Álhírek az építőiparról

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Nem fér bele az optimista propagandába az építőipar. Minél inkább akarna rajta segíteni, mintha annál többet ártanának vele. Az építőipar önmaga árnyéka, ami alól kivétel csak 2014 és 2015 volt.

A KSH tegnap közölte a legfrissebb számokat és 2016-ról megerősítette, hogy az izzadságszagú, erőlködés éve az építőiparban.

A KSH grafikonja 2010-et tekinti bázisnak, amin jól látható, hogy mit is jelent az iparág szenvedése és mennyire keresi önmagát egy olyan évhez képest, amire senki em úgy emlékszik, hogy a mindent elsöprő építkezési láz uralta volna. Ehhez képest, még ilyen távlatban sem lehet azt mondani, hogy jó az irány, helyes az út.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Hullámvölgyben az építőipar 2010-hez képest

A lakáspiac ellentmondásos folyamatairól már lehúztuk a leplet. Most itt az ideje, hogy az építőipari számokról is úgy beszéljünk, ami akár teljesen ellentmond az ingatlan.com tegnap megjelent álhírére a KSH lehangoló statisztikáira reagálva. Egyelőre még nem tudni, hogy a felületes adatelemzés, a minden rosszban van valami jó optimizmus vagy valamilyen hátsó szándék vezérelte a legfontosabb hirdetési oldal propaganda nyilatkozatát. Az viszont tényekkel cáfolható, hogy egy álhír és félremagyarázása a rendelkezésre álló adatoknak. Az alaphíren ők sem mertek változtatni. Tehát az éves alapon a visszaesés nyilvánvaló.

De a hirdetési oldal a lakóparkokat reklámozó felületének elindításával, az újlakáspiacot nem csak rózsaszínben látja, de csodaszernek is gondolja.

Pedig már beszéltünk arról, hogy az újlakáspiac hatása az építőiparra nem jelentős. Nem ezen múlik a jövője.

Mai kontextusba helyezve, az építőipar jobban szurkol a 2024-es budapesti olimpiai játékok elnyeréséért, mint a sportolóink. Hitelesebb lenne, ha ingatlanfejlesztőkkel és kivitelezőkkel reklámoznák, nem pedig sportolókkal.

Az építőiparunk többet profitálna – szó szerint – a sportesemény megrendezéséből, mint a magyar sport, a turizmus vagy éppen a bel- és külpolitika együttvéve. Az építőipar álma az Olimpia, nem feltétlenül az országé.

Az a 400 lakásépítési projekt, amiről az ingatlan.com állítása szerint tud és számol, inkább az építőipar bizonytalanságát fejezi ki, mint a biztos jövőét. Hiszen a (meg)építésük attól még kérdőjeleket tartalmaz, hogy például árulják a nemlétező lakásokat.

Az újlakáspiac egyelőre inkább csak papíron létezik és kilépni az építési területek, piszkos, zajos és (élet)veszélyes világába nemakaródzik olyan látványosan, mint a marketing stratégiák végrehajtása.

Az ingatlan.com pedig magyarázza a szenvedő építőipar számait, ami csak magyarázkodás. Kezdi azzal „…az épületépítések alágazat tavaly novemberig a korábbi évekhez képest jobb eredményt ért el…”.

Ha megnézzük a KSH ezt röviden így fogalmazza meg „Az építőipar ágazatai közül az épületek építése ágazat termelése 3,1%-kal emelkedett”.

A stagnálásnak inkább nevezhető eredmény elvakította a hirdetési oldal gazdasági szakértőjét és hamis tényt állít „Derűlátásra ad okot az is, hogy novemberben a hó végi szerződésállomány volumene az épületépítések esetében 8,7 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit." A KSH mondata bár többszörösen összetett, elvárható egy gazdasági szakértőtől, hogy értse azt:

„Az építőipari vállalkozások hó végi szerződésállományának volumene november végén 24,0%-kal meghaladta az előző évi, alacsony bázist. Ezen belül az épületek építésére vonatkozó szerződéseké 8,7%-kal kisebb, az egyéb építményeké 58,8%-kal magasabb volt.”

A csökkenést az ingatlan.com egyszerűen növekedésnek nézte és ennek megfelelően mindent derülátóan értékelt. Emberi hiba vagy álhír terjesztése, amellyel egy ilyen méretű és befolyású ingatlanpiaci szereplő visszaélt lehet sosem fogjuk megtudni.

A szerződésállomány pedig a "jövőt" hivatott előrevetíteni - emlékeztetnénk mindenkit.

Következmények nélkül lehet ma mondani bármit az ingatlanpiacon. Nem számít ki és hogyan manipulál, téved vagy csak spekulál. A számok meghamisítása, kiragadása azok ábrázolása nélkül sokkal egyszerűbb, ezért jöjjenek az ábrák, amivel az ingatlan.com derülátása rajtuk kívül talán senki másnak nem érthető. Az ingatlan.com szándékait leginkább bemutató mondat a következő „A lakás- és épületépítések kedvező helyzetét mutatja továbbá, hogy legutóbb 2013-ban volt példa arra, amire 2016 első tizenegy hónapjában: az épületépítések több mint 917 milliárd forintos termelési értéke meghaladta az egyéb építmények 682 milliárdos összegét.”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Stagnált az épületek építése & óriásit zuhant az egyéb építmények építése 2016-ban

Ha megnézzük a grafikont, amin 2012-2016 között ábrázoltuk a „kedvező helyzetet”, akkor mindjárt négy nyilvánvaló megállapítást mondhatunk el:

1. 2013-at felhozni példának jó, csak éppen elrettentésként. 2013 egy nagyon hasonló teljesítményű év volt, mint a 2016-os.

2. Csak 2013-ban növekedési trend volt 2012-höz képest, addig 2016-ban egy csökkenő trend 2015-höz képest.

3. 2016-ban nem az épületek építése változott érdemben, hanem az egyéb építmények főcsoport csökkent drámain 2015-höz képest.

4. 2016-ban az épületek építése stagnált és semmilyen említésre méltó nem történt 2015-höz képest, ami inkább nehéz kilátásokat jelent, mint sem kedvező helyzetet.

Össze is foglalja „Az ingatlan.com szakembere szerint bár a tavalyi adatok gyengék, de a kilátások alapján a következő időszakban egészségesebb szerkezetben valósulhat meg a növekedés…”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Nem az irígységtől sárgulnak a 2016-os év építőipari értékei

Ezek után már nem maradt más, csak hogy összefoglaljuk megyénként és régiónként mi is történt 2016-ban, 2015-höz képest.

Az építőipar teljesítményének ilyen félremagyarázata, amit az ingatlan.com megengedett magának, már-már kísértetiesen demagóg politikusi mentalitásra emlékeztetnek.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Minden régióban visszaesés volt 2016-ban 2015-höz képest

2016 végén már egyszer felhívtuk a figyelmet, hogy a hirdetési oldal kommunikációja ellentmondásos és egyelőre a mennyiségre helyezi a hangsúlyt a minőség helyett. Úgy tűnik 2017-ben magasabb szintre emelik a hurrá optimizmusukat és még mindig inkább visszaélnek a helyzetükkel, ahelyett, hogy élnének a kínálkozó lehetőségekkel.

Talán ez még érdekelheti a témában:

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Energetikai tanúsítványok száma = Adásvételek száma ?

Fotó: Bódis Krisztián, Forrás:  Budapest_Hungary , Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac 2016 után

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely

A 2016-os CSOK körüli felhajtás lecsendesedett. Utánajártunk, hogy miért. Egy évvel ezelőtt az elvárások óriásiak voltak az új otthonteremtési támogatás körül. Érdekes módon, az OTP Bank higgadtan és józanul gondolkodott 2016-ban , mert valahogy már akkor is jobban láthatták a füst mögött azt a bizonyos lángot. De még ők sem tévedhetetlenek.

Az elvárásaikhoz képest 2016-ban az országos CSOK igénylés alig érte el a 62%-ot:

Ez számokban azt jelenti, hogy a várt 40 ezer igénylés helyett úgy néz ki, hogy 25 ezer jött össze 2016-ban.

Az OTP Bank úgy számolta, hogy a felét ők fogják folyósítani. Ehhez képest még ez sem sikerült. A 20 ezer tervezett igénylés helyett, alig csak a fele, 10.500 CSOK igénylést fogadott be a legnagyobb magyarországi bank.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A használt lakásokhoz kötődő CSOK igénylések aránya 76% az OTP Banknál

De nincs még vége a meglepetéseknek. Szinte semmi sem jött össze a tervekből, amit a bank várt. Az újlakáspiac teljesítménye teljes mértékben elmaradt a várakozásaitól. 10-20 % közötti CSOK igénylést vártak innen és lett belőle 6%.

Az újlakáspiacot 2016-ban teljes mértékben túllihegte az ingatlanpiac. Nem biztos, hogy az idei és a további évek felfokozott várakozásai megalapozottabbak.

Közben nem csak túlzott elvárások történtek 2016-ban, hanem a 10+10 milliós igényeket az OTP bank teljes mértékben alulbecsülte. Egy éve a bank marginális hatásra számított 1-4% közötti igényléssel. Ehhez képest az OTP Banknál a CSOK igénylések 16%-a volt 10+10 milliós. Országosan is 10% körül alakul ez a szám, ami nem kis meglepetés. Az OTP maga annyi ilyen CSOK-ot és kedvezményest hitelt folyósított, mint amit országosan várt el 2016-ban.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
Elvárások helyett számolni kell a tényekkel 2017-ben is

Az elérhető számokból látszik, hogy aki 10 milliós CSOK-ot igényelt, az már a hitelt is felveszik hozzá. Na nem a teljes hitelösszeget, mint az kiderül a bankok tájékoztatásából. Apropó bankok. Nem teljesen érthető, hogy miért titkolóznak azok a bankok, akik nem adtak megfelelő tájékoztatást. Első gondolat erre az lehet, talán azért, mert olyan alacsony a részesedésük a CSOK igénylésekből, hogy azt már szégyellik bevallani. Valószínűleg még várni kell arra, hogy teljesen tisztán lássunk a 2016-os CSOK igénylések körül.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
2016-ban a 10+10 milliós CSOK -ot minden 10-ik igénylő kérte

Az viszont már most jól látszik, hogy a Budapesten és a nagyobb városokon kívüli lakáspiac 2016-ban feltámadt.

A 2016-os lakáspiaci forgalom és lakásárrindex kapcsán már beszéltünk erről. A CSOK-ról eddig is tudta mindenki, hogy a hatása az országos lakáspiacra nagyobb lesz, mint a csak Budapesti és megyeszékhelyek lakáspiacára. A szövetkezeti hitelintézetek szép szeletet hasítottak ki a CSOK igénylésekből. Most már egyre érthetőbb, hogy miért van ilyen komoly összetételhatás a lakáspiaci árrindexben a KSH szerint.

Emlékeztetőül csak annyit, hogy 2016-ban az országos teljes lakáspiaci árrindex az összetételhatás miatt várhatóan lakásárcsökkenést fog mutatni:

1. Ez nem azt jelenti, hogy országosan olcsóbbak lettek a lakások.

2.  Ez mutatja meg, hogy 2015-höz képest, 2016-ban olyan helyen adtak el lakásokat és házakat, ahol 2015-ben nem.

3.  Egyszerűbben, nem csak az a fontos, hogy hány adásvétel történik egy évben, hanem az is, hogy az területileg hol történik, amikor összehasonlítják az árakat éves alapon.

4. Elmondtuk, hogy látszik két ár lesz 2016-ban a lakáspiacon. Egy növekvő, ami a tiszta árváltozás, és egy csökkenő, ami pedig a teljes árváltozás.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A 2016 novemberi számok helyett elég megfigyelni az arányokat

Nagyon érdekes jelenség, amiről már akkor is elmondtuk, hogy az újlakáspiacot is érinti. Ez pedig a szövetkezeti hitelintézetek számaiból is jól kivehető, akik elsősorban ezeken a területen aktívak. Elindult az élet egész Magyarországon és a lakáspiaci folyamatokat még az elvárásokhoz képest alacsonyabb CSOK igénylések is jól visszatükrözik.

A drágább piacok mellett, az olcsóbb lakáspiac is mérhetővé vált, sőt tényezővé 2016-ban.

Elvárások az újlakáspiaccal ma is vannak, miközben a használt lakások piaca egyelőre olyan domináns, amiért kár spekulálni.

De képzeljék el, van aki mindent egy lapra tesz fel és bátran állítja, hogy 2016-ban az újlakások hatása a CSOK igénylényesekben elsöprő lesz. Ez egy bátor és vagány kijelentés, ismerve a grafikonokon ábrázolt új és használt lakások piaca közötti óriási különbséget:

5. Sokkal életszerűbb, hogy 2017-ben a CSOK igénylések száma tovább nő.

6. Az is sokkal elfogadhatóbb, hogy az arányok változni fognak a használt lakások és az új építésű lakások vásárlására felvett otthonteremtési támogatásoknál, de nem fordulnak meg.

7. Nincs annyi újlakás - még tervezőasztalon sem -  hogy ha mindegyikre CSOK-ot vennének fel, akkor az elérné a használt lakásokra felvett CSOK arányát.

Látni érdemes, hogy a használt lakások piaca nem csak a CSOK igénylésekben felülreprezentált, hanem az egész lakáspiacon. 2016-ban is a használt lakáspiac 90% feletti részt képviselt az egész lakáspiacból.

A házépítések reneszánsza   pedig nagy nyomás alatt tartja az újlakáspiacot, mert ismét, újra – tegyük hozzá, hogy teljesen racionálisan és érthető okokból – lakásokból házakba költöznek azok, akik ezt megtehetik:

8. Tehát nem csak belépők vannak a lakáspiacra, hanem kilépők is onnan.

9. Ők potenciálisan mind újlakásvásárlók lennének, de helyette inkább új házat építenek maguknak.

10. Ezzel azért érdemes számolni 2017-ben is, főleg ha a teljes magyarországi lakáspiac olyan aktív marad, mint amilyen aktív lett 2016-ban.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Őszinte ingatlanosok

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely

Új lakáspiac született, foglaltuk össze 2016 november elején, amikor az új és használt lakások piacát és az árakat, a piaci folyamatokat elemeztük. Kell-e aggódnunk?  tettük fel a kérdést november közepén, amikor megfogalmaztuk, hogy a lakáspiac rövid távon előnyökkel kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan. Beszéltünk decembernben a növekvő árak jótékony hatásáról a lakáspiacon. 2017 január közepe felé haladva ezért nem beszélhetünk másról, mint hogy mit mutatnak a számok, milyen irányba halad a lakáspiac idén. 2016 nem várt fordulatokat hozott a lakáspiacon, amiről itt az ideje világosan beszélni. Valami történt, amit mind a KSH számai, mind pedig a vezető ingatlanközvetítő lakáspiaci forgalmat figyelő havi alapú jelentése bemutat, de teljesen eltérő formában.

A vezető ingatlanközvetítő 2016 utolsó félévében már folyamatosan, hónapról hónapra ugyan azt kommunikálta. Júliustól elindult a számaikban a stagnálás, amit a 3. negyedévtől forgalomcsökkenés követett. Annak ellenére tette ezt, hogy a KSH jelentésétől drasztikusan eltérő számokat prognosztizált, ami több, mint egyszerű statisztikai eltérés valamilyen képzeletbeli hibahatáron belül.

Már évközben lehetett látni, hogy az ingatlanközvetítő és a KSH két különböző lakáspiacról beszél. Ez nem először fordul elő.

Az ingatlanközvetítő becslése tévedett 2012-ben, amikor nem egyszerűen az éves forgalmat becsülte 10%-kal többre, de még a trendet sem találta el. 2012-ben az éves forgalom 2011-hez képest tovább csökkent. 2013-ban szintén tévedett és ismételten önmagához képest is tévedett, mert a 2012-es fiaskóhoz képest, akkor meg csökkenő trendről beszélt, miközben meg inkább nőtt a lakáspiac. 5% körül volt akkor a valós forgalomhoz képest a tévedés.

A nagy áttörést a 2014 éves becslése hozta meg. Addig egyébként senki sem vette komolyan az ingatlanközvetítő forgalombecslését.

De amikor arról beszéltek 2014 decemberében, hogy átlépte a 100 ezres forgalmat a lakáspiac, akkor bizony kétkedtek sokan. Eltalálták a trendet, de a forgalmat 10%-kal alulbecsülték akkoris. 2015-ben már csak egy sima becslést adtak ki, nem összegszerűsítették a 12 havi forgalmat. Majdhogynem eltalálták az éves forgalmat és természetesen a növekvő trendet is. Mindezek után  nem nevezhető a becslés tévedhetetlennek.

Több dolog történtik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.

Mivel tőzsdére lépett, ezért ezt érdemes a lakáspiaci változásokkal kommunikálnia, ami egy nagyszerű trükk. Láthatják, hogy a KSH az előzetes adatokat, csak 2017. április 30-a körül, a végleges számokat 2017. július 31-e körül fogja közölni. Az április 30-i első becslés nagyon hasonló lesz a Duna House számához. Nem lesz hatással a papír árfolyamára. "Előre megmondtuk" taktika jól működhet. A minimális forgalmával nem túlságosan befolyásolja a BUX-indexet. De júliusban, amikor kijönnek a jobb számok, akkor meg pozitív hatással lehetnek az árfolyamra. Alulbecsülni a forgalmat nem számít ilyenkor tévedésnek, inkább előny. Elképesztően ügyes megoldás arra, hogy hogyan jöjjön ki egy kutyaszorítóból. Igazi szabadólóművész trükk az ingatlanközvetítőtől.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House és a KSH lakáspiaci forglamának becslése. Kinek higgyünk?

De itt nem csak egyszerűen arról van szó, hogy az ingatlanosok tortáján az osztozkodás miatt a Duna House szelete kisebb lett. Az viszont egy érdekes jelenség, hogy az ingatlanközvetítők nem tudják a lakáspiaci forgalom növekedési ütemével egyenesarányban növelni a részesedésüket. Marakodnak egy bizonyos részén, amit ők évek óta keresztértékesítésnek neveznek, amikor ugyan annak a lakásnak az értékesítéséből több cég is részesülhet.

A lakástulaljdonosok nem feltétlenül tudják, hogy egy közös kalapba kerülnek és az ingatlanközvetítők gyakorlatilag kartelleznek

Éppen mai hír az is, hogy a két nagy ingatlanközvetítő 10 évig kartellezet, . amiért megbűntette őket a Gazadasági Versenyhivatal. Nyílt titok ez és ma már ez egy intézményesített rendszer az egész ingatlanközvetítő piacon.

A kis közvetítők pedig tovább bosszantják a nagyokat, mert az élénkülő lakáspiaci forgalom esetén többen próbálnak meg saját ingatlanirodákat nyitni. Nem nő a közvetítők piaca, csak egyre több a vadász ugyan annyi fókára. Ott van viszont egy másik jelenség, amikor az eladók egyre inkább maguk adják el a lakásokat.

Nem, hogy növekedni nem tud az ingatlanközvetítők tortája, de inkább csökken, a digitalizálódó lakáspiac miatt.

A hirdetési költségeket maguk fizetik, ez nem ingyenes hirdetéseket jelent már. Ezt megerősítette néhány napja az origo.hu cikkében Balogh László, a vezető hirdetési oldal gazdasági szakértője:

"Az Ingatlan.com hirdetési portálként a piac kínálati és keresleti oldalát lefedi, és azt mindvégig éreztük, hogy a 2015-ös év robbanásszerű növekedése után élénk maradt a hazai ingatlanpiac. 2016. januárjától október végéig több mint 25 százalékkal nőtt a magánszemélyek kínálata az előző évhez képest: idén a magánszemélyek több mint 70 ezer lakóingatlant hirdettek meg az Ingatlan.com-on."

Abszolút és relatív értékben is ezek már olyan számok, amit megérezhetnek az ingatlanközvetítők, így a Duna House is. Ha pedig csökken a forgalma, az adásvételek számát egyre nagyobb hibaszázalékkal tudja csak megbecsülni.

A magánhirdetők és és hirdetéseik növekedése pedig borítékolható 2017-ben is, amit a közvetítőszakma nehezen fog tudni lenyelni.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House sem tévedhetetlen

Viszont a KSH 2. negyedéves lakáspiaci jelentésében újabb érdekes jelenségre hívta fel a figyelmet. A lakáspiacon az árdinamika megszűnt:

Azzal még nincs semmi baj, hogy az árak nem rakétaszerűen nőnek, hanem stabilizálódnak. Itt viszont most nem láthatóak még a tiszta részletek és még néhány hónapig nem fogjuk tudni, hogy valójában mi történik a lakásárakkal.

Az biztos, hogy 2016-ban olyan történt, amire 2013. II. negyedéve óta nem volt példa. A használt lakások piacán a teljes árváltozás negatív tartományba került 2016. II. és III. negyedévben.

Külön az újlakáspiacról nem készült ábra, de ott is 2016. III. negyedévében 2013. II. negyedéve után ismét árcsökkenésről lehet beszélni éves alapon. Az újlakáspiacon is a teljes árváltozás már -8,7%, amit a KSH 91,3 pontban jelöl a táblázatában.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
2016-ban a teljes árváloztásra mutatja a "vidéki" lakáspiac feléledését

Az új és használt lakások piacán az árak együtt mozognak – amivel már többször is foglalkoztunk és ez egy magyar lakáspiaci sajátosság. 2017 a lakásépítések éve, mert a további engedélyekben nagy a kérdőjel. Aki lakást akar építeni, az 2016-ben már kért hozzá engedélyt. Aki még gondolkdodik rajta, ott erős kivárás lesz a jellemző. A lakásépítési engedélyekben is érdekes számokra számíthatunk 2017-ben.

A 2016-is lakásárindex számai mögé nézve látszik, hogy az (negatív) összetételhatás érvényesül a teljes árváltozásban. A negatív összetételhatás azt jelenti, hogy csökkenti a teljes árváltozást, amikor előtérbe kerülnek az olcsóbb ingatlanok. A negatív összetételhatás nagyon erős mind a használt lakások és mind az új lakások piacán. Példátlannak is nevezhetnénk ezt 2016. III. negyedévében.

A KSH adattáblájában ilyen erős negatív összetételhatást nem látunk 2012-től kezdve. Ez azt jelentheti, hogy a Budapesten kívüli lakáspiac is feléledt 2016-ban.

A lakáspiaci forgalom nőtt, de a lakásárak, csak az összetételhatás nélkül adnak okot a felhőtlen boldogságra. Az összetételhatás jelzi, hogy Budapest (túl)súlya csökkent, ami szintén nem kedvez a közvetítőknek.

Nem érdemes túlragozni, a számok önmagukért beszélnek. A lakáspiacon az eddig súlytalan „vidék”, súlyosabban szerepel, nem csak a használt, de az új lakások piacán is.

Azt sem érdemes ragozni, hogy a tiszta árváltozás csak azt jelenti, hogy ugyan az a lakás, amit 2015-ben eladtak, 2016-ban mennyiért lehetne újra eladni. Ha olyan lakások jelennek meg a KSH lakásárindexében, amikhez hasonlót 2015-ben nem adtak el, akkor az komoly meglepetést okozhat a lakásárindexben.

Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni, hogy a végleges adatok késleltetve érkeznek. A nagyobb települések, tehát Budapest és a megyeszékhelyek adatai elég komoly késleltetéssel érkeznek. De 2016. II. negyedévének összetételhatása már érdemben nem változhat. Viszont a III. negyedév adatai változhatnak. Lehetnek jobbak és rosszabbak. Pl. a II. negyedéves adat rosszabb lett, mint előtte volt.

A Duna House barométere ezt érezte meg. Egyre többen adnak el közvetítők segítsége nélkül. Néha meg sem hirdetik, eladják az ismeretségi körben. Olyan területeken is aktívabb lett a lakáspiac, ahol közvetítőnek se híre se hamva.

Itt újra visszacsatolnánk erre a kijelentésre, amit szintén az ingatlan.com gazdasági szakértője nyilatkozott a  hétvégén a Duna House csökkenő lakáspiaci becslésére reagálva:

„Balogh László szerint azért sem reális, hogy tényleges forgalomcsökkenés jellemezte volna a tavalyi ingatlanpiacot, mert az az árakban is megmutatkozott volna. Ehhez képest viszont a főbb lakáspiaci területeken – így Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyvárosokban – 2016-ban is tovább drágultak az ingatlanok.”

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A tiszta árváltozás annyit jelent, hogy a likvid piacok folyamatosan drágulnak

Balogh László abban nem téved, hogy az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összeségében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.

2016 bebizonyította, hogy fenntartással érdemes kezelni az „őszinte ingatlanosokat”, akik csak jót akarnak nekünk. Hetente vagy havonta igazolják, hogy ők mennyire értik a lakáspiaci folyamatokat. Jósolnak, olyan kijelentéseket tesznek, mint amit a Duna House talált ki a forgalomcsökkenésre. Szerinte ennek az oka az újlakáspiacon a késleltetett adásvételek „regisztrálása”. Ezt 2016 november óta ismételgetik, hátha hihetőbb kifogás lesz 2017-ben. Na most tudjuk azt egyrészről, hogy ha egy ingatlanközvetítő az értékesítése alapján becsül, akkor neki tudnia kell, hogy hány új lakást adott el.

A Duna House viszont nem az újlakáspiac sztárja. Sosem volt az, így a rálátása a piacra kevésbé releváns.

Másrészt ilyen indokkal a magyar lakáspiac történetében, soha senki nem magyarázott még forgalomcsökkenést. Elsőnek olyan hihető, amit több médium szócsőként ismételt meg az elmúlt napokban. A képzelet világa, a spekulációk továbbra is az ingatlanközvetítők terepe marad. A lakáspiac pedig tőlük függetlenül él és virul. Mutatja a változásokat a számokban és előre vetíti, a 2017-es év izgalmait. Unatkozni nem fogunk, de nem mindenki örülhet, ami ránk vár ebben az évben. Nem csak a telefonjaink, tévéink, autóink, otthonaink okosodnak folyamatosan. A lakáspiac is egyre intelligensebb, tudatosabb és alkalmazkodóbb. A vevőkről és az eladókról fog szólni a lakáspiac 2017-ben is Magyarországon, nem pedig az őket továbbra is manipulálni próbáló piaci szereplőkről.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Luxus a lakáspiacon

luxus prémium ingatlanpiac lakáspiac otthon ház lakásárak Magyarország ingatlanműhely

Ugyanaz az érzés foghat el minket, amikor a luxus pontos meghatározását akarjuk megfogalmazni. Igen, az érzés, ami egyszerre olyan egyszerű és közben mégis valamiért többszörösen összetett mondatot facsar ki belőlünk. Még bele is zavarodhatunk, igen, elveszíthetjük a fonalat. Ha már zavarba érezzük magunkat gyorsan rá is vághatjuk, hogy mindenkinek mást jelent. Rébuszokban beszélünk róla, igen, rébuszokban, ezért bármire, bármikor és bármiért ráfoghatjuk. Ismét forogjanak azok a (fogas)kerekek a fejünkben és gyakoroljunk gondolkodni. A magyar lakáspiacon a luxus határozottabb fogalom, mint azt most ebben a pillanatban sokan hirtelen meg tudnák maguktól fogalmazni. Annyira triviális, álmodozunk róla. A magyar lakáspiac sok szempontból egyedi karakterisztikája miatt nehéz falat nem csak egy külföldi gyomornak, de még egy hazainak is. Miért? Mert nem akarjuk megérteni, meg- és kiismerni, csak hazai és nemzetközi sztereotípiákon keresztül megítéljük. Igen, ítélkezünk a lakáspiac felett, mivel rend kell a (lelki)világunkban, hogy képesek legyünk irányítani. A szánkat tátjuk, a fejünket vakarjuk, károgunk, mint az izgága varjak ősszel a gesztenyefa körül. Kapargatjuk a gesztenyét mi is a lakáspiacon ösztönösen, mint a varjak. Lehetnénk tudatosabbak? Igen, igen és igen, már hogyne lehetnénk! Olyan sok kérdésben intelligensen tudunk gondolkodni. Az ingatlan körül sok a zűrzvavar, hiába sokunk egyetlen és kizárólagos igazi vagyona. Ennek ellenére, mégis infantilisen beszélünk és gondolkodunk a lakáspiacunkról. Gyermeteg, naiv és meseszerű világ, ahol Piroska a farkas, a nagymama és a vadász klasszikusában érezhetjük magunkat. Ha hirtelen nem emlékeznénk pontosan a mesére, olvassuk el újra, főleg, ha kisgyerek van a családban. A mesék világától, igen azért is nehéz elszakadni, mert egy gondtalan és felelősség nélküli világra emlékeztetnek minket. Ugye, milyen közhely, amikor azzal jövünk, hogy „mi nem akarunk felnőni, vagy az „örök gyerekek vagyunk” gondolkodásmód. A felelősségvállalás ritka gondolkodásmód a lakáspiacon? De miért fontos ez, amikor a luxus fogalmát akarjuk egyértelműen, félreérthetetlenül, rébuszok nélkül meghatározni? A szavaknak súlya van, még akkoris, ha nem érezzük. Igen, ha felelősséget tudunk és akarunk is vállalni azért, amit állítunk az egy hosszú távú gondolkodást jelent. Igen, nem csak túlélni kell a pillanatot, hanem megélni is. A máról holnapra élés, vagy a nem, nem változatatok semmin (nem javítom meg), amíg el nem romlik általánosnak nevezhető életmód, mind közrejátszanak abban, hogy a luxust miért érjük félre olyan könnyedén.

Kompromisszumok nélkül

A hosszú be- és rávezető célja a gondolkodás segítése. Tanuljunk meg gondolkodni és megtanulhatunk élni – különböztet meg minket sok ösztönös állattól. Az otthonaink és a lakhelyünk pedig egyértelműen kiemel minket az ösztönök világából. Az otthonaink általában a kompromisszumokról szólnak. Ha tehát a luxusotthon fogalmán gondolkodunk kompromisszumról nem beszélhetünk. Mit jelent a kompromisszum az otthonnál?

luxus prémium ingatlanpiac lakáspiac otthon ház lakásárak Magyarország ingatlanműhely
II. ker. Orgona & Bolyai utca sarka: Kertes családi ház 10 perc sétára a 4/6 villamostól

1. Sokunknál az elhelyezkedés jut eszébe legelőször

Nem véletlenül. A hely az ingatlan egy fix adottsága. Az ingatlan „földhöz ragadt”. Magyarországon sem mindegy, hogy hol van az az ingatlan. Na ez nem egyszerűen egy települést jelent, hanem sokkal inkább GPS koordinátákat.. Kinek ne lenne kedvenc helye ilyen pontossággal meghatározhatóan. De menjünk tovább.

2. Ha meg van a hely, akkor a második helyen a méret lesz

Egy luxus ingatlan az nem kicsi. Sőt, egy luxus ingatlanról mindenképpen a nagy terek jutnak eszünkbe. Nincs olyan, hogy nem fér el még egy gyerek, vagy nem tudjuk berendezni, mert valamilyen bútor túl nagy lenne benne.

3. Azt már tudjuk, hogy számunkra különleges helyen van, tágas, akkor harmadik helyen ott lenne gyorsan az a gondolat, hogy mi terveznénk meg

Ez az a pont, amikor a luxus érzése igazán magával ragadhat minket. Micsoda ajándék az élettől az, aki a számára kedves helyen egy nagy ingatlant tervezhet. Igen, a tervezés azt jelenti, hogy nem készen veszünk valamit, hanem építtetünk magunknak, még hozzá biztosan építésszel, szép látványos tervek alapján, ismét kompromisszumok nélkül. De akkor eszünkbe jut, hogy nem csak GPS koordináták számítanak, a nagy ház professzionális tervei, de kell hozzá egy telek is.

4. Nagy házhoz nagyon nagy telek is kell.

Itt most meg is állnánk egy pillanatra, mert összefoglaljuk, hogy a luxus ingatlan alapvetőleg továbbra is a föld birtoklásáról szól. Olyan ősi kötődésünk van a földhöz még a 21. században is, ami mára már luxus lett, mert egyre inkább elszakadtunk tőle. Egy kompromisszumok nélküli föld, a ház és annak épített környezete (pl. kert), mindig a luxust jelentették. Semmi sem változott az évezredek alatt. Ez mindig a társadalom felső szűk rétegének adatott meg. Ma is így van ez. A magyar gazdagok nem társasházakban laknak. A szintén sosem meghatározott „felső tízezer” Magyarországon lehet, hogy birtokol társasházi lakásokat – de a luxust a kertes házak különleges darabjai testesítik meg számukra.

luxus prémium ingatlanpiac lakáspiac otthon ház lakásárak Magyarország ingatlanműhely
II. ker. Apostol utca: 3 lakásos új társasház a Margit hídtól 5 perc sétára

Társasház = kompromisszum

A luxus társasház fogalma ezért is ellentmondásos. A kompromisszum nélküli élet egyik tulajdonsága az én házam az én váram életérzése. Egy társasház az a „mi várunk”. Minél nagyobb, ez annál igazabb. A nagyszámú lakásokkal rendelkező tömegházak nem jelentenek ma sem luxust Magyarországon, ha régi, ha új az. Képviselhetnek valamilyen életérzést, amit mindig és mindenkor beárnyékol a társasház kompromisszuma. A társasházi lakás minden kötöttséget megtestesít, ami ellentmond a luxus alapvető fogalmának. Budapesten és Magyarországon is félreértették a világ társasházépítő trendjeit. A társasházépítések elsősorban tömeglakásokat jelentenek. Vannak egyedi elhelyezkedések a világban, ahol csak lakásokban lehet élni. De amely városban lehet saját földünk, amire építkezhetünk, az mindig sokkal magasabb életszínvonalat képvisel. A saját ház, saját kerttel, a saját földünkön, minden városban luxushoz vezető utat jelképezi, már ahol ez lehetséges. Budapesten és Magyarországon ez pedig lehetséges. Budapest belvárosában is kereshetjük a luxust, de teljesen felesleges. A régi és új társasházakat teljesen kizárhatjuk, egyik sem képvisel semmilyen szinten sem luxust. Összezavarodtunk? Hirtelen mindenkinek csak társasházak vannak a fejében, amikor a budapesti belvárosra gondol. Drága is a belváros, amitől még nem lesz egy ingatlan sem luxus ott. A budapesti gazdagok nem is élnek a belvárosban és eszük ágában sincs odaköltözni. Vannak városok, ahol a belváros a luxus ingatlanok piaca, de Budapest és általában Magyarország nem ilyen. A budapesti belváros is „eltársasházasodott”, alig találni már a 6. kerület villanegyedében önálló, egylakásos villákat. Tömegigényeknek megfelelő, tömegtermék lett a belvárosi lakás, amiknél óriási különbségek lehetnek életszínvonalban, de attól még a luxus szigorú követelményeinek nem felelnek meg. A pesti kerületekben a luxus ezért fehér holló. Budapest a luxus ingatlanok piacát tekintve egyoldalú város, amit az itt élők tudnak és tisztában is vannak vele.

Budán van a luxus házak piaca Budapesten

Budapest még abból a szempontból is egyedi, hogy a különleges elhelyezkedések mind Budán találhatók. Egy saját ház az I. kerület különleges részein, mint a budai várhegyen (igen, vannak ilyenek), egy saját tervezésű családi ház a Gellérthegyen, Naphegyen nagyon keveseknek adatik meg. A 2. és 12. kerület a klasszikusnak nevezhető budai luxus házak terepe.

luxus prémium ingatlanpiac lakáspiac otthon ház lakásárak Magyarország ingatlanműhely
I. ker. Bécsi kapunál: Családi ház 10 perc sétára a Batthyány tértől

6. Igen, eljutottunk oda, hogy Magyarországon, a ház a luxus alapja, a saját, önálló ház

A luxus házakat nem nagyon mutogatják magazinokban. A luxus ingatlanokat általában csak a szomszédok látják kívülről. A lakóik sem „túl hangosak”, alig látni őket, nem hívják fel magukra a figyelmet. Az ilyen ingatlanok építése, értékesítése sem óriási csinadrattával történik. Szépen, csendben, nyugodtan. Ettől még néhány körül „zavar lehet az erőben”, mert sokszor, vagy szinte mindig természetvédelmi területen épülnek. Ez pedig magában hordozza a konfliktust. Erre jó példa a Gellérthegy északi oldala, ahol mindig épül egy-egy ház csökkentve így a zöld felületet.

7. A természet közelsége szinte minden luxus lakóházra jellemző

Ez alól nem kivétel Budapest sem, ahol a budai hegyek és dombok között lapulnak meg a különleges házak. Jó, azért van néhány, amit nem nehéz észrevenni. Így eljutunk oda, amiért fontos volt ennyit gondolkodni a luxus fogalmán. Ha jobban megértjük a luxus fogalmát, nem fogjuk mindenre használni teljesen feleslegesen.

luxus prémium ingatlanpiac lakáspiac otthon ház lakásárak Magyarország ingatlanműhely
I. ker. (Gellérthegy) Bérc utca: Családi ház (bal) vs. Társasház (jobb)

8. Világossá válhat számunkra, hogy amire vágyunk, az nem is tartozik a luxus kategóriába

Mint az az „álmaink nője vagy férfije, akivel szívesen eljátszanánk egy kicsit, de nem szeretnénk, ha gyerekeink anyja vagy apja lenne”. Igen, álmodozunk róla, de nem biztos, hogy vágyunk rá. Egy szép, elegáns, nyugodt és kellemes otthon, nem feltétlenül tartozik a luxus világához. Még jó hogy nem! Nagy baj lenne a világgal, ha csak luxus otthonokban lehetne kényelmesen élni. A lakáshirdetések mégis „szenvednek” teljesen indokolatlanul a luxus szó felesleges használatától. Rosszul használjuk, mert mást akarunk vele kifejezni, mint amit valójában jelent. Leginkább az eladó/kiadó lakás vagy ház árát próbáljuk meg vele (ön)igazolni. Szükséges? Tényleg nem tudjuk helyettesíteni a luxus szót olyan kifejezéssel, amivel talán tényleg valódi tartalommal tölthetjük meg azt a bizonyos formát? Ha igen, akkor törekedjünk rá, hogy kerüljük a luxus szó használatát és beszéljünk érthetően egymással a lakáspiacról. Ha meg akarjuk érteni egymást és a lakáspiacunkat is, a gondolkodásmódunkon érdemes lenne változtatni 2017-ben. Inspirálhatna minket ez is az új évben, ami nem csak egy lehetőség, amivel élhetünk, de egyben felelősség is, ami nyomasztó súlyként húzhatja a vállunkat.

luxus prémium ingatlanpiac lakáspiac otthon ház lakásárak Magyarország ingatlanműhely
A luxus világa lehet vonzó és taszító is egyben

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos trükkök

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetés

Mi sem tudtunk eddig erről, de ma olyan kéretlen tájékoztatót kaptunk, amiben több neves és ismert ingatlanos cég adatbázismegosztásán alapuló szolgáltatást kínálnak. A lényege nagyon egyszerű. A franchiseok a háttérben, a tulajdonosok tudta és beleegyezése nélkül, a lakásaik képét, adatait átadják az együttműködő irodáknak. Ezzel létrehozva egy közös „titkos adatbázist”, amit utána úgy használnak fel, ahogy csak tudnak. Meghirdethetik, mutathatják vevőiknek pl. az irodájukban, mint ha a saját adatbázisuk része lenne. Ezek után nem olyan meglepő, hogy ha a hirdetési portálokon a variációk lakáshirdetésre egy tipikus probléma. Minden lakásvásárló tudja, hogy ugyan azzal a lakással nagyon könnyű találkozni akár többször is. A képek is néha ugyan azok. Most már legalább tudjuk, hogy miért. Egy lakáslátogatásnál is megjelenhet egyszerre több különböző cég értékesítője is, anélkül, hogy a tulajdonos előre tudna.

Kartellező ingatlanosok

Már beszéltünk róla sokszor, hogy ha ingatlanértékesítő céggel akarunk eladóként dolgozni, akkor eggyel dolgozzunk csak. Nem csak azért, mert könnyebb egy céggel tartani a kapcsolatot, hanem azért is, mert a piac olyan kicsi, hogy a többi céggel való együttműködés inkább hátrány. Ha együtt akar működni egyik cég a másikkal, ahhoz úgy sem fognak engedélyt kérni tőlünk, eleve azt mondják majd, hogy a mi érdekünk, hogy a lakás el legyen adva. A lakás lehet az egyik cégnél, a vevő egy másik cégnél, a végén pedig osztozkodnak a jutalékon. A tulajdonosnak meg azt mondják, hogy neki ez úgy sem kerül többe, így ne is érdekelje.

Csali és megtévesztő hirdetések

Arról nem is olyan régen írtunk, hogy a hazai lakáspiac digitalizálódik. Az ügyfelek egyre „okosabbak”, és egyre „okosabb” eszközöket és szolgáltatásokat akarnak igénybe venni. A „buta” ügyfelekre épülő ingatlanos szolgáltatásokon alapul a jelenlegi hazai lakáspiac. Ennek pedig meg vannak a történelmi hagyományai. Sokan nem emlékeznek a kezdetekre, csak azt tudják, hogy itt „külföldi” mintára született meg az ingatlanértékesítő szakma. Ez azért költői túlzás, mert máshol az ingatlanértékesítők szerves részét képezik az ingatlan értékesítési és hasznosítási folyamatoknak. Ez nálunk nem volt így sem előtte, sem közben, sem pedig most. Mostohagyerekként született és nőtt fel az ingatlanos szakma és úgy is tekint rá a társadalom. Ezt a szolgáltatást a „buta” ügyfelek kényszere szülte Magyarországon. Ha visszamegyünk a 90-es évekbe, amikor inkább még vezetékes telefont használtunk, újsághirdetéseket olvasgattunk, az értékesítő szakma sok trükkel hergelte a piaci szereplőket. Az ingatlanirodáknak az volt a feladata, hogy újsághirdetéseket adjon fel. Ők voltak a vevő, az eladó, a bérlő és bérbeadó egy személyben. Drága volt hirdetni és sűrűn jelent meg az Expressz, így mindig újra és újra fel kellett adni a hirdetéseket. Így építettek adatbázisokat a látszatra, hogy kiadták magukat „mindenkinek”. Azt mondják olcsó és nevetséges trükk? De működött. Jöttek a telefonok a nem létező eladó lakásokra, kiadó lakásokra, lakást szeretnék venni és lakást szeretnék bérelni hirdetésekre. Ezek voltak a csali hirdetések. Ma is vannak ilyenek, az internet korában, ezen sem változott semmi. Eladókat és bérbeadókat azzal, hogy vezetnek meg azzal, hogy nekik milyen sok bérlőjük és vásárlójuk van, aztán persze csak hirdetés útján tudják kiadni vagy eladni a lakást.

A meggyőzés művészete

A csali nyomtatott hirdetések mellett, mentek a hideghívások is. 90-es évek hirdetéseiben alig néhány infó és egy vezetékes telefonszám volt. Kerület,ár, néha városrész, szoba szám, méret és telefonszám, illetve hogy általában munka után hívják. Rövid, tömör volt minden, nem úgy mint ma egy online hirdetésben. Bár azért néha lehet még ma is találni kísértetisen hasonló internetes hirdetéseket is. Akkor lehet tudni róla, hogy a hirdető nem ma kezdte a szakmát, de sajnos semmit sem fejlődött. Képről meg álmodozni sem lehetett. Majd személyesen kiderült, hogy miről is van szó pontosan. Az ingatlanértékesítők ekkor kezdték el alkalmazni a hideg hívásokat, hogy nekik van bérlőjük, vevőjük, érdekli-e az eladót vagy bérbeadót. Persze ez csak blöff volt leginkább. Már akkor is működött az, hogy az irodából két értékesítő kiment, az egyik volt a vevő vagy a bérlő. Ma is használatos trükk. Ha belement az ügyfél, akkor gyorsan meghirdették a lakást, mint egy tulajdonos. A még trükkösebb ingatlanértékesítők már akkor is specializálódtak és állandó csali hirdetésekkel dolgoztak figyelve a tulajdonosi hirdetéseket, illetve a vevők és bérlők hirdetéseit, mert abban az időben, mint egy fajta „társkereső” szolgáltatás volt az újsághirdetés. Ezen keresztül tudtak, nagyon lassan, nagyon körülményesen találkozni a piaci szereplők. A közvetítők ezt a környezetet jól ki tudták használni, mert ők egész nap tudtak hívásokat fogadni és kezdeményezni. Akkor még call center szerűen is dolgoztak az irodák. Voltak ahol ültek bent egész nap és fogadták a hívásokat. Mások meg mentek lakásokat mutogatni, megnézni. A sok bérlő, vevő, tulajdonos és bérbeadó, így nagyon könnyen találta magát szembe egy ingatlanossal a 90-es években. Adathalászat ment minden szinten és így próbálták magukat elfogadtatni. Ekkor alakult ki minden ma ismert sztereotípia az ingatlanosokkal szemben, mert egy nemkívánatos, direkt a megtévesztésre épülő szolgáltatásnak tekintették, ahol az ingatlanirodák tudatosan titkolták, hogy ők irodák. Ha ezt most így végig gondoljuk, akkor azt mondhatnánk, hogy szinte semmi sem változott azóta. A lényeg legalább is nem igazán. Ebben pedig sok igazság lenne

A mobiltelefon huszárok

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetésMég is haladjunk tovább, mert a 90-es évek végére, a 2000-es évek elejére minden felgyorsult. Az internet egyre inkább elfogadottabb lett és megjelentek az online hirdetések. Még mindig inkább kép nélkül és leginkább csak azért, mert ingyen voltak. A drága offline újsághirdetések mellett, az internet az ingyenességet jelentette akkor. Továbbra is az ügyfelek tudatlanságára építettek az ingatlanértékesítők, sok kamu és csali hirdetéssel. A képek hiánya miatt bármit le lehetett írni, a lakás élőben úgy sem úgy nézett ki. Ez még ma is így van nagyon gyakran így van. Ma inkább az a menő, hogy több lakás képét keverik össze, vagy teljesen más lakásnak a képeivel hirdetnek. Esetleg alig tesznek fel valamit a lakásból, inkább utca képek vannak egyéb lényegtelen fotókkal. Viszont ez folyamatosan változott. A 2000-es évek elején még mindig jellemző volt az, hogy vevők és bérlők is hirdettek. Ma már egyre kevésbé. De akkor még ebből is éltek az ingatlanosok, akik náluk is próbálkoztak, hogy beszervezzék őket. Nekik ügye minden ingyen volt. Persze akkor is és ma is mindent a vevő és bérlő fizet, hiszen náluk van a pénz, az eladónál és a bérbeadóknál a lakások. Sokkal könnyebbé vált elérni mindenkit a mobiltelefonok térnyerésével. E-mailt még nem nagyon használt ilyenkor senki. A telefon volt az első számú eszköz, abból is már senki sem volt helyhez kötve, így a szereplők egyre könnyebben tudták megtalálni egymást.

Bizalmatlanság a lakáshirdetésekben és lakásbemutatásokon

A vezetékes telefon korszakában, amikor sokan utcai fülkékből telefonáltak, a 2000-es évek közepére egyre inkább megszűnni látszott. A világ pedig felgyorsult, az e-mailes kommunikáció mellett, megjelent a közösségi média, megjelentek az egyre mobilabb eszközök, a mobil internet is egyre gyorsabb és stabilabb lett. 2005 és 2010 között gyakorlatilag minden megváltozott, ami a technológiát illeti. Az ingatlanértékesítők persze még mindig azon dolgoztak, hogy a piaci szereplők ne akarják megtalálni egymást, inkább hozzájuk forduljanak. A mobiltelefont pedig még mindig telefonálásra használják. A 90-es évektől a 2000-es évek közepéig kialakult egy réteg, aki ezt a szolgáltatást elfogadta. De nem szívesen, inkább muszájból. Ezért állandósult a lakáspiacon a bizalmatlanság. Az ingatlanértékesítők még most is attól szenvednek, hogy nehogy az ügyfelek megkerüljék őket. Ezért volt az, hogy sokszor még a utcát sem adják meg pontosan (csak a környéket), a házat sem szívesen fotózzák kívülről, nehogy a vevő vagy a bérlő könnyen felismerje és elmenjen a címre a postaládában üzeneteket hagyva, hogy a házban lakást venne vagy bérelne. Különböző nyilatkozatokat kezdtek el aláíratni, miután a vevő vagy a bérlő a találkozó után visszament a tulajdonossal külön megállapodni.

"Okos" ügyfelek vs. ingatlanosok

Az együttműködő ügyfelek számát, és ami még fontosabb, a bizalmat az elmúlt 10 évben sem tudták növelni, egymástól vették el inkább az ügyfeleket. Megerősödtek a 90-es években indult cégek, vagy abból váltak ki „klón cégek” és más néven folytatták az ingatlanértékesítést, de a piaci részesedésük nem nőtt. Ezt jelezték is azzal, hogy ingatlanértékesítés helyett inkább pénzügyi közvetítőnek álltak. Azt látták, hogy több ügyfelet nem tudnak szerezni, akkor a meglévőkből csinálnak több pénzt. Ez pedig abból a szempontból érdekes, hogy az elmúlt 5 évben a világ még inkább a technológiáról szól. A piaci szereplők nagyon könnyen tudnak tájékozódni és kapcsolatot teremteni online. Visszagondolva, hogy mi volt 20 éve és mi van ma, akkor azonnal látjuk, hogy elmennek az online piacra a szereplők és találkoznak. Ez már nem egy virtuális valóság, a mindennapok része. Ez az online piac lehet egy hirdetési oldal is. De 2016-ban már a jobb hirdetési oldalak nem hirdetési oldalak akarnak lenni, hanem értékesítő oldalak, amik a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók könnyű kapcsolatteremtése mellett, a szereplők folyamatos tájékoztatása (egy fajta képzése) is folyik. Ezek a szolgáltatások már nem az ingatlanértékesítők privilégiumai, akik még ma is azt hangoztatják, hogy ők jobban tudnak hirdetni, jobban ismerik a piaci árazást, jobban tudnak értékesíteni, mint a tulajdonos. Ez néha lehet igaz is, de a gyakorlatban minden megtanulható. Nem kell hozzá jós tehetség, hogy belássa mindenki, az online tér olyan, mint egy normál piac. Kimennek az árusok (bérbeadó, eladó, új lakások fejlesztői) és ott várják a vevőket és bérlőket. Ahhoz már nincs szükség ingatlanértékesítőre, hogy a felek találkozzanak. Az alap koncepció, amire még ma is felépítik a szolgáltatásukat, az az, hogy a szereplők rajtuk keresztül találkozzanak.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanos trükkök ingatlanműhely ingatlanértékesítés ingatlanhirdetés

De tudomásul kellene venni 2016-ban, hogy a technológiai fejlődés miatt a digitális lakáspiac ma más szolgáltatásokat kíván meg. Ezekről most szándékosan nem írunk. Csak azt mondjuk, hogy az „okos” ügyfelekkel számolni kell az ingatlanértékesítő szakmának, ahogy az „okos” hirdetési oldalak sem csak hirdetési oldalak már. Sokkal többek annál. Hogy melyik hirdetési oldal fog először komolyabban nyilvánvaló és félreérthetetlen lépéseket tenni ebbe az irányba, még nem tudni. Az viszont már most biztos, hogy a magánszereplők a klasszikus látszatra épülő, csalihirdetéseket alkalmazó, adathalászó, hideghívó, kartellező ingatlanosokban nem látják a jövőt. Az ingatlanosok azt szokták meg, hogy így tudtak csak érvényesülni az elmúlt 20-25 évben.  Viszont az ingatlanos trükkök helyett, ingatlanos technológiákra van már ma is szükség, ami a magánszereplőknek olyan értéket ad, amiért szívesen fizetnek és amiért kétségek nélkül meg is tudnak bennük bízni. A magánszereplők kontakt adataira már nem érdemes ingatlanos vállalkozást építeni. Ez a múlt. A jövő valami egész másról szól Magyarországon, még ha az ingatlanosok szívesen tekintik az amerikai lakáspiacot mintának. Ez nem Amerika és sosem lesz az, még ingatlanos szemmel sem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter