Komolytalan vevők

áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van választójogunk, de nincs választásunk, legalább ugyanolyan kontraproduktív hozzáállás a közéletben, mint a magánéletben. A lakásvásárlás és eladás is magánügy, tele választásokkal, jogokkal és kötelezettségekkel. Komoly terep, ahol továbbra is hangsúlyozzuk, hogy eladóként ne akarjuk a lakást rátukmálni senkire. Ne gondoljuk azt minden érdeklődőről, hogy pont ő a lakás vásárlója. Inkább ismerjük fel, hogy ki nem a lakás vevője és koncentráljunk arra az egyre majd, aki igen. Az nem kérdés, hogy ritkán veszi meg az első lakásnéző az eladó ingatlant. Csak egy fogja végül megvenni, de sokkal többen fogják előtte megnézni. Ez az az alapgondolat, amit egyébként minden eladó tud, ismer, de hajlamos elfelejteni, amikor „helyzet” van. Az eladás idő. Korántsem törvényszerű, hogy pazaroljuk a drága időnket felesleges körökre. A lakáseladásnál ez mégis elkerülhetetlen bizonyos szintig. A hirdetés és lakásbemutatás során már az eladón is múlik az, hogy meddig megy el, mit enged, mit hisz, mit képzel vagy tud-e egyáltalán nemet mondani egy olyan érdeklődőre, akiben nem bízik. Kulcskérdés, hogy a lakás vevőjében meg kell bíznunk, addig az érdeklődőkben egyáltalán nem. Ha egy lakásnéző az eladóban bizalmatlanságot kelt, akinek azt sem hiszi el, amit kérdez, nem csak azt, amit mond, akkor az ilyen esetek döntő többségéből biztosan nem lesz adásvétel.

Ezek nem fekete vagy fehér helyzetek

Könnyen félre lehet érteni a másik felet. Az eladók és a vevők is emberek, akik között támadhatnak zavarok, feszültségek. Különösen akkor, amikor egy érdeklődő provokatív és nehéz megítélni azért, mert nem érdekli egyáltalán a lakás, vagy éppen ellenkezőleg. Provokáció alatt olyan hétköznapi megnyilvánulásokat értünk, amikor az eladó lakást és magát az eladót is nemtelen támadások, erős és alaptalan kritikák érnek vevői oldalról. Vannak rámenősebbek, magabiztosabb vevők. Nincs ezzel semmi gond.  Irányár = alkudni kötelező bejegyzésünkben is megírtuk, hogy „Sokkal magabiztosabb és tudatosabb lakásvásárlóként akár mi befolyásolhatjuk az ingatlanközvetítőket és a hirdető tulajdonosokat, nem pedig ők minket.”

Igen ám, de Az áralku filozófiájában  külön kiemeljük, hogy „Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!” Hozzá is tesszük „Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.”

Tudat alatt ezt tudják az eladók is. Lakásnézés közben vagy utána történő árcsökkentést alátámasztó lakáskritika nem célravezető. A legtöbb eladóban azt az érzést fogja kelteni, hogy a vevőt nem is érdekli a lakás, csak az idejét pazarolja rá. Tapasztaltabb eladóként, esetleg ingatlanértékesítőként ezzel illik tisztában lenni és nem felvenni a kesztyűt.

Párosulhat ehhez egy bizonytalan árajánlat és egy még bizonytalanabb vételi szándék is, de az ne tévesszen meg bennünket

Eladóként, vagy az eladó partnereként vegyük komolyan az intő jeleket. Sajnos a komolytalan vevő nem városi legenda. Nem feltétlenül az emberi gonoszság és rosszindulat vezérli. Vannak olyan érdeklődök, akik maguk sem biztosak abban, hogy mit szeretnének megvenni és feszegetik a saját határaikat abban is, hogy mit tudnak megvenni egyáltalán. Nézelődhetnek olyan környéken is, ami divatos, de igazából nem is szimpatizálnak vele. A divat már csak ilyen furcsa hatással van a vevőkre is. Különösen rossz omen, amikor az érdeklődő szerint az eladó lakás környéke például kész katasztrófa. Könnyelmű és meggondolatlan is lehet, amikor komolytalanul komolykodik. Az sem túl biztató, ha a személyesen mondott árat írásban - de még mindig nem vételi nyilatkozatban -  tovább faragja üres kifogásokkal, nem is olyan ritkán akár füllent is. Eladóként vegyük komolyan és bátran közöljük vele, hogy ez az eladó lakás lehet nem is rá vár.

Időpazarló és nagy benne a csalódásfaktor, ha teret engedünk egy már az elején látványosan hamvában holt érdeklődő vs. eladó csatának, aminek a  vége aligha adásvétel lesz

Az áralku filozófiájában  nem véletlenül hívtuk fel a vevők figyelmét, hogy „Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.”

Eladóként is tudnunk kell nemet mondani, nem csak bérbeadóként, ahol ez ma már jóval gyakoribb és elfogadottabb. Ahogy a bérlőket, a kiadó lakásra jelentkezőket is megszűrhetjük, elutasíthatjuk őket, pont így tehetünk az eladó lakásra jelentkező számunkra nem megbízható érdeklődőkkel is.

Aki lakásvásárlásra szánja el magát, nagyon hamar rájön, hogy nincs könnyű helyzetben

Eladóként ezzel is illik tisztában lenni és nem csak a pénzt látni minden érdeklődőben. Eladóként az érdeklődők az időt jelentik és csak a vevő jelenti a pénzt számunkra.

A lakásvásárlóknak viszont értelemnszerűen időre van szükségük, hogy feltérképezzék a piacot, megismerjük a kínálatot, az eladókat és természetesen a saját igényeiket és határaikat, korlátaikat. is.

Nehéz a választás – írtuk 2 hónapja, amiben határozottan és nagyon komolyan gondoljuk azt, hogy „A lakásvásárló szinte rá van kényszerülve, hogy egyszerűsítsen, mert a teljes kínálatot úgy sem tudja megismerni, dönteni róla meg pláne.”

Miért veszünk rossz lakást?  kérdésre is kerestük már a lehetséges válaszokat, ami ezzel a témával nagyon szorosan összefügg. "Minden vevő jó döntést akar hozni a lakáspiacon. Senki sem akar rossz lakást venni, de ettől még vásárol" Például azt állítjuk, hogy "Azért hozunk rossz döntést vevőként , mert vannak olyan eladók a lakáspiacon, akiknek érdeke, hogy mi rossz döntést hozzunk." De nem minden eladónak ez az érdeke és vevőként vegyük inkább figyelmeztetésnek, ha egy eladó maga mondja, hogy inkább keressünk másik lakást, az övé lehet nem is nekünk való.

A vevőkben kódolva van az üresjárat, a több felesleges kör, a konfliktus önmagukkal és a lakáspiac más szereplőivel. Nincs ezzel semmi gond, ha tiszteletben tartjuk egymást és az eladó lakásokat is, ha vevők vagyunk rá, ha nem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan disputa

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanmarketing ingatlan disputa ingatlanszakma lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac ingatlanpiramis 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehet az ingatlanszakma, hogy meg tudjon felelni a XXI. századi követelményeknek? Ingatlanszakmai kihívások? – címmel október 19-én reggel rendez Ingatlan Disputa rendezvényt a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara.

Nagyjából dióhéjban arról van szó, hogy a közvélemény szemében parazita ingatlanosok hogyan tudnának tovább élősködni az eladókon-vevőkön, bérbeadókon-bérlőkön - foglalhatná össze az "utca embere". Az ingatlanosokat utáljuk, mindenkinek megvan a véleménye róluk, de ettől függetlenül léteznek, vannak, köztünk élnek. De aggódnak, mert a rendezvény apropója pont az, hogy a szerepük csökken az ingatlanértékesítésben.

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken munkánkat bő másfél évvel ezelőtt igen fura szemekkel olvasta a „szakma”. Ma meg már ott tartunk, hogy szembesültek a szürke valósággal, keresik a megoldást arra, amire lehet nincs is.

Az ingatlanközvetítés népszerűtlenebb, mint valaha, vagy valami egész másról van szó?

Egyrészt nem árt tudni, hogy az ingatlanközvetítés és az ingatlanhirdetés milyen szorosan összefügg. Ezzel igen részletesen foglalkoztunk az Ingatlanpiramis elemzésünkben tavaly ősszel, amikor bemutattuk az ingatlanpiramis vagy más néven az ingatlanháromszög modellt. Hiába ugyanis ez az import szolgáltatás, a külföldi mintára létrejött ingatlanközvetítő piac, nálunk ez is máshogyan működik, más alapokon nyugszik.

Nincs ma Magyarországon ingatlanhirdetési piac ingatlanközvetítők nélkül

Ez holt biztos. Ha most dühösen, ingerületen, izomból rávágjuk, hogy már várják a napot, amikor egy ingatlanközvetítő sem lesz, akkor azzal együtt arra is vágyunk, hogy ne legyenek ingatlanhirdetési oldalak sem. Mondhatják, hogy na ne, ez milyen ingatlanos duma már! A magánhirdetők mindent tudnak helyettesíteni, az ingatlanközvetítőket is, a hirdetési oldalak meg tudnánk élni csak magánhirdetőkből is. Gondolhatjuk ezt addig, ameddig nem akarunk ingatlanhirdetési oldalt üzemeltetni, vagy nem dolgozunk ilyen oldalnál.

Meglepő lehet, vagy milyen érdekes , hogy nem csak az ingatlanközvetítők alatt inog a szék lába, hanem ezzel egy időben, a hirdetési oldalak hirdetési száma is csökken.

Az ingatlankértékesítések száma viszont nő

Ez meg hogyan lehetséges? Miért nem nő drasztikusan a magánhirdetők és magánhirdetések száma, ezzel kompenzálva a csökkenő ingatlanközvetítési arányt? Belátható, hogy ma Magyarországon az ingatlanhirdetési piac ki van szolgáltatva, vagy más szóval, jóval korlátozottabbak a lehetőségei, pont úgy, mint az ingatlanközvetítők piacának. Amíg a magánhirdetők - egyszerűbben megfogalmazva inkább eladók - az ingatlanhirdetési oldalakon kívül értékesítenek, addig az ingatlanközvetítők viszont már szinte csak az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül. Ha eladóként, vevőként, bérbeadóként, bérlőként az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül keressük egymással a kapcsolatot, akkor nagyon hamar találkozunk akarva és akaratlanul is ingatlanközvetítőkkel. Ez néha bosszant is minket, mert zavarónak éljük meg. Erről szól az ingatlanpiramis, az ingatlanháromszög Magyarországon, hogy az ingatlanközvetítők szerves részei az ingatlanhirdetési oldalaknak.

Az elmúlt 30 évben, pláne azon belül is az elmúlt 20 évben, az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítés elválaszthatatlanok lettek egymástól:

- Addig, az ingatlanértékesítés viszont mind a kettőtől elválasztható maradt.

- Sosem kötődött hozzájuk erősen, a kapcsolat nagyon laza volt.

- Ez a laza kapcsolat most egyre jobban csak lazul.

- El lehet adni vagy ki lehet adni ingatlant ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal nélkül is? A válasz egy határozott igen.

A lényeg az, hogy a szereplők kapcsolatot tudjanak egymással teremteni. Ez legyen az online tér vagy offline közeg, semmiképpen sem hívhatjuk minden esetben piacnak vagy hirdetési oldalnak.

Ez az, amivel valószínűleg sem a hirdetési oldalak sem az ingatlanközvetítők nem számoltak igazán

Keresik, kutatják a kapcsolatot a vevőkkel, eladókkal, bérlőkkel és bérbeadókkal, hogy hogyan tudnának még inkább a bizalmukba férkőzni, mitől lehetnének nélkülözhetetlen szereplői az ingatlanpiacnak. A válaszuk mindig az, hogy azért, mert x és y országban milyen magas az ingatlanközvetítők aránya az értékesítésben, akkor Magyarországon is „annyinak kell lenni”. Csak ez a cél, egy képzeletbeli szám lebeg a szemük előtt.

Ezzel nincs semmi baj, ha közben mindvégig tisztában vannak azzal, hogy amíg egyik országban lehet, hogy nélkülözhetetlenek az ingatlanközvetítők és a hirdetési oldalak együtt, addig Magyarországon külön-külön és együtt is nélkülözhetőek. Most viszont, jelenleg, inkább az az ingatlanszakma egyik legnagyobb problémája, hogy ezzel valószínűleg nincsenek tisztában vagy csak csak nem akarják elhinni.

Egyáltalán nem véletlen az, hogy az ingatlanszakma már gyakorlatilag a pénzügyi érához tartozó, pénzügyi közvetítők (=árnyék bankrendszer) lettek, mint hitel- és biztosításközvetítők. Ezidáig még lakástakarékok termékeit is közvetítették, és ha lesz rá módjuk, továbbra is fogják ajánlani.

Nem csak az ingatlanközvetítők lettek „pénzügyi szakemeberek”, hanem láthatjuk, hogy a legismertebb hirdetési oldal is

Az ingatlanszakma a pénzügyi szolgáltatókkal tartott szoros kapcsolatból egyébként igen jól profitál, amit megirigyelt a vezető hirdetési oldal is. Pénznek nincs szaga, mondják. De mennyire tud hiányzni " a látványa"!  Ennek köszönhetően az ingatlanszakma és pénzügyi szakma között a határok mára teljesen elmosódtak, mondhatni nem is léteznek.

Ez egy nagyon fontos kapcsolódási pont lett, mert ahogy az ingatlanközvetítő ma már nem csak egyszerűen elvesz pénzt az ügyfelétől, hanem adni is tud, mondjuk egy lakáskölcsön vagy személyi kölcsön szerződésen keresztül, mindjárt jóval „barátságosabb” arcát ismerhetjük meg.

- Lehet és nem biztos, hogy az ingatlanközvetítők egyre inkább a pénzügyi szolgáltatások felé fognak fordulni, elengedve az ingatlanközvetítés kezét, amihez ma még láthatóan ragaszkodnak.

- El kell engedniük, ahogy egy jövőben működőképes ingatlanhirdetési oldalnak sem szabad már csak az ingatlanközvetítők és magánhirdetők hirdetéseire alapozni a bevételét, professzionális pénzügyi szolgáltatásokat kell tudni nyújtania.

- Lehetséges és nem biztos, hogy nincs már olyan messze az az idő, amikor nem úgy gondolunk az ingatlanközvetítőre, aki e mellett még közvetít pénzügyi termékeket és szolgáltatásokat is.

- Ellenkezőleg. Az ingatlanközvetítés a pénzügyi szolgáltatások és termékek része lehet, egy külön(leges) opció.

- Egyáltalán nem biztos, de lehet, hogy lesznek olyan pénzügyi szolgálatók, akik külön majd nyújtanak ingatlanközvetítési szolgáltatást is.

- A klasszikus ingatlanközvetítés meg megmaradhat valamilyen kuriózumnak, retro érzésnek, majd a piac eldönti.

Az elmúlt 15 évben a pénzügyi termékek és szolgáltatások trójai falóként épültek be az ingatlanszakmába

A trójai falovat ők egyszerűen csak egy újabb lábnak, egy nagyon erős porfittermelő társnak tekintették. Mára már létkérdés lett számukra, az éltető energiát jelenti ez a trójai faló. De ez a társ felfalhatja őket, bekebelezheti és nem tehetnek ellene semmit. Hiszen az ingatlanközvetítés népszerűsége és népszerűsítése lehet, hogy egy zsákutca és nincs is igazán értelme tovább erőltetni Magyarországon. A professzionális pénzügyi szolgáltatások viszont a digitális forradalom  küszöbén állnak.

Utópia vagy sem, de lehetne egy állami óriás nagyon ingatlan adatbázis -  minden értelemben fullos digitális földhivatal -  ahol az összes magyar lakás adata, képekkel és leírással elérhető lehetne elsősorban zártan, hozzáféréssel a tulajdonosoknak és persze más szempontból, nyitottan a vevőknek és a bérlőknek. Egy nagy, ingyenes adatbázis lehetne, amiben ha egy lakás eladó vagy kiadó lenne, a tulajdonosa azt „csak beklikkeli” és már online elérhető is, nyilvánossá válik az ő lakása. Adózási szempontból is kiváló kontroll lehetne az államnak, tehát megérné működtetni és fenntartani. Ha valakit érdekelne Magyarországon egy eladó vagy kiadó ingatlan, arra utca és házszám szerint tudna szűrni és már lehetne is azonnal keresni az eladóval vagy a bérbeadóval a kapcsolatot, mindenféle közvetítő segítsége nélkül. Egyáltalán nem lehetetlen küldetés nem csak hosszú távon, de akár belátható időn belül sem.

Persze, ettől függetlenül még létezhetne ingatlanközvetítés, a bérbeadó és az eladó is megadhatna plusz elérhetőséget is, ha ő nem akarna foglalkozni az ingatlanügyeivel. Nem is azt mondjuk, hogy 100%-ban eltűnhet ez a szolgáltatás. Csak arra szeretnénk igazából felhívni a figyelmet, hogy lehet (nem biztos) időpazarlás olyan rendezvényt szervezni, ami nem a tovább szűkülő ingatlanközvetítő és lakáshirdetési piaccal számol, hanem inkább szembe próbál menni a piaci folyamtokkal, a magyarországi trenddel. Az ingatlanközvetítés, az ingatlanhirdetés, de még az ingatlanfejlesztők is = az ingatlanszakma egyre inkább a pénzügyi szolgáltatók irányítása alá kerülhet, felvásárolhatják őket, nem fognak tudni önállóan létezni. Erről valószínűleg nem fognak beszélni az Ingatlan Dispután. Pedig ajánlatos még akkor tárgyalóasztalhoz ülni az ingatlanszakmának, amikor még van alkupozíciója. A pénzügyi szakma, ha vérszemet kap – már most is elég sok pénzügyi szakember és ex-bankár dolgozik ingatlanközvetítőknél és hirdetési oldalaknál, de még ingatlanfejlesztőknél is (= trójai faló) - akkor az több ma ismert nagyobb szereplőnek jobban fájhat majd, mint a jelenleg szűkülő ingatlanhirdetési és ingatlanközvetítési piac.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshirdetés szabadsága

ingatlanmarketing lakáshirdetés hirdetésszűrés lakáshirdetési oldal ingatlanközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Amikor két éve az alfa(hím) hirdetési oldal szépen csendben bevezette a lakáshirdetések csoportosítását - hogy a hirdetések átláthatóbbak és kezelhetőbbek legyenek, az ismétlődő hirdetések problémája végre valahára megoldódjon - tett egy lépést, egy gesztust a keresők irányába. Két év távlatában azt mondhatjuk, hogy a hirdetések ismétlődése látványosan biztosan nem csökkent Magyarországon. Továbbra is rossz hirdetői szokás maradt, pedig ma már jóval könnyebb kiszúrni, ha egy eladó és kiadó ingatlant többen próbálnak meg értékesíteni. A pszichológiájáról már beszéltünk. Sok tévhit van a lakáspiacon ezzel kapcsolatban. Ez az úgynevezett értelmetlen versenynek is csúfolható rossz tulajdonosi beidegződés.

A valóságban egy ingatlan értékesítése annál hatékonyabb minél kevesebben foglalkoznak vele. Mert ebben az esetben sem a mennyiség a mérvadó, hanem a minőség.

Egy tulajdonos is lehet jó értékesítő, meg lehet rossz is. Leginkább ez indokolja vagy éppen ellenkezőleg, egyenesen gátja is lehet a külső segítségnek. Attól sem lesz senki sem jó értékesítő , mert ingatlanközvetítőnek nevezi magát holnaptól. De még az sem igazolja a tehetségét és rátermettségét, amikor évek óta foglalkozik ezzel. Ingatlant eladni és kiadni sem egyforma értékesítési mentalitást és hozzáállást kíván. Az ingatlanértékesítés nem egyenlő bármilyen más termék vagy szolgáltatás értékesítésével sem.

Jó lenne tudomásul venni végre, hogy önmagában az értékesítési tapasztalat nem tesz valakit jó ingatlanértékesítővé, ha tulajdonos valaki, ha ingatlanközvetítő.

Ez szépen tetten érhető azonban a hirdetésekben is

Az, hogy ismétlődnek, a keresőknek mindig azt jelenti, hogy valami nagyon nem stimmel az adott eladó vagy kiadó lakással. Aztán kiderülhet, hogy nem is a lakással van a baj, hanem a tulajdonossal. Az ismétlődés mindenképpen valami problémát, kockázatot jelez. Eladó és kiadó lakásnál is számtalan kockázat van, ami egy hirdetésből nem igazán derül ki, csak gyanakvásra ad okot. Nyilvánvaló és egyértelmű, hogy az ismétlődés mellett a másik nagy, elég nagy probléma, hogy a hirdetők nem feltétlenül helyesen adják meg az eladó vagy kiadó lakás paramétereit. Felújított? Tényleg az? Biztosan? Na és milyen színvonalon? Jó állapotú? Átlagos? Na és mégis mihez képest? Új? Ha 5-10 éve építették, akkor is új?

Az eladó vagy kiadó lakás legyen egyszer vagy sokszor meghirdetve, az állapota, az életszínvonala, a minősége, gyakrabban nem pontos, mint az. Ezért van az, hogy állapotra szűrni nem nagyon érdemes, mert nem kizárható ezzel a kategóriába nem illő hirdetések kiszűrése.

Ameddig az adott oldal manuálisan nem minősíti (= moderálja) az adott eladó és kiadó ingatlant, vagy olyan szoftvert nem fejleszt, ami akár a képekből ezt meg tudja minimális hibahatáron belül ítélni, addig ez is egy súlyos probléma marad. Milyen elvárás ez, nevethetnek fel most hangosan, amikor a hirdetési oldalak is inkább a mennyiségre koncentrálnak, nem a minőségre. Náluk minden meghirdethető, még képek nélkül is lehet 2018-ban kiemelve (tehát napi vagy havi díjért) hirdetéseket feladni.

Egy hirdetés, ha nem törvénysértő, akkor abból pénzt lehet csinálni egy hirdetési oldal szerint

„Bármilyen formában tud ma már egy hirdetési oldal pénzt csinálni egy eladó vagy kiadó lakás hirdetéséből. Csak és kizárólag a hirdető pénztárcáján múlik, hogy mennyit szán erre.” – fogalmaztuk meg idén januárban, amikor a lakáshirdetési oldalak felelősségéről beszéltünk.

A hirdetések minősége csak egyrészt a hirdetők felelőssége. Másrészt viszont csak azt lehet megcsinálni egy hirdetési oldalon, amit az oldal megenged. Ma pedig túl liberális minden hirdetési oldal a hirdetőkkel szemben.

Miért? Csak a pénz miatt.

A hirdető fizet, neki szinte mindent szabad, neki minden tudatos és szándékos hiba elnézhető. Mindig van az a pénz, amiért egy lakáshirdetés megjelenhet. A valóságtól elrugaszkodó lakáshirdetések kockázatot jelentenek a vevőknek és a bérlőknek is.

Minél inkább hamis a kép az eladó vagy kiadó ingatlanról, annál nagyobb kockázatokról beszélhetünk. Ne csak a keresett ingatlanra koncentráljunk. A kockázatot az ember jelenti, nem az ingatlan.

Intő jelnek érdemes ezért keresőként venni minden olyan hirdetést, amiről kiderül, hogy a hirdetője átlépi a tisztességesnek nevezhető képzeletbeli határokat.

Bérlőként egyáltalán nem mindegy kivel kötünk szerződést

Egy hazudozó és mellébeszélő, önző lakástulajdonost, akit a pénzéhsége elvakít, nem szeretne senki sem bérbeadónak. Bérlőként nem csak lakást, de tulajdonost is választunk maguknak. Aki félrebeszél a lakáshirdetésében, az félrebeszélhet az életben is, nem tarthatja be a szerződést sem.

Eladó lakásnál is okozhatnak fennakadást az eladó hátsó szándékai

Tipikus hiba, hogy a tulajdoni lap legyen tiszta, az ingatlant tartozásmentes, de az eladó megbízhatósága már részletkérdés marad. Ez olyan egyszerű és ártatlannak tűnő eseményben is megnyilvánulhat, mint az ingatlan átadás-átvétele (=birtokbaadás). Adásvételei szerződésekben is mindenre kitérnek, csak gyakran arra nem, mi van akkor, ha az eladó nem adja át az ingatlant időben. Szerződés aláírása előtt még nagyon optimista, nagyon rugalmas, nagyon kedves. Aláírás után már minden csak „lehet és talán” szavakkal kezdődik, esetleg végződik. Csak azért ezt az esetet emeljük ki, mert Magyarországon igen gyakran lakott ingatlanokat hirdetnek eladásra és kiadásra is. Azt csak zárójelben jegyeznénk meg, hogy egy ingatlan hibái berendezve, lakva jobban titkolhatóak. De eladásnál nem csak vevő vagy bérlő költözik el értelemszerűen lakott lakásból határidőre, hanem az eladónak és bérbeadónak is határidőre kellene nekik biztosítani az új lakásba költözést. Egy lakáshirdetésből csak közvetve derül ki, hogy mikor költözhető. Jó esetben van rá valamilyen utalás. Rosszabb esetben meg semmi. Kiadó lakásoknál gyakoribb, eladó lakásoknál szinte alig találkozni ilyen fontos információval. Pedig az időzítés, a jó időzítés, kiadó és eladó lakásnál is fontos. Az eladó addig nem is tervezi gyakran a költözést, ameddig nincsen biztos vevője. Az ilyen eladó jelenti az egyik legnagyobb kockázatot a vevőnek, aki vagy albérletből vagy saját, de eladott lakásából kell, hogy elköltözzön határidőre. A tulajdonos, az eladó megbízhatóságán múlik az, hogy ez mennyire sikerül.

A tulajdonos és eladó megbízhatóságára viszont már a hirdetéséből lehet következtetni 

Még akkor is, ha személyesen nem ő hirdeti, hiszen a tulajdonos olvassa az ingatlanközvetítő hirdetését, amit közvetve és közvetlenül is véleményezhet, elfogadhat, módosíthat. Ha van valamilyen előnye a jelenlegi áldatlan állapotnak, amit a hirdetések szabadsága és a hirdetési oldalak elnéző és megengedő üzletpolitikája ad, akkor az az, hogy a megtévesztő, félrevezető hirdetések mögött álló emberek könnyebben felhívják magukra így a figyelmet. Embert  lakáshirdetéséről is meg lehet ismerni.

Kép: instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nehéz a választás

ingatlan marketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

De még mennyire! A választást ezért egyszerűsítjük, amennyire csak tudjuk, mert a legtöbb ember számára a választás nagyon nehéz feladat, néha igazi kínszenvedés. Ismerjük a két végletet, aki mindenből a legolcsóbbat veszi, a másik mindenből a legdrágábbat. Ez is egy-egy módszer. Vannak márkahűek, akik így kezelik a bőség zavarát. Másoknak az „akciós” a bűvös szó és indítja be a fantáziáját és azt veszi meg, ami éppen kedvezményes áron elérhető. Na és a „best buy” ajánlásokra is tömegek tudnak rácuppanni, miközben attól az még lehet rossz döntés, mert kikiáltják ajánlott vételnek. Erre mondják, hogy kinek a pap, kinek a papné, másoknak meg a lánya „jobb választás”. Régi anekdota az a társkereső hirdetés, amiben nő keres egy férfit, különböző külső adottságok alapján, de a lényeg, hogy Darvas Ivánnak hívják : ))))

Áldás vagy átok, de így vagy úgy a választást könnyítjük meg számunkra azzal, ha kizárjuk a választási lehetőségek többségét és a végén csak egyetlen egyre szűkítjük le. Mondjuk úgy, hogy azt választjuk, amit a környezetünkben mások vásárolnak. Ki ne találkozott volna már olyan emberrel, aki még étteremben sem tud választani és azt kéri, amit a másik…vagy mindenhol ugyanazt eszi, ahol csak teheti (nem is megy olyan helyre, ahol az adott étel biztosan nem elérhető), mert biztosra megy, igazából meg nem tud és nem is akar választani. Egyébként mások döntéseire alapozni a saját döntéseinket a magán- és üzleti élet alapja is. Erre épülnek emberi kapcsolataink, a reklámok és a 21. századi pr, marketing és értékesítés is. Látjuk, hogy x és y azt választja, akkor az nekünk is jó döntés lesz. Emberek vagyunk és emberként is viselkedünk, ha választásról, döntésről van szó.

Ez a hétköznapokban leginkább azt jelenti, hogy utánzunk, másolunk másokat (=beállunk a sorba), majd egyébként mindig meg tudjuk magyarázni, hogy mit és miért is választottunk önállóan, csak mi egyedül „racionálisan”. A legjobb, ha ettől még egyedinek és különlegesnek is érezzük magunkat – bár az utánozás a mondóka szerint is „majomszokás”. A helyzetek döntő többségében meg a manipulációknak engedünk, mert olyan kényelmes és biztonságos (=biztonságot adó érzés). Olyan ez, mint a hazug vs. igaz bókok, a nem őszinte vs. tisztelettudó dicsérő szavak, az üres hízelgés vs. támogató szavak. Csak úgy jól esnek maguktól és könnyedén elfogadjuk őket, amire választást és döntést alapozhatunk legyenek azok jó- vagy rosszindulatúak. A választás és a döntés leegyszerűsítése minden terméket és szolgáltatást kínáló vállalkozás egyik, ha nem a legfontosabb feladata. Minél inkább el tudja érni az adott cég, hogy a versenytársak termékét és szolgáltatását a vásárló/fogyasztó/ügyfél ki tudja zárni az ő iránymutatása alapján (= helyettünk hozzon jó döntést, nekünk ne kelljen választani, csak elkölteni nála a pénzünket, amitől még endorfint is termel a szervezetünk), akkor nyert ügye van.

A lakáspiacon is döntéskényszerben vannak a szereplők

Általában itt is mindenki meg van győződve arról, hogy helyette nem dönthetnek, mindent kézben tart és irányít. Ez tényleg így van? Pont a lakáspiacon ne működne a manipuláció és befolyásolás? Természetesen működik. Az már szinte közröhely tárgya, ahogy az eladó és kiadó lakások hirdetéseit szintén „majomszokás” szerint egymásról másolják a hirdetők. Főleg, ha árakról van szó. Az még mindig elfogadhatóbb árazási szokás, ha valaki valamilyen anyagi indokra hivatkozik az árnál. Pl. neki ennyi pénzre van szüksége, hogy másik lakást vegyen. Vagy például bérleti díjnál az is érthető indok, hogy másnak meg annyi a havi jelzálog-törlesztője. Önállóan beárazni, értékelni egy lakóingatlant elég komoly feladat, nem csak eladóként és bérbeadóként, de vevőként és bérlőként is. Így minden félnek jóval egyszerűbb elfogadni ezt a „majomszokást”, noha racionálisnak és objektívnek barokkos túlzás lenne nevezni az ilyen hozzáállást. Az albérletpiacon például a rossz döntést sokkal jobban toleráljuk. Nem jó a lakás mégsem, amit választottunk? Sebaj, majd elköltözünk egy másikba, ha vége a szerződésnek. Baj van a bérlővel? Annyi baj legyen, ha lezártuk vele az ügyet, akkor keresünk egy másikat. Egyszerűen helyettesíthetőnek érezzük számunkra a lakást és a bérlőt is. Vásárlásnál már nem ilyen könnyű a helyzet. Ott hosszabb távra kellene elvileg döntést hozni. A kérdés, hogy mennyire sikerül.

Ez adja Magyarországon az újlakáspiac egyik alapját. Nálunk az új építésű lakás azt az üzenetet hordozza a lakáspiacon, hogy ott jóval kevesebb a kockázat, a bukta, a tévedési lehetőség. Aki új lakást akar venni, már eleve könnyebb helyzetben van, mint a használt lakások piacán nézelődők– üzenik nekünk, vásárlóknak és üzenik az eladóknak is, akik mindezt az áraikban érvényesítik. Aztán, hogy ez igaz vagy nem, azt most mi így egy mondattal nem döntenénk el.

Hasonló sztereotípia a bizonyos elhelyezkedés alapján leegyszerűsíteni a döntésünket. Azzal is sok minden más kizárható, mégha egy ingatlan minőségét és élhetőségét az elhelyezkedése szinte alig befolyásolja.

A lakásvásárló szinte rá van kényszerülve, hogy egyszerűsítsen, mert a teljes kínálatot úgy sem tudja megismerni, dönteni róla meg pláne

Itt jönnek a képbe az ingatlanközvetítő szolgáltatások, amik Magyarországon nem véletlenül inkább mindig a vevőkhöz próbálnak szólni, őket akarják meggyőzni, hogy velük egyszerűbb a választás. Az egy másik kérdés, hogyan működik vagy sem ez a való életben. Egy biztos, vevőként nincs veszteni valónk - buzdítanak és csábítanak. Közben meg arra kérnek minket, hogy írjunk alá minden megnézett lakás után egy papírt. Ha vásárolunk (=döntünk, választunk), akkor az ingatlanközvetítő is jól jár. Win-win mondhatnánk idealistán. De nem vagyunk idealisták.

A magyar ingatlanközvetítő szolgáltatások minősége egyelőre még nem érett meg arra, hogy vevőként biztosan nyerjünk vele.

A választást, a döntést inkább meg/fel akarják gyorsítani különböző módszerekkel. Az ingatlanközvetítők most már 2-3 évtizedes hatható közreműködésének köszönhető, hogy mind a vevőket és mind a bérlőket sürgetik, „most vagy soha” alapon döntsenek. Folyik a csapból, hogy ha nem akarunk lemaradni a „jó lehetőségről”, akkor bizony nincs idő mérlegelni, azonnal dönteni kell. Ez olyan sikeresnek mondható manipuláció, amit már név nélkül (= nem céghez vagy emberhez kötötten) kapunk az arcunkba és a fülünkbe a médián keresztül.

El akarják hitetni velünk, hogy a gyors döntés = egyszerűbb választás

A média, mint közvetítő közeg, nagy szerepet játszik abban, hogy mind az ingatlanközvetítők, mind az eladók és bérbeadók ezt ügyesen ki tudják használni. „Dönts, válassz azonnal” és ne nézz már másik lakást, szintén a döntés és választás leegyszerűsítése. Jön a „Mi lesz, ha lemaradok” érzés, mert erre még rá is játszik a másik oldal. De erre építenek sajnos a szélhámosok és csalók is.

Így kerülhetnek egyesek olyan abszurd helyzetbe a lakáspiacon, hogy ép ésszel az ember fel sem fogja, hogy valaki hogyan lehet ennyire a saját ellensége, miért dől be nyilvánvalóan álszent dumáknak.

A túl szép, hogy igaz legyen, csak egy a sok közül, ami sosem igaz a lakáspiacon sem. Ilyen hirdetésekkel nem szabad még foglalkozni sem, nem hogy mérlegelni, pláne nem gyorsan dönteni róluk. Hogy nekünk, nekünk személyesen ki tud segíteni dönteni lakásbérlés és vásárlás előtt, az már egy jó kérdés. Nem biztos, hogy csak a családunk, a barátaink, az ismerőseink…ismerősei, vagy talán egy ingatlanközvetítő. Ez már egy választás, egy komoly döntés. Igazi dilemma, főleg ha érezzük a súlyát a vállunkon.

Ha nem megfelelő iránymutatás alapján választunk és döntünk, akkor kár érhet minket

Ki mennyire engedheti meg magának az anyagi veszteséget, az az éremnek csak az egyik oldala. Tud az is fájni, ha az ember teljesen feleslegesen szórja a pénzét, akármilyen könnyen vagy nehezen is dolgozott meg érte. Lehet tanulópénz, másoknak meg egy élet munkája. Viszont érhetnek mentális, erkölcsi károk is. Nagyon komolyan csalódhatunk, akár súlyos esetben még a személyiségünk is torzulhat hibás döntések, rossz választás miatt.

Dönteni és választani annál nehezebb minél kevésbé bízunk magunkban és természetesen másokban. Egyedül nem tudunk dönteni és választani sem, támogatásra van szükségünk.

Hiába is gondoljuk másként, vitatkozunk ezzel. Majomszokás vagy sem, emberek vagyunk, akik közösségben élnek és a döntéseiket is a közösségre alapozzák. Ha jó társaságba keveredtünk, ha rosszba, döntéskényszerben leszünk életünk végig és élvezni fogjuk ennek előnyeit vagy a hátrányait sajnos. Itt a legnehezebb azt felismerni, eldönteni és megválasztani, hogy mi a jó és mi a rossz „társaság” számunkra.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amikor a magánhirdető az ingatlanközvetítő barátja

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.” – fogalmaztuk meg a Lakásárak ellentmondásai című vitaindító munkában közel egy éve. Ha van kényelmetlen, kellemetlen és könnyen sértődésre okot adó téma egy eladó számára, akkor az biztosan az, hogy milyen áron piacképes a lakása.

Az eladók inkább túlértékelik az ingatlanukat. Ez a magyar ingatlanközvetítés első számú törvénye, amin alapul ez a szolgáltatás. Igazából Magyarországon az ingatlanközvetítésre azért van szükség, hogy az eladót árcsökkentésre bírja, eladhatóvá tegye az ingatlant. Magától a legtöbb eladó lassan veszi rá magát az árcsökkentésre. Az ingatlanközvetítők katalizátorok a hirdetési árak adásvételi árakra csökkentésében.

Ezzel a különleges jelenséggel foglalkoztunk a Ki nevet a végén? szintén vitára okot adó értékítéletben, ahogy a magyar ingatlanközvetítés és a lakáspiac kapcsolatát mutattuk be. Most egy teljesen frissen megtapasztalt eladói mentalitáson keresztül illusztráljuk, hogy a lakáshirdetésekben a magánhirdetők mennyire tudnak önmaguk ellenségei lenni és az ingatlanközvetítők barátai.

Akár egy mondatnál több, akár cifrább vagy udvarias az ingatlanközvetítői megkeresést előre elutasító megjegyzés a hirdetésben, vagy sem, az jelentheti pont az ellenkezőjét is. Ezt meg tudják a hideghívó ingatlanközvetítők is, főleg akkor, amikor egy eladó lakás árán látszik, hogy az annyiért nem eladható. Ilyenkor még magabiztosabbak abban, hogy az eladónál csak idő kérdése, hogy az egymást követő ingatlanközvetítői érdeklődések miatt, szerződést fog velük kötni. Vevők nem hívják, de reményt keltő és reményt adó ingatlanközvetítők viszont annál több.

Tegnap este, amikor megkerestek minket ezzel a kérdéssel „érdeklődni szeretnék, ha ingatlanosra bízom a lakásom értékesítését melyiket biztos ne válasszam vagy melyiket inkább?”, még nem is vettük komolyan.

Úgy válaszoltunk rá, mint amennyire komolyan vehető egy ilyen kérdés, minden különösebb részlet, előzmény ismerete és komolyabb beszélgetés nélkül szokás. Még személyesen sem biztos, hogy erre a kérdésre szívesen és őszintén válaszolni lehetne, írásban meg pláne. A válasz rövid és egyértelmű volt:

- „Ilyen kérdésre nem tudhatjuk a választ. Olyan, mint ha azt kérdezné tőlünk, melyik férfinek mondjon igent”.

A válasz nem ért célt és úgy tűnt, hogy a kérdező vagy megjátssza, hogy „szőke nő”, vagy tényleg az. Vissza is kérdezett az eladó:

- „Nem értem, a témakörrel van a gond vagy az állásfoglalással?”

Mivel ismét kérdést kaptunk, válaszoltunk is rá, de itt már igazán kíváncsiak is voltunk, hogy egy eladót miért is foglalkoztat ennyire az ingatlanközvetítők világa:

- „Nem hozhatunk Ön helyett döntést. Ha fenntartásai vannak, bizalmatlan, akkor értékesítsen egyedül.”

Az elégedetlen és enyhén dühös válaszra nem kellett sokat várni:

- „Csak egy egyszerű kérdést tettem fel, azt hittem profilba vág, de úgy látszik tévedtem. Bocs.”

Jobban utána akartunk járni a kérdezőnek, de előtte időt szerettünk volna nyerni ehhez, így röviden reagáltunk:

- „Kérdezni könnyű. Ha olyan egyszerű lenne a válasz, akkor meg sem kérdezte volna. Sikeres értékesítést kívánunk!”

Mivel közösségi oldalról jött a megkeresés most már megnéztük a profilját és azonnal ott volt az egy hetes magán lakáshirdetés. Amit láthattunk benne az az, hogy az eladó ingatlan házszám pontossággal azonosítható, még ha nem is pontos címmel van hirdetve. Viszont a hirdetés alapján így könnyedén be is árazható a megadott képek és alaprajz alapján az eladó lakás.

Két szembetűnő információt találtunk. Az egyik arra vonatkozik, hogy nem kéri ingatlanközvetítők segítéségét az eladó. Ez igen meglepő, hiszen ilyen kérdéssel fordult hozzánk. De miért tehetett ilyet pár napos hirdetés után?

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Arra a választ a hirdetett lakás árában találtuk meg. A hirdetési oldal mutatja az érdeklődők, potenciális vevők és az ingatlanközvetítők számára is, hogy egy adott lakás hirdetési ára hogyan viszonyul a kerület és a kerületen belüli városrész átlagos hirdetési áraihoz. A városrész kínálati áraihoz egy laza + 100 ezer forint négyzetméter felár olvasható le. Ez azért már nem kevés, de pont elég ahhoz, hogy egy ilyen túlárazott lakásra csak ingatlanközvetítők jelentkezzenek, akik eladhatónak találják a lakást, csak nem a hirdetett áron.

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Ezt az észrevételünket jeleztük is az eladó felé:

- „Ha mindjárt az eladó lakása linkjét adta volna meg, akkor elmondhattuk volna, hogy Önnek nem ingatlanközvetítőre van szüksége, hanem egy piacképes árra. Nincs az a vevő, aki ezt a lakást ennyiért megveszi. Hirdesse inkább … millióért és potenciális vevők is fogják hívni, nem csak rámenős és fűt-fát ígérő ingatlanosok.

Ekkor már tudtuk, hogy olajat öntöttünk a tűzre, mert gyakorlatilag lelepleztük a kérdezőt és a kérdésével nem teljesen összeegyeztethető hirdetését.

Nagyon kíváncsiak voltunk, hogy milyen választ ad ilyen helyzetben egy eladó, aki elvileg nagyon együttműködni akar ingatlanközvetítőkkel, csak ezt a hirdetésében "félreérthetően" jelöli. Sok magánhirdető nem azt kérdezi ilyenkor, hogy mégis kivel kössön szerződést és kivel biztosan ne. Inkább dühösen zavarja el a hideghívókat és fel van háborodva, hogy állandóan hívják. Érdekes válaszra számítottunk ezért és olyat is kaptunk:

- „Köszönöm a tanácsot. Majd megfontolom, de látatlanban a részletek ismerete nélkül ezt nem merném állitani az Önök helyében. Amúgy pedig nem ezt volt a kérdésem. Mivel külföldön dolgozom, ez sajnos nem megoldható a számomra ezért ingatlanost kell megbízzak. Mivel ezren hívtak, a számomra a helyzet nem egyértelmű. Ha ezzel kapcsolatban semmi érdemlegeset nem tudnak mondani akkor köszönöm és szép Május 1-ét kívánok.”

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Friss utcakép, ahol már nem látszik, hogy a lakás eladó /Ingatlanműhely/

 

Tudva, hogy olvastuk a hirdetést, mégis azt írja, hogy neki ingatlanközvetítőre van szüksége, pedig abban pirosan kiemelve olvasható, hogy pont ők ne keressék. Ha ingatlanközvetítőre van szüksége, akkor miért hirdette meg, miért van kint még a lakás ablakában is a telefonszáma, hogy a lakás eladó? (Frissítve: a friss utcaképen már nem látható, hogy a lakás eladó). Ezek után mondja azt valaki, hogy az ingatlanközvetítők feleslegesen hívnak fel egy magánhirdetőt még ilyen hirdetés esetén is, aki a magánhirdetés feladása után egy héttel azon van igazából felháborodva, hogy nem ajánlunk neki egy jó kis ingatlanközvetítőt, aki eladhatná túlárazottan a lakását.

Ő igazából nem is akarja egyedül eladni, mert nem él itt, de ez a hirdetésből pont fordítva jön le. Illetve miért akar most ennyire jutalékot fizetni, ami a lakás hirdetési árát nézve 1-1,5 millió forint + 27% ÁFA minimum, de egy drágábban árazott értékesítőnél elmehet az 2 millió forint + ÁFA összegig is? Az ok igazából nagyon egyszerű. Azt hiszi még egy hét után, hogy még a jutalékot kifizetve is többet kaphat a lakásért, mint amennyiért szerinte egyedül el tudná adni.

Van az a tévhit, városi legenda, hogy az adásvételi árat drágítja egy ingatlanközvetítő, aminek örülnek az eladók. Majd, amikor az ár hétről hétre, hónapról hónapra szépen kúszik lefelé, közben egész más árajánlatokat kap az eladó, mint amit az értékesítés megkezdése előtt remélt, az már egy egészen más történet. A végén kiderül, hogy a magánhirdető pont nem a jutalékkal többért, hanem annyival kevesebbért fogja eladni a lakást, mint ha egyedül értékesítette volna. A vevőnek meg teljesen mindegy, hogy kinek fizeti meg a lakás árát és az végül hány kézen osztozkodik.

Ezzel pedig nincs semmi baj, ha eleve a hirdető értékesítőt keres meg, arra bízza a lakása értékesítését...

....és nem kezd partizánakcióba, mellébeszélni, fizetős magánhirdetést feladni, hogy így választhasson értékesítőt.

Amíg lesznek olyan magánhirdetők, akik így gondolkodnak és viselkednek, addig lesznek hideghívások is. Az igény szüli ezt a szolgáltatást is. Úgy néz ki, hogy van az a helyzet, amikor a magánhirdető a hideghívásoktól érzi magát fontosabbnak.

De mit válaszolhatunk ilyenkor egy eladónak, aki láthatóan önmaga ellensége és nem az ingatlanközvetítőké?

- „A hirdetésében az van, hogy értékesítők ne keressék. Amikor meghirdette is külföldön élt már. Szóval Önnek nincs szüksége ingatlanosra, csak egyetlen egy vevőre. Vele kell szerződést kötnie. A hirdetése pont annyira informatív, hogy a lakás beárazható legyen. Még a hirdetés alatt is látható a hirdetési oldal árgrafikonján, hogy milyen magasan túlárazott. Pedig azok mind kínálati és nem is adásvételi árak. Na látja, mi ezzel foglalkozunk, ez a profilunk, a piackutatás és nem az ingatlanközvetítők minősítése. Döntse el inkább, hogy eladni akar vagy hirdetni. Jelenleg az utóbbihoz áll közelebb, ezt bátran kijelenthetjük. Haragudhat ránk, de mi nem ingatlanközvetítők vagyunk, akik azt mondják, amit maga hallani akar. Ha még el is hiszi a hízelgésüket - ezért keresett meg és ezért kérdezte azt amit - akkor Ön saját magát csapja be, amiért bármelyik ingatlanközvetítővel együttműködhet, aki felhívta. A hiteles és szakmailag kifogástalan értékesítő úgy sem kereste, mert neki nincs szüksége hideghívásra, nem kell behízelegnie magát és hitegetni az eladót nemlétező vevőkkel és árakkal. Ez a válaszunk a kérdésére és a problémájára is.”

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Jutinasi

ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetések ingatlanos jutalék Magyarország Ingatlanműhely

”Ingatlanosok trükköznek, nem szeretem őket.” – hangzik el igen gyakran. Az ingatlanost divat utálni, felesleges, árdrágító tényező. Vannak vevők, akik ezért megspórolnák az eladónak a jutalékot, (ingatlanos szlengben a jutit), na és persze saját maguknak. Ha a tulajdonosnak nem kell kifizetni a jutit, azzal már nyert a vevő.

De mi van akkor, ha a tulajdonos jutit akar fizetni, mert szerinte jár az a jutinasi az értékesítőnek?

Elképzelhetetlen! Az ilyen tulajdonos az csak sült bolond lehet! Ki akarna már fizetni valamiért, amit egyébként „ingyen” is megkaphat? Hülyeség. Ez csak valami ingatlanos „belemagyarázom magamat az életedbe” süket duma lehet. Aztán mi van, ha nem, ha semmi sincs ingyen, mindennek ára van? Mi van akkor, ha vannak eladók, akik nem szeretnének találkozni érdeklődőkkel? Tudja, tisztában van vele, hogy érdeklődőből lesz a vevő, de az eladó szerint legyen az az ingatlanértékesítő problémája. Ő azért fizet az értékesítőnek, hogy az érdeklődők ne fárasszák, ne bosszantsák és még véletlenül se próbálják meg rabolni az idejét. Az eladó nem mindig akar kilépni a saját hétköznapok komfortzónájából. Azért is fizet, mert ő egész mással szeretne foglalkozni, nem a lakás értékesítésével. Neki az, nem az élete része. Sokkal fontosabb a családja, a barátai, ne adj isten még a munkája is. Sem a munkája helyett, a munkája mellett, hétköznap és hétvégén sem akarja a szabadidejét idegenekkel tölteni.

Honnan tudhatjuk vevőként, hogy egy olyan tulajdonosba botlottunk, aki szerint a jutinasi jár az ingatlanértékesítőnek?

Először is, az a tulajdonos, aki azt szeretné, hogy az érdeklődők felvegyék vele a kapcsolatot, az biztosan hirdet. Ha hirdet, akkor elsősorban online teszi, de a lakáson vagy a házon is megtalálhatjuk az elérhetőségét. Ez főleg akkor fontos információ, amikor egy ingatlanértékesítő precíz és pontos hirdetéséből indulunk ki vevőként. Benne van az eladó ingatlan címe, könnyen beazonosítható. Mondjuk úgy 90%-ban el lehet a hirdetésből dönteni mindent, amit vevőként eldönthetünk. Szóval egy igazán minőségi hirdetés. Ha ezek után sem találjuk semmi jelét annak, hogy a tulajdonos örülne nekünk, mint érdeklődőnek, hogy keressük a társaságát, akkor nem érdemes magunkból udvari bolondot csinálni.  Arról már nem is beszélve, hogy ha nincs jelen az ingatlan bemutatásán sem, akkor szinte biztosak lehetünk benne, hogy a piszkos munkát az értékesítőre bízta a lakás tulajdonosa. Érdemes lehet elfogadni – még ha megérteni nem is olyan könnyű – hogy az ingatlanértékesítés egy szolgáltatás is tud lenni. Attól, hogy szerintünk egy baromság és mi biztosan nem vennénk igénybe eladóként, attól még jobb lenne mások fejével is néha gondolkodni, bármennyire is fárasztó tud lenni.  Főleg akkor beszélhetünk szoros kapcsolatról az ingatlanértékesítő és az eladó között, ha egyetlen egy személy foglalkozik vele. Nem olyan, hogy bekerül egy kalapba és utána már szinte meg sem lehet mondani, hogy hány értékesítő próbál meg morzsákat szerezni a jutinasiból. Ezzel az érdekes ingatlanértékesítési jelenséggel már foglalkoztunk.  Elég tipikus, ezért hajlamosak lehetünk vevőként azt gondolni, hogy ez minden esetben így van.

Az ingatlanpiac legnagyobb ellensége a sztereotípiák.

Elképzelhetetlennek tartjuk azt, hogy valami nem úgy működik, mint ahogy azt elképzeljük. Azt hittem, azt gondoltam, azt hallottam és azt mesélték mondatokban mind lehet úgy igazság, hogy egyébként egy mondat sem igaz 100%-ban. Az ingatlanértékesítők meg nem szeretik a trükköző érdeklődőket. Azt bele lehet írni egy hirdetésbe, hogy ingatlanosok még véletlenül se keressék az eladót. De olyat igen arrogáns lenne írni, hogy a trükköző vevők se menjenek ki a házba és csengessék végig a szomszédokat, nyomuljanak a közös képviselőnél, hogy ők az eladó lakás tulajdonosát keresik. Nem lehet beleírni, mert egyszerűen nem lehet. Visszatetszést keltene, mert a „vevők” azt gondolják, vagyis azt hiszik, hogy azt tehetnek meg, amit csak akarnak. Az ő érdekük az a tulajdonos érdeke is. Az ingatlanértékesítő jutalékának megspórolása egy ilyen trükköző érdeklődő szerint win-win a tulajdonosnak is. De ha ez nincs így, akkor valahogyan alkalmazkodni kellene tudni vevkőként, mert úgyis kiderül, úgyis elmondják a szomszédok, hogy zavarják idegenek a ház nyugalmát. A közös képviselő is küld egy emailt, hogy már megint próbálkoztak nála.

Arra nem is gondol az ilyen érdeklődő, hogy a tapasztalt ingatlanértékesítő előre felkészíti erre az eladót és a környezetét is.

Tudja, hogy ha éppen nem az ügyfeleket úgy vadászó hiénák (=kéretlen ingatlanértékesítő, aki házhoz megy akkor is, amikor senki sem hívta meg) zaklatják a ház lakóit és a közösképviselőt, akkor majd jönnek a „jóindulatú” érdeklődők is. Pedig tudhatnák, hogy ilyen helyzetben a legtöbb esetben nem él a lakás tulajdonosa a házban, sokszor még a városban sem, de az is lehet még az országban sem jár túl gyakran. A lakás hirdetése sokat elárul a tulajdonos és az értékesítő kapcsolatáról – már ha ez vevőként egyáltalán érdekel minket. Mert ott kezdődik az egész probléma, hogy ha nem. Szóval attól, hogy a közvélemény bármikor vevő lenne egy ingatlanos "nyilvános kivégzésére", még vevőként is illene tudni, hol van az a bizonyos határ, ami előtt most állj és netovább.

Minél nagyobb a bizalom a tulajdonos és az ingatlanos partnere között, annál jobb minőségű hirdetéssel fogunk vevőként találkozni.

Nem képzavar, nem ámítás ez. Annál kevésbé fogják a hirdetésben titkolni a lakás vagy a ház hibáit például. Le lesz minden fotózva, mert a jóindulatú bizalom nem csak az eladó és az értékesítő között számít, hanem a leendő vevő felé is kommunikálni kell ezt. Egy lakásnak úgyis csak egy vevője van adott pillanatban, így mindig csak annak az egy vevőnek kell hirdetni. Így gondolkodva, ilyen tulajdonosi és ingatlanértékesítői kapcsolat alapján, létrejön tényleg egy szolgáltatás, ami annak az egy vevőnek is előnyös, a többi érdeklődőnek már nem olyan biztos. A hirdetésből mindent láthat és tudhat a kedves vevő. A hirdetés nem lesz kozmetikázott, sminkelt és a legjobb esetben még túlárazva sem az eladó lakás. Korrekt lesz, amire azt lehet mondani, hogy bár csak ilyen lenne az összes eladó lakóingatlan hirdetése Magyarországon. Nem rizsa, nem túlzó és túlértékelő hadoválás, üres bájcsevej és műmosoly. Ki ér arra rá? Őszintén. Minden másodperccel mindenkinek csak fogy az ideje, ketyeg az a bizonyos óra. Minek rabolnánk már egymás idejét teljesen értelmetlenül és feleslegesen? Miért nem próbáljuk meg inkább a leghasznosabb módon eltölteni minden percünket?

Az ingatlan értékesítése és megvásárlása néha két különböző, nagyon ellentétes és ellenérdekelt folyamatnak tűnik. Trükköző eladók, trükköző vevők és a trükköző ingatlanosok nem jelentik a lakáspiacot, csak ők is a részei, az a bizonyos szükséges rossz. Vannak normális emberek és normális (üzleti) kapcsolatok is a lakáspiacon, ami csak akkor fontos, ha ez amúgy mellesleg érdekel minket. Több jóindulattal és nagyobb odafigyeléssel talán még egyszer azt is megérthetjük, hogy miért vannak ingatlanok, emberek és ingatlanemberek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Diszharmonikus lakáshirdetések

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A budapesti lakáshirdetések elég bosszantóak tudnak lenni. Sok ember vérnyomását felvihetik. Most nem kimondottan az érzelmi alapú árazásról beszélnénk, amit magyarul egyszerűen kapzsiságnak hívnak. Az árak mellett sokkal bicskanyitogatóbb a képek és az eladó lakások hirdetéséhez tartozó szöveg diszharmóniája. A hirdetési oldalak csak olyan esetben avatkoznak be egy lakáshirdetésbe, ha az nyilvánvalóan sérti a hirdetési irányelveiket, jelentsen ez adott esetben bármit is. Ez nem feltétlenül egyezik meg a lakásvásárlók elvárásaival. Egy hirdetésben bárki túlzásokba eshet, mondhat nagyot és minden szinten túlértékelheti az ingatlanát. Nincsen semmilyen határ. Olyannyira nincsen, hogy sok hirdetési oldal előszeretettel emeli ki és hívja fel a figyelmet akár ilyen diszharmonikus hirdetésekre. A kép a fontosabb, utána már a „reklámszöveg” szinte adja magát, amit a hirdetési oldalak nem fognak átírni, nem fogják cenzúrázni, de a hirdető figyelmét sem fogják felhívni a képek és a szöveg közötti ellentmondásos viszonyra, nem kérdőjelezik meg annak igazságtartalmát.

Túlléphetünk-e azon, hogy ha egy lakást régi, akár több éves képekkel hirdetnek? Mondjuk olyanokkal, amik akkor készültek, mielőtt a jelenlegi tulajdonosai beköltöztek. Vagy láthatóan teljesen más évszakban készült képekkel? Most jön a tél, de a tavaszi és nyári fotók csak mutatósabbak. Ott vannak még a látványfotók, amik köszönő viszonyban sincsenek a valósággal. Esetleg a jóval alattomosabb durva utómunkával készült, profin retusált fotók, amiken a lakások pont annyira élethűek, mint a retusált emberek a magazinok címlapjain. Ezeken mind túl is tudunk lépni, elfogadjuk a valóság az ingatlanok reklámozásában sem cél. Azt jelenleg a hirdetési oldalak is teljes vállszélességgel támogatják.

A vevők megint egyedül maradnak ezzel a problémájukkal is. Azon is túllépnek, hogy nem ismerik fel őket, nem tudják megkülönbözteni a hirdetési oldalak a vevőket a nem vevőktől. Nem is figyelnek oda rájuk jobban. Miért érdekelné már őket, hogy a hirdetések a valóságtól mennyire rugaszkodnak el és határt szabjanak, ahogy a reklámokban sem lehet ma már akármit állítani, mondjuk nyilvánvalóan hazudni? A lakáshirdetésekben még lehet hazudni, félrevezetni, becsapni és megtéveszteni a vevőket. Mindezt természetesen előre megfontolt szándékkal, minden kétséget kizáróan anyagi előnyöktől vezérelve.

A vevők nincsenek könnyű helyeztben, nem árt a kötél a idegzet, a jó humorérzék, mert inkább tudni kell nevetni ma a magyar lakáshirdetési szokásainkon, mint siránkozni. Nevessük ki a sok Pinokkiót, legyen az az ingatlan beképzelt tulajdonosa vagy egy buzgómócsing ingatlanértékesítő. Nincs egyiknek vagy másiknak sem nagyobb felhatalmazása arra, hogy tisztességtelen üzleti magatartással dolgozzon vagy próbáljon meg eladni.

A jó humorista elvileg komoly ember és a humor, mint művészet, egyáltalán nem könnyű műfaj. Komolyodjunk is el, mielőtt viccet csinálnánk ebből az eladó ingatlanból. Első ránézésre, egy nem hétköznapi lakást látunk. Nem is az a tipikus bakiparádé. Pont ezért is kihívás, mert a céltábla ugyanúgy benne van, csak észre kell tudni venni. Az ára sem tucatlakásra utal, így nem árt még körültekintőbbnek lenni, mert ilyen szinten mást lát és hall a kedves eladó és teljesen mást a vevő. Sőt, a hirdetési oldalak hajlamosak jobban elnézni az ilyen lakások hirdetéseinek hibáit. Mi ne legyünk elnézőek, mert ez most nem egy bájcsevej, hirdetést elemzünk, ahogy egy értelmes vevő is teszi, amikor először szembesül vele.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kép nélkül nem hirdetünk sem ilyen sem más árú lakást Budapesten!

Az ember először a képeket fogja megnézni, utána jöhet a leírás. A jó képekhez alig kell hirdetési szöveg. Egy megfelelő kép többet mond ezer szónál. Ha egy lakásnál olyan hirdetési szöveg van, ami mellé be kell készíteni egy kis harapnivalót és egy pohár innivalót, az egy külön műfaj. Vannak, akik imádnak ilyet írni, mások imádnak ilyet olvasni. Tudják, ez olyan, mint az érzelgős és érzelmes reklámok, kellemes zenével, simogató emberi hanggal. Azonnal belopja magát az ember fülébe, hat ránk. Ha tetszik egy reklám, az azt jelenti, hogy működik. Az ilyen szövegek is hatni akarnak ránk, így vagy úgy, de működnek is. Előre is vetítik azt, hogy ha elmennénk megnézni, a hirdető személyesen is lenyomná az egyszemélyes színházi előadását. Jöjjön az álomvilág, ami erősen árnyékot vet a valóságra:

Ez a lakás a jelenlegi legfontosabb magyar hirdetési oldalon képek nélkül van hirdetve. (Kattintson a linkre)

Már azon el lehet mosolyodni, hogy a tulajdonosnak nem tellik rá, hogy képekkel hirdesssen egy ilyen árú lakást. Ciki és elég kicsinyes. Milyen ember lehet, tehetnék fel a kérdést, ha még ezen is spórol? De nem csak spórol, figyelmetlen is, mert a hirdetés szövegét már nem írta át. Valószínűleg képekkel hirdette, de nem jött el a várva várt siker. Pedig a hirdetés szövegét úgy kezdi, hogy csak a képek megnézése után olvassunk tovább. Ha most cinikusak lennénk, akkor azt mondhatnánk, hogy nincs kép, nem is kell tovább olvasni. De mit tovább olvastuk.

A lakásnak van természetesen ingatlanértékesítője azóta már, bár a hirdetés szövegében még az szerepel, hogy csak konkrét ügyfél esetén köt szerződést az eladó.  (Kattintson a linkre, ha sok képet szeretne látni a lakásról)

Úgy néz ki ebben sincs teljes összhang a hirdetést és a valóságot elnézve. Azt mondhatják erre most többen, hogy ez részletkérdés, kit érdekel. Aki hazudik, az mindig hazudik, mondjuk mi. A lakáspiacon is pont a hazudós emberek okozzák a legtöbb problémát. Ezért, ha hazugságon kapunk egy eladót, ott készüljünk fel további hazugságokra is.

A konkurens, ingyenes hirdetési oldalon is  megtalálható néhány képpel a lakás. Nem tudni miért csak 8 képpel (egy ismétlődik, ezért csak 8), de azon az oldalon ingyen hirdetheti. (Kattintson a linkre a képekért)

Milyen már ugye, hogy egy fizetős hirdetési oldalon kép nélkül egy ingyenes oldalon meg képpel hirdetnek egy 198 milliós lakást? Sokatmondó! Higgyék el nekünk, hogy sokkal többet elárul egy ingatlanról az, hogyan hirdetik, mint az, hogy egyébként ki (eladó vagy ingatlanértékesítő) hirdeti és miért (mert az övé vagy jutalékért). Az eladó lakást ebből a három hirdetésből ismerhetjük most meg és a tulajdonosa által megszerkesztett "vágatlan" reklámszövegből.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az adatok hiányosak, felületesek, hibásak

Kezdjük a tipikus polgárpukkasztással, azzal, hogy a rezsihez nem a teljes rezsit írja be gyakran a hirdető, hanem csak a lakás közös költségét. Ez egyébként nem hiba, nagyon is szándékos és tudatos hazugság ez. Nem célravezető, de alpáriba ettől még nem fogunk most lemenni. 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Használt"  vagy kipróbált felújított lakás eladó

Olyan van, hogy 180 fokos és például olyan is van, hogy körpanoráma. A 200 fokos panorámához már szögmérő kell, vagy egy ember, aki szeret kerekíteni és a 180 az már végülis majdnem 200. A tulajdonosok nemzetisége is fontos információ, bizonyára van hozzáadott értéke egyeseknek. Nem fogunk ezen összeveszni, veszekedés helyett verekedni sem fogunk miatta. De egy határt azért meg kell húzni, hogy mennyire érdemes felesleges jelzőkkel dobálózni. De az mindenképpen fontos információ, hogy hiába a felújítás, az eladók beköltöznek, kipróbálják, ott élnek és csak utána adják el. Elveszik a lakás szüzességét - mert nem a vevők élhetnek ott először - és van arcuk még ezek után is 198 milliót kérni? A betyárját :) Egy szűz lakásnál még csak-csak érti az ember, hogy annak van felára, mert egy új lakást kap a vevő. De egy felújított és már kipróbált, tartósan letesztelt lakásnak nem érzi az (ár)előnyét. Főleg annak tudatában, hogy itt minden berendezés és bútor a vételár részét képezi, ami a hirdetés szövege szerint most már mind ki is lett próbálva, a mi érdekünkben. Szuper. Mi jöhet még?

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakás "szüzességét" a vár szoknyája alatt kerestük és nem találtuk meg :)

A vár szoknyája és a Budapest alakú szőnyeg, ahol „piros petty” jelzi hol is vagyunk. Ez már mentalizmus a javából. Azt is mondhatnánk, hogy szinte irodalmi szépségű metaforák ezek egy szüzességét elvesztő lakásról. Nem tudunk elmenni szó nélkül, hogy szerintük a „vár szoknyája” alatt vagyunk jelenleg, mert a lakás szüzességét ott kerestük és nem találtuk meg. Morbid vagy groteszk, mulatságos, mert nekünk jó kedvünk van ezen a vidám novemberi napon. Teljesen tisztában is vagyunk vele, hogy nem vagyunk Párizsban, még mindig Budapesten érezzük magunkat. Az Országházról (a parlament szó nem az épületet jelenti és nem is szinonimája az Országháznak – ha már magyar az eladó, mert egy belgának még elnézzük ezt a nyelvi hibát, akármilyen nárcisztikus is most ez a megjegyzés) nekünk nem jut eszünkbe az Eiffel-torony. Annál inkább a Nyugati pályaudvarról, mert azt maga Gustav Eiffel tervezte. Csak az nem hangzik olyan menőn pedig lehet, hogy pont az is látszik a "200 fokos panorámában". 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ide csak fogkefe kell és még 198 millió forint

Már fogy a popcorn, a poharat is újra kell tölteni, mert még mindig nincs vége. 3 helyen nézzük most egyszerre a hirdetést, egyik kép nélkül, a másik kevés képpel, a harmadikat egy ingatlanértékesítő jegyzi. Az eladó többször bizonyította már a komolyságát és a szavahihetőségét. Most értjük meg ezt igazán, hogy kis humorherold is lehet, mert 198 milliós árban garázst bérelhetünk a lakáshoz. A havi bérleti díjat nem írta le, lehet a vételár egy része - mondjuk 1 évre előre ki van fizetve. Kedves gesztus, de egy parkoló bérlése azért nem olyan nagy truváj.

Nem lehet tudni az ördögi részleteket, csak azt, hogy garázst ehhez a lakáshoz sem kapunk. Sétálhatunk majd a nagyon melegben, a nagyon hidegben, az esőben és hóban is a lakás és a garázs között. Nincs tökéletes lakás, ahogy mondják, úgy néz ki meg is van első igazi kompromisszum. Ezt a békát le kell tudni nyelni. El kell dönteni, hogy az Országház látványa vagy egy ház, ami alatt teremgarázs van a fontosabb. A kettő együtt nem mindig jön össze, még ilyen áron sem.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlantajolo.hu

Majd megkapjuk az utolsó lelki fröccsünket is. Ha még eddig nem tűnt volna fel, hogy ez egy magazinlakás, akkor ezt most le is írják, számszerűsítik. Címlapon van itt és ott, megjelent és megjelenni fog ennyi és annyi magazinban, de a legfontosabb hirdetési oldalon kép nélkül van ez a hirdetés Magyarországon. Hihető vagy hihetetlen ez a mondat? Harmónia vagy diszharmónia? Kell ez vagy teljesen felesleges? Mint egy falat kenyér, összefoglalva. Már ingatlanértékesítő hirdeti a lakást egy nem ingyenes hirdetési oldalon, ami a hirdetés utolsó mondataival van abszolút diszharmóniában. Van egy eladó lakás, ami tényleg nem átlagos. Van egy hirdetési szöveg hozzá, ami szintén nem az. A kettő együtt viszont a magyar lakáshirdetési piac állatorvosi lova, ami gyógyításra szorul, mert nagyon, nagyon-nagyon beteg. Ezen mi, lakásvásárlók csak sírni tudunk, sírva röhögni, de változtatni nem. A lakáshirdetési oldalak kényszeríthetik csak rá a hirdetőket a reklámjog betartatására. A hirdetőknek, az eladóknak sincs mindenhez joguk, a vevőkkel szembeni tisztességtelen értékesítési gyakoralt tilalma rájuk is vonatkozik. De minden törvény annyit ér, amennyire betartják és betartatják.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingtalanpont "konszolidált" hirdetése a lakásról az ingatlantajolo.hu-n

Forrás: ingatlantajolo.hu, otthonterkep.hu és ingatlan.com

Szerkesztve: 2017. november 28-án, ezért a hirdetések változhatnak, idővel törlődhetnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az öreg ingatlanközvetítő és az internet tenger

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés hirdetési oldal ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanok eladásának alapvető problematikája a lakások hirdetése. Legyünk magánszemélyek, magánzó ingatlanosok, kisebb és nagyobb ingatlanközvetítőnél dolgozó értékesítők, a hirdetéspiacról megvan a véleményünk. Kisország a miénk nagy ingatlanhirdetési dilemmával. Egyetlen egy hirdetési oldal vagy egyszerre több oldal a hatékonyabb? Drágább vagy az olcsóbb megoldások vezetnek eredményre? Egyáltalán hogyan tudjuk eljuttatni a potenciális vevők felé azt az üzenetet, hogy van eladó lakásunk?

A Google nem mindenki barátja, ha hirdetésről van szó. Csak annak, aki nem sajnálja rá a pénzt. A Google meg egy feneketlen bendő, a világ összes pénze sem lenne neki elég, hogy jól lakjon. A közösségi média pénzéhes étvágya is kielégíthetetlen. Egyszóval nem vagyunk könnyű helyzetben, amikor ingatlanmarketingben gondolkodunk és keressük a kapcsolatot a vevőkkel.

Az ingatlanközvetítők például ideje korán adatbázisokat építettek ki, hogy a vevőket becsalogassák elsősorban akkor még az irodájukba. Ma sem más a céljuk, de manapság a legfontosabb cél az ingatlanközvetítő weboldalán a látogatottság növelése. Minél nagyobb az adatbázis, minél több az eladó lakása annál többen fogják megnézni az ingatlanközvetítő weboldalát is. Így működnek a hirdetési oldalak is.  Elsősorban a hirdetések, a kínálat vonzza a látogatókat. Nem véletlen az, hogy az ingatlanközvetítők szeretnek villogni azzal, hogy mekkora az adatbázisuk, de az ingatlanhirdetési portálok is ilyen számok alapján szeretik összemérni az erejüket.

Múlt héten jelent meg a hír, hogy az egyik legismertebb magyar ingatlan franchise belép az ingatlanhirdetési piacra. A nyuszik arról érdeklődnek ilyenkor, hogy ez nem jelent-e konkurenciát az értékesítésnek. A ravasz rókák viszont tudják, hogy ez az értékesítés szerves része. Mit jelent ez valójában az ingatlan franchisenak? Több hirdetés még több látogató. A több látogató több esélyt jelent neki, hogy a vevők az ő oldalán találják meg azt a lakást, amit végül meg is vesznek. De itt még egy picit többről is szó van, mint a márkaépítés, a lojalitás növelése a meglévő és a leendő ügyfelekben. Az ingatlanközvetítőnek gyakorlatilag fizetnek az eladók azért, hogy a lakás és az eladó személyes adatai - hideghívások és különösebb nyomulás nélkül – bekerüljön az ingatlanközvetítő adatbázisába.

A klasszikus ingatlanközvetítésben az eladó csak az értékesítési folyamat végén fizet az ingatlanközvetítőnek. Itt már az első naptól kezdve megkezdődik az eladókból és az eladó lakásokból a pénzcsinálás. Nem kell hozzá piszkálni az eladót, nem kell hozzá böngészni más hirdetési oldalakat sem. Még be sem kell hívni az eladókat ingatlanirodákba, vagy kimenni hozzájuk személyesen. Jöhetnek éjjel-nappal, nonstop tölthetik fel az ingatlanközvetítő adatbázisát eladó lakásokkal. Az ingatlan franchise meg nem arról híres, hogy visszafogott üzletpolitikával dolgozna. Ott lesz az adatbázis cégen belül, senki sem panaszkodhat, ha néha-néha vagy inkább igen gyakran az eladókat ingatlankértékesítők keresnék majd meg, hogy nekik konkrét ügyfelük van az eladó lakásra. Szinte kihívás lesz, akár nemhivatalos belső verseny „policy” - mintha éhes cápák közé dobnánk be egy fókát - ki tudja majd hamarabb levadászni a jól és a még jobban eladható lakásokat és tud majd rajtuk jutalékot szerezni.

A kizárólagos ingatlankértékesítés a nagyobb ingatlanos franchisoknak nem igazán jött be eddig. Ezt felismerte ez a piaci szereplő is. Így a kizárólagosság erőltetése helyett kitalálta ezt a hirdetési csali trükköt, ami céltáblát csinálhat az eladókból. "Eladó lakása van? Hirdessen nálunk." Kecskére nem bízunk káposztát mondja a magyar, de ez az ingatlan franchise nem is magyar gyökerekkel rendelkezik. A nyilatkozó alapító is csak töri a magyart. Nem biztos, hogy  ez baj, de azt sem zárja ki, hogy ez most éppen véletlenül hátrányt jelentene a hazai lakáspiacon. Itt nem árt jól ismerni és jól beszélni a nyelvet.

Adathalászat ez most vagy valódi szolgáltatás, azt az idő fogja bizonyítani. Egyelőre inkább adathalászatnak tűnik nekünk, mert minden ingatlanközvetítőnek eladó lakásokra van szüksége, hogy a piacon tényező legyen és az is maradjon. Adatbázist épít nem feltétlenül minden hátsó szándék nélkül. Az sem teljesen kizárható, hogy az évek óta hétpecsétes titokként kezelt ingatlanközvetítők valódi részesedése olyan kritikus szinten van ma már, amiért ilyen alternatív módszerhez kell folyamodnia a látszat fenntartására. Főleg olyankor, amikor kezd elfogadott tény lenni, hogy a nagy ingatlanközvetítők és hirdetési oldalak értékesítési területein kívül aktívabb a lakáspiac. Csak mást ne említsünk, pl. Budapesten 2015 óta úgy néz ki, hogy nem több, hanem inkább egyre kevesebb adásvétel történik. 2016-ban már biztosan így volt és a jelenleg ismert adatok alapján nagyon úgy néz ki, hogy 2017-ben sem fognak több lakást eladni Budapesten mint 2016-ban. Ez egy nagyon fájó pont tud lenni sok budapesti ingatlanközvetítőnek, köztük a nagyobb cápáknak is. Az ismert ingatlan franchise lehet, hogy így próbál előre menekülni, így keresi a kiutat azon a lakáspiacon, ami egyben jóval megosztóbb és sokkal heterogénebb, mint azt első látásra gondolnánk. 

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés hirdetési oldal ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Vevő vagyok

lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlanos hirdetésszűrés digitális lakáspiac ingatlanmarketing ingatlanpiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Kellemes reggeli futás például a közeli erdőben. Nem maratoni távra kell gondolni, csak egy laza 8 km-es frissítő mozgásra. Vannak futók, akik köszönnek egymásnak, mások csak intenek vagy mindenféle metakommunikációs eszközt vetnek be. Ja, és vannak futók, akiknek hiába köszön a másik futó, válaszra sem méltatják. Jóval kevesebben vannak, de ott vannak ők is az erdőben. Hogy ki és mennyire figyel a másikra, az elég szubjektív. Manapság inkább objektíven mindenki saját magával van elfoglalva és csak magára figyel. Ez a hétköznapokban még talán nem is annyira meglepő. Amikor viszont már elvárnánk egy picinél több figyelmet, de nem kapjuk meg a másiktól, akkor azért már jogosnak érezzük a halkabb vagy netán hangosabb kritikát.

Ma legyünk vevők - a tudatlan hülyék - akik lakást akarnak vásárolni. Tudjuk már egy jó ideje, hogy egy szűk csoport tagjai vagyunk mi. 2017. január 1-én pontosan 9 797 561-en éltünk itt, amiből 2016. december 31-ig 146 300 fő volt a lakáspiacon vevő. Most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk azokkal, akik több lakást is vásároltak tavaly. Ez alig 7%-ot jelent arányaiban. Egész pontosan 1000 magyarból 67 volt lakásvásárló 2016-ban. Bődületes nagy változásra idén nem számít senki. A lakáspiac hangadói  fülüket és farkukat behúzva sünnyögnek a témát illetően. Óvatosan valahol 150-160 ezer vásárlót várnak a lakáspiacra 2017-ben. Közben tovább fogyunk idén is. 30 ezerrel idén is biztosan kevesebben leszünk év végére. Na most az a kérdés, hogy benne vagyunk-e már a vevők csoportjában, vettünk-e már lakást, vagy még csak most fogunk. Az év utolsó negyedévében vagyunk, nem sok idő maradt, hogy benne legyünk abban a 150-160 ezer emberben, akikre annyira de annyira nem figyel egyébként senki. Lakáshitelpiac és újlakáspiac a slágertéma.

Vevőként az első, amivel szembesülünk, hogy egyrészt nem tudják, hogy mi azok vagyunk. Egy hirdetési oldal honnan tudhatná? Van külön lehetőség regisztrálni és előnyöket élvezni, hogy mi tényleg valódi vevők vagyunk? Dehogyis. Nem ez az érdekük. A hirdetési oldalakat a látogatottság tüzeli, mint általában az online világot úgy általában. Napi, heti és a havi látogatottság megvan, akkor minden rendben.

A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből, ez az amit másodszor megtanulhatunk vevőként. Nem mi számítunk, hogy mi mit akarunk, a hirdetők igényei legyenek kiszolgálva, a vevők meg megszokják. Túl nagy beleszólásunk úgy sincsen.

Bár a hirdetési oldalak száma bővül, a rajtuk lévő hirdetések meg csak ismétlődnek. Vevőként ez a harmadik, amit megtanulhatunk. Tök fölösleges x-edik oldalra is elmenni és megnézni ugyanazt. Főleg, ha jön egy új oldal, ami megint csak a hirdetőkkel lesz elfoglalva. Ingyenes hirdetést biztosít és meg is lépik az ingatlanközvetítők, akik még mindig nem tanulták meg, hogy az online térben teljesen felesleges ugyanazt a lakást hatvanegyedikszer is meghirdetni egy nevenincs oldalon.

De ingyen van és az ingatlanhirdetések világában minden szent tehén, kivéve az idő. Főleg a vevők idejét lehet rabolni. Na ez a következő, amit megtanulunk vevőként. Az ingatlanpiac úgy csinál, mint ha időmilliomos lenne. A hirdetési oldalak szerint náluk, vagyis az összesnél nagyon könnyű keresni és találni is. Vevőként gyorsan megtanuljuk, hogy ez csak üres marketing. Már mitől lenne egyszerű keresni és találni, amikor a hirdetési oldalak mind rangsorolják a hirdetéseket, ismételten nem minket, vevőket segítve ezzel. Nem azokat a lakásokat könnyebb megtalálni egy oldalon, ami tényleg jó, hanem amit valamiért kiemelnek. Természetesen ez több hirdetési költséget jelent a hirdetőknek, ami a hirdetési oldalnak jó bevétel, nekünk vevőknek meg egy kihívás, hogy a hirdetési oldalak nem az ingatlanok ár/érték arányát, minőségét, esetleg keresletét veszik figyelembe, amikor rangsorolnak, hanem csak a bevételeiket akarják maximalizálni.

Ne legyenek illúzióink vevőként, amit szintén meg kell tanulnunk nagyon gyorsan. Sem az igényeink sem az elvárásaink sem az nem számít, hogy emberek vagyunk. Mi a lakáspiacon csak a pénz vagyunk. Mindenki a pénzünket akarja, az eladók és az ingatlanközvetítők is. Rajtuk keresztül meg a hirdetési oldalak is a pénzünkre pályáznak. Vevőként, mi tartjuk el ezt az egész lakáspiacot, a mi pénzünk élteti az összes szereplőt, mert ha még hitelt veszünk fel, abból is az ingatlanközvetítők vagy közvetve és közvetlenül a barátaik profitálnak még a hitelközvetítésen keresztül. A hitelközvetítés minden egyes forintját mi fizetjük meg, igen mi vevők. Egy picit több tiszteletet érdemelnénk, mondjuk köszönhetnének nekünk, néhány kedves szó sem ártana, de talán az lenne a legjobb, ha képes lenne a lakáspiac felismerni a vevőt, megkülönböztetni a nem vevőktől. De mi is csak egy kattintás vagyunk, egy a sok millió látogatóból. A vevő biztosan nem az első a lakáspiacon. A vevő a senki, a nulla, az akivel csak a baj van és sosem tudja mit akar.

Idén még vannak néhány tízezren, akik lakást fognak vásárolni. A végére egy picit mindenki csalódott lesz valamiért. Az pedig nem más, mint a magyar lakáspiac jelenlegi hirdetőközpontú világa. A vevőknek nem segíteni akar a magyar lakáspiac, hanem hízelegve manipulálni, képmutatóan kihasználni, nemritkán jogsértő módon kontroll alatt tartani és csak uralkodni felette. Majd ha elmegy az egész lakásvásárlástól a kedvünk - mert egyébként is ritkán vesz a magyar lakást – akkor majd fogunk hiányozni. A jót nagyon könnyű megszokni, de mi még emlékszünk, hogy az időszámítás a magyar lakáspiacon nem 2014-gyel kezdődött. A magyar lakáspiac nem intelligens, mint ha semmit sem tanult volna a korábbi hibáiból: a vevő nem hülye és hosszú távon nem éri meg hülyének nézni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Aktuális még!

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Bizonyos szint fölött nem süllyedünk bizonyos szint alá./Eszterházy Péter/ Bárcsak így gondolkodnánk az ingatlanpiacon is! Szövetségesek és cinkostársak, süket duma és üres frázisok, miközben egymást vállveregetve helyeselően is bólogatnak mindehhez. A magyar ingatlanpiac fejlődik, de nem nagyon változik. Egy kérdés talán sokkal jobban kifejezi a magyar állapotokat minden másnál, amiből már látszik, hogy az alapokkal vannak a problémák.

Aktuális még a hirdetés?

Ezt kérdezzük ha eladó ha kiadó lakásra jelentkezünk  vevőként vagy bérlőként. De még ha egy ingatlanos jelentkezik a hirdetésre, neki is ez az első kérdése. Miért nem evidens, hogy egy hirdetés mögött valódi szándék legyen? Mielőtt megválaszolnánk a kérdést, mindenképpen leszögeznénk, hogy az „Aktuális-e még a hirdetés?” kérdés annyira beivódott a lakáspiaci kultúrába, mint a „How are you?” az angol „small talk”-ba, amikor két ember beszél. Akarva és akaratlanul is ezt kérdezi a hirdetőtől a hirdetésre jelentkező először.

Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy fejlettebb és kifinomultabb lakáspiaci kultúrákban ilyen kérdés nem létezik.

Ha egy lakás nem kiadó vagy eladó, akkor nincs hirdetve. Ilyen egyszerű. Ahol az ügyfél az első, ott nem rabolják egymás idejét ilyen felesleges körökkel.

Nálunk miért nem ilyen egyszerű?

A hirdetések piacán az ingtlanközvetítőknek elsősorban hirdetésekre van szükségük, mert az vonzza majd be a vevőket és a bérlőket. A kínálat, ha úgy tetszik, akkor eladó és kiadó lakásokat jelent. Ha nincsen, akkor csinálnak, kitalálnak maguknak. Ez ugyan úgy menő volt a 90-es években, amikor nemlétező lakásokat újsághirdetésekben kínáltak, mint manapság az internet korában.

Talán mindenki látott már utcán olyan papírokat kiragasztva, hogy „Eladó/kiadó lakást keresek a környéken!”. Ha nem az utcán látjuk őket, akkor a postaládánkban biztosan kapunk néhányat. A nemlétező lakások hirdetései is ezt a célt szolgálják már a kezdetektől fogva. Az ingatlanosok elsősorban a lakástulajdonosok figyelmét akarják felhívni és nekik imponálni.

Szóval az ilyen „Éppen eladás/kiadás alatt van a lakás” csak egyfajta lerázó szöveg a vevőknek és bérlőknek. De ma már lazán megbeszélnek egyébként találkozót is nemlétező lakások hirdetésére, majd később azt mondják, hogy „már nem aktuális” és lemondják a találkozót. A hirdetés meg fennmarad, mert az a célja, hogy a környékbeli eladók vagy bérbadók keressék meg inkább az ingatlanost. Az eladókat és bérbeadókat a hideghívásokkal bosszantják az ingatlanosok, a vevőket és a bérlőket meg a kamu lakáshirdetésekkel. Ezek a csali lakások igen jó ajánlatok szoktak lenni a maguk árkategóriájában. Pontosan azért, hogy mindenkihez eljussanak. Ha eközben éppen jelentkeznek is rá, azt előre betanult és begyakorolt szövegekkel fogják kezelni. Ha éppen bejelenti az ember a hirdetési oldalnál, hogy valami nem okés a hirdetéssel – nagyon ritkán fordul ez elő – akkor leveszik az adott hirdetést egy kis időre és utána minden megy tovább. Mint az utcán kiragasztott és a postaládába bedobott szórólapok szűnni nem akaró hada, úgy van tele a net nem is kiadó és nem is eladó lakásokkal Magyarországon. Zárójeles megjegyzés, hogy a franchise irodáknál például egy nagy előny tud lenni - ha valaki kezdőként olyat nyit - hogy azonnal van az ingatlanirodának hirdetése. Ha valaki ingatlanirodát akar nyitni, csak úgy, egyedül, hirdetések nélkül nagyon nehéz lesz.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljunk meg a sorok között olvasni, Kép: alfahir.hu

Nem véletlen, hogy pont a kisebb irodák és a magánzók szeretik a kamu hirdetési kampányokat, mert rá vannak kényszerülve.

De beszéltünk már a hirdetésmegosztásról is, amikor nem egyszerűen együttműködnek az ingatlanirodák vagy értékesítők, hanem ugyanazt a lakást is hirdetik egy közös lakáshirdetési adatbázisból.

Akiknek nincs hirdetése, azoknak minden lehetőség jól jön és boldogan fizetnek is érte, hogy olyan lakásokat hirdessenek, amiben soha sem jártak és olyan lakásoktulajdonosok lakásait hirdessék, akikkel soha sem beszéltek.

Az ingatlanaközvetítők egy idő után nagyon büszkék arra, hogy hány hirdetésük van. Nagy mellszélességgel hirdetik az oldalaikon. A kisebb cégek meg kitalálnak minden féle hirdetést, hogy úgy tűnjön ők is „sikeresek”.

A látszat a magyar ingatlanpiacon sokkal fontosabb, mint az elsőre gondolnánk

A sikeresnek tűnni és annak lenni két teljesen különböző dolog, amit nagyon ügyesen tudnak meglovagolni kisebb és nagyobb cégek egyaránt. De nem kell félteni a magányos farkasokat sem, akik ingatlanos celebként, már-már sztárként hirdetik magukról, hogy micsoda titkok és tudás birtokában vannak ők. Olyan sikeresnek állítják be magukat, amilyenek szeretnének lenni és nem olyannak, amilyen sikeresek valójában. Kiszínezett történetek, nagyotmondás, fantázia minden mennyiségben.

Miért mondanának igazat, ha a hazugság hihetőbb?

Az igazán nagymenők még oktatják is a jóval szerényebb és a két lábon a földön járó kollégákat. A magyar meg nem véletlenül mondja azt találóan, hogy aki ért hozzá az csinálja, aki nem ért hozzá az oktatja. Ez az oktatás az értékesítés világában amúgy is nagyon népszerű. Kell hozzá valami jópofa fazon, aki elszórakoztatja a közönséget. Az árát is megkéri természetesen és olyan jól tud manipulálni, hogy a közönség el is hiszi, hogy minden kifizetett  (több tízezer) forintot megérte az "oktatás". Kitalált szakmai múlt, nemlétező iskolai végzettségek, na és persze nemzetközi tapasztalat és végtelen sztorik. Néhány jól csengő idegen szó és kifejezés, ripacs amerikai akcentus,  mindjárt ámul és bámul az egyszeri ember, aki továbbra sem tudja, hogy a sikernek nem titka van, hanem ára. Mindezek ellenére a hazai lakáshirdetési és ingatlankultúrába úgy néz ki, hogy örökre beírták magukat az ingatlanirodák. Nélkülük soha sem született volna meg az „Akuális-e még a hidetés?” kérdés. Ettől függetlenül, ha nem muszáj nem kell így kezdeni minden egyes telefonbeszélgetést, amikor egy eladó és kiadó lakás hirdetésére jelentkezünk. Ha nem aktuális vagy elmondják vagy pedig egy találkozót szerveznek meg, amit később úgy is lemondanak. Vagyis ha megkérdezzük ha nem, így is úgy is kiderül, mert nem fogunk eljutni a lakáshoz. Hiú ábránd azt gondolni, hogy minden jó lakás már nem is aktuális. Ugye milyen érdekes? Még a vevőkben és a bérlőkben támad bűntudat, hogy mindenről lemaradnak és lekésnek. Ha tudnák, hogy ezek a lakások nem is eladók és nem is kiadók, még talán egész más irányt is vehetne a magyar lakáspiaci kultúra fejlődése. Csak rajtunk múlik, hogy továbbra is vakon eszünk meg mindent, amit elénk raknak, vagy inkább odafigyelünk, hogy "egészségesebb életet" éljünk.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki nevet a végén?

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Az egész életünk az akarat- és érdekérvényesítésről szól. Ez egy velünk született képesség, a sikeres emberek olyan tulajdonsága, amit sokan tanulhatónak állítanak be. Miközben pont az különböztet meg minket igazán egymástól, hogy éppen ki jobban ki kevésbé tudja érvényesíteni a saját (önző) akaratát és az érdekeit az élete során.

Ki ne hallotta volna már azt, hogy valaki például született kereskedő vagy született diplomata, vagy egyszerűen csak egy olyan ember, akinek adnak a szavára, akire jobban odafigyelnek, aki sokkal jobban ,egyszerűbben és gyorsabban tud rávenni egy másik embert, hogy azt csinálja, amit ő akar. Karizmatikus, irányító, vezető személyiségek általában mind nincsenek híján az akarat- és érdekérvényesítési képességnek. Mint mindennel, ezzel is lehet jóhiszeműen élni és rosszindulatúan visszaélni.

Az ingatlanértékesítés, mint a kereskedelem és a diplomácia egyik öszvér gyereke

Vonzó pálya minden akaratát és az érdekeit jól és hatékonyan érvényesíteni tudó embernek. A piaci árusokat sem mondja senki feleslegesnek, nem kiabálnak rájuk kígyót és békát azért, mert a saját hasznukkal drágábban adják az árujukat, ha nem közvetlenül a termelőtől vásárolunk. A boltokban, plázákban és máshol sem kiabáljuk teli torokból, hogy minden kereskedő csak arra jó, hogy megdrágítson minden terméket és lehúzzon minket a jutalékkal. A kereskedőt valahogy elfogadjuk olyannak és úgy, amilyen és ahogyan értékesíteni próbál. Pedig kár lenne tagadni, hogy mi folyik akár egy átlagos piacon. Kiteszik előre a szép árut, ami miatt megállunk vásárolni, majd egy másikból fog adni, ha kérünk. Piacon nem válogathatunk sokszor a zöldség és gyümölcs között úgy, mint a boltokban, mert ránk fognak szólni, hogy azt nem lehet. A piaci árusokkal így élünk együtt, hogy hazamegyünk és látjuk, hogy csak került nem szép és nem jó áru is a többi közé, hogy ránk sózzák a szemetet is, hogy néha trükköznek a méréssel is, stb.

Az ingatlanosokat meg annyira fölöslegesnek érezzük mindeközben

Miközben ők sem csinálnak mást, mint a piacon a piacosok. Mások áruját árulják, amin keresnek. A piacon is verseny van abban, hogy ki tudja jól és jó áron eladnia amije van. Ehhez trükköznek és különböző trükköket alkalmaznak, mint egyébként mindenhol máshol a kereskedelemben. A kereskedelem mindig és mindenkor arról szól, hogy vannak emberek, akik másokat rá tudnak venni valamire, amiért végül pénzt fizetnek. A szabad akarat nagyon relatív, mert szinte mindig van mögötte, vagy inkább felette, egy komoly hatás, egy nagyon is fontos befolyásoló tényező. Nem mi döntünk, vannak helyettünk mások, akik a fejünk felett döntenek, mi meg valamiért elfogadjuk ezt és elhisszük, vagy legalábbis ők elhitetik velünk, hogy a döntést végülis mi hoztuk meg.

Az ingatlanértékesítés azon túl, hogy lassan, nagyon lassan tud csak gyökeret ereszteni a magyar lakáspiacon, a nemzetközi lakáspiaci megoldások rendre csődöt mondanak. A magyar modell - ha lehet így elnevezni - attól igazán egyedi, hogy itt nem a bizalomra épül az ingatlanértékesítés, hanem a bizalmatlanságra. Minden üzlet, minden kapcsolat valamilyen szintű alapja a bizalom, addig a magyar ingatlanközvetítésben az a csodálatos, hogy az tud benne sikeres lenni, aki a bizalmatlansághoz alkalmazkodik, erre építi fel a stratégiáját, így viszonyul a piaci szereplőkhöz, a szolgáltatását ennek megfelelően alakítja ki.

Mit is jelent ez pontosan?

Általanás jelenség az, hogy az ingatlanok tulajdonosai valamilyen kényszerből fordulnak ingatlanoshoz. Teljesen mindegy milyen kényszerből, a lényegen nem változtat. Nagyon ritka az, hogy egy ingatlanossal beszél csak az eladó vagy kiadó ingatlan tulajdonosa. A bizalmatlanság miatt úgy gondolja és azt látja helyesnek, ha minél több ingatlanossal felveszi a kapcsolatot. Ezt az ingatlanok tulajdonosai valamilyen versenyhelyzetnek fogják fel. Emiatt van az, hogy aki nem keres ingatlanost, azt megkeresik ők maguk. Tudja minden egyes hideghívó, azonnal házhoz menő és becsengető, hogy nem ő az egyetlen a sorban. Nem is az a fontos számára, hogy kizárólagosan vele szerződjön. A kizárólagos szerződés, az egyszemélyes ingatlanos kapcsolat már a bizalomra épül, arra elég kevés ingatlanos építhet fel csak sikert.

A bizalmatlanság a magyar lakáspiac sajátossága

Emiatt az ingatlanos csak esélyt akar kapni, hogy az ingatlant legalább hirdesse akár bérlőnek akár vásárlónak. A bizalmatlan tulajdonosok meg nem is olyan ritkán nem bizalomból, hanem pont bizalmatlanságból adnak lehetőséget egynél több ingatlanos értékesítőnek, hogy a lakásával foglalkozzanak. A sikeres ingatlanosok akarat- és érdekérvényesítő képessége azon is meglátszik, hogy hány tulajdonost tudnak beszervezni annak ellenére, hogy a tulajdonosok az első pillanattól kezdve nem túl szívesen látott partnerként kezelik őket. Ez nem is a barátságról szól, ez kereskedelem és diplomácia, tehát pénz és hatalom. Pénzt jelent az ingatlanos a tulajdonosnak is, hiszen a vevő vagy a bérlő a pénz, amit az ingatlanértékesítő hozni tud. Pénzért dolgozik az ingatlanos is, neki pedig minden beszervezett lakástulajdonos jelenti a potenciális bevételt.

Hatalom a tulajdonos felett...

...ha képes rá az ingatlanértékesítő, vagy egy látszat hatalom az ingatlanos felett, amiért a tulajdonos azt gondolja, hogy egyik ingatlanos lecserélhető egy másikra. A tulajdonosok többsége mind azt gondolja, hogy ő döntött úgy, hogy ingatlanossal dolgozik együtt, ő irányít és minden csak úgy történhet, amit ő akar. A valóságban meg jóval kevesebb a született akarat- és érdekérvényesítő lakástulajdonos, mint ilyen képességekkel megáldott ingatlanos. A bizalmatlanságtól teljesen átitatott magyar lakáspiacon a sikeres értékesítő a hatalma alá keríti a tulajdonost és behálózza vele. Jól tudja például, hogy teljesen máshogyan reagál egy eladó vagy egy bérbeadó egy konkrét vevőre és bérlőre, mint az elméleti árakra.

Az ingatlanértékesítő dolga a pénzcsinálás...

...miközben a folyamatot szigorúan kézben tartja, anélkül, hogy ez izzadságszagú vagy erőltetett lenne. Csak lazán és könnyedén, pont úgy, mint a kis- és nagykereskedelem izgalmas világában. Cash is king, vagyis a készpénz a király. A lakáshirdetéseknél nem ritkák a nüansznyi és a nagyobb különbségek sem egy adott eladó és kiadó ingatlannál sem. Ismeri mindenki az árazás trükkjét a kereskedelemben. Eladó és kiadó lakásoknál sem mindegy az ár, főleg akkor, amikor egy lakást több értékesítő is hirdet.

A bizalmatlan magyar lakáspiacon egy értékesítő arra készül fel, hogy nem ő az egyedüli hirdető. Az ingatlanértékesítés része egy nagyon régi és klasszikus piaci folyamat, az áralku. A modern európai piacokon már nem jellemző, ahogy a boltokban sem lehet nagyon alkudozni. A lakáspiacon viszont szinte kötelező. Emiatt a bizalmatlan lakáspiacon az az értékesítési stratégia működik, ahol az ár alkura felhívás. A tulajdonosok már nem ennyire nyitottak erre a kérdésre, sőt igen határozott kijelentéseket tudnak tenni, hogy ők mennyiért hajlandóak csak eladni vagy kiadni az ingatlanjukat. A ravasz ingatlanértékesítőnek meg az akarata és az érdeke csak akkor érvényesül, ha a vevőt vagy a bérlőt rajta keresztül találja meg a tulajdonos. Ahhoz meg csábító ár kell, esetleg egy szó, hogy "irányár" vagy csak egy félmondat, hogy az ár csak afféle útmutató, az ingatlan tulajdonosa minden ajánlatot meghallgat.

Ha egynél több ingatlanértékesítővel dolgozik együtt egy ingatlan tulajdonosa annál valószínűbb az, hogy jelentős árkülönbség lehet az elvárt és a tényleges/végső értékesítési ár között. A bizalmatlan magyar lakáspiac egyik legellentmondásosabb jelensége ez. Nincs benne semmi elítélendő, nem kritika ez, sőt. Inkább figyelemreméltó az, hogy a tűzzel vassal űzött ingatlanértékesítők nem ellenségei az ingatlan tulajdonosának, ők csak alkamazkodnak a bizalmatlanság igen zord viszonyaihoz.

Az ingatlanok tulajdonosai inkább önmaguk ellenségei lehetnek

Minél inkább bizalmatlanok annál inkább. Minél több értékesítővel veszik fel a kapcsolatot annál biztosabb lehet, hogy a lakás ára vagy éppen bérleti díja csökkenhet. De ezt az ingatlanok tulajdonosai nem így élik meg és ettől szép ez a történet és ezért is működik. A lakáshirdetési piac kicsi, egy online jelentkező vevő is lehet érdek- és akaratérvényesítő ember. Ha azt látja, hogy egy lakás milliókkal olcsóbban megvehető, mert komoly alku van kilátásban, akkor belemegy a játékba. A kizárólagosan, egyedül, egy ingatlanossal hirdetett lakásoknál a vevő vagy bérlőjelölt egy hirdetés alapján érdeklődik. Ha már kettő hirdetés van, arra fog jelentkezni, aminél azt érzi, hogy az ár jobban mozdítható. Így járhat sikerrel az az értékesítő, aki az online hirdetések szűk piacán is tudja érvényesíteni az akaratát és az érdekét a többi értékesítővel szemben.

Ne felejtsük el...

...hogy az értékesítési jutalékok például eladásnál néhány tízezer forint különbséget jelenthetnek minden egy millió forinttal történő árcsökkentés esetén. Az ingatlanértékesítőnek néhány tízes, a tulajdonosnak pontosan egy millió mínusz. De a konkrét ajánlat, a cash is king, a hatalmába keríti az eladót és egyre nehezebben tud ellenállni, míg végül beadja a derekát. Ezzel a kis történettel, arra az ellentmondásos helyzetre szeretnénk felhívni a lakáspiaci szereplők figyelmét, hogy a bizalmatlanság nem árnövelő, hanem inkább árcsökkentő hatású. Az ingatlanközvetítés népszerűsége és megbecsülése nem is növekszik a lakástulajdonosok szemében.

A vevők is szeretik közvetlenül megkeresni a lakások tulajdonosait...

...kedvelik a magánhirdetéseket, mert az ingatlanértékesítő jutaléka már megspórolható. Közben ezeknél a típusú hirdetéseknél az áralku lehetősége jóval korlátozottabb, vagy jó ideig egyáltalán nem is lehetséges. Hasonló a helyzet a kizárólagos hirdetésekkel is, ahol az ingatlanértékesítőnek sokszor az érdeke és akarata is az, hogy a lehető legmagasabb áron értékesítse az eladó vagy kiadó lakást. A bizalom ára az, hogy mind az értékesítőnek mind pedig a lakás tulajdonosának az akarata és érdeke egy és ugyanaz = magasabb áron történő értékesítés. Az elmúlt években, amikor a lakáspiac lábra állt, nem véletlenül nyert új értelmet a magánhirdetés, csökkent az ingatlanközvetítők szerepe, de közben a kizárólagos értékesítés mellékszerephez jutott a szereposztó díványon.

A klasszikus bizalmatlanságon alapuló magyar ingatlanközvetítés modell árcsökkentő hatású, így a saját hirdetés vagy az egy értékesítővel való hirdetés jelenthet az eladónak vagy a bérbeadónak jobb piaci árat. A sok értékesítős lakásoknál jellemzőbb a hibás árazás, ahol csak a türelmes és kitartó ingatlanos értékesítő tudja csak érvényesíteni az akaratát és vevőt vagy bérlőt prezentálni folyamatosan, akik árajánlatokkal bombázhatják a lakás tulajdonosát.

Minél többen hirdetnek egy lakást...

...jellemzően annál magasabbról indulhat az (irány)ár, mert a bizalmatlanság ára elsősorban az, hogy az ingatlan árát az eladó vagy a bérbeadó határozza meg saját érdeke és akarta alapján, elrugaszkodva akár teljesen a piaci realitástól. A bizalmatlan magyar lakáspiacon ez a kihívás, ettől más, ettől zavarosabb, trükkösebb, fárasztóbb is minden szereplőnek. A piaci lakásárak és a bérleti díjak is ezért nagyon nehezen értelmezhetőek, főleg nemzetközi összehasonlításban, ahogy az amerikai és nyugat-európai ingatlanközvetítési módszerek sem.

Érdekellentétek helyett az ingatlanközvetítők ilyen esetben nem is olyan ritkán össze kell, hogy játszanak. Megjelenik az együttműködés annak érdekében, hogy mindenképpen ingatlanközvetítő útján adja el vagy adja ki a lakását a tulajdonos. Utána a jutalékon megosztozkodnak, mert a kevesebb még mindig több a semminél.

A bizalmatlanság viszont nem tesz jót az ingatlanpiaci versenynek

Az ingatlanközvetítők különböző kapcsolati hálókat kiépítve inkább együttműködnek, mint sem versenyeznének egymással. Több ingatlanközvetítővel hirdetett lakásnál éppen ezért kényszerű együttműködések is lehetnek. Rá van kényszerülve az egyik ingatlanos a másikra, ha felhívja, hogy vevője vagy bérlője van. Ha ő nemet mond, mehet a másikhoz, harmadikhoz és így tovább, amíg az egyik nem mondja azt, hogy jó, hozd a vevőt vagy a bérlőt, együttműködhetünk. Az ingatlan tulajdonosa nem feltételnül tudja ezt és nem is feltétlenül kötik az orrára, hogy a vevő vagy a bérlő hány ingatlanoson keresztül érkezik hozzá és nem is biztos, hogy a vevőt vagy a bérlőt az hozta, akit ő megbízott. A nevető harmadik fél úgy tudja érvényesíteni az érdekét és akaratát, hogy a tulajdonossal közvetlenül és közvetve sincs kapcsolatban, csak az általa megbízott másik ingatlanos értékesítővel. Aki egy ingatlanértékesítővel együtt dolgozik, az gyakorlatilag az összessel kapcsolatban van, csak nem tud róla.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanközvetítés = Sivatagban pingvint fogni?

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanos ingatlanértékesítő ingatlaniroda ingatlanpiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki valaha is foglalkozott már ingatlanközvetítéssel, akár csak néhány hónapot is, legtöbbször azt mondja, hogy ő még életében nem hazudott annyit, mint akkor. A magyar ingatlanközvetítés alapja az alternatív igazságok keresése.

Szakmai körökben nem hazugságnak hívják a nyilvánvaló tények mismásolását. A cél érdekében szentesíthető minden eszköz. Az ingatlanközvetítő is abból indul ki, hogy úgy sincs tökéletes ingatlan, mindenbe bele lehet kötni, ha akarjuk, ezért inkább csak koncentráljuk az ingatlan előnyeire. Ha esetleg kevés az előnye, akkor ruházzuk fel. Olyan ez mint a nőkön a finom smink, az előnyös ruha, a megfelelő cipő és a mindenféle hangulatos kiegészítő = felhívják a figyelmet, ápol és eltakar. Egy ingatlant észre kell venni az eladó vagy akár a kiadó hirdetések tengerében.

Ár-méret-elhelyezkedés, amiért vagy amiért nem kattintunk egy hirdetésre

Az ingatlanközvetítő már ezekkel játszhat, még anélkül, hogy az ingatlanról bármi olyat mondana, írna, ami leárnyékolná a lakás hátrányait. Klasszikus trükk a mérettel való játék. A lakás lakótere nem akkora, mint a hirdetésben. A mérettel azért kell játszani, mert azzal (ön)igazolható az eladási ár létjogosultsága. A legtöbb hirdetést böngésző, ha meglát egy túl drága a méretéhez képest lakást, akkor arra nem feltétlenül kattint rá.

Hogyan lehet méretet növelni?

Mondjuk részben vagy egészben hozzáadjuk a lakás belső teréhez az erkély/terasz/kert méretét. Rá lehet vágni, hogy a lakás ára tartalmazza ezeknek az árát is, viszont a lakótér méretéhez ennek semmi köze sincs. Egy 50 nm-es kertkapcsolatos lakásból simán csinál az ingatlanközvetítő 70-75 nem-es eladó lakást, miközben az a lakás csak 50 nm + kert. Ha ehhez tesz még egy érdekes árat, mindjárt érthető az oka. Tegyük fel 30-35 milliós áron hirdetik. Ha 50 nm-esnek hirdetnék, akkor nem lenne olyan izgalmas, hogy a vevők rákattanjanak. Ha viszont azt látni, hogy 75 nm-es és 35 millió, biztos lehet benne az ingatlanközvetítő, hogy sok ember ránéz majd a hirdetésre. Ha ezt megspékeli egy kertkapcsolatos képpel, akkor meg pláne.

A legtöbb érdeklődő abban a tudatban kattint a hirdetésre...

...mert az egy 75 nm-es kertkapcsolatos lakás és nem azért, mert az 50 nm+kert. A tetőtéri lakásnál gyakori, hogy nem hasznos alapterülettel hirdetik, hanem a teljes, azaz a 190 cm-nél alacsonyabb területet is beszámítják. A galériás lakásoknál is pont ezért vitatható az, amikor bőven 190 cm-nél alacsonyabb beépített terület is lakótérnek számít.

Az már egy másik történet, hogy egy eladó lakás tulajdoni lapján milyen alapterület van és azt milyen mérettel hirdetik. Magyarázkodás, mellébeszélés, ármánykodás, ha arra vevőként rákérdezünk miből adódik a különbség. A méret és az ár mellett van másik játékszer is.

Az elhelyezkedés, mi más

Ha egy lakás nem ott van, ahol a hirdetési  ára azt megkívánná, az ingatlanközvetítő odateszi. A kerület lehet stimmel, de a városrész már nem. Ha stimmel a városrész, nem stimmel az utcanév. Az elhelyezkedés egy ingatlan megváltoztathatatlan tulajdonsága, de nem egy ingatlanközvetítő szerint. Ott is lehetne, de nem ott van, derül majd ki, amikor a vevő találkozót beszélne meg.

Mi értelme ennek?

Megint az, hogy az ingatlanközvetítő felhívja a lakásra a figyelmet. Érdeklődőből lesz a vásárló. Minél több az érdeklődő annál több az esély a vevőre. A rossz hirdetési szokásokról már beszéltünk. Minden eszköz ennek a „Hívjál fel” célnak van alárendelve. Ha jönnek a hívások elégedett az ingatlanközvetítő és elégedett lesz az ingatlan tulajdonosa, hogy milyen jól végzi a munkáját az értékesítő. Aztán ha szerencsés a csillagok együttállása, megtalálja a zsák a foltját.

Nem kell félteni az eladó lakások tulajdonosait az ingatlanközvetítőktől

Van az a réteg, aki pont azért értékesít ingatlanközvetítővel, mert még fizet is azért, hogy a túlértékelt lakását valakire valahogy rátukmálja az ingatlanközvetítő. Őt nem zavarja a megtévesztő hirdetés, sőt még tippeket is adhat, hogy mit és hogyan kell beleírni, hogy még több érdeklődő figyelmét keltse fel. Amikor arról beszéltünk nem is olyan régen, hogy miért veszünk rossz lakást, abban ez is benne van.

Az ingatlanközvetítők és az eladó lakások tulajdonosai nem olyan ritkán kéz a kézben követnek el mindent azért, hogy kockázatos ingatlanokat értékesítsenek. Mivel a vevő nincs jogi kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hiába is hibáztatja utólag. Csak kinevetik majd a háta mögött a vevőt az ingatlanközvetítők.

Az ingatlan volt tulajdonosával persze lehet pereskedni...

...ha rejtett műszaki hibával adta el az ingatlant. Ez a legtöbb adásvételi szerződésben benne van, de ha "kifelejtik" is, attól még az eladót kötelezettség terheli, a vevő pedig érvényesítheti a törvény adta jogát rejtett műszaki hibák esetén. Az ingatlanközvetítőnek így megéri részt venni még akár vitatható ingatlan adásvételekben is, mert őket nagyon nehéz lesz bíróság elé állítani, felelősségre vonni. Mondhatják most néhányan, hogy nagyon elkalandoztunk a lakáshirdetésekkel trükköző ingatlanközveítéstől, csak előre tekintettünk.

A korrekt ingatlanközvetítő nem játszik a tűzzel...

...az inkorrekt ingatlanközvetítők szerint meg úgy hirdetnek, ahogy csak akarnak. Az ingatlanközvetítők egyre jobban öltözködnek, egyre jobb a modoruk, egyre többet adnak a külsőségekre. Viszont nem ezen múlik, hogy korrekt vagy inkorrekt. Az inkorrekt ingatlanközvetítő legalább olyan mézesmázas, behízelgő, mint egy gátlástalan eladó. Az inkorrekt ingatlanközvetítő keresi az inkorrekt eladókat. Telefonál, házhoz megy, üzenetet hagy és küld, nyomul és rámenős. Ez imponáló. Az már kevésbé, amikor ez már zaklatásba megy át, mert a bőr az vastag az inkorrekt arcokon. Bármit elérhetnek, tanítják nekik pszichomókusok. Öltöny és iPhone, már businessman-nek érzik magukat. 

 Az inkorrekt ingatlanközvetítők meg el is hiszik, hogy minden csak rajtuk múlik. Ha átlát rajtuk néhány vevő és esetleg más, pl. korrekt ingatlanosok, azt zokon veszik azonnal. Az elmúlt időszak például arra volt jó, hogy többen alapítsanak nagyravágyó ingatlanközvetítő irodákat. Az 1-2 éves cégek és menő brókerarc értékesítőik hordozhatnak kockázatokat. Ugyanis nem csak olyanok alapítanak új ingatlanirodát, akiknek tisztességesek a szándékaik. Csilivili iroda, egy tőkeerős haver, kapcsolatok és nagyon nagyon sok önbizalom sem helyettesíti a korrektséget.

  A lakáspiac nőtt, de az ingatlanközvetítős viszont csökkent az elmúlt években, amiért bármire képesek lehetnek azok az új ingatlanirodák, amik az életben maradásukért küzdenek. Vevőként ezért néha nézzünk utána, hogy milyen cég hirdeti a lakást.

Gondoljunk vevőként mindig arra, hogy az ingatlanközvetítés alapvetőleg arról szól, ki tud hihetőbben hazudni. Lehet sivatagban pigvint fogni? – kérdezik néha irónikusan nálunk jóval fejlettebb ingatlanpiacú országokban. Lehetetlen – vágják rá azonnal nevetve. Nálunk az ingatlanpiac és a "szemét"  ingatlanközvetítők el akarják hitetni a vevőkkel, hogy ez még lehetséges. Ne higgyük el!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Brand trend az ingatlanpiacon

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanos cégek évek óta törekednek a nevük, a márkájuk, a brandjük iránti bizalom növelésére. Nem kis összegeket fordítanak az ismertségük és az elismertségük minél szélesebb körben történő terjesztésére. A sikert sokmindenben ki lehet fejezni. Most közelítsük meg a lehető legegyszerűbb oldalról és nézzük meg a médiából és akár a közvetlen környezetünkből ismertebb brandek pénzügyi teljesítményét. Az biztos, hogy erről az oldalról nézve minden egész más értelmet nyer. Nem lehet kijelenteni, hogy egy cég nettó árbevétele és adózott eredménye teljes körű információt ad egy vállalkozás teljesítményéről. De arra mindenképpen jó, hogy lássuk a cégek mennyire tudnak együtt növekedni a lakáspiaccal. Az már biztos, hogy a lakáspiac 2015 után 2016-ban is mind forgalomban, mind árakban jelentősen növekedni tudott. A lakáshitelpiac is ennek megfelelően alakult. Ha több lakást adnak el, akkor a lakáshitelezés is mindig jelentősebb. Ez a lakáspiacon egyben egy árnövekedési tényező is. Az ingatlanos cégek is tudják ezt. Ezért külön megnézzük azt is, hogy a két ismert ingatlanos brand hitelközvetítője hogyan is muzsikált 2015-ben és 2016-ban is. A nagy ingatlanos vállalkozások számára a hitelközvetítés jelenti az éltető energiát. De először nézzük meg, hogy a nettó árbevételeik hogyan alakultak.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingatlanpont a legnagyobb árbevételt elérő brand

A magát piacvezetőnek tekintő Duna House, az ingatlanközvetítők piacán rosszabbul teljesített 2016-ban, mint 2015-ben. A számok alátámasztják az ingatlan brand szokatlanul negatív kommunikációját 2016 nyarától kezdve. 2017 elején bátran jelentették ki, hogy a lakáspiacon kevesebb adásvétel történt 2016-ban, mint 2015-ben. Azóta már tudjuk, hogy a cég tévedett. A piaci részesedése csökkent, amit alátámaszt a nettó árbevétele is. Mind a nagy rivális, az Otthon Centrum, az annyira nem is ismert OTP Ingatlanpont, de még a Balla Ingatlan is tudta növelni a nettó árbevételét. A "piacvezető" ingatlanos brand viszont már nem.  Ha most hirtelen arra gondolnak, hogy a kistestvérnek tekinhető Smart Ingatlan biztosan jobban teljesít, akkor igazuk is van és egyben tévednek is. A Smart Ingatlan sokak szerint egy teljesen felesleges Duna House klón. Sok más piacon is  vannak brandek, amik jóárasítják magukat és elérhetőbb árakon kínálják a terméküket és a szolgáltatásukat. A Duna House valami ilyesmit csinál a Smart Ingatlan név alatt.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Egyelőre csak viszi a pénzt, nem hozza

Látható, hogy bár az árbevétele jócskán nőtt 2016-ban, a Smart Ingatlan eredménye továbbra is masszívan negatív. Fel van tőkésítve, tehát égeti a pénzt a cég. Egyelőre még nem érte el a méretgazdaságossági szintet. Nem olyan olcsó mulatság az ingatlanpiac, ha nagyban játszák. A kérdés itt és most az, hogy képes lesz-e, az amúgy a 2014 utáni lakáspiaci hullámot meglovagolni a Duna House cégcsoport legeredménytelenebb tagja akár idén, akár a következő években? Ez egy nagy talány. 2016 eredményét elnézve, nagyon kétséges, hogy 2017 hozná meg a cégnek az áttörést. De ki tudja! Az eredményesség terén a nagyobb brandek is nagyon szórtan teljesítettek.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingatlanpont elképesztő szintű negatív eredményeket produkál

A legnagyobb árbevételt elérő OTP Ingatlanpont is fel van már tőkésítve. 2017 januárjában kapott egy kis tőkeinnyekciót, hogy képes legyen elviselni ezt a masszív veszteséget.  Nem semmi látni, ahogy a sok bevételhez olyan költségszintek párosulnak már évek óta, amivel az OTP Ingatlanpont nyereséget nem tud termelni. Az életben maradását az OTP cégcsoport biztosítja. Ebből is látszódik, hogy az ingatlanozás nagyon költséges üzlet. Veszteséges évet zárt a Balla Ingatlan is. Az ő negatív hangnemjük is érthető ezért. A Duna Househoz hasonlóan a Balla Ingatlan a másik olyan cég, aki ellentmond a piaci folyamatoknak.  Teszi ezt azért, mert nem eredményes egy olyan lakáspiacon, ahol mind az árak, mind pedig a forgalom nőtt 2016-ban.  A legeredményesebb ingatlan brand az Otthon Centrum volt 2016-ban. A "piacvezető" Duna House sem árbevételben sem pedig adózott eredményben nincs az első helyen.

Viszont a hitlközvetítésből jelentős eredményt tudott realizálni a Duna House. Most látszik csak igazán, hogy mennyire inkább hitelközvetítő már a Duna House, mint sem ingatlanközvetítő. Sokkal jövedelmezőbb ágazata a hitelközvetítés. Emlékszik talán még mindenki amikor a hitelközvetítési díjak várható csökkentése miatt halasztotta el a tőzsdére lépést.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A Duna House és az Otthon Centrum részesedése csökkent a bővülő hitelpiacon

Árbevétel szinten a két rivális ingatlanos brand a hitelpiac egyre feljebb csapó hullámait nem tudta meglovagolni. Látszódnak a korlátaik és érződik, hogy az ingatlanos brandek a piaci folyamatokkal teljesen ellentétesen tudnak nőni vagy éppen csökkenni.  A Duna House legjobb évei akkor voltak, amikor az Otthon Centrum még a létéért küzdött.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A Duna House-ban a hitelközvetítés a péncsináló

Bár csökkenő eredmények vannak a Duna Housenál és az Otthon Centrumnál is, viszont a cégek pénztermelő képessége ebben rejlik. A jövőjük nagyban függ attól, hogy a csökkenő trend tovább folytatódik-e a hitelközvetítésben.

De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
A fellendülő lakáspiac a lakáshirdetési oldalak árbevételét is növelte

Az ingatlan.com és az otthonterkep.hu egyaránt növekedni tudott. Az otthonterkep.hu növekedése jelentősebb %-osan. De az ingatlan.com árbevétele így is hatszorosa a valódi konkurenciának nem tekinthető otthonterkep.hu-nál. Az ingatlan.com piaci ismertsége nagyon erős  ingatlanos brandé teszi Magyarországon. A legértékesebb ingatlanos brand címre is pályázhatna, de azt majd az idő fogja eldönteni.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlan brand ingatlanhirdetés Magyarország Ingatlanműhely
Az otthonterkep.hu is égeti a pénzt, mint az OTP Ingatlanpont

Az ingatlan.com adózott eredménye csökkent. Ez több cégnél, nem csak nála, elsősorban a bérköltségek és fejlesztések eredménye, amik bár rontották az adott év eredményességét, azért hajtották végre, hogy később már jobb eredményeket érjenek el.  De ha egy cégnek nem egyszerűen csak csökken az adózott eredménye, hanem masszívan veszteséges is, az nem jelent sosem semmi jót. Az OTP Ingatlanponthoz hasonlóan, az otthonterkep.hu is jól fel van tőkésítve, égetheti a pénzt, amíg el nem fogy.

Az ingatlanos brandek a lakáspiaci folyamatokkal nem mindig tudják tartani a tempót. A vesztesek mindig provokatívabb módon hívják fel magukra a figyelmet, mint a jelenlegi lakáspiac győztes vállalkozásai. Legyünk ezért óvatosak, amikor a vesztesek hangja hangosabb, hízelgőbb és néha pont arról beszél, amit annyira de annyira szeretnénk elhinni, hogy igaz. Gyorsan kiderülhet, hogy a negédes szavak marketing csupán, ahol az ingatlanos brandek tovább építik vagy rombolják a piac - ergó a vevők, eladók, bérlők, bérbeadók - bizalmát.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos bűnözők

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Érdekes világban élünk, ahol néha úgy érezhetjük, hogy teljes mértékben ki vagyunk szolgáltatva másoknak. Nem véd meg minket senki és semmi, gondoljuk akkor is, amikor az ingatlanközvetítés egyik legvitatottabb megnyilvánulásával, a hideghívással szembesülünk. Hiába a hirdetési szövegben külön kiemelt rész, a telefonszám mellett pirossal jelölt felhívás, az ingatlanközvetítők bátran és magabiztosan telefonálnak. Ezek a hideghívások nem csak úgy találomra történnek, hanem általában adatgyűjtést folytatnak előtte. Ezt végezheti maga az egyszemélyes ingatlanközvetítő, egy ingatlaniroda vagy akár egy teljes ingatlan franchise hálózat megbízásából egy adatgyűjtő. De van ma már olyan szolgáltatás is, ami pénzért kínálja a hirdetési oldalakról leszedett magánhirdetések adatait rendszerezve. Ezek mind bűncselekménynek minősülnek, amit jó ha tud a hirdető és még jobb, ha tud az adatrögzítő és az ingatlanközvetítő is. Az ingatlanpiacunk fejlődéséhez az is hozzátartozik, ha egyre inkább tisztában vagyunk a jogi hátterével is.

A 2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és  az információszabadságról meghatározza, hogy mi a személyes adat.

3. § (2) bekezdés szerint személyes adat az érintettel kapcsolatba hozható adat:

A mobiltelefonszám személyes adat, de egy email cím is, a nevéről már nem beszélve. Ilyen adatokat az érintett hozzájárulása nélkül tárolni, felhasználni haszonszerzés céljából, az a jelenleg hatályos 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről , Btk. szerint is büntetendő.

Btk. 219. § (1) Személyes adattal visszaélés, különös tekintettel az a) bekezdésre:

"219. § (1) Aki a személyes adatok védelméről vagy kezeléséről szóló törvényi rendelkezések megszegésével haszonszerzési célból vagy jelentős érdeksérelmet okozva a) jogosulatlanul vagy a céltól eltérően személyes adatot kezel, vétség miatt egy évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Btk. 422. § (1) d) Tiltott adatszerzés:

"422. § (1) Aki személyes adat, magántitok, gazdasági titok vagy üzleti titok jogosulatlan megismerése céljából d) elektronikus hírközlő hálózat - ideértve az információs rendszert is - útján másnak továbbított vagy azon tárolt adatot kifürkész, és az észlelteket technikai eszközzel rögzíti,bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Egy hirdetési oldalról kézzel, vagy szoftverekkel adatot gyűjteni, tárolni és jogosulatlanul felhasználni is bűncselekmény. A hideghívás előtti adatgyűjtés, legyen az egyszemélyes vagy csoportos munka, esetleg fizetős szolgáltatás, mind kimerítik a Btk. Személyes adattal visszaélés és a Tiltott adatszerzés szándékos bűncselekmények tényállását. Igen, ez azt is jelenti, hogy feljelenthető az ingatlanközvetítő, az ingatlaniroda, de akár egy ingatlan franchise is, a tiltott adatszerzésből élő adatszolgáltatóval együtt, akik a hirdetők adataival visszaélnek és hideghívásokat kezdeményeznek. A hirdetési oldalak adatkezelő szabályzata mind tiltja az adathalászatot, de tenni ellene nem tesznek semmit. Az ingatlanszakmának is be kell tartania a törvényeket. Megítélése és adott esetben a jövője múlhat azon, hogy mennyire lesz jogkövető és el tud-e szakadni a régi és rossz szokásaitól, ami a zavarosban halászástól a fél- vagy akár a teljes illegalitásban működést jelenti.

Kényszer alatt az ingatlanos szakma  a digitalizálódó lakáspiacon:

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely
Ingatlanos trükkök

Kép: David Moreno, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan- és ügyvédi iroda

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán születik valaki úgy, hogy ingatlanos akar lenni. Valamilyen véletlen folytán kerül bele és azért marad benne, mert sikereket ér el. Nem a szokásos hogyan legyünk ingatlanosok kérdéskört feszegetjük most. Egész másik oldalról indulunk, de azt mindenképpen leszögezhetjük már az elején, hogy nem tisztelt munkáról beszélünk. Így ugrunk egy szintet és most azokról az ingatlanosokról beszélünk először, akiket nem azért tisztelnek az eladók, vevők, bérlők és bérbeadók mert ingatlanosok, hanem mert ügyvédek.

Ingatlanos ügyvédek

Akik mozognak az ingatlanpiacon tudják azt, hogy ügyvéd nélkül nincs adásvétel. Azok az ügyvédi irodák, melyek kimondottan ingatlanjogi kérdésekre specializálódtak, nem ritka, hogy ingatlanügynöki tevékenységet is folytatnak. Nem, ők nem hideghívással szereznek ügyfeleket. Nem is ragasztgatnak és még nem is dobálnak szórólapokat a postaládába. Még nem molinózzák tele a várost, hogy ők a tökéletes ingatlanosok. Utcafrontos irodáik sincsenek, amit telepakolnak eladó és kiadó hirdetésekkel és franchise hálózatot sem indítanak. Egyszerűen azokra az ügyfelekre építenek, akik velük intézik első körben az ingatlanok adásvételét. Aztán felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog bejegyzésen és az esetleges más adásvételt támogató jogi tanácsadáson és felügyeleten kívül mit tud segíteni akár a vevőnek akár az eladónak. Kiderül, hogy pl. tud bérlőt keresni.

Egy lakás tulajdonosának még is csak bizalomgerjesztőbb egy ügyvéd ingatlanos, mint egy hasonszőrű OKJ vizsgával rendelkező.

De a bérlők mellett vevőt is tud találni, ha arról van szó és már kész is az ingatlanos ügyvéd profilja. Az ügyvédi iroda hirdet, mutat, elad és kiad. A bizalom erős, sőt jól megteremthető. Gondoljunk csak bele, amikor vevőként, esetleg bérlőként azzal szembesülünk, hogy az ingatlaniroda nem is ingatlaniroda, hanem egy ügyvédi iroda. Az ügyvédszakma elismertebb és tiszteletreméltóbb, mint az egyszeri ingatlanos. A végzettség, a presztízs és persze a jog, mint bűvös szó nagyon jól kamatoztatható az ingatlanpiacon.

Az ingatlanozás jogalapjai

Akár adásvétel, akár bérbeadás a jog megkerülhetetlen. Bérlőként is szívesebben kötünk bérleti szerződést egy ügyvédi irodában. Nem csak a formaság miatt, hanem mert megjelenik a képben a bizalom. Az pedig minden szerződéskötésnél egy nagyon fontos tényező. Bizalmat nem lehet pénzért venni – hangsúlyoztuk már ezidáig is nagyon sokszor.

Az ügyvéd szerepe, az ügyvédi iroda háttere minden különösebb erőlködés nélkül biztosítja a feleknek, hogy megbízzanak egymásban. Az ingatlanozó ügyvédi irodák pont azok a szereplők a mai bizalmatlan ingatlanpiaci környezetben, akik profitálni tudnak a lakáspiac fellendüléséből:.

1. Az ingatlanközvetítők többsége szenved, kínlódik, kapar az ügyfelekért, akik közben egyre inkább elfordulnak az ingatlanközvetítéstől.

2. A jelenség elég látványos, sem a nagyobb városokban, sem Budapesten, sem országosan a közvetítők nem bővülő, hanem szűkülő piaccal szembesülnek, mert a vevők és az eladók is elfordulnak tőlük!

3. Így egyre rámenősebbek, egyre zavaróbbak tudnak lenni, amit az eladók és bérbeadók megtapasztalhatnak, ha feladnak egy hirdetést.

4. Amikor ezt a laikus megjegyzi, akkor is csak azzal jönnek, hogy „Minek hirdeti meg a tulajdonos a lakását, ha nem számol a közvetítők akaratos és számító világával!”.

5. Arrogáns vagy sem, de nem ez a magatartás az, amivel meggyőzhető a mai magyar társadalom, hogy ne lenne jobb az élet sokkal kevesebb ingatlanossal.

6. A kulcsszó nem csak a mennyiségen van, hanem a minőségen is.

Itt újra visszacsatolnánk az ügyvédi irodák előtt álló lehetőségre. Nem úgy megy senki sem a jogi egyetemre, hogy utána ingatlanos akarna lenni. De nem biztos, sőt talán itt lenne az ideje nyíltan és egyértelműen beszélni arról, hogy az ingatlanozás egy jogi pálya is. Aki itt dolgozik nem ügyvédként, annak is tisztában kell lennie a jogi hátérrel. A felületes jogi tudás, már nem megengedhető egy ingatlanosnak sem, miközben a többségük, a jelentős többségük elégségesnek tartja az OKJ-s vizsgával megszerezhető nagyon általános jogi tudást.

Nem tűnik ördögtől való gondolatnak az, hogy komolyabb, a jövőt tervező ingatlanos cégek nem OKJ-s ingatlanosokat keresnek majd, hanem a jogi egyetemek hallgatói között vadásszák majd le a jövő ingatlanosait. Az sem elképzelhetetlen, hogy egy életképes jövőképpel rendelkező ingatlanos cég nem más ingatlanos cégeket akar majd felvásárolni, hanem már jól működő, ingatlanozó ügyvédi irodákat.

Ez persze a javadalmazásokban és az ingatlanos életpálya modellben is átalakulást hozhat. Az ügyvédi iroda és az ingatlaniroda egybeolvadása egy járható út azoknak a ma sok kérdést feszegető és állandó kétségek között dolgozó tőkeerős, de legalábbis stabil és növekvő cashflowval (folyamatos bevétellel) rendelkező ingatlanos vállalkozásoknak, akik nem hisznek a franchise rendszerben, az „amerikai álomban” (= az USA-ban a legelterjedtebb és a legelfogadottabb az ingatlanos szakma).

A „magyar álom” egyre inkább afelé mutat, hogy az ingatlan körüli szolgáltatások komplexek legyenek, főleg adó- és ingatlanjogi értelemben. Az pedig nem azt jelenti, hogy az ingatlanos rá tudjon beszélni egy hitelre, lakástakarékra vagy egy életbiztosításra, mint egy lókupec vagy egy vásári kofa.

A bizalomromboló pénzügyi szolgáltatások élesen el fognak válni a valódi ingatlanos szolgáltatásoktól. Ma több ingatlanos cég előtt több út áll. Pénzügyi szolgáltató lesz vagy ingatlanos, esetleg túlél amíg csak tud. Ha ingatlanos akar maradni, akkor teljesen át kell alakulnia és meg kell teremteni a bizalom (lég)körét a professzionális jogi és adózási szakértelmével. A bizalom az egyik legnagyobb érték minden tekintetben. A jövő azoké az ingatlanosoké, akik a bevételeiket és a piaci részesedésüket, az ügyfeleik számát úgy tudják növelni, hogy közben a velük szembeni bizalom is nő. A rablógazdálkodás és a vadkapitalizmus csillagai leáldozóban vannak a magyar ingatlanpiacon.

További érdekesség az ingatlanszakma nehéz napjairól:

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

Kép: capamagmazi, Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.

A legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítőként ismert Duna House gyakorlatilag katasztrofális évet zárt 2016-ban Magyarországon. A néhány napja megjelent utolsó, 2016-os évet összegző negyedéves jelentése lesújtó képet festett   a piaci szereplő tavalyi teljesítményéről, ennek köszönhetően az egyik legalacsonyabb áron zártak részvényei a Budapesti Értéktőzsdén. Ő maga arra fogja, hogy csökkent a forgalom azokon a területeken, ahol a franchise irodák működnek. Azt már talán mindenki tudja, hogy ezért ők ki is jelentették még január elején, hogy az egész magyarországi értékesítési szám csökkent 2015-höz képest. A KSH adatai és semmilyen piaci folyamat ezt nem igazolja vissza, sőt egyenesen cáfolja. Csak annyi történt, hogy a piacvezető értékesítő piacot veszített.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A tőzsdére lépése óta mára -10%-ban a Duna House részvény

A kérdés az, hogy az egész ingatlanközvetítő szakma zsugorodott 2016-ban?

Nagy rá az esély, hogy az ingatlanértékesítés nem hogy növekedni nem tud Magyarországon, de egyre nehezebb évek elé néz. Főleg a drága, nem túl költséghatékony franchiseok vannak bajban, amelyek eddig is mindent megtettek azért, hogy az ingatlanközvetítésen kívül minden mással is foglalkozzanak. Ez az egész közvetítő szakmára igaz. Bő tíz éves múltja van annak, hogy a hitelközvetítés az ingatlanközvetítők egyik profit drivere lett, egy fajta menekülési útvonal.

A piacvezető ingatlanközvetítő a lakáspiaci forgalom hullámait nem tudja meglovagolni, de a hitelpiac növekedését viszont igen.

A lakáshitelek mellett a másik nagy kedvenc a lakástakarékok közvetítése. Érdekes látni, ahogy az ingatlanközvetítők gyakorlatilag pénzügyi közvetítővé alakulnak át. Ha nem megy az ingatlanközvetítés, nem adják fel, átnyergelnek az árnyék bankrendszerbe, mert így hívják a bankokra épülő pénzügyi közvetítőket.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A hitelpiac hatása a Duna Housera jelentősebb, mint a lakáspiacé

Az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a nagyobb szereplők a lakásépítésekben keresnek menedéket. Az Otthon Centrum egy nagyobb ingatlanos csoport, a BigGeorge ingatlanközvetítője. Ők nagy vesztesei az elmúlt 15 évnek. A Duna House a tőzsdéig jutott, az Otthon Centrum meg a túlélésért küzd. Még szerencse, hogy az újlakáspiacon a BigGeorge mindig is komoly szerepet vállalt, így az Otthon Centrum életben tud maradni. A Duna House is lakásokat épít a cégcsoporton belül. Teszik ezt azért is, mert ma nagyon nehéz ingatlanközvetítőként megcsípni egy-egy új társasház kizárólagos értékesítését. Maguk a beruházók és fejlesztők sem olyan szívesen dolgoznak már együtt közvetítőkkel, mint tették azt korábban. Inkább maguk hirdetnek és egyedül értékesítenek, amiben például partnerre találnak az ingatlan.com új lakópark oldalában is. Nincs mit tenni, úgy néz ki, hogy ma már az ingatlanközvetítést több oldalról szorongatják.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanközvetítő lakásokat épít, mert a használt lakások piacán a szerepe csökken

Mi lesz a sok franchise irodával Magyarországon?

Ahogy a bankok is fiókokat zárnak be, mert a 21. században az online bankolás a jelen és a jövő, úgy a franchise irodák számát maximalizáló stratégia is a végóráit éli. Látszódik a Duna House irodáinak számából is, 4 saját irodát nyitottak tavaly és 2-t be is zártak ebből Budapesten. 2017-től további irodabezárásokkal lehet számolni, nem csak a Duna Housenál, de a jelentősebb szereplőknél is. A költséghatékonyság kulcsfontosságú kérdés lehet a nagyobb szereplők jövőjében. A lakáspiac nem tud és nem is akar ennyi ingatlanközvetítőt eltartani. Profitálhatnak a kisebb, helyi, bizonyos városrészekre specializálódó irodák és a magányos farkasok.

Nem városi legenda az, hogy két okból lesz valaki sikeres ezen a piacon általában:

1. Az egyik az, hogy az eladó lakását a jutalékkal megnövelt áron is el tudja adni.

2. A másik az, amikor nem egyszerűen a jutalékkal tudja az árat növelni, hanem további milliókkal is.

Az ingatlanközvetítők elsősorban azért tudtak gyökeret verni Magyarországon, mert az eladók legalább annyit vagy még magasabb árat is megkaphattak a lakásukért, mint amennyivel eredetileg tervezték az értékesítést.

„Nehogy már elkótyavetyélje a lakását” – hangozhatott el számtalanszor már eddigis. A vevők erről sokáig csak suttogtak, hogy a közvetítők csak megdrágítják a lakáspiacot. Ma viszont olyan magasak az árak a pezsgő lakáspiacokon, hogy nem nagyon fér bele a további „túlárazás”, amivel a sikeres értékesítőnél egymás után kopogtattak a kapzsi eladók. Ingatlanközvetítő nélkül is igen magas kínálati árak vannak. Már-már olyan magasak, amik nem csak elméletileg, de gyakorlatilag is egyre inkább kizárják a közvetítőket az értékesítési folyamatból. Nem véletlen az, hogy a Duna House mellett azért akadnak még hangadók, akik szívesen beszélnek arról, hogy ezekhez a lakásárakhoz nem szívesen alkalmazkodnának. Ha a közvetítők szempontjából nézzük, akkor őket sokkal inkább sokként érhette az a lakáspiaci fellendülés, ami 2014-től történt. A Duna House szerint is 2015 túl jól sikerült év volt, amiért 2016-ban már nem tudták megismételni a sikert. Még a honlapján most is a 2015. évi értékesítési szám olvasható. Akkor 12 ezer ingatlant közvetítettek - hirdeti büszkén. Vajon 2016-ban mennyit?

 A lakásárak 2016-ban olyan szinteket értek el, ahol egyre kevesebb eladó gondolja úgy, hogy értékesítővel dolgozna együtt. 2017-ben is csak azok rohannak közvetítőhöz, akik nem tudják eladni a lakásukat. Azt gondolják – mert általában minden ingatlanközvetítő ezt az üzenetet közvetíti magáról – az ingatlanközvetítők el tudják adni a lakásukat. Nem ritkán az addigi x áron hirdetett lakás a közvetítés miatt x + jutalék áron lesz hirdetve. Ha nem kellett senkinek x áron, akkor hihető az, hogy majd a jutalékkal növelt ár csodákat fog tenni. A lakáshoz visznek gyakran érdeklődőt, de vásárlót nem. Igazából semmi sem változik, azon kívül, hogy az eladó fülét néha-néha azért rágják, hogy ha ő is úgy gondolja, csökkenthetne az áron.

Az árcsökkenésre várás a lakáspiacon ma inkább az ingatlanközvetítők álma, nem is feltétlenül a vevőké. A vevők most is vásárolnak, ha találnak valami kedvükre való normális ár/érték arányú lakást. A közvetítőknek viszont napról napra nehezebb.

Az elmúlt 20 évben azzal hitegette magát az ingatlanközvetítő szakma, hogy az lesz itt, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában, ahol széles körben használják ezt a szolgáltatást. De Magyarország ebben is más, nem lehet átültetni egy az egyben szolgáltatásokat csak azért, mert máshol működik. Nálunk nem működik jól, nem tud a lakáspiac szerves részévé válni az ingatlanközvetítés. Olyan ez, mint az orvosi piócák esete. Biztosan hatásos és felvilágosult gyógymód volt a maga korában, de ma már nem nagyon örülnénk, ha az orvosok piócákat aggatnának ránk. Az ingatlanközvetítők a lakáspiac "orvosi"  piócái – már ami a degradáló előítéleteket és a híresen rossz megítélésüket illeti.

Az ingatlanközvetítő piacról itt olvashat még:

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
True blood a vámpírpiac

Első kép: rocky byun

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásturizmus - a lakáspiac délibábja

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Amikor a lakáspiac és a lakásvásárlás újra „divatba” jött 2014 elejétől, a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanértékesítő vállalkozások egyre erősödő érdeklődési áradattal szembesültek. Olyan ez, mint a hömpölygő tömeg a bevásárló központokban "ünnepnapok" előtt. Egy része valóban vásárol is, a többi csak nézelődő érdeklődő. A mai lakáspiac semmiben sem különbözik a zsúfolt plázáktól. A hirdetési oldalak viszont egyáltalán nem tudják szűrni a komoly és valódi szándékkal nézelődőket a „window shopping” bámészkodóktól.

A lakások "ünnepe"

"Divat" ma lakást venni, lakásokról beszélni, lakásba fektetni pénzt, kiadni vagy turistáknak szálláshelyet szolgáltatni. De ez vonzza a csak „nézőket” is, ami miatt a valódi lakáspiaci kereslet növekedése rendre elmarad „a bámészkodó tömeg méretétől”.

Aki azt gondolja, hogy hobbiból senki sem néz lakáshirdetéseket, nem érdeklődik hirdetések után, nem regisztráltatja magát ingatlanközvetítőknél, vagy megy el lakásokat nézni, az téved. Ezek az emberek a lakásturisták.

A búza és az ocsu

A lakásturizmus optimista lakáspiacon, a "lakások ünnepén"  egy veszélyes jelenség, mert becsaphatja a szereplőket. Bankba is elmegy a lakásturista érdeklődni a lakáshitelekről, otthonteremtési támogatásról. Úgy ad elő mindent, mint ha komoly szándékai lennének. Ugyanígy viselkedik online is, böngészi a hirdetéseket, intézkedik, szervez és tervez. A hirdetési oldalak forgalmáról utoljára Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is azt nyilatkozta, hogy milyen figyelemre méltó. Azt még ő sem tudhatja, hogy az oldal nem képes megkülönböztetni a „búzát az ocsutól”. Azt gondolja az ingatlan.com komoly érdeklődőnek, aki megnézi a hirdető telefonszámát. Ez egy olyan rejtett funkció, ami egy extra műveletet jelent és az ingatlan.com szerint ez már elég ahhoz, hogy minden ilyen kattintást „búzaszemnek” nevezze.

Az „ocsu” sajnos homokszemként működik a gépezetben, teljesen összezavarja az ingatlanközvetítőket, akik minden érdeklődőt nagy örömmel regisztrálnak, ajánlanak nekik lakásokat és viszik ki őket a helyszínre.

Komoly időbe telhet, mire kiderül valakiről, hogy csak a bolondját járatja velük és végső soron az egész lakáspiaccal. Az érdeklődők számából próbálja a piac a keresletet, forgalmat megbecsülni. Ki lehet szűrni, szkennelni és profilozni a lakásturistákat?

A mindenevő, de "finnyás"

A kereskedelemben dolgozók biztosan sok érdekes történetet mesélhetnének  kiről és hogyan lehet megmondani ránézésből, a viselkedéséből, legyenek azok szavak vagy metakommunikáció, hogy kiből lesz vásárló és kiből nem. Az online felületeken is lekövethető egy lakásturista, mert ők meglehetősen szélsőségesen néznek hirdetéseket, nem igazán szűrnek és mindent megnéznek, ami „megtetszik” nekik, mert nincs is konkrét céljuk, így semmilyen anyagi korlát sincs.

Tehát egy online felületen az, aki „mindenevő”, azt mindig fenntartásokkal kellene kezelni. Az online lakásturista sokat „kattint”, sok időt tölt el az oldalon, sok mindent meg is néz, igazi álom „ügyfél”, aki tálcán kínálja fel a jó statisztikát az oldalnak, miközben nem jelent potenciális vásárlót, bárki és bármilyen indokkal, céllal nézelődhet, konkrét vásárlási szándék nélkül.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az időrabló, de "elfoglalt"

Az ingatlanközvetítők már sokkal szerencsésebb helyzetben vannak, mert a személyes kapcsolatból már érdekes dolgokat lehet észrevenni.

A lakásturista imádja, ha foglalkoznak vele, ő az igazi Mr. vagy Ms. Fontos. Időrabló, szereti ha az ő idejét rabolják és azt is, ha ő rabolhatja másokét.

Az ingatlanértékesítő hasonló mentalitású valódi vásárlókkal is könnyen találkozhat, ezért az ilyen „nyájas” és „körülményeskedő” emberekről még nem tudhatja biztosan, hogy lakásturista. Az első igazi erre utaló jel, amikor a „vevő” nem tudja mit akar és gyorsan lakásokat szeretne nézni, hogy majd „evés közben jön” meg az étvágya. Az online viselkedéshez hasonlóan a „mindenevőség” itt is jól tettenérhető. Az értékesítő magában csak azt kérdezheti ilyenkor:

„Mit variál már?”, de a valóságban a lakásturista nem variál semmit, csak „megnéz és megfog” mindent, amihez közel kerül vagy közel érzi magát, de nem lesz jó neki semmi. Simán eltölthet egy lakásban akár egy órát is, mint ha ez lenne az, amit keres, de utána jön a kifogással majd, hogy miért nem ezt választja. "Sokat gondolkodik".

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Barátkozó, de mindenki "ellensége"

Közvetlen, nyitott, társasági emberek, akik szeretnek beszélgetni az „élet tapasztalatukról”. De legalább annyira felszínesnek is tűnhetnek, ha valaki (ki)ismeri őket, mert mindenkivel barátkoznak, de senkinek sem lesznek a barátaik. A tapasztalt értékesítő, mint egy jó „bolti és piaci eladó” ki kell, hogy tudja szűrni néhány hónap alatt, hogy a „kedves vevő” csak szórakozik vele, mert akár havonta más lakástípus és árszegmens lehet a kedvence, a feltételeket is ez alapján változtatja. Ajánlatot is akkor és úgy tesz, amit biztosan nem fogadnak el. Ha később megkeresik - mert végül az a lakás mégsem kelt el és a lakásturista sem talált még semmit - hogy üljenek le és beszéljék meg azt az ajánlatot, addigra már természetesen nem lesz neki aktuális.

„Tegnap még ezt akarta, ma azt, holnap meg valami teljesen mást”. A lakásturisták jelenleg igen felülreprezentált réteg a lakáspiacon.

Minden eladó, értékesítő, hirdetési oldal, bank jobb, ha odafigyel a lakásturistákra, mert csúnyán becsaphatják őket. A lakásturista valódi kockázata, hogy elvakíthat mindenkit, akivel kapcsolatba kerül, mert ők az igazi délibáb jelenség a lakáspiac horizontján.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos ne!

Kérem, ingatlanközvetítők ne keressenek! - jelenik meg a magánhirdetésekben, de minden ilyen hirdető arról panaszkodik, hogy zaklatják őket ennek ellenére is. Sokan nem értik az okát és csak bosszankodnak emiatt. Pedig egyszerű a titok nyitja: minden ingatlanértékesítő munkájának a része a hideghívás. Ezt külön oktatják házon belül, de léteznek külön tréningek is, ahol csodákat ígérnek a résztvevőknek.

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásHideghívás

A hideghívásoktól mindenkit kiráz a hideg. A jelenlegi hirdetési oldalak egyelőre nem tudják megvédeni a magánhirdetőket ettől, mivel a telefonszámok nyilvánosak. Ezt pl. egy regisztrációs rendszerrel azért jól lehetne kezelni, ahol mindenki regisztrált lenne, még a vevő és bérlő jelölt is. Ha a regisztrált ingatlanértékesítő, akkor a telefonszámok pl. rejtve maradhatnának. Persze ki lehetne játszani, de az meg ellenőrizhető lenne, hogy milyen regisztráltak nézték meg a magánhirdető telefonszámát, így utólag büntethető is lenne az az értékesítő, aki zaklatja a magánhirdetőket. Erre egyelőre még várni kell, de mégis mit kezdjünk a hideghívásokkal addig?

Pszichológiai hadviselés

Elsőnek érdemes tisztában lenni, hogy valójában mire is megy ki a játék. Főleg most, amikor év elején mindenki nagy lelkesen és nagy tervekkel vág bele a munkájába, a hideghívásokat kezdeményező értékesítők is. Első sorban az intelligenciánkra építenek. Ez azt jelenti, hogy abból indulnak ki, a legtöbb ember nem egyszerűen le fogja tenni a telefont, hanem megpróbálja megértetni, hogy miért nem akar együttműködni ingatlanközvetítővel:

  • 1. Ne keressünk kifogásokat, ne beszélgessünk, tegyük le a telefont azonnal, a számot pedig mentsük el!

De a hideghívás lényege, hogy minél előbb meleggé tegyék. Ez most tudjuk, hogy furán hangzik, de azt jelenti, hogy az értékesítő minél később fogja felfedni, hogy értékesítő. Ez megint az intelligenciánkra épít, mert akivel már jól elbeszélgettünk akár csak egy rövid ideig is, az agyunk nem igazán engedi, hogy egy pillanat alatt letegyük a telefont, mert kíváncsivá válunk. Ez az emberi psziché, ez ellen nagyon nehéz tudatosan védekezni, mert annyira ösztönös, hogy észre sem vesszük, mennyire jól működik ez a valóságban:

  • 2. Ha kapunk egy hívást a hirdetésünkre, ott mi irányítsunk, ha nem tudunk irányítani tegyük le a telefont!

Az első pillanattól kezdve a hívó félre legyünk kíváncsiak és minél előbb derítsük ki mi a valós szándéka. Ha a hívó fél irányítja a beszélgetést már meg is van az esélye, hogy bevigyen minket a málnásba, mert az ember sajnos gyenge és befolyásolható. A hideghívó a tréningek és a képzések miatt fel van készülve minden kifogásra, ami ilyenkor elhangzik. Ezekre kár is egy másodpercet is pazarolni.

  • 3. Ne keressünk semmilyen kifogást, észérvet, hogy miért nem, csak tegyük le a telefont!

Már harmadszor írjuk le, hogy tegyük le a telefont, de bármilyen egyszerű és nyilvánvaló lépés, a legtöbb ember nem teszi le, hanem lehetőséget lát abban, hogy most minden ellenérzését, előítéletét, múlt béli valós és vélt sérelmét az értékesítőkkel kapcsolatban ott és adott pillanatban megossza a hideghívóval. A hideghívó pedig erre van kiképezve, semmi másra. Ha nem beszélgetünk vele, csak letesszük a telefont, akkor nincs az a képzés, ami ezt kezelni tudja. A kommunikáció alapja ugyanis egy másik fél létezése. Ha nincs másik fél, az értékesítői trükkök sem működnek.

  • 4. Magánhirdetőként minden esetben arra készüljünk, hogy hideghívást kapunk és találjunk ki kérdéseket, amivel a hívót azonosíthatjuk, vagyis a nyulat kiugraszthatjuk a bokorból!

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásA hideghívó legnagyobb ellensége az, hogy a magánhirdető teljes mértékben fel van rá készülve. Akit meglepetésként ér egy hideghívó, az össze is zavarodhat és hibát hibára halmozhat. Irányítani biztosan nem fog tudni, amit a hideghívó kegyetlenül ki is fog használni és már azt veszi észre a magánhirdető, hogy behálózták, mint pók a zsákmányát. A meggyőzés technikájáról számos könyv született már és még ma is fizetnek értékesítők és az üzleti életben mozgók azért, hogy ilyen előadásokat hallgassanak. A meggyőzés ereje leginkább személyesen működik, pont ezért fogja minden hideghívó a kötetlen és minden költségtől (veszteni valótól) mentes személyes találkozóra biztatni a magánhirdetőt.

  • 5. A meggyőzés ereje viszont egy szerepjáték, ezt sose felejtsük el, csak tegyük le a telefont!

Az értékesítőknek azért van szükségük hideghívásra, mert sokkal kevesebb olyan eladó keresi meg, akiknek piacképes az eladó ingatlana. Aki magánhirdető, annak legtöbbször pont olyan lakása van, amit az értékesítő keres. Ezért elsősorban ők vannak kitéve a hideghívásoknak az eladó lakások piacán. Ilyenkor sokszor konkrét vevő ígértetővel indítanak. Aki nagyon aljas, az csak időpontot egyeztet és a személyes találkozón, a bemutatón derül ki, hogy a valódi vevő nem egyedül, hanem az értékesítő társaságában érkezik. Ilyenkor sem szabad kétségbeesni. A lakást be lehet mutatni – úgy is komolytalan általában az ilyen vevő, sokat alkudó, azonnal készépénzt ígérő és szerződő – de utána meg lehet kérni a vevőt, hogy keressen meg minket külön. Ha kényszerhelyzetbe hoz minket egy értékesítő:

  • 6. Semmit nem írunk alá, senki mással és semmi másról nem beszélgetünk, csak a konkrét vevővel és csak a lakásról.

A bérbeadó lakásoknál már más a helyzet. Ott sajnos egyszerűen lelopják a hirdetéseket a hideghívások mellett. A Photoshop világában sok vízjelet el tudnak távolítani és a tudtunk nélkül hirdetik meg a lakásunkat ugyan ott, ahol mi is hirdetjük. Pont ez az az üzenet, ami azt jelenti, hogy minek hirdesse egy cég, ha azt én is tudom? A kiadó lakásokkal foglalkozó cégeknél pedig a nagy számok törvénye működik. Ez azt jelenti, hogy számukra nagyon fontos, hogy sok legyen a kiadó lakások száma. Ezzel azt üzenik, hogy milyen sok ügyfél bízik meg bennük, ezzel serkentve a többi még velük együtt nem működő bérbeadókat, hogy lépjenek velük kapcsolatba. A kinek van több hirdetése egyébként is ingatlanértékesítői betegség. Kivétel nélkül minden cég ettől szenved. Maximalizálni kell a hirdetések számát, mert attól fontosabbnak, hatékonyabbnak, sikeresebbnek érzik magukat. Ezt előszeretettel kommunikálják is, mert ha már mást nem is tudnak felmutatni, akkor mit csináljanak a szerencsétlenek! Szánalomra méltó, de a lakáspiac, az értékesítési szakma nagyon sok régi hibás és téves sztereotípiától nem tud megszabadulni, ami szerintük a siker kulcsa.

Magánhirdetőként ezen tanuljunk meg egyszerűen átlépni, mint a kutyapiszkon az utcán.

Tovább

True Blood a vámpírpiac

ingatlanközvetítés lakáspiac

Nincs ingyen ebéd, még ha a hazai ingatlanközvetítő hálózatok ezzel hitegetik ügyfélkörük egyik felét, a vevőket. Olyan betegesen ragaszkodnak ehhez a szlogenhez, amiért kivétel nélkül ma minden ingatlanközvetítő, legyen az teljesen friss, vagy már régi motoros, szemrebbenés nélkül kínálja az ingyen ebéd illúzióját.

Érdekkonfliktus

Az ingatlanközvetítő a legmagasabb eladási árban érdekelt, mert minél magasabb az ár, annál több a jutalék. A jelenlegi piaci hangulatban így könnyen megérthető az, hogy az ingatlanközvetítők koránt sem barátai a vevőknek, csak szimpla vérszívás folyik. Az esetlegesen sarokba szorított vevőknek az eladókon kívül csak az ingatlanközvetítők örülnek, akiknek semmi sem lehet elég drága, ha vérszemet kapnak. A lakáspiaci híreket pedig ezek a cégek adják még inkább bebetonozva azt a status quo-t, ami számukra a legelőnyösebb és természetesen a legjövedelmezőbb. Sőt, az eladók sokszor pont az ingatlanközvetítő gátlástalanságára építve keresik meg őket, hogy még magasabb árat érjenek el, mint ha maguk hirdetnék. Ha egy eladó még is egyedül próbálja meg hirdetni az eladó lakását, sorra fogja kapni a hideghívásokat a zaklató ingatlanközvetítőtől, hogy ő futószalagon fogja szállítani a vevőket a jutatékával megnövelt áron, de még a felfelé licit lehetőségét is meglebegteti. A pénz nagy úr, sok eladó elcsábul, hiszen neki mindegy ki veszi meg és mennyiért, a lényeg, hogy csak kevesebb ne legyen az adásvételi ár, mint amit ő megálmodott. Ilyenkor a legvallásosabb eladóban sem merül fel az „extra profit” erkölcstelensége, nem fog habzó szájjal kígyót és békát kiálltani, hogy a „magyarokat mindenki csak lehúzza, kiszipolyozza”. Ááá, dehogy, vámpírként a vérszívás ősi mesterévé avanzsál és az ingatlanközvetítővel karöltve a nagy nyereség reményében várja a gyanútlan vevőket, akik nem is értik, hogy őket miért tálcán szolgálják fel és miért nem kiszolgálják, ahogy azt a pénzükért el is várják.

All-in, avagy mindent a vevő fizet

A vevő fizet ugyanis mindent, a szó legszorosabb értelmében. Kifizeti az eladó álmát, az ingatlanközvetítő minden díját, a vámpírvacsora borravalóját is. A vevő a jelenlegi lakáspiacon a legkiszolgáltatottabb préda, ami űzött vadként menekül cseberből vederbe. A lakáspiac pénzéhsége a vámpírpiac sajátos mikroklímáját eredményezte. A vevők érdekei tizedrangúak lettek, nekik meg kell elégedni azzal, hogy a lakáspiaci árak éppen a gödörből kúsznak felfelé. Arrogáns vagy sem, de mit akarhat ennél többet ma egy vevő? Még jóáron és értelmes ár/érték arányt keresve mer esetleg előre gondolkodni, tervezni, nem pedig szociális alapon vért adni? Még jó hogy le nem köpik a vevőt, aki nem érzi magát a táplálkozási lánc alacsonyabb rendű zsákmányállatának. A mostani lakáspiacon leginkább az tud vevőként érvényesülni, aki elfogadja a vámpírpiac megalázó feltételeit, ahol semmi sem elképzelhetetlen, még az sem, hogy egy áron hirdetett lakás egyik pillanatara még sem annyiért eladó, hanem többért – a feltételeknek semmilyen írott vagy íratlan szabály nem szab határt. Az ilyen vámpírpiac lép át 2016-ba, fűtve az új CSOK egyelőre még bizonytalan feltételeitől, hát ha ez újabb szintre emelheti a vámpírok lehetőségeit. A vámpírpiacon az a legérdekesebb, hogy a vevők nem csak a pénzükkel fizetnek túl, de még vérüket is adják (ha még csak képletesen is), mert stresszes, időigényes és egyre körülményesebb lakásokat vásárolni. A személyes és közvetlen konfrontáció már alig elkerülhető, ami távol áll az isztambuli Nagybazár fűszeres illatú, füstős, forró teás, fekete kávés, színházi előadásokat megszégyenítő drámai alkudozási jeleneteitől. A hazai ingatlanközvetítő szakma még mindig csak egy vámpír és nem kereskedő. Idézet egy ártatlannak tűnő vérszívó hirdetéséből, aki vevőkre vadászik…vagyis a pénzükre és a vérükre:

Nálunk teljeskörű és minőségi szolgáltatást kap. Jogi kérdés? Földhivatali ügyintézés? Adózási és illetéktanácsok? Specialista ingatlan szakjogász kellene? Kényelmetlen áralku? Értékbecslés? Hitelre, lakástakarék-pénztárra van szükség? Lakásbiztosítás kell az új otthonhoz? Befektetésnek keres, de nincs tisztában az adózással, megtérülési rátákkal? Vagy csak a legjobb ajánlatot keresi? Nálunk mindezekre és bármely más kérdésre megoldást talál könnyen, gyorsan, profin. Ohh, és azt említettem már, hogy mindezt INGYEN....? Na, van kérdése?

Jogosan várhatják el tőlünk, hogy legalább azt mondjuk tisztelet a kivételnek. De a kérdés ma az, hogy az ingatlanközvetítők sikeressége mennyiben múlik azon, hogy vámpírok vagy sem? A tapasztalat az, hogy a csúcsragadozók vannak versenyelőnyben, mert az ingatlanközvetítő a vevőknek csak depressziós piacon a társa, ahol a helyzet éppen fordítottja a mainak. Akkor a vevők a vámpírok, ők szívják az eladók vérét, de az ingatlanközvetítőnek akkor is vérszívó szerep marad, csak nem a vevőét, hanem az eladó vérét szívja jobban.

A magyar lakáspiac, mint ha mindig csak a vámpírokról szólna, csak éppen a (vadász és vad) szerepek cserélődnek időről időre, miközben az ingatlanközvetítő szerepe változatlan.

Tovább

Ingatlankezelés - Az ingatlan művészete

Az ingatlankezelői szolgáltatás középpontjában az ingatlan áll, nem az ingatlan tulajdonosa vagy bérlője. Ezért mint szolgáltató az ingatlant jelképesen átveszi a tulajdonosától, ezzel együtt a tulajdonos alárendeli magát az ingatlankezelőnek. Ez teljes bizalmat jelent a tulajdonos oldaláról és óriási felelősséget az ingatlankezelőnek. A felelősség pénzügyi garancia is egyben, magas fokú elvárás, ezzel együtt az ingatlankezelő értékének mércéje.

bpartner_ingatlankezeles.jpgAz ingatlankezelő sem tud rossz bérlőből jót csinálni, addig az ingatlanközvetítőt csak az érdekli, hogy a bérlőnek van-e rövidtávú anyagi fedezete a kaucióra és az első havi bérleti díjra. Ez az ingatlankezelőnél még csak a minimum feltétel, addig az ingatlanközvetítőnél általában ez a maximum elvárás egy bérlőtől. Természetesen tévedhet, hibázhat az ingatlankezelő is. Előfordulhatnak eltűnő bérlők, a bérlő drasztikus anyagi helyzetének megváltoztása miatti nem várt konfliktusok. De az ingatlankezelő attól ingatlankezelő, hogy garanciát ad és felelősséget vállal a munkájára. Ha ezt nem tartalmazza az ingatlankezelő szerződése, akkor az nem ingatlankezelő.

Az ingatlanközvetítő tehát versenyt fut az idővel, ami egyben előnye és hátránya is.  Ezzel szemben az ingatlankezelő hosszú távú együttműködésre alapozza szolgáltatását és az ebből származó bevételeit. Megfontolt, az ingatlanhasznosításra helyezi a fő hangsúlyt, így akár több évig tartó üzleti kapcsolatot fenntartva az ingatlan tulajdonosával. Ez határozza meg üzletpolitikáját, hozzáállását az ingatlanhoz, annak tulajdonosához és bérlőéhez. Az ingatlankezelőnek fontos az ingatlan teljes ki- és megismerése, annak hibáinak és hátrányainak tudatosítása. Üzletpolitikájának alapja az ingatlan értékállóságának a biztosítása és a hasznosításából elérhető tulajdonosi jövedelem maximalizálása, a felmerülő költségek optimalizálása. Az idő az ingatlankezelőnek dolgozik és nem fordítva. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények