Budapesti lakásárak tabuk nélkül 2001 - 2010

business lakáspiac lakásárak budapest_ingatlanKerestünk egy korai műhelymunkát, de nem találtuk a blogon. Kiderült, hogy egy 2010 novemberi munkánknak szőrén szálán nyoma veszett. Most változatlanul újra feltesszük. Sok érdekesség van benne, mert a "nagy boom" utáni első évek hangulatát idézi fel. Hasznos lehet mindenki számára, aki kételkedik vagy csak szkeptikus a mainstream média kommunikációjával szemben.

Az, aki hirtelen felindulásból most meg szeretné tudni, hogy mégis hogyan alakultak a budapesti ingatlanárak az elmúlt 10 évben, az komoly falakba ütközik. Sehol egy egyszerű grafikon. De mindenhol ellentmondásos híreket és elemzéseket olvashat, hogy akkor most éppen csökkenek, vagy már nem az árak. Esetleg nem sokára nőni fognak, vagy megállnak, vagy tovább csökkennek. Minden hétre jut egy hír, ami gond nélkül mond ellent a másiknak. Az már csak hab a tortán, amikor ugyan az a szakértő mondja tavasszal, hogy most azonnal lakást kell venni, mert nőni fognak az árak, aki félévvel később már kivárásról beszél és az árak stagnálásáról.

Annak jártunk utána, hogy mi ennek az oka és hogy mi az igazság, ami a budapesti ingatlanárakat illeti. Részletek...

Tovább

Ingatlanmédia: magyar modell 1.0

business lakáspiac lakáshirdetés budapest_ingatlan ingatlanműhely ingatlanmédia

Az Ingatlanműhely a hazai lakáspiac, annak szereplőinek és egymáshoz való viszonyaiknak önkritikus manifesztációja. Piaci bizalmat építünk egy bizalmatlan piacon. Azért csináljuk, hogy közvetlen kapcsolatteremtés nélkül is egyre többen gondolkodjunk és cselekedjünk felelősséggel a lakáspiacon. Tudjuk, mi sem vagyunk tökéletesek, bármikor vállaljuk a kritikát, de legalább érdemben teszünk érte minden nap, hogy egyre közelebb kerülhessünk hozzá.  A blogot az élet írja, nem mi. Ez a kísérleti projekt egy társadalmi felelősségvállalás, mert az ingatlan az életünk egyik legértékesebb vagyona. Az ingatlanpiac maga mégis egy teljes káosz, ahol partnerek helyett szinte csak vámpírokkal találkozhatunk.

Az alapgondolatunk az, hogy attól, hogy valami úgy működik ahogy, még nem kell vele egyetértenünk, elfogadnunk és bólogatós kutyát játszanunk, mert egy egész részei vagyunk. Enyhén szólva is széllel szemben pisil a blog, mert az ingatlanpiac bár tisztában van az őt érő vádak, kritikák jogosságával, azt még tolerálni sem tudja elegánsan, nemhogy kezelni és megoldani. A változtatás szavak szintjén nagyon erős, de a paradigmaváltástól még nagyon messze vagyunk. A jól megszokott rossz dolgokon, pedig egyenesen elképzelhetetlen jelenleg, hogy a piac változtasson.

Az olvasóink észrevehették, hogy cenzúráztak minket a január 7-én megjelent Ingatlan dotkom bejegyzésünk miatt, majd végül január 13-án reggelre töröltek is a Portfolio Blogger oldaláról. Magyarázatot azóta sem kaptunk (a bejegyzés megjelenése előtt 15 órával lehetőséget biztosítottunk rá, mert elérhetővé tettük számukra). Na nem a bejegyzésben szereplő első számú hirdetési oldal vette zokon a szokásos kritikus, de fegyelmezetten szigorú hangvételt, aki kérhette volna, hogy na most azonnal „hallgatassátok el a kis pondrót”. Ellenkezőleg, ők megértették miről beszélünk és egész komoly érdeklődést mutatnak műhelymunkáink iránt – derült ki egy személyes egyeztetésen, ahol nem ellenségként fogadtak minket, nem akartak felakasztani a bejegyzéseink miatt. Hogy egy fecske csinál-e nyarat majd a lakáspiacon, még nem tudjuk. De az már bizonyos, hogy jelenleg van egy média ökoszisztéma, ahol a döntéshozók gyomra sokkal kényesebb, az önérzetük pedig talán még annál is különlegesebb, mint sem, hogy az elméleti és gyakorlati lakáspiaci összefüggéseket úgy hasznosítsák, ahogy azt mi tesszük. Koránt sem gondoltuk volna, hogy egy microblog a maga egyszerűségével, de érthető gondolatmeneteivel, ilyen válaszlépésre kényszeríthet egy egész médiabirodalmat. Azt tudjuk, hogy ma van egy erős kezdeményezés, pozícióharc a lakáspiacon, de azt már nem, hogy az ingatlanmédia stratégiájukra a mi porszemnyi jelenlétünk is ártalmas lehetne. Ez azért mindenképpen meglepetés, de annál inkább elkeserítő. Attól, hogy valamiről nem akarnak tudomást venni, még létezik.business lakáspiac lakáshirdetés budapest_ingatlan ingatlanműhely ingatlanmédia

Félreértés ne essék, nem minket büntetnek, hanem az objektív piaci szemléletet, ami nálunk fejlettebb piacgazdaságokban legalább annyira a verseny része, mint az üzleti érdekektől túlfűtött, kézi vezérlésű operatív működés. A magyar ingatlanpiac még sincs azon a szinten, hogy a szereplői ne azt és ne úgy csinálják, mint eddig. Nem vagyunk avantgardok, ahogy nincs új a nap alatt sem. Úgy beszélünk a lakáspiacról, ahogy egy Európai Uniós tagországban arról kell(ene). Attól, hogy nálunk az ingatlanos vállalkozások a látszatra épültek fel, amiért egyre vállalhatatlanabbra amortizálják magukat már itthon is, nem hogy nemzetközi szintéren, nem a mi hibánk, hanem az ingatlanszakmáé. Nem is nagyon van olyan igazán hazai (lakó)ingatlanos cég, amely labdába tud rúgni a határokon túl, mert ott a piac nem kíváncsi arra, amiből még itthon egyelőre jól meg lehet élni. A kicsinyes és rövidlátó szemlélet gátolja a fejlődést sajnos.

Az ingatlanos teljes joggal egy szitokszó ma. Az Ingatlanműhely pont ezért született, hogy megmutassa, lehet másról és máshogyan is beszélni az ingatlanpiacon és viszonyulni a piachoz, mint ahogy azt a magyar ingatlankultúra jelenlegi fejlettségi szintje megkívánja. Na most ezért kapunk hideget és meleget is. Nem is készültünk másra, mert az érdekellentétek ugyan úgy vezethetnek megoldáskereséshez, mint konfliktushoz. Ha mellébeszélnénk, vagy elkurvulnánk, akkor sokkal több barátunk lenne. Ezt nagyon hamar megtanulja az ember, hogy az őszinteség és az igazságérzet inkább az ellenségkeresés eszközei, barátokat nehéz így szerezni. Ingatlanosnak titulálnak minket is, degradálva és persze pejoratív értelemben. Na pont ezért él a blog és ad munkát a piac minden nap, hogy bizonyítsuk, az ingatlanszakmának is van becsülete, ha nem is attól, hogy valaki ebből él. Képesnek kell lenni hatni a piacra, és a piaci "worst practice-ket" egyszerűen nem fogadhatjuk el, akkor sem, ha lekötöznek és kényszerítenek rá. Nekünk is hányingerünk van a sok ingatlanos mágustól, mentalistától, hamiskártyástól és ügyeskedőtől. Tegnap is meg kellett hallgatnunk egy igazán vevőbarát tulajdonostól, hogy az ingatlanosok szerint az ő lakása még annál is többet ér, mint amennyiért hirdeti. Az igaz, hogy gyakorlatilag még vevőt nem látott a lakásnál, de elméletben már többször is eladta ingatlanosok segítségével a lakását, akikkel egyébként nem működik együtt. A skizofrén lakáspiac egy szép példája ez, ahol a bizalmatlanság és zavarodottság kéz a kézben járnak. Szinte mindenkit potenciális ellenségnek tekinthetünk, amíg az ellenkezőjét nem bizonyítja. De láthatják, hogy nem csak Önöket érintheti ez hátrányosan, hanem az Ingarlanműhelyt is. A "felebarátainkban" félelmet keltünk, ami nem célunk. Félni csak attól kell, amit/akit nem ismerünk vagy a bűneinktől. Tőlünk és a gondolatainktól senkinek sem kell tartania, már ha valóban nincs félnivalója (önmagától). De legalább nem jön értünk fekete autó, nem ítélnek el minket prekoncepciós perekben és zárnak ártatlanul börtönbe csak azért, mert bántjuk az aktuális ingatlanpiac „erősembereinek” szemét és fülét.business lakáspiac lakáshirdetés budapest_ingatlan ingatlanműhely ingatlanmédia

Kritizáljuk együtt az ingatlanszakma szereplőit, amikor az egyik kutya a másik eb. Vigyázzunk az ingatlanvagyonukra, vigyázzunk egymásra!

Tovább

Újlakás: igen, nem, talán?

business csok lakáspiac lakáshirdetés otthonterkep.hu újlakáspiacA nyomás nagy, de ennyire? A főnök kiadja, hogy CSOK funkció kell a hirdetési oldalra, akkor lesz CSOK funkció. Nem baj, hogy ha téved. A lényeg, hogy a főnök elégedett legyen, a „médiapiaci haverok” meg linkelhetik a jónépnek. Az ingatlan.com elsőként esett bele ebbe a verembe január 7-én. Vártuk az otthonterkep.hu reakcióját, hogy hát ha ők már óvatosabbak lesznek és majd szem előtt tartják, hogy amit „szabad a nagyökörnek, nem szabad a kisökörnek”. Látva a „nagyökör szolgáltatását”, január 12-én ők is feltették a nem tévedhetetlen szűrőjüket és be is promotálták. Nagyon valószínű, hogy ők ennél sokkal többre képesek, csak az akaratos főnök és a gyorsan pergő idő miatt most ennyi jött össze. De vagy jót vagy semmit alapon azért lehet, hogy meggyőzhették volna a főnököt, hogy nem eszik olyan forrón a kását, érdemes tényleg minőségi szolgáltatással piacra lépni. Hát ha az tényleg hoz is konyhára, nem csak visz. Nem minden esetben működőképes a rossz marketing. A vásárlókat már így is kiveri a víz a lakáshirdetési káosztól.business csok lakáspiac lakáshirdetés otthonterkep.hu újlakáspiac

A hiba forrása ugyan az. Az adatbázis nem megbízható, mert a hirdetők szándékosan nem mondanak igazat. A lakáspiac már csak ilyen faramuci. A vásárlók hamar megtanulják, hogy a lakáshirdetésekben semmi sem az, aminek látszik A hirdetési oldalak viszont csak most kezdenek feleszmélni, hogy a mennyiség helyett még is csak a minőség számít. Nagyon nehéz úgy szolgáltatásokat nyújtani a kedves vásárlóknak, ha az adatbázis adatai nem valósak.

Mit tehetnek?

Ez egy komoly kérdés, ha figyelembe vesszük az időtényezőt. A hirdetőket fel lehet szólítani, hogy ne hazudozzanak már össze-vissza. De a hirdetési kultúra ilyen drasztikus és gyors megváltoztatása nem megy vezényszóra. Ez egy régi beidegződés, aminek az okai egyszerűek. Mindent egy kicsivel (vagy éppen nagyon) jobbnak kell feltűntetni, mint amilyen valójában. Az új építésű kifejezés a köznyelvben nem azt jelenti, amit a valóságban. Amit 10-15 éve építettek, az mind új építésű. Ez ilyenkor komoly dilemma, mert hirdetések tömegét kellene egyenkét ellenőrizni, hogy az most tényleg friss épülő vagy éppen csak megépített lakás vagy sem. Ugyan ez a probléma a felújított lakásokkal is. A hirdető, hogy jobban felkeltse az érdeklődést a lakására inkább újnak hirdeti meg, célzottan azok számára, akik eleve új lakást keresnek. Belülről igazából nem nagy különbség tud lenni. Sőt, sokszor egy jól felújított lakás mutatósabb és jó alternatíva lehet. Tehát van abban valami, hogy a hirdető a minőségibb lakásokat ilyen szándékkal és ennyire célirányosan helyezi el a hirdetési oldalakon. A felújított szó úgy is annyira elcsépelt, mint a luxus. Bármire ráaggatják, csak azért, mert jól hangzik. De a simán direkt rosszul beállított ingatlan állapot is azért menő még mindig, hogy jobban észrevegyék az adott lakást. A látszat mindenek felett, mondhatnánk, de a lakásmarketing már csak ilyen. A hirdetési oldalak eddig tudomást sem vettek erről. A hirdetők szabadon garázdálkodhattak. Most viszont bajban vannak, mert az adatbázisaik nem jól szűrhetőek. Ez nem egyszerű versenyhátrány, hanem egy komoly kihívás a lakáshirdetési portálok számára. Akár valami egész jó is kisülhet belőle, így várjuk újragondolt CSOK funkciókat és a minőségibb adatbázisokat.business csok lakáspiac lakáshirdetés otthonterkep.hu újlakáspiac

Tovább

Erőltetett CSOK

business csok lakáspiac újlakáspiac 10+10_millió_állami_támogatásAkárhogy is nézzük, a 3 gyerek erőltetése udvariatlan gesztus. Tisztában kell lenni a realitásokkal egy olyan országban, ahol már 30 éve kevesebb gyerek születik a szükségesnél. A rövid bejegyzés célja, most nem ezeknek az okoknak a mélyebb feltárása és a megoldáskeresés, mert nem egyszerű magyar jelenségről van szó. Az új lakásszerzési támogatás jelenleg irreális elvárások elé állítja a társadalom egy jelentős részét. Könnyű azt mondani, hogy ahol elfér 2 gyerek, ott már a harmadiknak van hely, de ez nem a helyről szól elsősorban.

Ha 2 gyerek vállalását támogatná az állam a 10+10 milliós opcióval, minden más feltétel változatlansága mellett, akkor garantált siker lenne. Így viszont a média sajátságos hecckampányán kívül, a hirdetési oldalak gyors reakciói mellett a vaslóság már sokkal árnyaltabb, mint az, hogy itt röpködni fognak a tízmilliók a levegőben és a bankoknál, illetve az újépítésű társasházaknál kígyózó sorok állnak majd. Arról nem is beszélve, hogy mindenhol családi házakat fognak építeni Magyarországon, ahol csak hely lesz és hirtelen a 3 gyerekes családok úgy élhetnek itthon, mint még előtte soha. A vágyak és az igények sokszor nem találkoznak egymással, ahogy erősen valószínű most sem fognak.

A biztosabb anyagi helyzetben élőknél elve kevesebb gyermeket vállalnak, mint a bizonytalanabb helyzetben élők. Ezen is lehet elmélkedni, hogy miért van így, a világon szinte minden hol. Szociológiai kérdés és tudományosan megközelítve valamilyen erősebb/ősi (túlélési) ösztön lehet a mögöttes motiváló tényező. Minél biztosabb körülmények között él az ember, annál kevésbé enged teret az ösztöneinek, ami viszont már a pszichológia vizeire evez minket. De a család fogalma a pszichológiai aspektusok sokasága, ahogy az otthon fogalma is az. A bizonytalan helyzetben élőket a jelenlegi otthontámogatási rendszer kirekeszti, amiért az állam már erős kommunikációba is kezdett. A kiszolgáltatottabb helyzetben élők bármire képesek azért, hogy csak fedél legyen a gyerek feje fölött, a többi már sokkal kevésbé számít. Igen, ők hajlamosabbak nagyobb kockázatot vállalni és nem riadnak vissza a szélsőségektől sem. A biztosabb helyzetben élőknél ez pont fordítva van. Ők minden mást tartanak szem előtt, nem azt, hogy éppen van hely vagy nincs hely egy következő gyerek számára, és leginkább biztonsági játékosok.

A jelenlegi csiki-csuki helyzet legalább olyan jó politikai fogás, mint amilyen arrogáns is egyben. Megsérti azokat, akiket célozza, sérti azokat, akiket kirekeszt és közben minden szempontból egy erőltetett kísérlet arra, hogy sokasodjunk és népesítsük be ezt az országot prédikátorok hangos szavára.

Tovább

Téved a 10+10 milliós CSOK szűrő!

10_10_millio_csok_ingatlancom_szuro1_png.jpgFigyelem, hibás az ingatlan.com CSOK 10+10 milliós szűrője. január 7-én késő délután jött a hírlevél a .com-tól, hogy örömmel jelentik be az új szűrési lehetőséget, ami nagyon hasznos az eladóknak és vevőknek egyaránt. De csalódást okozott a kipróbálása, mivel csak a méret (társasházi lakás 60 nm felett, családi ház 90 nm felett) és az ingatlan állapota alapján (új építésű) faék egyszerű adatbázis szűrést alkalmaztak. Ez a kapkodás egy szakmai hiba és szolgáltatói tévedés is egyben (= verseny és üzleti hátrány),  az adatbázis minőségével nyilvánvalóan gond van, mert nem minden új építésű, amit annak hirdetnek. Új építésűnek csak az minősülhet, amit még sosem adtak el eddig. De több olyan ingatlant is hirdetnek, amit az elmúlt években építettek és most újra értékesítsenek, de már használt ingatlannak minősülnek, nem új építésűnek. Sőt, vannak olyan felújított lakások is, amit újként hirdetnek. Ennek a kockázatnak a felelősséget ezzel együtt a vevőre hárítaná át a szolgáltató. Nem túl elegáns megoldás. Pedig illene tisztában lenni a saját adatbázisának a gyenge pontjaival, amire nem mentség, hogy felhívja a figyelmet, mindig egyeztessünk az eladóval.

Akkor mi értelme az egésznek? Az ingatlan.com-nak kellene egyeztetnie a hirdetőivel, hogy a vevőknek már ne kelljen.

Ahol nem valósak az adatok, ott téves eredményt adhat a szűrés. Ezt vegye figyelembe mindenki, aki használja majd a szűrőt. Bízunk benne, hogy a .com jól használja majd fel a hátralévő időt. Ezzel talán elindulhat a saját adatbázisának a valódi megismerése, a hirdetések valódi minősítése, mert addig nehezen feldolgozható és túl sok hibára derülhet még fény. Pl. arra, hogy az ingatlanok mérete sem mindig valós.

Ismét egy újabb kérdés, hogy hogyan tudja majd rábírni a hirdetési oldal a hirdetőket, hogy valós és pontos adatokat adjanak meg.

A hirdetőkkel van a baj, nem vevőkkel. Igenis, a hirdetők feladata az, hogy végre elinduljon a hirdetésekben a valódi információk megosztása, a sok félrevezető, becsapó, megtévesztő bugyuta stílus helyett.

10_10_millio_csok_ingatlancom_szuro.png

Itt derül ki ugyanis, hogy hiába tűnt egyszerűnek a szűrés két paraméter alapján, a valóságban az adatbázis sajnos tele van hibákkal és téves adatokkal. Erre a vevők is képesek lettek volna (méret és állapot alapján szűrni) a plusz egy gomb inkább a tehetetlenség jelének tűnik, nem a megoldás keresésé. Először meg kellene tisztítani, rendet kell tenni, különben semmi értelme így a szűrésnek. Várjuk, hogy mit lép a .com, mert ez elég "dekadens és polgárpukkasztó új funkció".

Tovább

Ingatlan dotkom

business lakáspiac lakáshirdetés ingatlan.com ingatlanműhelyA lakáshirdetés mindig marginális kérdés maradt a hazai ingatlanpiacon. Azt gondoljuk, hogy mindenki ért hozzá születésétől fogva és nem kell hozzá semmilyen segítség, útmutató. Akik követik nálunk a lakáshirdetésekkel kapcsolatos  rövidebb és hosszabb munkáinkat, azok már tudják, hogy ez akkor tűnik csak igazán mélyvíznek, amikor fejest ugrunk bele.

A hazai lakáshirdetési piacról néha vannak hírek. Ezek többsége üres fecsegés, vagy ne adj isten szentimentális melodráma. Itthon kétség kívül egyetlen egy szereplős a piac. Nem kell elhinni azt, hogy egy ekkora piac egyáltalán elbír több hirdetési felületet ennél. Voltak kezdeményezések és talán lesznek is, de önmagában az, hogy egy üzlet mögött van pénz, talán még szakértelem is és tenni akarás, az sem garancia a sikerre. A nagy hirdető óriás az Expressz már a múlté. Kisebb, nevenincs oldalak minimális szinten életben tudnak maradni, de gyakorlatilag életképtelen a modelljük, konkurenciát sem jelentenek. Általában ennek az egyetlen egy oldalnak a hirdetéseiből tudnak klónozni/másolni hirdetéseket minimális bevételek mellett. A hirdetők még lehet, hogy ismerik őket, de a látogatók már annál kevésbé. A látogatók pedig gyűlölik ugyan azt nézegetni mindenhol.

Egy új oldalnak csak akkor lesz jövőképe, ha hirdetőket tud elvenni a ma egyetlen hirdetési felülettől, akik kizárólag csak nála hirdetnek.

Ha a hirdetés csak náluk jelenik meg, akkor van értelme ott nézelődni. Ha nem, akkor teljesen felesleges. Ami viszont nincs az elsőszámú és minden szempontból egyetlen hirdetési oldalon, az jelenleg Magyarországon nem is létezik. Így hiába vannak oldalak, ha csak mai szójárással élve „copy-paste” folyik, vagy szakmai körökben "áttöltésnek" nevezik.

A lakáshirdetésnek nem az a lényege, hogy minél több helyen legyen elérhető, hanem csak ott, ahol valóban keresik.

A legtöbb agonizáló hirdetési oldalnak az a baja, hogy ezt igazából fel sem fogja, át sem látja és még akkor sem fogja megérteni, hogy ha az arcába ordítjuk. Az online tér szinte mindenhol erről szól. Van egy domináns weboldal és az visz mindent. Az óriási dominanciát lehet, hogy el lehet veszíteni, de ebben a térben mindig is csak és kizárólag egy „mindent visz” szereplő lehet mindent vagy semmit alapon. Vagyis aki ma Magyarországon valóban lakáshirdetési oldalt akar üzemeltetni, annak vagy elsőnek kell lenni mindenben, vagy csak az utolsók között fog kullogni. A két nagy ingatlanos franchise már mind bepróbálkozott, nagy kudarc lett a vége. Az egyik látványosan ki is vonult az elsőszámú oldalról egy időre, de amikor látta, hogy ezzel gyakorlatilag azt érte el, mint ha nem is hirdetne egy lakást sem, visszament.

Mert az ingatlanközvetítőknek nincsenek vevőik és bérlőik, ők is hirdetnek miattuk.

Mert a saját honlap semmit sem ér – áruljuk el mindenkinek a titkot. Akármit is mondjanak a franchise hálózatok. Jó, hogy van, de semmi több. Nem helyettesíti a fő hirdetési oldalon való szereplést. Amit ott nem hirdetnek, az nem is létezik a vevők és bérlők számára.

Ha a többi hirdetési oldal mind megszűnne, semmilyen hatással nem lenne az első számú oldalra gyakorlatilag, de még a hirdetett egyedi ingatlanok száma sem változna érdemben.

Ezt a békát nagyon nehéz lenyelni és még mindig vannak „gólyák”, akiknek torkukon akadt ez a nagy falat. Most éppen az FHB bank komoly anyagi, az ELTINGA szakmai, az index.hu csoport ökoszisztémájának online támogatásával az otthonterkep.hu vívja éppen szélmalomharcát ezért a szerepért.

Ha az otthonterkep.hu is csak klón hirdetésekből akar megélni, nem egyedi hirdetésekből, akkor a sorsa meg van pecsételve. Nem vesz el piacot az első számú oldaltól.

A bankon fog múlni, hogy mennyi pénzt öl még bele ebbe az üzletbe és idő kérdése, hogy mikor lesz vége. Vagy a bank annyira felbosszantja magát, hogy piszkosul magas árat mond a vezető oldalért, amit szeretnénk nyilvánosan is megjegyezni, hogy sokkal, de sokkal okosabb döntés lenne pénzügyileg és üzletileg is, mint ablakon szórni a pénzt így, ahogy most teszik.

A vezető oldal minden hirdetésből proftál/nyer, amíg ugyan azok a hirdetések csak másolatok, más oldalakon igazából semmire sem jók, csak statisztikai értékük van, üzleti nincs.

Összefoglalva, nincs öldöklő verseny ezen a piacon. Csak vannak azok, akik másolják a hirdetéseket az egyetlen hirdetési oldalról, ahol kivétel nélkül, szinte minden eladó és kiadó magyar lakás megtalálható egyetlen egy helyen. A többi oldal csak ezekből szemezgethet. Sem hirdetőként, sem pedig látógatóként nem sok értelme van egynél több oldalra áldozni a drága időnket. A jofogas.hu pedig önmagában egy katasztrófa. Felfoghatatlan gagyi vállalkozás, ha lehet az ilyesmit így nevezni. Pénzük van, de mint az elefánt a porcelánboltban, tör és zúz. Ez együtt még is veszélyes, mert romból és nem épít, ami demoralizál ma a hirdetési piacon. Az oldaluk hatékonysága erősen kérdéses, meg az is, ami mögötte van. A káosz enyhe kifejezés, ami ott van. Amíg lehet szórni a pénzt, addig szórni is fogják, de azon a piacon jöhetne már valami racionális cég is.

Gyűlöljük az ismétlődő hirdetéseket még ugyan azon az oldalon is, nem hogy átmenni egy másikra és ugyan azt nézegetni előről újra.

Az ingatlan.com-ot mindenki ismeri, mint hirdetési oldalt, de sokkal kevesebben ismerik a történetét. Érdemes megnézni ezt a videót, ami 2013-ban készült és instant bepillantást nyerhetünk a színfalak mögé.

Mészáros Dávid (long version) from Bridge Budapest on Vimeo.

A tökéletes domain választás, a tökéletes időzítés, az internet hazai bimbózó vállalkozásaink egyik mai őskövülete, egy generációnak szinte érthetetlen lesz, mert akkor még sem index.hu nem volt, sem Google, nem hogy közösségi oldalak. Betárcsázós internet, amikor perc alapon netezhettünk, azt is jó lassan, e-mail is csak dísznek volt, a mobiltelefont is bunkofónnak hívták és ki is nézték az ember kezéből. A hazai .com (dotkom) vállalkozás lehet profán sikertörténet, lehet a kezdők szerencséje, de lehet egy életforma is. Mindenesetre, ha a tulajdonos jó üzletet akar majd egyszer kötni, akkor az az érdeke, hogy a cég egyre többet érjen. Ehhez fejleszteni kell, még nagyon-nagyon sokat, mert a hirdetések szűrésének problematikája csak egy a sok közül.

Egy dotkom cég folyamatai hiába digitálisak már az első pillanattól kezdve, ma már sokkal mélyebben és összetettebben várják ezt el a felhasználók, lásd az airbnb villámnyors globális sikerét.

Többnyelvűnek kell lenni, azt is profin és nem amatőr szinten (az angol és német változat nagyon kezdetleges, nem is érteni, hogy miért nem telik legalább egy fordítóirodával elvégeztetni a pontos fordítást), ami azonnal ismerje fel, hogy milyen nyelvű látogató érkezik az oldalra.

Az adatbázis önmagában kutyagumi, ha az nincs jól megtisztítva már alapból, hogy s vevők és a bérlők azt kapják, amire vágynak és nem azt, amit a hirdetők sokszor értelmetlenül rájuk akarnak erőltetni.

Az ingatlan.com elsőszámú feladatának kellene lenni, hogy a lakáspiac átláthatóságában is társadalmi felelősséget vállal, ha már ebben az iparágban egy megkerülhetetlen szereplő Magyarországon.

Tovább

Ingatlanos ne!

Kérem, ingatlanközvetítők ne keressenek! - jelenik meg a magánhirdetésekben, de minden ilyen hirdető arról panaszkodik, hogy zaklatják őket ennek ellenére is. Sokan nem értik az okát és csak bosszankodnak emiatt. Pedig egyszerű a titok nyitja: minden ingatlanértékesítő munkájának a része a hideghívás. Ezt külön oktatják házon belül, de léteznek külön tréningek is, ahol csodákat ígérnek a résztvevőknek.

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásHideghívás

A hideghívásoktól mindenkit kiráz a hideg. A jelenlegi hirdetési oldalak egyelőre nem tudják megvédeni a magánhirdetőket ettől, mivel a telefonszámok nyilvánosak. Ezt pl. egy regisztrációs rendszerrel azért jól lehetne kezelni, ahol mindenki regisztrált lenne, még a vevő és bérlő jelölt is. Ha a regisztrált ingatlanértékesítő, akkor a telefonszámok pl. rejtve maradhatnának. Persze ki lehetne játszani, de az meg ellenőrizhető lenne, hogy milyen regisztráltak nézték meg a magánhirdető telefonszámát, így utólag büntethető is lenne az az értékesítő, aki zaklatja a magánhirdetőket. Erre egyelőre még várni kell, de mégis mit kezdjünk a hideghívásokkal addig?

Pszichológiai hadviselés

Elsőnek érdemes tisztában lenni, hogy valójában mire is megy ki a játék. Főleg most, amikor év elején mindenki nagy lelkesen és nagy tervekkel vág bele a munkájába, a hideghívásokat kezdeményező értékesítők is. Első sorban az intelligenciánkra építenek. Ez azt jelenti, hogy abból indulnak ki, a legtöbb ember nem egyszerűen le fogja tenni a telefont, hanem megpróbálja megértetni, hogy miért nem akar együttműködni ingatlanközvetítővel:

  • 1. Ne keressünk kifogásokat, ne beszélgessünk, tegyük le a telefont azonnal, a számot pedig mentsük el!

De a hideghívás lényege, hogy minél előbb meleggé tegyék. Ez most tudjuk, hogy furán hangzik, de azt jelenti, hogy az értékesítő minél később fogja felfedni, hogy értékesítő. Ez megint az intelligenciánkra épít, mert akivel már jól elbeszélgettünk akár csak egy rövid ideig is, az agyunk nem igazán engedi, hogy egy pillanat alatt letegyük a telefont, mert kíváncsivá válunk. Ez az emberi psziché, ez ellen nagyon nehéz tudatosan védekezni, mert annyira ösztönös, hogy észre sem vesszük, mennyire jól működik ez a valóságban:

  • 2. Ha kapunk egy hívást a hirdetésünkre, ott mi irányítsunk, ha nem tudunk irányítani tegyük le a telefont!

Az első pillanattól kezdve a hívó félre legyünk kíváncsiak és minél előbb derítsük ki mi a valós szándéka. Ha a hívó fél irányítja a beszélgetést már meg is van az esélye, hogy bevigyen minket a málnásba, mert az ember sajnos gyenge és befolyásolható. A hideghívó a tréningek és a képzések miatt fel van készülve minden kifogásra, ami ilyenkor elhangzik. Ezekre kár is egy másodpercet is pazarolni.

  • 3. Ne keressünk semmilyen kifogást, észérvet, hogy miért nem, csak tegyük le a telefont!

Már harmadszor írjuk le, hogy tegyük le a telefont, de bármilyen egyszerű és nyilvánvaló lépés, a legtöbb ember nem teszi le, hanem lehetőséget lát abban, hogy most minden ellenérzését, előítéletét, múlt béli valós és vélt sérelmét az értékesítőkkel kapcsolatban ott és adott pillanatban megossza a hideghívóval. A hideghívó pedig erre van kiképezve, semmi másra. Ha nem beszélgetünk vele, csak letesszük a telefont, akkor nincs az a képzés, ami ezt kezelni tudja. A kommunikáció alapja ugyanis egy másik fél létezése. Ha nincs másik fél, az értékesítői trükkök sem működnek.

  • 4. Magánhirdetőként minden esetben arra készüljünk, hogy hideghívást kapunk és találjunk ki kérdéseket, amivel a hívót azonosíthatjuk, vagyis a nyulat kiugraszthatjuk a bokorból!

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásA hideghívó legnagyobb ellensége az, hogy a magánhirdető teljes mértékben fel van rá készülve. Akit meglepetésként ér egy hideghívó, az össze is zavarodhat és hibát hibára halmozhat. Irányítani biztosan nem fog tudni, amit a hideghívó kegyetlenül ki is fog használni és már azt veszi észre a magánhirdető, hogy behálózták, mint pók a zsákmányát. A meggyőzés technikájáról számos könyv született már és még ma is fizetnek értékesítők és az üzleti életben mozgók azért, hogy ilyen előadásokat hallgassanak. A meggyőzés ereje leginkább személyesen működik, pont ezért fogja minden hideghívó a kötetlen és minden költségtől (veszteni valótól) mentes személyes találkozóra biztatni a magánhirdetőt.

  • 5. A meggyőzés ereje viszont egy szerepjáték, ezt sose felejtsük el, csak tegyük le a telefont!

Az értékesítőknek azért van szükségük hideghívásra, mert sokkal kevesebb olyan eladó keresi meg, akiknek piacképes az eladó ingatlana. Aki magánhirdető, annak legtöbbször pont olyan lakása van, amit az értékesítő keres. Ezért elsősorban ők vannak kitéve a hideghívásoknak az eladó lakások piacán. Ilyenkor sokszor konkrét vevő ígértetővel indítanak. Aki nagyon aljas, az csak időpontot egyeztet és a személyes találkozón, a bemutatón derül ki, hogy a valódi vevő nem egyedül, hanem az értékesítő társaságában érkezik. Ilyenkor sem szabad kétségbeesni. A lakást be lehet mutatni – úgy is komolytalan általában az ilyen vevő, sokat alkudó, azonnal készépénzt ígérő és szerződő – de utána meg lehet kérni a vevőt, hogy keressen meg minket külön. Ha kényszerhelyzetbe hoz minket egy értékesítő:

  • 6. Semmit nem írunk alá, senki mással és semmi másról nem beszélgetünk, csak a konkrét vevővel és csak a lakásról.

A bérbeadó lakásoknál már más a helyzet. Ott sajnos egyszerűen lelopják a hirdetéseket a hideghívások mellett. A Photoshop világában sok vízjelet el tudnak távolítani és a tudtunk nélkül hirdetik meg a lakásunkat ugyan ott, ahol mi is hirdetjük. Pont ez az az üzenet, ami azt jelenti, hogy minek hirdesse egy cég, ha azt én is tudom? A kiadó lakásokkal foglalkozó cégeknél pedig a nagy számok törvénye működik. Ez azt jelenti, hogy számukra nagyon fontos, hogy sok legyen a kiadó lakások száma. Ezzel azt üzenik, hogy milyen sok ügyfél bízik meg bennük, ezzel serkentve a többi még velük együtt nem működő bérbeadókat, hogy lépjenek velük kapcsolatba. A kinek van több hirdetése egyébként is ingatlanértékesítői betegség. Kivétel nélkül minden cég ettől szenved. Maximalizálni kell a hirdetések számát, mert attól fontosabbnak, hatékonyabbnak, sikeresebbnek érzik magukat. Ezt előszeretettel kommunikálják is, mert ha már mást nem is tudnak felmutatni, akkor mit csináljanak a szerencsétlenek! Szánalomra méltó, de a lakáspiac, az értékesítési szakma nagyon sok régi hibás és téves sztereotípiától nem tud megszabadulni, ami szerintük a siker kulcsa.

Magánhirdetőként ezen tanuljunk meg egyszerűen átlépni, mint a kutyapiszkon az utcán.

Tovább

Lakásbefektetés Budapesten

business lakáspiac lakáshirdetés lakóingatlan_befektetés lakóingatlan_hasznosítás lakóingatlan_hozamA befektetésnek is jó hirdetési szlogen bár igen népszerű, a valóságban minden ilyen lakás általában alkalmatlan rá. A hirdetők előszeretettel ezt az elhelyezkedéssel indokolják, hozzá téve, hogy nagyon gyorsan és könnyedén bérbeadható. Nem szabad elfeledkezni a bérlős lakásokról sem, amiket mint csiszolatlan gyémántokat hirdetnek. Lássunk is egy-egy ilyen példát, ami már sok bosszantó hirdetői szokásra felhívja a figyelmet, amivel jó előre érdemes tisztában lenni. Az év kezdetével sokan nagy lelkesedéssel fognak a hirdetések böngészésébe belekezdeni. A hirdetéseknek külön nyelvezete van, amivel jobb ha tisztában vagyunk, ezzel is időt spórolunk meg, mert nem végig olvasni kell, csak szavakat, kifejezéseket keresni benne, amiket nagyon gyakran tálcán kínálnak fel, nem kell fárasztani magunkat.

Minden mást jelent

A belváros az örök sláger, még akkor is, ha az egyik legveszélyesebb része a lakásbefektetésnek. Miért veszélyes? Egyszerűen azért, mert a belváros a szinonimája a lakásbefektetésnek, amit jobb ha tudunk, hogy nem igaz.

1. A belváros nem (mindig) jó befektetés. Sőt, inkább nagyon ritkán.

A befeketéseket megtérülésük alapján értékeljük és likviditásuk alapján. A belváros pedig ritkán kínálja a jó megtérülést, hiszen a lakások állandóan túlértékeltek. Főleg a drága, felső(ár)kategóriás lakások aknamezők. Még ma is igaz az, hogy inkább 4 db 25 milliós lakás, mint egy 100 milliós. A magas árú lakások likviditása is erősen kétséges tud lenni, az árnövekedési potenciáljuk sem feltétlenül követi a piaci trendet. A bérleti díjak pedig egy lakás árával sokkal ritkábban egyenesen arányosak, mint azt a hirdetők nekünk bevallanák. Erre jó példa kiszemelt lakás is. A bérleti díjról egy szó sincs benne. Nem olyan meglepő. A lakás árát nem valószínű, hogy igazolná. Úgy meg értelmét vesztené az egész belváros=jó befektetés séma. Majd hogy nem eladhatatlanná tenné a lakást, így azt szépen ki kell hagyni a hirdetésből. Most jöhetne a kérdés, hogy úgy is rá fog kérdezni az érdeklődő, akkor ki fog derülni, nem?

2. A lakáshirdetések első sorban nem arról szólnak, hogy hiteles és valós képet adjanak a lakásról, hanem hogy kapcsolatteremtésre csábítsák a gyanútlan vásárlót a félinformációk.

Ez egy olyan fontos alapinformáció hirdetéseket nézegetőknek, hogy talán sokkal több energiájuk lesz így már a sok fárasztó hirdetést úgy néz ki, ahogy azt kell. Egy speciális szemüvegen, ahol nem bosszankodunk, nem engedjük meg, hogy energiavámpírként elszívják az idegesítő hirdetők az energiáinkat. Semmi ilyesminek nem szabad teret engedi. Higgadtan, nyugodtan, olvasva a sorok között, nem foglalkozva azzal, hogy komplett idiótának néznek minket. Mi csak keresünk és kutatunk, odafigyelve a részletekre, helyén kezelve minden hirdetőt és hirdetést. Attól még semmi sem igaz, mert leírják, vagy elmondják.

business lakáspiac lakáshirdetés lakóingatlan_befektetés lakóingatlan_hasznosítás lakóingatlan_hozam3. Csak abban a lufiban bízz, amit te fújsz!

Ökölszabálynak is hívhatnánk és a lakásbefektetések piacán szinte jolly joker gondolat. Balu kaputány Disney rajzfilm karakter egyik epizódjában hallható ez a bölcs gondolat egész más élethelyzetben természetesen. De a jótanács összefoglalja mindazt, amit a hirdetések szövege és a tengernyi klisé mindig is jelentett. Olyan adathalmazt, ami téves, félrevezető, nem valós információkat tartalmaz. Becsapja a célszemélyt, a vevőt, aminek elsődleges célja az ingatlan gyorsabb eladása, annak a vevőnek, akit leginkább vakká tud ez tenni:

  • teljes körűen igényesen felújított: nem igényes és legalább 15 éves munka, már az a zöld gázóra sok mindent elárul a konyhában
  • rendkívül világos: észak-nyugati fekvés és az egész nap besüt a nap ellentmond egymásnak, de nézzen bármerre is, a hirdetési szövegek nagy része előre megírt, így csak egy picit kozmetikáznak rajta, még ha nem is fedi a valóságot, de legalább jól hangzik
  • a környék: látszik, hogy zajos és szinte mindent felsorolt, pedig nincs is a közelben (Duna és 4/6 villamos), miközben az egyik gyorsan másik utcában is hirdeti, hogy a zajos út annyira ne legyen nyilvánvaló (elég tipikus jelenség több utcában hirdetve látni ugyan azt)
  • házközponti fűtés és melegvíz: ez egyenlő azzal, hogy nagyon drága fix költséggel kell számolni télen nyáron, amit szeretnek elhallgatni, mert jelentős tétel, megzavarhatja az olvasót
  • (nagy)családoknak is jó: ez egy elég aljas hirdetői trükk, mint ha valaki már attól tisztességes/hiteles és becsületes, mert vallásosnak/hívőnek tartja magát. Miközben pont ugyan úgy megbocsáthatatlan és szánalmat ébresztő megközelítés, egy lakást csak azért túlárazni, mert családoknak is alkalmas. Ha már 2 szoba van benne, onnantól kezdve családoknak jó alapon, állandóan visszatérő jelenség lakáshirdetésekben. Ne bosszantsuk magunkat, ha ezt sértőnek és gorombának érezzük is.
  • fürdőszoba: az egyik hirdetésben van róla kép, nem is nevezi jacuzzisnak, mint a másik, amiben nincs (idejét múlt, nem igényes)
  • konyha: ebben a lakásban szinte nincs is, pedig az ár indokolná, de nagy valószínűséggel irodának használják, ezért a jelenlegi tulajdonosa spórolni akart, amit persze az eladásnál, már elfelejt levonni az árból

A fenti pontokban röviden összeszedtük, hogy mire érdemes figyelni egy hirdetésben minden esetben. Ha nincs kép a fürdőszobáról, konyháról, de dicsérik, azt mindig kezeljük fenntartásokkal, mert legtöbbször csak hazudnak. Ami szép, azt miért nem fényképezték le? Ha vannak képek, akkor érdemes figyelni minden részletre és összevetni a leírásokkal.

4. Viszont fontos, hogy ha tudunk, akkor keressük meg a hirdetés klónját és próbáljunk meg több információt, képet megszerezni a lakásról.

A választott példánk, most két hirdetést tartalmaz, de ha tovább keresnénk, más hirdetési oldalon, akkor ott lehet még többet találnák. Ha egy lakást érdekesnek tartunk, akkor arra szánjunk több időt, a többivel ne foglalkozzunk. De legalábbis jól osszuk be az időnket és ne menjen a mennyiség a minőség rovására.

5. Végül is, jobb esetben egyszerre csak egy lakást akarunk megvenni, ezért minden hirdetést nézzünk úgy, mint ha az a hirdetett lakás pont az lenne. Ha nem az, akkor azonnal menni kell tovább. Ha van benne fantázia, akkor ne sajnáljuk tőle a rá szánt időt.

A hirdetések eredményes szűréséről előadásokat lehetne tartani, mert ahány vásárlói szempont, annyi technika és trükk alkalmazható a gyorsabb siker érdekében. De a türelem minden esetben fontos elvárás lesz. Türelmesnek kell lennünk, mert ritkán találja meg valaki azt a lakást, amit keres már az első néhány napban, vagy akár egy hónapon belül. Komoly kihívás lehet mindenkinek, így készüljünk fel rá, mert egy felkészületlen vásárló nem csak sok időt fog elveszíteni, de talán még kedvét is szegheti a lakásbefektetések piacán.

Budapesten semmi sem arany, ami fénylik, mert az árazás a minőségtől független.

Tovább

Csalódás-faktor

A bizonytalanság az az állapot, amikor nem álmodunk, hanem ébren vagyunk - definiálhatnánk vérvörös, tanninos iróniával. Az IMF-et sok kritika éri, talán nem is alaptalanul. A legfrissebb videó könyvének a trailere mégis gyermeki egyszerűséggel hívja fel a figyelmet a világunk nyilvánvaló és első számú kockázatára. A nemzetközi szervezet újra felteszi a kérdést, a bizonytalanság gazdasági növekedésre gyakorolt hatásairól. Vissza-vissza térő jelenség, ami akkor is átszövi hálójával a legbensőbb érzéseinket, amikor azt hisszük mindenről a legnagyobb bizonyossággal, meggyőződéssel gondolkodhatunk. A bizonytalanság a csalódás-faktor szuperszegmentális alapja, akusztikája egy sajátságos vizuális élménytartománynak.

A bizonytalanság primitív, humanizálása biztos út a bukáshoz.

Az antropomorf bizonytalanság, az emberi elme addiktív vakságfokozója. Azt hisszük beszélhetünk, fohászkodhatunk hozzá, meggyőzhetjük - vagy ami még a Szirének csodálatos énekénél is csábítóbb – azt akarjuk hinni, hogy azt súgja a fülünkbe, amit ellenállhatatlanul hallani szeretnénk. twitter_bpartner_reply_to_imf.png A bizonytalanság érékrendszertől, kultúráktól független, ember feletti, globális monoteista vallás, ami nem választás és nem is hit kérdése.

Ez az ismert és ismeretlen világunk „ötödik létező” mindennek lényegét alkotó eleme, amihez csak viszonyaink különböztetnek meg egymástól.

Tovább

ingatlan.com - Tegyünk rendet

business lakáshirdetés ingatlan.com otthonterkep.hu ingatlanműhelyAz ingatlan.com az év második felére eszmélt fel igazán, hogy lépést kell tartania a lakáshirdetések piacán. Nyár közepén jelentek meg a hirdetések alatt a BKK megállok a közelben tájékoztató panel, ami a közvetlen tömegközlekedési lehetőségekről ad biztos információkat. A hirdetők sokszor elfelejtik, vagy éppen túlzásokba esnek és szerintük minden a kerületben járó eszköz csak egy „karnyújtásnyira” van.

business lakáshirdetés ingatlan.com otthonterkep.hu ingatlanműhely

Félinformációk

Az eladó lakásoknál emelett még egy újabb panel került fel, az eladó lakás átlagárak a környéken. Ezen mutatja a kerület, a városrész átlagos négyzetméter árát és a hirdetett lakás négyzetméter árát. Tudjuk, hogy ez az otthonterkep.hu kezdeményezése volt. Bár ott más megközelítést alkalmaznak, bemutatva az országos, a budapesti és az adott kerület négyzetméter árainak az időbeni változásait egy grafikonon. Az adott lakás négyzetméter ára sajnos nincs rajta, mert azt nem akarják időben ábrázolni. Pedig hasznos információ lenne, hogy mikortól hirdetik és időközben milyen árváltozások voltak az árakban. Mert sok lakás van már, amit akár évek óta megpróbálnak eladni, de nem tudnak és játszanak az árakkal is, úgy hogy hol felemelik, hol pedig éppen csökkentik. De a hirdetési oldalak titkolják a hirdetés megkezdésének az időpontját, ezzel is teret engedve a hirdetők fantáziájának, akik majd mindig azt mondhatják a potenciális bérlőknek és vásárlóknak, hogy még csak most kezdték hirdetni lakást.

business lakáshirdetés ingatlan.com otthonterkep.hu ingatlanműhely

Hirdetésfigyelő

Az ingatlan.com további újítása, hogy ha beállítunk magunknak albérlet hirdetésfigyelőt, ott már jelöli, hogy ha az adott lakás bérleti díjának változását. Ha emelik, akkor piros nyíllal, hogy ha csökkentik, akkor zöld nyíllal. De ez is csak a hirdetésfigyelőben látható, az ingatlan.com oldalán sajnos nem. Pedig nagyon hasznos információ lenne ez minden bérelni vágyó számára, nem csak annak, aki hirdetésfigyelőt állít be magának, a napi gyakoriságú hirdetésszűrésre.

business lakáshirdetés ingatlan.com otthonterkep.hu ingatlanműhely

Licitálás

Az ingatlan.com egy gordiuszi csomónak tűnő problémát oldott meg azzal, amikor a licitálás lehetőségét engedélyezte a hirdetőknek. Ezzel a hirdetők egymással versenyezve határozhatják meg a hirdetésük elhelyezkedését a szűrési listákban. A kezdeti időkben, még a 2000-es évek első felében ezt sok hirdető úgy oldotta meg, hogy letörölte, majd újra feladta a hirdetést. Ez akkor nem tiltott funkció volt. De rájött a hirdetési oldal, hogy a hirdetések feladása – frissítése – milyen fontos a hirdetőknek, ezért letiltotta a hirdetés törlésének és újra felrakásának a lehetőségét, és fizetős szolgáltatássá tette azt, úgy hogy hetente újra frissült a hirdetés, mint ha akkor adták volna fel. Szeretnénk ezzel visszautalni arra a tényre, hogy miért nem láthatják a hirdető és bérlők/vevők sem azt, hogy egy hirdetés mikortól aktív. De ez nem volt túl hatékony megoldás, bár hosszú évekig így működött. Mire rájöttek, hogy a hirdetések sorrendje, az, hogy milyen hirdetések vannak az első oldalon, amikor egy potenciális bérlő és vevő keresgél a szűrt listájában, az előnyökkel jár a hirdetőknek. Ez az előny pedig ismét pénzzé tehető üzleti megoldást szült és megszületett a licitálási lehetőség néhány éve. A pontos dátumra nem emlékszünk, de körülbelül 2 éve élhet ez a megoldás.

business lakáshirdetés ingatlan.com otthonterkep.hu ingatlanműhely

Ez azt jelenti, hogy a hirdető licitálhat, hogy napi hány plusz forintot szán a hirdetés hatékonyabb elhelyezésére a listában. Ezt csak a hirdetők látják és tudják, az egyszerű felhasználók (bérlő és vevő) nem. Ezért ne lepődjön meg senki, hogy amikor listázva látja a hirdetéseket, azok sokszor alig változnak. Ez a licitek miatt van, amik az első és még gyanútlan bérlővel és vásárlóval azt hitetik el, hogy ezek a legfrissebb hirdetések. Majd amikor már egy ideje mindig ugyan azt és ugyan ott látja, akkor lehet gyanakodni is fognak már. De a hirdetések piacán is sok minden a látszatról szól, az első benyomásról. Arra a licit nagyon okos megoldás, mert a hirdetők látják azt, hogy melyik helyért mennyit is kell fizetniük, hogy ők birtokolják. így együtt versenyeznek a magánhirdetők a céges hirdetésekkel is, mert itt már nem számít az, hogy ki milyen havi előfizetési csomaggal rendelkezik. Csak az számít, hogy naponta még hány forintot szán a hirdetés pozíciójának a megőrzésére. Ez olyan méreteket tud ölteni egy-egy frekventált kerületben, hogy akár 2 tucat oldalon keresztül is csak licites lakásokat láthatunk. Mert aki nem licitál, annak a hirdetése megragad azon a napon, amikor feladták, nem frissül, szinte alig található meg, és csak is a legalacsonyabb licites hirdetés után található meg, kivéve, ha valaki nagyon részletesen szűr.

A hirdetések szűrése

Az ingatlan.com 2 napja küldte a linket egy marketing anyaghoz. Ebben van néhány tájékoztató jellegű információ, de igazából haszontalan ömlengés. Egy információ viszont igen érdekes, mert bemutatja, hogy a bérlők és vásárlók csak 4%-a szűr részletesen, egyébként 50% az ár alapján szűrök aránya. Ebből is látszik az, hogy a licites hirdetéseknek milyen óriási szerepe van abban, hogy ha valaki valójában ki akarja adni a lakását vagy éppen el az ingtalan.com-on. A hirdetések szűrése egyébként is egy unalmas és fárasztó dolog. Ezzel még minden hirdetési oldal adós a bérlőknek és vásárlóknak. Sokkal egyszerűbb és gyorsabb megoldásra van szükség, mert ez a hirdetők igénye is. Ugyanis hiába hirdetünk az ingatlan.com-on, vagy az otthonterkep.hu-n, ha a potenciális érdeklődőknek bonyolult megtalálni azt. Az internet korában, a digitalizáció evolúciós folyamatában ez nem elvárás, hanem a cég digitális jövőét is befolyásolhatja. Az otthonterkep.hu abból indult ki, hogy mindent hely alapján akarunk megkeresni, de ez az ingatlan.com szerint is kevesebb mint a keresők egy harmadát érinti. A térképes elhelyezés hasznos és fontos, de nem elégséges.

Ló helyett a szamár

Ma egyik oldalon sem könnyű lakásokra szűrni. Hiába számháborúznak a hirdetési oldalak egymással, hogy kinél van több hirdetés, kinél van havi több látogatottság, vagy éppen kit ajánlanának jobban a látogatók ismerőseiknek, ha a mai igényeknek megfelelő – szinte már gondolatolvasó – egyszerű, még egyszer hangsúlyozzuk, egyszerű szűrési módszerekkel egyik oldal sem rendelkezik, ezért az adatbázisaik nehezen átláthatóak, amiért bonyolult az értelmezésük. Egyáltalán nem ügyfélbarát, miközben a BIG DATA őket is érinti. Vagy lépést tartanak a digitális gazdasággal, vagy létrejönnek olyan cégek, akik az ilyen hirdetési oldalak adatait úgy dolgozzák fel, amiért a potenciális vásárlók és vevők inkább őket fogják látogatni, nem pedig a drága és értékes szabadidejüket hirdetések szűrésére pazarolni. Attól, hogy a ló helyett a szamár is jó a hirdetési oldalak szerint, a piaci versenyben ez a hirdetőket és látogatókat is sértő hozzáállás.

Tovább

Építőipari víziók

business építőipar kshAz építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál.

Érezhető volt, hogy ha a közvetlen állami építkezések üteme csökken, muszáj lesz további segítséget nyújtani az építőiparnak. Így a lakásépítések jövőbeni tervei egy újabb lökést adhatnak ennek a szegmensnek. Ha máshol nem is, de legalább a megrendelésállomány volumenén már rövidebb távon is éreztetheti hatását, ha fejlesztők és beruházok tényleg kedvet kapnak az 5%-os ÁFA kulcs bevezetésétől a munkához.

business építőipar ksh

De itt ég az olimpia reményének lángja is. Másfél éven belül az is kiderül, hogy rendezünk-e olimpiát vagy sem. Ha igen, az egy óriási lehetőség lesz magyar építőipar számára. Talán az első és utolsó alkalom egy vissza nem térő lehetőségre - amiből szó szerint - majd senki sem akar kimaradni.

Tovább

Budapesti olimpiai láng

business budapest_2024 budapest_olimpia PwC_megvalósíthatósági_tanulmány2017 nyarán Limában (Peru fővárosa) dönt a NOB a 2024-es olimpiai játékok házigazdájáról. A dátum nagyonis közeli, így már a rövid távú hatásai is érezhetőek lehetnek. Budapestre gyakorolt hatása jelenleg vita téma. A biztos eladósodás veszélyei versus a közvetlen és közvetett pozitív hatások állnak szemben egymással. A kérdést most a teljesen felhevült ingatlanpiac szemszögéből érdemes megvizsgálni, mert az infrastrukturális fejlesztések mellett, a dominó elve ingatlanfejlesztéseket is generálhat. Ezek első körben telekspekulációkat jelentenek, mert szükség lenne új területek beépítésére. A poszt-krízis állapotban lévő ingatlanpiac megkapta a zöld lámpát az 5%-os lakóingatlan ÁFA-val. A telekspekulációk már kezdetét is vették. Az eddig eladhatatlannak és hasznosíthatatlannak tűnő telkek akár egyik pillanatról a másikra többszörös áron kerülnek meghirdetve. A tervezett olimpia hatása detto ugyan ilyen. Vannak tervek, látható, hogy a város mely részei lennének közvetlenül érintve, de közvetve szinte az egész város. Szállásokra is szükség, ahol a jelentős embertömeg elfér. De ugyan úgy irodákra is, ahol a megaprojekteket irányítók a munkájukat végzik. Logisztikai épületekre, szállodákra, irodákra és lakásokra is szükség van. Egy olimpiára való felkészülés nagyon látványos és nagyon intenzív munka, főleg ha komolyan is veszik. A jelenlegi állami szerepvállalás a sport területén bár sokakban kiválthat ellenérzést – de legyünk őszinték, egyébként mi nem – de az biztos, hogy jelenlegi politika a sportot, annak közvetlen és közvetett gazdasági és társadalmi hatásait politikai tőkének használja. Egy olimpia megrendezése nem csak propaganda, nem ígéretek halmaza, mert egy esetleges fiaskó akár választást eldöntő is lehet. Nagy hát a tét, hogy aki Magyarországon olimpiát akar rendezni, az legyen is rá képes, különben addig kikezdhetetlen politikai karrierje bánhatja. A jelenlegi kormánypolitika pedig egységes e tekintetben. A 2017-es döntés megelőzi a 2018-as választásokat. Tehát ha Budapest rendezheti az olimpiát 2024-ben, akkor azt a jelenlegi kormány szeretné megrendezni, így politikai stabilitásra van szükség, hogy 2018-ban és 2022-ben is ugyan az a kormány tudhassa magáénak az olimpia katalizátor szerepét, tetszeleghessen az ezzel járó nemzetközi figyelemben.

Elképzelhetetlenül nagy, addig rejtettnek hitt erőforrásokat mozgósíthat ez meg egy gazdaságban, káprázatosan rövid idő alatt. Az új lakásokat építtető beruházók, fejlesztők 2017 nyarán már számtalan telken álló daruk látványával kell, hogy várják majd a házigazdáról való döntést. Ha a daruk állnak már addigra szerte szétszórva a város különböző részein, nagyon sok üzleti és természetesen politikai érdek fog hozzá fűződni, hogy Budapest elnyerje a rendezés jogát. A lakáspiac és vele együtt az egész ingatlanpiac jelenleg az olimpia árnyékában hevül tovább, fűtve a már amúgy is forró hangulatot, gerjesztve az árakat, bevonzva a tőkét és a megkérdőjelezhetetlenül krízis utáni állapotban új korszak elé néz. A budapesti olimpia biztosan drága lesz, ha megrendezhetjük. De pénzt csak pénzből lehet csinálni. Kitörölhetnénk már végre örökre a pénz keresés fogalmát- milyen ironikus, ahogy „nyelvében él a nemzet” - inkább érdemeljük meg…Lássuk, mennyit is érünk valójában!

Tovább

Lakáshirdetések

business lakáshirdetés ingatlan.com ingatlan_franchiseA mennyiség helyett a minőség fontosabb lenne a lakáshirdetési oldalakon. Ebben jelenleg egyik oldal sem tud versenyezni a másikkal. Pedig milyen jó lenne, ha valahogy lehetne szűrni csak jó minőségű hirdetésekre is. Sőt sokaknak az is megváltás lenne, ha ugyan azt a hirdetett lakást is csoportosítaná a hirdetési oldal. Amikor egy lakást több értékesítési vállalkozás több értékesítője egyszerre hirdet meg, az leginkább csak zavarja a lakáskeresőt. Arról nem is beszélve, hogy mennyire torzítja a hirdetett lakások számát. A hirdetett lakások száma ma még inkább arra hasonlít, hogy ki tud messzebbre pisilni. Egyáltalán nem mond semmit sajnos. Hiszen nem duplikációról, hanem permutációról beszélhetünk a lakáshirdetések piacán. Kombinatorikai magasságokba tudják emelni a hirdetési oldalak ezt a kérdést.

Sokakban felmerülhet a kérdés, hogy ennek mi az értelme?

1. Tulajdonosi felelősség

A kérdést két oldalról érdemes megközelíteni. Az egyik a tulajdonosi felelősség. Az a lakás, amit fű fa hirdet, de még maga a tulajdonosa is, azonnal érezhető, hogy a tulajdonos azt hiszi, hogy több az esélye a lakás értékesítésének, ha mindenkire rábízza, akire csak tudja. Közben mindenki ugyan ott hirdeti meg, mert a piac kicsi, a hirdetési oldalak száma is véges és mindent mindenhol hirdetni sem jelent több esélyt a gyorsabb értékesítéshez. Egyik értékesítőnek sincs vevője, a lakásokat ezért kell nekik is meghirdetni. De az eladókat általában azzal vonzzák be, hogy „az adatbázisunk tele van vevőkkel”. Ha bekapta a csalit a tulajdonos, akkor akár még ki is visznek pár embert azonnal, akiket persze nem fog érdekelni a lakás, de legalább bizonyították, hogy ők milyen elszántak. Ez már régi trükk. Elég olcsó és elég szánalmas, de működik. Így a reménykedő tulajdonos reményeit fejezi ki az a sok hirdetés a lakásáról. Még az is inkább megnyugtatja, hogy a sok cég mindent megtesz a lakása értékesítésért. Az sem zavarja, ha az ő hirdetésének az esélyeit is rontják, mivel teljesen véletlenszerű, hogy amikor egy vevő sok egyforma lakáshirdetést lát melyikre fog kattintani vagy éppen felhívni. Lehet többre is kattint és azt fogja felhívni, amelyik neki valamiért szimpatikus. Ez lehet a képek sorrendje, alaprajz, a hirdetési szöveg és más részletek a lakásról.

2. A franchise átka

Sokan nem tudják, hogy a franchise hálózatoknál egy lakás értékesítése nem csak attól függ, hogy ki értékesíti a lakást, hanem az is, hogy ki vette fel, vitte be a rendszerbe. Mivel minden franchise irodának szinte külön tulajdonosa van, így az iroda is részesül a jutalékból, aki felvette a lakást és az is, aki eladja. Az értékesítők így a végén már szinte csak a „csontot” kapják meg. De igen nagy a marakodás az ilyen csontokért is, így a franchise hálózaton belül aki csak fantáziát lát az adott lakásban, hirdetni fogja. Az is fontos, hogy az értékesítőket kötelező lakáshirdetés szám is nyomás alatt tartja. Akkor is hirdetnie kell x számú lakást, ha annak amúgy nincs értelme. A franchiseok ezért lehetnek sikeresek, mert az értékesítőket egyrészt érdekelté teszik a lakások, felvételében (ami elvileg az egyszerűbb feladat), a lakások közös hirdetésében (ami egy versenyhelyzet) és a lakások értékesítésében is (ami sokszor már inkább csak szerencse kérdése). A franchiseok csapatmunkája visszacsatolva a tulajdonosi felelősséghez, látható, hogy mennyire beleillik abba a képbe. A tulajdonos elsőszámú igényét elégíti ki : sok ember egyszerre foglalkozik a lakásával, így reményt adva neki a gyors sikerhez.

3. Variációk lakáshirdetésre

Számtalan példát kiválaszthattunk volna, de most erre a lakásra esett választásunk, mert nagyon szépen bemutatja, hogy mennyire másképp lehet meghirdetni ugyan azt a lakást. Az is jól látható, hogy az elvileg megbízhatóbb, szakértőbbnek tűnő név mennyire amatőr. A két különböző franchise hirdetése nézzük csak miben tér el:

-jó állapotú vs. közepes állapotú

-gázkonvektoros vs. távfűtéses

- 2 szoba vs. 1,5 szoba

- nincs alaprajz vs. van alaprajz (hirdetést azonosító első kép)

- nincs közös költség megadva (mesedélután) vs. közös költség a hirdetési szövegben (rövid tömör)

- ismétlődő képek mind a kettő hirdetésben vannak

Látható, hogy a két cég teljesen máshogyan közelíti meg a lakás hirdetését. Az egyikről látszik, hogy szinte teljesen mellébeszél. Jó állapotúnak nevezi azt, ami igazából nem az. Konvektoros fűtés inkább figyelmetlenség, de miért nem nézi meg utólag? A félszoba vs. szoba állandó dilemmája is arra vall, hogy inkább füllent a szoba méretéről, mert úgy sincs alaprajz, nem tűnik fel annyira. Az alaprajz hiánya egy eladó lakásnál nagy hiba. Sokkal fontosabb információkat hordoz, mint egy mesedélután, vagy egy semmitmondó kép pl. a tv és virágok csendélet. Jöhetne a kérdés, hogy mégis, miért nézik idiótának a vásárlókat? A válasz megint a tulajdonosi felelősségben és a franchiseok átkában keresendő. A tulajdonosok egy jelentős része többre értékeli azt az értékesítőt, aki több érdeklődőt visz a lakáshoz, még ha azok általában becsapva is érzik magukat egy-egy lakásbemutató után. A franchise iroda is az alapján értékeli az értékesítőt, hogy hány embert vitt ki a lakáshoz. Nem pedig az alapján, hogy valójában hánynak volt értelme megmutatni. A hatékonyság nem fontos. Az idő úgy néz ki senkinek sem elég drága ahhoz, hogy jobban megbecsüljék (egymást is)!

4. Az ismétlődő képek problematikája viszont egy állandó hiba

Nagyon sok hirdetésben egy lakás bemutatásánál alkalmazzák. Az oka az lehet, hogy a képek száma is hatással lehet a potenciális vevők kattintási hajlandóságára. Több képpel hirdetett lakáshirdetésekre szívesebben kattintanak. De itt is mennyiség helyett a minőség a fontosabb. A kevesebb lehet több is!

Mindezek miatt viszont a lakáshirdetések böngészése nagyon fárasztó, unalmas és rövid időn belül frusztráló lesz mindenkinek. A hirdetési oldalaknak ezeket a problémákat kellene tudni kezelni, hogy a lakáskeresőket normálisan ki tudják szolgálni. A jelenlegi formában még mindig nagyon sok időt emészt fel a hirdetések minden értelemben vett szűrése. Szinte csak halászunk a zavarosban, nem érezzük úgy potenciális vásárlóként, hogy ki akarnak minket szolgálni. Isten áldásának tartjuk már azt is, hogy ha találunk valamit, amivel érdemben foglalkozhatunk.

Az pedig, hogy valamit kritizálunk, még nem azt jelenti, hogy jobban értünk hozzá. Egyszerűen csak jobban odafigyelünk a részletekre.

Tovább

A Duna House Fantomja

business ipo budapesti_értéktőzsde duna_house hitelközvetítés portfolioblogger hitelközvetítők property_management budapest_propertySikert sikerre halmozó törtető cég megijedt saját árnyékától, ami mellett el lehet menni néhány szóval is, hogy csak a szokásos IPO komédia, de ha már pontos válaszokat nem is, néhány fontos kérdést azért érdemes feltennünk. Ez az a cég ugyanis, ami az elmúlt években a Duna House Barométerrel havonta tudott legalább egyszer hangot adni magáról. A lakáspiacon pedig ennek nincs versenytársa. Az információéhségünk így csak ők tudják kielégíteni havonta, amire a média azonnal vevő. Ez az a cég, amelyik először beszélt arról 2014-ben, hogy trendforduló van a lakáspiacon és 100 ezer darab felett lesz az éves tranzakció szám. Ez az a cég, amelyik Kamarás Ivánnal hívta fel a figyelmét az eladóknak, hogy a lakáspiacon érdemes megjelenni újra eladóként.

Ez az a cég, ami úgy rákapcsolt 2015-ben, hogy egészen a Budapesti Értéktőzsde parkettjének előszobájáig jutott.

Ez idáig szinte mindenki a felfutó lakáspiac néha erős túlzásokba eső hullámainak meglovaglását magyarázta bele a Duna House nagyratörő terveibe. A cég renoméja kiállta az idők próbáját, de nem hagyta nyom nélkül. Az erős bizalmatlanság a vállalkozással szemben mindig is kézzel fogható volt. Ott van állandóan a levegőben, hol halkan, hol sokkal hangosabban énekel a fülünkben. Ez a Duna House Fantomja. A jelenség, az árnyék, ami végül a Duna House külföldi terjeszkedési fiaskó utáni második drámáját okozta. A vállalkozás pénztermelő képességei nem vonhatók kétségbe. A homályos üzleti tervei, a tulajdonosi háttér nagyravágyósága és talán a nem túl szimpatikus mohósága mindig is árnyékot vetettek a Duna House-ra. Nehéz ugyanis elképzelni azt a vállalkozásról, hogy mit sem tudott a hitelközvetítés szabályozásáról. Ugyan el lehet hinni, hogy az utolsó pillanatig nem volt államilag eldöntött a kérdés, de mégis a Duna House maga jelentette be elsőként az állam ez irányú terveit, mint egy bennfentes információt. Pontosan ezért érthetetlen az, hogy tette ezt a legnagyobb meglepetéssel az arcán, miközben már a részvényeinek a jegyzése folyt. Nagyobb összegben lehetne fogadni, hogy nem akkor tudta meg, lehettek információi az előkészítéséről is. Ha pedig így van, és még is ilyen kockázatok mellett vállalta az egyértelműen túlárazott észvényeinek az értékesítését, akkor a hazai IPO-k körüli botrányok megismétlődésének lehettünk ismételten a szemtanúi. Ha csak pár héttel előbb lép a Duna House, akkor úgy is megtehette volna, hogy a piac mit sem tud az állam terveiről az árnyék bankrendszerrel kapcsolatban (ahogy szakmai körökben a hitelközvetítőket hívják), és ezzel együtt a cég jövedelmezőségének hiperérzékenységről, megkopasztva a befektetőket. Nem kell hozzá jóstehetség, hogy a részvényárfolyam beszakadt volna azonnal, szinte már a névértéki mélységekbe zuhanva.

A céget ingatlanközvetítőnek ismeri a nagyérdemű, miközben egy pénzügyi szolgálató inkább, ez az üzleti modelljének a sikere. Nem a lakáspiac felfutása az igazán érdekes számára, hanem a hitelpiacban rejlő további lehetőségek. Abban a hitelpiacban, ahol a hitelközvetítők és köztük a Duna House, úgy öntötte a devizahiteleket a lakásvásárlókra és tömte tele a zsebét, hogy az már megérne egy hosszabb egyházi szertartást is. A felfüggesztett részvényjegyzés ugyanis felhívta megint a figyelmet arra a városi legendára, amit ma már tényként kezelhetünk: a hitelközvetítők az ügyfeleknek nem a legkedvezőbb, hanem a legnagyobb banki jutalékkal kecsegtető hitelt ajánlották (tehát a számukra legkedvezőbbet). A Duna House pedig ingatlanközvetítőbe csomagolt hitelközvetítő, ami olyan hirtelen fordított hátat és amortizálta ezzel a cégértékét, vele együtt növelve a céggel szembeni teljesen egészséges piaci bizalmatlanságot.

A cég visszavonulót fújt, terel és csendben elvonul a barlangjába. Hogy néhány év múlva erre hogyan fog a piac majd visszaemlékezni? – még nem tudni. Folyamatosan hallani, hogy az üzleti környezet megtisztul. Lehet, hogy ez a fiaskó is csak egy szerencsétlen véletlen műve, vagy a gondviselésé, de mindenképpen jó azt látni, hogy a Duna House úgy vetkőzött előttünk szinte teljesen meztelenre, hogy közben az álarcát felejtette el csak levenni.

Tovább

Díjbeszedő - A túlfizetés számlázása

dijbeszedo_tulfizetes_szamlazasa1.jpgUborkaszezon van, de bizony a közműszolgáltatók nem tétlenkedhetnek. Még minket is meglepett, hogy mennyire komolyan lehet venni a pontos elszámolás fogalmát. Történt ugyanis, hogy pár napja egy lakásra ugyanazon a napon 19 darab számlalevelet küldött ki a Díjbeszedő. A képek is mutatják, hogy ez bizony sok papír, összesen 168 nyomtatott oldal (nem minden lap duplaoldalas) és összesen 617 gramm (borítékok nélkül).

dijbeszedo_tulfizetes_szamlazasa2.jpgEz nem vicc, kérjük véresen komolyan venni. A Díjbeszedő úgy gondolhatta, hogy most már tiszta vizet önt a pohárba, és rendet tesz az érintett lakás számlázásában. Ez egyébként egy üresen álló lakás, a tulajdonosa és annak családja, barátai használják évente pár hetet összesen. Bajba is volt ezzel a Díjbeszedő, amikor a lakáshoz tartozó 2 darab mellékvízórát kellett rendszeresen számláznia, ahol a fogyasztás ritkán látott vendég volt. Most így a nyár második felében időt, energiát és költséget nem kímélve egyszer és mindenkorra naprakésszé tette a rendszerében a számokat, és mindent ki is nyomtatott az esetlegesen elbizonytalanodó ügyfélnek.

Minden bérlő és bérbeadó tudja, hogy a közüzemi számlák átláthatósága néha nem olyan egyszerű feladat. Mi sem fogjuk terhelni azzal az ingatlan tulajdonosát, hogy elküldjük számára a 168 oldalnyi számlát szkennelve. Inkább csak felhívjuk a figyelmét, hogy 3.080 (háromezernyolcvan) forint túlfizetésben van, nincs miért aggódni a lakás víz- és csatornadíjaért. Pont ezért a túlfizetésért gondoljuk úgy, hogy a Díjbeszedő talán egy picit most túl komolyan is vette a feladatát. Érthető, hogy mindig az ügyfél az első, ilyenkor semmi sem számít, de legalább környezettudatosabbak lehettek volna, mielőtt ezt a rengeteg papírt kipostázzák…valljuk be, teljesen feleslegesen.dijbeszedo_tulfizetes_szamlazasa3.jpg

Tovább

Ingatlan franchise - A pénzcsináló?

business ingatlanpiac otthon_centrum lakáspiac duna_house ingatlan_franchiseKönnyen legyinthetnénk a témára, és ki-ki személyes vérmérséklete, és persze stílusa mellett, azonnal karakteres véleményt tudna formálni az általában előítéletektől és a köznyelvben gúnyosan megvetett értékesítési hálózatokról. Ezért most egy teljesen másik megvilágításba helyezzük ezt a vitatott témát, mert azt senki sem tudja megkerülni, hogy amit a lakáspiacról hall és lát a médiában, ahhoz ezeknek a hálózatoknak általában köze van. Így akkor is véleményformálók, ha egyébként már a puszta említésük is dühkitörési rohamot okozhat az arra hajlamosaknál. A lakásértékesítés egyébként is szinte mindenkinél kiveri a biztosítékot, hiszen a káosz egyik szinonimája is lehetne. Olyan rendszernélküliség van benne, hogy alig elképzelhető ebben egy igenis szigorúan szabályozott és merev szolgáltatás, mint az ingatlan franchise. A magyar lakáspiac megszületésével egy időben és természetesen külföldi mintára alakultak meg. De nem ez az igazán érdekes bennük. Sokkal inkább az, hogy miközben két jelentős ingatlan franchise tulajdonos van ma a lakáspiacon, nem nagyon beszélünk a mögöttük lévő teljesítményről, vagy a magyar lakáspiac változásának, átalakulásának bennük manifesztálódó tükörképeiről. Ha semleges valaki a témában, ha nem, ez is egy üzlet. Az üzletet pedig ha máshonnan nem is, de a pénz oldaláról könnyen meg lehet közelíteni. A pénzcsinálás könnyűnek tűnhet, de lehet legalább olyan nehéz is, ami pont arra hívja fel a figyelmet, hogy ugyanazon a piacon, ugyan olyan körülmények között is születhetnek merőben különböző eredményességű franchiseok. A látszatra épültek fel, ezzel sokakban megkérdőjelezve egyáltalán a létezésük értelmét, habár a látszat a 21. századi szolgáltatások és termékek értékének egyik meghatározó eleme.

Lakáspiac ? Franchise

A jelenség azért is aktuális, mert a Duna House (DH) látványosan erős pr kampányt folytat 2015-ben, így nagyon könnyű felőlük hallani, vagy találkozni velük. A héten megjelent utolsó hír, de hívjuk mélyinterjúnak - mert nem jellemző, hogy a DH vezetői nyilatkoznak - még az is előfordulhat, hogy ennyire hosszasan, részletesen együtt nem is álltak a nyilvánosság elé. Feltehetjük a kérdést azonnal, hogy de mi a helyzet az Otthon Centrummal (OC), akik csendben teszik a dolgukat, mint ha mi sem történt volna. Hasonló érzése lehet az embernek a csapból is folyó otthontérkép.hu és az ingatlan.com érdekes versenyétől, ahol úgy tűnhet az ingatlan.com tudomást sem vesz a szintén hypeolt konkurenciáról. Véletlenül egy OC hír is megjelent, hogy ők a tőzsdei bevezetés helyett még mindig a franchise hálózat bővítésén dolgoznak. Adta magát, hogy a két céget összehasonlítsuk és megnézzük a lakáspiac miképpen hatott rájuk, és vannak-e valódi fundamentális okai annak, hogy az egyik ennyire ambiciózus, míg a másik egyre szűkebbnek érezheti a zakót. TOVÁBB…

Tovább

Ad hoc értékbecslés?

Pillanatnyi érdekek vesztesei

business értékbecslés lakáshitelezés hitelezési_kultúraA magyar hitelezési kultúráról nem sokat beszélünk. 2011 decemberében volt egy Zrínyi féle kirohanásunk, amikor felháborítónak tartottuk az egyik ismert értékesítő hálózat nyilatkozatát a témában. Akkor is leginkább az motivált minket, hogy mennyire sértő és arrogáns az értékesítő hálózatok viszonya a magyar hitelezési kultúrához, amiből ők csak profitáltak, mert minden felelősség a bank és a hitelfelvevő között nyert értelmet. Minden látszatott fenn lehetett tartani, hogy az értékesítőknek semmihez semmi közük.

Pedig a helyzet ma is változatlan. Hemzsegnek a hirdetésekben olvasható hitelközvetítési ajánlatok, az „ingyenes és banksemleges” szolgáltatásuk hangsúlyozása. Annak ellenére, hogy a mai hitelezés sem kockázatmentes. A forint hitel is kockázatos. Az alacsony kamatkörnyezet kamatkockázatot hordoz magában. Ugyanis bármikor és bármiért megváltozhatnak a forint kamatok is (leginkább külső hatásra, mert megváltozhat a nemzetközi kamatkörnyezet is, mint pl. az amerikai nullás alapkamat időszaka, ami 2008 óta tart - bár sokaknak ez egy örökkévalóság tűnhet ma már, elfelejtve a változás lehetőségét), mert ez is benne van a pakliban, mint ahogy az árfolyamkockázat benne volt a devizahitelekben. Arra is az volt a flegma válasz, hogy ki hitte volna, hogy ennyire megváltozhatnak. Aztán tudjuk, hogy hinni hol kell, mert a pénz világában biztosan nem egy életbiztosítás.

Arról írtunk, hogy mennyire komoly dilemma egy ingatlan likviditási kérdése, amikor a vásárló a biztonságos árat akarja eldönteni vagy a bank, mennyire és mit kockáztat, amikor fedezetként fogadja azt el. Ma azt olvasni, hogy pont az ingatlanfedezet értéke és a forintosítás utáni hitel értéke között milyen szakadék tátong, és emiatt miért nincs „kedvezményesebb” hitel mindenki számára. Azt is olvashatjuk, hogy mennyire szigorúan veszik a késedelmes fizetés következményeit is a bankok és hiába minden más feltétel, a bank elutasíthat. Azt is mondhatnánk, hogy minden milyen más lett, mennyire máshogyan értelmezik ma a kockázatokat. Az értékesítő hálózatok ki is vannak zárva törvény szerint a forintosításból. Ezt is hívhatnánk változásnak, bár legyünk őszinténk, ezt nem biztos, hogy büntetésnek élik meg.

Elgondolkodtató viszont, hogy a látszat üzenetek (jöjjön hozzánk, mert mi sokkal jobb ajánlatot adunk, mint a jelenlegi bankja; vagy éppen segítünk és megmentünk a „gonosz bankoktól”) megint csak arra jók, hogy az ingatlanról (a probléma alapjáról) ne kelljen felelősséggel beszélni és annak árát úgy megállapítani, hogy az valamilyen szinten ne legyen kiszolgáltatva a piaci körülményeknek. Nálunk ugyanis még az értékbecslés (látható, hogy értékbecslésnek hívják, nem is árbecslésnek, pedig nálunk a kettő között a piac jelenleg nem tud különbséget tenni, bár minden félnek érdekében állna) is szubjektív, ahány bank annyi megoldás. Amíg nem jutunk egy tisztességes európai vagy akár világszínvonalú érték (és nem ár) alapú ingatlanértékelési sémához amit nem csak ad hoc, bankonként, hanem nemzetközileg is értelmezni lehet, addig a hitelezési kultúránk kockázatai egy százalékkal sem fognak csökkeni. Bárki kerülhet még bajba, érezheti magát egérfogóban, csak azért, mert az ingatlan ára és értéke nem szakmai alapon van meghatározva és szigorúan külön választva, hanem éppen ki-ki PILLANATNYI ÉRDEKÉT fejezi csak ki.

Tovább

Láthatatlan kéz a lakáspiacon

Paradigmaváltás előtt az újlakáspiac?

business ingatlanpiac bif lakáspiac újlakáspiacAz újlakáspiac egy nagyon szenzitív indikátor, ha a magyar lakáspiaci folyamatokat értékeljük és elemezzük. Nincs vita abban, hogy van kereslet az új lakásokra, miközben a kínálat évek óta nagyon szűkös. Abban sincs vita, hogy az új lakások építésének egyik komoly problémája az új lakások megtérülése/ára. A fejlesztők látják, értik és ezért még mindig várnak, mert tudják, hogy ha túlságosan magasra lövik be az értékesítési árakat, akkor nem fogják tudni eladni a lakásaikat. A kereslet így hiába mérhető, ha az árban korlátos. Így ragadjuk meg azt a pillanatot, amit a használtlakások-piacán mind untalan újra és újra el akarnak hitetni velünk az értékesítő mentalisták. Ha a kereslet árban korlátos, akkor az a szűk piacképes kínálat ellenére sem fog elfogadni olyan árnövekedést , amit a spekulánsok előrevetítenek. Ha ez így lenne, akkor ma szinte arany áron lehetne adni-venni új lakásokat és megérné őket építeni. De nem az arany árban lévő új építésű lakásokra van mérhető kereslet. Ezt aki nem veszi figyelembe a használtlakások-piacán, és közben azt is hiszi, hogy bármi és bármilyen áron eladható ma, mert a média azt hiteti el az eladókkal, akkor az valószínűleg téved. Az újlakások-piaca intő jel lehetne mindenki számára, ahol ma tényleg érvényes a túlkereslet fogalma. A túlkereslet még sem árfelhajtó olyan értelemben, mint amit éreztetnek velünk nap mint nap.

A magyar lakáspiac vásárlói oldala nagyon racionális, szinte már megmagyarázhatatlanul működik a láthatatlan kéz közgazdasági elve. Akármilyen sokkhatás is érte a piacot, bármilyen manipuláció áldozata lett, higgadtan, józan észtől vezérelve hozott döntéseket hosszabb távon. Az újlakások-piaca 4-5 éve már olyan komoly válságban van, amit már akkor is felfoghatatlannak tartották, mára pedig már nagyon nem is tudnak rá mit mondani. A fejlesztők is tudatosabbak lettek és leszálltak a magas lóról, ahová 2007-re úgy felültek, hogy évekig azt sem vették észre, hogy már elszaladt alóluk a ló, és ők már csak a képzeletükben „ülnek”, a valóságban kemény padlóra estek, ahol még felülni is nehéz lesz, nem hogy felállni. Pedig ők is mondhatnák azt, hogy a lakáshitelezés olyan feltételeket szab, hogy most már bárki vehet magának arany árban is új lakást. Még sem mondják ezt és még sem tobzódnak a fejlesztők, hogy új lakásokat építsenek, mérhető kereslet ide és árkorlátos kereslet oda. Inkább még csak a fájó fejüket fogják és fájdalomcsillapítót keresnek rá.

Az ilyen tudatos piaci magatartás alapja lehet a bizalom visszanyerésének, mert sokkal több embert csapott be a magyar lakáspiac az elmúlt 15 évben, mint ahányan nyertek ezzel a káosszal. A bizalom visszaszerzése a lakáspiac minden szereplőjének érdeke. Az újlakások-piacán talán a paradigmaváltás jelei láthatóak, még ha ezt most nagyon óvatosan is fogalmazzuk meg. A használtlakások-piacán viszont újra vissza akarnak élni az eladók a vásárlók bizalmával. Az idei év meg fogja mutatni, hogy a vevők mit és hogyan tolerálnak. A piaci manipulációt, a média és a hirdetőik felelősségét még sokáig nem fogják számon kérni. A vevőket egy ideig meg lehet vezetni, de így még kiszámíthatatlanabbá teszik a lakáspiacot. Ez pedig akkor is veszélyes és káros, még ha ideig óráig eredményt is lehet elérni vele. Az már egy másik kérdés, hogy milyen az az eredmény…

Tovább

Közgazdász (el)hallgató?

Tőkebefektetés és értékteremtés = Termelékenység

termelkenyseg_grafikon.pngA közgazdász hallgató merőben könnyelmű volt a cikkben, amikor a befektetett tőke és munkaerő kapcsolatát próbálta szemléltetni. A munkahelyteremtés pont azért ilyen költséges, mert a munkaerő hozzáadott értéke csak közvetve jelenik meg a termékben vagy szolgáltatásban. A technológia, a szellemi tőke, a befektetett tőke a vállalkozási infrastruktúrába, amit a befektető cég képvisel/finanszíroz bizony lehet tőkeigényes. Nem arról van szó, hogy egy vállalkozás felvesz 1 embert 83 millió forintért. Hanem arról, hogy 83 millió forintot kell befektetnie ahhoz annak a vállalkozásnak, hogy legalább egy embert fel tudjon venni dolgozni, aki nem csak a saját költségét termeli ki, hanem a rá vetített összes vállalkozói költséget + profitot is termel. Pontosan ezzel szembesülhet a cikket jegyző diák is, aki azt felismerte, hogy a mikrovállalkozások és úgy általában a magyar kisvállalkozások tőkeszegények és emiatt mennyire korlátozottak, hogy piacképes terméket és szolgáltatást tudjanak előállítani, majd értékesíteni. Azt már nem ismerte fel, hogy ez kihatással van utána a valódi értékteremtésre is és a bérekre. A termelékenység nálunk alacsony, amiért a béreink is alacsonyak, mert a munka nem egyenlő az értékteremtéssel. Ezt jól szemlélteti, hogy mennyire is költséges a valódi munkahelyteremtés és mennyire nem az emberről szól, hanem az értékteremtésről, amit a piac értékel is. A diák példájánál maradva, hiába adnának neki 83 millió forintot vállalkozás fejlesztésre, azzal valószínűleg nagyon kevés értéket tudna teremteni, ha egyáltalán menne valamire. A méretgazdaságosságról, mint néhány iparágat jellemző fontos követelményről, most külön nem is beszélünk. Tehát a sok milliárdos befektetéseknél a tőkét pont azért nem teszik bankba, mert a tőke és a vele teremthető érték a nagyon egyszerű bankbetéti kamatokkal szemben sokkal jövedelmezőbb és a tőke hosszabb távon is versenyképes maradhat az értékteremtésnek köszönhetően. De az egyszerű diák a nagy számoktól megrészegülve csak a lehető legegyszerűbben tudott számolni és a kamatot olyan jövedelemnek állította be mint az értékteremtésből származó piaci termékek és szolgáltatások jövedelmét. Pedig csak mindent a munkabér oldaláról nézett - nagyon egyszerű üzleti modell - nem vette figyelembe a piaci hatékonyságot és az adózást sem. (kamatadót sem számolt, ahogy a munkabéreket terhelő munkavállalói és munkáltatói adóterheket sem vette számításba). Azt, hogy a befektetett tőke pl. el tud tartani 1200 embert az egy dolog. De el tudja-e tartani a vállalkozást? Tudja-e finanszírozni a vállalkozás hatékony fejlődését, versenyképességét és talpon tud-e maradni (tudja-e képezni a munkaerőt pl.), vagy csak tiszavirág életű lesz? És tud-e profitot termelni és ha igen mennyit? Erről nem szól semmit a közgazdász hallgató, szó szerint mélyen hallgat róla. A tapasztalatlanság beszélhet belőle, mert féligazságot beállíthatunk valamiféle igazságnak, ha célunk van vele, de attól még nem lesz igaz.

Sok milliárdos éves nettó árbevételű cég van, ahol csak pár ember dolgozik. És van sok olyan pár száz milliós árbevételű, ahol akár több tucat ember is dolgozhat. Valószínűleg a közgazdász hallgató is a kevesebb ember és több bevétel modell (jobb jövedelmezőség/megtérülés) mellett döntene, ha dönthetne, mert az az üzlet. A másik modell lehetne a politika, amiről a cikk inkább szólni akar. Az viszont általában demagóg, nem tudunk hozzászólni</p

Tovább

Fedezeti ingatlan kényszerértékesítése - Jelzálogkövetelések

fedezeti_ingatlan kényszerértékesítés_ kényszerértékesítési-.kvóta nemzeti_eszközkezelő nem_teljesítő_jelzáloghitelek jelzálogkövetelés követeléskezelő intrum_justitia felfalusi_péter moral_hazard magyar_reorganizációs_és_követeléskezelő kilakoltatási_moratórium_feloldása lakossági_követeléskezelés businessA lakossági követeléskezelésnek, a  kényszerértékesítéseknek eddig semmi sem kedvezett igazán. A kényszerértékesítési kvóta  bevezetése óta hiába növelték évente 1%-kal, érdemben semmilyen hatása nem volt.  2014 végével a kvóta megszűnt , mert a bankok a számok alapján nem éltek a lehetőséggel. Viszont a jelzáloghitel-szerződések értékesítése folyamatos volt. A NET program  a követeléskezelt ingatlanok számával hasonló jelzálogkövetelésekkel tudta megtisztítani a banki portfóliókat. Ez 10000-14000 ingatlant jelent évente. Jelenlegi becslések szerint pedig még mindig 180000 a banki mérlegekben a nem teljesítő jelzáloghitelek száma. Így nem olyan meglepő, hogy a követeléskezelők olyan szabályozásért és jogi környezet mellett lobbiznak, hogy sokkal nagyobb mennyiségben képesek legyenek ilyen ingatlanok kezelésére. Ehhez még a Növekedési hitelprogram segítségét is igénybe vennék, hogy a saját tőkeképességüket javítsák, miközben nemzetközi hedge fundok és nyudíjalapok követeléscsomag vásárlását is szívesen látnák -  mondja a Portfolio-nak adott interjúban az Intrum Justitia ügyvezető igazgatója, Felfalusi Péter.

Nem akarunk sem pénzügyi sem pedig szociális kérdést csinálni ebből. A moral hazard, az erkölcsi kockázatok minden aspektuásától eddig is távol tartottuk magunkat, most sem foglalunk állást. Viszont egy érdekes jelenségnek gondoljuk, ahogy a bankok lakossági hitelportfóliójának a problémáit a pénzügyi szakma hogyan szeretné kezelni. Kevés szó esik erről nyilvánosan, mert lakáspiaci szempontból az ingatlanszakma pedig aggodalommal tekint erre a lakásmennyiségre, ami ha hirtelen kerülne piacra, akkor beláthatatlan hatásokat gyakorolhatna. Amellett, hogy vannak olyan szereplői a lakáspiacnak is, akik olyan kényszerértékesítési dömpingre várnak, ahol piaci ár alatt juthatnak hozzá értékes ingatlanokhoz a kilakoltatási moratórium feloldásával. A pénzügyi szakma úgy tűnik, hogy maga szeretne profitálni a felpörgő hitelpiac és a nagyobb számú követelesértékesítések együttes kombinációjával.

Az állam nem csak a lakossági, hanem az üzleti/ipari vagy más néven problémás projekt hitelek felvásárlásával és hasznosításával is a pénzügyi szakmát segíti. A bankok hitelkihelyezési hajlandóságát próbálja ösztönözni a MARK Zrt. megalapításával az MNB, ami az idei év második felében tervezi a követelésfelvásárlások megkezedését a bankoktól.

Tovább

Ingatlan.com és a Jófogás.hu kapcsolata

business ingatlan.com olx.hu otthonterkep.hu Jófogás.hu ingatlanhirdetések FHB_bank

A  magánhirdetők és az ingyenes hirdetési oldalak kapcsolatával már foglalkoztunk. Abban már megjegyeztük, hogy a hirdetési piacra gyakorolt hatásuk megkérdőjelezhetetlen. Az viszont még számunkra is újdonság volt, hogy a egyedül a Jófogás.hu oldalra volt áttöltési lehetőség az ingatlan.com-ról, miközben látható volt, hogy az OLX.hu sokkal több hirdetést tudott bevonzani. Talán ez az oka, hogy most, amikor a Jófogás.hu felvásárolja a sokkal sikeresebb OLX.hu-t, akkor ezt a kapcsolatot meg is szakította.

Az ingatlan.com-nak 2015-ben már nincs megállapodása az áttöltésre. A jófogás.hu-t és a versenyhivatalt sem zavarja, hogy monopólium szerepekkel kacérkodik úgy, hogy eddig a piac rendre az OLX-et preferálta. A jófogás.hu az expressz.hu felvásárlásával sem tudta erősíteni a pozicíóját, de az OLX eltűn(tet)ésével egyedüli komoly  szereplő marad a hirdetések piacán.

Az ingatlan.com is valószínűleg fenyegetve érezheti magát. Még azon sem lepődnénk meg, ha már tett volna felvásárlási ajánlatot a Jófogás.hu az ingatlan.com-ért. Olyan agresszív piaci szereplőről beszélünk ugyanis, ami mögött megfelelő tőke állhat rendelkezésre, hogy minden fontosabb piaci szereplőt egészben felfaljon.

Az ingatlan.com a fenti üzenetet most küldte. De inkább tűnik kétségbeesésnek, mint ügyfél tájékoztatásnak. Reszketés és félelem...annyira, hogy az egyre erősődő   otthontérkép.hu oldalt nem is tekinti ingyenes megoldásnak. Pedig egy jól integrált oldalról beszélünk, egy teljesen mai igényeknek megfelelő tartalommal és tudással. Az ingatlan.com-ra ez az oldal is fenyegetést jelent, hiszen amögött pedig egy bank áll (FHB).

Tovább

Ázsiai boom a világ befektetési piacain

Az olvasóink bizonyára figyelik a trendeket. A tőkemozgások mindig sokmindent elárulnak. Pl. azt, hogy a lakóingatlanok után érdeklődik az üzleti tőke is. Évek óta egyre többet hallani a lakóingatlanok piacáról ilyen körökben. Felértékelődik-e vagy sem és klasszikus ingatlanbefektetési eszköz lesz-e belőle néhány éven belül, azt talán már most is látni. Sokak szerint 5 éven belül, az iroda, az üzlethelyiség és ipari ingatlanok mellett, a lakóingatlanok is komoly szerephez juthatnak. Egy biztos, az ázsiai tőkeáramlásban már most kimutatható részesedést ér el.

Hamarosan jön a lakásbérleti piacról az áttekintésünk. Megnézzük, hogy honan és hová jutott ez az alpiac Budapesten, mit jelent ma bérbeadni. De azt sem felejtjük el megnézni, hogy milyen bérleti díjakkal lehet ma számolnia azoknak, akik lakóingatlanban látják a jövőt. Azt már előre elárulhatjuk, hogy nem minden arany, ami fénylik. Többet ésszel mint pénzzel, aki jó döntést akar ma hozni Budapesten.

Addig is egy kis olvasnivaló a képhez.

Tovább

PwC Magyarországi Vezérigazgató Felmérés 2015

Nick Kós, Vezérigazgató pwc: "A vállalatnak képesnek kell lennie arra, amire a vezetőjének. A megkérdezett vezérigazgatók többsége szerint a legfontosabb vezetői tulajdonság az alkalmazkodás, egyéni és vállalati szinten egyaránt. Olyan vezető és szervezet  kell ehhez, amely képes gyorsan felhasználni a meglévő technológiát és adatait ahhoz, hogy olyan kérdésekre is tudjon válaszolni ma, amik tegnap még fel sem merültek."

Tovább

Ingatlanhirdetések Budapesten - Eladó és Kiadó ingatlan marketing

ingatlan_hirdetesek_budapesten_elado_kiado_ingatlan_marketing Ingatlanhirdetések olyan világába merészkedünk most, amit évek óta sok kritika ér. Amikor szinte mindenki online hirdetéseket böngészget, legalábbis próbálna, azt gondolnánk, hogy ezért minden hirdetést megszerkesztető ezzel tisztában van. Így nem lehet túl nagy gond a képekkel, az ingatlan valamilyen vizuális bemutatásával. Ha nem is mestermunkánkat vár el az ember, de egy korrekt képgalériát azért igen. A hozzá tartozó leírás sem gond, ha lényegre törő. Az ingatlan elhelyezkedéséről nem gondoljuk azt, hogy titkolni kellene, így elvárjuk, hogy minél többet tudjunk róla. Ezzel szemben, a hirdetések igen érdekes világot képviselnek az ingatlan értékesítés marketing láncában. Az ingatlan.com pl. csak 2014 június elejétől vezette be, hogy a hirdetések egyik alap adatát, a hirdetett ingatlan címét, minél pontosabban adják meg a hirdetők. Az ingatlan.com egy tavaly nyári észrevétleünkre reagált így, amikoris mi magunk hívtuk fel a figyelmet arra, hogy milyen nehéz egy budapesti kerületen belül keresgélni, amikor a hirdetők bármilyen városrészt hozzárendelhetnek egy adott utcához. Most már az ingatlan.com-on ha utcát adunk meg, úgy az előre meghatározza a városrészt is. Így akár már városrész pontossággal is lehet már keresni. Ha a kedves olvasót most esetleg valami édes irónia keríti bűvöletbe, és halk kuncogásba kezd netán, akkor megnyugtatom, hogy a téma véresen komoly. Az ingatlan hirdetéseknél a cím/elhelyezkedés megadása ma még mindig nem olyan magától értetődő dolog. Ha pedig Ön konkrétan tudja, hogy hol és mit keres, úgy nincs bosszantóbb annál, mikor a térképes kereső alig mutat pár találatot, miközben biztos benne, hogy sokkal nagyobb a választék. A hirdetésekben már a címek is pontatlanok legtöbbször, legalábbis nagyon tágan értelmezik azokat.

Miért nem hirdetnek minden ingatlant pontos címmel?

Egyik oka mindenképpen a bizalmatlanság. A hirdető és az ingatlan tulajdonosa között a kapcsolat nem feltétlenül bizalmon alapszik. Így hirdető, ami lehet egy ingatlan értékesítő, attól fél, hogy ha pontos címmel hirdet, akkor az ingatlant előbb felkeresik a pontenciális érdeklődök, üzenetet hagynak a tulajdonosnak. A hirdető, így mindent megtesz azért, hogy csak az első látogatás után legyen csak teljesen ismert az ingatlan elhelyezkedése. Ezért nem ritka az sem, hogy az első találkozás sem a pontos címen történik, hanem a közelben. Nehogy még véletlenül is összefusson az ingatlan tulajdonos az érdeklődővel az értékesítő tudta és persze akarata nélkül. Ezért születtek a különböző látogatást igazoló jelentések, amit a látogatónak alá kell írni. Ezzel biztosítja be magát az értékesítő, hogy ha ki szeretnék később zárni őt, akkor legyen jogi alapja követelni a munka díját.

De tényleg ilyen nagy a bizalmatlanság az ingatlanpiacon?

A hirdetések alapján azt is mondhatnánk, hogy igen, elég nagy. Az egészséges szintnél jelentősen nagyobb, de sokkal pontosabb cím megjelölés kellene még így is. A hirdetések hibás cím megadása egy rossz hirdetési beidegződés.

De talán közre játszik az is, hogy valamiért a hirdető úgy gondolja, hogy sokkal fontosabb vele minél előbb felvenni a kapcsolatot, ezért csak félinformációkat akar megosztani velünk. Pedig ma senki sem szereti, ha rabolják az idejét feleslegesen. Elég régi módi megközelítés az, hogy ha direkt erra akarja alapozni az értékesítő a hirdetése „népszerűségét”.

Régi módiak a hirdetések vagy csak értékesítési trükk az egész?

A vevő/eladó bérlő/bérbeadó adathalászat egyidős az ingatlanpiaccal. A mai napig léteznek ügyfél csalogató hirdetések, amiknek semmilyen más szerepük nincs, mint az érdeklődő telefonszámát, email címét és nevét megszerezni. Az „Expresszes korszakban” – ha még emlékszik rá valaki - is léteztek olyan hirdetések, amik alapján a cégek adatbázisokat tudtak építeni. Nem létező fiatal pár keresett kiadó lakást vagy éppen nem létező lakást kínáltak egy kedvelt utcában jó áron. Persze erre hiába jelentkezett bárki is, a másik oldalon színesebbnél színesebb történetekkel kábították, aminek az lett a vége, hogy a telefonálók többsége megadta az adatait.

Címeladás bérlőknek, avagy hogyan veszik hülyére a naiv bérlőket!

Az adathalászat ma úgy is folyik, hogy vannak cégek, akik arra specializálódtak, hogy hirdetési oldalakról leszednek hirdetési adatokat. Általában, kerület, utca (az nem mindig stimmel), méret, ár és persze telefonszám. Ezeket adják el bérlőknek. A cím eladását nem egyenként, hanem csoportban teszik. Lesznek benne használható és persze nem használható információk. Semmilyen garanciát nem vállalnak, csak pár ezer forinttal lenyúlják az ügyfelet. Azt pedig úgy teszik, hogy feltesznek egy nagyon szép hirdetést, ami általában túl szép, hogy igaz legyen. Aki erre jelentkezik, az mind megkapja, hogy be kell menni az irodába és fizetni kell érte, hogy egyezetessen a tulajdonossal, de kap mellé még más „címet is”. 100e Ft alatti bérleti díj kategóriába elég gyakori jelenség. Csak a bérlők tudnak ellene védekezni, hogy nem veszik komolyan az ilyen hirdetőt, és nem veszik igénybe a szolgáltatásait. Amíg találnak az ilyen cégek palimadarakat, addig ez az értékesítési trükk létezni fog. Hiába az online felület, ahol a bérlők pontosan ugyan azt láthatják, amit pl. ezek az adathalászó cégek, ha a bérlők közül sokan még mindig lusták átnézni a hirdetési oldalakat és nem áldozatul esni minden értékesítési klisének is.

Egy fajta hozzáállás vagy szakmai hozzá nem értés áll a hirdetések szövegei mögött?

A hirdetéseknek nincsenek követelményei, de könnyen belátható, hogy lényegi információknak találták ki. A már említett különböző kiselőadásokkal nem csak az a baj, hogy nem olvassák el, hanem, hogy emiatt más hirdetési szövegeket sem szívesen olvasnak az érdeklődők. Aki hirdetett már ingatlant, az tudja, hogy milyen gyakori az ilyesmi. Ha megkérdezi a telefonálótól, hogy olvasta/látta egyáltalán a hirdetést, akkor akár még zokon is vehetik, pedig csak arról van szó, hogy a sok rossz hirdetési szöveg után, a miénk hiába informatív és segítőkész, jól és tudatosan megszerkesztett, ha az már végül nem sok embert érdekel.

Mi kell egy hirdetési szövegbe?

Összefoglalva azt is mondhatnánk, hogy pontos címmel, informatív fotókkal és alaprajzzal egy hirdetéshez szinte alig kell szöveg. Ehhez képest a pontos cím, olyan mint a fehér holló, az informatív fotók még csak-csak gyarapodnak évről évre, de azért még mindig azt hiszik a hirdetők, hogy egy alaprajz minden más képet tud helyettesíteni. Ez viszont tévedés. Az alaprajz, ahogy nem helyettesíthető szavakkal, úgy egy ingatlan képes bemutatását sem helyettesíti az alaprajza. Végül pedig elérkeztünk az online hirdetések kardinális kérdéséhez, a képekhez.

Képes hirdetések problémái

Lehet a hirdetések körüli mizéria mind csak kompenzáció. A rengeteg hiányosság, ami az ingatlanok mögött van, úgy van leplezve, hogy a hirdetésekben túlzásba esnek a piacvezető franchise irodák. Az utcát, a kerületet, rosszabb esetben az egész várost akarják eladni/kiadni a hirdetők a potenciális érdeklődőnek, mert az ingatlan amúgy önmagában erre kevés lenne. Titkolóznak az ingatlan hirdetésekben, nem adnak pontos leírást, még a címet sem, de a képek is sokszor mintha mind rejtegetni próbálnák a valóságot. Ha nem látunk fotót konyháról és fürdőszobáról, mindig gyanakodjunk, mert egy ingatlan bemutatásnál azok minden esetben kihagyhatatlanok. Ha kihagyják, annak mindig oka van. Egyszóval minden áron meg akarnak minket győzni, hogy a személyes találkozó a megoldás mindenre. Pedig egy jó hirdetéssel időt spórolhatna mind két fél. Az ingatlan hirdetések ma mégis az ellenkezőjét érik el. Részletek itt!

Tovább

Bank = Ingatlan - Minden út a bankba vezet

Az elmúlt néhány év legizgalmasabb ingatlanpiaci eseménye történik a szemünk előtt. Az OTP Bank ingatlanpiaci szerepvállalását nem csak a újraéledő finanszírozásban képzeli el, hanem valódi vevő és eladó közti szolgáltatóként akar a jövőben megjelenni. Persze gyorsan tegyük hozzá, hogy a többi szereplő legnagyobb bánatára.

A banki szerep újra értelmezése egyáltalán nem elrugaszkodott ötlet. Nagyon egyszerű és világos tényen alapszik. Az ingatlanpiac motorja a hitelezés, vagyis a bank.

A mai piac legnagyobb betegsége, az értékesítések visszaesésének valódi oka, hogy a vevők többsége csak és kizárólag banki segítséggel tud és képes ingatlant vásárolni.

   

Sőt, a fejlesztők is bankhitelből tudnak új házakat építeni. A „régi szépidőkben” is ez volt a helyzet. De az a fajta észnélküli hitelezés már a múlté. Szerencsére és nagyon örülünk neki, hogy vége lett, mert minél tovább tartott volna, annál nagyobb bajt okozhatott volna. Viszont ettől függetlenül finanszírozásra, hitelezésre szükség van. A bank így megkerülhetetlen szereplője az ingatlanpiac jelenének és jövőjének bármilyen aspektusból történő vizsgálatában.

Akármilyen irányból is közelítjük meg, minden út a bankba vezet. Részletek itt!

Tovább
«
12

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter