Házi feladatot ad a lakáspiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt évek ismétlődő lakáspiaci híre, hogy az építési engedélyek rekordokat döntenek. Na 2018-ban már biztosan nem beszélhetünk semmi ilyesmiről. Az adatok késleltetve érkeznek, nem minden részlet világos még teljesen. A KSH két adattáblája elcsúszva frissül. Így a 2018. első félévében igényelt építési engedélyekről annyit tudunk biztosan amennyit az első grafikonon mutatunk. Ez a mai nappali frissült és véglegesnek tekinthető. 

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha családi ház, akkor 150 m2 a nyerőszám Magyarországon

További finom részletek még a július 30-i állapotokat mutatják, ami külön azért érdekes, mert jól szét lehet választani a budapesti és a Budapesten kívüli új építési engedélyek körüli témát. Ami már most látható, hogy 2018-ban több társasházra építési engedélyt nem fognak kérni, mint tették azt 2017-ben. A családi házak építési engedélyei még országosan és Budapesten is nőnek. A társasházakra 2016-ban tetőztek az igénylések Budapesten kívül, ameddig Budapesten tavaly érte el a csúcsot. Innen már nincs tovább.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest "torzítja" a lakáspiaci statisztikákat

Az egy külön zavaró tényező, hogy a KSH az egylakásos (=családi házak) és a három vagy annál többlakásos (=társasházak) számát hangsúlyozza az egyik adattáblájában, amire lehet következtetni, hogy a kétlakásos (=ikerházak) épületek adati hol ide hol oda értendők. Most mi a ma frissül adattábla adati szerint a társasházak adataiban szerepeltetjük az ikerházakat, mert itt nincsenek egyáltalán szétválasztva. A másik, még a 2018. július 30-án frissül adattáblából lehet következtetéseket levonni. Így nagyon jól látszik, hogy 2016 óta nem csak a budapesti lakáspiac és az országos lakáspiac vált szét. A magyar lakáspiac nem vízfejű

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
kb. 10 lakásos tárasházakat terveznek Budapesten kívül lakáspiac hangulattól függetlenül

Tudja ma már mindenki, hogy 2018-ban két úton jár az ingatlanpiac Magyarországon. Van egy nagyon pezsgő országos piac, ahol 2014 óta forgalomnövekedés van, egyre több lakást adnak el. Addig Budapesten meg csak az árak nőnek, de egyre kevesebb lakás cserél gazdát. A lakásépítésekben is alulmaradt Budapest. 2017-ben egész Magyarországon több lakást építettek, mint 2016-ben, kivéve Budapesten. Családi házat szerencsésre Budapesten is többet építettek és úgy néz ki, hogy még idén is többet fognak. Talán idén Budapest felállhat a szégyenpadról és több társasházi lakás is fog épülni. Erre minden esély megvan. De addigis nézzük meg közelebbről, hogy mennyire más a budapesti új társasházak építési engedélyekből kiolvasható tárasház. Budapesten az építési engedélyek számával együtt egyre nagyobb és egyre több lakásos társasházra kérnek építési engedélyt. Addig nem Budapesten gyakorlatilag nincs különösen hatással ez, kb. egyforma, kb. 10 lakásos társasházakat terveznek építeni átlagban. Budapesten meg háromszor annyi, inkább 30 lakásos tárasházakig is felkúszott ez a szám, azzal együtt, hogy egyre többen terveztek belépni erre a piacra. Az országos adatok Budapesttel és Budapest nélkül is külön ábrázolva vannak.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a lakáspiac hangulatától függ, hogy mekkora/hány lakásos társasházakat terveznek

Budapest torzítja az országos adatokat, amit nem helyes figyelembe venni. Kijelenthető, hogy a Budapesten kívüli társasházépítési „láz” nem káros, nem kezd el zsúfoltabb társasházakat építeni. Budapesten sokkal kisebb társasházak épülnek, amikor „nem divat” és nem akar „fű és fa” társasházzal üzletelni. A zsúfoltság, a lakások és a társasházak mérete, élhetősége állandóan kritikus pontja az új tárasházaknak. De nem egyformán és nem teljesen ugyanúgy Budapesten és azon kívül. A harmadik negyedéveben a lakáspiac olyan impulzusokat kapott, amiért a lakásépítési láz csökken, normalizálódik.

Ez jótékony hatással is lehet a végül megépítésre kerülő társasházakra:

Budapesten mindenképp igaz az, hogy minél nyugodtabb a piac, annál kisebb tárasházakat építenek.

Lakás és lakás között többek között az is alapvető különbség, hogy mekkora/hány lakásos tásasházban van. A kisebb társasházak nem egyenlőek a jobb minőséggel, vagy mindjárt a nagyobb lakásokkal. Olcsóbb lakásokról meg szintén nem beszélhetünk. Viszont a mennyiséggel nem helyettesíthető a minőség a lakáspiacon sem. Egyszerűen ez egy újabb jó példa arra, miért érdemes külön kezelni Budapestet és az azon kívüli lakáspiaci folyamatokat, nem pedig összemosni a kettőt, amiből téves képet alkothatunk. Arról nem is beszélve, hogy az építési engedélyek száma az új építésű családi és ikerházak miatt jelentős. Erről szintén nem közkedvelt beszélni, inkább ügyesen csak és kizárólag társasházi lakásoknak kívánják ezeket a számokat is beállítani a médiában, pont úgy és pont azért, mint az  új építésű családi házak és társasházi házak esetében.

Meglepetések helyett legyünk inkább precízek és pontosak, amikor döntést hozunk vagy értékelünk, mert látható, hogy hiába kicsi ország vagyunk, az ingatlanpiac, a folyamatai egyáltalán nem homogének. A családi házak nálunk páldául évek óta 150 m2-t jelentenek országosan, de Budapesten ez inkább 180-200 m2. Budapesten, aki családi házat épít magának, az nagyobbat épít, mint aki Budapesten kívül építkezik. Ezek is olyan számok, amivel akár tervezőként, kivitelezőként akár építőként/építtetőként számolhatunk.

Jó ha ismerjük a piacot, a sajátosságait, ahol dolgozunk. De nem csak a saját, erősen korlátozott tapasztalataink, sztereotípiák alapján, hanem néha vesszük a fáradságot is és képezzük magunkat, újra és újra megtanuljuk a „tanagyagot”, frissítjük az ismereteinket, tájékozódunk. Bátran ajánljuk mindenki figyelmébe a KSH nyilvános adatait. Néha sokkal többet tudhatunk meg belőlük, mint az ismert híroldalakat böngészve. Házi feladat nem csak az iskolában van, hanem a hivatásunkban is. A lakóingatlanpiac a házi feladat része azoknak, akiket közvetve vagy közvetlenül érint, mert „iskolában” nem tanulhatjuk meg.

Kép: Instagram

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Intő jelek, amire nem figyelünk

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ha lakásról beszélünk lakásra is gondolunk, nem házra. A magyar köznyelv határozottan és élesen megkülönbözteti egymástól őket. Addig a jog és a statisztika már nem. Lakáspiac van, házpiac nincs. Újlakáspiac is van, de újházpiac nincs. Új építésű lakások is vannak, de új építésű házakra nem nagyon hivatkoznak. Évek óta felhívjuk erre az anomáliára a figyelmet, amiért most nem a köznyelv vagy a konyhanyelv a hibás, hanem a jog és a statisztika. Hány új lakás épült Magyarországon a statisztika szerint azt jelenti, hogy hány ház és lakás épült az adott évben. Ez a pongyola fogalmazás és felületes megközelítés üzleti érdekeket szolgál. Mi mást! Mivel a társasházi lakások építése Magyarországon nem igazán társadalmi igény, erőltetett termék, erőltetett piac, így sokkal „észszerűbb” az új építésű házakkal együtt kommunikálni róla. Természetesen nem hangsúlyozva a házak szerepét, azt a látszatot keltve, hogy az új építésű lakások száma jóval nagyobb a valóságban.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Természetes személy = családi ház

Bűvésztrükk ez, nem üzletpolitika, jogi és statisztikai támogatással

A köznyelvben a lakás, mint kicsinyítő képző él. A lakásról a többségnek valami kicsi, kisebb, kevésbé élhető tér jut eszébe. Ha házra gondolunk, akkor meg valami sokkal nagyobbra, élhetőbbre asszociálunk. A lakás átmeneti megoldás, a ház a végállomás Magyarországon, mégha nem is mindenki engedheti meg magának. A lakásnál hozzá is kell fűzni, hogy „nagy”, ha az átlagostól eltérő méretű lakásról beszélünk. A nagy vagy nagyon nagy lakások nem tömegtermékek. Na nem azért, mert nem szívesen lakna a többség legalább dupla akkora lakásban, mint amekkorában „kényszerből” él, hanem úgy alakult, hogy az üzleti érdekek, pénzcsináló gépezetek és a csillapíthatatlan profitéhség (= a magyar ingatlanpiacon nem létezik az extra profit fogalma, itt minden profitráta elfogadható, ha az adott projekten a legnagyobb) hosszú ideje ezt eredményezi.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Épített lakások = épített lakások és épített házak

1990 előtt a „sok ember kis helyen is elfér” alapelv alapján a lehető legkisebb lakóterekbe próbáltak embereket kényszeríteni, ha lakásról volt szó. Innen is eredetezhető a lakások = egy kicsi és élhetetlen, zsúfolt tér beidegződés. Majd a nem állami társasházépítéseknél is rájöttek arra, hogy minél több lakást zsúfolnak be egy épületbe annál gazdaságosabb/költséghatékonyabb azt megépíteni. Innen már csak egy lépcsőfok volt, hogy üzleti alapon egy társasház építésén annál nagyobb profit érhető el minél több lakást terveznek bele. Ez pedig egyelőre még megváltoztathatatlan, nem felülírható status quo a magyar lakások építésénél, ahol a lakások száma és mérete fordítottan arányos. Minél többet építenek annál kisebbek. A jog és a statisztika mellett az állam is keblére öleli ezt a kezdeményezést és szerinte például egy 60 nm-es és három szobás lakásban lehet 3 gyerekkel emberi körülmények között élni. Aki ezt le merte írni, törvénybe merte foglalni, az nem egyszerűen a múltban él, hanem sokkal inkább a jelen gyilkosa. Szörnyű és mélységesen megalázó, embertelen hozzáállás. Ölre menő viták vannak arról, hogy hány méter magas épületeket lehet építeni Magyarországon. Például most törvénybe foglalták, hogy 90 méternél nem lehet magasabb semmi, mert a szürke eminenciás urak, az építész szakma krémje ezzel öltözik nemzeti színű ruhába. Hogy milyen élhetetlen méretű lakásokat nem szabadna építeni tömegesen Magyarországon, na arról nagy kuss van.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház nem "magyarul"

Hallgatnak mélyen

Tabu. Mondjuk annak ellenére, hogy demográfiai hatása is van az ingatlanok méretének és élhetetlenségének Magyarországon. Ennek megváltoztatása még nem nemzeti érdek. Ugyan már! Néhány évtized és talán lesz valaki olyan bátor, akinek a zsebét nem az ingatlanlobbi kényezteti, és meglépi azt, amit 30 éve meg kellett volna már lépni. A nagyobb méretű lakások = kisebb lakásszámú társasházak építését ösztönözni kellene, hogy elinduljunk az élhető lakásméret felé, szó szerint teret adva a 21. század magyar társadalmának. De mit képzelünk mi, kis morgolódó és zsörtölődő hangemberek, akik látják, hogy a panelházak „házgyárai” óta, a magyar társasházak mit sem változtak. 60 éve építjük ugyanazt, csak más színben, formában, elnevezés alatt. Miközben tudjuk, hogy szarból nem lehet várat építeni, mi mégis azt csináljuk megállás nélkül. Olyan szűklátókörű és unalmas világ, mint az új társasházak világa, nagyon kevés van Magyarországon.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Beton és acél, amit csak nálunk hívnának téglaháznak jogszerűen

Most nézzük meg ezt a társasházat Szöulból (Dél-Korea)

Elvileg az épület formája és kialakítása az építési szabályok miatt ilyen. Nálunk nem ilyen hatással van a jog a tervezőkre – jegyezzük meg gyorsan.

Nem magas épületről van szó, betonból és acélból, a tetején egy „nagy” lakással. Itt is elidőzhetnénk, hogy nálunk még az épületek felső szintje is nagyon ritkán jelent egy darab lakást. Nálunk a legfelső emeletet az elmúlt 15 évben elkezdték „penthouse”-nak hívni, csak azért, mert az egyik tulajdonsága ezeknek a nagyméretű lakásoknak, hogy legfelső emeleti. Az, hogy egy teljes szintet jelent, kizárólagos lifthasználattal, nem is olyan ritkán duplex, tehát belső kétszintes, az már kimaradt a „magyar penthouse”-ból. Építettők egymást majmolva reklámozzák, hogy penthouse lakásokat kínálnak a projektjükben, bár elvileg ott épületenként maximum csak egyet építhetnének, amit így nevezhetnének. De ez egy olyan ország, ahol amit a törvény nem tilt, azt engedi, tartja a mondás. Ezért kell sajnos nálunk sok triviális dolgot tiltani, mert ha nincs róla törvény, mindig lesznek, akik kiskapuként fogják értelmezni. Szöulban meg a törvény miatt ilyen társasház is nőhet ki a földből, ami nálunk is épülhetne. Csak akkor legalább kétszer annyi lakás lenne benne, sokkal rosszabb minőségben épülne, elavult technológiával és legalább kétszer annyi, ha nem inkább háromszoros profitrátával. Betonból építenék nálunk is, de a végén téglalakások lennének benne hirdetve és téglaháznak is neveznék jogszerűen. De biztos addig variálnának a „magyar jogrendszer” útvesztőiben, hogy a végén nem az épülne meg, amit megterveztek, hanem egy szokásos hetvenes évekbeli „posztmodern” betonkocka.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A belső kétszintes lakás és a magas belmagasság is mást jelent a határon túl, mint innen

Az ingatlanpiac vadkapitalizmusa minőség- és illúzióromboló is, nem csak élhetetlenné teszi a társasházakat

Ezzel meg a saját sírját ássa a magyar új társasházak piaca, mert ha éppen emiatt is kevesebb gyereket vállalnak Magyarországon (korábban is halnak meg és hamarabb lesznek súlyos betegségeik), akkor fogy az utánpótlás és a végén majd nézhetik, hogy kinek akarnak idejét múlt lakótelepeket felhúzni vasból és betonból. Már most, ma is hiányzik sok nem vállalt gyerek az ingatlanpiacról. Változatlan magyar társasházépítési szabályozással és építési logikával még több fog. De nekünk Mohács kell, mindig valamilyen katasztrófa, hogy észrevegyük a vesztünkbe rohanunk. Majd elintézzük pénzzel, közben mindent tagadunk, társadalmi hasznosság nem számít, lekommunikáljuk a haveri médiával, keresünk valami csókost, aki kivitelezi a stratégiát úgyis. A lényeg, hogy csak és kizárólag lényegtelen témák uralják a közbeszédet. A fontos társadalmi kérdések, a demográfiai megtérülés a profit, a felesleges pénzszórás minimalizálásáról szólnának csak. Az meg kinek az érdeke, ugye!

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Statisztika: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac nem vízfejű

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Dübörög a lakáspiac Magyarországon? Zajlik az élet, mitagadás. Dübörög a lakáspiac Budapesten is? Nem, Budapesten nem dübörög 2015 óta, csak az árak nőnek, mintha vevők is lennének, akik megfizetik! 2017-ben még kételkedtek azok, akik nem hittek a számoknak, akik csak azt a statisztikát hiszik el, amit ők maguk „hamisítanak”. Aztán egyre nyilvánvalóbb lett, hogy a magyar lakáspiac nem vízfejű. Budapesten a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt vettek szemben az országos lakáspiaccal. Az egész országban építkeznek, Budapesten meg mindenkinek " büdös a munka", itt csak a szája jár és nem a keze. Budapestnek talán pont ez a szerencséje, hogy elbújhat az országos lakáspiac mögé.

"…sokan, nagyon sokan takaróznak a magas és az állandóan növekvő lakásárakkal. De az struccpolitika a lakáspiacon, mert mégis csak az a fontos, hogy mit, hol és mennyit tudnak eladni vagy mire, hol és mennyi a valódi kereslet. Budapest és a megyeszékhelyek 2014-ben és 2015-ben taroltak. 2016 és 2017 meg már nem róluk szól.”  - figyelmeztettünk mindenkit 2017 novemberében.

De mi történhetett 2015-ben? Látható a grafikonon, hogy a 2015-ben Magyarországon az újlakáspiac rosszabb évet zárt, mint 2014-ben. Valószínűleg ezt előre tudhatták mindazok, akik 2015 végén bedobták a köztudatba a 10+10 milliós állami újlakásvásárlási öszönzőt és az 5 milliós visszaigényelhető ÁFA-t új családi ház építése esetén. Az „ingyen” milliók a vevőket kiterelték a drága városokból, mert ott kevesebbet ér a pénzük.  Annyira igaz ez, hogy 2016 után 2017-ben arányaiban véve már alig volt több az értékesítésre épített lakóingatlan. Itt néhány % is számít. 2017-ben inkább a saját részre építők száma nőtt, nekik köszönhető az a statisztika, ami mögé sok budapesti társasházépítő pénteken bemenekült és onnan osztják továbbra is az igét.

Az is külön érdekesség, hogy statisztikailag nem minden új ingatlan van új lakóépületben. Gondoljunk csak a tetőtér be/ráépítésre, amikor úgy születnek új lakások, hogy új ház nem épül. De ebbe a kategóriába tartoznak az olyan építési engedély és használtabavételi engedély köteles felújítások is, amikor például egy régi családi házat építenek át a-tól z-ig, ami után születik ugyan egy új ház, de inkább egy régi ház születik teljesen újjá.  Ezért is annyira fontos például a teljesen új családi ház, mert látható, hogy nem csak saját részre építenek családi házakat, hanem egy kis részüket értékesítésre is. Az új és a használt családi házak piaca nagyot ment 2017-ben! Tovább folytatódik ez 2018-ban?

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A CSOK hatása országosan kedvező, a családok lakáspiaca mozgatja a piacot

Budapest lakáspiacát hazavágta a CSOK, mutatják a számok 2016-ban és 2017-ben is. Mi lesz Budapesten 2018-ban?

A KSH újlakáspiac 2017 -es évét elemző számai   után a budapesti lakásfejelsztők mindenkit meg akartak nyugtatni, hogy Budapesten minden rendben van. Ezt hallgatjuk már évek óta, várja már mindenki a csodát. A „szakértők” is elmondják, hogy minden rendben, mert nőnek a lakásárak. A többi nem számít, az csak optikai csalódás. Akkor nézzük meg a „többit”, mert a lakásárakkal nem megyünk semmire, azok nem előre, hanem utólag mutatják csak a problémákat. Pont olyan, mint a banki kölcsönöknél a THM. Mindent mutat, csak a kockázatokat nem. Budapesten nem csak kevesebb lakást adnak el 2015 óta, hanem 2017-ben még kevesebb új lakóingatlan is épült, mint 2016-ban. 

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az országos trendnek megfelelően még Budapesten is több családi ház épül, de a társasházi lakások piacával baj van!

A Budapesten kívüli lakáspiac egyszerűen tényleg más ma. Ott több az adásvétel, ott több új lakást építenek eladásra és saját részre is. Ott még talán most először ingatlanközvetítőnek is jobb lenni ezért. Budapest behúzta a kéziféket a használt és az új lakások piacán, kivéve persze az árakat. Csak azt meg egyelőre egyre kevesebb vevő fizeti meg. És hogy mennyire lemaradt Budapest nem csak a használt lakások piacon, hanem az újlakáspiacon is, azt ez az ábra mutatja meg csak igazán.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hol van Budapest?

Pénteken azzal nyugtatták a kedélyeket a budapesti újlakáspiac "főszreplői", hogy idén akár négyszer annyi lakás épülhet értékesítési céllal Budapesten, mint 2017-ben (Érdekes, arról a fáma nem szól, hogy ki veszi meg majd őket). Ettől már csak több lehet - tegyük hozzá gyorsan -  mert innen lefelé már nincs nagyon hová menni, bár nem ártana megkérdezni erről a vevőket is: nekik hiányoznak-e egyáltalán a budapesti "luxus termék" újlakások? Budapesten 908 ezer lakás volt 2016-ban. 2017 végére meg már egy kis jóindulattal 911 ezer lehetett. Ki fog derülni az első féléves lakásátadási számokból, hogy mennyi jött át 2017-ről az építkezés elhúzódása miatt. Félév még belefér, annyit gond nélkül tud ma csúszni egy építkezés. Magyarországon meg közben máshol járnak a kezek, építkeznek, adnak-vesznek, de hogy Budapesten mi történik, azt lehet csak jövő ilyenkor fogjuk megtudni, addig lehet bújocskázni!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Ez az otthonom, nem átjáróház"

családi ház kertes ház ingatlanpiac ingatlan marketing Görbe Nóra 2018 Pest megye Magyarország Ingatlanműhely

Na igen, egész más eladóként megélnünk a vevők érdeklődését, mint mondjuk ingatlanközvetítőként. Az ingatlanközvetítők sem túlságosan kedvelik, ha egy eladó ingatlanhoz csak feleslegesen mennek ki ügyféllel. Az ingatlan tulajdonosa viszont valószínűleg jóval hamarabb fog belefáradni ebbe. „Csak a vevőnek hirdessünk, mert csak a vevőnek eladó” – egy értékesítési filozófiának is felfogható. Kár, hogy Görbe Nóra nem olvasta ezt munkánkat és úgy vágott bele a házának az eladásába, hogy naiv volt. Gyorsan ki is égett, tudtuk meg ma. Pedig hónapokkal ezelőtt még lelkesen mesélt a házról, amiből már akkor kiderült, hogy nagyon egyedi adottságai vannak. Ezzel teljesen tisztában is van az eladó.

Ha eladóként tudjuk azt, hogy a házunk nem tipikus vagy átlagos házvásárlóknak való, akkor egy dolgot azonnal észben kell tartani. Nagyon-nagyon valószínű, hogy egyetlen egy vevőt fog érdekelni a piacon. Az is lehet, hogy az a vevő még nem is kezdett el keresni. Kis túlzással egy ilyen ház 100 ezer emberből egyet, ha komolyan érdekel.

Ez azt is jelenti egyben, hogy nem ne akarjuk belelátni minden érdeklőbe, hogy ő az. Egy ilyen házat, ha havonta egy érdeklődőnek megmutatunk, már sokat mondtunk.

A sok érdeklődő egy ilyen házra csak azt jelenti, hogy rossz a hirdetés, rossz a marketing, becsapja az érdeklődőket, akik egészen mást feltételeznek egy online hirdetés alapján, mint amit utána a valóságban kapnak.

Erre azt halljuk és olvassuk, hogy Görbe Nóra inkább megszüntette az online hirdetést, mert belefáradt az állandó lakásturistákba.

Egy ház minél egyedibb igényeket szolgál ki, annál jobban át kell gondolni annak az értékesítését

- Ha fotózzuk, ha leírást készítünk, de még azt is, hogy mennyire fogjuk előszűrni az érdeklődőket.

- Nem kell ugyanis azonnal megmutatni valakinek egy eladó ingatlant, mert meg akarja nézni.

- Beszélgethetünk vele az igényeiről, hogy mit is keres valójában.

- Küldhetünk további képeket, videót, szinte bármilyen eszközt bevethetünk arra, hogy elvegyük a kedvét a háztól.

Akinek ugyanis sikerül elvennünk a kedvét, őt nem érdekli a ház komolyan.

Egy „problémás” ingatlannál rengeteg energiát és időt spórolhatunk meg magunknak, ha minél reálisabban állunk az értékesítéshez

- Itt nincs helye rózsaszín ködnek, marketing bullshitnek, hogy ez az „álmai otthona”, amit keres.

- Ha tudjuk, hogy Magyarországon kb. 100 embert érdekelhet az eladó ingatlanunk, akkor keresnünk, kutatnunk kell őt, abban bízva, hogy legalább egy belőlük éppen most akar vásárolni.

- A sok érdeklődővel az is a baj, hogy az embernek egy idő után el is megy tőlük a kedve, befásul, unott lesz és érdektelen.

- Ez pedig lassítja, az amúgy is nehézkes és időigényes értékesítést.

Minőségi időtöltésnek kell lennie egy ilyen ház bemutatásának minden percének. Ez pedig nem a mennyiségről szól, nem arról, hogy minél többen jöjjenek el. Pont ellenkezőleg.

Görbe Nóra rá is jött a végére, hogy feleslegesen pazarolta az idejét és az online hirdetés azonnali leállításában látta a gyors tűzoltást.

A hirdetést mi már nem láttuk, csak az említett riportot, amiből azonnal levágtuk, hogy ez a ház nem érdekli a Budapest körül ma nézelődő vásárlók 99,999%-át

Ha mi ebből ezt szűrtük le, akkor azt gondoljuk, hogy egy nálunk sokkal profibb és hozzáértőbb még inkább ezt gondolná. Ehhez képest nem tudjuk, hogy az online hirdetés mit tudott vagy mit nem. Nagyon sajnáljuk, hogy Görbe Nóra egy olyan emberrel nem tudott beszélni a háza értékesítéséről komolyan és nyíltan már hónapokkal ezelőtt, hogy elkerülje ezt.

Néha pont azért érdemes külső, tehát harmadik féllel beszélni egy ingatlanról, mert nem kötik hozzá érzelmek, tárgyilagos és racionális tud maradni.

Ingatlanközvetítőként, ha meglátunk egy ilyen házat, valaki csak azt látja benne, hogy találkozik személyesen Görbe Nórával. Az ilyen ingatlanos annyit ér, mint az ilyen érdeklődő, akit szintén nem a ház érdekl, hanem az eladója. Könnyen előfordulhat, hogy Görbe Nóra abba a csapdába esett, mint sok ismert arc és név. „Bazári majomnak” nézték mindazok az ingatlanosok és érdeklődők, akikkel kapcsolatba kerülhetett. Kihasználták csak. Az ismertség árnyoldala ez, amivel azt gondoljuk, hogy Görbe Nóra részben vagy egészben teljesen tisztában is lehet.

Egy nehezen értékesíthető ingatlannál, ha eladóként nem járunk két lábon a földön, engedjük magunkat és a fülünket kényeztetni, akkor könnyen átjáróház lehet az otthonunk.

Szűrjük meg az érdeklődőket a hirdetéssel, a telefonos és emailes beszélgetéssel. Rossz szokásunk, hétköznapi piaci sztereotípiák itt már nem működnek. Vagyis működnek, ha üvegszálas optikai kábelből vannak az idegeink és nem számít az időnk. Az „okosabbak” más kárán tanulnak. Ez most egy ilyen történet, ami újra és újra megismétlődik a lakáspiacon, csak a nevek, az ingatlanok és a helyszínek változnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell egy ház

agglomeráció kertes ház családi ház ingatlanpiac légszennyezés Pest megye Budapest Magyarország Ingtlanműhely

”Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építkeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten. Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.” – írtuk a 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba műhelymunkánkban fél évvel ezelőtt.

Budapest a családoknak egy idő után megfizethetetlen. Húzzunk egy egész nyilvánvaló értékhatárt valahol 50 millió forint körül. Aki megnézi, hogy mit kap ennyiért Budapesten és mit körülötte, azt egyre jobban elkezdi csábítani Pest megye Budapesthez igen közel eső részei. A budapesti lakást eladva elég önerőt jelent ahhoz, hogy egy icipici hitellel megtámogatva (Megjegyzés: lehet, hogy családon belül is kivitelezhető összegről beszélünk), vagy akár anélkül, hogy egész újszerű házat vegyenek vagy egyszerűen építkezzenek. A használt családi házak piaca ugyanis tele van buktatókkal. Körülményesebb házat eladni és venni is, mint egy társasházi lakást, maradjuk annyiban. Aki már kipróbálta, az tudja miről beszélünk.

A kiköltözés viszont nem csak játék és mese

Amivel először szembesülhetünk, hogy két autó nélkül nem nagyon érdemes Pest megyébe költözni Budapestről. Autó nélkül gyorsan számkivetettnek és a világból teljesen kirekesztettnek érezhetjük magunkat. A tömegközlekedés fogalma egész mást jelent Budapesten belül, mint azon kívül. A közel van a buszmegálló, a vasútállomás maximum autóval értelmezhető távolságokká válhatnak. A család bármelyik tagja akar elindulni otthonról vagy hazamenni, hamar kiderül, hogy autó kell hozzá. Ezért kell a két kocsi.

Egy picit el is időznénk az infrastruktúra hiányosságain vagy túlterheltségén. Budapest minden részét sem biztos, hogy autókra tervezték, főleg nem olyan sokra, hogy másodpercenként menjen el rajta autó csúcsidőben. Már Budapesten belül is több kerület és városrész szenved a lakosságszám növekedése mellett az ezzel járó autósforgalom növekedő terhével is. Az emberek jönnek, házakat építenek, beköltöznek, de nem lesz több utca, nem lesz szélesebb az út. Az adott infrastruktúrára pár év alatt vagy egy évtized alatt az előző forgalom többszörösével szembesülhet. Ez nem csak dugókat jelent, lassabb közlekedést, hanem olyan kis utcák és elviselhetetlenül átalakulhatnak, ahol előtte alig járt autó.

A kiköltözők többsége arra fel van készülve, hogy a Budapestre bevezető utakat még mindig nem a csúcsforgalom terhelésére tervezték. Azt már kevésbé veszik számításba, hogy a kistelepüléseket sem arra tervezték, pedig a kiköltözők többet fognak autózni ott is.

Muszáj nekik, mert a gyereket vinni és hozni kell, bevásárolni, de még a nagyi sem tud tömegközlekedéssel eljönni. Vagy ő is vezet, vagy elé kell menni és vinni/hozni. Főleg azért is, mert aki kiköltözik Budapestről, az attól még Budapestre akarja a gyerekét járatni nem csak iskolába, de még óvodába is.

Szóval azoknak a pároknak, akiknek csak egy kocsijuk van, mindjárt betervezhetnek egy másikat is, ha a budapesti agglomerációban képzelik el a jövőt. Még mindig megfizethetőbb, mint egy budapesti családi ingatlan, az biztos. Csak nem árt figyelembe venni ezt a járulékos költséget is.

A kiköltözés másik egyik szó szerint érezhető dilemmája a téli levegő 

Aki fűtési időszakban nézelődik, az a vidéki levegőt biztosan nem fogja tisztábbnak érzeni. Már Budapest külvárosaiban, ahol nem gázzal fűtenek és nem is távfűtéssel, megcsapja az ember orrát a „tél szaga”. Nem csak fűtjük, mérgezzük is az utcát című műhelymunkát közel egy éve írtuk. Muszáj volt felhívni a figyelmet, hogy mekkora önbecsapás a tiszta levegő illúziója. A légszennyezésért nagyon nagy részben a fűtési szokásaink a felelősek.

Ahol nem mérik a levegő minőségét, az nem azt jelenti, hogy tiszta. Az orrunk nem hazudik. 12 hónapból 6 hónapos fűtési időszakot jelent Magyarországon. Az év felében ez szokatlanul nagy terhelést jelenthet a komoly légszennyezés.

A budapesti levegő mérgező legalább akkora városi legenda, mint a friss vidéki levegő. Vannak, akik ezt jobban tolerálják, mások kevésbé. Évente ebbe viszont elég sokan bele is halnak végül.

Az biztos, hogy a téli levegőnek köze sincs az egészséghez, ami nem azt jelenti, hogy Budapesten minden rendben lenne a levegővel. Csak annyit, hogy Magyarországon nem Budapesten a legrosszabb a levegő télen.

Akik az elmúlt hónapokban nézelődtek vagy még csak most kezdik a Budapest körüli ingatlanpiaccal az ismerkedést, főleg a családi házak piacán, ők tudatosan vagy a tudatalatt fogják pro és kontra is számításba venni a számukra elfogadható előnyöket és hátrányokat.

Semmi sem olyan könnyű döntés. Elhagyni Budapestet a minőségibb lakásviszonyok miatt csak a patikamérleg egyik oldala. A másikban már egyéni preferenciák vannak. Preferenciák, amiért hajlamosak vagyunk a kiköltözés mellett dönteni. Sokkal szívesebben lakunk ugyanis egy szép kertes házban és tudomást sem veszünk a környezetünk infrastrukturális gondjairól vagy a légszennyezettségről. Elvégre is a vidéki levegő a fejünkben mindig friss és tiszta, ott a madarak csak csiripelnek. Legyintünk az oktatási vagy az egészségügyi hiányosságaira. Kit érdekelnek Pest megye településeinek bölcsödéi, óvodái, iskolái, ha Budapesten minden megvan. A Budapestről kiköltözés általában nem azt jelenti, hogy elhagyjuk Budapestet. Csak egyszerűen kell egy ház, egy szép ház, ahová haza mehetünk munka után.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szédítőipar: szeret, nem szeret

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely

Akkor vágjunk bele. Ma reggel a  KSH közölte az építőipar friss számait. A KSH szerint, idézzük:

„Az épületek építésének növekedése júliusban is elsősorban az ipari és raktárépületek, kisebb mértékben a sportlétesítmények és oktatási épületek építésének az eredménye. Az egyéb építmények esetében a termelés – az alacsony bázis mellett – út-, vasút- és közműépítési munkák következtében bővült. "

Nincs minden rendben, erősítette meg Statisztikai Hivatal, idézzük:

„A megkötött új szerződések volumene az előző évihez képest 3,8%-kal emelkedett, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 21,9%-kal csökkent, az egyéb építmények építésére vonatkozóké 39,1%-kal nőtt. Az egyéb építmények esetében bekövetkezett növekedés vasútfejlesztésre, közmű- és útépítésekre kötött szerződések eredménye.”

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Nincs minden rendben

Na most az egy dolog, hogy szó sincs a lakásépítésekről benne. Azt már lassan megszokjuk, mert ha nem tudnánk, az elmúlt években egyszer sem hozta szóba a lakásépítéseket az építőipar statisztikával kapcsolatban. Miközben már mindenkinek a könyökén jön ki, hogy a kiadott új építési engedélyek csak folyamatosan nőnek. Igen riasztó azt olvasni, hogy a megkötött új szerződések száma ilyen drasztikusan csökkent. Eddig sem volt kétséges, hogy az építőiparnak nem a lakáspiac a fétise. De a növekvő építési engedélyek számát elnézve jöhet a nyilvánvaló kérdés: Ki és mikor fogja megépíteni?

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
A pokolba vezető út is jóindulattal van kikövezve

A kérdés egyelőre költői, ezért inkább az építési engedélyek mögé néztünk. Sokkal érdekesebb azt megnézni, hogy alapterületben milyen látványosan nő a megépíteni kívánt lakóingatlan-terület. 2013 és 2016 között kis túlzással meg is négyszereződött a megépíteni kívánt lakóingatlan alapterület. 2016 kirobbanóan nagy növekedést hozott, nagy volt a boldogság a lakáspiac optimistább szereplőinél. Az öröm és a bizalom továbbra is kitart, mert a friss számok szerint 2017-ben még ennél is nagyobb alapterület megépítésére fognak engedélyt kérni. Már látszódik ez a friss számokon, amik az év első hét hónapjának engedélyeit mutatják.

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Építkezni szeretnénk

Hűséges és rendszeres olvasóink már tudják, hogy itt még a történet nem érhet véget. Gyakran elfelejtik megemlíteni a családi házakat és azok arányát az építési engedély boom nagy örömmámorában. Szemléletes ábrát készítettünk, hogy ez mit is jelent a valóságban. 2013 óta napjainkig kb. 70-90 % között mozog a családi házak aránya a kiadott építési engedélyek számában. Általában valahol 80% körül mozog, amit elég jelentős aránynak nevezhetünk. A megépíteni kívánt alapterületben már jól látszik, hogy a nem egylakásos lakóingatlanok jóval nagyobb arányt képviselnek. Egy társasházban több a megépítésre váró alapterület, mint egy családi ház esetében. Ez elég nyilvánvaló tény. Ehhez képest a családi házak hektikusan, de jó részt tudhatnak maguknak az alapterületből is. Itt már jóval nagyobb a szórás 30 és 80 % között, de valahol mindig fele-fele arányhoz közelít a családi házak és a többlakásos lakóingatlanok megépítésre váró területe.

Tavaly év végén és idén év elején érte el a mélypontot, 32%-ot a családi házak aránya az alapterületben. Most júliusig folyamatosan nőtt és átlépte az 51%-ot. Érdekes kérdés, hogy vajon a családi házakból vagy a többlakásos társasházakból építenek meg kevesebbet. Abban talán senki sem kételkedik, hogy minden építési engedély megépítését túl idealista lenne vizionálni. Csak elnézve az építőipar friss számait és az elmúlt évek statisztikáit, arra lehetnek most már sokan kíváncsiak, hogy az építőipar a családi házakat vagy a társasházakat veti meg jobban. Nagyon érdekes kérdés ez és idővel erre is választ fogunk kapni. Nem hisszük el ugyanis a munkaerőhiányt, a kapacitások korlátait a lakásépítések esetében, amikor a számokból egyértelműen látszik, hogy a megkötött új szerződések volumene milyen mértékben marad el a tavalyi év számaitól. Megerősíti ezt a jelenséget a Trigránit vezérigazgatójának, Török Árpádnak, a portfolio.hu-nak adott interjúban elhangzott mejegyzése is:

”Úgy látjuk, hogy a meglévő kapacitás a biztosabb projektek felé koncentrálódik, a vállalkozók számára pedig egy komolyabb irodaberuházás nagyobb presztízsértéket és nagyobb biztonságot jelent, mint a lakóingatlan-fejlesztések.”

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 4.0 - Használt családi házak új fénykora?

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely

Alig egy napja tudhattuk meg, hogy a választási kampányban fontos szerepet betöltő Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) rendszerét újra felülvizsgálják. A magyar állam szerint 150-200 ezer olyan üresen álló, nem lakott ingatlan van, ami lakható. Úgy tervezik a CSOK módosítását, hogy ezeket megérje eladni és megérje megvásárolni.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A lakatlan ingatlanok harmada az állam szerint piacképes családi otthon

Szögezzük le már az elején, hogy a 2016-os KSH Mikrocenzus szerint 550 ezer nem lakott lakóingatlan volt Magyarországon. Az állam szerint ezek harmada piacképes családi otthon. Egyáltalán nem butaság végre azon is elgondolkodni, hogy a meglévő lakásvagyont hogyan lehetne újrahasznosítani. Nem csak új lakásokra van szükség, hívtuk már fel a figyelmet a Gyerekek szülessenek vagy új lakások című munkánkban.

A lakáspiacot Magyarországon a használt lakások piaca jelenti több mint 90%-ban

Az új lakások építése és értékesítése egy marginális, de fontos piac. 2017-re, mint ha ezt az állam is kezdené megérteni és tudomásul venni. Feltételezzük, hogy olyan adatok alapján jutottak erre a felismerése, amit most mi is közzé teszünk. Megnéztük a 2011-es nagy népszámlálás adatait és összevetettük a 2016 októberi Mikrocenzus adataival.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 3 és annál több szobás ingatlanokban gondolkodhat az állam

Ha családi otthonokról beszélünk, akkor elsősorban 3 és annál több szobás ingatlanokra gondolunk. A 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba munkánban részletesen foglalkoztunk ezzel a kérdéssel. Az is látszik a számokból, hogy országosan kb. 190 ezer 3 vagy annál több szobás ingatlan áll üresen Magyarországon. Ez benne van abban a sávban, amit tegnap Lázár János, a 94. kormányinfón említett. A 3 vagy annál több szoba a jelenlegi új építésű lakások vásárlásánál is fontos szerepet játszik.

Konzekvensnek tűnhet az az állami elképzelés, hogy a használt lakóingatlanok piacán is a 3 vagy annál  több szobás lakásokat hozza helyzetbe, támogassa jobban az ilyen ingatlanok megvásárlását és felújítását.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 80 nm-nél nagyobb és legalább 3 szobás használt lakóingatlanok kerülhetnek az új  CSOK figyelmének a középpontjába 

A lakások szobaszáma mellett a mérete is számíthat. A használt lakóingatlanok vásárlására az állam több mint valószínű olyan koncepcióval készül, ami nem befolyásolja az új lakások építését és vásárlását. Ezért a módosítás szerintünk az új építésű lakásoknál nagyobb, 80 nm-től kezdődő legalább 3 szobás lakóingatlanok piacát érintheti. Szűkül az ingatlanok köre és szűkül a vásárlók köre is. Nagyon úgy néz ki a számokból, hogy az állam a használt családi házak piacát kívánja fellendíteni. Közel 170 ezer 80 nm-nél nagyobb üresen álló lakóingatlannal számolhatunk ma Magyarországon, amik többségében családi házak

Családi ház van, családi lakás nincs a magyar nyelvben

Az egyetlen ingatlan típus, amit a köznyelv családi háznak hív az a kertes ház. A társasházi lakások a magyar nyelvben nem kapták meg ezt a jelzőt. Ez annyira nem is véletlen, mert sokan és sokszor családi házba vágynak, ahogy ezt a Családi ház mánia munkánban vizsgáltuk. Az állam, a választási kampány eszközeként, erre az erős társadalmi vágyra építve, a használt családi házaknak teremthet jóval kedvezőbb környezetet a jellenleginél. Azt mindenki tudja, hogy a magyar az csak építeni szeret családi házat, használtan vásárolni már annál kevésbé. Szenved is a használt családi házak piaca, nem mondható el róla mindaz, ami a társasházi lakások piacáról sem árnövekedésben sem pedig értékesítési időben. Lassan, nehézkesen, vért izzadva lehet családi házakat eladni:

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A használt családi házak ára nem követi a társasházi lakások árát

Így ez a piac nem túlfűtött, nem beszélhetünk arról, hogy az állam most éppen olajat akarna önteni a lángoló használt családi házak piacára.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
80 nm-nél nagyobb, 3 vagy annál több szobás téglaházakban gondolkodhat az új CSOK

Bár a tegnapi hír hallattán sokan arra következtettek, hogy a használt társasházi lakások árai még inkább megindulnak majd, de a számokból nem ez olvasható ki. Az államnak nem lehet szándéka, érdeke meg pláne, hogy az új építésű lakásoknak ilyen fajta konkurenciát állítson. Az új társasházi lakások építését a használt családi házak fellendülő piaca nem fenyegeti.  Eddig is inkább új családi házat épített az, aki csak tudott, nem gondolkodott új társasházi lakásban. Az új társasházi lakások még mindig inkább a használt társasházi lakások alternatívái, nem a családi házaké. A használt családi házak piacát fellendítő állami szándék helyesnek és még indokoltnak is tűnik. Ha le tudnak tenni az asztalra egy olyan átfogó módosítást, amivel a használt családi házakat megéri megvenni, felújítani és lakni bennük, akkor nagyon érdekes lakáspiaci jelenségre készülhetünk. Annyira érdekesre, amiért akár több használt lakást vásárló inkább a használt családi házak piacán fogja a boldogságot keresni. Összeségében ezért inkább úgy néz ki, hogy a használt társasházi lakásoknak, az új építésű lakások mellet, a használt családi házakat is konkurenciának kell majd tekinteniük, ha megvalósul őszre az ezt a célt szolgáló CSOK módosítás.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Családi ház mánia Magyarországon

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely

Azzal tisztában vagyunk, hogy fogyunk az érezhető és egyértelmű elvándorlás mellett is. A lakáspiacra gyakorolt demográfiai hatás is jól ábrázolható. Látható, hogy a népesség és a lakásépítések között szoros összefüggés van. Ezt kiugróan és nagyon látványosan egyszer befolyásolta az állam 2001 és 2004 között. A lakásépítés trendje a népesség csökkenés trendjével egyébként azonos irányba mutat.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai hatások vs. állami beavatkozás a lakáspiacon

Az állam 2016-ban ismét beavatkozott a lakáspiaci folyamatokba és ismét mesterséges eszközökkel megy szembe a népességfogyás folyamatával.

Biztosak lehetünk benne, hogy ez sem lesz hosszú életű, mert az új építésű lakások kínálatának bővülése természetes kereslet csökkenéssel szembesül. A társasházépítési szokásoknak megfelelően, minden fejlesztő azt és úgy épít, ahogy akar. Nem ismeri a vevőit, azok igényeit, hanem inkább igényt akar teremteni a saját lakásaira például reklámokkal.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Fogyunk és kevesebb lakóingatlanra van szükségünk!

A társadalom csak egy szűk rétege akar társasházban élni és azon belül is új társasházakban. Ha tovább megyünk, még a társasházak mérete is megosztja a potenciális vásárlókat. A nagy társasházak, melyek költséghatékonyak a fejlesztőknek, ingatlan-beruházóknak, ellenszenvesek a vásárlóknak. Nem újdonság az, hogy nálunk a döntő többség családi házakban szeretne élni.

A többség már most is így él, de meglepő az, hogy az átlag magyar közel 80%-a élne inkább házban, amiből a mai fiatalok 2/3-a is családi házban képzeli el a jövőjét.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Egyre többen szeretnének családi házban élni

Két bank, két különböző napon közölt információkat a magyar lakásviszonyokról. A legnagyobb átfedés a kettő között az, hogy az elsöprő többség a családi házat tartja ideális élettérnek, amivel a mai 19-29 év közöttiek is számolnak.

A K&H Bank kutatása szerint a fiatalok nagyvárosok kertvárosi részeiben akarnak élni 10 év múlva, de a vidéki kertes házak is népszerűek.

A CIB Bank pedig kor nélkül közölte, hogy mi magyarok közel 80%-ban 100 nm-es 3 szobás családi házban akarunk élni, erre vágyunk.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
A fiatalok sem szeretnek bérelni

A társasházi lét egyáltalán nem népszerű. Főleg a nagy társasházak és ezen belül a lakóparkok a sor legvégén kullognak. Ehhez képest a jelenlegi újlakáspiac lakóparkokra van berendezkedve, mert azt éri meg leginkább építeni.

A kisebb társasházak építése Budapesten kívül érheti meg. A Fővárosban a nagy társasházak dominálnak, mert a kisebbek inkább csak drága, elérhetetlennek nevezhető árakon és környékeken épülnek. Sőt, Budapesten az olcsóbb külsőbb kerületekben az ikerházak egész jó áron csábítják a vásárlókat, akik idegenkednek vagy már megunták a társasházi létet. Az ikerházak és családi házak építése jelenleg is komolyan befolyásolja az építési engedélyek növekvő számát, de ez a médiahírekből kimarad.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház  mánia Magyarországon

Amikor erről hallunk, hogy pl. 25 ezer építési engedélyt adtak ki 2016-ban, annak majdnem fele családi ház és ikerházra és a másik fele társasházi lakásra vonatkozik. A mai újlakáspiac még nem biztos, hogy teljes mértékben tisztában van azzal, hogy az új lakásokra nincs olyan nagy igény. Ettől függetlenül szerény lakásátadással kell számolni idén. Valamennyivel több lesz, mint tavaly, de a lakáspiaci igényeket így is meg fogja haladni.

Eddig sem tudtak mindig minden új építésű lakást eladni. Ezek után sem fognak.

A lakáspiacon ez egy természetes jelenség, hogy nem tudnak eladni mindent, amit elszeretnének. Az újlakáspiac egyre kisebb számú fiatal generációval kell, hogy számoljon. A mai lakáspiacon az 1987 előtt születettek dominálnak. Az utánpótlás egyre kisebb, egyre válogatósabb és egyre tudatosabb is.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Aki 30 évesen ma önerőből akar vásárolni az mamahotelben lakik

A mamahotel jelenség is nálunk teljesen mást jelent, mint a nagyvilágban. Egyre inkább azt lehet rá mondani, hogy egy olyan tudatos döntés eredménye, amivel egy mai fiatal egy vagy két ugródeszkát akar egyszerre átugrani. Évtizedekkel ezelőtt mindenki elmenekült otthonról albérletbe, majd utána jött az első kisebb saját lakás, majd akár a második, ami már nagyobb volt vagy akár már építkezést jelentett. Sok mai fiatal nem akar bérelni, inkább megtakarít. Nem akar venni egy kicsi és élhetetlen lukat, mert nem tartja túl sok értelmét. Inkább otthon él, akár 30 éves koráig vagy még tovább, hogy egyből azt lépje meg, amit az előző generációk inkább 2. vagy 3. lépésként éltek meg az életükben.

Nálunk nagyon erős a saját tulajdon vágya, ami a mai fiatalokban is legalább olyan erős, mint az előzőekben.

Aki tud takarékoskodni és megteheti, hogy otthon éljen, minimalizálva a lakhatási költségeket és sem az iskola sem pedig a munka miatt nem kell elköltöznie, az ma szerencsés.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a mai Magyarországon szeretnénk 3 szobás, 100 nm-es családi házakban  élni, hanem a következő évtized(ek)ben is!

A K&H Bank felmérése szerint a 19-29 év közöttiek 55%-a ma a családjával él. Akinek a szülők lakást vesznek ajándékba, az persze ma is külön él. De ahogy olvasható, ez ennek a korosztálynak a 20%-ra jellemző és átlagosan 23 éves koruk körül kapnak lakást. Vásárlásról ilyenkor ritkán beszélhetünk, mert ezt teljes mértékben a család finanszírozza meg a gyereknek. A jelentős többségnek spórolnia kell és takarékoskodnia, ha a 30-as éveiben saját lakóingatlant akar vásárolni vagy építeni. Az építésen van a hangsúly.

A mai fiatalok is szeretnének építkezni, ami nem tűnik irracionális elvárásnak, ha az új társasházi lakások árait nézzük meg.

Ez bizony korlátozza az újlakáspiac növekedési lehetőségeit és immáron nem csak a demográfiai hatások miatt, hanem a családi ház mánia miatt is. Biztosan nincs szükség évente 40 ezer új építésű lakásra Magyarországon, amit sok szakértő ismételget néha. A 40 ezer, a 4 millió otthon 1%-a, amivel szerintük az ingatlanállományt 100 év alatt lehetne megújítani. Csak egyrészt fogyunk. Másrészt az életét a többség nem lakásban, hanem házban képzeli el. A családi házak építése pedig az újlakáspiac erős konkurenciája. Ha még szükség is lenne sok új családi házra a kertvárosokban, a lakáspiacon erről kevesebb szó esik, mert az utóbbi üzleti érdek, az előbbi a magánszektor igényét fejezi ki.

Talán ez még érdekelheti a témában:

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Otthonaink értéke tőlünk függ

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac 2016 után

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely

A 2016-os CSOK körüli felhajtás lecsendesedett. Utánajártunk, hogy miért. Egy évvel ezelőtt az elvárások óriásiak voltak az új otthonteremtési támogatás körül. Érdekes módon, az OTP Bank higgadtan és józanul gondolkodott 2016-ban , mert valahogy már akkor is jobban láthatták a füst mögött azt a bizonyos lángot. De még ők sem tévedhetetlenek.

Az elvárásaikhoz képest 2016-ban az országos CSOK igénylés alig érte el a 62%-ot:

Ez számokban azt jelenti, hogy a várt 40 ezer igénylés helyett úgy néz ki, hogy 25 ezer jött össze 2016-ban.

Az OTP Bank úgy számolta, hogy a felét ők fogják folyósítani. Ehhez képest még ez sem sikerült. A 20 ezer tervezett igénylés helyett, alig csak a fele, 10.500 CSOK igénylést fogadott be a legnagyobb magyarországi bank.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A használt lakásokhoz kötődő CSOK igénylések aránya 76% az OTP Banknál

De nincs még vége a meglepetéseknek. Szinte semmi sem jött össze a tervekből, amit a bank várt. Az újlakáspiac teljesítménye teljes mértékben elmaradt a várakozásaitól. 10-20 % közötti CSOK igénylést vártak innen és lett belőle 6%.

Az újlakáspiacot 2016-ban teljes mértékben túllihegte az ingatlanpiac. Nem biztos, hogy az idei és a további évek felfokozott várakozásai megalapozottabbak.

Közben nem csak túlzott elvárások történtek 2016-ban, hanem a 10+10 milliós igényeket az OTP bank teljes mértékben alulbecsülte. Egy éve a bank marginális hatásra számított 1-4% közötti igényléssel. Ehhez képest az OTP Banknál a CSOK igénylések 16%-a volt 10+10 milliós. Országosan is 10% körül alakul ez a szám, ami nem kis meglepetés. Az OTP maga annyi ilyen CSOK-ot és kedvezményest hitelt folyósított, mint amit országosan várt el 2016-ban.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
Elvárások helyett számolni kell a tényekkel 2017-ben is

Az elérhető számokból látszik, hogy aki 10 milliós CSOK-ot igényelt, az már a hitelt is felveszik hozzá. Na nem a teljes hitelösszeget, mint az kiderül a bankok tájékoztatásából. Apropó bankok. Nem teljesen érthető, hogy miért titkolóznak azok a bankok, akik nem adtak megfelelő tájékoztatást. Első gondolat erre az lehet, talán azért, mert olyan alacsony a részesedésük a CSOK igénylésekből, hogy azt már szégyellik bevallani. Valószínűleg még várni kell arra, hogy teljesen tisztán lássunk a 2016-os CSOK igénylések körül.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
2016-ban a 10+10 milliós CSOK -ot minden 10-ik igénylő kérte

Az viszont már most jól látszik, hogy a Budapesten és a nagyobb városokon kívüli lakáspiac 2016-ban feltámadt.

A 2016-os lakáspiaci forgalom és lakásárrindex kapcsán már beszéltünk erről. A CSOK-ról eddig is tudta mindenki, hogy a hatása az országos lakáspiacra nagyobb lesz, mint a csak Budapesti és megyeszékhelyek lakáspiacára. A szövetkezeti hitelintézetek szép szeletet hasítottak ki a CSOK igénylésekből. Most már egyre érthetőbb, hogy miért van ilyen komoly összetételhatás a lakáspiaci árrindexben a KSH szerint.

Emlékeztetőül csak annyit, hogy 2016-ban az országos teljes lakáspiaci árrindex az összetételhatás miatt várhatóan lakásárcsökkenést fog mutatni:

1. Ez nem azt jelenti, hogy országosan olcsóbbak lettek a lakások.

2.  Ez mutatja meg, hogy 2015-höz képest, 2016-ban olyan helyen adtak el lakásokat és házakat, ahol 2015-ben nem.

3.  Egyszerűbben, nem csak az a fontos, hogy hány adásvétel történik egy évben, hanem az is, hogy az területileg hol történik, amikor összehasonlítják az árakat éves alapon.

4. Elmondtuk, hogy látszik két ár lesz 2016-ban a lakáspiacon. Egy növekvő, ami a tiszta árváltozás, és egy csökkenő, ami pedig a teljes árváltozás.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A 2016 novemberi számok helyett elég megfigyelni az arányokat

Nagyon érdekes jelenség, amiről már akkor is elmondtuk, hogy az újlakáspiacot is érinti. Ez pedig a szövetkezeti hitelintézetek számaiból is jól kivehető, akik elsősorban ezeken a területen aktívak. Elindult az élet egész Magyarországon és a lakáspiaci folyamatokat még az elvárásokhoz képest alacsonyabb CSOK igénylések is jól visszatükrözik.

A drágább piacok mellett, az olcsóbb lakáspiac is mérhetővé vált, sőt tényezővé 2016-ban.

Elvárások az újlakáspiaccal ma is vannak, miközben a használt lakások piaca egyelőre olyan domináns, amiért kár spekulálni.

De képzeljék el, van aki mindent egy lapra tesz fel és bátran állítja, hogy 2016-ban az újlakások hatása a CSOK igénylényesekben elsöprő lesz. Ez egy bátor és vagány kijelentés, ismerve a grafikonokon ábrázolt új és használt lakások piaca közötti óriási különbséget:

5. Sokkal életszerűbb, hogy 2017-ben a CSOK igénylések száma tovább nő.

6. Az is sokkal elfogadhatóbb, hogy az arányok változni fognak a használt lakások és az új építésű lakások vásárlására felvett otthonteremtési támogatásoknál, de nem fordulnak meg.

7. Nincs annyi újlakás - még tervezőasztalon sem -  hogy ha mindegyikre CSOK-ot vennének fel, akkor az elérné a használt lakásokra felvett CSOK arányát.

Látni érdemes, hogy a használt lakások piaca nem csak a CSOK igénylésekben felülreprezentált, hanem az egész lakáspiacon. 2016-ban is a használt lakáspiac 90% feletti részt képviselt az egész lakáspiacból.

A házépítések reneszánsza   pedig nagy nyomás alatt tartja az újlakáspiacot, mert ismét, újra – tegyük hozzá, hogy teljesen racionálisan és érthető okokból – lakásokból házakba költöznek azok, akik ezt megtehetik:

8. Tehát nem csak belépők vannak a lakáspiacra, hanem kilépők is onnan.

9. Ők potenciálisan mind újlakásvásárlók lennének, de helyette inkább új házat építenek maguknak.

10. Ezzel azért érdemes számolni 2017-ben is, főleg ha a teljes magyarországi lakáspiac olyan aktív marad, mint amilyen aktív lett 2016-ban.

Érdeklik a lakásárak? Ezt még talán érdemes elolvasnia:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Otthonaink értéke tőlünk függ

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

Megvártuk, hogy lecsendesedjen a július végén megjelent KSH adatok körüli hurrá optimizmus. Vártunk és figyeltünk az elmúlt két hétben, hogy a lakáspiaci média lecsap-e a nyilvánvaló és teljesen nyilvános információkra, vagy csak továbbra is a felszínt fogja kapargatni. Sajnos az utóbbi történt és meghallgathattuk, hogy az építési engedélyek drámai növekedése bizony az újépítésű "TÁRSASHÁZI" lakáspiac boom hangulatát támasztja alá. Hónapok óta mondjuk, hogy a KSH adatai első ránézésre bárkit becsaphatnak, ezért vágjunk is bele és számoljunk le az első tévhittel.

1. Családi házépítési boom van

A KSH nyilvános adattábláiból egyértelműen kiderül 5434 lakóépületre adtak építési engedélyt 2016 első félévében. Ennek 78%-a családi ház. Ehhez nem is kell többet hozzáfűzni, csak annyit, hogy a magyar családok házakat építenek vagy építtetnek maguknak. Látványos a családi házak épületeken belüli túlsúlya, egyértelmű a hegemóniája.

A jelenlegi családi otthonteremtési támogatás a családi házépítésre gyakorolja a legnagyobb és egyelőre kézzel fogható hatást.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

A témánál maradva említést kell tennünk egy újabb félreértésről. A média és természetesen   a KSH is a 13 236 db építési engedélyt promótálta. A szemfülesek – vagy azok, aki már 5 percnél többet szántak a KSH lakáspiaci statisztikáira - mind tudják, hogy a KSH ezen belül megkülönbözteti az új házban kiadott építési engedélyeket. Ez azt jelenti, hogy pl. egy lakásfelújításnál, átalakításnál, ahol nem születik új lakás, csak a régi lesz nagyobb, szebb – a lényeg, hogy új lakás nem épül, csak egy régi alakul át – az is benne van ebben a számban. A valóság ennél egy picit árnyaltabb, hiszen csak 12 576 db új lakásra adtak építési engedélyt.  A grafikonra ezért külön ráírtuk azokat a bizonyos ördögi részletek, ami segít jobban megérteni a jelenlegi folyamatokat. A KSH nem teljesen konzekvens. Az új építésű lakásoknál csak az egylakásos és a háromnál több lakásos épületekben épült lakásokat különbözteti meg egyes esetekben. Így itt az ikerházakat (vagy két lakásos házakat) a családi házakhoz adtuk hozzá (lásd a következő grafikonnál).

2. Szinte minden második társasházi lakást Budapestre terveznek

Budapesten tervezik megépíteni az új társasházi lakások 41%-át, de szinte minden 5. családi ház ebben a városban fog megépülni.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

3. Több mint 20 ezer eladatlan újlakás Magyarországon?

Az a tévhit kering a médiában, hogy nincsen új lakás, már mindent megvettek. A kereslet pedig ki van éhezve az új lakásokra, amit a kínálat egyelőre nem is tud teljesíteni sem most sem pedig a közeli vagy éppen távoli jövőben. Az egyszerű parasztgyerek észjárásával az ember fogta a KSH adatait és összeadta majd számolt.

Kiderült, hogy 63 ezer új lakást építettek 2008 és 2015 között, de csak 42 900 darabot értékesítettek. Mi van a többi 20 100 darab új lakással?

A kérdés egyáltalán nem költői, csak azt bizonygatja, hogy a sok most hirtelen lakáspiaci szakértővé avanzsáló a lakáspiacunk közelmúltjával és számaival sincs tisztában. A 2008-as válság, az újlakáspiacot érintette leginkább. Nézzük csak meg milyen sok lakást építettek értékesítési céllal 2008-ban, 2009-ben és 2010-ben is. 2009 és 2010 teljesen betett ennek a szegmensnek. A sokk olyan súlyos volt, amit még egyébként ma is sok helyen érezni. A lakásokat nem tudták eladni, a kutyának sem kellett, hogy lényegretörően fogalmazzunk. Sok kivitelező próbálkozott bérbeadással, de a bankoknál is felhalmozódott egy részük a bedőlő lakásprojektek miatt. 

Budapesten is voltak házak, amik megépültek, de egy darab lakást nem adtak el bennük.

Ha jobban megnézzük 2015 volt az első év, amikor több új lakást vettek, mint ahányat eladásra építettek, így a felhalmozott készletek léteznek és nem csak "odaát".

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

4. A lakáspiaci árak bizony még mindig a béka segge alatt vannak

A lakásárak csökkenését mantrázók az elmúlt félévben többször keveredtek ellentmondásba. De kit izgat az egy ilyen happy piacon, mint most a lakáspiac. Vannak a hurrá optimisták, akik szerint itt minden a legnagyobb rendben és rakétaként száguldunk a csillagok felé. Mások már a szakadék szélén állva képzelik magukat és segítségért kiáltoznak, félve a mélység hívó szavától. Aztán ránézünk az elinflált lakásárakra és valahol a két véglet között megtalálhatjuk az arany középutat. 2015-ben az újlakáspiac árszínvonala 17%-kal maradt el a 2008-as árakhoz képest, ha figyelembe vesszük a pénzromlást. A KSH sem olyan bátor, hogy 2005-ös árszínvonalon számoljon,mert akkor még a legnyugodtabbak is szívükhöz kapnának. Azok lennének csak a sokkoló számok, hogy micsoda leértékelődés is történt a lakáspiacon, ami a jelenlegi lakásárnövekedés egyik legracionálisabb oka.

Olyan szinten elveszítette a magyar lakás az értékét az elmúlt évtizedben,  ami után természetes jelenségnek kellene lenni amikor visszakapaszkodunk a NULLÁRA.

Még csak egyelőre jövünk ki a gödörből, látjuk a fényt az alagút végén és még sok érdekességet tartogathat számunkra a vicces kedvében lévő „idő”.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

A használt lakásaink még mindig ötödével érnek kevesebbet, mint 2008-ban. Ki lehet akkora bárány, hogy árcsökkenséről bégessen 2016-ban, amikor az otthonaink ilyen szintű amortizációját le- és feldolgozni is sok évbe fog telni és közben nagyon is fog fájni.

Ha a fájdalomtól béget a kis drága, még érthető, a lakáspiaci folyamatok elég fájdalmasak tudnak lenni, mert senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy a felértékelődés folyamata bár illatos rózsa, viszont ne lennének szúrósak a tüskéi.

5. 1600 milliárdos szektor a lakáspiac

Folyó áron, már a 2008-as szinteket csapdossa ez a szektor.

Sokaknak fogalmuk sincs, hogy milyen hatalmas összegek vándorolnak és talán jobban megértik azt is, hogy az ingatlanértékesítők miért is lettek annyira „éhesek” 2015-re.

Budapesten főleg, ahol az értékesítők szerepe domináns és ahol a lakáspiaci folyamatok halmozottan érvényesülnek, beleértve a lakásárak országos átlag feletti drasztikus növekedését is. 2008-ban 154 ezer lakás cserélt gazdát, 2015-ben pedig 134 ezer. A 20 ezerrel alacsonyabb értékesítési szám, de közel azonos bevétel. Ezek is csak folyó áron vannak számolva. Látjuk, hogy reálértéken 2000 milliárdnál mondhatjuk majd azt, hogy már ott tartunk, mint ahol 2008-ban voltunk.

ksh építési engedélyek lakáspiac újlakáspiac családi ház otthon ingatlanműhely

Higgyék el, mi sem tudjuk elképzelni sem ezt a számot, csak leírtuk olyan Ctrl-C és Ctrl-V módszerrel, hogy továbbra is mindenkit arra bátorítsunk, hogy merjen kételkedni, kérdezzen bátran. Csak a jó kérdésekre lehet jó válaszokat adni.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények