Lakáspiac 2017, a zéró gyanúsított

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Meglepetés van is és nincs is a  KSH teljes 2016-os évet lezáró és a 2017-es év első negyedévét értékelő legfrissebb lakáspiaci jelentésében. Nincs meglepetés abban, hogy az országos forgalom nőtt 2016-ban 2015-höz képest. Akár hiszik, akár nem, vannak lakáspiaci törvényszerűségek. A lakáspiacot sem kutatja a Magyar Tudományos Akadémia, ahogy például a magyar pénzügyi kultúrát, a hitelezéssel és a kétszintű bankrendszerrel együtt sem.

Mi, a saját eszközeinkkel már évek óta figyeljük és keressük az összefüggéseket. A lakáspiac nem az alapján működik, amilyen érdekünk fűződik hozzá. Ez egy nagyon nagy hiba, hogy mindenki csak annyit ért és lát a lakáspiacból, amennyit a két szép szemével a közvetlen környezetében megtapasztal. A lakáspiac egészére koránt sem lehet az mindig igaz, amit mi látunk és értünk belőle. És mindjárt vágjunk is bele, mert nem mehetünk el szó nélkül a Duna House lakáspiacot lejárató és manipuláló kampánya mellett, amit körülbelül egy éve kezdett a lakáspiac ellen.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljuk meg, hogy ha nőnek a lakásárak, akkor nő az adásvételek száma is

Láthatják a grafikonon, hogy hidegen hagyta az országos statisztika. Az ingatlanközvetítő csak azt szajkózta, amit ő látott és érzett. Az meg nem volt más, mint hogy nem a Duna House éve volt 2016. Csak könnyebb volt a hibát a lakáspiacban keresni, mint a saját üzleti stratégiájában. Miközben az piac csak tette a dolgát, úgy viselkedett, ahogy azt egy piacnak viselkednie kell, amikor változik, nő a forgalom, nőnek az árak és feléled az országos lakáspiac.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Válságkommunikáció?

2017. január 10-én kijelentettük, hogy semmi más nem történt, mint az addig lenézett és semmibe vett kisebb városok és községek lakáspiaca is magára talált, köszönhetően pl. annak, hogy a CSOK ott tényleg sokat ér. Megkaptuk, hogy micsoda badarság ez már, olyan nincs és nem lehet, mert az őszinte ingatlanosok nem tévedhetnek. Ahol eddig nem volt lakáspiac, ott már nem is lehet.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1 865 milliárd forint = Lakáspiac 2016 (19% növekedés)

De minden jel arra utalt, a számok nem hazudtak és mutatták, hogy 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedését nem Budapestnek és a Megyeszékhelyeknek köszönhetjük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest súlya folyamatosan csökken

Olyannyira igaz lett ez, hogy a KSH önmagához képest is szokatlan részletességgel és alapossággal mutatja be, hogy mi is történt tavaly a lakáspiacon. Na nem az, amit az ingatlanközvetítő és bértollnokaik bőszen hirdettek hónapokon keresztül. Rosszhiszemű piacbefolyásolásért még csoda, hogy nem jelenti fel őket valaki a Gazdasági Versenyhivatalnál. Azért, ami sok az sok. Így álljon itt a kedvenc ábránk, ami mutatja a budapesti átlagárak és az országos értékesítés közötti kapcsolatot.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kérdés nem az, hogy nőnek-e az árak, hanem az, hogy meddig

Ha Budapesten nőnek a lakásárak, akkor az országos forgalom is nő. Ez igaz fordítva is. Ezért is lehettünk például annyira biztosak abban, hogy az ingatlanközvetítő nem mond igazat.

Eddig is tudtuk, hogy 2017-ben is több lakást fognak eladni, mint 2016-ban. Hiába a háborgás, a sok negatív felhang, a fanyalgás, a nyavajgás és a sok sírdogálás, hogy most már elég volt az árnövekedésből. Feketén fehéren a KSH közreadta, hogy már 400e Ft/nm egy átlagos budapesti lakás 2017-ben. 10%-os árváltozás 2016-hoz képest. Az országos forgalom biztosan nő. De közben Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el, Budapest súlya csökken. Megírtuk, a számok előre ezt mutatták, a budapesti árak növekedése nem azt jelenti, hogy Budapesten egyre több lakást tudnak eladni. A fenéket! Ez az amit a lekönnyebb félremagyarázni. Érzik sokan, hogy nehezebb eladni, lassabb, nincs annyi vevő. Ebből mindjárt arra következtetnek, hogy akkor már vége a budapesti lakásáraknak. De a piac nem így működik. Budapest az országos lakáspiac része. Ameddig országosan nő a forgalom a budapesti lakásárakért senki se aggódjon és felesleges rá pazarolni a különböző woodoobabákat is. Feketemágia vagy ördögűzés, mindegy hogyan nevezzük, de nem működik a budapesti lakásárakkal szemben. De nem mindenki örülhet ennek, csak az, aki el is tud adni. Budapest csökkenő aránya figyelmeztet minden budapesti eladót, hogy nem lehet mindent eladni ma, csak azt, amire van vevő. Minél jobban nyerészkedik ma valaki, annál könnyebben eshet pofára.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A többség azért inkább túlértékelte 2016-ban a lakáspiacot

Meglepetés is történt, hiszen a forgalom nem lépte át a bűvös 150 ezret, mert a forgalom 2016 első félévéhez képest, a második félévben már nagyon lelassult. Így jöhetett össze, hogy 2016-ban 9%-kal, tehát egyszámjeggyel, nőtt csak a forgalom. Erről is beszéltünk már és nem is olyan nagyon régen, éppen egy OTP Bankos interjú kapcsán. A lakáspiacon a lakásárak egymásra ható kölcsönhatását kevesen ismerik. Az egyszerű laikus, mint az önjelölt ingatlanszakértő, azt gondolja, hogy az újlakáspiac árai lenyomják a használt lakások árait. A valóságban meg egymást erősítik. Ha drágulnak az újlakások, akkor drágulnak a használt lakások is.  Ha drágulnak a használt lakások, akkor az új lakások sem fognak kimaradni a jóból. Először nagy nyilvánosság előtt ilyen markáns szereplő, mint például OTP Bank, még soha nem beszélt. Bár már egyszer az ingatlan.com gazdasági szakértője, Balogh László is megjegyezte ezt egy félmondatban egy tévéinterjúban. Ennek örömére akkor az OTP számait elemeztük.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az áprilisi OTP számítás igen pontos volt

A táblázat és grafikon egész jól megközelítette a KSH számait. 141 400 db használt lakást és 4 900 db új lakást adtak el tavaly a KSH szerint, amiért az új lakások arány 3,3% volt. Az OTP számait elemezve 143 500 db használt lakásról és 4 700 db új lakásról és 3,2%-os újlakáspiac arányról beszéltünk 2017 tavaszán. Hozzátéve, hogy a papíron eladott új lakások is voltak 2016-ban, amit a KSH tényleg nem nagyon lát. A KSH csak azt látja, hogy 5 200 db lakást építettek értékesítési céllal. 2016-ban ismét kevesebb új lakást adtak el, mint amennyit megépítettek.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac lakásárak lakásárindex ksh Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A továbbra is elhallgatott tény: vannak eladatlan új építésű lakások

Ez például a másik meglepetés. Arról nem nagyon szeretnek beszélni, hogy milyen sok új lakást nem adtak el a korábbi évekből. A KSH számai egyértelműen mutatják, hogy több lakás épült 2008 óta, mint amennyit eladtak. A lakáspiac szakértői meg úgy tagadják az eladatlan újlakásokat 2017-ben is, mint ateisták a vallásos világnézetet. Snassz is lenne, ha mindenki mindig tényleg úgy beszélne a lakáspiacról, ahogy kellene. Hiszen szinte semmiről sem beszélünk normálisan, csak éppen pont úgy, ahogy érdekünkben áll. Arra tippelünk ez sem fog megváltozni egyhamar.

Forrás: KSH , Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Továbbra is nőnek a lakásárak, csakhogy...

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely

„az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összességében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.”

 mondtuk ezt 2017. január 10-én az Őszinte ingatlanosok címmel megjelent műhelymunkánkban, amivel túl sok új barátot nem szereztünk magunknak, hiszen az embernek vagy véleménye van vagy barátai. Az Ingatlanműhelynek inkább véleménye van.

Tegnap megjelentek a KSH friss, ropogós 2017 1. negyedéves lakásárindex számai. Nézzük meg őket tüzetesebben a szokásosnál, úgy ahogy ritkán tesszük, vagy talán még sohasem tettük:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
A használt és új lakások ára együtt mozog

A használt lakások árai 8,1%-kal voltak magasabbak a KSH szerint 2017. 1. negyedévében, mint 2016 1. negyedévében. Magyarul ennyit nőttek a lakásárak egy év alatt,  fogjuk majd olvasni a médiában.

Csak hát a lakáspiacunk nem ilyen egyszerű lélek, szereti túráztatni a piaci szereplők mellett a laikusokat is. Azt látjuk a görbéken, hogy az árnövekedésnél van tiszta és teljes is. A tiszta pont azt jelenti, amit gondolunk róla. Egy megtisztított, steril szám, amiből kiszűrik a minőségi és az ingatlanoknál elsősorban az elhelyezkedésből adódó különbségeket, hatásokat. A használt lakások piacán a teljes árváltozás azt mutatja már, hogy van élet a nagyvárosokon kívül is.  A KSH már a 2016-os évet értékelő (de még nem lezárt) statisztikáiról is elmondta, hogy a lakáspiac eltolódott a nagyobb városokon kívülre. Ez pedig akarva akaratlanul csökkenti a teljes piaci átlagárakat. Ennek az összetételhatásnak a kiszűrésére szolgál a tiszta árváltozás, ami ugyan jól hangzik - például mutatja, hogy Budapesten továbbra sem lettek olcsóbbak a lakások 2017 első három hónapjában, hanem nőttek - de az országos lakáspiaci folyamatokra nem értelmezhető. Mi pedig, ha akajuk ha nem, egy lakáspiacot a saját közvetlen környezetünkben élünk meg, ami nem csak Budapest és a megyeszékhelyeket jelenti. Ha valahogy ezzel meg tudunk barátkozni - a lakásárak trükkös értelmezésével és magyarázatával - akkor érdemes megnézni az új lakások árváltozását is.

A KSH szerint 2017. 1. negyedévében majdnem 6%-kal voltak drágábbak az új építésű lakások, mint egy évvel korábban.

Ismét tiszta árváltozásról beszélünk, de látható is, hogy az új lakások tiszta és teljes árváltozása pozitív, addig a használt lakásoknál már nem így van. Az új lakások építése és értékesítése területeg igen meghatározott, általában várásokban és azon belül is nagyobb városokban jellemző. Ott az irány, már mint az alacsonyabb teljes árváltozás a tiszta árváltozáshoz képest egy lassuló újlakáspiacra utal. Egy olyan lassuló újlakáspiacra, ahol most nagy hangsúlyt kap a vásárlók megtalálása. Szembesülhettek az értékesítők azzal, hogy a médiában elhíresztelt és az unalomig ismételt "mindenki új lakást akar venni" blöff a lakáspiacot nem hatotta meg.  Valami nem stimmel, amit nézzünk meg kicsit közelebbről.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Negyedévről negyedévre változó árak

Ez a grafikon a negyedévről negyedévre változó árakat mutatja, tehát azt, hogy az előző negyedévhez képest hogyan változtak az árak.

A használt lakások tiszta árváltozása stabilan nő 2014 óta mind a mai napig.

A használt lakások teljes árváltozása már nem ilyen stabil, de azt mutatta eddig, hogy mindig az év elején történik a legnagyobb árváltozás a használt lakások piacán az előző negyedévhez képest.  Ez 2017 1. negyedévében már nem így volt, és inkább árcsökkenésről beszélhetünk 2016 utolsó három hónapjához képest. De nem csak a használt lakások piacán látható ez, hanem az új lakások áraiban is. A tiszta és teljes árváltozás is egyelőre árcsökkenést mutat az új lakások árában a tavalyi év végéhez képest. Az új lakások árai negyedévről negyedévre igen változatosak, de ha nem az egy évvel ezelőtti árakhoz viszonyítjuk vagy nézzük a piaci árakat, akkor azt láthatjuk, hogy az új lakások árnövkedése megtorpant. Most egyelőre nem lehet még kijelenteni, hogy vége, ennyi volt és arra kell spekulálni, hogy minden olcsóbb lesz "holnaptól" és fejlesztők akciózni fognak. Nem valószínű, viszont az már inkább, hogy az új lakásokra a kereslet korlátos és az ártolerancia meg főleg. 2017 nem indult túl jól az újlakáspiac szempontjából, elnézve a negyedéves változásokat mutató görbét. Aki el akarja adni fejlesztőként az új építésű lakását, az nem biztos, hogy az évvel ezelőtti árakhoz képest történt változást veszi figyelembe.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakásárindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
2010-hez képest nézzük meg az árváltozást

2010-hez képest a használt lakások tiszta árváltozása egyértelmű és félreérthetetlen még 2017 első három hónapjában is.

A használt lakások teljes árváltozása 2016 1. negyedévétől kezdve már mutatja a piaci folyamatok megváltozását, az országos lakáspiacon az eddig nem likvidnek hitt Budapest és megyeszékhelyeken kívüli adásvételek hatását.

2010-hez képest az új építésű lakások árindexe 2016 4. negyedévében érte el a csúcsot és 2017 1. negyedévében már csökkent.

A negyedévről negyedévre történő árváltozásból is ezt lehetett kiolvasni, így nincs ebben semmi meglepő. Csak annyi, hogy amíg a használt lakások tiszta árváltozása még az év első három hónapjában is tovább tudott nőni, addig az új lakások tiszta árváltozása már nem volt képes 2016 utolsó három hónapjának árszintjeit megtartani. 

Sokan és sokféle módon fogadtak arra, hogy ez pont fordítva lesz. Arról beszéltek és beszélnek ma sokan, hogy az új építésű lakások árai csak nőnek és nőnek, a használt lakások árainak meg most már itt a vége. 2017 első három hónapja erre rendesen rácáfolt a KSH szerint. Lehet huhogni, meg rikácsolni és fröcsögni, megpróbálni manipulálni a lakáspiacot. Higgyék el, kár a gőzért, nem fog menni.

Kép: Párizs, Franciaország - Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell-e aggódnunk?

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

A lakáspiacot a Nemzeti Bank is figyeli 2016 május óta. Két lakáspiaci elemzést adtak ki eddig. A Közgazdász Vándorgyűlésen 2016 szeptemberében Fábián Gergely foglalta össze előadásában a Nemzeti Bank szakértőjekénét a lakáspiacról alkotott véleményüket.

A legfontosabb kérdése az volt, hogy „Kell-e aggódnunk?”, amire azt az egyértelmű választ adta, hogy „Prudensen zajlott eddig az élénkülés.”. Bővebben „A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű.” – tette hozzá az MNB szakértője.

A kérdés mindenki számára adott, csak nem mindegy milyen idősíkban teszi fel. A lakáspiacunk ugyanis eddig csak egyetlen egyszer és igen rövid ideig örvendeztett meg minket. Egyébként sokáig becsapott minket, a legrosszabb esetben pedig a lakások elértéktelendtek.

A kérdést úgy is lehet értelmezni, hogy kell-e aggódnia bárkinek, aki lakásba teszi a pénzét hosszú időre.

1. Az elmúlt 25 éve azt mutatja, hogy igen, hosszú távon kell aggódnunk. A lakásban csak rövid ideig érte meg tartani a pénzünket ezidáig.

2. Egyáltalán nem volt mindegy, hogy mikor vásároltunk és mikor adtunk el. A lakás nagyon bizonytalan befektetés hosszú távon, amit ezzel az ábrával foglaltunk össze.

Az MNB-Lakásárindex egy friss munka eredménye. Ebből nézünk meg két ábrát közelebbről.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Az ábra egyértelmű és a legfontosabb üzenete, hogy a lakásárak növekedése még önmagában az ég világon nem jelent semmit.

Ha nem lennénk hajlamosak túlértékelni, akkor nem is beszélnénk róla. Sajnos a laikus vevő és eladó, csak a piaci árakkal foglalkozik. Manapság is, naponta ezrek írják be a „Googlebe”, hogy mi lesz a lakásárakkal és keresik, kutatják a választ. Döntést akarnak hozni, hogy most megéri-e vásárolni ezeken az árakon vagy sem. „Kisbefektetők” ezrei keresik a választ, hogy ha nem lakást vesz a megtakarításaiból, akkor mit vegyen, ha fél a tőzsdétől, a befektetési alapoktól, a sok pénzügyi szakértőtől és befektetési tanácsadóktól.

Az államkötvény hozamát, aki kevesli, az bajban van és annak is a lakás csak egy kockázatos alternatíva a sok közül.

Ha ránézünk erre az ábrára azonnal megértjük, hogy miért. Szinte olyan, mint a részvény. Ha rosszkor szállunk be, későn kapunk észbe, akkor nagy bukás lehet az egészből.

A lakásárnövekedés misztikája és egyben mágiája motiválja a szereplőket.

A bérleti díj macerás dolog, a bérlőkkel foglalkozni meg pláne. Nem mindenkinek fekszik a bérbeadói szerep és köszöni szépen nem is kér belőle. Megvenni és haszonnal eladni, már annál szimpatikusabb, viszont ott meg az időzítés számít.

Az urbanizáció lakáspiaca

A lakáspiac rövidtávon előnyökkel és hasznokkal kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan.

Ezt azért is fontos hangsúlyozni, mert sokkal több az otthon, mint a lakásbefektetés. Aki megvesz egy lakást, vagy épít magának egy házat, eltelnek az évek, esetleg az évtizedek és azon kapja magát, hogy ideje lenne eladni. A következő ábra azzal szembesítheti már ma is az eladókat és a vevőket, vagy azokat akik csak a pálya széléről figyelik az eseményeket lakás és ház tulajdonosként, hogy 2014-től valami nagyon megváltozott. Budapest a király, ami mellett Pest és Győr-Moson-Sopron megyék tartják az iramot. A lakásaink és házaink csak ott vannak biztonságban, ahol pörög a lakáspiac. Feltehetnénk a kérdést úgy is, hogy kell-e aggódniuk azoknak, akik nem Budapesten, illetve Pest és Győr-Moson-Sopron megyékben rendelkeznek ingatlannal? Bizony, nekik, kell aggódniuk és nem a lakásárak túlzott növekedése miatt, hanem ellenkezőleg, az urbanizáció ingatlanokat amortizáló hatása miatt.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Lakások amortizációja

Az ingatlanok amúgyis amortizálódnak idővel. Ma ez a folyamat is felgyorsult, ami további fejfájást okoz a tulajdonosoknak. Ha valami elavul, kimegy a divatból, nem szeretik sem a vevők sem a bérlők, akkor mihez kezd az ingatlan tulajdonosa? Nem kis költség egy ingatlan állandó amortizációját finanszírozni. Ez nem azt jelenti, hogy csak karban kell tartani, hogy lakható legyen és minden működjön benne.

Mit gondolnak, mennyi időnként kellene modernizálni egy fürdőszobát, konyhát, tereket, színeket, formákat, berendezéseket, hogy mindig „piacképes kereslet” legyen rá? Szerény becslések szerint is 10-15 évente.

Attól, hogy valami lakható, még egyébként lehet teljesen felújítandó lakás vagy ház. Ezeket egyre nehezebb hasznosítani is, kiadni pl. Az ilyen ingatlanok vannak leginkább kitéve a lakáspiac változó hangulatának  és ezeket bünteti először a változó hangulatú lakáspiac. Nekik is kell aggódniuk, és mindazoknak, akiknek az ingatlana felett telik és múlik az idő. A lakásárak egyelőre magabiztosan és megkérdőjelezhetetlenül nőnek ott ahol él és virul a lakáspiac, de nézzük meg az ábrákat és azért gondolkodjunk el egy kicsit rajtuk és ne csak kész válaszokat akarjunk a Google-től.

Kép: BCCL 2015. All Rights Reserved.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az urbanizáció hatásai a lakáspiacon

Urbanizáció hatása Magyarországon

Január 29-én jelent meg a KSH 2015. 3. negyedéves lakáspiaci elemzése. Egyértelmű üzenetet hordoz, hogy a lakáspiac a média hírekkel ellentétben nem túlfűtött és higgadtan keresi az új egyensúlyi árakat. Azzal senkit sem szeretnénk untatni, ami egyértelműen kiolvasható. A likvid piacokon van élet(ezek megyeszékhelyek és a főváros), a többi piac pedig szenved. A ketté szakadt ország helyett, mi ezt úgy hívjuk, hogy az urbanizáció hatásai. Világ trend és Magyarország sem kivétel  ez alól. Az emberek nagy városokban akarnak élni és dolgozni, így itt lesz pezsgő ingatlanpiac is.

Egyensúlyi lakáspiac

Az egyensúlyi árakat a legegyszerűbben a klasszikus kereslet és kínálat görbéivel tudjuk ábrázolni. Ez után bárki könnyedén megértheti, hogy mi is történik a lakáspiacon, anélkül, hogy elméleti közgazdaságtan könyveket venne a kezébe. A klasszikus kínálat törvénye szerint, az árak növekedésével nő a kínált termék/szolgálatás ára. A kereslet törvénye szerint pedig a csökkenő árak mellett nő a kínált termék vagy szolgáltatás iránt a kereslet. Az érdekellentét ellenére a piacon még is lesz egyensúlyi ár. Ezt ábrázoltuk mi is ezen az egyszerű ábrán.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Kínálati piac

A végtelenségig van leegyszerűsítve az ábra, mert tudjuk, hogy a lakásokat nem lehet darabra mérni. Viszont nagyon jól kifejezi azt, hogy a magasabb árak a kínálat görbe felsőbb szintjeire helyezik a hangsúlyt, mert egyre több eladó jelenik meg a piacon. Gyakorlatilag ez történik 2013 óta és történik ma is. Jönnek a hirdetési oldalaktól a hírek, hogy egyre több lakást hirdetnek meg náluk és a kínálati árak is folyamatosan felfelé tartanak. A klasszikus kínálat törvénye a lakáspiacon is bizonyosságot nyer.

A kereslet alkalmazkodik

A vevők, a kereslet görbéje viszont kényszer hatására elmozdul évről évre. Ez nem jelent mást, mint a lakásvásárlók alkalmazkodnak az optimista piaci körülményekhez és a piaci egyensúlyra törekedve a grafikonon folyamatosan jobbra tolódnak. Mi felfelé (növekvő) nyíllal jelöltük ezt, de közgazdaságilag a kereslet növekvő egyensúlyi árak mellett nő, a keresleti görbe pedig jobbra tolódik, ezzel magasabb országos értékesítési számot elérve, természetesen magasabb átlagáron. Ezt szeretik sokan lakáspiaci boomnak hívni, mert a kereslet alkalmazkodik és bizonyos szintig tolerálja a kínálat diktálta új piaci feltételeket.

Korlátos fizetőképes kereslet

A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei . Ez azt is jelenti, hogy 2016-ban a keresleti görbe jobbra tolódása lassul, fékezve az átlagár változást és persze az országos értékesítést is. A KSH arra is figyelmeztet, hogy az első félévben tapasztalható 30%-os értékesítési bővülés, a harmadik negyedévre 17%-ra morzsolódott és az teljes 2015-ös évet nézve, ez még tovább mérséklődhet. Szezonálisan az év utolsó negyedéve elmarad a többitől mindig. Ma már arról tájékoztatott a Duna House, hogy 2016 januárjában az elmúlt másfél év legalacsonyabb értékesítést becsli. 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.

Újlakáspiac: túlkereslet túlfűtött árakkal

Fontos látni, hogy a KSH rávilágít arra, hogy az újlakások árai dinamikusan nőttek 2015 első három negyedévében. Ez már több mint 10%-os árkülönbséget jelent. Az állami ösztönzést megelőzően, ez az alpiac már azt üzente, hogy 2016-ban tovább fog erősödni. Foglalkoztunk már az újlakáspiaccal  . A tervezett lakásprojektek száma növekvő trendet mutatott és előrevetítette, hogy 2016-tól bővülni fog az újlakások kínálata, természetesen drasztikus árnövekedés mellett. Az állam mesterséges eszközei csak azt érték el, hogy természetellenes piaci reakciókat váltson ki, pl. egészségtelen kínálati nyomást az árakban, megrémítve a potenciális vásárlókat. Persze belemagyarázzák, hogy a fizetőképes kereslet jelenleg kivár és az milyen hatással van a használt lakások piacára. Gyakorlatilag tudnunk kell, hogy újlakáspiacunk szinte „nulla” az elmúlt években. A lakáspiac 98%-ban a használt lakásokról szólt 2015-ben. Ezt az arányt nem lehet pillanatok alatt megváltoztatni 2016-ban. Olyan alacsony bázison mozogtak az építkezések és adásvételek az újlakások piacon, hogy akár néhány ezer friss eladó új lakás vagy néhány ezer friss adásvétel is több száz százalékos növekedést fog jelenteni statisztikailag. De a piac egészét nézve ez akkor is csak egy alpiac marad, annak marginális befolyásával. Ettől sokkal fontosabb tény viszont, hogy az újlakások piaca, az újlakások árai együtt mozognak a használt lakások piaci áraival.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Ha tehát növekvő árak vannak és növekvő kínalt az újlakáspiacon, akkor a használt lakások piaca ezt szépen leköveti. 2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt. Az újlakások kínálata korlátos térben és időben egyaránt. A fizetőképes keresletet a magas árak és a szűkös kínálat egyszerre korlátozhatják. A szűkös kínálat kockázataira már figyelmeztettünk, mert a magyar építőipar nem a lakásépítésekre van berendezkedve, átállni idő és nem biztos, hogy akkora üzlet, figyelembe véve, hogy az infrastrukturális és presztízs beruházások, az állami közbeszerzések sokkal jobb profitot hozhatnak számukra. Nem feltétlenül köteleződhetnek el, köthetik le szűkös erőforrásaikat az újlakáspiaci elvárásokkal ellentétben. Az a piaci elképzelés, hogy az újlakások kínálata 2-3 év alatt olyan szintre bővülhet, amivel az árak csökkennének, nem sok esélyt látni. Az állami keresletösztönzés túl erős túlkeresleti piacot teremt (ezzel drámai egyensúlyi zavarokat okozva), amit a kínálat semmilyen szinten nem lehet képes kezelni (2%-ról 25%-ra növelni az újlakások adásvételi arányát országosan), figyelembe véve, hogy az építőipar inkább zsugorodik, a figyelmének a központjában pedig nem is lakásépítések állnak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények