Józsefváros kockázatai megszépülnek

Józsefváros Budapest 8. kerület lakáspiac lakásárak 2018 Ingatlanműhely

Ha egy picit visszatekintünk az időben és felelevenítjük a korábbi lakáspiaci emlékeinket, akkor kinek mi jut eszébe arról, amikor családon belül felmerült, hogy kellene egy pesti lakás munka vagy továbbtanulás miatt? Egy kicsi, de belváros közeli garzon vagy egy távolabbi/külvárosi nagyobb panel - tipikus első lakások voltak, mert árban szinte semmi különbség nem volt, mind a kettő meg volt jóval 10 millió alatt. Akinek igazán szűkösek voltak a keretei, ahol minden forint számított, de inkább vásárolni akartak és semmi eshetőségre sem bérelni, nekik volt szinte az egyetlen kompromisszum a 8. kerület. Ott lehetett garzont is venni és panelt is, általában a pesti átlagárak alatt. A budapesti lakásárakhoz képest, a 8. kerület alacsonyabb árai vonzották az olyan vásárlókat is, akiknek összejött egy kis megtakarításuk és ők is pesti lakásba akarták tenni.

Ez a „pesti lakás” mánia, a pénz jó helyen van benne, ki is tudom adni, nekem is jól jön, ha van, a családban úgy is kelleni fog valakinek idővel, a 8. kerületbe mindig csábított vásárlókat.

Persze ellentmondásos terep volt ez korábban is, így az árak miatt döntöttek mellette, hogy ilyet, ekkorát, ilyen közlekedési viszonyok mellett máshol drágábban vásárolhatnának. Ha már volt keret máshol lakást venni (akár rosszabb adottságút is) és nem számítottak a rosszabb tömegközlekedési lehetőségek, akkor inkább máshol is vettek.

A 8. kerület gyorsan szűrte a vásárlóit, valakinek vagy benne volt a kalapjában és ki is húzta, vagy már eleve bele sem tette.

Aki ebben a városban él és az is aki nem, még mindig előítéletes a 8. kerülettel szemben

A kerület számán vagy neve hallatán mondhatni keveseknek jut eszébe valami jó. Itt minden ingatlan hátránya, hibája, a ház külső és belső állapota, az utcakép más szempontok szerint van értékelve, mint sok másik kerületben.

Erről beszéltünk tavaly júniusban, amikor górcső alá vettük a kerületet és egész részletesen megnéztük lakáspiaci szempontokból. Már akkor felhívtuk a figyelmet, hogy nem csak Budapesten, de a 8. kerületben is fogynak a vevők. 2016 után, az előzetese adatok szerint, 2017-ben is a fővárosban vásárlók száma tovább csökkenhetett. A 8. kerület biztosan nem kivétel ez alól.

Azt ugyanis tudni kell, hogy a város kockázatosabb területeiről mindig hamarabb és gyorsabban is fogynak el a vevők.

A kockázat és a hozamok kapcsolatát sokan ismerik. A magas kockázat magasabb hozamokkal kecsegtet.

A 8. kerületben a lakások árához képest jól lehet kiadni/hasznosítani, akár túlságosan/aránytalanul is jól, mint sok lakáspiaci szempontok alapján biztonságosabb kerületben, városrészben.

A 8. kerületben persze nem csak az átlagon felüli hozamok érdekesek, hanem itt még mindig lehet vásárolni 15 millió alatt lakást, amit ki is lehet adni. Ez nagy szó és igen komoly indok azoknak, akiknek nincs több pénzük hitellel vagy anélkül sem. Nem csak 15 millió alatt, de még 400 ezer forint alatti négyzetméter áron is vannak garzonok. Tudjuk, hogy a kislakások négyzetméter ára magasabb a nagyobb lakások áránál. Ezek egyáltalán nem elhanyagolható részletkérdések egy vásárlói rétegnek, akiknek a 8. kerület ma is az egyetlen alternatíva tud lenni Budapesten. A budapesti átlagár alatt – ami már 410 ezer forint körül stagnált a KSH legutolsó jelentése alapján - tehát bizonyos értelemben akár áron aluli „érzéssel” vásárolhatnak, juthatnak lakáshoz még ma is vevők a kerület kockázatosabb részein.

A kockázat is egy érdekes kérdés

Sokszor lehet az az érzésünk, mint ha az eladó lakások többségét 10-20 év alatt újra és újra eladnák. Igen, mint ha mindig ugyan azokat a lakásokat adnák-vennék. Van egy lakásréteg, ami forgalomképes, ami gazdát cserél néhány évente, akár még sűrűbben is. Majd vannak azok a lakások, amik messziről elkerülik a lakáspiacot.

A 8. kerületben is érdekes kérdés, hogy ki örülhet jobban, ki érezheti nagyobb biztonságban magát:

Az, aki olyan lakást vesz, amit kb. 10 évente eladnak, esetleg csak pár évig tartja meg a tulajdonosa, vagy olyat, amit most adnak el először 20+ év után.

A 8. kerületben nem a lakások kiadhatósága a kérdés, hanem a forgalomképességük. Bérlőt könnyebb rá találni, mint vevőt. Bérlőt, akkor is találunk rá, amikor lakáspiaci válság van, de vevőt lehet, hogy még akkor sem, amikor lakáspiaci boomtól hangos a város. Ha van kerület, aminek tényleg nem homogén a lakáspiaca, akkor az a 8. kerület. Kritikus lehet a kiválasztott lakás jövőbiztos adottsága (forgalomképessége) , de a 8. kerület mindig a kockázatvállalásról szólt és szól még ma is. Átépítik, megújul, szépül, változik. Közben a kockázatok lehet kevésbé szembetűnőek, miközben nem áron alul vásárol senki sem, aki úgy érzi, hogy jobban járt, amikor egy 8. kerületi lakás mellett döntött. A 8. kerület áraiban mindig benne van a kockázat, az is újjáépül, mint maga az egész kerület.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Gettómilliomosok Budapesten

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely

A hol éri meg lakást venni kiadásra Budapesten kérdést még február elején jártuk körbe a magunk módján. A válaszkeresés közben kiderült, hogy a 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. Nem hiába kerül a vásárlók középpontjába ez a kerület.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Minden szempontból VIII. kerület a város közepén van

Gyakorlatilag a város közepén van. Kevés kerület büszkélkedhet azzal, hogy ennyi metrómegállója legyen, beleértve az új M4-es metró 4 állomását is. A kerületen átmegy a Nagykörút egyik szakasza (József körút), így az éjjel-nappal járó 4-es és 6-os villamos vonala is átszeli a kerületet.

Tömegközlekedés szempontjából kiváló elhelyezkedés jellemzi. De hírhedt hírneve továbbra is elbizonytalanító.

Olyannyira igaz ez, hogy a kerületet két nagy részre lehet osztani. Az egyik a Múzeum és József körút közötti rész, amit Palotanagyednek hívnak. Ez sosem volt az a „Józsefváros”, amitől féltek és félnek még ma is. A József körút nem egyszerűen elválaszt negyedeket a VIII. kerületben, hanem mindig fontos szerepe volt a lakások árazásában, az adásvételek számában. Akik nem akartak nagyon kockáztatni, de csábították a kerület árai, azok a József körút közvetlen közelében vásároltak.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A VIII. kerületet már nem Józsefvárosnak hívják, de attól még az

2016-ban Budapest egészén csökkent az adásvételek száma 2015-höz képest, tudhattuk meg az OTP Lakóingatlan Értéktérkép héten megjelent friss számából. A hivatalos adásvételi adatok alapján készített lakáspiaci elemzést most külön a 8. kerület szempontjából vizsgáljuk. Látszik ugyanis, hogy a kerület nem egységes. A József körút körül például nőtt a forgalom még 2016-ban is. E körút mellett van a kerület nagy sikernek örvendő Corvin negyed új társasházak, pláza és irodaházak által határolt része is. Nem ezzel indult a kerület megújulása, de kétség kívül az elmúlt 10 évben teljesen átalakította a kerület életét és lakáspiacát. Még a metróállomás nevét is átnevezték miatta. 

A kerületben az elmúlt évtizedekben sok új ház épült. Az új házak mindig a kockázatkerülő vásárlókat vonzották. Ez ma is így van. Aki ebben a kerületben gondolkodik el, abban a teljesen új vagy újszerű társasházak jelentik az „A” tervet.

A klasszikus gangos és körfolyosós vagy panelházak még mindig elég bizonytalan terepnek tűnhet. Be is kell férfiasan vallani, hogy az még mindig egy kemény dió.

A kerület lehet, hogy sokat változott, de még mindig nem annyit, hogy minden áron itt lakást lenne érdemes vásárolni.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A VIII. kerület a 2016-os budapesti lakáspiac nyertese

Az árak lehet, hogy vonzóak, de a házakat egyenként kell megvizsgálni. A rendezetlen társasházak még mindig a magas kockázatokat vállalók terepe. A kívül belül jó vagy kiváló állapotú, jól működő társasházakat nagyítóval kell keresni. Egy jó házban lehet venni egy rosszabb lakást, amit utána fel lehet újítani. De egy lepusztult, leépült házban venni egy szép lakást már nem ugyan azt jelenti. Egy vásárló a lakás állapotát bármikor befolyásolhatja, de sem a lakóközösségre sem pedig a társasház állapotára nem tud már ilyen hatást gyakorolni.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Az árnövekedés elfedi a valós kockázatokat

Bár elnézve a negyedek és a kerület átlagos árváltozásait, mint ha nem is lennének kockázatok a VIII. kerületben. Pedig vannak, nem is akár mekkorák.

Ezek azok az árak, amit bármikor félre lehet magyarázni és bárkivel el lehet hitetni, hogy a kerületben mindenki győztes, nincsenek vesztesek:

Budapesten a VIII. kerület árai tovább nőhetnek, miközben a kerületben a lakásokkal kapcsolatos kockázatok egy százalékkal sem csökkennek.

Ne csak az árak alapján  hozzunk döntést, figyeljünk oda és vegyünk számításba minden más tényezőt is, ha ebben a kerületben vásárolni tervezünk.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Budapest VIII. kerületéről ne csak az árak alapján döntsünk

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter