A 60 éves budapesti fizetővendéglátásról

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Nagy kár, hogy a budapesti ingatlanhasznosítás története kevésbé közismert. Hajlamosak vagyunk azt hinni – és nem gondolni – hogy minden 1990 után kezdődött. Mondjuk azért, mert előtte nem is nagyon érdekelt minket az ingatlanokban rejlő üzleti lehetőség, egy ingatlan pénztermelő képessége. Az ingatlanok adásvételében egyébként még ma is könnyebben látunk jó üzletet (megvesszük és gyorsan eladjuk), mint a hosszabb távú hasznosításában. Ennek is az okai valahol a 90-es években keresendő, mert akkor szinte minden arról szólt, hogy olcsón megvettünk és drágábban eladtunk valamit a lehető legrövidebb időn belül és legkisebb energiabefektetéssel. Ez a retro életérzés nem tűnt el, nosztalgiával tölt ez még minket ma is. Egy ingatlan üzemeltetése és hasznosítása macera, az már valódi munkát jelent, időt, plusz költségeket, ez meg ugye csak a látható és láthatatlan kockázatok növeli. Ma is egyszerűbbnek tűnik valamit olcsóbban megvenni (vagy éppen megépíteni) és utána gyorsan realizálni a hasznot az értékesítéssel.

Az ingatlanok hasznosítása nálunk ezért csak átmenti megoldásként él a többség fejében. Milyen érdekes, ugye? Többször meghallgathatjuk, hogy nálunk feltűnően alacsony az ingatlanhasznosítás például a lakhatási viszonyainkban. Nem akarunk hosszú távon bérelni, mert saját tulajdonú lakásban akarunk élni. Közben meg nem akarunk lakásokat hasznosítani sem hosszú távon, hanem el akarjuk őket adni nyereséggel. A kettő között nagyobb az összefüggés, mint azt először gondolnánk. Ez legyen most csak gondolatébresztő megjegyzés, mert az ingatlanhasznosítás sem csak a bérlőkről szól. A nagyobb haszon reményében a bérlőkön kívül is volt és van is élet.

Azért is most vettük elő ezt a témát, mert idén márciusban publikáltak egy nagyon érdekes tudományos kutatást a budapesti magánszálláshelyekről, fizetővendéglátásról. Közben eltelt néhány hónap és beköszöntött a nyár, amikor felmerülhet több lakáshasznosítóban a kérdés, hogy milyen irányba induljon el: bérbeadó legyen vagy vendéglátó. Egyik sem könnyű szerep. Bérbeadónak lenni azért mondjuk ki elfogadottabb. Miközben, és most jön az első igazán hasznos információ a kutatásból, jól látható, hogy 1960-tól kezdve vannak Budapesten nyilvántartott vendéglátók, fizetővendéglátás. Ahogy a szerzőtrió megfogalmazza

„Budapesten a lakásállomány turisztikai hasznosítása nem új keletű, gyökerei az 1960-asévekig nyúlnak vissza (Michalkó [2001]). Miközben a szocialista rendszer igyekezett a magánszektort kiszorítani a gazdaságból, az ingatlanpiac és a turizmus területén kompromisszumokra kényszerült. Az 1960-as években bekövetkező nemzetközi politikai enyhülés és a belpolitikát jellemző konszolidáció általános gazdasági növekedéssel és a turisztikai kereslet bővülésével párosult Magyarországon. A meglévő szerény szállodakapacitás nem tudta kielégíteni az évről évre növekvő igényeket, mivel a beruházásokhoz szükséges erőforrásokkal a szocialista állam nem rendelkezett, így kézenfekvő megoldásnak tűnt a lakásállomány bevonása Budapest turisztikai kínálatába."

1970, 1980, 1990 mind olyan éveknek nevezhető a táblázatban, amikor a vendégéjszakák száma mai értelemben véve is jelentősnek nevezhető a turistáknak üzemeltett lakásokban. Gyakorlatilag is olyan fontosak voltak, mint maguk a szállodák. Ez azért egy olyan infromáció, ami eldöntheti azt a kérdést, hogy van, volt és lesz-e szükség fizetővendéglásásra Budapesten. Aki kacérkodik a vendéglátó szereppel, őt töltse el az az érzés, hogy egy régi hagyományt visz tovább, hagyományőrző és nem pedig Budapest újdonsült ellensége. Korábban is a pénzért csinálták ezt, ahogy ma is. Nincs ebben semmi szégyellni való. Szintén olvashatjuk, hogy

„A bérbeadás során kialakult személyes kapcsolatok az internet kora előtt is arra késztették az érintetteket, hogy a visszatérés, az ismételt bérbevétel, illetve az adott ingatlan rokonoknak, ismerősöknek történő ajánlása a hivatalos közvetítő megkerüléséve történjen (Michalkó [1999]). Így Budapest turizmusában már az 1980-as években működött egy informális lakásbérleti piac, amelynek lényege, hogy a nyugati valuta egy része közvetlenül a lakossághoz áramlott, és a közvetítő megkerülésével kiadott ingatlanok után a bérbeadók nem adóztak.”

Ugorjunk az időben, mert a történelem ismétli önmagát és kiderülhet valami megismétlődött 2010 után, mint ami történt 1960 után. Igény lett több budapesti szálláshelyre, amire egyszerűen nem volt szállodai kapacitás. Még ma is könnyedén meg tud telni a város egy-egy fontosabb, több külföldi vendéget csalogató esemény megrendezésekor. A tudományos kutatás 2014 októberétől kezdve 3 évig figyelte folyamatosan a magyar AirBnB-piacot. Pont abban az időben, amikor talán közismert lett ez a fogalom, pedig korábban létezett az online szálláshely-közvetítés pl. booking.com-on. Mint írják

„Az utóbbi években sajátos átalakulásnak lehettünk tanúi a budapesti szálláshelypiacon. Visszatért egy régi forma, az 1970–1980-as években a piacon domináns helyzetben levőmagánszálláshely-üzemeltetés – igaz, a mai körülmények szinte semmiben nem hasonlítanak az akkoriakra. Mennyiségi tekintetben azonban forgalma elérte az 1980-as évek kimagasló értékeit: számításaink szerint a vizsgált időszak utolsó 12 hónapjában a vendégéjszakák száma 3,9 millió volt. A növekedés különösen abból a szempontból figyelemre méltó, hogy ezzel párhuzamosan a szálloda típusú szálláshelyek vendégéjszakáinak száma is nőtt, éves szinten közel egymillióval. Mindez arra utal, hogy az elmúlt években jelentős általános piacbővülés ment végbe a budapesti turizmusban. Ennek egyik fő hajtóereje a nemzetközi turizmus töretlen fejlődése a vizsgált időszakban: a nemzetközi turistaérkezések száma 2010 és 2015 között a világon mintegy 25 százalékos, az Európai Unióban 24,4 százalékos növekedést mutat (UNWTO [2017]). Magyarország turizmusa ebben az időszakban jóval nagyobb mértékben, 50,5 százalékos mértékben bővült. Eredményeinkből kitűnik, hogy a dinamikusan bővülő kereslet a vizsgált időszakban Budapesten nagyobbrészt a magánszálláshelyeken realizálódott. E szállástípus kimagasló sikerességének több összetevője van.” 

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fizetővendéglátás szerepe 60 éve változtatlan Budapesten

Az egyik legfontosabb összetevő az volt, hogy

„ A pénzügyi válság utáni években megélénkülő turisztikai keresletre a budapesti szállodaipar csak viszonylag szerény mértékű kapacitásbővítéssel reagált (a KSH adatai szerint 2010 és 2017 között 10 százalékos mértékben nőtt a szobák száma a szállodákban).

Az igény szülte egyszerűen. A turisták és a számukra üzemeltett lakások kapcsolata immáron 60 éves múltra tekint vissza Budapesten. A budapesti turizmus szerves része. A szállodák és a lakások együtt szolgálják ki a turistákat már olyan régóta, hogy néha talán már el is feledkezünk róla, amiért időről időre fel kell találnunk a spanyol viaszt. 1990 előttről nincsenek hírek, hogy ezek milyen mértékben borzolták a budapestiek kedélyét, milyen hatása volt az albérletekre.

Ma gyorsan ráhúzzák a vizeslepedőt a fizetővendéglátásra, hogy az az oka minden rossznak és bajnak. Közelebbről megnézve egyrészt kiderülhet, hogy nem is az így üzemeltetett lakásokkal akad kihívás, hanem talán az idelátogató célközönség lett nagyon más, a viselkedésük, a szokásaik azok, amik zavarnak minket.

A buli – vagy csípősebb nyelvek szerint az alkohol (A pénznyelő szörnyeteg) – turizmus és ezeknek a káros következményei nem kívánatosak Budapesten, nem pedig a turistáknak üzemeltetett lakások. Aki azért jön ide, hogy vállalhatatlanra igya magát, majd randalírozik, balhézik, aki szerint itt minden megengedhető és elfogadható, valószínűleg rájuk nincs szükség. Ezt is érdemes leszögezni, amikor a vendéglátó szereptől azért tartunk, mert elítélik őket pusztán csak azért, mert turistáknak szolgáltatnak és nem bérbeadók akarnak lenni. Ha erre a típusú rendet zavaró turizmusra a város igényt tart, akkor azt valószínűleg nem a többi, normális turista által is kedvelt és látogatott helyeken kellene engedni. Nem nagyon érthető az, hogy miért nincs erre törekvés.

Az is egy pénzérdek, hogy az ilyen turisták is jöjjenek Budapestre, de az már álszent és aljas, ha ezért a vendéglátó, magánszállásadókat hibáztatjuk egyedül és rajtuk kérjük számon a helyzet rendezését.

A renitens turisták legalább annyira megszállhatnak szállodákban és hostelekben, mint lakásokban. Egyik balhés arc homlokára sincs ráírva, hogy „én magánszállásadónál szálltam meg”, de szeretjük ismét ezt hinni – és nem gondolni – hogy ne a turisták, a turizmus legyen az ellenségkép (az nem pol- és nem is médiakorrekt), hanem a szállásadók (mert ők könnyen kereshetnek sokat a turistákon).

A tudományos kutatás egyik, ha nem a legfontosabb üzenete éppen az, hogy akár büszkék is lehetnénk a magánlakások 60 éve folyamatosan turizmusba integrálásra, amiért egyáltalán nem idegen, hanem természetes részének is tekinthetnénk a fizetővendéglátást Budapesten.

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A történelem csak ismétli önmagát, a fizetővendéglátás újra reflekotorfénybe kerül

A magánlakások fontos szerepe vajmi keveset változott az elmúlt 60 évben a budapesti turizmusban, de az idelátogató turistákban azért már jóval nagyobb a különbség. A magánszálláshelyek szabályozását oly sokan sürgetik, ami a Budapestre látogató célközönséget alapjaiban nem tudja megváltoztatni. Miközben a város elemi érdeke pont azt diktálná, hogy egyik turista se botránkoztassa meg a másikat, vagy az itt élőket a látogatásával. Bár az idelátogató turisták száma dinamikusan nő – ezzel együtt a feszültség is - a vendéglátók, a szállásadók nem lehetnek felhőtlenül boldogok. A rentábilis jövedelmezőségre és magas kihasználtságra egyelőre csak a nagyobb szereplők számíthatnak. Ez például biztosan nagy különbség az 1990 előtti szállásadók világához képest. Érdekes olvasni, hogy amíg 2014 óta a köztudatban az él, hogy szállásadónak lenni milyen könnyű pénzcsinálási lehetőség, közben

„Emellett számos olyan üzemeltető van a rendszerben, akiknél a lakáskiadásból származó bevételek legfeljebb szerény jövedelemkiegészítést tesznek lehetővé: bevételeik messze elmaradnak a hosszú távú lakáskiadással jelenleg elérhető jövedelmektől. Mindezek alapján aligha meglepő, hogy a vizsgált hároméves időszakban a rendszerben publikált 19,5 ezer lakásból közel 9,9 ezret visszavontak a piacról (ez 41,1 ezer férőhelyet jelent).”

Például emiatt se higgyük el azt, hogy az albérletpiacon a szállásadók miatt lakáshiány alakult volna ki Budapesten. Ez a gondolat még viccnek is rossz. De szállásadóként így is igen nagy a kudarc lehetősége, még akkor is, ha a sok előítélettel és tévhittel le tudunk számolni magunkban, vagy képesek vagyunk ezt feldolgozni és mindent megtenni azért, hogy a mi vendégeink ne zavarják a Budapestieket és az ideérkező többi turistát sem.

airbnb fizetővendéglátás egyéb szálláshely-szolgáltatás booking turizmus ingatlanhasznosítás lakásbefektetés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A nagyobb haszon nagyobb kockázatokat is jelent a fizetővendéglátásban

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: Jancsik, András and Michalkó, Gábor and Csernyik, Márta (2018) Megosztás megosztottság nélkül – az Airbnb és a budapesti szálláshelypiac átalakulása. KÖZGAZDASÁGI SZEMLE, 65 (3). pp. 259-286. ISSN 0023-4346

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Airbnb = Egyéb szálláshely-szolgáltatás

vendégkönyv airbnb szállásadó ingatlanműhely egyéb_szálláshely-szolgáltatás szállásdíjA szálláshely-szolgáltatás nem bérbeadás. A bérbeadás pedig nem szálláshely-szolgáltatás. A lakóingatlan-hasznosítás merőben különböző formáit hajlamosak vagyunk összekeverni, csak azért, mert a köznyelvben így él. Viszont ha valakit komolyan érdekel a szálláshely-szolgáltatás, az csak akkor várhat helyes válaszokat a kérdéseire, ha a kérdéseiben használt fogalmak is helyesek. A szálláshely-szolgáltatás egy üzletszerű gazdasági tevékenység jogilag, üzletileg/gazdaságilag, pénzügyileg és adózási szempontokból is. Sokkal szigorúbban szabályozott, egzaktan meghatározott szolgáltatás, mint ahogy azt a laikus gondolná.

Vagyis aki turistáknak szeretne szálláshely-szolgáltatást nyújtani, az

- nem bérbeadó

- nem bérlőt keres

- nem bérleti díjat kap

- nem ad ingatlant bérbe kizárólagos birtoklási joggal

- nem köt bérleti szerződést

Az ilyen szolgáltatást nyújtó magánszemély:

- szolgáltató = szállásadó

- vendégeket = ügyfeleket keres, akikről vendégkönyvet vezet

- szolgáltatási díjat kér = szállásdíj

- komplex szolgáltatást nyújt, aminek a lakása az alapja, de nem a szolgáltatása egyetlen eleme

- szolgáltatási szerződés alapján szolgáltat, a lakás használata nem egyenlő a birtoklási jog gyakorlásával

Hogy miért fontos ez?

Azon kívül, hogy a már említett szabályozási környezet helyes megismeréséhez a megfelelő fogalmak helyes használata elengedhetetlen, egy másik nagyon érdekes, de annál inkább vitatott kérdésre is megkaphatjuk a választ. Legyünk bérlők vagy bérbeadók, az egymással szembeni elvárásaink sokszor alapulhatnak félreértésen. A bérlők sokszor tévesen szolgáltatást várnak el a bérbeadótól a bérleti díj fejében miközben a bérleti szerződés nem szolgáltatási szerződés. Jogilag a bérbeadás és bérleti díj nem szolgáltatás vagy szolgáltatási díj, annak egyetlen egy célja és feladata, a bérlőnek a lakás 24 órás állandó és kizárólagos használata/birtoklása. A bérleti díj csakis a lakáshasználati díjat jelenti, semmi többet. A lakás használata során felmerülő egyéb költségek (tipikusan rezsi díjak) pontosan ezért nem képezik részét a bérleti díjnak általában, szemben pl. a szálláshely szolgáltatásnál, ahol ez evidensen a szolgáltatási díj része, beleértve egyéb kényelmi szolgáltatásokat is. Amikor mégis konfliktus támad a bérlő és a bérbeadó között, mert sajnos valami műszaki probléma van a lakásban (tipikusan hibásan működik/elromlik és javítani kell), a bérlő semmilyen módon nem tagadhatja meg, késleltetheti a bérleti díj fizetést, vagy egyszerűen mondhatja azt, hogy „a pénzemért vannak elvárásaim”. Pontosan azért, mert a lakásbérleti jogviszony egyetlen tárgya a lakás használata és birtoklása, azért pedig a Lakástörvény 12. § (1) és a Ptk. 6:336. § (1) szerint havonta bérleti díjat köteles fizetni a bérlő. A Lakástörvény 35. § (1) szerint kell a rezsi díjakat is megfizetnie és a Ptk. 6:343. § miatt fizet egyébként óvadékot (=kaució) vagy veszítheti el azt szerződésszegés miatt a Ptk. 6:213. § (2) szerint. A bérbeadó és a bérlő nem áll szolgáltató és ügyfél kapcsolatban, ezért olyan fontos, hogy amikor bérbeadásról és lakásbérleti jogviszonyról beszélünk, a szálláshely-szolgáltatás semmilyen üzleti koncepcióját és adózási aspektusát, jogi hátterét ne értsük alatta.

Saját érdekében kérünk mindenkit, hogy a turistáknak ma Budapesten elsősorban online kínált szálláshely-szolgáltatást, az Airbnb lakásokat - amit évtizedekkel ezelőtt egyszerűen csak IBUSZ lakásoknak hívtunk - kezelje helyén minden értelemben. A felületes, hanyag és pongyolán fogalmazott információk sokakat félrevezethetnek, becsaphatnak, és olyan színben tűntethetik fel ezt a gazdasági tevékenységet, mint ha semmi különbség nem lenne abban, hogy ha napi szintű vagy ellenkezőleg, éves alapon történő lakóingatlan-hasznosítást tervezünk.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter