Lakásárak 2018 előtt

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac két táborra szakadt. Az egyik oldal szerint a lakásárak megállíthatatlanok, ha még lassabban is nőnek. A másik szerint már a szakadék szélén áll a lakáspiac és közel az összeomlás. Nincs átmenet vagy kompromisszum a kép tábor között. Legtöbbször egyik sem szereti számokkal alátámásztani az igazát, csak egyszerűen érvelnek.

Az optimisták szerint a csillagok ilyen szerencsés együttállása csak az árakat emelheti. A bérek nőnek, a munkanélküliség alacsony, a gazdasági mutatók jók, a hitelpiac kedvező. Ez már szerintük mindent megmagyaráz. A lakáspiac persze lehet makacs és értetlen, ha mindezeket mégis másképpen reagálja le. A vészmadarak szerint ez mind csak egy lufi, ami arra jó, hogy tömegek adósodjanak el vagy vállaljanak erejükön felül hiteleket. Szerintük a lakásárak már indokolatlanul nőttek eddig is, túl sok alapja nem volt az árnövekedésnek. Két tipikus példát lehet minduntalan meghallgatni tőlük. Az egyik a panellakások irreális piaci árai, amit egyszerűen nonszensznek és a magyar lakáspiac szégyenének tartanak. A másik példa, hogy a használt lakások néha drágábbak az új építésű lakásoknál, ami szintén eldfogadhatatlan szerintük.

A lakáspiacban persze az az izgalmas, hogy nem nagyon foglalkozik a hangadókkal és a hangemberekkel. Csak úgy éli a világát.

3 hónapja rávilágítottunk a lakásárak mögötti változó folyamatokra, amit egyszerű grafikonokról olvastunk le. A KSH frissítette a Lakáspiaci árindex adatait. De most nem nem csak egyszerűen frissítette, hanem változások is történtek a számokban, akár visszamenőleg is. Az eddigi 2010-es bázis évet 2015-re cserélte, ami némiképp átrajzolta a görbéket. Egy picit más megvilágításba kerültek a számok.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
A változó folyamtok tovább folyatatódtak 2017 második negyedévében is

Ez a grafikon nem lesz az optimisták kedvence, mert nem egészen azt mutatja, amiről beszélnek. A használt lakások árai minden értelemben úgy néz ki, hogy egyelőre elérték a csúcsot. 2016-hoz képest lehet még azzal villogni, hogy "hát nőttek", de 2017-ben már stagnálnak. Az új lakások árai még éppen tartják magukat, még bele lehet magyarázni, hogy minden rendben. A tavalyi évhez képest ott is jobban néz ki a görbe, mint ha 2017-et nézzük csak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Negyedévről negyedévre 1 éve már csak egy helyben toporognak a lakásárak

Ha már a negyedéves változásokat nézzük a stagnálás még inkább szembetűnő.  2016 közepe óta, mint ha minden megváltozott volna a lakáspiacon, már ami az árindexeket illeti.  Bár látható, hogy a lakáspiaci szereplők akkora csodát már nem várnak 2017-től, mint amit még 2016-tól elvártak. Ma már mindenki szerény adásvétleli nökevedést és ehhez mérten szerény lakásárnövekedést  vár. 

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Éves alapon nőnek a lakásárak, csak egészen másképpen

Ezt a grafikont imádják az optimisták. Azonnál rávágják, hogy igazuk van, nőnek a lakásárak.

- A friss számok szerint a tiszta árváltozás több mint 12% volt az első negyedévben és majdnem 8% a második negyedévben a használt lakásoknál. Az már most látszik, hogy a harmadik és a negyedik negyedévben ezek a számok tovább csökkennek.

- A trend tehát adott, ami pontosan ugyan úgy igaz az új építésű lakások áraira is. 2017. első negyedévében pontosan 7%-kal voltak magasabb az áraik mint egy évvel korábban. A második negyedévben már csak 4,5%-kal. A következő negyedévekben pedig akár még le is nullázódhat az árváltozás.

Az optimisták legnagyobb pofont akkor kapják, amikor azzal szembesülnek, hogy az új lakások árai egyáltalán nem nőnek 2017-ben, bár imádnak róla beszélni. Na most vagy a KSH hazudik, vagy az optimisták érvelésével  van valami gond. Egy biztos egy hónap múlva a számok újra frissülnek, mert a KSH jön a lakáspiac második negyedéves jelentésével. Már az első negyedévben 9%-kal  alacsonyabb forgalomról számolt be. A második negyedéves jelentésében sem fogja meghaladni az adásvételek száma az egy évvel korábbi adatot. 2017-ben nem csak a lakásárak stagnálnak majd, hanem az adásvételek száma is trendfordulót jelez majd előre. 2018 már nincs olyan messze és úgy fordulunk majd rá, hogy mindenről szólhat majd, csak a dinamikus és magabiztos növekedésről nem.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nemzetközi iskolák és a lakáspiac kapcsolata

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Azt sokszor halljuk, hogy a munkahelyteremtés, új vállalkozások megjelenése egy városban vagy körülötte milyen hatással tud lenni a környék lakáspiacára. A használt és új lakások piaca is élénkebb lesz, de még a kiadó lakások körül is megfordul a világ.

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
10 budapesti kerületben 300 ezer forint alatt volt 2016-ban az átlagár

Debrecen, Győr, Kecskemét megváltozott lakáspiacai budapesti lakásárakat jelentenek. A lakásárak mögött vásárlóerőt kell keresni, olyan egzisztenciát, ami lehetővé teszi az egyre jobb életminőségű és egyben egyre drágább ingatlanok megjelenését. Ezt a munkahelyek mellett nem is olyan ritkán összekötik a felsőoktatással. Ki ne hallotta volna már az egyetemváros kifejezést és a vele együttjáró albérletigényt. De átlalában az oktatás hatását a lakáspiacra ennél mélyebben nem szokás értelmezni. Miközben láthatóan van. A téma aktualitását a Debreceni Nemzetközi Iskola  körüli szerveződés adja.

A nemzetközi iskolák eddig inkább Budapesten koncentrálódtak. Ha úgy nézzük, akkor nem is akár hol.

A nemzetközi iskolákban egy mind közös. A város olyan részén helyezkednek el, ahol jó élni.

Itt már szerintünk mindenki érzi, hogy ahol jó élni, ott jó ingatlant is vásárolni vagy bérelni, de ennek általában ára is van. Egyáltalán nem véletlen, hogy a nemzetközi iskolák a város ilyen részein építik fel az épületüket és végzik a munkájukat. Közel akarnak lenni a potenciális családokhoz, akik megengedhetik maguknak, hogy nemzetközi iskolába járassák a gyereküket. Legyen egy város nagy vagy kisebb, az biztos, hogy nem mindenhol élhető. Könnyen rásózzák Budapestre, hogy élhetetlen, amíg mondjuk Debrecenre azt, hogy élhető. Mind a két városnak vannak jobb, élhető és egyben magasan árazott részei és persze olcsóbb, kompromisszumokkal teli környékei. Az bizonyos, hogy a Budapestet élhetetlennek nevezők nem a budapesti nemzetközi iskolák könyékéből indulnak ki. Nem soroljuk fel az egészet, mert nagyon sok különböző nemzetközi iskola van Budapesten, csak nézzük a legfontosabbakat:

- American International School of Budapest – Nagykovácsi, Nagykovácsi út

- The British International School Budapest – 3. kerület, Kiscelli utca

- Francia Iskola – 2. kerület, Máriaremetei út

Német Iskola -12. kerület, Cinege út

- Osztrák Iskola – 12. kerület, Orbánhegyi út

Még a Budapestet egyáltalán nem ismerő is láthatja, hogy nem belvárosi iskolákról van szó. Hegyvidéki mind, zöldövezetben, erdőkkel körülölet természetvédelmi tájakon.

Ez Budapestnek egy másik arca, amit a repülőtérről bevezető gyorsforgalmi útról nem látunk, de az autópályán érkezők sem, ahogy azok sem, akik a forgalmas budapesti utakon hajtanak végig a városon. Nem, ez nem az a nyáron csatornaszagú, és kukaszagú városkép, de még nem is turistaövezet vagy bulinegyed. Nincsenek színházak, de még éttermet is alig találni. Ezekben a városrészekben csak laknak.

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
International School of Debrecen

A Debreceni Nemzetközi Iskola hasonlóan választott elhelyezkedést, a debreceni Nagyerődben, ahol szintén a város elitje él, drágák az építési telkek és ahogy mondani szokás, nem szarral gurigáznak arra felé. Természetvédelmi terület az is, ami ideális egy nemzetközi iskola számára. A fizetőképes kereslet a szomszédban van. Ott élnek, hiszen ott építettek házat maguknak vagy ott fognak. Esetleg ott bérelnek, olyan jól fizetett felsővezetők, akik az egész családjukkal költöznek egy városba a munkahely miatt. Apa dolgozik, anya gyerekekkel el van, egy nagyon klasszikus családmodell, ami a gyerekeiket nemzetközi iskolákba járató családokra még a mai naping jellemző. Az anyagi biztonságot a férfi teremti meg, az otthonra és a családra pedig a nő vigyáz. A nemzetközi iskolák körül magasabb az életszínvonal és természetesen magasabbak az ingatlanárak is. A Debreceni Nemzetközi Iskola megjelenése nem egyszerűen új színfolt a városban, hanem a városi evolúció következő szintje.

Forrás: hvg.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Realista szempontok

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely

” Már jó ideje követem az írásaikat, amik mindig gondolkodásra késztetnek. Még lakásvásárlás előtt állok és a mai újra kiposztolt "Ingatlan reality" kapcsán megfogalmazódott bennem, hogy akármennyi ingatlant nézek meg, magához az ingatlanhoz mint befektetési formához nem fogok jobban érteni. Ha nem csak úgy tekintek a lakásra mint otthon, hanem mint befektetés is, akkor jó lenne konyítani hozzá.

A kérdésem, hogy megfelelő tudás megszerzéséhez milyen könyveket vagy tanfolyamokat tudna ajánlani? (gondolok itt akár egy értékbecslő tanfolyamra). Hogyan lehet erről megfelelő ismeretket szerezni? Szeretnék nem vakon belevágni ebbe.” – írta nekünk egy olvasónk. 

Akkor gyorsan és röviden válaszoltunk is rá: „Ez is egy szakma, ami részben tanulható. Viszont hasznos tud lenni egy analitikus és összefüggésekben gondolkodni tudó személyiség is. Az ingatlan esetében rengeteg dologra kell odafigyelni, értelmezni és megérteni. Ebben próbálunk segíteni a műhelymunkákkal.”

Majd inspirált minket ez az őszinte és nyílt segítségkérés. Mások is hasonló cipőben járhatnak mint az olvasónk, csak nem merik még bevallani maguknak sem, nem hogy másnak. Izgalmas időket élünk. Jobbkor nem is érkezhetett volna ez a kérés, mert éppen az elmúlt hetekben járt körbe a Duna House jóvoltából a magyar lakáspiac és az európai lakáspiac közötti összefüggéskeresés. Engedjék meg, hogy összefüggéskeresésnek nevezzük.

Az nem összefüggés ugyanis, hogy ha a magyar ingatlanárak más országok áraihoz képest olcsóbbnak látszanak, akkor az minden esetben alulértékeltséget jelent. Meghallgattuk mi már 10+ éve is, hogy azért éri meg Magyarországon lakást vásárolni, mert itt olcsóbb a lakás, mint  a jobb módú szomszédoknál. Főleg a cseh, lengyel és a szlovák lakásárak merültek fel már akkor is. Halkan, tényleg csak nagyon halkan szeretnénk megjegyezni, hogy sosem jelent semmi jót, ha a magyar lakásárakat úgy akarják önigazolni, hogy csak egyszerűen más országok áraival vetik össze. A fővárosok árainak összehasonlítása pláne nagyon kockázatos, mert teljesen téves következetésre adhatnak okot. A Duna House után néhány héttel, most az   ingatlan.com  jóvoltából olvashattunk valami nagyon hasonló összehasonlítást. Ha összefüggést keresünk, akkor először fontos törvényszerűségeket is ismernünk.

Egy ország fővárosának lakáspiacát az adott ország lakáspiaci folyamatai határozzák meg. Önmagában különböző országok különböző városai nehezen összehasonlíthatóak, hogy melyik értékesebb, túlértékelt vagy alulértékelt éppen. Összefüggéseket nem fogunk úgy találni, ha hűbelebalázsként számokat teszünk egymás mellé és azzal jövünk, hogy Budapest például milyen olcsó a többi fővároshoz képest.

A budapesti lakásárak változásával és a bérek kapcsolatával februárban foglalkoztunk . Újra elővettük az ábrát, leporoltuk és frissítettük a számokat.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Hosszú távon a javuló életszínvonal az egyre "elérhetetlenebb" ingatlanárakat is jelenti

A KSH 2017. első negyedévét is vizsgáló lakáspiaci jelentésében  olvasható, hogy Budapesten már az első három hónap feldolgozott adatai alapján 400 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A béreknél, a legfrisebb, első féléves budapesti nettó béreket vettük alapul. Látható, hogy Budapest egyre drágább a budapestieknek (is). Annyira drága, hogy 2016-ról tudja már mindenki, hogy kevesebb lakást is adtak el Budapesten, mint 2015-ben. Ez a trend nagyon valószínű, hogy 2017-ben is folytatódik.

A budapesti lakásárakat az országos lakáspiaci folyamatok teljes mértékben meghatározzák. Az ábrából jól kiolvasható ez. Ezért fordulhat elő az, hogy a budapesti lakásárak annak ellenére nőnek, hogy a kereslet a budapesti lakások iránt viszont már nem nő.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Egy ország fővárosának lakáspiacát az adott ország lakáspiaci folyamatai határozzák meg

Akkor most Budapest drága vagy olcsó? Ha azt nézzük, hogy egyre drágább és a kereslet meg korlátos, akkor olcsónak semmiképpen sem nevezhető. De mivel már többször beszéltünk arról, mennyire fontosak egy adott ország lakáspiaci folyamatai, ezzel is foglalkoztunk már idén többször is. Az FHB ábráiról beszélgettünk májusban. A félig üres és a félig teli pohár esetére világítottunk rá a magyar lakáspiaccal kapcsolatban, miközben ráhelyeztük az országot Európa térképére.

A magyar lakáspiacot is súlytotta az infláció. Pontosabban nem csak a magyart. Erről emlékeztünk meg júliusban (Lásd később: reálérték). Augusztusban a Deloitte európai lakáspiaci összefoglalójában kerestünk összefüggéseket. Magyar városok dobogós helyen voltak benne például a hozamtáblázatban. Miközben Magyarországon az egyik legkisebb a piaci alapú albérletpiac. A kettő között azonban van összefüggés.

Ugyanis minél kisebb egy albérletpiac egy országban, annál nagyobbak a bérbeadók kockázatai. Ez megint azt jelenti, hogy a számok egyszerű összehasonlítása még nagyon kevés. Ha a lakás befektetés, akkor minden esetben beszélni kell a kockázatokról is. Bérbeadni kockázatos, így az elérhető hozamok nagyon relatívok Magyarországon. A kockázatokat a magyar lakáspiacon pont a csábító hozamok fejezik ki.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Az albérletpiac mérete és persze a fejlettsége(minősége) minden esetben kockázatot jelent, ha befektetőként gondolkodunk

Minél biztonságosabb és kiszámíthatóbb egy ország/város albérletpiaca annál alacsonyabbak ott a hozamok általában. Így az is egy elég veszélyes gondolat, ha valaki azt állítja, hogy pont a magas hozamok mutatják azt, hogy a lakásáraknak mindenképpen tovább kell robognia. A lakásárnövekedést pont a lakáshasznosítás kockázatai fékezhetik és lassíthatják. Aki kiadásra vásáról annak egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire könnyű vagy sem kiadni az adott ingatlant. A könnyű alatt, most mindent értünk: költségeket, bürokráciát, adót, problémákat a bevételek tükrében.

Az albérletpiac mérete és persze a fejlettsége (minősége) minden esetben kockázatot jelent, ha befektetőként gondolkodunk.

De nem feledkezhetünk el a lakásárakról sem. A lakásárak kockázatait befektetőként mindig a reálárak változásában kereshetjük. Csehország az egyetlen ország, ahol az elmúlt évtized nem tépázta meg a lakásárakat. Nem véletlenül Prága a legdrágább főváros a környéken (Bécset leszámítva). A cseh albérletpiac is  figyelemreméltó, ami növeli a befektetések biztonságát. Egy ország lakáspiaca hatással van a fővárosának áraira emlékeztetünk mindenkit újra. A magyar lakáspiac reálárai még mindig negatívban vannak.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Lehetünk örök optimisták?

2016-ban reálértékben még mindig 15%-kal értek kevesebbet Magyarországon az ingatlanok, mint 2007-ben. Egy befektetőnek, legyen az hazai vagy külföldi, ez jelenti a kockázatot. Ez nem azt jelenti, hogy nálunk olcsók a lakások – lásd például budapesti lakásárak elszakadása a nettó bérektől – és mindenképpen csak nőhetnek az árak. Ez azt jelenti, hogy Magyarországon a lakásárak korlátosak. A korlátok pedig kockázatokat jelentenek. Az elmúlt évtized reálérték változása és az albérletpiac mérete és fejletlensége együtt mind a ketten mutatják, hogy Budapest és Magyarország lakáspiacai kockázatosak befektetői szemmel.

Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.

Kép: Candy

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Legyünk megértőek...

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely

A blogot az élet írja, mert nincs izgalmasabb történetmesélő, mint a hétköznapok. Szeptember van. Vannak akik most vettek lakást, mások most költöztek be az új albérletbe. Nagy az öröm, felhőtlen még a boldogság. Mindegy is ki milyen célból kerül kapcsolatba új társasházakkal, idő kérdése csupán, hogy kiderüljenek a turpisságok. Minden háznak van törénete, mindegy az hol van. A mostani ház, amiről beszélünk, Budapest egyik legdrágább kerületében van. Ez a biztonságkeresők kerülete, azért olyan drága. Ez az utca, ahol ez van, meg pláne drága, mert még a ház bejáratából is 180 fokban panoráma van. Vár, hidak, Duna, hegyek és a Parlament. Nem mérik itt olcsón a lakásokat. Ez még a kerület átlagárainál is átlagon felüli módon drága. Az utca kilátása már benne van minden lakás árában, ha megvesszük, ha kibéreljük.

Ha itt hirdetnek valamit, akkor az embernek az az érzése, hogy meseországba érkezik. Kolbászból nincs a kerítés, mivel itt nincs is kerítés, de azon kívül minden van. Magasztalt és a fellegekbe emelt elhelyezkedés jól beárazható. Bárkit, akit érdekelnek a budapesti lakásárak, fél szemmel is, de azért biztosan megnézi mit és mennyiért adnak itt, még ha nem is tudja vagy nem akarja kifizetni. Ez a hely beárazza önmagát igazi esete.

Hibákról, problémákról, gondokról nem olvasható itt semmi. A béke és nyugalom szigete ez, na és persze az urizálást sem megvető városi polgároké. Optimizmus a köbön, amiért mondjuk be is költöztünk az utca egyik házába. Amúgy nem nagyon van lakóház az utcában, amiért még inkább ára van a környéknek. Irodák és állami intézmények foglalják a helyet. Büszke is minden környékbeli lakó, hogy a kiváltságosok között élhet. Ha tulajdonos, akkor meg még azért is, mert tudja, ebben az utcában és házban nem gond eladni egy lakást. Hiába drága, mindig drága, akkor is megveszik. Ha csak kiadónak hirdeti, már jönnek a potenciális vevők hívásai is, hogy esetleg nem eladó-e.

Sokan álmodoznak arról, hogy nekik is ilyen ingatlanjuk legyen, amire akkor is jönnek a vevők, amikor nem eladó. Ez az igazi nyugalom lakástulajdonosként. A biztonság mindennél többet ér. Bérlőként sem rossz érzés úgy hazaérni vagy éppen elindulni otthonról, hogy Budapest nevezetességeit a ház kapujából néhány másodperc alatt csodálhatjuk meg. Minden csak egy karnyújtásnyira van, amiért a turisták ide utaznak akár külföldről akár beföldről. A kiváltságos bérlő, vagy új tulajdonos meg minden nap átélheti a csodát. Igazából Budapesten érezheti magát. A lefotózott, lefilmezett, mind a nyolc betűt jelentő magyar főváros a lábai előtt hever. Ide aztán lehet vendéget hívni és szerényen mosolyogni, hogy ja, igen, nem rossz helyen él, meg lehet szokni.

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely
Legyünk megértőek, ha magasak a lakasárak. Legyünk megértőek, ha drágák az albérletek. Legyünk megértőek, ha mindezek mellett rejtett problémák is vannak.

Egy az elhelyezkedés például kívülről nézve és teljesen más ott élni. A ház liftjében hívja fel a figyelmet arra a közös képviselő, hogy a víz az úr, de nem azért mert a Duna partján vagyunk. A presztízs mellett kompromisszumot is kell kötnie itt minden lakónak, ha úgy istenigazából esik az eső. Muris vagy sem, a lakók komoly intelmet kapnak, hogy ne úszanak más vagy éppen a saját szennyvízükben. A különleges lakásárak különleges problémákat is rejthetnek. Nem kell mindig a legszörnyűbbekre gondolni. Elég, ha csak van néhány idegesítő házspecifikus gond, amit meg kell szokni. Lakáshirdetésekben ilyet nem fogunk olvasni, ne is keressük. Ha éppen eladó vagy kiadó egy lakás ilyenkor, akkor gondosan leveszik a közös képviselői tájékoztatót és visszateszik, miután a vevő vagy a bérlő távozott a házból. Nehogy már szégyenfolt essen a különleges kerület különleges utcájának nevén.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Emlékár = Lakásár

lakásárak lakáspiac otthon otthonpszichológia boredpanda.com Ingatlanműhely

”Egy ingatlanhoz, legyen az lakás, családi ház, nyaraló, szálloda, étterem, stb. mindig valamilyen szép emlékünk (is) fűződik. Az ételeink és az ingatlanaink sokszor kötődnek egymáshoz, és elválaszthatatlanul egymás részeivé válnak. Nézhetjük csukott vagy nyitott szemmel, de egy ingatlan az életünk titkos naplója.” – olvasható az Édes emlék  szösszenetben.

Az érzelmek, mint téma újra és újra visszatér, havonta beszélünk róla különböző megközelítésben. Néhány hónappal később például az Otthon = ösztönös biztonságkeresés  című írásban így folytattuk: „Ez azt jelenti, hogy a saját lakás megvásárlása veszteségekkel is járhat, amit elviselünk azért, mert a saját lakás a legtöbbünk számára nem üzlet, hanem a biztonságérzetünk egyik fontos alapja. Ezért pedig szinte bármit képesek vagyunk megadni, csak azért, hogy biztonságban érezzük magunkat. Viszont akkor a saját lakástulajdont már nem pénzügyi döntésnek kell tekinteni, hanem egy emberi ösztönnek. Így oldanánk fel mi is azt a feszültséget, hogy lakásbefektetés és a saját lakásban élés között vannak fontos különbségek, amit számokkal hiába is magyarázunk, ha az érzelmeink irányítják a döntéseinket, az ösztöneink hajtanak minket a saját lakásban élés felé.”

lakásárak lakáspiac otthon otthonpszichológia boredpanda.com Ingatlanműhely
Kép: thedrummist - házimozi a gyerekszobában

Szinte ez a gondolatsor folytatódik az Otthonkeresők országa vagyunk  hosszabb elmélkedésben: „A lakásárak növekedése mögött az érzelmek, az ember és az ingatlan elválaszthatatlan kapcsolata, dominálnak, nem a racionális érvek. A javuló anyagi helyzet, a növekvő jövedelem, minden emberben természetszerűleg ébreszti fel a jobb ingatlanba való költözés vágyát. A magyar lakáspiacon ezek az érzelmek és vágyak motiválják a fizetőképes és egyben piacképes keresletet. A lakáspiac sem az álmodozókból él, hanem azokból, akik az álmukat meg tudják valósítani.”

lakásárak lakáspiac otthon otthonpszichológia boredpanda.com Ingatlanműhely
Kép: crash-from-space - ha a gyerek szeret olvasni

A lakáspiacunkat teljes mértékben áthatják az érzelmeink, ástunk mélyebbre egy régi anekdotával, az Ingatlangazdaságtan, az ingatlanos szappanopera elbeszélésben: „Szentimentális a lakáspiac és melodrámára igencsak hajlamos Magyarországon. A lakáspiaci fordulat sosem a lakásárakban keresendő. Ha megváltozik a hangulat, megváltozik a lakáspiac is. A lakáspiac ciklikussága javarészt attól függ, hogy a szereplők hol jobb és hol bal lábbal kelnek és fekszenek, jót vagy rosszat álmodnak, szerelmesek, féltékenyek, megcsalták őket, vagy ők csaltak meg valakit, esetleg csak úgy behisztiznek. A magyar lakáspiac Magyarország lelkivilágától függ.”

lakásárak lakáspiac otthon otthonpszichológia boredpanda.com Ingatlanműhely
Kép: BrianCTaylor55 - amikor egy 9 éves gyerek feladata a fűnyírás

Az érzelmek ilyen fokú hangsúlyozása szokatlan hangvételet jelent egy sokak szerint pénzvezérelte világban, mint az ingatlan. Aztán kiderül, hogy létezik otthonpszichológia, ahol az ember és az otthona kapcsolatát kutatják, mert az emberi élet elválaszthatatlan része az ingatlan. Otthonterápia, otthonkeresés, otthonteremtés: „Otthonokat nem lehet pénzből teremteni, jogi és mérnöki szempontból is értelmezhetetlen az otthon fogalma. A statisztika minőségileg sem tud különbséget tenni az ingatlanok között, nemhogy vizsgálhatná az otthon fontosságát az ingatlannal szemben. Az otthon egy irracionális fogalom, mint egy irracionális szám. Nem írható le két szám hányadosaként. Pl. a pí ilyen érdekes szám. Minden otthon ingatlan, de nem minden ingatlan otthon.”

lakásárak lakáspiac otthon otthonpszichológia boredpanda.com Ingatlanműhely
Kép: imawesome667 - fontos, hogy sokat igyunk egész nap, legalábbis a gyereknek elmondjuk

Időközben eltelt másfél év és már a mában vagyunk. Annyira a mában, hogy a sok vitát kiváltó, egyben megosztó téma, a lakásárak mellett sem mehetünk el szó nélkül. Olyan szavak nélkül, ami az otthon irracionalitás fogalma után, talán már teljesen magától értetődő. Ez pedig az abszolút értelemben vett szubjektivitás, ami a lakásárakra legalább annyira jellemző, mint az egész lakáspiacra:”Eladóként és vevőként is teljesen szubjektívvá válnak a lakásárak, ezért ingatlanos értékesítőként sem szabad elhinni azt, hogy minden pillanatban objektív lehet egy ingatlan ára.”

lakásárak lakáspiac otthon otthonpszichológia boredpanda.com Ingatlanműhely
Kép: CharlieDarwin2 - a gyerek kihasználja az adottságait

Tombolnak az érzelmek a jelenlegi lakáspiacon is. Érzelmeink a lakásárakban is ott vannak. Olyan pillanatokat, élményeket árazunk be például eladóként, amik ezeken a fotókon is vannak. Életképek, amik legtöbbször családunkhoz, gyerekeinkhez, barátainkhoz kötődnek. Igazi pillanatok, vidámságok, színtiszta öröm. Egy ingatlanban benne lehet a fél életünk vagy a családunk egész története. Ezek most még csak képek, emlékek. Később már a lakások árát teljes mértékben meghatározó tényezők. Egy ingatlant annál többre értékelünk minél inkább kötődünk hozzá érzelmileg.

lakásárak lakáspiac otthon otthonpszichológia boredpanda.com Ingatlanműhely
Kép: kerri_walters - mobilhangszóró egyszerűen és vidáman

Forrás: borredpanda.com

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egyszer mindennek eljön az ideje!

lakásárak lakáspiac lakáspiaci ciklus ingatlanpiac Magyarország Inagtlanműhely

Ha le szeretnénk programozni a lakáspiacot és azon belül a vásárlókat és a házakat építőket, akkor ott nem azt látnánk, hogy valaki várna akkor, ha megteheti, hogy vásárolhat és építhet. Szóval az elhalasztott vásárlás és építés gondolata nagyon sántít. Tudjuk, hogy ez is egy közismert lakáspiaci gondolat. Fű és fa tudja ismételni.

"Az igazság attól még igazság, hogy senki nem tudja, a hazugságok pedig mindig azok maradnak, még ha mindenki úgy tudja is."

Úgy közelíthető meg a kérdés, ha azt vesszük alapul, hogy vannak vevők és házat építők, akiknek előbb el kell adniuk egy vagy több ingatlant ahhoz, hogy másikat vásároljanak és építsenek. A vásárlást és építést ezért megelőzi az eladás. A kínálat szerepét teljes mértékben alulbecslik a lakáspiacon. Pedig sokan pont azért nem tudnak vásárolni/építeni, mert vagy nem tudnak eladni előtte vagy nem találják azt, amit meg tudnának venni, vagy azt a telket, ahol tudnának építkezni.

Érdekes módon, a befagyott lakáspiacon, amikor zord idők járnak, az árak is befagynak, ezzel együtt mindig az eladóknak lesz először nehéz, így csökkentve a lakáspiac kínálatát és ezzel együtt a választékot is. A választékot, ami esély, hogy a nézelődőből valódi lakásvásárló legyen.

Minél jobb a lakáspiac likviditása - minél gyorsabban lehet adni és venni - annál könnyebben lehet vevőként és eladóként is megvalósítani a lakáspiaci terveinket.

A jelenlegi lakáspiacon mindenki elad és vásárol, aki csak tud és képes rá, ahogy mindenki építkezik is, akinek erre megvannak a lehetőségei. Ha most nincsen, akkor a következő lakáspiaci ciklusban sem lesz könnyebb, hanem csak nehezebb lesz nekik megvalósítani a terveiket. Az otthonteremtés egy ösztön. Tudatosan senki sem akadályozza a saját otthonának megteremtését. Akiknek meg van rá az anyagi fedezete, hitelképesek is, azok mindig akkor fognak vásárolni és építeni, amikor erre igényük van. Ez a lakáspiaci ciklusoktól teljesen független.

Elhalasztott otthonteremtőkről csak akkor beszélhetünk, ha általában nincs meg hozzá az az anyagi biztonság, ami ehhez szükséges. De akkor ezeket az embereket nem is tekinthetjük vevőknek vagy házépítőknek.

Attól, hogy akarnak vásárolni és építeni, de nem tudnak, akkor ők, az adott lakáspiacon nem számítanak szereplőnek. Aki 10 évig spórol, takarékoskodik, akár egy saját ház építésére vagy egy ingatlan vásárlására, azt nem lehet 10 évig a vásárlást vagy építést elhalasztó embernek nevezni.

A pezsgő ingatlanpiac több embert tesz vásárlóvá és házépítővé? Igen, elsősorban azért, mert a jelenlegi ingatlanát könnyebben el tudja adni, hogy másikat vásároljon vagy építsen. Érdekes kérdés lehet az, hogy hány ember nem tud vásárolni azért, mert nem találja egy pangó lakáspiacon, amit keres és könnyebben találja meg az igényeinek megfelelő ingatlant egy aktív lakáspiacon.

Megint egy másik kérdés a lakáshitelpiac hatása. A likvidebb lakáspiacon nem csak a hitelkonstrukciók lehetnek figyelemkeltők a vásárlók számára, hanem maguk a bankok is szívesebben finanszírozzák meg az otthonteremtést. Ismét eljutunk oda, hogy a fizetőképes keresletet befolyásolhatja a lakáshitelezés. Aki lakáshitel nélkül nem tud vásárolni, az teljes mértékben függ a hitelpiaci folyamatoktól.

Nevezhetjük-e azt a keresletet elhalasztott keresletnek, aki a bank segítsége nélkül nem tudna vásárolni? Ha szigorúak vagyunk, akkor azt mondjuk, hogy nem. Mert ezek a vásárlók nem elhalasztották a vásárlást vagy építést, hanem akkor valósítják meg, amikor erre anyagilag készen állnak.

Az anyagi háttér a hitelképességtől is függhet. Aki, adott pillanatban nem hitelképes, az akkor nem tekinthető lakáspiaci szereplőnek. Ha nem lennénk ilyen szigorúak, akkor azt mondhatnánk, hogy minden kisbaba és fiatal vagy aki még nem vett magának saját otthont, az mind elhalasztott kereslet lenne. Ez viszont ostobaság lenne.

Az új otthonunk megépítését és megvásárlását nem halasztjuk el, csak nem tehetjük meg, akadályoz minket elsősorban valamilyen anyagi ok. Az anyagi ok lehet az, hogy nem vagyunk hitelképesek és vagy nincs még meg a megfelelő önerőnk, de még az is benne van a pakliban, hogy a jövedelmi viszonyaink is hátráltatnak minket. A javuló jövedelmek, a növekvő megtakarítások, az aktívabb lakáshitelezés a lakáspiacon a keresleti oldalt nem állandóan meghatározó jelenségek, inkább idő függvénye.

Nem véletlen az, hogy a lakáspiac ciklikus.

Ha belegondolunk, az előrehozott vásárlások és építések létező lakáspiaci hatással bíró jelenségek. Előre az tudja hozni a vásárlást és építést, aki szintén anyagilag teljes értékű lakáspiaci szereplő tud lenni.

Nem tervezte, hogy költözik vagy építkezik, de a lakáspiaci hangulat miatt, esetleg egy vissza nem térő állami támogatás miatt, valamilyen különleges lakáshitelkonstrukció miatt előbb lép piacra. Ilyenkor a vásárlások és építések egy adott időszakban nagyon látványosan felhalmozódnak. Ez később a lakáspiacon kereslethiányhoz vezet, mert a lakáspiacon a kereslet nem állandó. Nem költözünk és építünk otthonokat állandóan növekvő számban. 

lakásárak lakáspiac lakáspiaci ciklus ingatlanpiac Magyarország Inagtlanműhely
2003-ban adták el Magyarországon a legtöbb lakóingatlant

Látványos volt az államilag támogatott hitelezés hatása 2001-2004 között. Speciális illetékkedvezmény is volt akkor az új építésű lakásokra, ami 2004. december 31-ig azt jelentette, hogy minden új építésű ingatlan illetékmentes volt. Annál több ingatlan adásvétel még sohasem volt Magyarországon, mint 2003-ban. De még új lakóingatlant sem építettek többet, mint  2004-ben. Azt lehet mondani, hogy volt egy vissza nem térő alkalom a lakáspiacon, amiért a kereslet kiélte magát. A magyar lakáspiac 2004-től kezdve lejtőre is került.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci ciklus ingatlanpiac Magyarország Inagtlanműhely
2004-ben építették Magyarországon a legtöbb lakóingalant

"2000 után, 2004-ben épült a legtöbb lakóingatlan Magyarországon. Nem véletlen a rekord. Minden fejlesztő, építési vállalkozó, aki élt és mozgott, azon dolgozott, hogy mindent meg lehessen építeni 2004. december 31-ig. Előre hozott építkezés és előre hozott vásárlás is történt ebben az időben, ami a mai újlakáspiacról teljesen hiányzik."

Ingatlanműhely, 2017. április 2. CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb

2004 után a lakáspiacot életben az a fura hitelpiac tartotta, amit az alacsony önerő korának is nevezhetnénk. Tudjuk, hogy mindenki devizahitelezésnek nevezi. Viszont az a relatív hitelképesség miatt tudott keresletet teremteni a lakáspiacon. Ha a hitelképességnél az önerőt sokkal magasabb százalékban vették volna figyelembe, ahogy a havi fizetéseket is, akkor a töredéke lett volna a lakáspiac valódi fizetőképes kereslete.

A jelenlegi és az akkori lakáshitelpiac között pont a hitelképességet vizsgáló tényezők különbsége világít rá a kockázatokra.

A mostani lakáspiacon a keresletet a szigorú hitelképességi feltételek korlátozzák. Ebből arra lehet következtetni, hogy ha most is többen előrehozzák a lakásvásárlást és építést, akkor a kereslet a lakáspiacról hamarabb csökkenhet drámaian, mint azt jelenleg sokan gondolják.

Akinek például ingatlant kell eladnia, hogy tovább lépjen, annak az idő ilyenkor nem barátja. Minél előbb eladóként piacra kell lépnie, hogy el tudjon adni. A jelenlegi lakáspiaci árak sok eladót csábítanak a lakáspiacra a vevők nagy örömére. Ha több az eladó lakás, akkor nagyobb a választék is. A választák meg bevonzza a vevőket. Olyan vevőket, akik előrehozzák a vásárlásukat, mert meglátják azt, amire vágynak. Ha van rávaló, akkor azt mondják, hogy most jött el az ideje a vásárlásnak.

Az otthonteremtőket azért hangsúlyozzuk ennyire, mert a lakáspiacon a pénzüket egyfajta befektetésként elhelyező vásárlókat általában hidegen hagyják a lakáspiaci ciklusok.

Sőt, ők inkább akkor aktívabbak, amikor a lakáspiacon zavarosban lehet halászni, amikor nagy a bizonytalanság. Ahogy elvonulnak a viharfelhők, a lakáspiac számukra túlfűtöttnek tűnik, az árak nem csábítják újabb vásárlásra a befektetőket, inkább kivárnak. Nézelődnek, keresik a lehetőségeket, de jóval ritkábban vásárolnak mondjuk manapság befektetők, mint vásároltak akár 2014-2015 körül. Rájuk sem a hitelpiac sem a kereslet ingadozása nincs igazi befolyással. Vagy nagyon hosszú távon gondolkodnak lakáspiaci ciklusoktól függetlenül vagy pedig az ingatlanbefektetés akár jövedelmezősége akár hozama sem befolyásolják a mindennapi megélhetésüket. Egyszóval tudnak kockázatokat vállalni, tudnak várni és képesek nem pánikolni, amikor pánik van.

Rájuk viszont jóval igazabb az elhalasztott kereslet fogalma, mint az otthonkeresőkre. A befektetők ugyanis mindig és mindenkor tudnak vásárolni, de tényleg nem vásárolnak. Megtehetnék, hogy bármikor ingatlant vegyenek, de nem vesznek. Ez egy nagyon szűk réteg. Sokkal szűkebb, mint azt a média el akarja hitetni velünk.

A lakásbefektetőknek nevezett otthonkeresők inkább gyerekeiknek vásárlók, akik akkor lépnek piacra, amikor anyagilag erre készen állnak. Ők nem halasztják el a vásárlást, amikor meg van a rávaló. Ha összejött a pénz, akkor megveszik a gyereknek a lakást, legyen 10 vagy 20 éves a csemete.

A magyar lakáspiacon nem értelmezhető az elhalasztott kereslet, de látszik az előrehozott kereslet hatása. 2009-től a lakáspiac megtanulhatta volna azt, hogy mit jelent a magyar lakáspiaci kereslet. Ez 85-90 ezer vásárlót jelent. Ezt nevezhetjük egy fix keresletnek és van egy változó része is. Hullámzik a számuk, befolyásolhatja őket a hitelpiac, de még az állam otthonteremtő támogatásai is, a havi rendszeres jövedelmükről és megtakarításaik folyamatos változásáról már nem is beszélve. Jelenlegi forgalmi várakozások szerint azt látni, hogy a fix kereslet egy minősített többséget jelent. 60% fix kereslet mellett van most 40% változó kereslet a lakáspiacon. Egyelőre még az 50-50 százalékos arány is elképzelhetetlen, amilyen mértékben lassul a lakáspiaci forgalom már 2017-ben.

Úgy is fogalmazhatnánk, hogy 2017-ben a lakáspiac jövője kisebb részben függ a fix kereslettől és nagyobb részben a változótól. A változó keresletre az előrehozott vásárlások nagy hatással vannak. Minél nagyobb mértékű, intenzitású az előrehozott vásárlások aránya a változó keresletben, a lakáspiac annál közelebb van a lakásárnövekedési ciklus végéhez. Eljött a pillanat, hogy a lakásárak ne megszédítsenek minket, hanem kijózanítsanak.

Kép: OTP Bank

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

S.O.S albérlet

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország

biztonságkeresés fontosságáról már beszéltünk. Arra az érdekes jelenségre hívtuk fel a figyelmet, hogy

mind bérlőként mind bérbeadóként felbecsülhetetlen érték tud lenni a biztonság.

Ha nem a médiából, hanem barátainktól és ismerőseinktől érdeklődünk a lakáskiadásról vagy lakásbérlésről, a biztonság elsőszámú szempont tud lenni.

A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.

A jó bérlők is elmondják, hogy mennyivel jobb érzés úgy bérelni, hogy nincs mitől tartani, nem kell semmiért sem aggódni. Ha gond lenne a lakásban, akkor a bérbeadóval közösen megoldják. Esetleges költözéskor is a pénzügyi biztosíték minden feszültség nélkül egyösszegben kerül kifizetésre, nincs elszámolási vita.

A biztonságot kereső bérlők és bérbeadók tábora igen népes. Ezért is beszéltünk róla májusban, hogy ne csak azt lássuk és halljuk, amit általában tévesen az albérletpiacról lefestenek olyan emberek, akik se nem adnak ki se nem bérelnek.

Alig pár napja beszéltünk az érdekemberektől és a barátaiktól hangos lakáspiacról.   Az albérletpiac talán még hangosabb is az eladó lakások piacánál is. Annyi ostobaságot és konteót, mint az albérletpiacról nem könnyű olvasni.

Ma reggel jelent meg a 24.hu oldalán a szokásos augusztus van és drágák az albérletek  című teleregény 2222. része. A színvonala, mint a nyáron meleg  és télen hideg van időjárásjelentéseknek. Mielőtt végig mennénk a mai albérletes konteó átbeszélésén, először újra elővennénk a bérelni nem is olyan könnyű  rövid áttekintést.  Pontosan az ilyen helyzetekre született, mert bosszantottak minket a csúsztatások és úgy általában a környezetünket, akikkel az albérletekről beszélgettünk. A munka üzenete az volt, hogy aki csak tud, az a személyes kapcsolatrendszerén keresztül próbál bérelni és próbál kiadni. Az albérelthirdetések száma ugyanis messze elmarad még az eladó lakások számától is, ha a lakásállomány arányát nézzük Magyarországon, hívtuk fel mindenki figyelmét.

Magyarul bérelni azért is nehéz, mert a kiadó lakások nem jelennek meg az online hirdetési oldalakon.

Felesleges így a dráma és a hangulatkeltés, ami az albérletpiac körül kialakult. Az albérletpiacot igen nagy mértékben befolyásolja a bérlők és bérbeadók aktív kapcsolatkeresése. Az online hirdetésekből ki lehet indulni, de mindenre választ nem adnak. Az egyik ilyen érdekes kérdés az albérletek ára. Ezen belül, ha a budapesti albérletek árairól beszélünk, akkor ott könnyen belátható, hogy eleve drága területeken van online kínálat.

A budapesti albérletpiac hirdetései tradicionálisan a város magasan árazott területein jelentős. Ott, ahol vásárolni sem a legolcsóbb. Így a kiadó lakások hirdetési ára és az ott eladó lakások ára között igen szoros az összefüggés.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Ahol drága vásárolni, ott drága bérelni is!

Azt mindenki tudja manapság, hogy  lakást vásárolni egy zsebbe nyúlós mulatság lett. Bérelni sem lehet ezért olcsóbban, mint korábban. Ha egyre többért hajlandóak a vevők vásárolni, akkor egyértelmű, hogy a bérlők sem úszhatják meg a növekvő lakhatási költségeket.

Ennek ellenére a mai cikkben is meghallgatjuk azokat a közismert konteókat, aminek semmi köze az albérletárakhoz.

Téves állítás: Az egyik ilyen az úgynevezett AirBnB-hatás, amely elmélet szerint csökkentette a kiadó lakások számát és ezzel növelte a kiadó lakások elvárt bérleti díját.

Az első kérdésünk az lenne, hogy erről látott már valaki számokat? Például arról, hogy a kiadó lakások száma tényleg csökkent volna az elmúlt években? Mi csak arról láttunk számokat, hogy az elmúlt években nőtt a kiadó ingatlanok hirdetési száma, nem csökkent. Erről maga az ingatlan.com beszélt még év elején.

Szóval a kiadó albérletek száma nem csökkent az AirBnB miatt Budapesten. Az AirBnB-s lakások és az albérletek száma egymás mellett növekedett.

A két lakáshasznosításnak semmi köze egymáshoz, nem lehet elégszer hangsúlyozni. Más munkát, más költségeket és teljesen más elkötelezettséget igényelnek. Alma és a körte, nem összehasonlítható, el kellene már felejteni. De ez még egyelőre továbbra is félremagyarázásra adhat okot.

Téves állítás: Ahogy az is, hogy óriási a kereslet az albérletekre.

Az AirBnB nem létező hatása mellett ez a másik olyan konteó, ami egyszerűen nem igaz. Mitől lenne már igaz?

Ha egyre többen vásárolnak, akkor az általában a bérlők számát is csökkenti.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A magyar albérletpiac korlátos kereslete - Nem bérlünk, hanem vásárlunk!

Logikusan gondoljuk végig honnan van a bérlők kereslete. A piaci alapú albérletpiac Magyarországon az egyik legkisebb Európában. Nálunk mindenki vásárol, aki csak tud, egyébként meg elvándorol innen. Az albérletben élők számáról is beszéltünk már külön, amikor általános tévhiteket cáfoltunk számokkal. A demográfiai hatások egyre erősebbek, hiszen, fogynak a fiatalok is, az albérletpiac utánpótlása.

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
Budapesten sem nő, hanem inkább csak stagnál a lakásállományhoz képest a bérelt ingatlanok száma!

Rajtunk kívül senki sem beszélt még arról, hogy a bérlők száma 2001-2011 között csökkent Budapesten és nem nőtt.  Tudták? Aligha, mert nálunk a bérlők keresletét növekedőnek hiszi a közvélemény, amire a média hecckampányt épített fel. A mostani kereslet,  kb. lépést tart az egyre növekedő lakásállománnyal, mert a lakások számában a demográfiai folyamatokat nem látjuk:

Azért sem, mert az újabb ingatlanok  a jobb és növekvő életszínvonalat jelentik, nem azt, hogy egyre több embernek, egyre több lakásra lenne szüksége. 

Arról nem is beszélve, hogy Budapest és az ország lakossága sem nő, hanem csökken, ahogy Budapest sokkal gyorsabban fogyott az elmúlt 25 évben mint Magyarország.

Budapest is szenved, amiért az albérletpiaca is szenved. A társadalmi folyamatok és a számok sem igazolják, hogy óriási lenne a kereslet az albérletpiacon. Nincs is. Az albérletpiac is túlkínálatos mindig.

Ma is az és nem keresleti albérletpiac van, mint ahogy azt el szeretnék hitetni mind a bérlőkkel mind pedig a bérbeadókkal. Ezekből van a nagy pofára esés, amikor valaki meghirdeti a lakását és nem azt tapasztalja, amit a médiában lát és hall. Főleg akkor nem, ha biztonságot kereső. Felkészül, hogy majd válogat a sok jelentkezőből és megtalálja a legjobb bérlőt. Aztán kiderül, hogy olyan rossz minőségű bérlők jönnek, amiért gyorsan ráfagy az arcára a mosoly.

Ezért ilyen és ehhez hasonló kijelentéseket olvasva

„A Balla Ingatlan megállapítja: mivel keresleti piac van, a bérbeadók diktálnak, sokszor irreális árat kérnek a lakásaikért. Licitet hirdetnek, és várnak, amíg valaki drágán kiveszi a lakást (általában kiveszik).”

, a valódi piaci szereplők csak csóválják a fejüket. Egyrészt nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a bérlőket nem kilóra mérik a bérbeadók. Akik mégis igen, azoktól nem szabad bérelni bérlőként, mert pont ők azok, akikről „a rossz és a bérlőket kihasználó” igaz városi legendák születnek. Bérlőként nem csak lakást, hanem bérbeadót is választunk. Olyan nincs, hogy tökminegy ki a bérbeadó. Elővigyázatosnak kell lenni bérlőként, mert magára vethet az olyan bérlő, aki nem figyel oda a rossz bérbeadó minden előjelére.

Ha a bérbeadó pénzéhes, az a másik oldalon azt jelenti, hogy ő az aki lenyúlja a pénzügyi biztosítékot, ő az aki nem segít, ha gond van a lakásban és ő az, akinek olyan vastag bőr van a pofáján, hogy az őrületbe is kergethet minden bérlőt a pofátlanságaival.

Ez az egész albérletpiac körüli dráma is egy nagy pofátlanság. Újra visszautalnánk a bevezető gondolatokra, és javasoljuk, hogy mindenki olvassa el az Albérletkeresés biztonságosan című albérletpiaci áttekintést.

Azon már nem lepődünk meg, hogy télen minden arról szól, hogy csökkennek az albérletárak, amíg nyáron meg nőnek. A valóságban meg nem történik más, mint hogy az albérletárak nyárra érik el a csúcsot és télen stagnálnak inkább. Az év eleje úgy kezdődött, hogy most már vége az albérletárak növekedésének. Most meg arról cikkeznek, hogy az árak egy év alatt tovább nőttek. Felhívtuk az ellentmondásra a figyelmet, hogy semmi sem állt meg. Augusztus van és megint minden más, de most már azt tanácsolják, hogy aki tud, az ne most béreljen, mert majd később minden olcsóbb lesz. Szólunk, hogy nem lesz olcsóbb. Az albérletpiac nem így működik, mert a kínálat minősége és árai között van összefüggés.

A hirdetési piacon változik a kínálat és nyáron sokkal több olyan lakás jelenik meg, amiben érdemes bérlőként gondolkodni. Ez az a kínálat, amiből könnyebb választani. A kiadó lakásokat sem kilóra sem darabra nem mérik az albérletpiacon. 

Télire azok maradnak, ami nem kellett senkinek többségében és a kínálatban sokkal nehezebb lesz választani, hiszen eleve kevesebb lakás üresedik meg ebben az időszakban. Általában azok a lakások az igazán kapósak, ahol már előtte is bérlő volt.

A friss, a teljesen friss kínálat nem mindig találja meg a keresletét. Egyrészt azért, mert a lakásárak változása és a felújítási költségek növekedése miatt, azok a tulajdonsok kényszerpályán mozognak, akiknek egy lakás felkészítése kiadásra egyre többe kerül. A hozamcsökkenést elfogadva ők is tudnak jól árazni, ha odafigyelnek a megfelelő ár/érték arányra.

Azok, akik régebb óta bérbeadók, nem is most kell felújítani a lakásukat, ők viszont jobban tudnak játszani a bérleti díjakkal és versenyképes ajánlatokkal csábítani a bérlőket. Az egy másik kérdés, ha kapzsik. A biztonságot kereső bérbeadók nem kapzsik, ők a legjobb bérlőket keresik, nem azt, akik a legtöbbet tudják fizetni a lakásukért.

Ki szeretné adni lakását? Árazza be jól! - világítottunk rá, hogy a bevétel mindig az érem csak egyik oldala. Bérbeadóként meg lehet nézni 5-10 év után az egyik és a másik lakását. El lehet dönteni, hogy a biztonságot kereső vagy a kapzsi bérbeadó járt jobban. Azt is meg lehet nézni, hogy melyiknek hány ősz hajszála lett a lakáskiadás miatt.

Nyugodtan ki lehet mondani, hogy az albérletpiacról van a fejekben egy kép és van a valóságban egy teljesen másik.

Az érdekembereknek az az érdeke, hogy például ez legyen:

„Ingatlanfejlesztők szerint az ingatlanpiac 7-9 éves ciklusokat produkál, most a felfelé menő szakaszban vagyunk, és még 4-5 évig biztosan megéri ingatlanba fektetni. A bérleti díjak magas szintje addig tarthat, ameddig jól megy a gazdaságnak, alacsony az infláció, és van fizetőképes kereslet a lakáshitelekre.”

albérletpiac albérletárak lakásárak lakáspiac airbnb Budapest Magyarország
A lakáshitelezés és a lakáspiac kapcsolata is tele van ellentmondásokkal

A lakáspiaci ciklusokról  pár napja beszéltünk utoljára, hogy mennyire más síkban helyezik el az érdekemberek. Erre tessék itt az újabb példa erre. Azt mondják, hogy megéri még mindig ingatlanba fektetni – igaz nem teszik hozzá, milyenbe. Egyébként mindig megéri ingatlant vásárolni, ha pont azt vesszük meg, amit tényleg érdemes megvenni.

Akármit nem lehet befektetésnek venni. Attól, hogy eladó egy lakás, az attól még nem biztos, hogy jó befeketés, mert hasznosításra vásároljuk.

A lakáspiac sem ostoba, írtuk le pár napja. Budapesten egyre kevesebb lakást vesznek. Pontosan azért, mert egyre kockázatosabb hasznosításra is vásárolni, hiába ez a város az ország fővárosa. 2016-ban és 2017-ben is így gondolják ezt a budapesti vásárlók. Csak azt veszik meg, amit érdemes megvenni. A kínálat bőséges, van még miből választani, az árak ezért nőnek is, ami a rövidlátású emberek szeme elől elrejti a piaci folyamatok változását (a lakáspici ciklusok inkább 5 évente változnak).

A bérleti díjakra a lakásárak vannak nagy hatással, a bérek növekedéséről már nem is beszélve. Hiába nőnek a bérek lassabban, hiába nem minden rózsaszínű a magyar gazdaságban, a bérelt lakások költségei a bérlőknek terhet jelentenek.

A kereslet az albérletekre nem csak ezért korlátos ár/érték arányban kifejezve is.

A fent felsoroltak közül például a hitelképesseg javulása inkább csökkenti a bérlők számát. Minél több a hitelképes vásárlóerő a lakáspiacon, a bérlők száma annál inkább csökken.

A bérlők alatt nem a szociálisan hátrányos helyzetű, egyik napról a másikra élő, kiszolgáltatott embereket értjük. Ők kiszorulnak a piaci alapú albérletpiacról. Civil szervezetek próbálják megerőszakolni a lakáspiacot, ami önvédelemből kirekesztő a kockázatos bérlőkkel szemben.

A biztonságot kereső bérbeadók tudják, hogy három szó nem hagyhatja el egy jó bérlő száját sosem: sürgős, azonnal, sos.

Ha egy kiadó lakás hirdetésére így jelentkezik egy bérlő, annak a lakást meg sem kell mutatni. Toxikus bérlők ők, akik a problémáikat rá is akarják erőszakolni a bérbeadóra. Nyomulnak, hízelegnek, meg akarják győzni minden áron a bérbeadót, hogy milyen jó ötlet pont nekik kiadni a lakást. Ők is szeretnek nyáron váltani, mert több a jobb adottságú kiadó lakás nyáron. Főleg, ha megtalálnak véletlenül egy jó ár/érték arányú hirdetést.

A biztonságot kereső bérbeadók hirdetéseire, akik nem árazzák túl a lakásaikat, náluk előszeretettel jelentkeznek be egy váratlan pillanatban.

Albérletroham, olvashatjuk az említett mai cikk kezdő gondolatát. Az albérletroham sok, nagyon sok, 10-ből legalább 9 vállalhatatlan bérlőt jelent az albérletpiacon. Mi úgy folytatnánk, hogy tovább tart a kockázatos bérlők arányának a növekedése és még nincs vége, egyre nehezebb és több idő normális bérlőt találni.

Egyre több veszély leselkedik mindenhol minden bérbeadóra. Egyre embert próbálóbb feladat lakást kiadni. A bérbeadás alapelve még mindig az, hogy normális bérlőnek adunk ki. Ha nincs normális és fizetőképes bérlő, nem tudunk kiadni, hiába a roham, hiába minden telefonos megkeresés.

Bérlőként, hiába vagyunk normálisak, türelmesen kell keresni a kiadó lakások piacán, megmozgatva minden követ, hogy megtaláljuk a megfelelő lakás mellett a megfelelő bérbeadót is. Nyáron ez valamennyivel könnyebb, de nem könnyű, évről évre talán mindig egy picit több idő.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az érdekemberektől és barátaiktól hangos lakáspiac

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely

A kutya az ember legjobb barátja. Azt mondják azért, mert jobban szereti az embert, mint saját magát. A lakáspiacon is vannak kutyusok, akik tartoznak valakihez és mindig arról vau-vau, akit szeretnek. A lakáspiac érdekellentétei érdekközösségekbe csoportosulva kezelhetők. Néhányszor beszéltünk róla, hogy a lakáspiacról sosem volt túl sok hangadó, véleményformáló. Ma sincs túl sok ember, akinek a szavai a lakáspiaccal egyenlők. Amit mond az úgy van. Őket látjuk és halljuk újra és újra. Elmondják, amit el akarnak és nem mondják el, amit nem akarnak. Csak azt mondják, ami érdekükben áll. A kijelentések bizonyítás és megkérdőjelezés nélkül futnak körbe a médiában, lesznek belőle hírek, amivel befolyásolható a piac. Legalábbis ezért beszélnek az érdekeik mentén.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
Vannak tabúk a lakáspiacon, amiről nem illik beszélni

Ha újlakások építésében és értékesítésében érdekeltek, akkor szinte csak azt tudják ismételni újra és újra, hogy micsoda kereslet van rájuk, hogy alig van néhány darab kész újlakás, csak azt lehet megvenni, amit építenek, vagy építeni fognak. Aztán beszéltünk már róla néhányszor, hogy Magyarországon eddig is több új lakás épült, mint amennyit el tudtak adni. A felhalmozott és el nem adott új építésű lakásokról meg egyszerűen nem beszélünk. Nem áll érdekében senkinek sem azt mondani, még megijednek a fejlesztők, esetleg a vevők elkezdenek keresni és kutatni, hogy hol vannak a készletek és miért nincsen rájuk akció. Arra várhatnak, mert átcsomagolják őket és újlakásnak értékesítik, a 10 éve el nem adott lakást is. Van rá példa, mert egy újlakás szavatossági ideje úgy néz ki végtelen. Ha még sosem adták el, akkor az új. Az újlakáspiac körül felsorakoztak az érdekemberek. Jó pénz van benne, mint elmondtuk. Ott sok ingatlanos vállalkozás pénzt tud keresni, beleértve a hirdetési oldalakat is. Nem kell nagyítóval keresni, hogy lássuk milyen felhajtást tudnak csinálni az érdekeltek az újlakáspiac körül. Egymás malmára hajtják a vizet. Az a lényeg, hogy a vevők keressék az újlakásokat, lássák, hogy micsoda kínálat van, még ha az még mindig messze elmarad a kétezres évek elején tapasztalt nagy újlakáspiaci boomtól. Válság előtti szintekről beszélnek, miközben a lakáspiac válsága nem 2008-cal kezdődött.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
2004-2008 a magyar lakáspiac beteggé vált!

A lakáspiac ciklikusságát mindenki érti, de a lakáspiaci ciklusokat már nem. Ha azt mutatja be az ember, hogy a magyar lakáspiac 2003-2004-ben érte el a csúcsát és 2004-2008 között már bajban volt, az megint nem fér bele az érdekemberek szép és új világába. A lakáspiaci válságot megelőzi egy nagyon furcsa lakáspiaci ciklus. Tényleg válság előtti korszaknak lehet hívni, amikor már látszódnak a bajok, amikor minden elindul a lejtőn. Az egy másik kérdés, hogy jelenleg még nem ott tartunk az országos lakáspiac szempontjából. A jelenlegi lakáspiac az 1999-2003 közötti időszakhoz hasonlítható, hiszen akkor volt növekedési szakaszban a magyar lakáspiac. 2004-2008 között stagnáló lakáspiaci ciklus volt.

Mégis miért nem beszélnek így a véleményformálók? Egyszerűen csak azért, mert nem áll érdekükben. A magyar médiában, a közvéleményben elfogadott tényként kezelik, hogy a lakáspiacon és úgy egyébként az egész országban is minden szép és jó volt 2008 végéig. Az, hogy ez nem igaz, hiába a számok és grafikonok, a száraz és makacs tények, az itt és most senkit sem érdekel. A lakáspiac is a közélet része és áldozatul is esik a közbeszédnek.

Nálunk meg jó szokás szerint azzal jövünk, hogy jött a nagy világválság, ami betett a magyar gazdaságnak és persze a magyar lakáspiacnak is. A szemfülesek tudhatják azért, hogy sem a magyar gazdaság sem pedig a magyar lakáspiac problémáit nem a világválságban kellene keresni. A baj pedig éppen az, hogy 10 évvel később, még mindig ott tartunk, hogy kutyusok vau-vau, mert minden szép és jó, pont úgy, mint amilyen szép és jó volt 2008-ig.

Ezzel azt lehet elérni, hogy a lakáspiaci folyamatok változását egyszerűen szőnyeg alá lehet söpörni, ahogy ez történt 2004-2008 között. Így kitalálták, hogy volt egy 10 éves aranykor a magyar lakáspiacon. Most is valami hasonló miatt hangosan vau-vau az érdekemberek kutyusai. A mai helyzet annyiban nehezebb, hogy néha kijön egy KSH lakáspiaci jelentés és valamit reagálni kell tudni rá. Na jó, csak azt veszik észre belőle, amit kell. Úgy vannak vele, hogy a magyarok többsége úgy sem olvassa, hiába nyilvános. Annyira fog belőle emlékezni, amennyit az érdekemberek kutyusai el vau-vau.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac változik, de azt nem a lakásárakon látjuk, mert a KSH első negyedéves adatai alapján az országos értékesítés 9%-kal alacsonyabb volt idén, mint 2016-ban

Mondjuk arra, hogy a lakásárak emelkednek és nem arra, hogy a lakáspiaci forgalom elkezdett stabilizálódni. 2016 első féléve nagyon erős forgalomnövekedést mutatott, majd a második félév a stagnálásról szólt. Így nem nagy meglepetés történt, amikor kiderült, hogy a 2017-es első negyedéves forgalom elamaradt 9%-kal a tavalyi első negyedéves látványosabb forgalomtól. 2017-ben alig fognak több lakást eladni, mint 2016-ban, jelzi nekünk a lakáspiac. Ez már a változás szele, amikor lassul. A legtöbb embert ennek ellenére a lakásárakról megfogalmazott hírek teljes egészében ki is elégítenek.

Néha kell egy kis pálfordulás is azért a lakáspiacon. Amit hónapokkal ezelőtt tagadtak – hogy a nagyvárosokon kívüli lakáspiac felélénkült 2016-ban és azóta is meghatározza a jelenlegi lakáspiaci számokat - azt most úgy állítanak be, mint ha ők fedezték volna fel. Mindjárt meg is magyarázzák, hogy hát persze a CSOK miatt, mert ott sokkal többet ér. 8-10-12 hónapja, meg körberöhögték azt, aki ilyet mondott. Pedig az MNB lakáspiaci jelentésében már tavaly leközölte ezt, csak akkor az érdekemberek ezt teljesen figyelmen kívül hagyták. Akkor még minden a nagyvárosokról szólt számukra. De a KSH leközölte a kisvárosok és községek dominanciáját és ja, a legfontosabb, hogy kiderült a budapesti új és használt lakáspiac az országos lakáspiaci folyamatokkal ellentétesen mozog.

Kevesebb használt lakást adtak el tavaly Budapesten, de hozzáteszik a kutyusok, hogy vau-vau ez nem baj. A lakáspiacon, ahol kevesebb lakást adnak el, az bajt jelent. Idén még kevesebb lakást fognak eladni és jövőre megint, figyelmeztet minket és Budapestet a lakáspiac. A vau-vau szerint azért, mert az árak nőnek. Ha nőnek a lakásárak, akkor minden rendben.

lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac nem hazudós, hanem mi emberek vagyunk azok

Ha ez igaz lenne, akkor a lakáspiac hazudós lenne. De a lakáspiac nem hazudik, jelzi előre minden búját és baját. Az is kimaradt a hírekből, hogy az első negyedévben Budapesten egy darab új lakással nem adtak át többet, mint tavaly ilyenkor. Az egész országban mindenhol nő a megépített új építésű lakóingatlanok (társasházak, ikerházak, családi házak) száma, kivéve Budapesten. Mindenhol van rá kapacitás és munkaerő, csak éppen Budapesten nincs. Milyen ironikus már ez, vagy inkább vészjósló.

Az érdekemberek kutyusai csak vau-vau, hogy minden szép és jó. Jó sok építési engedélyt adtak ki, minden rendben, tele a város darukkal, épülnek a lakások, a választék csak nő. A megépült lakások száma nem annyira fontos, az részletkérdés, csak a pr és marketing, a papírmolyok és aktakukacok megírják a híreket, a hűséges kutyusok meg csak vau-vau. Ha tudnának tapsolni a kutyusok, tapsolnának, de így csak csaholnak. Így állnak most 2017 augusztusának második felében a lakáspiac dolgai. A lakáspiac érdekembereitől és a kutyusaiktól hangos a lakáspiac.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakóingatlanok megfizethetőségének problémája

lakáspiac lakásárak urbanizáció külföldi működőtőke lakásviszonyok Magyarország Ingatlannműhely

A kiszolgáltatottság önzővé tesz. Mi pedig kiszolgáltatott helyzetben vagyunk. Leginkább még mindig attól függünk, hogy milyen külföldi működőtőke érkezik az országba. Ha letelepedik egy multi – hívjuk magyarosan így a külföldi tőkét - ahol megjelenik, akkor ott lesz élet, feltéve, ha felismeri a kiszolgáltatott emberek igényeit. Átlagon felüli bérek és juttatások, az oktatás, a sport, a környék infrastruktúrájának támogatása. Nézzük csak meg az autóipari függőséget és annak hatását a közvetlen környezetére. Ahol vannak ezek a cégek, ott van munka is.

Nem kell ragozni a szót. Mindenki tudja, hogy magyar virtus ide vagy oda, az országunk, a mi sorsunk nem tőlünk függ, hanem mondjuk itthon működő német cégektől, hogy kiragadjunk egy igen jelentős gazdasági befolyással rendelkező országot itthon, mint Németország. Minden városunk, a magyar urbanizáció alapja az, hogy hová megy külföldi működőtőke és hová nem. Ez a tőke csak eggyel nem számolt mint probléma, az a lakhatás. Már témánál is vagyunk. A városaink nem túl nagyok. Még Budapest sem az. Ha valaki munka miatt költözni akar és új házat vagy lakást tervez vásárolni, az Magyarországon egy komoly kihívást tud jelenteni. Tételezzük fel, hogy egészséges országban is vannak üresen álló ingatlanok. Nem adják el őket és nem adják ki őket. Csak úgy vannak. Rájuk ne is számítsunk és nem is érdemes erre hivatkozni. Mivel magántulajdon, senkinek semmi köze hozzá. Pont.

A működőtőke le tud telepedni, ipari parkokat tud megtölteni élettel, még akár munkaerőt is találna, csak a munkaerő az ember. Az embernek meg van egy tulajdonsága, hogy ingatlanra van szüksége ahhoz, hogy jó munkaerő legyen. Felejtsük el a munkásszálókat akkor, ha a 21. században gondolkodunk, ahol a termelékenység és nyereségesség kapcsolatát még mindig keressük és kutatjuk. Nincs olcsó munkaerő, nincsenek mostoha körülmények, mert azok mind rontják a versenyképességet és egyben a nyereségességet is.

Most ne a csóró magyar cégekből induljunk ki. Ha megnézzük a jólmenő magyar tulajdonú vállalkozásokat, akkor ott nagyítóval kell keresni az olcsójános megoldásokat. Most ne a képmutató és felszínes semmirekellőkre gondoljunk, a kisbetűs vállalkozókra, az ügyeskedő szarháziakra. Mi olyan cégekről beszélünk, ahol van pénz és az látszik a munkakörülményeken, az irodában, az alkalmazottak fizetésén, de még a szabadidejükben is.

A tehetség önmagában semmire sem elég, egyáltalán nem garancia a sikerre, ha nem párosul pozitív légkörrel. A magyar levegő meg a legtöbb magyar munkaerő számára itthon mérgező. Ezt a jobb cégek mind felismerik és kezelni próbálják. A tehetséges munkaerőnek jó levegőre van szüksége, aminek még mindig szerves része a jó lakhatási körülmények. Egyáltalán nem mindegy egy jó cég számára, hogy hová megy haza a munkavállaló. Ha nem piheni ki magát, ha nem tud feltöltődni, akkor az a munkája minőségén is látszódni fog, az meg a cég eredményeit befolyásolhatja.

Nevezzük tehetséggondozásnak azt, amikor szembesül azzal akár egy multi akár egy menő magyar vállalkozás, hogy a cég fejlődését veszélyeztetik a lakáspiaci folyamatok. Ezzel a hosszabb és részletesebb gondolatmenettel helyeztük el magyar környezetbe a Világgazdáságban néhány órája megjelent amerikai építőipari kilátásokat elemző cikket. Unalmasnak tűnik, körülményeskedőnek és túlságosan íróasztalszagú ez, ha véletlenül is a magyar építőipart képzeljük az amerikai építőipar helyére. Mi sem ezért tartjuk érdekesnek, hanem azért, mert van benne egy régmúltat idéző építőipari elgondolás.

Magyarországon is szükség lenne tömegeknek épített új lakóingatlanokra. Ezzel párhuzamosan ezeknek elérhetőeknek is kellene lenni. A jelenlegi újlakáspiac nem elérhető a tömegeknek, nem oldja meg azt a lakhatási kérdéskört, amivel egy fejlődés előtt álló vállalkozás szembesül, amikor munkaerőt keres és találna, ha lenne hol lakniuk. Nem luxusról beszélünk, hanem normális 21. századi körülményekről.

A panelházakat is egészen hasonló igény szülte. Az állam felismerte azt, hogy az erőszakos urbanizációhoz és iparosodáshoz új és komfortos ingatlanokra volt szükség például a 60-as évektől kezdve. A panelházak és azok kényelmes életminősége jóval átlagon felüli volt az akkori Magyarországon. Állandó hideg és meleg víz, csatorna, szemétszállítás, télen jó fűtés. Megjelent a tömegközlekedés. Sokan nem is tudják, hogy például a budapesti tömegközlekedés fejlődése komoly összefüggésben áll a panelházak építésével. Az államnak nem csak a tömegek lakhatását, hanem a tömegek mozgását is meg kellett tudnia oldania. Meg is oldották. A budapesti tömegközlekedés sok szempontból egyedülálló is lett, amiért ma is sok költséggel jár és nem is tud önállóan életképes maradni. Fenntarthatatlan üzletileg. Ilyen szintű szolgáltatás üzletileg nem lehet még non-profit sem. De szeretjük szidni, csípőből kritizáljuk, pont úgy, mint a panelházakat.

Az új tárasházak, de még a családi ház építések sem oldják meg a jelenlegi munkaerő mobilitási kihívásokat Magyarországon. A sok rossz minőségű ingatlan korszerűsítése vagy új ingatlanok építése a 21. század igényei szerint, az ezzel járó költségek gátat szabnak a munkaerőnek, ezzel együtt fékezi a magyar gazdaságot, de még a külföldi működőtőkét is elijeszti. A Világgazdaságon megjelent cikkben a következőt olvashatjuk:

Ugyanakkor az iparág egy adott séma szerint legyártható épületekkel foglalkozó szegmensei – különösen a nagy lakóházak építése – az alacsony termelékenység alapvető okát szüntethetik meg, ha a tömegtermelés irányába történne elmozdulás. Ez több standardizálással, modularizációval és előregyártással jár együtt. Egy ilyen rendszerben a legtöbb épületet valójában gyárakban építenék fel. Az építkezés nagy része nem az épületnek otthont adó helyszínen történne, hanem egy ellenőrzött környezetben.

Kvázi új panelházak építéséről beszél, mint az építőipar jövője, mint az urbanizáció kihívásaira adható építőipari válasz. Persze, valószínűleg nem azokra a panelházakra gondolnak, amit mi ismerünk. Viszont a logikája egy és ugyanaz. A magyar újlakáspiac a jelenlegi formájában, technológiájával és hozzáállásával nem nevezhető 21. századinak. Kíváncsian várjuk, hogy mikor jelenik meg olyan multi Magyarországon, amely lakásépítő vállalat lesz. Az sem tűnik elvetendő gondolatnak, hogy állami vállalat legyen lakásépítő, ahol a házak elemeit gyárakban építik, mint anno a panelházak fénykorában. A külföldi működőtőke idevándorlása és ittmaradása múlhat azon hosszabb távon, hogy milyen válaszokat tudunk adni arra a lakhatási válságra, amiről egyre többen csak suttogunk. Ám most már az is kiderült, hogy nem csak magyar sajátosságról van szó. Máshol viszont már legalább válaszokat keresnek a kérdéseikre. Mi még csak ott tartunk, hogy drágák a lakások és nehéz vagy lehetetlen olcsóbb környékekről drágább, jobb munkalehetőséget kínáló városokba, régiókba költözni. Ez nem csak a munkavállalók problémája, hanem a munkaadóké is. Legalabbis azoké a munkaadoké, amelyeknek van jövőképe Magyarországon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlangazdaságtan, az ingatlanos szappanopera

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlangazdaságtan gki Magyarország Ingatlanműhely

Ha felmerül bennünk egy kérdés, akkor válaszokat keresünk rá. Már ha vannak kérdéseink és nem öli ki belőlünk a kíváncsiságot a környezetünk. Aki kíváncsi hamar megöregszik és ne szólj szám nem fáj fejem országa vagyunk. Népi bölcsességek vagy szánalmasan egyszerű agymosás? Bátrak vagyunk, mert feltettünk egy kérdést és mindazok bátrak, akiknek van egy jó kérdésük. Jó kérdések nélkül nincsenek jó válaszok sem, ismételjük az Ingatlanműhelyben 2010 ősze óta, amikor először kezdtünk el hangosan gondolkodni, kérdezni, válaszokat keresni.Az ötlet onnan jött, hogy mindig kész válaszokat kaptunk. Először a családtól, majd az óvodában, iskolában, a barátoktól majd a munkahelyen is. Kérdések nélküli megkérdőjelezhetetlen válaszokat kínáltak fel nekünk tálcán.

A szófogadó gyerek a jó gyerek tanuljuk meg legelőször. Az iskolában is az volt az okos és ügyes gyerek, aki nem gondolkodott, csak magolt és úgy beszélt, mint egy gép. A gondolkodó gyereket büntették, a kérdező gyereket fegyelmezték, az újító fiatalt betörték, a fiatal felnőttet megalázták. Nehogy már a hülyéje még valami bajt okozzon, tanulja meg a gyorsan hol a helye a rendszerben. Amúgyis az öregek, az idősebbek a bölcsek, a fiatalok nem tudhatnak semmit, fogalmuk sincs az életről.

A gondolkodással, a kérdésekkel, a válaszkereséssel az a gond, hogy rombolják az illúziókat, fenyegetik az illuzionistákat. Higgyünk el mindent és fogadjuk el feltétel nélkül mindazt, amit mondanak, tesznek. Ha átlátunk a szitán, ha felfedjük a trükkjeiket, ha megmagyarázzuk egyoldalú céljaikat, veszélybe sodorjuk őket. Hol van az már, amikor egy fiatal diák diplomamunkájában azt a kérdést feszegette, hogy milyen összefüggés van a magyar lakáspiac és a gazdasági mutatók között. Azt mesélte, hogy a kutatásai a korlátozott információk ellenére is arra vezettek, hogy nincs összefüggés Magyarországon a lakáspiac és a gazdaság között.

Azt állította a diplomamunkájában, hogy az elvárások, az emberek bizalma, hite, a piaci várakozások, magyarul az emberi érzelmek mozgatják a magyar lakáspiacot, semmi köze a lakáspiacnak a gazdaság állapotához. A lakáspiac manipulálható, nem racionális.

A tanára lehülyézte. Ekkora ostobaságot nem lehet megvédeni államvizsgán mondta. Egy közgazdász nem mondhat olyat, hogy egy ország lakáspiaca függetlenül működhet annak gazdaságától, azt meg pláne nem, hogy a lakáspiac irracionális. Érdekes volt újra meghallgatni a visszaemlékezést, amikor a diák meg feltette a kérdést a tanárának, hogy ez is csak egy hipotézis. Bizonyította már valaki számokkal, ábrákkal, példákkal? A tanára meg elhallgatott, nem válaszolt a kérdésre. Nem válaszolt, mert nem tudott rá válaszolni.

A lakáspiacot közgazdságilag Magyarországon addig előtte senki és semmilyen értelemben nem helyezte kontextusba.

Képzeljük csak el, amikor a közgazdászok többsége valami egyszerű és nyilvánvaló kérdést vizsgáltak diplomamunkájukban és kaptak diplomát általában hipotéziseik igazolása után. A lakáspiac meg kimaradt véletlenül mindenki érdeklődési köréből. Csak velünk az a probléma, hogy mi nem hiszünk a véletlenekben. Hiszen vagy albérletben éltek, vagy egy saját lakásban, amit a szülők vettek nekik, vagy otthon lakott még huszonévesen is minden közgazdász főiskolás és egyetemista. Ennek ellenére vagy pont ezért, nem érdekelte sem a főiskolákat sem az egyetemeket Magyarországon a lakáspiac. Erre jött egy diák a semmiből, aki feltett egy egyszerű és nyilvánvaló kérdést, amire a tanára azt a választ várta, hogy igen, a lakáspiac racionális és a gazdasággal harmóniában él. A diák a munkája során pedig nemleges válaszra jutott és irracionálisnak nevezte a magyar lakáspiacot. Hát ez baj.

Bár látta a tanár a diákban az élet ízét, az élet szeretetét, a hajthatatlan vágyat a megismerésre, pontosan az élettől féltette, ahol vannak kérdések, amit nem teszünk fel, mert vannak válaszok, amiket nem keresünk. Ezek azok a válaszok, amik érdekeket sértenek, amik egyben lehetnek mind üzleti, gazdasági és politikai célok elsődleges és másodlagos vetületei is. Tudhatta a tanár, hogy az ingatlanpiac nem egy tiszta világ. Mondjuk mi az! De nálunk különösen nem az. Az ingatlan körül forog az életünk. Ha pedig a magyarok élete az ingatlan körül forog, ahhoz nem egyszerű érdekek fűződhetnek. A diák bele sem gondolt, hogy darázsfészekbe nyúlt. Megtalált egy kényes kérdést egy kellemetlen pontot a magyar társadalom testén, ami minden magyar életére kihatással lehet.

A lakásszerzés, a lakástulajdon, a lakhatás mind a pénzről szólnak. A pénz meg a hatalomról. Életveszélyes dolog a hatalom árnyékában sétálgatni, kérdezni és főleg olyan kijelentéseket tenni, amit senki sem akar hallani.

Azt állítani, hogy a magyar gazdaság teljesítőképessége, magyarul az aktuális vezető politikai erő és államgépezet bizonyos bizonyítványa a lakáspiaci folyamatokra vajmi kevés hatással legyen, az kimondhatatlan. A lakáskérdés, a lakhatás a magyar politika állandó aktuálpolitikai kérdése. Ne vicceljünk már, mert egyáltalán nem vicces! Az elmúlt 100 évben a magyar politika mindenkor azt bizonyította, hogy a helyzet magaslatán áll, megoldja és kezeli a kérdést. Államosítás, akár emberéletek árán, lakások feldarabolása családok tönkretételével, állami bérlakásrendszer kiépítése a magántulajdon felszámolásával, lakásépítések, olcsó építkezési hitelek, szocpol, majd lakásprivatizáció, utána államilag támogatott lakáshitelezés, új építésű lakások pozitív diszkriminációja, piaci alapú devizahitelezés és lakáshitelezés, majd újra lakáshitelezés csak forint alapon, szocpol átnevezése és az új építésű ingatlanok vásárlásának és építésének erős állami támogatása.

Elmaradhatatlan önelégültség, vállveregetés, büszke és széles mosoly, hogy az állam mindig és minden körülmények között a magyar családok érdekeit tartja szemelőtt, vagy a sajátját, de az egy másik kérdés.

Így volt ez 1945 előtt és után is. Ma is így van ez. Minden változik csak a lényeg nem duruzsolják egy refrénben. Aztán nagy bőszen megfelelően nárcisztikus szelek terjesztik a híreket, hogy a magyar államunk és a magyar gazdaság teljesítőképességének a szimbóluma a lakáspiacunk. A lakáspiacon mégis a jövőbe vetett bizalom vagy bizalmatlanság mozgatja a szereplőket.

Ma reggel éppen a GKI hívja fel a figyelmet a szereplők érzelmeinek változására, miközben az állam két kézzel öntené a pénzt a lakáspiacba, nyomja a lakásépítéseket, lakáshitelezéspárti és befolyásolni akarja a lakáspiaci folyamatokat.

Majd az derül ki a GKI mai anyagából, hogy az állam befolyása az irracionális lakáspiacon megkérdőjelezhető. Az a GKI, amelyik éppen felfelé módosítja a gazdasági mutatókkal kapcsolatos várakozásait, tehát optimistább a magyar gazdasági környezetet illetően, addig a lakáspiaci folyamatokat a gazdasági pályától eltérően ítéli meg. Eltelt jó néhány év, amióta az a diák lediplomázott, megvédte a diplomamunkáját és cáfolta a hipotézist a magyar gazdaság és a lakáspiac kapcsolatáról. Nem is ő volt a vizsgabizottság kedvence meséli. Inkább az igyekezetét, az alaposságát és a szorgalmát értékelték, mint sem a munkájának a gyümölcsét. Ostoba kölyök, majd benő a fejelágya. Ma már ott tartunk, hogy egy gazdaságkutató intézet mondja ki azt, amit a diák a diplomamunkájában kimondott. Azért nem olyan nyilvánvalóan, mert ezt többen inkább csak a divatos „mikoresnekmáralakásárak” mozgalom népszerűséget hajhászó újabb mintapéldájaként értékelhetik.

Ha a lakásárak bűvköréből ki tudunk szakadni, eljutunk oda, hogy az érzelmeink, a gondolkodásunk, a hozzáállásunk, a piaci várakozások jóval nagyobb hatást gyakorolnak a lakáspiacunk jövőjére, mint a gazdasági környezetünk. Meglehetősen mostoha gazdasági körülmények között is megmagyarázhatatlanul optimista lakáspiacot láthatunk, ahogy megjelennek a félelmek, az aggodalmak, a csalódottság és reménytelenség, magyarul a fékek egy alapvetőleg prosperáló gazdaságban. Szentimentális a lakáspiac és melodrámára igencsak hajlamos Magyarországon. A lakáspiaci fordulat sosem a lakásárakban keresendő. Ha megváltozik a hangulat, megváltozik a lakáspiac is. A lakáspiac ciklikussága javarészt attól függ, hogy a szereplők hol jobb és hol bal lábbal kelnek és fekszenek, jót vagy rosszat álmodnak, szerelmesek, féltékenyek, megcsalták őket, vagy ők csaltak meg valakit, esetleg csak úgy behisztiznek. A magyar lakáspiac Magyarország lelkivilágától függ.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac Európában

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely

Beszélgessünk és gondolkodjunk. Legyünk türelmesek és megértőek. Figyeljünk oda másokra, ne csak magunkkal legyünk elfoglalva. Foglalhatnánk össze a legfrissebb európai lakáspiaci körképet, amit a Deloitte hatodik alkalommal jelentetett meg. Mi harmadik alkalommal beszélgetünk és gondolkodunk róla. Higgadtan, nem elveszítve a józan eszünket. Nincsenek izmusok, érdekek, cenzúra, csak a tiszta gondolatok.

Hej, de szeretjük a szabadságot, amikor úgy élünk, mint levegőt veszünk, elhatározásoktól és befolyásoktól mentesen, csak ösztönösen, ahogy csak egy ártatlan újszülött képes. Nem vagyunk megrontva, nem molesztáltak minket, nem bántalmaztak, nem lettünk semmilyen családon belüli erőszak áldozatai.

Hej, de nem szeretjük, ha sajnáltatja valaki magát, történeteket talál ki, lódít, ferdít, kiszínez, félremagyaráz. Ezért is hasznos ez a kiadvány, mert arra figyelhetünk oda mások hogyan gondolkodnak rólunk. Na nem rólunk magyarokról, hanem a lakáspiacunkról és annak közvetlen környezetéről.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
 Európában az albérlepiac nálunk az egyik legkisebb

Kezdjük azzal, hogy az albérletpiacunkat sokkal nagyobbnak érezzük mi itthon, mint amekkora az valójában. Az albérletszezon kellős közepén, nem is jöhetne jobbkor ilyenkor egy hidegzuhany. Európában gyakorlatilag az egyik legkisebb albérletpiaccal rendelkezünk. Nálunk kevesebben csak Szlovéniában élnek piaci alapú albérletben. Fontos, hogy piaci alapú albérletről beszélünk, a fehérről és a feketéről is. Igen, a NAV és a KSH is tudja, hogy ki van adva a lakásunk, akkor is ha eltitkolni próbáljuk. Ne legyenek illúzióink, ne ringassuk magunkat tévhitekbe, hogy jól átverjük az államot és mi milyen ügyesek vagyunk. Ha akarnák behajtanák. Ezért halkan jegyezzük meg, hogy csak megtűrik, csak nem tudni meddig. Csak hát ez egy másik történet, ne kalandozzunk el, mert jön a következő ábra, ami egy általános kérdést feszeget.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
Debrecen,  Győr és Budapest Európa lakáspiaci hozamának élmezőnyében

Az albérlet jó üzlet vagy sem? 7% feletti bruttó hozammal csak dán, lengyel és magyar városok szerepelnek a listában. Budapest a 2. legjobb hozamot produkálja, alig mögötte picivel lemaradva Győr és Debrecen. A 7,8-7,9 %-os magyar hozamok az európai élmezőnybe repítik Magyarországot. Nem csak rajta vagyunk a térképen, de igen figyelemre méltó helyen is. Aztán nem felejtjük el, hogy a számok ígéretesek, de közben a piaci alapú albérletpiac meg kicsi. Ez azt jelenti, hogy a kereslet korlátos. Aki új belépő, az egy ilyen pici piacon könnyen megütheti a bokáját. Az albérletpiacunk meg tradicionálisan önző, nem foglalkozik sem a bérlők számával, sem az igényeikkel. A bérbeadók többsége csak úgy piacra lép, valamilyen elvárásokkal és legtöbb esetben piaci ismeretek hiányában. Meghirdetem és kiadom, gondolják még ma is sokan Magyarországon. Aztán ez a valóságban még sem ilyen egyszerű történet. Mindenki saját lakásban akar élni Magyarországon, még a bérlők is, ahogy ezt már számtalanszor elmondtuk. A tipikus bérlő fiatal. Ha fogynak a fiatalok, mert egyre kevesebb gyerek születik, akkor fogynak a bérlők is. Ha elvándorolnak a fiatalok, akkor meg pláne szembe kell néznünk a valósággal. A bérlők keresleti oldalát ezek mind befolyásolják. A hozamok önmagukban azoknak jelentenek örömöt, akik ki tudnak adni kevés költséggel, normális bérlőknek. Mindenki másnak csak egy álom. Olyan ez, mint a lakásárak növekedésénél azt érezni, hogy a pénz már a zsebünkben van, miközben a lakást még meg sem hirdettük eladásra. Az álmodozás az élet megrontója, higgyék el, ez a lakáspiacon is igaz. Hozamot nem előre, hanem utólag számolunk Magyarországon. Ezt a Deloitte nem írta oda, mi hozzá tennénk, mert nagyon fontos. A magyar albérletpiac kiszámíthatatlan és nagyon kockázatos pontosan a mérete miatt és főleg a bérlők miatt. Sokat lehetne még erről beszélni és gondolkodni is. De most tovább megyünk az európai lakáspiacot vizsgáló áttekintésben.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A budapesti újlakások árnövekedése az egyik legnagyobb volt Európában

Azt látjuk, hogy nem csak az albérletpiaci hozamok miatt érdekes Magyarország. Úgy látszik, hogy az új építésű lakások árai Párizs után, Budapesten változtak a legtöbbet 2015 és 2016 között. A több mint 15%-os árváltozás nem csak a saját lakásra spóroló bérlőknek rossz hír. Ők úgy érzik egyre távolabb kerülnek a saját lakástól, vagy valami patkánylukra futja majd. A vásárlók azt látják, hogy a lakáspiac rohamosan drágult Magyarországon az elmúlt években. Ha nő az új lakások ára, akkor nő a használt lakások ára is Ezt a lakáspiaci összefüggést talán egyszer majd mindenki elfogadja. Ma még inkább a kételkedők vannak többségben, akik nem csak az albérletipiacot érezhetik feketedoboznak, de magát a teljes lakáspiacot is. Nem értik mi miért történik, mi mivel van összefüggésben. Ezért várják és magyarázzák egyesek hangosbemondón akár már 2 éve, hogy most már a lakásáraknak csökkenni kell. Csúsznak el banán héjon, hogy hol éppen árnövekedést hol éppen árcsökkenést mérnek. Tényleg úgy beszélnek a lakáspiacról, mint a lottószámsorsorlásról. Beszélnek forgalomcsökkenésről, miközben Magyarországon növekvő lakásárak mellett nem csökken, hanem nő a lakáspiac mérete. De hidegen hagyja ez a kuruzslókat és az apostolaikat.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
A bérek hiába növekednek, az új építésű lakások gyorsabban drágulnak egész Európában

A lakáspiacon a bérek növekedését is sokan úgy értékelik, hogy az egyértelműen jót jelent a vevőknek, kedvező helyzetbe hozza őket. Ez részben igaz is, de biztosan nem az újlakáspiacon. Ott évről évre egyre távolabb kerül egy átlag magyar egy átlagos új építésű lakástól. Érzik ezt a lakásépítők is, hogy az új építésű lakások piaca korántsem olyan tömegpiac, mint volt 10-15 éve. Az építőiparra fogják a problémáikat, hogy ők építenének, de nincs kivel, mert közben sorban állnak az újlakásokért. Aztán tudjuk, hogy nem minden új lakást lehet itthon sem eladni. Meg azt is tudjuk, hogy nem egyre több, hanem egyre kevesebb vevő gondolkodik új lakásban. Azt is tudjuk, hogy az új lakások kínálata is igen egyenlőtlen. A beruházók ott építenek ahol tudnak. Aztán vagy lesz rá vevő vagy nem. Közben meg azt látjuk, hogy az új családi házak építése reneszánszát éli. Az új építésű lakások statisztikáját, a kiadott építési engedélyek számát jótékonyan befolyásolja a sok új tervezésű családi otthon. Ezzel el lehet fedni azt a problémát, hogy a társasházi lakások piaca gyengélkedőn van, mert látjuk, hogy magyar új építésű lakás egyre elérhetetlenebb. A bérnövekedés ellenére egyre távolabb kerül egy magyar egy új építésű lakástól. Ez nem magyar jelenség, hanem európai trend. Csakhogy, van itt egy kis különbség. Az új építésű otthonokra nem csak nálunk, hanem szerte a világban jellemző a hitelből vásárlás. Arányaiban véve, sokkal több vásárló hitellel vesz új lakást, mint használtat. Ezért a hitelpiac nagyban befolyásolja az új lakások értékesítését.

lakásárak lakáspiac albérletpiac újlakáspiac EU deloitte property index European residential markets Ingatlanműhely
No komment!

Európában nálunk kedvezőtlenebb feltételekkel sehol nem lehet jelzáloghitelt felvenni mutatja a Deloitte ábrája. Az újlakáspiacon a keresletet az árak dinamikus növekedése mellett éppenséggel a hitelpiac sem enyhíti. Bár mi itthon két kézzel verjük a mellünket, mint King Kong, hogy eljött a hitelpiaci kánaán, közben meg ordas nagy felára van a magyarországi jelzáloghiteleknek. Több hitelt veszünk fel ennek ellenére, mert muszáj. Hitel nélkül nem nagyon tudnának így növekedni a lakásárak, mint amennyire képesek. Azért még mindig az jár a legjobban, aki készpénzre vásárol és nem bonyolódik hitelfelvételbe. Vagy legalábbis túl nagy hitelben, adósságban nem érdemes itthon gondolkodni. A grafikonon nincs ott, de nálunk azért az átlagos lakáshitel nem túl magas. Éppenhogy, csak módjával, nagyon óvatos a többség. Félünk a hiteltől, ódzkodunk tőle és ha megnézzük ezt az ábrát, akkor azt mondanánk, hogy tudatalatt jól működnek az ösztöneink. Valami nem okés a magyar lakáshitelezés körül. Így kilógni az európai sorból több mint ijesztő.

Közben meg a lakásárak megállás nélkül csak nőnek és nőnek. Megállíthatatlan folyamatnak tűnik annak ellenére, hogy az albérletpiacunk mérete a lakásbefektetéseknek nem kedvez. Az sem számít, hogy fogynak a bérlők, mert kevés a fiatal, az elvándorlás is nagy divat, illetve erőn felül, belerokkanva is, de akkor is saját lakást veszünk, ha ez az egészségünk kárára megy, az életünket rövidítjük meg vele. Abban reménykedünk, hogy majd a gyerekünknek jobb lesz, nekünk már úgy is mindegy. Az sincs hatással a lakásárakra, hogy a bérek növekedése messze elmarad a lakásárak növekedésétől. A lakáspiacra a megtakarítások vannak hatással, nem a bérek. Abból  lesz lakásvásárló, akinek van ehhez megfelelő megtakarítása. A jó fizetés nem egyenlő azzal, hogy valakiből potenciális vevő legyen. Tele is van a lakáspiac lakásturistákkal, akik azt hiszik, hogy kicsi önerővel vagy szinte anélkül, a fizujukból mindjárt saját lakást is tudnak venni. Mondjuk van ehhez egy média háttértámogatás is. Előszeretettel beszélünk úgy a lakásvásárlásról, hogy az önerő, a megtakarítás kérdését nem zárójelbe nem tesszük, hanem úgy teljes egészében kihagyjuk a gondolatmenetből. Marad a lakáshitel és a törletszőrészlet. Szakmai portálók magyarázzák bőszen a lakásvásárlást, mint a habos tortát, úgy hogy elhallgatva azt feltételezik, hogy nálunk mindenki tízmilliókat tart otthon párnákban vagy a bankban. Vannak ilyenek, akik közül vásárolnak is lakást akár maguknak, a gyereküknek, nyugdíjelőtakarékosság miatt, vagy csak úgy, mert hatottak rájuk a média hírek. Vegyünk lakást, éljünk benne vagy adjuk ki, mert a lakás az olyan kézzelfogható valami. Nem lehet elbukni, már ha meg van építve. Új lakásoknál azért előfordulhat, hogy nem lesz belőle semmi és futhatunk a pénzünk után. Használt lakásoknál is belefuthatunk műszakilag lakhatatlan lakásokba. A saját ház építése is jár némi kockázattal, aminek csúnya vége lehet. Szóval vannak sztorik, lehet beszélgetni és hangosan gondolkodni, megosztani a véleményeket. Legyünk türelmesek és megértőek egymással és a lakáspiaccal egyaránt. Sok érdekességet tanulhatunk egymástól és a lakáspiactól is, ha van hozzá nyitott fülünk és szemünk.

Forrás: Overview of European Residential Markets 6th Edition by Deloitte

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki nevet a végén?

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Az egész életünk az akarat- és érdekérvényesítésről szól. Ez egy velünk született képesség, a sikeres emberek olyan tulajdonsága, amit sokan tanulhatónak állítanak be. Miközben pont az különböztet meg minket igazán egymástól, hogy éppen ki jobban ki kevésbé tudja érvényesíteni a saját (önző) akaratát és az érdekeit az élete során.

Ki ne hallotta volna már azt, hogy valaki például született kereskedő vagy született diplomata, vagy egyszerűen csak egy olyan ember, akinek adnak a szavára, akire jobban odafigyelnek, aki sokkal jobban ,egyszerűbben és gyorsabban tud rávenni egy másik embert, hogy azt csinálja, amit ő akar. Karizmatikus, irányító, vezető személyiségek általában mind nincsenek híján az akarat- és érdekérvényesítési képességnek. Mint mindennel, ezzel is lehet jóhiszeműen élni és rosszindulatúan visszaélni.

Az ingatlanértékesítés, mint a kereskedelem és a diplomácia egyik öszvér gyereke

Vonzó pálya minden akaratát és az érdekeit jól és hatékonyan érvényesíteni tudó embernek. A piaci árusokat sem mondja senki feleslegesnek, nem kiabálnak rájuk kígyót és békát azért, mert a saját hasznukkal drágábban adják az árujukat, ha nem közvetlenül a termelőtől vásárolunk. A boltokban, plázákban és máshol sem kiabáljuk teli torokból, hogy minden kereskedő csak arra jó, hogy megdrágítson minden terméket és lehúzzon minket a jutalékkal. A kereskedőt valahogy elfogadjuk olyannak és úgy, amilyen és ahogyan értékesíteni próbál. Pedig kár lenne tagadni, hogy mi folyik akár egy átlagos piacon. Kiteszik előre a szép árut, ami miatt megállunk vásárolni, majd egy másikból fog adni, ha kérünk. Piacon nem válogathatunk sokszor a zöldség és gyümölcs között úgy, mint a boltokban, mert ránk fognak szólni, hogy azt nem lehet. A piaci árusokkal így élünk együtt, hogy hazamegyünk és látjuk, hogy csak került nem szép és nem jó áru is a többi közé, hogy ránk sózzák a szemetet is, hogy néha trükköznek a méréssel is, stb.

Az ingatlanosokat meg annyira fölöslegesnek érezzük mindeközben

Miközben ők sem csinálnak mást, mint a piacon a piacosok. Mások áruját árulják, amin keresnek. A piacon is verseny van abban, hogy ki tudja jól és jó áron eladnia amije van. Ehhez trükköznek és különböző trükköket alkalmaznak, mint egyébként mindenhol máshol a kereskedelemben. A kereskedelem mindig és mindenkor arról szól, hogy vannak emberek, akik másokat rá tudnak venni valamire, amiért végül pénzt fizetnek. A szabad akarat nagyon relatív, mert szinte mindig van mögötte, vagy inkább felette, egy komoly hatás, egy nagyon is fontos befolyásoló tényező. Nem mi döntünk, vannak helyettünk mások, akik a fejünk felett döntenek, mi meg valamiért elfogadjuk ezt és elhisszük, vagy legalábbis ők elhitetik velünk, hogy a döntést végülis mi hoztuk meg.

Az ingatlanértékesítés azon túl, hogy lassan, nagyon lassan tud csak gyökeret ereszteni a magyar lakáspiacon, a nemzetközi lakáspiaci megoldások rendre csődöt mondanak. A magyar modell - ha lehet így elnevezni - attól igazán egyedi, hogy itt nem a bizalomra épül az ingatlanértékesítés, hanem a bizalmatlanságra. Minden üzlet, minden kapcsolat valamilyen szintű alapja a bizalom, addig a magyar ingatlanközvetítésben az a csodálatos, hogy az tud benne sikeres lenni, aki a bizalmatlansághoz alkalmazkodik, erre építi fel a stratégiáját, így viszonyul a piaci szereplőkhöz, a szolgáltatását ennek megfelelően alakítja ki.

Mit is jelent ez pontosan?

Általanás jelenség az, hogy az ingatlanok tulajdonosai valamilyen kényszerből fordulnak ingatlanoshoz. Teljesen mindegy milyen kényszerből, a lényegen nem változtat. Nagyon ritka az, hogy egy ingatlanossal beszél csak az eladó vagy kiadó ingatlan tulajdonosa. A bizalmatlanság miatt úgy gondolja és azt látja helyesnek, ha minél több ingatlanossal felveszi a kapcsolatot. Ezt az ingatlanok tulajdonosai valamilyen versenyhelyzetnek fogják fel. Emiatt van az, hogy aki nem keres ingatlanost, azt megkeresik ők maguk. Tudja minden egyes hideghívó, azonnal házhoz menő és becsengető, hogy nem ő az egyetlen a sorban. Nem is az a fontos számára, hogy kizárólagosan vele szerződjön. A kizárólagos szerződés, az egyszemélyes ingatlanos kapcsolat már a bizalomra épül, arra elég kevés ingatlanos építhet fel csak sikert.

A bizalmatlanság a magyar lakáspiac sajátossága

Emiatt az ingatlanos csak esélyt akar kapni, hogy az ingatlant legalább hirdesse akár bérlőnek akár vásárlónak. A bizalmatlan tulajdonosok meg nem is olyan ritkán nem bizalomból, hanem pont bizalmatlanságból adnak lehetőséget egynél több ingatlanos értékesítőnek, hogy a lakásával foglalkozzanak. A sikeres ingatlanosok akarat- és érdekérvényesítő képessége azon is meglátszik, hogy hány tulajdonost tudnak beszervezni annak ellenére, hogy a tulajdonosok az első pillanattól kezdve nem túl szívesen látott partnerként kezelik őket. Ez nem is a barátságról szól, ez kereskedelem és diplomácia, tehát pénz és hatalom. Pénzt jelent az ingatlanos a tulajdonosnak is, hiszen a vevő vagy a bérlő a pénz, amit az ingatlanértékesítő hozni tud. Pénzért dolgozik az ingatlanos is, neki pedig minden beszervezett lakástulajdonos jelenti a potenciális bevételt.

Hatalom a tulajdonos felett...

...ha képes rá az ingatlanértékesítő, vagy egy látszat hatalom az ingatlanos felett, amiért a tulajdonos azt gondolja, hogy egyik ingatlanos lecserélhető egy másikra. A tulajdonosok többsége mind azt gondolja, hogy ő döntött úgy, hogy ingatlanossal dolgozik együtt, ő irányít és minden csak úgy történhet, amit ő akar. A valóságban meg jóval kevesebb a született akarat- és érdekérvényesítő lakástulajdonos, mint ilyen képességekkel megáldott ingatlanos. A bizalmatlanságtól teljesen átitatott magyar lakáspiacon a sikeres értékesítő a hatalma alá keríti a tulajdonost és behálózza vele. Jól tudja például, hogy teljesen máshogyan reagál egy eladó vagy egy bérbeadó egy konkrét vevőre és bérlőre, mint az elméleti árakra.

Az ingatlanértékesítő dolga a pénzcsinálás...

...miközben a folyamatot szigorúan kézben tartja, anélkül, hogy ez izzadságszagú vagy erőltetett lenne. Csak lazán és könnyedén, pont úgy, mint a kis- és nagykereskedelem izgalmas világában. Cash is king, vagyis a készpénz a király. A lakáshirdetéseknél nem ritkák a nüansznyi és a nagyobb különbségek sem egy adott eladó és kiadó ingatlannál sem. Ismeri mindenki az árazás trükkjét a kereskedelemben. Eladó és kiadó lakásoknál sem mindegy az ár, főleg akkor, amikor egy lakást több értékesítő is hirdet.

A bizalmatlan magyar lakáspiacon egy értékesítő arra készül fel, hogy nem ő az egyedüli hirdető. Az ingatlanértékesítés része egy nagyon régi és klasszikus piaci folyamat, az áralku. A modern európai piacokon már nem jellemző, ahogy a boltokban sem lehet nagyon alkudozni. A lakáspiacon viszont szinte kötelező. Emiatt a bizalmatlan lakáspiacon az az értékesítési stratégia működik, ahol az ár alkura felhívás. A tulajdonosok már nem ennyire nyitottak erre a kérdésre, sőt igen határozott kijelentéseket tudnak tenni, hogy ők mennyiért hajlandóak csak eladni vagy kiadni az ingatlanjukat. A ravasz ingatlanértékesítőnek meg az akarata és az érdeke csak akkor érvényesül, ha a vevőt vagy a bérlőt rajta keresztül találja meg a tulajdonos. Ahhoz meg csábító ár kell, esetleg egy szó, hogy "irányár" vagy csak egy félmondat, hogy az ár csak afféle útmutató, az ingatlan tulajdonosa minden ajánlatot meghallgat.

Ha egynél több ingatlanértékesítővel dolgozik együtt egy ingatlan tulajdonosa annál valószínűbb az, hogy jelentős árkülönbség lehet az elvárt és a tényleges/végső értékesítési ár között. A bizalmatlan magyar lakáspiac egyik legellentmondásosabb jelensége ez. Nincs benne semmi elítélendő, nem kritika ez, sőt. Inkább figyelemreméltó az, hogy a tűzzel vassal űzött ingatlanértékesítők nem ellenségei az ingatlan tulajdonosának, ők csak alkamazkodnak a bizalmatlanság igen zord viszonyaihoz.

Az ingatlanok tulajdonosai inkább önmaguk ellenségei lehetnek

Minél inkább bizalmatlanok annál inkább. Minél több értékesítővel veszik fel a kapcsolatot annál biztosabb lehet, hogy a lakás ára vagy éppen bérleti díja csökkenhet. De ezt az ingatlanok tulajdonosai nem így élik meg és ettől szép ez a történet és ezért is működik. A lakáshirdetési piac kicsi, egy online jelentkező vevő is lehet érdek- és akaratérvényesítő ember. Ha azt látja, hogy egy lakás milliókkal olcsóbban megvehető, mert komoly alku van kilátásban, akkor belemegy a játékba. A kizárólagosan, egyedül, egy ingatlanossal hirdetett lakásoknál a vevő vagy bérlőjelölt egy hirdetés alapján érdeklődik. Ha már kettő hirdetés van, arra fog jelentkezni, aminél azt érzi, hogy az ár jobban mozdítható. Így járhat sikerrel az az értékesítő, aki az online hirdetések szűk piacán is tudja érvényesíteni az akaratát és az érdekét a többi értékesítővel szemben.

Ne felejtsük el...

...hogy az értékesítési jutalékok például eladásnál néhány tízezer forint különbséget jelenthetnek minden egy millió forinttal történő árcsökkentés esetén. Az ingatlanértékesítőnek néhány tízes, a tulajdonosnak pontosan egy millió mínusz. De a konkrét ajánlat, a cash is king, a hatalmába keríti az eladót és egyre nehezebben tud ellenállni, míg végül beadja a derekát. Ezzel a kis történettel, arra az ellentmondásos helyzetre szeretnénk felhívni a lakáspiaci szereplők figyelmét, hogy a bizalmatlanság nem árnövelő, hanem inkább árcsökkentő hatású. Az ingatlanközvetítés népszerűsége és megbecsülése nem is növekszik a lakástulajdonosok szemében.

A vevők is szeretik közvetlenül megkeresni a lakások tulajdonosait...

...kedvelik a magánhirdetéseket, mert az ingatlanértékesítő jutaléka már megspórolható. Közben ezeknél a típusú hirdetéseknél az áralku lehetősége jóval korlátozottabb, vagy jó ideig egyáltalán nem is lehetséges. Hasonló a helyzet a kizárólagos hirdetésekkel is, ahol az ingatlanértékesítőnek sokszor az érdeke és akarata is az, hogy a lehető legmagasabb áron értékesítse az eladó vagy kiadó lakást. A bizalom ára az, hogy mind az értékesítőnek mind pedig a lakás tulajdonosának az akarata és érdeke egy és ugyanaz = magasabb áron történő értékesítés. Az elmúlt években, amikor a lakáspiac lábra állt, nem véletlenül nyert új értelmet a magánhirdetés, csökkent az ingatlanközvetítők szerepe, de közben a kizárólagos értékesítés mellékszerephez jutott a szereposztó díványon.

A klasszikus bizalmatlanságon alapuló magyar ingatlanközvetítés modell árcsökkentő hatású, így a saját hirdetés vagy az egy értékesítővel való hirdetés jelenthet az eladónak vagy a bérbeadónak jobb piaci árat. A sok értékesítős lakásoknál jellemzőbb a hibás árazás, ahol csak a türelmes és kitartó ingatlanos értékesítő tudja csak érvényesíteni az akaratát és vevőt vagy bérlőt prezentálni folyamatosan, akik árajánlatokkal bombázhatják a lakás tulajdonosát.

Minél többen hirdetnek egy lakást...

...jellemzően annál magasabbról indulhat az (irány)ár, mert a bizalmatlanság ára elsősorban az, hogy az ingatlan árát az eladó vagy a bérbeadó határozza meg saját érdeke és akarta alapján, elrugaszkodva akár teljesen a piaci realitástól. A bizalmatlan magyar lakáspiacon ez a kihívás, ettől más, ettől zavarosabb, trükkösebb, fárasztóbb is minden szereplőnek. A piaci lakásárak és a bérleti díjak is ezért nagyon nehezen értelmezhetőek, főleg nemzetközi összehasonlításban, ahogy az amerikai és nyugat-európai ingatlanközvetítési módszerek sem.

Érdekellentétek helyett az ingatlanközvetítők ilyen esetben nem is olyan ritkán össze kell, hogy játszanak. Megjelenik az együttműködés annak érdekében, hogy mindenképpen ingatlanközvetítő útján adja el vagy adja ki a lakását a tulajdonos. Utána a jutalékon megosztozkodnak, mert a kevesebb még mindig több a semminél.

A bizalmatlanság viszont nem tesz jót az ingatlanpiaci versenynek

Az ingatlanközvetítők különböző kapcsolati hálókat kiépítve inkább együttműködnek, mint sem versenyeznének egymással. Több ingatlanközvetítővel hirdetett lakásnál éppen ezért kényszerű együttműködések is lehetnek. Rá van kényszerülve az egyik ingatlanos a másikra, ha felhívja, hogy vevője vagy bérlője van. Ha ő nemet mond, mehet a másikhoz, harmadikhoz és így tovább, amíg az egyik nem mondja azt, hogy jó, hozd a vevőt vagy a bérlőt, együttműködhetünk. Az ingatlan tulajdonosa nem feltételnül tudja ezt és nem is feltétlenül kötik az orrára, hogy a vevő vagy a bérlő hány ingatlanoson keresztül érkezik hozzá és nem is biztos, hogy a vevőt vagy a bérlőt az hozta, akit ő megbízott. A nevető harmadik fél úgy tudja érvényesíteni az érdekét és akaratát, hogy a tulajdonossal közvetlenül és közvetve sincs kapcsolatban, csak az általa megbízott másik ingatlanos értékesítővel. Aki egy ingatlanértékesítővel együtt dolgozik, az gyakorlatilag az összessel kapcsolatban van, csak nem tud róla.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac 2017, a zéró gyanúsított

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Meglepetés van is és nincs is a  KSH teljes 2016-os évet lezáró és a 2017-es év első negyedévét értékelő legfrissebb lakáspiaci jelentésében. Nincs meglepetés abban, hogy az országos forgalom nőtt 2016-ban 2015-höz képest. Akár hiszik, akár nem, vannak lakáspiaci törvényszerűségek. A lakáspiacot sem kutatja a Magyar Tudományos Akadémia, ahogy például a magyar pénzügyi kultúrát, a hitelezéssel és a kétszintű bankrendszerrel együtt sem.

Mi, a saját eszközeinkkel már évek óta figyeljük és keressük az összefüggéseket. A lakáspiac nem az alapján működik, amilyen érdekünk fűződik hozzá. Ez egy nagyon nagy hiba, hogy mindenki csak annyit ért és lát a lakáspiacból, amennyit a két szép szemével a közvetlen környezetében megtapasztal. A lakáspiac egészére koránt sem lehet az mindig igaz, amit mi látunk és értünk belőle. És mindjárt vágjunk is bele, mert nem mehetünk el szó nélkül a Duna House lakáspiacot lejárató és manipuláló kampánya mellett, amit körülbelül egy éve kezdett a lakáspiac ellen.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljuk meg, hogy ha nőnek a lakásárak, akkor nő az adásvételek száma is

Láthatják a grafikonon, hogy hidegen hagyta az országos statisztika. Az ingatlanközvetítő csak azt szajkózta, amit ő látott és érzett. Az meg nem volt más, mint hogy nem a Duna House éve volt 2016. Csak könnyebb volt a hibát a lakáspiacban keresni, mint a saját üzleti stratégiájában. Miközben az piac csak tette a dolgát, úgy viselkedett, ahogy azt egy piacnak viselkednie kell, amikor változik, nő a forgalom, nőnek az árak és feléled az országos lakáspiac.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Válságkommunikáció?

2017. január 10-én kijelentettük, hogy semmi más nem történt, mint az addig lenézett és semmibe vett kisebb városok és községek lakáspiaca is magára talált, köszönhetően pl. annak, hogy a CSOK ott tényleg sokat ér. Megkaptuk, hogy micsoda badarság ez már, olyan nincs és nem lehet, mert az őszinte ingatlanosok nem tévedhetnek. Ahol eddig nem volt lakáspiac, ott már nem is lehet.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1 865 milliárd forint = Lakáspiac 2016 (19% növekedés)

De minden jel arra utalt, a számok nem hazudtak és mutatták, hogy 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedését nem Budapestnek és a Megyeszékhelyeknek köszönhetjük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest súlya folyamatosan csökken

Olyannyira igaz lett ez, hogy a KSH önmagához képest is szokatlan részletességgel és alapossággal mutatja be, hogy mi is történt tavaly a lakáspiacon. Na nem az, amit az ingatlanközvetítő és bértollnokaik bőszen hirdettek hónapokon keresztül. Rosszhiszemű piacbefolyásolásért még csoda, hogy nem jelenti fel őket valaki a Gazdasági Versenyhivatalnál. Azért, ami sok az sok. Így álljon itt a kedvenc ábránk, ami mutatja a budapesti átlagárak és az országos értékesítés közötti kapcsolatot.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kérdés nem az, hogy nőnek-e az árak, hanem az, hogy meddig

Ha Budapesten nőnek a lakásárak, akkor az országos forgalom is nő. Ez igaz fordítva is. Ezért is lehettünk például annyira biztosak abban, hogy az ingatlanközvetítő nem mond igazat.

Eddig is tudtuk, hogy 2017-ben is több lakást fognak eladni, mint 2016-ban. Hiába a háborgás, a sok negatív felhang, a fanyalgás, a nyavajgás és a sok sírdogálás, hogy most már elég volt az árnövekedésből. Feketén fehéren a KSH közreadta, hogy már 400e Ft/nm egy átlagos budapesti lakás 2017-ben. 10%-os árváltozás 2016-hoz képest. Az országos forgalom biztosan nő. De közben Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el, Budapest súlya csökken. Megírtuk, a számok előre ezt mutatták, a budapesti árak növekedése nem azt jelenti, hogy Budapesten egyre több lakást tudnak eladni. A fenéket! Ez az amit a lekönnyebb félremagyarázni. Érzik sokan, hogy nehezebb eladni, lassabb, nincs annyi vevő. Ebből mindjárt arra következtetnek, hogy akkor már vége a budapesti lakásáraknak. De a piac nem így működik. Budapest az országos lakáspiac része. Ameddig országosan nő a forgalom a budapesti lakásárakért senki se aggódjon és felesleges rá pazarolni a különböző woodoobabákat is. Feketmágia vagy ördögűzés, mindegy hogyan nevezzük, de nem működik a budapesti lakásárakkal szemben. De nem mindenki örülhet ennek, csak az, aki el is tud adni. Budapest csökkenő aránya figyelmeztet minden budapesti eladót, hogy nem lehet mindent eladni ma, csak azt, amire van vevő. Minél jobban nyerészkedik ma valaki, annál könnyebben eshet pofára.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A többség azért inkább túlértékelte 2016-ban a lakáspiacot

Meglepetés is történt, hiszen a forgalom nem lépte át a bűvös 150 ezret, mert a forgalom 2016 első félévéhez képest, a második félévben már nagyon lelassult. Így jöhetett össze, hogy 2016-ban 9%-kal, tehát egyszámjeggyel, nőtt csak a forgalom. Erről is beszéltünk már és nem is olyan nagyon régen, éppen egy OTP Bankos interjú kapcsán. A lakáspiacon a lakásárak egymásra ható kölcsönhatását kevesen ismerik. Az egyszerű laikus, mint az önjelölt ingatlanszakértő, azt gondolja, hogy az újlakáspiac árai lenyomják a használt lakások árait. A valóságban meg egymást erősítik. Ha drágulnak az újlakások, akkor drágulnak a használt lakások is.  Ha drágulnak a használt lakások, akkor az új lakások sem fognak kimaradni a jóból. Először nagy nyilvánosság előtt ilyen markáns szereplő, mint például OTP Bank, még soha nem beszélt. Bár már egyszer az ingatlan.com gazdasági szakértője, Balogh László is megjegyezte ezt egy félmondatban egy tévéinterjúban. Ennek örömére akkor az OTP számait elemeztük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az áprilisi OTP számítás igen pontos volt

A táblázat és grafikon egész jól megközelítette a KSH számait. 141 400 db használt lakást és 4 900 db új lakást adtak el tavaly a KSH szerint, amiért az új lakások arány 3,3% volt. Az OTP számait elemezve 143 500 db használt lakásról és 4 700 db új lakásról és 3,2%-os újlakáspiac arányról beszéltünk 2017 tavaszán. Hozzátéve, hogy a papíron eladott új lakások is voltak 2016-ban, amit a KSH tényleg nem nagyon lát. A KSH csak azt látja, hogy 5 200 db lakást építettek értékesítési céllal. 2016-ban ismét kevesebb új lakást adtak el, mint amennyit megépítettek.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A továbbra is elhallgatott tény: vannak eladatlan új építésű lakások

Ez például a másik meglepetés. Arról nem nagyon szeretnek beszélni, hogy milyen sok új lakást nem adtak el a korábbi évekből. A KSH számai egyértelműen mutatják, hogy több lakás épült 2008 óta, mint amennyit eladtak. A lakáspiac szakértői meg úgy tagadják az eladatlan újlakásokat 2017-ben is, mint ateisták a vallásos világnézetet. Snassz is lenne, ha mindenki mindig tényleg úgy beszélne a lakáspiacról, ahogy kellene. Hiszen szinte semmiről sem beszélünk normálisan, csak éppen pont úgy, ahogy érdekünkben áll. Arra tippelünk ez sem fog megváltozni egyhamar.

Forrás: KSH , Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Emlékszünk még?

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a szépre emlékezni. Tegnap, amikor az Eurostat megjelentette az inflációs táblázatát  csak úgy ránéztünk. Láttuk már, de mindig eszünkbe jut róla valami. Az infláció egy alattomos jószág. Vita van a számítása körül, de amúgy meg láthatatlan, mint a levegő. Nem nagyon tűnik fel, ha van. A pénzromlás egy sokkal jobb szó rá, kifejező is, hogy egyre kevesebbet ér a zsebünkben lévő forint. Még az Eurostat is összeadta és felhívja a figyelmet, hogy Magyarország dobogós a 2006-2016 közötti inflációs növekedésben. Büszkék nem nagyon lehetünk rá, ezért inkább nem is nagyon szeretünk erre emlékezni. Régen volt már, elmúlt, örülünk neki, hogy vége.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Pénzromlás Magyarországon

Na ez az! Látjuk azt a közel 40%-os inflációt 2006 és 2013 között.

Mit jelent ez számokban? Nagyon leegyszerűsítve mondjuk azt, hogy a 2005-ben 20 millió forint 12 milliót ért már csak 2013-ban.

Mit ad isten az Eurostatnak van lakásár táblázata is. Szembetűnő, hogy nincsenek adatok 2006-2007 években. Említettük már, de újra elmondjuk, hogy a lakáspiac még a KSH-t sem érdekelte annyira, hogy EU-s szinten használható adatokat tudjon róla adni. Nem véletlenül volt olyan zűrzavaros a 2008-ig tartó lakáspiac. Gyakorlatilag hiányoztak az adatok, az adatelemzés. Maradt a mellébeszélés. Ma ennél jóval jobb a helyzet, de ennek meg többen nem nagyon örülnek. Jobban szeretnék, ha mindig csak azt lehetne olvasni, amit ők gondolnak a lakáspiacról.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pénzromlás mellett a lakásárak is "megromlottak" Magyarországon

Ezért fogtuk az adatokat és egymás mellé raktuk, vagyis egymás alá.

Látható, hogy a lakásárak növekedése Magyarországon rendre elmaradt az inflációtól. Ezt hívjuk leértékelődésnek. Pont úgy mint a pénznél. Egy 2005-ben vásárolt 20 milliós lakás 2013-ban ért 12 milliót., mert annyit romlott a lakás pénzben kifejezhető értéke.

Szerintünk kezdik már kapizsgálni mire akarunk kilukadni. A lakásárak növekedéséréről már mi is elég sokat beszéltünk. Mindig rávilágítunk arra, hogy ne csak pusztán az árakat nézzük. Adjunk az áraknak értelmet. Ha azt nézzük, hogy vettünk egy 20 milliós lakást és 12 milliót ért 2005-ös áron, akkor ott borítékolható egy kis árnövekedés.

A lakáspiacon meg azt látjuk, hogy volt is árnövekedés, főleg ott, ahol 2005-ben vettek 20 millióért lakást. Ahhoz, hogy újra annyit érjen a lakás, mint 2005-ben, oda bizony 50%-nál is nagyobb áremelkedésre volt szükség.

Van ahol sikerült és van ahol nem. A lakásárak növekedése elsősorban a leértékelődés miatt elszenvedett árnövekedést kompenzálta az elmúlt években. Ezt is elmondtuk már, de néha nem árt átismételni. Az árak növekedése nem egyforma országosan. Tudja mindenki. Olyannyira igaz ez, hogy a lakásvásárlók tudatosak is ebben.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Van racionális oka, hogy Budapest köré költözünk és nem Budapestre

Beszéltünk arról, hogy milyen pusztítás volt a lakásárakban például Budapest körül, Pest megyében. Azt is tudja mindenki, hogy közben azért Budapest inkább nyertese volt az elmúlt évek lakásárnövekedésének.

Mit tesz ilyenkor a reálisan gondolkodó vásárló? Elköltözik Budapestről, vagy eleve már nem is Budapestre költözik, ha még itt is dolgozik.

Erről beszéltünk, hogy milyen kicsi lakásokban kell gondolkodnia annak, aki itt tervezi a jövőt.  Nem egy családbarát város Budapest. Pest megye már annál inkább. Magyarországon itt vannak a legnagyobb alapterületű és legtöbb szobás lakott ingatlanok. Ha megnézzük a Budapest körüli ingatlanárak negatív előjeleit, az bizony pozitív minden vásárlónak, aki ott akar vásárolni.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Miért nyomorognánk Budapesten, ha élhetünk normálisan Pest megyében?

Nem nyugtatja meg az eladókat, akik buknak, de az egy másik történet. Most engedjük meg magunknak, hogy csak és kizárólag a lakásvásárlók szemszögéből nézzük ezt a kérdést.

A dráguló és drága Budapest helyett ott van a még mindig alulértékelt Pest megye.

Nem is olyan régen pont arról beszéltünk, hogy a használt családi házak reneszánsza jöhet el, ha a CSOK-ot ennek megfelelően módosítják ősszel. Pest megye meg alapvetőleg egy családi házas övezet. Hívjuk családbarát megyének. Hamarosan kiderül miért is.

Budapest körül jobb életet lehet élni, mint Budapesten ugyan olyan jövedelmi viszonyok mellett. Dolgozni be lehet járni, megérheti még a dugók is, a lassú araszolgatás és minden más azért, mert szebb és jobb otthonokban élhetünk. Minek nyomorogni egy pesti lakásban, ha élhetünk családi házban?

Ezt mutatja a KSH nem is olyan régen közölt térképe is. A családosok egyértelműen Pest megyében állnak a topon. Budapest rosszul áll, kevés a gyerek Pest megyéhez képest. Nincs ebben semmi meglepetés. Tegyük hát össze, amink van és adjunk értelmet a számoknak.

lakásárak ingatlanárak infláció lakáspiac ingatlanpiac Pest megye Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Pest megye különleges szerepe Magyarországon

Foglaljuk össze és emlékezzünk vissza arra, hogy

1. az infláció komoly pénzromlást okozott, amivel a lakások ára mellett, az értékük is romlott.

2. 2014 utáni lakásárnövekedés azt eredményezte, hogy a budapesti lakásárak sietve próbálták ledolgozni a nagy veszteségeket, amit egyre kevesebben tolerálnak. Tudjuk azt, hogy vannak kerületek és városrészek, ahol ez sikerült, és vannak olyan helyek Budapesten, ahol még nem. Itt sincs kolbászból az ingatlanpiac kerítése.

3. Olyan árak lettek Budapesten, amit a vevők fizetése egyáltalán nem követett le.

4. A családok otthonhoz jutását az állam el is kezdte ösztönözni, amiért a családi övezetek pozitív diszkrimációja szépen lassan begyűrűzik az országos lakáspiacon.

5. Mit tesznek a fizetőképes családok? Budapest körül vásárolnak, építkeznek, telepednek le, mert ott többet ér a pénzük, jobb ingatlant vehetnek.

6. Pest megyének nem csak a lakosságszáma nő, de egyben a gyerekek száma is itt a legmagasabb az aktív korúakhoz képest.

7. Budapest agglomerációjának tekinthető egész Pest megye. Láthattuk, hogy az ingatlanárak ott nem követték a budapesti árak gyors növekedését.

8. Hajtja ki a családosokat Budapest az áraival és a ingatlanok ár/érték arányával együtt.

Lehet, hogy az infláció láthatatlan, mint a levegő. Nem vagyunk se közgazdászok, se statisztikusok és mégis lakásvásárlóként tudat alatt, pont úgy gondolkodunk és úgy viselkedünk, ahogy ez a nagykönyvben meg van írva. Budapesten az ingatlanok iránt a kereslet nem nő, mert jobban megéri Budapest körül vásárolni, építkezni, ez fékezi a budapesti lakásárakat, fékezi az új építésű lakások árát és kínálatát, lehűti a kedélyeket és a forró fejű aggitátorokat. Az infláció, meg szépen lassan újra az életünk része lesz, már ha észrevesszük. Aztán általában valamiért mindig okot ad rá, hogy észrevegyük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A Duna ára

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely

Ha drága lakásokat keresünk Budapesten, a Duna-part megkerülhetetlen. A város hagyományos építkezési szokásaink megfelelően évszázadokig úgy élt együtt a város és a folyó, hogy mindig a víz volt az úr. Hülye magyar hova építkezne, ha nem árterületre. Féltek a víztől, meg is elégelték ezt Budapesten és elválasztották a várost a folyótól.

Mindenki láthatja a pesti és budai oldalon, hogy autóutak és egy állandó gát védi a várost a Dunától. Ezzel meg az lett baj, hogy biztonságosnak biztonságos lett élni a pesti és budai Duna-parton, de ritka lehangoló lett az egész.

Azóta számtalan terv született már, hogy a pesti és a budai belvárosba valahogyan be lehetne kapcsolni újra a Dunát. Valahogy mégis vissza kellene adni a városnak a folyót, mert jó lenne élni ezzel a természeti adottsággal.

Lakáshirdetésekben gyakran megjelenő „sétálhatunk a Duna-parton” szlogen és „közel a Duna-parthoz” árnövelő tényező csak jól hangzanak. A Duna-part Budapesten nem egy szabadidős hely, hanem a város közlekedési ütőere.

Ezen változtatni nem olyan egyszerű, mert a városban északról délre vagy fordítva nehézkes a közlekedés Pesten és Budán is. A forgalom átszervezése kemény dió, hamarabb törik bele minden álmodozó bicskája, mint a látványos Duna-parti makettek tervezőinek. Arról van szó, hogy amikor a várost elválasztották a Dunától, átadták a teret a forgalomnak. Közben eltelt annyi idő, hogy újra gondolni Budapest közlekedési útvonalait egy beépült városban nagyon nehéz. Nagy baja ennek a városnak, hogy mindig kicsiben gondolkodtak itt, nem készültek fel ennyi járműre, legyen az autó, busz, villamos, motor vagy bringa. Nem elég szélesek az utak, azok is már elég zsúfoltak, forgalmat terelgetni még is csak nagyon költséges így. A megoldást keresik, de nem találják.

A ma embere szeretne közelebb kerülni a Dunához, meg közben közlekedni is szeretne a városban. A lakásárakban nyoma sincs ezeknek a problémáknak. A Duna melletti házak Dunára néző lakásait nem adják ajándékba, ha autópálya van ott és sínek villamosnak vagy HÉV-nek, esetleg még egy természetes zöld környezet.

A Duna, mint érték és egyben veszélyforrás Budapesten a 3. kerületben a Rómaiparton az egyik leglátványosabb. Árterületen építkeztek és közben van egy szabadidős terület is ott. Az árterületen nyaralókat építhettek, nem lakóingatlanokat, amik eleve olcsóbb telken és kedvezményes árakon lettek értékesítve. Van ott társasház és önálló kertes ház is. A gát-dilemma őrlő hangulata emészti az érintetteket, mert a gát védelme nem csak az ingatlanárakat változtatná meg, hanem a terület átminősíthető lehetne nyaralóövezetről lakóövezetté.

Ott is azon vitatkoznak, hogy nem is kellene közvetlenül védeni a Duna-parti területet, miközben sok ingatlan érintett ott. Akik ezt hangoztatják (például a videón is), ők kettős mércével védenék meg a Rómaipartot. A jelenlegi terv szerint az egész partszakaszt védenék az árvíztól. Közben meg kiderült, hogy egy fenékkel két vagy három lovat nehéz megülni, mert a táj természetessége és a gát/árvízvédelem és a terület átminősítése kompromisszumokkal jár.

A Duna-part gátakkal sehol sem néz ki jól ebben a városban.

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely
Lehet a Duna-parton gát nélkül is élni - Budapest 13. kerület Marina part

Van gát nélküli terület a 13. kerületben, ahol úgy építkeztek, hogy megemelték a területet. Most folyik az építkezés 11. kerületben a Kopaszi-gát körül is, ahol szintén azzal kezdődik minden, hogy fel kell tölteni a területet olyan magasara, amivel elkerülhető a baj, miközben a gát,  ott egy szép természetesnek tűnő képződmény, védi is egyben  az építési területet/partszakaszt.

lakásárak lakáspiac Duna-part Rómaipart Marina part Kopaszi-gát Budapest Ingatlanműhely
11. kerület Kopaszi-gát, ahol számolnak a Dunával

Előre gondolkodva, számolva a folyóval kialakítható szép Duna-part Budapesten  is. Kár, hogy nem úgy építkeztek és nem úgy terveztek a Dunával, ahogy azt kellett volna mindig is. A Dunát inkább ellenségnek tekintették Budapesten. Ennek az lett az ára, hogy utólag megoldást találni a Duna és a város kapcsolatára egy város előtt görgetett problémahalmaz lett. Egy biztos, költséghatékony megoldásra ne számítson senki, mert a Dunának ára van így is és úgy is.

Kép: indafoto.hu : A Kopaszi-gát árvíz idején

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12345

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter