert lett ez a fogalom, pedig korábban létezett az online szálláshely-közvetítés pl. booking.com-on. Mint írják

„Az utóbbi években sajátos átalakulásnak lehettünk tanúi a budapesti szálláshelypiacon. Visszatért egy régi forma, az 1970–1980-as években a piacon domináns helyzetben levőmagánszálláshely-üzemeltetés – igaz, a mai körülmények szinte semmiben nem hasonlítanak az akkoriakra. Mennyiségi tekintetben azonban forgalma elérte az 1980-as évek kimagasló értékeit: számításaink szerint a vizsgált időszak utolsó 12 hónapjában a vendégéjszakák száma 3,9 millió volt. A növekedés különösen abból a szempontból figyelemre méltó, hogy ezzel párhuzamosan a szálloda típusú szálláshelyek vendégéjszakáinak száma is nőtt, éves szinten közel egymillióval. Mindez arra utal, hogy az elmúlt években jelentős általános piacbővülés ment végbe a budapesti turizmusban. Ennek egyik fő hajtóereje a nemzetközi turizmus töretlen fejlődése a vizsgált időszakban: a nemzetközi turistaérkezések száma 2010 és 2015 között a világon mintegy 25 százalékos, az Európai Unióban 24,4 százalékos növekedést mutat (UNWTO [2017]). Magyarország turizmusa ebben az időszakban jóval nagyobb mértékben, 50,5 százalékos mértékben bővült. Eredményeinkből kitűnik, hogy a dinamikusan bővülő kereslet a vizsgált időszakban Budapesten nagyobbrészt a magánszálláshelyeken realizálódott. E szállástípus kimagasló sikerességének több összetevője van.” 

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fizetővendéglátás szerepe 60 éve változtatlan Budapesten

Az egyik legfontosabb összetevő az volt, hogy

„ A pénzügyi válság utáni években megélénkülő turisztikai keresletre a budapesti szállodaipar csak viszonylag szerény mértékű kapacitásbővítéssel reagált (a KSH adatai szerint 2010 és 2017 között 10 százalékos mértékben nőtt a szobák száma a szállodákban).

Az igény szülte egyszerűen. A turisták és a számukra üzemeltett lakások kapcsolata immáron 60 éves múltra tekint vissza Budapesten. A budapesti turizmus szerves része. A szállodák és a lakások együtt szolgálják ki a turistákat már olyan régóta, hogy néha talán már el is feledkezünk róla, amiért időről időre fel kell találnunk a spanyol viaszt. 1990 előttről nincsenek hírek, hogy ezek milyen mértékben borzolták a budapestiek kedélyét, milyen hatása volt az albérletekre.

Ma gyorsan ráhúzzák a vizeslepedőt a fizetővendéglátásra, hogy az az oka minden rossznak és bajnak. Közelebbről megnézve egyrészt kiderülhet, hogy nem is az így üzemeltetett lakásokkal akad kihívás, hanem talán az idelátogató célközönség lett nagyon más, a viselkedésük, a szokásaik azok, amik zavarnak minket.

A buli – vagy csípősebb nyelvek szerint az alkohol (A pénznyelő szörnyeteg) – turizmus és ezeknek a káros következményei nem kívánatosak Budapesten, nem pedig a turistáknak üzemeltetett lakások. Aki azért jön ide, hogy vállalhatatlanra igya magát, majd randalírozik, balhézik, aki szerint itt minden megengedhető és elfogadható, valószínűleg rájuk nincs szükség. Ezt is érdemes leszögezni, amikor a vendéglátó szereptől azért tartunk, mert elítélik őket pusztán csak azért, mert turistáknak szolgáltatnak és nem bérbeadók akarnak lenni. Ha erre a típusú rendet zavaró turizmusra a város igényt tart, akkor azt valószínűleg nem a többi, normális turista által is kedvelt és látogatott helyeken kellene engedni. Nem nagyon érthető az, hogy miért nincs erre törekvés.

Az is egy pénzérdek, hogy az ilyen turisták is jöjjenek Budapestre, de az már álszent és aljas, ha ezért a vendéglátó, magánszállásadókat hibáztatjuk egyedül és rajtuk kérjük számon a helyzet rendezését.

A renitens turisták legalább annyira megszállhatnak szállodákban és hostelekben, mint lakásokban. Egyik balhés arc homlokára sincs ráírva, hogy „én magánszállásadónál szálltam meg”, de szeretjük ismét ezt hinni – és nem gondolni – hogy ne a turisták, a turizmus legyen az ellenségkép (az nem pol- és nem is médiakorrekt), hanem a szállásadók (mert ők könnyen kereshetnek sokat a turistákon).

A tudományos kutatás egyik, ha nem a legfontosabb üzenete éppen az, hogy akár büszkék is lehetnénk a magánlakások 60 éve folyamatosan turizmusba integrálásra, amiért egyáltalán nem idegen, hanem természetes részének is tekinthetnénk a fizetővendéglátást Budapesten.

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A történelem csak ismétli önmagát, a fizetővendéglátás újra reflekotorfénybe kerül

A magánlakások fontos szerepe vajmi keveset változott az elmúlt 60 évben a budapesti turizmusban, de az idelátogató turistákban azért már jóval nagyobb a különbség. A magánszálláshelyek szabályozását oly sokan sürgetik, ami a Budapestre látogató célközönséget alapjaiban nem tudja megváltoztatni. Miközben a város elemi érdeke pont azt diktálná, hogy egyik turista se botránkoztassa meg a másikat, vagy az itt élőket a látogatásával. Bár az idelátogató turisták száma dinamikusan nő – ezzel együtt a feszültség is - a vendéglátók, a szállásadók nem lehetnek felhőtlenül boldogok. A rentábilis jövedelmezőségre és magas kihasználtságra egyelőre csak a nagyobb szereplők számíthatnak. Ez például biztosan nagy különbség az 1990 előtti szállásadók világához képest. Érdekes olvasni, hogy amíg 2014 óta a köztudatban az él, hogy szállásadónak lenni milyen könnyű pénzcsinálási lehetőség, közben

„Emellett számos olyan üzemeltető van a rendszerben, akiknél a lakáskiadásból származó bevételek legfeljebb szerény jövedelemkiegészítést tesznek lehetővé: bevételeik messze elmaradnak a hosszú távú lakáskiadással jelenleg elérhető jövedelmektől. Mindezek alapján aligha meglepő, hogy a vizsgált hároméves időszakban a rendszerben publikált 19,5 ezer lakásból közel 9,9 ezret visszavontak a piacról (ez 41,1 ezer férőhelyet jelent).”

Például emiatt se higgyük el azt, hogy az albérletpiacon a szállásadók miatt lakáshiány alakult volna ki Budapesten. Ez a gondolat még viccnek is rossz. De szállásadóként így is igen nagy a kudarc lehetősége, még akkor is, ha a sok előítélettel és tévhittel le tudunk számolni magunkban, vagy képesek vagyunk ezt feldolgozni és mindent megtenni azért, hogy a mi vendégeink ne zavarják a Budapestieket és az ideérkező többi turistát sem.

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A nagyobb haszon nagyobb kockázatokat is jelent a fizetővendéglátásban

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: Jancsik, András and Michalkó, Gábor and Csernyik, Márta (2018) Megosztás megosztottság nélkül – az Airbnb és a budapesti szálláshelypiac átalakulása. KÖZGAZDASÁGI SZEMLE, 65 (3). pp. 259-286. ISSN 0023-4346

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Turistalakások ( Vacation / Holiday Rentals) bérbeadása Budapesten - Túlértékelt bevételek vs. Kiadások és adók

airbnb booking.com turistalakások rövid_távú_bérbeadás egyéb_szálláshely_szolgáltatás lakáskiadás_turistáknak airbnb.com homeaway.com wimdu.com 9flats.com idegenforgalmi_adó_budapesten szálláshely_szolgáltatás_adózása aparthotel IBUSZ_lakások tripadvisor.com vacation_rentals holiday_rentals housetrip.comA rövid távú lakáskiadás, a kimondottan turistáknak kínált lakások (Vacation / Holiday Rentals) nem újdonságok itthon. Évek óta lehet olvasni, hogy európai mintára, hogyan alakult ez ki nálunk, de picit lehet olyan érzésünk mint az iwiw és facebook kapcsolatáról, hogy ez már nálunk korábban létezett és a határainkon túl amikor népszerű lett, akkor mint a spanyolviaszt fedeztük fel újra. Viszont az IBUSZ lakások Budapesten már hosszú évtizedek óta elérhető szolgáltatást nyújtanak, amitől a mai lakások semmiben sem különböznek. De a legtöbbünk a balatoni „zimmer feri” megoldásokkal találkozhatott már testközelből. A mai turistalakások inkább szerevezettségükben alkalmazkodtak a korhoz. Pl. abban, hogy különböző internetes oldalak mint közösség működnek, ahol a világ bármely részén lehet szállást találni. Ezért nem is ejtünk külön szót arról, hogy milyen lakást mennyiért lehet így kiadni. Mindenki meg tudja ezt nézni a népszerű nemzetközi oldalakon a teljesség igénye nélkül airbnb.com, booking.com, homeaway.com, housetrip.com, tripadvisor.com, wimdu.com, 9flats.com. Igen, a booking.com-on és a tripadvisor.com-on is van több száz budapesti lakás turistáknak, mert ma már világszerte egyre nyitottabbak a turisták ilyen szálláshelyekre is. Ez persze hatással van az ingatlanbefektetésekre. Egyrészt úgy, hogy több emberben felmerülhet a kérdés, hogy mekkora üzlet ez, jobb-e mint a hosszú távú bérlés? Esetleg direkt azért akar venni ma lakást, hogy így adja ki.

Elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés

A rövidtávú lakáskiadás jelenleg nem bombaüzlet, ezt jobb leszögezni már az elején. Nulla tapasztatalattal, teljesen kezdőként belevágni több mint kockázatos. Ezért is született ez az írás, ami senkit sem akar lebeszélni vagy rábeszélni az ilyen ingatlanhasznosításra. Inkább egy részletes összefoglalásra törekszünk, ami rámutat ennek a szolgáltatásnak az összetettségére. Összetett, mert pl. Budapesten ha valaki nem akar túl sokat kockáztatni, akkor 5-6-7 kerületek Deák térhez minél közelebbi részén választanak ehhez lakást. Ennél az ingatlanhasznosításnál legfontosabb a minél tökéletesebb elhelyezkedés. Azt semmivel sem fogjuk tudni helyettesíteni. A 6. és 7. kerületekben pl. az elmúlt 10 évben épült társashazak jó döntésnek bizonyulhatnak, mert ezekben a házakban már több mint valószínű, hogy van turistalakás.

Láthatatlan és látható költségek

Mert egyik legfontosabb költség, amivel szembesülhetünk, hogy a vendégeinket fogadni kell és át kell venni tőlük a lakást, foglalkozni kell velük. Ez megkíván egyfajta rugalmasságot. Ez pedig több mint elsőre gondolnánk, mert a vendégek a nap 24 órájában érkezhetnek és mehetnek el vagy lehetnek problémáik. Ami legalább lehet annyira szórakoztató mint bosszantó is, mert lehet a vendéggel nem 2x kell találkozni hanem többször is. Elhagyhatja a kulcsot, bajba kerülhet, nem tud bemenni a társasházba, stb.. Ez pedig nem is olyan egyszerűen mérhető költség, mert nem mindig kifejezhető pénzben, az az idő, amit erre kell szánni.

Ha a lakás nem úgy néz ki mint a fotókon, akkor azzal hosszabb távon vendégeket veszíthetünk. Bizony, rengeteg olyan dologra figyelni kell, amire nem biztos, hogy elsőnek eszünkbe jut. Így a szolgáltatással kapcsolatos összes költséggel legyünk tisztában.

Azért fontos ezt hangsúlyozni, mert a rövid távú bérlést elsősorban a bevétel oldaláról szeretik nézni. Hamarabb látunk számokat a bevételekről, mint a kiadásokról. Ez pedig még véletlenül se vakítson el minket!

Személyi jövdelem adó (16% SZJA), egészségügyi hozzájárulás (20% EHO) és idegenforgalami adó(4% IFA)

Egyéb szálláshely üzemeltetése is adóköteles jövedelem. Még hozzá nem is akármilyen. Ezt is legtöbbször csak említésszerűen olvashatjuk, hogy csak járjunk utána. Amellett, hogy az illetékes önkormányzat jegyzőénél kell kérelmezni az ehhez szükséges engedélyt. Nem lepődnénk meg, ha itt is mint a hosszú távú bérbeadásnál, nagy a feketepiac, hiszen önbevallás alapján történik. Persze lehet ezt a tevékenységet adómentesen is tervezni, csak ahhoz ez az írás semmilyen formában nem járul hozzá. Ha egy ingatlanhasznosítási forma jövedelmezőségét vizsgáljuk, az adózástól nem tudunk eltekinteni.

Kihasználtság

Budapestről általános vélekedés, hogy szállások terén nagyon olcsó város. Arról már kevésbé esik szó, hogy a szállások minősége is összefüggésben van ezzel. De az szembeötlő, hogy sok olyan lakást hirdetnek rövid távra, amit hosszú távra már ki sem lehetne adni, legalábbis piaci alapon csak nagyon alacsony áron. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter