Lakásárpolitika - Félelem és Remény

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Miért nőnének tovább a lakásárak? Megosztó kérdés, amire csak megosztó válaszokat lehet adni.

A  népszerűséget ma azok hajszolják, akik az árak csökkenéséről beszélnek és  meg is indokolják, hogy miért. Minket viszont teljesen hidegen hagy a népszerűség, ami egyfajta biztonságkeresésnek is felfogható. Jó érzés olyat mondani, amit egy tömeg hallani akar. Lehet őket kényeztetni szavakkal, hitet és reményt adni nekik, hogy bízzanak bennünk, mert minden úgy lesz, ahogy azt mondjuk. Az ingatlanközvetítők jelentős része keresi a kapcsolatot a külvilággal, már-már választási kampányhajrát folytat a lakásárak csökkenéséért, hogy hát ha ettől elfogadottabb lesz és ügyfélközpontúbb. Kétségbeesett kiáltások ezek. Kétségbeesett, mert az ingatlanközvetítők saját tapasztalatik lassan fabatkát sem érnek. Az ügyfeleket egyre kevésbé érdekli az ingatlanközvetítés, ami a mai lakáspiac egyik legérdekesebb jelensége. Nő a lakáspiac, a lakásárak, de az ingatlanközvetítés meg csökken. Ezért elkezdtek politizálni és populistán tolják a szekerüket, átkozzák a lakásárakat, terelgetik a nyájat ösztönösen, mint egy erre született juhászkutya. Blogok, újságcikkek, saját statisztikák, interjúk és ömlenek ránk a hírek, hogy a lakásárnövekedésnek itt a vége, most már elég volt belőle. A „saját tapasztalat” a bűvös szó, mert ők nem felejtettek el értékesíteni, látják, hogy mi történik, érzik a zsigereikben, már ki is érthetne és ki láthatná át jobban a lakáspiaci folyamatokat, köztük az árak trendjét, mint az ingatlanosok! A képet árnyalja az általános megítélésük, hozzáállásuk és úgy általában a hozzáértésük. Értékesítők ők, követik általában a trendeket és nem pedig trendcsinálók. Futnak a busz után és nem ők a buszvezetők – kaptuk el egyszer ezt a mondatot egy utcai beszélgetésben, ahol az ingatlanközvetítők szerepéről beszélgettek. Találó gondolat, amikor a lakáspiac busza robog és vannak akik lekéstek róla, mások nem mernek felszállni, de amúgy is nagy a tolakodás, izzasztó a levegő, henringjárat már az egész. A kölcsönös tisztelet és megértés a tömegközlekedésben is nagyon hasznos lehet, hát hogy ne lenne még hasznosabb a lakáspiac buszán nyomorgóknak vagy az új felszállóknak!

Megnéztük már, hogy a lakásárak növekedése összeségében sosem jelent semmit. Messzemenő következtetéseket levonni belőle nem lehet. Nőnek vagy nőttek az árak. Nagy ügy. Az a dolguk általában. És akkor mi van? Ezek a gondolatok forogtak a fejünkben, amikor először néztük meg az FHB Lakásárindex legfrissebb európai lakáspiaci körképét.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacot elsősorban az érzelmeink irányítják, nem a gazdasági környezet

A száraz tényekhez ragaszkodók, a szakbarbárok a gazdasági növekedést valami félistenként tisztelik. A lakásárak és a gazdasági növekedés közötti kapcsolat vizsgálata nagyon sokszor bizonytalan. Bele lehet magyarázni, de azért mindig az derül ki, hogy:

a lakásárak hosszú távú trendje Magyarországon teljes mértékben elszakad a gazdasági realitástól.

Ezt azért fontos most így leszögezni, mert az árcsökkenést vízonálok áltlalában pont arra hivatkoznak, hogy a lakásárak további növekedéséhez nincs megfelelő gazdasági környezet. Csak éppen ez a lakáspiacot és a lakásárakat Magyarországon nem nagyon érdekli. Önálló életet él a lakáspiac, elsősorban pont azért, mert levegőnek tekintjük a saját tulajdonban élést. Ez pedig egy olyan erős érzelem, amit semmilyen racionalitás nem nagyon tud felülírni.

A lakáspiacot elsősorban az érzelemeink irányítják, nem a gazdasági környezet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése megtévesztő

A lakásárak eddigi növekedést a jó sötét Magyarország mutatja. Habzó szájak, ideges tekintetek, hogy "hát mondom én, brutális és elfogadahtatlan árnövekedés" történt itt - kiabálja a populista politikus ingatlanos. Egyszerűen és érthetően, hogy még a legostobább is megértse egyből, hogy miről beszél a politikus. De nem állunk meg, ahogy a lakáspiac busza sem. A következő ábra, már mindjárt más aspektusba helyezi a lakásárak növekedését.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig értékcsökkenésről beszélhetünk a magyar lakáspiacon

Beszéltünk már erről néhányszor.

A lakásárak növekedési trendje pont azért olyan megalapazott, mert a magyar lakáspiac értékvesztését sem tudta ledolgozni az elmúlt években.

A lakásárak csökkenéséről beszélők ezt szándékosan és tudatosan hallgatják el. Pedig itt van a kutya elásva.

Az árak nem öncélúan nőnek, hanem azért, hogy az ingatlanok megőrizzék az értéküket. Az ár és az érték nem szinonimák a lakáspiacon.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedési trendje egyelőre tart a csúcsfelé

Ez a görbe nagyon szépen mutatja, hogy hol is tart Magyarország a lakásárak növekedésében.

Szárnyalnak az árak, de még nem érték el a csúcsot. Viszont a csúcs nincs már olyan messze.

Ezt a lakáspiaci ciklus 4. évében már a piacot szakmailag vizsgálók is jól tudják.  A lakáspiaci ciklusok izgalmas dolgok. A populista politikus ingatlanosok erre is fittyet hánynak. Szerintük a lakásárak olyan mint a villanykapcsoló. Pillanatok alatt lehet fel- és lekapcsolni. Ez viszont nem így működik piaci alapon. A magyar lakáspiac érzékenységét bemutató ábra még látványosabban mutatja a jelenlegi magyar lakáspiac nagyon is eltökélt  árnövekedései hozzáállását.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak EZÉRT nőnek tovább!

2003-2004 fordulópont volt a magyar lakáspiacon, ahogy 2013-2014 is. Hebegés és habogás, amikor egy ilyen ábrát olyanok elé teszünk, akik előtte hangosbemondón osztották az észt, hogy a lakásárak növekedéséből már untig elég volt.

 A magyar valóság ezzel szemben az, hogy létszükséglet a lakóingatlanok értékének megőrzése. A magyar társadalom legértékesebb vagyonáról van szó. Mindenkinek a zsebében turkál az, aki a lakások leértékelődése mellett teszi le a voksát.

Már halljuk is, ahogy ezt demagógnak és hasonlóan népszerűséget hajhászó gondolatnak tekintik felebarátaink.  Helyzetből beszél - mert érdekelt az ingatlanok árának további emelkedésében - suttogják a hátunk mögött. Mondjuk csak azért, mert szerintük így beszélni a lakáspiacról is politika, a lakáspiacon a a politikai hovatartozás egyértelmű kifejezője. A lakásárnövekedés oldala csap össze a lakásárcsökkenést várók oldalával. 

A csökkenésre nincs semmilyen érv, mert az nem az, hogy az árak már eleget nőttek.

Az látszik az ábrákon, hogy ez egyszerűen nem igaz. Még koránt sem nőttek eleget, mert a "magyar gazdasági csoda" pont az ingatlanok elértéktlenedésében játszik fontos szerepet, nem pedig a felértékelődésükben (Megjegyzés: ez egy kritika a magyar gazdaság múltjára, jelenére és jövőre nézve is).  A lakáspiac és a lakásárak hiába szakadnak el a valóságtól, az erős leértékelődéssel szemben még így is tehetetlenek.

A demográfiai folyamatokkal mi is tisztában vagyunk, amiért jön az az utolsó ábra. A használt lakások piaca sem fogja elérni a 2003-2004-es csúcsot, amit az előző ábrán láthatunk.  Az azt jelenti, hogy az előző görbe azt nem fogja elérni, előbb lesz trendforduló. Ez mutatja a lakáspiac erőtlenségét, hogy a veszteségeket idővel már nem tudja ledolgozni csak részben kompenzálni.

Tartós leértékelődést és lassú elértéktelenedést rejt magában a jövő, attól függetlenül, hogy az árak nőnek még egy ideig, majd utána nem fognak. Aztán egyszer csak megint nőni kezdenek. Ilyen a ciklikus lakáspiac, a lakásárpolitikától teljesen függetlenül.

Ezért nem az árnövekedés a legfontosabb, hanem az értéknövekedés. Az értéknövekedés még a jelenből is eléggé hiányzik nem hogy a jövőből.

Így megnyugtatunk minden lakásárcsökkenés-hívőt, hogy az értékcsökkenés minden magyart, ingatlantulajdonost fenyeget az árnövekedéstől függetlenül.

Ezek már a demográfiai és a társadalmi folyamataink következményei. Elacsarkodhatunk a lakásárakról, ha az értékük közben egyre bizonytalanabbá válik. Azért veszünk lakást, mert lakni kell valahol. A lakóingatlan is lassan az autó sorsára jut. Elfogadjuk, hogy egyre kevesebbet ér, de szükségünk van rá. A lakóingatlannál annyi a különbség, hogy ott legalább kiszúrja a szemünket az árnövekedés. Így könnyebben fogadjuk el az értékcsökkenést.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A válság előtti csúcshoz képest 35%-kal marad el a lakásépítési kedv

A píros csík, a kb. -35% mutatja, hogy mire nem vagyunk már képesek Magyarországon, ha lakásépítésekről van szó. Nincsenek meg hozzá az alapok, hogy olyan sok új lakást építsünk. Nincs kinek és nincs is miért. A zöld csík meg arra jó, hogy megint kiszúrjuk a szemünket, hogy "Úr isten, Európában nálunk nőtt legjobban az építési kedv". 

Lehet mutogatni, hogy milyen sikerre van ítélve az újlakáspiac, közben meg láthatjuk, hogy azok a régi szépidők már elérhetetlenek.

A használt lakások értékesítése mellett az új lakások építése sem tudja azt a szintet hozni. Ez mutatja a lakásárak korlátosságát is és az értékcsökkenés kockázatát. Fogyunk, öregszünk, elvándorlunk, de a lakásárak ettől még nőnek. Az értékük meg nem érdekel addig senkit, amíg képes egy lakás eladásából egy másikat vásárolni. A lakásárak növekedése egy fájdalomcsillapító - üzenjük a lakásárcsökkenést hirdetőknek. Ha nem nőnek a lakásárak, akkor az fájni fog, nagyon fájni és nincs más gyógyír rá, csak és kizárólag a lakásárnövekedés.

Az áralku kérdése a növekvő lakásárak ellenére is örökzöld téma:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az áralku filozófiája

Forrás: FHB Index - Európai Lakáspiacok

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egy ilyen országban lakást venni!

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

2017-ben egyre inkább a lakáspiaci különbségekről fogunk beszélni. Tesszük ezt azért, mert ezek a különbségek egyre nyilvánvalóbbak. Belátjuk, hogy az ingatlanok megítélése egy olyan nagy városban, mint Budapest, sok aspektusból értékelhető.

Nincs olyan kézzel fogható fogalom, hogy budapesti lakásárak. Ez csak egy elméleti szám, mert kerületenként, városrészenként, utcánként, házanként és emeletenként is mások az árak.

Az elmúlt évek lakásárváltozásait egyöntetű sikernek élte meg a piac

Elszálltak a lakásárak Budapesten, izmos felértékelődés Győr és Sopron környékén, de Debrecen mint Kelet-Magyarország gazdasági fellegvára is ott van az országos lakáspiac térképén. A lakáspiaci ciklusokat vizsgáló kérdésben felhívtuk a figyelmet az 5 éves blokkokra.

2017 a negyedik éve ennek a ciklusnak és könnyen előfordulhat, hogy még Budapesten is maradnak olyan területek, amelyek reálérétke (az ingatlan piaci árának vásárlóereje, amiből termékeket és szolgáltatások vásárolhatunk) nem fog pozitívba kerülni a ciklus végéig.

Az infláció a nyukunkon, a lakásárak területi megoszlása igen változó. Akár 3 markánsan különböző árkategóriájú részek is vannak egy  kerületen belül. Nem félünk tőle, mert miért félnénk már. A lakásárak biztosan az infláció felett fognak nőni, mormolják az optimisták. Ha ránézünk a KSH 2016. évet először értékelő, de még nem végleges adataira, akkor láthatjuk, hogy micsoda pusztítás történt Magyarországon és még Budapesten is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A pusztítás nyomai a budapesti és az országos lakáspiacon

Az elmúlt három év nem mindenhol volt elég a lakások vásárlóerejét arra szintre hozni, mint ami volt 2008-ban. Ez magyarul annyit jelent, hogy az adott lakás árából több terméket vagy szolgáltatás tudtunk vásárolni 2008-ban mint ma, ha még mindig negatívban van.

Budapesten 23 kerületből 9-ben még mindig a 2008-as vásárlóerő alatt van

Köztük egyetlen budai kerületként, Budapest elitista kerületének számító 2. kerület is. 2008-2016 között a 2. kerületben nem nőttek a lakásárak az inflációval együtt mutatja az ábra. Szégyenpadra került Budapest legolcsóbb kerületeivel együtt. Nem megszokott látvány. Budapest 2. kerületében a lakástulajdonosok még sem érzik magukat szégyenpadon. Nem gondolják azt, hogy rossz lenne a 2. kerületben lakást birtokolni. Presztízs és státusszimbólum is. Viszont az árak tekintetében a 2. kerület azt mutatja, hogy az elmúlt 3 év árnövekedése kevés volt az igazi boldogsághoz. Erősebb megfogalmazás már az, hogy a 2. kerület nem a pénzcsinálásról szól, nem a lakásbefektetők piaca. Az ingatlanba rakott pénz itt érdekes módon kevésbé válságálló, mint más budai kerületekben. Ez már megalázó kijelentés lehet és nyílhat a bicska a zsebben, hogy ez már sértő.

Ezért fontos látni a számokat és a grafikonokat és nem érzelmekből beszélni még egy kerületről sem. A 2. kerület presztízse jóval nagyobb mint lakáspiaci értéke.

Egyre fontosabbá válik a lakáspiacról nem saját meggyőződésből beszélni, hanem csak részletes elemzések után. A lakáspiac esetében sokminden nem igaz, amit igaznak hittünk az elmúlt 15-20 évben. Sőt még az sem igaz, amit annak tartottunk az elmúlt 3 évben.

Budapesten is vannak nyertes és vannak vesztes kerületek az elmúlt 3 évből

Az elit 2. kerület a vesztesek között van. Durr, egy nagy pofon sznoboknak és különleges városi panorámának, a „polgári lakóknak”, a prémium ingatlanoknak, a „Rózsadombnak”.

A lakáspiac nem sznob és nem is csinál presztízskérdést az ingatlanból, már amennyire a számokból ez kiolvasható. De jól mutatja azt, hogy amelyik kerület nem tud felkapaszkodni, felértékelődni, ott a lakások vásárlóereje egyelőre belátható időn belül sem lesz jobb, mint volt 2008-ban.

Ez pedig már nem csak a hátrányos helyzetű térségeket érinti Magyarországon, hanem Budapest  9 kerületét is. 2017-től inflációval számolunk és közben nagyon lassú lakásárnövekedéssel. A Budapest környéki agglomeráció is a nagy vesztesek között. A megérte vagy nem érte meg kiköltözni kérdésre mi nem tudjuk a választ. Az ingatlanok vásárlóérétke az érem egyik oldalát viszont biztosan megmuatja.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A Budapest körüli pusztítás is látványás. 3 év után is még csatatér az agglomeráció

Az infláció és a lassú árnövedés, a két páros együtt bebetonozhatja a lakások vásárlóerejét, de még ronthatja is.

Azok a budapesti kerületek és agglomeráció, amelyek az elmúlt 3 évben nem tudtak kimászni a gödörből azok 2017-2018 között nem biztos, hogy már kifognak.

Súlyos teher ez és szomorú üzenet is egyben a lakáspiacnak. Nincs benne már elég erő, hogy akár Budapestet teljes mértékben fel tudja értékelni. Vannak kerületek, például a több szinten is elsőszámú nyertesnek számító 7. kerület, amit elkényezteti a lakáspiac. Ez viszont nem jelenti azt, hogy Budapest olyan jó helyzetben lenne, mint amilyennek azt eddig beállították.

Budapest is bajban van

Az ingatlanok értéke itt sem biztos. A leértékelődés veszélye itt is él, sőt még mindig kézzel fogható. Ez az a csontváz, ami kiesett a szekrényből 2017-ben. Szembe kell vele néznünk. Budapest leszakadó kerületei ma elérhetőek a feltörekvő megyeszékhelyi árakon. Ezt mutattuk már be ezen a grafikonon, de most a KSH megerősítette.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A leértékelődés az elérhetőség ára Budapesten

Ott vannak Budapesten megyeszékhelyi árakon lakások, ahol a lakások vásárlóereje még a 2008-as szint alatt vannak. Egy kerület kivétel ezalól, az pedig a 19. kerület. Ott éppenséggel már kicsivel jobb a helyzet, mint 2008-ban. Ez a kivétel erősíti a szabályt jelen esetben. Budapest szenved, erőlködik és kezd izzadságszagú lenni a levegő. 2017 van, a 4. év az 5 éves ciklusból és nyilvánvalóvá váltak a problémák. A budapesti és az országos áremelkedés kevés volt eddig. A lakásárak változása nem mindenre volt elég. Most pedig ott tartunk, hogy az árak növekedése mögött újra a lakáshitelezés, az állami lakásvásárlásösztönzés marad. Az újlakáspiac gyengélkedik, az építkezések késnek, talán a szereplők most értékelik újra a valódi lehetőségeiket. A ciklus 4. évében belevágni az építkezésekbe kockázatos. Nem akarnak úgy járni, mint 2008-ban.

Minek olyan sok új lakás? – tehetik fel a kérdést, amikor látható, hogy a használt lakások piaca visz mindent. Szenvedni egy projekttel évekig, azért a minimális profitért, amit sokkal könnyebben lehet megkeresni minden másban! Csak az építkezik, aki valójában ebből él.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A használt lakások árai még mindig sokkal versenyképesebbek az újlakások árainál

Aki eddig sem lakásépítésekből élt, annak ez a terep most egy vékony jég. Növekedő költségeket és a növekedő kockázatokat egyre nehezebb beárazni. Az új lakások ára már így is a használt lakások árának a kétszerese sok kerületben.

A vásárlók sem rohannak megvenni minden újat, mert eladó. A tömeglakások, a többszázlakásos házak népszerűsége finoman szólva sem lett jobb. Kis társasházakat meg nem éri meg nagy szereplőknek építeni.

Kiderült, hogy az elmúlt 15-20 évben csak öregedett és fogyott Magyarország. Az elvándorlás már csak hab a tortán. Az újlakáspiac a legnagyobb elszenvedője ennek.

Hiányzik az a vásárlótég, akinek tömegesen lehetne építkezni, mint a 2000-es évek elején. Azok a 30 évesek ma már közelebb vannak az 50-hez, vagy már felette. Nem cumizza be a marketingpornót, a szép látványterveket, meg a sok süket dumát a nagy semmiről. A mostani 30-asok meg nem tudják, hogy hol fognak még élni. Ők még a pénzcsinálással vannak elfoglalva, dolgoznak éjjel-nappal. Néha ránéznek a lakáshirdetésekre, elmennek akár megnézni néhány lakást, akár lakáskiállításokra is elmerészkednek, aztán azt mondják, hogy a franc se tudja kell-e nekik a nyakukba ez az egész. Egy ilyen országban lakást venni? – teszik fel a kérdést egyre kevesebben, mert fogyunk és fogy a lakáspiac keresleti oldala is, zsugorodik Magyarország lakáspiaca, a kockázatok pedig csak nőnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az áralku filozófiája

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedési időszakában az alku kérdése háttérbe szorul. De minden jel arra utal, hogy 2014-2016 között az árak „kifutották” magukat és idéntől jóval kisebb tempóban fognak növekedni a lakásárak. Ezt általában az eladók nem veszik tudomásul és továbbra is előre isznak a medve bőrére. Ez konkrétan a hirdetési oldalak látványos hirdetési árai fejezik ki. Teljesen mindegy, hogy ingatlanközvetítő vagy a lakás tulajdonosa hirdeti, az eladó lakások árai magasabbról kezdik a hirdetési időszakot. Beszéltünk már róla, hogy általános jelenség a 20-30 %-kal a piaci ár felett hirdetni. Egy intenzív árnövekedés után viszont még a piaci árakat is nehéz meghatározni.

Egy biztos, a piaci árak nem azok, amennyiért hirdetik a lakásokat, hanem amennyiért gazdát cserélnek.

Ezzel a kérdéssel a foglalkoztunk már, pontosan azért, mert még vevőként is hajlamosak vagyunk túlértékelni a lakások árát. Elhisszük az eladók vágyálmait, az „őszinte ingatlanosok” kedves szavait és megnyerő mosolyát. De ne legyünk önmagunk ellenségei és gondolkodjunk.

1. A kérdés nem az, hogy magas-e a hirdetési ár, hanem az, hogy mennyivel?

Még a legszerencsésebb, vagyis egész jól árazott lakások esetben is 1 millió forint körüli alkut alapnak tekinthetünk, a lakás hirdetési árától függetlenül. Ez a leveszünk 1 milliót az árból mindig egy jó kiindulási alap.

Az alkudozás ilyen esetben sem azt jelenti, hogy felhívjuk az eladót, hogy 1 millióval olcsóbban eladja-e nekünk a lakást. Az alkudozást lépésről lépésre építsük fel.

Először is kimegyünk a helyszínre és figyelünk, illetve hallgatunk. Megfigyelünk mindent, ami befolyásolhatja a lakás árát, majd meghallgatjuk az eladó és vagy az ingatlanos különböző értékesítési trükkjeit. Nem akarnak ők akadékoskodónak tűnni, de a legtöbb esetben ránk akarják tukmálni a lakást. Ezt a részt kell tudni a helyén kezelni. A legtöbb vevő abból indul ki, hogy ha fele igaz annak, amit a tulajdonos és vagy az ingatlanos állít arról, hogy mennyien akarják a lakást még megnézni, akkor dolgozik a kisördög, hogy nehogy lemaradjon a lakásról. Ez egy rossz érzés, olyan, mint ha vevőként bénáznánk és nincsenek senkinek sem az idegi kötélből. Aztán jönnek a történetek, hogy „félórával” maradtam le a lakásról, vagy „már meg sem tudtam nézni”.

Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Bármennyire is ijesztő és idegesítő lemaradni számunkra szimpatikus lakásokról, amiket csak hirdetésekben látunk, ehhez jobb hozzászokni és megtanulni kezelni. Az alkudozáshoz hidegvér kell. Ha nem esünk kétségbe a lakásnézésen, várunk és eltelik akár egy hét is és még a lakást mindig nem vették meg az utánunk jövő vevők, akkor azért érezzük magunkat nyeregbe és indulhat az okos alkudozás. Ha a tulajdonos hívogat minket, tukmálja a portékáját, közben meg csak dicsérgeti, hogy akkor „mi van, megvesszük vagy nem, mert akkor eladja másnak”, ez mind csak felhívás alkudozásra.

2. Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!

Hidegvér, hidegvér és hidegvér. Árat mondunk és nem indokoljuk meg. Árat, ami kevesebb, mint amennyit fizetnénk a lakásért. Az eladó is tudja, hogy csak a legtöbbet akarja kihozni a helyzetből, ő a legmagasabb árban érdekelt. Nekünk vevőként meg az a dolgunk, hogy a tulajdonos piaci áron adja el nekünk a lakást. Ha csak egy picit is megcsúszunk, elnagyoljuk vevőként a lakás gyengepontjait, azzal csak megsértjük az eladót. Ha pedig megsértjük az eladót, nagyon könnyen előfordulhat, hogy elveszítjük a jó alku esélyét.

Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.

Ez pedig vonatkozik a barátokra és családtagokra is, akiket a vevők elég gyakran magukkal visznek. Ezt érdemes megbeszélni a kis csapattal, hogy a lakást megnézzük és utána együtt megbeszéljük a látottakat, de az eladó és az ingatlanos orrára nem kötjük a véleményünket. Ha vevőként úgy érezzük, hogy a velünk jövő ismerős ilyen szempontból „kockázatos”, akkor vele ne menjük lakást nézni, mert csak rontja az esélyeinket.

Ezt kell valahol megérteni és elfogadni, hogy a lakásvásárlás a lakásról szól, nem arról, hogy „anyu, apu, testvérek, barátok" milyen anyagi vagy más támogatásban részesítenek minket és ezzel milyen jogot szereznek arra, hogy „beleszóljanak” a vásárlás folyamatába.

3. A lakásnézés a kérdésekről szóljon. Kérdezzük az eladót és vagy az ingatlanost és mi csak hallgassuk őket.

Az alkudozás folyamatához elsősorban információkra van szükségünk és meg kell tudnunk állapítani, hogy még is mennyi „plusz” van az árban. Ehhez nem csak „szemmel verjük” a lakást és a környezetét, mert a lakás nem tud beszélni sajnos és nem is ő fogja aláírni az adásvételi szerződést. Az eladóval kapcsolatba kell kerülnünk, akitől csak kérdezzünk és kérdezzünk. Ha kimegyünk lakást nézni, előtte újra nézzük meg az online hirdetését, tudjuk, hogy mit fogunk megnézni. Készüljünk fel, hogy mire vagyunk még kíváncsiak a hirdetés alapján. Ne bízzunk abban, hogy ha ott vagyunk, majd minden eszünbe jut. Úgy pedig ne menjünk, hogy fogalmunk sincs a találkozó előtt, hogy pontosan mit is nézünk meg.

Vevőként nem engedhetjük meg magunknak, hogy felkészületlenek legyünk. Azt ki fogja használni az eladó és az ingatlanos is. Itt pedig most milliókról beszélünk. Ha nem ennyi a havi fizetésünk, akkor mondhatjuk azt, hogy több havi fizetésünk bánhatja, hogy mennyire vesszük komolyan a lakásvásárlást.

Fárasztó, sok összpontosítást igényel. Nagyon kell koncentrálni, figyelni és gondolkodni. A döntésünkkel ne csak azért legyünk elégedettek, mert végül lakást vettünk. Legyünk elégedettek az árával is. Az áralku filozófiája az, hogy a lakás ára két ember döntésén múlik. Vevőként ezt befolyásolhatjuk, ha úgy állunk hozzá és kitartóak maradunk, nem kapkodjuk el, akár több millió forintot is a lakásra költhetünk, de nem a lakás megvásárlására. Alkudjunk okosan, tudatosan, egy koncepció alapján. Hozhatunk egy életre szóló rossz döntést is egy lakás megvásárlásakor, amiért mindenkit hibáztathatunk utólag. Végső soron viszont vevőként mi magunk vagyunk felelősek az ilyen döntésekért is. Ne vicceljünk a lakásvásárlással, inkább legyünk kitartóak!

Az áralku fontosságáról sosem lehet eleget beszélni:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állítsuk meg a lakáspiacot?

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve tettük fel a kérdést, hogy a Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek?  A kedélyek nem nyugodtak meg és továbbra is újra és újra felmerül a kérdés. A lakásárak változása már a változó piaci folyamatok eredménye, vagyis előre látható. Ezt a legtöbben csak akkor veszik észre, amikor már nyakukig ér a víz. Erre felhívtuk a figyelmet ezzel az ábrával, amikor a Kell-e aggódnunk? kérdésre kerestük a választ. Itt mutattunk először lakáspiaci ciklusokat, de ami még fontosabb, itt mutattuk meg először azt is, hogy lakásárak növekedése önmagában nem jelent semmit.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac ciklikus,  amit a reálérték fejez ki, nem a piaci árak

Az ábra nagyon jól mutatja, hogy a lakásárak érzékelhető növekedése nem állt meg akkor sem, amikor a lakáspiacon már trendforduló következett be és új lakáspiaci ciklus kezdődött.

Az infláció alatti mértékben nőttek a lakásárak, amivel 2004 és 2008 között a kutya sem törődött! 

A reálárnövekedés ábráját időszerű elővenni és leporolni, mert újra van infláció. Ez az ábra is mutatja 2003-2004 között a törést, ami a hegy csúcsát jelentette és innentől kezdve elindult a lakáspiacon a leértékelődés folyamata.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyarországi lakáspiac 2003-2004 között lejtőre került

Délibáb jelenségnek neveztük el azt, amikor a lakásárak úgy nőttek, hogy közben a lakások értéke viszont folyamatosan csökkent.

Tehát, aki lakásárcsökkenést vár, arról beszél, az valami hasonló folyamatot kell, hogy keressen, mint ami történt 2003-2004 között. A magyar lakáspiac ciklikussága nagyon kényelmesen ábrázolható, ezért mindazoknak szeretnénk most segíteni, akik a lakásárak csökkenésére keresik a választ. A lakáshitelezés részletes elemzése tovább segítségére lehet mindenkinek.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
5 éves lakáspiaci ciklusok voltak eddig

A magyar lakáspiac történetében 2003-ban érte el a csúcsot, amikor egy év alatt több mint 270 ezer adásvétel történt országszerte. 1999-2003 között olyan lakáspiaci boom törént, ami még ma is felfoghatatlan. A laksáhitelezés mentette meg a lakáspiacot a teljes összeomlástól 2004-2008 között. Ez volt a délibáb, amiért akkor senki sem beszélt lakáspiaci válságról, miközben a lakáspiac már recesszióba került. Az ingatlan leértékelődött, miközben a hitelezés volt a lélegeztetőgép. A hitelválság nagyon fontos oka az ingatlanok elértéktelendése, hiszen a hitelfedezetként szolgáló lakások negatív spirálba kerültek, a bankok pedig közben csak öntötték a hiteleket a lakáspiacra. A lakáspiaci forgalom ennek ellenére már csak stagnált, a hitelezés aránya pedig 2008-ra extrém szintet ért el. A bankok felelőtlen hitelezése az ábráról is leolvasható.

Ha egy bank nem veszi figyelembe a lakáspiaci folyamatokat, ciklusokat, a fedezeti ingatlanok reálértékét, főleg, ha az csökken, akkor az önmaga és nem utolsó sorban az ügyfelei ellensége is.

Ami 2009-2013 között történt, arra meg senki sem akar szívesen visszaemlékezni. Csend volt és hullaszag - emékeztetnénk mindenkit, aki meg akarja állítani a lakáspiacot és a lakásárak növekedését. 2009-től már a piaci árak is csökkentek, nem csak a reálérték.

Ez azt is jelenti, hogy a lakásárak csökkenése már az utolsó felvonás és nem az első a lakáspiaci folyamtokban és azok ciklikus változásában.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésére és az új építésű társasházi lakások vásárlására felvett hitelek száma is mutatja a lakáspiaci ciklusokat

Mindig használt lakásokra veszik fel a legtöbb lakáshitelt. Ez egy megkérdőjelezhetetlen lakáspiaci törvény.

Viszont nagyon jól mutatják a családi házak építésére felvett hitelek száma és azok változása, hogy mennyire együtt mozog a lakáspiaci folyamatokkal. Ha egyre több családi ház épül, az jót jelent. Ha egyre kevesebb, az pedig bajt.  Az új építésű lakásokra felvett hitelek száma is árulkodó. Látszik ott is, hogy megtorpant a lakáspiac 2003-2004 között és 2008-ig is csak stagnált.  2016-ban kevesebb új építésű lakást vásároltak hitelre, mint  2014-ben, 2011-ben és 2012-ben. Az új építésű lakások piacán érezhető a bizonytalanság, amíg a használt lakások vásárlásához felvett hitelekben nem.  A családi házak építése is a hitelezés alapján beindult, de az újlakáspiac bizonytalansága fékezi az egész lakáspiacot. Mind a lakáspiaci forgalom mind a lakásárak növekedése a lassulás irányába mutat, bár növekszik. Az infláció miatt a lakásárak reálértéke újból veszélyben van. Ha nem nőnek a lakásárak az infláció felett, akkor rövidebb mint 5 éves ciklusról beszélhetünk. Ha jobban nőnek, akkor az lesz a kérdés kitart-e ez a ciklus 2018 végéig. A lakáspiaci ciklusok 5 évesek voltak eddig. Nagyon könnyen előfordulhat, hogy a lakáspiacot 2018-ig senki és semmi sem tudja majd megállítani, csak lassítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Közös költség, avagy közös lónak túros a háta

lakáspiac lakásárak közös költség társasház Budapest Ingatlanműhely

A lakások fenntartási költségei még mindig nem elég hangsúlyosak a vevők döntésiben, pedig fájdalmas sebek (túro) lehetnek ezek a tárasházak hátán.  Ennek legfőbb oka, hogy az eladók sem helyeznek rá túl nagy hangsúlyt. A legtöbb lakáshirdetésben ha van is szó rezsiről, azoknak nem túl sok közük van a valósághoz. Alulbecsültek, még hozzá szándékosan. Az külön bosszantó még mindig, hogy társasházaknál a közös költséget elbagatelizálják és nem is tekintik a rezsi részének. Pedig egy társasház lakásnál a közös költség az a fix költség, ami minden rezsiszámítás alapja. A közös költségek nagyon változatosak Budapesten. Ahány társasház, annyi féle módon számolják. Ezért vásárlóként egyáltalán nem mindegy, hogy az adott társasház milyen közös költséget jelent. Alapvetőleg három féle típusa van.

1.Csak közös költség, ami a társasház működés és alapvető karbantartási díjait tartalmazza.

Jellemzően kis lakásszámú társasházaknál, ahol csak az alapvető működéshez (társasházi világítás, szemétszállítás, közös vízhasználat kerthez) szednek havi fix költséget a tulajdonostársaktól. Néha nem is annyira fix. Előfordulhat, hogy kis lakásszámú házaknál havonta újra számolják a költségeket és szétosztják lakásonként.

2.Közös költség+felújítási alap, ami a társasház működésén felül már a komolyabb felújítási munkák költségeire képez megtakarítást (pl. új lift, tető javítás, lépcsőház teljes felújítása, önerő egy homlokzat felújításra, stb.).

Ez egy igen gyakori kombináció, mert a társasházak legnagyobb problémája az elavulás és az ezzel járó korszerűsítés költségei. Ezzel hamarosan részletesen foglalkozunk.

3. Közös költség+felújítási alap+víz/fűtés/melegvíz szolgálatások

Előfordulnak olyan új és régi társasházak, ahol a közös költségben van „valami”. A klasszikus kérdés egy magasabb közös költségnél, hogy "Mit tartalmaz?". Ahol nincs vízóra, ott pl. a korlátlan hidegvíz fogyasztás van benn. De ugyan úgy lehet benne házközponti fűtés esetén havi fix fűtésdíj is. A fűtésdíj lehet két tételben szedve nyári és téli fűtésdíjként, de a lényegen nem változat. Akkor is fizetni kell, ha nem használja senki sem a lakást, így válik pont olyan költséggé, mint maga a közös költség.

Lakásonként kell fizetni és nem fogyasztás alapon, hanem csak azért, mert tulajdonosai vagyunk a lakásnak.

Próbálkoznak mérőket tenni ilyenkor a radiátorokra, amit utána éves alapon elszámolnak. Ez a lényegen megint változtat, mert ettől még fűtésátalányt kell fizetni havonta, csak a végén lehet nem járunk annyira rosszul, mint ha nem lenne mérve. De még mindig vannak korlátlan melegvíz szolgáltatással is házak, amik nem távhősök, pl. Budapest V. kerületében. Az ilyen házakban a melegvíznek bizony „ára van”, mert nem a fogyasztást fizetjük meg, hanem a rendelkezésre állást. Vagyis azt, hogy 24 órában van melegvíz.

Minél több szolgáltatás van a közös költségben az annak megfelelően emelkedik is. Ez viszont nem jelenti azt, hogy minden relatíve magas közös költségben van szolgáltatás. De még azt sem, hogy az egyformának tűnő tárasházakban a közös költség is hasonlóak lennének. A közös költség Budapesten egy igazi aknamező.

A helyzet ne legyen olyan egyszerű, akár egy társasházon belül is akadhatnak különböző közös költségek. Ha egy házban van központi fűtés és melegvíz, amiről néhány lakás már levált időközben ,akkor a levált lakásoknak más közös költsége lesz. De ugyan úgy eltérés van egy társasházon belül a vízórás és a vízóra nélküli lakások közös költsége között is.

Tehát még házon belül sem biztos, hogy homogén a közös költség négyzetméter alapon, amire vásárlóként nem árt odafigyelni és rákérdezni.

Igazán lutri az új társasházakban vannak. Itt a beruházók előszeretettel alacsonyabb közös költséget kommunikálnak a marketing anyagiakban, mint amivel később a tulajdonosok szembesülnek.

Vagyis nincs rá garancia, hogy egy nemlétező házban annyi lesz a közös költség, mint amikor az adásvételi szerződést aláírtuk. 20-30 %-kal magasabb díjak elég gyakoriak, amit nem lehet megreklamálni, csak lenyelni.

A társasház-közös képviselet-közös költség háromszög Budapesten nagyon nagyon sok konfliktus forrása. Most mi az egyik legkevésbé ismertet emelnénk ki. Ez pedig a társasházak felújítási alapja, ami része kellene, hogy legyen minden társasház közös költségében, de sajnos nem része. Sok új társasház is úgy alakul, hogy az első 5 évben nem gyűjtenek felújítási alapra, mondván minek, új a ház, minden garanciális. Csak amikor a garanciális munkákat nem végzi el senki, mert a garanciát vállaló cégek már rég fel lettek számolva, akkor majd mehet a fejkaparás. Szóval az új társasházak és közös költségük is tele van sok kérdőjellel. Viszont a régebben épült és főleg a nagyon régi belvárosi házak elképesztő történeteket tudnak produkálni. Vevőként utólag szembesülni egy nem várt kiadással – csak azért mert előtte évtizedekig elhanyagolták a házat – az minden lakásvásárló rémálma tud lenni.

Az elhalasztott felújítások költségét az aktuális tulajdonosok fizetik meg.

Az én házam az én váram egy társasházban teljesen más értelmet nyer, mint egy önálló kertes házban. Egy társasházban lehet nagyon szép a lakásunk, azt érezzük magunkénak, de a társasházra minden forintot sajnálunk:

1. Főleg akkor, amikor igazságtalannak érezzük a hirtelen megemelt felújítási alapot, ami lehet az alap közös költség 50-100 %-a is. Ez pedig gyakorlatilag a közös költség megduplázását is jelentheti.

2. De előfordulhat olyan helyzet is, amikor nagyösszegű befizetést kérnek – több havi közös költséget – felújítási munkánkhoz.

Egyik sem lenne kellemes érzés, ha egyik nap boldog lakásvásárlóként ezzel szembesülnénk, hogy a saját tulajdonú lakás nem csak öröm, hanem bosszúság is lehet egy társasházban.

A bérlakás-privatizáció paradoxona

Ez sok évtizedes múltra tekint vissza. A bérlakás-privatizáció paradoxonaként emlegetik. Olcsón lehetett saját lakáshoz jutni Budapesten is a 90-es években, aminek ma ez az ára. A saját tulajdon öröm, a fenntartási költségek viselése már nem.

Az állam nem csak a lakásokat adta oda „ajándékba”, hanem az elhalasztott felújítások költségét is a lakástulajdonosokra terhelte. Ők pedig ha tudják más vállára teszik át a terhet. Ha azok éppen mi vagyunk, akkor borzasztóan dühösnek érezhetjük magunkat.

Nagyon sok régi ház tele van problémákkal Budapesten. Pont azokon a területeken, ami az elmúlt években olyan sokat drágult, de egyébként is mindig a figyelem középpontjában van. A lakásárak nem mutatják meg a belvárosi társasházi problémákat. Vevőként nekünk kell, saját magunknak, eldönteni, hogy az adott társasház a jövőben is megfelel-e majd az elvárásainknak.

Nem csak lakást vásárlunk, hanem tulajdonosok is leszünk egy társasházban.

Hiába leszünk friss tulajdonostárs, a társasház költségei és problémái az adásvételi szerződés aláírásától kezdve visszamenőlegesen is a mi pénztárcánknak fájhat. A megfelelő lakás kiválasztása mellett a megfelelő társasház kiválasztása ezért legalább ilyen fontos. Mindazok a vásárlók, akik csak és kizárólag a lakásra fókuszálnak, könnyen csalódhatnak. Egy jó és szép lakás, lehet egy rémálom társasházban, ami továbbra sem egyszerűen az esztétikai problémákat jelentik, hanem az egyre halmozódó felújítási költségeket. Az „átlagos állapotú” társasházak nem átlagos problémákat rejthetnek.

A bérlakás-privitázóció paradoxona és más lakáspiaci összefüggések:

lakáspiac lakásárak közös költség társasház Budapest Ingatlanműhely
Budapesti lakáspiac elemzése 2015 tavaszán - Amiről jó tudni!

Kép: budapest-hungary, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Budapesten is vannak vidéki lakásárak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely

Átlagárakról, átlagos lakáspiaci növekedésről beszélünk a legtöbbet, miközben sem a budapesti sem pedig az országos lakáspiac nem homogén. Ezt az OTP Lakóingatlan Étéktérkép legutolsó elemzése mutatja be leginkább. Jelenleg a legalaposabb, szinte a teljes lakáspiac részfolyamatait is bemutató statisztikai munka, ami a NAV által már regisztrált adásvételi árakon alapul. Ezt azért nagyon fontos hangsúlyozni, mert az ingatlanhirdetési oldalak hirdetési árai megtévesztők, miközben ezekkel az adatokkal a legkönnyebb találkozni. Ha rosszul, hibásan vagy tévesen gondolkodunk a lakásárakról az nem jó eladóként, mert lassabban tudunk értékesítni. Vevőként sem túl biztonságos, ha az „olcsónak” tűnő lakásról utólag kiderül, hogy még is csak túl lett fizetve:

1. Mindenkinek a saját érdekében ezért azt javasoljuk, hogy az adásvételi árakat vegye figyelembe, ne egy hirdetési oldal árait.

2. Azok sincsenek könnyebb helyzetben, akik ingatlanközvetítők „saját értékesítési áraira” akarnak alapozni. Az ingatlanközvetítők árai nem igazán vannak még köszönőviszonyban sem a valósággal.

Ez önmagában megkérdőjelez minden olyan állítást, amit a lakásárakról vagy azok változásairól tesznek. Ha ugyanis túlértékelt árakról beszélnek, azzal számolnak, akkor a valódi lakásárfolyamoktól eltérően, nekik nagyon könnyű lakásárcsökkenést érezni vagy érzékelni. Nem a valóságból indulnak ki, hanem egy jóval magasabb árból, ahonnan van hová csökkeni adott esetben.

Ha a kínálati/hirdetési árak csökkennek, azt az ingatlanközvetítők általában már lakásárcsökkenésnek élik meg. Pedig csak arról van szó, hogy a tulajdonosok egyre inkább úgy áraznak, ami végül adásvételi szerződések megkötéséhez vezet.

Lépésről lépésre nézzük meg, hogy mik azok a biztos pontok ma Magyarországon, amik alapján be tudunk árazni egy ingatlant megközelítőleg. Az egyik legfontosabb, hogy Magyarországon folyik a 21. századi urbanizáció,  a nagyvárosokon kívüli településeknek ez nem jelent örömet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Ezt jelenti Magyarországon a belső vándorlás

Tovább súlyosbítja ezt a körülményt, hogy a társasházi lakások a valódi nyertesei a mostani lakáspiaci folyamatoknak. A használt családi- és kertes házak szembeszéllel vitorláznak és továbbra is az értékcsökkenéssel néznek farkasszemet.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A társaházi lakásoknak van igazi "használt" piaca

Az országos lakáspiaci folyamatok még jobban mutatják a különbségeket. Az átlagok itt már értelmüket vesztik, mert mindenki a lakhelyén, a saját utcájában találkozik a lakáspiaccal, ha egyáltalán találkozik. Ugyanis vannak szürke foltok, ahol a lakáspiac csak egy nemlétező fogalom, még Budapesten is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Átlagok alatt és felett is vannak árak , ahogy léteznek teljes lakáspiac nélküli térségek is

Közelebbről megnézve, Magyarország lakáspiaca további érdekes részletket mutat.

Nézzük csak meg mit mond az egyik ingatlanközvetítő a budapesti és az országos lakásárakról:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A Duna House árai mind Budapesten mind országosan is túlzóak

Az átlagárak mögött vannak átlagár változások is, amik szintén különböző szinteken érintik az ország megyéit.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Az átlagok mögött ne felejtsük el a megyéken belüli különböző folyamatokat

Amikor már városok szintjére szűkítjük a lakáspiacot újabb kép razolódik ki elénk.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Győrben 253 ezer Ft/nm átlagár országosan a legmagasabb

De mit olvashatunk  a másik ingatlanközvetítő budapesti és országos lakásárairól? Csak hogy mindenki emlékezetetét felfrissítsük. Főleg  megyeszékhelyek magasabb ára az igazán nagy kérdés, mert az már Budapest harmadának átlagárát lefedi (300 ezer alatt van Budapesten harmadán a lakások átlagára - részletek néhány sorral lejjebb):

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Otthon Centrum és az ő üveggömbje

Itt az ideje megnézni Budapestet közelebbről, amit hajlmosak a média és természtesen az ingatlanközvetítők is túlértékelni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
10 budapesti kerületben 300 ezer Ft/nm alatti árak vannak

Győri árak vannak Budapest X., XV., XVII., XVIII., XIX.,XX.,XXI. és XXIII. kerületeiben. De a grafikonon ábrázoltuk, hogy debreceni, kecskeméti, székesfehérvári, veszprémi és szombathelyi árakon is tudunk vásárolni budapesti lakást.

De Budapest kerületeiben sem egységesek az árak, nagy különbségeket találhatunk.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A használt lakások piaca ezért olyan vonzó Budapesten

Azt is meghallgathattuk már néhányszor a harmadik ingatlanközvítítől, hogy a budapesti belvárosban miért nem vásárolnak már és az áraknak is vége. Ehhez képest az AirBnB hatása a VII. kerület belső részének 1075-ös irányítószámú körzete 2016-ban 50%-os árnövekedést könyvelhet el. a 1051-es V. kerületi körzet átlagára a legmagasabb Budapesten, ami 681 ezer forint/nm átlagárú adásvételi szerződéseket jelent. Ezért ez az alábbi kijelentés csak egy provokatív vélemény, aminek semmi köze sincs a valósághoz:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
A különutas Balla Ingatlan

Hozzá is tehetjük, hogy az elmúlt félévben annyit azért nem változott a világ. Az elmúlt egy év AirBnB bizonytalanságai nem látszódnak a 1051-es és 1075-ös belvárosi körzetben, ami ennek a szolgáltatásnak a Mekkája Budapesten. Gyakorlatilag erre a két irányítószámra korlátozódik ez az üzlet. Egész Budapestet tekintve is erős évnek tűnik 2016. A 23 kerületből 21-ben volt kétszámjegyű növekedés. Ismét emlékeztetünk mindenkit, hogy ne csak a kerületi átlagárakat nézze, hanem a feljebb lévő Budapest térképet is, ami már árnyalja a kerületeken belüli árváltozások szintjét.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlanárak Magyarország Budapest Ingatlanműhely
Budapesten a kerületi árakon kívül vannak utca, ház és emelet árak is!

Forrás: OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2016/2

Kép: Wil van der Velde, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlantisztelet

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely

Isten áld meg a’ Magyar Ingatlant

Jó árakkal; lakástakarékkal

Nyújts feléje ingatlanhirdetési oldalt

Ha küzd ingatlanossal,

Housecentrumballa sors a’ kit rémálomba ringat

Hozz rá sok új lakásépítést

Megbünhödte már e’ lakáspiac

A’ hitel ’s ingatlanközvetítést! /Himnusz eredeti szövege alapján/

A lakásárak csökkenését vízionálják  egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetetkkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az átlala mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.

"Három pontot csökkent a Duna House Országos Lakásindex értéke 2017. I. negyedévében az előző év végéhez képest, reálértéken pedig stagnálást mutatnak a számok. További árcsökkenés azonban nem valószínű, a kereslet ugyanis az elmúlt negyedévekhez képest emelkedő tendenciát mutat."

Itt bele is zavaradott a nagy felismerésbe, mert a reálárak stagnálását hangsúlyozza a nominális árak csökkenése mellett. Ez lehetetlen:

1.  Ha ugyanis a nominális, tehat az infláció nélküli árak csökkennek, akkor a reálárak (inflációval csökkentett árak) akkor is csökkennek, ha nincs infláció és még jobban csökkennek, ha pedig van infláció.

2.  2017 első negyedévében pedig 2,7%-os inflációt számolt a KSH.

3.  A lakásárak reálértéke csak akkor stagnálhat (=változatlan), ha a piaci lakásárak minimum az inflációval nőttek.

Baj van itt a fejekben és nem is akármekkora!

Az ingatlanközvetítő érzi, hogy ez nem túl piacbarát ilyen háborút vívnia, így mit tehetne másként, ha gyorsan hozzá teszi, hogy ez csak egy átmenti csökkenés volt, már visszatért a kereslet a piacra és nem várható további árcsökkenés. A kereslet visszatérése is azt támasztja alá szerinte, hogy az elmúlt 9 hónapban kivártak a vevők, azért csökkent a forgalom. A KSH semmi ilyesmit nem mért, amire szintén felhívtuk már a figyelmet.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Hadüzenetet kapott az ingatlanközvetítől a lakáspiac 2016-ban

Olyan nagy az ellentmondás a KSH és az ingatlanközvetítő számai között, hogy nyomós okunk van kételkedni az ingatlan- és hitelközvetítő vállalkozás minden egyes szavában legyen szó országos lakásárakról vagy a piaci forgalomról.

Jövő héten fog megjelenni a KSH 2016 IV. negyedévi jelentése a lakáspiacról. Ez nem a végleges számokat fogja mutatni. Arra egészen július végéig várni kell. Csak azt fogjuk megtudni, hogy a forgalom növekedése tovább tartott-e az év utolsó három hónapjában vagy sem. A növekedés nem lehet kérdés, a mértéke már annál inkább. Ahogy ezt néhány hete megfogalmaztuk, nem lenne meglepő a további lassulás, egyszámjegyű növekedés.

A lakásárakat befolyásoló összes tényező 2017-ben is lassan, de biztosan a további árnövekedés és lakáspiaci forgalom további bővülése felé mutat. Nincs okunk ebben kételkedni, mert a lakáspiac, egy franchise-zal szembe, sosem hazudik.

De mitől lehetünk biztosak a forgalom növekedésében?

A válasz nagyon egyszerű. Magyarországon még nem volt példa arra, hogy a lakásárak ilyen ütemben nőttek volna, miközben a lakáspiaci forgalom csökkent volna. 2015-ben a 2. legerősebb lakásárnövekedést könyvelhette el a magyar lakáspiac az EU-27 országaiban. Csak Svédországban nőttek jobban a lakásárak.

2016-ban az Európai Unióban Magyarországon nőttek reál értelemben a leginkább a lakásárak. 

Az Eurostat ilyen rangsora láttán ki az az ostoba, aki az adásvételekben csökkenést mer emlegetni? Ki más, hazaszeretetből csak egy "piacvezető", tőzsdére bevezetett vállalkozás! Nem vitás, ez barbárság és a lakáspiaccal szembeni nyílt háború. Ez pedig a természeténél fogva erkölcstelen.

lakásárak lakáspiac eurostat ksh Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2016-ban

Kezdő kép: Ranchi, India,  Sanjay Puri Architects Pvt. Ltd. , © Dinesh Mehta
 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlanpiac sem nő az égig?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely

Az ég közelebb van, mint gondolnánk! Kovács Antal, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az ingatlanpiac miért áll további növekedés előtt. A lakásárak növekedési tényezőit már részletesen összefoglaltuk néhány hete, az OTP Bank pedig most megerősítette.

1.A hitelezés, ezen belül is a lakáshitelezés bővülése 2017-ben tovább folytatódik, ami üzemanyag a lakásárak növekedéséhez az OTP Bank szerint is:

„Az idei év első két hónapjában az ingatlanhitel-piac meghaladta a 85 milliárd forintot, szemben a 2016 január-februári 59 milliárd forinttal, ez 44 százalékos bővülést jelent - mondta Kovács Antal. A Magyarországon kiközvetített ingatlanhitelek az elmúlt évben mintegy 27 százalékkal bővültek, a 2015. évi 415 milliárd forintról 526 milliárd forintra, 2017-ben 40 százalékot meghaladó növekedést vár az OTP vezetése. „

A lakásárak nőnek, mert a bővülő hitelezés a lakásárakat tovább fűti – foglalhatjuk össze röviden tömören.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
CSOK a használt lakásokért

A CSOK elmúlt 20 hónapjának történetét is összefoglalta az OTP vezérigazgató-helyettese. Erről is beszéltünk már, többször is, hogy a CSOK-piac felét az OTP ban jelenti egymaga, így a tapasztalatai, az információi, a teljes CSOK-ra relevánsak. A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére. Az ábra mindent elmond, amiben nincs semmi újdonság azoknak, akik rendszernek olvasnak minket. A használt lakások dominanciája olyan jelentős, amiért továbbra is megkérdőjeleződik a demográfiai hatása az új lakások pozitív diszkriminációjának. Látszik, hogy a CSOK igénylést 75%-ban 1-2 gyermekre igénylik. Ettől demográfiai fordulatot nem lehet várni Magyarországon. Továbbra is ott a kérdés, hogy gyerekek vagy új lakások szülessenek? A CSOK sokkal, de sokkal sikeresebb lehetne, ha nem diszkrimálná az új és használt lakásokat, hanem a családokra bízná a döntést.

Az állam azt mondja nekik éljenek új lakásokban. De a családok mindig is a használt ingatlanokat tekintették elsődleges otthon-céljuknak.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai katasztrófa felé megyünk, ha továbbra is az új éptésű ingatlanok vásárlását és építését erőltetjük Magyarországon

Ezért az OTP Bank más számait is táblázatba foglaltuk és grafikonon ábrázoltuk. Az OTP Bank megismétli azt a fontos gondolatot, amit elsőnek mi képviseltünk nyilvánosan a magyar lakáspiacon, ami szintén egy lakásárnövekedési tényező.

2. Az újlakáspiac stimulálja a használt lakások árát és forgalmát is egyben, az OTP Bank szerint is:

„Az új lakások árai a kínálat felfutásáig növekedhetnek, és mivel az újépítésű lakás megvásárlásához általában a korábbit el kell adni, így a használt lakások piacán is nő a kínálat, és az új lakások növekvő árai a használt lakások árát is megemelik.”

Sokan még mindig kételkednek abban, hogy ha nő az új lakások ára, több új lakást építenek és adnak el, akkor azzal együtt nő a használt lakások ára, a használt lakások értékesítési száma is. A két részpiac együtt mozog. Az téves elképzelés, hogy ha több új lakást adnak el, azzal csökken a használt lakások ára és vele együtt az adásvételek száma is. Ezt képviseli a Duna House és például a Balla Ingatlan is, amivel szemben most már nem csak a mi szavunk és ábráink állnak, hanem az OTP Banké is. Ezúton köszönjük az OTP Banknak, hogy a lakáspiacról úgy beszél, ahogy azt megérdemli. Tovább kell lépni a több mint másfél évtizedes rossz beidegződésen és a lakáspiac félreértelmezésén. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést megválaszoltuk már, amit az OTP Bank alátámaszt saját tapasztalataival. A lakáspiac helyes értelmezése az első számú feltétel ahhoz, hogy akár a KSH akár az OTP Bank adatait információvá formáljuk.

Itt van mindjárt az OTP Bank nagy dobása, mely szerint 6500 db új lakást értékesítettek 2016-ban.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac drámája Magyarországon

Még soha senki ezidáig ilyen számmal nem állt elő. Az OTP Bank még azt is hozzá teszi, hogy ez közel 50%-os növekedést jelent 2015-höz képest. Viszont ez kb. 4300 db eladott új lakást jelentett 2015-ben. A KSH szerint viszont csak 3400 db új lakást értékesítettek 2015-ben. A 900 db-os különbség a tervező asztalról eladott új lakásokat jelentheti. Legalábbis az OTP Bank szavaiból ez következik értelemszerűen. Így eljátszottunk a számokkal, táblázatba helyeztük őket és természetesen ábrázoltuk is, hogy azonnal kontextusba helyezzük az adatokat. Így azonnal látszik a használt lakások dominanciája és az új építésű lakások drámája is. Olyan mélyről jön fel az új lakások értékesítése, hogy az éves növekedés jóval látványosabb, mint a használt lakások piacán. Ott már 2016-ban lassult a forgalom növekedése teljesen biztosan állíthatjuk, ameddig az új építésű lakások értékesítésében pedig gyorsult. Ez pedig tovább folytatódik idén is, ami szintén egy árnövekedési tényező.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac CSOK OTP Bank Kovács Antal Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac és a használt lakások piaca = lakáspiac

3.Ha pedig nő lakáspiacon a forgalom, akkor nőnek a használt és új lakások árai is.

A lakásárak egyik legbiztosabb növekedési tényezője. Az OTP Bank ebben igen optimista, mert szerinte akár 20%-kal is növekedhet a lakáspiac idén, amiből az új építésű lakások értékesítése további százalékokra pályázik. Ezt mi egyelőre még fenntartásokkal kezeljük. Na nem a növekedés trendjét, mert az világos és egyértelmű. Viszont a mértéke inkább további egy számjegyűre lassuló növekedés irányába mutat. Több okból is, amire maga az OTP Bank ad választ.

A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.

Forrás: vg.hu , Kép: Utsunomiya, Japán, Suppose Design Studio

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Spártai spórolás a saját lakásért

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A saját lakásra spórolni kell. Kevesek örökölnek vagy kapnak ajándékba lakást. Még kevesebben vannak olyanok, akik gond nélkül tudnak lakást vásárolni a havi jövedelmük alapján. Akik albérletben élnek, na ő nekik kell a legjobban takarékoskodni, hogy végül saját lakásba költözhessenek. Az elmúlt évek lakáspiaci eseményei őket érintették a leghátrányosabban.

Legyünk először tisztában az árakkal

Nézzük meg közelebbről a lakásárak változását. Év elején néztük meg mit is jelent a tiszta és teljes árváltozás a lakáspiacon. A kettőt azért különböztetik meg egymástól, mert egy éven belül nem csak az adásvételek száma változik, hanem az eladott lakások egységára sem egyforma. Ezt úgy kell érteni, hogy egyáltalán nem mindegy hol és mennyiért adnak el lakást. Ezért sem mérjük a lakásokat darabra.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A 2016-os számok nem véglegesek és folyamatosan csökkennek!

A tiszta és teljes árváltozás annál közelebb van egymáshoz minél inkább egyforma helyeken, egyforma (átlag)árú lakásokat adnak el a bázis és az aktuális évben.

Ha megváltozik egy évben az eladott lakások elhelyezkedése és egységára, akkor bizony különböző teljes és tiszta árváltozást fogunk látni. Ez egyben a lakáspiaci folyamatok megváltozását is jelenti, amikor a tiszta és a teljes árváltozás elkülönül egymástól.

Nagyon leegyszerűsítve, ha több drágább lakást kezdenek el eladni, akkor a teljes árváltozás nőhet úgy, hogy a tiszta árváltozás viszont csökken, mint ez történt 2013-ban. Fordítva pedig erre 2016-ban látunk példát, amikor egyre több olcsóbb lakást adtak el, ezért a teljes árváltozás minimális árnövekedést fog csak mutatni (még nincs végleges adat), addig a tiszta árváltozás jóval magasabbat. Ez azért van, mert a tiszta árváltozás csak azoknak a lakástípusokank az árváltozását veszi figyelembe, amit mind a két évben eladtak, pl. budapesti lakások . Ezért hívják tisztának, mert a többi lakás árától megtisztítják, hiszen azt nem lehet hasonlítani máshoz - például egy budapesti és egy kisvárosi lakás ára nem összehasonlítható - mert előző évben nem adtak el belőle. Ezt nevezi a statisztika összetételhatásnak, ami 2016-ban újra látszik az országos lakásárakon.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az országos lakáspiaci folyamatok megváltoztak 2016-ban

Ezt tudja a statisztikai hivatal, de nem tudja a laikus átlagember, aki mindent gond nélkül fog elhinni árváltozásokról, amiket a médiában hall.

Ezért fontos tudni, hogy a lakáspiac egészét, aktális folyamatait mindig a teljes árváltozás mutatja.

2013 végén már láthatóak voltak az árnövekedés jelei, amíg a tiszta árváltozás még mindig árcsökkenést mutatott. 2016-ban a tiszta árváltozás még nem mutat kóros árcsökkenést, csak az árak dinamikájának a csökkenését. Biztosak lehetünk benne, hogy egyszámjegyű országos árnövekedés történt 2016-ban, ha a tiszta árváltozást nézzük. A teljes árváltozás már stagnálást mutat, amiről januárban beszélve, megállapítottuk, hogy az olcsóbb lakások előretörését jelentette, magyarul Budapest súlyának és arányának bizonyos csökkenését az országos értékesítésben.

Budapesten még mindig brutális árnövekedés volt 2016-ban is. Az utolsó hivtalos KSH jelentés is 20% fölötti.

A bérnövekedés még nem jelent több esélyt a saját lakásra

Ezért az országos lakáspiaci folyamatoktól elkülönülve kell vizsgálni, ha Budapesten élő bérlőként gondolkodunk saját lakásban. A jövedelmi viszonyok hiába Budapesten a legkedvezőbbek, ha a lakásárak és a bérleti díjak is itt igen aktívak. A bérek és a lakásárak kapcsolatával február elején foglalkoztunk, viszont február 20-án a KSH véglegesítette a 2016 utolsó negyedévi bruttó béreket. A táblázatot módosítottuk, ami jelentős változást nem mutat.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bérnövekedés lassú ilyen lakásdrágulás mellett

A budapesti lakásárak jóval a bérek fölött nőttek az elmúlt években. Ez azt is jelenti, hogy extra megtakarításra kényszerül minden bérlő, aki vásárlást tervez. Illetve megnő a hiteligénye.

Egyre jobban el is kell adósodnia valószínűleg, ha bérlőből tulajdonos akar lenni.

1.Az első megállapítás, amit tehetünk, hogy bérlőként romlottak a kilátásaink a hitel nélküli vásárlásra. Szinte esélytelennek tűnik, hogy egy bérlő ilyen drágulás mellett hitel nélkül tudjon vásárolni.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az albérletárak a megtakarító bérlőket kényszer alá helyezik

Főleg szembetűnő lehet ez akkor, amikor a bérleti díjakat és a havi nettó fizetésket hasonlítjuk össze. Brutális kiadási többletet jelenethet a hasonló életszínvonal fenntartása bérlőként.

2. Ez egyben azt is jelenti, hogy bérlőként mindig és mindenkor az tud spórolni és saját lakásra félretenni, aki átlagon aluli lakást bérel és vagy a lakhatás költségeit meg tudja osztani.

Így el is érkeztünk a legfontosabb megállapításhoz, amivel ma egy budapesti bérlő szembesülhet. Ha saját tulajdont akar, akkor zsúfolodnia kell másokkal egy lakásban és lehetőleg minél olcsóbban.

Nem véletlenül hangsúlyozzuk újra és újra, hogy még Budapesten is komoly lélektani határ a 100 ezer forintos bérleti díj. Csak így van reális esély lakást vásárolni hosszú évek kemény nélkülözései árán.

Egyedülállók, párok, egy gyerekes családok még ma is 100 ezer forintig keresnek leginkább lakásokat.

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Átlag alatti áron kell mindig bérelni - lehetőleg minél olcsóbb lakást - ha spórolunk

3. Az egyedülállóknak a legdrágább a lakhatás Budapesten, ő nekik tart legtovább és nekik a legnehezebb a saját tulajdon megszerzése megtakarításból.

100 ezer havi bérleti díj felett pedig elindul az összeköltözés, amivel bérbeadóként könnyen találkozhatunk a mai budapesti albérletpiacon.  Ha több szobás egy lakás ma még fontosabb mint valaha, hogy mennyi használható belőle hálószobaként = külön nyílnak-e. Minél több ember tud bezsúfolódni egy lakásba, például 2 hálószobával és 2 párral számolva, négy fő, akkor óriási spórolást eredményezhet a lakhatási költségekben.

4. A budapesti lakáspiaci folyamatok az elmúlt időszakban újra arra kényszerítik a bérlőket, hogy a lakhatási költségeiket megosszák. Több az összeköltözés, vagy komoly harc folyik az olcsó egyszobás és kétszobás lakásokért.

Ésszerű döntésnek tűnik, amivel bérbeadóként sem árt, ha tisztában vagyunk.

5. Az átlag bérleti díj a budapesti lakáspiacon mindig és mindenkor azt jelentette, hogy az az alatti albérletpiac az aktív és a felette lévőben jóval kisebb a kereslet. Ez pedig pont azért van, mert nincs más út, ha egy bérlő egy bizonyos idő után nem albérleti díjat, hanem inkább hiteltörlesztőt szeretne fizeni. Ahhoz előtte viszont az önerőt spórolással elő kell teremtenie.

6. Az a bérlő, aki nem hajlandó feladni megszokott és kényelmes életszínvonalát a dráguló lakáspiacon, ő egyre távolabb kerül a saját tulajdonú lakástól.

A mai budapesti albérletpiac közelebbről:

lakásárak lakáspiac bérek albérleti díjak albérlet albérletpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti Albérletpiac 2017

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK-kal a lakás illetéke is kevesebb

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Amikor felmerül egy beszélgetésben, hogy teljesen új építésű vagy használt lakást vásároljunk, a lakástulajdon-szerzési illeték a legutolsó a sorban, amit érvként felhoznánk. Most pont ezért helyezzük reflektorfénybe. Van szabályozás, ami már nagyon régóta nem változott. Ilyen az, amikor eladunk egy lakást és veszünk egy általában drágábbat. Ilyenkor a drágább lakásunk illetékalapja (forgalmi értéke) csökkenthető az eladott lakás árával (forgalmi értékével). Ezt hívják lakáscserét pótló vételnek. Ez kimondottan azoknak érdekes szabályozás, akik eladásban és vételben is gondolkodnak egyszerre.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Illetéktörvény 2001-2013 egy táblázatban

Az illetékszabályozás elmúlt 15 évében azért vannak említésre méltó események. Így készítettünk egy táblázatot, amiben összefoglaltuk a lényeget. Már csak azért is, mert van benne egy nagyon-nagyon feltűnő és egyben 12 éve változatlan eleme.

2001 és 2004 között minden teljesen új építésű lakás 30 millió forintig illetékmentes volt. Ez pörgette is a lakásépítéseket.

Az sem véletlen, hogy most erről beszélünk: A mai lakáspiaci környezetben, az elmúlt évek drágulása után, jogosan merülhet fel a kérdés mindenkiben, hogy ha 2001 és 2004 között 30 millióig illetékmentes volt egy vadi új lakás, akkor most miért nem?

2005 január 1-e óta csak 15 millió forintig illetékmentes az új lakás megvásárlása. Sőt a szabály úgy szól, hogy a 30 milliós új lakás árából 15 millió forint illetékmentes. Viszont a 30 milliónál drágább új építésű lakás teljes vételárára illetéket kell számolni. Az újlakáspiacról az érintettek jelenleg kitörő örömmel szeretnek beszélni, mint ha minden rendben lenne. Építkezési boomról beszélnek, kielégíthetetlen keresletről és zsebbenyúlós árakról. Csak nehogy egy újabb pofont kapjon az újlakáspiac, mert a kínálata teljesen spekulatív módon bővül. Ez azt jelenti, hogy egymást hergelve a szereplők, a piaci hangulat hatására, nem pedig a piac ismeretében hoznak döntéseket vagy éppen tesznek kijelentéseket.

2000 után, 2004-ben épült a legtöbb lakóingatlan Magyarországon. Nem véletlen a rekord. Minden fejlesztő, építési vállalkozó, aki élt és mozgott, azon dolgozott, hogy minden meg lehessen építeni 2004. december 31-ig. Előre hozott építkezés és előre hozott vásárlás is történt ebben az időben, ami a mai újlakáspiacról teljesen hiányzik.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
2005. január 1-től már nem volt illetékmentes egy 30 millió Ft értékű új lakás

A vevők egyszerűen kivárnak, de a vállalkozónak ketyeg az 5% ÁFA bomba, ami 2019. december 31-ig lesz érvényben.

A kínálat kormányzati nyomás alatt van. Nem azért kér építési engedélyt és kezdi el hirdetni a még nemlétező lakásokat, mert ott toporog az ajtóban a sok vevő. Az ajtóban az állam toporog és mutatja, hogy telik az idő, nincs már olyan sok hátra.

Aki idén nem kezd el építkezni, az 2019. végéig nem valószínű, hogy be tudja azt fejezni. Ott a CSOK, kiabálhatnak most be a pálya széléről mindazok, akik nem terveznek új lakást vásárolni. Akik valóban gondolkodnak új lakásban, azok pedig kaparják a fejüket, hogy jó-jó a gyerekvállalást bizonyos szintig értékelik, de az új lakások nagyon drágák. Bár, vannak arra törekvések, akár ingatlanközvetítők akár ingatlanhirdetési oldalak részéről, akik folyamatosan manipulálni kívánják a vevőket. El akarják velük hitetni, hogy a használt lakások már majdnem annyiba kerülnek mint az új építésű lakások. Ez persze messze nem igaz. A hirdetési oldalak a kínálati árakkal játszanak, amit vagy megemlítenek vagy nem a média híreikben. Így csak röviden menjünk szembe a lakáspiac kommunikációs trendjével:

  • A használt lakások kínálati árai 40%-kal magasabbak jelenleg a valódi adásvételi áraknál, amit egy hirdetési oldal például kommunikálni képes. Az új építésű lakások árai meg nagyjából lefedik a valóságot, mert az új lakásokat általában annyiért árulják, amennyiért végül el is adják.

  • Budapesten a használt és új lakások átlagárai között még mindig nagy szakadék tátong. Ugyan azon a környéken egy új és használt budapesti lakás ára között 30%-50% különbség is lehet.

Ez pedig pont elég ahhoz, hogy a vásárlók a használt lakások piacán nézelődjenek és inkább lakásfelújításban gondolkodjanak. Az új lakásra is költeni kell, főleg ha nem fogadjuk el a „fapados” belsőt. Arról már nem is beszélve, hogy az 5% ÁFA a lakásban lévő konyhára nem vonatkozik.

Ezért egyre divatosabb konyha nélkül kínálni a lakásokat, mert a fejlesztő a magasabb ÁFA miatt a konyhát már nem építi be az új lakások árába. Az új lakások nem csak drágábbak lettek, hanem egyre többet is kell rájuk költeni, hogy beköltözhetőek legyenek.

Egy új lakás koránt sem azt jelenti, hogy csak kifizetem az árát és utána pont azt kapjuk, amit a marketing reklámokban láttunk. Ha azt akarjuk, hogy úgy nézzen ki, mint amilyen képekkel eladták nekünk, akkor arra költeni kell. Mindenkinek vannak kérdései, ha a lakásvásárlásnál a rászánt összeg felső határát feszegetik a lakásárak.

Az illeték egy kötelező költség

Most, ilyen új és használt lakásárak mellett talán érdemes lenne felülvizsgálni az illetékmentesség kérdését. A 15 millió forintért új lakást Magyarország fejlődő részein nagyon nehéz kapni. Főleg olyat, amiben gyereket lehetne vállalni. Az illetékmentesség újragondolása előtt talán érdemes megnézni ezt a táblázatot. Ennek érdekében készítettünk is egy másik táblázatot, amiből látható, hogy az állam mennyire pozitívan diszkriminálja az új lakást vásárlókat.

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Az illetéktáblázat szerint vegyünk új lakást - üzeni nekünk a törvény!

Az már szinte egy csoda volt, amikor 2013. január 1-től a használt lakásokra vonatkozó első vásárló illetékkedvezményét 8 milliós összegről 15 millió forintra emelték fel.

50% illetékkedvezményt kap ma minden 35 évnél fiatalabb lakásvásárló, aki első használt lakását vásárolja meg 15 millió forintig.

A használt lakások népszerűsége töretlen és felülírhatatlan a lakáspiacon, így ennek a kedvezménynek a módosítása nem várható sajnos,  annak ellenére, hogy ott a CSOK is sokkal kevesebb.

Pedig a gyereket vállalók 70%-a használt lakást vásárol magának. Az állam szembe megy a társadalom igényével és mindent megtesz azért, hogy az új építésű lakásokat vonzóvá tegye. A fizetendő illetékek mértéke önmagukért beszélnek. Egy 30 milliós új lakásnál dupla illetékkel bünteti a törvény a használt lakás vásárlóját egy új lakás vásárlóval szemben. A különbség még látványosabb, hogy ha a CSOK-ot is figyelembe vesszük:

A CSOK az csökkenti az illetékalapot. 30 milliós lakásnál, 3 gyerekkel, a használt lakást vásárló majdnem hatszor annyi illetéket fizethet, mint az új lakást vásárló:

CSOK nélkül 600 ezer forint az illeték egy 30 milliós új lakás vásárlása esetén. 3 gyerekes CSOK-kal 40 milliós új ingatlant vásárolhatunk és még mindig csak 600 ezer forint az illeték.  A 10 milliós támogatással tudjuk csökkenteni az illetékalapot.

Büntetik jelenleg a használt lakások vásárlóit, akik az illetékkülönbségek ellenére is ezt a típusú lakóingatlant választják. Az új lakás nagyon drága, amiért az illetékkedvezmény eltörpülhet, mint döntési tényező. Csak félreérthetetlenül üzen számunkra az állam, hogy szerinte mikor hozunk jó döntést.

Az állam és az ingatlanpiac kapcsolatáról bővebben:

csok újlakáspiac lakásárak lakástulajdon-szerzési illeték illetékkedvezmény lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
Állam kontra Ingatlanpiac

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
1234

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter