Pletyka a CSOK-ról

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Pletykálkodjunk. Pár napja hallottunk egy rövid hírt, aminek nincs semmilyen írásos nyoma. Nem tudjuk, hogy igaz-e, csak azt járjuk körbe, hogy egyáltalán van-e benne bármilyen racionalitás. Mielőtt konkrétan elmondanánk, hogy mi a pletyka, úgy vezetnénk be, hogy alig két hete szóltak, hogy a CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb műhelymunkában az egyik táblázat hibás. A táblázat hibája az volt, hogy az új lakásokra vonatkozó illetékkedvezmény egyik szabályát nem alkalmazta helyesen. Ez igazából a szabálynak a szabálya.

Alapból 15 millió forintig illetékmentes egy új építésű lakás megvásárlása. Ez addig igaz, ameddig nem kerül 30 milliónál többe. Ha már 30 milliónál drágább, akkor a 15 milliós részre is illetéket kell fizetni.

A kavarodás a táblázatban abból adódott, hogy van a szabály szabályának is szabálya. Ez pedig az, hogy a CSOK, az állami támogatás csökkenti az illetékalapot. A jelenlegi szabályozás szerint, ha veszünk egy 40 milliós lakást 3 gyerek után járó 10 milliós állami támogatással, akkor 30 millió után fizetünk illetéket. Csak azért, mert a lakás ára 40 millió.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi illetékszabályok szerint az új és használt lakások illetéke

Nem tudjuk, hogy ez valami megérzés volt, de a pletyka pont az, hogy  várhatóan eltörlik a 30 milliós értékhatárt

Úgy néz ki, hogy 2018-ban vehetünk új építésű lakást 30 vagy 50 millióért, minden esetben 15 millió forintig illetékmentes lesz az új építésű lakás megszerzése. A rövid hír pár napja az RTL Klub esti híradójában volt hallható két riport között. Nem volt képes anyag hozzá, nem volt különösebben semmilyen forrás sem megjelölve.2-3 mondat volt az egész.

A kérdés az most, hogy ennek mi a valóságalapja?

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha eltörölnék a 30 milliós értékhatárt

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás. Az sem kizárt, hogy visszajön az a régi illetékszabály, ami 30 milliós határig jelentett illetékmentességet új építésű lakás vásárlása esetén. Ugye 2004. december 31-ig élt ez az illeték szabály. Azóta van érvényben a 15 milliós értékhatár. 14 év után ideje lenne tényleg felülvizsgálni és átgondolni.

IV. Nem ugyanaz, mintha Magyarországon bevezetnék az 5% ÁFA-t. Most meg is állnánk egy pillanatra. Mekkora lenne már 5% ÁFA-val együtt élni? Nem lenne értelme az áfacsalásnak, meg a piaci versenyt torzító pozitív diszkriminációnak és nem kellene azon variálni állandóan, hogy minek ne legyen az ÁFA-ja 27%. 5% ÁFA-t Magyarországnak, ami miatt nem csak az újlakáspiac lenne eufóriában, hanem egész Magyarország. De nem álmodozunk tovább, csak megpróbáltunk rávilágítani, hogy az élőmunkát terhelő adók mellett a fogyasztást terhelő adó magasan tartása nem lehet nemzeti érdek. Állami még igen, de ha az állam széllel szembe pisil, akkor előbb utóbb hugyos lesz és húgyszagú. A magyarok meg nem szeretik a hugyos államot.

V. Ha már ilyen jól elpletyóztunk, nem mehettünk el szó nélkül a közélet bulvárosodása mellett sem. Ha így kell beszélni, hogy célt érjen az ember, halló fülekre találjon, akkor így beszél. Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképe. Most úgy tűnik minden jobb, de nem is kellene megvárni, hogy rosszabb legyen. Az újlakáspiac egyelőre kockázatot jelent az egész lakáspiacra nézve, amit láthat az állam is. Valószínűleg lépni fog, mert ha 0% lenne minden új építésű lakás illetéke, akkor sem lenne költségvetési hatása. Kampányidőszakban meg még mindig a leghatásosabb népszerű intézkedéseket meghozni és nem pedig felelőtlenül ígérgetni. 

Új lakásban gondolkodóknak érdemes kivárni egy kicsit és nem venni karácsonyra új lakást.

csok illeték illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Ennyi is lehetne az illeték, ha 30 millió forintig újra illetékmentes lenne egy új lakás, miközben az illetékkedvezmény értékhatár nélkül érvényesíthető lehetne

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Amikor felmerül egy beszélgetésben, hogy teljesen új építésű vagy használt lakást vásároljunk, a lakástulajdon-szerzési illeték a legutolsó a sorban, amit érvként felhoznánk. Most pont ezért helyezzük reflektorfénybe. Van szabályozás, ami már nagyon régóta nem változott. Ilyen az, amikor eladunk egy lakást és veszünk egy általában drágábbat. Ilyenkor a drágább lakásunk illetékalapja (forgalmi értéke) csökkenthető az eladott lakás árával (forgalmi értékével). Ezt hívják lakáscserét pótló vételnek. Ez kimondottan azoknak érdekes szabályozás, akik eladásban és vételben is gondolkodnak egyszerre.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Illetéktörvény 2001-2013 egy táblázatban

Az illetékszabályozás elmúlt 15 évében azért vannak említésre méltó események. Így készítettünk egy táblázatot, amiben összefoglaltuk a lényeget. Már csak azért is, mert van benne egy nagyon-nagyon feltűnő és egyben 12 éve változatlan eleme.

2001 és 2004 között minden teljesen új építésű lakás 30 millió forintig illetékmentes volt. Ez pörgette is a lakásépítéseket.

Az sem véletlen, hogy most erről beszélünk: A mai lakáspiaci környezetben, az elmúlt évek drágulása után, jogosan merülhet fel a kérdés mindenkiben, hogy ha 2001 és 2004 között 30 millióig illetékmentes volt egy vadi új lakás, akkor most miért nem?

2005 január 1-e óta csak 15 millió forintig illetékmentes az új lakás megvásárlása. Sőt a szabály úgy szól, hogy a 30 milliós új lakás árából 15 millió forint illetékmentes. Viszont a 30 milliónál drágább új építésű lakás teljes vételárára illetéket kell számolni. Az újlakáspiacról az érintettek jelenleg kitörő örömmel szeretnek beszélni, mint ha minden rendben lenne. Építkezési boomról beszélnek, kielégíthetetlen keresletről és zsebbenyúlós árakról. Csak nehogy egy újabb pofont kapjon az újlakáspiac, mert a kínálata teljesen spekulatív módon bővül. Ez azt jelenti, hogy egymást hergelve a szereplők, a piaci hangulat hatására, nem pedig a piac ismeretében hoznak döntéseket vagy éppen tesznek kijelentéseket.

2000 után, 2004-ben épült a legtöbb lakóingatlan Magyarországon. Nem véletlen a rekord. Minden fejlesztő, építési vállalkozó, aki élt és mozgott, azon dolgozott, hogy mindent meg lehessen építeni 2004. december 31-ig. Előre hozott építkezés és előre hozott vásárlás is történt ebben az időben, ami a mai újlakáspiacról teljesen hiányzik.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
2005. január 1-től már nem volt illetékmentes egy 30 millió Ft értékű új lakás

A vevők egyszerűen kivárnak, de a vállalkozónak ketyeg az 5% ÁFA bomba, ami 2019. december 31-ig lesz érvényben.

A kínálat kormányzati nyomás alatt van. Nem azért kér építési engedélyt és kezdi el hirdetni a még nemlétező lakásokat, mert ott toporog az ajtóban a sok vevő. Az ajtóban az állam toporog és mutatja, hogy telik az idő, nincs már olyan sok hátra.

Aki idén nem kezd el építkezni, az 2019. végéig nem valószínű, hogy be tudja azt fejezni. Ott a CSOK, kiabálhatnak most be a pálya széléről mindazok, akik nem terveznek új lakást vásárolni. Akik valóban gondolkodnak új lakásban, azok pedig kaparják a fejüket, hogy jó-jó a gyerekvállalást bizonyos szintig értékelik, de az új lakások nagyon drágák. Bár, vannak arra törekvések, akár ingatlanközvetítők akár ingatlanhirdetési oldalak részéről, akik folyamatosan manipulálni kívánják a vevőket. El akarják velük hitetni, hogy a használt lakások már majdnem annyiba kerülnek mint az új építésű lakások. Ez persze messze nem igaz. A hirdetési oldalak a kínálati árakkal játszanak, amit vagy megemlítenek vagy nem a média híreikben. Így csak röviden menjünk szembe a lakáspiac kommunikációs trendjével:

  • A használt lakások kínálati árai 40%-kal magasabbak jelenleg a valódi adásvételi áraknál, amit egy hirdetési oldal például kommunikálni képes. Az új építésű lakások árai meg nagyjából lefedik a valóságot, mert az új lakásokat általában annyiért árulják, amennyiért végül el is adják.

  • Budapesten a használt és új lakások átlagárai között még mindig nagy szakadék tátong. Ugyan azon a környéken egy új és használt budapesti lakás ára között 30%-50% különbség is lehet.

Ez pedig pont elég ahhoz, hogy a vásárlók a használt lakások piacán nézelődjenek és inkább lakásfelújításban gondolkodjanak. Az új lakásra is költeni kell, főleg ha nem fogadjuk el a „fapados” belsőt. Arról már nem is beszélve, hogy az 5% ÁFA a lakásban lévő konyhára nem vonatkozik.

Ezért egyre divatosabb konyha nélkül kínálni a lakásokat, mert a fejlesztő a magasabb ÁFA miatt a konyhát már nem építi be az új lakások árába. Az új lakások nem csak drágábbak lettek, hanem egyre többet is kell rájuk költeni, hogy beköltözhetőek legyenek.

Egy új lakás koránt sem azt jelenti, hogy csak kifizetem az árát és utána pont azt kapjuk, amit a marketing reklámokban láttunk. Ha azt akarjuk, hogy úgy nézzen ki, mint amilyen képekkel eladták nekünk, akkor arra költeni kell. Mindenkinek vannak kérdései, ha a lakásvásárlásnál a rászánt összeg felső határát feszegetik a lakásárak.

Az illeték egy kötelező költség

Most, ilyen új és használt lakásárak mellett talán érdemes lenne felülvizsgálni az illetékmentesség kérdését. A 15 millió forintért új lakást Magyarország fejlődő részein nagyon nehéz kapni. Főleg olyat, amiben gyereket lehetne vállalni. Az illetékmentesség újragondolása előtt talán érdemes megnézni ezt a táblázatot. Ennek érdekében készítettünk is egy másik táblázatot, amiből látható, hogy az állam mennyire pozitívan diszkriminálja az új lakást vásárlókat.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az illetéktáblázat szerint vegyünk új lakást - üzeni nekünk a törvény!

Az már szinte egy csoda volt, amikor 2013. január 1-től a használt lakásokra vonatkozó első vásárló illetékkedvezményét 8 milliós összegről 15 millió forintra emelték fel.

50% illetékkedvezményt kap ma minden 35 évnél fiatalabb lakásvásárló, aki első használt lakását vásárolja meg 15 millió forintig.

A használt lakások népszerűsége töretlen és felülírhatatlan a lakáspiacon, így ennek a kedvezménynek a módosítása nem várható sajnos,  annak ellenére, hogy ott a CSOK is sokkal kevesebb.

Pedig a gyereket vállalók 70%-a használt lakást vásárol magának. Az állam szembe megy a társadalom igényével és mindent megtesz azért, hogy az új építésű lakásokat vonzóvá tegye. A fizetendő illetékek mértéke önmagukért beszélnek. Egy 30 milliós új lakásnál dupla illetékkel bünteti a törvény a használt lakás vásárlóját egy új lakás vásárlóval szemben. A különbség még látványosabb, hogy ha a CSOK-ot is figyelembe vesszük:

A CSOK az csökkenti az illetékalapot. 30 milliós lakásnál, 3 gyerekkel, a használt lakást vásárló majdnem hatszor annyi illetéket fizethet, mint az új lakást vásárló:

CSOK nélkül 600 ezer forint az illeték egy 30 milliós új lakás vásárlása esetén. A 3 gyereke után járó CSOK-kal vásárolva a 30 milliós új lakás illeték harmadára, 200 ezer forintra csökken.

Amikor 3 gyerekes CSOK-kal 40 milliós új ingatlant vásárolunk, akkor az illetékalapját a 10 milliós támogatással tudjuk csökkenteni. Itt viszont már az ingatlan 40 milliós ára miatt további illetékkezdvezmény nem vehető igénybe, így 30 millió forint után 4% illetékkel számolva 1.200.000 Ft a fizetendő illeték.

Büntetik jelenleg a használt lakások vásárlóit, akik az illetékkülönbségek ellenére is ezt a típusú lakóingatlant választják. Az új lakás nagyon drága, amiért az illetékkedvezmény eltörpülhet, mint döntési tényező. Csak félreérthetetlenül üzen számunkra az állam, hogy szerinte mikor hozunk jó döntést.

Az állam és az ingatlanpiac kapcsolatáról bővebben:

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Állam kontra Ingatlanpiac

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 3.0 - Gyerekek szülessenek vagy újlakások?

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

2016. január 1-én kevesebben voltunk magyar állampolgárok, mint 1958-ban. A természetes fogyásunk szinte megállíthatatlannak tűnik 1980 óta. 1961-ben léptük át a bűvös 10 milliót és 2011 óta ismét kevesebben vagyunk 10 milliónál. A demográfiai folyamataink nem csak a jövőnket kérdőjelezik meg, hanem az újlakáspiac állami lélegeztetőképen tartását is. Magyarországon a természetes népességfogyással együtt az új építésű ingatlanok száma is csökkent. A 70-es évek építési boomja az első modern értelembe vett lakásépítési láz   is állami segítséggel történt. Nem is történhetett volna másképp a „legvidámabb barakkban”, de akkor egy természetes népességnövekedés kényszerítette az államot, hogy segítse a társasház és családi ház építéseket. Gyakorlatilag 25 évre magára is maradt ez a piac és épültek társasházak és családi házak folyamatosan, de évről évre egyre kevesebb. A következő állami beavatkozás 2001-ben történt, amikor már nem a népességnövekedés, hanem sokkal inkább politikai propaganda élesztette újra a lakásépítéseket. Ez egy tiszavirág életű 2001-2004 között tartó hirtelen lakásszám növekedést jelentett, ami után újra egyre kevesebb lakás és ház épült Magyarországon.

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

Ismételten emlékeztetnénk mindenkit, hogy a lakásépítési láz 2001 után már 2004-re kifulladt, nem pedig a 2008-as válság után. Az csak a kegyelemdöfés volt semmi más.

Most pedig 2015 végén jelentették be sok év építőipari és ingatlanlobbijának köszönhetően az lakásépítések 5%-os Áfáját és az újra gondolt szocpolt a CSOK-ot. A témát most azért hozzuk fel újra, mert adja magát a kérdés, hogy minek kell erőltetni az új lakások építését államilag, ha a magyar lakáspiacon a használt lakásokra van inkább igény? Tehát a kérdés adott és ha az állam a piaci igényeket veszi figyelembe, akkor megszünteti az újlakások pozitív diszkriminációját a családok otthoteremtési támogatásában.

CSOK 3.0 a gyerekek nevében!

Igen, mindenki várja a harmadik felvonást, amiben racionális döntés lenne, ha a fogyó Magyarországon, ahol kb. 560 ezer lakatlan ingatlan van  és súlyos probléma az elvándorlás, nem csak azokat támogatjuk jobban, akik új házat építenek vagy új lakást vesznek, hanem mindenkit egyformán, aki gyerekeket vállal és közben saját tulajdonú ingatlant vásárol.

Az újlakáspiac mesterséges ráerőszakolása a magyar lakáspiacra egyedül az ebben érdekelt építőipar, a lakásfejlesztők, ingatlanértékesítők, pénzügyi szolgáltatók (hitelközvetítők  és bankok pl.)  és persze a hirdetési oldalak érdekeltek. Ők mind hazabeszélnek, amikor egy kitalált évi 40 ezer új lakásépítésről ábrándoznak, ami szerintük egészséges és teljesen elfogadható a kiábrándító demográfiai folyamatok ellenére is.

Szerintünk egyáltalán nem lenne egészséges ennyi új lakást építeni és igény sincs rá, mert elnézve a magyar társadalom kor szerinti megoszlását, akkor elgondolkodhatnánk, hogy mégis kinek kellene annyi új lakás Magyarországon?

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

De az értékesítésre szánt új ingatlanok szolgáltatásigényesek.

Arányaiban sokkal több ilyen ingatlan értékesítésénél fizetnek a hirdetésért, fizetnek az eladásáért, amiért mind a hirdetési oldalak mind pedig az értékesítő cégek tapossák egymás sarkát, hogy ők legyenek a szerencsések, akik a jutalékban részesülhetnek. Nem lenne ezzel semmi baj, ha nem lenne „társadalom- és egyben piacellenes” az újlakáspiac a lakáspiacon belül.

Ezért mi abban bízunk, hogy vannak felelősségteljesen gondolkodó, nem csak hitvány és semmirekellő politikusok, akik belátják az ingatlanlobbinak nincs jövőképe, csak a mának él:

1. Nekik nem számít hány baba születik vagy nem születik a káros lobbijuk miatt.

2. Az sem foglalkoztatja őket, hogy évente egy közepes városnyi magyarral élünk kevesebben.

3. Butaságokat beszélnek a keresletről, miközben az ingatlanlobbi a saját igényeit és vágyait fogalmazza meg még a médián keresztül is, hogy a kínálatot így bővítsék, a keresletre pedig valamilyen hatást gyakorolhassanak.

4.  Az elmúlt 8 évben is sokkal több új lakást építettek, mint ahányra kereslet volt, de ebből nem lesznek headline-ok a gazdasági és politikai lobbiktól erősen irányított digitális és nyomtatott médiában.

Az állandó túlkínálat a lakáspiacon

A lakáspiacra állandóan a túlkínálat jellemző:

1.  Ez a túlkínálat azért fontos, mert a kereslet válogat és nem mindent vesz meg, ami eladó. Ma is évekig állhat eladatlanul egy keresletét nem találó lakás.

2. A lakáspiac élénkülése látványosan mindig kínálatbővülést jelent, ami utána vonzza a keresletet.

3. Ezért van a lakáspiacon súlyos hatása az elhalasztott/késleltett kínálatnak és nem pedig az elhalasztott keresletnek ( = a kínálathiány okozota nem pedig oka).

Úgy is feltehetnénk a kérdést, hogy miért lennének olyan hülyék a vásárlók, hogy magasabb áron akarnánkak vásárolni? Nem is hülyék, hanem a kínálat kényszeríti őket erre, ami viszont csak növekvő árak mellett élénk/aktív.

4. A kínálat növekvő árak mellett bőségesebb választékot jelent a vásárlóknak, amiért ők a több közül jobban tudnak válogatni és végül vásárolni. Ha nincs mit megvenni, akkor nem is vásárolnak a vevők.

5. A kínálat hatása a lakáspiacra ezért óriási, amit udvariasan az ingatlanlobbi általában a keresletnek tulajdonít.

6. A kereslet túlértékelése a lakáspiacon azért általános jelenség, mert a lakáspiaci szolgáltatások úgy vannak kitalálva, amik a vásárlóknak elvileg ingyenesek.

7. De tudja mindenki, hogy a vevők fizetik meg az összes közvetített szolgáltatás díját: reklám, értékesítés, pézügyi szolgáltatás (lakástakarék, lakáshitel).

A vevőknek mindenki hízeleg (ismét hazabeszélnek az értintettek) és csábítják őket a saját „oldalukra”.

Igen, ez azt is jelenti, hogy az újlakásokat sem lehet mindig és mindenkor és mindenáron eladni:

1. Az újlakáspiac is mindig túlkínálatos, 20, 10 vagy 5 éve  is az volt és ma is az és mindigis az lesz.

2. Most pedig egyelőre teljes állami háttértámogatással fog nőni a kínálat a piaci igényektől még inkább elrugaszkodva, miközben 2010 óta kb. 40 ezer magyarral élünk kevesebben évente Magyarországon.

3. A bevándorlás és magyar honosítások  miatt fogyunk kevesebben az összesített számok alapján, de a természetes fogyásnál  (halálozás és születések különbsége) sajnos a kép árnyaltabb.  Ezzel pedig most nem a közelgő bevándorlásról szóló népszavazásra teszünk irónikus megjegyzést. A bevándorlók és honosítások nélkül kevesebben lennénk, ami egyszerű tény már ma is. A társadalom elöregszik, a kivándorlás és a bevándorlás a politikusaink nyakkendőjét is egyre kényelmetlenebbé teszi és a mosoly is kezd ráfagyni az arcukra.

csok családtámogatás ottonteremtés illetékkedvezmény újlakáspiac lakáspiac ingatlanműhely

Az ingatlanlobbi viszont lelkesebb mint valaha és úgy kommunikál, mint ha nem is lenne „holnap”.

Összefoglalva, jelenleg csak olyan családi otthonteremtési rendszer hathat a veszélyes társadalmi folyamatokra, ami a keresletre (vásárlókra) bízza, hogy a túlkínálatos lakáspiacon milyen döntést részesít előnyben.

Nagyon sokan halunk meg, amit az egészségügyi szolgáltatásaink és egyáltalán az életviteli szokásainkon (sport, táplálkozás, szűrés, megelőzés, stb.) való változtatással tudunk javítani. Sokkal több baba is születne, ha egészségesebbek lennénk mind testben, mind pedig lélekben. A babák születését támogatni a lakáspiacon keresztül is úgy lehet, ha a babákra helyezzük a hangsúlyt és nem arra, hogy új vagy használt lakásban születnek/élnek.

A babák szülessenek a korházban és nőjenek fel ott, ahol a szülők akarják, hogy felnőjenek:

1. Új vagy használt lakás, nem számít, a lényeg, hogy a babáknak legyenek testvéreik.

2. Legyen ez a CSOK 3.0 célja, mert ha van ma nemzeti érdek Magyarországon, az nem az, hogy egyre több új lakás épüljön, hanem az, hogy kevesebben haljunk meg évente, de sokkal többen szülessünk.

3. Ez politikától, vallástól és nemi identitástól független nemzeti érdek, amit nem írhatna felül semmilyen politikai holdudvar vagy gazdasági érdekközösség választásoktól és gazdasági válságoktól függetlenül sem.

TIPP: Az Ingatlanműhelyünk szerint az 1 gyermekes családok 25%, a 2 gyeremekes családok 50%, a három vagy több gyeremekes családok 100% illetékkedvezménnyel tudjanak lakásokat vásárolni és építeni Magyarországon a lakás árától, méretétől és típusától függetlenül.

INDOKLÁS: A járulékcsökkentés (=munkavállalói és munkáltatói bérterhek mérséklése) mellett ma a legtöbbünket az zavarja még, hogy az agyonadóztatott jövedelmünket újra megadóztatják. Az otthonunk még sem tekinhető egyszerű fogyasztási cikknek. Ha az otthon a család szimbóluma, akkor legyen szimbolikus a családi otthonteremtés állami illetéke is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Első lakást vásárlók

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhelyA lakásvásárlásról sokaknak a fiatalok jutnak eszünkbe először. Ezért fogtuk a rendelkezésre álló ilyen típusú adatokat és megnéztük mit is jelent ez valójában Budapesten. A Duna House Barometer  2011 szeptembere óta külön vizsgálja a vásárlói profilt. A statisztikai elemzésének legegyedibb és leginkább figyelemre méltó része. A grafikonon azt ábrázoljuk, hogy Budapesten 2011-2015 között milyen arányban vásároltak 20-30 évesek és a 30-40 éves korosztály, illetve az első lakást vásárlók. Ezek a potenciális lakásvásárlók gerincét adják. A mai lakáspiacon is érdemes rájuk odafigyelni, ha másért nem is, a CSOK miatt ők lesznek most a legaktívabbak. A statisztikákból majd ki fog derülni, hogy mennyire. De most nézzük, hogy mennyire jellemezték ők a budapesti lakáspiacot az elmúlt években.

Az arányuk érdekes trendet mutat. 2011-2013 között fixen stabil 60% körül uralták a budapesti lakáspiacot. Tudni kell, hogy az adásvételek száma is stagnált ebben az időszakban.  2014-2015 között viszont a növekvő adásvételek száma mellet az arányuk csökkent egészen 52%-ig. Drámai visszaesésnek nem nevezhető. Ha valaki komolyabban az adatok mögé néz, akkor láthatja, hogy az arányok eltolódása elsősorban a nem saját célra vásárolt lakások vásárlása miatt történt. Megtakarítások lettek átcsoportosítva 2014-2015 között a lakáspiacra (=befektetések). Pont azért készítettük el ezt a házi feladatot, hogy 2016-ban már évközben figyelni tudjuk, megfordul-e a trend és újra a valódi otthonkeresők fognak-e erősebben dominálni Budapesten vagy sem. A keresletösztönző és otthonteremtést segítő intézkedések ebben a korcsoportban előre hozott vásárlásokat okozhatnak. A kérdés most az, hogy mennyire és mit jelent ez hosszabb távon a lakáspiacon. Az albérletpiaci kockázatokra már felhívtuk a figyelmet. Ez a korosztály a bérlők piacán is a legfontosabb célcsoport.

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhely

Az első lakást vásárlók külön figyelmet igényelnek. Fejlett lakáspiacokon speciális szolgáltatásokkal és megkülönböztetett figyelemmel jutalmazzák őket. Nálunk szinte senkit sem érdekelnek, már amennyire ez a statisztikákból kiderül. Pedig nem egyszerűen arról van szó, hogy „eggyel több” adat van a táblázatban. Egy jól működő lakáspiacon demográfiai alapon előre vizsgálják a lakáspiacon a várható keresletet. Az első lakást vásárlók ebben mindig új és friss mennyiséget jelentenek. Egy bizonyos korban, jellemzően 20-40 év között megvásárolják első lakásukat az emberek. Így ezt a korcsoportot vizsgálva látni lehet, hogy éppen ki vett már lakást és ki nem. Lehet külön „első lakást vásárlóknak” lakásokat építeni pl. olyan területeken, ahol sokan élnek, és fizetőképes keresletet jelenthetnek. Ezt a korosztályt nálunk az elmúlt 15 évben bizonyos értelemben több hatás is érte. A kivándorlás miatt egy generáció nem rohant lakást venni. De ahogy a külföldi jövedelmük engedte, a megtakarításukból bizony hazajöttek lakást venni. Ők leginkább Budapesten kerestek a megtakarításaiknak megfelelő helyet. A hazatelepültek pedig akár házakat is építhettek abból a pénzből, amit külföldön megkerestek szerte az országban. Akár milyen irányból is közelítjük meg a témát, ez az otthonáért és megtakarításaiért sokat dolgozó és hiperaktív korosztály mindig keresi a számára legjobb megoldásokat.

Szolgáltatást szinte semmit nem kapnak. Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről szabályozza az állam az illetékmentesség és kedvezményes ingatlanszerzési illeték szabályait, ami az egyetlen igazi említésre méltó, ha különböző otthonteremtési támogatásokat nem vesszük figyelembe. De ezek nincsenek első lakáshoz kötve általában, amíg az illetékkedvezmények már igen:

Új lakás

  • 26. § (1) f) szerint az új lakás 15 millió forintig illetékmentes
  • Ugyan ebben a bekezdésben szabályozzák, hogy 30 milliós értékhatárig egy új lakás illetéke 15 millió forint feletti részre fizetendő

Példa szerint egy 30 milliós új lakásnál, 15 millió forint után fizetjük meg a 4%-os illetéket, tehát 600 ezer forintot.

Használt lakás

35 éves korhatárig illetékkedvezmény és illetékfizetési kedvezmény is jár:

  • 26. § 6) szerint 15 millió forintos használt lakásig 50% illetékkedvezményt lehet kapni

Ezért ahol tudják, pl. a lakás vételárát megkülönböztetik a különböző ingóságok vételárától egy adásvételi szerződésben. Egy 17 milliós lakánál 15 millió a lakásár és 2 millió forint lehet az ingóság értéke, hogy ezzel az illetékkedvezménnyel tudjon élni a 35 év alatti lakásvásárló. Az előző példánál maradva, 15 millió forint után 600 ezer forint lenne a 4% illeték. Az 50% kedvezmény miatt ez már csak 300 ezer forintra mérséklődik.

Részletfizetési kedvezmény

Az első lakást megvásárló az adóhatóságnál (NAV) kérelmezheti, hogy 12 hónap alatt egyenlő részletekben fizesse meg az ingatlanszerzési illetéket.

  • 26. § 12) szabályozza a pontos részleteket. A legfontosabb tudnivaló mégis az, hogy ezt már az adásvétel során a vevő ügyvédje intézi a B400 NAV nyomtatványban. Ha el is felejtették ezt, az illetékfizetési felszólítást megkapva, 15 nap áll rendelkezésére a kedvezményre jogosult tulajdonosnak, hogy a NAV-nál bejelentse részletfizetési igényét. Ha elmulasztja, akkor már később nem jogosult rá.

Itt is nagyon fontos, hogy a kedvezmények nem járnak automatikusan, azt a vásárló ügyvédje intézi. Nem is lehet elégszer hangsúlyozni, hogy ha valaki lakásvásárlában gondolkodik – első lakást vásárlóként – akkor ne a bankba menjen, ne a családot, barátokat riassza és kezdjen el órákig hirdetési oldalakat nézegetni. Először ügyvédet kell választani, átbeszélni minden fontos részletet, ami az adott vevőnél érdekes lehet. Időt lehet megspórolni, ha az ügyvéd segítsége mellett megtanulja, hogy mivel nyerhet időt és szabhat gátat az adásvételi kálváriáknak.

Ki minősül első lakást vásárlónak?

  • 26. § 9) pontosan meghatározza ezt. Egyértelmű és félreérthetetlen, a józan paraszti ésszel összhangban lévő szabályozás

első lakást vásárló illetékkedvezmény illetékmentesség lakóingatlan illeték budapesti lakáspiac duna house barometer ingatlanműhelyDe nem csak arányukra, hanem a fizetőképes keresletük nagyságrendjére is kíváncsiak voltunk az adatok elemzésnél. Kiderült ugyanis, hogy 2011-2013 között szinte ugyan olyan átlagáron egyre nagyobb lakásokat tudtak megvásárolni az első lakásukat megszerzők. Addig 2014-2015 között ez a trend annyiban módosult, hogy egyre nagyobb átlagos lakásméret mellett egyre komolyabb összegeket is áldoztak az ilyen vásárlók. A számok önmagukért beszélnek, nagyon nincs mit magyarázni rajtuk. 2013-hoz képest, 2015-ben azért a plusz 3 négyzetméterért plusz 5 és fél millió forintot voltak hajlandóak rááldozni az első lakásukat megszerzők. Ez persze nem négyzetméter felárat jelent, hanem azt, hogy a lakások négyzetméter ára 2015-re drasztikusan megváltozott, amit a vásárlók toleráltak. A képletben benne lehet az is, hogy egyre többen és egyre több lakáshitelt is vettek fel 2013-hoz képest. Azt is lehet mondani összefoglalva, hogy az első lakást vásárlók egyelőre tartják a tempót, felvették a ritmust. Egyre többet és egyre nagyobb lakásokra költenek, ami 2016-ban minden bizonnyal folytatódik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásvásárláshoz kapcsolódó új illetékkedvezmény

Cserét pótló vétel

illeték lakásvásárlás illetékkedvezmény ingatlanadózás cserét_pótló_vételAdózás szempontjából nem vonható össze több ingatlan eladása, de vásárlás esetén az illeték vonatkozásában már igen. Adó nincs 5 évnél régebben vásárolt lakóház eladása esetén, de korábbi értékesítésnél is adókedvezmény vehető figyelembe: 2. évtől a különbözet 90 %-a, 3.évtől a 60 % -a, 4. évtől a 30 %-a mint adóalap adózik 16 %-kal.

A NAV a cserét pótló vétel jogintézményt újra értelmezte és a honlapján állást is foglalt a kérdésben, mivel 2015. január 1-től kiterjesztették az alkalmazását. Bár nálunk jellemzőbb, hogy először mindenki a saját lakóingatlanát értékesíti és utána vásárol újat, de az illetékkedvezmény szélesebb körű érvényesítése egyben piac-barátabb is.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter