Új vagy felújított lakás?

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely

Új vagy felújított használt lakás. Az új lakás mellett leginkább a modern környezete szól, a rendezett társasház, a lift, a teremgarázs a ház alatt. De a felújított használt lakásoknak meg jobb hangulata van, több „lélek” van bennük. Viszont a környezetükkel szemben minden hátrány elmondható, ami az új társasházaknál nem merül fel kérdésként. Nehéz a választás, ezért most egy olyan lakásbemutatással folytatjuk, ami pont egy új ház mellett van. Így sokkal szembetűnőbb a különbség és az, hogy valójában miről is beszélünk. A kezdő kép bal oldalán van egy Corvin-negyedben épült új társasáz, Práter utca 41-43.. A jobb oldalon pedig az a ház, ahol a felújított lakás eladó, Práter utca 39. Vágjunk is mindjárt a közepébe és nézzük meg együtt mit is tanulhatunk ebből a lakáshirdetésből.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - Felújított egyszobás, galéria lakás, 8. ker. Práter u. 39.

Az Otthontérkép Facebook oldala hívta fel erre a lakásra a figyelmet néhány napja. Egy hónapja már beszámoltunk egy másik felújított egyszobás galériás lakásról, amit szintén ezen a hirdetési oldalon találtunk meg először. Meg is állnánk egy pillanatra. Ez a hirdetés egyelőre csak ezen a hirdetési oldalon van. Igazi egyedi hirdetésről beszélhetünk, mert sem a Jófogáson sem pedig az ingatlan.com-on nincs még rajta.  Ahogy az előző felújított lakás is egy lakásbefektető munkája, ez is az. Az előző lakásnál már ismertettük, hogy ezt honnan lehet tudni. Itt most folytatnánk a történetet. A lakásfelújítással foglalkozó lakásbefektetők néha fedősztorikat találnak ki, hogy miért árulják a lakást.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - Üzletszerűen felújított használt lakás 23,9 millió forintért

1.Itt most az a történet van, hogy „családi okok miatt” eladó. Nem fontos, hogy nem igaz. Ha például igaz lenne, akkor nem írnák le. Senkinek semmi köze hozzá, hogy miért árulnak egy lakást. Ezt ebben az esetben azért érezhette fontosnak a lakásbefektető, mert így akarja elterelni a vevő figyelmét, hogy a lakás vételárában (extra) profit van. Ahogy az előző lakásnál is a lakásbefektető megvette+felújította és költségein felül végül haszonnal akarja értékesíteni, ez ebben az esetben is így van. Ott ezt nyíltan, nem titkolva teszi, addig itt egy kicsit „szégyenlős” az eladó és terel.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - A felesleges bútorok rontják a "képet"

2. A hirdetés szövegéből az derül, ki, hogy kondenzációs kazán biztosítja a fűtést és a meleg vízet. Az ilyen kislakások kritikus pontja – a fűtésrendszer – ezért nagyon bíztató. Az előző kislakásnál maradt a konvektor és a külön villanybojler. Szépen befotózták a lakást, méghozzá profik. Ezt a lakást a tulajdonosa fotózta talán a mobiljával. Abban a hirdetésben nem hangsúlyozták a fűtésrendszert, mert az maradt a nem túl hatékony konvektor. Kicserélhették új konvektorra, de a lényegen, a fűtésrendszer elavultságán nem segít. Itt viszont korszerű cirkós fűtés van, de nem túl jó fotók.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - A képek minősége is átlagon aluli

3. A jóminőségű nyílászáróknak és a lakás belső szigetelésének köszönhetően B kategóriás energetikai tanúsítványról beszél a hirdető, ami már egy érdekes pont. Aki nem ismeri az energetikai tanúsítványokat, annak mondanánk, hogy elsősorban a társasház energetikai besorolása határozza meg a lakások energetikai tanúsítványának a minősítését. Egy ilyen rossz minőségű és teljesen elavult, lepusztult házban elképzelhetetlen a B kategória. B kategóriás lakások új társasházak esetében vannak, nem egy ilyen omladozó, nulla szigetelésű házban. A nyílászárók kicserélése, a lakás belső szigetelése, a fűtésrendszer korszerűsítése csak részben tudja ellensúlyozni a ház rossz energiafelhasználását. Itt szerintünk az eladó ismét füllent. Pénzért ma szinte bármi elintézhető ebben az országban. Biztosan van az a cég, aki olyan tanúsítványt ad a megrendelőnek, amit kér, de azért ez árnyalja a hirdető szavahihetőségét és megbízhatóságát. És ne felejtsük el, még fel sem hívtuk, nem is találkoztunk vele, csak a hirdetését elemezzük.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - A konyha sem mutat sehogy sem a képeken

4. „Ingatlanos trükk”, hogy nincs az a lepukkant ház a városban, ahol ne terveznének felújítást és liftet. Ez az eddigi hirdetéselemzés alapján csak annyit jelent, hogy a hirdetés végén olvasható mondat sem lehet több üres fecsegésnél. Felelősség és minden kötelezettség nélkül lehet kijelenteni, hogy biztosan megújul az egész ház „hamarosan”. Miközben első ránézésre ez a ház pont úgy néz ki, mint amiket lebontottak azért, hogy a helyükre új házakat építsenek. Ezek miatt az új házak miatt nevezték el a környéket Corvin-negyednek, előtte ez csak a budapesti Harlem volt, a gettó, a dzsumbuj, ahová inkább kényszerből költöztek emberek, nem akartak itt élni.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - Alaprajz van, de a házról nincs kép csak pontos cím

Az alapgondolat adott. Új lakás vagy felújított használt lakás. Az új lakásoknál, ha egyedivé akarjuk tenni a teljesen alap lakást, akkor nekünk kell „felújítani”. Úgy még drágább lesz az eredeti árához képest is. Itt vannak viszont a felújított használt lakások, amik körül mindig van valami zavaró tényező. Az előző lakásnál az ára, a konvektoros fűtése és persze az, hogy Peterdy utcában van egy unalmas környéken. Ez bizonyos szempontból „izgalmasabb” elhelyezkedésű, de a ház rémésztő kívülről is – belülről még ennél is rosszabb lehet. Az előző lakásnál legalább az eladó nem játszik Pinokkiót, itt viszont féligazságokra épül a hirdetés, amitől az még nem lesz igaz. Az ára barátibb az előző lakáshoz képest, de mind a kettőt csak személyes megtekintés után lehet 100%-osan véleményezni. A hirdetés alapos elemzése ettől függetlenül elengedhetetlen. Ha csak felületesen átfutunk rajta, akkor nem biztos, hogy feltűnnek benne az árulkodó jelek. Az előző lakásnál a profi fotók elvonhatják a figyelmet minden másról. Ezért is van profin fotózva. Ez a lakás nincs jól fotózva. Kár érte, hogy nem lett teljesen kiürítve. Jobban is be lehetett ez rendezve előtte és csak az van a képen, amit még nem vittek el. De az is lehet, hogy a lakásbefektető időközben meggondolta magát és nem fejezte be a berendezését, inkább már eladná a lakást. A vevők szempontjából lényegtelen is az igazság, csak a hirdetésben zavaróak a lakás hangulatát elrontó bútorok és kiegészítők. Az előző lakásnál figyeltek mindenre, hogy egy kész terméket áruljanak. Ez a lakás viszont egy olyan termék, aminek a „csomagolása” nem sértetlen. Pro és kontra lehetnek érvek és ellenérvek az üzletszerűen felújított és épített új lakások választása mellett. A mit kapok a pénzemért minden lakásvásárló elsőszámú kérdése. Az új építésű és a felújított használt lakások piaca egyvalamiben teljesen egyforma: elsősorban álmokat és életérzést árulnak és csak másodsorban lakásokat.

Egy másik felújított lakás története:

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Lakásfelújítás egy befektető szemével

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Birkanyírás a lakáspiacon?

lakáspiac újlakáspiac lakásárak lakáspiaci törvények KSH értékesítre szánt új lakások Magyarország

2016-ban 5193 db új társasházi lakás épült és további 17620 db társasházi lakásra adtak ki építési engedélyt. 2016 novemberében alátámasztottuk számokkal az újlakáspiaci fordulatot, amikor kiderült, hogy az értékesítési célra épült lakások (társasházi lakások) aránya megnőtt az építési engedélyekben és a megépített lakások számában is. Az újlakáspiac 2016-ban új szintre lépett erősítette meg a KSH a mai gyorstájékozatójában.

Két szempontból fontos ez a KSH jelentés. Egyrészről jól mutatja azt, hogy tavaly még egyáltalán nem épült olyan sok társasházi lakás.

Ez pedig azt is jelenti, hogy az újlakáspiacon a kínálat csak fokozatosan és lépésről lépésre bővül. Ez megerősíti azt a számítást is, hogy 2016-ban biztosan több lakást értékesítettek, mint 2015-ben az egész lakáspiacon.

Így a Duna House lakáspiaci forgalom csökkenésre vonatkozó 2016 júniusa óta tartó állandó rémhíresztelése csak egy piaci kacsa.

Még 2017 januárjában is forgalomcsökkenésről beszélt az ingatlanközvetítő, ami egyszerűen nem igaz.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak lakáspiaci törvények KSH értékesítre szánt új lakások Magyarország
Az építési engedélyekben az arányok markánsan megváltoztak 2016-ban

I. Ha az újlakáspiacon a kínálat nő, akkor a lakáspiaci forgalom is nő. Ez egy lakáspiaci törvény, amit jó figyelembe venni minden lakáspiaci forgalom becslés esetében.

A másik fontos szempont, hogy az új társasházi lakásokra vonatkozó építési engedélyek száma nem azt jelenti, hogy 2017-ben ennyi lakást fognak megépíteni.

Ez azt jelenti, hogy 2017-2019 között várhatóan ennyi lakást meg fognak építeni ebből.

Bár felhívtuk a figyelmet arra, hogy az újlakáspiacon uralkodó farkastörvények ezt mennyire befolyásolhatják.

A bankok hozzáállásától is függ az, hogy mennyi lakás épül Magyarországon, nem csak a fejlesztőkön és beruházókon.

Nagyon óvatosak a bankok, realistán optimisták és szándékosan fékezik az újlakáspiaci kínálat bővülését. Ezért az újlakáspiacon 2017-ben se várjunk csodákat, ami a megépített új építésű lakások számát illeti. Várhatóan továbbra is 10 ezer társasházi lakásnál kevesebb fog megépülni idén. Ami pedig ennél is fontosabb, az újlakáspiacon 2016-ben nagyon sok fejlesztő és beruházó előre hozta az építési engedélyek beszerzését. Magyarul szinte mindenki építési engedélyt kért, aki az elkövetkező néhány évben társasházat akar építeni. Nagy a kérdőjel az építési engedély trendjében. Egyáltalán nem biztos, de legalábbis igen nagy a bizonytalanság, hogy 2016-hoz képest idén több társasházra kérnének építési engedélyt. Igen valószínű, hogy tiszavirág életű fellendülésről beszélhetünk, ami viszont már az egész lakáspiacra hatással lehet.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak lakáspiaci törvények KSH értékesítre szánt új lakások Magyarország
Ha nő az értékesítésre szánt megépített lakások száma, akkor  a lakáspiac is nő

II. Egy nem optimista újlakáspiac mindig beteggé teszi az egész lakáspiacot. Ez is egy lakáspiaci törvény, amit jó figyelembe venni mindenkinek, aki a lakáspiac jövőjéről beszél.

Idén már ki fog derülni, hogy 2018-tól milyen lakáspiacra készüljünk fel. Talán a vihar előtti csend éve lesz ez, amikor szépen sütni fog a nap, de közben a távolból már látható lesz a beboruló égbolt. Az újlakáspiac többet árul el a lakáspiaci folyamatokról, mint azt, hogy hány új lakást építenek Magyarországon.

A 2017-es lakáspiaci folyamatokról itt olvashat még:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Tovább

Lakásfelújítás egy befektető szemével

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely

Ha megpróbálunk odafigyelni a részletekre, mindig sokkal többet tudhatunk meg, mint ha csak felületesen nézzük a lakáshirdetéseket. „A blogot az élet írja”, amire jó példa lesz ez a lakásfelújítás, amire teljesen véletlenül bukkantunk rá. Az Otthontérkép Facebook oldala ajánlotta a lakást. Ránézve azonnal láttuk, hogy egy profi lakásfelújító befektető munkája a lakás. A lakásbefektetőkről egy éve írtunk, amikor az ilyen befektetőket így írtuk körbe:

„3A A vállalkozó: Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel.”

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
A befektető megköszöni a megosztást, akiről így  több részletet is megtudhatunk

Úgy fedte fel magát a befektető, hogy megköszönte a hirdetési oldal Facebook oldalán a hirdetés kiemelését. Ott pedig három képet is láthattunk a lakásról, miközben készült.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
A saját oldalán két nappal korábban osztotta meg a kész lakás hirdetését

Nem lehet belőle „Előtte és utána” sztorit írni, de azért sejteni lehet, hogy mekkora átalakuláson ment át ez a földszinti udvari és tűzfalra néző kislakás. A történet pedig nem csak ebből a szempontból izgalmas. Bár való igaz, hogy azt lehet minden értelemben felújításnak nevezni, amikor egy lakás teljesen átalakul és nem felismerhető. Ennél a lakásnál is megszűntek azok a stílusjegyek, amelyek az ilyen belvárosi földszinti lakásokra jellemzők. Úgy néz ki, mint egy új építésű lakás inkább.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Előtte

Az ember a hirdetést először megnézve még zavarba is jöhet, hogy akkor most miről is van szó. Főleg az ára miatt. Ha már az ára, akkor itt jön a történet tanulsága. Az ilyen befektetőt a felújítással megszerezhető hozzáadott érték motiválja.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

Olyan lakást vesz meg, amiben meglátja a lehetőséget. Ezek lepusztult, a legtöbb ember számára értéktelen lakások, amivel a többség tényleg nem is tudna mit kezdeni. A felújításuk nem kis munka. Egy jó csapattal és nem elhanyagolható a vele született tehetség sem, amivel az elvárható szakmai munka mellett, a plusz kreativitás teszi igazán piacképessé a kész lakást.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Előtte

Ősszel a lakások beárazását, a „Mennyit ér a lakásom?” kérdéskör vizsgálatánál külön kitértünk arra is, hogy még egyelőre továbbra is a lakásfelújítás számít a legjobb befektetésnek:

„Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekedést rejt magában.”

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

„Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.” – írtuk a lakásbefektetőknek erről a csoportjáról egy éve.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
"Előtte" :)

Ez pedig nem azt jelenti, hogy kisebb haszonnal érnék be. Sőt, ők az idővel versenyezve, általában sokkal jobb megtérüléssel dolgoznak, mint az olyan hozamvadász befektetők, akik évekig a bérbeadásból, majd a lakáspiacnak kiszolgáltatva, az esetleges felértékelődésből remélnek hasznot. Elnézve a lakás mostani árát, a képzeletbeli vételárát és felújítás költségét, azt mondhatjuk, hogy itt is nagyon komoly haszont remél a befektető a lakás eladásából.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

Ez pedig még véletlenül sem azt jelenti, hogy bármilyen szinten is elítélnénk az ilyen befektetői stratégiát.

Csak és kizárólag a piac mondhat ítéletet egy ilyen lakásról: mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Ha egy befektető jó munkát végez – beleértve a lehetséges kockázatok kezelését is – akkor a siker biztos.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Egyterű, udvari és tűzfalra néző lakás újragondolva

Ki fog derülni, hogy ez a munka mennyire váltja be a hozzá fűzött reményeket. Az előző lakását is gyorsan adta el, olvashatjuk a Facebook oldalán, ha egy kicsit több időt szánunk rá és böngészgetünk rajta figyelmesen. Ha valaki kedvet kapna hasonló befektetési formához, nem árt ha tudja, hogy azért ez nem olyan egyszerű világ. Kell hozzá egy fajta érzék, tehetség és olyan kockázatvállaló képesség, ami képes a kockázatok felismerése mellett az üzleti kockázatok profi kezelésére is. Nem egy történetet ismerünk, ahol egy nagyobb szerencse után elvakítja a siker a befektetőt és olyat kockáztat, amibe beletörik a bicskája és évekig állhat a pénze egy lakásban, mert nem tudja eladni. A lakáspiac nagyon speciális ismerete, a vásárlói igények bensőséges, már-már empatikus teljesítése nem lehet a szerencse műve. Aki a lakáspiacon a szerencsére bízza magát, az egy kibiztosítás nélküli kötéltáncos.

Megjegyzés: Ennél a lakásnál is van egy komoly kockázat, az pedig az idejétmúlt és teljesen illúzióromboló konvektoros fűtés. A képeken nem látszik - nem véletlenül - csak a leírásból derül ki. Ilyen (ár)szinten ez egy komoly támadási felület, miközben a lakás hosszú távú értékét is negatívan befolyásolja a korszerűtlen fűtésrendszer.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac és Lakásárak 2017

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon nem jellemző a technikai elemzés, mint a tőzsdéken, ahol grafikonokat elemezve, azok folytatását jósolják meg historikus módszerekkel. Nem történik más, mint a trendekre, azon belül is a trendfordulókra keresik a pontos választ. Ez a mikor vegyünk és mikor adjunk el egyszerű kérdéskör befeketői szemmel nézve. Akkor kell venni, amikor a legolcsóbb és akkor kell eladni, amikor a legdrágább. Nagyon logikus stratégia, de a valóságban semmi sem az, aminek legtöbbször látszik.

Értékalapú szemlélet

A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők  jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk  és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a  lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben.  Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bizonytalanság 2017-ben újra hat a lakáspiacra

Infláció a nevető harmadik

2015 decemberében rajzoltuk fel ezt a három vonalat együtt. A kritikusai szerint semmi értelme nincs, mert a különböző mutatóknak semmi közük egymáshoz, így csak a málnásba visznek minket. Csak mi nem azért rajzoltuk fel, mert az egymáshoz való viszonyukat vizsgáljuk, hanem a lakáspiacot képzeltük a vonalak mögé. Kiderült, hogy 2013 utolsó negyedévében minden megváltozott Magyarországon. A lakáspiac 2014-ben és 2015-ben rá is lépett a gázra. Az ábrán látszik, hogy a vonalak ezt miként mutatják.

Ideális lakáspiaci környezet :  Infláció < Alapkamat < GDP

2016-ban már arról szóltak a hírek, hogy ez az ideális makrogazdasági környezet megváltozik.

2016 utolsó negyedévére a reláció így is nézett ki: Alapkamat < GDP < Infláció

Ha megnézzük, hogy időközben mi történt a magyar lakáspiacon, akkor azonnal látjuk, hogy az adásvételek számában a dinamikus növekedés lassult. Olyannyira lelassulhatott, hogy éves alapon 10% alatt is maradhatott 2016-ban.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A forgalom növekedése a lakáspiacon

A vezető ingatlanértékesítő hálózat, a Duna House, egyenesen forgalomcsökkenést vízionált 2016-ra, amiről már januárban beszéltünk, hogy miért téves. A lassulást a használt lakások teljes árváltozásának folyamatos csökkenése 2015 januárjától mutatja. 2016 utolsó negyedévében - 2013 után először – valószínűleg ismét negatív értékkel fogja a figyelmet felhívni magára. Ez az, amit a Duna House megérzett 2016-ban.

A teljes árváltozás 2016-ban a II. negyedévtől stagnál és csökken (negatívba hajlik), miközben a lakáspiaci forgalom biztosan nőtt.

- Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el az lakóingatlanokat.

-  A likvid lakáspiacon az árak magasak és folyamatosan erősödnek.  Ezt mutatja a tiszta árváltozás.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A teljes árváltozás 2013 III. negyedévétől 2015 I. negyedévéig nőtt, azóta csökken

- A teljes árváltozás negatívba fordulása pedig azt üzenné, hogy a nem likvid lakáspiacon a forgalom nőtt, addig a likvid lakáspiacokon a forgalom inkább stagnált 2016-ben. Ez lehet a trend 2017-ben is.

- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.

-Ha ezektől „megtisztítják” a statisztikákat, úgy jön ki a tiszta árváltozás, ami az elmúlt évek nagyon aktív lakáspiacán, megyeszékhelyek és Budapest árváltozásait mutatják.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A drága lakáspiac 2014 óta megszakítás nélkül egyre drágább

A tiszta árváltozás nagyon stabil és nagyon erős növekedést mutat. Ezért lehet nyugodt szívvel kimondani, hogy 2017-ben se számítson senki árcsökkenésre ott, ahol eddigis erőteljesen nőttek a lakásárak. Arra viszont igen, főleg eladóként, hogy a vevők kockázatéhsége (kockázatvállaló képessége) 2017-ben tovább csökken.

Ennek pedig köze  van az ideális makrogazdasági környezet megváltozásához. 2017-ben a GDP és az Infláció fog egymással versenyezni, hogy melyik lesz a nagyobb. A csapból is az folyik, hogy a GDP 3-4 % között lesz idén. Ha az infláció is ilyen szintre gyorsul , arra még nem készült fel itt senki. Látható, hogy az alapkamat nálunk eddig csak nagyon rövid ideig maradt az infláció alatt. A kamatemelés nem prioritás itthon, gyakorlatilag senkinek sem érdeke, de szinte biztosan hatással lesz rá a GDP és az Infláció 2017-es csatája. Képzeljük újra a lakáspiacot a vonalak mögé.

2017-ben a lakáspiac még bizonytalanabb környezetebben kell, hogy helyt álljon, mint amilyennel 2016-ban szembe került.

A bizonytalanság évével állunk szembe, amikor nem az a kérdés a 2016-os csökkenő dinamika után, hogy 2017-ben tovább fogy-e a lakáspiacban lévő erő, hanem inkább az, hogy kitart-e egyáltalán vagy már trendfordulóra készüljünk 2018-tól:

1. A lakáspiacon a (kedvezőtlen)  trendfordulót az adásvételek számának stabilizálódása, akár stagnálása vetíti előre.

2. A lakásárak növekedése lelassul, az árak stabilizálódnak (évekre).

3. A likvid lakáspiac árainak csökkenése (tiszta árváltozás) nem a trendforduló előjele, hanem a trendforduló több éves következménye, nagyon kedvezőtlen gazdasági környezetben.

4. A lakásárak csökkenése már az utolsó csepp a pohárban, így a lakásárakért 2017-ben még nem kell aggódni.

+

5. Az újlakáspiaci forgalom, a lakásépítések a trendfordulóról el tudják vonni a figyelmet, mint az történt 2004-2005 körül.

A lakáspiaci bizonytalansághoz ma hozzátartozik az újlakáspiac körüli bizonytalanság is, mert 2004-2005 éveiben sokkal magabiztosabb volt az újlakáspiac jövőképe, mint manapság.

A lakáspiaci folyamatokról részletesen itt olvashat még:

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ima a lakásaink értékéért

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánkFacebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ima a lakásaink értékéért

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely

Még 2015 karácsony előtt kerestük a választ a lakáspiac jövőjére, amikor 2016 mellett, már 2017-ről is beszéltünk. Az árnövekedés megállíthatatlannak tűnt. 2016 július közepén mindezt további képeken, grafikonokon és számokon keresztül bizonyítottuk. Ősszel minden kétséget kizáróan a lakásárak további növekedésére utaló biztos jeleket foglaltuk össze.

Fájnak az új árak, fájdalmas az áremelkedés. Nézzük meg közelebbről, hogy miért is. A bérek növekedéséről sokat beszéltek és beszélnek, talán még beszélni is fognak. Lássuk be, az árak növekedése jócskán meghaladja a nettó bérek növekedését. Ebben a táblázatban foglaltuk össze mi is történt az elmúlt négy évben.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A nettó bérnövekedés "hatása"

Átalgokról van szó, ne vegyük készpénznek, csak és kizárólag az irányt mutatják, amiért hirtelen népes tábora lett azoknak, akik már napi szinten imádkoznak, hogy legyen vége az áremelkedésnek. Bizonyos szempontból érthető, hogy miért. A számok igazán akkor szembetűnőek, ha ábrázoljuk őket. Hiába nőttek a nettó fizetések, az átlagos négyzetméterár olyan mértékben elszaladt, hogy évről évre egyre kevesebbet ér a nettó fizetés a lakáspiacon. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy hiába keresünk többet, egyre kevesebbet kapunk érte, ha lakást akarunk vásárolni. Ezen pedig nem csak joga, hanem egyenesen kötelessége is háborogni mindenkinek. Le kell vezetni a feszültséget. Nem szabad, hogy bennünk maradjon, mert minden betegség alapja lehet a stressz és a lelkiteher. A lakásárak és a nettó bérek kapcsolata lelkibeteggé tehet minket. A legjobb gyógyír az lenne, ha azt lehetne mondani, hogy az áremelkedéseknek vége, de bérnövekedés folytatódik. Hazudni viszont nem lenne tisztességes,még ha népszerű is azt mondani, amit mások hallani akarnak.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A lakásárakkal nem tudják tartani a tempót a bérek

Inkább helyezzük az egész lakásárváltozást el egy idősíkon, amin az 1990-es lakásárak jelentik a 100%-ot reálértékben. Úgy már egészen mást jelent a mostani idegtépő áremelkedés. Azt tartják sokan, hogy a lakás hosszútávon biztonságos és időtálló. Ha így nézzük a folyamatokat, akkor az derül ki, hogy az elmúlt 26 évben a lakások reálértéke nem, hogy nőtt, hanem gyakorlatilag lezuhant és azóta is csak keresi a lehetőséget minduntalan, hogy visszakapaszkodjon.

Mi a fészkes fene történt itt?

Annyi történt, hogy a lakásárak elértéktelenedtek. Na most azt képzeljék el mit érez az, aki 1990-ben vett egy lakást és még meg van neki. Na ő mit gondol? A lakás értéke 76%-a az 1990-es értékének a pénz vásárlóerején kifejezve. Igen, ez pontosan azt jelenti, amire gondolnak. Kevesebb terméket és szolgáltatást lehet venni a lakás mostani árán, mint amennyit lehetett 1990-ben. A mostani piaci árak reálértéken ott tartanak, mint 2006-ban. Népszerű ma, hogy csak válságig, tehát 2008-ig mérjük a változást. Ezért optimistán azt lehet mondani, hogy a válság előtt veszteséget már leküzdöttük. 2003-2005 között is többet értek a lakások reálértékben, mint ma. Szóval az árnövekedésnek van egy ilyen vetülete is. A legtöbbünknek pedig a lakása az egyetlen igazán komoly vagyona. Senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy nem tűri, tolerálja tovább a lakásárak olyan emelkedését, aminek jelenleg az a célja, hogy ott tartsunk, mint amikor beléptünk az EU-ba. 15 elvesztegett év. Az igazán pesszimisták szerint 26 év veszett kárba. Ezt a lakások reálértéke nagyon jól kifejezi az alábbi ábrán. Azonnal hozzá is tehetjük, hogy 2017-től újra infláció csökkenti és lassítja a reálértéknövekedést. Azt is  fontos látni, hogy az országosan épített lakóingatlanok (=családi- és ikerházak, társasházak) száma mennyire együtt mozog a budapesti lakásárakkal. Aki több új lakóingatlannal számol a következő években, annak dráguló (felértékelődő) budapesti lakásárakkal is számolnia kell.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A budapesti lakásárárak az országos lakóingatlan-építések száma együtt mozog

Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összegtartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!

Érdeklik a lakáspiaci összefüggések? Érdemes elolvasni ezt is:

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
Kell-e aggódnunk?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter