Brand trend az ingatlanpiacon

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanos cégek évek óta törekednek a nevük, a márkájuk, a brandjük iránti bizalom növelésére. Nem kis összegeket fordítanak az ismertségük és az elismertségük minél szélesebb körben történő terjesztésére. A sikert sokmindenben ki lehet fejezni. Most közelítsük meg a lehető legegyszerűbb oldalról és nézzük meg a médiából és akár a közvetlen környezetünkből ismertebb brandek pénzügyi teljesítményét. Az biztos, hogy erről az oldalról nézve minden egész más értelmet nyer. Nem lehet kijelenteni, hogy egy cég nettó árbevétele és adózott eredménye teljes körű információt ad egy vállalkozás teljesítményéről. De arra mindenképpen jó, hogy lássuk a cégek mennyire tudnak együtt növekedni a lakáspiaccal. Az már biztos, hogy a lakáspiac 2015 után 2016-ban is mind forgalomban, mind árakban jelentősen növekedni tudott. A lakáshitelpiac is ennek megfelelően alakult. Ha több lakást adnak el, akkor a lakáshitelezés is mindig jelentősebb. Ez a lakáspiacon egyben egy árnövekedési tényező is. Az ingatlanos cégek is tudják ezt. Ezért külön megnézzük azt is, hogy a két ismert ingatlanos brand hitelközvetítője hogyan is muzsikált 2015-ben és 2016-ban is. A nagy ingatlanos vállalkozások számára a hitelközvetítés jelenti az éltető energiát. De először nézzük meg, hogy a nettó árbevételeik hogyan alakultak.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingatlanpont a legnagyobb árbevételt elérő brand

A magát piacvezetőnek tekintő Duna House, az ingatlanközvetítők piacán rosszabbul teljesített 2016-ban, mint 2015-ben. A számok alátámasztják az ingatlan brand szokatlanul negatív kommunikációját 2016 nyarától kezdve. 2017 elején bátran jelentették ki, hogy a lakáspiacon kevesebb adásvétel történt 2016-ban, mint 2015-ben. Azóta már tudjuk, hogy a cég tévedett. A piaci részesedése csökkent, amit alátámaszt a nettó árbevétele is. Mind a nagy rivális, az Otthon Centrum, az annyira nem is ismert OTP Ingatlanpont, de még a Balla Ingatlan is tudta növelni a nettó árbevételét. A "piacvezető" ingatlanos brand viszont már nem.  Ha most hirtelen arra gondolnak, hogy a kistestvérnek tekinhető Smart Ingatlan biztosan jobban teljesít, akkor igazuk is van és egyben tévednek is. A Smart Ingatlan sokak szerint egy teljesen felesleges Duna House klón. Sok más piacon is  vannak brandek, amik jóárasítják magukat és elérhetőbb árakon kínálják a terméküket és a szolgáltatásukat. A Duna House valami ilyesmit csinál a Smart Ingatlan név alatt.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Egyelőre csak viszi a pénzt, nem hozza

Látható, hogy bár az árbevétele jócskán nőtt 2016-ban, a Smart Ingatlan eredménye továbbra is masszívan negatív. Fel van tőkésítve, tehát égeti a pénzt a cég. Egyelőre még nem érte el a méretgazdaságossági szintet. Nem olyan olcsó mulatság az ingatlanpiac, ha nagyban játszák. A kérdés itt és most az, hogy képes lesz-e, az amúgy a 2014 utáni lakáspiaci hullámot meglovagolni a Duna House cégcsoport legeredménytelenebb tagja akár idén, akár a következő években? Ez egy nagy talány. 2016 eredményét elnézve, nagyon kétséges, hogy 2017 hozná meg a cégnek az áttörést. De ki tudja! Az eredményesség terén a nagyobb brandek is nagyon szórtan teljesítettek.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingatlanpont elképesztő szintű negatív eredményeket produkál

A legnagyobb árbevételt elérő OTP Ingatlanpont is fel van már tőkésítve. 2017. januárjában kapott egy kis tőkeinnyekciót, hogy képes legyen elviselni ezt a masszív veszteséget.  Nem semmi látni, ahogy a sok bevételhez olyan költségszintek párosulnak már évek óta, amivel az OTP Ingatlanpont nyereséget nem tud termelni. Az életbenmaradását az OTP cégcsoport biztosítja. Ebből is látszódik, hogy az ingatlanozás nagyon költséges üzlet. Veszteséges évet zárt a Balla Ingatlan is. Az ő negatív hangnemjük is érthető ezért. A Duna Househoz hasonlóan a Balla Ingatlan a másik olyan cég, aki ellentmond a piaci folyamatoknak.  Teszi ezt azért, mert nem eredményes egy olyan lakáspiacon, ahol mind az árak, mind pedig a forgalom nőtt 2016-ban.  A legeredményesebb ingatlan brand az Otthon Centrum volt 2016-ban. A "piacvezető" Duna House sem árbevételben sem pedig adózott eredményben nincs az első helyen.

Viszont a hitlközvetítésből jelentős eredményt tudott realizálni a Duna House. Most látszik csak igazán, hogy mennyire inkább hitelközvetítő már a Duna House, mint sem ingatlanközvetítő. Sokkal jövedelmezőbb ágazata a hitelközvetítés. Emlékszik talán még mindenki amikor a hitelközvetítési díjak várható csökkentése miatt halasztotta el a tőzsdére lépést.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A Duna House és az Otthon Centrum részesedése csökkent a bővülő hitelpiacon

Árbevétel szinten a két rivális ingatlanos brand a hitelpiac egyre feljebb csapó hullámait nem tudta meglovagolni. Látszódnak a korlátaik és érződik, hogy az ingatlanos brandek a piaci folyamatokkal teljesen ellentétesen tudnak nőni vagy éppen csökkenni.  A Duna House legjobb évei akkor voltak, amikor az Otthon Centrum még a létéért küzdött.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A Duna House-ban a hitelközvetítés a péncsináló

Bár csökkenő eredmények vannak a Duna Housenál és az Otthon Centrumnál is, viszont a cégek pénztermelő képessége ebben rejlik. A jövőjük nagyban függ attól, hogy a csökkenő trend tovább folytatódik-e a hitelközvetítésben.

De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A fellendülő lakáspiac a lakáshirdetési oldalak árbevételét is növelte

Az ingatlan.com és az otthonterkep.hu egyaránt növekedni tudott. Az otthonterkep.hu növekedése jelentősebb %-osan. De az ingatlan.com árbevétele így is hatszorosa a valódi konkurenciának nem tekinthető otthonterkep.hu-nál. Az ingatlan.com piaci ismertsége nagyon erős  ingatlanos brandé teszi Magyarországon. A legértékesebb ingatlanos brand címre is pályázhatna, de azt majd az idő fogja eldönteni.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az otthonterkep.hu is égeti a pénzt, mint az OTP Ingatlanpont

Az ingatlan.com adózott eredménye csökkent. Ez több cégnél, nem csak nála, elsősorban a bérköltségek és fejlesztések eredménye, amik bár rontották az adott év eredményességét, azért hajtották végre, hogy később már jobb eredményeket érjenek el.  De ha egy cégnek nem egyszerűen csak csökken az adózott eredménye, hanem masszívan veszteséges is, az nem jelent sosem semmi jót. Az OTP Ingatlanponthoz hasonlóan, az otthonterkep.hu is jól fel van tőkésítve, égetheti a pénzt, amíg el nem fogy.

Az ingatlanos brandek a lakáspiaci folyamatokkal nem mindig tudják tartani a tempót. A vesztesek mindig provokatívabb módon hívják fel magukra a figyelmet, mint a jelenlegi lakáspiac győztes vállalkozásai. Legyünk ezért óvatosak, amikor a vesztesek hangja hangosabb, hízelgőbb és néha pont arról beszél, amit annyira de annyira szeretnénk elhinni, hogy igaz. Gyorsan kiderülhet, hogy a negédes szavak marketing csupán, ahol az ingatlanos brandek tovább építik vagy rombolják a piac - ergó a vevők, eladók, bérlők, bérbeadók - bizalámát.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos bűnözők

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Érdekes világban élünk, ahol néha úgy érezhetjük, hogy teljes mértékben ki vagyunk szolgáltatva másoknak. Nem véd meg minket senki és semmi, gondoljuk akkor is, amikor az ingatlanközvetítés egyik legvitatottabb megnyilvánulásával, a hideghívással szembesülünk. Hiába a hirdetési szövegben külön kiemelt rész, a telefonszám mellett pirossal jelölt felhívás, az ingatlanközvetítők bátran és magabiztosan telefonálnak. Ezek a hideghívások nem csak úgy találomra történnek, hanem általában adatgyűjtést folytatnak előtte. Ezt végezheti maga az egyszemélyes ingatlanközvetítő, egy ingatlaniroda vagy akár egy teljes ingatlan franchise hálózat megbízásából egy adatgyűjtő. De van ma már olyan szolgáltatás is, ami pénzért kínálja a hirdetési oldalakról leszedett magánhirdetések adatait rendszerezve. Ezek mind bűncselekménynek minősülnek, amit jó ha tud a hirdető és még jobb, ha tud az adatrögzítő és az ingatlanközvetítő is. Az ingatlanpiacunk fejlődéséhez az is hozzátartozik, ha egyre inkább tisztában vagyunk a jogi hátterével is.

A 2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és  az információszabadságról meghatározza, hogy mi a személyes adat.

3. § (2) bekezdés szerint személyes adat az érintettel kapcsolatba hozható adat:

A mobiltelefonszám személyes adat, de egy email cím is, a nevéről már nem beszélve. Ilyen adatokat az érintett hozzájárulása nélkül tárolni, felhasználni haszonszerzés céljából, az a jelenleg hatályos 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről , Btk. szerint is büntetendő.

Btk. 219. § (1) Személyes adattal visszaélés, különös tekintettel az a) bekezdésre:

"219. § (1) Aki a személyes adatok védelméről vagy kezeléséről szóló törvényi rendelkezések megszegésével haszonszerzési célból vagy jelentős érdeksérelmet okozva a) jogosulatlanul vagy a céltól eltérően személyes adatot kezel, vétség miatt egy évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Btk. 422. § (1) d) Tiltott adatszerzés:

"422. § (1) Aki személyes adat, magántitok, gazdasági titok vagy üzleti titok jogosulatlan megismerése céljából d) elektronikus hírközlő hálózat - ideértve az információs rendszert is - útján másnak továbbított vagy azon tárolt adatot kifürkész, és az észlelteket technikai eszközzel rögzíti,bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Egy hirdetési oldalról kézzel, vagy szoftverekkel adatot gyűjteni, tárolni és jogosulatlanul felhasználni is bűncselekmény. A hideghívás előtti adatgyűjtés, legyen az egyszemélyes vagy csoportos munka, esetleg fizetős szolgáltatás, mind kimerítik a Btk. Személyes adattal visszaélés és a Tiltott adatszerzés szándékos bűncselekmények tényállását. Igen, ez azt is jelenti, hogy feljelenthető az ingatlanközvetítő, az ingatlaniroda, de akár egy ingatlan franchise is, a tiltott adatszerzésből élő adatszolgáltatóval együtt, akik a hirdetők adataival visszaélnek és hideghívásokat kezdeményeznek. A hirdetési oldalak adatkezelő szabályzata mind tiltja az adathalászatot, de tenni ellene nem tesznek semmit. Az ingatlanszakmának is be kell tartania a törvényeket. Megítélése és adott esetben a jövője múlhat azon, hogy mennyire lesz jogkövető és el tud-e szakadni a régi és rossz szokásaitól, ami a zavarosban halászástól a fél- vagy akár a teljes illegalitásban működést jelenti.

Kényszer alatt az ingatlanos szakma  a digitalizálódó lakáspiacon:

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely
Ingatlanos trükkök

Kép: David Moreno, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan- és ügyvédi iroda

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán születik valaki úgy, hogy ingatlanos akar lenni. Valamilyen véletlen folytán kerül bele és azért marad benne, mert sikereket ér el. Nem a szokásos hogyan legyünk ingatlanosok kérdéskört feszegetjük most. Egész másik oldalról indulunk, de azt mindenképpen leszögezhetjük már az elején, hogy nem tisztelt munkáról beszélünk. Így ugrunk egy szintet és most azokról az ingatlanosokról beszélünk először, akiket nem azért tisztelnek az eladók, vevők, bérlők és bérbeadók mert ingatlanosok, hanem mert ügyvédek.

Ingatlanos ügyvédek

Akik mozognak az ingatlanpiacon tudják azt, hogy ügyvéd nélkül nincs adásvétel. Azok az ügyvédi irodák, melyek kimondottan ingatlanjogi kérdésekre specializálódtak, nem ritka, hogy ingatlanügynöki tevékenységet is folytatnak. Nem, ők nem hideghívással szereznek ügyfeleket. Nem is ragasztgatnak és még nem is dobálnak szórólapokat a postaládába. Még nem molinózzák tele a várost, hogy ők a tökéletes ingatlanosok. Utcafrontos irodáik sincsenek, amit telepakolnak eladó és kiadó hirdetésekkel és franchise hálózatot sem indítanak. Egyszerűen azokra az ügyfelekre építenek, akik velük intézik első körben az ingatlanok adásvételét. Aztán felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog bejegyzésen és az esetleges más adásvételt támogató jogi tanácsadáson és felügyeleten kívül mit tud segíteni akár a vevőnek akár az eladónak. Kiderül, hogy pl. tud bérlőt keresni.

Egy lakás tulajdonosának még is csak bizalomgerjesztőbb egy ügyvéd ingatlanos, mint egy hasonszőrű OKJ vizsgával rendelkező.

De a bérlők mellett vevőt is tud találni, ha arról van szó és már kész is az ingatlanos ügyvéd profilja. Az ügyvédi iroda hirdet, mutat, elad és kiad. A bizalom erős, sőt jól megteremthető. Gondoljunk csak bele, amikor vevőként, esetleg bérlőként azzal szembesülünk, hogy az ingatlaniroda nem is ingatlaniroda, hanem egy ügyvédi iroda. Az ügyvédszakma elismertebb és tiszteletreméltóbb, mint az egyszeri ingatlanos. A végzettség, a presztízs és persze a jog, mint bűvös szó nagyon jól kamatoztatható az ingatlanpiacon.

Az ingatlanozás jogalapjai

Akár adásvétel, akár bérbeadás a jog megkerülhetetlen. Bérlőként is szívesebben kötünk bérleti szerződést egy ügyvédi irodában. Nem csak a formaság miatt, hanem mert megjelenik a képben a bizalom. Az pedig minden szerződéskötésnél egy nagyon fontos tényező. Bizalmat nem lehet pénzért venni – hangsúlyoztuk már ezidáig is nagyon sokszor.

Az ügyvéd szerepe, az ügyvédi iroda háttere minden különösebb erőlködés nélkül biztosítja a feleknek, hogy megbízzanak egymásban. Az ingatlanozó ügyvédi irodák pont azok a szereplők a mai bizalmatlan ingatlanpiaci környezetben, akik profitálni tudnak a lakáspiac fellendüléséből:.

1. Az ingatlanközvetítők többsége szenved, kínlódik, kapar az ügyfelekért, akik közben egyre inkább elfordulnak az ingatlanközvetítéstől.

2. A jelenség elég látványos, sem a nagyobb városokban, sem Budapesten, sem országosan a közvetítők nem bővülő, hanem szűkülő piaccal szembesülnek, mert a vevők és az eladók is elfordulnak tőlük!

3. Így egyre rámenősebbek, egyre zavaróbbak tudnak lenni, amit az eladók és bérbeadók megtapasztalhatnak, ha feladnak egy hirdetést.

4. Amikor ezt a laikus megjegyzi, akkor is csak azzal jönnek, hogy „Minek hirdeti meg a tulajdonos a lakását, ha nem számol a közvetítők akaratos és számító világával!”.

5. Arrogáns vagy sem, de nem ez a magatartás az, amivel meggyőzhető a mai magyar társadalom, hogy ne lenne jobb az élet sokkal kevesebb ingatlanossal.

6. A kulcsszó nem csak a mennyiségen van, hanem a minőségen is.

Itt újra visszacsatolnánk az ügyvédi irodák előtt álló lehetőségre. Nem úgy megy senki sem a jogi egyetemre, hogy utána ingatlanos akarna lenni. De nem biztos, sőt talán itt lenne az ideje nyíltan és egyértelműen beszélni arról, hogy az ingatlanozás egy jogi pálya is. Aki itt dolgozik nem ügyvédként, annak is tisztában kell lennie a jogi hátérrel. A felületes jogi tudás, már nem megengedhető egy ingatlanosnak sem, miközben a többségük, a jelentős többségük elégségesnek tartja az OKJ-s vizsgával megszerezhető nagyon általános jogi tudást.

Nem tűnik ördögtől való gondolatnak az, hogy komolyabb, a jövőt tervező ingatlanos cégek nem OKJ-s ingatlanosokat keresnek majd, hanem a jogi egyetemek hallgatói között vadásszák majd le a jövő ingatlanosait. Az sem elképzelhetetlen, hogy egy életképes jövőképpel rendelkező ingatlanos cég nem más ingatlanos cégeket akar majd felvásárolni, hanem már jól működő, ingatlanozó ügyvédi irodákat.

Ez persze a javadalmazásokban és az ingatlanos életpálya modellben is átalakulást hozhat. Az ügyvédi iroda és az ingatlaniroda egybeolvadása egy járható út azoknak a ma sok kérdést feszegető és állandó kétségek között dolgozó tőkeerős, de legalábbis stabil és növekvő cashflowval (folyamatos bevétellel) rendelkező ingatlanos vállalkozásoknak, akik nem hisznek a franchise rendszerben, az „amerikai álomban” (= az USA-ban a legelterjedtebb és a legelfogadottabb az ingatlanos szakma).

A „magyar álom” egyre inkább afelé mutat, hogy az ingatlan körüli szolgáltatások komplexek legyenek, főleg adó- és ingatlanjogi értelemben. Az pedig nem azt jelenti, hogy az ingatlanos rá tudjon beszélni egy hitelre, lakástakarékra vagy egy életbiztosításra, mint egy lókupec vagy egy vásári kofa.

A bizalomromboló pénzügyi szolgáltatások élesen el fognak válni a valódi ingatlanos szolgáltatásoktól. Ma több ingatlanos cég előtt több út áll. Pénzügyi szolgáltató lesz vagy ingatlanos, esetleg túlél amíg csak tud. Ha ingatlanos akar maradni, akkor teljesen át kell alakulnia és meg kell teremteni a bizalom (lég)körét a professzionális jogi és adózási szakértelmével. A bizalom az egyik legnagyobb érték minden tekintetben. A jövő azoké az ingatlanosoké, akik a bevételeiket és a piaci részesedésüket, az ügyfeleik számát úgy tudják növelni, hogy közben a velük szembeni bizalom is nő. A rablógazdálkodás és a vadkapitalizmus csillagai leáldozóban vannak a magyar ingatlanpiacon.

További érdekesség az ingatlanszakma nehéz napjairól:

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

Kép: capamagmazi, Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.

A legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítőként ismert Duna House gyakorlatilag katasztrofális évet zárt 2016-ban Magyarországon. A néhány napja megjelent utolsó, 2016-os évet összegző negyedéves jelentése lesújtó képet festett   a piaci szereplő tavalyi teljesítményéről, ennek köszönhetően az egyik legalacsonyabb áron zártak részvényei a Budapesti Értéktőzsdén. Ő maga arra fogja, hogy csökkent a forgalom azokon a területeken, ahol a franchise irodák működnek. Azt már talán mindenki tudja, hogy ezért ők ki is jelentették még január elején, hogy az egész magyarországi értékesítési szám csökkent 2015-höz képest. A KSH adatai és semmilyen piaci folyamat ezt nem igazolja vissza, sőt egyenesen cáfolja. Csak annyi történt, hogy a piacvezető értékesítő piacot veszített.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A tőzsdére lépése óta mára -10%-ban a Duna House részvény

A kérdés az, hogy az egész ingatlanközvetítő szakma zsugorodott 2016-ban?

Nagy rá az esély, hogy az ingatlanértékesítés nem hogy növekedni nem tud Magyarországon, de egyre nehezebb évek elé néz. Főleg a drága, nem túl költséghatékony franchiseok vannak bajban, amelyek eddig is mindent megtettek azért, hogy az ingatlanközvetítésen kívül minden mással is foglalkozzanak. Ez az egész közvetítő szakmára igaz. Bő tíz éves múltja van annak, hogy a hitelközvetítés az ingatlanközvetítők egyik profit drivere lett, egy fajta menekülési útvonal.

A piacvezető ingatlanközvetítő a lakáspiaci forgalom hullámait nem tudja meglovagolni, de a hitelpiac növekedését viszont igen.

A lakáshitelek mellett a másik nagy kedvenc a lakástakarékok közvetítése. Érdekes látni, ahogy az ingatlanközvetítők gyakorlatilag pénzügyi közvetítővé alakulnak át. Ha nem megy az ingatlanközvetítés, nem adják fel, átnyergelnek az árnyék bankrendszerbe, mert így hívják a bankokra épülő pénzügyi közvetítőket.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A hitelpiac hatása a Duna Housera jelentősebb, mint a lakáspiacé

Az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a nagyobb szereplők a lakásépítésekben keresnek menedéket. Az Otthon Centrum egy nagyobb ingatlanos csoport, a BigGeorge ingatlanközvetítője. Ők nagy vesztesei az elmúlt 15 évnek. A Duna House a tőzsdéig jutott, az Otthon Centrum meg a túlélésért küzd. Még szerencse, hogy az újlakáspiacon a BigGeorge mindig is komoly szerepet vállalt, így az Otthon Centrum életben tud maradni. A Duna House is lakásokat épít a cégcsoporton belül. Teszik ezt azért is, mert ma nagyon nehéz ingatlanközvetítőként megcsípni egy-egy új társasház kizárólagos értékesítését. Maguk a beruházók és fejlesztők sem olyan szívesen dolgoznak már együtt közvetítőkkel, mint tették azt korábban. Inkább maguk hirdetnek és egyedül értékesítenek, amiben például partnerre találnak az ingatlan.com új lakópark oldalában is. Nincs mit tenni, úgy néz ki, hogy ma már az ingatlanközvetítést több oldalról szorongatják.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanközvetítő lakásokat épít, mert a használt lakások piacán a szerepe csökken

Mi lesz a sok franchise irodával Magyarországon?

Ahogy a bankok is fiókokat zárnak be, mert a 21. században az online bankolás a jelen és a jövő, úgy a franchise irodák számát maximalizáló stratégia is a végóráit éli. Látszódik a Duna House irodáinak számából is, 4 saját irodát nyitottak tavaly és 2-t be is zártak ebből Budapesten. 2017-től további irodabezárásokkal lehet számolni, nem csak a Duna Housenál, de a jelentősebb szereplőknél is. A költséghatékonyság kulcsfontosságú kérdés lehet a nagyobb szereplők jövőjében. A lakáspiac nem tud és nem is akar ennyi ingatlanközvetítőt eltartani. Profitálhatnak a kisebb, helyi, bizonyos városrészekre specializálódó irodák és a magányos farkasok.

Nem városi legenda az, hogy két okból lesz valaki sikeres ezen a piacon általában:

1. Az egyik az, hogy az eladó lakását a jutalékkal megnövelt áron is el tudja adni.

2. A másik az, amikor nem egyszerűen a jutalékkal tudja az árat növelni, hanem további milliókkal is.

Az ingatlanközvetítők elsősorban azért tudtak gyökeret verni Magyarországon, mert az eladók legalább annyit vagy még magasabb árat is megkaphattak a lakásukért, mint amennyivel eredetileg tervezték az értékesítést.

„Nehogy már elkótyavetyélje a lakását” – hangozhatott el számtalanszor már eddigis. A vevők erről sokáig csak suttogtak, hogy a közvetítők csak megdrágítják a lakáspiacot. Ma viszont olyan magasak az árak a pezsgő lakáspiacokon, hogy nem nagyon fér bele a további „túlárazás”, amivel a sikeres értékesítőnél egymás után kopogtattak a kapzsi eladók. Ingatlanközvetítő nélkül is igen magas kínálati árak vannak. Már-már olyan magasak, amik nem csak elméletileg, de gyakorlatilag is egyre inkább kizárják a közvetítőket az értékesítési folyamatból. Nem véletlen az, hogy a Duna House mellett azért akadnak még hangadók, akik szívesen beszélnek arról, hogy ezekhez a lakásárakhoz nem szívesen alkalmazkodnának. Ha a közvetítők szempontjából nézzük, akkor őket sokkal inkább sokként érhette az a lakáspiaci fellendülés, ami 2014-től történt. A Duna House szerint is 2015 túl jól sikerült év volt, amiért 2016-ban már nem tudták megismételni a sikert. Még a honlapján most is a 2015. évi értékesítési szám olvasható. Akkor 12 ezer ingatlant közvetítettek - hirdeti büszkén. Vajon 2016-ban mennyit?

 A lakásárak 2016-ban olyan szinteket értek el, ahol egyre kevesebb eladó gondolja úgy, hogy értékesítővel dolgozna együtt. 2017-ben is csak azok rohannak közvetítőhöz, akik nem tudják eladni a lakásukat. Azt gondolják – mert általában minden ingatlanközvetítő ezt az üzenetet közvetíti magáról – az ingatlanközvetítők el tudják adni a lakásukat. Nem ritkán az addigi x áron hirdetett lakás a közvetítés miatt x + jutalék áron lesz hirdetve. Ha nem kellett senkinek x áron, akkor hihető az, hogy majd a jutalékkal növelt ár csodákat fog tenni. A lakáshoz visznek gyakran érdeklődőt, de vásárlót nem. Igazából semmi sem változik, azon kívül, hogy az eladó fülét néha-néha azért rágják, hogy ha ő is úgy gondolja, csökkenthetne az áron.

Az árcsökkenésre várás a lakáspiacon ma inkább az ingatlanközvetítők álma, nem is feltétlenül a vevőké. A vevők most is vásárolnak, ha találnak valami kedvükre való normális ár/érték arányú lakást. A közvetítőknek viszont napról napra nehezebb.

Az elmúlt 20 évben azzal hitegette magát az ingatlanközvetítő szakma, hogy az lesz itt, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában, ahol széles körben használják ezt a szolgáltatást. De Magyarország ebben is más, nem lehet átültetni egy az egyben szolgáltatásokat csak azért, mert máshol működik. Nálunk nem működik jól, nem tud a lakáspiac szerves részévé válni az ingatlanközvetítés. Olyan ez, mint az orvosi piócák esete. Biztosan hatásos és felvilágosult gyógymód volt a maga korában, de ma már nem nagyon örülnénk, ha az orvosok piócákat aggatnának ránk. Az ingatlanközvetítők a lakáspiac "orvosi"  piócái – már ami a degradáló előítéleteket és a híresen rossz megítélésüket illeti.

Az ingatlanközvetítő piacról itt olvashat még:

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
True blood a vámpírpiac

Első kép: rocky byun

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásturizmus - a lakáspiac délibábja

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Amikor a lakáspiac és a lakásvásárlás újra „divatba” jött 2014 elejétől, a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanértékesítő vállalkozások egyre erősödő érdeklődési áradattal szembesültek. Olyan ez, mint a hömpölygő tömeg a bevásárló központokban "ünnepnapok" előtt. Egy része valóban vásárol is, a többi csak nézelődő érdeklődő. A mai lakáspiac semmiben sem különbözik a zsúfolt plázáktól. A hirdetési oldalak viszont egyáltalán nem tudják szűrni a komoly és valódi szándékkal nézelődőket a „window shopping” bámészkodóktól.

A lakások "ünnepe"

"Divat" ma lakást venni, lakásokról beszélni, lakásba fektetni pénzt, kiadni vagy turistáknak szálláshelyet szolgáltatni. De ez vonzza a csak „nézőket” is, ami miatt a valódi lakáspiaci kereslet növekedése rendre elmarad a „ a bámészkodó tömeg méretétől”.

Aki azt gondolja, hogy hobbiból senki sem néz lakáshirdetéseket, nem érdeklődik hirdetések után, nem regisztráltatja magát ingatlanközvetítőknél, vagy megy el lakásokat nézni, az téved. Ezek az emberek a lakásturisták.

A búza és az ocsu

A lakásturizmus optimista lakáspiacon, a "lakások ünnepén"  egy veszélyes jelenség, mert becsaphatja a szereplőket. Bankba is elmegy a lakásturista érdeklődni a lakáshitelekről, otthonteremtési támogatásról. Úgy ad elő mindent, mint ha komoly szándékai lennének. Ugyanígy viselkedik online is, böngészi a hirdetéseket, intézkedik, szervez és tervez. A hirdetési oldalak forgalmáról utoljára Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is azt nyilatkozta, hogy milyen figyelemre méltó. Azt még ő sem tudhatja, hogy az oldal nem képes megkülönböztetni a „búzát az ocsutól”. Azt gondolja az ingatlan.com komoly érdeklődőnek, aki megnézi a hirdető telefonszámát. Ez egy olyan rejtett funkció, ami egy extra műveletet jelent és az ingatlan.com szerint ez már elég ahhoz, hogy minden ilyen kattintást „búzaszemnek” nevezze.

Az „ocsu” sajnos homokszemként működik a gépezetben, teljesen összezavarja az ingatlanközvetítőket, akik minden érdeklődőt nagy örömmel regisztrálnak, ajánlanak nekik lakásokat és viszik ki őket a helyszínre.

Komoly időbe telhet, mire kiderül valakiről, hogy csak a bolondját járatja velük és végső soron az egész lakáspiaccal. Az érdeklődők számából próbálja a piac a keresletet, forgalmat megbecsülni. Ki lehet szűrni, szkennelni és profilozni a lakásturistákat?

A mindenevő, de "finnyás"

A kereskedelemben dolgozók biztosan sok érdekes történetet mesélhetnének  kiről és hogyan lehet megmondani ránézésből, a viselkedéséből, legyenek azok szavak vagy metakommunikáció, hogy kiből lesz vásárló és kiből nem. Az online felületeken is lekövethető egy lakásturista, mert ők meglehetősen szélsőségesen néznek hirdetéseket, nem igazán szűrnek és mindent megnéznek, ami „megtetszik” nekik, mert nincs is konkrét céljuk, így semmilyen anyagi korlát sincs.

Tehát egy online felületen az, aki „mindenevő”, azt mindig fenntartásokkal kellene kezelni. Az online lakásturista sokat „kattint”, sok időt tölt el az oldalon, sok mindent meg is néz, igazi álom „ügyfél”, aki tálcán kínálja fel a jó statisztikát az oldalnak, miközben nem jelent potenciális vásárlót, bárki és bármilyen indokkal, céllal nézelődhet, konkrét vásárlási szándék nélkül.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az időrabló, de "elfoglalt"

Az ingatlanközvetítők már sokkal szerencsésebb helyzetben vannak, mert a személyes kapcsolatból már érdekes dolgokat lehet észrevenni.

A lakásturista imádja, ha foglalkoznak vele, ő az igazi Mr. vagy Ms. Fontos. Időrabló, szereti ha az ő idejét rabolják és azt is, ha ő rabolhatja másokét.

Az ingatlanértékesítő hasonló mentalitású valódi vásárlókkal is könnyen találkozhat, ezért az ilyen „nyájas” és „körülményeskedő” emberekről még nem tudhatja biztosan, hogy lakásturista. Az első igazi erre utaló jel, amikor a „vevő” nem tudja mit akar és gyorsan lakásokat szeretne nézni, hogy majd „evés közben jön” meg az étvágya. Az online viselkedéshez hasonlóan a „mindenevőség” itt is jól tettenérhető. Az értékesítő magában csak azt kérdezheti ilyenkor:

„Mit variál már?”, de a valóságban a lakásturista nem variál semmit, csak „megnéz és megfog” mindent, amihez közel kerül vagy közel érzi magát, de nem lesz jó neki semmi. Simán eltölthet egy lakásban akár egy órát is, mint ha ez lenne az, amit keres, de utána jön a kifogással majd, hogy miért nem ezt választja. "Sokat gondolkodik".

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Barátkozó, de mindenki "ellensége"

Közvetlen, nyitott, társasági emberek, akik szeretnek beszélgetni az „élet tapasztalatukról”. De legalább annyira felszínesnek is tűnhetnek, ha valaki (ki)ismeri őket, mert mindenkivel barátkoznak, de senkinek sem lesznek a barátaik. A tapasztalt értékesítő, mint egy jó „bolti és piaci eladó” ki kell, hogy tudja szűrni néhány hónap alatt, hogy a „kedves vevő” csak szórakozik vele, mert akár havonta más lakástípus és árszegmens lehet a kedvence, a feltételeket is ez alapján változtatja. Ajánlatot is akkor és úgy tesz, amit biztosan nem fogadnak el. Ha később megkeresik - mert végül az a lakás mégsem kelt el és a lakásturista sem talált még semmit - hogy üljenek le és beszéljék meg azt az ajánlatot, addigra már természetesen nem lesz neki aktuális.

„Tegnap még ezt akarta, ma azt, holnap meg valami teljesen mást”. A lakásturisták jelenleg igen felülreprezentált réteg a lakáspiacon.

Minden eladó, értékesítő, hirdetési oldal, bank jobb, ha odafigyel a lakásturistákra, mert csúnyán becsaphatják őket. A lakásturista valódi kockázata, hogy elvakíthat mindenkit, akivel kapcsolatba kerül, mert ők az igazi délibáb jelenség a lakáspiac horizontján.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos ne!

Kérem, ingatlanközvetítők ne keressenek! - jelenik meg a magánhirdetésekben, de minden ilyen hirdető arról panaszkodik, hogy zaklatják őket ennek ellenére is. Sokan nem értik az okát és csak bosszankodnak emiatt. Pedig egyszerű a titok nyitja: minden ingatlanértékesítő munkájának a része a hideghívás. Ezt külön oktatják házon belül, de léteznek külön tréningek is, ahol csodákat ígérnek a résztvevőknek.

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásHideghívás

A hideghívásoktól mindenkit kiráz a hideg. A jelenlegi hirdetési oldalak egyelőre nem tudják megvédeni a magánhirdetőket ettől, mivel a telefonszámok nyilvánosak. Ezt pl. egy regisztrációs rendszerrel azért jól lehetne kezelni, ahol mindenki regisztrált lenne, még a vevő és bérlő jelölt is. Ha a regisztrált ingatlanértékesítő, akkor a telefonszámok pl. rejtve maradhatnának. Persze ki lehetne játszani, de az meg ellenőrizhető lenne, hogy milyen regisztráltak nézték meg a magánhirdető telefonszámát, így utólag büntethető is lenne az az értékesítő, aki zaklatja a magánhirdetőket. Erre egyelőre még várni kell, de mégis mit kezdjünk a hideghívásokkal addig?

Pszichológiai hadviselés

Elsőnek érdemes tisztában lenni, hogy valójában mire is megy ki a játék. Főleg most, amikor év elején mindenki nagy lelkesen és nagy tervekkel vág bele a munkájába, a hideghívásokat kezdeményező értékesítők is. Első sorban az intelligenciánkra építenek. Ez azt jelenti, hogy abból indulnak ki, a legtöbb ember nem egyszerűen le fogja tenni a telefont, hanem megpróbálja megértetni, hogy miért nem akar együttműködni ingatlanközvetítővel:

  • 1. Ne keressünk kifogásokat, ne beszélgessünk, tegyük le a telefont azonnal, a számot pedig mentsük el!

De a hideghívás lényege, hogy minél előbb meleggé tegyék. Ez most tudjuk, hogy furán hangzik, de azt jelenti, hogy az értékesítő minél később fogja felfedni, hogy értékesítő. Ez megint az intelligenciánkra épít, mert akivel már jól elbeszélgettünk akár csak egy rövid ideig is, az agyunk nem igazán engedi, hogy egy pillanat alatt letegyük a telefont, mert kíváncsivá válunk. Ez az emberi psziché, ez ellen nagyon nehéz tudatosan védekezni, mert annyira ösztönös, hogy észre sem vesszük, mennyire jól működik ez a valóságban:

  • 2. Ha kapunk egy hívást a hirdetésünkre, ott mi irányítsunk, ha nem tudunk irányítani tegyük le a telefont!

Az első pillanattól kezdve a hívó félre legyünk kíváncsiak és minél előbb derítsük ki mi a valós szándéka. Ha a hívó fél irányítja a beszélgetést már meg is van az esélye, hogy bevigyen minket a málnásba, mert az ember sajnos gyenge és befolyásolható. A hideghívó a tréningek és a képzések miatt fel van készülve minden kifogásra, ami ilyenkor elhangzik. Ezekre kár is egy másodpercet is pazarolni.

  • 3. Ne keressünk semmilyen kifogást, észérvet, hogy miért nem, csak tegyük le a telefont!

Már harmadszor írjuk le, hogy tegyük le a telefont, de bármilyen egyszerű és nyilvánvaló lépés, a legtöbb ember nem teszi le, hanem lehetőséget lát abban, hogy most minden ellenérzését, előítéletét, múlt béli valós és vélt sérelmét az értékesítőkkel kapcsolatban ott és adott pillanatban megossza a hideghívóval. A hideghívó pedig erre van kiképezve, semmi másra. Ha nem beszélgetünk vele, csak letesszük a telefont, akkor nincs az a képzés, ami ezt kezelni tudja. A kommunikáció alapja ugyanis egy másik fél létezése. Ha nincs másik fél, az értékesítői trükkök sem működnek.

  • 4. Magánhirdetőként minden esetben arra készüljünk, hogy hideghívást kapunk és találjunk ki kérdéseket, amivel a hívót azonosíthatjuk, vagyis a nyulat kiugraszthatjuk a bokorból!

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásA hideghívó legnagyobb ellensége az, hogy a magánhirdető teljes mértékben fel van rá készülve. Akit meglepetésként ér egy hideghívó, az össze is zavarodhat és hibát hibára halmozhat. Irányítani biztosan nem fog tudni, amit a hideghívó kegyetlenül ki is fog használni és már azt veszi észre a magánhirdető, hogy behálózták, mint pók a zsákmányát. A meggyőzés technikájáról számos könyv született már és még ma is fizetnek értékesítők és az üzleti életben mozgók azért, hogy ilyen előadásokat hallgassanak. A meggyőzés ereje leginkább személyesen működik, pont ezért fogja minden hideghívó a kötetlen és minden költségtől (veszteni valótól) mentes személyes találkozóra biztatni a magánhirdetőt.

  • 5. A meggyőzés ereje viszont egy szerepjáték, ezt sose felejtsük el, csak tegyük le a telefont!

Az értékesítőknek azért van szükségük hideghívásra, mert sokkal kevesebb olyan eladó keresi meg, akiknek piacképes az eladó ingatlana. Aki magánhirdető, annak legtöbbször pont olyan lakása van, amit az értékesítő keres. Ezért elsősorban ők vannak kitéve a hideghívásoknak az eladó lakások piacán. Ilyenkor sokszor konkrét vevő ígértetővel indítanak. Aki nagyon aljas, az csak időpontot egyeztet és a személyes találkozón, a bemutatón derül ki, hogy a valódi vevő nem egyedül, hanem az értékesítő társaságában érkezik. Ilyenkor sem szabad kétségbeesni. A lakást be lehet mutatni – úgy is komolytalan általában az ilyen vevő, sokat alkudó, azonnal készépénzt ígérő és szerződő – de utána meg lehet kérni a vevőt, hogy keressen meg minket külön. Ha kényszerhelyzetbe hoz minket egy értékesítő:

  • 6. Semmit nem írunk alá, senki mással és semmi másról nem beszélgetünk, csak a konkrét vevővel és csak a lakásról.

A bérbeadó lakásoknál már más a helyzet. Ott sajnos egyszerűen lelopják a hirdetéseket a hideghívások mellett. A Photoshop világában sok vízjelet el tudnak távolítani és a tudtunk nélkül hirdetik meg a lakásunkat ugyan ott, ahol mi is hirdetjük. Pont ez az az üzenet, ami azt jelenti, hogy minek hirdesse egy cég, ha azt én is tudom? A kiadó lakásokkal foglalkozó cégeknél pedig a nagy számok törvénye működik. Ez azt jelenti, hogy számukra nagyon fontos, hogy sok legyen a kiadó lakások száma. Ezzel azt üzenik, hogy milyen sok ügyfél bízik meg bennük, ezzel serkentve a többi még velük együtt nem működő bérbeadókat, hogy lépjenek velük kapcsolatba. A kinek van több hirdetése egyébként is ingatlanértékesítői betegség. Kivétel nélkül minden cég ettől szenved. Maximalizálni kell a hirdetések számát, mert attól fontosabbnak, hatékonyabbnak, sikeresebbnek érzik magukat. Ezt előszeretettel kommunikálják is, mert ha már mást nem is tudnak felmutatni, akkor mit csináljanak a szerencsétlenek! Szánalomra méltó, de a lakáspiac, az értékesítési szakma nagyon sok régi hibás és téves sztereotípiától nem tud megszabadulni, ami szerintük a siker kulcsa.

Magánhirdetőként ezen tanuljunk meg egyszerűen átlépni, mint a kutyapiszkon az utcán.

Tovább

True Blood a vámpírpiac

ingatlanközvetítés lakáspiac

Nincs ingyen ebéd, még ha a hazai ingatlanközvetítő hálózatok ezzel hitegetik ügyfélkörük egyik felét, a vevőket. Olyan betegesen ragaszkodnak ehhez a szlogenhez, amiért kivétel nélkül ma minden ingatlanközvetítő, legyen az teljesen friss, vagy már régi motoros, szemrebbenés nélkül kínálja az ingyen ebéd illúzióját.

Érdekkonfliktus

Az ingatlanközvetítő a legmagasabb eladási árban érdekelt, mert minél magasabb az ár, annál több a jutalék. A jelenlegi piaci hangulatban így könnyen megérthető az, hogy az ingatlanközvetítők koránt sem barátai a vevőknek, csak szimpla vérszívás folyik. Az esetlegesen sarokba szorított vevőknek az eladókon kívül csak az ingatlanközvetítők örülnek, akiknek semmi sem lehet elég drága, ha vérszemet kapnak. A lakáspiaci híreket pedig ezek a cégek adják még inkább bebetonozva azt a status quo-t, ami számukra a legelőnyösebb és természetesen a legjövedelmezőbb. Sőt, az eladók sokszor pont az ingatlanközvetítő gátlástalanságára építve keresik meg őket, hogy még magasabb árat érjenek el, mint ha maguk hirdetnék. Ha egy eladó még is egyedül próbálja meg hirdetni az eladó lakását, sorra fogja kapni a hideghívásokat a zaklató ingatlanközvetítőtől, hogy ő futószalagon fogja szállítani a vevőket a jutatékával megnövelt áron, de még a felfelé licit lehetőségét is meglebegteti. A pénz nagy úr, sok eladó elcsábul, hiszen neki mindegy ki veszi meg és mennyiért, a lényeg, hogy csak kevesebb ne legyen az adásvételi ár, mint amit ő megálmodott. Ilyenkor a legvallásosabb eladóban sem merül fel az „extra profit” erkölcstelensége, nem fog habzó szájjal kígyót és békát kiálltani, hogy a „magyarokat mindenki csak lehúzza, kiszipolyozza”. Ááá, dehogy, vámpírként a vérszívás ősi mesterévé avanzsál és az ingatlanközvetítővel karöltve a nagy nyereség reményében várja a gyanútlan vevőket, akik nem is értik, hogy őket miért tálcán szolgálják fel és miért nem kiszolgálják, ahogy azt a pénzükért el is várják.

All-in, avagy mindent a vevő fizet

A vevő fizet ugyanis mindent, a szó legszorosabb értelmében. Kifizeti az eladó álmát, az ingatlanközvetítő minden díját, a vámpírvacsora borravalóját is. A vevő a jelenlegi lakáspiacon a legkiszolgáltatottabb préda, ami űzött vadként menekül cseberből vederbe. A lakáspiac pénzéhsége a vámpírpiac sajátos mikroklímáját eredményezte. A vevők érdekei tizedrangúak lettek, nekik meg kell elégedni azzal, hogy a lakáspiaci árak éppen a gödörből kúsznak felfelé. Arrogáns vagy sem, de mit akarhat ennél többet ma egy vevő? Még jóáron és értelmes ár/érték arányt keresve mer esetleg előre gondolkodni, tervezni, nem pedig szociális alapon vért adni? Még jó hogy le nem köpik a vevőt, aki nem érzi magát a táplálkozási lánc alacsonyabb rendű zsákmányállatának. A mostani lakáspiacon leginkább az tud vevőként érvényesülni, aki elfogadja a vámpírpiac megalázó feltételeit, ahol semmi sem elképzelhetetlen, még az sem, hogy egy áron hirdetett lakás egyik pillanatara még sem annyiért eladó, hanem többért – a feltételeknek semmilyen írott vagy íratlan szabály nem szab határt. Az ilyen vámpírpiac lép át 2016-ba, fűtve az új CSOK egyelőre még bizonytalan feltételeitől, hát ha ez újabb szintre emelheti a vámpírok lehetőségeit. A vámpírpiacon az a legérdekesebb, hogy a vevők nem csak a pénzükkel fizetnek túl, de még vérüket is adják (ha még csak képletesen is), mert stresszes, időigényes és egyre körülményesebb lakásokat vásárolni. A személyes és közvetlen konfrontáció már alig elkerülhető, ami távol áll az isztambuli Nagybazár fűszeres illatú, füstős, forró teás, fekete kávés, színházi előadásokat megszégyenítő drámai alkudozási jeleneteitől. A hazai ingatlanközvetítő szakma még mindig csak egy vámpír és nem kereskedő. Idézet egy ártatlannak tűnő vérszívó hirdetéséből, aki vevőkre vadászik…vagyis a pénzükre és a vérükre:

Nálunk teljeskörű és minőségi szolgáltatást kap. Jogi kérdés? Földhivatali ügyintézés? Adózási és illetéktanácsok? Specialista ingatlan szakjogász kellene? Kényelmetlen áralku? Értékbecslés? Hitelre, lakástakarék-pénztárra van szükség? Lakásbiztosítás kell az új otthonhoz? Befektetésnek keres, de nincs tisztában az adózással, megtérülési rátákkal? Vagy csak a legjobb ajánlatot keresi? Nálunk mindezekre és bármely más kérdésre megoldást talál könnyen, gyorsan, profin. Ohh, és azt említettem már, hogy mindezt INGYEN....? Na, van kérdése?

Jogosan várhatják el tőlünk, hogy legalább azt mondjuk tisztelet a kivételnek. De a kérdés ma az, hogy az ingatlanközvetítők sikeressége mennyiben múlik azon, hogy vámpírok vagy sem? A tapasztalat az, hogy a csúcsragadozók vannak versenyelőnyben, mert az ingatlanközvetítő a vevőknek csak depressziós piacon a társa, ahol a helyzet éppen fordítottja a mainak. Akkor a vevők a vámpírok, ők szívják az eladók vérét, de az ingatlanközvetítőnek akkor is vérszívó szerep marad, csak nem a vevőét, hanem az eladó vérét szívja jobban.

A magyar lakáspiac, mint ha mindig csak a vámpírokról szólna, csak éppen a (vadász és vad) szerepek cserélődnek időről időre, miközben az ingatlanközvetítő szerepe változatlan.

Tovább

Ingatlankezelés - Az ingatlan művészete

Az ingatlankezelői szolgáltatás középpontjában az ingatlan áll, nem az ingatlan tulajdonosa vagy bérlője. Ezért mint szolgáltató az ingatlant jelképesen átveszi a tulajdonosától, ezzel együtt a tulajdonos alárendeli magát az ingatlankezelőnek. Ez teljes bizalmat jelent a tulajdonos oldaláról és óriási felelősséget az ingatlankezelőnek. A felelősség pénzügyi garancia is egyben, magas fokú elvárás, ezzel együtt az ingatlankezelő értékének mércéje.

bpartner_ingatlankezeles.jpgAz ingatlankezelő sem tud rossz bérlőből jót csinálni, addig az ingatlanközvetítőt csak az érdekli, hogy a bérlőnek van-e rövidtávú anyagi fedezete a kaucióra és az első havi bérleti díjra. Ez az ingatlankezelőnél még csak a minimum feltétel, addig az ingatlanközvetítőnél általában ez a maximum elvárás egy bérlőtől. Természetesen tévedhet, hibázhat az ingatlankezelő is. Előfordulhatnak eltűnő bérlők, a bérlő drasztikus anyagi helyzetének megváltoztása miatti nem várt konfliktusok. De az ingatlankezelő attól ingatlankezelő, hogy garanciát ad és felelősséget vállal a munkájára. Ha ezt nem tartalmazza az ingatlankezelő szerződése, akkor az nem ingatlankezelő.

Az ingatlanközvetítő tehát versenyt fut az idővel, ami egyben előnye és hátránya is.  Ezzel szemben az ingatlankezelő hosszú távú együttműködésre alapozza szolgáltatását és az ebből származó bevételeit. Megfontolt, az ingatlanhasznosításra helyezi a fő hangsúlyt, így akár több évig tartó üzleti kapcsolatot fenntartva az ingatlan tulajdonosával. Ez határozza meg üzletpolitikáját, hozzáállását az ingatlanhoz, annak tulajdonosához és bérlőéhez. Az ingatlankezelőnek fontos az ingatlan teljes ki- és megismerése, annak hibáinak és hátrányainak tudatosítása. Üzletpolitikájának alapja az ingatlan értékállóságának a biztosítása és a hasznosításából elérhető tulajdonosi jövedelem maximalizálása, a felmerülő költségek optimalizálása. Az idő az ingatlankezelőnek dolgozik és nem fordítva. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter