Lakásfelújítás egy befektető szemével

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely

Ha megpróbálunk odafigyelni a részletekre, mindig sokkal többet tudhatunk meg, mint ha csak felületesen nézzük a lakáshirdetéseket. „A blogot az élet írja”, amire jó példa lesz ez a lakásfelújítás, amire teljesen véletlenül bukkantunk rá. Az Otthontérkép Facebook oldala ajánlotta a lakást. Ránézve azonnal láttuk, hogy egy profi lakásfelújító befektető munkája a lakás. A lakásbefektetőkről egy éve írtunk, amikor az ilyen befektetőket így írtuk körbe:

„3A A vállalkozó: Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel.”

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
A befektető megköszöni a megosztást, akiről így  több részletet is megtudhatunk

Úgy fedte fel magát a befektető, hogy megköszönte a hirdetési oldal Facebook oldalán a hirdetés kiemelését. Ott pedig három képet is láthattunk a lakásról, miközben készült.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
A saját oldalán két nappal korábban osztotta meg a kész lakás hirdetését

Nem lehet belőle „Előtte és utána” sztorit írni, de azért sejteni lehet, hogy mekkora átalakuláson ment át ez a földszinti udvari és tűzfalra néző kislakás. A történet pedig nem csak ebből a szempontból izgalmas. Bár való igaz, hogy azt lehet minden értelemben felújításnak nevezni, amikor egy lakás teljesen átalakul és nem felismerhető. Ennél a lakásnál is megszűntek azok a stílusjegyek, amelyek az ilyen belvárosi földszinti lakásokra jellemzők. Úgy néz ki, mint egy új építésű lakás inkább.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Előtte

Az ember a hirdetést először megnézve még zavarba is jöhet, hogy akkor most miről is van szó. Főleg az ára miatt. Ha már az ára, akkor itt jön a történet tanulsága. Az ilyen befektetőt a felújítással megszerezhető hozzáadott érték motiválja.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

Olyan lakást vesz meg, amiben meglátja a lehetőséget. Ezek lepusztult, a legtöbb ember számára értéktelen lakások, amivel a többség tényleg nem is tudna mit kezdeni. A felújításuk nem kis munka. Egy jó csapattal és nem elhanyagolható a vele született tehetség sem, amivel az elvárható szakmai munka mellett, a plusz kreativitás teszi igazán piacképessé a kész lakást.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Előtte

Ősszel a lakások beárazását, a „Mennyit ér a lakásom?” kérdéskör vizsgálatánál külön kitértünk arra is, hogy még egyelőre továbbra is a lakásfelújítás számít a legjobb befektetésnek:

„Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekedést rejt magában.”

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

„Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.” – írtuk a lakásbefektetőknek erről a csoportjáról egy éve.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
"Előtte" :)

Ez pedig nem azt jelenti, hogy kisebb haszonnal érnék be. Sőt, ők az idővel versenyezve, általában sokkal jobb megtérüléssel dolgoznak, mint az olyan hozamvadász befektetők, akik évekig a bérbeadásból, majd a lakáspiacnak kiszolgáltatva, az esetleges felértékelődésből remélnek hasznot. Elnézve a lakás mostani árát, a képzeletbeli vételárát és felújítás költségét, azt mondhatjuk, hogy itt is nagyon komoly haszont remél a befektető a lakás eladásából.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

Ez pedig még véletlenül sem azt jelenti, hogy bármilyen szinten is elítélnénk az ilyen befektetői stratégiát.

Csak és kizárólag a piac mondhat ítéletet egy ilyen lakásról: mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Ha egy befektető jó munkát végez – beleértve a lehetséges kockázatok kezelését is – akkor a siker biztos.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Egyterű, udvari és tűzfalra néző lakás újragondolva

Ki fog derülni, hogy ez a munka mennyire váltja be a hozzá fűzött reményeket. Az előző lakását is gyorsan adta el, olvashatjuk a Facebook oldalán, ha egy kicsit több időt szánunk rá és böngészgetünk rajta figyelmesen. Ha valaki kedvet kapna hasonló befektetési formához, nem árt ha tudja, hogy azért ez nem olyan egyszerű világ. Kell hozzá egy fajta érzék, tehetség és olyan kockázatvállaló képesség, ami képes a kockázatok felismerése mellett az üzleti kockázatok profi kezelésére is. Nem egy történetet ismerünk, ahol egy nagyobb szerencse után elvakítja a siker a befektetőt és olyat kockáztat, amibe beletörik a bicskája és évekig állhat a pénze egy lakásban, mert nem tudja eladni. A lakáspiac nagyon speciális ismerete, a vásárlói igények bensőséges, már-már empatikus teljesítése nem lehet a szerencse műve. Aki a lakáspiacon a szerencsére bízza magát, az egy kibiztosítás nélküli kötéltáncos.

Megjegyzés: Ennél a lakásnál is van egy komoly kockázat, az pedig az idejétmúlt és teljesen illúzióromboló konvektoros fűtés. A képeken nem látszik - nem véletlenül - csak a leírásból derül ki. Ilyen (ár)szinten ez egy komoly támadási felület, miközben a lakás hosszú távú értékét is negatívan befolyásolja a korszerűtlen fűtésrendszer.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac és Lakásárak 2017

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon nem jellemző a technikai elemzés, mint a tőzsdéken, ahol grafikonokat elemezve, azok folytatását jósolják meg historikus módszerekkel. Nem történik más, mint a trendekre, azon belül is a trendfordulókra keresik a pontos választ. Ez a mikor vegyünk és mikor adjunk el egyszerű kérdéskör befeketői szemmel nézve. Akkor kell venni, amikor a legolcsóbb és akkor kell eladni, amikor a legdrágább. Nagyon logikus stratégia, de a valóságban semmi sem az, aminek legtöbbször látszik.

Értékalapú szemlélet

A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők  jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk  és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a  lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben.  Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bizonytalanság 2017-ben újra hat a lakáspiacra

Infláció a nevető harmadik

2015 decemberében rajzoltuk fel ezt a három vonalat együtt. A kritikusai szerint semmi értelme nincs, mert a különböző mutatóknak semmi közük egymáshoz, így csak a málnásba visznek minket. Csak mi nem azért rajzoltuk fel, mert az egymáshoz való viszonyukat vizsgáljuk, hanem a lakáspiacot képzeltük a vonalak mögé. Kiderült, hogy 2013 utolsó negyedévében minden megváltozott Magyarországon. A lakáspiac 2014-ben és 2015-ben rá is lépett a gázra. Az ábrán látszik, hogy a vonalak ezt miként mutatják.

Ideális lakáspiaci környezet :  Infláció < Alapkamat < GDP

2016-ban már arról szóltak a hírek, hogy ez az ideális makrogazdasági környezet megváltozik.

2016 utolsó negyedévére a reláció így is nézett ki: Alapkamat < GDP < Infláció

Ha megnézzük, hogy időközben mi történt a magyar lakáspiacon, akkor azonnal látjuk, hogy az adásvételek számában a dinamikus növekedés lassult. Olyannyira lelassulhatott, hogy éves alapon 10% alatt is maradhatott 2016-ban.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A forgalom növekedése a lakáspiacon

A vezető ingatlanértékesítő hálózat, a Duna House, egyenesen forgalomcsökkenést vízionált 2016-ra, amiről már januárban beszéltünk, hogy miért téves. A lassulást a használt lakások teljes árváltozásának folyamatos csökkenése 2015 januárjától mutatja. 2016 utolsó negyedévében - 2013 után először – valószínűleg ismét negatív értékkel fogja a figyelmet felhívni magára. Ez az, amit a Duna House megérzett 2016-ban.

A teljes árváltozás 2016-ban a II. negyedévtől stagnál és csökken (negatívba hajlik), miközben a lakáspiaci forgalom biztosan nőtt.

- Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el az lakóingatlanokat.

-  A likvid lakáspiacon az árak magasak és folyamatosan erősödnek.  Ezt mutatja a tiszta árváltozás.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A teljes árváltozás 2013 III. negyedévétől 2015 I. negyedévéig nőtt, azóta csökken

- A teljes árváltozás negatívba fordulása pedig azt üzenné, hogy a nem likvid lakáspiacon a forgalom nőtt, addig a likvid lakáspiacokon a forgalom inkább stagnált 2016-ben. Ez lehet a trend 2017-ben is.

- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.

-Ha ezektől „megtisztítják” a statisztikákat, úgy jön ki a tiszta árváltozás, ami az elmúlt évek nagyon aktív lakáspiacán, megyeszékhelyek és Budapest árváltozásait mutatják.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A drága lakáspiac 2014 óta megszakítás nélkül egyre drágább

A tiszta árváltozás nagyon stabil és nagyon erős növekedést mutat. Ezért lehet nyugodt szívvel kimondani, hogy 2017-ben se számítson senki árcsökkenésre ott, ahol eddigis erőteljesen nőttek a lakásárak. Arra viszont igen, főleg eladóként, hogy a vevők kockázatéhsége (kockázatvállaló képessége) 2017-ben tovább csökken.

Ennek pedig köze  van az ideális makrogazdasági környezet megváltozásához. 2017-ben a GDP és az Infláció fog egymással versenyezni, hogy melyik lesz a nagyobb. A csapból is az folyik, hogy a GDP 3-4 % között lesz idén. Ha az infláció is ilyen szintre gyorsul , arra még nem készült fel itt senki. Látható, hogy az alapkamat nálunk eddig csak nagyon rövid ideig maradt az infláció alatt. A kamatemelés nem prioritás itthon, gyakorlatilag senkinek sem érdeke, de szinte biztosan hatással lesz rá a GDP és az Infláció 2017-es csatája. Képzeljük újra a lakáspiacot a vonalak mögé.

2017-ben a lakáspiac még bizonytalanabb környezetebben kell, hogy helyt álljon, mint amilyennel 2016-ban szembe került.

A bizonytalanság évével állunk szembe, amikor nem az a kérdés a 2016-os csökkenő dinamika után, hogy 2017-ben tovább fogy-e a lakáspiacban lévő erő, hanem inkább az, hogy kitart-e egyáltalán vagy már trendfordulóra készüljünk 2018-tól:

1. A lakáspiacon a (kedvezőtlen)  trendfordulót az adásvételek számának stabilizálódása, akár stagnálása vetíti előre.

2. A lakásárak növekedése lelassul, az árak stabilizálódnak (évekre).

3. A likvid lakáspiac árainak csökkenése (tiszta árváltozás) nem a trendforduló előjele, hanem a trendforduló több éves következménye, nagyon kedvezőtlen gazdasági környezetben.

4. A lakásárak csökkenése már az utolsó csepp a pohárban, így a lakásárakért 2017-ben még nem kell aggódni.

+

5. Az újlakáspiaci forgalom, a lakásépítések a trendfordulóról el tudják vonni a figyelmet, mint az történt 2004-2005 körül.

A lakáspiaci bizonytalansághoz ma hozzátartozik az újlakáspiac körüli bizonytalanság is, mert 2004-2005 éveiben sokkal magabiztosabb volt az újlakáspiac jövőképe, mint manapság.

A lakáspiaci folyamatokról részletesen itt olvashat még:

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ima a lakásaink értékéért

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánkFacebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ima a lakásaink értékéért

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely

Még 2015 karácsony előtt kerestük a választ a lakáspiac jövőjére, amikor 2016 mellett, már 2017-ről is beszéltünk. Az árnövekedés megállíthatatlannak tűnt. 2016 július közepén mindezt további képeken, grafikonokon és számokon keresztül bizonyítottuk. Ősszel minden kétséget kizáróan a lakásárak további növekedésére utaló biztos jeleket foglaltuk össze.

Fájnak az új árak, fájdalmas az áremelkedés. Nézzük meg közelebbről, hogy miért is. A bérek növekedéséről sokat beszéltek és beszélnek, talán még beszélni is fognak. Lássuk be, az árak növekedése jócskán meghaladja a nettó bérek növekedését. Ebben a táblázatban foglaltuk össze mi is történt az elmúlt négy évben.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A nettó bérnövekedés "hatása"

Átalgokról van szó, ne vegyük készpénznek, csak és kizárólag az irányt mutatják, amiért hirtelen népes tábora lett azoknak, akik már napi szinten imádkoznak, hogy legyen vége az áremelkedésnek. Bizonyos szempontból érthető, hogy miért. A számok igazán akkor szembetűnőek, ha ábrázoljuk őket. Hiába nőttek a nettó fizetések, az átlagos négyzetméterár olyan mértékben elszaladt, hogy évről évre egyre kevesebbet ér a nettó fizetés a lakáspiacon. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy hiába keresünk többet, egyre kevesebbet kapunk érte, ha lakást akarunk vásárolni. Ezen pedig nem csak joga, hanem egyenesen kötelessége is háborogni mindenkinek. Le kell vezetni a feszültséget. Nem szabad, hogy bennünk maradjon, mert minden betegség alapja lehet a stressz és a lelkiteher. A lakásárak és a nettó bérek kapcsolata lelkibeteggé tehet minket. A legjobb gyógyír az lenne, ha azt lehetne mondani, hogy az áremelkedéseknek vége, de bérnövekedés folytatódik. Hazudni viszont nem lenne tisztességes,még ha népszerű is azt mondani, amit mások hallani akarnak.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A lakásárakkal nem tudják tartani a tempót a bérek

Inkább helyezzük az egész lakásárváltozást el egy idősíkon, amin az 1990-es lakásárak jelentik a 100%-ot reálértékben. Úgy már egészen mást jelent a mostani idegtépő áremelkedés. Azt tartják sokan, hogy a lakás hosszútávon biztonságos és időtálló. Ha így nézzük a folyamatokat, akkor az derül ki, hogy az elmúlt 26 évben a lakások reálértéke nem, hogy nőtt, hanem gyakorlatilag lezuhant és azóta is csak keresi a lehetőséget minduntalan, hogy visszakapaszkodjon.

Mi a fészkes fene történt itt?

Annyi történt, hogy a lakásárak elértéktelenedtek. Na most azt képzeljék el mit érez az, aki 1990-ben vett egy lakást és még meg van neki. Na ő mit gondol? A lakás értéke 76%-a az 1990-es értékének a pénz vásárlóerején kifejezve. Igen, ez pontosan azt jelenti, amire gondolnak. Kevesebb terméket és szolgáltatást lehet venni a lakás mostani árán, mint amennyit lehetett 1990-ben. A mostani piaci árak reálértéken ott tartanak, mint 2006-ban. Népszerű ma, hogy csak válságig, tehát 2008-ig mérjük a változást. Ezért optimistán azt lehet mondani, hogy a válság előtt veszteséget már leküzdöttük. 2003-2005 között is többet értek a lakások reálértékben, mint ma. Szóval az árnövekedésnek van egy ilyen vetülete is. A legtöbbünknek pedig a lakása az egyetlen igazán komoly vagyona. Senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy nem tűri, tolerálja tovább a lakásárak olyan emelkedését, aminek jelenleg az a célja, hogy ott tartsunk, mint amikor beléptünk az EU-ba. 15 elvesztegett év. Az igazán pesszimisták szerint 26 év veszett kárba. Ezt a lakások reálértéke nagyon jól kifejezi az alábbi ábrán. Azonnal hozzá is tehetjük, hogy 2017-től újra infláció csökkenti és lassítja a reálértéknövekedést. Azt is  fontos látni, hogy az országosan épített lakóingatlanok (=családi- és ikerházak, társasházak) száma mennyire együtt mozog a budapesti lakásárakkal. Aki több új lakóingatlannal számol a következő években, annak dráguló (felértékelődő) budapesti lakásárakkal is számolnia kell.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A budapesti lakásárárak az országos lakóingatlan-építések száma együtt mozog

Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összegtartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!

Érdeklik a lakáspiaci összefüggések? Érdemes elolvasni ezt is:

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
Kell-e aggódnunk?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Önkormányzati bérlakáspiac Budapesten

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely

Az önkormányzati lakás bérleti joga elméletileg nem eladható,  az csak cserélhető másik önkormányzati bérlakás bérleti jogára. Olyan sincs, hogy örök bérleti jog, mint ahogy az ilyen hirdetésekben nem is olyan ritkán olvasható. Az ingatlan.com-on attól függetlenül, hogy illegális az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése, külön rá lehet szűrni.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Mivel teljes mértékben tilos, ezért nem jellemző jelenség

Nem sok van, ezért összesítettük, hogy mindenki lássa a jelenlegi kínálatot. Nem olyan könnyű találkozni velük. Csak az talál rá, aki egy kerületen belül a legolcsóbb vagy alkalmi vételeket keresi. Egy önkormányzati lakás bérleti jogát megvásárolni nem egyenlő a lakásvásárlással. De van ennél egy sokkal érdekesebb megközelítése, mert az önkormányzati bérlakásrendszer hiányáról és szükségességéről a lakhatási problémák kapcsán gyakran hallani. Több önkormányzati bérlakásra lenne szükség, mert a lakhatási szegénység piaci alapon aligha kezelhető.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérleti jog ára csábítható lehet és megtévesztő is egyben

Tudják hány önkormányzati lakás van Budapesten?

A KSH utoljára 2011-ben vizsgálta a kérdést és akkor 63 714 db önkormányzati lakóingatlan volt lakott és 6426 állt üresen Budapesten. 101 790 db lakásban laktak (piaci és önkormányzati) bérlők Budapesten, ami azt jelentette, hogy 2011-ban a szociális bérlakásokban többen laktak, mint piaci alapú bérlakásokban.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérlők közel kétharmada él önkormányzati bérlakásban Budapesten

Tudják mekkora a kereslet az albérletpiacon?

2011-ben 38 ezer lakott albérlet volt Budapesten. Az önkormányzati bérlakásrendszer 2011-ben és valószínűleg ma is nagyobb mint a piaci alapú albérletpiac. A nagysága mutatja azt, hogy mennyire komoly szerepe van ma is a lakhatásban az önkormányzati bérlakásoknak. Sokkal több, mint azt egy laikus gondolja, vagy amikor egy jogvédő a bérlakások építése mellett érvel. Nem csak, hogy nagyobb a kereslete az önkormányzati bérlakásoknak, de a bérlők kétharmada él bennük.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Az albérlpiac csak a bérlők keresletének egyharmadát jelenti

Ha valahol szükség van az állam segítő kezére, az biztosan a lakhatás jogának biztosítása. Az önkormányzati lakásrendszer leépítése egyszerre volt nagy öröm és lassú méreg. Sokan nagyon könnyen jutottak az ingatlan valódi értékének töredékéért saját tulajdonú ingatlanokhoz. Virágzott az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése 20-25 éve. Egyszer nagy hopp aztán meg nagy kopp. Budapesten egyedül a 13. kerületnek van bérlakáspolitikája, amit folyamatosan fejleszt. Azért a félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás jelzők ma is létező és hátborzongató lakhatási körülmények. Vannak történetek, amik néha előkerülnek, de nem biztos, hogy bárki szívesen olvas ilyesmiről.

Érdemes beszélni a bérlők és a bérlakáspiac ilyen aspektusáról is, mert egyáltalán nem közismert tény az, hogy az albérlők piaci kereslete fele az önkormányzati bérlakások keresletének. Az albérletpiacot gondolja mindenki sokkal nagyobbnak és befolyásosabbnak, ami egyáltalán nincs így a valóságban. Az önkormányzati bérlakásrendszer az állami otthonteremtési támogatás egyik nagyon erős pillérje még ma is. Sokkal több figyelmet és még több anyagi támogatást igényelne. Romantikus álom, hogy mindenki saját lakásban élhet. Az albérletpiac számukra nem alternatíva, üzenik a makacs tények.

Érdemes lehet ezt is elolvasni:

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely

A lakáshirdetési oldalakat nézegetve keresi sok bérbeadó és bérlő a választ, hogy hol mennyiért lehet kiadni és kivenni egy lakást. Az összehasonlításon alapuló árazás már-már hagyomány a lakáspiacon és nagyrészt ez befolyásolja a kiadó és eladó lakásokról alkotott véleményt is. Az árakat máshogyan is össze lehet hasonlítani, ami arra ad választ, hogy az adott kerület átlag bérleti díja az átlag négyzetméterárakhoz hogyan viszonyul. Úgy is megfogalmazhatnánk, hogy hány hónap alatt fizet ki egy bérlő egy négyzetmétert. Ez egy tájékoztató szám, nem lehet rá befektetést alapozni és nem jelent többet, mint hogy a bérlők mennyire hajlandóak általában megfizetni az adott kerület lakásárait. De ez is egy irány, ami segíthet a válaszhoz közelebb kerülni.

Mivel kínálati átlagárakon alapul a számítás, természetesen része a túlárazás is mind a bérleti díjakban mind pedig a kínálati árakban. De az összehasonlító árazásnak ez elengedhetetlen része. A hirdetéseket nézegetve is ezt látni. Hogy az eladó vagy a kiadó lakások vannak jobban túlárazva az adott kerületen belü azt nehéz lenne megmondani. Nem lehet azt sem kimondani minden kétséget kizáróan, hogy minél kevesebb havi bérleti díj kell egy kerületi négyzetméterárhoz, a kiadó lakások árai annál inkább összhangban vannak az eladó lakások árával és fordítva. Csak tájékozódik az ember és utána mérlegel, majd dönt.

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
Megtérülést így is lehet tervezni - A kevesebb néha több !

Az eladó és a kiadó lakások árai között köztudottan van valamilyen kapcsolat, amit elfogadnak a bérlők és bérbeadók is csak éppen különböző mértékben. Vannak drága és nagyon drága kerületek is, ahol egy bérbeadó a lakás vételárában a felárat teljes mértékben elfogadja, addig a bérlők már csak részben. A grafikonok ezt a kérdést feszegetik, mert nem csak az számít, hogy egy kerületben milyen magasak vagy nem a bérleti díjak. Fontos, hogy lehessen őket mihez viszonyítani.

Két budapesti kerületben több mint 5 hónap átlag bérleti díj ér egy négyzetméternyi lakást. Az 5. és 1. kerületek a legdrágábbak a vevőknek (későbbi bérbeadók), de a bérlők itt fizetik ki leglassabban egy átlag lakás négyzetméterárát. A bérlők ezekben a kerületekben a vevőkkel ellentétben rugalmatlanabbak az árazásban, így lassabb a megtérülés. A 11. és 7. kerületek kínálati árai arra engednek következtetni, hogy drága ott vásárolni és a bérlők is megérzik a lakáspiaci árakat. 12., 13., 6. és 2. kerületek lakásárai és bérleti díjai már jobb kapcsolatot mutatnak. Igazán érdekes ebben a sorrendben, hogy 6. és 2. kerületekben a lakásárak a bérleti díjakkal ilyen jól megértik egymást. Ebben a két kerületben jelentős a kínálat az albérletpiacon, a 2. kerületben van a legnagyobb albérletpiac Budapesten, amíg a 6. kerület a dobogó harmadik fokán áll. A presztízs budai kerületek közül a 2. kerület a legdrágább a bérlőknek átlag havi 170 ezer forintos bérleti díjjal, mert nem csak a bérleti díjak magasak, de 4,1 hónap alatt várják el tőlük egy átlag lakás négyzetméterárának a megfizetését. A 6. kerületben 155 ezer forint az átlagos bérleti díj és a bérlőktől, ahol 4,2 hónap alatt várják el a lakás egy négyzetméterének megtérülését. Érdekességképpen az 5. kerületi átlag bérleti díja megegyezik a 2. kerületi átlagos bérleti díjjal, de a 2. kerületben alacsonyabb az átlag négyzetméterár, mint az 5. kerületben.

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
Ez a kérdés állandó viták tárgya és most sincs rá pontos válasz

A ma még mindig sok ellentmondástól sem mentes 8. kerület van a budapesti kerületék árazásának közepén. A 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. A grafikont elnézve a bérlők és bérbeadók közti ellentétet lehet kiolvasni. Ahol rövidebb idő alatt várják el egy bérlőtől a négyzetméterár megfizetését, az a bérlőknek drágább (a lakásárakhoz képest), de a bérbeadóknak meg pont az a jobb. Ilyen például a 3. 9. és 14. kerületek, amelyekben a lakásárakhoz képes a bérleti díjak nagyobb terhet jelentenek a bérlőknek. Ahol hosszabb idővel számolnak, ott a bérlőknek olcsóbb bérelni a nagyon drága lakásárakhoz képest. Ez pedig az ott vásárlóknak nem túl jó hír.

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
5,4-2,3 hónap között van Budapesten

Az ilyen játék a számokkal más megvilágításba tudja helyezni a budapesti albérletpiacot, ahol a bérlők és bérbeadók között mindig árháború van. A bérleti díj, mint hiteltörlesztő, újra és újra előkerülő téma. Hozzátéve gyorsan, hogy csak akkor érdemes vele így számolni, ha van mellé megfelelő önerő is. A bérlők az ilyen számokkal azt tudják meg, hogy ahol élnek, milyen gyorsan és milyen sok pénzt költenek el egy lakásra, ami nem az övék. A vevők, bérbeadók azt láthatják be, hogy a lakások vételára és a bérleti díj elvárások között nem feltétlenül egyenes arányosságról beszélhetünk. Erre jó példa a 3. és 9. kerületek, ahol majdnem fele annyi megtérülési idővel számolhatunk jelenleg, mint az 1. és 5. kerületekben. A százalékos alapú hozamszámításról nem lehet azt mondani, hogy a múlté, de csak utólag érdemes vele kalkulálni, nem előre. A kerületek között vannak különbségek, még hozzá nem is elhanyagolható mértékben. Lakásvásárlóként érdemes számolgatni, nem csak nézegetni a hirdetéseket.

Érdemes ezt is elolvasni:

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
Budapesti Albérletpiac 2017

Kép: storyofbudapest, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12345

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter