CSOK 4.0 - Használt családi házak új fénykora?

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely

Alig egy napja tudhattuk meg, hogy a választási kampányban fontos szerepet betöltő Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) rendszerét újra felülvizsgálják. A magyar állam szerint 150-200 ezer olyan üresen álló, nem lakott ingatlan van, ami lakható. Úgy tervezik a CSOK módosítását, hogy ezeket megérje eladni és megérje megvásárolni.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A lakatlan ingatlanok harmada az állam szerint piacképes családi otthon

Szögezzük le már az elején, hogy a 2016-os KSH Mikrocenzus szerint 550 ezer nem lakott lakóingatlan volt Magyarországon. Az állam szerint ezek harmada piacképes családi otthon. Egyáltalán nem butaság végre azon is elgondolkodni, hogy a meglévő lakásvagyont hogyan lehetne újrahasznosítani. Nem csak új lakásokra van szükség, hívtuk már fel a figyelmet a Gyerekek szülessenek vagy új lakások című munkánkban.

A lakáspiacot Magyarországon a használt lakások piaca jelenti több mint 90%-ban

Az új lakások építése és értékesítése egy marginális, de fontos piac. 2017-re, mint ha ezt az állam is kezdené megérteni és tudomásul venni. Feltételezzük, hogy olyan adatok alapján jutottak erre a felismerése, amit most mi is közzé teszünk. Megnéztük a 2011-es nagy népszámlálás adatait és összevetettük a 2016 októberi Mikrocenzus adataival.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 3 és annál több szobás ingatlanokban gondolkodhat az állam

Ha családi otthonokról beszélünk, akkor elsősorban 3 és annál több szobás ingatlanokra gondolunk. A 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba munkánban részletesen foglalkoztunk ezzel a kérdéssel. Az is látszik a számokból, hogy országosan kb. 190 ezer 3 vagy annál több szobás ingatlan áll üresen Magyarországon. Ez benne van abban a sávban, amit tegnap Lázár János, a 94. kormányinfón említett. A 3 vagy annál több szoba a jelenlegi új építésű lakások vásárlásánál is fontos szerepet játszik.

Konzekvensnek tűnhet az az állami elképzelés, hogy a használt lakóingatlanok piacán is a 3 vagy annál  több szobás lakásokat hozza helyzetbe, támogassa jobban az ilyen ingatlanok megvásárlását és felújítását.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 80 nm-nél nagyobb és legalább 3 szobás használt lakóingatlanok kerülhetnek az új  CSOK figyelmének a középpontjába 

A lakások szobaszáma mellett a mérete is számíthat. A használt lakóingatlanok vásárlására az állam több mint valószínű olyan koncepcióval készül, ami nem befolyásolja az új lakások építését és vásárlását. Ezért a módosítás szerintünk az új építésű lakásoknál nagyobb, 80 nm-től kezdődő legalább 3 szobás lakóingatlanok piacát érintheti. Szűkül az ingatlanok köre és szűkül a vásárlók köre is. Nagyon úgy néz ki a számokból, hogy az állam a használt családi házak piacát kívánja fellendíteni. Közel 170 ezer 80 nm-nél nagyobb üresen álló lakóingatlannal számolhatunk ma Magyarországon, amik többségében családi házak

Családi ház van, családi lakás nincs a magyar nyelvben

Az egyetlen ingatlan típus, amit a köznyelv családi háznak hív az a kertes ház. A társasházi lakások a magyar nyelvben nem kapták meg ezt a jelzőt. Ez annyira nem is véletlen, mert sokan és sokszor családi házba vágynak, ahogy ezt a Családi ház mánia munkánban vizsgáltuk. Az állam, a választási kampány eszközeként, erre az erős társadalmi vágyra építve, a használt családi házaknak teremthet jóval kedvezőbb környezetet a jellenleginél. Azt mindenki tudja, hogy a magyar az csak építeni szeret családi házat, használtan vásárolni már annál kevésbé. Szenved is a használt családi házak piaca, nem mondható el róla mindaz, ami a társasházi lakások piacáról sem árnövekedésben sem pedig értékesítési időben. Lassan, nehézkesen, vért izzadva lehet családi házakat eladni:

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A használt családi házak ára nem követi a társasházi lakások árát

Így ez a piac nem túlfűtött, nem beszélhetünk arról, hogy az állam most éppen olajat akarna önteni a lángoló használt családi házak piacára.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
80 nm-nél nagyobb, 3 vagy annál több szobás téglaházakban gondolkodhat az új CSOK

Bár a tegnapi hír hallattán sokan arra következtettek, hogy a használt társasházi lakások árai még inkább megindulnak majd, de a számokból nem ez olvasható ki. Az államnak nem lehet szándéka, érdeke meg pláne, hogy az új építésű lakásoknak ilyen fajta konkurenciát állítson. Az új társasházi lakások építését a használt családi házak fellendülő piaca nem fenyegeti.  Eddig is inkább új családi házat épített az, aki csak tudott, nem gondolkodott új társasházi lakásban. Az új társasházi lakások még mindig inkább a használt társasházi lakások alternatívái, nem a családi házaké. A használt családi házak piacát fellendítő állami szándék helyesnek és még indokoltnak is tűnik. Ha le tudnak tenni az asztalra egy olyan átfogó módosítást, amivel a használt családi házakat megéri megvenni, felújítani és lakni bennük, akkor nagyon érdekes lakáspiaci jelenségre készülhetünk. Annyira érdekesre, amiért akár több használt lakást vásárló inkább a használt családi házak piacán fogja a boldogságot keresni. Összeségében ezért inkább úgy néz ki, hogy a használt társasházi lakásoknak, az új építésű lakások mellet, a használt családi házakat is konkurenciának kell majd tekinteniük, ha megvalósul őszre az ezt a célt szolgáló CSOK módosítás.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlások, a költözések mögött, a lakások szobaszáma egy bűvös tényező. Eggyel több szobára mindig szükség lenne. Ez leggyakrabban nagyobb lakást is jelent egyben. Életünk során egyre nagyobb lakásokba vágyunk. Az egy egészen másik kérdés, hogy végül megengedhetjük-e magunknak. A szobaszám nem csak egyszerűen több hálószobát jelent. Szeretnénk több wc-t, több fürdőszobát, több tárolót, gardróbot is. Ezért Magyarországon a lakások mérete és a szobaszám között egy szintig nem túl sok összefüggés van.

Három - a magyar igazságtalanság

A bűvös szobaszám egyik legbűvösebb száma a 3. 3 szobás lakás valamiért a családok, de még egy életcél szimbóluma is lett. A 3 szobás lakás a siker, a jólét, a hátradőlünk és már csak élvezzük az életet jelenti Magyarországon. Ebben azért van egy nagy adag irónia is. 3 szobát találunk 60 nm-nél kisebb és 120 nm-nél nagyobb lakásokban is. Ez a 3 szoba annyira bűvös szám lett a lakások építésénél és felújításánál, hogy tovább nem is nagyon látunk. De ez igen nagy baj és nagyon valószínű, hogy a modern Magyarország egyik olyan problémája, amivel nehéz lesz megküzdenie. Sokat változott a világ itthon is. Az 50-es években születettek még elmondhatják, hogy az egész család „egy szobában” élt és nőtt fel. Majd amikor ők elköltöztek, a „Kádár-kockák” korszakában, a 3 szobás házaikba/lakásaikba és családot alapítottak, a gyerekek száma a több szobával csökkenni kezdett. Csökkenni, mert a 3 szobából 2 gyerek szoba volt, a harmadik a szülők szobája.

A nappali nem hálószoba

A 80-as és 90-es években tovább kényelmesedtünk és megjelent a nappali a magyar családok életében, csökkentve a hálószobák számát. Pedig a hálószobák száma és a családok mérete között lehet keresni összefüggést. Van az a régimódi szemlélet, hogy a gyerek elfér bárhol egy lakásban, nem foglal sok helyet. Így akár 1 vagy 2 szobás lakásban is vállalnak gyereket vagy gyerekeket.

Van a másik, a modernebb szemlélet, amiben 3 szobába vállalnak egy gyereket. A nappali nem hálószoba a modern és kényelmes életben. Ha pedig több gyereket vállalunk mint egy, megjelenik az igény a 4 vagy annál több szobás lakásokra. Igen ám, de nem csak több szobára vágyunk, hanem olyan helyekre költözünk, ahol kényelmesen tudunk dolgozni és élni is. Ez a városok és azok közvetlen környezetét, az agglomerációt jelentik. Budapestet sokan élhetetlen városnak tartják. Most megmutatjuk számokban, hogy mitől lehet ez az amúgy élhető is lehetne város tényleg kihívás minden olyan családnak, aki több, mint 3 szobás lakásban szeretne benne élni.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a lakások 76%-a kisebb mint 80 nm

Amikor azt látjuk, hogy egy városban a lakások háromnegyede kisebb, mint 80 nm, akkor már arra lehet következtetni, hogy túl sok szobára ebben a városban ne számítsunk.  A bűvös 3 szobás lakások már megjelennek 40-59 nm-es méretben is, pl. az 53-55 nm-es 1+2 félszobás panellakásokban, vagy akár újabb építésű és felújított lakásokban is. A 3 szobát már 50+ négyzetméteren megtaláljuk Budapesten. A baj az, hogy nagyon sokáig a lakások mérete nő, de a szobák száma változatlan marad. 4 szobás lakásokat 80 négyzetméter felett találunk. 

Budapest egyáltalán nem kedvez azoknak a lakásvásárlóknak, akik 4 szobás vagy annál nagyobb lakásban gondolkodnak. Pedig a több gyerekhez több szoba is kell. 

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a lakások közel fele nagyobb mint 80 nm

Az állam pénzt ad ma már szinte minden családnak, támogat minden szülőt, aki gyerekben gondolkodik vagy gyereket vállal. Egyre nem gondol csak, hogy nincsenek olyan méretű és szobaszámú lakások, amik elérhetőek a tömegek számára. A lakáspiac kínálata szobaszám szerint elég fix. Semmi köze ahhoz, hogy a vásárlók mit keresnek.  A 4 szobás lakások Budapesten a felsőbb árkategóriába tartozó lakásokat jelentik. Tehát a többségnek elérhetetlen vagy irracionálisan drága, ezért nagyon kevés van belőle.  A társasházakban 4 vagy annál több szobás lakásokat nem is igazán éri meg építeni. A beruházó jóval többet keres egy beruházáson, ha elaprózza sok kisméretű és kevés szobaszámú lakással a társasházat.

Ahol a profit az úr, ott nem lehet elvárni azt, hogy társadalmi igényeket vegyenek figyelembe.

Ha rossz májúak akarnánk lenni, Magyarországon lassan már a gyerek is luxus és csak az vállalhat normálisan, 21. századi színvonalán gyereket, aki gazdag. Miközben szinte világjelenség az, hogy pont nem a gazdagok a legaktívabb gyerekvállalók egy társadalomban.

1. Ha Magyarországon több gyereket vár el az állam, ezt hangsúlyozza, akkor ehhez több szobás lakásokra van szükség. Ne akarjon senkit se meggyőzni arról a lakás- és gyerektámogatási politika, hogy 3 szobás lakásokban 3 gyerekkel lehet élni.

Pedig ma erről van szó, mert még maga a 10 milliós CSOK támogatás is a 3 szobás lakást jelöli meg alapfeltételnek. Egy olyan lakástípust, amiben már évtizedek óta, inkább 1 gyereket vállalnak a szülők. Ez már inkább egy fajta arrogancia az állam részéről, ami miatt újra azon gondolkodnak hogyan lehet népszerűbbé tenni a CSOK-ot. A bankokban látják a hibát, hogy nem veszik annyian igénybe, mint amekkora keretet szánnak rá. 

2. Azt a kérdést a honatyák már nem teszik fel, hogy mégis, hogyan vállaljanak az emberek 2 vagy 3 vagy még több gyereket, ha a 21. században már nem úgy élünk, mint az 50-es és 60-as évek Magyarországán. Politikailag akár lehet párhuzamot vonni a jelenkor és ezek között az évtizedek között, de társadalmilag aligha.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kevesebb mint ötöde az ingatlanoknak 4 vagy annál több szobás Budapesten

Budapest nem egy családbarát város. Ahol ilyen kevés a 4 vagy annál több szobás lakás - magyarul ahol 2 vagy több gyereket lehet normálisan vállalni - az ne lepődjön meg azon, hogy jobban néptelenedik el, mint maga az ország

Budapestről a közvetlen közelébe, az agglomerációba elköltözni, egy bizonyos szobaszám felett teljesen racionális döntés. Mivel nincs olyan ingatlan elérhető árban, ahol 2 vagy annál több gyerekkel kényelmesen el lehessen férni, akkor költözni kell.  Az sem véletlen, hogy a társasházi lakásban 1 gyerekkel még el lehet élni a fővárosban. 2 gyerektől már nagy nyomás alá kerülnek a szülők és családi/kertes házban kezdenek el gondolkodni akár Budapesten belül, akár a közvetlen környezetében.

A családi és kertes ház tényleg családi, mert minél több gyereket vállal valaki, annál racionálisabb döntés házba költözni és nem próbálkozni társasházi lakásokban zsúfolódni.

csok lakáspiac ingatlanpiac mikrocenzus  2016 Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapestről Pest megyébe költözni racionális döntés családoknak

Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építekeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten.  Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.

Budapest a szinglik, az egyedül élők és gyerek nélküli párok városa, ha a lakott lakások szobaszámát  és méretét nézzzük. Még egy gyerekkel lehet élni Budapesten, kettővel már igen költséges, hárommal meg csak olyan ingatlanokban, ami nem alkalmas három gyerekes családoknak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlanpiac sem nő az égig?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely

Az ég közelebb van, mint gondolnánk! Kovács Antal, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az ingatlanpiac miért áll további növekedés előtt. A lakásárak növekedési tényezőit már részletesen összefoglaltuk néhány hete, az OTP Bank pedig most megerősítette.

1.A hitelezés, ezen belül is a lakáshitelezés bővülése 2017-ben tovább folytatódik, ami üzemanyag a lakásárak növekedéséhez az OTP Bank szerint is:

„Az idei év első két hónapjában az ingatlanhitel-piac meghaladta a 85 milliárd forintot, szemben a 2016 január-februári 59 milliárd forinttal, ez 44 százalékos bővülést jelent - mondta Kovács Antal. A Magyarországon kiközvetített ingatlanhitelek az elmúlt évben mintegy 27 százalékkal bővültek, a 2015. évi 415 milliárd forintról 526 milliárd forintra, 2017-ben 40 százalékot meghaladó növekedést vár az OTP vezetése. „

A lakásárak nőnek, mert a bővülő hitelezés a lakásárakat tovább fűti – foglalhatjuk össze röviden tömören.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
CSOK a használt lakásokért

A CSOK elmúlt 20 hónapjának történetét is összefoglalta az OTP vezérigazgató-helyettese. Erről is beszéltünk már, többször is, hogy a CSOK-piac felét az OTP ban jelenti egymaga, így a tapasztalatai, az információi, a teljes CSOK-ra relevánsak. A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére. Az ábra mindent elmond, amiben nincs semmi újdonság azoknak, akik rendszeresen olvasnak minket. A használt lakások dominanciája olyan jelentős, amiért továbbra is megkérdőjeleződik a demográfiai hatása az új lakások pozitív diszkriminációjának. Látszik, hogy a CSOK igénylést 75%-ban 1-2 gyermekre igénylik. Ettől demográfiai fordulatot nem lehet várni Magyarországon. Továbbra is ott a kérdés, hogy gyerekek vagy új lakások szülessenek? A CSOK sokkal, de sokkal sikeresebb lehetne, ha nem diszkrimálná az új és használt lakásokat, hanem a családokra bízná a döntést.

Az állam azt mondja nekik éljenek új lakásokban. De a családok mindig is a használt ingatlanokat tekintették elsődleges otthon-céljuknak.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai katasztrófa felé megyünk, ha továbbra is az új éptésű ingatlanok vásárlását és építését erőltetjük Magyarországon

Ezért az OTP Bank más számait is táblázatba foglaltuk és grafikonon ábrázoltuk. Az OTP Bank megismétli azt a fontos gondolatot, amit elsőnek mi képviseltünk nyilvánosan a magyar lakáspiacon, ami szintén egy lakásárnövekedési tényező.

2. Az újlakáspiac stimulálja a használt lakások árát és forgalmát is egyben, az OTP Bank szerint is:

„Az új lakások árai a kínálat felfutásáig növekedhetnek, és mivel az újépítésű lakás megvásárlásához általában a korábbit el kell adni, így a használt lakások piacán is nő a kínálat, és az új lakások növekvő árai a használt lakások árát is megemelik.”

Sokan még mindig kételkednek abban, hogy ha nő az új lakások ára, több új lakást építenek és adnak el, akkor azzal együtt nő a használt lakások ára, a használt lakások értékesítési száma is. A két részpiac együtt mozog. Az téves elképzelés, hogy ha több új lakást adnak el, azzal csökken a használt lakások ára és vele együtt az adásvételek száma is. Ezt képviseli a Duna House és például a Balla Ingatlan is, amivel szemben most már nem csak a mi szavunk és ábráink állnak, hanem az OTP Banké is. Ezúton köszönjük az OTP Banknak, hogy a lakáspiacról úgy beszél, ahogy azt megérdemli. Tovább kell lépni a több mint másfél évtizedes rossz beidegződésen és a lakáspiac félreértelmezésén. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést megválaszoltuk már, amit az OTP Bank alátámaszt saját tapasztalataival. A lakáspiac helyes értelmezése az első számú feltétel ahhoz, hogy akár a KSH akár az OTP Bank adatait információvá formáljuk.

Itt van mindjárt az OTP Bank nagy dobása, mely szerint 6500 db új lakást értékesítettek 2016-ban.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac drámája Magyarországon

Még soha senki ezidáig ilyen számmal nem állt elő. Az OTP Bank még azt is hozzá teszi, hogy ez közel 50%-os növekedést jelent 2015-höz képest. Viszont ez kb. 4300 db eladott új lakást jelentett 2015-ben. A KSH szerint viszont csak 3400 db új lakást értékesítettek 2015-ben. A 900 db-os különbség a tervező asztalról eladott új lakásokat jelentheti. Legalábbis az OTP Bank szavaiból ez következik értelemszerűen. Így eljátszottunk a számokkal, táblázatba helyeztük őket és természetesen ábrázoltuk is, hogy azonnal kontextusba helyezzük az adatokat. Így azonnal látszik a használt lakások dominanciája és az új építésű lakások drámája is. Olyan mélyről jön fel az új lakások értékesítése, hogy az éves növekedés jóval látványosabb, mint a használt lakások piacán. Ott már 2016-ban lassult a forgalom növekedése teljesen biztosan állíthatjuk, ameddig az új építésű lakások értékesítésében pedig gyorsult. Ez pedig tovább folytatódik idén is, ami szintén egy árnövekedési tényező.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac és a használt lakások piaca = lakáspiac

3.Ha pedig nő lakáspiacon a forgalom, akkor nőnek a használt és új lakások árai is.

A lakásárak egyik legbiztosabb növekedési tényezője. Az OTP Bank ebben igen optimista, mert szerinte akár 20%-kal is növekedhet a lakáspiac idén, amiből az új építésű lakások értékesítése további százalékokra pályázik. Ezt mi egyelőre még fenntartásokkal kezeljük. Na nem a növekedés trendjét, mert az világos és egyértelmű. Viszont a mértéke inkább további egy számjegyűre lassuló növekedés irányába mutat. Több okból is, amire maga az OTP Bank ad választ.

A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.

Forrás: vg.hu , Kép: Utsunomiya, Japán, Suppose Design Studio

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Amikor felmerül egy beszélgetésben, hogy teljesen új építésű vagy használt lakást vásároljunk, a lakástulajdon-szerzési illeték a legutolsó a sorban, amit érvként felhoznánk. Most pont ezért helyezzük reflektorfénybe. Van szabályozás, ami már nagyon régóta nem változott. Ilyen az, amikor eladunk egy lakást és veszünk egy általában drágábbat. Ilyenkor a drágább lakásunk illetékalapja (forgalmi értéke) csökkenthető az eladott lakás árával (forgalmi értékével). Ezt hívják lakáscserét pótló vételnek. Ez kimondottan azoknak érdekes szabályozás, akik eladásban és vételben is gondolkodnak egyszerre.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Illetéktörvény 2001-2013 egy táblázatban

Az illetékszabályozás elmúlt 15 évében azért vannak említésre méltó események. Így készítettünk egy táblázatot, amiben összefoglaltuk a lényeget. Már csak azért is, mert van benne egy nagyon-nagyon feltűnő és egyben 12 éve változatlan eleme.

2001 és 2004 között minden teljesen új építésű lakás 30 millió forintig illetékmentes volt. Ez pörgette is a lakásépítéseket.

Az sem véletlen, hogy most erről beszélünk: A mai lakáspiaci környezetben, az elmúlt évek drágulása után, jogosan merülhet fel a kérdés mindenkiben, hogy ha 2001 és 2004 között 30 millióig illetékmentes volt egy vadi új lakás, akkor most miért nem?

2005 január 1-e óta csak 15 millió forintig illetékmentes az új lakás megvásárlása. Sőt a szabály úgy szól, hogy a 30 milliós új lakás árából 15 millió forint illetékmentes. Viszont a 30 milliónál drágább új építésű lakás teljes vételárára illetéket kell számolni. Az újlakáspiacról az érintettek jelenleg kitörő örömmel szeretnek beszélni, mint ha minden rendben lenne. Építkezési boomról beszélnek, kielégíthetetlen keresletről és zsebbenyúlós árakról. Csak nehogy egy újabb pofont kapjon az újlakáspiac, mert a kínálata teljesen spekulatív módon bővül. Ez azt jelenti, hogy egymást hergelve a szereplők, a piaci hangulat hatására, nem pedig a piac ismeretében hoznak döntéseket vagy éppen tesznek kijelentéseket.

2000 után, 2004-ben épült a legtöbb lakóingatlan Magyarországon. Nem véletlen a rekord. Minden fejlesztő, építési vállalkozó, aki élt és mozgott, azon dolgozott, hogy mindent meg lehessen építeni 2004. december 31-ig. Előre hozott építkezés és előre hozott vásárlás is történt ebben az időben, ami a mai újlakáspiacról teljesen hiányzik.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
2005. január 1-től már nem volt illetékmentes egy 30 millió Ft értékű új lakás

A vevők egyszerűen kivárnak, de a vállalkozónak ketyeg az 5% ÁFA bomba, ami 2019. december 31-ig lesz érvényben.

A kínálat kormányzati nyomás alatt van. Nem azért kér építési engedélyt és kezdi el hirdetni a még nemlétező lakásokat, mert ott toporog az ajtóban a sok vevő. Az ajtóban az állam toporog és mutatja, hogy telik az idő, nincs már olyan sok hátra.

Aki idén nem kezd el építkezni, az 2019. végéig nem valószínű, hogy be tudja azt fejezni. Ott a CSOK, kiabálhatnak most be a pálya széléről mindazok, akik nem terveznek új lakást vásárolni. Akik valóban gondolkodnak új lakásban, azok pedig kaparják a fejüket, hogy jó-jó a gyerekvállalást bizonyos szintig értékelik, de az új lakások nagyon drágák. Bár, vannak arra törekvések, akár ingatlanközvetítők akár ingatlanhirdetési oldalak részéről, akik folyamatosan manipulálni kívánják a vevőket. El akarják velük hitetni, hogy a használt lakások már majdnem annyiba kerülnek mint az új építésű lakások. Ez persze messze nem igaz. A hirdetési oldalak a kínálati árakkal játszanak, amit vagy megemlítenek vagy nem a média híreikben. Így csak röviden menjünk szembe a lakáspiac kommunikációs trendjével:

  • A használt lakások kínálati árai 40%-kal magasabbak jelenleg a valódi adásvételi áraknál, amit egy hirdetési oldal például kommunikálni képes. Az új építésű lakások árai meg nagyjából lefedik a valóságot, mert az új lakásokat általában annyiért árulják, amennyiért végül el is adják.

  • Budapesten a használt és új lakások átlagárai között még mindig nagy szakadék tátong. Ugyan azon a környéken egy új és használt budapesti lakás ára között 30%-50% különbség is lehet.

Ez pedig pont elég ahhoz, hogy a vásárlók a használt lakások piacán nézelődjenek és inkább lakásfelújításban gondolkodjanak. Az új lakásra is költeni kell, főleg ha nem fogadjuk el a „fapados” belsőt. Arról már nem is beszélve, hogy az 5% ÁFA a lakásban lévő konyhára nem vonatkozik.

Ezért egyre divatosabb konyha nélkül kínálni a lakásokat, mert a fejlesztő a magasabb ÁFA miatt a konyhát már nem építi be az új lakások árába. Az új lakások nem csak drágábbak lettek, hanem egyre többet is kell rájuk költeni, hogy beköltözhetőek legyenek.

Egy új lakás koránt sem azt jelenti, hogy csak kifizetem az árát és utána pont azt kapjuk, amit a marketing reklámokban láttunk. Ha azt akarjuk, hogy úgy nézzen ki, mint amilyen képekkel eladták nekünk, akkor arra költeni kell. Mindenkinek vannak kérdései, ha a lakásvásárlásnál a rászánt összeg felső határát feszegetik a lakásárak.

Az illeték egy kötelező költség

Most, ilyen új és használt lakásárak mellett talán érdemes lenne felülvizsgálni az illetékmentesség kérdését. A 15 millió forintért új lakást Magyarország fejlődő részein nagyon nehéz kapni. Főleg olyat, amiben gyereket lehetne vállalni. Az illetékmentesség újragondolása előtt talán érdemes megnézni ezt a táblázatot. Ennek érdekében készítettünk is egy másik táblázatot, amiből látható, hogy az állam mennyire pozitívan diszkriminálja az új lakást vásárlókat.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az illetéktáblázat szerint vegyünk új lakást - üzeni nekünk a törvény!

Az már szinte egy csoda volt, amikor 2013. január 1-től a használt lakásokra vonatkozó első vásárló illetékkedvezményét 8 milliós összegről 15 millió forintra emelték fel.

50% illetékkedvezményt kap ma minden 35 évnél fiatalabb lakásvásárló, aki első használt lakását vásárolja meg 15 millió forintig.

A használt lakások népszerűsége töretlen és felülírhatatlan a lakáspiacon, így ennek a kedvezménynek a módosítása nem várható sajnos,  annak ellenére, hogy ott a CSOK is sokkal kevesebb.

Pedig a gyereket vállalók 70%-a használt lakást vásárol magának. Az állam szembe megy a társadalom igényével és mindent megtesz azért, hogy az új építésű lakásokat vonzóvá tegye. A fizetendő illetékek mértéke önmagukért beszélnek. Egy 30 milliós új lakásnál dupla illetékkel bünteti a törvény a használt lakás vásárlóját egy új lakás vásárlóval szemben. A különbség még látványosabb, hogy ha a CSOK-ot is figyelembe vesszük:

A CSOK az csökkenti az illetékalapot. 30 milliós lakásnál, 3 gyerekkel, a használt lakást vásárló majdnem hatszor annyi illetéket fizethet, mint az új lakást vásárló:

CSOK nélkül 600 ezer forint az illeték egy 30 milliós új lakás vásárlása esetén. A 3 gyereke után járó CSOK-kal vásárolva a 30 milliós új lakás illeték harmadára, 200 ezer forintra csökken.

Amikor 3 gyerekes CSOK-kal 40 milliós új ingatlant vásárolunk, akkor az illetékalapját a 10 milliós támogatással tudjuk csökkenteni. Itt viszont már az ingatlan 40 milliós ára miatt további illetékkezdvezmény nem vehető igénybe, így 30 millió forint után 4% illetékkel számolva 1.200.000 Ft a fizetendő illeték.

Büntetik jelenleg a használt lakások vásárlóit, akik az illetékkülönbségek ellenére is ezt a típusú lakóingatlant választják. Az új lakás nagyon drága, amiért az illetékkedvezmény eltörpülhet, mint döntési tényező. Csak félreérthetetlenül üzen számunkra az állam, hogy szerinte mikor hozunk jó döntést.

Az állam és az ingatlanpiac kapcsolatáról bővebben:

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Állam kontra Ingatlanpiac

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állam kontra Ingatlanpiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely

„Varga Mihály a Figyelő konferenciáján kijelentette, hogy tavaly megalapozták a lakáspiaci fordulatot: sikerült lezárni a konszolidációt és növekedési pályára állítani a gazdaságot meg a lakáshitelezést.

Ehhez persze az otthonteremtés összehangolt támogatására, a reáljövedelmek emelkedésére és az alacsony kamatkörnyezetre is szükség van - húzta alá Varga Mihály. Főként e tényezőknek tudható be, hogy múlt év végére az előző évi több mint két és félszeresére, 31,5 ezer fölé nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma, sőt, már kis híján 10 ezer új otthon épült tavaly, ami harminc százalék feletti növekedés a 2015-ös mélyponthoz képest. Ráadásul 2017-ben a 10 ezret is jelentősen meghaladja majd az újonnan átadásra kerülő lakások száma, illetve a miniszter szerint a kiadott építési engedélyek száma az említett magas szintről még tovább nőhet, stabilan előre jelezve az építési kedvet a következő évekre is.”

Ezeket a kijelentéseket érdemesebb közelebbről is megvizsgálni, így közben rövid áttekintést is adunk a lakáspiacon történt állami beavatkozás időzítéséről és közvetlen hatásairól. De mielőtt ezt megtennénk, idéznénk magunkat, amikor összefoglaltuk a magyar építőipar kiszolgáltatottságát:

"Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál."

Egyet biztosan kijelenthetünk, nem tavaly alapozták meg a lakáspiaci fordulatot, amiről készítettünk egy ábrát. Ezt az ábrát 2015. december 31-én rajzoltuk át először. Már akkor felhívtuk a figyelmet az állami beavatkozás várható kommunikációjára:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakóingatlan építkezések trendje az állami bevatkozás előtt és után

Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között.”

De még egy nagyon fontos előrejelzést tettünk, amiért akkor finoman szólva kinevettek minket (a háttérben több kritikát kapunk, mint nyilvánosan):

„A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.”

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Volt egy lakóingatlan építkezési korszak 2010 előtt és van egy utána

2012-ben több új lakóingatlant építettek Magyarországon, mint 2016-ban. Nem lenne meglepetés, ha 2017-ben szintén valamennyivel kevesebb lakóingatlan épülne, mint 2011-ben épült.

Nincsenek csodák az építkezésekben sem, ami itt családi-, ikerházak és természetesen társasházak építését is jelentik egyben. A magánberuházások is jelentősek, amit sosem szabad elfelejteni. A számok sohasem hazudnak – bizonygathatnánk az igazunkat, de itt nem nekünk, hanem a lakáspiacnak van igaza, ahol jellemzően mindent túlértékelnek. Így nem mehetünk el szó nélkül emellett a prezentáció mellett sem. Látható a képen a CSOK igénybevételének célja 2016-ban kördiagram (jobb felső sarok)

70% - használt lakás/ház vásárlás

2% - meglévő lakás/ház bővítés

21% - új lakás (= családi ház) építése

7% - új lakás/ház vásárlás

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac alapvető játékszabálya érvénesül a CSOK igénylésekben is

Erről mi is készítettünk egy kördiagramot még január közepén az  OTP Bank adatai alapján. Nincs benne igazán jelentős eltérés. Az OTP Bank  gyakorlatilag  leképezése az országos CSOK felhasználásnak.

Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére.

2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybevett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát:

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás

szempontjából.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
OTP Bank szerint sincsenek csodák a lakáspiacon

Ez egyben azt is jelenti, hogy az állami beavatkozás az újlakáspiac felélesztését szolgálta (CSOK és 5% ÁFA), de az csak részben hat rá. A társasház és családi ház építések beindultak, de – nagyon fontos hangsúlyozni – a 2015-ben és 2016-ban tapasztalható építkezési számoknak semmi közük az állami ösztönzéshez. Ilyen szempontból 2017-ben vizsgázik az állam hatása, aminél szintén meg kell jegyezni kettő fontos tényt:

1. Látható módon a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be. Ezt jól bizonyítják a 2016-ban épített új lakóingatlanok számai.

2. 2015 decemberében lettek nyilvános az 5% ÁFA és a CSOK 1.0 tervei is, így 2017-es lakóingatlan-átadások előkészületei, tervei és akár az építkezés is 2015 december előtt kezdődött meg = az állami intézkedések hatása elenyésző.

Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.

A társasházak tömeges építéséhez banki háttértámogatás kell. Ahhoz a nemlétező lakásokat tervezőasztalról el kell tudni adni. Addig a bank nem hitelez, amíg az előértékesítés egy bizonyos szintet el nem ér. Ezt 2015 decemberében, az 5% ÁFA bejelentésekor, így fogalmaztuk meg:

"Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. "

Sőt, ma már azt is tudjuk, hogy a bankok nem is hiteleznek a végtelenségig minden lakásprojektet, csak annyit, amennyit előre elterveznek egy évben. Ami még inkább lassítja az építési engedélyek számának valósággá válását.

A bankok maguk lassítják az építkezéseket, tehát a gyors felfutást. Ezért a 2016-ban kiadott építési engedélyek 2018-2019 között realizálódhatnak. Az is kérdés, hogy pontosan hány %-ban, mert biztosan nem 100% lesz megépítve. Jóval kockázatkerülőbb lett a magyar bankrendszer, tanulva a 2009 előtti rossz lakásprojekt hitelezési gyakorlatból.

Mindig megkapjuk, hogy valakinek vagy valaminek az érdekében elemzünk és értékelünk. Miközben a lakáspiac nem fekete-fehér és minden esetben csak erre hívjuk fel a figyelmet. Igenis nagyon színes és nagyon izgalmas iparág ez is. Mi csak azt szeretnénk, hogy egyre többen és egyre többet gondolkoznának a lakáspiacról úgy, ahogy a lakáspiac egyébként megkívánja. Mégis csak mindenki legértékesebb vagyonáról van szó, nem vehetjük félvállról. A felületes információk, a tévhitek, a mellébeszélés, mind a lakáspiac és végső soron a mi ellenségeink. Ártani mindenki tud, segíteni nagyon kevesen – ami pont ugyan úgy igaz az ingatlanpiacon, mint a hétköznapokban.

Még több részlet a lakáspiac alapjairól:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

Képek a Figyelő konferenciáról: figyelo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarország erősödik?

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely

2011 óta vagyunk kevesebben mint 10 millióan. 2011 és 2013 fekete évek voltak a születések számában, mert ez a két év a valaha mért legalacsonyabb új generációt jelentette. 88 049 fő született 2011-ben és 88 689 fő 2013-ban. Azóta és azelőtt sem volt soha 90 ezernél kevesebb kisbaba egy évben. Az állami otthonteremtési támogatás elviekben azt a célt szolgálja, hogy több baba szülessen – ismétlik újra és újra, hát ha hihetőbb lesz. Még várni kell arra, hogy drámai növekedésről beszélhessünk. Ennek ellenére, vagy talán pont ezért, van aki előre rohant és nem éppen óvatos optimizmussal nyilatkozik a 2016-os év gyerekvállalási kedvéről. Nem kevesebbet állít, mint hogy 20 éve nem volt olyan magas a gyerekvállalási hajlandóság mint tavaly.

-1996-ban 105 272 baba született

-1997 volt az utolsó év, amikor utoljára 100 ezer fölött volt az újszülöttek száma Magyarországon

- 2006-ban 99 871 baba született

- 2016-ban az előzetes becslések alapján, kb. 93 ezer , 1,04%-kal több újszülöttel gazdagott az ország, mint 2015-ben

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely
Nincs fordulat a gyerekvállalási kedvben

20 éve 100 ezer alatt van minden évben a babák száma. A gyerekvállalás érdemben nem nő, csak ingadozik, hol  minimálisan nő vagy csökken.

Dömötör Csaba, a Miniszterelnöki Kabinetiroda parlamenti államtitkárának az optimizmusa akkor lehetne töretlen, ha újra átlépné az évi 100 ezret a babák száma, amire 20 éve nem volt példa. Egyelőre megjósolhatatlan, hogy mikor fog ez megtörténni, ha egyáltalán megtörténik valaha. 1997 óta csak 2006-ban és 2008-ban született 99 ezernél több baba Magyarországon. Nagyon örömteli pillanat lenne, ha végre elmondhatnánk a nem túl távoli jövőben, hogy nagy változás van a gyerekvállalási kedvben. Egyelőre viszont korai lenne még bármilyen következtetést levonni abból, amikor kettőt lépünk hátra és egyet előre. Arról nem is beszélve, hogy 2017 januárjában már biztosan kevesebb mint 9,8 millió magyar állampolgára van az országnak. Ilyen kevés magyar utoljára 1955-ben volt Magyarországon. Ez a nemzeti tragédia, a CSOK ebben csak egy felvonás.

Talán ez még érdekelheti a témában:

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely
CSOK 3.0 - Gyerekek szülessenek vagy újlakások?

Kép: dho_travel, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac 2016 után

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely

A 2016-os CSOK körüli felhajtás lecsendesedett. Utánajártunk, hogy miért. Egy évvel ezelőtt az elvárások óriásiak voltak az új otthonteremtési támogatás körül. Érdekes módon, az OTP Bank higgadtan és józanul gondolkodott 2016-ban , mert valahogy már akkor is jobban láthatták a füst mögött azt a bizonyos lángot. De még ők sem tévedhetetlenek.

Az elvárásaikhoz képest 2016-ban az országos CSOK igénylés alig érte el a 62%-ot:

Ez számokban azt jelenti, hogy a várt 40 ezer igénylés helyett úgy néz ki, hogy 25 ezer jött össze 2016-ban.

Az OTP Bank úgy számolta, hogy a felét ők fogják folyósítani. Ehhez képest még ez sem sikerült. A 20 ezer tervezett igénylés helyett, alig csak a fele, 10.500 CSOK igénylést fogadott be a legnagyobb magyarországi bank.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A használt lakásokhoz kötődő CSOK igénylések aránya 76% az OTP Banknál

De nincs még vége a meglepetéseknek. Szinte semmi sem jött össze a tervekből, amit a bank várt. Az újlakáspiac teljesítménye teljes mértékben elmaradt a várakozásaitól. 10-20 % közötti CSOK igénylést vártak innen és lett belőle 6%.

Az újlakáspiacot 2016-ban teljes mértékben túllihegte az ingatlanpiac. Nem biztos, hogy az idei és a további évek felfokozott várakozásai megalapozottabbak.

Közben nem csak túlzott elvárások történtek 2016-ban, hanem a 10+10 milliós igényeket az OTP bank teljes mértékben alulbecsülte. Egy éve a bank marginális hatásra számított 1-4% közötti igényléssel. Ehhez képest az OTP Banknál a CSOK igénylések 16%-a volt 10+10 milliós. Országosan is 10% körül alakul ez a szám, ami nem kis meglepetés. Az OTP maga annyi ilyen CSOK-ot és kedvezményest hitelt folyósított, mint amit országosan várt el 2016-ban.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
Elvárások helyett számolni kell a tényekkel 2017-ben is

Az elérhető számokból látszik, hogy aki 10 milliós CSOK-ot igényelt, az már a hitelt is felveszik hozzá. Na nem a teljes hitelösszeget, mint az kiderül a bankok tájékoztatásából. Apropó bankok. Nem teljesen érthető, hogy miért titkolóznak azok a bankok, akik nem adtak megfelelő tájékoztatást. Első gondolat erre az lehet, talán azért, mert olyan alacsony a részesedésük a CSOK igénylésekből, hogy azt már szégyellik bevallani. Valószínűleg még várni kell arra, hogy teljesen tisztán lássunk a 2016-os CSOK igénylések körül.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
2016-ban a 10+10 milliós CSOK -ot minden 10-ik igénylő kérte

Az viszont már most jól látszik, hogy a Budapesten és a nagyobb városokon kívüli lakáspiac 2016-ban feltámadt.

A 2016-os lakáspiaci forgalom és lakásárrindex kapcsán már beszéltünk erről. A CSOK-ról eddig is tudta mindenki, hogy a hatása az országos lakáspiacra nagyobb lesz, mint a csak Budapesti és megyeszékhelyek lakáspiacára. A szövetkezeti hitelintézetek szép szeletet hasítottak ki a CSOK igénylésekből. Most már egyre érthetőbb, hogy miért van ilyen komoly összetételhatás a lakáspiaci árrindexben a KSH szerint.

Emlékeztetőül csak annyit, hogy 2016-ban az országos teljes lakáspiaci árrindex az összetételhatás miatt várhatóan lakásárcsökkenést fog mutatni:

1. Ez nem azt jelenti, hogy országosan olcsóbbak lettek a lakások.

2.  Ez mutatja meg, hogy 2015-höz képest, 2016-ban olyan helyen adtak el lakásokat és házakat, ahol 2015-ben nem.

3.  Egyszerűbben, nem csak az a fontos, hogy hány adásvétel történik egy évben, hanem az is, hogy az területileg hol történik, amikor összehasonlítják az árakat éves alapon.

4. Elmondtuk, hogy látszik két ár lesz 2016-ban a lakáspiacon. Egy növekvő, ami a tiszta árváltozás, és egy csökkenő, ami pedig a teljes árváltozás.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A 2016 novemberi számok helyett elég megfigyelni az arányokat

Nagyon érdekes jelenség, amiről már akkor is elmondtuk, hogy az újlakáspiacot is érinti. Ez pedig a szövetkezeti hitelintézetek számaiból is jól kivehető, akik elsősorban ezeken a területen aktívak. Elindult az élet egész Magyarországon és a lakáspiaci folyamatokat még az elvárásokhoz képest alacsonyabb CSOK igénylések is jól visszatükrözik.

A drágább piacok mellett, az olcsóbb lakáspiac is mérhetővé vált, sőt tényezővé 2016-ban.

Elvárások az újlakáspiaccal ma is vannak, miközben a használt lakások piaca egyelőre olyan domináns, amiért kár spekulálni.

De képzeljék el, van aki mindent egy lapra tesz fel és bátran állítja, hogy 2016-ban az újlakások hatása a CSOK igénylényesekben elsöprő lesz. Ez egy bátor és vagány kijelentés, ismerve a grafikonokon ábrázolt új és használt lakások piaca közötti óriási különbséget:

5. Sokkal életszerűbb, hogy 2017-ben a CSOK igénylések száma tovább nő.

6. Az is sokkal elfogadhatóbb, hogy az arányok változni fognak a használt lakások és az új építésű lakások vásárlására felvett otthonteremtési támogatásoknál, de nem fordulnak meg.

7. Nincs annyi újlakás - még tervezőasztalon sem -  hogy ha mindegyikre CSOK-ot vennének fel, akkor az elérné a használt lakásokra felvett CSOK arányát.

Látni érdemes, hogy a használt lakások piaca nem csak a CSOK igénylésekben felülreprezentált, hanem az egész lakáspiacon. 2016-ban is a használt lakáspiac 90% feletti részt képviselt az egész lakáspiacból.

A házépítések reneszánsza   pedig nagy nyomás alatt tartja az újlakáspiacot, mert ismét, újra – tegyük hozzá, hogy teljesen racionálisan és érthető okokból – lakásokból házakba költöznek azok, akik ezt megtehetik:

8. Tehát nem csak belépők vannak a lakáspiacra, hanem kilépők is onnan.

9. Ők potenciálisan mind újlakásvásárlók lennének, de helyette inkább új házat építenek maguknak.

10. Ezzel azért érdemes számolni 2017-ben is, főleg ha a teljes magyarországi lakáspiac olyan aktív marad, mint amilyen aktív lett 2016-ban.

Érdeklik a lakásárak? Ezt még talán érdemes elolvasnia:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyar családmodell

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

A magyar családmodell 1 gyerekes. 55% volt 2011-ben az ilyen családok aránya. A családi otthonteremtési kedvezménynek biztosan az a célja, hogy ezen változtasson? A kérdés teljes mértékben idealisztikus, mert egyértelműen nem. Leplezetlenül minden arról szól, hogy aki tud, képes és szándékában áll vásároljon lakásokat, építsen házakat. A gyerek a CSOK-modellben másod vagy inkább harmadlagos kérdés:

1. Hogy minél többen vegyenek új lakást vagy építsenek új házat

2. Egyre kevesebben vegyenek használt lakást és házat és próbálják meg felújítani

3.  Az persze előny, ha azért egy részük családbővítést is tervez mindeközben

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely
Forrás: KSH, 1 gyerekes családok országa vagyunk

Át is nevezhetnénk „újlakásteremtési kedvezménynek” a CSOK-ot, mert minden elemében azt a célt szolgája, hogy a családok a gyerekvállalás helyett, az új lakások és házak vásárlását helyezzék előtérbe.

Számháborúzhatnánk, de a gyerekes családok döntő többsége használt ingatlant vásárol. Aki ezt nem veszi figyelembe, azt nem érdekli a családok érdeke.

Az építkezések ilyen szintű erőltetése, az új házak és lakások pozitív diszkriminációja család- és egyben gyerekellenes.

"Az elmúlt évtizedekben csökkent a kétgyermekes családmodell súlya, egyre több család vállal csupán csak egy gyermeket, ugyanakkor csekély mértékben nőtt a három vagy több gyermeket vállalók részaránya is." - írja a KSH a magyar családmodell számairól.

A CSOK-igénylők kb. 2/3-a nem is vállal új gyereket. Ez előre vetíti, hogy a magyar család-modellt alapjaiban a jelenlegi „otthonteremtési kedvezmény” nem fogja megváltoztani. Pedig Magyarországnak elsősorban új gyerekekre és más családmodellre van szüksége, nem pedig új lakásokra és házakra. Amíg ezt nem látjuk be, addig tovább fogyunk, miközben a saját farkunkkal verhetjük a csalánt és büszkén ordítozhatjuk a fájdalomtól, hogy „pörög az újlakáspiac”.

Az otthonokban pedig a magányosok tábora a legnagyobb. Egyre kevesebben egyre több lakásban élhetünk a jelenlegi népességi trend szerint. "2011-ben a lakások 30 %-ban csak egy személy lakott, öt főnél többen pedig a lakások mindössze 3,2 %-ban éltek." - a KSH hívja fel a figyelmet  a "magyar ember tragédiájára". A most is zajló mikrocenzusból csak 2017 májusában tudhatjuk meg, hogy történt-e jelentős változás a családi- és lakásviszonyainkban az elmúlt 5 évben.

csok családmodell ksh mikrocenzus 2016 újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely
Forrás: KSH, magányosan élünk a legtöbben "otthonainkban"

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 3.0 - Gyerekek szülessenek vagy újlakások?

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

2016. január 1-én kevesebben voltunk magyar állampolgárok, mint 1958-ban. A természetes fogyásunk szinte megállíthatatlannak tűnik 1980 óta. 1961-ben léptük át a bűvös 10 milliót és 2011 óta ismét kevesebben vagyunk 10 milliónál. A demográfiai folyamataink nem csak a jövőnket kérdőjelezik meg, hanem az újlakáspiac állami lélegeztetőképen tartását is. Magyarországon a természetes népességfogyással együtt az új építésű ingatlanok száma is csökkent. A 70-es évek építési boomja az első modern értelembe vett lakásépítési láz   is állami segítséggel történt. Nem is történhetett volna másképp a „legvidámabb barakkban”, de akkor egy természetes népességnövekedés kényszerítette az államot, hogy segítse a társasház és családi ház építéseket. Gyakorlatilag 25 évre magára is maradt ez a piac és épültek társasházak és családi házak folyamatosan, de évről évre egyre kevesebb. A következő állami beavatkozás 2001-ben történt, amikor már nem a népességnövekedés, hanem sokkal inkább politikai propaganda élesztette újra a lakásépítéseket. Ez egy tiszavirág életű 2001-2004 között tartó hirtelen lakásszám növekedést jelentett, ami után újra egyre kevesebb lakás és ház épült Magyarországon.

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

Ismételten emlékeztetnénk mindenkit, hogy a lakásépítési láz 2001 után már 2004-re kifulladt, nem pedig a 2008-as válság után. Az csak a kegyelemdöfés volt semmi más.

Most pedig 2015 végén jelentették be sok év építőipari és ingatlanlobbijának köszönhetően az lakásépítések 5%-os Áfáját és az újra gondolt szocpolt a CSOK-ot. A témát most azért hozzuk fel újra, mert adja magát a kérdés, hogy minek kell erőltetni az új lakások építését államilag, ha a magyar lakáspiacon a használt lakásokra van inkább igény? Tehát a kérdés adott és ha az állam a piaci igényeket veszi figyelembe, akkor megszünteti az újlakások pozitív diszkriminációját a családok otthoteremtési támogatásában.

CSOK 3.0 a gyerekek nevében!

Igen, mindenki várja a harmadik felvonást, amiben racionális döntés lenne, ha a fogyó Magyarországon, ahol kb. 560 ezer lakatlan ingatlan van  és súlyos probléma az elvándorlás, nem csak azokat támogatjuk jobban, akik új házat építenek vagy új lakást vesznek, hanem mindenkit egyformán, aki gyerekeket vállal és közben saját tulajdonú ingatlant vásárol.

Az újlakáspiac mesterséges ráerőszakolása a magyar lakáspiacra egyedül az ebben érdekelt építőipar, a lakásfejlesztők, ingatlanértékesítők, pénzügyi szolgáltatók (hitelközvetítők  és bankok pl.)  és persze a hirdetési oldalak érdekeltek. Ők mind hazabeszélnek, amikor egy kitalált évi 40 ezer új lakásépítésről ábrándoznak, ami szerintük egészséges és teljesen elfogadható a kiábrándító demográfiai folyamatok ellenére is.

Szerintünk egyáltalán nem lenne egészséges ennyi új lakást építeni és igény sincs rá, mert elnézve a magyar társadalom kor szerinti megoszlását, akkor elgondolkodhatnánk, hogy mégis kinek kellene annyi új lakás Magyarországon?

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

De az értékesítésre szánt új ingatlanok szolgáltatásigényesek.

Arányaiban sokkal több ilyen ingatlan értékesítésénél fizetnek a hirdetésért, fizetnek az eladásáért, amiért mind a hirdetési oldalak mind pedig az értékesítő cégek tapossák egymás sarkát, hogy ők legyenek a szerencsések, akik a jutalékban részesülhetnek. Nem lenne ezzel semmi baj, ha nem lenne „társadalom- és egyben piacellenes” az újlakáspiac a lakáspiacon belül.

Ezért mi abban bízunk, hogy vannak felelősségteljesen gondolkodó, nem csak hitvány és semmirekellő politikusok, akik belátják az ingatlanlobbinak nincs jövőképe, csak a mának él:

1. Nekik nem számít hány baba születik vagy nem születik a káros lobbijuk miatt.

2. Az sem foglalkoztatja őket, hogy évente egy közepes városnyi magyarral élünk kevesebben.

3. Butaságokat beszélnek a keresletről, miközben az ingatlanlobbi a saját igényeit és vágyait fogalmazza meg még a médián keresztül is, hogy a kínálatot így bővítsék, a keresletre pedig valamilyen hatást gyakorolhassanak.

4.  Az elmúlt 8 évben is sokkal több új lakást építettek, mint ahányra kereslet volt, de ebből nem lesznek headline-ok a gazdasági és politikai lobbiktól erősen irányított digitális és nyomtatott médiában.

Az állandó túlkínálat a lakáspiacon

A lakáspiacra állandóan a túlkínálat jellemző:

1.  Ez a túlkínálat azért fontos, mert a kereslet válogat és nem mindent vesz meg, ami eladó. Ma is évekig állhat eladatlanul egy keresletét nem találó lakás.

2. A lakáspiac élénkülése látványosan mindig kínálatbővülést jelent, ami utána vonzza a keresletet.

3. Ezért van a lakáspiacon súlyos hatása az elhalasztott/késleltett kínálatnak és nem pedig az elhalasztott keresletnek ( = a kínálathiány okozota nem pedig oka).

Úgy is feltehetnénk a kérdést, hogy miért lennének olyan hülyék a vásárlók, hogy magasabb áron akarnánkak vásárolni? Nem is hülyék, hanem a kínálat kényszeríti őket erre, ami viszont csak növekvő árak mellett élénk/aktív.

4. A kínálat növekvő árak mellett bőségesebb választékot jelent a vásárlóknak, amiért ők a több közül jobban tudnak válogatni és végül vásárolni. Ha nincs mit megvenni, akkor nem is vásárolnak a vevők.

5. A kínálat hatása a lakáspiacra ezért óriási, amit udvariasan az ingatlanlobbi általában a keresletnek tulajdonít.

6. A kereslet túlértékelése a lakáspiacon azért általános jelenség, mert a lakáspiaci szolgáltatások úgy vannak kitalálva, amik a vásárlóknak elvileg ingyenesek.

7. De tudja mindenki, hogy a vevők fizetik meg az összes közvetített szolgáltatás díját: reklám, értékesítés, pézügyi szolgáltatás (lakástakarék, lakáshitel).

A vevőknek mindenki hízeleg (ismét hazabeszélnek az értintettek) és csábítják őket a saját „oldalukra”.

Igen, ez azt is jelenti, hogy az újlakásokat sem lehet mindig és mindenkor és mindenáron eladni:

1. Az újlakáspiac is mindig túlkínálatos, 20, 10 vagy 5 éve  is az volt és ma is az és mindigis az lesz.

2. Most pedig egyelőre teljes állami háttértámogatással fog nőni a kínálat a piaci igényektől még inkább elrugaszkodva, miközben 2010 óta kb. 40 ezer magyarral élünk kevesebben évente Magyarországon.

3. A bevándorlás és magyar honosítások  miatt fogyunk kevesebben az összesített számok alapján, de a természetes fogyásnál  (halálozás és születések különbsége) sajnos a kép árnyaltabb.  Ezzel pedig most nem a közelgő bevándorlásról szóló népszavazásra teszünk irónikus megjegyzést. A bevándorlók és honosítások nélkül kevesebben lennénk, ami egyszerű tény már ma is. A társadalom elöregszik, a kivándorlás és a bevándorlás a politikusaink nyakkendőjét is egyre kényelmetlenebbé teszi és a mosoly is kezd ráfagyni az arcukra.

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

Az ingatlanlobbi viszont lelkesebb mint valaha és úgy kommunikál, mint ha nem is lenne „holnap”.

Összefoglalva, jelenleg csak olyan családi otthonteremtési rendszer hathat a veszélyes társadalmi folyamatokra, ami a keresletre (vásárlókra) bízza, hogy a túlkínálatos lakáspiacon milyen döntést részesít előnyben.

Nagyon sokan halunk meg, amit az egészségügyi szolgáltatásaink és egyáltalán az életviteli szokásainkon (sport, táplálkozás, szűrés, megelőzés, stb.) való változtatással tudunk javítani. Sokkal több baba is születne, ha egészségesebbek lennénk mind testben, mind pedig lélekben. A babák születését támogatni a lakáspiacon keresztül is úgy lehet, ha a babákra helyezzük a hangsúlyt és nem arra, hogy új vagy használt lakásban születnek/élnek.

A babák szülessenek a korházban és nőjenek fel ott, ahol a szülők akarják, hogy felnőjenek:

1. Új vagy használt lakás, nem számít, a lényeg, hogy a babáknak legyenek testvéreik.

2. Legyen ez a CSOK 3.0 célja, mert ha van ma nemzeti érdek Magyarországon, az nem az, hogy egyre több új lakás épüljön, hanem az, hogy kevesebben haljunk meg évente, de sokkal többen szülessünk.

3. Ez politikától, vallástól és nemi identitástól független nemzeti érdek, amit nem írhatna felül semmilyen politikai holdudvar vagy gazdasági érdekközösség választásoktól és gazdasági válságoktól függetlenül sem.

TIPP: Az Ingatlanműhelyünk szerint az 1 gyermekes családok 25%, a 2 gyeremekes családok 50%, a három vagy több gyeremekes családok 100% illetékkedvezménnyel tudjanak lakásokat vásárolni és építeni Magyarországon a lakás árától, méretétől és típusától függetlenül.

INDOKLÁS: A járulékcsökkentés (=munkavállalói és munkáltatói bérterhek mérséklése) mellett ma a legtöbbünket az zavarja még, hogy az agyonadóztatott jövedelmünket újra megadóztatják. Az otthonunk még sem tekinhető egyszerű fogyasztási cikknek. Ha az otthon a család szimbóluma, akkor legyen szimbolikus a családi otthonteremtés állami illetéke is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK- CSaládok Országos Kínzása?

csok szabadfelhasználású jelzáloghitel lakáshitel bama.hu lakásfelújítás hitelből ingatlanműhely

A hitellel (utólag) csak a baj van. Sokszor és sok féle képpen elmondtuk már, hogy az itthoni lakáshitelezési gyakorlat még csak a tanulás szakaszban van. Egy újabb példán szeretnénk bemutatni, hogy mennyire bosszantó tud lenni, hogy jelzáloghitel és jelzáloghitel között nem csak pénzügyi, de jogi értelemben is nagy különbség tud lenni.

A bama.hu-n jelent meg a 3 gyermekes család története. Röviden annyi történt, hogy utólag tájékoztatták őket arról, hogy szabadfelhasználású jelzáloghitel terheli a jelenlegi lakásukat, akkor ők nem élhetnek a használt lakásvásárláshoz járó családi otthonteremtési támogatással. Ha lakáshitelük lenne, amit lakásvásárláshoz vagy lakásépítéshez vettek volna fel, akkor az nem számítana, így viszont, hiába a 3 gyerek, a fizetőképesség, a megfelelő önerő, a szabály az kérem szabály.

Mielőtt kígyót békát mondanánk az állami bürokráciára, a cikk leírja, hogy az „átkos” szocpol idején is ugyan ez volt a szabály, tehát nem új a szabályozás, csak nem igazán közismert.

Miért vesz fel valaki szabadfelhasználású jelzáloghitelt?

A válasz nagyon egyszerű. Lakásvásárlásnál, ha lakást fel kell újítanunk, általában két út ál előttünk:

1. A lakást kp-ra vásároljuk, mert úgy gyorsabban és gond nélkül juthatunk a kiválasztott lakáshoz és majd a felújítás költségét bankhitelből (szabadfelhasználású jelzáloghitelből) fizetjük.

2. Lakáshitelre vásárolunk  és az így megspórolt kp-t költjük el a lakásfelújításra.

Azt mondaná a laikus első ránézésére, hogy teljesen mindegy melyiket választjuk. A „magyar” családi otthonteremtési támogatás elvei szerint viszont egyáltalán nem. Aki a jövőben gondolkodik a CSOK-ban, az csak a 2. megoldással válik jogosulttá a CSOK bármilyen formájára, a 1. megoldással teljesen kizárja magát a CSOK-ból.

Hozzá is tennénk gyorsan, hogy csak akkor lesz belőle baj, hogy ha a hitelt a lakás eladási árából szeretnénk visszafizetni és közben egy másik lakást szeretnénk vásárolni vagy éppen házat építeni.

Ettől függetlenül szerintünk, ezt a szabályt mégis csak el kellene törölni, mert nincs semmilyen értelmes magyarázata az ilyen erős diszkriminációnak ( a felvett hitelből bármit vehetett, nem csak a lakásra költhette - elég gyenge érv !), ha a Család egyébként fizető- és hitelképes is egyben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Közös érdek(ünk) az otthonteremtés?

otthonteremtés költségvetés 2017 csok nok  választás 2018 ingatlanműhely

Tavaly szilveszterkor írtuk azt, hogy „A kampány 2015-ben már elkezdődött és a lakáspiac félreérthetetlenül az újraválasztás céljának tudatos eszközévé vált.”. Tegnap a 2017-es költségvetésben   ezt újra definiálták:

Az állam szerint a saját otthon megléte a polgári berendezkedés legfontosabb előfeltétele.

Ezért a magyar állam 2017-ben 211 milliárd forintot fordít az otthonteremtés támogatására a költségvetésből. A nagy szám mögött a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény), az államilag támogatott kedvezményes hitel, valamint az áfacsökkentés várható pénzügyi költségvetési hatásait érthetjük. Jövőre már új állami szerepvállalásként a NOK-ok (Nemzeti Otthonteremtő Közösség) is piacra lépnek.

2001-ben  jelent meg kampányelemként a otthonteremtés először. Utólag elkésettnek érezhették, így most már biztosara mehettek és mindent megtesznek, hogy ebből a jól védhető, nemes célból politikai tőkét kovácsoljanak.

De miért lehet hatásos (politikailag) az otthonteremtés támogatása?

otthonteremtés költségvetés 2017 csok nok  választás 2018 ingatlanműhely

89 százalékunk él saját tulajdonú ingatlanban. Azt mondhatjuk, hogy mindenkit érintő kérdésről beszélünk. Ez egyben azt is jelenti, hogy a felhalmozott vagyonunk, megtakarításainkon belül döntő a lakásvagyon aránya. A magyar lakásvagyon megközelíti a teljes vagyonunk 70 százalékát, addig a fejlettebb országokban inkább csak 50 százalék körüli vagy az alatti. Ezért jogosan feltételezik gazdasági szakemberek és egyben politikusok is, hogy a lakáspiac változása domináns hatással lehet a háztartások beruházási és fogyasztási döntéseire. Az otthonteremtés támogatása tehát nem csak „adakozást” jelent politikailag, hanem egyben potenciális bevételi forrás az államnak a makrogazdaságra gyakorolt közvetett és közvetlen vitalizáló hatásain keresztül. Ez természetesen csak az elmélet, a "puding próbája az evés".

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

OTP Bank: Hidegzuhany a CSOK-ról

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Breaking News - Váratlan helyzet?

Az OTP Bank a családi otthonteremtési támogatások kb. 50%-át folyósítja országosan, ezért komoly rálátása van erre a piacra. Pénteken jelent meg a hír, hogy 2015 júliusa óta, amióta a CSOK él, az új szocpol, összesen 9000 esetben vették igénybe, átlagosan kicsit több mint 1 millió forintos támogatási összegben. Hétfőn reggel már a hír kiegészítve újra elérhetővé vált  a penzcentrum.hu-n és estére további ördögi részletek is kiderültek a napi.hu-n, ahol már  Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója nyilatkozott. Rendkívüli adatokat értelmezünk, mert hetek óta mást hallani, mint amit a tények mutatnak. Korai összefüggéseket keresni? Ellenkezőleg, szerintünk legfőbb ideje tiszta vizet önteni a pohárba.

A CSOK 4000-8000 darab új építésű lakóingatlant érinthet 2016-ban

Az OTP Bank 2016-ban, összesen 40000 CSOK igényléssel számol országosan, átlagosan 1,5 millió forint támogatási értékben.

Az új építésű lakóingatlanok iránti kérelem 10%-20%-os lehet. Ez országosan 4000-8000 ilyen célú ingatlanszerzést jelent 2016-ban. Vagyis a feje tetejére biztosan nem fog állni a lakáspiac ettől. A használt ingatlanok piacát a CSOK 2.0 nem fenyegeti, még mindig ez lesz a domináns piac, ahogy ez a magyar lakáspiac történetében mindig is így volt.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

2016-ban 400-1600 darab 10+10 milliós CSOK-kérelem várható országosan

Az állam lakáspolitikai propagandát jelképező 10+10 milliós támogatást igénylők száma a várható kérelmek alapján 1%-4% között mozoghat majd, ami 400-1600 darab igénylést jelent országosan. Ennek a lakáspiaci és az otthonteremtési hatása mondhatni elenyésző. Ha 2017-2018 között ez még nő is, akkor sem beszélhetünk drámai hatásról. A hitelezés és a lakásértékesítés jó üzlet tud lenni. Látszik, hogy ha valaki az OTP mellett labdába akar rugni CSOK ügyben, annak komoly erőfeszítéseket kell tenni (magas kockázatvállalás mellett).

Gúnyosan azt is mondhatnánk, hogy az állam többet költ média kampányra (tévében és a rádióban), mint a 10+10 milliós lakástámogatásra. Politikai tőkét lehet belőle kovácsolni, de tömegek lakhatását nem fogja megoldani.

Azt az OTP is megerősítette, hogy náluk 2016 január óta 14 ezren érdeklődtek a CSOK 2.0 után. Ez igéretes számnak tűnik, de most  jön a fekete leves:

Az OTP viszont azt is kiemelte, hogy idén összesen 50 darab (!!!) CSOK-kérelem futott be a bankhoz, amiből 20 darab (!!!) volt 10+10 milliós és természetesen egy forintot sem folyósítottak még.

Az OTP konzerzatívan fog hitelezni

A magasnak mondható érdeklődéshez képest a realitás még köszönő viszonyban sincs ezzel. A média egy része mégis túlértékeli az érdeklődők számát - banki és lakáshirdetési portál "hátszél" támogatással -  amit már az állami propagandával egy szinten képviselnek.

Az OTP Bank szokatlanul azt hangsúlyozza, hogy a bankoknak nagy a felelőssége, és az OTP biztosan konzervatívan fog hitelezni, pl. a CSOK támogatást nem tekinti önerőnek bevállalt gyermek esetén

 -  erősítette meg Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója a napi.hu-nak. A gyermekvállalást nem értékeli az OTP - mondhatnánk - csak a már megszületett gyerekeket. Biztosan lesznek kockázatvállalóbb bankok, hogy nagyobb piaci részesedést érjenek el, de az OTP hozzáállása akkor is mérvadó.

Urbanizáció hatása  az OTP Bank hitelezési politikájában

Pedig nagyon úgy néz ki, hogy az egésznek sokkal nagyobb a füstje, mint a lángja. De inkább csak parázsról beszélhetünk, mert az OTP most lehűtheti azt a felfokozott hangulatot, ami az elmúlt hetekben kialakult a CSOK körül. Olyan domináns szereplő, hogy sok múlhat azon milyen gyakorlattal és feltételekkel hitelez. A nem likvid -  tehát nem forgalomképes - lakáspiacokon az OTP nem kíván hitelezni. Ez a gyakorlatban leszűkíti a magyar lakáspiacot a jelenleg is aktív lakáspiacra, ami kvázi a városokat jelenti.

A 10+10 milliós összeg egy nagyon szűk réteget érinthet, még is erről sokkal több szó esik, mint bármi másról.

Ki kell mondani, hogy a 2016-ban a CSOK 2.0 igénylők 96%-99%-ban nem a 10+10 milliós támogatást veszik igénybe.

Ideje lenne most már világosan és higgadtan beszélni a témáról.

Padlón a vállalati ingatlanfinanszírozás

A CSOK 2.0 már azt is tisztázza, hogy új lakás-projekt esetén 70%-os elkészűltségi szinten vehető igénybe a támogatás. Tehát tervezőasztalról nem lehet eladni CSOK-kal egy lakást sem, ahhoz a vásárlónak megfelelő önerővel kell rendelkeznie - hangsúlyozta Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója.

Egy lakásprojekt kb. másfél év építkezés után lehet ilyen szinten. Így ez ismét egy olyan helyzetet teremt, amiért a lakásépítések nem fogják túlságosan leterhelni az építőipart 2016-ban, mert nem lehet lakásokat majd eladni tervezőasztalról. A KSH legfrissebb jelentése szerint 2015 decemberéről az is kiderült, hogy teljesen más köti le építőipart - a megrendelések szerint - nem a lakóingatlanok építése.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

A lakásépítések finanszírozása is egy óriási kérdés. Magyarországon 2015-re a bankoknál az összes típusú ingatlan-projektek finanszírozása 2008 óta 36%-kal, 2014 óta 23%-kal csökkent.

A banki finanszírozás az újlakás-projektek alfája és omegája. Ezek pedig szörnyű adatok, ami az ingatalanügyek banki finanszírozását illeti.

Jelenleg a bankoknak az ingatlan a rossz, bedőlt projekt-hiteleket jelenti leginkább, amiktől szabadulnának.

A CSOK az új építésű ingatlanok piacára akar hatni, de gyakorlatilag inkább minden másra hatott már eddig is.

Ébresztő, a lakhatás nem játék, de ma mégis annak nézik!

A kínálathiányos magyar lakáspiac az állami beavatkozást egyértelműen drasztikus áremelésnek értelmezte csak, amiért mindent CSOK-árfelárral  lehet csak megvásárolni, legyen szó építési telekről, új vagy használt lakóingatlanról. Ez az „ördög CSOK-ja”, ami „beteggé” (CSOK-lázsassá) tette a lakáspiacot és talán pont az OTP a "láz elleni gyógyszer" ?

Az állami beavatkozás közgazdaságilag általában káros folyamatokat indít el - tanítják ma is a klasszikus közgazdasági iskolákban.

Ma szemtanúi is lehetünk, hogy az állam akkor is elvehet, amikor adni akar, amiért az állam "mindenhatóságában" legalább annyira kockázatos hinni, mint a piac tökéletességében.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 2.0 - Fogyasztóvédelem

csok csok veszélyei lakáskölcsön kockázatai feosz.hu csalad.hu fogyasztóvédelem ingatlanműhely

"Apró betű"

A 40 oldalas szövevényes jogi szöveg  értelmezéséről majd kiad az NGM egy újabb tájékoztatást a csalad.hu  oldalán, mint az tette januárban. Tudható az ugyanis, hogy a szöveget nem az átlagembereknek írták, miközben ezek pontos ismeretét, megértését várják el tőle. Most tényleg nem arról van szó, hogy akkor vállalunk papíron 3 gyereket, kapunk „ajándékba” 10 milliót és 25 évre kapunk még egy 3%-os kamatozású lakáskölcsönt. Ez csak a csontváz, amit könnyű kommunikálni és egyszerűen érthető. Mi ezt egyszerű a beláthatatlan kockázatokat jelentő emberi tényezőnek hívtuk, amikor a lakáskölcsön felvételének veszélyeiről írtunk.

Az már nincs kommunikálva, hogy mit történik akkor, ha még is csak valami közbe jön, amire nem is számítunk. A kölcsönt pontosan kell törleszteni, nem eshetünk késedelembe, mert a késedelemi kamat már nem 3%. Ha pedig szerződésszegünk, akkor akár egyösszegben is követelhetik tőlünk a kölcsönt, visszamenőleg a büntetőkamatokkal együtt. A büntetőkamat pedig tényleg nem 3%. Nézzünk tükörbe és kérdezzük meg magunktól, tényleg 100%-hogy 25 évig mi minden szabályt be tudunk tartani gond nélkül? A kérdés csak költői, mert ezt senki sem tudhatja erre a választ. Ez a lényeg és ezért örülünk annak, hogy a Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége már most azon dolgozik, hogy az óvatosság, a kockázatok értelmezése része legyen a kölcsönszerződés aláírását megelőző időszaknak. Hiú ábrándjai ne legyenek senkinek, a kölcsön csak a szerződési feltételek elfogadása mellett folyósítható, ha értjük azt, ha nem. Ezt aláíratják velünk a bankok akkor is, ha egy betűt sem értünk az egészből.

Utólagos reklamáció nem lehetséges, hogy „én ezt nem is tudtam, nekem ezt nem is mondták”. A bank és az állam is minden felelősséget RÁNK, a kölcsönt felvevőre hárítja, ez a CSOK 2.0-ban sem változott.

A feosz.hu oldalán olvasható felhívást, tájékoztatót, váloztatások nélkül közöljük, csak a fontosabb részéket emelünk ki belőle:

A CSOK nincs ingyen és felelős pénzügyi döntést igényel!

2016-02-10 17:57:26

csok csok veszélyei lakáskölcsön kockázatai feosz.hu csalad.hu fogyasztóvédelem ingatlanműhelyFontos tehát, hogy a fogyasztók tájékozódjanak az előírásokról és rendkívül nagy felelősség hárul a hitelintézetek alkalmazottaira is a megfelelő tájékoztatást tekintve. Szigorú határidők, akár ötszörösen felszámított késedelmi kamat, objektív feltételektől függő gyerekvállalásra vonatkozó szerencseelem, elidegenítési és terhelési tilalom: a fogyasztóknak tisztában kell lenniük az esetleges hátrányokkal!

2016. január elsején hatályba lépett az Otthonteremtési Program kiterjesztésével összefüggő egyes kormányrendeletek módosításáról szóló 455/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet, amely jelentősen bővítette a családok otthonteremtési kedvezményét (CSOK).

A CSOK nyújtotta előnyök számos olyan célra felhasználhatóak, amelyek találkoznak például a fiatal házaspárok jövőbeni terveivel. Így három vagy több gyerek esetén akár 10.000.000 Ft-os kedvezményt is kínálhat az új lakás építésénél vagy vásárlásánál. Igénybe vehető használt lakás vásárlására vagy éppen bővítésére is, bizonyos feltételekkel. Ehhez kapcsolódik a kedvezmények másik fő típusa, amellyel a fogyasztók otthonteremtési kamattámogatást kérhetnek. Sőt, ha az utóbbit a CSOK-kal együtt igénylik, akkor tízmillió forintos összegnél amellett még további, tízmillió forintos államilag kamattámogatott, azaz kedvezményes kölcsönhöz is jutnak.

A CSOK és az említett akciós kölcsön már számtalan hitelintézetnél elérhető, amelyek egyébként nagyon helyesen külön írásos tájékoztatóval segítik a fogyasztókat. Ugyanakkor a remélt összegek érdekében mindennek az automatikus beikszelése, aláírása és tudomásul vétele és az apróbetűs részek figyelmen kívül hagyása nagy felelőtlenség. A támogatási kérelem benyújtása körültekintést igényel, a hitelintézetek alkalmazottai részéről pedig felelős magatartást és kellőképp részletes, közérthető szóbeli tájékoztatást.

Az a fogyasztó ugyanis, aki az említett részeket figyelmen kívül hagyja, később könnyen olyan helyzetbe kerülhet, amelyben nemhogy neki fizetnek, hanem őt fogja terhelni súlyos fizetési kötelezettség.

Így például, ha valaki három vagy több gyermeke után tízmillió forintos vissza nem térítendő támogatásban részesült, de valamelyik feltételnek nem tud megfelelni és visszafizetési kötelezettsége keletkezik, akkor visszamenőleg az igénybevétel napjától esedékes Ptk. szerinti késedelmi kamat (a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat nyolc százalékponttal növelt értéke) ötszörösét kell visszafizetnie.

Ha a fogyasztó nincs tisztában az ilyen és ehhez hasonló feltételekkel, akkor később könnyen kerülhet anyagilag súlyos helyzetbe, amennyiben előzetesen nem tájékozódott. A CSOK igényléséhez kapcsolódó nyomtatványok szinte mindegyikében pedig feketén-fehéren ott áll az, hogy az ügyfelek a kiadott, otthonteremtési kedvezményről szóló tájékoztatót és a bank kapcsolódó írásos tájékoztatását is átvették, annak tartalmát megismerték.

A kellően részletes és közérthető szóbeli információk tehát mindenképp szükségesek a felelős döntéshez. Aki előre tájékozódik, azzal is tisztában lesz például, hogy bármikor ellenőrizhető a kedvezmény igénybe vételének jogszerűsége, valamint a felhasználás szabályszerűsége akár az érintett lakásban is közvetlenül. Sőt, lakásvásárlásnál adott esetben a fiatal házaspár kötelezettségvállalása kifejezett szerencseelemet hordoz és az arra is vonatkozhat, hogy a még meg sem született három gyermekük iratait mutatják be az adásvételi szerződés megkötésétől számított tíz éven belül, ezzel igazolva a három gyermek születését. Ha erre nem képesek, bizonyos kivételekkel a kedvezmény összegét kamatostul vissza kell fizetni. Emiatt szintén lényeges az a tájékoztatás, hogy milyen esetekben van mód a mentesülésre.

A kedvezményes hitelnél ugyancsak érdemes azzal tisztában lenni, hogy a megadott teljes hiteldíjmutató (THM) nem tükrözi a későbbi kamatkockázatokat és a hitelkonstrukció is eltér akkor, ha valaki a legnagyobb elérhető, azaz a tízmillió forintos összeget veszi fel. Ez utóbbinál a hitel futamidejéből az első huszonöt évben kaphat csak a fogyasztó kamattámogatást. Önmagában is pedig a hosszú évekre nyúló fizetési kötelezettség súlyos anyagi terheket okozhat nem várt eseménynél a fogyasztónak, aki ilyenkor csak kivételesen mentesülhet az azonnali és egyösszegű visszafizetés alól. Erre akkor kerülhet sor, ha igazolni tudja, hogy az rá mind a családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire tekintettel aránytalanul súlyos terhet jelentene.

A Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége felhívja a fogyasztók figyelmét a körültekintő eljárás fontosságára és arra, hogy megfelelően tájékozódjanak, mielőtt rögtön beleugranának a CSOK igénylésébe. Ugyanakkor nem nélkülözhető a felelős hitelintézeti magatartás sem és az, hogy a fogyasztó által írásban tudomásul vett feltételekről szóban is kellő információt adjanak, egyszerűen és közérthetően.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

FehérCSOKi: Röviden, tömören a CSOK-ról

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

2015. december 16-án  jelentették be az „ingyen milliókat”, amiről időközben kiderült, hogy nincs is annyira ingyen.

2015. december 29-én  tovább borzolták a kedélyeket és a „milliókon” kívül, már senki sem értett semmit.

2016. január elejére külön értelmező magyarázatot adott ki az NGM. De még az is tele volt ellentmondással. Közben a lakáspiac ellentmondást nem tűrően reagált: építési telekspekulációk és az új lakások, házak árai beCSOKisokdtak. Egyszerűen megtörtént az állami támogatás beépítése az árakba. Volt CSOK nincs CSOK gondolhatják sokan.

2016. január 21-én  bejelentették, hogy már nem kell sokat aludni és minden tiszta lesz. De ezt ők sem gondolták komolyan, így.

2016. február 1-én már tereltek, hogy majd a hónap végéig minden részlet kiderül.

Közben pedig az árak csak emelkednek…, amit szofisztikáltan „CSOK-láznak” is hívnak. FehérCSOKi, az urbanista kiscica, összefoglalja az elmúlt közel 2 hónap élményeit:

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

2016. február 8. Újra arról beszélnek, hogy a "héten" most már minden végleges szabályt kihirdetnek, mindenkinek "érthető formában". FehérCSOKi, már feszülten várja:

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

A képek a cuteanimalshow@hotmail.com-tól  vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Bulvár lakáspiac - A CSOK ára

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az előzmény itt olvasható.

A kínálat törvénye

Az újlakáspiac segélykiálltásai 2009-től hangosak voltak, de csak 2015 decemberére döntött úgy az állam, hogy áfát csökkent és drasztikusan növeli az újlakásvásárláshoz szükséges állami támogatást. Az időzítés sok szempontból nem volt szerencsés. A lakáspiac hangulatbeteg. Akkor érdemes élénkíteni, ha „szomorú vasárnap” hangulata van. Az ingatlan lobbinak abban igaza volt, hogy valamikor 2011-2012 körül legkésőbb sokat segíthetett volna az, amit csak az elmúlt 2 hónapban jelentettek be. Abban az időben az újlakáspiac drámain zsugorodott 2008-2011 között, az egész lakáspiac recesszióban volt. De 2012-re szinte teljesen súlytalanná vált, ami azt jelentette, hogy az építőipar kivonult ebből a szegmensből. 2015-re egy szűk réteg  és egy nagyon szűk kínálattal tudott jelen maradni. A piac hangualta optimista, az árak növekednek, főleg az új lakásoké, amit az FHB lakásindexe  is alátámaszt. (Megjegyzés: az alábbi grafikont az FHB készítette)

Az állami beavatkozás ilyen helyzetben játék volt a tűzzel, mert a kínálat törvénye szigorú.

A bulvár lakáspiac eleinte óriási örömmel fogadta az állami döntést, azonnal azt számolták, hogy ez milyen óriási lehetőség ez a vásárlók számára. Gyakorlatilag minden állami pénz pumpa a lakásépítők zsebébe megy. Az állami propaganda fiaskója ma még nem olyan egyértelmű. A bulvár hírek még ebből is viccet csinálnak, hogy milyen őrült lakáshirdetésekkel lehet találkozni. Pedig nem őrült meg az újlakáspiac kínálati oldala, csak úgy viselkedik, mint minden piac, ahol akkor és úgy avatkoznak be, amikor és ahogyan nem célszerű. Az újlakások egyre nehezebben elérhetők, az pénz pumpa a lobbinak kedvez, a vevők úgy kaptak segítséget, hogy nem kaptak valójában semmit.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az áfa csökkentés eredeti oka és célja, a kínálat vitalizálása volt, nem az árak csökkentése.

Igazi látszat intézkedés, mert a felelősség a kínálatra hárul, az állam moshatja a kezét. Az ingatlan lobbi nem a vevők érdekeit képviseli, az elért eredmények sem őket szolgálják. A klasszikus kínálat törvénye szerint a kínálat csak növekvő áraknál nő. Ez alól a lakáspiac sem kivétel. Ha kínálatot akarunk teremteni, ahhoz „magasabb árak és jobb kivitelezői profit/jövedelmezőség” kell. El is telt majd egy hónap, mire a bulvár lakáspiac csúnyán mutogatni kezdett a hirdetési oldalakon a megemelt árú hirdetésekre. Pedig ez csak egy természetes piaci jelenség, válaszul arra, hogy államilag ösztönzik az új lakások építését. Ez pedig csak meredeken növekvő árak mellett történhet. Ha visszautalunk a tegnapi bejegyzésünkre, mindenki láthatja, hogy ha csökken a kínálat, akkor az árak is mérséklődnek, ha nő a kínálat, akkor pedig emelkednek az árak is. Ezek a piac törvényei, nem újságírók és ingatlanközvetítők vagy hirdetési oldalak elemzői befolyásolják ezeket.

Az állam piactorzító hatása

Az új lakások iránti keresletet is mesterségesen befolyásolja az állam, mint mindig.

Eddigi lakáspiaci történetükben, csak állami segítséggel lehetett az újlakáspiacot igazán életre kelteni.

Csak mára ez olyan pici és jelentéktelen lett, hogy arra nem is gondoltak, hogy a következő pár évben, már az is nagy eredmény lesz, ha meg tudják duplázni az épülő lakások számát, nem hogy többszörösére emelni azt. Így a kereslet ösztönzése, a CSOK nem segíti a kereslet és kínálat egysúlyának kedvezőbb kialakulását. Ellenkezőleg, a nagyon korlátozott kínálat miatt, csak azt érte el az állam, hogy még inkább felgyorsítsa az új lakások árnövekedését, megdrágítva ezzel minden új és használt lakást is. A kettő ugyanis elválaszthatatlan egymástól, együtt él és mozog. Ma mégis azt kell hallgatnunk, hogy használt lakások piacáról majd eltolódik a kereslet az újlakások piaca felé. Nem számít az, hogy az új lakások értékesítési aránya, a csúcsidőszakban sem haladta meg a 25%-ot. Ez ma álomnak tűnik a 2%-os szintjével is. Az új lakások árai pedig olyan mértékben drágulnak, hogy mindenki csak pislog és dadog a kínálat gyors reakcióján. A lakáspiac jelenleg is 98%-ban a használt lakásokról szól még. Ha ez változik is valamelyest – mert reméljük, hogy változni fog – akkor sem gondolhatja azt senki, hogy több új lakást fognak valaha is eladni, mint használtat. De nálunk könnyelműen ki lehet jelenteni bármit, meg is jelenhet olvasott oldalakon, mi meg bosszankodhatunk rajta néha, ha a puritán stílusa mellett a bulváros tartalmával sem értünk egyet.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

A CSOK a lakásra jár, nem a gyerekért!

Újra visszacsatolnánk a korlátos kínálat jelenségére. Amikor a CSOK-ot bejelentették, mindenki azt akarta megtudni, hogy mekkora a potenciális vásárlók száma. Egymásra licitálva elemezték, hogy itt ennyi tízezer vagy éppen annyi százezer család jelenhet meg látens vásárlóként. Már odáig fajultak a dolgok, hogy a 10 milliós vissza nem térítendő támogatást csak a 3 gyerek vállalásához kötötték. Teljesen kifelejtették a képletből, hogy azt nem a gyerekekért adják, hanem a lakásért. Bárki vállalhat 3 gyereket, de ha nem tud lakást venni, mert nincs mit, akkor nincs állami támogatás sem. Ez itt a legnagyobb félreértés.

Ugyanis a CSOK sikere nem azon múlik, hogy hányan vállalnak 3 gyereket, hanem azon, hogy hány lakást tudnak megépíteni 3 gyerekes családoknak, amit ők meg is tudnak venni.

A kínálat ilyen értelemben nem, hogy lényeges, hanem a legfontosabb ebben a kérdésben, amit jelenleg sem tekint az ingatlan média elég fontosnak. Tudjuk, hogy unalmas a kínálat témája, semmi hangzatos főcím nem hozható ki belőle, így nem is fognak majd rákattani. Csak azt érdemes látni, hogy a feltételeken rágódni, számolgatni az „ingyen milliókat”, hogy mennyire megéri lakást vásárolni így, egy picit idealisztikus, ami csak és kizárólag arra jó, hogy úgy nézzen ki, mint ha valójában történne valami. Bezsogunk a nagy semmin, mert az újlakáspiac nagyon pici, az árai meg minden állami támogatást benyelik. Abban az értelemben igaza van sok hírnek, az állam úgy teremtett keresletet, hogy tökéltesen biztos lehet benne, a kínálat nem fogja tudni kezelni a helyzetet, ezzel egy elképzelhetetlenül torz újlakáspiacot teremtve. Kényszerhelyzetbe kerültek a vevők, harapófogóban vannak és jelenleg bíznak azokban a hírekben, hogy az újlakásoka árai majd tényleg csökkeni fognak, amire eddig Magyarországon csak szűkülő kínálat esetén volt példa. Ha nő az újlakások száma, akkor az biztos út az árnövekedéshez.

Az újlakáspiac az ingatlan franchiseok Mekkája

De az újlakáspiac az ingatlanközvetítők és hitelközvetítők Mekkája, profit divernek tekintik. A kettő pedig igen sokszor egy és ugyan az, mert az ingatlan franchise ma már inkább a pénzügyi szolgáltatásokról szól. Ki ne örülne ilyenkor (ingatlan- és hitelközvetítőként), hogy ha már jutalékokat számolhat „könnyű pénz” reményében, hiszen itt gond nélkül lehet majd eladni bármit és bármilyen áron.

A bulvár lakáspiaci híreket pedig a kontraszelekciónak köszönhető ingatlanos cégek, bankok írják, akiknek csillog szemük, mert az újlakáspiacon kimagaslóan magas a szerepvállalásuk.

Az elkövetkező hónapban nem is fogunk meglepődni, hogy az újlakáspiac magas árai minden érintettet az átlagásnál sokkal jobban fog érdekelni és ezt reklámozni is fogja.

A CSOK árprémium – a negatív hír

Kíváncsian várjuk, hogy 2016-ban milyen piaci klisék fognak terjedni és mennyi idő után fog túllépni a CSOK keresleti oldaláról a kínálati oldalára az ingatlan média. CSOK nélkül is volt élet a budapesti lakáspiacon.

A CSOK-kal pedig minden sokkal bonyolultabb lett, mert valójában nem állami támogatást jelent, hanem egy árprémiumot (felárat), amit azoknak a vevőknek is ki kell fizetni, akik nem veszik igénybe.

A CSOK beépül a piaci árakba és tovább drágítja a lakóingatlanokat. Ezt legalább már egyre többször lehet hallani, csak ez éppen ellentétes az ingatlanértékesítők, bankok és szinte mindenki szándékával. A CSOK pozitív üzenetét, nem formálhatják negatívra, mert azzal a saját üzletüknek ártanak. Az ingatlanosok pedig egyszerűsítenek, mint mindig, a kockázatokat alulbecslik és persze a felelősség is a vevőkre hárul. A hirdetési oldalak is valószínűleg a CSOK-szűrökön túl valami mással is készülnek idén, hogy további bevételekre tegyenek szert a bővülő újlakáspiacból. Az  urbanizálódó Magyarország  pedig nagyváros-központú lakáspiacot teremt, amit a CSOK sem fog tudni befolyásolni, csak még nagyobb anyagi áldozatvállalást/terhet jelent a vevőknek.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter