Ki nevet a végén?

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Az egész életünk az akarat- és érdekérvényesítésről szól. Ez egy velünk született képesség, a sikeres emberek olyan tulajdonsága, amit sokan tanulhatónak állítanak be. Miközben pont az különböztet meg minket igazán egymástól, hogy éppen ki jobban ki kevésbé tudja érvényesíteni a saját (önző) akaratát és az érdekeit az élete során.

Ki ne hallotta volna már azt, hogy valaki például született kereskedő vagy született diplomata, vagy egyszerűen csak egy olyan ember, akinek adnak a szavára, akire jobban odafigyelnek, aki sokkal jobban ,egyszerűbben és gyorsabban tud rávenni egy másik embert, hogy azt csinálja, amit ő akar. Karizmatikus, irányító, vezető személyiségek általában mind nincsenek híján az akarat- és érdekérvényesítési képességnek. Mint mindennel, ezzel is lehet jóhiszeműen élni és rosszindulatúan visszaélni.

Az ingatlanértékesítés, mint a kereskedelem és a diplomácia egyik öszvér gyereke

Vonzó pálya minden akaratát és az érdekeit jól és hatékonyan érvényesíteni tudó embernek. A piaci árusokat sem mondja senki feleslegesnek, nem kiabálnak rájuk kígyót és békát azért, mert a saját hasznukkal drágábban adják az árujukat, ha nem közvetlenül a termelőtől vásárolunk. A boltokban, plázákban és máshol sem kiabáljuk teli torokból, hogy minden kereskedő csak arra jó, hogy megdrágítson minden terméket és lehúzzon minket a jutalékkal. A kereskedőt valahogy elfogadjuk olyannak és úgy, amilyen és ahogyan értékesíteni próbál. Pedig kár lenne tagadni, hogy mi folyik akár egy átlagos piacon. Kiteszik előre a szép árut, ami miatt megállunk vásárolni, majd egy másikból fog adni, ha kérünk. Piacon nem válogathatunk sokszor a zöldség és gyümölcs között úgy, mint a boltokban, mert ránk fognak szólni, hogy azt nem lehet. A piaci árusokkal így élünk együtt, hogy hazamegyünk és látjuk, hogy csak került nem szép és nem jó áru is a többi közé, hogy ránk sózzák a szemetet is, hogy néha trükköznek a méréssel is, stb.

Az ingatlanosokat meg annyira fölöslegesnek érezzük mindeközben

Miközben ők sem csinálnak mást, mint a piacon a piacosok. Mások áruját árulják, amin keresnek. A piacon is verseny van abban, hogy ki tudja jól és jó áron eladnia amije van. Ehhez trükköznek és különböző trükköket alkalmaznak, mint egyébként mindenhol máshol a kereskedelemben. A kereskedelem mindig és mindenkor arról szól, hogy vannak emberek, akik másokat rá tudnak venni valamire, amiért végül pénzt fizetnek. A szabad akarat nagyon relatív, mert szinte mindig van mögötte, vagy inkább felette, egy komoly hatás, egy nagyon is fontos befolyásoló tényező. Nem mi döntünk, vannak helyettünk mások, akik a fejünk felett döntenek, mi meg valamiért elfogadjuk ezt és elhisszük, vagy legalábbis ők elhitetik velünk, hogy a döntést végülis mi hoztuk meg.

Az ingatlanértékesítés azon túl, hogy lassan, nagyon lassan tud csak gyökeret ereszteni a magyar lakáspiacon, a nemzetközi lakáspiaci megoldások rendre csődöt mondanak. A magyar modell - ha lehet így elnevezni - attól igazán egyedi, hogy itt nem a bizalomra épül az ingatlanértékesítés, hanem a bizalmatlanságra. Minden üzlet, minden kapcsolat valamilyen szintű alapja a bizalom, addig a magyar ingatlanközvetítésben az a csodálatos, hogy az tud benne sikeres lenni, aki a bizalmatlansághoz alkalmazkodik, erre építi fel a stratégiáját, így viszonyul a piaci szereplőkhöz, a szolgáltatását ennek megfelelően alakítja ki.

Mit is jelent ez pontosan?

Általanás jelenség az, hogy az ingatlanok tulajdonosai valamilyen kényszerből fordulnak ingatlanoshoz. Teljesen mindegy milyen kényszerből, a lényegen nem változtat. Nagyon ritka az, hogy egy ingatlanossal beszél csak az eladó vagy kiadó ingatlan tulajdonosa. A bizalmatlanság miatt úgy gondolja és azt látja helyesnek, ha minél több ingatlanossal felveszi a kapcsolatot. Ezt az ingatlanok tulajdonosai valamilyen versenyhelyzetnek fogják fel. Emiatt van az, hogy aki nem keres ingatlanost, azt megkeresik ők maguk. Tudja minden egyes hideghívó, azonnal házhoz menő és becsengető, hogy nem ő az egyetlen a sorban. Nem is az a fontos számára, hogy kizárólagosan vele szerződjön. A kizárólagos szerződés, az egyszemélyes ingatlanos kapcsolat már a bizalomra épül, arra elég kevés ingatlanos építhet fel csak sikert.

A bizalmatlanság a magyar lakáspiac sajátossága

Emiatt az ingatlanos csak esélyt akar kapni, hogy az ingatlant legalább hirdesse akár bérlőnek akár vásárlónak. A bizalmatlan tulajdonosok meg nem is olyan ritkán nem bizalomból, hanem pont bizalmatlanságból adnak lehetőséget egynél több ingatlanos értékesítőnek, hogy a lakásával foglalkozzanak. A sikeres ingatlanosok akarat- és érdekérvényesítő képessége azon is meglátszik, hogy hány tulajdonost tudnak beszervezni annak ellenére, hogy a tulajdonosok az első pillanattól kezdve nem túl szívesen látott partnerként kezelik őket. Ez nem is a barátságról szól, ez kereskedelem és diplomácia, tehát pénz és hatalom. Pénzt jelent az ingatlanos a tulajdonosnak is, hiszen a vevő vagy a bérlő a pénz, amit az ingatlanértékesítő hozni tud. Pénzért dolgozik az ingatlanos is, neki pedig minden beszervezett lakástulajdonos jelenti a potenciális bevételt.

Hatalom a tulajdonos felett...

...ha képes rá az ingatlanértékesítő, vagy egy látszat hatalom az ingatlanos felett, amiért a tulajdonos azt gondolja, hogy egyik ingatlanos lecserélhető egy másikra. A tulajdonosok többsége mind azt gondolja, hogy ő döntött úgy, hogy ingatlanossal dolgozik együtt, ő irányít és minden csak úgy történhet, amit ő akar. A valóságban meg jóval kevesebb a született akarat- és érdekérvényesítő lakástulajdonos, mint ilyen képességekkel megáldott ingatlanos. A bizalmatlanságtól teljesen átitatott magyar lakáspiacon a sikeres értékesítő a hatalma alá keríti a tulajdonost és behálózza vele. Jól tudja például, hogy teljesen máshogyan reagál egy eladó vagy egy bérbeadó egy konkrét vevőre és bérlőre, mint az elméleti árakra.

Az ingatlanértékesítő dolga a pénzcsinálás...

...miközben a folyamatot szigorúan kézben tartja, anélkül, hogy ez izzadságszagú vagy erőltetett lenne. Csak lazán és könnyedén, pont úgy, mint a kis- és nagykereskedelem izgalmas világában. Cash is king, vagyis a készpénz a király. A lakáshirdetéseknél nem ritkák a nüansznyi és a nagyobb különbségek sem egy adott eladó és kiadó ingatlannál sem. Ismeri mindenki az árazás trükkjét a kereskedelemben. Eladó és kiadó lakásoknál sem mindegy az ár, főleg akkor, amikor egy lakást több értékesítő is hirdet.

A bizalmatlan magyar lakáspiacon egy értékesítő arra készül fel, hogy nem ő az egyedüli hirdető. Az ingatlanértékesítés része egy nagyon régi és klasszikus piaci folyamat, az áralku. A modern európai piacokon már nem jellemző, ahogy a boltokban sem lehet nagyon alkudozni. A lakáspiacon viszont szinte kötelező. Emiatt a bizalmatlan lakáspiacon az az értékesítési stratégia működik, ahol az ár alkura felhívás. A tulajdonosok már nem ennyire nyitottak erre a kérdésre, sőt igen határozott kijelentéseket tudnak tenni, hogy ők mennyiért hajlandóak csak eladni vagy kiadni az ingatlanjukat. A ravasz ingatlanértékesítőnek meg az akarata és az érdeke csak akkor érvényesül, ha a vevőt vagy a bérlőt rajta keresztül találja meg a tulajdonos. Ahhoz meg csábító ár kell, esetleg egy szó, hogy "irányár" vagy csak egy félmondat, hogy az ár csak afféle útmutató, az ingatlan tulajdonosa minden ajánlatot meghallgat.

Ha egynél több ingatlanértékesítővel dolgozik együtt egy ingatlan tulajdonosa annál valószínűbb az, hogy jelentős árkülönbség lehet az elvárt és a tényleges/végső értékesítési ár között. A bizalmatlan magyar lakáspiac egyik legellentmondásosabb jelensége ez. Nincs benne semmi elítélendő, nem kritika ez, sőt. Inkább figyelemreméltó az, hogy a tűzzel vassal űzött ingatlanértékesítők nem ellenségei az ingatlan tulajdonosának, ők csak alkamazkodnak a bizalmatlanság igen zord viszonyaihoz.

Az ingatlanok tulajdonosai inkább önmaguk ellenségei lehetnek

Minél inkább bizalmatlanok annál inkább. Minél több értékesítővel veszik fel a kapcsolatot annál biztosabb lehet, hogy a lakás ára vagy éppen bérleti díja csökkenhet. De ezt az ingatlanok tulajdonosai nem így élik meg és ettől szép ez a történet és ezért is működik. A lakáshirdetési piac kicsi, egy online jelentkező vevő is lehet érdek- és akaratérvényesítő ember. Ha azt látja, hogy egy lakás milliókkal olcsóbban megvehető, mert komoly alku van kilátásban, akkor belemegy a játékba. A kizárólagosan, egyedül, egy ingatlanossal hirdetett lakásoknál a vevő vagy bérlőjelölt egy hirdetés alapján érdeklődik. Ha már kettő hirdetés van, arra fog jelentkezni, aminél azt érzi, hogy az ár jobban mozdítható. Így járhat sikerrel az az értékesítő, aki az online hirdetések szűk piacán is tudja érvényesíteni az akaratát és az érdekét a többi értékesítővel szemben.

Ne felejtsük el...

...hogy az értékesítési jutalékok például eladásnál néhány tízezer forint különbséget jelenthetnek minden egy millió forinttal történő árcsökkentés esetén. Az ingatlanértékesítőnek néhány tízes, a tulajdonosnak pontosan egy millió mínusz. De a konkrét ajánlat, a cash is king, a hatalmába keríti az eladót és egyre nehezebben tud ellenállni, míg végül beadja a derekát. Ezzel a kis történettel, arra az ellentmondásos helyzetre szeretnénk felhívni a lakáspiaci szereplők figyelmét, hogy a bizalmatlanság nem árnövelő, hanem inkább árcsökkentő hatású. Az ingatlanközvetítés népszerűsége és megbecsülése nem is növekszik a lakástulajdonosok szemében.

A vevők is szeretik közvetlenül megkeresni a lakások tulajdonosait...

...kedvelik a magánhirdetéseket, mert az ingatlanértékesítő jutaléka már megspórolható. Közben ezeknél a típusú hirdetéseknél az áralku lehetősége jóval korlátozottabb, vagy jó ideig egyáltalán nem is lehetséges. Hasonló a helyzet a kizárólagos hirdetésekkel is, ahol az ingatlanértékesítőnek sokszor az érdeke és akarata is az, hogy a lehető legmagasabb áron értékesítse az eladó vagy kiadó lakást. A bizalom ára az, hogy mind az értékesítőnek mind pedig a lakás tulajdonosának az akarata és érdeke egy és ugyanaz = magasabb áron történő értékesítés. Az elmúlt években, amikor a lakáspiac lábra állt, nem véletlenül nyert új értelmet a magánhirdetés, csökkent az ingatlanközvetítők szerepe, de közben a kizárólagos értékesítés mellékszerephez jutott a szereposztó díványon.

A klasszikus bizalmatlanságon alapuló magyar ingatlanközvetítés modell árcsökkentő hatású, így a saját hirdetés vagy az egy értékesítővel való hirdetés jelenthet az eladónak vagy a bérbeadónak jobb piaci árat. A sok értékesítős lakásoknál jellemzőbb a hibás árazás, ahol csak a türelmes és kitartó ingatlanos értékesítő tudja csak érvényesíteni az akaratát és vevőt vagy bérlőt prezentálni folyamatosan, akik árajánlatokkal bombázhatják a lakás tulajdonosát.

Minél többen hirdetnek egy lakást...

...jellemzően annál magasabbról indulhat az (irány)ár, mert a bizalmatlanság ára elsősorban az, hogy az ingatlan árát az eladó vagy a bérbeadó határozza meg saját érdeke és akarta alapján, elrugaszkodva akár teljesen a piaci realitástól. A bizalmatlan magyar lakáspiacon ez a kihívás, ettől más, ettől zavarosabb, trükkösebb, fárasztóbb is minden szereplőnek. A piaci lakásárak és a bérleti díjak is ezért nagyon nehezen értelmezhetőek, főleg nemzetközi összehasonlításban, ahogy az amerikai és nyugat-európai ingatlanközvetítési módszerek sem.

Érdekellentétek helyett az ingatlanközvetítők ilyen esetben nem is olyan ritkán össze kell, hogy játszanak. Megjelenik az együttműködés annak érdekében, hogy mindenképpen ingatlanközvetítő útján adja el vagy adja ki a lakását a tulajdonos. Utána a jutalékon megosztozkodnak, mert a kevesebb még mindig több a semminél.

A bizalmatlanság viszont nem tesz jót az ingatlanpiaci versenynek

Az ingatlanközvetítők különböző kapcsolati hálókat kiépítve inkább együttműködnek, mint sem versenyeznének egymással. Több ingatlanközvetítővel hirdetett lakásnál éppen ezért kényszerű együttműködések is lehetnek. Rá van kényszerülve az egyik ingatlanos a másikra, ha felhívja, hogy vevője vagy bérlője van. Ha ő nemet mond, mehet a másikhoz, harmadikhoz és így tovább, amíg az egyik nem mondja azt, hogy jó, hozd a vevőt vagy a bérlőt, együttműködhetünk. Az ingatlan tulajdonosa nem feltételnül tudja ezt és nem is feltétlenül kötik az orrára, hogy a vevő vagy a bérlő hány ingatlanoson keresztül érkezik hozzá és nem is biztos, hogy a vevőt vagy a bérlőt az hozta, akit ő megbízott. A nevető harmadik fél úgy tudja érvényesíteni az érdekét és akaratát, hogy a tulajdonossal közvetlenül és közvetve sincs kapcsolatban, csak az általa megbízott másik ingatlanos értékesítővel. Aki egy ingatlanértékesítővel együtt dolgozik, az gyakorlatilag az összessel kapcsolatban van, csak nem tud róla.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanközvetítés = Sivatagban pingvint fogni?

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanos ingatlanértékesítő ingatlaniroda ingatlanpiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki valaha is foglalkozott már ingatlanközvetítéssel, akár csak néhány hónapot is, legtöbbször azt mondja, hogy ő még életében nem hazudott annyit, mint akkor. A magyar ingatlanközvetítés alapja az alternatív igazságok keresése.

Szakmai körökben nem hazugságnak hívják a nyilvánvaló tények mismásolását. A cél érdekében szentesíthető minden eszköz. Az ingatlanközvetítő is abból indul ki, hogy úgy sincs tökéletes ingatlan, mindenbe bele lehet kötni, ha akarjuk, ezért inkább csak koncentráljuk az ingatlan előnyeire. Ha esetleg kevés az előnye, akkor ruházzuk fel. Olyan ez mint a nőkön a finom smink, az előnyös ruha, a megfelelő cipő és a mindenféle hangulatos kiegészítő = felhívják a figyelmet, ápol és eltakar. Egy ingatlant észre kell venni az eladó vagy akár a kiadó hirdetések tengerében.

Ár-méret-elhelyezkedés, amiért vagy amiért nem kattintunk egy hirdetésre

Az ingatlanközvetítő már ezekkel játszhat, még anélkül, hogy az ingatlanról bármi olyat mondana, írna, ami leárnyékolná a lakás hátrányait. Klasszikus trükk a mérettel való játék. A lakás lakótere nem akkora, mint a hirdetésben. A mérettel azért kell játszani, mert azzal (ön)igazolható az eladási ár létjogosultsága. A legtöbb hirdetést böngésző, ha meglát egy túl drága a méretéhez képest lakást, akkor arra nem feltétlenül kattint rá.

Hogyan lehet méretet növelni?

Mondjuk részben vagy egészben hozzáadjuk a lakás belső teréhez az erkély/terasz/kert méretét. Rá lehet vágni, hogy a lakás ára tartalmazza ezeknek az árát is, viszont a lakótér méretéhez ennek semmi köze sincs. Egy 50 nm-es kertkapcsolatos lakásból simán csinál az ingatlanközvetítő 70-75 nem-es eladó lakást, miközben az a lakás csak 50 nm + kert. Ha ehhez tesz még egy érdekes árat, mindjárt érthető az oka. Tegyük fel 30-35 milliós áron hirdetik. Ha 50 nm-esnek hirdetnék, akkor nem lenne olyan izgalmas, hogy a vevők rákattanjanak. Ha viszont azt látni, hogy 75 nm-es és 35 millió, biztos lehet benne az ingatlanközvetítő, hogy sok ember ránéz majd a hirdetésre. Ha ezt megspékeli egy kertkapcsolatos képpel, akkor meg pláne.

A legtöbb érdeklődő abban a tudatban kattint a hirdetésre...

...mert az egy 75 nm-es kertkapcsolatos lakás és nem azért, mert az 50 nm+kert. A tetőtéri lakásnál gyakori, hogy nem hasznos alapterülettel hirdetik, hanem a teljes, azaz a 190 cm-nél alacsonyabb területet is beszámítják. A galériás lakásoknál is pont ezért vitatható az, amikor bőven 190 cm-nél alacsonyabb beépített terület is lakótérnek számít.

Az már egy másik történet, hogy egy eladó lakás tulajdoni lapján milyen alapterület van és azt milyen mérettel hirdetik. Magyarázkodás, mellébeszélés, ármánykodás, ha arra vevőként rákérdezünk miből adódik a különbség. A méret és az ár mellett van másik játékszer is.

Az elhelyezkedés, mi más

Ha egy lakás nem ott van, ahol a hirdetési  ára azt megkívánná, az ingatlanközvetítő odateszi. A kerület lehet stimmel, de a városrész már nem. Ha stimmel a városrész, nem stimmel az utcanév. Az elhelyezkedés egy ingatlan megváltoztathatatlan tulajdonsága, de nem egy ingatlanközvetítő szerint. Ott is lehetne, de nem ott van, derül majd ki, amikor a vevő találkozót beszélne meg.

Mi értelme ennek?

Megint az, hogy az ingatlanközvetítő felhívja a lakásra a figyelmet. Érdeklődőből lesz a vásárló. Minél több az érdeklődő annál több az esély a vevőre. A rossz hirdetési szokásokról már beszéltünk. Minden eszköz ennek a „Hívjál fel” célnak van alárendelve. Ha jönnek a hívások elégedett az ingatlanközvetítő és elégedett lesz az ingatlan tulajdonosa, hogy milyen jól végzi a munkáját az értékesítő. Aztán ha szerencsés a csillagok együttállása, megtalálja a zsák a foltját.

Nem kell félteni az eladó lakások tulajdonosait az ingatlanközvetítőktől

Van az a réteg, aki pont azért értékesít ingatlanközvetítővel, mert még fizet is azért, hogy a túlértékelt lakását valakire valahogy rátukmálja az ingatlanközvetítő. Őt nem zavarja a megtévesztő hirdetés, sőt még tippeket is adhat, hogy mit és hogyan kell beleírni, hogy még több érdeklődő figyelmét keltse fel. Amikor arról beszéltünk nem is olyan régen, hogy miért veszünk rossz lakást, abban ez is benne van.

Az ingatlanközvetítők és az eladó lakások tulajdonosai nem olyan ritkán kéz a kézben követnek el mindent azért, hogy kockázatos ingatlanokat értékesítsenek. Mivel a vevő nincs jogi kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hiába is hibáztatja utólag. Csak kinevetik majd a háta mögött a vevőt az ingatlanközvetítők.

Az ingatlan volt tulajdonosával persze lehet pereskedni...

...ha rejtett műszaki hibával adta el az ingatlant. Ez a legtöbb adásvételi szerződésben benne van, de ha "kifelejtik" is, attól még az eladót kötelezettség terheli, a vevő pedig érvényesítheti a törvény adta jogát rejtett műszaki hibák esetén. Az ingatlanközvetítőnek így megéri részt venni még akár vitatható ingatlan adásvételekben is, mert őket nagyon nehéz lesz bíróság elé állítani, felelősségre vonni. Mondhatják most néhányan, hogy nagyon elkalandoztunk a lakáshirdetésekkel trükköző ingatlanközveítéstől, csak előre tekintettünk.

A korrekt ingatlanközvetítő nem játszik a tűzzel...

...az inkorrekt ingatlanközvetítők szerint meg úgy hirdetnek, ahogy csak akarnak. Az ingatlanközvetítők egyre jobban öltözködnek, egyre jobb a modoruk, egyre többet adnak a külsőségekre. Viszont nem ezen múlik, hogy korrekt vagy inkorrekt. Az inkorrekt ingatlanközvetítő legalább olyan mézesmázas, behízelgő, mint egy gátlástalan eladó. Az inkorrekt ingatlanközvetítő keresi az inkorrekt eladókat. Telefonál, házhoz megy, üzenetet hagy és küld, nyomul és rámenős. Ez imponáló. Az már kevésbé, amikor ez már zaklatásba megy át, mert a bőr az vastag az inkorrekt arcokon. Bármit elérhetnek, tanítják nekik pszichomókusok. Öltöny és iPhone, már businessman-nek érzik magukat. 

 Az inkorrekt ingatlanközvetítők meg el is hiszik, hogy minden csak rajtuk múlik. Ha átlát rajtuk néhány vevő és esetleg más, pl. korrekt ingatlanosok, azt zokon veszik azonnal. Az elmúlt időszak például arra volt jó, hogy többen alapítsanak nagyravágyó ingatlanközvetítő irodákat. Az 1-2 éves cégek és menő brókerarc értékesítőik hordozhatnak kockázatokat. Ugyanis nem csak olyanok alapítanak új ingatlanirodát, akiknek tisztességesek a szándékaik. Csilivili iroda, egy tőkeerős haver, kapcsolatok és nagyon nagyon sok önbizalom sem helyettesíti a korrektséget.

  A lakáspiac nőtt, de az ingatlanközvetítős viszont csökkent az elmúlt években, amiért bármire képesek lehetnek azok az új ingatlanirodák, amik az életben maradásukért küzdenek. Vevőként ezért néha nézzünk utána, hogy milyen cég hirdeti a lakást.

Gondoljunk vevőként mindig arra, hogy az ingatlanközvetítés alapvetőleg arról szól, ki tud hihetőbben hazudni. Lehet sivatagban pigvint fogni? – kérdezik néha irónikusan nálunk jóval fejlettebb ingatlanpiacú országokban. Lehetetlen – vágják rá azonnal nevetve. Nálunk az ingatlanpiac és a "szemét"  ingatlanközvetítők el akarják hitetni a vevőkkel, hogy ez még lehetséges. Ne higgyük el!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan- és ügyvédi iroda

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán születik valaki úgy, hogy ingatlanos akar lenni. Valamilyen véletlen folytán kerül bele és azért marad benne, mert sikereket ér el. Nem a szokásos hogyan legyünk ingatlanosok kérdéskört feszegetjük most. Egész másik oldalról indulunk, de azt mindenképpen leszögezhetjük már az elején, hogy nem tisztelt munkáról beszélünk. Így ugrunk egy szintet és most azokról az ingatlanosokról beszélünk először, akiket nem azért tisztelnek az eladók, vevők, bérlők és bérbeadók mert ingatlanosok, hanem mert ügyvédek.

Ingatlanos ügyvédek

Akik mozognak az ingatlanpiacon tudják azt, hogy ügyvéd nélkül nincs adásvétel. Azok az ügyvédi irodák, melyek kimondottan ingatlanjogi kérdésekre specializálódtak, nem ritka, hogy ingatlanügynöki tevékenységet is folytatnak. Nem, ők nem hideghívással szereznek ügyfeleket. Nem is ragasztgatnak és még nem is dobálnak szórólapokat a postaládába. Még nem molinózzák tele a várost, hogy ők a tökéletes ingatlanosok. Utcafrontos irodáik sincsenek, amit telepakolnak eladó és kiadó hirdetésekkel és franchise hálózatot sem indítanak. Egyszerűen azokra az ügyfelekre építenek, akik velük intézik első körben az ingatlanok adásvételét. Aztán felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog bejegyzésen és az esetleges más adásvételt támogató jogi tanácsadáson és felügyeleten kívül mit tud segíteni akár a vevőnek akár az eladónak. Kiderül, hogy pl. tud bérlőt keresni.

Egy lakás tulajdonosának még is csak bizalomgerjesztőbb egy ügyvéd ingatlanos, mint egy hasonszőrű OKJ vizsgával rendelkező.

De a bérlők mellett vevőt is tud találni, ha arról van szó és már kész is az ingatlanos ügyvéd profilja. Az ügyvédi iroda hirdet, mutat, elad és kiad. A bizalom erős, sőt jól megteremthető. Gondoljunk csak bele, amikor vevőként, esetleg bérlőként azzal szembesülünk, hogy az ingatlaniroda nem is ingatlaniroda, hanem egy ügyvédi iroda. Az ügyvédszakma elismertebb és tiszteletreméltóbb, mint az egyszeri ingatlanos. A végzettség, a presztízs és persze a jog, mint bűvös szó nagyon jól kamatoztatható az ingatlanpiacon.

Az ingatlanozás jogalapjai

Akár adásvétel, akár bérbeadás a jog megkerülhetetlen. Bérlőként is szívesebben kötünk bérleti szerződést egy ügyvédi irodában. Nem csak a formaság miatt, hanem mert megjelenik a képben a bizalom. Az pedig minden szerződéskötésnél egy nagyon fontos tényező. Bizalmat nem lehet pénzért venni – hangsúlyoztuk már ezidáig is nagyon sokszor.

Az ügyvéd szerepe, az ügyvédi iroda háttere minden különösebb erőlködés nélkül biztosítja a feleknek, hogy megbízzanak egymásban. Az ingatlanozó ügyvédi irodák pont azok a szereplők a mai bizalmatlan ingatlanpiaci környezetben, akik profitálni tudnak a lakáspiac fellendüléséből:.

1. Az ingatlanközvetítők többsége szenved, kínlódik, kapar az ügyfelekért, akik közben egyre inkább elfordulnak az ingatlanközvetítéstől.

2. A jelenség elég látványos, sem a nagyobb városokban, sem Budapesten, sem országosan a közvetítők nem bővülő, hanem szűkülő piaccal szembesülnek, mert a vevők és az eladók is elfordulnak tőlük!

3. Így egyre rámenősebbek, egyre zavaróbbak tudnak lenni, amit az eladók és bérbeadók megtapasztalhatnak, ha feladnak egy hirdetést.

4. Amikor ezt a laikus megjegyzi, akkor is csak azzal jönnek, hogy „Minek hirdeti meg a tulajdonos a lakását, ha nem számol a közvetítők akaratos és számító világával!”.

5. Arrogáns vagy sem, de nem ez a magatartás az, amivel meggyőzhető a mai magyar társadalom, hogy ne lenne jobb az élet sokkal kevesebb ingatlanossal.

6. A kulcsszó nem csak a mennyiségen van, hanem a minőségen is.

Itt újra visszacsatolnánk az ügyvédi irodák előtt álló lehetőségre. Nem úgy megy senki sem a jogi egyetemre, hogy utána ingatlanos akarna lenni. De nem biztos, sőt talán itt lenne az ideje nyíltan és egyértelműen beszélni arról, hogy az ingatlanozás egy jogi pálya is. Aki itt dolgozik nem ügyvédként, annak is tisztában kell lennie a jogi hátérrel. A felületes jogi tudás, már nem megengedhető egy ingatlanosnak sem, miközben a többségük, a jelentős többségük elégségesnek tartja az OKJ-s vizsgával megszerezhető nagyon általános jogi tudást.

Nem tűnik ördögtől való gondolatnak az, hogy komolyabb, a jövőt tervező ingatlanos cégek nem OKJ-s ingatlanosokat keresnek majd, hanem a jogi egyetemek hallgatói között vadásszák majd le a jövő ingatlanosait. Az sem elképzelhetetlen, hogy egy életképes jövőképpel rendelkező ingatlanos cég nem más ingatlanos cégeket akar majd felvásárolni, hanem már jól működő, ingatlanozó ügyvédi irodákat.

Ez persze a javadalmazásokban és az ingatlanos életpálya modellben is átalakulást hozhat. Az ügyvédi iroda és az ingatlaniroda egybeolvadása egy járható út azoknak a ma sok kérdést feszegető és állandó kétségek között dolgozó tőkeerős, de legalábbis stabil és növekvő cashflowval (folyamatos bevétellel) rendelkező ingatlanos vállalkozásoknak, akik nem hisznek a franchise rendszerben, az „amerikai álomban” (= az USA-ban a legelterjedtebb és a legelfogadottabb az ingatlanos szakma).

A „magyar álom” egyre inkább afelé mutat, hogy az ingatlan körüli szolgáltatások komplexek legyenek, főleg adó- és ingatlanjogi értelemben. Az pedig nem azt jelenti, hogy az ingatlanos rá tudjon beszélni egy hitelre, lakástakarékra vagy egy életbiztosításra, mint egy lókupec vagy egy vásári kofa.

A bizalomromboló pénzügyi szolgáltatások élesen el fognak válni a valódi ingatlanos szolgáltatásoktól. Ma több ingatlanos cég előtt több út áll. Pénzügyi szolgáltató lesz vagy ingatlanos, esetleg túlél amíg csak tud. Ha ingatlanos akar maradni, akkor teljesen át kell alakulnia és meg kell teremteni a bizalom (lég)körét a professzionális jogi és adózási szakértelmével. A bizalom az egyik legnagyobb érték minden tekintetben. A jövő azoké az ingatlanosoké, akik a bevételeiket és a piaci részesedésüket, az ügyfeleik számát úgy tudják növelni, hogy közben a velük szembeni bizalom is nő. A rablógazdálkodás és a vadkapitalizmus csillagai leáldozóban vannak a magyar ingatlanpiacon.

További érdekesség az ingatlanszakma nehéz napjairól:

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

Kép: capamagmazi, Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.

A legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítőként ismert Duna House gyakorlatilag katasztrofális évet zárt 2016-ban Magyarországon. A néhány napja megjelent utolsó, 2016-os évet összegző negyedéves jelentése lesújtó képet festett   a piaci szereplő tavalyi teljesítményéről, ennek köszönhetően az egyik legalacsonyabb áron zártak részvényei a Budapesti Értéktőzsdén. Ő maga arra fogja, hogy csökkent a forgalom azokon a területeken, ahol a franchise irodák működnek. Azt már talán mindenki tudja, hogy ezért ők ki is jelentették még január elején, hogy az egész magyarországi értékesítési szám csökkent 2015-höz képest. A KSH adatai és semmilyen piaci folyamat ezt nem igazolja vissza, sőt egyenesen cáfolja. Csak annyi történt, hogy a piacvezető értékesítő piacot veszített.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A tőzsdére lépése óta mára -10%-ban a Duna House részvény

A kérdés az, hogy az egész ingatlanközvetítő szakma zsugorodott 2016-ban?

Nagy rá az esély, hogy az ingatlanértékesítés nem hogy növekedni nem tud Magyarországon, de egyre nehezebb évek elé néz. Főleg a drága, nem túl költséghatékony franchiseok vannak bajban, amelyek eddig is mindent megtettek azért, hogy az ingatlanközvetítésen kívül minden mással is foglalkozzanak. Ez az egész közvetítő szakmára igaz. Bő tíz éves múltja van annak, hogy a hitelközvetítés az ingatlanközvetítők egyik profit drivere lett, egy fajta menekülési útvonal.

A piacvezető ingatlanközvetítő a lakáspiaci forgalom hullámait nem tudja meglovagolni, de a hitelpiac növekedését viszont igen.

A lakáshitelek mellett a másik nagy kedvenc a lakástakarékok közvetítése. Érdekes látni, ahogy az ingatlanközvetítők gyakorlatilag pénzügyi közvetítővé alakulnak át. Ha nem megy az ingatlanközvetítés, nem adják fel, átnyergelnek az árnyék bankrendszerbe, mert így hívják a bankokra épülő pénzügyi közvetítőket.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A hitelpiac hatása a Duna Housera jelentősebb, mint a lakáspiacé

Az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a nagyobb szereplők a lakásépítésekben keresnek menedéket. Az Otthon Centrum egy nagyobb ingatlanos csoport, a BigGeorge ingatlanközvetítője. Ők nagy vesztesei az elmúlt 15 évnek. A Duna House a tőzsdéig jutott, az Otthon Centrum meg a túlélésért küzd. Még szerencse, hogy az újlakáspiacon a BigGeorge mindig is komoly szerepet vállalt, így az Otthon Centrum életben tud maradni. A Duna House is lakásokat épít a cégcsoporton belül. Teszik ezt azért is, mert ma nagyon nehéz ingatlanközvetítőként megcsípni egy-egy új társasház kizárólagos értékesítését. Maguk a beruházók és fejlesztők sem olyan szívesen dolgoznak már együtt közvetítőkkel, mint tették azt korábban. Inkább maguk hirdetnek és egyedül értékesítenek, amiben például partnerre találnak az ingatlan.com új lakópark oldalában is. Nincs mit tenni, úgy néz ki, hogy ma már az ingatlanközvetítést több oldalról szorongatják.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanközvetítő lakásokat épít, mert a használt lakások piacán a szerepe csökken

Mi lesz a sok franchise irodával Magyarországon?

Ahogy a bankok is fiókokat zárnak be, mert a 21. században az online bankolás a jelen és a jövő, úgy a franchise irodák számát maximalizáló stratégia is a végóráit éli. Látszódik a Duna House irodáinak számából is, 4 saját irodát nyitottak tavaly és 2-t be is zártak ebből Budapesten. 2017-től további irodabezárásokkal lehet számolni, nem csak a Duna Housenál, de a jelentősebb szereplőknél is. A költséghatékonyság kulcsfontosságú kérdés lehet a nagyobb szereplők jövőjében. A lakáspiac nem tud és nem is akar ennyi ingatlanközvetítőt eltartani. Profitálhatnak a kisebb, helyi, bizonyos városrészekre specializálódó irodák és a magányos farkasok.

Nem városi legenda az, hogy két okból lesz valaki sikeres ezen a piacon általában:

1. Az egyik az, hogy az eladó lakását a jutalékkal megnövelt áron is el tudja adni.

2. A másik az, amikor nem egyszerűen a jutalékkal tudja az árat növelni, hanem további milliókkal is.

Az ingatlanközvetítők elsősorban azért tudtak gyökeret verni Magyarországon, mert az eladók legalább annyit vagy még magasabb árat is megkaphattak a lakásukért, mint amennyivel eredetileg tervezték az értékesítést.

„Nehogy már elkótyavetyélje a lakását” – hangozhatott el számtalanszor már eddigis. A vevők erről sokáig csak suttogtak, hogy a közvetítők csak megdrágítják a lakáspiacot. Ma viszont olyan magasak az árak a pezsgő lakáspiacokon, hogy nem nagyon fér bele a további „túlárazás”, amivel a sikeres értékesítőnél egymás után kopogtattak a kapzsi eladók. Ingatlanközvetítő nélkül is igen magas kínálati árak vannak. Már-már olyan magasak, amik nem csak elméletileg, de gyakorlatilag is egyre inkább kizárják a közvetítőket az értékesítési folyamatból. Nem véletlen az, hogy a Duna House mellett azért akadnak még hangadók, akik szívesen beszélnek arról, hogy ezekhez a lakásárakhoz nem szívesen alkalmazkodnának. Ha a közvetítők szempontjából nézzük, akkor őket sokkal inkább sokként érhette az a lakáspiaci fellendülés, ami 2014-től történt. A Duna House szerint is 2015 túl jól sikerült év volt, amiért 2016-ban már nem tudták megismételni a sikert. Még a honlapján most is a 2015. évi értékesítési szám olvasható. Akkor 12 ezer ingatlant közvetítettek - hirdeti büszkén. Vajon 2016-ban mennyit?

 A lakásárak 2016-ban olyan szinteket értek el, ahol egyre kevesebb eladó gondolja úgy, hogy értékesítővel dolgozna együtt. 2017-ben is csak azok rohannak közvetítőhöz, akik nem tudják eladni a lakásukat. Azt gondolják – mert általában minden ingatlanközvetítő ezt az üzenetet közvetíti magáról – az ingatlanközvetítők el tudják adni a lakásukat. Nem ritkán az addigi x áron hirdetett lakás a közvetítés miatt x + jutalék áron lesz hirdetve. Ha nem kellett senkinek x áron, akkor hihető az, hogy majd a jutalékkal növelt ár csodákat fog tenni. A lakáshoz visznek gyakran érdeklődőt, de vásárlót nem. Igazából semmi sem változik, azon kívül, hogy az eladó fülét néha-néha azért rágják, hogy ha ő is úgy gondolja, csökkenthetne az áron.

Az árcsökkenésre várás a lakáspiacon ma inkább az ingatlanközvetítők álma, nem is feltétlenül a vevőké. A vevők most is vásárolnak, ha találnak valami kedvükre való normális ár/érték arányú lakást. A közvetítőknek viszont napról napra nehezebb.

Az elmúlt 20 évben azzal hitegette magát az ingatlanközvetítő szakma, hogy az lesz itt, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában, ahol széles körben használják ezt a szolgáltatást. De Magyarország ebben is más, nem lehet átültetni egy az egyben szolgáltatásokat csak azért, mert máshol működik. Nálunk nem működik jól, nem tud a lakáspiac szerves részévé válni az ingatlanközvetítés. Olyan ez, mint az orvosi piócák esete. Biztosan hatásos és felvilágosult gyógymód volt a maga korában, de ma már nem nagyon örülnénk, ha az orvosok piócákat aggatnának ránk. Az ingatlanközvetítők a lakáspiac "orvosi"  piócái – már ami a degradáló előítéleteket és a híresen rossz megítélésüket illeti.

Az ingatlanközvetítő piacról itt olvashat még:

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
True blood a vámpírpiac

Első kép: rocky byun

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásturizmus - a lakáspiac délibábja

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Amikor a lakáspiac és a lakásvásárlás újra „divatba” jött 2014 elejétől, a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanértékesítő vállalkozások egyre erősödő érdeklődési áradattal szembesültek. Olyan ez, mint a hömpölygő tömeg a bevásárló központokban "ünnepnapok" előtt. Egy része valóban vásárol is, a többi csak nézelődő érdeklődő. A mai lakáspiac semmiben sem különbözik a zsúfolt plázáktól. A hirdetési oldalak viszont egyáltalán nem tudják szűrni a komoly és valódi szándékkal nézelődőket a „window shopping” bámészkodóktól.

A lakások "ünnepe"

"Divat" ma lakást venni, lakásokról beszélni, lakásba fektetni pénzt, kiadni vagy turistáknak szálláshelyet szolgáltatni. De ez vonzza a csak „nézőket” is, ami miatt a valódi lakáspiaci kereslet növekedése rendre elmarad a „ a bámészkodó tömeg méretétől”.

Aki azt gondolja, hogy hobbiból senki sem néz lakáshirdetéseket, nem érdeklődik hirdetések után, nem regisztráltatja magát ingatlanközvetítőknél, vagy megy el lakásokat nézni, az téved. Ezek az emberek a lakásturisták.

A búza és az ocsu

A lakásturizmus optimista lakáspiacon, a "lakások ünnepén"  egy veszélyes jelenség, mert becsaphatja a szereplőket. Bankba is elmegy a lakásturista érdeklődni a lakáshitelekről, otthonteremtési támogatásról. Úgy ad elő mindent, mint ha komoly szándékai lennének. Ugyanígy viselkedik online is, böngészi a hirdetéseket, intézkedik, szervez és tervez. A hirdetési oldalak forgalmáról utoljára Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is azt nyilatkozta, hogy milyen figyelemre méltó. Azt még ő sem tudhatja, hogy az oldal nem képes megkülönböztetni a „búzát az ocsutól”. Azt gondolja az ingatlan.com komoly érdeklődőnek, aki megnézi a hirdető telefonszámát. Ez egy olyan rejtett funkció, ami egy extra műveletet jelent és az ingatlan.com szerint ez már elég ahhoz, hogy minden ilyen kattintást „búzaszemnek” nevezze.

Az „ocsu” sajnos homokszemként működik a gépezetben, teljesen összezavarja az ingatlanközvetítőket, akik minden érdeklődőt nagy örömmel regisztrálnak, ajánlanak nekik lakásokat és viszik ki őket a helyszínre.

Komoly időbe telhet, mire kiderül valakiről, hogy csak a bolondját járatja velük és végső soron az egész lakáspiaccal. Az érdeklődők számából próbálja a piac a keresletet, forgalmat megbecsülni. Ki lehet szűrni, szkennelni és profilozni a lakásturistákat?

A mindenevő, de "finnyás"

A kereskedelemben dolgozók biztosan sok érdekes történetet mesélhetnének  kiről és hogyan lehet megmondani ránézésből, a viselkedéséből, legyenek azok szavak vagy metakommunikáció, hogy kiből lesz vásárló és kiből nem. Az online felületeken is lekövethető egy lakásturista, mert ők meglehetősen szélsőségesen néznek hirdetéseket, nem igazán szűrnek és mindent megnéznek, ami „megtetszik” nekik, mert nincs is konkrét céljuk, így semmilyen anyagi korlát sincs.

Tehát egy online felületen az, aki „mindenevő”, azt mindig fenntartásokkal kellene kezelni. Az online lakásturista sokat „kattint”, sok időt tölt el az oldalon, sok mindent meg is néz, igazi álom „ügyfél”, aki tálcán kínálja fel a jó statisztikát az oldalnak, miközben nem jelent potenciális vásárlót, bárki és bármilyen indokkal, céllal nézelődhet, konkrét vásárlási szándék nélkül.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az időrabló, de "elfoglalt"

Az ingatlanközvetítők már sokkal szerencsésebb helyzetben vannak, mert a személyes kapcsolatból már érdekes dolgokat lehet észrevenni.

A lakásturista imádja, ha foglalkoznak vele, ő az igazi Mr. vagy Ms. Fontos. Időrabló, szereti ha az ő idejét rabolják és azt is, ha ő rabolhatja másokét.

Az ingatlanértékesítő hasonló mentalitású valódi vásárlókkal is könnyen találkozhat, ezért az ilyen „nyájas” és „körülményeskedő” emberekről még nem tudhatja biztosan, hogy lakásturista. Az első igazi erre utaló jel, amikor a „vevő” nem tudja mit akar és gyorsan lakásokat szeretne nézni, hogy majd „evés közben jön” meg az étvágya. Az online viselkedéshez hasonlóan a „mindenevőség” itt is jól tettenérhető. Az értékesítő magában csak azt kérdezheti ilyenkor:

„Mit variál már?”, de a valóságban a lakásturista nem variál semmit, csak „megnéz és megfog” mindent, amihez közel kerül vagy közel érzi magát, de nem lesz jó neki semmi. Simán eltölthet egy lakásban akár egy órát is, mint ha ez lenne az, amit keres, de utána jön a kifogással majd, hogy miért nem ezt választja. "Sokat gondolkodik".

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Barátkozó, de mindenki "ellensége"

Közvetlen, nyitott, társasági emberek, akik szeretnek beszélgetni az „élet tapasztalatukról”. De legalább annyira felszínesnek is tűnhetnek, ha valaki (ki)ismeri őket, mert mindenkivel barátkoznak, de senkinek sem lesznek a barátaik. A tapasztalt értékesítő, mint egy jó „bolti és piaci eladó” ki kell, hogy tudja szűrni néhány hónap alatt, hogy a „kedves vevő” csak szórakozik vele, mert akár havonta más lakástípus és árszegmens lehet a kedvence, a feltételeket is ez alapján változtatja. Ajánlatot is akkor és úgy tesz, amit biztosan nem fogadnak el. Ha később megkeresik - mert végül az a lakás mégsem kelt el és a lakásturista sem talált még semmit - hogy üljenek le és beszéljék meg azt az ajánlatot, addigra már természetesen nem lesz neki aktuális.

„Tegnap még ezt akarta, ma azt, holnap meg valami teljesen mást”. A lakásturisták jelenleg igen felülreprezentált réteg a lakáspiacon.

Minden eladó, értékesítő, hirdetési oldal, bank jobb, ha odafigyel a lakásturistákra, mert csúnyán becsaphatják őket. A lakásturista valódi kockázata, hogy elvakíthat mindenkit, akivel kapcsolatba kerül, mert ők az igazi délibáb jelenség a lakáspiac horizontján.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Digitális forradalom a lakáspiacon

lakáshirdetés lakáshirdetési oldalak magán lakáshirdetők ingatlanközvetítő ingatlanműhely ingyenes lakáshirdetés digitalizáció digitális jövő digitális lakáspiac digitális evolúció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom

Az ingatlanközvetítők kora lejárt? Az internet 2016-ban már nem egy virtuális világ, hanem maga a valóság. A negyedik ipari (technológiai) forradalom zajlik napjainkban. Amelyik lakáshirdetési oldal a magánhirdetőket nem tekinti VIP ügyfélnek és szembemegy az online tér digitalizált logikájával, az ma már üzleti harakiri .

lakáshirdetés lakáshirdetési oldalak magán lakáshirdetők ingatlanközvetítő ingatlanműhely ingyenes lakáshirdetés digitalizáció digitális jövő digitális lakáspiac digitális evolúció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom

Olyankor lehetünk biztosak benne, hogy a lakáspiac tényleg lekerült a lélegeztetőgépről, amikor a lakáshirdetési portálokról egyre több szó esik. Egy aktív lakáspiacon nem csak a kielégíthetetlen kereslet látványosan feltűnő, hanem az újhullámos kínálat is. Csak ma már nem 2006 van, nem rohannak újsághirdetéseket feladni. De még az ingtlanközvetítők irodái sem kényelmes számukra. Az online tér az alapértelmezett találkozó helye a 21. századi kereslet és kínálat számára. Aki él és mozog, az interneten hirdet, keres és tájékozódik a technológia segítségével. Erről a piaci körülményről még 2014 novemberében írtunk egy hosszabb áttekintést. Ma aktuálisabb mint valaha, derült ki egy napja érkezett e-mailből. Egy hirdetési oldal (vagy hívhatjuk hirdetésközvetítőnek is) úgy akarja magára felhívni a figyelmet, hogy betámadja a legsikeresebb (legrégebbi is egyben) hazai szereplőt. Olyan Dávid és Góliát „ízű rágógumi” az e-mail, de annál sokkal tragikomikusabb. Ez a hirdetési oldal egyenlőség jelet tesz maga és az ingatlan szakma között. Bátor és meggondolatlan kijelentés, egyben arrogáns is. Egyik hirdetés(közvetítő) oldal sem mert még ilyet mondani. Sőt egyik oldal sem értelmezte ennyire félre a piaci verseny fogalmát. Az ár kérdésén lépjünk túl azzal, hogy egy hirdetés(közvetítő) oldalnak inkább hirdetőket kell szerezni és örülnie kellene, ha szolgáltatása versenyképesebb a konkurenciánál. Ilyen értelemben neki a versenyelőnyöktől hemzsegő piacvezetőt nem árcsökkentésre kellene sarkallnia. Azzal ennek a hirdetési oldalának csak rosszabb lenne (az összes többinek is), jobb semmiképpen sem. Felelőtlen és elhamarkodott volt ez a petíció 2016 januárjában – állapítottuk meg, amikor meg akartuk érteni. Egy hirdetésközvetítő úgy értelmezte a digitális kor technológiai kihívásait, hogy a magánhirdetőknek semmi keresnivalójuk nincs ebben. A kirekesztő álláspont rávilágít arra a  fontos kérdésre, hogy ha a kereslet(vevő, bérlő) és kínálat(eladó és bérbeadó)  az online térben (hirdetési oldalak) tud és akar is találkozni a technológia korában, akkor mi szükség van az ingatlanközvetítőkre? Igen, a felesleges harmadik fél  jogosan érzi veszélyben a piaci szerepét. A sok kicsi ingatlanközvetítő, a nagy franchise hálózatok mind azzal szembesülnek az új lakáspiaci boom hajnalán, hogy szerepük súlytalanná válik. A digitális evolúciónak köszönhetően a klasszikus ingatlanközvetítés egyre inkább háttérbe szorul.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldalak magán lakáshirdetők ingatlanközvetítő ingatlanműhely ingyenes lakáshirdetés digitalizáció digitális jövő digitális lakáspiac digitális evolúció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom

Az e-mailben (petíció) a magánhirdetőket az „ingatlan szakma” ellenségének tekinti. Ilyen nyilvánosan még senki sem ment szembe aktuális piaci trendekkel. Vissza is utalnánk arra a több mint 1 éves műhelymunkánkra, amiben a magánhirdetők újra definiált szerepét és a lakáshirdetési piacot pragmatikusan elemeztük. Az ingatlan szakma tényleg nem tud mit kezdeni a rohamosan digitalizálódó ingatlan értékesítési folyamatokkal. Még mindig csak "hirdetési" felületnek, marketing eszköznek tekinti, nem az új világnak, a digitális lakáspiacnak.  Egyértelműen kiderült az eltelt időben, hogy a magáhirdetők és a hirdetési oldaldalak szimbiózisban tudnak élni egymással. A hirdetők mellett a hirdetési oldalak a látogatókat is egyre jobban ki akarják és ki tudják szolgálni. A hirdetési oldalak a klasszikus ingatlanközvetítők és hitelközvetítők szerepére törnek számtalan más plusz szolgáltatásaikkal együtt. Jelenleg a domináns oldal nevét ki sem mondjuk, annyira ismertek, ezért csak hívjuk „Sötét Nagyúrnak”. Az otthhonterkep.hu komoly médiahadjáratba kezdett 2015 elejétől kezdve. A csapból is ők folytak reggeltől estig. A tv2-n magazin műsort is indítottak, az index.hu-val pedig egyértelműen láthatóvá is vált a hazai online médiában. Ez a petíció az otthonterkep.hu-ról nem szól, pedig ott is lehet hirdetni és a magánhirdetőknek ingyen is van. Ez az oldal is a digitális lakáspiacon dolgozik. Különböző extra kiemelő szolgáltatásokért fizethetnek ott is a magánhirdetők, mint a Sötét Nagyúrnál.  Az FHB bankkal együtt pedig pénzügyi szolgáltatásokat  kínál. A jofogas.hu is hasonlóan ingyenes a magán lalakáshirdetők számára, ami szintén komoly szerepet szán magának a digitalizálódó lakáspiacon. A sokkal felhasználó barátabb olx-et bedarálta Magyarországon – amiről olvashatták az említett műhelymunkában, hogy sokkal népszerűbb felület volt - és azóta sem tudta betölteni a tátongó űrt utána. Talán 2016-ban ez is sikerülni fog. Na őket sem piszkálja ez a hirdetés(közvetítő) oldal. Bennük nem lát konkurenciát. De miért lehet az, hogy a Sötét Nagyúr szerinte egy monopolpiac egyetlen szereplője? Egyrészt azért, mert nem tudja mit jelent az ilyen piac. A lakáspiac nem ilyen. Az egy sokszereplős versenypiac. Senki sincs rákényszerítve, hogy a Sötét Nagyúrnál hirdessen. Főleg, hogy a magánhirdetők a jofogas.hu és az otthonterkep.hu oldalain is megkülönböztetett figyelmet kapnak. Az ingatlan szakma sincs rákényszerítve, hogy a Sötét Nagyúrnál hirdessen. Petíció helyett foghatná mindenki és máshol hirdethetne, mert jelentkező az akad bőven, még ha a magyar lakáspiacon egyébként túl sok hirdetési oldalnak a hatékonysága kétséges. A szerencse az az egészben, hogy a vevők, eladók, bérlők, bérbeadók, fejlesztők, ingatlanértékesítők és hasznosítók legalább választhatnak, hogy hol is akarnak találkozni.  Az online tér is már csak ilyen, egy világ, ahol oda mennek a szereplők, ahol mások is vannak . Szinte korlátlan szabadságot ad mindenkinek, még az ifjú titánoknak is, akik piaci részesedésért küzdenek.  A magánhirdetőket ma senkinek sem érdemes bűnbaknak beállítani. Ennek ellenére, vagy éppen pont ezért, az ingatlanközvetítőknek „Magánhirdető, hideghívó” szolgáltatást kínálnak. Ezzel a sajátságos ingatlanközvetítői magatartással már foglalkoztunk év elején. A magánhirdetők rémálma a „hideghívás"  , a lélektani hadviselés. A digitalizálódó lakáspiac továbbra is kételkedve áll   az online folyamatokat tudatosan lassító üzletpolitika piacformáló szerepjátéka előtt.lakáshirdetés lakáshirdetési oldalak magán lakáshirdetők ingatlanközvetítő ingatlanműhely ingyenes lakáshirdetés digitalizáció digitális jövő digitális lakáspiac digitális evolúció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter