Diszharmonikus lakáshirdetések

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A budapesti lakáshirdetések elég bosszantóak tudnak lenni. Sok ember vérnyomását felvihetik. Most nem kimondottan az érzelmi alapú árazásról beszélnénk, amit magyarul egyszerűen kapzsiságnak hívnak. Az árak mellett sokkal bicskanyitogatóbb a képek és az eladó lakások hirdetéséhez tartozó szöveg diszharmóniája. A hirdetési oldalak csak olyan esetben avatkoznak be egy lakáshirdetésbe, ha az nyilvánvalóan sérti a hirdetési irányelveiket, jelentsen ez adott esetben bármit is. Ez nem feltétlenül egyezik meg a lakásvásárlók elvárásaival. Egy hirdetésben bárki túlzásokba eshet, mondhat nagyot és minden szinten túlértékelheti az ingatlanát. Nincsen semmilyen határ. Olyannyira nincsen, hogy sok hirdetési oldal előszeretettel emeli ki és hívja fel a figyelmet akár ilyen diszharmonikus hirdetésekre. A kép a fontosabb, utána már a „reklámszöveg” szinte adja magát, amit a hirdetési oldalak nem fognak átírni, nem fogják cenzúrázni, de a hirdető figyelmét sem fogják felhívni a képek és a szöveg közötti ellentmondásos viszonyra, nem kérdőjelezik meg annak igazságtartalmát.

Túlléphetünk-e azon, hogy ha egy lakást régi, akár több éves képekkel hirdetnek? Mondjuk olyanokkal, amik akkor készültek, mielőtt a jelenlegi tulajdonosai beköltöztek. Vagy láthatóan teljesen más évszakban készült képekkel? Most jön a tél, de a tavaszi és nyári fotók csak mutatósabbak. Ott vannak még a látványfotók, amik köszönő viszonyban sincsenek a valósággal. Esetleg a jóval alattomosabb durva utómunkával készült, profin retusált fotók, amiken a lakások pont annyira élethűek, mint a retusált emberek a magazinok címlapjain. Ezeken mind túl is tudunk lépni, elfogadjuk a valóság az ingatlanok reklámozásában sem cél. Azt jelenleg a hirdetési oldalak is teljes vállszélességgel támogatják.

A vevők megint egyedül maradnak ezzel a problémájukkal is. Azon is túllépnek, hogy nem ismerik fel őket, nem tudják megkülönbözteni a hirdetési oldalak a vevőket a nem vevőktől. Nem is figyelnek oda rájuk jobban. Miért érdekelné már őket, hogy a hirdetések a valóságtól mennyire rugaszkodnak el és határt szabjanak, ahogy a reklámokban sem lehet ma már akármit állítani, mondjuk nyilvánvalóan hazudni? A lakáshirdetésekben még lehet hazudni, félrevezetni, becsapni és megtéveszteni a vevőket. Mindezt természetesen előre megfontolt szándékkal, minden kétséget kizáróan anyagi előnyöktől vezérelve.

A vevők nincsenek könnyű helyeztben, nem árt a kötél a idegzet, a jó humorérzék, mert inkább tudni kell nevetni ma a magyar lakáshirdetési szokásainkon, mint siránkozni. Nevessük ki a sok Pinokkiót, legyen az az ingatlan beképzelt tulajdonosa vagy egy buzgómócsing ingatlanértékesítő. Nincs egyiknek vagy másiknak sem nagyobb felhatalmazása arra, hogy tisztességtelen üzleti magatartással dolgozzon vagy próbáljon meg eladni.

A jó humorista elvileg komoly ember és a humor, mint művészet, egyáltalán nem könnyű műfaj. Komolyodjunk is el, mielőtt viccet csinálnánk ebből az eladó ingatlanból. Első ránézésre, egy nem hétköznapi lakást látunk. Nem is az a tipikus bakiparádé. Pont ezért is kihívás, mert a céltábla ugyanúgy benne van, csak észre kell tudni venni. Az ára sem tucatlakásra utal, így nem árt még körültekintőbbnek lenni, mert ilyen szinten mást lát és hall a kedves eladó és teljesen mást a vevő. Sőt, a hirdetési oldalak hajlamosak jobban elnézni az ilyen lakások hirdetéseinek hibáit. Mi ne legyünk elnézőek, mert ez most nem egy bájcsevej, hirdetést elemzünk, ahogy egy értelmes vevő is teszi, amikor először szembesül vele.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kép nélkül nem hirdetünk sem ilyen sem más árú lakást Budapesten!

Az ember először a képeket fogja megnézni, utána jöhet a leírás. A jó képekhez alig kell hirdetési szöveg. Egy megfelelő kép többet mond ezer szónál. Ha egy lakásnál olyan hirdetési szöveg van, ami mellé be kell készíteni egy kis harapnivalót és egy pohár innivalót, az egy külön műfaj. Vannak, akik imádnak ilyet írni, mások imádnak ilyet olvasni. Tudják, ez olyan, mint az érzelgős és érzelmes reklámok, kellemes zenével, simogató emberi hanggal. Azonnal belopja magát az ember fülébe, hat ránk. Ha tetszik egy reklám, az azt jelenti, hogy működik. Az ilyen szövegek is hatni akarnak ránk, így vagy úgy, de működnek is. Előre is vetítik azt, hogy ha elmennénk megnézni, a hirdető személyesen is lenyomná az egyszemélyes színházi előadását. Jöjjön az álomvilág, ami erősen árnyékot vet a valóságra:

Ez a lakás a jelenlegi legfontosabb magyar hirdetési oldalon képek nélkül van hirdetve. (Kattintson a linkre)

Már azon el lehet mosolyodni, hogy a tulajdonosnak nem tellik rá, hogy képekkel hirdesssen egy ilyen árú lakást. Ciki és elég kicsinyes. Milyen ember lehet, tehetnék fel a kérdést, ha még ezen is spórol? De nem csak spórol, figyelmetlen is, mert a hirdetés szövegét már nem írta át. Valószínűleg képekkel hirdette, de nem jött el a várva várt siker. Pedig a hirdetés szövegét úgy kezdi, hogy csak a képek megnézése után olvassunk tovább. Ha most cinikusak lennénk, akkor azt mondhatnánk, hogy nincs kép, nem is kell tovább olvasni. De mit tovább olvastuk.

A lakásnak van természetesen ingatlanértékesítője azóta már, bár a hirdetés szövegében még az szerepel, hogy csak konkrét ügyfél esetén köt szerződést az eladó.  (Kattintson a linkre, ha sok képet szeretne látni a lakásról)

Úgy néz ki ebben sincs teljes összhang a hirdetést és a valóságot elnézve. Azt mondhatják erre most többen, hogy ez részletkérdés, kit érdekel. Aki hazudik, az mindig hazudik, mondjuk mi. A lakáspiacon is pont a hazudós emberek okozzák a legtöbb problémát. Ezért, ha hazugságon kapunk egy eladót, ott készüljünk fel további hazugságokra is.

A konkurens, ingyenes hirdetési oldalon is  megtalálható néhány képpel a lakás. Nem tudni miért csak 8 képpel (egy ismétlődik, ezért csak 8), de azon az oldalon ingyen hirdetheti. (Kattintson a linkre a képekért)

Milyen már ugye, hogy egy fizetős hirdetési oldalon kép nélkül egy ingyenes oldalon meg képpel hirdetnek egy 198 milliós lakást? Sokatmondó! Higgyék el nekünk, hogy sokkal többet elárul egy ingatlanról az, hogyan hirdetik, mint az, hogy egyébként ki (eladó vagy ingatlanértékesítő) hirdeti és miért (mert az övé vagy jutalékért). Az eladó lakást ebből a három hirdetésből ismerhetjük most meg és a tulajdonosa által megszerkesztett "vágatlan" reklámszövegből.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az adatok hiányosak, felületesek, hibásak

Kezdjük a tipikus polgárpukkasztással, azzal, hogy a rezsihez nem a teljes rezsit írja be gyakran a hirdető, hanem csak a lakás közös költségét. Ez egyébként nem hiba, nagyon is szándékos és tudatos hazugság ez. Nem célravezető, de alpáriba ettől még nem fogunk most lemenni. 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Használt"  vagy kipróbált felújított lakás eladó

Olyan van, hogy 180 fokos és például olyan is van, hogy körpanoráma. A 200 fokos panorámához már szögmérő kell, vagy egy ember, aki szeret kerekíteni és a 180 az már végülis majdnem 200. A tulajdonosok nemzetisége is fontos információ, bizonyára van hozzáadott értéke egyeseknek. Nem fogunk ezen összeveszni, veszekedés helyett verekedni sem fogunk miatta. De egy határt azért meg kell húzni, hogy mennyire érdemes felesleges jelzőkkel dobálózni. De az mindenképpen fontos információ, hogy hiába a felújítás, az eladók beköltöznek, kipróbálják, ott élnek és csak utána adják el. Elveszik a lakás szüzességét - mert nem a vevők élhetnek ott először - és van arcuk még ezek után is 198 milliót kérni? A betyárját :) Egy szűz lakásnál még csak-csak érti az ember, hogy annak van felára, mert egy új lakást kap a vevő. De egy felújított és már kipróbált, tartósan letesztelt lakásnak nem érzi az (ár)előnyét. Főleg annak tudatában, hogy itt minden berendezés és bútor a vételár részét képezi, ami a hirdetés szövege szerint most már mind ki is lett próbálva, a mi érdekünkben. Szuper. Mi jöhet még?

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakás "szüzességét" a vár szoknyája alatt kerestük és nem találtuk meg :)

A vár szoknyája és a Budapest alakú szőnyeg, ahol „piros petty” jelzi hol is vagyunk. Ez már mentalizmus a javából. Azt is mondhatnánk, hogy szinte irodalmi szépségű metaforák ezek egy szüzességét elvesztő lakásról. Nem tudunk elmenni szó nélkül, hogy szerintük a „vár szoknyája” alatt vagyunk jelenleg, mert a lakás szüzességét ott kerestük és nem találtuk meg. Morbid vagy groteszk, mulatságos, mert nekünk jó kedvünk van ezen a vidám novemberi napon. Teljesen tisztában is vagyunk vele, hogy nem vagyunk Párizsban, még mindig Budapesten érezzük magunkat. Az Országházról (a parlament szó nem az épületet jelenti és nem is szinonimája az Országháznak – ha már magyar az eladó, mert egy belgának még elnézzük ezt a nyelvi hibát, akármilyen nárcisztikus is most ez a megjegyzés) nekünk nem jut eszünkbe az Eiffel-torony. Annál inkább a Nyugati pályaudvarról, mert azt maga Gustav Eiffel tervezte. Csak az nem hangzik olyan menőn pedig lehet, hogy pont az is látszik a "200 fokos panorámában". 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ide csak fogkefe kell és még 198 millió forint

Már fogy a popcorn, a poharat is újra kell tölteni, mert még mindig nincs vége. 3 helyen nézzük most egyszerre a hirdetést, egyik kép nélkül, a másik kevés képpel, a harmadikat egy ingatlanértékesítő jegyzi. Az eladó többször bizonyította már a komolyságát és a szavahihetőségét. Most értjük meg ezt igazán, hogy kis humorherold is lehet, mert 198 milliós árban garázst bérelhetünk a lakáshoz. A havi bérleti díjat nem írta le, lehet a vételár egy része - mondjuk 1 évre előre ki van fizetve. Kedves gesztus, de egy parkoló bérlése azért nem olyan nagy truváj.

Nem lehet tudni az ördögi részleteket, csak azt, hogy garázst ehhez a lakáshoz sem kapunk. Sétálhatunk majd a nagyon melegben, a nagyon hidegben, az esőben és hóban is a lakás és a garázs között. Nincs tökéletes lakás, ahogy mondják, úgy néz ki meg is van első igazi kompromisszum. Ezt a békát le kell tudni nyelni. El kell dönteni, hogy az Országház látványa vagy egy ház, ami alatt teremgarázs van a fontosabb. A kettő együtt nem mindig jön össze, még ilyen áron sem.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlantajolo.hu

Majd megkapjuk az utolsó lelki fröccsünket is. Ha még eddig nem tűnt volna fel, hogy ez egy magazinlakás, akkor ezt most le is írják, számszerűsítik. Címlapon van itt és ott, megjelent és megjelenni fog ennyi és annyi magazinban, de a legfontosabb hirdetési oldalon kép nélkül van ez a hirdetés Magyarországon. Hihető vagy hihetetlen ez a mondat? Harmónia vagy diszharmónia? Kell ez vagy teljesen felesleges? Mint egy falat kenyér, összefoglalva. Már ingatlanértékesítő hirdeti a lakást egy nem ingyenes hirdetési oldalon, ami a hirdetés utolsó mondataival van abszolút diszharmóniában. Van egy eladó lakás, ami tényleg nem átlagos. Van egy hirdetési szöveg hozzá, ami szintén nem az. A kettő együtt viszont a magyar lakáshirdetési piac állatorvosi lova, ami gyógyításra szorul, mert nagyon, nagyon-nagyon beteg. Ezen mi, lakásvásárlók csak sírni tudunk, sírva röhögni, de változtatni nem. A lakáshirdetési oldalak kényszeríthetik csak rá a hirdetőket a reklámjog betartatására. A hirdetőknek, az eladóknak sincs mindenhez joguk, a vevőkkel szembeni tisztességtelen értékesítési gyakoralt tilalma rájuk is vonatkozik. De minden törvény annyit ér, amennyire betartják és betartatják.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingtalanpont "konszolidált" hirdetése a lakásról az ingatlantajolo.hu-n

Forrás: ingatlantajolo.hu, otthonterkep.hu és ingatlan.com

Szerkesztve: 2017. november 28-án, ezért a hirdetések változhatnak, idővel törlődhetnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az öreg ingatlanközvetítő és az internet tenger

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés hirdetési oldal ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanok eladásának alapvető problematikája a lakások hirdetése. Legyünk magánszemélyek, magánzó ingatlanosok, kisebb és nagyobb ingatlanközvetítőnél dolgozó értékesítők, a hirdetéspiacról megvan a véleményünk. Kisország a miénk nagy ingatlanhirdetési dilemmával. Egyetlen egy hirdetési oldal vagy egyszerre több oldal a hatékonyabb? Drágább vagy az olcsóbb megoldások vezetnek eredményre? Egyáltalán hogyan tudjuk eljuttatni a potenciális vevők felé azt az üzenetet, hogy van eladó lakásunk?

A Google nem mindenki barátja, ha hirdetésről van szó. Csak annak, aki nem sajnálja rá a pénzt. A Google meg egy feneketlen bendő, a világ összes pénze sem lenne neki elég, hogy jól lakjon. A közösségi média pénzéhes étvágya is kielégíthetetlen. Egyszóval nem vagyunk könnyű helyzetben, amikor ingatlanmarketingben gondolkodunk és keressük a kapcsolatot a vevőkkel.

Az ingatlanközvetítők például ideje korán adatbázisokat építettek ki, hogy a vevőket becsalogassák elsősorban akkor még az irodájukba. Ma sem más a céljuk, de manapság a legfontosabb cél az ingatlanközvetítő weboldalán a látogatottság növelése. Minél nagyobb az adatbázis, minél több az eladó lakása annál többen fogják megnézni az ingatlanközvetítő weboldalát is. Így működnek a hirdetési oldalak is.  Elsősorban a hirdetések, a kínálat vonzza a látogatókat. Nem véletlen az, hogy az ingatlanközvetítők szeretnek villogni azzal, hogy mekkora az adatbázisuk, de az ingatlanhirdetési portálok is ilyen számok alapján szeretik összemérni az erejüket.

Múlt héten jelent meg a hír, hogy az egyik legismertebb magyar ingatlan franchise belép az ingatlanhirdetési piacra. A nyuszik arról érdeklődnek ilyenkor, hogy ez nem jelent-e konkurenciát az értékesítésnek. A ravasz rókák viszont tudják, hogy ez az értékesítés szerves része. Mit jelent ez valójában az ingatlan franchisenak? Több hirdetés még több látogató. A több látogató több esélyt jelent neki, hogy a vevők az ő oldalán találják meg azt a lakást, amit végül meg is vesznek. De itt még egy picit többről is szó van, mint a márkaépítés, a lojalitás növelése a meglévő és a leendő ügyfelekben. Az ingatlanközvetítőnek gyakorlatilag fizetnek az eladók azért, hogy a lakás és az eladó személyes adatai - hideghívások és különösebb nyomulás nélkül – bekerüljön az ingatlanközvetítő adatbázisába.

A klasszikus ingatlanközvetítésben az eladó csak az értékesítési folyamat végén fizet az ingatlanközvetítőnek. Itt már az első naptól kezdve megkezdődik az eladókból és az eladó lakásokból a pénzcsinálás. Nem kell hozzá piszkálni az eladót, nem kell hozzá böngészni más hirdetési oldalakat sem. Még be sem kell hívni az eladókat ingatlanirodákba, vagy kimenni hozzájuk személyesen. Jöhetnek éjjel-nappal, nonstop tölthetik fel az ingatlanközvetítő adatbázisát eladó lakásokkal. Az ingatlan franchise meg nem arról híres, hogy visszafogott üzletpolitikával dolgozna. Ott lesz az adatbázis cégen belül, senki sem panaszkodhat, ha néha-néha vagy inkább igen gyakran az eladókat ingatlankértékesítők keresnék majd meg, hogy nekik konkrét ügyfelük van az eladó lakásra. Szinte kihívás lesz, akár nemhivatalos belső verseny „policy” - mintha éhes cápák közé dobnánk be egy fókát - ki tudja majd hamarabb levadászni a jól és a még jobban eladható lakásokat és tud majd rajtuk jutalékot szerezni.

A kizárólagos ingatlankértékesítés a nagyobb ingatlanos franchisoknak nem igazán jött be eddig. Ezt felismerte ez a piaci szereplő is. Így a kizárólagosság erőltetése helyett kitalálta ezt a hirdetési csali trükköt, ami céltáblát csinálhat az eladókból. "Eladó lakása van? Hirdessen nálunk." Kecskére nem bízunk káposztát mondja a magyar, de ez az ingatlan franchise nem is magyar gyökerekkel rendelkezik. A nyilatkozó alapító is csak töri a magyart. Nem biztos, hogy  ez baj, de azt sem zárja ki, hogy ez most éppen véletlenül hátrányt jelentene a hazai lakáspiacon. Itt nem árt jól ismerni és jól beszélni a nyelvet.

Adathalászat ez most vagy valódi szolgáltatás, azt az idő fogja bizonyítani. Egyelőre inkább adathalászatnak tűnik nekünk, mert minden ingatlanközvetítőnek eladó lakásokra van szüksége, hogy a piacon tényező legyen és az is maradjon. Adatbázist épít nem feltétlenül minden hátsó szándék nélkül. Az sem teljesen kizárható, hogy az évek óta hétpecsétes titokként kezelt ingatlanközvetítők valódi részesedése olyan kritikus szinten van ma már, amiért ilyen alternatív módszerhez kell folyamodnia a látszat fenntartására. Főleg olyankor, amikor kezd elfogadott tény lenni, hogy a nagy ingatlanközvetítők és hirdetési oldalak értékesítési területein kívül aktívabb a lakáspiac. Csak mást ne említsünk, pl. Budapesten 2015 óta úgy néz ki, hogy nem több, hanem inkább egyre kevesebb adásvétel történik. 2016-ban már biztosan így volt és a jelenleg ismert adatok alapján nagyon úgy néz ki, hogy 2017-ben sem fognak több lakást eladni Budapesten mint 2016-ban. Ez egy nagyon fájó pont tud lenni sok budapesti ingatlanközvetítőnek, köztük a nagyobb cápáknak is. Az ismert ingatlan franchise lehet, hogy így próbál előre menekülni, így keresi a kiutat azon a lakáspiacon, ami egyben jóval megosztóbb és sokkal heterogénebb, mint azt első látásra gondolnánk. 

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés hirdetési oldal ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Törésvonal: lakásárak vs. lakáspiaci forgalom

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac alapszabálya, hogy nem általánosítunk. Ami igaz egy lakásra, egyáltalán nem biztos, hogy igaz egy másikra. Mégis imádunk általánosítani, azonnali és megkérdőjelezhetetlen egyetemes igazságokat állítani olyan lakásokról, amihez minden értelemben egyáltalán nincs közünk. Ezt magánemberként, négy fal között, a barátokkal és ismerősökkel megosztva még megbocsátható. Fórumokon és kisebb blogokon is lehet érvelni a saját élettapasztalatok alapján. Végülis akár még kisülhet valami jó is belőle.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem mindent lehet megmagyarázni a lakásárakkal

Ha már a nagy nyilvánosság elé mennek vele, ingatlangurunak nevezik magukat, írnak és beszélnek róla, az már egészen más történet. Az általánosítás ezen formája nagyon káros és egyben nagyon veszélyes is. A véleményformálók leggyakrabban olyan emberek, akik maguk sohasem dolgoztak valójában az ingatlanpiacon. Nincsenek valódi tapasztalataik, nem több mint az utca emberének. Nem ritkán még annál is kevesebb. Üzletszerűen nem adtak bérbe, nem értékesítettek, hasznosítottak, nem újítottak fel, nem adtak el, nem építkeztek és így tovább. Lehet életükben egyszer kétszer már vásároltak, vagy építkeztek, korszerűsítettek, de ezt szinte bárki elmondhatja magáról és még sem lesz belőle ingatlanguru.

Az egy egészen másik történet, és megérne egy misét, ha a pénzügyi befektetések világában dolgozók, ott jól mozgók, beszélnek a lakáspiacról, általában valamilyen befeketetői megközelítésben. Mentségükre legyen mondva, ők hamarabb lesznek jóval érzékenyebbek a kockázatok növekedésére, mint az ingatlan franchisok vagy a hirdetési oldalak, bár a lakáspiaci folyamatokat és a sajátosságokat általában ők sem értik, általában a lakásárak bűvköréből ők sem tudnak igazán kiszbadulni.

Különböző véleményformálók dolgozhatnak ingatlanhirdetési oldalaknál, ahol divatba jött az elmúlt években, hogy szakértőket neveznek ki, akik aztán rendszeresen nyilatkoznak. Egy ingatlanhirdetési oldalnál nem feltétlenül dolgoznak ingatlanszakemberek, ingatlanos múlttal meg pláne nem kell, hogy rendelkezzenek. A vélemény szabad, ez egy szabad ország, mindenkinek joga van beszélni. Az ilyen embereknek is a lakáspiacról. Nincs felelősségük, bármikor tévedhetnek, nem vonják őket felelősségre. Főleg egy hirdetési oldalnál, ahol nem a sikeres tranzakciók számától függ a bevételük, hanem egyszerűen a hirdetők számától, beleértve a különböző reklámbevételeket is.

Ezért ha valaki ilyen ingatlanguruk véleményére bízza magát, könnyedén csalódhat. Az ingatlan franchiseok kinevezett szakértői sem különösebben tapasztaltabbak. Attól, hogy elvileg a franchise irodák értékesítenek, a központban dolgozók, főleg a külön erre a célra kinevezett pr és marketing embereknél előfordulhat, hogy szintén valódi piaci tapasztalatok és tudás nélküli állnak a nagy nyilvánosság elé.

A közvélemény és különösen a média azért fogadja őket olyan nagy szeretettel, mert az is egy lakáspiaci sztereotípia, hogy az ingatlanhoz bárki ért, ez nem egy szakma. A terepen, a valódi munkát végző emberekkel szemben jóval nagyobb az előítélet mind a médiában mind a közvélemény szemében, mint a médiában állandó szereplőként nyilatkozó és a lakáspiacról határozottan megnyilvánuló ingatlangurukról.

Állhat-e szembe, kerülhet-e egymással szembe az ingatlanszakma ezekkel a felelősség és következmény nélkül nyilatkozó ingatlangurukkal?

A válasz határozottan igen. Egy franchise kommunikációjában ő a franchise adó, aki mindenhol és mindenkor a franchiseot a brandjét értékesíti, reklámozza. Sikerorintelt és kudarckerülő, ami egyben azt is jelenti, hogy a lakáspiacon a minden rosszban van valami jó elvét követi. Nem az a célja, hogy a nála irodákat nyitók értsenek a lakáspiachoz vagy megértsék annak a folyamatait, összefüggéseit. Egyetlen cél, hogy a vevők és az eladók rajtuk keresztül minél több ingatlant adjanak el és vásároljanak. Ez a cél szentesíti az eszközöket, magyarul a magyar lakáspiac állapotáról, ebben a franchise helyzetéről, csak pozitívan nyilatkozhat ösztönözve a vásárlást és eladást, a vásárlókat és az eladókat.

A hirdetési oldalaknak sem az a céljuk, hogy a közvélemény többet tudjon a lakáspiacról, mint 10-20 éve. Sőt, nekik az a legjobb, ha nem túlságosan gondolkoznak a piaci szereplők, majd ők megmondják mint gondoljanak a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci  forgalom mindennek az alapja

Ő nekik talán még fontosabb a látszat, a rózsaszín és virágillatú lakáspiaci kép, mert nekik csak az számít, hogy hány embert tudnak bevonzani az oldalukra. A hirdetők, tehát az eladók is (magánszemély és céges) könnyebben manipulálhatók, elhitethető velük, hogy minden szép és jó, nincs miért aggódni, csak konkrétumok nélküli riogatás, ha valaki nem ért velük egyet.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelpiac két arca

Sem a hirdetési oldalaknak sem a franchiseoknak nem jött jól a 2016-os lakáspiaci változás

Két nagyon fontos piaci változásnak lehettünk szemtanúi. Egyik sem építette be a kommunikációjába, mert nem illik bele.

1. Az egyik, hogy Budapesten az adásvételek száma csökkenni kezdett.

2. A másik, hogy nem egyszerűen a fővárosi adásvételek számának csökkenése indult meg 2016-ban, hanem a megyeszékhelyek helyett, a kisebb városok és kistelepülések forgalma nőtt meg 2016-ban.

3. Összefoglalva, tavaly nem Budapest és nem is a megyeszékhelyek és a nagyvárosok húzták a magyar lakáspiacot, hanem „a vidék”.

Ez azért nem jó sem a franchiseoknak sem az ingatlanhirdetési oldalaknak, mert a „a vidék” egyiknek sem terepe vagy a célközönsége. Kisebb városokban és településeken a franchiseok nem biztos, hogy labdába rúgnak, online hirdetések helyett meg inkább a helyi, kis ingatlanirodákkal működnek együtt az eladók és a vevők.

Ehelyett mivel érvelnek az ingatlanguruk, mivel takaróznak?

A budapesti és megyeszékhelyeken lévő ingatlanok árai nőnek igazán, „a vidék” elértéktelenedik, azzal nem kell foglalkozni.

Jöhet  egy igazán aktuális  kérdés:

A lakáspiacon az adásvételek száma, azok településtípusok szerinti megoszlása sohasem lehet olyan fontos, mint a lakásárak?

A jelenlegi közvélemény és média erre mindenképpen azt a választ adja, hogy egyelőre nem. A lakásárakra keres rá a többség, azzal nyugtatja vagy éppen bosszantja fel magát. A lakárak így, a lakásárak úgy. Az nem érdekli az embereket, hogy hol és mennyi lakást vásárolnak a vevők és adnak el az eladők, csak az érdekli őket, hogy mennyiért. Játék ez a tűzzel. Nem észre venni a 2016-os piaci átrendeződést - amit ne a lakásárakban keressünk, mert ott nem fogjuk megtalálni – hogy Budapest és a nagyvárosok vonzerejének a csökkenése változást jelenti.

Vannak olyan hangok, akik szerint a hirdetési oldalak szándékosan manipulálják az eladói oldalt, hogy az árak növekedése minél később álljon meg. Az árnövekedés alapja ugyanis a hit a magasabb, az egyre magasabb történő értékesítésben. Egy ingatlanhirdetési oldal szakértője ennek a szerepnek és szerepvállalásnak meg kell tudni felelnie.

De nem csak a lakásárak túlértékelésében van jelenleg nagyobb szerepük a hirdetési oldalaknak

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem Budapest az újlakáspiac nyertes

Ők a legnagyobb szószólói az újépítésű lakásoknak is. Ott is csak azt hallani, hogy Budapest így és Budapest úgy. Közben Budapestnek nincs vezető szerepe az újlakáspiacon. Budapesten lehet sokkal többet beszélnek az újlakáspiacról mint máshol, viszont ott az üres fecsegés helyett folynak az építkezések és sorra adják át új társasházakat és családi házakat. Persze, hogy Budapestről beszél egy hirdetési oldal, mert a budapesti fejlesztőknek nagyobbak a marketing és pr költségeik, amire minden hirdetési oldalnak fáj a foga. A hirdetési oldalt nem az érdekli, hogy megépítik-e a hirdetett házat, az sem érdekli milyen határidővel vagy minőségben. A hirdetők háttere sem érdekli őket, nincsenek átvilágítva, bárki hirdethet, akinek pénze van, olyan cégek is, akiknek nyilvánvalóan nem átlátható és nem bizalomgerjesztő a hátterük.

A franchiseok is Budapestet preferálják, itt szeretnek új társasházakat építeni és értékesíteni, esetleg nagyon-nagyon közel Budapesthez, így őket sem zavarja, ha Budapestről több szó esik annak ellenére, hogy egy éve már Budapest iránt a vásárlók érdeklődése csökken.

Végezetül nem mehetünk el szó nélkül, hogy 2017 első negyedéve évek óta az első olyan negyedév volt, amikor az országos lakáspiaci forgalom csökkenést mutatott éves alapon. Nem, sem a hirdetési oldalak sem a franchiseok nem rohantak ezt megmagyarázni, amikor 2017 július végén ezzel az adattal a KSH előjött. Nyár volt, az ingatlanguruk nyaraltak. Miután visszajöttek, ők mindent megmagyaráztak a lakásárakkal, igaz a maguk módján.

Hamarosan kijön a második negyedéves szám is, a KSH-n múlik csak, hogy mikor. Ott is negatív szám lesz, mivel 2016 első féléve határozottan erősebb volt mint a második féléve. 2016 és 2017 adásvételi számai nagyon hasonlóak lesznek, mivel 2017 egészében nézve úgy néz ki, hogy jóval közelebb áll majd 2016 második félévéhez. Mindeközben a lakásárak még mindig csak nőnek, amit az ingatlanguruk bőszen csak ismételgetnek, mint egy papagáj. A lakáspiaci forgalom (át)alakulása egyelőre nem téma annyira, mint volt például tavaly. Szándékosan nem beszélnek róla, mert igen kényes téma, ami miatt az emberek elkezdenének gondolkodni. A gondolkodó ember veszélyt jelent a hirdetési oldalaknak, de még a franchiseoknak is és a médiának sem ők jelentik az elsődleges célcsoportot. A lakáspiaci forgalom fékez, az árak magasak, az utóbbinak viszont még egyelőre nagyobb hírértéke van.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac, Forrás: FHB Lakásárindex

Frissítve: 2017. október 28. 9:35

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Budapesti ingatlaniroda

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

”Egy biztos, a digitális lakáspiacon ma már kifizetődőbb racionálisan és logikusan hirdetni a lakásokat.” – foglaltuk össze röviden tömören, amikor Ronda a lakásom, de el szeretném adni  kérdést jártuk körbe. Bármiből lehet egyebéként viccet csinálni, főleg az eladhatatlan ingatlanok hirdetéseiből. Vannak erre külön blogok, Facebook oldalak, vagy akár külön heti rovatok is, akik összegyűjtik a szerintük mulatságos és szórakoztató hirdetéseket. Mindenki szórakoztatni akar, mert azzal jönnek a kattintások, a lájkok, a látogatottság, meg valami megfoghatatlan és értelmezhetetlen népszerűség.

Közben meg semmi sem változik, a hirdetési oldalak hemzsegnek a kritikán aluli hirdetésektől. A hirdetési oldalakon se helyesírás-ellenőrző sem hirdetésellenőrző szoftver nincs általában. Arra viszont odafigyelnek, hogy ne legyen reklám egy képen, vagy ne lehessen külön telefonszámokat, email címeket vagy weboldalak címét beleírni a hirdetés szövegébe. Erre külön algoritmusok vannak, programozók tucatjai dolgoznak ezen. Miközben a hirdetések minőségéhez ezeknek az ellenőrzéseknek semmi köze. Ez megint csak azt a célt szolgálja, hogy a hirdető külön pénzért tudja csak reklámozni akár a weboldalát, akár a cége logóját. Nem is olyan régen beszéltünk erről, hogy a hirdetési oldalak l’art pour l’art működnek, a bevételeik maximalizálásával vannak elfoglalva. Ez meg is látszik a lakáshirdetéseken. Ők ezt úgy leplezik, hogy közösségi oldalaikon szebbnél szebb fotókkal hirdetett lakásokat és házakat mutogatnak, mint ha náluk csak ilyen hirdetések lennének. Hibák, mindenféle költői is barokkos túlzások persze ezekben a hirdetésékben is előfordulnak. Egy lakáshirdetés hatékony szövegére nincs igazi recept. Inkább olyan javaslatok vannak -  érdemes megfogadni őket - , hogy mit nem szabad leírni.

Természetesen nem maradhat az élő példa, amire egy szemfüles olvasónk hívta fel a figyelmünket. Leplezetlen véleménye igazán képletesen foglalja össze az eddig elmondottakat:

„Lehet, hogy megérné ezt az egy hirdetést ízekre szedni, mert bár tendenciózus jelenséget ábrázol, mégis, ritka, ha önmagában egyetlen hirdetésben a magyar ingatlanpiac minden otromba vonása megnyilvánul. Egy egész posztra való anyagot szolgáltat, "bízza profikra" szlogennel, volános menetrendajánlóval, tökéletes helyesírással, amerikai konyhában pózoló kávéfőzőről készült képpel.”

Már most hangsúlyoznánk, hogy nem gúnyolódunk, nem viccelődünk és nincs bennünk semmilyen káröröm. Segíteni szeretnénk a hirdetőnek és az olyan hirdetőknek, akiknek ilyen hirdetéseik vannak, hogy változtassák meg őket:

1. A mi célunk az, hogy ne legyenek ilyen ingatlanhirdetések.

2. Nincs rájuk szükség és nem is tudunk mi ezen igazából nevetni.

3. Elkeserítő látvány a képeken és a borzasztóan felesleges hirdetési szöveg rombolja csak a hirdető hitelességét, megbízhatóságát, szakmai hozzáértését, szóval imázsképet, ami fontos, ha magánszemély, ha cég akar eladni.

A hirdetési szöveg egyben, ahogy a hirdető megálmodta:

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
Kicsi ingatlanról rövid és tömör hirdetési szöveget írjunk

Nagyképűnek tűnik, hogy a hirdetés azzal indít, hogy egy ingatlaniroda székhelye hol van. A hirdetés szempontjából teljesen irreleváns, hogy az ingatlant hirdető cég irodája hol van. Elvégre is az ingatlan hirdetése az ingtlanról szól, nem a hirdetőről. Az első sor gyakorlatilag teljesen felesleges és ahogy látni fogják, inkább még káros is, ha a képeket és a szöveget együtt nézzük.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyha

Az már most látható érezhető, hogy itt inkább a teleknek van értéke, inkább arra lenne érdemes helyezni a hangsúlyt, mert legyen rajta bármilyen épület, az bizonyára bontásra van ítélve. A hirdető ezt érzi, így magáról az ingatlanról először nem is mond túl sokat. A telek megközelíthetőségéről viszont annál többet beszél, illetve a horgászatról.  Úgy gondolja, hogy a horgászat szerelmesi a potenciális vásárlók. Azon lehet vitatkozni, hogy az ennyire pontos tömegközlekedés és autós viszonyok leírása mennyire szükséges vagy sem. Ha abból indulunk ki, hogy a hirdetést túlságosan hosszúvá teszi, akkor érdemes minimalizálni és csak a legszükségesebbeket leírni. Arról már nem is beszélve, hogy "budapesti ingatlaniroda" mint ha csak "budapestieknek" kínálná ezt az ingatlant. Ennyire Budapest-központú hirdetést sértő leírni, mert azért a környéken élők legalább annyira érdeklődhetnek iránta. Ez már viszont egy komoly hiba és erősíti a "bunkó pesti" sztereotípiát, aki "lejött vidékre tenni az eszét".  Már ezért is a Budapestről hogyan jutunk el az eladó ingatlanhoz részletezése kihagyható. GPS és Google korában mindenki meg fogja találni, aki nem ismerős arrafelé, az meg minden gond nélkül, aki viszont arra él.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

Majd visszatér a kisházra a hirdető, ahol elhangzik a második "bunkó pesti eljött vidékre" kifejezés, ami ebben a hirdetésben nem egyszerűen idegen, hanem azt sem érti az ember hogyan juthatott egyáltalán eszébe a hirdetőnek leírni, hogy "amerikai konyhás nappali egy szobával", amikor ez láthatón agy  szoba+konyha, semmi több. Az egy másik történet, hogy nyitott (egy szobával egybenyitott konyha) és zárt konyha van. Olyan nincs, hogy amerikai. Ez most nyer csak igazán értelmet. A hirdetés ezen része, a képeket megnézve már atombomba erejű érzelmeket indíthat el. Lehet valaki hangosan felnevet, más meg inkább dühösen káromkodik.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai konyhás nappali először

Ilyenkor jut eszébe mindenkinek a "budapesti ingatlaniroda" és a "Budapest-központú hirdetés", amikor meglátja az "amerikai konyhás nappali"-t a képeken. Ez már tényleg borzalom és innentől kezdve mint ha teljesen értelmetlen lenne már mit ír le és mit nem a hirdető. Pedig van néhány hasznos információ, jóval hasznosabb, mint a kisregény méretű útbaigazítás. El is jutunk a hirdetés végére, ahol láthatjuk a "budapesti ingatlaniroda" szlogenjét és linkjét a weboldalra. A linkért külön fizet a hirdetési oldalnak. Ez a hirdetés viszont egy fillérét sem ér meg, hogy lejárassa vele magát a "budapesti ingatlaniroda".  És akkor még benne van az elegedhetetlen hitelközvetítési szöveg. Ma már több ingatlaniroda gyakran sikeresebb a hietelek közvetítésében, mint az ingatlanok értékesítésében. De ennél az ingatlannál talán teljesen felesleges, hogy benne legyen, mert se nem forgalomképes, se nem likvid, így nehezen elképzelhető, hogy erre bármilyen pénzintézet hitelt adna.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali másodszor + a tulajdonos telefonszáma

Nem csak a hirdetési oldalaknak, de maguknak az ingatlanirodáknak is érdemes lenne ellenőrizni, hogy az értékesítőik milyen hirdetésekkel dolgoznak. Ezt semmilyen ingatlaniroda, sem kicsi sem nagy, nem tolerálná, ha meglátná. A baj viszont az, hogy maguk az ingatlanirodák sem különösebben foglalkoznak a lakáshirdetéseikkel. Biztosan lennének néhányan, akik csak annyit mondanának, hogy a "kolléga" lefotózott mindent, ott van a képen a valóság. Nem titkol el semmit, pont az van a képeken, amit ott látni fogunk, ha kimegyünk. A szövegbe meg még sem írhatja le, hogy ez egy putri, az egész egy romhalmaz, és aki elmegy megnézni, az hagyjon fel minden reménnyel.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali harmadszor

Még azt is meg lehetne hallgatni, hogy úgy sem olvassa el senki sem a hirdetési szöveget, mindenkit csak a kép érdekel. Egyik végletből a másik végletbe - mondanánk mi. Ilyen a kifogáskeresés, ilyen a felesleges magyarázkodás és így gondolkodhat minden olyan magyar ingatlanos, aki nem akar változtatni semmin, mert szerinte minden jól van vagy úgy, ahogy van. Szerintünk meg semmi sincs rendben. Főleg az ingatlanhirdetésekkel nincs rendben semmi, mert még mindig telefonon és személyesen akarunk mindent elintézni. Nem értjük a digitális lakáspiacot, nem tudjuk megkülönböztetni az ingatlan marketingtől, nem digitalizáljuk a folyamatainkat és az ingatlanirodát, közben meg még "profinak" is hisszük magunkat 2017-ben.

Képek: Instagram és ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Vevő vagyok

lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlanos hirdetésszűrés digitális lakáspiac ingatlanmarketing ingatlanpiac lakáspiac Magyarország

Kellemes reggeli futás például a közeli erdőben. Nem maratoni távra kell gondolni, csak egy laza 8 km-es frissítő mozgásra. Vannak futók, akik köszönnek egymásnak, mások csak intenek vagy mindenféle metakommunikációs eszközt vetnek be. Ja, és vannak futók, akiknek hiába köszön a másik futó, válaszra sem méltatják. Jóval kevesebben vannak, de ott vannak ők is az erdőben. Hogy ki és mennyire figyel a másikra, az elég szubjektív. Manapság inkább objektíven mindenki saját magával van elfoglalva és csak magára figyel. Ez a hétköznapokban még talán nem is annyira meglepő. Amikor viszont már elvárnánk egy picinél több figyelmet, de nem kapjuk meg a másiktól, akkor azért már jogosnak érezzük a halkabb vagy netán hangosabb kritikát.

Ma legyünk vevők - a tudatlan hülyék - akik lakást akarnak vásárolni. Tudjuk már egy jó ideje, hogy egy szűk csoport tagjai vagyunk mi. 2017. január 1-én pontosan 9 797 561-en éltünk itt, amiből 2016. december 31-ig 146 300 fő volt a lakáspiacon vevő. Most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk azokkal, aki több lakást is vásároltak tavaly. Ez alig 7%-ot jelent arányaiban. Egész pontosan 1000 magyarból 67 volt lakásvásárló 2016-ban. Bődületes nagy változásra idén nem számít senki. A lakáspiac hangadói  fülüket és farkukat behúzva sünnyögnek a témát illetően. Óvatosan valahol 150-160 ezer vásárlót várnak a lakáspiacra 2017-ben. Közben tovább fogyunk idén is. 30 ezerrel idén is biztosan kevesebben leszünk év végére. Na most az a kérdés, hogy benne vagyunk-e már a vevők csoportjában, vettünk-e már lakást, vagy még csak most fogunk. Az év utolsó negyedévében vagyunk, nem sok idő maradt, hogy benne legyünk abban a 150-160 ezer emberben, akikre annyira de annyira nem figyel egyébként senki. Lakáshitelpiac és újlakáspiac a slágertéma.

Vevőként az első, amivel szembesülünk, hogy egyrészt nem tudják, hogy mi azok vagyunk. Egy hirdetési oldal honnan tudhatná? Van külön lehetőség regisztrálni és előnyöket élvezni, hogy mi tényleg valódi vevők vagyunk? Dehogyis. Nem ez az érdekük. A hirdetési oldalakat a látogatottság tüzeli, mint általában az online világot úgy általában. Napi, heti és a havi látogatottság megvan, akkor minden rendben.

A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből, ez az amit másodszor megtanulhatunk vevőként. Nem mi számítunk, hogy mi mit akarunk, a hirdetők igényei legyenek kiszolgálva, a vevők meg megszokják. Túl nagy beleszólásunk úgy sincsen.

Bár a hirdetési oldalak száma bővül, a rajtuk lévő hirdetések meg csak ismétlődnek. Vevőként ez a harmadik, amit megtanulhatunk. Tök fölösleges x-edik oldalra is elmenni és megnézni ugyanazt. Főleg, ha jön egy új oldal, ami megint csak a hirdetőkkel lesz elfoglalva. Ingyenes hirdetést biztosít és meg is lepik az ingatlanközvetítők, akik még mindig nem tanulták meg, hogy az online térben teljesen felesleges ugyanazt a lakást hatvanegyedikszer is meghirdetni egy nevenincs oldalon.

De ingyen van és az ingatlanhirdetések világában minden szent tehén, kivéve az idő. Főleg a vevők idejét lehet rabolni. Na ez a következő, amit megtanulunk vevőként. Az ingatlanpiac úgy csinál, mint ha időmilliomos lenne. A hirdetési oldalak szerint náluk, vagyis az összesnél nagyon könnyű keresni és találni is. Vevőként gyorsan megtanuljuk, hogy ez csak üres marketing. Már mitől lenne egyszerű keresni és találni, amikor a hirdetési oldalak mind rangsorolják a hirdetéseket, ismételten nem minket, vevőket segítve ezzel. Nem azokat a lakásokat könnyebb megtalálni egy oldalon, ami tényleg jó, hanem amit valamiért kiemelnek. Természetesen ez több hirdetési költséget jelent a hirdetőknek, ami a hirdetési oldalnak jó bevétel, nekünk vevőknek meg egy kihívás, hogy a hirdetési oldalak nem az ingatlanok ár/érték arányát, minőségét, esetleg keresletét veszik figyelembe, amikor rangsorolnak, hanem csak a bevételeiket akarják maximalizálni.

Ne legyenek illúzióink vevőként, amit szintén meg kell tanulnunk nagyon gyorsan. Sem az igényeink sem az elvárásaink sem az nem számít, hogy emberek vagyunk. Mi a lakáspiacon csak a pénz vagyunk. Mindenki a pénzünket akarja, az eladók és az ingatlanközvetítők is. Rajtuk keresztül meg a hirdetési oldalak is a pénzünkre pályáznak. Vevőként, mi tartjuk el ezt az egész lakáspiacot, a mi pénzünk élteti az összes szereplőt, mert ha még hitelt veszünk fel, abból is az ingatlanközvetítők vagy közvetve és közvetlenül a barátaik profitálnak még a hitelközvetítésen keresztül. A hitelközvetítés minden egyes forintját mi fizetjük meg, igen mi vevők. Egy picit több tiszteletet érdemelnénk, mondjuk köszönhetnének nekünk, néhány kedves szó sem ártana, de talán az lenne a legjobb, ha képes lenne a lakáspiac felismerni a vevőt, megkülönböztetni a nem vevőktől. De mi is csak egy kattintás vagyunk, egy a sok millió látogatóból. A vevő biztosan nem az első a lakáspiacon. A vevő a senki, a nulla, az akivel csak a baj van és sosem tudja mit akar.

Idén még vannak néhány tízezren, akit lakásnak fognak vásárolni. A végére egy picit mindenki csalódott lesz valamiért. Az pedig nem más, mint a magyar lakáspiac jelenlegi hirdetőközpontú világa. A vevőknek nem segíteni akar a magyar lakáspiac, hanem hízelegve manipulálni, képmutatóan kihasználni, nemritkán jogsértő módon kontroll alatt tartani és csak uralkodni felette. Majd ha elmegy az egész lakásvásárlástól a kedvünk - mert egyébként is ritkán vesz a magyar lakást – akkor majd fogunk hiányozni. A jót nagyon könnyű megszokni, de mi még emlékszünk, hogy az időszámítás a magyar lakáspiacon nem 2014-gyel kezdődött. A magyar lakáspiac nem intelligens, mint ha semmit sem tanult volna a korábbi hibáiból: a vevő nem hülye és hosszú távon nem éri meg hülyének nézni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Aktuális még!

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Bizonyos szint fölött nem süllyedünk bizonyos szint alá./Eszterházy Péter/ Bárcsak így gondolkodnánk az ingatlanpiacon is! Szövetségesek és cinkostársak, süket duma és üres frázisok, miközben egymást vállveregetve helyeselően is bólogatnak mindehhez. A magyar ingatlanpiac fejlődik, de nem nagyon változik. Egy kérdés talán sokkal jobban kifejezi a magyar állapotokat minden másnál, amiből már látszik, hogy az alapokkal vannak a problémák.

Aktuális még a hirdetés?

Ezt kérdezzük ha eladó ha kiadó lakásra jelentkezünk  vevőként vagy bérlőként. De még ha egy ingatlanos jelentkezik a hirdetésre, neki is ez az első kérdése. Miért nem evidens, hogy egy hirdetés mögött valódi szándék legyen? Mielőtt megválaszolnánk a kérdést, mindenképpen leszögeznénk, hogy az „Aktuális-e még a hirdetés?” kérdés annyira beivódott a lakáspiaci kultúrába, mint a „How are you?” az angol „small talk”-ba, amikor két ember beszél. Akarva és akaratlanul is ezt kérdezi a hirdetőtől a hirdetésre jelentkező először.

Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy fejlettebb és kifinomultabb lakáspiaci kultúrákban ilyen kérdés nem létezik.

Ha egy lakás nem kiadó vagy eladó, akkor nincs hirdetve. Ilyen egyszerű. Ahol az ügyfél az első, ott nem rabolják egymás idejét ilyen felesleges körökkel.

Nálunk miért nem ilyen egyszerű?

A hirdetések piacán az ingtlanközvetítőknek elsősorban hirdetésekre van szükségük, mert az vonzza majd be a vevőket és a bérlőket. A kínálat, ha úgy tetszik, akkor eladó és kiadó lakásokat jelent. Ha nincsen, akkor csinálnak, kitalálnak maguknak. Ez ugyan úgy menő volt a 90-es években, amikor nemlétező lakásokat újsághirdetésekben kínáltak, mint manapság az internet korában.

Talán mindenki látott már utcán olyan papírokat kiragasztva, hogy „Eladó/kiadó lakást keresek a környéken!”. Ha nem az utcán látjuk őket, akkor a postaládánkban biztosan kapunk néhányat. A nemlétező lakások hirdetései is ezt a célt szolgálják már a kezdetektől fogva. Az ingatlanosok elsősorban a lakástulajdonosok figyelmét akarják felhívni és nekik imponálni.

Szóval az ilyen „Éppen eladás/kiadás alatt van a lakás” csak egyfajta lerázó szöveg a vevőknek és bérlőknek. De ma már lazán megbeszélnek egyébként találkozót is nemlétező lakások hirdetésére, majd később azt mondják, hogy „már nem aktuális” és lemondják a találkozót. A hirdetés meg fennmarad, mert az a célja, hogy a környékbeli eladók vagy bérbadók keressék meg inkább az ingatlanost. Az eladókat és bérbeadókat a hideghívásokkal bosszantják az ingatlanosok, a vevőket és a bérlőket meg a kamu lakáshirdetésekkel. Ezek a csali lakások igen jó ajánlatok szoktak lenni a maguk árkategóriájában. Pontosan azért, hogy mindenkihez eljussanak. Ha eközben éppen jelentkeznek is rá, azt előre betanult és begyakorolt szövegekkel fogják kezelni. Ha éppen bejelenti az ember a hirdetési oldalnál, hogy valami nem okés a hirdetéssel – nagyon ritkán fordul ez elő – akkor leveszik az adott hirdetést egy kis időre és utána minden megy tovább. Mint az utcán kiragasztott és a postaládába bedobott szórólapok szűnni nem akaró hada, úgy van tele a net nem is kiadó és nem is eladó lakásokkal Magyarországon. Zárójeles megjegyzés, hogy a franchise irodáknál például egy nagy előny tud lenni - ha valaki kezdőként olyat nyit - hogy azonnal van az ingatlanirodának hirdetése. Ha valaki ingatlanirodát akar nyitni, csak úgy, egyedül, hirdetések nélkül nagyon nehéz lesz.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljunk meg a sorok között olvasni, Kép: alfahir.hu

Nem véletlen, hogy pont a kisebb irodák és a magánzók szeretik a kamu hirdetési kampányokat, mert rá vannak kényszerülve.

De beszéltünk már a hirdetésmegosztásról is, amikor nem egyszerűen együttműködnek az ingatlanirodák vagy értékesítők, hanem ugyanazt a lakást is hirdetik egy közös lakáshirdetési adatbázisból.

Akiknek nincs hirdetése, azoknak minden lehetőség jól jön és boldogan fizetnek is érte, hogy olyan lakásokat hirdessenek, amiben soha sem jártak és olyan lakásoktulajdonosok lakásait hirdessék, akikkel soha sem beszéltek.

Az ingatlanaközvetítők egy idő után nagyon büszkék arra, hogy hány hirdetésük van. Nagy mellszélességgel hirdetik az oldalaikon. A kisebb cégek meg kitalálnak minden féle hirdetést, hogy úgy tűnjön ők is „sikeresek”.

A látszat a magyar ingatlanpiacon sokkal fontosabb, mint az elsőre gondolnánk

A sikeresnek tűnni és annak lenni két teljesen különböző dolog, amit nagyon ügyesen tudnak meglovagolni kisebb és nagyobb cégek egyaránt. De nem kell félteni a magányos farkasokat sem, akik ingatlanos celebként, már-már sztárként hirdetik magukról, hogy micsoda titkok és tudás birtokában vannak ők. Olyan sikeresnek állítják be magukat, amilyenek szeretnének lenni és nem olyannak, amilyen sikeresek valójában. Kiszínezett történetek, nagyotmondás, fantázia minden mennyiségben.

Miért mondanának igazat, ha a hazugság hihetőbb?

Az igazán nagymenők még oktatják is a jóval szerényebb és a két lábon a földön járó kollégákat. A magyar meg nem véletlenül mondja azt találóan, hogy aki ért hozzá az csinálja, aki nem ért hozzá az oktatja. Ez az oktatás az értékesítés világában amúgy is nagyon népszerű. Kell hozzá valami jópofa fazon, aki elszórakoztatja a közönséget. Az árát is megkéri természetesen és olyan jól tud manipulálni, hogy a közönség el is hiszi, hogy minden kifizetett  (több tízezer) forintot megérte az "oktatás". Kitalált szakmai múlt, nemlétező iskolai végzettségek, na és persze nemzetközi tapasztalat és végtelen sztorik. Néhány jól csengő idegen szó és kifejezés, ripacs amerikai akcentus,  mindjárt ámul és bámul az egyszeri ember, aki továbbra sem tudja, hogy a sikernek nem titka van, hanem ára. Mindezek ellenére a hazai lakáshirdetési és ingatlankultúrába úgy néz ki, hogy örökre beírták magukat az ingatlanirodák. Nélkülük soha sem született volna meg az „Akuális-e még a hidetés?” kérdés. Ettől függetlenül, ha nem muszáj nem kell így kezdeni minden egyes telefonbeszélgetést, amikor egy eladó és kiadó lakás hirdetésére jelentkezünk. Ha nem aktuális vagy elmondják vagy pedig egy találkozót szerveznek meg, amit később úgy is lemondanak. Vagyis ha megkérdezzük ha nem, így is úgy is kiderül, mert nem fogunk eljutni a lakáshoz. Hiú ábránd azt gondolni, hogy minden jó lakás már nem is aktuális. Ugye milyen érdekes? Még a vevőkben és a bérlőkben támad bűntudat, hogy mindenről lemaradnak és lekésnek. Ha tudnák, hogy ezek a lakások nem is eladók és nem is kiadók, még talán egész más irányt is vehetne a magyar lakáspiaci kultúra fejlődése. Csak rajtunk múlik, hogy továbbra is vakon eszünk meg mindent, amit elénk raknak, vagy inkább odafigyelünk, hogy "egészségesebb életet" éljünk.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiramis

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az internet korában gyakran felmerülő kérdés, hogy minek vannak még ingatlanosok. A kérdés viszont inkább az, hogy miért lettek ingatlanosok és miért váltak felesleges, vagy miért lettek szükséges harmadik szereplővé a vevők és bérlők, illetve tulajdonosok uralta ingatlanpiacon. Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a mára emlékezünk vagy a holnapról ábrándozunk.

Az ingatlanpiac máig megoldatlan problémája ugyanis az, hogy a vevők és bérlők hogyan találkozzanak gyorsan és könnyedén az ingatlanok tulajdonosaival.

Ez ugyanúgy kulcskérdés volt 20-25 éve, mint manapság. A 90-es években is már kevés volt egy házra kiírni, hogy eladó vagy kiadó. Az fontosabb volt, hogy minél szélesebb körben tudjanak róla, hogy az adott ingatlan új vevőjét vagy új bérlőjét keresi.

Az ingatlan hirdetése eladásnál és bérbeadásnál egyaránt megkerülhetetlen feladat lett a tulajdonosok számára, ahogy a bérlőknek és a vevőknek a hirdetések olvasgatása.

Az újsághirdetések korában az ingatlanosok azért jutottak szerephez, mert őket munkaidőben lehetett hívni, amikor éppen a bérlők és vevők is ingatlanokat kerestek. Egy tulajdonos nem ülhetett otthon egész nap, mert dolgozott általában. Nem is volt ritka a hirdetésekben a megadott idő, hogy mikor hívhatják a számot az érdeklődők.Ez körülményes volt, nehézkes, nagyon lassú. Mind a bérlőknek mind a vevőknek könnyebb volt napközben egy ingatlanossal telefonon beszélni, mint egy tulajdonossal.

Az ingatlanosok elsősorban a kapcsolatteremtés állandó nehézségére alapozták a szolgáltatásukat és alapozzák még ma is.

Ezért lettek fontosak az utcafrontos irodák, ahová csak úgy be lehetett sétálni a vevőknek, bérlőknek és a tulajdonosoknak is. A tulajdonos, ha nem tudott időben reagálni vagy kapcsolatot teremteni egy potenciális vevővel vagy bérlővel, akkor hátrányba kerülhetett.

Az ingatlanosok azt a lehetőséget biztosították a tulajdonosok számára, hogy ők minden egyes potenciális érdeklődővel azonnal tudnak beszélni, időpontot egyeztetni, amíg a tulajdonos dolgozik és éli a saját életét. Az internet nagyon lassan tört utat magának az ingatlanhirdetési piacon. Idegenkedtek tőle az ingatlanpiaci szereplők (vevők és bérlők, tulajdonosok és az ingatlanosok is). Illetve az internetes hirdetés eleinte az ingyenességről szólt. De úgy általában az internet valamilyen „ingyen ebédet” kínált, mert még nem is használta egy kritikus tömeg Magyarországon.

A mobiltelefon megjelenése és széles körben történő elterjedése jóval nagyobb hatással bírt ebben az időben. Végre lehetősége volt a vevőknek és a bérlőknek a tulajdonosokkal egész nap és persze nagyon kényelmesen kapcsolatba lépni. Nagy áttörést még sem hozott. Hiába jelentek meg a mobilszámos hirdetések, amiben nem voltak már időkorlátok, bárki és bármikor hívhatta, az ingatlanosok szerepét a mobiltelefon elterjedése nem csökkentette.

Mégis mi történt?

Nagyon egyszerű jelenség vagyis igény merült fel. A kapcsolatteremtés alapja nem egyszerűen az elérhetőség egyszerűségén múlt már, hanem azon, hogy az adott hirdetés mennyire kelti fel az érdeklődő figyelmét. Igen, jól gondolják, elindul a képek korszaka a 2000-es évek legelején.

A mobiltelefon használat növekedésével a vevők és bérlők egyre többet akartak tudni az ingatlanról, megnőtt az információéhségük. A tulajdonosok bajban voltak, mert előtte ez egyáltalán nem volt olyan fontos, minden a személyes találkozón dőlt el.

Pár szavas hirdetések és az ár egy telefonszámmal, semmi több. Egy évtized alatt viszont már képeket és minél pontosabb leírást akartak az érdeklődők. Az ingatlanirodák kirakataiban megjelentek a fényképes lakáshirdetések és leírások, alaprajzokkal. Már azoknál az ingatlanirodáknál, amelyek meghallották az idő hívó szavát. Ismét tudtak valami újat nyújtani a tulajdonosoknak. Megint azt, hogy ne maradjanak le egy potenciális érdeklődőről sem.

Minél jobban ismerhette az ingatlanos a tulajdonos ingatlanát, akár fotóval és alaprajzzal tudta azt az ingatlanirodában a vevőnek és bérlőnek bemutatni, annál nagyobb volt az esély a gyors értékesítésre.

Ez a fénykép és alaprajz mánia már az internetes hirdetés világa felé terelte az ingatlanpiac szereplőit, az újsághirdetések korszakának vége lett. A fényképezés egyre olcsóbb lett, egyre egyszerűbb a digitális kompakt gépek segítségével és közben a mobiltelefonokkal is egyre jobban lehetett fotózni. Ismét volt egy lehetőség a tulajdonosok kezében, hogy maguk hirdessék az ingatlanjaikat az interneten. Igen ám, csak ez nem volt ingyen. Ingyen csak kép nélkül lehetett hirdetni, a képes hirdetésekért inkább az ingatlanosok fizettek.

A tulajdonosok egy dologban nem változtak az idők folyamán. Az pedig az, hogy az értékesítésen először minden esetben spórolni szeretnének. Az értékesítés költségei viszont általában nem megkerülhetők.

Minden olyan költség, ami ahhoz kell, hogy egy érdeklődőből vevő és bérlő legyen egy eladó vagy kiadó ingatlanra a kezdetektől fogva csak nőtt. A tulajdonosok ezt mindig lassabban és nehezebben tolerálták, mint az ingatlanosok.

Ismét hangsúlyoznánk, hogy azok az ingatlanosok, amelyek tudtak haladni a korral és felismerték a változó környezetben a piaci igényeket. Ezért történhet az, hogy az ingatlanpiac a mai napig a felek kapcsolatteremtéséről és változó igényeiről szól. Ha ezt egy háromszögben vagy piramisban ábrázoljuk, könnyedén megérthetjük, hogy az ingatlanpiac jobban működhet, ha háromszereplős, mint ha kétszereplős lenne.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Eddig csak arról beszéltünk, hogy az ingatlanosok, - mi ingatlanembereknek hívjuk -  mind a bérlők és vevők, illetve a tulajdonosok irányába is mozognak, keresik velük a kapcsolatot:

- Az ingatlanpiacon ez a kétirányú mozgás jellemez minden szereplőt.

- Nem lehet úgy elhelyezni a szereplőket, hogy ha azok mind csak az óramutató járásának megfelelő vagy ellentétes irányba mozognának, de az ingatlanemberek ne lennének részei a köztük kialakult kapcsolatnak.

Ennek előtörténtéről már részletesen beszéltünk. A közösségi média és egyszerűen a digitalizálódó üzleti folyamatok világában könnyen kijelenthetnénk, hogy nincs szükség harmadik félre. Mit is mondtunk néhány sorral feljebb?

- Az ingatlanemberekre épült fel a hirdetési piac.

Ez például igaz minden profitra éhes hirdetési oldalra. Ha van olyan oldal, ami nem csak ingatlanhirdetésekkel foglalkozik, az ingatlanos része már biztosan fizetős.

- A fizetős szolgáltatásokat elsősorban ingatlanemberek veszik igénybe.

- Egy ingatlanhirdetési oldal egyelőre csak és kizárólag az ingatlanemberekből tud megélni.

- Ha tovább megyünk, a közösségi oldalakat is vállalkozások fizetett hirdetései tartanak életben.

Egy tulajdonosnak, vevőnek és bérlőnek lehet, hogy a közösségi oldalak ingyen vannak, de még az internetes keresők is, miközben a cégeknek, köztük az ingatlanembereknek már koránt sem.

A hirdetések fontosságából indultunk ki. Nem lehet ingatlant eladni vagy kiadni hirdetés nélkül. A hirdetés pénzbe kerül. A hirdetéspiacot cégek tartják fenn. Ha a háromszög bal alsó sarkából kiradíroznánk az ingatlanembereket, akkor számolnunk kellene a következményekkel is.

Az internet világában is az ingatlan hirdetése költségekkel jár. Hiába tűnik csak pénzkérdésnek mondjuk egy hirdetés előkészítése, majd aktiválása, legyen az egy külön weboldal az eladó vagy kiadó ingatlannak, vagy csak egy hirdetés egy hirdetési oldalon.

Azt láthatjuk, hogy a vevők és bérlők hiába keresik a tulajdonosokat, a tulajdonosok a bérlőket és a vevőket az ingatlanpiac végtelen világában, nem találnak olyan könnyen egymásra. Valamiért nem működik, valamiért a tulajdonosok, a vevők és a bérlők is elindulnak az ingatlanemberek felé.

- Az ingatlanemberek ma éppen a végtelennek tűnő hirdetési tengerben tudnak irányt mutatni a többi szereplőnek. Mert nem is olyan könnyű eligazodni az online hirdetések világában sem, ahogy nem volt az újsághirdetések időszakában.

A vevők és bérlők, illetve a tulajdonosok „A” terve lehet mindig az, hogy egymást keresik az ingatlanpiacon.

- Az ingatlanpiac viszont valójában egy hirdetési piac, ami az internet korában talán még inkább igaz.

- A hirdetési piac az ingatlanemberek állandó és folyamatos hirdetéseiből él meg.

Jelenleg növekszik a magánhirdetők száma, ahogy csak abból az ingatlanosból lesz ingatlanember, akire szükség van az ingatlanpiacon. Az ingatlanpiac ciklikussága később fogja csak megmutatni, hogy a magánhirdetők hogyan reagálnak a lassabb értékesítésre, a megálló lakásárakra, a stagnáló vagy  szűkülő keresletre. Az ingatlanembereknek akkor is piacon kell maradni és akkor is hirdetni kell, amikor esik, fúj és hideg van, nem csak akkor, amikor süt a nap. Ha a magánhirdetők száma töretlenül nőni fog - ami egyelőre egy nagyon nagy kérdőjel – akkor lehet az ingatlanpiramist vagy ingatlanháromszöget újra kell gondolni. Viszont az elmúlt 20-25 évben a magyar ingatlanpiramis változatlan maradt, ami azt mutatja, hogy az ingatlanemberek tudnak alkalmazkodni, fejlődni és nem csak egyszerűen felesleges szereplői az ingatlanpiacnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem is olyan könnyű bérelni

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásbérlést nagyon egyszerű folyamatnak gondoljuk. Pikpakk elintézzük, gondolják sokan, mert úgy is túl sok a kiadó ingatlan. A bérbeadó érdeke gyorsan megtalálni a bérlőt, mert ha áll üresen a lakás, az bizony bevételkiesést jelent. Na most a féligazságok a legveszélyesebbek, még az albérletpiacon is. Ezért fogtuk és megnéztük ma reggel a legismeretebb hirdetési oldal számait, összevetettük a KSH Microcenzus adatival és elgondolkodtunk.

Először megnéztük az eladó ingatlanok hirdetéseit

- Országosan a hirdetési oldalon több mint 152 ezer eladó ingatlan van

-  Ebből 56% ház és 44% lakás

- Budapesti eladó hirdetésből több mint 48 ezer van

- A hirdetési oldalon a mai napon az összes hirdetésben az eladó lakások 54%-a budapesti lakás és 14%-a budapesti ház.

- A budapesti eladó ingatlanhirdetések aránya ma úgy néz ki, hogy minden harmadik eladó ingatlan az online felületen Budapesten található.

Viszont tavaly minden negyedik megvásárolt lakás volt csak budapesti, ami azt jelenti, hogy a hirdetési oldalon Budapest túlreprezentált. Ez jó hír mindazoknak, akik Budapesten keresnek eladó lakást, mert az online kínálat relatíve széles. De ne elégedjünk meg pusztán ezekkel az adatokkal. Nézzük meg az összes ingatlanhoz képest, mit látunk online hirdetve az oldalon:

- Magyarországon a 4 405 000 db ingatlan 3,5%-a eladó online a portálon ma

- A budapesti 905 000 db ingatlan 5,3%-át kínálják eladásra ma

Az ismert adásvételi számokból az derült ki, hogy országosan tavaly az ingatlanállomány kevesebb mint 4%-a cserélt gazdát, Budapesten meg egy kicsit több, mint 4%-a. A budapesti hirdetések száma és aránya a vezető ingatlanhirdetési oldalon azt üzeni az eladóknak, hogy egyáltalán nem biztos el fognak adni. Lesznek, akik csalódnak és vevő nélkül maradnak. A vevőknek meg azt üzeni, hogy van miből válogatni, akár érdemes nézelődni és vásárolni, mert van választák. Aztán nem mindent kell csak azért megvenni, mert eladó. A bőséges kínálat magas árakat is jelent a piacon, hiszen ez motiválja az eladókat. Vevőként meg az motiváljon minket, hogy mindig lehet alkudozni, ha van értelme.

Alternatív lakáspiac = albérletpiac

Túl vagyunk az eladó lakások hirdetésén, így nézzük meg az alternatív lakáspiacot = albérletpiac. Alternatív, mert alternatívának tekintik a vásárlással szemben. Mi most nem a pénzügyi, társadalmi és egyéb megszokások és elvárások alapján értelmezzük a kérdést. Pusztán az érdekel minket, hogy tényleg könnyebb-e bérelni ma, mint vásárolni. Bérlőként sem mindegy a kínálat mennyisége és minősége az árak mellett. A ma reggeli kiadó hirdetéseket megnézve ez a kép tárult a szemünk elé:

- Országosan több mint 13 ezer kiadó ingatlan érhető el online, amiből 88% lakás és 12% ház

- Ebből a 13 ezer hirdetésből közel 9 ezer budapesti

Mindjárt leszűrhetjük, hogy az oldal elsősorban a fővárosban albérletet keresőknek segít, másoknak csak erősen limitáltan. Akkor szembetűnő igazán a hirdetési oldal Budapest központú kínálata, amikor ismét a KSH Mikrocenusában megismert bérelt lakások számával vetjük össze az adatokat:

- 322 ezer bérelt ingatlannal számolt a KSH 2016-ban. Ehhez képest a kiadó ingatlanok száma országosan 4,1% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Magyarország)

-  A 4 405 000 db magyar ingatlanból a hirdetési oldalon 0,3% kiadó ma (kiadó ingatlanok/összes lakóingatlan Magyarország)

Leszűkítve csak Budapestre a hirdetéseket és a bérelt lakásokat és az ingatlanállományt, akkor egy másik képet kapunk.

- A 117 ezer db bérelt budapesti ingatlanhoz képest a kiadó ingatlanok száma 7,6% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Budapest)

- A 905 000 db budapesti lakásnak pedig kb. 1%-a kiadó a hirdetési oldalon (kiadó ingatlanok/összes ingatlan Budapest)

-  Budapesten 100 ingatlanból 1 van kiadónak hirdetve a piacvezető és egyben a legismeretebb ingatlanhirdetési oldalon.

1. 13% a bérelt ingatlanok száma Budapesten kb. 15 éve, ahol a piaci alapú albérletpiac mellett az önkormányzati bérlakásrendszer is jelentőséggel bír

2. Ehhez képest az 1%-os online kínálat a Budapest központú és a legszélesebb választékkal rendelkező hirdetési oldalon kevésnek tűnik. 

3. A bérlőknek, akik már most is bérelnek és váltani szeretnének azt üzeni, nem is olyan biztos, hogy menni fog.

4. Akik most akarnak felköltözni Budapestre munka vagy tanulás miatt, ő nekik meg pláne nagyon félelmetes lehet azt látni, hogy hiába élünk az internet korában, a szociális háló, a személyes kapcsolatok nagyon sokat számít bérlésnél is.

5. Ha még azt is hozzá teszük, hogy a budapesti albérletpiac nagyon koncentrált a drága kerületekben, akkor könnyen megérthetjük, hogy miért olvashatunk relatíve magas budapesti albérleti árakról.

6. Ahol drága vásárolni is lakást, ott drága lesz bérelni is, ilyen egyszerű ez.

A közös bérlés alternatívája a közös vásárlás is lehet

Az ismert hirdetési oldal akarva és akaratlanul is azt üzeni mindenkinek, aki böngészi, hogy inkább vásároljon. Több esélyünk van ma egy megfelelő lakást megtalálni vevőként, ha az anyagi lehetőségeink engedik, mint bérlőként kibérelni. A bérlésnél jellemző megoldás az összeköltözés, a költségek megosztása, a szobák felosztása. A közös bérlés mellett, a már említett szociális háló és személyes kapcsolatok közös vásárlást is eredményezhetnek. Családoknak, barátoknak, ismerősöknek érdemes azon is elgondolkozni ma, hogy közös lakást vásároljanak. Ez is járható út, miközben nagyon nagy odafigyelést igényel. De megérheti közös lakásvásárlásban gondolkodni, ahogy megéri közösen lakást bérelni is. Kompromisszumokkal jár, lehet egy picit kényelmetlen is, de az albérletpiac még a hirdetési oldal szerint sem jelent igazi alternatívát a vásárlással szemben, sem a kínálatot, sem az elhelyezkedést, sem pedig akár az árakat elnézve.

A merev és rugalmatlan budapesti albérletpiac számokban ( a helyzet változatlan):

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac 2017

Forrás: ingatlan.com

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Brand trend az ingatlanpiacon

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanos cégek évek óta törekednek a nevük, a márkájuk, a brandjük iránti bizalom növelésére. Nem kis összegeket fordítanak az ismertségük és az elismertségük minél szélesebb körben történő terjesztésére. A sikert sokmindenben ki lehet fejezni. Most közelítsük meg a lehető legegyszerűbb oldalról és nézzük meg a médiából és akár a közvetlen környezetünkből ismertebb brandek pénzügyi teljesítményét. Az biztos, hogy erről az oldalról nézve minden egész más értelmet nyer. Nem lehet kijelenteni, hogy egy cég nettó árbevétele és adózott eredménye teljes körű információt ad egy vállalkozás teljesítményéről. De arra mindenképpen jó, hogy lássuk a cégek mennyire tudnak együtt növekedni a lakáspiaccal. Az már biztos, hogy a lakáspiac 2015 után 2016-ban is mind forgalomban, mind árakban jelentősen növekedni tudott. A lakáshitelpiac is ennek megfelelően alakult. Ha több lakást adnak el, akkor a lakáshitelezés is mindig jelentősebb. Ez a lakáspiacon egyben egy árnövekedési tényező is. Az ingatlanos cégek is tudják ezt. Ezért külön megnézzük azt is, hogy a két ismert ingatlanos brand hitelközvetítője hogyan is muzsikált 2015-ben és 2016-ban is. A nagy ingatlanos vállalkozások számára a hitelközvetítés jelenti az éltető energiát. De először nézzük meg, hogy a nettó árbevételeik hogyan alakultak.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingatlanpont a legnagyobb árbevételt elérő brand

A magát piacvezetőnek tekintő Duna House, az ingatlanközvetítők piacán rosszabbul teljesített 2016-ban, mint 2015-ben. A számok alátámasztják az ingatlan brand szokatlanul negatív kommunikációját 2016 nyarától kezdve. 2017 elején bátran jelentették ki, hogy a lakáspiacon kevesebb adásvétel történt 2016-ban, mint 2015-ben. Azóta már tudjuk, hogy a cég tévedett. A piaci részesedése csökkent, amit alátámaszt a nettó árbevétele is. Mind a nagy rivális, az Otthon Centrum, az annyira nem is ismert OTP Ingatlanpont, de még a Balla Ingatlan is tudta növelni a nettó árbevételét. A "piacvezető" ingatlanos brand viszont már nem.  Ha most hirtelen arra gondolnak, hogy a kistestvérnek tekinhető Smart Ingatlan biztosan jobban teljesít, akkor igazuk is van és egyben tévednek is. A Smart Ingatlan sokak szerint egy teljesen felesleges Duna House klón. Sok más piacon is  vannak brandek, amik jóárasítják magukat és elérhetőbb árakon kínálják a terméküket és a szolgáltatásukat. A Duna House valami ilyesmit csinál a Smart Ingatlan név alatt.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Egyelőre csak viszi a pénzt, nem hozza

Látható, hogy bár az árbevétele jócskán nőtt 2016-ban, a Smart Ingatlan eredménye továbbra is masszívan negatív. Fel van tőkésítve, tehát égeti a pénzt a cég. Egyelőre még nem érte el a méretgazdaságossági szintet. Nem olyan olcsó mulatság az ingatlanpiac, ha nagyban játszák. A kérdés itt és most az, hogy képes lesz-e, az amúgy a 2014 utáni lakáspiaci hullámot meglovagolni a Duna House cégcsoport legeredménytelenebb tagja akár idén, akár a következő években? Ez egy nagy talány. 2016 eredményét elnézve, nagyon kétséges, hogy 2017 hozná meg a cégnek az áttörést. De ki tudja! Az eredményesség terén a nagyobb brandek is nagyon szórtan teljesítettek.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingatlanpont elképesztő szintű negatív eredményeket produkál

A legnagyobb árbevételt elérő OTP Ingatlanpont is fel van már tőkésítve. 2017. januárjában kapott egy kis tőkeinnyekciót, hogy képes legyen elviselni ezt a masszív veszteséget.  Nem semmi látni, ahogy a sok bevételhez olyan költségszintek párosulnak már évek óta, amivel az OTP Ingatlanpont nyereséget nem tud termelni. Az életbenmaradását az OTP cégcsoport biztosítja. Ebből is látszódik, hogy az ingatlanozás nagyon költséges üzlet. Veszteséges évet zárt a Balla Ingatlan is. Az ő negatív hangnemjük is érthető ezért. A Duna Househoz hasonlóan a Balla Ingatlan a másik olyan cég, aki ellentmond a piaci folyamatoknak.  Teszi ezt azért, mert nem eredményes egy olyan lakáspiacon, ahol mind az árak, mind pedig a forgalom nőtt 2016-ban.  A legeredményesebb ingatlan brand az Otthon Centrum volt 2016-ban. A "piacvezető" Duna House sem árbevételben sem pedig adózott eredményben nincs az első helyen.

Viszont a hitlközvetítésből jelentős eredményt tudott realizálni a Duna House. Most látszik csak igazán, hogy mennyire inkább hitelközvetítő már a Duna House, mint sem ingatlanközvetítő. Sokkal jövedelmezőbb ágazata a hitelközvetítés. Emlékszik talán még mindenki amikor a hitelközvetítési díjak várható csökkentése miatt halasztotta el a tőzsdére lépést.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A Duna House és az Otthon Centrum részesedése csökkent a bővülő hitelpiacon

Árbevétel szinten a két rivális ingatlanos brand a hitelpiac egyre feljebb csapó hullámait nem tudta meglovagolni. Látszódnak a korlátaik és érződik, hogy az ingatlanos brandek a piaci folyamatokkal teljesen ellentétesen tudnak nőni vagy éppen csökkenni.  A Duna House legjobb évei akkor voltak, amikor az Otthon Centrum még a létéért küzdött.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A Duna House-ban a hitelközvetítés a péncsináló

Bár csökkenő eredmények vannak a Duna Housenál és az Otthon Centrumnál is, viszont a cégek pénztermelő képessége ebben rejlik. A jövőjük nagyban függ attól, hogy a csökkenő trend tovább folytatódik-e a hitelközvetítésben.

De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A fellendülő lakáspiac a lakáshirdetési oldalak árbevételét is növelte

Az ingatlan.com és az otthonterkep.hu egyaránt növekedni tudott. Az otthonterkep.hu növekedése jelentősebb %-osan. De az ingatlan.com árbevétele így is hatszorosa a valódi konkurenciának nem tekinthető otthonterkep.hu-nál. Az ingatlan.com piaci ismertsége nagyon erős  ingatlanos brandé teszi Magyarországon. A legértékesebb ingatlanos brand címre is pályázhatna, de azt majd az idő fogja eldönteni.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az otthonterkep.hu is égeti a pénzt, mint az OTP Ingatlanpont

Az ingatlan.com adózott eredménye csökkent. Ez több cégnél, nem csak nála, elsősorban a bérköltségek és fejlesztések eredménye, amik bár rontották az adott év eredményességét, azért hajtották végre, hogy később már jobb eredményeket érjenek el.  De ha egy cégnek nem egyszerűen csak csökken az adózott eredménye, hanem masszívan veszteséges is, az nem jelent sosem semmi jót. Az OTP Ingatlanponthoz hasonlóan, az otthonterkep.hu is jól fel van tőkésítve, égetheti a pénzt, amíg el nem fogy.

Az ingatlanos brandek a lakáspiaci folyamatokkal nem mindig tudják tartani a tempót. A vesztesek mindig provokatívabb módon hívják fel magukra a figyelmet, mint a jelenlegi lakáspiac győztes vállalkozásai. Legyünk ezért óvatosak, amikor a vesztesek hangja hangosabb, hízelgőbb és néha pont arról beszél, amit annyira de annyira szeretnénk elhinni, hogy igaz. Gyorsan kiderülhet, hogy a negédes szavak marketing csupán, ahol az ingatlanos brandek tovább építik vagy rombolják a piac - ergó a vevők, eladók, bérlők, bérbeadók - bizalámát.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanemberek

lakáspiac lakáshirdetés ingatlanpiac ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

A jó idővel együtt a lakáshirdetések körül is egyre forróbb lesz a hangulat. Az online hirdetések többségét még mindig az ingatlanos cégek és azok mögött dolgozó értékesítők jegyzik. Ők is, mint mindenki más, általában hétfőtől-péntekig dolgozna reggel 9-től este 6-ig. Legalábbis elméletben, mert aki ingatlanértékesítő, az ideje korán megtanulja, hogy neki akkor kell résen lenni, amikor mások ráérnek és van szabadidejük lakásokat nézni. Ez pedig rendszerint a normális munkaidő előtt vagy után van, hétvégén és ünnepnapokon. Az ingatlanértékesítőnek általában akkor kell dolgoznia, amikor mások pihennek.

Működhetne ez normálisan is még ennek ellenére is, ha ember számba vennék az ingatlanértékesítőt.

De már miért is vennék, hiszen csak egy „ingatlanos”. Bármikor és bármiért fel lehet hívni, mert aki kiáll a sarokra = nyilvános a telefonszáma, az ne lepődjön meg, ha megszólítják. A legtöbb félreértés és kellemetlenség tényleg csak a hozzáálláson múlik.

Még véletlenül sem azzal van a probléma, hogy az ingatlanértékesítőnek rugalmasnak kell lenni és rugalmas munkaidőben kell dolgoznia. Azt tudja már mindenki, hogy a rugalmas munkaidő = a mindig dolgozunk élettel.

1. Csak lehene ezt úgy is intézni, hogy közben észrevesszük azt, hogy az ingatlanértékesítő is ember, van családja, vannak gyerekei, vannak barátai, van élete.

A lakáshirdetéseket sok kritika éri, hogy milyen silányak és mennyire nem segítik az érdeklődőket.

De az ingatlanértékesítő hamar azt is megtanulja, hogy bármit leírhat egy hirdetés szövegébe az érdeklődő előbb telefonál, mint sem elolvasná azt.

Nem néz a képeken kívül nagyon semmit. Keresi a telefonszámot és még azt sem olvassa el, hogy mi van alá vagy fölé írva. Így jönnek az elmaradhatatlan kérdések, amiket akkor is megkérdeznek, ha a hirdetés szövege egyértelműen tartalmazza.

Ezek az „Értem én, hogy gőzmozdony, de mi hajtja?” groteszk párbeszédek és az értetlenség első pár percei. Az ingatlanértékesítő el is bizonytalanodhat, hogy a hirdetésre jelentkeztek vagy csak telefonbetyárkodik valaki.

 Az első biztos kérdés, hogy "Aktuális-e még a hirdetés?". Ez még csak-csak érthető, mert a silány hirdetések azt is jelentik, hogy lehetnek csali hirdetések, amik régi tükkök. Még az Expressz újság korában indult hódító útjára, így kerestek vevőket, bérlőket, eladókat és bérbeadókat, akiket utána össze lehetett párosítani. Nemlétező eladó és kiadó lakásokra jelentkeztek vevők és bérlők, ahogy nemlétező bérlők és vevők hirdetéseire pedig eladók és bérbeadók. Ez még ma is létezik és pont ugyan azt a célt szolgálja = adatbázisépítés, amiből aztán lehet dolgozni.

A második kérdés, hogy "Ingatlanos-e hirdető?",  már nem annyira nyilvánvaló, mert a legtöbb ingatlanértékesítő hirdetésén látszik, hogy nem a lakás tulajdonosa hirdeti. Már csak azért is, mert ott a legtöbb esetben ott van, hogy ingatlanosok hívását nem várja. De mivel a telefonszámra koncentrál az érdeklődő, nem olvas egy sorral sem feljebb vagy lejjebb, nem hogy a hirdetés szövegét, így ez a kérdés is elmaradhatatlan a számára.

Az már külön ironikus, amikor egyik ingatlanos így hívja fel a másik ingatlanost is, és ugyanezt a két kérdést teszi fel neki, ugyanebben a sorrendben. A másik véglet, amikor a telefonáló ingatlanos "Szia, kollégák vagyunk, tudunk együttműködni?" bizalmaskodó kérdéssel indít, amire  nehéz udvarisan válaszolni magázódva és tegeződve egyaránt.

2. A telefonálás pillanata pedig szinte mindig egybeesik azzal, amikor a hirdetést megtalálják.

Mindegy milyen nap van, mindegy hány óra, a lakáshirdetésre egy érdeklődő azonnal tud jelentkezni, ahogy a látóterébe kerül. Ezzel viszont már akadhatnak problémák. Mert az még érthető, hogy valaki megnézni csak akkor tudja, amikor az ideje (leginkább a munkájától függően) engedi. De telefonálni ettől még nem kellene bármikor. Az ingatlanértékesítő is ember, van családja, magánélete, nehezen várható el tőle, hogy a heti hét napon, kis túlzással a nap 24 órájában arra várjon, hogy felhívják. A mobiltelefonálási szokásaink a magánéletünkben lehet, hogy megengedik ezt. Viszont a hétköznapokban egy idegent, ismeretlent csak úgy felhívni, akinek ne számítson se nappal se éjjel, se korán se későn, se szombat se vasárnap, se munkaszüneti nap, az elég nehezen elképzelhető. A valóságban mégis ez történik. Az ingatlanértékesítőkre nincsenek tekintettel az érdeklődők. Vadul hívhatják késő este, egymás után, abban bízva, hogy ha percenként hívják, majd felveszi. Szombat vagy vasárnap korán reggel hívogatók, akik a „környéken járnak” és most azonnal megnéznék a lakást. Kiegészítve azzal, hogy egyébként néznek vagy néztek már mást is ott a környéket. Ebből lehet arra következtetni, hogy lehet van olyan szerencsés értékesítő, akivel már előre egyeztettek a hétvégi és főleg a reggeli lakásnézést.

3. Jó tanács hétvégén lakásokat nézegetőknek, hogy azt illik előre megbeszélni, nem aznap kitalálni.

Bár tudjuk, hogy az ingatlanértékesítő nem ember, vele bármit meg lehet tenni és egyébként is az ő érdeke, hogy eladjon vagy kiadjon egy lakást. Így jobb ha befogja a száját és csöndben mindig azt teszi, amit az érdeklődő kíván. Hiszen az ügyfélnek az az érzése, hogy mindig neki van igaza, még akkor is, ha éppen túllép minden határt.

A telefonálás jellemzően még mindig dominál a lakáshirdetések körül. Kevesebb érdeklődő érzi úgy, hogy e-mailt és más írásos üzenetet küldjön a hirdetőnek, ha éppen olyan időpontban talál a hirdetésre, amikor „nem illik telefonálni” és olyan sms-t küldeni, hogy „Kerestem és hívjon fel azonnal !”vagy „Nem értem el, hiába kerestem többször is.”, mindezeket persze olyan időpontban vagy olyan napokon, amikor nem igazán elvárható, hogy a másik fél felvegye.

Az ingatlanértékesítő így nem tud mit csinálni, csak lenémítja a telefonját és a gyakorlatban tudomást sem vesz egy idő után a hívásokról. Visszahíváskor érheti csak meglepetés, amikor az érdeklődő ráförmed, hogy miért nem hívta vissza azonnal, ez elfogadhatatlan és amúgy is minden ingatlanos egy szemét tróger, aki csak élősködik. Az ilyen hozzáállás és az ilyen stílus nem egy és nem is kettő ingatlanértékesítő munkáját nehezíti meg.

4.  Mert az ingatlanértékesítés egy munka, ezt megtapasztalhatja minden eladó, amikor a saját lakását próbálja értékesíteni.

Hirtelen ő is ingatlanosnak érezheti magát, akit az érdeklődők szintén nem kímélnek.

Az eladói oldalon állni mindig egy picit céltáblának tűnik. A vevők bármit megengedhetnek maguknak, amit eladóként nem mindig olyan könnyű tolerálni.

Ha ez halmozódik, és elképzeljük milyen lehet, ha nem egy, hanem több tucat ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, az milyen késdobálást jelenthet az év 365 napján. De nem szabad elfeledkezni az ingatlanhasznosításról sem. A bérbeadóknak sem könnyebb vagy azoknak az ingatlanosoknak, akik ingatlanhasznosítással pl. lakások bérbeadásával foglalkoznak.

5.  A bérlők is pont olyan kíméletlenek mint a vevők, nem tisztelve senkit és semmit.

Vasárnap délben hív, de ha visszahívják délután 2-kor, már nem aktuális. Vagy bármikor este 8-9 körül hív, de reggel 9-kor már nem aktuális, talált lakást. A bérlők lakásnézési szokásai sem különböznek a vevők lakásnézési szokásaitól, hiszen ők is a szabadidejűkben érnek rá. Azok a tulajdonsok, akik maguk keresik a bérlőt, meg is tapasztalhatják első kézből, már ha felhívják őket.

Annál ugyanis nincs rosszabb, mint amikor nem hívnak egy lakáshirdetésre, legyen az eladó vagy kiadó. Még mindig kezelhetőbb a hívásokat fogadni, mint abban a kételyben gyötrődni, hogy rossz az ár, talán a képek nem elég profik, esetleg leírással van valami gond…vagy jön a rémálom, hogy lehet nem is érdekel senkit sem a lakásunk!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nyugalom megzavarására alkalmas hirdetések

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely

A lakásvásárlás nem csak pénzügyi kérdés, hanem jogi is. Már a lakáshirdetéseket böngészve nagyon érdekes ajánlatokat találhatunk, aminél elkelhet az ügyvédi értelmezés. Vevőként az első feladatunk legyen, hogy kiválasztjuk az ügyvédünket. Ez nem csak azért jó, mert a legalapvetőbb adásvétellelel kapcsolatos kérdéseket azonnal át tudjuk beszélni, hanem azért is, mert folyamatosan lesz kihez fordulnunk, ha ingoványos és mocsaras terepre tévedünk.

Ehhez most egy élő példán keresztül adunk támpontokat, ami lehet néhol megmosolyogtató és mulatságos is, miközben végtelenül őszinte és nyílt. Az élet a legjobb tréfamester, aminél még az eladó lakások hirdetései sem lehetnek kivételek.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Alkalmi vétel vagy zsákbamacska?

1. A mai lakáspiacon az adottságaikhoz képest túl alacsony áron hirdetett lakások általában jogi aknamezők.

A kép nélküli lakáshirdetés a Budapest 13. kerület Újlipótváros Gogol utca 20-ban már a rákkatintása előtt erre hívja fel a figyelmet. Nincs 25 nm-es lakás 8 millió forintért valamilyen jogi gubanc nélkül.

2. A tulajdonjog megvásárlása még nem egyenlő az ingatlan birtoklásának és használatának a jogával.

Ez a hirdető is finoman a tudomásunkra hozza a hirdetési szöveg első két mondatával. Eleve olyan vásárlót keres, aki nem akar a lakásban élni és azt használni. A tulajdonjoga eladó csak a lakásnak, amit később pontosít.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Játék a szavakkal : a tulajdonjog eladó nem a lakás

3. Haszonélvezeti joggal terhelten a tulajdonjog korlátos

Halálig tartó haszonélvezeti jog van a lakáson. Ez nem zárja ki az adásvételt. Ha most gyorsan kikérnénk az ügyvédünk tanácsát, annyit mondana, hogy a lakás megvásárolható így is, de csak és kizárólag a haszonélvezővel együtt. A hirdetés szövegéből kiderül, hogy a haszonélvező biztosan nem akar költözni és lemondani sem a haszonélvezeti jogáról. Így évek vagy évtizedek telhetnek el, mire a haszonélvező halálával a tulajdonjog teljes értékű lehet. Kiegészítené, hogy a haszonélvezeti jog nem örökölhető, nem is eladható, az teljes mértékben személyhez kötött. A most 78 éves néni a kizárólagos élvezője ennek és nincs az a rokona, barátja, ismerőse, aki ezt a jogot tőle valamilyen fondorlattal meg tudná szerezni.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Haszonélvezeti joggal terhelt jelen és jövő

4. Az ilyen ingatlanok állapota a legtöbb esetben „kritikus” és minden kétséget kizáróan teljesen felújítandó.

Ez a lakás legalább nem egy földszinti tárolóból lett kialakítva, mert legfelső emeleti. Olvashatjuk, hogy a tetőt megcsinálták nemrégiben, ami arra utal, hogy előtte ázhatott a lakás és ennek akár lehetnek még látható nyomai is. Elég érthetően és tömören foglalja össze az eladó, hogy miért nincsenek képek az eladó lakásról:

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Feltételek és feltételezések

A brutális őszinteség nem helyettesítheti a képeket, azért tudatja velünk nem aranyat árul.

5. Menteni a menthetőt, szépíteni a semmit és megmagyarázni a megmagyarázhatatlant.

Egy „atomtámadás” után nem túl jó érvelni, hogy milyen idős a konvektor vagy az ablak. Valamivel még is kedvet akar csinálni az eladó, hogy felhívják. Egy 23 nm-es lakás teljes felújítását 1-1,2 millióra becsülni költői túlzás. Ezt már nekünk, a lakáshirdetést olvasónak is tudnunk kell. Itt pedig a legérdekesebb kérdés az időtényező. A 78 éves néni élhet akár még 20-25 évet is. Az, hogy ma meg tudnánk csinálni a lakást 2,5-3 millió forintból az nem azt jelenti, hogy évtizedek múlva is annyi lesz. A jövőértéket még nem tudjuk és talán eltörpül a kérdés a haszonélvezeti jog miatt.

6. A haszonélvezettel terhelt lakás ára piaci alapon nehezen értelmezhető.

A hirdető szerint ez a lakás haszonélvező nélkül 13 milliót ér, azzal együtt pedig 8 milliót. A tulajdonjog megvásárlásával ezek a számok nekünk csak azt jelentik, hogy vettünk egy lakást, amiről csak a Földhivatal fog tudni. Inkább adnánk érte 13 milliót és teljes jogú tulajdonosként tudjuk hasznosítani a lakást, mint sem 8 milliórt, amivel megvehettük a belépőjegyet a lakás bejárati ajtajához, nem pedig a kulcsokat.

7. Az utolsó szó jogán az eladó bármit mondhat.

„A metró és a belváros közelsége miatt könnyen kiadható lesz bármikor.” A bármikor helyett a valamikor kifejezőbb lehetne. Egyszer majd valamikor akár kiadható is lesz ez a lakás. Előtte egy embernek még le kell ott élnie az életét. A hirdetésben nincs benne közvetlenül, de sejthető, hogy a 78 éves néni nem tervezi az elköltözést és kivásárolni sem lehet – pénzért lemond a haszonélvezeti jogáról – mert az eladó már túllehet ezeken a körökön. Ő már megunta a várakozást a lakás bejárati ajtaja előtt, ezért most átadná a belépőjegyet a kulcsok helyett egy új tulajdonosnak potom 8 millióért. A megéri, nem éri meg a haszonélvezővel vásárolt lakás, csak a hirdetés alapján nem lehet eldönteni. Minél fiatalabb a vásárló, minél többet tud várni, és minél kevésbé számít neki, hogy mikor lesz teljes jogú és kizárólagos tulajdonosa a lakásnak, annál súlytalanabbá válhatnak a kockázatok.

Talán ez még érdekelheti a témában:

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Ügyvéd lakásvásárláskor

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásturizmus - a lakáspiac délibábja

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Amikor a lakáspiac és a lakásvásárlás újra „divatba” jött 2014 elejétől, a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanértékesítő vállalkozások egyre erősödő érdeklődési áradattal szembesültek. Olyan ez, mint a hömpölygő tömeg a bevásárló központokban "ünnepnapok" előtt. Egy része valóban vásárol is, a többi csak nézelődő érdeklődő. A mai lakáspiac semmiben sem különbözik a zsúfolt plázáktól. A hirdetési oldalak viszont egyáltalán nem tudják szűrni a komoly és valódi szándékkal nézelődőket a „window shopping” bámészkodóktól.

A lakások "ünnepe"

"Divat" ma lakást venni, lakásokról beszélni, lakásba fektetni pénzt, kiadni vagy turistáknak szálláshelyet szolgáltatni. De ez vonzza a csak „nézőket” is, ami miatt a valódi lakáspiaci kereslet növekedése rendre elmarad a „ a bámészkodó tömeg méretétől”.

Aki azt gondolja, hogy hobbiból senki sem néz lakáshirdetéseket, nem érdeklődik hirdetések után, nem regisztráltatja magát ingatlanközvetítőknél, vagy megy el lakásokat nézni, az téved. Ezek az emberek a lakásturisták.

A búza és az ocsu

A lakásturizmus optimista lakáspiacon, a "lakások ünnepén"  egy veszélyes jelenség, mert becsaphatja a szereplőket. Bankba is elmegy a lakásturista érdeklődni a lakáshitelekről, otthonteremtési támogatásról. Úgy ad elő mindent, mint ha komoly szándékai lennének. Ugyanígy viselkedik online is, böngészi a hirdetéseket, intézkedik, szervez és tervez. A hirdetési oldalak forgalmáról utoljára Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is azt nyilatkozta, hogy milyen figyelemre méltó. Azt még ő sem tudhatja, hogy az oldal nem képes megkülönböztetni a „búzát az ocsutól”. Azt gondolja az ingatlan.com komoly érdeklődőnek, aki megnézi a hirdető telefonszámát. Ez egy olyan rejtett funkció, ami egy extra műveletet jelent és az ingatlan.com szerint ez már elég ahhoz, hogy minden ilyen kattintást „búzaszemnek” nevezze.

Az „ocsu” sajnos homokszemként működik a gépezetben, teljesen összezavarja az ingatlanközvetítőket, akik minden érdeklődőt nagy örömmel regisztrálnak, ajánlanak nekik lakásokat és viszik ki őket a helyszínre.

Komoly időbe telhet, mire kiderül valakiről, hogy csak a bolondját járatja velük és végső soron az egész lakáspiaccal. Az érdeklődők számából próbálja a piac a keresletet, forgalmat megbecsülni. Ki lehet szűrni, szkennelni és profilozni a lakásturistákat?

A mindenevő, de "finnyás"

A kereskedelemben dolgozók biztosan sok érdekes történetet mesélhetnének  kiről és hogyan lehet megmondani ránézésből, a viselkedéséből, legyenek azok szavak vagy metakommunikáció, hogy kiből lesz vásárló és kiből nem. Az online felületeken is lekövethető egy lakásturista, mert ők meglehetősen szélsőségesen néznek hirdetéseket, nem igazán szűrnek és mindent megnéznek, ami „megtetszik” nekik, mert nincs is konkrét céljuk, így semmilyen anyagi korlát sincs.

Tehát egy online felületen az, aki „mindenevő”, azt mindig fenntartásokkal kellene kezelni. Az online lakásturista sokat „kattint”, sok időt tölt el az oldalon, sok mindent meg is néz, igazi álom „ügyfél”, aki tálcán kínálja fel a jó statisztikát az oldalnak, miközben nem jelent potenciális vásárlót, bárki és bármilyen indokkal, céllal nézelődhet, konkrét vásárlási szándék nélkül.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az időrabló, de "elfoglalt"

Az ingatlanközvetítők már sokkal szerencsésebb helyzetben vannak, mert a személyes kapcsolatból már érdekes dolgokat lehet észrevenni.

A lakásturista imádja, ha foglalkoznak vele, ő az igazi Mr. vagy Ms. Fontos. Időrabló, szereti ha az ő idejét rabolják és azt is, ha ő rabolhatja másokét.

Az ingatlanértékesítő hasonló mentalitású valódi vásárlókkal is könnyen találkozhat, ezért az ilyen „nyájas” és „körülményeskedő” emberekről még nem tudhatja biztosan, hogy lakásturista. Az első igazi erre utaló jel, amikor a „vevő” nem tudja mit akar és gyorsan lakásokat szeretne nézni, hogy majd „evés közben jön” meg az étvágya. Az online viselkedéshez hasonlóan a „mindenevőség” itt is jól tettenérhető. Az értékesítő magában csak azt kérdezheti ilyenkor:

„Mit variál már?”, de a valóságban a lakásturista nem variál semmit, csak „megnéz és megfog” mindent, amihez közel kerül vagy közel érzi magát, de nem lesz jó neki semmi. Simán eltölthet egy lakásban akár egy órát is, mint ha ez lenne az, amit keres, de utána jön a kifogással majd, hogy miért nem ezt választja. "Sokat gondolkodik".

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Barátkozó, de mindenki "ellensége"

Közvetlen, nyitott, társasági emberek, akik szeretnek beszélgetni az „élet tapasztalatukról”. De legalább annyira felszínesnek is tűnhetnek, ha valaki (ki)ismeri őket, mert mindenkivel barátkoznak, de senkinek sem lesznek a barátaik. A tapasztalt értékesítő, mint egy jó „bolti és piaci eladó” ki kell, hogy tudja szűrni néhány hónap alatt, hogy a „kedves vevő” csak szórakozik vele, mert akár havonta más lakástípus és árszegmens lehet a kedvence, a feltételeket is ez alapján változtatja. Ajánlatot is akkor és úgy tesz, amit biztosan nem fogadnak el. Ha később megkeresik - mert végül az a lakás mégsem kelt el és a lakásturista sem talált még semmit - hogy üljenek le és beszéljék meg azt az ajánlatot, addigra már természetesen nem lesz neki aktuális.

„Tegnap még ezt akarta, ma azt, holnap meg valami teljesen mást”. A lakásturisták jelenleg igen felülreprezentált réteg a lakáspiacon.

Minden eladó, értékesítő, hirdetési oldal, bank jobb, ha odafigyel a lakásturistákra, mert csúnyán becsaphatják őket. A lakásturista valódi kockázata, hogy elvakíthat mindenkit, akivel kapcsolatba kerül, mert ők az igazi délibáb jelenség a lakáspiac horizontján.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos trükkök

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetés

Mi sem tudtunk eddig erről, de ma olyan kéretlen tájékoztatót kaptunk, amiben több neves és ismert ingatlanos cég adatbázismegosztásán alapuló szolgáltatást kínálnak. A lényege nagyon egyszerű. A franchiseok a háttérben, a tulajdonosok tudta és beleegyezése nélkül, a lakásaik képét, adatait átadják az együttműködő irodáknak. Ezzel létrehozva egy közös „titkos adatbázist”, amit utána úgy használnak fel, ahogy csak tudnak. Meghirdethetik, mutathatják vevőiknek pl. az irodájukban, mint ha a saját adatbázisuk része lenne. Ezek után nem olyan meglepő, hogy ha a hirdetési portálokon a variációk lakáshirdetésre egy tipikus probléma. Minden lakásvásárló tudja, hogy ugyan azzal a lakással nagyon könnyű találkozni akár többször is. A képek is néha ugyan azok. Most már legalább tudjuk, hogy miért. Egy lakáslátogatásnál is megjelenhet egyszerre több különböző cég értékesítője is, anélkül, hogy a tulajdonos előre tudna.

Kartellező ingatlanosok

Már beszéltünk róla sokszor, hogy ha ingatlanértékesítő céggel akarunk eladóként dolgozni, akkor eggyel dolgozzunk csak. Nem csak azért, mert könnyebb egy céggel tartani a kapcsolatot, hanem azért is, mert a piac olyan kicsi, hogy a többi céggel való együttműködés inkább hátrány. Ha együtt akar működni egyik cég a másikkal, ahhoz úgy sem fognak engedélyt kérni tőlünk, eleve azt mondják majd, hogy a mi érdekünk, hogy a lakás el legyen adva. A lakás lehet az egyik cégnél, a vevő egy másik cégnél, a végén pedig osztozkodnak a jutalékon. A tulajdonosnak meg azt mondják, hogy neki ez úgy sem kerül többe, így ne is érdekelje.

Csali és megtévesztő hirdetések

Arról nem is olyan régen írtunk, hogy a hazai lakáspiac digitalizálódik. Az ügyfelek egyre „okosabbak”, és egyre „okosabb” eszközöket és szolgáltatásokat akarnak igénybe venni. A „buta” ügyfelekre épülő ingatlanos szolgáltatásokon alapul a jelenlegi hazai lakáspiac. Ennek pedig meg vannak a történelmi hagyományai. Sokan nem emlékeznek a kezdetekre, csak azt tudják, hogy itt „külföldi” mintára született meg az ingatlanértékesítő szakma. Ez azért költői túlzás, mert máshol az ingatlanértékesítők szerves részét képezik az ingatlan értékesítési és hasznosítási folyamatoknak. Ez nálunk nem volt így sem előtte, sem közben, sem pedig most. Mostohagyerekként született és nőtt fel az ingatlanos szakma és úgy is tekint rá a társadalom. Ezt a szolgáltatást a „buta” ügyfelek kényszere szülte Magyarországon. Ha visszamegyünk a 90-es évekbe, amikor inkább még vezetékes telefont használtunk, újsághirdetéseket olvasgattunk, az értékesítő szakma sok trükkel hergelte a piaci szereplőket. Az ingatlanirodáknak az volt a feladata, hogy újsághirdetéseket adjon fel. Ők voltak a vevő, az eladó, a bérlő és bérbeadó egy személyben. Drága volt hirdetni és sűrűn jelent meg az Expressz, így mindig újra és újra fel kellett adni a hirdetéseket. Így építettek adatbázisokat a látszatra, hogy kiadták magukat „mindenkinek”. Azt mondják olcsó és nevetséges trükk? De működött. Jöttek a telefonok a nem létező eladó lakásokra, kiadó lakásokra, lakást szeretnék venni és lakást szeretnék bérelni hirdetésekre. Ezek voltak a csali hirdetések. Ma is vannak ilyenek, az internet korában, ezen sem változott semmi. Eladókat és bérbeadókat azzal, hogy vezetnek meg azzal, hogy nekik milyen sok bérlőjük és vásárlójuk van, aztán persze csak hirdetés útján tudják kiadni vagy eladni a lakást.

A meggyőzés művészete

A csali nyomtatott hirdetések mellett, mentek a hideghívások is. 90-es évek hirdetéseiben alig néhány infó és egy vezetékes telefonszám volt. Kerület,ár, néha városrész, szoba szám, méret és telefonszám, illetve hogy általában munka után hívják. Rövid, tömör volt minden, nem úgy mint ma egy online hirdetésben. Bár azért néha lehet még ma is találni kísértetisen hasonló internetes hirdetéseket is. Akkor lehet tudni róla, hogy a hirdető nem ma kezdte a szakmát, de sajnos semmit sem fejlődött. Képről meg álmodozni sem lehetett. Majd személyesen kiderült, hogy miről is van szó pontosan. Az ingatlanértékesítők ekkor kezdték el alkalmazni a hideg hívásokat, hogy nekik van bérlőjük, vevőjük, érdekli-e az eladót vagy bérbeadót. Persze ez csak blöff volt leginkább. Már akkor is működött az, hogy az irodából két értékesítő kiment, az egyik volt a vevő vagy a bérlő. Ma is használatos trükk. Ha belement az ügyfél, akkor gyorsan meghirdették a lakást, mint egy tulajdonos. A még trükkösebb ingatlanértékesítők már akkor is specializálódtak és állandó csali hirdetésekkel dolgoztak figyelve a tulajdonosi hirdetéseket, illetve a vevők és bérlők hirdetéseit, mert abban az időben, mint egy fajta „társkereső” szolgáltatás volt az újsághirdetés. Ezen keresztül tudtak, nagyon lassan, nagyon körülményesen találkozni a piaci szereplők. A közvetítők ezt a környezetet jól ki tudták használni, mert ők egész nap tudtak hívásokat fogadni és kezdeményezni. Akkor még call center szerűen is dolgoztak az irodák. Voltak ahol ültek bent egész nap és fogadták a hívásokat. Mások meg mentek lakásokat mutogatni, megnézni. A sok bérlő, vevő, tulajdonos és bérbeadó, így nagyon könnyen találta magát szembe egy ingatlanossal a 90-es években. Adathalászat ment minden szinten és így próbálták magukat elfogadtatni. Ekkor alakult ki minden ma ismert sztereotípia az ingatlanosokkal szemben, mert egy nemkívánatos, direkt a megtévesztésre épülő szolgáltatásnak tekintették, ahol az ingatlanirodák tudatosan titkolták, hogy ők irodák. Ha ezt most így végig gondoljuk, akkor azt mondhatnánk, hogy szinte semmi sem változott azóta. A lényeg legalább is nem igazán. Ebben pedig sok igazság lenne

A mobiltelefon huszárok

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetésMég is haladjunk tovább, mert a 90-es évek végére, a 2000-es évek elejére minden felgyorsult. Az internet egyre inkább elfogadottabb lett és megjelentek az online hirdetések. Még mindig inkább kép nélkül és leginkább csak azért, mert ingyen voltak. A drága offline újsághirdetések mellett, az internet az ingyenességet jelentette akkor. Továbbra is az ügyfelek tudatlanságára építettek az ingatlanértékesítők, sok kamu és csali hirdetéssel. A képek hiánya miatt bármit le lehetett írni, a lakás élőben úgy sem úgy nézett ki. Ez még ma is így van nagyon gyakran így van. Ma inkább az a menő, hogy több lakás képét keverik össze, vagy teljesen más lakásnak a képeivel hirdetnek. Esetleg alig tesznek fel valamit a lakásból, inkább utca képek vannak egyéb lényegtelen fotókkal. Viszont ez folyamatosan változott. A 2000-es évek elején még mindig jellemző volt az, hogy vevők és bérlők is hirdettek. Ma már egyre kevésbé. De akkor még ebből is éltek az ingatlanosok, akik náluk is próbálkoztak, hogy beszervezzék őket. Nekik ügye minden ingyen volt. Persze akkor is és ma is mindent a vevő és bérlő fizet, hiszen náluk van a pénz, az eladónál és a bérbeadóknál a lakások. Sokkal könnyebbé vált elérni mindenkit a mobiltelefonok térnyerésével. E-mailt még nem nagyon használt ilyenkor senki. A telefon volt az első számú eszköz, abból is már senki sem volt helyhez kötve, így a szereplők egyre könnyebben tudták megtalálni egymást.

Bizalmatlanság a lakáshirdetésekben és lakásbemutatásokon

A vezetékes telefon korszakában, amikor sokan utcai fülkékből telefonáltak, a 2000-es évek közepére egyre inkább megszűnni látszott. A világ pedig felgyorsult, az e-mailes kommunikáció mellett, megjelent a közösségi média, megjelentek az egyre mobilabb eszközök, a mobil internet is egyre gyorsabb és stabilabb lett. 2005 és 2010 között gyakorlatilag minden megváltozott, ami a technológiát illeti. Az ingatlanértékesítők persze még mindig azon dolgoztak, hogy a piaci szereplők ne akarják megtalálni egymást, inkább hozzájuk forduljanak. A mobiltelefont pedig még mindig telefonálásra használják. A 90-es évektől a 2000-es évek közepéig kialakult egy réteg, aki ezt a szolgáltatást elfogadta. De nem szívesen, inkább muszájból. Ezért állandósult a lakáspiacon a bizalmatlanság. Az ingatlanértékesítők még most is attól szenvednek, hogy nehogy az ügyfelek megkerüljék őket. Ezért volt az, hogy sokszor még a utcát sem adják meg pontosan (csak a környéket), a házat sem szívesen fotózzák kívülről, nehogy a vevő vagy a bérlő könnyen felismerje és elmenjen a címre a postaládában üzeneteket hagyva, hogy a házban lakást venne vagy bérelne. Különböző nyilatkozatokat kezdtek el aláíratni, miután a vevő vagy a bérlő a találkozó után visszament a tulajdonossal külön megállapodni.

"Okos" ügyfelek vs. ingatlanosok

Az együttműködő ügyfelek számát, és ami még fontosabb, a bizalmat az elmúlt 10 évben sem tudták növelni, egymástól vették el inkább az ügyfeleket. Megerősödtek a 90-es években indult cégek, vagy abból váltak ki „klón cégek” és más néven folytatták az ingatlanértékesítést, de a piaci részesedésük nem nőtt. Ezt jelezték is azzal, hogy ingatlanértékesítés helyett inkább pénzügyi közvetítőnek álltak. Azt látták, hogy több ügyfelet nem tudnak szerezni, akkor a meglévőkből csinálnak több pénzt. Ez pedig abból a szempontból érdekes, hogy az elmúlt 5 évben a világ még inkább a technológiáról szól. A piaci szereplők nagyon könnyen tudnak tájékozódni és kapcsolatot teremteni online. Visszagondolva, hogy mi volt 20 éve és mi van ma, akkor azonnal látjuk, hogy elmennek az online piacra a szereplők és találkoznak. Ez már nem egy virtuális valóság, a mindennapok része. Ez az online piac lehet egy hirdetési oldal is. De 2016-ban már a jobb hirdetési oldalak nem hirdetési oldalak akarnak lenni, hanem értékesítő oldalak, amik a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók könnyű kapcsolatteremtése mellett, a szereplők folyamatos tájékoztatása (egy fajta képzése) is folyik. Ezek a szolgáltatások már nem az ingatlanértékesítők privilégiumai, akik még ma is azt hangoztatják, hogy ők jobban tudnak hirdetni, jobban ismerik a piaci árazást, jobban tudnak értékesíteni, mint a tulajdonos. Ez néha lehet igaz is, de a gyakorlatban minden megtanulható. Nem kell hozzá jós tehetség, hogy belássa mindenki, az online tér olyan, mint egy normál piac. Kimennek az árusok (bérbeadó, eladó, új lakások fejlesztői) és ott várják a vevőket és bérlőket. Ahhoz már nincs szükség ingatlanértékesítőre, hogy a felek találkozzanak. Az alap koncepció, amire még ma is felépítik a szolgáltatásukat, az az, hogy a szereplők rajtuk keresztül találkozzanak.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetés

De tudomásul kellene venni 2016-ban, hogy a technológiai fejlődés miatt a digitális lakáspiac ma más szolgáltatásokat kíván meg. Ezekről most szándékosan nem írunk. Csak azt mondjuk, hogy az „okos” ügyfelekkel számolni kell az ingatlanértékesítő szakmának, ahogy az „okos” hirdetési oldalak sem csak hirdetési oldalak már. Sokkal többek annál. Hogy melyik hirdetési oldal fog először komolyabban nyilvánvaló és félreérthetetlen lépéseket tenni ebbe az irányba, még nem tudni. Az viszont már most biztos, hogy a magánszereplők a klasszikus látszatra épülő, csalihirdetéseket alkalmazó, adathalászó, hideghívó, kartellező ingatlanosokban nem látják a jövőt. Az ingatlanosok azt szokták meg, hogy így tudtak csak érvényesülni az elmúlt 20-25 évben.  Viszont az ingatlanos trükkök helyett, ingatlanos technológiákra van már ma is szükség, ami a magánszereplőknek olyan értéket ad, amiért szívesen fizetnek és amiért kétségek nélkül meg is tudnak bennük bízni. A magánszereplők kontakt adataira már nem érdemes ingatlanos vállalkozást építeni. Ez a múlt. A jövő valami egész másról szól Magyarországon, még ha az ingatlanosok szívesen tekintik az amerikai lakáspiacot mintának. Ez nem Amerika és sosem lesz az, még ingatlanos szemmel sem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Eladó vagy Hirdető?

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetések

Frissítve 2.0

Tisztlelt Tulajdonos!

Egyre inkább eladó ez a lakás. Ezúton is köszönjük a közvetett pozitív visszacsatolást. Reméljük, egyre közelebb kerül a vevőkhöz, és ők is Önhöz.

Tisztelettel:

Ingatlanműhely

Frissítve 1.0

Az ingatlan tulajdonosa 2016. január 13-án megkeresett minket, hogy vegyük ki a bejegyzésből a lakás képét. (Megjegyzés: idegen számról hívott, nem arról, ami a hirdetésben szerepel, így el kell hinnünk bemondás alapján, hogy ő volt az) Felháborodott azon, hogy a bejegyzésünk rontja az eladási esélyeit. Próbáltuk  felhívni a figyelmét, hogy az eladási esélyeit az árazása rontja, nem a mi objektív hirdetéselemzésünk. Amire azonnal reagált, hogy árat is csökkentett. Ha másért nem is, már megérte a bejegyzésért, mert 1 millió forint mínuszt jelentett az árból. Vagyis ha igazunk nincs is szerinte, de igazság van abban, amit mondunk.

Egyetérteni nem tudtunk abban, hogy a vevők érdekei és az eladók érdekei merőben különbözhetnek egymástól. A sikerhez kell egy közös metszéspont, ami kétoldalú közös megegyezésen alapul.

A vevők szemében ez a hirdetés pontosan olyan, amilyennek leírtuk. De ő csak védte a védhetetlent, hogy az ingatlanközvetítők még magasabb áron is akarták hirdetni mint ő. Tehát az bebizonyosodott, hogy nem a vevők keresték meg, hanem hiénák, mert akkor eladta volna már és nem hirdetné. De őt még ez sem ingatta meg hitében sajnos. Bízunk benne, hogy ez a szép - de nem tökéletes - panellakás egyszer megtalálja az árát, ami 20 millió forint alatt lesz, ha tetszik ez az eladónak, ha nem.

A lakásbefektetés egyre súlyosabb műfaj Budapesten. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint ez a lakás, aminek a segítségével megint sokat megtanulhatunk a lakáspiac örökzöld sztárjáról, a panellakásról. Manapság nagyon könnyű belefutni panellakásba árkategóriától függetlenül. Ezért most együtt gondolkodásra hívunk mindenkit, mielőtt hangos nevetésbe, vagy esetleg dühkitörésbe kezdene a kedves olvasó, ha meglátja a hirdetést.

Alapinformációk

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetések

Azt azonnal megtudjuk, hogy magánhirdetésről van szó. Meg is kéri az értékesítő szakma képviselőit, hogy ne keressék. Bár halkan megjegyeznénk, hogy rajtunk kívül talán Önök is kíváncsiak lennének, hogy egy ilyen hirdetésre ki jelentkezik „komolyan”. 10 emeletes panel 9. emeletén van, egy kis erély tartozik hozzá, nem panelprogramos ház. Itt álljunk meg egy szóra. Azért az árazást itt először érezhetjük úgy, hogy talán egy picit, de tényleg csak egy icipicit, mintha elhamarkodta volna a tulajdonos. De még mielőtt teljesen elbizonytalanodnánk, a budapesti luxus már végtelenszer megrágott rágóját itt most újra a szánkba vehetjük, mert a tulajdonos azonnal luxusról beszél. Ezzel ismét megnyugtat minket, hogy 26,9 millió forintért egy 49 nm-es lakás már ezt a világot jelenti. Bár a garázs hiánya és a fizetős parkolási övezet együttes hatása egy picit keserű utóízt hagy maga után. Viszont ne keseredjünk el, mert felkészít minket a képekre, a felújított jelzővel.

Tulajdonostól eladó

Ügye már tűkön ülnek, hogy lehet-e ezt még egyáltalán fokozni?!? Biztosít minket, hogy egy bombaüzlet kapujában állunk, hiszen tulajdonostól eladó. Itt ismét elidőznénk egy pillanatra, mert ez is egy klisé. Sokszor, ha nem is mindig, de a jó árazás szinonimája a lakáshirdetésekben. Mindenki használja, még néha ingatlanközvetítők is, mert végülis a lakás „tulajdonostól eladó”, nem tőlük. Most ha megint elnevetnék magukat, akkor is kérjük szépen vegyék halál komolyan. Most mondják azt, hogy nincs igaza!?! Hasonlóan megtévesztő, amikor – és egy árnyalatnyit most közelebb kerülünk megint egy lépéssel a mélyebb piaci ismerethez – „csak megveszi és felújítja” majd azonnal eladó magánszemélyek hirdetnek így. Ezzel csak leplezni akarják azt, hogy természetesen a munkáért megkérik az árat, mert konkrétan ebből (is) élhetnek. Elég sokan és elég nagyban is tudják ezt művelni Budapesten. Összefoglalva ez a mondat nem jelent általában semmi jót, vagy legalábbis nem azt, ami le van írva. Gondolom Önök is úgy érzik most már, hogy az a fránya déja vu érzés újra magával ragadhat minket.

Részletek, ahol az ördög lakik

Megtudjuk, hogy örökpanorámás és első osztályú módon felújított. Már miért is kételkednénk, és szinte a lélegzetünket visszafolytva várjuk végre, hogy a képekig eljussunk. De csak lassan a testtel, nem eszik olyan forrón azt a kását. Fontos információk vannak elrejtve. Olvashatjuk, hogy 2015 júniusra készült el (tegyük fel, hogy így van, a lakást még nem láttuk, ezért vakon kell megbízni a hirdetőben), vadonatúj. Kár, hogy a CSOK nem ismeri a felújított luxus panellakás fogalmát, mert akkor az is benne lenne hirdetési szövegben. A már ismert „világos mert jobbra és balra is néz” klisé itt is elmaradhatatlan része a hirdetési szövegnek.

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetések

Panoráma

A luxus agyon csépelt és teljesen porig alázott kifejezése mellett a másik nagy klasszikus a panoráma. Nálunk már szinte minden az, ami nem konkrétan a szemben lévő házra néz. Így ha a 9. emeleti panoráma leírása már a szinte csak karnyújtásnyira lévő Marina sétány közvetlen Duna-parti lakásainak életérzését ígéri és mindezt sokkal kedvezőbb áron. A „karnyújtásnyira” kifejezés szerepel is a hirdetésben, ahol ismét lehet, de nem biztos, hogy túlzásokba esik a sétatávolsággal kapcsolatban. Végülis a Nyugati pályaudvar sincs onnan gyalog messze, ha úgy nézzük, mint ő.

Befektetésnek is kiváló az ingatlan

Az elmaradhatatlan csattanó a végére. Nem is értjük, hogy az airbnb lehetősége miért nincs megadva a Vizesvb mellett. De ha nem veszik meg idén, már jövőre biztosan benne lesz a hirdetésben a rövid távú szálláshely-szolgáltatási lehetőség is, vagy akár az olimpia üzleti lehetőségeit is meglebegtetve. De még akkor is "júniusában" felújított lakásként, hiszen a szöveg időtálló.

Képek, ami rajtuk van és ami nincs

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetésekA képeket érdemes a szöveg elolvasása és értelemzése után megnézni, mert úgy sokkal több finom részletet észrevehetünk rajtuk, hiszen fel vagyunk készülve egy méregdrága panellakásra, ahol minden hibáért büntetni fogjuk a hirdetőt. Eleve a 20 kép (ennyi a maximum az ingatlan.com-on) helyett csak 15 van. Ez már feketepont. Első benyomásra amúgy tényleg kitett magáért a tulajdonos, eye-candy a kicsike. A tolóajtós hálószoba (Végre egy tolóajtó és nem gardróbszekrény!) a kezdő képen nagyon jó kezdet. Plusz pont az alaprajzért, az ablakos konyháért (ez néz keletre). Külön csillag jár az erkélyért. Látszik, hogy új hidegburkolat, műfű is van. Tényleg kis bájos, hozzáad a lakáshoz. Eddig azt mondhatnánk, hogy tudatos és sok részletre, apóságra odafigyelő a tulajdonos. Mint ha nem ma kezdte volna a „szakmát” (de ez csak egy hangsúlytalan halk fülbemászó dallam a mi részünkről, semmi komolyan vehető). A hálószobáért viszont kár. Az az alap IKEA ágykeret nagyon illúzió romboló, a beerőltetett használhatatlan(csak porfogó) éjjeli szekrényekkel együtt. Egy luxus lakásba nem teszünk ilyen vacak ágyat. A wc is nagyon puritán. Az a tartály, a wc csésze és a kézmosó hiánya mind együtt nagyon zavaró. Ez itt már nagyon panelos, semmi luxusról nincs szó, inkább átlagon aluli. Meg lehetett volna oldani sokkal igényesebben is. Ez itt a kapkodás jele, de legalábbis valaki spórolni akart. Egy ilyen áron kínált panellakásnál a spórolás végzetes hiba. Az örökpanorámában gyönyörködve a wc pechjére nem használható. Mert legalább lenne ablakos a wc a Duna felé. Így viszont végső elkeseredésünkben megnézzük a többi hét képet, ami továbbra is tetszetős. Vitathatatlanul van egy fajta kellemes hangulata a lakásnak, de természetesen nem ilyen áron.

Eladó vagy hirdető (?), ezt döntse el mindenki maga.

Tovább

Ingatlan.com és a Jófogás.hu kapcsolata

business ingatlan.com olx.hu otthonterkep.hu Jófogás.hu ingatlanhirdetések FHB_bank

A  magánhirdetők és az ingyenes hirdetési oldalak kapcsolatával már foglalkoztunk. Abban már megjegyeztük, hogy a hirdetési piacra gyakorolt hatásuk megkérdőjelezhetetlen. Az viszont még számunkra is újdonság volt, hogy a egyedül a Jófogás.hu oldalra volt áttöltési lehetőség az ingatlan.com-ról, miközben látható volt, hogy az OLX.hu sokkal több hirdetést tudott bevonzani. Talán ez az oka, hogy most, amikor a Jófogás.hu felvásárolja a sokkal sikeresebb OLX.hu-t, akkor ezt a kapcsolatot meg is szakította.

Az ingatlan.com-nak 2015-ben már nincs megállapodása az áttöltésre. A jófogás.hu-t és a versenyhivatalt sem zavarja, hogy monopólium szerepekkel kacérkodik úgy, hogy eddig a piac rendre az OLX-et preferálta. A jófogás.hu az expressz.hu felvásárlásával sem tudta erősíteni a pozicíóját, de az OLX eltűn(tet)ésével egyedüli komoly  szereplő marad a hirdetések piacán.

Az ingatlan.com is valószínűleg fenyegetve érezheti magát. Még azon sem lepődnénk meg, ha már tett volna felvásárlási ajánlatot a Jófogás.hu az ingatlan.com-ért. Olyan agresszív piaci szereplőről beszélünk ugyanis, ami mögött megfelelő tőke állhat rendelkezésre, hogy minden fontosabb piaci szereplőt egészben felfaljon.

Az ingatlan.com a fenti üzenetet most küldte. De inkább tűnik kétségbeesésnek, mint ügyfél tájékoztatásnak. Reszketés és félelem...annyira, hogy az egyre erősődő   otthontérkép.hu oldalt nem is tekinti ingyenes megoldásnak. Pedig egy jól integrált oldalról beszélünk, egy teljesen mai igényeknek megfelelő tartalommal és tudással. Az ingatlan.com-ra ez az oldal is fenyegetést jelent, hiszen amögött pedig egy bank áll (FHB).

Tovább
«
12

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter