Ingatlan, szenvedély, betegek

lakásbefektetés lakásbefektetők ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Venni vagy nem venni, ez itt a kérdés! A pénz nem arra való, hogy befektessük, hanem arra, hogy jól befektessük. Öreg hiba azt gondolni, hogy a készpénz nem jó. A készpénz még mindig jobb, mint egy hibás és meggondolatlan befektetés. 2018 márciusa van. Tél van, nem tavasz. Milliók, tízmilliók lehetnek bankszámlán és a tulajdonosaik úgy érzik, nincs mit venni, mert minden túl drága, túlértékelt.

Hitelre lakóingatlant befektetésre nem veszünk, tudja ezt minden józan eszű és hidegvérű lakásbefektető. Aki nem saját részre vásárol, az nem vásárol minden áron és a bank nem létezik a szótárában.

A magyar lakáspiacon a befektetők jelennek meg legelőször és az elsők között távoznak is, ha nincs mit megvenni. Nincsenek túl sokan, az igazi lakásbefektető jóval kevesebb embert jelent, mint akik attól tartják magukat annak, mert vettek egy lakást „hirtelen felindulásból”, amiben nem laknak. Az sem befektető, aki mindegyik lakásában lakott, de egyiket sem adta el, amikor már nem volt rá szüksége. A többség csak lakástulajdonos, akinek a vagyonának egy nagyobb része ingatlanban van. Egy befektetőnek is lehet a vagyonának a nagyobb vagy nagy része ingatlanban. A két ember között a szemlélet és a hozzáállás az igazi különbség.

A befektetők:

- racionálisabbak

- kockázatkezelők

- tudatosabbak

- szakmailag nem ritkán nagyon felkészültek

- a piaccal kelnek és fekszenek

- a vérükben is ingatlan folyik

- minden nap a lakáspiaccal foglalkoznak

- ez a szenvedélyük

Ha ilyen embernek állnak a milliók a számláján, ő nem dől be mindenféle ostoba médiahírnek. Olvas a sorok között, keresi a valódi információkat, kutatja az összefüggéseket.

Hogy manapság mit lát, mire figyel fel egy lakásbefektető?

Mivel rajta tartják a szemüket a piacon, figyelnek, akár még nyíltan beszélgetnek is róla, így minden furcsa piaci mozgást megéreznek, olyat is, ami nem mindenkinek jelent valódi információt. Tájékozódnak, képben akarnak lenni és persze lecsapni egy adandó alkalommal, ha van mit megvenni. Ők biztosan nem vesznek meg valamit, mert befektetőknek vagy befektetésre ajánlják.

Leginkább pont az olyan ingatlanokat kerülik el messziről, amiket befektetőknek hirdetnek. Főleg amikor azt hirdetési oldalak emelik ki az oldalaikon. Azok a hirdetési oldalak, amik nem mindig azt mondják a lakáspiacról, amit látnak, tapasztalnak. A hirdetési oldalak bort isznak és vizet tudnak prédikálni általában. Nem abból élnek meg, hogy igazat mondanak, hanem abból, amit mindenki hallani szeretne tőlük.

Erre jön egy nem túl nagy port kavaró hír:

-  március 1-től árat emelt a piacvezető hirdetési oldal, még hozzá igen gyorsan és mindenféle különösebb előkészítés nélkül (15 nap alatt).

Miért emel árat és ez miért fontos egy lakásbefektető számára például?

Nem az az üzenete, hogy drágább lesz hirdetni. Nem, ez azt üzeni, hogy a hirdetési oldal bevételei nem megfelelően alakulnak. Valami gond van a lakáshirdetési piacon. Azt gondolhatják sokan, hogy a hirdetési oldalak most rommá kereshetik magukat. Aztán a hirdetési oldalak az elsők között érzik meg a hirdetések számának növekedését és azok csökkenését is.

Egy lakásbefektető is figyeli a hirdetések számát.

Már vannak, akik hiányolják a friss kínálatot 2018-ban és szerintük a kínálat nem hogy nem nő, hanem inkább szűkül. Türelmetlenek és persze egy picit idegesek is lehetnek azok, akiket ez kellemetlenül érint. A hirdetési oldalak is hiányolják a hirdetéseket és ők is egyre feszültebbek. Meg is ijedhettek, mert nem csak a piacvezető emel árat. Követi a többi is, mert készülnek és nem a tavaszra, nem is a nyárra, hanem a következő lakáspiaci ciklusra.

Az újlakáspiac gyengélkedik, bizonytalan, mint az időjárás, a használt lakások piaca meg fékez. Ez óriási bevételkiesést jelenthet a hirdetési oldalaknak.

Az lakásárak mögött sokszor nincs semmi, csak a remény és a félelem

Látják ezt a hirdetési oldalak, ahonnan sok ezer, akár tízezer hirdetés hiányozhat 2018 márciusában. Érzik ők is és tudják mit is jelent ez. Pont annyira tudatosan viselkednek ilyenkor, mint egy lakásbefektető.

Csak a hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek. Ha stagnál, ha csökken, ha várhatóan csökken a hirdetések és a hirdetők száma, akkor árat kell emelni, hogy a bevételeiket valamilyen szinten tartsák.

A lakásbefektetők azonnal értik ezt

Azt üzeni nekik, hogy

- ki kell várni

- továbbra is várni kell

- érdeklődni kell

- kapcsolatok kellenek

- hogy olyan lakások eladóihoz is hozzáférhessenek, akiknek a lakását meg sem hirdetik

Beindul a kapcsolati háló kihasználása. Mindenki mozgósít mindenkit, hogy ha tud valamit vagy valakit, akitől reális áron lehet venni olyan lakást, amiben van ráció, akkor keressék bátran. Beindulnak az eladók is, hogy a hirdetési piacon kívül keressenek vevőket. Nagyon sokat számít, hogy ki kit ismer és kit nem.

A hirdetési oldalakon kívül is van élet, ezt nem szabad elfelejteni. A lakásbefektetők és a kapcsolati tőkéjük ezt sohasem feledi.

2018 márciusa van, a lakásbefektetők és a kapcsolatrendszerük szépen lassan elgondolkodik, hogy újra van keresni valójuk a piacon, de nem a hirdetési oldalak „piacán”. A hirdetési oldalak megnyomták a piros gombot, megpróbálnak előre menekülni, a lakásbefektetőknek ez jelenti a zöldet, a zöld utat a lakásbefektetések izgalmas világába. A türelem egy lakásbefektetőnek tényleg jó befektetést teremthet.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismeri a lakásbefektetőket?

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

A lakásbefektetők misztikus kifejezés, mert senki sem tudja igazából kikre vonatkozik. Általánosan bárkit lehet annak nevezni, vagy magát hívhatja annak. Mi 3 fő csoportra osztjuk őket, amikor találkozunk velük, ahol a közös nevező az, hogy banki hitel ritkán terheli a lakásaikat.

1. A véletlen embere

Örökölt vagy olyan vásárolt lakóingatlan tulajdonosa, aki teljesen véletlenül kerül abba a helyzetbe, hogy a lakását hasznosítsa. A véletlen a hangsúlyos tényező az ilyen tulajdonosoknál, akik nem készülnek tudatosan arra, előre átgondoltan, hogy pl. bérbe is adják a lakást, amit megörököltek. De ugyan olyan véletlen műve lehet, hogy az addig az otthonuknak tekintett lakás, ház, most válás miatt, vagy külföldre költözés miatt, esetleg más városba költözés miatt, lesz egyik napról a másikra „befektetés”. 

Sokszor őket szokás teljesen amatőrnek hívni, mert kényszer hatására lesznek pl. bérbeadók. Ők a bérleti díjat általában felélik, mondhatni "kenyérre" kell nekik. Ez az a csoport, ahol lehetnek hitellel terhelt lakások is.

2. A megtakarító

Ők már kemény évek munkájával vásárolnak ingatlant, amit már tudatosan haszonsítani is szeretnének, kamatoztatni a megtakarításukat.

Az óvatos megtakarítókat érdemes két alcsoportra bontani. Az a közös bennük, hogy nagyon óvatosak, kockázatkerülők és hosszú távban gondolkodnak.Itt már fontos szempont a tudatosan megtakarító magánszemély, aki a pénzét ingatlanban tartja. Az ingatlan itt egy fajta malacperselyt jelent és inkább megtakarítási tulajdonságai dominálnak. A kapott bérleti díjat sem éli fel, megtakarításnak tekinti.

2A Aki a még kicsi gyerekének vásárol:  hogy a gyereke 5-10 év múlva, majd oda tudjon költözni, ha majd tovább tanul, vagy csak kirepül a fészekből.

Jellemző, hogy nagyban befolyásolják a végül megvásárolt lakás méretét, elhelyezkedését ezek a "gondoskodó szülő" érzelmek. A befektetési elvek csak részben érvényesülnek, mert még mindig a személyes érintettség igen erős.

2B A megtakarítások másik formája A „magánnyugdíj előtakarékosság”: Ők is biztonsági játékosok, nem spekulálnak, csak a már meglévő pénzüket lakásba teszik, amit majd akkor akarnak eladni, ha majd nyugdíjba mennek. Itt sem ritka, hogy 10 évnél hosszabb időben gondolkodnak.

A személyes érintettség itt már alig észrevehető, ők az első igazán befektetőnek nevezhető csoport, mert fontos számukra, hogy a lakás nagyon jól kiadható legyen - még ha ők sem maguknak sem a gyereküknek el nem tudják képzelni, hogy ott éljenek.

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

3. A spekuláns

A spekulánsok azok a befektetők, akik rövid távon a pénzüket úgy teszik be lakóingatlanba, hogy azt onnan minél hamarabb ki is vegyék. A spekulánsok imádják a kockázatot és keresik az alkalmi lehetőségeket, amikre azonnal lecsaphatnak. Az ilyen vásárló rafinált, taktikus, pókerarc, vagy legalábbis annak hiszi magát. Három fő típust érdemes megkülönböztetni ebben az esetben is:

3A A vállalkozó:  Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel. Fedősztorikat találnak ki, hogy a gyereküknek vették és csinálták meg ilyen szépen, de időközben minden máshogyan alakult, stb. Az ilyen spekulánsok egy éven belül akár több lakást is vásárolhatnak és adhatnak el, a tőkéjük forgási sebességétől függően. A lényeg, hogy a lakás minél rosszabb állapotban lehet, csak legyenek olyan rejtett adottságai, amit egy felújítással jól ki lehet hangsúlyozni. Már egy fajta építőipari fővállalkozónak kell felfogni őket, akik alvállalkozóikkal készítik fel a lakásokat eladásra. Budapesten nem nehéz ilyen eladók lakásaival találkozni. A sok nagyon szépen felújított és azonnal eladásra kínált lakás mögött általában ilyen „vállalkozók” állnak, még ha magánszemély is az ingatlan tulajdonosa. Kisebb családi vállalkozások ezek, amiből jól meg lehet élni, ha valakinek van ehhez érzéke. Egy kész lakásért tényleg hajlandóak felárat fizetni a vevők. Aki költséghatékonyan tud felújítani, de minőségi munkát végez, az egy lakással már komoly éves fizetéseket tud megkeresni tisztán.

Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.

3B A gyorsan és könnyű pénzt kereső: A másik csoport már olyan vásárlók, akiket szintén a magasabb áron történő eladás motivál, de előtte rendszerint még azért bérbe is adják. A bérbeadási szempontok akár rövidebb ideig számíthatnak számukra, pl. néhány évig kiadja, ha muszáj, de őket csak az motiválja, hogy majd milliós haszonnal tudja eladni. Figyelik a piacot, de 5 éven belül biztosan ki akarnak a lakásból szállni. Rákölteni nem nagyon szeretnek. Őket az olyan lakások érdekik, amiket relatíve jó áron meg lehet szerezni akár olyan környékeken vagy házakban, ami most még kockázatos, de a jövőben minden jobban alakul - gondolják ők. Ezek azok a vásárlók, akik szinte bármilyen fura lakást meg tudnak venni és óriási kockázatot tudnak vállalni. Számukra inkább a felületesen felújított lakás, vagy inkább csak karbantartott lakás az érdekes. Ha már kiadható, akkor számításba jöhet.  A szép lakások felárát rendszerint nem akarják megfizetni, de felújítani már lusták, vagy nincs is meg hozzá az ismerettségi körük.

Mindenképpen komolyabb munka nélkül, gyorsan és könnyen akarnak pénzt keresni a lakással: megveszem-kiadom-eladom startágiával.

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

3C Az extrém lakáshasznosító: A spekulánsok harmadik csoportját viszont a lakás hasznosításából szedhető jövedelmek maximalizálása jellemzi. Ők egy speciális csoport ebből a szempontból, mert minden mást fel tudnak áldozni a kiadhatóság oltárán. Az ilyen vásárlót azt különbözteti meg leginkább a többitől, hogy a végletekig helyspecifikus, még ha a befektetések alapszabálya szerint kockázatos "egy helyen" vásárolni. Csak bizonyos házakban és utcákban vásárol és akár több lakást is fel tud halmozni fix lokáció mellett. Csak azt számolja, hogy mennyi jövedelmet termelhet évente. Vannak, akiket a hosszú távú bérbeadás hajt, mások a turisták kegyeit keresik. Esetleg lehetnek kevert stratégiák is, de a fő hangsúly az éves bevétel maximalizáláson van. Ezeket az embereket erős hit hajtja, senki és semmi sem befolyásolhatja a lakáspiacról alkotott véleményüket.

Ők azok a bizonyos főállású bérbeadók, akiknek ez már egy munkahely, még ha általában valamilyen jól menő vállalkozásból tudják finanszírozni a lakásvásárlásokat. Ez nekik nem megtakarítás, hanem egy újabb pénzcsinálási lehetőség (=kihívás, hobbi).

Ők az igazi lakásfelhalmozók, a spekulánsok talán legismertebb képviselői, mert gyakran működnek együtt ingatlanos vállalkozásokkal, építenek kapcsolatot, hogy hirdetés nélkül azonnal őket keresse meg az ingatlanértékesítő, ha egy eladó pont ott akar eladni valamit, ahol és amit ők keresnek.

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények