Jutinasi

ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetések ingatlanos jutalék Magyarország Ingatlanműhely

”Ingatlanosok trükköznek, nem szeretem őket.” – hangzik el igen gyakran. Az ingatlanost divat utálni, felesleges, árdrágító tényező. Vannak vevők, akik ezért megspórolnák az eladónak a jutalékot, (ingatlanos szlengben a jutit), na és persze saját maguknak. Ha a tulajdonosnak nem kell kifizetni a jutit, azzal már nyert a vevő.

De mi van akkor, ha a tulajdonos jutit akar fizetni, mert szerinte jár az a jutinasi az értékesítőnek?

Elképzelhetetlen! Az ilyen tulajdonos az csak sült bolond lehet! Ki akarna már fizetni valamiért, amit egyébként „ingyen” is megkaphat? Hülyeség. Ez csak valami ingatlanos „belemagyarázom magamat az életedbe” süket duma lehet. Aztán mi van, ha nem, ha semmi sincs ingyen, mindennek ára van? Mi van akkor, ha vannak eladók, akik nem szeretnének találkozni érdeklődőkkel? Tudja, tisztában van vele, hogy érdeklődőből lesz a vevő, de az eladó szerint legyen az az ingatlanértékesítő problémája. Ő azért fizet az értékesítőnek, hogy az érdeklődők ne fárasszák, ne bosszantsák és még véletlenül se próbálják meg rabolni az idejét. Az eladó nem mindig akar kilépni a saját hétköznapok komfortzónájából. Azért is fizet, mert ő egész mással szeretne foglalkozni, nem a lakás értékesítésével. Neki az, nem az élete része. Sokkal fontosabb a családja, a barátai, ne adj isten még a munkája is. Sem a munkája helyett, a munkája mellett, hétköznap és hétvégén sem akarja a szabadidejét idegenekkel tölteni.

Honnan tudhatjuk vevőként, hogy egy olyan tulajdonosba botlottunk, aki szerint a jutinasi jár az ingatlanértékesítőnek?

Először is, az a tulajdonos, aki azt szeretné, hogy az érdeklődők felvegyék vele a kapcsolatot, az biztosan hirdet. Ha hirdet, akkor elsősorban online teszi, de a lakáson vagy a házon is megtalálhatjuk az elérhetőségét. Ez főleg akkor fontos információ, amikor egy ingatlanértékesítő precíz és pontos hirdetéséből indulunk ki vevőként. Benne van az eladó ingatlan címe, könnyen beazonosítható. Mondjuk úgy 90%-ban el lehet a hirdetésből dönteni mindent, amit vevőként eldönthetünk. Szóval egy igazán minőségi hirdetés. Ha ezek után sem találjuk semmi jelét annak, hogy a tulajdonos örülne nekünk, mint érdeklődőnek, hogy keressük a társaságát, akkor nem érdemes magunkból udvari bolondot csinálni.  Arról már nem is beszélve, hogy ha nincs jelen az ingatlan bemutatásán sem, akkor szinte biztosak lehetünk benne, hogy a piszkos munkát az értékesítőre bízta a lakás tulajdonosa. Érdemes lehet elfogadni – még ha megérteni nem is olyan könnyű – hogy az ingatlanértékesítés egy szolgáltatás is tud lenni. Attól, hogy szerintünk egy baromság és mi biztosan nem vennénk igénybe eladóként, attól még jobb lenne mások fejével is néha gondolkodni, bármennyire is fárasztó tud lenni.  Főleg akkor beszélhetünk szoros kapcsolatról az ingatlanértékesítő és az eladó között, ha egyetlen egy személy foglalkozik vele. Nem olyan, hogy bekerül egy kalapba és utána már szinte meg sem lehet mondani, hogy hány értékesítő próbál meg morzsákat szerezni a jutinasiból. Ezzel az érdekes ingatlanértékesítési jelenséggel már foglalkoztunk.  Elég tipikus, ezért hajlamosak lehetünk vevőként azt gondolni, hogy ez minden esetben így van.

Az ingatlanpiac legnagyobb ellensége a sztereotípiák.

Elképzelhetetlennek tartjuk azt, hogy valami nem úgy működik, mint ahogy azt elképzeljük. Azt hittem, azt gondoltam, azt hallottam és azt mesélték mondatokban mind lehet úgy igazság, hogy egyébként egy mondat sem igaz 100%-ban. Az ingatlanértékesítők meg nem szeretik a trükköző érdeklődőket. Azt bele lehet írni egy hirdetésbe, hogy ingatlanosok még véletlenül se keressék az eladót. De olyat igen arrogáns lenne írni, hogy a trükköző vevők se menjenek ki a házba és csengessék végig a szomszédokat, nyomuljanak a közös képviselőnél, hogy ők az eladó lakás tulajdonosát keresik. Nem lehet beleírni, mert egyszerűen nem lehet. Visszatetszést keltene, mert a „vevők” azt gondolják, vagyis azt hiszik, hogy azt tehetnek meg, amit csak akarnak. Az ő érdekük az a tulajdonos érdeke is. Az ingatlanértékesítő jutalékának megspórolása egy ilyen trükköző érdeklődő szerint win-win a tulajdonosnak is. De ha ez nincs így, akkor valahogyan alkalmazkodni kellene tudni vevkőként, mert úgyis kiderül, úgyis elmondják a szomszédok, hogy zavarják idegenek a ház nyugalmát. A közös képviselő is küld egy emailt, hogy már megint próbálkoztak nála.

Arra nem is gondol az ilyen érdeklődő, hogy a tapasztalt ingatlanértékesítő előre felkészíti erre az eladót és a környezetét is.

Tudja, hogy ha éppen nem az ügyfeleket úgy vadászó hiénák (=kéretlen ingatlanértékesítő, aki házhoz megy akkor is, amikor senki sem hívta meg) zaklatják a ház lakóit és a közösképviselőt, akkor majd jönnek a „jóindulatú” érdeklődők is. Pedig tudhatnák, hogy ilyen helyzetben a legtöbb esetben nem él a lakás tulajdonosa a házban, sokszor még a városban sem, de az is lehet még az országban sem jár túl gyakran. A lakás hirdetése sokat elárul a tulajdonos és az értékesítő kapcsolatáról – már ha ez vevőként egyáltalán érdekel minket. Mert ott kezdődik az egész probléma, hogy ha nem. Szóval attól, hogy a közvélemény bármikor vevő lenne egy ingatlanos "nyilvános kivégzésére", még vevőként is illene tudni, hol van az a bizonyos határ, ami előtt most állj és netovább.

Minél nagyobb a bizalom a tulajdonos és az ingatlanos partnere között, annál jobb minőségű hirdetéssel fogunk vevőként találkozni.

Nem képzavar, nem ámítás ez. Annál kevésbé fogják a hirdetésben titkolni a lakás vagy a ház hibáit például. Le lesz minden fotózva, mert a jóindulatú bizalom nem csak az eladó és az értékesítő között számít, hanem a leendő vevő felé is kommunikálni kell ezt. Egy lakásnak úgyis csak egy vevője van adott pillanatban, így mindig csak annak az egy vevőnek kell hirdetni. Így gondolkodva, ilyen tulajdonosi és ingatlanértékesítői kapcsolat alapján, létrejön tényleg egy szolgáltatás, ami annak az egy vevőnek is előnyös, a többi érdeklődőnek már nem olyan biztos. A hirdetésből mindent láthat és tudhat a kedves vevő. A hirdetés nem lesz kozmetikázott, sminkelt és a legjobb esetben még túlárazva sem az eladó lakás. Korrekt lesz, amire azt lehet mondani, hogy bár csak ilyen lenne az összes eladó lakóingatlan hirdetése Magyarországon. Nem rizsa, nem túlzó és túlértékelő hadoválás, üres bájcsevej és műmosoly. Ki ér arra rá? Őszintén. Minden másodperccel mindenkinek csak fogy az ideje, ketyeg az a bizonyos óra. Minek rabolnánk már egymás idejét teljesen értelmetlenül és feleslegesen? Miért nem próbáljuk meg inkább a leghasznosabb módon eltölteni minden percünket?

Az ingatlan értékesítése és megvásárlása néha két különböző, nagyon ellentétes és ellenérdekelt folyamatnak tűnik. Trükköző eladók, trükköző vevők és a trükköző ingatlanosok nem jelentik a lakáspiacot, csak ők is a részei, az a bizonyos szükséges rossz. Vannak normális emberek és normális (üzleti) kapcsolatok is a lakáspiacon, ami csak akkor fontos, ha ez amúgy mellesleg érdekel minket. Több jóindulattal és nagyobb odafigyeléssel talán még egyszer azt is megérthetjük, hogy miért vannak ingatlanok, emberek és ingatlanemberek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magánügyek a lakáspiacon

dohányzás szenvedélybetegség függőség lakáspiac ingatlanpiac ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az önpusztítás magánügy. Magánügy addig, amíg kapcsolatba nem kerülünk egy önpusztító emberrel. A lakáspiac gyakorlatilag az emberek együttműködéséről szól. Emberekéről, ahol vannak önpusztítók. Súlyos alkoholproblémákkal küzdők, drogfogyasztók, köztük gyógyszerfüggők. A súlyosan elhízottak, az étkezési zavarosak, na és persze a dohányzók. A dohányzás talán sohasem fog kimenni a divatból. A dohányzást, mint minden más függőséget, meg lehet magyarázni. Okot és értelmet lehet neki adni, amin egy nemdohányos csak felhúzza a szemöldökét, rosszabb esetben lesajnáló tekintettel hangot is ad határozott véleményének.

Minden függőség szánalmas a maga nemében, az emberi gyengeség és egyszerűség jele. Rabja lenni valaminek mindig könnyebb, mint uralkodni magunkon, és önuralmat gyakorolni. A dohányzásnál mégis talán a passzív hatásai a legzavaróbbak. Most teljesen mindegy, hogy egy lakás eladója, vevője, bérlője, bérbeadója, az ingatlanos, az ügyvéd, az értékbecslő, a végrehajtó, a kéményseprő, vagy bármilyen szakmunkát végző a dohányos. Csak dohányost nem zavar egy másik dohányos. Egy nemdohányzót zavarni fog a dohányzó. Lehet nem mutatja ki, valamilyen udvariasságból, de gusztustalannak és visszataszítónak tartja. Nem szívesen fog vele kezet, nem szívesen megy hozzá közel, de beszélni sem akar vele, mert még véletlenül sem akarja érezni a dohányfüstöt a leheletében vagy a ruhájából. A lakásokon belül már egyre ritkább a dohányzás. Ha dohányos él egy lakásban – tisztelet a kivételnek – megérzi egy nemdohányzó.

Eladó  és kiadó lakásnál, az hogy nemdohányosok élnek benne, egyelőre még nem érték.

Hirdetésekben ritkán látni. Miközben például eladó szórakoztató audió és vizuális eszközök hirdetéseinél (lejátszók, hangsugárzók, képmegjelenítők, erősítők) szinte alap megjegyzés, hogy „nemdohányzó” árulja a készülékeket, mert bizony érződik rajtuk. Autóhirdetéseknél is fontos információ, hogy dohányos-e az eladó. Bűzlenek, mint egy kocsmatöltelék, amit egy nemdohányos méterekről kiszagol egy zárt térben. Ha dohányosok éltek egy eladó vagy kiadó lakásban, lehet érzeni mindenhol. Beszívódik a bőrkanapétól kezdve, a drapériákon át, a falakig mindenhová. Még egyszer hangsúlyozzuk tisztelet a kivételnek.

A várakozó, valamilyen találkozóra érkező dohányzó sem túl bizalomgerjesztő. Nagy élmény, amikor meglátja a nemdohányzó, hogy az érkező személy a ház előtt füstöl. Tipikus a hirtelen a cigijét eldobó az utolsó nagy füstfelhőt kifújó színpadias jelent. Egy perccel ezelőtt még a jobb kezében égett egy szál „boldogság”, a másik percben meg felénk nyújtja. A nemdohányzónak meg is lesz az első benyomása a dohányosról, ami minden lesz csak nem pozitív. Az önpusztítás minden formája – enyhébb vagy súlyosabb, elnézett vagy büntethető - a mindennapokban sokkal jobban megtűrt és tolerált, mint például a lakáspiacon. Bérlőt gyakran nem választanak azért, ha látják és érzik rajta, hogy dohányos. Nem szívesen működnek együtt ingatlanossal ügyfelei, mert dohányos. Vevő nem szívesen vásárol dohányosoktól lakást. Nem szívesen megyünk be sem vevőként, sem eladóként, sem bérbeadóként sem bérlőként olyan közjegyzői, ügyvédi vagy ingatlaniordába, ahol előtte vágni kell a füstöt, amiben bent érezhető, hogy dohányosok dolgoznak. A dohányosok az iroda előtt lazán füstölnek, mert hol dohányoznának máshol. Arra nem is gondolnak, hogy ez nettó ügyfélriasztó is tud lenni. A nemdohányzó ügyfelek szemében mindenképp.

A dohányzás bizalomromboló a nemdohányzó emberek körében.

Sok mindent lehet tolerálni, de ugyanúgy gáz ittasan, valamilyen (gyógy)szer befolyása alatt másokkal kapcsolatba kerülni, mint dohányosan. A dohányosok ezt minden esetben sértőnek tartják és túlzásnak. Szerintük ez az ő magánügyük, senkinek semmi köze hozzá. Máskülönben meg milyen jó hazafik, hiszen igen magas adóbevétellel gazdagítják a közös kasszát (költségvetés), traffikosoknak, dohánytermelőknek, az egész dohányiparnak biztosítanak munkát. Barokkos túlzással hasznosabb állampolgárnak érezhetik magukat, mint a nemdohányosok. Az állam szemében lehet, hogy így van, mert az állami terhek növelésén kívül a dohányzás felszámolása nem érdeke egy államnak sem. Jó bevételi forrás, a dohánylobbiról meg ne is beszéljünk. Barokkos túlzással a dohánylobbi szerint a dohányzásnak nincs is semmilyen káros mellékhatása sem közvetve sem pedig közvetlenül. Az egészségügyi aspektusa szerint is egy dohányos több adót fizet élete során, így senki szája ne sírjon, hogy ő önpusztító. Megfizeti az államnak az esetlegesen ezzel járó plusz költségeket. Ez most vagy igaz vagy nem. A lakáspiac nemdohányzó szereplőit ez biztosan nem vigasztalja. Ők még mindig úgy gondolják, hogy egy kicsit jobb hely lehetne a világ szenvedélybetegek és önpusztítók nélkül, köztük dohányosok nélkül is. Egyszerű döntésnek tűnik, még sem Magyarország lesz az első nemdohányzó ország a világon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Budapesti ingatlaniroda

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

”Egy biztos, a digitális lakáspiacon ma már kifizetődőbb racionálisan és logikusan hirdetni a lakásokat.” – foglaltuk össze röviden tömören, amikor Ronda a lakásom, de el szeretném adni  kérdést jártuk körbe. Bármiből lehet egyébként viccet csinálni, főleg az eladhatatlan ingatlanok hirdetéseiből. Vannak erre külön blogok, Facebook oldalak, vagy akár külön heti rovatok is, akik összegyűjtik a szerintük mulatságos és szórakoztató hirdetéseket. Mindenki szórakoztatni akar, mert azzal jönnek a kattintások, a lájkok, a látogatottság, meg valami megfoghatatlan és értelmezhetetlen népszerűség.

Közben meg semmi sem változik, a hirdetési oldalak hemzsegnek a kritikán aluli hirdetésektől. A hirdetési oldalakon se helyesírás-ellenőrző sem hirdetésellenőrző szoftver nincs általában. Arra viszont odafigyelnek, hogy ne legyen reklám egy képen, vagy ne lehessen külön telefonszámokat, email címeket vagy weboldalak címét beleírni a hirdetés szövegébe. Erre külön algoritmusok vannak, programozók tucatjai dolgoznak ezen. Miközben a hirdetések minőségéhez ezeknek az ellenőrzéseknek semmi köze. Ez megint csak azt a célt szolgálja, hogy a hirdető külön pénzért tudja csak reklámozni akár a weboldalát, akár a cége logóját. Nem is olyan régen beszéltünk erről, hogy a hirdetési oldalak l’art pour l’art működnek, a bevételeik maximalizálásával vannak elfoglalva. Ez meg is látszik a lakáshirdetéseken. Ők ezt úgy leplezik, hogy közösségi oldalaikon szebbnél szebb fotókkal hirdetett lakásokat és házakat mutogatnak, mint ha náluk csak ilyen hirdetések lennének. Hibák, mindenféle költői is barokkos túlzások persze ezekben a hirdetésékben is előfordulnak. Egy lakáshirdetés hatékony szövegére nincs igazi recept. Inkább olyan javaslatok vannak -  érdemes megfogadni őket - , hogy mit nem szabad leírni.

Természetesen nem maradhat az élő példa, amire egy szemfüles olvasónk hívta fel a figyelmünket. Leplezetlen véleménye igazán képletesen foglalja össze az eddig elmondottakat:

„Lehet, hogy megérné ezt az egy hirdetést ízekre szedni, mert bár tendenciózus jelenséget ábrázol, mégis, ritka, ha önmagában egyetlen hirdetésben a magyar ingatlanpiac minden otromba vonása megnyilvánul. Egy egész posztra való anyagot szolgáltat, "bízza profikra" szlogennel, volános menetrendajánlóval, tökéletes helyesírással, amerikai konyhában pózoló kávéfőzőről készült képpel.”

Már most hangsúlyoznánk, hogy nem gúnyolódunk, nem viccelődünk és nincs bennünk semmilyen káröröm. Segíteni szeretnénk a hirdetőnek és az olyan hirdetőknek, akiknek ilyen hirdetéseik vannak, hogy változtassák meg őket:

1. A mi célunk az, hogy ne legyenek ilyen ingatlanhirdetések.

2. Nincs rájuk szükség és nem is tudunk mi ezen igazából nevetni.

3. Elkeserítő látvány a képeken és a borzasztóan felesleges hirdetési szöveg rombolja csak a hirdető hitelességét, megbízhatóságát, szakmai hozzáértését, szóval imázsképet, ami fontos, ha magánszemély, ha cég akar eladni.

A hirdetési szöveg egyben, ahogy a hirdető megálmodta:

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
Kicsi ingatlanról rövid és tömör hirdetési szöveget írjunk

Nagyképűnek tűnik, hogy a hirdetés azzal indít, hogy egy ingatlaniroda székhelye hol van. A hirdetés szempontjából teljesen irreleváns, hogy az ingatlant hirdető cég irodája hol van. Elvégre is az ingatlan hirdetése az ingtlanról szól, nem a hirdetőről. Az első sor gyakorlatilag teljesen felesleges és ahogy látni fogják, inkább még káros is, ha a képeket és a szöveget együtt nézzük.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyha

Az már most látható érezhető, hogy itt inkább a teleknek van értéke, inkább arra lenne érdemes helyezni a hangsúlyt, mert legyen rajta bármilyen épület, az bizonyára bontásra van ítélve. A hirdető ezt érzi, így magáról az ingatlanról először nem is mond túl sokat. A telek megközelíthetőségéről viszont annál többet beszél, illetve a horgászatról.  Úgy gondolja, hogy a horgászat szerelmesi a potenciális vásárlók. Azon lehet vitatkozni, hogy az ennyire pontos tömegközlekedés és autós viszonyok leírása mennyire szükséges vagy sem. Ha abból indulunk ki, hogy a hirdetést túlságosan hosszúvá teszi, akkor érdemes minimalizálni és csak a legszükségesebbeket leírni. Arról már nem is beszélve, hogy "budapesti ingatlaniroda" mint ha csak "budapestieknek" kínálná ezt az ingatlant. Ennyire Budapest-központú hirdetést sértő leírni, mert azért a környéken élők legalább annyira érdeklődhetnek iránta. Ez már viszont egy komoly hiba és erősíti a "bunkó pesti" sztereotípiát, aki "lejött vidékre tenni az eszét".  Már ezért is a Budapestről hogyan jutunk el az eladó ingatlanhoz részletezése kihagyható. GPS és Google korában mindenki meg fogja találni, aki nem ismerős arrafelé, az meg minden gond nélkül, aki viszont arra él.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

Majd visszatér a kisházra a hirdető, ahol elhangzik a második "bunkó pesti eljött vidékre" kifejezés, ami ebben a hirdetésben nem egyszerűen idegen, hanem azt sem érti az ember hogyan juthatott egyáltalán eszébe a hirdetőnek leírni, hogy "amerikai konyhás nappali egy szobával", amikor ez láthatón agy  szoba+konyha, semmi több. Az egy másik történet, hogy nyitott (egy szobával egybenyitott konyha) és zárt konyha van. Olyan nincs, hogy amerikai. Ez most nyer csak igazán értelmet. A hirdetés ezen része, a képeket megnézve már atombomba erejű érzelmeket indíthat el. Lehet valaki hangosan felnevet, más meg inkább dühösen káromkodik.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai konyhás nappali először

Ilyenkor jut eszébe mindenkinek a "budapesti ingatlaniroda" és a "Budapest-központú hirdetés", amikor meglátja az "amerikai konyhás nappali"-t a képeken. Ez már tényleg borzalom és innentől kezdve mint ha teljesen értelmetlen lenne már mit ír le és mit nem a hirdető. Pedig van néhány hasznos információ, jóval hasznosabb, mint a kisregény méretű útbaigazítás. El is jutunk a hirdetés végére, ahol láthatjuk a "budapesti ingatlaniroda" szlogenjét és linkjét a weboldalra. A linkért külön fizet a hirdetési oldalnak. Ez a hirdetés viszont egy fillérét sem ér meg, hogy lejárassa vele magát a "budapesti ingatlaniroda".  És akkor még benne van az elegedhetetlen hitelközvetítési szöveg. Ma már több ingatlaniroda gyakran sikeresebb a hietelek közvetítésében, mint az ingatlanok értékesítésében. De ennél az ingatlannál talán teljesen felesleges, hogy benne legyen, mert se nem forgalomképes, se nem likvid, így nehezen elképzelhető, hogy erre bármilyen pénzintézet hitelt adna.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali másodszor + a tulajdonos telefonszáma

Nem csak a hirdetési oldalaknak, de maguknak az ingatlanirodáknak is érdemes lenne ellenőrizni, hogy az értékesítőik milyen hirdetésekkel dolgoznak. Ezt semmilyen ingatlaniroda, sem kicsi sem nagy, nem tolerálná, ha meglátná. A baj viszont az, hogy maguk az ingatlanirodák sem különösebben foglalkoznak a lakáshirdetéseikkel. Biztosan lennének néhányan, akik csak annyit mondanának, hogy a "kolléga" lefotózott mindent, ott van a képen a valóság. Nem titkol el semmit, pont az van a képeken, amit ott látni fogunk, ha kimegyünk. A szövegbe meg még sem írhatja le, hogy ez egy putri, az egész egy romhalmaz, és aki elmegy megnézni, az hagyjon fel minden reménnyel.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali harmadszor

Még azt is meg lehetne hallgatni, hogy úgy sem olvassa el senki sem a hirdetési szöveget, mindenkit csak a kép érdekel. Egyik végletből a másik végletbe - mondanánk mi. Ilyen a kifogáskeresés, ilyen a felesleges magyarázkodás és így gondolkodhat minden olyan magyar ingatlanos, aki nem akar változtatni semmin, mert szerinte minden jól van vagy úgy, ahogy van. Szerintünk meg semmi sincs rendben. Főleg az ingatlanhirdetésekkel nincs rendben semmi, mert még mindig telefonon és személyesen akarunk mindent elintézni. Nem értjük a digitális lakáspiacot, nem tudjuk megkülönböztetni az ingatlan marketingtől, nem digitalizáljuk a folyamatainkat és az ingatlanirodát, közben meg még "profinak" is hisszük magunkat 2017-ben.

Képek: Instagram és ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Vevő vagyok

lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlanos hirdetésszűrés digitális lakáspiac ingatlanmarketing ingatlanpiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Kellemes reggeli futás például a közeli erdőben. Nem maratoni távra kell gondolni, csak egy laza 8 km-es frissítő mozgásra. Vannak futók, akik köszönnek egymásnak, mások csak intenek vagy mindenféle metakommunikációs eszközt vetnek be. Ja, és vannak futók, akiknek hiába köszön a másik futó, válaszra sem méltatják. Jóval kevesebben vannak, de ott vannak ők is az erdőben. Hogy ki és mennyire figyel a másikra, az elég szubjektív. Manapság inkább objektíven mindenki saját magával van elfoglalva és csak magára figyel. Ez a hétköznapokban még talán nem is annyira meglepő. Amikor viszont már elvárnánk egy picinél több figyelmet, de nem kapjuk meg a másiktól, akkor azért már jogosnak érezzük a halkabb vagy netán hangosabb kritikát.

Ma legyünk vevők - a tudatlan hülyék - akik lakást akarnak vásárolni. Tudjuk már egy jó ideje, hogy egy szűk csoport tagjai vagyunk mi. 2017. január 1-én pontosan 9 797 561-en éltünk itt, amiből 2016. december 31-ig 146 300 fő volt a lakáspiacon vevő. Most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk azokkal, akik több lakást is vásároltak tavaly. Ez alig 7%-ot jelent arányaiban. Egész pontosan 1000 magyarból 67 volt lakásvásárló 2016-ban. Bődületes nagy változásra idén nem számít senki. A lakáspiac hangadói  fülüket és farkukat behúzva sünnyögnek a témát illetően. Óvatosan valahol 150-160 ezer vásárlót várnak a lakáspiacra 2017-ben. Közben tovább fogyunk idén is. 30 ezerrel idén is biztosan kevesebben leszünk év végére. Na most az a kérdés, hogy benne vagyunk-e már a vevők csoportjában, vettünk-e már lakást, vagy még csak most fogunk. Az év utolsó negyedévében vagyunk, nem sok idő maradt, hogy benne legyünk abban a 150-160 ezer emberben, akikre annyira de annyira nem figyel egyébként senki. Lakáshitelpiac és újlakáspiac a slágertéma.

Vevőként az első, amivel szembesülünk, hogy egyrészt nem tudják, hogy mi azok vagyunk. Egy hirdetési oldal honnan tudhatná? Van külön lehetőség regisztrálni és előnyöket élvezni, hogy mi tényleg valódi vevők vagyunk? Dehogyis. Nem ez az érdekük. A hirdetési oldalakat a látogatottság tüzeli, mint általában az online világot úgy általában. Napi, heti és a havi látogatottság megvan, akkor minden rendben.

A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből, ez az amit másodszor megtanulhatunk vevőként. Nem mi számítunk, hogy mi mit akarunk, a hirdetők igényei legyenek kiszolgálva, a vevők meg megszokják. Túl nagy beleszólásunk úgy sincsen.

Bár a hirdetési oldalak száma bővül, a rajtuk lévő hirdetések meg csak ismétlődnek. Vevőként ez a harmadik, amit megtanulhatunk. Tök fölösleges x-edik oldalra is elmenni és megnézni ugyanazt. Főleg, ha jön egy új oldal, ami megint csak a hirdetőkkel lesz elfoglalva. Ingyenes hirdetést biztosít és meg is lépik az ingatlanközvetítők, akik még mindig nem tanulták meg, hogy az online térben teljesen felesleges ugyanazt a lakást hatvanegyedikszer is meghirdetni egy nevenincs oldalon.

De ingyen van és az ingatlanhirdetések világában minden szent tehén, kivéve az idő. Főleg a vevők idejét lehet rabolni. Na ez a következő, amit megtanulunk vevőként. Az ingatlanpiac úgy csinál, mint ha időmilliomos lenne. A hirdetési oldalak szerint náluk, vagyis az összesnél nagyon könnyű keresni és találni is. Vevőként gyorsan megtanuljuk, hogy ez csak üres marketing. Már mitől lenne egyszerű keresni és találni, amikor a hirdetési oldalak mind rangsorolják a hirdetéseket, ismételten nem minket, vevőket segítve ezzel. Nem azokat a lakásokat könnyebb megtalálni egy oldalon, ami tényleg jó, hanem amit valamiért kiemelnek. Természetesen ez több hirdetési költséget jelent a hirdetőknek, ami a hirdetési oldalnak jó bevétel, nekünk vevőknek meg egy kihívás, hogy a hirdetési oldalak nem az ingatlanok ár/érték arányát, minőségét, esetleg keresletét veszik figyelembe, amikor rangsorolnak, hanem csak a bevételeiket akarják maximalizálni.

Ne legyenek illúzióink vevőként, amit szintén meg kell tanulnunk nagyon gyorsan. Sem az igényeink sem az elvárásaink sem az nem számít, hogy emberek vagyunk. Mi a lakáspiacon csak a pénz vagyunk. Mindenki a pénzünket akarja, az eladók és az ingatlanközvetítők is. Rajtuk keresztül meg a hirdetési oldalak is a pénzünkre pályáznak. Vevőként, mi tartjuk el ezt az egész lakáspiacot, a mi pénzünk élteti az összes szereplőt, mert ha még hitelt veszünk fel, abból is az ingatlanközvetítők vagy közvetve és közvetlenül a barátaik profitálnak még a hitelközvetítésen keresztül. A hitelközvetítés minden egyes forintját mi fizetjük meg, igen mi vevők. Egy picit több tiszteletet érdemelnénk, mondjuk köszönhetnének nekünk, néhány kedves szó sem ártana, de talán az lenne a legjobb, ha képes lenne a lakáspiac felismerni a vevőt, megkülönböztetni a nem vevőktől. De mi is csak egy kattintás vagyunk, egy a sok millió látogatóból. A vevő biztosan nem az első a lakáspiacon. A vevő a senki, a nulla, az akivel csak a baj van és sosem tudja mit akar.

Idén még vannak néhány tízezren, akik lakást fognak vásárolni. A végére egy picit mindenki csalódott lesz valamiért. Az pedig nem más, mint a magyar lakáspiac jelenlegi hirdetőközpontú világa. A vevőknek nem segíteni akar a magyar lakáspiac, hanem hízelegve manipulálni, képmutatóan kihasználni, nemritkán jogsértő módon kontroll alatt tartani és csak uralkodni felette. Majd ha elmegy az egész lakásvásárlástól a kedvünk - mert egyébként is ritkán vesz a magyar lakást – akkor majd fogunk hiányozni. A jót nagyon könnyű megszokni, de mi még emlékszünk, hogy az időszámítás a magyar lakáspiacon nem 2014-gyel kezdődött. A magyar lakáspiac nem intelligens, mint ha semmit sem tanult volna a korábbi hibáiból: a vevő nem hülye és hosszú távon nem éri meg hülyének nézni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Aktuális még!

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Bizonyos szint fölött nem süllyedünk bizonyos szint alá./Eszterházy Péter/ Bárcsak így gondolkodnánk az ingatlanpiacon is! Szövetségesek és cinkostársak, süket duma és üres frázisok, miközben egymást vállveregetve helyeselően is bólogatnak mindehhez. A magyar ingatlanpiac fejlődik, de nem nagyon változik. Egy kérdés talán sokkal jobban kifejezi a magyar állapotokat minden másnál, amiből már látszik, hogy az alapokkal vannak a problémák.

Aktuális még a hirdetés?

Ezt kérdezzük ha eladó ha kiadó lakásra jelentkezünk  vevőként vagy bérlőként. De még ha egy ingatlanos jelentkezik a hirdetésre, neki is ez az első kérdése. Miért nem evidens, hogy egy hirdetés mögött valódi szándék legyen? Mielőtt megválaszolnánk a kérdést, mindenképpen leszögeznénk, hogy az „Aktuális-e még a hirdetés?” kérdés annyira beivódott a lakáspiaci kultúrába, mint a „How are you?” az angol „small talk”-ba, amikor két ember beszél. Akarva és akaratlanul is ezt kérdezi a hirdetőtől a hirdetésre jelentkező először.

Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy fejlettebb és kifinomultabb lakáspiaci kultúrákban ilyen kérdés nem létezik.

Ha egy lakás nem kiadó vagy eladó, akkor nincs hirdetve. Ilyen egyszerű. Ahol az ügyfél az első, ott nem rabolják egymás idejét ilyen felesleges körökkel.

Nálunk miért nem ilyen egyszerű?

A hirdetések piacán az ingtlanközvetítőknek elsősorban hirdetésekre van szükségük, mert az vonzza majd be a vevőket és a bérlőket. A kínálat, ha úgy tetszik, akkor eladó és kiadó lakásokat jelent. Ha nincsen, akkor csinálnak, kitalálnak maguknak. Ez ugyan úgy menő volt a 90-es években, amikor nemlétező lakásokat újsághirdetésekben kínáltak, mint manapság az internet korában.

Talán mindenki látott már utcán olyan papírokat kiragasztva, hogy „Eladó/kiadó lakást keresek a környéken!”. Ha nem az utcán látjuk őket, akkor a postaládánkban biztosan kapunk néhányat. A nemlétező lakások hirdetései is ezt a célt szolgálják már a kezdetektől fogva. Az ingatlanosok elsősorban a lakástulajdonosok figyelmét akarják felhívni és nekik imponálni.

Szóval az ilyen „Éppen eladás/kiadás alatt van a lakás” csak egyfajta lerázó szöveg a vevőknek és bérlőknek. De ma már lazán megbeszélnek egyébként találkozót is nemlétező lakások hirdetésére, majd később azt mondják, hogy „már nem aktuális” és lemondják a találkozót. A hirdetés meg fennmarad, mert az a célja, hogy a környékbeli eladók vagy bérbadók keressék meg inkább az ingatlanost. Az eladókat és bérbeadókat a hideghívásokkal bosszantják az ingatlanosok, a vevőket és a bérlőket meg a kamu lakáshirdetésekkel. Ezek a csali lakások igen jó ajánlatok szoktak lenni a maguk árkategóriájában. Pontosan azért, hogy mindenkihez eljussanak. Ha eközben éppen jelentkeznek is rá, azt előre betanult és begyakorolt szövegekkel fogják kezelni. Ha éppen bejelenti az ember a hirdetési oldalnál, hogy valami nem okés a hirdetéssel – nagyon ritkán fordul ez elő – akkor leveszik az adott hirdetést egy kis időre és utána minden megy tovább. Mint az utcán kiragasztott és a postaládába bedobott szórólapok szűnni nem akaró hada, úgy van tele a net nem is kiadó és nem is eladó lakásokkal Magyarországon. Zárójeles megjegyzés, hogy a franchise irodáknál például egy nagy előny tud lenni - ha valaki kezdőként olyat nyit - hogy azonnal van az ingatlanirodának hirdetése. Ha valaki ingatlanirodát akar nyitni, csak úgy, egyedül, hirdetések nélkül nagyon nehéz lesz.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljunk meg a sorok között olvasni, Kép: alfahir.hu

Nem véletlen, hogy pont a kisebb irodák és a magánzók szeretik a kamu hirdetési kampányokat, mert rá vannak kényszerülve.

De beszéltünk már a hirdetésmegosztásról is, amikor nem egyszerűen együttműködnek az ingatlanirodák vagy értékesítők, hanem ugyanazt a lakást is hirdetik egy közös lakáshirdetési adatbázisból.

Akiknek nincs hirdetése, azoknak minden lehetőség jól jön és boldogan fizetnek is érte, hogy olyan lakásokat hirdessenek, amiben soha sem jártak és olyan lakásoktulajdonosok lakásait hirdessék, akikkel soha sem beszéltek.

Az ingatlanaközvetítők egy idő után nagyon büszkék arra, hogy hány hirdetésük van. Nagy mellszélességgel hirdetik az oldalaikon. A kisebb cégek meg kitalálnak minden féle hirdetést, hogy úgy tűnjön ők is „sikeresek”.

A látszat a magyar ingatlanpiacon sokkal fontosabb, mint az elsőre gondolnánk

A sikeresnek tűnni és annak lenni két teljesen különböző dolog, amit nagyon ügyesen tudnak meglovagolni kisebb és nagyobb cégek egyaránt. De nem kell félteni a magányos farkasokat sem, akik ingatlanos celebként, már-már sztárként hirdetik magukról, hogy micsoda titkok és tudás birtokában vannak ők. Olyan sikeresnek állítják be magukat, amilyenek szeretnének lenni és nem olyannak, amilyen sikeresek valójában. Kiszínezett történetek, nagyotmondás, fantázia minden mennyiségben.

Miért mondanának igazat, ha a hazugság hihetőbb?

Az igazán nagymenők még oktatják is a jóval szerényebb és a két lábon a földön járó kollégákat. A magyar meg nem véletlenül mondja azt találóan, hogy aki ért hozzá az csinálja, aki nem ért hozzá az oktatja. Ez az oktatás az értékesítés világában amúgy is nagyon népszerű. Kell hozzá valami jópofa fazon, aki elszórakoztatja a közönséget. Az árát is megkéri természetesen és olyan jól tud manipulálni, hogy a közönség el is hiszi, hogy minden kifizetett  (több tízezer) forintot megérte az "oktatás". Kitalált szakmai múlt, nemlétező iskolai végzettségek, na és persze nemzetközi tapasztalat és végtelen sztorik. Néhány jól csengő idegen szó és kifejezés, ripacs amerikai akcentus,  mindjárt ámul és bámul az egyszeri ember, aki továbbra sem tudja, hogy a sikernek nem titka van, hanem ára. Mindezek ellenére a hazai lakáshirdetési és ingatlankultúrába úgy néz ki, hogy örökre beírták magukat az ingatlanirodák. Nélkülük soha sem született volna meg az „Akuális-e még a hidetés?” kérdés. Ettől függetlenül, ha nem muszáj nem kell így kezdeni minden egyes telefonbeszélgetést, amikor egy eladó és kiadó lakás hirdetésére jelentkezünk. Ha nem aktuális vagy elmondják vagy pedig egy találkozót szerveznek meg, amit később úgy is lemondanak. Vagyis ha megkérdezzük ha nem, így is úgy is kiderül, mert nem fogunk eljutni a lakáshoz. Hiú ábránd azt gondolni, hogy minden jó lakás már nem is aktuális. Ugye milyen érdekes? Még a vevőkben és a bérlőkben támad bűntudat, hogy mindenről lemaradnak és lekésnek. Ha tudnák, hogy ezek a lakások nem is eladók és nem is kiadók, még talán egész más irányt is vehetne a magyar lakáspiaci kultúra fejlődése. Csak rajtunk múlik, hogy továbbra is vakon eszünk meg mindent, amit elénk raknak, vagy inkább odafigyelünk, hogy "egészségesebb életet" éljünk.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiramis

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az internet korában gyakran felmerülő kérdés, hogy minek vannak még ingatlanosok. A kérdés viszont inkább az, hogy miért lettek ingatlanosok és miért váltak felesleges, vagy miért lettek szükséges harmadik szereplővé a vevők és bérlők, illetve tulajdonosok uralta ingatlanpiacon. Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a mára emlékezünk vagy a holnapról ábrándozunk.

Az ingatlanpiac máig megoldatlan problémája ugyanis az, hogy a vevők és bérlők hogyan találkozzanak gyorsan és könnyedén az ingatlanok tulajdonosaival.

Ez ugyanúgy kulcskérdés volt 20-25 éve, mint manapság. A 90-es években is már kevés volt egy házra kiírni, hogy eladó vagy kiadó. Az fontosabb volt, hogy minél szélesebb körben tudjanak róla, hogy az adott ingatlan új vevőjét vagy új bérlőjét keresi.

Az ingatlan hirdetése eladásnál és bérbeadásnál egyaránt megkerülhetetlen feladat lett a tulajdonosok számára, ahogy a bérlőknek és a vevőknek a hirdetések olvasgatása.

Az újsághirdetések korában az ingatlanosok azért jutottak szerephez, mert őket munkaidőben lehetett hívni, amikor éppen a bérlők és vevők is ingatlanokat kerestek. Egy tulajdonos nem ülhetett otthon egész nap, mert dolgozott általában. Nem is volt ritka a hirdetésekben a megadott idő, hogy mikor hívhatják a számot az érdeklődők.Ez körülményes volt, nehézkes, nagyon lassú. Mind a bérlőknek mind a vevőknek könnyebb volt napközben egy ingatlanossal telefonon beszélni, mint egy tulajdonossal.

Az ingatlanosok elsősorban a kapcsolatteremtés állandó nehézségére alapozták a szolgáltatásukat és alapozzák még ma is.

Ezért lettek fontosak az utcafrontos irodák, ahová csak úgy be lehetett sétálni a vevőknek, bérlőknek és a tulajdonosoknak is. A tulajdonos, ha nem tudott időben reagálni vagy kapcsolatot teremteni egy potenciális vevővel vagy bérlővel, akkor hátrányba kerülhetett.

Az ingatlanosok azt a lehetőséget biztosították a tulajdonosok számára, hogy ők minden egyes potenciális érdeklődővel azonnal tudnak beszélni, időpontot egyeztetni, amíg a tulajdonos dolgozik és éli a saját életét. Az internet nagyon lassan tört utat magának az ingatlanhirdetési piacon. Idegenkedtek tőle az ingatlanpiaci szereplők (vevők és bérlők, tulajdonosok és az ingatlanosok is). Illetve az internetes hirdetés eleinte az ingyenességről szólt. De úgy általában az internet valamilyen „ingyen ebédet” kínált, mert még nem is használta egy kritikus tömeg Magyarországon.

A mobiltelefon megjelenése és széles körben történő elterjedése jóval nagyobb hatással bírt ebben az időben. Végre lehetősége volt a vevőknek és a bérlőknek a tulajdonosokkal egész nap és persze nagyon kényelmesen kapcsolatba lépni. Nagy áttörést még sem hozott. Hiába jelentek meg a mobilszámos hirdetések, amiben nem voltak már időkorlátok, bárki és bármikor hívhatta, az ingatlanosok szerepét a mobiltelefon elterjedése nem csökkentette.

Mégis mi történt?

Nagyon egyszerű jelenség vagyis igény merült fel. A kapcsolatteremtés alapja nem egyszerűen az elérhetőség egyszerűségén múlt már, hanem azon, hogy az adott hirdetés mennyire kelti fel az érdeklődő figyelmét. Igen, jól gondolják, elindul a képek korszaka a 2000-es évek legelején.

A mobiltelefon használat növekedésével a vevők és bérlők egyre többet akartak tudni az ingatlanról, megnőtt az információéhségük. A tulajdonosok bajban voltak, mert előtte ez egyáltalán nem volt olyan fontos, minden a személyes találkozón dőlt el.

Pár szavas hirdetések és az ár egy telefonszámmal, semmi több. Egy évtized alatt viszont már képeket és minél pontosabb leírást akartak az érdeklődők. Az ingatlanirodák kirakataiban megjelentek a fényképes lakáshirdetések és leírások, alaprajzokkal. Már azoknál az ingatlanirodáknál, amelyek meghallották az idő hívó szavát. Ismét tudtak valami újat nyújtani a tulajdonosoknak. Megint azt, hogy ne maradjanak le egy potenciális érdeklődőről sem.

Minél jobban ismerhette az ingatlanos a tulajdonos ingatlanát, akár fotóval és alaprajzzal tudta azt az ingatlanirodában a vevőnek és bérlőnek bemutatni, annál nagyobb volt az esély a gyors értékesítésre.

Ez a fénykép és alaprajz mánia már az internetes hirdetés világa felé terelte az ingatlanpiac szereplőit, az újsághirdetések korszakának vége lett. A fényképezés egyre olcsóbb lett, egyre egyszerűbb a digitális kompakt gépek segítségével és közben a mobiltelefonokkal is egyre jobban lehetett fotózni. Ismét volt egy lehetőség a tulajdonosok kezében, hogy maguk hirdessék az ingatlanjaikat az interneten. Igen ám, csak ez nem volt ingyen. Ingyen csak kép nélkül lehetett hirdetni, a képes hirdetésekért inkább az ingatlanosok fizettek.

A tulajdonosok egy dologban nem változtak az idők folyamán. Az pedig az, hogy az értékesítésen először minden esetben spórolni szeretnének. Az értékesítés költségei viszont általában nem megkerülhetők.

Minden olyan költség, ami ahhoz kell, hogy egy érdeklődőből vevő és bérlő legyen egy eladó vagy kiadó ingatlanra a kezdetektől fogva csak nőtt. A tulajdonosok ezt mindig lassabban és nehezebben tolerálták, mint az ingatlanosok.

Ismét hangsúlyoznánk, hogy azok az ingatlanosok, amelyek tudtak haladni a korral és felismerték a változó környezetben a piaci igényeket. Ezért történhet az, hogy az ingatlanpiac a mai napig a felek kapcsolatteremtéséről és változó igényeiről szól. Ha ezt egy háromszögben vagy piramisban ábrázoljuk, könnyedén megérthetjük, hogy az ingatlanpiac jobban működhet, ha háromszereplős, mint ha kétszereplős lenne.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Eddig csak arról beszéltünk, hogy az ingatlanosok, - mi ingatlanembereknek hívjuk -  mind a bérlők és vevők, illetve a tulajdonosok irányába is mozognak, keresik velük a kapcsolatot:

- Az ingatlanpiacon ez a kétirányú mozgás jellemez minden szereplőt.

- Nem lehet úgy elhelyezni a szereplőket, hogy ha azok mind csak az óramutató járásának megfelelő vagy ellentétes irányba mozognának, de az ingatlanemberek ne lennének részei a köztük kialakult kapcsolatnak.

Ennek előtörténtéről már részletesen beszéltünk. A közösségi média és egyszerűen a digitalizálódó üzleti folyamatok világában könnyen kijelenthetnénk, hogy nincs szükség harmadik félre. Mit is mondtunk néhány sorral feljebb?

- Az ingatlanemberekre épült fel a hirdetési piac.

Ez például igaz minden profitra éhes hirdetési oldalra. Ha van olyan oldal, ami nem csak ingatlanhirdetésekkel foglalkozik, az ingatlanos része már biztosan fizetős.

- A fizetős szolgáltatásokat elsősorban ingatlanemberek veszik igénybe.

- Egy ingatlanhirdetési oldal egyelőre csak és kizárólag az ingatlanemberekből tud megélni.

- Ha tovább megyünk, a közösségi oldalakat is vállalkozások fizetett hirdetései tartanak életben.

Egy tulajdonosnak, vevőnek és bérlőnek lehet, hogy a közösségi oldalak ingyen vannak, de még az internetes keresők is, miközben a cégeknek, köztük az ingatlanembereknek már koránt sem.

A hirdetések fontosságából indultunk ki. Nem lehet ingatlant eladni vagy kiadni hirdetés nélkül. A hirdetés pénzbe kerül. A hirdetéspiacot cégek tartják fenn. Ha a háromszög bal alsó sarkából kiradíroznánk az ingatlanembereket, akkor számolnunk kellene a következményekkel is.

Az internet világában is az ingatlan hirdetése költségekkel jár. Hiába tűnik csak pénzkérdésnek mondjuk egy hirdetés előkészítése, majd aktiválása, legyen az egy külön weboldal az eladó vagy kiadó ingatlannak, vagy csak egy hirdetés egy hirdetési oldalon.

Azt láthatjuk, hogy a vevők és bérlők hiába keresik a tulajdonosokat, a tulajdonosok a bérlőket és a vevőket az ingatlanpiac végtelen világában, nem találnak olyan könnyen egymásra. Valamiért nem működik, valamiért a tulajdonosok, a vevők és a bérlők is elindulnak az ingatlanemberek felé.

- Az ingatlanemberek ma éppen a végtelennek tűnő hirdetési tengerben tudnak irányt mutatni a többi szereplőnek. Mert nem is olyan könnyű eligazodni az online hirdetések világában sem, ahogy nem volt az újsághirdetések időszakában.

A vevők és bérlők, illetve a tulajdonosok „A” terve lehet mindig az, hogy egymást keresik az ingatlanpiacon.

- Az ingatlanpiac viszont valójában egy hirdetési piac, ami az internet korában talán még inkább igaz.

- A hirdetési piac az ingatlanemberek állandó és folyamatos hirdetéseiből él meg.

Jelenleg növekszik a magánhirdetők száma, ahogy csak abból az ingatlanosból lesz ingatlanember, akire szükség van az ingatlanpiacon. Az ingatlanpiac ciklikussága később fogja csak megmutatni, hogy a magánhirdetők hogyan reagálnak a lassabb értékesítésre, a megálló lakásárakra, a stagnáló vagy  szűkülő keresletre. Az ingatlanembereknek akkor is piacon kell maradni és akkor is hirdetni kell, amikor esik, fúj és hideg van, nem csak akkor, amikor süt a nap. Ha a magánhirdetők száma töretlenül nőni fog - ami egyelőre egy nagyon nagy kérdőjel – akkor lehet az ingatlanpiramist vagy ingatlanháromszöget újra kell gondolni. Viszont az elmúlt 20-25 évben a magyar ingatlanpiramis változatlan maradt, ami azt mutatja, hogy az ingatlanemberek tudnak alkalmazkodni, fejlődni és nem csak egyszerűen felesleges szereplői az ingatlanpiacnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki nevet a végén?

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Az egész életünk az akarat- és érdekérvényesítésről szól. Ez egy velünk született képesség, a sikeres emberek olyan tulajdonsága, amit sokan tanulhatónak állítanak be. Miközben pont az különböztet meg minket igazán egymástól, hogy éppen ki jobban ki kevésbé tudja érvényesíteni a saját (önző) akaratát és az érdekeit az élete során.

Ki ne hallotta volna már azt, hogy valaki például született kereskedő vagy született diplomata, vagy egyszerűen csak egy olyan ember, akinek adnak a szavára, akire jobban odafigyelnek, aki sokkal jobban ,egyszerűbben és gyorsabban tud rávenni egy másik embert, hogy azt csinálja, amit ő akar. Karizmatikus, irányító, vezető személyiségek általában mind nincsenek híján az akarat- és érdekérvényesítési képességnek. Mint mindennel, ezzel is lehet jóhiszeműen élni és rosszindulatúan visszaélni.

Az ingatlanértékesítés, mint a kereskedelem és a diplomácia egyik öszvér gyereke

Vonzó pálya minden akaratát és az érdekeit jól és hatékonyan érvényesíteni tudó embernek. A piaci árusokat sem mondja senki feleslegesnek, nem kiabálnak rájuk kígyót és békát azért, mert a saját hasznukkal drágábban adják az árujukat, ha nem közvetlenül a termelőtől vásárolunk. A boltokban, plázákban és máshol sem kiabáljuk teli torokból, hogy minden kereskedő csak arra jó, hogy megdrágítson minden terméket és lehúzzon minket a jutalékkal. A kereskedőt valahogy elfogadjuk olyannak és úgy, amilyen és ahogyan értékesíteni próbál. Pedig kár lenne tagadni, hogy mi folyik akár egy átlagos piacon. Kiteszik előre a szép árut, ami miatt megállunk vásárolni, majd egy másikból fog adni, ha kérünk. Piacon nem válogathatunk sokszor a zöldség és gyümölcs között úgy, mint a boltokban, mert ránk fognak szólni, hogy azt nem lehet. A piaci árusokkal így élünk együtt, hogy hazamegyünk és látjuk, hogy csak került nem szép és nem jó áru is a többi közé, hogy ránk sózzák a szemetet is, hogy néha trükköznek a méréssel is, stb.

Az ingatlanosokat meg annyira fölöslegesnek érezzük mindeközben

Miközben ők sem csinálnak mást, mint a piacon a piacosok. Mások áruját árulják, amin keresnek. A piacon is verseny van abban, hogy ki tudja jól és jó áron eladnia amije van. Ehhez trükköznek és különböző trükköket alkalmaznak, mint egyébként mindenhol máshol a kereskedelemben. A kereskedelem mindig és mindenkor arról szól, hogy vannak emberek, akik másokat rá tudnak venni valamire, amiért végül pénzt fizetnek. A szabad akarat nagyon relatív, mert szinte mindig van mögötte, vagy inkább felette, egy komoly hatás, egy nagyon is fontos befolyásoló tényező. Nem mi döntünk, vannak helyettünk mások, akik a fejünk felett döntenek, mi meg valamiért elfogadjuk ezt és elhisszük, vagy legalábbis ők elhitetik velünk, hogy a döntést végülis mi hoztuk meg.

Az ingatlanértékesítés azon túl, hogy lassan, nagyon lassan tud csak gyökeret ereszteni a magyar lakáspiacon, a nemzetközi lakáspiaci megoldások rendre csődöt mondanak. A magyar modell - ha lehet így elnevezni - attól igazán egyedi, hogy itt nem a bizalomra épül az ingatlanértékesítés, hanem a bizalmatlanságra. Minden üzlet, minden kapcsolat valamilyen szintű alapja a bizalom, addig a magyar ingatlanközvetítésben az a csodálatos, hogy az tud benne sikeres lenni, aki a bizalmatlansághoz alkalmazkodik, erre építi fel a stratégiáját, így viszonyul a piaci szereplőkhöz, a szolgáltatását ennek megfelelően alakítja ki.

Mit is jelent ez pontosan?

Általanás jelenség az, hogy az ingatlanok tulajdonosai valamilyen kényszerből fordulnak ingatlanoshoz. Teljesen mindegy milyen kényszerből, a lényegen nem változtat. Nagyon ritka az, hogy egy ingatlanossal beszél csak az eladó vagy kiadó ingatlan tulajdonosa. A bizalmatlanság miatt úgy gondolja és azt látja helyesnek, ha minél több ingatlanossal felveszi a kapcsolatot. Ezt az ingatlanok tulajdonosai valamilyen versenyhelyzetnek fogják fel. Emiatt van az, hogy aki nem keres ingatlanost, azt megkeresik ők maguk. Tudja minden egyes hideghívó, azonnal házhoz menő és becsengető, hogy nem ő az egyetlen a sorban. Nem is az a fontos számára, hogy kizárólagosan vele szerződjön. A kizárólagos szerződés, az egyszemélyes ingatlanos kapcsolat már a bizalomra épül, arra elég kevés ingatlanos építhet fel csak sikert.

A bizalmatlanság a magyar lakáspiac sajátossága

Emiatt az ingatlanos csak esélyt akar kapni, hogy az ingatlant legalább hirdesse akár bérlőnek akár vásárlónak. A bizalmatlan tulajdonosok meg nem is olyan ritkán nem bizalomból, hanem pont bizalmatlanságból adnak lehetőséget egynél több ingatlanos értékesítőnek, hogy a lakásával foglalkozzanak. A sikeres ingatlanosok akarat- és érdekérvényesítő képessége azon is meglátszik, hogy hány tulajdonost tudnak beszervezni annak ellenére, hogy a tulajdonosok az első pillanattól kezdve nem túl szívesen látott partnerként kezelik őket. Ez nem is a barátságról szól, ez kereskedelem és diplomácia, tehát pénz és hatalom. Pénzt jelent az ingatlanos a tulajdonosnak is, hiszen a vevő vagy a bérlő a pénz, amit az ingatlanértékesítő hozni tud. Pénzért dolgozik az ingatlanos is, neki pedig minden beszervezett lakástulajdonos jelenti a potenciális bevételt.

Hatalom a tulajdonos felett...

...ha képes rá az ingatlanértékesítő, vagy egy látszat hatalom az ingatlanos felett, amiért a tulajdonos azt gondolja, hogy egyik ingatlanos lecserélhető egy másikra. A tulajdonosok többsége mind azt gondolja, hogy ő döntött úgy, hogy ingatlanossal dolgozik együtt, ő irányít és minden csak úgy történhet, amit ő akar. A valóságban meg jóval kevesebb a született akarat- és érdekérvényesítő lakástulajdonos, mint ilyen képességekkel megáldott ingatlanos. A bizalmatlanságtól teljesen átitatott magyar lakáspiacon a sikeres értékesítő a hatalma alá keríti a tulajdonost és behálózza vele. Jól tudja például, hogy teljesen máshogyan reagál egy eladó vagy egy bérbeadó egy konkrét vevőre és bérlőre, mint az elméleti árakra.

Az ingatlanértékesítő dolga a pénzcsinálás...

...miközben a folyamatot szigorúan kézben tartja, anélkül, hogy ez izzadságszagú vagy erőltetett lenne. Csak lazán és könnyedén, pont úgy, mint a kis- és nagykereskedelem izgalmas világában. Cash is king, vagyis a készpénz a király. A lakáshirdetéseknél nem ritkák a nüansznyi és a nagyobb különbségek sem egy adott eladó és kiadó ingatlannál sem. Ismeri mindenki az árazás trükkjét a kereskedelemben. Eladó és kiadó lakásoknál sem mindegy az ár, főleg akkor, amikor egy lakást több értékesítő is hirdet.

A bizalmatlan magyar lakáspiacon egy értékesítő arra készül fel, hogy nem ő az egyedüli hirdető. Az ingatlanértékesítés része egy nagyon régi és klasszikus piaci folyamat, az áralku. A modern európai piacokon már nem jellemző, ahogy a boltokban sem lehet nagyon alkudozni. A lakáspiacon viszont szinte kötelező. Emiatt a bizalmatlan lakáspiacon az az értékesítési stratégia működik, ahol az ár alkura felhívás. A tulajdonosok már nem ennyire nyitottak erre a kérdésre, sőt igen határozott kijelentéseket tudnak tenni, hogy ők mennyiért hajlandóak csak eladni vagy kiadni az ingatlanjukat. A ravasz ingatlanértékesítőnek meg az akarata és az érdeke csak akkor érvényesül, ha a vevőt vagy a bérlőt rajta keresztül találja meg a tulajdonos. Ahhoz meg csábító ár kell, esetleg egy szó, hogy "irányár" vagy csak egy félmondat, hogy az ár csak afféle útmutató, az ingatlan tulajdonosa minden ajánlatot meghallgat.

Ha egynél több ingatlanértékesítővel dolgozik együtt egy ingatlan tulajdonosa annál valószínűbb az, hogy jelentős árkülönbség lehet az elvárt és a tényleges/végső értékesítési ár között. A bizalmatlan magyar lakáspiac egyik legellentmondásosabb jelensége ez. Nincs benne semmi elítélendő, nem kritika ez, sőt. Inkább figyelemreméltó az, hogy a tűzzel vassal űzött ingatlanértékesítők nem ellenségei az ingatlan tulajdonosának, ők csak alkamazkodnak a bizalmatlanság igen zord viszonyaihoz.

Az ingatlanok tulajdonosai inkább önmaguk ellenségei lehetnek

Minél inkább bizalmatlanok annál inkább. Minél több értékesítővel veszik fel a kapcsolatot annál biztosabb lehet, hogy a lakás ára vagy éppen bérleti díja csökkenhet. De ezt az ingatlanok tulajdonosai nem így élik meg és ettől szép ez a történet és ezért is működik. A lakáshirdetési piac kicsi, egy online jelentkező vevő is lehet érdek- és akaratérvényesítő ember. Ha azt látja, hogy egy lakás milliókkal olcsóbban megvehető, mert komoly alku van kilátásban, akkor belemegy a játékba. A kizárólagosan, egyedül, egy ingatlanossal hirdetett lakásoknál a vevő vagy bérlőjelölt egy hirdetés alapján érdeklődik. Ha már kettő hirdetés van, arra fog jelentkezni, aminél azt érzi, hogy az ár jobban mozdítható. Így járhat sikerrel az az értékesítő, aki az online hirdetések szűk piacán is tudja érvényesíteni az akaratát és az érdekét a többi értékesítővel szemben.

Ne felejtsük el...

...hogy az értékesítési jutalékok például eladásnál néhány tízezer forint különbséget jelenthetnek minden egy millió forinttal történő árcsökkentés esetén. Az ingatlanértékesítőnek néhány tízes, a tulajdonosnak pontosan egy millió mínusz. De a konkrét ajánlat, a cash is king, a hatalmába keríti az eladót és egyre nehezebben tud ellenállni, míg végül beadja a derekát. Ezzel a kis történettel, arra az ellentmondásos helyzetre szeretnénk felhívni a lakáspiaci szereplők figyelmét, hogy a bizalmatlanság nem árnövelő, hanem inkább árcsökkentő hatású. Az ingatlanközvetítés népszerűsége és megbecsülése nem is növekszik a lakástulajdonosok szemében.

A vevők is szeretik közvetlenül megkeresni a lakások tulajdonosait...

...kedvelik a magánhirdetéseket, mert az ingatlanértékesítő jutaléka már megspórolható. Közben ezeknél a típusú hirdetéseknél az áralku lehetősége jóval korlátozottabb, vagy jó ideig egyáltalán nem is lehetséges. Hasonló a helyzet a kizárólagos hirdetésekkel is, ahol az ingatlanértékesítőnek sokszor az érdeke és akarata is az, hogy a lehető legmagasabb áron értékesítse az eladó vagy kiadó lakást. A bizalom ára az, hogy mind az értékesítőnek mind pedig a lakás tulajdonosának az akarata és érdeke egy és ugyanaz = magasabb áron történő értékesítés. Az elmúlt években, amikor a lakáspiac lábra állt, nem véletlenül nyert új értelmet a magánhirdetés, csökkent az ingatlanközvetítők szerepe, de közben a kizárólagos értékesítés mellékszerephez jutott a szereposztó díványon.

A klasszikus bizalmatlanságon alapuló magyar ingatlanközvetítés modell árcsökkentő hatású, így a saját hirdetés vagy az egy értékesítővel való hirdetés jelenthet az eladónak vagy a bérbeadónak jobb piaci árat. A sok értékesítős lakásoknál jellemzőbb a hibás árazás, ahol csak a türelmes és kitartó ingatlanos értékesítő tudja csak érvényesíteni az akaratát és vevőt vagy bérlőt prezentálni folyamatosan, akik árajánlatokkal bombázhatják a lakás tulajdonosát.

Minél többen hirdetnek egy lakást...

...jellemzően annál magasabbról indulhat az (irány)ár, mert a bizalmatlanság ára elsősorban az, hogy az ingatlan árát az eladó vagy a bérbeadó határozza meg saját érdeke és akarta alapján, elrugaszkodva akár teljesen a piaci realitástól. A bizalmatlan magyar lakáspiacon ez a kihívás, ettől más, ettől zavarosabb, trükkösebb, fárasztóbb is minden szereplőnek. A piaci lakásárak és a bérleti díjak is ezért nagyon nehezen értelmezhetőek, főleg nemzetközi összehasonlításban, ahogy az amerikai és nyugat-európai ingatlanközvetítési módszerek sem.

Érdekellentétek helyett az ingatlanközvetítők ilyen esetben nem is olyan ritkán össze kell, hogy játszanak. Megjelenik az együttműködés annak érdekében, hogy mindenképpen ingatlanközvetítő útján adja el vagy adja ki a lakását a tulajdonos. Utána a jutalékon megosztozkodnak, mert a kevesebb még mindig több a semminél.

A bizalmatlanság viszont nem tesz jót az ingatlanpiaci versenynek

Az ingatlanközvetítők különböző kapcsolati hálókat kiépítve inkább együttműködnek, mint sem versenyeznének egymással. Több ingatlanközvetítővel hirdetett lakásnál éppen ezért kényszerű együttműködések is lehetnek. Rá van kényszerülve az egyik ingatlanos a másikra, ha felhívja, hogy vevője vagy bérlője van. Ha ő nemet mond, mehet a másikhoz, harmadikhoz és így tovább, amíg az egyik nem mondja azt, hogy jó, hozd a vevőt vagy a bérlőt, együttműködhetünk. Az ingatlan tulajdonosa nem feltételnül tudja ezt és nem is feltétlenül kötik az orrára, hogy a vevő vagy a bérlő hány ingatlanoson keresztül érkezik hozzá és nem is biztos, hogy a vevőt vagy a bérlőt az hozta, akit ő megbízott. A nevető harmadik fél úgy tudja érvényesíteni az érdekét és akaratát, hogy a tulajdonossal közvetlenül és közvetve sincs kapcsolatban, csak az általa megbízott másik ingatlanos értékesítővel. Aki egy ingatlanértékesítővel együtt dolgozik, az gyakorlatilag az összessel kapcsolatban van, csak nem tud róla.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanközvetítés = Sivatagban pingvint fogni?

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanos ingatlanértékesítő ingatlaniroda ingatlanpiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aki valaha is foglalkozott már ingatlanközvetítéssel, akár csak néhány hónapot is, legtöbbször azt mondja, hogy ő még életében nem hazudott annyit, mint akkor. A magyar ingatlanközvetítés alapja az alternatív igazságok keresése.

Szakmai körökben nem hazugságnak hívják a nyilvánvaló tények mismásolását. A cél érdekében szentesíthető minden eszköz. Az ingatlanközvetítő is abból indul ki, hogy úgy sincs tökéletes ingatlan, mindenbe bele lehet kötni, ha akarjuk, ezért inkább csak koncentráljuk az ingatlan előnyeire. Ha esetleg kevés az előnye, akkor ruházzuk fel. Olyan ez mint a nőkön a finom smink, az előnyös ruha, a megfelelő cipő és a mindenféle hangulatos kiegészítő = felhívják a figyelmet, ápol és eltakar. Egy ingatlant észre kell venni az eladó vagy akár a kiadó hirdetések tengerében.

Ár-méret-elhelyezkedés, amiért vagy amiért nem kattintunk egy hirdetésre

Az ingatlanközvetítő már ezekkel játszhat, még anélkül, hogy az ingatlanról bármi olyat mondana, írna, ami leárnyékolná a lakás hátrányait. Klasszikus trükk a mérettel való játék. A lakás lakótere nem akkora, mint a hirdetésben. A mérettel azért kell játszani, mert azzal (ön)igazolható az eladási ár létjogosultsága. A legtöbb hirdetést böngésző, ha meglát egy túl drága a méretéhez képest lakást, akkor arra nem feltétlenül kattint rá.

Hogyan lehet méretet növelni?

Mondjuk részben vagy egészben hozzáadjuk a lakás belső teréhez az erkély/terasz/kert méretét. Rá lehet vágni, hogy a lakás ára tartalmazza ezeknek az árát is, viszont a lakótér méretéhez ennek semmi köze sincs. Egy 50 nm-es kertkapcsolatos lakásból simán csinál az ingatlanközvetítő 70-75 nem-es eladó lakást, miközben az a lakás csak 50 nm + kert. Ha ehhez tesz még egy érdekes árat, mindjárt érthető az oka. Tegyük fel 30-35 milliós áron hirdetik. Ha 50 nm-esnek hirdetnék, akkor nem lenne olyan izgalmas, hogy a vevők rákattanjanak. Ha viszont azt látni, hogy 75 nm-es és 35 millió, biztos lehet benne az ingatlanközvetítő, hogy sok ember ránéz majd a hirdetésre. Ha ezt megspékeli egy kertkapcsolatos képpel, akkor meg pláne.

A legtöbb érdeklődő abban a tudatban kattint a hirdetésre...

...mert az egy 75 nm-es kertkapcsolatos lakás és nem azért, mert az 50 nm+kert. A tetőtéri lakásnál gyakori, hogy nem hasznos alapterülettel hirdetik, hanem a teljes, azaz a 190 cm-nél alacsonyabb területet is beszámítják. A galériás lakásoknál is pont ezért vitatható az, amikor bőven 190 cm-nél alacsonyabb beépített terület is lakótérnek számít.

Az már egy másik történet, hogy egy eladó lakás tulajdoni lapján milyen alapterület van és azt milyen mérettel hirdetik. Magyarázkodás, mellébeszélés, ármánykodás, ha arra vevőként rákérdezünk miből adódik a különbség. A méret és az ár mellett van másik játékszer is.

Az elhelyezkedés, mi más

Ha egy lakás nem ott van, ahol a hirdetési  ára azt megkívánná, az ingatlanközvetítő odateszi. A kerület lehet stimmel, de a városrész már nem. Ha stimmel a városrész, nem stimmel az utcanév. Az elhelyezkedés egy ingatlan megváltoztathatatlan tulajdonsága, de nem egy ingatlanközvetítő szerint. Ott is lehetne, de nem ott van, derül majd ki, amikor a vevő találkozót beszélne meg.

Mi értelme ennek?

Megint az, hogy az ingatlanközvetítő felhívja a lakásra a figyelmet. Érdeklődőből lesz a vásárló. Minél több az érdeklődő annál több az esély a vevőre. A rossz hirdetési szokásokról már beszéltünk. Minden eszköz ennek a „Hívjál fel” célnak van alárendelve. Ha jönnek a hívások elégedett az ingatlanközvetítő és elégedett lesz az ingatlan tulajdonosa, hogy milyen jól végzi a munkáját az értékesítő. Aztán ha szerencsés a csillagok együttállása, megtalálja a zsák a foltját.

Nem kell félteni az eladó lakások tulajdonosait az ingatlanközvetítőktől

Van az a réteg, aki pont azért értékesít ingatlanközvetítővel, mert még fizet is azért, hogy a túlértékelt lakását valakire valahogy rátukmálja az ingatlanközvetítő. Őt nem zavarja a megtévesztő hirdetés, sőt még tippeket is adhat, hogy mit és hogyan kell beleírni, hogy még több érdeklődő figyelmét keltse fel. Amikor arról beszéltünk nem is olyan régen, hogy miért veszünk rossz lakást, abban ez is benne van.

Az ingatlanközvetítők és az eladó lakások tulajdonosai nem olyan ritkán kéz a kézben követnek el mindent azért, hogy kockázatos ingatlanokat értékesítsenek. Mivel a vevő nincs jogi kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hiába is hibáztatja utólag. Csak kinevetik majd a háta mögött a vevőt az ingatlanközvetítők.

Az ingatlan volt tulajdonosával persze lehet pereskedni...

...ha rejtett műszaki hibával adta el az ingatlant. Ez a legtöbb adásvételi szerződésben benne van, de ha "kifelejtik" is, attól még az eladót kötelezettség terheli, a vevő pedig érvényesítheti a törvény adta jogát rejtett műszaki hibák esetén. Az ingatlanközvetítőnek így megéri részt venni még akár vitatható ingatlan adásvételekben is, mert őket nagyon nehéz lesz bíróság elé állítani, felelősségre vonni. Mondhatják most néhányan, hogy nagyon elkalandoztunk a lakáshirdetésekkel trükköző ingatlanközveítéstől, csak előre tekintettünk.

A korrekt ingatlanközvetítő nem játszik a tűzzel...

...az inkorrekt ingatlanközvetítők szerint meg úgy hirdetnek, ahogy csak akarnak. Az ingatlanközvetítők egyre jobban öltözködnek, egyre jobb a modoruk, egyre többet adnak a külsőségekre. Viszont nem ezen múlik, hogy korrekt vagy inkorrekt. Az inkorrekt ingatlanközvetítő legalább olyan mézesmázas, behízelgő, mint egy gátlástalan eladó. Az inkorrekt ingatlanközvetítő keresi az inkorrekt eladókat. Telefonál, házhoz megy, üzenetet hagy és küld, nyomul és rámenős. Ez imponáló. Az már kevésbé, amikor ez már zaklatásba megy át, mert a bőr az vastag az inkorrekt arcokon. Bármit elérhetnek, tanítják nekik pszichomókusok. Öltöny és iPhone, már businessman-nek érzik magukat. 

 Az inkorrekt ingatlanközvetítők meg el is hiszik, hogy minden csak rajtuk múlik. Ha átlát rajtuk néhány vevő és esetleg más, pl. korrekt ingatlanosok, azt zokon veszik azonnal. Az elmúlt időszak például arra volt jó, hogy többen alapítsanak nagyravágyó ingatlanközvetítő irodákat. Az 1-2 éves cégek és menő brókerarc értékesítőik hordozhatnak kockázatokat. Ugyanis nem csak olyanok alapítanak új ingatlanirodát, akiknek tisztességesek a szándékaik. Csilivili iroda, egy tőkeerős haver, kapcsolatok és nagyon nagyon sok önbizalom sem helyettesíti a korrektséget.

  A lakáspiac nőtt, de az ingatlanközvetítős viszont csökkent az elmúlt években, amiért bármire képesek lehetnek azok az új ingatlanirodák, amik az életben maradásukért küzdenek. Vevőként ezért néha nézzünk utána, hogy milyen cég hirdeti a lakást.

Gondoljunk vevőként mindig arra, hogy az ingatlanközvetítés alapvetőleg arról szól, ki tud hihetőbben hazudni. Lehet sivatagban pigvint fogni? – kérdezik néha irónikusan nálunk jóval fejlettebb ingatlanpiacú országokban. Lehetetlen – vágják rá azonnal nevetve. Nálunk az ingatlanpiac és a "szemét"  ingatlanközvetítők el akarják hitetni a vevőkkel, hogy ez még lehetséges. Ne higgyük el!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanemberek

lakáspiac lakáshirdetés ingatlanpiac ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

A jó idővel együtt a lakáshirdetések körül is egyre forróbb lesz a hangulat. Az online hirdetések többségét még mindig az ingatlanos cégek és azok mögött dolgozó értékesítők jegyzik. Ők is, mint mindenki más, általában hétfőtől-péntekig dolgozna reggel 9-től este 6-ig. Legalábbis elméletben, mert aki ingatlanértékesítő, az ideje korán megtanulja, hogy neki akkor kell résen lenni, amikor mások ráérnek és van szabadidejük lakásokat nézni. Ez pedig rendszerint a normális munkaidő előtt vagy után van, hétvégén és ünnepnapokon. Az ingatlanértékesítőnek általában akkor kell dolgoznia, amikor mások pihennek.

Működhetne ez normálisan is még ennek ellenére is, ha ember számba vennék az ingatlanértékesítőt.

De már miért is vennék, hiszen csak egy „ingatlanos”. Bármikor és bármiért fel lehet hívni, mert aki kiáll a sarokra = nyilvános a telefonszáma, az ne lepődjön meg, ha megszólítják. A legtöbb félreértés és kellemetlenség tényleg csak a hozzáálláson múlik.

Még véletlenül sem azzal van a probléma, hogy az ingatlanértékesítőnek rugalmasnak kell lenni és rugalmas munkaidőben kell dolgoznia. Azt tudja már mindenki, hogy a rugalmas munkaidő = a mindig dolgozunk élettel.

1. Csak lehene ezt úgy is intézni, hogy közben észrevesszük azt, hogy az ingatlanértékesítő is ember, van családja, vannak gyerekei, vannak barátai, van élete.

A lakáshirdetéseket sok kritika éri, hogy milyen silányak és mennyire nem segítik az érdeklődőket.

De az ingatlanértékesítő hamar azt is megtanulja, hogy bármit leírhat egy hirdetés szövegébe az érdeklődő előbb telefonál, mint sem elolvasná azt.

Nem néz a képeken kívül nagyon semmit. Keresi a telefonszámot és még azt sem olvassa el, hogy mi van alá vagy fölé írva. Így jönnek az elmaradhatatlan kérdések, amiket akkor is megkérdeznek, ha a hirdetés szövege egyértelműen tartalmazza.

Ezek az „Értem én, hogy gőzmozdony, de mi hajtja?” groteszk párbeszédek és az értetlenség első pár percei. Az ingatlanértékesítő el is bizonytalanodhat, hogy a hirdetésre jelentkeztek vagy csak telefonbetyárkodik valaki.

 Az első biztos kérdés, hogy "Aktuális-e még a hirdetés?". Ez még csak-csak érthető, mert a silány hirdetések azt is jelentik, hogy lehetnek csali hirdetések, amik régi tükkök. Még az Expressz újság korában indult hódító útjára, így kerestek vevőket, bérlőket, eladókat és bérbeadókat, akiket utána össze lehetett párosítani. Nemlétező eladó és kiadó lakásokra jelentkeztek vevők és bérlők, ahogy nemlétező bérlők és vevők hirdetéseire pedig eladók és bérbeadók. Ez még ma is létezik és pont ugyan azt a célt szolgálja = adatbázisépítés, amiből aztán lehet dolgozni.

A második kérdés, hogy "Ingatlanos-e hirdető?",  már nem annyira nyilvánvaló, mert a legtöbb ingatlanértékesítő hirdetésén látszik, hogy nem a lakás tulajdonosa hirdeti. Már csak azért is, mert ott a legtöbb esetben ott van, hogy ingatlanosok hívását nem várja. De mivel a telefonszámra koncentrál az érdeklődő, nem olvas egy sorral sem feljebb vagy lejjebb, nem hogy a hirdetés szövegét, így ez a kérdés is elmaradhatatlan a számára.

Az már külön ironikus, amikor egyik ingatlanos így hívja fel a másik ingatlanost is, és ugyanezt a két kérdést teszi fel neki, ugyanebben a sorrendben. A másik véglet, amikor a telefonáló ingatlanos "Szia, kollégák vagyunk, tudunk együttműködni?" bizalmaskodó kérdéssel indít, amire  nehéz udvarisan válaszolni magázódva és tegeződve egyaránt.

2. A telefonálás pillanata pedig szinte mindig egybeesik azzal, amikor a hirdetést megtalálják.

Mindegy milyen nap van, mindegy hány óra, a lakáshirdetésre egy érdeklődő azonnal tud jelentkezni, ahogy a látóterébe kerül. Ezzel viszont már akadhatnak problémák. Mert az még érthető, hogy valaki megnézni csak akkor tudja, amikor az ideje (leginkább a munkájától függően) engedi. De telefonálni ettől még nem kellene bármikor. Az ingatlanértékesítő is ember, van családja, magánélete, nehezen várható el tőle, hogy a heti hét napon, kis túlzással a nap 24 órájában arra várjon, hogy felhívják. A mobiltelefonálási szokásaink a magánéletünkben lehet, hogy megengedik ezt. Viszont a hétköznapokban egy idegent, ismeretlent csak úgy felhívni, akinek ne számítson se nappal se éjjel, se korán se későn, se szombat se vasárnap, se munkaszüneti nap, az elég nehezen elképzelhető. A valóságban mégis ez történik. Az ingatlanértékesítőkre nincsenek tekintettel az érdeklődők. Vadul hívhatják késő este, egymás után, abban bízva, hogy ha percenként hívják, majd felveszi. Szombat vagy vasárnap korán reggel hívogatók, akik a „környéken járnak” és most azonnal megnéznék a lakást. Kiegészítve azzal, hogy egyébként néznek vagy néztek már mást is ott a környéket. Ebből lehet arra következtetni, hogy lehet van olyan szerencsés értékesítő, akivel már előre egyeztettek a hétvégi és főleg a reggeli lakásnézést.

3. Jó tanács hétvégén lakásokat nézegetőknek, hogy azt illik előre megbeszélni, nem aznap kitalálni.

Bár tudjuk, hogy az ingatlanértékesítő nem ember, vele bármit meg lehet tenni és egyébként is az ő érdeke, hogy eladjon vagy kiadjon egy lakást. Így jobb ha befogja a száját és csöndben mindig azt teszi, amit az érdeklődő kíván. Hiszen az ügyfélnek az az érzése, hogy mindig neki van igaza, még akkor is, ha éppen túllép minden határt.

A telefonálás jellemzően még mindig dominál a lakáshirdetések körül. Kevesebb érdeklődő érzi úgy, hogy e-mailt és más írásos üzenetet küldjön a hirdetőnek, ha éppen olyan időpontban talál a hirdetésre, amikor „nem illik telefonálni” és olyan sms-t küldeni, hogy „Kerestem és hívjon fel azonnal !”vagy „Nem értem el, hiába kerestem többször is.”, mindezeket persze olyan időpontban vagy olyan napokon, amikor nem igazán elvárható, hogy a másik fél felvegye.

Az ingatlanértékesítő így nem tud mit csinálni, csak lenémítja a telefonját és a gyakorlatban tudomást sem vesz egy idő után a hívásokról. Visszahíváskor érheti csak meglepetés, amikor az érdeklődő ráförmed, hogy miért nem hívta vissza azonnal, ez elfogadhatatlan és amúgy is minden ingatlanos egy szemét tróger, aki csak élősködik. Az ilyen hozzáállás és az ilyen stílus nem egy és nem is kettő ingatlanértékesítő munkáját nehezíti meg.

4.  Mert az ingatlanértékesítés egy munka, ezt megtapasztalhatja minden eladó, amikor a saját lakását próbálja értékesíteni.

Hirtelen ő is ingatlanosnak érezheti magát, akit az érdeklődők szintén nem kímélnek.

Az eladói oldalon állni mindig egy picit céltáblának tűnik. A vevők bármit megengedhetnek maguknak, amit eladóként nem mindig olyan könnyű tolerálni.

Ha ez halmozódik, és elképzeljük milyen lehet, ha nem egy, hanem több tucat ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, az milyen késdobálást jelenthet az év 365 napján. De nem szabad elfeledkezni az ingatlanhasznosításról sem. A bérbeadóknak sem könnyebb vagy azoknak az ingatlanosoknak, akik ingatlanhasznosítással pl. lakások bérbeadásával foglalkoznak.

5.  A bérlők is pont olyan kíméletlenek mint a vevők, nem tisztelve senkit és semmit.

Vasárnap délben hív, de ha visszahívják délután 2-kor, már nem aktuális. Vagy bármikor este 8-9 körül hív, de reggel 9-kor már nem aktuális, talált lakást. A bérlők lakásnézési szokásai sem különböznek a vevők lakásnézési szokásaitól, hiszen ők is a szabadidejűkben érnek rá. Azok a tulajdonsok, akik maguk keresik a bérlőt, meg is tapasztalhatják első kézből, már ha felhívják őket.

Annál ugyanis nincs rosszabb, mint amikor nem hívnak egy lakáshirdetésre, legyen az eladó vagy kiadó. Még mindig kezelhetőbb a hívásokat fogadni, mint abban a kételyben gyötrődni, hogy rossz az ár, talán a képek nem elég profik, esetleg leírással van valami gond…vagy jön a rémálom, hogy lehet nem is érdekel senkit sem a lakásunk!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan- és ügyvédi iroda

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán születik valaki úgy, hogy ingatlanos akar lenni. Valamilyen véletlen folytán kerül bele és azért marad benne, mert sikereket ér el. Nem a szokásos hogyan legyünk ingatlanosok kérdéskört feszegetjük most. Egész másik oldalról indulunk, de azt mindenképpen leszögezhetjük már az elején, hogy nem tisztelt munkáról beszélünk. Így ugrunk egy szintet és most azokról az ingatlanosokról beszélünk először, akiket nem azért tisztelnek az eladók, vevők, bérlők és bérbeadók mert ingatlanosok, hanem mert ügyvédek.

Ingatlanos ügyvédek

Akik mozognak az ingatlanpiacon tudják azt, hogy ügyvéd nélkül nincs adásvétel. Azok az ügyvédi irodák, melyek kimondottan ingatlanjogi kérdésekre specializálódtak, nem ritka, hogy ingatlanügynöki tevékenységet is folytatnak. Nem, ők nem hideghívással szereznek ügyfeleket. Nem is ragasztgatnak és még nem is dobálnak szórólapokat a postaládába. Még nem molinózzák tele a várost, hogy ők a tökéletes ingatlanosok. Utcafrontos irodáik sincsenek, amit telepakolnak eladó és kiadó hirdetésekkel és franchise hálózatot sem indítanak. Egyszerűen azokra az ügyfelekre építenek, akik velük intézik első körben az ingatlanok adásvételét. Aztán felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog bejegyzésen és az esetleges más adásvételt támogató jogi tanácsadáson és felügyeleten kívül mit tud segíteni akár a vevőnek akár az eladónak. Kiderül, hogy pl. tud bérlőt keresni.

Egy lakás tulajdonosának még is csak bizalomgerjesztőbb egy ügyvéd ingatlanos, mint egy hasonszőrű OKJ vizsgával rendelkező.

De a bérlők mellett vevőt is tud találni, ha arról van szó és már kész is az ingatlanos ügyvéd profilja. Az ügyvédi iroda hirdet, mutat, elad és kiad. A bizalom erős, sőt jól megteremthető. Gondoljunk csak bele, amikor vevőként, esetleg bérlőként azzal szembesülünk, hogy az ingatlaniroda nem is ingatlaniroda, hanem egy ügyvédi iroda. Az ügyvédszakma elismertebb és tiszteletreméltóbb, mint az egyszeri ingatlanos. A végzettség, a presztízs és persze a jog, mint bűvös szó nagyon jól kamatoztatható az ingatlanpiacon.

Az ingatlanozás jogalapjai

Akár adásvétel, akár bérbeadás a jog megkerülhetetlen. Bérlőként is szívesebben kötünk bérleti szerződést egy ügyvédi irodában. Nem csak a formaság miatt, hanem mert megjelenik a képben a bizalom. Az pedig minden szerződéskötésnél egy nagyon fontos tényező. Bizalmat nem lehet pénzért venni – hangsúlyoztuk már ezidáig is nagyon sokszor.

Az ügyvéd szerepe, az ügyvédi iroda háttere minden különösebb erőlködés nélkül biztosítja a feleknek, hogy megbízzanak egymásban. Az ingatlanozó ügyvédi irodák pont azok a szereplők a mai bizalmatlan ingatlanpiaci környezetben, akik profitálni tudnak a lakáspiac fellendüléséből:.

1. Az ingatlanközvetítők többsége szenved, kínlódik, kapar az ügyfelekért, akik közben egyre inkább elfordulnak az ingatlanközvetítéstől.

2. A jelenség elég látványos, sem a nagyobb városokban, sem Budapesten, sem országosan a közvetítők nem bővülő, hanem szűkülő piaccal szembesülnek, mert a vevők és az eladók is elfordulnak tőlük!

3. Így egyre rámenősebbek, egyre zavaróbbak tudnak lenni, amit az eladók és bérbeadók megtapasztalhatnak, ha feladnak egy hirdetést.

4. Amikor ezt a laikus megjegyzi, akkor is csak azzal jönnek, hogy „Minek hirdeti meg a tulajdonos a lakását, ha nem számol a közvetítők akaratos és számító világával!”.

5. Arrogáns vagy sem, de nem ez a magatartás az, amivel meggyőzhető a mai magyar társadalom, hogy ne lenne jobb az élet sokkal kevesebb ingatlanossal.

6. A kulcsszó nem csak a mennyiségen van, hanem a minőségen is.

Itt újra visszacsatolnánk az ügyvédi irodák előtt álló lehetőségre. Nem úgy megy senki sem a jogi egyetemre, hogy utána ingatlanos akarna lenni. De nem biztos, sőt talán itt lenne az ideje nyíltan és egyértelműen beszélni arról, hogy az ingatlanozás egy jogi pálya is. Aki itt dolgozik nem ügyvédként, annak is tisztában kell lennie a jogi hátérrel. A felületes jogi tudás, már nem megengedhető egy ingatlanosnak sem, miközben a többségük, a jelentős többségük elégségesnek tartja az OKJ-s vizsgával megszerezhető nagyon általános jogi tudást.

Nem tűnik ördögtől való gondolatnak az, hogy komolyabb, a jövőt tervező ingatlanos cégek nem OKJ-s ingatlanosokat keresnek majd, hanem a jogi egyetemek hallgatói között vadásszák majd le a jövő ingatlanosait. Az sem elképzelhetetlen, hogy egy életképes jövőképpel rendelkező ingatlanos cég nem más ingatlanos cégeket akar majd felvásárolni, hanem már jól működő, ingatlanozó ügyvédi irodákat.

Ez persze a javadalmazásokban és az ingatlanos életpálya modellben is átalakulást hozhat. Az ügyvédi iroda és az ingatlaniroda egybeolvadása egy járható út azoknak a ma sok kérdést feszegető és állandó kétségek között dolgozó tőkeerős, de legalábbis stabil és növekvő cashflowval (folyamatos bevétellel) rendelkező ingatlanos vállalkozásoknak, akik nem hisznek a franchise rendszerben, az „amerikai álomban” (= az USA-ban a legelterjedtebb és a legelfogadottabb az ingatlanos szakma).

A „magyar álom” egyre inkább afelé mutat, hogy az ingatlan körüli szolgáltatások komplexek legyenek, főleg adó- és ingatlanjogi értelemben. Az pedig nem azt jelenti, hogy az ingatlanos rá tudjon beszélni egy hitelre, lakástakarékra vagy egy életbiztosításra, mint egy lókupec vagy egy vásári kofa.

A bizalomromboló pénzügyi szolgáltatások élesen el fognak válni a valódi ingatlanos szolgáltatásoktól. Ma több ingatlanos cég előtt több út áll. Pénzügyi szolgáltató lesz vagy ingatlanos, esetleg túlél amíg csak tud. Ha ingatlanos akar maradni, akkor teljesen át kell alakulnia és meg kell teremteni a bizalom (lég)körét a professzionális jogi és adózási szakértelmével. A bizalom az egyik legnagyobb érték minden tekintetben. A jövő azoké az ingatlanosoké, akik a bevételeiket és a piaci részesedésüket, az ügyfeleik számát úgy tudják növelni, hogy közben a velük szembeni bizalom is nő. A rablógazdálkodás és a vadkapitalizmus csillagai leáldozóban vannak a magyar ingatlanpiacon.

További érdekesség az ingatlanszakma nehéz napjairól:

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

Kép: capamagmazi, Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos trükkök

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetés

Mi sem tudtunk eddig erről, de ma olyan kéretlen tájékoztatót kaptunk, amiben több neves és ismert ingatlanos cég adatbázismegosztásán alapuló szolgáltatást kínálnak. A lényege nagyon egyszerű. A franchiseok a háttérben, a tulajdonosok tudta és beleegyezése nélkül, a lakásaik képét, adatait átadják az együttműködő irodáknak. Ezzel létrehozva egy közös „titkos adatbázist”, amit utána úgy használnak fel, ahogy csak tudnak. Meghirdethetik, mutathatják vevőiknek pl. az irodájukban, mint ha a saját adatbázisuk része lenne. Ezek után nem olyan meglepő, hogy ha a hirdetési portálokon a variációk lakáshirdetésre egy tipikus probléma. Minden lakásvásárló tudja, hogy ugyan azzal a lakással nagyon könnyű találkozni akár többször is. A képek is néha ugyan azok. Most már legalább tudjuk, hogy miért. Egy lakáslátogatásnál is megjelenhet egyszerre több különböző cég értékesítője is, anélkül, hogy a tulajdonos előre tudna.

Kartellező ingatlanosok

Már beszéltünk róla sokszor, hogy ha ingatlanértékesítő céggel akarunk eladóként dolgozni, akkor eggyel dolgozzunk csak. Nem csak azért, mert könnyebb egy céggel tartani a kapcsolatot, hanem azért is, mert a piac olyan kicsi, hogy a többi céggel való együttműködés inkább hátrány. Ha együtt akar működni egyik cég a másikkal, ahhoz úgy sem fognak engedélyt kérni tőlünk, eleve azt mondják majd, hogy a mi érdekünk, hogy a lakás el legyen adva. A lakás lehet az egyik cégnél, a vevő egy másik cégnél, a végén pedig osztozkodnak a jutalékon. A tulajdonosnak meg azt mondják, hogy neki ez úgy sem kerül többe, így ne is érdekelje.

Csali és megtévesztő hirdetések

Arról nem is olyan régen írtunk, hogy a hazai lakáspiac digitalizálódik. Az ügyfelek egyre „okosabbak”, és egyre „okosabb” eszközöket és szolgáltatásokat akarnak igénybe venni. A „buta” ügyfelekre épülő ingatlanos szolgáltatásokon alapul a jelenlegi hazai lakáspiac. Ennek pedig meg vannak a történelmi hagyományai. Sokan nem emlékeznek a kezdetekre, csak azt tudják, hogy itt „külföldi” mintára született meg az ingatlanértékesítő szakma. Ez azért költői túlzás, mert máshol az ingatlanértékesítők szerves részét képezik az ingatlan értékesítési és hasznosítási folyamatoknak. Ez nálunk nem volt így sem előtte, sem közben, sem pedig most. Mostohagyerekként született és nőtt fel az ingatlanos szakma és úgy is tekint rá a társadalom. Ezt a szolgáltatást a „buta” ügyfelek kényszere szülte Magyarországon. Ha visszamegyünk a 90-es évekbe, amikor inkább még vezetékes telefont használtunk, újsághirdetéseket olvasgattunk, az értékesítő szakma sok trükkel hergelte a piaci szereplőket. Az ingatlanirodáknak az volt a feladata, hogy újsághirdetéseket adjon fel. Ők voltak a vevő, az eladó, a bérlő és bérbeadó egy személyben. Drága volt hirdetni és sűrűn jelent meg az Expressz, így mindig újra és újra fel kellett adni a hirdetéseket. Így építettek adatbázisokat a látszatra, hogy kiadták magukat „mindenkinek”. Azt mondják olcsó és nevetséges trükk? De működött. Jöttek a telefonok a nem létező eladó lakásokra, kiadó lakásokra, lakást szeretnék venni és lakást szeretnék bérelni hirdetésekre. Ezek voltak a csali hirdetések. Ma is vannak ilyenek, az internet korában, ezen sem változott semmi. Eladókat és bérbeadókat azzal, hogy vezetnek meg azzal, hogy nekik milyen sok bérlőjük és vásárlójuk van, aztán persze csak hirdetés útján tudják kiadni vagy eladni a lakást.

A meggyőzés művészete

A csali nyomtatott hirdetések mellett, mentek a hideghívások is. 90-es évek hirdetéseiben alig néhány infó és egy vezetékes telefonszám volt. Kerület,ár, néha városrész, szoba szám, méret és telefonszám, illetve hogy általában munka után hívják. Rövid, tömör volt minden, nem úgy mint ma egy online hirdetésben. Bár azért néha lehet még ma is találni kísértetisen hasonló internetes hirdetéseket is. Akkor lehet tudni róla, hogy a hirdető nem ma kezdte a szakmát, de sajnos semmit sem fejlődött. Képről meg álmodozni sem lehetett. Majd személyesen kiderült, hogy miről is van szó pontosan. Az ingatlanértékesítők ekkor kezdték el alkalmazni a hideg hívásokat, hogy nekik van bérlőjük, vevőjük, érdekli-e az eladót vagy bérbeadót. Persze ez csak blöff volt leginkább. Már akkor is működött az, hogy az irodából két értékesítő kiment, az egyik volt a vevő vagy a bérlő. Ma is használatos trükk. Ha belement az ügyfél, akkor gyorsan meghirdették a lakást, mint egy tulajdonos. A még trükkösebb ingatlanértékesítők már akkor is specializálódtak és állandó csali hirdetésekkel dolgoztak figyelve a tulajdonosi hirdetéseket, illetve a vevők és bérlők hirdetéseit, mert abban az időben, mint egy fajta „társkereső” szolgáltatás volt az újsághirdetés. Ezen keresztül tudtak, nagyon lassan, nagyon körülményesen találkozni a piaci szereplők. A közvetítők ezt a környezetet jól ki tudták használni, mert ők egész nap tudtak hívásokat fogadni és kezdeményezni. Akkor még call center szerűen is dolgoztak az irodák. Voltak ahol ültek bent egész nap és fogadták a hívásokat. Mások meg mentek lakásokat mutogatni, megnézni. A sok bérlő, vevő, tulajdonos és bérbeadó, így nagyon könnyen találta magát szembe egy ingatlanossal a 90-es években. Adathalászat ment minden szinten és így próbálták magukat elfogadtatni. Ekkor alakult ki minden ma ismert sztereotípia az ingatlanosokkal szemben, mert egy nemkívánatos, direkt a megtévesztésre épülő szolgáltatásnak tekintették, ahol az ingatlanirodák tudatosan titkolták, hogy ők irodák. Ha ezt most így végig gondoljuk, akkor azt mondhatnánk, hogy szinte semmi sem változott azóta. A lényeg legalább is nem igazán. Ebben pedig sok igazság lenne

A mobiltelefon huszárok

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetésMég is haladjunk tovább, mert a 90-es évek végére, a 2000-es évek elejére minden felgyorsult. Az internet egyre inkább elfogadottabb lett és megjelentek az online hirdetések. Még mindig inkább kép nélkül és leginkább csak azért, mert ingyen voltak. A drága offline újsághirdetések mellett, az internet az ingyenességet jelentette akkor. Továbbra is az ügyfelek tudatlanságára építettek az ingatlanértékesítők, sok kamu és csali hirdetéssel. A képek hiánya miatt bármit le lehetett írni, a lakás élőben úgy sem úgy nézett ki. Ez még ma is így van nagyon gyakran így van. Ma inkább az a menő, hogy több lakás képét keverik össze, vagy teljesen más lakásnak a képeivel hirdetnek. Esetleg alig tesznek fel valamit a lakásból, inkább utca képek vannak egyéb lényegtelen fotókkal. Viszont ez folyamatosan változott. A 2000-es évek elején még mindig jellemző volt az, hogy vevők és bérlők is hirdettek. Ma már egyre kevésbé. De akkor még ebből is éltek az ingatlanosok, akik náluk is próbálkoztak, hogy beszervezzék őket. Nekik ügye minden ingyen volt. Persze akkor is és ma is mindent a vevő és bérlő fizet, hiszen náluk van a pénz, az eladónál és a bérbeadóknál a lakások. Sokkal könnyebbé vált elérni mindenkit a mobiltelefonok térnyerésével. E-mailt még nem nagyon használt ilyenkor senki. A telefon volt az első számú eszköz, abból is már senki sem volt helyhez kötve, így a szereplők egyre könnyebben tudták megtalálni egymást.

Bizalmatlanság a lakáshirdetésekben és lakásbemutatásokon

A vezetékes telefon korszakában, amikor sokan utcai fülkékből telefonáltak, a 2000-es évek közepére egyre inkább megszűnni látszott. A világ pedig felgyorsult, az e-mailes kommunikáció mellett, megjelent a közösségi média, megjelentek az egyre mobilabb eszközök, a mobil internet is egyre gyorsabb és stabilabb lett. 2005 és 2010 között gyakorlatilag minden megváltozott, ami a technológiát illeti. Az ingatlanértékesítők persze még mindig azon dolgoztak, hogy a piaci szereplők ne akarják megtalálni egymást, inkább hozzájuk forduljanak. A mobiltelefont pedig még mindig telefonálásra használják. A 90-es évektől a 2000-es évek közepéig kialakult egy réteg, aki ezt a szolgáltatást elfogadta. De nem szívesen, inkább muszájból. Ezért állandósult a lakáspiacon a bizalmatlanság. Az ingatlanértékesítők még most is attól szenvednek, hogy nehogy az ügyfelek megkerüljék őket. Ezért volt az, hogy sokszor még a utcát sem adják meg pontosan (csak a környéket), a házat sem szívesen fotózzák kívülről, nehogy a vevő vagy a bérlő könnyen felismerje és elmenjen a címre a postaládában üzeneteket hagyva, hogy a házban lakást venne vagy bérelne. Különböző nyilatkozatokat kezdtek el aláíratni, miután a vevő vagy a bérlő a találkozó után visszament a tulajdonossal külön megállapodni.

"Okos" ügyfelek vs. ingatlanosok

Az együttműködő ügyfelek számát, és ami még fontosabb, a bizalmat az elmúlt 10 évben sem tudták növelni, egymástól vették el inkább az ügyfeleket. Megerősödtek a 90-es években indult cégek, vagy abból váltak ki „klón cégek” és más néven folytatták az ingatlanértékesítést, de a piaci részesedésük nem nőtt. Ezt jelezték is azzal, hogy ingatlanértékesítés helyett inkább pénzügyi közvetítőnek álltak. Azt látták, hogy több ügyfelet nem tudnak szerezni, akkor a meglévőkből csinálnak több pénzt. Ez pedig abból a szempontból érdekes, hogy az elmúlt 5 évben a világ még inkább a technológiáról szól. A piaci szereplők nagyon könnyen tudnak tájékozódni és kapcsolatot teremteni online. Visszagondolva, hogy mi volt 20 éve és mi van ma, akkor azonnal látjuk, hogy elmennek az online piacra a szereplők és találkoznak. Ez már nem egy virtuális valóság, a mindennapok része. Ez az online piac lehet egy hirdetési oldal is. De 2016-ban már a jobb hirdetési oldalak nem hirdetési oldalak akarnak lenni, hanem értékesítő oldalak, amik a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók könnyű kapcsolatteremtése mellett, a szereplők folyamatos tájékoztatása (egy fajta képzése) is folyik. Ezek a szolgáltatások már nem az ingatlanértékesítők privilégiumai, akik még ma is azt hangoztatják, hogy ők jobban tudnak hirdetni, jobban ismerik a piaci árazást, jobban tudnak értékesíteni, mint a tulajdonos. Ez néha lehet igaz is, de a gyakorlatban minden megtanulható. Nem kell hozzá jós tehetség, hogy belássa mindenki, az online tér olyan, mint egy normál piac. Kimennek az árusok (bérbeadó, eladó, új lakások fejlesztői) és ott várják a vevőket és bérlőket. Ahhoz már nincs szükség ingatlanértékesítőre, hogy a felek találkozzanak. Az alap koncepció, amire még ma is felépítik a szolgáltatásukat, az az, hogy a szereplők rajtuk keresztül találkozzanak.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetés

De tudomásul kellene venni 2016-ban, hogy a technológiai fejlődés miatt a digitális lakáspiac ma más szolgáltatásokat kíván meg. Ezekről most szándékosan nem írunk. Csak azt mondjuk, hogy az „okos” ügyfelekkel számolni kell az ingatlanértékesítő szakmának, ahogy az „okos” hirdetési oldalak sem csak hirdetési oldalak már. Sokkal többek annál. Hogy melyik hirdetési oldal fog először komolyabban nyilvánvaló és félreérthetetlen lépéseket tenni ebbe az irányba, még nem tudni. Az viszont már most biztos, hogy a magánszereplők a klasszikus látszatra épülő, csalihirdetéseket alkalmazó, adathalászó, hideghívó, kartellező ingatlanosokban nem látják a jövőt. Az ingatlanosok azt szokták meg, hogy így tudtak csak érvényesülni az elmúlt 20-25 évben.  Viszont az ingatlanos trükkök helyett, ingatlanos technológiákra van már ma is szükség, ami a magánszereplőknek olyan értéket ad, amiért szívesen fizetnek és amiért kétségek nélkül meg is tudnak bennük bízni. A magánszereplők kontakt adataira már nem érdemes ingatlanos vállalkozást építeni. Ez a múlt. A jövő valami egész másról szól Magyarországon, még ha az ingatlanosok szívesen tekintik az amerikai lakáspiacot mintának. Ez nem Amerika és sosem lesz az, még ingatlanos szemmel sem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos ne!

Kérem, ingatlanközvetítők ne keressenek! - jelenik meg a magánhirdetésekben, de minden ilyen hirdető arról panaszkodik, hogy zaklatják őket ennek ellenére is. Sokan nem értik az okát és csak bosszankodnak emiatt. Pedig egyszerű a titok nyitja: minden ingatlanértékesítő munkájának a része a hideghívás. Ezt külön oktatják házon belül, de léteznek külön tréningek is, ahol csodákat ígérnek a résztvevőknek.

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásHideghívás

A hideghívásoktól mindenkit kiráz a hideg. A jelenlegi hirdetési oldalak egyelőre nem tudják megvédeni a magánhirdetőket ettől, mivel a telefonszámok nyilvánosak. Ezt pl. egy regisztrációs rendszerrel azért jól lehetne kezelni, ahol mindenki regisztrált lenne, még a vevő és bérlő jelölt is. Ha a regisztrált ingatlanértékesítő, akkor a telefonszámok pl. rejtve maradhatnának. Persze ki lehetne játszani, de az meg ellenőrizhető lenne, hogy milyen regisztráltak nézték meg a magánhirdető telefonszámát, így utólag büntethető is lenne az az értékesítő, aki zaklatja a magánhirdetőket. Erre egyelőre még várni kell, de mégis mit kezdjünk a hideghívásokkal addig?

Pszichológiai hadviselés

Elsőnek érdemes tisztában lenni, hogy valójában mire is megy ki a játék. Főleg most, amikor év elején mindenki nagy lelkesen és nagy tervekkel vág bele a munkájába, a hideghívásokat kezdeményező értékesítők is. Első sorban az intelligenciánkra építenek. Ez azt jelenti, hogy abból indulnak ki, a legtöbb ember nem egyszerűen le fogja tenni a telefont, hanem megpróbálja megértetni, hogy miért nem akar együttműködni ingatlanközvetítővel:

  • 1. Ne keressünk kifogásokat, ne beszélgessünk, tegyük le a telefont azonnal, a számot pedig mentsük el!

De a hideghívás lényege, hogy minél előbb meleggé tegyék. Ez most tudjuk, hogy furán hangzik, de azt jelenti, hogy az értékesítő minél később fogja felfedni, hogy értékesítő. Ez megint az intelligenciánkra épít, mert akivel már jól elbeszélgettünk akár csak egy rövid ideig is, az agyunk nem igazán engedi, hogy egy pillanat alatt letegyük a telefont, mert kíváncsivá válunk. Ez az emberi psziché, ez ellen nagyon nehéz tudatosan védekezni, mert annyira ösztönös, hogy észre sem vesszük, mennyire jól működik ez a valóságban:

  • 2. Ha kapunk egy hívást a hirdetésünkre, ott mi irányítsunk, ha nem tudunk irányítani tegyük le a telefont!

Az első pillanattól kezdve a hívó félre legyünk kíváncsiak és minél előbb derítsük ki mi a valós szándéka. Ha a hívó fél irányítja a beszélgetést már meg is van az esélye, hogy bevigyen minket a málnásba, mert az ember sajnos gyenge és befolyásolható. A hideghívó a tréningek és a képzések miatt fel van készülve minden kifogásra, ami ilyenkor elhangzik. Ezekre kár is egy másodpercet is pazarolni.

  • 3. Ne keressünk semmilyen kifogást, észérvet, hogy miért nem, csak tegyük le a telefont!

Már harmadszor írjuk le, hogy tegyük le a telefont, de bármilyen egyszerű és nyilvánvaló lépés, a legtöbb ember nem teszi le, hanem lehetőséget lát abban, hogy most minden ellenérzését, előítéletét, múlt béli valós és vélt sérelmét az értékesítőkkel kapcsolatban ott és adott pillanatban megossza a hideghívóval. A hideghívó pedig erre van kiképezve, semmi másra. Ha nem beszélgetünk vele, csak letesszük a telefont, akkor nincs az a képzés, ami ezt kezelni tudja. A kommunikáció alapja ugyanis egy másik fél létezése. Ha nincs másik fél, az értékesítői trükkök sem működnek.

  • 4. Magánhirdetőként minden esetben arra készüljünk, hogy hideghívást kapunk és találjunk ki kérdéseket, amivel a hívót azonosíthatjuk, vagyis a nyulat kiugraszthatjuk a bokorból!

business ingatlanközvetítés lakáspiac ingatlanos hideghívásA hideghívó legnagyobb ellensége az, hogy a magánhirdető teljes mértékben fel van rá készülve. Akit meglepetésként ér egy hideghívó, az össze is zavarodhat és hibát hibára halmozhat. Irányítani biztosan nem fog tudni, amit a hideghívó kegyetlenül ki is fog használni és már azt veszi észre a magánhirdető, hogy behálózták, mint pók a zsákmányát. A meggyőzés technikájáról számos könyv született már és még ma is fizetnek értékesítők és az üzleti életben mozgók azért, hogy ilyen előadásokat hallgassanak. A meggyőzés ereje leginkább személyesen működik, pont ezért fogja minden hideghívó a kötetlen és minden költségtől (veszteni valótól) mentes személyes találkozóra biztatni a magánhirdetőt.

  • 5. A meggyőzés ereje viszont egy szerepjáték, ezt sose felejtsük el, csak tegyük le a telefont!

Az értékesítőknek azért van szükségük hideghívásra, mert sokkal kevesebb olyan eladó keresi meg, akiknek piacképes az eladó ingatlana. Aki magánhirdető, annak legtöbbször pont olyan lakása van, amit az értékesítő keres. Ezért elsősorban ők vannak kitéve a hideghívásoknak az eladó lakások piacán. Ilyenkor sokszor konkrét vevő ígértetővel indítanak. Aki nagyon aljas, az csak időpontot egyeztet és a személyes találkozón, a bemutatón derül ki, hogy a valódi vevő nem egyedül, hanem az értékesítő társaságában érkezik. Ilyenkor sem szabad kétségbeesni. A lakást be lehet mutatni – úgy is komolytalan általában az ilyen vevő, sokat alkudó, azonnal készépénzt ígérő és szerződő – de utána meg lehet kérni a vevőt, hogy keressen meg minket külön. Ha kényszerhelyzetbe hoz minket egy értékesítő:

  • 6. Semmit nem írunk alá, senki mással és semmi másról nem beszélgetünk, csak a konkrét vevővel és csak a lakásról.

A bérbeadó lakásoknál már más a helyzet. Ott sajnos egyszerűen lelopják a hirdetéseket a hideghívások mellett. A Photoshop világában sok vízjelet el tudnak távolítani és a tudtunk nélkül hirdetik meg a lakásunkat ugyan ott, ahol mi is hirdetjük. Pont ez az az üzenet, ami azt jelenti, hogy minek hirdesse egy cég, ha azt én is tudom? A kiadó lakásokkal foglalkozó cégeknél pedig a nagy számok törvénye működik. Ez azt jelenti, hogy számukra nagyon fontos, hogy sok legyen a kiadó lakások száma. Ezzel azt üzenik, hogy milyen sok ügyfél bízik meg bennük, ezzel serkentve a többi még velük együtt nem működő bérbeadókat, hogy lépjenek velük kapcsolatba. A kinek van több hirdetése egyébként is ingatlanértékesítői betegség. Kivétel nélkül minden cég ettől szenved. Maximalizálni kell a hirdetések számát, mert attól fontosabbnak, hatékonyabbnak, sikeresebbnek érzik magukat. Ezt előszeretettel kommunikálják is, mert ha már mást nem is tudnak felmutatni, akkor mit csináljanak a szerencsétlenek! Szánalomra méltó, de a lakáspiac, az értékesítési szakma nagyon sok régi hibás és téves sztereotípiától nem tud megszabadulni, ami szerintük a siker kulcsa.

Magánhirdetőként ezen tanuljunk meg egyszerűen átlépni, mint a kutyapiszkon az utcán.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

2017.12.08.
2017.10.18.
2017.10.08.