Üresen álló lakások - A bérlakáspiac árnyéka

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh

Muszáj róla beszélni, mert nálunk is sok az üresen álló lakás, nagyon sok. A 2011-es KSH felmérés szerint Budapesten is 14% körüli volt, ami nőtt 2001 óta.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
KSH Lakásviszonyok Magyarországon 2011

Sőt a 2001 után épült lakások egy harmada állt üresen Budapesten 2011-ben.

Nem kockáztatunk sokat, ha kijelentjük, az arányok inkább nőttek mint csökkentek azóta.

A teljesen üres lakásoknál Budapesten meglepően a kisebb, 50 nm alatti lakások adják a felét , miközben tudjuk, hogy ezekre komoly igény lenne a bérlakások piacán.

Miért nem adják ki őket?

Mert nálunk nyűg a bérbeadás, a bérlővel foglalkozni, főleg ha valaki nem is él Budapesten. Távolról intézni a dolgokat szinte lehetetlen. Családtagtól, baráttól szívességet kérni sem sokan szeretnek. Inkább nem foglalkoznak vele, mert az a legegyszerűbb. A bérlakáspiacunk egyébként is nagyon kicsi. Nézzük csak meg ezt az ábrát és abban azt a piros pöttyöt.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MNB  Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Na az a magyarországi albérlet piac, amiben már benne van a feketepiac is. A szociális bérlakáspiacunk sokkal de sokkal nagyobb. Elgondolkodtató számok, ha ezeket együtt próbáljuk értelmezni, mert feltehetünk több kérdést is, amire senki nem tud pontos választ adni ma:

Azért állnak üresen a lakások mert nem bírja el a piaci alapú bérlakáspiac?

A bérlakáspiacon a piaci alapú bérlők száma inkább állandó, mint nő?

A szociális bérlakásokra sokkal nagyobb szükség van mint piaci alapú bérlakásokra?

Elmélkedni nem fogunk egyik kérdésen sem, mert nem tudjuk rájuk a válaszokat. De nagyon fontos, hogy ha pl. lakásbefektetésben gondolkodunk akkor legyünk tisztában azzal, hogy valamit attól ne fognak kibérelni, mert kiadó.

A albérletek piaca állandó torz kínálati problémával küzd, vagyis nem azt kínálják, amire fizetőképes kereslet van. Nem az a fontos hány darab kiadó lakás van, hanem, hogy milyen árú lakásokat kínálnak kiadásra.

A már sokat emlegetett budapesti albérletpiacon pl. 100 ezer forint havi bérleti díj alatt már alig találni értelmes albérletet, miközben a bérlők nagyjából itt keresnek leginkább. Nevezhetjük szociálisan érzékenyebbnek ezt a 100 ezer forintig igen aktív fizetőképes keresletet, amiért a piaci alapú bérlakáspiac jól mutatja a szociális igényeket is. Tehát a kínálat hiába bővül a 100 ezer forint feletti piacon, ami intő jel is lehet sok lakásvásárló számára, aki kiadni szeretné most vásárolt lakását.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MNB Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Budapestre bár inkább bevándorolnak, tudjuk, hogy sokan el is hagyják a várost, akiknek az ingatlanai nem a 100 ezer forint alatti piacon kerülhetnének a kiadó lakásokat hirdető oldalalakra. Az országban Budapest és az Ausztria melletti környék mely igazán mágnesként működik. Látványos a Győr, Sopron, Szombathely háromszög, ahol nem csak (meg)élni költöznek emberek, hanem láthatóan az új építésű lakások miatt is. Ezzel is mutatva azt, hogy a saját tulajdonban élés még ilyen esetben is sokkal fontosabb szempont mint a bérlés, ami csak átmeneti megoldás lehet. Az országon belüli vándorlás is a lakáspiac adásvételi oldalán csapódik le, nem is az albérletek piacán, mint azt sokszor és sokan elképzelik. Olyan erős a saját tulajdonban élés vágyunk, hogy ahová a munka/megélhetés miatt költözünk, ott vásárolunk is.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MBN Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek?

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely

A lakáspiac súlyos problémája a dezinformáltság. Döntéseinket a médiában megjelenő hírekre alapozzuk és feltétel nélkül fogadjuk el őket. Néhány online híroldalon lemegy egy hír, esetleg látjuk az esti híradókban, halljuk a rádióban és már kész tényekké válhatnak vélemények, elvárások, de akár még félelmek is.

A lakáspiacunk sok esetben továbbra is egy nagy fekete lyuk, mert az erre épülő vállalkozások érdekeltek abban, hogy a nagyközönség kevésbé legyen tisztában folyamatokkal, előzményekkel és következményekkel, mert így sokkal könnyebb befolyásolni a lakáspiacon az eladókat, vevőket, bérbeadókat, bérlőket, de még magukat a lakásépítőket, de akár még a bankokat is. A lakáspiacon elég a hangulatot befolyásolni és irányítani azt, már sikereket érhet el több szereplő. A befolyásolók általában ingatlanértékesítési vállalkozások, amiről már írtunk. A Balla Ingatlaniroda   2-3 havonta legalább elmondja már, hogy várja a lakásárak csökkenését 2015 nyár óta. Leginkább ezzel moralizál és hívja fel a figyelmet, ülteti el a vásárlókban, vevőkben, hogy készülhetnek a lakásárak csökkenésére. Külön nem indokolja, csak annyit mond, hogy az árak már túl magasak és nincs hová nőniük.

Emlékeztetnénk mindenkit, hogy 2015 őszére jelezte előre az ingatlanértékesítő a piaci árak csökkenését. Ez igaz, hogy elmaradt, de annyit elért, hogy van tényleg egy árcsökkenést váró mentalitás ma a piacon.

Erre már több másik véleményformáló is rájátszik, pl. az ingatlan.com, ami önmagához képest nagyon aktív lett az elmúlt hónapokban. A saját statisztikáira alapozva beszél arról, hogy miként nyugszik meg a lakáspiac. Néha pedig csak szavakon múlik, mit is akarunk kifejezni. Az ingatlan.com a Balla Ingatlaniroda nyomdokain járva grafikonok, táblázatok nélkül, csak szimpla számokkal igazolja, hogy a lakáspiac „hőmérséklete” normalizálódik, nem lázas már. Ez nem jelenti egyébként a lakásárárak csökkenést, de ha akarjuk úgy is közvetíthetjük a médián keresztül.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely

De előre lehet jelezni a lakásárak csökkenését?

Ahogy már írtuk fiatal a lakáspiacunk, keveset tudni róla, de van benne egy érdekes jelenség, amire most szeretnénk felhívni a figyelmet.

A lakáspiaci forgalom és a lakáspiaci árak között van összefüggés. Ha a forgalom nő, akkor a lakásárak is biztosan nőnek.

Ezt itt jól tudjuk szemléltetni grafikonokkal is. Ahol megragadnánk azt az alkalmat, hogy újra beszéljük a lakásárak két fajtájáról:

Nominális lakásárak, amit látunk

Ez az az ár, amit ténylegesen látunk a piacon. Lehet négyzetméterár vagy egy lakás teljes ára is. Ezt kapjuk a kezünkbe eladóként. Ezt érti a legtöbbünk lakásár alatt. De lakásárakat nem csak így értelmezzük.

Reálnökevedés/csökkenés = nominális árnövedés – infláció

Ezzel kevesebben foglalkozunk és leginkább csak akkor merül fel, ha befektetésként tekintünk a lakásra. A reálérték számítás azért fontos, mert a pénz értéke idővel változik. Volt idő, amikor azt hitte mindenki, hogy a lakás ára pénz értékének romlásával nagyobb ütemben nő. Az egyszerűség kedvéért ezt infláció-biztos befektetésnek gondolták. Volt ennek valami piaci alapja?

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
Horváth Áron–Körmendi Gyöngyi: A hazai lakásárak alakulása

1999 és 2000 között az árak robbanásszerűen emelkedtek, két év alatt reálértékben 60 százalékkal.

Ez olyan mély nyomott hagyott a lakáspiacon, ami közel egy évtizedre meghatározta a lakóingatlan, mint biztos befektetés tévhitet. Az ilyen egyedi árváltozás a kínálatra is hatott, ami természetesen bővült 2000-től, és ekkor az áremelkedés üteme is lelassult. Az analógia kicsiben pont olyan, mint ami 2014-2015 között történt most. Van egy hirtelen árváltozás, a kínálat hirtelen és látványosan változik, de az árak  megnyugodnak. 2001-től akkor is volt egy otthonteremtési támogatás/ösztönzés. A támogatási rendszer szigorításának 2004-es bevezetése előtt az előre hozott lakásvásárlások mesterségesen stimulálták a keresletet.

2001-2004 között reálértékben 28 százalékos áremelkedés történt.

Ezután a lakások reálértékében stagnálást, majd 2007-től csökkenést olvashatjuk le.

2005-2008 vége között négy év alatt már 13 százalékkal csökkentek reálértékben a lakásárak.

Viszont 2005-2008 között a lakáspiacon az adásvételek száma is csökkenő trendet mutatott. A nominális árakban alig történt változás, de reálértékben ezt már jól láthatjuk. A mai lakáspiaci helyzet is kísértetiesen hasonlít a 2001-2004 közötti időszakra. Ezért ma inkább az erre az időre jellemző lassulásra lehet számítani 2018 végéig.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2015. III. negyedév

Hogy mi lesz utána?

Ha a lakáspiacon a tűz nem is alszik ki, de a lángjai nem lesznek olyan magasak. Ma nincs „mérhető” infláció, de ettől még látjuk azt, hogy sok termék és szolgáltatás ára nő, a béreink is nőnek és ez az infláció irányába mutat. Csak idő kérdése – és most pont erről beszélünk – hogy a nominális árnövekedés mellett újra reálértékkel is számolni kelljen a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése csak egy hosszabb folyamat része lesz, és annak biztos előzménye az adásvételek trendszerű csökkenése.

Erről pedig most még szó sincs. Minden véleményformáló abban egyetért, hogy forgalomcsökkenésről nem beszélhetünk, csak a növekedés üteme kérdéses. Abban a pillanatban ahogy először csökkeni fog a forgalom, onnantól kezdve lesz értelme arról beszélni, hogy mikor fog ez valódi nominális árcsökkenést is jelenteni. Ettől függetlenül a csalódás faktor a bizonytanságra épül, belőle táplálkozik.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2015. III. negyedév

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

lakáshitel otp hitelközvetítés duna house ingatlan.com ksh ingatlanműhelyA lakáshitel nem játék, ami nem csak hosszú időre adósít el minket, de a lakáspiac egészségi állapotát is kifejezi. A lakáshitelezést a lakáspiac üzemanyagának tartják, mások lassú méregnek. A lakáshitel bizonyos esetben viselkedhet drogként. A folyósított lakáscélú hiteles célok szerinti grafikont megnézve kiemelnénk a 2003 és 2008 közötti hasonlóságot. Az igazán meglepő az, hogy amíg 2003-ban országon több mint 270 ezer adásvétel történt, addig 2008-ban 154 ezer (a tegnapi anyagunk grafikonjairól leolvasható). Ez azt jelenti, hogy közel dupla annyian vásároltak hitelre, mint 2003-ban.

lakáshitel otp hitelközvetítés duna house ingatlan.com ksh ingatlanműhely

2008-ban, 75 ezer használtlakásra és 16 ezer újlakás vásárlására   vettek fel lakáshitelt 154 ezer értékesítésre. Ez 60%-os hitelezést jelentett, tehát 2008-ban 10- ből 6 lakást hitelre vásároltak. 2015-ben, a várható 130 ezer értékesítésből (még nincs meg a KSH végleges jelentése 2015-ös lakáspiaci forgalomról) 49 ezer lakást vásároltak hitelt. 2015-ben 38% körül alakulhat a hitelesek lakások aránya, amiért érthető, hogy miért kezdték el dörzsölni a markukat a hitelközvetítők (weboldalak és ingatlanközvetítők, akik pénzügyi szolgáltatásokat is adnak el).

lakáshitel otp hitelközvetítés duna house ingatlan.com ksh ingatlanműhely

Hogy mindjárt példát is mondjunk, az ingatlan.com a bankracio.hu-t vásárolta fel 2015-ben, hogy a hitelközvetítő oldal a hitelpiaci növekedés előtt csapjon le és várható növekvő profitjából részesedjen, ne csak a lakáshirdetések növekvő számából.

lakáshitel otp hitelközvetítés duna house ingatlan.com ksh ingatlanműhely

A Duna House tavalyi tőzsdei fisakója is hitelközvetítés körül forgott. Sőt a cég sikere a pénzügyi termékek közvetítésében rejlik, nem az ingatlanközvetítésben. És mielőtt irigységgel vádolnának meg minket, az OTP vezérigazgatójának szavait szeretnénk tolmácsolni    a hitelközvetítéssel kapcsolatban:

A hitelközvetítői jutalékok csökkentése milyen hatással lehet a piacra? 

Indokolt volt a jutalékok csökkentése, reméljük, ez az igények benyújtásán nem látszik majd. Ha a bankszektor költségei csökkennek, akkor a hitelek kamata is csökkenhet, hiszen ezek a költségek beépültek a kamatokba.

Kimondta azt, amit eddig is tudtunk, hogy a hitelközvetítés feleslegesen drágítja meg az amúgy sem olcsó hiteleket (= rejtett költség). Mégis olyan tévhit kering még ma is a lakáspiacon, a hitelközvetítővel inkább spóroloni lehet a banki költségeken. Az OTP vezetőjének legalább van annyi vér a pucájában, hogy kimondja, a bank minden költséget áthárít az ügyfeleire, a pénzügyi közvetítők meg csak álszenten mosolyognak.

Ha lakáshitelben gondolkodunk közvetlenül a pénzintézettel tárgyaljunk. Ha lakáshitelre van szükségünk, ne  20% önerővel akarjuk lakást vásárolni, mint ahogy ma is olvasni lehet ilyen cikkeket. Vérlázító,  hiszen csak azt hagyja ki, hogy ilyen konstrukcióban még a havi nettó 500-600 ezer forintot keresőknek is érdemesebb kivárni. A lakáshitel a lakás vételárához veszélyes szintet érhet el, ha meghaladja a 50%-ot. Az is veszélyes, ha a futmindőt csak azért növeljük, adósodunk el hosszabb időre, hogy a törlesztő részletünket még éppen „ki tudjuk köhögni”. Egy hitel teljes költségét nem a törlesztőrészlet mutatja meg, még is még mindig azt számolgatjuk, arra építünk és az alapján döntsünk.  Maradjon meg intő jelnek, hogy 2008-ban, nem csak mérgezett hitelezés folyt a lakáspiaci tranzakciók 60%-os szintjén, de a legmagasabb futamidő mellett.

lakáshitel otp hitelközvetítés duna house ingatlan.com ksh ingatlanműhely

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

2001-ben az államilag támogatott lakáshitelezéssel kezdődött minden. A modern értelemben vett jelzálogpiac előtte gyakorlatilag nem is létezett Magyarországon.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

1999 és 2003 között volt a magyar lakáspiac virágkora, amibe az állam olyankor avatkozott be, amit szakmailag lehet támogatni és kritizálni is:

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

Egy viszont biztos, az lakáshitelezés robbanásszerű növekedése nem piaci alapon indult meg. A lakáspiaci tranzakciók grafikonról (újra és újra elővesszük, ha kell), az ezredfordulós oszlopok mindent elmondanak a lakáspiaci hangulatról.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

Ha hozzá tesszük a lakóingatlan árak és lakásépítések alakulása grafikont is (örökzöld téma ez is), félreérthetetlenül elénk tárul az az ellentmondás, ami a lakáshitelezést övezi.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

A lakáscélú hitelek állománya évről évre nőtt, ezzel szemben a lakáspiaci árak, az új építésű lakások száma, a lakáspiaci tranzakciók száma 2004-től kezdve negatív spirálba kerültek.

Ez azt is jelenti, hogy nagyobb kockázatokat vállaló réteg vásárolt egy „beteg lakáspiacon”. A magyar lakáshitelezés első fejezete 7 évig tartott, mégis olyan károkat okozott gazdaságilag és társadalmilag, ami még ma is kísért. Ezért mi sem tehetünk mást, mint hogy újra felhívjuk a figyelmet, hogy az eleinte kinevetett és kigúnyolt Nemzeti Eszközkezelő  több mint 100 ezer ember életét mentette meg, 2015. december 31-ig 20 ezer fedezeti lakás felvásárlásával.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

Hogy nem segíthet mindenkin, ez most is kijelenthető. Az a hét év viszont legyen tanulság mindenki számára. Meg kellett tanulnunk, hogy az ingatlan nem biztonságos, mert elértéktelenedhet…hogy nem lehet bármikor és bármennyiért eladni…hogy el is lehet veszíteni…mert nem a miénk, hanem a banké, ha hitelre vesszük. A jelzáloghitelezés nem egyenlő azzal az „otp”-vel, amin legalább két generáció nőtt fel és hitte azt, hogy a törlesztőrészlet, a kamat, a tőke azok fix dolgok…és nem fordulhat elő soha, hogy több lesz a tartozása akkor is ha fizet havonta rendszeresen.

Fedezeti lakóingatlan: a lakáshitel-szerződésből eredő hiteltartozás biztosítására jelzálogjoggal terhelt lakóingatlan, ha a lakáshitel-szerződésből eredő lejárt tartozás megfizetése tekintetében több mint 90 napos késedelem áll fenn.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az urbanizáció hatásai a lakáspiacon

Urbanizáció hatása Magyarországon

Január 29-én jelent meg a KSH 2015. 3. negyedéves lakáspiaci elemzése. Egyértelmű üzenetet hordoz, hogy a lakáspiac a média hírekkel ellentétben nem túlfűtött és higgadtan keresi az új egyensúlyi árakat. Azzal senkit sem szeretnénk untatni, ami egyértelműen kiolvasható. A likvid piacokon van élet(ezek megyeszékhelyek és a főváros), a többi piac pedig szenved. A ketté szakadt ország helyett, mi ezt úgy hívjuk, hogy az urbanizáció hatásai. Világ trend és Magyarország sem kivétel  ez alól. Az emberek nagy városokban akarnak élni és dolgozni, így itt lesz pezsgő ingatlanpiac is.

Egyensúlyi lakáspiac

Az egyensúlyi árakat a legegyszerűbben a klasszikus kereslet és kínálat görbéivel tudjuk ábrázolni. Ez után bárki könnyedén megértheti, hogy mi is történik a lakáspiacon, anélkül, hogy elméleti közgazdaságtan könyveket venne a kezébe. A klasszikus kínálat törvénye szerint, az árak növekedésével nő a kínált termék/szolgálatás ára. A kereslet törvénye szerint pedig a csökkenő árak mellett nő a kínált termék vagy szolgáltatás iránt a kereslet. Az érdekellentét ellenére a piacon még is lesz egyensúlyi ár. Ezt ábrázoltuk mi is ezen az egyszerű ábrán.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Kínálati piac

A végtelenségig van leegyszerűsítve az ábra, mert tudjuk, hogy a lakásokat nem lehet darabra mérni. Viszont nagyon jól kifejezi azt, hogy a magasabb árak a kínálat görbe felsőbb szintjeire helyezik a hangsúlyt, mert egyre több eladó jelenik meg a piacon. Gyakorlatilag ez történik 2013 óta és történik ma is. Jönnek a hirdetési oldalaktól a hírek, hogy egyre több lakást hirdetnek meg náluk és a kínálati árak is folyamatosan felfelé tartanak. A klasszikus kínálat törvénye a lakáspiacon is bizonyosságot nyer.

A kereslet alkalmazkodik

A vevők, a kereslet görbéje viszont kényszer hatására elmozdul évről évre. Ez nem jelent mást, mint a lakásvásárlók alkalmazkodnak az optimista piaci körülményekhez és a piaci egyensúlyra törekedve a grafikonon folyamatosan jobbra tolódnak. Mi felfelé (növekvő) nyíllal jelöltük ezt, de közgazdaságilag a kereslet növekvő egyensúlyi árak mellett nő, a keresleti görbe pedig jobbra tolódik, ezzel magasabb országos értékesítési számot elérve, természetesen magasabb átlagáron. Ezt szeretik sokan lakáspiaci boomnak hívni, mert a kereslet alkalmazkodik és bizonyos szintig tolerálja a kínálat diktálta új piaci feltételeket.

Korlátos fizetőképes kereslet

A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei . Ez azt is jelenti, hogy 2016-ban a keresleti görbe jobbra tolódása lassul, fékezve az átlagár változást és persze az országos értékesítést is. A KSH arra is figyelmeztet, hogy az első félévben tapasztalható 30%-os értékesítési bővülés, a harmadik negyedévre 17%-ra morzsolódott és az teljes 2015-ös évet nézve, ez még tovább mérséklődhet. Szezonálisan az év utolsó negyedéve elmarad a többitől mindig. Ma már arról tájékoztatott a Duna House, hogy 2016 januárjában az elmúlt másfél év legalacsonyabb értékesítést becsli. 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.

Újlakáspiac: túlkereslet túlfűtött árakkal

Fontos látni, hogy a KSH rávilágít arra, hogy az újlakások árai dinamikusan nőttek 2015 első három negyedévében. Ez már több mint 10%-os árkülönbséget jelent. Az állami ösztönzést megelőzően, ez az alpiac már azt üzente, hogy 2016-ban tovább fog erősödni. Foglalkoztunk már az újlakáspiaccal  . A tervezett lakásprojektek száma növekvő trendet mutatott és előrevetítette, hogy 2016-tól bővülni fog az újlakások kínálata, természetesen drasztikus árnövekedés mellett. Az állam mesterséges eszközei csak azt érték el, hogy természetellenes piaci reakciókat váltson ki, pl. egészségtelen kínálati nyomást az árakban, megrémítve a potenciális vásárlókat. Persze belemagyarázzák, hogy a fizetőképes kereslet jelenleg kivár és az milyen hatással van a használt lakások piacára. Gyakorlatilag tudnunk kell, hogy újlakáspiacunk szinte „nulla” az elmúlt években. A lakáspiac 98%-ban a használt lakásokról szólt 2015-ben. Ezt az arányt nem lehet pillanatok alatt megváltoztatni 2016-ban. Olyan alacsony bázison mozogtak az építkezések és adásvételek az újlakások piacon, hogy akár néhány ezer friss eladó új lakás vagy néhány ezer friss adásvétel is több száz százalékos növekedést fog jelenteni statisztikailag. De a piac egészét nézve ez akkor is csak egy alpiac marad, annak marginális befolyásával. Ettől sokkal fontosabb tény viszont, hogy az újlakások piaca, az újlakások árai együtt mozognak a használt lakások piaci áraival.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Ha tehát növekvő árak vannak és növekvő kínalt az újlakáspiacon, akkor a használt lakások piaca ezt szépen leköveti. 2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt. Az újlakások kínálata korlátos térben és időben egyaránt. A fizetőképes keresletet a magas árak és a szűkös kínálat egyszerre korlátozhatják. A szűkös kínálat kockázataira már figyelmeztettünk, mert a magyar építőipar nem a lakásépítésekre van berendezkedve, átállni idő és nem biztos, hogy akkora üzlet, figyelembe véve, hogy az infrastrukturális és presztízs beruházások, az állami közbeszerzések sokkal jobb profitot hozhatnak számukra. Nem feltétlenül köteleződhetnek el, köthetik le szűkös erőforrásaikat az újlakáspiaci elvárásokkal ellentétben. Az a piaci elképzelés, hogy az újlakások kínálata 2-3 év alatt olyan szintre bővülhet, amivel az árak csökkennének, nem sok esélyt látni. Az állami keresletösztönzés túl erős túlkeresleti piacot teremt (ezzel drámai egyensúlyi zavarokat okozva), amit a kínálat semmilyen szinten nem lehet képes kezelni (2%-ról 25%-ra növelni az újlakások adásvételi arányát országosan), figyelembe véve, hogy az építőipar inkább zsugorodik, a figyelmének a központjában pedig nem is lakásépítések állnak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac befektetőknek

A lakás akkor is befektetés, ha otthonnak vesszük. Döntésünk súlyával csak akkor szembesülünk, amikor szeretett otthonunkat el szeretnék adni, hogy egy másikat vegyünk. A lakáspiac ciklikus, amiért nem árt tisztában lenni, hogy mire is számíthatunk, ha „ma nem is, de holnap” lakáseladásban gondolkodunk. A budapesti lakáspiac bipoláris . Hirtelen és nagy érzelmi hullámok váltják egymást. Most éppen öröm mámorban úszik, elhitetve másokkal és saját magával, hogy ez már mindörökre így is marad.

Pedig van valami a levegőben, ami ha nem is 2016-ban fogja éreztetni hatását, de 2017 vízválasztó hatású lehet a lakáspiaci viszonyok hosszabb távú emocionális állapotára.

Miért 2017?

Ha valamit nem tudunk elmagyarázni egyszerűen, akkor azt nem is értjük igazán. Ezért nézzük meg ezt az érdekes grafikont, amit a KSH és az MNB hivatalos adatiból készítettünk. 2013 negyedik negyedévében történt egy komoly változás a hazai makrogazdasági környezetben.infláció gdp ingatlanpiac ksh alapkamat otthon_centrum lakáspiac lakásárak colliers lakáskezelés ingatlan-befektetés ingatlanműhely budapest_2024 bodapest_olimpiaA gazdasági növekedésünk a modern Magyarország történetében először meghaladta az alapkamat és az infláció szintjét. Ezt nevezzük alacsony kamatkörnyezetnek.

Ilyenkor a bankbetétek kamatai érdektelenül alacsonyak, de ezzel együtt a hitelkamatok is azokká válnak. Néhány éve is még elképzelhetetlen „olcsón” vagy legalábbis annak tűnő feltételekkel juthatunk fogyasztási hitelekhez, jelzáloghitelhez, stb. A nullás infláció, más néven a pénzromlás megállása azt jelenti, hogy a pénzünkért nem egyre kevesebbet, hanem ugyan annyit kapunk. Legalábbis papíron ezt jelenti. De azt is magában hordozza, hogy a fizetés/béremeléseink valóságos váráslóerő-növekedést jelentenek, mert a több pénzért valóban több terméket és szolgáltatást kaphatunk. Ezt a magyar társadalom még egyáltalán nem élte át még. Igazából nem is fogta fel, hogy milyen történelmi pillanatot él meg. Így most ismét visszakanyarodunk a lakáspiachoz, mert a jövője ezeken az alapokon nyugszik most. A lakáspiac 2014-ben indult be, aminek a miértjére, már választ adtunk. A budapesti lakáspiac elértéktelenedett, miközben egyre könnyebben lehetet lakáshoz jutni. 2014-ben, a bankban már nem érte meg pénzt tartani (alacsony kamatkörnyezet), a lakásárak is padlón voltak (2013 a lakáspiac fekete éve volt), így teljesen érthetően a megtakarítások egy jelentős része a lakáspiac felé fordult. Nem kell óriási számokra gondolni. A sötét időkben 90 ezer darab éves lakásértékesítés 2014-ben 105 ezerre nőtt. Ha mind a 15 ezer plusz adásvételt ilyennek tekintjük, akkor is 15 ezer emberről beszélhetünk, de természetesen ez túlzó. Ez 2015-ben további 45-55 ezer ilyen célú vásárlást jelenthet az előzetes becslések alapján. A gyors újra érékesítés (lakásspekuláció) mellett az 5 éves és 5+5 éves befektetési tervekkel érkeznek a piacra, ami hosszabb távú elkötelezettségre/érdekeltségre utal.

A grafikon jól mutatja, hogy milyen kedvező környezet is volt 2014-ben ahhoz, hogy a miértekre adott fundamentális alapokkal együtt kijelenthessük, nem véletlen az, hogy a lakáspiac jelene és jövője is makrogazdasági tényezőkkel függ vagy fog összefüggeni már középtávon is.

Idén, már az infláció növekedési pályára állt, az alapkamat csökkenése megállt, a gazdasági növekedés üteme lassult. Ha a görbék elhelyezkedése megváltozik, azzal együtt már minden megváltozhat. 2016-ban mind a három görbe irányt fog változtatni, a kérdés az, hogy merre?

Azt láthatjuk, hogy az infláció és az alapkamat viszonya egyértelmű. Az alapkamat csak rövid ideig lehet megegyező szinten az inflációval. Ha az infláció 1% fölé gyorsul 2016-ban, akkor az alapkamat emelés lassan, de biztosan nyomás alá helyezi a monetáris tanácsot.

2016 második felére, a második és harmadik negyedév között, már látszódni fog, hogy az inflációs pálya stabil, lassú vagy éppen gyorsan növekvő. Erre fog reagálni a Nemzeti Bank. Bizonyára lassú emelést terveznek, ahogy ez a lassú csökkentésre is jellemző volt. De az infláció, ha egyszer erőre kap, akkor nehezen fékezhető meg. Látható a novemberi inflációs görbén, hogy az energia- és üzemanyagárak tartják alacsonyan az inflációt. Mint a nemzetközi olajár pozitív következményét, fontos megjegyezni, hogy az olajár várható növkedése komoly inflációs feszültséget hordoz magában. A maginfláció a KSH szerint is növekszik, ami inflációs nyomás alá helyezi az egész gazdaságot, beleértve a lakáspiacot is.infláció gdp ingatlanpiac ksh alapkamat otthon_centrum lakáspiac lakásárak colliers lakáskezelés ingatlan-befektetés ingatlanműhely budapest_2024 bodapest_olimpia

A lakáspiacon már több mint egy évtizede elfelejtették azt, hogy milyen az, amikor a lakásárak az infláció felett nőnek.

Ilyen alacsony kamat- és inflációs környezetben, minden néhány % lakásárnövekedés már reálnövekedést jelent. Ez kézzel fogható valódi növekedés, mert nincs pénzromlás. 2015 negyedik negyedévére a pénzromlás szelleme újra kísért. 2016-ban ez várhatóan még erősebb lesz, így a pénzromlás egy része meg fogja keseríteni, mind a vásárlók, mind pedig az eladók életét. De sem a bérlők, sem pedig a bérbeadók nem alhatnak nyugodtan, mert hathat a bérleti szerződésekre is, ahogy tette ezt előtte.

A nullás inflációt nagyon könnyű megszokni, de annál sokkal nehezebb újra együtt élni az inflációval. 2016-ban fogunk választ kapni, hogy mennyire is lesz harmonikus ez az új kapcsolat.

Ha az alapkamat növekedésre kényszerül, akkor ezzel a bankbetétek és a hitelek kamatai is nőni fognak. Ez az eladóknak és vevőknek is üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy a jelenlegi kedvezőnek mondott lakáshitelezés nem feltétlenül fenntartható már 2017-ben. Az Otthon Centrum 3. negyedéves lakáspiaci monitorjában szereplő hitelezési ábra jól szemlélteti, hogy azért egész komoly kis élet alakult már ki a lakáshitelek piacán. Ez nem is csoda, hiszen a jelenlegi feltételek azokra a bizonyos svájci frankos időkre emlékeztetnek. Azóta nem látott senki ilyen törlesztőrészleteket és kamatokat. Amíg ott árfolyamkockázattal kellett szembenéznie mindenkinek, most a kamatkockázattal. Mert a növekvő infláció, a növekvő alapkamat bizony növekvő törlesztőrészletet is jelent, mert a fix kamatozású hitel nálunk ritkán a futamidő végéig fix, csak a kamatperiódus végéig, ami lehet 3-6-12-60 vagy éppen 120 hónap is (nagyon speciális hitel, valószínűleg nem sokakat érint). A változó kamatozásúnál pedig akár havonta más törlesztőrészlettel is szembesülhet az adós.

2017 lesz az első év, amikor ezzel sokan szembe fognak nézni.

infláció gdp ingatlanpiac ksh alapkamat otthon_centrum lakáspiac lakásárak colliers lakáskezelés ingatlan-befektetés ingatlanműhely budapest_2024 bodapest_olimpia

De miért érdekes még 2017?

Addigra fog igazán kiderülni, hogy a lakásprojektek mennyire indulnak be az 5%-os ÁFA és az új CSOK-nak köszönhetően. Az újlakáspiac felpörgése mindig katalizátorként hat a lakáspiacra, ahogy ezt történt 2002-2008 között a nagy lakásépítések korszakában. Banki finanszírozás nélkül elképzelhetetlen az újlakáspiac. Viszont a már említett, infláció, alapkamat, gazdasági növekedés triumvirátus kapcsolata rányomhatja a bélyegét a finanszírozásra. Ha egy bank 2016-ban úgy dönt, hogy beszáll a fejlesztő projektjébe, akkor azt ilyen változó környezetben kell tennie. Nem lenne ezért meglepetés, hogy ha lakásprojektekről a végső döntések elhúzódnának akár 2016 második és harmadik negyedévéig. De legalábbis sok projektet fenyeget az a veszély, hogy a bank kivár és megnézi milyen kamat- és inflációs környezettel számoljon, ezzel együtt milyen hitel- és bankbetéti kamatokkal. A növekvő kamatkörnyezet ugyanis a lakásprojektekről elvonhatja a figyelmet, mert felértékelődnek, más kevésbé kockázatos befektetési formák.

Az államadósság finanszírozása is drágábbá válik, mert az államkötvények hozama akarva-akaratlanul is ilyenkor megnő, még több megtakarítást bevonzva. De újra megjelenhetnek az 5% vagy a fölötti bankbetéti kamatok, amik a biztonságot kereső megtakarítások mekkája.

A választási évet megelőzően tudhatjuk, hogy az állam mindent meg fog tenni azért, hogy a gazdaságot felpörgesse, stimulálva a számokat. De az inflációs veszéllyel nem tud mit kezdeni, mivel a jelenlegi alacsony kamatkörnyezet a nemzetközileg is alacsony kamatkörnyezet eredménye.

A magyar alapkamat ezért együtt kell, hogy növekedjen a nemzetközi kamatokkal. 2016 a világban a lassan, de biztosan növekvő kamatok éve lesz.

Ez már önmagában inflációt gerjesztő hatású, mert az alacsony infláció az alacsony kamatoknak volt köszönhető. 2017-ben ez már egészen más szinteken fog mozogni, mint most. Ezért a gazdasági növekedés bár államilag akár befolyásolható lesz, az alapkamat, az infláció és a banki kamatok már nem. Ott a nemzetközi elvárásoknak kell megfelelni, mert az államadósság finanszírozhatósága sajnos a mindenkori kormányok elsődleges feladata és csak másodsorban szolgálják egy ország más érdekeit is.

A kecske és a káposzta esete 2017-ben a magyar monetáris és fiskális politika szlogenje is lehet majd, ha már nem előbb, a nyomás alatt tartott (kórosan) bizonytalan forintárfolyam árnyékában.

De látszik, hogy az állam nem ül tétlenül és várja a csodát. Ha a budapesti olimpia lángja 2024-ben tényleg felgyulladhat, akkor arról már 2017 nyarán tudni fogunk. Ha Budapest elnyeri az olimpia megrendezésének jogát, az tovább fűtheti a gazdaságot, óriási spekulációs nyomás alá helyezve az egész gazdaságot, beleértve a lakáspiacot is. A lakáspiac 2017 második negyedévére olyan válaszokat fog kapni, amire akár a további 7 évét is megalapozhatják a vevők, vásárlók, bérlők, bérbeadók, befektetők és otthont keresők. Amíg 2016 a kivárás éve lesz, addig 2017 sorsdöntő fordulatot hozhat.infláció gdp ingatlanpiac ksh alapkamat otthon_centrum lakáspiac lakásárak colliers lakáskezelés ingatlan-befektetés ingatlanműhely budapest_2024 bodapest_olimpia A nemzetközi befektetők térképén Budapest ott van a Colliers nemzetközi ingatlantanácsadó cég legfrissebb ingatlanpiaci előrejelzése szerint. Ha olimpiát rendezhet ez a város, akkor még nagyobb szerepet fognak vállalni és ez további árfelhajtó hatású lehet. Budapest még mindig nagyon olcsó, ami a város legnagyobb problémája. Túl olcsó már nekünk is, nevetségesen, de inkább kockázatosan olcsó nemzetközi szemmel is. A nemzetközi kozckázatvállalási hajlandóság/éhség egyre csökken, ahogy a hazai is fog. A budapesti ingatlanpiacról hiányzik a tartós és kiszámítható likviditás – ez az olcsóság/értéktelenség velejárója a korlátos és ad hoc fizetőképes kereslet miatt - amiért a következő másfél évben még mindig egy erős kérdőjel lebeghet a város felé vezető út felett.

Tovább

Építőipari víziók

business építőipar kshAz építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál.

Érezhető volt, hogy ha a közvetlen állami építkezések üteme csökken, muszáj lesz további segítséget nyújtani az építőiparnak. Így a lakásépítések jövőbeni tervei egy újabb lökést adhatnak ennek a szegmensnek. Ha máshol nem is, de legalább a megrendelésállomány volumenén már rövidebb távon is éreztetheti hatását, ha fejlesztők és beruházok tényleg kedvet kapnak az 5%-os ÁFA kulcs bevezetésétől a munkához.

business építőipar ksh

De itt ég az olimpia reményének lángja is. Másfél éven belül az is kiderül, hogy rendezünk-e olimpiát vagy sem. Ha igen, az egy óriási lehetőség lesz magyar építőipar számára. Talán az első és utolsó alkalom egy vissza nem térő lehetőségre - amiből szó szerint - majd senki sem akar kimaradni.

Tovább

Lakás álom, álom otthon - Eurostat

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszonyA lakásviszonyokat az európai statisztikai hivatal is vizsgálja, nem csak a KSH. A legfrissebb Eurostat jelentésből kiderül, hogy bár cinikusan, de még mindig büszkék lehetünk a 89%-os saját tulajdonban lakók arányára, addig igazából ezen kívül már semmi másra.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

A saját tulajdonhoz még erősen ragaszkodunk, egy erős társadalmi elvárás, ami csak egy narratíva, ettől a helyzet nem lesz jobb.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint az, hogy Románia után nálunk élnek legtöbben zsúfolt lakóingatlanban. Ez annyit jelent, hogy kevés a hálószobák száma, kicsik az ingatlanok alapterülete. A többiről akkor még nem is beszéltünk, mint az egynél több fürdőszobák és wc-k száma egy lakóingatlanban, vagy az igazi közös terek hiánya (nappali, terasz, kert). A lakóingatlanok életszínvonaláról már nem is beszélve. A lakhatási költségek is EU átlag szintjén jelentenek nekünk terhet.ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Magyarország = 11% bérlő

Kiderül az is, hogy nem is vagyunk elégedettek a lakásviszonyainkkal. Tisztában vagyunk a minőségi problémákkal (életszínvonal), még is a saját lakásba menekülést inkább választjuk a bérlakások helyett. Az ablakon kidobott pénz érzése még mindig sokkal erősebb (alig 11% a bérlők aránya ma Magyarországon), mint a kényelmetlen és szűk lakásoké. Aki ma is teheti inkább megveszi az első és hosszú évekre akár az utolsó lakását. Hosszú időre eladósodik vagy egyszerűen feléli minden tartalékát. Fiatalok csak szülői támogatás mellett tudnak első lakáshoz jutni vagy másodikhoz manapság. Egyedül nagyon szűk réteg tud érvényesülni. Az első lakást vásárlók pedig kompromisszumot kompromisszum hátán tudnak megkötni, csak azért, hogy pénzükből valahogy kijöjjenek. Ha jobb minőségű lakást vesz, akkor csak kisebbre futja. Ha nagyobb, de alacsonyabb életszínvonalút, akkor pedig nem tudja felújítani. De akkor is a saját lakás biztonsága mindenért kárpótolja őket „három napig”, amig a csoda tart. Utána már elégedetlenkedik és vágyik az álom otthonra, ami úgy néz ki, hogy nagyon sok ember számára egyelőre álom is marad. „A találja meg álmai otthonát” szlogen a hirdetési oldalakon, vagy értékesítési hálózatok marketing felületein ezért is elég cinikus. Hiszen mindenki ott él, ahol tud. Nem pedig ott, ahol igazából szeretne. Ez igaz a bérlőkre is, akik ma azzal szembesülnek, hogy már az albérlet sincsenek elérhető közelségben. A kiadó lakások többsége elérhetetlen a bérlők számára. Minden jel arra mutat, hogy a kiadó lakások piaca Budapesten a 100e Ft alatti kategóriában szinte láthatatlanná válik, mert olyan súlytalan arányt fog képezni a jövőben.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Elérhető valóság

Ez a jelenlegi piaci trendek szerint úgy néz ki, hogy még inkább így is lesz. A jobb és élhetőbb lakások nagyon drágák tudnak lenni – legyen akár eladó vagy kiadó -  ezzel drasztikusan szűkítve a lehetséges vásárlók és bérlők körét. Lakások kategóriái között lépkedni nem is olyan egyszerű. Bérlőként növekvő bérleti díjjal és óvadékkal (kaució = a bérleti díj biztosítéka) kell számolni. Komoly hitelben kell annak gondolkodni, aki az álmainak él, ha az önerőt a jelenlegi lakásának az eladása jelentheti. Pedig sokan csak egyik ingatlanból tudnak elmenni egy másikba. Az árak mozgásai pedig nem egyformán érintik a különböző kategóriák tulajdonosait. A lakások modernizálása pedig komoly plusz teher még az ingatlan vételárán felül, a berendezéséről nem is beszélve. A budapesti lakáspiac igazán 20 millió forintig nagyon élénk. Ahogy eltávolodunk ettől az összegtől, úgy csendesedik el. Amíg 20 millió forint alatti eladó lakásból ma jól ki lehet szállni, addig már egy 30 milliós lakásból már nem ilyen egyértelmű. És pont ott kezdődik a probléma, amikor értékhatáron van az ingatlanunk, aminek az eladása (időben és pénzben kifejezve) attól is függ, hogy hogyan árazzuk be. Legyünk ezért óvatosak, mert a budapesti lakásviszonyok még inkább a zsúfolt és kisméretű ingatlanokról szólnak. Ha lakást akarunk értékesíteni, esetleg vásárolni (de úgy, hogy közben már azt tervezgetjük, hogy el is szeretnénk adni), kiadni vagy bérelni, akkor figyeljünk oda az árkategóriák közötti éles különbségekre.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Tovább

Paradox (új)lakáspiac - Építkezési frász

Negatív spirálban a lakásépítés

ksh lakásépítés budapest_ingatlan újlakáspiac property_management budapest_propertyRöviden és tömören fel kell hívnunk a figyelmet valami igazán fontosra, amiről ma elfelejtettek beszélni. Tegnap, a  Portfolio.hu által szervezett Lakásklub szakmai fórumon többször elhangzott, hogy mennyire fontos lenne az új építésű lakások piacának újabb szerepvállalása a kínálathiányos lakáspiacon. Ma megjelentek a KSH adatai a lakásépítések alakulásáról. A tegnapi rendezvényen mi már felhívtuk a figyelmet, hogy a statisztika csalhat, megtéveszthet és be is csaphat. Ez nem azt jelenti, hogy bűvészkednek a számokkal, sokkal rosszabb, a lényegtelen összefüggéseket hangsúlyozzák, a lényeget elhallgatják.

Megnézve ezt a grafikont, ma a csapból is az folyt, hogy az új lakások piaca szinte feltámadt és elképesztő növekedést jósol előre mindez.

A kérdés az, hogy valóban így van-e?

A grafikont megnézve mi azt látjuk, hogy 2014 harmadik negyedévétől kezdve csökkenő trend van az építési engedélyeknél. Ez azt jelenti, hogy az új lakásokat építő fejlesztők nem, hogy nem állnak sorba a telkekért és azok fejlesztésért, hanem egyenesen egyre pesszimistábbak a jövőt illetően. De ez megint hidegen hagyta a médiát, mert a hurrá optimizmus öngerjesztő folyamatába, nem illik bele az ilyen vészjósló jel. Mert ameddig lehet azt mondani, hogy 2014 első negyedévéhez képest a mai számok milyen impresszívek, addig ez még nem is annyira félrevezető. Attól még becsapjuk magunkat, ha nem figyelünk egy ilyen piaci jelenségre és nem keressük az okát. Inkább örülünk a semminek, mert „jobb ma egy túzok, mint holnap egy veréb”. Ha viszont ennyire túlértékeljük a mát, akkor ezzel pont a jövőt kockáztatjuk, azt a stabil pályát, amire a magyar lakáspiac még eddigi története során soha sem lépett rá. Ez akkor is rossz mindenkinek, ha ma szemet hunyva nem veszünk tudomást a valódi - és nem a média által híresztelt – folyamatok jövőre gyakorolt hatásáról.

Miért csapjuk be egymást?

Pedig nagy csalódás ezt a grafikont látni. Egyértelműen jelzi azt, hogy az új lakások piaca negatív spirálban van, amiből nem tud kitörni, akármilyen lakáspiaci lázban ég is a média. A fejlesztők, azok, akik valóban döntést hoznak, nem bíznak a magyar lakáspiacban, őket az a médiahadjárat hagyja hidegen, ami elképesztő méreteket ölt most már. Káros, akkor is, ha ostobán, elhitetjük magunkkal, hogy a rövid távú örömök, előnyök, nem a hosszú távú lehetőségeinket rombolják. A drágán eladunk és olcsón vásárolunk, magyar paradox mentalitás, sosem működött. Egy eladónak semmi sem elég drága addig, amíg eladóként van jelen a piacon. Ha utána hirtelen vevővé avanzsál, mindent elfelejtve, hogy „előző életében eladó is volt”, ezért személyiségzavarában már semmi sem lehet elég olcsó számára. Ha nem növünk fel a lakáspiachoz és nem értjük meg, hogy nem csak a kereslet és kínálat kapcsolata (annál valami sokkal több), akkor még mindig magunk alatt vágjuk a fát.

Tovább

Budapesti lakáspiaci összefüggések - A bérleti díj dilemma

bérleti_díj kiadó_lakás_jövdelmezősége lakóingatlan_hozam budapesti_lakáspiac bérleti_díj_elvárások hozam_elvárosok benchmark_bérleti_díj elérhető_bérleti_díj budapesti_kiadó_lakasok_piaca Eltinga magyar_nemzeti_bank real_estate_property_index_deliotte ingatlan_megtérülés defacto_blog bérlakás-privatizáció_paradoxon monetáris_transzmisszió budapesti_lakáspiac_ksh ingatlanműhely albérletA lakásbérleti piacot szavakban bárki meg tudja erőszakolni, de a valóságban nem. A kiadó lakások piaca tele van kockázatokkal. Az irreális jövedelem-elvárások azt a kockázatot hordozzák magukban, hogy az annyira vágyott és szeretett lakás végül sokkal kevesebb bérleti díjon talál bérlőre. Elsőnek persze minden tulajdonos ilyenkor makacsul ragaszkodik az elképzeléséhez. A bérleti díj dilemma az egyik legfontosabb kisbefektetői kérdés ma. Aki nem tudja mennyiért kiadható a lakása, az mindent vagy semmit alapon játszik. Olyan „all-in” módon betol mindent az asztal közepére és bízik a vak szerencsében – de elsősorban magában - hogy nyer. Az esetek többségében természetesen veszít. De legalább annyira veszélyes, ha valamikor már így nyert valaki, majd később újra és újra veszít, nem tanulva a tapasztalataiból. A makacs és önfejű kisbefektető sokat kockáztat a bizonytalanért. Még sem arról olvasni, hogy hogyan ne vegyen senki lakást kiadásra. Csak azt, hogy milyen egyszerű ma vásárolni lakást és kiadni jó áron. Ez pedig az egyik legtorzabb információ, mert nem minden lakás ajánlott kiadásra, sem jövedelmezőség, sem pedig üzleti alapon. Vannak kerülendő lakás típusok, amit nem szabad semmilyen körülmények között megvenni, akármilyen csábító is. Aki sokat kockáztat, az bajba sodorhatja magát, mert a kiadó lakások piaca egy ismeretlen világ, még a sokat látott franchise irodák komfort zónáján is kívül esik. Ezért beszélnek róla olyan felületesen és egyszerűsítik le. A valóságban a kiadó lakások piacának saját törvényei vannak. Aki nem tartja ezeket tiszteletben, az a piac akaratával megy szembe, általában sikertelenül.

Budapest egységes piacnak tekinthető, ahol  városi legenda az, hogy csak és kizárólag a belvárosi kerületek a kiadó lakások valódi piaca. Ez csak egy újabb torzító jelenség, a belvárosi kerületek lakáspiaca túlértékelt, túl sok a kiadó lakás, ahol a minőség helyett még mindig az elhelyezkedés alapján értékelnek a bérbeadók. Nem ellentmondás, hogy bár sok a kiadó lakás, de a kiadható annál kevesebb. Ahol sok a kiadó lakás, nem feltétlenül jelenti azt, hogy ideális környezet vár az új belépőre, de ahol kevés a kiadható lakás, ott minőséggel versenyelőnyhöz juthatunk. A több hálószoba kisebb méretben egy komoly kincs, ahogy a megfizethető áron kínált elvárható életszínvonal is. Ha ezzel tisztában vagyunk, hogy a hálószobák száma fontosabb kérdés mint az, hogy a lakás hol van, akkor az a vásárlóknak is adhat segítséget, hogy mit érdemes ma megvenni, ha kimondottan a lakásbérleti piacon szeretnének megjelenni egy olyan termékkel, amit a bérlőknek kínálnak. Ha van olyan felújításra/átalakításra alkalmas kis lakás, amiből kihozható a két hálószoba, akkor arra mindig érdemes odafigyelni. A hálószobaszám jelentőségét nem lehet eléggé hangsúlyozni, szemben az elhelyezkedés mítoszával, ami ismét egy torzító jelenség a lakáspiacon – csak azért, mert a lakások adásvételi piacának a sajátosságait, a kiadó lakások piacára is rá akarják erőszakolni a szereplők.

Egyértelműen kijelenhető, Budán nem érhető el ma benchmark jövedelem, azt a pesti piac jobb ár/érték aránya miatt, a bérlők csak ott fizetik meg. A lakás vételárak Budán negatív hatással vannak a jövedelmekre, ami miatt a budai lakáspiac továbbra sem igazán versenyképes befektetői szempontból. Ezzel együtt viszont Budapest egyre nyilvánvalóbban azt üzeni a befektetni vágyóknak, hogy ne elhelyezkedés alapján döntsenek, hanem jövedelmezőség szerint. Ha egy ingatlan pénztermelő képessége a kérdés, akkor nem az a fontos, hogy hol van, hanem hogy mennyit kell befektetünk ahhoz, hogy a lehető legjobb bérleti díjat tudjuk elérni. Ez ma az említett okok miatt 5%-10% között mozog éves szinten a befektetett összeghez viszonyítva (vételár+kisebb és nagyobb felújítások, dekoráció/berendezés). A drágább, prémium lakások vannak a mérleg könnyebbik oldalán és az olcsóbb kis lakások nyomják a nagyobb súlyt. Érdekes az elhelyezkedés paradoxon, hogy minél inkább drágább környéken vásárolunk, annál kisebb jövedelemre számíthatunk.

Ha valaki ma lakást vásárol kiadási szempontból, az a bérlőknek kell, hogy vásároljon, ne magának. A bérlői igényeket, aki előre figyelembe veszi, az nem fog csalódni. Még az is jól kiolvasható, hogy az olcsóbb lakások – tehát a relatíve minimum befektetés – tudja kezelni a jövedelmezőség és a likviditás kockázatát. Aki azt gondolja, hogy lakóingatlan piacon ma minden a pénzről szól és csak az tud elérni eredményeket, aki nagyon nagy összeget kockáztat, az egyszerűen nem igaz. Kis értékű lakásokkal nyerheti ma a kisbefektető a legtöbbet. Ahogy emeli az árat, átlépi a bűvös 100e Ft/hó bérleti díj piacot, úgy nőnek a kockázatok.

Viszont ha befektetésről beszélünk, a jövedelmezőség nem elhanyagolható kérdés. Az új és prémium lakások általában biztosabban kezelik az értékcsökkenés kockázatát – ha nem eszement/értelmetlen áron vásárolták - de a jövedelmezőségük a legalacsonyabbak között van. Pontosan azért, mert a bérlők azt a prémium felárat bérleti díjban már nem hajlandóak úgy megfizetni, mint amennyire a lakás vásárlója hajlandó volt. A bérlői racionalitás egyébként is jellemzőbb mint a vásárlói ezen az alpiacon. Ebből van a legtöbb félreértés, hogy a bérlő nem vevő. Részletek itt!

.

Tovább

Kínálat bővülés ? - A kínálat hatása a lakáspiacra

kinalat_bovules_lakaspiac_2015.png

De eladóként is jó tudni, hogy a vevők első körben egy árat határoznak meg, hogy mennyiért szeretnének körül belül vásárolni. Aztán abban az árban talált kínálat alapján szűkítik a lehetséges megvásárolni kívánt lakásokat. Így nem szabad meglepődni, ha a potenciális vásárlókkal beszélgetve, elsőnek az az érzésük, hogy a kedves vásárló még nem igazán tudja, hogy mit akar. Ez egy elég tipikus vásárlói magatartás manapság, amikor az ingatlanpiacon az ár inkább okozat, nem pedig ok, a lakáspiaci kínálat szélesedő palettáján. Mert végülis, arra keressük a választ, hogy az eladók mennyire lépnek újra piacra. Az ingyenes felületek költséghatékonnyá tehetik az értékesítést. Ma a költséghatékonyság pedig igen fontos kérdés, mert bár az árak mozognak, ezek most tényleg nagyon változatos képet mutatnak pl. Budapesten. A fő oldalon most sem véletlen a kiválasztott kép. Tessék jól megnézni és megszámolni, hogy az eddigi adatok alapján Budapest 23 kerületében 11-ben az árak inkább csökkentek, 11-ben inkább nőttek és egy kerületben nem változott az átlagos lakásár. Ez az igazi stagnáló piac a 13. kerület. Sőt ha még jobban megnézzük, akkor Pest és Buda lakáspiaca is ketté szakadt. Pesten az árak inkább nőttek, amíg Budán, az 1. kerület kivételével minden más kerületben az árak csökkentek. Ilyen számok mellett nem szabad általánosítani, ha valóban tisztában akarunk lenni akár eladóként, akár vevőként a piaccal. Jól látható, hogy Pesten az 5., 6. és 7. és 8. kerületek árai nőttek, de felsorolás szerint csökkenő mértékben. A 8. kerületben annyira minimális árváltozás mutatható ki, hogy inkább stagnálásnak nevezhetnék. Addig pl. a 9. kerület árai tovább csökkentek. Ezért fontos nézni a grafikonokat és ezért fontos a számok mögé látni és nem egy újságcikk főcímét elolvasni vagy felületes információinak a lényegtelenségéből lényeges következtetéseket levonni.

Azt már most látni, hogy végre valami történik, amiről lehet beszélni, ami akár döntést elősegítő adatokat is hordozhat. Csökkenhet a bizonytalanság, ami tényleg több fundamentális alapot nyújthat a lakáspiaci bizalom tartós megerősödéséhez, a kínálat élénküléséhez és az ingatlan, mint befektetési forma eszközértékének a jobb piaci megítéléséhez.

Vásárlóként könnyen azt érezhetjük még ma is, hogy sok idő egy jó lakást megvásárolni. A kínálat bővülése sokat segíthetne azon, hogy a vásárlók megfelelő kínálatból tudjanak válogatni és ne az legyen az érzésük, hogy csőre töltött puskával, állandó készenlétben kell már szó szerint vadászniuk az olyan lakásra, amit érdemes megvenni. A már visszatérő vásárlók, akik az elmúlt években szembesültek a lakáspiac kihívásaival, tudják miről beszélünk. Nem csak egy jó lakást nehéz megtalálni, hanem az adásvételt is meg kell tudni szervezni. Rengeteg rejtett probléma lehet, ami miatt akár hónapokig is húzodhat a végleges adásvétel. A lakáspiaci elemzések erről sem szólnak. Így az ilyen árváltozást mutató görbe a szívritmus „zavarainkat” is szemléltetheti, amikor kiderül, hogy nem várt nehézségek kerültek képbe a kiválasztott lakásokkal kapcsolatban. Legyen az csak egy egyszerű végrehajtás, társasházi jelzálog a tulajdoni lapon. De fokozható a gond több tulajdonos esetén, akik közül elég egy is, ha hanyag és temtörődik az értékesítéssel. Egy külföldi tulajdonos, aki nem adott érvényes meghatalmazást az értékesíthez és lassan tudja beszerezni a szükséges papírt vagy egyszerűen nehezen elérhető. De lehet ügyvédi mulasztás, nem várt eladói betegség, szinte bármi, ami drámaivá teheti a helyzetet. Mindenki el tudná mesélni az ő történetét, amikor lakást vett. Ezekre mind fel kell tudni készülni és tisztában kell vele lenni. Sőt, vásárlóként, a kínálat bővülése magával hozhatja a jól ismert túlárazást. Mindig vannak meglepő lakáshirdetések, teljesen elrugaszkodott árakkal. De az általánosítások miatt, ilyenkor még bátrabbak tudnak lenni az olyan eladók, akik egyetlen lakás eladásával szeretnék kompenzálni az eddigi költségeiket. Az a tulajdonosi magatartás, ami a leendő vásárlók tudatlanságára épít, az sosem lesz jó hatással a lakáspiacra.

Most is látható, hogy milyen kétarcú a budapesti lakáspiac. Mégis azt olvassuk róla, hogy aki eddig nem vett Budapesten lakást, most már csak drágábban teheti meg. Féligazság, vagy talán még annyira sem az. De a lényeg, hogy alátámasztható, mert valami történik a piacon. De ahhoz, hogy egy ingatlanról, amit kiválasztottunk vásárlásra, döntést hozzunk, azt még véletlenül se ilyen féligazságok alapján tegyük. Eladóként is ma az az egyik legfontosabb, hogy a piaci folyamatokkal összhangban árazzunk és kínáljuk az ingatlanunkat. Ha valaki abból indul ki, hogy most már fellendült a piac, akkor vegye azt figyelembe, hogy a változó környezet ellenére is csak kezd a lakáspiac kapaszkodni egy 2010 környéki szintre és azt sem egységesen teszi, hanem egyelőre csak részterületenként.

Az egészséges kínálat bővüléshez egészségesen informált eladókra is szükség van. A tudatlan vásárlótól már csak a tudatlan eladó hordoz több piaci kockázatot. Azt nem kell magyarázni, hogy mennyire szubjektív piac ez, ahol magánemberek hoznak döntéseket, legyen eladó vagy vevő. A racionalitás, a valódi üzleti folyamatok és döntés mechanizmusok nem általánosan észrevehető jellemzői sajnos. Egy fejlettebb ingatanpiaci kultúrához fejlettebb üzleti magatartásra és tudatosabb szereplőkre lenne szükség. Amíg azt látni, hogy sem az eladó sem pedig a vevői oldal nem veszi elég komolyan az ingatlanpiacot – egyszerű pénzkérdést csinált belőle – addig sok kockázattal szembesülhetnek a szereplők. Azt hinni, hogy mert van pénzem, akkor mindent (jól) tudok és nem lesz gond vásárlni, vagy mert van ingatlanom, akkor azt el is tudom (jól) adni, már értek hozzá, ezek mindig elég amatőr megközelítések. Az ilyen amatőr ingatlanpiac viszont fejlődőképes. Részletek itt!

Tovább
12
»

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények