Egyre gazdagabbak vagyunk, de...

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely

...ne higgyünk vakon. Kételkedjünk. Bármiben is sántikálnak, legyünk okosabbak náluk. Ha vagyon, akkor befektetés. Ha befektetés, akkor ingatlan. De biztosan így van ez? Márciusban azt írtuk meg, talán először a lakáspiac történetében, hogy a befektetők hatása nem megalapozott. Akkor a bankbetétek változását viszonyítottuk a lakáspiaci forgalomhoz. A lakáspiac mérete annyira pici, hogy szinte összehasonlíthatatlan a bankbetétek mértékével:

1.  2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.

2. Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.

3. 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.

4. 2016-ban pedig úgy nőtt a lakáspiaci forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek.

A lakáspiac megnövekedett forgalmát, az alacsony betéti kamatokkal és a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni.

Áprilisban, a csendes többségről beszéltünk, akik megtakarítók Magyarországon. Újra odafigyeltünk a bankbetétekre:

Kiderült, hogy a bankbetétek állománya 2010-2016 között nőtt és csökkent is, de a végére markáns változás nem történt.

A Magyar Nemzeti Bank tegnap jelentette meg szokatlanul részletes és teljeskörű tanulmányát  Átfogó statisztika a háztartási megtakarításokról  címmel.  Egyre gazdagabbak vagyunk, foglalhatnánk össze. Viszont két grafikont kiemelnénk belőle, hogy a magunk módján értelmezzük őket. Ez megnyugtathat minket és sokat megtanulhatunk közben magunkról, hogy még is, milyen fából faragták Magyarországot.

Az első grafikon a lakáspiaci ciklusokat ábrázoltuk. Mutatja, hogy milyen fontos összefüggés van az ingatlanhitelek és a lakáspiaci folyamatok között.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az 5 éves lakáspiaci ciklusok a lakáshitelezés árnyékában

Tökéletes egyezés van az MNB grafikonja és a lakáspiaci ciklusokat ábrázoló grafikonunk között. Mindannyiunk felelőssége, hogy tisztában legyünk a lakáspiac ciklikusságával és az azokat befolyásoló tényezőkkel.  Például a "túlhitelezés" a lakáspiacon káros, amit jól mutat 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés. A következménye még ma is érezhető, de a mélypont 2009 és 2013 között volt.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az Ingatlanműhely grafikonja a lakáspiaci ciklusokról

A lakásbefektetők hatása a lakáspiaci ciklusokban nem látszik, miközben a lakásbefektetők elsősorban és szinte csak és kizárólag készpénzre vásárolnak.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
A saját tulajdonban élők aránya és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés

Ezért újabb lépést tehetünk afelé, hogy megkérdőjelezzük egyáltalán a szerepüket a lakáspiacon. Erre a következő grafikon ad lehetőséget. A lakásvagyon az ábra szerint 1995 és 2007 között nőtt, 2008 és 2010 között stagnált, 2011-től pedig folyamatosan csökken.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
2011 óta egyre kevesebben élnek sajáttulajdoban, ahogy a lakásvagyon aránya is azóta csökken

Most elővennénk egy másik táblázatot, amit a hitek és tévhitek témakörben vizsgáltunk a KSH 2016-os mikrocenzusa alapján. Rávilágít, hogy 2001 és 2011 között a saját tulajdonban élők aránya nőtt Magyarországon. Azóta viszont csökken.  A  saját tulajdonban élés és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés.

Ez azt is jelentheti egyben, hogy a saját részre vásárlóknak jóval nagyobb hatása van a lakáspiacra, mint a kompetitívnek hitt lakásbefeketőknek.

A lakáskiadásra vásárlók esetében a bérlők száma kell, hogy nőjön, ami egyébként országos szinten nőtt is.

Itt külön érdemes mefigyelni, hogy 2001 és 2011 között országosan csak 6 ezerrel több bérelt lakás lett, de Budapesten pont ennyivel  lett kevesebb.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten 2001 és 2011 között nem több, hanem kevesebb lett a bérlő

2011 óta mind országosan mind pedig Budapesten is több lett a bérlő. Itt megjegyeztük már, hogy 50%-ban a magánszemélyek vagyona az államhoz került a Nemzeti Eszközkezelőnek köszönhetően, akik a lakásukat visszabérelhetik az államtól.

A hitelkárosultak a 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés áldozatai. De úgy néz ki, hogy a lakásvagyon is áldozatul esett, amiért reálvagyonban a lakásállomány aránya 2011-től csökken Magyarországon.

Ha a lakásbefektetők aránya valóban olyan jelentős lenne 2014-től, az új lakáspiaci boom ciklus kezdetétől, akkor a lakásvagyon arányának inkább nőnie kellett volna a Magyar Nemzeti Bank friss elemzése szerint. De nem nőtt, hanem csökkent. Nem egészen érthető továbbra sem, hogy miért beszélnek még mindig olyan sokat a lakásbefektetőkről és lakásbefektetésekről 2017-ben is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell-e aggódnunk?

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

A lakáspiacot a Nemzeti Bank is figyeli 2016 május óta. Két lakáspiaci elemzést adtak ki eddig. A Közgazdász Vándorgyűlésen 2016 szeptemberében Fábián Gergely foglalta össze előadásában a Nemzeti Bank szakértőjekénét a lakáspiacról alkotott véleményüket.

A legfontosabb kérdése az volt, hogy „Kell-e aggódnunk?”, amire azt az egyértelmű választ adta, hogy „Prudensen zajlott eddig az élénkülés.”. Bővebben „A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű.” – tette hozzá az MNB szakértője.

A kérdés mindenki számára adott, csak nem mindegy milyen idősíkban teszi fel. A lakáspiacunk ugyanis eddig csak egyetlen egyszer és igen rövid ideig örvendeztett meg minket. Egyébként sokáig becsapott minket, a legrosszabb esetben pedig a lakások elértéktelendtek.

A kérdést úgy is lehet értelmezni, hogy kell-e aggódnia bárkinek, aki lakásba teszi a pénzét hosszú időre.

1. Az elmúlt 25 éve azt mutatja, hogy igen, hosszú távon kell aggódnunk. A lakásban csak rövid ideig érte meg tartani a pénzünket ezidáig.

2. Egyáltalán nem volt mindegy, hogy mikor vásároltunk és mikor adtunk el. A lakás nagyon bizonytalan befektetés hosszú távon, amit ezzel az ábrával foglaltunk össze.

Az MNB-Lakásárindex egy friss munka eredménye. Ebből nézünk meg két ábrát közelebbről.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Az ábra egyértelmű és a legfontosabb üzenete, hogy a lakásárak növekedése még önmagában az ég világon nem jelent semmit.

Ha nem lennénk hajlamosak túlértékelni, akkor nem is beszélnénk róla. Sajnos a laikus vevő és eladó, csak a piaci árakkal foglalkozik. Manapság is, naponta ezrek írják be a „Googlebe”, hogy mi lesz a lakásárakkal és keresik, kutatják a választ. Döntést akarnak hozni, hogy most megéri-e vásárolni ezeken az árakon vagy sem. „Kisbefektetők” ezrei keresik a választ, hogy ha nem lakást vesz a megtakarításaiból, akkor mit vegyen, ha fél a tőzsdétől, a befektetési alapoktól, a sok pénzügyi szakértőtől és befektetési tanácsadóktól.

Az államkötvény hozamát, aki kevesli, az bajban van és annak is a lakás csak egy kockázatos alternatíva a sok közül.

Ha ránézünk erre az ábrára azonnal megértjük, hogy miért. Szinte olyan, mint a részvény. Ha rosszkor szállunk be, későn kapunk észbe, akkor nagy bukás lehet az egészből.

A lakásárnövekedés misztikája és egyben mágiája motiválja a szereplőket.

A bérleti díj macerás dolog, a bérlőkkel foglalkozni meg pláne. Nem mindenkinek fekszik a bérbeadói szerep és köszöni szépen nem is kér belőle. Megvenni és haszonnal eladni, már annál szimpatikusabb, viszont ott meg az időzítés számít.

Az urbanizáció lakáspiaca

A lakáspiac rövidtávon előnyökkel és hasznokkal kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan.

Ezt azért is fontos hangsúlyozni, mert sokkal több az otthon, mint a lakásbefektetés. Aki megvesz egy lakást, vagy épít magának egy házat, eltelnek az évek, esetleg az évtizedek és azon kapja magát, hogy ideje lenne eladni. A következő ábra azzal szembesítheti már ma is az eladókat és a vevőket, vagy azokat akik csak a pálya széléről figyelik az eseményeket lakás és ház tulajdonosként, hogy 2014-től valami nagyon megváltozott. Budapest a király, ami mellett Pest és Győr-Moson-Sopron megyék tartják az iramot. A lakásaink és házaink csak ott vannak biztonságban, ahol pörög a lakáspiac. Feltehetnénk a kérdést úgy is, hogy kell-e aggódniuk azoknak, akik nem Budapesten, illetve Pest és Győr-Moson-Sopron megyékben rendelkeznek ingatlannal? Bizony, nekik, kell aggódniuk és nem a lakásárak túlzott növekedése miatt, hanem ellenkezőleg, az urbanizáció ingatlanokat amortizáló hatása miatt.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Lakások amortizációja

Az ingatlanok amúgyis amortizálódnak idővel. Ma ez a folyamat is felgyorsult, ami további fejfájást okoz a tulajdonosoknak. Ha valami elavul, kimegy a divatból, nem szeretik sem a vevők sem a bérlők, akkor mihez kezd az ingatlan tulajdonosa? Nem kis költség egy ingatlan állandó amortizációját finanszírozni. Ez nem azt jelenti, hogy csak karban kell tartani, hogy lakható legyen és minden működjön benne.

Mit gondolnak, mennyi időnként kellene modernizálni egy fürdőszobát, konyhát, tereket, színeket, formákat, berendezéseket, hogy mindig „piacképes kereslet” legyen rá? Szerény becslések szerint is 10-15 évente.

Attól, hogy valami lakható, még egyébként lehet teljesen felújítandó lakás vagy ház. Ezeket egyre nehezebb hasznosítani is, kiadni pl. Az ilyen ingatlanok vannak leginkább kitéve a lakáspiac változó hangulatának  és ezeket bünteti először a változó hangulatú lakáspiac. Nekik is kell aggódniuk, és mindazoknak, akiknek az ingatlana felett telik és múlik az idő. A lakásárak egyelőre magabiztosan és megkérdőjelezhetetlenül nőnek ott ahol él és virul a lakáspiac, de nézzük meg az ábrákat és azért gondolkodjunk el egy kicsit rajtuk és ne csak kész válaszokat akarjunk a Google-től.

Kép: BCCL 2015. All Rights Reserved.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter