Jutinasi

ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetések ingatlanos jutalék Magyarország Ingatlanműhely

”Ingatlanosok trükköznek, nem szeretem őket.” – hangzik el igen gyakran. Az ingatlanost divat utálni, felesleges, árdrágító tényező. Vannak vevők, akik ezért megspórolnák az eladónak a jutalékot, (ingatlanos szlengben a jutit), na és persze saját maguknak. Ha a tulajdonosnak nem kell kifizetni a jutit, azzal már nyert a vevő.

De mi van akkor, ha a tulajdonos jutit akar fizetni, mert szerinte jár az a jutinasi az értékesítőnek?

Elképzelhetetlen! Az ilyen tulajdonos az csak sült bolond lehet! Ki akarna már fizetni valamiért, amit egyébként „ingyen” is megkaphat? Hülyeség. Ez csak valami ingatlanos „belemagyarázom magamat az életedbe” süket duma lehet. Aztán mi van, ha nem, ha semmi sincs ingyen, mindennek ára van? Mi van akkor, ha vannak eladók, akik nem szeretnének találkozni érdeklődőkkel? Tudja, tisztában van vele, hogy érdeklődőből lesz a vevő, de az eladó szerint legyen az az ingatlanértékesítő problémája. Ő azért fizet az értékesítőnek, hogy az érdeklődők ne fárasszák, ne bosszantsák és még véletlenül se próbálják meg rabolni az idejét. Az eladó nem mindig akar kilépni a saját hétköznapok komfortzónájából. Azért is fizet, mert ő egész mással szeretne foglalkozni, nem a lakás értékesítésével. Neki az, nem az élete része. Sokkal fontosabb a családja, a barátai, ne adj isten még a munkája is. Sem a munkája helyett, a munkája mellett, hétköznap és hétvégén sem akarja a szabadidejét idegenekkel tölteni.

Honnan tudhatjuk vevőként, hogy egy olyan tulajdonosba botlottunk, aki szerint a jutinasi jár az ingatlanértékesítőnek?

Először is, az a tulajdonos, aki azt szeretné, hogy az érdeklődők felvegyék vele a kapcsolatot, az biztosan hirdet. Ha hirdet, akkor elsősorban online teszi, de a lakáson vagy a házon is megtalálhatjuk az elérhetőségét. Ez főleg akkor fontos információ, amikor egy ingatlanértékesítő precíz és pontos hirdetéséből indulunk ki vevőként. Benne van az eladó ingatlan címe, könnyen beazonosítható. Mondjuk úgy 90%-ban el lehet a hirdetésből dönteni mindent, amit vevőként eldönthetünk. Szóval egy igazán minőségi hirdetés. Ha ezek után sem találjuk semmi jelét annak, hogy a tulajdonos örülne nekünk, mint érdeklődőnek, hogy keressük a társaságát, akkor nem érdemes magunkból udvari bolondot csinálni.  Arról már nem is beszélve, hogy ha nincs jelen az ingatlan bemutatásán sem, akkor szinte biztosak lehetünk benne, hogy a piszkos munkát az értékesítőre bízta a lakás tulajdonosa. Érdemes lehet elfogadni – még ha megérteni nem is olyan könnyű – hogy az ingatlanértékesítés egy szolgáltatás is tud lenni. Attól, hogy szerintünk egy baromság és mi biztosan nem vennénk igénybe eladóként, attól még jobb lenne mások fejével is néha gondolkodni, bármennyire is fárasztó tud lenni.  Főleg akkor beszélhetünk szoros kapcsolatról az ingatlanértékesítő és az eladó között, ha egyetlen egy személy foglalkozik vele. Nem olyan, hogy bekerül egy kalapba és utána már szinte meg sem lehet mondani, hogy hány értékesítő próbál meg morzsákat szerezni a jutinasiból. Ezzel az érdekes ingatlanértékesítési jelenséggel már foglalkoztunk.  Elég tipikus, ezért hajlamosak lehetünk vevőként azt gondolni, hogy ez minden esetben így van.

Az ingatlanpiac legnagyobb ellensége a sztereotípiák.

Elképzelhetetlennek tartjuk azt, hogy valami nem úgy működik, mint ahogy azt elképzeljük. Azt hittem, azt gondoltam, azt hallottam és azt mesélték mondatokban mind lehet úgy igazság, hogy egyébként egy mondat sem igaz 100%-ban. Az ingatlanértékesítők meg nem szeretik a trükköző érdeklődőket. Azt bele lehet írni egy hirdetésbe, hogy ingatlanosok még véletlenül se keressék az eladót. De olyat igen arrogáns lenne írni, hogy a trükköző vevők se menjenek ki a házba és csengessék végig a szomszédokat, nyomuljanak a közös képviselőnél, hogy ők az eladó lakás tulajdonosát keresik. Nem lehet beleírni, mert egyszerűen nem lehet. Visszatetszést keltene, mert a „vevők” azt gondolják, vagyis azt hiszik, hogy azt tehetnek meg, amit csak akarnak. Az ő érdekük az a tulajdonos érdeke is. Az ingatlanértékesítő jutalékának megspórolása egy ilyen trükköző érdeklődő szerint win-win a tulajdonosnak is. De ha ez nincs így, akkor valahogyan alkalmazkodni kellene tudni vevkőként, mert úgyis kiderül, úgyis elmondják a szomszédok, hogy zavarják idegenek a ház nyugalmát. A közös képviselő is küld egy emailt, hogy már megint próbálkoztak nála.

Arra nem is gondol az ilyen érdeklődő, hogy a tapasztalt ingatlanértékesítő előre felkészíti erre az eladót és a környezetét is.

Tudja, hogy ha éppen nem az ügyfeleket úgy vadászó hiénák (=kéretlen ingatlanértékesítő, aki házhoz megy akkor is, amikor senki sem hívta meg) zaklatják a ház lakóit és a közösképviselőt, akkor majd jönnek a „jóindulatú” érdeklődők is. Pedig tudhatnák, hogy ilyen helyzetben a legtöbb esetben nem él a lakás tulajdonosa a házban, sokszor még a városban sem, de az is lehet még az országban sem jár túl gyakran. A lakás hirdetése sokat elárul a tulajdonos és az értékesítő kapcsolatáról – már ha ez vevőként egyáltalán érdekel minket. Mert ott kezdődik az egész probléma, hogy ha nem. Szóval attól, hogy a közvélemény bármikor vevő lenne egy ingatlanos "nyilvános kivégzésére", még vevőként is illene tudni, hol van az a bizonyos határ, ami előtt most állj és netovább.

Minél nagyobb a bizalom a tulajdonos és az ingatlanos partnere között, annál jobb minőségű hirdetéssel fogunk vevőként találkozni.

Nem képzavar, nem ámítás ez. Annál kevésbé fogják a hirdetésben titkolni a lakás vagy a ház hibáit például. Le lesz minden fotózva, mert a jóindulatú bizalom nem csak az eladó és az értékesítő között számít, hanem a leendő vevő felé is kommunikálni kell ezt. Egy lakásnak úgyis csak egy vevője van adott pillanatban, így mindig csak annak az egy vevőnek kell hirdetni. Így gondolkodva, ilyen tulajdonosi és ingatlanértékesítői kapcsolat alapján, létrejön tényleg egy szolgáltatás, ami annak az egy vevőnek is előnyös, a többi érdeklődőnek már nem olyan biztos. A hirdetésből mindent láthat és tudhat a kedves vevő. A hirdetés nem lesz kozmetikázott, sminkelt és a legjobb esetben még túlárazva sem az eladó lakás. Korrekt lesz, amire azt lehet mondani, hogy bár csak ilyen lenne az összes eladó lakóingatlan hirdetése Magyarországon. Nem rizsa, nem túlzó és túlértékelő hadoválás, üres bájcsevej és műmosoly. Ki ér arra rá? Őszintén. Minden másodperccel mindenkinek csak fogy az ideje, ketyeg az a bizonyos óra. Minek rabolnánk már egymás idejét teljesen értelmetlenül és feleslegesen? Miért nem próbáljuk meg inkább a leghasznosabb módon eltölteni minden percünket?

Az ingatlan értékesítése és megvásárlása néha két különböző, nagyon ellentétes és ellenérdekelt folyamatnak tűnik. Trükköző eladók, trükköző vevők és a trükköző ingatlanosok nem jelentik a lakáspiacot, csak ők is a részei, az a bizonyos szükséges rossz. Vannak normális emberek és normális (üzleti) kapcsolatok is a lakáspiacon, ami csak akkor fontos, ha ez amúgy mellesleg érdekel minket. Több jóindulattal és nagyobb odafigyeléssel talán még egyszer azt is megérthetjük, hogy miért vannak ingatlanok, emberek és ingatlanemberek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Diszharmonikus lakáshirdetések

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A budapesti lakáshirdetések elég bosszantóak tudnak lenni. Sok ember vérnyomását felvihetik. Most nem kimondottan az érzelmi alapú árazásról beszélnénk, amit magyarul egyszerűen kapzsiságnak hívnak. Az árak mellett sokkal bicskanyitogatóbb a képek és az eladó lakások hirdetéséhez tartozó szöveg diszharmóniája. A hirdetési oldalak csak olyan esetben avatkoznak be egy lakáshirdetésbe, ha az nyilvánvalóan sérti a hirdetési irányelveiket, jelentsen ez adott esetben bármit is. Ez nem feltétlenül egyezik meg a lakásvásárlók elvárásaival. Egy hirdetésben bárki túlzásokba eshet, mondhat nagyot és minden szinten túlértékelheti az ingatlanát. Nincsen semmilyen határ. Olyannyira nincsen, hogy sok hirdetési oldal előszeretettel emeli ki és hívja fel a figyelmet akár ilyen diszharmonikus hirdetésekre. A kép a fontosabb, utána már a „reklámszöveg” szinte adja magát, amit a hirdetési oldalak nem fognak átírni, nem fogják cenzúrázni, de a hirdető figyelmét sem fogják felhívni a képek és a szöveg közötti ellentmondásos viszonyra, nem kérdőjelezik meg annak igazságtartalmát.

Túlléphetünk-e azon, hogy ha egy lakást régi, akár több éves képekkel hirdetnek? Mondjuk olyanokkal, amik akkor készültek, mielőtt a jelenlegi tulajdonosai beköltöztek. Vagy láthatóan teljesen más évszakban készült képekkel? Most jön a tél, de a tavaszi és nyári fotók csak mutatósabbak. Ott vannak még a látványfotók, amik köszönő viszonyban sincsenek a valósággal. Esetleg a jóval alattomosabb durva utómunkával készült, profin retusált fotók, amiken a lakások pont annyira élethűek, mint a retusált emberek a magazinok címlapjain. Ezeken mind túl is tudunk lépni, elfogadjuk a valóság az ingatlanok reklámozásában sem cél. Azt jelenleg a hirdetési oldalak is teljes vállszélességgel támogatják.

A vevők megint egyedül maradnak ezzel a problémájukkal is. Azon is túllépnek, hogy nem ismerik fel őket, nem tudják megkülönbözteni a hirdetési oldalak a vevőket a nem vevőktől. Nem is figyelnek oda rájuk jobban. Miért érdekelné már őket, hogy a hirdetések a valóságtól mennyire rugaszkodnak el és határt szabjanak, ahogy a reklámokban sem lehet ma már akármit állítani, mondjuk nyilvánvalóan hazudni? A lakáshirdetésekben még lehet hazudni, félrevezetni, becsapni és megtéveszteni a vevőket. Mindezt természetesen előre megfontolt szándékkal, minden kétséget kizáróan anyagi előnyöktől vezérelve.

A vevők nincsenek könnyű helyeztben, nem árt a kötél a idegzet, a jó humorérzék, mert inkább tudni kell nevetni ma a magyar lakáshirdetési szokásainkon, mint siránkozni. Nevessük ki a sok Pinokkiót, legyen az az ingatlan beképzelt tulajdonosa vagy egy buzgómócsing ingatlanértékesítő. Nincs egyiknek vagy másiknak sem nagyobb felhatalmazása arra, hogy tisztességtelen üzleti magatartással dolgozzon vagy próbáljon meg eladni.

A jó humorista elvileg komoly ember és a humor, mint művészet, egyáltalán nem könnyű műfaj. Komolyodjunk is el, mielőtt viccet csinálnánk ebből az eladó ingatlanból. Első ránézésre, egy nem hétköznapi lakást látunk. Nem is az a tipikus bakiparádé. Pont ezért is kihívás, mert a céltábla ugyanúgy benne van, csak észre kell tudni venni. Az ára sem tucatlakásra utal, így nem árt még körültekintőbbnek lenni, mert ilyen szinten mást lát és hall a kedves eladó és teljesen mást a vevő. Sőt, a hirdetési oldalak hajlamosak jobban elnézni az ilyen lakások hirdetéseinek hibáit. Mi ne legyünk elnézőek, mert ez most nem egy bájcsevej, hirdetést elemzünk, ahogy egy értelmes vevő is teszi, amikor először szembesül vele.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kép nélkül nem hirdetünk sem ilyen sem más árú lakást Budapesten!

Az ember először a képeket fogja megnézni, utána jöhet a leírás. A jó képekhez alig kell hirdetési szöveg. Egy megfelelő kép többet mond ezer szónál. Ha egy lakásnál olyan hirdetési szöveg van, ami mellé be kell készíteni egy kis harapnivalót és egy pohár innivalót, az egy külön műfaj. Vannak, akik imádnak ilyet írni, mások imádnak ilyet olvasni. Tudják, ez olyan, mint az érzelgős és érzelmes reklámok, kellemes zenével, simogató emberi hanggal. Azonnal belopja magát az ember fülébe, hat ránk. Ha tetszik egy reklám, az azt jelenti, hogy működik. Az ilyen szövegek is hatni akarnak ránk, így vagy úgy, de működnek is. Előre is vetítik azt, hogy ha elmennénk megnézni, a hirdető személyesen is lenyomná az egyszemélyes színházi előadását. Jöjjön az álomvilág, ami erősen árnyékot vet a valóságra:

Ez a lakás a jelenlegi legfontosabb magyar hirdetési oldalon képek nélkül van hirdetve. (Kattintson a linkre)

Már azon el lehet mosolyodni, hogy a tulajdonosnak nem tellik rá, hogy képekkel hirdesssen egy ilyen árú lakást. Ciki és elég kicsinyes. Milyen ember lehet, tehetnék fel a kérdést, ha még ezen is spórol? De nem csak spórol, figyelmetlen is, mert a hirdetés szövegét már nem írta át. Valószínűleg képekkel hirdette, de nem jött el a várva várt siker. Pedig a hirdetés szövegét úgy kezdi, hogy csak a képek megnézése után olvassunk tovább. Ha most cinikusak lennénk, akkor azt mondhatnánk, hogy nincs kép, nem is kell tovább olvasni. De mit tovább olvastuk.

A lakásnak van természetesen ingatlanértékesítője azóta már, bár a hirdetés szövegében még az szerepel, hogy csak konkrét ügyfél esetén köt szerződést az eladó.  (Kattintson a linkre, ha sok képet szeretne látni a lakásról)

Úgy néz ki ebben sincs teljes összhang a hirdetést és a valóságot elnézve. Azt mondhatják erre most többen, hogy ez részletkérdés, kit érdekel. Aki hazudik, az mindig hazudik, mondjuk mi. A lakáspiacon is pont a hazudós emberek okozzák a legtöbb problémát. Ezért, ha hazugságon kapunk egy eladót, ott készüljünk fel további hazugságokra is.

A konkurens, ingyenes hirdetési oldalon is  megtalálható néhány képpel a lakás. Nem tudni miért csak 8 képpel (egy ismétlődik, ezért csak 8), de azon az oldalon ingyen hirdetheti. (Kattintson a linkre a képekért)

Milyen már ugye, hogy egy fizetős hirdetési oldalon kép nélkül egy ingyenes oldalon meg képpel hirdetnek egy 198 milliós lakást? Sokatmondó! Higgyék el nekünk, hogy sokkal többet elárul egy ingatlanról az, hogyan hirdetik, mint az, hogy egyébként ki (eladó vagy ingatlanértékesítő) hirdeti és miért (mert az övé vagy jutalékért). Az eladó lakást ebből a három hirdetésből ismerhetjük most meg és a tulajdonosa által megszerkesztett "vágatlan" reklámszövegből.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az adatok hiányosak, felületesek, hibásak

Kezdjük a tipikus polgárpukkasztással, azzal, hogy a rezsihez nem a teljes rezsit írja be gyakran a hirdető, hanem csak a lakás közös költségét. Ez egyébként nem hiba, nagyon is szándékos és tudatos hazugság ez. Nem célravezető, de alpáriba ettől még nem fogunk most lemenni. 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Használt"  vagy kipróbált felújított lakás eladó

Olyan van, hogy 180 fokos és például olyan is van, hogy körpanoráma. A 200 fokos panorámához már szögmérő kell, vagy egy ember, aki szeret kerekíteni és a 180 az már végülis majdnem 200. A tulajdonosok nemzetisége is fontos információ, bizonyára van hozzáadott értéke egyeseknek. Nem fogunk ezen összeveszni, veszekedés helyett verekedni sem fogunk miatta. De egy határt azért meg kell húzni, hogy mennyire érdemes felesleges jelzőkkel dobálózni. De az mindenképpen fontos információ, hogy hiába a felújítás, az eladók beköltöznek, kipróbálják, ott élnek és csak utána adják el. Elveszik a lakás szüzességét - mert nem a vevők élhetnek ott először - és van arcuk még ezek után is 198 milliót kérni? A betyárját :) Egy szűz lakásnál még csak-csak érti az ember, hogy annak van felára, mert egy új lakást kap a vevő. De egy felújított és már kipróbált, tartósan letesztelt lakásnak nem érzi az (ár)előnyét. Főleg annak tudatában, hogy itt minden berendezés és bútor a vételár részét képezi, ami a hirdetés szövege szerint most már mind ki is lett próbálva, a mi érdekünkben. Szuper. Mi jöhet még?

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakás "szüzességét" a vár szoknyája alatt kerestük és nem találtuk meg :)

A vár szoknyája és a Budapest alakú szőnyeg, ahol „piros petty” jelzi hol is vagyunk. Ez már mentalizmus a javából. Azt is mondhatnánk, hogy szinte irodalmi szépségű metaforák ezek egy szüzességét elvesztő lakásról. Nem tudunk elmenni szó nélkül, hogy szerintük a „vár szoknyája” alatt vagyunk jelenleg, mert a lakás szüzességét ott kerestük és nem találtuk meg. Morbid vagy groteszk, mulatságos, mert nekünk jó kedvünk van ezen a vidám novemberi napon. Teljesen tisztában is vagyunk vele, hogy nem vagyunk Párizsban, még mindig Budapesten érezzük magunkat. Az Országházról (a parlament szó nem az épületet jelenti és nem is szinonimája az Országháznak – ha már magyar az eladó, mert egy belgának még elnézzük ezt a nyelvi hibát, akármilyen nárcisztikus is most ez a megjegyzés) nekünk nem jut eszünkbe az Eiffel-torony. Annál inkább a Nyugati pályaudvarról, mert azt maga Gustav Eiffel tervezte. Csak az nem hangzik olyan menőn pedig lehet, hogy pont az is látszik a "200 fokos panorámában". 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ide csak fogkefe kell és még 198 millió forint

Már fogy a popcorn, a poharat is újra kell tölteni, mert még mindig nincs vége. 3 helyen nézzük most egyszerre a hirdetést, egyik kép nélkül, a másik kevés képpel, a harmadikat egy ingatlanértékesítő jegyzi. Az eladó többször bizonyította már a komolyságát és a szavahihetőségét. Most értjük meg ezt igazán, hogy kis humorherold is lehet, mert 198 milliós árban garázst bérelhetünk a lakáshoz. A havi bérleti díjat nem írta le, lehet a vételár egy része - mondjuk 1 évre előre ki van fizetve. Kedves gesztus, de egy parkoló bérlése azért nem olyan nagy truváj.

Nem lehet tudni az ördögi részleteket, csak azt, hogy garázst ehhez a lakáshoz sem kapunk. Sétálhatunk majd a nagyon melegben, a nagyon hidegben, az esőben és hóban is a lakás és a garázs között. Nincs tökéletes lakás, ahogy mondják, úgy néz ki meg is van első igazi kompromisszum. Ezt a békát le kell tudni nyelni. El kell dönteni, hogy az Országház látványa vagy egy ház, ami alatt teremgarázs van a fontosabb. A kettő együtt nem mindig jön össze, még ilyen áron sem.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlantajolo.hu

Majd megkapjuk az utolsó lelki fröccsünket is. Ha még eddig nem tűnt volna fel, hogy ez egy magazinlakás, akkor ezt most le is írják, számszerűsítik. Címlapon van itt és ott, megjelent és megjelenni fog ennyi és annyi magazinban, de a legfontosabb hirdetési oldalon kép nélkül van ez a hirdetés Magyarországon. Hihető vagy hihetetlen ez a mondat? Harmónia vagy diszharmónia? Kell ez vagy teljesen felesleges? Mint egy falat kenyér, összefoglalva. Már ingatlanértékesítő hirdeti a lakást egy nem ingyenes hirdetési oldalon, ami a hirdetés utolsó mondataival van abszolút diszharmóniában. Van egy eladó lakás, ami tényleg nem átlagos. Van egy hirdetési szöveg hozzá, ami szintén nem az. A kettő együtt viszont a magyar lakáshirdetési piac állatorvosi lova, ami gyógyításra szorul, mert nagyon, nagyon-nagyon beteg. Ezen mi, lakásvásárlók csak sírni tudunk, sírva röhögni, de változtatni nem. A lakáshirdetési oldalak kényszeríthetik csak rá a hirdetőket a reklámjog betartatására. A hirdetőknek, az eladóknak sincs mindenhez joguk, a vevőkkel szembeni tisztességtelen értékesítési gyakoralt tilalma rájuk is vonatkozik. De minden törvény annyit ér, amennyire betartják és betartatják.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingtalanpont "konszolidált" hirdetése a lakásról az ingatlantajolo.hu-n

Forrás: ingatlantajolo.hu, otthonterkep.hu és ingatlan.com

Szerkesztve: 2017. november 28-án, ezért a hirdetések változhatnak, idővel törlődhetnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A konyha fontos hely egy lakásban

lakáspiac lakásvásárlás lakáskiadás albérlet albérletpiac lakáshirdetés lakásbefektetés ingatlanbefektetés Magyarország Ingatlanműhely

Hosszú hetek és hónapok, munka és munka. Ismerős? Aztán eljön egyszer csak mindig a péntek és állunk otthon a konyhánkban, gondolván meglepjük magunkat valamivel. A főzés kikapcsol, azt mondják. De most minket inkább meg bekapcsol. Szarvasgulyást készítünk, természetesen friss húsból, semmi mirelit. Nem levest, hanem gulyást, mert maximalisták vagyunk, ha ételről van szó. Egyszerűen nem csak azért eszünk mert éhesek vagyunk. Válogatunk, mert csak azt esszük meg, amit számunkra elég jónak tartunk. Sznobok vagyunk talán? Nem, nem, csak attól még nem tartunk mindent ennivalónak, mert annak árulják. A hús gyönyörű, még a vegák is egy pillanatra elbizonytalanodnak, amikor ránéznek a felkockázott élettel teli szavashúsra.

Mi nem bizonytalanodunk el, mi tudjuk nagyon jól, hogy a vadhús és az ember ősidők óta jó és elválaszthatatlan barátságban van. Örök barátság ez az idők végezetéig. Eszünkbe jut, belekortyolva egy pohár mélyvörös borba, hogy éppen ma mesélte valaki, ki is, ja tudjuk már, na igen, ő, hogy holnap fácánra, aztán meg vaddisznóra fognak vadászni. Egy bérlő édesapja volt. Tiszta, vidám és nyitott ember, az a tisztességes fajta, akinek nem csak gerince van, de még az emberi méltóságát is megőrizte a sok-sok évtized alatt. Aláírtuk a fiával a bérleti szerződést, jut eszünkbe, ahogy készítünk elő minden finomat a szarvasgulyáshoz. Eszünkbe jutnak a kedves pillanatok, a nevetések, a minden érdektől mentes mosolyok. A lakás üres volt, amit kibéreltek és ott is a konyhában írtuk alá a papírokat.

Jaj, a konyha! Micsoda hely az mindig egy lakásban! Ha a konyhák mesélni tudnának! Vadi új lakás, szűz konyhával, büszke is volt az apa a fiára, hogy a fiú tud választani. Mi meg annak örültünk, hogy bérbeadóként nincs mit szégyellni, jó a lakás, teljesen korrekt a bérleti díj és persze a bérleti szerződés. Kérdezték is, hogy odafigyelnek-e arra, hogy kiknek adnak ki lakást ebben a házban. Mi meg elmondtuk, hogy nálunk ez alap, másnál nem olyan biztos. Bele is telt pár hónapba, mire ennek a lakásnak meglett a bérlője, de jól döntöttünk, megérte várni. Jár a kezünk, tisztulnak a zöldségek, érezni a friss illatokat.

Aztán átfut megint a gondolat, hogy állandóan azzal fárasztanak, hogy ki lehet adni egy budapesti lakást pár nap alatt. Vannak ilyen lakások, meg olyanok is, ahol ez hónapokig tart. Ne emésszük magunkat ezen. Vettünk egy lakást, benne áll sok-sok millió forintunk, arról már nem beszélve, hogy azt a pénzt sem találtuk, nem lottón nyertük és bankot sem raboltunk. Nem, azt a pénzt tisztességes munkával kerestük meg, igen mi és nem más. Nem az államtól kaptuk, nem a bank adta, azt a mi két kezünkkel és fejünkkel, a velük végzett munkáért cserébe kaptuk. Eltölti az embert egy kis büszkeség, hogy valamit már letett az asztalra és neki is van még gerince és ő sem veszítette még el az emberi méltóságát.

A szarvasgulyás meg csak készül és készül. Nem először csináljuk, de kétszer ugyanúgy sosem készítjük el. Nincs recept, mégis minden munkafázis, minden belevaló, minden fűszer valahogyan belekerül. Kezd alakulni az egész, kezd összeállni, jönnek az illatok, pedig még csak szarvaspörit hoztunk össze. Ha már jó a hús és a szaft, akkor jöhetnek bele a zöldségek. Egyet kivéve, a zellert, annak a gumója a legelső, amit beleteszünk. Nem sokat, csak mértékkel, mert túl savanykássá teheti. Figyelünk az ízekre, az ízek harmóniájára. Pont olyan a főzés, mint lakást venni. Tanulható meg tanítható, de a lényege, a varázsa, az vagy velünk születik vagy kétbalkezesek leszünk örökre.

Vennénk már egy másik lakást. Meg van a rávaló. A szarvasgulyás fő, mi meg telefonálunk néhányat, mert tegnap lefekvés előtt egy röpke 15-16 órás munkanap után még volt erőnk lakásokat nézegteni és válogatni. Hogy mit nézünk meg először egy lakáson vagy a hirdetésén? Megszokták néha kérdezni barátok, ismerősök, eladók, ingatlanos arcok. Mit néznénk meg, hát a konyhát meg a fürdőt! Már megint a konyha, ahol kikapcsolódhatunk, ahol beszélgethetünk másokkal és saját magunkkal is. A konyha, ahol a nap kezdődik, amikor felkapcsoljuk a villanyt és ahol általában véget is ér, amikor lekapcsoljuk. Olyan lakásokat választottunk ki most is, ahol figyeltük a konyhákat és a fürdőket, rangsoroltuk őket és ezek alapján hívtuk fel a számokat. Négy hirdetésből két találkozót tudtunk leszervezni. Nem rossz arány. A másik kettőből az egyiknél csak simán kinyomtak minket és nem hívtak vissza. Van ilyen, nem akadunk ezen már fenn. A negyedik meg már „eladás alatt” van. Ezt az utóbbi azért is jó hallani, hogy nem csak minket érdekel az a lakás. Visszaigazolás, önigazolás, fontos dolgok ezek.

Nagyon bizonytalan dolog lakást venni. Minél többet veszünk, annál inkább látjuk a kockázatokat. Nincs már régóta rózsaszín köd, ahogy biztos recept sincs. Csak valahogy ez is összejön, összeáll, mint a szarvasgulyás. Ott is mindig van egy kis bizonytalanság, hogy megint jó lesz? Lesz-e annyira finom, mint a múltkor? A konyha fontos hely egy lakásban. Ha törik ha szakad, mi rossz konyhás lakást nem veszünk még albérletnek sem. A mi nevünk lesz a tulajdoni lapján, a kaputelefonon, a postaládán, meg a számlaleveleken. A bérleti szerződésen is a mi nevünk lesz és lehet a konyhában fogjuk aláírni a bérleti szerződést. A konyha legyen mindig színvonalas része egy lakásnak. Már megint lehet túl sznobok vagyunk? Elnézve az eladó és kiadó lakások konyháit, siralmas, ez jut csak eszünkbe. Gyorsan jobb újra körülnézni a saját konyhánkban, mert mi olyan ronda és használhatatlan konyhás lakásokat bérbeadóként nem adunk ki. Megvenni, meg csak akkor vesszük meg, ha felújítjuk. De most éppen nincs kedvünk felújítani, bár van annak szépsége és előnye is üzletileg.

Elvileg nem veszünk olyan lakást kiadásra, ahová mi is szívesen beköltöznénk – mondogatják néha nálunk okosabbak, vagy legalábbis annak gondolják magukat. Elfogulttá tehet minket és ez további kockázatokat rejthet. Értjük, hogy nem magunknak vásárolunk, hanem a következő vevőnek, illetve addigis a bérlőknek. Attól még az a lakás legyen élhető a mi elvárásaink szerint is. Legyen élhető környezetben, élhető házban. Azért nem mindegy hová megy haza a bérlő. Ha a kiadó lakások hirdetéséből indulunk ki, akkor ott látszik, hogy a többség nem úgy gondolkodik és nem úgy viszonyul a kiadó lakáshoz, ahogy mi. De muszáj nekünk pont olyannak lenni, mint az úgynevezett többség?

A francokat, nem csinálunk sem segget a szánkból, sem kurvulni nem fogunk a pénz miatt. A gerincünk, az emberi méltóságunk, a nevünk még mindig fontosabb. Inkább dolgozunk többet, inkább kicsit több időt áldozunk rá, hogy a megtakarításaink után is jó étvágyunk legyen. Az egészség a legfontosabb. Ha az van, minden meg van. Lehet sznobok vagyunk, hogy számunkra fontos az egészség, az egészséges életmód, az egészséges ételek, az egészséges lakások, az egészséges bérlők, az egészséges üzleti kapcsolatok. Egészséges emberek vagyunk. Fantasztikus érzés erre gondolni, ahogy a friss kovászolt kenyér ropogós héjának hangja zengi be a konyhát. Micsoda érzések, micsoda emlékek. Vajas-mézes, vajas-lekváros, vajas-paradicsomos kenyér…Péntek este van. Lehet, nem biztos, csak lehet, hogy az átlagosnál egy picit jobban elfáradtunk, de a hétnek még koránt sincs vége, csak pár órácskára elvoltunk a konyhánkban. Gondolkodtunk az élet kis dolgairól lakástulajdonosként, lakásvásárlóként, bérbeadóként Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Törésvonal: lakásárak vs. lakáspiaci forgalom

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac alapszabálya, hogy nem általánosítunk. Ami igaz egy lakásra, egyáltalán nem biztos, hogy igaz egy másikra. Mégis imádunk általánosítani, azonnali és megkérdőjelezhetetlen egyetemes igazságokat állítani olyan lakásokról, amihez minden értelemben egyáltalán nincs közünk. Ezt magánemberként, négy fal között, a barátokkal és ismerősökkel megosztva még megbocsátható. Fórumokon és kisebb blogokon is lehet érvelni a saját élettapasztalatok alapján. Végülis akár még kisülhet valami jó is belőle.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem mindent lehet megmagyarázni a lakásárakkal

Ha már a nagy nyilvánosság elé mennek vele, ingatlangurunak nevezik magukat, írnak és beszélnek róla, az már egészen más történet. Az általánosítás ezen formája nagyon káros és egyben nagyon veszélyes is. A véleményformálók leggyakrabban olyan emberek, akik maguk sohasem dolgoztak valójában az ingatlanpiacon. Nincsenek valódi tapasztalataik, nem több mint az utca emberének. Nem ritkán még annál is kevesebb. Üzletszerűen nem adtak bérbe, nem értékesítettek, hasznosítottak, nem újítottak fel, nem adtak el, nem építkeztek és így tovább. Lehet életükben egyszer kétszer már vásároltak, vagy építkeztek, korszerűsítettek, de ezt szinte bárki elmondhatja magáról és még sem lesz belőle ingatlanguru.

Az egy egészen másik történet, és megérne egy misét, ha a pénzügyi befektetések világában dolgozók, ott jól mozgók, beszélnek a lakáspiacról, általában valamilyen befeketetői megközelítésben. Mentségükre legyen mondva, ők hamarabb lesznek jóval érzékenyebbek a kockázatok növekedésére, mint az ingatlan franchisok vagy a hirdetési oldalak, bár a lakáspiaci folyamatokat és a sajátosságokat általában ők sem értik, általában a lakásárak bűvköréből ők sem tudnak igazán kiszbadulni.

Különböző véleményformálók dolgozhatnak ingatlanhirdetési oldalaknál, ahol divatba jött az elmúlt években, hogy szakértőket neveznek ki, akik aztán rendszeresen nyilatkoznak. Egy ingatlanhirdetési oldalnál nem feltétlenül dolgoznak ingatlanszakemberek, ingatlanos múlttal meg pláne nem kell, hogy rendelkezzenek. A vélemény szabad, ez egy szabad ország, mindenkinek joga van beszélni. Az ilyen embereknek is a lakáspiacról. Nincs felelősségük, bármikor tévedhetnek, nem vonják őket felelősségre. Főleg egy hirdetési oldalnál, ahol nem a sikeres tranzakciók számától függ a bevételük, hanem egyszerűen a hirdetők számától, beleértve a különböző reklámbevételeket is.

Ezért ha valaki ilyen ingatlanguruk véleményére bízza magát, könnyedén csalódhat. Az ingatlan franchiseok kinevezett szakértői sem különösebben tapasztaltabbak. Attól, hogy elvileg a franchise irodák értékesítenek, a központban dolgozók, főleg a külön erre a célra kinevezett pr és marketing embereknél előfordulhat, hogy szintén valódi piaci tapasztalatok és tudás nélküli állnak a nagy nyilvánosság elé.

A közvélemény és különösen a média azért fogadja őket olyan nagy szeretettel, mert az is egy lakáspiaci sztereotípia, hogy az ingatlanhoz bárki ért, ez nem egy szakma. A terepen, a valódi munkát végző emberekkel szemben jóval nagyobb az előítélet mind a médiában mind a közvélemény szemében, mint a médiában állandó szereplőként nyilatkozó és a lakáspiacról határozottan megnyilvánuló ingatlangurukról.

Állhat-e szembe, kerülhet-e egymással szembe az ingatlanszakma ezekkel a felelősség és következmény nélkül nyilatkozó ingatlangurukkal?

A válasz határozottan igen. Egy franchise kommunikációjában ő a franchise adó, aki mindenhol és mindenkor a franchiseot a brandjét értékesíti, reklámozza. Sikerorintelt és kudarckerülő, ami egyben azt is jelenti, hogy a lakáspiacon a minden rosszban van valami jó elvét követi. Nem az a célja, hogy a nála irodákat nyitók értsenek a lakáspiachoz vagy megértsék annak a folyamatait, összefüggéseit. Egyetlen cél, hogy a vevők és az eladók rajtuk keresztül minél több ingatlant adjanak el és vásároljanak. Ez a cél szentesíti az eszközöket, magyarul a magyar lakáspiac állapotáról, ebben a franchise helyzetéről, csak pozitívan nyilatkozhat ösztönözve a vásárlást és eladást, a vásárlókat és az eladókat.

A hirdetési oldalaknak sem az a céljuk, hogy a közvélemény többet tudjon a lakáspiacról, mint 10-20 éve. Sőt, nekik az a legjobb, ha nem túlságosan gondolkoznak a piaci szereplők, majd ők megmondják mint gondoljanak a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci  forgalom mindennek az alapja

Ő nekik talán még fontosabb a látszat, a rózsaszín és virágillatú lakáspiaci kép, mert nekik csak az számít, hogy hány embert tudnak bevonzani az oldalukra. A hirdetők, tehát az eladók is (magánszemély és céges) könnyebben manipulálhatók, elhitethető velük, hogy minden szép és jó, nincs miért aggódni, csak konkrétumok nélküli riogatás, ha valaki nem ért velük egyet.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelpiac két arca

Sem a hirdetési oldalaknak sem a franchiseoknak nem jött jól a 2016-os lakáspiaci változás

Két nagyon fontos piaci változásnak lehettünk szemtanúi. Egyik sem építette be a kommunikációjába, mert nem illik bele.

1. Az egyik, hogy Budapesten az adásvételek száma csökkenni kezdett.

2. A másik, hogy nem egyszerűen a fővárosi adásvételek számának csökkenése indult meg 2016-ban, hanem a megyeszékhelyek helyett, a kisebb városok és kistelepülések forgalma nőtt meg 2016-ban.

3. Összefoglalva, tavaly nem Budapest és nem is a megyeszékhelyek és a nagyvárosok húzták a magyar lakáspiacot, hanem „a vidék”.

Ez azért nem jó sem a franchiseoknak sem az ingatlanhirdetési oldalaknak, mert a „a vidék” egyiknek sem terepe vagy a célközönsége. Kisebb városokban és településeken a franchiseok nem biztos, hogy labdába rúgnak, online hirdetések helyett meg inkább a helyi, kis ingatlanirodákkal működnek együtt az eladók és a vevők.

Ehelyett mivel érvelnek az ingatlanguruk, mivel takaróznak?

A budapesti és megyeszékhelyeken lévő ingatlanok árai nőnek igazán, „a vidék” elértéktelenedik, azzal nem kell foglalkozni.

Jöhet  egy igazán aktuális  kérdés:

A lakáspiacon az adásvételek száma, azok településtípusok szerinti megoszlása sohasem lehet olyan fontos, mint a lakásárak?

A jelenlegi közvélemény és média erre mindenképpen azt a választ adja, hogy egyelőre nem. A lakásárakra keres rá a többség, azzal nyugtatja vagy éppen bosszantja fel magát. A lakárak így, a lakásárak úgy. Az nem érdekli az embereket, hogy hol és mennyi lakást vásárolnak a vevők és adnak el az eladők, csak az érdekli őket, hogy mennyiért. Játék ez a tűzzel. Nem észre venni a 2016-os piaci átrendeződést - amit ne a lakásárakban keressünk, mert ott nem fogjuk megtalálni – hogy Budapest és a nagyvárosok vonzerejének a csökkenése változást jelenti.

Vannak olyan hangok, akik szerint a hirdetési oldalak szándékosan manipulálják az eladói oldalt, hogy az árak növekedése minél később álljon meg. Az árnövekedés alapja ugyanis a hit a magasabb, az egyre magasabb történő értékesítésben. Egy ingatlanhirdetési oldal szakértője ennek a szerepnek és szerepvállalásnak meg kell tudni felelnie.

De nem csak a lakásárak túlértékelésében van jelenleg nagyobb szerepük a hirdetési oldalaknak

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem Budapest az újlakáspiac nyertes

Ők a legnagyobb szószólói az újépítésű lakásoknak is. Ott is csak azt hallani, hogy Budapest így és Budapest úgy. Közben Budapestnek nincs vezető szerepe az újlakáspiacon. Budapesten lehet sokkal többet beszélnek az újlakáspiacról mint máshol, viszont ott az üres fecsegés helyett folynak az építkezések és sorra adják át új társasházakat és családi házakat. Persze, hogy Budapestről beszél egy hirdetési oldal, mert a budapesti fejlesztőknek nagyobbak a marketing és pr költségeik, amire minden hirdetési oldalnak fáj a foga. A hirdetési oldalt nem az érdekli, hogy megépítik-e a hirdetett házat, az sem érdekli milyen határidővel vagy minőségben. A hirdetők háttere sem érdekli őket, nincsenek átvilágítva, bárki hirdethet, akinek pénze van, olyan cégek is, akiknek nyilvánvalóan nem átlátható és nem bizalomgerjesztő a hátterük.

A franchiseok is Budapestet preferálják, itt szeretnek új társasházakat építeni és értékesíteni, esetleg nagyon-nagyon közel Budapesthez, így őket sem zavarja, ha Budapestről több szó esik annak ellenére, hogy egy éve már Budapest iránt a vásárlók érdeklődése csökken.

Végezetül nem mehetünk el szó nélkül, hogy 2017 első negyedéve évek óta az első olyan negyedév volt, amikor az országos lakáspiaci forgalom csökkenést mutatott éves alapon. Nem, sem a hirdetési oldalak sem a franchiseok nem rohantak ezt megmagyarázni, amikor 2017 július végén ezzel az adattal a KSH előjött. Nyár volt, az ingatlanguruk nyaraltak. Miután visszajöttek, ők mindent megmagyaráztak a lakásárakkal, igaz a maguk módján.

Hamarosan kijön a második negyedéves szám is, a KSH-n múlik csak, hogy mikor. Ott is negatív szám lesz, mivel 2016 első féléve határozottan erősebb volt mint a második féléve. 2016 és 2017 adásvételi számai nagyon hasonlóak lesznek, mivel 2017 egészében nézve úgy néz ki, hogy jóval közelebb áll majd 2016 második félévéhez. Mindeközben a lakásárak még mindig csak nőnek, amit az ingatlanguruk bőszen csak ismételgetnek, mint egy papagáj. A lakáspiaci forgalom (át)alakulása egyelőre nem téma annyira, mint volt például tavaly. Szándékosan nem beszélnek róla, mert igen kényes téma, ami miatt az emberek elkezdenének gondolkodni. A gondolkodó ember veszélyt jelent a hirdetési oldalaknak, de még a franchiseoknak is és a médiának sem ők jelentik az elsődleges célcsoportot. A lakáspiaci forgalom fékez, az árak magasak, az utóbbinak viszont még egyelőre nagyobb hírértéke van.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac, Forrás: FHB Lakásárindex

Frissítve: 2017. október 28. 9:35

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Vevő vagyok

lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlanos hirdetésszűrés digitális lakáspiac ingatlanmarketing ingatlanpiac lakáspiac Magyarország

Kellemes reggeli futás például a közeli erdőben. Nem maratoni távra kell gondolni, csak egy laza 8 km-es frissítő mozgásra. Vannak futók, akik köszönnek egymásnak, mások csak intenek vagy mindenféle metakommunikációs eszközt vetnek be. Ja, és vannak futók, akiknek hiába köszön a másik futó, válaszra sem méltatják. Jóval kevesebben vannak, de ott vannak ők is az erdőben. Hogy ki és mennyire figyel a másikra, az elég szubjektív. Manapság inkább objektíven mindenki saját magával van elfoglalva és csak magára figyel. Ez a hétköznapokban még talán nem is annyira meglepő. Amikor viszont már elvárnánk egy picinél több figyelmet, de nem kapjuk meg a másiktól, akkor azért már jogosnak érezzük a halkabb vagy netán hangosabb kritikát.

Ma legyünk vevők - a tudatlan hülyék - akik lakást akarnak vásárolni. Tudjuk már egy jó ideje, hogy egy szűk csoport tagjai vagyunk mi. 2017. január 1-én pontosan 9 797 561-en éltünk itt, amiből 2016. december 31-ig 146 300 fő volt a lakáspiacon vevő. Most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk azokkal, aki több lakást is vásároltak tavaly. Ez alig 7%-ot jelent arányaiban. Egész pontosan 1000 magyarból 67 volt lakásvásárló 2016-ban. Bődületes nagy változásra idén nem számít senki. A lakáspiac hangadói  fülüket és farkukat behúzva sünnyögnek a témát illetően. Óvatosan valahol 150-160 ezer vásárlót várnak a lakáspiacra 2017-ben. Közben tovább fogyunk idén is. 30 ezerrel idén is biztosan kevesebben leszünk év végére. Na most az a kérdés, hogy benne vagyunk-e már a vevők csoportjában, vettünk-e már lakást, vagy még csak most fogunk. Az év utolsó negyedévében vagyunk, nem sok idő maradt, hogy benne legyünk abban a 150-160 ezer emberben, akikre annyira de annyira nem figyel egyébként senki. Lakáshitelpiac és újlakáspiac a slágertéma.

Vevőként az első, amivel szembesülünk, hogy egyrészt nem tudják, hogy mi azok vagyunk. Egy hirdetési oldal honnan tudhatná? Van külön lehetőség regisztrálni és előnyöket élvezni, hogy mi tényleg valódi vevők vagyunk? Dehogyis. Nem ez az érdekük. A hirdetési oldalakat a látogatottság tüzeli, mint általában az online világot úgy általában. Napi, heti és a havi látogatottság megvan, akkor minden rendben.

A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből, ez az amit másodszor megtanulhatunk vevőként. Nem mi számítunk, hogy mi mit akarunk, a hirdetők igényei legyenek kiszolgálva, a vevők meg megszokják. Túl nagy beleszólásunk úgy sincsen.

Bár a hirdetési oldalak száma bővül, a rajtuk lévő hirdetések meg csak ismétlődnek. Vevőként ez a harmadik, amit megtanulhatunk. Tök fölösleges x-edik oldalra is elmenni és megnézni ugyanazt. Főleg, ha jön egy új oldal, ami megint csak a hirdetőkkel lesz elfoglalva. Ingyenes hirdetést biztosít és meg is lepik az ingatlanközvetítők, akik még mindig nem tanulták meg, hogy az online térben teljesen felesleges ugyanazt a lakást hatvanegyedikszer is meghirdetni egy nevenincs oldalon.

De ingyen van és az ingatlanhirdetések világában minden szent tehén, kivéve az idő. Főleg a vevők idejét lehet rabolni. Na ez a következő, amit megtanulunk vevőként. Az ingatlanpiac úgy csinál, mint ha időmilliomos lenne. A hirdetési oldalak szerint náluk, vagyis az összesnél nagyon könnyű keresni és találni is. Vevőként gyorsan megtanuljuk, hogy ez csak üres marketing. Már mitől lenne egyszerű keresni és találni, amikor a hirdetési oldalak mind rangsorolják a hirdetéseket, ismételten nem minket, vevőket segítve ezzel. Nem azokat a lakásokat könnyebb megtalálni egy oldalon, ami tényleg jó, hanem amit valamiért kiemelnek. Természetesen ez több hirdetési költséget jelent a hirdetőknek, ami a hirdetési oldalnak jó bevétel, nekünk vevőknek meg egy kihívás, hogy a hirdetési oldalak nem az ingatlanok ár/érték arányát, minőségét, esetleg keresletét veszik figyelembe, amikor rangsorolnak, hanem csak a bevételeiket akarják maximalizálni.

Ne legyenek illúzióink vevőként, amit szintén meg kell tanulnunk nagyon gyorsan. Sem az igényeink sem az elvárásaink sem az nem számít, hogy emberek vagyunk. Mi a lakáspiacon csak a pénz vagyunk. Mindenki a pénzünket akarja, az eladók és az ingatlanközvetítők is. Rajtuk keresztül meg a hirdetési oldalak is a pénzünkre pályáznak. Vevőként, mi tartjuk el ezt az egész lakáspiacot, a mi pénzünk élteti az összes szereplőt, mert ha még hitelt veszünk fel, abból is az ingatlanközvetítők vagy közvetve és közvetlenül a barátaik profitálnak még a hitelközvetítésen keresztül. A hitelközvetítés minden egyes forintját mi fizetjük meg, igen mi vevők. Egy picit több tiszteletet érdemelnénk, mondjuk köszönhetnének nekünk, néhány kedves szó sem ártana, de talán az lenne a legjobb, ha képes lenne a lakáspiac felismerni a vevőt, megkülönböztetni a nem vevőktől. De mi is csak egy kattintás vagyunk, egy a sok millió látogatóból. A vevő biztosan nem az első a lakáspiacon. A vevő a senki, a nulla, az akivel csak a baj van és sosem tudja mit akar.

Idén még vannak néhány tízezren, akit lakásnak fognak vásárolni. A végére egy picit mindenki csalódott lesz valamiért. Az pedig nem más, mint a magyar lakáspiac jelenlegi hirdetőközpontú világa. A vevőknek nem segíteni akar a magyar lakáspiac, hanem hízelegve manipulálni, képmutatóan kihasználni, nemritkán jogsértő módon kontroll alatt tartani és csak uralkodni felette. Majd ha elmegy az egész lakásvásárlástól a kedvünk - mert egyébként is ritkán vesz a magyar lakást – akkor majd fogunk hiányozni. A jót nagyon könnyű megszokni, de mi még emlékszünk, hogy az időszámítás a magyar lakáspiacon nem 2014-gyel kezdődött. A magyar lakáspiac nem intelligens, mint ha semmit sem tanult volna a korábbi hibáiból: a vevő nem hülye és hosszú távon nem éri meg hülyének nézni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állatkert az albérletpiacon

albérlet albérletpiac kiadó lakás bérlő bérlő szűrés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Általános vélekedés, hogy aki nem lakástulajdonosként hirdet, ott csak felesleges az „ingatlanos”, egy púp a bérlők és a tulajdonosok hátán. Jobb azt gyorsan megkerülni, kikerülni, közvetlenül a tulajdonossal felvenni a kapcsolatot, még ha ehhez az "ingatlanoson" át is vezet az út közvetve vagy közvetlenül.” – írtuk ezt az Én bérlőm című műhelymunkában több mint egy éve.

Trükkös bérlőkről mondtunk el egy tanulságos történetet. Eltelt egy év és azt gondoljuk, hogy az idén már új szintre lépett ez a történet. Kérjük mindenki olvassa el a tavalyi történetet, mielőtt folytatja ezt. Minden történet alapja az elégedetlen és egyben hátsó szándékoktól sem mentes bérlő, akit visszautasít az ingatlan hirdetője, aki a lakás tulajdonosának a bizalmasa is egyben. Ezt akkor egy elutasított bérlő sem tudja, jóval később derül ki számára, hogy a hirdetőben bízik a lakás tulajdonosa és inkább csak megijeszti a nyomulásával.

A történet egyszerű, szeptember van, amikor megnéznek egy lakást, de a hirdetőben gyanút ébreszt a bérlő és írásba adja a lakásbemutatás után, hogy nem szeretné neki kiadni a lakást. A gyanú, a gyanakvás, hogy valami nem stimmel a bérlő körül, mindenki máshogyan értelmezi. Nincs erre kész recept. Minél inkább beszélgetünk egy bérlővel, és főleg beszéltetjük, hagyjuk, hogy kibontakozzon, igen hamar ellentmondásokba fog keveredni. Színházi előadást fogunk látni. Ha egy bérlő színészkedik, az sosem jelent semmi jót. Az sem jó, ha nagyon bizalmaskodó, ha nagyon távolságtartó, de ha a sajnálatunkra vagy az empátiánkra épít. Ha össze-vissza beszél, akkor meg pláne. Így a lakás hirdetője örült, hogy minden különösebb feszültség nélkül lezárhatta az ügyet a számára elég gyanús érdeklődővel. Legalábbis azt hitte. Ugyanis kiderült, hogy az érdeklődő nem adta fel, a trükkös bérlők szabályának megfelelően az irányt az ingatlan tulajdonosa felé vette. Az ingatlan tulajdonosának szavai, szó szerinti idézetben:

"Csak a tájékoztatás kedvéért szeretnék továbbítani néhány információt, amit a szüleimtől kaptam. Sajnos az egyik visszautasított bérlőjelölt felkereste őket személyesen a ________ címükön, ahová én is be vagyok jelentve, és mindenféle zavaros dolgokat adott elő. A szüleim természetesen nem tudtak semmit mondani neki, a telefonszámát meghagyta, hogy én tudjam hívni, de ezt nem tervezem megtenni, hacsak nem folytatja a zaklatást. Természetesen nagyon nem örültem ennek, de igazából interneten tényleg könnyen hozzáférhető minden. Csak annyi lenne a kérésem, hogy ha esetleg még jelentkezik ez az úr Önöknél, akkor nyugodtan mondják neki, hogy haladéktalanul fejezze be a kutatást és személyes felkeresést. És köszönöm, hogy nem fogadták el bérlőnek, nem tűnik egyszerű esetnek... "

Kezdte a néhány napja küldött emailjét az ingatlan tulajdonosa. Az ilyen bérlők pszichológiája leggyakrabban egyetlen egy téves bérlői feltételezésre épül. Azt gondolják, hogy egy albérletet üresen hagyni csak és kizárólag veszteséget jelent az ingatlan tulajdonosának. Tipikus bérlői alkupozíció, hogy ha x hónapig üresen áll a lakás, akkor már ennyit és annyit veszíthet vele a bérbeadó. De a bérbeadás nem csak a bérleti díjról szól. Ezt felejtik el a bérlők, főleg a trükkösebbek.

A bérlőket nem a boltok polcairól választjuk ki, akik utána a bérleti szerződést gépként tartják be és mindenben szófogadóak és jóhiszeműek. Az emberi gonoszság és rosszindulat a trükkös bérlőkre gyakrabban jellemző. Ők a renitens bérlők, akik csak bekerülni akarnak egy lakásba, onnantól kezdve a szerződés nem nagyon érdekli őket. Ilyen bérlőnek senki sem akar kiadni. Ha tudná, hogy ilyen, nem engedné be a lakásába és nem kötne vele szerződést. Inkább hagyja üresen állni, mint sem állatkertet csináljon a lakásából. Ezt nem lehet elégszer hangsúlyozni és nem lehet sohasem egy pillanatra sem elfelejteni annak, akinek bármilyen köze is van az albérletpiachoz. Könnyen bajba kerülhetünk, ha tényleg csak és kizárólag a pénz motivál minket. Aki még nem égedte meg magát, mert már egy jóideje nem cserélt bérlőt, vagy éppen szerencséje volt, most csak legyint, hogy túlzás minden félelem. A trógereket egy „ötödikes” is kiszúrja. Igen ám, csak itt már nem szedett-vedett emberekről van szó, hanem olyanokról, akik szerveznek, terveznek, gondolkodnak és akár kapcsolati hálójuk is van ahhoz, hogy minél hamarabb elérjék azt, amire annyira vágynak. Itt mi is történt?A tulajdonos elmondja:

"2017. szeptember 29-én, szombaton délután 2 óra körül csengetett be, amikor utazott haza autóval Budapestről _________ra (elmondása szerint). Nála volt, megmutatta az interneten lekért telekkönyvi kivonatot, amelyen rajta volt a cím. "

Mint látható vagy ő vagy valakije jól ismeri az online földhivatali adatszerzési lehetőséget. Kell hozzá egy ügyfélkapu és akár ingyen is lekérhetünk tulajdoni lapokat. Hogy a lakás ajtó számát már a lakásnézésnél jegyezte fel, vagy később kiment a társasházhoz újra és kémkedett, azt nem tudni. Azt viszont igen, hogy tudta mit és hol és hogyan keresse és még el is ment a tulajdonos állandó magyar lakcímére. Azt innentől már tudjuk, hogy sikerrel nem járt.

De képzeljék a történet itt még nem ért véget. A hirdető tisztában volt vele, hogy „helyzet” van a lakás körül. Ha bérlő ilyen messzire képes volt elmenni, ennyi időt és energiát beleölni az ügybe, akkor az még nem fog leállni. Nem is kellett sokat várni. Ilyenkor már nem ő jelentkezik, hanem megbíz valakit, hogy folytassa a kémkedést, hát ha másképp el tud jutni a tulajdonoshoz, akit az állandó lakcímén nem talált. Ez lehet ismerős, barát, de nem olyan ritkán egy ingatlanos. Itt az utóbbi történt. A szám egy ismert franchise hálózat irodavezetőjéé volt. Az érdekes és feltűnő az volt benne mindjárt, hogy az ingatlaniroda egy nagyon-nagyon távoli kerületben volt a kiadó lakástól. Annyira távolira, hogy onnan senki sem kereshet kiadó lakást, ha ott dolgozik. Tehát nem az volt a gyanús, hogy ingatlanos, hanem, hogy a munkahelyétől ennél távolabbi albérletet már nem nagyon találna Budapesten.

Az albérletben élés egyik előnye a mobilitás. A bérlők előszeretettel költöznek úgy, hogy a munkahelyük kényelmesen megközelíthető legyen. A lakás hirdetője kíváncsi volt, éppen volt találkozó megbeszélve a lakásnál, így odaszervezte az ingatlanos kollégát. 5 óra alatt az ingatlanos kolléga megkeresése után már a lakásnál is volt. Nem kellett nagyon várnia, szinte azonnal megnézhette a  lakást. Ennek ellenére feltűnően úgy érkezett, mint aki tudja, hogy hová jön és kivel fog találkozni. Feldúlt volt, mogorva, dühös, az a fajta „emberölő” tekintet és hangnem fogadta a hirdetőt. A hirdető már érezte, hogy baj van, mert volt már néhányszor hasonló helyzetben – hogy ez az ingatlanos nem magának keres lakást, hanem egy elutasított bérlőjelölt nevében érkezett. Azért ennyire ingerült, feszült, arrogáns. Szinte minden szava és mondata csíp, rúg, vág. A tekintete öl, levegő körülötte meg fullasztó. Sem ingatlanosként sem pedig bérlőként vagy vevőként így nem megyünk el lakást nézni. Akinek rossz napja van, problémái vannak, az akkor ne nézzen lakást. Orbitális hiba. Így már itt megbukott ingatlanosként és "magánemberként" egyáránt a kolléga.

Oka nem lehetett semmi ilyesmire, mert 5 óra alatt a lakásnál volt. Egyébként látványosan nem is érdekelte a lakás, amire számított is a hirdető. Nem is provokálta az ingatlanos kollégát a szokásos bérlőkhöz intézendő kérdésekkel, aki mit sem tudott arról, hogy a hirdető gyanakszik. Hagyta, hogy kibontakozzon a kolléga, akit mit ad isten, elsősorban a tulajdonos érdekelte, hogy miért nincs jelen, jelen van-e a szerződéskötésnél, vele kötik-e a szerződést, neki fizetnek-e. Összefoglalva kb. azt akarta tudni, hogy „Hol van a tulajdonos ebben a történetben?”. Amikor megtudta, hogy sehol, mert a lakás hirdetője a lakás bérbeadója egyben, mert a tulajdonos nem él életvitelszerűen Magyarországon, akkor már egyre kellemetlenebb lett számára a helyzet. A hirdetőt, a hirdető céget és a bérlőválasztást illete megjegyzésekkel. 5 óra alatt ő már mindent tudott a hirdetőről és a cégéről és még azt is, hogy a lakást régebb óta hirdetik. Pedig kellemes és gyors kiszolgálásban volt része, azonnal megnézhette a lakást és egy szó sem esett arról, hogy ő ki szeretné venni az albérletet. Képzeljék el, egy mondatot nem mondott, hogy igen, ki szeretnénk venni a lakást, akkor most mi a teendő. Ehelyett flegmán és lekezelően azzal indított, hogy tudja majd a hirdető dönt, ha ő visszaszólna. De nem állt le, teljesen bepörgött a nyelve. El is hangzott a bűvös megjegyzés, hogy megéri a tulajdonosnak inkább üresen hagyni a lakást, miközben előtte még arról beszélt, hogy ez a legelső lakás, amit megnéz. Most kezdtek nézelődni, kotyogta el véletlenül, de őt már a tulajdonos bevételei "aggasztják".

Ha most kezdtek el nézelődni honnan tudja mióta hirdetik a lakást? – költői kérdés merülhet fel most minden olvasóban, aki még hinni akar az ingatlanos kollégának. Ezt hívják ellentmondásnak vagy egyszerűen zavarba ejtő őszinteségnek, amikor vannak a mondatokban féligazságok, de attól még egy mondat sem igaz, ami elhadja az ember száját. A hirdető a lakásbemutatás után negyedórával írásban (az ingatlanos kolléga magán email címén, amin abban az 5 órában már váltottak néhány emailt is) tájékoztatta a kollégát, hogy valahol megállt parancsoljon az ilyen rosszindulatú megkeresésnek:

"Bizonyára nem magának nézte a lakást, ha ezt a __ irodát vezeti https://________________.Kérem, hogy feleslegesen ne pazarlja a bárátaira az idejét.

A tekintete és a viselkedése mindent elárult, hogy már egy elutasított bérlőjelölt érdekében jött el. Nem a mi üzleti politikánk érdekes, hanem az ilyen emberek, mint Ön és a barátai.

További jó munkát kívánunk! "

Nem lenne tisztességes, ha a választ nem osztatánk meg. Továbbra se felejtse el senki, hogy a hirdetésre jelentkezés és a lakás megnézése között 5 óra telt el. A lakásbemutatón az ingatlanos kolléga azonnal támadó volt, a viselkedése elárulta a rosszindulatú szándékait az első másodperctől kezdve és egyetlen egyszer sem mondta azt, hogy a lakást ki szeretné bérelni. Az csak hab a tortán, hogy ahol dolgozik és ahol a lakás van, ott ő bérlőként nem is nézelődne, mert még autóval is bő 1 óra út lenne (jó közlekedési viszonyok mellett) a munkahelye. A magyarázkodása ennek megfelelően hiteltelen is:

"Segítek megfejteni a rejtélyt! Igen, egy ingatlanirodát vezetek. Ha ezt el akartam volna titkolni, nem a saját telefonszámomat és nevemet használtam volna. Saját részre keresünk lakást a párommal, aki velem volt ma délután, ugyanis bármilyen hihetetlen, annak ellenére, hogy egy ingatlanirodát vezetek, nekem is laknom kell valahol.

Az én tekintetem és a viselkedésem a cégükről kialakított véleményemnek és az Ön szakmai hozzáértésének következményeképp alakult úgy, ahogy. Az pedig abszolút alátámasztja a korábbi véleményemet és Önt is elgondolkodtathatná, hogy rögtön egy korábbi, elégedetlen ügyfél bosszúját látja egy szimpla lakásnézésben! Annál még az én időm is drágább, hogy efféle gyerekes és teljesen értelmetlen módon használjam.

Sok sikert a lakás kiadásához!"

5 óra alatt megnézhetett egy kiadó lakást, de ő úgy érkezett oda, hogy ha valaki ölni tudna a szemével és a hangjával, akkor a hirdető már nem élne. A hirdető az ingatlanos kollégát megnyugtatta, hogy azelőtt gyanús volt a hirdetésre jelentkezése, mielőtt a hirdető visszahívta és időpontot egyeztetett vele:

Attól, hogy leírja, még nem lesz igaz. Előre tájékoztattak, hogy ___-s a szám. Már ennek tudatában hívtam vissza és kértem, hogy küldjön emailt. Alapesetben erre csak úgy válaszolok, hogy nem működünk együtt. De itt érdekes volt, hogy egy ______ irodavezető mit akarhat a __. kerületben a hihetetlenül gyanús .com-os üzenet után. Gyorsan kiderültek a szándékai.

Minden jó, ha jó a vége. Az ingatlanos kolléga előtt ott járt érdeklődő megfelelő bérlőnek tűnt és már folyik a szerződéses egyeztetés. Ő nem volt támadó, pedig ő előre egy nappal egyeztetett időpontot. Ő nem csak elmondta, hanem ki is mutatta, hogy a lakást ki szeretné bérelni és családi okok miatt maradna a környéken, mert az adott kerülethez kötődik és a munkahelye is a közelben van.

Az, hogy manapság több hónapot, jelen esetben 2 hónapot, várni kell egy megfelelő bérlőre, az egyáltalán nem meglepetés. Inkább álljon üresen a lakás, legyünk nagyon óvatasok és vigyázzunk a lakásunkra, nem kell abból mindenáron pénzt csinálni. A bérlő nem attól bérlő, mert annak tartja magát. A bérlő attól bérlő, hogy egy bérbeadó azt gondolja róla, hogy tényleg az.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Aktuális még!

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Bizonyos szint fölött nem süllyedünk bizonyos szint alá./Eszterházy Péter/ Bárcsak így gondolkodnánk az ingatlanpiacon is! Szövetségesek és cinkostársak, süket duma és üres frázisok, miközben egymást vállveregetve helyeselően is bólogatnak mindehhez. A magyar ingatlanpiac fejlődik, de nem nagyon változik. Egy kérdés talán sokkal jobban kifejezi a magyar állapotokat minden másnál, amiből már látszik, hogy az alapokkal vannak a problémák.

Aktuális még a hirdetés?

Ezt kérdezzük ha eladó ha kiadó lakásra jelentkezünk  vevőként vagy bérlőként. De még ha egy ingatlanos jelentkezik a hirdetésre, neki is ez az első kérdése. Miért nem evidens, hogy egy hirdetés mögött valódi szándék legyen? Mielőtt megválaszolnánk a kérdést, mindenképpen leszögeznénk, hogy az „Aktuális-e még a hirdetés?” kérdés annyira beivódott a lakáspiaci kultúrába, mint a „How are you?” az angol „small talk”-ba, amikor két ember beszél. Akarva és akaratlanul is ezt kérdezi a hirdetőtől a hirdetésre jelentkező először.

Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy fejlettebb és kifinomultabb lakáspiaci kultúrákban ilyen kérdés nem létezik.

Ha egy lakás nem kiadó vagy eladó, akkor nincs hirdetve. Ilyen egyszerű. Ahol az ügyfél az első, ott nem rabolják egymás idejét ilyen felesleges körökkel.

Nálunk miért nem ilyen egyszerű?

A hirdetések piacán az ingtlanközvetítőknek elsősorban hirdetésekre van szükségük, mert az vonzza majd be a vevőket és a bérlőket. A kínálat, ha úgy tetszik, akkor eladó és kiadó lakásokat jelent. Ha nincsen, akkor csinálnak, kitalálnak maguknak. Ez ugyan úgy menő volt a 90-es években, amikor nemlétező lakásokat újsághirdetésekben kínáltak, mint manapság az internet korában.

Talán mindenki látott már utcán olyan papírokat kiragasztva, hogy „Eladó/kiadó lakást keresek a környéken!”. Ha nem az utcán látjuk őket, akkor a postaládánkban biztosan kapunk néhányat. A nemlétező lakások hirdetései is ezt a célt szolgálják már a kezdetektől fogva. Az ingatlanosok elsősorban a lakástulajdonosok figyelmét akarják felhívni és nekik imponálni.

Szóval az ilyen „Éppen eladás/kiadás alatt van a lakás” csak egyfajta lerázó szöveg a vevőknek és bérlőknek. De ma már lazán megbeszélnek egyébként találkozót is nemlétező lakások hirdetésére, majd később azt mondják, hogy „már nem aktuális” és lemondják a találkozót. A hirdetés meg fennmarad, mert az a célja, hogy a környékbeli eladók vagy bérbadók keressék meg inkább az ingatlanost. Az eladókat és bérbeadókat a hideghívásokkal bosszantják az ingatlanosok, a vevőket és a bérlőket meg a kamu lakáshirdetésekkel. Ezek a csali lakások igen jó ajánlatok szoktak lenni a maguk árkategóriájában. Pontosan azért, hogy mindenkihez eljussanak. Ha eközben éppen jelentkeznek is rá, azt előre betanult és begyakorolt szövegekkel fogják kezelni. Ha éppen bejelenti az ember a hirdetési oldalnál, hogy valami nem okés a hirdetéssel – nagyon ritkán fordul ez elő – akkor leveszik az adott hirdetést egy kis időre és utána minden megy tovább. Mint az utcán kiragasztott és a postaládába bedobott szórólapok szűnni nem akaró hada, úgy van tele a net nem is kiadó és nem is eladó lakásokkal Magyarországon. Zárójeles megjegyzés, hogy a franchise irodáknál például egy nagy előny tud lenni - ha valaki kezdőként olyat nyit - hogy azonnal van az ingatlanirodának hirdetése. Ha valaki ingatlanirodát akar nyitni, csak úgy, egyedül, hirdetések nélkül nagyon nehéz lesz.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely
Tanuljunk meg a sorok között olvasni, Kép: alfahir.hu

Nem véletlen, hogy pont a kisebb irodák és a magánzók szeretik a kamu hirdetési kampányokat, mert rá vannak kényszerülve.

De beszéltünk már a hirdetésmegosztásról is, amikor nem egyszerűen együttműködnek az ingatlanirodák vagy értékesítők, hanem ugyanazt a lakást is hirdetik egy közös lakáshirdetési adatbázisból.

Akiknek nincs hirdetése, azoknak minden lehetőség jól jön és boldogan fizetnek is érte, hogy olyan lakásokat hirdessenek, amiben soha sem jártak és olyan lakásoktulajdonosok lakásait hirdessék, akikkel soha sem beszéltek.

Az ingatlanaközvetítők egy idő után nagyon büszkék arra, hogy hány hirdetésük van. Nagy mellszélességgel hirdetik az oldalaikon. A kisebb cégek meg kitalálnak minden féle hirdetést, hogy úgy tűnjön ők is „sikeresek”.

A látszat a magyar ingatlanpiacon sokkal fontosabb, mint az elsőre gondolnánk

A sikeresnek tűnni és annak lenni két teljesen különböző dolog, amit nagyon ügyesen tudnak meglovagolni kisebb és nagyobb cégek egyaránt. De nem kell félteni a magányos farkasokat sem, akik ingatlanos celebként, már-már sztárként hirdetik magukról, hogy micsoda titkok és tudás birtokában vannak ők. Olyan sikeresnek állítják be magukat, amilyenek szeretnének lenni és nem olyannak, amilyen sikeresek valójában. Kiszínezett történetek, nagyotmondás, fantázia minden mennyiségben.

Miért mondanának igazat, ha a hazugság hihetőbb?

Az igazán nagymenők még oktatják is a jóval szerényebb és a két lábon a földön járó kollégákat. A magyar meg nem véletlenül mondja azt találóan, hogy aki ért hozzá az csinálja, aki nem ért hozzá az oktatja. Ez az oktatás az értékesítés világában amúgy is nagyon népszerű. Kell hozzá valami jópofa fazon, aki elszórakoztatja a közönséget. Az árát is megkéri természetesen és olyan jól tud manipulálni, hogy a közönség el is hiszi, hogy minden kifizetett  (több tízezer) forintot megérte az "oktatás". Kitalált szakmai múlt, nemlétező iskolai végzettségek, na és persze nemzetközi tapasztalat és végtelen sztorik. Néhány jól csengő idegen szó és kifejezés, ripacs amerikai akcentus,  mindjárt ámul és bámul az egyszeri ember, aki továbbra sem tudja, hogy a sikernek nem titka van, hanem ára. Mindezek ellenére a hazai lakáshirdetési és ingatlankultúrába úgy néz ki, hogy örökre beírták magukat az ingatlanirodák. Nélkülük soha sem született volna meg az „Akuális-e még a hidetés?” kérdés. Ettől függetlenül, ha nem muszáj nem kell így kezdeni minden egyes telefonbeszélgetést, amikor egy eladó és kiadó lakás hirdetésére jelentkezünk. Ha nem aktuális vagy elmondják vagy pedig egy találkozót szerveznek meg, amit később úgy is lemondanak. Vagyis ha megkérdezzük ha nem, így is úgy is kiderül, mert nem fogunk eljutni a lakáshoz. Hiú ábránd azt gondolni, hogy minden jó lakás már nem is aktuális. Ugye milyen érdekes? Még a vevőkben és a bérlőkben támad bűntudat, hogy mindenről lemaradnak és lekésnek. Ha tudnák, hogy ezek a lakások nem is eladók és nem is kiadók, még talán egész más irányt is vehetne a magyar lakáspiaci kultúra fejlődése. Csak rajtunk múlik, hogy továbbra is vakon eszünk meg mindent, amit elénk raknak, vagy inkább odafigyelünk, hogy "egészségesebb életet" éljünk.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiramis

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az internet korában gyakran felmerülő kérdés, hogy minek vannak még ingatlanosok. A kérdés viszont inkább az, hogy miért lettek ingatlanosok és miért váltak felesleges, vagy miért lettek szükséges harmadik szereplővé a vevők és bérlők, illetve tulajdonosok uralta ingatlanpiacon. Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a mára emlékezünk vagy a holnapról ábrándozunk.

Az ingatlanpiac máig megoldatlan problémája ugyanis az, hogy a vevők és bérlők hogyan találkozzanak gyorsan és könnyedén az ingatlanok tulajdonosaival.

Ez ugyanúgy kulcskérdés volt 20-25 éve, mint manapság. A 90-es években is már kevés volt egy házra kiírni, hogy eladó vagy kiadó. Az fontosabb volt, hogy minél szélesebb körben tudjanak róla, hogy az adott ingatlan új vevőjét vagy új bérlőjét keresi.

Az ingatlan hirdetése eladásnál és bérbeadásnál egyaránt megkerülhetetlen feladat lett a tulajdonosok számára, ahogy a bérlőknek és a vevőknek a hirdetések olvasgatása.

Az újsághirdetések korában az ingatlanosok azért jutottak szerephez, mert őket munkaidőben lehetett hívni, amikor éppen a bérlők és vevők is ingatlanokat kerestek. Egy tulajdonos nem ülhetett otthon egész nap, mert dolgozott általában. Nem is volt ritka a hirdetésekben a megadott idő, hogy mikor hívhatják a számot az érdeklődők.Ez körülményes volt, nehézkes, nagyon lassú. Mind a bérlőknek mind a vevőknek könnyebb volt napközben egy ingatlanossal telefonon beszélni, mint egy tulajdonossal.

Az ingatlanosok elsősorban a kapcsolatteremtés állandó nehézségére alapozták a szolgáltatásukat és alapozzák még ma is.

Ezért lettek fontosak az utcafrontos irodák, ahová csak úgy be lehetett sétálni a vevőknek, bérlőknek és a tulajdonosoknak is. A tulajdonos, ha nem tudott időben reagálni vagy kapcsolatot teremteni egy potenciális vevővel vagy bérlővel, akkor hátrányba kerülhetett.

Az ingatlanosok azt a lehetőséget biztosították a tulajdonosok számára, hogy ők minden egyes potenciális érdeklődővel azonnal tudnak beszélni, időpontot egyeztetni, amíg a tulajdonos dolgozik és éli a saját életét. Az internet nagyon lassan tört utat magának az ingatlanhirdetési piacon. Idegenkedtek tőle az ingatlanpiaci szereplők (vevők és bérlők, tulajdonosok és az ingatlanosok is). Illetve az internetes hirdetés eleinte az ingyenességről szólt. De úgy általában az internet valamilyen „ingyen ebédet” kínált, mert még nem is használta egy kritikus tömeg Magyarországon.

A mobiltelefon megjelenése és széles körben történő elterjedése jóval nagyobb hatással bírt ebben az időben. Végre lehetősége volt a vevőknek és a bérlőknek a tulajdonosokkal egész nap és persze nagyon kényelmesen kapcsolatba lépni. Nagy áttörést még sem hozott. Hiába jelentek meg a mobilszámos hirdetések, amiben nem voltak már időkorlátok, bárki és bármikor hívhatta, az ingatlanosok szerepét a mobiltelefon elterjedése nem csökkentette.

Mégis mi történt?

Nagyon egyszerű jelenség vagyis igény merült fel. A kapcsolatteremtés alapja nem egyszerűen az elérhetőség egyszerűségén múlt már, hanem azon, hogy az adott hirdetés mennyire kelti fel az érdeklődő figyelmét. Igen, jól gondolják, elindul a képek korszaka a 2000-es évek legelején.

A mobiltelefon használat növekedésével a vevők és bérlők egyre többet akartak tudni az ingatlanról, megnőtt az információéhségük. A tulajdonosok bajban voltak, mert előtte ez egyáltalán nem volt olyan fontos, minden a személyes találkozón dőlt el.

Pár szavas hirdetések és az ár egy telefonszámmal, semmi több. Egy évtized alatt viszont már képeket és minél pontosabb leírást akartak az érdeklődők. Az ingatlanirodák kirakataiban megjelentek a fényképes lakáshirdetések és leírások, alaprajzokkal. Már azoknál az ingatlanirodáknál, amelyek meghallották az idő hívó szavát. Ismét tudtak valami újat nyújtani a tulajdonosoknak. Megint azt, hogy ne maradjanak le egy potenciális érdeklődőről sem.

Minél jobban ismerhette az ingatlanos a tulajdonos ingatlanát, akár fotóval és alaprajzzal tudta azt az ingatlanirodában a vevőnek és bérlőnek bemutatni, annál nagyobb volt az esély a gyors értékesítésre.

Ez a fénykép és alaprajz mánia már az internetes hirdetés világa felé terelte az ingatlanpiac szereplőit, az újsághirdetések korszakának vége lett. A fényképezés egyre olcsóbb lett, egyre egyszerűbb a digitális kompakt gépek segítségével és közben a mobiltelefonokkal is egyre jobban lehetett fotózni. Ismét volt egy lehetőség a tulajdonosok kezében, hogy maguk hirdessék az ingatlanjaikat az interneten. Igen ám, csak ez nem volt ingyen. Ingyen csak kép nélkül lehetett hirdetni, a képes hirdetésekért inkább az ingatlanosok fizettek.

A tulajdonosok egy dologban nem változtak az idők folyamán. Az pedig az, hogy az értékesítésen először minden esetben spórolni szeretnének. Az értékesítés költségei viszont általában nem megkerülhetők.

Minden olyan költség, ami ahhoz kell, hogy egy érdeklődőből vevő és bérlő legyen egy eladó vagy kiadó ingatlanra a kezdetektől fogva csak nőtt. A tulajdonosok ezt mindig lassabban és nehezebben tolerálták, mint az ingatlanosok.

Ismét hangsúlyoznánk, hogy azok az ingatlanosok, amelyek tudtak haladni a korral és felismerték a változó környezetben a piaci igényeket. Ezért történhet az, hogy az ingatlanpiac a mai napig a felek kapcsolatteremtéséről és változó igényeiről szól. Ha ezt egy háromszögben vagy piramisban ábrázoljuk, könnyedén megérthetjük, hogy az ingatlanpiac jobban működhet, ha háromszereplős, mint ha kétszereplős lenne.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Eddig csak arról beszéltünk, hogy az ingatlanosok, - mi ingatlanembereknek hívjuk -  mind a bérlők és vevők, illetve a tulajdonosok irányába is mozognak, keresik velük a kapcsolatot:

- Az ingatlanpiacon ez a kétirányú mozgás jellemez minden szereplőt.

- Nem lehet úgy elhelyezni a szereplőket, hogy ha azok mind csak az óramutató járásának megfelelő vagy ellentétes irányba mozognának, de az ingatlanemberek ne lennének részei a köztük kialakult kapcsolatnak.

Ennek előtörténtéről már részletesen beszéltünk. A közösségi média és egyszerűen a digitalizálódó üzleti folyamatok világában könnyen kijelenthetnénk, hogy nincs szükség harmadik félre. Mit is mondtunk néhány sorral feljebb?

- Az ingatlanemberekre épült fel a hirdetési piac.

Ez például igaz minden profitra éhes hirdetési oldalra. Ha van olyan oldal, ami nem csak ingatlanhirdetésekkel foglalkozik, az ingatlanos része már biztosan fizetős.

- A fizetős szolgáltatásokat elsősorban ingatlanemberek veszik igénybe.

- Egy ingatlanhirdetési oldal egyelőre csak és kizárólag az ingatlanemberekből tud megélni.

- Ha tovább megyünk, a közösségi oldalakat is vállalkozások fizetett hirdetései tartanak életben.

Egy tulajdonosnak, vevőnek és bérlőnek lehet, hogy a közösségi oldalak ingyen vannak, de még az internetes keresők is, miközben a cégeknek, köztük az ingatlanembereknek már koránt sem.

A hirdetések fontosságából indultunk ki. Nem lehet ingatlant eladni vagy kiadni hirdetés nélkül. A hirdetés pénzbe kerül. A hirdetéspiacot cégek tartják fenn. Ha a háromszög bal alsó sarkából kiradíroznánk az ingatlanembereket, akkor számolnunk kellene a következményekkel is.

Az internet világában is az ingatlan hirdetése költségekkel jár. Hiába tűnik csak pénzkérdésnek mondjuk egy hirdetés előkészítése, majd aktiválása, legyen az egy külön weboldal az eladó vagy kiadó ingatlannak, vagy csak egy hirdetés egy hirdetési oldalon.

Azt láthatjuk, hogy a vevők és bérlők hiába keresik a tulajdonosokat, a tulajdonosok a bérlőket és a vevőket az ingatlanpiac végtelen világában, nem találnak olyan könnyen egymásra. Valamiért nem működik, valamiért a tulajdonosok, a vevők és a bérlők is elindulnak az ingatlanemberek felé.

- Az ingatlanemberek ma éppen a végtelennek tűnő hirdetési tengerben tudnak irányt mutatni a többi szereplőnek. Mert nem is olyan könnyű eligazodni az online hirdetések világában sem, ahogy nem volt az újsághirdetések időszakában.

A vevők és bérlők, illetve a tulajdonosok „A” terve lehet mindig az, hogy egymást keresik az ingatlanpiacon.

- Az ingatlanpiac viszont valójában egy hirdetési piac, ami az internet korában talán még inkább igaz.

- A hirdetési piac az ingatlanemberek állandó és folyamatos hirdetéseiből él meg.

Jelenleg növekszik a magánhirdetők száma, ahogy csak abból az ingatlanosból lesz ingatlanember, akire szükség van az ingatlanpiacon. Az ingatlanpiac ciklikussága később fogja csak megmutatni, hogy a magánhirdetők hogyan reagálnak a lassabb értékesítésre, a megálló lakásárakra, a stagnáló vagy  szűkülő keresletre. Az ingatlanembereknek akkor is piacon kell maradni és akkor is hirdetni kell, amikor esik, fúj és hideg van, nem csak akkor, amikor süt a nap. Ha a magánhirdetők száma töretlenül nőni fog - ami egyelőre egy nagyon nagy kérdőjel – akkor lehet az ingatlanpiramist vagy ingatlanháromszöget újra kell gondolni. Viszont az elmúlt 20-25 évben a magyar ingatlanpiramis változatlan maradt, ami azt mutatja, hogy az ingatlanemberek tudnak alkalmazkodni, fejlődni és nem csak egyszerűen felesleges szereplői az ingatlanpiacnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egy álom, amit ébren látok

lakáspiac ingatlanpiac albérletpiac lakáshirdetés hirdetési oldalak jofogas.hu Magyarország Ingatlanműhely

”Alapelv, hogy legyünk bármilyen sikeresek is a mában, csak addig tudunk működni, amíg fenn tudjuk tartani azt a kínálatot, amely bevonzza a megfelelő keresletet.„ – mondta Palocsay Géza, a Jófogás és a Használt-autó.hu portált működtető Schibsted Classified Media Hungary Kft. ügyvezetője a Világgazdaságnak.

Egy hirdetési oldal esetében nyilvánvalónak tekintjük azt, hogy a hirdetések száma összefüggésben van a látogatók számával. Azt mondanánk, hogy a fenébe ne lenne fontos a hirdetések száma és minősége! Minél több és jobb hirdetések vannak az adott oldalon annál inkább érdekelhet az tömegeket. A hirdetési oldalaknak két mérőszáma van. Az egyik a hirdetések száma, a másik a látogatók száma. Ebben mérik a sikerüket, ezt kommunikálják a hirdetők felé. Most egyszerűsítsük le a kérdést csak kizárólag ingatlanhirdetésekre.

Még mindig nem érezzük kritikusnak, hogy az eladó és kiadó lakáshirdetések minél magasabb száma és minél jobb minősége bevonzza a vevőket és bérlőket. Az alapelv azért is ilyen örök érvényű, mert mint minden piac, a lakáspiac is valamilyen szinten a kereskedelem alapigazságaira épül. Vásárolni is széles választékkal rendelkező boltokban szeretünk. Plusz a nagy választék arra is jó, hogy többet fogyasszunk - dörzsölik a markukat a kereskedelmi guruk.

Már megint asszociáljunk a lakáspiacra. Ott is fontosnak érezzük még mindig a széles lakásválasztékot, legyen az eladó vagy kiadó. Teljesen mindegy, csak legyen belőle minél több, mert annál jobb döntést tudnak hozni a vevők és a bérlők. Bármelyik vevővel és bérlővel is előfordulhat az, hogy egész más mellett dönt, mint amilyen elképzeléssel beleveti magát a hirdetések világába. Rájön időközben, hogy valamiben tud kompromisszumot tenni, amiben előtte azt gondolta, hogy nem, ha valami másban többet kap. Ehhez tartani kell a lakáshirdetési oldalaknak a kínálatot vagy az a legjobb, ha növelni tudják az eladó és kiadó lakások hirdetésének a számát. Ha feltennénk ezt a kérdést bármelyik lakáshirdetési oldalnak, azonnal rávágná, hogy a fenébe ne szeretné, ha minél több hirdető lenne nála! A hirdetőkből él, nem a látogatókból. A hirdetők fizetnek a hirdetésért.

A lakáspiacról beszéljünk ezek után úgy, mint bármelyik másik piacról, ahol a kereskedelem alapelvei részben vagy egészben működnek.

Ha megértjük azt, hogy kínálaton múlik minden, a választék bőségén és változatosságán, akkor ebből adódik egy nagyon fontos lakáspiaci tény. Ha valamiért megváltozik az eladók és bérbeadók viselkedése az a lakáshirdetésekben is látszódik. Ha több és jobb lakások jelennek meg annak örülnek a hirdetési oldalak és elvileg a vevők és bérlők is. Ha a hirdetések száma stagnál, a hirdetett lakások minősége romlik, akkor elkezdhet aggódni a hirdetési oldal és persze minden vevő és bérlő is. Ezek után feltennénk a nyilvánvaló kérdést.

A lakáspiacon a kínálat hatalmát miért utasítjuk el?

A lakáspiacon minden változást elsősorban a keresleti oldalnak tulajdonítunk, miközben alapelv a kereskedelemben, hogy a kínálat vonzza a keresletet. Azt hisszük még ma is, hogy a lakáspiacon bárki, aki megjelenik vevőként az vásárol, vagy aki megjelenik eladóként az el is tud adni. De hasonló a bérlőkről és bérbeadókról alkotott képünk is. Ez annál inkább igaz, ha a kínálat nagy és a minősége széles skálán mozog. Annál kevésbé igaz, minél inkább korlátos és korlátozott a kínálat száma és minősége. Ettől függetlenül minden esetben lesznek olyan szereplők, akik időközben kilépnek, mert nem találják meg a számításaikat a lakáspiacon. Mint a boltban, amikor megkérdezik tőlünk, hogy segíthetnek-e, mi meg azt válaszoljuk, hogy köszönjük, csak nézelődünk.

Egy eladó és bérbeadó is tud csak nézelődni, nem csak egy vevő és bérlő. Azon kívül meg még rengeteg nézelődő van. Már beszéltünk róla, hogy a hangzatos nagy látogatottsági számokat kezeljük fenntartásokkal. 90%-nál is több azoknak a látogatóknak a száma minden lakáshirdetési oldalon, akik teljes mértékben csak nézelődnek. A maradék 10% között vannak a potenciális vevők és bérlők, de ők sem mind kötnek üzletet az eladókkal vagy bérbeadókkal. Ez már annyira nem jó hír a hirdetőknek. Miközben ők is érzékelhetik ezt, ha figyelik a hirdetések látogatottsági statisztikáit. Elég sok kattintást igényel egy hirdetés, amiből legalább lesz egy konkrét érdeklődő. Aztán, hogy melyikből lesz vevő vagy bérlő, az már egy másik történet. Arról fogalma sincs egy hirdetési oldalnak sem. Eladóként és bérbeadóként minél többen vannak jelen egy hirdetési oldalon annál nagyobb látogatottságra/kattintásra számíthatnak a hirdetők. A bérlők és vásárlók pedig annál biztosabbak lehetnek, hogy találnak valamit, amit meg is vesznek vagy ki is bérelnek, ha az eladók száma minél nagyobb az adott hirdetési oldalon.

Újra megkérdeznénk, hogy miért nem fogadjuk el még mindig a kínálat hatalmát a lakáspiacon?

Azért nyomatékosítottuk a kérdést, mert a jelenlegi lakáspiaci hangulat elsősorban a kínálatra hat. A használt lakások hirdetésének a száma megtorpanhat, a minősége olyan irányba mozdulhat, ami annak a szűk 10% lakáshirdetést nézőnek egyre nagyobb kihívást jelent. Ha a lakásépítők, a beruházók és fejlesztők nem látják biztosítottnak, hogy nekik érdemes 2017-ben új társasházakat építeni, akkor abból a 10%-ból, az a pár % újlakást vásárló vagy bérlő nagy gondba kerül.

Még mindig nem vesszük komolyan a kínálat hatalmát?

A lakáshirdetési oldalak elsősorban a hirdetések számának és sokszínűségének a változásából következtetnek a lakáspiaci folyamatokra. A látogatottságról csak annyit tudnak, hogy ahhoz hirdetés kell, nagyon sok hirdetés. Ha a hirdetések száma csökken, az biztosan csökkenést fog okozni a látogatottsági statisztikákban is.

Csak ha csökken a hirdetések száma, változik a minősége, az nem azt jelenti, hogy egyre kevesebben akarnak eladni és kiadni?

De azt jelenti. És még azt is jelenti, hogy egyre több vevő és bérlő jár pórul vagy költözik ritkábban, mert nem találja azt, amit keres. Az árak sosem lesznek jók. Higgyék el, az árakat mindig magasaknak érezzük. Minden aktuális lakáspiaci árat magasnak tartanak a vevők, a bérlők. Ilyen szempontból az eladó és kiadó lakások ára teljesen relatív adott pillanatban. A kínálat viszont kulcsfontosságú a használt és új lakások piacán egyaránt. Ha ezt ennyire komolyan veszik már a hirdetési oldalak, vegyük már komolyan mi is. Vagy legalább próbáljuk meg és ne csak álmodozzunk nyitott szemmel.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem is olyan könnyű bérelni

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásbérlést nagyon egyszerű folyamatnak gondoljuk. Pikpakk elintézzük, gondolják sokan, mert úgy is túl sok a kiadó ingatlan. A bérbeadó érdeke gyorsan megtalálni a bérlőt, mert ha áll üresen a lakás, az bizony bevételkiesést jelent. Na most a féligazságok a legveszélyesebbek, még az albérletpiacon is. Ezért fogtuk és megnéztük ma reggel a legismeretebb hirdetési oldal számait, összevetettük a KSH Microcenzus adatival és elgondolkodtunk.

Először megnéztük az eladó ingatlanok hirdetéseit

- Országosan a hirdetési oldalon több mint 152 ezer eladó ingatlan van

-  Ebből 56% ház és 44% lakás

- Budapesti eladó hirdetésből több mint 48 ezer van

- A hirdetési oldalon a mai napon az összes hirdetésben az eladó lakások 54%-a budapesti lakás és 14%-a budapesti ház.

- A budapesti eladó ingatlanhirdetések aránya ma úgy néz ki, hogy minden harmadik eladó ingatlan az online felületen Budapesten található.

Viszont tavaly minden negyedik megvásárolt lakás volt csak budapesti, ami azt jelenti, hogy a hirdetési oldalon Budapest túlreprezentált. Ez jó hír mindazoknak, akik Budapesten keresnek eladó lakást, mert az online kínálat relatíve széles. De ne elégedjünk meg pusztán ezekkel az adatokkal. Nézzük meg az összes ingatlanhoz képest, mit látunk online hirdetve az oldalon:

- Magyarországon a 4 405 000 db ingatlan 3,5%-a eladó online a portálon ma

- A budapesti 905 000 db ingatlan 5,3%-át kínálják eladásra ma

Az ismert adásvételi számokból az derült ki, hogy országosan tavaly az ingatlanállomány kevesebb mint 4%-a cserélt gazdát, Budapesten meg egy kicsit több, mint 4%-a. A budapesti hirdetések száma és aránya a vezető ingatlanhirdetési oldalon azt üzeni az eladóknak, hogy egyáltalán nem biztos el fognak adni. Lesznek, akik csalódnak és vevő nélkül maradnak. A vevőknek meg azt üzeni, hogy van miből válogatni, akár érdemes nézelődni és vásárolni, mert van választák. Aztán nem mindent kell csak azért megvenni, mert eladó. A bőséges kínálat magas árakat is jelent a piacon, hiszen ez motiválja az eladókat. Vevőként meg az motiváljon minket, hogy mindig lehet alkudozni, ha van értelme.

Alternatív lakáspiac = albérletpiac

Túl vagyunk az eladó lakások hirdetésén, így nézzük meg az alternatív lakáspiacot = albérletpiac. Alternatív, mert alternatívának tekintik a vásárlással szemben. Mi most nem a pénzügyi, társadalmi és egyéb megszokások és elvárások alapján értelmezzük a kérdést. Pusztán az érdekel minket, hogy tényleg könnyebb-e bérelni ma, mint vásárolni. Bérlőként sem mindegy a kínálat mennyisége és minősége az árak mellett. A ma reggeli kiadó hirdetéseket megnézve ez a kép tárult a szemünk elé:

- Országosan több mint 13 ezer kiadó ingatlan érhető el online, amiből 88% lakás és 12% ház

- Ebből a 13 ezer hirdetésből közel 9 ezer budapesti

Mindjárt leszűrhetjük, hogy az oldal elsősorban a fővárosban albérletet keresőknek segít, másoknak csak erősen limitáltan. Akkor szembetűnő igazán a hirdetési oldal Budapest központú kínálata, amikor ismét a KSH Mikrocenusában megismert bérelt lakások számával vetjük össze az adatokat:

- 322 ezer bérelt ingatlannal számolt a KSH 2016-ban. Ehhez képest a kiadó ingatlanok száma országosan 4,1% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Magyarország)

-  A 4 405 000 db magyar ingatlanból a hirdetési oldalon 0,3% kiadó ma (kiadó ingatlanok/összes lakóingatlan Magyarország)

Leszűkítve csak Budapestre a hirdetéseket és a bérelt lakásokat és az ingatlanállományt, akkor egy másik képet kapunk.

- A 117 ezer db bérelt budapesti ingatlanhoz képest a kiadó ingatlanok száma 7,6% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Budapest)

- A 905 000 db budapesti lakásnak pedig kb. 1%-a kiadó a hirdetési oldalon (kiadó ingatlanok/összes ingatlan Budapest)

-  Budapesten 100 ingatlanból 1 van kiadónak hirdetve a piacvezető és egyben a legismeretebb ingatlanhirdetési oldalon.

1. 13% a bérelt ingatlanok száma Budapesten kb. 15 éve, ahol a piaci alapú albérletpiac mellett az önkormányzati bérlakásrendszer is jelentőséggel bír

2. Ehhez képest az 1%-os online kínálat a Budapest központú és a legszélesebb választékkal rendelkező hirdetési oldalon kevésnek tűnik. 

3. A bérlőknek, akik már most is bérelnek és váltani szeretnének azt üzeni, nem is olyan biztos, hogy menni fog.

4. Akik most akarnak felköltözni Budapestre munka vagy tanulás miatt, ő nekik meg pláne nagyon félelmetes lehet azt látni, hogy hiába élünk az internet korában, a szociális háló, a személyes kapcsolatok nagyon sokat számít bérlésnél is.

5. Ha még azt is hozzá teszük, hogy a budapesti albérletpiac nagyon koncentrált a drága kerületekben, akkor könnyen megérthetjük, hogy miért olvashatunk relatíve magas budapesti albérleti árakról.

6. Ahol drága vásárolni is lakást, ott drága lesz bérelni is, ilyen egyszerű ez.

A közös bérlés alternatívája a közös vásárlás is lehet

Az ismert hirdetési oldal akarva és akaratlanul is azt üzeni mindenkinek, aki böngészi, hogy inkább vásároljon. Több esélyünk van ma egy megfelelő lakást megtalálni vevőként, ha az anyagi lehetőségeink engedik, mint bérlőként kibérelni. A bérlésnél jellemző megoldás az összeköltözés, a költségek megosztása, a szobák felosztása. A közös bérlés mellett, a már említett szociális háló és személyes kapcsolatok közös vásárlást is eredményezhetnek. Családoknak, barátoknak, ismerősöknek érdemes azon is elgondolkozni ma, hogy közös lakást vásároljanak. Ez is járható út, miközben nagyon nagy odafigyelést igényel. De megérheti közös lakásvásárlásban gondolkodni, ahogy megéri közösen lakást bérelni is. Kompromisszumokkal jár, lehet egy picit kényelmetlen is, de az albérletpiac még a hirdetési oldal szerint sem jelent igazi alternatívát a vásárlással szemben, sem a kínálatot, sem az elhelyezkedést, sem pedig akár az árakat elnézve.

A merev és rugalmatlan budapesti albérletpiac számokban ( a helyzet változatlan):

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac 2017

Forrás: ingatlan.com

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Csak a vevőnek hirdessünk

lakáspiac lakáshirdetés ingatlan portál hirdetésoldal ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

...mert csak a vevőnek eladó! Egy ingatlan eladás vagy bérbeadás leggyakrabban hirdetéssel jár együtt. Nem minden esetben, ami különösen érdekessé teszi nem csak a hirdetési oldalak munkáját, de a hirdetőkét is. Mindenki a vevőkre és bérlőkre vadászik. Sok a vadász, de még mennyire, ha ahhoz viszonyítjuk az ismert számokat, amihez kell. Ez pedig nem más, mint a valódi adásvételek száma.

A lakáshirdetések világában a sikert azok élik meg igazán, akiknek elsősorban jelentkeznek a hirdetésére, másodsorban pedig azok, akik végül el vagy ki tudják adni a lakásukat.

Keressük a boldogságot a lakáspiacon is, de nem mindig találjuk

A jelentkezők száma túl van értékelve, mondjuk ezt úgy, hogy szinte alig van olyan lakástulajdonos és ingatlanértékesítő, aki türelmesen tudna várakozni vagy ne értené félre azt, amikor nem csörög a telefon. Nem biztos ugyanis, hogy a lakás árával van a gond, mint azt a legtöbben először gondolják ilyenkor. Ha tisztában vagyunk végülis mennyi lakást adnak el országosan vagy akár csak Budapesten egy adott évben, akkor ez pont annyi sikeres adásvételt, boldog eladót és egyben vevőt is jelent.

A lakáshirdetések egyik alapvető problematikája, hogy abban a tévhitben ringatjuk magunkat, hogy minden lakás eladható, csak megfelelő ár kérdése az egész. A valóságban meg a lakáspiacunk olyan kicsi, hogy természetesen  léteznek nem piacképes ingatlanok, még Budapesten is.

"Hívjál fel " koncepció

Van az az ár, amin az eladó úgy gondolja, hogy biztosan lesz már rá vevője, majd egyszerűen kiderül, hogy még sem ott található, mint amire ő gondolt.

Ezzel csak azt akarjuk mondani, hogy ha meghirdetünk egy eladó vagy kiadó ingatlant, nem kell rögtön pánikolni, ha nem csörög a telefon.

A kiadó lakások piacáról szinte nem tudni semmi biztosat. Csak azt, hogy ott sem állnak sorba a bérlők, mint azt a bérbeadók annyira szeretnék. Egy kiadó lakásról is kiderülhet, hogy nem is kiadható, mert senki sem akarja kibérelni. Lehet játszani az árával, de egy idő után nem a jelentkezők számával, hanem a minőségével akadhat problémája a hirdetőnek.

Csiki-csuki helyzet tud az lenni, amikor kiderül egy lakásról, hogy nehezen talál gazdára vagy bérlőre. De benne van a pakliban és talán jóval gyakrabban, mint azt a pálya széléről szemlélődő újságíró barátaink és ingatlanos haverjaik a médián keresztül érzékeltetik.

Dübörög a lakáspiac, mint a magyar gazdaság szokott. Szóval ott tartunk, hogy a hirdetés pillanatában álmodozhatunk ameddig egy képzeletbeli bilibe a kezünk bele nem ér. Az álmodozók még véletlenül se olvassák tovább, ők éljenek csak boldogan a fantázia világukban. Akiket érdekel az, hogy mit jelent a mai magyar lakáspiac adásvételek szintjén, mert hirdetnek vagy hirdetni szeretnének, ők megnézhetik mennyire kispályás a magyar lakáspiac.

4 405 000 db magyar lakóingatlanból 2016-ban valamennyivel több mint 150 ezer db cserélt gazdát. A gyengébb idegzetűek kedvéért ez kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a. Jól hallották. Több mint  96%-át a magyar ingatlanoknak nem érinti a jelenlegi dübörgő lakáspiac.

A túl optimistáknak annyit mondanánk, hogy egészen 180 ezer db adásvételig nem is lépi át azt a bizonyos 4%-ot. Tehát van még tér bőven, hogy azt állítsuk 2017 június második felében, hogy még mindig reális ez a szám. Ilyen piaci és ennyire nem likvid (eladható = pénzé tehető) eszköz, mint az ingatlan, igen kevés van.

Erre mondják azt, hogy mi túl kevésszer adunk és veszünk ingatlant. Az lehet, csak akkor ezzel legyünk tisztában hirdetéskor is.

Például a hirdetési oldalak értékesítési és marketing vezetőinek sem az az információ, hogy hányan böngészik az oldalukat. A számaikat, ha wc papírra nyomtatnák annak még lehetne gyakorlati haszna, de az eladók és akár az ingatlanközvetítők szempontjából teljesen haszontalan.

Biztosan Budapesten sokkal jobb a helyzet, ott úgy dübörög a piac, csoda, hogy még nem okozott földrengést a városban. 908 ezer lakóingatlanból kevesebb, mint 40 ezer cserélt gazdát Budapesten. Ez, képzeljék több mint 4%. De még mindig a 4% körüli számról beszélünk, nem sokkal jobb, mint az országos szám. A budapesti lakóingatlanok kicsit kevesebb mint 96%-a pont ugyan úgy a lakáspiacon kívül van, mint amit az országos adat is mutat. Ha még azt is hozzá tesszük, hogy 2016-ban kevesebb mint 40 ezer budapesti lakóingatlan cserélt gazdát, amíg 2015-ben még több mint 40 ezer, akkor meg pláne van hírértéke ennek egy hirdető számára.

A lakáshirdetési oldalak azzal nyugtatják magukat, hogy nekik jók a statisztikáik. Boldog boldogtalan nézegeti az ingatlanos hirdetési oldalakat. Az már más kérdés, hogy nagyítóval kell keresni köztük a vásárlókat.

2016-ban kevesebb mint 40 ezer olyan potenciális vevő volt Magyarországon, aki budapesti lakást vásárolt. A többi nézelődő, lakásturista és ki tudja még kicsoda, akik a budapesti lakáspiac szempontjából nem számítanak. Arra a 40 ezer emberre vadászott a sok ingatlanos franchise, magánzó ingatlanos, kisebb ingatlanos irodák és még a magánhirdetők is. Azt senki sem tudja, hogy abból a 39 és 40 ezer közötti vásárlóból mennyi nem online hirdetés alapján vásárolt. Milyen hasznos információ lenne akár a hirdetőknek akár a hirdetési oldalaknak. Mert a piac az tényleg egyre digitálisabb, de azért még messze van a 100%-os lefedettség. Országosan pedig pláne. Miközben online hirdetünk, főleg Budapesten. Egyre drágábban, tegyük hozzá, mert sem egy magánhirdetőnek nem olcsó sem az ingatlanosoknak, ha versenyben akarnak maradni.

Sok a vadász, nagyon sok és kevés a vevő. Ahhoz, hogy  vevőt fogjon az eladó és az ingatlanos, az azért komoly költségekkel jár. Néha egészen horribilis több száz ezer forintos hirdetési költséggel is járhat egy ingatlan eladása, amit a hirdetési oldal zsebel be.

Fel is lehetne tenni a hirdetési oldalaknak a kérdést, hogy a vevőkről ők mit tudnak? Mert szerintünk nem túl sokat. Őket kielégítik a látogatottsági statisztikák. Ha egy oldal azzal jön, hogy őt havonta ennyi százezer vagy annyi millió egyedi látogató nézi, az eladóként és ingatlanosként nekünk semmit sem jelent.

Hány %-a a vevő annak a sok látogatónak? – ez itt a kérdés! Minden hirdető azért hirdet, mert értékesíteni akar és nem a hirdetés öröme élteti. Egy hirdetési oldalnak még akár érdeke is fűződhet ahhoz, hogy minél tovább hirdessenek és minél tovább tartson az értékesítés folymata, mert az bevételt jelent. Ez egy érdekellentét, amit vagy fel tudnak oldani idővel vagy nem.

De ma, amikor azt látjuk, hogy a látogatottsági statisztikák semmit sem érnek egy hirdetőnek, akkor bizony nő az elégedetlenség.

És megint eljutunk oda, hogy nem csörög a telefon. Nem is kell annak mindig csörögnie. Az hívja csak fel a hirdetőt, akit komolyan érdekel a lakás.

"Csak a vevőknek hirdessünk" koncepció

De még mindig él az a rossz hirdetési szokás, hogy csak az érdeklődők figyelmét keltsük fel, majd a helyszínen minden részletre fény derül. Ezért kevés a kép, vagy éppen teljesen haszontalanok, mert minden látszik ratjuk, csak a lényeg nem. A leírás hossza sem számít, mert lehet hosszú vagy rövid, ha minden van benne, csak éppen hasznos információ nincs.

Az ilyen rossz hirdetésekre több hívást lehet kapni, mert nem lehet eldönteni, hogy az a lakás most érdekes vagy sem. A jó hirdetés paradoxona az, hogy abból több érdeklődő rájön, hogy az a lakás nem az ő lakása. A jó hirdetés szűri az érdeklődőket, kevesebben fognak rá eleve jelentkezni. Ezzel el is árultuk a jelenleg sokszor kritizált lakáshirdetési szokásaink okát. Azért olyan hitványak a lakáshirdetések, mert a „Hívjál fel” koncepció így működőképes.

Ha egy ingatlanos nem kap hívást egy hirdetésére egy héten keresztül, már letolja, aki csak letolhatja, legyen az az eladó, vagy az ingatlaniroda vezetője. Hozni kell a számokat. Nem úgy van az, hogy csak várjuk a sült galambot.

A hirdetésnek olyannak kell lenni Magyarországon, amire feleslegesen is hívjanak fel. Még a végén azt hiszik az ingatlanosról, hogy nem csinál semmit.

Sok magánhirdető meg is lepődik, hogy minél informatívabb egy hirdetése annál kevesebben keresik meg az ingatlanosokon kívül. De még az ingatlanosok sem szeretik az olyan magánhirdetőket, akik egy ingatlant nagyon jól beazonosíthatóan és szinte a hirdetés alapján eldönthető módon hirdetik. Egy pontos cím, képek a házról kívül és belül, még akár egy társasházi lakás emelet és ajtószámig is azonosítható. Az ilyentől őket is leveri a víz, hogy nem tudnak vele versenyezni, mert a vevők túl könnyen felvehetik vele a kapcsolatot.

Jó tanács magánhirdetőknek: Nem azt kell beleírni, hogy ingatlanosok ne keressenek. Kis túlzással úgy kell hirdetni, hogy a vevők még a tulajdoni lapot is le tudják kérni a hirdetés alapján anélkül, hogy felhívnák. Az ilyen lakáshirdetés az ingatlanos-riasztó. Aki úgy hirdet, mint egyébként egy átlagos ingatlanos hirdetne = félreérthetően, ott ne lepődjön meg senki, hogy „Hívjanak fel az ingatlanosok” koncepció fog érvényesülni.

Ha magánhirdetőként vevőket keresünk, akkor hirdessünk is úgy: csak a vevőknek. Minimalizáljuk a felesleges érdeklődök számát.

Ezt megszívlelhetik az olyan kizárólagos szerződéssel dolgozó ingatlanosok is, akiknek nincs mitől félni. Nekik is csak a vevőknek kellene hirdetni és nem a „kollégáknak”, meg a lakásturistáknak. A hirdetés és a lakásmutatás sok idő. Minél több ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, akkor számít csak igazán az, hogy a vevőkre és bérlőkre koncentráljon, ne a sok ostoba hívogatóra. Akinek nem fontos az ideje, extrovertált és imádja, ha feleslegesen hívogatják, nekik továbbra is „Hívjál fel” koncepció lesz a szimpatikusabb. Bár idővel rá fognak jönni, hogy csak a drága idejüket pazarolják és nem lesz idejük fejleszteni a szolgáltatásaikat, nem lesz idejük tanulni és fejlődni. Egy helyben fognak toporogni, kiégnek és elmondják a végén, hogy milyen szar az élet.

A lakások értékesítése látható módon elsősorban idő kérdése. Lehet nem lesz rá sem vevő sem bérlő belátható időn belül. Nem szabad emiatt aggódni. Ha tisztában vagyunk a piac méretével, akkor belátható az a nyilvánvaló tény, hogy egy lakáspiacnak mindig vannak nyertesei és vesztesei. Ez hangulattól és piaci folyamatoktól független tény. Mindig többen akarnak lakást eladni és kiadni, mint amennyi embernek valóban sikerül is. Egy lakást nem a szándék tesz eladhatóvá és kiadhatóvá. Egy lakás vagy eladja/kiadja önmagát, vagy ezen senki sem tud változtatni…inkább csak rontani tud a helyzeten, lassítani a sikeres értékesítést egy gyenge ingatlanos és akár még egy türelmetlen és makacs lakástulajdonos is.

Kép: Joe Sartore  

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak ellentmondásai

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Egy lakás aktuális árának meghatározása több szempontból fontos. Egyrészt az eladónak azért, hogy feleslegesen ne hirdesse a lakását és ne is ringassa magát elérhetetlen álmokba. A vevőnek azért fontos, mert őt mindenki át akarja vágni, le akarja húzni. Egy vevőnek csak olyan árat szabad elfogadni, amit minden más vevő is elfogadna a piacon. Máskülönben kockáztatja a lakás likviditását, azt, hogy legalább annyiért vagy még többért eladható legyen, mint amennyiért vásárolta. A jó ár elvileg minden fél érdeke. Még a banknak is, ha lakáshitelről van szó. A bank legalább annyira kiszolgáltatott, mint egy vásárló. Főleg a magyar lakáspiacon, ahol az ingatlanoknak csak az aktuális árát lehet megmondani, a jövőbenit nem. A lakásárak kérdésével több éve foglalkozunk most már folyamatosan.

A likviditási dilemma

Amikor 2 éve ezt a kérdéskört jártuk körbe nagyon röviden, a vevők kiszolgáltatottságát helyeztük a középpontba. Már akkor az optimista lakáspiac veszélyeire hívtuk fel a figyelmet. 

Egy lakás árát pont akkor kihívás jól meghatározni, ha az árak közben folyamatosan nőnek.

Ez pedig még manapság is tart. A növekvő ár, nem csak egyre magasabb adásvételi árakat jelent, hanem egyre magasabb irányárakat is láthatunk a hirdetési oldalakon. A vevők döntő többsége a kínálati árakkal szembesül először. De nem csak ők, az eladók, az ingatlanközvetítők, az értékbecslők, de maguk a bankok is. Mindenki a hirdetési oldalakat tekinti kiindulási alapnak.

Ingatlan reality

Ezt neveztük mi el egy reality shownak, ahol buzgón folyik az árak összehasonlítása. Percek alatt mindenki azt hiszi, hogy ő már mindent tud a lakásárakról vagy a lakása árárópll. Mivel nem adásvételi árakról beszélünk, ezért a hirdetési oldalakról tájékozódók inkább csak azt tudhatják, hogy még mindig nem tudnak semmit.

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

A hirdetési árak egy alapvetőleg hónapról hónapra dráguló lakáspiacon is legalább annyira megfoghatatlanok, mint maguk az adásvételi árak. Egy jó döntéshez viszont meg kell tudnunk különböztetni őket.

Ad hoc értékbecslés

Ezt már csak tetézi az értékbecslésnek álcázott árbecslés szakma Magyarországon, ami éppen ki-ki pillanatnyi érdekét fejezi csak ki. Az értékbecslők is kb. azt tudják megmondani a megrendelőnek, hogy ma éppen mennyit érhet neki a lakása. Ha a megrendelő egy vevő, akkor annak megfelelően. Ha egy eladó, akkor megint egy kicsit másképpen. Ha egy bank, követeléskezelő vagy egy végrehajtó, akkor megint más árakat fognak megadni. Nagyon szörnyű érzés az, hogy az értékbecslők bárkinek azt mondanak, amit hallani akarnak.

Gumiszabályok

Az ingatlan a legértékesebb vagyonunk (az időnkön kívül általában), de mégis istenverte gumiszabályok és nevetséges módszertanok alapján akarjuk meghatározni a pénzben kifejezhető pillanatnyi árát. Tényleg csak a pillanatnyit, mert más egy lakást akkor árazni, amikor nőnek a lakásárak és más, amikor megállt az árnövekedés és megint nagyon más, amikor éppen csökkenő trend van.

Ugye milyen érdekes, hogy a lakás aktuális ára kizárólag a piaci trendektől vagy a lakáspiaci ciklusoktól függ csak igazán?

Az értékbecslés itt vall kudarcot, mert nincs értelme szinte sosem, csak egy statikus, tehát befagyott árakkal rendelkező lakáspiacon lehetne használni. Elavul néhány hónap alatt, akkor is ha nőnek a lakásárak és akkor is ha csökkennek. Egy lakás eladása viszont nem mindig néhány hét. Hónapokig is tarthat, de a legrosszabb esetben egy évnél is hosszabb lehet.

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

Tettük fel ezt a nyilvánvaló kérdést még 2016-ban. 2017-ben is aktuális kérdés és egyelőre úgy néz ki, hogy 2018 lakásárai is a növekedés irányába mutatnak. A lakáspiac sajátossága, hogy csak növekvő árak mellett van rajta igazán élet. Ha az árak statikusak lesznek és csökkenésbe fordulnak idővel, akkor az adásvételek száma visszaesik, nem pedig nő.

Teljes ellentmondásnak tűnik, hogy olyan ostobák a vevők, hogy növekvő árakon vásárolnának és nem akkor, amikor csökkennek a lakásárak?

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Itt újra visszakanyarodhatunk a lakásárakhoz, a lakások beárazásához. Az árak csökkenése és növekedése is elsősorban az eladókra hat. A csökkenő ár távolmaradásra készteti az eladókat. Azt mondják, hogy köszönik szépen, de ennyiért inkább nem eladó. Növekvő áraknál meg egyre többen gondolkodnak el, hogy élnének a lehetőséggel és van az az ár, amennyiért eladó a lakásuk. Az árak a kínálatot és annak a mennyiségét, illetve, ami még fontosabb, a minőségét befolyásolják.

Itt egyben ez már azt is jelenti, hogy az eladók egy bizonyos eladási ár elképzelés mellett lépnek piacra. Ez többségében túlárazott kínálatot jelent az eladó lakások piacán, de ez a túlárazás az árnövekedés alapja is. Nem nőhetnének a lakásárak sem, ha a kínálati árak maguk nem nőnének.

Ez csábít egyre több eladót a lakáspiacra legyen az használt lakás vagy teljesen új építésű. A vevők ebből a bőséges kínálatból válogatnak, pechjükre jóval magasabb áron. De a vevők többségét nem is a lakásárak motiválják, hanem a kínálat bősége. A színes és változatos kínálat ára a magasabb lakásár. Olyan lakások jelennek meg a piacon, amik előtte nem voltak elérhetők.

A növekvő ár – legyen az lassú, moderált vagy gyors – növeli a vevők vásárlási esélyeit, azt, hogy megtalálják azt a lakást, amit meg szeretnének venni.

Adásvételi árak vagy Lakásspekuláció?

A lakáspiac valódi árait késleltetve látjuk. Félévvel késve tudjuk meg, hogy 6 hónappal ezelőtt mi volt a lakáspiacon. Ez egy növekvő áraktól stimulált piacon már késő. Minket az érdekelne, hogy most mennyit ér a lakás, amit el akarunk adni vagy meg akarunk venni. A hirdetési oldalak árai a jövőt vagy a nagyon távoli jövőt mutatják, nem a jelent. Az ingatlanközvetítők árai és árazási szokásai, már tisztelet a ritka kivételeknek, megint igen bizonytalanok. Az eladókkal úgy kell beszélniük, hogy „Álmodozni szabad, csak nem éri meg”, a vevőkkel meg úgy, hogy „Hát ezen a környéken ennyibe kerülnek a lakások”. Ez a kettős kommunikáció fel is őrli őket. Az ingatlanközvetítők nagy része is a hirdetési oldalak ingatlan reality showjában statiszta, már ami a lakásárakat illeti. Másokat közben szeretnének elhallgatatani, hogy az ő lakásárakról alkotott  véleményük legyen a hangosabb.

De akkor hogyan lehet beárazni egy lakást?

1. Kb. 10%-os értékhatáron belül lehet egy lakás minimum és maximum árát behatárolni

2. Egy lakás végső ára a vevőn és az eladón múlik.

3. Az eladók túlárazott lakása növekvő árak piacán ezért bizonyos szintig „tolerálható”. Az eladók számolnak a növekvő árakkal, csak vannak akik elrugaszkodnak ilyenkor. Ők csak hirdetnek, eladni nagyon nehezen fognak, vagy egyáltalán nem. Erre jó példák a hirdetési oldalakon egy lakás hirdetésének ismétlődése.

Minél többen próbálnak egy lakást eladni, az minden kétséget kizáróan durván túl van árazva.

4. Azok az eladók tudnak eladni, akik a mindenkori piaci árakhoz képest benne tudnak maradni abban a bizonyos 10%-os ársávban. Ezt el lehet úgy is érni, hogy valaki idővel visszavesz az álmaiból, amikor a szemével nem is, de „ jól csak a szívével lát az” eladó ember is.

5.  A vevők visszajelzését minden tulajdonos megérti egy idő után, ha el akar adni. Az okosabb eladók hamarabb, az álmodozók később.

6. Az okos eladók a lakás elérhető piaci árának maximumán kezdik a hirdetését. Azt ugyanis a vevők sem érzik sértő túlárazásnak és áralkut kezdeményeznek.

7. A vevőknek nem csak jó szívük, de jó szemük is van általában az árakhoz. Nekik minden túl drága, de egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire.

8. Okos eladóként nem kerülhetünk annyira kellemetlen helyzetbe, hogy egy tucatszor kelljen árat változtatni. Okos eladóként leginkább azt fogjuk tapasztalni, hogy árváltoztatás nélkül is jönnek a vevők és vételi ajánlatokat tesznek. Ha a lakás minimum-maximum ára (=10%-os ársávon belül van) között vannak a vételi ajánlatok, akkor azok közül akár választhatunk is.

Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk.

9. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.

10. Akadhatnak olyan balga vevők, akik vevők erre, de a többség azt fogja mondani, hogy inkább „ne bántsuk meg egymást”.

 Hoppá-hoppá, összefoglalva, az az eladó, aki tiszteli a vevőket, az a lakásának árával is a vevők egyértelmű tudomására tudja ezt hozni – hirdessen és értékesítsen teljesen egyedül vagy akár egy kis segítséggel.

Magát az örökkévaló és univerzális lakásárak igazságát keresők sem találhatják meg egykönnyedén a választ. Mindentudás helyett, minden lakásnak meg van a maga története (ára).

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanemberek

lakáspiac lakáshirdetés ingatlanpiac ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

A jó idővel együtt a lakáshirdetések körül is egyre forróbb lesz a hangulat. Az online hirdetések többségét még mindig az ingatlanos cégek és azok mögött dolgozó értékesítők jegyzik. Ők is, mint mindenki más, általában hétfőtől-péntekig dolgozna reggel 9-től este 6-ig. Legalábbis elméletben, mert aki ingatlanértékesítő, az ideje korán megtanulja, hogy neki akkor kell résen lenni, amikor mások ráérnek és van szabadidejük lakásokat nézni. Ez pedig rendszerint a normális munkaidő előtt vagy után van, hétvégén és ünnepnapokon. Az ingatlanértékesítőnek általában akkor kell dolgoznia, amikor mások pihennek.

Működhetne ez normálisan is még ennek ellenére is, ha ember számba vennék az ingatlanértékesítőt.

De már miért is vennék, hiszen csak egy „ingatlanos”. Bármikor és bármiért fel lehet hívni, mert aki kiáll a sarokra = nyilvános a telefonszáma, az ne lepődjön meg, ha megszólítják. A legtöbb félreértés és kellemetlenség tényleg csak a hozzáálláson múlik.

Még véletlenül sem azzal van a probléma, hogy az ingatlanértékesítőnek rugalmasnak kell lenni és rugalmas munkaidőben kell dolgoznia. Azt tudja már mindenki, hogy a rugalmas munkaidő = a mindig dolgozunk élettel.

1. Csak lehene ezt úgy is intézni, hogy közben észrevesszük azt, hogy az ingatlanértékesítő is ember, van családja, vannak gyerekei, vannak barátai, van élete.

A lakáshirdetéseket sok kritika éri, hogy milyen silányak és mennyire nem segítik az érdeklődőket.

De az ingatlanértékesítő hamar azt is megtanulja, hogy bármit leírhat egy hirdetés szövegébe az érdeklődő előbb telefonál, mint sem elolvasná azt.

Nem néz a képeken kívül nagyon semmit. Keresi a telefonszámot és még azt sem olvassa el, hogy mi van alá vagy fölé írva. Így jönnek az elmaradhatatlan kérdések, amiket akkor is megkérdeznek, ha a hirdetés szövege egyértelműen tartalmazza.

Ezek az „Értem én, hogy gőzmozdony, de mi hajtja?” groteszk párbeszédek és az értetlenség első pár percei. Az ingatlanértékesítő el is bizonytalanodhat, hogy a hirdetésre jelentkeztek vagy csak telefonbetyárkodik valaki.

 Az első biztos kérdés, hogy "Aktuális-e még a hirdetés?". Ez még csak-csak érthető, mert a silány hirdetések azt is jelentik, hogy lehetnek csali hirdetések, amik régi tükkök. Még az Expressz újság korában indult hódító útjára, így kerestek vevőket, bérlőket, eladókat és bérbeadókat, akiket utána össze lehetett párosítani. Nemlétező eladó és kiadó lakásokra jelentkeztek vevők és bérlők, ahogy nemlétező bérlők és vevők hirdetéseire pedig eladók és bérbeadók. Ez még ma is létezik és pont ugyan azt a célt szolgálja = adatbázisépítés, amiből aztán lehet dolgozni.

A második kérdés, hogy "Ingatlanos-e hirdető?",  már nem annyira nyilvánvaló, mert a legtöbb ingatlanértékesítő hirdetésén látszik, hogy nem a lakás tulajdonosa hirdeti. Már csak azért is, mert ott a legtöbb esetben ott van, hogy ingatlanosok hívását nem várja. De mivel a telefonszámra koncentrál az érdeklődő, nem olvas egy sorral sem feljebb vagy lejjebb, nem hogy a hirdetés szövegét, így ez a kérdés is elmaradhatatlan a számára.

Az már külön ironikus, amikor egyik ingatlanos így hívja fel a másik ingatlanost is, és ugyanezt a két kérdést teszi fel neki, ugyanebben a sorrendben. A másik véglet, amikor a telefonáló ingatlanos "Szia, kollégák vagyunk, tudunk együttműködni?" bizalmaskodó kérdéssel indít, amire  nehéz udvarisan válaszolni magázódva és tegeződve egyaránt.

2. A telefonálás pillanata pedig szinte mindig egybeesik azzal, amikor a hirdetést megtalálják.

Mindegy milyen nap van, mindegy hány óra, a lakáshirdetésre egy érdeklődő azonnal tud jelentkezni, ahogy a látóterébe kerül. Ezzel viszont már akadhatnak problémák. Mert az még érthető, hogy valaki megnézni csak akkor tudja, amikor az ideje (leginkább a munkájától függően) engedi. De telefonálni ettől még nem kellene bármikor. Az ingatlanértékesítő is ember, van családja, magánélete, nehezen várható el tőle, hogy a heti hét napon, kis túlzással a nap 24 órájában arra várjon, hogy felhívják. A mobiltelefonálási szokásaink a magánéletünkben lehet, hogy megengedik ezt. Viszont a hétköznapokban egy idegent, ismeretlent csak úgy felhívni, akinek ne számítson se nappal se éjjel, se korán se későn, se szombat se vasárnap, se munkaszüneti nap, az elég nehezen elképzelhető. A valóságban mégis ez történik. Az ingatlanértékesítőkre nincsenek tekintettel az érdeklődők. Vadul hívhatják késő este, egymás után, abban bízva, hogy ha percenként hívják, majd felveszi. Szombat vagy vasárnap korán reggel hívogatók, akik a „környéken járnak” és most azonnal megnéznék a lakást. Kiegészítve azzal, hogy egyébként néznek vagy néztek már mást is ott a környéket. Ebből lehet arra következtetni, hogy lehet van olyan szerencsés értékesítő, akivel már előre egyeztettek a hétvégi és főleg a reggeli lakásnézést.

3. Jó tanács hétvégén lakásokat nézegetőknek, hogy azt illik előre megbeszélni, nem aznap kitalálni.

Bár tudjuk, hogy az ingatlanértékesítő nem ember, vele bármit meg lehet tenni és egyébként is az ő érdeke, hogy eladjon vagy kiadjon egy lakást. Így jobb ha befogja a száját és csöndben mindig azt teszi, amit az érdeklődő kíván. Hiszen az ügyfélnek az az érzése, hogy mindig neki van igaza, még akkor is, ha éppen túllép minden határt.

A telefonálás jellemzően még mindig dominál a lakáshirdetések körül. Kevesebb érdeklődő érzi úgy, hogy e-mailt és más írásos üzenetet küldjön a hirdetőnek, ha éppen olyan időpontban talál a hirdetésre, amikor „nem illik telefonálni” és olyan sms-t küldeni, hogy „Kerestem és hívjon fel azonnal !”vagy „Nem értem el, hiába kerestem többször is.”, mindezeket persze olyan időpontban vagy olyan napokon, amikor nem igazán elvárható, hogy a másik fél felvegye.

Az ingatlanértékesítő így nem tud mit csinálni, csak lenémítja a telefonját és a gyakorlatban tudomást sem vesz egy idő után a hívásokról. Visszahíváskor érheti csak meglepetés, amikor az érdeklődő ráförmed, hogy miért nem hívta vissza azonnal, ez elfogadhatatlan és amúgy is minden ingatlanos egy szemét tróger, aki csak élősködik. Az ilyen hozzáállás és az ilyen stílus nem egy és nem is kettő ingatlanértékesítő munkáját nehezíti meg.

4.  Mert az ingatlanértékesítés egy munka, ezt megtapasztalhatja minden eladó, amikor a saját lakását próbálja értékesíteni.

Hirtelen ő is ingatlanosnak érezheti magát, akit az érdeklődők szintén nem kímélnek.

Az eladói oldalon állni mindig egy picit céltáblának tűnik. A vevők bármit megengedhetnek maguknak, amit eladóként nem mindig olyan könnyű tolerálni.

Ha ez halmozódik, és elképzeljük milyen lehet, ha nem egy, hanem több tucat ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, az milyen késdobálást jelenthet az év 365 napján. De nem szabad elfeledkezni az ingatlanhasznosításról sem. A bérbeadóknak sem könnyebb vagy azoknak az ingatlanosoknak, akik ingatlanhasznosítással pl. lakások bérbeadásával foglalkoznak.

5.  A bérlők is pont olyan kíméletlenek mint a vevők, nem tisztelve senkit és semmit.

Vasárnap délben hív, de ha visszahívják délután 2-kor, már nem aktuális. Vagy bármikor este 8-9 körül hív, de reggel 9-kor már nem aktuális, talált lakást. A bérlők lakásnézési szokásai sem különböznek a vevők lakásnézési szokásaitól, hiszen ők is a szabadidejűkben érnek rá. Azok a tulajdonsok, akik maguk keresik a bérlőt, meg is tapasztalhatják első kézből, már ha felhívják őket.

Annál ugyanis nincs rosszabb, mint amikor nem hívnak egy lakáshirdetésre, legyen az eladó vagy kiadó. Még mindig kezelhetőbb a hívásokat fogadni, mint abban a kételyben gyötrődni, hogy rossz az ár, talán a képek nem elég profik, esetleg leírással van valami gond…vagy jön a rémálom, hogy lehet nem is érdekel senkit sem a lakásunk!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos bűnözők

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Érdekes világban élünk, ahol néha úgy érezhetjük, hogy teljes mértékben ki vagyunk szolgáltatva másoknak. Nem véd meg minket senki és semmi, gondoljuk akkor is, amikor az ingatlanközvetítés egyik legvitatottabb megnyilvánulásával, a hideghívással szembesülünk. Hiába a hirdetési szövegben külön kiemelt rész, a telefonszám mellett pirossal jelölt felhívás, az ingatlanközvetítők bátran és magabiztosan telefonálnak. Ezek a hideghívások nem csak úgy találomra történnek, hanem általában adatgyűjtést folytatnak előtte. Ezt végezheti maga az egyszemélyes ingatlanközvetítő, egy ingatlaniroda vagy akár egy teljes ingatlan franchise hálózat megbízásából egy adatgyűjtő. De van ma már olyan szolgáltatás is, ami pénzért kínálja a hirdetési oldalakról leszedett magánhirdetések adatait rendszerezve. Ezek mind bűncselekménynek minősülnek, amit jó ha tud a hirdető és még jobb, ha tud az adatrögzítő és az ingatlanközvetítő is. Az ingatlanpiacunk fejlődéséhez az is hozzátartozik, ha egyre inkább tisztában vagyunk a jogi hátterével is.

A 2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és  az információszabadságról meghatározza, hogy mi a személyes adat.

3. § (2) bekezdés szerint személyes adat az érintettel kapcsolatba hozható adat:

A mobiltelefonszám személyes adat, de egy email cím is, a nevéről már nem beszélve. Ilyen adatokat az érintett hozzájárulása nélkül tárolni, felhasználni haszonszerzés céljából, az a jelenleg hatályos 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről , Btk. szerint is büntetendő.

Btk. 219. § (1) Személyes adattal visszaélés, különös tekintettel az a) bekezdésre:

"219. § (1) Aki a személyes adatok védelméről vagy kezeléséről szóló törvényi rendelkezések megszegésével haszonszerzési célból vagy jelentős érdeksérelmet okozva a) jogosulatlanul vagy a céltól eltérően személyes adatot kezel, vétség miatt egy évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Btk. 422. § (1) d) Tiltott adatszerzés:

"422. § (1) Aki személyes adat, magántitok, gazdasági titok vagy üzleti titok jogosulatlan megismerése céljából d) elektronikus hírközlő hálózat - ideértve az információs rendszert is - útján másnak továbbított vagy azon tárolt adatot kifürkész, és az észlelteket technikai eszközzel rögzíti,bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Egy hirdetési oldalról kézzel, vagy szoftverekkel adatot gyűjteni, tárolni és jogosulatlanul felhasználni is bűncselekmény. A hideghívás előtti adatgyűjtés, legyen az egyszemélyes vagy csoportos munka, esetleg fizetős szolgáltatás, mind kimerítik a Btk. Személyes adattal visszaélés és a Tiltott adatszerzés szándékos bűncselekmények tényállását. Igen, ez azt is jelenti, hogy feljelenthető az ingatlanközvetítő, az ingatlaniroda, de akár egy ingatlan franchise is, a tiltott adatszerzésből élő adatszolgáltatóval együtt, akik a hirdetők adataival visszaélnek és hideghívásokat kezdeményeznek. A hirdetési oldalak adatkezelő szabályzata mind tiltja az adathalászatot, de tenni ellene nem tesznek semmit. Az ingatlanszakmának is be kell tartania a törvényeket. Megítélése és adott esetben a jövője múlhat azon, hogy mennyire lesz jogkövető és el tud-e szakadni a régi és rossz szokásaitól, ami a zavarosban halászástól a fél- vagy akár a teljes illegalitásban működést jelenti.

Kényszer alatt az ingatlanos szakma  a digitalizálódó lakáspiacon:

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely
Ingatlanos trükkök

Kép: David Moreno, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az áralku filozófiája

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedési időszakában az alku kérdése háttérbe szorul. De minden jel arra utal, hogy 2014-2016 között az árak „kifutották” magukat és idéntől jóval kisebb tempóban fognak növekedni a lakásárak. Ezt általában az eladók nem veszik tudomásul és továbbra is előre isznak a medve bőrére. Ez konkrétan a hirdetési oldalak látványos hirdetési árai fejezik ki. Teljesen mindegy, hogy ingatlanközvetítő vagy a lakás tulajdonosa hirdeti, az eladó lakások árai magasabbról kezdik a hirdetési időszakot. Beszéltünk már róla, hogy általános jelenség a 20-30 %-kal a piaci ár felett hirdetni. Egy intenzív árnövekedés után viszont még a piaci árakat is nehéz meghatározni.

Egy biztos, a piaci árak nem azok, amennyiért hirdetik a lakásokat, hanem amennyiért gazdát cserélnek.

Ezzel a kérdéssel a foglalkoztunk már, pontosan azért, mert még vevőként is hajlamosak vagyunk túlértékelni a lakások árát. Elhisszük az eladók vágyálmait, az „őszinte ingatlanosok” kedves szavait és megnyerő mosolyát. De ne legyünk önmagunk ellenségei és gondolkodjunk.

1. A kérdés nem az, hogy magas-e a hirdetési ár, hanem az, hogy mennyivel?

Még a legszerencsésebb, vagyis egész jól árazott lakások esetben is 1 millió forint körüli alkut alapnak tekinthetünk, a lakás hirdetési árától függetlenül. Ez a leveszünk 1 milliót az árból mindig egy jó kiindulási alap.

Az alkudozás ilyen esetben sem azt jelenti, hogy felhívjuk az eladót, hogy 1 millióval olcsóbban eladja-e nekünk a lakást. Az alkudozást lépésről lépésre építsük fel.

Először is kimegyünk a helyszínre és figyelünk, illetve hallgatunk. Megfigyelünk mindent, ami befolyásolhatja a lakás árát, majd meghallgatjuk az eladó és vagy az ingatlanos különböző értékesítési trükkjeit. Nem akarnak ők akadékoskodónak tűnni, de a legtöbb esetben ránk akarják tukmálni a lakást. Ezt a részt kell tudni a helyén kezelni. A legtöbb vevő abból indul ki, hogy ha fele igaz annak, amit a tulajdonos és vagy az ingatlanos állít arról, hogy mennyien akarják a lakást még megnézni, akkor dolgozik a kisördög, hogy nehogy lemaradjon a lakásról. Ez egy rossz érzés, olyan, mint ha vevőként bénáznánk és nincsenek senkinek sem az idegi kötélből. Aztán jönnek a történetek, hogy „félórával” maradtam le a lakásról, vagy „már meg sem tudtam nézni”.

Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Bármennyire is ijesztő és idegesítő lemaradni számunkra szimpatikus lakásokról, amiket csak hirdetésekben látunk, ehhez jobb hozzászokni és megtanulni kezelni. Az alkudozáshoz hidegvér kell. Ha nem esünk kétségbe a lakásnézésen, várunk és eltelik akár egy hét is és még a lakást mindig nem vették meg az utánunk jövő vevők, akkor azért érezzük magunkat nyeregbe és indulhat az okos alkudozás. Ha a tulajdonos hívogat minket, tukmálja a portékáját, közben meg csak dicsérgeti, hogy akkor „mi van, megvesszük vagy nem, mert akkor eladja másnak”, ez mind csak felhívás alkudozásra.

2. Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!

Hidegvér, hidegvér és hidegvér. Árat mondunk és nem indokoljuk meg. Árat, ami kevesebb, mint amennyit fizetnénk a lakásért. Az eladó is tudja, hogy csak a legtöbbet akarja kihozni a helyzetből, ő a legmagasabb árban érdekelt. Nekünk vevőként meg az a dolgunk, hogy a tulajdonos piaci áron adja el nekünk a lakást. Ha csak egy picit is megcsúszunk, elnagyoljuk vevőként a lakás gyengepontjait, azzal csak megsértjük az eladót. Ha pedig megsértjük az eladót, nagyon könnyen előfordulhat, hogy elveszítjük a jó alku esélyét.

Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.

Ez pedig vonatkozik a barátokra és családtagokra is, akiket a vevők elég gyakran magukkal visznek. Ezt érdemes megbeszélni a kis csapattal, hogy a lakást megnézzük és utána együtt megbeszéljük a látottakat, de az eladó és az ingatlanos orrára nem kötjük a véleményünket. Ha vevőként úgy érezzük, hogy a velünk jövő ismerős ilyen szempontból „kockázatos”, akkor vele ne menjük lakást nézni, mert csak rontja az esélyeinket.

Ezt kell valahol megérteni és elfogadni, hogy a lakásvásárlás a lakásról szól, nem arról, hogy „anyu, apu, testvérek, barátok" milyen anyagi vagy más támogatásban részesítenek minket és ezzel milyen jogot szereznek arra, hogy „beleszóljanak” a vásárlás folyamatába.

3. A lakásnézés a kérdésekről szóljon. Kérdezzük az eladót és vagy az ingatlanost és mi csak hallgassuk őket.

Az alkudozás folyamatához elsősorban információkra van szükségünk és meg kell tudnunk állapítani, hogy még is mennyi „plusz” van az árban. Ehhez nem csak „szemmel verjük” a lakást és a környezetét, mert a lakás nem tud beszélni sajnos és nem is ő fogja aláírni az adásvételi szerződést. Az eladóval kapcsolatba kell kerülnünk, akitől csak kérdezzünk és kérdezzünk. Ha kimegyünk lakást nézni, előtte újra nézzük meg az online hirdetését, tudjuk, hogy mit fogunk megnézni. Készüljünk fel, hogy mire vagyunk még kíváncsiak a hirdetés alapján. Ne bízzunk abban, hogy ha ott vagyunk, majd minden eszünbe jut. Úgy pedig ne menjünk, hogy fogalmunk sincs a találkozó előtt, hogy pontosan mit is nézünk meg.

Vevőként nem engedhetjük meg magunknak, hogy felkészületlenek legyünk. Azt ki fogja használni az eladó és az ingatlanos is. Itt pedig most milliókról beszélünk. Ha nem ennyi a havi fizetésünk, akkor mondhatjuk azt, hogy több havi fizetésünk bánhatja, hogy mennyire vesszük komolyan a lakásvásárlást.

Fárasztó, sok összpontosítást igényel. Nagyon kell koncentrálni, figyelni és gondolkodni. A döntésünkkel ne csak azért legyünk elégedettek, mert végül lakást vettünk. Legyünk elégedettek az árával is. Az áralku filozófiája az, hogy a lakás ára két ember döntésén múlik. Vevőként ezt befolyásolhatjuk, ha úgy állunk hozzá és kitartóak maradunk, nem kapkodjuk el, akár több millió forintot is a lakásra költhetünk, de nem a lakás megvásárlására. Alkudjunk okosan, tudatosan, egy koncepció alapján. Hozhatunk egy életre szóló rossz döntést is egy lakás megvásárlásakor, amiért mindenkit hibáztathatunk utólag. Végső soron viszont vevőként mi magunk vagyunk felelősek az ilyen döntésekért is. Ne vicceljünk a lakásvásárlással, inkább legyünk kitartóak!

Az áralku fontosságáról sosem lehet eleget beszélni:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter