Hit(el)élet

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Talán mindenki emlékszik olyan amerikai filmre, amiben egymás után veszik elő a hitelkártyákat, amikor az egyikkel nem tudnak fizetni, majd a másikkal igen. Lehet ez egyszerű mozis klisé, vagy egy társadalomnak mutatott tükör, ahol a pénzhez így is lehet viszonyulni. Mármint úgy, hogy nem az a fontos, hogy a miénk vagy sem, hanem csak egyszerű fizetőeszközként. Nincs különbség a bank és a saját pénzünk között, azt költjük, amelyik éppen „kéznél” van. Mi pár napja voltunk szemtanúi itthon egy hasonló jelenetnek. Unoka és nagypapa áll a pénztárnál. Unoka fizet. Első kártya nem jó…második kártyát sem fogadja el a terminál. A harmadik kártyát már igen. Nagypapa nagyon zavarban, az unoka pókerarccal vezényli le az egészet, mintha világ életében így fizetett volna. Igen, az unoka huszonéves csak, a nagypapa 50 évvel ezelőtt lehetett ennyi idős és bizony az ő idejében ez nem egészen így ment.

Ekkorát változott volna a világ itthon?

Dehogyis! Ebből sem szabad levonni téves következtetéseket. Mert másból sem illik. A hitelezésről sokat hallani. Érzékenyítenek minket a témában, puhítanak, hogy tekintsük a hitelezést áldásnak, ajándéknak, egy óriási lehetőségnek, amivel élni kell és nem kihagyni. Adósodjunk el, mondogatják nekünk jobbról is balról is. Főleg akkor igazán téma az eladósodás, amikor „jól megy”. Fizetésemelés, jobban fizető állás. A bankunk is listáz minket azonnal és különböző ajánlatokkal keres meg, ahogy látja a magasabb jövedelmet. Ha új ügyfél vagyunk, akkor azért, ha már régi, akkor meg azért. A bank hízelgése nem feltétlenül vezet eladósodáshoz. De az biztos, hogy a bankok a növekvő bérek miatt inkább látnak bennünk potenciális ügyfelet, mint amikor „válság” van. Terveket szőnek, hogy mennyi hitelt fognak kihelyezni, de minket erről csak utólag fognak megkérdezni. Bár van az a helyzet, amikor mi megyünk a bankba. Olyankor már nem annyira hízelegnek. Az egy teljesen más helyzet. Akinek van rossz tapasztalata bankkal, az egy életen át emlékszik rá, beszél róla. Mi magyarok csak muszájból megyünk bankba, kényszerből. A bank nem az a A-terv, hanem csak C.

A pénzünket szeretjük bankban tartani, de a bank pénzének bizony „szaga” van 

Jönnek a statisztikák folyamatosan egymás után, megerősítve egymást, hogy egy éve a bankok jól keverik a kártyákat, mert mi magyarok lassan és biztosan adósodunk el. A hangsúly a lassan-on van, mert inkább bizonytalanul adósodunk el, mint biztosan. Az eladósodottság növekedését könnyű azzal magyarázni, hogy jobban bízunk a jövőben, kiszámíthatónak tartjuk. Majd éppen pont az ellenkezőjét tapasztalni. Júniusban gondolkodtunk hangosan arról, hogy Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni. Felhívtuk arra a figyelmet, hogy az állam már nem ad, hanem inkább elvesz 2018-ban és erre jó oka is van. Az elmúlt hónapokban hetente derültek ki, hogy az állam kevésbé lesz bőkezű, mint volt eddig. Racionalizál az állam, átszervez, átcsoportosít, növelni próbálja a hatékonyságát, a termelékenységét. Igen, ezek nem csak üzleti kifejezések. Viszont ez egyelőre csak a bizonytalanságot növeli itthon. A cafeteria rendszer megszüntetése túlzás nélkül minden teljes állásban dolgozót negatívan fog érinteni itthon. Fájni fog. Egyelőre még beláthatatlanok a valódi következményei. Beigért adócsökkentések és adókedvezmények maradtak el, váltak egyszerű politikai cukorkává, amit csak szopogatni lehet. A lakástakarékok kezét is elengedte az állam. Mondván, máshogyan, sokkal célzottabban, ő el tudja költeni a segítségük nélkül is azt a pénzt. Ennek az intézése sem növelte a kiszámíthatóságot itthon.

Bizalmat így nem lehet növelni, a bizonytalanságot annál inkább

Az állam elkezdett leépíteni, aminek már megvannak az első áldozatai. Évtizedek óta tudja mindenki, hogy az államnak túl sok ember dolgozik és kevesebb ember is el tudná végezni a munkát. A technológia fejlődésével az államnak sincs szüksége annyi emberre. Megy is az érzékenyítés és a puhítás már, hogy nem csak egyszerűen elbocsátanak (tíz)ezreket, hanem ezzel betöltetlen, de felesleges állásokat is megszüntetnek. A bizonytalanságot ez is növeli, mert van annak üzenete, hogy az állam racionalizál, maximum félreértjük. Mindeközben dübörög a munkaerőhiány gépezet, így oldva a feszültséget. Évtizedekig rettegtünk a munkanélküliségtől, most meg, mint ha pár éve eltűnt volna. A munkanélküliség sosem szűnik meg, csak átalakul – tanítják jobb iskolákban. Ezzel is azt a látszatot lehet kelteni itthon, hogy csökkent a bizonytalanság. Például senkinek nem kell attól tartania, hogy elveszíti a munkáját, ha mégis, akkor könnyedén elhelyezkedhet. A bérek növekedését is könnyen úgy lehet értelmezni, hogy minden rendben, nagyobb Magyarországon a létbiztonság, mint azt néha érezzük. A bérnövekedés nem egyenlő a jó fizetéssel. Magyarul a bérnövekedés sem egyenlő a nagyobb létbiztonsággal, sajnos. Bár így lenne. Ezzel kapcsolatban pedig nem biztos, hogy az érzéseink csalnak. Azt mondják, néha hallgassunk a megérzéseinkre. Néha érdemes is. Júniusban már előrevetíttük, hogy a cégek is el fognak kezdeni racionalizálni. Az állam már mutatja nekik az irányt, kitapossa számukra az utat. A munkaerőhiány egyik magyarázata az is, hogy sok cég feleslegesen akar embert felvenni. Nem csak az államnál vannak olyan betöltetlen pozíciók, amik egyben felesleges állások is, a versenyszférában is. Sőt, rengeteg olyan betöltött állás is van, aminek nincs semmi értelme, csak ablakon kidobott pénz. Az állam a bérnyomás miatt is racionalizál. Elbocsát és közben bért emel. A cégek is erre kényszerülnek, mert a létük foroghat kockán. Júniusban is felhívtuk már a figyelmet, hogy régimódi, angolul „hire and fire” elv az, hogy a cégek a munkaerő mennyiségével akarják kompenzálni annak a minőségét. Majd elbocsátanak, amikor éppen úgy érzik nincs rájuk szükség. Ez a mentalitás rontja a hatékonyságot és a termelékenységet. A jó munkához kevés ember is elég, a rossz munkához meg a sok sem elég - halkan, csak nagyon halkan szeretnénk ezt megjegyezni. A munkaerőhiány ezért nagyon relatív és törékeny fogalom egy olyan országban, mint a miénk, ahol a túlfoglalkoztatottság még mindig rontja a hatékonyságot és a termelékenységet, nem is beszélve a „hire and fire” mentalitásról. Nem csak az államnál, de sok cégnél is túl sok ember dolgozik ma, minden valódi eredmény nélkül. A fejlődő technológiát, a jobb gépeket, hatékonyabb megoldásokat nagyon könnyű helyettesíteni emberrel. Általában eredménytelenül vagy nagyon rossz eredményekkel. Felesleges beosztottakat alkalmazni is nagyon könnyű. Az egy másik kérdés, hogy érdemes-e. Ez pedig már benne van a levegőben.

Érezzük

Nem csak sok (tíz)ezer állami alkalmazott alatt rezeg a léc, hanem a versenyszférában dolgozók lába alól is kihúzhatják a szőnyeget. Magyarországon a vállalkozások, legyenek azok kisebbek és nagyobbak, úgy tudnak majd versenyképes béreket kínálni, versenyképesek maradni, fejleszteni, beruházni, akár eladósodni is, ha növelik a hatékonyságukat és a termelékenységüket. Nem csak az állam túlfoglalkoztat, hanem ők is. Emberek százezrei végezhetnek ma teljesen felesleges munkát Magyarországon. Megfordítva, több tízezer olyan betöltetlen állás is lehet, ami valójában gazdaságilag felesleges és nem is hatékony. Ha az ember saját bőréről van szó, akkor ezt az egészet teljesen máshogyan éli meg. Mondjuk kioktatásnak, személyeskedésnek, (hátba)támadásnak. De érezzük, hogy bár sokan és sokat beszélnek arról, hogy nincs mitől tartani, azért nagyon úgy néz ki, hogy mégis van. 

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Hitelből akar az állam több gyereket "venni"?

Az állam pedig határozottan kommunikálja, hogy bízzunk benne, higgyünk neki, adósodjunk el, vállaljunk gyereket, stb. Anyagi biztonság. Hányszor hallani, milyen gyakran felmerül. A demográfiai folyamataink mögött már lassan 40 éve az anyagi biztonság hiánya áll. Utoljára a 70-es években érezték itt magukat a tömegek – és nem a kiválasztottak - igazán anyagi biztonságban, ha a gyerekvállalás tényleg anyagi biztonság kérdése Magyarországon. Az állam pedig éppen ma mutatott utat nekünk, hogy adósodjunk el az ő keze alatt is. Talán nem fognak megsértődni az illetékesek, hogy ha azt mondjuk a statisztikák már eddig is bizonyították a népszerűtlenségét az ilyen állami kezdeményezésnek. A KSH legfrissebb, 2018 I. félévet bemutató lakáshitelezési statisztikáiban is láthatóak a ropogós számok. Az államilag támogatott lakáshitelek finoman szólva sem élik reneszánszukat. Teljes kudarc, mert nagyobb létbiztonságot ne hitelből akarjuk építeni egy (hitel)válság után. Hitelből akar az állam több gyereket „venni”? Inkább teremtse meg a valódi feltételeit!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan disputa

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanmarketing ingatlan disputa ingatlanszakma lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac ingatlanpiramis 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehet az ingatlanszakma, hogy meg tudjon felelni a XXI. századi követelményeknek? Ingatlanszakmai kihívások? – címmel október 19-én reggel rendez Ingatlan Disputa rendezvényt a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara.

Nagyjából dióhéjban arról van szó, hogy a közvélemény szemében parazita ingatlanosok hogyan tudnának tovább élősködni az eladókon-vevőkön, bérbeadókon-bérlőkön - foglalhatná össze az "utca embere". Az ingatlanosokat utáljuk, mindenkinek megvan a véleménye róluk, de ettől függetlenül léteznek, vannak, köztünk élnek. De aggódnak, mert a rendezvény apropója pont az, hogy a szerepük csökken az ingatlanértékesítésben.

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken munkánkat bő másfél évvel ezelőtt igen fura szemekkel olvasta a „szakma”. Ma meg már ott tartunk, hogy szembesültek a szürke valósággal, keresik a megoldást arra, amire lehet nincs is.

Az ingatlanközvetítés népszerűtlenebb, mint valaha, vagy valami egész másról van szó?

Egyrészt nem árt tudni, hogy az ingatlanközvetítés és az ingatlanhirdetés milyen szorosan összefügg. Ezzel igen részletesen foglalkoztunk az Ingatlanpiramis elemzésünkben tavaly ősszel, amikor bemutattuk az ingatlanpiramis vagy más néven az ingatlanháromszög modellt. Hiába ugyanis ez az import szolgáltatás, a külföldi mintára létrejött ingatlanközvetítő piac, nálunk ez is máshogyan működik, más alapokon nyugszik.

Nincs ma Magyarországon ingatlanhirdetési piac ingatlanközvetítők nélkül

Ez holt biztos. Ha most dühösen, ingerületen, izomból rávágjuk, hogy már várják a napot, amikor egy ingatlanközvetítő sem lesz, akkor azzal együtt arra is vágyunk, hogy ne legyenek ingatlanhirdetési oldalak sem. Mondhatják, hogy na ne, ez milyen ingatlanos duma már! A magánhirdetők mindent tudnak helyettesíteni, az ingatlanközvetítőket is, a hirdetési oldalak meg tudnánk élni csak magánhirdetőkből is. Gondolhatjuk ezt addig, ameddig nem akarunk ingatlanhirdetési oldalt üzemeltetni, vagy nem dolgozunk ilyen oldalnál.

Meglepő lehet, vagy milyen érdekes , hogy nem csak az ingatlanközvetítők alatt inog a szék lába, hanem ezzel egy időben, a hirdetési oldalak hirdetési száma is csökken.

Az ingatlankértékesítések száma viszont nő

Ez meg hogyan lehetséges? Miért nem nő drasztikusan a magánhirdetők és magánhirdetések száma, ezzel kompenzálva a csökkenő ingatlanközvetítési arányt? Belátható, hogy ma Magyarországon az ingatlanhirdetési piac ki van szolgáltatva, vagy más szóval, jóval korlátozottabbak a lehetőségei, pont úgy, mint az ingatlanközvetítők piacának. Amíg a magánhirdetők - egyszerűbben megfogalmazva inkább eladók - az ingatlanhirdetési oldalakon kívül értékesítenek, addig az ingatlanközvetítők viszont már szinte csak az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül. Ha eladóként, vevőként, bérbeadóként, bérlőként az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül keressük egymással a kapcsolatot, akkor nagyon hamar találkozunk akarva és akaratlanul is ingatlanközvetítőkkel. Ez néha bosszant is minket, mert zavarónak éljük meg. Erről szól az ingatlanpiramis, az ingatlanháromszög Magyarországon, hogy az ingatlanközvetítők szerves részei az ingatlanhirdetési oldalaknak.

Az elmúlt 30 évben, pláne azon belül is az elmúlt 20 évben, az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítés elválaszthatatlanok lettek egymástól:

- Addig, az ingatlanértékesítés viszont mind a kettőtől elválasztható maradt.

- Sosem kötődött hozzájuk erősen, a kapcsolat nagyon laza volt.

- Ez a laza kapcsolat most egyre jobban csak lazul.

- El lehet adni vagy ki lehet adni ingatlant ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal nélkül is? A válasz egy határozott igen.

A lényeg az, hogy a szereplők kapcsolatot tudjanak egymással teremteni. Ez legyen az online tér vagy offline közeg, semmiképpen sem hívhatjuk minden esetben piacnak vagy hirdetési oldalnak.

Ez az, amivel valószínűleg sem a hirdetési oldalak sem az ingatlanközvetítők nem számoltak igazán

Keresik, kutatják a kapcsolatot a vevőkkel, eladókkal, bérlőkkel és bérbeadókkal, hogy hogyan tudnának még inkább a bizalmukba férkőzni, mitől lehetnének nélkülözhetetlen szereplői az ingatlanpiacnak. A válaszuk mindig az, hogy azért, mert x és y országban milyen magas az ingatlanközvetítők aránya az értékesítésben, akkor Magyarországon is „annyinak kell lenni”. Csak ez a cél, egy képzeletbeli szám lebeg a szemük előtt.

Ezzel nincs semmi baj, ha közben mindvégig tisztában vannak azzal, hogy amíg egyik országban lehet, hogy nélkülözhetetlenek az ingatlanközvetítők és a hirdetési oldalak együtt, addig Magyarországon külön-külön és együtt is nélkülözhetőek. Most viszont, jelenleg, inkább az az ingatlanszakma egyik legnagyobb problémája, hogy ezzel valószínűleg nincsenek tisztában vagy csak csak nem akarják elhinni.

Egyáltalán nem véletlen az, hogy az ingatlanszakma már gyakorlatilag a pénzügyi érához tartozó, pénzügyi közvetítők (=árnyék bankrendszer) lettek, mint hitel- és biztosításközvetítők. Ezidáig még lakástakarékok termékeit is közvetítették, és ha lesz rá módjuk, továbbra is fogják ajánlani.

Nem csak az ingatlanközvetítők lettek „pénzügyi szakemeberek”, hanem láthatjuk, hogy a legismertebb hirdetési oldal is

Az ingatlanszakma a pénzügyi szolgáltatókkal tartott szoros kapcsolatból egyébként igen jól profitál, amit megirigyelt a vezető hirdetési oldal is. Pénznek nincs szaga, mondják. De mennyire tud hiányzni " a látványa"!  Ennek köszönhetően az ingatlanszakma és pénzügyi szakma között a határok mára teljesen elmosódtak, mondhatni nem is léteznek.

Ez egy nagyon fontos kapcsolódási pont lett, mert ahogy az ingatlanközvetítő ma már nem csak egyszerűen elvesz pénzt az ügyfelétől, hanem adni is tud, mondjuk egy lakáskölcsön vagy személyi kölcsön szerződésen keresztül, mindjárt jóval „barátságosabb” arcát ismerhetjük meg.

- Lehet és nem biztos, hogy az ingatlanközvetítők egyre inkább a pénzügyi szolgáltatások felé fognak fordulni, elengedve az ingatlanközvetítés kezét, amihez ma még láthatóan ragaszkodnak.

- El kell engedniük, ahogy egy jövőben működőképes ingatlanhirdetési oldalnak sem szabad már csak az ingatlanközvetítők és magánhirdetők hirdetéseire alapozni a bevételét, professzionális pénzügyi szolgáltatásokat kell tudni nyújtania.

- Lehetséges és nem biztos, hogy nincs már olyan messze az az idő, amikor nem úgy gondolunk az ingatlanközvetítőre, aki e mellett még közvetít pénzügyi termékeket és szolgáltatásokat is.

- Ellenkezőleg. Az ingatlanközvetítés a pénzügyi szolgáltatások és termékek része lehet, egy külön(leges) opció.

- Egyáltalán nem biztos, de lehet, hogy lesznek olyan pénzügyi szolgálatók, akik külön majd nyújtanak ingatlanközvetítési szolgáltatást is.

- A klasszikus ingatlanközvetítés meg megmaradhat valamilyen kuriózumnak, retro érzésnek, majd a piac eldönti.

Az elmúlt 15 évben a pénzügyi termékek és szolgáltatások trójai falóként épültek be az ingatlanszakmába

A trójai falovat ők egyszerűen csak egy újabb lábnak, egy nagyon erős porfittermelő társnak tekintették. Mára már létkérdés lett számukra, az éltető energiát jelenti ez a trójai faló. De ez a társ felfalhatja őket, bekebelezheti és nem tehetnek ellene semmit. Hiszen az ingatlanközvetítés népszerűsége és népszerűsítése lehet, hogy egy zsákutca és nincs is igazán értelme tovább erőltetni Magyarországon. A professzionális pénzügyi szolgáltatások viszont a digitális forradalom  küszöbén állnak.

Utópia vagy sem, de lehetne egy állami óriás nagyon ingatlan adatbázis -  minden értelemben fullos digitális földhivatal -  ahol az összes magyar lakás adata, képekkel és leírással elérhető lehetne elsősorban zártan, hozzáféréssel a tulajdonosoknak és persze más szempontból, nyitottan a vevőknek és a bérlőknek. Egy nagy, ingyenes adatbázis lehetne, amiben ha egy lakás eladó vagy kiadó lenne, a tulajdonosa azt „csak beklikkeli” és már online elérhető is, nyilvánossá válik az ő lakása. Adózási szempontból is kiváló kontroll lehetne az államnak, tehát megérné működtetni és fenntartani. Ha valakit érdekelne Magyarországon egy eladó vagy kiadó ingatlan, arra utca és házszám szerint tudna szűrni és már lehetne is azonnal keresni az eladóval vagy a bérbeadóval a kapcsolatot, mindenféle közvetítő segítsége nélkül. Egyáltalán nem lehetetlen küldetés nem csak hosszú távon, de akár belátható időn belül sem.

Persze, ettől függetlenül még létezhetne ingatlanközvetítés, a bérbeadó és az eladó is megadhatna plusz elérhetőséget is, ha ő nem akarna foglalkozni az ingatlanügyeivel. Nem is azt mondjuk, hogy 100%-ban eltűnhet ez a szolgáltatás. Csak arra szeretnénk igazából felhívni a figyelmet, hogy lehet (nem biztos) időpazarlás olyan rendezvényt szervezni, ami nem a tovább szűkülő ingatlanközvetítő és lakáshirdetési piaccal számol, hanem inkább szembe próbál menni a piaci folyamtokkal, a magyarországi trenddel. Az ingatlanközvetítés, az ingatlanhirdetés, de még az ingatlanfejlesztők is = az ingatlanszakma egyre inkább a pénzügyi szolgáltatók irányítása alá kerülhet, felvásárolhatják őket, nem fognak tudni önállóan létezni. Erről valószínűleg nem fognak beszélni az Ingatlan Dispután. Pedig ajánlatos még akkor tárgyalóasztalhoz ülni az ingatlanszakmának, amikor még van alkupozíciója. A pénzügyi szakma, ha vérszemet kap – már most is elég sok pénzügyi szakember és ex-bankár dolgozik ingatlanközvetítőknél és hirdetési oldalaknál, de még ingatlanfejlesztőknél is (= trójai faló) - akkor az több ma ismert nagyobb szereplőnek jobban fájhat majd, mint a jelenleg szűkülő ingatlanhirdetési és ingatlanközvetítési piac.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Előrehozott lakásvásárlás (mellék)hatása

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...” – fogalmaztuk meg nagyon határozottan A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot helyzetértékelő elemzésben. Október 1-e óta szigorodtak a feltételek (részletek az elemzésben), amiért sokan előre hozhatták a lakásvásárlásukat az elmúlt szűk négy hónapban. Már júniusban erre készültünk elméletben - hangsúlyoztuk akkor írásban - de most a gyakorlat is ezt erősíti.

Több tény is bizonyítja, hogy a lakáspiacon különleges hatások érvényesülnek

Olyan, amivel nem csak mi, de még a bankok sem számoltak 2018 elején. Az előrehozott vásárlásokat lakáshitellel finanszírozzák:

Látható a Magyar Nemzeti Bank friss számaiban, hogy a lakáshitelezés 2018-ban szokatlanul erős sebességre kapcsolt = A lakásáremelkedést a bankok fizetik.

A lakásárak emelkedéséről a vevőknek általában szitokszavak jutnak az eszükbe. Az már nem, hogy a döntéseikkel éppen gyorsíthatják is az árak növekedését.

Azt pedig a KSH szeptember végi számai bizonyítják, hogy a magyar lakáspiacon a lakásárak kétszámjegyű növekedését egyelőre semmi sem akadályozza. Ha még nem olvastuk, majd fogjuk, hogy az első negyedéves 12%-os éves árnövekedés után, az első félévben a megelőző év azonos időszakához képest 10%-kal drágábbak a használt lakások Magyarországon. A harmadik negyedéves áremelkedés is erős lehet, köszönhetően a lakáshitelezés és az előrehozott lakásvásárlások együttes hatásának. 

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Ez még nem az az ország, ahol bátran el lehet adósodni!

Az előrehozott vásárlás attól előre hozott, hogy bizonyos kényszer hatása alatt (ilyen például a hitelezés szigorítása) olyan vevők lépnek a piacra, akik adott kínálat és árak mellett vásárolnak. Akár jobban el is adósodnak most (=nagyobb összegű lakáskölcsönt vesznek fel, akár hosszabb futamidőre is) amíg lehet, a hiányzó önerőt, a drágább lakást a bank fizeti. Az ilyen vevő kevésbé „árérzékeny” és kevésbé „racionális”, mert végső soron határozott időn belül vásárolnia kell. Nincs más választása – így érzi. Inkább jobban eladósodik, mint korábban tervezte, de a vásárlást nem kockáztatja. Nem akarja magát kizárni (=kiárazni) a lakáspiacból.

2019. július 1-től tovább szigorodnak a feltételek, így azok is kényszerpályára kerülnek, akiket az a szigorítás jobban érint. Ma az is egy kérdés, hogy kik vannak többen? Mert a 2019-es lakáspiacról hiányozni fognak azok, akik 2018-ban már vásároltak, ha ők egyébként ezt nem is biztos, hogy így tervezték.

2019 előtt hajrázik a lakáspiac

A lakáshitelpiac minden lehetőséget megad ehhez, ahol egyelőre még mindig a törlesztőrészlet az alfa és az omega, nem a hitel nagysága, esetleg az az összeg, amit a végén valójában vissza kell majd fizetni. Láthatóan ugyanis a szigorítással elindul vagy inkább elkezd eltolódni a lakáshitelpiac a hosszabb futamidők felé. Már csak azért is, mert az államot is a törlesztőrészlet és a havi jövedelmünk kapcsolata izgatja. Az már kevésbé, hogy mit jelent a magyar várható átlagéletkor mellett 20-30 évre egyre nagyobb összegű lakáshitelt – akár változatlan törlesztőrészlet mellett - felvenni Magyarországon, ahol egy évre előre alig lehet tervezni, nemhogy tovább. A magyar családok többsége még mindig a férfi jövedelmétől függ. A férfiak meg hamarabb halnak meg, csökkenhet a munkaképességük, mint általában szinte mindenhol a világon. Csak egyáltalán nem mindegy, hogy mikor következik ez be. Magyarországon jóval hamarabb, ami hitelezési kockázat is egyben.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Az új és a használt lakások ára és kétszámjegyű növedést mutat 2018-ban

De egyrészt hol érdekel ez minket, ha a lakásárak nőnek, ha hitelt veszünk fel és közben boldogok vagyunk, mert lakást vettünk! Másrészt, ha nem tudunk jobbat, akkor nincs mit tenni, csak elfogadni azt, ami van. Aztán majd lesz valahogy. Eddigis mindent túléltünk. Ezt is túl fogjuk – mondogathatják. Minket ennek az utóbbi jelenség(=majd lesz valahogy életérzés) aspektusa motivál és nem annak tapsolunk, hogy a magyar lakáspiacon szinte minden állami intézkedés áremelést okoz. Nincs miért gratulálni senkinek ehhez. Nézhetjük, ahogy a bankok egyre több lakóingatlanban lesznek tulajdonosok. Ismerjük azt a kétségbeesett lakáshiteles felkiáltást, hogy „elveszi a bank a lakásomat”. Ez nem igaz. A lakás addig nem a miénk, ameddig hitel van rajta. Addig az a banké, ha tudomásul vesszük ha nem. Ha pedig úgy alakul – és bizony néha úgy alakul - a bank elveszi, ami az övé.

Érdekes abba belegondolni, mit élhet át az, aki később jön rá, hogy egy bankhitelt fizetni azt is jelenti, hogy egyébként minden másra kevesebb jut, mint előtte.

Lakáshitelt fizetni ritkán kényelmes

Az előrehozott vásárlások azt is magukban hordozzák, hogy idő előtt csökkenti a lakásvásárló az elkölthető jövedelmét, ami érheti felkészületlenül.

Főleg olyanokat érhet váratlanul, akiknek előtte nem is volt lakáshitele vagy fizetett legalább bérleti díjat egy lakásért. A lakáshitelek összege meg csak nő, számolnak be nagy örömmel a bankok. A hitelfelvevők sokszor magukhoz igazítják ezért a hitelt – hogy pont annyi legyen a törlesztő, amit elbírnak, ha a lakáskölcsön összege nő. Milyen rugalmas és segítőkész a bank – gondolják közben. Ha a havi törlesztő jó nekünk, akkor a bank is jó nekünk és még a lakásárak is barátságosabbnak tűnnek. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja, amire sokkal könnyebb rászokni, mint leszokni róla.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

Forrás: mnb.hu & ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely

Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban. A Magyar Nemzeti Bank nagy lakossági hitelezési programja egyelőre úgy néz ki, hogy hiú ábránd marad ezért. Tavasszal még arról szóltak a hírek, hogy ledobja a hitelbombát az MNB Magyarországra és mindenkit hitel felvételére és persze hitel nyújtásra/közvetítésre ösztönöz. Eltelt két hónap, beköszöntött a nyár és úgy tűnik, hogy bekapcsolták a klímát az MNB-nél. Érzik ők is, hogy a hitelezés izomból erőltetése ilyen „vihar előtti csend” időkben nem túl jó ötlet. Elő kell készíteni a kamatemelésnek a terepet. Lesz kamatemelés. Mikor? Sokkal hamarabb, mint eddig többen gondolták. A bankok már emelgetik a kamatokat. Az infláció is szépen lassan egyre nagyobb szerepet kap abban a bizonyos többismeretlenes „képletben”. A forint árfolyama is egyre bizonytalanabb, idegesebb. Jót tenne neki egy kis MNB háttértámogatás, egy kis pici iránymutatás. Egy icipici kis kamatemelés, lépésenként. Csak módjával, óvatosan. Előjátékszerűen, hogy izgalomba hozza a piacokat, kedvet csináljon,  ne pedig elvegye a kedvüket az egésztől. Ma meg is jött az első egyértelmű és semmilyen szempontból sem félreérthető MNB iránymutatás.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban

Szigorodnak két lépcsőben Magyarországon a lakáshitelfelvétel szabályai

A hivatalos kommunikáció szerint a biztonságos és a hosszú távon is kiszámítható, a teljes futamidő alatt fix kamatozású hitelek felé terelnék a tömegeket. Csak mégis milyen tömegeket?  A változó kamatozású hitelek elsősorban annak a piaci igénynek felelnek meg, hogy bár nagyon kockázatosak, a hitelképessége és fizetőképessége múlhat valakinek azon, hogy ilyet vesz fel vagy semmi mást. Egyszerűen nincs másra lehetősége. Be is lehetne tiltani Magyarországon, hogy csak és kizárólag olyan hiteleket lehessen felvenni, aminek legyen bármilyen hosszú a futamideje, a kamata csak fix lehet az egész futamidő alatt. Csak, ha ez megtörténne, akkor bezuhanna a hitelezés. Ez a szomorú valóság, amit tudnak a bankok és jól tud az MNB is, mert a nettó bérek olyanok amilyenek Magyarországon. Így nem tiltják be, de korlátozzák a havi nettó bérek alapján, hogy ki mennyire adósodhat el. Bár biztonságosabbá teszi a hitelezést, egyben egy fék is a hitelpiacon, a magyar jövedelmi viszonyokat figyelembe véve.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
...még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon

Emiatt arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.

A hitelközvetítők, de még akár maguk a bankok is sürgetik majd az ügyfeleket, hogy ha nem írják alá a szerződést október 1-ig, utána már kevésbé lesznek hitelképesek, már kevesebb hitelt kaphatnak csak és lehet nem tudják megépíteni a házat vagy megvenni a lakást. Többen akartak hitelt felvenni vagy több hitelt már eddig is, mint amennyit a bankok engedtek. Eddig sem volt olyan könnyű hitelhez jutni, lakáshitelhez meg főleg, mert ahhoz az átlagkereset édes kevés .

Ez egyre inkább azt is jelenti, hogy 2019-re a lakáspiacról hiányozni fog az a kereslet, ami inkább 2018-ban fog vásárolni és hitelt felvenni. De hiányozni fog az is, aki 2018. október 1-től már csak kevesebb hitelt kaphat. Ha pedig még azt is figyelembe vesszük, hogy 2019. július 1-től tovább szigorodnak ezek a feltételek, akkor még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban

A lakáshitelezés szigorítása egyben a lakáspiac lehűtését is jelenti

Jaj új lakások, jaj használt lakások, jaj hiteles vásárlók! Az MNB mégsem engedi, hogy ész nélküli hitelezés történjen a lakáspiacon, mert a kamatemelés előtt ez egy figyelmeztetés mindenkinek, hogy most már nyugodjanak le. Vége van a jó világnak! Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...

Forrás: mnb.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyar (Köz)érdek Bank?

lakáshitelezés lakáshitel kamatkockázat MNB árnyékbankrendszer hitelközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Felületesnek lenni pénzügyi termékek esetén nem ajánlatos. Azt még megérti az ember, ha az utca embere lakáshitelnek hívja a kölcsönt és nem fogja senki sem leordítani a fejét, hogy a hitel és a kölcsön nem egymás szinonimái. A köznyelv és a közérdek lehetnek egymás ellenségei is, jegyezhetjük meg átlagos, minden felhang nélküli iróniával. A Magyar Nemzeti Bank nem fogalmazhat konyhanyelven. Joga és kötelessége a hiteles és megbízható tájékoztatás. A mérgező hitelezés egyik felelősének kiáltották ki, mert nem akadályozta meg a kockázatosabbnál kockázatosabb hitelek terjedését 2008 végéig.

A kamat az új svájci frank – írták a szexikozgaz.hu-n még februárban

Mi köze ennek a Nemzeti Bankhoz? Nagyon egyszerű és világos a jelenlegi MNB kommunikáció. Fix lakáshitelnek neveznek minden legalább 1 évnél hosszabb kamatperiódussal rendelkező lakáshitelt. Értik, fixnek, amikor az a fix, ami nem változik a teljes futamidő alatt. A magyar nyelv és a pénzügyi, szakmai nyelv szerint is, csak és kizárólag a teljes futamidő alatt fixált kamatú lakáshiteleket lehetne fixnek nevezni. Ezen kívül semmi mást, még véletlenül sem hívhatunk fixnek, mert az megtévesztő. Abban a hitben tartja az adóst, hogy jól dönt, hogy kockázatkezelő és kockázatkerülő, ha nem fixálja a kamatot az egészen a futamidő végéig. Az MNB-nek már évek óta minden megnyilvánulásában ezt kellene képviselnie, nem képviselhetne mást, mert ez a közérdek és ez a magyar állam érdeke is.

Azoknak, akiknek a lakáshitel kamata megváltozhat a jövőben, ők egy pókerasztalnál ülnek és játszanak

Fogalmuk sincs, hogy mennyibe fog a lakáshitel a végén kerülni. Nem tudhatják, mert még a bank sem tudja. A törlesztőrészlet növekedését meg az adósok rosszul viselik, világit rá Kapronczai Mór és Urbán K. Vajk cikke is. Nem igazán vannak rá felkészülve, nem úgy él a magyar, hogy azt mondja „ez benne van a pakliban”. Főleg nem akkor, amikor a hitelközvetítők azzal a hamis illúzióval édesgetik őket magukhoz, hogy „spórolhatnak, akár milliókat” azzal, ha velük dolgoznak és nem mennek be közvetlenül egyik bankba sem. Egy hitelközvetítő honnan tudná, hogy mennyibe kerül az adósnak a végén ez az egész? Nem tudja, csak úgy csinál, mint ha minden előre tudható lenne, ha biztonságos, kiszámítható és kockázatmentes lenne. Az MNB meg csendben nézi, eltűri, hogy az adósokat megtévesszék, és úgy vegyenek fel egyáltalán nem fix lakáshiteleket, amikről ők még azt hiszik, hogy „spórolhatnak” is.

Tudják, az a legfájóbb pont ebben a történetben, hogy az ember olvassa az Alapblog bejegyzését, azt hallja, hogy a bankok maguk sem hívják fixnek a nem fix lakáshiteleket. A hitelközvetítő és az MNB meg lazán, lelkiismeretfurdalás nélkül annak nevezik. Lehet úgy Magyarországon jogot sérteni, hogy nem sértünk jogot? Lehet! Erre szép példa ez a jó…akarjuk mondani rossz szokás, hogy nálunk elég mindent úgy nevezni, ami az érdekünket szolgálja.

Nagyon aktuális a téma, mert 2017 után 2018-ban is azt fogjuk látni és hallani, hogy a hitelközvetítők kitesznek magukért, szórják fűre és fára a nem fix lakáshiteleket, amikről azt mondják majd, hogy a többségük fix, közben, meg dehogy azok! 2009 után sem lett elővéve egy hitelközvetítő sem, hogy felelősségre legyen vonva az agresszív és megtévesztő hitelezés miatt. A bankokra lett ráhúzva a vizes lepedő, ami részben jogos volt. De benne a volt a „buliban” ma is több működő hitelközvetítő is. Elő fogják-e venni most őket, amikor még maga az MNB is fixnek nevezi a nem fix hiteleket?

Az Alapblog bejegyzése finoman azt érzékelteti velünk, hogy a közhiedelemmel ellentétben továbbra is jobb, ha egyenesen a bankba megyünk be és nem bohóckodunk hitelközvetítőkkel. A bank legalább azt mondja, amit nem szeretnénk hallani. Kimondja, hogy nem fix az a lakáshitel, az „olcsóbb” meg pláne nem. Milliókat meg maximum csak az spórolhat, aki nem szóba egy bankkal sem és nem fizet változó kamatot neki 10-20 évig.

Előtörlesztésben gondolkodók figyelmét  is fel lehet hívni, hogy mi van akkor, ha valami közbe jön és még sem lesz előtörlesztés? Hazárdőrök és nagymenő pénzügyi mentalisták osztják az orosz ruletthez a megtöltött fegyvereket, ami ma Magyarországon csak nem etikus, de jogszerű. Nem mondjuk, hogy túl késő lenne az MNB-nek szigorúbbnak lenni saját magával és az árnyékbankrendszerrel (pénzügyi szolgáltatásokat közvetítők/tanácsadók) szemben is.

Emberek tízezrei már belesétáltak a csapdába, amit alacsony kamatkörnyezetnek neveztünk el. Ha magas kamatok előtti környezetnek neveznénk, akkor még azt is jelentené, amit valójában jelent.

A Magyar Nemzeti Bank az ország pénzügyi stabilitásért felel és nem azért, hogy a három szintű magyar bankrendszer (=MNB+Kereskedelmi bankok + Árnyékbankrendszer) minél több embert eltartson Magyarországon:

 - Nem elfogadható az, hogy fixnek nevezhető egy lakáshitel, ha az nem fix a futamidő végéig.

- Ez nem lehet hit kérdése, vita tárgya, vagy nem írhatja felül sem politikai sem pedig üzleti érdek.

- Nem tolerálható az sem, hogy a magyar bankrendszerben a nemfizető, fizetésképtelen adósokat nem tartjuk nyilván csak azért, mert eladták őket követeléskezelőknek.

- Nem mehetünk szó nélkül amellett sem, hogy egyik szőnyeg alól másik alá söpörjük a lakáshitelezéssel kapcsolatos problémáinkat, közben meg a csapból is az folyik, hogy a lakáshitelezés biztonságosabb ma, mint bármikor előtte, vigyáznak ránk, megvédenek minket és fogják a kezünket.

- Ezek mind csak üres szavak. Mitől lenne biztonságosabb, ha pont a kockázatokat nem nevezzük nevén, ha minden felelősség továbbra is az adósé!

A hitel a gazdagok gyógyszere és a szegények mérge – írtuk le pontosan egy éve, mert erről közérdek és társadalmi felelősségvállalás beszélni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Városi mese a bankról, a monitorról és rólunk

újlakáspiac bankkölcsön lakáshitel lakáshitelezés lakáspiac lakásárak használatbavételi engedély albetétesítés adásvételi szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Annyira egyszerűnek tűnik mindig minden lakásvásárlás és lakáseladás a tervezési időszakban. Elég gyakran el is hisszük, hogy minden a tervek szerint fog alakulni. Ha ezt még közben hitelfelvétellel színesítjük, bevonunk bankot vagy bankokat is, akkor azért jobb, ha nem szállunk fel a fellegekbe. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy minden pontosan úgy történik, mint a mesében.

Ezt a szép “városi” mesét olvashatjuk

Főhőseink új építésű társasházi lakás vásárlása mellett döntöttek. Két gonosz szereplő, igen tipikus kockázati tényező, viszont kimaradt a meséből:

1. Az egyik, hogy a társasház építése és befejezése lassabban fog haladni, mint hirdetik. Plusz 6 hónapot érdemes betervezni. Az is érdekes, hogy a mesében eleve 12 hónap építési idővel számolnak, amikor egy társasház inkább 1,5-2 év, mire elkészül. Ez nem azt jelenti, hogy a főhőseink nem vásárolhatnak a társasház befejezése előtt 1 évvel. Vásárolhatnak, csak  ilyen "késői fázisban" már megint drágábbak az új lakások. Általában, ha valaki tényleg eldönti új társasházban akar lakást venni, akkor ott vásárolnia kell minél előbb, mert súlyos milliókat lehet spórolni vagy éppen veszíteni a jó vagy a rossz időzítéssel, a folyamatosan szűkülő lakásválasztékról már nem is beszélve. A másik lehetőség, hogy a már elkészült társasház eladatlan lakásai közül próbálnak meg a főhőseink válogatni, mert ott meg már alkuképesebb a beruházó. Komoly érdeke fűződik hozzá, hogy minél előbb kiszálljon a projektből. Ilyenkor meg az a gond, hogy a végére nem véletlenül maradhatnak eladatlanok azok a lakások. A többségnek nem jelenthet megoldást az ilyen “beregadt” lakás, így valószínűleg a főhőseinknek sem. Már itt látszik az idő tényező és az időzítés fontossága. Pedig még csak ott tartunk, hogy mennyire nem mindegy mikor és milyen projekt mellett döntenek, milliók maradhatnak vagy éppen hagyhatják el a főhőseink zsebét.

2. Egy másik gonosz és álruhás szereplő is fenyegeti főhőseinket. Egy társasház fizikailag még csak-csak elkészülhet, de jogilag már nem biztos. Az az “albetétesítés” egy nagyon-nagyon lassú folyamat tud lenni, ami a legtöbb esetben megelőzi a birtokbaadást. Több társasházban, ha jobban megcsúsztak az eredeti átadáshoz képest, még jogerős használatbavételi engedély nélkül is birtokba adnak új építésű lakásokat. Albetétesítés nélkül meg pláne, ami a birtoba adás után még a ház méretétől függően 6-12 hónap is lehet. Mivel bank vagy bankok is szereplők ebben a mesében, ők kimondottan neheztelnek az ilyen jogi aknamezők miatt. Egy ideális vagy idealista hitelfelvelvételi tervet és az ingatlanba költözést teljesen felboríthatnak a különböző jogi huzavonák, bank-vevő, bank-beruházó és persze beruházó-vevő kapcsolatokat árnyékolhatnak be. Könnyedén belátható, hogy ha új társasházi lakás vásárlása mellett döntenek a főhőseink, de a ház albetétesítése nem a vásárlástól számított 12 hónapon belül, hanem mondjuk 18-24-30 hónapon belül történik csak meg, már egészen más lenne a mese vége. Extrém esetekben a jogi körülmények miatt ez lehet akár 3 év is, ha korán vásárolnak a főhőseink és minden egy “kicsit” tovább tart a tervezettnél. A mese szerint felvettek egy “átmeneti” hitelt, amit nem biztos, hogy le tudnak zárni 12 hónapon belül és akkor már nem is olyan átmeneti. Új építésű lakás vásárlásánál az idővel bánjunk bőkezűen és inkább adjunk a ház tervezett átadásához még 12 hónapot, mire minden elintézhető és az ingatlan költözhető lesz. Jobb kellemesen csalódni végül, mint bosszankodni és idegeskedni.

Nem feledkezhetünk el a városi mese másik fordulatáról sem, hogy a jelenlegi lakást el kell tudni adnia a főhőseinknek

Ezt az eladást teljesen összhangban az új lakásba költözéssel összefüggésben és hozzá igazítva szeretnék kivitelezni. A mese tanulsága szerint pont azért vonják bele a bankot már az elejétől fogva, mert így az eladáshoz időt nyernek, nem kell majd aggódni, kapkodni, sürgősen eladni. Igen ám, csak az új lakásba költözés legalább annyira időkorlátot és nyomást jelent a főhőseinknek. Ott tartanak, hogy a 12 hónapos terv, mely alatt vesznek egy új lakást és eladják a régit, már igen bizonytalannak és stresszesnek tűnik. A mese szerint happy end a vége, a 12 hónap az 12 hónap és minden pont a terveik szerint történik.

A mese szép, a mese jó, a mese csak mese

Ha tiszta fejjel, a társunkért és a gyerekünkért vagy a gyerekeinkét tényleg felelősséget vállaló emberként ezt a mesét újra és újra átgondoljuk, látjuk benne a jó szándékot, a segítőkészséget, de a láthatatlan és álruhás ellenségekről nem beszél, sajnos, védelmet nem nyújt. Minden kockázat, veszély a főhőseinké. Az is, hogy egy új építésű lakás mikor kap jogerős használatbavételi engedélyt és az is, mikor lesz albetétesítve. Az is kockázatot jelent számukra, hogy mi lesz, ha időközben a lakáshitelezési feltételek is megváltoznak. Ez felborítja a mese harmonikus egyensúlyát, alá is ássa a mögötte lévő segítő szándékot.

A mesének van folytatása is 

Azt javasolják, hogy olyan adásvételi szerződést kell kötnie a főhőseinknek a beruházóval, ahol az utolsó vételár-részlet kifizetése az albetétesítéshez van kötve. Ez ugyan jól hangzik, de a magyar újlakáspiac szokásai szerint, az albetétesítés az utolsó utáni fázis, ami egy társasházzal történik. Ezzel a vevő nem időt nyer, hanem leginkább időt veszít, mert jóval korábban birtokba vehetné az ingatlant, sokkal hamarabb beköltözhetne, már a jogerős használatbavételi engedélyt kézhez kapva.

- Hogyan gondolkozzon azon, vagy hogyan adja el így a feje felől az “otthonát”, ha nincs hová költöznie, és még  azt sem tudja pontosan mikor költözhet?

Komolyan felmerülhet a kérdés, hogy pontosan melyik megoldás az igazán idegtépő játék a főhőseink számára:

Már az elején inkább albérletbe költözni és közben eladni a lakást kontra a lakás eladását a végére hagyni és egyből egy bankot bevonni egy új lakás finanszírozásához? 

A régi lakás már nem biztos pont, az új lakás meg még nem az a főhőseink életében!

Tagadhatatlan, hogy a mesebeli történet csábító, mint egy habkönnyű Ruszwurm krémes a Budai Várban. De szép is lenne, ha mindig igaz lenne! De ez Magyarország, itt minden más, egészen más tud lenni. Ha a banki (elő)finanszízrozás lehetőségével nem élnek a főhőseink, akkor marad az albérlet, amiért meg fizetniük kell, nem is keveset. Helyes döntéseket kell hozni, jól időzítve. Milliókról, sok millióról dönthetnek pillanatok alatt jól vagy éppen rosszul, akár csak azzal, hogy mikor és hol választanak ki egy új építésű lakást.

Van az a nyugalom és biztonság, illetve biztos pont az életünkben, ami pénzt ér, hogy jó döntéseket tudjunk hozni

Egy albérletben élve még mindig kevesebb feszültség mellett (újra)tervezhető akár egy lakás eladása és egy másik vásárlása is. Nem mondja senki sem azt, hogy ilyen esetben nem számítanak a havi plusz költségek, már hogyne számítanának! Viszont inkább számoljunk tervezett költségekkel, mint falba verjük a fejünket a sok rejtett és váratlan költség miatt.

Mennyivel hatékonyabb úgy eladni egy ingatlant, ha már nem él benne az eladója! A vevők és az árajánlataik között is jobban válogathat az eladó ilyenkor. Marad “ideje és lehetősége” jó döntést hozni, nem kell kapkdoni.

A lakhatása, egy nagyon fontos  biztos pont az életében, teljesen megoldott.A mindennapi életvitelét, a családja  nyugalmát  nem befolyásolja a régi lakás eladása és az új megvásárlása.

Az új építésű lakásba költözés is bizonytalan tud lenni, nem csak a régi lakás eladása. Ezt azért érdemes észben tartani és nem azonnal egy “rövidebb” vagy “könnyebb” utat választani, ami lehet sokkal rögösebb és sokkal hosszabb is, mint egy városi mesében. Az idő nem mindig a barátunk, főleg nem a bank és közöttünk, ahol először csak a monitor van, majd utána a kölcsönszerződés és annak a szigorú és könyörtelen feltételei. A monitor elbír mindent, viszont a bank már nem olyen megértő mesebeli figura.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékbecslés magyarul

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Vettünk már részt értékbecslésen akár vevőként, eladóként, bérlőként? Mint egy ingatlanértékesítő, megjön, körbefotóz mindent először. Kezdi a házzal, a környezetével, utcaképpel, majd az egész házról külső és belső képeket készít, minden szögből. Ezután körbefotózza a lakást is, mint ha hirdetni szeretné. Az első meglepetés akkor érheti a szemlélődőt, amikor a mérőórákat is fotózni kezdi. Ebből tudja majd az értékbecslő, hogy milyen szolgáltatások vannak a házban, a lakásban. Meg azt is tudni fogja, hogy hol vannak az órák. Ezek rizikófaktort is jelentenek, akár későbbi tartozásfelhalmozás/szolgáltatás kikapcsolás miatt is jobb tudni, hogy egy lakásnál milyen rezsitartozásokkal lehet számolni. Ha mindent lefotózott, akkor alaprajzot készít, ha nem kap készen egyet. Ebben is nagyon hasonlít egy ingatlanértékesítőre. Mér, méricskél, skiccet készít. Ezen kívül kér másolatot az energetikai tanúsítványból is.

Majd jönnek a szokásos kérdések, hogy a ház mikor épült, mikor lett felújítva – ha ez kérdés lehet – illetve a lakásról is szintén megkérdezi, hogy mikor volt utoljára felújítva. A felújítás itt most egy nagyon általános fogalom, mert az a fontos számára, hogy aktuális életszínvonala a lakásnak körülbelül mikorra vezethető vissza. Több lakást ugyanis csak szinten tartanak, festegetik, kipfozzák, de valódi, minden értelemben nem tekinhetőek felújítottnak. Vannak olyan 10 éve felújított lakások, amik még ma is elmennének „frissen felújítottnak”, mások meg már akkor elavultak voltak, amikor felújították őket.

A magyar otthonok többsége meg nem korszerű és ezt tudják az értékbecslők is, pont ezért kíváncsiskodnak

Még a hozzáállásból is tud információkhoz jutni az értékbecslő. Ártatlan kérdések ezek, ahol kiderülhet, hogy az ingatlan tulajdonosa (eladó) vagy a leendő tulajdonosa (vevő) mennyire tervezi az ingatlana korszerűsítését, mennyire van tisztában annak esetleges műszaki hiányosságaival. Érdekes azt látni és hallani, amikor akár a vevő akár az eladó mindent úgy ad elő az értékbecslőnek, mint ha a lakás 100%-os állapotban lenne, pedig nincs abban. Ezt az értékbecslő levágja, nem mondja ki, csendben tudomásul veszi. De nem burkolódzik a csendbe, mert egy kérdést szintén mindig feltesz a végén. Fotózott, mért, rajzolt, energetikai tanúsítványt kapott, de kérni fogja társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat másolatát is. Ebből lehet további kockázati tényezőket megtudni, például azt, hogy van-e a társasházi tulajdonosoknak elővásárlási joguk, esetleg azt, hogy milyen jogszerű lakáshasznosítási tiltások/korlátozások vannak a társasházban.

Ne felejtsük el sosem, hogy az ingatlan értékét befolyásolja az, hogy mire és hogyan hasznosítható, még akkor is, ha azt nem hasznosításra vásárolják, hanem saját otthonnak

Egyik manapság divatos ilyen tiltás az egyéb szálláshely-szolgáltatás (AirBnB) tiltása. De van olyan is, amikor irodáknak kiadott lakások közös költsége a duplája a többi lakáshoz képest. De olyan ház is van, ahol minden albérlet után a tulajdonosoknak plusz közös költséget kell fizetni, mert úgy döntött a társasház. Ezek után az értékbecslő udvariasan megköszöni a türelmet és az időt, elköszön és elmegy.

Hogy mikor találkozhatunk vevőként, eladóként, bérlőként értékbecslővel?

Olyan adásvételeknél, ahol a vevő hitelre vásáról. Ha az eladó vevője hiteles, akkor a bank értékbecslést fog kérni. Ha a lakás közben ki van adva, akkor bérlőként nem csak a leendő új tulajdonossal találkozunk akár többször is, hanem minimum egy értékbecslővel is. Így eljutottunk a mai témánkhoz, mert aki eddig elolvasta, az mindent tudhat hogyan történik az értékbecslés külső szemmel nézve. Viszont milyen érdekes, hogy mindig csak a bank kér értékbecslést. Vannak kivételek, de sem a vevők sem az eladók nem értékbecslések alapján áraznak és hoznak döntéseket, nem is ilyen hivatalos és akár szakmainak is tekinthető iratok alapján alkudoznának.

Nem furcsa ez?

Főleg azért, mert a bank értékbecslése rendre alacsonyabb árat fog mutatni, mint az adásvételi szerződésben szereplő ár.

A bank számító és direkt értékelteti alul az ingatlant, vagy a vevők és az eladók közös megegyezésével, a piaci árral valami nincs rendben?

A magyar lakáspiac a kényszerdöntések piaca. Nem kedveli a versenyt, nem is igazán tolerálja az (ár)versenyt. Ezt úgy éri el, hogy alapvetőleg a lakásárakat a kínálat, az eladók határozzák meg. Legyen új vagy használt az ingatlan, a lakáspiacon a kereslet elfogadni tudja az árakat kényszerből, valós hatást nem tudnak gyakorolni a vevők az eladókra. Az árak és főleg a növekvő vagy már magas árak motiválják az eladókat és az ő döntéseiket. Azért lépnek piacra, azért döntenek az eladás mellett, mert úgy érzik azon az áron tudnak eladni, amin akarnak. Az eladó ingatlan értéke és ára itt másodlagos, nem is biztos, hogy érdekli őket egyáltalán. Egy új társasházat építő sem fixálja a bevételeit előre, hanem folyamatosan újratervezi és inkább kivár, hogy minél magasabb áron értékesítsen minden egyes épülő lakását. A használt lakások piacán is milyen tipikus jelenség az, hogy az eladó valamilyen indokkal meghatároz egy árat, hogy ő „ennyiért hajlandó eladni”. Az nem baj, hogy sem az új lakásoknak sem a használt lakásoknak értékbecslése az eladók részéről nem tekinthető szakmainak.

A használt lakások piacán az is gyakori, hogy az elvárt árat az alapján határozzák meg, hogy az eladónak mennyi pénzre van szüksége, hogy az eladás után másik ingatlant vásárolhasson

Megnézi mennyi pénze van. Megnézi mennyi kell még a következő „projekthez” és akkor belövi az ingatlana árát. A lakáspiac keresletét igazából nyomás alatt tartja a kínálat, már azzal, hogy állandóan túlkínálatos és azzal is, hogy a magyar lakóingatlanok nem igazán homogének, nagyon-nagyon különbözőek tudnak lenni, így nehezen összehasonlíthatóak is. Ez a „majdnem” olyan mint az enyém, olyan mint a német törpespicc és a magyar agár is kutya, de még „majdnem” sem ugyan olyanok.

A vevők igen szorult helyzetben vannak, amikor alaposan meg akarják tervezni a döntéseiket

Adatokból szeretnének információkhoz jutni, de legtöbbször dezinformáltak, beszéltünk erről a Lakásárak ellentmondásai című írásunkban, még 2017 júniusában. Kényszerhelyzetben a többség rossz döntéseket tud csak hozni. A vevők nem kérnek és nem is igazán kérhetnek értékbecslést, mert az eladók elzavarnák őket, inkább keresnének olyan vevőt, aki elfogadja azt az árat, amit nagyjából elvárnak. Ezért van az is, hogy sokszor hiú ábránd azt gondolni, hogy ha nincsenek vevők, akkor az eladó mindenképpen komolyan árat csökkent. Csak akkor, ha kényszerből, muszájból el kell adnia. Máskülönben ezért olyan magas árról indul a hirdetés, amilyen magasról csak tud. Ha nincs nyomás alatt az eladó, akkor lehet kilép, nem adja el. Használt lakásoknál gyakori az is, hogy ha adott állapotban nem kelendő, úgy gondolják, hogy kipofozva még többért eladható lesz. Vagy bejön vagy nem.

Értékbecslőt nem vesznek igénybe az eladók az értékesítés ideje alatt

Az eladók egyébként sem tűrik az olyan kritikát, ami az ingatlanuk értékét vagy árát érintik.

Vevőként még mindenki igen kritikus, eladóként meg még önkritikát sem tud gyakorolni, nemhogy értékbecslést kérni az eladó ingatlanára. Ez az az a kockázat – a döntés szabadsága – amiért a bankok és a velük dolgozó értékbecslők teljesen másképpen árazhatnak be egy új vagy használt ingatlant, mint maguk az eladók és a vevők.

Minden kockázatot a vevő visel

Ha túlfizet egy ingatlant – márpedig a magyar lakáspiacon az ingatlanok többségét mindig túlfizetik – csak abban reménykedhet vevőként, hogy amikor ő lesz eladó, mindenképpen magasabb áron tud eladni, mint amennyiért vásárolta. De ez csak remény. Egyáltalán nincs kőbe vésve, hogy egy ingatlant mindig magasabb áron tudunk eladni. Ezért lenne jó, ha például kötelező értékbecslés lenne minden ingatlan esetében legalább 5 évente. Hogy legyen időközönként egy szakmai visszajelzése az ingatlan tulajdonosának (és a banknak) is, hogy mennyit is ér az az ingatlan valójában. (Megjegyzés: Ehhez szükség lenne a magyar ingatlan értékbecslés teljesen új alapokra helyezésére képzés és szabályozás tekintetében egyaránt)

Tudja ezt jól a bank is. Tudják ezt jól az értékbecslők is. Lehet azzal magyarázkodni, hogy a vevők és az eladók közös megegyezésén alapul az adásvételi ár. Lehet, de minél inkább rossz és hibás döntés ez, annál inkább kiszolgáltatják magukat a vevők ennek.

A bank nem fog meghiúsítani adásvételt, mert a vevő, az aki a hitelt felveszi, túlfizet, akár évekre vagy még egy évtizedre is egy ingatlant. Nem az ő felelőssége, az a vevőé. Az eladót (beruházót sem egy új építésű lakás esetében) sem érdekli, hogy a vevő bajba kerülhet, hiszen nem csak felélheti a tartalékait (plusz kockázat), de még olyan adósságba is verheti magát, amire az ingatlanfedezet nem nyújt neki majd később megoldást.

Ez a magyar lakáspiac

Mindenki ott használja ki a vevőket, ahol és ahogy csak tudja. Pedig ez elkerülhető lehetne, ha csak és kizárólag szakmai és független értékbecslés alapján lehetne adásvételi szerződéseket kötni, vagy ha legalább figyelembe kellene azt venni, mert az etikátlan árazás etikátlan lakáspiacot szül csak. Energetikai tanúsítvány nélkül nincs adásvételi szerződés ma Magyarországon, de értékbecslés nélküli igen.

A szabad lakáspiac viszont nem működik. A hagyományos önszabályozó (kereslet-kínálat) rendszer a lakáspiacon szintén nem működik. Az eladók nem piacpártiak. A lakáspiac kudarcot vall, ami megnehezíti a lakáshitelezést, a bankok, és a lakáshitelesek, a vevők helyzetét, de még az eladók is veszítenek, mert jóval kevesebben tudnak eladni Magyarországon egy évben, mint ahányan szeretnének.

Jó, hangsúlyozzuk mindenkinek jó döntéseket megalapozó információkból pedig lényegesen kevesebb jut el hozzánk. A bank értékbecslése eljut, de nem foglalkozunk vele, mert a bank csak addig fontos számunkra, ameddig kölcsönkérünk tőle. A döntéshozók (vevők és eladók) szabad akarata eldönteni, hogy a döntéselőkészítés (adásvétel) előtt mit mérlegelnek. A szabad akarat, ahogy a szabad piac is, kudarcot vall a magyar lakáspiacon. Kezelhetetlen és beárazhatatlan kockázatokat hordoz, kódolja magában az újra ismétlődő lakáspiaci és hitelválságokat. Lehetne anticiklikus a magyar lakáspiac, lehetne, mert akkor az eladók is kiszámíthatóbb kereslettel találkozhatnának és nem kellene azon aggódniuk, hogy ha „ma nem tudnak eladni, akkor már holnap nem is fognak”.

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshitelezés két arca Magyarországon

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely

A csapból is az folyik, hogy milyen sok lakáshitelt vesznek fel. Vannak, akik hitelválságtól tartanak, másoknak csak a tenyerük viszket. A magyar lakáshitelezés furcsa világ. Lehet ígyis és úgyis nézni. Most nézzük meg egyszerre mind a két tényt, amit biztosan tudunk. Minden mást utána bízzunk a fantáziára. A Magyar Nemzeti Bank két friss elemzése külön-külön mutatja a magyar lakáshitelezés „kétszínűségét”.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
Hitelezési folyamatok  a lakáshitelezés egyik arcát mutatják csak meg

Nézzük először az elsőt, amiről mindenki hall és természetesen olvas. Azt mutatja, hogy az új lakáscélú hitelek felvétele és a lakáspiaci folyamatok között van összefüggés. Erre a lakáspiaci ciklusokat elemezve  már felhívtuk a figyelmet. Emlékeztetőül álljon itt az egyik ábra.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok és a lakáshitelezés külön pályán is mozoghatnak

A magyar lakáspiac elmúlt 20 évében a jelenlegi csak a második lakáspiaci boom. Ezt azért olyan fontos hangsúlyozni, mert a hitelezési boom és a lakáspiaci boom között azért már van különbség. Erre az MNB másik friss elemzése mutat rá. Ha ezt megnézzük, akkor láthatjuk, hogy a 2004-2008 közötti lakáshitelezési boom már egy stagnáló lakáspiaci ciklusban történt.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
Lakáspiaci boom vs. Lakáshitelezési boom

A lakáshitelállomány  és a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt mutatnak. Ugyanis ha azt nézzük meg mi történt a lakáshitelállománnyal 2014-től kezdve napjainkig és mi történt a lakáspiacon, akkor azt látjuk, hogy a lakáshiteleket inkább visszafizetjük, nem pedig felvesszük. A lakáshitelállomány inkább stagnál, mint sem növekszik.

Tehát új lakáshitelezési boomról nem beszélhetünk 2014-től kezdődően, mert hiába a látványos új hitelfelvétel, a lakáshitelt visszafizetők aránya legalább olyan jelentős. Nem egyre többen adósodnak el, mint az történt 2004 és 2008 között. Ez egy óriási különbség a jelenlegi és az akkori lakáshitelezési piac között. Innentől kezdve most már mindenki azt gondol, amit akar ezekről az ábrákról. Egy tény viszont biztos. Lehet úgy beszélni a laksáhitelek felvételéről, ami aggodalomra is okot adhat. Illetve lehet úgy is beszélni róla, hogy gyakorlatilag nem történik semmi a lakáshitelek piacán 2014 óta, csak lecserélődnek az adósok, a régiek helyébe újak lépnek. A hiteligénylők és a visszafizetők aránya egészségesen viszonyul egymáshoz, ezért nem növekszik a lakáshitelek állománya Magyarországon, lakáspiaci boom ide vagy oda.

Források:

- MNB Hitelezési felmérés, 2017. augusztus 

- MNB Hitelezési folyamatok, 2017. augusztus

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

I love bank

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Pont egy éve foglalkoztunk azzal, hogy saját magunkat ámítjuk azzal, hogy a lakáshitelezés olcsó. Pár napja az mno.hu hasábjain jelent meg ez a kellemes hangvételű cikk, ami jó kérdéseket tesz fel a témában, de úgy csinál, mint ha valódi válaszokat nem találna. Vagy talán mégis? A lakáshitelezés sok embert érint, mondhatni társadalmi létkérdés, mert lakáshitelek nélkül komoly probléma lenne itthon a lakásvásárlás. Életünk alapja az ingatlan. Ingatlan nélkül nincs ember, azt egyszerűen hajléktalannak nevezzük. Ehhez képest a következő kijelentés olvasható a cikk végén:

0) "Független kutatót azért nem tudtunk megszólaltatni, mert nincs. Az egyik tanulmány társszerzője annyit elárult, hogy a bankszektor, az állam és a külföld elszívja a szakembereket az akadémiai szférától, ezért egyetemi szinten ezzel a kérdéssel nem foglalkozik senki."

Magyarul minden tök haszontalan l'art pour l'art dologra van kutató, meg pénz is, de éppen a magyar pénzügyi kultúrát és azon belüli is a hitelkultúrát, a magyar kétszintű bankrendszert nem kutatja senki. A cikket elolvasva döbbenhetünk rá, hogy ez inkább szándékos, nem lehet véletlen. Ha ezzel komolyabban foglalkoznának itthon, akkor nem lehetne annyi marhaságot beszélni és szédíteni a tömegeket, hogy kockázatosabbnál kockázatosabb hitelfelvételekbe bonyolódjanak. Nem elfelejtve még mindig ott tartunk, hogy az érdekel minket, miért drága Magyarországon a hitelezés, úgy összeségében. Először ezt a választ kapjuk az arcunkba:

1) "Mivel például Csehország egy nagyjából hasonló méretű ország, de az átlagjövedelmek sokkal magasabbak, mint nálunk, így nem tudjuk magunkat összevetni velük. Ráadásul kevesebb bank osztozik a sokkal gazdagabb piacon."

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Ez magyarul azt jelenti, hogy csórók vagyunk és még túl sok is nálunk a bank. De mi a  fenének van itt ennyi bank, tehetnénk fel a teljesen logikus kérdést? Csak azért lehetnek itt, mert csak jó üzlet itt kölcsön adni. Nincs elég pénzünk, ők adnak, jó kamatra. A másik már nem annyira logikus észrevétel az lehetne, hogy hiába van sok bank, versenyről nem nagyon beszélhetünk. Mint ha karteleznének a bankok. Van az OTP, aki mindent visz és vannak a többiek, akik meg osztozkodnak a maradékon. Ha az OTP bank lenne az egyetlen bank Magyarországon, akkor sem lenne itt olcsóbb semmi, kiabálhatná be most valaki a pálya széléről. Az a bank nem az olcsóságáról híres és a fair árazásáról. Aztán tovább bosszankodhatunk, amikor azt olvassuk tovább, hogy:

2) "Ha Lengyelországot nézzük, akkor egy négyszer ekkora országban hasonló számú bank található – magyarázza a főtitkár. "

Szóval Lengyelországban annyi bank van mint Magyarországon és mind megél egy negyed akkora országban. Nyílik a bicska a zsebben és záporozhatnának a színes szitok-szavaink. De hideg vér emberek, hideg vér. Olyan király hely ez az ország, hogy nálunk mindenki bankot akar nyitni, ez a bankolás európai fellegvára. Egyelőre még várunk a nagy bejelentésre, hogy a Brexit miatt, a londoni City-t elhagyó pénzügyi központ Budapestre költözhetne. A hatékonyságon úgy is van mit javítani, firtatja a cikk elég részletesen. Az MNB szerint túl sok a bankfiók

3) "Amikor a bankrendszer hatékonyságát firtató kérdést tettem fel az MNB-nek, azt a választ kaptam, hogy a hazai bankrendszert jelenleg „túlfiókosodás” jellemzi. A 100 ezer lakosra jutó bankfiókok számát alapul véve a hazai bankok fiókhálózatának nagysága 20-30 százalékkal haladja meg a szlovák és cseh bankrendszer hasonló mutatóit."

Ha már ennyire szeretnek nálunk fiókhálózatot üzemeltetni a bankok, akkor mi lehetnénk Európa új pénzügyi központja. Mi egy ilyen ország vagyunk, imádjuk a bankokat és az ő drága fiókjaikat. A Bankszövetség természetesen nem ért egyet ezzel teljes mértékben. Mellébeszél csak, mint általában ez a pénzügyi világban teljesen megszokott. Normális kérdés van, de normális válasz az nincs:

4) "Erről is kikértük a Bankszövetség véleményét, a főtitkár elmondta, hogy sok járásban nemhogy bankfiók nincs, de posta és már kocsma sem. A bankfiókok jellemzően a városokba összpontosulnak, ahova a lakosság a belső migráció révén koncentrálódik, de 10-20 kilométeren belül bárki elérheti a szolgáltatásokat."

Már tudjuk azt, hogy a kutyát sem érdekli itthon a hitelezés és azt is tudjuk, hogy egy Lengyelország méretű bankrendszert tartunk el, rentábilisan, sok fiókkal, jó sok bankkal, miközben csórók vagyunk. Nem maradhatnak el a sokat emlegetett területi különbségek sem a kifogáskeresésben:

5) "Mint tudjuk, a bankok máshogy árazzák a hiteleket ott, ahol pörög az ingatlanpiac és máshogy ott, ahol az ingatlant nem nagyon lehet értékesíteni. Ráadásul az alacsony összegű hiteleket drágább folyósítani, így egyes térségekben minden negatív tényező összeállhat arra, hogy a lehető legkedvezőtlenebb körülmények között kapjuk meg a hitelünket. Egyébként a Bankszövetség szerint a Visegrádi Együttműködés országai közül nálunk a legmagasabb a költségesebb folyósítású alacsony összegű hitelek aránya, szerintük ez is magyarázat lehet arra, hogy nemzetközi összehasonlításban magas számok jönnek ki."

Ez egy ilyen all-in. Csórók vagyunk, ott akarunk lakni, ahol nem elég pörgős a lakáspiac, még hitelt is akarunk, de nem eleget, így a kevesebb összeg, az még több kamatra van, mint a nagyobb összegű hitel. A kisösszegű sokat reklámozott kölcsönöket mindenki ismeri, heti kamattal és heti törlesztőrészlettel is. Na ez valami ilyesmi akar lenni, kicsit kitekerve. Nálunk csak látszat, hogy drága a lakáshitel nemzetközi összehasonlításban, az a hitelfelvevők hibája igazából. Nem vesznek fel elég hitelt, irgumburgum! Csórók a magyarok, Lengyelország méretű bankrendszerrel, profitot termelve, de még több hitelt kellene felvenniük, még drágább helyeken, de azonnal. Ne sírjon a hülye magyar szája, hogy drága a hitel, ha rosszkor, rossz helyen és rossz összeget akar.

Ugye milyen kellemes hangulatú ez a cikk, csak jussunk el már a végére, ugye? De nem volt még elég. Tovább kínozzuk magunkat, mert a bőr az igen vastag a magyar bankszektor arcán:

6) Egyébként a magyar lakáshitelkamatok átlagát az 1–5 évig rögzített kamatozású hitelek nyomják fel, az egy éven belül változó kamatozású hitelek már megközelítik a régiós szintet, viszont a magyar piacon annak ellenére magas a fix hitelek aránya, hogy azok ára sokkal magasabb.

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

A hülye magyar még fix lakáshitelekben gondolkodik. Micsoda népség ez már. Aztán ránézünk erre a képre és nicsak mit látunk? Nálunk drágább a fix kamatozású lakáshitel a változó kamatozásúnál, addig például Szlovákiában és Csehországban meg nem. Kevesebb bank van náluk, jobban keresnek, jobban élnek, még a hitelek kamata is olcsóbb! Ez biztos csak valami statisztikai tévedés lehet. Az nem lehet, pedig úgy néz ki, hogy még is csak lehetséges. Mi imádjuk a bankokat, mondtuk már, szeretjük a sok nálunk működő bankot, a sok fiókkal és a magas kamataikkal. A hatékonyság mindenkit foglalkoztat a cikk szerint, csak valahogy egy túlmérezetett és túl drága magyar bankrendszer el van kényelmesedve. Miért változtatna azon, ami működik. Lassú és körülményes, de a miénk, így szeretjük. Nem lehet semmi sem tökéletes, ismét kiabálhatja be valaki most a pálya másik széléről:

7) "Hogy mit értünk pontosan a hatékonyság alatt, arról megint a jegybankot kérdeztem: a bankrendszer alacsony hatékonysága röviden azt jelenti, hogy a bankok a kihelyezett eszközök (pl. hitelek) állományához, illetve az azok által megtermelt bevételekhez képest túlságosan nagy költségbázissal, infrastruktúrával (túl sok fiók, túlságosan nagy személyi és anyagjellegű költségek stb.) működnek. Az alacsony hatékonyság jele lehet az is, hogy az ügyfelek kiszolgálása sok esetben vontatottan, az elavult banki rendszerek miatt csak hosszabb átfutási idővel történik."

Vettünk már fel nem gyorskölcsönt? Emlékszünk mennyi idő volt és utánajárás? Azt hisszük ez normális? Az a baj, hogy igen. Azt hisszük, hogy sok minden, ami ebben az országban működik, az normális. Aztán kiderül, hogy nem az:

Érdekes példa erre a jelenleg lassú és költséges hitelbírálat, mely – szlovák példa alapján – egy központi jövedelemregiszterrel javítható lenne. A regiszteren keresztül a hiteligénylő jövedelmének ellenőrzése alig 40 másodpercet vesz így igénybe, ami jelentős mennyiségű megspórolt időt és papírmunkát jelentene a banknak és az ügyfélnek egyaránt.

A végére még rugjuk meg a bal bokánkat is, elvégre büszke és erős európai ország vagyunk, bírjuk az (ön)kritikát, fából és vasból vagyunk. Lepereg rólunk, csak úgyis irígykedik mindeki ránk, hogy ez a világ egyik legjobb országa, tessék megnézni csak a bankrendszerünket és a hitelezést. Mi minden forintunkat inkább a banknak adjuk. Ha kicsit nő a fizetésünk, már szaladunk is a bankhoz, hogy tessék csak tessék, inkább kamatot fizetnénk, mint sem mást:

8) A jegybank hatékonysági tanulmányát firtató elemzést is csak a Portfólió.hu-n lehet találni, akik korrigált adatokkal arra jutottak, hogy hatékonyságban Romániát és Bulgáriát előzzük meg. Ami azért lehet hihető, mert az utóbbi másfél évtizedben Magyarország ennek a két országnak a színvonalára csúszott le szinte minden gazdasági és társadalmi mutató tekintetében. Láthatjuk, hogy a bankszektor sem a saját számok kutatásba foglalásában, sem az érvek artikulálásában nem jeleskedik, így nehéz vitatkozni a jegybank magas kamatfelárakat és hatékonytalanságot bizonyító jelentéseivel."

A magyar bankrendszer ezek után is láthatóan jól érzi magát. Jó kövér és zsíros piac ez, jól megélnek belőle és a magyarok I LOVE BANK mentalitásából. A Bankszövetség titkára fel is teszi az i-re a pontot utolsó kijelentésével:

9) "A Bankszövetség titkára egyébként nem is sokallja az árakat, a magyar piacon ma kiszámítható feltételek mellett vehetik fel a hiteleket az ügyfelek, ha 2-3 százalék (ezek a legolcsóbb hitelek, nem az átlag) között tudnak hiteleket felvenni, akkor ez igazán kiváló feltételeket jelent."

A változó kamatozású hiteleket kiszámíthatónak nevezi. Na ezért nem kutathatja nálunk senki a magyar pénzügyi kultúrát és a magyar bankszektort. Ha kutathatná, akkor nem mondhatna ilyet a Bankszövetség titkára. Így meg mondhat. A kiszámítható feltételekhez két-háromszor, igen, két-háromszor nagyobb kamatot kell fizetni. A Bankszövetség titkára, meg sztoikus nyugalommal cuki kis báránykának néz minket, mert I LOVE BANK Magyarországon egy bank bármit mondhat, mi meg elhisszük neki.

Forrás: mno.hu és Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szuperhitel - Szuper a banknak, hitel nekünk

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely

Képzeljük el, hogy fülledt nyári este van, készülődik az eső, de mi egy rozé fröccsel egyik kezünkben lakáshitelekről olvasunk. Képzeljük el azt is, hogy a lakáshitelekről sok a városi a legenda és ami holt biztos, hogy minket, hitelfelvevőket, mindenki hülyének néz. Kedvesek, aranyosak, segítőkészek, de a szemünkbe hazudnak a bankok és a hitelközvetítők. Képzeljük el azt is két korty kellemesen savas, de üdén gyümölcsös rozé fröccs között, hogy nincs kivétel. A pénz világa, különösen a hitel és kölcsön, egy érzelemmentes, kőkemény üzlet. Akinek kölcsön kell, az megfizeti az árát. Így van ez, amióta először a világon valaki kölcsön adott, és amióta rájöttek, hogy ez az egyik legjobb üzlet = a pénz pénzt csinál. Nem csinálunk semmit, csak odaadjuk a pénzünket, amire nincs szükségünk és visszafizetik azt busás kamattal. De még milyen busás! Fogy a fröccs és közben nem tompulnak a reflexeink, hanem ellenkezőleg, egyre inkább tudunk olvasni a sorok között.

Nini, mit látunk? Semmi újdonság

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely
A teljes visszafizetés helyén egy ? jelnek kellene lenni, minden más félrevezető

Hitelközvetítő reklámozva magát, arról hiteget minket, hogy ha felveszünk 10 millát a banktól gyakran változó kamatok mellett, akkor majd kb. 13 millát fogunk a banknak visszafizetni. El is kezdünk már az enyhe alkoholos befolyásoltság miatt nyersebben fogalmazni, hangosan gondolkodni:

"Nem lenne már itt az ideje elfelejteni ezt a idejét múlt hülyeséget, hogy minden esetben odaírják, hogy mennyit fogunk visszafizetni. Egyetlen egy esetben biztos az összeg, ha az egész futamidőre fixálva van a kamat, így 20 évig garantáltan fix a törlesztő és fix lesz a visszafizetendő összeg. Minden más esetben illene már kérdőjelet tenni. Csak az túl feltűnő lenne és nem lehetne a báránykákat beterelni a karámba."

Az MNB kitalált valami okosságot, hogy mitől lesz jobb nekünk lakáshitelt felvenni. Azt még nem találta fel, hogy szabályozza az ilyen és ehhez hasonló teljes átverést, amit megengednek maguknak az ilyen hitelajánlatokat hirdetők.

Nini, mit is látunk? Hogy 13 milla helyett inkább 18 és fél millát kell visszafizetni 20 év alatt, ha fix a hitelünk

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely
10 millió nekünk és legalább 18 és fél milla a banknak. Nem rossz!

El is megyünk megcsináljuk a következő fröccsöt, közben nézzük az idokep.hu-n, hogy hol tart az eső és minden receptorunkkal azon vagyunk, hogy átlássunk a szitán, mielőtt az eső ideér. Nincs is jobb ilyenkor egy frissen készült rozé fröccsnél. Az mindig frissen a legjobb, emlékezve még az utolsó pár meleg kortyra. Majd hangosan felkiáltunk: 

"Azt írják még itt, hogy fix lakáshitelek, jut eszünkbe újra az MNB. Mióta fix az a lakáshitel, ahol 20 év alatt hatszor, négyszer vagy akár még kétszer is változhat a kamat, így a visszafizetendő összeg? Ezt is csak Magyarországon lehet fixnek hívni, mert ekkora hazugságot is ritkán lát az ember."

Igyunk egyet, mert kicsit izzadunk is, hőhullámunk van, az eső nyomja maga előtt ezt a marha fülledt, meleg levegőt. Az rosszabb mint a meleg rozé fröccs. De már megint felkiáltunk:

"Képzeljük el, ahogy felveszünk 10 millát, visszafizetünk 10 millát a banknak, de még mindig 10 millával tartozunk. Ismerős, hallottunk már ilyenről? Azt hisszük velünk nem fordulhat elő, mert véd minket itt az atya, az úr, meg az isten is. "

Igyunk megint egyet, mert melegszik az a fröccs és hidegen jobb lenne befejezni a második pohárral. Már nagyon közel van az eső, ebből zuhé lesz, nem vitás. Igyunk erre is még egyet. 10 milla hitel 20 évre, úgy néz ki, hogy legalább 18 és fél millába fog fájni az. Csak hangosan beszélgetünk magunkkal:

"A bank nem hülye, a bank nagyon okos. A bank a jövőbe lát. Ha a bank fixen 20 évre 18 és fél millát kér a 10 millióért, akkor mi se számoljunk kevesebbel, hanem csak többel, ha olyan fix lakáshitelben gondolkodunk, ahol csak változik az a kamat és a törlesztő kétszer, négyszer vagy akár hatszor is 20 év alatt. "

Képzeljük el, hogy látomásunk van és azt látjuk, hogy ha nem az elejétől fogva kell időarányosan visszafizetni azt a 18 és fél millát…vagy akár 20 millát – kerekítsünk már, ne szórakozzunk az apróval – akkor ott bizony csúnya törlesztők lehetnek! Csúnyák hát! Aki ma 20 évre fixálja a hitelt, az nem aggódik, annak fixen 80 ezer forint körül van az első és az utolsó részlet is. A többinek meg sem az atya, sem az úr, sem az isten nem tudja mikor és mennyit fog (vissza)fizetni 20 év alatt. Lement az utolsó korty rozé fröccs, az eső még nem ért ide, de ha úgy lenne ötösünk a lottón, hogy mindenki többet fog fizetni 18 és fél millánál, aki nem 20 évre fixálja a hitelét, haj de gazdag emberek lehetnénk és akkor bankunk lenne és kölcsön adnánk ilyen „szuperhitel” feltételekkel. A kutya mindenit, mindig a bank nyer, ez az igazság!

Forrás: origo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az önerő a fék, nem a lakásárak

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aljas dolog a lakáshitelezésről úgy beszélni, hogy az önerő kérdését nem tekintjük alapfeltételnek. Most éppen a Fundamenta lépett ebbe a folyóba. A lakáshitelt szinte kivétel nélkül úgy állítják szembe a bérleti díjjal, mint ha egyszerű döntés kérdése lenne, hogy holnaptól bérleti díjat fizetek vagy törlesztőrészletet. A mai lakáshitelezés pedig sok szempontból nem is összehasonlítható például a 10 évvel ezelőttivel. Óriási hiba ugyanis csak a kamatokat, a forint alapú hitelezést és akár a teljes futamidőre fix törlesztőrészletet hangsúlyozni. A lakáshitelezés mindig és minden körülmény között kockázatvállalást jelent. A mai lakáshitelezés egyértelműen biztonságosabb, de ezzel együtt tömegeket rekeszt ki a lakáspiacról:

1. Ma egy lakás megvásárlásához a lakás vételárának 50%-val minimum rendelkeznünk kell készpénzben. A hitel nem lehet több 50%-nál. De ha nagyon őszinték akarunk lenni, akkor a bank jobban örül a 60% önerőnek + 40% hitelnek.

2. De nem csak az önerő kérdésében szigorúak a bankok, hanem a lakások értékelésében is. Nem az adásvételi ár alapján értékelik az ingatlant. Azt rendre kevesebbre fogja a bank beárazni, mint amennyiért mi megvesszük. Így a felvehető hitel mértéke is ennek megfelelően csökkenhet, az elvárt önerő meg nőhet.

3.  A harmadik kérdés pedig a havi rendszeres jövedelmünk. Az önerőt a jó havi fizetés sem tudja helyettesíteni. Hiába megyünk oda a bankhoz, hogy mi képesek lennénk akár havi 300 ezer forintos havi törlesztőrészletre is, nem fogja érdekelni. A jövedelemarányos hiteltörlesztőrészlet szabályainak hiába tudunk megfelelni – ami szintén egy komoly szigorítás – a bank az önerő nagysága alapján fogja meghatározni a maximálisan felvehető hitelt. Így az önerő nagysága határozza meg, hogy milyen lakást is tudunk venni.

Ez 10 évvel ezelőtt egyáltalán nem így volt. Olyannyira nem, hogy muszáj egy kicsit visszaemlékezni mik azok a jelentős különbségek, amik minden kétséget kizáróan hatnak a laksápiac jelenére és jövőére is. Abban az időszakban lehetett kockáztatni. A kockáztatásnak nem csak vesztesei voltak hanem nyertesei is. Be lehet úgy állítani azt a hitelezést, mint ha ördögtől való lett volna, de közben kiderül, hogy sokkal közelebb állt a magyar valósághoz, mint a mostani:

1. A használt lakásokhoz 60%-70% hitel + 30%-40% önerő kellett.

2. Az új építésű lakásokra pedig 75%-90% hitel és 10%-25% önerő.

3. Ha magas fizetést tudtunk igazolni, akkor általában a bankok sokkal rugalmasabban kezeltek az önerő kérdését. Tehát akkor jóval fontosabb volt az, hogy a törlesztőrészletet ki tudjuk-e fizetni, mint sem hogy mekkora az önerőnk.

4. Ezzel mentek is trükközések. Bejelentkezhettünk egy ismerős cégébe legalább három hónapra. Kérhettünk nettó 500 ezer forint fizetést, amit zsebben visszaadtunk és a banknál igazolhattuk, hogy mi képesek vagyunk sok százezer forintos törlesztőrészletre is. A bank meg boldog volt és már hitelezett is.

5. Abban az időben nagyon sokat számított egy belső ember, aki például a hitelkérelmek elbírálásáért volt felelős. A hitelközvetítés azért is virágzott, mert ha valaki ismert egy fontos embert, annak megérte fizetni, hiszen egyáltalán nem volt mindegy, hogy 75% hitellel vagy 90% hitellel tudtunk lakást venni.

Ez kétség kívül nem volt veszélytelen, de attól még nagyon sokan nyertek is ezzel, mert tényleg albérlet helyett a törlesztőt fizethették. Minimális önerő mellett saját lakásba tudtak költözni. Pár millió forint önerőből saját lakást lehetett akkor vásárolni, pont azért mert nem az önerő volt a hitelezés alapja, hanem a havi rendszeres jövedelmünk és nagyon fontos volt akkor még a hitelfedezetet jelentő ingatlan. Egy kis belvárosi lakást meg lehetett venni 2-3 millió önerővel és 4-5 millió hitellel. Ma meg 8-10 millió önerő nélkül egy nyamvatt kis lukat sem vehetünk a 7. kerület "rosszabb" részein sem.

Az új lakások piaca akkor pont ezért volt jóval nagyobb, mint ma. Az új lakások nem csak ma tűnnek drágának, drágák voltak azok már 10 éve is. A bankok hitelezték a fejlesztést és érdekeltek voltak benne, hogy minél gyorsabban eladják a lakásokat. Ehhez tényleg páratlan lehetőséget biztosítottak. Az a bank, amelyik finanszírozta a lakásprojektet rendszerint kevesebb önerővel, jobb rendszeres havi jövedelem mellett, arra a projektre mindig elnézőbb volt, mert számára azoknak a lakásoknak az értékesítése mindennél fontosabb volt.

10 éve a minél kevesebb önerő volt a hitelfelvétel alapja

Abban az időben nem is feltétlenül az számított, hogy kinél olcsóbb a lakáshitel, hanem hogy ki kér minél kevesebb önerőt és kinél számít jobban a havi fizetés. A lakás minél nagyobb fokú eladósodottsága kockázat a banknak is, nem csak a hitelfelvevőnek, de egyben nagy lehetőség is:

1. Ez ma teljesen hiányzik a lakáshitelezésből, ami nem egy kritika, hanem egy ténymegállapítás. Nagyon sok önerő kell a vásárláshoz, ami lehet, hogy nagyobb részt kezelni tudja a kockázatokat, de látható, hogy milyen távol kerülhetnek emberek a saját lakás megvásárlásától.

2. Ez korlátozza az egész lakáspiacot, de főleg az újlakáspiac keresletét. Arról rendszerint csak fejlesztők beszélnek, hogy milyen nagy igény van az új építésű lakásokra. Igény az van rá, csak éppen pénz nincs. Az újlakáspiac mindig a hitelezéstől függött. Így volt ez 10 éve és így van ez ma is.

3. Akkor az önerő nem volt olyan fontos, mint ma. Az önerőt meg jóval több idő előteremteni vagy néha szinte teljesen lehetetlen, mint pl. jólfizető állást találni. 10 éve 7-8 millió forint önerővel 35-40 milliós új lakást vehettünk minden gond nélkül. Ma meg még nagyon új lakást sem találunk ennyiért és nem is olyan méretűt, elhelyezkedésűt, elosztásút, mint 10 éve.

És ezzel veszi kezdetét az a téma, amit nem kell senkinek sem a fantáziájára bízni. Lehet hangosan kiabálni, hogy hitelt tessék, alacsonyak a kamatok, jók a feltételek, jobb hitelt fizetni, mint albérletet, ha közben mélyen hallgatunk az önerőről, ami jelenleg egy fék a lakáshitelezésben és a lakáspiacon. De más fékek is vannak, amik 10 éve  egyáltalán nem léteztek:

1.  Nem kaphat hitelt az, aki nem Magyarországon él és dolgozik.

2. Akkor külföldi állampolgárok is kaphattak lakáshitelt, ma már nem.

3. De olyan magyarok sem kaphatnak hitelt, akik külföldön élnek és dolgoznak.

4.  Jó azt is tudni, hogy még olyan magyar állampolgárok sem hitelképesek, akik külföldről térnek haza, itthon még munkahelyük nincs, de több pénzünk van a bankban, mint a kinézett lakás ára. Hiába nem szeretnék felélni a tartalékaikat és inkább a lakásvásárlás egy kisebb részét hitelből finanszíroznák, a bank nem ad hitelt annak, akinek nincs bejelentett munkája, hiába van jelentős megtakarítása. Nagyon sokan pont azért mennek/mentek külföldre dolgozni, hogy néhány év megtakarításból, ami az önerő, és persze plusz lakáshitel segítségével vásárolni vagy építkezni tudjanak. A jelenlegi hitelpiac az ő álmaikat sem fogja megvalósítani.

A nagy önerő a tartalékok teljes felélést is jelentheti

A jelenlegi hitelezési rendszer egyértelmű hátránya az, hogy a lakásvásárlókat a tartlékaik felélésésre kényszeríti. Mert 10 éve lehet, hogy valaki eladott egy 15 milliós lakást és vett úgy egy 40 milliósat, hogy csak 8 milliót használt fel és maradt 7 millió tartalék. Ma minden forintot bele kell tenni az önerőbe, ami viszont szintén kiszolgáltatottá teszi a hitelfelvevőt.

Tartalékok nélkül hitelt felvenni nagyon kockázatos. Ez látszik a mostani hitelpiacon is, mert 10-ből 1 lakáshitellel gond van. Hiába tűnik biztonságosnak a jövedelemarányos törlesztőrészlet maximalizálása, a lakások alulhitelezése, ha a hitelfelvevő megfelelő tartalékok nélkül marad, akkor az anyagi problémákhoz vezethet.

10 éve is az kockáztatott jól, aki nem élte fel minden tartalékát és ma is az jár jól. Semmi nem változott ilyen értelemben. Csak annyi, hogy sokkal nagyobb összegeket kell megmozgatni egy lakásvásárlásnál mint 10 éve.

És ez csak részben köszönhető a lakásáraknak. A hitelfeleltétlekben az önerő kérdése fájdalmasabb pont ma, mint a lakások ára.

A hitel elvileg mindig arról szól, hogy megelőlegezi a bank lakások aktuális piaci árát, ami sosem lehet annyira alacsony, hogy hitel nélkül egészségesen működőképes legyen.

A jelenlegi lakáspiacunkban a hitelezés nem csak egy fék, de leginkább egy természetes limit is, ami miatt sem a lakásárak, sem pedig a lakásforgalom nem tudja figyelmen kívül hagyni a lakáshitelezés szabta korlátokat.

Hiába tehát a Nemzeti Bank fogyasztóbartát hitelezési tervei, a hitelezésben az önerő kérdését egyelőre változatlanul hagyja. Milliomosnak, de ha családban gondolkodunk, akkor mindjárt tízmilliomosnak kell lenni ahhoz, hogy élhető ingatlan vásárlásában gondolkodjunk.

Az újlakáspiac az önerő fogságában szenved

Az új lakások szenvednek ettől a leginkább és azon belül is az átlagon felül árakkal bírók. 10 éve néhány millióból vehettünk 80-100 milliós lakásokat/házakat is, ma meg már 50-70 milliós önerő nélkül szóba sem állnak velünk a bankok. Ezt érzik a fejlesztők is, hogy az ilyen önerő nagyban csökkenti a potenciális vásárlók körét. Sok ilyen projekt állhat, megállhat és be is dőlhet. A nagyobb értékű lakások forgalma eleve mindig korlátos. Tehát az ilyen lakások likviditása (eladhatósága) a bank szempontjából mindig sokkal kockázatosabb. 10 éve ezzel sem foglalkoztak a bankok, ma már viszont igen.

A városainkban, az olyan városainkban, ahol érdemes élni, vagy az olyan városi agglomerációkban, ahol van jövő, pedig egyáltalán nem luxus, élhető ingatlanokat 50-100 milliós ár között elképzelni. Az elmúlt 10 évben nem csak a lakások ára változott meg, hanem a beszállási pont is feljebb került. 10 éve tényleg lehetett vásárolni egy egyszerűbb új Suzuki árából is lakást Budapesten, mert kaptunk mellé annyi hitelt. Ma meg már olyan új autók árait várják el önerőként, amilyen új autója szalonból valószínűleg a tömegeknek sosem lesz. A „Suzuki a mi autónk, nem az Audi vagy a Mercedes”.

Kép: Thomas Peschak, National Geographic

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állítsuk meg a lakáspiacot?

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve tettük fel a kérdést, hogy a Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek?  A kedélyek nem nyugodtak meg és továbbra is újra és újra felmerül a kérdés. A lakásárak változása már a változó piaci folyamatok eredménye, vagyis előre látható. Ezt a legtöbben csak akkor veszik észre, amikor már nyakukig ér a víz. Erre felhívtuk a figyelmet ezzel az ábrával, amikor a Kell-e aggódnunk? kérdésre kerestük a választ. Itt mutattunk először lakáspiaci ciklusokat, de ami még fontosabb, itt mutattuk meg először azt is, hogy lakásárak növekedése önmagában nem jelent semmit.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac ciklikus,  amit a reálérték fejez ki, nem a piaci árak

Az ábra nagyon jól mutatja, hogy a lakásárak érzékelhető növekedése nem állt meg akkor sem, amikor a lakáspiacon már trendforduló következett be és új lakáspiaci ciklus kezdődött.

Az infláció alatti mértékben nőttek a lakásárak, amivel 2004 és 2008 között a kutya sem törődött! 

A reálárnövekedés ábráját időszerű elővenni és leporolni, mert újra van infláció. Ez az ábra is mutatja 2003-2004 között a törést, ami a hegy csúcsát jelentette és innentől kezdve elindult a lakáspiacon a leértékelődés folyamata.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyarországi lakáspiac 2003-2004 között lejtőre került

Délibáb jelenségnek neveztük el azt, amikor a lakásárak úgy nőttek, hogy közben a lakások értéke viszont folyamatosan csökkent.

Tehát, aki lakásárcsökkenést vár, arról beszél, az valami hasonló folyamatot kell, hogy keressen, mint ami történt 2003-2004 között. A magyar lakáspiac ciklikussága nagyon kényelmesen ábrázolható, ezért mindazoknak szeretnénk most segíteni, akik a lakásárak csökkenésére keresik a választ. A lakáshitelezés részletes elemzése tovább segítségére lehet mindenkinek.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
5 éves lakáspiaci ciklusok voltak eddig

A magyar lakáspiac történetében 2003-ban érte el a csúcsot, amikor egy év alatt több mint 270 ezer adásvétel történt országszerte. 1999-2003 között olyan lakáspiaci boom törént, ami még ma is felfoghatatlan. A lakáshitelezés mentette meg a lakáspiacot a teljes összeomlástól 2004-2008 között. Ez volt a délibáb, amiért akkor senki sem beszélt lakáspiaci válságról, miközben a lakáspiac már recesszióba került. Az ingatlan leértékelődött, miközben a hitelezés volt a lélegeztetőgép. A hitelválság nagyon fontos oka az ingatlanok elértéktelendése, hiszen a hitelfedezetként szolgáló lakások negatív spirálba kerültek, a bankok pedig közben csak öntötték a hiteleket a lakáspiacra. A lakáspiaci forgalom ennek ellenére már csak stagnált, a hitelezés aránya pedig 2008-ra extrém szintet ért el. A bankok felelőtlen hitelezése az ábráról is leolvasható.

Ha egy bank nem veszi figyelembe a lakáspiaci folyamatokat, ciklusokat, a fedezeti ingatlanok reálértékét, főleg, ha az csökken, akkor az önmaga és nem utolsó sorban az ügyfelei ellensége is.

Ami 2009-2013 között történt, arra meg senki sem akar szívesen visszaemlékezni. Csend volt és hullaszag - emékeztetnénk mindenkit, aki meg akarja állítani a lakáspiacot és a lakásárak növekedését. 2009-től már a piaci árak is csökkentek, nem csak a reálérték.

Ez azt is jelenti, hogy a lakásárak csökkenése már az utolsó felvonás és nem az első a lakáspiaci folyamtokban és azok ciklikus változásában.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésére és az új építésű társasházi lakások vásárlására felvett hitelek száma is mutatja a lakáspiaci ciklusokat

Mindig használt lakásokra veszik fel a legtöbb lakáshitelt. Ez egy megkérdőjelezhetetlen lakáspiaci törvény.

Viszont nagyon jól mutatják a családi házak építésére felvett hitelek száma és azok változása, hogy mennyire együtt mozog a lakáspiaci folyamatokkal. Ha egyre több családi ház épül, az jót jelent. Ha egyre kevesebb, az pedig bajt.  Az új építésű lakásokra felvett hitelek száma is árulkodó. Látszik ott is, hogy megtorpant a lakáspiac 2003-2004 között és 2008-ig is csak stagnált.  2016-ban kevesebb új építésű lakást vásároltak hitelre, mint  2014-ben, 2011-ben és 2012-ben. Az új építésű lakások piacán érezhető a bizonytalanság, amíg a használt lakások vásárlásához felvett hitelekben nem.  A családi házak építése is a hitelezés alapján beindult, de az újlakáspiac bizonytalansága fékezi az egész lakáspiacot. Mind a lakáspiaci forgalom mind a lakásárak növekedése a lassulás irányába mutat, bár növekszik. Az infláció miatt a lakásárak reálértéke újból veszélyben van. Ha nem nőnek a lakásárak az infláció felett, akkor rövidebb mint 5 éves ciklusról beszélhetünk. Ha jobban nőnek, akkor az lesz a kérdés kitart-e ez a ciklus 2018 végéig. A lakáspiaci ciklusok 5 évesek voltak eddig. Nagyon könnyen előfordulhat, hogy a lakáspiacot 2018-ig senki és semmi sem tudja majd megállítani, csak lassítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Csendes többség

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely

Ha tavasz, akkor újra jön, hogy ezrek kerülhetnek utcára hiteltartozásuk miatt. Szinte hétre pontosan meg lehet mondani, hogy melyik hónapban milyen híreket láthatunk viszont. A szezonalitás hatása a médiát sem kíméli. Ugyanazt és ugyanakkor tudja megismételni minden évben. A kilakoltatások országosan eddigis nagyon elenyésző számot mutattak. A porftolio.hu a vg.hu hírét egy picit feltöltötte tartalommal. Láthatjuk, hogy a kényszerértékesítések (=kilakoltatások) 2016-ban érték el a csúcsot, ami körülbelül ezer ilyen esetet jelentett januártól decemberig.

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
A Nemzeti Eszközkezelő áldásos tevékenységéről is keveset hallani

Persze, az lenne a legjobb, ha egy sem lenne, de ne legyünk idealisták. Az emberek általában önmaguk ellenségei és a hitelezés velejárója sok rossz emberi döntés is. A bankokat is lehet hibáztatni, hogy miért nem tudják teljes mértékben kiszűrni a kockázatosabb hiteligénylőket. Lehet gyártani elméleteket, hogy biztosan direkt csinálják, hogy mindig legyen nemfizető hiteles. Lehet, meg az is lehetséges, hogy amiben van emberi tényező, ott mindig lesz hiba is. Azért azt érdemes megjegyezni, hogy a hiba felét az autóhitelek és a szabad felhasználású jelzáloghitelek adták az ábra szerint 2016 végén. Utóbbiak azok a filmszerű történetek, amikor „apa” bemegy a bankba és pénzt kér a banktól, az addig tehermentes ingatlanra. Pénzt kérhet bármire, ezért szabadfelhasználású. A piaci alapú (tehát nincs állami támogatás a kamatban) lakáshiteleknél az a 10%-nál is magasabb arány sem kevés. 10-ből egy lakáshitel kockázatokat hordoz Magyarországon. Mit lehet erre mondani?

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
A hitel a gazdagok gyógyszere és a szegények mérge

Önmaga ellensége mindenki, aki úgy vesz fel hitelt, hogy csak az érdekli megkapja és az már sokkal kevésbé, vagy talán egyáltalán nem, hogy vissza is tudja fizetni.

Azt is olvashatjuk, hogy ha baj van, akkor elzárkózik a jelentős többség a banktól. Nem veszik át a leveleket, nem veszik fel a telefont, nem működnek együtt. Úgy csinálnak, mint ha nem foglalkoznának a problémával, akkor az nem is létezne. 72 ezer adósból 4 ezer talált megoldást a bankokkal közösen. 68 ezer meg finoman szólva sem kereste a megoldást és a magányba menekült. Az semmiképpen sem megoldás, hogy homokba dugjuk a fejünket és elérhetetlenné tesszük magunkat. Milyen másképp hangozna az a cím, hogy tízezrek önmaguk ellenségei ma Magyarországon, mint az, hogy tízezrek kerülhetnek az utcára. Az utóbbinál a bank felelősségét hangsúlyozzák, az előbbinél, pedig az adós felelősségét. De az adóst nálunk nem illik hibáztatni, nem elég médiakorrekt. A bank mindig hibás, még akkor is ha nem, ami szintén médiakorrekt. Így megy ez, ha hietelezésről van szó nálunk. A bank csak úgy adja a pénzt, mert az jár „nekünk”. Ha nem tudjuk visszafizetni, akkor meg ahhoz „jogunk” van, amit ha nem is istentől kaptunk, de a médiától mindenképp. Ezzel a képpel szembe lehet állítani a Magyar Nemzeti Bank megtakarításokról szóló friss munkáját. Boldizsár Anna és Kékesi Zsuzsa keze nyomát dicséri, miszerint „Soha nem rendelkeztünk még ennyi megtakarítással”, igen, mi magyarok. Mert ez az érem másik oldala. Van 68 ezer adós, akit fenyeget a végzetük, mert nem megoldáskeresők, hanem problémacsinálók. Majd ott áll velük szembe a sokkal felelősségteljesebb többségi társadalom, akik az elmúlt 6 évben megmutatták, hogy így is lehet élni.

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
Erre büszkék lehetünk!

Legyünk rá büszkék és ne csak azok legyenek a hírek szereplői, akik rossz döntéseik miatt kerülnek a címlapokra. Itt lenne már az ideje nem szégyenkezni amiatt, ha képesek vagyunk jó döntéseket is hozni és például megtakarítani. Fantasztikusan jó érzés látni, hogy Magyarországon azért van pénz. Megjátszhatjuk az „olcsójánost”, panaszkodhatunk állandóan, sírva vigadhatunk, mert azt tartjuk magunkról, hogy ilyenek vagyunk. De ez csak kishitűség, mert nem merünk jól élni, félünk a saját sikereinket megélni és megosztani másokkal, mert azt hisszük mindenki irigy és rosszindulatú. A csendes többség nem az, a hangos kisebbségre meg kár építeni az önbecsülésünket. A csendes többség okos döntéseket hoz, készpénzt halmoz fel, nem rohan hitelt felvenni, csak azért mert lehetősége van rá. A csendes többség inkább megtakarít, félretesz, nem akar tovább nyújtózkodni, mint ameddig a takarója ér. A csendes többség megduplázta a pénzügyi vagyonát az elmúlt 6 évben. GDP arányosan 126% a csendes többségnek a megtakarítása, ami azt jelenti, hogy sokkal több pénzük van, mint amennyit egy év alatt az egész ország meg tud termelni pénzben kifejezett értékben.

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
A csendes többség megtakarít

A csendes többség állampapírban, befektetési jegyben, egyéb értékpapírokban és a bankban tartja a pénzét. Úgy tud így félretenni, hogy közben az eladósodottsága GDP arányosan csak 24%. Ez fejezi ki a csendes többség tudatosságát: 126%-os megtakarítás vs. 24% hitel. A hangos kisebbségnél általában sajnos nincs megtakarítás, csak a hitel van. Pedig a hitelt és annak gazdasági szükségszerűségét sokan félreértik.

Hitelt nem annak szabad felvenni, akinek nincs pénze, hanem csak annak, akinek van.

Aki úgy vesz fel hitelt, hogy nincs mögötte megtakarítás, az kockáztat és nem is olyan ritkán veszít is. Aki mögött van anyagi fedezet, az a hitellel sokszor nyerhet. Más szavakkal megfogalmazva a hitel a gazdagok gyógyszere és a szegények mérge.  A csendes többség csendben van, mert igaza van.

A hitelpiac éppen nő, de pont azokat csábítja, akik a legtöbbet kockáztatják:

háztartások nettó pénzügyi vagyona nem teljesítő adósok nem teljesítő hiteltípusok kényszerértékesítés kilakoltatás lakáshitel jelzáloghitel ingatlanárverés Magyarország Ingatlanműhely
Nalunk a legdrágább a lakáshitelezés

Forrás: mnb.hu, portfolio.hu, vg.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely

Lassan vége 2017 első negyedévének és feltehetjük a kérdést magunknak, mitől lehetünk biztosak abban, hogy a lakásárak csökkenésére miért ne várjunk? Az elmúlt egy évben megtanulhattuk, hogy mik azok a piaci jelenségek, amiért a lakásárak mindig nőnek. Ezek arra jók, hogy a lakáspiaci mellébeszélést könnyedén el tudjuk engedni a fülünk mellett. Ha tudunk összefüggésekben gondolkodni és mindig emlékeztetjük magunkat a lakásárakat befolyásoló legfontosabb törvényszerűségekre, akkor nagy meglepetés nem érhet minket. Most foglaljuk össze őket egymás után, hogy bármikor rá tudjunk nézni, ha mégis bizonytalanok lennénk. Nőnek a lakásárak,

1. Ha nő a lakáspiaci forgalom = adásvételek száma

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
A vevőkre nem a lakásárak, hanem a bővülő kínálat és az aktívabb hitelpiac hat

Ez azt jelenti, hogy akkor vásárolunk több lakást, amikor nőnek a lakásárak. A paradoxonról részletesen beszeltünk, amikor 2016 december elején ezzel a kérdéssel foglalkoztunk.

2. Ha nő az új építésű lakások száma = több új társasházi lakást és családi házat építenek

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
Ha nő az értékesítésre szánt megépített lakások száma, akkor  a lakáspiac is nő

Az újlakáspiac mindig stimulálja a használt lakások árait. Ha egyre több új lakás épül, akkor egyre drágábbak lesznek a használt lakások is. Az újlakáspiac mindig magasabb árakkal operál, ami egyszerűen húzza fel a használt lakások árait is. Az újlakáspiaci fordulatot 2016 novemberében elemeztük és 2017 februárjában újra felhívtuk rá a figyelmet.

3. Ha egyre több lakáshitelt vesznek fel = nő a lakáshitelpiac

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárnövekedési potenciál van a bővülő hitelpiacban

A lakáshitel egyben azt is jelenti, hogy tovább nyújtozkodunk, mint ameddig a takarónk ér. Ezt a magasabb fizetőképességet a vevők bátrabban használják ki, amiért könnyebben elfogadják a lakásárak növekedését. A bank pénzét nem feltétlenül felelőtlenül költjük, de nem érezzük úgy a magunkénak, mint a megtakarításainkat. A lakáshitelpiac bővülése mindig megfinanszírozza a lakásárnövekedést. 2016 július közepén alaposan elemeztük a lakásárnövekedés tényezőit, többek között az alacsony eladósodottságot is. Minél alacsonyabb az eladósodottság egy lakáspiacon annál nagyobb lakásárnövekedési potenciál van benne.

Ha ezekben a folyamatokban trendforduló előtt állunk, tehát stagnálás majd csökkenés történik, akkor biztosak lehetünk benne, hogy az a lakásárakon is látszódni fog.

4. Ha csökken a munkanélküliség = minél magabiztosabb a munkaerőpiac és a jövedelmi kilátások

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
A munkanélküliség és a lakáspiac kapcsolata egyértlemű

*: 2016-os lakáspiaci forgalom még nem ismert, de 100%, hogy több lesz, mint 2015-ben volt.

Ez egy új elem. Eddig erről nem beszéltünk, de természetesen mint minden mást, ezt is megfigyeltük. 10 év távlatában jól ábrázolható a jelenség. Nézzük csak meg 2007-2009 közötti munkanélküliségi növekedést és a lakáspiaci forgalom drámai csökkenését. Utána figyeljük meg a 2010-2012 közötti stagnáló munkaerőpiacot és lakáspiacot. 2013-ban a munkaerőpiac feléledt, ahogy a lakáspiac is 2013 utolsó negyedévétől már új lendületet vett és 2014-től kilőtt. Azóta a munkanélküliség történelmi mélységekben van, ahogy a (nominális) lakásárak pedig történelmi csúcsokat döntenek akár új akár használt lakások piacáról is beszélünk.

A munkaerőpiaci folyamatok is látványosan együtt mozognak a lakáspiaci folyamatokkal – a lakáspiaci forgalom, újlakáspiac és a lakáshitelezés mellett - amiket érdemes lesz a jövőben figyelni, mert három a magyar igazság és egy a ráadás.

Kép: Társasház , S. Myndrul. (1972), Moszkva (Oroszország), Forrás: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés hitelpiac piacképes kereslet piacképes kínálat adásvételek száma ingatlaműhely

Sok kérdés kavaroghat a fejünkben, amikor a jelenlegi lakáspiacot meg akarjuk érteni.

Az egyik legalapvetőbb paradoxon, amivel laikusként találkozhatunk, hogy miért akkor vásárolnak, amikor nőnek a lakásárak?

Erre kapásból rávághatná valaki, azért mert a kereslet nyomja fel az árakat. De biztosan így van ez? A magyarországi és általában a budapesti lakáspiacon a kereslet és kínálat kapcsolata elég speciális. Azt árulják, amit nem keresnek és azt keresik, amit nem árulnak. A lakáspiacon a kínálat és a kereslet nagyon nehezen találkozik egymással. Attól, hogy valamit árulnak, még nem tekinthető piacképes kínálatnak. Attól, hogy valaki lakást akar vásárolni, még nem biztos, hogy piacképes  kereslet lesz belőle. Az a bizonyos „nagy találkozás” a titok nyitja. Csökkenő vagy évekig stagnáló lakásárak esetén a kínálat megtorpan, megreked. Csak az a lakás lesz eladó, amit muszáj eladni. Mivel átlagárakról beszélünk, az alapján látjuk a piac mozgását, az egyedi eseteket nem fogjuk látni. Ez azt is jelenti, hogy még ilyen piaci körülmények között is történnek „átlagon felüli” adásvételek. A piacképes kínálat, azért piacképes, mert van kereslete. A piacképes kereslet, azért piacképes, mert van kínálata. Ez a lakáspiaci kínálat és kereslet metszéspontja, közös halmaza. Minél színesebb a kínálat – az eladó lakások száma nő – a keresletnek annál nagyobb az esélye vásárolni. A kínálatot pedig a magasabb, növekvő árak motiválják. Paradoxon vagy sem, a vevők érdeke a növekvő ár, mert úgy fogják megtalálni a tűt a szénakazalban. A lakásvásárlás idő kérdése, tudja minden vevő. Van, aki pár hét, van aki pár hónap, de vannak akik évekig keresnek. A vásárlási időre, a bőségesebb kínálat jó hatással van, mert könnyebben és gyorsabban lehet megtalálni a megfelelő lakást. Így a sikeres adásvételek száma is nő. A hazai újlakáspiac is ennek ékes példája. Hiába akarunk venni egy számunkra tetsző újlakást, ha nem építenek olyat. Amikor elindulnak az építkezések, megnő a kínálat és máris tudunk belőlele válogatani. De mikor indulnak be az építkezések? Amikor nőnek az újalakások árai. Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés hitelpiac piacképes kereslet piacképes kínálat adásvételek száma ingatlaműhely
A vevőkre nem a lakásárak, hanem a bővülő kínálat és az aktívabb hitelpiac hat

Ha megértjük a piacképes kínálat fontosságát, akkor kérdezhetünk a piacképes keresletről is. A piacképesen van a hangsúly, a többi csak „lakásturista”. Mindig sokkal több ember szándékában áll vásárolni, mint ahányan valójában vásárolnak.

A jelenségről már beszéltünk, nagyon érdekes, és pontosan ugyanaz a pszichológiája, mint a kereskedelemben a nézelődő = „window shopping”. A piacképes kereslet és kínálat a piacképes árról szól.

Azok a vásárlók, akik akarnak vásárolni, azok elfogadják a kínálat diktálta árakat. Így jöhet egy másik kérdés, hogy kik és miért hajlandóak egyre többet fizetni a lakásokért?

A piacképes kereslet legfontosabb tulajdonsága, hogy van mögötte anyagi fedezet. Ez lehet egy másik lakás eladásának ára. Igen, nagyon jellemző, hogy az eladók egyben vevők is a lakáspiacon. Így ismét visszautalnánk, hogy megint milyen fontos a piacképes kínálat bővülése, amiben benne van a piacképes kereslet növekedése is egyben. Ezek az eladók adják a vevők gerincét. Minél többen vannak, annál erősebb a piacképes kereslet a lakáspiacon. Nem minden eladóból lesz vevő, de minél több az eladó, a vevők számában ez megjelenik. A piacképes kínálat generálja saját magából a piacképes kereslet egy igen aktív részét. Érdekes lehet ezt olvasni azoknak, akik még eddig bele sem gondoltak, pedig az az eladó, aki vevő is, nagyon elszánt és tudatos és minden körülmény között is vásárolni fog. Az árak növekedése az ilyen vásárlót nem tartja vissza semmiben. A többi vevő sem tehet mást, ha azt akarja megvenni, amire szüksége van. A piacképes kereslet egyben egy (lét)szükséglet, amit azok a vevők fizetnek meg, akik szó szerint mindenáron vásárolnak, ha megtalálják, amit keresnek. Ez nem csak a biztos megtakarítások és havi rendszeres jövedelem miatt van. A növekvő lakásárak mindig jobb hitelpiacot is jelentenek. A bankok is szívesebben vesznek részt a lakáspiacon, amikor a lakások likvid eszközök, az értékük biztosabb. A növekvő lakásárak a hitelezést is beindítják, a hitelezés pedig a piacképes vevők körét erősíti meg. Igen, a hitelezés erősödése mindig a kezdeti lakásárnövekedés következménye, ami később katalizátora tud lenni a folyamatnak, mert a bankok a lakásárnövekedést megfinanszírozzák a vevőknek. Stagnáló vagy csökkenő lakásáraknál a bankok nem túl aktívak a lakáspiacon, ahogy a piacképes kínálat is nagyon szűk, a lakóingatlanok likviditása (pénzé tétele) drámaian csökken.

Ezért a lakásárnövekedés az egyetlen és járható út a vevőknek is, ha azt várják el a lakáspiactól, hogy ne csak eladó lakások legyenek, hanem piacképes kínálat is.

A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nálunk a legdrágább a lakáshitelezés

portfolio.hu lakashitelezés lakáshitel hitelkamat kamatfelár kamatkockázat gazdaság

A lakáshiteleink még sem annyira olcsóak, mint amennyire mi azt kommunikáljuk saját magunk felé. Ismét becsapjuk magunkat, ha a viszonyítási alapunk nem megfelelő. A nemzetközi kitekintés a lakásáraink értelmezése mellett, most éppen a lakáshiteleinket helyezi más megvilágításba. Kiderül, hogy mégis csak nálunk a legdrágább a hitelezés a régiónkban, hogy valami akkor sincs itt rendben, amikor éppen arról beszél mindenki, hogy jó úton haladunk.

Az út a fontos, nem a cél

Összeesküvés-elméletek kedvelői a marxista antikapitalista gondolatok alapjain keresztül magyaráznák az itthoni jogszerű uzsorát. A portfolio.hu cikke viszont szakmailag keresi a magyarázatot a drága magyarországi hitelezésnek.

Olcsó hitelezés nálunk csak akkor van, ha az állam, a befizetett adónkból ahelyett, hogy oktatásra, egészségügyre, esetleg bármilyen hasznos beruházásra költené, a bankoknak adja. Ezt hívják államilag támogatott hiteleknek.

portfolio.hu lakashitelezés lakáshitel hitelkamat kamatfelár kamatkockázat gazdaság

Ami első hallásra nagyon jól hangzik, mert az állam pénzét nem érezzük annyira sajátunknak – pedig az – végső soron mégis csak hatékonyabb piacra utalna, ha nem lenne a hitelezésnek Magyarországon felára, amit így vagy úgy, de megfizettetnek velünk.

A felár mögött szakmai érv kimondatlanul is, hogy az OTP Bank hegemóniája, dominanciája az árazásban is tettenérhető. A magyar bankrendszer - amiben tudjuk, hogy évek óta a magyar jelzőn van a hangsúly – nem egy igazi versenypiac. Az OTP befolyása olyan elképzelhetetlenül erős, hogy miért lepődnénk meg azon, hogy a bank vezetője az ország leggazdagabb embere. A bank pedig polipszerűen öleli át az országot és mint egy igazi monopólium, céljainak oltárán áldozza fel az országot. Teheti ezt azért, mert a bank, a hitel szinonimája a magyar nyelvben az OTP. Nem bízunk másban, nem ismerünk más bankot, meg egyébként is magyar. Aztán kiderülhet, hogy a protekcionista gondolkodás, a minden mögött meghúzódó divatnacionalizmus, a hazai lakáshitelezés versenyképességét negatív irányba is befolyásolhatja, de legalabbis többet árthat, mint segít.

Lovas nemzet vagyunk, csak sosem a lovon ülünk, hanem egyik oldaláról esünk át a másikra – ismételhetjük újra és újra ezt a metaforát.

A devizahitelezést ellenségnek kiáltottuk ki az ilyen hiteleket nyújtó bankokkal együtt. A forinthitelezés hirtelen az ismeretlenből ismerős barátunk lett, hiszen magyar és nincs árfolyamkockázat, de van kamatfelár és van kamatkockázat, ami akkor sem a barátunk, ha forintban mérik.

Az ellenség nem tűnt el, csak átalakult és nemzeti színbe öltözött, mert a marketing már csak ilyen egyszerű.

portfolio.hu lakashitelezés lakáshitel hitelkamat kamatfelár kamatkockázat gazdaság

Ha a fiatalság a jövő, akkor a miénk fogy

A hitelfelvételi hajlandóságunk folyamatosan nő, a kockázatvállalási hajlandóságunkkal együtt. Nyugalommal tölt el minket, hogy a béreink nőnek közben, még ha halljuk és látjuk a közvetlen környezetünkben, hogy ennek az oka inkább a kivándorlásban keresendő, a népességfogyásban, az elöregedő magyar társadalomban. Nem dolgozunk jobban, nem ér többet a munkánk, csak a munkáltatóink rá vannak kényszerülve, hogy emeljenek, nehogy mi is külföldre menjünk dolgozni vagy másik céghez, ami többet ajánl. Hol érdekel minket, hogy az ilyen bérnövekedés nem fenntartható, esetleg káros. A lényeg, hogy többet tudunk a tejbe aprítani. A rövid távú előnyökért bármit fel tudunk áldozni sajnos. A gazdasági növekedésünket is az EU pénzek „két kézzel történő esztelen” szórásának köszönhetjük, amivel jól el tudjuk fedni ideig óráig, hogy a pénzköltés nem egyenlő a termeléssel, a termelékenység, a hatékonyság növelésével. Más pénzét költjük, mint a bankhitelek esetében, de közben gazdagabbnak és sikeresebbnek hisszük magunkat. Ennek pedig ára van, felára, amit a lakáshitelpiacunk is tükröz.

A magyar gazdaság látszatgazdaság, amit a bankok beáraznak rövid és hosszú távon is hiteleikben. A gazdasági mutatóink önbizalmat ébresztők, jól kommunikálhatók, de olyan ez mint a vihar előtti csend.

Ha egy pókerasztalnál ülnénk, akkor azt is mondhatnánk, hogy túl sokat blöffölünk, de pl. az OTP átlát rajtunk és még mindig túl kockázatosnak ítéli meg a hazai piacot, meg is kéri a bank az ő pénzének az árát. Ez pedig lehet önbeteljesítő is. Ugyanis amitől félünk az irányítja a döntéseinket. Minél inkább el akarjuk kerülni, miközben mindig úgy érezzük, hogy az úton felé tartunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK- CSaládok Országos Kínzása?

csok szabadfelhasználású jelzáloghitel lakáshitel bama.hu lakásfelújítás hitelből ingatlanműhely

A hitellel (utólag) csak a baj van. Sokszor és sok féle képpen elmondtuk már, hogy az itthoni lakáshitelezési gyakorlat még csak a tanulás szakaszban van. Egy újabb példán szeretnénk bemutatni, hogy mennyire bosszantó tud lenni, hogy jelzáloghitel és jelzáloghitel között nem csak pénzügyi, de jogi értelemben is nagy különbség tud lenni.

A bama.hu-n jelent meg a 3 gyermekes család története. Röviden annyi történt, hogy utólag tájékoztatták őket arról, hogy szabadfelhasználású jelzáloghitel terheli a jelenlegi lakásukat, akkor ők nem élhetnek a használt lakásvásárláshoz járó családi otthonteremtési támogatással. Ha lakáshitelük lenne, amit lakásvásárláshoz vagy lakásépítéshez vettek volna fel, akkor az nem számítana, így viszont, hiába a 3 gyerek, a fizetőképesség, a megfelelő önerő, a szabály az kérem szabály.

Mielőtt kígyót békát mondanánk az állami bürokráciára, a cikk leírja, hogy az „átkos” szocpol idején is ugyan ez volt a szabály, tehát nem új a szabályozás, csak nem igazán közismert.

Miért vesz fel valaki szabadfelhasználású jelzáloghitelt?

A válasz nagyon egyszerű. Lakásvásárlásnál, ha lakást fel kell újítanunk, általában két út ál előttünk:

1. A lakást kp-ra vásároljuk, mert úgy gyorsabban és gond nélkül juthatunk a kiválasztott lakáshoz és majd a felújítás költségét bankhitelből (szabadfelhasználású jelzáloghitelből) fizetjük.

2. Lakáshitelre vásárolunk  és az így megspórolt kp-t költjük el a lakásfelújításra.

Azt mondaná a laikus első ránézésére, hogy teljesen mindegy melyiket választjuk. A „magyar” családi otthonteremtési támogatás elvei szerint viszont egyáltalán nem. Aki a jövőben gondolkodik a CSOK-ban, az csak a 2. megoldással válik jogosulttá a CSOK bármilyen formájára, a 1. megoldással teljesen kizárja magát a CSOK-ból.

Hozzá is tennénk gyorsan, hogy csak akkor lesz belőle baj, hogy ha a hitelt a lakás eladási árából szeretnénk visszafizetni és közben egy másik lakást szeretnénk vásárolni vagy éppen házat építeni.

Ettől függetlenül szerintünk, ezt a szabályt mégis csak el kellene törölni, mert nincs semmilyen értelmes magyarázata az ilyen erős diszkriminációnak ( a felvett hitelből bármit vehetett, nem csak a lakásra költhette - elég gyenge érv !), ha a Család egyébként fizető- és hitelképes is egyben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakhatás az egészséges életmód része

lakásvásárlás lakásbérlés albérlet lakáshitel lakhatás egészséges életmód ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel foglalkozó sorozatunkat  nem is zárhatnánk mással, mint az örökzöld klasszikussal, a törlesztőrészlet és bérleti díj csontig lerágott témájával.

Rendhagyóan mi nem számolgatni fogunk, csak egy szemléletet szeretnénk meghonosítani ebben a kérdésben. A lakhatásunk ugyanis ugyan olyan alapszükséglet, mint az evés, ivás vagy az alvás. Ahogy tehenet sem tartunk, mert szeretjük a tejtermékeket, vagy tyúkot, mert imádjuk a tojást és a húsát, úgy a lakást sem kell megvennünk, hogy lakjunk benne. A lakásbérlés nem más mint fogyasztás, a lakásvásárlás pedig tőkefelhalmozás (=befektetés). A birtoklási vágyunk már nem alapszükséglet, azt nagyon sok minden befolyásolja, de nálunk elsősorban inkább egy fajta társadalmi elvárás.

A lakásbérlés inkább alternatívája a szállodában élésnek, mint a lakásvásárlásnak. A körtét az almával mégis gyakran próbálják tévesen összehasonlítani.

A magyar narancs

A lakás megvásárlása 100% önerővel lezártnak tekinti ezt a kérdést. Miközben a saját lakás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma tud lenni, amellett, hogy a legértékesebb vagyonunk is egyben az ingatlan.

Elméletileg mindenki álmai lakásában él, csak tudjuk, hogy gyakorlatilag ez nincs így.

2015-ös Eurostat adatok szerint a lakásviszonyaink lesújtóak, zsúfolt és kicsi lakásokban élünk. Ez az ára a magas saját lakás aránynak, ami azt jelenti, hogy ma 100 emberből 89 él saját lakásban Magyarországon. Az is sokszor kimarad a számításból, hogy egy saját lakás megvásárlása a legtöbbünk számára óriási teher tud lenni. Minden tartalék kimerülhet, ami a lakás felújításának és berendezésének a minőségén fog csak igazán meglátszódni. A későbbiekben elmaradhatnak a karbantartások, a gyors elavulás költségeit nem akarjuk majd finanszírozni, mert mindig a saját lakás az utolsó, amire költenénk később.

Minden áron

friss házasok is komoly kockázatot vállalnak 60%-os válási arány miatt. Váláskor az egyik fél marad a lakásban, vagy el kell adniuk a lakást, mert egyikük sem akar már ott élni. A kényszer és feszültség miatt anyagi veszteségeket is el kell viselni néha, ami egy saját lakásnál, amit közösen vettek, újítottak fel és rendeztek be, nem kis összeg. Kiderülhet, hogy a lakásvásárlást nem szabad elkapkodni, mert ha az élet felülírja a számításainkat a lakástulajdon sok probléma forrása is lehet egyben. Nem csak a válás, de munkahelyváltás miatt is kiderülhet, hogy az addig elfogadható otthonunk már nem szolgálja az érdekeinket, gyorsan meg kellene tőle szabadulni. Eladni egy lakást viszont lehet sokkal több idő, mint amennyit rá tudunk szánni. A kapkodás árát végül kamatostól meg kell fizetnünk.

A jelenlegi társadalmi szterotípia, hogy minden áron, minél előbb saját lakásban kell élnünk nem biztos, hogy az érdekinket szolgálja. Érdemes lenne újragondolni ezt.

Bérlők, mint lakásfogyasztók

Egy kellemetlen szomszéd is pokollá teheti az addig meghitt otthonunkat. Iyenkor egy bérlő legrosszabb esetben a bérleti szerződés végén (ha határozott idejű), vagy felmondja a szerződés szerint és utána költözik máshová a felmondási idő leteltével (határozatlan idejű). A lakásbérlés előnyének elsősorban a rugalmasságát emlegetik, hogy a lakhatásunkat az életünkhöz igazítjuk és nem pedig fordítva. Hátrányának a bérbeadó kockázatát, amiért a lakásbérlés az emberek fejében egy kiszámíthatatlan életmód, nem lehet vele hosszú távra tervezni.

Arról ritkán esik szó, hogy a lakásbérlés nem a megtakarításaink felélését jelenti, hanem egy folyamatos megtakarítást (= anyagi biztonság), ami kiszámítható életstílust jelenthet egy jól megválasztott lakással és bérbeadójával.

Egészséges életmód szerves része a lakhatás

Le lehet élni normálisan egy életet bérelt lakásban? A válasz az, hogy a jelenlegi lakáspiac erre egyre inkább alkalmasabb, hiszen a bérbeadók is alkalmazkodank az új kihívásokhoz . Ha olyan lakást bérlünk ki, amit szívesen meg is vennénk, akkor azt inkább érezzük otthonunkat, mint az átmeneti szállásokat. A lakásbérlők jelentős része viszont sajnos az élhetetlenebb lakások piacán keresgél, mert ablakon kidobott pénznek érzik a lakásbérlésre költött minden forintot. Pedig, ha visszautalunk az alapgondolatra, hogy a lakhatás alapszükséglet, a lakásbérlés pedig fogyasztás, akkor az egészséges életmód szerves része az egészséges lakhatás fogalma is.

Az egészségünk megőrzése, a teljesítményünk, egyáltalán az egész életünk függhet attól, hogy hogyan és hol élünk. Ha erre sajnáljuk a pénzt, akár az életünket befolyásolhatjuk ezzel.

Bank: egyik kezével ad a másikkal elvesz

Ha lakásfogyasztók helyett inkább lakástulajdonosok szeretnénk lenni, de az önerőnk ehhez kevés, akkor kerül képbe a jó öreg bank. A képet csak az árnyalja, hogy a lakás igazi és minden értelemben valódi tulajdonosai a lakáshitel futamidejének végén leszünk. De ilyenkor mindig az a válasz, hogy inkább fizetek a banknak havi törlesztőrészletet, mint egy forintot is a kapzsi bérbeadónak. Hogy a bank vagy a bérbeadó a kapzsibb, azt döntse el mindenki maga. De ami még ennél is izgalmasabb kérdés az a hitel aránya a lakás vételárához képest. Minél magasabb ez %-osan, annál többet fizetünk ki a banknak a lakás várható piaci árnövekedéséből. Hogy mit jelent ez pontosabban? Csak azt, hogy a divatos hosszú futamidejű lakáshiteleknél (15+ év) könnyedén a tőke dupláját fizetjük vissza.

Egy lakás többe kerül, mint a vételára

Ha veszünk egy 30 milliós lakást 15 millió hitelből, ez azt is jelentheti, hogy a banknak 30 milliót fizetünk vissza, tehát a lakás nekünk 45 millióba kerül. Plusz amortoizáció = ráfordítások (felújítás, korszerűsítés, karbantartás, javítás), amit a lakásra kell költetnünk tulajdonosként, miközben minden elavul és egyben elértéktelenedik is idővel (=magyarul  a saját tulajdonnál is sok pénzt dobhatunk ki az ablakon)

A hitelből vásárlók ezért rosszabbul járnak, mint azok, akik bank nélkül tudnak vásárolni, hiszen a lakás várható árnövekedésének egy részét vagy akár teljes egészét a banknak adják.

A lakáshitel megdrágítja a lakásvásárlást hosszú távon, amit a lakáspiaci árak kompenzálhatnak, de sosem tudni, hogy mennyire. Lakásvásárlás előtt inkább töltsünk több időt a megtakarításaink gyarapításával, mint hogy idő előtt a bankba rohanjunk kölcsönért.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

Négy ismert lakáshirdetési oldalt néztünk meg, hogy kiderüljön a lakáshitelezést ki mennyire veszi komolyan. A lakáshitel kalkulátorok mellett ugyanis az online hirdetési oldalakon találkozhatunk legkönnyebben hitelajánlatokkal. Van aki csak felhívja rá a figyelme. Más azonnal lakásonként ajánlottakkal bombáz. És van az óvatos duhaj, amelyik ránk bízza foglalkozunk-e a kérdéssel.

Jófogás.hu és az frix.hu együttműködése

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

A Jófogás.hu  a domain.hu szerint a tavaly nyáron regisztrált frix.hu  pénzügyi közvetítő oldallal működik együtt és hívja fel a figyelmet azonnal bannerjével. A hirdetéseket böngészve nem bombáz ajánlatottal, így ha nem gondolkodunk hitelben a hirdetési oldal nem is fáraszt minket ezzel. Így a figyelemfelhíváson kívül nem próbálkozik sem finoman sem agresszíven meggyőzni minket, hogy hitelajánlatokat nézegessünk és hasonlítsunk össze. A Jófogás.hu az elmúlt években sokat reklámozta magát, ma már inkább csak az új arculatával keresi a hirdetők kegyeit. Sokkal használhatóbb (felhasználói oldalról nézve) ma már mint volt a nagy reklámkampány idején. A hitelközvetítésben fantáziát lát, de még nem aknázza ki teljes mértékben a benne rejlő lehetőséget. Ez is lehet csak idő kérdése.

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

ingatlan.com és a bankracio.hu közös ereje

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

A bankracio.hu sikertörénte 2015-ben lett az ingatlan.com szerves része, amikor felvásárolta őket. Náluk nem együttműködésről van szó, hanem szinergiáról. Az ingatlan.com profit drivert látott a cégben, aminek a szolgáltatásait mára integrálta a hirdetési oldalba. Ha eladó lakásokat nézünk azonnal ajánlatokkal bombáz minket és kéri, hogy vegyük fel a kapcsolatot a bankracio.hu-val. Ügyesen a térképes elhelyezkedés fölé van pozícionálva a hitel promóció. Látszik, hogy biztosra mennek és minden nézelődőt potenciális hitelfelvevőnek tekintenek. A nagy számok törvénye alapján – többször hangsúlyozták már, hogy havonta 1 milliónál is többen nézegetnek az ingatlan.com-on lakáshirdetéseket – az ingatlanhirdetési oldal most már a hitelközvetítési piacból is részedést követel magának.

otthonterkep.hu (ingatlantajolo.hu) és az FHB Bank

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhelyAz otthonterkep.hu az FHB Bankkal kéz a kézben járnak, amióta a hirdetési oldal az index.hu cégbirodalmán belül megszületett. Ez az egyetlen a négy közül, ami biztosan nem akar hiteleket ránk sózni, azt meghagyja teljes mértékben az FHB Banknak. A hirdetési oldal csak „Ingatlanhoz kapcsolódó hasznos szolgáltatások” részben informál minket és ránk bízza a döntést. Az oldal koncepciója az index.hu, portfolio.hu és az FHB Bank triumvirátus közötti szoros együttműködésnek a „terméke”. A portfolio.hu-s rendezvényeken és lakáspiaci hírekben van fontos szerepe, hogy az ingatlan.com helyett a saját „lovukat dicsérjék” inkább.

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhelyA hitelközvetítés nem prioritás számukra, inkább a tv2-n jelentkeznek magazin műsorral és  saját blogjuk is van. De a 2015 végén felvásárolt ingatlantajolo.hu oldalon a lakáshirdetésekben a vételár alatt találjuk a hitelkalkulátor linket. Ezt szintén az FHB Bankhoz  irányít minket. Bár valamennyivel azért célratörőbb megoldás az Otthontérképhez képest, még ha érdemi különbség nincs is közöttük. Az FHB Bank malmára hajtja mind a kettő a vizet.

ingatlanbazar.hu és a hiteltipp.hu (City Cartel)

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhelyAz ingatlanbazar.hu az egyetlen a négy közül, ahol egy ingatlanközvetítő (City Cartel Cégcsoport)  hitelközvetítő vállalkozásával működik együtt. A lakáshirdetésben egy célirányos  hitel törlesztőrészlettel csábít minket erre, nagyon hasonlóan az ingatlan.com és a bankracio.hu megoldásához. Rákattintva  már különböző hitelajánlatokhoz jutunk. A hitelkalkulátorok minden negatívuma elmondható lenne a hiteltipp.hu-ról is, amiről már beszéltünk részletesen. Viszont a több mint havi 500 ezer látogató már komoly célközönség és láthatóan komolyan is veszik a hitelközvetítésben rejlő bevétellehetőséget az ingatlanbazar.hu-nál.

Elmondható, hogy a hirdetési oldalok - az ingatlanközvetítőkkel együtt -  a lakáshitelezési piac  várható növekedéséből profitálni szeretnének. Már csak az a kérdés, hogy mennyi a fóka és mennyi a vadász!

jófogás.hu frix.hu ingatlan.com bankracio.hu otthonterkep.hu ingatlantajolo.hu fhb bank ingatlanbazar.hu hiteltipp.hu lakáshitel ingatlanműhely

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáshitel kalkulátorok

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunkban  most az online hiteltanácsadás első számú eszközeire, a hitelkalkulátorokra vetünk egy pillantást. Ma már minden banknak és hitelközvetítőnek van ilyen népszerű "számológépe". Vannak egész informatívak és nagyon egyszerű megoldások is.  A gyanútlan érdeklődőknek most inkább azt ajánljunk, hogy  a részletekre figyeljenek majd oda. Ugyanis azt látjuk, hogy bár segíteni szeretnének a kalkulátorok, de nem feltétlenül érdek nélkül.

A havi törlesztőrészlet bűvöletében

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A mellékelt képen egy hitelközvetítő egyik leglacsonyabb és egy másik legmagasabb havi törlesztőrészletét kínáló ajánlatát hasonlítottuk össze. 20 évre 20 millió forint lakáshitel ajánlatról van szó. Az alacsonyabb törlesztőrészletnél évente változik a hitelkamat, a drágábbnál 10 évente. Bár senki nem látja előre a jövőt, de azt állítani egy évente változó kamatozású hitelről, hogy olcsóbb, az több mint felelőtlenség. Miközben szinte az összes hitelkalkulátor ilyen ajánlatokkal bombáz minket. Nem villog pirosan egy üzenet sem, hogy a legalcsonyabb kezdőrészlet általában a legkiszámíthatatlanabb hosszútávú eladósodást jelenti. A bankok nem ostobák. 20 év alatt elvárják, hogy 100%-ot keressenek egy hitelen. Ezt a magasabb törlesztőrészletű hitel már előrevetíti. Az olcsóbb viszont eltitkolja, ami egy nagy baj. Igaz ott van, hogy „ha a futamidő alatt a kamat nem változik”, de ez így nagyon kevés.

A kamatkockázatot ezek a kalkulátorok nem hangsúlyozzák, sőt inkább a kockázatosabb hitelek felé terelik az érdeklődőket, csak azért, mert először mindenkit a havi törlesztőrészlet érdekel.

Pedig az nem lesz fix 240 hónapra egy 20 éves futamidő alatt, arra mindenki mérget vehet. Változhat félévente, évente, öt évente és tíz évente. Nagyon nem mindegy tehát a hitelkamat változásának gyakorisága, még ha a hitelkalkulátorok el is bagatelizálják a kérdést.

Hitelkamat = BUBOR + kamatfelár

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A BUBOR  egy naponta számolt érték, ami az MNB oldaláról letölthető. Nem kell érteni mi ez, elég csak elfogadni azt, hogy milyen kockázatokat jelenthet egy olyan szám alapján számolni a kamatot, ami naponta változhat. Ez ugyanis egy hiperérzékenységet jelent és minden apró és súlyosabb változást beárazhatnak benne. A hitelkalkulátorok mégis olyan természtességgel beszélnek a BUBOR-ról, mint a lottószámhúzásról. Ez egyben találó is, mert legalább annyira nehéz eltalálni, hogy a futamidő alatt éppen akkor - amikor kamatperiódusunk miatt a hitelkamatunk változik - mennyi is lesz a BUBOR, mint a lottószámokat. A kamatkockázat egyik ékes példája a naponta változó BUBOR, de a hiteligénylésnél ezt senki sem hangsúlyozza – hozzá tennénk, hogy nem véletlenül.

Piaci érték > Forgalmi érték > Hitelbiztosítési érték

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A kamatkockázat minél jobb kezelése mellett fontos előre tájékoztatást kapni, hogy egy ingatlan után mennyi hitelre is számíthatunk. Sajnos  a weboldak  ezzel nagyon ritkán foglalkoznak. Tehát az, hogy mi mennyit fogunk a lakásért fizetni az a piaci érték. Ez a legmagasabb, mert az értékbecslő által megállapított forgalmi érték annál alacsonyabb lesz:

A mai sokszor túlzó és túl optimista lakásárak miatt, a vevő és az eladó által elfogadott árat nem kell, hogy kiindulási alapnak tekintse. A forgalmi értékből megállapított még alacsonyabb hitelbiztosítási érték lesz a hiteligénylésünk alapja.

Ezt mindenképpen vegyük figyelembe és eleve úgy kalkuláljunk, ha hitelt szeretnénk felvenni. A 40% önerő a lakás piaci értékéhez viszonyítva íratlan szabály, számoljunk vele. Ne reménykedjünk abban, hogy 20 millió forint hitelt kaphatunk 5 millió forint önerővel egy 25 millió forintos piaci értéken vásárolt ingatlanra.

Jövedelem alapján fizethető maximális törlesztőrészlet

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A hitel összege nem csak a hitelcélunk, az új vagy használtlakás hitelbiztosítási értékétől függ, hanem a havi rendszeres igazolható jövedelmünktől is. Hiába lehetne magasabb a törlesztőrészelünk, ha az ingatlanra az elvárt hitelnél kevesebbet akar a bank adni. És hiába lehetne magasabb hitellel terhelni az ingatlant a banknál, ha jövedelmünk alapján a maximális törlesztőrészlet alacsonyabb szinten lenne. Ezt alig olvasni a legtöbb oldalon és szinte hidegzuhanyként érhet sokakat, amikor azzal szembesülnek, hogy a hitelfelvételnek szigorú szabályai vannak.

”Akciós hitelek”

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

Azt is jól lathatjuk, hogy a hitelközvetítők finomabban és néha egyértelműen diszkriminálnak hitel és hitel között. A figyelmünket olyan hitel felé terelik, amivel valamiért ők egy kicsivel jobban is járhatnak. A hitelközvetítők ajándékutalványokkal is ösztönöznek minket, hogy inkább rajtuk keresztül igényeljünk hitelt. Miközben ennek komoly ára van. Ezt a bankok beépítik a lakáshitelek áraiba.

Nincsen ingyen ebéd, még ha a hitelközvetítők ezt még ma is előszeretettel hangsúlyoznak.

Az alábbi képen a 20 milliós hitelnél 320 ezer forint + fenntartási jutalék a hitelközvetítő díja.

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A felelősség a miénk - KHR

lakáshitel kalkulátor bank hitelközvetítés kamatkockázat khr ingatlanműhely

A kalkulátorokat érdemes a helyükön kezelni. Elsősorban értékesítési eszközök, ezért legyünk óvatosak és körültekintőek, amikor döntéseket alapozunk rájuk.

Ezek a bankok és a hitelközvetítők érdekeit szolgálják még mindig és nem lehet megspórolni azt az időt, amit rá kell szánni egy hitelfelvételre, ha felelősségteljes döntést akarunk hozni.

A  Központi Hitelinformációs Rendszerbe (KHR) kerülve a kockázatokat ugyanis mi ügyfelek viseljük, akkoris ha más visz be minket a „málnásba”.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
12

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények