A bulvár lakáspiac

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

A lakáspiacról felületesen, könnyedén és egyszerűen szeretünk beszélgetni, mint szinte ma már mindenről. A bulvár hatása a hírvilág minden szegmensét érinti. A lakáspiac viszont nem mindig jól dramatizálható, nincsenek benne celebek, látványos „villantások”, szerelmi viszonyok, szaftos sztorik. Itt szeretnénk megjegyezni, hogy egyébként lennének, csak egyelőre erre a lehetőségre a média még nem csapott le. Pedig biztosak vagyunk benne, hogy sokan szeretnék tudni, hogy mik is zajlanak a színfalak mögött. Végülis minden ingatlanos cég mögött is emberek vannak, a maguk bulváros életükkel és kapcsolatrendszerükkel. Kit ne érdekelne, hogy hol él egy vezető ingatlan franchise  tulajdonosa a családjával? Hogyan szerezte ez első "száz millióját"? Vannak-e problémáik, ellenségeik, kik a barátaik? Mennyire elfogultak politikailag? Cégeik sikerében mennyire játszik szerepet világnézetük, hitük? Az ingatlanos cégek mennyire konkurenciái egymásnak és mennyire nehezítik meg egymás életét vagy sem? Kik a legszexibb ingatlanos csajok, vagy hol vannak az igazi szívtipró ingatlanos Casanovák? A külső mit számít az ingatlanos világban? Vonzó nőnek vagy sármos playboynak könnyebb lenni ebben a szakmában? A lakáspiacon a szereplők megszokták, hogy nem igazán kerülnek reflektorfénybe, csak saját üzleti érdekiket kiszolgálva. Ha cégüket vagy az üzleti stratégiájukat kell népszerűsíteni, akkor szívesen nyilatkoznak, reklámozzák cégüket, amiért sokszor fizetni is hajlandóak.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhelyDe hogyan is kezdődött minden?

2008-ig a hangulatra koncentráltak a lakáspiaci hírek. Leginkább látványos fejlesztésekről, hogy ki és mit épít, ad át voltak a főcímek. A lakáspiaci folyamatok nem voltak hangsúlyosak, mert minden szépnek és jónak tűnt. Sokan azon a tények is meglepődnek, hogy maga a KSH is 2007-től rendelkezik valódi, statisztikailag is elemezhető, jól összehasonlítható adatokkal a lakáspiacról. Azt is mondhatnánk, hogy 2008-ig „hangulatkeltés” volt az ingatlanmédia célja, ami még nem is volt valóban tudatos média jelenlét, inkább csak érdekességnek tűnt. Volt forgalom, épültek az új házak, pezsgett az élet, még ha egyébként semmi sem volt már rendben, mert a piaci adásvételek száma folyamatosan csökkent, az építkezések is 2003 után évről évre mérséklődtek, az infláció minden árnövekedést „felzabált”. Gyakorlatilag elindult az elértéktelenedés, de ez nem hordozott hírértéket akkor, mert nem elemeztek adatokat akkoriban. Csak beszélgettek a lakáspiacon a szereplők és más ingatlanpiacokon (pláza, irodaházak) is jól látható építkezésekről.

2009-2013, a sötét közelmúlt 2009-től jött a feketeleves az addig jól leplezett problémákról. Előtte csak azt lehetett hallani, hogy éppen milyen új „városközpontot” terveznek, milyen csúcs új irodaházakat fognak építeni, milyen sok a külföldi befektető, és hogy ömlik a tőke az ingatlanpira. A rózsaszín ködnek pillanatok alatt lett vége, és sokan azt hitték, hogy itt egyik pillanatról a másikra változott meg. A valóságban pedig csak az történt, hogy a már évek óta tartó lakáspiaci problémák egyszerre kerültek a nyilvánosság elé. 2013-ig évente hallgathattuk, hogy most már nem csökkenhetnek tovább az árak, mert most már túl alacsonyak ahhoz, elértük a gödör alját. Közben pedig beivódott a köztudatba a „devizahiteles lakások” fogalma, aminek a tömeges megjelenését várták a piacon, további árcsökkenést eredményezve. Ez az egyetlen egy dolog nem változott, mert ezt még azóta is várják néha. Ez eddig sem így történt és nem is hatott a lakáspiacra, de médiabarát, mert elég drámai és szentimentális. A bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhelyNemzeti Eszközkezelővel  az állam ebből is kiveszi a részét, egy új „nemzeti lakáspiacot” létrehozva. Ezekben az időkben a jelzáloghiteles kérdésék uralták a híreket, miközben a borús piaci hangulatról szóló híreket, jól áthatotta a kilátástalanság. Az állami szerepvállalás ekkor született meg. A lakáspiaci lobbi gyakorlatilag azonnal az államtól várta a lakáspiac fellendítését, áfa csökkentéssel és vásárlásösztönzéssel. A lakáspiaci hírek nem voltak hozzászokva a negatív hangulathoz, a piaci szereplők nem is igazán tudtak felnőni a feladathoz. Ezért keveredtek sokszor ellentmondásba saját magukkal. Egy lakáspiacon mozgó cég jellemzője, hogy általában mindig nagyon optimista és minden rosszban látja a jót, a lehetőséget. A lakáspiac adatainak igazi elemzése ennek ellenére sem vált jellemzővé az ingatlanpiacon. Mint ha szégyellték volna a piaci szereplők, hogy a lakáspiaci folyamatokat utólagosan bemutassák. Ez valamelyest érthető, mert azokból jól látszódott, hogy 5-6 évig gyakorlatilag az optimista és önbizalomtól duzzadó ingatlanpiaci hírek becsapták a közvéleményt. A lakáspiac időzített bombává vált, amiben nagy szerepe volt mindenkinek, akinek érdeke fűződött ahhoz, hogy minél később derüljön ki, még sincs itt minden rendben. A mellébeszélés, a könnyen érthető kommunikácók, a vagy fekete vagy fehér történetek ekkor lettek csak igazán kedveltek. A lakáspiaci hírek egyre inkább ingatlanértékesítő vállalkozások üzlete lett, akik így próbáltak felszínen maradni. Mivel a látványos beruházások eltűntek, a lakáspiacon a képek helyett, „elemzők” vették át a szerepet, akik mindig megerősítették  a „soha vissza nem térő alkalmat”. Most kell lakást venni, mert csak drágább lesz, örök klasszikus megunhatatlannak bizonyult 2013-ig. 2013 negyedik negyedévére különleges gazdasági helyzetbe csöppentünk, ami mindent megváloztatott.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

Budapest karikatúrája

2014 piaci hangulata megváltásként jött a lakáspiacon. 2008 után az első év volt, amikor az optimizmus már nem tűnt cikinek. Bár külön érdekessége volt az akkori piaci helyzetnek, hogy a lakáspiacról egységesen tettek állításokat. A 2014-től kezdődő piaci élénkülés a nagyvárosainkat érintette igazán - mutatták a statisztikák -  ezen belül is Budapest tért magához  Csipkerózsika álmából. 2014-ben egyre több értékesítő vállalkozás egyre hangosabban beszélt a médiában. Az igazi áttörést 2015 hozta, amikor szinte január 1-től fogva naponta jelentek meg a cikkek, hogy „egymást tapossák” a vevők a lakáspiacon, az árak meredeken száguldanak. Túlzó volt, de bulvár módon lehetett a lakáspiacról úgy beszélni, mint előtte még igazából soha. Leginkább az élénkülő budapesti lakáspiac karikatúrája volt ez, nem a magyar lakáspiaci valóságé.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

Ha megnézzük ezt a KSH grafikont, jól látjuk, hogy mit jelent az a lakáspiaci jelenség, amit egyszerűen urbanizációnak nevezünk. Ez a folyamat nem ma kezdődött, de a 21. században globálisan egy gyors és látványos folyamatról van szó. El kell fogadnunk, hogy nagy városokban akarunk élni, amit a magyar lakáspiac is egyértelműen üzen a számunkra. De ez unalmas, tudományos, így nem is jelent meg a lakáspiaci hírekben, hogy az urbanizáció a lakáspiacot a nagyvárásokra fogja redukálni. Úgy tekintettek a lakáspiacra, hogy itt újra zajlik az élet és egy országos lakáspiaci fellendülésnek lehetünk a szemtanúi. De 2015-ben már a fehér, optimista hír mellett, megjelentek, a csak fekete hírek, hogy most már nagy lufit fújtak a lakáspiacon és itt az idő az árak csökkenésének. Ez persze akkor igazán zavaró, ha egymás után olvassa az ember a lakáspiaci híreket és nem tudja, hogy akkor most ki és mit akar vele igazából közölni.

Pár napja a KSH legfrissebb lakáspiaci elemzése  megalapozta a most megjelenő lakáspiaci híreket. Kiderült, hogy az urbanizáció azt jelenti, hogy társasházi lakások szerepe erősödik, a nagyvárosok piacán kívül, a többi lakáspiaci eszköz (beleértve a nagyra becsült családi házakat is) az elértéktelenedés fájdalmas útjára léptek – egy kis költői túlzással élve. Tagadhatatlanul az urbanizáció valódi nyertese Budapest, az egyetlen igazi versenyló a lakáspiac ügetőpályáján. A megyeszékhelyek is csak óvatosan követik, mindenki más pedig szépen lassan leszakad. Ezt persze azonnal úgy lehetett feketén kommunikálni, hogy vége a lakásárak növekedésének, csökkenés indult el. Ezért fontos az adatok vizualizációja, a folyamatok nem csak bulváros értelmezése, mert Budapestet és a megyeszékhelyeket ez a csökkenés nem érinti. Az urbanizáció pozitív hatásai ezekre a lokációkra koncentrálódik a következő időszakban. Emellett jól látszik, hogy a "törpe"újlakáspiacon az árak megállíthatatlanul nőnek országszerte.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

Az 5% lakásáfa+CSOK gumicsont, mert az állam jól játszik a lakáspiaci szereplőkkel, elég rafinált ahhoz, hogy tudja mit kell a „szájukba adni”. A több éves lakáspiaci lobbi munkája győzött 2015 decemberében. Viszont a kérdés az most, hogy kik lesznek a lobbi áldozatai, a feláldozhatók. Holnap folytatjuk…

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Első lakást vásárlók

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhelyA lakásvásárlásról sokaknak a fiatalok jutnak eszünkbe először. Ezért fogtuk a rendelkezésre álló ilyen típusú adatokat és megnéztük mit is jelent ez valójában Budapesten. A Duna House Barometer  2011 szeptembere óta külön vizsgálja a vásárlói profilt. A statisztikai elemzésének legegyedibb és leginkább figyelemre méltó része. A grafikonon azt ábrázoljuk, hogy Budapesten 2011-2015 között milyen arányban vásároltak 20-30 évesek és a 30-40 éves korosztály, illetve az első lakást vásárlók. Ezek a potenciális lakásvásárlók gerincét adják. A mai lakáspiacon is érdemes rájuk odafigyelni, ha másért nem is, a CSOK miatt ők lesznek most a legaktívabbak. A statisztikákból majd ki fog derülni, hogy mennyire. De most nézzük, hogy mennyire jellemezték ők a budapesti lakáspiacot az elmúlt években.

Az arányuk érdekes trendet mutat. 2011-2013 között fixen stabil 60% körül uralták a budapesti lakáspiacot. Tudni kell, hogy az adásvételek száma is stagnált ebben az időszakban.  2014-2015 között viszont a növekvő adásvételek száma mellet az arányuk csökkent egészen 52%-ig. Drámai visszaesésnek nem nevezhető. Ha valaki komolyabban az adatok mögé néz, akkor láthatja, hogy az arányok eltolódása elsősorban a nem saját célra vásárolt lakások vásárlása miatt történt. Megtakarítások lettek átcsoportosítva 2014-2015 között a lakáspiacra (=befektetések). Pont azért készítettük el ezt a házi feladatot, hogy 2016-ban már évközben figyelni tudjuk, megfordul-e a trend és újra a valódi otthonkeresők fognak-e erősebben dominálni Budapesten vagy sem. A keresletösztönző és otthonteremtést segítő intézkedések ebben a korcsoportban előre hozott vásárlásokat okozhatnak. A kérdés most az, hogy mennyire és mit jelent ez hosszabb távon a lakáspiacon. Az albérletpiaci kockázatokra már felhívtuk a figyelmet. Ez a korosztály a bérlők piacán is a legfontosabb célcsoport.

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhely

Az első lakást vásárlók külön figyelmet igényelnek. Fejlett lakáspiacokon speciális szolgáltatásokkal és megkülönböztetett figyelemmel jutalmazzák őket. Nálunk szinte senkit sem érdekelnek, már amennyire ez a statisztikákból kiderül. Pedig nem egyszerűen arról van szó, hogy „eggyel több” adat van a táblázatban. Egy jól működő lakáspiacon demográfiai alapon előre vizsgálják a lakáspiacon a várható keresletet. Az első lakást vásárlók ebben mindig új és friss mennyiséget jelentenek. Egy bizonyos korban, jellemzően 20-40 év között megvásárolják első lakásukat az emberek. Így ezt a korcsoportot vizsgálva látni lehet, hogy éppen ki vett már lakást és ki nem. Lehet külön „első lakást vásárlóknak” lakásokat építeni pl. olyan területeken, ahol sokan élnek, és fizetőképes keresletet jelenthetnek. Ezt a korosztályt nálunk az elmúlt 15 évben bizonyos értelemben több hatás is érte. A kivándorlás miatt egy generáció nem rohant lakást venni. De ahogy a külföldi jövedelmük engedte, a megtakarításukból bizony hazajöttek lakást venni. Ők leginkább Budapesten kerestek a megtakarításaiknak megfelelő helyet. A hazatelepültek pedig akár házakat is építhettek abból a pénzből, amit külföldön megkerestek szerte az országban. Akár milyen irányból is közelítjük meg a témát, ez az otthonáért és megtakarításaiért sokat dolgozó és hiperaktív korosztály mindig keresi a számára legjobb megoldásokat.

Szolgáltatást szinte semmit nem kapnak. Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről szabályozza az állam az illetékmentesség és kedvezményes ingatlanszerzési illeték szabályait, ami az egyetlen igazi említésre méltó, ha különböző otthonteremtési támogatásokat nem vesszük figyelembe. De ezek nincsenek első lakáshoz kötve általában, amíg az illetékkedvezmények már igen:

Új lakás

  • 26. § (1) f) szerint az új lakás 15 millió forintig illetékmentes
  • Ugyan ebben a bekezdésben szabályozzák, hogy 30 milliós értékhatárig egy új lakás illetéke 15 millió forint feletti részre fizetendő

Példa szerint egy 30 milliós új lakásnál, 15 millió forint után fizetjük meg a 4%-os illetéket, tehát 600 ezer forintot.

Használt lakás

35 éves korhatárig illetékkedvezmény és illetékfizetési kedvezmény is jár:

  • 26. § 6) szerint 15 millió forintos használt lakásig 50% illetékkedvezményt lehet kapni

Ezért ahol tudják, pl. a lakás vételárát megkülönböztetik a különböző ingóságok vételárától egy adásvételi szerződésben. Egy 17 milliós lakánál 15 millió a lakásár és 2 millió forint lehet az ingóság értéke, hogy ezzel az illetékkedvezménnyel tudjon élni a 35 év alatti lakásvásárló. Az előző példánál maradva, 15 millió forint után 600 ezer forint lenne a 4% illeték. Az 50% kedvezmény miatt ez már csak 300 ezer forintra mérséklődik.

Részletfizetési kedvezmény

Az első lakást megvásárló az adóhatóságnál (NAV) kérelmezheti, hogy 12 hónap alatt egyenlő részletekben fizesse meg az ingatlanszerzési illetéket.

  • 26. § 12) szabályozza a pontos részleteket. A legfontosabb tudnivaló mégis az, hogy ezt már az adásvétel során a vevő ügyvédje intézi a B400 NAV nyomtatványban. Ha el is felejtették ezt, az illetékfizetési felszólítást megkapva, 15 nap áll rendelkezésére a kedvezményre jogosult tulajdonosnak, hogy a NAV-nál bejelentse részletfizetési igényét. Ha elmulasztja, akkor már később nem jogosult rá.

Itt is nagyon fontos, hogy a kedvezmények nem járnak automatikusan, azt a vásárló ügyvédje intézi. Nem is lehet elégszer hangsúlyozni, hogy ha valaki lakásvásárlában gondolkodik – első lakást vásárlóként – akkor ne a bankba menjen, ne a családot, barátokat riassza és kezdjen el órákig hirdetési oldalakat nézegetni. Először ügyvédet kell választani, átbeszélni minden fontos részletet, ami az adott vevőnél érdekes lehet. Időt lehet megspórolni, ha az ügyvéd segítsége mellett megtanulja, hogy mivel nyerhet időt és szabhat gátat az adásvételi kálváriáknak.

Ki minősül első lakást vásárlónak?

  • 26. § 9) pontosan meghatározza ezt. Egyértelmű és félreérthetetlen, a józan paraszti ésszel összhangban lévő szabályozás

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhelyDe nem csak arányukra, hanem a fizetőképes keresletük nagyságrendjére is kíváncsiak voltunk az adatok elemzésnél. Kiderült ugyanis, hogy 2011-2013 között szinte ugyan olyan átlagáron egyre nagyobb lakásokat tudtak megvásárolni az első lakásukat megszerzők. Addig 2014-2015 között ez a trend annyiban módosult, hogy egyre nagyobb átlagos lakásméret mellett egyre komolyabb összegeket is áldoztak az ilyen vásárlók. A számok önmagukért beszélnek, nagyon nincs mit magyarázni rajtuk. 2013-hoz képest, 2015-ben azért a plusz 3 négyzetméterért plusz 5 és fél millió forintot voltak hajlandóak rááldozni az első lakásukat megszerzők. Ez persze nem négyzetméter felárat jelent, hanem azt, hogy a lakások négyzetméter ára 2015-re drasztikusan megváltozott, amit a vásárlók toleráltak. A képletben benne lehet az is, hogy egyre többen és egyre több lakáshitelt is vettek fel 2013-hoz képest. Azt is lehet mondani összefoglalva, hogy az első lakást vásárlók egyelőre tartják a tempót, felvették a ritmust. Egyre többet és egyre nagyobb lakásokra költenek, ami 2016-ban minden bizonnyal folytatódik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásspekuláció

"banki titok"

lakáspiac lakáshitelezés budapesti_lakáspiac lakásspekuláció likviditási_dilemmaA hitelezés és a lakáspiac kapcsolata nálunk sosem volt felhőtlen. Érdekes, hogy ezt a penzcentrum.hu-n megjelent cikk úgy próbálja előadni, mint ha a lakáspiaci kockázatokat egy banknak titokban kellene csak figyelembe vennie. Az elmúlt évek tapasztalata jól mutatja, hogy mit is jelenthet az, ha egy lakáspiacon az ingatlanok értékelése nagyon szubjektív. Értékbecsléssel adtak eddig is hitelt és láttuk mi lett belőle. Ma is fontos része a hitelnyújtásnak az értékbecslés, miközben egy ilyen változó időben, a jó kilátásoktól táplált optimizmus és a reményekkel teli hype között szinte alig tudunk különbséget tenni. Láthatóak a hirdetések sokszor igen meglepő túlárazásai is, ami sokkal több mint az a bizonyos „banki titok” 20%.

likviditási dilemma = egy lakóingatlan jövőbeni piacképes ára

Érdemes lett volna a cikkben legalább megemlíteni, hogy mennyire relatív egy ingatlan forgalmi értéke, vagy értékbecslő által megadott értéke Budapesten, mert a piacon minden annyit ér, amennyiért éppen megveszik. A bank mellett a vásárló is sokat kockáztat, ha olyan aktuális forgalmi áron vásárol, ami lehet, hogy általa elfogadott, de a piac nem biztos, hogy tolerálja, akár még hosszabb távon sem. Könnyen áldozatul lehet esni egy hibás döntésnek ma is, amiben a bankok szerepe megint jelképes. Ugyanis azt hallani és tapasztalni, hogy egyre nagyobb méreteket ölt a spekulatív ingatlanvásárlás. Ennek valaki örül és még akár zavartan kérdezhetné, hogy mi ezzel a baj? Leginkább csak az, hogy a spekuláció minden esetben lufihoz vezet. Nálunk pedig így is elég ideges és feszült a lakáspiac és azért még sokkos állapotban van. Ha túl sok ilyen rövid távon és gyorsan csak árnövekedésre játszó lakásvásárló „garázdálkodik”, akkor a lakások forgalmi értéke komoly bizonytalan tényezőt jelenthet újra. A spekulációnak van egészséges szintje, de ha átlépi azt, úgy könnyen dominóként borulhatnak a tervek.

Senki sem örülne ugyanis annak, hogy ha a lakása kevesebbet érne a hitel felvétele után, mint előtte. Pedig a lakásspekulációnak ma ez a legnagyobb veszélye. A legtöbb spekuláns készpénzes, a hitelkonstrukciók őket nem hatják meg, így könnyedén ki tudnak szállni, ha pánik van. De van ma egy olyan réteg, akinek viszont egyáltalán nem mindegy, hogy orosz rulettet játszanak vele vagy sem. Az egyik legfontosabb vagyontárgy az életünkben az ingatlan. Talán több tiszteletet érdemelne, ha ma a bankokat még mindig ellenségnek tartjuk, miközben ők legalább annyira ki vannak a szolgáltatva a bipoláris depresszióban szenvedő budapesti lakáspiacnak, mint mi magunk.

Tovább

Budapesti lakáspiaci összefüggések - A bérleti díj dilemma

bérleti_díj kiadó_lakás_jövdelmezősége lakóingatlan_hozam budapesti_lakáspiac bérleti_díj_elvárások hozam_elvárosok benchmark_bérleti_díj elérhető_bérleti_díj budapesti_kiadó_lakasok_piaca Eltinga magyar_nemzeti_bank real_estate_property_index_deliotte ingatlan_megtérülés defacto_blog bérlakás-privatizáció_paradoxon monetáris_transzmisszió budapesti_lakáspiac_ksh ingatlanműhely albérletA lakásbérleti piacot szavakban bárki meg tudja erőszakolni, de a valóságban nem. A kiadó lakások piaca tele van kockázatokkal. Az irreális jövedelem-elvárások azt a kockázatot hordozzák magukban, hogy az annyira vágyott és szeretett lakás végül sokkal kevesebb bérleti díjon talál bérlőre. Elsőnek persze minden tulajdonos ilyenkor makacsul ragaszkodik az elképzeléséhez. A bérleti díj dilemma az egyik legfontosabb kisbefektetői kérdés ma. Aki nem tudja mennyiért kiadható a lakása, az mindent vagy semmit alapon játszik. Olyan „all-in” módon betol mindent az asztal közepére és bízik a vak szerencsében – de elsősorban magában - hogy nyer. Az esetek többségében természetesen veszít. De legalább annyira veszélyes, ha valamikor már így nyert valaki, majd később újra és újra veszít, nem tanulva a tapasztalataiból. A makacs és önfejű kisbefektető sokat kockáztat a bizonytalanért. Még sem arról olvasni, hogy hogyan ne vegyen senki lakást kiadásra. Csak azt, hogy milyen egyszerű ma vásárolni lakást és kiadni jó áron. Ez pedig az egyik legtorzabb információ, mert nem minden lakás ajánlott kiadásra, sem jövedelmezőség, sem pedig üzleti alapon. Vannak kerülendő lakás típusok, amit nem szabad semmilyen körülmények között megvenni, akármilyen csábító is. Aki sokat kockáztat, az bajba sodorhatja magát, mert a kiadó lakások piaca egy ismeretlen világ, még a sokat látott franchise irodák komfort zónáján is kívül esik. Ezért beszélnek róla olyan felületesen és egyszerűsítik le. A valóságban a kiadó lakások piacának saját törvényei vannak. Aki nem tartja ezeket tiszteletben, az a piac akaratával megy szembe, általában sikertelenül.

Budapest egységes piacnak tekinthető, ahol  városi legenda az, hogy csak és kizárólag a belvárosi kerületek a kiadó lakások valódi piaca. Ez csak egy újabb torzító jelenség, a belvárosi kerületek lakáspiaca túlértékelt, túl sok a kiadó lakás, ahol a minőség helyett még mindig az elhelyezkedés alapján értékelnek a bérbeadók. Nem ellentmondás, hogy bár sok a kiadó lakás, de a kiadható annál kevesebb. Ahol sok a kiadó lakás, nem feltétlenül jelenti azt, hogy ideális környezet vár az új belépőre, de ahol kevés a kiadható lakás, ott minőséggel versenyelőnyhöz juthatunk. A több hálószoba kisebb méretben egy komoly kincs, ahogy a megfizethető áron kínált elvárható életszínvonal is. Ha ezzel tisztában vagyunk, hogy a hálószobák száma fontosabb kérdés mint az, hogy a lakás hol van, akkor az a vásárlóknak is adhat segítséget, hogy mit érdemes ma megvenni, ha kimondottan a lakásbérleti piacon szeretnének megjelenni egy olyan termékkel, amit a bérlőknek kínálnak. Ha van olyan felújításra/átalakításra alkalmas kis lakás, amiből kihozható a két hálószoba, akkor arra mindig érdemes odafigyelni. A hálószobaszám jelentőségét nem lehet eléggé hangsúlyozni, szemben az elhelyezkedés mítoszával, ami ismét egy torzító jelenség a lakáspiacon – csak azért, mert a lakások adásvételi piacának a sajátosságait, a kiadó lakások piacára is rá akarják erőszakolni a szereplők.

Egyértelműen kijelenhető, Budán nem érhető el ma benchmark jövedelem, azt a pesti piac jobb ár/érték aránya miatt, a bérlők csak ott fizetik meg. A lakás vételárak Budán negatív hatással vannak a jövedelmekre, ami miatt a budai lakáspiac továbbra sem igazán versenyképes befektetői szempontból. Ezzel együtt viszont Budapest egyre nyilvánvalóbban azt üzeni a befektetni vágyóknak, hogy ne elhelyezkedés alapján döntsenek, hanem jövedelmezőség szerint. Ha egy ingatlan pénztermelő képessége a kérdés, akkor nem az a fontos, hogy hol van, hanem hogy mennyit kell befektetünk ahhoz, hogy a lehető legjobb bérleti díjat tudjuk elérni. Ez ma az említett okok miatt 5%-10% között mozog éves szinten a befektetett összeghez viszonyítva (vételár+kisebb és nagyobb felújítások, dekoráció/berendezés). A drágább, prémium lakások vannak a mérleg könnyebbik oldalán és az olcsóbb kis lakások nyomják a nagyobb súlyt. Érdekes az elhelyezkedés paradoxon, hogy minél inkább drágább környéken vásárolunk, annál kisebb jövedelemre számíthatunk.

Ha valaki ma lakást vásárol kiadási szempontból, az a bérlőknek kell, hogy vásároljon, ne magának. A bérlői igényeket, aki előre figyelembe veszi, az nem fog csalódni. Még az is jól kiolvasható, hogy az olcsóbb lakások – tehát a relatíve minimum befektetés – tudja kezelni a jövedelmezőség és a likviditás kockázatát. Aki azt gondolja, hogy lakóingatlan piacon ma minden a pénzről szól és csak az tud elérni eredményeket, aki nagyon nagy összeget kockáztat, az egyszerűen nem igaz. Kis értékű lakásokkal nyerheti ma a kisbefektető a legtöbbet. Ahogy emeli az árat, átlépi a bűvös 100e Ft/hó bérleti díj piacot, úgy nőnek a kockázatok.

Viszont ha befektetésről beszélünk, a jövedelmezőség nem elhanyagolható kérdés. Az új és prémium lakások általában biztosabban kezelik az értékcsökkenés kockázatát – ha nem eszement/értelmetlen áron vásárolták - de a jövedelmezőségük a legalacsonyabbak között van. Pontosan azért, mert a bérlők azt a prémium felárat bérleti díjban már nem hajlandóak úgy megfizetni, mint amennyire a lakás vásárlója hajlandó volt. A bérlői racionalitás egyébként is jellemzőbb mint a vásárlói ezen az alpiacon. Ebből van a legtöbb félreértés, hogy a bérlő nem vevő. Részletek itt!

.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter