Felújítás vagy karbantartás

ingatlanmarketing lakáshirdetés építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetési oldalakon felújított lakások lesznek, de karbantartott lakásokat nem fogunk találni. Még baráti beszélgetésekben sem igazán gyakori, hogy bárki megemlítené karbantartotta a lakását. A fejújítást nálunk gyakrabban használják a karbantartás szinonimájaként. Olyankor is felújítottnak neveznek egy lakást, amikor abban csak karbantartás történt. Az megint egy másik történet, amikor több éve történt felújítást a hirdetésekben úgy állítanak be, mintha „tegnap” történt volna.

Vita lehet abban, hogy meddig nevezzünk felújítottnak egy lakást. Szerintünk addig, amíg nem jut eszünkbe róla, hogy fel kellene újítani.

Abban már nincs helye vitának , hogy mi is valójában a felújítás és mi csak karbantartás. A felújítás egy nagyszabású munka, amikor a lakás életszínvonala szintet lép. Ha egy korábbi életszínvonalat kívánunk szinten tartani, az csak karbantartás. Vegyük például a panelprogramos társasházakat, ahol kicserélik a külső nyílászárókat is. Az ilyen panellakást nem hívjuk felújítottnak, csak azért, mert kicseréltek rajta néhány ablakot. Ebből adódik az, hogy ha egy lakásban a nyílászárók/bejárati ajtó cseréje önmagában még nem jelent felújítást.

A felújítás egy teljeskörű munkafolyamat, amiben az egész lakás 100%-ban átalakul, nem csak egy bizonyos része változik. A karbantartás nem helyettesíti viszont a felújítást.

Félreértés alapját jelentheti nagyon sok lakáshirdetésben...

...hogy az eladó vagy éppen a bérbeadó a jó gazda/tulajdonos magatartást úgy állítja be, mintha szívességet tenne akár a vevőnek, vagy akár a bérlőnek, amikor a lakására költ. Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy ez a kötelessége:

Egy ingatlant birtokolni nem csak jogokkal, hanem kötelezettségekkel is jár. Arra áldozni kell rendszeresen. Eközben a szükséges karbantartások is elmaradnak az eladó és kiadó lakásokban, ami nem kevés fejfájást okozhat vevőknek és bérlőknek, mert ezek sem az eladási árakban, sem pedig az elvárt lakbérekben nem igazán tükröződnek vissza.

Ilyen környezetben, azok a tulajdonosok, akik akár kisebb munkákat végeznek a lakásukon, mindjárt felújításnak tudnak nevezni minden apróságot is. A hirdetési képek és szövegek között ezért is tud olyan nagy kontraszt lenni. Olyan, mintha nem is azt a lakást hirdetnék, mint amiről beszélnek mellette. A szövegben minden új, minden szép, felújított, a képeken meg látjuk, hogy nem az. Ingatlanértékesítők is gyakran tapasztalhatják, hogy egy tulajdonos megkeresi őket a frissen felújított lakásával, amiről kiderül, hogy valójában 20 éve újították fel. Magyarul csak karbantartották a 20 éves állapotokat és életszínvonalat a lakásban. A lakás egyáltalán nem felel a mai elvárásoknak és nem nevezhető frissen felújítottnak. Egyszerűen csak elvégezték a szükséges karbantartásokat, hogy a lakás pont úgy nézzen ki, mint 20 évvel ezelőtt a felújítás után.

A csapokat megeszi a vízkő, cserélni kell. Szaniterek használódhatnak el, amiket szintén cserélni kell. Akármelyik vizes helyiségben is történik ez, nem fogjuk azt felújítottnak nevezni, mert új csap van benne vagy wc csésze/wc tartály. Tönkremegy a kazán, a villanybojler, gázkonvektor, cserélni kell újra, de ettől még nem fogjuk azt mondani, hogy új fűtés és melegvíz rendszer van a lakásban. Felcsiszoljuk a parkettát, amit illik elvégezni, mert az jelenti a parketta karbantartását, de nem hívjuk lakásfelújításnak. A konyhában kicserélünk egy elromlott konyhagépet, de a konyhát nem fogjuk felújítottnak nevezni emiatt. Lecserélünk egy lámpát a nappaliban és ettől a nappali még nem lesz felújított.

Kiragadva, egy-egy munkafolyamat nem jelent egyből lakásfelújítást

Árnyalja a képet, amikor a hirdető is érzi, hogy nem kóser a lakása. Próbálja menteni a menthetőt és nem a lakást hívja felújítottnak – mert az tényleg túlzás lenne – inkább azt mondja, hogy a fürdőszoba/konyha fel van újítva. Jellemző, hogy nálunk ritkábban újítanak fel, alakítanak át egyszerre egy lakást, inkább csak különböző helyiségeket, több év különbségekkel, ami nagyon meg tud látszódni. Vitára az megint okod adhat, hogy milyen minőségű az a felújítás. Több esetben a nem túl minőségi munkát a vevő és a bérlő itt is inkább csak karbantartásnak fogja érezni, újnak, felújítottnak, „mainak” nem.

Nem is kell elmenni az ízlések és pofonok világába, hogy kinek mi tetszik, mi felel meg. Elavult, korszerűtlen és kókány megoldások, Mekk mesterek kivitelezésében. A lakástulajdonosok egy része akkor is ezermesternek érzi magát, ha nem tud minőségi munkát végezni. Ott és úgy spórol, ahol és ahogyan csak tud és ez bizony látszódni is fog a végeredményen.

Erről kellene beszélni és nem megjátszni a sznobot, hogy ki milyen színeket, formákat, anyagokat, hangulatot részesít előnyben. Ha egy lakás nem egyszerre és nem teljes egészében kerül felújításra, átalakításra, modernizálásra a kor elvárásainak megfelelően, akkor az inkább csak karbantartás. Nincs félig felújított lakás. Nincsen részlegesen felújított lakás sem. Felújítandó és hanyagúl, rosszul karbantartott lakások vannak. A hirdetési oldalak erre még nem helyeznek elég hangsúlyt, tolerálják a hirdetői visszaéléseket, teret adnak a félrevezető és megtévesztő (= fogyasztóvédelmi jogokat sértő) lakáshirdetéseknek.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komolytalan vevők

áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés lakásturista 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van választójogunk, de nincs választásunk, legalább ugyanolyan kontraproduktív hozzáállás a közéletben, mint a magánéletben. A lakásvásárlás és eladás is magánügy, tele választásokkal, jogokkal és kötelezettségekkel. Komoly terep, ahol továbbra is hangsúlyozzuk, hogy eladóként ne akarjuk a lakást rátukmálni senkire. Ne gondoljuk azt minden érdeklődőről, hogy pont ő a lakás vásárlója. Inkább ismerjük fel, hogy ki nem a lakás vevője és koncentráljunk arra az egyre majd, aki igen. Az nem kérdés, hogy ritkán veszi meg az első lakásnéző az eladó ingatlant. Csak egy fogja végül megvenni, de sokkal többen fogják előtte megnézni. Ez az az alapgondolat, amit egyébként minden eladó tud, ismer, de hajlamos elfelejteni, amikor „helyzet” van. Az eladás idő. Korántsem törvényszerű, hogy pazaroljuk a drága időnket felesleges körökre. A lakáseladásnál ez mégis elkerülhetetlen bizonyos szintig. A hirdetés és lakásbemutatás során már az eladón is múlik az, hogy meddig megy el, mit enged, mit hisz, mit képzel vagy tud-e egyáltalán nemet mondani egy olyan érdeklődőre, akiben nem bízik. Kulcskérdés, hogy a lakás vevőjében meg kell bíznunk, addig az érdeklődőkben egyáltalán nem. Ha egy lakásnéző az eladóban bizalmatlanságot kelt, akinek azt sem hiszi el, amit kérdez, nem csak azt, amit mond, akkor az ilyen esetek döntő többségéből biztosan nem lesz adásvétel.

Ezek nem fekete vagy fehér helyzetek

Könnyen félre lehet érteni a másik felet. Az eladók és a vevők is emberek, akik között támadhatnak zavarok, feszültségek. Különösen akkor, amikor egy érdeklődő provokatív és nehéz megítélni azért, mert nem érdekli egyáltalán a lakás, vagy éppen ellenkezőleg. Provokáció alatt olyan hétköznapi megnyilvánulásokat értünk, amikor az eladó lakást és magát az eladót is nemtelen támadások, erős és alaptalan kritikák érnek vevői oldalról. Vannak rámenősebbek, magabiztosabb vevők. Nincs ezzel semmi gond.  Irányár = alkudni kötelező bejegyzésünkben is megírtuk, hogy „Sokkal magabiztosabb és tudatosabb lakásvásárlóként akár mi befolyásolhatjuk az ingatlanközvetítőket és a hirdető tulajdonosokat, nem pedig ők minket.”

Igen ám, de Az áralku filozófiájában  külön kiemeljük, hogy „Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!” Hozzá is tesszük „Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.”

Tudat alatt ezt tudják az eladók is. Lakásnézés közben vagy utána történő árcsökkentést alátámasztó lakáskritika nem célravezető. A legtöbb eladóban azt az érzést fogja kelteni, hogy a vevőt nem is érdekli a lakás, csak az idejét pazarolja rá. Tapasztaltabb eladóként, esetleg ingatlanértékesítőként ezzel illik tisztában lenni és nem felvenni a kesztyűt.

Párosulhat ehhez egy bizonytalan árajánlat és egy még bizonytalanabb vételi szándék is, de az ne tévesszen meg bennünket

Eladóként, vagy az eladó partnereként vegyük komolyan az intő jeleket. Sajnos a komolytalan vevő nem városi legenda. Nem feltétlenül az emberi gonoszság és rosszindulat vezérli. Vannak olyan érdeklődők, akik maguk sem biztosak abban, hogy mit szeretnének megvenni és feszegetik a saját határaikat abban is, hogy mit tudnak megvenni egyáltalán. Nézelődhetnek olyan környéken is, ami divatos, de igazából nem is szimpatizálnak vele. A divat már csak ilyen furcsa hatással van a vevőkre is. Különösen rossz omen, amikor az érdeklődő szerint az eladó lakás környéke például kész katasztrófa. Könnyelmű és meggondolatlan is lehet, amikor komolytalanul komolykodik. Az sem túl biztató, ha a személyesen mondott árat írásban - de még mindig nem vételi nyilatkozatban -  tovább faragja üres kifogásokkal, nem is olyan ritkán akár füllent is. Eladóként vegyük komolyan és bátran közöljük vele, hogy ez az eladó lakás lehet nem is rá vár.

Időpazarló és nagy benne a csalódásfaktor, ha teret engedünk egy már az elején látványosan hamvában holt érdeklődő vs. eladó csatának, aminek a  vége aligha adásvétel lesz

Az áralku filozófiájában  nem véletlenül hívtuk fel a vevők figyelmét, hogy „Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.”

Eladóként is tudnunk kell nemet mondani, nem csak bérbeadóként, ahol ez ma már jóval gyakoribb és elfogadottabb. Ahogy a bérlőket, a kiadó lakásra jelentkezőket is megszűrhetjük, elutasíthatjuk őket, pont így tehetünk az eladó lakásra jelentkező számunkra nem megbízható érdeklődőkkel is.

Aki lakásvásárlásra szánja el magát, nagyon hamar rájön, hogy nincs könnyű helyzetben

Eladóként ezzel is illik tisztában lenni és nem csak a pénzt látni minden érdeklődőben. Eladóként az érdeklődők az időt jelentik és csak a vevő jelenti a pénzt számunkra.

A lakásvásárlóknak viszont értelemszerűen időre van szükségük, hogy feltérképezzék a piacot, megismerjék a kínálatot, az eladókat és természetesen a saját igényeiket és határaikat, korlátaikat. is.

Nehéz a választás – írtuk 2 hónapja, amiben határozottan és nagyon komolyan gondoljuk azt, hogy „A lakásvásárló szinte rá van kényszerülve, hogy egyszerűsítsen, mert a teljes kínálatot úgy sem tudja megismerni, dönteni róla meg pláne.”

Miért veszünk rossz lakást?  kérdésre is kerestük már a lehetséges válaszokat, ami ezzel a témával nagyon szorosan összefügg. "Minden vevő jó döntést akar hozni a lakáspiacon. Senki sem akar rossz lakást venni, de ettől még vásárol." Például azt állítjuk, hogy "Azért hozunk rossz döntést vevőként , mert vannak olyan eladók a lakáspiacon, akiknek érdeke, hogy mi rossz döntést hozzunk." De nem minden eladónak ez az érdeke és vevőként vegyük inkább figyelmeztetésnek, ha egy eladó maga mondja, hogy inkább keressünk másik lakást, az övé lehet nem is nekünk való.

A vevőkben kódolva van az üresjárat, a több felesleges kör, a konfliktus önmagukkal és a lakáspiac más szereplőivel. Nincs ezzel semmi gond, ha tiszteletben tartjuk egymást és az eladó lakásokat is, ha vevők vagyunk rá, ha nem.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan disputa

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanmarketing ingatlan disputa ingatlanszakma lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac ingatlanpiramis 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehet az ingatlanszakma, hogy meg tudjon felelni a XXI. századi követelményeknek? Ingatlanszakmai kihívások? – címmel október 19-én reggel rendez Ingatlan Disputa rendezvényt a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara.

Nagyjából dióhéjban arról van szó, hogy a közvélemény szemében parazita ingatlanosok hogyan tudnának tovább élősködni az eladókon-vevőkön, bérbeadókon-bérlőkön - foglalhatná össze az "utca embere". Az ingatlanosokat utáljuk, mindenkinek megvan a véleménye róluk, de ettől függetlenül léteznek, vannak, köztünk élnek. De aggódnak, mert a rendezvény apropója pont az, hogy a szerepük csökken az ingatlanértékesítésben.

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken munkánkat bő másfél évvel ezelőtt igen fura szemekkel olvasta a „szakma”. Ma meg már ott tartunk, hogy szembesültek a szürke valósággal, keresik a megoldást arra, amire lehet nincs is.

Az ingatlanközvetítés népszerűtlenebb, mint valaha, vagy valami egész másról van szó?

Egyrészt nem árt tudni, hogy az ingatlanközvetítés és az ingatlanhirdetés milyen szorosan összefügg. Ezzel igen részletesen foglalkoztunk az Ingatlanpiramis elemzésünkben tavaly ősszel, amikor bemutattuk az ingatlanpiramis vagy más néven az ingatlanháromszög modellt. Hiába ugyanis ez az import szolgáltatás, a külföldi mintára létrejött ingatlanközvetítő piac, nálunk ez is máshogyan működik, más alapokon nyugszik.

Nincs ma Magyarországon ingatlanhirdetési piac ingatlanközvetítők nélkül

Ez holt biztos. Ha most dühösen, ingerületen, izomból rávágjuk, hogy már várják a napot, amikor egy ingatlanközvetítő sem lesz, akkor azzal együtt arra is vágyunk, hogy ne legyenek ingatlanhirdetési oldalak sem. Mondhatják, hogy na ne, ez milyen ingatlanos duma már! A magánhirdetők mindent tudnak helyettesíteni, az ingatlanközvetítőket is, a hirdetési oldalak meg tudnánk élni csak magánhirdetőkből is. Gondolhatjuk ezt addig, ameddig nem akarunk ingatlanhirdetési oldalt üzemeltetni, vagy nem dolgozunk ilyen oldalnál.

Meglepő lehet, vagy milyen érdekes , hogy nem csak az ingatlanközvetítők alatt inog a szék lába, hanem ezzel egy időben, a hirdetési oldalak hirdetési száma is csökken.

Az ingatlankértékesítések száma viszont nő

Ez meg hogyan lehetséges? Miért nem nő drasztikusan a magánhirdetők és magánhirdetések száma, ezzel kompenzálva a csökkenő ingatlanközvetítési arányt? Belátható, hogy ma Magyarországon az ingatlanhirdetési piac ki van szolgáltatva, vagy más szóval, jóval korlátozottabbak a lehetőségei, pont úgy, mint az ingatlanközvetítők piacának. Amíg a magánhirdetők - egyszerűbben megfogalmazva inkább eladók - az ingatlanhirdetési oldalakon kívül értékesítenek, addig az ingatlanközvetítők viszont már szinte csak az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül. Ha eladóként, vevőként, bérbeadóként, bérlőként az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül keressük egymással a kapcsolatot, akkor nagyon hamar találkozunk akarva és akaratlanul is ingatlanközvetítőkkel. Ez néha bosszant is minket, mert zavarónak éljük meg. Erről szól az ingatlanpiramis, az ingatlanháromszög Magyarországon, hogy az ingatlanközvetítők szerves részei az ingatlanhirdetési oldalaknak.

Az elmúlt 30 évben, pláne azon belül is az elmúlt 20 évben, az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítés elválaszthatatlanok lettek egymástól:

- Addig, az ingatlanértékesítés viszont mind a kettőtől elválasztható maradt.

- Sosem kötődött hozzájuk erősen, a kapcsolat nagyon laza volt.

- Ez a laza kapcsolat most egyre jobban csak lazul.

- El lehet adni vagy ki lehet adni ingatlant ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal nélkül is? A válasz egy határozott igen.

A lényeg az, hogy a szereplők kapcsolatot tudjanak egymással teremteni. Ez legyen az online tér vagy offline közeg, semmiképpen sem hívhatjuk minden esetben piacnak vagy hirdetési oldalnak.

Ez az, amivel valószínűleg sem a hirdetési oldalak sem az ingatlanközvetítők nem számoltak igazán

Keresik, kutatják a kapcsolatot a vevőkkel, eladókkal, bérlőkkel és bérbeadókkal, hogy hogyan tudnának még inkább a bizalmukba férkőzni, mitől lehetnének nélkülözhetetlen szereplői az ingatlanpiacnak. A válaszuk mindig az, hogy azért, mert x és y országban milyen magas az ingatlanközvetítők aránya az értékesítésben, akkor Magyarországon is „annyinak kell lenni”. Csak ez a cél, egy képzeletbeli szám lebeg a szemük előtt.

Ezzel nincs semmi baj, ha közben mindvégig tisztában vannak azzal, hogy amíg egyik országban lehet, hogy nélkülözhetetlenek az ingatlanközvetítők és a hirdetési oldalak együtt, addig Magyarországon külön-külön és együtt is nélkülözhetőek. Most viszont, jelenleg, inkább az az ingatlanszakma egyik legnagyobb problémája, hogy ezzel valószínűleg nincsenek tisztában vagy csak csak nem akarják elhinni.

Egyáltalán nem véletlen az, hogy az ingatlanszakma már gyakorlatilag a pénzügyi érához tartozó, pénzügyi közvetítők (=árnyék bankrendszer) lettek, mint hitel- és biztosításközvetítők. Ezidáig még lakástakarékok termékeit is közvetítették, és ha lesz rá módjuk, továbbra is fogják ajánlani.

Nem csak az ingatlanközvetítők lettek „pénzügyi szakemeberek”, hanem láthatjuk, hogy a legismertebb hirdetési oldal is

Az ingatlanszakma a pénzügyi szolgáltatókkal tartott szoros kapcsolatból egyébként igen jól profitál, amit megirigyelt a vezető hirdetési oldal is. Pénznek nincs szaga, mondják. De mennyire tud hiányzni " a látványa"!  Ennek köszönhetően az ingatlanszakma és pénzügyi szakma között a határok mára teljesen elmosódtak, mondhatni nem is léteznek.

Ez egy nagyon fontos kapcsolódási pont lett, mert ahogy az ingatlanközvetítő ma már nem csak egyszerűen elvesz pénzt az ügyfelétől, hanem adni is tud, mondjuk egy lakáskölcsön vagy személyi kölcsön szerződésen keresztül, mindjárt jóval „barátságosabb” arcát ismerhetjük meg.

- Lehet és nem biztos, hogy az ingatlanközvetítők egyre inkább a pénzügyi szolgáltatások felé fognak fordulni, elengedve az ingatlanközvetítés kezét, amihez ma még láthatóan ragaszkodnak.

- El kell engedniük, ahogy egy jövőben működőképes ingatlanhirdetési oldalnak sem szabad már csak az ingatlanközvetítők és magánhirdetők hirdetéseire alapozni a bevételét, professzionális pénzügyi szolgáltatásokat kell tudni nyújtania.

- Lehetséges és nem biztos, hogy nincs már olyan messze az az idő, amikor nem úgy gondolunk az ingatlanközvetítőre, aki e mellett még közvetít pénzügyi termékeket és szolgáltatásokat is.

- Ellenkezőleg. Az ingatlanközvetítés a pénzügyi szolgáltatások és termékek része lehet, egy külön(leges) opció.

- Egyáltalán nem biztos, de lehet, hogy lesznek olyan pénzügyi szolgálatók, akik külön majd nyújtanak ingatlanközvetítési szolgáltatást is.

- A klasszikus ingatlanközvetítés meg megmaradhat valamilyen kuriózumnak, retro érzésnek, majd a piac eldönti.

Az elmúlt 15 évben a pénzügyi termékek és szolgáltatások trójai falóként épültek be az ingatlanszakmába

A trójai falovat ők egyszerűen csak egy újabb lábnak, egy nagyon erős porfittermelő társnak tekintették. Mára már létkérdés lett számukra, az éltető energiát jelenti ez a trójai faló. De ez a társ felfalhatja őket, bekebelezheti és nem tehetnek ellene semmit. Hiszen az ingatlanközvetítés népszerűsége és népszerűsítése lehet, hogy egy zsákutca és nincs is igazán értelme tovább erőltetni Magyarországon. A professzionális pénzügyi szolgáltatások viszont a digitális forradalom  küszöbén állnak.

Utópia vagy sem, de lehetne egy állami óriás nagyon ingatlan adatbázis -  minden értelemben fullos digitális földhivatal -  ahol az összes magyar lakás adata, képekkel és leírással elérhető lehetne elsősorban zártan, hozzáféréssel a tulajdonosoknak és persze más szempontból, nyitottan a vevőknek és a bérlőknek. Egy nagy, ingyenes adatbázis lehetne, amiben ha egy lakás eladó vagy kiadó lenne, a tulajdonosa azt „csak beklikkeli” és már online elérhető is, nyilvánossá válik az ő lakása. Adózási szempontból is kiváló kontroll lehetne az államnak, tehát megérné működtetni és fenntartani. Ha valakit érdekelne Magyarországon egy eladó vagy kiadó ingatlan, arra utca és házszám szerint tudna szűrni és már lehetne is azonnal keresni az eladóval vagy a bérbeadóval a kapcsolatot, mindenféle közvetítő segítsége nélkül. Egyáltalán nem lehetetlen küldetés nem csak hosszú távon, de akár belátható időn belül sem.

Persze, ettől függetlenül még létezhetne ingatlanközvetítés, a bérbeadó és az eladó is megadhatna plusz elérhetőséget is, ha ő nem akarna foglalkozni az ingatlanügyeivel. Nem is azt mondjuk, hogy 100%-ban eltűnhet ez a szolgáltatás. Csak arra szeretnénk igazából felhívni a figyelmet, hogy lehet (nem biztos) időpazarlás olyan rendezvényt szervezni, ami nem a tovább szűkülő ingatlanközvetítő és lakáshirdetési piaccal számol, hanem inkább szembe próbál menni a piaci folyamtokkal, a magyarországi trenddel. Az ingatlanközvetítés, az ingatlanhirdetés, de még az ingatlanfejlesztők is = az ingatlanszakma egyre inkább a pénzügyi szolgáltatók irányítása alá kerülhet, felvásárolhatják őket, nem fognak tudni önállóan létezni. Erről valószínűleg nem fognak beszélni az Ingatlan Dispután. Pedig ajánlatos még akkor tárgyalóasztalhoz ülni az ingatlanszakmának, amikor még van alkupozíciója. A pénzügyi szakma, ha vérszemet kap – már most is elég sok pénzügyi szakember és ex-bankár dolgozik ingatlanközvetítőknél és hirdetési oldalaknál, de még ingatlanfejlesztőknél is (= trójai faló) - akkor az több ma ismert nagyobb szereplőnek jobban fájhat majd, mint a jelenleg szűkülő ingatlanhirdetési és ingatlanközvetítési piac.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshirdetés szabadsága

ingatlanmarketing lakáshirdetés hirdetésszűrés lakáshirdetési oldal ingatlanközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Amikor két éve az alfa(hím) hirdetési oldal szépen csendben bevezette a lakáshirdetések csoportosítását - hogy a hirdetések átláthatóbbak és kezelhetőbbek legyenek, az ismétlődő hirdetések problémája végre valahára megoldódjon - tett egy lépést, egy gesztust a keresők irányába. Két év távlatában azt mondhatjuk, hogy a hirdetések ismétlődése látványosan biztosan nem csökkent Magyarországon. Továbbra is rossz hirdetői szokás maradt, pedig ma már jóval könnyebb kiszúrni, ha egy eladó és kiadó ingatlant többen próbálnak meg értékesíteni. A pszichológiájáról már beszéltünk. Sok tévhit van a lakáspiacon ezzel kapcsolatban. Ez az úgynevezett értelmetlen versenynek is csúfolható rossz tulajdonosi beidegződés.

A valóságban egy ingatlan értékesítése annál hatékonyabb minél kevesebben foglalkoznak vele. Mert ebben az esetben sem a mennyiség a mérvadó, hanem a minőség.

Egy tulajdonos is lehet jó értékesítő, meg lehet rossz is. Leginkább ez indokolja vagy éppen ellenkezőleg, egyenesen gátja is lehet a külső segítségnek. Attól sem lesz senki sem jó értékesítő , mert ingatlanközvetítőnek nevezi magát holnaptól. De még az sem igazolja a tehetségét és rátermettségét, amikor évek óta foglalkozik ezzel. Ingatlant eladni és kiadni sem egyforma értékesítési mentalitást és hozzáállást kíván. Az ingatlanértékesítés nem egyenlő bármilyen más termék vagy szolgáltatás értékesítésével sem.

Jó lenne tudomásul venni végre, hogy önmagában az értékesítési tapasztalat nem tesz valakit jó ingatlanértékesítővé, ha tulajdonos valaki, ha ingatlanközvetítő.

Ez szépen tetten érhető azonban a hirdetésekben is

Az, hogy ismétlődnek, a keresőknek mindig azt jelenti, hogy valami nagyon nem stimmel az adott eladó vagy kiadó lakással. Aztán kiderülhet, hogy nem is a lakással van a baj, hanem a tulajdonossal. Az ismétlődés mindenképpen valami problémát, kockázatot jelez. Eladó és kiadó lakásnál is számtalan kockázat van, ami egy hirdetésből nem igazán derül ki, csak gyanakvásra ad okot. Nyilvánvaló és egyértelmű, hogy az ismétlődés mellett a másik nagy, elég nagy probléma, hogy a hirdetők nem feltétlenül helyesen adják meg az eladó vagy kiadó lakás paramétereit. Felújított? Tényleg az? Biztosan? Na és milyen színvonalon? Jó állapotú? Átlagos? Na és mégis mihez képest? Új? Ha 5-10 éve építették, akkor is új?

Az eladó vagy kiadó lakás legyen egyszer vagy sokszor meghirdetve, az állapota, az életszínvonala, a minősége, gyakrabban nem pontos, mint az. Ezért van az, hogy állapotra szűrni nem nagyon érdemes, mert nem kizárható ezzel a kategóriába nem illő hirdetések kiszűrése.

Ameddig az adott oldal manuálisan nem minősíti (= moderálja) az adott eladó és kiadó ingatlant, vagy olyan szoftvert nem fejleszt, ami akár a képekből ezt meg tudja minimális hibahatáron belül ítélni, addig ez is egy súlyos probléma marad. Milyen elvárás ez, nevethetnek fel most hangosan, amikor a hirdetési oldalak is inkább a mennyiségre koncentrálnak, nem a minőségre. Náluk minden meghirdethető, még képek nélkül is lehet 2018-ban kiemelve (tehát napi vagy havi díjért) hirdetéseket feladni.

Egy hirdetés, ha nem törvénysértő, akkor abból pénzt lehet csinálni egy hirdetési oldal szerint

„Bármilyen formában tud ma már egy hirdetési oldal pénzt csinálni egy eladó vagy kiadó lakás hirdetéséből. Csak és kizárólag a hirdető pénztárcáján múlik, hogy mennyit szán erre.” – fogalmaztuk meg idén januárban, amikor a lakáshirdetési oldalak felelősségéről beszéltünk.

A hirdetések minősége csak egyrészt a hirdetők felelőssége. Másrészt viszont csak azt lehet megcsinálni egy hirdetési oldalon, amit az oldal megenged. Ma pedig túl liberális minden hirdetési oldal a hirdetőkkel szemben.

Miért? Csak a pénz miatt.

A hirdető fizet, neki szinte mindent szabad, neki minden tudatos és szándékos hiba elnézhető. Mindig van az a pénz, amiért egy lakáshirdetés megjelenhet. A valóságtól elrugaszkodó lakáshirdetések kockázatot jelentenek a vevőknek és a bérlőknek is.

Minél inkább hamis a kép az eladó vagy kiadó ingatlanról, annál nagyobb kockázatokról beszélhetünk. Ne csak a keresett ingatlanra koncentráljunk. A kockázatot az ember jelenti, nem az ingatlan.

Intő jelnek érdemes ezért keresőként venni minden olyan hirdetést, amiről kiderül, hogy a hirdetője átlépi a tisztességesnek nevezhető képzeletbeli határokat.

Bérlőként egyáltalán nem mindegy kivel kötünk szerződést

Egy hazudozó és mellébeszélő, önző lakástulajdonost, akit a pénzéhsége elvakít, nem szeretne senki sem bérbeadónak. Bérlőként nem csak lakást, de tulajdonost is választunk maguknak. Aki félrebeszél a lakáshirdetésében, az félrebeszélhet az életben is, nem tarthatja be a szerződést sem.

Eladó lakásnál is okozhatnak fennakadást az eladó hátsó szándékai

Tipikus hiba, hogy a tulajdoni lap legyen tiszta, az ingatlant tartozásmentes, de az eladó megbízhatósága már részletkérdés marad. Ez olyan egyszerű és ártatlannak tűnő eseményben is megnyilvánulhat, mint az ingatlan átadás-átvétele (=birtokbaadás). Adásvételei szerződésekben is mindenre kitérnek, csak gyakran arra nem, mi van akkor, ha az eladó nem adja át az ingatlant időben. Szerződés aláírása előtt még nagyon optimista, nagyon rugalmas, nagyon kedves. Aláírás után már minden csak „lehet és talán” szavakkal kezdődik, esetleg végződik. Csak azért ezt az esetet emeljük ki, mert Magyarországon igen gyakran lakott ingatlanokat hirdetnek eladásra és kiadásra is. Azt csak zárójelben jegyeznénk meg, hogy egy ingatlan hibái berendezve, lakva jobban titkolhatóak. De eladásnál nem csak vevő vagy bérlő költözik el értelemszerűen lakott lakásból határidőre, hanem az eladónak és bérbeadónak is határidőre kellene nekik biztosítani az új lakásba költözést. Egy lakáshirdetésből csak közvetve derül ki, hogy mikor költözhető. Jó esetben van rá valamilyen utalás. Rosszabb esetben meg semmi. Kiadó lakásoknál gyakoribb, eladó lakásoknál szinte alig találkozni ilyen fontos információval. Pedig az időzítés, a jó időzítés, kiadó és eladó lakásnál is fontos. Az eladó addig nem is tervezi gyakran a költözést, ameddig nincsen biztos vevője. Az ilyen eladó jelenti az egyik legnagyobb kockázatot a vevőnek, aki vagy albérletből vagy saját, de eladott lakásából kell, hogy elköltözzön határidőre. A tulajdonos, az eladó megbízhatóságán múlik az, hogy ez mennyire sikerül.

A tulajdonos és eladó megbízhatóságára viszont már a hirdetéséből lehet következtetni 

Még akkor is, ha személyesen nem ő hirdeti, hiszen a tulajdonos olvassa az ingatlanközvetítő hirdetését, amit közvetve és közvetlenül is véleményezhet, elfogadhat, módosíthat. Ha van valamilyen előnye a jelenlegi áldatlan állapotnak, amit a hirdetések szabadsága és a hirdetési oldalak elnéző és megengedő üzletpolitikája ad, akkor az az, hogy a megtévesztő, félrevezető hirdetések mögött álló emberek könnyebben felhívják magukra így a figyelmet. Embert  lakáshirdetéséről is meg lehet ismerni.

Kép: instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nehéz a választás

ingatlan marketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

De még mennyire! A választást ezért egyszerűsítjük, amennyire csak tudjuk, mert a legtöbb ember számára a választás nagyon nehéz feladat, néha igazi kínszenvedés. Ismerjük a két végletet, aki mindenből a legolcsóbbat veszi, a másik mindenből a legdrágábbat. Ez is egy-egy módszer. Vannak márkahűek, akik így kezelik a bőség zavarát. Másoknak az „akciós” a bűvös szó és indítja be a fantáziáját és azt veszi meg, ami éppen kedvezményes áron elérhető. Na és a „best buy” ajánlásokra is tömegek tudnak rácuppanni, miközben attól az még lehet rossz döntés, mert kikiáltják ajánlott vételnek. Erre mondják, hogy kinek a pap, kinek a papné, másoknak meg a lánya „jobb választás”. Régi anekdota az a társkereső hirdetés, amiben nő keres egy férfit, különböző külső adottságok alapján, de a lényeg, hogy Darvas Ivánnak hívják : ))))

Áldás vagy átok, de így vagy úgy a választást könnyítjük meg számunkra azzal, ha kizárjuk a választási lehetőségek többségét és a végén csak egyetlen egyre szűkítjük le. Mondjuk úgy, hogy azt választjuk, amit a környezetünkben mások vásárolnak. Ki ne találkozott volna már olyan emberrel, aki még étteremben sem tud választani és azt kéri, amit a másik…vagy mindenhol ugyanazt eszi, ahol csak teheti (nem is megy olyan helyre, ahol az adott étel biztosan nem elérhető), mert biztosra megy, igazából meg nem tud és nem is akar választani. Egyébként mások döntéseire alapozni a saját döntéseinket a magán- és üzleti élet alapja is. Erre épülnek emberi kapcsolataink, a reklámok és a 21. századi pr, marketing és értékesítés is. Látjuk, hogy x és y azt választja, akkor az nekünk is jó döntés lesz. Emberek vagyunk és emberként is viselkedünk, ha választásról, döntésről van szó.

Ez a hétköznapokban leginkább azt jelenti, hogy utánzunk, másolunk másokat (=beállunk a sorba), majd egyébként mindig meg tudjuk magyarázni, hogy mit és miért is választottunk önállóan, csak mi egyedül „racionálisan”. A legjobb, ha ettől még egyedinek és különlegesnek is érezzük magunkat – bár az utánozás a mondóka szerint is „majomszokás”. A helyzetek döntő többségében meg a manipulációknak engedünk, mert olyan kényelmes és biztonságos (=biztonságot adó érzés). Olyan ez, mint a hazug vs. igaz bókok, a nem őszinte vs. tisztelettudó dicsérő szavak, az üres hízelgés vs. támogató szavak. Csak úgy jól esnek maguktól és könnyedén elfogadjuk őket, amire választást és döntést alapozhatunk legyenek azok jó- vagy rosszindulatúak. A választás és a döntés leegyszerűsítése minden terméket és szolgáltatást kínáló vállalkozás egyik, ha nem a legfontosabb feladata. Minél inkább el tudja érni az adott cég, hogy a versenytársak termékét és szolgáltatását a vásárló/fogyasztó/ügyfél ki tudja zárni az ő iránymutatása alapján (= helyettünk hozzon jó döntést, nekünk ne kelljen választani, csak elkölteni nála a pénzünket, amitől még endorfint is termel a szervezetünk), akkor nyert ügye van.

A lakáspiacon is döntéskényszerben vannak a szereplők

Általában itt is mindenki meg van győződve arról, hogy helyette nem dönthetnek, mindent kézben tart és irányít. Ez tényleg így van? Pont a lakáspiacon ne működne a manipuláció és befolyásolás? Természetesen működik. Az már szinte közröhely tárgya, ahogy az eladó és kiadó lakások hirdetéseit szintén „majomszokás” szerint egymásról másolják a hirdetők. Főleg, ha árakról van szó. Az még mindig elfogadhatóbb árazási szokás, ha valaki valamilyen anyagi indokra hivatkozik az árnál. Pl. neki ennyi pénzre van szüksége, hogy másik lakást vegyen. Vagy például bérleti díjnál az is érthető indok, hogy másnak meg annyi a havi jelzálog-törlesztője. Önállóan beárazni, értékelni egy lakóingatlant elég komoly feladat, nem csak eladóként és bérbeadóként, de vevőként és bérlőként is. Így minden félnek jóval egyszerűbb elfogadni ezt a „majomszokást”, noha racionálisnak és objektívnek barokkos túlzás lenne nevezni az ilyen hozzáállást. Az albérletpiacon például a rossz döntést sokkal jobban toleráljuk. Nem jó a lakás mégsem, amit választottunk? Sebaj, majd elköltözünk egy másikba, ha vége a szerződésnek. Baj van a bérlővel? Annyi baj legyen, ha lezártuk vele az ügyet, akkor keresünk egy másikat. Egyszerűen helyettesíthetőnek érezzük számunkra a lakást és a bérlőt is. Vásárlásnál már nem ilyen könnyű a helyzet. Ott hosszabb távra kellene elvileg döntést hozni. A kérdés, hogy mennyire sikerül.

Ez adja Magyarországon az újlakáspiac egyik alapját. Nálunk az új építésű lakás azt az üzenetet hordozza a lakáspiacon, hogy ott jóval kevesebb a kockázat, a bukta, a tévedési lehetőség. Aki új lakást akar venni, már eleve könnyebb helyzetben van, mint a használt lakások piacán nézelődők– üzenik nekünk, vásárlóknak és üzenik az eladóknak is, akik mindezt az áraikban érvényesítik. Aztán, hogy ez igaz vagy nem, azt most mi így egy mondattal nem döntenénk el.

Hasonló sztereotípia a bizonyos elhelyezkedés alapján leegyszerűsíteni a döntésünket. Azzal is sok minden más kizárható, mégha egy ingatlan minőségét és élhetőségét az elhelyezkedése szinte alig befolyásolja.

A lakásvásárló szinte rá van kényszerülve, hogy egyszerűsítsen, mert a teljes kínálatot úgy sem tudja megismerni, dönteni róla meg pláne

Itt jönnek a képbe az ingatlanközvetítő szolgáltatások, amik Magyarországon nem véletlenül inkább mindig a vevőkhöz próbálnak szólni, őket akarják meggyőzni, hogy velük egyszerűbb a választás. Az egy másik kérdés, hogyan működik vagy sem ez a való életben. Egy biztos, vevőként nincs veszteni valónk - buzdítanak és csábítanak. Közben meg arra kérnek minket, hogy írjunk alá minden megnézett lakás után egy papírt. Ha vásárolunk (=döntünk, választunk), akkor az ingatlanközvetítő is jól jár. Win-win mondhatnánk idealistán. De nem vagyunk idealisták.

A magyar ingatlanközvetítő szolgáltatások minősége egyelőre még nem érett meg arra, hogy vevőként biztosan nyerjünk vele.

A választást, a döntést inkább meg/fel akarják gyorsítani különböző módszerekkel. Az ingatlanközvetítők most már 2-3 évtizedes hatható közreműködésének köszönhető, hogy mind a vevőket és mind a bérlőket sürgetik, „most vagy soha” alapon döntsenek. Folyik a csapból, hogy ha nem akarunk lemaradni a „jó lehetőségről”, akkor bizony nincs idő mérlegelni, azonnal dönteni kell. Ez olyan sikeresnek mondható manipuláció, amit már név nélkül (= nem céghez vagy emberhez kötötten) kapunk az arcunkba és a fülünkbe a médián keresztül.

El akarják hitetni velünk, hogy a gyors döntés = egyszerűbb választás

A média, mint közvetítő közeg, nagy szerepet játszik abban, hogy mind az ingatlanközvetítők, mind az eladók és bérbeadók ezt ügyesen ki tudják használni. „Dönts, válassz azonnal” és ne nézz már másik lakást, szintén a döntés és választás leegyszerűsítése. Jön a „Mi lesz, ha lemaradok” érzés, mert erre még rá is játszik a másik oldal. De erre építenek sajnos a szélhámosok és csalók is.

Így kerülhetnek egyesek olyan abszurd helyzetbe a lakáspiacon, hogy ép ésszel az ember fel sem fogja, hogy valaki hogyan lehet ennyire a saját ellensége, miért dől be nyilvánvalóan álszent dumáknak.

A túl szép, hogy igaz legyen, csak egy a sok közül, ami sosem igaz a lakáspiacon sem. Ilyen hirdetésekkel nem szabad még foglalkozni sem, nem hogy mérlegelni, pláne nem gyorsan dönteni róluk. Hogy nekünk, nekünk személyesen ki tud segíteni dönteni lakásbérlés és vásárlás előtt, az már egy jó kérdés. Nem biztos, hogy csak a családunk, a barátaink, az ismerőseink…ismerősei, vagy talán egy ingatlanközvetítő. Ez már egy választás, egy komoly döntés. Igazi dilemma, főleg ha érezzük a súlyát a vállunkon.

Ha nem megfelelő iránymutatás alapján választunk és döntünk, akkor kár érhet minket

Ki mennyire engedheti meg magának az anyagi veszteséget, az az éremnek csak az egyik oldala. Tud az is fájni, ha az ember teljesen feleslegesen szórja a pénzét, akármilyen könnyen vagy nehezen is dolgozott meg érte. Lehet tanulópénz, másoknak meg egy élet munkája. Viszont érhetnek mentális, erkölcsi károk is. Nagyon komolyan csalódhatunk, akár súlyos esetben még a személyiségünk is torzulhat hibás döntések, rossz választás miatt.

Dönteni és választani annál nehezebb minél kevésbé bízunk magunkban és természetesen másokban. Egyedül nem tudunk dönteni és választani sem, támogatásra van szükségünk.

Hiába is gondoljuk másként, vitatkozunk ezzel. Majomszokás vagy sem, emberek vagyunk, akik közösségben élnek és a döntéseiket is a közösségre alapozzák. Ha jó társaságba keveredtünk, ha rosszba, döntéskényszerben leszünk életünk végig és élvezni fogjuk ennek előnyeit vagy a hátrányait sajnos. Itt a legnehezebb azt felismerni, eldönteni és megválasztani, hogy mi a jó és mi a rossz „társaság” számunkra.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Garzon, az igazodási pont

lakásárak ingatlanmarketing értékbecslés lakóingatlan-befektetés lakóingatlan-hasznosítás lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakóingatlanok értékelése olyan amilyen. Bosszantó, hogy az összes ingatlantípusnál, legyen az föld, telek, üzleti és ipari ingatlanok, mind elég racionális érdekek mentén vannak árazva, kivéve a lakóingatlanokat.

Nem biztos, helyes azt hangoztatni, hogy mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Igazából lehet, nem tiltja semmi, csak komolytalan és flegma.

Ettől a legkockázatosabb ingatlantípus a lakóingatlan, mert az ára nem racionális. A mai napig nincs helyén kezelve az, hogy a lakóingatlanok piaca a legveszélyesebb és egyben a legkiszolgáltatottabb ingatlanpiaci alpiac.

Ha ezt nem tudatosítjuk magunkban és másokban - nem vesszük elég komolyan, marad a pökhendi stílus, mintha magánügy lenne a lakóingatlanok árazása - akkor nem csak azt nem fogjuk sosem tudni, hogy éppen mennyit ér a lakóingatlanunk, mennyiért eladható, hanem azt sem, hogy mennyiért, milyen áron vásároljunk, mitől drága és mitől nem egy lakóingatlan.

Szükségünk lenne egy igazodási pontra...

...ami biztosan nem a hirdetési oldalakat jelenti, kizárt - akármennyire hiszünk abban rendületlenül, hogy náluk(=hirdetési oldalak) és nálunk jobban senki sem tudhatja, hogy mennyit ér a lakása vagy az a lakóingatlan, amit meg akarunk venni.

A gyereknevelési szokásoknál már csak a lakóingatlanok eladási és vételi árába beleszólókat „kedveljük” jobban.

Mit okoskodik már, mi köze van hozzá, az enyém, az én pénzem, azt csinálok vele, amit akarok – szofisztikáltuk most azokat a gondolatokat, amik ilyenkor egy eladó vagy vevő fejében megfordulhatnak. Nem tudjuk elengedni ezt a témát, a miénk, ragaszkodunk hozzá, foggal és körömmel kapaszkodunk bele. Ez az egyik nagyon erős oka annak, amiért nem tudnak nálunk például széleskörben elterjedni az lakóingatlanokra épülő különböző szolgáltatások. Lehet az értékesítés, hasznosítás, üzemeltetés, a lakóingatlanokra épülő szolgáltatókat és szolgáltatásokat nem kedveljük. Ők ne akarjanak rajtunk nyerészkedni, ne turkáljanak zsebünkben és legfőképp ne akarják megmondani, hogy mennyit is ér az ingatlanunk, vagy amit meg akarunk venni. A hibáiról meg a hátrányairól pláne hallgassanak, mert úgy sincs tökéletes lakóingatlan.

Vevők és eladók, az ingatlantulajdonosok felsőbbrendűsége...

...nevezzük nevén a gyereket , rányomja a bélyegét a lakóingatlanok teljes piacára.

A lakáspiacon a legnagyobb a képmutatás, a mellébeszélés, az egymás szemébe hazudozás, a bájcsevej, a süket duma.

Erre szolgáltatást építeni azzal jár, hogy vagy beáll a szolgáltató a sorba vagy széllel szembe pisil, az árral szemben úszik. Az utóbbiak a "deviánsok" (=ellenszenvesek), akiket azért utál a piac, mert nem azt mondják, amit a piaci szereplők hallani akarnak. Ez túl sok, erős lehet, nem féltétlenül tolerálható, nem veszi be a nyilvánosság kényes gyomra. Az egyenfigurák, a mosolygós arcok meg azért kapják a kritikát, mert nem arról beszélnek, amiről kellene. Kliséket ismételnek, sztereotípiákat erősítenek, ismétlik saját magukat és másokat, mert önálló gondolatuk pont annyi van, mint amennyi időt aktív sportolással töltenek. Kényelmes emberekről beszélünk, akik a biztos úton járnak. De őket fogadják el, mert kevés olyan szolgáltatás van, ami képes megváltoztatni az ügyfeleit, ezért inkább alkalmazkodik hozzájuk. A lakóingatlanpiacon az őszinte, a becsületes, a tisztességes, az egyenes ember helyett az opportunista és a konformista, a diplomata személyiség a piaci standard.

Egy ilyen világban befektetni...

...itt pénzt keresni lakóingatlanból az egyenfigurák szerint nagyon egyszerű, könnyű pénz. Az ő Excel tábláikban mindig kijön a matek.

Azért biztosan akad majd néhány kételkedő is, akik már óva inti a gyanútlan befektetőt - akinek pénze van, matekból is jól érettségizett - és hangsúlyozni fogják, hogy a lakóingatlanokból pénzt csinálni nem egy egyismeretlenes egyenletet jelent.

Az egyenfigurák nem csak a lakóingatlanokat mérik kilóra, hanem a bérlőket is. Náluk mindig csak a bérlő hiányzik a képletből. A bérlő nekik csak egy szám, nem egy ember. Behelyettesítik az egyszerű képletükbe azt a számot, ami még (el)hi(tet)hető és már villognak is vele, hogy lám-lám, nem megmondták milyen rém egyszerű pénzt keresni egy lakóingatlannal. Meg kell venni, ki kell adni és havonta biztos bevétellel számolhat a boldog tulajdonos.

Kockázatok? Ugyan már! Milyen kockázatok?

A bérlő szerintük olyan, mint a levegő, pont ott van, amikor szükség van rá és a bérlő tényleg nem is ember, csak egy szám a havi bankszámlakivonaton.

Kínos tud lenni, amikor minden nagyvárosi lakóingatlan jó befektetés.

Igen, kínos, mert az üzleti és ipari ingatlanokat kategorizálják, de még a földeknek és telkeknek is van minőségi értékelése. Jó példa az irodaházak A,B,C kategóriái, vagy a szállodák csillagjai. Általában – és most nagyon általánosítani fogunk – nem a drágább vagy inkább  magasabb kategóriájú ingatlanok, a jobb üzlet.

A jó üzlet egyrészt áll a pénztermelő képességekből, amit hívhatunk megtérülésnek is. A másik pedig a kockázatok mérlegelése.

A magasabb minőségű üzleti és ipari ingatlan általában – és most megint általánosítunk – kevesebb, minimális kockázatokat hordoznak, így ezzel együtt az áruk magasabb, ehhez képest a megtérülés, a pénztermelő képesség alacsonyabb. Az olcsóbb, az alacsonyabb kategóriájú üzleti és ipari ingatlanból elméletileg – ismét általánosítunk – gyakrabban lehet több pénzt csinálni, hamarabb megtérülhet ilyenbe fektetni, de magasabbak a kockázatok is, több a bizonytalanság abban, mennyire jön ki a matek. Ezzel az egyszerű példával hívnánk fel a figyelmet, hogy az üzleti és ipari ingatlanoknál a kockázatok racionális értékelése egyrészt árazza az ingatlant, másrészt a pénztermelő képességénél, a megtérülésnél a képletben a kockázatok figyelembe vannak véve.

A lakóingatlanok piacán ez részben vagy inkább egyáltalán nem tapasztalható 

Hajlamosak vagyunk fix megtérüléssel számolni minden lakóingatlan esetében, hiszen nincsenek minősítve, kategorizálva. Ismét egy élő példa erre, amikor a haját tudja tépni olyan ingatlantulajdonos, aki azt látja, hogy egy kis garzonlakást milyen áron adnak bérbe, ahhoz képest az ő ingatlanát nem tudja kiadni annyival többért, mint amennyivel nagyobb, vagy több szobás, élhetőbb, stb.

A lakóingatlanok árazásának alapja, igazodási pontja egyébként még ma is a garzon Magyarországon. Ezek ára határozza meg a többi lakóingatlan árát, illetve bérleti díját is.

Nagyon fontos felhívni arra a figyelmet, hogy a magyar lakóingatlanok piacán a garzonok a legkevésbé kockázatos lakások, ezek értékesítése és hasznosítása kedvezőbb minden más típusú lakóingatlannál. A négyzetméteráruk ennek megfelelően átlagon felüli, de az üzleti és ipari ingatlanokkal ellentétben, az átlagon felüli ár itt gyakrabban jelent átlagon felüli pénztermelő képességet és megtérülést is. A lakóingatlanok piacán mivel nincs minősítés, a garzonlakások „matekja” a legkedvezőbb az erős vevői és bérlői (fizetőképes) kereslet miatt. A lakáspiacon nagyon érdekes, hogy a lakóingatlanok árának növekedésével  inkább nőnek a kockázatok, nő a bizonytalanság, akár értékesítésről akár hasznosításról beszélünk és nem fog kijönni az a matek, mint a garzonoknál. Láthatóan az üzleti és ipari ingatlanokhoz képest a lakóingatlanok piaca teljesen más szempontok szerint működik, máshogyan áraz, máshogyan értékeli a kockázatokat, amihez egyelőre csak alkalmazkodni lehet, egyhamar megváltoztatni aligha.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Támadnak az ismétlődő lakáshirdetések

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac” – írtuk A lakáspiac nem hazudik műhelymunkában alig egy hónappal ezelőtt. Ma az első számú hirdetési oldal alátámasztotta mindezt és először az elmúlt évek történetében kifejezte óvatos aggodalmát:

-„A budapesti ingatlantulajdonosok az év első négy hónapjában 8 százalékkal kevesebb lakáshirdetést adtak fel mint egy évvel korábban…”

- „…a feladott hirdetések számának csökkenése mellett a fővárosban a kínálat nem csökkent, ami azt mutatja, hogy több a beragadt, eladatlan lakás a piacon.”

-„az ingatlan.com adatai szerint az ingatlanközvetítők által feladott hirdetések is 5,4 százalékkal csökkent a fővárosban, ez pedig a budapesti lakáspiaci forgalom csökkenését vetítheti előre.”

A hirdetési oldal kínálatát mi is figyelemmel kísérjük, mert a friss kínálat feltűnően hiányzik Budapestről, sőt a kínálat szűkűlését lehet látni. A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók című írásunkban még április elején határozottan felhívtuk a figyelmet újra arra, hogy Budapest nem tükrözi vissza az országos lakáspiac hangulatát. 2016-ban fordult a kocka, amikoris az adásvételek száma elkezdett csökkenni a Fővárosban, nem pedig nőni, mint máshol egész Magyarországon. Márciusban a Napraforgó szindróma írásunkban olyan lakáspiaci monológot adtunk elő egy felvonásban, amiből kiderülhetett, hogy komoly problémák vannak a lakáspiacon, amivel ideje szembe nézni. Március elején Ingatlan, szenvedély, betegek munkában olyan betekintést adtunk az éppen aktuális lakáspiacon gondolkodó befektetők szemszögéből, ami szintén nem mindennapi:

„Látják ezt a hirdetési oldalak, ahonnan sok ezer, akár tízezer hirdetés hiányozhat 2018 márciusában. Érzik ők is és tudják mit is jelent ez. Pont annyira tudatosan viselkednek ilyenkor, mint egy lakásbefektető.

Csak a hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek. Ha stagnál, ha csökken, ha várhatóan csökken a hirdetések és a hirdetők száma, akkor árat kell emelni, hogy a bevételeiket valamilyen szinten tartsák.”

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. február 8-án a hirdetési oldal kínálata, és ami mögötte van

A hirdetési oldalak áremelési hulláma tavasszal előre jelezte, hogy jóval nagyobb bajok vannak a lakáshirdetések piacán, mint azt addig gondoltuk. Ha aggódik a vezető hirdetési oldal, képzeljék el, hogy mennyire aggódhat a többi. A duplikáció, egy eladó vagy kiadó ingatlan hirdetésszámának a sokszorosítása egy lehetséges út. A legnagyobb hirdetési oldalnál ezt látni, ami Budapestet illeti. 2018. február 8-án hibásan elemeztük a számokat. Ezt a képet, most javítva újra közöljük a mai, friss adatokkal kiegészítve.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti családi házak kínálata május 24-én délután 13%-kal kevesebb, mint február 8-án volt

A számok és a hozzájuk fűzött megjegyzések önmagukért beszélnek. Ma Budapesten csökken a kínálat, de egyre kevesebb lakást és házat egyre többen és többször hirdetnek a vezető hirdetési oldalon. Ha ehhez még azt is hozzá vesszük, hogy csökken a friss hirdetések száma, akkor ez tényleg semmi jót nem vetít előre. A vezető hirdetési oldal tehát nem véletlenül emelt árat, ahogy ezt tudni lehetett már március elején is. 

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egyre kevesebb budapesti társasházi lakást egyre többen és egyre többször hirdetnek a lakáshirdetési portálon

Az viszont téves állítás, hogy Budapesten a kínálat nem csökkent volna. Dehogynem csökkent és 2018-ban ez trendé is válhat, ami erősíti azt a félelmet, hogy a budapesti adásvételek száma 2016-tól kezvde megállíthatatlanul csökken és ebben nem várható fordulat 2018-ban sem.

Csak emlékeinkben élnek a számok, hogy 2016-ban a hirdetési oldalon kb. 45 ezer egyedi társasházi lakást hirdettek, kb. 60 ezer hirdetésben Budapesten. Tehát 25%-os volt a duplikáció akkor. Ma meg már majdnem kétszer annyi az ismétlődő hirdetések száma, de fele annyi az egyedi eladó társasházi lakás. 2018 májusában a vezető lakáshirdetési oldalon minden Budapesten eladó társasházi lakást kétszer hirdetnek. Szörnyű ezt látni és még szörnyűbb ezt tudomásul venni, hogy erre felé halad a piac…a hirdetések harca tovább folytatódik.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a vevők, már az eladó lakások és házak száma is csökken Budapesten

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első 24 óra

ingatlanmarketing lakáshirdetés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetésnek nincsenek szabályai, de vannak rossz megszokások, amikről nehezen tudunk leszokni. Ha Magyarország egymillió alkoholista és több millió túlsúlyos ember országa, akkor mit mondhatnánk az eladókról, akik nehezen, egyre nehezebben értenek szót a vásárlókkal! Hogy mi köze az alkoholproblémáknak vagy a rossz evési/étkezési szokásainknak az eladókhoz? Annyit ihatunk, amennyit akarunk. Nincs tiltva. Árulják minden utcasarkon. Ha jó a kedvünk , azért iszunk. Ha rossz, akkor meg azért. Amúgy is napi egy-két pohár az meg nem is árt. Akkor megihatjuk azt akár egyszerre is, hetente egy alkalommal, az sem árthat. Szabályok nélküli ivásról beszélhetünk, ahol semmi nem szab határt, csak mi magunk. Így van ez az evéssel is. Krumpli, rizs, tészta és kenyér, ha van hozzá, akkor attól már jól is tudunk lakni. Túl is esszük magunkat könnyedén, egészen diszkomfortosra, mert az az utolsó néhány falat még belefér. Abban sincsen határ. Jó magyar szokás szerint tukmáljuk is az ételt és italt, pedig elkerülhető betegségekhez és korai halálhoz vezethet mind a kettő túlfogyasztása. Mivel nem tiltja semmi, enni és inni is bizonyos szempontból jól esik, ezért megint csak rajtunk múlik, a hozzáállásunkon, a tudatosságunkon, hogy mikor és hol mondunk valamire nemet vagy mennyire ártunk saját magunknak.

Egy ingatlan értékesítése előtt szintén nehéz megállni, hogy ne essünk transzba és ne kövessük el azt a hibát, amit általában egy hirtelen lakásárfüggő eladó elkövethet

Ismerős az a helyzet, hogy meghatározunk egy maximum hirdetési árat és egy árat, ami alatt biztosan nem adjuk el a lakásunkat mielőtt meghirdetjük? És az, hogy utána ezen változtatni kell, mert valahogy mindenki jelentkezik a hirdetésre csak vevő nem? Az ingatlanközvetítők ilyenkor fontos szerepet töltenek be, mert a hirdetők tényleg azt hihetik miattuk, hogy a hirdetésük kiváló, arra majd jönnek a vevők is, csak ez idő kérdése. 

Mikor lehet tényleg magabiztos egy eladó, hogy jó a hirdetés, jó az ár?

Van erre szabály? Szabály nincs, de a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy egy jó hirdetésre, egy eladható lakásra kb. a hirdetés feladását követő 12-24 órán belül érdeklődők fognak jelentkezni. Ha nem jelentkeznek rá, akkor az eladó nem lehet magabiztos. Azért fontos az első egy nap, mert egy új, friss hirdetésre, az aktuálisan, éppen kereső potenciális vevők csapnak le azonnal. Ha őket nem érdekli a mi új lakáshirdetésünk, akkor valamit nagyon elrontottunk vagy a lakásunk nem is igazán piacképes. Nem is olyan könnyű eldönteni, hogy mitől piacképes egy lakás és mitől nem. Ha még ingatlanközvetítők sem jelentkeznek a hirdetésünkre, akkor tényleg nagy lehet a baj.

Az első 24 óra vízválasztó tud lenni egy lakáshirdetés életében

Azt hiszik ez csak az olcsóbb ingatlanokra igaz? Nem, egyáltalán nem. Egy drágább ingatlan hirdetésére is, ha az megfelelő, akkor az aktuális kereslet felveszi velünk a kapcsolatot és el akar jönni megnézni. Ha jó a hirdetés, akkor a/az feladása/aktiválása után 1 nappal már néhány vevőnek ott kell majd sétálnia az eladó lakásunkban. Meglepő? Azoknak, akik lakásárfüggők, akik egy hirdetési oldalon megkeresik a lehető legnagyobb aktuális négyzetméterárat és annak alapján árazzák be a lakásukat, hogy az övék se lógjon ki a sorból.

Az egymásnak hirdető eladók kora már régóta leáldozóban van. A vevőknek hirdetni meg először olyan érzés, mint ha adásvételi áron hirdetnénk a lakásunkat.

Közben mi tiltja, mi szabályozza, hogy ne legyen olyan nagy különbség a hirdetési és értékesítési ár között?

Alkudni tényleg jó? Alkudni tényleg van értelme?

Tipikusan rossz hozzáállás, hogy a vevők „úgy is szeretnek alkudozni”, ezért bármennyiért hirdethetem, még örömet is okozhatok nekik. A valóságban meg a vevők öröme ott kezdődik, hogy jelentkeznek egy hirdetésre és felveszik velünk a kapcsolatot. Ha olyan hirdetést és olyan árat látnak, amiből arra következtethetnek, hogy ez még alku nélkül vagy egészen minimális, jelképes alkuval,  meg pláne jó vételnek tűnik.

A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!

A lakások árazására nincs szabály, ránk van bízva. Ha eladók vagyunk, az árat mi határozzuk meg. Ez a szabadság nagy felelősség is. Mi alapján döntünk az árról, arra sincs szabály. Ráérős, öntelt szerencsevadászoknak nézik a vevők az őket nem tisztelő eladókat. Ezt a tudtukra is hozzák azzal, hogy nem is jelentkeznek a hirdetésükre:

Az eladók meg kifordulnak önmagukból, furcsa elméleteket gyártanak, hogy miért nem tudnak eladni, aztán kínjukban ilyenkor rohannak az ingatlközvetítőkhöz,  egy tucathoz is, ha nem többhöz, attól függően mennyire lesznek kétségbeesettek a saját kudarcuktól.

Egy lakás értékesítését az első 1 nap után meg lehet mondani, hogy mennyire lesz sikeres vagy nem

Az első egy napban, ha már legalább egy érdeklődő meg is nézi a lakást, akkor a hirdetési árhoz nem kell nyúlni és biztosak lehetünk benne, hogy semmi más dolgunk nincs, mint a lakást szépen, rendezetten, tisztán és illatosan tartani, mert bármelyik érdeklődő az a vevő lehet, akit annyira keresünk.

Ha jó a hirdetés - az első 24 óra tapasztalata után -  már csak azzal kell foglalkoznunk, hogy az eladó lakásunk a legjobb arcát mutassa minden bemutatás előtt.

A hirdetési árunk és a végső ár között, amit a vevő átutal nekünk, meg lehet, hogy nem is nagyon lesz különbség. Nagyságrendekkel nagyobb különbség meg pláne nem lesz, így szabadon és teljes örömmel mutathatjuk be az eladó lakásunkat minden kedves érdeklődőnek. Egy nap után tényleg gyorsan kiderül, hogy egy lakást csak hirdetünk, vagy tényleg el fogunk adni. Ez sem szabály, ez is csak hozzáállás kérdése, azé a tudatosságé, hogy nemet tudunk mondani az irreális hirdetési árakra, a sokat akaró szarkák világára, arra a lakáspiacra, amitől nekünk eladónak is hányingerünk lesz, ha ránézünk. Egy eladó lakás esetében is fokozottan igaz, hogy az igazság szimpatikussá teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amikor a magánhirdető az ingatlanközvetítő barátja

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.” – fogalmaztuk meg a Lakásárak ellentmondásai című vitaindító munkában közel egy éve. Ha van kényelmetlen, kellemetlen és könnyen sértődésre okot adó téma egy eladó számára, akkor az biztosan az, hogy milyen áron piacképes a lakása.

Az eladók inkább túlértékelik az ingatlanukat. Ez a magyar ingatlanközvetítés első számú törvénye, amin alapul ez a szolgáltatás. Igazából Magyarországon az ingatlanközvetítésre azért van szükség, hogy az eladót árcsökkentésre bírja, eladhatóvá tegye az ingatlant. Magától a legtöbb eladó lassan veszi rá magát az árcsökkentésre. Az ingatlanközvetítők katalizátorok a hirdetési árak adásvételi árakra csökkentésében.

Ezzel a különleges jelenséggel foglalkoztunk a Ki nevet a végén? szintén vitára okot adó értékítéletben, ahogy a magyar ingatlanközvetítés és a lakáspiac kapcsolatát mutattuk be. Most egy teljesen frissen megtapasztalt eladói mentalitáson keresztül illusztráljuk, hogy a lakáshirdetésekben a magánhirdetők mennyire tudnak önmaguk ellenségei lenni és az ingatlanközvetítők barátai.

Akár egy mondatnál több, akár cifrább vagy udvarias az ingatlanközvetítői megkeresést előre elutasító megjegyzés a hirdetésben, vagy sem, az jelentheti pont az ellenkezőjét is. Ezt meg tudják a hideghívó ingatlanközvetítők is, főleg akkor, amikor egy eladó lakás árán látszik, hogy az annyiért nem eladható. Ilyenkor még magabiztosabbak abban, hogy az eladónál csak idő kérdése, hogy az egymást követő ingatlanközvetítői érdeklődések miatt, szerződést fog velük kötni. Vevők nem hívják, de reményt keltő és reményt adó ingatlanközvetítők viszont annál több.

Tegnap este, amikor megkerestek minket ezzel a kérdéssel „érdeklődni szeretnék, ha ingatlanosra bízom a lakásom értékesítését melyiket biztos ne válasszam vagy melyiket inkább?”, még nem is vettük komolyan.

Úgy válaszoltunk rá, mint amennyire komolyan vehető egy ilyen kérdés, minden különösebb részlet, előzmény ismerete és komolyabb beszélgetés nélkül szokás. Még személyesen sem biztos, hogy erre a kérdésre szívesen és őszintén válaszolni lehetne, írásban meg pláne. A válasz rövid és egyértelmű volt:

- „Ilyen kérdésre nem tudhatjuk a választ. Olyan, mint ha azt kérdezné tőlünk, melyik férfinek mondjon igent”.

A válasz nem ért célt és úgy tűnt, hogy a kérdező vagy megjátssza, hogy „szőke nő”, vagy tényleg az. Vissza is kérdezett az eladó:

- „Nem értem, a témakörrel van a gond vagy az állásfoglalással?”

Mivel ismét kérdést kaptunk, válaszoltunk is rá, de itt már igazán kíváncsiak is voltunk, hogy egy eladót miért is foglalkoztat ennyire az ingatlanközvetítők világa:

- „Nem hozhatunk Ön helyett döntést. Ha fenntartásai vannak, bizalmatlan, akkor értékesítsen egyedül.”

Az elégedetlen és enyhén dühös válaszra nem kellett sokat várni:

- „Csak egy egyszerű kérdést tettem fel, azt hittem profilba vág, de úgy látszik tévedtem. Bocs.”

Jobban utána akartunk járni a kérdezőnek, de előtte időt szerettünk volna nyerni ehhez, így röviden reagáltunk:

- „Kérdezni könnyű. Ha olyan egyszerű lenne a válasz, akkor meg sem kérdezte volna. Sikeres értékesítést kívánunk!”

Mivel közösségi oldalról jött a megkeresés most már megnéztük a profilját és azonnal ott volt az egy hetes magán lakáshirdetés. Amit láthattunk benne az az, hogy az eladó ingatlan házszám pontossággal azonosítható, még ha nem is pontos címmel van hirdetve. Viszont a hirdetés alapján így könnyedén be is árazható a megadott képek és alaprajz alapján az eladó lakás.

Két szembetűnő információt találtunk. Az egyik arra vonatkozik, hogy nem kéri ingatlanközvetítők segítéségét az eladó. Ez igen meglepő, hiszen ilyen kérdéssel fordult hozzánk. De miért tehetett ilyet pár napos hirdetés után?

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Arra a választ a hirdetett lakás árában találtuk meg. A hirdetési oldal mutatja az érdeklődők, potenciális vevők és az ingatlanközvetítők számára is, hogy egy adott lakás hirdetési ára hogyan viszonyul a kerület és a kerületen belüli városrész átlagos hirdetési áraihoz. A városrész kínálati áraihoz egy laza + 100 ezer forint négyzetméter felár olvasható le. Ez azért már nem kevés, de pont elég ahhoz, hogy egy ilyen túlárazott lakásra csak ingatlanközvetítők jelentkezzenek, akik eladhatónak találják a lakást, csak nem a hirdetett áron.

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Ezt az észrevételünket jeleztük is az eladó felé:

- „Ha mindjárt az eladó lakása linkjét adta volna meg, akkor elmondhattuk volna, hogy Önnek nem ingatlanközvetítőre van szüksége, hanem egy piacképes árra. Nincs az a vevő, aki ezt a lakást ennyiért megveszi. Hirdesse inkább … millióért és potenciális vevők is fogják hívni, nem csak rámenős és fűt-fát ígérő ingatlanosok.

Ekkor már tudtuk, hogy olajat öntöttünk a tűzre, mert gyakorlatilag lelepleztük a kérdezőt és a kérdésével nem teljesen összeegyeztethető hirdetését.

Nagyon kíváncsiak voltunk, hogy milyen választ ad ilyen helyzetben egy eladó, aki elvileg nagyon együttműködni akar ingatlanközvetítőkkel, csak ezt a hirdetésében "félreérthetően" jelöli. Sok magánhirdető nem azt kérdezi ilyenkor, hogy mégis kivel kössön szerződést és kivel biztosan ne. Inkább dühösen zavarja el a hideghívókat és fel van háborodva, hogy állandóan hívják. Érdekes válaszra számítottunk ezért és olyat is kaptunk:

- „Köszönöm a tanácsot. Majd megfontolom, de látatlanban a részletek ismerete nélkül ezt nem merném állitani az Önök helyében. Amúgy pedig nem ezt volt a kérdésem. Mivel külföldön dolgozom, ez sajnos nem megoldható a számomra ezért ingatlanost kell megbízzak. Mivel ezren hívtak, a számomra a helyzet nem egyértelmű. Ha ezzel kapcsolatban semmi érdemlegeset nem tudnak mondani akkor köszönöm és szép Május 1-ét kívánok.”

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Friss utcakép, ahol már nem látszik, hogy a lakás eladó /Ingatlanműhely/

 

Tudva, hogy olvastuk a hirdetést, mégis azt írja, hogy neki ingatlanközvetítőre van szüksége, pedig abban pirosan kiemelve olvasható, hogy pont ők ne keressék. Ha ingatlanközvetítőre van szüksége, akkor miért hirdette meg, miért van kint még a lakás ablakában is a telefonszáma, hogy a lakás eladó? (Frissítve: a friss utcaképen már nem látható, hogy a lakás eladó). Ezek után mondja azt valaki, hogy az ingatlanközvetítők feleslegesen hívnak fel egy magánhirdetőt még ilyen hirdetés esetén is, aki a magánhirdetés feladása után egy héttel azon van igazából felháborodva, hogy nem ajánlunk neki egy jó kis ingatlanközvetítőt, aki eladhatná túlárazottan a lakását.

Ő igazából nem is akarja egyedül eladni, mert nem él itt, de ez a hirdetésből pont fordítva jön le. Illetve miért akar most ennyire jutalékot fizetni, ami a lakás hirdetési árát nézve 1-1,5 millió forint + 27% ÁFA minimum, de egy drágábban árazott értékesítőnél elmehet az 2 millió forint + ÁFA összegig is? Az ok igazából nagyon egyszerű. Azt hiszi még egy hét után, hogy még a jutalékot kifizetve is többet kaphat a lakásért, mint amennyiért szerinte egyedül el tudná adni.

Van az a tévhit, városi legenda, hogy az adásvételi árat drágítja egy ingatlanközvetítő, aminek örülnek az eladók. Majd, amikor az ár hétről hétre, hónapról hónapra szépen kúszik lefelé, közben egész más árajánlatokat kap az eladó, mint amit az értékesítés megkezdése előtt remélt, az már egy egészen más történet. A végén kiderül, hogy a magánhirdető pont nem a jutalékkal többért, hanem annyival kevesebbért fogja eladni a lakást, mint ha egyedül értékesítette volna. A vevőnek meg teljesen mindegy, hogy kinek fizeti meg a lakás árát és az végül hány kézen osztozkodik.

Ezzel pedig nincs semmi baj, ha eleve a hirdető értékesítőt keres meg, arra bízza a lakása értékesítését...

....és nem kezd partizánakcióba, mellébeszélni, fizetős magánhirdetést feladni, hogy így választhasson értékesítőt.

Amíg lesznek olyan magánhirdetők, akik így gondolkodnak és viselkednek, addig lesznek hideghívások is. Az igény szüli ezt a szolgáltatást is. Úgy néz ki, hogy van az a helyzet, amikor a magánhirdető a hideghívásoktól érzi magát fontosabbnak.

De mit válaszolhatunk ilyenkor egy eladónak, aki láthatóan önmaga ellensége és nem az ingatlanközvetítőké?

- „A hirdetésében az van, hogy értékesítők ne keressék. Amikor meghirdette is külföldön élt már. Szóval Önnek nincs szüksége ingatlanosra, csak egyetlen egy vevőre. Vele kell szerződést kötnie. A hirdetése pont annyira informatív, hogy a lakás beárazható legyen. Még a hirdetés alatt is látható a hirdetési oldal árgrafikonján, hogy milyen magasan túlárazott. Pedig azok mind kínálati és nem is adásvételi árak. Na látja, mi ezzel foglalkozunk, ez a profilunk, a piackutatás és nem az ingatlanközvetítők minősítése. Döntse el inkább, hogy eladni akar vagy hirdetni. Jelenleg az utóbbihoz áll közelebb, ezt bátran kijelenthetjük. Haragudhat ránk, de mi nem ingatlanközvetítők vagyunk, akik azt mondják, amit maga hallani akar. Ha még el is hiszi a hízelgésüket - ezért keresett meg és ezért kérdezte azt amit - akkor Ön saját magát csapja be, amiért bármelyik ingatlanközvetítővel együttműködhet, aki felhívta. A hiteles és szakmailag kifogástalan értékesítő úgy sem kereste, mert neki nincs szüksége hideghívásra, nem kell behízelegnie magát és hitegetni az eladót nemlétező vevőkkel és árakkal. Ez a válaszunk a kérdésére és a problémájára is.”

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Változnak az idők. Ma már nem elég látványterveket nézegetni, mert azon mindig süt a nap – mondják. Ki kell menni a helyszínre, felmérni a valós viszonyokat, szembesülni a látványtervek hiányosságaival. Egyelőre még semmilyen jogsértést nem jelent, ha a látványtervek kozmetikázzák a valóságot.

Jogalkotók figyelem! Itt lenne az ideje a fogyasztóvédelmet az ingatlanpiacra is kiterjeszteni. 

Most itt nem csak a megépülő házra gondolunk, hanem annak a környezetére is, amit átrajzolnak pillanatok alatt. Ezért fogtuk magunkat és útra keltünk, hogy megnézzük miért kerül 57 millió forintba egy garzonlakás. Az egy dolog, hogy új építésű, de azért tudnia kell  valamit. Aztán kiderült, hogy ennek az 57 millió forintos belépőnek van előtörténete. Csak egy drága budai és nagyobb méretű társasházi projekt után érdeklődtünk, és egy egész oldalnyi bulvár hírt kaptunk.

Ez a hely még nem is olyan régen így nézett ki. A változás szelei még 2007-ből fújnak. Képzeljék, akkor kitalálták, hogy építenek ide egy új társasházat. Bontás és kétszer akkora társasház jöhet a helyére - gondolták már akkor. Majd jött egy kis szélcsend és 10 év múlva újra fújni kezdett a szél. Az építési engedélyeknek nincs szavatossága Magyarországon. Kár, lehetne. Egyszer elfogadták, az megépíthető. Tavaly év elején még hírértéke is volt a szomszéd házak tiltakozásának. Természetesen semmit sem ért, ami jogszerű, az nem támadható - védekeztek, akiknek védekezni kellett.  Azt már biztosan tudni, hogy nem mai tervek alapján építik a házat. A marketingben és pr-ban természetesen erről egy szó sem esik. Inkább érdekes, nem szokványos eszközt vetettek be, hogy a múltat a jövővel összehasonlítsák. Ha az újlakáspiacon van celeb projekt, akkor ez közéjük sorolható. Még nem is kezdték el építeni, már állt körülötte a bál.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Önök mit gondolnak arról, ha valaki a szétbombázott Budapesttel reklámoz?

Így történt meg az, hogy a 26 lakásos házból lett egy 51 lakásos, egy amúgy sem néptelen környéken Budapest I. kerületében

Nézzük meg ezért először a környéket. A Naphegy utca ezen a részén jól láthatóan a fél utca hivatalosan is parkoló. Szépen fel van festve minden autó helye. Még a gyalogos forgalom is át van terelve a menetirány szerinti jobb oldalra. A daru látványa gyorsan feltűnik.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fél utca hivatalos parkoló

Meg az is, hogy a látványképekről biztosan hiányzik a szomszédos ház romos homlokzata. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A valóság

De a látványképeket jobban megnézve nem csak az hiányzik. Gyakorlatilag az épülő társasházzal szemben lévő házat/házakat is retusálták. Fák vannak ott és persze napsütés, pedig a Naphegy utca az egyenlő északkelettel. Ebből az irányból túl sok direkt napsütésre nem lehet számolni, főleg nem utcaszinten, amit beárnyékolnak a szemben lévő házak.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A látványterv

A látványterveken két új házat látni. A bal oldalon lévő házat még nem bontották le. Ez rossz hír a jobb oldali házban gondolkodó vásárlóknak, meg a környéken élőknek is. Mivel nem egyszerre építik a két társasházat dupla annyi idő lesz az építkezés, a zaj, a por, a toi toi szag és minden finomság, ami egy építkezéssel együtt jár. Nem csak azért mentünk el megnézni, mert 57 millió egy garzon, hanem azért is, mert még mindig úgy reklámozzák, hogy idén szeptemberben átadják. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. március 28-án itt tartanak. Ebből nem lesz idén 51 lakásos társasház!

Ha megnézik alaposan a képet, jól látszik, hogy itt még nagyon az elején tartanak. Ez nem 6 hónap és lehet nem is 12 hónap lesz, mire ebből beköltözhető, jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház lesz. A Lisznyai utcai rész még teljesen hiányzik, ott még csak alapoznak. Szóval 2019 nyara egy reális dátum. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hiába adják írásba, ez nem lesz idén költözhető!

Ebből is látszik, hogy nem csak a látványtervek miatt kell kimenni megnézni egy építkezést. Ha mi idén költözni akarunk, vagy az egyetemista gyerekünknek gondoldunk, hogy egy 57 milliós garzont veszünk az őszi tanévkezdésre, akkor ezt a projektet csak akkor vegyük komolyan, ha 2019-re tudunk mindent halasztani. Csodát nem vártunk, még 57 millióért sem. De megnéztük, hogy mégis milyen kilátása lesz itt néhány lakásnak. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kilátás most márciusban. Nyáron még ennyi sem fog látszani a fáktól

Túl sok lakásnak nem lesz kilátása, vagy csak oldalról. Igen, mint nyaraláskor, amikor a szállodai szobáknál van olyan, hogy oldalról tengerre néző. Itt is ilyenek lesznek, hogy oldalról lehet majd „csőben” látni a Budai vár kupoláját. A látványtervekről retusált szomszéd háznak ezért van fontos szerepe, mert a kilátást pont zavarja, magyarul kitakarja. Ezért tettek oda inkább trópusi esőerdőt. A projekt honlapján látható panoráma nem az 57 milliós garzonból látható, az biztos. Hogy látható lesz-e egyáltalán a házból, azt még most megerősíteni és cáfolni sem tudjuk. Az biztos, hogy hiányzik róla a másik új épület.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a szomszéd ház hány hiányzik, de még a nap is északkeletről süt

Valószínűleg nem véletlenül. A látványtervek alapján az is (be)zavarhatja ezt a látványt, nem csak a szemben lévő épület, amit a látványterveken gyakorlatilag lebontottak és annak a helyét is beépítették. Ez lehet (had)üzenet az ott lakóknak :-) Az tény, hogy az új ház a terveken sokkal hosszabbnak tűnik a Naphegy utcában. A valóságban ennél sokkal rövidebb.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Majd ez is kiderül egyszer. A Naphegy utca 31-ben már lehet 100 millió forint lesz egy garzon. Ki tudja! Az is érdekes, hogy a projekt honlapján már nincs első emeleti eladó lakás, hirdetni viszont hirdet még azon az emeleten eladó garzont és nem is egyet. A legdrágább lakásokat is hirdeti, de a saját oldalán már eladva jelzéssel van. 23 db eladó lakás van a hirdetési oldalon, a saját oldalán meg 19 db. A saját honlapján nincsenek árak, a hirdetési oldalon vannak. Mi értelme ennek? Vannak finom ellentmondások első ránézésre és nem lepődnénk meg, ha próbavásárlót játszanánk, valami komoly befektetőt, aki úgy gondolja, hogy egész szintet venne meg, akkor hirtelen lehet még szélesebb lenne a választék.

Egy lakás ára sem garancia arra, hogy kevésbé nézzenek minket cuki báránynak

Nem nagy elvárás lenne, hogy ha az ember már azt mondja, hogy egye fene, ha 57 millió forint egy garzon a Naphegy utca 29-ben, akkor 57 millió. Nem lehet olcsójános, aki Naphegyen akar új lakást venni. De a tiszteletet azért megérdemelhetné. Legalább azt, hogy korrekt módon mutatják be a házat, az utcát és nem bűvészkednek úgy a látványterveken, mint egy állami látványberuházásnál, ahol a tervek, csak afféle útmutató. A végén minden design elem eltűnik róla, néha még funkcióvesztés is történik, de 2x vagy 3x annyiba fog kerülni ennek ellenére is, miközben arról győzködnek minket, hogy egyébként spóroltak a köz érdekében és csak a legszükségesebbre költöttek, a „csicsára” nem. Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések. Ha van valami, akkor talán a mai újlakáspiacban ez az egyik legbosszantóbb. Nem tud felnőni a vásárlók szintjére.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi utcakép a Naphegy utca 29 - 31. előtt

Forrás:  ingatlan.com & sunhillresidence.hu

Képek: 2018. március 28-án készültek /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A digitális emberpiac

digitális lakáspiac digitális forradalom digitalizáció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Azzal szinte teljes mértékben tisztában vagyunk ma már, hogy a digitális világ felhasználójaként folyamatosan adatokat gyűjtenek rólunk. Nincsenek hiú ábrándjaink, amikor a teljes közösségi média lényege nem más, mint mi felhasználók, akik tálcán kínáljuk fel magunkról azokat az adatokat, amiket 15-20 éve még álmukban sem képzeltek, hogy tudni fognak rólunk. Mondhatni csak és kizárólag törvénysértések árán, a személyiségi jogaink, jogsértő kémkedések árán juthattak volna hozzá mindenhez, amit ma önként és boldogan megosztunk velük. 15-20 éve is a reklámok miatt érdeklődtek utánunk, ma is ezért teszik. Nincs ebben semmi futurisztikus vagy Mátrix (=a film) összeesküvés elmélete.

A világ nagyobbik fele arról szól, hogy termékeket és szolgáltatásokat kell tudni eladni

Minél jobban ismernek minket, már-már egyéni szinten, annál célzottabban és tudatosabban tudnak ránk hatni. Akkor is fogyasztói társadalomban élünk, ha két kézzel tiltakozunk ellene. A digitális világban nem tudunk elbújni, mi biztosan nem. Ha van internet előfizetésünk, ha használjuk a netet, keresünk, ha kommunikálunk rajta, tájékozódunk, akkor máris adatokat gyűjtenek rólunk. Mindent tudni fognak rólunk, de mindent. Amit online csinálunk, teszünk, azt szoftverek figyelik, elemzik, értékelik. Azt mondják most sokan, hogy csak az online világ óriásai kémkednek utánunk, elvileg a mi érdekünkben. Nem, nem csak ők. Mi, emberek, egyre fontosabbak vagyunk minden online szereplő számára.

A digitális világban az az érdekes, hogy ezerszer emberközpontúbb, mint bármilyen középkori világnézet. Minden rólunk, emberekről szól jó és kevésbé jó értelemben egyaránt.

Aki nagy, úgy értjük, hogy óriási látogatottságot ér el, ott felértékelődnek a felhasználók, a látogatók

„Ismerd a látogatóidat, tudj meg róluk mindent. Tudd mi érdekli őket, ha jó a kedvük és azt is, amikor rossz. Tudd, hogy milyen hatással van rájuk az időjárás, az évszakok, a bel- és külpolitika, a családi állapot, a munkahelyük, de még a szexuális szokásaik is. Az online térben nincsenek hálószoba titkok, nincsen magánélet, sokkal hatékonyabban megfigyelhetőek vagyunk, mint lehallgatva vagy bekamerázva.

Igen, az ilyen oldalak gondolatolvasók akarnak lenni, azáltal, hogy mindent tudni akarnak rólunk. Programozók nagy csapatai dolgoznak ma már egy-egy olyan oldal mögött, ahol a látogatottságban, bennünk, emberekben, értéket látnak. Minél jobban ismernek minket, annál nagyobb az értékünk. Az az érték, amit utána termékek és szolgáltatások reklámjaiban lehet hasznosítani.

Gondoljunk bele, milyen lehetőséget láthat bennünk egy vezető lakáshirdetési oldal!

Az ingatlan pont az, amihez valamilyen formában köze van szinte mindenkinek. Valahol mindenki lakik, valahol este lefekszik, reggel meg felkel. Főleg mostanában, amikor a lakáshirdetési oldalak látogatottsága rekordokat dönt.

Képzeljék el, amikor ott ülnek egy asztalnál a vezető hirdetési oldal pénzből élő emberei, és arról beszélgetnek, hogy a látogatók megismerésével még több pénzt kereshetnek, mint az ingatlanhirdetésekkel!

Persze kellenek lakáshirdetések, de azok száma Magyarországon nagyon korlátos 

Most egy olyan cég, ami azzal szembesül, hogy a növekedésének, a fejlődésének a gátja lehet az adott ország lakáspiacának a mérete, az mit csinál? Mondjuk évek óta azon dolgozik, hogy minél több pénzt keressen a látogatói megismerésével. Ha nem túl népszerű a sima regisztráció az oldalán, akkor jön az ártatlannak tűnő mobil alkalmazás. Az úgy is divatos és sokan szívesen használják a mobiljukat lakáshirdetések nézegetésére.

Ma már a fizetőképes kereslet mobilt használ. Az igazán fizetőképes azon netezik is. A legfizetőképesebb, meg nonstop online a telefonjával. Egy alkalmazás nem azért készül el legtöbbször, hogy nekünk felhasználóknak könnyebb legyen, hanem azért, hogy minél több információt tudjanak rólunk. Egy mobil alkalmazásnál nincs is jobb „jóhiszemű” kémkedésre alkalmas megoldás.

Nem hiába örülnek annak, amikor például Facebook vagy Google fiókunkkal regisztrálunk, használunk mobil alkalmazásokat. Már azonnal egy újabb személyes kapcsolat, egy újabb adatbánya rólunk. Képeket elemeznek, beszélgetéseket, feltérképezik az egész kapcsolati hálónkat. Tudják hol dolgozunk, az állásunkról is mindent megtudnak, megbecslik a fizetésünket és persze az anyagi helyzetünket. Ezzel már készen is van a térkép rólunk, amit mindig lehet finomhangolni.

Pontosan annyit érünk a digitális világban, amennyi pénzünk van. Ilyen egyszerű ez.

Persze jól tudjuk, hogy a fogyasztói társadalom nem a gazdagok fogyasztására épít. Hétköznapi fogyasztókra, ránk vadásznak, nekünk kell mindent eladni, még azt is, amire egyébként nincs is szükségünk.

Ebben a vezető lakáshirdetési oldal is üzletet lát 

Ez egy világtrend, ami „nem tegnap, hanem tegnapelőtt" kezdődött. Az ingatlanhirdetési oldalak felismerték évekkel ezelőtt, hogy a bevételnövekedésük kulcsa a látogatóik ki/megismerésre, és az így megszerzett adatokra építhető reklámozás. Például mit és mennyit érhetnek ilyen adatok a kereskedelmi bankoknak, fintech és egyéb pénzügyi szolgáltatóknak, akiknek a lakáshirdetést nézegetők potenciális ügyfeleik? Mindegy, hogy milyen pénzügyi szolgáltatásra van szükségük, bankszámla, bankkártya és hitelkártya, kölcsön, a lényeg, hogy "személyesen" tudják mire van szükségünk. Személyi kölcsön, fogyasztási/áruhitel, lakáshitel, szabadfelhasználású jelzálog, biztosítás, megtakarítások, befektetések.

A lényeg, hogy egy lakáshirdetési oldal sokat tudhat rólunk, ami nagyon értékes információ lehet másoknak.

Az adat az új olaj a digitális világban, ami arról szól, hogy ki tud minél több emberről minél több megbízható adatot szolgáltatni, elemezni, értékelni és utána ezt áruba bocsátani, termékek és szolgáltatások fejlesztőinek, értékesítő és marketing stratégáknak. Az ingatlanhirdetési piac ilyen adatok gyűjtésére és elemzésére kiváló terep. A digitális ingatlanpiac már nem is igazán az ingatlanokról (a hirdetésekről) fog szólni, hanem sokkal inkább a látogatókról. Ettől nem biztos, hogy könnyebb lesz a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók kapcsolatteremtése. Viszont új lehetőséget teremthet az ingatlanszolgáltatóknak, akik már ma is nagyon nehezen boldogulnak, ha nem ismerik „digitálisan” egy nagy látogatottságú ingatlanhirdetési oldal látogatóit.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan propaganda  mellékhatásai

ingatlanmarketing újlakáspiac lakáspiac ingatlan propaganda lakásárak 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kockázatelemzőként vannak történetek, lakáspiaci kockázatok, amikről késleltetve beszélünk. Egyes kockázatok olyan elképzelhetetlennek tűnnek, hogy bármikor az arcunkba vágják, hogy csak kitaláció, ilyen nem is létezik. Attól, hogy valamit még nem tapasztaltunk meg a lakáspiacon, attól még létezik.

A csóró bloggeren keresztül az unatkozó és kiégett, kiábrándult ingatlanoson át sok sértő kritikát kapunk, amikor felhívjuk a figyelmet az ember a legnagyobb és leginkább kezelhetetlen tényező a lakáspiacon is.

Az ember, akiről tudjuk, hogy bármire képes, ha az érdeke úgy kívánja. Törvények? Ugyan már! Erkölcsök? Ugyan már! Hit? A pénzben! Amikor azt mondjuk, hogy „Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei. Csak tükröt mutatunk, ami nem görbe, de mégis kihívás belenézni.”, ezalatt pont azt értjük, amitől a legtöbben leginkább tartanak.

Azt gondolják, hogy a legitimizált hazugságok, az agymosás, az érdekvezérelt manipulációk nem befolyásolják a lakáspiac szereplőit? Azt gondolják tényleg, hogy büntetlenül lehet hazudozni a lakáspiacon és olyan magyarázatokat adni a lakáspiaci folyamatokra, amik nem hogy nem igazak, de egyben mérgezik is a szereplők gondolkodását?

Az egyik legnagyobb hazugság, amivel az elmúlt években hitegettek minket, hogy munkaerőhiány van az építőiparban, ezért az építkezések lassabban fejeződhetnek be, vagy el sem kezdődhetnek

Aztán ez olyan, mint ha csak Budapesten lenne igaz, mert egyébként mindenhol máshol van munkaerő csak a Fővárosban nincs. Elhisszük? Tényleg bevesszük ezt a kamut? A többség elhiszi, simán benyeli. A csapból is ez folyik.

Majd amikor körbejárjuk a budapesti építkezéseket, akkor gyakran vendégmunkásokkal fogunk találkozni, akik minden nyelven tudnak beszélni csak magyarul nem.

Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is!

Budapesten meg azért az építőipar lakáspiacon aktív része minden csak nem emberi

Persze tisztelet a kivételnek. Csak a budapesti újlakáspiac mindig is trükkös világ volt. Mindenkinek ismerős , hogy mennyi lakást adtak el az adott projektben ? Tudják hogyan lehetett ezt féligazsággá tenni?

 - A beruházók fogták és stróman cégekkel vagy stróman magánszemélyekkel előszerződéseket kötöttek papíron.

- A fejlesztő a bank felé is tudta igazolni, hogy milyen sikeres, az meg finanszírozta a projektet.

- Eladott lakás nem volt, csak papíron, de a beruházó nyomta a marketinget, a vevők meg jöttek, akiknek elmondták, hogy hát az, meg amaz  a lakás is el van már adva.

- A vevőknek nem tetszett, ami volt, mert a jobb lakások már nem voltak benne a kínálatban.

- Majd később jött a trükk, hogy a „jófej” értékesítő telefonált, hogy éppen pont most lépett vissza egy vevő és felszabadult egy jó lakás”.

- Persze tudja mindenki, hogy az újlakásprojekt úgy működik, hogy az árak az építkezés végéig nőnek, minél jobban elkészül egy ház, annál többen érdeklődhetnek a kész házban lakások iránt.

- Ez is egyfajta kockázatkezelés a lakáspiacon, amit a vevők egy része bevállal, ha még tudja többet is kell fizetni egy lakásért egy már majdnem kész házban.

- Ezzel a beruházó jóval többért tudta a lakásokat eladni, hogy „kétszer” adta el, mint sem közvetlenül már az elejétől fogva igazi vevőket keresett volna a lakásai felére.

- Mert ez általában egy projekten belül legalább a lakások felét érintette.

- Minden csak attól függött, hogy mennyire volt mohó vagy kockázatvállaló a beruházó és az értékesítési csapat.

- Voltak olyan házak, főleg 2007-2008-ban, amik pont emiatt maradtak vevők nélkül, mert amikor volt vevő nem adták el, utána meg már a kutyának sem kellett az újlakás.

Azt mondják ma nincs ilyen? Ez már a múlt? Ma van jobb!

Nem tudjuk megmondani pontosan mikor jutott először a tudomásunkra - de nem tegnap -  hogy Budapesten új divat hódít a lakásprojektek világában. Nyitott füllel és szemmel járunk, mindent látunk és mindent hallunk. Azt csiripelték a vevők tavaly nyáron, hogy bizonyos beruházók elkezdték felmondani a szerződéseket a vevőkkel, és elkezdték visszafizetni a befizetett összegeket. A jogi hivatkozás egyszerű: vis major. Nem tudják teljesíteni a szerződésben foglaltakat, mert munkaherőhiány miatt a projektet nem tudják befejezni. Amikor először hallottuk, még mi is meginogtunk egy picit, hogy ez biztos csak olyan esetekben lehetséges, ahol tényleg megállt a projekt, vagy nem tudták elkezdeni.

Aztán kiderült, hogy ahol tényleg gond van a beruházózval és a generál kivitelezővel, ott inkább futhatnak a pénzük után a vevők, pereskedhetnek, nem kapnak semmit sem vissza olyan könnyedén. Na ilyenről sem nagyon hallani. Sőt mi még olyat is hallottunk befolyásos lakáspiaci szereplőtől, aki szerint ilyen nem is létezik a mai budapesti újlakáspiacon. Ha becsukja a szemét és bedugja a fülét, akkor tényleg.

Egyre több példa jutott el hozzánk, hogy bizony ez egy létező jelenség, amikor a munakerőhiányt vis major helyzetnek hívják és szerződést bontanak a beruházók

Nem egy beruházó van Budapesten, aki kihasználva ezt az ingatlanpiaci propagandát, amit a közvéleménnyel el is hitettek, elküldi a szerződött vevőt.

Mit csinál utána? Tényleg leáll az építkezés? Dehogyis! Újra eladják drágábban másik vevőnek.

A trükk a régi:

- Bejön olyan vevő, akiből az értékesítők kinézik ,hogy többet is fizetne, pont úgy mint 10-15 éve is csinálták.

- Jön megint a  kedves értékesítő telefonhívása, hogy egy lakás felszabadult és eladják 15-20 %-kal magasabb áron a lakást az új vevőnek.

A budapesti újlakáspiac furcsa viselkedése 2017-ben kezdődött, a számok is mutatták, hogy valami nincs rendben

Lehet, hogy a beruházók és az értékesítők elszámították magukat ismét, mint 10 éve? Saját maguk alatt vágják a fát a mohóságukkal? Mindenképpen, mert még egyszer mondjuk, hangsúlyozzuk, lehet hülyének nézni a vevőket, csak nem érdemes.

A munkaerőhiány mellett az is ingatlanpiaci propaganda, hogy óriási kereslet van Budapesten az újlakásokra

Ez megint kinek az érdekét szolgálja? Kik is mondják ezt? Látják, hogy milyen egyszerűen lehet sokszor elismételni valamit és végül elhitetni azt, hogy az újlakások ára azért nő, mert sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat.

El lehet ezt hitetni, újra és újra meg lehet ezt ismételni, csak nehogy úgy járjon több budapesti beruházó, mint ahogy járt 2009-ben. A nyakukon marad a sok lakás, mert

a vevők kizsigerelése 2008-ig a magyar lakáspiac válságában legalább annyira közrejátszott, mint a rossz hitelezés.

Az utóbbira mégis mindig gyakrabban hivatkoznak, mint kockázat, mintsem a beruházók jogsértő értékesítési szokásaira és piacellenes magatartására.

Az ingatlan propaganda mérgező, higgyék el nagyon mérgező, nem a barátunk, hanem a legnagyobb ellenségünk. A fejünket mérgezi, a gondolatainkat, azért, csak azért, hogy minél több pénzt csaljanak ki tőlünk, megtévesszenek, tévedésbe ejtsenek, tévedésben tartsanak. Ha ezzel még kárt is okoznak, akkor az csalás, ami bűncselekmény Magyarországon. A jog szerint, elvileg. A gyakorlatban meg ez az újlakáspiac, a budapesti újlakáspiac, amihez sokan adják a nevüket, sok embernek benne van a keze. Felelősségre lesznek vonva? A falnak csak füle van, de ha a falak bírók is lehetnének, akkor talán!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Startup vagy Startdown

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely

Vannak dolgok, amik alig változnak. Ugyan az a folyó és ugyan azok a lábak, amik mindig belelépnek. A lábak tulajdonosai változnak, a folyó nem. Most legyen itt egy elképzelt beszélgetés, ami egy valóságos és megtörtént párbeszéden alapul. Szóljon mindazokhoz, akik már beleléptek abba a bizonyos folyóba és azokhoz is, akik tervezgetik, de még azokhoz is, akiknek véleményük van a magyar ingatlanhirdetési oldalakról, de egyik oldal sem a barátjuk. Mert azt mindenki gyorsan megtanulja, amikor felnő, hogy az embernek vagy véleménye van, vagy barátai.

- Láb a folyóban: Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk, szívesen látjuk újítási ötleteinkkel, nézőpontunkkal. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen. Regisztráljon, megéri!

- Fej a testen: Amit eddig tudok, hogy a hazai piac nem bír el egynél több hirdetési oldalt. Próbálkoztak és próbálkoznak kicsiben és nagyban is sokan. A vezető hirdetési oldallal senki nem tudta eddig felvenni a versenyt sem üzleti modellben sem pedig ismertségben. Ma is ugyanúgy aktuális ez a kérdés.

„A lakáshirdetésnek nem az a lényege, hogy minél több helyen legyen elérhető, hanem csak ott, ahol valóban keresik.” –  Ingatlan dotkom, 2016. január 7. „De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.”- Brand trend az ingatlanpiacon, 2017. június 9.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk..."

- Láb a folyóban:  Egyet értek vele, lesz oldal ami feljön és lesz, ami lemegy. Viszont még én észrevettem hogy hiába van sok pénz egy oldal háta mögött, ha valahogy nem emberi, nem személyes stb. Erre mindig figyeltem és figyelni fogok. Amúgy nálunk jelenleg az ár stabil lesz, mert ingyen csináljuk:-).

- Fej a testen: Minden oldal ingyenes először. Tényleg. Mindegyik így kezdte, még a vezető hirdetési oldal is :)

- Láb a folyóban: Jó, de az azért elég erős, amit csinál a vezető hirdetési oldal. Amíg én vezetem az új hirdetési oldalt, sosem megy végbe az, ami a többinél. Kreditezés a hirdetések kiemelésére is ki fog maradni, nem mlm-zek:-) Kép nélkül eladni valamit az szinte lehetetlen az ingatlanpiacon. Mondjuk nem rossz az ötlet 1 képpel hirdetni, bár szerintem az sem jobb, inkább átlátszó miért van:-)

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...ingyen csináljuk"

- Fej a testen: Azt látom, hogy ezen az új hirdetési oldalon is van kiemelt hirdetés. Teljesen mindegy, hogy milyen formában és mennyit kell érte fizetni, de minden oldal ezt csinálja, az összes hirdetési oldal. Plusz pénzt kér azért, hogy a hirdetés könnyebben észrevehető legyen. Egyik megoldás sem tisztességesebb a másiknál, mert a vevők és a bérlők sem azokat a lakásokat látják, amik tényleg jók árban és minőségben, hanem azt látják, amiért többet fizetnek a hirdetők. Azt látom, hogy ez az új hirdetési oldal is ebbe az irányba indult el. Ez is tipikus minden oldalnál, de közben mind a vezető hirdetési oldalt másolja. Pénzt akarnak csinálni a hirdetésből és nem kiszolgálni a vevőket, bérlőket. Aki először veszi tényleg komolyan a vevőket és a bérlőket, az fogja csak tudni megszorongatni a vezető hirdetési oldalt. Egyébként klónok maradnak. A hirdetési oldalak mind a hirdetőkre koncentrálnak. Ez a baj, ez egy nagyon nagyon rossz üzleti modell.

„A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből…” – Vevő vagyok, 2017. október 18.

- Láb a folyóban: Igen, valahogy persze előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni, csak az nem mindegy, hogyan és mennyiért. Én szeretném, ha pl. 10 milla alatti hirdetések teljesen ingyenesek lennének, 20 milla alattiak is kedvezményes legyen stb. De egyenlőre amúgy nem játszik, mert minden hirdetés ingyen van :-) - 

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni..."

- Fej a testen: Kedves Új hirdetési oldal! A vezető hirdetési oldalon is ingyenes a hirdetés képekkel eladó hirdetésnél 12 millióig, kiadónál 100 ezer forintig. Csak akkor fog az új hirdetési oldal labdába rúgni, ha a vevők és a bérlők komolyan veszik. Azért hirdet mindenki a vezető hirdetési oldalnál, mert ott keresnek a vevők és a bérlők. Ha ezt az új hirdetési oldal sem veszi számításba - mint eddig egyik új hirdetési oldal sem tette - akkor az idejüket pazarolják csak. Higgye el, ha az új hirdetési oldal érdekes a vevők és bérlők szemében, akkor lesz érdekes a hirdetők szemében is. Fordítva ez már nem igaz. Hiába vonz majd be hirdetőket, olyan hirdetésekkel, amik mind a vezető hirdetési oldalon is rajta vannak, a vevőket és a bérlőket a klón oldal és klón hirdetések nem fogják érdekelni. Emiatt pénzt sem tudnak csinálni az új oldalból, mert a hirdetők azért fizetnek olyan sokat a vezető hirdetési oldalnak, mert ott el tudnak vagy ki tudnak adni ingatlanokat. A többi oldal meg azért nem rentábilis, mert ott a hirdetők nem tudnak pénzt csinálni az eladó és kiadó hirdetésekből. Az nem üzleti koncepció, hogy olcsóbb akar lenni a vezető hirdetési oldanál. Jobbnak kell nála lenni. Ez az olcsóbb akarok lenni koncepció minden egyes próbálkozást kicsinált eddig. Óriási összegeket el tudtak égetni hirdetési oldalak mögött, csak azzal, hogy olcsóbbak akartak lenni, eredmények nélkül. A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem. Ne is higgyen benne. Teljesen felesleges. Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem. Ezt tudja a vezető hirdetési odal is és tudják a hirdetők is, de még a vevők és a bérlők is tudják tudat alatt.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem."

- Láb a folyóban: Köszönöm az észrevételt, az ötleteket, meglátásokat, de azért regisztráljon az új ingyenes hirdetési oldalon. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen.

- Fej a testen: Szívesen.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem."

Képek: Jessica & Sinclair Breen - Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Én vagyok az ügyfél!

ingatlan marketing ingatlanhirdetés ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nehezen elérhetőek a hirdetők? Ismerős helyzet? Hiába hívjuk, nem veszi fel. Írunk üzenetet, akár sms-ben, akár emailben, vagy csak a hirdetési oldalon keresztül, de nincs semmi visszajelzés.  Esetleg több nappal később egyszer csak a semmiből megcsörren a telefon és visszahív minket a hirdető. Az is ismerős, hogy össze-vissza telefonálunk és a végén már azt sem tudjuk kivel beszéltünk és kivel nem? Összekeverednek bennünk a lakások képei, címek, minden. Tiszta káosz tud lenni a fejünkben.

Ez befolyásolhatja egy ingatlan eladását és kiadását?

Sokszor nem az lassítja az értékesítést – beleértve az adásvételt és bérbe adást - hogy a hirdetőket körülményes elérni. Leginkább az az alapvető probléma, hogy nagyon különböző embereknek kell egymással kommunikálni. A kommunikáció meg nem mindenki erőssége. Emberek vagyunk és hiába beszélünk akár egy nyelvet, ettől még nem mindig értjük meg mit akar a másik tőlünk. Mindeközben az emberi tényező megkerülhetetlen, ha eladó, ha kiadó ingatlanról beszélünk. Ezek az emberi kapcsolatok kétoldalúak, legalábbis sikeres adásvétel és lakásbérleti szerződéshez ez a minimum. Ha egyoldalú, tehát, nem érjük el a hirdetőt és nem is jelentkezik, sem egy napon belül, de még egy héten belül sem, akkor nem biztos, hogy tovább érdemes vele keresni a kapcsolatot. Ezt nehéz megállni, amikor tetszik nekünk az az ingatlan, amit hirdet. Valami megfogott minket benne, vannak még kérdéseink és persze meg is szeretnénk nézni, de a hirdető nem elérhető. Ezen túl kell tudni lépni. Lehet a hirdetés kamu. Ez főleg akkor lehet igen valószínű, ha „túl szép, hogy igaz legyen” a hirdetés, mert akkor általában az nem is igaz. Olcsó és szép lakások nincsenek, sem az eladó sem a kiadó ingatlanok piacán. Helyesbítenénk, vannak ilyen hirdetések, de nincs mögöttük valódi ingatlan. Most koncentráljunk inkább azokra a hirdetésekre és hirdetőkre, akik visszahívnak és visszaírnak nekünk és kiépül az a bizonyos kétoldalú kapcsolat, ami ahhoz kell, hogy a végén abból adásvételi vagy lakásbérleti szerződést kössünk.

Egyik gyakori probléma az emberi lustaság

Nem mentjük el a korábban már hívott számokat. Ha visszahívnak minket és fogalmunk sincs, hogy miért, melyik lakás hirdetője keres minket, na az lassítja a kétoldalú kapcsolatteremtést. Igenis mentsünk el minden számot, amit hívtunk. Rendeljünk hozzá olyan nevet, amiből biztosan tudjuk később, hogy melyik hirdetésről van szó. A hirdetett ingatlan címe (ha van), az mindig jól jön, akár valami vicces névvel, mert volt valami fura a képen, a leírásban, bármi, amiről csak és kizárólag az adott lakás jut majd az eszünkbe. A hirdetés számát/azonosítóját is elmenthetjük, hogy tudjunk rá azonnal hivatkozni - az mindig jó, ha nincs jobb ötletünk. Közben az sem árt, ha listát vezetünk a számunkra érdekes hirdetésekről és állandóan frissítjük azokat.

Egyszóval legyünk felkészülve

Felkészülve arra, hogy a hirdető visszahív minket. Ha felkészületlenek maradunk, akkor megint ott vagyunk, hogy megy a tanakodás, hogy ez az a „földszinti” lakás, majd jön a hirdetői válasz, hogy "nem, ez a harmadikon van". Majd kontrázunk és mentjük a menthetőt azzal, hogy "már tudom, ez a teljesen berendezett lakás, ugye?". Majd a hirdető mondja, hogy "nem, ez teljesen üres".

Szóval, ha nem muszáj, komplett hülyét ne csináljunk magunkból érdeklődőként.

Az a tapasztalat, hogy az érdeklődők többsége csak telefonál, csak telefonál és nincs arra felkészülve, mi lesz akkor, ha nem veszik fel. Csak bosszankodunk, morgolódunk ahelyett, hogy már eleve előre elmentenénk a számot, mielőtt felhívnánk. Szépen felkészülünk és nem csak úgy telefonálunk, amikor éppen meglátjuk a neten a hirdetést. Az sem segít ezen, amikor  a számokat csak simán betesszük a híváslistába, majd amikor van egy szabad pár percünk, akkor elkezdjük gépként hívni őket. Olyan szöveggel, hogy „most nincs előttem a hirdetés, mert este/reggel/tegnap láttam, vagy nem is láttam, csak mondták, hogy hívjam fel”, és így tovább, kiegészítve azzal, hogy „tudja már annyi emberrel beszéltem és annyi hirdetést néztem, hogy nem emlékszem pont az önére”, mert megint az fog kiderülni, hogy fogalmunk sincs milyen hirdetésre telefonálunk.

Mulatságos vagy tragikomikus élethelyzet, amikor egy hirdetésre valaki úgy jelentkezik, hogy leplezve a „tudatlanságát”, azt, hogy fogalma sincs milyen hirdetéshez tartozó számot hív, csak felírta, hogy fel kell hívnom: „Tudna mondani nekem valamit a lakásról?” - mintha 1998-ban lennénk és egy kétsoros Expressz újsághirdetésre jelentkezhetnénk. A hirdető meg lányos zavarában annyit tud kérdezni tőlünk, hogy „Látta a hirdetést? A képek és a leírás alapján mi lenne pontosan a kérdése, mire kíváncsi?”. Érdeklődőként, meg jobb esetben a képekre talán még vissza tudunk emlékezni nagy nehezen, de a hirdetési szöveg már  kevés érdeklődőben hagy maradandó élményt, pedig lehetnek benne fontos információk, amikről teljesen feleslegesen fogunk telefonban érdeklődni.

Láthatjuk, hogy tényleg mindegy felveszi vagy nem veszi fel a hirdető azonnal már az első híváskor a telefont. Érdekődőként nekünk az a dolgunk, hogy legyünk mindenre felkészültek. Ha nem veszik fel és később visszahívnak, akkor arra. Ha azonnal felveszik, akkor meg arra. A mai mobil világban bárki lehet olyan helyzetben, hogy nem tudja fogadni a hívásunkat. Nekünk sem kell akkor felvenni, amikor nem tudunk normálisan beszélni.

Egyik legfontosabb érdeklődői tulajdonság az, hogy tudjunk odafigyelni a hirdetőre.

Ha felületesek vagyunk, totálisan figyelmetlenek, nem csak a hirdető idejét fogjuk rabolni, de még a sajátunkat is pazaroljuk. Könnyű ezt mondani, mondják most sokan, akik ezt olvassák. Kioktatás! Még, hogy az érdeklődő készüljön fel a kapcsolatteremtésre, legyen tudatos és rendszerezze a kiválasztott hirdetéseket, „tanulja” meg őket, legyen tisztában mindig mindennel, hogy milyen ingatlan ügyében és kivel beszél. Micsoda képtelenség már ez! Milyen abszurd elvárás!

Ekkora ökörséget is ritkán olvasni

Ritkán bizony. Azt gondoljuk ugyanis teljesen tévesen, hogy ügyfélként nekünk mindent szabad és örüljön egyáltalán a hirdető, hogy megkeressük. Neki az a dolga, sőt a kötelessége, hogy ha nekünk akármilyen hiányos és felületes is az ismeretünk az ő hirdetéséről, bizony-bizony magyarázzon, meséljen, kaparjon és teperjen, járjon a kedvünkbe és nyalja fényesre a valagunkat.

Ez az én vagyok az ügyfél mentalitás az ingatlanpiacon nem úgy működik, mint a kereskedelemben vagy a vendéglátásban.

1. Furán veszi ki magát, de a hirdetésre jelentkező még nem ügyfél az eladó és kiadó ingatlanok piacán.

2. Ahhoz, hogy egy érdeklődőből ügyfél legyen, ahhoz az érdeklődőnek is tennie kell.

3. Ha a hirdető őt csak érdeklődőnek tartja - abból is komolytalannak - akkor megint nem beszélhetünk ügyfél-hirdető kapcsolatról.

4. Elég tipikus jelenség az ingatlanpiacon, hogy az érdeklődők magukat nevezik ügyfélnek és nem várják meg, amíg a hirdetők hívják őket így.

Ki az ügyfél?

Az ügyfél az, aki nem „lakást keres”, hanem, aki vásárol vagy bérel. Aki „lakást keres”, az csak érdeklődő. Azok, akik költik is a pénzüket, szerződést is kötnek, nem csak „keresnek”, na ők az ügyfelek.

Nehéz kommunikálni egymással. Nem nehéz viszont egymást félreérteni, főleg, ha nem figyelünk oda egymásra. Minden ügyfél érdekelődő is, de nem minden érdeklődő ügyfél az ingatlanpiacon. Ezt jó, ha nem felejtjük el, amikor érdeklődőként újra piacra lépnénk és vad call centeresnek képzelnénk magunkat, egy nap alatt akár több tucat számot is felhívva. A nap végére, meg azt sem tudjuk, hogy kivel és miért beszéltünk, nem hogy azt, egyáltalán miről. Másnapra meg amnéziásak leszünk. Aki így viselkedik, az ne várja el, hogy ügyfélnek tekintsék az ingatlanpiacon a hirdetők. Ne legyünk komolytalanok, mert akkor komolytalannak is fognak tartani, olyan aki "csak keres", de "nem talál" semmit az ingatlanpiacon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshirdetési oldalak felelőssége 

lakáshirdetési oldal ingatlan hirdetés ingatlan marketing lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon, a lakáshirdetések és az adásvételek világában szokás az ingatlanközvetítőket a szükséges rossznak látni. Ha ők nem lennének, mennyire jobb lenne minden - mondogatja a lakáspiac. Ingatlanosok kíméljenek története minden lakásvásárlónak és eladónak, bérlőnek és bérbeadónak van. Azzal szoktak védekezni, hogy találkoztak jó ingatlanossal is, de egyébként a többségük semmire sem jó.

Az az érdekes ebben a jelenségben, hogy még maguk az ingatlanosok is így gondolják. Arról beszélgetnek egymás között, nyalogatva a sebeiket, hogy a szakma fel van hígulva. 80-90 %-a az ingatlanközvetítőknek nem kellene, hogy dolgozzanak, a maradék 10-20 % jó ingatlanos meg szenved a kóklerektől.

Ez körülbelül összecseng a vevők-eladók és bérlők-bérbeadók tapasztalataival is. Az az érdekes, hogy a hirdetési oldalakat, magát az online lakáspiacot nem igazán hibáztatja senki semmiért. Ha ott valami nem jó, nem működik, azért is az ingatlanosok a hibásak.

Mondjuk ki bátran: az ingatlanközvetítők a lakáspiac bűnbakjai. Rájuk lehet húzni a vizeslepedőt és bennük lehet látni és láttatni a lakáspiac összes problémáját, amivel ember találkozhat.

Ez nagyon jól jön a hirdetési oldalaknak, mert levesz a vállukról egy nagy terhet, a felelősség terhét

A hirdetési oldalak csinálhatnak és mondhatnak bármit, rájuk nem fognak haragudni a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók. Nem fogják azt mondani, hogy egyik hirdetési oldal sem megbízható. Tényleg, mitől megbízható egy hirdetési oldal? Azért, mert ott megbízhatóak a hirdetések, amikért megint nem ők a felelősek, hanem mindazok, akik feltöltik – mondanák sokan. Ez benne a trükk, mossák a hirdetési oldalak a kezeiket, miközben ők egyébként kikből is élnek meg? Elsősorban jelenleg még mindig az ingatlanközvetítőkből és az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos minden más hirdetésből, amit az oldalaikon pénzért el tudnak adni.

A hirdetési oldalakat tartja el az a 80-90 % kókler és 10-20% jó ingatlanos is.

Meg tudna-e élni a magyar ingatlanhirdetési piac csak a jó ingatlanosokból?

Komoly kérdés és merőben elméleti, mert egy biztos, a hirdetési oldalaknak semmilyen érdeke nem fűződik ahhoz, hogy a hirdetők száma drasztikusan megfogyatkozzon. Azért élnek a kommunikáció minden eszközével, hogy hassanak a hirdetőkre, hogy náluk hirdessenek. Tv, rádió, nyomtatott és online média, mindenhol ottvannak, beszélnek, sikerorientáltak és szinte állandóan optimisták. Csupa öröm és boldogság egy hirdetési oldal média jelenléte. Gyertek hozzám, hirdessetek nálam, fizessetek nekem, emeltessétek ki a hirdetéseiteket, fizessetek azért, hogy a vevők és a bérlők könnyebben és gyorsabban megtalálják. Egyesek azért is pénzt kérnek, hogy a közösségi oldalaikon „véletlenül” és randomszerűen ajánlják a követőiknek. Azért is pénzt kérnek, hogy különböző extra oldalakon kiemeljék, hírlevélbe bekerüljön az adott ingatlan, blogbejegyzésbe, hírbe, mint a hét legjobb ár/érték arányú, legszebb, szépen felújított, menő lakása, stb. ingatlana.

Bármilyen formában tud ma már egy hirdetési oldal pénzt csinálni egy eladó vagy kiadó lakás hirdetéséből.Csak és kizárólag a hirdető pénztárcáján múlik, hogy mennyit szán erre.

Új építésű társasházaknál ez (sok) tízmilliós bevételt jelent, de egy egyszerű eladó használt lakásnál is jó néhány százezer forintról beszélhetünk. A hirdetési oldalnak teljesen mindegy ki kéri, ki fizeti ezt, a lényeg, hogy fizessen érte.

Ezért lehet könnyedén az, hogy furcsa, nem is olyan biztos, hogy megbízható hírket, közleményeket, interjúkat, egyszóval kommunikációt hallunk és hallhatunk ezektől a hirdetési oldalaktól.

Ki ne látott volna már meghökkentő megjegyzéseket egy-egy közösségi oldalon kiemelt lakáshirdetés fölött. Mintha a hirdetési oldal nem is ugyanazt a lakást nézné, mint a vevők vagy a bérlők. Minden szép, minden jó, minden luxus, minden csodálatos, és minden álomszerű, ha egy hirdetési oldal beszél róla. Egy hirdetési oldal szerint minden kiadó lakás gyorsan kiadható, minden eladó lakás gyorsan eladható. Ma minden jó és ma minden szép, szinte minden tökéletes és egyébként is nem szabad elfeledkezni, hogy mindneki amúgy új lakást szeretne venni.

Az újlakásmánia a hirdetési oldalaknál nem véletlen

Hiába a használt lakások piaca a legnagyobb Magyarországon, bőven 90% feletti a eladott használt lakóingatlanok aránya, óriási marketingköltségekkel dolgoznak a fejlesztők/beruházók, ha új lakásprojekteket akarnak értékesíteni. A hirdetési oldalak így minden lehetőséget megragadnak, hogy népszerűsítsék az eladó újlakásokat, az újlakáspiacról beszéljenek, természetesen leginkább csak pozitívan. Egy újlakás sosem lehet elég drága, elég elcseszett helyen ahhoz, hogy egy hirdetési oldal ne lásson benne fantáziát, ne éreztesse azt, hogy arra óriási a kereslet.

Egy hirdetési oldalnak, mint minden kereskedőnek, minden eladó

A pénz náluk is beszél. A vevők és a bérlők másodlagos és harmadlagos szereplők náluk, bár ha beszélni kell róluk, akkor őket is dicsérik, főleg a látogatottsági statisztikáikkal. Csak ott meg az a bibi, hogy a sok látógatónak több mint 90%-a nem is vevő vagy bérlő. Ezért az a lakáspiaci konszenzus, miszerint a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók szerint a lakáspiacunk állapotáért csak és kizárólag a sok rossz ingatlanos a felelős – még a jó ingatlanosok szerint is - talán 2018-ban érdemes lenne ezt újragondolni. Ugyanis ameddig ezzel hitegeti magát az egész lakáspiac, győzködik egymást a szereplők, hogy most már végre valahára tisztuljon meg az ingatlanközvetítő szakma, mert ők a felelősek mindenért, addig a hirdetési oldalak szépen csendben vevőstől, eladóstól, bérlőstől, bérbeadóstól és még ingatlanközvetítésestől, úgy „am Block” az egész magyar médiával együtt, kb. mindenkit az orruknál fogva vezethetnek és még közben ezzel pénzt is kereshetnek, nem is keveset. Ügyes, nagyon ügyes taktika.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

albérletpiac bérleti díj ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.”foglaltuk össze múlt nyáron a biztonságkeresés fontos szerepét a magyar albérletpiacon. Viszont eljön a gondolat, vagy a felismerés minden bérbeadó életében, hogy itt lenne az ideje bérleti díjat emelni, főleg így év elején.

Ez igazán olyan bérbeadókat érinthet, akiknél állandó, fix bérlő van már évek óta. Ők úgy érzik kimaradnak a „jóból”, esetleg azt, hogy túlságosan is jól jár a bérlőjük azzal a kényelmes helyzettel, hogy el nem költözik, mert mindenhol máshol többért tudna csak lakni. A bérleti díj emelése könnyűnek tűnik akkor, ha bérlőcsere van. Elmegy a régi bérlő, meghirdetjük magasabb áron és kiadjuk. Ez az elmélet. A gyakorlatban ez nem mindig pont így sikerül. Ott is szembesülhet egy érdekes kihívással a bérbeadó, amivel annak is szembe kell néznie, aki nem akar bérlőt cserélni, csak több rendszeres bevételt szeretne a kiadott lakásából.

Az egyik bérbeadó már feladta a biztosat a bizonytalanért. Pont azért küldte el a bérlőjét, mert úgy érezte, hogy ő nem akarna neki többet fizetni, így inkább úgy gondolta „könnyedén” lecseréli. A média, sok „szakember” is agitálja a bérbeadókat, hogy nekik áll a zászló, ostoba az a bérbeadó, aki nem él a hurrá optimista albérletpiac lehetőségeivel.

Aki bérleti díjat akar emelni, de közben a bérlőjét is meg akarja tartani, még elveszítheti a bérlőt ennek ellenére is. Ez az első, amit bele kell tenni, abba a képzeletbeli kalapba. Bérleti díj emelés előtt azt kell mérlegelni, hogy a bérlő elmehet-e csak azért, mert emelni akarunk.

Az a feltételezés, hogy máshol is csak drágábban tudna bérelni nem feltétlenül igaz. A bérleti díj mögött ugyanis nem csak a pénz van, hanem a lakások markánsan különböző adottságai is. A bérleti díjak nagyon egyformák, nagyon hasonlóak tudnak lenni, de a mögöttük lévő lakások meg annál különbözőbbek.

Az elmúlt évek bérleti díj emelkedése mögött nem csak általánosan a lakáspiac újraárazását lehet megfigyelni, hanem egy tipikus magyar lakáspiaci jelenséget is. A lakások minősége akkor változik meg elsősorban, ha gazdát cserélnek. Minél tovább van egy lakás egy tulajdonban a leggyakrabban annál kevésbé nyúlnak hozzá. Az elmúlt években sok lakást felújítottak valamilyen formában és minőségben, amit eladtak. Ezek természetszerűleg magasabb bérleti díjért kerülnek vissza az albérletpiacra, mint amennyiért az eladás és a felújítás előtt ki voltak adva.

Az is egy magyar lakáspiaci sajátosság, hogy a bérbeadók ritkábban veszik figyelembe a lakásuk minőségét és életszínvonalát, amikor beárazzák maguknak és nem feltétlenül a bérlőknek. A rosszabb minőségű és adottságú lakások arányaiba véve mindig rosszabb ár/érték aránnyal bírnak, magyarul jóval drágábbnak tűnnek az albérletpiacon a bérlőknek.

A lakások hihetetlenül gyorsan elavulnak. Sokkal, de sokkal gyorsabban a bérlők szemében, mint a bérbeadókéban. Ennek ellenére, ha elkezdik őket kiadni, addig nem akar a bérbeadó komolyabban hozzányúlni, ameddig csak kiadja. Olyan lakásokban, ahol előtte a bérbeadó maga lakott, sokszor pont azokat az időket idézi, csak már több év(tized)es amortizációval együtt, mint amikor a tulajdonosa kiköltözött. Ez évtizedeket is jelenthet egy lakásban.

Mennyi olyan lakást szeretnének még ma is kiadni, amihez a 70-es és 80-as években nyúltak hozza utoljára? Egy lakás kifestése nem felújítás – szögezzük le. De már a 90-es években épült és azóta teljesen magukra hagyott lakások sem feltétlenül versenyképesek az albérletpiacon. Ma már 2018 van, és úgy telt egy 10-20 év a bérlők és a bérbeadók életében, hogy néha teljesen összezavarodnak, hogy mit is jelent a felújított vagy az újépítésű lakás.

Igen, egy 10 éve felújított vagy épített lakás nem felújított és nem is új építésű 2018-ban. Az albérletpiacon mégis könnyedén találkozni ezekkel a megjegyzésekkel egy hirdetésben. A képeken látszik, hogy minden elavult és idejét múlt már, de nem baj, a bérlőket lehet hülyének nézni.

Hülyének is nézik a bérlőket, de az ilyen bérbeadók ritkán érik el a céljukat, vagy inkább egyszerűen csak kudarcot vallanak az albérletpiacon.

Most jutunk el oda, hogy mindegy elküldtük-e már a bérlőt vagy éppen most akarunk vele egyezkedni a magasabb bérleti díj reményében, először is bérbeadóként illik tisztában lenni a lakásunk értékével albérletpiaci szempontokból. Amelyik lakás ugyanis eladható, még nem biztos, hogy kiadható is.

Sok elhanyagolt és korszerűtlen lakás tulajdonosa nem is tudja, hogy az utolsó normális bérlőjét küldte el vagy éppen az utolsóval egyezkedik a magasabb bérleti díjról. Azt hinni, hogy egy lakás mindig kiadható, egy téves albérletpiaci sztereotípia.

Kiadható, csak egy idő után nem pénzért fognak benne lakni, hanem brahiból és balhéból. Jönnek a kimondottan az ilyen lakásokba beköltöző emberek, akiknek senki sem szeretne lakást kiadni. A rossz minőségű és problémás lakások a problémás bérlők elsőszámú piaca.

Az a bérbeadó, aki nem akar költeni a lakására, csak emelni és emelni a bérleti díjon, az végül kiárazza magát az albérletpiacról és ott találja magát, hogy vagy kiadja „ingyenélőknek” és elfogadja a „szívességi lakáshasználók” hátrányait, vagy már inkább meg sem hirdetni és hagyja üresen állni.

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

- Ha tényleg pár éve újítottuk fel "normálisan" a lakást vagy pár éve épült

- Ha tényleg van mozgástér a lakás bérleti díjában a lakás életminőségéhez képest.

- Ha a bérlőnek tényleg alternatíva a lakás, még az emelt áron is, anélkül, hogy egy forintot is rá kellene költenünk.

- Ha inkább abban vagyunk biztosak, hogy a bérlő gond nélkül fogadja el az emelést és nem abban, hogy elköltözik egy „jobb” lakásba.

- Csak azért nem feltétlenül emelhetünk bérleti díjat, mert már "régen" emeltünk.

Ha a lakásunk az utolsókat rúgja az albérletpiacon, ha az utolsó bérlőnkkel állunk szembe, aki után vagy el kell adnunk a lakást, vagy pedig fel kell újítani sok-sok millióért (ha egyáltalán van annyi megtakarításunk), akkor kétszer-háromszor-négyszer is gondoljuk meg, hogy feladjuk-e a kényelmes és biztos bérlőt egy bizonytalan és teljesen ismeretlen bizonytalanért.

Az albérletpiacon nincs értékbecslés, de attól a bérleti díjaknak még van értéke. A bérlők pedig szeretik maximalizálni az értéket, amit a pénzükért kapnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Ez az otthonom, nem átjáróház"

családi ház kertes ház ingatlanpiac ingatlan marketing Görbe Nóra 2018 Pest megye Magyarország Ingatlanműhely

Na igen, egész más eladóként megélnünk a vevők érdeklődését, mint mondjuk ingatlanközvetítőként. Az ingatlanközvetítők sem túlságosan kedvelik, ha egy eladó ingatlanhoz csak feleslegesen mennek ki ügyféllel. Az ingatlan tulajdonosa viszont valószínűleg jóval hamarabb fog belefáradni ebbe. „Csak a vevőnek hirdessünk, mert csak a vevőnek eladó” – egy értékesítési filozófiának is felfogható. Kár, hogy Görbe Nóra nem olvasta ezt munkánkat és úgy vágott bele a házának az eladásába, hogy naiv volt. Gyorsan ki is égett, tudtuk meg ma. Pedig hónapokkal ezelőtt még lelkesen mesélt a házról, amiből már akkor kiderült, hogy nagyon egyedi adottságai vannak. Ezzel teljesen tisztában is van az eladó.

Ha eladóként tudjuk azt, hogy a házunk nem tipikus vagy átlagos házvásárlóknak való, akkor egy dolgot azonnal észben kell tartani. Nagyon-nagyon valószínű, hogy egyetlen egy vevőt fog érdekelni a piacon. Az is lehet, hogy az a vevő még nem is kezdett el keresni. Kis túlzással egy ilyen ház 100 ezer emberből egyet, ha komolyan érdekel.

Ez azt is jelenti egyben, hogy nem ne akarjuk belelátni minden érdeklőbe, hogy ő az. Egy ilyen házat, ha havonta egy érdeklődőnek megmutatunk, már sokat mondtunk.

A sok érdeklődő egy ilyen házra csak azt jelenti, hogy rossz a hirdetés, rossz a marketing, becsapja az érdeklődőket, akik egészen mást feltételeznek egy online hirdetés alapján, mint amit utána a valóságban kapnak.

Erre azt halljuk és olvassuk, hogy Görbe Nóra inkább megszüntette az online hirdetést, mert belefáradt az állandó lakásturistákba.

Egy ház minél egyedibb igényeket szolgál ki, annál jobban át kell gondolni annak az értékesítését

- Ha fotózzuk, ha leírást készítünk, de még azt is, hogy mennyire fogjuk előszűrni az érdeklődőket.

- Nem kell ugyanis azonnal megmutatni valakinek egy eladó ingatlant, mert meg akarja nézni.

- Beszélgethetünk vele az igényeiről, hogy mit is keres valójában.

- Küldhetünk további képeket, videót, szinte bármilyen eszközt bevethetünk arra, hogy elvegyük a kedvét a háztól.

Akinek ugyanis sikerül elvennünk a kedvét, őt nem érdekli a ház komolyan.

Egy „problémás” ingatlannál rengeteg energiát és időt spórolhatunk meg magunknak, ha minél reálisabban állunk az értékesítéshez

- Itt nincs helye rózsaszín ködnek, marketing bullshitnek, hogy ez az „álmai otthona”, amit keres.

- Ha tudjuk, hogy Magyarországon kb. 100 embert érdekelhet az eladó ingatlanunk, akkor keresnünk, kutatnunk kell őt, abban bízva, hogy legalább egy belőlük éppen most akar vásárolni.

- A sok érdeklődővel az is a baj, hogy az embernek egy idő után el is megy tőlük a kedve, befásul, unott lesz és érdektelen.

- Ez pedig lassítja, az amúgy is nehézkes és időigényes értékesítést.

Minőségi időtöltésnek kell lennie egy ilyen ház bemutatásának minden percének. Ez pedig nem a mennyiségről szól, nem arról, hogy minél többen jöjjenek el. Pont ellenkezőleg.

Görbe Nóra rá is jött a végére, hogy feleslegesen pazarolta az idejét és az online hirdetés azonnali leállításában látta a gyors tűzoltást.

A hirdetést mi már nem láttuk, csak az említett riportot, amiből azonnal levágtuk, hogy ez a ház nem érdekli a Budapest körül ma nézelődő vásárlók 99,999%-át

Ha mi ebből ezt szűrtük le, akkor azt gondoljuk, hogy egy nálunk sokkal profibb és hozzáértőbb még inkább ezt gondolná. Ehhez képest nem tudjuk, hogy az online hirdetés mit tudott vagy mit nem. Nagyon sajnáljuk, hogy Görbe Nóra egy olyan emberrel nem tudott beszélni a háza értékesítéséről komolyan és nyíltan már hónapokkal ezelőtt, hogy elkerülje ezt.

Néha pont azért érdemes külső, tehát harmadik féllel beszélni egy ingatlanról, mert nem kötik hozzá érzelmek, tárgyilagos és racionális tud maradni.

Ingatlanközvetítőként, ha meglátunk egy ilyen házat, valaki csak azt látja benne, hogy találkozik személyesen Görbe Nórával. Az ilyen ingatlanos annyit ér, mint az ilyen érdeklődő, akit szintén nem a ház érdekl, hanem az eladója. Könnyen előfordulhat, hogy Görbe Nóra abba a csapdába esett, mint sok ismert arc és név. „Bazári majomnak” nézték mindazok az ingatlanosok és érdeklődők, akikkel kapcsolatba kerülhetett. Kihasználták csak. Az ismertség árnyoldala ez, amivel azt gondoljuk, hogy Görbe Nóra részben vagy egészben teljesen tisztában is lehet.

Egy nehezen értékesíthető ingatlannál, ha eladóként nem járunk két lábon a földön, engedjük magunkat és a fülünket kényeztetni, akkor könnyen átjáróház lehet az otthonunk.

Szűrjük meg az érdeklődőket a hirdetéssel, a telefonos és emailes beszélgetéssel. Rossz szokásunk, hétköznapi piaci sztereotípiák itt már nem működnek. Vagyis működnek, ha üvegszálas optikai kábelből vannak az idegeink és nem számít az időnk. Az „okosabbak” más kárán tanulnak. Ez most egy ilyen történet, ami újra és újra megismétlődik a lakáspiacon, csak a nevek, az ingatlanok és a helyszínek változnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Jutinasi

ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetések ingatlanos jutalék Magyarország Ingatlanműhely

”Ingatlanosok trükköznek, nem szeretem őket.” – hangzik el igen gyakran. Az ingatlanost divat utálni, felesleges, árdrágító tényező. Vannak vevők, akik ezért megspórolnák az eladónak a jutalékot, (ingatlanos szlengben a jutit), na és persze saját maguknak. Ha a tulajdonosnak nem kell kifizetni a jutit, azzal már nyert a vevő.

De mi van akkor, ha a tulajdonos jutit akar fizetni, mert szerinte jár az a jutinasi az értékesítőnek?

Elképzelhetetlen! Az ilyen tulajdonos az csak sült bolond lehet! Ki akarna már fizetni valamiért, amit egyébként „ingyen” is megkaphat? Hülyeség. Ez csak valami ingatlanos „belemagyarázom magamat az életedbe” süket duma lehet. Aztán mi van, ha nem, ha semmi sincs ingyen, mindennek ára van? Mi van akkor, ha vannak eladók, akik nem szeretnének találkozni érdeklődőkkel? Tudja, tisztában van vele, hogy érdeklődőből lesz a vevő, de az eladó szerint legyen az az ingatlanértékesítő problémája. Ő azért fizet az értékesítőnek, hogy az érdeklődők ne fárasszák, ne bosszantsák és még véletlenül se próbálják meg rabolni az idejét. Az eladó nem mindig akar kilépni a saját hétköznapok komfortzónájából. Azért is fizet, mert ő egész mással szeretne foglalkozni, nem a lakás értékesítésével. Neki az, nem az élete része. Sokkal fontosabb a családja, a barátai, ne adj isten még a munkája is. Sem a munkája helyett, a munkája mellett, hétköznap és hétvégén sem akarja a szabadidejét idegenekkel tölteni.

Honnan tudhatjuk vevőként, hogy egy olyan tulajdonosba botlottunk, aki szerint a jutinasi jár az ingatlanértékesítőnek?

Először is, az a tulajdonos, aki azt szeretné, hogy az érdeklődők felvegyék vele a kapcsolatot, az biztosan hirdet. Ha hirdet, akkor elsősorban online teszi, de a lakáson vagy a házon is megtalálhatjuk az elérhetőségét. Ez főleg akkor fontos információ, amikor egy ingatlanértékesítő precíz és pontos hirdetéséből indulunk ki vevőként. Benne van az eladó ingatlan címe, könnyen beazonosítható. Mondjuk úgy 90%-ban el lehet a hirdetésből dönteni mindent, amit vevőként eldönthetünk. Szóval egy igazán minőségi hirdetés. Ha ezek után sem találjuk semmi jelét annak, hogy a tulajdonos örülne nekünk, mint érdeklődőnek, hogy keressük a társaságát, akkor nem érdemes magunkból udvari bolondot csinálni.  Arról már nem is beszélve, hogy ha nincs jelen az ingatlan bemutatásán sem, akkor szinte biztosak lehetünk benne, hogy a piszkos munkát az értékesítőre bízta a lakás tulajdonosa. Érdemes lehet elfogadni – még ha megérteni nem is olyan könnyű – hogy az ingatlanértékesítés egy szolgáltatás is tud lenni. Attól, hogy szerintünk egy baromság és mi biztosan nem vennénk igénybe eladóként, attól még jobb lenne mások fejével is néha gondolkodni, bármennyire is fárasztó tud lenni.  Főleg akkor beszélhetünk szoros kapcsolatról az ingatlanértékesítő és az eladó között, ha egyetlen egy személy foglalkozik vele. Nem olyan, hogy bekerül egy kalapba és utána már szinte meg sem lehet mondani, hogy hány értékesítő próbál meg morzsákat szerezni a jutinasiból. Ezzel az érdekes ingatlanértékesítési jelenséggel már foglalkoztunk.  Elég tipikus, ezért hajlamosak lehetünk vevőként azt gondolni, hogy ez minden esetben így van.

Az ingatlanpiac legnagyobb ellensége a sztereotípiák.

Elképzelhetetlennek tartjuk azt, hogy valami nem úgy működik, mint ahogy azt elképzeljük. Azt hittem, azt gondoltam, azt hallottam és azt mesélték mondatokban mind lehet úgy igazság, hogy egyébként egy mondat sem igaz 100%-ban. Az ingatlanértékesítők meg nem szeretik a trükköző érdeklődőket. Azt bele lehet írni egy hirdetésbe, hogy ingatlanosok még véletlenül se keressék az eladót. De olyat igen arrogáns lenne írni, hogy a trükköző vevők se menjenek ki a házba és csengessék végig a szomszédokat, nyomuljanak a közös képviselőnél, hogy ők az eladó lakás tulajdonosát keresik. Nem lehet beleírni, mert egyszerűen nem lehet. Visszatetszést keltene, mert a „vevők” azt gondolják, vagyis azt hiszik, hogy azt tehetnek meg, amit csak akarnak. Az ő érdekük az a tulajdonos érdeke is. Az ingatlanértékesítő jutalékának megspórolása egy ilyen trükköző érdeklődő szerint win-win a tulajdonosnak is. De ha ez nincs így, akkor valahogyan alkalmazkodni kellene tudni vevkőként, mert úgyis kiderül, úgyis elmondják a szomszédok, hogy zavarják idegenek a ház nyugalmát. A közös képviselő is küld egy emailt, hogy már megint próbálkoztak nála.

Arra nem is gondol az ilyen érdeklődő, hogy a tapasztalt ingatlanértékesítő előre felkészíti erre az eladót és a környezetét is.

Tudja, hogy ha éppen nem az ügyfeleket úgy vadászó hiénák (=kéretlen ingatlanértékesítő, aki házhoz megy akkor is, amikor senki sem hívta meg) zaklatják a ház lakóit és a közösképviselőt, akkor majd jönnek a „jóindulatú” érdeklődők is. Pedig tudhatnák, hogy ilyen helyzetben a legtöbb esetben nem él a lakás tulajdonosa a házban, sokszor még a városban sem, de az is lehet még az országban sem jár túl gyakran. A lakás hirdetése sokat elárul a tulajdonos és az értékesítő kapcsolatáról – már ha ez vevőként egyáltalán érdekel minket. Mert ott kezdődik az egész probléma, hogy ha nem. Szóval attól, hogy a közvélemény bármikor vevő lenne egy ingatlanos "nyilvános kivégzésére", még vevőként is illene tudni, hol van az a bizonyos határ, ami előtt most állj és netovább.

Minél nagyobb a bizalom a tulajdonos és az ingatlanos partnere között, annál jobb minőségű hirdetéssel fogunk vevőként találkozni.

Nem képzavar, nem ámítás ez. Annál kevésbé fogják a hirdetésben titkolni a lakás vagy a ház hibáit például. Le lesz minden fotózva, mert a jóindulatú bizalom nem csak az eladó és az értékesítő között számít, hanem a leendő vevő felé is kommunikálni kell ezt. Egy lakásnak úgyis csak egy vevője van adott pillanatban, így mindig csak annak az egy vevőnek kell hirdetni. Így gondolkodva, ilyen tulajdonosi és ingatlanértékesítői kapcsolat alapján, létrejön tényleg egy szolgáltatás, ami annak az egy vevőnek is előnyös, a többi érdeklődőnek már nem olyan biztos. A hirdetésből mindent láthat és tudhat a kedves vevő. A hirdetés nem lesz kozmetikázott, sminkelt és a legjobb esetben még túlárazva sem az eladó lakás. Korrekt lesz, amire azt lehet mondani, hogy bár csak ilyen lenne az összes eladó lakóingatlan hirdetése Magyarországon. Nem rizsa, nem túlzó és túlértékelő hadoválás, üres bájcsevej és műmosoly. Ki ér arra rá? Őszintén. Minden másodperccel mindenkinek csak fogy az ideje, ketyeg az a bizonyos óra. Minek rabolnánk már egymás idejét teljesen értelmetlenül és feleslegesen? Miért nem próbáljuk meg inkább a leghasznosabb módon eltölteni minden percünket?

Az ingatlan értékesítése és megvásárlása néha két különböző, nagyon ellentétes és ellenérdekelt folyamatnak tűnik. Trükköző eladók, trükköző vevők és a trükköző ingatlanosok nem jelentik a lakáspiacot, csak ők is a részei, az a bizonyos szükséges rossz. Vannak normális emberek és normális (üzleti) kapcsolatok is a lakáspiacon, ami csak akkor fontos, ha ez amúgy mellesleg érdekel minket. Több jóindulattal és nagyobb odafigyeléssel talán még egyszer azt is megérthetjük, hogy miért vannak ingatlanok, emberek és ingatlanemberek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Diszharmonikus lakáshirdetések

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A budapesti lakáshirdetések elég bosszantóak tudnak lenni. Sok ember vérnyomását felvihetik. Most nem kimondottan az érzelmi alapú árazásról beszélnénk, amit magyarul egyszerűen kapzsiságnak hívnak. Az árak mellett sokkal bicskanyitogatóbb a képek és az eladó lakások hirdetéséhez tartozó szöveg diszharmóniája. A hirdetési oldalak csak olyan esetben avatkoznak be egy lakáshirdetésbe, ha az nyilvánvalóan sérti a hirdetési irányelveiket, jelentsen ez adott esetben bármit is. Ez nem feltétlenül egyezik meg a lakásvásárlók elvárásaival. Egy hirdetésben bárki túlzásokba eshet, mondhat nagyot és minden szinten túlértékelheti az ingatlanát. Nincsen semmilyen határ. Olyannyira nincsen, hogy sok hirdetési oldal előszeretettel emeli ki és hívja fel a figyelmet akár ilyen diszharmonikus hirdetésekre. A kép a fontosabb, utána már a „reklámszöveg” szinte adja magát, amit a hirdetési oldalak nem fognak átírni, nem fogják cenzúrázni, de a hirdető figyelmét sem fogják felhívni a képek és a szöveg közötti ellentmondásos viszonyra, nem kérdőjelezik meg annak igazságtartalmát.

Túlléphetünk-e azon, hogy ha egy lakást régi, akár több éves képekkel hirdetnek? Mondjuk olyanokkal, amik akkor készültek, mielőtt a jelenlegi tulajdonosai beköltöztek. Vagy láthatóan teljesen más évszakban készült képekkel? Most jön a tél, de a tavaszi és nyári fotók csak mutatósabbak. Ott vannak még a látványfotók, amik köszönő viszonyban sincsenek a valósággal. Esetleg a jóval alattomosabb durva utómunkával készült, profin retusált fotók, amiken a lakások pont annyira élethűek, mint a retusált emberek a magazinok címlapjain. Ezeken mind túl is tudunk lépni, elfogadjuk a valóság az ingatlanok reklámozásában sem cél. Azt jelenleg a hirdetési oldalak is teljes vállszélességgel támogatják.

A vevők megint egyedül maradnak ezzel a problémájukkal is. Azon is túllépnek, hogy nem ismerik fel őket, nem tudják megkülönbözteni a hirdetési oldalak a vevőket a nem vevőktől. Nem is figyelnek oda rájuk jobban. Miért érdekelné már őket, hogy a hirdetések a valóságtól mennyire rugaszkodnak el és határt szabjanak, ahogy a reklámokban sem lehet ma már akármit állítani, mondjuk nyilvánvalóan hazudni? A lakáshirdetésekben még lehet hazudni, félrevezetni, becsapni és megtéveszteni a vevőket. Mindezt természetesen előre megfontolt szándékkal, minden kétséget kizáróan anyagi előnyöktől vezérelve.

A vevők nincsenek könnyű helyeztben, nem árt a kötél a idegzet, a jó humorérzék, mert inkább tudni kell nevetni ma a magyar lakáshirdetési szokásainkon, mint siránkozni. Nevessük ki a sok Pinokkiót, legyen az az ingatlan beképzelt tulajdonosa vagy egy buzgómócsing ingatlanértékesítő. Nincs egyiknek vagy másiknak sem nagyobb felhatalmazása arra, hogy tisztességtelen üzleti magatartással dolgozzon vagy próbáljon meg eladni.

A jó humorista elvileg komoly ember és a humor, mint művészet, egyáltalán nem könnyű műfaj. Komolyodjunk is el, mielőtt viccet csinálnánk ebből az eladó ingatlanból. Első ránézésre, egy nem hétköznapi lakást látunk. Nem is az a tipikus bakiparádé. Pont ezért is kihívás, mert a céltábla ugyanúgy benne van, csak észre kell tudni venni. Az ára sem tucatlakásra utal, így nem árt még körültekintőbbnek lenni, mert ilyen szinten mást lát és hall a kedves eladó és teljesen mást a vevő. Sőt, a hirdetési oldalak hajlamosak jobban elnézni az ilyen lakások hirdetéseinek hibáit. Mi ne legyünk elnézőek, mert ez most nem egy bájcsevej, hirdetést elemzünk, ahogy egy értelmes vevő is teszi, amikor először szembesül vele.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kép nélkül nem hirdetünk sem ilyen sem más árú lakást Budapesten!

Az ember először a képeket fogja megnézni, utána jöhet a leírás. A jó képekhez alig kell hirdetési szöveg. Egy megfelelő kép többet mond ezer szónál. Ha egy lakásnál olyan hirdetési szöveg van, ami mellé be kell készíteni egy kis harapnivalót és egy pohár innivalót, az egy külön műfaj. Vannak, akik imádnak ilyet írni, mások imádnak ilyet olvasni. Tudják, ez olyan, mint az érzelgős és érzelmes reklámok, kellemes zenével, simogató emberi hanggal. Azonnal belopja magát az ember fülébe, hat ránk. Ha tetszik egy reklám, az azt jelenti, hogy működik. Az ilyen szövegek is hatni akarnak ránk, így vagy úgy, de működnek is. Előre is vetítik azt, hogy ha elmennénk megnézni, a hirdető személyesen is lenyomná az egyszemélyes színházi előadását. Jöjjön az álomvilág, ami erősen árnyékot vet a valóságra:

Ez a lakás a jelenlegi legfontosabb magyar hirdetési oldalon képek nélkül van hirdetve. (Kattintson a linkre)

Már azon el lehet mosolyodni, hogy a tulajdonosnak nem tellik rá, hogy képekkel hirdesssen egy ilyen árú lakást. Ciki és elég kicsinyes. Milyen ember lehet, tehetnék fel a kérdést, ha még ezen is spórol? De nem csak spórol, figyelmetlen is, mert a hirdetés szövegét már nem írta át. Valószínűleg képekkel hirdette, de nem jött el a várva várt siker. Pedig a hirdetés szövegét úgy kezdi, hogy csak a képek megnézése után olvassunk tovább. Ha most cinikusak lennénk, akkor azt mondhatnánk, hogy nincs kép, nem is kell tovább olvasni. De mit tovább olvastuk.

A lakásnak van természetesen ingatlanértékesítője azóta már, bár a hirdetés szövegében még az szerepel, hogy csak konkrét ügyfél esetén köt szerződést az eladó.  (Kattintson a linkre, ha sok képet szeretne látni a lakásról)

Úgy néz ki ebben sincs teljes összhang a hirdetést és a valóságot elnézve. Azt mondhatják erre most többen, hogy ez részletkérdés, kit érdekel. Aki hazudik, az mindig hazudik, mondjuk mi. A lakáspiacon is pont a hazudós emberek okozzák a legtöbb problémát. Ezért, ha hazugságon kapunk egy eladót, ott készüljünk fel további hazugságokra is.

A konkurens, ingyenes hirdetési oldalon is  megtalálható néhány képpel a lakás. Nem tudni miért csak 8 képpel (egy ismétlődik, ezért csak 8), de azon az oldalon ingyen hirdetheti. (Kattintson a linkre a képekért)

Milyen már ugye, hogy egy fizetős hirdetési oldalon kép nélkül egy ingyenes oldalon meg képpel hirdetnek egy 198 milliós lakást? Sokatmondó! Higgyék el nekünk, hogy sokkal többet elárul egy ingatlanról az, hogyan hirdetik, mint az, hogy egyébként ki (eladó vagy ingatlanértékesítő) hirdeti és miért (mert az övé vagy jutalékért). Az eladó lakást ebből a három hirdetésből ismerhetjük most meg és a tulajdonosa által megszerkesztett "vágatlan" reklámszövegből.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az adatok hiányosak, felületesek, hibásak

Kezdjük a tipikus polgárpukkasztással, azzal, hogy a rezsihez nem a teljes rezsit írja be gyakran a hirdető, hanem csak a lakás közös költségét. Ez egyébként nem hiba, nagyon is szándékos és tudatos hazugság ez. Nem célravezető, de alpáriba ettől még nem fogunk most lemenni. 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Használt"  vagy kipróbált felújított lakás eladó

Olyan van, hogy 180 fokos és például olyan is van, hogy körpanoráma. A 200 fokos panorámához már szögmérő kell, vagy egy ember, aki szeret kerekíteni és a 180 az már végülis majdnem 200. A tulajdonosok nemzetisége is fontos információ, bizonyára van hozzáadott értéke egyeseknek. Nem fogunk ezen összeveszni, veszekedés helyett verekedni sem fogunk miatta. De egy határt azért meg kell húzni, hogy mennyire érdemes felesleges jelzőkkel dobálózni. De az mindenképpen fontos információ, hogy hiába a felújítás, az eladók beköltöznek, kipróbálják, ott élnek és csak utána adják el. Elveszik a lakás szüzességét - mert nem a vevők élhetnek ott először - és van arcuk még ezek után is 198 milliót kérni? A betyárját :) Egy szűz lakásnál még csak-csak érti az ember, hogy annak van felára, mert egy új lakást kap a vevő. De egy felújított és már kipróbált, tartósan letesztelt lakásnak nem érzi az (ár)előnyét. Főleg annak tudatában, hogy itt minden berendezés és bútor a vételár részét képezi, ami a hirdetés szövege szerint most már mind ki is lett próbálva, a mi érdekünkben. Szuper. Mi jöhet még?

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakás "szüzességét" a vár szoknyája alatt kerestük és nem találtuk meg :)

A vár szoknyája és a Budapest alakú szőnyeg, ahol „piros petty” jelzi hol is vagyunk. Ez már mentalizmus a javából. Azt is mondhatnánk, hogy szinte irodalmi szépségű metaforák ezek egy szüzességét elvesztő lakásról. Nem tudunk elmenni szó nélkül, hogy szerintük a „vár szoknyája” alatt vagyunk jelenleg, mert a lakás szüzességét ott kerestük és nem találtuk meg. Morbid vagy groteszk, mulatságos, mert nekünk jó kedvünk van ezen a vidám novemberi napon. Teljesen tisztában is vagyunk vele, hogy nem vagyunk Párizsban, még mindig Budapesten érezzük magunkat. Az Országházról (a parlament szó nem az épületet jelenti és nem is szinonimája az Országháznak – ha már magyar az eladó, mert egy belgának még elnézzük ezt a nyelvi hibát, akármilyen nárcisztikus is most ez a megjegyzés) nekünk nem jut eszünkbe az Eiffel-torony. Annál inkább a Nyugati pályaudvarról, mert azt maga Gustav Eiffel tervezte. Csak az nem hangzik olyan menőn pedig lehet, hogy pont az is látszik a "200 fokos panorámában". 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ide csak fogkefe kell és még 198 millió forint

Már fogy a popcorn, a poharat is újra kell tölteni, mert még mindig nincs vége. 3 helyen nézzük most egyszerre a hirdetést, egyik kép nélkül, a másik kevés képpel, a harmadikat egy ingatlanértékesítő jegyzi. Az eladó többször bizonyította már a komolyságát és a szavahihetőségét. Most értjük meg ezt igazán, hogy kis humorherold is lehet, mert 198 milliós árban garázst bérelhetünk a lakáshoz. A havi bérleti díjat nem írta le, lehet a vételár egy része - mondjuk 1 évre előre ki van fizetve. Kedves gesztus, de egy parkoló bérlése azért nem olyan nagy truváj.

Nem lehet tudni az ördögi részleteket, csak azt, hogy garázst ehhez a lakáshoz sem kapunk. Sétálhatunk majd a nagyon melegben, a nagyon hidegben, az esőben és hóban is a lakás és a garázs között. Nincs tökéletes lakás, ahogy mondják, úgy néz ki meg is van első igazi kompromisszum. Ezt a békát le kell tudni nyelni. El kell dönteni, hogy az Országház látványa vagy egy ház, ami alatt teremgarázs van a fontosabb. A kettő együtt nem mindig jön össze, még ilyen áron sem.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlantajolo.hu

Majd megkapjuk az utolsó lelki fröccsünket is. Ha még eddig nem tűnt volna fel, hogy ez egy magazinlakás, akkor ezt most le is írják, számszerűsítik. Címlapon van itt és ott, megjelent és megjelenni fog ennyi és annyi magazinban, de a legfontosabb hirdetési oldalon kép nélkül van ez a hirdetés Magyarországon. Hihető vagy hihetetlen ez a mondat? Harmónia vagy diszharmónia? Kell ez vagy teljesen felesleges? Mint egy falat kenyér, összefoglalva. Már ingatlanértékesítő hirdeti a lakást egy nem ingyenes hirdetési oldalon, ami a hirdetés utolsó mondataival van abszolút diszharmóniában. Van egy eladó lakás, ami tényleg nem átlagos. Van egy hirdetési szöveg hozzá, ami szintén nem az. A kettő együtt viszont a magyar lakáshirdetési piac állatorvosi lova, ami gyógyításra szorul, mert nagyon, nagyon-nagyon beteg. Ezen mi, lakásvásárlók csak sírni tudunk, sírva röhögni, de változtatni nem. A lakáshirdetési oldalak kényszeríthetik csak rá a hirdetőket a reklámjog betartatására. A hirdetőknek, az eladóknak sincs mindenhez joguk, a vevőkkel szembeni tisztességtelen értékesítési gyakoralt tilalma rájuk is vonatkozik. De minden törvény annyit ér, amennyire betartják és betartatják.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingtalanpont "konszolidált" hirdetése a lakásról az ingatlantajolo.hu-n

Forrás: ingatlantajolo.hu, otthonterkep.hu és ingatlan.com

Szerkesztve: 2017. november 28-án, ezért a hirdetések változhatnak, idővel törlődhetnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az öreg ingatlanközvetítő és az internet tenger

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés hirdetési oldal ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanok eladásának alapvető problematikája a lakások hirdetése. Legyünk magánszemélyek, magánzó ingatlanosok, kisebb és nagyobb ingatlanközvetítőnél dolgozó értékesítők, a hirdetéspiacról megvan a véleményünk. Kisország a miénk nagy ingatlanhirdetési dilemmával. Egyetlen egy hirdetési oldal vagy egyszerre több oldal a hatékonyabb? Drágább vagy az olcsóbb megoldások vezetnek eredményre? Egyáltalán hogyan tudjuk eljuttatni a potenciális vevők felé azt az üzenetet, hogy van eladó lakásunk?

A Google nem mindenki barátja, ha hirdetésről van szó. Csak annak, aki nem sajnálja rá a pénzt. A Google meg egy feneketlen bendő, a világ összes pénze sem lenne neki elég, hogy jól lakjon. A közösségi média pénzéhes étvágya is kielégíthetetlen. Egyszóval nem vagyunk könnyű helyzetben, amikor ingatlanmarketingben gondolkodunk és keressük a kapcsolatot a vevőkkel.

Az ingatlanközvetítők például ideje korán adatbázisokat építettek ki, hogy a vevőket becsalogassák elsősorban akkor még az irodájukba. Ma sem más a céljuk, de manapság a legfontosabb cél az ingatlanközvetítő weboldalán a látogatottság növelése. Minél nagyobb az adatbázis, minél több az eladó lakása annál többen fogják megnézni az ingatlanközvetítő weboldalát is. Így működnek a hirdetési oldalak is.  Elsősorban a hirdetések, a kínálat vonzza a látogatókat. Nem véletlen az, hogy az ingatlanközvetítők szeretnek villogni azzal, hogy mekkora az adatbázisuk, de az ingatlanhirdetési portálok is ilyen számok alapján szeretik összemérni az erejüket.

Múlt héten jelent meg a hír, hogy az egyik legismertebb magyar ingatlan franchise belép az ingatlanhirdetési piacra. A nyuszik arról érdeklődnek ilyenkor, hogy ez nem jelent-e konkurenciát az értékesítésnek. A ravasz rókák viszont tudják, hogy ez az értékesítés szerves része. Mit jelent ez valójában az ingatlan franchisenak? Több hirdetés még több látogató. A több látogató több esélyt jelent neki, hogy a vevők az ő oldalán találják meg azt a lakást, amit végül meg is vesznek. De itt még egy picit többről is szó van, mint a márkaépítés, a lojalitás növelése a meglévő és a leendő ügyfelekben. Az ingatlanközvetítőnek gyakorlatilag fizetnek az eladók azért, hogy a lakás és az eladó személyes adatai - hideghívások és különösebb nyomulás nélkül – bekerüljön az ingatlanközvetítő adatbázisába.

A klasszikus ingatlanközvetítésben az eladó csak az értékesítési folyamat végén fizet az ingatlanközvetítőnek. Itt már az első naptól kezdve megkezdődik az eladókból és az eladó lakásokból a pénzcsinálás. Nem kell hozzá piszkálni az eladót, nem kell hozzá böngészni más hirdetési oldalakat sem. Még be sem kell hívni az eladókat ingatlanirodákba, vagy kimenni hozzájuk személyesen. Jöhetnek éjjel-nappal, nonstop tölthetik fel az ingatlanközvetítő adatbázisát eladó lakásokkal. Az ingatlan franchise meg nem arról híres, hogy visszafogott üzletpolitikával dolgozna. Ott lesz az adatbázis cégen belül, senki sem panaszkodhat, ha néha-néha vagy inkább igen gyakran az eladókat ingatlankértékesítők keresnék majd meg, hogy nekik konkrét ügyfelük van az eladó lakásra. Szinte kihívás lesz, akár nemhivatalos belső verseny „policy” - mintha éhes cápák közé dobnánk be egy fókát - ki tudja majd hamarabb levadászni a jól és a még jobban eladható lakásokat és tud majd rajtuk jutalékot szerezni.

A kizárólagos ingatlankértékesítés a nagyobb ingatlanos franchisoknak nem igazán jött be eddig. Ezt felismerte ez a piaci szereplő is. Így a kizárólagosság erőltetése helyett kitalálta ezt a hirdetési csali trükköt, ami céltáblát csinálhat az eladókból. "Eladó lakása van? Hirdessen nálunk." Kecskére nem bízunk káposztát mondja a magyar, de ez az ingatlan franchise nem is magyar gyökerekkel rendelkezik. A nyilatkozó alapító is csak töri a magyart. Nem biztos, hogy  ez baj, de azt sem zárja ki, hogy ez most éppen véletlenül hátrányt jelentene a hazai lakáspiacon. Itt nem árt jól ismerni és jól beszélni a nyelvet.

Adathalászat ez most vagy valódi szolgáltatás, azt az idő fogja bizonyítani. Egyelőre inkább adathalászatnak tűnik nekünk, mert minden ingatlanközvetítőnek eladó lakásokra van szüksége, hogy a piacon tényező legyen és az is maradjon. Adatbázist épít nem feltétlenül minden hátsó szándék nélkül. Az sem teljesen kizárható, hogy az évek óta hétpecsétes titokként kezelt ingatlanközvetítők valódi részesedése olyan kritikus szinten van ma már, amiért ilyen alternatív módszerhez kell folyamodnia a látszat fenntartására. Főleg olyankor, amikor kezd elfogadott tény lenni, hogy a nagy ingatlanközvetítők és hirdetési oldalak értékesítési területein kívül aktívabb a lakáspiac. Csak mást ne említsünk, pl. Budapesten 2015 óta úgy néz ki, hogy nem több, hanem inkább egyre kevesebb adásvétel történik. 2016-ban már biztosan így volt és a jelenleg ismert adatok alapján nagyon úgy néz ki, hogy 2017-ben sem fognak több lakást eladni Budapesten, mint 2016-ban.

Ez egy nagyon fájó pont tud lenni sok budapesti ingatlanközvetítőnek, köztük a nagyobb cápáknak is.

Az ismert ingatlan franchise lehet, hogy így próbál előre menekülni, így keresi a kiutat azon a lakáspiacon, ami egyben jóval megosztóbb és sokkal heterogénebb, mint azt első látásra gondolnánk. 

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés hirdetési oldal ingatlan franchise ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lak- vagy lakásárberendezés?

home staging ingatlanmarketing ingatlanértékesítés lakáspiac lakásárak Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kihívás úgy megfogalmazni és részletesen kifejteni határozott és érthető véleményt, hogy azzal másokat ne sértsünk meg. Már a konstruktív, tehát segítőkész kritikát is könnyen zokon vehetik. Ha nem azonnal támadásnak élik meg, akkor azzal jönnek, hogy biztosan irigykedünk rájuk. Az ingatlanok értékesítése körül mondhatni áll a bál, ellentmondásos hírek érkeznek és ellentmondásos tapasztalatokat osztanak meg, hogy akkor most könnyű vagy nehéz lakásokat eladni. Arról már nem is beszélve, hogy mennyire ellentmondásos az mi nehezíti vagy éppenséggel mi hátráltathatja egy ingatlan eladását. Hol kisebb és nagyobb ingatlanközvetítők osztják az észt a médiában mi az ingatlanértékesítés tuti receptje. Hol különböző konferenciákra mehetünk el, ahol mindezt belépődíjak fejében hallgathatjuk meg. Az ingatlanos konferenciák amúgy is igen megszaporodtak az elmúlt időszakban.

Az ingatlanhoz mindenki ért, mindenki szeret róla beszélni és valahogy pénzt lehet csinálni az ingatlanból úgy is, hogy csak beszélnek vagy beszélgetnek róla.

Az ingatlanhasznosítás mellett, még mindig jóval nagyobb hangsúlyt kap az ingatlanok gyors és még gyorsabb értékesítése. Titkon sokan álmodoznak arról, hogy mindig mindenről jó döntést hoznak, hogy a körülményekhez képest mindig a legjobb áron vásárolnak és már „holnaptól” többet ér a lakásuk, amiről eleve úgy érzik, hogy pikk-pakk el is tudnák adni haszonnal, ha arról lenne szó.

Ezt a hullámot lovagolja meg az úgynevezett home staging, amivel Magyarországon a válság első éveiben lehetett találkozni. Nálunk úgy jelent meg, hogy az akkor igen fagyos lakáspiaci hangulatot úgy próbálták feldobni, hogy az értékesítésre szánt lakásokat is feldobták. Az elmúlt 8-9 évben nagy sikert nálunk nem aratott, mert nem különösebben különbözik a lakberendezéstől. Kell hozzá egy rendezett, szép lakás, amit fel lehet dobni, mert lepukkant, lepusztúlt, gázos lakásoknál nem működik. Ebben szinte semmi sem változott.

Manapság is olyan lakásoknál lehet vele találkozni, ahol az eladó lakást direkt berendezik teljesen új bútorokkal és dísztárgyakkal. Egy szépen berendezett lakás, amik sokszor emlékeztethetnek minket szállodai és éttermi hangulatokra, magazin lakásokra általában lakberendezési trükkök csupán. Egyfajta ingatlanmarketing ez, ahol pénzt költenek arra, hogy a lakás kapósabb legyen, de elsősorban arról van szó, hogy fotogénebb lakást áruljanak. Ha megnézzük ezt a tegnapi videót egy ilyen lakberendezővel, akkor ő külön ki is emeli, hogy nézzük meg a lakást lefotózva és az alapján döntsük el, hogy mi és hol legyen, mit változtassunk meg stb.

Igen, ez a fajta lakberendezés a modern lakásértékesítést segíti, ahol a legelső és egyben legfontosabb benyomást a hirdetéstől kapjuk. Egy  elhibázott hirdetés és előnytelen fotók gyakran lassabb és nehézkes értékesítést jelentenek.

Egy jó ingatlanhirdetés ma leginkább arról szól, hogy a képek elmesélik a lakás aktuális történetét a háztól egészen a lakás minden szobájáig. Ez azért nem mindig sikerül, főleg azért sem, mert például a lakberendezés és a fotógén lakásrészek, dísztárgyak, minták és formák néha jóval nagyobb hangsúlyt kapnak, mint maga a lakás. Az sem annyira ritka, hogy bár a lakást egész jól lefotózzák, nem kis köszönöttel tartozva az ügyes lakberendezési trükköknek sem, viszont a házról már egy képet sem kapunk, mert azok egyszerűen nem illenek bele a sorozatba. Azt mondják ilyenkor, hogy azok feleslegesek, ne zavarjuk össze a vevőket, jobb ha csak a szépet, sőt a legszebb részeit és pillanatait látják csak egy lakásnak.

És itt jutunk el a kritikához, ami tudjuk, hogy nem fog jól esni mindazoknak, akik lelkes hívei a lakberendezés nem túl őszinte világának. A kiindulópont az volt, hogy a keresletét vadul kereső lakáspiacon az eladók, főleg azok, akik lakásokat újítanak fel és adnak el azonnal, vagy azoknak az új társasházépítőknek, akik különböző berendezett lakásokkal „mintalakásokkal” hozták meg a vevők kedvét a vásárláshoz, addig ma már ennél öncélúbb is lehet egy-egy túlzásba vitt, teljesen felesleges lakberendezés.

Mint mindannyiszor elmondják, árnövelő hatású. Ez az eladóknak előny csak, a vevőknek biztosan nem.

Ez annyiban nyilvánul meg, hogy a lakás kínálati árát magasabbra teszik, mert jól áll neki a kamera. Arról sem elfeledkezve, hogy a teljes berendezés nem is feltétlenül része az eladó lakás árának, hanem az egy plusz költséget jelent, itt is plusz felárral számolva, kifizetve a teljes lakberendező és lakberendezés költségét, beleértve a szép mosolyokat is.

Ezért eshet át jó néhány ilyen módon értékesíteni kívánt lakás eladója a ló másik oldalára. A lakások túlértékelése és túlárazása a Magyarországon meghonosodott home staging egyik nagyon szembetűnő tulajdonsága.

Eleve olyan lakásoknál használják – frissen felújított vagy teljesen új építésű – amely lakások ára eleve átlagon felüli és borzasztóan relatív. Ehhez a lakberendezés olyan felárat adhat hozzá, amitől az embernek a haja az égnek áll.

Hiába nem kérjük a berendezést, ami néha nyomokat is hagyhat a lakáson, a lakás berendezés nélküli árát is mesterségesen emeli a home staging. A jelenlegi lakáspiacon ezért nagyon vitatható a gyakorlati haszna, amikor a lakásárak, a lakások értékelése eladói és vevői oldalról nézve is, sokkal inkább tűnik emocionálisnak, mint a racionálisnak.

Elmondtuk már néhányszor, hogy Magyarországon minden egy picit más értelmet nyer, így van ezzel még a lakberendezés is, amikor az a lakásárakat próbálja meg "berendezni". A lakberendezési tárgyak és annak (hozzáadott) értéke néha még gyorsabban elavul és amortizálódik, mint maga a lakás és annak műszaki állapota.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Budapesti ingatlaniroda

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

”Egy biztos, a digitális lakáspiacon ma már kifizetődőbb racionálisan és logikusan hirdetni a lakásokat.” – foglaltuk össze röviden tömören, amikor Ronda a lakásom, de el szeretném adni  kérdést jártuk körbe. Bármiből lehet egyébként viccet csinálni, főleg az eladhatatlan ingatlanok hirdetéseiből. Vannak erre külön blogok, Facebook oldalak, vagy akár külön heti rovatok is, akik összegyűjtik a szerintük mulatságos és szórakoztató hirdetéseket. Mindenki szórakoztatni akar, mert azzal jönnek a kattintások, a lájkok, a látogatottság, meg valami megfoghatatlan és értelmezhetetlen népszerűség.

Közben meg semmi sem változik, a hirdetési oldalak hemzsegnek a kritikán aluli hirdetésektől. A hirdetési oldalakon se helyesírás-ellenőrző sem hirdetésellenőrző szoftver nincs általában. Arra viszont odafigyelnek, hogy ne legyen reklám egy képen, vagy ne lehessen külön telefonszámokat, email címeket vagy weboldalak címét beleírni a hirdetés szövegébe. Erre külön algoritmusok vannak, programozók tucatjai dolgoznak ezen. Miközben a hirdetések minőségéhez ezeknek az ellenőrzéseknek semmi köze. Ez megint csak azt a célt szolgálja, hogy a hirdető külön pénzért tudja csak reklámozni akár a weboldalát, akár a cége logóját. Nem is olyan régen beszéltünk erről, hogy a hirdetési oldalak l’art pour l’art működnek, a bevételeik maximalizálásával vannak elfoglalva. Ez meg is látszik a lakáshirdetéseken. Ők ezt úgy leplezik, hogy közösségi oldalaikon szebbnél szebb fotókkal hirdetett lakásokat és házakat mutogatnak, mint ha náluk csak ilyen hirdetések lennének. Hibák, mindenféle költői is barokkos túlzások persze ezekben a hirdetésékben is előfordulnak. Egy lakáshirdetés hatékony szövegére nincs igazi recept. Inkább olyan javaslatok vannak -  érdemes megfogadni őket - , hogy mit nem szabad leírni.

Természetesen nem maradhat az élő példa, amire egy szemfüles olvasónk hívta fel a figyelmünket. Leplezetlen véleménye igazán képletesen foglalja össze az eddig elmondottakat:

„Lehet, hogy megérné ezt az egy hirdetést ízekre szedni, mert bár tendenciózus jelenséget ábrázol, mégis, ritka, ha önmagában egyetlen hirdetésben a magyar ingatlanpiac minden otromba vonása megnyilvánul. Egy egész posztra való anyagot szolgáltat, "bízza profikra" szlogennel, volános menetrendajánlóval, tökéletes helyesírással, amerikai konyhában pózoló kávéfőzőről készült képpel.”

Már most hangsúlyoznánk, hogy nem gúnyolódunk, nem viccelődünk és nincs bennünk semmilyen káröröm. Segíteni szeretnénk a hirdetőnek és az olyan hirdetőknek, akiknek ilyen hirdetéseik vannak, hogy változtassák meg őket:

1. A mi célunk az, hogy ne legyenek ilyen ingatlanhirdetések.

2. Nincs rájuk szükség és nem is tudunk mi ezen igazából nevetni.

3. Elkeserítő látvány a képeken és a borzasztóan felesleges hirdetési szöveg rombolja csak a hirdető hitelességét, megbízhatóságát, szakmai hozzáértését, szóval imázsképet, ami fontos, ha magánszemély, ha cég akar eladni.

A hirdetési szöveg egyben, ahogy a hirdető megálmodta:

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
Kicsi ingatlanról rövid és tömör hirdetési szöveget írjunk

Nagyképűnek tűnik, hogy a hirdetés azzal indít, hogy egy ingatlaniroda székhelye hol van. A hirdetés szempontjából teljesen irreleváns, hogy az ingatlant hirdető cég irodája hol van. Elvégre is az ingatlan hirdetése az ingtlanról szól, nem a hirdetőről. Az első sor gyakorlatilag teljesen felesleges és ahogy látni fogják, inkább még káros is, ha a képeket és a szöveget együtt nézzük.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyha

Az már most látható érezhető, hogy itt inkább a teleknek van értéke, inkább arra lenne érdemes helyezni a hangsúlyt, mert legyen rajta bármilyen épület, az bizonyára bontásra van ítélve. A hirdető ezt érzi, így magáról az ingatlanról először nem is mond túl sokat. A telek megközelíthetőségéről viszont annál többet beszél, illetve a horgászatról.  Úgy gondolja, hogy a horgászat szerelmesi a potenciális vásárlók. Azon lehet vitatkozni, hogy az ennyire pontos tömegközlekedés és autós viszonyok leírása mennyire szükséges vagy sem. Ha abból indulunk ki, hogy a hirdetést túlságosan hosszúvá teszi, akkor érdemes minimalizálni és csak a legszükségesebbeket leírni. Arról már nem is beszélve, hogy "budapesti ingatlaniroda" mint ha csak "budapestieknek" kínálná ezt az ingatlant. Ennyire Budapest-központú hirdetést sértő leírni, mert azért a környéken élők legalább annyira érdeklődhetnek iránta. Ez már viszont egy komoly hiba és erősíti a "bunkó pesti" sztereotípiát, aki "lejött vidékre tenni az eszét".  Már ezért is a Budapestről hogyan jutunk el az eladó ingatlanhoz részletezése kihagyható. GPS és Google korában mindenki meg fogja találni, aki nem ismerős arrafelé, az meg minden gond nélkül, aki viszont arra él.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

Majd visszatér a kisházra a hirdető, ahol elhangzik a második "bunkó pesti eljött vidékre" kifejezés, ami ebben a hirdetésben nem egyszerűen idegen, hanem azt sem érti az ember hogyan juthatott egyáltalán eszébe a hirdetőnek leírni, hogy "amerikai konyhás nappali egy szobával", amikor ez láthatón agy  szoba+konyha, semmi több. Az egy másik történet, hogy nyitott (egy szobával egybenyitott konyha) és zárt konyha van. Olyan nincs, hogy amerikai. Ez most nyer csak igazán értelmet. A hirdetés ezen része, a képeket megnézve már atombomba erejű érzelmeket indíthat el. Lehet valaki hangosan felnevet, más meg inkább dühösen káromkodik.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai konyhás nappali először

Ilyenkor jut eszébe mindenkinek a "budapesti ingatlaniroda" és a "Budapest-központú hirdetés", amikor meglátja az "amerikai konyhás nappali"-t a képeken. Ez már tényleg borzalom és innentől kezdve mint ha teljesen értelmetlen lenne már mit ír le és mit nem a hirdető. Pedig van néhány hasznos információ, jóval hasznosabb, mint a kisregény méretű útbaigazítás. El is jutunk a hirdetés végére, ahol láthatjuk a "budapesti ingatlaniroda" szlogenjét és linkjét a weboldalra. A linkért külön fizet a hirdetési oldalnak. Ez a hirdetés viszont egy fillérét sem ér meg, hogy lejárassa vele magát a "budapesti ingatlaniroda".  És akkor még benne van az elegedhetetlen hitelközvetítési szöveg. Ma már több ingatlaniroda gyakran sikeresebb a hietelek közvetítésében, mint az ingatlanok értékesítésében. De ennél az ingatlannál talán teljesen felesleges, hogy benne legyen, mert se nem forgalomképes, se nem likvid, így nehezen elképzelhető, hogy erre bármilyen pénzintézet hitelt adna.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali másodszor + a tulajdonos telefonszáma

Nem csak a hirdetési oldalaknak, de maguknak az ingatlanirodáknak is érdemes lenne ellenőrizni, hogy az értékesítőik milyen hirdetésekkel dolgoznak. Ezt semmilyen ingatlaniroda, sem kicsi sem nagy, nem tolerálná, ha meglátná. A baj viszont az, hogy maguk az ingatlanirodák sem különösebben foglalkoznak a lakáshirdetéseikkel. Biztosan lennének néhányan, akik csak annyit mondanának, hogy a "kolléga" lefotózott mindent, ott van a képen a valóság. Nem titkol el semmit, pont az van a képeken, amit ott látni fogunk, ha kimegyünk. A szövegbe meg még sem írhatja le, hogy ez egy putri, az egész egy romhalmaz, és aki elmegy megnézni, az hagyjon fel minden reménnyel.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali harmadszor

Még azt is meg lehetne hallgatni, hogy úgy sem olvassa el senki sem a hirdetési szöveget, mindenkit csak a kép érdekel. Egyik végletből a másik végletbe - mondanánk mi. Ilyen a kifogáskeresés, ilyen a felesleges magyarázkodás és így gondolkodhat minden olyan magyar ingatlanos, aki nem akar változtatni semmin, mert szerinte minden jól van vagy úgy, ahogy van. Szerintünk meg semmi sincs rendben. Főleg az ingatlanhirdetésekkel nincs rendben semmi, mert még mindig telefonon és személyesen akarunk mindent elintézni. Nem értjük a digitális lakáspiacot, nem tudjuk megkülönböztetni az ingatlan marketingtől, nem digitalizáljuk a folyamatainkat és az ingatlanirodát, közben meg még "profinak" is hisszük magunkat 2017-ben.

Képek: Instagram és ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Vevő vagyok

lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlanos hirdetésszűrés digitális lakáspiac ingatlanmarketing ingatlanpiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Kellemes reggeli futás például a közeli erdőben. Nem maratoni távra kell gondolni, csak egy laza 8 km-es frissítő mozgásra. Vannak futók, akik köszönnek egymásnak, mások csak intenek vagy mindenféle metakommunikációs eszközt vetnek be. Ja, és vannak futók, akiknek hiába köszön a másik futó, válaszra sem méltatják. Jóval kevesebben vannak, de ott vannak ők is az erdőben. Hogy ki és mennyire figyel a másikra, az elég szubjektív. Manapság inkább objektíven mindenki saját magával van elfoglalva és csak magára figyel. Ez a hétköznapokban még talán nem is annyira meglepő. Amikor viszont már elvárnánk egy picinél több figyelmet, de nem kapjuk meg a másiktól, akkor azért már jogosnak érezzük a halkabb vagy netán hangosabb kritikát.

Ma legyünk vevők - a tudatlan hülyék - akik lakást akarnak vásárolni. Tudjuk már egy jó ideje, hogy egy szűk csoport tagjai vagyunk mi. 2017. január 1-én pontosan 9 797 561-en éltünk itt, amiből 2016. december 31-ig 146 300 fő volt a lakáspiacon vevő. Most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk azokkal, akik több lakást is vásároltak tavaly. Ez alig 7%-ot jelent arányaiban. Egész pontosan 1000 magyarból 67 volt lakásvásárló 2016-ban. Bődületes nagy változásra idén nem számít senki. A lakáspiac hangadói  fülüket és farkukat behúzva sünnyögnek a témát illetően. Óvatosan valahol 150-160 ezer vásárlót várnak a lakáspiacra 2017-ben. Közben tovább fogyunk idén is. 30 ezerrel idén is biztosan kevesebben leszünk év végére. Na most az a kérdés, hogy benne vagyunk-e már a vevők csoportjában, vettünk-e már lakást, vagy még csak most fogunk. Az év utolsó negyedévében vagyunk, nem sok idő maradt, hogy benne legyünk abban a 150-160 ezer emberben, akikre annyira de annyira nem figyel egyébként senki. Lakáshitelpiac és újlakáspiac a slágertéma.

Vevőként az első, amivel szembesülünk, hogy egyrészt nem tudják, hogy mi azok vagyunk. Egy hirdetési oldal honnan tudhatná? Van külön lehetőség regisztrálni és előnyöket élvezni, hogy mi tényleg valódi vevők vagyunk? Dehogyis. Nem ez az érdekük. A hirdetési oldalakat a látogatottság tüzeli, mint általában az online világot úgy általában. Napi, heti és a havi látogatottság megvan, akkor minden rendben.

A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből, ez az amit másodszor megtanulhatunk vevőként. Nem mi számítunk, hogy mi mit akarunk, a hirdetők igényei legyenek kiszolgálva, a vevők meg megszokják. Túl nagy beleszólásunk úgy sincsen.

Bár a hirdetési oldalak száma bővül, a rajtuk lévő hirdetések meg csak ismétlődnek. Vevőként ez a harmadik, amit megtanulhatunk. Tök fölösleges x-edik oldalra is elmenni és megnézni ugyanazt. Főleg, ha jön egy új oldal, ami megint csak a hirdetőkkel lesz elfoglalva. Ingyenes hirdetést biztosít és meg is lépik az ingatlanközvetítők, akik még mindig nem tanulták meg, hogy az online térben teljesen felesleges ugyanazt a lakást hatvanegyedikszer is meghirdetni egy nevenincs oldalon.

De ingyen van és az ingatlanhirdetések világában minden szent tehén, kivéve az idő. Főleg a vevők idejét lehet rabolni. Na ez a következő, amit megtanulunk vevőként. Az ingatlanpiac úgy csinál, mint ha időmilliomos lenne. A hirdetési oldalak szerint náluk, vagyis az összesnél nagyon könnyű keresni és találni is. Vevőként gyorsan megtanuljuk, hogy ez csak üres marketing. Már mitől lenne egyszerű keresni és találni, amikor a hirdetési oldalak mind rangsorolják a hirdetéseket, ismételten nem minket, vevőket segítve ezzel. Nem azokat a lakásokat könnyebb megtalálni egy oldalon, ami tényleg jó, hanem amit valamiért kiemelnek. Természetesen ez több hirdetési költséget jelent a hirdetőknek, ami a hirdetési oldalnak jó bevétel, nekünk vevőknek meg egy kihívás, hogy a hirdetési oldalak nem az ingatlanok ár/érték arányát, minőségét, esetleg keresletét veszik figyelembe, amikor rangsorolnak, hanem csak a bevételeiket akarják maximalizálni.

Ne legyenek illúzióink vevőként, amit szintén meg kell tanulnunk nagyon gyorsan. Sem az igényeink sem az elvárásaink sem az nem számít, hogy emberek vagyunk. Mi a lakáspiacon csak a pénz vagyunk. Mindenki a pénzünket akarja, az eladók és az ingatlanközvetítők is. Rajtuk keresztül meg a hirdetési oldalak is a pénzünkre pályáznak. Vevőként, mi tartjuk el ezt az egész lakáspiacot, a mi pénzünk élteti az összes szereplőt, mert ha még hitelt veszünk fel, abból is az ingatlanközvetítők vagy közvetve és közvetlenül a barátaik profitálnak még a hitelközvetítésen keresztül. A hitelközvetítés minden egyes forintját mi fizetjük meg, igen mi vevők. Egy picit több tiszteletet érdemelnénk, mondjuk köszönhetnének nekünk, néhány kedves szó sem ártana, de talán az lenne a legjobb, ha képes lenne a lakáspiac felismerni a vevőt, megkülönböztetni a nem vevőktől. De mi is csak egy kattintás vagyunk, egy a sok millió látogatóból. A vevő biztosan nem az első a lakáspiacon. A vevő a senki, a nulla, az akivel csak a baj van és sosem tudja mit akar.

Idén még vannak néhány tízezren, akik lakást fognak vásárolni. A végére egy picit mindenki csalódott lesz valamiért. Az pedig nem más, mint a magyar lakáspiac jelenlegi hirdetőközpontú világa. A vevőknek nem segíteni akar a magyar lakáspiac, hanem hízelegve manipulálni, képmutatóan kihasználni, nemritkán jogsértő módon kontroll alatt tartani és csak uralkodni felette. Majd ha elmegy az egész lakásvásárlástól a kedvünk - mert egyébként is ritkán vesz a magyar lakást – akkor majd fogunk hiányozni. A jót nagyon könnyű megszokni, de mi még emlékszünk, hogy az időszámítás a magyar lakáspiacon nem 2014-gyel kezdődött. A magyar lakáspiac nem intelligens, mint ha semmit sem tanult volna a korábbi hibáiból: a vevő nem hülye és hosszú távon nem éri meg hülyének nézni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények