A magyar lakáspiac nem vízfejű

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Dübörög a lakáspiac Magyarországon? Zajlik az élet, mitagadás. Dübörög a lakáspiac Budapesten is? Nem, Budapesten nem dübörög 2015 óta, csak az árak nőnek, mintha vevők is lennének, akik megfizetik! 2017-ben még kételkedtek azok, akik nem hittek a számoknak, akik csak azt a statisztikát hiszik el, amit ők maguk „hamisítanak”. Aztán egyre nyilvánvalóbb lett, hogy a magyar lakáspiac nem vízfejű. Budapesten a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt vettek szemben az országos lakáspiaccal. Az egész országban építkeznek, Budapesten meg mindenkinek " büdös a munka", itt csak a szája jár és nem a keze. Budapestnek talán pont ez a szerencséje, hogy elbújhat az országos lakáspiac mögé.

"…sokan, nagyon sokan takaróznak a magas és az állandóan növekvő lakásárakkal. De az struccpolitika a lakáspiacon, mert mégis csak az a fontos, hogy mit, hol és mennyit tudnak eladni vagy mire, hol és mennyi a valódi kereslet. Budapest és a megyeszékhelyek 2014-ben és 2015-ben taroltak. 2016 és 2017 meg már nem róluk szól.”  - figyelmeztettünk mindenkit 2017 novemberében.

De mi történhetett 2015-ben? Látható a grafikonon, hogy a 2015-ben Magyarországon az újlakáspiac rosszabb évet zárt, mint 2014-ben. Valószínűleg ezt előre tudhatták mindazok, akik 2015 végén bedobták a köztudatba a 10+10 milliós állami újlakásvásárlási öszönzőt és az 5 milliós visszaigényelhető ÁFA-t új családi ház építése esetén. Az „ingyen” milliók a vevőket kiterelték a drága városokból, mert ott kevesebbet ér a pénzük.  Annyira igaz ez, hogy 2016 után 2017-ben arányaiban véve már alig volt több az értékesítésre épített lakóingatlan. Itt néhány % is számít. 2017-ben inkább a saját részre építők száma nőtt, nekik köszönhető az a statisztika, ami mögé sok budapesti társasházépítő pénteken bemenekült és onnan osztják továbbra is az igét.

Az is külön érdekesség, hogy statisztikailag nem minden új ingatlan van új lakóépületben. Gondoljunk csak a tetőtér be/ráépítésre, amikor úgy születnek új lakások, hogy új ház nem épül. De ebbe a kategóriába tartoznak az olyan építési engedély és használtabavételi engedély köteles felújítások is, amikor például egy régi családi házat építenek át a-tól z-ig, ami után születik ugyan egy új ház, de inkább egy régi ház születik teljesen újjá.  Ezért is annyira fontos például a teljesen új családi ház, mert látható, hogy nem csak saját részre építenek családi házakat, hanem egy kis részüket értékesítésre is. Az új és a használt családi házak piaca nagyot ment 2017-ben! Tovább folytatódik ez 2018-ban?

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A CSOK hatása országosan kedvező, a családok lakáspiaca mozgatja a piacot

Budapest lakáspiacát hazavágta a CSOK, mutatják a számok 2016-ban és 2017-ben is. Mi lesz Budapesten 2018-ban?

A KSH újlakáspiac 2017 -es évét elemző számai   után a budapesti lakásfejelsztők mindenkit meg akartak nyugtatni, hogy Budapesten minden rendben van. Ezt hallgatjuk már évek óta, várja már mindenki a csodát. A „szakértők” is elmondják, hogy minden rendben, mert nőnek a lakásárak. A többi nem számít, az csak optikai csalódás. Akkor nézzük meg a „többit”, mert a lakásárakkal nem megyünk semmire, azok nem előre, hanem utólag mutatják csak a problémákat. Pont olyan, mint a banki kölcsönöknél a THM. Mindent mutat, csak a kockázatokat nem. Budapesten nem csak kevesebb lakást adnak el 2015 óta, hanem 2017-ben még kevesebb új lakóingatlan is épült, mint 2016-ban. 

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az országos trendnek megfelelően még Budapesten is több családi ház épül, de a társasházi lakások piacával baj van!

A Budapesten kívüli lakáspiac egyszerűen tényleg más ma. Ott több az adásvétel, ott több új lakást építenek eladásra és saját részre is. Ott még talán most először ingatlanközvetítőnek is jobb lenni ezért. Budapest behúzta a kéziféket a használt és az új lakások piacán, kivéve persze az árakat. Csak azt meg egyelőre egyre kevesebb vevő fizeti meg. És hogy mennyire lemaradt Budapest nem csak a használt lakások piacon, hanem az újlakáspiacon is, azt ez az ábra mutatja meg csak igazán.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hol van Budapest?

Pénteken azzal nyugtatták a kedélyeket a budapesti újlakáspiac "főszreplői", hogy idén akár négyszer annyi lakás épülhet értékesítési céllal Budapesten, mint 2017-ben (Érdekes, arról a fáma nem szól, hogy ki veszi meg majd őket). Ettől már csak több lehet - tegyük hozzá gyorsan -  mert innen lefelé már nincs nagyon hová menni, bár nem ártana megkérdezni erről a vevőket is: nekik hiányoznak-e egyáltalán a budapesti "luxus termék" újlakások? Budapesten 908 ezer lakás volt 2016-ban. 2017 végére meg már egy kis jóindulattal 911 ezer lehetett. Ki fog derülni az első féléves lakásátadási számokból, hogy mennyi jött át 2017-ről az építkezés elhúzódása miatt. Félév még belefér, annyit gond nélkül tud ma csúszni egy építkezés. Magyarországon meg közben máshol járnak a kezek, építkeznek, adnak-vesznek, de hogy Budapesten mi történik, azt lehet csak jövő ilyenkor fogjuk megtudni, addig lehet bújocskázni!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Ez az otthonom, nem átjáróház"

családi ház kertes ház ingatlanpiac ingatlan marketing Görbe Nóra 2018 Pest megye Magyarország Ingatlanműhely

Na igen, egész más eladóként megélnünk a vevők érdeklődését, mint mondjuk ingatlanközvetítőként. Az ingatlanközvetítők sem túlságosan kedvelik, ha egy eladó ingatlanhoz csak feleslegesen mennek ki ügyféllel. Az ingatlan tulajdonosa viszont valószínűleg jóval hamarabb fog belefáradni ebbe. „Csak a vevőnek hirdessünk, mert csak a vevőnek eladó” – egy értékesítési filozófiának is felfogható. Kár, hogy Görbe Nóra nem olvasta ezt munkánkat és úgy vágott bele a házának az eladásába, hogy naiv volt. Gyorsan ki is égett, tudtuk meg ma. Pedig hónapokkal ezelőtt még lelkesen mesélt a házról, amiből már akkor kiderült, hogy nagyon egyedi adottságai vannak. Ezzel teljesen tisztában is van az eladó.

Ha eladóként tudjuk azt, hogy a házunk nem tipikus vagy átlagos házvásárlóknak való, akkor egy dolgot azonnal észben kell tartani. Nagyon-nagyon valószínű, hogy egyetlen egy vevőt fog érdekelni a piacon. Az is lehet, hogy az a vevő még nem is kezdett el keresni. Kis túlzással egy ilyen ház 100 ezer emberből egyet, ha komolyan érdekel.

Ez azt is jelenti egyben, hogy nem ne akarjuk belelátni minden érdeklőbe, hogy ő az. Egy ilyen házat, ha havonta egy érdeklődőnek megmutatunk, már sokat mondtunk.

A sok érdeklődő egy ilyen házra csak azt jelenti, hogy rossz a hirdetés, rossz a marketing, becsapja az érdeklődőket, akik egészen mást feltételeznek egy online hirdetés alapján, mint amit utána a valóságban kapnak.

Erre azt halljuk és olvassuk, hogy Görbe Nóra inkább megszüntette az online hirdetést, mert belefáradt az állandó lakásturistákba.

Egy ház minél egyedibb igényeket szolgál ki, annál jobban át kell gondolni annak az értékesítését

- Ha fotózzuk, ha leírást készítünk, de még azt is, hogy mennyire fogjuk előszűrni az érdeklődőket.

- Nem kell ugyanis azonnal megmutatni valakinek egy eladó ingatlant, mert meg akarja nézni.

- Beszélgethetünk vele az igényeiről, hogy mit is keres valójában.

- Küldhetünk további képeket, videót, szinte bármilyen eszközt bevethetünk arra, hogy elvegyük a kedvét a háztól.

Akinek ugyanis sikerül elvennünk a kedvét, őt nem érdekli a ház komolyan.

Egy „problémás” ingatlannál rengeteg energiát és időt spórolhatunk meg magunknak, ha minél reálisabban állunk az értékesítéshez

- Itt nincs helye rózsaszín ködnek, marketing bullshitnek, hogy ez az „álmai otthona”, amit keres.

- Ha tudjuk, hogy Magyarországon kb. 100 embert érdekelhet az eladó ingatlanunk, akkor keresnünk, kutatnunk kell őt, abban bízva, hogy legalább egy belőlük éppen most akar vásárolni.

- A sok érdeklődővel az is a baj, hogy az embernek egy idő után el is megy tőlük a kedve, befásul, unott lesz és érdektelen.

- Ez pedig lassítja, az amúgy is nehézkes és időigényes értékesítést.

Minőségi időtöltésnek kell lennie egy ilyen ház bemutatásának minden percének. Ez pedig nem a mennyiségről szól, nem arról, hogy minél többen jöjjenek el. Pont ellenkezőleg.

Görbe Nóra rá is jött a végére, hogy feleslegesen pazarolta az idejét és az online hirdetés azonnali leállításában látta a gyors tűzoltást.

A hirdetést mi már nem láttuk, csak az említett riportot, amiből azonnal levágtuk, hogy ez a ház nem érdekli a Budapest körül ma nézelődő vásárlók 99,999%-át

Ha mi ebből ezt szűrtük le, akkor azt gondoljuk, hogy egy nálunk sokkal profibb és hozzáértőbb még inkább ezt gondolná. Ehhez képest nem tudjuk, hogy az online hirdetés mit tudott vagy mit nem. Nagyon sajnáljuk, hogy Görbe Nóra egy olyan emberrel nem tudott beszélni a háza értékesítéséről komolyan és nyíltan már hónapokkal ezelőtt, hogy elkerülje ezt.

Néha pont azért érdemes külső, tehát harmadik féllel beszélni egy ingatlanról, mert nem kötik hozzá érzelmek, tárgyilagos és racionális tud maradni.

Ingatlanközvetítőként, ha meglátunk egy ilyen házat, valaki csak azt látja benne, hogy találkozik személyesen Görbe Nórával. Az ilyen ingatlanos annyit ér, mint az ilyen érdeklődő, akit szintén nem a ház érdekl, hanem az eladója. Könnyen előfordulhat, hogy Görbe Nóra abba a csapdába esett, mint sok ismert arc és név. „Bazári majomnak” nézték mindazok az ingatlanosok és érdeklődők, akikkel kapcsolatba kerülhetett. Kihasználták csak. Az ismertség árnyoldala ez, amivel azt gondoljuk, hogy Görbe Nóra részben vagy egészben teljesen tisztában is lehet.

Egy nehezen értékesíthető ingatlannál, ha eladóként nem járunk két lábon a földön, engedjük magunkat és a fülünket kényeztetni, akkor könnyen átjáróház lehet az otthonunk.

Szűrjük meg az érdeklődőket a hirdetéssel, a telefonos és emailes beszélgetéssel. Rossz szokásunk, hétköznapi piaci sztereotípiák itt már nem működnek. Vagyis működnek, ha üvegszálas optikai kábelből vannak az idegeink és nem számít az időnk. Az „okosabbak” más kárán tanulnak. Ez most egy ilyen történet, ami újra és újra megismétlődik a lakáspiacon, csak a nevek, az ingatlanok és a helyszínek változnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell egy ház

agglomeráció kertes ház családi ház ingatlanpiac légszennyezés Pest megye Budapest Magyarország Ingtlanműhely

”Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építkeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten. Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.” – írtuk a 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba műhelymunkánkban fél évvel ezelőtt.

Budapest a családoknak egy idő után megfizethetetlen. Húzzunk egy egész nyilvánvaló értékhatárt valahol 50 millió forint körül. Aki megnézi, hogy mit kap ennyiért Budapesten és mit körülötte, azt egyre jobban elkezdi csábítani Pest megye Budapesthez igen közel eső részei. A budapesti lakást eladva elég önerőt jelent ahhoz, hogy egy icipici hitellel megtámogatva (Megjegyzés: lehet, hogy családon belül is kivitelezhető összegről beszélünk), vagy akár anélkül, hogy egész újszerű házat vegyenek vagy egyszerűen építkezzenek. A használt családi házak piaca ugyanis tele van buktatókkal. Körülményesebb házat eladni és venni is, mint egy társasházi lakást, maradjuk annyiban. Aki már kipróbálta, az tudja miről beszélünk.

A kiköltözés viszont nem csak játék és mese

Amivel először szembesülhetünk, hogy két autó nélkül nem nagyon érdemes Pest megyébe költözni Budapestről. Autó nélkül gyorsan számkivetettnek és a világból teljesen kirekesztettnek érezhetjük magunkat. A tömegközlekedés fogalma egész mást jelent Budapesten belül, mint azon kívül. A közel van a buszmegálló, a vasútállomás maximum autóval értelmezhető távolságokká válhatnak. A család bármelyik tagja akar elindulni otthonról vagy hazamenni, hamar kiderül, hogy autó kell hozzá. Ezért kell a két kocsi.

Egy picit el is időznénk az infrastruktúra hiányosságain vagy túlterheltségén. Budapest minden részét sem biztos, hogy autókra tervezték, főleg nem olyan sokra, hogy másodpercenként menjen el rajta autó csúcsidőben. Már Budapesten belül is több kerület és városrész szenved a lakosságszám növekedése mellett az ezzel járó autósforgalom növekedő terhével is. Az emberek jönnek, házakat építenek, beköltöznek, de nem lesz több utca, nem lesz szélesebb az út. Az adott infrastruktúrára pár év alatt vagy egy évtized alatt az előző forgalom többszörösével szembesülhet. Ez nem csak dugókat jelent, lassabb közlekedést, hanem olyan kis utcák és elviselhetetlenül átalakulhatnak, ahol előtte alig járt autó.

A kiköltözők többsége arra fel van készülve, hogy a Budapestre bevezető utakat még mindig nem a csúcsforgalom terhelésére tervezték. Azt már kevésbé veszik számításba, hogy a kistelepüléseket sem arra tervezték, pedig a kiköltözők többet fognak autózni ott is.

Muszáj nekik, mert a gyereket vinni és hozni kell, bevásárolni, de még a nagyi sem tud tömegközlekedéssel eljönni. Vagy ő is vezet, vagy elé kell menni és vinni/hozni. Főleg azért is, mert aki kiköltözik Budapestről, az attól még Budapestre akarja a gyerekét járatni nem csak iskolába, de még óvodába is.

Szóval azoknak a pároknak, akiknek csak egy kocsijuk van, mindjárt betervezhetnek egy másikat is, ha a budapesti agglomerációban képzelik el a jövőt. Még mindig megfizethetőbb, mint egy budapesti családi ingatlan, az biztos. Csak nem árt figyelembe venni ezt a járulékos költséget is.

A kiköltözés másik egyik szó szerint érezhető dilemmája a téli levegő 

Aki fűtési időszakban nézelődik, az a vidéki levegőt biztosan nem fogja tisztábbnak érzeni. Már Budapest külvárosaiban, ahol nem gázzal fűtenek és nem is távfűtéssel, megcsapja az ember orrát a „tél szaga”. Nem csak fűtjük, mérgezzük is az utcát című műhelymunkát közel egy éve írtuk. Muszáj volt felhívni a figyelmet, hogy mekkora önbecsapás a tiszta levegő illúziója. A légszennyezésért nagyon nagy részben a fűtési szokásaink a felelősek.

Ahol nem mérik a levegő minőségét, az nem azt jelenti, hogy tiszta. Az orrunk nem hazudik. 12 hónapból 6 hónapos fűtési időszakot jelent Magyarországon. Az év felében ez szokatlanul nagy terhelést jelenthet a komoly légszennyezés.

A budapesti levegő mérgező legalább akkora városi legenda, mint a friss vidéki levegő. Vannak, akik ezt jobban tolerálják, mások kevésbé. Évente ebbe viszont elég sokan bele is halnak végül.

Az biztos, hogy a téli levegőnek köze sincs az egészséghez, ami nem azt jelenti, hogy Budapesten minden rendben lenne a levegővel. Csak annyit, hogy Magyarországon nem Budapesten a legrosszabb a levegő télen.

Akik az elmúlt hónapokban nézelődtek vagy még csak most kezdik a Budapest körüli ingatlanpiaccal az ismerkedést, főleg a családi házak piacán, ők tudatosan vagy a tudatalatt fogják pro és kontra is számításba venni a számukra elfogadható előnyöket és hátrányokat.

Semmi sem olyan könnyű döntés. Elhagyni Budapestet a minőségibb lakásviszonyok miatt csak a patikamérleg egyik oldala. A másikban már egyéni preferenciák vannak. Preferenciák, amiért hajlamosak vagyunk a kiköltözés mellett dönteni. Sokkal szívesebben lakunk ugyanis egy szép kertes házban és tudomást sem veszünk a környezetünk infrastrukturális gondjairól vagy a légszennyezettségről. Elvégre is a vidéki levegő a fejünkben mindig friss és tiszta, ott a madarak csak csiripelnek. Legyintünk az oktatási vagy az egészségügyi hiányosságaira. Kit érdekelnek Pest megye településeinek bölcsödéi, óvodái, iskolái, ha Budapesten minden megvan. A Budapestről kiköltözés általában nem azt jelenti, hogy elhagyjuk Budapestet. Csak egyszerűen kell egy ház, egy szép ház, ahová haza mehetünk munka után.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 4.0 - Használt családi házak új fénykora?

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely

Alig egy napja tudhattuk meg, hogy a választási kampányban fontos szerepet betöltő Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) rendszerét újra felülvizsgálják. A magyar állam szerint 150-200 ezer olyan üresen álló, nem lakott ingatlan van, ami lakható. Úgy tervezik a CSOK módosítását, hogy ezeket megérje eladni és megérje megvásárolni.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A lakatlan ingatlanok harmada az állam szerint piacképes családi otthon

Szögezzük le már az elején, hogy a 2016-os KSH Mikrocenzus szerint 550 ezer nem lakott lakóingatlan volt Magyarországon. Az állam szerint ezek harmada piacképes családi otthon. Egyáltalán nem butaság végre azon is elgondolkodni, hogy a meglévő lakásvagyont hogyan lehetne újrahasznosítani. Nem csak új lakásokra van szükség, hívtuk már fel a figyelmet a Gyerekek szülessenek vagy új lakások című munkánkban.

A lakáspiacot Magyarországon a használt lakások piaca jelenti több mint 90%-ban

Az új lakások építése és értékesítése egy marginális, de fontos piac. 2017-re, mint ha ezt az állam is kezdené megérteni és tudomásul venni. Feltételezzük, hogy olyan adatok alapján jutottak erre a felismerése, amit most mi is közzé teszünk. Megnéztük a 2011-es nagy népszámlálás adatait és összevetettük a 2016 októberi Mikrocenzus adataival.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 3 és annál több szobás ingatlanokban gondolkodhat az állam

Ha családi otthonokról beszélünk, akkor elsősorban 3 és annál több szobás ingatlanokra gondolunk. A 3 gyerek, 4 kerék és 5 szoba munkánban részletesen foglalkoztunk ezzel a kérdéssel. Az is látszik a számokból, hogy országosan kb. 190 ezer 3 vagy annál több szobás ingatlan áll üresen Magyarországon. Ez benne van abban a sávban, amit tegnap Lázár János, a 94. kormányinfón említett. A 3 vagy annál több szoba a jelenlegi új építésű lakások vásárlásánál is fontos szerepet játszik.

Konzekvensnek tűnhet az az állami elképzelés, hogy a használt lakóingatlanok piacán is a 3 vagy annál  több szobás lakásokat hozza helyzetbe, támogassa jobban az ilyen ingatlanok megvásárlását és felújítását.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A 80 nm-nél nagyobb és legalább 3 szobás használt lakóingatlanok kerülhetnek az új  CSOK figyelmének a középpontjába 

A lakások szobaszáma mellett a mérete is számíthat. A használt lakóingatlanok vásárlására az állam több mint valószínű olyan koncepcióval készül, ami nem befolyásolja az új lakások építését és vásárlását. Ezért a módosítás szerintünk az új építésű lakásoknál nagyobb, 80 nm-től kezdődő legalább 3 szobás lakóingatlanok piacát érintheti. Szűkül az ingatlanok köre és szűkül a vásárlók köre is. Nagyon úgy néz ki a számokból, hogy az állam a használt családi házak piacát kívánja fellendíteni. Közel 170 ezer 80 nm-nél nagyobb üresen álló lakóingatlannal számolhatunk ma Magyarországon, amik többségében családi házak

Családi ház van, családi lakás nincs a magyar nyelvben

Az egyetlen ingatlan típus, amit a köznyelv családi háznak hív az a kertes ház. A társasházi lakások a magyar nyelvben nem kapták meg ezt a jelzőt. Ez annyira nem is véletlen, mert sokan és sokszor családi házba vágynak, ahogy ezt a Családi ház mánia munkánban vizsgáltuk. Az állam, a választási kampány eszközeként, erre az erős társadalmi vágyra építve, a használt családi házaknak teremthet jóval kedvezőbb környezetet a jellenleginél. Azt mindenki tudja, hogy a magyar az csak építeni szeret családi házat, használtan vásárolni már annál kevésbé. Szenved is a használt családi házak piaca, nem mondható el róla mindaz, ami a társasházi lakások piacáról sem árnövekedésben sem pedig értékesítési időben. Lassan, nehézkesen, vért izzadva lehet családi házakat eladni:

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
A használt családi házak ára nem követi a társasházi lakások árát

Így ez a piac nem túlfűtött, nem beszélhetünk arról, hogy az állam most éppen olajat akarna önteni a lángoló használt családi házak piacára.

CSOK lakáspiac családi házak kertes házak ikerházak Magyarország Ingatlanműhely
80 nm-nél nagyobb, 3 vagy annál több szobás téglaházakban gondolkodhat az új CSOK

Bár a tegnapi hír hallattán sokan arra következtettek, hogy a használt társasházi lakások árai még inkább megindulnak majd, de a számokból nem ez olvasható ki. Az államnak nem lehet szándéka, érdeke meg pláne, hogy az új építésű lakásoknak ilyen fajta konkurenciát állítson. Az új társasházi lakások építését a használt családi házak fellendülő piaca nem fenyegeti.  Eddig is inkább új családi házat épített az, aki csak tudott, nem gondolkodott új társasházi lakásban. Az új társasházi lakások még mindig inkább a használt társasházi lakások alternatívái, nem a családi házaké. A használt családi házak piacát fellendítő állami szándék helyesnek és még indokoltnak is tűnik. Ha le tudnak tenni az asztalra egy olyan átfogó módosítást, amivel a használt családi házakat megéri megvenni, felújítani és lakni bennük, akkor nagyon érdekes lakáspiaci jelenségre készülhetünk. Annyira érdekesre, amiért akár több használt lakást vásárló inkább a használt családi házak piacán fogja a boldogságot keresni. Összeségében ezért inkább úgy néz ki, hogy a használt társasházi lakásoknak, az új építésű lakások mellet, a használt családi házakat is konkurenciának kell majd tekinteniük, ha megvalósul őszre az ezt a célt szolgáló CSOK módosítás.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Családi ház mánia Magyarországon

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely

Azzal tisztában vagyunk, hogy fogyunk az érezhető és egyértelmű elvándorlás mellett is. A lakáspiacra gyakorolt demográfiai hatás is jól ábrázolható. Látható, hogy a népesség és a lakásépítések között szoros összefüggés van. Ezt kiugróan és nagyon látványosan egyszer befolyásolta az állam 2001 és 2004 között. A lakásépítés trendje a népesség csökkenés trendjével egyébként azonos irányba mutat.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai hatások vs. állami beavatkozás a lakáspiacon

Az állam 2016-ban ismét beavatkozott a lakáspiaci folyamatokba és ismét mesterséges eszközökkel megy szembe a népességfogyás folyamatával.

Biztosak lehetünk benne, hogy ez sem lesz hosszú életű, mert az új építésű lakások kínálatának bővülése természetes kereslet csökkenéssel szembesül. A társasházépítési szokásoknak megfelelően, minden fejlesztő azt és úgy épít, ahogy akar. Nem ismeri a vevőit, azok igényeit, hanem inkább igényt akar teremteni a saját lakásaira például reklámokkal.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Fogyunk és kevesebb lakóingatlanra van szükségünk!

A társadalom csak egy szűk rétege akar társasházban élni és azon belül is új társasházakban. Ha tovább megyünk, még a társasházak mérete is megosztja a potenciális vásárlókat. A nagy társasházak, melyek költséghatékonyak a fejlesztőknek, ingatlan-beruházóknak, ellenszenvesek a vásárlóknak. Nem újdonság az, hogy nálunk a döntő többség családi házakban szeretne élni.

A többség már most is így él, de meglepő az, hogy az átlag magyar közel 80%-a élne inkább házban, amiből a mai fiatalok 2/3-a is családi házban képzeli el a jövőjét.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Egyre többen szeretnének családi házban élni

Két bank, két különböző napon közölt információkat a magyar lakásviszonyokról. A legnagyobb átfedés a kettő között az, hogy az elsöprő többség a családi házat tartja ideális élettérnek, amivel a mai 19-29 év közöttiek is számolnak.

A K&H Bank kutatása szerint a fiatalok nagyvárosok kertvárosi részeiben akarnak élni 10 év múlva, de a vidéki kertes házak is népszerűek.

A CIB Bank pedig kor nélkül közölte, hogy mi magyarok közel 80%-ban 100 nm-es 3 szobás családi házban akarunk élni, erre vágyunk.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
A fiatalok sem szeretnek bérelni

A társasházi lét egyáltalán nem népszerű. Főleg a nagy társasházak és ezen belül a lakóparkok a sor legvégén kullognak. Ehhez képest a jelenlegi újlakáspiac lakóparkokra van berendezkedve, mert azt éri meg leginkább építeni.

A kisebb társasházak építése Budapesten kívül érheti meg. A Fővárosban a nagy társasházak dominálnak, mert a kisebbek inkább csak drága, elérhetetlennek nevezhető árakon és környékeken épülnek. Sőt, Budapesten az olcsóbb külsőbb kerületekben az ikerházak egész jó áron csábítják a vásárlókat, akik idegenkednek vagy már megunták a társasházi létet. Az ikerházak és családi házak építése jelenleg is komolyan befolyásolja az építési engedélyek növekvő számát, de ez a médiahírekből kimarad.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház  mánia Magyarországon

Amikor erről hallunk, hogy pl. 25 ezer építési engedélyt adtak ki 2016-ban, annak majdnem fele családi ház és ikerházra és a másik fele társasházi lakásra vonatkozik. A mai újlakáspiac még nem biztos, hogy teljes mértékben tisztában van azzal, hogy az új lakásokra nincs olyan nagy igény. Ettől függetlenül szerény lakásátadással kell számolni idén. Valamennyivel több lesz, mint tavaly, de a lakáspiaci igényeket így is meg fogja haladni.

Eddig sem tudtak mindig minden új építésű lakást eladni. Ezek után sem fognak.

A lakáspiacon ez egy természetes jelenség, hogy nem tudnak eladni mindent, amit elszeretnének. Az újlakáspiac egyre kisebb számú fiatal generációval kell, hogy számoljon. A mai lakáspiacon az 1987 előtt születettek dominálnak. Az utánpótlás egyre kisebb, egyre válogatósabb és egyre tudatosabb is.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Aki 30 évesen ma önerőből akar vásárolni az mamahotelben lakik

A mamahotel jelenség is nálunk teljesen mást jelent, mint a nagyvilágban. Egyre inkább azt lehet rá mondani, hogy egy olyan tudatos döntés eredménye, amivel egy mai fiatal egy vagy két ugródeszkát akar egyszerre átugrani. Évtizedekkel ezelőtt mindenki elmenekült otthonról albérletbe, majd utána jött az első kisebb saját lakás, majd akár a második, ami már nagyobb volt vagy akár már építkezést jelentett. Sok mai fiatal nem akar bérelni, inkább megtakarít. Nem akar venni egy kicsi és élhetetlen lukat, mert nem tartja túl sok értelmét. Inkább otthon él, akár 30 éves koráig vagy még tovább, hogy egyből azt lépje meg, amit az előző generációk inkább 2. vagy 3. lépésként éltek meg az életükben.

Nálunk nagyon erős a saját tulajdon vágya, ami a mai fiatalokban is legalább olyan erős, mint az előzőekben.

Aki tud takarékoskodni és megteheti, hogy otthon éljen, minimalizálva a lakhatási költségeket és sem az iskola sem pedig a munka miatt nem kell elköltöznie, az ma szerencsés.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a mai Magyarországon szeretnénk 3 szobás, 100 nm-es családi házakban  élni, hanem a következő évtized(ek)ben is!

A K&H Bank felmérése szerint a 19-29 év közöttiek 55%-a ma a családjával él. Akinek a szülők lakást vesznek ajándékba, az persze ma is külön él. De ahogy olvasható, ez ennek a korosztálynak a 20%-ra jellemző és átlagosan 23 éves koruk körül kapnak lakást. Vásárlásról ilyenkor ritkán beszélhetünk, mert ezt teljes mértékben a család finanszírozza meg a gyereknek. A jelentős többségnek spórolnia kell és takarékoskodnia, ha a 30-as éveiben saját lakóingatlant akar vásárolni vagy építeni. Az építésen van a hangsúly.

A mai fiatalok is szeretnének építkezni, ami nem tűnik irracionális elvárásnak, ha az új társasházi lakások árait nézzük meg.

Ez bizony korlátozza az újlakáspiac növekedési lehetőségeit és immáron nem csak a demográfiai hatások miatt, hanem a családi ház mánia miatt is. Biztosan nincs szükség évente 40 ezer új építésű lakásra Magyarországon, amit sok szakértő ismételget néha. A 40 ezer, a 4 millió otthon 1%-a, amivel szerintük az ingatlanállományt 100 év alatt lehetne megújítani. Csak egyrészt fogyunk. Másrészt az életét a többség nem lakásban, hanem házban képzeli el. A családi házak építése pedig az újlakáspiac erős konkurenciája. Ha még szükség is lenne sok új családi házra a kertvárosokban, a lakáspiacon erről kevesebb szó esik, mert az utóbbi üzleti érdek, az előbbi a magánszektor igényét fejezi ki.

Talán ez még érdekelheti a témában:

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Otthonaink értéke tőlünk függ

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kertes házak másképp

A látványképeken mindig sok a „zöld”. Épülő lakásprojekteket nézegetve – ami ismét kezd divatba jönni – a szép és rendezett kertek fontos látványelemek. A valóságban már nagyon ritkán köszön vissza mindez, vagy akár sok évig is eltarthat, mire valami hasonlót láthatnak majd a lakások tulajdonosai. De ez nem csak nálunk van így. A természet kicsiny szigetei minden tervező valamilyen módon becsempészi a renderelt képekre.

Néhány inspirációt mutatnánk az egészen egyszerűtől az egész merész megoldásokig, amik végül valósággá is váltak. Nálunk is jó lenne, ha a valódi zöld felületek nagyobb szerepet játszanának a lakó-, köz- és üzleti inagatlanok építésénél is. Ne csak a látványtervek legyenek a zöldek, hanem a városi építészetünk is. A kert ne csak a földszintes házak, lakások kiváltsága lehetne, főleg ha szabályoznák is ezt. Parkolót kötelező építeni/biztosítani minden új lakáshoz Budapesten, de zöld felület még mindig nem.

1. A legegyszerűbb megoldás, a szinte teljesen zöld környezetbe elképzelt épület

2. Egy szintet lépve, már megjelenik a minimál kert a fával a teraszon

3. Itt már több szintet lépve, de még mindig minimalistán jelenik meg a zöld felület

4. A zöld környzet mellett valódi zöld teraszok jelennek meg

5. A város közepén egy "kertes ház"

6. Kertkapcsolat a magasban

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter