A lakáshitelezés két arca Magyarországon

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely

A csapból is az folyik, hogy milyen sok lakáshitelt vesznek fel. Vannak, akik hitelválságtól tartanak, másoknak csak a tenyerük viszket. A magyar lakáshitelezés furcsa világ. Lehet ígyis és úgyis nézni. Most nézzük meg egyszerre mind a két tényt, amit biztosan tudunk. Minden mást utána bízzunk a fantáziára. A Magyar Nemzeti Bank két friss elemzése külön-külön mutatja a magyar lakáshitelezés „kétszínűségét”.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
Hitelezési folyamatok  a lakáshitelezés egyik arcát mutatják csak meg

Nézzük először az elsőt, amiről mindenki hall és természetesen olvas. Azt mutatja, hogy az új lakáscélú hitelek felvétele és a lakáspiaci folyamatok között van összefüggés. Erre a lakáspiaci ciklusokat elemezve  már felhívtuk a figyelmet. Emlékeztetőül álljon itt az egyik ábra.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok és a lakáshitelezés külön pályán is mozoghatnak

A magyar lakáspiac elmúlt 20 évében a jelenlegi csak a második lakáspiaci boom. Ezt azért olyan fontos hangsúlyozni, mert a hitelezési boom és a lakáspiaci boom között azért már van különbség. Erre az MNB másik friss elemzése mutat rá. Ha ezt megnézzük, akkor láthatjuk, hogy a 2004-2008 közötti lakáshitelezési boom már egy stagnáló lakáspiaci ciklusban történt.

lakáshitelezés lakáscélú hitelek lakáshitel lakáspiac ingatlanpiac MNB hitelezési felmérés hitelezési folyamatok Magyarország Ingatlanműhely
Lakáspiaci boom vs. Lakáshitelezési boom

A lakáshitelállomány  és a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt mutatnak. Ugyanis ha azt nézzük meg mi történt a lakáshitelállománnyal 2014-től kezdve napjainkig és mi történt a lakáspiacon, akkor azt látjuk, hogy a lakáshiteleket inkább visszafizetjük, nem pedig felvesszük. A lakáshitelállomány inkább stagnál, mint sem növekszik.

Tehát új lakáshitelezési boomról nem beszélhetünk 2014-től kezdődően, mert hiába a látványos új hitelfelvétel, a lakáshitelt visszafizetők aránya legalább olyan jelentős. Nem egyre többen adósodnak el, mint az történt 2004 és 2008 között. Ez egy óriási különbség a jelenlegi és az akkori lakáshitelezési piac között. Innentől kezdve most már mindenki azt gondol, amit akar ezekről az ábrákról. Egy tény viszont biztos. Lehet úgy beszélni a laksáhitelek felvételéről, ami aggodalomra is okot adhat. Illetve lehet úgy is beszélni róla, hogy gyakorlatilag nem történik semmi a lakáshitelek piacán 2014 óta, csak lecserélődnek az adósok, a régiek helyébe újak lépnek. A hiteligénylők és a visszafizetők aránya egészségesen viszonyul egymáshoz, ezért nem növekszik a lakáshitelek állománya Magyarországon, lakáspiaci boom ide vagy oda.

Források:

- MNB Hitelezési felmérés, 2017. augusztus 

- MNB Hitelezési folyamatok, 2017. augusztus

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

I love bank

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Pont egy éve foglalkoztunk azzal, hogy saját magunkat ámítjuk azzal, hogy a lakáshitelezés olcsó. Pár napja az mno.hu hasábjain jelent meg ez a kellemes hangvételű cikk, ami jó kérdéseket tesz fel a témában, de úgy csinál, mint ha valódi válaszokat nem találna. Vagy talán mégis? A lakáshitelezés sok embert érint, mondhatni társadalmi létkérdés, mert lakáshitelek nélkül komoly probléma lenne itthon a lakásvásárlás. Életünk alapja az ingatlan. Ingatlan nélkül nincs ember, azt egyszerűen hajléktalannak nevezzük. Ehhez képest a következő kijelentés olvasható a cikk végén:

0) "Független kutatót azért nem tudtunk megszólaltatni, mert nincs. Az egyik tanulmány társszerzője annyit elárult, hogy a bankszektor, az állam és a külföld elszívja a szakembereket az akadémiai szférától, ezért egyetemi szinten ezzel a kérdéssel nem foglalkozik senki."

Magyarul minden tök haszontalan l'art pour l'art dologra van kutató, meg pénz is, de éppen a magyar pénzügyi kultúrát és azon belüli is a hitelkultúrát, a magyar kétszintű bankrendszert nem kutatja senki. A cikket elolvasva döbbenhetünk rá, hogy ez inkább szándékos, nem lehet véletlen. Ha ezzel komolyabban foglalkoznának itthon, akkor nem lehetne annyi marhaságot beszélni és szédíteni a tömegeket, hogy kockázatosabbnál kockázatosabb hitelfelvételekbe bonyolódjanak. Nem elfelejtve még mindig ott tartunk, hogy az érdekel minket, miért drága Magyarországon a hitelezés, úgy összeségében. Először ezt a választ kapjuk az arcunkba:

1) "Mivel például Csehország egy nagyjából hasonló méretű ország, de az átlagjövedelmek sokkal magasabbak, mint nálunk, így nem tudjuk magunkat összevetni velük. Ráadásul kevesebb bank osztozik a sokkal gazdagabb piacon."

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

Ez magyarul azt jelenti, hogy csórók vagyunk és még túl sok is nálunk a bank. De mi a  fenének van itt ennyi bank, tehetnénk fel a teljesen logikus kérdést? Csak azért lehetnek itt, mert csak jó üzlet itt kölcsön adni. Nincs elég pénzünk, ők adnak, jó kamatra. A másik már nem annyira logikus észrevétel az lehetne, hogy hiába van sok bank, versenyről nem nagyon beszélhetünk. Mint ha karteleznének a bankok. Van az OTP, aki mindent visz és vannak a többiek, akik meg osztozkodnak a maradékon. Ha az OTP bank lenne az egyetlen bank Magyarországon, akkor sem lenne itt olcsóbb semmi, kiabálhatná be most valaki a pálya széléről. Az a bank nem az olcsóságáról híres és a fair árazásáról. Aztán tovább bosszankodhatunk, amikor azt olvassuk tovább, hogy:

2) "Ha Lengyelországot nézzük, akkor egy négyszer ekkora országban hasonló számú bank található – magyarázza a főtitkár. "

Szóval Lengyelországban annyi bank van mint Magyarországon és mind megél egy negyed akkora országban. Nyílik a bicska a zsebben és záporozhatnának a színes szitok-szavaink. De hideg vér emberek, hideg vér. Olyan király hely ez az ország, hogy nálunk mindenki bankot akar nyitni, ez a bankolás európai fellegvára. Egyelőre még várunk a nagy bejelentésre, hogy a Brexit miatt, a londoni City-t elhagyó pénzügyi központ Budapestre költözhetne. A hatékonyságon úgy is van mit javítani, firtatja a cikk elég részletesen. Az MNB szerint túl sok a bankfiók

3) "Amikor a bankrendszer hatékonyságát firtató kérdést tettem fel az MNB-nek, azt a választ kaptam, hogy a hazai bankrendszert jelenleg „túlfiókosodás” jellemzi. A 100 ezer lakosra jutó bankfiókok számát alapul véve a hazai bankok fiókhálózatának nagysága 20-30 százalékkal haladja meg a szlovák és cseh bankrendszer hasonló mutatóit."

Ha már ennyire szeretnek nálunk fiókhálózatot üzemeltetni a bankok, akkor mi lehetnénk Európa új pénzügyi központja. Mi egy ilyen ország vagyunk, imádjuk a bankokat és az ő drága fiókjaikat. A Bankszövetség természetesen nem ért egyet ezzel teljes mértékben. Mellé beszél csak, mint általában ez a pénzügyi világban teljesen megszokott. Normális kérdés van, de normális válasz az nincs:

4) "Erről is kikértük a Bankszövetség véleményét, a főtitkár elmondta, hogy sok járásban nemhogy bankfiók nincs, de posta és már kocsma sem. A bankfiókok jellemzően a városokba összpontosulnak, ahova a lakosság a belső migráció révén koncentrálódik, de 10-20 kilométeren belül bárki elérheti a szolgáltatásokat."

Már tudjuk azt, hogy a kutyát sem érdekli itthon a hitelezés és azt is tudjuk, hogy egy Lengyelország méretű bankrendszert tartunk el, rentábilisan, sok fiókkal, jó sok bankkal, miközben csórók vagyunk. Nem maradhatnak el a sokat emlegetett területi különbségek sem a kifogáskeresésben:

5) "Mint tudjuk, a bankok máshogy árazzák a hiteleket ott, ahol pörög az ingatlanpiac és máshogy ott, ahol az ingatlant nem nagyon lehet értékesíteni. Ráadásul az alacsony összegű hiteleket drágább folyósítani, így egyes térségekben minden negatív tényező összeállhat arra, hogy a lehető legkedvezőtlenebb körülmények között kapjuk meg a hitelünket. Egyébként a Bankszövetség szerint a Visegrádi Együttműködés országai közül nálunk a legmagasabb a költségesebb folyósítású alacsony összegű hitelek aránya, szerintük ez is magyarázat lehet arra, hogy nemzetközi összehasonlításban magas számok jönnek ki."

Ez egy ilyen all-in. Csórók vagyunk, ott akarunk lakni, ahol nem elég pörgős a lakáspiac, még hitelt is akarunk, de nem eleget, így a kevesebb összeg, az még több kamatra van, mint a nagyobb összegű hitel. A kisösszegű sokat reklámozott kölcsönöket mindenki ismeri, heti kamattal és heti törlesztőrészlettel is. Na ez valami ilyesmi akar lenni, kicsit kitekerve. Nálunk csak látszat, hogy drága a lakáshitel nemzetközi összehasonlításban, az a hitelfelvevők hibája igazából. Nem vesznek fel elég hitelt, irgumburgum! Csórók a magyarok, Lengyelország méretű bankrendszerrel, profitot termelve, de még több hitelt kellene felvenniük, még drágább helyeken, de azonnal. Ne sírjon a hülye magyar szája, hogy drága a hitel, ha rosszkor, rossz helyen és rossz összeget akar.

Ugye milyen kellemes hangulatú ez a cikk, csak jussunk el már a végére, ugye? De nem volt még elég. Tovább kínozzuk magunkat, mert a bőr az igen vastag a magyar bankszektor arcán:

6) Egyébként a magyar lakáshitelkamatok átlagát az 1–5 évig rögzített kamatozású hitelek nyomják fel, az egy éven belül változó kamatozású hitelek már megközelítik a régiós szintet, viszont a magyar piacon annak ellenére magas a fix hitelek aránya, hogy azok ára sokkal magasabb.

lakáshitel lakáshitelezés Bankszövetség MNB Magyarország Ingatlanműhely

A hülye magyar még fix lakáshitelekben gondolkodik. Micsoda népség ez már. Aztán ránézünk erre a képre és nicsak mit látunk? Nálunk drágább a fix kamatozású lakáshitel a változó kamatozásúnál, addig például Szlovákiában és Csehországban meg nem. Kevesebb bank van náluk, jobban keresnek, jobban élnek, még a hitelek kamata is olcsóbb! Ez biztos csak valami statisztikai tévedés lehet. Az nem lehet, pedig úgy néz ki, hogy még is csak lehetséges. Mi imádjuk a bankokat, mondtuk már, szeretjük a sok nálunk működő bankot, a sok fiókkal és a magas kamataikkal. A hatékonyság mindenkit foglalkoztat a cikk szerint, csak valahogy egy túlmérezetett és túl drága magyar bankrendszer el van kényelmesedve. Miért változtatna azon, ami működik. Lassú és körülményes, de a miénk, így szeretjük. Nem lehet semmi sem tökéletes, ismét kiabálhatja be valaki most a pálya másik széléről:

7) "Hogy mit értünk pontosan a hatékonyság alatt, arról megint a jegybankot kérdeztem: a bankrendszer alacsony hatékonysága röviden azt jelenti, hogy a bankok a kihelyezett eszközök (pl. hitelek) állományához, illetve az azok által megtermelt bevételekhez képest túlságosan nagy költségbázissal, infrastruktúrával (túl sok fiók, túlságosan nagy személyi és anyagjellegű költségek stb.) működnek. Az alacsony hatékonyság jele lehet az is, hogy az ügyfelek kiszolgálása sok esetben vontatottan, az elavult banki rendszerek miatt csak hosszabb átfutási idővel történik."

Vettünk már fel nem gyorskölcsönt? Emlékszünk mennyi idő volt és utánajárás? Azt hisszük ez normális? Az a baj, hogy igen. Azt hisszük, hogy sok minden, ami ebben az országban működik, az normális. Aztán kiderül, hogy nem az:

Érdekes példa erre a jelenleg lassú és költséges hitelbírálat, mely – szlovák példa alapján – egy központi jövedelemregiszterrel javítható lenne. A regiszteren keresztül a hiteligénylő jövedelmének ellenőrzése alig 40 másodpercet vesz így igénybe, ami jelentős mennyiségű megspórolt időt és papírmunkát jelentene a banknak és az ügyfélnek egyaránt.

A végére még rugjuk meg a bal bokánkat is, elvégre büszke és erős európai ország vagyunk, bírjuk az (ön)kritikát, fából és vasból vagyunk. Lepereg rólunk, csak úgyis irígykedik mindeki ránk, hogy ez a világ egyik legjobb országa, tessék megnézni csak a bankrendszerünket és a hitelezést. Mi minden forintunkat inkább a banknak adjuk. Ha kicsit nő a fizetésünk, már szaladunk is a bankhoz, hogy tessék csak tessék, inkább kamatot fizetnénk, mint sem mást:

8) A jegybank hatékonysági tanulmányát firtató elemzést is csak a Portfólió.hu-n lehet találni, akik korrigált adatokkal arra jutottak, hogy hatékonyságban Romániát és Bulgáriát előzzük meg. Ami azért lehet hihető, mert az utóbbi másfél évtizedben Magyarország ennek a két országnak a színvonalára csúszott le szinte minden gazdasági és társadalmi mutató tekintetében. Láthatjuk, hogy a bankszektor sem a saját számok kutatásba foglalásában, sem az érvek artikulálásában nem jeleskedik, így nehéz vitatkozni a jegybank magas kamatfelárakat és hatékonytalanságot bizonyító jelentéseivel."

A magyar bankrendszer ezek után is láthatóan jól érzi magát. Jó kövér és zsíros piac ez, jól megélnek belőle és a magyarok I LOVE BANK mentalitásából. A Bankszövetség titkára fel is teszi az i-re a pontot utolsó kijelentésével:

9) "A Bankszövetség titkára egyébként nem is sokallja az árakat, a magyar piacon ma kiszámítható feltételek mellett vehetik fel a hiteleket az ügyfelek, ha 2-3 százalék (ezek a legolcsóbb hitelek, nem az átlag) között tudnak hiteleket felvenni, akkor ez igazán kiváló feltételeket jelent."

A változó kamatozású hiteleket kiszámíthatónak nevezi. Na ezért nem kutathatja nálunk senki a magyar pénzügyi kultúrát és a magyar bankszektort. Ha kutathatná, akkor nem mondhatna ilyet a Bankszövetség titkára. Így meg mondhat. A kiszámítható feltételekhez két-háromszor, igen, két-háromszor nagyobb kamatot kell fizetni. A Bankszövetség titkára, meg sztoikus nyugalommal cuki kis báránykának néz minket, mert I LOVE BANK Magyarországon egy bank bármit mondhat, mi meg elhisszük neki.

Forrás: mno.hu és Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szuperhitel - Szuper a banknak, hitel nekünk

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely

Képzeljük el, hogy fülledt nyári este van, készülődik az eső, de mi egy rozé fröccsel egyik kezünkben lakáshitelekről olvasunk. Képzeljük el azt is, hogy a lakáshitelekről sok a városi a legenda és ami holt biztos, hogy minket, hitelfelvevőket, mindenki hülyének néz. Kedvesek, aranyosak, segítőkészek, de a szemünkbe hazudnak a bankok és a hitelközvetítők. Képzeljük el azt is két korty kellemesen savas, de üdén gyümölcsös rozé fröccs között, hogy nincs kivétel. A pénz világa, különösen a hitel és kölcsön, egy érzelemmentes, kőkemény üzlet. Akinek kölcsön kell, az megfizeti az árát. Így van ez, amióta először a világon valaki kölcsön adott, és amióta rájöttek, hogy ez az egyik legjobb üzlet = a pénz pénzt csinál. Nem csinálunk semmit, csak odaadjuk a pénzünket, amire nincs szükségünk és visszafizetik azt busás kamattal. De még milyen busás! Fogy a fröccs és közben nem tompulnak a reflexeink, hanem ellenkezőleg, egyre inkább tudunk olvasni a sorok között.

Nini, mit látunk? Semmi újdonság

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely
A teljes visszafizetés helyén egy ? jelnek kellene lenni, minden más félrevezető

Hitelközvetítő reklámozva magát, arról hiteget minket, hogy ha felveszünk 10 millát a banktól gyakran változó kamatok mellett, akkor majd kb. 13 millát fogunk a banknak visszafizetni. El is kezdünk már az enyhe alkoholos befolyásoltság miatt nyersebben fogalmazni, hangosan gondolkodni:

"Nem lenne már itt az ideje elfelejteni ezt a idejét múlt hülyeséget, hogy minden esetben odaírják, hogy mennyit fogunk visszafizetni. Egyetlen egy esetben biztos az összeg, ha az egész futamidőre fixálva van a kamat, így 20 évig garantáltan fix a törlesztő és fix lesz a visszafizetendő összeg. Minden más esetben illene már kérdőjelet tenni. Csak az túl feltűnő lenne és nem lehetne a báránykákat beterelni a karámba."

Az MNB kitalált valami okosságot, hogy mitől lesz jobb nekünk lakáshitelt felvenni. Azt még nem találta fel, hogy szabályozza az ilyen és ehhez hasonló teljes átverést, amit megengednek maguknak az ilyen hitelajánlatokat hirdetők.

Nini, mit is látunk? Hogy 13 milla helyett inkább 18 és fél millát kell visszafizetni 20 év alatt, ha fix a hitelünk

lakáshitel lakáshitelezés szuperhitel fix lakáshitel gyakran változó lakáshitel MNB Magyarország Ingatlanműhely
10 millió nekünk és legalább 18 és fél milla a banknak. Nem rossz!

El is megyünk megcsináljuk a következő fröccsöt, közben nézzük az idokep.hu-n, hogy hol tart az eső és minden receptorunkkal azon vagyunk, hogy átlássunk a szitán, mielőtt az eső ideér. Nincs is jobb ilyenkor egy frissen készült rozé fröccsnél. Az mindig frissen a legjobb, emlékezve még az utolsó pár meleg kortyra. Majd hangosan felkiáltunk: 

"Azt írják még itt, hogy fix lakáshitelek, jut eszünkbe újra az MNB. Mióta fix az a lakáshitel, ahol 20 év alatt hatszor, négyszer vagy akár még kétszer is változhat a kamat, így a visszafizetendő összeg? Ezt is csak Magyarországon lehet fixnek hívni, mert ekkora hazugságot is ritkán lát az ember."

Igyunk egyet, mert kicsit izzadunk is, hőhullámunk van, az eső nyomja maga előtt ezt a marha fülledt, meleg levegőt. Az rosszabb mint a meleg rozé fröccs. De már megint felkiáltunk:

"Képzeljük el, ahogy felveszünk 10 millát, visszafizetünk 10 millát a banknak, de még mindig 10 millával tartozunk. Ismerős, hallottunk már ilyenről? Azt hisszük velünk nem fordulhat elő, mert véd minket itt az atya, az úr, meg az isten is. "

Igyunk megint egyet, mert melegszik az a fröccs és hidegen jobb lenne befejezni a második pohárral. Már nagyon közel van az eső, ebből zuhé lesz, nem vitás. Igyunk erre is még egyet. 10 milla hitel 20 évre, úgy néz ki, hogy legalább 18 és fél millába fog fájni az. Csak hangosan beszélgetünk magunkkal:

"A bank nem hülye, a bank nagyon okos. A bank a jövőbe lát. Ha a bank fixen 20 évre 18 és fél millát kér a 10 millióért, akkor mi se számoljunk kevesebbel, hanem csak többel, ha olyan fix lakáshitelben gondolkodunk, ahol csak változik az a kamat és a törlesztő kétszer, négyszer vagy akár hatszor is 20 év alatt. "

Képzeljük el, hogy látomásunk van és azt látjuk, hogy ha nem az elejétől fogva kell időarányosan visszafizetni azt a 18 és fél millát…vagy akár 20 millát – kerekítsünk már, ne szórakozzunk az apróval – akkor ott bizony csúnya törlesztők lehetnek! Csúnyák hát! Aki ma 20 évre fixálja a hitelt, az nem aggódik, annak fixen 80 ezer forint körül van az első és az utolsó részlet is. A többinek meg sem az atya, sem az úr, sem az isten nem tudja mikor és mennyit fog (vissza)fizetni 20 év alatt. Lement az utolsó korty rozé fröccs, az eső még nem ért ide, de ha úgy lenne ötösünk a lottón, hogy mindenki többet fog fizetni 18 és fél millánál, aki nem 20 évre fixálja a hitelét, haj de gazdag emberek lehetnénk és akkor bankunk lenne és kölcsön adnánk ilyen „szuperhitel” feltételekkel. A kutya mindenit, mindig a bank nyer, ez az igazság!

Forrás: origo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az önerő a fék, nem a lakásárak

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Aljas dolog a lakáshitelezésről úgy beszélni, hogy az önerő kérdését nem tekintjük alapfeltételnek. Most éppen a Fundamenta lépett ebbe a folyóba. A lakáshitelt szinte kivétel nélkül úgy állítják szembe a bérleti díjjal, mint ha egyszerű döntés kérdése lenne, hogy holnaptól bérleti díjat fizetek vagy törlesztőrészletet. A mai lakáshitelezés pedig sok szempontból nem is összehasonlítható például a 10 évvel ezelőttivel. Óriási hiba ugyanis csak a kamatokat, a forint alapú hitelezést és akár a teljes futamidőre fix törlesztőrészletet hangsúlyozni. A lakáshitelezés mindig és minden körülmény között kockázatvállalást jelent. A mai lakáshitelezés egyértelműen biztonságosabb, de ezzel együtt tömegeket rekeszt ki a lakáspiacról:

1. Ma egy lakás megvásárlásához a lakás vételárának 50%-val minimum rendelkeznünk kell készpénzben. A hitel nem lehet több 50%-nál. De ha nagyon őszinték akarunk lenni, akkor a bank jobban örül a 60% önerőnek + 40% hitelnek.

2. De nem csak az önerő kérdésében szigorúak a bankok, hanem a lakások értékelésében is. Nem az adásvételi ár alapján értékelik az ingatlant. Azt rendre kevesebbre fogja a bank beárazni, mint amennyiért mi megvesszük. Így a felvehető hitel mértéke is ennek megfelelően csökkenhet, az elvárt önerő meg nőhet.

3.  A harmadik kérdés pedig a havi rendszeres jövedelmünk. Az önerőt a jó havi fizetés sem tudja helyettesíteni. Hiába megyünk oda a bankhoz, hogy mi képesek lennénk akár havi 300 ezer forintos havi törlesztőrészletre is, nem fogja érdekelni. A jövedelemarányos hiteltörlesztőrészlet szabályainak hiába tudunk megfelelni – ami szintén egy komoly szigorítás – a bank az önerő nagysága alapján fogja meghatározni a maximálisan felvehető hitelt. Így az önerő nagysága határozza meg, hogy milyen lakást is tudunk venni.

Ez 10 évvel ezelőtt egyáltalán nem így volt. Olyannyira nem, hogy muszáj egy kicsit visszaemlékezni mik azok a jelentős különbségek, amik minden kétséget kizáróan hatnak a laksápiac jelenére és jövőére is. Abban az időszakban lehetett kockáztatni. A kockáztatásnak nem csak vesztesei voltak hanem nyertesei is. Be lehet úgy állítani azt a hitelezést, mint ha ördögtől való lett volna, de közben kiderül, hogy sokkal közelebb állt a magyar valósághoz, mint a mostani:

1. A használt lakásokhoz 60%-70% hitel + 30%-40% önerő kellett.

2. Az új építésű lakásokra pedig 75%-90% hitel és 10%-25% önerő.

3. Ha magas fizetést tudtunk igazolni, akkor általában a bankok sokkal rugalmasabban kezeltek az önerő kérdését. Tehát akkor jóval fontosabb volt az, hogy a törlesztőrészletet ki tudjuk-e fizetni, mint sem hogy mekkora az önerőnk.

4. Ezzel mentek is trükközések. Bejelentkezhettünk egy ismerős cégébe legalább három hónapra. Kérhettünk nettó 500 ezer forint fizetést, amit zsebben visszaadtunk és a banknál igazolhattuk, hogy mi képesek vagyunk sok százezer forintos törlesztőrészletre is. A bank meg boldog volt és már hitelezett is.

5. Abban az időben nagyon sokat számított egy belső ember, aki például a hitelkérelmek elbírálásáért volt felelős. A hitelközvetítés azért is virágzott, mert ha valaki ismert egy fontos embert, annak megérte fizetni, hiszen egyáltalán nem volt mindegy, hogy 75% hitellel vagy 90% hitellel tudtunk lakást venni.

Ez kétség kívül nem volt veszélytelen, de attól még nagyon sokan nyertek is ezzel, mert tényleg albérlet helyett a törlesztőt fizethették. Minimális önerő mellett saját lakásba tudtak költözni. Pár millió forint önerőből saját lakást lehetett akkor vásárolni, pont azért mert nem az önerő volt a hitelezés alapja, hanem a havi rendszeres jövedelmünk és nagyon fontos volt akkor még a hitelfedezetet jelentő ingatlan. Egy kis belvárosi lakást meg lehetett venni 2-3 millió önerővel és 4-5 millió hitellel. Ma meg 8-10 millió önerő nélkül egy nyamvatt kis lukat sem vehetünk a 7. kerület "rosszabb" részein sem.

Az új lakások piaca akkor pont ezért volt jóval nagyobb, mint ma. Az új lakások nem csak ma tűnnek drágának, drágák voltak azok már 10 éve is. A bankok hitelezték a fejlesztést és érdekeltek voltak benne, hogy minél gyorsabban eladják a lakásokat. Ehhez tényleg páratlan lehetőséget biztosítottak. Az a bank, amelyik finanszírozta a lakásprojektet rendszerint kevesebb önerővel, jobb rendszeres havi jövedelem mellett, arra a projektre mindig elnézőbb volt, mert számára azoknak a lakásoknak az értékesítése mindennél fontosabb volt.

10 éve a minél kevesebb önerő volt a hitelfelvétel alapja

Abban az időben nem is feltétlenül az számított, hogy kinél olcsóbb a lakáshitel, hanem hogy ki kér minél kevesebb önerőt és kinél számít jobban a havi fizetés. A lakás minél nagyobb fokú eladósodottsága kockázat a banknak is, nem csak a hitelfelvevőnek, de egyben nagy lehetőség is:

1. Ez ma teljesen hiányzik a lakáshitelezésből, ami nem egy kritika, hanem egy ténymegállapítás. Nagyon sok önerő kell a vásárláshoz, ami lehet, hogy nagyobb részt kezelni tudja a kockázatokat, de látható, hogy milyen távol kerülhetnek emberek a saját lakás megvásárlásától.

2. Ez korlátozza az egész lakáspiacot, de főleg az újlakáspiac keresletét. Arról rendszerint csak fejlesztők beszélnek, hogy milyen nagy igény van az új építésű lakásokra. Igény az van rá, csak éppen pénz nincs. Az újlakáspiac mindig a hitelezéstől függött. Így volt ez 10 éve és így van ez ma is.

3. Akkor az önerő nem volt olyan fontos, mint ma. Az önerőt meg jóval több idő előteremteni vagy néha szinte teljesen lehetetlen, mint pl. jólfizető állást találni. 10 éve 7-8 millió forint önerővel 35-40 milliós új lakást vehettünk minden gond nélkül. Ma meg még nagyon új lakást sem találunk ennyiért és nem is olyan méretűt, elhelyezkedésűt, elosztásút, mint 10 éve.

És ezzel veszi kezdetét az a téma, amit nem kell senkinek sem a fantáziájára bízni. Lehet hangosan kiabálni, hogy hitelt tessék, alacsonyak a kamatok, jók a feltételek, jobb hitelt fizetni, mint albérletet, ha közben mélyen hallgatunk az önerőről, ami jelenleg egy fék a lakáshitelezésben és a lakáspiacon. De más fékek is vannak, amik 10 éve  egyáltalán nem léteztek:

1.  Nem kaphat hitelt az, aki nem Magyarországon él és dolgozik.

2. Akkor külföldi állampolgárok is kaphattak lakáshitelt, ma már nem.

3. De olyan magyarok sem kaphatnak hitelt, akik külföldön élnek és dolgoznak.

4.  Jó azt is tudni, hogy még olyan magyar állampolgárok sem hitelképesek, akik külföldről térnek haza, itthon még munkahelyük nincs, de több pénzünk van a bankban, mint a kinézett lakás ára. Hiába nem szeretnék felélni a tartalékaikat és inkább a lakásvásárlás egy kisebb részét hitelből finanszíroznák, a bank nem ad hitelt annak, akinek nincs bejelentett munkája, hiába van jelentős megtakarítása. Nagyon sokan pont azért mennek/mentek külföldre dolgozni, hogy néhány év megtakarításból, ami az önerő, és persze plusz lakáshitel segítségével vásárolni vagy építkezni tudjanak. A jelenlegi hitelpiac az ő álmaikat sem fogja megvalósítani.

A nagy önerő a tartalékok teljes felélést is jelentheti

A jelenlegi hitelezési rendszer egyértelmű hátránya az, hogy a lakásvásárlókat a tartlékaik felélésésre kényszeríti. Mert 10 éve lehet, hogy valaki eladott egy 15 milliós lakást és vett úgy egy 40 milliósat, hogy csak 8 milliót használt fel és maradt 7 millió tartalék. Ma minden forintot bele kell tenni az önerőbe, ami viszont szintén kiszolgáltatottá teszi a hitelfelvevőt.

Tartalékok nélkül hitelt felvenni nagyon kockázatos. Ez látszik a mostani hitelpiacon is, mert 10-ből 1 lakáshitellel gond van. Hiába tűnik biztonságosnak a jövedelemarányos törlesztőrészlet maximalizálása, a lakások alulhitelezése, ha a hitelfelvevő megfelelő tartalékok nélkül marad, akkor az anyagi problémákhoz vezethet.

10 éve is az kockáztatott jól, aki nem élte fel minden tartalékát és ma is az jár jól. Semmi nem változott ilyen értelemben. Csak annyi, hogy sokkal nagyobb összegeket kell megmozgatni egy lakásvásárlásnál mint 10 éve.

És ez csak részben köszönhető a lakásáraknak. A hitelfeleltétlekben az önerő kérdése fájdalmasabb pont ma, mint a lakások ára.

A hitel elvileg mindig arról szól, hogy megelőlegezi a bank lakások aktuális piaci árát, ami sosem lehet annyira alacsony, hogy hitel nélkül egészségesen működőképes legyen.

A jelenlegi lakáspiacunkban a hitelezés nem csak egy fék, de leginkább egy természetes limit is, ami miatt sem a lakásárak, sem pedig a lakásforgalom nem tudja figyelmen kívül hagyni a lakáshitelezés szabta korlátokat.

Hiába tehát a Nemzeti Bank fogyasztóbartát hitelezési tervei, a hitelezésben az önerő kérdését egyelőre változatlanul hagyja. Milliomosnak, de ha családban gondolkodunk, akkor mindjárt tízmilliomosnak kell lenni ahhoz, hogy élhető ingatlan vásárlásában gondolkodjunk.

Az újlakáspiac az önerő fogságában szenved

Az új lakások szenvednek ettől a leginkább és azon belül is az átlagon felül árakkal bírók. 10 éve néhány millióból vehettünk 80-100 milliós lakásokat/házakat is, ma meg már 50-70 milliós önerő nélkül szóba sem állnak velünk a bankok. Ezt érzik a fejlesztők is, hogy az ilyen önerő nagyban csökkenti a potenciális vásárlók körét. Sok ilyen projekt állhat, megállhat és be is dőlhet. A nagyobb értékű lakások forgalma eleve mindig korlátos. Tehát az ilyen lakások likviditása (eladhatósága) a bank szempontjából mindig sokkal kockázatosabb. 10 éve ezzel sem foglalkoztak a bankok, ma már viszont igen.

A városainkban, az olyan városainkban, ahol érdemes élni, vagy az olyan városi agglomerációkban, ahol van jövő, pedig egyáltalán nem luxus, élhető ingatlanokat 50-100 milliós ár között elképzelni. Az elmúlt 10 évben nem csak a lakások ára változott meg, hanem a beszállási pont is feljebb került. 10 éve tényleg lehetett vásárolni egy egyszerűbb új Suzuki árából is lakást Budapesten, mert kaptunk mellé annyi hitelt. Ma meg már olyan új autók árait várják el önerőként, amilyen új autója szalonból valószínűleg a tömegeknek sosem lesz. A „Suzuki a mi autónk, nem az Audi vagy a Mercedes”.

Kép: Thomas Peschak, National Geographic

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állítsuk meg a lakáspiacot?

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve tettük fel a kérdést, hogy a Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek?  A kedélyek nem nyugodtak meg és továbbra is újra és újra felmerül a kérdés. A lakásárak változása már a változó piaci folyamatok eredménye, vagyis előre látható. Ezt a legtöbben csak akkor veszik észre, amikor már nyakukig ér a víz. Erre felhívtuk a figyelmet ezzel az ábrával, amikor a Kell-e aggódnunk? kérdésre kerestük a választ. Itt mutattunk először lakáspiaci ciklusokat, de ami még fontosabb, itt mutattuk meg először azt is, hogy lakásárak növekedése önmagában nem jelent semmit.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac ciklikus,  amit a reálérték fejez ki, nem a piaci árak

Az ábra nagyon jól mutatja, hogy a lakásárak érzékelhető növekedése nem állt meg akkor sem, amikor a lakáspiacon már trendforduló következett be és új lakáspiaci ciklus kezdődött.

Az infláció alatti mértékben nőttek a lakásárak, amivel 2004 és 2008 között a kutya sem törődött! 

A reálárnövekedés ábráját időszerű elővenni és leporolni, mert újra van infláció. Ez az ábra is mutatja 2003-2004 között a törést, ami a hegy csúcsát jelentette és innentől kezdve elindult a lakáspiacon a leértékelődés folyamata.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A magyarországi lakáspiac 2003-2004 között lejtőre került

Délibáb jelenségnek neveztük el azt, amikor a lakásárak úgy nőttek, hogy közben a lakások értéke viszont folyamatosan csökkent.

Tehát, aki lakásárcsökkenést vár, arról beszél, az valami hasonló folyamatot kell, hogy keressen, mint ami történt 2003-2004 között. A magyar lakáspiac ciklikussága nagyon kényelmesen ábrázolható, ezért mindazoknak szeretnénk most segíteni, akik a lakásárak csökkenésére keresik a választ. A lakáshitelezés részletes elemzése tovább segítségére lehet mindenkinek.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
5 éves lakáspiaci ciklusok voltak eddig

A magyar lakáspiac történetében 2003-ban érte el a csúcsot, amikor egy év alatt több mint 270 ezer adásvétel történt országszerte. 1999-2003 között olyan lakáspiaci boom törént, ami még ma is felfoghatatlan. A lakáshitelezés mentette meg a lakáspiacot a teljes összeomlástól 2004-2008 között. Ez volt a délibáb, amiért akkor senki sem beszélt lakáspiaci válságról, miközben a lakáspiac már recesszióba került. Az ingatlan leértékelődött, miközben a hitelezés volt a lélegeztetőgép. A hitelválság nagyon fontos oka az ingatlanok elértéktelendése, hiszen a hitelfedezetként szolgáló lakások negatív spirálba kerültek, a bankok pedig közben csak öntötték a hiteleket a lakáspiacra. A lakáspiaci forgalom ennek ellenére már csak stagnált, a hitelezés aránya pedig 2008-ra extrém szintet ért el. A bankok felelőtlen hitelezése az ábráról is leolvasható.

Ha egy bank nem veszi figyelembe a lakáspiaci folyamatokat, ciklusokat, a fedezeti ingatlanok reálértékét, főleg, ha az csökken, akkor az önmaga és nem utolsó sorban az ügyfelei ellensége is.

Ami 2009-2013 között történt, arra meg senki sem akar szívesen visszaemlékezni. Csend volt és hullaszag - emékeztetnénk mindenkit, aki meg akarja állítani a lakáspiacot és a lakásárak növekedését. 2009-től már a piaci árak is csökkentek, nem csak a reálérték.

Ez azt is jelenti, hogy a lakásárak csökkenése már az utolsó felvonás és nem az első a lakáspiaci folyamtokban és azok ciklikus változásában.

lakáspiac lakásárak lakáshitelezés hitelpiac újlakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésére és az új építésű társasházi lakások vásárlására felvett hitelek száma is mutatja a lakáspiaci ciklusokat

Mindig használt lakásokra veszik fel a legtöbb lakáshitelt. Ez egy megkérdőjelezhetetlen lakáspiaci törvény.

Viszont nagyon jól mutatják a családi házak építésére felvett hitelek száma és azok változása, hogy mennyire együtt mozog a lakáspiaci folyamatokkal. Ha egyre több családi ház épül, az jót jelent. Ha egyre kevesebb, az pedig bajt.  Az új építésű lakásokra felvett hitelek száma is árulkodó. Látszik ott is, hogy megtorpant a lakáspiac 2003-2004 között és 2008-ig is csak stagnált.  2016-ban kevesebb új építésű lakást vásároltak hitelre, mint  2014-ben, 2011-ben és 2012-ben. Az új építésű lakások piacán érezhető a bizonytalanság, amíg a használt lakások vásárlásához felvett hitelekben nem.  A családi házak építése is a hitelezés alapján beindult, de az újlakáspiac bizonytalansága fékezi az egész lakáspiacot. Mind a lakáspiaci forgalom mind a lakásárak növekedése a lassulás irányába mutat, bár növekszik. Az infláció miatt a lakásárak reálértéke újból veszélyben van. Ha nem nőnek a lakásárak az infláció felett, akkor rövidebb mint 5 éves ciklusról beszélhetünk. Ha jobban nőnek, akkor az lesz a kérdés kitart-e ez a ciklus 2018 végéig. A lakáspiaci ciklusok 5 évesek voltak eddig. Nagyon könnyen előfordulhat, hogy a lakáspiacot 2018-ig senki és semmi sem tudja majd megállítani, csak lassítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak növekedési tényezői Magyarországon

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely

Lassan vége 2017 első negyedévének és feltehetjük a kérdést magunknak, mitől lehetünk biztosak abban, hogy a lakásárak csökkenésére miért ne várjunk? Az elmúlt egy évben megtanulhattuk, hogy mik azok a piaci jelenségek, amiért a lakásárak mindig nőnek. Ezek arra jók, hogy a lakáspiaci mellébeszélést könnyedén el tudjuk engedni a fülünk mellett. Ha tudunk összefüggésekben gondolkodni és mindig emlékeztetjük magunkat a lakásárakat befolyásoló legfontosabb törvényszerűségekre, akkor nagy meglepetés nem érhet minket. Most foglaljuk össze őket egymás után, hogy bármikor rá tudjunk nézni, ha mégis bizonytalanok lennénk. Nőnek a lakásárak,

1. Ha nő a lakáspiaci forgalom = adásvételek száma

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
A vevőkre nem a lakásárak, hanem a bővülő kínálat és az aktívabb hitelpiac hat

Ez azt jelenti, hogy akkor vásárolunk több lakást, amikor nőnek a lakásárak. A paradoxonról részletesen beszeltünk, amikor 2016 december elején ezzel a kérdéssel foglalkoztunk.

2. Ha nő az új építésű lakások száma = több új társasházi lakást és családi házat építenek

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
Ha nő az értékesítésre szánt megépített lakások száma, akkor  a lakáspiac is nő

Az újlakáspiac mindig stimulálja a használt lakások árait. Ha egyre több új lakás épül, akkor egyre drágábbak lesznek a használt lakások is. Az újlakáspiac mindig magasabb árakkal operál, ami egyszerűen húzza fel a használt lakások árait is. Az újlakáspiaci fordulatot 2016 novemberében elemeztük és 2017 februárjában újra felhívtuk rá a figyelmet.

3. Ha egyre több lakáshitelt vesznek fel = nő a lakáshitelpiac

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárnövekedési potenciál van a bővülő hitelpiacban

A lakáshitel egyben azt is jelenti, hogy tovább nyújtozkodunk, mint ameddig a takarónk ér. Ezt a magasabb fizetőképességet a vevők bátrabban használják ki, amiért könnyebben elfogadják a lakásárak növekedését. A bank pénzét nem feltétlenül felelőtlenül költjük, de nem érezzük úgy a magunkénak, mint a megtakarításainkat. A lakáshitelpiac bővülése mindig megfinanszírozza a lakásárnövekedést. 2016 július közepén alaposan elemeztük a lakásárnövekedés tényezőit, többek között az alacsony eladósodottságot is. Minél alacsonyabb az eladósodottság egy lakáspiacon annál nagyobb lakásárnövekedési potenciál van benne.

Ha ezekben a folyamatokban trendforduló előtt állunk, tehát stagnálás majd csökkenés történik, akkor biztosak lehetünk benne, hogy az a lakásárakon is látszódni fog.

4. Ha csökken a munkanélküliség = minél magabiztosabb a munkaerőpiac és a jövedelmi kilátások

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés újlakáspiac munkanélküliség munkaerőpiac Magyarország Ingatlanműhely
A munkanélküliség és a lakáspiac kapcsolata egyértlemű

*: 2016-os lakáspiaci forgalom még nem ismert, de 100%, hogy több lesz, mint 2015-ben volt.

Ez egy új elem. Eddig erről nem beszéltünk, de természetesen mint minden mást, ezt is megfigyeltük. 10 év távlatában jól ábrázolható a jelenség. Nézzük csak meg 2007-2009 közötti munkanélküliségi növekedést és a lakáspiaci forgalom drámai csökkenését. Utána figyeljük meg a 2010-2012 közötti stagnáló munkaerőpiacot és lakáspiacot. 2013-ban a munkaerőpiac feléledt, ahogy a lakáspiac is 2013 utolsó negyedévétől már új lendületet vett és 2014-től kilőtt. Azóta a munkanélküliség történelmi mélységekben van, ahogy a (nominális) lakásárak pedig történelmi csúcsokat döntenek akár új akár használt lakások piacáról is beszélünk.

A munkaerőpiaci folyamatok is látványosan együtt mozognak a lakáspiaci folyamatokkal – a lakáspiaci forgalom, újlakáspiac és a lakáshitelezés mellett - amiket érdemes lesz a jövőben figyelni, mert három a magyar igazság és egy a ráadás.

Kép: Társasház , S. Myndrul. (1972), Moszkva (Oroszország), Forrás: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés hitelpiac piacképes kereslet piacképes kínálat adásvételek száma ingatlaműhely

Sok kérdés kavaroghat a fejünkben, amikor a jelenlegi lakáspiacot meg akarjuk érteni.

Az egyik legalapvetőbb paradoxon, amivel laikusként találkozhatunk, hogy miért akkor vásárolnak, amikor nőnek a lakásárak?

Erre kapásból rávághatná valaki, azért mert a kereslet nyomja fel az árakat. De biztosan így van ez? A magyarországi és általában a budapesti lakáspiacon a kereslet és kínálat kapcsolata elég speciális. Azt árulják, amit nem keresnek és azt keresik, amit nem árulnak. A lakáspiacon a kínálat és a kereslet nagyon nehezen találkozik egymással. Attól, hogy valamit árulnak, még nem tekinthető piacképes kínálatnak. Attól, hogy valaki lakást akar vásárolni, még nem biztos, hogy piacképes  kereslet lesz belőle. Az a bizonyos „nagy találkozás” a titok nyitja. Csökkenő vagy évekig stagnáló lakásárak esetén a kínálat megtorpan, megreked. Csak az a lakás lesz eladó, amit muszáj eladni. Mivel átlagárakról beszélünk, az alapján látjuk a piac mozgását, az egyedi eseteket nem fogjuk látni. Ez azt is jelenti, hogy még ilyen piaci körülmények között is történnek „átlagon felüli” adásvételek. A piacképes kínálat, azért piacképes, mert van kereslete. A piacképes kereslet, azért piacképes, mert van kínálata. Ez a lakáspiaci kínálat és kereslet metszéspontja, közös halmaza. Minél színesebb a kínálat – az eladó lakások száma nő – a keresletnek annál nagyobb az esélye vásárolni. A kínálatot pedig a magasabb, növekvő árak motiválják. Paradoxon vagy sem, a vevők érdeke a növekvő ár, mert úgy fogják megtalálni a tűt a szénakazalban. A lakásvásárlás idő kérdése, tudja minden vevő. Van, aki pár hét, van aki pár hónap, de vannak akik évekig keresnek. A vásárlási időre, a bőségesebb kínálat jó hatással van, mert könnyebben és gyorsabban lehet megtalálni a megfelelő lakást. Így a sikeres adásvételek száma is nő. A hazai újlakáspiac is ennek ékes példája. Hiába akarunk venni egy számunkra tetsző újlakást, ha nem építenek olyat. Amikor elindulnak az építkezések, megnő a kínálat és máris tudunk belőlele válogatani. De mikor indulnak be az építkezések? Amikor nőnek az újalakások árai. Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés hitelpiac piacképes kereslet piacképes kínálat adásvételek száma ingatlaműhely
A vevőkre nem a lakásárak, hanem a bővülő kínálat és az aktívabb hitelpiac hat

Ha megértjük a piacképes kínálat fontosságát, akkor kérdezhetünk a piacképes keresletről is. A piacképesen van a hangsúly, a többi csak „lakásturista”. Mindig sokkal több ember szándékában áll vásárolni, mint ahányan valójában vásárolnak.

A jelenségről már beszéltünk, nagyon érdekes, és pontosan ugyanaz a pszichológiája, mint a kereskedelemben a nézelődő = „window shopping”. A piacképes kereslet és kínálat a piacképes árról szól.

Azok a vásárlók, akik akarnak vásárolni, azok elfogadják a kínálat diktálta árakat. Így jöhet egy másik kérdés, hogy kik és miért hajlandóak egyre többet fizetni a lakásokért?

A piacképes kereslet legfontosabb tulajdonsága, hogy van mögötte anyagi fedezet. Ez lehet egy másik lakás eladásának ára. Igen, nagyon jellemző, hogy az eladók egyben vevők is a lakáspiacon. Így ismét visszautalnánk, hogy megint milyen fontos a piacképes kínálat bővülése, amiben benne van a piacképes kereslet növekedése is egyben. Ezek az eladók adják a vevők gerincét. Minél többen vannak, annál erősebb a piacképes kereslet a lakáspiacon. Nem minden eladóból lesz vevő, de minél több az eladó, a vevők számában ez megjelenik. A piacképes kínálat generálja saját magából a piacképes kereslet egy igen aktív részét. Érdekes lehet ezt olvasni azoknak, akik még eddig bele sem gondoltak, pedig az az eladó, aki vevő is, nagyon elszánt és tudatos és minden körülmény között is vásárolni fog. Az árak növekedése az ilyen vásárlót nem tartja vissza semmiben. A többi vevő sem tehet mást, ha azt akarja megvenni, amire szüksége van. A piacképes kereslet egyben egy (lét)szükséglet, amit azok a vevők fizetnek meg, akik szó szerint mindenáron vásárolnak, ha megtalálják, amit keresnek. Ez nem csak a biztos megtakarítások és havi rendszeres jövedelem miatt van. A növekvő lakásárak mindig jobb hitelpiacot is jelentenek. A bankok is szívesebben vesznek részt a lakáspiacon, amikor a lakások likvid eszközök, az értékük biztosabb. A növekvő lakásárak a hitelezést is beindítják, a hitelezés pedig a piacképes vevők körét erősíti meg. Igen, a hitelezés erősödése mindig a kezdeti lakásárnövekedés következménye, ami később katalizátora tud lenni a folyamatnak, mert a bankok a lakásárnövekedést megfinanszírozzák a vevőknek. Stagnáló vagy csökkenő lakásáraknál a bankok nem túl aktívak a lakáspiacon, ahogy a piacképes kínálat is nagyon szűk, a lakóingatlanok likviditása (pénzé tétele) drámaian csökken.

Ezért a lakásárnövekedés az egyetlen és járható út a vevőknek is, ha azt várják el a lakáspiactól, hogy ne csak eladó lakások legyenek, hanem piacképes kínálat is.

A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nálunk a legdrágább a lakáshitelezés

portfolio.hu lakashitelezés lakáshitel hitelkamat kamatfelár kamatkockázat gazdaság

A lakáshiteleink még sem annyira olcsóak, mint amennyire mi azt kommunikáljuk saját magunk felé. Ismét becsapjuk magunkat, ha a viszonyítási alapunk nem megfelelő. A nemzetközi kitekintés a lakásáraink értelmezése mellett, most éppen a lakáshiteleinket helyezi más megvilágításba. Kiderül, hogy mégis csak nálunk a legdrágább a hitelezés a régiónkban, hogy valami akkor sincs itt rendben, amikor éppen arról beszél mindenki, hogy jó úton haladunk.

Az út a fontos, nem a cél

Összeesküvés-elméletek kedvelői a marxista antikapitalista gondolatok alapjain keresztül magyaráznák az itthoni jogszerű uzsorát. A portfolio.hu cikke viszont szakmailag keresi a magyarázatot a drága magyarországi hitelezésnek.

Olcsó hitelezés nálunk csak akkor van, ha az állam, a befizetett adónkból ahelyett, hogy oktatásra, egészségügyre, esetleg bármilyen hasznos beruházásra költené, a bankoknak adja. Ezt hívják államilag támogatott hiteleknek.

portfolio.hu lakashitelezés lakáshitel hitelkamat kamatfelár kamatkockázat gazdaság

Ami első hallásra nagyon jól hangzik, mert az állam pénzét nem érezzük annyira sajátunknak – pedig az – végső soron mégis csak hatékonyabb piacra utalna, ha nem lenne a hitelezésnek Magyarországon felára, amit így vagy úgy, de megfizettetnek velünk.

A felár mögött szakmai érv kimondatlanul is, hogy az OTP Bank hegemóniája, dominanciája az árazásban is tettenérhető. A magyar bankrendszer - amiben tudjuk, hogy évek óta a magyar jelzőn van a hangsúly – nem egy igazi versenypiac. Az OTP befolyása olyan elképzelhetetlenül erős, hogy miért lepődnénk meg azon, hogy a bank vezetője az ország leggazdagabb embere. A bank pedig polipszerűen öleli át az országot és mint egy igazi monopólium, céljainak oltárán áldozza fel az országot. Teheti ezt azért, mert a bank, a hitel szinonimája a magyar nyelvben az OTP. Nem bízunk másban, nem ismerünk más bankot, meg egyébként is magyar. Aztán kiderülhet, hogy a protekcionista gondolkodás, a minden mögött meghúzódó divatnacionalizmus, a hazai lakáshitelezés versenyképességét negatív irányba is befolyásolhatja, de legalabbis többet árthat, mint segít.

Lovas nemzet vagyunk, csak sosem a lovon ülünk, hanem egyik oldaláról esünk át a másikra – ismételhetjük újra és újra ezt a metaforát.

A devizahitelezést ellenségnek kiáltottuk ki az ilyen hiteleket nyújtó bankokkal együtt. A forinthitelezés hirtelen az ismeretlenből ismerős barátunk lett, hiszen magyar és nincs árfolyamkockázat, de van kamatfelár és van kamatkockázat, ami akkor sem a barátunk, ha forintban mérik.

Az ellenség nem tűnt el, csak átalakult és nemzeti színbe öltözött, mert a marketing már csak ilyen egyszerű.

portfolio.hu lakashitelezés lakáshitel hitelkamat kamatfelár kamatkockázat gazdaság

Ha a fiatalság a jövő, akkor a miénk fogy

A hitelfelvételi hajlandóságunk folyamatosan nő, a kockázatvállalási hajlandóságunkkal együtt. Nyugalommal tölt el minket, hogy a béreink nőnek közben, még ha halljuk és látjuk a közvetlen környezetünkben, hogy ennek az oka inkább a kivándorlásban keresendő, a népességfogyásban, az elöregedő magyar társadalomban. Nem dolgozunk jobban, nem ér többet a munkánk, csak a munkáltatóink rá vannak kényszerülve, hogy emeljenek, nehogy mi is külföldre menjünk dolgozni vagy másik céghez, ami többet ajánl. Hol érdekel minket, hogy az ilyen bérnövekedés nem fenntartható, esetleg káros. A lényeg, hogy többet tudunk a tejbe aprítani. A rövid távú előnyökért bármit fel tudunk áldozni sajnos. A gazdasági növekedésünket is az EU pénzek „két kézzel történő esztelen” szórásának köszönhetjük, amivel jól el tudjuk fedni ideig óráig, hogy a pénzköltés nem egyenlő a termeléssel, a termelékenység, a hatékonyság növelésével. Más pénzét költjük, mint a bankhitelek esetében, de közben gazdagabbnak és sikeresebbnek hisszük magunkat. Ennek pedig ára van, felára, amit a lakáshitelpiacunk is tükröz.

A magyar gazdaság látszatgazdaság, amit a bankok beáraznak rövid és hosszú távon is hiteleikben. A gazdasági mutatóink önbizalmat ébresztők, jól kommunikálhatók, de olyan ez mint a vihar előtti csend.

Ha egy pókerasztalnál ülnénk, akkor azt is mondhatnánk, hogy túl sokat blöffölünk, de pl. az OTP átlát rajtunk és még mindig túl kockázatosnak ítéli meg a hazai piacot, meg is kéri a bank az ő pénzének az árát. Ez pedig lehet önbeteljesítő is. Ugyanis amitől félünk az irányítja a döntéseinket. Minél inkább el akarjuk kerülni, miközben mindig úgy érezzük, hogy az úton felé tartunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

2001-ben az államilag támogatott lakáshitelezéssel kezdődött minden. A modern értelemben vett jelzálogpiac előtte gyakorlatilag nem is létezett Magyarországon.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

1999 és 2003 között volt a magyar lakáspiac virágkora, amibe az állam olyankor avatkozott be, amit szakmailag lehet támogatni és kritizálni is:

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

Egy viszont biztos, az lakáshitelezés robbanásszerű növekedése nem piaci alapon indult meg. A lakáspiaci tranzakciók grafikonról (újra és újra elővesszük, ha kell), az ezredfordulós oszlopok mindent elmondanak a lakáspiaci hangulatról.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

Ha hozzá tesszük a lakóingatlan árak és lakásépítések alakulása grafikont is (örökzöld téma ez is), félreérthetetlenül elénk tárul az az ellentmondás, ami a lakáshitelezést övezi.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

A lakáscélú hitelek állománya évről évre nőtt, ezzel szemben a lakáspiaci árak, az új építésű lakások száma, a lakáspiaci tranzakciók száma 2004-től kezdve negatív spirálba kerültek.

Ez azt is jelenti, hogy nagyobb kockázatokat vállaló réteg vásárolt egy „beteg lakáspiacon”. A magyar lakáshitelezés első fejezete 7 évig tartott, mégis olyan károkat okozott gazdaságilag és társadalmilag, ami még ma is kísért. Ezért mi sem tehetünk mást, mint hogy újra felhívjuk a figyelmet, hogy az eleinte kinevetett és kigúnyolt Nemzeti Eszközkezelő  több mint 100 ezer ember életét mentette meg, 2015. december 31-ig 20 ezer fedezeti lakás felvásárlásával.

lakossági lakáshitelezés ksh nemzeti eszközkezelő jelzálog fedezeti lakóingatlan ingatlanműhely

Hogy nem segíthet mindenkin, ez most is kijelenthető. Az a hét év viszont legyen tanulság mindenki számára. Meg kellett tanulnunk, hogy az ingatlan nem biztonságos, mert elértéktelenedhet…hogy nem lehet bármikor és bármennyiért eladni…hogy el is lehet veszíteni…mert nem a miénk, hanem a banké, ha hitelre vesszük. A jelzáloghitelezés nem egyenlő azzal az „otp”-vel, amin legalább két generáció nőtt fel és hitte azt, hogy a törlesztőrészlet, a kamat, a tőke azok fix dolgok…és nem fordulhat elő soha, hogy több lesz a tartozása akkor is ha fizet havonta rendszeresen.

Fedezeti lakóingatlan: a lakáshitel-szerződésből eredő hiteltartozás biztosítására jelzálogjoggal terhelt lakóingatlan, ha a lakáshitel-szerződésből eredő lejárt tartozás megfizetése tekintetében több mint 90 napos késedelem áll fenn.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Újlakást vásárlók figyelmébe

lakásvásárlás lakáshitelezés ingatlanműhely újlakáspiac lakásprojekt

Egy új lakás megvásárlása koránt sem mentes a kockázatoktól. Olyan hasznos tanácsokat szeretnénk adni, amiket az előző újlakás boom idején már megtapasztalunk. Mivel az újlakáspiac is mindig a mennyiségről és nem a minőségről szólt, meggondolatlanul nem érdemes belevágni. Három típust különböztetünk meg.

  • 1. Tervező asztalról kínált még nem létező lakás
  • 2. Építés alatt álló lakást
  • 3. Szinte már elkészült vagy már teljesen befejezett lakást

Amikor egy építkezés még nem kezdődött meg, olyan látvány tervekkel dolgoznak a beruházók, amit a nyomdafesték csak elbír. Kozmetikázott környezet, különleges design, modern kert, high-tech belsőépítészet és lakberendezés. Egy teljesen elkészül ház értelemszerűen jobban kézzelfogható, a kockázatok jobban kezelhetőek, mint egy építés alatt álló esetében. Egy meg sem kezdett lakásprojekt pedig maga lehet a kockázatok tengere.

Ne marketing tervek alapján döntsünk!

Ezekre a tervekre tényleg igaz, hogy csak „afféle útmutatók”. Komolyan venni nem szabad őket. Inkább menjünk ki a tervezett területre, nézzük meg a telket, a szomszédos épületeket, az utcákat, a környezetet. A marketing tervekről minden zavaró tényező ki lesz kozmetikázva. Az egyik legnehezebb dolog minél előbb átlátni egy lakásprojektet és tudni azt, hogy mely elhelyezkedésű, alaprajzú (adottságú) lakás számunkra a legmegfelelőbb.

A társasház egészét megismerve döntsük el melyik a számukra ideális lakás

Tipikus hiba lehet a különböző listákból válogatás, ami emelet, méret, szobaszám, erkély méret megadásáról szól. Jobb esetben lesz hozzá egy alaprajz is esetleg, de akkor sem látni, hogy az pontos az emeleten belül hol is van, vagy az egész épületet nézve pontosan hová is esik. A fényviszonyok, zaj, adott esetben a kilátás is igen különböző lehet. Típus lakásokat építenek egy társasházban. Ez azt jelenti, hogy lesz néhány alaprajzú lakás, ami között válogathatunk, de ezek különböző módon lesznek szétszorva az emeletken. Lehetnek persze nagyon hasonló emeletek is, de nem feltétlenül kell elhinni addig, amíg ezt nem látjuk. Ez különösen akkor igazán izgalmas kérdés, amikor az épület bizonyos alakú teret fog közre (pl. U-alakú) és nem biztos, hogy éppen sarokban szeretnénk lakni. Arra is kell vigyázni, hogy lehetnek külön extra épületek is (szomszédos társasház, irodaház, másik telek), aminek a közelsége, látványa rossz hatással van a lakás értékére. Van még egy ritka probléma, ez olyan egyedi problémák, mint a garázslejáró, garázskapú, speciális épület (valamilyen központi klíma, központi fűtésrendszer), amik extra zajokkal és/vagy kellemetlenségekkel járhatnak.

Adásvételi szerződés ne marketing, hanem műszaki tervek alapján írjunk alá a lakás pontos alaprajzával!

Ha döntöttünk és az adásvételi szerződés a következő lépés, nagyon fontos, hogy körültekintően válasszuk ki a mellékleteket és ellenőrizzük a szöveget. A beruházó folyamatosan trükközik és a figyelmetlenségünkre játszik. Ne ő irányítson, hanem mi. Ha nem bízunk magunkban, a képességeinkben, akkor legyen saját ügyvédünk. Ne fogadjuk el a beruházó, lakásértékesítő „ingyenes” ügyvédi segítségét. A lakásvásárlás nagy felelősséggel jár. Ha tényleg úgy érezzük, hogy ez már túl sok nekünk, hogy minden részletre körültekintően figyeljünk, akkor ne legyünk túl büszkék ahhoz, hogy ezt bevalljuk és szakmai segítséget kérjünk olyantól, akinek a hozzáértésében és lojalitásában 100%-ig megbízunk.

Ne írjunk alá semmit addig, amíg nem győződtünk meg, vagy győztek meg minket (jó értelemben) arról, hogy minden rendben!

Az új építésű lakásoknál négy nagyon fontos kihagyhatatlan a szerződésből:

  • 1 .kötbér mértéke, ha nem tudják határidőre átadni a lakást
  • 2. lakás adottsága, ami nem térhet el jelentősen a műszaki tervektől (nettó és bruttó méret)
  • 3. szavatosság, garanciák vállalása a minőségi problémákra, azok javítására akár évekig
  • 4. a tulajdonjog bejegyzés, albetétesítés, társasházzá alakulás eladói kötelezettsége

Akinek eddig bármilyen kétsége volt, hogy az ügyvédi segítség csak ablakon kidobott pénz, az most már talán meggyőzte saját magát is, hogy ez egyedül nagyon kockázatos. Az adásvételi szerződések nyaktekert megszövegezése, a szövegértelmezés még a sokat gyakorlott szemeket és szellemet is próbára teszik. Vevőként viszont be kell biztosítani magunkat a beruházói kötelezettségekkel szemben. Ha nem vagyunk tisztában fogalmak, a jogi szabályozással, aki simán bevisznek majd minket a málnásba a szépen mosolygó, mindin segítőkész és kedves beruházók. Résen kell lennünk, hogy az általában fix fizetési ütemezés (amikor részletekben fizetjük ki a teljes vételárat, a lakás teljes elkészültéig) ne úgy nézzen ki, hogy a beruházó minden kockázat nélkül késhet, követhet el műszaki hibákat, végezhet silány munkát, nekünk még is mindent ki kelljen fizetnünk. Az is fontos, hogy egy új lakás gyakorlatilag nem létezik. Jogilag a teleken, osztatlan közös tulajdonostársak leszünk, amit egy úgy nevezet széljegyen jegyeznek be a földhivatalnál először. Ez nem egy szép látvány és nem is egy jó érzés, amikor szembesülünk vele, hogy nem lakást vettünk, hanem egy földdarabon lettünk tulajdonostársak. Az még inkább fájdalmas lehet, amikor látjuk, hogy a projektet hitelező banknak a jogai erősebbek mint a miénk. Ez egy elég jogbizonytalan helyzet – bárki bármit is mondjon – ezért nem mindegy, hogy kitől vásárolunk és mennyire tudunk benne megbízni a megköthető adásvételi szerződés alapján. A tipikus projektcéges lakásépítési konstrukciókkal pont ez a baj. Ha nincsenek társasházi referenciái (múltja), honnan higgyük el, hogy ő majd 3 évig garanciát vállal a minőségi problémákra és nem fog eltűnni addigra? További kérdés lehet, hogy képes-e albetétesíteni a lakásokat (?), ami azt jelenti, hogy minden lakás önálló helyrajzi számot kap. Addig ugyanis nincs lakásunk, amíg ez meg nem történik. De a társasház megalapítása is a beruházó feladata, amik körül azért akadnak botrányok. Ezek ugye már a végső lépések, amik csak és kizárólag költséget, terhet, időt jelentenek a beruházónak. Mondjuk úgy, hogy „elfáradhat” addigra és kevésbé lehet érdekelt abban, hogy minden a lehető leggyorsabban és legprofibban megtörténjen. Ebből aztán lehetnek olyan helyzetek, amikor néhány évig is eltarthat, amíg végül tényleg lesz egy saját lakásunk. Olyan apróságok, mint állandó lakcím és lakcím kártya igénylése is problémás lehet, mert nem lesz benne a címjegyzékben a társasház. Ha volt ott már előtte társasház, akkor meg idő, amíg lecserélik az új társasházra (több emelet, más ajtószám, stb.).

Minden út a bankba vezet

Végére hagytuk, mert minden beruházás mögött általában áll egy bank. Nem árt, ha találkozunk a bank képviselőjével, aki ismeri a projektet. Egyedül vagy jogi segítséggel, további részleteket tudhatunk meg a beruházóról, a lakásprojekt biztonságos hátteréről. Sokszor ugyanis nem közvetlenül a beruházó kapja tőlünk a vételár-részleteket, hanem egy elkülönített, zárolt számlára, amihez beruházónak nincs is hozzáférése. Vagyis nem árt megismerkedni azzal, akinek végülis fizetünk. A beruházó nem feltétlenül fogja ezt így kommunikálni. A hitelben gondolkodunk, akkor is a finanszírozó banknál érdemes először érdeklődni, mert lehetnek külön csak arra az adott projektre szabott hitelkonstrukciók.

A lakás utolsó vételár-részlete csak akkor legyen fizetési kötelezettség, amikor a lakás műszakilag kifogástalanul elkészült

Ezt legalább kétszer kell ellenőrizni. Először biztos, hogy egy hibalistát kell felvenni. Lehetnek üdítő kivételek, de ritkán fordul elő. Ha ismét nem tartjuk magunkat igazi hibakeresőnek, akkor kérjünk segítséget. A hibalista ugyanis nagyon fontos. Lehetnek sérült szaniterek, hideg- és melegburkolatok, hibás nyílászárók, ajtók, hiányos berendezések. Olyan szintig néha el kell menni, hogy van-e áram a vezetékekben (pl. kérjük azt, hogy minden hol legyen égő, ahol lámpának van hely), a konnektorokban ellenőrizni kell, hogy van-e bennük áram. A látszatra épülő építőipar sok furcsaságra képes, saját tapasztalatink alapján írunk le mindent. Láttunk már falból lógó (vak)vezetéket, a falba vésett, de kábelezés nélküli konnektorokat/csatlakozókat. Ha fontos számunkra a kábelszolgáltató (internet miatt pl.) akkor jobb ha előre tudjuk, hogy ki és mikor fog szolgáltatni a házban. Ilyen apróságokon bosszankodhatunk később. Ha megnevezik, akkor keressük meg minél előbb, hogy kiderítsük tényleg így van-e. Ha nem nevezik meg, akkor aggódhatunk. A mellébeszélés a lakásértékesítés elkerülhetetlen velejárója. Vegyük észre, ne hagyjuk magunkat becsapni!

Tovább

Ad hoc értékbecslés?

Pillanatnyi érdekek vesztesei

business értékbecslés lakáshitelezés hitelezési_kultúraA magyar hitelezési kultúráról nem sokat beszélünk. 2011 decemberében volt egy Zrínyi féle kirohanásunk, amikor felháborítónak tartottuk az egyik ismert értékesítő hálózat nyilatkozatát a témában. Akkor is leginkább az motivált minket, hogy mennyire sértő és arrogáns az értékesítő hálózatok viszonya a magyar hitelezési kultúrához, amiből ők csak profitáltak, mert minden felelősség a bank és a hitelfelvevő között nyert értelmet. Minden látszatott fenn lehetett tartani, hogy az értékesítőknek semmihez semmi közük.

Pedig a helyzet ma is változatlan. Hemzsegnek a hirdetésekben olvasható hitelközvetítési ajánlatok, az „ingyenes és banksemleges” szolgáltatásuk hangsúlyozása. Annak ellenére, hogy a mai hitelezés sem kockázatmentes. A forint hitel is kockázatos. Az alacsony kamatkörnyezet kamatkockázatot hordoz magában. Ugyanis bármikor és bármiért megváltozhatnak a forint kamatok is (leginkább külső hatásra, mert megváltozhat a nemzetközi kamatkörnyezet is, mint pl. az amerikai nullás alapkamat időszaka, ami 2008 óta tart - bár sokaknak ez egy örökkévalóság tűnhet ma már, elfelejtve a változás lehetőségét), mert ez is benne van a pakliban, mint ahogy az árfolyamkockázat benne volt a devizahitelekben. Arra is az volt a flegma válasz, hogy ki hitte volna, hogy ennyire megváltozhatnak. Aztán tudjuk, hogy hinni hol kell, mert a pénz világában biztosan nem egy életbiztosítás.

Arról írtunk, hogy mennyire komoly dilemma egy ingatlan likviditási kérdése, amikor a vásárló a biztonságos árat akarja eldönteni vagy a bank, mennyire és mit kockáztat, amikor fedezetként fogadja azt el. Ma azt olvasni, hogy pont az ingatlanfedezet értéke és a forintosítás utáni hitel értéke között milyen szakadék tátong, és emiatt miért nincs „kedvezményesebb” hitel mindenki számára. Azt is olvashatjuk, hogy mennyire szigorúan veszik a késedelmes fizetés következményeit is a bankok és hiába minden más feltétel, a bank elutasíthat. Azt is mondhatnánk, hogy minden milyen más lett, mennyire máshogyan értelmezik ma a kockázatokat. Az értékesítő hálózatok ki is vannak zárva törvény szerint a forintosításból. Ezt is hívhatnánk változásnak, bár legyünk őszinténk, ezt nem biztos, hogy büntetésnek élik meg.

Elgondolkodtató viszont, hogy a látszat üzenetek (jöjjön hozzánk, mert mi sokkal jobb ajánlatot adunk, mint a jelenlegi bankja; vagy éppen segítünk és megmentünk a „gonosz bankoktól”) megint csak arra jók, hogy az ingatlanról (a probléma alapjáról) ne kelljen felelősséggel beszélni és annak árát úgy megállapítani, hogy az valamilyen szinten ne legyen kiszolgáltatva a piaci körülményeknek. Nálunk ugyanis még az értékbecslés (látható, hogy értékbecslésnek hívják, nem is árbecslésnek, pedig nálunk a kettő között a piac jelenleg nem tud különbséget tenni, bár minden félnek érdekében állna) is szubjektív, ahány bank annyi megoldás. Amíg nem jutunk egy tisztességes európai vagy akár világszínvonalú érték (és nem ár) alapú ingatlanértékelési sémához amit nem csak ad hoc, bankonként, hanem nemzetközileg is értelmezni lehet, addig a hitelezési kultúránk kockázatai egy százalékkal sem fognak csökkeni. Bárki kerülhet még bajba, érezheti magát egérfogóban, csak azért, mert az ingatlan ára és értéke nem szakmai alapon van meghatározva és szigorúan külön választva, hanem éppen ki-ki PILLANATNYI ÉRDEKÉT fejezi csak ki.

Tovább

Lakásspekuláció

"banki titok"

lakáspiac lakáshitelezés budapesti_lakáspiac lakásspekuláció likviditási_dilemmaA hitelezés és a lakáspiac kapcsolata nálunk sosem volt felhőtlen. Érdekes, hogy ezt a penzcentrum.hu-n megjelent cikk úgy próbálja előadni, mint ha a lakáspiaci kockázatokat egy banknak titokban kellene csak figyelembe vennie. Az elmúlt évek tapasztalata jól mutatja, hogy mit is jelenthet az, ha egy lakáspiacon az ingatlanok értékelése nagyon szubjektív. Értékbecsléssel adtak eddig is hitelt és láttuk mi lett belőle. Ma is fontos része a hitelnyújtásnak az értékbecslés, miközben egy ilyen változó időben, a jó kilátásoktól táplált optimizmus és a reményekkel teli hype között szinte alig tudunk különbséget tenni. Láthatóak a hirdetések sokszor igen meglepő túlárazásai is, ami sokkal több mint az a bizonyos „banki titok” 20%.

likviditási dilemma = egy lakóingatlan jövőbeni piacképes ára

Érdemes lett volna a cikkben legalább megemlíteni, hogy mennyire relatív egy ingatlan forgalmi értéke, vagy értékbecslő által megadott értéke Budapesten, mert a piacon minden annyit ér, amennyiért éppen megveszik. A bank mellett a vásárló is sokat kockáztat, ha olyan aktuális forgalmi áron vásárol, ami lehet, hogy általa elfogadott, de a piac nem biztos, hogy tolerálja, akár még hosszabb távon sem. Könnyen áldozatul lehet esni egy hibás döntésnek ma is, amiben a bankok szerepe megint jelképes. Ugyanis azt hallani és tapasztalni, hogy egyre nagyobb méreteket ölt a spekulatív ingatlanvásárlás. Ennek valaki örül és még akár zavartan kérdezhetné, hogy mi ezzel a baj? Leginkább csak az, hogy a spekuláció minden esetben lufihoz vezet. Nálunk pedig így is elég ideges és feszült a lakáspiac és azért még sokkos állapotban van. Ha túl sok ilyen rövid távon és gyorsan csak árnövekedésre játszó lakásvásárló „garázdálkodik”, akkor a lakások forgalmi értéke komoly bizonytalan tényezőt jelenthet újra. A spekulációnak van egészséges szintje, de ha átlépi azt, úgy könnyen dominóként borulhatnak a tervek.

Senki sem örülne ugyanis annak, hogy ha a lakása kevesebbet érne a hitel felvétele után, mint előtte. Pedig a lakásspekulációnak ma ez a legnagyobb veszélye. A legtöbb spekuláns készpénzes, a hitelkonstrukciók őket nem hatják meg, így könnyedén ki tudnak szállni, ha pánik van. De van ma egy olyan réteg, akinek viszont egyáltalán nem mindegy, hogy orosz rulettet játszanak vele vagy sem. Az egyik legfontosabb vagyontárgy az életünkben az ingatlan. Talán több tiszteletet érdemelne, ha ma a bankokat még mindig ellenségnek tartjuk, miközben ők legalább annyira ki vannak a szolgáltatva a bipoláris depresszióban szenvedő budapesti lakáspiacnak, mint mi magunk.

Tovább

Lakáspiaci bizalom - Vásárlás és befektetés ösztönzés

értékesítés trend 2014 lakáspiac lakáshitelezés ingatlan-befektetés albérlet_piac

Az egész év a lakáspiaci bizalom megerősédésétől volt hangos. Rajtunk kívül sokakat érdekelhet, hogy ki és mire alapozza ezt. Bizonyos szempontból a bizalom egy megfoghatatlan dolog. Senki nem tudja megmondani pontosan ki és miért bízik abban, hogy pl. a 2014-es év áttörést hoz a hazai lakáspiacon. De hogy öngerjesztő folyamatról van szó, az már egészen biztos. A bizalmat elsősorban a média hírek kommunikálják. Ha pozitív trendekről olvasunk, ha optimista szavakat hallunk nap mint nap, arra előbb utóbb odafigyelünk. Lesznek az örök kétkedők, vagy akik azonnl önigazolni vélik saját meglátásaikat. Viták is kialakulhatnak, hogy akkor van változás vagy nincs a jelenlegi lakáspiacon, bár a magyar lakáspiacról ritkán olvasni konstruktív vitaanyagokat. Legtöbbször valami fura nagy egyetértés van mindenben a szereplők között. Ma nagyon tipikus, hogy a lakáspiaci híreket ingatlanhálózatok adják. Valamikor névvel vállalva és valamikor név nélkül találkozunk egy-egy gondolatukkal.

Ezért nem véletlen a KSH lakáspiac 2. negyedévének elemzésének 1. ábrája a címlapon. Ha valaki olvassa a mellette lévő szöveget és ránéz az ábrára, akkor lehet, hogy egy picit összezvarodik. Ezért is választottuk ezt a képet. Egyrészt jól mutatja az elmúlt éveket. Ehhez képest a 2014-es év kezdése annyira nem meglepő. Ha pedig azt nézzük meg, hogy a 2013-as év, vagyis a bázis év, amihez viszonyítanak, milyen alacsony számokat mutat, akkor meg külön érdemes elgondolkodni, hogy mégis mihez képest van okunk örülni. Mert senkinek sem szabad elvenni a kedvét, ha abban bízik, hogy a 2014-es év talán hoz valami újdonságot a többihez képest. Végülis itt van már az ideje, hogy kimozduljunk a gödör aljából. De megnézve a többi évet, a grafikonnak egyelőre nagy hatása nem szabadna, hogy legyen. Pedig mégis van. Ugyanis a lakáspiaci szereplők ki vannak éhezva a jó hírekre. Minden olyan adat, ami pozitívan értelmezhető, azt nagyon hangosan kell kommunikálni. Erre volt jó a 2013-as és 2014-es első negyedévek összehasonlítása. Ha valami biztos pontot keresünk, akkor azt mondhatjuk, hogy ennek az évnek a hangulatát ennek a két negyedévnek az összehasonlítása alapozta meg.

Pedig most egy átmeneti időszakról van szó. A GKI kutatásában erről szó is van. A piaci szereplők optimisták, nagy várakozásokkal tekintenek erre az évre és a jövőre is. A fogyasztók, vásárlók, már koránt sem ennyire érzik biztosan azt, hogy a lakáspiacot most éppen szeretik vagy nem szeretik. Talán egy picit jobban szeretik és kevésbé nem szeretik, de hogy a piaci trenforduló éve lesz-e 2014, azt még csak különböző becslések alapján állítják a piaci szereplők.

A lakáshitelezést sokan egyébként is az ingatlanpiac motorjának tartják. Szakmai körökben az ingatlanpiac elképzelhetetlen banki hitelezés nélkül. A világ ingatlanpiaca is így működik, a miénk sem lehet kivétel. Igaz, itt a hitelkultúrának, sokminden máshoz hasonlóan azért vannak fogyatékosságai. Ezt is tanuljuk még, így állandóan változik. De a lakáshitelezés mint a bizalom egyik kézzelfogható kifejezője egy újabb biztos pont lehet. Az egy másik komoly kérdés, hogy a magyar hitelezési környezet mennyire kockázatos. Ezek a kockázatok mennyire kezelhetőek és mennyire veszélyesek. Ezek mind azok, ami miatt az ingatlan, akkoris befektetés, ha valaki nem hasznosításra vásárolja, hanem saját részre.

A lakáshitelezés mellett, ma az ingatlan mint jó befektetési alternatíva újra és újra visszatérő témája a híreknek. Alapvető oknak hozzák fel az alacsony bankbetéteket, ezzel is az alacsony kockázatokat hangsúlyozva. Azért a lakáshitelezésből és a piaci változások kiszámíthatatlanságából kiindulva, azért ez finoman szólva is elég nagy felelőtlenség. Pedig ma szinte mindenki befektető, aki nem saját részre vásárol, hanem kiadásra. Az persze senkit sem érdekel, hogy egyik napról a másikra nem lesz belőle befektető, mert vett egy lakást. Aki hirtelen a bankbetétjét ingatlanba akarja fektetni és kamatot bérleti díjjal helyettesíteni, annak mindenképpen számolnia kell az ingatlan-befektetés sajátosságával. Az egyik az, hogy a bérleti díj, az nem kamat. A kamat egy fix jövedelm, semmit sem kell érte tenni, az adót nem számítva még költsége sincs. A bankbetét likvid, vagyis azonnal hozzá férhető és pont annyit ér, amennyi a bankszámlán van. Az ingatlan nem likvid és hogy éppen mennyit ér, azt csak a leendő vevők fogják megmondani. Vagyis egy nem likvid és nem fix jövedelmet biztosító befektetési forma. Hozamokat számítanak teljesen steril modellek alapján, amiben nem számolnak bérlő cserékkel, üresen állással, komolyabb karbantartással és felújítással. Mintha valaki részvényárfolyamot akarna elemezni „ceteris paribus”, mármint minden más változatlansága mellett. Na ez az, aminek semmi köze a valósághoz. Aki egy lakóingatlan-befektetést ilyen számított hozamok alapján értékel, az nagyon hamar szembesülni fog a valósággal. Semmilyen garantált jövedelmet nem jelent egy becsült bérleti díj.

Az viszont ma szerencsésebb, hogy ha bérbeadóként reális árral szállunk versenybe. Ez a reális ár ingatlan függő, ne akarjunk általánosítani. A jelenlegi piaci környezet legnagyobb kockázata, hogy általánosítások alapján értékelünk, formálunk véleményt és hozunk döntéseket. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy nem nagyon lehet általánosítani. Azt is lehetne mondani, hogy nincs két egyforma ingatlan. Budapesti viszonylatban, egy kerület, egy városrész, egy utca, sőt egy házon belül is nagy különbségek lehetnek, ha az ingatlan elérhető bérleti díjáról beszélünk. Ezt befektetési szándékkal vásárlók muszáj, hogy szemelőtt tartsák. Főleg akkor fontos ez a kérdés, ha valaki úgy dönt budapesti lakásvásárlás mellett, aki nem is ismeri ezt a várost. Pedig nem ritka, hogy tartósan külföldön élők és dolgozók döntenek budapesti ingatlan-befeketés mellett, akik igazából sohasem éltek vagy dolgoztak Budapesten hosszabb távon. Nem ismerik sem a város adottságait, bérlési piacát, bérlői szokásait/igényeit és az egész piac kockázatait, speciális sajátosságait.

Egy budapesti lakás mindenképpen komoly értéket képviselhet egy család életében. De fontos arról is beszélni, amikor döntést hozunk, hogy hová fektessük a megtakarításunkat, akkor jobb ha felmérjük a lehetőségeinket. Nem biztos, hogy mindenkinek Budapesten kell lakóingatlant venni, ha befektetésben gondolkodik. A kockázatkezelés egyik fontos lépése lehet, hogy melyik város mellett döntünk. Mindenképpen olyan helyet válasszunk, ahol otthonosabban tudunk mozogni, amit jobban át tudunk látni, ahol a kockázatokat jobban kezelhetőnek érezzük. A kockázatok kezelése egy állandó feladat lesz. Sokat segíthetünk magunkon, ha előre gondolkozunk, de a vásárlás után is állandóan tudnunk kell értékelni, értelmezni a piaci mozgásokat. Technikai elemzéssel is kísérjük figyelemmel a lakáspiacot. A kockázatok felismerése és kezelése nélkül nem lehet ugyanis tartós a lakáspiaci bizalom. Részletek itt!

Tovább

Magánhirdetők szerepe és jelentősége - Online hirdetési felületek

lakáspiac social_media lakáshitelezés ingatlan.com jofogas.hu ingatlankezelés olx.hu otthonterkep.hu magán_ingatlanhirdetések

A magánhirdetések szerepe látványosan nő. Ez a tendencia pedig megfordíthatatlan. Jelenleg nem tudni, hogy milyen hatással lesz ez a különböző franchise hálózatokra, akiknek rémálmuk valósul meg, hogy ha egy magánhirdető kisebb költségvetéssel maga veszi kézbe az irányítást, szemben ahelyett, hogy otthon ülve várja a telefont majd utána a nagy számlát a cégtől, hogy az értékesítés sikeres volt. Bármennyire is dolgoztak vagy dolgoznak ma is azon a nagyobb hálózatok, hogy megkedveltessék magukat, ez a mai napig nem sikerült. Túlzónak tűnő kijelentés lehet, de talán a jelenlegi ingatlanértékesítési kultúrán a különböző reklám stratégiák sem tudnak segíteni. Az ingyenes online tér miatt, pedig ma egyre költséghatékonyabban lehet hirdetni magánszemélyek számára. Az ingatlan értékesítés pedig leginkább a hirdetésről szól. Egy franchise hálózat zárt adatbázisa nem veheti fel a versenyt a hirdetési oldalak kínálatával. Másodlagos kérdés ma már egy saját oldalon való hirdetés, mert mindent a hirdetési oldalak visznek. A magánhirdetők, ha még ezt nem is ismerték fel teljesen, egyre inkább rá fognak érezni – látva a növekvő magánhirdetéseket már ráéreztek – hogy a nem túlságosan kedvelt közvetítőket ki tudják hagyni az értékesítési folyamatból. De ne legyünk ennyire kritikusak, többször megkaptuk már írásaink miatt, hogy „közvetítő ellenesek” vagyunk. Pedig nem erről van szó, csak a szerepeket kritizáljuk sokszor. Most is az lesz a nagy kérdés, hogy a magánhirdetők milyen szerepet szánnak vagy gondolkozzunk fordítva, a közvetítők milyen szerepet tudnak majd maguknak kiharcolni ebben a változó környezetben. Pl. nem biztos, hogy újabb és újabb értékesítési irodákat kell nyitni, amikor az online tér ma mindent felülír. Hogy ez milyen kihívások elé állítja majd a lakóingatlan értékesítéssel foglalkozó vállalkozásokat, az még a jövő kérdése. De hogy az online tér költséghatékonysága miatt, a magánhirdetők újabb és újabb hulláma bátran hirdeti meg maga az ingatlanát, az mindenképpen hatással lesz a piacra. Szerintünk már most nagy hatással van. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter