Természetes intelligencia

lakáspiac albérletpiac újlakáspiac ingatlanpiac közélet jogállam Magyarország Ingatlanműhely

Kérdezni szeretünk, nem válaszolni. Kérdőre vonunk, de felelősséget nem vállalunk. Kritizálni nagyon tudunk, viszont önkritikánk nincs. Jogaink vannak, de kötelezettségeink nincsenek. Érdekeinket akarjuk érvényesíteni, nem kompromisszumot kötni. Az érdekünk lehet etikátlan, tisztességtelen, jogsértő és akár bűncselekmény is. Az érdekünk attól az érdekünk, hogy számunkra előnyökkel jár, még ha ez másoknak erkölcsi vagy éppen anyagi kárt is okoz. 

Vevőként, bérlőként, eladóként és bérbeadóként érdekünkben áll az ingatlanost megkerülni, nem betartani a vele kötött szerződést vagy bármilyen szóbeli megállapodást. Az ingatlanost kutyába sem kell venni, mert az ingatlanosnak érdeke, hogy akár olyan szerződést írasson alá, olyan elvárásokat támasszon, ami később tisztességtelen és jogszerűtlen előnyökhöz juttathatja. Kiadni a lakást egy olyan bérlőnek, amit mi találunk és nem az ingatlanos, az a mi anyagi érdekünk elsősorban. Nem számít, hogy megnézzük az ingatlanos bérlőjét. Lehet, hogy sokkal normálisabb, jobban bele illik a lakóközösségbe. Nem várjuk meg, kiadjuk gyorsan a lakást az első fizetőképes bérlőnek, még mielőtt az ingatlanos odaér, és akkor a találkozó előtt pár perccel lemondjuk az ingatlanost. Az a bérlő, aki az ingatlanossal megy, pedig értetlenül áll a történtek előtt, hogy neki azt ígérték ő lehet az első, aki megnézi. De az ingatlan tulajdonosának nem ez volt az érdeke, még ha a társasháznak már viszont az lenne, hogy a lehető legalkalmasabb személy költözzön be, ne pedig a lakás tulajdonosának anyagi érdekei írják ezt felül.

De miért is történne ez másképp, ha egy lakás eladásánál sem az számít, hogy olyan vevő vegye meg a lakást vagy a házat, akit a szomszédok és a környezet is megkíván! A lényeg ma még mindig az, hogy kifizesse a vételárat, a többi nem számít. A tulajdonos vagy az ingatlanos figyel-e erre? Nem lehet tudni. Lehet néha igen, aztán az is lehet, hogy soha.

Ez végül is egy olyan ország, ahol csak azt látjuk és halljuk meg, arról beszélünk és csak azt fogadjuk el, ami mind érdekünkben áll. Az érdekünk az zene füleinknek, minden más csak propaganda és hazugság. A mi igazunk az igaz, az minden és mindenki érdeke felett álló. Magunkra figyelünk, nem másokra. Magunkért küzdünk, nem másokért. Ez az érdekünk, így szocializálódunk. A szólásszabadság azt jelenti nekünk, hogy csak annak szabad beszélni, akinek a véleményét érdekünkben áll tudni. Mindenki más fogja be a száját, kussoljon, mert úgy is csak ellenünk, az érdekeink ellen agitál. Ha az érdekeink úgy kívánják megalkuvóak vagyunk, szélkakasok, úgy táncolunk, ahogy az érdekünk fütyül.

Csak a véletlen műve, hogy például egy lakásvásárló az mennyire lesz szomszédbarát. Mert a szomszédokról mindig sok szó esik. Az akár a bérlőket és a vevőket is nagyon tudja érdekelni, de még az ingatlanost is és a lakáshirdetésekben is gyakran hívják fel rájuk a figyelmet. Amikor már viszont a bérlő, a vevő vagy az ingatlanos kerülnek a nagyító alá, hogy megnézzük mennyire lennének ők megfelelőek, együttműködőek, kompromisszumkészek, azt leggyakrabban  személyes támadásnak élik meg.  Az már egy olyan határ átlépése, ami nem áll az érdekükben. Főleg olyankor, amikor ők is csak olyan emberek, akik a saját érdekeiket akarják érvényesíteni minden áron.

De ott vannak a rejtett problémák, műszaki, emberi, társasházi, pénzügyi. Hol látni olyan lakáshirdetést, hogy a lakás penészesedik, vagy minden évben beázik, vagy sok a betörés a házban és a környéken? Rossz közösképviselettel lakás eladó vagy kiadó hirdetés sincs. Ott vannak a súlyos társasházi gondok, ahol tele lehet a ház nemfizetőkkel, adóssággal. Az önkormányzati tulajdon általában csak bajt jelent egy társasház életében. Elsősorban nehezen kezelhető lakókkal, másodsorban pedig behajtathatatlan adóssággal, amikről lakóként ott élve vagy az első közgyűlésen fogunk szembesülni.

Sem vevőként sem bérlőként nem áll érdekünkben olyan társasházban élni, ami nem igazán élhető. De nem csak a használt lakások piaca kritikus ilyen szempontból. Az új építésű lakásoknál az építtetőnek a költségek minimalizálása az érdeke. Nem azzal reklámozza a lakásait, hogy a legolcsóbb anyagokat, a legolcsóbb munkaerőt és a legolcsóbb technológiákat alkalmazza kivitelezéskor. Mindenből a minimum az érdeke, egyet kivéve, a lakások eladási ára. Az értékesítő viszont már arról fog beszélni, hogy itt minden világszínvonalú, miközben a munkaerőt elnézve erős kétségeink támadhatnak. Erős gondolat, de a magyar munkaerő magyar színvonalra képes!

Egy rendszerben a leggyengébb láncszem minősége határozza meg a teljes rendszer minőségét. Aki nem járt még társasházak építésén, annak érdekes élmény lehet, ha azt feltételezi, hogy az elkészült ház és a lakások minősége a munkaerő minőségével egyenesen arányos. Az építőipar nem agysebészet, de attól még olyanok végezhetnék, akik képesek minőségi munkát végezni. De általános probléma, hogy sokszor nem képesek. Izgalmas kérdés ez manapság, amikor az építőipar emberhiánnyal küzd, de munka meg lenne. Ilyenkor még inkább alkalmazzák azt, akit egyébként nem kellene. Ez az építőipar érdeke, nem a lakásvásárlóké. Darabra mérni az építőipari munkaerőt ugyanúgy nem lehet, mint darabra mérni a vevőt, bérlőt, a lakást és az ingatlanost, de még az építtetőt sem. Élhetnénk érdekközösségben is, de ma még inkább az érdekellentétek határozzák meg a mindennapjainkat, nem csak a lakáspiacon, hanem a magán- és közéletben egyaránt.

Kép: Isztanbul, Törökország, Insagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárpolitika - Félelem és Remény

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Miért nőnének tovább a lakásárak? Megosztó kérdés, amire csak megosztó válaszokat lehet adni.

A  népszerűséget ma azok hajszolják, akik az árak csökkenéséről beszélnek és  meg is indokolják, hogy miért. Minket viszont teljesen hidegen hagy a népszerűség, ami egyfajta biztonságkeresésnek is felfogható. Jó érzés olyat mondani, amit egy tömeg hallani akar. Lehet őket kényeztetni szavakkal, hitet és reményt adni nekik, hogy bízzanak bennünk, mert minden úgy lesz, ahogy azt mondjuk. Az ingatlanközvetítők jelentős része keresi a kapcsolatot a külvilággal, már-már választási kampányhajrát folytat a lakásárak csökkenéséért, hogy hát ha ettől elfogadottabb lesz és ügyfélközpontúbb. Kétségbeesett kiáltások ezek. Kétségbeesett, mert az ingatlanközvetítők saját tapasztalatik lassan fabatkát sem érnek. Az ügyfeleket egyre kevésbé érdekli az ingatlanközvetítés, ami a mai lakáspiac egyik legérdekesebb jelensége. Nő a lakáspiac, a lakásárak, de az ingatlanközvetítés meg csökken. Ezért elkezdtek politizálni és populistán tolják a szekerüket, átkozzák a lakásárakat, terelgetik a nyájat ösztönösen, mint egy erre született juhászkutya. Blogok, újságcikkek, saját statisztikák, interjúk és ömlenek ránk a hírek, hogy a lakásárnövekedésnek itt a vége, most már elég volt belőle. A „saját tapasztalat” a bűvös szó, mert ők nem felejtettek el értékesíteni, látják, hogy mi történik, érzik a zsigereikben, már ki is érthetne és ki láthatná át jobban a lakáspiaci folyamatokat, köztük az árak trendjét, mint az ingatlanosok! A képet árnyalja az általános megítélésük, hozzáállásuk és úgy általában a hozzáértésük. Értékesítők ők, követik általában a trendeket és nem pedig trendcsinálók. Futnak a busz után és nem ők a buszvezetők – kaptuk el egyszer ezt a mondatot egy utcai beszélgetésben, ahol az ingatlanközvetítők szerepéről beszélgettek. Találó gondolat, amikor a lakáspiac busza robog és vannak akik lekéstek róla, mások nem mernek felszállni, de amúgy is nagy a tolakodás, izzasztó a levegő, henringjárat már az egész. A kölcsönös tisztelet és megértés a tömegközlekedésben is nagyon hasznos lehet, hát hogy ne lenne még hasznosabb a lakáspiac buszán nyomorgóknak vagy az új felszállóknak!

Megnéztük már, hogy a lakásárak növekedése összeségében sosem jelent semmit. Messzemenő következtetéseket levonni belőle nem lehet. Nőnek vagy nőttek az árak. Nagy ügy. Az a dolguk általában. És akkor mi van? Ezek a gondolatok forogtak a fejünkben, amikor először néztük meg az FHB Lakásárindex legfrissebb európai lakáspiaci körképét.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacot elsősorban az érzelmeink irányítják, nem a gazdasági környezet

A száraz tényekhez ragaszkodók, a szakbarbárok a gazdasági növekedést valami félistenként tisztelik. A lakásárak és a gazdasági növekedés közötti kapcsolat vizsgálata nagyon sokszor bizonytalan. Bele lehet magyarázni, de azért mindig az derül ki, hogy:

a lakásárak hosszú távú trendje Magyarországon teljes mértékben elszakad a gazdasági realitástól.

Ezt azért fontos most így leszögezni, mert az árcsökkenést vízonálok áltlalában pont arra hivatkoznak, hogy a lakásárak további növekedéséhez nincs megfelelő gazdasági környezet. Csak éppen ez a lakáspiacot és a lakásárakat Magyarországon nem nagyon érdekli. Önálló életet él a lakáspiac, elsősorban pont azért, mert levegőnek tekintjük a saját tulajdonban élést. Ez pedig egy olyan erős érzelem, amit semmilyen racionalitás nem nagyon tud felülírni.

A lakáspiacot elsősorban az érzelemeink irányítják, nem a gazdasági környezet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése megtévesztő

A lakásárak eddigi növekedést a jó sötét Magyarország mutatja. Habzó szájak, ideges tekintetek, hogy "hát mondom én, brutális és elfogadahtatlan árnövekedés" történt itt - kiabálja a populista politikus ingatlanos. Egyszerűen és érthetően, hogy még a legostobább is megértse egyből, hogy miről beszél a politikus. De nem állunk meg, ahogy a lakáspiac busza sem. A következő ábra, már mindjárt más aspektusba helyezi a lakásárak növekedését.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig értékcsökkenésről beszélhetünk a magyar lakáspiacon

Beszéltünk már erről néhányszor.

A lakásárak növekedési trendje pont azért olyan megalapazott, mert a magyar lakáspiac értékvesztését sem tudta ledolgozni az elmúlt években.

A lakásárak csökkenéséről beszélők ezt szándékosan és tudatosan hallgatják el. Pedig itt van a kutya elásva.

Az árak nem öncélúan nőnek, hanem azért, hogy az ingatlanok megőrizzék az értéküket. Az ár és az érték nem szinonimák a lakáspiacon.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedési trendje egyelőre tart a csúcsfelé

Ez a görbe nagyon szépen mutatja, hogy hol is tart Magyarország a lakásárak növekedésében.

Szárnyalnak az árak, de még nem érték el a csúcsot. Viszont a csúcs nincs már olyan messze.

Ezt a lakáspiaci ciklus 4. évében már a piacot szakmailag vizsgálók is jól tudják.  A lakáspiaci ciklusok izgalmas dolgok. A populista politikus ingatlanosok erre is fittyet hánynak. Szerintük a lakásárak olyan mint a villanykapcsoló. Pillanatok alatt lehet fel- és lekapcsolni. Ez viszont nem így működik piaci alapon. A magyar lakáspiac érzékenységét bemutató ábra még látványosabban mutatja a jelenlegi magyar lakáspiac nagyon is eltökélt  árnövekedései hozzáállását.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak EZÉRT nőnek tovább!

2003-2004 fordulópont volt a magyar lakáspiacon, ahogy 2013-2014 is. Hebegés és habogás, amikor egy ilyen ábrát olyanok elé teszünk, akik előtte hangosbemondón osztották az észt, hogy a lakásárak növekedéséből már untig elég volt.

 A magyar valóság ezzel szemben az, hogy létszükséglet a lakóingatlanok értékének megőrzése. A magyar társadalom legértékesebb vagyonáról van szó. Mindenkinek a zsebében turkál az, aki a lakások leértékelődése mellett teszi le a voksát.

Már halljuk is, ahogy ezt demagógnak és hasonlóan népszerűséget hajhászó gondolatnak tekintik felebarátaink.  Helyzetből beszél - mert érdekelt az ingatlanok árának további emelkedésében - suttogják a hátunk mögött. Mondjuk csak azért, mert szerintük így beszélni a lakáspiacról is politika, a lakáspiacon a a politikai hovatartozás egyértelmű kifejezője. A lakásárnövekedés oldala csap össze a lakásárcsökkenést várók oldalával. 

A csökkenésre nincs semmilyen érv, mert az nem az, hogy az árak már eleget nőttek.

Az látszik az ábrákon, hogy ez egyszerűen nem igaz. Még koránt sem nőttek eleget, mert a "magyar gazdasági csoda" pont az ingatlanok elértéktlenedésében játszik fontos szerepet, nem pedig a felértékelődésükben (Megjegyzés: ez egy kritika a magyar gazdaság múltjára, jelenére és jövőre nézve is).  A lakáspiac és a lakásárak hiába szakadnak el a valóságtól, az erős leértékelődéssel szemben még így is tehetetlenek.

A demográfiai folyamatokkal mi is tisztában vagyunk, amiért jön az az utolsó ábra. A használt lakások piaca sem fogja elérni a 2003-2004-es csúcsot, amit az előző ábrán láthatunk.  Az azt jelenti, hogy az előző görbe azt nem fogja elérni, előbb lesz trendforduló. Ez mutatja a lakáspiac erőtlenségét, hogy a veszteségeket idővel már nem tudja ledolgozni csak részben kompenzálni.

Tartós leértékelődést és lassú elértéktelenedést rejt magában a jövő, attól függetlenül, hogy az árak nőnek még egy ideig, majd utána nem fognak. Aztán egyszer csak megint nőni kezdenek. Ilyen a ciklikus lakáspiac, a lakásárpolitikától teljesen függetlenül.

Ezért nem az árnövekedés a legfontosabb, hanem az értéknövekedés. Az értéknövekedés még a jelenből is eléggé hiányzik nem hogy a jövőből.

Így megnyugtatunk minden lakásárcsökkenés-hívőt, hogy az értékcsökkenés minden magyart, ingatlantulajdonost fenyeget az árnövekedéstől függetlenül.

Ezek már a demográfiai és a társadalmi folyamataink következményei. Elacsarkodhatunk a lakásárakról, ha az értékük közben egyre bizonytalanabbá válik. Azért veszünk lakást, mert lakni kell valahol. A lakóingatlan is lassan az autó sorsára jut. Elfogadjuk, hogy egyre kevesebbet ér, de szükségünk van rá. A lakóingatlannál annyi a különbség, hogy ott legalább kiszúrja a szemünket az árnövekedés. Így könnyebben fogadjuk el az értékcsökkenést.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A válság előtti csúcshoz képest 35%-kal marad el a lakásépítési kedv

A píros csík, a kb. -35% mutatja, hogy mire nem vagyunk már képesek Magyarországon, ha lakásépítésekről van szó. Nincsenek meg hozzá az alapok, hogy olyan sok új lakást építsünk. Nincs kinek és nincs is miért. A zöld csík meg arra jó, hogy megint kiszúrjuk a szemünket, hogy "Úr isten, Európában nálunk nőtt legjobban az építési kedv". 

Lehet mutogatni, hogy milyen sikerre van ítélve az újlakáspiac, közben meg láthatjuk, hogy azok a régi szépidők már elérhetetlenek.

A használt lakások értékesítése mellett az új lakások építése sem tudja azt a szintet hozni. Ez mutatja a lakásárak korlátosságát is és az értékcsökkenés kockázatát. Fogyunk, öregszünk, elvándorlunk, de a lakásárak ettől még nőnek. Az értékük meg nem érdekel addig senkit, amíg képes egy lakás eladásából egy másikat vásárolni. A lakásárak növekedése egy fájdalomcsillapító - üzenjük a lakásárcsökkenést hirdetőknek. Ha nem nőnek a lakásárak, akkor az fájni fog, nagyon fájni és nincs más gyógyír rá, csak és kizárólag a lakásárnövekedés.

Az áralku kérdése a növekvő lakásárak ellenére is örökzöld téma:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az áralku filozófiája

Forrás: FHB Index - Európai Lakáspiacok

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egy ilyen országban lakást venni!

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

2017-ben egyre inkább a lakáspiaci különbségekről fogunk beszélni. Tesszük ezt azért, mert ezek a különbségek egyre nyilvánvalóbbak. Belátjuk, hogy az ingatlanok megítélése egy olyan nagy városban, mint Budapest, sok aspektusból értékelhető.

Nincs olyan kézzel fogható fogalom, hogy budapesti lakásárak. Ez csak egy elméleti szám, mert kerületenként, városrészenként, utcánként, házanként és emeletenként is mások az árak.

Az elmúlt évek lakásárváltozásait egyöntetű sikernek élte meg a piac

Elszálltak a lakásárak Budapesten, izmos felértékelődés Győr és Sopron környékén, de Debrecen mint Kelet-Magyarország gazdasági fellegvára is ott van az országos lakáspiac térképén. A lakáspiaci ciklusokat vizsgáló kérdésben felhívtuk a figyelmet az 5 éves blokkokra.

2017 a negyedik éve ennek a ciklusnak és könnyen előfordulhat, hogy még Budapesten is maradnak olyan területek, amelyek reálérétke (az ingatlan piaci árának vásárlóereje, amiből termékeket és szolgáltatások vásárolhatunk) nem fog pozitívba kerülni a ciklus végéig.

Az infláció a nyukunkon, a lakásárak területi megoszlása igen változó. Akár 3 markánsan különböző árkategóriájú részek is vannak egy  kerületen belül. Nem félünk tőle, mert miért félnénk már. A lakásárak biztosan az infláció felett fognak nőni, mormolják az optimisták. Ha ránézünk a KSH 2016. évet először értékelő, de még nem végleges adataira, akkor láthatjuk, hogy micsoda pusztítás történt Magyarországon és még Budapesten is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pusztítás nyomai a budapesti és az országos lakáspiacon

Az elmúlt három év nem mindenhol volt elég a lakások vásárlóerejét arra szintre hozni, mint ami volt 2008-ban. Ez magyarul annyit jelent, hogy az adott lakás árából több terméket vagy szolgáltatás tudtunk vásárolni 2008-ban mint ma, ha még mindig negatívban van.

Budapesten 23 kerületből 9-ben még mindig a 2008-as vásárlóerő alatt van

Köztük egyetlen budai kerületként, Budapest elitista kerületének számító 2. kerület is. 2008-2016 között a 2. kerületben nem nőttek a lakásárak az inflációval együtt mutatja az ábra. Szégyenpadra került Budapest legolcsóbb kerületeivel együtt. Nem megszokott látvány. Budapest 2. kerületében a lakástulajdonosok még sem érzik magukat szégyenpadon. Nem gondolják azt, hogy rossz lenne a 2. kerületben lakást birtokolni. Presztízs és státusszimbólum is. Viszont az árak tekintetében a 2. kerület azt mutatja, hogy az elmúlt 3 év árnövekedése kevés volt az igazi boldogsághoz. Erősebb megfogalmazás már az, hogy a 2. kerület nem a pénzcsinálásról szól, nem a lakásbefektetők piaca. Az ingatlanba rakott pénz itt érdekes módon kevésbé válságálló, mint más budai kerületekben. Ez már megalázó kijelentés lehet és nyílhat a bicska a zsebben, hogy ez már sértő.

Ezért fontos látni a számokat és a grafikonokat és nem érzelmekből beszélni még egy kerületről sem. A 2. kerület presztízse jóval nagyobb mint lakáspiaci értéke.

Egyre fontosabbá válik a lakáspiacról nem saját meggyőződésből beszélni, hanem csak részletes elemzések után. A lakáspiac esetében sokminden nem igaz, amit igaznak hittünk az elmúlt 15-20 évben. Sőt még az sem igaz, amit annak tartottunk az elmúlt 3 évben.

Budapesten is vannak nyertes és vannak vesztes kerületek az elmúlt 3 évből

Az elit 2. kerület a vesztesek között van. Durr, egy nagy pofon sznoboknak és különleges városi panorámának, a „polgári lakóknak”, a prémium ingatlanoknak, a „Rózsadombnak”.

A lakáspiac nem sznob és nem is csinál presztízskérdést az ingatlanból, már amennyire a számokból ez kiolvasható. De jól mutatja azt, hogy amelyik kerület nem tud felkapaszkodni, felértékelődni, ott a lakások vásárlóereje egyelőre belátható időn belül sem lesz jobb, mint volt 2008-ban.

Ez pedig már nem csak a hátrányos helyzetű térségeket érinti Magyarországon, hanem Budapest  9 kerületét is. 2017-től inflációval számolunk és közben nagyon lassú lakásárnövekedéssel. A Budapest környéki agglomeráció is a nagy vesztesek között. A megérte vagy nem érte meg kiköltözni kérdésre mi nem tudjuk a választ. Az ingatlanok vásárlóérétke az érem egyik oldalát viszont biztosan megmuatja.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A Budapest körüli pusztítás is látványás. 3 év után is még csatatér az agglomeráció

Az infláció és a lassú árnövedés, a két páros együtt bebetonozhatja a lakások vásárlóerejét, de még ronthatja is.

Azok a budapesti kerületek és agglomeráció, amelyek az elmúlt 3 évben nem tudtak kimászni a gödörből azok 2017-2018 között nem biztos, hogy már kifognak.

Súlyos teher ez és szomorú üzenet is egyben a lakáspiacnak. Nincs benne már elég erő, hogy akár Budapestet teljes mértékben fel tudja értékelni. Vannak kerületek, például a több szinten is elsőszámú nyertesnek számító 7. kerület, amit elkényezteti a lakáspiac. Ez viszont nem jelenti azt, hogy Budapest olyan jó helyzetben lenne, mint amilyennek azt eddig beállították.

Budapest is bajban van

Az ingatlanok értéke itt sem biztos. A leértékelődés veszélye itt is él, sőt még mindig kézzel fogható. Ez az a csontváz, ami kiesett a szekrényből 2017-ben. Szembe kell vele néznünk. Budapest leszakadó kerületei ma elérhetőek a feltörekvő megyeszékhelyi árakon. Ezt mutattuk már be ezen a grafikonon, de most a KSH megerősítette.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A leértékelődés az elérhetőség ára Budapesten

Ott vannak Budapesten megyeszékhelyi árakon lakások, ahol a lakások vásárlóereje még a 2008-as szint alatt vannak. Egy kerület kivétel ezalól, az pedig a 19. kerület. Ott éppenséggel már kicsivel jobb a helyzet, mint 2008-ban. Ez a kivétel erősíti a szabályt jelen esetben. Budapest szenved, erőlködik és kezd izzadságszagú lenni a levegő. 2017 van, a 4. év az 5 éves ciklusból és nyilvánvalóvá váltak a problémák. A budapesti és az országos áremelkedés kevés volt eddig. A lakásárak változása nem mindenre volt elég. Most pedig ott tartunk, hogy az árak növekedése mögött újra a lakáshitelezés, az állami lakásvásárlásösztönzés marad. Az újlakáspiac gyengélkedik, az építkezések késnek, talán a szereplők most értékelik újra a valódi lehetőségeiket. A ciklus 4. évében belevágni az építkezésekbe kockázatos. Nem akarnak úgy járni, mint 2008-ban.

Minek olyan sok új lakás? – tehetik fel a kérdést, amikor látható, hogy a használt lakások piaca visz mindent. Szenvedni egy projekttel évekig, azért a minimális profitért, amit sokkal könnyebben lehet megkeresni minden másban! Csak az építkezik, aki valójában ebből él.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A használt lakások árai még mindig sokkal versenyképesebbek az újlakások árainál

Aki eddig sem lakásépítésekből élt, annak ez a terep most egy vékony jég. Növekedő költségeket és a növekedő kockázatokat egyre nehezebb beárazni. Az új lakások ára már így is a használt lakások árának a kétszerese sok kerületben.

A vásárlók sem rohannak megvenni minden újat, mert eladó. A tömeglakások, a többszázlakásos házak népszerűsége finoman szólva sem lett jobb. Kis társasházakat meg nem éri meg nagy szereplőknek építeni.

Kiderült, hogy az elmúlt 15-20 évben csak öregedett és fogyott Magyarország. Az elvándorlás már csak hab a tortán. Az újlakáspiac a legnagyobb elszenvedője ennek.

Hiányzik az a vásárlótég, akinek tömegesen lehetne építkezni, mint a 2000-es évek elején. Azok a 30 évesek ma már közelebb vannak az 50-hez, vagy már felette. Nem cumizza be a marketingpornót, a szép látványterveket, meg a sok süket dumát a nagy semmiről. A mostani 30-asok meg nem tudják, hogy hol fognak még élni. Ők még a pénzcsinálással vannak elfoglalva, dolgoznak éjjel-nappal. Néha ránéznek a lakáshirdetésekre, elmennek akár megnézni néhány lakást, akár lakáskiállításokra is elmerészkednek, aztán azt mondják, hogy a franc se tudja kell-e nekik a nyakukba ez az egész. Egy ilyen országban lakást venni? – teszik fel a kérdést egyre kevesebben, mert fogyunk és fogy a lakáspiac keresleti oldala is, zsugorodik Magyarország lakáspiaca, a kockázatok pedig csak nőnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Budapesten is vannak vidéki lakásárak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely

Átlagárakról, átlagos lakáspiaci növekedésről beszélünk a legtöbbet, miközben sem a budapesti sem pedig az országos lakáspiac nem homogén. Ezt az OTP Lakóingatlan Étéktérkép legutolsó elemzése mutatja be leginkább. Jelenleg a legalaposabb, szinte a teljes lakáspiac részfolyamatait is bemutató statisztikai munka, ami a NAV által már regisztrált adásvételi árakon alapul. Ezt azért nagyon fontos hangsúlyozni, mert az ingatlanhirdetési oldalak hirdetési árai megtévesztők, miközben ezekkel az adatokkal a legkönnyebb találkozni. Ha rosszul, hibásan vagy tévesen gondolkodunk a lakásárakról az nem jó eladóként, mert lassabban tudunk értékesítni. Vevőként sem túl biztonságos, ha az „olcsónak” tűnő lakásról utólag kiderül, hogy még is csak túl lett fizetve:

1. Mindenkinek a saját érdekében ezért azt javasoljuk, hogy az adásvételi árakat vegye figyelembe, ne egy hirdetési oldal árait.

2. Azok sincsenek könnyebb helyzetben, akik ingatlanközvetítők „saját értékesítési áraira” akarnak alapozni. Az ingatlanközvetítők árai nem igazán vannak még köszönőviszonyban sem a valósággal.

Ez önmagában megkérdőjelez minden olyan állítást, amit a lakásárakról vagy azok változásairól tesznek. Ha ugyanis túlértékelt árakról beszélnek, azzal számolnak, akkor a valódi lakásárfolyamoktól eltérően, nekik nagyon könnyű lakásárcsökkenést érezni vagy érzékelni. Nem a valóságból indulnak ki, hanem egy jóval magasabb árból, ahonnan van hová csökkeni adott esetben.

Ha a kínálati/hirdetési árak csökkennek, azt az ingatlanközvetítők általában már lakásárcsökkenésnek élik meg. Pedig csak arról van szó, hogy a tulajdonosok egyre inkább úgy áraznak, ami végül adásvételi szerződések megkötéséhez vezet.

Lépésről lépésre nézzük meg, hogy mik azok a biztos pontok ma Magyarországon, amik alapján be tudunk árazni egy ingatlant megközelítőleg. Az egyik legfontosabb, hogy Magyarországon folyik a 21. századi urbanizáció,  a nagyvárosokon kívüli településeknek ez nem jelent örömet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Ezt jelenti Magyarországon a belső vándorlás

Tovább súlyosbítja ezt a körülményt, hogy a társasházi lakások a valódi nyertesei a mostani lakáspiaci folyamatoknak. A használt családi- és kertes házak szembeszéllel vitorláznak és továbbra is az értékcsökkenéssel néznek farkasszemet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A társaházi lakásoknak van igazi "használt" piaca

Az országos lakáspiaci folyamatok még jobban mutatják a különbségeket. Az átlagok itt már értelmüket vesztik, mert mindenki a lakhelyén, a saját utcájában találkozik a lakáspiaccal, ha egyáltalán találkozik. Ugyanis vannak szürke foltok, ahol a lakáspiac csak egy nemlétező fogalom, még Budapesten is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Átlagok alatt és felett is vannak árak , ahogy léteznek teljes lakáspiac nélküli térségek is

Közelebbről megnézve, Magyarország lakáspiaca további érdekes részletket mutat.

Nézzük csak meg mit mond az egyik ingatlanközvetítő a budapesti és az országos lakásárakról:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A Duna House árai mind Budapesten mind országosan is túlzóak

Az átlagárak mögött vannak átlagár változások is, amik szintén különböző szinteken érintik az ország megyéit.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Az átlagok mögött ne felejtsük el a megyéken belüli különböző folyamatokat

Amikor már városok szintjére szűkítjük a lakáspiacot újabb kép razolódik ki elénk.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Győrben 253 ezer Ft/nm átlagár országosan a legmagasabb

De mit olvashatunk  a másik ingatlanközvetítő budapesti és országos lakásárairól? Csak hogy mindenki emlékezetetét felfrissítsük. Főleg  megyeszékhelyek magasabb ára az igazán nagy kérdés, mert az már Budapest harmadának átlagárát lefedi (300 ezer alatt van Budapesten harmadán a lakások átlagára - részletek néhány sorral lejjebb):

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Otthon Centrum és az ő üveggömbje

Itt az ideje megnézni Budapestet közelebbről, amit hajlmosak a média és természtesen az ingatlanközvetítők is túlértékelni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
10 budapesti kerületben 300 ezer Ft/nm alatti árak vannak

Győri árak vannak Budapest X., XV., XVII., XVIII., XIX.,XX.,XXI. és XXIII. kerületeiben. De a grafikonon ábrázoltuk, hogy debreceni, kecskeméti, székesfehérvári, veszprémi és szombathelyi árakon is tudunk vásárolni budapesti lakást.

De Budapest kerületeiben sem egységesek az árak, nagy különbségeket találhatunk.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A használt lakások piaca ezért olyan vonzó Budapesten

Azt is meghallgathattuk már néhányszor a harmadik ingatlanközvítítől, hogy a budapesti belvárosban miért nem vásárolnak már és az áraknak is vége. Ehhez képest az AirBnB hatása a VII. kerület belső részének 1075-ös irányítószámú körzete 2016-ban 50%-os árnövekedést könyvelhet el. a 1051-es V. kerületi körzet átlagára a legmagasabb Budapesten, ami 681 ezer forint/nm átlagárú adásvételi szerződéseket jelent. Ezért ez az alábbi kijelentés csak egy provokatív vélemény, aminek semmi köze sincs a valósághoz:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A különutas Balla Ingatlan

Hozzá is tehetjük, hogy az elmúlt félévben annyit azért nem változott a világ. Az elmúlt egy év AirBnB bizonytalanságai nem látszódnak a 1051-es és 1075-ös belvárosi körzetben, ami ennek a szolgáltatásnak a Mekkája Budapesten. Gyakorlatilag erre a két irányítószámra korlátozódik ez az üzlet. Egész Budapestet tekintve is erős évnek tűnik 2016. A 23 kerületből 21-ben volt kétszámjegyű növekedés. Ismét emlékeztetünk mindenkit, hogy ne csak a kerületi átlagárakat nézze, hanem a feljebb lévő Budapest térképet is, ami már árnyalja a kerületeken belüli árváltozások szintjét.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapesten a kerületi árakon kívül vannak utca, ház és emelet árak is!

Forrás: OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2016/2

Kép: Wil van der Velde, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Barátok közt, avagy étterem egy társasházban

társasház társasházi törvény közgyűlés közgyűlési határozat közös képviselet lakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Ha a társasház alatt van üzlethelyiség, eljöhet a nap, amikor valamilyen vendéglátó helyiséget szeretnének ott nyitni. Egy lakóközösséget megoszthatja melyik szolgáltatás hasznos melyik nem rájuk nézve. Vitákat, állandó feszültséget jelenthet, főleg ha előtte sosem volt a házban ilyen szolgáltató. A ház körül a forgalom megnőhet, nehezebb lehet parkolni, több ember mozoghat, beszélgethet. A példa adott és nagyon is élő. Étterem akar nyitni ott, ahol eddig egy csendes és láthatatlan cég működött. Egy étterem, mely főzni akar (hideg-meleg konyhát üzemeltetni), ezzel felmerül a szagok és a szemét problémája is. A lakók elkezdenek aggódni, „hallucinálnak” és mindjárt túlvilági poklot vízionálnak a ház körül. A társasház közös képviselete nyomás alatt van, így mindent elkövet, hogy lehűtse a kedélyeket, elébe menjen a káosznak. Azon kívül, hogy közgyűlést tart és minden felmerülő kérdésre választ próbál adni, a jogi háttérről is tájékoztatja a lakókat. Állásfoglalást kért a Társasházkezelők és Közös Képviselők Országos Szövetségének Elnökétől, Jogászától. A közös képviselet kérdései és az Elnök Asszony válaszai:

"1.Szükséges-e a tulajdonos közösség (közgyűlési határozat) határozata arra, hogy a képviselet a hozzájárulási nyilatkozatot aláírja, megadja az étterem üzemeltetéséhez, vagy ezen esetben (mivel vendéglátó megjelölési ingatlan) elég csak a képviseletnek aláírnia közgyűlési határozat nélkül?

A Társasházi törvény (Ttv) 18. § (1) bekezdés szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek megváltoztatott használatához a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges és az engedélyhez nem kötött építési munkák esetén sem alkalmazni a 21. § (1) bekezdését. Továbbá a Ttv. 18. § (3) bekezdés b) pontja tartalmazza azokat az eseteket, amikor a közösség kifogással élhet, étterem esetén pl. a szemét elhelyezés szokott gondot jelenteni, valamint az ételszag, ha nem megfelelően tervezték meg az elszívást.

2. A tulajdonosok teljesen megvétózhatják-e ezen albetét meleg-hideg konyhás étterem megnyitását, ezzel ellehetetlenítve ezen albetét bérbeadását, eladását?

Miután nem kell hozzá közgyűlési határozat, így nem akadályozhatják meg, de a működés során fellépő zavarok miatt bejelentéseket tehetnek. Ezért kellene lehetőleg minden konfliktus forrást írásban rögzíteni és még most megoldást találni a tulajdonosok által tett kifogásokra."

Összefoglalva, a lakóközösség tehetetlen, ha az étteremtulajdonos minden szabályt betart. Panaszkodni és elégedetlenkedni mindezektől függetlenül lehet. A társasházi élet a szoros egymás mellett élésről szól, amiben a bérlők mellett utálhatjuk éppen a házban és a ház alatt üzemelő különböző vállalkozásokat is. Egy jó étterem egy társasház alatt nem csak kellemetlenségekkel és kompromisszumokkal járhat együtt. Lehet hozzáadott értéke is, ami akár a házban lévő lakások árában is érvényesíthető. Egy jó étterem környezete szinte mindig rendezett, hangulatos. Élettel tudja megtölteni az amúgy nagyon unalmas hétköznapi életteret. Érdemes lehet elgondolkodni azon lakóként hogyan nyerhetünk ezzel. Azok a társasházak a sikeresek, ahol képesek közösségként működni. A társasházak attól lehetnek mégjobbak és élhetőbbek, ha a lakói nem csak a saját lakásukkal foglalkoznak, hanem magával a házzal is.

A társasházban nem csak tulajdonosok, hanem bérlők is élhetnek:

társasház társasházi törvény közgyűlés közgyűlési határozat közös képviselet lakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Miért utáljuk a bérlőket?

Kép: Restaurant Padrinos by Fernando Ortiz Monasterio, Mexikóváros, Mexikó Forrás: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Tovább

Állam kontra Ingatlanpiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely

„Varga Mihály a Figyelő konferenciáján kijelentette, hogy tavaly megalapozták a lakáspiaci fordulatot: sikerült lezárni a konszolidációt és növekedési pályára állítani a gazdaságot meg a lakáshitelezést.

Ehhez persze az otthonteremtés összehangolt támogatására, a reáljövedelmek emelkedésére és az alacsony kamatkörnyezetre is szükség van - húzta alá Varga Mihály. Főként e tényezőknek tudható be, hogy múlt év végére az előző évi több mint két és félszeresére, 31,5 ezer fölé nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma, sőt, már kis híján 10 ezer új otthon épült tavaly, ami harminc százalék feletti növekedés a 2015-ös mélyponthoz képest. Ráadásul 2017-ben a 10 ezret is jelentősen meghaladja majd az újonnan átadásra kerülő lakások száma, illetve a miniszter szerint a kiadott építési engedélyek száma az említett magas szintről még tovább nőhet, stabilan előre jelezve az építési kedvet a következő évekre is.”

Ezeket a kijelentéseket érdemesebb közelebbről is megvizsgálni, így közben rövid áttekintést is adunk a lakáspiacon történt állami beavatkozás időzítéséről és közvetlen hatásairól. De mielőtt ezt megtennénk, idéznénk magunkat, amikor összefoglaltuk a magyar építőipar kiszolgáltatottságát:

"Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál."

Egyet biztosan kijelenthetünk, nem tavaly alapozták meg a lakáspiaci fordulatot, amiről készítettünk egy ábrát. Ezt az ábrát 2015. december 31-én rajzoltuk át először. Már akkor felhívtuk a figyelmet az állami beavatkozás várható kommunikációjára:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakóingatlan építkezések trendje az állami bevatkozás előtt és után

Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között.”

De még egy nagyon fontos előrejelzést tettünk, amiért akkor finoman szólva kinevettek minket (a háttérben több kritikát kapunk, mint nyilvánosan):

„A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.”

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Volt egy lakóingatlan építkezési korszak 2010 előtt és van egy utána

2012-ben több új lakóingatlant építettek Magyarországon, mint 2016-ban. Nem lenne meglepetés, ha 2017-ben szintén valamennyivel kevesebb lakóingatlan épülne, mint 2011-ben épült.

Nincsenek csodák az építkezésekben sem, ami itt családi-, ikerházak és természetesen társasházak építését is jelentik egyben. A magánberuházások is jelentősek, amit sosem szabad elfelejteni. A számok sohasem hazudnak – bizonygathatnánk az igazunkat, de itt nem nekünk, hanem a lakáspiacnak van igaza, ahol jellemzően mindent túlértékelnek. Így nem mehetünk el szó nélkül emellett a prezentáció mellett sem. Látható a képen a CSOK igénybevételének célja 2016-ban kördiagram (jobb felső sarok)

70% - használt lakás/ház vásárlás

2% - meglévő lakás/ház bővítés

21% - új lakás (= családi ház) építése

7% - új lakás/ház vásárlás

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac alapvető játékszabálya érvénesül a CSOK igénylésekben is

Erről mi is készítettünk egy kördiagramot még január közepén az  OTP Bank adatai alapján. Nincs benne igazán jelentős eltérés. Az OTP Bank  gyakorlatilag  leképezése az országos CSOK felhasználásnak.

Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére.

2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybevett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát:

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás

szempontjából.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
OTP Bank szerint sincsenek csodák a lakáspiacon

Ez egyben azt is jelenti, hogy az állami beavatkozás az újlakáspiac felélesztését szolgálta (CSOK és 5% ÁFA), de az csak részben hat rá. A társasház és családi ház építések beindultak, de – nagyon fontos hangsúlyozni – a 2015-ben és 2016-ban tapasztalható építkezési számoknak semmi közük az állami ösztönzéshez. Ilyen szempontból 2017-ben vizsgázik az állam hatása, aminél szintén meg kell jegyezni kettő fontos tényt:

1. Látható módon a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be. Ezt jól bizonyítják a 2016-ban épített új lakóingatlanok számai.

2. 2015 decemberében lettek nyilvános az 5% ÁFA és a CSOK 1.0 tervei is, így 2017-es lakóingatlan-átadások előkészületei, tervei és akár az építkezés is 2015 december előtt kezdődött meg = az állami intézkedések hatása elenyésző.

Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.

A társasházak tömeges építéséhez banki háttértámogatás kell. Ahhoz a nemlétező lakásokat tervezőasztalról el kell tudni adni. Addig a bank nem hitelez, amíg az előértékesítés egy bizonyos szintet el nem ér. Ezt 2015 decemberében, az 5% ÁFA bejelentésekor, így fogalmaztuk meg:

"Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. "

Sőt, ma már azt is tudjuk, hogy a bankok nem is hiteleznek a végtelenségig minden lakásprojektet, csak annyit, amennyit előre elterveznek egy évben. Ami még inkább lassítja az építési engedélyek számának valósággá válását.

A bankok maguk lassítják az építkezéseket, tehát a gyors felfutást. Ezért a 2016-ban kiadott építési engedélyek 2018-2019 között realizálódhatnak. Az is kérdés, hogy pontosan hány %-ban, mert biztosan nem 100% lesz megépítve. Jóval kockázatkerülőbb lett a magyar bankrendszer, tanulva a 2009 előtti rossz lakásprojekt hitelezési gyakorlatból.

Mindig megkapjuk, hogy valakinek vagy valaminek az érdekében elemzünk és értékelünk. Miközben a lakáspiac nem fekete-fehér és minden esetben csak erre hívjuk fel a figyelmet. Igenis nagyon színes és nagyon izgalmas iparág ez is. Mi csak azt szeretnénk, hogy egyre többen és egyre többet gondolkoznának a lakáspiacról úgy, ahogy a lakáspiac egyébként megkívánja. Mégis csak mindenki legértékesebb vagyonáról van szó, nem vehetjük félvállról. A felületes információk, a tévhitek, a mellébeszélés, mind a lakáspiac és végső soron a mi ellenségeink. Ártani mindenki tud, segíteni nagyon kevesen – ami pont ugyan úgy igaz az ingatlanpiacon, mint a hétköznapokban.

Még több részlet a lakáspiac alapjairól:

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac csok 5% ÁFA építési engedély lakóingatlan építés Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

Képek a Figyelő konferenciáról: figyelo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.

A legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítőként ismert Duna House gyakorlatilag katasztrofális évet zárt 2016-ban Magyarországon. A néhány napja megjelent utolsó, 2016-os évet összegző negyedéves jelentése lesújtó képet festett   a piaci szereplő tavalyi teljesítményéről, ennek köszönhetően az egyik legalacsonyabb áron zártak részvényei a Budapesti Értéktőzsdén. Ő maga arra fogja, hogy csökkent a forgalom azokon a területeken, ahol a franchise irodák működnek. Azt már talán mindenki tudja, hogy ezért ők ki is jelentették még január elején, hogy az egész magyarországi értékesítési szám csökkent 2015-höz képest. A KSH adatai és semmilyen piaci folyamat ezt nem igazolja vissza, sőt egyenesen cáfolja. Csak annyi történt, hogy a piacvezető értékesítő piacot veszített.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A tőzsdére lépése óta mára -10%-ban a Duna House részvény

A kérdés az, hogy az egész ingatlanközvetítő szakma zsugorodott 2016-ban?

Nagy rá az esély, hogy az ingatlanértékesítés nem hogy növekedni nem tud Magyarországon, de egyre nehezebb évek elé néz. Főleg a drága, nem túl költséghatékony franchiseok vannak bajban, amelyek eddig is mindent megtettek azért, hogy az ingatlanközvetítésen kívül minden mással is foglalkozzanak. Ez az egész közvetítő szakmára igaz. Bő tíz éves múltja van annak, hogy a hitelközvetítés az ingatlanközvetítők egyik profit drivere lett, egy fajta menekülési útvonal.

A piacvezető ingatlanközvetítő a lakáspiaci forgalom hullámait nem tudja meglovagolni, de a hitelpiac növekedését viszont igen.

A lakáshitelek mellett a másik nagy kedvenc a lakástakarékok közvetítése. Érdekes látni, ahogy az ingatlanközvetítők gyakorlatilag pénzügyi közvetítővé alakulnak át. Ha nem megy az ingatlanközvetítés, nem adják fel, átnyergelnek az árnyék bankrendszerbe, mert így hívják a bankokra épülő pénzügyi közvetítőket.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A hitelpiac hatása a Duna Housera jelentősebb, mint a lakáspiacé

Az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a nagyobb szereplők a lakásépítésekben keresnek menedéket. Az Otthon Centrum egy nagyobb ingatlanos csoport, a BigGeorge ingatlanközvetítője. Ők nagy vesztesei az elmúlt 15 évnek. A Duna House a tőzsdéig jutott, az Otthon Centrum meg a túlélésért küzd. Még szerencse, hogy az újlakáspiacon a BigGeorge mindig is komoly szerepet vállalt, így az Otthon Centrum életben tud maradni. A Duna House is lakásokat épít a cégcsoporton belül. Teszik ezt azért is, mert ma nagyon nehéz ingatlanközvetítőként megcsípni egy-egy új társasház kizárólagos értékesítését. Maguk a beruházók és fejlesztők sem olyan szívesen dolgoznak már együtt közvetítőkkel, mint tették azt korábban. Inkább maguk hirdetnek és egyedül értékesítenek, amiben például partnerre találnak az ingatlan.com új lakópark oldalában is. Nincs mit tenni, úgy néz ki, hogy ma már az ingatlanközvetítést több oldalról szorongatják.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanközvetítő lakásokat épít, mert a használt lakások piacán a szerepe csökken

Mi lesz a sok franchise irodával Magyarországon?

Ahogy a bankok is fiókokat zárnak be, mert a 21. században az online bankolás a jelen és a jövő, úgy a franchise irodák számát maximalizáló stratégia is a végóráit éli. Látszódik a Duna House irodáinak számából is, 4 saját irodát nyitottak tavaly és 2-t be is zártak ebből Budapesten. 2017-től további irodabezárásokkal lehet számolni, nem csak a Duna Housenál, de a jelentősebb szereplőknél is. A költséghatékonyság kulcsfontosságú kérdés lehet a nagyobb szereplők jövőjében. A lakáspiac nem tud és nem is akar ennyi ingatlanközvetítőt eltartani. Profitálhatnak a kisebb, helyi, bizonyos városrészekre specializálódó irodák és a magányos farkasok.

Nem városi legenda az, hogy két okból lesz valaki sikeres ezen a piacon általában:

1. Az egyik az, hogy az eladó lakását a jutalékkal megnövelt áron is el tudja adni.

2. A másik az, amikor nem egyszerűen a jutalékkal tudja az árat növelni, hanem további milliókkal is.

Az ingatlanközvetítők elsősorban azért tudtak gyökeret verni Magyarországon, mert az eladók legalább annyit vagy még magasabb árat is megkaphattak a lakásukért, mint amennyivel eredetileg tervezték az értékesítést.

„Nehogy már elkótyavetyélje a lakását” – hangozhatott el számtalanszor már eddigis. A vevők erről sokáig csak suttogtak, hogy a közvetítők csak megdrágítják a lakáspiacot. Ma viszont olyan magasak az árak a pezsgő lakáspiacokon, hogy nem nagyon fér bele a további „túlárazás”, amivel a sikeres értékesítőnél egymás után kopogtattak a kapzsi eladók. Ingatlanközvetítő nélkül is igen magas kínálati árak vannak. Már-már olyan magasak, amik nem csak elméletileg, de gyakorlatilag is egyre inkább kizárják a közvetítőket az értékesítési folyamatból. Nem véletlen az, hogy a Duna House mellett azért akadnak még hangadók, akik szívesen beszélnek arról, hogy ezekhez a lakásárakhoz nem szívesen alkalmazkodnának. Ha a közvetítők szempontjából nézzük, akkor őket sokkal inkább sokként érhette az a lakáspiaci fellendülés, ami 2014-től történt. A Duna House szerint is 2015 túl jól sikerült év volt, amiért 2016-ban már nem tudták megismételni a sikert. Még a honlapján most is a 2015. évi értékesítési szám olvasható. Akkor 12 ezer ingatlant közvetítettek - hirdeti büszkén. Vajon 2016-ban mennyit?

 A lakásárak 2016-ban olyan szinteket értek el, ahol egyre kevesebb eladó gondolja úgy, hogy értékesítővel dolgozna együtt. 2017-ben is csak azok rohannak közvetítőhöz, akik nem tudják eladni a lakásukat. Azt gondolják – mert általában minden ingatlanközvetítő ezt az üzenetet közvetíti magáról – az ingatlanközvetítők el tudják adni a lakásukat. Nem ritkán az addigi x áron hirdetett lakás a közvetítés miatt x + jutalék áron lesz hirdetve. Ha nem kellett senkinek x áron, akkor hihető az, hogy majd a jutalékkal növelt ár csodákat fog tenni. A lakáshoz visznek gyakran érdeklődőt, de vásárlót nem. Igazából semmi sem változik, azon kívül, hogy az eladó fülét néha-néha azért rágják, hogy ha ő is úgy gondolja, csökkenthetne az áron.

Az árcsökkenésre várás a lakáspiacon ma inkább az ingatlanközvetítők álma, nem is feltétlenül a vevőké. A vevők most is vásárolnak, ha találnak valami kedvükre való normális ár/érték arányú lakást. A közvetítőknek viszont napról napra nehezebb.

Az elmúlt 20 évben azzal hitegette magát az ingatlanközvetítő szakma, hogy az lesz itt, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában, ahol széles körben használják ezt a szolgáltatást. De Magyarország ebben is más, nem lehet átültetni egy az egyben szolgáltatásokat csak azért, mert máshol működik. Nálunk nem működik jól, nem tud a lakáspiac szerves részévé válni az ingatlanközvetítés. Olyan ez, mint az orvosi piócák esete. Biztosan hatásos és felvilágosult gyógymód volt a maga korában, de ma már nem nagyon örülnénk, ha az orvosok piócákat aggatnának ránk. Az ingatlanközvetítők a lakáspiac "orvosi"  piócái – már ami a degradáló előítéleteket és a híresen rossz megítélésüket illeti.

Az ingatlanközvetítő piacról itt olvashat még:

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
True blood a vámpírpiac

Első kép: rocky byun

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Álhírek az építőiparról

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Nem fér bele az optimista propagandába az építőipar. Minél inkább akarna rajta segíteni, mintha annál többet ártanának vele. Az építőipar önmaga árnyéka, ami alól kivétel csak 2014 és 2015 volt.

A KSH tegnap közölte a legfrissebb számokat és 2016-ról megerősítette, hogy az izzadságszagú, erőlködés éve az építőiparban.

A KSH grafikonja 2010-et tekinti bázisnak, amin jól látható, hogy mit is jelent az iparág szenvedése és mennyire keresi önmagát egy olyan évhez képest, amire senki sem úgy emlékszik, hogy a mindent elsöprő építkezési láz uralta volna. Ehhez képest, még ilyen távlatban sem lehet azt mondani, hogy jó az irány, helyes az út.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Hullámvölgyben az építőipar 2010-hez képest

A lakáspiac ellentmondásos folyamatairól már lehúztuk a leplet. Most itt az ideje, hogy az építőipari számokról is úgy beszéljünk, ami akár teljesen ellentmond az ingatlan.com tegnap megjelent álhírére a KSH lehangoló statisztikáira reagálva. Egyelőre még nem tudni, hogy a felületes adatelemzés, a minden rosszban van valami jó optimizmus vagy valamilyen hátsó szándék vezérelte a legfontosabb hirdetési oldal propaganda nyilatkozatát. Az viszont tényekkel cáfolható, hogy egy álhír és félremagyarázása a rendelkezésre álló adatoknak. Az alaphíren ők sem mertek változtatni. Tehát az éves alapon a visszaesés nyilvánvaló.

De a hirdetési oldal a lakóparkokat reklámozó felületének elindításával, az újlakáspiacot nem csak rózsaszínben látja, de csodaszernek is gondolja.

Pedig már beszéltünk arról, hogy az újlakáspiac hatása az építőiparra nem jelentős. Nem ezen múlik a jövője.

Mai kontextusba helyezve, az építőipar jobban szurkol a 2024-es budapesti olimpiai játékok elnyeréséért, mint a sportolóink. Hitelesebb lenne, ha ingatlanfejlesztőkkel és kivitelezőkkel reklámoznák, nem pedig sportolókkal.

Az építőiparunk többet profitálna – szó szerint – a sportesemény megrendezéséből, mint a magyar sport, a turizmus vagy éppen a bel- és külpolitika együttvéve. Az építőipar álma az Olimpia, nem feltétlenül az országé.

Az a 400 lakásépítési projekt, amiről az ingatlan.com állítása szerint tud és számol, inkább az építőipar bizonytalanságát fejezi ki, mint a biztos jövőét. Hiszen a (meg)építésük attól még kérdőjeleket tartalmaz, hogy például árulják a nemlétező lakásokat.

Az újlakáspiac egyelőre inkább csak papíron létezik és kilépni az építési területek, piszkos, zajos és (élet)veszélyes világába nemakaródzik olyan látványosan, mint a marketing stratégiák végrehajtása.

Az ingatlan.com pedig magyarázza a szenvedő építőipar számait, ami csak magyarázkodás. Kezdi azzal „…az épületépítések alágazat tavaly novemberig a korábbi évekhez képest jobb eredményt ért el…”.

Ha megnézzük a KSH ezt röviden így fogalmazza meg „Az építőipar ágazatai közül az épületek építése ágazat termelése 3,1%-kal emelkedett”.

A stagnálásnak inkább nevezhető eredmény elvakította a hirdetési oldal gazdasági szakértőjét és hamis tényt állít „Derűlátásra ad okot az is, hogy novemberben a hó végi szerződésállomány volumene az épületépítések esetében 8,7 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit." A KSH mondata bár többszörösen összetett, elvárható egy gazdasági szakértőtől, hogy értse azt:

„Az építőipari vállalkozások hó végi szerződésállományának volumene november végén 24,0%-kal meghaladta az előző évi, alacsony bázist. Ezen belül az épületek építésére vonatkozó szerződéseké 8,7%-kal kisebb, az egyéb építményeké 58,8%-kal magasabb volt.”

A csökkenést az ingatlan.com egyszerűen növekedésnek nézte és ennek megfelelően mindent derülátóan értékelt. Emberi hiba vagy álhír terjesztése, amellyel egy ilyen méretű és befolyású ingatlanpiaci szereplő visszaélt lehet sosem fogjuk megtudni.

A szerződésállomány pedig a "jövőt" hivatott előrevetíteni - emlékeztetnénk mindenkit.

Következmények nélkül lehet ma mondani bármit az ingatlanpiacon. Nem számít ki és hogyan manipulál, téved vagy csak spekulál. A számok meghamisítása, kiragadása azok ábrázolása nélkül sokkal egyszerűbb, ezért jöjjenek az ábrák, amivel az ingatlan.com derülátása rajtuk kívül talán senki másnak nem érthető. Az ingatlan.com szándékait leginkább bemutató mondat a következő „A lakás- és épületépítések kedvező helyzetét mutatja továbbá, hogy legutóbb 2013-ban volt példa arra, amire 2016 első tizenegy hónapjában: az épületépítések több mint 917 milliárd forintos termelési értéke meghaladta az egyéb építmények 682 milliárdos összegét.”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Stagnált az épületek építése & óriásit zuhant az egyéb építmények építése 2016-ban

Ha megnézzük a grafikont, amin 2012-2016 között ábrázoltuk a „kedvező helyzetet”, akkor mindjárt négy nyilvánvaló megállapítást mondhatunk el:

1. 2013-at felhozni példának jó, csak éppen elrettentésként. 2013 egy nagyon hasonló teljesítményű év volt, mint a 2016-os.

2. Csak 2013-ban növekedési trend volt 2012-höz képest, addig 2016-ban egy csökkenő trend 2015-höz képest.

3. 2016-ban nem az épületek építése változott érdemben, hanem az egyéb építmények főcsoport csökkent drámain 2015-höz képest.

4. 2016-ban az épületek építése stagnált és semmilyen említésre méltó nem történt 2015-höz képest, ami inkább nehéz kilátásokat jelent, mint sem kedvező helyzetet.

Össze is foglalja „Az ingatlan.com szakembere szerint bár a tavalyi adatok gyengék, de a kilátások alapján a következő időszakban egészségesebb szerkezetben valósulhat meg a növekedés…”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Nem az irígységtől sárgulnak a 2016-os év építőipari értékei

Ezek után már nem maradt más, csak hogy összefoglaljuk megyénként és régiónként mi is történt 2016-ban, 2015-höz képest.

Az építőipar teljesítményének ilyen félremagyarázata, amit az ingatlan.com megengedett magának, már-már kísértetiesen demagóg politikusi mentalitásra emlékeztetnek.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Minden régióban visszaesés volt 2016-ban 2015-höz képest

2016 végén már egyszer felhívtuk a figyelmet, hogy a hirdetési oldal kommunikációja ellentmondásos és egyelőre a mennyiségre helyezi a hangsúlyt a minőség helyett. Úgy tűnik 2017-ben magasabb szintre emelik a hurrá optimizmusukat és még mindig inkább visszaélnek a helyzetükkel, ahelyett, hogy élnének a kínálkozó lehetőségekkel.

Talán ez még érdekelheti a témában:

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Energetikai tanúsítványok száma = Adásvételek száma ?

Fotó: Bódis Krisztián, Forrás:  Budapest_Hungary , Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac 2016 után

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely

A 2016-os CSOK körüli felhajtás lecsendesedett. Utánajártunk, hogy miért. Egy évvel ezelőtt az elvárások óriásiak voltak az új otthonteremtési támogatás körül. Érdekes módon, az OTP Bank higgadtan és józanul gondolkodott 2016-ban , mert valahogy már akkor is jobban láthatták a füst mögött azt a bizonyos lángot. De még ők sem tévedhetetlenek.

Az elvárásaikhoz képest 2016-ban az országos CSOK igénylés alig érte el a 62%-ot:

Ez számokban azt jelenti, hogy a várt 40 ezer igénylés helyett úgy néz ki, hogy 25 ezer jött össze 2016-ban.

Az OTP Bank úgy számolta, hogy a felét ők fogják folyósítani. Ehhez képest még ez sem sikerült. A 20 ezer tervezett igénylés helyett, alig csak a fele, 10.500 CSOK igénylést fogadott be a legnagyobb magyarországi bank.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A használt lakásokhoz kötődő CSOK igénylések aránya 76% az OTP Banknál

De nincs még vége a meglepetéseknek. Szinte semmi sem jött össze a tervekből, amit a bank várt. Az újlakáspiac teljesítménye teljes mértékben elmaradt a várakozásaitól. 10-20 % közötti CSOK igénylést vártak innen és lett belőle 6%.

Az újlakáspiacot 2016-ban teljes mértékben túllihegte az ingatlanpiac. Nem biztos, hogy az idei és a további évek felfokozott várakozásai megalapozottabbak.

Közben nem csak túlzott elvárások történtek 2016-ban, hanem a 10+10 milliós igényeket az OTP bank teljes mértékben alulbecsülte. Egy éve a bank marginális hatásra számított 1-4% közötti igényléssel. Ehhez képest az OTP Banknál a CSOK igénylések 16%-a volt 10+10 milliós. Országosan is 10% körül alakul ez a szám, ami nem kis meglepetés. Az OTP maga annyi ilyen CSOK-ot és kedvezményest hitelt folyósított, mint amit országosan várt el 2016-ban.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
Elvárások helyett számolni kell a tényekkel 2017-ben is

Az elérhető számokból látszik, hogy aki 10 milliós CSOK-ot igényelt, az már a hitelt is felveszik hozzá. Na nem a teljes hitelösszeget, mint az kiderül a bankok tájékoztatásából. Apropó bankok. Nem teljesen érthető, hogy miért titkolóznak azok a bankok, akik nem adtak megfelelő tájékoztatást. Első gondolat erre az lehet, talán azért, mert olyan alacsony a részesedésük a CSOK igénylésekből, hogy azt már szégyellik bevallani. Valószínűleg még várni kell arra, hogy teljesen tisztán lássunk a 2016-os CSOK igénylések körül.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
2016-ban a 10+10 milliós CSOK -ot minden 10-ik igénylő kérte

Az viszont már most jól látszik, hogy a Budapesten és a nagyobb városokon kívüli lakáspiac 2016-ban feltámadt.

A 2016-os lakáspiaci forgalom és lakásárrindex kapcsán már beszéltünk erről. A CSOK-ról eddig is tudta mindenki, hogy a hatása az országos lakáspiacra nagyobb lesz, mint a csak Budapesti és megyeszékhelyek lakáspiacára. A szövetkezeti hitelintézetek szép szeletet hasítottak ki a CSOK igénylésekből. Most már egyre érthetőbb, hogy miért van ilyen komoly összetételhatás a lakáspiaci árrindexben a KSH szerint.

Emlékeztetőül csak annyit, hogy 2016-ban az országos teljes lakáspiaci árrindex az összetételhatás miatt várhatóan lakásárcsökkenést fog mutatni:

1. Ez nem azt jelenti, hogy országosan olcsóbbak lettek a lakások.

2.  Ez mutatja meg, hogy 2015-höz képest, 2016-ban olyan helyen adtak el lakásokat és házakat, ahol 2015-ben nem.

3.  Egyszerűbben, nem csak az a fontos, hogy hány adásvétel történik egy évben, hanem az is, hogy az területileg hol történik, amikor összehasonlítják az árakat éves alapon.

4. Elmondtuk, hogy látszik két ár lesz 2016-ban a lakáspiacon. Egy növekvő, ami a tiszta árváltozás, és egy csökkenő, ami pedig a teljes árváltozás.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A 2016 novemberi számok helyett elég megfigyelni az arányokat

Nagyon érdekes jelenség, amiről már akkor is elmondtuk, hogy az újlakáspiacot is érinti. Ez pedig a szövetkezeti hitelintézetek számaiból is jól kivehető, akik elsősorban ezeken a területen aktívak. Elindult az élet egész Magyarországon és a lakáspiaci folyamatokat még az elvárásokhoz képest alacsonyabb CSOK igénylések is jól visszatükrözik.

A drágább piacok mellett, az olcsóbb lakáspiac is mérhetővé vált, sőt tényezővé 2016-ban.

Elvárások az újlakáspiaccal ma is vannak, miközben a használt lakások piaca egyelőre olyan domináns, amiért kár spekulálni.

De képzeljék el, van aki mindent egy lapra tesz fel és bátran állítja, hogy 2016-ban az újlakások hatása a CSOK igénylényesekben elsöprő lesz. Ez egy bátor és vagány kijelentés, ismerve a grafikonokon ábrázolt új és használt lakások piaca közötti óriási különbséget:

5. Sokkal életszerűbb, hogy 2017-ben a CSOK igénylések száma tovább nő.

6. Az is sokkal elfogadhatóbb, hogy az arányok változni fognak a használt lakások és az új építésű lakások vásárlására felvett otthonteremtési támogatásoknál, de nem fordulnak meg.

7. Nincs annyi újlakás - még tervezőasztalon sem -  hogy ha mindegyikre CSOK-ot vennének fel, akkor az elérné a használt lakásokra felvett CSOK arányát.

Látni érdemes, hogy a használt lakások piaca nem csak a CSOK igénylésekben felülreprezentált, hanem az egész lakáspiacon. 2016-ban is a használt lakáspiac 90% feletti részt képviselt az egész lakáspiacból.

A házépítések reneszánsza   pedig nagy nyomás alatt tartja az újlakáspiacot, mert ismét, újra – tegyük hozzá, hogy teljesen racionálisan és érthető okokból – lakásokból házakba költöznek azok, akik ezt megtehetik:

8. Tehát nem csak belépők vannak a lakáspiacra, hanem kilépők is onnan.

9. Ők potenciálisan mind újlakásvásárlók lennének, de helyette inkább új házat építenek maguknak.

10. Ezzel azért érdemes számolni 2017-ben is, főleg ha a teljes magyarországi lakáspiac olyan aktív marad, mint amilyen aktív lett 2016-ban.

Érdeklik a lakásárak? Ezt még talán érdemes elolvasnia:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Őszinte ingatlanosok

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely

Új lakáspiac született, foglaltuk össze 2016 november elején, amikor az új és használt lakások piacát és az árakat, a piaci folyamatokat elemeztük. Kell-e aggódnunk?  tettük fel a kérdést november közepén, amikor megfogalmaztuk, hogy a lakáspiac rövid távon előnyökkel kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan. Beszéltünk decembernben a növekvő árak jótékony hatásáról a lakáspiacon. 2017 január közepe felé haladva ezért nem beszélhetünk másról, mint hogy mit mutatnak a számok, milyen irányba halad a lakáspiac idén. 2016 nem várt fordulatokat hozott a lakáspiacon, amiről itt az ideje világosan beszélni. Valami történt, amit mind a KSH számai, mind pedig a vezető ingatlanközvetítő lakáspiaci forgalmat figyelő havi alapú jelentése bemutat, de teljesen eltérő formában.

A vezető ingatlanközvetítő 2016 utolsó félévében már folyamatosan, hónapról hónapra ugyan azt kommunikálta. Júliustól elindult a számaikban a stagnálás, amit a 3. negyedévtől forgalomcsökkenés követett. Annak ellenére tette ezt, hogy a KSH jelentésétől drasztikusan eltérő számokat prognosztizált, ami több, mint egyszerű statisztikai eltérés valamilyen képzeletbeli hibahatáron belül.

Már évközben lehetett látni, hogy az ingatlanközvetítő és a KSH két különböző lakáspiacról beszél. Ez nem először fordul elő.

Az ingatlanközvetítő becslése tévedett 2012-ben, amikor nem egyszerűen az éves forgalmat becsülte 10%-kal többre, de még a trendet sem találta el. 2012-ben az éves forgalom 2011-hez képest tovább csökkent. 2013-ban szintén tévedett és ismételten önmagához képest is tévedett, mert a 2012-es fiaskóhoz képest, akkor meg csökkenő trendről beszélt, miközben meg inkább nőtt a lakáspiac. 5% körül volt akkor a valós forgalomhoz képest a tévedés.

A nagy áttörést a 2014 éves becslése hozta meg. Addig egyébként senki sem vette komolyan az ingatlanközvetítő forgalombecslését.

De amikor arról beszéltek 2014 decemberében, hogy átlépte a 100 ezres forgalmat a lakáspiac, akkor bizony kétkedtek sokan. Eltalálták a trendet, de a forgalmat 10%-kal alulbecsülték akkoris. 2015-ben már csak egy sima becslést adtak ki, nem összegszerűsítették a 12 havi forgalmat. Majdhogynem eltalálták az éves forgalmat és természetesen a növekvő trendet is. Mindezek után  nem nevezhető a becslés tévedhetetlennek.

Több dolog történtik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.

Mivel tőzsdére lépett, ezért ezt érdemes a lakáspiaci változásokkal kommunikálnia, ami egy nagyszerű trükk. Láthatják, hogy a KSH az előzetes adatokat, csak 2017. április 30-a körül, a végleges számokat 2017. július 31-e körül fogja közölni. Az április 30-i első becslés nagyon hasonló lesz a Duna House számához. Nem lesz hatással a papír árfolyamára. "Előre megmondtuk" taktika jól működhet. A minimális forgalmával nem túlságosan befolyásolja a BUX-indexet. De júliusban, amikor kijönnek a jobb számok, akkor meg pozitív hatással lehetnek az árfolyamra. Alulbecsülni a forgalmat nem számít ilyenkor tévedésnek, inkább előny. Elképesztően ügyes megoldás arra, hogy hogyan jöjjön ki egy kutyaszorítóból. Igazi szabadólóművész trükk az ingatlanközvetítőtől.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House és a KSH lakáspiaci forglamának becslése. Kinek higgyünk?

De itt nem csak egyszerűen arról van szó, hogy az ingatlanosok tortáján az osztozkodás miatt a Duna House szelete kisebb lett. Az viszont egy érdekes jelenség, hogy az ingatlanközvetítők nem tudják a lakáspiaci forgalom növekedési ütemével egyenesarányban növelni a részesedésüket. Marakodnak egy bizonyos részén, amit ők évek óta keresztértékesítésnek neveznek, amikor ugyan annak a lakásnak az értékesítéséből több cég is részesülhet.

A lakástulajdonosok nem feltétlenül tudják, hogy egy közös kalapba kerülnek és az ingatlanközvetítők gyakorlatilag kartelleznek

Éppen mai hír az is, hogy a két nagy ingatlanközvetítő 10 évig kartellezet, . amiért megbűntette őket a Gazadasági Versenyhivatal. Nyílt titok ez és ma már ez egy intézményesített rendszer az egész ingatlanközvetítő piacon.

A kis közvetítők pedig tovább bosszantják a nagyokat, mert az élénkülő lakáspiaci forgalom esetén többen próbálnak meg saját ingatlanirodákat nyitni. Nem nő a közvetítők piaca, csak egyre több a vadász ugyan annyi fókára. Ott van viszont egy másik jelenség, amikor az eladók egyre inkább maguk adják el a lakásokat.

Nem, hogy növekedni nem tud az ingatlanközvetítők tortája, de inkább csökken, a digitalizálódó lakáspiac miatt.

A hirdetési költségeket maguk fizetik, ez nem ingyenes hirdetéseket jelent már. Ezt megerősítette néhány napja az origo.hu cikkében Balogh László, a vezető hirdetési oldal gazdasági szakértője:

"Az Ingatlan.com hirdetési portálként a piac kínálati és keresleti oldalát lefedi, és azt mindvégig éreztük, hogy a 2015-ös év robbanásszerű növekedése után élénk maradt a hazai ingatlanpiac. 2016. januárjától október végéig több mint 25 százalékkal nőtt a magánszemélyek kínálata az előző évhez képest: idén a magánszemélyek több mint 70 ezer lakóingatlant hirdettek meg az Ingatlan.com-on."

Abszolút és relatív értékben is ezek már olyan számok, amit megérezhetnek az ingatlanközvetítők, így a Duna House is. Ha pedig csökken a forgalma, az adásvételek számát egyre nagyobb hibaszázalékkal tudja csak megbecsülni.

A magánhirdetők és és hirdetéseik növekedése pedig borítékolható 2017-ben is, amit a közvetítőszakma nehezen fog tudni lenyelni.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House sem tévedhetetlen

Viszont a KSH 2. negyedéves lakáspiaci jelentésében újabb érdekes jelenségre hívta fel a figyelmet. A lakáspiacon az árdinamika megszűnt:

Azzal még nincs semmi baj, hogy az árak nem rakétaszerűen nőnek, hanem stabilizálódnak. Itt viszont most nem láthatóak még a tiszta részletek és még néhány hónapig nem fogjuk tudni, hogy valójában mi történik a lakásárakkal.

Az biztos, hogy 2016-ban olyan történt, amire 2013. II. negyedéve óta nem volt példa. A használt lakások piacán a teljes árváltozás negatív tartományba került 2016. II. és III. negyedévben.

Külön az újlakáspiacról nem készült ábra, de ott is 2016. III. negyedévében 2013. II. negyedéve után ismét árcsökkenésről lehet beszélni éves alapon. Az újlakáspiacon is a teljes árváltozás már -8,7%, amit a KSH 91,3 pontban jelöl a táblázatában.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
2016-ban a teljes árváloztásra mutatja a "vidéki" lakáspiac feléledését

Az új és használt lakások piacán az árak együtt mozognak – amivel már többször is foglalkoztunk és ez egy magyar lakáspiaci sajátosság. 2017 a lakásépítések éve, mert a további engedélyekben nagy a kérdőjel. Aki lakást akar építeni, az 2016-ben már kért hozzá engedélyt. Aki még gondolkdodik rajta, ott erős kivárás lesz a jellemző. A lakásépítési engedélyekben is érdekes számokra számíthatunk 2017-ben.

A 2016-is lakásárindex számai mögé nézve látszik, hogy az (negatív) összetételhatás érvényesül a teljes árváltozásban. A negatív összetételhatás azt jelenti, hogy csökkenti a teljes árváltozást, amikor előtérbe kerülnek az olcsóbb ingatlanok. A negatív összetételhatás nagyon erős mind a használt lakások és mind az új lakások piacán. Példátlannak is nevezhetnénk ezt 2016. III. negyedévében.

A KSH adattáblájában ilyen erős negatív összetételhatást nem látunk 2012-től kezdve. Ez azt jelentheti, hogy a Budapesten kívüli lakáspiac is feléledt 2016-ban.

A lakáspiaci forgalom nőtt, de a lakásárak, csak az összetételhatás nélkül adnak okot a felhőtlen boldogságra. Az összetételhatás jelzi, hogy Budapest (túl)súlya csökkent, ami szintén nem kedvez a közvetítőknek.

Nem érdemes túlragozni, a számok önmagukért beszélnek. A lakáspiacon az eddig súlytalan „vidék”, súlyosabban szerepel, nem csak a használt, de az új lakások piacán is.

Azt sem érdemes ragozni, hogy a tiszta árváltozás csak azt jelenti, hogy ugyan az a lakás, amit 2015-ben eladtak, 2016-ban mennyiért lehetne újra eladni. Ha olyan lakások jelennek meg a KSH lakásárindexében, amikhez hasonlót 2015-ben nem adtak el, akkor az komoly meglepetést okozhat a lakásárindexben.

Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni, hogy a végleges adatok késleltetve érkeznek. A nagyobb települések, tehát Budapest és a megyeszékhelyek adatai elég komoly késleltetéssel érkeznek. De 2016. II. negyedévének összetételhatása már érdemben nem változhat. Viszont a III. negyedév adatai változhatnak. Lehetnek jobbak és rosszabbak. Pl. a II. negyedéves adat rosszabb lett, mint előtte volt.

A Duna House barométere ezt érezte meg. Egyre többen adnak el közvetítők segítsége nélkül. Néha meg sem hirdetik, eladják az ismeretségi körben. Olyan területeken is aktívabb lett a lakáspiac, ahol közvetítőnek se híre se hamva.

Itt újra visszacsatolnánk erre a kijelentésre, amit szintén az ingatlan.com gazdasági szakértője nyilatkozott a  hétvégén a Duna House csökkenő lakáspiaci becslésére reagálva:

„Balogh László szerint azért sem reális, hogy tényleges forgalomcsökkenés jellemezte volna a tavalyi ingatlanpiacot, mert az az árakban is megmutatkozott volna. Ehhez képest viszont a főbb lakáspiaci területeken – így Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyvárosokban – 2016-ban is tovább drágultak az ingatlanok.”

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A tiszta árváltozás annyit jelent, hogy a likvid piacok folyamatosan drágulnak

Balogh László abban nem téved, hogy az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összeségében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.

2016 bebizonyította, hogy fenntartással érdemes kezelni az „őszinte ingatlanosokat”, akik csak jót akarnak nekünk. Hetente vagy havonta igazolják, hogy ők mennyire értik a lakáspiaci folyamatokat. Jósolnak, olyan kijelentéseket tesznek, mint amit a Duna House talált ki a forgalomcsökkenésre. Szerinte ennek az oka az újlakáspiacon a késleltetett adásvételek „regisztrálása”. Ezt 2016 november óta ismételgetik, hátha hihetőbb kifogás lesz 2017-ben. Na most tudjuk azt egyrészről, hogy ha egy ingatlanközvetítő az értékesítése alapján becsül, akkor neki tudnia kell, hogy hány új lakást adott el.

A Duna House viszont nem az újlakáspiac sztárja. Sosem volt az, így a rálátása a piacra kevésbé releváns.

Másrészt ilyen indokkal a magyar lakáspiac történetében, soha senki nem magyarázott még forgalomcsökkenést. Elsőnek olyan hihető, amit több médium szócsőként ismételt meg az elmúlt napokban. A képzelet világa, a spekulációk továbbra is az ingatlanközvetítők terepe marad. A lakáspiac pedig tőlük függetlenül él és virul. Mutatja a változásokat a számokban és előre vetíti, a 2017-es év izgalmait. Unatkozni nem fogunk, de nem mindenki örülhet, ami ránk vár ebben az évben. Nem csak a telefonjaink, tévéink, autóink, otthonaink okosodnak folyamatosan. A lakáspiac is egyre intelligensebb, tudatosabb és alkalmazkodóbb. A vevőkről és az eladókról fog szólni a lakáspiac 2017-ben is Magyarországon, nem pedig az őket továbbra is manipulálni próbáló piaci szereplőkről.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter