Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Józsefváros kockázatai megszépülnek

Józsefváros Budapest 8. kerület lakáspiac lakásárak 2018 Ingatlanműhely

Ha egy picit visszatekintünk az időben és felelevenítjük a korábbi lakáspiaci emlékeinket, akkor kinek mi jut eszébe arról, amikor családon belül felmerült, hogy kellene egy pesti lakás munka vagy továbbtanulás miatt? Egy kicsi, de belváros közeli garzon vagy egy távolabbi/külvárosi nagyobb panel - tipikus első lakások voltak, mert árban szinte semmi különbség nem volt, mind a kettő meg volt jóval 10 millió alatt. Akinek igazán szűkösek voltak a keretei, ahol minden forint számított, de inkább vásárolni akartak és semmi eshetőségre sem bérelni, nekik volt szinte az egyetlen kompromisszum a 8. kerület. Ott lehetett garzont is venni és panelt is, általában a pesti átlagárak alatt. A budapesti lakásárakhoz képest, a 8. kerület alacsonyabb árai vonzották az olyan vásárlókat is, akiknek összejött egy kis megtakarításuk és ők is pesti lakásba akarták tenni.

Ez a „pesti lakás” mánia, a pénz jó helyen van benne, ki is tudom adni, nekem is jól jön, ha van, a családban úgy is kelleni fog valakinek idővel, a 8. kerületbe mindig csábított vásárlókat.

Persze ellentmondásos terep volt ez korábban is, így az árak miatt döntöttek mellette, hogy ilyet, ekkorát, ilyen közlekedési viszonyok mellett máshol drágábban vásárolhatnának. Ha már volt keret máshol lakást venni (akár rosszabb adottságút is) és nem számítottak a rosszabb tömegközlekedési lehetőségek, akkor inkább máshol is vettek.

A 8. kerület gyorsan szűrte a vásárlóit, valakinek vagy benne volt a kalapjában és ki is húzta, vagy már eleve bele sem tette.

Aki ebben a városban él és az is aki nem, még mindig előítéletes a 8. kerülettel szemben

A kerület számán vagy neve hallatán mondhatni keveseknek jut eszébe valami jó. Itt minden ingatlan hátránya, hibája, a ház külső és belső állapota, az utcakép más szempontok szerint van értékelve, mint sok másik kerületben.

Erről beszéltünk tavaly júniusban, amikor górcső alá vettük a kerületet és egész részletesen megnéztük lakáspiaci szempontokból. Már akkor felhívtuk a figyelmet, hogy nem csak Budapesten, de a 8. kerületben is fogynak a vevők. 2016 után, az előzetese adatok szerint, 2017-ben is a fővárosban vásárlók száma tovább csökkenhetett. A 8. kerület biztosan nem kivétel ez alól.

Azt ugyanis tudni kell, hogy a város kockázatosabb területeiről mindig hamarabb és gyorsabban is fogynak el a vevők.

A kockázat és a hozamok kapcsolatát sokan ismerik. A magas kockázat magasabb hozamokkal kecsegtet.

A 8. kerületben a lakások árához képest jól lehet kiadni/hasznosítani, akár túlságosan/aránytalanul is jól, mint sok lakáspiaci szempontok alapján biztonságosabb kerületben, városrészben.

A 8. kerületben persze nem csak az átlagon felüli hozamok érdekesek, hanem itt még mindig lehet vásárolni 15 millió alatt lakást, amit ki is lehet adni. Ez nagy szó és igen komoly indok azoknak, akiknek nincs több pénzük hitellel vagy anélkül sem. Nem csak 15 millió alatt, de még 400 ezer forint alatti négyzetméter áron is vannak garzonok. Tudjuk, hogy a kislakások négyzetméter ára magasabb a nagyobb lakások áránál. Ezek egyáltalán nem elhanyagolható részletkérdések egy vásárlói rétegnek, akiknek a 8. kerület ma is az egyetlen alternatíva tud lenni Budapesten. A budapesti átlagár alatt – ami már 410 ezer forint körül stagnált a KSH legutolsó jelentése alapján - tehát bizonyos értelemben akár áron aluli „érzéssel” vásárolhatnak, juthatnak lakáshoz még ma is vevők a kerület kockázatosabb részein.

A kockázat is egy érdekes kérdés

Sokszor lehet az az érzésünk, mint ha az eladó lakások többségét 10-20 év alatt újra és újra eladnák. Igen, mint ha mindig ugyan azokat a lakásokat adnák-vennék. Van egy lakásréteg, ami forgalomképes, ami gazdát cserél néhány évente, akár még sűrűbben is. Majd vannak azok a lakások, amik messziről elkerülik a lakáspiacot.

A 8. kerületben is érdekes kérdés, hogy ki örülhet jobban, ki érezheti nagyobb biztonságban magát:

Az, aki olyan lakást vesz, amit kb. 10 évente eladnak, esetleg csak pár évig tartja meg a tulajdonosa, vagy olyat, amit most adnak el először 20+ év után.

A 8. kerületben nem a lakások kiadhatósága a kérdés, hanem a forgalomképességük. Bérlőt könnyebb rá találni, mint vevőt. Bérlőt, akkor is találunk rá, amikor lakáspiaci válság van, de vevőt lehet, hogy még akkor sem, amikor lakáspiaci boomtól hangos a város. Ha van kerület, aminek tényleg nem homogén a lakáspiaca, akkor az a 8. kerület. Kritikus lehet a kiválasztott lakás jövőbiztos adottsága (forgalomképessége) , de a 8. kerület mindig a kockázatvállalásról szólt és szól még ma is. Átépítik, megújul, szépül, változik. Közben a kockázatok lehet kevésbé szembetűnőek, miközben nem áron alul vásárol senki sem, aki úgy érzi, hogy jobban járt, amikor egy 8. kerületi lakás mellett döntött. A 8. kerület áraiban mindig benne van a kockázat, az is újjáépül, mint maga az egész kerület.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nevem bérfeszültség, nem munkaerőhiány

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is! „emlékeznek még ezekre a kritikus szavakra?

Abban a rövid kitekintésben minden benne van, amit ma mondani szeretnénk. Ismétlés helyett, viszont álljon itt a KSH friss építőipari elemzése. Először ragadjunk ki néhány fontos mondatot ebből, mert az elmúlt években azt hitették el velünk, hogy egyrészt a KSH biztosan felülméri a béreket, illetve azt is, hogy az építőipari bérek milyen csábítóak lettek, hiszen mind felújítani, mind családi házat vagy társasházat építeni milyen drága lett, csak ember nincs, aki a zsíros munkát elvégezhetné. Budapesten a tömegközlekedési vállalatnál bruttó 400 ezer forintos havi fizetéssel és béren kívüli juttatásokkal keresnek például buszvezetőket és nem találnak. Ehhez képest nézzük meg mit mond a KSH a „húzóágazat” béreiről:

„Az építőipari havi bruttó átlagkereset 2017-ben 13,1%-kal – a nemzetgazdaság egészére jellemzőnél (12,9%) valamivel nagyobb mértékben – nőtt, de továbbra is jelentősen, 23,4%-kal a nemzetgazdasági átlag alatt maradt, ezzel az építőipar a nemzetgazdasági ágak rangsorában az utolsók között volt. Az elmaradásnak csak részben oka a fizikai foglalkozásúak magas aránya (74%, szemben a nemzetgazdasági 53%-kal), emellett mind a fizikai, mind a szellemi foglalkozásúak átlagkeresete elmaradt az átlagostól (mindkettő 12%-kal). Az építőiparban a bruttó átlagkereset 227,5 ezer forint volt. Az építőiparon belül a legmagasabb – az építőipari átlagot 36%-kal meghaladó – havi keresetet az út, vasút építése alágazatban érték el, ahol a szellemi foglalkozásúak 38, a fizikaiak 24%-kal kerestek többet az építőipari átlagnál. Szintén jelentősen (27%-kal) az építőipari átlag felett alakultak a keresetek a közműépítés alágazatban.” – a KSH szerint, amihez még hozzáteszi:

„A teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi bruttó átlagkeresete a budapesti székhelyű szervezetek körében volt a legmagasabb (280,9 ezer forint), 24%-kal meghaladta az országos átlagot. A többi régióban az átlagkereset az országos átlag alatt maradt, Észak-Magyarországon volt a legalacsonyabb (189,8 ezer forint).” 

Egy kis külön információ az építőipari vállalkozók figyelmébe, akik már most "majd megszakadnak" a bérektől és nem találnak megfelelő munkaerőt:

- Magyarországon, 2018. januárjában a KSH szerint közel 324 ezer forintért dolgozott havonta az átlagmagyar

- Budapesten a KSH szerint 2017-ben a bruttó átlagkereset közel 377 ezer forint volt havonta

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az építőipar bérei a legalacsonyabbak Magyarországon

A bérköltségek mellett, úgy egészében az építőipar emelkedő áraira szokás még panaszkodni. Sokat kérnek az építési vállalkozók – halljuk minduntalan, hetente akár többször is. Erre nézzék csak meg a KSH rövid szöveges értelmezését:

„Az építőipar termelői árai 2017-ben átlagosan 5,2%-kal, a korábbi évekénél nagyobb ütemben emelkedtek, 2008 óta nem volt ekkora áremelkedés. Az építőipar ágazatai közül az épületek építése árai kiemelkedő mértékben, 8,4%-kal nőttek. Az egyes építménycsoportokban is nagyobb volt az árnövekedés mértéke az építmények jellemző építési tételeinek átlagos árváltozása alapján, mint a megelőző években. A leginkább a közösségi lakóépületek (7,6%) és az ipari épületek és raktárak (7,5%) árai nőttek, a legkevésbé az utaké (2,9%). Az árakat a kereslet élénkülése és a költségek növekedése alakította.” – írja a KSH, hozzátéve még, hogy:

„A bérek jelentős emelkedése mellett az építőanyagok zömét előállító nemfém ásványi termékek gyártása ágazatban a belföldi eladások árai 4,1%-kal magasabbak voltak, mint az előző évben.”

Majd, ha megnézzük közelebbről a részleteket, kiderül, hogy a családi házak és iker-, illetve társasházak építési költségei „átlagon alul” növekedtek 2017-ben. Ha most hirtelen szavazásra bocsátanánk a kérdést, hogy ki és milyen áremelkedést érzékel, nem hinnénk, hogy ezt erősítené meg. De miből adódik a különbség? A „hivatalos” építőipari bérek, az építési költségek, az építőanyagok nem indokolják azt a fajta áremelkedést a KSH adatai alapján.

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ennyire feketegazdaság lenne az építőipar, ahol 2017-ben 303 ezren dolgoztak hivatalosan?

Nagyon nagy valószínűséggel sajnos igen. Nem feltétlenül átlátható és érthető mi történt és történik a magyar építőiparban, ami mindig tele volt és jelenleg is tele van ellentmondásokkal:

- Érdekes kérdés viszont az, hogy ha ilyen hivatalos adatok mellett, már ekkora a panaszáradat, mi várható később?

- Mit jelenthet az építőipar fehéredése, a hivatalos bérek növekedése pl. a lakásfelújítóknak, a családi ház építőknek és maguknak a társasházfejlesztőknek?

A mennyi a profit egy új építésű lakáson kérdést akár újra is lehet értelmezni ezek után. Már most is kiváltságos helyzetben lévőnek nevezik azokat, akik megengedhetnek maguknak egy új családi házat vagy új társasházi lakást, miközben az ehhez szükséges iparágban a „hivatalos” bérek még a magyarországi alacsony átlagbérekhez képest is jelentősen alacsonyabbak. Munkaerőhiányról beszélni az építőiparban ilyen alacsony „hivatalos” bérek mellett továbbra is arrogáns és sértő. A feketegazdaság, az ehhez szorosan kapcsolódó rossz fizetési morál - tartozások felhalmozása, számlák ki nem fizetése, cégek bedöntése, adócsalások, körbetartozás -  nem minden munkaerőnek csábító.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Sokan és sokat beszélnek a lakásárakról, mégsem mondanak róla semmit. Még ők is jól el vannak azzal a tudattal, hogy négyzetméter árak sosem látott magasságokban vannak. Ez pont elég „boldogsághoz”, ahhoz, mint ha a lakáspiacon az elmúlt években a lakásárak növekedésén kívül nem történt volna semmi. Pedig történt, nem is akár mi. Ezt szépen mutatja a KSH lakásárindexe. Pár napja frissült és a még mindig nem végleges 2017-es árindex változásokat nézhetjük meg közelebbről. Az év elején néztünk rá utoljára, amikor finoman megjegyeztük:

„Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként.”

Szinte mindenki boldog, aki vásárolt ebben a 4 évben, magabiztossá teszi a tudat, hogy jól döntöttek, a lakásárak nőnek. Minél előbb vásároltak, annál boldogabbak. Jó döntést hoztak – mondják – nem volt érdemes kivárni, időben léptek.

A lakásárak szempontjából nem csak az irány a fontos

Mint mindennél, itt is vannak minőségi tényezők – az egyszerűség és érthetőség kedvéért nevezzük így. Az, hogy nőnek a lakásárak még kevés információ a boldogsághoz.Persze ennél többet ritkán hallani. A lakásárak változása mögött a minőségi változások rejtve tudnak maradni Ez az, amit most, a KSH első, a teljes 2017-es évet átfogó, de még nem végleges árindexeivel tudunk  már egyben  és együtt is nézni. A végleges adatokra még sokat kell várni, 4 hónapot. Addig viszont nézzük meg, hogy a lakásárak minőségi változása milyen jól kiolvasható.

A felső grafikon mutatja a tipikus információkat, amit ma már illik tudni. A gyors és mindent felforgató lakásárnövekedés 2016 elejéig sok embert összezavart. Nem csak az árak nőttek, de közben az adásvételek száma is 2013 után (88 700 db), 2014-ben (113 800 db) és 2015-ben (134 100 db) is dinamikusan nőtt. 2016-ra magabiztosan a lakáspiac hangos emberei 150-160 ezer közé becsülték adásvételek számát. Ma már tudjuk, hogy ettől elmaradt, mert „csak” 146 300 db) adásvétel történt. Alig kevesebb, mondhatnánk, dee ez a "kevés", most sokkal több annál, mint elsőre gondolnánk.

A felső grafikon jól mutatja, hogy a lakásárak növekedései üteme is változott, amikor megkezdődött a lakáspiaci forgalomnövekedés lassulása. Amíg rakétaként száguldott a piac a teljes árváltozás volt a nagyobb. Ahogy elérte a csúcsot az árnövekedés üteme – láthatóan 2015 július – 2016 március időszak 9 hónapjában – gyakorlatilag minden megváltozott, ami előtte igaz volt.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak egységes/átlagos növekedése, nem jelenti azt, hogy a lakáspiac maga egységes és változatlan lenne

2015 nem csak ezért érdekes év még. A KSH is észrevette, hogy a 2008 utáni magyar lakáspiac történetében egy fordulópont is ez az év. Ki is nevezték bázis évnek. Korábban 2010-hez viszonyítottak. 2015-ben lett magasabb a tiszta árváltozás a teljes árváltozásnál, ami azt is jelenti, hogy a teljes árváltozás csúcspontja is ebben az évben volt, majd rögtön 2015 után a legmagasabb tiszta árváltozást is elérte a magyar lakáspiac 2016 első negyedévében.

Kifutotta magát a lakáspiac, új szintre emelte magát 2015 végére, ami  új dimenziót jelent a magyar lakásárakban

Ehhez kellettek vevők is, nem szabad elfelejteni, akik nélkül mindez nem sikerült volna. A mostani tulajdonosok egy részének, közel 337 ezer embernek – aki 2013 és 2015 között vásároltak – egy igen szűk kisebbségnek köszönhető mindez:

Ők alapozták meg az árnövekedést, akik miatt  a lakáspiac talpra állt. Vannak, akik szerint jócskán a fejük fölé nőttek, mások szerint meg a lakásáraknak az a dolguk, hogy nőjenek.

Ha elad magasabb áron, de vesz magasabb áron, akkor ő ettől nem lesz annyira boldog. Sőt, jobban érdekli, hogy el tudjon adni olyan áron, amilyen áron utána normálisan vásárolni is tud. A lakásárak ilyen relatív, semleges értelmezése nem elhanyagolható hozzáállás, amikor a lakásárak növekedéséről beszélünk.

Közben viszont a második grafikon már mutatja a 2015 utáni magyar lakáspiac minőségi változásait is:

- 2013 és 2015 között, a 337 ezer vásárló jelentős része Budapesten és a Megyeszékhelyeken vásárolt.

- 2016-ben, pontosan az új szintű nagyvárosi lakásárak miatt, a vásárlók jelentős része, a többsége, a kisebb városok és települések felé fordult, ott költötte el a pénzét. Ez nem csökkentette a nagyvárosok lakásárait.

Már beszéltünk róla, hogy a nagyvárosok lakáspiacát az egész ország lakáspiaci hangulata határozza meg:

- Attól, hogy a vevők elfordultak a nagyvárosoktól, kevesebben kötöttek adásvételi szerződést ott ingatlanokra, az nem ellentmondás.

- Nem is tudják, hogy mindazok, akik 2016-tól kezdve új otthonukat kisebb településeken találták meg, ők járultak hozzá igazán a nagyvárosi lakásárak további növekedéséhez.

Az adásvételek számában megfigyelhető lassulásáért, a nagyvárosokban elmaradó keresletet, annak hiányát lehet okolni

Nem egyedi eset, történt már ilyen a magyar lakáspiacon. A „vidéki” lakáspiacnak sokat köszönhetnek a magyar nagyvárosok, és ez igaz fordítva is. Sok vásárló pont azért fordul a kisebb települések felé, mert többet ér a pénze, amit egy nagyvárosi lakás értékesítéséből szerez ilyen lakáspiaci hangulatban. De tudjuk azt is, hogy ilyen időszakban, az állami támogatások is többet érnek „vidéken”, mint a magyar nagyvárosokban. Nagyon fontos minőségi különbséget és minőségváltozást jelent, ami ma már élesen kettéválasztja a 2015 végéig látható és a 2016-tól tapasztalható lakáspiaci folyamatokat. A lakásárak növekedése tart, miközben a nagyvárosi lakások kereslethiánytól szenvedhetnek, ami állandósuló adásvételszámot jelenthet 2017 után 2018-ban is. Valamiféle kisebb csodára lenne szükség 2019-ben, hogy a lakásárak növekedése ne csak egyszámjegyű legyen, hanem továbbra is említésre méltó maradjon. Ha már nem lehet majd beszélni a lakásárakról, akkor mi lesz a téma a lakáspiacon?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Változnak az idők. Ma már nem elég látványterveket nézegetni, mert azon mindig süt a nap – mondják. Ki kell menni a helyszínre, felmérni a valós viszonyokat, szembesülni a látványtervek hiányosságaival. Egyelőre még semmilyen jogsértést nem jelent, ha a látványtervek kozmetikázzák a valóságot.

Jogalkotók figyelem! Itt lenne az ideje a fogyasztóvédelmet az ingatlanpiacra is kiterjeszteni. 

Most itt nem csak a megépülő házra gondolunk, hanem annak a környezetére is, amit átrajzolnak pillanatok alatt. Ezért fogtuk magunkat és útra keltünk, hogy megnézzük miért kerül 57 millió forintba egy garzonlakás. Az egy dolog, hogy új építésű, de azért tudnia kell  valamit. Aztán kiderült, hogy ennek az 57 millió forintos belépőnek van előtörténete. Csak egy drága budai és nagyobb méretű társasházi projekt után érdeklődtünk, és egy egész oldalnyi bulvár hírt kaptunk.

Ez a hely még nem is olyan régen így nézett ki. A változás szelei még 2007-ből fújnak. Képzeljék, akkor kitalálták, hogy építenek ide egy új társasházat. Bontás és kétszer akkora társasház jöhet a helyére - gondolták már akkor. Majd jött egy kis szélcsend és 10 év múlva újra fújni kezdett a szél. Az építési engedélyeknek nincs szavatossága Magyarországon. Kár, lehetne. Egyszer elfogadták, az megépíthető. Tavaly év elején még hírértéke is volt a szomszéd házak tiltakozásának. Természetesen semmit sem ért, ami jogszerű, az nem támadható - védekeztek, akiknek védekezni kellett.  Azt már biztosan tudni, hogy nem mai tervek alapján építik a házat. A marketingben és pr-ban természetesen erről egy szó sem esik. Inkább érdekes, nem szokványos eszközt vetettek be, hogy a múltat a jövővel összehasonlítsák. Ha az újlakáspiacon van celeb projekt, akkor ez közéjük sorolható. Még nem is kezdték el építeni, már állt körülötte a bál.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Önök mit gondolnak arról, ha valaki a szétbombázott Budapesttel reklámoz?

Így történt meg az, hogy a 26 lakásos házból lett egy 51 lakásos, egy amúgy sem néptelen környéken Budapest I. kerületében

Nézzük meg ezért először a környéket. A Naphegy utca ezen a részén jól láthatóan a fél utca hivatalosan is parkoló. Szépen fel van festve minden autó helye. Még a gyalogos forgalom is át van terelve a menetirány szerinti jobb oldalra. A daru látványa gyorsan feltűnik.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fél utca hivatalos parkoló

Meg az is, hogy a látványképekről biztosan hiányzik a szomszédos ház romos homlokzata. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A valóság

De a látványképeket jobban megnézve nem csak az hiányzik. Gyakorlatilag az épülő társasházzal szemben lévő házat/házakat is retusálták. Fák vannak ott és persze napsütés, pedig a Naphegy utca az egyenlő északkelettel. Ebből az irányból túl sok direkt napsütésre nem lehet számolni, főleg nem utcaszinten, amit beárnyékolnak a szemben lévő házak.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A látványterv

A látványterveken két új házat látni. A bal oldalon lévő házat még nem bontották le. Ez rossz hír a jobb oldali házban gondolkodó vásárlóknak, meg a környéken élőknek is. Mivel nem egyszerre építik a két társasházat dupla annyi idő lesz az építkezés, a zaj, a por, a toi toi szag és minden finomság, ami egy építkezéssel együtt jár. Nem csak azért mentünk el megnézni, mert 57 millió egy garzon, hanem azért is, mert még mindig úgy reklámozzák, hogy idén szeptemberben átadják. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. március 28-án itt tartanak. Ebből nem lesz idén 51 lakásos társasház!

Ha megnézik alaposan a képet, jól látszik, hogy itt még nagyon az elején tartanak. Ez nem 6 hónap és lehet nem is 12 hónap lesz, mire ebből beköltözhető, jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház lesz. A Lisznyai utcai rész még teljesen hiányzik, ott még csak alapoznak. Szóval 2019 nyara egy reális dátum. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hiába adják írásba, ez nem lesz idén költözhető!

Ebből is látszik, hogy nem csak a látványtervek miatt kell kimenni megnézni egy építkezést. Ha mi idén költözni akarunk, vagy az egyetemista gyerekünknek gondoldunk, hogy egy 57 milliós garzont veszünk az őszi tanévkezdésre, akkor ezt a projektet csak akkor vegyük komolyan, ha 2019-re tudunk mindent halasztani. Csodát nem vártunk, még 57 millióért sem. De megnéztük, hogy mégis milyen kilátása lesz itt néhány lakásnak. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kilátás most márciusban. Nyáron még ennyi sem fog látszani a fáktól

Túl sok lakásnak nem lesz kilátása, vagy csak oldalról. Igen, mint nyaraláskor, amikor a szállodai szobáknál van olyan, hogy oldalról tengerre néző. Itt is ilyenek lesznek, hogy oldalról lehet majd „csőben” látni a Budai vár kupoláját. A látványtervekről retusált szomszéd háznak ezért van fontos szerepe, mert a kilátást pont zavarja, magyarul kitakarja. Ezért tettek oda inkább trópusi esőerdőt. A projekt honlapján látható panoráma nem az 57 milliós garzonból látható, az biztos. Hogy látható lesz-e egyáltalán a házból, azt még most megerősíteni és cáfolni sem tudjuk. Az biztos, hogy hiányzik róla a másik új épület.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a szomszéd ház hány hiányzik, de még a nap is északkeletről süt

Valószínűleg nem véletlenül. A látványtervek alapján az is (be)zavarhatja ezt a látványt, nem csak a szemben lévő épület, amit a látványterveken gyakorlatilag lebontottak és annak a helyét is beépítették. Ez lehet (had)üzenet az ott lakóknak :-) Az tény, hogy az új ház a terveken sokkal hosszabbnak tűnik a Naphegy utcában. A valóságban ennél sokkal rövidebb.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Majd ez is kiderül egyszer. A Naphegy utca 31-ben már lehet 100 millió forint lesz egy garzon. Ki tudja! Az is érdekes, hogy a projekt honlapján már nincs első emeleti eladó lakás, hirdetni viszont hirdet még azon az emeleten eladó garzont és nem is egyet. A legdrágább lakásokat is hirdeti, de a saját oldalán már eladva jelzéssel van. 23 db eladó lakás van a hirdetési oldalon, a saját oldalán meg 19 db. A saját honlapján nincsenek árak, a hirdetési oldalon vannak. Mi értelme ennek? Vannak finom ellentmondások első ránézésre és nem lepődnénk meg, ha próbavásárlót játszanánk, valami komoly befektetőt, aki úgy gondolja, hogy egész szintet venne meg, akkor hirtelen lehet még szélesebb lenne a választék.

Egy lakás ára sem garancia arra, hogy kevésbé nézzenek minket cuki báránynak

Nem nagy elvárás lenne, hogy ha az ember már azt mondja, hogy egye fene, ha 57 millió forint egy garzon a Naphegy utca 29-ben, akkor 57 millió. Nem lehet olcsójános, aki Naphegyen akar új lakást venni. De a tiszteletet azért megérdemelhetné. Legalább azt, hogy korrekt módon mutatják be a házat, az utcát és nem bűvészkednek úgy a látványterveken, mint egy állami látványberuházásnál, ahol a tervek, csak afféle útmutató. A végén minden design elem eltűnik róla, néha még funkcióvesztés is történik, de 2x vagy 3x annyiba fog kerülni ennek ellenére is, miközben arról győzködnek minket, hogy egyébként spóroltak a köz érdekében és csak a legszükségesebbre költöttek, a „csicsára” nem. Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések. Ha van valami, akkor talán a mai újlakáspiacban ez az egyik legbosszantóbb. Nem tud felnőni a vásárlók szintjére.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi utcakép a Naphegy utca 29 - 31. előtt

Forrás:  ingatlan.com & sunhillresidence.hu

Képek: 2018. március 28-án készültek /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mennyi a profit egy új építésű lakáson?

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új építésű lakások árát nem csak az építési költségek és telekárak változása mozgatja, hanem a beruházók profitéhsége is. Találkoztak már olyan hírrel, ahol a beruházó maga vall az elvárt profitról? Tegnap bukkantunk rá egy érdekes megjegyzésre a vg.hu egyik cikkében.

Mindig mondjuk, hogy keressék a hírekben a hírt. Információ morzsákra gondolunk, olyan elszólásokra, amikből után lehet építkezni.

Nekünk ezen a mondaton akadt meg a szemünk:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1740 milliós profit 234 új építésű lakás megépítéséből, Kattinston a képre!

Majd jött az ötlet, hogy számoljunk utána ennek az 1740 milliós profitnak

A tőzsdei cégek előnye, hogy sok információ elérhető róluk. Ebben az esetben a február végén megjelent 4. negyedéves jelentésre tudtunk támaszkodni. Abban vannak pontos információk a lakásprojektekről. Idén még több információ lesz erről, mert majd a 2018-as évi negyedéves jelentésekből fogjuk megtudni, hogy mennyiért adták el a lakásokat és ennek hány %-a a tiszta profit.

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebből a táblázatból hiányzik a profit, Kattintson a képre!

Fontos megjegyezni, a profit az az összes bevétel és összes költség különbsége. Ez csak az a tiszta haszon, ami a beruházó zsebében marad, miután mindenkit és mindent kifizetett, például többek között a bankot is, aki megfinanszírozza a projektet. 

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Idén tudjuk meg, hogy milyen profit rátával dolgozik a beruház, Kattintson a képre!

Az újságcikk és az utolsó negyedéves jelentésből ez a táblázat született:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Profit = több mint 100 ezer Ft/m2

Itt láthatjuk pontosan, hogy 148 lakás az egyik projektben és 86 lakás a másik projektben. Azért csak 148 db lakás van a nagyobb projektben, mert ennyire van építési engedély és ennyit is építenek jelenleg a beruházó szerint. Ezért van az is a vg.hu cikk szerint, hogy „a nagyobbik projektnek még csak 78 százalékán számolnak el nyereséget.”

Nem tudni minden részletet, ezért csak átlagolni lehetett:

Az jött, hogy kicsit több, mint 100 ezer forint /m2 a tervezett profit átlagosan ebben a két új építésű társasházban, ahol ez lakásonként közel 7,5 millió Ft tiszta nyereséget jelent a felépítésük és birtokba adásuk után.

Nem is rossz summa ez még 2018-ban sem. Egyelőre nem tudjuk milyen áron értékesítették a lakásokat. Azt tudjuk, hogy minden lakás még nincs eladva. Mind a két projekt lakásaiból még válogathatunk a beruházó és egyben ingatlanértékesítő honlapján:

- a III. kerületi projetkben jelenleg 690-700 ezer Ft/m2 áron kínálják a lakásokat

- a XVIII. kerületi projektben pedig 450-460 ezer Ft/m2 átlagáron láthatjuk a hirdetéseket

Így még érdekesebb az átlagos 100 ezer Ft/m2 profit

Egész más arányt fejez ki az egyik és egészen mást a másik társasház esetében. Ha most sokan felkiáltanak, - igen, ezt tudtam, előre megmondtam, ez volt mindvégig az érzésem - hogy a 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa nem a változó építési költségeket és telekárakat fedezi, hanem a beruházók profitéhségét, akkor lehet, hogy annyira nem is járnak messze a valóságtól.

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan propaganda  mellékhatásai

ingatlanmarketing újlakáspiac lakáspiac ingatlan propaganda lakásárak 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kockázatelemzőként vannak történetek, lakáspiaci kockázatok, amikről késleltetve beszélünk. Egyes kockázatok olyan elképzelhetetlennek tűnnek, hogy bármikor az arcunkba vágják, hogy csak kitaláció, ilyen nem is létezik. Attól, hogy valamit még nem tapasztaltunk meg a lakáspiacon, attól még létezik.

A csóró bloggeren keresztül az unatkozó és kiégett, kiábrándult ingatlanoson át sok sértő kritikát kapunk, amikor felhívjuk a figyelmet az ember a legnagyobb és leginkább kezelhetetlen tényező a lakáspiacon is.

Az ember, akiről tudjuk, hogy bármire képes, ha az érdeke úgy kívánja. Törvények? Ugyan már! Erkölcsök? Ugyan már! Hit? A pénzben! Amikor azt mondjuk, hogy „Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei. Csak tükröt mutatunk, ami nem görbe, de mégis kihívás belenézni.”, ezalatt pont azt értjük, amitől a legtöbben leginkább tartanak.

Azt gondolják, hogy a legitimizált hazugságok, az agymosás, az érdekvezérelt manipulációk nem befolyásolják a lakáspiac szereplőit? Azt gondolják tényleg, hogy büntetlenül lehet hazudozni a lakáspiacon és olyan magyarázatokat adni a lakáspiaci folyamatokra, amik nem hogy nem igazak, de egyben mérgezik is a szereplők gondolkodását?

Az egyik legnagyobb hazugság, amivel az elmúlt években hitegettek minket, hogy munkaerőhiány van az építőiparban, ezért az építkezések lassabban fejeződhetnek be, vagy el sem kezdődhetnek

Aztán ez olyan, mint ha csak Budapesten lenne igaz, mert egyébként mindenhol máshol van munkaerő csak a Fővárosban nincs. Elhisszük? Tényleg bevesszük ezt a kamut? A többség elhiszi, simán benyeli. A csapból is ez folyik.

Majd amikor körbejárjuk a budapesti építkezéseket, akkor gyakran vendégmunkásokkal fogunk találkozni, akik minden nyelven tudnak beszélni csak magyarul nem.

Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is!

Budapesten meg azért az építőipar lakáspiacon aktív része minden csak nem emberi

Persze tisztelet a kivételnek. Csak a budapesti újlakáspiac mindig is trükkös világ volt. Mindenkinek ismerős , hogy mennyi lakást adtak el az adott projektben ? Tudják hogyan lehetett ezt féligazsággá tenni?

 - A beruházók fogták és stróman cégekkel vagy stróman magánszemélyekkel előszerződéseket kötöttek papíron.

- A fejlesztő a bank felé is tudta igazolni, hogy milyen sikeres, az meg finanszírozta a projektet.

- Eladott lakás nem volt, csak papíron, de a beruházó nyomta a marketinget, a vevők meg jöttek, akiknek elmondták, hogy hát az, meg amaz  a lakás is el van már adva.

- A vevőknek nem tetszett, ami volt, mert a jobb lakások már nem voltak benne a kínálatban.

- Majd később jött a trükk, hogy a „jófej” értékesítő telefonált, hogy éppen pont most lépett vissza egy vevő és felszabadult egy jó lakás”.

- Persze tudja mindenki, hogy az újlakásprojekt úgy működik, hogy az árak az építkezés végéig nőnek, minél jobban elkészül egy ház, annál többen érdeklődhetnek a kész házban lakások iránt.

- Ez is egyfajta kockázatkezelés a lakáspiacon, amit a vevők egy része bevállal, ha még tudja többet is kell fizetni egy lakásért egy már majdnem kész házban.

- Ezzel a beruházó jóval többért tudta a lakásokat eladni, hogy „kétszer” adta el, mint sem közvetlenül már az elejétől fogva igazi vevőket keresett volna a lakásai felére.

- Mert ez általában egy projekten belül legalább a lakások felét érintette.

- Minden csak attól függött, hogy mennyire volt mohó vagy kockázatvállaló a beruházó és az értékesítési csapat.

- Voltak olyan házak, főleg 2007-2008-ban, amik pont emiatt maradtak vevők nélkül, mert amikor volt vevő nem adták el, utána meg már a kutyának sem kellett az újlakás.

Azt mondják ma nincs ilyen? Ez már a múlt? Ma van jobb!

Nem tudjuk megmondani pontosan mikor jutott először a tudomásunkra - de nem tegnap -  hogy Budapesten új divat hódít a lakásprojektek világában. Nyitott füllel és szemmel járunk, mindent látunk és mindent hallunk. Azt csiripelték a vevők tavaly nyáron, hogy bizonyos beruházók elkezdték felmondani a szerződéseket a vevőkkel, és elkezdték visszafizetni a befizetett összegeket. A jogi hivatkozás egyszerű: vis major. Nem tudják teljesíteni a szerződésben foglaltakat, mert munkaherőhiány miatt a projektet nem tudják befejezni. Amikor először hallottuk, még mi is meginogtunk egy picit, hogy ez biztos csak olyan esetekben lehetséges, ahol tényleg megállt a projekt, vagy nem tudták elkezdeni.

Aztán kiderült, hogy ahol tényleg gond van a beruházózval és a generál kivitelezővel, ott inkább futhatnak a pénzük után a vevők, pereskedhetnek, nem kapnak semmit sem vissza olyan könnyedén. Na ilyenről sem nagyon hallani. Sőt mi még olyat is hallottunk befolyásos lakáspiaci szereplőtől, aki szerint ilyen nem is létezik a mai budapesti újlakáspiacon. Ha becsukja a szemét és bedugja a fülét, akkor tényleg.

Egyre több példa jutott el hozzánk, hogy bizony ez egy létező jelenség, amikor a munakerőhiányt vis major helyzetnek hívják és szerződést bontanak a beruházók

Nem egy beruházó van Budapesten, aki kihasználva ezt az ingatlanpiaci propagandát, amit a közvéleménnyel el is hitettek, elküldi a szerződött vevőt.

Mit csinál utána? Tényleg leáll az építkezés? Dehogyis! Újra eladják drágábban másik vevőnek.

A trükk a régi:

- Bejön olyan vevő, akiből az értékesítők kinézik ,hogy többet is fizetne, pont úgy mint 10-15 éve is csinálták.

- Jön megint a  kedves értékesítő telefonhívása, hogy egy lakás felszabadult és eladják 15-20 %-kal magasabb áron a lakást az új vevőnek.

A budapesti újlakáspiac furcsa viselkedése 2017-ben kezdődött, a számok is mutatták, hogy valami nincs rendben

Lehet, hogy a beruházók és az értékesítők elszámították magukat ismét, mint 10 éve? Saját maguk alatt vágják a fát a mohóságukkal? Mindenképpen, mert még egyszer mondjuk, hangsúlyozzuk, lehet hülyének nézni a vevőket, csak nem érdemes.

A munkaerőhiány mellett az is ingatlanpiaci propaganda, hogy óriási kereslet van Budapesten az újlakásokra

Ez megint kinek az érdekét szolgálja? Kik is mondják ezt? Látják, hogy milyen egyszerűen lehet sokszor elismételni valamit és végül elhitetni azt, hogy az újlakások ára azért nő, mert sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat.

El lehet ezt hitetni, újra és újra meg lehet ezt ismételni, csak nehogy úgy járjon több budapesti beruházó, mint ahogy járt 2009-ben. A nyakukon marad a sok lakás, mert

a vevők kizsigerelése 2008-ig a magyar lakáspiac válságában legalább annyira közrejátszott, mint a rossz hitelezés.

Az utóbbira mégis mindig gyakrabban hivatkoznak, mint kockázat, mintsem a beruházók jogsértő értékesítési szokásaira és piacellenes magatartására.

Az ingatlan propaganda mérgező, higgyék el nagyon mérgező, nem a barátunk, hanem a legnagyobb ellenségünk. A fejünket mérgezi, a gondolatainkat, azért, csak azért, hogy minél több pénzt csaljanak ki tőlünk, megtévesszenek, tévedésbe ejtsenek, tévedésben tartsanak. Ha ezzel még kárt is okoznak, akkor az csalás, ami bűncselekmény Magyarországon. A jog szerint, elvileg. A gyakorlatban meg ez az újlakáspiac, a budapesti újlakáspiac, amihez sokan adják a nevüket, sok embernek benne van a keze. Felelősségre lesznek vonva? A falnak csak füle van, de ha a falak bírók is lehetnének, akkor talán!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Városi mese a bankról, a monitorról és rólunk

újlakáspiac bankkölcsön lakáshitel lakáshitelezés lakáspiac lakásárak használatbavételi engedély albetétesítés adásvételi szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Annyira egyszerűnek tűnik mindig minden lakásvásárlás és lakáseladás a tervezési időszakban. Elég gyakran el is hisszük, hogy minden a tervek szerint fog alakulni. Ha ezt még közben hitelfelvétellel színesítjük, bevonunk bankot vagy bankokat is, akkor azért jobb, ha nem szállunk fel a fellegekbe. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy minden pontosan úgy történik, mint a mesében.

Ezt a szép “városi” mesét olvashatjuk

Főhőseink új építésű társasházi lakás vásárlása mellett döntöttek. Két gonosz szereplő, igen tipikus kockázati tényező, viszont kimaradt a meséből:

1. Az egyik, hogy a társasház építése és befejezése lassabban fog haladni, mint hirdetik. Plusz 6 hónapot érdemes betervezni. Az is érdekes, hogy a mesében eleve 12 hónap építési idővel számolnak, amikor egy társasház inkább 1,5-2 év, mire elkészül. Ez nem azt jelenti, hogy a főhőseink nem vásárolhatnak a társasház befejezése előtt 1 évvel. Vásárolhatnak, csak  ilyen "késői fázisban" már megint drágábbak az új lakások. Általában, ha valaki tényleg eldönti új társasházban akar lakást venni, akkor ott vásárolnia kell minél előbb, mert súlyos milliókat lehet spórolni vagy éppen veszíteni a jó vagy a rossz időzítéssel, a folyamatosan szűkülő lakásválasztékról már nem is beszélve. A másik lehetőség, hogy a már elkészült társasház eladatlan lakásai közül próbálnak meg a főhőseink válogatni, mert ott meg már alkuképesebb a beruházó. Komoly érdeke fűződik hozzá, hogy minél előbb kiszálljon a projektből. Ilyenkor meg az a gond, hogy a végére nem véletlenül maradhatnak eladatlanok azok a lakások. A többségnek nem jelenthet megoldást az ilyen “beregadt” lakás, így valószínűleg a főhőseinknek sem. Már itt látszik az idő tényező és az időzítés fontossága. Pedig még csak ott tartunk, hogy mennyire nem mindegy mikor és milyen projekt mellett döntenek, milliók maradhatnak vagy éppen hagyhatják el a főhőseink zsebét.

2. Egy másik gonosz és álruhás szereplő is fenyegeti főhőseinket. Egy társasház fizikailag még csak-csak elkészülhet, de jogilag már nem biztos. Az az “albetétesítés” egy nagyon-nagyon lassú folyamat tud lenni, ami a legtöbb esetben megelőzi a birtokbaadást. Több társasházban, ha jobban megcsúsztak az eredeti átadáshoz képest, még jogerős használatbavételi engedély nélkül is birtokba adnak új építésű lakásokat. Albetétesítés nélkül meg pláne, ami a birtoba adás után még a ház méretétől függően 6-12 hónap is lehet. Mivel bank vagy bankok is szereplők ebben a mesében, ők kimondottan neheztelnek az ilyen jogi aknamezők miatt. Egy ideális vagy idealista hitelfelvelvételi tervet és az ingatlanba költözést teljesen felboríthatnak a különböző jogi huzavonák, bank-vevő, bank-beruházó és persze beruházó-vevő kapcsolatokat árnyékolhatnak be. Könnyedén belátható, hogy ha új társasházi lakás vásárlása mellett döntenek a főhőseink, de a ház albetétesítése nem a vásárlástól számított 12 hónapon belül, hanem mondjuk 18-24-30 hónapon belül történik csak meg, már egészen más lenne a mese vége. Extrém esetekben a jogi körülmények miatt ez lehet akár 3 év is, ha korán vásárolnak a főhőseink és minden egy “kicsit” tovább tart a tervezettnél. A mese szerint felvettek egy “átmeneti” hitelt, amit nem biztos, hogy le tudnak zárni 12 hónapon belül és akkor már nem is olyan átmeneti. Új építésű lakás vásárlásánál az idővel bánjunk bőkezűen és inkább adjunk a ház tervezett átadásához még 12 hónapot, mire minden elintézhető és az ingatlan költözhető lesz. Jobb kellemesen csalódni végül, mint bosszankodni és idegeskedni.

Nem feledkezhetünk el a városi mese másik fordulatáról sem, hogy a jelenlegi lakást el kell tudni adnia a főhőseinknek

Ezt az eladást teljesen összhangban az új lakásba költözéssel összefüggésben és hozzá igazítva szeretnék kivitelezni. A mese tanulsága szerint pont azért vonják bele a bankot már az elejétől fogva, mert így az eladáshoz időt nyernek, nem kell majd aggódni, kapkodni, sürgősen eladni. Igen ám, csak az új lakásba költözés legalább annyira időkorlátot és nyomást jelent a főhőseinknek. Ott tartanak, hogy a 12 hónapos terv, mely alatt vesznek egy új lakást és eladják a régit, már igen bizonytalannak és stresszesnek tűnik. A mese szerint happy end a vége, a 12 hónap az 12 hónap és minden pont a terveik szerint történik.

A mese szép, a mese jó, a mese csak mese

Ha tiszta fejjel, a társunkért és a gyerekünkért vagy a gyerekeinkét tényleg felelősséget vállaló emberként ezt a mesét újra és újra átgondoljuk, látjuk benne a jó szándékot, a segítőkészséget, de a láthatatlan és álruhás ellenségekről nem beszél, sajnos, védelmet nem nyújt. Minden kockázat, veszély a főhőseinké. Az is, hogy egy új építésű lakás mikor kap jogerős használatbavételi engedélyt és az is, mikor lesz albetétesítve. Az is kockázatot jelent számukra, hogy mi lesz, ha időközben a lakáshitelezési feltételek is megváltoznak. Ez felborítja a mese harmonikus egyensúlyát, alá is ássa a mögötte lévő segítő szándékot.

A mesének van folytatása is 

Azt javasolják, hogy olyan adásvételi szerződést kell kötnie a főhőseinknek a beruházóval, ahol az utolsó vételár-részlet kifizetése az albetétesítéshez van kötve. Ez ugyan jól hangzik, de a magyar újlakáspiac szokásai szerint, az albetétesítés az utolsó utáni fázis, ami egy társasházzal történik. Ezzel a vevő nem időt nyer, hanem leginkább időt veszít, mert jóval korábban birtokba vehetné az ingatlant, sokkal hamarabb beköltözhetne, már a jogerős használatbavételi engedélyt kézhez kapva.

- Hogyan gondolkozzon azon, vagy hogyan adja el így a feje felől az “otthonát”, ha nincs hová költöznie, és még  azt sem tudja pontosan mikor költözhet?

Komolyan felmerülhet a kérdés, hogy pontosan melyik megoldás az igazán idegtépő játék a főhőseink számára:

Már az elején inkább albérletbe költözni és közben eladni a lakást kontra a lakás eladását a végére hagyni és egyből egy bankot bevonni egy új lakás finanszírozásához? 

A régi lakás már nem biztos pont, az új lakás meg még nem az a főhőseink életében!

Tagadhatatlan, hogy a mesebeli történet csábító, mint egy habkönnyű Ruszwurm krémes a Budai Várban. De szép is lenne, ha mindig igaz lenne! De ez Magyarország, itt minden más, egészen más tud lenni. Ha a banki (elő)finanszízrozás lehetőségével nem élnek a főhőseink, akkor marad az albérlet, amiért meg fizetniük kell, nem is keveset. Helyes döntéseket kell hozni, jól időzítve. Milliókról, sok millióról dönthetnek pillanatok alatt jól vagy éppen rosszul, akár csak azzal, hogy mikor és hol választanak ki egy új építésű lakást.

Van az a nyugalom és biztonság, illetve biztos pont az életünkben, ami pénzt ér, hogy jó döntéseket tudjunk hozni

Egy albérletben élve még mindig kevesebb feszültség mellett (újra)tervezhető akár egy lakás eladása és egy másik vásárlása is. Nem mondja senki sem azt, hogy ilyen esetben nem számítanak a havi plusz költségek, már hogyne számítanának! Viszont inkább számoljunk tervezett költségekkel, mint falba verjük a fejünket a sok rejtett és váratlan költség miatt.

Mennyivel hatékonyabb úgy eladni egy ingatlant, ha már nem él benne az eladója! A vevők és az árajánlataik között is jobban válogathat az eladó ilyenkor. Marad “ideje és lehetősége” jó döntést hozni, nem kell kapkdoni.

A lakhatása, egy nagyon fontos  biztos pont az életében, teljesen megoldott.A mindennapi életvitelét, a családja  nyugalmát  nem befolyásolja a régi lakás eladása és az új megvásárlása.

Az új építésű lakásba költözés is bizonytalan tud lenni, nem csak a régi lakás eladása. Ezt azért érdemes észben tartani és nem azonnal egy “rövidebb” vagy “könnyebb” utat választani, ami lehet sokkal rögösebb és sokkal hosszabb is, mint egy városi mesében. Az idő nem mindig a barátunk, főleg nem a bank és közöttünk, ahol először csak a monitor van, majd utána a kölcsönszerződés és annak a szigorú és könyörtelen feltételei. A monitor elbír mindent, viszont a bank már nem olyen megértő mesebeli figura.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénznyelő szörnyeteg

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A vita művészete nem egyenlő a meggyőzés művészetével. A vitában elsősorban a másik tudatlanságára és tájékozatlanságára építhetünk, ezzel szemben a meggyőzés első számú eszköze a másik fél pszichológiai gyengeségének, és így befolyásolhatóságának magasszintű kihasználása. A pesti belváros témájában mind a vita és mind a meggyőzés eszközeit egyformán használják. Fontos is, hogy ezzel tisztában legyünk, amikor olyan megosztó témáról beszélünk nyilvánosan, ami könnyen indulatokat válthat ki. Legyen megalapozott a témában az ismeretünk, legyünk megfelelően tájékozottak, mindenképpen tűnjünk erős és határozott vitapartnernek. Ez még kevés lesz a tisztelethez vagy egyáltalán ahhoz, hogy egyenrangú félként komolyan vegyenek, de ahhoz már mindenképpen elég, hogy a támadási felületet minimalizáljuk. Támadásnak teszi ki magát ugyanis mindenki, aki a pesti belvárosról nem úgy beszél, ahogy azt a vitapartnerek elvárják tőle. Józanul nehéz és néha céltalan is lehet az érdekeiktől megrészegültekkel vitázni.  

A pesti belváros kerületei sorrendben, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületek, melyeknek nem a teljes területe tekinthető a pesti belváros vitájában érintettnek

Sorsukat egy folyamat még is összeköti, ez pedig a népességfogyás/lakosságcsökkenés és ennek a sorsfordító következményei. Szerencsésebb, ha a vitában résztvevő emberek ezzel tisztában vannak, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosban megállíthatatlanul fogy, miközben az ingatlanok láthatóan nem fogynak, sőt inkább egyre több lakóingatlan van mind az öt belvárosi kerületben. Az is közös ezekben a kerületekben, hogy az ingatlanárak úgy nőnek mindeközben, hogy az ingatlanok tulajdonosai nem válnak kerületi lakossá. Ez arra enged következtetni, hogy olyan ingatlantulajdonosok vannak egyre inkább jelen a belvárosi kerületekben, akiknek akár merőben más érdekeik fűződhetnek az ingatlanukhoz, mint a kerületi  állandó lakosoknak.

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
V., VI, VII., VIII. és IX. kerületekből az állandó lakosok fogynak, de az épületek maradnak! (Kattintson a további grafikonokért), Forrás: wikipedia

Ez már önmagában vitára okot adhat, hiszen ellentétes érdekek lehetnek a kerület állandó lakosai vs. ingatlantulajdonosok között

A vita kedvéért most olyan állandó lakosokra helyezzük a hangsúlyt, akik ingatlantulajdonosok. Hiszen ezekben a kerületekben azért jelentős bérlőközösség is él. A bérlők, a hosszú távon bérlők érdeke, hogy most az állandó lakókéhoz vagy csak az ingtlantulajdonosokéhoz áll közelebb, ez egy külön vita is lehetne. Így egy nyilvános vitában, az ilyen kényes pontokra csak felhívjuk a figyelmet, de nem foglalunk állást. Csak azért emeljük ki őket, mert ha fogynak az állandó lakosok, de közben az ingatlanok száma meg nő, akkor láthatóan az ingatlangazdálkodás és ingatlanhasznosítás ezekben a kerületekben egyre inkább mellékszereplőből főszereplővé válik. Ez pedig már a pesti belváros körüli vita része. Sok ezer ingatlanban állandó lakók és tulajdonosok élnek, megint sok más ezer lakásban nem él a tulajdonosa, azt valamilyen formában hasznosítja, pénzt csinál belőle. Pénz vs. otthon vitája is ez – foglalhatjuk most már össze mindezek ismeretében.

A kerületek ingatlanárai profitálnak az erősödő magán és már üzleti célú ingatlangazdálkodási és ingatlanüzemeltetési piac fokozódó és egyre inkább érdekérvényesítő erejéből

Az is következik ebből, hogy ahol nem állandó lakosok és tulajdonosok laknak, hanem pénztcsinálók hoznak döntéseket, ott megjelennek olyan folyamatok is, mint a munkahelyteremtés és az adófizetés. A pesti belváros egyre inkább munkahelyet és egyre több adóbevételt jelent, azzal összefüggésben, hogy egyre kevesebb nem állandó lakos és tulajdonos él ott. Ez szintén a pénz vs. otthon vitája – összegezhetjük ismét teljesen magabiztosan. Érdekes mód, az ingatlanok, legyenek azok lakás és nem lakás célú ingatlanok az értékét ezekben a kerületekben már nem biztos – nem jelenthetjük ki biztosan és nem is zárhatjuk ki teljes egészében – hogy a lakhatás/lakáscél adja, hanem sokkal inkább a hasznosításuk és az ebben rejlő üzleti lehetőségek. Még egyszer hangsúlyozzuk és emlékeztetünk mindenkit, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosi kerületben az elvándorlás irányába mutat, csak az V. és VI. kerületben stagnál. Ezt a folyamatot a belváros körüli vitáknak  egyelőre nem célja megfordítani, inkább minhta erősíteni kívánná azt, ezért a lakhatási viszonyok egyre súlytalanabbak is lehetnek a jövőben - hívnánk fel a figyelmet az elvándorlás egyenes következményére.

Az ingatlantulajdonosok nem elsőszámú otthonnak vásárolnak ott ingatlanokat, hanem inkább azért, mert pénzt akarnak keresni ezekkel a pesti belvárosi lakásokkal

Az már nem annyira egyértelmű a vitában, hogy a pesti belvárosi kerületek funkcióváltása egyformán, azonos mértékben segítik-e az ingatlangazdálkodást és ingatlanhasznosítást. Itt már törésvonalak alakulhatnak ki, mert hiába jelent a több pesti belvárosi munkahely potenciális hosszú távú bérlőt a környéken – a kerületek nem belvárosi részein is – a tapasztalatok vegyesek lehetnek. Már csak azért is, mert az ingatlanhasznosítás és ingatlangazdálkodás sem egységes, inkább megosztottnak nevezhetnénk.

Az AirBnB (=egyéb szálláshely-szolgáltatás), a hostel (=magyarországi ifjúsági szálláshelyek) és az albérletpiac nem feltétlenül tud egymás mellett megélni

Nem zárják ki egymást egyből, de azért más igényeket és teljesen más közönséget szolgálhatnak ki, akik nem biztos, hogy örülnek egymás közvetlen vagy közvetett társaságának. Ez szintén megérne egy külön vitát. Azért említjük meg, mert jó tudni arról, hogy bár az ingatlanárak (kínálati árak) nem fejezik ki az ingatlangazdálkodási és ingatlanhasznosítási formák közötti érdekellentéteteket, ingatlantulajdonosként már könnyen szembesülhetünk ezzel a kockázattal a vásárlás után.

Például gyorsan tegyük hozzá, hogy az előítéletekkel szemben

- az AirBnB-t preferáló ingatlantulajdonosok nem biztos, hogy alkoholturizmusra és alkoholturistákra építenek

- az albérletpiacon sem különösebben örülhet egy tulajdonos, ha a lakását olyan bérlők akarnák kivenni, akik szürke vagy teljesen fekete, illegális zónában dolgoznak éjszakai pillangóként vagy ceremóniamesterként, miközben meg diáknak adják ki magukat

- a hostelek viszont már nem annyira válogatósak, sokkal inkább mindenevő és mindenkit kiszolgáló szállásadók, ahol a legalacsonyabb ár mindig könnyebben vonzhatja a bajt is a pesti belvárosban az AirBnB-s lakásoknál és természetesen az albérletnél is – hogy egy tipikus szeterotíp megjegyzést is tegyünk ebben a vitában

A pesti belvárosról tudjuk és ki is jelenthetjük, hogy úgy néptelenedik el, hogy közben egyre több embert látni az utcákon

Ezek nem csak dolgozni, hanem szórakozni is járnak a pesti belvárosba, aminek azért mindig köze volt a város szórakoztatásához. Ezt meg kár lenne letagadni vagy kitalálni, hogy új jelenség lenne. A pesti belváros mindig egyfajta szórakoztató játszótere volt a városnak. Sorolhatnánk az okokat, de maradjunk egy nyilvánvalónál.

Egy fővárosban ott vannak a pénzcsináló helyek, ahol a turisták:

- Budapest egyik hibája – hívjuk így, mert még turisztikai szakemberek szerint is ez a Főváros egyik, ha nem a legfájóbb gyenge pontja – hogy a turisták a pesti belvárosban koncentrálódnak, ott szórakoznak, ott költik el a pénzüket.

- Ez sok évtizedes probléma, amit az elmúlt évek jelenségei csak tovább konzerváltak, szintén turisztikai szakemberek és nem feltétlenül a (rom)kocsma, ivóhelyek vagy disco tulajdonosok véleménye szerint.

Ezzel meg arra világítunk rá a vitában, hogy a turizmus, a sokat emlegetett országos és budapesti érdek, sem mentes az érdekellentétektől és a törésvonalaktól, vagy külső és belső vitáktól.

Van egy erős érdek, hogy a pesti belváros, ha már évtizedek óta a turisták „kedvenc” pénzköltő helye, akkor az maradjon is így

Mások meg azért és azon dolgoznak, hogy valahogy a turistákat ki lehessen csalogatni a belvárosból és többet megmutatni Budapestből, Budapest környékéből. A szórakozás szélesebb palettája állhatna az idelátogatók rendelkezésére, ezzel akár más érdkeklődésű és pénztárcájú turistákat megcélozva, mint a jelenlegiek. A pénzük egy jelentős részét a visszatérő és új turisták a pesti belvároson kívül is elkölthetnék – ami szintén a vita része, még ha nincs is olyan erősen képviselve, mint a kulturálatlan alkoholfogyasztás legalizálása olyan stand-up humoristával, akinek a " Kedvenc üdítője a sör, de az alkoholt sem veti meg." Mivel pénzről van szó, még hozzá elsősorban a turisták pénzéről, ezért érthető, hogy igen határozottan és félreérthetetlenül képviseli ki-ki a maga érdekét, attól függően, hogy hol és miből tud vagy akar pénzt csinálni a turistákból. Persze az is teljesen elfogadható, ha valaki csak azért száll be a vitába, mert tényleg csak állandó lakosként és ingatlantulajdonosként élni akar a pesti belvárosban.

Nem mehetünk el szó nélkül amellett sem, hogy a pesti belváros mindig is a pesti alvilág és éjszakai élet központja volt, átláthatatlanul egybefonódva a környék „szórakoztatóiparával és vendéglátásával”

Ők is a turistákra építenek, vagyis inkább az ő pénzükre:

Hungarikumnak vagy budapestikumnak is nevezhető az az iparág, ami a turistákra és az ő „jóindulatukra és befolyásolhatóságukra” épült fel a Fővárosban, azon belül is a Replőtér és a pesti belváros tengelyén, és nem hinnénk, hogy erre bárki büszke lenne.

Ettől függetlenül ez az érdek lehet, hogy csak a háttérből irányít, de akkor is befolyásolja a döntéshozókat, véleményformálókat, akik a pesti belvárosban évtizedek óta az alvilág árnyékában élnek és dolgoznak. Ilyen háttérrel, ilyen érdekeltségű területen éjszakai őröket, "kiskirályokat" választva, biztonsági cégekkel, "kidobókkal" közterületen rendet fenntartva,  erősen megkérdőjelezhető, hogy biztosan az a célja-e a budapesti éjszakai életnek, hogy könnyebben egyasztalhoz ültesse a vitapartnereket? Még akkor is, ha ezt a jelenséget megpróbáta megszelidíteni a média még csírájában, és elnevezte – egyelőre még nem tudni pontosan ki és mikor talán valamikor 2011 után, de  még 2013 előtt - egyik napról a másikra bulinak. Nem, nem egy kerület, nem is egy önkormányzat, de sem az állandó lakók vagy ingatlangazdálkodó és ingatlanhasznosító ingatlantulajdonosok, de még nem is a hosszú távú bérlők, az AirBnB-s lakások és a belvárosi hostelek vendégei, de még nem is az idelátogató turisták nevezték el bulinak.  Abban is sok a bizonytalanság, hogy maguk a vendéglátósok mennyire örülnek ennek a becenévnek és mennyire tudnak vele azonosulni? Azt is sötét homály fedi, hogy mennyire és kiknek lehet érdeke az, hogy egybe lehessen mosni a kulturált és a már erkölcstelen, vagy akár teljesen jogsértő vendéglátást és szórakoztatást buli álnév alatt? Ez a név a magyar média „szörnye”. Nálunk egyébként is történelmi hagyományai vannak az utcák, terek, városrészek, de még egész várások átnevezésének is....ha valakinek vagy valaminek az érdeke úgy kívánja.

Pont azt ne neveznék át bulinak?

Abból a szempontból ironikus, hogy a „buli” nem csak szórakozást és szórakoztatást jelent, hanem jó üzletet, könnyű pénzszerzési lehetőséget is a magyar szlengben.

Ha tudat alatt így érti a média a bulit, akkor lehet sokkal közelebb áll a valósághoz, mint gondolná, és a vitában a szó ilyen értelmét nem hagyhatná senki sem figyelmen kívül. Közben pedig a vitapartnerek azt hangsúlyozzák, hogy ők csak jót akarnak, az érdekeik tulajdonképpenen közösek. A fiatalok, a turisták „szórakoztatása”, a turizmus támogatása, Budapest imázsképének a javítása, a gazdaságélénkítés, a költségvetési bevételek növelése ehhez képest még is inkább tűnnek „szentesített”  eszközöknek, mint sem valódi és vitát eldöntő céloknak. Pénznyelő pesti belváros – „Kicsit sárgább, kicsit savanyúbb, de a mienk” - ahol a vita leginkább arról szól, hogy kinek a középső ujjába harapjanak bele, amit dühösen és ingerülten éppen Budapest és Magyarország felé mutat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékbecslés magyarul

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Vettünk már részt értékbecslésen akár vevőként, eladóként, bérlőként? Mint egy ingatlanértékesítő, megjön, körbefotóz mindent először. Kezdi a házzal, a környezetével, utcaképpel, majd az egész házról külső és belső képeket készít, minden szögből. Ezután körbefotózza a lakást is, mint ha hirdetni szeretné. Az első meglepetés akkor érheti a szemlélődőt, amikor a mérőórákat is fotózni kezdi. Ebből tudja majd az értékbecslő, hogy milyen szolgáltatások vannak a házban, a lakásban. Meg azt is tudni fogja, hogy hol vannak az órák. Ezek rizikófaktort is jelentenek, akár későbbi tartozásfelhalmozás/szolgáltatás kikapcsolás miatt is jobb tudni, hogy egy lakásnál milyen rezsitartozásokkal lehet számolni. Ha mindent lefotózott, akkor alaprajzot készít, ha nem kap készen egyet. Ebben is nagyon hasonlít egy ingatlanértékesítőre. Mér, méricskél, skiccet készít. Ezen kívül kér másolatot az energetikai tanúsítványból is.

Majd jönnek a szokásos kérdések, hogy a ház mikor épült, mikor lett felújítva – ha ez kérdés lehet – illetve a lakásról is szintén megkérdezi, hogy mikor volt utoljára felújítva. A felújítás itt most egy nagyon általános fogalom, mert az a fontos számára, hogy aktuális életszínvonala a lakásnak körülbelül mikorra vezethető vissza. Több lakást ugyanis csak szinten tartanak, festegetik, kipfozzák, de valódi, minden értelemben nem tekinhetőek felújítottnak. Vannak olyan 10 éve felújított lakások, amik még ma is elmennének „frissen felújítottnak”, mások meg már akkor elavultak voltak, amikor felújították őket.

A magyar otthonok többsége meg nem korszerű és ezt tudják az értékbecslők is, pont ezért kíváncsiskodnak

Még a hozzáállásból is tud információkhoz jutni az értékbecslő. Ártatlan kérdések ezek, ahol kiderülhet, hogy az ingatlan tulajdonosa (eladó) vagy a leendő tulajdonosa (vevő) mennyire tervezi az ingatlana korszerűsítését, mennyire van tisztában annak esetleges műszaki hiányosságaival. Érdekes azt látni és hallani, amikor akár a vevő akár az eladó mindent úgy ad elő az értékbecslőnek, mint ha a lakás 100%-os állapotban lenne, pedig nincs abban. Ezt az értékbecslő levágja, nem mondja ki, csendben tudomásul veszi. De nem burkolódzik a csendbe, mert egy kérdést szintén mindig feltesz a végén. Fotózott, mért, rajzolt, energetikai tanúsítványt kapott, de kérni fogja társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat másolatát is. Ebből lehet további kockázati tényezőket megtudni, például azt, hogy van-e a társasházi tulajdonosoknak elővásárlási joguk, esetleg azt, hogy milyen jogszerű lakáshasznosítási tiltások/korlátozások vannak a társasházban.

Ne felejtsük el sosem, hogy az ingatlan értékét befolyásolja az, hogy mire és hogyan hasznosítható, még akkor is, ha azt nem hasznosításra vásárolják, hanem saját otthonnak

Egyik manapság divatos ilyen tiltás az egyéb szálláshely-szolgáltatás (AirBnB) tiltása. De van olyan is, amikor irodáknak kiadott lakások közös költsége a duplája a többi lakáshoz képest. De olyan ház is van, ahol minden albérlet után a tulajdonosoknak plusz közös költséget kell fizetni, mert úgy döntött a társasház. Ezek után az értékbecslő udvariasan megköszöni a türelmet és az időt, elköszön és elmegy.

Hogy mikor találkozhatunk vevőként, eladóként, bérlőként értékbecslővel?

Olyan adásvételeknél, ahol a vevő hitelre vásáról. Ha az eladó vevője hiteles, akkor a bank értékbecslést fog kérni. Ha a lakás közben ki van adva, akkor bérlőként nem csak a leendő új tulajdonossal találkozunk akár többször is, hanem minimum egy értékbecslővel is. Így eljutottunk a mai témánkhoz, mert aki eddig elolvasta, az mindent tudhat hogyan történik az értékbecslés külső szemmel nézve. Viszont milyen érdekes, hogy mindig csak a bank kér értékbecslést. Vannak kivételek, de sem a vevők sem az eladók nem értékbecslések alapján áraznak és hoznak döntéseket, nem is ilyen hivatalos és akár szakmainak is tekinthető iratok alapján alkudoznának.

Nem furcsa ez?

Főleg azért, mert a bank értékbecslése rendre alacsonyabb árat fog mutatni, mint az adásvételi szerződésben szereplő ár.

A bank számító és direkt értékelteti alul az ingatlant, vagy a vevők és az eladók közös megegyezésével, a piaci árral valami nincs rendben?

A magyar lakáspiac a kényszerdöntések piaca. Nem kedveli a versenyt, nem is igazán tolerálja az (ár)versenyt. Ezt úgy éri el, hogy alapvetőleg a lakásárakat a kínálat, az eladók határozzák meg. Legyen új vagy használt az ingatlan, a lakáspiacon a kereslet elfogadni tudja az árakat kényszerből, valós hatást nem tudnak gyakorolni a vevők az eladókra. Az árak és főleg a növekvő vagy már magas árak motiválják az eladókat és az ő döntéseiket. Azért lépnek piacra, azért döntenek az eladás mellett, mert úgy érzik azon az áron tudnak eladni, amin akarnak. Az eladó ingatlan értéke és ára itt másodlagos, nem is biztos, hogy érdekli őket egyáltalán. Egy új társasházat építő sem fixálja a bevételeit előre, hanem folyamatosan újratervezi és inkább kivár, hogy minél magasabb áron értékesítsen minden egyes épülő lakását. A használt lakások piacán is milyen tipikus jelenség az, hogy az eladó valamilyen indokkal meghatároz egy árat, hogy ő „ennyiért hajlandó eladni”. Az nem baj, hogy sem az új lakásoknak sem a használt lakásoknak értékbecslése az eladók részéről nem tekinthető szakmainak.

A használt lakások piacán az is gyakori, hogy az elvárt árat az alapján határozzák meg, hogy az eladónak mennyi pénzre van szüksége, hogy az eladás után másik ingatlant vásárolhasson

Megnézi mennyi pénze van. Megnézi mennyi kell még a következő „projekthez” és akkor belövi az ingatlana árát. A lakáspiac keresletét igazából nyomás alatt tartja a kínálat, már azzal, hogy állandóan túlkínálatos és azzal is, hogy a magyar lakóingatlanok nem igazán homogének, nagyon-nagyon különbözőek tudnak lenni, így nehezen összehasonlíthatóak is. Ez a „majdnem” olyan mint az enyém, olyan mint a német törpespicc és a magyar agár is kutya, de még „majdnem” sem ugyan olyanok.

A vevők igen szorult helyzetben vannak, amikor alaposan meg akarják tervezni a döntéseiket

Adatokból szeretnének információkhoz jutni, de legtöbbször dezinformáltak, beszéltünk erről a Lakásárak ellentmondásai című írásunkban, még 2017 júniusában. Kényszerhelyzetben a többség rossz döntéseket tud csak hozni. A vevők nem kérnek és nem is igazán kérhetnek értékbecslést, mert az eladók elzavarnák őket, inkább keresnének olyan vevőt, aki elfogadja azt az árat, amit nagyjából elvárnak. Ezért van az is, hogy sokszor hiú ábránd azt gondolni, hogy ha nincsenek vevők, akkor az eladó mindenképpen komolyan árat csökkent. Csak akkor, ha kényszerből, muszájból el kell adnia. Máskülönben ezért olyan magas árról indul a hirdetés, amilyen magasról csak tud. Ha nincs nyomás alatt az eladó, akkor lehet kilép, nem adja el. Használt lakásoknál gyakori az is, hogy ha adott állapotban nem kelendő, úgy gondolják, hogy kipofozva még többért eladható lesz. Vagy bejön vagy nem.

Értékbecslőt nem vesznek igénybe az eladók az értékesítés ideje alatt

Az eladók egyébként sem tűrik az olyan kritikát, ami az ingatlanuk értékét vagy árát érintik.

Vevőként még mindenki igen kritikus, eladóként meg még önkritikát sem tud gyakorolni, nemhogy értékbecslést kérni az eladó ingatlanára. Ez az az a kockázat – a döntés szabadsága – amiért a bankok és a velük dolgozó értékbecslők teljesen másképpen árazhatnak be egy új vagy használt ingatlant, mint maguk az eladók és a vevők.

Minden kockázatot a vevő visel

Ha túlfizet egy ingatlant – márpedig a magyar lakáspiacon az ingatlanok többségét mindig túlfizetik – csak abban reménykedhet vevőként, hogy amikor ő lesz eladó, mindenképpen magasabb áron tud eladni, mint amennyiért vásárolta. De ez csak remény. Egyáltalán nincs kőbe vésve, hogy egy ingatlant mindig magasabb áron tudunk eladni. Ezért lenne jó, ha például kötelező értékbecslés lenne minden ingatlan esetében legalább 5 évente. Hogy legyen időközönként egy szakmai visszajelzése az ingatlan tulajdonosának (és a banknak) is, hogy mennyit is ér az az ingatlan valójában. (Megjegyzés: Ehhez szükség lenne a magyar ingatlan értékbecslés teljesen új alapokra helyezésére képzés és szabályozás tekintetében egyaránt)

Tudja ezt jól a bank is. Tudják ezt jól az értékbecslők is. Lehet azzal magyarázkodni, hogy a vevők és az eladók közös megegyezésén alapul az adásvételi ár. Lehet, de minél inkább rossz és hibás döntés ez, annál inkább kiszolgáltatják magukat a vevők ennek.

A bank nem fog meghiúsítani adásvételt, mert a vevő, az aki a hitelt felveszi, túlfizet, akár évekre vagy még egy évtizedre is egy ingatlant. Nem az ő felelőssége, az a vevőé. Az eladót (beruházót sem egy új építésű lakás esetében) sem érdekli, hogy a vevő bajba kerülhet, hiszen nem csak felélheti a tartalékait (plusz kockázat), de még olyan adósságba is verheti magát, amire az ingatlanfedezet nem nyújt neki majd később megoldást.

Ez a magyar lakáspiac

Mindenki ott használja ki a vevőket, ahol és ahogy csak tudja. Pedig ez elkerülhető lehetne, ha csak és kizárólag szakmai és független értékbecslés alapján lehetne adásvételi szerződéseket kötni, vagy ha legalább figyelembe kellene azt venni, mert az etikátlan árazás etikátlan lakáspiacot szül csak. Energetikai tanúsítvány nélkül nincs adásvételi szerződés ma Magyarországon, de értékbecslés nélküli igen.

A szabad lakáspiac viszont nem működik. A hagyományos önszabályozó (kereslet-kínálat) rendszer a lakáspiacon szintén nem működik. Az eladók nem piacpártiak. A lakáspiac kudarcot vall, ami megnehezíti a lakáshitelezést, a bankok, és a lakáshitelesek, a vevők helyzetét, de még az eladók is veszítenek, mert jóval kevesebben tudnak eladni Magyarországon egy évben, mint ahányan szeretnének.

Jó, hangsúlyozzuk mindenkinek jó döntéseket megalapozó információkból pedig lényegesen kevesebb jut el hozzánk. A bank értékbecslése eljut, de nem foglalkozunk vele, mert a bank csak addig fontos számunkra, ameddig kölcsönkérünk tőle. A döntéshozók (vevők és eladók) szabad akarata eldönteni, hogy a döntéselőkészítés (adásvétel) előtt mit mérlegelnek. A szabad akarat, ahogy a szabad piac is, kudarcot vall a magyar lakáspiacon. Kezelhetetlen és beárazhatatlan kockázatokat hordoz, kódolja magában az újra ismétlődő lakáspiaci és hitelválságokat. Lehetne anticiklikus a magyar lakáspiac, lehetne, mert akkor az eladók is kiszámíthatóbb kereslettel találkozhatnának és nem kellene azon aggódniuk, hogy ha „ma nem tudnak eladni, akkor már holnap nem is fognak”.

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A családok lakáspiaca

csok állami otthonteremtési támogatás lakáspiac újlakáspiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nem kell mindent elhinni, mondják nekünk olyanok, akik közben meg mindent el akarnak velünk hitetni. Emlékszünk még a CSOK körüli felhajtásra? Kicsit olyan érzés volt hallani és látni a híreket róla, mint ha megszületett volna maga a lakáspiaci messiás. Arra emlékeznek még, hogy 40 ezer CSOK-igényléssel számoltak a „szakértők”, köztük a legnagyobb és legbefolyásosabb magyar bank is, mint az OTP? És erre emlékeznek?

2016-ban 40 ezer helyett csak több mint 25 ezren igényeltek ilyen családi otthonteremtési támogatást

Azért az nem kicsi különbség! Sebaj mondták, 2017-ben úgy is úgy nő a lakáspiac – az OTP szerint például 20%-os forgalom-növekedéssel – hogy 40-50 ezer CSOK-igényléssel számoltak 2017-ben. Ma megjelent az első hír erről.

Kerekítve, természetesen felfelé, már elérte a 30 ezret az igénylő családok száma 2017-ben

Rendre és most már egymás után kétszer is durván túlbecsülték a CSOK-igénylések számát a „szakértők”. Lehet azzal takarózni, hogy 2016-hoz képest nőtt 2017-ben az igénylések száma. Lehet, de az már politika és nem lakáspiaci kérdés. Nekünk a lakáspiacon azt kell látnunk, hogy a CSOK túl van értékelve, túl nagyok vele szemben az elvárások. Egyrészt azért, mert az újlakáspiac, vagyis az új építésű társasházi lakások felpörgetésére találták ki. Gondolták 2015 végén csinálnak vele egy kis keresletet, ha már 5%-ra levitték az új társasházi lakások ÁFA-ját. Gondolta  néhány naiv politikus egy asztalnál ülve.

Közben meg mi történt a lakáspiacon 2016-ban és 2017-ben?

„A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére.” – írtuk 2016. április 16-án.

Ez annyira igaz lett 2017-ben, hogy alig 2 hónapja, múlt decemberben ezt írtuk a CSOK-ról:

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás.”

Ezt a KSH a 2018 január végén megjelent utolsó lakáspiaci jelentésében gyakorlatilag alá is írta. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal látványosabb lakáspiacra készültek a „szakértők” 2016-ban és 2017-ben, mint amivel valójában szembesültek később.

A nagy boom és a nagy csoda elmaradt

Az egész lakáspiaci forgalom, ezen belül az új építésű társasházi lakások forgalma minden várakozást alul múlt. Mi ezt így foglamaztuk meg 2017 áprilisában Az ingatlanpiac sem nő az égig? című írásunkban:

„A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.”

2016-ban a lakáspiaci forgalom elmaradt a várttól, mert a használt lakások adásvétele belassult. Belassult, mert pont azokon a nagyvárosi és budapesti lakáspiacokon fékezett a piac, ahol a csodát várták. 2017-ben ez tovább folytatódott. Ezek a lakáspiaci folyamatok – a lassuló használt ingatlanok piaca és a bizonytalan újlakáspiac – miatt a CSOK-igénylések sem 2016-ban sem 2017-ben meg sem közelítették a várakázoskát. Nem tudták, mert maga a lakáspiac is elmaradt a várakozásoktól. Nőtt-e a forgalom 2017-ben 2016-hoz képest? Persze, hogy nőtt, egy kicsit, pár százalékkal több lesz. Semmi komoly. Ehhez képest örüljünk, hogy CSOK-igénylések jobban nőttek %-ban, mint maga a lakáspiac. Mondhatnánk, hogy mi lenne nélküle.

De van itt még egy fontos dolog, amit a CSOK-kal kapcsolatban érdemes elmondani. Észrevették, hogy az új lakás építésre és vásárlásra igényelt CSOK-kérelmek számáról összevontan beszélnek általában? Tudják miért? Igen, jól sejtik. Az új lakás vásárlására – ami általában új építésű társasházi lakást jelent – kevesebben igényelnek CSOK-ot, mint ahányat új lakás építésére – ami meg új családi házak építését jelenti. Az újlakáspiacnak nem részei ezek az új építésű családi házak, mert azt általában maguknak építik az emberek, nem értékesítési céllal készülnek. De ha külön beszélnének csak új építésű lakásvárárlásra igényelt CSOK-ról, akkor az lenne a legkisebb szám a relációban.

Így néz ki a CSOK igénylések sorrendje:

használt lakóingatlan vásárlás (használt társasházi lakás és családi ház) > új lakóingatlan építése (családi- és ikerház) > új építésű lakóingatlan vásárlás (új építésű társasházi lakás)

Tudják mi az érdekes? Hogy ez mindig így nézett ki:

A magyar lakáspiac alapvető törvénye, hogy az A-terv a használt ingatlan vásárlás. B-terv új családi ház építése és csak C-terv az új építésű társasházi lakás megvásárlása.

Ez így volt 25 éve, 15 éve, 5 éve és ma is így van. Ebben nincs változás és egyelőre úgy néz ki, hogy nagyon komoly erőfeszítéseket kell majd megtenni, hogy ez megváltozzon. Családi házak építésére és a használt ingatlanok adásvételére vesznek fel a családok CSOK-ot és nem új társasházi lakások vásárlására. De a lakáspiaci forgalomban sem számottevő az új társasházi lakások értékesítésének az aránya.

Továbbra is kérdés az, hogy milyen módon próbálják ezt majd befolyásolni és nagyobb kedvet teremteni a családoknak akár már most februárban, hogy a méregdrága új építésű társasházi lakásokat vegyenek maguknak (=a vevők) 2018-ban és 2019-ben is. Ha nem kell a gyerekes családoknak, majd jöhetnek a gyerek nélküli családok. Ha nem kell nekik sem, akkor jöhetnek a szinglik. Ha nekik sem kell, jöhetnek a befektetők. Ha nekik sem kell,  jöhetnek a külföldiek. Ha nekik sem kell, akkor úgy járhatnak az újlakások építői, mint azok, akik 2008-tól próbáltak meg új építésű társasházi lakásokat eladni: imádkozhatnak.

Kép: Wienerberger Magyarország

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán foglalkozunk egy témával egymás után kétszer, de ma meglepő számok érkeztek a GKI-tól. Már a címében mindenki tudja, hogy mire gondolunk: A vidék menti meg a lakáspiaci fellendülést. A statisztika érdekessége, hogy a lakáspiaci szereplők véleményét és hangulatát tükrözi elsősorban. Nem akarjuk megismételni azt, ami benne van, mindenki olvassa el a részleteket. Mi olvasható ki a számokból?

- A lényeg az, hogy a budapesti ingatlanpiac hangulata kritikus szintre romlott.

- Olyannyira elromlott, hogy a budapesti lakásáremelkedésre 2018-ban úgy tekintenek a szereplők, hogy még az inflációra sem biztos, hogy elég lesz.

- Kb. 3% inflációval érdemes 2018-ban számolni. (2017-ben 2,8% volt). Még az sem kizárt, hogy több lesz. Ehhez képest a budapesti lakásárak növekedése átlagosan 3% alatt maradhat.

- A piaci szereplők főleg a panellakások esetében igen pesszimisták idén, ahol szinte változatlan árakkal számolnak.

- Ha a következő 12 hónapban a budapesti lakáspiac tényleg úgy alakul, hogy várják a szereplők, akkor elkezdődhet a reálérték stagnálás és egyes esetekben már a reálérték romlás sem kizárt (pl. panellakások).

Ezek nagyon súlyos szavak 2018. február 2-án. Senki ne értse félre:

Nem arról beszélünk mi sem, hogy a lakásárak csökkenni fognak Budapesten 2018-ban. Azt mondjuk, hogy az infláció és a Budapesti lakásárak változása versenyezni fognak egymással 2018-ban, amire 2013-ban volt utoljára példa.

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé. Beszéljenek a számok, amik úgy néz ki, hogy talán most sem hazudnak. A budapesti lakáspiaci hangulat már megváltozott, a kérdés az, hogy az országos lakáspiac jobb hangulata meddig tart ki?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Előre látható a jövő?

Forrás: GKI - A vidék menti meg a lakáspiaci növekedést

                  Ingatlnműhely - Hitelre megvásárolható?

Kép:        Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitelre megvásárolható?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.” – gondolattal kezdtük 2018-at. Mindenki érzi a változást a levegőben. Minden valahogy más. Nem tudja úgy igazából megfogalmazni pontosan micsoda, csak úgy beszél róla. A szavak unalmasak, üresek, nincs mögöttes tartalom. Kellenek a számok, a táblázatok, a grafikonok, hogy összeálljon a kép.

- A lakásárak nőnek, minek aggódni?

- Nem vagyunk eladósodva, minek aggódni?

- Nőnek a bérek, minek aggódni?

- Egyre több új családi ház és társasház épül, minek aggódni?

Akkor gyerünk, vágjunk bele és nézzük meg közelebbről Magyarország legnagyobb lakáspiacával rendelkező városát, Budapestet.  

Itt egy táblázat. Minden benne van egyben 2012-től napjainkig, amit a budapesti átlagárakról tudni érdemes. Minden ezzel kezdődött:

„2013-ban a negyedik negyedév visszaesésétől eltekintve megállt a használt lakások árának csökkenése, majd 2014-ben folyamatossá vált az áremelkedés: az első negyedévben 2,0, a másodikban 1,6 a harmadik negyedévben pedig 1,3%-kal drágultak a lakások a megelőző negyedévhez képest.” – írta a KSH a 2014 III. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

A lakáspiaci ciklus kezdete minden kétséget kizáróan 2014 volt. Az egész év arról szólt, hogy a végére annyi legyen az átlagár Budapesten, mint 2012-ben volt. Igen. A lakáspiaci ciklus első éve masszívan a felkapaszkodásról szólt. 2015-ben már semmi kétség nem fért hozzá, hogy a budapesti lakásárak nőnek. Volt honnan. Meghaladta a 40 ezret az adásvételek száma Budapesten 2015-ben, az átlagár meg 290 ezer Ft/m2-ig nőtt. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mindenki azt gondolta, azt várta, hogy 2016-ban minden eddiginél erősebb évet zár Budapest. Duzzadó önbizalom, hiszen 2015 végén és 2016 elején robban a CSOK-bomba. Kiderült, hogy Budapesten a bomba pusztító hatású volt, amíg a lakáspiac teljesen halottnak hitt részén pedig csodaszer.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mi történt 2016-ban?

Az árak elképesztőt nőttek, de az adásvételek száma 37 ezerre csökkent. Az országos lakáspiaci forgalmat a piac 150-160 ezer közé várta egész évben, de 146 ezer ingatlant adtak csak el. Ebben szerepe volt annak is, hogy Budapesten az adásvételek száma 2016-ban csökkent. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Az országos lakáspiaci forgalomban Budapest szerepe 2015-től kezdve 2016-ban látványosan csökkent. Ezt senki nem akarata elhinni.

„2016 első két negyedévében Budapesten tovább gyorsult a használt lakások árának emelkedése: a 2015. évi 17,4 millióról 19,5 millió forintra nőtt a lakások ára, és így 25%-kal lépi túl a 2008-ban mért nominális szintet. Ezzel Budapesten már a lakások reálértéke is a válság előtti szint fölé emelkedett és azt mintegy 2,6%-kal meghaladja.” – írta a KSH  2016. II. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

- Az árak nőnek és az adásvételek száma csökken!

- Ez normális?

- Nem ellentmondás ez?

- Egyre kevesebb vevő egyre drágábban vesz lakást?

- Ez nonszensz!

Pedig így van, mert a budapesti lakásárakat nem a budapesti adásvételek száma befolyásolja, hanem az országos adásvételek száma. Úgy is lehet mondani, hogy Budapest ára Magyarország lakáspiaci hangulatától függ és nem pedig fordítva.

- De ha egyre kevesebb lakást adnak el, és közben meg egyre többet hirdetnek meg, akkor abból előbb utóbb baj lesz, nem?

- Igen, baj lesz.

- De akkor még 2016 volt, senkit nem érdekelt az, hogy a vevők elbizonytalanodtak.

-2014-ben és 2015-ben megrohamozták a vevők Budapestet, 2016-ban meg már megijedtek tőle, pedig reálértékben éppen csak akkor lépte át a 2008-as reálár-szintet.

2017. I. negyedéves lakáspiaci jelentésében a KSH először mondta ki azt, amit Budapesten senki sem akart hallani:

"2016-ban gyorsuló ütemben tovább nőtt a kistelepülések lakáspiaci forgalma, és ez módosította a lakáspiac területi arányait. 78 ezer lakás cserélt gazdát a kisebb városokban és a községekben, 20%-kal több, mint egy évvel korábban. Mivel eközben a nagyvárosok forgalma alig változott, 2016-ban többségbe kerültek a kistelepülésen eladott lakások: lakáspiaci részesedésük 48-ről 54%-ra emelkedett.

A települések közötti átrendeződéssel együtt a kistelepülésekre jellemző családi házak aránya is növekedett a forgalomban (42-ről 46%-ra). A lakótelepi panellakások továbbra is a használtlakás-eladások 19%-át adják, míg az egyéb többlakásos épületek piaci részesedése visszaesett (39-ről 36%-ra)."

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016 óta a budapesti adásvételek száma "nem nő"

Budapest elbukott a lakáspiaci forgalomban. A kistelepülések átvették az irányítást. 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedésének a motorja a kistelepülések lakáspiaca volt és nem Budapest, illetve nem is megyeszékhelyek.

- Hihetetlen és elképesztő fordulat, de kinek nem jó ez?

- Egyrészt a hirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek, akik általában Budapestből és megyeszékhelyekből élnek meg.

- A kistelepülések nem igazán az ingatlanközvetítők terepe.

- Na meg a lakásfejlesztőké sem.

- Mi lesz a sok új építésű lakással, amit Budapesten és a megyeszékhelyeken építenek?

- Ki veszi meg őket?

- Jó kérdés.

- Komoly kérdés, amivel senki sem foglalkozott 2017-ben.

- 2018-ban már muszáj lesz szembenézni a lakáspiaci folyamatokkal.

A KSH 2017. III. negyedéves lakáspiaci jelentése pár napja jelent meg. Mit olvashatunk benne az újlakáspiacról?

„A 2016-ban tömegesen megkezdett építkezések közül egyelőre kevés jutott el az értékesítésig.”

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

- God f*ucking damp it!-mondaná az angol.

- Már csak ez hiányzott.

- Na meg ez:

„A kistelepülések növekvő lakáspiaci forgalma módosította a lakáspiac területi arányait. 2017 I–III. negyedévének eddig ismert adatai szerint a használt lakások kevesebb mint fele (45%) kelt el Budapesten és a megyeszékhelyeken. Az elmúlt években általában az adásvételek többsége a nagyvárosokban jött létre (2014-ben 52, 2015-ben 51%-uk), és csak 2016-ban fordult meg ez az arány a kisebb települések javára, amikor a főváros és a megyeszékhelyek együtt már csak 46%-ban részesedtek a használtlakás-tranzakciókból.” – amit szintén pár napja írt a KSH.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A községekről szól a lakáspiac 2016 óta, köszönhetően a CSOK-nak

- Olyan lakáspiaci hangulatban új építésű társasházi lakásokat építeni és értékesíteni, amikor a lakáspiacon a családi ház a menő és az sem Budapesten és a megyeszékhelyeken, hanem „vidéken”!

- Eszelős, ez rendesen eszelős!

 - Ezek után jöhet a kérdés, hogy akkor  miért nőnek a budapesti lakásárak?

- Azért, mert megjelentek a budapesti lakáspiacon a "happy" hitelből vásárlók.

Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.

Budapesten 2017-ben nem adtak el több lakást, mint 2016-ban. Ez több mint valószínű. Egyre több eladó marad hoppon. 2018-ban még több eladó fogja várni a csodát. Hiszen csoda kellene ahhoz, hogy a budapesti lakáspiacon az árak  után, a forgalom is nőni kezdjen és minden pont úgy legyen, ahogy arról 2016-ban álmodoztak a lakáspiac érdekemberi. Már csak azért is, mert 2017 I. negyedéve óta a budapesti lakásárak 400-410 ezer forint között "stagnálnak". Úgy néz ki, a budapesti lakásárak is megállnak pihenni egy kicsit, kifújják magukat. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2008 II. negyedéve után 2017. II. negyedévében újra a Községeké a főszerep

Addig viszont marad a valóság. Jobban megéri Budapestről elköltözni, mint Budapestre beköltözni. Láthatóak az agglomerárciós árak is. Jobban nőttek Budapesten a lakásárak, mint az agglomerációban. Magyarul, aki el tudja adni a lakását Budapesten, az jobban jár egy Budapest környéki családi házzal, akár legyen az teljesen új, amit ő épít magának, vagy valami nem olyan régen épült, fiatalos, modern családi házzal.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Agglomeráció = A nagyvárosok körül egyszerűen olcsóbb az ingatlan

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzéés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlnaműhely

Amikor nőnek a lakásárak, mindig előkerül a régi dilemma, hogy vásároljunk-e lakást számunkra teljesen ismeretlen, akár egyáltalán nem kedves környékeken. A lakásvásárlás nem csak álmaink otthonának megvásárlását jelentheti. Gyereknek első lakás, egy "szerényebb" befektetés, mert összejött több évtized alatt annyi megtakarítás, hogy lakásba tegyük, majd kiadjuk. Nagyon egyszerű dolgok ezek a hétköznapokban, miközben nem szól másról, mint a kompromisszumkeresésről. A lakáspiacon valahogyan kezelni kell tudni a lakásárak teremtette konfliktust. Kiárazódunk, nem engedhetjük meg magunknak, hogy ott vásároljunk, ahol valójában szeretnénk. Idegen terepre tévedve szembesülünk saját magunk és a lakáspiac bizonytalanságaival is.

Az ismert és kedvelt elhelyezkedések, amik minden időben vonzzák a vevőket, akkor is, amikor csendesebb és akkor is, amikor őrültek háza van, emiatt biztonságosérzetet jelentenek.

Ki ne hallotta vagy éppen mondta volna már, ha itt vagy ott van lakásom, az bármikor eladható, ott nem kell tartani a lakáspiaci ciklusoktól

Ezek hajdanán, még azt is jelentették, hogy egész biztonságos (befektetési értelemben) környékeken is elérhetőek voltak belépőszinten lakások. Ma már nem egészen így van. A legolcsóbb lakások is drágák. A drága persze relatív fogalom. De ez a szó fejezi ki leginkább azt, hogy milyen komoly összegeket kell lerakni már nagyon egyszerű lakásokért is.

Év eleje van, ilyenkor van a lakáspiac újraárazási időszaka

Szinte mindig ilyenkor drágulnak leginkább a lakások. Akik tavaly késő ősszel 2-3 hónapja néztek lakásokat és most, ők is érzik, hogy a kínálati árakban nincs megállás. Hogy ki veszi meg majd ezt a sok eladó lakást? -  nem tudni. Hirdetni hirdetik őket, önbizalommal teli eladók, ingatlanközvetítők. A hirdetési stílusokban és árakban sincs ma már különbség. Nyoma sincs a jutalékoknak, amit vevőként szeretnénk megspórolni. A magánhirdetők olyan, mint ha eleve beszámolnák az ingatlanosok pénzét, akkoris, amikor egyedül értékesítenek. A hirdetési oldalak felelősségét feszegettük pár napja, akik gyakran hirdetnek/promótálnak közösségi oldalaikon a többségnek teljesen elérhetetlen ingatlanokat. Az a szép, az a mutatós, arra jönnek a lájkok.

A valóság unalmas, tudjuk

Egyszerű lakások, az átlag „magyar életszínvonal”, amire 10 éve még 5-6 millió is elég volt, ma már a kétszeresét és háromszorosát kell, hogy előteremtsék. Az egyszerű, mint a drága, szintén nem jó szó, de ez fejezi ki azt, hogy ennyi pénzt mi minden másra el lehet költeni, amitől jobban élhetnénk vagy akár több élménnyel gazdagodhatnák, vagy ami tényleg látszódhatna rajtunk.

Attól, hogy veszünk egy egyszerű lakást, elköltjük egy élet megtakarítását, de közben semmi sem változik körülöttünk.

Igen, tudjuk, valamit hagyni kell a gyerekekre. Milyen szülő az olyan szülő, aki nem segíti a gyerekét egy lakással, inkább mondjuk magára költené, az egészségére, hogy megismerje a világot, hogy úgy halljon meg, hogy közben legyen mire visszaemlékezni?

Egy egyszerű lakás, ami olyan helyen van, ahol nem is akarunk venni, de csak ott tudunk, az nem az a pillanat lesz, amire  szívesen visszaemlékszünk

Egyeseknek a vagyon számít, a felhalmozott vagyon, a bankszámla sok számjegye, mások meg szeretnének jól élni, sokáig egészségben megélni a világot a családjuk körében, gazdag emlékeket szeretnének, nem pedig számolgatni a pénzt. Ennek ellenére ebben is sokan kompromisszumot tesznek. Inkább lemondanak mindenről, de tényleg mindenről a gyerekeik javára, hogy „legalább” nekik jobb és könnyebb legyen. Ott van a tekintetükben a sok lemondás, amikor vesznek egy lakást. Nem, nem azt mondjuk, hogy azért halnak meg majd hamarabb, lesznek súlyos betegségeik, mert vesznek egy lakást. Nem,  egyáltalán nem. A lemondás, a sok megalkuvás, az önzetlenség, a feladás, a beletörődés, az egyszerű élet, amit élnek, ami értelmet is adhatna, de sokszor értelmetlenné is teszi az emberi életet.

Láttunk már ilyet és még látni is fogunk, de hányat! Nehezen felsétálni a harmadik emeletre egy lift nélküli házban, közben siettetik, mert vannak, akik ezt jobban bírják. Apa már az élete vége felé jár, az anyuka még a kicsi csemetéjével próbál együtt örülni, mert hát lakást vesznek neki. Ez egy öröm, ennek örülni kellene, de az öröm sem a jó szó, mint a drága vagy az egyszerű. Csak ez fejezi ki azt az ellentmondást, amit ilyenkor látni és érezni lehet. Apa szótlan, a „lányok” csacsognak, örömködnek. Ők legalább még megpróbálnak örömet találni az ilyen lakásvásárlásban, amire később talán egész máshogyan fognak visszaemlékezni, ha egyáltalán megmarad bennük. Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás, egy múló pillant csupán. A vevők jönnek és mennek, az ingatlanok gazdát cserélnek. Végül is minden lakásnak mindig van egy tulajdonosa, akárhogyan is éli meg azt. A lakásárak meg változnak, mindig változnak, hol gyorsan hol lassan, de változnak. Mi emberek, mi nem változunk csak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Senki lakására

lakásárak infláció 2018 Magyaroszág Ingatlanműhely

2017-től újra van infláció. Igaz, senki inflációja ez, ahogy csúfolják, mert ennél gyakorlatilag mindenki magasabb áremelkedést érez, de az egy másik történet. 2014-2016 között még ennyi mérhető infláció sem volt. Amikor a (bank)betéti kamatok nem értelmezhetőek egy átlagember számára és hitelkamatok is olyan alacsonyan vannak, hogy egyesek még kimondani is furcsának érzik, na akkor minden mért infláció számíthat, hatással lehet ránk, a gondolkodásunkra. Csak egy picit másképp.

Azt már nagyjából mindenki elfogadja, hogy a lakáspiac 2016-ban veszített a lendületéből és ez 2017-ben sem változott. Ettől függetlenül azt gondolnánk, hogy sokminden miatt lehet ingatlant venni. Mondjuk azért is, hogy a pénzromlást így kerüljük el. A lakásárak növekedéséről „minden étkezőasztalnál” tudnak. Pont ezért racionális döntésnek tűnik, hogy az infláció elől menekülhetnénk ingatlanba is. Vannak ennek hagyományai is nálunk. 20 éve, az első modern értelembe vett lakáspiaci boom kezdetén divat volt a felesleges kp-t lakásokba tenni. Ma viszont már nem divat. Feltehetnénk a gyors kérdést, hogy miért? A pénz az pénz. Mi értelme van a bankban tartani, ha a pénzromlás miatt a forint nem egyre többet, hanem inkább egyre kevesebbet ér?

Az egyik nyilvánvaló ok, hogy van az az infláció, amit tolerálunk. Pár százalék infláció miatt még nem rágjuk le a körmünket. A bérek is dinamikusan nőnek, a megtakarításaink is tudnak ilyenkor hízni, amiért főleg jobban toleráljuk az inflációt. 20 éve ez sem így volt. Azt is leszögeznénk már most, hogy a bérek sosem tudnak elég gyorsan nőni, mi emberek, tömeges azt mondjuk, hogy most már a bérünkkel ki vagyunk békülve. Az életünk gyorsabban drágul, mint ahogy a bérünk növekszik. A vágyaink, a fogyasztásunk nem feltétlenül egyenesen arányosan nő a bérünkkel. Általában a fogyasztásra, akár ezen belül lakásvásárlásra mindig úgy érezzük, hogy egyre több és több pénzre van szükségünk.

A lakásvásárlás a legtöbbünknek inkább fogyasztás, mint befektetés. Érzelmi döntés, mint egy szép autót venni. A függetlenség, a szabadság, az önállóság jelképe mind a saját lakás és a saját autó is Magyarországon.

A lakással az a szerencsénk, hogy nehéz nullára csökkenteni az értékét. A pénzünk a lakásunkban nem veszik el, ezért is jó saját lakásban élni és nem bérleti díjat fizetni – érvelünk sokszor. Viszont van itt valami, amiről képesek vagyunk elfeledkezni.

lakásárak infláció 2018 Magyaroszág Ingatlanműhely
Senki inflációja

Ha az infláció senki inflációja, akkor a lakásárak miért lennének mindenki lakásárai?

Pont a mi lakásunkra a lakáspiaci folyamatok nem biztos igazak. Így jön a képbe az infláció. 1 éve már inflációval élünk, de nem aggódunk, mert a lakásárak növekedése ebben az elmúlt 1 évben az infláció többszöröse volt, legalábbis ezt mondják. Na igen, de mi van akkor, ha nem?

Mi van akkor, ha a mi lakásunk ára nem változott az elmúlt egy évben egy forintot sem?

Azt mondják ez lehetetlen? Ilyen nincsen, mert minden lakás ára egyszerre nő vagy csökken. Mi meg azt mondanánk, hogy ilyen nincs. Vannak szerencsésebb lakások, akik a sor elején vannak és vannak, akik a sor végén és vannak olyanok, amit nem is akarnak annyira megvenni. Hosszú az a sor, és hogy a mi lakásunk hol van a sorban, azt nem nem feltétlenül tudjuk az „étkezőasztalnál ülve” megmondani.

Azt már látja nagyjából mindenki, hogy az elmúlt 2 évben a vevők azért nem taposták egymás lábát, hogy vásárolhassanak. Általános igazság a lakáspiacon, hogy általában azt árulják, amit nem keresnek a vevők és azt keresik a vevők, amit éppen nem árulnak. 2016-tól kezdve a vevők válogatósabbak vagy óvatosabbak lettek?

A lakásárnövekedésről szóló híreket ugyan úgy élik meg az eladók, mint a vevők?

Egyértelmű, hogy nem. A vevőkben sokkal hamarabb merül fel a kérdés, hogy az „Én potenciális lakásom ára tényleg tovább nőne?”. Az eladók viszont szentül meg vannak győződve, hogy az ingatlanuk évről évre többet ér. Ha sikerül azért az árért eladni, mint gondolták, akkor igazuk van. Ha nincsen igazuk, mert úgy érzik, hogy ennyiért 2 éve is eladhatták volna, akkor már mindjárt kiderül, hogy most éppen miről is beszélünk.

A lakásárak növekedése ugyan úgy infláció, senki inflációja

Egyre többet kell fizetni „ugyanazért a lakásért”, és ha mi lakásunk nem ugyanaz, hanem egy másik? A vevők és az eladók inflációja lenne a lakásárak növekedése? Kötve hisszük. Az biztos nem a közös nevező. A lakáspiacon az is általános jelenség, hogy több eladó és több vevő van jelen, mint ahányan egy évben üzletet tudnak kötni. Attól, hogy valaki fizetőképes, még nem biztos, hogy tud vásárolni, mert az érzelmei is irányítják. A vevők valószínűleg jobban aggódhatnak a jelenlegi lakáspiacon az „étkezőasztalnál” ülve is, mint az eladók. Attól, hogy valakinek eladható lenne a lakása, még nembiztos, hogy meg is veszik. De emiatt még nincs aggodalom a lakáspiacon, mert az eladók önbizalomtól duzzadnak, szinte simogatják őket a lakáspiaci hírek, pedig  2017-ben is kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a cserélt gazdát.  Közben annak a kevesebb, mint 4%-i  lakásnak is az árnövekedése lassul, a vevők pénzének az értéke meg romlik 2017 óta. Ez sem egyformán és ez sem ugyanúgy és ugyanazt jelenti, de 2018-ben tovább folytatódnak ezek a folyamatok. Egy „étkezőasztal” mellett meg egyre nehezebb megítélni, hogy melyik kinek a barátja és kinek az ellensége.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért ilyen drágák a lakások az átlagbérhez képest?

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom 2018 Magyarország Ingatlanműhely

2018 a hazugságok éve a lakáspiacon. Kíméletlenül önteni fogják ránk a szereplők az érdekeiktől vezérelt féligazságaikat. A lakáspiaci ciklus 5. éve ez. 2014-ben, az első évben, elkezdődött a lakáspiac feltámadása. 2018-ban már nem beszélhetnénk úgy a lakáspiacról mint 4 évvel ezelőtt. Az 5. évre nyilvánvalóvá vált, hogy a nagy kereslet elmarad a lakáspiacról.

Ha visszanézünk, a nagy törés 2016-ban történt. Sokkal jobb évet vártak a lakáspiacon, szinte minden szereplő túlértékelte az akkori piacot. Miért? A lakásárak miatt. A lakásárak robbanásszerű növekedése miatt mindenki azt gondolta, hogy a kereslet is robbanásszerűen nő. De nem nőtt.

Így nem maradt más téma, mint a lakásárakról és azok növekedéséről beszélni. Évek óta ez megy már, hogy nőnek a lakásárak, akkor minden rendben van. A lakáspiacon a lakásárak növekedési üteme is csökken. Pont 2016 első negyedéve óta. Micsoda véletlen!

Nem, nem véletlen. A lakáspiaci keresletről beszélgessünk egy kicsit:

Elméletben minden magyar lakásvásárló, de a lakáspiac mégsem tízmillió magyar lakáspiaca.

Ez nem csak azért van, mert nem csak magyarok vásárolnak lakásokat. Induljunk ki abból, hogy lakóingatlant hányszor vásárolunk az életünk során. Az 1-2 vásárlás/építés lenne a legnépesebb csoport. Hány magyar vásárol életében háromszor vagy többször lakóingatlant? Amikor nagy gáz volt a magyar lakáspiacon, akkor éveken keresztül kb. 90 ezren vásároltak lakásokat. Ma, amikor elvileg Kánaán van a lakáspiacon, akkor meg kb. 150 ezren. Nem vagyunk már tízmillióan, tudjuk jól, de viszonytani még lehet hozzá:

- A sötét években kevesebb mint 1%-a a magyaroknak vásárolt lakóingatlant.

- Az „új aranykorban”, meg 1,5%.

- Vagyis 2014 előtt 99% nem vásárolt lakást, ma meg 98,5% nem vásárol.

Ezek elég beszédes számok, mindenféle hókuszpókusz nélkül. Láthatóan nagyon kevés magyart érint a lakáspiac egy évben. Azonnal hozzá is tesszük, hogy sokkal több embert érdekel. Attól, hogy nem vásárolunk, még szeretnénk mindig jobb és szebb ingatlanban élni. A lakáspiacon vevőként megjelenők száma és csak a bámészkodók  között óriási a különbség. Beszéltünk róla már néhányszor, főleg, amikor a hirdetési oldalak ámítják magukat meg minket, hogy milyen sokan nézegetik a hirdetéseiket.

A lényeg meg az, hogy hányan vásárolnak, nem az, hogy hányan nézelődnek a lakáspiacon. Az elmúlt 4 év tanulsága ez lehetne. De nem ez lesz 2018-ban, hanem az, hogy tovább nőnek a lakásárak.

A hirdetési oldalak is erről fognak beszélni, nem arról, hogy úgy leszállt a köd a lakáspiacra, mint ma reggel Budapestre. Az orrunkig alig látunk, nem hogy tovább.

Ettől még megérthetnénk azt, hogy ha ma Magyarországon 98,5%-unkat nem érint a lakáspiac 2018-ban, akkor mi köze lenne a lakásáraknak az átlagfizetéshez?

- Ha így tesszük fel a kérdést, mindjárt egyértelmű, hogy nem az átlagemberekről szól a lakáspiac.

- Ha valójában róluk szólna, akkor sokkal nagyobb lenne a lakáspiac és sokkal több embert érintene.

Fel is tehetnénk a kérdést, hogy volt-e már nagyobb a magyar lakáspiac?

- Persze, hogy volt. Azokban a régi szépidőkben már képzeljék csak 97,5%-unk nem vásárolt lakást egy évben.

- Azt lehetne mondani, hogy a magyar lakáspiac a magyarok 1%-2,5%-át érintheti évente.

Ebben bizonyára közrejátszanak a lakásárak, meg az a magyar szokás, hogy nem veszünk gyakran lakást, nem költözünk, a lakásbefektetők meg minden évben bőven beleférnek a lakásvásárlók 1%-2,5%-os táborába. Nem osztanak nem szoroznak.

Ezek után könnyen belátható, hogy az átlagfizetéseknek semmi köze sincs a magyar lakáspiachoz

Aki akar és képes vevőként belépni a piacra, az élete során egyszer biztosan belép. A további belépések közül a második, még a valószínűbb. A többire már nagyon-nagyon kevés az esély a mai Magyarországon. Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként. Természetesen mély tisztelet a kivételeknek, akik csak erősíthetik ezt a szabályt. Az új vevők "tömegeit" sem az átlagmagyarok és az átlagfizetésből élők között kell keresni. Már így utólag a kérdést is arrogánsnak érezzük, sértőnek, elnézést is kell kérnünk, hogy feltettük. Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénzügyi stabilitás a lakáspiacon

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az év utolsó hónapjába léptünk, nem számít senki sem már új csodákra. Egyesek az évet foglalják össze, mások előre tekintenek. Mi most egyszerre tennénk mind a kettőt, mert azért még általánosságban a média és az ingatlanpiac inkább az eladók érdekeit szolgálják ki. A vevők meg dezinformáltak, aggódnak. Nem tudják mit és hol keressenek. A barátok és ismerősök az elsőszámú hírforrások. Jönnek a kérdések, mennek rá a válaszok. Ki mit gondol, ki mit érez, ki mit tapasztal. A lakásárak és a lakáspiaci forgalom dilemmájáról még októberben beszéltünk.

Nagyon fontos téma, mert 2016 után 2017-ben is azt látni, hogy a lakásárak Magyarországon jobban nőnek, mint a lakáspiaci forgalom. 2 éve már, hogy a lakáspiaci forgalom lassul. Ez ott tart, hogy a jelenlegi információk szerint 5% körüli adásvétel növekedéssel lehet számolni 2017-ben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalomról ne feledkezzünk el. Ne csak jobbra, hanem balra is nézzünk.

Az MNB a novemberi Pénzügyi Stablitiási Jelentésében nem aggódik a lakáspiaci forgalom lassulása miatt, de megjegyzi:

„A nagymértékű áremelkedés következtében a piaci forgalom bővülése 2016-tól már kissé lassult, és 2017. első félév végén 5 százalékot tett ki. Az éves szinten létrejött mintegy 150 ezer tranzakció még a hosszú távú átlagos 157 ezres éves forgalom alatt tartózkodik.”

Emiatt például még senkit nem látni aggódni. Még maguk a vevők is jobban aggódnak a lakásárak miatt, mint a forgalom miatt. Vevőként szokás aggódni, ha nőnek a lakásárak, de melyik vevő szeretne olyan lakást venni, aminek csökken az ára? Na, ugye? A lakáspiaci forgalom lassulása azt jelenti, hogy nem nő az eladók esélye évről évre, hogy eladnak, hanem szépen lassan elbizonytalanodik. Ez vevőként is nagyon fontos információ, mert megvenni egy lakást mindig sokkal könnyebb, mint utána eladni.

Az még izgalmasabb kérdés, hogy 2016 után 2017-ben Budapesten egyenesen csökkent az eladók esélye, hogy eladjanak. Hiába nőnek az árak Budapesten, a vevők egyre kevesebb lakást vásárolnak meg. A budapesti lakásárak nőnek, ezért kijelenthetjük, hogy elsősorban olyan lakásokat vásárolnak meg a vevők, amiben érzik és látják az árnövekedési potenciált. Na, ugye? A végén kiderül, hogy a lakásárak növekedése nem is az ellensége a vevőknek, hanem a barátjuk.

Ezt nem először állítjuk. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést már egy éve részletesen körberjártuk. Vevőként sem veszünk meg mindent, mert eladó. Ezt meg jobb, ha az eladók is tudják, amikor piacra lépnek. 2017-ben ezért visszatekintve jóval többen csalódhatnak, mint akiket pozitívan meglephetett. Nagy volt az eladók mellénye, hogy micsoda dinamizmus van a magyar lakáspiacban és az árakon kívül semmi sem mutat dinamikát. Egy piacon meg mégsem mindegy hányan tudnak sikeres üzletet kötni.

2018-ra kitekintve úgy is tűnhet, hogy gyakorlatilag egy stagnáló lakáspiaci forgalommal is szembesülhetünk. Konkrétan ez azt jelenti, hogy hiába lép majd még több eladó a lakáspiacra, a vevők csak azt veszik, amit ők akarnak.

Az pedig holt biztos, hogy az eladók száma nem egyre kevesebb, hanem egyre több. Budapesten már két éve kaparhatja sok eladó a fejét, aki nem tud eladni. Főleg 2017-ben ütközhettek falba, amikor hiába reménykedtek hónapról hónapra, hogy bejönnek a számításaik, csak nem akart az összejönni. Nem lepődnénk meg, ha simán lennének már 1 éve lakások a piacon, akik keresik a vevőjüket, csak nem találják. Hogy az árral van-e a gond a Budapesten? Lehet. Talán.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak hatnak a vevőkre és a döntéseikre.

Az MNB ezt a gondolatot fűzi hozzá ehhez az ábrához:

„A dinamikus növekedés ellenére még a fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak a lakásárak."

„Számításaink szerint országos átlagban a hazai lakásárak szintje egyelőre nem éri el a makrogazdasági fundamentumok által indokolt egyensúlyi szintet, vagyis országos átlagban még nem beszélhetünk a megemelkedett lakásárszint kapcsán túlfűtöttségről. A fővárosi lakásárak mindezek mellett azonban már – kismértékben ugyan, de – meghaladták a lakáspiac kereslet oldali fundamentumai által indokolt szintet.”

Ahogy Budapest elveszítette a vonzerezjét 2016-tól kezdve (talán pont az árak miatt), úgy erősödött a rajta kívüli piac. Tavaly még senki nem hitt abban, hogy a nem nagyvárosi ingatlanoknak lenne piaca. Aztán már 2016-ban is azért nőtt a lakáspiaci forgalom, mert a kisebb települések megmentették az ingatlanpiac becsületét. 2017-ben ez a jelenség tovább erősödött. 2018-ban továbbra is a kisebb városok és települések lesznek a nyerőbb helyzetben lévők, ahol az eladóknak érdemes piacra lépni és könnyebb lesz eladni, szemben a magyar nagyvárosokkal és Budapesttel. 2 éve ez megy már és semmi esélyt nem látni, hogy ez valóban megváltozzon 2018-ban. Tudjuk, majd az "olcsó" lakáshitelek mindent megoldanak. A magyar lakáspiacon a hitel nem mindenre gyógyír, amit még maga az MNB is beismer, önkritikát gyakorolva, hogy a magyar lakáspiacon az áremelkedés "egy válság utáni korrekciónak tekinthető" :

„Az európai országok többségében a lakásárak emelkedése a háztartások magas szintű eladósodottságával párosul.”

„Magyarországon a lakásárak az elmúlt években jelentős mértékben emelkedtek. Hozzá kell tenni azonban, hogy ez inkább egy válság utáni korrekciónak tekinthető, míg a háztartások eladósodottsága jelenleg is az egyik legalacsonyabb az Európai Unión belül.” 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacot nagyon más és más mechanizmusok működtetik.

Forrás: MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentés (2017. november)

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

PH érték

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely

Az elhelyezkedés a lakóingatlanok árának alfája és omegája. Az elhelyezkedés, amiben benne van egy ország és ezen belül egy város életszínvonala is. Minél jobban élnek egy adott városban annál drágábbak ott az ingatlanok. A jólét nem egyszerűen árfelhajtó hatású, ahogy a jólét sem zárja ki a nyomort, a szegénységet és a nélkülözést egy gazdag városban. A jólét egy lehetőség, ami egyeseknek megadatik, másoknak nem. Szerencse vagy kemény munka, esetleg mindkettő kell hozzá? Talán. Egy gazdag város mágnesként gyűjti magához a gazdagokat is. A gazdagok relatív száma néhol kritikusan magas szinteket érhet el, ahol ez idővel kifejeződik az ingatlanok árában is. Születhetnek gazdag negyedek, utcák, házak, ahol státuszszimbólum lehet egy ingatlant birtokolni. Az ingatlan örök státuszszimbólum, mint a gazdagság is. Bár azt mondják, az a gazdag ember, akinek sok ideje van, amit általában anyagi értelemben is nagyon gazdag emberek szeretnek ismételni. Ha az idő pénz, a pénz is jelenthet időt, időt arra, hogy jólétben éljen az ember.

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
Napfény, ami egy városban felbecsülhetetlen érték

Aki egy ilyen lakás vásárlásán törheti a fejét, annak az ideje mellett megfelelő anyagi biztonsága is lehet:

- 314 nm-es, belső háromszintes, legfelelső emeleti, 3 hálószobás és 3 fürdőszobás  lakás 74 nm terasszal (Megjegyzés a teraszhoz: több részből áll, nem egyben van, lásd az alaprajzon)

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
A Séf konyhája

Újabb célokat és nagyon sok új lehetőséget is jelenthet egy Penthouse (PH) lakást megvásárolni annak, aki megteheti. Első ránézsére nincs benne semmi pláne, nemes egyszerűséggel korrekt lakás ez. Laknánk, ha arról lenne szó. Semmi giccs, túlzások vagy polgárpukkasztó hivalkodás. 

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
Függöny nélkül is van ablak

Szeptember eleje óta árulják. Szépen számolják a napokat a hirdetésben, mert ebben a városban nem titok az, hogy hány napja van piacon a lakás. Az értékesígtési időt napokban számolják, ami milyen logikus és stíllusos, mint maga az egész lakás. Az is biztos, hogy nem is fog ott porosodni sokáig. Ahogy arra felé mondják nem eladó egy lakás, hanem megvásárolható, mert újra piacon van és újra beárazták. 

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
Egyszerű és praktikus

A legfelső emeleten lakni azt is jelenti, hogy mindenki más alattunk él a házban. A PH érték egy társasházban, mert a teljes szint a miénk, nincs emeletszomszéd, a lift a lakásunkban áll meg, csak az jöhet fel, akit engedünk. Ez azt is jelenti, hogy ha a liftet mi hívjuk fel, abba nem szállhat be senki. A PH-nak nem csak piaci értéke van, hanem ára is.

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
$6.000.000

Forrás & Képek: The New York Times

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lak- vagy lakásárberendezés?

home staging ingatlanmarketing ingatlanértékesítés lakáspiac lakásárak Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kihívás úgy megfogalmazni és részletesen kifejteni határozott és érthető véleményt, hogy azzal másokat ne sértsünk meg. Már a konstruktív, tehát segítőkész kritikát is könnyen zokon vehetik. Ha nem azonnal támadásnak élik meg, akkor azzal jönnek, hogy biztosan irigykedünk rájuk. Az ingatlanok értékesítése körül mondhatni áll a bál, ellentmondásos hírek érkeznek és ellentmondásos tapasztalatokat osztanak meg, hogy akkor most könnyű vagy nehéz lakásokat eladni. Arról már nem is beszélve, hogy mennyire ellentmondásos az mi nehezíti vagy éppenséggel mi hátráltathatja egy ingatlan eladását. Hol kisebb és nagyobb ingatlanközvetítők osztják az észt a médiában mi az ingatlanértékesítés tuti receptje. Hol különböző konferenciákra mehetünk el, ahol mindezt belépődíjak fejében hallgathatjuk meg. Az ingatlanos konferenciák amúgy is igen megszaporodtak az elmúlt időszakban.

Az ingatlanhoz mindenki ért, mindenki szeret róla beszélni és valahogy pénzt lehet csinálni az ingatlanból úgy is, hogy csak beszélnek vagy beszélgetnek róla.

Az ingatlanhasznosítás mellett, még mindig jóval nagyobb hangsúlyt kap az ingatlanok gyors és még gyorsabb értékesítése. Titkon sokan álmodoznak arról, hogy mindig mindenről jó döntést hoznak, hogy a körülményekhez képest mindig a legjobb áron vásárolnak és már „holnaptól” többet ér a lakásuk, amiről eleve úgy érzik, hogy pikk-pakk el is tudnák adni haszonnal, ha arról lenne szó.

Ezt a hullámot lovagolja meg az úgynevezett home staging, amivel Magyarországon a válság első éveiben lehetett találkozni. Nálunk úgy jelent meg, hogy az akkor igen fagyos lakáspiaci hangulatot úgy próbálták feldobni, hogy az értékesítésre szánt lakásokat is feldobták. Az elmúlt 8-9 évben nagy sikert nálunk nem aratott, mert különösebben különbözik a lakberendezéstől. Kell hozzá egy rendezett, szép lakás, amit fel lehet dobni., mert lepukkant, lepusztúlt, gázos lakásoknál nem működik. Ebben szinte semmit sem változott.

Manapság is olyan lakásoknál lehet vele találkozni, ahol az eladó lakást direkt berendezik teljesen új bútorokkal és dísztárgyakkal. Egy szépen berendezett lakás, amik sokszor emlékeztethetnek minket szállodai és éttermi hangulatokra, magazin lakásokra általában lakberendezési trükkök csupán. Egyfajta ingatlanmarketing ez, ahol pénzt költenek arra, hogy a lakás kapósabb legyen, de elsősorban arról van, hogy fotogénebb legyen a lakás. Ha megnézzük ezt a tegnapi videót egy ilyen lakberendezővel, akkor ő külön ki is emeli, hogy nézzük meg a lakást lefotózva és az alapján döntsük el, hogy mi és hol legyen, mit változtassunk meg stb.

Igen, ez a fajta lakberendezés a modern lakásértékesítést segíti, ahol a legelső és egyben legfontosabb benyomást a hirdetéstől kapjuk. Egy  elhibázott hirdetés és előnytelen fotók gyakran lassabb és nehézkeés értékesítést jelentenek.

Egy jó ingatlanhirdetés ma leginkább arról szól, hogy a képek elmesélik a lakás aktuális történetét a háztól egészen a lakás minden szobájáig. Ez azért nem mindig sikerül, főleg azért sem, mert például a lakberendezés és a fotógén lakásrészek, dísztárgyak, minták és formák néha jóval nagyobb hangsúlyt kapnak, mint maga a lakás. Az sem annyira ritka, hogy bár a lakást egész jól lefotózzák, nem kis köszönöttel tartozva az ügyes lakberendezési trükköknek sem, viszont a házról már egy képet sem kapunk, mert azok egyszerűen nem illenek bele a sorozatba. Azt mondják ilyenkor, hogy azok feleslegesek, ne zavarjuk össze a vevőket, jobb ha csak a szépet, sőt a legszebb részeit és pillanatait látják csak egy lakásnak.

És itt jutunk el a kritikához, ami tudjuk, hogy nem fog jól esni mindazoknak, akik lelkes hívei a lakberendezés nem túl őszinte világának. A kiindulópont az volt, hogy a keresletét vadul kereső lakáspiacon az eladók, főleg azok, akik lakásokat újítanak fel és adnak el azonnal, vagy azoknak az új társasházépítőknek, akik különböző berendezett lakásokkal „mintalakásokkal” hozták meg a vevők kedvét a vásárláshoz, addig ma már ennél öncélúbb is lehet egy-egy túlzásba vitt, teljesen felesleges lakberendezés.

Mint mindannyiszor elmondják árnövelő hatású. Ez az eladóknak előny csak, a vevőknek biztosan nem.

Ez annyiban nyilvánul meg, hogy a lakás kínálati árát magasabbra teszik, mert jól áll neki a kamera. Arról sem elfeledkezve, hogy a teljes berendezés nem is feltétlenül része az eladó lakás árának, hanem az egy plusz költséget jelent, itt is plusz felárral számolva, kifizetve a teljes lakberendező és lakberendezés költségét, beleérve a szép mosolyokat is.

Ezért eshet át jó néhány ilyen módon értékesíteni kívánt lakás eladója a ló másik oldalára. A lakások túlértékelése és túlárazása a Magyarországon meghonosodott home staging egyik nagyon szembetűnő tulajdonsága.

Eleve olyan lakásoknál használják – frissen felújított vagy teljesen új építésű – amely lakások ára eleve átlagon felüli és borzasztóan relatív. Ehhez a lakberendezés olyan felárat adhat hozzá, amitől az embernek a haja az égnek áll.

Hiába nem kérjük a berendezést, ami néha nyomokat is hagyhat a lakáson, a lakás berendezés nélküli árát is mesterségesen emeli a home staging. A jelenlegi lakáspiacon ezért nagyon vitatható a gyakorlati haszna, amikor a lakásárak, a lakások értékelése eladói és vevői oldalról nézve is, sokkal inkább tűnik emocionálisnak, mint a racionálisnak.

Elmondtuk már néhányszor, hogy Magyarországon minden egy picit más értelmet nyer, így van ezzel még a lakberendezés is, amikor az a lakásárakat próbálja meg "berendezni". A lakberendezési tárgyak és annak (hozzáadott) értéke néha még gyorsabban elavul és amortizálódik, mint maga a lakás és annak műszaki állapota.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Manipulált adásvételi árak

lakásárak lakáspiac adásvétel adásvételi szerződés albérlet adózása lakástulajdon-szerzési illeték Magyarország Ingatlanműhely

Nem szeretünk adót fizetni. Annyira nem szeretünk adót fizetni, hogy a rövidtávú adóelkerülés örömei miatt a hosszabb távú hátrányait egyáltalán nem vesszük figyelembe. Nem árulunk zsákbamacskát ma. Arról beszélünk, hogy még mindig virágzik az adásvételi szerződésen kívüli vételár kifizetés.

Mit is jelent ez?

"12 050 000 forint volt, de 9 500 000 forintot írtunk a papírra." Csak annyit, hogy más árat írunk az adásvételi szerződésbe, mint amennyit valójában a lakásért fizetünk vagy amennyiért a lakást végül tényleg eladtuk. Mi az elsőszámú (ind)oka, hogy hamis vételárat rögzítsünk?

1. Kevesebb illetéket fizessen a vevő

Ez elsőnek nagyon jól hangzik, hiszen  4% illetékkel számolva  40 ezer forint „megtakarítást” jelent ez milliónként lakásvásárláskor, aminél semmilyen állami támogatást (CSOK) nem veszünk igénybe. Csak az örülhet, aki lakni vette a lakást, otthonnak.

Ha lakásbefektetésnek vásároljuk, tehát hasznosítani fogjuk a lakást, akkor az alacsonyabb vételár már hátrány.

Az adásvételi szerződésben szereplő ár után lehet értékcsökkenést számolni egy lakóingatlan után, amikor ki van adva.

Az éves értékcsökkenési leírás egy évre a lakás vételárának 2%-a. A lakás vételárából milliónként 20 ezer forint számolható el, ha a lakás egész évben ki volt adva. Ha nem, akkor csak időarányosan tudjuk az értékcsökkenést költségként elszámolni. Nyerünk egyszer 40 ezer forintot és bukhatunk évente 20 ezret mindezért.

Rövidlátó tehát minden lakásbefektető, aki egyébként hivatalosan adja ki a lakását vagy hasznosítja (egyéb szálláshely-szoltátatás), de ügyeskedik a vételárral egy kis illetékkedvezményért.

Lakáskasszákat nyitunk, hogy az állami kedvezményt érvényesítsük, de a lakás vétlárát simán elcsaljuk. Vállat vonhatnak most sokan, hogy úgy is kevesen fizetnek adót bérbeadás után. Ez leginkább pont azért van, mert fogalmuk sincs hogyan és mennyit kell fizetni.

Köztudott, hogy az adózási morál az adórendszer ismertsége között van összefüggés:

Nálunk még a NAV sem tudja rendesen elmagyarázni hogyan éri meg adózni. Felolvassák nekünk a törvényt, de az alkalmazásához már nem adnak igazi és használható információkat. Magyarországon nem feltétlenül csak adócsökkentésre van szüksége, hanem megfelelő adózási ismeretekre. Mert hiába éri meg adózni lakáskiadás után, ha ezt csak kevesen tudják hogyan kell és még kevesebben élnek vele.

Ennek ellenére növekszik a fehéren kiadó bérbeadók száma. A NAV nem segít nekik minimalizálni az adóterheket. Jó példa erre az adóbevallás elkészítése, aminek több tulajdonos bedőlt ebben az évben. A bérbeadóknak általában a NAV nem tudja elkészíteni az adóbevallást, amiért sok bérbeadó könnyen előfordulhat, hogy sokkal több adót fizet ma Magyarországon a kiadott lakása után, mint amennyit valójában kellene. Más tulajdonosok meg azért tartanak az adózástól, mert sokkal több adóval számolnak, mint amennyivel reálisan számolniuk kellene.

De nem csak a vevők ambivalens adózási morálja tudja a vételárat papíron csökkenti. 

2. Valamikor az eladó érdeke az alacsonyabb vételár

  • Ha osztozkodni kell több eladónak a vételáron, előfordulhat, hogy az egyik ügyesen elintézni a lakás árát a tulajdonostársával. Egyfajta áralku ez. A vevő olcsóbban veheti meg a lakást, de csak akkor, ha elfogadja, hogy ezért a lakás vételárát két részletben fizeti meg. Az egyiket az ügyeskedő fél zsebébe. A másik ár az adásvételi ár, amin meg osztozkodik a tulajdonostársával. Ehhez az kell, hogy meg tudja győzni az ügyeskedő eladó a másik eladót, hogy a papíron szereplő árat elfogadja. 
  • Ingatlanközvetítő jutaléka és az ügyvéd (adásvételi szerződés és ellenjegyzés) költsége is csökkenthető így. Az ingatlanközvetítők és az ügyvédek is általában az adásvételi ár alapján számolnak munkadíjat. Ha a vevő és az eladó „okosban” megegyezik, hogy spóroljanak, akkor csökkentik az árat, amiről sem az ügyvéd sem az ingatlanközvetítő nem tud.

A leírtak alapján jól látható, hogy adott esetben az eladó és vevő közös érdeke lehet az adásvételi ár manipulálása, annak csökkentése az adásvételi szerződésben. Win-win szituáció lehet ez, együtt nyerhetnek rajta, ha kijátsszák vele az ügyvédet, a földhivatalt, az adóhatóságot és még az ingatlanközvetítőt is. Ezért az egyik fél akár könnyebben meg is győzheti a másikat, ami mindig úgy kezdődik, hogy „Van egy ajánlatom, remélem meghallgatja”.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Törésvonal: lakásárak vs. lakáspiaci forgalom

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac alapszabálya, hogy nem általánosítunk. Ami igaz egy lakásra, egyáltalán nem biztos, hogy igaz egy másikra. Mégis imádunk általánosítani, azonnali és megkérdőjelezhetetlen egyetemes igazságokat állítani olyan lakásokról, amihez minden értelemben egyáltalán nincs közünk. Ez magánemberként, négy fal között, a barátokkal és ismerősökkel megosztva még megbocsátható. Fórumokon és kisebb blogokon is lehet érvelni a saját élettapasztalatok alapján. Végülis akár még kisülhet valami jó is belőle.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem mindent lehet megmagyarázni a lakásárakkal

Ha már a nagy nyilvánosság elé mennek vele, ingatlangurunak nevezik magukat, írnak és beszélnek róla, az már egészen más történet. Az általánosítás ezen formája nagyon káros és egyben nagyon veszélyes is. A véleményformálók leggyakrabban olyan emberek, akik maguk sohasem dolgoztak valójában az ingatlanpiacon. Nincsenek valódi tapasztalataik, nem több mint az utca emberének. Nem ritkán még annál is kevesebb. Üzletszerűen nem adtak bérbe, nem értékesítettek, hasznosítottak, nem újítottak fel, nem adtak el, nem építkeztek és így tovább. Lehet életükben egyszer kétszer már vásároltak, vagy építkeztek, korszerűsítettek, de ezt szinte bárki elmondhatja magáról és még sem lesz belőle ingatlanguru.

Az egy egészen másik történet, és megérne egy misét, ha a pénzügyi befektetések világában dolgozók, ott jól mozgók, beszélnek a lakáspiacról, általában valamilyen befeketetői megközelítésben. Mentségükre legyen mondva, ők hamarabb lesznek jóval érzékenyebbek a kockázatok növekedésére, mint az ingatlan franchisok vagy a hirdetési oldalak, bár a lakáspiaci folyamatokat és a sajátosságokat általában ők sem értik, általában a lakásárak bűvköréből ők sem tudnak igazán kiszabadulni.

Különböző véleményformálók dolgozhatnak ingatlanhirdetési oldalaknál, ahol divatba jött az elmúlt években, hogy szakértőket neveznek ki, akik aztán rendszeresen nyilatkoznak. Egy ingatlanhirdetési oldalnál nem feltétlenül dolgoznak ingatlanszakemberek, ingatlanos múlttal meg pláne nem kell, hogy rendelkezzenek. A vélemény szabad, ez egy szabad ország, mindenkinek joga van beszélni. Az ilyen embereknek is a lakáspiacról. Nincs felelősségük, bármikor tévedhetnek, nem vonják őket felelősségre. Főleg egy hirdetési oldalnál, ahol nem a sikeres tranzakciók számától függ a bevételük, hanem egyszerűen a hirdetők számától, beleértve a különböző reklámbevételeket is.

Ezért ha valaki ilyen ingatlanguruk véleményére bízza magát, könnyedén csalódhat. Az ingatlan franchiseok kinevezett szakértői sem különösebben tapasztaltabbak. Attól, hogy elvileg a franchise irodák értékesítenek, a központban dolgozók, főleg a külön erre a célra kinevezett pr és marketing embereknél előfordulhat, hogy szintén valódi piaci tapasztalatok és tudás nélküli állnak a nagy nyilvánosság elé.

A közvélemény és különösen a média azért fogadja őket olyan nagy szeretettel, mert az is egy lakáspiaci sztereotípia, hogy az ingatlanhoz bárki ért, ez nem egy szakma. A terepen, a valódi munkát végző emberekkel szemben jóval nagyobb az előítélet mind a médiában mind a közvélemény szemében, mint a médiában állandó szereplőként nyilatkozó és a lakáspiacról határozottan megnyilvánuló ingatlangurukról.

Állhat-e szembe, kerülhet-e egymással szembe az ingatlanszakma ezekkel a felelősség és következmény nélkül nyilatkozó ingatlangurukkal?

A válasz határozottan igen. Egy franchise kommunikációjában ő a franchise adó, aki mindenhol és mindenkor a franchiseot, a brandjét értékesíti, reklámozza. Sikerorintelt és kudarckerülő, ami egyben azt is jelenti, hogy a lakáspiacon a minden rosszban van valami jó elvét követi. Nem az a célja, hogy a nála irodákat nyitók értsenek a lakáspiachoz vagy megértsék annak a folyamatait, összefüggéseit. Egyetlen cél, hogy a vevők és az eladók rajtuk keresztül minél több ingatlant adjanak el és vásároljanak. Ez a cél szentesíti az eszközöket, magyarul a magyar lakáspiac állapotáról, ebben a franchise helyzetéről, csak pozitívan nyilatkozhat ösztönözve a vásárlást és eladást, a vásárlókat és az eladókat.

A hirdetési oldalaknak sem az a céljuk, hogy a közvélemény többet tudjon a lakáspiacról, mint 10-20 éve. Sőt, nekik az a legjobb, ha nem túlságosan gondolkoznak a piaci szereplők, majd ők megmondják mit gondoljanak a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci  forgalom mindennek az alapja

Ő nekik talán még fontosabb a látszat, a rózsaszín és virágillatú lakáspiaci kép, mert nekik csak az számít, hogy hány embert tudnak bevonzani az oldalukra. A hirdetők, tehát az eladók is (magánszemély és céges) könnyebben manipulálhatók, elhitethető velük, hogy minden szép és jó, nincs miért aggódni, csak konkrétumok nélküli riogatás, ha valaki nem ért velük egyet.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelpiac két arca

Sem a hirdetési oldalaknak sem a franchiseoknak nem jött jól a 2016-os lakáspiaci változás

Két nagyon fontos piaci változásnak lehettünk szemtanúi. Egyik sem építette be a kommunikációjába, mert nem illik bele.

1. Az egyik, hogy Budapesten az adásvételek száma csökkenni kezdett.

2. A másik, hogy nem egyszerűen a fővárosi adásvételek számának csökkenése indult meg 2016-ban, hanem a megyeszékhelyek helyett, a kisebb városok és kistelepülések forgalma nőtt meg 2016-ban.

3. Összefoglalva, tavaly nem Budapest és nem is a megyeszékhelyek és a nagyvárosok húzták a magyar lakáspiacot, hanem „a vidék”.

Ez azért nem jó sem a franchiseoknak sem az ingatlanhirdetési oldalaknak, mert „a vidék” egyiknek sem terepe vagy a célközönsége. Kisebb városokban és településeken a franchiseok nem biztos, hogy labdába rúgnak, online hirdetések helyett meg inkább a helyi, kis ingatlanirodákkal működnek együtt az eladók és a vevők.

Ehelyett mivel érvelnek az ingatlanguruk, mivel takaróznak?

A budapesti és megyeszékhelyeken lévő ingatlanok árai nőnek igazán, „a vidék” elértéktelenedik, azzal nem kell foglalkozni.

Jöhet  egy igazán aktuális  kérdés:

A lakáspiacon az adásvételek száma, azok településtípusok szerinti megoszlása sohasem lehet olyan fontos, mint a lakásárak?

A jelenlegi közvélemény és média erre mindenképpen azt a választ adja, hogy egyelőre nem. A lakásárakra keres rá a többség, azzal nyugtatja vagy éppen bosszantja fel magát. A lakárak így, a lakásárak úgy. Az nem érdekli az embereket, hogy hol és mennyi lakást vásárolnak a vevők és adnak el az eladók, csak az érdekli őket, hogy mennyiért. Játék ez a tűzzel. Nem észre venni a 2016-os piaci átrendeződést - amit ne a lakásárakban keressünk, mert ott nem fogjuk megtalálni – hogy Budapest és a nagyvárosok vonzerejének a csökkenése változást jelent.

Vannak olyan hangok, akik szerint a hirdetési oldalak szándékosan manipulálják az eladói oldalt, hogy az árak növekedése minél később álljon meg. Az árnövekedés alapja ugyanis a hit a magasabb, az egyre magasabb történő értékesítésben. Egy ingatlanhirdetési oldal szakértője ennek a szerepnek és szerepvállalásnak meg kell tudni felelnie.

De nem csak a lakásárak túlértékelésében van jelenleg nagyobb szerepük a hirdetési oldalaknak

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem Budapest az újlakáspiac nyertes

Ők a legnagyobb szószólói az újépítésű lakásoknak is. Ott is csak azt hallani, hogy Budapest így és Budapest úgy. Közben Budapestnek nincs vezető szerepe az újlakáspiacon. Budapesten lehet sokkal többet beszélnek az újlakáspiacról mint máshol, viszont ott az üres fecsegés helyett folynak az építkezések és sorra adják át új társasházakat és családi házakat. Persze, hogy Budapestről beszél egy hirdetési oldal, mert a budapesti fejlesztőknek nagyobbak a marketing és pr költségeik, amire minden hirdetési oldalnak fáj a foga. A hirdetési oldalt nem az érdekli, hogy megépítik-e a hirdetett házat, az sem érdekli milyen határidővel vagy minőségben. A hirdetők háttere sem érdekli őket, nincsenek átvilágítva, bárki hirdethet, akinek pénze van, olyan cégek is, akiknek nyilvánvalóan nem átlátható és nem bizalomgerjesztő a hátterük.

A franchiseok is Budapestet preferálják, itt szeretnek új társasházakat építeni és értékesíteni, esetleg nagyon-nagyon közel Budapesthez, így őket sem zavarja, ha Budapestről több szó esik annak ellenére, hogy egy éve már Budapest iránt a vásárlók érdeklődése csökken.

Végezetül nem mehetünk el szó nélkül, hogy 2017 első negyedéve évek óta az első olyan negyedév volt, amikor az országos lakáspiaci forgalom csökkenést mutatott éves alapon. Nem, sem a hirdetési oldalak sem a franchiseok nem rohantak ezt megmagyarázni, amikor 2017 július végén ezzel az adattal a KSH előjött. Nyár volt, az ingatlanguruk nyaraltak. Miután visszajöttek, ők mindent megmagyaráztak a lakásárakkal, igaz a maguk módján.

Hamarosan kijön a második negyedéves szám is, a KSH-n múlik csak, hogy mikor. Ott is negatív szám lesz, mivel 2016 első féléve határozottan erősebb volt mint a második féléve. 2016 és 2017 adásvételi számai nagyon hasonlóak lesznek, mivel 2017 egészében nézve úgy néz ki, hogy jóval közelebb áll majd 2016 második félévéhez. Mindeközben a lakásárak még mindig csak nőnek, amit az ingatlanguruk bőszen csak ismételgetnek, mint egy papagáj. A lakáspiaci forgalom (át)alakulása egyelőre nem téma annyira, mint volt például tavaly. Szándékosan nem beszélnek róla, mert igen kényes téma, ami miatt az emberek elkezdenének gondolkodni. A gondolkodó ember veszélyt jelent a hirdetési oldalaknak, de még a franchiseoknak is és a médiának sem ők jelentik az elsődleges célcsoportot. A lakáspiaci forgalom fékez, az árak magasak, az utóbbinak viszont még egyelőre nagyobb hírértéke van.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac, Forrás: FHB Lakásárindex

Frissítve: 2017. október 28. 9:35

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak 2018 előtt

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac két táborra szakadt. Az egyik oldal szerint a lakásárak megállíthatatlanok, ha még lassabban is nőnek. A másik szerint már a szakadék szélén áll a lakáspiac és közel az összeomlás. Nincs átmenet vagy kompromisszum a kép tábor között. Legtöbbször egyik sem szereti számokkal alátámasztani az igazát, csak egyszerűen érvelnek.

Az optimisták szerint a csillagok ilyen szerencsés együttállása csak az árakat emelheti. A bérek nőnek, a munkanélküliség alacsony, a gazdasági mutatók jók, a hitelpiac kedvező. Ez már szerintük mindent megmagyaráz. A lakáspiac persze lehet makacs és értetlen, ha mindezeket mégis másképpen reagálja le. A vészmadarak szerint ez mind csak egy lufi, ami arra jó, hogy tömegek adósodjanak el vagy vállaljanak erejükön felül hiteleket. Szerintük a lakásárak már indokolatlanul nőttek eddig is, túl sok alapja nem volt az árnövekedésnek. Két tipikus példát lehet minduntalan meghallgatni tőlük. Az egyik a panellakások irreális piaci árai, amit egyszerűen nonszensznek és a magyar lakáspiac szégyenének tartanak. A másik példa, hogy a használt lakások néha drágábbak az új építésű lakásoknál, ami szintén elfogadhatatlan szerintük.

A lakáspiacban persze az az izgalmas, hogy nem nagyon foglalkozik a hangadókkal és a hangemberekkel. Csak úgy éli a világát.

3 hónapja rávilágítottunk a lakásárak mögötti változó folyamatokra, amit egyszerű grafikonokról olvastunk le. A KSH frissítette a Lakáspiaci árindex adatait. De most nem nem csak egyszerűen frissítette, hanem változások is történtek a számokban, akár visszamenőleg is. Az eddigi 2010-es bázis évet 2015-re cserélte, ami némiképp átrajzolta a görbéket. Egy picit más megvilágításba kerültek a számok.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
A változó folyamtok tovább folyatatódtak 2017 második negyedévében is

Ez a grafikon nem lesz az optimisták kedvence, mert nem egészen azt mutatja, amiről beszélnek. A használt lakások árai minden értelemben úgy néz ki, hogy egyelőre elérték a csúcsot. 2016-hoz képest lehet még azzal villogni, hogy "hát nőttek", de 2017-ben már stagnálnak. Az új lakások árai még éppen tartják magukat, még bele lehet magyarázni, hogy minden rendben. A tavalyi évhez képest ott is jobban néz ki a görbe, mint ha 2017-et nézzük csak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Negyedévről negyedévre 1 éve már csak egy helyben toporognak a lakásárak

Ha már a negyedéves változásokat nézzük a stagnálás még inkább szembetűnő.  2016 közepe óta, mint ha minden megváltozott volna a lakáspiacon, már ami az árindexeket illeti.  Bár látható, hogy a lakáspiaci szereplők akkora csodát már nem várnak 2017-től, mint amit még 2016-tól elvártak. Ma már mindenki szerény adásvétleli nökevedést és ehhez mérten szerény lakásárnövekedést  vár. 

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Éves alapon nőnek a lakásárak, csak egészen másképpen

Ezt a grafikont imádják az optimisták. Azonnál rávágják, hogy igazuk van, nőnek a lakásárak.

- A friss számok szerint a tiszta árváltozás több mint 12% volt az első negyedévben és majdnem 8% a második negyedévben a használt lakásoknál. Az már most látszik, hogy a harmadik és a negyedik negyedévben ezek a számok tovább csökkennek.

- A trend tehát adott, ami pontosan ugyan úgy igaz az új építésű lakások áraira is. 2017. első negyedévében pontosan 7%-kal voltak magasabb az áraik mint egy évvel korábban. A második negyedévben már csak 4,5%-kal. A következő negyedévekben pedig akár még le is nullázódhat az árváltozás.

Az optimisták legnagyobb pofont akkor kapják, amikor azzal szembesülnek, hogy az új lakások árai egyáltalán nem nőnek 2017-ben, bár imádnak róla beszélni. Na most vagy a KSH hazudik, vagy az optimisták érvelésével  van valami gond. Egy biztos egy hónap múlva a számok újra frissülnek, mert a KSH jön a lakáspiac második negyedéves jelentésével. Már az első negyedévben 9%-kal  alacsonyabb forgalomról számolt be. A második negyedéves jelentésében sem fogja meghaladni az adásvételek száma az egy évvel korábbi adatot. 2017-ben nem csak a lakásárak stagnálnak majd, hanem az adásvételek száma is trendfordulót jelez majd előre. 2018 már nincs olyan messze és úgy fordulunk majd rá, hogy mindenről szólhat majd, csak a dinamikus és magabiztos növekedésről nem.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
1234

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter