A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitel ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárásokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piacán, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakásépiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházot csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismerjük fel az időrabló szélhámosokat

lakásturizmus lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítős 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon is az ember a legnagyobb kockázati tényező. Az ember, aki figyelemre vágyik, a szeretet egyik formájára. A szeretethiányos és szeretetéhségtől szenvedő szereplők érdekes világa a lakáspiac. A mai történetben nincs semmi újdonság. Ki ne találkozott volna már azzal, hogy valaki ajánlatot tesz egy eladó lakásra, de nem is gondolja azt komolyan. A történet hosszúsága és bonyolultsága viszont pont attól függ, aki a szenvedő alanya. Ha ő felismeri, hogy szélhámos csak a bérlő vagy a vevő, akkor rövidre zárható az időrablás. Igen, a lakásturizmus és a lakásturisták, akik mindig ott vannak a piacon és mindig lehet velük találkozni. Nem titok, valamikor bő egy évtizede fogalmaztuk meg először Magyarországon, amivel eladó és kiadó lakások tulajdonosait lehetett felkészíteni a lakás eladásának vagy éppen kiadásának könnyebb kezelésére. Kínainak tűnt ez akkor és még manapság is nehezen emészthető megközelítése a komolytalan vevőknek és bérlőknek. Bő 10 év bizonyítékai állnak rendelkezésünkre, számtalan rögzített példa, ahol a szereplők változnak, de a viselkedésük már nem.

Gondolatolvasók nincsenek, de felismerhető és tanulható, hogy csak azzal foglalkozzon az ember, akivel értelme is van

A lakáspiacban pedig pont az a csábító, azért szeretik a szélhámosok, mert könnyen fontos emberré válhat valaki, aki valójában egy senki, egy lényegtelen figura. Kitalál magáról egy történetet, hogy ő lakásvásárló vagy éppen bérlő és már várja is, hogy körül rajongják. Könnyű szeretetszerzés ez, mint a fizetős szex, de ingyen van, csak idővel kell fizetni, abból meg sokan azt hiszik, hogy korlátlanul áll a rendelkezésükre. De a szeretetéhség irracionálissá teszi az embert, beteggé is, aki nincs tisztában tetteinek végső következményeivel. Rá is szoknak az ilyen emberek erre és kisebb nagyobb megszakításokkal újra és újra feltűnnek a piacon, a bolondját járatva az eladókkal és kiadókkal. Néha csoportosan teszik, családi biznisz tud lenni. Az ember el sem hinné, hogy egyesek mire rá nem érnek. Innen is látszik, hogy milyen unalmas és üres életet élhetnek, hogy nekik a hobbijuk másnak kiadni magukat, mint akik valójában. Ez a történet most éppen egy 30-40 év közötti „kislány”, anyuka és apuka szemefénye, aki intézi a lakásnézést, szervezi a találkozót. Majd a helyszínen már az egész kompánia ott van, 60+ anyukával és apukával.

A korát egyiknek sem lehetne pontosan megmondani, csak megtippelni lehet, mert az arcukon az egész életük tükörképe néz ránk. A szemük fénytelen, a tekintetük homályos, a gondolataik és a viselkedésük zavaros.

Most is, már a találkozó előtt egy perccel vadul hívogat a „kislány”, mire az ember látja a lépcsőházból lesétálva, hogy a kapuban állva megjött az érdeklődő, aki a fülén tartja már a telefont. Csak amikor megszólítják teszi le a telefont és szakítja meg a hívást. Jön a család, méregeti az embert szokás szerint, akiket láthatóan mindennél jobban érdekel, hogy ki mutatja meg a lakást, mint az, hogy milyen a ház, a környéke.

Na igen, a lakásturisták egyre inkább jobban kedvelik a tulajdonosi hirdetéseket, mert az ingatlanértékésítők már egész hamar kiszúrják őket.

Az elmúlt években egy valamit is magára adó lakáspiaci terepen dolgozó ember ki kellett, hogy képezze magát a szélhámosok ellen. Ugyanis megnőtt az esélye találkozni velük az elmúlt években, mint bármikor előtte korábban. Ezért a lakásturisták már nem véletlenül tartanak attól, hogy a különböző értékesítők még akár le is adják egymás között a drótot, hogy újabb lakásturisták a láthatáron, mindenki figyeljen oda a környéken.

Az viszont nem változott, hogy a kevésbé pörgő lakáspiacon jelennek meg leggyakrabban. Tehát olyan lakásokat mennek el megnézni, amit nem lehet gyorsan eladni vagy kiadni.

Az egyik típus azonnal jelentkezik rá, ahogy meghirdetik. Ők az amatőrök, a türelmetlenek, vagy inkább a kezdők ebben, akik nagyon ki vannak éhezve minden kedves szóra. A ravaszabbak szépen kivárnak, listájuk lehet és tudják, hogy mondjuk 2 hónapnál hamarabb nem érdemes elmenni megnézni a hirdetett lakást, közben pedig figyelik a hirdetést. A második hónap viszont már az az idő tud lenni, ahol az eladó nyitottabb minden ajánlatra, van terep a játékra. Ne felejtsük el, hogy pont az nekik benne az egyszerű és olcsó örömforrás, a boldogság, hogy játszathatnak, színészkedhetnek, előadhatják magukat, fontoskodhatnak. Így volt ez most is, ahol legalább már a lakásig kiderült, hogy „több, mint egy éve nézelődnek”, amikor arra a kérdésre válaszoltak, hogy sok lakást néztek-e már. Szóval nem számot mondtak, az túl ciki lett volna, hogy már 50+ vagy ne adj isten már 100+ lakásban jártak, az 1 év kevésbé figyelemfelkeltő. Gondolják ők. A tapasztalt értékesítő tudja, hogy az egy éve „nézelődők” között gyakrabban lehet lakásturistákba szaladni. Nem, nem azt jelenti, hogy ha egy vevő nem talál magának megfelelő lakást egy év alatt, akkor az mindjárt lakásturista.

A lakásturistát a komolytalansága teszi lakásturistává

Hiszen könnyelmű. Tudja mindenki, hogy nem csak szeretethiányosak az emberek, életük végéig szeretetéhségük irányítja őket, de ott van a nagy falat, a felelősségvállalás problémája. Azt már nagyon sok ember nem akar vállalni a döntéseiért. Lakásturistának lenni pont azért jó játék, mert bármit lehet mondani, bármit lehet tenni, valójában nem lesz következménye. Nincs valódi szándék a szavai mögött. Mindegy az, hogy dicséri a lakást, hízeleg benne vagy éppen nagyítóval vizsgál mindent, hogy minden egyes apróságot vagy lényegtelen hibát azonnal felnagyítson. Ha pedig túl is van a lakás megnézésén, már lazán a lakásból eljövet akár az árról beszél. Mindezt játszi könnyedséggel, dobálózik a tízmilliókkal, mivel nincs neki. A gondosan kiválasztott lakásnál mondjuk indítanak egy 15+ % alkuval. Csak úgy bemondják, mint Texas Hold’em az all-in-t. A sokat látott értékesítő ilyenkor szintén nem lesz azonnal támadó. Előre tájékoztatja az eladót, hogy bár megnézték a lakást és még ajánlatot is tettek igen hamar, azért mielőtt válaszolnának rá, kérjék ezt be írásban, legyen nyoma. A szó elszáll, ugye.

A lakásturisták meg nem nagyon szeretnek nyomot hagyni. Pont úgy tűnnek el a színről, mint ahogy feltűnnek.Csend lesz és némaság. Írásba nem fogják adni az ajánlatukat, mert az már számonkérhető, azért már felelősséget kell vállalni, abból akár még bajuk is származhat.

Ebben a történetben is az apuka nagy mellénnyel mondta ki az árat telefonban. Leírni már nem tudta. Az már nem öröm, ott már a lakásturista válhat kiszolgáltatottá. Habár meggondolhatja magát egy vevő bármikor elvileg, csak egy lakásturistának az a játék, hogy nyomok és elkötelezettség nélkül másokkal például alkudozhat, mert addig valakinek tűnhet, kitüntetett figyelmet kaphat, érdekes embernek tarthatják, aki tud hatni másokra. Ha már rá akarnak hatni, ha őt akarják irányítani az már nem tetszik neki. Felelősség és döntéseik következményei nélkül csak a gyerekek és a nagyon idősek fontosak egy társadalomban, a családban, a baráti közösségekben. Sokan vágynak arra a felelősség nélküli és következmények nélküli világra, amiben felnőttek. A lakásturizmus egy beteg, szenvedélybeteg manifesztációja ennek az álmodozásnak.

Így a lakáspiacon, ha pénzről beszélünk, azt csakis írásban tegyük. Aki már az elején írásban nem vállalja a szavait, arról azonnal tudhatjuk, hogy az érdeklődése valójában tárgytalan, ne is pazaroljunk rá egy percnél sem többet.

A homokóránk pereg, mi döntjük el, hogy mivel és kivel töltjük el. Nem vagyunk időmilliomosok, pénzért sem tudunk venni még időt. Tudatosabb lakáspiaci viselkedéssel viszont sok szélhámost pillanatok alatt lapátra tehetünk.

Kép. Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Betonház, téglalakás

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egy panelházban, egy panellakás attól még nem lesz téglalakás, mert kivágjuk azokat a falakat, amit csak tudunk és téglából építjük újjá. Egy téglaházban is kiüthetünk minden téglafalat, amit csak tudunk és betonnal helyettesítjük, ettől mégsem fogják betonlakásnak hívni.

A beton az építőipar nagy barátja

Annyira nagy, hogy a tégla már inkább csak dekorációs elem, mégis téglaháznak nevezünk minden olyan épületet is, amiben bőven a beton van túlsúlyban. Talán itt lenne az ideje a panel és tégla mellett bevezetni a beton jelzőt is, mert az építkezési szokásaink a beton irányába mutatnak erősen. Meg lehet nézni az épülő házakat. Van ahol több, és van ahol viszont kevesebb a tégla építőanyag. Megtalálni meg lehet mindenhol, de egészen elképesztő különbségekben. Vannak házak, amiket szinte kiöntenek betonból, más házakat meg téglából falaznak.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vannak házak, ahol a tégla csak dísz, dekorációs elem

Nincs ma különbség egy házban abban, hogy az mondjuk 80% tégla, vagy csak 20%. Mind a kettőt téglaháznak fogják hívni és a benne lévő ingatlanokat is téglaépítésűnek.

Ebben pedig nem az a kritika, hogy sok a beton vagy kevés a tégla, hanem az, hogy félrevezető mindent téglalakásnak hívni mondjuk csak annál az egyszerű elvnél fogva, mert nem panelházban van.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az épülő új házakban a beton és tégla aránya nagyon különböző lehet

Az új és újszerű lakásokban sokkal több a beton, mint a korábban épült házak lakásaiban. De még manapság sem egyértelmű, hogy mitől tégla egy téglaház és miért nem hívják máshogyan, ha a tégla csak dísznek van benne és nem az a valódi építőanyaga, nem azzal falazzák.

Egy rövid gondolatébresztés ez, amikor a panelházakat pont a sok beton miatt, annak hang és jó hőleadó képességei miatt kritizálják

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nézegethetünk képeket, hogy mennyire beton- vagy téglaház egy új épület

Az új házakban nagyon hasonlóan terjed a hang és ontja magából a hőt a sok beton nyáron. Ezért mondjuk az új építésű lakások klimatizálása ma már kardinális kérdés, nem lehet elmenni mellette szó nélkül. Egy kicsit süt a nap és már „fűt a ház”. Egy lakásfelújítás, képfelfúrás, bármilyen erősebb járású ember, játékos gyerek, fapapucs, magassarkú, családi veszekedés, igazi élmény tud lenni az alsóbb és akár felsőbb szomszédok számára is egy új házban is. Csak mindezt a lakáspiacon elérhető legmagasabb átlagáron az adott környéken, mert téglalakásnak hívják őket, miközben mindenben betonlakások azok, nem sok közük tud lenni sok esetben a téglalakásokhoz. Nagyon itt lenne már az ideje tényleg túllépni a lakáspiaci kliséken és új alapokra helyezni a vele kapcsolatos gondolkodást.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az új lakások árában a beton és tégla arányának nincs szerepe

A sok betonházat hívhatjuk mi még téglának, mert mindent téglának hívunk, ami nem panelház. Csak ez önbecsapás, nagy tévedés és végsősoron az ingatlanok felértékelésének alapja is lehet.

Mert, mi van ha az utókor ráébred arra, hogy a beton az akkor sem lesz tégla, ha évtizedekig úgy hívjuk. A beton az beton marad, annak minden előnyével és hátrányával. A betonházak pedig jelenleg is csak részben jelentik a lakásállomány megújulását. Hiszen nem minden új ház beton. Szóval még az új házak mostani értékelésében sem biztos, hogy helyes figyelmen kívül hagyni, hogy miből és azt, hogyan épül. Az újlakáspiac inkább beton-, mint téglalakásokat jelent, amíg a családi házak piacán meg egyértelműen a tégla az úr. Csak ettől jelenleg még nincsenek álmatlan éjszakáink, kivéve ha kicsit melegebb van és nincs klíma vagy nem működik és a klímás cég több hetes várakozási idővel tud csak kijönni javítani.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Téglaháznak miért hívjuk a betonházakat is?

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az anyagi érdekek árnyékában

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor egy hete végig futott a magyar médiában a Jófogás és a GKI Digital  aktuális lakáspiaci kutatása, eszünkbe jutott az a manapság nagyon divatos kifejezés, hogy az adat az új olaj. Ez csak egy félmondat és bár sokan és sokszor ismétlik mostanában, az idézet többi részét már nem teszik hozzá. Hogy ki mondhatta ki ezt először, abban nincs 100%-os egyetértés. Az viszont biztos, hogy Clive Humby, brit matematikus és a Tesco Clubcard hűségprogramjának a megalkotója, 2006-ban széles nyilvánosság előtt beszélt a digitális adattudomány szerepéről, az adatközpontú jövőről :

“Data is the new oil. It’s valuable, but if unrefined it cannot really be used. It has to be changed into gas, plastic, chemicals, etc to create a valuable entity that drives profitable activity; so must data be broken down, analyzed for it to have value.”

Ezt a gondolatot 2006 óta sem igazán tudta a közvélemény magáévá tenni. Csak annyit értett meg belőle, hogy az adat üzlet. Maga az olaj önmagában nem ér semmit, az abból előállított termékek viszont már piacképesek. Ez biztosítja az olaj folyamatos keresletét és az árát. Az adat is használhatatlan, ha nem finomítják, állítanak elő belőle olyan termékeket és szolgáltatásokat, amiknek már mind van értéke. Az adatközpontú termékek és szolgáltatások folyamatos kereslete adja az adat keresletét és árát. Az olaj kézzelfoghatóbb, meghatározhatóbb, szemben az adattal. Honnan tudható, hogy egy adatnak van értéke, van benne valami, ami másoknak értékes lehet, amiért fizetnek is? Ez teszi igazából érthetetlenné, ködössé és homályossá az adatközpontú jelent és persze jövőt is. Az olajnál egyszerű a képlet. Megtalálják az olajmezőt és kitermelik. Nincs mit gondolkodni rajta, mert az egy jól meghatározott természeti kincs. Maximum a különböző kitermelő megoldásokat kellett hozzá feltalálni. Az adattal az a baj, hogy láthatatlan. Kicsit olyan, mint a levegő. Mindenhol ott van, bárki számára elérhető. Pont az benne a tudomány, hogy ki és mit tud kezdeni vele. A hétköznapokban gyakran keveredik az adat és az információ fogalma. Elhamarkodottan, könnyelműen gondoljuk mindenről, hogy információ a számunkra, amit hallunk, látunk, érzünk, érzékelünk. Valójában ezek csak nyersadatok (=nyersolaj). Ott van az információtechnológia, ami megint helyesen adattechnológia lenne, de jól kifejezi az ambivalens viszonyunkat az adat és az információ összekeveredett, zavaros világával. Az információ, az már a „finomított olaj”, a feldolgozott adat. A feldolgozást, a finomítást, az adatok értelmezését a hétköznapokban mi végezzük. Egész egyszerűen annyit jelent, hogy mit gondolunk azokról az adatokról, amik a rendelkezésünkre állnak. Minden másodpercben érnek minket ingerek, amik mind adatok és ezekből a képességeinknek, tudásunknak, lehetőségeinknek, és persze nem utolsó sorban céljainknak megfelelően hol jól, hol pedig rosszul értelmezett információkat nyerünk.

A hírek, a statisztikák, a leírt vagy elmondott vélemények  is csak adatok.A közös beszélgetések és eszmecserék, a könyvek, minden nyersadat. Csak az számít, hogy mi mit gondolunk róluk.

Az ingatlanpiacon nyersadat dömping van

Egymásnak ellentmondók, semlegesek és egymást erősítők is. Az adatok lehetnek tévesek is, manipuláltak, a hozzájuk fűzött megjegyzések félrevezetők. Az adattal az is baj, hogy nem biztos, hogy tiszta. Főleg azért, mert eleve embereken keresztül jutunk hozzájuk. Az emberek meg természetüknél fogva hazudósak, vagy finomabban kifejezve érdekemberek. A hétköznapokban meg nem véd minket semmi a megtévesztő adatoktól, az érdekemberektől. Ma már hiába van valami leírva, hiába ismétlik a médiában, jól tudjuk azt, hogy könnyedén lehet az még akkoris téves adat. Attól lesz belőle igaz információ, ha feltétel nélkül elhisszük. Akkor lesz belőle hamis információ, ha egyszerűen feltétel nélkül nem hisszük el. Majd akkor történik a finomítás, az adat feldolgozása, ha kételkedve ugyan, de valamilyen adatfeldolgozás során arra jutunk, hogy az hamis vagy igaz, vagy ami még rosszabb, csak féligazság. Az ingatlanpiaci hírek is lehetnek hamisak, hemzseghetnek a téves adatoktól. A mi felelősségünk eldönteni, hogy mit fogadunk el feltétel nélkül, miben kételkedünk, mit utasítunk el azonnal mérlegelés nélkül. Az adat értéke így lehet egyszerre releváns valakinek és teljesen irreleváns másoknak. Az adattudomány lehet végletekig objektív, ha ezzel szemben a hétköznapokban, a való életben teljesen szubjektív a nyersadatok értéke, értelmezése az emberek számára változatlanul saját értékítelüktől függ.

Az adatokkal nem csak úgy lehet visszaélni, hogy mondjuk ellopják őket, hanem úgy is, hogy szándékosan téves adatokat terjesztenek és osztanak meg.

Az adattudomány, az adatközpontú jelen és jövő ezt egyelőre még csak kihívásnak tekinti, nem pedig egy olyan csapdának, amit akár saját maga áshat meg. A hamis adat, lehet akna és lehet sír is. Nagyon egyszerű példa a hirdetési oldalak hirdetési árai, ami alapján ma minden ingatlanpiaci szereplő áraz. Ha kiadó lakásokról van, ha eladó lakásokról beszélünk, vannak adatok, amik alapján információt szerzünk és döntést hozunk. Majd egyre másra jönnek az ellentmondó adatok arról, hogy a hirdetési oldalak árai és a valódi árak között durva ellentmondás van. Majd jön az a hír, hogy lehet nem is lehet minden lakást olyan könnyedén eladni. Ebből egy eladó nem biztos, hogy azt a következtetést vonja le, hogy az ő eladó lakásának az árával gond lehet. Ő szentül meg lehet győződve arról, hogy csak várnia kell. A növekvő értékesítési időt minden eladó hamarabb tolerálja, mint az árcsökkentést. Főleg, ha drasztikusan eltér az a piacképes ártól. Akinek lakása van, de nem eladó, csak szereti tudni, hogy éppen most mennyit ér a lakása, az ő számára meg teljesen semlegesek az ilyen hírek. Mivel ő nem eladó, őt csak a négyzetméterárak érdeklik. Azt kizárja a képletből, hogy hiába számol fejben, a lakása lehet, hogy nem is eladható annyiért. Mivel nem lép piacra, így nem is cáfolja meg senki ezt az elképzelését, így kvázi igaza van, szerinte. Majd jönnek a vevők, akik meg mindjárt önigazolva érzik magukat, mert szerintük minden eladó ingatlan durván túl van árazva. Ebben a felétel nélküli önigazolásban meg abba a hibába is eshetnek a vevők, hogy nem tudják megkülönböztetni a jól és a rosszul árazott ingatlanokat egymástól. Mert a hírek nem arról szólnak, hogy nem lehet eladni semmit. A hírek azt sugallják, hogy kevesebben tudnak eladni, mint amennyien szeretnének, ami azt is jelentheti, hogy kevesebben is tudnak vásárolni, mint ahányan szeretnének. Majd a hírek azt is erősítik, hogy ebben közrejátszik az ingatlanok hibás árazása. Ha egy ingatlan piacképes áron kerül piacra, az megtalálja a vevőjét. A vevők így le is maradhatnak ezekről a lakásokról, mert valószínűleg ezek az ingatlanok kevesebb ideig vannak a piacon, mint a túlárazottak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A grafikonon szándékosan nem szerepel a 100% fontosságú ár, hogy továbbra is azt hitessék el velünk, egy ingatlan piacképessége az elhelyezkedéstől jobban függ, mint az árától!

Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet

Ez lehet egy akna és lehet a sírja is. Egy akna, ha olyan helyzetbe kerül, amit örökre emlegetni fog és tanulópénznek, jó leckének fogja tartani. A sírja is lehet, ha olyan kiszolgáltatott helyzetbe hozza magát, ami miatt az élete kisiklik, olyan pályára kerül, amivel az életét kudarcnak fogja megélni. Az előbbi esetben sokszor helyes adatelemzés történik, a megfelelő tanulságok levonása, a kockázatok realizálása. Az utóbbi esetben gyakran bűnbakot fog keresni a csalódott ember. Rajta kívül mindenki más hibás lesz.

Az ingatlanpiacon a szereplők, attól függően ki milyen célokkal, milyen érdekektől vezérelve van jelen a piacon,  az adatokat úgy torzítja, hamisítja meg. Ez adja az ingatlanpiac kockázatát is. Bár minden fél közös érdeke lenne a kockázatok minimalizálása, pláne a felesleges kockázati tényezők gyártása, de az anyagi érdek erősebben érvényesül rövid távon, mint a józan ész hosszú távon.

A kezdő gondolat, a statisztika alapüzenete, elsődleges nyersadata az, hogy Magyarországon a vevők számára az ingatlan ára a legfontosabb tulajdonsága, de szándékosan nem úgy közli ezt az olvasóval, hogy ez nyilvánvalóan kiderüljön, mert az egyszerűen ma érdekeket sért.

Minden vevőnek, eladónak, és a pálya széléről bekiabálónak azt kellene, hogy jelentse, a magyar ingatlanpiacon egy ingatlan ára és az ingatlan likviditása között nagyon szoros az összefüggés. Egy jó elhelyezkedés még nem tesz likviddé egy ingatlant, ahogy egy relatív rossz elhelyezkedés sem jelenti azt, hogy egy ingatlanra biztosan nincsen vevő.

Lehet ma egy budapesti ingatlan eladhatatlan és egy lakáspiacon nem jegyzett településen egy régi ház meg eladható. Minden inkább csak ár kérdése ma Magyarországon.

Ezt támasztják aló az elmúlt évek lakáspiaci folyamatai, amikor 2016-tól kezdve a likvid lakáspiac eltolódott az alacsonyabb árú ingatlanok felé, a drága lokációkon kívülre. Ez akkor még nem igazán érdekelt senkit, mert rossz hír volt az hirdetési oldalaknak és legalább ennyire rossz hír a drágább területeken működő ingatlan franchisoknak is. Ez egyben azt is jelenti, hogy 2016 óta Budapesten évről évre nem csak eladónak, de hirdetési oldalnak és ingatlan franchisenak sem túl jó lenni, hiszen ezen a területen a lakáspiac beszűkült az elmúlt több mint 2 évben. Erről meg nem szívesen beszélnek azok, akiknek ez érdekeit sérti. Ma mégis a legnagyobb biztonságban talán a budapesti ingatlantulajdonsok érzik a magántulajdonukat, miközben a legkevésbé likvid lakáspiaccal ma Budapest rendelkezik a már kockázatnak is nevezhető árazási szokások miatt.

A jó ár, jó likviditást jelent, a rossz ár meg eladhatatlanná teheti könnyedén az ingatlant elhelyezkedéstől függetlenül

A jó árral és a rossz árral megint az a baj, hogy nem lehet forintra megmondani, mert változik, ahogy a piac változik. Az ingatlanpiacon is a nyersadatokat folyamatosan elemezni kell. A helyes árak tekintetében pláne, ami kihívás minden szereplő számára, főleg az erős szubjektivitás és érdek vezérelt gondolkodás miatt. Olyan hírek nincsenek például, hogy a vevők szerint olcsók a lakások, vagy az eladók szerint túl drágák. Általában ez csak fordítva igaz, mert egy vevőnek minden drága, egy eladónak meg minden olcsó. Viszont, amikor döntést hoz, elad vagy vásárol, a döntését mindig úgy támasztja alá, hogy leggyakrabban jó vagy a legjobb döntést hozta a körülményekhez képest.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlan életünk legnagyobb kompromisszuma, ha elismerjük, ha nem

Ez az optimista szemlélet szintén kapcsolódik ehhez a statisztikához. Gyakori jelenség, hogy a bevállalt, elfogadott kompromisszumokat a vevők egyik fele nem ismeri el. Ha már döntött egy ingatlan mellett, akkor felnagyítja az előnyeit, megmagyarázva ezzel a döntésének okát. A magasabb ár kifizetése az eredeti elképzeléshez képest a vevők egy részének még inkább örömet is okoz, miközben tudható, hogy az ár elfogadása inkább kényszer. Biztosan meg tudja magyarázni, hogy szerinte a magasabb ár milyen plusz előnyt vagy értéket jelent a számára, ha igaz az, ha nem. A vásárlók kudarckerülő és sikerorientált viselkedésére nem biztos, hogy magyarázatot ad az ingatlanpiac dezinformációs problémája. Jóval inkább olyan emberi viselkedésre utal, ahol az ember anyagi érdeke ismételten rövid távon győzedelmeskedik (ilyen pl. a sikerélmény is) a józan ész felett. Hónapokkal, évekkel később már lehet egészen máshogyan látja az adott ingatlanvásárlást. Ilyen helyzet az is, amikor egy eladó nem mindig őszintén beszél az eladó ingatlanáról. Anyagi érdekből egyszerűen nem teheti. A vevő hasonló anyagi érdekből vezérelve csaphatja be saját magát, amikor a vásárlást kompromisszummentesnek éli meg.

Ha az ingatlanpiac szereplői nem őszinték másokkal és sokszor saját magukkal szemben sem, akkor az általuk kialakított kép a lakáspiacról sokkal több kockázatot hordoz, mint gondoljuk. Az adatközpontú jövő nem érheti el célját addig, amíg leküzdhetetlen kihívást jelent számára az egyelőre dominánsabb anyagi érdek, az ember ösztönös egyéni érdekérvényesítő képessége a közösség, például az ingatlanpiac érdeke felett.

Kép: Instagram

Forrás: kamaraonline.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékteremtés, avagy ne csak a szemetet, az ingatlanainkat is hasznosítsuk újra

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Két érdekes gondolat, aminek látszólag semmi közük egymáshoz, vagy talán mégis? Erre keressük ma a választ.

„Az infláció trendjében a belső kereslet erősödése, a béremelkedések hatása továbbra is a vártnál lassabban jelentkezik, elsősorban a lakáspiacon jelentkező kereslet miatt.” – mondta Jobbágy Sándor, a CIB Bank makrogazdasági elemzője a vg.hu-nak, amikor a relatív alacsony infláció okaira keresték a választ az újságban.

A cikk címe Drágán megfizetünk a szenvedélyeinkért, ami elsősorban az alkohol és dohányáruk átlagon felül árnövekedésére utal. Viszont a makrogazdasági elemző gondolata szerint a lakáspiaci árak fékezik a belső fogyasztást, mert a magyarok lakásokra, a lakásviszonyaik javítására spórolnak inkább és nem szórják a pénzt ész nélkül. Ezért a fogyasztás bár nő, nincs mögötte olyan kirobbanó kereslet, ami erősebb inflációhoz vezetne. A gondolat talán egy egész részletes elemzést megérne, mert azt tudjuk, hogy a lakáspiacunk kicsi, évente egy szúk réteg érintett csak az adásvételekben. Ha hosszabb távú döntésként vizsgáljuk a lakáspiac hatását, elsősorban más fogyasztási célok fékjeként, még mindig érdekes lehetne azt látni, hogy a magyar (fogasztói) társadalom egészének fogyasztási szokásait és döntéseit mennyire befolyásolja a lakáspiaci szerepük. Viszont van egy másik érdekes gondolat, amit ezzel most össze szeretnénk kapcsolni, mert ingatlant nem csak venni és eladni lehet, hanem fel is lehet újítani.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújításra várva

Valószínűleg Magyarországon az ingatlanok valamilyen szintű karbantartása, átalakítása, felújítása, modernizálása sokkal több családot érinthet, mint ahányan konkrétan vásárlóként és vevőként jelenhetnek meg a lakáspiacon. Az ingatlanok korszerűsítése vagy egyszerűen csak szinten tartása is áldozatvállalást követel meg az ingatlan tulajdonosától. Felújítás miatt minden bizonnyal vissza lehet venni a fogyasztásból, mindenkinek a maga szintjén persze. Valakinek még az egymilliós forintos felújítás is álom, mások meg egy másik ingatlan árát költik el egy ingatlan életszínvonalának javítására, berendezésére. Közben a Szabályozási féket kap a pazarlás vg.hu cikkben ezzel az érdekes gondolattal találkozhatunk: 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújítás alatt

„Az épületrekonstrukciók során, ideértve a fűtési rendszerek modernizálását is, csaknem kétszer akkora hozzáadott érték keletkezik, mint az új épületek építése során. (A felújítások a teljes építőipari megbízások hozzáadott értékének a 70 százalékát teszik ki.) „

A korszerűtlen magyar ingatlan-állományról nincs mit mondanunk, hiszen közismert:

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Utcakép a gázkonvektorok parapetjei nélkül, a megújuló házakkal

-Ritkán és rosszul tartjuk karban az ingatlanainkat, nem vagyunk jó gazdái.

- A lakáspiacunk egyébként sok szempontból issza is ennek a levét, mert nagyon relatívvá teszi az ingatlanok értékét.

- Nálunk gyakrabban nő az ingatlanok ára, mint a valódi értéke.

- A lakáspiacból nagyon sok pénz hiányzik, mert az ingatlanok tulajdonosai nem költik rá a lakásaikra.

- Amikor viszont el akarják adni az ingatlant, azt úgy értékelik, majd árazzák be, mintha a felújtások, a modernizálások nem maradtak volna el.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanvagyon megőrzése és értékteremtés történik a házak moderizálásaval

Mindeközben kiderül, hogy az ingatlanok korszerűsítése, állandó és folyamatos életszínvonalának az emelése gazdaságilag is hasznosabb, mint új ingatlanok építeni. Nagyobb értéket lehet teremteni felújításokkal, mint ha nulláról építünk fel házakat.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy város egyedi és különleges arcát őrizheti meg az ingatlanvagyon  gondozásával

1. Ha tehát nem új lakásra spórolunk vagy egy teljesen új ház építésére, hanem a mostani otthonunkból szeretnénk kihozni minél többet, vagy venni egy használt ingatlant és azt mai szinten is értelmezhetően élhetővé akarjuk tenni, akkor vagyunk gazdaságilag racionálisabbak.

2. Ha tovább megyünk, és manapság gyakrabban emlegetett termelékenység javítását is fókuszba helyezzük, akkor kiderül, hogy még az építőipar hatékonyságához, érték előállító képességének javításához is jobban hozzájárulhatnak a felújítások, mint az építkezések.

3. A magyar lakóingatlanok felújítása jóval fontosabb kérdés, mint az új lakóingatlanok építése. 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tetőrbépítéssel újjászülető ház

+ Az államnak, a lakáspolitikának a lakásfelújításokat kellene előtérbe helyezni és jóval határozottabban támogatni, mint a lakásépítéseket, mert egyszerűen nagyobb a gazdasági és társadalmi hasznossága.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház lassan, de biztosan alakul át, válik újra élhetővé

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Támadnak az ismétlődő lakáshirdetések

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac” – írtuk A lakáspiac nem hazudik műhelymunkában alig egy hónappal ezelőtt. Ma az első számú hirdetési oldal alátámasztotta mindezt és először az elmúlt évek történetében kifejezte óvatos aggodalmát:

-„A budapesti ingatlantulajdonosok az év első négy hónapjában 8 százalékkal kevesebb lakáshirdetést adtak fel mint egy évvel korábban…”

- „…a feladott hirdetések számának csökkenése mellett a fővárosban a kínálat nem csökkent, ami azt mutatja, hogy több a beragadt, eladatlan lakás a piacon.”

-„az ingatlan.com adatai szerint az ingatlanközvetítők által feladott hirdetések is 5,4 százalékkal csökkent a fővárosban, ez pedig a budapesti lakáspiaci forgalom csökkenését vetítheti előre.”

A hirdetési oldal kínálatát mi is figyelemmel kísérjük, mert a friss kínálat feltűnően hiányzik Budapestről, sőt a kínálat szűkűlését lehet látni. A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók című írásunkban még április elején határozottan felhívtuk a figyelmet újra arra, hogy Budapest nem tükrözi vissza az országos lakáspiac hangulatát. 2016-ban fordult a kocka, amikoris az adásvételek száma elkezdett csökkenni a Fővárosban, nem pedig nőni, mint máshol egész Magyarországon. Márciusban a Napraforgó szindróma írásunkban olyan lakáspiaci monológot adtunk elő egy felvonásban, amiből kiderülhetett, hogy komoly problémák vannak a lakáspiacon, amivel ideje szembe nézni. Március elején Ingatlan, szenvedély, betegek munkában olyan betekintést adtunk az éppen aktuális lakáspiacon gondolkodó befektetők szemszögéből, ami szintén nem mindennapi:

„Látják ezt a hirdetési oldalak, ahonnan sok ezer, akár tízezer hirdetés hiányozhat 2018 márciusában. Érzik ők is és tudják mit is jelent ez. Pont annyira tudatosan viselkednek ilyenkor, mint egy lakásbefektető.

Csak a hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek. Ha stagnál, ha csökken, ha várhatóan csökken a hirdetések és a hirdetők száma, akkor árat kell emelni, hogy a bevételeiket valamilyen szinten tartsák.”

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. február 8-án a hirdetési oldal kínálata, és ami mögötte van

A hirdetési oldalak áremelési hulláma tavasszal előre jelezte, hogy jóval nagyobb bajok vannak a lakáshirdetések piacán, mint azt addig gondoltuk. Ha aggódik a vezető hirdetési oldal, képzeljék el, hogy mennyire aggódhat a többi. A duplikáció, egy eladó vagy kiadó ingatlan hirdetésszámának a sokszorosítása egy lehetséges út. A legnagyobb hirdetési oldalnál ezt látni, ami Budapestet illeti. 2018. február 8-án hibásan elemeztük a számokat. Ezt a képet, most javítva újra közöljük a mai, friss adatokkal kiegészítve.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti családi házak kínálata május 24-én délután 13%-kal kevesebb, mint február 8-án volt

A számok és a hozzájuk fűzött megjegyzések önmagukért beszélnek. Ma Budapesten csökken a kínálat, de egyre kevesebb lakást és házat egyre többen és többször hirdetnek a vezető hirdetési oldalon. Ha ehhez még azt is hozzá vesszük, hogy csökken a friss hirdetések száma, akkor ez tényleg semmi jót nem vetít előre. A vezető hirdetési oldal tehát nem véletlenül emelt árat, ahogy ezt tudni lehetett már március elején is. 

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egyre kevesebb budapesti társasházi lakást egyre többen és egyre többször hirdetnek a lakáshirdetési portálon

Az viszont téves állítás, hogy Budapesten a kínálat nem csökkent volna. Dehogynem csökkent és 2018-ban ez trendé is válhat, ami erősíti azt a félelmet, hogy a budapesti adásvételek száma 2016-tól kezvde megállíthatatlanul csökken és ebben nem várható fordulat 2018-ban sem.

Csak emlékeinkben élnek a számok, hogy 2016-ban a hirdetési oldalon kb. 45 ezer egyedi társasházi lakást hirdettek, kb. 60 ezer hirdetésben Budapesten. Tehát 25%-os volt a duplikáció akkor. Ma meg már majdnem kétszer annyi az ismétlődő hirdetések száma, de fele annyi az egyedi eladó társasházi lakás. 2018 májusában a vezető lakáshirdetési oldalon minden Budapesten eladó társasházi lakást kétszer hirdetnek. Szörnyű ezt látni és még szörnyűbb ezt tudomásul venni, hogy erre felé halad a piac…a hirdetések harca tovább folytatódik.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a vevők, már az eladó lakások és házak száma is csökken Budapesten

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első 24 óra

ingatlanmarketing lakáshirdetés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetésnek nincsenek szabályai, de vannak rossz megszokások, amikről nehezen tudunk leszokni. Ha Magyarország egymillió alkoholista és több millió túlsúlyos ember országa, akkor mit mondhatnánk az eladókról, akik nehezen, egyre nehezebben értenek szót a vásárlókkal! Hogy mi köze az alkoholproblémáknak vagy a rossz evési/étkezési szokásainknak az eladókhoz? Annyit ihatunk, amennyit akarunk. Nincs tiltva. Árulják minden utcasarkon. Ha jó a kedvünk , azért iszunk. Ha rossz, akkor meg azért. Amúgy is napi egy-két pohár az meg nem is árt. Akkor megihatjuk azt akár egyszerre is, hetente egy alkalommal, az sem árthat. Szabályok nélküli ivásról beszélhetünk, ahol semmi nem szab határt, csak mi magunk. Így van ez az evéssel is. Krumpli, rizs, tészta és kenyér, ha van hozzá, akkor attól már jól is tudunk lakni. Túl is esszük magunkat könnyedén, egészen diszkomfortosra, mert az az utolsó néhány falat még belefér. Abban sincsen határ. Jó magyar szokás szerint tukmáljuk is az ételt és italt, pedig elkerülhető betegségekhez és korai halálhoz vezethet mind a kettő túlfogyasztása. Mivel nem tiltja semmi, enni és inni is bizonyos szempontból jól esik, ezért megint csak rajtunk múlik, a hozzáállásunkon, a tudatosságunkon, hogy mikor és hol mondunk valamire nemet vagy mennyire ártunk saját magunknak.

Egy ingatlan értékesítése előtt szintén nehéz megállni, hogy ne essünk transzba és ne kövessük el azt a hibát, amit általában egy hirtelen lakásárfüggő eladó elkövethet

Ismerős az a helyzet, hogy meghatározunk egy maximum hirdetési árat és egy árat, ami alatt biztosan nem adjuk el a lakásunkat mielőtt meghirdetjük? És az, hogy utána ezen változtatni kell, mert valahogy mindenki jelentkezik a hirdetésre csak vevő nem? Az ingatlanközvetítők ilyenkor fontos szerepet töltenek be, mert a hirdetők tényleg azt hihetik miattuk, hogy a hirdetésük kiváló, arra majd jönnek a vevők is, csak ez idő kérdése. 

Mikor lehet tényleg magabiztos egy eladó, hogy jó a hirdetés, jó az ár?

Van erre szabály? Szabály nincs, de a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy egy jó hirdetésre, egy eladható lakásra kb. a hirdetés feladását követő 12-24 órán belül érdeklődők fognak jelentkezni. Ha nem jelentkeznek rá, akkor az eladó nem lehet magabiztos. Azért fontos az első egy nap, mert egy új, friss hirdetésre, az aktuálisan, éppen kereső potenciális vevők csapnak le azonnal. Ha őket nem érdekli a mi új lakáshirdetésünk, akkor valamit nagyon elrontottunk vagy a lakásunk nem is igazán piacképes. Nem is olyan könnyű eldönteni, hogy mitől piacképes egy lakás és mitől nem. Ha még ingatlanközvetítők sem jelentkeznek a hirdetésünkre, akkor tényleg nagy lehet a baj.

Az első 24 óra vízválasztó tud lenni egy lakáshirdetés életében

Azt hiszik ez csak az olcsóbb ingatlanokra igaz? Nem, egyáltalán nem. Egy drágább ingatlan hirdetésére is, ha az megfelelő, akkor az aktuális kereslet felveszi velünk a kapcsolatot és el akar jönni megnézni. Ha jó a hirdetés, akkor a/az feladása/aktiválása után 1 nappal már néhány vevőnek ott kell majd sétálnia az eladó lakásunkban. Meglepő? Azoknak, akik lakásárfüggők, akik egy hirdetési oldalon megkeresik a lehető legnagyobb aktuális négyzetméterárat és annak alapján árazzák be a lakásukat, hogy az övék se lógjon ki a sorból.

Az egymásnak hirdető eladók kora már régóta leáldozóban van. A vevőknek hirdetni meg először olyan érzés, mint ha adásvételi áron hirdetnénk a lakásunkat.

Közben mi tiltja, mi szabályozza, hogy ne legyen olyan nagy különbség a hirdetési és értékesítési ár között?

Alkudni tényleg jó? Alkudni tényleg van értelme?

Tipikusan rossz hozzáállás, hogy a vevők „úgy is szeretnek alkudozni”, ezért bármennyiért hirdethetem, még örömet is okozhatok nekik. A valóságban meg a vevők öröme ott kezdődik, hogy jelentkeznek egy hirdetésre és felveszik velünk a kapcsolatot. Ha olyan hirdetést és olyan árat látnak, amiből arra következtethetnek, hogy ez még alku nélkül vagy egészen minimális, jelképes alkuval,  meg pláne jó vételnek tűnik.

A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!

A lakások árazására nincs szabály, ránk van bízva. Ha eladók vagyunk, az árat mi határozzuk meg. Ez a szabadság nagy felelősség is. Mi alapján döntünk az árról, arra sincs szabály. Ráérős, öntelt szerencsevadászoknak nézik a vevők az őket nem tisztelő eladókat. Ezt a tudtukra is hozzák azzal, hogy nem is jelentkeznek a hirdetésükre:

Az eladók meg kifordulnak önmagukból, furcsa elméleteket gyártanak, hogy miért nem tudnak eladni, aztán kínjukban ilyenkor rohannak az ingatlközvetítőkhöz,  egy tucathoz is, ha nem többhöz, attól függően mennyire lesznek kétségbeesettek a saját kudarcuktól.

Egy lakás értékesítését az első 1 nap után meg lehet mondani, hogy mennyire lesz sikeres vagy nem

Az első egy napban, ha már legalább egy érdeklődő meg is nézi a lakást, akkor a hirdetési árhoz nem kell nyúlni és biztosak lehetünk benne, hogy semmi más dolgunk nincs, mint a lakást szépen, rendezetten, tisztán és illatosan tartani, mert bármelyik érdeklődő az a vevő lehet, akit annyira keresünk.

Ha jó a hirdetés - az első 24 óra tapasztalata után -  már csak azzal kell foglalkoznunk, hogy az eladó lakásunk a legjobb arcát mutassa minden bemutatás előtt.

A hirdetési árunk és a végső ár között, amit a vevő átutal nekünk, meg lehet, hogy nem is nagyon lesz különbség. Nagyságrendekkel nagyobb különbség meg pláne nem lesz, így szabadon és teljes örömmel mutathatjuk be az eladó lakásunkat minden kedves érdeklődőnek. Egy nap után tényleg gyorsan kiderül, hogy egy lakást csak hirdetünk, vagy tényleg el fogunk adni. Ez sem szabály, ez is csak hozzáállás kérdése, azé a tudatosságé, hogy nemet tudunk mondani az irreális hirdetési árakra, a sokat akaró szarkák világára, arra a lakáspiacra, amitől nekünk eladónak is hányingerünk lesz, ha ránézünk. Egy eladó lakás esetében is fokozottan igaz, hogy az igazság szimpatikussá teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásvásárlás  - Szerelem vagy testi vágy?

lakásvásárlás lakásárak ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlást nagyon racionális és tudatos döntésnek tartjuk. A legtöbb félreértés és gyakorlatilag téves feltételezésünk a lakáspiacról pont ebből a hozzáállásból fakad. Egy vevő biztosan sokszor átgondolja, hogy mit akar, keres, kutat, hogy a számára a legjobb döntést hozza – mondhatná az utca embere. Egy vevő nem engedheti meg magának azt, hogy elragadják az érzelmei vagy kényszerpályára kerüljön.

Vagy talán mégis?

Tesszük fel a kérdést ma, amikor a lakásárak és vevők kapcsolatáról beszélgetünk és gondolkodunk hangosan:

El tudják azt képzelni, hogy a vevők döntéseihez semmi köze sincs a lakásárakhoz? Bele tudnak abba gondolni, hogy egy lakás vásárlásához megfelelő anyagi háttérre, vagyonra van csak szükség, illetve valódi szándékra, hogy vásároljunk, semmi másra?

Ha azt mondjuk, hogy a lakásárak miatt nem tudunk vásárolni, akkor valójában azt állítjuk, hogy nem megfelelő az anyagi hátterünk és nincs elegendő mozgósítható vagyonunk lakásvásárláshoz.

Milyen szemtelen és sértő kijelentésnek hangzik mások zsebében turkálni, de a lakásvásárlás ezt jelenti, a zsebünkben turkálást

Igen, tudjuk, a lakáspiac kegyetlenül őszinte világ, még akkor is, amikor azt várjuk el tőle, hogy hazudjon még nekünk:

A lakásárak növekedésével - ha az anyagi jólétünk, a vagyonunk, nem tart lépést - akkor elveszítjük a lehetőségét a lakásvásárlásnak. Ettől még a lakáspiac nem dől össze, nem fog megállni. Olyan vevők tartják életben, akiknek viszont adott az az anyagi biztonság, amiért vevők tudnak maradni adott lakásárak mellett.

Itt meg is tudunk különböztetni két típusú vevőt, ha sarkítani, egyszerűsíteni szeretnénk a kérdést, és közben rávilágítani a vevők anyagi helyzetének fontosságára.

1. Az egyik vevő olyan ember, aki úgy tud lakást vásárolni, hogy az az anyagi jólétét nem különösebben befolyásolja. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal jobb anyagi helyzetben él, mint ami az ingatlanvásárláshoz szükséges.

Ők azok a vevők, akiknél nem pénzkérdés a lakásvásárlás, hanem szükséglet.

Valamiért szükségük van egy lakóingatlanra. Most éppen nyaralót akar a Balatonnál, mert az a divat. Vagy csak egy új építésű lakást akar,  hirtelen ötlettől vezérelve, mert jó benyomást keltett benne egy társasház reklámja. Majd eladja, akár még veszteség árán is, amikor megint megunja, vagy hasznosítja, még ő maga sem tudja mi lesz vele. Valahogy ezt az embert az aktuális érzelmei jobban befolyásolják, mint a kiszámítható jövő tervezése.  Közéjük tartoznak például olyanok is, akiket valamilyen „megmagyarázhatóbb” érzelem vezérel, hogy vesznek „még egy” lakást a gyereknek, az unokának, „csak úgy”, mert a pénzének egy részét el akarja költeni, de úgy, hogy közben a pénzét nem hülyeségekre szórja el.

A lakásvásárlás olyan pénzköltés, ahol azt érezhetjük, hogy a pénzünk nem tűnt el, csak átalakult.

Ez ennek az egésznek a varázsa és így szűnik meg létezni, veszti értelmét az értelem. Akár jó vagy rossz döntés egy lakásvásárlás, nem nagyon érdekel minket, mert a pénzünk helyett lakásunk van belőle. Lényeges, hogy legyen pénzünk, amit el tudunk ilyesmire költeni. Ha nincs elég, akkor legyünk annyira hitelképesek, hogy a különbséget a bank meg tudja hitelezni.

Ha pénz van rá, a lakásárak egy vevőt nem állítanak meg.

2. Azt, hogy akarjuk, vágyunk rá, minden porcikánk és érzékszervünk erre összpontosít, ez motiválja azt a vásárlót is, akinek a lakásvásárlás áldozatvállalást jelent. Nála már egy lakás megvásárlása komoly hatással lehet a jövőjére.

Bármilyen irracionálisan is hangzik, ha meg van a lehetősége a vásárlásra, tehát a lakásvásárlás finanszírozható egy másik lakás eladásával, hitellel, barátok és család segítségével, mindegy hogyan, csak pénz legyen, akkor vásárolni fog aktuális piaci árak mértékétől teljesen függetlenül.

Ettől értelmetlen minden olyan kérdés, amit szeretnek feltenni „jópofa újságírók”, hogy ilyen árakon is van-e értelme lakást venni.

A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink 

Nem is szabad meglepődni azon, hogy a lakásárak növekedési időszakában történik sok adásvétel és nem akkor, amikor valamiért úgy tűnik, hogy a leges legracionálisabb lakást venni. Ez csak azoknak tűnhet ellentmondásnak, akik szerint a lakásvásárlást a lakásárak befolyásoljak. Nincsenek ok-okozati összefüggésben a lakásárak a vevők döntéseivel. Foglalkoztunk már ezzel a logikai kapcsolattal, hogy miért nincs olyan, hogy elhalasztott lakásvásárlás  például. Ha van valami, amit nem tudunk és nem is akarunk elhalasztani - inkább hozzuk annyira előre, amennyire csak tudjuk -  akkor az pont a lakásvásárlás.

Ha van rá pénzünk és szükségünk van egy másik lakásra, akkor „azonnal” vásárolni fogunk. Nem halasztunk el semmit, legyen akármilyen a lakáspiac.

Az anyagi lehetőségeink gátat szabhatnak nekünk a lakásvásárlásban és persze a szükségleteink. Nem vásárol valaki lakást attól, mert megteheti, de közben nem vágyik rá. A vágy még pusztán kevés a lakásvásárláshoz. Álmodozni lehet, nézegetni a lakáshirdetéseket, beszélni róla, hogy de jó lenne egy nagyobb lakás, egy másik környéken élni, házat építeni, gyereknek egy kis kuckó a továbbtanulás miatt, stb. A vágy az nem egyenlő a valódi szándékkal, azzal, hogy erre valójában képesek is vagyunk. A lakásvásárlás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma – mondogatjuk gyakran. Keveseknek adatik meg, hogy mindig ott és úgy éljenek, ahol és amibe titkon annyira vágynak. Az anyagi lehetőségeink szűkösek, korlátosak. Könnyebb elmenni különleges nyaralásra, akár egy évben többször is. Még könnyebb úgy öltözködni, olyan tárgyakat birtokolni, amivel többnek mutathatjuk magunkat, mint amik valójában vagyunk. Na igen, és ott van az autó. Egy magyar először életében sokszor egy autót vesz, majd jön a saját lakás és ritkán van az, hogy fordított lenne ez a sorrend. A saját autóval, azzal, hogy mindig egy drágábbat, kívülre kicsit többet mutatót veszünk, még nem tudjuk kompenzálni azt, hogy saját ingatlanban szinte mindig olyanban élünk, „amire futja”. Ha nem futja jobbra, akkor nem elhalasztott keresletről beszélünk, hanem egy adott élethelyzetről.

A jobb lakás vágya egész életünket meghatározza

Mi magyarok nem költözünk túl sokat, nem adjuk és vesszük a lakásainkat túl gyakran, a lakáspiacunk ehhez mérten nem is túl nagy. Még ha lenne is kedvünk vásárolni, pénzünk nincs rá, hogy könnyedén szinteket lépjünk a lakáspiacon.

Az is egy érdekes lakáspiaci jelenség, hogy a lakásárak növekedésével már azt hisszük - hogy mi, mint lakástulajdonos azonnal szintet léptünk - a saját lakásunk, amit birtoklunk, ami csak a miénk, többet ér minden értelemben.

Ez az  önbecsapás - amivel sok lakástulajdonos tudja magát nyugtatni - és már csak attól boldog, hogy a lakásárak nőnek.

Az életszínvonaluk ára nőtt csak meg, nem az életszínvonaluk. Ha jobb életszínvonalra vágynak, azt csak magasabb áron tudják elérni, amire egyes ingatlantulajdonosok képesek most vagy képesek lesznek később, mások viszont nem.

Ismét visszakanyarodunk az anyagi háttér, a jövedelmi viszonyok megkerülhetetlen kérdéséhez, és ahhoz a leegyszerűsített két típusú lakásvásárlóhoz, akik közül az egyiknek meg sem kottyan egy lakásvásárlás, a másiknak viszont akár élet-halál harc is tud lenni. Lehet, hogy van ingatlanunk, aminek az ára szépen megnőtt, jó áron el tudnánk adni, de közben nincs mögöttünk megtakarítás, nincs komoly havi jövedelem, akkor minimalizálódnak az esélyei a drágább ingatlanba költözésnek, az életszínvonal emelésnek. Ilyenkor fordul elő, hogy „kényszerből” keresik a vásárlók azt a kompromisszumot, amitől magasabb életszínvonalat kínáló ingatlanba költöznek, de alacsonyabban árazott környéken, valahol érvényesítve a meglévő (ingatlan)vagyonuk ár/értékét. A lakásvagyon egy olyan vagyon, amitől még nem biztos, hogy gazdagabbak vagyunk, mert nő az ára. Konzerválhat is minket egy bizonyos szinten, amiből a kitörést nem a lakásárak változása jelenti.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, ,mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nem hazudik

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A KSH 2017-es évet először értékelő jelentése a mai napon jelent meg. Megerősítette, amit eddig is tudtunk, azt, hogy 2017 a lakáspiaci forgalomban a stagnálásról szól. Minimális növekedéssel számol a KSH, ami a lakáspiaci kereslet fékeződését jelenti. Ha rákattintanak a linkre, olvasható sok érdekes apró részlet, amit nem szeretnénk megismételni. Továbbra is heterogén a magyar lakáspiac és a budapesti is. Aki azt hiszi, hogy ami igaz a „szomszéd lakásra” az igaz a saját lakására is, az nagyot téved.

A magyar lakáspiacon nem minden lakás eladható, a mai lakásárakon!

Még egyszer megismételjük, hogy azok is megértsék, akik a lakásukat fejben már többször eladták, ott érzik a lakásuk árát a zsebükben, annak ellenére, hogy ha van valami bizonytalan az egész magyar lakáspiacban, akkor az a kereslet. Az a lakás eladható, amit meg akarnak venni.

Honnan tudhatjuk, hogy a mi lakásunk ilyen?

Úgy, hogy meghirdetjük eladásra és kiderül, hogy mit szólnak hozzá a vevők. A mi (eladó) véleményünk nem számít!

Az ingatlanközvetítők mindig nagyon lelkesek tudnak lenni a friss kínálattal szembe, ők fűt-fát beígérnek, a magyar lakáspiac szuperhősei tudnak lenni, csak hogy hirdethessék a lakást. A lakás eladása már egy teljesen más kérdés.

2017 a lakáspiacon egyetlen egy üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy hiába lépünk eladóként a piacra, hiába lesznek nagyok az elvárásaink, hogy a mi lakásunk már akár kétszer többet is ér, mint amennyiért vettük, könnyen lehet, hogy ezzel az érzésünkkel egyedül maradunk.

A lakásárak nőnek és egyelőre abba az irányba is mutatnak, bár a fékre léptek és nem a gázra. A lakáspiac pedig a végletekig hiperérzékeny, amiért mi most olyan grafikonokkal készültünk, amivel kontextusba helyezhető a magyar lakáspiac. Első pillantásra szembe tűnő, hogy sok beszédnek sok az alja. Hiába az az érzésünk, hogy óriási eufória van a lakáspiacon, ez inkább csak illúzió. Ezt az illúziót médiának hívják.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacon sem eszik olyan forrón a kását!

Az információ ma sokkal gyorsabban terjed, mint 10 éve. Ömlik ránk másodpercenként, ha akarjuk, ha nem.

A főcímek maradnak meg bennünk, olyan információmorzsák, amik számunkra fontosak. Ilyen egyik megunhatatlan morzsa a lakásárak. Pedig a lakáspiaci forgalomhoz képest az mindig másodlagos.

Ezért lehetséges az, hogy az magyar fővárost nem a legkockázatosabb lakáspiacnak gondoljuk ma Magyarországon, hanem a legkiszámíthatóbbnak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac

Ebben nagy szerepe van annak, hogy a budapesti lakásárak mindent felülírnak. Ezért külön készítettünk először egy szemléletes ábrát, hogy sem a használt és sem az új építésű lakások adásvétele nem bizalomgerjesztő Budapesten:

- 2016-os adatokhoz képest, tehát az egy évvel ezelőtti KSH jelentéshez képest, a használt lakások adásvétele 6%-kal elmarad, amíg az új építésű lakások adásvétele stagnál.

- Egyelőre még az is városi legendának tűnik, hogy az új építésű lakások piaca Budapesten erős lenne.

- Sokat remélnek 2018-tól a piaci szereplők. Csak mi meg szeretnénk emlékeztetni mindenkit, hogy 2016-tól és 2017-től is sokat vártak még minden év tavaszán.

- A használt lakások piaca pedig óriási dominanciával bír Magyarországon és azon belül Budapesten is.

- Ha a használt lakások adásvételi száma tovább csökken, akkor az azt jelenti, hogy Budapesten az átlagos lakásárak növekedése komoly falba ütközhet.

- 2017. I. negyedévéhez képest már alig változó árakról beszélhetünk a KSH szerint. 405 ezer Ft/m2 árról 2017 év elejétől 415 ezer Ft/m2 ár lett kimutatva. Nem véletlen ez a lassulás.

- Ha megnézzük, hogy 2007-ben kb. 24%-kal voltak drágábbak Budapesten az új építésű lakások a használt lakásoknál, addig ez 2017-ben 18%-ra csökkent.

- A használt lakások drágulása Budapesten dinamikusabb volt 2007-2017 között, mint az új lakások árának növekedése.

- Ez azt is jelentheti a laikusok számára, hogy inkább az új építésű lakások árában van nagyobb növekedési potenciál.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a vevők fogynak, de a lakásárak nőnek!

2018 sok kérdőjelet tartalmaz, amire mi most április végén úgy világítunk rá, ahogy azt tőlünk megszokhatták. Az igazság fáj, ismételjük néha magunknak és másoknak, de ideje lenne talán levenni a napszemüveget a lakáspiacon, mert nem süt a nap, felhős az ég. Egyre cikibb, aki napellenzőben és megalapozatlan optimizmussal beszél a lakáspiacról 2018-ban. A lakáspiac nem hazudik, akkor sem, ha mi közben hazudunk saját magunknak és másnak az "igazságról".

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Sokan és sokat beszélnek a lakásárakról, mégsem mondanak róla semmit. Még ők is jól el vannak azzal a tudattal, hogy négyzetméter árak sosem látott magasságokban vannak. Ez pont elég „boldogsághoz”, ahhoz, mint ha a lakáspiacon az elmúlt években a lakásárak növekedésén kívül nem történt volna semmi. Pedig történt, nem is akár mi. Ezt szépen mutatja a KSH lakásárindexe. Pár napja frissült és a még mindig nem végleges 2017-es árindex változásokat nézhetjük meg közelebbről. Az év elején néztünk rá utoljára, amikor finoman megjegyeztük:

„Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként.”

Szinte mindenki boldog, aki vásárolt ebben a 4 évben, magabiztossá teszi a tudat, hogy jól döntöttek, a lakásárak nőnek. Minél előbb vásároltak, annál boldogabbak. Jó döntést hoztak – mondják – nem volt érdemes kivárni, időben léptek.

A lakásárak szempontjából nem csak az irány a fontos

Mint mindennél, itt is vannak minőségi tényezők – az egyszerűség és érthetőség kedvéért nevezzük így. Az, hogy nőnek a lakásárak még kevés információ a boldogsághoz.Persze ennél többet ritkán hallani. A lakásárak változása mögött a minőségi változások rejtve tudnak maradni Ez az, amit most, a KSH első, a teljes 2017-es évet átfogó, de még nem végleges árindexeivel tudunk  már egyben  és együtt is nézni. A végleges adatokra még sokat kell várni, 4 hónapot. Addig viszont nézzük meg, hogy a lakásárak minőségi változása milyen jól kiolvasható.

A felső grafikon mutatja a tipikus információkat, amit ma már illik tudni. A gyors és mindent felforgató lakásárnövekedés 2016 elejéig sok embert összezavart. Nem csak az árak nőttek, de közben az adásvételek száma is 2013 után (88 700 db), 2014-ben (113 800 db) és 2015-ben (134 100 db) is dinamikusan nőtt. 2016-ra magabiztosan a lakáspiac hangos emberei 150-160 ezer közé becsülték adásvételek számát. Ma már tudjuk, hogy ettől elmaradt, mert „csak” 146 300 db) adásvétel történt. Alig kevesebb, mondhatnánk, dee ez a "kevés", most sokkal több annál, mint elsőre gondolnánk.

A felső grafikon jól mutatja, hogy a lakásárak növekedései üteme is változott, amikor megkezdődött a lakáspiaci forgalomnövekedés lassulása. Amíg rakétaként száguldott a piac a teljes árváltozás volt a nagyobb. Ahogy elérte a csúcsot az árnövekedés üteme – láthatóan 2015 július – 2016 március időszak 9 hónapjában – gyakorlatilag minden megváltozott, ami előtte igaz volt.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak egységes/átlagos növekedése, nem jelenti azt, hogy a lakáspiac maga egységes és változatlan lenne

2015 nem csak ezért érdekes év még. A KSH is észrevette, hogy a 2008 utáni magyar lakáspiac történetében egy fordulópont is ez az év. Ki is nevezték bázis évnek. Korábban 2010-hez viszonyítottak. 2015-ben lett magasabb a tiszta árváltozás a teljes árváltozásnál, ami azt is jelenti, hogy a teljes árváltozás csúcspontja is ebben az évben volt, majd rögtön 2015 után a legmagasabb tiszta árváltozást is elérte a magyar lakáspiac 2016 első negyedévében.

Kifutotta magát a lakáspiac, új szintre emelte magát 2015 végére, ami  új dimenziót jelent a magyar lakásárakban

Ehhez kellettek vevők is, nem szabad elfelejteni, akik nélkül mindez nem sikerült volna. A mostani tulajdonosok egy részének, közel 337 ezer embernek – aki 2013 és 2015 között vásároltak – egy igen szűk kisebbségnek köszönhető mindez:

Ők alapozták meg az árnövekedést, akik miatt  a lakáspiac talpra állt. Vannak, akik szerint jócskán a fejük fölé nőttek, mások szerint meg a lakásáraknak az a dolguk, hogy nőjenek.

Ha elad magasabb áron, de vesz magasabb áron, akkor ő ettől nem lesz annyira boldog. Sőt, jobban érdekli, hogy el tudjon adni olyan áron, amilyen áron utána normálisan vásárolni is tud. A lakásárak ilyen relatív, semleges értelmezése nem elhanyagolható hozzáállás, amikor a lakásárak növekedéséről beszélünk.

Közben viszont a második grafikon már mutatja a 2015 utáni magyar lakáspiac minőségi változásait is:

- 2013 és 2015 között, a 337 ezer vásárló jelentős része Budapesten és a Megyeszékhelyeken vásárolt.

- 2016-ben, pontosan az új szintű nagyvárosi lakásárak miatt, a vásárlók jelentős része, a többsége, a kisebb városok és települések felé fordult, ott költötte el a pénzét. Ez nem csökkentette a nagyvárosok lakásárait.

Már beszéltünk róla, hogy a nagyvárosok lakáspiacát az egész ország lakáspiaci hangulata határozza meg:

- Attól, hogy a vevők elfordultak a nagyvárosoktól, kevesebben kötöttek adásvételi szerződést ott ingatlanokra, az nem ellentmondás.

- Nem is tudják, hogy mindazok, akik 2016-tól kezdve új otthonukat kisebb településeken találták meg, ők járultak hozzá igazán a nagyvárosi lakásárak további növekedéséhez.

Az adásvételek számában megfigyelhető lassulásáért, a nagyvárosokban elmaradó keresletet, annak hiányát lehet okolni

Nem egyedi eset, történt már ilyen a magyar lakáspiacon. A „vidéki” lakáspiacnak sokat köszönhetnek a magyar nagyvárosok, és ez igaz fordítva is. Sok vásárló pont azért fordul a kisebb települések felé, mert többet ér a pénze, amit egy nagyvárosi lakás értékesítéséből szerez ilyen lakáspiaci hangulatban. De tudjuk azt is, hogy ilyen időszakban, az állami támogatások is többet érnek „vidéken”, mint a magyar nagyvárosokban. Nagyon fontos minőségi különbséget és minőségváltozást jelent, ami ma már élesen kettéválasztja a 2015 végéig látható és a 2016-tól tapasztalható lakáspiaci folyamatokat. A lakásárak növekedése tart, miközben a nagyvárosi lakások kereslethiánytól szenvedhetnek, ami állandósuló adásvételszámot jelenthet 2017 után 2018-ban is. Valamiféle kisebb csodára lenne szükség 2019-ben, hogy a lakásárak növekedése ne csak egyszámjegyű legyen, hanem továbbra is említésre méltó maradjon. Ha már nem lehet majd beszélni a lakásárakról, akkor mi lesz a téma a lakáspiacon?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékbecslés magyarul

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Vettünk már részt értékbecslésen akár vevőként, eladóként, bérlőként? Mint egy ingatlanértékesítő, megjön, körbefotóz mindent először. Kezdi a házzal, a környezetével, utcaképpel, majd az egész házról külső és belső képeket készít, minden szögből. Ezután körbefotózza a lakást is, mint ha hirdetni szeretné. Az első meglepetés akkor érheti a szemlélődőt, amikor a mérőórákat is fotózni kezdi. Ebből tudja majd az értékbecslő, hogy milyen szolgáltatások vannak a házban, a lakásban. Meg azt is tudni fogja, hogy hol vannak az órák. Ezek rizikófaktort is jelentenek, akár későbbi tartozásfelhalmozás/szolgáltatás kikapcsolás miatt is jobb tudni, hogy egy lakásnál milyen rezsitartozásokkal lehet számolni. Ha mindent lefotózott, akkor alaprajzot készít, ha nem kap készen egyet. Ebben is nagyon hasonlít egy ingatlanértékesítőre. Mér, méricskél, skiccet készít. Ezen kívül kér másolatot az energetikai tanúsítványból is.

Majd jönnek a szokásos kérdések, hogy a ház mikor épült, mikor lett felújítva – ha ez kérdés lehet – illetve a lakásról is szintén megkérdezi, hogy mikor volt utoljára felújítva. A felújítás itt most egy nagyon általános fogalom, mert az a fontos számára, hogy aktuális életszínvonala a lakásnak körülbelül mikorra vezethető vissza. Több lakást ugyanis csak szinten tartanak, festegetik, kipfozzák, de valódi, minden értelemben nem tekinhetőek felújítottnak. Vannak olyan 10 éve felújított lakások, amik még ma is elmennének „frissen felújítottnak”, mások meg már akkor elavultak voltak, amikor felújították őket.

A magyar otthonok többsége meg nem korszerű és ezt tudják az értékbecslők is, pont ezért kíváncsiskodnak

Még a hozzáállásból is tud információkhoz jutni az értékbecslő. Ártatlan kérdések ezek, ahol kiderülhet, hogy az ingatlan tulajdonosa (eladó) vagy a leendő tulajdonosa (vevő) mennyire tervezi az ingatlana korszerűsítését, mennyire van tisztában annak esetleges műszaki hiányosságaival. Érdekes azt látni és hallani, amikor akár a vevő akár az eladó mindent úgy ad elő az értékbecslőnek, mint ha a lakás 100%-os állapotban lenne, pedig nincs abban. Ezt az értékbecslő levágja, nem mondja ki, csendben tudomásul veszi. De nem burkolódzik a csendbe, mert egy kérdést szintén mindig feltesz a végén. Fotózott, mért, rajzolt, energetikai tanúsítványt kapott, de kérni fogja társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat másolatát is. Ebből lehet további kockázati tényezőket megtudni, például azt, hogy van-e a társasházi tulajdonosoknak elővásárlási joguk, esetleg azt, hogy milyen jogszerű lakáshasznosítási tiltások/korlátozások vannak a társasházban.

Ne felejtsük el sosem, hogy az ingatlan értékét befolyásolja az, hogy mire és hogyan hasznosítható, még akkor is, ha azt nem hasznosításra vásárolják, hanem saját otthonnak

Egyik manapság divatos ilyen tiltás az egyéb szálláshely-szolgáltatás (AirBnB) tiltása. De van olyan is, amikor irodáknak kiadott lakások közös költsége a duplája a többi lakáshoz képest. De olyan ház is van, ahol minden albérlet után a tulajdonosoknak plusz közös költséget kell fizetni, mert úgy döntött a társasház. Ezek után az értékbecslő udvariasan megköszöni a türelmet és az időt, elköszön és elmegy.

Hogy mikor találkozhatunk vevőként, eladóként, bérlőként értékbecslővel?

Olyan adásvételeknél, ahol a vevő hitelre vásáról. Ha az eladó vevője hiteles, akkor a bank értékbecslést fog kérni. Ha a lakás közben ki van adva, akkor bérlőként nem csak a leendő új tulajdonossal találkozunk akár többször is, hanem minimum egy értékbecslővel is. Így eljutottunk a mai témánkhoz, mert aki eddig elolvasta, az mindent tudhat hogyan történik az értékbecslés külső szemmel nézve. Viszont milyen érdekes, hogy mindig csak a bank kér értékbecslést. Vannak kivételek, de sem a vevők sem az eladók nem értékbecslések alapján áraznak és hoznak döntéseket, nem is ilyen hivatalos és akár szakmainak is tekinthető iratok alapján alkudoznának.

Nem furcsa ez?

Főleg azért, mert a bank értékbecslése rendre alacsonyabb árat fog mutatni, mint az adásvételi szerződésben szereplő ár.

A bank számító és direkt értékelteti alul az ingatlant, vagy a vevők és az eladók közös megegyezésével, a piaci árral valami nincs rendben?

A magyar lakáspiac a kényszerdöntések piaca. Nem kedveli a versenyt, nem is igazán tolerálja az (ár)versenyt. Ezt úgy éri el, hogy alapvetőleg a lakásárakat a kínálat, az eladók határozzák meg. Legyen új vagy használt az ingatlan, a lakáspiacon a kereslet elfogadni tudja az árakat kényszerből, valós hatást nem tudnak gyakorolni a vevők az eladókra. Az árak és főleg a növekvő vagy már magas árak motiválják az eladókat és az ő döntéseiket. Azért lépnek piacra, azért döntenek az eladás mellett, mert úgy érzik azon az áron tudnak eladni, amin akarnak. Az eladó ingatlan értéke és ára itt másodlagos, nem is biztos, hogy érdekli őket egyáltalán. Egy új társasházat építő sem fixálja a bevételeit előre, hanem folyamatosan újratervezi és inkább kivár, hogy minél magasabb áron értékesítsen minden egyes épülő lakását. A használt lakások piacán is milyen tipikus jelenség az, hogy az eladó valamilyen indokkal meghatároz egy árat, hogy ő „ennyiért hajlandó eladni”. Az nem baj, hogy sem az új lakásoknak sem a használt lakásoknak értékbecslése az eladók részéről nem tekinthető szakmainak.

A használt lakások piacán az is gyakori, hogy az elvárt árat az alapján határozzák meg, hogy az eladónak mennyi pénzre van szüksége, hogy az eladás után másik ingatlant vásárolhasson

Megnézi mennyi pénze van. Megnézi mennyi kell még a következő „projekthez” és akkor belövi az ingatlana árát. A lakáspiac keresletét igazából nyomás alatt tartja a kínálat, már azzal, hogy állandóan túlkínálatos és azzal is, hogy a magyar lakóingatlanok nem igazán homogének, nagyon-nagyon különbözőek tudnak lenni, így nehezen összehasonlíthatóak is. Ez a „majdnem” olyan mint az enyém, olyan mint a német törpespicc és a magyar agár is kutya, de még „majdnem” sem ugyan olyanok.

A vevők igen szorult helyzetben vannak, amikor alaposan meg akarják tervezni a döntéseiket

Adatokból szeretnének információkhoz jutni, de legtöbbször dezinformáltak, beszéltünk erről a Lakásárak ellentmondásai című írásunkban, még 2017 júniusában. Kényszerhelyzetben a többség rossz döntéseket tud csak hozni. A vevők nem kérnek és nem is igazán kérhetnek értékbecslést, mert az eladók elzavarnák őket, inkább keresnének olyan vevőt, aki elfogadja azt az árat, amit nagyjából elvárnak. Ezért van az is, hogy sokszor hiú ábránd azt gondolni, hogy ha nincsenek vevők, akkor az eladó mindenképpen komolyan árat csökkent. Csak akkor, ha kényszerből, muszájból el kell adnia. Máskülönben ezért olyan magas árról indul a hirdetés, amilyen magasról csak tud. Ha nincs nyomás alatt az eladó, akkor lehet kilép, nem adja el. Használt lakásoknál gyakori az is, hogy ha adott állapotban nem kelendő, úgy gondolják, hogy kipofozva még többért eladható lesz. Vagy bejön vagy nem.

Értékbecslőt nem vesznek igénybe az eladók az értékesítés ideje alatt

Az eladók egyébként sem tűrik az olyan kritikát, ami az ingatlanuk értékét vagy árát érintik.

Vevőként még mindenki igen kritikus, eladóként meg még önkritikát sem tud gyakorolni, nemhogy értékbecslést kérni az eladó ingatlanára. Ez az az a kockázat – a döntés szabadsága – amiért a bankok és a velük dolgozó értékbecslők teljesen másképpen árazhatnak be egy új vagy használt ingatlant, mint maguk az eladók és a vevők.

Minden kockázatot a vevő visel

Ha túlfizet egy ingatlant – márpedig a magyar lakáspiacon az ingatlanok többségét mindig túlfizetik – csak abban reménykedhet vevőként, hogy amikor ő lesz eladó, mindenképpen magasabb áron tud eladni, mint amennyiért vásárolta. De ez csak remény. Egyáltalán nincs kőbe vésve, hogy egy ingatlant mindig magasabb áron tudunk eladni. Ezért lenne jó, ha például kötelező értékbecslés lenne minden ingatlan esetében legalább 5 évente. Hogy legyen időközönként egy szakmai visszajelzése az ingatlan tulajdonosának (és a banknak) is, hogy mennyit is ér az az ingatlan valójában. (Megjegyzés: Ehhez szükség lenne a magyar ingatlan értékbecslés teljesen új alapokra helyezésére képzés és szabályozás tekintetében egyaránt)

Tudja ezt jól a bank is. Tudják ezt jól az értékbecslők is. Lehet azzal magyarázkodni, hogy a vevők és az eladók közös megegyezésén alapul az adásvételi ár. Lehet, de minél inkább rossz és hibás döntés ez, annál inkább kiszolgáltatják magukat a vevők ennek.

A bank nem fog meghiúsítani adásvételt, mert a vevő, az aki a hitelt felveszi, túlfizet, akár évekre vagy még egy évtizedre is egy ingatlant. Nem az ő felelőssége, az a vevőé. Az eladót (beruházót sem egy új építésű lakás esetében) sem érdekli, hogy a vevő bajba kerülhet, hiszen nem csak felélheti a tartalékait (plusz kockázat), de még olyan adósságba is verheti magát, amire az ingatlanfedezet nem nyújt neki majd később megoldást.

Ez a magyar lakáspiac

Mindenki ott használja ki a vevőket, ahol és ahogy csak tudja. Pedig ez elkerülhető lehetne, ha csak és kizárólag szakmai és független értékbecslés alapján lehetne adásvételi szerződéseket kötni, vagy ha legalább figyelembe kellene azt venni, mert az etikátlan árazás etikátlan lakáspiacot szül csak. Energetikai tanúsítvány nélkül nincs adásvételi szerződés ma Magyarországon, de értékbecslés nélküli igen.

A szabad lakáspiac viszont nem működik. A hagyományos önszabályozó (kereslet-kínálat) rendszer a lakáspiacon szintén nem működik. Az eladók nem piacpártiak. A lakáspiac kudarcot vall, ami megnehezíti a lakáshitelezést, a bankok, és a lakáshitelesek, a vevők helyzetét, de még az eladók is veszítenek, mert jóval kevesebben tudnak eladni Magyarországon egy évben, mint ahányan szeretnének.

Jó, hangsúlyozzuk mindenkinek jó döntéseket megalapozó információkból pedig lényegesen kevesebb jut el hozzánk. A bank értékbecslése eljut, de nem foglalkozunk vele, mert a bank csak addig fontos számunkra, ameddig kölcsönkérünk tőle. A döntéshozók (vevők és eladók) szabad akarata eldönteni, hogy a döntéselőkészítés (adásvétel) előtt mit mérlegelnek. A szabad akarat, ahogy a szabad piac is, kudarcot vall a magyar lakáspiacon. Kezelhetetlen és beárazhatatlan kockázatokat hordoz, kódolja magában az újra ismétlődő lakáspiaci és hitelválságokat. Lehetne anticiklikus a magyar lakáspiac, lehetne, mert akkor az eladók is kiszámíthatóbb kereslettel találkozhatnának és nem kellene azon aggódniuk, hogy ha „ma nem tudnak eladni, akkor már holnap nem is fognak”.

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Startup vagy Startdown

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely

Vannak dolgok, amik alig változnak. Ugyan az a folyó és ugyan azok a lábak, amik mindig belelépnek. A lábak tulajdonosai változnak, a folyó nem. Most legyen itt egy elképzelt beszélgetés, ami egy valóságos és megtörtént párbeszéden alapul. Szóljon mindazokhoz, akik már beleléptek abba a bizonyos folyóba és azokhoz is, akik tervezgetik, de még azokhoz is, akiknek véleményük van a magyar ingatlanhirdetési oldalakról, de egyik oldal sem a barátjuk. Mert azt mindenki gyorsan megtanulja, amikor felnő, hogy az embernek vagy véleménye van, vagy barátai.

- Láb a folyóban: Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk, szívesen látjuk újítási ötleteinkkel, nézőpontunkkal. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen. Regisztráljon, megéri!

- Fej a testen: Amit eddig tudok, hogy a hazai piac nem bír el egynél több hirdetési oldalt. Próbálkoztak és próbálkoznak kicsiben és nagyban is sokan. A vezető hirdetési oldallal senki nem tudta eddig felvenni a versenyt sem üzleti modellben sem pedig ismertségben. Ma is ugyanúgy aktuális ez a kérdés.

„A lakáshirdetésnek nem az a lényege, hogy minél több helyen legyen elérhető, hanem csak ott, ahol valóban keresik.” –  Ingatlan dotkom, 2016. január 7. „De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.”- Brand trend az ingatlanpiacon, 2017. június 9.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk..."

- Láb a folyóban:  Egyet értek vele, lesz oldal ami feljön és lesz, ami lemegy. Viszont még én észrevettem hogy hiába van sok pénz egy oldal háta mögött, ha valahogy nem emberi, nem személyes stb. Erre mindig figyeltem és figyelni fogok. Amúgy nálunk jelenleg az ár stabil lesz, mert ingyen csináljuk:-).

- Fej a testen: Minden oldal ingyenes először. Tényleg. Mindegyik így kezdte, még a vezető hirdetési oldal is :)

- Láb a folyóban: Jó, de az azért elég erős, amit csinál a vezető hirdetési oldal. Amíg én vezetem az új hirdetési oldalt, sosem megy végbe az, ami a többinél. Kreditezés a hirdetések kiemelésére is ki fog maradni, nem mlm-zek:-) Kép nélkül eladni valamit az szinte lehetetlen az ingatlanpiacon. Mondjuk nem rossz az ötlet 1 képpel hirdetni, bár szerintem az sem jobb, inkább átlátszó miért van:-)

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...ingyen csináljuk"

- Fej a testen: Azt látom, hogy ezen az új hirdetési oldalon is van kiemelt hirdetés. Teljesen mindegy, hogy milyen formában és mennyit kell érte fizetni, de minden oldal ezt csinálja, az összes hirdetési oldal. Plusz pénzt kér azért, hogy a hirdetés könnyebben észrevehető legyen. Egyik megoldás sem tisztességesebb a másiknál, mert a vevők és a bérlők sem azokat a lakásokat látják, amik tényleg jók árban és minőségben, hanem azt látják, amiért többet fizetnek a hirdetők. Azt látom, hogy ez az új hirdetési oldal is ebbe az irányba indult el. Ez is tipikus minden oldalnál, de közben mind a vezető hirdetési oldalt másolja. Pénzt akarnak csinálni a hirdetésből és nem kiszolgálni a vevőket, bérlőket. Aki először veszi tényleg komolyan a vevőket és a bérlőket, az fogja csak tudni megszorongatni a vezető hirdetési oldalt. Egyébként klónok maradnak. A hirdetési oldalak mind a hirdetőkre koncentrálnak. Ez a baj, ez egy nagyon nagyon rossz üzleti modell.

„A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből…” – Vevő vagyok, 2017. október 18.

- Láb a folyóban: Igen, valahogy persze előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni, csak az nem mindegy, hogyan és mennyiért. Én szeretném, ha pl. 10 milla alatti hirdetések teljesen ingyenesek lennének, 20 milla alattiak is kedvezményes legyen stb. De egyenlőre amúgy nem játszik, mert minden hirdetés ingyen van :-) - 

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni..."

- Fej a testen: Kedves Új hirdetési oldal! A vezető hirdetési oldalon is ingyenes a hirdetés képekkel eladó hirdetésnél 12 millióig, kiadónál 100 ezer forintig. Csak akkor fog az új hirdetési oldal labdába rúgni, ha a vevők és a bérlők komolyan veszik. Azért hirdet mindenki a vezető hirdetési oldalnál, mert ott keresnek a vevők és a bérlők. Ha ezt az új hirdetési oldal sem veszi számításba - mint eddig egyik új hirdetési oldal sem tette - akkor az idejüket pazarolják csak. Higgye el, ha az új hirdetési oldal érdekes a vevők és bérlők szemében, akkor lesz érdekes a hirdetők szemében is. Fordítva ez már nem igaz. Hiába vonz majd be hirdetőket, olyan hirdetésekkel, amik mind a vezető hirdetési oldalon is rajta vannak, a vevőket és a bérlőket a klón oldal és klón hirdetések nem fogják érdekelni. Emiatt pénzt sem tudnak csinálni az új oldalból, mert a hirdetők azért fizetnek olyan sokat a vezető hirdetési oldalnak, mert ott el tudnak vagy ki tudnak adni ingatlanokat. A többi oldal meg azért nem rentábilis, mert ott a hirdetők nem tudnak pénzt csinálni az eladó és kiadó hirdetésekből. Az nem üzleti koncepció, hogy olcsóbb akar lenni a vezető hirdetési oldanál. Jobbnak kell nála lenni. Ez az olcsóbb akarok lenni koncepció minden egyes próbálkozást kicsinált eddig. Óriási összegeket el tudtak égetni hirdetési oldalak mögött, csak azzal, hogy olcsóbbak akartak lenni, eredmények nélkül. A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem. Ne is higgyen benne. Teljesen felesleges. Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem. Ezt tudja a vezető hirdetési odal is és tudják a hirdetők is, de még a vevők és a bérlők is tudják tudat alatt.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem."

- Láb a folyóban: Köszönöm az észrevételt, az ötleteket, meglátásokat, de azért regisztráljon az új ingyenes hirdetési oldalon. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen.

- Fej a testen: Szívesen.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem."

Képek: Jessica & Sinclair Breen - Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Én vagyok az ügyfél!

ingatlan marketing ingatlanhirdetés ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nehezen elérhetőek a hirdetők? Ismerős helyzet? Hiába hívjuk, nem veszi fel. Írunk üzenetet, akár sms-ben, akár emailben, vagy csak a hirdetési oldalon keresztül, de nincs semmi visszajelzés.  Esetleg több nappal később egyszer csak a semmiből megcsörren a telefon és visszahív minket a hirdető. Az is ismerős, hogy össze-vissza telefonálunk és a végén már azt sem tudjuk kivel beszéltünk és kivel nem? Összekeverednek bennünk a lakások képei, címek, minden. Tiszta káosz tud lenni a fejünkben.

Ez befolyásolhatja egy ingatlan eladását és kiadását?

Sokszor nem az lassítja az értékesítést – beleértve az adásvételt és bérbe adást - hogy a hirdetőket körülményes elérni. Leginkább az az alapvető probléma, hogy nagyon különböző embereknek kell egymással kommunikálni. A kommunikáció meg nem mindenki erőssége. Emberek vagyunk és hiába beszélünk akár egy nyelvet, ettől még nem mindig értjük meg mit akar a másik tőlünk. Mindeközben az emberi tényező megkerülhetetlen, ha eladó, ha kiadó ingatlanról beszélünk. Ezek az emberi kapcsolatok kétoldalúak, legalábbis sikeres adásvétel és lakásbérleti szerződéshez ez a minimum. Ha egyoldalú, tehát, nem érjük el a hirdetőt és nem is jelentkezik, sem egy napon belül, de még egy héten belül sem, akkor nem biztos, hogy tovább érdemes vele keresni a kapcsolatot. Ezt nehéz megállni, amikor tetszik nekünk az az ingatlan, amit hirdet. Valami megfogott minket benne, vannak még kérdéseink és persze meg is szeretnénk nézni, de a hirdető nem elérhető. Ezen túl kell tudni lépni. Lehet a hirdetés kamu. Ez főleg akkor lehet igen valószínű, ha „túl szép, hogy igaz legyen” a hirdetés, mert akkor általában az nem is igaz. Olcsó és szép lakások nincsenek, sem az eladó sem a kiadó ingatlanok piacán. Helyesbítenénk, vannak ilyen hirdetések, de nincs mögöttük valódi ingatlan. Most koncentráljunk inkább azokra a hirdetésekre és hirdetőkre, akik visszahívnak és visszaírnak nekünk és kiépül az a bizonyos kétoldalú kapcsolat, ami ahhoz kell, hogy a végén abból adásvételi vagy lakásbérleti szerződést kössünk.

Egyik gyakori probléma az emberi lustaság

Nem mentjük el a korábban már hívott számokat. Ha visszahívnak minket és fogalmunk sincs, hogy miért, melyik lakás hirdetője keres minket, na az lassítja a kétoldalú kapcsolatteremtést. Igenis mentsünk el minden számot, amit hívtunk. Rendeljünk hozzá olyan nevet, amiből biztosan tudjuk később, hogy melyik hirdetésről van szó. A hirdetett ingatlan címe (ha van), az mindig jól jön, akár valami vicces névvel, mert volt valami fura a képen, a leírásban, bármi, amiről csak és kizárólag az adott lakás jut majd az eszünkbe. A hirdetés számát/azonosítóját is elmenthetjük, hogy tudjunk rá azonnal hivatkozni - az mindig jó, ha nincs jobb ötletünk. Közben az sem árt, ha listát vezetünk a számunkra érdekes hirdetésekről és állandóan frissítjük azokat.

Egyszóval legyünk felkészülve

Felkészülve arra, hogy a hirdető visszahív minket. Ha felkészületlenek maradunk, akkor megint ott vagyunk, hogy megy a tanakodás, hogy ez az a „földszinti” lakás, majd jön a hirdetői válasz, hogy "nem, ez a harmadikon van". Majd kontrázunk és mentjük a menthetőt azzal, hogy "már tudom, ez a teljesen berendezett lakás, ugye?". Majd a hirdető mondja, hogy "nem, ez teljesen üres".

Szóval, ha nem muszáj, komplett hülyét ne csináljunk magunkból érdeklődőként.

Az a tapasztalat, hogy az érdeklődők többsége csak telefonál, csak telefonál és nincs arra felkészülve, mi lesz akkor, ha nem veszik fel. Csak bosszankodunk, morgolódunk ahelyett, hogy már eleve előre elmentenénk a számot, mielőtt felhívnánk. Szépen felkészülünk és nem csak úgy telefonálunk, amikor éppen meglátjuk a neten a hirdetést. Az sem segít ezen, amikor  a számokat csak simán betesszük a híváslistába, majd amikor van egy szabad pár percünk, akkor elkezdjük gépként hívni őket. Olyan szöveggel, hogy „most nincs előttem a hirdetés, mert este/reggel/tegnap láttam, vagy nem is láttam, csak mondták, hogy hívjam fel”, és így tovább, kiegészítve azzal, hogy „tudja már annyi emberrel beszéltem és annyi hirdetést néztem, hogy nem emlékszem pont az önére”, mert megint az fog kiderülni, hogy fogalmunk sincs milyen hirdetésre telefonálunk.

Mulatságos vagy tragikomikus élethelyzet, amikor egy hirdetésre valaki úgy jelentkezik, hogy leplezve a „tudatlanságát”, azt, hogy fogalma sincs milyen hirdetéshez tartozó számot hív, csak felírta, hogy fel kell hívnom: „Tudna mondani nekem valamit a lakásról?” - mintha 1998-ban lennénk és egy kétsoros Expressz újsághirdetésre jelentkezhetnénk. A hirdető meg lányos zavarában annyit tud kérdezni tőlünk, hogy „Látta a hirdetést? A képek és a leírás alapján mi lenne pontosan a kérdése, mire kíváncsi?”. Érdeklődőként, meg jobb esetben a képekre talán még vissza tudunk emlékezni nagy nehezen, de a hirdetési szöveg már  kevés érdeklődőben hagy maradandó élményt, pedig lehetnek benne fontos információk, amikről teljesen feleslegesen fogunk telefonban érdeklődni.

Láthatjuk, hogy tényleg mindegy felveszi vagy nem veszi fel a hirdető azonnal már az első híváskor a telefont. Érdekődőként nekünk az a dolgunk, hogy legyünk mindenre felkészültek. Ha nem veszik fel és később visszahívnak, akkor arra. Ha azonnal felveszik, akkor meg arra. A mai mobil világban bárki lehet olyan helyzetben, hogy nem tudja fogadni a hívásunkat. Nekünk sem kell akkor felvenni, amikor nem tudunk normálisan beszélni.

Egyik legfontosabb érdeklődői tulajdonság az, hogy tudjunk odafigyelni a hirdetőre.

Ha felületesek vagyunk, totálisan figyelmetlenek, nem csak a hirdető idejét fogjuk rabolni, de még a sajátunkat is pazaroljuk. Könnyű ezt mondani, mondják most sokan, akik ezt olvassák. Kioktatás! Még, hogy az érdeklődő készüljön fel a kapcsolatteremtésre, legyen tudatos és rendszerezze a kiválasztott hirdetéseket, „tanulja” meg őket, legyen tisztában mindig mindennel, hogy milyen ingatlan ügyében és kivel beszél. Micsoda képtelenség már ez! Milyen abszurd elvárás!

Ekkora ökörséget is ritkán olvasni

Ritkán bizony. Azt gondoljuk ugyanis teljesen tévesen, hogy ügyfélként nekünk mindent szabad és örüljön egyáltalán a hirdető, hogy megkeressük. Neki az a dolga, sőt a kötelessége, hogy ha nekünk akármilyen hiányos és felületes is az ismeretünk az ő hirdetéséről, bizony-bizony magyarázzon, meséljen, kaparjon és teperjen, járjon a kedvünkbe és nyalja fényesre a valagunkat.

Ez az én vagyok az ügyfél mentalitás az ingatlanpiacon nem úgy működik, mint a kereskedelemben vagy a vendéglátásban.

1. Furán veszi ki magát, de a hirdetésre jelentkező még nem ügyfél az eladó és kiadó ingatlanok piacán.

2. Ahhoz, hogy egy érdeklődőből ügyfél legyen, ahhoz az érdeklődőnek is tennie kell.

3. Ha a hirdető őt csak érdeklődőnek tartja - abból is komolytalannak - akkor megint nem beszélhetünk ügyfél-hirdető kapcsolatról.

4. Elég tipikus jelenség az ingatlanpiacon, hogy az érdeklődők magukat nevezik ügyfélnek és nem várják meg, amíg a hirdetők hívják őket így.

Ki az ügyfél?

Az ügyfél az, aki nem „lakást keres”, hanem, aki vásárol vagy bérel. Aki „lakást keres”, az csak érdeklődő. Azok, akik költik is a pénzüket, szerződést is kötnek, nem csak „keresnek”, na ők az ügyfelek.

Nehéz kommunikálni egymással. Nem nehéz viszont egymást félreérteni, főleg, ha nem figyelünk oda egymásra. Minden ügyfél érdekelődő is, de nem minden érdeklődő ügyfél az ingatlanpiacon. Ezt jó, ha nem felejtjük el, amikor érdeklődőként újra piacra lépnénk és vad call centeresnek képzelnénk magunkat, egy nap alatt akár több tucat számot is felhívva. A nap végére, meg azt sem tudjuk, hogy kivel és miért beszéltünk, nem hogy azt, egyáltalán miről. Másnapra meg amnéziásak leszünk. Aki így viselkedik, az ne várja el, hogy ügyfélnek tekintsék az ingatlanpiacon a hirdetők. Ne legyünk komolytalanok, mert akkor komolytalannak is fognak tartani, olyan aki "csak keres", de "nem talál" semmit az ingatlanpiacon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán foglalkozunk egy témával egymás után kétszer, de ma meglepő számok érkeztek a GKI-tól. Már a címében mindenki tudja, hogy mire gondolunk: A vidék menti meg a lakáspiaci fellendülést. A statisztika érdekessége, hogy a lakáspiaci szereplők véleményét és hangulatát tükrözi elsősorban. Nem akarjuk megismételni azt, ami benne van, mindenki olvassa el a részleteket. Mi olvasható ki a számokból?

- A lényeg az, hogy a budapesti ingatlanpiac hangulata kritikus szintre romlott.

- Olyannyira elromlott, hogy a budapesti lakásáremelkedésre 2018-ban úgy tekintenek a szereplők, hogy még az inflációra sem biztos, hogy elég lesz.

- Kb. 3% inflációval érdemes 2018-ban számolni. (2017-ben 2,8% volt). Még az sem kizárt, hogy több lesz. Ehhez képest a budapesti lakásárak növekedése átlagosan 3% alatt maradhat.

- A piaci szereplők főleg a panellakások esetében igen pesszimisták idén, ahol szinte változatlan árakkal számolnak.

- Ha a következő 12 hónapban a budapesti lakáspiac tényleg úgy alakul, hogy várják a szereplők, akkor elkezdődhet a reálérték stagnálás és egyes esetekben már a reálérték romlás sem kizárt (pl. panellakások).

Ezek nagyon súlyos szavak 2018. február 2-án. Senki ne értse félre:

Nem arról beszélünk mi sem, hogy a lakásárak csökkenni fognak Budapesten 2018-ban. Azt mondjuk, hogy az infláció és a Budapesti lakásárak változása versenyezni fognak egymással 2018-ban, amire 2013-ban volt utoljára példa.

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé. Beszéljenek a számok, amik úgy néz ki, hogy talán most sem hazudnak. A budapesti lakáspiaci hangulat már megváltozott, a kérdés az, hogy az országos lakáspiac jobb hangulata meddig tart ki?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Előre látható a jövő?

Forrás: GKI - A vidék menti meg a lakáspiaci növekedést

                  Ingatlnműhely - Hitelre megvásárolható?

Kép:        Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitelre megvásárolható?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.” – gondolattal kezdtük 2018-at. Mindenki érzi a változást a levegőben. Minden valahogy más. Nem tudja úgy igazából megfogalmazni pontosan micsoda, csak úgy beszél róla. A szavak unalmasak, üresek, nincs mögöttes tartalom. Kellenek a számok, a táblázatok, a grafikonok, hogy összeálljon a kép.

- A lakásárak nőnek, minek aggódni?

- Nem vagyunk eladósodva, minek aggódni?

- Nőnek a bérek, minek aggódni?

- Egyre több új családi ház és társasház épül, minek aggódni?

Akkor gyerünk, vágjunk bele és nézzük meg közelebbről Magyarország legnagyobb lakáspiacával rendelkező városát, Budapestet.  

Itt egy táblázat. Minden benne van egyben 2012-től napjainkig, amit a budapesti átlagárakról tudni érdemes. Minden ezzel kezdődött:

„2013-ban a negyedik negyedév visszaesésétől eltekintve megállt a használt lakások árának csökkenése, majd 2014-ben folyamatossá vált az áremelkedés: az első negyedévben 2,0, a másodikban 1,6 a harmadik negyedévben pedig 1,3%-kal drágultak a lakások a megelőző negyedévhez képest.” – írta a KSH a 2014 III. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

A lakáspiaci ciklus kezdete minden kétséget kizáróan 2014 volt. Az egész év arról szólt, hogy a végére annyi legyen az átlagár Budapesten, mint 2012-ben volt. Igen. A lakáspiaci ciklus első éve masszívan a felkapaszkodásról szólt. 2015-ben már semmi kétség nem fért hozzá, hogy a budapesti lakásárak nőnek. Volt honnan. Meghaladta a 40 ezret az adásvételek száma Budapesten 2015-ben, az átlagár meg 290 ezer Ft/m2-ig nőtt. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mindenki azt gondolta, azt várta, hogy 2016-ban minden eddiginél erősebb évet zár Budapest. Duzzadó önbizalom, hiszen 2015 végén és 2016 elején robban a CSOK-bomba. Kiderült, hogy Budapesten a bomba pusztító hatású volt, amíg a lakáspiac teljesen halottnak hitt részén pedig csodaszer.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mi történt 2016-ban?

Az árak elképesztőt nőttek, de az adásvételek száma 37 ezerre csökkent. Az országos lakáspiaci forgalmat a piac 150-160 ezer közé várta egész évben, de 146 ezer ingatlant adtak csak el. Ebben szerepe volt annak is, hogy Budapesten az adásvételek száma 2016-ban csökkent. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Az országos lakáspiaci forgalomban Budapest szerepe 2015-től kezdve 2016-ban látványosan csökkent. Ezt senki nem akarata elhinni.

„2016 első két negyedévében Budapesten tovább gyorsult a használt lakások árának emelkedése: a 2015. évi 17,4 millióról 19,5 millió forintra nőtt a lakások ára, és így 25%-kal lépi túl a 2008-ban mért nominális szintet. Ezzel Budapesten már a lakások reálértéke is a válság előtti szint fölé emelkedett és azt mintegy 2,6%-kal meghaladja.” – írta a KSH  2016. II. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

- Az árak nőnek és az adásvételek száma csökken!

- Ez normális?

- Nem ellentmondás ez?

- Egyre kevesebb vevő egyre drágábban vesz lakást?

- Ez nonszensz!

Pedig így van, mert a budapesti lakásárakat nem a budapesti adásvételek száma befolyásolja, hanem az országos adásvételek száma. Úgy is lehet mondani, hogy Budapest ára Magyarország lakáspiaci hangulatától függ és nem pedig fordítva.

- De ha egyre kevesebb lakást adnak el, és közben meg egyre többet hirdetnek meg, akkor abból előbb utóbb baj lesz, nem?

- Igen, baj lesz.

- De akkor még 2016 volt, senkit nem érdekelt az, hogy a vevők elbizonytalanodtak.

-2014-ben és 2015-ben megrohamozták a vevők Budapestet, 2016-ban meg már megijedtek tőle, pedig reálértékben éppen csak akkor lépte át a 2008-as reálár-szintet.

2017. I. negyedéves lakáspiaci jelentésében a KSH először mondta ki azt, amit Budapesten senki sem akart hallani:

"2016-ban gyorsuló ütemben tovább nőtt a kistelepülések lakáspiaci forgalma, és ez módosította a lakáspiac területi arányait. 78 ezer lakás cserélt gazdát a kisebb városokban és a községekben, 20%-kal több, mint egy évvel korábban. Mivel eközben a nagyvárosok forgalma alig változott, 2016-ban többségbe kerültek a kistelepülésen eladott lakások: lakáspiaci részesedésük 48-ről 54%-ra emelkedett.

A települések közötti átrendeződéssel együtt a kistelepülésekre jellemző családi házak aránya is növekedett a forgalomban (42-ről 46%-ra). A lakótelepi panellakások továbbra is a használtlakás-eladások 19%-át adják, míg az egyéb többlakásos épületek piaci részesedése visszaesett (39-ről 36%-ra)."

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016 óta a budapesti adásvételek száma "nem nő"

Budapest elbukott a lakáspiaci forgalomban. A kistelepülések átvették az irányítást. 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedésének a motorja a kistelepülések lakáspiaca volt és nem Budapest, illetve nem is megyeszékhelyek.

- Hihetetlen és elképesztő fordulat, de kinek nem jó ez?

- Egyrészt a hirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek, akik általában Budapestből és megyeszékhelyekből élnek meg.

- A kistelepülések nem igazán az ingatlanközvetítők terepe.

- Na meg a lakásfejlesztőké sem.

- Mi lesz a sok új építésű lakással, amit Budapesten és a megyeszékhelyeken építenek?

- Ki veszi meg őket?

- Jó kérdés.

- Komoly kérdés, amivel senki sem foglalkozott 2017-ben.

- 2018-ban már muszáj lesz szembenézni a lakáspiaci folyamatokkal.

A KSH 2017. III. negyedéves lakáspiaci jelentése pár napja jelent meg. Mit olvashatunk benne az újlakáspiacról?

„A 2016-ban tömegesen megkezdett építkezések közül egyelőre kevés jutott el az értékesítésig.”

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

- God f*ucking damp it!-mondaná az angol.

- Már csak ez hiányzott.

- Na meg ez:

„A kistelepülések növekvő lakáspiaci forgalma módosította a lakáspiac területi arányait. 2017 I–III. negyedévének eddig ismert adatai szerint a használt lakások kevesebb mint fele (45%) kelt el Budapesten és a megyeszékhelyeken. Az elmúlt években általában az adásvételek többsége a nagyvárosokban jött létre (2014-ben 52, 2015-ben 51%-uk), és csak 2016-ban fordult meg ez az arány a kisebb települések javára, amikor a főváros és a megyeszékhelyek együtt már csak 46%-ban részesedtek a használtlakás-tranzakciókból.” – amit szintén pár napja írt a KSH.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A községekről szól a lakáspiac 2016 óta, köszönhetően a CSOK-nak

- Olyan lakáspiaci hangulatban új építésű társasházi lakásokat építeni és értékesíteni, amikor a lakáspiacon a családi ház a menő és az sem Budapesten és a megyeszékhelyeken, hanem „vidéken”!

- Eszelős, ez rendesen eszelős!

 - Ezek után jöhet a kérdés, hogy akkor  miért nőnek a budapesti lakásárak?

- Azért, mert megjelentek a budapesti lakáspiacon a "happy" hitelből vásárlók.

Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.

Budapesten 2017-ben nem adtak el több lakást, mint 2016-ban. Ez több mint valószínű. Egyre több eladó marad hoppon. 2018-ban még több eladó fogja várni a csodát. Hiszen csoda kellene ahhoz, hogy a budapesti lakáspiacon az árak  után, a forgalom is nőni kezdjen és minden pont úgy legyen, ahogy arról 2016-ban álmodoztak a lakáspiac érdekemberi. Már csak azért is, mert 2017 I. negyedéve óta a budapesti lakásárak 400-410 ezer forint között "stagnálnak". Úgy néz ki, a budapesti lakásárak is megállnak pihenni egy kicsit, kifújják magukat. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2008 II. negyedéve után 2017. II. negyedévében újra a Községeké a főszerep

Addig viszont marad a valóság. Jobban megéri Budapestről elköltözni, mint Budapestre beköltözni. Láthatóak az agglomerárciós árak is. Jobban nőttek Budapesten a lakásárak, mint az agglomerációban. Magyarul, aki el tudja adni a lakását Budapesten, az jobban jár egy Budapest környéki családi házzal, akár legyen az teljesen új, amit ő épít magának, vagy valami nem olyan régen épült, fiatalos, modern családi házzal.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Agglomeráció = A nagyvárosok körül egyszerűen olcsóbb az ingatlan

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzéés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlnaműhely

Amikor nőnek a lakásárak, mindig előkerül a régi dilemma, hogy vásároljunk-e lakást számunkra teljesen ismeretlen, akár egyáltalán nem kedves környékeken. A lakásvásárlás nem csak álmaink otthonának megvásárlását jelentheti. Gyereknek első lakás, egy "szerényebb" befektetés, mert összejött több évtized alatt annyi megtakarítás, hogy lakásba tegyük, majd kiadjuk. Nagyon egyszerű dolgok ezek a hétköznapokban, miközben nem szól másról, mint a kompromisszumkeresésről. A lakáspiacon valahogyan kezelni kell tudni a lakásárak teremtette konfliktust. Kiárazódunk, nem engedhetjük meg magunknak, hogy ott vásároljunk, ahol valójában szeretnénk. Idegen terepre tévedve szembesülünk saját magunk és a lakáspiac bizonytalanságaival is.

Az ismert és kedvelt elhelyezkedések, amik minden időben vonzzák a vevőket, akkor is, amikor csendesebb és akkor is, amikor őrültek háza van, emiatt biztonságosérzetet jelentenek.

Ki ne hallotta vagy éppen mondta volna már, ha itt vagy ott van lakásom, az bármikor eladható, ott nem kell tartani a lakáspiaci ciklusoktól

Ezek hajdanán, még azt is jelentették, hogy egész biztonságos (befektetési értelemben) környékeken is elérhetőek voltak belépőszinten lakások. Ma már nem egészen így van. A legolcsóbb lakások is drágák. A drága persze relatív fogalom. De ez a szó fejezi ki leginkább azt, hogy milyen komoly összegeket kell lerakni már nagyon egyszerű lakásokért is.

Év eleje van, ilyenkor van a lakáspiac újraárazási időszaka

Szinte mindig ilyenkor drágulnak leginkább a lakások. Akik tavaly késő ősszel 2-3 hónapja néztek lakásokat és most, ők is érzik, hogy a kínálati árakban nincs megállás. Hogy ki veszi meg majd ezt a sok eladó lakást? -  nem tudni. Hirdetni hirdetik őket, önbizalommal teli eladók, ingatlanközvetítők. A hirdetési stílusokban és árakban sincs ma már különbség. Nyoma sincs a jutalékoknak, amit vevőként szeretnénk megspórolni. A magánhirdetők olyan, mint ha eleve beszámolnák az ingatlanosok pénzét, akkoris, amikor egyedül értékesítenek. A hirdetési oldalak felelősségét feszegettük pár napja, akik gyakran hirdetnek/promótálnak közösségi oldalaikon a többségnek teljesen elérhetetlen ingatlanokat. Az a szép, az a mutatós, arra jönnek a lájkok.

A valóság unalmas, tudjuk

Egyszerű lakások, az átlag „magyar életszínvonal”, amire 10 éve még 5-6 millió is elég volt, ma már a kétszeresét és háromszorosát kell, hogy előteremtsék. Az egyszerű, mint a drága, szintén nem jó szó, de ez fejezi ki azt, hogy ennyi pénzt mi minden másra el lehet költeni, amitől jobban élhetnénk vagy akár több élménnyel gazdagodhatnák, vagy ami tényleg látszódhatna rajtunk.

Attól, hogy veszünk egy egyszerű lakást, elköltjük egy élet megtakarítását, de közben semmi sem változik körülöttünk.

Igen, tudjuk, valamit hagyni kell a gyerekekre. Milyen szülő az olyan szülő, aki nem segíti a gyerekét egy lakással, inkább mondjuk magára költené, az egészségére, hogy megismerje a világot, hogy úgy halljon meg, hogy közben legyen mire visszaemlékezni?

Egy egyszerű lakás, ami olyan helyen van, ahol nem is akarunk venni, de csak ott tudunk, az nem az a pillanat lesz, amire  szívesen visszaemlékszünk

Egyeseknek a vagyon számít, a felhalmozott vagyon, a bankszámla sok számjegye, mások meg szeretnének jól élni, sokáig egészségben megélni a világot a családjuk körében, gazdag emlékeket szeretnének, nem pedig számolgatni a pénzt. Ennek ellenére ebben is sokan kompromisszumot tesznek. Inkább lemondanak mindenről, de tényleg mindenről a gyerekeik javára, hogy „legalább” nekik jobb és könnyebb legyen. Ott van a tekintetükben a sok lemondás, amikor vesznek egy lakást. Nem, nem azt mondjuk, hogy azért halnak meg majd hamarabb, lesznek súlyos betegségeik, mert vesznek egy lakást. Nem,  egyáltalán nem. A lemondás, a sok megalkuvás, az önzetlenség, a feladás, a beletörődés, az egyszerű élet, amit élnek, ami értelmet is adhatna, de sokszor értelmetlenné is teszi az emberi életet.

Láttunk már ilyet és még látni is fogunk, de hányat! Nehezen felsétálni a harmadik emeletre egy lift nélküli házban, közben siettetik, mert vannak, akik ezt jobban bírják. Apa már az élete vége felé jár, az anyuka még a kicsi csemetéjével próbál együtt örülni, mert hát lakást vesznek neki. Ez egy öröm, ennek örülni kellene, de az öröm sem a jó szó, mint a drága vagy az egyszerű. Csak ez fejezi ki azt az ellentmondást, amit ilyenkor látni és érezni lehet. Apa szótlan, a „lányok” csacsognak, örömködnek. Ők legalább még megpróbálnak örömet találni az ilyen lakásvásárlásban, amire később talán egész máshogyan fognak visszaemlékezni, ha egyáltalán megmarad bennük. Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás, egy múló pillant csupán. A vevők jönnek és mennek, az ingatlanok gazdát cserélnek. Végül is minden lakásnak mindig van egy tulajdonosa, akárhogyan is éli meg azt. A lakásárak meg változnak, mindig változnak, hol gyorsan hol lassan, de változnak. Mi emberek, mi nem változunk csak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshirdetési oldalak felelőssége 

lakáshirdetési oldal ingatlan hirdetés ingatlan marketing lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon, a lakáshirdetések és az adásvételek világában szokás az ingatlanközvetítőket a szükséges rossznak látni. Ha ők nem lennének, mennyire jobb lenne minden - mondogatja a lakáspiac. Ingatlanosok kíméljenek története minden lakásvásárlónak és eladónak, bérlőnek és bérbeadónak van. Azzal szoktak védekezni, hogy találkoztak jó ingatlanossal is, de egyébként a többségük semmire sem jó.

Az az érdekes ebben a jelenségben, hogy még maguk az ingatlanosok is így gondolják. Arról beszélgetnek egymás között, nyalogatva a sebeiket, hogy a szakma fel van hígulva. 80-90 %-a az ingatlanközvetítőknek nem kellene, hogy dolgozzanak, a maradék 10-20 % jó ingatlanos meg szenved a kóklerektől.

Ez körülbelül összecseng a vevők-eladók és bérlők-bérbeadók tapasztalataival is. Az az érdekes, hogy a hirdetési oldalakat, magát az online lakáspiacot nem igazán hibáztatja senki semmiért. Ha ott valami nem jó, nem működik, azért is az ingatlanosok a hibásak.

Mondjuk ki bátran: az ingatlanközvetítők a lakáspiac bűnbakjai. Rájuk lehet húzni a vizeslepedőt és bennük lehet látni és láttatni a lakáspiac összes problémáját, amivel ember találkozhat.

Ez nagyon jól jön a hirdetési oldalaknak, mert levesz a vállukról egy nagy terhet, a felelősség terhét

A hirdetési oldalak csinálhatnak és mondhatnak bármit, rájuk nem fognak haragudni a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók. Nem fogják azt mondani, hogy egyik hirdetési oldal sem megbízható. Tényleg, mitől megbízható egy hirdetési oldal? Azért, mert ott megbízhatóak a hirdetések, amikért megint nem ők a felelősek, hanem mindazok, akik feltöltik – mondanák sokan. Ez benne a trükk, mossák a hirdetési oldalak a kezeiket, miközben ők egyébként kikből is élnek meg? Elsősorban jelenleg még mindig az ingatlanközvetítőkből és az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos minden más hirdetésből, amit az oldalaikon pénzért el tudnak adni.

A hirdetési oldalakat tartja el az a 80-90 % kókler és 10-20% jó ingatlanos is.

Meg tudna-e élni a magyar ingatlanhirdetési piac csak a jó ingatlanosokból?

Komoly kérdés és merőben elméleti, mert egy biztos, a hirdetési oldalaknak semmilyen érdeke nem fűződik ahhoz, hogy a hirdetők száma drasztikusan megfogyatkozzon. Azért élnek a kommunikáció minden eszközével, hogy hassanak a hirdetőkre, hogy náluk hirdessenek. Tv, rádió, nyomtatott és online média, mindenhol ottvannak, beszélnek, sikerorientáltak és szinte állandóan optimisták. Csupa öröm és boldogság egy hirdetési oldal média jelenléte. Gyertek hozzám, hirdessetek nálam, fizessetek nekem, emeltessétek ki a hirdetéseiteket, fizessetek azért, hogy a vevők és a bérlők könnyebben és gyorsabban megtalálják. Egyesek azért is pénzt kérnek, hogy a közösségi oldalaikon „véletlenül” és randomszerűen ajánlják a követőiknek. Azért is pénzt kérnek, hogy különböző extra oldalakon kiemeljék, hírlevélbe bekerüljön az adott ingatlan, blogbejegyzésbe, hírbe, mint a hét legjobb ár/érték arányú, legszebb, szépen felújított, menő lakása, stb. ingatlana.

Bármilyen formában tud ma már egy hirdetési oldal pénzt csinálni egy eladó vagy kiadó lakás hirdetéséből.Csak és kizárólag a hirdető pénztárcáján múlik, hogy mennyit szán erre.

Új építésű társasházaknál ez (sok) tízmilliós bevételt jelent, de egy egyszerű eladó használt lakásnál is jó néhány százezer forintról beszélhetünk. A hirdetési oldalnak teljesen mindegy ki kéri, ki fizeti ezt, a lényeg, hogy fizessen érte.

Ezért lehet könnyedén az, hogy furcsa, nem is olyan biztos, hogy megbízható hírket, közleményeket, interjúkat, egyszóval kommunikációt hallunk és hallhatunk ezektől a hirdetési oldalaktól.

Ki ne látott volna már meghökkentő megjegyzéseket egy-egy közösségi oldalon kiemelt lakáshirdetés fölött. Mintha a hirdetési oldal nem is ugyanazt a lakást nézné, mint a vevők vagy a bérlők. Minden szép, minden jó, minden luxus, minden csodálatos, és minden álomszerű, ha egy hirdetési oldal beszél róla. Egy hirdetési oldal szerint minden kiadó lakás gyorsan kiadható, minden eladó lakás gyorsan eladható. Ma minden jó és ma minden szép, szinte minden tökéletes és egyébként is nem szabad elfeledkezni, hogy mindneki amúgy új lakást szeretne venni.

Az újlakásmánia a hirdetési oldalaknál nem véletlen

Hiába a használt lakások piaca a legnagyobb Magyarországon, bőven 90% feletti a eladott használt lakóingatlanok aránya, óriási marketingköltségekkel dolgoznak a fejlesztők/beruházók, ha új lakásprojekteket akarnak értékesíteni. A hirdetési oldalak így minden lehetőséget megragadnak, hogy népszerűsítsék az eladó újlakásokat, az újlakáspiacról beszéljenek, természetesen leginkább csak pozitívan. Egy újlakás sosem lehet elég drága, elég elcseszett helyen ahhoz, hogy egy hirdetési oldal ne lásson benne fantáziát, ne éreztesse azt, hogy arra óriási a kereslet.

Egy hirdetési oldalnak, mint minden kereskedőnek, minden eladó

A pénz náluk is beszél. A vevők és a bérlők másodlagos és harmadlagos szereplők náluk, bár ha beszélni kell róluk, akkor őket is dicsérik, főleg a látogatottsági statisztikáikkal. Csak ott meg az a bibi, hogy a sok látógatónak több mint 90%-a nem is vevő vagy bérlő. Ezért az a lakáspiaci konszenzus, miszerint a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók szerint a lakáspiacunk állapotáért csak és kizárólag a sok rossz ingatlanos a felelős – még a jó ingatlanosok szerint is - talán 2018-ban érdemes lenne ezt újragondolni. Ugyanis ameddig ezzel hitegeti magát az egész lakáspiac, győzködik egymást a szereplők, hogy most már végre valahára tisztuljon meg az ingatlanközvetítő szakma, mert ők a felelősek mindenért, addig a hirdetési oldalak szépen csendben vevőstől, eladóstól, bérlőstől, bérbeadóstól és még ingatlanközvetítésestől, úgy „am Block” az egész magyar médiával együtt, kb. mindenkit az orruknál fogva vezethetnek és még közben ezzel pénzt is kereshetnek, nem is keveset. Ügyes, nagyon ügyes taktika.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Ez az otthonom, nem átjáróház"

családi ház kertes ház ingatlanpiac ingatlan marketing Görbe Nóra 2018 Pest megye Magyarország Ingatlanműhely

Na igen, egész más eladóként megélnünk a vevők érdeklődését, mint mondjuk ingatlanközvetítőként. Az ingatlanközvetítők sem túlságosan kedvelik, ha egy eladó ingatlanhoz csak feleslegesen mennek ki ügyféllel. Az ingatlan tulajdonosa viszont valószínűleg jóval hamarabb fog belefáradni ebbe. „Csak a vevőnek hirdessünk, mert csak a vevőnek eladó” – egy értékesítési filozófiának is felfogható. Kár, hogy Görbe Nóra nem olvasta ezt munkánkat és úgy vágott bele a házának az eladásába, hogy naiv volt. Gyorsan ki is égett, tudtuk meg ma. Pedig hónapokkal ezelőtt még lelkesen mesélt a házról, amiből már akkor kiderült, hogy nagyon egyedi adottságai vannak. Ezzel teljesen tisztában is van az eladó.

Ha eladóként tudjuk azt, hogy a házunk nem tipikus vagy átlagos házvásárlóknak való, akkor egy dolgot azonnal észben kell tartani. Nagyon-nagyon valószínű, hogy egyetlen egy vevőt fog érdekelni a piacon. Az is lehet, hogy az a vevő még nem is kezdett el keresni. Kis túlzással egy ilyen ház 100 ezer emberből egyet, ha komolyan érdekel.

Ez azt is jelenti egyben, hogy nem ne akarjuk belelátni minden érdeklőbe, hogy ő az. Egy ilyen házat, ha havonta egy érdeklődőnek megmutatunk, már sokat mondtunk.

A sok érdeklődő egy ilyen házra csak azt jelenti, hogy rossz a hirdetés, rossz a marketing, becsapja az érdeklődőket, akik egészen mást feltételeznek egy online hirdetés alapján, mint amit utána a valóságban kapnak.

Erre azt halljuk és olvassuk, hogy Görbe Nóra inkább megszüntette az online hirdetést, mert belefáradt az állandó lakásturistákba.

Egy ház minél egyedibb igényeket szolgál ki, annál jobban át kell gondolni annak az értékesítését

- Ha fotózzuk, ha leírást készítünk, de még azt is, hogy mennyire fogjuk előszűrni az érdeklődőket.

- Nem kell ugyanis azonnal megmutatni valakinek egy eladó ingatlant, mert meg akarja nézni.

- Beszélgethetünk vele az igényeiről, hogy mit is keres valójában.

- Küldhetünk további képeket, videót, szinte bármilyen eszközt bevethetünk arra, hogy elvegyük a kedvét a háztól.

Akinek ugyanis sikerül elvennünk a kedvét, őt nem érdekli a ház komolyan.

Egy „problémás” ingatlannál rengeteg energiát és időt spórolhatunk meg magunknak, ha minél reálisabban állunk az értékesítéshez

- Itt nincs helye rózsaszín ködnek, marketing bullshitnek, hogy ez az „álmai otthona”, amit keres.

- Ha tudjuk, hogy Magyarországon kb. 100 embert érdekelhet az eladó ingatlanunk, akkor keresnünk, kutatnunk kell őt, abban bízva, hogy legalább egy belőlük éppen most akar vásárolni.

- A sok érdeklődővel az is a baj, hogy az embernek egy idő után el is megy tőlük a kedve, befásul, unott lesz és érdektelen.

- Ez pedig lassítja, az amúgy is nehézkes és időigényes értékesítést.

Minőségi időtöltésnek kell lennie egy ilyen ház bemutatásának minden percének. Ez pedig nem a mennyiségről szól, nem arról, hogy minél többen jöjjenek el. Pont ellenkezőleg.

Görbe Nóra rá is jött a végére, hogy feleslegesen pazarolta az idejét és az online hirdetés azonnali leállításában látta a gyors tűzoltást.

A hirdetést mi már nem láttuk, csak az említett riportot, amiből azonnal levágtuk, hogy ez a ház nem érdekli a Budapest körül ma nézelődő vásárlók 99,999%-át

Ha mi ebből ezt szűrtük le, akkor azt gondoljuk, hogy egy nálunk sokkal profibb és hozzáértőbb még inkább ezt gondolná. Ehhez képest nem tudjuk, hogy az online hirdetés mit tudott vagy mit nem. Nagyon sajnáljuk, hogy Görbe Nóra egy olyan emberrel nem tudott beszélni a háza értékesítéséről komolyan és nyíltan már hónapokkal ezelőtt, hogy elkerülje ezt.

Néha pont azért érdemes külső, tehát harmadik féllel beszélni egy ingatlanról, mert nem kötik hozzá érzelmek, tárgyilagos és racionális tud maradni.

Ingatlanközvetítőként, ha meglátunk egy ilyen házat, valaki csak azt látja benne, hogy találkozik személyesen Görbe Nórával. Az ilyen ingatlanos annyit ér, mint az ilyen érdeklődő, akit szintén nem a ház érdekl, hanem az eladója. Könnyen előfordulhat, hogy Görbe Nóra abba a csapdába esett, mint sok ismert arc és név. „Bazári majomnak” nézték mindazok az ingatlanosok és érdeklődők, akikkel kapcsolatba kerülhetett. Kihasználták csak. Az ismertség árnyoldala ez, amivel azt gondoljuk, hogy Görbe Nóra részben vagy egészben teljesen tisztában is lehet.

Egy nehezen értékesíthető ingatlannál, ha eladóként nem járunk két lábon a földön, engedjük magunkat és a fülünket kényeztetni, akkor könnyen átjáróház lehet az otthonunk.

Szűrjük meg az érdeklődőket a hirdetéssel, a telefonos és emailes beszélgetéssel. Rossz szokásunk, hétköznapi piaci sztereotípiák itt már nem működnek. Vagyis működnek, ha üvegszálas optikai kábelből vannak az idegeink és nem számít az időnk. Az „okosabbak” más kárán tanulnak. Ez most egy ilyen történet, ami újra és újra megismétlődik a lakáspiacon, csak a nevek, az ingatlanok és a helyszínek változnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell egy ház

agglomeráció kertes ház családi ház ingatlanpiac légszennyezés Pest megye Budapest Magyarország Ingtlanműhely

”Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építkeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten. Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.” – írtuk a 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba műhelymunkánkban fél évvel ezelőtt.

Budapest a családoknak egy idő után megfizethetetlen. Húzzunk egy egész nyilvánvaló értékhatárt valahol 50 millió forint körül. Aki megnézi, hogy mit kap ennyiért Budapesten és mit körülötte, azt egyre jobban elkezdi csábítani Pest megye Budapesthez igen közel eső részei. A budapesti lakást eladva elég önerőt jelent ahhoz, hogy egy icipici hitellel megtámogatva (Megjegyzés: lehet, hogy családon belül is kivitelezhető összegről beszélünk), vagy akár anélkül, hogy egész újszerű házat vegyenek vagy egyszerűen építkezzenek. A használt családi házak piaca ugyanis tele van buktatókkal. Körülményesebb házat eladni és venni is, mint egy társasházi lakást, maradjuk annyiban. Aki már kipróbálta, az tudja miről beszélünk.

A kiköltözés viszont nem csak játék és mese

Amivel először szembesülhetünk, hogy két autó nélkül nem nagyon érdemes Pest megyébe költözni Budapestről. Autó nélkül gyorsan számkivetettnek és a világból teljesen kirekesztettnek érezhetjük magunkat. A tömegközlekedés fogalma egész mást jelent Budapesten belül, mint azon kívül. A közel van a buszmegálló, a vasútállomás maximum autóval értelmezhető távolságokká válhatnak. A család bármelyik tagja akar elindulni otthonról vagy hazamenni, hamar kiderül, hogy autó kell hozzá. Ezért kell a két kocsi.

Egy picit el is időznénk az infrastruktúra hiányosságain vagy túlterheltségén. Budapest minden részét sem biztos, hogy autókra tervezték, főleg nem olyan sokra, hogy másodpercenként menjen el rajta autó csúcsidőben. Már Budapesten belül is több kerület és városrész szenved a lakosságszám növekedése mellett az ezzel járó autósforgalom növekedő terhével is. Az emberek jönnek, házakat építenek, beköltöznek, de nem lesz több utca, nem lesz szélesebb az út. Az adott infrastruktúrára pár év alatt vagy egy évtized alatt az előző forgalom többszörösével szembesülhet. Ez nem csak dugókat jelent, lassabb közlekedést, hanem olyan kis utcák és elviselhetetlenül átalakulhatnak, ahol előtte alig járt autó.

A kiköltözők többsége arra fel van készülve, hogy a Budapestre bevezető utakat még mindig nem a csúcsforgalom terhelésére tervezték. Azt már kevésbé veszik számításba, hogy a kistelepüléseket sem arra tervezték, pedig a kiköltözők többet fognak autózni ott is.

Muszáj nekik, mert a gyereket vinni és hozni kell, bevásárolni, de még a nagyi sem tud tömegközlekedéssel eljönni. Vagy ő is vezet, vagy elé kell menni és vinni/hozni. Főleg azért is, mert aki kiköltözik Budapestről, az attól még Budapestre akarja a gyerekét járatni nem csak iskolába, de még óvodába is.

Szóval azoknak a pároknak, akiknek csak egy kocsijuk van, mindjárt betervezhetnek egy másikat is, ha a budapesti agglomerációban képzelik el a jövőt. Még mindig megfizethetőbb, mint egy budapesti családi ingatlan, az biztos. Csak nem árt figyelembe venni ezt a járulékos költséget is.

A kiköltözés másik egyik szó szerint érezhető dilemmája a téli levegő 

Aki fűtési időszakban nézelődik, az a vidéki levegőt biztosan nem fogja tisztábbnak érzeni. Már Budapest külvárosaiban, ahol nem gázzal fűtenek és nem is távfűtéssel, megcsapja az ember orrát a „tél szaga”. Nem csak fűtjük, mérgezzük is az utcát című műhelymunkát közel egy éve írtuk. Muszáj volt felhívni a figyelmet, hogy mekkora önbecsapás a tiszta levegő illúziója. A légszennyezésért nagyon nagy részben a fűtési szokásaink a felelősek.

Ahol nem mérik a levegő minőségét, az nem azt jelenti, hogy tiszta. Az orrunk nem hazudik. 12 hónapból 6 hónapos fűtési időszakot jelent Magyarországon. Az év felében ez szokatlanul nagy terhelést jelenthet a komoly légszennyezés.

A budapesti levegő mérgező legalább akkora városi legenda, mint a friss vidéki levegő. Vannak, akik ezt jobban tolerálják, mások kevésbé. Évente ebbe viszont elég sokan bele is halnak végül.

Az biztos, hogy a téli levegőnek köze sincs az egészséghez, ami nem azt jelenti, hogy Budapesten minden rendben lenne a levegővel. Csak annyit, hogy Magyarországon nem Budapesten a legrosszabb a levegő télen.

Akik az elmúlt hónapokban nézelődtek vagy még csak most kezdik a Budapest körüli ingatlanpiaccal az ismerkedést, főleg a családi házak piacán, ők tudatosan vagy a tudatalatt fogják pro és kontra is számításba venni a számukra elfogadható előnyöket és hátrányokat.

Semmi sem olyan könnyű döntés. Elhagyni Budapestet a minőségibb lakásviszonyok miatt csak a patikamérleg egyik oldala. A másikban már egyéni preferenciák vannak. Preferenciák, amiért hajlamosak vagyunk a kiköltözés mellett dönteni. Sokkal szívesebben lakunk ugyanis egy szép kertes házban és tudomást sem veszünk a környezetünk infrastrukturális gondjairól vagy a légszennyezettségről. Elvégre is a vidéki levegő a fejünkben mindig friss és tiszta, ott a madarak csak csiripelnek. Legyintünk az oktatási vagy az egészségügyi hiányosságaira. Kit érdekelnek Pest megye településeinek bölcsödéi, óvodái, iskolái, ha Budapesten minden megvan. A Budapestről kiköltözés általában nem azt jelenti, hogy elhagyjuk Budapestet. Csak egyszerűen kell egy ház, egy szép ház, ahová haza mehetünk munka után.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Jutinasi

ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetések ingatlanos jutalék Magyarország Ingatlanműhely

”Ingatlanosok trükköznek, nem szeretem őket.” – hangzik el igen gyakran. Az ingatlanost divat utálni, felesleges, árdrágító tényező. Vannak vevők, akik ezért megspórolnák az eladónak a jutalékot, (ingatlanos szlengben a jutit), na és persze saját maguknak. Ha a tulajdonosnak nem kell kifizetni a jutit, azzal már nyert a vevő.

De mi van akkor, ha a tulajdonos jutit akar fizetni, mert szerinte jár az a jutinasi az értékesítőnek?

Elképzelhetetlen! Az ilyen tulajdonos az csak sült bolond lehet! Ki akarna már fizetni valamiért, amit egyébként „ingyen” is megkaphat? Hülyeség. Ez csak valami ingatlanos „belemagyarázom magamat az életedbe” süket duma lehet. Aztán mi van, ha nem, ha semmi sincs ingyen, mindennek ára van? Mi van akkor, ha vannak eladók, akik nem szeretnének találkozni érdeklődőkkel? Tudja, tisztában van vele, hogy érdeklődőből lesz a vevő, de az eladó szerint legyen az az ingatlanértékesítő problémája. Ő azért fizet az értékesítőnek, hogy az érdeklődők ne fárasszák, ne bosszantsák és még véletlenül se próbálják meg rabolni az idejét. Az eladó nem mindig akar kilépni a saját hétköznapok komfortzónájából. Azért is fizet, mert ő egész mással szeretne foglalkozni, nem a lakás értékesítésével. Neki az, nem az élete része. Sokkal fontosabb a családja, a barátai, ne adj isten még a munkája is. Sem a munkája helyett, a munkája mellett, hétköznap és hétvégén sem akarja a szabadidejét idegenekkel tölteni.

Honnan tudhatjuk vevőként, hogy egy olyan tulajdonosba botlottunk, aki szerint a jutinasi jár az ingatlanértékesítőnek?

Először is, az a tulajdonos, aki azt szeretné, hogy az érdeklődők felvegyék vele a kapcsolatot, az biztosan hirdet. Ha hirdet, akkor elsősorban online teszi, de a lakáson vagy a házon is megtalálhatjuk az elérhetőségét. Ez főleg akkor fontos információ, amikor egy ingatlanértékesítő precíz és pontos hirdetéséből indulunk ki vevőként. Benne van az eladó ingatlan címe, könnyen beazonosítható. Mondjuk úgy 90%-ban el lehet a hirdetésből dönteni mindent, amit vevőként eldönthetünk. Szóval egy igazán minőségi hirdetés. Ha ezek után sem találjuk semmi jelét annak, hogy a tulajdonos örülne nekünk, mint érdeklődőnek, hogy keressük a társaságát, akkor nem érdemes magunkból udvari bolondot csinálni.  Arról már nem is beszélve, hogy ha nincs jelen az ingatlan bemutatásán sem, akkor szinte biztosak lehetünk benne, hogy a piszkos munkát az értékesítőre bízta a lakás tulajdonosa. Érdemes lehet elfogadni – még ha megérteni nem is olyan könnyű – hogy az ingatlanértékesítés egy szolgáltatás is tud lenni. Attól, hogy szerintünk egy baromság és mi biztosan nem vennénk igénybe eladóként, attól még jobb lenne mások fejével is néha gondolkodni, bármennyire is fárasztó tud lenni.  Főleg akkor beszélhetünk szoros kapcsolatról az ingatlanértékesítő és az eladó között, ha egyetlen egy személy foglalkozik vele. Nem olyan, hogy bekerül egy kalapba és utána már szinte meg sem lehet mondani, hogy hány értékesítő próbál meg morzsákat szerezni a jutinasiból. Ezzel az érdekes ingatlanértékesítési jelenséggel már foglalkoztunk.  Elég tipikus, ezért hajlamosak lehetünk vevőként azt gondolni, hogy ez minden esetben így van.

Az ingatlanpiac legnagyobb ellensége a sztereotípiák.

Elképzelhetetlennek tartjuk azt, hogy valami nem úgy működik, mint ahogy azt elképzeljük. Azt hittem, azt gondoltam, azt hallottam és azt mesélték mondatokban mind lehet úgy igazság, hogy egyébként egy mondat sem igaz 100%-ban. Az ingatlanértékesítők meg nem szeretik a trükköző érdeklődőket. Azt bele lehet írni egy hirdetésbe, hogy ingatlanosok még véletlenül se keressék az eladót. De olyat igen arrogáns lenne írni, hogy a trükköző vevők se menjenek ki a házba és csengessék végig a szomszédokat, nyomuljanak a közös képviselőnél, hogy ők az eladó lakás tulajdonosát keresik. Nem lehet beleírni, mert egyszerűen nem lehet. Visszatetszést keltene, mert a „vevők” azt gondolják, vagyis azt hiszik, hogy azt tehetnek meg, amit csak akarnak. Az ő érdekük az a tulajdonos érdeke is. Az ingatlanértékesítő jutalékának megspórolása egy ilyen trükköző érdeklődő szerint win-win a tulajdonosnak is. De ha ez nincs így, akkor valahogyan alkalmazkodni kellene tudni vevkőként, mert úgyis kiderül, úgyis elmondják a szomszédok, hogy zavarják idegenek a ház nyugalmát. A közös képviselő is küld egy emailt, hogy már megint próbálkoztak nála.

Arra nem is gondol az ilyen érdeklődő, hogy a tapasztalt ingatlanértékesítő előre felkészíti erre az eladót és a környezetét is.

Tudja, hogy ha éppen nem az ügyfeleket úgy vadászó hiénák (=kéretlen ingatlanértékesítő, aki házhoz megy akkor is, amikor senki sem hívta meg) zaklatják a ház lakóit és a közösképviselőt, akkor majd jönnek a „jóindulatú” érdeklődők is. Pedig tudhatnák, hogy ilyen helyzetben a legtöbb esetben nem él a lakás tulajdonosa a házban, sokszor még a városban sem, de az is lehet még az országban sem jár túl gyakran. A lakás hirdetése sokat elárul a tulajdonos és az értékesítő kapcsolatáról – már ha ez vevőként egyáltalán érdekel minket. Mert ott kezdődik az egész probléma, hogy ha nem. Szóval attól, hogy a közvélemény bármikor vevő lenne egy ingatlanos "nyilvános kivégzésére", még vevőként is illene tudni, hol van az a bizonyos határ, ami előtt most állj és netovább.

Minél nagyobb a bizalom a tulajdonos és az ingatlanos partnere között, annál jobb minőségű hirdetéssel fogunk vevőként találkozni.

Nem képzavar, nem ámítás ez. Annál kevésbé fogják a hirdetésben titkolni a lakás vagy a ház hibáit például. Le lesz minden fotózva, mert a jóindulatú bizalom nem csak az eladó és az értékesítő között számít, hanem a leendő vevő felé is kommunikálni kell ezt. Egy lakásnak úgyis csak egy vevője van adott pillanatban, így mindig csak annak az egy vevőnek kell hirdetni. Így gondolkodva, ilyen tulajdonosi és ingatlanértékesítői kapcsolat alapján, létrejön tényleg egy szolgáltatás, ami annak az egy vevőnek is előnyös, a többi érdeklődőnek már nem olyan biztos. A hirdetésből mindent láthat és tudhat a kedves vevő. A hirdetés nem lesz kozmetikázott, sminkelt és a legjobb esetben még túlárazva sem az eladó lakás. Korrekt lesz, amire azt lehet mondani, hogy bár csak ilyen lenne az összes eladó lakóingatlan hirdetése Magyarországon. Nem rizsa, nem túlzó és túlértékelő hadoválás, üres bájcsevej és műmosoly. Ki ér arra rá? Őszintén. Minden másodperccel mindenkinek csak fogy az ideje, ketyeg az a bizonyos óra. Minek rabolnánk már egymás idejét teljesen értelmetlenül és feleslegesen? Miért nem próbáljuk meg inkább a leghasznosabb módon eltölteni minden percünket?

Az ingatlan értékesítése és megvásárlása néha két különböző, nagyon ellentétes és ellenérdekelt folyamatnak tűnik. Trükköző eladók, trükköző vevők és a trükköző ingatlanosok nem jelentik a lakáspiacot, csak ők is a részei, az a bizonyos szükséges rossz. Vannak normális emberek és normális (üzleti) kapcsolatok is a lakáspiacon, ami csak akkor fontos, ha ez amúgy mellesleg érdekel minket. Több jóindulattal és nagyobb odafigyeléssel talán még egyszer azt is megérthetjük, hogy miért vannak ingatlanok, emberek és ingatlanemberek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénzügyi stabilitás a lakáspiacon

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az év utolsó hónapjába léptünk, nem számít senki sem már új csodákra. Egyesek az évet foglalják össze, mások előre tekintenek. Mi most egyszerre tennénk mind a kettőt, mert azért még általánosságban a média és az ingatlanpiac inkább az eladók érdekeit szolgálják ki. A vevők meg dezinformáltak, aggódnak. Nem tudják mit és hol keressenek. A barátok és ismerősök az elsőszámú hírforrások. Jönnek a kérdések, mennek rá a válaszok. Ki mit gondol, ki mit érez, ki mit tapasztal. A lakásárak és a lakáspiaci forgalom dilemmájáról még októberben beszéltünk.

Nagyon fontos téma, mert 2016 után 2017-ben is azt látni, hogy a lakásárak Magyarországon jobban nőnek, mint a lakáspiaci forgalom. 2 éve már, hogy a lakáspiaci forgalom lassul. Ez ott tart, hogy a jelenlegi információk szerint 5% körüli adásvétel növekedéssel lehet számolni 2017-ben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalomról ne feledkezzünk el. Ne csak jobbra, hanem balra is nézzünk.

Az MNB a novemberi Pénzügyi Stablitiási Jelentésében nem aggódik a lakáspiaci forgalom lassulása miatt, de megjegyzi:

„A nagymértékű áremelkedés következtében a piaci forgalom bővülése 2016-tól már kissé lassult, és 2017. első félév végén 5 százalékot tett ki. Az éves szinten létrejött mintegy 150 ezer tranzakció még a hosszú távú átlagos 157 ezres éves forgalom alatt tartózkodik.”

Emiatt például még senkit nem látni aggódni. Még maguk a vevők is jobban aggódnak a lakásárak miatt, mint a forgalom miatt. Vevőként szokás aggódni, ha nőnek a lakásárak, de melyik vevő szeretne olyan lakást venni, aminek csökken az ára? Na, ugye? A lakáspiaci forgalom lassulása azt jelenti, hogy nem nő az eladók esélye évről évre, hogy eladnak, hanem szépen lassan elbizonytalanodik. Ez vevőként is nagyon fontos információ, mert megvenni egy lakást mindig sokkal könnyebb, mint utána eladni.

Az még izgalmasabb kérdés, hogy 2016 után 2017-ben Budapesten egyenesen csökkent az eladók esélye, hogy eladjanak. Hiába nőnek az árak Budapesten, a vevők egyre kevesebb lakást vásárolnak meg. A budapesti lakásárak nőnek, ezért kijelenthetjük, hogy elsősorban olyan lakásokat vásárolnak meg a vevők, amiben érzik és látják az árnövekedési potenciált. Na, ugye? A végén kiderül, hogy a lakásárak növekedése nem is az ellensége a vevőknek, hanem a barátjuk.

Ezt nem először állítjuk. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést már egy éve részletesen körberjártuk. Vevőként sem veszünk meg mindent, mert eladó. Ezt meg jobb, ha az eladók is tudják, amikor piacra lépnek. 2017-ben ezért visszatekintve jóval többen csalódhatnak, mint akiket pozitívan meglephetett. Nagy volt az eladók mellénye, hogy micsoda dinamizmus van a magyar lakáspiacban és az árakon kívül semmi sem mutat dinamikát. Egy piacon meg mégsem mindegy hányan tudnak sikeres üzletet kötni.

2018-ra kitekintve úgy is tűnhet, hogy gyakorlatilag egy stagnáló lakáspiaci forgalommal is szembesülhetünk. Konkrétan ez azt jelenti, hogy hiába lép majd még több eladó a lakáspiacra, a vevők csak azt veszik, amit ők akarnak.

Az pedig holt biztos, hogy az eladók száma nem egyre kevesebb, hanem egyre több. Budapesten már két éve kaparhatja sok eladó a fejét, aki nem tud eladni. Főleg 2017-ben ütközhettek falba, amikor hiába reménykedtek hónapról hónapra, hogy bejönnek a számításaik, csak nem akart az összejönni. Nem lepődnénk meg, ha simán lennének már 1 éve lakások a piacon, akik keresik a vevőjüket, csak nem találják. Hogy az árral van-e a gond a Budapesten? Lehet. Talán.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak hatnak a vevőkre és a döntéseikre.

Az MNB ezt a gondolatot fűzi hozzá ehhez az ábrához:

„A dinamikus növekedés ellenére még a fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak a lakásárak."

„Számításaink szerint országos átlagban a hazai lakásárak szintje egyelőre nem éri el a makrogazdasági fundamentumok által indokolt egyensúlyi szintet, vagyis országos átlagban még nem beszélhetünk a megemelkedett lakásárszint kapcsán túlfűtöttségről. A fővárosi lakásárak mindezek mellett azonban már – kismértékben ugyan, de – meghaladták a lakáspiac kereslet oldali fundamentumai által indokolt szintet.”

Ahogy Budapest elveszítette a vonzerezjét 2016-tól kezdve (talán pont az árak miatt), úgy erősödött a rajta kívüli piac. Tavaly még senki nem hitt abban, hogy a nem nagyvárosi ingatlanoknak lenne piaca. Aztán már 2016-ban is azért nőtt a lakáspiaci forgalom, mert a kisebb települések megmentették az ingatlanpiac becsületét. 2017-ben ez a jelenség tovább erősödött. 2018-ban továbbra is a kisebb városok és települések lesznek a nyerőbb helyzetben lévők, ahol az eladóknak érdemes piacra lépni és könnyebb lesz eladni, szemben a magyar nagyvárosokkal és Budapesttel. 2 éve ez megy már és semmi esélyt nem látni, hogy ez valóban megváltozzon 2018-ban. Tudjuk, majd az "olcsó" lakáshitelek mindent megoldanak. A magyar lakáspiacon a hitel nem mindenre gyógyír, amit még maga az MNB is beismer, önkritikát gyakorolva, hogy a magyar lakáspiacon az áremelkedés "egy válság utáni korrekciónak tekinthető" :

„Az európai országok többségében a lakásárak emelkedése a háztartások magas szintű eladósodottságával párosul.”

„Magyarországon a lakásárak az elmúlt években jelentős mértékben emelkedtek. Hozzá kell tenni azonban, hogy ez inkább egy válság utáni korrekciónak tekinthető, míg a háztartások eladósodottsága jelenleg is az egyik legalacsonyabb az Európai Unión belül.” 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacot nagyon más és más mechanizmusok működtetik.

Forrás: MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentés (2017. november)

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiaci tükör

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely

„Általában igaz, hogy a bankok a világon mindenütt az irodai beruházásokat kedvelik a legjobban, mert átlátható és jól kiszámítható piacról van szó. Ez a hozzáállás csak ritka történelmi pillanatokban változik meg, ilyenkor a lakóépület-finanszírozás kerül előtérbe. Ez történik ma Európa egészében és a régióban is – mondja Dános Pál MRICS, a KPMG ingatlan-tanácsadási igazgatója. Magyarország ebben a tekintetben kilóg a sorból, mert nálunk most is az irodaberuházások finanszírozására a leginkább nyitottak a bankok, hitelezési portfóliójukban az irodafejlesztések finanszírozását a lakásprojektek, az ipari, kereskedelmi, és végül a turisztikai beruházások követik.”

A lakáshitelezésről sok szó esik a reklámokban és a hírekben is. Pedig nem csak a lakásvásárlóknak van szükségük hitelekre. Az ingatlanfinanszírozás ellentmondásos helyzetéről februárban beszéltünk. Azt hihetnénk, hogy azóta csak minden jobb lehet. Főleg azok után, ahogy Európában elhelyeztük a magyar lakáspiacot a Deloitte segítségével még nyáron. A számok tükrében úgy tűnhet, hogy a magyar lakáspiac maga a paradicsom a lakásbefektetők szemével. Bár nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a lakásárak és bérleti díjak nem jelentik azt, hogy mindezek olyan könnyen elérhetőek lennének. Az például a legtöbb emberben fel sem merül, hogy nem tudja eladni vagy kiadni a lakását az elvárt áron. A lakásárak és a bérleti díjak nem minden lakás esetében értelmezhetők. A lakáspiaci forgalom és az albérletpiac mérete jóval korlátosabb,  mint a lakásárak és a bérleti díjak. A lakásáraktól megrészegült magyar ingatlanpiacot muszáj kívülről is megnézni. Meg is néztük a KPMG legfrissebb ingatlanhitelezési jelentését, mert a magyar ingatlanpiac jövője a bankok ingatlanpiaci jövőképétől (is) erősen függ.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország szerepe csökkent 2017 I. félévében a régióban

Darulesen jártunk néhány hete. Darukat lakásépítések vagy üzleti ingatlanok építése miatt látunk inkább? Februárban már bemutattuk, hogy a bankok kihelyezett új ingatlanfinanszírozásának körülbelül a negyedét teszik ki a lakásépítések.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A lakásépítések banki finanszírozása nem prioritás Magyarországon

A jövőt illetően Magyarországon a lakásépítések finanszírozása a bankok szerint nem válik fontosabbá, mint volt idén. 24%-ról 23%-ra csökkent a KPMG új felmérésében. Az ipari/logisztikai (+3%) és szálloda/hotel (+1%) finanszírozásban látnak nagyobb üzletet a bankok itthon. De nem csak itt látunk felemás ingatlanpiaci megítélést. A tavalyi felméréshez képest Magyarország tovább csúszott hátra az ingatlanfinanszírozás fontosságának banki rangsorában.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A régióban és Európában is a legutolsók között  vagyunk az ingatlanhitelezésben

Már korábban is felhívtuk arra az érdekes jelenségre a figyelmet, hogy még az építőipar is szívesebben épít bármi mást, csak társasházat ne kelljen. A KPMG elemzése ezt csak újra megerősítette, csak most a bankok szemszögéből. Így kijelenthetjük, hogy 2017 után  2018-ban sem lesz az újlakáspiac az építőipar és a bankok kedvence Magyarországon.

Forrás: KPMG  & Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Darulesen

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve hívtuk fel a figyelmet, hogy „Új lakáspiac született”. Ennek egyik legfontosabb ismérve az volt, hogy hosszú idő után 2016-ban lépte át először az értékesítési céllal épült lakások aránya az 50%-ot. Ennek fontossága az, hogy nem egyszerűen a megépült új lakások száma a mérvadó, mert azok egy része nem jelenik az újlakáspiacon. Az újlakáspiac kínálatát, az újlakáspiacot magát csak az értékesítési céllal épült lakóingatlanok száma és aránya határozza meg. Ezt hangsúlyoztuk akkor is, amikor néhány hete egy röpke pillantást vetettünk az újlakáspiac aktuális helyzetére . Ma frissültek a számok és láthatjuk, hogy a mai magyar újlakáspiac számokban mit is jelent valójában. 2016-ban kiderült, hogy a magyar lakáspiac nem Budapest-központú már. Ezt végre valahára a KSH is nyomatékosan kijelentette.

Pár hete is láthattuk, hogy az újlakáspiacon sincs ez másként. 2014-ben az értékesítési céllal épült lakások fele Budapesten volt, addig 2017-re ez az arány már csak a harmadára csökkent. A friss számok is ezt igazolják. Budapest aránya a feléleledő újlakáspiacon egyre csökken.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Egyre nagyobb az újlakáspiac, ahol Budapest (fő)szerepe csökken

Azt tudjuk, hogy sok lakáspiaci szakértőnek "daru volt a jele az óvodában", azért vannak annyira ráizgulva a daruk látványára és abból vonnak le olyan következtetéseket, mint ha Budapest körül forogna a lakáspiac. Sem az új sem a használt lakások piaca nem nevezhető Budapest-központúnak. 

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Az értékesítési céllal épült lakóingatlanok aránya 2016 óta 50% feletti

A magyar újlakáspiac egyre jobban teljesít, de láthatóan igen picike még. Ebben 2018 mindenképpen  változást fog hozni. Olyan picike számokról beszélünk jelenleg a használt lakások piacának méretéhez képest, hogy ezért szinte a kettő még össze sem hasonlítható.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Biztató, hogy Budapesten nő az újlakáspiac, mert nő az értékesítési céllal épült lakások száma és aránya is

Budapesten is látható, hogy milyen törpe ez a piac. Az is látható viszont, hogy pár éve 2/3 aránnyal bírt az értékesítési céllal épült új lakások aránya, ami mára már átlépte a 3/4-et is. A számok, a bázis, mind nagyon alacsonyak. Egy ekkora városban nem ekkorának kellene lennie elvileg egy újlakáspiacnak. Ha azt nézzük, hogy 38 ezer használt lakást adtak el tavaly Budapesten, akkor ahhoz képest az újlakáspiac mérete parányi és elenyésző. A daruk látványa sem tudja ezt megváltoztatni egyelőre. 2017 sem hoz óriási áttörést az újlakáspiacon Magyarországon és köztük Budapesten sem. Növekszik, éledezik, de a piac méretei inkább csak a kockázatokat és a félelmeket tudják felnagyítani, nem az optimista jövőképet erősíteni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
1234

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter