Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére. 2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás szempontjából.”

- fogalmaztuk meg az Állam kontra Ingatlanpiac elemzésünkben még 2017 március végén.

Újra emlékeztetni szeretnénk mindenkit, hogy az állam szembe megy a magyar lakáspiac alapvető működésével, azt mindenáron új irányba akarja terelni. 2018 november végén kijelenthetjük, hogy mindhiába, csak egy dolgot tud elérni az állam:

a lakásárakat, az építőipari költségeket tudja növelni, másra jelenleg sajnos nem képes.

Lakáspiaci inflációt tud gerjeszteni az állam

Ez a hétköznapokban annyit tesz, hogy minden egyre drágábbá válik, ami a lakások vásárlását, felújítását, építését és bérlését illeti. Emiatt nőnek Magyarországon a lakbérek is. Mert ha egy ingatlant egyre drágább megvárásolni, egyere többe kerülni fenntartani/karbantartani és felújítani, újat építeni, akkor ez a bérleti díjakban is megjelenik.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak mesterséges vagy természetes növekedése a bérleti díjakat is mesterségesen vagy természetesen növeli, a bérlők fizetőképességétől teljesen függetlenül

Ha egyre több pénzbe kerül lakástulajdonosnak lenni, akkor egyre több pénzbe kerül bérlőnek is lenni. Ez a fajta árérvényesítés kirekesztő és társadalmi feszültségeket gerjeszt, amiket még nem tudunk, hogy hová fognak vezetni. Tippjeink azért vannak.

Nade ez az infláció, ami nálunk nem jelenik meg a KSH statisztikákban, amire azért néha-néha felhívják itthon is figyelmet. Miért? Mert egyszerűen nem része annak. Az elmúlt évek hivatalos inflációja vs. lakásárak, bérleti díjak, felújítási/karbantartási költségek, építési költségek nincsenek még köszönő viszonyban sem.

Az állam nem veszi figyelembe azt a magyar lakáspiaci törvényszerűséget, amit mi egy mondatban úgy fogalmaztunk meg:

„Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.”

– írtuk a Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak? helyzetjelentésben, még 2016 december elején.

Bár az állam kommunikációjában szinte mindig a vásárolókért, a vevőkért tesz vagy akar tenni, a valóságban minden döntésével a kínálatra hat, a kínálat pedig minden állami döntést beáraz

2015 december közepén „A lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA.” felkiáltásunk nem érthető meg anélkül, ha nem olvassuk el mellé a 2015 november közepén előzményként megírt Újlakáspiac mumus – „A biztonság kedvéért” helyzetértékelést:

„Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?” – állítottuk és kérdeztük 3 évvel ezelőtt.

Az állam becsvágyának köszönhetően pont úgy avatkozik be 2015 vége óta a lakáspiacba, hogy az áremelő hatású legyen

A lakásárak növekedési tényezőit még 2017 március végén foglaltuk össze. Abban második helyen szerepel az a megállapítás, hogy nőnek Magyarországon a lakásárak, ha egyre több új társasházi lakást és családi házat építenek:

Az újlakáspiac stimulálása, állami ösztönzése áremelő hatással bír az egész lakáspiacra, beleértve az albérletpiacon a lakbéreket is.

Harmadik helyen szerepel a lakáshitelezés bővülése:

Ha Magyarországon egyre több lakáshitelt vesznek fel, akkoris nőnek a lakásárak. Az állam erőteljesen lakáshitel párti, pl. fogyasztóbarát lakáshitel, kamattámagotott lakáshitel. Örül és boldog a magyar állam, hogy a lakáshitelek lassan átlépik az 50%-ot az adásvéstelek számában. Ez pedig azt jelenti az állam örül, hogy a lakáshitelezés, kvázi a bankok, finanszírozzák a lakásárak növekedését.

Negyedik helyen állnak a munkaerőpiaci folyamatok és benne természetesen a bérek. Az állam mindent megtesz, hogy statisztikailag jól kommunikálható bérnövekedés legyen. Tudjuk viszont, hogy a statisztika árnyalja a valóságot. Gondoljunk csak bele abba mit jelent az, hogy az átlagbér felett valójában az aktív munkaerő egyharmada keres és kétharmada viszont alatta:

Szép szám az átlagbér, de álom a többség számára. A lakáspiac viszont beárazza az átlagbért is, mégha az a kétharmadnak álom is.

A bérnövekedés statisztikája is egy szép szám, de az állam különböző bérminium és minimálbér tárgyalásokon éri el, hogy növelje azt. Nagyon helyesen- mondhatnánk. De közben meg látjuk, hogy két igen érdekes döntéssel közben el is vesz az állam a „pénzünkből”:

Az egyik a cafeteria rendszer eltörlése, amiről beszéltünk, hogy nem jelenik meg a bérstatisztikákban, így a lakásárakban sem. Viszont az sem fog megjelenni a lakásárakban, hogy sokunknak a bére úgy nőhet 2019-ben, hogy valójában kevesebb lesz az elkölthető jövedelme jövőre. A cafeteria hiányzni fog a zsebünkből. A lakásárak ezt figyelmen kívül fogják hagyni, mert a kínálat a bérnövekedésre alapozza árazását és nem arra, hogy mennyi pénz van valójában a vevők zsebében.

A lakástakarékok mögül is kihátrált az állam, ami például azért érdekes, mert az egyetlen elem volt, ami nem volt lakásáremelő hatású. Az államnak nem volt jó üzlet, de legalább a kínálat nem árazta be. A lakástakarékok miatt nem volt drágább felújítani egy lakást, de még vásárolni sem. Az állami kihátrálás tényleg nem a kínálatra fog hatni, őket eddig sem érdekelte láthatóan a lakástakarék. A keresleti oldalon annál inkább beszélhetünk illúzió vesztesről.

Az illuzió pedig nagyon fontos a lakáspiacon

Mert ki ne szeretne jobb körülmények között élni? Alig vannak olyanok ma Magyarországon, akik ne örülnének annak, ha még szebben felújíthatnák az otthonukat, vagy költözhetnének valami még jobb, még kényelmesebb, még szebb otthonba, környékre:

Használt lakást és házat viszont hogyan vegyünk, ha nem tudjuk felújítani normálisan, mert az eladó használt ingatlanok árai alig fejezik ki azok minőségét (=felújítási költségét) ?

Házépítés, új lakás vásárlása, mind szép jövőbeni tervek, amik sok embernek adnak erőt, kitartást, hogy szorgosan dolgozzanak. Igen, a lakáspiacon szinte minden magyar szeretne valamilyen formában részt venni, hiszen az ingatlan egyik, ha nem a legnagyobb kompromisszum az életünkben:

A lakáspiacról mindenki tud beszélni, mert mindenkit érdekel. Viszont nagyon keveseknek adatik meg, hogy valójában szereplői legyenek. Olyan érzésünk lehet, hogy van egy szinte fix kör, akik ismétlődnek a vevői és eladói oldalon, de még a lakásfelújítást kérők oldalán is. Évtizedek óta fel nem újított lakások, évtizedek óta el nem adott ingatlanok, és emberek tömegei, akik ezekben élnek és csak álmodoznak arról, hogy  valódi lakáspiaci szereplők legyenek. A lakáspiacunk apró mérete, a lakóingatlanok általánosan rossz minősége  mutatja a súlyos strukturális problémákat, a lakáspiacra való belépés egyre magasabb és szinte átléphetetlen korlátait. A lakáspiacunk, a lakásaink, otthonaink minősége, a lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei.

Az állam ebben egyelőre nem tud segíteni, sőt:

Minden állami támogatás és ösztönzés a kínálat áraiba épül be. Nincs az az „ingyen pénz” vagy „fogyasztóbarát” hitel, „támogatott” kamat, amit a piac kíméletlenül ki ne használna. Az állam többet vesz el a vásárlóktól, mint amennyit az eladóknak ad. Az eladók alatt most mindenkit értünk, a különböző lakásfelújításhoz és építéshez, karbantartáshoz szükséges anyagokon és szolgáltatásokon keresztül, a munkaerő költségén át, a használt lakások eladóit és az új építésű lakások tervezőit és kivitlezőit is.

A társasházak építése nem is lett siker. Mondjuk ki, inkább kudarc. A lakásáfa körüli bohóckodás ennek a következménye. Állam kontra Ingatlanpiac olyan gondolatot is tartalmaz 2017 március végéről, ami most 2018 november végén nyer csak igazán értelmet:

„Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.”

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A társasházak helyett a családi házakkal szimpatizál a magyar lakáspiac

Az új építésű társasházi lakások keresletét túlértékelték

Miért? Nagyon egyszerű. Az új építésű lakásokra senki sem tudja, hogy mekkora a kereslet. Van egy ingatlanlobbi, ami szerint végtelen. Majd van a valóság - pl. ingatlanlufi Budapesten    - ami szerint, meg igencsak korlátos:

A most novemberi döntéssel időt kapott az újlakáspiac, hogy keresletet találjon a kínálatára. Hitellel? Állami ingyen pénzekkel? = Még sokkal magasabb árakon? Ha az új lakások ára tovább nő, akkor a használt lakások ára is tovább nő és lakbérek is tovább nőnek.

Az áfa mértéke teljesen lényegtelen ebből a szempontból:

A 27%-os ÁFA nem biztos, sőt egyáltalán nem fog drágább lakásokat jelenteni, mint az 5%-os. Pont ugyan olyan végső árakat fog jelenteni a vevőknek. Az 5% ÁFA magasabb építési költségeket tud jelenteni és esetleg több profitot a beruházónak. Ennyi.

A vevők szempontjából a lakások végső ára számít, nem az ÁFA mértéke benne. A 27%-os ÁFA-s lakásokban talán újra többet fognak adni, mint az 5%-os ÁFA lakásokban, ahonnan eltűntek az ajándék klímák, konyhák, redőnyök, stb. Egyszerűen azért, mert azokat nem adhatták 5% ÁFA-val, így nem is adták.

Remélhetőleg 2020-tól lesznek újra olyan új építésű társasházi lakások, amikben nem az ÁFA lesz az  előny, a (hozzá adott) érték, hanem a minőségük és a felszereletségük.

Családi házat építeni is egyre drágább és még drágább lesz csak. Nézzük csak meg mennyiért lehetett 2014-ben építkezni. Ki emlékszik már arra? Történelem, igaz? Azóta évről évre egyre csak drágábban, maradjunk annyiban. Gyakorlatilag most nem lehet megmondani, hogy mennyibe fog kerülni egy új családi ház – ami jelenleg a legnagyobb arányt képviseli  az új építésű lakóingatlanokban Magyarországon – jövőre vagy 2020-ban vagy utána. Nem lehet tervezni. Mondjuk ki világosan. Aki kitalálta, hogy építkezne mondjuk tavaly vagy tavaly előtt, de már belevágott, az tudja miről beszélünk. Aki még csak tervezi, az majd közben nem egyszer, hanem többször újratervezheti az egészet. Miközben mi Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?  kérdésre adott válaszunkban egyértelműen a lakásárak növekedése mellett tettük le a voksunkat:

„A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.”

A lakáspiacunk 2018-ban már egyáltalán nem egészséges

Az állam a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be a folyamataiba, olyan módszerekkel, amik évtizedekkel korábban is kudarcot vallottak. 2015-ben, új CSOK, lakásáfa és különböző lakáshitelezést ösztönző eszközök nélkül is a magyar lakáspiac növekedési trend szerint haladt már 2014 óta, az árak már „maguktól” nőttek, a kínálat már elkezdett árazni, a kereslet pedig tudta tartani a lépést is vele (=az adásvételek száma gyorsabban nőtt, mint a lakásárak), a bankok is elkezdetek egyre jobban bízni a lakáspiacban (=beindult a lakáshitelezés).

2015 végén az állam belépett a lakáspiacra, de pont úgy, mint egy elefánt a porcelánboltba.

Ha ezt nem mondjuk ki, ha minél tovább nézünk oldalra , csukjuk be a szmünket, amikor a lakáspiacról  beszélünk, annál nagyobb károkat fog ez okozni Magyarországon, gazdaságilag, társadalmilag és demográfiailag egyaránt.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Így működik a lakáspiac, ha egészséges, amikor az állam nem avatkozik be

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanlufi Budapesten

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Csak pozitívan, ha nem lehet felhőtlen az öröm akkor is. Rejtsük inkább a sorok közé, hogy aggódunk. Ha nem mondhatjuk ki egyértelműen, hogy vannak aggasztó jelek, akkor legyünk kreatívak. Önmagunk ellenségei mégsem lehetünk. Mártírok sem akarunk lenni, kisemberek vagyunk mi ahhoz. Családunk van. Felelősek vagyunk minden szóért. Szerethetjük tiszta szívvel a hazánkat, a szülőföldünket, a városunkat, ahol élünk. Az itt élő emberekért is érezhetünk felelősséget, pláne ha olyan információkkal rendelkezünk, amivel segíthetünk is nekik jobb és biztonságosabb döntéseket hozni. Csak az ilyen önzetlenség nem kifizetődő. Segíteni jó, tényleg nagyon jó. Viszont, ha mi nem segítünk magunkon…hajaj, na az lenne csak a felelőtlenség, mert akkor másokon sem tudnánk segíteni. De meg kell élnünk valamiből nekünk is. Vívódni az erős igazságérzetünk és a karrierünk ellentmondásai között inkább okozzon kopaszodást, elhízást, nyugtalan éjszakákat, szarkalábakat. Még bele is betegedhetünk egy kicsit, mindegy. Egy a fontos csak, az egzisztenciánkat ne befolyásolja, azzal legyen mindig minden rendben. Egy íróasztal mögött ülve nagyon nehéz megváltani a világot, de jóval könnyebb érdekeket kiszolgálni, katonaként parancsokat végrehajtani, feltétel nélkül. A Magyar Nemzeti Bankban, a lakáspiaccal foglalkozó emberek nincsenek könnyű helyzetben. Értjük és halljuk, hogy nem akarnak ők semmi rosszat. Szeretnék, ha a kecske is jól lakna és a káposzta is megmaradna. De már most szólunk, ideje korán, hogy nem fog menni.

A lakáspiac nem az a terep, ahol sokáig lehet libikókázni

A lakáspiac büntet, méghozzá igen gyorsan. Tegyük ezért világossá, hogy Magyarország fővárosának lakáspiaca átlépte a biztonságos zóna határait és egyre inkább távolodik el tőle. 2 éve már folyamatosan küldi a jeleket a budapesti lakáspiac, hogy olyan irányba halad, ami felé nem nagyon szabadna. (El)fogynak a vevők, az árak emelkedését nem indokolja semmi. Budapest súlya meg csak csökken és csökken az adásvételek számában, a „vakok és gyengén látók” örömére erősen torzítva az országos lakáspiaci árak növekedését mindeközben. Budapest a feketebárány, amiről halkan, szinte suttogva és nagyon, de nagyon, tapintatosan a Magyar Nemzeti Bankban néhány valószínűleg nagyon elkötelezett és hivatástudattal rendelkező ember, kreatívan kongatja a vészharangokat. Na nem úgy, hogy ez a karrierjüket negatívan befolyásolhassa. Nem hősködnek, csak végzik a munkájukat, hozzák a kötelezőnél egy picit többet. Erős mondatok következnek a mai MNB lakáspiaci jelentésből, amihez fűzünk néhány megjegyzést a közérthetőség kedvéért:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten nem csak a lakásárak vannak elszállva, hanem az eladók is

"Budapest aránya kismértékben, de tovább mérséklődött a tranzakciók között, miközben a vidéki települések szerepe növekedett. 2018. első félév végén 22 százalék volt Budapest aránya a piaci forgalmon belül, ami 2015 elején még 33 százalék volt. A községekben lebonyolított adásvételek aránya eközben 20 százalékról 24 százalékra nőtt. "– Budapesten ne legyen kétsége senkinek, egyre több a csalódott eladó, aki hiába lép piacra nem tud eladni. Nem csak álom lakás van, hanem álom árak is, amik legalább olyan elérhetetlenek az eladók egy jelentős részének, mint maguk az eladó lakások a vevőknek. A budapesti lakásárak relatívabbak, mint szinte bármi más ma a magyar lakáspiacon.

"A lakásárak emelkedése mellett egyre rosszabb minőségű lakások cserélnek gazdát." – az országos lakáspiacra gondolva.

"A fővárosi drágulás következtében tehát fokozatosan egyre rosszabb minőségű, és így relatíve olcsóbb lakás cserélt gazdát." – megemlítve, hogy nem csak országosan, de Budapesten is a négyzetméterárak növekedésének szó szerint ára van.

"Budapesten a lakásárak szintje már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által indokoltat. "– ami az egyszerű ember nyelvén azt jelenti, hogy ingatlanlufi van 2018-ban Budapesten.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egészségtelen lakásárakról beszélhetünk Budapesten

"A lakásárak túlzott felértékelődése következtében kockázatok alakulhatnak ki a bankrendszerben, amennyiben utóbbival együtt nagy volumenű jelzáloghitelezés és növekvő kockázatvállalás párosul, így – különösen a jelenlegi erős keresleti környezetben – még fontosabbá vált a fővárosi piac szoros figyelemmel kísérése." – üzeni a Magyar Nemzeti Bankból néhány tisztességes ember a kereskedelmi bankokban dolgozó kollégáiknak, hogy ne legyenek vak optimisták, amikor budapesti lakóingatlanok hitelezéséről van szó. A kockázatok már tapinthatóak, mérhetőek és kezelhetőek is, feltéve, ha odafigyelnek rájuk és nyitott, nem pedig csukott szemmel hiteleznek.

+1 (erős) gondolat:

"Budapesten 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, 2018-ban 7,4 ezer, 2019-ben 15,7 ezer új lakás átadását várjuk." – „várjuk”, mint a mesében, tennénk hozzá. Ilyen használt lakás piacon, ami van ma Budapesten, az újlakáspiacot sem szabadna más szemmel nézni. Lelassuló építkezésekre, álló projektekre, elhúzódó értékesítésre és elképzelhetetlen szintű spekulációra lehet a budapesti újlakáspiacon készülni.

Ehhez külön hozzáfűznénk egy nagyon aktuális lakáspiaci jelenséget. A spekulációknak külön kedvez az ingatlanlufi, ahol minden jogi alap is megvan ahhoz, hogy ezt ügyeskedők és szerencsevadászok ki is használják. Törvényesen, jogtisztán, adót fizetve többé-kevésbé, előszerződésekkel értékesített lakások tömegeivel, amik eleve színlelt szerződések csupán. Céljuk, hogy a várható lakásárnövekedését – már pedig egy ingatlanlufi erről szól – realizálják. Ma sem olyan nehéz hirdetéseket találni, ahol szerződésátruházással kínálnak új építésű lakásokat magánszemélyek. Az társasházakat értékesítők is tudják a módját, hogy mikor lehet ezt a kártyát előhúzni, amikoris nem kétoldalú, hanem háromoldalú megállapodások születhetnek. A jó értékesítő tudja mikor kell felhívni a potenciális vásárlót, hogy egy másik vevő meggondolta magát és helyette ő vehetné meg a lakást. Persze nem azon az áron, hanem már magasabban.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ez az egyre nagyobb árolló szúrhatja ki az ingatlanlufit

Igen, arról beszélünk, hogy egyesek nem csak könyveket olvasnak és kétes hátterű előadásokra járnak azért, hogy megtanuljanak könnyen pénzt keresni, hanem űzik az ipart. Nem új találmány ez, csak kezd olyan méreteket ölteni Budapesten az újlakáspiacon, amiért már lehet aggódni.

Úgy is lehet új lakással pénzt keresni, hogy sohasem vesszük meg, csak jogot szerzünk a megvásárlásra, egy opciót az előszerződéssel. Ezt a jogot, amikor eljön az idő, akkor piaci alapon értékesítjük. Gyakorlatilag a még el nem készült lakást úgy adjuk el magasabb áron, hogy azt meg sem vettük. Ezt végezhetik egyszerű spekulánsok és természetesen a beruházóval karöltve strómanok. Jogilag tiszta, nagyon nehezen lehetne bizonyítani, hogy színlelt minden.

Csak azon alapul,  hogy biztosan hisszük egy épülő társasházban az árak növekedése legalább addig tart, amíg el nem készül a ház. Ezért a pénzért sokan lehajolnak. Ha valaki eddig nem találta a választ arra, hogy miért nem stimmel sok nem hivatalos statisztika és köszönő viszonyban sincs a hivatalos adatokkal, akkor itt van rá egy lehetséges válasz. Sok ezer új lakás nem kerül értékesítésre új lakásként, hanem a spekulációk miatt végül használt lakásként értékesítik. Na most egy ilyen környezetben, egy ingatlanlufiban képzeljék el azt, hogy milyen boszorkánykonyhát jelenthet  az 5% lakásáfa alkalmazása a 2018. november 1-ig végső építési engedéllyel rendelkező társasházak esetében még 5 évig. El lehet adni ma előszerződéssel egy lakást úgy is, hogy akár évekkel később kezdik meg csak a valódi munkát, az építkezést. És biztosak lehetünk benne, hogy papíron mindent előértékesítenek, a felárral aláírható adásvételi szerződések már viszont elmaradhatnak, mert nem egyre könnyebb, hanem úgy néz ki inkább egyre nehezebb lesz palimadarakat fogni a budapesti használt és új építésű lakások piacán egyaránt a közeledő jövőben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak vs. Bérek

Forrás: mnb.hu - Lakáskpiaci Jelentés 2018. november (2018. november 15.)

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tégla vs. Panel

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A panellakások megosztók. Egyeseknek a megoldás, másoknak elképzelhetetlen kompromisszum. Össze fog dőlni. El fog értéktelenedni. Lejárt az ideje. Megvannak számlálva a napjai. Menekülni kell onnan, nem oda költözni. Akik ott élnek, azoknak nem akarunk a szomszédai lenni – mert ne finomkodjunk, van ebben bőven személyeskedés és személyes sértettség is. Lehet ez egy rossz tapasztalat, ami után már előítélet lesz belőle. Benne van a fél évszázados panelellenesség is, ami nem tűnt el nyomtalanul. Düh és indulatok, amit megtapasztalhatunk, ha olyannal beszélgetünk panellakásról, aki negatívan áll a kérdéshez. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A vásárlók már nem mindenhol diszkriminálják a panellakásokat

Nézzük meg ezért közelebbről a tégla vs. panel viszonyt, hogy ne az érzelmeink irányítsanak mostantól. Két filozófia csap össze. Bizonyos értelemben az ország is kettészakadt már, ha a négyzetméterárakat vesszük figyelembe. A Dunántúlon már nincs olyan régió, ahol egy átlagos panellakás négyzetméterára olcsóbb lenne, mint egy téglalakásé. 2008 előtt a Közép-Dunántúl kivételével átlagosan 11%-14% felára volt a téglalakásoknak országosan, kivéve Budapestet, ahol már akkoris 30%. A táblázat és a grafikon júl mutatja, hogy mindez megváltozott. Nyolc régióból már négyben a panellakások és téglalakások négyzetméterárában a panel áll nyerésre. A Dunántúl mellett még Észak-Alföld városaiban sincs már árkülönbség a két társasházi lakástípus között.

Valós az az érzés, hogy a panellakások négyzetméterára jelentősen megváltozott Magyarországon. Nem csak képzelik mindazok, akik kisebb és nagyobb városokban néznek társasházi lakásokat manapság.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vásárlóként már nem mindig érezzük a téglalakás felárának létjogosultságát

A többi négy régióban, köztük Budapesten is, a panel és tégla négyzetméterárak közötti különbség nem változott 2008 előtthöz képest. Követik a téglalakások négyzetméterárait. Lehet azt mondani, hogy drágább, de a különbség miatt arányos maradt a tégla és panel közötti árkülönbség. Nem a panel lett drágább, hanem a tégla. Ez a pontos kifejezés és megközelítés.

Nem összehasonlítható azokkal a régiókkal, ahol eltűntek az négyzetméterár különbségek a panel javára.

A négyzetméterárak csak az érem egyik oldalát mutatják, egy lakás relatív értékét. Az abszolút értéke egy lakás teljes vételára. Ha így nézzük meg a nyolc magyarországi régiót, akkor egyértelmű, hogy a téglalakásokért kell többet fizetni ma is egy lakásvásárlónak. Ebben nem történt változás. Nincs olyan régió, ahol a panellakás egyforma árban vagy többe kerülne.

Ilyen értelemben, a négyzetméterárak félrevezetőek, mert azonnal rávághatnánk, hogy drágábbak a panellakások négy régióban. A valóság az, hogy továbbra is a téglalakások a drágábbak, azért fizetünk több vételárat.

A teljes vételár mellett fontos tényező még a méret. Abban is változatlan a téglalakások fölénye. A téglát választó vásárlók nagyobb lakást vesznek. Az átlagos lakásméretek pár négyzetméter különbséget mutatnak. Vannak régiók, ahol nő a téglalakások és panellakások közötti méretkülönbség, máshol csak ingadozik. Budapesten például láthatóan csökken a téglalakások mérete. A vevők így reagálnak a lakásárakra, a kisebb lakások felé fordulnak. Jól érzékelhető az is, hogy 2014 előtt nagyobb panellakásokat is vásároltak, azóta ott is a kisebb méret irányába mutat a trend.

Ettől független minden kétséget kizáróan kijelenthetjük, hogy téglalakást vásárlók nagyobb áldozatot vállaltak mindig és vállalnak ma is, többet költöttek és költenek ma is nagyobb lakásokra, mint a panelt választók. Ez egy olyan lakáspiaci sztereotípiai, ami tulajdonképpen igaz. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A téglalakások vásárlóinak mélyebben a zsebükbe kell nyúlni

De nézzük meg, hogy mit jelent ez forintban. Ez a táblázat megmutatja, hogy hány százezerrel vagy millióval költ többet egy átlagos tégla vagy panel vásárlója. Budapest és Pest megye téglalakás felára már 2008 előtt is jelentős volt. A többi régióban, kivéve Közép-Dunántúlt, nagyjából 1,5-2 millió forint között kellett többet fizetni néhány plusz négyzetméterrel nagyobb téglalakásért. Majd jött egy időszak, ami mindent megváltoztatott a magyar lakáspiacon. A különbségek, az árolló nem csak négyzetméterárban, de a kifizetett végső vételárban is szűkült.

2015-ben például két régióban – Nyugat-Dunántúl és Észak-Alföld – egy átlagos panellakásért fizettek többet, igaz csak 100 ezer forinttal. Ez szinte példátlan a magyar lakáspiac történetében, de megmutatja azt, hogy a lakásvásárlók és a lakáspiacról véleményt formálók között nagy különbségek lehetnek.

Megvan a potenciál a panellakásokban, hogy a négyzetéterár különbségek mellett a vételár különbségeket is minimalizálják, leküzdjék. Igen, ez azt jelenti, hogy a panellakások és téglalakások közötti határok idővel elmosódhatnak ma még olyan városokban és régiókban is, ahol ezt felháborítónak tartják.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy panellakás vételára még mindig a legalcsonyabb adott városban és környéken

A panellakásoknak van kereslete. Azóta a legkönnyebben értékesíthető lakás, amióta el lehet adni. Ha megnézzük a 2018 I. féléves árkülönbségeket, akkor azt látni, hogy a Dél-Dunántúl 1,7 milliós 2007-es árkülönbsége mára 700 ezer forintra csökkent. Az is igaz, hogy az adatok nem véglegesek, így biztosan vissza fogunk még erre téreni. Budapesten, Pest megyében és a Dél-Alföldön súlyos milliókkal kell többet fizeni egy téglalakásért. A négyzetméteráraktól elvonatkoztatva, az az igazán fontos, hogy mennyi a lakás vételára. Budapesten + 7,9 millió, Pest megyében + 4,4 millió és a Dél-Alföldön is + 2,7 millió forint nagyon sok pénzt jelent. 2017-ben még ennél is nagyobb felárat jelentett a vételárban egy téglalakás az adott régiókban. Csodálkoznak, hogy a panellakásokat keresik a vásárlók? A panellakások ma is Magyarországon a legolcsóbb városi lakástulajdont jelentik, de korántsem a legélhetetlenebbet. Jelenleg nincs alternatívájuk. Adott méretben a legtöbb szoba egy panellakásban van. Ezért elég belőlük egy kisebb is (Megjegyzés: egy magyarázat a tégla és a panel közötti méretkülönbségre). A panellakások felértékelődését, amit a négyzetméterárakban látunk, a jó elosztásuknak/adottságuknak is köszönhetik. A keresletüket pedig a lakáspiacon a legalacsonyabb vételár – és nem a legalacsonyabb négyzetméterár - biztosítja adott környéken és régióban.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nincs mese

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”2018-ban tovább folytatódott a lakáspiac fellendülése. Az eladott lakások számának 7,1%-ra becsülhető emelkedése teljes egészében a használtlakás-forgalom növekedéséből adódott, az új lakások értékesítése terén egyelőre nem történt érdemi változás az egy évvel ezelőtt mért adatokhoz képest.” – kezdi a KSH a 2018 I. félévet összegző jelentését (Kérjük, olvassa el).

Időzzünk is el egy kicsit a szellemként létező újlakáspiacnál

Túl van értékelve, túl sokat beszélnek róla és szereplői mindent elkövetnek annak érdekében, hogy fenntartsák azt a látszatot, hogy a vevőket Magyarországon tényleg érdeklik az új építésű lakások. 5% ÁFA bevezetése csak stimulálta a lakásárak növekedését, meggyorsította. Pontosan ugyan úgy megkárosította a használt és az új lakások vásárlóit. A kínálatnak, az eladóknak nem jött rosszul. 2015 decemberében jelentették be. A kivezetését idén nyáron erősítették meg. Azóta megy a „nyakkendős” óvodás hiszti, hogy jaj itt a világvége, mi lesz most a szegény lakáspiaccal. Mert mi lenne? Kérdezhetnénk vissza.

Az újlakáspiacot nagyítóval kell keresni Magyarországon. Statisztikailag nem beszélhetünk jelentős újlakáspiacról.

Álljon itt most minden grafikon a „gyengébbek” kedvéért, hogy 2018 novemberébe ne legyenek kétségei senkinek, 2014 utáni újlakáspiacnak semmi köze sincs a korábbi újlakáspiachoz, amire annyira vágynak a szereplők. Magyarországon a lakáspiac, a használt lakások piacát jelenti. Mi, ma sem állunk be a sorba, a mi véleményünk a lakáspiacon nem diplomatikus, nem érdekvezérelt és nem pénzért beszélünk. Tények nélkül meg értelme sincs a lakáspiacról véleményt nyilvánítani. Lehet álmodozni, el lehet mondani mindent, amiről szeretnénk, hogy megtörténjen. Viszont a lakáspiac nem az álmok világa. Tehát nézzünk szembe a valósággal. 2017-ben az építőipari termelésben csúcsara volt járatva a lakóingatlan építés példáual. Ez 16% arányt képviselt. Minden idők legnagyobb értéke ez, úgy nézzünk rá. Ennek ellenére láthatjuk, hogy 2016-hoz képest a családi házak építése fejlődött arányaiban. Új társasházi lakást pedig 7 300 db-ot építettek egész Magyarországon tavaly. 

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A több pénz = kevesebb megépült társasházi lakás

Paradoxon vagy sem, ilyen kevés társasházi lakás építése elég volt a rekordhoz. Ez mutatja azt igazán, hogy minden drágább lett a válság előtti évekhez. Kevesebb lett a több, ha hosszú távon értékeljük az építőipar és a lakásépítések kapcsolatát. Az újlakáspiacon mindenképpen. Ott hiába a „kapacitáshiány”, ami tudjuk, hogy inkább az érdektelenségből fakad, mármint abból, hogy minek építene valaki társasházat, ha mást építve sokkal többet kereshet. A lakásépítés kulimunka, macerás, fekete és szürke zóna. Minek erőlködni, ha van sokkal jobb meló. Mennyi mindent lehet még építeni és építettek is tavaly 84%-ban.

Egy biztos, ettől a KSH jelentéstől nem fogják a „ nyakkendős óvodások” a hisztit abba hagyni „holnaptól”. Javaslatokkal fogják bombázni az államot, hogy az újlakás-cumi miért esett ki a szájukból és most már jó lenne, ha valaki visszarakná oda, mert tovább fognak bömbölni a „cumiért”.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakásépiacot az 5% lakásáfa nem élesztette újra, de talán ma betegebb, mint bármikor előtte

Nem véletlen, hogy a lakáspiac diplomatái jól elvannak a lakásárak növekedésével. Arról reggeltől estig tudnak beszélni. Álmukból felébresztve is azonnal sorolják a szép számokat. Mert azok nőnek és van mibe kapaszkodni.

Nade mi most mégis mibe kapaszkodjunk, ha a lakásárakba nem szeretnénk?

Bár hozzá szeretnénk tenni, hogy Budapesten az új építésű lakások ára az I. negyedévhez képest nem nőtt. Már ez is valami. Már ez is jelent(het) valamit. Mondjuk azt, hogy mégsem olyan combos a kereslet és a kínálat elkezdett idegeskedni. A hivatalos számok szerint. A nem hivatalos adatok meg egyelőre wc-papírnak bizonyultak. A budapesti használt lakások ára még mindig úgy nő, annak ellenére, hogy a kereslet meg 2016 óta töretlenül fogy. Mi nyugodt lelkiismerettel cáfoljuk számokkal a KSH hipotézisét, hogy nem azért, mert Budapesten „mindenki” új lakást vesz.

Melyik évben vásároltak több új lakást Magyarországon, mint amennyit építettek?

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kulcsszó a túlkínálat, a túlkereslet csak a mesében létezik, nem a lakáspiacon

Táblázattal és grafikonnal segítünk. Nem jellemző jelenség. De még 2020 július végéig, amikor a KSH feldolgozza és lezárja majd a 2019-es évi lakáspiaci forgalmi adatokat, addig lehet hinni a mesében, hogy hirtelen a statisztikák látványos és tömeges új építésű lakásvásárlókat fognak kimutatni. Csak addig és nem tovább van remény.

Budapesten is csak remény van, mert vásárló az egyre kevesebb

Árak vannak, a vevők meg csak a „kirakatokat” nézegetik. Mert jöhet mindezek után a kérdés, hogy ha Magyarországon a lakáspiaci átlagok, árak árnyékában, ahol minden problémát és egyenlőtlenséget elfednek, akkor nem beszélhetünk-e valamilyen lufiról?

A forgalom és a kereslet nem harmonikusan igazolja vissza az árakat. Mert ott nőnek a lakásárak, ahol fogy a kereslet és ott nő a kereslet, ahol a lakásárak meg nem szálltak el.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest, nekünk magyaroknak nem ér ennyit és kész

Ezt az ellentétes mozgást meg most ráfogja még a KSH is az újlakáspiacra, mert szerintük is a vevők a nagyvárosi lakáspiacon az új építésű lakások felé fordultak. Ezt egy ingatlanközvetítő találta ki 2016-ban, amikor ő csökkenő lakáspiaci forgalmat mért, arról beszélt egy éven keresztül. Ezzel jönni két évvel később is? WTF? Mondja és kijelenti ezt a KSH mindenféle szám nélkül, mert ő is nagyon szeretné, ha így lenne. Ő az újlakáspiacba kapaszkodik, amit bár nem tud kimutatni, szellemként lebeg csak a lakáspiaci jelentésben, de azért hisz benne. Már csak egy jó kis emoji hiányzik az ilyen mondatai végéről. Mindenki fantáziájára bízzuk, hogy melyik :-) Ez egy olyan ország, ahol a lakáspiacot nem vesszük komolyan, de még a lakásárakat sem. Felelőtlenség, ami nem maradhat következmények nélkül. A lakáspiac már büntet és nem fog kényeztetni később sem.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ne a lakástakarékok miatt aggódjunk!

Forrás: ksh.hu

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Statisztikai paradoxon és a KSH

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárakról mindig lehet újat mondani. Egyrészt azért, mert még nagyon friss terület. A KSH-nak sincsenek hiteles adatai 2007 előttről. Durva, mi? A legértékesebb vagyonunk, de egyébként...egyébként egy nagy feketelyuk az egész. Nem átlátható és minden szempontból nincs is valós képünk a lakáspiacunkról. Határozott véleménye ettől függetlenül mindenkinek van. Így hitelezzen Magyarországon egy bank, vagy adósodjunk el mi!

A lakáspiac elemzése új terület, szűz, hiába folyik a csapból is és jön már ki a könyökünkön. Ma olyan terepre tévedünk, ami először megint unalmasnak tűnhet. Statisztika. Kit érdekel? Hagyjon már minket ezzel, van elég bajunk! Nem ez a lényeg, csak hogy legyen pénz és vagy hitel a lakásra, amit meg akarunk venni, vagy vevő a lakásra, amit el akarunk adni. Minek ide a sok rizsa és fröcsögés? Okoskodásból nem lehet megélni!

Mondjuk talán azért, hogy vevőként és eladóként is ne az ingatlanhirdetési oldalakból induljunk ki. Nekik minden eladó! A bugyinkat és a melltartónkat is kifizethetjük egy lakásért, elkurvulhatunk miatta,  őket nem fogja érdekelni. Náluk bármennyiért lehet hirdetni és hirdetnek is ezért. Eladóként meg az alapján árazzuk a hirdetéseinket, amit ott látunk. Meg halljuk a tévében is nyilatkozni őket, vagy a neten, hogy a hirdetési árak ennyivel nőttek. A cikk címe meg az lesz, hogy a lakásárak annyival nőttek, nem pedig a hirdetések. Hírhamisítás a sajtószabadság forradalmának igazi hőse :) Mi meg még ezt is képesek vagyunk elhinni. Mármint a cikk címét és csak az marad meg bennünk, nem a tartalma. Ezért olyanok, olyan manipulatívak a médiában a címek egyébként.

Most arra világítunk rá, hogy a Statisztikai Hivatal is az elmúlt 11 évben odáig jutott, hogy adatokat szolgáltat. Nekünk lehetőségünk van azokat legalább elemezni. De ki ér arra rá? Meg amúgy is, mi a fenének? 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A medián ár a magyar lakáspiac esetében is bevezetésre kerülhetne

Megmutatjuk, hogy hol van a hír a hírben, vagy az információ az adatokban. Lépjünk be a 21. századba és digitalizálódjunk egy kicsit. Adatbányászat és adatelemzés. Július végén megjelent 2018-ban két úton az ingatlanapiac , 2017-es évet értékelő és a 2018-as lakáspiaci folyamatokat elemző munkában nem véletlen a cím. Olyannyira két úton van, hogy még a Statisztika Hivatal is választott magának egyet. Nem gondoljuk ugyanis azt, hogy ők maguk ne látnák a problémát az átlagárak számításában, ne lennének tisztában azzal, hogy a statisztikával bűvészkedni is lehet, csak nincs igazán értelme.

Hogy mire is gondolunk pontosan?

Arra, hogy bombaként robbant július végén, hogy 2018 I. negyedévében a magyar lakáspiac nagyon erősen kezdett, 12,3%-kal nőttek az országos használt lakások árai. Erről az jut eszünkbe, hogy azért átlag, mert ennél magasabban és alacsonyabban is nőttek árak Magyarországon. Mondjuk simán rávágjuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken biztosan ennél magasabban, a többi településen meg alacsonyabban. Ez lenne a logikus, hiszen ezt kellene, hogy jelentse az átlag.

Nade mi van, ha homokszem került a Statisztikai Hivatal gépezetébe?

Mi van, ha úgy gondolták, hogy ezt úgy sem veszi észre senki, mert a közvélemény nem számol, nem gondolkodik, még akkor sem, ha előtte vannak a számok. Mielőtt lerántanánk a leplet, egy picit időzzünk el az átlagár számítása mellett. Nem csak a lakáspiacon okozhat gondot az átlagszámítás. Halljuk, hogy például a bérek, a fizetések számításánál is gond van vele. Pontosan azért, amiért a lakásáraknál is. Az átlagszámítás ugyanis a nagy különbségeket, a szélső és szélsőséges értékek figyelembevevételével beszámolja. Egyszerű példa, hogy mennyi az átlagára egy 10 milliós és egy 50 milliós ingatlannak? 30 millió! Van értelme? Nincs! És bizony az egyenlőtlengségek, a bérkülönbségek torz átlagfizetéseket mutatnak Magyarországon. Ez azt is jelenti többek között, hogy az átlagbér alatt jóval többen keresnek, mint 50% és jóval kevesebben keresnek felette, mint 50%. Nincs igazán értelme átlagbért számolni így. Becsap minket, elfedi a valóságot, azt, ami igazán számít.

A lakáspiacon 2018 I. negyedéve erre egy kiváló példa

Az országos átlagárak település típusonként is nyilvánosak. Beszéltünk már mi is róla július végén. Még grafikont is készítettünk róla.

Vártuk, hogy valaki csak rákérdez arra, hogyan lehetséges a 12,3%-os növekedés, ha egyik település típuson sem, még Budapesten is „csak” 10,5%-kal, a megyeszékhelyen pedig 10,7-%-kal nőttek csak az átlagos négyzetméterárak, a többin pedig drámai csökkenést mutatnak 2018 I. negyedévében? Ebben az egész országban senkit nem érdekelt ez!

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
10,5%, 10,7%, -6,6% és a -11,4% átlaga = 13,2% Magyarországon!

Bejárta a sajtót a hír, hogy brutális évkezdéssel indított a lakáspiac 2017 után, miközben szinte mindenki 2018-ban egy kicsit nyugodtabb áremelkedésre volt felkészülve. Erre jön egy ilyen paradoxon hír a KSH-tól és nincs az a szakértő, aki elkezdene róla beszélni? Eltelik majd 3 hónap, 3 hét múlva jön az újabb lakáspiaci jelentés a KSH-tól, így mi úgy gondoltuk, hogy elővennénk a témát.

A KSH olyan országos lakásár változást közölt 2018. július 26-án, ami egész Magyarországon sehol sem értelmezhető, egy település típuson sem. Hogy is van ez?

Az átlagár számítása és használata ezért kockázatos

- 2017 országos átlagára és 2018 I. negydévének országos átlagára a különböző értékesítési részarányok miatt nem összehasonlítható.

- De a KSH összehasonlította, túlértékelve benne főleg a budapesti lakásárakat és a megyeszékhelyek árait.

- Ezzel kijött egy olyan országos átlagár 2018 I. negyedévére, amit összehasonlítva 2017-es országos átlagárral, olyan képet kapunk a lakáspiacról, amilyen kép nem is létezik. 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország nem egyenlő Budapest = Magyar lakáspiac nem egyenlő Budapest lakáspiacával

Ezt a ziccert nem lőttük le hónapokig, de sajnos más sem :(

Még múlt héten sem, amikor szintén foglalkoztunk az országos lakásárak változásával, az Előrehozott lakásvásárlások (mellék)hatása című előkészítő munkában. Előzetesen, tehát az október végén megjelenő 2018 II. negyedévet értékelő lakáspiaci jelentés előtt, a KSH megjelentette szeptember végén, hogy 10,3%-kal nőttek az országos átlagárak.

A részleteket majd október végén fogjuk megtudni, hogy ez megint egy olyan szám, amitől mindenhol alacsonyabb szinten nőttek az árak, vagy jobban lefedi majd a valóságot.

Budapest és a megyeszékhelyek részarányának 2017-es évre jobban emlékeztető szintjét vetíti előre ez a szám, ami nem végleges. Ahogy mindig ismételni szoktuk magunkat, egész évben változnak a KSH által közölt számok, ahogy egyre jobban nő az adásvételek száma és közben egyre jobban feldolgozzák az értékesítési adatokat.

A kritika kritikája

Így talán itt lenne az ideje elgondolkozni a KSH-ban, hogy ha statisztikai paradoxonba botlanak, akkor arra felhívják a közvélemény figyelmét, esetleg alternatív számokat és számításokat is végeznek, törekedve a valós lakáspiaci kép minél valósághűbb visszaadására. Ennyire ostobának kár nézni egy egész országot 2018-ban. Statisztika vizsgán egy ilyenért nulla pont jár, nem pedig statisztikus állás.

Forrás: ksh.hu

Kép: instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Előrehozott lakásvásárlás (mellék)hatása

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...” – fogalmaztuk meg nagyon határozottan A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot helyzetértékelő elemzésben. Október 1-e óta szigorodtak a feltételek (részletek az elemzésben), amiért sokan előre hozhatták a lakásvásárlásukat az elmúlt szűk négy hónapban. Már júniusban erre készültünk elméletben - hangsúlyoztuk akkor írásban - de most a gyakorlat is ezt erősíti.

Több tény is bizonyítja, hogy a lakáspiacon különleges hatások érvényesülnek

Olyan, amivel nem csak mi, de még a bankok sem számoltak 2018 elején. Az előrehozott vásárlásokat lakáshitellel finanszírozzák:

Látható a Magyar Nemzeti Bank friss számaiban, hogy a lakáshitelezés 2018-ban szokatlanul erős sebességre kapcsolt = A lakásáremelkedést a bankok fizetik.

A lakásárak emelkedéséről a vevőknek általában szitokszavak jutnak az eszükbe. Az már nem, hogy a döntéseikkel éppen gyorsíthatják is az árak növekedését.

Azt pedig a KSH szeptember végi számai bizonyítják, hogy a magyar lakáspiacon a lakásárak kétszámjegyű növekedését egyelőre semmi sem akadályozza. Ha még nem olvastuk, majd fogjuk, hogy az első negyedéves 12%-os éves árnövekedés után, az első félévben a megelőző év azonos időszakához képest 10%-kal drágábbak a használt lakások Magyarországon. A harmadik negyedéves áremelkedés is erős lehet, köszönhetően a lakáshitelezés és az előrehozott lakásvásárlások együttes hatásának. 

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Ez még nem az az ország, ahol bátran el lehet adósodni!

Az előrehozott vásárlás attól előre hozott, hogy bizonyos kényszer hatása alatt (ilyen például a hitelezés szigorítása) olyan vevők lépnek a piacra, akik adott kínálat és árak mellett vásárolnak. Akár jobban el is adósodnak most (=nagyobb összegű lakáskölcsönt vesznek fel, akár hosszabb futamidőre is) amíg lehet, a hiányzó önerőt, a drágább lakást a bank fizeti. Az ilyen vevő kevésbé „árérzékeny” és kevésbé „racionális”, mert végső soron határozott időn belül vásárolnia kell. Nincs más választása – így érzi. Inkább jobban eladósodik, mint korábban tervezte, de a vásárlást nem kockáztatja. Nem akarja magát kizárni (=kiárazni) a lakáspiacból.

2019. július 1-től tovább szigorodnak a feltételek, így azok is kényszerpályára kerülnek, akiket az a szigorítás jobban érint. Ma az is egy kérdés, hogy kik vannak többen? Mert a 2019-es lakáspiacról hiányozni fognak azok, akik 2018-ban már vásároltak, ha ők egyébként ezt nem is biztos, hogy így tervezték.

2019 előtt hajrázik a lakáspiac

A lakáshitelpiac minden lehetőséget megad ehhez, ahol egyelőre még mindig a törlesztőrészlet az alfa és az omega, nem a hitel nagysága, esetleg az az összeg, amit a végén valójában vissza kell majd fizetni. Láthatóan ugyanis a szigorítással elindul vagy inkább elkezd eltolódni a lakáshitelpiac a hosszabb futamidők felé. Már csak azért is, mert az államot is a törlesztőrészlet és a havi jövedelmünk kapcsolata izgatja. Az már kevésbé, hogy mit jelent a magyar várható átlagéletkor mellett 20-30 évre egyre nagyobb összegű lakáshitelt – akár változatlan törlesztőrészlet mellett - felvenni Magyarországon, ahol egy évre előre alig lehet tervezni, nemhogy tovább. A magyar családok többsége még mindig a férfi jövedelmétől függ. A férfiak meg hamarabb halnak meg, csökkenhet a munkaképességük, mint általában szinte mindenhol a világon. Csak egyáltalán nem mindegy, hogy mikor következik ez be. Magyarországon jóval hamarabb, ami hitelezési kockázat is egyben.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Az új és a használt lakások ára és kétszámjegyű növedést mutat 2018-ban

De egyrészt hol érdekel ez minket, ha a lakásárak nőnek, ha hitelt veszünk fel és közben boldogok vagyunk, mert lakást vettünk! Másrészt, ha nem tudunk jobbat, akkor nincs mit tenni, csak elfogadni azt, ami van. Aztán majd lesz valahogy. Eddigis mindent túléltünk. Ezt is túl fogjuk – mondogathatják. Minket ennek az utóbbi jelenség(=majd lesz valahogy életérzés) aspektusa motivál és nem annak tapsolunk, hogy a magyar lakáspiacon szinte minden állami intézkedés áremelést okoz. Nincs miért gratulálni senkinek ehhez. Nézhetjük, ahogy a bankok egyre több lakóingatlanban lesznek tulajdonosok. Ismerjük azt a kétségbeesett lakáshiteles felkiáltást, hogy „elveszi a bank a lakásomat”. Ez nem igaz. A lakás addig nem a miénk, ameddig hitel van rajta. Addig az a banké, ha tudomásul vesszük ha nem. Ha pedig úgy alakul – és bizony néha úgy alakul - a bank elveszi, ami az övé.

Érdekes abba belegondolni, mit élhet át az, aki később jön rá, hogy egy bankhitelt fizetni azt is jelenti, hogy egyébként minden másra kevesebb jut, mint előtte.

Lakáshitelt fizetni ritkán kényelmes

Az előrehozott vásárlások azt is magukban hordozzák, hogy idő előtt csökkenti a lakásvásárló az elkölthető jövedelmét, ami érheti felkészületlenül.

Főleg olyanokat érhet váratlanul, akiknek előtte nem is volt lakáshitele vagy fizetett legalább bérleti díjat egy lakásért. A lakáshitelek összege meg csak nő, számolnak be nagy örömmel a bankok. A hitelfelvevők sokszor magukhoz igazítják ezért a hitelt – hogy pont annyi legyen a törlesztő, amit elbírnak, ha a lakáskölcsön összege nő. Milyen rugalmas és segítőkész a bank – gondolják közben. Ha a havi törlesztő jó nekünk, akkor a bank is jó nekünk és még a lakásárak is barátságosabbnak tűnnek. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja, amire sokkal könnyebb rászokni, mint leszokni róla.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

Forrás: mnb.hu & ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Garzon, az igazodási pont

lakásárak ingatlanmarketing értékbecslés lakóingatlan-befektetés lakóingatlan-hasznosítás lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakóingatlanok értékelése olyan amilyen. Bosszantó, hogy az összes ingatlantípusnál, legyen az föld, telek, üzleti és ipari ingatlanok, mind elég racionális érdekek mentén vannak árazva, kivéve a lakóingatlanokat.

Nem biztos, helyes azt hangoztatni, hogy mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Igazából lehet, nem tiltja semmi, csak komolytalan és flegma.

Ettől a legkockázatosabb ingatlantípus a lakóingatlan, mert az ára nem racionális. A mai napig nincs helyén kezelve az, hogy a lakóingatlanok piaca a legveszélyesebb és egyben a legkiszolgáltatottabb ingatlanpiaci alpiac.

Ha ezt nem tudatosítjuk magunkban és másokban - nem vesszük elég komolyan, marad a pökhendi stílus, mintha magánügy lenne a lakóingatlanok árazása - akkor nem csak azt nem fogjuk sosem tudni, hogy éppen mennyit ér a lakóingatlanunk, mennyiért eladható, hanem azt sem, hogy mennyiért, milyen áron vásároljunk, mitől drága és mitől nem egy lakóingatlan.

Szükségünk lenne egy igazodási pontra...

...ami biztosan nem a hirdetési oldalakat jelenti, kizárt - akármennyire hiszünk abban rendületlenül, hogy náluk(=hirdetési oldalak) és nálunk jobban senki sem tudhatja, hogy mennyit ér a lakása vagy az a lakóingatlan, amit meg akarunk venni.

A gyereknevelési szokásoknál már csak a lakóingatlanok eladási és vételi árába beleszólókat „kedveljük” jobban.

Mit okoskodik már, mi köze van hozzá, az enyém, az én pénzem, azt csinálok vele, amit akarok – szofisztikáltuk most azokat a gondolatokat, amik ilyenkor egy eladó vagy vevő fejében megfordulhatnak. Nem tudjuk elengedni ezt a témát, a miénk, ragaszkodunk hozzá, foggal és körömmel kapaszkodunk bele. Ez az egyik nagyon erős oka annak, amiért nem tudnak nálunk például széleskörben elterjedni az lakóingatlanokra épülő különböző szolgáltatások. Lehet az értékesítés, hasznosítás, üzemeltetés, a lakóingatlanokra épülő szolgáltatókat és szolgáltatásokat nem kedveljük. Ők ne akarjanak rajtunk nyerészkedni, ne turkáljanak zsebünkben és legfőképp ne akarják megmondani, hogy mennyit is ér az ingatlanunk, vagy amit meg akarunk venni. A hibáiról meg a hátrányairól pláne hallgassanak, mert úgy sincs tökéletes lakóingatlan.

Vevők és eladók, az ingatlantulajdonosok felsőbbrendűsége...

...nevezzük nevén a gyereket , rányomja a bélyegét a lakóingatlanok teljes piacára.

A lakáspiacon a legnagyobb a képmutatás, a mellébeszélés, az egymás szemébe hazudozás, a bájcsevej, a süket duma.

Erre szolgáltatást építeni azzal jár, hogy vagy beáll a szolgáltató a sorba vagy széllel szembe pisil, az árral szemben úszik. Az utóbbiak a "deviánsok" (=ellenszenvesek), akiket azért utál a piac, mert nem azt mondják, amit a piaci szereplők hallani akarnak. Ez túl sok, erős lehet, nem féltétlenül tolerálható, nem veszi be a nyilvánosság kényes gyomra. Az egyenfigurák, a mosolygós arcok meg azért kapják a kritikát, mert nem arról beszélnek, amiről kellene. Kliséket ismételnek, sztereotípiákat erősítenek, ismétlik saját magukat és másokat, mert önálló gondolatuk pont annyi van, mint amennyi időt aktív sportolással töltenek. Kényelmes emberekről beszélünk, akik a biztos úton járnak. De őket fogadják el, mert kevés olyan szolgáltatás van, ami képes megváltoztatni az ügyfeleit, ezért inkább alkalmazkodik hozzájuk. A lakóingatlanpiacon az őszinte, a becsületes, a tisztességes, az egyenes ember helyett az opportunista és a konformista, a diplomata személyiség a piaci standard.

Egy ilyen világban befektetni...

...itt pénzt keresni lakóingatlanból az egyenfigurák szerint nagyon egyszerű, könnyű pénz. Az ő Excel tábláikban mindig kijön a matek.

Azért biztosan akad majd néhány kételkedő is, akik már óva inti a gyanútlan befektetőt - akinek pénze van, matekból is jól érettségizett - és hangsúlyozni fogják, hogy a lakóingatlanokból pénzt csinálni nem egy egyismeretlenes egyenletet jelent.

Az egyenfigurák nem csak a lakóingatlanokat mérik kilóra, hanem a bérlőket is. Náluk mindig csak a bérlő hiányzik a képletből. A bérlő nekik csak egy szám, nem egy ember. Behelyettesítik az egyszerű képletükbe azt a számot, ami még (el)hi(tet)hető és már villognak is vele, hogy lám-lám, nem megmondták milyen rém egyszerű pénzt keresni egy lakóingatlannal. Meg kell venni, ki kell adni és havonta biztos bevétellel számolhat a boldog tulajdonos.

Kockázatok? Ugyan már! Milyen kockázatok?

A bérlő szerintük olyan, mint a levegő, pont ott van, amikor szükség van rá és a bérlő tényleg nem is ember, csak egy szám a havi bankszámlakivonaton.

Kínos tud lenni, amikor minden nagyvárosi lakóingatlan jó befektetés.

Igen, kínos, mert az üzleti és ipari ingatlanokat kategorizálják, de még a földeknek és telkeknek is van minőségi értékelése. Jó példa az irodaházak A,B,C kategóriái, vagy a szállodák csillagjai. Általában – és most nagyon általánosítani fogunk – nem a drágább vagy inkább  magasabb kategóriájú ingatlanok, a jobb üzlet.

A jó üzlet egyrészt áll a pénztermelő képességekből, amit hívhatunk megtérülésnek is. A másik pedig a kockázatok mérlegelése.

A magasabb minőségű üzleti és ipari ingatlan általában – és most megint általánosítunk – kevesebb, minimális kockázatokat hordoznak, így ezzel együtt az áruk magasabb, ehhez képest a megtérülés, a pénztermelő képesség alacsonyabb. Az olcsóbb, az alacsonyabb kategóriájú üzleti és ipari ingatlanból elméletileg – ismét általánosítunk – gyakrabban lehet több pénzt csinálni, hamarabb megtérülhet ilyenbe fektetni, de magasabbak a kockázatok is, több a bizonytalanság abban, mennyire jön ki a matek. Ezzel az egyszerű példával hívnánk fel a figyelmet, hogy az üzleti és ipari ingatlanoknál a kockázatok racionális értékelése egyrészt árazza az ingatlant, másrészt a pénztermelő képességénél, a megtérülésnél a képletben a kockázatok figyelembe vannak véve.

A lakóingatlanok piacán ez részben vagy inkább egyáltalán nem tapasztalható 

Hajlamosak vagyunk fix megtérüléssel számolni minden lakóingatlan esetében, hiszen nincsenek minősítve, kategorizálva. Ismét egy élő példa erre, amikor a haját tudja tépni olyan ingatlantulajdonos, aki azt látja, hogy egy kis garzonlakást milyen áron adnak bérbe, ahhoz képest az ő ingatlanát nem tudja kiadni annyival többért, mint amennyivel nagyobb, vagy több szobás, élhetőbb, stb.

A lakóingatlanok árazásának alapja, igazodási pontja egyébként még ma is a garzon Magyarországon. Ezek ára határozza meg a többi lakóingatlan árát, illetve bérleti díját is.

Nagyon fontos felhívni arra a figyelmet, hogy a magyar lakóingatlanok piacán a garzonok a legkevésbé kockázatos lakások, ezek értékesítése és hasznosítása kedvezőbb minden más típusú lakóingatlannál. A négyzetméteráruk ennek megfelelően átlagon felüli, de az üzleti és ipari ingatlanokkal ellentétben, az átlagon felüli ár itt gyakrabban jelent átlagon felüli pénztermelő képességet és megtérülést is. A lakóingatlanok piacán mivel nincs minősítés, a garzonlakások „matekja” a legkedvezőbb az erős vevői és bérlői (fizetőképes) kereslet miatt. A lakáspiacon nagyon érdekes, hogy a lakóingatlanok árának növekedésével  inkább nőnek a kockázatok, nő a bizonytalanság, akár értékesítésről akár hasznosításról beszélünk és nem fog kijönni az a matek, mint a garzonoknál. Láthatóan az üzleti és ipari ingatlanokhoz képest a lakóingatlanok piaca teljesen más szempontok szerint működik, máshogyan áraz, máshogyan értékeli a kockázatokat, amihez egyelőre csak alkalmazkodni lehet, egyhamar megváltoztatni aligha.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018-ban két úton az ingatlanpiac


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely

A legfrissebb KSH lakáspiaci jelentés pontot tesz a 2017-es évre és megalapozza a 2018-as várakozásokat. Van mire várni és vannak kérdések, amire jelenleg nem tudjuk biztosan a válaszokat. A lakáspiaci forgalom finoman nőtt csak, amiért nem Budapest a felelős. Budapesten a lakáspiaci forgalom 2016 óta folyamatosan csökken. 2017-ben alig egy kicsivel adtak el több lakást (használtat és újat), mint 2014-ben. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
10 év alatt eljutott a lakáspiac oda, ahol volt. A kérdés az, hogy merre tovább?

Ez megfelel a várakozásoknak, mert 2018 nyarára kezdi tudomásul venni a piac ezt a trendet. Viszont még mindig van csodavárás. A KSH jelentésében a budapesti lakáspiaci forgalom elmaradását az újlakáspiac felé forduló vásárlókkal magyarázza. Ez emlékeztethet minket a Duna House 2016 év végén és 2017 elején megfogalmazott gondolatára. Az ingatlan franchise akkor az újlakáspiaccal magyarázta szintén, hogy miért mér csökkenő lakáspiaci forgalmat országosan a KSH-val szembe. Akkor azt még nem tudta, hogy a csökkenő nagyvárosi és budapesti forgalmat méri. Hiszen csak azt tudja mérni, ahol aktív az ingatlanközvetítő. A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében is van Duna House statisztika. Nem kizárt, hogy a KSH most muszájból valamilyen választ akart adni arra, hogy miért csökken Budapesten a lakáseladások száma, továbbra is erős árnövekedés mellett. A számokat elnézve az újlakáspiaccal ezt nehéz lesz érthetővé tenni. Több okból is. Egyrészt az újlakáspiac sosem olyan domináns, amit még maga a KSH is többször megjegyez mostani jelentésében is. Másrészt rendre mindig több lakást építenek eladásra egy évben, mint amennyit el is tudnak adni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Budapesten nőnek az árak, de fogynak a vevők.

Ezt szintén ábrázoltuk most az érdekesség kedvéért. 2018 egyik nagy kérdése, hogy tényleg lesz-e valamilyen komolyabb hatása Budapesten az újlakáspiacnak a forgalomra. Eddig nem volt, hiába várták. Ettől függetlenül Budapesten nem panaszkodhatnak azok, akik el tudnak adni. Mert akik nem tudnak értékesíteni, ő nekik csak álom marad egy-egy lakásár vagy árnövekedés, amit látnak. Az elmúlt években senkinek eszébe nem jutott, hogy biztosan egyre kevesebb eladó örülhet a lakásárak növekedésének, azt gondolták, hogy nagy hype van és őrült módjára vásárolják a budapesti lakásokat. Ezt a számok nem igazolják vissza. Egyedül az árak szálltak el. 2017 I. negyedévében 405 ezer Ft volt egy átlagos használt lakás négyzetmétere a Fővárosban. 2017 végére ez 419 ezer Ft-ra emelkedett. Ezért tényleg nagy meglepetés a 2018-as I. negyedéves 463 ezer Ft-os átlagár. Erős kezdés, főleg annak tudatában, hogy az év eleji forgalomban sem Budapest brillírozott, nem miatta számít a KSH sem lakáspiaci forgalom növekedésére 2018-ban. A Budapesten kívüli lakáspiacon van érzékelhetően több eladás a számok szerint.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A községek és a kisvárosok forgalma domináns marad 2018-ban

Az árakban ez már nem látszik. Az erős budapesti kezdés mellett látható egy nagyon rossz kezdés a kisvárosokban és a községekben. Izgalmas év vár ránk, az első negyedéves számok még nem véglegesek,  de a lakáspiacon a hangulat pont a második negyedévre kezdett el egészen megváltozni. Hogy ez milyen hatással lesz a forgalomra és az árakra, a számokra, még csak találgatni lehet. Olyan forgatókönyv is lehetséges, hogy Budapesten a 2017-es árakhoz képest magasabb, de a 2018 I. negyedéves árhoz képest alacsonyabb árszint sem elképzelhetetlen. Ahogy a kisvárosok és a községek árváltozasa is belehúzhat ilyen kereslet mellett. Az állam az új CSOK tervekkel mindenképpen valamilyen mérhető hatást fog gyakorolni a lakáspiacra. Így a régiók árai is még sokat változhatnak. Abban talán egy igazi kakukktojás van. Pest megye valahogy elveszítette az irányt az év első három hónapjában. Átmeneti megtorpanás lehet vagy sem, majd kiderül. Érdekes viszont látni ezt az amúgy igen erős régiót, hogy milyen nehezen kezdi az évet a többi régióhoz vagy Budapesthez képest. Elhelyezkedése nem ezt indokolná. Viszont az elhelyezkedésre már nem csak Budapesten, hanem azon kívül sem lehet mindent alapozni.


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Nem záródik az árolló, de a forgalom már eltoldódik

A lakásárak alapján azt is lehetne mondani, hogy nem történik semmi más, mint eddig történt. Budapest hasít, a többi kullog utána árakban, az az árolló csak nem akar határozottan csukódni. Ha Budapesten nem a kereslet miatt nőnek az árak, akkor nem is a kereslet miatt fognak csökkenni sem. Például olvasható, hogy a legmagasabb átlagárral rendelkező 5. kerületben cirka 770 db ingatlant adtak el 2017-ben a KSH szerint. Ha most megnézzük a vezető hirdetési oldalt, akkor kétszer ennyit hirdetnek per pillanat eladásra a kerületben. Már többször hangsúlyoztuk, hogy Budapesten addig biztosan nőnek az árak, ameddig az országos adásvételek száma nőni tud. Ilyen értelemben Budapesten a lakáspiac zsugorodása tovább folytatódhat anélkül, hogy ez az árakon komolyabban látszódna. Példánál maradva, az 5. kerület nem lesz olcsóbb 2018-ban attól, ha az eladó lakások felét vagy még többet nem tudnak eladni. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalom és lakásárak nem egy úton járnak. A kérdés mikor és hogyan fognak találkozni?

Ilyen helyzetben fel lehet tenni a kérdést, hogy ha megveszünk egy lakást, azt el is tudjuk-e adni a mai piaci körülmények között? Erre lehet az a válasza a vásárlóknak, hogy biztosan válogatnak Budapesten és az elhelyezkedés nem egyenlő azzal, hogy egy lakás gond nélkül eladható is azon az áron, amin most megvesszük. Ez a vásárlók mellett, még az eladásban gondolkodóknak is komoly dilemma lesz az év második felében, főleg a jelenlegi hangulatban, amiben nem Budapest a főszereplő. Ezt elismeri a KSH is és talán a piaci szereplők többsége is kezdi tudomásul venni, hogy a lakásárakon kívül a lakáspiaci forgalom és annak megoszlása azért nem elhanyagolható, még ha szándékosan is kevesebb szó esik róla. 2017 a lakáspiacon úgy zárult, ahogy kezdődött, semmi meglepetés. Nade 2018 egyelőre tele van izgalmakkal, komoly impulzusokkal, nagy reményekkel és persze erős, kézzel fogható kockázatokkal is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Az országos újlakáspiac az árnövekdés irányába mutat 5% ÁFA-val is

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely

Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban. A Magyar Nemzeti Bank nagy lakossági hitelezési programja egyelőre úgy néz ki, hogy hiú ábránd marad ezért. Tavasszal még arról szóltak a hírek, hogy ledobja a hitelbombát az MNB Magyarországra és mindenkit hitel felvételére és persze hitel nyújtásra/közvetítésre ösztönöz. Eltelt két hónap, beköszöntött a nyár és úgy tűnik, hogy bekapcsolták a klímát az MNB-nél. Érzik ők is, hogy a hitelezés izomból erőltetése ilyen „vihar előtti csend” időkben nem túl jó ötlet. Elő kell készíteni a kamatemelésnek a terepet. Lesz kamatemelés. Mikor? Sokkal hamarabb, mint eddig többen gondolták. A bankok már emelgetik a kamatokat. Az infláció is szépen lassan egyre nagyobb szerepet kap abban a bizonyos többismeretlenes „képletben”. A forint árfolyama is egyre bizonytalanabb, idegesebb. Jót tenne neki egy kis MNB háttértámogatás, egy kis pici iránymutatás. Egy icipici kis kamatemelés, lépésenként. Csak módjával, óvatosan. Előjátékszerűen, hogy izgalomba hozza a piacokat, kedvet csináljon,  ne pedig elvegye a kedvüket az egésztől. Ma meg is jött az első egyértelmű és semmilyen szempontból sem félreérthető MNB iránymutatás.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban

Szigorodnak két lépcsőben Magyarországon a lakáshitelfelvétel szabályai

A hivatalos kommunikáció szerint a biztonságos és a hosszú távon is kiszámítható, a teljes futamidő alatt fix kamatozású hitelek felé terelnék a tömegeket. Csak mégis milyen tömegeket?  A változó kamatozású hitelek elsősorban annak a piaci igénynek felelnek meg, hogy bár nagyon kockázatosak, a hitelképessége és fizetőképessége múlhat valakinek azon, hogy ilyet vesz fel vagy semmi mást. Egyszerűen nincs másra lehetősége. Be is lehetne tiltani Magyarországon, hogy csak és kizárólag olyan hiteleket lehessen felvenni, aminek legyen bármilyen hosszú a futamideje, a kamata csak fix lehet az egész futamidő alatt. Csak, ha ez megtörténne, akkor bezuhanna a hitelezés. Ez a szomorú valóság, amit tudnak a bankok és jól tud az MNB is, mert a nettó bérek olyanok amilyenek Magyarországon. Így nem tiltják be, de korlátozzák a havi nettó bérek alapján, hogy ki mennyire adósodhat el. Bár biztonságosabbá teszi a hitelezést, egyben egy fék is a hitelpiacon, a magyar jövedelmi viszonyokat figyelembe véve.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
...még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon

Emiatt arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.

A hitelközvetítők, de még akár maguk a bankok is sürgetik majd az ügyfeleket, hogy ha nem írják alá a szerződést október 1-ig, utána már kevésbé lesznek hitelképesek, már kevesebb hitelt kaphatnak csak és lehet nem tudják megépíteni a házat vagy megvenni a lakást. Többen akartak hitelt felvenni vagy több hitelt már eddig is, mint amennyit a bankok engedtek. Eddig sem volt olyan könnyű hitelhez jutni, lakáshitelhez meg főleg, mert ahhoz az átlagkereset édes kevés .

Ez egyre inkább azt is jelenti, hogy 2019-re a lakáspiacról hiányozni fog az a kereslet, ami inkább 2018-ban fog vásárolni és hitelt felvenni. De hiányozni fog az is, aki 2018. október 1-től már csak kevesebb hitelt kaphat. Ha pedig még azt is figyelembe vesszük, hogy 2019. július 1-től tovább szigorodnak ezek a feltételek, akkor még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban

A lakáshitelezés szigorítása egyben a lakáspiac lehűtését is jelenti

Jaj új lakások, jaj használt lakások, jaj hiteles vásárlók! Az MNB mégsem engedi, hogy ész nélküli hitelezés történjen a lakáspiacon, mert a kamatemelés előtt ez egy figyelmeztetés mindenkinek, hogy most már nyugodjanak le. Vége van a jó világnak! Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...

Forrás: mnb.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az anyagi érdekek árnyékában

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor egy hete végig futott a magyar médiában a Jófogás és a GKI Digital  aktuális lakáspiaci kutatása, eszünkbe jutott az a manapság nagyon divatos kifejezés, hogy az adat az új olaj. Ez csak egy félmondat és bár sokan és sokszor ismétlik mostanában, az idézet többi részét már nem teszik hozzá. Hogy ki mondhatta ki ezt először, abban nincs 100%-os egyetértés. Az viszont biztos, hogy Clive Humby, brit matematikus és a Tesco Clubcard hűségprogramjának a megalkotója, 2006-ban széles nyilvánosság előtt beszélt a digitális adattudomány szerepéről, az adatközpontú jövőről :

“Data is the new oil. It’s valuable, but if unrefined it cannot really be used. It has to be changed into gas, plastic, chemicals, etc to create a valuable entity that drives profitable activity; so must data be broken down, analyzed for it to have value.”

Ezt a gondolatot 2006 óta sem igazán tudta a közvélemény magáévá tenni. Csak annyit értett meg belőle, hogy az adat üzlet. Maga az olaj önmagában nem ér semmit, az abból előállított termékek viszont már piacképesek. Ez biztosítja az olaj folyamatos keresletét és az árát. Az adat is használhatatlan, ha nem finomítják, állítanak elő belőle olyan termékeket és szolgáltatásokat, amiknek már mind van értéke. Az adatközpontú termékek és szolgáltatások folyamatos kereslete adja az adat keresletét és árát. Az olaj kézzelfoghatóbb, meghatározhatóbb, szemben az adattal. Honnan tudható, hogy egy adatnak van értéke, van benne valami, ami másoknak értékes lehet, amiért fizetnek is? Ez teszi igazából érthetetlenné, ködössé és homályossá az adatközpontú jelent és persze jövőt is. Az olajnál egyszerű a képlet. Megtalálják az olajmezőt és kitermelik. Nincs mit gondolkodni rajta, mert az egy jól meghatározott természeti kincs. Maximum a különböző kitermelő megoldásokat kellett hozzá feltalálni. Az adattal az a baj, hogy láthatatlan. Kicsit olyan, mint a levegő. Mindenhol ott van, bárki számára elérhető. Pont az benne a tudomány, hogy ki és mit tud kezdeni vele. A hétköznapokban gyakran keveredik az adat és az információ fogalma. Elhamarkodottan, könnyelműen gondoljuk mindenről, hogy információ a számunkra, amit hallunk, látunk, érzünk, érzékelünk. Valójában ezek csak nyersadatok (=nyersolaj). Ott van az információtechnológia, ami megint helyesen adattechnológia lenne, de jól kifejezi az ambivalens viszonyunkat az adat és az információ összekeveredett, zavaros világával. Az információ, az már a „finomított olaj”, a feldolgozott adat. A feldolgozást, a finomítást, az adatok értelmezését a hétköznapokban mi végezzük. Egész egyszerűen annyit jelent, hogy mit gondolunk azokról az adatokról, amik a rendelkezésünkre állnak. Minden másodpercben érnek minket ingerek, amik mind adatok és ezekből a képességeinknek, tudásunknak, lehetőségeinknek, és persze nem utolsó sorban céljainknak megfelelően hol jól, hol pedig rosszul értelmezett információkat nyerünk.

A hírek, a statisztikák, a leírt vagy elmondott vélemények  is csak adatok.A közös beszélgetések és eszmecserék, a könyvek, minden nyersadat. Csak az számít, hogy mi mit gondolunk róluk.

Az ingatlanpiacon nyersadat dömping van

Egymásnak ellentmondók, semlegesek és egymást erősítők is. Az adatok lehetnek tévesek is, manipuláltak, a hozzájuk fűzött megjegyzések félrevezetők. Az adattal az is baj, hogy nem biztos, hogy tiszta. Főleg azért, mert eleve embereken keresztül jutunk hozzájuk. Az emberek meg természetüknél fogva hazudósak, vagy finomabban kifejezve érdekemberek. A hétköznapokban meg nem véd minket semmi a megtévesztő adatoktól, az érdekemberektől. Ma már hiába van valami leírva, hiába ismétlik a médiában, jól tudjuk azt, hogy könnyedén lehet az még akkoris téves adat. Attól lesz belőle igaz információ, ha feltétel nélkül elhisszük. Akkor lesz belőle hamis információ, ha egyszerűen feltétel nélkül nem hisszük el. Majd akkor történik a finomítás, az adat feldolgozása, ha kételkedve ugyan, de valamilyen adatfeldolgozás során arra jutunk, hogy az hamis vagy igaz, vagy ami még rosszabb, csak féligazság. Az ingatlanpiaci hírek is lehetnek hamisak, hemzseghetnek a téves adatoktól. A mi felelősségünk eldönteni, hogy mit fogadunk el feltétel nélkül, miben kételkedünk, mit utasítunk el azonnal mérlegelés nélkül. Az adat értéke így lehet egyszerre releváns valakinek és teljesen irreleváns másoknak. Az adattudomány lehet végletekig objektív, ha ezzel szemben a hétköznapokban, a való életben teljesen szubjektív a nyersadatok értéke, értelmezése az emberek számára változatlanul saját értékítelüktől függ.

Az adatokkal nem csak úgy lehet visszaélni, hogy mondjuk ellopják őket, hanem úgy is, hogy szándékosan téves adatokat terjesztenek és osztanak meg.

Az adattudomány, az adatközpontú jelen és jövő ezt egyelőre még csak kihívásnak tekinti, nem pedig egy olyan csapdának, amit akár saját maga áshat meg. A hamis adat, lehet akna és lehet sír is. Nagyon egyszerű példa a hirdetési oldalak hirdetési árai, ami alapján ma minden ingatlanpiaci szereplő áraz. Ha kiadó lakásokról van, ha eladó lakásokról beszélünk, vannak adatok, amik alapján információt szerzünk és döntést hozunk. Majd egyre másra jönnek az ellentmondó adatok arról, hogy a hirdetési oldalak árai és a valódi árak között durva ellentmondás van. Majd jön az a hír, hogy lehet nem is lehet minden lakást olyan könnyedén eladni. Ebből egy eladó nem biztos, hogy azt a következtetést vonja le, hogy az ő eladó lakásának az árával gond lehet. Ő szentül meg lehet győződve arról, hogy csak várnia kell. A növekvő értékesítési időt minden eladó hamarabb tolerálja, mint az árcsökkentést. Főleg, ha drasztikusan eltér az a piacképes ártól. Akinek lakása van, de nem eladó, csak szereti tudni, hogy éppen most mennyit ér a lakása, az ő számára meg teljesen semlegesek az ilyen hírek. Mivel ő nem eladó, őt csak a négyzetméterárak érdeklik. Azt kizárja a képletből, hogy hiába számol fejben, a lakása lehet, hogy nem is eladható annyiért. Mivel nem lép piacra, így nem is cáfolja meg senki ezt az elképzelését, így kvázi igaza van, szerinte. Majd jönnek a vevők, akik meg mindjárt önigazolva érzik magukat, mert szerintük minden eladó ingatlan durván túl van árazva. Ebben a felétel nélküli önigazolásban meg abba a hibába is eshetnek a vevők, hogy nem tudják megkülönböztetni a jól és a rosszul árazott ingatlanokat egymástól. Mert a hírek nem arról szólnak, hogy nem lehet eladni semmit. A hírek azt sugallják, hogy kevesebben tudnak eladni, mint amennyien szeretnének, ami azt is jelentheti, hogy kevesebben is tudnak vásárolni, mint ahányan szeretnének. Majd a hírek azt is erősítik, hogy ebben közrejátszik az ingatlanok hibás árazása. Ha egy ingatlan piacképes áron kerül piacra, az megtalálja a vevőjét. A vevők így le is maradhatnak ezekről a lakásokról, mert valószínűleg ezek az ingatlanok kevesebb ideig vannak a piacon, mint a túlárazottak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A grafikonon szándékosan nem szerepel a 100% fontosságú ár, hogy továbbra is azt hitessék el velünk, egy ingatlan piacképessége az elhelyezkedéstől jobban függ, mint az árától!

Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet

Ez lehet egy akna és lehet a sírja is. Egy akna, ha olyan helyzetbe kerül, amit örökre emlegetni fog és tanulópénznek, jó leckének fogja tartani. A sírja is lehet, ha olyan kiszolgáltatott helyzetbe hozza magát, ami miatt az élete kisiklik, olyan pályára kerül, amivel az életét kudarcnak fogja megélni. Az előbbi esetben sokszor helyes adatelemzés történik, a megfelelő tanulságok levonása, a kockázatok realizálása. Az utóbbi esetben gyakran bűnbakot fog keresni a csalódott ember. Rajta kívül mindenki más hibás lesz.

Az ingatlanpiacon a szereplők, attól függően ki milyen célokkal, milyen érdekektől vezérelve van jelen a piacon,  az adatokat úgy torzítja, hamisítja meg. Ez adja az ingatlanpiac kockázatát is. Bár minden fél közös érdeke lenne a kockázatok minimalizálása, pláne a felesleges kockázati tényezők gyártása, de az anyagi érdek erősebben érvényesül rövid távon, mint a józan ész hosszú távon.

A kezdő gondolat, a statisztika alapüzenete, elsődleges nyersadata az, hogy Magyarországon a vevők számára az ingatlan ára a legfontosabb tulajdonsága, de szándékosan nem úgy közli ezt az olvasóval, hogy ez nyilvánvalóan kiderüljön, mert az egyszerűen ma érdekeket sért.

Minden vevőnek, eladónak, és a pálya széléről bekiabálónak azt kellene, hogy jelentse, a magyar ingatlanpiacon egy ingatlan ára és az ingatlan likviditása között nagyon szoros az összefüggés. Egy jó elhelyezkedés még nem tesz likviddé egy ingatlant, ahogy egy relatív rossz elhelyezkedés sem jelenti azt, hogy egy ingatlanra biztosan nincsen vevő.

Lehet ma egy budapesti ingatlan eladhatatlan és egy lakáspiacon nem jegyzett településen egy régi ház meg eladható. Minden inkább csak ár kérdése ma Magyarországon.

Ezt támasztják aló az elmúlt évek lakáspiaci folyamatai, amikor 2016-tól kezdve a likvid lakáspiac eltolódott az alacsonyabb árú ingatlanok felé, a drága lokációkon kívülre. Ez akkor még nem igazán érdekelt senkit, mert rossz hír volt az hirdetési oldalaknak és legalább ennyire rossz hír a drágább területeken működő ingatlan franchisoknak is. Ez egyben azt is jelenti, hogy 2016 óta Budapesten évről évre nem csak eladónak, de hirdetési oldalnak és ingatlan franchisenak sem túl jó lenni, hiszen ezen a területen a lakáspiac beszűkült az elmúlt több mint 2 évben. Erről meg nem szívesen beszélnek azok, akiknek ez érdekeit sérti. Ma mégis a legnagyobb biztonságban talán a budapesti ingatlantulajdonsok érzik a magántulajdonukat, miközben a legkevésbé likvid lakáspiaccal ma Budapest rendelkezik a már kockázatnak is nevezhető árazási szokások miatt.

A jó ár, jó likviditást jelent, a rossz ár meg eladhatatlanná teheti könnyedén az ingatlant elhelyezkedéstől függetlenül

A jó árral és a rossz árral megint az a baj, hogy nem lehet forintra megmondani, mert változik, ahogy a piac változik. Az ingatlanpiacon is a nyersadatokat folyamatosan elemezni kell. A helyes árak tekintetében pláne, ami kihívás minden szereplő számára, főleg az erős szubjektivitás és érdek vezérelt gondolkodás miatt. Olyan hírek nincsenek például, hogy a vevők szerint olcsók a lakások, vagy az eladók szerint túl drágák. Általában ez csak fordítva igaz, mert egy vevőnek minden drága, egy eladónak meg minden olcsó. Viszont, amikor döntést hoz, elad vagy vásárol, a döntését mindig úgy támasztja alá, hogy leggyakrabban jó vagy a legjobb döntést hozta a körülményekhez képest.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlan életünk legnagyobb kompromisszuma, ha elismerjük, ha nem

Ez az optimista szemlélet szintén kapcsolódik ehhez a statisztikához. Gyakori jelenség, hogy a bevállalt, elfogadott kompromisszumokat a vevők egyik fele nem ismeri el. Ha már döntött egy ingatlan mellett, akkor felnagyítja az előnyeit, megmagyarázva ezzel a döntésének okát. A magasabb ár kifizetése az eredeti elképzeléshez képest a vevők egy részének még inkább örömet is okoz, miközben tudható, hogy az ár elfogadása inkább kényszer. Biztosan meg tudja magyarázni, hogy szerinte a magasabb ár milyen plusz előnyt vagy értéket jelent a számára, ha igaz az, ha nem. A vásárlók kudarckerülő és sikerorientált viselkedésére nem biztos, hogy magyarázatot ad az ingatlanpiac dezinformációs problémája. Jóval inkább olyan emberi viselkedésre utal, ahol az ember anyagi érdeke ismételten rövid távon győzedelmeskedik (ilyen pl. a sikerélmény is) a józan ész felett. Hónapokkal, évekkel később már lehet egészen máshogyan látja az adott ingatlanvásárlást. Ilyen helyzet az is, amikor egy eladó nem mindig őszintén beszél az eladó ingatlanáról. Anyagi érdekből egyszerűen nem teheti. A vevő hasonló anyagi érdekből vezérelve csaphatja be saját magát, amikor a vásárlást kompromisszummentesnek éli meg.

Ha az ingatlanpiac szereplői nem őszinték másokkal és sokszor saját magukkal szemben sem, akkor az általuk kialakított kép a lakáspiacról sokkal több kockázatot hordoz, mint gondoljuk. Az adatközpontú jövő nem érheti el célját addig, amíg leküzdhetetlen kihívást jelent számára az egyelőre dominánsabb anyagi érdek, az ember ösztönös egyéni érdekérvényesítő képessége a közösség, például az ingatlanpiac érdeke felett.

Kép: Instagram

Forrás: kamaraonline.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első 24 óra

ingatlanmarketing lakáshirdetés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetésnek nincsenek szabályai, de vannak rossz megszokások, amikről nehezen tudunk leszokni. Ha Magyarország egymillió alkoholista és több millió túlsúlyos ember országa, akkor mit mondhatnánk az eladókról, akik nehezen, egyre nehezebben értenek szót a vásárlókkal! Hogy mi köze az alkoholproblémáknak vagy a rossz evési/étkezési szokásainknak az eladókhoz? Annyit ihatunk, amennyit akarunk. Nincs tiltva. Árulják minden utcasarkon. Ha jó a kedvünk , azért iszunk. Ha rossz, akkor meg azért. Amúgy is napi egy-két pohár az meg nem is árt. Akkor megihatjuk azt akár egyszerre is, hetente egy alkalommal, az sem árthat. Szabályok nélküli ivásról beszélhetünk, ahol semmi nem szab határt, csak mi magunk. Így van ez az evéssel is. Krumpli, rizs, tészta és kenyér, ha van hozzá, akkor attól már jól is tudunk lakni. Túl is esszük magunkat könnyedén, egészen diszkomfortosra, mert az az utolsó néhány falat még belefér. Abban sincsen határ. Jó magyar szokás szerint tukmáljuk is az ételt és italt, pedig elkerülhető betegségekhez és korai halálhoz vezethet mind a kettő túlfogyasztása. Mivel nem tiltja semmi, enni és inni is bizonyos szempontból jól esik, ezért megint csak rajtunk múlik, a hozzáállásunkon, a tudatosságunkon, hogy mikor és hol mondunk valamire nemet vagy mennyire ártunk saját magunknak.

Egy ingatlan értékesítése előtt szintén nehéz megállni, hogy ne essünk transzba és ne kövessük el azt a hibát, amit általában egy hirtelen lakásárfüggő eladó elkövethet

Ismerős az a helyzet, hogy meghatározunk egy maximum hirdetési árat és egy árat, ami alatt biztosan nem adjuk el a lakásunkat mielőtt meghirdetjük? És az, hogy utána ezen változtatni kell, mert valahogy mindenki jelentkezik a hirdetésre csak vevő nem? Az ingatlanközvetítők ilyenkor fontos szerepet töltenek be, mert a hirdetők tényleg azt hihetik miattuk, hogy a hirdetésük kiváló, arra majd jönnek a vevők is, csak ez idő kérdése. 

Mikor lehet tényleg magabiztos egy eladó, hogy jó a hirdetés, jó az ár?

Van erre szabály? Szabály nincs, de a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy egy jó hirdetésre, egy eladható lakásra kb. a hirdetés feladását követő 12-24 órán belül érdeklődők fognak jelentkezni. Ha nem jelentkeznek rá, akkor az eladó nem lehet magabiztos. Azért fontos az első egy nap, mert egy új, friss hirdetésre, az aktuálisan, éppen kereső potenciális vevők csapnak le azonnal. Ha őket nem érdekli a mi új lakáshirdetésünk, akkor valamit nagyon elrontottunk vagy a lakásunk nem is igazán piacképes. Nem is olyan könnyű eldönteni, hogy mitől piacképes egy lakás és mitől nem. Ha még ingatlanközvetítők sem jelentkeznek a hirdetésünkre, akkor tényleg nagy lehet a baj.

Az első 24 óra vízválasztó tud lenni egy lakáshirdetés életében

Azt hiszik ez csak az olcsóbb ingatlanokra igaz? Nem, egyáltalán nem. Egy drágább ingatlan hirdetésére is, ha az megfelelő, akkor az aktuális kereslet felveszi velünk a kapcsolatot és el akar jönni megnézni. Ha jó a hirdetés, akkor a/az feladása/aktiválása után 1 nappal már néhány vevőnek ott kell majd sétálnia az eladó lakásunkban. Meglepő? Azoknak, akik lakásárfüggők, akik egy hirdetési oldalon megkeresik a lehető legnagyobb aktuális négyzetméterárat és annak alapján árazzák be a lakásukat, hogy az övék se lógjon ki a sorból.

Az egymásnak hirdető eladók kora már régóta leáldozóban van. A vevőknek hirdetni meg először olyan érzés, mint ha adásvételi áron hirdetnénk a lakásunkat.

Közben mi tiltja, mi szabályozza, hogy ne legyen olyan nagy különbség a hirdetési és értékesítési ár között?

Alkudni tényleg jó? Alkudni tényleg van értelme?

Tipikusan rossz hozzáállás, hogy a vevők „úgy is szeretnek alkudozni”, ezért bármennyiért hirdethetem, még örömet is okozhatok nekik. A valóságban meg a vevők öröme ott kezdődik, hogy jelentkeznek egy hirdetésre és felveszik velünk a kapcsolatot. Ha olyan hirdetést és olyan árat látnak, amiből arra következtethetnek, hogy ez még alku nélkül vagy egészen minimális, jelképes alkuval,  meg pláne jó vételnek tűnik.

A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!

A lakások árazására nincs szabály, ránk van bízva. Ha eladók vagyunk, az árat mi határozzuk meg. Ez a szabadság nagy felelősség is. Mi alapján döntünk az árról, arra sincs szabály. Ráérős, öntelt szerencsevadászoknak nézik a vevők az őket nem tisztelő eladókat. Ezt a tudtukra is hozzák azzal, hogy nem is jelentkeznek a hirdetésükre:

Az eladók meg kifordulnak önmagukból, furcsa elméleteket gyártanak, hogy miért nem tudnak eladni, aztán kínjukban ilyenkor rohannak az ingatlközvetítőkhöz,  egy tucathoz is, ha nem többhöz, attól függően mennyire lesznek kétségbeesettek a saját kudarcuktól.

Egy lakás értékesítését az első 1 nap után meg lehet mondani, hogy mennyire lesz sikeres vagy nem

Az első egy napban, ha már legalább egy érdeklődő meg is nézi a lakást, akkor a hirdetési árhoz nem kell nyúlni és biztosak lehetünk benne, hogy semmi más dolgunk nincs, mint a lakást szépen, rendezetten, tisztán és illatosan tartani, mert bármelyik érdeklődő az a vevő lehet, akit annyira keresünk.

Ha jó a hirdetés - az első 24 óra tapasztalata után -  már csak azzal kell foglalkoznunk, hogy az eladó lakásunk a legjobb arcát mutassa minden bemutatás előtt.

A hirdetési árunk és a végső ár között, amit a vevő átutal nekünk, meg lehet, hogy nem is nagyon lesz különbség. Nagyságrendekkel nagyobb különbség meg pláne nem lesz, így szabadon és teljes örömmel mutathatjuk be az eladó lakásunkat minden kedves érdeklődőnek. Egy nap után tényleg gyorsan kiderül, hogy egy lakást csak hirdetünk, vagy tényleg el fogunk adni. Ez sem szabály, ez is csak hozzáállás kérdése, azé a tudatosságé, hogy nemet tudunk mondani az irreális hirdetési árakra, a sokat akaró szarkák világára, arra a lakáspiacra, amitől nekünk eladónak is hányingerünk lesz, ha ránézünk. Egy eladó lakás esetében is fokozottan igaz, hogy az igazság szimpatikussá teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásvásárlás  - Szerelem vagy testi vágy?

lakásvásárlás lakásárak ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlást nagyon racionális és tudatos döntésnek tartjuk. A legtöbb félreértés és gyakorlatilag téves feltételezésünk a lakáspiacról pont ebből a hozzáállásból fakad. Egy vevő biztosan sokszor átgondolja, hogy mit akar, keres, kutat, hogy a számára a legjobb döntést hozza – mondhatná az utca embere. Egy vevő nem engedheti meg magának azt, hogy elragadják az érzelmei vagy kényszerpályára kerüljön.

Vagy talán mégis?

Tesszük fel a kérdést ma, amikor a lakásárak és vevők kapcsolatáról beszélgetünk és gondolkodunk hangosan:

El tudják azt képzelni, hogy a vevők döntéseihez semmi köze sincs a lakásárakhoz? Bele tudnak abba gondolni, hogy egy lakás vásárlásához megfelelő anyagi háttérre, vagyonra van csak szükség, illetve valódi szándékra, hogy vásároljunk, semmi másra?

Ha azt mondjuk, hogy a lakásárak miatt nem tudunk vásárolni, akkor valójában azt állítjuk, hogy nem megfelelő az anyagi hátterünk és nincs elegendő mozgósítható vagyonunk lakásvásárláshoz.

Milyen szemtelen és sértő kijelentésnek hangzik mások zsebében turkálni, de a lakásvásárlás ezt jelenti, a zsebünkben turkálást

Igen, tudjuk, a lakáspiac kegyetlenül őszinte világ, még akkor is, amikor azt várjuk el tőle, hogy hazudjon még nekünk:

A lakásárak növekedésével - ha az anyagi jólétünk, a vagyonunk, nem tart lépést - akkor elveszítjük a lehetőségét a lakásvásárlásnak. Ettől még a lakáspiac nem dől össze, nem fog megállni. Olyan vevők tartják életben, akiknek viszont adott az az anyagi biztonság, amiért vevők tudnak maradni adott lakásárak mellett.

Itt meg is tudunk különböztetni két típusú vevőt, ha sarkítani, egyszerűsíteni szeretnénk a kérdést, és közben rávilágítani a vevők anyagi helyzetének fontosságára.

1. Az egyik vevő olyan ember, aki úgy tud lakást vásárolni, hogy az az anyagi jólétét nem különösebben befolyásolja. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal jobb anyagi helyzetben él, mint ami az ingatlanvásárláshoz szükséges.

Ők azok a vevők, akiknél nem pénzkérdés a lakásvásárlás, hanem szükséglet.

Valamiért szükségük van egy lakóingatlanra. Most éppen nyaralót akar a Balatonnál, mert az a divat. Vagy csak egy új építésű lakást akar,  hirtelen ötlettől vezérelve, mert jó benyomást keltett benne egy társasház reklámja. Majd eladja, akár még veszteség árán is, amikor megint megunja, vagy hasznosítja, még ő maga sem tudja mi lesz vele. Valahogy ezt az embert az aktuális érzelmei jobban befolyásolják, mint a kiszámítható jövő tervezése.  Közéjük tartoznak például olyanok is, akiket valamilyen „megmagyarázhatóbb” érzelem vezérel, hogy vesznek „még egy” lakást a gyereknek, az unokának, „csak úgy”, mert a pénzének egy részét el akarja költeni, de úgy, hogy közben a pénzét nem hülyeségekre szórja el.

A lakásvásárlás olyan pénzköltés, ahol azt érezhetjük, hogy a pénzünk nem tűnt el, csak átalakult.

Ez ennek az egésznek a varázsa és így szűnik meg létezni, veszti értelmét az értelem. Akár jó vagy rossz döntés egy lakásvásárlás, nem nagyon érdekel minket, mert a pénzünk helyett lakásunk van belőle. Lényeges, hogy legyen pénzünk, amit el tudunk ilyesmire költeni. Ha nincs elég, akkor legyünk annyira hitelképesek, hogy a különbséget a bank meg tudja hitelezni.

Ha pénz van rá, a lakásárak egy vevőt nem állítanak meg.

2. Azt, hogy akarjuk, vágyunk rá, minden porcikánk és érzékszervünk erre összpontosít, ez motiválja azt a vásárlót is, akinek a lakásvásárlás áldozatvállalást jelent. Nála már egy lakás megvásárlása komoly hatással lehet a jövőjére.

Bármilyen irracionálisan is hangzik, ha meg van a lehetősége a vásárlásra, tehát a lakásvásárlás finanszírozható egy másik lakás eladásával, hitellel, barátok és család segítségével, mindegy hogyan, csak pénz legyen, akkor vásárolni fog aktuális piaci árak mértékétől teljesen függetlenül.

Ettől értelmetlen minden olyan kérdés, amit szeretnek feltenni „jópofa újságírók”, hogy ilyen árakon is van-e értelme lakást venni.

A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink 

Nem is szabad meglepődni azon, hogy a lakásárak növekedési időszakában történik sok adásvétel és nem akkor, amikor valamiért úgy tűnik, hogy a leges legracionálisabb lakást venni. Ez csak azoknak tűnhet ellentmondásnak, akik szerint a lakásvásárlást a lakásárak befolyásoljak. Nincsenek ok-okozati összefüggésben a lakásárak a vevők döntéseivel. Foglalkoztunk már ezzel a logikai kapcsolattal, hogy miért nincs olyan, hogy elhalasztott lakásvásárlás  például. Ha van valami, amit nem tudunk és nem is akarunk elhalasztani - inkább hozzuk annyira előre, amennyire csak tudjuk -  akkor az pont a lakásvásárlás.

Ha van rá pénzünk és szükségünk van egy másik lakásra, akkor „azonnal” vásárolni fogunk. Nem halasztunk el semmit, legyen akármilyen a lakáspiac.

Az anyagi lehetőségeink gátat szabhatnak nekünk a lakásvásárlásban és persze a szükségleteink. Nem vásárol valaki lakást attól, mert megteheti, de közben nem vágyik rá. A vágy még pusztán kevés a lakásvásárláshoz. Álmodozni lehet, nézegetni a lakáshirdetéseket, beszélni róla, hogy de jó lenne egy nagyobb lakás, egy másik környéken élni, házat építeni, gyereknek egy kis kuckó a továbbtanulás miatt, stb. A vágy az nem egyenlő a valódi szándékkal, azzal, hogy erre valójában képesek is vagyunk. A lakásvásárlás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma – mondogatjuk gyakran. Keveseknek adatik meg, hogy mindig ott és úgy éljenek, ahol és amibe titkon annyira vágynak. Az anyagi lehetőségeink szűkösek, korlátosak. Könnyebb elmenni különleges nyaralásra, akár egy évben többször is. Még könnyebb úgy öltözködni, olyan tárgyakat birtokolni, amivel többnek mutathatjuk magunkat, mint amik valójában vagyunk. Na igen, és ott van az autó. Egy magyar először életében sokszor egy autót vesz, majd jön a saját lakás és ritkán van az, hogy fordított lenne ez a sorrend. A saját autóval, azzal, hogy mindig egy drágábbat, kívülre kicsit többet mutatót veszünk, még nem tudjuk kompenzálni azt, hogy saját ingatlanban szinte mindig olyanban élünk, „amire futja”. Ha nem futja jobbra, akkor nem elhalasztott keresletről beszélünk, hanem egy adott élethelyzetről.

A jobb lakás vágya egész életünket meghatározza

Mi magyarok nem költözünk túl sokat, nem adjuk és vesszük a lakásainkat túl gyakran, a lakáspiacunk ehhez mérten nem is túl nagy. Még ha lenne is kedvünk vásárolni, pénzünk nincs rá, hogy könnyedén szinteket lépjünk a lakáspiacon.

Az is egy érdekes lakáspiaci jelenség, hogy a lakásárak növekedésével már azt hisszük - hogy mi, mint lakástulajdonos azonnal szintet léptünk - a saját lakásunk, amit birtoklunk, ami csak a miénk, többet ér minden értelemben.

Ez az  önbecsapás - amivel sok lakástulajdonos tudja magát nyugtatni - és már csak attól boldog, hogy a lakásárak nőnek.

Az életszínvonaluk ára nőtt csak meg, nem az életszínvonaluk. Ha jobb életszínvonalra vágynak, azt csak magasabb áron tudják elérni, amire egyes ingatlantulajdonosok képesek most vagy képesek lesznek később, mások viszont nem.

Ismét visszakanyarodunk az anyagi háttér, a jövedelmi viszonyok megkerülhetetlen kérdéséhez, és ahhoz a leegyszerűsített két típusú lakásvásárlóhoz, akik közül az egyiknek meg sem kottyan egy lakásvásárlás, a másiknak viszont akár élet-halál harc is tud lenni. Lehet, hogy van ingatlanunk, aminek az ára szépen megnőtt, jó áron el tudnánk adni, de közben nincs mögöttünk megtakarítás, nincs komoly havi jövedelem, akkor minimalizálódnak az esélyei a drágább ingatlanba költözésnek, az életszínvonal emelésnek. Ilyenkor fordul elő, hogy „kényszerből” keresik a vásárlók azt a kompromisszumot, amitől magasabb életszínvonalat kínáló ingatlanba költöznek, de alacsonyabban árazott környéken, valahol érvényesítve a meglévő (ingatlan)vagyonuk ár/értékét. A lakásvagyon egy olyan vagyon, amitől még nem biztos, hogy gazdagabbak vagyunk, mert nő az ára. Konzerválhat is minket egy bizonyos szinten, amiből a kitörést nem a lakásárak változása jelenti.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, ,mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nem hazudik

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A KSH 2017-es évet először értékelő jelentése a mai napon jelent meg. Megerősítette, amit eddig is tudtunk, azt, hogy 2017 a lakáspiaci forgalomban a stagnálásról szól. Minimális növekedéssel számol a KSH, ami a lakáspiaci kereslet fékeződését jelenti. Ha rákattintanak a linkre, olvasható sok érdekes apró részlet, amit nem szeretnénk megismételni. Továbbra is heterogén a magyar lakáspiac és a budapesti is. Aki azt hiszi, hogy ami igaz a „szomszéd lakásra” az igaz a saját lakására is, az nagyot téved.

A magyar lakáspiacon nem minden lakás eladható, a mai lakásárakon!

Még egyszer megismételjük, hogy azok is megértsék, akik a lakásukat fejben már többször eladták, ott érzik a lakásuk árát a zsebükben, annak ellenére, hogy ha van valami bizonytalan az egész magyar lakáspiacban, akkor az a kereslet. Az a lakás eladható, amit meg akarnak venni.

Honnan tudhatjuk, hogy a mi lakásunk ilyen?

Úgy, hogy meghirdetjük eladásra és kiderül, hogy mit szólnak hozzá a vevők. A mi (eladó) véleményünk nem számít!

Az ingatlanközvetítők mindig nagyon lelkesek tudnak lenni a friss kínálattal szembe, ők fűt-fát beígérnek, a magyar lakáspiac szuperhősei tudnak lenni, csak hogy hirdethessék a lakást. A lakás eladása már egy teljesen más kérdés.

2017 a lakáspiacon egyetlen egy üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy hiába lépünk eladóként a piacra, hiába lesznek nagyok az elvárásaink, hogy a mi lakásunk már akár kétszer többet is ér, mint amennyiért vettük, könnyen lehet, hogy ezzel az érzésünkkel egyedül maradunk.

A lakásárak nőnek és egyelőre abba az irányba is mutatnak, bár a fékre léptek és nem a gázra. A lakáspiac pedig a végletekig hiperérzékeny, amiért mi most olyan grafikonokkal készültünk, amivel kontextusba helyezhető a magyar lakáspiac. Első pillantásra szembe tűnő, hogy sok beszédnek sok az alja. Hiába az az érzésünk, hogy óriási eufória van a lakáspiacon, ez inkább csak illúzió. Ezt az illúziót médiának hívják.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacon sem eszik olyan forrón a kását!

Az információ ma sokkal gyorsabban terjed, mint 10 éve. Ömlik ránk másodpercenként, ha akarjuk, ha nem.

A főcímek maradnak meg bennünk, olyan információmorzsák, amik számunkra fontosak. Ilyen egyik megunhatatlan morzsa a lakásárak. Pedig a lakáspiaci forgalomhoz képest az mindig másodlagos.

Ezért lehetséges az, hogy az magyar fővárost nem a legkockázatosabb lakáspiacnak gondoljuk ma Magyarországon, hanem a legkiszámíthatóbbnak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac

Ebben nagy szerepe van annak, hogy a budapesti lakásárak mindent felülírnak. Ezért külön készítettünk először egy szemléletes ábrát, hogy sem a használt és sem az új építésű lakások adásvétele nem bizalomgerjesztő Budapesten:

- 2016-os adatokhoz képest, tehát az egy évvel ezelőtti KSH jelentéshez képest, a használt lakások adásvétele 6%-kal elmarad, amíg az új építésű lakások adásvétele stagnál.

- Egyelőre még az is városi legendának tűnik, hogy az új építésű lakások piaca Budapesten erős lenne.

- Sokat remélnek 2018-tól a piaci szereplők. Csak mi meg szeretnénk emlékeztetni mindenkit, hogy 2016-tól és 2017-től is sokat vártak még minden év tavaszán.

- A használt lakások piaca pedig óriási dominanciával bír Magyarországon és azon belül Budapesten is.

- Ha a használt lakások adásvételi száma tovább csökken, akkor az azt jelenti, hogy Budapesten az átlagos lakásárak növekedése komoly falba ütközhet.

- 2017. I. negyedévéhez képest már alig változó árakról beszélhetünk a KSH szerint. 405 ezer Ft/m2 árról 2017 év elejétől 415 ezer Ft/m2 ár lett kimutatva. Nem véletlen ez a lassulás.

- Ha megnézzük, hogy 2007-ben kb. 24%-kal voltak drágábbak Budapesten az új építésű lakások a használt lakásoknál, addig ez 2017-ben 18%-ra csökkent.

- A használt lakások drágulása Budapesten dinamikusabb volt 2007-2017 között, mint az új lakások árának növekedése.

- Ez azt is jelentheti a laikusok számára, hogy inkább az új építésű lakások árában van nagyobb növekedési potenciál.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a vevők fogynak, de a lakásárak nőnek!

2018 sok kérdőjelet tartalmaz, amire mi most április végén úgy világítunk rá, ahogy azt tőlünk megszokhatták. Az igazság fáj, ismételjük néha magunknak és másoknak, de ideje lenne talán levenni a napszemüveget a lakáspiacon, mert nem süt a nap, felhős az ég. Egyre cikibb, aki napellenzőben és megalapozatlan optimizmussal beszél a lakáspiacról 2018-ban. A lakáspiac nem hazudik, akkor sem, ha mi közben hazudunk saját magunknak és másnak az "igazságról".

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Józsefváros kockázatai megszépülnek

Józsefváros Budapest 8. kerület lakáspiac lakásárak 2018 Ingatlanműhely

Ha egy picit visszatekintünk az időben és felelevenítjük a korábbi lakáspiaci emlékeinket, akkor kinek mi jut eszébe arról, amikor családon belül felmerült, hogy kellene egy pesti lakás munka vagy továbbtanulás miatt? Egy kicsi, de belváros közeli garzon vagy egy távolabbi/külvárosi nagyobb panel - tipikus első lakások voltak, mert árban szinte semmi különbség nem volt, mind a kettő meg volt jóval 10 millió alatt. Akinek igazán szűkösek voltak a keretei, ahol minden forint számított, de inkább vásárolni akartak és semmi eshetőségre sem bérelni, nekik volt szinte az egyetlen kompromisszum a 8. kerület. Ott lehetett garzont is venni és panelt is, általában a pesti átlagárak alatt. A budapesti lakásárakhoz képest, a 8. kerület alacsonyabb árai vonzották az olyan vásárlókat is, akiknek összejött egy kis megtakarításuk és ők is pesti lakásba akarták tenni.

Ez a „pesti lakás” mánia, a pénz jó helyen van benne, ki is tudom adni, nekem is jól jön, ha van, a családban úgy is kelleni fog valakinek idővel, a 8. kerületbe mindig csábított vásárlókat.

Persze ellentmondásos terep volt ez korábban is, így az árak miatt döntöttek mellette, hogy ilyet, ekkorát, ilyen közlekedési viszonyok mellett máshol drágábban vásárolhatnának. Ha már volt keret máshol lakást venni (akár rosszabb adottságút is) és nem számítottak a rosszabb tömegközlekedési lehetőségek, akkor inkább máshol is vettek.

A 8. kerület gyorsan szűrte a vásárlóit, valakinek vagy benne volt a kalapjában és ki is húzta, vagy már eleve bele sem tette.

Aki ebben a városban él és az is aki nem, még mindig előítéletes a 8. kerülettel szemben

A kerület számán vagy neve hallatán mondhatni keveseknek jut eszébe valami jó. Itt minden ingatlan hátránya, hibája, a ház külső és belső állapota, az utcakép más szempontok szerint van értékelve, mint sok másik kerületben.

Erről beszéltünk tavaly júniusban, amikor górcső alá vettük a kerületet és egész részletesen megnéztük lakáspiaci szempontokból. Már akkor felhívtuk a figyelmet, hogy nem csak Budapesten, de a 8. kerületben is fogynak a vevők. 2016 után, az előzetese adatok szerint, 2017-ben is a fővárosban vásárlók száma tovább csökkenhetett. A 8. kerület biztosan nem kivétel ez alól.

Azt ugyanis tudni kell, hogy a város kockázatosabb területeiről mindig hamarabb és gyorsabban is fogynak el a vevők.

A kockázat és a hozamok kapcsolatát sokan ismerik. A magas kockázat magasabb hozamokkal kecsegtet.

A 8. kerületben a lakások árához képest jól lehet kiadni/hasznosítani, akár túlságosan/aránytalanul is jól, mint sok lakáspiaci szempontok alapján biztonságosabb kerületben, városrészben.

A 8. kerületben persze nem csak az átlagon felüli hozamok érdekesek, hanem itt még mindig lehet vásárolni 15 millió alatt lakást, amit ki is lehet adni. Ez nagy szó és igen komoly indok azoknak, akiknek nincs több pénzük hitellel vagy anélkül sem. Nem csak 15 millió alatt, de még 400 ezer forint alatti négyzetméter áron is vannak garzonok. Tudjuk, hogy a kislakások négyzetméter ára magasabb a nagyobb lakások áránál. Ezek egyáltalán nem elhanyagolható részletkérdések egy vásárlói rétegnek, akiknek a 8. kerület ma is az egyetlen alternatíva tud lenni Budapesten. A budapesti átlagár alatt – ami már 410 ezer forint körül stagnált a KSH legutolsó jelentése alapján - tehát bizonyos értelemben akár áron aluli „érzéssel” vásárolhatnak, juthatnak lakáshoz még ma is vevők a kerület kockázatosabb részein.

A kockázat is egy érdekes kérdés

Sokszor lehet az az érzésünk, mint ha az eladó lakások többségét 10-20 év alatt újra és újra eladnák. Igen, mint ha mindig ugyan azokat a lakásokat adnák-vennék. Van egy lakásréteg, ami forgalomképes, ami gazdát cserél néhány évente, akár még sűrűbben is. Majd vannak azok a lakások, amik messziről elkerülik a lakáspiacot.

A 8. kerületben is érdekes kérdés, hogy ki örülhet jobban, ki érezheti nagyobb biztonságban magát:

Az, aki olyan lakást vesz, amit kb. 10 évente eladnak, esetleg csak pár évig tartja meg a tulajdonosa, vagy olyat, amit most adnak el először 20+ év után.

A 8. kerületben nem a lakások kiadhatósága a kérdés, hanem a forgalomképességük. Bérlőt könnyebb rá találni, mint vevőt. Bérlőt, akkor is találunk rá, amikor lakáspiaci válság van, de vevőt lehet, hogy még akkor sem, amikor lakáspiaci boomtól hangos a város. Ha van kerület, aminek tényleg nem homogén a lakáspiaca, akkor az a 8. kerület. Kritikus lehet a kiválasztott lakás jövőbiztos adottsága (forgalomképessége) , de a 8. kerület mindig a kockázatvállalásról szólt és szól még ma is. Átépítik, megújul, szépül, változik. Közben a kockázatok lehet kevésbé szembetűnőek, miközben nem áron alul vásárol senki sem, aki úgy érzi, hogy jobban járt, amikor egy 8. kerületi lakás mellett döntött. A 8. kerület áraiban mindig benne van a kockázat, az is újjáépül, mint maga az egész kerület.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nevem bérfeszültség, nem munkaerőhiány

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is! „emlékeznek még ezekre a kritikus szavakra?

Abban a rövid kitekintésben minden benne van, amit ma mondani szeretnénk. Ismétlés helyett, viszont álljon itt a KSH friss építőipari elemzése. Először ragadjunk ki néhány fontos mondatot ebből, mert az elmúlt években azt hitették el velünk, hogy egyrészt a KSH biztosan felülméri a béreket, illetve azt is, hogy az építőipari bérek milyen csábítóak lettek, hiszen mind felújítani, mind családi házat vagy társasházat építeni milyen drága lett, csak ember nincs, aki a zsíros munkát elvégezhetné. Budapesten a tömegközlekedési vállalatnál bruttó 400 ezer forintos havi fizetéssel és béren kívüli juttatásokkal keresnek például buszvezetőket és nem találnak. Ehhez képest nézzük meg mit mond a KSH a „húzóágazat” béreiről:

„Az építőipari havi bruttó átlagkereset 2017-ben 13,1%-kal – a nemzetgazdaság egészére jellemzőnél (12,9%) valamivel nagyobb mértékben – nőtt, de továbbra is jelentősen, 23,4%-kal a nemzetgazdasági átlag alatt maradt, ezzel az építőipar a nemzetgazdasági ágak rangsorában az utolsók között volt. Az elmaradásnak csak részben oka a fizikai foglalkozásúak magas aránya (74%, szemben a nemzetgazdasági 53%-kal), emellett mind a fizikai, mind a szellemi foglalkozásúak átlagkeresete elmaradt az átlagostól (mindkettő 12%-kal). Az építőiparban a bruttó átlagkereset 227,5 ezer forint volt. Az építőiparon belül a legmagasabb – az építőipari átlagot 36%-kal meghaladó – havi keresetet az út, vasút építése alágazatban érték el, ahol a szellemi foglalkozásúak 38, a fizikaiak 24%-kal kerestek többet az építőipari átlagnál. Szintén jelentősen (27%-kal) az építőipari átlag felett alakultak a keresetek a közműépítés alágazatban.” – a KSH szerint, amihez még hozzáteszi:

„A teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi bruttó átlagkeresete a budapesti székhelyű szervezetek körében volt a legmagasabb (280,9 ezer forint), 24%-kal meghaladta az országos átlagot. A többi régióban az átlagkereset az országos átlag alatt maradt, Észak-Magyarországon volt a legalacsonyabb (189,8 ezer forint).” 

Egy kis külön információ az építőipari vállalkozók figyelmébe, akik már most "majd megszakadnak" a bérektől és nem találnak megfelelő munkaerőt:

- Magyarországon, 2018. januárjában a KSH szerint közel 324 ezer forintért dolgozott havonta az átlagmagyar

- Budapesten a KSH szerint 2017-ben a bruttó átlagkereset közel 377 ezer forint volt havonta

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az építőipar bérei a legalacsonyabbak Magyarországon

A bérköltségek mellett, úgy egészében az építőipar emelkedő áraira szokás még panaszkodni. Sokat kérnek az építési vállalkozók – halljuk minduntalan, hetente akár többször is. Erre nézzék csak meg a KSH rövid szöveges értelmezését:

„Az építőipar termelői árai 2017-ben átlagosan 5,2%-kal, a korábbi évekénél nagyobb ütemben emelkedtek, 2008 óta nem volt ekkora áremelkedés. Az építőipar ágazatai közül az épületek építése árai kiemelkedő mértékben, 8,4%-kal nőttek. Az egyes építménycsoportokban is nagyobb volt az árnövekedés mértéke az építmények jellemző építési tételeinek átlagos árváltozása alapján, mint a megelőző években. A leginkább a közösségi lakóépületek (7,6%) és az ipari épületek és raktárak (7,5%) árai nőttek, a legkevésbé az utaké (2,9%). Az árakat a kereslet élénkülése és a költségek növekedése alakította.” – írja a KSH, hozzátéve még, hogy:

„A bérek jelentős emelkedése mellett az építőanyagok zömét előállító nemfém ásványi termékek gyártása ágazatban a belföldi eladások árai 4,1%-kal magasabbak voltak, mint az előző évben.”

Majd, ha megnézzük közelebbről a részleteket, kiderül, hogy a családi házak és iker-, illetve társasházak építési költségei „átlagon alul” növekedtek 2017-ben. Ha most hirtelen szavazásra bocsátanánk a kérdést, hogy ki és milyen áremelkedést érzékel, nem hinnénk, hogy ezt erősítené meg. De miből adódik a különbség? A „hivatalos” építőipari bérek, az építési költségek, az építőanyagok nem indokolják azt a fajta áremelkedést a KSH adatai alapján.

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ennyire feketegazdaság lenne az építőipar, ahol 2017-ben 303 ezren dolgoztak hivatalosan?

Nagyon nagy valószínűséggel sajnos igen. Nem feltétlenül átlátható és érthető mi történt és történik a magyar építőiparban, ami mindig tele volt és jelenleg is tele van ellentmondásokkal:

- Érdekes kérdés viszont az, hogy ha ilyen hivatalos adatok mellett, már ekkora a panaszáradat, mi várható később?

- Mit jelenthet az építőipar fehéredése, a hivatalos bérek növekedése pl. a lakásfelújítóknak, a családi ház építőknek és maguknak a társasházfejlesztőknek?

A mennyi a profit egy új építésű lakáson kérdést akár újra is lehet értelmezni ezek után. Már most is kiváltságos helyzetben lévőnek nevezik azokat, akik megengedhetnek maguknak egy új családi házat vagy új társasházi lakást, miközben az ehhez szükséges iparágban a „hivatalos” bérek még a magyarországi alacsony átlagbérekhez képest is jelentősen alacsonyabbak. Munkaerőhiányról beszélni az építőiparban ilyen alacsony „hivatalos” bérek mellett továbbra is arrogáns és sértő. A feketegazdaság, az ehhez szorosan kapcsolódó rossz fizetési morál - tartozások felhalmozása, számlák ki nem fizetése, cégek bedöntése, adócsalások, körbetartozás -  nem minden munkaerőnek csábító.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Sokan és sokat beszélnek a lakásárakról, mégsem mondanak róla semmit. Még ők is jól el vannak azzal a tudattal, hogy négyzetméter árak sosem látott magasságokban vannak. Ez pont elég „boldogsághoz”, ahhoz, mint ha a lakáspiacon az elmúlt években a lakásárak növekedésén kívül nem történt volna semmi. Pedig történt, nem is akár mi. Ezt szépen mutatja a KSH lakásárindexe. Pár napja frissült és a még mindig nem végleges 2017-es árindex változásokat nézhetjük meg közelebbről. Az év elején néztünk rá utoljára, amikor finoman megjegyeztük:

„Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként.”

Szinte mindenki boldog, aki vásárolt ebben a 4 évben, magabiztossá teszi a tudat, hogy jól döntöttek, a lakásárak nőnek. Minél előbb vásároltak, annál boldogabbak. Jó döntést hoztak – mondják – nem volt érdemes kivárni, időben léptek.

A lakásárak szempontjából nem csak az irány a fontos

Mint mindennél, itt is vannak minőségi tényezők – az egyszerűség és érthetőség kedvéért nevezzük így. Az, hogy nőnek a lakásárak még kevés információ a boldogsághoz.Persze ennél többet ritkán hallani. A lakásárak változása mögött a minőségi változások rejtve tudnak maradni Ez az, amit most, a KSH első, a teljes 2017-es évet átfogó, de még nem végleges árindexeivel tudunk  már egyben  és együtt is nézni. A végleges adatokra még sokat kell várni, 4 hónapot. Addig viszont nézzük meg, hogy a lakásárak minőségi változása milyen jól kiolvasható.

A felső grafikon mutatja a tipikus információkat, amit ma már illik tudni. A gyors és mindent felforgató lakásárnövekedés 2016 elejéig sok embert összezavart. Nem csak az árak nőttek, de közben az adásvételek száma is 2013 után (88 700 db), 2014-ben (113 800 db) és 2015-ben (134 100 db) is dinamikusan nőtt. 2016-ra magabiztosan a lakáspiac hangos emberei 150-160 ezer közé becsülték adásvételek számát. Ma már tudjuk, hogy ettől elmaradt, mert „csak” 146 300 db) adásvétel történt. Alig kevesebb, mondhatnánk, dee ez a "kevés", most sokkal több annál, mint elsőre gondolnánk.

A felső grafikon jól mutatja, hogy a lakásárak növekedései üteme is változott, amikor megkezdődött a lakáspiaci forgalomnövekedés lassulása. Amíg rakétaként száguldott a piac a teljes árváltozás volt a nagyobb. Ahogy elérte a csúcsot az árnövekedés üteme – láthatóan 2015 július – 2016 március időszak 9 hónapjában – gyakorlatilag minden megváltozott, ami előtte igaz volt.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak egységes/átlagos növekedése, nem jelenti azt, hogy a lakáspiac maga egységes és változatlan lenne

2015 nem csak ezért érdekes év még. A KSH is észrevette, hogy a 2008 utáni magyar lakáspiac történetében egy fordulópont is ez az év. Ki is nevezték bázis évnek. Korábban 2010-hez viszonyítottak. 2015-ben lett magasabb a tiszta árváltozás a teljes árváltozásnál, ami azt is jelenti, hogy a teljes árváltozás csúcspontja is ebben az évben volt, majd rögtön 2015 után a legmagasabb tiszta árváltozást is elérte a magyar lakáspiac 2016 első negyedévében.

Kifutotta magát a lakáspiac, új szintre emelte magát 2015 végére, ami  új dimenziót jelent a magyar lakásárakban

Ehhez kellettek vevők is, nem szabad elfelejteni, akik nélkül mindez nem sikerült volna. A mostani tulajdonosok egy részének, közel 337 ezer embernek – aki 2013 és 2015 között vásároltak – egy igen szűk kisebbségnek köszönhető mindez:

Ők alapozták meg az árnövekedést, akik miatt  a lakáspiac talpra állt. Vannak, akik szerint jócskán a fejük fölé nőttek, mások szerint meg a lakásáraknak az a dolguk, hogy nőjenek.

Ha elad magasabb áron, de vesz magasabb áron, akkor ő ettől nem lesz annyira boldog. Sőt, jobban érdekli, hogy el tudjon adni olyan áron, amilyen áron utána normálisan vásárolni is tud. A lakásárak ilyen relatív, semleges értelmezése nem elhanyagolható hozzáállás, amikor a lakásárak növekedéséről beszélünk.

Közben viszont a második grafikon már mutatja a 2015 utáni magyar lakáspiac minőségi változásait is:

- 2013 és 2015 között, a 337 ezer vásárló jelentős része Budapesten és a Megyeszékhelyeken vásárolt.

- 2016-ben, pontosan az új szintű nagyvárosi lakásárak miatt, a vásárlók jelentős része, a többsége, a kisebb városok és települések felé fordult, ott költötte el a pénzét. Ez nem csökkentette a nagyvárosok lakásárait.

Már beszéltünk róla, hogy a nagyvárosok lakáspiacát az egész ország lakáspiaci hangulata határozza meg:

- Attól, hogy a vevők elfordultak a nagyvárosoktól, kevesebben kötöttek adásvételi szerződést ott ingatlanokra, az nem ellentmondás.

- Nem is tudják, hogy mindazok, akik 2016-tól kezdve új otthonukat kisebb településeken találták meg, ők járultak hozzá igazán a nagyvárosi lakásárak további növekedéséhez.

Az adásvételek számában megfigyelhető lassulásáért, a nagyvárosokban elmaradó keresletet, annak hiányát lehet okolni

Nem egyedi eset, történt már ilyen a magyar lakáspiacon. A „vidéki” lakáspiacnak sokat köszönhetnek a magyar nagyvárosok, és ez igaz fordítva is. Sok vásárló pont azért fordul a kisebb települések felé, mert többet ér a pénze, amit egy nagyvárosi lakás értékesítéséből szerez ilyen lakáspiaci hangulatban. De tudjuk azt is, hogy ilyen időszakban, az állami támogatások is többet érnek „vidéken”, mint a magyar nagyvárosokban. Nagyon fontos minőségi különbséget és minőségváltozást jelent, ami ma már élesen kettéválasztja a 2015 végéig látható és a 2016-tól tapasztalható lakáspiaci folyamatokat. A lakásárak növekedése tart, miközben a nagyvárosi lakások kereslethiánytól szenvedhetnek, ami állandósuló adásvételszámot jelenthet 2017 után 2018-ban is. Valamiféle kisebb csodára lenne szükség 2019-ben, hogy a lakásárak növekedése ne csak egyszámjegyű legyen, hanem továbbra is említésre méltó maradjon. Ha már nem lehet majd beszélni a lakásárakról, akkor mi lesz a téma a lakáspiacon?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Változnak az idők. Ma már nem elég látványterveket nézegetni, mert azon mindig süt a nap – mondják. Ki kell menni a helyszínre, felmérni a valós viszonyokat, szembesülni a látványtervek hiányosságaival. Egyelőre még semmilyen jogsértést nem jelent, ha a látványtervek kozmetikázzák a valóságot.

Jogalkotók figyelem! Itt lenne az ideje a fogyasztóvédelmet az ingatlanpiacra is kiterjeszteni. 

Most itt nem csak a megépülő házra gondolunk, hanem annak a környezetére is, amit átrajzolnak pillanatok alatt. Ezért fogtuk magunkat és útra keltünk, hogy megnézzük miért kerül 57 millió forintba egy garzonlakás. Az egy dolog, hogy új építésű, de azért tudnia kell  valamit. Aztán kiderült, hogy ennek az 57 millió forintos belépőnek van előtörténete. Csak egy drága budai és nagyobb méretű társasházi projekt után érdeklődtünk, és egy egész oldalnyi bulvár hírt kaptunk.

Ez a hely még nem is olyan régen így nézett ki. A változás szelei még 2007-ből fújnak. Képzeljék, akkor kitalálták, hogy építenek ide egy új társasházat. Bontás és kétszer akkora társasház jöhet a helyére - gondolták már akkor. Majd jött egy kis szélcsend és 10 év múlva újra fújni kezdett a szél. Az építési engedélyeknek nincs szavatossága Magyarországon. Kár, lehetne. Egyszer elfogadták, az megépíthető. Tavaly év elején még hírértéke is volt a szomszéd házak tiltakozásának. Természetesen semmit sem ért, ami jogszerű, az nem támadható - védekeztek, akiknek védekezni kellett.  Azt már biztosan tudni, hogy nem mai tervek alapján építik a házat. A marketingben és pr-ban természetesen erről egy szó sem esik. Inkább érdekes, nem szokványos eszközt vetettek be, hogy a múltat a jövővel összehasonlítsák. Ha az újlakáspiacon van celeb projekt, akkor ez közéjük sorolható. Még nem is kezdték el építeni, már állt körülötte a bál.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Önök mit gondolnak arról, ha valaki a szétbombázott Budapesttel reklámoz?

Így történt meg az, hogy a 26 lakásos házból lett egy 51 lakásos, egy amúgy sem néptelen környéken Budapest I. kerületében

Nézzük meg ezért először a környéket. A Naphegy utca ezen a részén jól láthatóan a fél utca hivatalosan is parkoló. Szépen fel van festve minden autó helye. Még a gyalogos forgalom is át van terelve a menetirány szerinti jobb oldalra. A daru látványa gyorsan feltűnik.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fél utca hivatalos parkoló

Meg az is, hogy a látványképekről biztosan hiányzik a szomszédos ház romos homlokzata. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A valóság

De a látványképeket jobban megnézve nem csak az hiányzik. Gyakorlatilag az épülő társasházzal szemben lévő házat/házakat is retusálták. Fák vannak ott és persze napsütés, pedig a Naphegy utca az egyenlő északkelettel. Ebből az irányból túl sok direkt napsütésre nem lehet számolni, főleg nem utcaszinten, amit beárnyékolnak a szemben lévő házak.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A látványterv

A látványterveken két új házat látni. A bal oldalon lévő házat még nem bontották le. Ez rossz hír a jobb oldali házban gondolkodó vásárlóknak, meg a környéken élőknek is. Mivel nem egyszerre építik a két társasházat dupla annyi idő lesz az építkezés, a zaj, a por, a toi toi szag és minden finomság, ami egy építkezéssel együtt jár. Nem csak azért mentünk el megnézni, mert 57 millió egy garzon, hanem azért is, mert még mindig úgy reklámozzák, hogy idén szeptemberben átadják. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. március 28-án itt tartanak. Ebből nem lesz idén 51 lakásos társasház!

Ha megnézik alaposan a képet, jól látszik, hogy itt még nagyon az elején tartanak. Ez nem 6 hónap és lehet nem is 12 hónap lesz, mire ebből beköltözhető, jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház lesz. A Lisznyai utcai rész még teljesen hiányzik, ott még csak alapoznak. Szóval 2019 nyara egy reális dátum. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hiába adják írásba, ez nem lesz idén költözhető!

Ebből is látszik, hogy nem csak a látványtervek miatt kell kimenni megnézni egy építkezést. Ha mi idén költözni akarunk, vagy az egyetemista gyerekünknek gondoldunk, hogy egy 57 milliós garzont veszünk az őszi tanévkezdésre, akkor ezt a projektet csak akkor vegyük komolyan, ha 2019-re tudunk mindent halasztani. Csodát nem vártunk, még 57 millióért sem. De megnéztük, hogy mégis milyen kilátása lesz itt néhány lakásnak. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kilátás most márciusban. Nyáron még ennyi sem fog látszani a fáktól

Túl sok lakásnak nem lesz kilátása, vagy csak oldalról. Igen, mint nyaraláskor, amikor a szállodai szobáknál van olyan, hogy oldalról tengerre néző. Itt is ilyenek lesznek, hogy oldalról lehet majd „csőben” látni a Budai vár kupoláját. A látványtervekről retusált szomszéd háznak ezért van fontos szerepe, mert a kilátást pont zavarja, magyarul kitakarja. Ezért tettek oda inkább trópusi esőerdőt. A projekt honlapján látható panoráma nem az 57 milliós garzonból látható, az biztos. Hogy látható lesz-e egyáltalán a házból, azt még most megerősíteni és cáfolni sem tudjuk. Az biztos, hogy hiányzik róla a másik új épület.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a szomszéd ház hány hiányzik, de még a nap is északkeletről süt

Valószínűleg nem véletlenül. A látványtervek alapján az is (be)zavarhatja ezt a látványt, nem csak a szemben lévő épület, amit a látványterveken gyakorlatilag lebontottak és annak a helyét is beépítették. Ez lehet (had)üzenet az ott lakóknak :-) Az tény, hogy az új ház a terveken sokkal hosszabbnak tűnik a Naphegy utcában. A valóságban ennél sokkal rövidebb.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Majd ez is kiderül egyszer. A Naphegy utca 31-ben már lehet 100 millió forint lesz egy garzon. Ki tudja! Az is érdekes, hogy a projekt honlapján már nincs első emeleti eladó lakás, hirdetni viszont hirdet még azon az emeleten eladó garzont és nem is egyet. A legdrágább lakásokat is hirdeti, de a saját oldalán már eladva jelzéssel van. 23 db eladó lakás van a hirdetési oldalon, a saját oldalán meg 19 db. A saját honlapján nincsenek árak, a hirdetési oldalon vannak. Mi értelme ennek? Vannak finom ellentmondások első ránézésre és nem lepődnénk meg, ha próbavásárlót játszanánk, valami komoly befektetőt, aki úgy gondolja, hogy egész szintet venne meg, akkor hirtelen lehet még szélesebb lenne a választék.

Egy lakás ára sem garancia arra, hogy kevésbé nézzenek minket cuki báránynak

Nem nagy elvárás lenne, hogy ha az ember már azt mondja, hogy egye fene, ha 57 millió forint egy garzon a Naphegy utca 29-ben, akkor 57 millió. Nem lehet olcsójános, aki Naphegyen akar új lakást venni. De a tiszteletet azért megérdemelhetné. Legalább azt, hogy korrekt módon mutatják be a házat, az utcát és nem bűvészkednek úgy a látványterveken, mint egy állami látványberuházásnál, ahol a tervek, csak afféle útmutató. A végén minden design elem eltűnik róla, néha még funkcióvesztés is történik, de 2x vagy 3x annyiba fog kerülni ennek ellenére is, miközben arról győzködnek minket, hogy egyébként spóroltak a köz érdekében és csak a legszükségesebbre költöttek, a „csicsára” nem. Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések. Ha van valami, akkor talán a mai újlakáspiacban ez az egyik legbosszantóbb. Nem tud felnőni a vásárlók szintjére.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi utcakép a Naphegy utca 29 - 31. előtt

Forrás:  ingatlan.com & sunhillresidence.hu

Képek: 2018. március 28-án készültek /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mennyi a profit egy új építésű lakáson?

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új építésű lakások árát nem csak az építési költségek és telekárak változása mozgatja, hanem a beruházók profitéhsége is. Találkoztak már olyan hírrel, ahol a beruházó maga vall az elvárt profitról? Tegnap bukkantunk rá egy érdekes megjegyzésre a vg.hu egyik cikkében.

Mindig mondjuk, hogy keressék a hírekben a hírt. Információ morzsákra gondolunk, olyan elszólásokra, amikből után lehet építkezni.

Nekünk ezen a mondaton akadt meg a szemünk:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1740 milliós profit 234 új építésű lakás megépítéséből, Kattinston a képre!

Majd jött az ötlet, hogy számoljunk utána ennek az 1740 milliós profitnak

A tőzsdei cégek előnye, hogy sok információ elérhető róluk. Ebben az esetben a február végén megjelent 4. negyedéves jelentésre tudtunk támaszkodni. Abban vannak pontos információk a lakásprojektekről. Idén még több információ lesz erről, mert majd a 2018-as évi negyedéves jelentésekből fogjuk megtudni, hogy mennyiért adták el a lakásokat és ennek hány %-a a tiszta profit.

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebből a táblázatból hiányzik a profit, Kattintson a képre!

Fontos megjegyezni, a profit az az összes bevétel és összes költség különbsége. Ez csak az a tiszta haszon, ami a beruházó zsebében marad, miután mindenkit és mindent kifizetett, például többek között a bankot is, aki megfinanszírozza a projektet. 

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Idén tudjuk meg, hogy milyen profit rátával dolgozik a beruház, Kattintson a képre!

Az újságcikk és az utolsó negyedéves jelentésből ez a táblázat született:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Profit = több mint 100 ezer Ft/m2

Itt láthatjuk pontosan, hogy 148 lakás az egyik projektben és 86 lakás a másik projektben. Azért csak 148 db lakás van a nagyobb projektben, mert ennyire van építési engedély és ennyit is építenek jelenleg a beruházó szerint. Ezért van az is a vg.hu cikk szerint, hogy „a nagyobbik projektnek még csak 78 százalékán számolnak el nyereséget.”

Nem tudni minden részletet, ezért csak átlagolni lehetett:

Az jött, hogy kicsit több, mint 100 ezer forint /m2 a tervezett profit átlagosan ebben a két új építésű társasházban, ahol ez lakásonként közel 7,5 millió Ft tiszta nyereséget jelent a felépítésük és birtokba adásuk után.

Nem is rossz summa ez még 2018-ban sem. Egyelőre nem tudjuk milyen áron értékesítették a lakásokat. Azt tudjuk, hogy minden lakás még nincs eladva. Mind a két projekt lakásaiból még válogathatunk a beruházó és egyben ingatlanértékesítő honlapján:

- a III. kerületi projetkben jelenleg 690-700 ezer Ft/m2 áron kínálják a lakásokat

- a XVIII. kerületi projektben pedig 450-460 ezer Ft/m2 átlagáron láthatjuk a hirdetéseket

Így még érdekesebb az átlagos 100 ezer Ft/m2 profit

Egész más arányt fejez ki az egyik és egészen mást a másik társasház esetében. Ha most sokan felkiáltanak, - igen, ezt tudtam, előre megmondtam, ez volt mindvégig az érzésem - hogy a 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa nem a változó építési költségeket és telekárakat fedezi, hanem a beruházók profitéhségét, akkor lehet, hogy annyira nem is járnak messze a valóságtól.

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan propaganda  mellékhatásai

ingatlanmarketing újlakáspiac lakáspiac ingatlan propaganda lakásárak 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kockázatelemzőként vannak történetek, lakáspiaci kockázatok, amikről késleltetve beszélünk. Egyes kockázatok olyan elképzelhetetlennek tűnnek, hogy bármikor az arcunkba vágják, hogy csak kitaláció, ilyen nem is létezik. Attól, hogy valamit még nem tapasztaltunk meg a lakáspiacon, attól még létezik.

A csóró bloggeren keresztül az unatkozó és kiégett, kiábrándult ingatlanoson át sok sértő kritikát kapunk, amikor felhívjuk a figyelmet az ember a legnagyobb és leginkább kezelhetetlen tényező a lakáspiacon is.

Az ember, akiről tudjuk, hogy bármire képes, ha az érdeke úgy kívánja. Törvények? Ugyan már! Erkölcsök? Ugyan már! Hit? A pénzben! Amikor azt mondjuk, hogy „Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei. Csak tükröt mutatunk, ami nem görbe, de mégis kihívás belenézni.”, ezalatt pont azt értjük, amitől a legtöbben leginkább tartanak.

Azt gondolják, hogy a legitimizált hazugságok, az agymosás, az érdekvezérelt manipulációk nem befolyásolják a lakáspiac szereplőit? Azt gondolják tényleg, hogy büntetlenül lehet hazudozni a lakáspiacon és olyan magyarázatokat adni a lakáspiaci folyamatokra, amik nem hogy nem igazak, de egyben mérgezik is a szereplők gondolkodását?

Az egyik legnagyobb hazugság, amivel az elmúlt években hitegettek minket, hogy munkaerőhiány van az építőiparban, ezért az építkezések lassabban fejeződhetnek be, vagy el sem kezdődhetnek

Aztán ez olyan, mint ha csak Budapesten lenne igaz, mert egyébként mindenhol máshol van munkaerő csak a Fővárosban nincs. Elhisszük? Tényleg bevesszük ezt a kamut? A többség elhiszi, simán benyeli. A csapból is ez folyik.

Majd amikor körbejárjuk a budapesti építkezéseket, akkor gyakran vendégmunkásokkal fogunk találkozni, akik minden nyelven tudnak beszélni csak magyarul nem.

Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is!

Budapesten meg azért az építőipar lakáspiacon aktív része minden csak nem emberi

Persze tisztelet a kivételnek. Csak a budapesti újlakáspiac mindig is trükkös világ volt. Mindenkinek ismerős , hogy mennyi lakást adtak el az adott projektben ? Tudják hogyan lehetett ezt féligazsággá tenni?

 - A beruházók fogták és stróman cégekkel vagy stróman magánszemélyekkel előszerződéseket kötöttek papíron.

- A fejlesztő a bank felé is tudta igazolni, hogy milyen sikeres, az meg finanszírozta a projektet.

- Eladott lakás nem volt, csak papíron, de a beruházó nyomta a marketinget, a vevők meg jöttek, akiknek elmondták, hogy hát az, meg amaz  a lakás is el van már adva.

- A vevőknek nem tetszett, ami volt, mert a jobb lakások már nem voltak benne a kínálatban.

- Majd később jött a trükk, hogy a „jófej” értékesítő telefonált, hogy éppen pont most lépett vissza egy vevő és felszabadult egy jó lakás”.

- Persze tudja mindenki, hogy az újlakásprojekt úgy működik, hogy az árak az építkezés végéig nőnek, minél jobban elkészül egy ház, annál többen érdeklődhetnek a kész házban lakások iránt.

- Ez is egyfajta kockázatkezelés a lakáspiacon, amit a vevők egy része bevállal, ha még tudja többet is kell fizetni egy lakásért egy már majdnem kész házban.

- Ezzel a beruházó jóval többért tudta a lakásokat eladni, hogy „kétszer” adta el, mint sem közvetlenül már az elejétől fogva igazi vevőket keresett volna a lakásai felére.

- Mert ez általában egy projekten belül legalább a lakások felét érintette.

- Minden csak attól függött, hogy mennyire volt mohó vagy kockázatvállaló a beruházó és az értékesítési csapat.

- Voltak olyan házak, főleg 2007-2008-ban, amik pont emiatt maradtak vevők nélkül, mert amikor volt vevő nem adták el, utána meg már a kutyának sem kellett az újlakás.

Azt mondják ma nincs ilyen? Ez már a múlt? Ma van jobb!

Nem tudjuk megmondani pontosan mikor jutott először a tudomásunkra - de nem tegnap -  hogy Budapesten új divat hódít a lakásprojektek világában. Nyitott füllel és szemmel járunk, mindent látunk és mindent hallunk. Azt csiripelték a vevők tavaly nyáron, hogy bizonyos beruházók elkezdték felmondani a szerződéseket a vevőkkel, és elkezdték visszafizetni a befizetett összegeket. A jogi hivatkozás egyszerű: vis major. Nem tudják teljesíteni a szerződésben foglaltakat, mert munkaherőhiány miatt a projektet nem tudják befejezni. Amikor először hallottuk, még mi is meginogtunk egy picit, hogy ez biztos csak olyan esetekben lehetséges, ahol tényleg megállt a projekt, vagy nem tudták elkezdeni.

Aztán kiderült, hogy ahol tényleg gond van a beruházózval és a generál kivitelezővel, ott inkább futhatnak a pénzük után a vevők, pereskedhetnek, nem kapnak semmit sem vissza olyan könnyedén. Na ilyenről sem nagyon hallani. Sőt mi még olyat is hallottunk befolyásos lakáspiaci szereplőtől, aki szerint ilyen nem is létezik a mai budapesti újlakáspiacon. Ha becsukja a szemét és bedugja a fülét, akkor tényleg.

Egyre több példa jutott el hozzánk, hogy bizony ez egy létező jelenség, amikor a munakerőhiányt vis major helyzetnek hívják és szerződést bontanak a beruházók

Nem egy beruházó van Budapesten, aki kihasználva ezt az ingatlanpiaci propagandát, amit a közvéleménnyel el is hitettek, elküldi a szerződött vevőt.

Mit csinál utána? Tényleg leáll az építkezés? Dehogyis! Újra eladják drágábban másik vevőnek.

A trükk a régi:

- Bejön olyan vevő, akiből az értékesítők kinézik ,hogy többet is fizetne, pont úgy mint 10-15 éve is csinálták.

- Jön megint a  kedves értékesítő telefonhívása, hogy egy lakás felszabadult és eladják 15-20 %-kal magasabb áron a lakást az új vevőnek.

A budapesti újlakáspiac furcsa viselkedése 2017-ben kezdődött, a számok is mutatták, hogy valami nincs rendben

Lehet, hogy a beruházók és az értékesítők elszámították magukat ismét, mint 10 éve? Saját maguk alatt vágják a fát a mohóságukkal? Mindenképpen, mert még egyszer mondjuk, hangsúlyozzuk, lehet hülyének nézni a vevőket, csak nem érdemes.

A munkaerőhiány mellett az is ingatlanpiaci propaganda, hogy óriási kereslet van Budapesten az újlakásokra

Ez megint kinek az érdekét szolgálja? Kik is mondják ezt? Látják, hogy milyen egyszerűen lehet sokszor elismételni valamit és végül elhitetni azt, hogy az újlakások ára azért nő, mert sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat.

El lehet ezt hitetni, újra és újra meg lehet ezt ismételni, csak nehogy úgy járjon több budapesti beruházó, mint ahogy járt 2009-ben. A nyakukon marad a sok lakás, mert

a vevők kizsigerelése 2008-ig a magyar lakáspiac válságában legalább annyira közrejátszott, mint a rossz hitelezés.

Az utóbbira mégis mindig gyakrabban hivatkoznak, mint kockázat, mintsem a beruházók jogsértő értékesítési szokásaira és piacellenes magatartására.

Az ingatlan propaganda mérgező, higgyék el nagyon mérgező, nem a barátunk, hanem a legnagyobb ellenségünk. A fejünket mérgezi, a gondolatainkat, azért, csak azért, hogy minél több pénzt csaljanak ki tőlünk, megtévesszenek, tévedésbe ejtsenek, tévedésben tartsanak. Ha ezzel még kárt is okoznak, akkor az csalás, ami bűncselekmény Magyarországon. A jog szerint, elvileg. A gyakorlatban meg ez az újlakáspiac, a budapesti újlakáspiac, amihez sokan adják a nevüket, sok embernek benne van a keze. Felelősségre lesznek vonva? A falnak csak füle van, de ha a falak bírók is lehetnének, akkor talán!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Városi mese a bankról, a monitorról és rólunk

újlakáspiac bankkölcsön lakáshitel lakáshitelezés lakáspiac lakásárak használatbavételi engedély albetétesítés adásvételi szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Annyira egyszerűnek tűnik mindig minden lakásvásárlás és lakáseladás a tervezési időszakban. Elég gyakran el is hisszük, hogy minden a tervek szerint fog alakulni. Ha ezt még közben hitelfelvétellel színesítjük, bevonunk bankot vagy bankokat is, akkor azért jobb, ha nem szállunk fel a fellegekbe. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy minden pontosan úgy történik, mint a mesében.

Ezt a szép “városi” mesét olvashatjuk

Főhőseink új építésű társasházi lakás vásárlása mellett döntöttek. Két gonosz szereplő, igen tipikus kockázati tényező, viszont kimaradt a meséből:

1. Az egyik, hogy a társasház építése és befejezése lassabban fog haladni, mint hirdetik. Plusz 6 hónapot érdemes betervezni. Az is érdekes, hogy a mesében eleve 12 hónap építési idővel számolnak, amikor egy társasház inkább 1,5-2 év, mire elkészül. Ez nem azt jelenti, hogy a főhőseink nem vásárolhatnak a társasház befejezése előtt 1 évvel. Vásárolhatnak, csak  ilyen "késői fázisban" már megint drágábbak az új lakások. Általában, ha valaki tényleg eldönti új társasházban akar lakást venni, akkor ott vásárolnia kell minél előbb, mert súlyos milliókat lehet spórolni vagy éppen veszíteni a jó vagy a rossz időzítéssel, a folyamatosan szűkülő lakásválasztékról már nem is beszélve. A másik lehetőség, hogy a már elkészült társasház eladatlan lakásai közül próbálnak meg a főhőseink válogatni, mert ott meg már alkuképesebb a beruházó. Komoly érdeke fűződik hozzá, hogy minél előbb kiszálljon a projektből. Ilyenkor meg az a gond, hogy a végére nem véletlenül maradhatnak eladatlanok azok a lakások. A többségnek nem jelenthet megoldást az ilyen “beregadt” lakás, így valószínűleg a főhőseinknek sem. Már itt látszik az idő tényező és az időzítés fontossága. Pedig még csak ott tartunk, hogy mennyire nem mindegy mikor és milyen projekt mellett döntenek, milliók maradhatnak vagy éppen hagyhatják el a főhőseink zsebét.

2. Egy másik gonosz és álruhás szereplő is fenyegeti főhőseinket. Egy társasház fizikailag még csak-csak elkészülhet, de jogilag már nem biztos. Az az “albetétesítés” egy nagyon-nagyon lassú folyamat tud lenni, ami a legtöbb esetben megelőzi a birtokbaadást. Több társasházban, ha jobban megcsúsztak az eredeti átadáshoz képest, még jogerős használatbavételi engedély nélkül is birtokba adnak új építésű lakásokat. Albetétesítés nélkül meg pláne, ami a birtoba adás után még a ház méretétől függően 6-12 hónap is lehet. Mivel bank vagy bankok is szereplők ebben a mesében, ők kimondottan neheztelnek az ilyen jogi aknamezők miatt. Egy ideális vagy idealista hitelfelvelvételi tervet és az ingatlanba költözést teljesen felboríthatnak a különböző jogi huzavonák, bank-vevő, bank-beruházó és persze beruházó-vevő kapcsolatokat árnyékolhatnak be. Könnyedén belátható, hogy ha új társasházi lakás vásárlása mellett döntenek a főhőseink, de a ház albetétesítése nem a vásárlástól számított 12 hónapon belül, hanem mondjuk 18-24-30 hónapon belül történik csak meg, már egészen más lenne a mese vége. Extrém esetekben a jogi körülmények miatt ez lehet akár 3 év is, ha korán vásárolnak a főhőseink és minden egy “kicsit” tovább tart a tervezettnél. A mese szerint felvettek egy “átmeneti” hitelt, amit nem biztos, hogy le tudnak zárni 12 hónapon belül és akkor már nem is olyan átmeneti. Új építésű lakás vásárlásánál az idővel bánjunk bőkezűen és inkább adjunk a ház tervezett átadásához még 12 hónapot, mire minden elintézhető és az ingatlan költözhető lesz. Jobb kellemesen csalódni végül, mint bosszankodni és idegeskedni.

Nem feledkezhetünk el a városi mese másik fordulatáról sem, hogy a jelenlegi lakást el kell tudni adnia a főhőseinknek

Ezt az eladást teljesen összhangban az új lakásba költözéssel összefüggésben és hozzá igazítva szeretnék kivitelezni. A mese tanulsága szerint pont azért vonják bele a bankot már az elejétől fogva, mert így az eladáshoz időt nyernek, nem kell majd aggódni, kapkodni, sürgősen eladni. Igen ám, csak az új lakásba költözés legalább annyira időkorlátot és nyomást jelent a főhőseinknek. Ott tartanak, hogy a 12 hónapos terv, mely alatt vesznek egy új lakást és eladják a régit, már igen bizonytalannak és stresszesnek tűnik. A mese szerint happy end a vége, a 12 hónap az 12 hónap és minden pont a terveik szerint történik.

A mese szép, a mese jó, a mese csak mese

Ha tiszta fejjel, a társunkért és a gyerekünkért vagy a gyerekeinkét tényleg felelősséget vállaló emberként ezt a mesét újra és újra átgondoljuk, látjuk benne a jó szándékot, a segítőkészséget, de a láthatatlan és álruhás ellenségekről nem beszél, sajnos, védelmet nem nyújt. Minden kockázat, veszély a főhőseinké. Az is, hogy egy új építésű lakás mikor kap jogerős használatbavételi engedélyt és az is, mikor lesz albetétesítve. Az is kockázatot jelent számukra, hogy mi lesz, ha időközben a lakáshitelezési feltételek is megváltoznak. Ez felborítja a mese harmonikus egyensúlyát, alá is ássa a mögötte lévő segítő szándékot.

A mesének van folytatása is 

Azt javasolják, hogy olyan adásvételi szerződést kell kötnie a főhőseinknek a beruházóval, ahol az utolsó vételár-részlet kifizetése az albetétesítéshez van kötve. Ez ugyan jól hangzik, de a magyar újlakáspiac szokásai szerint, az albetétesítés az utolsó utáni fázis, ami egy társasházzal történik. Ezzel a vevő nem időt nyer, hanem leginkább időt veszít, mert jóval korábban birtokba vehetné az ingatlant, sokkal hamarabb beköltözhetne, már a jogerős használatbavételi engedélyt kézhez kapva.

- Hogyan gondolkozzon azon, vagy hogyan adja el így a feje felől az “otthonát”, ha nincs hová költöznie, és még  azt sem tudja pontosan mikor költözhet?

Komolyan felmerülhet a kérdés, hogy pontosan melyik megoldás az igazán idegtépő játék a főhőseink számára:

Már az elején inkább albérletbe költözni és közben eladni a lakást kontra a lakás eladását a végére hagyni és egyből egy bankot bevonni egy új lakás finanszírozásához? 

A régi lakás már nem biztos pont, az új lakás meg még nem az a főhőseink életében!

Tagadhatatlan, hogy a mesebeli történet csábító, mint egy habkönnyű Ruszwurm krémes a Budai Várban. De szép is lenne, ha mindig igaz lenne! De ez Magyarország, itt minden más, egészen más tud lenni. Ha a banki (elő)finanszízrozás lehetőségével nem élnek a főhőseink, akkor marad az albérlet, amiért meg fizetniük kell, nem is keveset. Helyes döntéseket kell hozni, jól időzítve. Milliókról, sok millióról dönthetnek pillanatok alatt jól vagy éppen rosszul, akár csak azzal, hogy mikor és hol választanak ki egy új építésű lakást.

Van az a nyugalom és biztonság, illetve biztos pont az életünkben, ami pénzt ér, hogy jó döntéseket tudjunk hozni

Egy albérletben élve még mindig kevesebb feszültség mellett (újra)tervezhető akár egy lakás eladása és egy másik vásárlása is. Nem mondja senki sem azt, hogy ilyen esetben nem számítanak a havi plusz költségek, már hogyne számítanának! Viszont inkább számoljunk tervezett költségekkel, mint falba verjük a fejünket a sok rejtett és váratlan költség miatt.

Mennyivel hatékonyabb úgy eladni egy ingatlant, ha már nem él benne az eladója! A vevők és az árajánlataik között is jobban válogathat az eladó ilyenkor. Marad “ideje és lehetősége” jó döntést hozni, nem kell kapkdoni.

A lakhatása, egy nagyon fontos  biztos pont az életében, teljesen megoldott.A mindennapi életvitelét, a családja  nyugalmát  nem befolyásolja a régi lakás eladása és az új megvásárlása.

Az új építésű lakásba költözés is bizonytalan tud lenni, nem csak a régi lakás eladása. Ezt azért érdemes észben tartani és nem azonnal egy “rövidebb” vagy “könnyebb” utat választani, ami lehet sokkal rögösebb és sokkal hosszabb is, mint egy városi mesében. Az idő nem mindig a barátunk, főleg nem a bank és közöttünk, ahol először csak a monitor van, majd utána a kölcsönszerződés és annak a szigorú és könyörtelen feltételei. A monitor elbír mindent, viszont a bank már nem olyen megértő mesebeli figura.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12345

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények