Új lakást venne Budapesten?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely

Kösse fel a gatyáját előtte! Hányszor, de hányszor kellett már meghallgatni, hogy az új építésű lakások miatt, majd csökkeni fog a használt lakások ára. Első hallásra logikusnak is tűnik, másodiknak meg egy akkora marhaságnak, hogy nehéz eldönteni, sírjunk vagy nevessünk rajta. Olvasóink könyökén jön már ki, hogy az új és használt lakások ára együtt mozog. Ha egyre több új lakást építenek, akkor bizony a használt lakások ára is az egek felé indul el. Most mutatunk egy újabb ábrát, amivel még meg is érthetjük, hogy miért. A válasz nagyon egyszerű. Ahogy a használt lakások kínálata sem foglalkozik a kereslettel, csak piacra lép, úgy az új lakások építői is ott építenek, ahol tudnak. Kereslet meg majd lesz rá valahogy.

A lakáspiac kínálata általánosságban véve teljesen torz. Túlkínálatos, mert többségében nem azt és nem ott árulják, amit és ahol keresnek.

Attól, hogy egy lakás eladó, még nem fogja megvenni senki. Olyan hely a lakáspiac, ahol pont úgy járhat egy lakás, mint egy termék a boltok polcain: lejár a szavatossága. A különbség annyi, hogy amíg a boltok polcairől leveszik a „romlott” árut, a lakáspiacon ott marad. Ahogy az áruknál is történik, a lakásokat is néha szeretik „átcsomagolni”, hát ha úgy kelendőbbek lesznek. Az új építésű lakások piacán sincs ez másképp.

A budapesti használt lakások piacát mennyire fenyegeti az új építésű lakások piaca?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Ha valaki nem a 11. vagy 13. kerületben keres új lakást, az megszívta!

Budapesten minden második új lakást 13. vagy a 11. kerületben építik. A 13. kerület dominanciája olyan súlyos, hogy az új lakások harmadát abban a kerületben építik.

Az ilyen koncentrált kínálat miatt Budapest nagyobb részén az új lakások elaprózódott kínálata egyáltalán nem tudja befolyásolni a használt lakások piacát.

Budapest 21. és 22. kerületeiben például nem is tervezik új lakások építését. De sok kerületben alig épül új lakás, ami annyira kevés, hogy észrevétlen marad ennyi új ingatlan a kerületek lakáspiacán. Ez a torz újlakáspiaci kínálat a használt lakások kínálatára nem tud hatással lenni. Csak annyi történik, hogy egymás árait növelik. Bár érdekes kérdés, hogy mi fog történni a 11. és 13. kerületekben. Biztosan van-e igény ennyi új lakásra ebben a két kerületben. A jelenlegi új építésű lakások "érdekes" kínálata mellette az átadás időpontja is nagyon érdekes.

Most vagy soha?

újlakáspiac új építésű lakások lakásárak ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A tervezett átadosok részben el fognak maradni

Már most látszik, hogy a piaci bizonytalanságok miatt - például ott építenek új lakást, ahol arra nincs szükség és ott nem, ahol lenne - több lakásprojekt sem fog megépülni. De ami megépül, az készen lesz a következő másfél évben.

Ez az instant kínálat gyors fellendülést és egy gyors összeomlást vetít előre.  Ha az újlakáspiac bezuhan, akkor a használt lakások piaca is be fog zuhanni.

A jelenlegi újlakáspiac nem a kínálatával fenyegeti a használt lakások piacát, hanem az ad hoc jellegével. Egyik nap van újlakáspiac, a másik nap  meg nem lesz. Beteg az új lakáspiac és az beteggé teszi a használt lakások piacát is.  A káröröm a legszebb öröm, de 2017-ben a körörvendőknek is van egy rossz hírünk. Ők fogják megszívni a legjobban, amikor a lakáspiac tiszavirágzása után, nem csak a lakások ára fog elsősorban változni, hanem a kínálata. Amikor a lakáspiacon baj van, azt a szűkülő kínálat jelzi először. Budapesten már 2016-ban kevesebb lakást adtak el, mint 2015-ben. Előfordulhat, hogy 2017 és 2018 között a trend tovább folytatódik, miközben az árak nőni fognak.

Több jel mutat arra, hogy 2018 után egész más lakáspiacra kell készülnünk, mint amiben jelenleg élünk. 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Gettómilliomosok Budapesten

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely

A hol éri meg lakást venni kiadásra Budapesten kérdést még február elején jártuk körbe a magunk módján. A válaszkeresés közben kiderült, hogy a 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. Nem hiába kerül a vásárlók középpontjába ez a kerület.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Minden szempontból VIII. kerület a város közepén van

Gyakorlatilag a város közepén van. Kevés kerület büszkélkedhet azzal, hogy ennyi metrómegállója legyen, beleérve az új M4-es metró 4 állomását is. A kerületen átmegy a Nagykörút egyik szakasza (József körút), így az éjjel-nappal járó 4-es és 6-os villamos vonala is átszeli a kerületet.

Tömegközlekedés szempontjából kiváló elhelyezkedés jellemzi. De hírhedt hírneve továbbra is elbizonytalanító.

Olyannyira igaz ez, hogy a kerületet két nagy részre lehet osztani. Az egyik a Múzeum és József körút közötti rész, amit Palotanagyednek hívnak. Ez sosem volt az a „Józsefváros”, amitől féltek és félnek még ma is. A József körút nem egyszerűen elválaszt negyedeket a VIII. kerületben, hanem mindig fontos szerepe volt a lakások árazásában, az adásvételek számában. Akik nem akartak nagyon kockáztatni, de csábították a kerület árai, azok a József körút közvetlen közelében vásároltak.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A VIII. kerületet már nem Józsefvárosnak hívják, de attól még az

2016-ban Budapest egészén csökkent az adásvételek száma 2015-höz képest, tudhattuk meg az OTP Lakóingatlan Értéktérkép héten megjelent friss számából. A hivatalos adásvételi adatok alapján készített lakáspiaci elemzést most külön a 8. kerület szempontjából vizsgáljuk. Látszik ugyanis, hogy a kerület nem egységes. A József körút körül például nőtt a forgalom még 2016-ban is. E körút mellett van a kerület nagy sikernek örvendő Corvin negyed új társasházak, pláza és irodaházak által határolt része is. Nem ezzel indult a kerület megújulása, de kétség kívül az elmúlt 10 évben teljesen átalakította a kerület életét és lakáspiacát. Még a metróállomás nevét is átnevezték miatta. 

A kerületben az elmúlt évtizedekben sok új ház épült. Az új házak mindig a kockázatkerülő vásárlókat vonzották. Ez ma is így van. Aki ebben a kerületben gondolkodik el, abban a teljesen új vagy újszerű társasházak jelentik az „A” tervet.

A klasszikus gangos és körfolyosós vagy panelházak még mindig elég bizonytalan terepnek tűnhet. Be is kell férfiasan vallani, hogy az még mindig egy kemény dió.

A kerület lehet, hogy sokat változott, de még mindig nem annyit, hogy minden áron itt lakást lenne érdemes vásárolni.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
A VIII. kerület a 2016-os budapesti lakáspiac nyertese

Az árak lehet, hogy vonzóak, de a házakat egyenként kell megvizsgálni. A rendezetlen társasházak még mindig a magas kockázatokat vállalók terepe. A kívül belül jó vagy kiváló állapotú, jól működő társasházakat nagyítóval kell keresni. Egy jó házban lehet venni egy rosszabb lakást, amit utána fel lehet újítani. De egy lepusztult, leépült házban venni egy szép lakást már nem ugyan azt jelenti. Egy vásárló a lakás állapotát bármikor befolyásolhatja, de sem a lakóközösségre sem pedig a társasház állapotára nem tud már ilyen hatást gyakorolni.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Az árnövekedés elfedi a valós kockázatokat

Bár elnézve a negyedek és a kereület átlagos árváltozásait, mint ha nem is lennének kockázatok a VIII. kerületben. Pedig vannak, nem is akár mekkorák.

Ezek azok az árak, amit bármikor félre lehet magyarázni és bárkivel el lehet hitetni, hogy a kerületben mindenki győztes, nincsenek vesztesek:

Budapesten a VIII. kerület árai tovább nőhetnek, miközben a kerületben a lakásokkal kapcsolatos kockázatok egy százalékkal sem csökkennek.

Ne csak az árak alapján  hozzunk döntést, figyeljünk oda és vegyünk számításba minden más tényezőt is, ha ebben a kerületben vásárolni tervezünk.

lakásárak lakáspiac józsefváros budapest 8. kerület ingatlanpiac Budapest Ingatlanműhely
Budapest VIII. kerületéről ne csak az árak alapján döntsünk

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak ellentmondásai

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Egy lakás aktuális árának meghatározása több szempontból fontos. Egyrészt az eladónak azért, hogy feleslegesen ne hirdesse a lakását és ne is ringassa magát elérhetetlen álmokba. A vevőnek azért fontos, mert őt mindenki át akarja vágni, le akarja húzni. Egy vevőnek csak olyan árat szabad elfogadni, amit minden más vevő is elfogadna a piacon. Máskülönben kockáztatja a lakás likviditását, azt, hogy legalább annyiért vagy még többért eladható legyen, mint amennyiért vásárolta. A jó ár elvileg minden fél érdeke. Még a banknak is, ha lakáshitelről van szó. A bank legalább annyira kiszolgáltatott, mint egy vásárló. Főleg a magyar lakáspiacon, ahol az ingatlanoknak csak az aktuális árát lehet megmondani, a jövőbenit nem. A lakásárak kérdésével több éve foglalkozunk most már folyamatosan.

A likviditási dilemma

Amikor 2 éve ezt a kérdéskört jártuk körbe nagyon röviden, a vevők kiszolgáltatottságát helyeztük a középpontba. Már akkor az optimista lakáspiac veszélyeire hívtuk fel a figyelmet. 

Egy lakás árát pont akkor a kihívás jól meghatározni, ha az árak közben folyamatosan nőnek.

Ez pedig még manapság is tart. A növekvő ár, nem csak egyre magasabb adásvételi árakat jelent, hanem egyre magasabb irányárakat is láthatunk a hirdetési oldalakon. A vevők döntő többsége a kínálati árakkal szembesül először. De nem csak ők, az eladók, az ingatlanközvetítők, az értékbecslők, de maguk a bankok is. Mindenki a hirdetési oldalakat tekinti kiindulási alapnak.

Ingatllan reality

Ezt neveztük mi el egy reality shownak, ahol buzgón folyik az árak összehasonlítása. Percek alatt mindenki azt hiszi, hogy ő már mindent tud a lakásárakról vagy a lakása áráról. Mivel nem adásvételi árakról beszélünk, ezért a hirdetési oldalakról tájékozódok inkább csak azt tudhatják, hogy még mindig nem tudnak semmit.

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

A hirdetési árak egy alapvetőleg hónapról hónapra dráguló lakáspiacon is legalább annyira megfoghatatlanok, mint maguk az adásvételi árak. Egy jó döntéshez viszont meg kell tudnunk különböztetni őket.

Ad hoc értékbecslés

Ezt már csak tetézi az értékbecslésnek álcázott árbecslés szakma Magyarországon, ami éppen ki-ki pillanatnyi érdekét fejezi csak ki. Az értékbecslők is kb. azt tudják megmondani a megrendelőnek, hogy ma éppen mennyit érhet neki a lakása. Ha a megrendelő egy vevő, akkor annak megfelelően. Ha egy eladó, akkor megint egy kicsit másképpen. Ha egy bank, követeléskezelő vagy egy végrehajtó, akkor megint más árakat fognak megadni. Nagyon szörnyű érzés az, hogy az értékbecslők bárkinek azt mondanak, amit hallani akarnak.

Gumiszabályok

Az ingatlan a legértékesebb vagyonunk (az időnkön kívül általában), de mégis istenverte gumiszabályok és nevetséges módszertanok alapján akarjuk meghatározni a pénzben kifejezhető pillanatnyi árát.Tényleg csak a pillanatnyit, mert más egy lakást akkor árazni, amikor nőnek a lakásárak és más, amikor megállt az árnövekedés és megint nagyon más, amikor éppen csökkenő trend van.

Ugye milyen érdekes, hogy a lakás aktuális ára kizárólag a piaci trendektől vagy a lakáspiaci ciklusoktól függ csak igazán?

Az értékbecslés itt vall kudarcot, mert nincs értelme szinte sosem, csak egy statikus, tehát befagyott árakkal rendelkező lakáspiacon lehetne használni. Elavul néhány hónap alatt, akkor is ha nőnek a lakásárak és akkor is ha csökkennek. Egy lakás eladása viszont nem mindig néhány hét. Hónapokig is tarthat, de a legrosszabb esetben egy évnél is hosszabb lehet.

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

Tettük fel ezt a nyilvánvaló kérdést még 2016-ban. 2017-ben is aktuális kérdés és egyelőre úgy néz ki, hogy 2018 lakásárai is a növekedés irányába mutatnak. A lakáspiac sajátossága, hogy csak növekvő árak mellett van rajta igazán élet. Ha az árak statikusak lesznek és csökkenésbe fordulnak idővel, akkor az adásvételek száma visszaesik, nem pedig nő.

Teljes ellentmondásnak tűnik, hogy olyan ostobák a vevők, hogy növekvő árakon vásárolnának és nem akkor, amikor csökkennek a lakásárak?

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Itt újra visszakanyarodhatunk a lakásárakhoz, a lakások beárazásához. Az árak csökkenése és növekedése is elsősorban az eladókra hat. A csökkenő ár távolmaradásra készteti az eladókat. Azt mondják, hogy köszönik szépen, de ennyiért inkább nem eladó. Növekvő áraknál meg egyre többen gondolkodnak el, hogy élnének a lehetőséggel és van az az ár, amennyiért eladó a lakásuk. Az árak a kínálatot és annak a mennyiségét, illetve, ami még fontosabb, a minőségét befolyásolják.

Itt egyben ez már azt is jelenti, hogy az eladók egy bizonyos eladási ár elképzelés mellett lépnek piacra. Ez többségében túlárazott kínálatot jelent az eladó lakások piacán, de ez a túlárazás az árnövekedés alapja is. Nem nőhetnének a lakásárak sem, ha a kínálati árak maguk nem nőnének.

Ez csábít egyre több eladót a lakáspiacra legyen az használt lakás vagy teljesen új építésű. A vevők ebből a bőséges kínálatból válogatnak, pechjükre jóval magasabb áron. De a vevők többségét nem is a lakásárak motiválják, hanem a kínálat bősége. A színes és változatos kínálat ára a magasabb lakásár. Olyan lakások jelennek meg a piacon, amik előtte nem voltak elérhetők.

A növekvő ár – legyen az lassú, moderált vagy gyors – növeli a vevők vásárlási esélyeit, azt, hogy megtalálják azt a lakást, amit meg szeretnének venni.

Adásvételi árak vagy Lakásspekuláció?

A lakáspiac valódi árait késleltetve látjuk. Félévvel késve tudjuk meg, hogy 6 hónappal ezelőtt mi volt a lakáspiacon. Ez egy növekvő áraktól stimulált piacon már késő. Minket az érdekelne, hogy most mennyit ér a lakás, amit el akarunk adni vagy meg akarunk venni. A hirdetési oldalak árai a jövőt vagy a nagyon távoli jövőt mutatják, nem a jelent. Az ingatlanközvetítők árai és árazási szokásai, már tisztelet a ritka kivételeknek, megint igen bizonytalanok. Az eladókkal úgy kell beszélniük, hogy „Álmodozni szabad, csak nem éri meg”, a vevőkkel meg úgy, hogy „Hát ezen a környéken ennyibe kerülnek a lakások”. Ez a kettős kommunikáció fel is őrli őket. Az ingatlanközvetítők nagyrésze is a hirdetési oldalak ingatlan reality showjában statiszta, már ami a lakásárakat illeti. Másokat közben szeretnének elhallgatattani, hogy az ő lakásárakról alkotott  véleményük legyen a hangosabb.

De akkor hogyan lehet beárazni egy lakást?

1. Kb. 10%-os értékhatáron belül lehet egy lakás minimum és maximum árát behatárolni

2. Egy lakás végső ára a vevőn és az eladón múlik.

3. Az eladók túlárazott lakása növekvő árak piacán ezért bizonyos szintig „tolerálható”. Az eladók számolnak a növekvő árakkal, csak vannak akik elrugaszkodnak ilyenkor. Ők csak hirdetnek, eladni nagyon nehezen fognak, vagy egyáltalán nem. Erre jó példák a hirdetési oldalakon egy lakás hirdetésének ismétlődése.

Minél többen próbálnak egy lakást eladni, az minden kétséget kizáróan durván túl van árazva.

4. Azok az eladók tudnak eladni, akik a mindenkori piaci árakhoz képest benne tudnak maradni abban a bizonyos 10%-os ársávban. Ezt el lehet úgy is érni, hogy valaki idővel visszavesz az álmaiból, amikor a szemével nem is, de „ jól csak a szívével lát az” eladó ember is.

5.  A vevők visszajelzését minden tulajdonos megérti egy idő után, ha el akar adni. Az okosabb eladók hamarabb, az álmodozók később.

6. Az okos eladók a lakás elérhető piaci árának maximumán kezdik a hirdetését. Azt ugyanis a vevők sem érzik sértő túlárazásnak és áralkut kezdeményeznek.

7. A vevőknek nem csak jó szívük, de jó szemük is van általában az árakhoz. Nekik minden túl drága, de egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire.

8. Okos eladóként nem kerülhetünk annyira kellemetlen helyzetbe, hogy egy tucatszor kelljen árat változtatni. Okos eladóként leginkább azt fogjuk tapasztalni, hogy árváltoztatás nélkül is jönnek a vevők és vételi ajánlatokat tesznek. Ha a lakás minimum-maximum ára (=10%-os ársávon belül van) között vannak a vételi ajánlatok, akkor azok közül akár választhatunk is.

Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk.

9. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.

10. Akadhatnak olyan balga vevők, akik vevők erre, de a többség azt fogja mondani, hogy inkább „ne bántsuk meg egymást”.

 Hoppá-hoppá, összefoglalva, az az eladó, aki tiszteli a vevőket, az a lakásának árával is a vevők egyértelmű tudomására tudja ezt hozni – hirdessen és értékesítsen teljesen egyedül vagy akár egy kis segítséggel.

Magát az örökkévaló és univerzális lakásárak igazságát keresők sem találhatják meg egykönnyedén a választ. Mindentudás helyett, minden lakásnak meg van a maga története (ára).

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Otthonkeresők országa

lakásárak lakáspiac lakásvásárlás első lakást vásárló albérletpiac ingatlanpiac otthonteremtés Magyarország Ingatlanműhely

Ma már gyakrabban költözünk, mint évtizedekkel ezelőtt. Amíg előtte egy ingatlanban leéltük az életünket, ma már koránt sincs így. A 70-es évek nagy társasház és családi ház építési lázában sokan egész fiatalon költöztek be első és sokszor utolsó ingatlanukba. Még ma is ott élnek és könnyedén előfordulhat, hogy onnan már csak a „temetőbe fognak költözni”.

A gyerekeik és unokáik már nem így gondolkoznak az ingatlanról. Egyrészt nem társadalmi munkában építünk társasházakat és családi házakat sem, mint 40-50 évvel ezelőtt. Társasházak leendő tulajdonosai álltak össze és szervezték meg, illetve vezényelték le a munkát. De a családi házakat is a szó legtágabb értelmében vett családok építették meg. Minden családban akadtak olyan emberek, akikre lehetett számítani. Ma már ez sincs így, ezért az építkezés sem megy olyan könnyen.

Teljesen más világ van ma és teljesen máshogyan lehet saját lakáshoz jutni is. Sok értelemben nehezebb, nagyon komoly anyagi áldozatvállalást kíván, így a költözés elsődleges oka mögött a fokozatosságot érdemes meglátni.

Lépésről lépésre juthat el oda egy egyedülálló, egy pár vagy éppen egy család, hogy hosszabb távon is abban az ingatlanban képzelje el az életét, amit birtokol.

A betondzsungel szindróma

A szerencsésebb fiatalok ma is a szüleikre számíthatnak. Az első saját lakásuk, amit ajándékba kapnak, biztosan nem az lesz, ahol gyökeret vernek. Egy fiatalnak még mások a saját lakással kapcsolatos elvárásik. Ez mozgatja az albérletpiacot is. Ezért is olyan túlértékelt egy város központibb része, mert oda akarnak költözni az „otthonról először elköltözők”. Ez egyébként részben igaz is, mert mindig mindenki arra vágyik, amit még nem próbált ki.

A csendben és nyugalomban, általában szép természetes környezetben felnővő gyerekek vágynak a „betondzsungelbe”.

A szórakozás és a szórakozóhelyek motiválják őket, mert ilyenkor még buli az élet. Aztán pár év alatt nagyot fordul a többségükkel a világ. Érzékenyebbek lesznek a zajra, a tömegre, a rossz levegőre, az utcaképre, de még a szomszédokra is. Már nem minden annyire buli és annyira vicces, mint korábban. Elindul egy folyamat, amit nevezhetünk otthonkeresésnek.

Otthonkeresés

Az otthonkeresés - lakjunk albérletben vagy saját lakásban -  egy hosszabb folyamat ma. Lakásról lakásra járunk, aki albérletben él, az általában egy kicsit gyakrabban, mint akinek előtte el kell adnia ahhoz, hogy egy másik lakásba költözzön. De költözünk, mert ahogy idősödünk, úgy vágyunk valami másra. Nem egyformán, nem ugyan úgy, de vágyunk. Jobban megismerve azt a várost, ahol hosszabb távon is elképzeljük az éltünket, rájövünk, hogy hol vannak a számunkra élhető részei. Ebben segíthet minket a munkánk és a munkahelyünk is, de még a barátaink is. Ahol mozgunk, ahol dolgunk van, ott természetesen jobban kiigazodunk, egyre inkább biztonságban érezzük magunkat.

Igen, az otthonkeresés arról szól, hogy érzelmek alakulnak ki bennünk egy adott városrész iránt.

Elkezdünk kötődni. Lehet elköltözünk onnan egy hirtelen felindulásból, de a szívünk vissza húz, állandóan eszünkbe jut, hogy ott valamiért jobban éreztük magunkat, szívesebben mentünk haza. De ez idő kérdése. Amit imádtunk huszonéves korunk elején, pont annyira vethetjük meg a harmincas éveink elején. Aztán egyre inkább egy város vagy annak közvetlen környezetének (agglomeráció) élhető részei felé indulunk el.

Ez az albérletben élőknek nem olyan könnyű, mert az albérleteknél a kínálat ritkán veszi figyelembe a kereslet igényeit. Viszont nagyon érdekes az, hogy a fővárosban, az élhetőbbnek tekintett és általában jóval magasabban árazott Budán van albérletből kínálat, amíg a pesti külkerületekben viszont nincs.

Egyrészt az albérlet csak átmeneti megoldás lehet – gondolják még maguk a bérbeadók, de még sok bérlő is. Aztán rá kell jönnije ma már mindenkinek, hogy van egy olyan generáció már ma, aki soha sem fog saját tulajdonban élni. Az életvitelszerű vagy élethosszig tartó albérletekről a döntő többség még hallani sem akar.

Az egyik legnagyobb sértésnek hangozhat azt mondani valakire ma, hogy örökre bérlő marad.

A realitás hiába ez, az álmaiban mindenki lakástulajdonos akar lenni. Az álmokkal addig nincsen semmi baj, amíg egyre közelebb kerülünk a megvalósításukhoz. Ha távolodunk, akkor képesnek kell lenni elengedni.

Az ember életének annyira része az ingatlan, az ingatlan birtoklása, hogy ez a vágy egy bérlő álmaiból sem hiányozhat. Ez az álom hajtja az otthonkereső bérlőt, hogy egyre inkább otthont keressen magának és ne egy albérletet.

Egy albérlet is lehet otthon

Egyre fontosabb és értékesebb szempontokat vesz figyelembe. Az a bérlő, aki egyre többet költ albérletre és nem is sajnálja rá, az biztosan otthonkereső. Az álmodozók, legyenek reálisak vagy irreálisak az álmaik, határt szab az albérleti költségeknek és megmondja, hogy mennyit hajlandó fizetni egy albérletért és mennyit nem. De ezzel pont az otthonkeresés folyamtát állítja meg. Nem fogja jól érezni magát abban a lakásban, amiben egyébként semmilyen más körülmények között nem élne, ha nem lenne bérlő. Minél jobban megerőszakolja magát a bérlő az idő múlásával, annál nagyobb kompromisszumot kell kötnie. Lehet, a végén tényleg tud venni egy saját lakást, de az is lehet, hogy sohasem.

Viszont az ingatlan életünk mindig legnagyobb kompromisszuma. Ritkán élhetünk abban az ingatlanban, amiben igazán szeretnénk, mert mindig jobbra vágyunk.

Az első lakás

Ha meg van egy saját lakás, legyen az egy kemény spórolós időszak gyümölcse vagy csak „megszületni volt nehéz” családban egy ajándék, az első lakást követi a második. Aki ajándékba kapja a lakást, ott sokkal gyakoribb a "rossz vagy meggondolatlan" lakásvásárlás, mint annál, aki önszorgalmából teremti elő az ehhez szükséges anyagi fedezetet. A hátrányos helyzetű lakások tulajdonosai imádják is az ilyen ajándékozó szülőket és az elkényeztetett gyerekeiket, akiknek szinte mindent el lehet adni.

A második lakás

A második saját lakás általában nagyobb. Ez egy olyan közös tulajdonság minden második lakást vásárlónál, ami egyben a motivációt is meghatározza a váltásra. Pl. amíg az első lakásnál legyen az tényleg albérlet vagy saját tulajdon még nagyon számít az iskola vagy a munkahely közelsége. A második lakásnál már ezek a szempontok teljesen eltűnnek.

Nem azért költözünk második lakásba egy városban vagy annak a környékén, hogy közelebb legyünk a munkahelyhez. A második lakás már jóval inkább az otthonunk, mint az első.

Ha pedig otthon, akkor abban azok a tényezők számítanak, amit egy lakást mindenki otthonának érez. Békés legyen, pihenésre alkalmas, kellemes környezetben, ahol elfér a nagyobb család is, a barátok is, a gyerek vagy gyerekek is a játékaikkal együtt.

A nagyobb élettér és az ingatlan közvetlen és közvetett minőségibb/élhetőbb/emberközelibb környezete az otthonkeresőket a lakáspiacon az egyre értékesebb lakások irányába tereli.

Pontosan ugyan úgy, mint a bérlőknél, az otthonkereső lakásvásárló is egyre drágább lakást vásárol. Jóval hamarabb kezd el rajta gondolkodni és jóval később lépi meg, mint egy bérlő, de meglépi, aki csak tudja. Ez ugyanis már sokszor csak pénzkérdés. Kategóriákat lépni a lakáspiacon nem olyan könnyű, idő kérdése, de ha eljön az idő, akkor semmi sem állíthat meg minket.

Költözzunk el dilemma manapság

De például manapság, aki az elmúlt néhány évben költözött be a saját lakásába, könnyedén elgondolkodhat azon, hogy lehet megérné belőle kiszállni. Egy kellemes kis csendes utcácskában még felújítással együtt sem került többe neki az átalakított alaprajzú nappali+2 hálós kislakás 18 millió forintnál. Most lehet el tudná adni 25 millióért is, hiszen a környék jó, a ház és a környezete rendezett.

Felmerül az 50 milliós ingatlan gondolata, mert jól fizető állása van, mondjuk egy szép karriert felépített mérnök, így a második lakáshitel is komolyabb lehet, mint amilyen az első volt. Bátrabb és magabiztosabb lett az elmúlt évkben, nagyobbat is mer álmodni és közben gondolkodik, hogy lehet eddig nem akart három gyreket, de az a 10+10 milliós otthonteremtési támogatás azért jól jönne, ahhoz az 50 milliós lakáshoz.

Ilyenkor jobban ki van erre hegyezve érzelmileg, hallja a barátoktól, ismerősöktől, munkahelyen, hogy költöznek. Benne is elindul egy folyamat, főleg amikor hazaér és látja, hogy amiben most élnek, már kicsi, nem csak neki és a feleségének, de annak az egy gyereknek is, akinek a játékai ellepik az egész lakást.

Fotnos megjegyzés: A 10+10 milliós állami otthonteremtési támogatás valójában már saját lakással rendelkező, de nagyobba/jobba költözni akaró családoknak jelent segítséget. Az első lakásukról álmodozóknak inkább csak illúzió a CSOK.

Ha megtehetjük, akkor meg is tesszük

Minden esélye meg van rá, hogy nagyobb és egyben jobb lakásba is költözzön a 30-as évei közepén járó mérnök és családja. Teheti meg ezt azért is, mert a saját lakás vásárlásának egyik nagy előnye a felértékelődés tud lenni. Ha jó időben vásárolunk és hasonlóan jó időben adunk el, akkor a lakás több milliós árnövekedését nem zsebre rakjuk, hanem egy másik, jobb lakásra tudjuk fordítani.

Az első saját lakásnak ezért van nagy jelentősége. Minél előbb jutunk hozzá, annál valószínűbb, hogy több esélyünk van eladni és vásárolni másik lakást = költözni. A lakáspiac, ha pedig eközben éppen kegyes hozzánk, akkor még inkább motiváltak leszünk a költözésben.

A mostani lakáspiacon többen vannak ilyen dilemmában, mint akik az árcsökkenésről álmodoznak.

Egy lakás ára mindig csak akkor fontos, ha elérhetetlennek tűnik. Ha elérhető közelségbe van, akkor már az előnyeit nézzük, az értéket, amit kapunk a pénzünkért.

Például ha kedvelünk egy környéket, annyira, hogy már onnan nem nagyon költöznénk el messzire, csak másik utcába, akkor a másik utca előnyeit tesszük fel arra a láthatatlan mérlegre, nem a lakás árát vizsgálgatjuk patikamérlegen.

A lakásárak növekedése mögött az érzelmek, az ember és az ingatlan elválaszthatatlan kapcsolata, dominálnak, nem a racionális érvek.

A javuló anyagi helyzet, a növekvő jövedelem, minden emberben természetszerűleg ébreszti fel a jobb ingatlanba való költözés vágyát. A magyar lakáspiacon ezek az érzelmek és vágyak motiválják a fizetőképes és egyben piacképes keresletet. A lakáspiac sem az álmodozókból él, hanem azokból, akik az álmukat meg tudják valósítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az önerő a fék, nem a lakásárak

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aljas dolog a lakáshitelezésről úgy beszélni, hogy az önerő kérdését nem tekintjük alapfeltételnek. Most éppen a Fundamenta lépett ebbe a folyóba. A lakáshitelt szinte kivétel nélkül úgy állítják szembe a bérleti díjjal, mint ha egyszerű döntés kérdése lenne, hogy holnaptól bérleti díjat fizetek vagy törlesztőrészletet. A mai lakáshitelezés pedig sok szempontból nem is összehasonlítható például a 10 évvel ezelőttivel. Óriási hiba ugyanis csak a kamatokat, a forint alapú hitelezést és akár a teljes futamidőre fix törlesztőrészletet hangsúlyozni. A lakáshitelezés mindig és minden körülmény között kockázatvállalást jelent. A mai lakáshitelezés egyértelműen biztonságosabb, de ezzel együtt tömegeket rekeszt ki a lakáspiacról:

1. Ma egy lakás megvásárlásához a lakás vételárának 50%-val minimum rendelkeznünk kell készpénzben. A hitel nem lehet több 50%-nál. De ha nagyon őszinték akarunk lenni, akkor a bank jobban örül a 60% önerőnek + 40% hitelnek.

2. De nem csak az önerő kérdésében szigorúak a bankok, hanem a lakások értékelésében is. Nem az adásvételi ár alapján értékelik az ingatlant. Azt rendre kevesebbre fogja a bank beárazni, mint amennyiért mi megvesszük. Így a felvehető hitel mértéke is ennek megfelelően csökkenhet, az elvárt önerő meg nőhet.

3.  A harmadik kérdés pedig a havi rendszeres jövedelmünk. Az önerőt a jó havi fizetés sem tudja helyettesíteni. Hiába megyünk oda a bankhoz, hogy mi képesek lennénk akár havi 300 ezer forintos havi törlesztőrészletre is, nem fogja érdekelni. A jövedelemarányos hiteltörlesztőrészlet szabályainak hiába tudunk megfelelni – ami szintén egy komoly szigorítás – a bank az önerő nagysága alapján fogja meghatározni a maximálisan felvehető hitelt. Így az önerő nagysága határozza meg, hogy milyen lakást is tudunk venni.

Ez 10 évvel ezelőtt egyáltalán nem így volt. Olyannyira nem, hogy muszáj egy kicsit visszaemlékezni mik azok a jelentős különbségek, amik minden kétséget kizáróan hatnak a laksápiac jelenére és jövőére is. Abban az időszakban lehetett kockáztatni. A kockáztatásnak nem csak vesztesei voltak hanem nyertesei is. Be lehet úgy állítani azt a hitelezést, mint ha ördögtől való lett volna, de közben kiderül, hogy sokkal közelebb állt a magyar valósághoz, mint a mostani:

1. A használt lakásokhoz 60%-70% hitel + 30%-40% önerő kellett.

2. Az új építésű lakásokra pedig 75%-90% hitel és 10%-25% önerő.

3. Ha magas fizetést tudtunk igazolni, akkor általában a bankok sokkal rugalmasabban kezeltek az önerő kérdését. Tehát akkor jóval fontosabb volt az, hogy a törlesztőrészletet ki tudjuk-e fizetni, mint sem hogy mekkora az önerőnk.

4. Ezzel mentek is trükközések. Bejelentkezhettünk egy ismerős cégébe legalább három hónapra. Kérhettünk nettó 500 ezer forint fizetést, amit zsebben visszaadtunk és a banknál igazolhattuk, hogy mi képesek vagyunk sok százezer forintos törlesztőrészletre is. A bank meg boldog volt és már hitelezett is.

5. Abban az időben nagyon sokat számított egy belső ember, aki például a hitelkérelmek elbírálásáért volt felelős. A hitelközvetítés azért is virágzott, mert ha valaki ismert egy fontos embert, annak megérte fizetni, hiszen egyáltalán nem volt mindegy, hogy 75% hitellel vagy 90% hitellel tudtunk lakást venni.

Ez kétség kívül nem volt veszélytelen, de attól még nagyon sokan nyertek is ezzel, mert tényleg albérlet helyett a törlesztőt fizethették. Minimális önerő mellett saját lakásba tudtak költözni. Pár millió forint önerőből saját lakást lehetett akkor vásárolni, pont azért mert nem az önerő volt a hitelezés alapja, hanem a havi rendszeres jövedelmünk és nagyon fontos volt akkor még a hitelfedezetet jelentő ingatlan. Egy kis belvárosi lakást meg lehetett venni 2-3 millió önerővel és 4-5 millió hitellel. Ma meg 8-10 millió önerő nélkül egy nyamvatt kis lukat sem vehetünk a 7. kerület "rosszabb" részein sem.

Az új lakások piaca akkor pont ezért volt jóval nagyobb, mint ma. Az új lakások nem csak ma tűnnek drágának, drágák voltak azok már 10 éve is. A bankok hitelezték a fejlesztést és érdekeltek voltak benne, hogy minél gyorsabban eladják a lakásokat. Ehhez tényleg páratlan lehetőséget biztosítottak. Az a bank, amelyik finanszírozta a lakásprojektet rendszerint kevesebb önerővel, jobb rendszeres havi jövedelem mellett, arra a projektre mindig elnézőbb volt, mert számára azoknak a lakásoknak az értékesítése mindennél fontosabb volt.

10 éve a minél kevesebb önerő volt a hitelfelvétel alapja

Abban az időben nem is feltétlenül az számított, hogy kinél olcsóbb a lakáshitel, hanem hogy ki kér minél kevesebb önerőt és kinél számít jobban a havi fizetés. A lakás minél nagyobb fokú eladósodottsága kockázat a banknak is, nem csak a hitelfelvevőnek, de egyben nagy lehetőség is:

1. Ez ma teljesen hiányzik a lakáshitelezésből, ami nem egy kritika, hanem egy ténymegállapítás. Nagyon sok önerő kell a vásárláshoz, ami lehet, hogy nagyobb részt kezelni tudja a kockázatokat, de látható, hogy milyen távol kerülhetnek emberek a saját lakás megvásárlásától.

2. Ez korlátozza az egész lakáspiacot, de főleg az újlakáspiac keresletét. Arról rendszerint csak fejlesztők beszélnek, hogy milyen nagy igény van az új építésű lakásokra. Igény az van rá, csak éppen pénz nincs. Az újlakáspiac mindig a hitelezéstől függött. Így volt ez 10 éve és így van ez ma is.

3. Akkor az önerő nem volt olyan fontos, mint ma. Az önerőt meg jóval több idő előteremteni vagy néha szinte teljesen lehetetlen, mint pl. jólfizető állást találni. 10 éve 7-8 millió forint önerővel 35-40 milliós új lakást vehettünk minden gond nélkül. Ma meg még nagyon új lakást sem találunk ennyiért és nem is olyan méretűt, elhelyezkedésűt, elosztásút, mint 10 éve.

És ezzel veszi kezdetét az a téma, amit nem kell senkinek sem a fantáziájára bízni. Lehet hangosan kiabálni, hogy hitelt tessék, alacsonyak a kamatok, jók a feltételek, jobb hitelt fizetni, mint albérletet, ha közben mélyen hallgatunk az önerőről, ami jelenleg egy fék a lakáshitelezésben és a lakáspiacon. De más fékek is vannak, amik 10 éve  egyáltalán nem léteztek:

1.  Nem kaphat hitelt az, aki nem Magyarországon él és dolgozik.

2. Akkor külföldi állampolgárok is kaphattak lakáshitelt, ma már nem.

3. De olyan magyarok sem kaphatnak hitelt, akik külföldön élnek és dolgoznak.

4.  Jó azt is tudni, hogy még olyan magyar állampolgárok sem hitelképesek, akik külföldről térnek haza, itthon még munkahelyük nincs, de több pénzünk van a bankban, mint a kinézett lakás ára. Hiába nem szeretnék felélni a tartalékaikat és inkább a lakásvásárlás egy kisebb részét hitelből finanszíroznák, a bank nem ad hitelt annak, akinek nincs bejelentett munkája, hiába van jelentős megtakarítása. Nagyon sokan pont azért mennek/mentek külföldre dolgozni, hogy néhány év megtakarításból, ami az önerő, és persze plusz lakáshitel segítségével vásárolni vagy építkezni tudjanak. A jelenlegi hitelpiac az ő álmaikat sem fogja megvalósítani.

A nagy önerő a tartalékok teljes felélést is jelentheti

A jelenlegi hitelezési rendszer egyértelmű hátránya az, hogy a lakásvásárlókat a tartlékaik felélésésre kényszeríti. Mert 10 éve lehet, hogy valaki eladott egy 15 milliós lakást és vett úgy egy 40 milliósat, hogy csak 8 milliót használt fel és maradt 7 millió tartalék. Ma minden forintot bele kell tenni az önerőbe, ami viszont szintén kiszolgáltatottá teszi a hitelfelvevőt.

Tartalékok nélkül hitelt felvenni nagyon kockázatos. Ez látszik a mostani hitelpiacon is, mert 10-ből 1 lakáshitellel gond van. Hiába tűnik biztonságosnak a jövedelemarányos törlesztőrészlet maximalizálása, a lakások alulhitelezése, ha a hitelfelvevő megfelelő tartalékok nélkül marad, akkor az anyagi problémákhoz vezethet.

10 éve is az kockáztatott jól, aki nem élte fel minden tartalékát és ma is az jár jól. Semmi nem változott ilyen értelemben. Csak annyi, hogy sokkal nagyobb összegeket kell megmozgatni egy lakásvásárlásnál mint 10 éve.

És ez csak részben köszönhető a lakásáraknak. A hitelfeleltétlekben az önerő kérdése fájdalmasabb pont ma, mint a lakások ára.

A hitel elvileg mindig arról szól, hogy megelőlegezi a bank lakások aktuális piaci árát, ami sosem lehet annyira alacsony, hogy hitel nélkül egészségesen működőképes legyen.

A jelenlegi lakáspiacunkban a hitelezés nem csak egy fék, de leginkább egy természetes limit is, ami miatt sem a lakásárak, sem pedig a lakásforgalom nem tudja figyelmen kívül hagyni a lakáshitelezés szabta korlátokat.

Hiába tehát a Nemzeti Bank fogyasztóbartát hitelezési tervei, a hitelezésben az önerő kérdését egyelőre változatlanul hagyja. Milliomosnak, de ha családban gondolkodunk, akkor mindjárt tízmilliomosnak kell lenni ahhoz, hogy élhető ingatlan vásárlásában gondolkodjunk.

Az újlakáspiac az önerő fogságában szenved

Az új lakások szenvednek ettől a leginkább és azon belül is az átlagon felül árakkal bírók. 10 éve néhány millióból vehettünk 80-100 milliós lakásokat/házakat is, ma meg már 50-70 milliós önerő nélkül szóba sem állnak velünk a bankok. Ezt érzik a fejlesztők is, hogy az ilyen önerő nagyban csökkenti a potenciális vásárlók körét. Sok ilyen projekt állhat, megállhat és be is dőlhet. A nagyobb értékű lakások forgalma eleve mindig korlátos. Tehát az ilyen lakások likviditása (eladhatósága) a bank szempontjából mindig sokkal kockázatosabb. 10 éve ezzel sem foglalkoztak a bankok, ma már viszont igen.

A városainkban, az olyan városainkban, ahol érdemes élni, vagy az olyan városi agglomerációkban, ahol van jövő, pedig egyáltalán nem luxus, élhető ingatlanokat 50-100 milliós ár között elképzelni. Az elmúlt 10 évben nem csak a lakások ára változott meg, hanem a beszállási pont is feljebb került. 10 éve tényleg lehetett vásárolni egy egyszerűbb új Suzuki árából is lakást Budapesten, mert kaptunk mellé annyi hitelt. Ma meg már olyan új autók árait várják el önerőként, amilyen új autója szalonból valószínűleg a tömegeknek sosem lesz. A „Suzuki a mi autónk, nem az Audi vagy a Mercedes”.

Kép: Thomas Peschak, National Geographic

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárpolitika - Félelem és Remény

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Miért nőnének tovább a lakásárak? Megosztó kérdés, amire csak megosztó válaszokat lehet adni.

A  népszerűséget ma azok hajszolják, akik az árak csökkenéséről beszélnek és  meg is indokolják, hogy miért. Minket viszont teljesen hidegen hagy a népszerűség, ami egyfajta biztonságkeresésnek is felfogható. Jó érzés olyat mondani, amit egy tömeg hallani akar. Lehet őket kényeztetni szavakkal, hitet és reményt adni nekik, hogy bízzanak bennünk, mert minden úgy lesz, ahogy azt mondjuk. Az ingatlanközvetítők jelentős része keresi a kapcsolatot a külvilággal, már-már választási kampányhajrát folytat a lakásárak csökkenéséért, hogy hát ha ettől elfogadottabb lesz és ügyfélközpontúbb. Kétségbeesett kiáltások ezek. Kétségbeesett, mert az ingatlanközvetítők saját tapasztalatik lassan fabatkát sem érnek. Az ügyfeleket egyre kevésbé érdekli az ingatlanközvetítés, ami a mai lakáspiac egyik legérdekesebb jelensége. Nő a lakáspiac, a lakásárak, de az ingatlanközvetítés meg csökken. Ezért elkezdtek politizálni és populistán tolják a szekerüket, átkozzák a lakásárakat, terelgetik a nyájat ösztönösen, mint egy erre született juhászkutya. Blogok, újságcikkek, saját statisztikák, interjúk és ömlenek ránk a hírek, hogy a lakásárnövekedésnek itt a vége, most már elég volt belőle. A „saját tapasztalat” a bűvös szó, mert ők nem felejtettek el értékesíteni, látják, hogy mi történik, érzik a zsigereikben, már ki is érthetne és ki láthatná át jobban a lakáspiaci folyamatokat, köztük az árak trendjét, mint az ingatlanosok! A képet árnyalja az általános megítélésük, hozzáállásuk és úgy általában a hozzáértésük. Értékesítők ők, követik általában a trendeket és nem pedig trendcsinálók. Futnak a busz után és nem ők a buszvezetők – kaptuk el egyszer ezt a mondatot egy utcai beszélgetésben, ahol az ingatlanközvetítők szerepéről beszélgettek. Találó gondolat, amikor a lakáspiac busza robog és vannak akik lekéstek róla, mások nem mernek felszállni, de amúgy is nagy a tolakodás, izzasztó a levegő, henringjárat már az egész. A kölcsönös tisztelet és megértés a tömegközlekedésben is nagyon hasznos lehet, hát hogy ne lenne még hasznosabb a lakáspiac buszán nyomorgóknak vagy az új felszállóknak!

Megnéztük már, hogy a lakásárak növekedése összeségében sosem jelent semmit. Messzemenő következtetéseket levonni belőle nem lehet. Nőnek vagy nőttek az árak. Nagy ügy. Az a dolguk általában. És akkor mi van? Ezek a gondolatok forogtak a fejünkben, amikor először néztük meg az FHB Lakásárindex legfrissebb európai lakáspiaci körképét.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacot elsősorban az érzelmeink irányítják, nem a gazdasági környezet

A száraz tényekhez ragaszkodók, a szakbarbárok a gazdasági növekedést valami félistenként tisztelik. A lakásárak és a gazdasági növekedés közötti kapcsolat vizsgálata nagyon sokszor bizonytalan. Bele lehet magyarázni, de azért mindig az derül ki, hogy:

a lakásárak hosszú távú trendje Magyarországon teljes mértékben elszakad a gazdasági realitástól.

Ezt azért fontos most így leszögezni, mert az árcsökkenést vízonálok áltlalában pont arra hivatkoznak, hogy a lakásárak további növekedéséhez nincs megfelelő gazdasági környezet. Csak éppen ez a lakáspiacot és a lakásárakat Magyarországon nem nagyon érdekli. Önálló életet él a lakáspiac, elsősorban pont azért, mert levegőnek tekintjük a saját tulajdonban élést. Ez pedig egy olyan erős érzelem, amit semmilyen racionalitás nem nagyon tud felülírni.

A lakáspiacot elsősorban az érzelemeink irányítják, nem a gazdasági környezet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése megtévesztő

A lakásárak eddigi növekedést a jó sötét Magyarország mutatja. Habzó szájak, ideges tekintetek, hogy "hát mondom én, brutális és elfogadahtatlan árnövekedés" történt itt - kiabálja a populista politikus ingatlanos. Egyszerűen és érthetően, hogy még a legostobább is megértse egyből, hogy miről beszél a politikus. De nem állunk meg, ahogy a lakáspiac busza sem. A következő ábra, már mindjárt más aspektusba helyezi a lakásárak növekedését.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig értékcsökkenésről beszélhetünk a magyar lakáspiacon

Beszéltünk már erről néhányszor.

A lakásárak növekedési trendje pont azért olyan megalapazott, mert a magyar lakáspiac értékvesztését sem tudta ledolgozni az elmúlt években.

A lakásárak csökkenéséről beszélők ezt szándékosan és tudatosan hallgatják el. Pedig itt van a kutya elásva.

Az árak nem öncélúan nőnek, hanem azért, hogy az ingatlanok megőrizzék az értéküket. Az ár és az érték nem szinonimák a lakáspiacon.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedési trendje egyelőre tart a csúcsfelé

Ez a görbe nagyon szépen mutatja, hogy hol is tart Magyarország a lakásárak növekedésében.

Szárnyalnak az árak, de még nem érték el a csúcsot. Viszont a csúcs nincs már olyan messze.

Ezt a lakáspiaci ciklus 4. évében már a piacot szakmailag vizsgálók is jól tudják.  A lakáspiaci ciklusok izgalmas dolgok. A populista politikus ingatlanosok erre is fittyet hánynak. Szerintük a lakásárak olyan mint a villanykapcsoló. Pillanatok alatt lehet fel- és lekapcsolni. Ez viszont nem így működik piaci alapon. A magyar lakáspiac érzékenységét bemutató ábra még látványosabban mutatja a jelenlegi magyar lakáspiac nagyon is eltökélt  árnövekedései hozzáállását.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak EZÉRT nőnek tovább!

2003-2004 fordulópont volt a magyar lakáspiacon, ahogy 2013-2014 is. Hebegés és habogás, amikor egy ilyen ábrát olyanok elé teszünk, akik előtte hangosbemondón osztották az észt, hogy a lakásárak növekedéséből már untig elég volt.

 A magyar valóság ezzel szemben az, hogy létszükséglet a lakóingatlanok értékének megőrzése. A magyar társadalom legértékesebb vagyonáról van szó. Mindenkinek a zsebében turkál az, aki a lakások leértékelődése mellett teszi le a voksát.

Már halljuk is, ahogy ezt demagógnak és hasonlóan népszerűséget hajhászó gondolatnak tekintik felebarátaink.  Helyzetből beszél - mert érdekelt az ingatlanok árának további emelkedésében - suttogják a hátunk mögött. Mondjuk csak azért, mert szerintük így beszélni a lakáspiacról is politika, a lakáspiacon a a politikai hovatartozás egyértelmű kifejezője. A lakásárnövekedés oldala csap össze a lakásárcsökkenést várók oldalával. 

A csökkenésre nincs semmilyen érv, mert az nem az, hogy az árak már eleget nőttek.

Az látszik az ábrákon, hogy ez egyszerűen nem igaz. Még koránt sem nőttek eleget, mert a "magyar gazdasági csoda" pont az ingatlanok elértéktlenedésében játszik fontos szerepet, nem pedig a felértékelődésükben (Megjegyzés: ez egy kritika a magyar gazdaság múltjára, jelenére és jövőre nézve is).  A lakáspiac és a lakásárak hiába szakadnak el a valóságtól, az erős leértékelődéssel szemben még így is tehetetlenek.

A demográfiai folyamatokkal mi is tisztában vagyunk, amiért jön az az utolsó ábra. A használt lakások piaca sem fogja elérni a 2003-2004-es csúcsot, amit az előző ábrán láthatunk.  Az azt jelenti, hogy az előző görbe azt nem fogja elérni, előbb lesz trendforduló. Ez mutatja a lakáspiac erőtlenségét, hogy a veszteségeket idővel már nem tudja ledolgozni csak részben kompenzálni.

Tartós leértékelődést és lassú elértéktelenedést rejt magában a jövő, attól függetlenül, hogy az árak nőnek még egy ideig, majd utána nem fognak. Aztán egyszer csak megint nőni kezdenek. Ilyen a ciklikus lakáspiac, a lakásárpolitikától teljesen függetlenül.

Ezért nem az árnövekedés a legfontosabb, hanem az értéknövekedés. Az értéknövekedés még a jelenből is eléggé hiányzik nem hogy a jövőből.

Így megnyugtatunk minden lakásárcsökkenés-hívőt, hogy az értékcsökkenés minden magyart, ingatlantulajdonost fenyeget az árnövekedéstől függetlenül.

Ezek már a demográfiai és a társadalmi folyamataink következményei. Elacsarkodhatunk a lakásárakról, ha az értékük közben egyre bizonytalanabbá válik. Azért veszünk lakást, mert lakni kell valahol. A lakóingatlan is lassan az autó sorsára jut. Elfogadjuk, hogy egyre kevesebbet ér, de szükségünk van rá. A lakóingatlannál annyi a különbség, hogy ott legalább kiszúrja a szemünket az árnövekedés. Így könnyebben fogadjuk el az értékcsökkenést.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A válság előtti csúcshoz képest 35%-kal marad el a lakásépítési kedv

A píros csík, a kb. -35% mutatja, hogy mire nem vagyunk már képesek Magyarországon, ha lakásépítésekről van szó. Nincsenek meg hozzá az alapok, hogy olyan sok új lakást építsünk. Nincs kinek és nincs is miért. A zöld csík meg arra jó, hogy megint kiszúrjuk a szemünket, hogy "Úr isten, Európában nálunk nőtt legjobban az építési kedv". 

Lehet mutogatni, hogy milyen sikerre van ítélve az újlakáspiac, közben meg láthatjuk, hogy azok a régi szépidők már elérhetetlenek.

A használt lakások értékesítése mellett az új lakások építése sem tudja azt a szintet hozni. Ez mutatja a lakásárak korlátosságát is és az értékcsökkenés kockázatát. Fogyunk, öregszünk, elvándorlunk, de a lakásárak ettől még nőnek. Az értékük meg nem érdekel addig senkit, amíg képes egy lakás eladásából egy másikat vásárolni. A lakásárak növekedése egy fájdalomcsillapító - üzenjük a lakásárcsökkenést hirdetőknek. Ha nem nőnek a lakásárak, akkor az fájni fog, nagyon fájni és nincs más gyógyír rá, csak és kizárólag a lakásárnövekedés.

Az áralku kérdése a növekvő lakásárak ellenére is örökzöld téma:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az áralku filozófiája

Forrás: FHB Index - Európai Lakáspiacok

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egy ilyen országban lakást venni!

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

2017-ben egyre inkább a lakáspiaci különbségekről fogunk beszélni. Tesszük ezt azért, mert ezek a különbségek egyre nyilvánvalóbbak. Belátjuk, hogy az ingatlanok megítélése egy olyan nagy városban, mint Budapest, sok aspektusból értékelhető.

Nincs olyan kézzel fogható fogalom, hogy budapesti lakásárak. Ez csak egy elméleti szám, mert kerületenként, városrészenként, utcánként, házanként és emeletenként is mások az árak.

Az elmúlt évek lakásárváltozásait egyöntetű sikernek élte meg a piac

Elszálltak a lakásárak Budapesten, izmos felértékelődés Győr és Sopron környékén, de Debrecen mint Kelet-Magyarország gazdasági fellegvára is ott van az országos lakáspiac térképén. A lakáspiaci ciklusokat vizsgáló kérdésben felhívtuk a figyelmet az 5 éves blokkokra.

2017 a negyedik éve ennek a ciklusnak és könnyen előfordulhat, hogy még Budapesten is maradnak olyan területek, amelyek reálérétke (az ingatlan piaci árának vásárlóereje, amiből termékeket és szolgáltatások vásárolhatunk) nem fog pozitívba kerülni a ciklus végéig.

Az infláció a nyakunkon, a lakásárak területi megoszlása igen változó. Akár 3 markánsan különböző árkategóriájú részek is vannak egy  kerületen belül. Nem félünk tőle, mert miért félnénk már. A lakásárak biztosan az infláció felett fognak nőni, mormolják az optimisták. Ha ránézünk a KSH 2016. évet először értékelő, de még nem végleges adataira, akkor láthatjuk, hogy micsoda pusztítás történt Magyarországon és még Budapesten is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pusztítás nyomai a budapesti és az országos lakáspiacon

Az elmúlt három év nem mindenhol volt elég a lakások vásárlóerejét arra szintre hozni, mint ami volt 2008-ban. Ez magyarul annyit jelent, hogy az adott lakás árából több terméket vagy szolgáltatás tudtunk vásárolni 2008-ban mint ma, ha még mindig negatívban van.

Budapesten 23 kerületből 9-ben még mindig a 2008-as vásárlóerő alatt van

Köztük egyetlen budai kerületként, Budapest elitista kerületének számító 2. kerület is. 2008-2016 között a 2. kerületben nem nőttek a lakásárak az inflációval együtt mutatja az ábra. Szégyenpadra került Budapest legolcsóbb kerületeivel együtt. Nem megszokott látvány. Budapest 2. kerületében a lakástulajdonosok még sem érzik magukat szégyenpadon. Nem gondolják azt, hogy rossz lenne a 2. kerületben lakást birtokolni. Presztízs és státusszimbólum is. Viszont az árak tekintetében a 2. kerület azt mutatja, hogy az elmúlt 3 év árnövekedése kevés volt az igazi boldogsághoz. Erősebb megfogalmazás már az, hogy a 2. kerület nem a pénzcsinálásról szól, nem a lakásbefektetők piaca. Az ingatlanba rakott pénz itt érdekes módon kevésbé válságálló, mint más budai kerületekben. Ez már megalázó kijelentés lehet és nyílhat a bicska a zsebben, hogy ez már sértő.

Ezért fontos látni a számokat és a grafikonokat és nem érzelmekből beszélni még egy kerületről sem. A 2. kerület presztízse jóval nagyobb mint lakáspiaci értéke.

Egyre fontosabbá válik a lakáspiacról nem saját meggyőződésből beszélni, hanem csak részletes elemzések után. A lakáspiac esetében sokminden nem igaz, amit igaznak hittünk az elmúlt 15-20 évben. Sőt még az sem igaz, amit annak tartottunk az elmúlt 3 évben.

Budapesten is vannak nyertes és vannak vesztes kerületek az elmúlt 3 évből

Az elit 2. kerület a vesztesek között van. Durr, egy nagy pofon sznoboknak és különleges városi panorámának, a „polgári lakóknak”, a prémium ingatlanoknak, a „Rózsadombnak”.

A lakáspiac nem sznob és nem is csinál presztízskérdést az ingatlanból, már amennyire a számokból ez kiolvasható. De jól mutatja azt, hogy amelyik kerület nem tud felkapaszkodni, felértékelődni, ott a lakások vásárlóereje egyelőre belátható időn belül sem lesz jobb, mint volt 2008-ban.

Ez pedig már nem csak a hátrányos helyzetű térségeket érinti Magyarországon, hanem Budapest  9 kerületét is. 2017-től inflációval számolunk és közben nagyon lassú lakásárnövekedéssel. A Budapest környéki agglomeráció is a nagy vesztesek között. A megérte vagy nem érte meg kiköltözni kérdésre mi nem tudjuk a választ. Az ingatlanok vásárlóérétke az érem egyik oldalát viszont biztosan megmuatja.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A Budapest körüli pusztítás is látványás. 3 év után is még csatatér az agglomeráció

Az infláció és a lassú árnövedés, a két páros együtt bebetonozhatja a lakások vásárlóerejét, de még ronthatja is.

Azok a budapesti kerületek és agglomeráció, amelyek az elmúlt 3 évben nem tudtak kimászni a gödörből azok 2017-2018 között nem biztos, hogy már kifognak.

Súlyos teher ez és szomorú üzenet is egyben a lakáspiacnak. Nincs benne már elég erő, hogy akár Budapestet teljes mértékben fel tudja értékelni. Vannak kerületek, például a több szinten is elsőszámú nyertesnek számító 7. kerület, amit elkényezteti a lakáspiac. Ez viszont nem jelenti azt, hogy Budapest olyan jó helyzetben lenne, mint amilyennek azt eddig beállították.

Budapest is bajban van

Az ingatlanok értéke itt sem biztos. A leértékelődés veszélye itt is él, sőt még mindig kézzel fogható. Ez az a csontváz, ami kiesett a szekrényből 2017-ben. Szembe kell vele néznünk. Budapest leszakadó kerületei ma elérhetőek a feltörekvő megyeszékhelyi árakon. Ezt mutattuk már be ezen a grafikonon, de most a KSH megerősítette.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A leértékelődés az elérhetőség ára Budapesten

Ott vannak Budapesten megyeszékhelyi árakon lakások, ahol a lakások vásárlóereje még a 2008-as szint alatt vannak. Egy kerület kivétel ezalól, az pedig a 19. kerület. Ott éppenséggel már kicsivel jobb a helyzet, mint 2008-ban. Ez a kivétel erősíti a szabályt jelen esetben. Budapest szenved, erőlködik és kezd izzadságszagú lenni a levegő. 2017 van, a 4. év az 5 éves ciklusból és nyilvánvalóvá váltak a problémák. A budapesti és az országos áremelkedés kevés volt eddig. A lakásárak változása nem mindenre volt elég. Most pedig ott tartunk, hogy az árak növekedése mögött újra a lakáshitelezés, az állami lakásvásárlásösztönzés marad. Az újlakáspiac gyengélkedik, az építkezések késnek, talán a szereplők most értékelik újra a valódi lehetőségeiket. A ciklus 4. évében belevágni az építkezésekbe kockázatos. Nem akarnak úgy járni, mint 2008-ban.

Minek olyan sok új lakás? – tehetik fel a kérdést, amikor látható, hogy a használt lakások piaca visz mindent. Szenvedni egy projekttel évekig, azért a minimális profitért, amit sokkal könnyebben lehet megkeresni minden másban! Csak az építkezik, aki valójában ebből él.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A használt lakások árai még mindig sokkal versenyképesebbek az újlakások árainál

Aki eddig sem lakásépítésekből élt, annak ez a terep most egy vékony jég. Növekedő költségeket és a növekedő kockázatokat egyre nehezebb beárazni. Az új lakások ára már így is a használt lakások árának a kétszerese sok kerületben.

A vásárlók sem rohannak megvenni minden újat, mert eladó. A tömeglakások, a többszázlakásos házak népszerűsége finoman szólva sem lett jobb. Kis társasházakat meg nem éri meg nagy szereplőknek építeni.

Kiderült, hogy az elmúlt 15-20 évben csak öregedett és fogyott Magyarország. Az elvándorlás már csak hab a tortán. Az újlakáspiac a legnagyobb elszenvedője ennek.

Hiányzik az a vásárlótég, akinek tömegesen lehetne építkezni, mint a 2000-es évek elején. Azok a 30 évesek ma már közelebb vannak az 50-hez, vagy már felette. Nem cumizza be a marketingpornót, a szép látványterveket, meg a sok süket dumát a nagy semmiről. A mostani 30-asok meg nem tudják, hogy hol fognak még élni. Ők még a pénzcsinálással vannak elfoglalva, dolgoznak éjjel-nappal. Néha ránéznek a lakáshirdetésekre, elmennek akár megnézni néhány lakást, akár lakáskiállításokra is elmerészkednek, aztán azt mondják, hogy a franc se tudja kell-e nekik a nyakukba ez az egész. Egy ilyen országban lakást venni? – teszik fel a kérdést egyre kevesebben, mert fogyunk és fogy a lakáspiac keresleti oldala is, zsugorodik Magyarország lakáspiaca, a kockázatok pedig csak nőnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az áralku filozófiája

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedési időszakában az alku kérdése háttérbe szorul. De minden jel arra utal, hogy 2014-2016 között az árak „kifutották” magukat és idéntől jóval kisebb tempóban fognak növekedni a lakásárak. Ezt általában az eladók nem veszik tudomásul és továbbra is előre isznak a medve bőrére. Ez konkrétan a hirdetési oldalak látványos hirdetési árai fejezik ki. Teljesen mindegy, hogy ingatlanközvetítő vagy a lakás tulajdonosa hirdeti, az eladó lakások árai magasabbról kezdik a hirdetési időszakot. Beszéltünk már róla, hogy általános jelenség a 20-30 %-kal a piaci ár felett hirdetni. Egy intenzív árnövekedés után viszont még a piaci árakat is nehéz meghatározni.

Egy biztos, a piaci árak nem azok, amennyiért hirdetik a lakásokat, hanem amennyiért gazdát cserélnek.

Ezzel a kérdéssel a foglalkoztunk már, pontosan azért, mert még vevőként is hajlamosak vagyunk túlértékelni a lakások árát. Elhisszük az eladók vágyálmait, az „őszinte ingatlanosok” kedves szavait és megnyerő mosolyát. De ne legyünk önmagunk ellenségei és gondolkodjunk.

1. A kérdés nem az, hogy magas-e a hirdetési ár, hanem az, hogy mennyivel?

Még a legszerencsésebb, vagyis egész jól árazott lakások esetben is 1 millió forint körüli alkut alapnak tekinthetünk, a lakás hirdetési árától függetlenül. Ez a leveszünk 1 milliót az árból mindig egy jó kiindulási alap.

Az alkudozás ilyen esetben sem azt jelenti, hogy felhívjuk az eladót, hogy 1 millióval olcsóbban eladja-e nekünk a lakást. Az alkudozást lépésről lépésre építsük fel.

Először is kimegyünk a helyszínre és figyelünk, illetve hallgatunk. Megfigyelünk mindent, ami befolyásolhatja a lakás árát, majd meghallgatjuk az eladó és vagy az ingatlanos különböző értékesítési trükkjeit. Nem akarnak ők akadékoskodónak tűnni, de a legtöbb esetben ránk akarják tukmálni a lakást. Ezt a részt kell tudni a helyén kezelni. A legtöbb vevő abból indul ki, hogy ha fele igaz annak, amit a tulajdonos és vagy az ingatlanos állít arról, hogy mennyien akarják a lakást még megnézni, akkor dolgozik a kisördög, hogy nehogy lemaradjon a lakásról. Ez egy rossz érzés, olyan, mint ha vevőként bénáznánk és nincsenek senkinek sem az idegi kötélből. Aztán jönnek a történetek, hogy „félórával” maradtam le a lakásról, vagy „már meg sem tudtam nézni”.

Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Bármennyire is ijesztő és idegesítő lemaradni számunkra szimpatikus lakásokról, amiket csak hirdetésekben látunk, ehhez jobb hozzászokni és megtanulni kezelni. Az alkudozáshoz hidegvér kell. Ha nem esünk kétségbe a lakásnézésen, várunk és eltelik akár egy hét is és még a lakást mindig nem vették meg az utánunk jövő vevők, akkor azért érezzük magunkat nyeregbe és indulhat az okos alkudozás. Ha a tulajdonos hívogat minket, tukmálja a portékáját, közben meg csak dicsérgeti, hogy akkor „mi van, megvesszük vagy nem, mert akkor eladja másnak”, ez mind csak felhívás alkudozásra.

2. Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!

Hidegvér, hidegvér és hidegvér. Árat mondunk és nem indokoljuk meg. Árat, ami kevesebb, mint amennyit fizetnénk a lakásért. Az eladó is tudja, hogy csak a legtöbbet akarja kihozni a helyzetből, ő a legmagasabb árban érdekelt. Nekünk vevőként meg az a dolgunk, hogy a tulajdonos piaci áron adja el nekünk a lakást. Ha csak egy picit is megcsúszunk, elnagyoljuk vevőként a lakás gyengepontjait, azzal csak megsértjük az eladót. Ha pedig megsértjük az eladót, nagyon könnyen előfordulhat, hogy elveszítjük a jó alku esélyét.

Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.

Ez pedig vonatkozik a barátokra és családtagokra is, akiket a vevők elég gyakran magukkal visznek. Ezt érdemes megbeszélni a kis csapattal, hogy a lakást megnézzük és utána együtt megbeszéljük a látottakat, de az eladó és az ingatlanos orrára nem kötjük a véleményünket. Ha vevőként úgy érezzük, hogy a velünk jövő ismerős ilyen szempontból „kockázatos”, akkor vele ne menjük lakást nézni, mert csak rontja az esélyeinket.

Ezt kell valahol megérteni és elfogadni, hogy a lakásvásárlás a lakásról szól, nem arról, hogy „anyu, apu, testvérek, barátok" milyen anyagi vagy más támogatásban részesítenek minket és ezzel milyen jogot szereznek arra, hogy „beleszóljanak” a vásárlás folyamatába.

3. A lakásnézés a kérdésekről szóljon. Kérdezzük az eladót és vagy az ingatlanost és mi csak hallgassuk őket.

Az alkudozás folyamatához elsősorban információkra van szükségünk és meg kell tudnunk állapítani, hogy még is mennyi „plusz” van az árban. Ehhez nem csak „szemmel verjük” a lakást és a környezetét, mert a lakás nem tud beszélni sajnos és nem is ő fogja aláírni az adásvételi szerződést. Az eladóval kapcsolatba kell kerülnünk, akitől csak kérdezzünk és kérdezzünk. Ha kimegyünk lakást nézni, előtte újra nézzük meg az online hirdetését, tudjuk, hogy mit fogunk megnézni. Készüljünk fel, hogy mire vagyunk még kíváncsiak a hirdetés alapján. Ne bízzunk abban, hogy ha ott vagyunk, majd minden eszünbe jut. Úgy pedig ne menjünk, hogy fogalmunk sincs a találkozó előtt, hogy pontosan mit is nézünk meg.

Vevőként nem engedhetjük meg magunknak, hogy felkészületlenek legyünk. Azt ki fogja használni az eladó és az ingatlanos is. Itt pedig most milliókról beszélünk. Ha nem ennyi a havi fizetésünk, akkor mondhatjuk azt, hogy több havi fizetésünk bánhatja, hogy mennyire vesszük komolyan a lakásvásárlást.

Fárasztó, sok összpontosítást igényel. Nagyon kell koncentrálni, figyelni és gondolkodni. A döntésünkkel ne csak azért legyünk elégedettek, mert végül lakást vettünk. Legyünk elégedettek az árával is. Az áralku filozófiája az, hogy a lakás ára két ember döntésén múlik. Vevőként ezt befolyásolhatjuk, ha úgy állunk hozzá és kitartóak maradunk, nem kapkodjuk el, akár több millió forintot is a lakásra költhetünk, de nem a lakás megvásárlására. Alkudjunk okosan, tudatosan, egy koncepció alapján. Hozhatunk egy életre szóló rossz döntést is egy lakás megvásárlásakor, amiért mindenkit hibáztathatunk utólag. Végső soron viszont vevőként mi magunk vagyunk felelősek az ilyen döntésekért is. Ne vicceljünk a lakásvásárlással, inkább legyünk kitartóak!

Az áralku fontosságáról sosem lehet eleget beszélni:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állítsuk meg a lakáspiacot?

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve tettük fel a kérdést, hogy a Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek?  A kedélyek nem nyugodtak meg és továbbra is újra és újra felmerül a kérdés. A lakásárak változása már a változó piaci folyamatok eredménye, vagyis előre látható. Ezt a legtöbben csak akkor veszik észre, amikor már nyakukig ér a víz. Erre felhívtuk a figyelmet ezzel az ábrával, amikor a Kell-e aggódnunk? kérdésre kerestük a választ. Itt mutattunk először lakáspiaci ciklusokat, de ami még fontosabb, itt mutattuk meg először azt is, hogy lakásárak növekedése önmagában nem jelent semmit.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac ciklikus,  amit a reálérték fejez ki, nem a piaci árak

Az ábra nagyon jól mutatja, hogy a lakásárak érzékelhető növekedése nem állt meg akkor sem, amikor a lakáspiacon már trendforduló következett be és új lakáspiaci ciklus kezdődött.

Az infláció alatti mértékben nőttek a lakásárak, amivel 2004 és 2008 között a kutya sem törődött! 

A reálárnövekedés ábráját időszerű elővenni és leporolni, mert újra van infláció. Ez az ábra is mutatja 2003-2004 között a törést, ami a hegy csúcsát jelentette és innentől kezdve elindult a lakáspiacon a leértékelődés folyamata.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyarországi lakáspiac 2003-2004 között lejtőre került

Délibáb jelenségnek neveztük el azt, amikor a lakásárak úgy nőttek, hogy közben a lakások értéke viszont folyamatosan csökkent.

Tehát, aki lakásárcsökkenést vár, arról beszél, az valami hasonló folyamatot kell, hogy keressen, mint ami történt 2003-2004 között. A magyar lakáspiac ciklikussága nagyon kényelmesen ábrázolható, ezért mindazoknak szeretnénk most segíteni, akik a lakásárak csökkenésére keresik a választ. A lakáshitelezés részletes elemzése tovább segítségére lehet mindenkinek.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
5 éves lakáspiaci ciklusok voltak eddig

A magyar lakáspiac történetében 2003-ban érte el a csúcsot, amikor egy év alatt több mint 270 ezer adásvétel történt országszerte. 1999-2003 között olyan lakáspiaci boom törént, ami még ma is felfoghatatlan. A laksáhitelezés mentette meg a lakáspiacot a teljes összeomlástól 2004-2008 között. Ez volt a délibáb, amiért akkor senki sem beszélt lakáspiaci válságról, miközben a lakáspiac már recesszióba került. Az ingatlan leértékelődött, miközben a hitelezés volt a lélegeztetőgép. A hitelválság nagyon fontos oka az ingatlanok elértéktelendése, hiszen a hitelfedezetként szolgáló lakások negatív spirálba kerültek, a bankok pedig közben csak öntötték a hiteleket a lakáspiacra. A lakáspiaci forgalom ennek ellenére már csak stagnált, a hitelezés aránya pedig 2008-ra extrém szintet ért el. A bankok felelőtlen hitelezése az ábráról is leolvasható.

Ha egy bank nem veszi figyelembe a lakáspiaci folyamatokat, ciklusokat, a fedezeti ingatlanok reálértékét, főleg, ha az csökken, akkor az önmaga és nem utolsó sorban az ügyfelei ellensége is.

Ami 2009-2013 között történt, arra meg senki sem akar szívesen visszaemlékezni. Csend volt és hullaszag - emékeztetnénk mindenkit, aki meg akarja állítani a lakáspiacot és a lakásárak növekedését. 2009-től már a piaci árak is csökkentek, nem csak a reálérték.

Ez azt is jelenti, hogy a lakásárak csökkenése már az utolsó felvonás és nem az első a lakáspiaci folyamtokban és azok ciklikus változásában.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésére és az új építésű társasházi lakások vásárlására felvett hitelek száma is mutatja a lakáspiaci ciklusokat

Mindig használt lakásokra veszik fel a legtöbb lakáshitelt. Ez egy megkérdőjelezhetetlen lakáspiaci törvény.

Viszont nagyon jól mutatják a családi házak építésére felvett hitelek száma és azok változása, hogy mennyire együtt mozog a lakáspiaci folyamatokkal. Ha egyre több családi ház épül, az jót jelent. Ha egyre kevesebb, az pedig bajt.  Az új építésű lakásokra felvett hitelek száma is árulkodó. Látszik ott is, hogy megtorpant a lakáspiac 2003-2004 között és 2008-ig is csak stagnált.  2016-ban kevesebb új építésű lakást vásároltak hitelre, mint  2014-ben, 2011-ben és 2012-ben. Az új építésű lakások piacán érezhető a bizonytalanság, amíg a használt lakások vásárlásához felvett hitelekben nem.  A családi házak építése is a hitelezés alapján beindult, de az újlakáspiac bizonytalansága fékezi az egész lakáspiacot. Mind a lakáspiaci forgalom mind a lakásárak növekedése a lassulás irányába mutat, bár növekszik. Az infláció miatt a lakásárak reálértéke újból veszélyben van. Ha nem nőnek a lakásárak az infláció felett, akkor rövidebb mint 5 éves ciklusról beszélhetünk. Ha jobban nőnek, akkor az lesz a kérdés kitart-e ez a ciklus 2018 végéig. A lakáspiaci ciklusok 5 évesek voltak eddig. Nagyon könnyen előfordulhat, hogy a lakáspiacot 2018-ig senki és semmi sem tudja majd megállítani, csak lassítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Közös költség, avagy közös lónak túros a háta

lakáspiac lakásárak közös költség társasház Budapest Ingatlanműhely

A lakások fenntartási költségei még mindig nem elég hangsúlyosak a vevők döntésiben, pedig fájdalmas sebek (túro) lehetnek ezek a tárasházak hátán.  Ennek legfőbb oka, hogy az eladók sem helyeznek rá túl nagy hangsúlyt. A legtöbb lakáshirdetésben ha van is szó rezsiről, azoknak nem túl sok közük van a valósághoz. Alulbecsültek, még hozzá szándékosan. Az külön bosszantó még mindig, hogy társasházaknál a közös költséget elbagatelizálják és nem is tekintik a rezsi részének. Pedig egy társasházi lakásnál a közös költség az a fix költség, ami minden rezsiszámítás alapja. A közös költségek nagyon változatosak Budapesten. Ahány társasház, annyi féle módon számolják. Ezért vásárlóként egyáltalán nem mindegy, hogy az adott társasház milyen közös költséget jelent. Alapvetőleg három féle típusa van.

1.Csak közös költség, ami a társasház működés és alapvető karbantartási díjait tartalmazza.

Jellemzően kis lakásszámú társasházaknál, ahol csak az alapvető működéshez (társasházi világítás, szemétszállítás, közös vízhasználat kerthez) szednek havi fix költséget a tulajdonostársaktól. Néha nem is annyira fix. Előfordulhat, hogy kis lakásszámú házaknál havonta újra számolják a költségeket és szétosztják lakásonként.

2.Közös költség+felújítási alap, ami a társasház működésén felül már a komolyabb felújítási munkák költségeire képez megtakarítást (pl. új lift, tető javítás, lépcsőház teljes felújítása, önerő egy homlokzat felújításra, stb.).

Ez egy igen gyakori kombináció, mert a társasházak legnagyobb problémája az elavulás és az ezzel járó korszerűsítés költségei. Ezzel hamarosan részletesen foglalkozunk.

3. Közös költség+felújítási alap+víz/fűtés/melegvíz szolgálatások

Előfordulnak olyan új és régi társasházak, ahol a közös költségben van „valami”. A klasszikus kérdés egy magasabb közös költségnél, hogy "Mit tartalmaz?". Ahol nincs vízóra, ott pl. a korlátlan hidegvíz fogyasztás van benne. De ugyan úgy lehet benne házközponti fűtés esetén havi fix fűtésdíj is. A fűtésdíj lehet két tételben szedve nyári és téli fűtésdíjként, de a lényegen nem változat. Akkor is fizetni kell, ha nem használja senki sem a lakást, így válik pont olyan költséggé, mint maga a közös költség.

Lakásonként kell fizetni és nem fogyasztás alapon, hanem csak azért, mert tulajdonosai vagyunk a lakásnak.

Próbálkoznak mérőket tenni ilyenkor a radiátorokra, amit utána éves alapon elszámolnak. Ez a lényegen megint nem változtat, mert ettől még fűtésátalányt kell fizetni havonta, csak a végén lehet nem járunk annyira rosszul, mint ha nem lenne mérve. De még mindig vannak korlátlan melegvíz szolgáltatással is házak, amik nem távhősök, pl. Budapest V. kerületében. Az ilyen házakban a melegvíznek bizony „ára van”, mert nem a fogyasztást fizetjük meg, hanem a rendelkezésre állást. Vagyis azt, hogy 24 órában van melegvíz.

Minél több szolgáltatás van a közös költségben az annak megfelelően emelkedik is. Ez viszont nem jelenti azt, hogy minden relatíve magas közös költségben van szolgáltatás. De még azt sem, hogy az egyformának tűnő tárasházakban a közös költségek is hasonlóak lennének. A közös költség Budapesten egy igazi aknamező.

A helyzet ne legyen olyan egyszerű, akár egy társasházon belül is akadhatnak különböző közös költségek. Ha egy házban van központi fűtés és melegvíz, amiről néhány lakás már levált időközben ,akkor a levált lakásoknak más közös költsége lesz. De ugyan úgy eltérés van egy társasházon belül a vízórás és a vízóra nélküli lakások közös költsége között is.

Tehát még házon belül sem biztos, hogy homogén a közös költség négyzetméter alapon, amire vásárlóként nem árt odafigyelni és rákérdezni.

Igazán lutri az új társasházakban van. Itt a beruházók előszeretettel alacsonyabb közös költséget kommunikálnak a marketing anyagiakban, mint amivel később a tulajdonosok szembesülnek.

Vagyis nincs rá garancia, hogy egy nemlétező házban annyi lesz a közös költség, mint amikor az adásvételi szerződést aláírtuk. 20-30 %-kal magasabb díjak elég gyakoriak, amit nem lehet megreklamálni, csak lenyelni.

A társasház-közös képviselet-közös költség háromszög Budapesten nagyon nagyon sok konfliktus forrása. Most mi az egyik legkevésbé ismertet emelnénk ki. Ez pedig a társasházak felújítási alapja, ami része kellene, hogy legyen minden társasház közös költségének, de sajnos nem része. Sok új társasház is úgy alakul, hogy az első 5 évben nem gyűjtenek felújítási alapra, mondván minek, új a ház, minden garanciális. Csak amikor a garanciális munkákat nem végzi el senki, mert a garanciát vállaló cégek már rég fel lettek számolva, akkor majd mehet a fejkaparás. Szóval az új társasházak és közös költségük is tele van sok kérdőjellel. Viszont a régebben épült és főleg a nagyon régi belvárosi házak elképesztő történeteket tudnak produkálni. Vevőként utólag szembesülni egy nem várt kiadással – csak azért mert előtte évtizedekig elhanyagolták a házat – az minden lakásvásárló rémálma tud lenni.

Az elhalasztott felújítások költségét az aktuális tulajdonosok fizetik meg.

Az én házam az én váram egy társasházban teljesen más értelmet nyer, mint egy önálló kertes házban. Egy társasházban lehet nagyon szép a lakásunk, azt érezzük magunkénak, de a társasházra minden forintot sajnálunk:

1. Főleg akkor, amikor igazságtalannak érezzük a hirtelen megemelt felújítási alapot, ami lehet az alap közös költség 50-100 %-a is. Ez pedig gyakorlatilag a közös költség megduplázását is jelentheti.

2. De előfordulhat olyan helyzet is, amikor nagyösszegű befizetést kérnek – több havi közös költséget – felújítási munkákhoz.

Egyik sem lenne kellemes érzés, ha egyik nap boldog lakásvásárlóként ezzel szembesülnénk, hogy a saját tulajdonú lakás nem csak öröm, hanem bosszúság is lehet egy társasházban.

A bérlakás-privatizáció paradoxona

Ez sok évtizedes múltra tekint vissza. A bérlakás-privatizáció paradoxonaként emlegetik. Olcsón lehetett saját lakáshoz jutni Budapesten is a 90-es években, aminek ma ez az ára. A saját tulajdon öröm, a fenntartási költségek viselése már nem.

Az állam nem csak a lakásokat adta oda „ajándékba”, hanem az elhalasztott felújítások költségét is a lakástulajdonosokra terhelte. Ők pedig ha tudják más vállára teszik át a terhet. Ha azok éppen mi vagyunk, akkor borzasztóan dühösnek érezhetjük magunkat.

Nagyon sok régi ház tele van problémákkal Budapesten. Pont azokon a területeken, ami az elmúlt években olyan sokat drágult, de egyébként is mindig a figyelem középpontjában van. A lakásárak nem mutatják meg a belvárosi társasházi problémákat. Vevőként nekünk kell, saját magunknak, eldönteni, hogy az adott társasház a jövőben is megfelel-e majd az elvárásainknak.

Nem csak lakást vásárlunk, hanem tulajdonosok is leszünk egy társasházban.

Hiába leszünk friss tulajdonostárs, a társasház költségei és problémái az adásvételi szerződés aláírásától kezdve visszamenőlegesen is a mi pénztárcánknak fájhat. A megfelelő lakás kiválasztása mellett a megfelelő társasház kiválasztása ezért legalább ilyen fontos. Mindazok a vásárlók, akik csak és kizárólag a lakásra fókuszálnak, könnyen csalódhatnak. Egy jó és szép lakás, lehet egy rémálom társasházban, ami továbbra sem egyszerűen az esztétikai problémákat jelentik, hanem az egyre halmozódó felújítási költségeket. Az „átlagos állapotú” társasházak nem átlagos problémákat rejthetnek.

A bérlakás-privitázóció paradoxona és más lakáspiaci összefüggések:

lakáspiac lakásárak közös költség társasház Budapest Ingatlanműhely
Budapesti lakáspiac elemzése 2015 tavaszán - Amiről jó tudni!

Kép: budapest-hungary, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12345

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter