Az első 24 óra

ingatlanmarketing lakáshirdetés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetésnek nincsenek szabályai, de vannak rossz megszokások, amikről nehezen tudunk leszokni. Ha Magyarország egymillió alkoholista és több millió túlsúlyos ember országa, akkor mit mondhatnánk az eladókról, akik nehezen, egyre nehezebben értenek szót a vásárlókkal! Hogy mi köze az alkoholproblémáknak vagy a rossz evési/étkezési szokásainknak az eladókhoz? Annyit ihatunk, amennyit akarunk. Nincs tiltva. Árulják minden utcasarkon. Ha jó a kedvünk , azért iszunk. Ha rossz, akkor meg azért. Amúgy is napi egy-két pohár az meg nem is árt. Akkor megihatjuk azt akár egyszerre is, hetente egy alkalommal, az sem árthat. Szabályok nélküli ivásról beszélhetünk, ahol semmi nem szab határt, csak mi magunk. Így van ez az evéssel is. Krumpli, rizs, tészta és kenyér, ha van hozzá, akkor attól már jól is tudunk lakni. Túl is esszük magunkat könnyedén, egészen diszkomfortosra, mert az az utolsó néhány falat még belefér. Abban sincsen határ. Jó magyar szokás szerint tukmáljuk is az ételt és italt, pedig elkerülhető betegségekhez és korai halálhoz vezethet mind a kettő túlfogyasztása. Mivel nem tiltja semmi, enni és inni is bizonyos szempontból jól esik, ezért megint csak rajtunk múlik, a hozzáállásunkon, a tudatosságunkon, hogy mikor és hol mondunk valamire nemet vagy mennyire ártunk saját magunknak.

Egy ingatlan értékesítése előtt szintén nehéz megállni, hogy ne essünk transzba és ne kövessük el azt a hibát, amit általában egy hirtelen lakásárfüggő eladó elkövethet

Ismerős az a helyzet, hogy meghatározunk egy maximum hirdetési árat és egy árat, ami alatt biztosan nem adjuk el a lakásunkat mielőtt meghirdetjük? És az, hogy utána ezen változtatni kell, mert valahogy mindenki jelentkezik a hirdetésre csak vevő nem? Az ingatlanközvetítők ilyenkor fontos szerepet töltenek be, mert a hirdetők tényleg azt hihetik miattuk, hogy a hirdetésük kiváló, arra majd jönnek a vevők is, csak ez idő kérdése. 

Mikor lehet tényleg magabiztos egy eladó, hogy jó a hirdetés, jó az ár?

Van erre szabály? Szabály nincs, de a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy egy jó hirdetésre, egy eladható lakásra kb. a hirdetés feladását követő 12-24 órán belül érdeklődők fognak jelentkezni. Ha nem jelentkeznek rá, akkor az eladó nem lehet magabiztos. Azért fontos az első egy nap, mert egy új, friss hirdetésre, az aktuálisan, éppen kereső potenciális vevők csapnak le azonnal. Ha őket nem érdekli a mi új lakáshirdetésünk, akkor valamit nagyon elrontottunk vagy a lakásunk nem is igazán piacképes. Nem is olyan könnyű eldönteni, hogy mitől piacképes egy lakás és mitől nem. Ha még ingatlanközvetítők sem jelentkeznek a hirdetésünkre, akkor tényleg nagy lehet a baj.

Az első 24 óra vízválasztó tud lenni egy lakáshirdetés életében

Azt hiszik ez csak az olcsóbb ingatlanokra igaz? Nem, egyáltalán nem. Egy drágább ingatlan hirdetésére is, ha az megfelelő, akkor az aktuális kereslet felveszi velünk a kapcsolatot és el akar jönni megnézni. Ha jó a hirdetés, akkor a/az feladása/aktiválása után 1 nappal már néhány vevőnek ott kell majd sétálnia az eladó lakásunkban. Meglepő? Azoknak, akik lakásárfüggők, akik egy hirdetési oldalon megkeresik a lehető legnagyobb aktuális négyzetméterárat és annak alapján árazzák be a lakásukat, hogy az övék se lógjon ki a sorból.

Az egymásnak hirdető eladók kora már régóta leáldozóban van. A vevőknek hirdetni meg először olyan érzés, mint ha adásvételi áron hirdetnénk a lakásunkat.

Közben mi tiltja, mi szabályozza, hogy ne legyen olyan nagy különbség a hirdetési és értékesítési ár között?

Alkudni tényleg jó? Alkudni tényleg van értelme?

Tipikusan rossz hozzáállás, hogy a vevők „úgy is szeretnek alkudozni”, ezért bármennyiért hirdethetem, még örömet is okozhatok nekik. A valóságban meg a vevők öröme ott kezdődik, hogy jelentkeznek egy hirdetésre és felveszik velünk a kapcsolatot. Ha olyan hirdetést és olyan árat látnak, amiből arra következtethetnek, hogy ez még alku nélkül vagy egészen minimális, jelképes alkuval,  meg pláne jó vételnek tűnik.

A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!

A lakások árazására nincs szabály, ránk van bízva. Ha eladók vagyunk, az árat mi határozzuk meg. Ez a szabadság nagy felelősség is. Mi alapján döntünk az árról, arra sincs szabály. Ráérős, öntelt szerencsevadászoknak nézik a vevők az őket nem tisztelő eladókat. Ezt a tudtukra is hozzák azzal, hogy nem is jelentkeznek a hirdetésükre:

Az eladók meg kifordulnak önmagukból, furcsa elméleteket gyártanak, hogy miért nem tudnak eladni, aztán kínjukban ilyenkor rohannak az ingatlközvetítőkhöz,  egy tucathoz is, ha nem többhöz, attól függően mennyire lesznek kétségbeesettek a saját kudarcuktól.

Egy lakás értékesítését az első 1 nap után meg lehet mondani, hogy mennyire lesz sikeres vagy nem

Az első egy napban, ha már legalább egy érdeklődő meg is nézi a lakást, akkor a hirdetési árhoz nem kell nyúlni és biztosak lehetünk benne, hogy semmi más dolgunk nincs, mint a lakást szépen, rendezetten, tisztán és illatosan tartani, mert bármelyik érdeklődő az a vevő lehet, akit annyira keresünk.

Ha jó a hirdetés - az első 24 óra tapasztalata után -  már csak azzal kell foglalkoznunk, hogy az eladó lakásunk a legjobb arcát mutassa minden bemutatás előtt.

A hirdetési árunk és a végső ár között, amit a vevő átutal nekünk, meg lehet, hogy nem is nagyon lesz különbség. Nagyságrendekkel nagyobb különbség meg pláne nem lesz, így szabadon és teljes örömmel mutathatjuk be az eladó lakásunkat minden kedves érdeklődőnek. Egy nap után tényleg gyorsan kiderül, hogy egy lakást csak hirdetünk, vagy tényleg el fogunk adni. Ez sem szabály, ez is csak hozzáállás kérdése, azé a tudatosságé, hogy nemet tudunk mondani az irreális hirdetési árakra, a sokat akaró szarkák világára, arra a lakáspiacra, amitől nekünk eladónak is hányingerünk lesz, ha ránézünk. Egy eladó lakás esetében is fokozottan igaz, hogy az igazság szimpatikussá teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásvásárlás  - Szerelem vagy testi vágy?

lakásvásárlás lakásárak ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlást nagyon racionális és tudatos döntésnek tartjuk. A legtöbb félreértés és gyakorlatilag téves feltételezésünk a lakáspiacról pont ebből a hozzáállásból fakad. Egy vevő biztosan sokszor átgondolja, hogy mit akar, keres, kutat, hogy a számára a legjobb döntést hozza – mondhatná az utca embere. Egy vevő nem engedheti meg magának azt, hogy elragadják az érzelmei vagy kényszerpályára kerüljön.

Vagy talán mégis?

Tesszük fel a kérdést ma, amikor a lakásárak és vevők kapcsolatáról beszélgetünk és gondolkodunk hangosan:

El tudják azt képzelni, hogy a vevők döntéseihez semmi köze sincs a lakásárakhoz? Bele tudnak abba gondolni, hogy egy lakás vásárlásához megfelelő anyagi háttérre, vagyonra van csak szükség, illetve valódi szándékra, hogy vásároljunk, semmi másra?

Ha azt mondjuk, hogy a lakásárak miatt nem tudunk vásárolni, akkor valójában azt állítjuk, hogy nem megfelelő az anyagi hátterünk és nincs elegendő mozgósítható vagyonunk lakásvásárláshoz.

Milyen szemtelen és sértő kijelentésnek hangzik mások zsebében turkálni, de a lakásvásárlás ezt jelenti, a zsebünkben turkálást

Igen, tudjuk, a lakáspiac kegyetlenül őszinte világ, még akkor is, amikor azt várjuk el tőle, hogy hazudjon még nekünk:

A lakásárak növekedésével - ha az anyagi jólétünk, a vagyonunk, nem tart lépést - akkor elveszítjük a lehetőségét a lakásvásárlásnak. Ettől még a lakáspiac nem dől össze, nem fog megállni. Olyan vevők tartják életben, akiknek viszont adott az az anyagi biztonság, amiért vevők tudnak maradni adott lakásárak mellett.

Itt meg is tudunk különböztetni két típusú vevőt, ha sarkítani, egyszerűsíteni szeretnénk a kérdést, és közben rávilágítani a vevők anyagi helyzetének fontosságára.

1. Az egyik vevő olyan ember, aki úgy tud lakást vásárolni, hogy az az anyagi jólétét nem különösebben befolyásolja. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal jobb anyagi helyzetben él, mint ami az ingatlanvásárláshoz szükséges.

Ők azok a vevők, akiknél nem pénzkérdés a lakásvásárlás, hanem szükséglet.

Valamiért szükségük van egy lakóingatlanra. Most éppen nyaralót akar a Balatonnál, mert az a divat. Vagy csak egy új építésű lakást akar,  hirtelen ötlettől vezérelve, mert jó benyomást keltett benne egy társasház reklámja. Majd eladja, akár még veszteség árán is, amikor megint megunja, vagy hasznosítja, még ő maga sem tudja mi lesz vele. Valahogy ezt az embert az aktuális érzelmei jobban befolyásolják, mint a kiszámítható jövő tervezése.  Közéjük tartoznak például olyanok is, akiket valamilyen „megmagyarázhatóbb” érzelem vezérel, hogy vesznek „még egy” lakást a gyereknek, az unokának, „csak úgy”, mert a pénzének egy részét el akarja költeni, de úgy, hogy közben a pénzét nem hülyeségekre szórja el.

A lakásvásárlás olyan pénzköltés, ahol azt érezhetjük, hogy a pénzünk nem tűnt el, csak átalakult.

Ez ennek az egésznek a varázsa és így szűnik meg létezni, veszti értelmét az értelem. Akár jó vagy rossz döntés egy lakásvásárlás, nem nagyon érdekel minket, mert a pénzünk helyett lakásunk van belőle. Lényeges, hogy legyen pénzünk, amit el tudunk ilyesmire költeni. Ha nincs elég, akkor legyünk annyira hitelképesek, hogy a különbséget a bank meg tudja hitelezni.

Ha pénz van rá, a lakásárak egy vevőt nem állítanak meg.

2. Azt, hogy akarjuk, vágyunk rá, minden porcikánk és érzékszervünk erre összpontosít, ez motiválja azt a vásárlót is, akinek a lakásvásárlás áldozatvállalást jelent. Nála már egy lakás megvásárlása komoly hatással lehet a jövőjére.

Bármilyen irracionálisan is hangzik, ha meg van a lehetősége a vásárlásra, tehát a lakásvásárlás finanszírozható egy másik lakás eladásával, hitellel, barátok és család segítségével, mindegy hogyan, csak pénz legyen, akkor vásárolni fog aktuális piaci árak mértékétől teljesen függetlenül.

Ettől értelmetlen minden olyan kérdés, amit szeretnek feltenni „jópofa újságírók”, hogy ilyen árakon is van-e értelme lakást venni.

A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink 

Nem is szabad meglepődni azon, hogy a lakásárak növekedési időszakában történik sok adásvétel és nem akkor, amikor valamiért úgy tűnik, hogy a leges legracionálisabb lakást venni. Ez csak azoknak tűnhet ellentmondásnak, akik szerint a lakásvásárlást a lakásárak befolyásoljak. Nincsenek ok-okozati összefüggésben a lakásárak a vevők döntéseivel. Foglalkoztunk már ezzel a logikai kapcsolattal, hogy miért nincs olyan, hogy elhalasztott lakásvásárlás  például. Ha van valami, amit nem tudunk és nem is akarunk elhalasztani - inkább hozzuk annyira előre, amennyire csak tudjuk -  akkor az pont a lakásvásárlás.

Ha van rá pénzünk és szükségünk van egy másik lakásra, akkor „azonnal” vásárolni fogunk. Nem halasztunk el semmit, legyen akármilyen a lakáspiac.

Az anyagi lehetőségeink gátat szabhatnak nekünk a lakásvásárlásban és persze a szükségleteink. Nem vásárol valaki lakást attól, mert megteheti, de közben nem vágyik rá. A vágy még pusztán kevés a lakásvásárláshoz. Álmodozni lehet, nézegetni a lakáshirdetéseket, beszélni róla, hogy de jó lenne egy nagyobb lakás, egy másik környéken élni, házat építeni, gyereknek egy kis kuckó a továbbtanulás miatt, stb. A vágy az nem egyenlő a valódi szándékkal, azzal, hogy erre valójában képesek is vagyunk. A lakásvásárlás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma – mondogatjuk gyakran. Keveseknek adatik meg, hogy mindig ott és úgy éljenek, ahol és amibe titkon annyira vágynak. Az anyagi lehetőségeink szűkösek, korlátosak. Könnyebb elmenni különleges nyaralásra, akár egy évben többször is. Még könnyebb úgy öltözködni, olyan tárgyakat birtokolni, amivel többnek mutathatjuk magunkat, mint amik valójában vagyunk. Na igen, és ott van az autó. Egy magyar először életében sokszor egy autót vesz, majd jön a saját lakás és ritkán van az, hogy fordított lenne ez a sorrend. A saját autóval, azzal, hogy mindig egy drágábbat, kívülre kicsit többet mutatót veszünk, még nem tudjuk kompenzálni azt, hogy saját ingatlanban szinte mindig olyanban élünk, „amire futja”. Ha nem futja jobbra, akkor nem elhalasztott keresletről beszélünk, hanem egy adott élethelyzetről.

A jobb lakás vágya egész életünket meghatározza

Mi magyarok nem költözünk túl sokat, nem adjuk és vesszük a lakásainkat túl gyakran, a lakáspiacunk ehhez mérten nem is túl nagy. Még ha lenne is kedvünk vásárolni, pénzünk nincs rá, hogy könnyedén szinteket lépjünk a lakáspiacon.

Az is egy érdekes lakáspiaci jelenség, hogy a lakásárak növekedésével már azt hisszük - hogy mi, mint lakástulajdonos azonnal szintet léptünk - a saját lakásunk, amit birtoklunk, ami csak a miénk, többet ér minden értelemben.

Ez az  önbecsapás - amivel sok lakástulajdonos tudja magát nyugtatni - és már csak attól boldog, hogy a lakásárak nőnek.

Az életszínvonaluk ára nőtt csak meg, nem az életszínvonaluk. Ha jobb életszínvonalra vágynak, azt csak magasabb áron tudják elérni, amire egyes ingatlantulajdonosok képesek most vagy képesek lesznek később, mások viszont nem.

Ismét visszakanyarodunk az anyagi háttér, a jövedelmi viszonyok megkerülhetetlen kérdéséhez, és ahhoz a leegyszerűsített két típusú lakásvásárlóhoz, akik közül az egyiknek meg sem kottyan egy lakásvásárlás, a másiknak viszont akár élet-halál harc is tud lenni. Lehet, hogy van ingatlanunk, aminek az ára szépen megnőtt, jó áron el tudnánk adni, de közben nincs mögöttünk megtakarítás, nincs komoly havi jövedelem, akkor minimalizálódnak az esélyei a drágább ingatlanba költözésnek, az életszínvonal emelésnek. Ilyenkor fordul elő, hogy „kényszerből” keresik a vásárlók azt a kompromisszumot, amitől magasabb életszínvonalat kínáló ingatlanba költöznek, de alacsonyabban árazott környéken, valahol érvényesítve a meglévő (ingatlan)vagyonuk ár/értékét. A lakásvagyon egy olyan vagyon, amitől még nem biztos, hogy gazdagabbak vagyunk, mert nő az ára. Konzerválhat is minket egy bizonyos szinten, amiből a kitörést nem a lakásárak változása jelenti.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, ,mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nem hazudik

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A KSH 2017-es évet először értékelő jelentése a mai napon jelent meg. Megerősítette, amit eddig is tudtunk, azt, hogy 2017 a lakáspiaci forgalomban a stagnálásról szól. Minimális növekedéssel számol a KSH, ami a lakáspiaci kereslet fékeződését jelenti. Ha rákattintanak a linkre, olvasható sok érdekes apró részlet, amit nem szeretnénk megismételni. Továbbra is heterogén a magyar lakáspiac és a budapesti is. Aki azt hiszi, hogy ami igaz a „szomszéd lakásra” az igaz a saját lakására is, az nagyot téved.

A magyar lakáspiacon nem minden lakás eladható, a mai lakásárakon!

Még egyszer megismételjük, hogy azok is megértsék, akik a lakásukat fejben már többször eladták, ott érzik a lakásuk árát a zsebükben, annak ellenére, hogy ha van valami bizonytalan az egész magyar lakáspiacban, akkor az a kereslet. Az a lakás eladható, amit meg akarnak venni.

Honnan tudhatjuk, hogy a mi lakásunk ilyen?

Úgy, hogy meghirdetjük eladásra és kiderül, hogy mit szólnak hozzá a vevők. A mi (eladó) véleményünk nem számít!

Az ingatlanközvetítők mindig nagyon lelkesek tudnak lenni a friss kínálattal szembe, ők fűt-fát beígérnek, a magyar lakáspiac szuperhősei tudnak lenni, csak hogy hirdethessék a lakást. A lakás eladása már egy teljesen más kérdés.

2017 a lakáspiacon egyetlen egy üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy hiába lépünk eladóként a piacra, hiába lesznek nagyonok az elvárásaink, hogy a mi lakásunk már akár kétszer többet is ér, mint amennyiért vettük, könnyen lehet, hogy ezzel az érzésünkkel egyedül maradunk.

A lakásárak nőnek és egyelőre abba az irányba is mutatnak, bár a fékre léptek és nem a gázra. A lakáspiac pedig a végletekig hiperérzékeny, amiért mi most olyan grafikonokkal készültünk, amivel kontextusba helyezhető a magyar lakáspiac. Első pillantásra szembe tűnő, hogy sok beszédnek sok az alja. Hiába az az érzésünk, hogy óriási eufória van a lakáspiacon, ez inkább csak illúzió. Ezt az illúziót médiának hívják.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacon sem eszik olyan forrón a kását!

Az információ ma sokkal gyorsabban terjed, mint 10 éve. Ömlik ránk másodpercenként, ha akarjuk, ha nem.

A főcímek maradnak meg bennünk, olyan információmorzsák, amik számunkra fontosak. Ilyen egyik megunhatatlan morzsa a lakásárak. Pedig a lakáspiaci forgalomhoz képest az mindig másodlagos.

Ezért lehetséges az, hogy az magyar fővárost nem a legkockázatosabb lakáspiacnak gondoljuk ma Magyarországon, hanem a legkiszámíthatóbbnak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac

Ebben nagy szerepe van annak, hogy a budapesti lakásárak mindent felülírnak. Ezért külön készítettünk először egy szemléletes ábrát, hogy sem a használt és sem az új építésű lakások adásvétele nem bizalomgerjesztő Budapesten:

- 2016-os adatokhoz képest, tehát az egy évvel ezelőtti KSH jelentéshez képest, a használt lakások adásvétele 6%-kal elmarad, amíg az új építésű lakások adásvétele stagnál.

- Egyelőre még az is városi legendának tűnik, hogy az új építésű lakások piaca Budapesten erős lenne.

- Sokat remélnek 2018-tól a piaci szereplők. Csak mi meg szeretnénk emlékeztetni mindenkit, hogy 2016-tól és 2017-től is sokat vártak még minden év tavaszán.

- A használt lakások piaca pedig óriási dominanciával bír Magyarországon és azon belül Budapesten is.

- Ha a használt lakások adásvételi száma tovább csökken, akkor az azt jelenti, hogy Budapesten az átlagos lakásárak növekedése komoly falba ütközhet.

- 2017. I. negyedévéhez képest már alig változó árakról beszélhetünk a KSH szerint. 405 ezer Ft/m2 árról 2017 év elejétől 415 ezer Ft/m2 ár lett kimutatva. Nem véletlen ez a lassulás.

- Ha megnézzük, hogy 2007-ben kb. 24%-kal voltak drágábbak Budapesten az új építésű lakások a használt lakásoknál, addig ez 2017-ben 18%-ra csökkent.

- A használt lakások drágulása Budapesten dinamikusabb volt 2007-2017 között, mint az új lakások árának növekedése.

- Ez azt is jelentheti a laikusok számára, hogy inkább az új építésű lakások árában van nagyobb növekedési potenciál.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a vevők fogynak, de a lakásárak nőnek!

2018 sok kérdőjelet tartalmaz, amire mi most április végén úgy világítunk rá, ahogy azt tőlünk megszokhatták. Az igazság fáj, ismételjük néha magunknak és másoknak, de ideje lenne talán levenni a napszemüveget a lakáspiacon, mert nem süt a nap, felhős az ég. Egyre cikibb, aki napellenzőben és megalapozatlan optimizmussal beszél a lakáspiacról 2018-ban. A lakáspiac nem hazudik, akkor sem, ha mi közben hazudunk saját magunknak és másnak az "igazságról".

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Sokan és sokat beszélnek a lakásárakról, mégsem mondanak róla semmit. Még ők is jól el vannak azzal a tudattal, hogy négyzetméter árak sosem látott magasságokban vannak. Ez pont elég „boldogsághoz”, ahhoz, mint ha a lakáspiacon az elmúlt években a lakásárak növekedésén kívül nem történt volna semmi. Pedig történt, nem is akár mi. Ezt szépen mutatja a KSH lakásárindexe. Pár napja frissült és a még mindig nem végleges 2017-es árindex változásokat nézhetjük meg közelebbről. Az év elején néztünk rá utoljára, amikor finoman megjegyeztük:

„Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként.”

Szinte mindenki boldog, aki vásárolt ebben a 4 évben, magabiztossá teszi a tudat, hogy jól döntöttek, a lakásárak nőnek. Minél előbb vásároltak, annál boldogabbak. Jó döntést hoztak – mondják – nem volt érdemes kivárni, időben léptek.

A lakásárak szempontjából nem csak az irány a fontos

Mint mindennél, itt is vannak minőségi tényezők – az egyszerűség és érthetőség kedvéért nevezzük így. Az, hogy nőnek a lakásárak még kevés információ a boldogsághoz.Persze ennél többet ritkán hallani. A lakásárak változása mögött a minőségi változások rejtve tudnak maradni Ez az, amit most, a KSH első, a teljes 2017-es évet átfogó, de még nem végleges árindexeivel tudunk  már egyben  és együtt is nézni. A végleges adatokra még sokat kell várni, 4 hónapot. Addig viszont nézzük meg, hogy a lakásárak minőségi változása milyen jól kiolvasható.

A felső grafikon mutatja a tipikus információkat, amit ma már illik tudni. A gyors és mindent felforgató lakásárnövekedés 2016 elejéig sok embert összezavart. Nem csak az árak nőttek, de közben az adásvételek száma is 2013 után (88 700 db), 2014-ben (113 800 db) és 2015-ben (134 100 db) is dinamikusan nőtt. 2016-ra magabiztosan a lakáspiac hangos emberei 150-160 ezer közé becsülték adásvételek számát. Ma már tudjuk, hogy ettől elmaradt, mert „csak” 146 300 db) adásvétel történt. Alig kevesebb, mondhatnánk, dee ez a "kevés", most sokkal több annál, mint elsőre gondolnánk.

A felső grafikon jól mutatja, hogy a lakásárak növekedései üteme is változott, amikor megkezdődött a lakáspiaci forgalomnövekedés lassulása. Amíg rakétaként száguldott a piac a teljes árváltozás volt a nagyobb. Ahogy elérte a csúcsot az árnövekedés üteme – láthatóan 2015 július – 2016 március időszak 9 hónapjában – gyakorlatilag minden megváltozott, ami előtte igaz volt.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak egységes/átlagos növekedése, nem jelenti azt, hogy a lakáspiac maga egységes és változatlan lenne

2015 nem csak ezért érdekes év még. A KSH is észrevette, hogy a 2008 utáni magyar lakáspiac történetében egy fordulópont is ez az év. Ki is nevezték bázis évnek. Korábban 2010-hez viszonyítottak. 2015-ben lett magasabb a tiszta árváltozás a teljes árváltozásnál, ami azt is jelenti, hogy a teljes árváltozás csúcspontja is ebben az évben volt, majd rögtön 2015 után a legmagasabb tiszta árváltozást is elérte a magyar lakáspiac 2016 első negyedévében.

Kifutotta magát a lakáspiac, új szintre emelte magát 2015 végére, ami  új dimenziót jelent a magyar lakásárakban

Ehhez kellettek vevők is, nem szabad elfelejteni, akik nélkül mindez nem sikerült volna. A mostani tulajdonosok egy részének, közel 337 ezer embernek – aki 2013 és 2015 között vásároltak – egy igen szűk kisebbségnek köszönhető mindez:

Ők alapozták meg az árnövekedést, akik miatt  a lakáspiac talpra állt. Vannak, akik szerint jócskán a fejük fölé nőttek, mások szerint meg a lakásáraknak az a dolguk, hogy nőjenek.

Ha elad magasabb áron, de vesz magasabb áron, akkor ő ettől nem lesz annyira boldog. Sőt, jobban érdekli, hogy el tudjon adni olyan áron, amilyen áron utána normálisan vásárolni is tud. A lakásárak ilyen relatív, semleges értelmezése nem elhanyagolható hozzáállás, amikor a lakásárak növekedéséről beszélünk.

Közben viszont a második grafikon már mutatja a 2015 utáni magyar lakáspiac minőségi változásait is:

- 2013 és 2015 között, a 337 ezer vásárló jelentős része Budapesten és a Megyeszékhelyeken vásárolt.

- 2016-ben, pontosan az új szintű nagyvárosi lakásárak miatt, a vásárlók jelentős része, a többsége, a kisebb városok és települések felé fordult, ott költötte el a pénzét. Ez nem csökkentette a nagyvárosok lakásárait.

Már beszéltünk róla, hogy a nagyvárosok lakáspiacát az egész ország lakáspiaci hangulata határozza meg:

- Attól, hogy a vevők elfordultak a nagyvárosoktól, kevesebben kötöttek adásvételi szerződést ott ingatlanokra, az nem ellentmondás.

- Nem is tudják, hogy mindazok, akik 2016-tól kezdve új otthonukat kisebb településeken találták meg, ők járultak hozzá igazán a nagyvárosi lakásárak további növekedéséhez.

Az adásvételek számában megfigyelhető lassulásáért, a nagyvárosokban elmaradó keresletet, annak hiányát lehet okolni

Nem egyedi eset, történt már ilyen a magyar lakáspiacon. A „vidéki” lakáspiacnak sokat köszönhetnek a magyar nagyvárosok, és ez igaz fordítva is. Sok vásárló pont azért fordul a kisebb települések felé, mert többet ér a pénze, amit egy nagyvárosi lakás értékesítéséből szerez ilyen lakáspiaci hangulatban. De tudjuk azt is, hogy ilyen időszakban, az állami támogatások is többet érnek „vidéken”, mint a magyar nagyvárosokban. Nagyon fontos minőségi különbséget és minőségváltozást jelent, ami ma már élesen kettéválasztja a 2015 végéig látható és a 2016-tól tapasztalható lakáspiaci folyamatokat. A lakásárak növekedése tart, miközben a nagyvárosi lakások kereslethiánytól szenvedhetnek, ami állandósuló adásvételszámot jelenthet 2017 után 2018-ban is. Valamiféle kisebb csodára lenne szükség 2019-ben, hogy a lakásárak növekedése ne csak egyszámjegyű legyen, hanem továbbra is említésre méltó maradjon. Ha már nem lehet majd beszélni a lakásárakról, akkor mi lesz a téma a lakáspiacon?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékbecslés magyarul

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Vettünk már részt értékbecslésen akár vevőként, eladóként, bérlőként? Mint egy ingatlanértékesítő, megjön, körbefotóz mindent először. Kezdi a házzal, a környezetével, utcaképpel, majd az egész házról külső és belső képeket készít, minden szögből. Ezután körbefotózza a lakást is, mint ha hirdetni szeretné. Az első meglepetés akkor érheti a szemlélődőt, amikor a mérőórákat is fotózni kezdi. Ebből tudja majd az értékbecslő, hogy milyen szolgáltatások vannak a házban, a lakásban. Meg azt is tudni fogja, hogy hol vannak az órák. Ezek rizikófaktort is jelentenek, akár későbbi tartozásfelhalmozás/szolgáltatás kikapcsolás miatt is jobb tudni, hogy egy lakásnál milyen rezsitartozásokkal lehet számolni. Ha mindent lefotózott, akkor alaprajzot készít, ha nem kap készen egyet. Ebben is nagyon hasonlít egy ingatlanértékesítőre. Mér, méricskél, skiccet készít. Ezen kívül kér másolatot az energetikai tanúsítványból is.

Majd jönnek a szokásos kérdések, hogy a ház mikor épült, mikor lett felújítva – ha ez kérdés lehet – illetve a lakásról is szintén megkérdezi, hogy mikor volt utoljára felújítva. A felújítás itt most egy nagyon általános fogalom, mert az a fontos számára, hogy aktuális életszínvonala a lakásnak körülbelül mikorra vezethető vissza. Több lakást ugyanis csak szinten tartanak, festegetik, kipfozzák, de valódi, minden értelemben nem tekinhetőek felújítottnak. Vannak olyan 10 éve felújított lakások, amik még ma is elmennének „frissen felújítottnak”, mások meg már akkor elavultak voltak, amikor felújították őket.

A magyar otthonok többsége meg nem korszerű és ezt tudják az értékbecslők is, pont ezért kíváncsiskodnak

Még a hozzáállásból is tud információkhoz jutni az értékbecslő. Ártatlan kérdések ezek, ahol kiderülhet, hogy az ingatlan tulajdonosa (eladó) vagy a leendő tulajdonosa (vevő) mennyire tervezi az ingatlana korszerűsítését, mennyire van tisztában annak esetleges műszaki hiányosságaival. Érdekes azt látni és hallani, amikor akár a vevő akár az eladó mindent úgy ad elő az értékbecslőnek, mint ha a lakás 100%-os állapotban lenne, pedig nincs abban. Ezt az értékbecslő levágja, nem mondja ki, csendben tudomásul veszi. De nem burkolódzik a csendbe, mert egy kérdést szintén mindig feltesz a végén. Fotózott, mért, rajzolt, energetikai tanúsítványt kapott, de kérni fogja társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat másolatát is. Ebből lehet további kockázati tényezőket megtudni, például azt, hogy van-e a társasházi tulajdonosoknak elővásárlási joguk, esetleg azt, hogy milyen jogszerű lakáshasznosítási tiltások/korlátozások vannak a társasházban.

Ne felejtsük el sosem, hogy az ingatlan értékét befolyásolja az, hogy mire és hogyan hasznosítható, még akkor is, ha azt nem hasznosításra vásárolják, hanem saját otthonnak

Egyik manapság divatos ilyen tiltás az egyéb szálláshely-szolgáltatás (AirBnB) tiltása. De van olyan is, amikor irodáknak kiadott lakások közös költsége a duplája a többi lakáshoz képest. De olyan ház is van, ahol minden albérlet után a tulajdonosoknak plusz közös költséget kell fizetni, mert úgy döntött a társasház. Ezek után az értékbecslő udvariasan megköszöni a türelmet és az időt, elköszön és elmegy.

Hogy mikor találkozhatunk vevőként, eladóként, bérlőként értékbecslővel?

Olyan adásvételeknél, ahol a vevő hitelre vásáról. Ha az eladó vevője hiteles, akkor a bank értékbecslést fog kérni. Ha a lakás közben ki van adva, akkor bérlőként nem csak a leendő új tulajdonossal találkozunk akár többször is, hanem minimum egy értékbecslővel is. Így eljutottunk a mai témánkhoz, mert aki eddig elolvasta, az mindent tudhat hogyan történik az értékbecslés külső szemmel nézve. Viszont milyen érdekes, hogy mindig csak a bank kér értékbecslést. Vannak kivételek, de sem a vevők sem az eladók nem értékbecslések alapján áraznak és hoznak döntéseket, nem is ilyen hivatalos és akár szakmainak is tekinthető iratok alapján alkudoznának.

Nem furcsa ez?

Főleg azért, mert a bank értékbecslése rendre alacsonyabb árat fog mutatni, mint az adásvételi szerződésben szereplő ár.

A bank számító és direkt értékelteti alul az ingatlant, vagy a vevők és az eladók közös megegyezésével, a piaci árral valami nincs rendben?

A magyar lakáspiac a kényszerdöntések piaca. Nem kedveli a versenyt, nem is igazán tolerálja az (ár)versenyt. Ezt úgy éri el, hogy alapvetőleg a lakásárakat a kínálat, az eladók határozzák meg. Legyen új vagy használt az ingatlan, a lakáspiacon a kereslet elfogadni tudja az árakat kényszerből, valós hatást nem tudnak gyakorolni a vevők az eladókra. Az árak és főleg a növekvő vagy már magas árak motiválják az eladókat és az ő döntéseiket. Azért lépnek piacra, azért döntenek az eladás mellett, mert úgy érzik azon az áron tudnak eladni, amin akarnak. Az eladó ingatlan értéke és ára itt másodlagos, nem is biztos, hogy érdekli őket egyáltalán. Egy új társasházat építő sem fixálja a bevételeit előre, hanem folyamatosan újratervezi és inkább kivár, hogy minél magasabb áron értékesítsen minden egyes épülő lakását. A használt lakások piacán is milyen tipikus jelenség az, hogy az eladó valamilyen indokkal meghatároz egy árat, hogy ő „ennyiért hajlandó eladni”. Az nem baj, hogy sem az új lakásoknak sem a használt lakásoknak értékbecslése az eladók részéről nem tekinthető szakmainak.

A használt lakások piacán az is gyakori, hogy az elvárt árat az alapján határozzák meg, hogy az eladónak mennyi pénzre van szüksége, hogy az eladás után másik ingatlant vásárolhasson

Megnézi mennyi pénze van. Megnézi mennyi kell még a következő „projekthez” és akkor belövi az ingatlana árát. A lakáspiac keresletét igazából nyomás alatt tartja a kínálat, már azzal, hogy állandóan túlkínálatos és azzal is, hogy a magyar lakóingatlanok nem igazán homogének, nagyon-nagyon különbözőek tudnak lenni, így nehezen összehasonlíthatóak is. Ez a „majdnem” olyan mint az enyém, olyan mint a német törpespicc és a magyar agár is kutya, de még „majdnem” sem ugyan olyanok.

A vevők igen szorult helyzetben vannak, amikor alaposan meg akarják tervezni a döntéseiket

Adatokból szeretnének információkhoz jutni, de legtöbbször dezinformáltak, beszéltünk erről a Lakásárak ellentmondásai című írásunkban, még 2017 júniusában. Kényszerhelyzetben a többség rossz döntéseket tud csak hozni. A vevők nem kérnek és nem is igazán kérhetnek értékbecslést, mert az eladók elzavarnák őket, inkább keresnének olyan vevőt, aki elfogadja azt az árat, amit nagyjából elvárnak. Ezért van az is, hogy sokszor hiú ábránd azt gondolni, hogy ha nincsenek vevők, akkor az eladó mindenképpen komolyan árat csökkent. Csak akkor, ha kényszerből, muszájból el kell adnia. Máskülönben ezért olyan magas árról indul a hirdetés, amilyen magasról csak tud. Ha nincs nyomás alatt az eladó, akkor lehet kilép, nem adja el. Használt lakásoknál gyakori az is, hogy ha adott állapotban nem kelendő, úgy gondolják, hogy kipofozva még többért eladható lesz. Vagy bejön vagy nem.

Értékbecslőt nem vesznek igénybe az eladók az értékesítés ideje alatt

Az eladók egyébként sem tűrik az olyan kritikát, ami az ingatlanuk értékét vagy árát érintik.

Vevőként még mindenki igen kritikus, eladóként meg még önkritikát sem tud gyakorolni, nemhogy értékbecslést kérni az eladó ingatlanára. Ez az az a kockázat – a döntés szabadsága – amiért a bankok és a velük dolgozó értékbecslők teljesen másképpen árazhatnak be egy új vagy használt ingatlant, mint maguk az eladók és a vevők.

Minden kockázatot a vevő visel

Ha túlfizet egy ingatlant – márpedig a magyar lakáspiacon az ingatlanok többségét mindig túlfizetik – csak abban reménykedhet vevőként, hogy amikor ő lesz eladó, mindenképpen magasabb áron tud eladni, mint amennyiért vásárolta. De ez csak remény. Egyáltalán nincs kőbe vésve, hogy egy ingatlant mindig magasabb áron tudunk eladni. Ezért lenne jó, ha például kötelező értékbecslés lenne minden ingatlan esetében legalább 5 évente. Hogy legyen időközönként egy szakmai visszajelzése az ingatlan tulajdonosának (és a banknak) is, hogy mennyit is ér az az ingatlan valójában. (Megjegyzés: Ehhez szükség lenne a magyar ingatlan értékbecslés teljesen új alapokra helyezésére képzés és szabályozás tekintetében egyaránt)

Tudja ezt jól a bank is. Tudják ezt jól az értékbecslők is. Lehet azzal magyarázkodni, hogy a vevők és az eladók közös megegyezésén alapul az adásvételi ár. Lehet, de minél inkább rossz és hibás döntés ez, annál inkább kiszolgáltatják magukat a vevők ennek.

A bank nem fog meghiúsítani adásvételt, mert a vevő, az aki a hitelt felveszi, túlfizet, akár évekre vagy még egy évtizedre is egy ingatlant. Nem az ő felelőssége, az a vevőé. Az eladót (beruházót sem egy új építésű lakás esetében) sem érdekli, hogy a vevő bajba kerülhet, hiszen nem csak felélheti a tartalékait (plusz kockázat), de még olyan adósságba is verheti magát, amire az ingatlanfedezet nem nyújt neki majd később megoldást.

Ez a magyar lakáspiac

Mindenki ott használja ki a vevőket, ahol és ahogy csak tudja. Pedig ez elkerülhető lehetne, ha csak és kizárólag szakmai és független értékbecslés alapján lehetne adásvételi szerződéseket kötni, vagy ha legalább figyelembe kellene azt venni, mert az etikátlan árazás etikátlan lakáspiacot szül csak. Energetikai tanúsítvány nélkül nincs adásvételi szerződés ma Magyarországon, de értékbecslés nélküli igen.

A szabad lakáspiac viszont nem működik. A hagyományos önszabályozó (kereslet-kínálat) rendszer a lakáspiacon szintén nem működik. Az eladók nem piacpártiak. A lakáspiac kudarcot vall, ami megnehezíti a lakáshitelezést, a bankok, és a lakáshitelesek, a vevők helyzetét, de még az eladók is veszítenek, mert jóval kevesebben tudnak eladni Magyarországon egy évben, mint ahányan szeretnének.

Jó, hangsúlyozzuk mindenkinek jó döntéseket megalapozó információkból pedig lényegesen kevesebb jut el hozzánk. A bank értékbecslése eljut, de nem foglalkozunk vele, mert a bank csak addig fontos számunkra, ameddig kölcsönkérünk tőle. A döntéshozók (vevők és eladók) szabad akarata eldönteni, hogy a döntéselőkészítés (adásvétel) előtt mit mérlegelnek. A szabad akarat, ahogy a szabad piac is, kudarcot vall a magyar lakáspiacon. Kezelhetetlen és beárazhatatlan kockázatokat hordoz, kódolja magában az újra ismétlődő lakáspiaci és hitelválságokat. Lehetne anticiklikus a magyar lakáspiac, lehetne, mert akkor az eladók is kiszámíthatóbb kereslettel találkozhatnának és nem kellene azon aggódniuk, hogy ha „ma nem tudnak eladni, akkor már holnap nem is fognak”.

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Startup vagy Startdown

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely

Vannak dolgok, amik alig változnak. Ugyan az a folyó és ugyan azok a lábak, amik mindig belelépnek. A lábak tulajdonosai változnak, a folyó nem. Most legyen itt egy elképzelt beszélgetés, ami egy valóságos és megtörtént párbeszéden alapul. Szóljon mindazokhoz, akik már beleléptek abba a bizonyos folyóba és azokhoz is, akik tervezgetik, de még azokhoz is, akiknek véleményük van a magyar ingatlanhirdetési oldalakról, de egyik oldal sem a barátjuk. Mert azt mindenki gyorsan megtanulja, amikor felnő, hogy az embernek vagy véleménye van, vagy barátai.

- Láb a folyóban: Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk, szívesen látjuk újítási ötleteinkkel, nézőpontunkkal. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen. Regisztráljon, megéri!

- Fej a testen: Amit eddig tudok, hogy a hazai piac nem bír el egynél több hirdetési oldalt. Próbálkoztak és próbálkoznak kicsiben és nagyban is sokan. A vezető hirdetési oldallal senki nem tudta eddig felvenni a versenyt sem üzleti modellben sem pedig ismertségben. Ma is ugyanúgy aktuális ez a kérdés.

„A lakáshirdetésnek nem az a lényege, hogy minél több helyen legyen elérhető, hanem csak ott, ahol valóban keresik.” –  Ingatlan dotkom, 2016. január 7. „De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.”- Brand trend az ingatlanpiacon, 2017. június 9.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk..."

- Láb a folyóban:  Egyet értek vele, lesz oldal ami feljön és lesz, ami lemegy. Viszont még én észrevettem hogy hiába van sok pénz egy oldal háta mögött, ha valahogy nem emberi, nem személyes stb. Erre mindig figyeltem és figyelni fogok. Amúgy nálunk jelenleg az ár stabil lesz, mert ingyen csináljuk:-).

- Fej a testen: Minden oldal ingyenes először. Tényleg. Mindegyik így kezdte, még a vezető hirdetési oldal is :)

- Láb a folyóban: Jó, de az azért elég erős, amit csinál a vezető hirdetési oldal. Amíg én vezetem az új hirdetési oldalt, sosem megy végbe az, ami a többinél. Kreditezés a hirdetések kiemelésére is ki fog maradni, nem mlm-zek:-) Kép nélkül eladni valamit az szinte lehetetlen az ingatlanpiacon. Mondjuk nem rossz az ötlet 1 képpel hirdetni, bár szerintem az sem jobb, inkább átlátszó miért van:-)

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...ingyen csináljuk"

- Fej a testen: Azt látom, hogy ezen az új hirdetési oldalon is van kiemelt hirdetés. Teljesen mindegy, hogy milyen formában és mennyit kell érte fizetni, de minden oldal ezt csinálja, az összes hirdetési oldal. Plusz pénzt kér azért, hogy a hirdetés könnyebben észrevehető legyen. Egyik megoldás sem tisztességesebb a másiknál, mert a vevők és a bérlők sem azokat a lakásokat látják, amik tényleg jók árban és minőségben, hanem azt látják, amiért többet fizetnek a hirdetők. Azt látom, hogy ez az új hirdetési oldal is ebbe az irányba indult el. Ez is tipikus minden oldalnál, de közben mind a vezető hirdetési oldalt másolja. Pénzt akarnak csinálni a hirdetésből és nem kiszolgálni a vevőket, bérlőket. Aki először veszi tényleg komolyan a vevőket és a bérlőket, az fogja csak tudni megszorongatni a vezető hirdetési oldalt. Egyébként klónok maradnak. A hirdetési oldalak mind a hirdetőkre koncentrálnak. Ez a baj, ez egy nagyon nagyon rossz üzleti modell.

„A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből…” – Vevő vagyok, 2017. október 18.

- Láb a folyóban: Igen, valahogy persze előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni, csak az nem mindegy, hogyan és mennyiért. Én szeretném, ha pl. 10 milla alatti hirdetések teljesen ingyenesek lennének, 20 milla alattiak is kedvezményes legyen stb. De egyenlőre amúgy nem játszik, mert minden hirdetés ingyen van :-) - 

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni..."

- Fej a testen: Kedves Új hirdetési oldal! A vezető hirdetési oldalon is ingyenes a hirdetés képekkel eladó hirdetésnél 12 millióig, kiadónál 100 ezer forintig. Csak akkor fog az új hirdetési oldal labdába rúgni, ha a vevők és a bérlők komolyan veszik. Azért hirdet mindenki a vezető hirdetési oldalnál, mert ott keresnek a vevők és a bérlők. Ha ezt az új hirdetési oldal sem veszi számításba - mint eddig egyik új hirdetési oldal sem tette - akkor az idejüket pazarolják csak. Higgye el, ha az új hirdetési oldal érdekes a vevők és bérlők szemében, akkor lesz érdekes a hirdetők szemében is. Fordítva ez már nem igaz. Hiába vonz majd be hirdetőket, olyan hirdetésekkel, amik mind a vezető hirdetési oldalon is rajta vannak, a vevőket és a bérlőket a klón oldal és klón hirdetések nem fogják érdekelni. Emiatt pénzt sem tudnak csinálni az új oldalból, mert a hirdetők azért fizetnek olyan sokat a vezető hirdetési oldalnak, mert ott el tudnak vagy ki tudnak adni ingatlanokat. A többi oldal meg azért nem rentábilis, mert ott a hirdetők nem tudnak pénzt csinálni az eladó és kiadó hirdetésekből. Az nem üzleti koncepció, hogy olcsóbb akar lenni a vezető hirdetési oldanál. Jobbnak kell nála lenni. Ez az olcsóbb akarok lenni koncepció minden egyes próbálkozást kicsinált eddig. Óriási összegeket el tudtak égetni hirdetési oldalak mögött, csak azzal, hogy olcsóbbak akartak lenni, eredmények nélkül. A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem. Ne is higgyen benne. Teljesen felesleges. Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem. Ezt tudja a vezető hirdetési odal is és tudják a hirdetők is, de még a vevők és a bérlők is tudják tudat alatt.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem."

- Láb a folyóban: Köszönöm az észrevételt, az ötleteket, meglátásokat, de azért regisztráljon az új ingyenes hirdetési oldalon. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen.

- Fej a testen: Szívesen.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem."

Képek: Jessica & Sinclair Breen - Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Én vagyok az ügyfél!

ingatlan marketing ingatlanhirdetés ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nehezen elérhetőek a hirdetők? Ismerős helyzet? Hiába hívjuk, nem veszi fel. Írunk üzenetet, akár sms-ben, akár emailben, vagy csak a hirdetési oldalon keresztül, de nincs semmi visszajelzés.  Esetleg több nappal később egyszer csak a semmiből megcsörren a telefon és visszahív minket a hirdető. Az is ismerős, hogy össze-vissza telefonálunk és a végén már azt sem tudjuk kivel beszéltünk és kivel nem? Összekeverednek bennünk a lakások képei, címek, minden. Tiszta káosz tud lenni a fejünkben.

Ez befolyásolhatja egy ingatlan eladását és kiadását?

Sokszor nem az lassítja az értékesítést – beleértve az adásvételt és bérbe adást - hogy a hirdetőket körülményes elérni. Leginkább az az alapvető probléma, hogy nagyon különböző embereknek kell egymással kommunikálni. A kommunikáció meg nem mindenki erőssége. Emberek vagyunk és hiába beszélünk akár egy nyelvet, ettől még nem mindig értjük meg mit akar a másik tőlünk. Mindeközben az emberi tényező megkerülhetetlen, ha eladó, ha kiadó ingatlanról beszélünk. Ezek az emberi kapcsolatok kétoldalúak, legalábbis sikeres adásvétel és lakásbérleti szerződéshez ez a minimum. Ha egyoldalú, tehát, nem érjük el a hirdetőt és nem is jelentkezik, sem egy napon belül, de még egy héten belül sem, akkor nem biztos, hogy tovább érdemes vele keresni a kapcsolatot. Ezt nehéz megállni, amikor tetszik nekünk az az ingatlan, amit hirdet. Valami megfogott minket benne, vannak még kérdéseink és persze meg is szeretnénk nézni, de a hirdető nem elérhető. Ezen túl kell tudni lépni. Lehet a hirdetés kamu. Ez főleg akkor lehet igen valószínű, ha „túl szép, hogy igaz legyen” a hirdetés, mert akkor általában az nem is igaz. Olcsó és szép lakások nincsenek, sem az eladó sem a kiadó ingatlanok piacán. Helyesbítenénk, vannak ilyen hirdetések, de nincs mögöttük valódi ingatlan. Most koncentráljunk inkább azokra a hirdetésekre és hirdetőkre, akik visszahívnak és visszaírnak nekünk és kiépül az a bizonyos kétoldalú kapcsolat, ami ahhoz kell, hogy a végén abból adásvételi vagy lakásbérleti szerződést kössünk.

Egyik gyakori probléma az emberi lustaság

Nem mentjük el a korábban már hívott számokat. Ha visszahívnak minket és fogalmunk sincs, hogy miért, melyik lakás hirdetője keres minket, na az lassítja a kétoldalú kapcsolatteremtést. Igenis mentsünk el minden számot, amit hívtunk. Rendeljünk hozzá olyan nevet, amiből biztosan tudjuk később, hogy melyik hirdetésről van szó. A hirdetett ingatlan címe (ha van), az mindig jól jön, akár valami vicces névvel, mert volt valami fura a képen, a leírásban, bármi, amiről csak és kizárólag az adott lakás jut majd az eszünkbe. A hirdetés számát/azonosítóját is elmenthetjük, hogy tudjunk rá azonnal hivatkozni - az mindig jó, ha nincs jobb ötletünk. Közben az sem árt, ha listát vezetünk a számunkra érdekes hirdetésekről és állandóan frissítjük azokat.

Egyszóval legyünk felkészülve

Felkészülve arra, hogy a hirdető visszahív minket. Ha felkészületlenek maradunk, akkor megint ott vagyunk, hogy megy a tanakodás, hogy ez az a „földszinti” lakás, majd jön a hirdetői válasz, hogy "nem, ez a harmadikon van". Majd kontrázunk és mentjük a menthetőt azzal, hogy "már tudom, ez a teljesen berendezett lakás, ugye?". Majd a hirdető mondja, hogy "nem, ez teljesen üres".

Szóval, ha nem muszáj, komplett hülyét ne csináljunk magunkból érdeklődőként.

Az a tapasztalat, hogy az érdeklődők többsége csak telefonál, csak telefonál és nincs arra felkészülve, mi lesz akkor, ha nem veszik fel. Csak bosszankodunk, morgolódunk ahelyett, hogy már eleve előre elmentenénk a számot, mielőtt felhívnánk. Szépen felkészülünk és nem csak úgy telefonálunk, amikor éppen meglátjuk a neten a hirdetést. Az sem segít ezen, amikor  a számokat csak simán betesszük a híváslistába, majd amikor van egy szabad pár percünk, akkor elkezdjük gépként hívni őket. Olyan szöveggel, hogy „most nincs előttem a hirdetés, mert este/reggel/tegnap láttam, vagy nem is láttam, csak mondták, hogy hívjam fel”, és így tovább, kiegészítve azzal, hogy „tudja már annyi emberrel beszéltem és annyi hirdetést néztem, hogy nem emlékszem pont az önére”, mert megint az fog kiderülni, hogy fogalmunk sincs milyen hirdetésre telefonálunk.

Mulatságos vagy tragikomikus élethelyzet, amikor egy hirdetésre valaki úgy jelentkezik, hogy leplezve a „tudatlanságát”, azt, hogy fogalma sincs milyen hirdetéshez tartozó számot hív, csak felírta, hogy fel kell hívnom: „Tudna mondani nekem valamit a lakásról?” - mintha 1998-ban lennénk és egy kétsoros Expressz újsághirdetésre jelentkezhetnénk. A hirdető meg lányos zavarában annyit tud kérdezni tőlünk, hogy „Látta a hirdetést? A képek és a leírás alapján mi lenne pontosan a kérdése, mire kíváncsi?”. Érdeklődőként, meg jobb esetben a képekre talán még vissza tudunk emlékezni nagy nehezen, de a hirdetési szöveg már  kevés érdeklődőben hagy maradandó élményt, pedig lehetnek benne fontos információk, amikről teljesen feleslegesen fogunk telefonban érdeklődni.

Láthatjuk, hogy tényleg mindegy felveszi vagy nem veszi fel a hirdető azonnal már az első híváskor a telefont. Érdekődőként nekünk az a dolgunk, hogy legyünk mindenre felkészültek. Ha nem veszik fel és később visszahívnak, akkor arra. Ha azonnal felveszik, akkor meg arra. A mai mobil világban bárki lehet olyan helyzetben, hogy nem tudja fogadni a hívásunkat. Nekünk sem kell akkor felvenni, amikor nem tudunk normálisan beszélni.

Egyik legfontosabb érdeklődői tulajdonság az, hogy tudjunk odafigyelni a hirdetőre.

Ha felületesek vagyunk, totálisan figyelmetlenek, nem csak a hirdető idejét fogjuk rabolni, de még a sajátunkat is pazaroljuk. Könnyű ezt mondani, mondják most sokan, akik ezt olvassák. Kioktatás! Még, hogy az érdeklődő készüljön fel a kapcsolatteremtésre, legyen tudatos és rendszerezze a kiválasztott hirdetéseket, „tanulja” meg őket, legyen tisztában mindig mindennel, hogy milyen ingatlan ügyében és kivel beszél. Micsoda képtelenség már ez! Milyen abszurd elvárás!

Ekkora ökörséget is ritkán olvasni

Ritkán bizony. Azt gondoljuk ugyanis teljesen tévesen, hogy ügyfélként nekünk mindent szabad és örüljön egyáltalán a hirdető, hogy megkeressük. Neki az a dolga, sőt a kötelessége, hogy ha nekünk akármilyen hiányos és felületes is az ismeretünk az ő hirdetéséről, bizony-bizony magyarázzon, meséljen, kaparjon és teperjen, járjon a kedvünkbe és nyalja fényesre a valagunkat.

Ez az én vagyok az ügyfél mentalitás az ingatlanpiacon nem úgy működik, mint a kereskedelemben vagy a vendéglátásban.

1. Furán veszi ki magát, de a hirdetésre jelentkező még nem ügyfél az eladó és kiadó ingatlanok piacán.

2. Ahhoz, hogy egy érdeklődőből ügyfél legyen, ahhoz az érdeklődőnek is tennie kell.

3. Ha a hirdető őt csak érdeklődőnek tartja - abból is komolytalannak - akkor megint nem beszélhetünk ügyfél-hirdető kapcsolatról.

4. Elég tipikus jelenség az ingatlanpiacon, hogy az érdeklődők magukat nevezik ügyfélnek és nem várják meg, amíg a hirdetők hívják őket így.

Ki az ügyfél?

Az ügyfél az, aki nem „lakást keres”, hanem, aki vásárol vagy bérel. Aki „lakást keres”, az csak érdeklődő. Azok, akik költik is a pénzüket, szerződést is kötnek, nem csak „keresnek”, na ők az ügyfelek.

Nehéz kommunikálni egymással. Nem nehéz viszont egymást félreérteni, főleg, ha nem figyelünk oda egymásra. Minden ügyfél érdekelődő is, de nem minden érdeklődő ügyfél az ingatlanpiacon. Ezt jó, ha nem felejtjük el, amikor érdeklődőként újra piacra lépnénk és vad call centeresnek képzelnénk magunkat, egy nap alatt akár több tucat számot is felhívva. A nap végére, meg azt sem tudjuk, hogy kivel és miért beszéltünk, nem hogy azt, egyáltalán miről. Másnapra meg amnéziásak leszünk. Aki így viselkedik, az ne várja el, hogy ügyfélnek tekintsék az ingatlanpiacon a hirdetők. Ne legyünk komolytalanok, mert akkor komolytalannak is fognak tartani, olyan aki "csak keres", de "nem talál" semmit az ingatlanpiacon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán foglalkozunk egy témával egymás után kétszer, de ma meglepő számok érkeztek a GKI-tól. Már a címében mindenki tudja, hogy mire gondolunk: A vidék menti meg a lakáspiaci fellendülést. A statisztika érdekessége, hogy a lakáspiaci szereplők véleményét és hangulatát tükrözi elsősorban. Nem akarjuk megismételni azt, ami benne van, mindenki olvassa el a részleteket. Mi olvasható ki a számokból?

- A lényeg az, hogy a budapesti ingatlanpiac hangulata kritikus szintre romlott.

- Olyannyira elromlott, hogy a budapesti lakásáremelkedésre 2018-ban úgy tekintenek a szereplők, hogy még az inflációra sem biztos, hogy elég lesz.

- Kb. 3% inflációval érdemes 2018-ban számolni. (2017-ben 2,8% volt). Még az sem kizárt, hogy több lesz. Ehhez képest a budapesti lakásárak növekedése átlagosan 3% alatt maradhat.

- A piaci szereplők főleg a panellakások esetében igen pesszimisták idén, ahol szinte változatlan árakkal számolnak.

- Ha a következő 12 hónapban a budapesti lakáspiac tényleg úgy alakul, hogy várják a szereplők, akkor elkezdődhet a reálérték stagnálás és egyes esetekben már a reálérték romlás sem kizárt (pl. panellakások).

Ezek nagyon súlyos szavak 2018. február 2-án. Senki ne értse félre:

Nem arról beszélünk mi sem, hogy a lakásárak csökkenni fognak Budapesten 2018-ban. Azt mondjuk, hogy az infláció és a Budapesti lakásárak változása versenyezni fognak egymással 2018-ban, amire 2013-ban volt utoljára példa.

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé. Beszéljenek a számok, amik úgy néz ki, hogy talán most sem hazudnak. A budapesti lakáspiaci hangulat már megváltozott, a kérdés az, hogy az országos lakáspiac jobb hangulata meddig tart ki?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Előre látható a jövő?

Forrás: GKI - A vidék menti meg a lakáspiaci növekedést

                  Ingatlnműhely - Hitelre megvásárolható?

Kép:        Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitelre megvásárolható?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.” – gondolattal kezdtük 2018-at. Mindenki érzi a változást a levegőben. Minden valahogy más. Nem tudja úgy igazából megfogalmazni pontosan micsoda, csak úgy beszél róla. A szavak unalmasak, üresek, nincs mögöttes tartalom. Kellenek a számok, a táblázatok, a grafikonok, hogy összeálljon a kép.

- A lakásárak nőnek, minek aggódni?

- Nem vagyunk eladósodva, minek aggódni?

- Nőnek a bérek, minek aggódni?

- Egyre több új családi ház és társasház épül, minek aggódni?

Akkor gyerünk, vágjunk bele és nézzük meg közelebbről Magyarország legnagyobb lakáspiacával rendelkező városát, Budapestet.  

Itt egy táblázat. Minden benne van egyben 2012-től napjainkig, amit a budapesti átlagárakról tudni érdemes. Minden ezzel kezdődött:

„2013-ban a negyedik negyedév visszaesésétől eltekintve megállt a használt lakások árának csökkenése, majd 2014-ben folyamatossá vált az áremelkedés: az első negyedévben 2,0, a másodikban 1,6 a harmadik negyedévben pedig 1,3%-kal drágultak a lakások a megelőző negyedévhez képest.” – írta a KSH a 2014 III. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

A lakáspiaci ciklus kezdete minden kétséget kizáróan 2014 volt. Az egész év arról szólt, hogy a végére annyi legyen az átlagár Budapesten, mint 2012-ben volt. Igen. A lakáspiaci ciklus első éve masszívan a felkapaszkodásról szólt. 2015-ben már semmi kétség nem fért hozzá, hogy a budapesti lakásárak nőnek. Volt honnan. Meghaladta a 40 ezret az adásvételek száma Budapesten 2015-ben, az átlagár meg 290 ezer Ft/m2-ig nőtt. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mindenki azt gondolta, azt várta, hogy 2016-ban minden eddiginél erősebb évet zár Budapest. Duzzadó önbizalom, hiszen 2015 végén és 2016 elején robban a CSOK-bomba. Kiderült, hogy Budapesten a bomba pusztító hatású volt, amíg a lakáspiac teljesen halottnak hitt részén pedig csodaszer.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mi történt 2016-ban?

Az árak elképesztőt nőttek, de az adásvételek száma 37 ezerre csökkent. Az országos lakáspiaci forgalmat a piac 150-160 ezer közé várta egész évben, de 146 ezer ingatlant adtak csak el. Ebben szerepe volt annak is, hogy Budapesten az adásvételek száma 2016-ban csökkent. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Az országos lakáspiaci forgalomban Budapest szerepe 2015-től kezdve 2016-ban látványosan csökkent. Ezt senki nem akarata elhinni.

„2016 első két negyedévében Budapesten tovább gyorsult a használt lakások árának emelkedése: a 2015. évi 17,4 millióról 19,5 millió forintra nőtt a lakások ára, és így 25%-kal lépi túl a 2008-ban mért nominális szintet. Ezzel Budapesten már a lakások reálértéke is a válság előtti szint fölé emelkedett és azt mintegy 2,6%-kal meghaladja.” – írta a KSH  2016. II. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

- Az árak nőnek és az adásvételek száma csökken!

- Ez normális?

- Nem ellentmondás ez?

- Egyre kevesebb vevő egyre drágábban vesz lakást?

- Ez nonszensz!

Pedig így van, mert a budapesti lakásárakat nem a budapesti adásvételek száma befolyásolja, hanem az országos adásvételek száma. Úgy is lehet mondani, hogy Budapest ára Magyarország lakáspiaci hangulatától függ és nem pedig fordítva.

- De ha egyre kevesebb lakást adnak el, és közben meg egyre többet hirdetnek meg, akkor abból előbb utóbb baj lesz, nem?

- Igen, baj lesz.

- De akkor még 2016 volt, senkit nem érdekelt az, hogy a vevők elbizonytalanodtak.

-2014-ben és 2015-ben megrohamozták a vevők Budapestet, 2016-ban meg már megijedtek tőle, pedig reálértékben éppen csak akkor lépte át a 2008-as reálár-szintet.

2017. I. negyedéves lakáspiaci jelentésében a KSH először mondta ki azt, amit Budapesten senki sem akart hallani:

"2016-ban gyorsuló ütemben tovább nőtt a kistelepülések lakáspiaci forgalma, és ez módosította a lakáspiac területi arányait. 78 ezer lakás cserélt gazdát a kisebb városokban és a községekben, 20%-kal több, mint egy évvel korábban. Mivel eközben a nagyvárosok forgalma alig változott, 2016-ban többségbe kerültek a kistelepülésen eladott lakások: lakáspiaci részesedésük 48-ről 54%-ra emelkedett.

A települések közötti átrendeződéssel együtt a kistelepülésekre jellemző családi házak aránya is növekedett a forgalomban (42-ről 46%-ra). A lakótelepi panellakások továbbra is a használtlakás-eladások 19%-át adják, míg az egyéb többlakásos épületek piaci részesedése visszaesett (39-ről 36%-ra)."

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016 óta a budapesti adásvételek száma "nem nő"

Budapest elbukott a lakáspiaci forgalomban. A kistelepülések átvették az irányítást. 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedésének a motorja a kistelepülések lakáspiaca volt és nem Budapest, illetve nem is megyeszékhelyek.

- Hihetetlen és elképesztő fordulat, de kinek nem jó ez?

- Egyrészt a hirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek, akik általában Budapestből és megyeszékhelyekből élnek meg.

- A kistelepülések nem igazán az ingatlanközvetítők terepe.

- Na meg a lakásfejlesztőké sem.

- Mi lesz a sok új építésű lakással, amit Budapesten és a megyeszékhelyeken építenek?

- Ki veszi meg őket?

- Jó kérdés.

- Komoly kérdés, amivel senki sem foglalkozott 2017-ben.

- 2018-ban már muszáj lesz szembenézni a lakáspiaci folyamatokkal.

A KSH 2017. III. negyedéves lakáspiaci jelentése pár napja jelent meg. Mit olvashatunk benne az újlakáspiacról?

„A 2016-ban tömegesen megkezdett építkezések közül egyelőre kevés jutott el az értékesítésig.”

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

- God f*ucking damp it!-mondaná az angol.

- Már csak ez hiányzott.

- Na meg ez:

„A kistelepülések növekvő lakáspiaci forgalma módosította a lakáspiac területi arányait. 2017 I–III. negyedévének eddig ismert adatai szerint a használt lakások kevesebb mint fele (45%) kelt el Budapesten és a megyeszékhelyeken. Az elmúlt években általában az adásvételek többsége a nagyvárosokban jött létre (2014-ben 52, 2015-ben 51%-uk), és csak 2016-ban fordult meg ez az arány a kisebb települések javára, amikor a főváros és a megyeszékhelyek együtt már csak 46%-ban részesedtek a használtlakás-tranzakciókból.” – amit szintén pár napja írt a KSH.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A községekről szól a lakáspiac 2016 óta, köszönhetően a CSOK-nak

- Olyan lakáspiaci hangulatban új építésű társasházi lakásokat építeni és értékesíteni, amikor a lakáspiacon a családi ház a menő és az sem Budapesten és a megyeszékhelyeken, hanem „vidéken”!

- Eszelős, ez rendesen eszelős!

 - Ezek után jöhet a kérdés, hogy akkor  miért nőnek a budapesti lakásárak?

- Azért, mert megjelentek a budapesti lakáspiacon a "happy" hitelből vásárlók.

Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.

Budapesten 2017-ben nem adtak el több lakást, mint 2016-ban. Ez több mint valószínű. Egyre több eladó marad hoppon. 2018-ban még több eladó fogja várni a csodát. Hiszen csoda kellene ahhoz, hogy a budapesti lakáspiacon az árak  után, a forgalom is nőni kezdjen és minden pont úgy legyen, ahogy arról 2016-ban álmodoztak a lakáspiac érdekemberi. Már csak azért is, mert 2017 I. negyedéve óta a budapesti lakásárak 400-410 ezer forint között "stagnálnak". Úgy néz ki, a budapesti lakásárak is megállnak pihenni egy kicsit, kifújják magukat. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2008 II. negyedéve után 2017. II. negyedévében újra a Községeké a főszerep

Addig viszont marad a valóság. Jobban megéri Budapestről elköltözni, mint Budapestre beköltözni. Láthatóak az agglomerárciós árak is. Jobban nőttek Budapesten a lakásárak, mint az agglomerációban. Magyarul, aki el tudja adni a lakását Budapesten, az jobban jár egy Budapest környéki családi házzal, akár legyen az teljesen új, amit ő épít magának, vagy valami nem olyan régen épült, fiatalos, modern családi házzal.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Agglomeráció = A nagyvárosok körül egyszerűen olcsóbb az ingatlan

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzéés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlnaműhely

Amikor nőnek a lakásárak, mindig előkerül a régi dilemma, hogy vásároljunk-e lakást számunkra teljesen ismeretlen, akár egyáltalán nem kedves környékeken. A lakásvásárlás nem csak álmaink otthonának megvásárlását jelentheti. Gyereknek első lakás, egy "szerényebb" befektetés, mert összejött több évtized alatt annyi megtakarítás, hogy lakásba tegyük, majd kiadjuk. Nagyon egyszerű dolgok ezek a hétköznapokban, miközben nem szól másról, mint a kompromisszumkeresésről. A lakáspiacon valahogyan kezelni kell tudni a lakásárak teremtette konfliktust. Kiárazódunk, nem engedhetjük meg magunknak, hogy ott vásároljunk, ahol valójában szeretnénk. Idegen terepre tévedve szembesülünk saját magunk és a lakáspiac bizonytalanságaival is.

Az ismert és kedvelt elhelyezkedések, amik minden időben vonzzák a vevőket, akkor is, amikor csendesebb és akkor is, amikor őrültek háza van, emiatt biztonságosérzetet jelentenek.

Ki ne hallotta vagy éppen mondta volna már, ha itt vagy ott van lakásom, az bármikor eladható, ott nem kell tartani a lakáspiaci ciklusoktól

Ezek hajdanán, még azt is jelentették, hogy egész biztonságos (befektetési értelemben) környékeken is elérhetőek voltak belépőszinten lakások. Ma már nem egészen így van. A legolcsóbb lakások is drágák. A drága persze relatív fogalom. De ez a szó fejezi ki leginkább azt, hogy milyen komoly összegeket kell lerakni már nagyon egyszerű lakásokért is.

Év eleje van, ilyenkor van a lakáspiac újraárazási időszaka

Szinte mindig ilyenkor drágulnak leginkább a lakások. Akik tavaly késő ősszel 2-3 hónapja néztek lakásokat és most, ők is érzik, hogy a kínálati árakban nincs megállás. Hogy ki veszi meg majd ezt a sok eladó lakást? -  nem tudni. Hirdetni hirdetik őket, önbizalommal teli eladók, ingatlanközvetítők. A hirdetési stílusokban és árakban sincs ma már különbség. Nyoma sincs a jutalékoknak, amit vevőként szeretnénk megspórolni. A magánhirdetők olyan, mint ha eleve beszámolnák az ingatlanosok pénzét, akkoris, amikor egyedül értékesítenek. A hirdetési oldalak felelősségét feszegettük pár napja, akik gyakran hirdetnek/promótálnak közösségi oldalaikon a többségnek teljesen elérhetetlen ingatlanokat. Az a szép, az a mutatós, arra jönnek a lájkok.

A valóság unalmas, tudjuk

Egyszerű lakások, az átlag „magyar életszínvonal”, amire 10 éve még 5-6 millió is elég volt, ma már a kétszeresét és háromszorosát kell, hogy előteremtsék. Az egyszerű, mint a drága, szintén nem jó szó, de ez fejezi ki azt, hogy ennyi pénzt mi minden másra el lehet költeni, amitől jobban élhetnénk vagy akár több élménnyel gazdagodhatnák, vagy ami tényleg látszódhatna rajtunk.

Attól, hogy veszünk egy egyszerű lakást, elköltjük egy élet megtakarítását, de közben semmi sem változik körülöttünk.

Igen, tudjuk, valamit hagyni kell a gyerekekre. Milyen szülő az olyan szülő, aki nem segíti a gyerekét egy lakással, inkább mondjuk magára költené, az egészségére, hogy megismerje a világot, hogy úgy halljon meg, hogy közben legyen mire visszaemlékezni?

Egy egyszerű lakás, ami olyan helyen van, ahol nem is akarunk venni, de csak ott tudunk, az nem az a pillanat lesz, amire  szívesen visszaemlékszünk

Egyeseknek a vagyon számít, a felhalmozott vagyon, a bankszámla sok számjegye, mások meg szeretnének jól élni, sokáig egészségben megélni a világot a családjuk körében, gazdag emlékeket szeretnének, nem pedig számolgatni a pénzt. Ennek ellenére ebben is sokan kompromisszumot tesznek. Inkább lemondanak mindenről, de tényleg mindenről a gyerekeik javára, hogy „legalább” nekik jobb és könnyebb legyen. Ott van a tekintetükben a sok lemondás, amikor vesznek egy lakást. Nem, nem azt mondjuk, hogy azért halnak meg majd hamarabb, lesznek súlyos betegségeik, mert vesznek egy lakást. Nem,  egyáltalán nem. A lemondás, a sok megalkuvás, az önzetlenség, a feladás, a beletörődés, az egyszerű élet, amit élnek, ami értelmet is adhatna, de sokszor értelmetlenné is teszi az emberi életet.

Láttunk már ilyet és még látni is fogunk, de hányat! Nehezen felsétálni a harmadik emeletre egy lift nélküli házban, közben siettetik, mert vannak, akik ezt jobban bírják. Apa már az élete vége felé jár, az anyuka még a kicsi csemetéjével próbál együtt örülni, mert hát lakást vesznek neki. Ez egy öröm, ennek örülni kellene, de az öröm sem a jó szó, mint a drága vagy az egyszerű. Csak ez fejezi ki azt az ellentmondást, amit ilyenkor látni és érezni lehet. Apa szótlan, a „lányok” csacsognak, örömködnek. Ők legalább még megpróbálnak örömet találni az ilyen lakásvásárlásban, amire később talán egész máshogyan fognak visszaemlékezni, ha egyáltalán megmarad bennük. Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás, egy múló pillant csupán. A vevők jönnek és mennek, az ingatlanok gazdát cserélnek. Végül is minden lakásnak mindig van egy tulajdonosa, akárhogyan is éli meg azt. A lakásárak meg változnak, mindig változnak, hol gyorsan hol lassan, de változnak. Mi emberek, mi nem változunk csak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshirdetési oldalak felelőssége 

lakáshirdetési oldal ingatlan hirdetés ingatlan marketing lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon, a lakáshirdetések és az adásvételek világában szokás az ingatlanközvetítőket a szükséges rossznak látni. Ha ők nem lennének, mennyire jobb lenne minden - mondogatja a lakáspiac. Ingatlanosok kíméljenek története minden lakásvásárlónak és eladónak, bérlőnek és bérbeadónak van. Azzal szoktak védekezni, hogy találkoztak jó ingatlanossal is, de egyébként a többségük semmire sem jó.

Az az érdekes ebben a jelenségben, hogy még maguk az ingatlanosok is így gondolják. Arról beszélgetnek egymás között, nyalogatva a sebeiket, hogy a szakma fel van hígulva. 80-90 %-a az ingatlanközvetítőknek nem kellene, hogy dolgozzanak, a maradék 10-20 % jó ingatlanos meg szenved a kóklerektől.

Ez körülbelül összecseng a vevők-eladók és bérlők-bérbeadók tapasztalataival is. Az az érdekes, hogy a hirdetési oldalakat, magát az online lakáspiacot nem igazán hibáztatja senki semmiért. Ha ott valami nem jó, nem működik, azért is az ingatlanosok a hibásak.

Mondjuk ki bátran: az ingatlanközvetítők a lakáspiac bűnbakjai. Rájuk lehet húzni a vizeslepedőt és bennük lehet látni és láttatni a lakáspiac összes problémáját, amivel ember találkozhat.

Ez nagyon jól jön a hirdetési oldalaknak, mert levesz a vállukról egy nagy terhet, a felelősség terhét

A hirdetési oldalak csinálhatnak és mondhatnak bármit, rájuk nem fognak haragudni a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók. Nem fogják azt mondani, hogy egyik hirdetési oldal sem megbízható. Tényleg, mitől megbízható egy hirdetési oldal? Azért, mert ott megbízhatóak a hirdetések, amikért megint nem ők a felelősek, hanem mindazok, akik feltöltik – mondanák sokan. Ez benne a trükk, mossák a hirdetési oldalak a kezeiket, miközben ők egyébként kikből is élnek meg? Elsősorban jelenleg még mindig az ingatlanközvetítőkből és az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos minden más hirdetésből, amit az oldalaikon pénzért el tudnak adni.

A hirdetési oldalakat tartja el az a 80-90 % kókler és 10-20% jó ingatlanos is.

Meg tudna-e élni a magyar ingatlanhirdetési piac csak a jó ingatlanosokból?

Komoly kérdés és merőben elméleti, mert egy biztos, a hirdetési oldalaknak semmilyen érdeke nem fűződik ahhoz, hogy a hirdetők száma drasztikusan megfogyatkozzon. Azért élnek a kommunikáció minden eszközével, hogy hassanak a hirdetőkre, hogy náluk hirdessenek. Tv, rádió, nyomtatott és online média, mindenhol ottvannak, beszélnek, sikerorientáltak és szinte állandóan optimisták. Csupa öröm és boldogság egy hirdetési oldal média jelenléte. Gyertek hozzám, hirdessetek nálam, fizessetek nekem, emeltessétek ki a hirdetéseiteket, fizessetek azért, hogy a vevők és a bérlők könnyebben és gyorsabban megtalálják. Egyesek azért is pénzt kérnek, hogy a közösségi oldalaikon „véletlenül” és randomszerűen ajánlják a követőiknek. Azért is pénzt kérnek, hogy különböző extra oldalakon kiemeljék, hírlevélbe bekerüljön az adott ingatlan, blogbejegyzésbe, hírbe, mint a hét legjobb ár/érték arányú, legszebb, szépen felújított, menő lakása, stb. ingatlana.

Bármilyen formában tud ma már egy hirdetési oldal pénzt csinálni egy eladó vagy kiadó lakás hirdetéséből.Csak és kizárólag a hirdető pénztárcáján múlik, hogy mennyit szán erre.

Új építésű társasházaknál ez (sok) tízmilliós bevételt jelent, de egy egyszerű eladó használt lakásnál is jó néhány százezer forintról beszélhetünk. A hirdetési oldalnak teljesen mindegy ki kéri, ki fizeti ezt, a lényeg, hogy fizessen érte.

Ezért lehet könnyedén az, hogy furcsa, nem is olyan biztos, hogy megbízható hírket, közleményeket, interjúkat, egyszóval kommunikációt hallunk és hallhatunk ezektől a hirdetési oldalaktól.

Ki ne látott volna már meghökkentő megjegyzéseket egy-egy közösségi oldalon kiemelt lakáshirdetés fölött. Mintha a hirdetési oldal nem is ugyanazt a lakást nézné, mint a vevők vagy a bérlők. Minden szép, minden jó, minden luxus, minden csodálatos, és minden álomszerű, ha egy hirdetési oldal beszél róla. Egy hirdetési oldal szerint minden kiadó lakás gyorsan kiadható, minden eladó lakás gyorsan eladható. Ma minden jó és ma minden szép, szinte minden tökéletes és egyébként is nem szabad elfeledkezni, hogy mindneki amúgy új lakást szeretne venni.

Az újlakásmánia a hirdetési oldalaknál nem véletlen

Hiába a használt lakások piaca a legnagyobb Magyarországon, bőven 90% feletti a eladott használt lakóingatlanok aránya, óriási marketingköltségekkel dolgoznak a fejlesztők/beruházók, ha új lakásprojekteket akarnak értékesíteni. A hirdetési oldalak így minden lehetőséget megragadnak, hogy népszerűsítsék az eladó újlakásokat, az újlakáspiacról beszéljenek, természetesen leginkább csak pozitívan. Egy újlakás sosem lehet elég drága, elég elcseszett helyen ahhoz, hogy egy hirdetési oldal ne lásson benne fantáziát, ne éreztesse azt, hogy arra óriási a kereslet.

Egy hirdetési oldalnak, mint minden kereskedőnek, minden eladó

A pénz náluk is beszél. A vevők és a bérlők másodlagos és harmadlagos szereplők náluk, bár ha beszélni kell róluk, akkor őket is dicsérik, főleg a látogatottsági statisztikáikkal. Csak ott meg az a bibi, hogy a sok látógatónak több mint 90%-a nem is vevő vagy bérlő. Ezért az a lakáspiaci konszenzus, miszerint a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók szerint a lakáspiacunk állapotáért csak és kizárólag a sok rossz ingatlanos a felelős – még a jó ingatlanosok szerint is - talán 2018-ban érdemes lenne ezt újragondolni. Ugyanis ameddig ezzel hitegeti magát az egész lakáspiac, győzködik egymást a szereplők, hogy most már végre valahára tisztuljon meg az ingatlanközvetítő szakma, mert ők a felelősek mindenért, addig a hirdetési oldalak szépen csendben vevőstől, eladóstól, bérlőstől, bérbeadóstól és még ingatlanközvetítésestől, úgy „am Block” az egész magyar médiával együtt, kb. mindenkit az orruknál fogva vezethetnek és még közben ezzel pénzt is kereshetnek, nem is keveset. Ügyes, nagyon ügyes taktika.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Ez az otthonom, nem átjáróház"

családi ház kertes ház ingatlanpiac ingatlan marketing Görbe Nóra 2018 Pest megye Magyarország Ingatlanműhely

Na igen, egész más eladóként megélnünk a vevők érdeklődését, mint mondjuk ingatlanközvetítőként. Az ingatlanközvetítők sem túlságosan kedvelik, ha egy eladó ingatlanhoz csak feleslegesen mennek ki ügyféllel. Az ingatlan tulajdonosa viszont valószínűleg jóval hamarabb fog belefáradni ebbe. „Csak a vevőnek hirdessünk, mert csak a vevőnek eladó” – egy értékesítési filozófiának is felfogható. Kár, hogy Görbe Nóra nem olvasta ezt munkánkat és úgy vágott bele a házának az eladásába, hogy naiv volt. Gyorsan ki is égett, tudtuk meg ma. Pedig hónapokkal ezelőtt még lelkesen mesélt a házról, amiből már akkor kiderült, hogy nagyon egyedi adottságai vannak. Ezzel teljesen tisztában is van az eladó.

Ha eladóként tudjuk azt, hogy a házunk nem tipikus vagy átlagos házvásárlóknak való, akkor egy dolgot azonnal észben kell tartani. Nagyon-nagyon valószínű, hogy egyetlen egy vevőt fog érdekelni a piacon. Az is lehet, hogy az a vevő még nem is kezdett el keresni. Kis túlzással egy ilyen ház 100 ezer emberből egyet, ha komolyan érdekel.

Ez azt is jelenti egyben, hogy nem ne akarjuk belelátni minden érdeklőbe, hogy ő az. Egy ilyen házat, ha havonta egy érdeklődőnek megmutatunk, már sokat mondtunk.

A sok érdeklődő egy ilyen házra csak azt jelenti, hogy rossz a hirdetés, rossz a marketing, becsapja az érdeklődőket, akik egészen mást feltételeznek egy online hirdetés alapján, mint amit utána a valóságban kapnak.

Erre azt halljuk és olvassuk, hogy Görbe Nóra inkább megszüntette az online hirdetést, mert belefáradt az állandó lakásturistákba.

Egy ház minél egyedibb igényeket szolgál ki, annál jobban át kell gondolni annak az értékesítését

- Ha fotózzuk, ha leírást készítünk, de még azt is, hogy mennyire fogjuk előszűrni az érdeklődőket.

- Nem kell ugyanis azonnal megmutatni valakinek egy eladó ingatlant, mert meg akarja nézni.

- Beszélgethetünk vele az igényeiről, hogy mit is keres valójában.

- Küldhetünk további képeket, videót, szinte bármilyen eszközt bevethetünk arra, hogy elvegyük a kedvét a háztól.

Akinek ugyanis sikerül elvennünk a kedvét, őt nem érdekli a ház komolyan.

Egy „problémás” ingatlannál rengeteg energiát és időt spórolhatunk meg magunknak, ha minél reálisabban állunk az értékesítéshez

- Itt nincs helye rózsaszín ködnek, marketing bullshitnek, hogy ez az „álmai otthona”, amit keres.

- Ha tudjuk, hogy Magyarországon kb. 100 embert érdekelhet az eladó ingatlanunk, akkor keresnünk, kutatnunk kell őt, abban bízva, hogy legalább egy belőlük éppen most akar vásárolni.

- A sok érdeklődővel az is a baj, hogy az embernek egy idő után el is megy tőlük a kedve, befásul, unott lesz és érdektelen.

- Ez pedig lassítja, az amúgy is nehézkes és időigényes értékesítést.

Minőségi időtöltésnek kell lennie egy ilyen ház bemutatásának minden percének. Ez pedig nem a mennyiségről szól, nem arról, hogy minél többen jöjjenek el. Pont ellenkezőleg.

Görbe Nóra rá is jött a végére, hogy feleslegesen pazarolta az idejét és az online hirdetés azonnali leállításában látta a gyors tűzoltást.

A hirdetést mi már nem láttuk, csak az említett riportot, amiből azonnal levágtuk, hogy ez a ház nem érdekli a Budapest körül ma nézelődő vásárlók 99,999%-át

Ha mi ebből ezt szűrtük le, akkor azt gondoljuk, hogy egy nálunk sokkal profibb és hozzáértőbb még inkább ezt gondolná. Ehhez képest nem tudjuk, hogy az online hirdetés mit tudott vagy mit nem. Nagyon sajnáljuk, hogy Görbe Nóra egy olyan emberrel nem tudott beszélni a háza értékesítéséről komolyan és nyíltan már hónapokkal ezelőtt, hogy elkerülje ezt.

Néha pont azért érdemes külső, tehát harmadik féllel beszélni egy ingatlanról, mert nem kötik hozzá érzelmek, tárgyilagos és racionális tud maradni.

Ingatlanközvetítőként, ha meglátunk egy ilyen házat, valaki csak azt látja benne, hogy találkozik személyesen Görbe Nórával. Az ilyen ingatlanos annyit ér, mint az ilyen érdeklődő, akit szintén nem a ház érdekl, hanem az eladója. Könnyen előfordulhat, hogy Görbe Nóra abba a csapdába esett, mint sok ismert arc és név. „Bazári majomnak” nézték mindazok az ingatlanosok és érdeklődők, akikkel kapcsolatba kerülhetett. Kihasználták csak. Az ismertség árnyoldala ez, amivel azt gondoljuk, hogy Görbe Nóra részben vagy egészben teljesen tisztában is lehet.

Egy nehezen értékesíthető ingatlannál, ha eladóként nem járunk két lábon a földön, engedjük magunkat és a fülünket kényeztetni, akkor könnyen átjáróház lehet az otthonunk.

Szűrjük meg az érdeklődőket a hirdetéssel, a telefonos és emailes beszélgetéssel. Rossz szokásunk, hétköznapi piaci sztereotípiák itt már nem működnek. Vagyis működnek, ha üvegszálas optikai kábelből vannak az idegeink és nem számít az időnk. Az „okosabbak” más kárán tanulnak. Ez most egy ilyen történet, ami újra és újra megismétlődik a lakáspiacon, csak a nevek, az ingatlanok és a helyszínek változnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell egy ház

agglomeráció kertes ház családi ház ingatlanpiac légszennyezés Pest megye Budapest Magyarország Ingtlanműhely

”Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építkeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten. Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.” – írtuk a 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba műhelymunkánkban fél évvel ezelőtt.

Budapest a családoknak egy idő után megfizethetetlen. Húzzunk egy egész nyilvánvaló értékhatárt valahol 50 millió forint körül. Aki megnézi, hogy mit kap ennyiért Budapesten és mit körülötte, azt egyre jobban elkezdi csábítani Pest megye Budapesthez igen közel eső részei. A budapesti lakást eladva elég önerőt jelent ahhoz, hogy egy icipici hitellel megtámogatva (Megjegyzés: lehet, hogy családon belül is kivitelezhető összegről beszélünk), vagy akár anélkül, hogy egész újszerű házat vegyenek vagy egyszerűen építkezzenek. A használt családi házak piaca ugyanis tele van buktatókkal. Körülményesebb házat eladni és venni is, mint egy társasházi lakást, maradjuk annyiban. Aki már kipróbálta, az tudja miről beszélünk.

A kiköltözés viszont nem csak játék és mese

Amivel először szembesülhetünk, hogy két autó nélkül nem nagyon érdemes Pest megyébe költözni Budapestről. Autó nélkül gyorsan számkivetettnek és a világból teljesen kirekesztettnek érezhetjük magunkat. A tömegközlekedés fogalma egész mást jelent Budapesten belül, mint azon kívül. A közel van a buszmegálló, a vasútállomás maximum autóval értelmezhető távolságokká válhatnak. A család bármelyik tagja akar elindulni otthonról vagy hazamenni, hamar kiderül, hogy autó kell hozzá. Ezért kell a két kocsi.

Egy picit el is időznénk az infrastruktúra hiányosságain vagy túlterheltségén. Budapest minden részét sem biztos, hogy autókra tervezték, főleg nem olyan sokra, hogy másodpercenként menjen el rajta autó csúcsidőben. Már Budapesten belül is több kerület és városrész szenved a lakosságszám növekedése mellett az ezzel járó autósforgalom növekedő terhével is. Az emberek jönnek, házakat építenek, beköltöznek, de nem lesz több utca, nem lesz szélesebb az út. Az adott infrastruktúrára pár év alatt vagy egy évtized alatt az előző forgalom többszörösével szembesülhet. Ez nem csak dugókat jelent, lassabb közlekedést, hanem olyan kis utcák és elviselhetetlenül átalakulhatnak, ahol előtte alig járt autó.

A kiköltözők többsége arra fel van készülve, hogy a Budapestre bevezető utakat még mindig nem a csúcsforgalom terhelésére tervezték. Azt már kevésbé veszik számításba, hogy a kistelepüléseket sem arra tervezték, pedig a kiköltözők többet fognak autózni ott is.

Muszáj nekik, mert a gyereket vinni és hozni kell, bevásárolni, de még a nagyi sem tud tömegközlekedéssel eljönni. Vagy ő is vezet, vagy elé kell menni és vinni/hozni. Főleg azért is, mert aki kiköltözik Budapestről, az attól még Budapestre akarja a gyerekét járatni nem csak iskolába, de még óvodába is.

Szóval azoknak a pároknak, akiknek csak egy kocsijuk van, mindjárt betervezhetnek egy másikat is, ha a budapesti agglomerációban képzelik el a jövőt. Még mindig megfizethetőbb, mint egy budapesti családi ingatlan, az biztos. Csak nem árt figyelembe venni ezt a járulékos költséget is.

A kiköltözés másik egyik szó szerint érezhető dilemmája a téli levegő 

Aki fűtési időszakban nézelődik, az a vidéki levegőt biztosan nem fogja tisztábbnak érzeni. Már Budapest külvárosaiban, ahol nem gázzal fűtenek és nem is távfűtéssel, megcsapja az ember orrát a „tél szaga”. Nem csak fűtjük, mérgezzük is az utcát című műhelymunkát közel egy éve írtuk. Muszáj volt felhívni a figyelmet, hogy mekkora önbecsapás a tiszta levegő illúziója. A légszennyezésért nagyon nagy részben a fűtési szokásaink a felelősek.

Ahol nem mérik a levegő minőségét, az nem azt jelenti, hogy tiszta. Az orrunk nem hazudik. 12 hónapból 6 hónapos fűtési időszakot jelent Magyarországon. Az év felében ez szokatlanul nagy terhelést jelenthet a komoly légszennyezés.

A budapesti levegő mérgező legalább akkora városi legenda, mint a friss vidéki levegő. Vannak, akik ezt jobban tolerálják, mások kevésbé. Évente ebbe viszont elég sokan bele is halnak végül.

Az biztos, hogy a téli levegőnek köze sincs az egészséghez, ami nem azt jelenti, hogy Budapesten minden rendben lenne a levegővel. Csak annyit, hogy Magyarországon nem Budapesten a legrosszabb a levegő télen.

Akik az elmúlt hónapokban nézelődtek vagy még csak most kezdik a Budapest körüli ingatlanpiaccal az ismerkedést, főleg a családi házak piacán, ők tudatosan vagy a tudatalatt fogják pro és kontra is számításba venni a számukra elfogadható előnyöket és hátrányokat.

Semmi sem olyan könnyű döntés. Elhagyni Budapestet a minőségibb lakásviszonyok miatt csak a patikamérleg egyik oldala. A másikban már egyéni preferenciák vannak. Preferenciák, amiért hajlamosak vagyunk a kiköltözés mellett dönteni. Sokkal szívesebben lakunk ugyanis egy szép kertes házban és tudomást sem veszünk a környezetünk infrastrukturális gondjairól vagy a légszennyezettségről. Elvégre is a vidéki levegő a fejünkben mindig friss és tiszta, ott a madarak csak csiripelnek. Legyintünk az oktatási vagy az egészségügyi hiányosságaira. Kit érdekelnek Pest megye településeinek bölcsödéi, óvodái, iskolái, ha Budapesten minden megvan. A Budapestről kiköltözés általában nem azt jelenti, hogy elhagyjuk Budapestet. Csak egyszerűen kell egy ház, egy szép ház, ahová haza mehetünk munka után.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Jutinasi

ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetések ingatlanos jutalék Magyarország Ingatlanműhely

”Ingatlanosok trükköznek, nem szeretem őket.” – hangzik el igen gyakran. Az ingatlanost divat utálni, felesleges, árdrágító tényező. Vannak vevők, akik ezért megspórolnák az eladónak a jutalékot, (ingatlanos szlengben a jutit), na és persze saját maguknak. Ha a tulajdonosnak nem kell kifizetni a jutit, azzal már nyert a vevő.

De mi van akkor, ha a tulajdonos jutit akar fizetni, mert szerinte jár az a jutinasi az értékesítőnek?

Elképzelhetetlen! Az ilyen tulajdonos az csak sült bolond lehet! Ki akarna már fizetni valamiért, amit egyébként „ingyen” is megkaphat? Hülyeség. Ez csak valami ingatlanos „belemagyarázom magamat az életedbe” süket duma lehet. Aztán mi van, ha nem, ha semmi sincs ingyen, mindennek ára van? Mi van akkor, ha vannak eladók, akik nem szeretnének találkozni érdeklődőkkel? Tudja, tisztában van vele, hogy érdeklődőből lesz a vevő, de az eladó szerint legyen az az ingatlanértékesítő problémája. Ő azért fizet az értékesítőnek, hogy az érdeklődők ne fárasszák, ne bosszantsák és még véletlenül se próbálják meg rabolni az idejét. Az eladó nem mindig akar kilépni a saját hétköznapok komfortzónájából. Azért is fizet, mert ő egész mással szeretne foglalkozni, nem a lakás értékesítésével. Neki az, nem az élete része. Sokkal fontosabb a családja, a barátai, ne adj isten még a munkája is. Sem a munkája helyett, a munkája mellett, hétköznap és hétvégén sem akarja a szabadidejét idegenekkel tölteni.

Honnan tudhatjuk vevőként, hogy egy olyan tulajdonosba botlottunk, aki szerint a jutinasi jár az ingatlanértékesítőnek?

Először is, az a tulajdonos, aki azt szeretné, hogy az érdeklődők felvegyék vele a kapcsolatot, az biztosan hirdet. Ha hirdet, akkor elsősorban online teszi, de a lakáson vagy a házon is megtalálhatjuk az elérhetőségét. Ez főleg akkor fontos információ, amikor egy ingatlanértékesítő precíz és pontos hirdetéséből indulunk ki vevőként. Benne van az eladó ingatlan címe, könnyen beazonosítható. Mondjuk úgy 90%-ban el lehet a hirdetésből dönteni mindent, amit vevőként eldönthetünk. Szóval egy igazán minőségi hirdetés. Ha ezek után sem találjuk semmi jelét annak, hogy a tulajdonos örülne nekünk, mint érdeklődőnek, hogy keressük a társaságát, akkor nem érdemes magunkból udvari bolondot csinálni.  Arról már nem is beszélve, hogy ha nincs jelen az ingatlan bemutatásán sem, akkor szinte biztosak lehetünk benne, hogy a piszkos munkát az értékesítőre bízta a lakás tulajdonosa. Érdemes lehet elfogadni – még ha megérteni nem is olyan könnyű – hogy az ingatlanértékesítés egy szolgáltatás is tud lenni. Attól, hogy szerintünk egy baromság és mi biztosan nem vennénk igénybe eladóként, attól még jobb lenne mások fejével is néha gondolkodni, bármennyire is fárasztó tud lenni.  Főleg akkor beszélhetünk szoros kapcsolatról az ingatlanértékesítő és az eladó között, ha egyetlen egy személy foglalkozik vele. Nem olyan, hogy bekerül egy kalapba és utána már szinte meg sem lehet mondani, hogy hány értékesítő próbál meg morzsákat szerezni a jutinasiból. Ezzel az érdekes ingatlanértékesítési jelenséggel már foglalkoztunk.  Elég tipikus, ezért hajlamosak lehetünk vevőként azt gondolni, hogy ez minden esetben így van.

Az ingatlanpiac legnagyobb ellensége a sztereotípiák.

Elképzelhetetlennek tartjuk azt, hogy valami nem úgy működik, mint ahogy azt elképzeljük. Azt hittem, azt gondoltam, azt hallottam és azt mesélték mondatokban mind lehet úgy igazság, hogy egyébként egy mondat sem igaz 100%-ban. Az ingatlanértékesítők meg nem szeretik a trükköző érdeklődőket. Azt bele lehet írni egy hirdetésbe, hogy ingatlanosok még véletlenül se keressék az eladót. De olyat igen arrogáns lenne írni, hogy a trükköző vevők se menjenek ki a házba és csengessék végig a szomszédokat, nyomuljanak a közös képviselőnél, hogy ők az eladó lakás tulajdonosát keresik. Nem lehet beleírni, mert egyszerűen nem lehet. Visszatetszést keltene, mert a „vevők” azt gondolják, vagyis azt hiszik, hogy azt tehetnek meg, amit csak akarnak. Az ő érdekük az a tulajdonos érdeke is. Az ingatlanértékesítő jutalékának megspórolása egy ilyen trükköző érdeklődő szerint win-win a tulajdonosnak is. De ha ez nincs így, akkor valahogyan alkalmazkodni kellene tudni vevkőként, mert úgyis kiderül, úgyis elmondják a szomszédok, hogy zavarják idegenek a ház nyugalmát. A közös képviselő is küld egy emailt, hogy már megint próbálkoztak nála.

Arra nem is gondol az ilyen érdeklődő, hogy a tapasztalt ingatlanértékesítő előre felkészíti erre az eladót és a környezetét is.

Tudja, hogy ha éppen nem az ügyfeleket úgy vadászó hiénák (=kéretlen ingatlanértékesítő, aki házhoz megy akkor is, amikor senki sem hívta meg) zaklatják a ház lakóit és a közösképviselőt, akkor majd jönnek a „jóindulatú” érdeklődők is. Pedig tudhatnák, hogy ilyen helyzetben a legtöbb esetben nem él a lakás tulajdonosa a házban, sokszor még a városban sem, de az is lehet még az országban sem jár túl gyakran. A lakás hirdetése sokat elárul a tulajdonos és az értékesítő kapcsolatáról – már ha ez vevőként egyáltalán érdekel minket. Mert ott kezdődik az egész probléma, hogy ha nem. Szóval attól, hogy a közvélemény bármikor vevő lenne egy ingatlanos "nyilvános kivégzésére", még vevőként is illene tudni, hol van az a bizonyos határ, ami előtt most állj és netovább.

Minél nagyobb a bizalom a tulajdonos és az ingatlanos partnere között, annál jobb minőségű hirdetéssel fogunk vevőként találkozni.

Nem képzavar, nem ámítás ez. Annál kevésbé fogják a hirdetésben titkolni a lakás vagy a ház hibáit például. Le lesz minden fotózva, mert a jóindulatú bizalom nem csak az eladó és az értékesítő között számít, hanem a leendő vevő felé is kommunikálni kell ezt. Egy lakásnak úgyis csak egy vevője van adott pillanatban, így mindig csak annak az egy vevőnek kell hirdetni. Így gondolkodva, ilyen tulajdonosi és ingatlanértékesítői kapcsolat alapján, létrejön tényleg egy szolgáltatás, ami annak az egy vevőnek is előnyös, a többi érdeklődőnek már nem olyan biztos. A hirdetésből mindent láthat és tudhat a kedves vevő. A hirdetés nem lesz kozmetikázott, sminkelt és a legjobb esetben még túlárazva sem az eladó lakás. Korrekt lesz, amire azt lehet mondani, hogy bár csak ilyen lenne az összes eladó lakóingatlan hirdetése Magyarországon. Nem rizsa, nem túlzó és túlértékelő hadoválás, üres bájcsevej és műmosoly. Ki ér arra rá? Őszintén. Minden másodperccel mindenkinek csak fogy az ideje, ketyeg az a bizonyos óra. Minek rabolnánk már egymás idejét teljesen értelmetlenül és feleslegesen? Miért nem próbáljuk meg inkább a leghasznosabb módon eltölteni minden percünket?

Az ingatlan értékesítése és megvásárlása néha két különböző, nagyon ellentétes és ellenérdekelt folyamatnak tűnik. Trükköző eladók, trükköző vevők és a trükköző ingatlanosok nem jelentik a lakáspiacot, csak ők is a részei, az a bizonyos szükséges rossz. Vannak normális emberek és normális (üzleti) kapcsolatok is a lakáspiacon, ami csak akkor fontos, ha ez amúgy mellesleg érdekel minket. Több jóindulattal és nagyobb odafigyeléssel talán még egyszer azt is megérthetjük, hogy miért vannak ingatlanok, emberek és ingatlanemberek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénzügyi stabilitás a lakáspiacon

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az év utolsó hónapjába léptünk, nem számít senki sem már új csodákra. Egyesek az évet foglalják össze, mások előre tekintenek. Mi most egyszerre tennénk mind a kettőt, mert azért még általánosságban a média és az ingatlanpiac inkább az eladók érdekeit szolgálják ki. A vevők meg dezinformáltak, aggódnak. Nem tudják mit és hol keressenek. A barátok és ismerősök az elsőszámú hírforrások. Jönnek a kérdések, mennek rá a válaszok. Ki mit gondol, ki mit érez, ki mit tapasztal. A lakásárak és a lakáspiaci forgalom dilemmájáról még októberben beszéltünk.

Nagyon fontos téma, mert 2016 után 2017-ben is azt látni, hogy a lakásárak Magyarországon jobban nőnek, mint a lakáspiaci forgalom. 2 éve már, hogy a lakáspiaci forgalom lassul. Ez ott tart, hogy a jelenlegi információk szerint 5% körüli adásvétel növekedéssel lehet számolni 2017-ben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalomról ne feledkezzünk el. Ne csak jobbra, hanem balra is nézzünk.

Az MNB a novemberi Pénzügyi Stablitiási Jelentésében nem aggódik a lakáspiaci forgalom lassulása miatt, de megjegyzi:

„A nagymértékű áremelkedés következtében a piaci forgalom bővülése 2016-tól már kissé lassult, és 2017. első félév végén 5 százalékot tett ki. Az éves szinten létrejött mintegy 150 ezer tranzakció még a hosszú távú átlagos 157 ezres éves forgalom alatt tartózkodik.”

Emiatt például még senkit nem látni aggódni. Még maguk a vevők is jobban aggódnak a lakásárak miatt, mint a forgalom miatt. Vevőként szokás aggódni, ha nőnek a lakásárak, de melyik vevő szeretne olyan lakást venni, aminek csökken az ára? Na, ugye? A lakáspiaci forgalom lassulása azt jelenti, hogy nem nő az eladók esélye évről évre, hogy eladnak, hanem szépen lassan elbizonytalanodik. Ez vevőként is nagyon fontos információ, mert megvenni egy lakást mindig sokkal könnyebb, mint utána eladni.

Az még izgalmasabb kérdés, hogy 2016 után 2017-ben Budapesten egyenesen csökkent az eladók esélye, hogy eladjanak. Hiába nőnek az árak Budapesten, a vevők egyre kevesebb lakást vásárolnak meg. A budapesti lakásárak nőnek, ezért kijelenthetjük, hogy elsősorban olyan lakásokat vásárolnak meg a vevők, amiben érzik és látják az árnövekedési potenciált. Na, ugye? A végén kiderül, hogy a lakásárak növekedése nem is az ellensége a vevőknek, hanem a barátjuk.

Ezt nem először állítjuk. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést már egy éve részletesen körberjártuk. Vevőként sem veszünk meg mindent, mert eladó. Ezt meg jobb, ha az eladók is tudják, amikor piacra lépnek. 2017-ben ezért visszatekintve jóval többen csalódhatnak, mint akiket pozitívan meglephetett. Nagy volt az eladók mellénye, hogy micsoda dinamizmus van a magyar lakáspiacban és az árakon kívül semmi sem mutat dinamikát. Egy piacon meg mégsem mindegy hányan tudnak sikeres üzletet kötni.

2018-ra kitekintve úgy is tűnhet, hogy gyakorlatilag egy stagnáló lakáspiaci forgalommal is szembesülhetünk. Konkrétan ez azt jelenti, hogy hiába lép majd még több eladó a lakáspiacra, a vevők csak azt veszik, amit ők akarnak.

Az pedig holt biztos, hogy az eladók száma nem egyre kevesebb, hanem egyre több. Budapesten már két éve kaparhatja sok eladó a fejét, aki nem tud eladni. Főleg 2017-ben ütközhettek falba, amikor hiába reménykedtek hónapról hónapra, hogy bejönnek a számításaik, csak nem akart az összejönni. Nem lepődnénk meg, ha simán lennének már 1 éve lakások a piacon, akik keresik a vevőjüket, csak nem találják. Hogy az árral van-e a gond a Budapesten? Lehet. Talán.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak hatnak a vevőkre és a döntéseikre.

Az MNB ezt a gondolatot fűzi hozzá ehhez az ábrához:

„A dinamikus növekedés ellenére még a fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak a lakásárak."

„Számításaink szerint országos átlagban a hazai lakásárak szintje egyelőre nem éri el a makrogazdasági fundamentumok által indokolt egyensúlyi szintet, vagyis országos átlagban még nem beszélhetünk a megemelkedett lakásárszint kapcsán túlfűtöttségről. A fővárosi lakásárak mindezek mellett azonban már – kismértékben ugyan, de – meghaladták a lakáspiac kereslet oldali fundamentumai által indokolt szintet.”

Ahogy Budapest elveszítette a vonzerezjét 2016-tól kezdve (talán pont az árak miatt), úgy erősödött a rajta kívüli piac. Tavaly még senki nem hitt abban, hogy a nem nagyvárosi ingatlanoknak lenne piaca. Aztán már 2016-ban is azért nőtt a lakáspiaci forgalom, mert a kisebb települések megmentették az ingatlanpiac becsületét. 2017-ben ez a jelenség tovább erősödött. 2018-ban továbbra is a kisebb városok és települések lesznek a nyerőbb helyzetben lévők, ahol az eladóknak érdemes piacra lépni és könnyebb lesz eladni, szemben a magyar nagyvárosokkal és Budapesttel. 2 éve ez megy már és semmi esélyt nem látni, hogy ez valóban megváltozzon 2018-ban. Tudjuk, majd az "olcsó" lakáshitelek mindent megoldanak. A magyar lakáspiacon a hitel nem mindenre gyógyír, amit még maga az MNB is beismer, önkritikát gyakorolva, hogy a magyar lakáspiacon az áremelkedés "egy válság utáni korrekciónak tekinthető" :

„Az európai országok többségében a lakásárak emelkedése a háztartások magas szintű eladósodottságával párosul.”

„Magyarországon a lakásárak az elmúlt években jelentős mértékben emelkedtek. Hozzá kell tenni azonban, hogy ez inkább egy válság utáni korrekciónak tekinthető, míg a háztartások eladósodottsága jelenleg is az egyik legalacsonyabb az Európai Unión belül.” 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacot nagyon más és más mechanizmusok működtetik.

Forrás: MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentés (2017. november)

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiaci tükör

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely

„Általában igaz, hogy a bankok a világon mindenütt az irodai beruházásokat kedvelik a legjobban, mert átlátható és jól kiszámítható piacról van szó. Ez a hozzáállás csak ritka történelmi pillanatokban változik meg, ilyenkor a lakóépület-finanszírozás kerül előtérbe. Ez történik ma Európa egészében és a régióban is – mondja Dános Pál MRICS, a KPMG ingatlan-tanácsadási igazgatója. Magyarország ebben a tekintetben kilóg a sorból, mert nálunk most is az irodaberuházások finanszírozására a leginkább nyitottak a bankok, hitelezési portfóliójukban az irodafejlesztések finanszírozását a lakásprojektek, az ipari, kereskedelmi, és végül a turisztikai beruházások követik.”

A lakáshitelezésről sok szó esik a reklámokban és a hírekben is. Pedig nem csak a lakásvásárlóknak van szükségük hitelekre. Az ingatlanfinanszírozás ellentmondásos helyzetéről februárban beszéltünk. Azt hihetnénk, hogy azóta csak minden jobb lehet. Főleg azok után, ahogy Európában elhelyeztük a magyar lakáspiacot a Deloitte segítségével még nyáron. A számok tükrében úgy tűnhet, hogy a magyar lakáspiac maga a paradicsom a lakásbefektetők szemével. Bár nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a lakásárak és bérleti díjak nem jelentik azt, hogy mindezek olyan könnyen elérhetőek lennének. Az például a legtöbb emberben fel sem merül, hogy nem tudja eladni vagy kiadni a lakását az elvárt áron. A lakásárak és a bérleti díjak nem minden lakás esetében értelmezhetők. A lakáspiaci forgalom és az albérletpiac mérete jóval korlátosabb,  mint a lakásárak és a bérleti díjak. A lakásáraktól megrészegült magyar ingatlanpiacot muszáj kívülről is megnézni. Meg is néztük a KPMG legfrissebb ingatlanhitelezési jelentését, mert a magyar ingatlanpiac jövője a bankok ingatlanpiaci jövőképétől (is) erősen függ.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország szerepe csökkent 2017 I. félévében a régióban

Darulesen jártunk néhány hete. Darukat lakásépítések vagy üzleti ingatlanok építése miatt látunk inkább? Februárban már bemutattuk, hogy a bankok kihelyezett új ingatlanfinanszírozásának körülbelül a negyedét teszik ki a lakásépítések.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A lakásépítések banki finanszírozása nem prioritás Magyarországon

A jövőt illetően Magyarországon a lakásépítések finanszírozása a bankok szerint nem válik fontosabbá, mint volt idén. 24%-ról 23%-ra csökkent a KPMG új felmérésében. Az ipari/logisztikai (+3%) és szálloda/hotel (+1%) finanszírozásban látnak nagyobb üzletet a bankok itthon. De nem csak itt látunk felemás ingatlanpiaci megítélést. A tavalyi felméréshez képest Magyarország tovább csúszott hátra az ingatlanfinanszírozás fontosságának banki rangsorában.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A régióban és Európában is a legutolsók között  vagyunk az ingatlanhitelezésben

Már korábban is felhívtuk arra az érdekes jelenségre a figyelmet, hogy még az építőipar is szívesebben épít bármi mást, csak társasházat ne kelljen. A KPMG elemzése ezt csak újra megerősítette, csak most a bankok szemszögéből. Így kijelenthetjük, hogy 2017 után  2018-ban sem lesz az újlakáspiac az építőipar és a bankok kedvence Magyarországon.

Forrás: KPMG  & Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Darulesen

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve hívtuk fel a figyelmet, hogy „Új lakáspiac született”. Ennek egyik legfontosabb ismérve az volt, hogy hosszú idő után 2016-ban lépte át először az értékesítési céllal épült lakások aránya az 50%-ot. Ennek fontossága az, hogy nem egyszerűen a megépült új lakások száma a mérvadó, mert azok egy része nem jelenik az újlakáspiacon. Az újlakáspiac kínálatát, az újlakáspiacot magát csak az értékesítési céllal épült lakóingatlanok száma és aránya határozza meg. Ezt hangsúlyoztuk akkor is, amikor néhány hete egy röpke pillantást vetettünk az újlakáspiac aktuális helyzetére . Ma frissültek a számok és láthatjuk, hogy a mai magyar újlakáspiac számokban mit is jelent valójában. 2016-ban kiderült, hogy a magyar lakáspiac nem Budapest-központú már. Ezt végre valahára a KSH is nyomatékosan kijelentette.

Pár hete is láthattuk, hogy az újlakáspiacon sincs ez másként. 2014-ben az értékesítési céllal épült lakások fele Budapesten volt, addig 2017-re ez az arány már csak a harmadára csökkent. A friss számok is ezt igazolják. Budapest aránya a feléleledő újlakáspiacon egyre csökken.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Egyre nagyobb az újlakáspiac, ahol Budapest (fő)szerepe csökken

Azt tudjuk, hogy sok lakáspiaci szakértőnek "daru volt a jele az óvodában", azért vannak annyira ráizgulva a daruk látványára és abból vonnak le olyan következtetéseket, mint ha Budapest körül forogna a lakáspiac. Sem az új sem a használt lakások piaca nem nevezhető Budapest-központúnak. 

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Az értékesítési céllal épült lakóingatlanok aránya 2016 óta 50% feletti

A magyar újlakáspiac egyre jobban teljesít, de láthatóan igen picike még. Ebben 2018 mindenképpen  változást fog hozni. Olyan picike számokról beszélünk jelenleg a használt lakások piacának méretéhez képest, hogy ezért szinte a kettő még össze sem hasonlítható.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Biztató, hogy Budapesten nő az újlakáspiac, mert nő az értékesítési céllal épült lakások száma és aránya is

Budapesten is látható, hogy milyen törpe ez a piac. Az is látható viszont, hogy pár éve 2/3 aránnyal bírt az értékesítési céllal épült új lakások aránya, ami mára már átlépte a 3/4-et is. A számok, a bázis, mind nagyon alacsonyak. Egy ekkora városban nem ekkorának kellene lennie elvileg egy újlakáspiacnak. Ha azt nézzük, hogy 38 ezer használt lakást adtak el tavaly Budapesten, akkor ahhoz képest az újlakáspiac mérete parányi és elenyésző. A daruk látványa sem tudja ezt megváltoztatni egyelőre. 2017 sem hoz óriási áttörést az újlakáspiacon Magyarországon és köztük Budapesten sem. Növekszik, éledezik, de a piac méretei inkább csak a kockázatokat és a félelmeket tudják felnagyítani, nem az optimista jövőképet erősíteni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magánügyek a lakáspiacon

dohányzás szenvedélybetegség függőség lakáspiac ingatlanpiac ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az önpusztítás magánügy. Magánügy addig, amíg kapcsolatba nem kerülünk egy önpusztító emberrel. A lakáspiac gyakorlatilag az emberek együttműködéséről szól. Emberekéről, ahol vannak önpusztítók. Súlyos alkoholproblémákkal küzdők, drogfogyasztók, köztük gyógyszerfüggők. A súlyosan elhízottak, az étkezési zavarosak, na és persze a dohányzók. A dohányzás talán sohasem fog kimenni a divatból. A dohányzást, mint minden más függőséget, meg lehet magyarázni. Okot és értelmet lehet neki adni, amin egy nemdohányos csak felhúzza a szemöldökét, rosszabb esetben lesajnáló tekintettel hangot is ad határozott véleményének.

Minden függőség szánalmas a maga nemében, az emberi gyengeség és egyszerűség jele. Rabja lenni valaminek mindig könnyebb, mint uralkodni magunkon, és önuralmat gyakorolni. A dohányzásnál mégis talán a passzív hatásai a legzavaróbbak. Most teljesen mindegy, hogy egy lakás eladója, vevője, bérlője, bérbeadója, az ingatlanos, az ügyvéd, az értékbecslő, a végrehajtó, a kéményseprő, vagy bármilyen szakmunkát végző a dohányos. Csak dohányost nem zavar egy másik dohányos. Egy nemdohányzót zavarni fog a dohányzó. Lehet nem mutatja ki, valamilyen udvariasságból, de gusztustalannak és visszataszítónak tartja. Nem szívesen fog vele kezet, nem szívesen megy hozzá közel, de beszélni sem akar vele, mert még véletlenül sem akarja érezni a dohányfüstöt a leheletében vagy a ruhájából. A lakásokon belül már egyre ritkább a dohányzás. Ha dohányos él egy lakásban – tisztelet a kivételnek – megérzi egy nemdohányzó.

Eladó  és kiadó lakásnál, az hogy nemdohányosok élnek benne, egyelőre még nem érték.

Hirdetésekben ritkán látni. Miközben például eladó szórakoztató audió és vizuális eszközök hirdetéseinél (lejátszók, hangsugárzók, képmegjelenítők, erősítők) szinte alap megjegyzés, hogy „nemdohányzó” árulja a készülékeket, mert bizony érződik rajtuk. Autóhirdetéseknél is fontos információ, hogy dohányos-e az eladó. Bűzlenek, mint egy kocsmatöltelék, amit egy nemdohányos méterekről kiszagol egy zárt térben. Ha dohányosok éltek egy eladó vagy kiadó lakásban, lehet érzeni mindenhol. Beszívódik a bőrkanapétól kezdve, a drapériákon át, a falakig mindenhová. Még egyszer hangsúlyozzuk tisztelet a kivételnek.

A várakozó, valamilyen találkozóra érkező dohányzó sem túl bizalomgerjesztő. Nagy élmény, amikor meglátja a nemdohányzó, hogy az érkező személy a ház előtt füstöl. Tipikus a hirtelen a cigijét eldobó az utolsó nagy füstfelhőt kifújó színpadias jelent. Egy perccel ezelőtt még a jobb kezében égett egy szál „boldogság”, a másik percben meg felénk nyújtja. A nemdohányzónak meg is lesz az első benyomása a dohányosról, ami minden lesz csak nem pozitív. Az önpusztítás minden formája – enyhébb vagy súlyosabb, elnézett vagy büntethető - a mindennapokban sokkal jobban megtűrt és tolerált, mint például a lakáspiacon. Bérlőt gyakran nem választanak azért, ha látják és érzik rajta, hogy dohányos. Nem szívesen működnek együtt ingatlanossal ügyfelei, mert dohányos. Vevő nem szívesen vásárol dohányosoktól lakást. Nem szívesen megyünk be sem vevőként, sem eladóként, sem bérbeadóként sem bérlőként olyan közjegyzői, ügyvédi vagy ingatlaniordába, ahol előtte vágni kell a füstöt, amiben bent érezhető, hogy dohányosok dolgoznak. A dohányosok az iroda előtt lazán füstölnek, mert hol dohányoznának máshol. Arra nem is gondolnak, hogy ez nettó ügyfélriasztó is tud lenni. A nemdohányzó ügyfelek szemében mindenképp.

A dohányzás bizalomromboló a nemdohányzó emberek körében.

Sok mindent lehet tolerálni, de ugyanúgy gáz ittasan, valamilyen (gyógy)szer befolyása alatt másokkal kapcsolatba kerülni, mint dohányosan. A dohányosok ezt minden esetben sértőnek tartják és túlzásnak. Szerintük ez az ő magánügyük, senkinek semmi köze hozzá. Máskülönben meg milyen jó hazafik, hiszen igen magas adóbevétellel gazdagítják a közös kasszát (költségvetés), traffikosoknak, dohánytermelőknek, az egész dohányiparnak biztosítanak munkát. Barokkos túlzással hasznosabb állampolgárnak érezhetik magukat, mint a nemdohányosok. Az állam szemében lehet, hogy így van, mert az állami terhek növelésén kívül a dohányzás felszámolása nem érdeke egy államnak sem. Jó bevételi forrás, a dohánylobbiról meg ne is beszéljünk. Barokkos túlzással a dohánylobbi szerint a dohányzásnak nincs is semmilyen káros mellékhatása sem közvetve sem pedig közvetlenül. Az egészségügyi aspektusa szerint is egy dohányos több adót fizet élete során, így senki szája ne sírjon, hogy ő önpusztító. Megfizeti az államnak az esetlegesen ezzel járó plusz költségeket. Ez most vagy igaz vagy nem. A lakáspiac nemdohányzó szereplőit ez biztosan nem vigasztalja. Ők még mindig úgy gondolják, hogy egy kicsit jobb hely lehetne a világ szenvedélybetegek és önpusztítók nélkül, köztük dohányosok nélkül is. Egyszerű döntésnek tűnik, még sem Magyarország lesz az első nemdohányzó ország a világon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Vevő vagyok

lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlanos hirdetésszűrés digitális lakáspiac ingatlanmarketing ingatlanpiac lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Kellemes reggeli futás például a közeli erdőben. Nem maratoni távra kell gondolni, csak egy laza 8 km-es frissítő mozgásra. Vannak futók, akik köszönnek egymásnak, mások csak intenek vagy mindenféle metakommunikációs eszközt vetnek be. Ja, és vannak futók, akiknek hiába köszön a másik futó, válaszra sem méltatják. Jóval kevesebben vannak, de ott vannak ők is az erdőben. Hogy ki és mennyire figyel a másikra, az elég szubjektív. Manapság inkább objektíven mindenki saját magával van elfoglalva és csak magára figyel. Ez a hétköznapokban még talán nem is annyira meglepő. Amikor viszont már elvárnánk egy picinél több figyelmet, de nem kapjuk meg a másiktól, akkor azért már jogosnak érezzük a halkabb vagy netán hangosabb kritikát.

Ma legyünk vevők - a tudatlan hülyék - akik lakást akarnak vásárolni. Tudjuk már egy jó ideje, hogy egy szűk csoport tagjai vagyunk mi. 2017. január 1-én pontosan 9 797 561-en éltünk itt, amiből 2016. december 31-ig 146 300 fő volt a lakáspiacon vevő. Most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk azokkal, akik több lakást is vásároltak tavaly. Ez alig 7%-ot jelent arányaiban. Egész pontosan 1000 magyarból 67 volt lakásvásárló 2016-ban. Bődületes nagy változásra idén nem számít senki. A lakáspiac hangadói  fülüket és farkukat behúzva sünnyögnek a témát illetően. Óvatosan valahol 150-160 ezer vásárlót várnak a lakáspiacra 2017-ben. Közben tovább fogyunk idén is. 30 ezerrel idén is biztosan kevesebben leszünk év végére. Na most az a kérdés, hogy benne vagyunk-e már a vevők csoportjában, vettünk-e már lakást, vagy még csak most fogunk. Az év utolsó negyedévében vagyunk, nem sok idő maradt, hogy benne legyünk abban a 150-160 ezer emberben, akikre annyira de annyira nem figyel egyébként senki. Lakáshitelpiac és újlakáspiac a slágertéma.

Vevőként az első, amivel szembesülünk, hogy egyrészt nem tudják, hogy mi azok vagyunk. Egy hirdetési oldal honnan tudhatná? Van külön lehetőség regisztrálni és előnyöket élvezni, hogy mi tényleg valódi vevők vagyunk? Dehogyis. Nem ez az érdekük. A hirdetési oldalakat a látogatottság tüzeli, mint általában az online világot úgy általában. Napi, heti és a havi látogatottság megvan, akkor minden rendben.

A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből, ez az amit másodszor megtanulhatunk vevőként. Nem mi számítunk, hogy mi mit akarunk, a hirdetők igényei legyenek kiszolgálva, a vevők meg megszokják. Túl nagy beleszólásunk úgy sincsen.

Bár a hirdetési oldalak száma bővül, a rajtuk lévő hirdetések meg csak ismétlődnek. Vevőként ez a harmadik, amit megtanulhatunk. Tök fölösleges x-edik oldalra is elmenni és megnézni ugyanazt. Főleg, ha jön egy új oldal, ami megint csak a hirdetőkkel lesz elfoglalva. Ingyenes hirdetést biztosít és meg is lépik az ingatlanközvetítők, akik még mindig nem tanulták meg, hogy az online térben teljesen felesleges ugyanazt a lakást hatvanegyedikszer is meghirdetni egy nevenincs oldalon.

De ingyen van és az ingatlanhirdetések világában minden szent tehén, kivéve az idő. Főleg a vevők idejét lehet rabolni. Na ez a következő, amit megtanulunk vevőként. Az ingatlanpiac úgy csinál, mint ha időmilliomos lenne. A hirdetési oldalak szerint náluk, vagyis az összesnél nagyon könnyű keresni és találni is. Vevőként gyorsan megtanuljuk, hogy ez csak üres marketing. Már mitől lenne egyszerű keresni és találni, amikor a hirdetési oldalak mind rangsorolják a hirdetéseket, ismételten nem minket, vevőket segítve ezzel. Nem azokat a lakásokat könnyebb megtalálni egy oldalon, ami tényleg jó, hanem amit valamiért kiemelnek. Természetesen ez több hirdetési költséget jelent a hirdetőknek, ami a hirdetési oldalnak jó bevétel, nekünk vevőknek meg egy kihívás, hogy a hirdetési oldalak nem az ingatlanok ár/érték arányát, minőségét, esetleg keresletét veszik figyelembe, amikor rangsorolnak, hanem csak a bevételeiket akarják maximalizálni.

Ne legyenek illúzióink vevőként, amit szintén meg kell tanulnunk nagyon gyorsan. Sem az igényeink sem az elvárásaink sem az nem számít, hogy emberek vagyunk. Mi a lakáspiacon csak a pénz vagyunk. Mindenki a pénzünket akarja, az eladók és az ingatlanközvetítők is. Rajtuk keresztül meg a hirdetési oldalak is a pénzünkre pályáznak. Vevőként, mi tartjuk el ezt az egész lakáspiacot, a mi pénzünk élteti az összes szereplőt, mert ha még hitelt veszünk fel, abból is az ingatlanközvetítők vagy közvetve és közvetlenül a barátaik profitálnak még a hitelközvetítésen keresztül. A hitelközvetítés minden egyes forintját mi fizetjük meg, igen mi vevők. Egy picit több tiszteletet érdemelnénk, mondjuk köszönhetnének nekünk, néhány kedves szó sem ártana, de talán az lenne a legjobb, ha képes lenne a lakáspiac felismerni a vevőt, megkülönböztetni a nem vevőktől. De mi is csak egy kattintás vagyunk, egy a sok millió látogatóból. A vevő biztosan nem az első a lakáspiacon. A vevő a senki, a nulla, az akivel csak a baj van és sosem tudja mit akar.

Idén még vannak néhány tízezren, akik lakást fognak vásárolni. A végére egy picit mindenki csalódott lesz valamiért. Az pedig nem más, mint a magyar lakáspiac jelenlegi hirdetőközpontú világa. A vevőknek nem segíteni akar a magyar lakáspiac, hanem hízelegve manipulálni, képmutatóan kihasználni, nemritkán jogsértő módon kontroll alatt tartani és csak uralkodni felette. Majd ha elmegy az egész lakásvásárlástól a kedvünk - mert egyébként is ritkán vesz a magyar lakást – akkor majd fogunk hiányozni. A jót nagyon könnyű megszokni, de mi még emlékszünk, hogy az időszámítás a magyar lakáspiacon nem 2014-gyel kezdődött. A magyar lakáspiac nem intelligens, mint ha semmit sem tanult volna a korábbi hibáiból: a vevő nem hülye és hosszú távon nem éri meg hülyének nézni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Újlakáspiac képekben

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha valaki azért aggódik, mert felmászott a fára a macskája, ki mit mondana az aggódó gazdinak? Mi azt kérdeznénk tőle, hogy látott már fán döglött macskát? Az újlakáspiac "felmászott a fára", de továbbra is sok az aggodalom körülötte. Az újlakáspiac amúgy nagyon kevés embert érdekel. Érzékeljük mi is, mert a legkevésbé olvasott bejegyzéseink mind ezzel kapcsolatosak. Ennek ellenére időről időre, újra és újra elővesszük a témát. Nem azért, mert új lakásokat akarunk eladni. Még csak lakáshiteleket sem közvetítünk. Az újlakáspiac egy indikátor, aminek a folyamatai kihatással vannak az egész lakáspiacra.

Az újlakáspiac jó és egyben rossz hatással is tud lenni. Ezért ne csak akkor figyeljünk oda az újlakáspiac híreire, amikor új lakást akarunk venni vagy építeni.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac nem Budapest-központú Magyarországon

Egyelőre annyit tudunk, hogy 5004 db új lakóingatlant építettek Magyarországon az év első hat hónapjában. Ez nem mind értékesítési szándékkal készült el. A KSH térkép mutatja, hogy megyénként pontosan hol és mennyi épült. Azt látni, hogy nem Budapesten épült a legtöbb új ingatlan. Nem meglepő. Budapest nem, hogy nem piacvezető az újlakáspiacon, hanem pontosan ugyan annyi új ingatlant építettek 2016 első hat hónapjában, mint 2017 ezen időszakában. Bizonytalanság, mérhető és érezhető piaci bizonytalanság  ez. Főleg, ha az értékesítési céllal épített lakóingatlanok számát és arányát figyeljük meg. Tőlünk szokatlanul most jöjjenek komment nélkül a következő grafikonok, amik úgy ábrázolják a budapesti újlakáspiacot, ahogy a mindennapokban biztosan nem gondolunk rá. Csak annyit mondunk megint: bizonytalanság.

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építtő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Aktuális még!

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Bizonyos szint fölött nem süllyedünk bizonyos szint alá./Eszterházy Péter/ Bárcsak így gondolkodnánk az ingatlanpiacon is! Szövetségesek és cinkostársak, süket duma és üres frázisok, miközben egymást vállveregetve helyeselően is bólogatnak mindehhez. A magyar ingatlanpiac fejlődik, de nem nagyon változik. Egy kérdés talán sokkal jobban kifejezi a magyar állapotokat minden másnál, amiből már látszik, hogy az alapokkal vannak a problémák.

Aktuális még a hirdetés?

Ezt kérdezzük ha eladó ha kiadó lakásra jelentkezünk  vevőként vagy bérlőként. De még ha egy ingatlanos jelentkezik a hirdetésre, neki is ez az első kérdése. Miért nem evidens, hogy egy hirdetés mögött valódi szándék legyen? Mielőtt megválaszolnánk a kérdést, mindenképpen leszögeznénk, hogy az „Aktuális-e még a hirdetés?” kérdés annyira beivódott a lakáspiaci kultúrába, mint a „How are you?” az angol „small talk”-ba, amikor két ember beszél. Akarva és akaratlanul is ezt kérdezi a hirdetőtől a hirdetésre jelentkező először.

Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy fejlettebb és kifinomultabb lakáspiaci kultúrákban ilyen kérdés nem létezik.

Ha egy lakás nem kiadó vagy eladó, akkor nincs hirdetve. Ilyen egyszerű. Ahol az ügyfél az első, ott nem rabolják egymás idejét ilyen felesleges körökkel.

Nálunk miért nem ilyen egyszerű?

A hirdetések piacán az ingtlanközvetítőknek elsősorban hirdetésekre van szükségük, mert az vonzza majd be a vevőket és a bérlőket. A kínálat, ha úgy tetszik, akkor eladó és kiadó lakásokat jelent. Ha nincsen, akkor csinálnak, kitalálnak maguknak. Ez ugyan úgy menő volt a 90-es években, amikor nemlétező lakásokat újsághirdetésekben kínáltak, mint manapság az internet korában.

Talán mindenki látott már utcán olyan papírokat kiragasztva, hogy „Eladó/kiadó lakást keresek a környéken!”. Ha nem az utcán látjuk őket, akkor a postaládánkban biztosan kapunk néhányat. A nemlétező lakások hirdetései is ezt a célt szolgálják már a kezdetektől fogva. Az ingatlanosok elsősorban a lakástulajdonosok figyelmét akarják felhívni és nekik imponálni.

Szóval az ilyen „Éppen eladás/kiadás alatt van a lakás” csak egyfajta lerázó szöveg a vevőknek és bérlőknek. De ma már lazán megbeszélnek egyébként találkozót is nemlétező lakások hirdetésére, majd később azt mondják, hogy „már nem aktuális” és lemondják a találkozót. A hirdetés meg fennmarad, mert az a célja, hogy a környékbeli eladók vagy bérbadók keressék meg inkább az ingatlanost. Az eladókat és bérbeadókat a hideghívásokkal bosszantják az ingatlanosok, a vevőket és a bérlőket meg a kamu lakáshirdetésekkel. Ezek a csali lakások igen jó ajánlatok szoktak lenni a maguk árkategóriájában. Pontosan azért, hogy mindenkihez eljussanak. Ha eközben éppen jelentkeznek is rá, azt előre betanult és begyakorolt szövegekkel fogják kezelni. Ha éppen bejelenti az ember a hirdetési oldalnál, hogy valami nem okés a hirdetéssel – nagyon ritkán fordul ez elő – akkor leveszik az adott hirdetést egy kis időre és utána minden megy tovább. Mint az utcán kiragasztott és a postaládába bedobott szórólapok szűnni nem akaró hada, úgy van tele a net nem is kiadó és nem is eladó lakásokkal Magyarországon. Zárójeles megjegyzés, hogy a franchise irodáknál például egy nagy előny tud lenni - ha valaki kezdőként olyat nyit - hogy azonnal van az ingatlanirodának hirdetése. Ha valaki ingatlanirodát akar nyitni, csak úgy, egyedül, hirdetések nélkül nagyon nehéz lesz.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljunk meg a sorok között olvasni, Kép: alfahir.hu

Nem véletlen, hogy pont a kisebb irodák és a magánzók szeretik a kamu hirdetési kampányokat, mert rá vannak kényszerülve.

De beszéltünk már a hirdetésmegosztásról is, amikor nem egyszerűen együttműködnek az ingatlanirodák vagy értékesítők, hanem ugyanazt a lakást is hirdetik egy közös lakáshirdetési adatbázisból.

Akiknek nincs hirdetése, azoknak minden lehetőség jól jön és boldogan fizetnek is érte, hogy olyan lakásokat hirdessenek, amiben soha sem jártak és olyan lakásoktulajdonosok lakásait hirdessék, akikkel soha sem beszéltek.

Az ingatlanaközvetítők egy idő után nagyon büszkék arra, hogy hány hirdetésük van. Nagy mellszélességgel hirdetik az oldalaikon. A kisebb cégek meg kitalálnak minden féle hirdetést, hogy úgy tűnjön ők is „sikeresek”.

A látszat a magyar ingatlanpiacon sokkal fontosabb, mint az elsőre gondolnánk

A sikeresnek tűnni és annak lenni két teljesen különböző dolog, amit nagyon ügyesen tudnak meglovagolni kisebb és nagyobb cégek egyaránt. De nem kell félteni a magányos farkasokat sem, akik ingatlanos celebként, már-már sztárként hirdetik magukról, hogy micsoda titkok és tudás birtokában vannak ők. Olyan sikeresnek állítják be magukat, amilyenek szeretnének lenni és nem olyannak, amilyen sikeresek valójában. Kiszínezett történetek, nagyotmondás, fantázia minden mennyiségben.

Miért mondanának igazat, ha a hazugság hihetőbb?

Az igazán nagymenők még oktatják is a jóval szerényebb és a két lábon a földön járó kollégákat. A magyar meg nem véletlenül mondja azt találóan, hogy aki ért hozzá az csinálja, aki nem ért hozzá az oktatja. Ez az oktatás az értékesítés világában amúgy is nagyon népszerű. Kell hozzá valami jópofa fazon, aki elszórakoztatja a közönséget. Az árát is megkéri természetesen és olyan jól tud manipulálni, hogy a közönség el is hiszi, hogy minden kifizetett  (több tízezer) forintot megérte az "oktatás". Kitalált szakmai múlt, nemlétező iskolai végzettségek, na és persze nemzetközi tapasztalat és végtelen sztorik. Néhány jól csengő idegen szó és kifejezés, ripacs amerikai akcentus,  mindjárt ámul és bámul az egyszeri ember, aki továbbra sem tudja, hogy a sikernek nem titka van, hanem ára. Mindezek ellenére a hazai lakáshirdetési és ingatlankultúrába úgy néz ki, hogy örökre beírták magukat az ingatlanirodák. Nélkülük soha sem született volna meg az „Akuális-e még a hidetés?” kérdés. Ettől függetlenül, ha nem muszáj nem kell így kezdeni minden egyes telefonbeszélgetést, amikor egy eladó és kiadó lakás hirdetésére jelentkezünk. Ha nem aktuális vagy elmondják vagy pedig egy találkozót szerveznek meg, amit később úgy is lemondanak. Vagyis ha megkérdezzük ha nem, így is úgy is kiderül, mert nem fogunk eljutni a lakáshoz. Hiú ábránd azt gondolni, hogy minden jó lakás már nem is aktuális. Ugye milyen érdekes? Még a vevőkben és a bérlőkben támad bűntudat, hogy mindenről lemaradnak és lekésnek. Ha tudnák, hogy ezek a lakások nem is eladók és nem is kiadók, még talán egész más irányt is vehetne a magyar lakáspiaci kultúra fejlődése. Csak rajtunk múlik, hogy továbbra is vakon eszünk meg mindent, amit elénk raknak, vagy inkább odafigyelünk, hogy "egészségesebb életet" éljünk.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak 2018 előtt

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac két táborra szakadt. Az egyik oldal szerint a lakásárak megállíthatatlanok, ha még lassabban is nőnek. A másik szerint már a szakadék szélén áll a lakáspiac és közel az összeomlás. Nincs átmenet vagy kompromisszum a kép tábor között. Legtöbbször egyik sem szereti számokkal alátámasztani az igazát, csak egyszerűen érvelnek.

Az optimisták szerint a csillagok ilyen szerencsés együttállása csak az árakat emelheti. A bérek nőnek, a munkanélküliség alacsony, a gazdasági mutatók jók, a hitelpiac kedvező. Ez már szerintük mindent megmagyaráz. A lakáspiac persze lehet makacs és értetlen, ha mindezeket mégis másképpen reagálja le. A vészmadarak szerint ez mind csak egy lufi, ami arra jó, hogy tömegek adósodjanak el vagy vállaljanak erejükön felül hiteleket. Szerintük a lakásárak már indokolatlanul nőttek eddig is, túl sok alapja nem volt az árnövekedésnek. Két tipikus példát lehet minduntalan meghallgatni tőlük. Az egyik a panellakások irreális piaci árai, amit egyszerűen nonszensznek és a magyar lakáspiac szégyenének tartanak. A másik példa, hogy a használt lakások néha drágábbak az új építésű lakásoknál, ami szintén elfogadhatatlan szerintük.

A lakáspiacban persze az az izgalmas, hogy nem nagyon foglalkozik a hangadókkal és a hangemberekkel. Csak úgy éli a világát.

3 hónapja rávilágítottunk a lakásárak mögötti változó folyamatokra, amit egyszerű grafikonokról olvastunk le. A KSH frissítette a Lakáspiaci árindex adatait. De most nem nem csak egyszerűen frissítette, hanem változások is történtek a számokban, akár visszamenőleg is. Az eddigi 2010-es bázis évet 2015-re cserélte, ami némiképp átrajzolta a görbéket. Egy picit más megvilágításba kerültek a számok.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
A változó folyamtok tovább folyatatódtak 2017 második negyedévében is

Ez a grafikon nem lesz az optimisták kedvence, mert nem egészen azt mutatja, amiről beszélnek. A használt lakások árai minden értelemben úgy néz ki, hogy egyelőre elérték a csúcsot. 2016-hoz képest lehet még azzal villogni, hogy "hát nőttek", de 2017-ben már stagnálnak. Az új lakások árai még éppen tartják magukat, még bele lehet magyarázni, hogy minden rendben. A tavalyi évhez képest ott is jobban néz ki a görbe, mint ha 2017-et nézzük csak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Negyedévről negyedévre 1 éve már csak egy helyben toporognak a lakásárak

Ha már a negyedéves változásokat nézzük a stagnálás még inkább szembetűnő.  2016 közepe óta, mint ha minden megváltozott volna a lakáspiacon, már ami az árindexeket illeti.  Bár látható, hogy a lakáspiaci szereplők akkora csodát már nem várnak 2017-től, mint amit még 2016-tól elvártak. Ma már mindenki szerény adásvétleli nökevedést és ehhez mérten szerény lakásárnövekedést  vár. 

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Éves alapon nőnek a lakásárak, csak egészen másképpen

Ezt a grafikont imádják az optimisták. Azonnál rávágják, hogy igazuk van, nőnek a lakásárak.

- A friss számok szerint a tiszta árváltozás több mint 12% volt az első negyedévben és majdnem 8% a második negyedévben a használt lakásoknál. Az már most látszik, hogy a harmadik és a negyedik negyedévben ezek a számok tovább csökkennek.

- A trend tehát adott, ami pontosan ugyan úgy igaz az új építésű lakások áraira is. 2017. első negyedévében pontosan 7%-kal voltak magasabb az áraik mint egy évvel korábban. A második negyedévben már csak 4,5%-kal. A következő negyedévekben pedig akár még le is nullázódhat az árváltozás.

Az optimisták legnagyobb pofont akkor kapják, amikor azzal szembesülnek, hogy az új lakások árai egyáltalán nem nőnek 2017-ben, bár imádnak róla beszélni. Na most vagy a KSH hazudik, vagy az optimisták érvelésével  van valami gond. Egy biztos egy hónap múlva a számok újra frissülnek, mert a KSH jön a lakáspiac második negyedéves jelentésével. Már az első negyedévben 9%-kal  alacsonyabb forgalomról számolt be. A második negyedéves jelentésében sem fogja meghaladni az adásvételek száma az egy évvel korábbi adatot. 2017-ben nem csak a lakásárak stagnálnak majd, hanem az adásvételek száma is trendfordulót jelez majd előre. 2018 már nincs olyan messze és úgy fordulunk majd rá, hogy mindenről szólhat majd, csak a dinamikus és magabiztos növekedésről nem.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiramis

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az internet korában gyakran felmerülő kérdés, hogy minek vannak még ingatlanosok. A kérdés viszont inkább az, hogy miért lettek ingatlanosok és miért váltak felesleges, vagy miért lettek szükséges harmadik szereplővé a vevők és bérlők, illetve tulajdonosok uralta ingatlanpiacon. Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a mára emlékezünk vagy a holnapról ábrándozunk.

Az ingatlanpiac máig megoldatlan problémája ugyanis az, hogy a vevők és bérlők hogyan találkozzanak gyorsan és könnyedén az ingatlanok tulajdonosaival.

Ez ugyanúgy kulcskérdés volt 20-25 éve, mint manapság. A 90-es években is már kevés volt egy házra kiírni, hogy eladó vagy kiadó. Az fontosabb volt, hogy minél szélesebb körben tudjanak róla, hogy az adott ingatlan új vevőjét vagy új bérlőjét keresi.

Az ingatlan hirdetése eladásnál és bérbeadásnál egyaránt megkerülhetetlen feladat lett a tulajdonosok számára, ahogy a bérlőknek és a vevőknek a hirdetések olvasgatása.

Az újsághirdetések korában az ingatlanosok azért jutottak szerephez, mert őket munkaidőben lehetett hívni, amikor éppen a bérlők és vevők is ingatlanokat kerestek. Egy tulajdonos nem ülhetett otthon egész nap, mert dolgozott általában. Nem is volt ritka a hirdetésekben a megadott idő, hogy mikor hívhatják a számot az érdeklődők.Ez körülményes volt, nehézkes, nagyon lassú. Mind a bérlőknek mind a vevőknek könnyebb volt napközben egy ingatlanossal telefonon beszélni, mint egy tulajdonossal.

Az ingatlanosok elsősorban a kapcsolatteremtés állandó nehézségére alapozták a szolgáltatásukat és alapozzák még ma is.

Ezért lettek fontosak az utcafrontos irodák, ahová csak úgy be lehetett sétálni a vevőknek, bérlőknek és a tulajdonosoknak is. A tulajdonos, ha nem tudott időben reagálni vagy kapcsolatot teremteni egy potenciális vevővel vagy bérlővel, akkor hátrányba kerülhetett.

Az ingatlanosok azt a lehetőséget biztosították a tulajdonosok számára, hogy ők minden egyes potenciális érdeklődővel azonnal tudnak beszélni, időpontot egyeztetni, amíg a tulajdonos dolgozik és éli a saját életét. Az internet nagyon lassan tört utat magának az ingatlanhirdetési piacon. Idegenkedtek tőle az ingatlanpiaci szereplők (vevők és bérlők, tulajdonosok és az ingatlanosok is). Illetve az internetes hirdetés eleinte az ingyenességről szólt. De úgy általában az internet valamilyen „ingyen ebédet” kínált, mert még nem is használta egy kritikus tömeg Magyarországon.

A mobiltelefon megjelenése és széles körben történő elterjedése jóval nagyobb hatással bírt ebben az időben. Végre lehetősége volt a vevőknek és a bérlőknek a tulajdonosokkal egész nap és persze nagyon kényelmesen kapcsolatba lépni. Nagy áttörést még sem hozott. Hiába jelentek meg a mobilszámos hirdetések, amiben nem voltak már időkorlátok, bárki és bármikor hívhatta, az ingatlanosok szerepét a mobiltelefon elterjedése nem csökkentette.

Mégis mi történt?

Nagyon egyszerű jelenség vagyis igény merült fel. A kapcsolatteremtés alapja nem egyszerűen az elérhetőség egyszerűségén múlt már, hanem azon, hogy az adott hirdetés mennyire kelti fel az érdeklődő figyelmét. Igen, jól gondolják, elindul a képek korszaka a 2000-es évek legelején.

A mobiltelefon használat növekedésével a vevők és bérlők egyre többet akartak tudni az ingatlanról, megnőtt az információéhségük. A tulajdonosok bajban voltak, mert előtte ez egyáltalán nem volt olyan fontos, minden a személyes találkozón dőlt el.

Pár szavas hirdetések és az ár egy telefonszámmal, semmi több. Egy évtized alatt viszont már képeket és minél pontosabb leírást akartak az érdeklődők. Az ingatlanirodák kirakataiban megjelentek a fényképes lakáshirdetések és leírások, alaprajzokkal. Már azoknál az ingatlanirodáknál, amelyek meghallották az idő hívó szavát. Ismét tudtak valami újat nyújtani a tulajdonosoknak. Megint azt, hogy ne maradjanak le egy potenciális érdeklődőről sem.

Minél jobban ismerhette az ingatlanos a tulajdonos ingatlanát, akár fotóval és alaprajzzal tudta azt az ingatlanirodában a vevőnek és bérlőnek bemutatni, annál nagyobb volt az esély a gyors értékesítésre.

Ez a fénykép és alaprajz mánia már az internetes hirdetés világa felé terelte az ingatlanpiac szereplőit, az újsághirdetések korszakának vége lett. A fényképezés egyre olcsóbb lett, egyre egyszerűbb a digitális kompakt gépek segítségével és közben a mobiltelefonokkal is egyre jobban lehetett fotózni. Ismét volt egy lehetőség a tulajdonosok kezében, hogy maguk hirdessék az ingatlanjaikat az interneten. Igen ám, csak ez nem volt ingyen. Ingyen csak kép nélkül lehetett hirdetni, a képes hirdetésekért inkább az ingatlanosok fizettek.

A tulajdonosok egy dologban nem változtak az idők folyamán. Az pedig az, hogy az értékesítésen először minden esetben spórolni szeretnének. Az értékesítés költségei viszont általában nem megkerülhetők.

Minden olyan költség, ami ahhoz kell, hogy egy érdeklődőből vevő és bérlő legyen egy eladó vagy kiadó ingatlanra a kezdetektől fogva csak nőtt. A tulajdonosok ezt mindig lassabban és nehezebben tolerálták, mint az ingatlanosok.

Ismét hangsúlyoznánk, hogy azok az ingatlanosok, amelyek tudtak haladni a korral és felismerték a változó környezetben a piaci igényeket. Ezért történhet az, hogy az ingatlanpiac a mai napig a felek kapcsolatteremtéséről és változó igényeiről szól. Ha ezt egy háromszögben vagy piramisban ábrázoljuk, könnyedén megérthetjük, hogy az ingatlanpiac jobban működhet, ha háromszereplős, mint ha kétszereplős lenne.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Eddig csak arról beszéltünk, hogy az ingatlanosok, - mi ingatlanembereknek hívjuk -  mind a bérlők és vevők, illetve a tulajdonosok irányába is mozognak, keresik velük a kapcsolatot:

- Az ingatlanpiacon ez a kétirányú mozgás jellemez minden szereplőt.

- Nem lehet úgy elhelyezni a szereplőket, hogy ha azok mind csak az óramutató járásának megfelelő vagy ellentétes irányba mozognának, de az ingatlanemberek ne lennének részei a köztük kialakult kapcsolatnak.

Ennek előtörténtéről már részletesen beszéltünk. A közösségi média és egyszerűen a digitalizálódó üzleti folyamatok világában könnyen kijelenthetnénk, hogy nincs szükség harmadik félre. Mit is mondtunk néhány sorral feljebb?

- Az ingatlanemberekre épült fel a hirdetési piac.

Ez például igaz minden profitra éhes hirdetési oldalra. Ha van olyan oldal, ami nem csak ingatlanhirdetésekkel foglalkozik, az ingatlanos része már biztosan fizetős.

- A fizetős szolgáltatásokat elsősorban ingatlanemberek veszik igénybe.

- Egy ingatlanhirdetési oldal egyelőre csak és kizárólag az ingatlanemberekből tud megélni.

- Ha tovább megyünk, a közösségi oldalakat is vállalkozások fizetett hirdetései tartanak életben.

Egy tulajdonosnak, vevőnek és bérlőnek lehet, hogy a közösségi oldalak ingyen vannak, de még az internetes keresők is, miközben a cégeknek, köztük az ingatlanembereknek már koránt sem.

A hirdetések fontosságából indultunk ki. Nem lehet ingatlant eladni vagy kiadni hirdetés nélkül. A hirdetés pénzbe kerül. A hirdetéspiacot cégek tartják fenn. Ha a háromszög bal alsó sarkából kiradíroznánk az ingatlanembereket, akkor számolnunk kellene a következményekkel is.

Az internet világában is az ingatlan hirdetése költségekkel jár. Hiába tűnik csak pénzkérdésnek mondjuk egy hirdetés előkészítése, majd aktiválása, legyen az egy külön weboldal az eladó vagy kiadó ingatlannak, vagy csak egy hirdetés egy hirdetési oldalon.

Azt láthatjuk, hogy a vevők és bérlők hiába keresik a tulajdonosokat, a tulajdonosok a bérlőket és a vevőket az ingatlanpiac végtelen világában, nem találnak olyan könnyen egymásra. Valamiért nem működik, valamiért a tulajdonosok, a vevők és a bérlők is elindulnak az ingatlanemberek felé.

- Az ingatlanemberek ma éppen a végtelennek tűnő hirdetési tengerben tudnak irányt mutatni a többi szereplőnek. Mert nem is olyan könnyű eligazodni az online hirdetések világában sem, ahogy nem volt az újsághirdetések időszakában.

A vevők és bérlők, illetve a tulajdonosok „A” terve lehet mindig az, hogy egymást keresik az ingatlanpiacon.

- Az ingatlanpiac viszont valójában egy hirdetési piac, ami az internet korában talán még inkább igaz.

- A hirdetési piac az ingatlanemberek állandó és folyamatos hirdetéseiből él meg.

Jelenleg növekszik a magánhirdetők száma, ahogy csak abból az ingatlanosból lesz ingatlanember, akire szükség van az ingatlanpiacon. Az ingatlanpiac ciklikussága később fogja csak megmutatni, hogy a magánhirdetők hogyan reagálnak a lassabb értékesítésre, a megálló lakásárakra, a stagnáló vagy  szűkülő keresletre. Az ingatlanembereknek akkor is piacon kell maradni és akkor is hirdetni kell, amikor esik, fúj és hideg van, nem csak akkor, amikor süt a nap. Ha a magánhirdetők száma töretlenül nőni fog - ami egyelőre egy nagyon nagy kérdőjel – akkor lehet az ingatlanpiramist vagy ingatlanháromszöget újra kell gondolni. Viszont az elmúlt 20-25 évben a magyar ingatlanpiramis változatlan maradt, ami azt mutatja, hogy az ingatlanemberek tudnak alkalmazkodni, fejlődni és nem csak egyszerűen felesleges szereplői az ingatlanpiacnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter