Egy álom, amit ébren látok

lakáspiac ingatlanpiac albérletpiac lakáshirdetés hirdetési oldalak jofogas.hu Magyarország Ingatlanműhely

”Alapelv, hogy legyünk bármilyen sikeresek is a mában, csak addig tudunk működni, amíg fenn tudjuk tartani azt a kínálatot, amely bevonzza a megfelelő keresletet.„ – mondta Palocsay Géza, a Jófogás és a Használt-autó.hu portált működtető Schibsted Classified Media Hungary Kft. ügyvezetője a Világgazdaságnak.

Egy hirdetési oldal esetében nyilvánvalónak tekintjük azt, hogy a hirdetések száma összefüggésben van a látogatók számával. Azt mondanánk, hogy a fenébe ne lenne fontos a hirdetések száma és minősége! Minél több és jobb hirdetések vannak az adott oldalon annál inkább érdekelhet az tömegeket. A hirdetési oldalaknak két mérőszáma van. Az egyik a hirdetések száma, a másik a látogatók száma. Ebben mérik a sikerüket, ezt kommunikálják a hirdetők felé. Most egyszerűsítsük le a kérdést csak kizárólag ingatlanhirdetésekre.

Még mindig nem érezzük kritikusnak, hogy az eladó és kiadó lakáshirdetések minél magasabb száma és minél jobb minősége bevonzza a vevőket és bérlőket. Az alapelv azért is ilyen örök érvényű, mert mint minden piac, a lakáspiac is valamilyen szinten a kereskedelem alapigazságaira épül. Vásárolni is széles választékkal rendelkező boltokban szeretünk. Plusz a nagy választék arra is jó, hogy többet fogyasszunk - dörzsölik a markukat a kereskedelmi guruk.

Már megint asszociáljunk a lakáspiacra. Ott is fontosnak érezzük még mindig a széles lakásválasztékot, legyen az eladó vagy kiadó. Teljesen mindegy, csak legyen belőle minél több, mert annál jobb döntést tudnak hozni a vevők és a bérlők. Bármelyik vevővel és bérlővel is előfordulhat az, hogy egész más mellett dönt, mint amilyen elképzeléssel beleveti magát a hirdetések világába. Rájön időközben, hogy valamiben tud kompromisszumot tenni, amiben előtte azt gondolta, hogy nem, ha valami másban többet kap. Ehhez tartani kell a lakáshirdetési oldalaknak a kínálatot vagy az a legjobb, ha növelni tudják az eladó és kiadó lakások hirdetésének a számát. Ha feltennénk ezt a kérdést bármelyik lakáshirdetési oldalnak, azonnal rávágná, hogy a fenébe ne szeretné, ha minél több hirdető lenne nála! A hirdetőkből él, nem a látogatókból. A hirdetők fizetnek a hirdetésért.

A lakáspiacról beszéljünk ezek után úgy, mint bármelyik másik piacról, ahol a kereskedelem alapelvei részben vagy egészben működnek.

Ha megértjük azt, hogy kínálaton múlik minden, a választék bőségén és változatosságán, akkor ebből adódik egy nagyon fontos lakáspiaci tény. Ha valamiért megváltozik az eladók és bérbeadók viselkedése az a lakáshirdetésekben is látszódik. Ha több és jobb lakások jelennek meg annak örülnek a hirdetési oldalak és elvileg a vevők és bérlők is. Ha a hirdetések száma stagnál, a hirdetett lakások minősége romlik, akkor elkezdhet aggódni a hirdetési oldal és persze minden vevő és bérlő is. Ezek után feltennénk a nyilvánvaló kérdést.

A lakáspiacon a kínálat hatalmát miért utasítjuk el?

A lakáspiacon minden változást elsősorban a keresleti oldalnak tulajdonítunk, miközben alapelv a kereskedelemben, hogy a kínálat vonzza a keresletet. Azt hisszük még ma is, hogy a lakáspiacon bárki, aki megjelenik vevőként az vásárol, vagy aki megjelenik eladóként az el is tud adni. De hasonló a bérlőkről és bérbeadókról alkotott képünk is. Ez annál inkább igaz, ha a kínálat nagy és a minősége széles skálán mozog. Annál kevésbé igaz, minél inkább korlátos és korlátozott a kínálat száma és minősége. Ettől függetlenül minden esetben lesznek olyan szereplők, akik időközben kilépnek, mert nem találják meg a számításaikat a lakáspiacon. Mint a boltban, amikor megkérdezik tőlünk, hogy segíthetnek-e, mi meg azt válaszoljuk, hogy köszönjük, csak nézelődünk.

Egy eladó és bérbeadó is tud csak nézelődni, nem csak egy vevő és bérlő. Azon kívül meg még rengeteg nézelődő van. Már beszéltünk róla, hogy a hangzatos nagy látogatottsági számokat kezeljük fenntartásokkal. 90%-nál is több azoknak a látogatóknak a száma minden lakáshirdetési oldalon, akik teljes mértékben csak nézelődnek. A maradék 10% között vannak a potenciális vevők és bérlők, de ők sem mind kötnek üzletet az eladókkal vagy bérbeadókkal. Ez már annyira nem jó hír a hirdetőknek. Miközben ők is érzékelhetik ezt, ha figyelik a hirdetések látogatottsági statisztikáit. Elég sok kattintást igényel egy hirdetés, amiből legalább lesz egy konkrét érdeklődő. Aztán, hogy melyikből lesz vevő vagy bérlő, az már egy másik történet. Arról fogalma sincs egy hirdetési oldalnak sem. Eladóként és bérbeadóként minél többen vannak jelen egy hirdetési oldalon annál nagyobb látogatottságra/kattintásra számíthatnak a hirdetők. A bérlők és vásárlók pedig annál biztosabbak lehetnek, hogy találnak valamit, amit meg is vesznek vagy ki is bérelnek, ha az eladók száma minél nagyobb az adott hirdetési oldalon.

Újra megkérdeznénk, hogy miért nem fogadjuk el még mindig a kínálat hatalmát a lakáspiacon?

Azért nyomatékosítottuk a kérdést, mert a jelenlegi lakáspiaci hangulat elsősorban a kínálatra hat. A használt lakások hirdetésének a száma megtorpanhat, a minősége olyan irányba mozdulhat, ami annak a szűk 10% lakáshirdetést nézőnek egyre nagyobb kihívást jelent. Ha a lakásépítők, a beruházók és fejlesztők nem látják biztosítottnak, hogy nekik érdemes 2017-ben új társasházakat építeni, akkor abból a 10%-ból, az a pár % újlakást vásárló vagy bérlő nagy gondba kerül.

Még mindig nem vesszük komolyan a kínálat hatalmát?

A lakáshirdetési oldalak elsősorban a hirdetések számának és sokszínűségének a változásából következtetnek a lakáspiaci folyamatokra. A látogatottságról csak annyit tudnak, hogy ahhoz hirdetés kell, nagyon sok hirdetés. Ha a hirdetések száma csökken, az biztosan csökkenést fog okozni a látogatottsági statisztikákban is.

Csak ha csökken a hirdetések száma, változik a minősége, az nem azt jelenti, hogy egyre kevesebben akarnak eladni és kiadni?

De azt jelenti. És még azt is jelenti, hogy egyre több vevő és bérlő jár pórul vagy költözik ritkábban, mert nem találja azt, amit keres. Az árak sosem lesznek jók. Higgyék el, az árakat mindig magasaknak érezzük. Minden aktuális lakáspiaci árat magasnak tartanak a vevők, a bérlők. Ilyen szempontból az eladó és kiadó lakások ára teljesen relatív adott pillanatban. A kínálat viszont kulcsfontosságú a használt és új lakások piacán egyaránt. Ha ezt ennyire komolyan veszik már a hirdetési oldalak, vegyük már komolyan mi is. Vagy legalább próbáljuk meg és ne csak álmodozzunk nyitott szemmel.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem is olyan könnyű bérelni

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásbérlést nagyon egyszerű folyamatnak gondoljuk. Pikpakk elintézzük, gondolják sokan, mert úgy is túl sok a kiadó ingatlan. A bérbeadó érdeke gyorsan megtalálni a bérlőt, mert ha áll üresen a lakás, az bizony bevételkiesést jelent. Na most a féligazságok a legveszélyesebbek, még az albérletpiacon is. Ezért fogtuk és megnéztük ma reggel a legismeretebb hirdetési oldal számait, összevetettük a KSH Microcenzus adatival és elgondolkodtunk.

Először megnéztük az eladó ingatlanok hirdetéseit

- Országosan a hirdetési oldalon több mint 152 ezer eladó ingatlan van

-  Ebből 56% ház és 44% lakás

- Budapesti eladó hirdetésből több mint 48 ezer van

- A hirdetési oldalon a mai napon az összes hirdetésben az eladó lakások 54%-a budapesti lakás és 14%-a budapesti ház.

- A budapesti eladó ingatlanhirdetések aránya ma úgy néz ki, hogy minden harmadik eladó ingatlan az online felületen Budapesten található.

Viszont tavaly minden negyedik megvásárolt lakás volt csak budapesti, ami azt jelenti, hogy a hirdetési oldalon Budapest túlreprezentált. Ez jó hír mindazoknak, akik Budapesten keresnek eladó lakást, mert az online kínálat relatíve széles. De ne elégedjünk meg pusztán ezekkel az adatokkal. Nézzük meg az összes ingatlanhoz képest, mit látunk online hirdetve az oldalon:

- Magyarországon a 4 405 000 db ingatlan 3,5%-a eladó online a portálon ma

- A budapesti 905 000 db ingatlan 5,3%-át kínálják eladásra ma

Az ismert adásvételi számokból az derült ki, hogy országosan tavaly az ingatlanállomány kevesebb mint 4%-a cserélt gazdát, Budapesten meg egy kicsit több, mint 4%-a. A budapesti hirdetések száma és aránya a vezető ingatlanhirdetési oldalon azt üzeni az eladóknak, hogy egyáltalán nem biztos el fognak adni. Lesznek, akik csalódnak és vevő nélkül maradnak. A vevőknek meg azt üzeni, hogy van miből válogatni, akár érdemes nézelődni és vásárolni, mert van választák. Aztán nem mindent kell csak azért megvenni, mert eladó. A bőséges kínálat magas árakat is jelent a piacon, hiszen ez motiválja az eladókat. Vevőként meg az motiváljon minket, hogy mindig lehet alkudozni, ha van értelme.

Alternatív lakáspiac = albérletpiac

Túl vagyunk az eladó lakások hirdetésén, így nézzük meg az alternatív lakáspiacot = albérletpiac. Alternatív, mert alternatívának tekintik a vásárlással szemben. Mi most nem a pénzügyi, társadalmi és egyéb megszokások és elvárások alapján értelmezzük a kérdést. Pusztán az érdekel minket, hogy tényleg könnyebb-e bérelni ma, mint vásárolni. Bérlőként sem mindegy a kínálat mennyisége és minősége az árak mellett. A ma reggeli kiadó hirdetéseket megnézve ez a kép tárult a szemünk elé:

- Országosan több mint 13 ezer kiadó ingatlan érhető el online, amiből 88% lakás és 12% ház

- Ebből a 13 ezer hirdetésből közel 9 ezer budapesti

Mindjárt leszűrhetjük, hogy az oldal elsősorban a fővárosban albérletet keresőknek segít, másoknak csak erősen limitáltan. Akkor szembetűnő igazán a hirdetési oldal Budapest központú kínálata, amikor ismét a KSH Mikrocenusában megismert bérelt lakások számával vetjük össze az adatokat:

- 322 ezer bérelt ingatlannal számolt a KSH 2016-ban. Ehhez képest a kiadó ingatlanok száma országosan 4,1% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Magyarország)

-  A 4 405 000 db magyar ingatlanból a hirdetési oldalon 0,3% kiadó ma (kiadó ingatlanok/összes lakóingatlan Magyarország)

Leszűkítve csak Budapestre a hirdetéseket és a bérelt lakásokat és az ingatlanállományt, akkor egy másik képet kapunk.

- A 117 ezer db bérelt budapesti ingatlanhoz képest a kiadó ingatlanok száma 7,6% (kiadó ingatlanok/bérelt ingatlanok Budapest)

- A 905 000 db budapesti lakásnak pedig kb. 1%-a kiadó a hirdetési oldalon (kiadó ingatlanok/összes ingatlan Budapest)

-  Budapesten 100 ingatlanból 1 van kiadónak hirdetve a piacvezető és egyben a legismeretebb ingatlanhirdetési oldalon.

1. 13% a bérelt ingatlanok száma Budapesten kb. 15 éve, ahol a piaci alapú albérletpiac mellett az önkormányzati bérlakásrendszer is jelentőséggel bír

2. Ehhez képest az 1%-os online kínálat a Budapest központú és a legszélesebb választékkal rendelkező hirdetési oldalon kevésnek tűnik. 

3. A bérlőknek, akik már most is bérelnek és váltani szeretnének azt üzeni, nem is olyan biztos, hogy menni fog.

4. Akik most akarnak felköltözni Budapestre munka vagy tanulás miatt, ő nekik meg pláne nagyon félelmetes lehet azt látni, hogy hiába élünk az internet korában, a szociális háló, a személyes kapcsolatok nagyon sokat számít bérlésnél is.

5. Ha még azt is hozzá teszük, hogy a budapesti albérletpiac nagyon koncentrált a drága kerületekben, akkor könnyen megérthetjük, hogy miért olvashatunk relatíve magas budapesti albérleti árakról.

6. Ahol drága vásárolni is lakást, ott drága lesz bérelni is, ilyen egyszerű ez.

A közös bérlés alternatívája a közös vásárlás is lehet

Az ismert hirdetési oldal akarva és akaratlanul is azt üzeni mindenkinek, aki böngészi, hogy inkább vásároljon. Több esélyünk van ma egy megfelelő lakást megtalálni vevőként, ha az anyagi lehetőségeink engedik, mint bérlőként kibérelni. A bérlésnél jellemző megoldás az összeköltözés, a költségek megosztása, a szobák felosztása. A közös bérlés mellett, a már említett szociális háló és személyes kapcsolatok közös vásárlást is eredményezhetnek. Családoknak, barátoknak, ismerősöknek érdemes azon is elgondolkozni ma, hogy közös lakást vásároljanak. Ez is járható út, miközben nagyon nagy odafigyelést igényel. De megérheti közös lakásvásárlásban gondolkodni, ahogy megéri közösen lakást bérelni is. Kompromisszumokkal jár, lehet egy picit kényelmetlen is, de az albérletpiac még a hirdetési oldal szerint sem jelent igazi alternatívát a vásárlással szemben, sem a kínálatot, sem az elhelyezkedést, sem pedig akár az árakat elnézve.

A merev és rugalmatlan budapesti albérletpiac számokban ( a helyzet változatlan):

albérletpiac albérlet kiadó lakás lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanhirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac 2017

Forrás: ingatlan.com

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Csak a vevőnek hirdessünk

lakáspiac lakáshirdetés ingatlan portál hirdetésoldal ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

...mert csak a vevőnek eladó! Egy ingatlan eladás vagy bérbeadás leggyakrabban hirdetéssel jár együtt. Nem minden esetben, ami különösen érdekessé teszi nem csak a hirdetési oldalak munkáját, de a hirdetőkét is. Mindenki a vevőkre és bérlőkre vadászik. Sok a vadász, de még mennyire, ha ahhoz viszonyítjuk az ismert számokat, amihez kell. Ez pedig nem más, mint a valódi adásvételek száma.

A lakáshirdetések világában a sikert azok élik meg igazán, akiknek elsősorban jelentkeznek a hirdetésére, másodsorban pedig azok, akik végül el vagy ki tudják adni a lakásukat.

Keressük a boldogságot a lakáspiacon is, de nem mindig találjuk

A jelentkezők száma túl van értékelve, mondjuk ezt úgy, hogy szinte alig van olyan lakástulajdonos és ingatlanértékesítő, aki türelmesen tudna várakozni vagy ne értené félre azt, amikor nem csörög a telefon. Nem biztos ugyanis, hogy a lakás árával van a gond, mint azt a legtöbben először gondolják ilyenkor. Ha tisztában vagyunk végülis mennyi lakást adnak el országosan vagy akár csak Budapesten egy adott évben, akkor ez pont annyi sikeres adásvételt, boldog eladót és egyben vevőt is jelent.

A lakáshirdetések egyik alapvető problematikája, hogy abban a tévhitben ringatjuk magunkat, hogy minden lakás eladható, csak megfelelő ár kérdése az egész. A valóságban meg a lakáspiacunk olyan kicsi, hogy természetesen  léteznek nem piacképes ingatlanok, még Budapesten is.

"Hívjál fel " koncepció

Van az az ár, amin az eladó úgy gondolja, hogy biztosan lesz már rá vevője, majd egyszerűen kiderül, hogy még sem ott található, mint amire ő gondolt.

Ezzel csak azt akarjuk mondani, hogy ha meghirdetünk egy eladó vagy kiadó ingatlant, nem kell rögtön pánikolni, ha nem csörög a telefon.

A kiadó lakások piacáról szinte nem tudni semmi biztosat. Csak azt, hogy ott sem állnak sorba a bérlők, mint azt a bérbeadók annyira szeretnék. Egy kiadó lakásról is kiderülhet, hogy nem is kiadható, mert senki sem akarja kibérelni. Lehet játszani az árával, de egy idő után nem a jelentkezők számával, hanem a minőségével akadhat problémája a hirdetőnek.

Csiki-csuki helyzet tud az lenni, amikor kiderül egy lakásról, hogy nehezen talál gazdára vagy bérlőre. De benne van a pakliban és talán jóval gyakrabban, mint azt a pálya széléről szemlélődő újságíró barátaink és ingatlanos haverjaik a médián keresztül érzékeltetik.

Dübörög a lakáspiac, mint a magyar gazdaság szokott. Szóval ott tartunk, hogy a hirdetés pillanatában álmodozhatunk ameddig egy képzeletbeli bilibe a kezünk bele nem ér. Az álmodozók még véletlenül se olvassák tovább, ők éljenek csak boldogan a fantázia világukban. Akiket érdekel az, hogy mit jelent a mai magyar lakáspiac adásvételek szintjén, mert hirdetnek vagy hirdetni szeretnének, ők megnézhetik mennyire kispályás a magyar lakáspiac.

4 405 000 db magyar lakóingatlanból 2016-ban valamennyivel több mint 150 ezer db cserélt gazdát. A gyengébb idegzetűek kedvéért ez kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a. Jól hallották. Több mint  96%-át a magyar ingatlanoknak nem érinti a jelenlegi dübörgő lakáspiac.

A túl optimistáknak annyit mondanánk, hogy egészen 180 ezer db adásvételig nem is lépi át azt a bizonyos 4%-ot. Tehát van még tér bőven, hogy azt állítsuk 2017 június második felében, hogy még mindig reális ez a szám. Ilyen piaci és ennyire nem likvid (eladható = pénzé tehető) eszköz, mint az ingatlan, igen kevés van.

Erre mondják azt, hogy mi túl kevésszer adunk és veszünk ingatlant. Az lehet, csak akkor ezzel legyünk tisztában hirdetéskor is.

Például a hirdetési oldalak értékesítési és marketing vezetőinek sem az az információ, hogy hányan böngészik az oldalukat. A számaikat, ha wc papírra nyomtatnák annak még lehetne gyakorlati haszna, de az eladók és akár az ingatlanközvetítők szempontjából teljesen haszontalan.

Biztosan Budapesten sokkal jobb a helyzet, ott úgy dübörög a piac, csoda, hogy még nem okozott földrengést a városban. 908 ezer lakóingatlanból kevesebb, mint 40 ezer cserélt gazdát Budapesten. Ez, képzeljék több mint 4%. De még mindig a 4% körüli számról beszélünk, nem sokkal jobb, mint az országos szám. A budapesti lakóingatlanok kicsit kevesebb mint 96%-a pont ugyan úgy a lakáspiacon kívül van, mint amit az országos adat is mutat. Ha még azt is hozzá tesszük, hogy 2016-ban kevesebb mint 40 ezer budapesti lakóingatlan cserélt gazdát, amíg 2015-ben még több mint 40 ezer, akkor meg pláne van hírértéke ennek egy hirdető számára.

A lakáshirdetési oldalak azzal nyugtatják magukat, hogy nekik jók a statisztikáik. Boldog boldogtalan nézegeti az ingatlanos hirdetési oldalakat. Az már más kérdés, hogy nagyítóval kell keresni köztük a vásárlókat.

2016-ban kevesebb mint 40 ezer olyan potenciális vevő volt Magyarországon, aki budapesti lakást vásárolt. A többi nézelődő, lakásturista és ki tudja még kicsoda, akik a budapesti lakáspiac szempontjából nem számítanak. Arra a 40 ezer emberre vadászott a sok ingatlanos franchise, magánzó ingatlanos, kisebb ingatlanos irodák és még a magánhirdetők is. Azt senki sem tudja, hogy abból a 39 és 40 ezer közötti vásárlóból mennyi nem online hirdetés alapján vásárolt. Milyen hasznos információ lenne akár a hirdetőknek akár a hirdetési oldalaknak. Mert a piac az tényleg egyre digitálisabb, de azért még messze van a 100%-os lefedettség. Országosan pedig pláne. Miközben online hirdetünk, főleg Budapesten. Egyre drágábban, tegyük hozzá, mert sem egy magánhirdetőnek nem olcsó sem az ingatlanosoknak, ha versenyben akarnak maradni.

Sok a vadász, nagyon sok és kevés a vevő. Ahhoz, hogy  vevőt fogjon az eladó és az ingatlanos, az azért komoly költségekkel jár. Néha egészen horribilis több száz ezer forintos hirdetési költséggel is járhat egy ingatlan eladása, amit a hirdetési oldal zsebel be.

Fel is lehetne tenni a hirdetési oldalaknak a kérdést, hogy a vevőkről ők mit tudnak? Mert szerintünk nem túl sokat. Őket kielégítik a látogatottsági statisztikák. Ha egy oldal azzal jön, hogy őt havonta ennyi százezer vagy annyi millió egyedi látogató nézi, az eladóként és ingatlanosként nekünk semmit sem jelent.

Hány %-a a vevő annak a sok látogatónak? – ez itt a kérdés! Minden hirdető azért hirdet, mert értékesíteni akar és nem a hirdetés öröme élteti. Egy hirdetési oldalnak még akár érdeke is fűződhet ahhoz, hogy minél tovább hirdessenek és minél tovább tartson az értékesítés folymata, mert az bevételt jelent. Ez egy érdekellentét, amit vagy fel tudnak oldani idővel vagy nem.

De ma, amikor azt látjuk, hogy a látogatottsági statisztikák semmit sem érnek egy hirdetőnek, akkor bizony nő az elégedetlenség.

És megint eljutunk oda, hogy nem csörög a telefon. Nem is kell annak mindig csörögnie. Az hívja csak fel a hirdetőt, akit komolyan érdekel a lakás.

"Csak a vevőknek hirdessünk" koncepció

De még mindig él az a rossz hirdetési szokás, hogy csak az érdeklődők figyelmét keltsük fel, majd a helyszínen minden részletre fény derül. Ezért kevés a kép, vagy éppen teljesen haszontalanok, mert minden látszik ratjuk, csak a lényeg nem. A leírás hossza sem számít, mert lehet hosszú vagy rövid, ha minden van benne, csak éppen hasznos információ nincs.

Az ilyen rossz hirdetésekre több hívást lehet kapni, mert nem lehet eldönteni, hogy az a lakás most érdekes vagy sem. A jó hirdetés paradoxona az, hogy abból több érdeklődő rájön, hogy az a lakás nem az ő lakása. A jó hirdetés szűri az érdeklődőket, kevesebben fognak rá eleve jelentkezni. Ezzel el is árultuk a jelenleg sokszor kritizált lakáshirdetési szokásaink okát. Azért olyan hitványak a lakáshirdetések, mert a „Hívjál fel” koncepció így működőképes.

Ha egy ingatlanos nem kap hívást egy hirdetésére egy héten keresztül, már letolja, aki csak letolhatja, legyen az az eladó, vagy az ingatlaniroda vezetője. Hozni kell a számokat. Nem úgy van az, hogy csak várjuk a sült galambot.

A hirdetésnek olyannak kell lenni Magyarországon, amire feleslegesen is hívjanak fel. Még a végén azt hiszik az ingatlanosról, hogy nem csinál semmit.

Sok magánhirdető meg is lepődik, hogy minél informatívabb egy hirdetése annál kevesebben keresik meg az ingatlanosokon kívül. De még az ingatlanosok sem szeretik az olyan magánhirdetőket, akik egy ingatlant nagyon jól beazonosíthatóan és szinte a hirdetés alapján eldönthető módon hirdetik. Egy pontos cím, képek a házról kívül és belül, még akár egy társasházi lakás emelet és ajtószámig is azonosítható. Az ilyentől őket is leveri a víz, hogy nem tudnak vele versenyezni, mert a vevők túl könnyen felvehetik vele a kapcsolatot.

Jó tanács magánhirdetőknek: Nem azt kell beleírni, hogy ingatlanosok ne keressenek. Kis túlzással úgy kell hirdetni, hogy a vevők még a tulajdoni lapot is le tudják kérni a hirdetés alapján anélkül, hogy felhívnák. Az ilyen lakáshirdetés az ingatlanos-riasztó. Aki úgy hirdet, mint egyébként egy átlagos ingatlanos hirdetne = félreérthetően, ott ne lepődjön meg senki, hogy „Hívjanak fel az ingatlanosok” koncepció fog érvényesülni.

Ha magánhirdetőként vevőket keresünk, akkor hirdessünk is úgy: csak a vevőknek. Minimalizáljuk a felesleges érdeklődök számát.

Ezt megszívlelhetik az olyan kizárólagos szerződéssel dolgozó ingatlanosok is, akiknek nincs mitől félni. Nekik is csak a vevőknek kellene hirdetni és nem a „kollégáknak”, meg a lakásturistáknak. A hirdetés és a lakásmutatás sok idő. Minél több ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, akkor számít csak igazán az, hogy a vevőkre és bérlőkre koncentráljon, ne a sok ostoba hívogatóra. Akinek nem fontos az ideje, extrovertált és imádja, ha feleslegesen hívogatják, nekik továbbra is „Hívjál fel” koncepció lesz a szimpatikusabb. Bár idővel rá fognak jönni, hogy csak a drága idejüket pazarolják és nem lesz idejük fejleszteni a szolgáltatásaikat, nem lesz idejük tanulni és fejlődni. Egy helyben fognak toporogni, kiégnek és elmondják a végén, hogy milyen szar az élet.

A lakások értékesítése látható módon elsősorban idő kérdése. Lehet nem lesz rá sem vevő sem bérlő belátható időn belül. Nem szabad emiatt aggódni. Ha tisztában vagyunk a piac méretével, akkor belátható az a nyilvánvaló tény, hogy egy lakáspiacnak mindig vannak nyertesei és vesztesei. Ez hangulattól és piaci folyamatoktól független tény. Mindig többen akarnak lakást eladni és kiadni, mint amennyi embernek valóban sikerül is. Egy lakást nem a szándék tesz eladhatóvá és kiadhatóvá. Egy lakás vagy eladja/kiadja önmagát, vagy ezen senki sem tud változtatni…inkább csak rontani tud a helyzeten, lassítani a sikeres értékesítést egy gyenge ingatlanos és akár még egy türelmetlen és makacs lakástulajdonos is.

Kép: Joe Sartore  

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak ellentmondásai

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Egy lakás aktuális árának meghatározása több szempontból fontos. Egyrészt az eladónak azért, hogy feleslegesen ne hirdesse a lakását és ne is ringassa magát elérhetetlen álmokba. A vevőnek azért fontos, mert őt mindenki át akarja vágni, le akarja húzni. Egy vevőnek csak olyan árat szabad elfogadni, amit minden más vevő is elfogadna a piacon. Máskülönben kockáztatja a lakás likviditását, azt, hogy legalább annyiért vagy még többért eladható legyen, mint amennyiért vásárolta. A jó ár elvileg minden fél érdeke. Még a banknak is, ha lakáshitelről van szó. A bank legalább annyira kiszolgáltatott, mint egy vásárló. Főleg a magyar lakáspiacon, ahol az ingatlanoknak csak az aktuális árát lehet megmondani, a jövőbenit nem. A lakásárak kérdésével több éve foglalkozunk most már folyamatosan.

A likviditási dilemma

Amikor 2 éve ezt a kérdéskört jártuk körbe nagyon röviden, a vevők kiszolgáltatottságát helyeztük a középpontba. Már akkor az optimista lakáspiac veszélyeire hívtuk fel a figyelmet. 

Egy lakás árát pont akkor a kihívás jól meghatározni, ha az árak közben folyamatosan nőnek.

Ez pedig még manapság is tart. A növekvő ár, nem csak egyre magasabb adásvételi árakat jelent, hanem egyre magasabb irányárakat is láthatunk a hirdetési oldalakon. A vevők döntő többsége a kínálati árakkal szembesül először. De nem csak ők, az eladók, az ingatlanközvetítők, az értékbecslők, de maguk a bankok is. Mindenki a hirdetési oldalakat tekinti kiindulási alapnak.

Ingatllan reality

Ezt neveztük mi el egy reality shownak, ahol buzgón folyik az árak összehasonlítása. Percek alatt mindenki azt hiszi, hogy ő már mindent tud a lakásárakról vagy a lakása áráról. Mivel nem adásvételi árakról beszélünk, ezért a hirdetési oldalakról tájékozódók inkább csak azt tudhatják, hogy még mindig nem tudnak semmit.

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

A hirdetési árak egy alapvetőleg hónapról hónapra dráguló lakáspiacon is legalább annyira megfoghatatlanok, mint maguk az adásvételi árak. Egy jó döntéshez viszont meg kell tudnunk különböztetni őket.

Ad hoc értékbecslés

Ezt már csak tetézi az értékbecslésnek álcázott árbecslés szakma Magyarországon, ami éppen ki-ki pillanatnyi érdekét fejezi csak ki. Az értékbecslők is kb. azt tudják megmondani a megrendelőnek, hogy ma éppen mennyit érhet neki a lakása. Ha a megrendelő egy vevő, akkor annak megfelelően. Ha egy eladó, akkor megint egy kicsit másképpen. Ha egy bank, követeléskezelő vagy egy végrehajtó, akkor megint más árakat fognak megadni. Nagyon szörnyű érzés az, hogy az értékbecslők bárkinek azt mondanak, amit hallani akarnak.

Gumiszabályok

Az ingatlan a legértékesebb vagyonunk (az időnkön kívül általában), de mégis istenverte gumiszabályok és nevetséges módszertanok alapján akarjuk meghatározni a pénzben kifejezhető pillanatnyi árát.Tényleg csak a pillanatnyit, mert más egy lakást akkor árazni, amikor nőnek a lakásárak és más, amikor megállt az árnövekedés és megint nagyon más, amikor éppen csökkenő trend van.

Ugye milyen érdekes, hogy a lakás aktuális ára kizárólag a piaci trendektől vagy a lakáspiaci ciklusoktól függ csak igazán?

Az értékbecslés itt vall kudarcot, mert nincs értelme szinte sosem, csak egy statikus, tehát befagyott árakkal rendelkező lakáspiacon lehetne használni. Elavul néhány hónap alatt, akkor is ha nőnek a lakásárak és akkor is ha csökkennek. Egy lakás eladása viszont nem mindig néhány hét. Hónapokig is tarthat, de a legrosszabb esetben egy évnél is hosszabb lehet.

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

Tettük fel ezt a nyilvánvaló kérdést még 2016-ban. 2017-ben is aktuális kérdés és egyelőre úgy néz ki, hogy 2018 lakásárai is a növekedés irányába mutatnak. A lakáspiac sajátossága, hogy csak növekvő árak mellett van rajta igazán élet. Ha az árak statikusak lesznek és csökkenésbe fordulnak idővel, akkor az adásvételek száma visszaesik, nem pedig nő.

Teljes ellentmondásnak tűnik, hogy olyan ostobák a vevők, hogy növekvő árakon vásárolnának és nem akkor, amikor csökkennek a lakásárak?

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Itt újra visszakanyarodhatunk a lakásárakhoz, a lakások beárazásához. Az árak csökkenése és növekedése is elsősorban az eladókra hat. A csökkenő ár távolmaradásra készteti az eladókat. Azt mondják, hogy köszönik szépen, de ennyiért inkább nem eladó. Növekvő áraknál meg egyre többen gondolkodnak el, hogy élnének a lehetőséggel és van az az ár, amennyiért eladó a lakásuk. Az árak a kínálatot és annak a mennyiségét, illetve, ami még fontosabb, a minőségét befolyásolják.

Itt egyben ez már azt is jelenti, hogy az eladók egy bizonyos eladási ár elképzelés mellett lépnek piacra. Ez többségében túlárazott kínálatot jelent az eladó lakások piacán, de ez a túlárazás az árnövekedés alapja is. Nem nőhetnének a lakásárak sem, ha a kínálati árak maguk nem nőnének.

Ez csábít egyre több eladót a lakáspiacra legyen az használt lakás vagy teljesen új építésű. A vevők ebből a bőséges kínálatból válogatnak, pechjükre jóval magasabb áron. De a vevők többségét nem is a lakásárak motiválják, hanem a kínálat bősége. A színes és változatos kínálat ára a magasabb lakásár. Olyan lakások jelennek meg a piacon, amik előtte nem voltak elérhetők.

A növekvő ár – legyen az lassú, moderált vagy gyors – növeli a vevők vásárlási esélyeit, azt, hogy megtalálják azt a lakást, amit meg szeretnének venni.

Adásvételi árak vagy Lakásspekuláció?

A lakáspiac valódi árait késleltetve látjuk. Félévvel késve tudjuk meg, hogy 6 hónappal ezelőtt mi volt a lakáspiacon. Ez egy növekvő áraktól stimulált piacon már késő. Minket az érdekelne, hogy most mennyit ér a lakás, amit el akarunk adni vagy meg akarunk venni. A hirdetési oldalak árai a jövőt vagy a nagyon távoli jövőt mutatják, nem a jelent. Az ingatlanközvetítők árai és árazási szokásai, már tisztelet a ritka kivételeknek, megint igen bizonytalanok. Az eladókkal úgy kell beszélniük, hogy „Álmodozni szabad, csak nem éri meg”, a vevőkkel meg úgy, hogy „Hát ezen a környéken ennyibe kerülnek a lakások”. Ez a kettős kommunikáció fel is őrli őket. Az ingatlanközvetítők nagy része is a hirdetési oldalak ingatlan reality showjában statiszta, már ami a lakásárakat illeti. Másokat közben szeretnének elhallgatatani, hogy az ő lakásárakról alkotott  véleményük legyen a hangosabb.

De akkor hogyan lehet beárazni egy lakást?

1. Kb. 10%-os értékhatáron belül lehet egy lakás minimum és maximum árát behatárolni

2. Egy lakás végső ára a vevőn és az eladón múlik.

3. Az eladók túlárazott lakása növekvő árak piacán ezért bizonyos szintig „tolerálható”. Az eladók számolnak a növekvő árakkal, csak vannak akik elrugaszkodnak ilyenkor. Ők csak hirdetnek, eladni nagyon nehezen fognak, vagy egyáltalán nem. Erre jó példák a hirdetési oldalakon egy lakás hirdetésének ismétlődése.

Minél többen próbálnak egy lakást eladni, az minden kétséget kizáróan durván túl van árazva.

4. Azok az eladók tudnak eladni, akik a mindenkori piaci árakhoz képest benne tudnak maradni abban a bizonyos 10%-os ársávban. Ezt el lehet úgy is érni, hogy valaki idővel visszavesz az álmaiból, amikor a szemével nem is, de „ jól csak a szívével lát az” eladó ember is.

5.  A vevők visszajelzését minden tulajdonos megérti egy idő után, ha el akar adni. Az okosabb eladók hamarabb, az álmodozók később.

6. Az okos eladók a lakás elérhető piaci árának maximumán kezdik a hirdetését. Azt ugyanis a vevők sem érzik sértő túlárazásnak és áralkut kezdeményeznek.

7. A vevőknek nem csak jó szívük, de jó szemük is van általában az árakhoz. Nekik minden túl drága, de egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire.

8. Okos eladóként nem kerülhetünk annyira kellemetlen helyzetbe, hogy egy tucatszor kelljen árat változtatni. Okos eladóként leginkább azt fogjuk tapasztalni, hogy árváltoztatás nélkül is jönnek a vevők és vételi ajánlatokat tesznek. Ha a lakás minimum-maximum ára (=10%-os ársávon belül van) között vannak a vételi ajánlatok, akkor azok közül akár választhatunk is.

Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk.

9. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.

10. Akadhatnak olyan balga vevők, akik vevők erre, de a többség azt fogja mondani, hogy inkább „ne bántsuk meg egymást”.

 Hoppá-hoppá, összefoglalva, az az eladó, aki tiszteli a vevőket, az a lakásának árával is a vevők egyértelmű tudomására tudja ezt hozni – hirdessen és értékesítsen teljesen egyedül vagy akár egy kis segítséggel.

Magát az örökkévaló és univerzális lakásárak igazságát keresők sem találhatják meg egykönnyedén a választ. Mindentudás helyett, minden lakásnak meg van a maga története (ára).

lakásárak lakáspiac értékbecslés lakás értéke mennyit ér a lakásom lakáshirdetés Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanemberek

lakáspiac lakáshirdetés ingatlanpiac ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

A jó idővel együtt a lakáshirdetések körül is egyre forróbb lesz a hangulat. Az online hirdetések többségét még mindig az ingatlanos cégek és azok mögött dolgozó értékesítők jegyzik. Ők is, mint mindenki más, általában hétfőtől-péntekig dolgozna reggel 9-től este 6-ig. Legalábbis elméletben, mert aki ingatlanértékesítő, az ideje korán megtanulja, hogy neki akkor kell résen lenni, amikor mások ráérnek és van szabadidejük lakásokat nézni. Ez pedig rendszerint a normális munkaidő előtt vagy után van, hétvégén és ünnepnapokon. Az ingatlanértékesítőnek általában akkor kell dolgoznia, amikor mások pihennek.

Működhetne ez normálisan is még ennek ellenére is, ha ember számba vennék az ingatlanértékesítőt.

De már miért is vennék, hiszen csak egy „ingatlanos”. Bármikor és bármiért fel lehet hívni, mert aki kiáll a sarokra = nyilvános a telefonszáma, az ne lepődjön meg, ha megszólítják. A legtöbb félreértés és kellemetlenség tényleg csak a hozzáálláson múlik.

Még véletlenül sem azzal van a probléma, hogy az ingatlanértékesítőnek rugalmasnak kell lenni és rugalmas munkaidőben kell dolgoznia. Azt tudja már mindenki, hogy a rugalmas munkaidő = a mindig dolgozunk élettel.

1. Csak lehene ezt úgy is intézni, hogy közben észrevesszük azt, hogy az ingatlanértékesítő is ember, van családja, vannak gyerekei, vannak barátai, van élete.

A lakáshirdetéseket sok kritika éri, hogy milyen silányak és mennyire nem segítik az érdeklődőket.

De az ingatlanértékesítő hamar azt is megtanulja, hogy bármit leírhat egy hirdetés szövegébe az érdeklődő előbb telefonál, mint sem elolvasná azt.

Nem néz a képeken kívül nagyon semmit. Keresi a telefonszámot és még azt sem olvassa el, hogy mi van alá vagy fölé írva. Így jönnek az elmaradhatatlan kérdések, amiket akkor is megkérdeznek, ha a hirdetés szövege egyértelműen tartalmazza.

Ezek az „Értem én, hogy gőzmozdony, de mi hajtja?” groteszk párbeszédek és az értetlenség első pár percei. Az ingatlanértékesítő el is bizonytalanodhat, hogy a hirdetésre jelentkeztek vagy csak telefonbetyárkodik valaki.

 Az első biztos kérdés, hogy "Aktuális-e még a hirdetés?". Ez még csak-csak érthető, mert a silány hirdetések azt is jelentik, hogy lehetnek csali hirdetések, amik régi tükkök. Még az Expressz újság korában indult hódító útjára, így kerestek vevőket, bérlőket, eladókat és bérbeadókat, akiket utána össze lehetett párosítani. Nemlétező eladó és kiadó lakásokra jelentkeztek vevők és bérlők, ahogy nemlétező bérlők és vevők hirdetéseire pedig eladók és bérbeadók. Ez még ma is létezik és pont ugyan azt a célt szolgálja = adatbázisépítés, amiből aztán lehet dolgozni.

A második kérdés, hogy "Ingatlanos-e hirdető?",  már nem annyira nyilvánvaló, mert a legtöbb ingatlanértékesítő hirdetésén látszik, hogy nem a lakás tulajdonosa hirdeti. Már csak azért is, mert ott a legtöbb esetben ott van, hogy ingatlanosok hívását nem várja. De mivel a telefonszámra koncentrál az érdeklődő, nem olvas egy sorral sem feljebb vagy lejjebb, nem hogy a hirdetés szövegét, így ez a kérdés is elmaradhatatlan a számára.

Az már külön ironikus, amikor egyik ingatlanos így hívja fel a másik ingatlanost is, és ugyanezt a két kérdést teszi fel neki, ugyanebben a sorrendben. A másik véglet, amikor a telefonáló ingatlanos "Szia, kollégák vagyunk, tudunk együttműködni?" bizalmaskodó kérdéssel indít, amire  nehéz udvarisan válaszolni magázódva és tegeződve egyaránt.

2. A telefonálás pillanata pedig szinte mindig egybeesik azzal, amikor a hirdetést megtalálják.

Mindegy milyen nap van, mindegy hány óra, a lakáshirdetésre egy érdeklődő azonnal tud jelentkezni, ahogy a látóterébe kerül. Ezzel viszont már akadhatnak problémák. Mert az még érthető, hogy valaki megnézni csak akkor tudja, amikor az ideje (leginkább a munkájától függően) engedi. De telefonálni ettől még nem kellene bármikor. Az ingatlanértékesítő is ember, van családja, magánélete, nehezen várható el tőle, hogy a heti hét napon, kis túlzással a nap 24 órájában arra várjon, hogy felhívják. A mobiltelefonálási szokásaink a magánéletünkben lehet, hogy megengedik ezt. Viszont a hétköznapokban egy idegent, ismeretlent csak úgy felhívni, akinek ne számítson se nappal se éjjel, se korán se későn, se szombat se vasárnap, se munkaszüneti nap, az elég nehezen elképzelhető. A valóságban mégis ez történik. Az ingatlanértékesítőkre nincsenek tekintettel az érdeklődők. Vadul hívhatják késő este, egymás után, abban bízva, hogy ha percenként hívják, majd felveszi. Szombat vagy vasárnap korán reggel hívogatók, akik a „környéken járnak” és most azonnal megnéznék a lakást. Kiegészítve azzal, hogy egyébként néznek vagy néztek már mást is ott a környéket. Ebből lehet arra következtetni, hogy lehet van olyan szerencsés értékesítő, akivel már előre egyeztettek a hétvégi és főleg a reggeli lakásnézést.

3. Jó tanács hétvégén lakásokat nézegetőknek, hogy azt illik előre megbeszélni, nem aznap kitalálni.

Bár tudjuk, hogy az ingatlanértékesítő nem ember, vele bármit meg lehet tenni és egyébként is az ő érdeke, hogy eladjon vagy kiadjon egy lakást. Így jobb ha befogja a száját és csöndben mindig azt teszi, amit az érdeklődő kíván. Hiszen az ügyfélnek az az érzése, hogy mindig neki van igaza, még akkor is, ha éppen túllép minden határt.

A telefonálás jellemzően még mindig dominál a lakáshirdetések körül. Kevesebb érdeklődő érzi úgy, hogy e-mailt és más írásos üzenetet küldjön a hirdetőnek, ha éppen olyan időpontban talál a hirdetésre, amikor „nem illik telefonálni” és olyan sms-t küldeni, hogy „Kerestem és hívjon fel azonnal !”vagy „Nem értem el, hiába kerestem többször is.”, mindezeket persze olyan időpontban vagy olyan napokon, amikor nem igazán elvárható, hogy a másik fél felvegye.

Az ingatlanértékesítő így nem tud mit csinálni, csak lenémítja a telefonját és a gyakorlatban tudomást sem vesz egy idő után a hívásokról. Visszahíváskor érheti csak meglepetés, amikor az érdeklődő ráförmed, hogy miért nem hívta vissza azonnal, ez elfogadhatatlan és amúgy is minden ingatlanos egy szemét tróger, aki csak élősködik. Az ilyen hozzáállás és az ilyen stílus nem egy és nem is kettő ingatlanértékesítő munkáját nehezíti meg.

4.  Mert az ingatlanértékesítés egy munka, ezt megtapasztalhatja minden eladó, amikor a saját lakását próbálja értékesíteni.

Hirtelen ő is ingatlanosnak érezheti magát, akit az érdeklődők szintén nem kímélnek.

Az eladói oldalon állni mindig egy picit céltáblának tűnik. A vevők bármit megengedhetnek maguknak, amit eladóként nem mindig olyan könnyű tolerálni.

Ha ez halmozódik, és elképzeljük milyen lehet, ha nem egy, hanem több tucat ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, az milyen késdobálást jelenthet az év 365 napján. De nem szabad elfeledkezni az ingatlanhasznosításról sem. A bérbeadóknak sem könnyebb vagy azoknak az ingatlanosoknak, akik ingatlanhasznosítással pl. lakások bérbeadásával foglalkoznak.

5.  A bérlők is pont olyan kíméletlenek mint a vevők, nem tisztelve senkit és semmit.

Vasárnap délben hív, de ha visszahívják délután 2-kor, már nem aktuális. Vagy bármikor este 8-9 körül hív, de reggel 9-kor már nem aktuális, talált lakást. A bérlők lakásnézési szokásai sem különböznek a vevők lakásnézési szokásaitól, hiszen ők is a szabadidejűkben érnek rá. Azok a tulajdonsok, akik maguk keresik a bérlőt, meg is tapasztalhatják első kézből, már ha felhívják őket.

Annál ugyanis nincs rosszabb, mint amikor nem hívnak egy lakáshirdetésre, legyen az eladó vagy kiadó. Még mindig kezelhetőbb a hívásokat fogadni, mint abban a kételyben gyötrődni, hogy rossz az ár, talán a képek nem elég profik, esetleg leírással van valami gond…vagy jön a rémálom, hogy lehet nem is érdekel senkit sem a lakásunk!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanos bűnözők

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Érdekes világban élünk, ahol néha úgy érezhetjük, hogy teljes mértékben ki vagyunk szolgáltatva másoknak. Nem véd meg minket senki és semmi, gondoljuk akkor is, amikor az ingatlanközvetítés egyik legvitatottabb megnyilvánulásával, a hideghívással szembesülünk. Hiába a hirdetési szövegben külön kiemelt rész, a telefonszám mellett pirossal jelölt felhívás, az ingatlanközvetítők bátran és magabiztosan telefonálnak. Ezek a hideghívások nem csak úgy találomra történnek, hanem általában adatgyűjtést folytatnak előtte. Ezt végezheti maga az egyszemélyes ingatlanközvetítő, egy ingatlaniroda vagy akár egy teljes ingatlan franchise hálózat megbízásából egy adatgyűjtő. De van ma már olyan szolgáltatás is, ami pénzért kínálja a hirdetési oldalakról leszedett magánhirdetések adatait rendszerezve. Ezek mind bűncselekménynek minősülnek, amit jó ha tud a hirdető és még jobb, ha tud az adatrögzítő és az ingatlanközvetítő is. Az ingatlanpiacunk fejlődéséhez az is hozzátartozik, ha egyre inkább tisztában vagyunk a jogi hátterével is.

A 2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és  az információszabadságról meghatározza, hogy mi a személyes adat.

3. § (2) bekezdés szerint személyes adat az érintettel kapcsolatba hozható adat:

A mobiltelefonszám személyes adat, de egy email cím is, a nevéről már nem beszélve. Ilyen adatokat az érintett hozzájárulása nélkül tárolni, felhasználni haszonszerzés céljából, az a jelenleg hatályos 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről , Btk. szerint is büntetendő.

Btk. 219. § (1) Személyes adattal visszaélés, különös tekintettel az a) bekezdésre:

"219. § (1) Aki a személyes adatok védelméről vagy kezeléséről szóló törvényi rendelkezések megszegésével haszonszerzési célból vagy jelentős érdeksérelmet okozva a) jogosulatlanul vagy a céltól eltérően személyes adatot kezel, vétség miatt egy évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Btk. 422. § (1) d) Tiltott adatszerzés:

"422. § (1) Aki személyes adat, magántitok, gazdasági titok vagy üzleti titok jogosulatlan megismerése céljából d) elektronikus hírközlő hálózat - ideértve az információs rendszert is - útján másnak továbbított vagy azon tárolt adatot kifürkész, és az észlelteket technikai eszközzel rögzíti,bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő."

Egy hirdetési oldalról kézzel, vagy szoftverekkel adatot gyűjteni, tárolni és jogosulatlanul felhasználni is bűncselekmény. A hideghívás előtti adatgyűjtés, legyen az egyszemélyes vagy csoportos munka, esetleg fizetős szolgáltatás, mind kimerítik a Btk. Személyes adattal visszaélés és a Tiltott adatszerzés szándékos bűncselekmények tényállását. Igen, ez azt is jelenti, hogy feljelenthető az ingatlanközvetítő, az ingatlaniroda, de akár egy ingatlan franchise is, a tiltott adatszerzésből élő adatszolgáltatóval együtt, akik a hirdetők adataival visszaélnek és hideghívásokat kezdeményeznek. A hirdetési oldalak adatkezelő szabályzata mind tiltja az adathalászatot, de tenni ellene nem tesznek semmit. Az ingatlanszakmának is be kell tartania a törvényeket. Megítélése és adott esetben a jövője múlhat azon, hogy mennyire lesz jogkövető és el tud-e szakadni a régi és rossz szokásaitól, ami a zavarosban halászástól a fél- vagy akár a teljes illegalitásban működést jelenti.

Kényszer alatt az ingatlanos szakma  a digitalizálódó lakáspiacon:

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről1 Személyes adattal visszaélés Tiltott adatszerzés hideghívás ingatlanközvetítés lakáspiac lakáshirdetések ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely
Ingatlanos trükkök

Kép: David Moreno, Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az áralku filozófiája

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedési időszakában az alku kérdése háttérbe szorul. De minden jel arra utal, hogy 2014-2016 között az árak „kifutották” magukat és idéntől jóval kisebb tempóban fognak növekedni a lakásárak. Ezt általában az eladók nem veszik tudomásul és továbbra is előre isznak a medve bőrére. Ez konkrétan a hirdetési oldalak látványos hirdetési árai fejezik ki. Teljesen mindegy, hogy ingatlanközvetítő vagy a lakás tulajdonosa hirdeti, az eladó lakások árai magasabbról kezdik a hirdetési időszakot. Beszéltünk már róla, hogy általános jelenség a 20-30 %-kal a piaci ár felett hirdetni. Egy intenzív árnövekedés után viszont még a piaci árakat is nehéz meghatározni.

Egy biztos, a piaci árak nem azok, amennyiért hirdetik a lakásokat, hanem amennyiért gazdát cserélnek.

Ezzel a kérdéssel a foglalkoztunk már, pontosan azért, mert még vevőként is hajlamosak vagyunk túlértékelni a lakások árát. Elhisszük az eladók vágyálmait, az „őszinte ingatlanosok” kedves szavait és megnyerő mosolyát. De ne legyünk önmagunk ellenségei és gondolkodjunk.

1. A kérdés nem az, hogy magas-e a hirdetési ár, hanem az, hogy mennyivel?

Még a legszerencsésebb, vagyis egész jól árazott lakások esetben is 1 millió forint körüli alkut alapnak tekinthetünk, a lakás hirdetési árától függetlenül. Ez a leveszünk 1 milliót az árból mindig egy jó kiindulási alap.

Az alkudozás ilyen esetben sem azt jelenti, hogy felhívjuk az eladót, hogy 1 millióval olcsóbban eladja-e nekünk a lakást. Az alkudozást lépésről lépésre építsük fel.

Először is kimegyünk a helyszínre és figyelünk, illetve hallgatunk. Megfigyelünk mindent, ami befolyásolhatja a lakás árát, majd meghallgatjuk az eladó és vagy az ingatlanos különböző értékesítési trükkjeit. Nem akarnak ők akadékoskodónak tűnni, de a legtöbb esetben ránk akarják tukmálni a lakást. Ezt a részt kell tudni a helyén kezelni. A legtöbb vevő abból indul ki, hogy ha fele igaz annak, amit a tulajdonos és vagy az ingatlanos állít arról, hogy mennyien akarják a lakást még megnézni, akkor dolgozik a kisördög, hogy nehogy lemaradjon a lakásról. Ez egy rossz érzés, olyan, mint ha vevőként bénáznánk és nincsenek senkinek sem az idegi kötélből. Aztán jönnek a történetek, hogy „félórával” maradtam le a lakásról, vagy „már meg sem tudtam nézni”.

Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Bármennyire is ijesztő és idegesítő lemaradni számunkra szimpatikus lakásokról, amiket csak hirdetésekben látunk, ehhez jobb hozzászokni és megtanulni kezelni. Az alkudozáshoz hidegvér kell. Ha nem esünk kétségbe a lakásnézésen, várunk és eltelik akár egy hét is és még a lakást mindig nem vették meg az utánunk jövő vevők, akkor azért érezzük magunkat nyeregbe és indulhat az okos alkudozás. Ha a tulajdonos hívogat minket, tukmálja a portékáját, közben meg csak dicsérgeti, hogy akkor „mi van, megvesszük vagy nem, mert akkor eladja másnak”, ez mind csak felhívás alkudozásra.

2. Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!

Hidegvér, hidegvér és hidegvér. Árat mondunk és nem indokoljuk meg. Árat, ami kevesebb, mint amennyit fizetnénk a lakásért. Az eladó is tudja, hogy csak a legtöbbet akarja kihozni a helyzetből, ő a legmagasabb árban érdekelt. Nekünk vevőként meg az a dolgunk, hogy a tulajdonos piaci áron adja el nekünk a lakást. Ha csak egy picit is megcsúszunk, elnagyoljuk vevőként a lakás gyengepontjait, azzal csak megsértjük az eladót. Ha pedig megsértjük az eladót, nagyon könnyen előfordulhat, hogy elveszítjük a jó alku esélyét.

Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.

Ez pedig vonatkozik a barátokra és családtagokra is, akiket a vevők elég gyakran magukkal visznek. Ezt érdemes megbeszélni a kis csapattal, hogy a lakást megnézzük és utána együtt megbeszéljük a látottakat, de az eladó és az ingatlanos orrára nem kötjük a véleményünket. Ha vevőként úgy érezzük, hogy a velünk jövő ismerős ilyen szempontból „kockázatos”, akkor vele ne menjük lakást nézni, mert csak rontja az esélyeinket.

Ezt kell valahol megérteni és elfogadni, hogy a lakásvásárlás a lakásról szól, nem arról, hogy „anyu, apu, testvérek, barátok" milyen anyagi vagy más támogatásban részesítenek minket és ezzel milyen jogot szereznek arra, hogy „beleszóljanak” a vásárlás folyamatába.

3. A lakásnézés a kérdésekről szóljon. Kérdezzük az eladót és vagy az ingatlanost és mi csak hallgassuk őket.

Az alkudozás folyamatához elsősorban információkra van szükségünk és meg kell tudnunk állapítani, hogy még is mennyi „plusz” van az árban. Ehhez nem csak „szemmel verjük” a lakást és a környezetét, mert a lakás nem tud beszélni sajnos és nem is ő fogja aláírni az adásvételi szerződést. Az eladóval kapcsolatba kell kerülnünk, akitől csak kérdezzünk és kérdezzünk. Ha kimegyünk lakást nézni, előtte újra nézzük meg az online hirdetését, tudjuk, hogy mit fogunk megnézni. Készüljünk fel, hogy mire vagyunk még kíváncsiak a hirdetés alapján. Ne bízzunk abban, hogy ha ott vagyunk, majd minden eszünbe jut. Úgy pedig ne menjünk, hogy fogalmunk sincs a találkozó előtt, hogy pontosan mit is nézünk meg.

Vevőként nem engedhetjük meg magunknak, hogy felkészületlenek legyünk. Azt ki fogja használni az eladó és az ingatlanos is. Itt pedig most milliókról beszélünk. Ha nem ennyi a havi fizetésünk, akkor mondhatjuk azt, hogy több havi fizetésünk bánhatja, hogy mennyire vesszük komolyan a lakásvásárlást.

Fárasztó, sok összpontosítást igényel. Nagyon kell koncentrálni, figyelni és gondolkodni. A döntésünkkel ne csak azért legyünk elégedettek, mert végül lakást vettünk. Legyünk elégedettek az árával is. Az áralku filozófiája az, hogy a lakás ára két ember döntésén múlik. Vevőként ezt befolyásolhatjuk, ha úgy állunk hozzá és kitartóak maradunk, nem kapkodjuk el, akár több millió forintot is a lakásra költhetünk, de nem a lakás megvásárlására. Alkudjunk okosan, tudatosan, egy koncepció alapján. Hozhatunk egy életre szóló rossz döntést is egy lakás megvásárlásakor, amiért mindenkit hibáztathatunk utólag. Végső soron viszont vevőként mi magunk vagyunk felelősek az ilyen döntésekért is. Ne vicceljünk a lakásvásárlással, inkább legyünk kitartóak!

Az áralku fontosságáról sosem lehet eleget beszélni:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nyugalom megzavarására alkalmas hirdetések

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely

A lakásvásárlás nem csak pénzügyi kérdés, hanem jogi is. Már a lakáshirdetéseket böngészve nagyon érdekes ajánlatokat találhatunk, aminél elkelhet az ügyvédi értelmezés. Vevőként az első feladatunk legyen, hogy kiválasztjuk az ügyvédünket. Ez nem csak azért jó, mert a legalapvetőbb adásvétellelel kapcsolatos kérdéseket azonnal át tudjuk beszélni, hanem azért is, mert folyamatosan lesz kihez fordulnunk, ha ingoványos és mocsaras terepre tévedünk.

Ehhez most egy élő példán keresztül adunk támpontokat, ami lehet néhol megmosolyogtató és mulatságos is, miközben végtelenül őszinte és nyílt. Az élet a legjobb tréfamester, aminél még az eladó lakások hirdetései sem lehetnek kivételek.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Alkalmi vétel vagy zsákbamacska?

1. A mai lakáspiacon az adottságaikhoz képest túl alacsony áron hirdetett lakások általában jogi aknamezők.

A kép nélküli lakáshirdetés a Budapest 13. kerület Újlipótváros Gogol utca 20-ban már a rákkatintása előtt erre hívja fel a figyelmet. Nincs 25 nm-es lakás 8 millió forintért valamilyen jogi gubanc nélkül.

2. A tulajdonjog megvásárlása még nem egyenlő az ingatlan birtoklásának és használatának a jogával.

Ez a hirdető is finoman a tudomásunkra hozza a hirdetési szöveg első két mondatával. Eleve olyan vásárlót keres, aki nem akar a lakásban élni és azt használni. A tulajdonjoga eladó csak a lakásnak, amit később pontosít.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Játék a szavakkal : a tulajdonjog eladó nem a lakás

3. Haszonélvezeti joggal terhelten a tulajdonjog korlátos

Halálig tartó haszonélvezeti jog van a lakáson. Ez nem zárja ki az adásvételt. Ha most gyorsan kikérnénk az ügyvédünk tanácsát, annyit mondana, hogy a lakás megvásárolható így is, de csak és kizárólag a haszonélvezővel együtt. A hirdetés szövegéből kiderül, hogy a haszonélvező biztosan nem akar költözni és lemondani sem a haszonélvezeti jogáról. Így évek vagy évtizedek telhetnek el, mire a haszonélvező halálával a tulajdonjog teljes értékű lehet. Kiegészítené, hogy a haszonélvezeti jog nem örökölhető, nem is eladható, az teljes mértékben személyhez kötött. A most 78 éves néni a kizárólagos élvezője ennek és nincs az a rokona, barátja, ismerőse, aki ezt a jogot tőle valamilyen fondorlattal meg tudná szerezni.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Haszonélvezeti joggal terhelt jelen és jövő

4. Az ilyen ingatlanok állapota a legtöbb esetben „kritikus” és minden kétséget kizáróan teljesen felújítandó.

Ez a lakás legalább nem egy földszinti tárolóból lett kialakítva, mert legfelső emeleti. Olvashatjuk, hogy a tetőt megcsinálták nemrégiben, ami arra utal, hogy előtte ázhatott a lakás és ennek akár lehetnek még látható nyomai is. Elég érthetően és tömören foglalja össze az eladó, hogy miért nincsenek képek az eladó lakásról:

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Feltételek és feltételezések

A brutális őszinteség nem helyettesítheti a képeket, azért tudatja velünk nem aranyat árul.

5. Menteni a menthetőt, szépíteni a semmit és megmagyarázni a megmagyarázhatatlant.

Egy „atomtámadás” után nem túl jó érvelni, hogy milyen idős a konvektor vagy az ablak. Valamivel még is kedvet akar csinálni az eladó, hogy felhívják. Egy 23 nm-es lakás teljes felújítását 1-1,2 millióra becsülni költői túlzás. Ezt már nekünk, a lakáshirdetést olvasónak is tudnunk kell. Itt pedig a legérdekesebb kérdés az időtényező. A 78 éves néni élhet akár még 20-25 évet is. Az, hogy ma meg tudnánk csinálni a lakást 2,5-3 millió forintból az nem azt jelenti, hogy évtizedek múlva is annyi lesz. A jövőértéket még nem tudjuk és talán eltörpül a kérdés a haszonélvezeti jog miatt.

6. A haszonélvezettel terhelt lakás ára piaci alapon nehezen értelmezhető.

A hirdető szerint ez a lakás haszonélvező nélkül 13 milliót ér, azzal együtt pedig 8 milliót. A tulajdonjog megvásárlásával ezek a számok nekünk csak azt jelentik, hogy vettünk egy lakást, amiről csak a Földhivatal fog tudni. Inkább adnánk érte 13 milliót és teljes jogú tulajdonosként tudjuk hasznosítani a lakást, mint sem 8 milliórt, amivel megvehettük a belépőjegyet a lakás bejárati ajtajához, nem pedig a kulcsokat.

7. Az utolsó szó jogán az eladó bármit mondhat.

„A metró és a belváros közelsége miatt könnyen kiadható lesz bármikor.” A bármikor helyett a valamikor kifejezőbb lehetne. Egyszer majd valamikor akár kiadható is lesz ez a lakás. Előtte egy embernek még le kell ott élnie az életét. A hirdetésben nincs benne közvetlenül, de sejthető, hogy a 78 éves néni nem tervezi az elköltözést és kivásárolni sem lehet – pénzért lemond a haszonélvezeti jogáról – mert az eladó már túllehet ezeken a körökön. Ő már megunta a várakozást a lakás bejárati ajtaja előtt, ezért most átadná a belépőjegyet a kulcsok helyett egy új tulajdonosnak potom 8 millióért. A megéri, nem éri meg a haszonélvezővel vásárolt lakás, csak a hirdetés alapján nem lehet eldönteni. Minél fiatalabb a vásárló, minél többet tud várni, és minél kevésbé számít neki, hogy mikor lesz teljes jogú és kizárólagos tulajdonosa a lakásnak, annál súlytalanabbá válhatnak a kockázatok.

Talán ez még érdekelheti a témában:

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Ügyvéd lakásvásárláskor

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ronda a lakásom, de el akarom adni

lakáshirdetések lakáshirdetés lakásárak lakáspiac digitális lakáspiac budapest ingatlanműhely

Szép lakásokat könnyű hirdetni. Az átlagos lakások is kis odafigyeléssel fotogének lehetnek. Na de mi a helyzet a kifejezetten ronda lakásokkal? Ha el akarjuk adni, beszéljünk vevőül.

A „home staging” nem minden esetben jöhet szóba. Erre pedig mutatunk egy példát is, mert ez a lakás jól nem fotózható. Annyira nem, hogy itt megint igaz lehet, a kevesebb több elv alkalmazása. Induljunk ki akkor a hirdetés szövegében olvasható filozofikus kijelentésből:

"A lakás egészére a nyugalom jellemző."

lakáshirdetések lakáshirdetés lakásárak lakáspiac digitális lakáspiac budapest ingatlanműhely

A zsúfoltság, a rendezetlenség, a káosz nem megnyugtató. Ezt kár volt lefotózni. Ha egy lakást „kinőttek” – maradjunk tapintatosak - nem kell ezt a tároló hangulatot bemutatni, mert a lakásból úgy sem fogunk látni semmit. Mások személyes tárgyaira, családi fotókra és egy élet munkájának „gyűjteményére” nem igazán vagyunk kíváncsiak. Mégis mit tehetünk?

A választ ismét megkapjuk a hirdetés szövegéből, ami némileg ellentmond a „zen” lakáshangulatnak, de legalább összhangban van a képeken látottakkal:

"Jellemzően az egész lakás felújításra szorul,"

lakáshirdetések lakáshirdetés lakásárak lakáspiac digitális lakáspiac budapest ingatlanműhely

Erre lehet hamarabb rájön az hirdetést nézegető a képek alapján, mint sem a szöveget idáig elolvassa. Ha egy lakás felújítandó, tudjuk, hogy nem szeretik ezt nyilvánvalóan hangsúlyozni, mert az olyan, mint ha az eladó magával alkudozna – írtuk ezt nem is olyan régen, amikor a Mennyit ér a lakásom? kérdésre kerestük a választ. Az online hirdetésnél ilyenkor fontos, hogy ne akarjunk mellébeszélni, mert nagyon kínos, a képek borzalmasak lesznek és ezer szó is kevés lenne kimagyarázni bármelyiket is:

1.Fotózni a konyhát, fürdőszobát és az előszobát érdemes

2.Pontos és méretarányos alaprajz legyen (méretekkel)

3. A házat fotózzuk le kívül-belül

4. A hirdetés szövegében pedig tényleg elég a gondolat folytatása:

"de ezáltal számtalan átalakítási lehetőséggel is bír."

lakáshirdetések lakáshirdetés lakásárak lakáspiac digitális lakáspiac budapest ingatlanműhely

Mivel tényleg egy nehezen eladható pénznyelőről beszélünk, ami a képeken lehet, hogy jobban néz ki, mint a valóságban, ezért tényleg ne stresszeljünk senkit ilyen ártatlannak tűnő gondolatokkal, mint

"Kimagasló lehetőség befektetők, vagy több gyermekes családok számára egyaránt!"

lakáshirdetések lakáshirdetés lakásárak lakáspiac digitális lakáspiac budapest ingatlanműhely

Ez tudjuk, hogy nem igaz. Egy ilyen lakás egy életre szóló kaland lehet. A felújítása, modernizálása, átalakítása óriási összegekbe kerülhet és sok időbe is. Ha mindenképpen kedvet akarunk hozni a megnézéséhez, akkor olyanokat írjunk inkább, hogy

- a lakást a tulajdonosa teljesen kiürítve, üresen adja át

- tehermentes, egy tulajdonosa van és a lakás bármikor birtokba vehető

Na igen, mondhatják sokan, az tuti, hogy egy ilyen lakásból nem egyik napról a másikra mennek el. Ha fürdőszoba képet megnézzük, konkrétan életveszélyesnek is nevezhetjük ezt a lakást. Ha a Fővárosi Gázművektől ezt valaki meglátja, az kimegy és leszereli a gázórat, mert azokat a gázkészülékeket már nem lenne szabad használni.

lakáshirdetések lakáshirdetés lakásárak lakáspiac digitális lakáspiac budapest ingatlanműhely

Az is lehet, hogy még azt sem tudja a tulajdonosa, hogy hová fog innen költözni. Ilyenkor sokminden átfuthat az ember fején, mert az adásvételek több hónapra, de akár félévig is könnyedén elhúzódhatnak, ami sem a vevőnek sem az eladónak nem jó. Mivel nincs miről beszélni egy felújítandó lakás esetében, beszéljünk inkább a lakás birtokbaadásának lehetséges forgatókönyvéről. Egy biztos, a digitális lakáspiacon ma már kifizetődőbb racionálisan és logikusan hirdetni a lakásokat. Ne akarjuk erőltetve eladni a lakást, sokkal inkább hozzuk meg a vevők kedvét, hogy meg akarják venni. A fényképek száma helyett, sokkal fontosabb a valódi hasznos információkkal bíró vizuális élmény. A képek legalább annyira segíthetik mint ronthatják is az eladási esélyeket. Gondolkodjunk a vevők fejével, ha felújítandó lakást kell eladnunk.

lakáshirdetések lakáshirdetés lakásárak lakáspiac digitális lakáspiac budapest ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac - Hirdetések harca

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely

A digitalizálódó lakáshirdetési szokások gordiuszi csomója az ismétlődő hirdetések kiszűrése, csoportosítása. Az elmúlt 15 évben az egyre zavaróbb problémát a hirdetési oldalak nem kezelték. Nekünk vevőknek és bérlőknek pedig égnek áll a hajunk, amikor a listában ugyanarról a lakásról több hirdetési variációt találunk. Ha pedig a lakást tulajdonosként hirdetjük - eladó vagy kiadó, teljesen mindegy – milyen fárasztó kutatni és keresni, hogy biztosan mi hirdetjük egyedül és nem foglalkozik a lakásunkkal olyan ingatlanközvetítő, akivel nem is kötöttünk megállapodást.

A legismertebb lakáshirdetési  portál csendben bevezette a „Minden ingatlan egyszer” szolgáltatását, ami az azonos lakás eladó és kiadó lakáshirdetésinek csoportosítását jelenti. Szabó Laura,  a hirdetési oldal termék és szolgáltatásfejlesztés vezetője kérdésünkre megerősítette a hírt :

"Egyébként a szolgáltatás most már éles és aktív, csak nem írtunk róla még a keresőknek, és nem reklámozzuk. Bejelentkezve bárki elérheti, ez jelenleg a látogatók 10%-a, aki így használja az oldalt"

A "bejelentkezve" azt jelenti, hogy regisztrált lakáskereső - aki eladó vagy kiadó lakások szűrt listákat kér  (hirdetésfigyelő) a hirdetési oldaltól - illetve a regisztrált hirdetők (magánszemélyek és ingatlanközveítők).  Szabó Laura még hozzátatte:

"Eddig csak Office partnereknek jeleztük a változást."  - Mi azonnal kiemeljük ez  azt is jelenti, hogy a hirdetők  már egy hete ismerkednek az új szolgáltatással.

Hmmm, kaphatják fel néhányan a fejüket. Kétkedve, gúnyosan megjegyzéseket mormolva, hogy „Hisszük, ha látjuk!”. Ezért nézzük meg közelebbről, hogy mit tud most és milyen hatással lehet ez az online lakáshirdetési piacra rövid és hosszabb távon.

Azonnal látjuk az ismétlődő hirdetések számát

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely
Csak egy kattintásra az ismétlődő hirdetésektől

Az ismétlődő hirdetések nem feltétlenül károsak, mert extra információt hordozhatnak számunkra:

Nem csak az az információ, hogy kik és hányan hirdetik a lakást, hanem a különböző lakásleírásokból, képekből akár többet tudhatunk meg így. Egymás után átnézve őket, mindjárt tájékozottabbak lehetünk a lakásról. Az összes hirdetést átnézve dönthetjük el, kivel vesszük fel a kapcsolatot.

Kit érdekel a drágább hirdetés?

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely
Árösszehasonlítás azonnal, amivel milliókat spórolhatunk  vevőként

A képet megnézve láthatja mindenki, hogy ugyanazt a lakást 13% árkülönbséggel, 2,1 millió forint felárral is hirdetik:

Együtt látva a hirdetéseket  azonnal tudjuk, hogy a lakás kínálati árát milyen szinten határozzuk meg.

Az óriási árkülönbségek most a hitelességet – a hirdető hitelességét – kérdőjelezik meg. Biztosak lehetünk benne, hogy ha ez a szolgáltatás a szélesebb nyilvánosság előtt is ismert lesz, akkor az ilyen árkülönbségeket nem lesz hirdető, aki fel meri vállalni.

Az árösszehasonlító oldalak évek óta borzolják a kereskedők idegeit. A lakáshirdetések csoportosítása is hatni fog az árakra.

Tulajdonostól eladó és kiadó

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely
Hideghívásoktól szenvednek a magánhirdetők minden kérésük ellenére

A magánhirdetésekre jó ideje már külön lehet szűrni. De mennyivel jobban esik együtt látni a tulajdonos és az ingatlanközvetítők hirdetéseit. A példánkban a tulajdonos hirdetése a legolcsóbb. Ez erősíti azt a sztereotípiát, hogy az „ingatlanosok manipulálhatják az árakat":

Arra a piaci hiedelemre, hogy az ingatlanközvetítők a jutalékukat nem a lakás árába, hanem árára teszik rá, sajnos találni példát.

Nincs ez így minden esetben, de amíg előfordul, addig minden vevőnek van miért aggódnia, ha a lakást a tulajdonosa nem hirdeti.

A hirdetésben többször is szerepel, hogy a tulajdonos ingatlanközvetítő segítségét nem kéri, ennek ellenére láthatjuk, hogy nyolc kéretlen lakáshirdetője is van. Tudhat róla? Egyáltalán nem biztos:

Minden magánhirdetőnek segíthet ez a szolgáltatás átlátni, hogy valójában kik hirdetik a lakását és mennyiért.

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely
Százezreket jelenthet bérlőként is, hogy kinek a hirdetésére jelentkezünk

A kiadó lakás példáján is látszik, hogy a tulajdonos árához képest vannak olyan ingatlanközvetítők, akik 25%-kal magasabb áron is hirdetik a lakást. Ez százezres különbségeket jelent egy év alatt - ami egy átlagos bérlési időszak. Az eset nem egyedi sajnos:

A példa mutatja, hogy a csoportosítás jó hatással lesz az albérleti árakra is. A felelősség nélküli hirdetéseknek vethet véget ez a szolgáltatás, mert ma még könnyen meg lehet téveszteni a gyanútlan érdeklődőket, akik nem ismerik a lakás összes hirdetését az oldalon.

Eladó vagy kiadó

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely

Nem akarunk eladó lakást kibérelni, pedig ma tipikus, hogy a lakást egyszerre hirdetik vevőknek és bérlőknek is.

A bérlőknek azonnali üzenetet hordoz a csoportosított hirdetésekben az eladó lakáshirdetések megjelenése. A hirdetésszűrő szolgáltatás a lakás mind a két típusú hirdetését csoportosítja. Megjósolható ennek a következménye:

A bérlők nem fogják felhívni a kiadó lakás hirdetőjét, ha a lakás eladó is.

A lakás eladó hirdetéseit nézegető vásárlók pedig azonnal információt kaphatnak arról, hogy a lakás kb. mégis mennyiért meghirdethető kiadó lakásként.

Megjegyzés: A hirdetési oldal megerősítette, hogy jelen pillanatban nem csoportosítja a rendszer az eladó és kiadó lakások hirdetéseit egybe. Viszont hamarosan az eladó lakások adatlapján jelölni fogják, hogy kiadó is a lakás és természetesen a kiadó lakások adatlapján is jelölve lesz, hogy eladó.

A lakás „befektetésnek is jó” szlogen így egész másképp is értelmezhető. Hiszen, ha üresen áll és nincs benne bérlő, akkor nem biztos, hogy az „jó befektetés”. Igen, tudjuk, az eladó lakásokból a bérlők akár ki is költöznek és nem költözik be addig új bérlő, amíg az adásvétel meg nem történik. Sőt azt is tudjuk, hogy akár visszaéléshez is vezethet az ilyen csoportosítás, mert az eladó direkt olyan bérleti díjat állít be, amin senki nem bérli ki a lakást, de a vevőt megtévesztheti vele. Ezt az idő fogja eldönteni, hogy milyen kölcsön- és ellenhatások fogják erősíteni vagy éppen kioltani egymást.

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely
Mérföldkő a bérlőknek és lakásvásárlóknak, "digitális" iránytű a hirdetőknek

A csoportosítás még nem tökéletes

Az albérleteknél egyelőre gyakoribb a téves csoportosítás, amire rákérdeztünk, hogy mi lehet az oka. Szabó Laura elmondta:

"A kiadó lakások valószínűleg azért hibásabbak sokszor, mert gyorsan pörögnek, és ha első körben volt tévedés a csoportosításban, akkor előbb kiadják, mint az javításra kerülne.  A párosítás kézzel történik, hogy kizárjuk az automata által fel nem ismert hibázási lehetőségeket."

Az eladó lakásoknál is előfordulnak hibás hirdetésösszevonások, de eddigi tapasztalataink alapján nagyon ritka:

Sokkal jobban működik a párosítás, miközben az eladó lakásoknál a hirdetések ismétlődése sokkal gyakoribb jelenség.

A hirdetők néhol egész elképesztő hirdetési számokat produkálnak egy lakásra. Az alábbi képen minden csoportosítás tökéletes, a megadott számú ismétlődések helyesek. Semmi jót nem jelent az ilyen irreális számú ismétlődés. Ez is üzenetet hordoz, ami alapjaiban változtathatja meg a hirdetési szokásokat A magas hirdetésszám a vevőket sokkal jobban fogja inspirálni az alkura, mint bármi más:

Felhívás lesz keringőre, ha a vevők ilyen „elkeseredett próbálkozást” fognak látni a hirdetési oldalon. A tulajdonosnak nem lesz érdeke bizonyos számú hirdetés fölé engedni a lakáshirdetések számát.

Ez az önkontroll kihathat a lakástulajdonosok és a közvetítők kapcsolatára, de még a közvetítők egymás közötti együttműködésére (keresztértékesítésre) is.

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely
Önkontroll?

Ezzel együtt csökkenhet a hirdetési oldalon a lakáshirdetések abszolút értéke. Nem kevesebb eladó vagy kiadó lakás lesz, hanem csak kevesebb lakáshirdetés és lakáshirdető:

A hirdetési portál így közelebb kerül a valósághoz. Az egyedi hirdetésszám - az eladó és kiadó lakások „pure”, tiszta mennyisége – már ma is sokkal fontosabb információ, mint az, hogy hány aktív hirdetés van az oldalon.

A jövőben pedig a lakáshirdetési piac tisztulása felé vezető út alapkőletételének ünnepélyes eseménye az ilyen fokú átláthatóságot elősegítő szolgáltatás.

minden ingatlan egyszer lakáshirdetések hirdetésszűrés ingatlan.com Szabó Laura ingatlanműhely
Az átláthatóság a tisztességes piaci verseny alapja lehet

Szabó Laura  a hiánypotló újításról lelkesen nyilatkozott:

"Sokat dolgoztunk rajta, és bízom benne, hogy a keresőknek és hirdetőknek is tetszeni fog - ezzel lerövidíthető a keresési idő, minőségibb érdeklődés tud menni a hirdetőnek is, ha a kereső már a teljesebb piac ismeretében telefonál. Várjuk mi is az első eredményeket, több érdeklődésre számítunk. Jelenleg csak regisztrált felhasználónak elérhető és Budapesten."

digitalizálódó hazai lakáspiac folyamatait gyorsíthatja fel, eddig elképzelhetetlen szintre emelve az eladók-vevők, bérbeadók-bérlők és az ingatlanközvetítők közötti kapcsolatot - új status quo-t teremve  - ez a benchmark szolgáltatás.

FONTOS!  Az utcai fényképek 2016. szeptember 19-én készültek Budapest 2. kerületben. Az ingatlan.com szűrési listái a 2016. szeptember 20-i pillanatokat mutatják, a vizualizáció kizárólag arra vonatkozik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter