Miért utáljuk a bérlőket?

bérlő albérlet albérletpiac lakásbefektetés lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Bérlőként nem csak a bérleti díjak változása állíthat kihívások elé, hanem a társasházi lakóközösség is. A bérlőket kevés házban fogadják tárt karokkal. A bérlők mindig hangosak, nem tisztelik a szomszédokat, szemetelnek, rendetlenek és csak a baj van velük – gondolják az „állandó lakók”. A bérlőkkel szemben mindig sokkal nagyobbak az elvárások. Nem ritka, hogy azt kérik járjanak lábujjhegyen, suttogjanak, ne éljenek társasági életet és ha lehet, éjszaka se nagyon mászkáljon. Láthatatlan szellemként úgy éljen ott a bérlő, mint ha nem is élne ott. A bérlőkkel szembeni előítélet és ellenszenv elég általános.

Aki bérlőként nem tud egy lakóközösségbe beilleszkedni, az tulajdonosként sem fog. Az idióta bérlők idióta tulajdonosok is.

A társasházban élők a bérlőket valami egész másért szapulják, közösítik ki, ellenségesekednek velük akár. Még ennyi idő után is, a tulajdonostársak irigyek azokra a tulajdonostársakra, akiknek van egy felesleges lakásuk, amit kiadhatnak, pénzt csinálhatnak belőle. Az irigység csak az érem egyik oldala. Minden olyan tulajdonostársat kapzsinak, pénzéhesnek és persze felelőtlennek is tartanak, aki csak úgy bárkinek kiadja a lakását, csak és kizárólag a pénz miatt. Az irigység mellett a (lakó)közösség ellenségének is tekintik a bérbeadó tulajdonosokat a házban. Mivel a tulajdonos nem él ott, elég jó indok a bérlőt büntetni és hibáztatni mindenért. Vannak társasházak, ahol diszkriminálják a bérlős lakásokat például úgy, hogy bevezetik a 13. havi közös költséget a bérlős lakásokra. Igen, csak azért kell plusz egy havi közös költséget fizetnie a tulajdonostársnak, mert kiadja a lakását és nem él ott. Az indok és a magyarázat nagyon egyszerű. A bérlők amortizálják jobban a társasházat, nem az ott élők. Ahol kevesebb a bérlős lakás – ami a társasházak többsége – ott könnyen pénzeszsáknak nézik a bérbeadó tulajdonostársakat.

Fizessenek a gazdagok!

Akinek egynél több lakása van, az már gazdagnak számít Magyarországon. A fekete bárány albérletpiac pedig további indokkal is szolgál. Ha már úgy sem fizetnek adót a bérbeadók, akkor fizessenek többet a társasháznak. Miközben az albérletpiac szépen lassan fehéredik. Nagyon lassan, de az adózás az albérletpiacon sem tabu téma már. A társasházak mégis könnyedén meggyanúsítják a bérbeadókat a feketén kiadással. Rágalmazzák a bérbeadót, a bérlőt és az egész albérletrendszert. A lakóközösség mellett a közös képviseletek sem túl bérlőbarátok. Nekik a bérlő/bérlős lakás a nemfizető vagy nagyon késve fizető közös költséget jelenti általában. A lakóközösség a közös képviselettel összefogva igen kellemetlen helyzetbe hozhat bérbeadókat és bérlőket egyaránt.

Egy friss történet...

...egy olyan társasházból, ahol nem nagyon élnek bérlők. Sok a fix lakó, akik a bérlőre úgy néznek, mint ha egy hajléktalan költözött volna be a házba. A bérlő egy fiatal pár. A beköltözésük után kiderül, hogy a kaputelefon néha nem működik, amiért a házba kapukóddal nem lehet bejutni. Kapukulcs nincs. Egyszerű a megoldás, kérjünk kulcsot a gondoktól. A ház gondnoka évtizedek óta él ott és intézi a ház operatív ügyeit. De az idő eljárt felette és már nem olyan segítőkész, mint volt, derült ki utólag. A bérlő segítséget kér, de kap hideget-meleget, csak kulcsot nem. Akkor segítséget kér tőlünk. Mi a közös képviselőhöz fordulunk, szintén segítség helyett kioktatást kapunk. Pár másodperc után már kiabál velünk a telefonban, hogy minek akarunk kulcsot, biztosan elhagytuk, vessünk magunkra. Félórás beszélgetésből az derül ki, hogy a közös képviselőnek sincs kulcsa a házhoz - legalábbis ezzel akar lerázni minket. Volt ő is kint a házban, tudja, hogy gond van a kaputelefonnal, javítják hamarosan, de a kulcs mivel a bérlőnek kell, ezért szerinte az nem a közösség érdeke. Ő pedig a közösség érdekét védi. Segítséget kértünk a Franciországban élő tulajdonostól, hogy beszéljen már a „kedves gondnokkal”, aki egyébként mindig segítőkész volt előtte. Kimennénk és fizetnénk a kapukulcsért, amit sosem kaptunk a házhoz. A tulajdonos sem azzal a gondokkal beszélt telefonon, akit akkor ismert meg, amikor 15 éve megvette a lakást. Idézet az emailből, miután a gondokhoz fordult:

"Hát igen, az ellenségesség megvolt, Mirtill felhívta a Kovács bácsit, aki félórán keresztül szapulta. És nem hajlandó segíteni, csak azt hajtogatja hogy kaptunk kulcsot (15 éve, amikor vettük a lakást) és magunkra vessünk, ha elvesztettük. Úgyhogy ez zsákutca. Ami viszont a jó hír, hogy a jövő héten jönnek ki megjavítani a kaputelefont. Persze a lakónak addig is be kellene jutnia, de nagyon más megoldast nem tudok kínálni, minthogy próbáljon egy lakóval egyezkedni (de ne a Kovács bácsival :-) hogy kölcsönkérje a kapukulcsot egy másolás erejéig. Esetleg, ha sikerül, kettőt is csináltathatna egyúttal.”

Így muszáj volt kimennünk a házba napközben. A félórás közösképviselővel folytatott szájkarate egyetlen konstruktív eredménye az volt, hogy adott egy tippet kit kereshetnénk, aki általában mindig otthon van, mert otthon dolgozik. Egyenesen hozzá mentünk. Először elzárkózott a segítségnyújtás elől. Majd bemutattuk a lakás adásvételi szerződésének a másolatát, a tulajdonossal kötött szerződésünket, igazoltuk magunkat. Magyaráztuk, hogy az itt lakó bérlő esetenként nem jut be, áll a ház előtt és várja, hát ha valaki kijön a házból.  Mi sem hittük el, de kulcsot kaptunk végül és kedves mosolyt is. 10 perc alatt le tudtuk másolni, a bérlőnek a postaládában hagytuk az ő másolatait, az eredetit gyorsan visszaadtuk. Ez pedig csak egy kulcs története 2017-ben, amiben lehet a mogorva gondokot bűnbakként beállítani, vagy a csakazértis a "közösség érdekében" konfrontálódó közös képviselőt. El lehetnek mind a ketten keseredve, felesleges lenne beléjük rúgni még egyet. Egy korszak jelmezét viselik ők, a „fizessenek meg mindenért a gazdagok” világában élnek, amiben felnőttek, szocializálódtak, amit igaznak és helyesnek tartanak. Ez nem az ő hibájuk, ők is csak áldozatok.

Albérletet nem csak kiadni, de eladni is lehet:

bérlő albérlet albérletpiac lakásbefektetés lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Albérlet eladása

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánkFacebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan- és ügyvédi iroda

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán születik valaki úgy, hogy ingatlanos akar lenni. Valamilyen véletlen folytán kerül bele és azért marad benne, mert sikereket ér el. Nem a szokásos hogyan legyünk ingatlanosok kérdéskört feszegetjük most. Egész másik oldalról indulunk, de azt mindenképpen leszögezhetjük már az elején, hogy nem tisztelt munkáról beszélünk. Így ugrunk egy szintet és most azokról az ingatlanosokról beszélünk először, akiket nem azért tisztelnek az eladók, vevők, bérlők és bérbeadók mert ingatlanosok, hanem mert ügyvédek.

Ingatlanos ügyvédek

Akik mozognak az ingatlanpiacon tudják azt, hogy ügyvéd nélkül nincs adásvétel. Azok az ügyvédi irodák, melyek kimondottan ingatlanjogi kérdésekre specializálódtak, nem ritka, hogy ingatlanügynöki tevékenységet is folytatnak. Nem, ők nem hideghívással szereznek ügyfeleket. Nem is ragasztgatnak és még nem is dobálnak szórólapokat a postaládába. Még nem molinózzák tele a várost, hogy ők a tökéletes ingatlanosok. Utcafrontos irodáik sincsenek, amit telepakolnak eladó és kiadó hirdetésekkel és franchise hálózatot sem indítanak. Egyszerűen azokra az ügyfelekre építenek, akik velük intézik első körben az ingatlanok adásvételét. Aztán felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog bejegyzésen és az esetleges más adásvételt támogató jogi tanácsadáson és felügyeleten kívül mit tud segíteni akár a vevőnek akár az eladónak. Kiderül, hogy pl. tud bérlőt keresni.

Egy lakás tulajdonosának még is csak bizalomgerjesztőbb egy ügyvéd ingatlanos, mint egy hasonszőrű OKJ vizsgával rendelkező.

De a bérlők mellett vevőt is tud találni, ha arról van szó és már kész is az ingatlanos ügyvéd profilja. Az ügyvédi iroda hirdet, mutat, elad és kiad. A bizalom erős, sőt jól megteremthető. Gondoljunk csak bele, amikor vevőként, esetleg bérlőként azzal szembesülünk, hogy az ingatlaniroda nem is ingatlaniroda, hanem egy ügyvédi iroda. Az ügyvédszakma elismertebb és tiszteletreméltóbb, mint az egyszeri ingatlanos. A végzettség, a presztízs és persze a jog, mint bűvös szó nagyon jól kamatoztatható az ingatlanpiacon.

Az ingatlanozás jogalapjai

Akár adásvétel, akár bérbeadás a jog megkerülhetetlen. Bérlőként is szívesebben kötünk bérleti szerződést egy ügyvédi irodában. Nem csak a formaság miatt, hanem mert megjelenik a képben a bizalom. Az pedig minden szerződéskötésnél egy nagyon fontos tényező. Bizalmat nem lehet pénzért venni – hangsúlyoztuk már ezidáig is nagyon sokszor.

Az ügyvéd szerepe, az ügyvédi iroda háttere minden különösebb erőlködés nélkül biztosítja a feleknek, hogy megbízzanak egymásban. Az ingatlanozó ügyvédi irodák pont azok a szereplők a mai bizalmatlan ingatlanpiaci környezetben, akik profitálni tudnak a lakáspiac fellendüléséből:.

1. Az ingatlanközvetítők többsége szenved, kínlódik, kapar az ügyfelekért, akik közben egyre inkább elfordulnak az ingatlanközvetítéstől.

2. A jelenség elég látványos, sem a nagyobb városokban, sem Budapesten, sem országosan a közvetítők nem bővülő, hanem szűkülő piaccal szembesülnek, mert a vevők és az eladók is elfordulnak tőlük!

3. Így egyre rámenősebbek, egyre zavaróbbak tudnak lenni, amit az eladók és bérbeadók megtapasztalhatnak, ha feladnak egy hirdetést.

4. Amikor ezt a laikus megjegyzi, akkor is csak azzal jönnek, hogy „Minek hirdeti meg a tulajdonos a lakását, ha nem számol a közvetítők akaratos és számító világával!”.

5. Arrogáns vagy sem, de nem ez a magatartás az, amivel meggyőzhető a mai magyar társadalom, hogy ne lenne jobb az élet sokkal kevesebb ingatlanossal.

6. A kulcsszó nem csak a mennyiségen van, hanem a minőségen is.

Itt újra visszacsatolnánk az ügyvédi irodák előtt álló lehetőségre. Nem úgy megy senki sem a jogi egyetemre, hogy utána ingatlanos akarna lenni. De nem biztos, sőt talán itt lenne az ideje nyíltan és egyértelműen beszélni arról, hogy az ingatlanozás egy jogi pálya is. Aki itt dolgozik nem ügyvédként, annak is tisztában kell lennie a jogi hátérrel. A felületes jogi tudás, már nem megengedhető egy ingatlanosnak sem, miközben a többségük, a jelentős többségük elégségesnek tartja az OKJ-s vizsgával megszerezhető nagyon általános jogi tudást.

Nem tűnik ördögtől való gondolatnak az, hogy komolyabb, a jövőt tervező ingatlanos cégek nem OKJ-s ingatlanosokat keresnek majd, hanem a jogi egyetemek hallgatói között vadásszák majd le a jövő ingatlanosait. Az sem elképzelhetetlen, hogy egy életképes jövőképpel rendelkező ingatlanos cég nem más ingatlanos cégeket akar majd felvásárolni, hanem már jól működő, ingatlanozó ügyvédi irodákat.

Ez persze a javadalmazásokban és az ingatlanos életpálya modellben is átalakulást hozhat. Az ügyvédi iroda és az ingatlaniroda egybeolvadása egy járható út azoknak a ma sok kérdést feszegető és állandó kétségek között dolgozó tőkeerős, de legalábbis stabil és növekvő cashflowval (folyamatos bevétellel) rendelkező ingatlanos vállalkozásoknak, akik nem hisznek a franchise rendszerben, az „amerikai álomban” (= az USA-ban a legelterjedtebb és a legelfogadottabb az ingatlanos szakma).

A „magyar álom” egyre inkább afelé mutat, hogy az ingatlan körüli szolgáltatások komplexek legyenek, főleg adó- és ingatlanjogi értelemben. Az pedig nem azt jelenti, hogy az ingatlanos rá tudjon beszélni egy hitelre, lakástakarékra vagy egy életbiztosításra, mint egy lókupec vagy egy vásári kofa.

A bizalomromboló pénzügyi szolgáltatások élesen el fognak válni a valódi ingatlanos szolgáltatásoktól. Ma több ingatlanos cég előtt több út áll. Pénzügyi szolgáltató lesz vagy ingatlanos, esetleg túlél amíg csak tud. Ha ingatlanos akar maradni, akkor teljesen át kell alakulnia és meg kell teremteni a bizalom (lég)körét a professzionális jogi és adózási szakértelmével. A bizalom az egyik legnagyobb érték minden tekintetben. A jövő azoké az ingatlanosoké, akik a bevételeiket és a piaci részesedésüket, az ügyfeleik számát úgy tudják növelni, hogy közben a velük szembeni bizalom is nő. A rablógazdálkodás és a vadkapitalizmus csillagai leáldozóban vannak a magyar ingatlanpiacon.

További érdekesség az ingatlanszakma nehéz napjairól:

ingatlaniroda ingatlanközvetítés ügyvédi iroda ingatlanos ingatlanközvetítő lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

Kép: capamagmazi, Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Új vagy felújított lakás?

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely

Új vagy felújított használt lakás. Az új lakás mellett leginkább a modern környezete szól, a rendezett társasház, a lift, a teremgarázs a ház alatt. De a felújított használt lakásoknak meg jobb hangulata van, több „lélek” van bennük. Viszont a környezetükkel szemben minden hátrány elmondható, ami az új társasházaknál nem merül fel kérdésként. Nehéz a választás, ezért most egy olyan lakásbemutatással folytatjuk, ami pont egy új ház mellett van. Így sokkal szembetűnőbb a különbség és az, hogy valójában miről is beszélünk. A kezdő kép bal oldalán van egy Corvin-negyedben épült új társasáz, Práter utca 41-43.. A jobb oldalon pedig az a ház, ahol a felújított lakás eladó, Práter utca 39. Vágjunk is mindjárt a közepébe és nézzük meg együtt mit is tanulhatunk ebből a lakáshirdetésből.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - Felújított egyszobás, galéria lakás, 8. ker. Práter u. 39.

Az Otthontérkép Facebook oldala hívta fel erre a lakásra a figyelmet néhány napja. Egy hónapja már beszámoltunk egy másik felújított egyszobás galériás lakásról, amit szintén ezen a hirdetési oldalon találtunk meg először. Meg is állnánk egy pillanatra. Ez a hirdetés egyelőre csak ezen a hirdetési oldalon van. Igazi egyedi hirdetésről beszélhetünk, mert sem a Jófogáson sem pedig az ingatlan.com-on nincs még rajta.  Ahogy az előző felújított lakás is egy lakásbefektető munkája, ez is az. Az előző lakásnál már ismertettük, hogy ezt honnan lehet tudni. Itt most folytatnánk a történetet. A lakásfelújítással foglalkozó lakásbefektetők néha fedősztorikat találnak ki, hogy miért árulják a lakást.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - Üzletszerűen felújított használt lakás 23,9 millió forintért

1.Itt most az a történet van, hogy „családi okok miatt” eladó. Nem fontos, hogy nem igaz. Ha például igaz lenne, akkor nem írnák le. Senkinek semmi köze hozzá, hogy miért árulnak egy lakást. Ezt ebben az esetben azért érezhette fontosnak a lakásbefektető, mert így akarja elterelni a vevő figyelmét, hogy a lakás vételárában (extra) profit van. Ahogy az előző lakásnál is a lakásbefektető megvette+felújította és költségein felül végül haszonnal akarja értékesíteni, ez ebben az esetben is így van. Ott ezt nyíltan, nem titkolva teszi, addig itt egy kicsit „szégyenlős” az eladó és terel.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - A felesleges bútorok rontják a "képet"

2. A hirdetés szövegéből az derül, ki, hogy kondenzációs kazán biztosítja a fűtést és a meleg vízet. Az ilyen kislakások kritikus pontja – a fűtésrendszer – ezért nagyon bíztató. Az előző kislakásnál maradt a konvektor és a külön villanybojler. Szépen befotózták a lakást, méghozzá profik. Ezt a lakást a tulajdonosa fotózta talán a mobiljával. Abban a hirdetésben nem hangsúlyozták a fűtésrendszert, mert az maradt a nem túl hatékony konvektor. Kicserélhették új konvektorra, de a lényegen, a fűtésrendszer elavultságán nem segít. Itt viszont korszerű cirkós fűtés van, de nem túl jó fotók.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - A képek minősége is átlagon aluli

3. A jóminőségű nyílászáróknak és a lakás belső szigetelésének köszönhetően B kategóriás energetikai tanúsítványról beszél a hirdető, ami már egy érdekes pont. Aki nem ismeri az energetikai tanúsítványokat, annak mondanánk, hogy elsősorban a társasház energetikai besorolása határozza meg a lakások energetikai tanúsítványának a minősítését. Egy ilyen rossz minőségű és teljesen elavult, lepusztult házban elképzelhetetlen a B kategória. B kategóriás lakások új társasházak esetében vannak, nem egy ilyen omladozó, nulla szigetelésű házban. A nyílászárók kicserélése, a lakás belső szigetelése, a fűtésrendszer korszerűsítése csak részben tudja ellensúlyozni a ház rossz energiafelhasználását. Itt szerintünk az eladó ismét füllent. Pénzért ma szinte bármi elintézhető ebben az országban. Biztosan van az a cég, aki olyan tanúsítványt ad a megrendelőnek, amit kér, de azért ez árnyalja a hirdető szavahihetőségét és megbízhatóságát. És ne felejtsük el, még fel sem hívtuk, nem is találkoztunk vele, csak a hirdetését elemezzük.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - A konyha sem mutat sehogy sem a képeken

4. „Ingatlanos trükk”, hogy nincs az a lepukkant ház a városban, ahol ne terveznének felújítást és liftet. Ez az eddigi hirdetéselemzés alapján csak annyit jelent, hogy a hirdetés végén olvasható mondat sem lehet több üres fecsegésnél. Felelősség és minden kötelezettség nélkül lehet kijelenteni, hogy biztosan megújul az egész ház „hamarosan”. Miközben első ránézésre ez a ház pont úgy néz ki, mint amiket lebontottak azért, hogy a helyükre új házakat építsenek. Ezek miatt az új házak miatt nevezték el a környéket Corvin-negyednek, előtte ez csak a budapesti Harlem volt, a gettó, a dzsumbuj, ahová inkább kényszerből költöztek emberek, nem akartak itt élni.

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Forrás: otthonterkep.hu - Alaprajz van, de a házról nincs kép csak pontos cím

Az alapgondolat adott. Új lakás vagy felújított használt lakás. Az új lakásoknál, ha egyedivé akarjuk tenni a teljesen alap lakást, akkor nekünk kell „felújítani”. Úgy még drágább lesz az eredeti árához képest is. Itt vannak viszont a felújított használt lakások, amik körül mindig van valami zavaró tényező. Az előző lakásnál az ára, a konvektoros fűtése és persze az, hogy Peterdy utcában van egy unalmas környéken. Ez bizonyos szempontból „izgalmasabb” elhelyezkedésű, de a ház rémésztő kívülről is – belülről még ennél is rosszabb lehet. Az előző lakásnál legalább az eladó nem játszik Pinokkiót, itt viszont féligazságokra épül a hirdetés, amitől az még nem lesz igaz. Az ára barátibb az előző lakáshoz képest, de mind a kettőt csak személyes megtekintés után lehet 100%-osan véleményezni. A hirdetés alapos elemzése ettől függetlenül elengedhetetlen. Ha csak felületesen átfutunk rajta, akkor nem biztos, hogy feltűnnek benne az árulkodó jelek. Az előző lakásnál a profi fotók elvonhatják a figyelmet minden másról. Ezért is van profin fotózva. Ez a lakás nincs jól fotózva. Kár érte, hogy nem lett teljesen kiürítve. Jobban is be lehetett ez rendezve előtte és csak az van a képen, amit még nem vittek el. De az is lehet, hogy a lakásbefektető időközben meggondolta magát és nem fejezte be a berendezését, inkább már eladná a lakást. A vevők szempontjából lényegtelen is az igazság, csak a hirdetésben zavaróak a lakás hangulatát elrontó bútorok és kiegészítők. Az előző lakásnál figyeltek mindenre, hogy egy kész terméket áruljanak. Ez a lakás viszont egy olyan termék, aminek a „csomagolása” nem sértetlen. Pro és kontra lehetnek érvek és ellenérvek az üzletszerűen felújított és épített új lakások választása mellett. A mit kapok a pénzemért minden lakásvásárló elsőszámú kérdése. Az új építésű és a felújított használt lakások piaca egyvalamiben teljesen egyforma: elsősorban álmokat és életérzést árulnak és csak másodsorban lakásokat.

Egy másik felújított lakás története:

lakásfelújítás lakásbefektetés új építésű lakás használt lakás lakásárak lakáspiac Corvin-negyed Budapest Ingatlanműhely
Lakásfelújítás egy befektető szemével

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérlet eladása

albérlet albérletpiac lakáspiac lakástörvény lakásbérleti jogviszony határozott idejű bérleti szerződés Magyarország Ingatlanműhely

Jön a tavasz, több bérbeadóban motoszkál a hang, hogy a lakást el kellene adni. Ha bérlő van a lakásban, határozott idejű bérleti szerződéssel, akkor azért érhetik meglepetések a bérbeadókat. Egyrészt a bérlő nem egy dísztárgy, amit megununk és kidobunk lomtalanításkor. Másrészt minden indok nélkül, csak úgy felmondani egy érvényes szerződést, az bizony egyszerű szerződésszegést jelent. Azt szinte mindenki tudja, hogy 1 éves szerződéseket kötnek a bérlőkkel és elvárják, hogy még véletlenül se legyen rövidebb ez az idő. Ez vált teljesen általánossá az albérletpiacon. Ha a bérlő el akar menni előbb – tehát szerződést szeg- akkor a kauciója (óvadék = a bérlet díj biztosítéka) elveszik. De az ingatlan tulajdonosa, bérbeadója is tud szerződést szegni, ha csak úgy rendre utasítja a bérlőt és megkéri, hogy költözzön el a szerződéses határidő előtt.

Gondolkodjuk előre

Amikor kiadjuk a lakásunkat, azért gondoljunk bele abba, hogy mi magunk képesek vagyunk-e betartani legalább azt a minimális elvárást, hogy ha egy éves szerződést íratunk alá a bérlővel, akkor az egy évet is jelentsen, ne pedig kevesebbet.

Nagyon sokan nem gondolnak bele. Úgy vannak vele, majd lesz, ami lesz, a lakás úgy is az enyém, azt csinálok vele, amit akarok. Nehogy már egy bérlő mondja meg nekem, hogy mihez van jogom és mihez nem a saját tulajdonomnál?!? Ez egy buta és meglehetősen felelőtlen hozzáállás.

A lakhatás lehet, hogy nem alapjog, de a jogrendszerünk védelmet nyújt azoknak, akik lakóingatlanokban élnek, legyenek ők bérlők vagy legyen az a saját tulajdonuk. A jogi védelem, mind a két félnek jár. Egy adott ingatlannál – tehát egy albérletnél – azt védelmezi a jog, aki a lakásban él, azt használja életvitelszerűen. Ez pedig nagyon is logikus és nagyon is érthető. Máskülönben egy nagyon jobizonytalan helyzetről beszélhetnénk, ahol a kiszolgáltatottság csak egy enyhe kifejezés lenne a valódi helyzetre. Lehet rajta vitatkozni, hogy ezzel a bérlő vissza is élhet. Az egy másik történet, azokra a vizekre most nem evezünk.

Határozott idejű szerződés = tervezhető

Itt és most az a fontos, hogy van egy rendes, jólfizető bérlő, aki aláírta az egy éves szerződést, megfizette az óvadékot, minden rendben van. Csak egy napon a lakás tulajdonosa, a bérbeadó azzal kopogtat az ajtón, hogy ő eladja a lakást és jobb lenne innen elköltöznie. A valóságban ez lehet több körös esemény is. Beindul a bizonytalankodás, hogy „Lehet eladom a lakást, még nem biztos, csak lehet”. Aztán folytatódik azzal, hogy „Megmutatnám csak egy ismerősnek, mert lehet érdekli.”. Végül kicsúcsosodhat abban, hogy „Sürgőssé vált, minél előbb el akarom adni, de nem kell elmenni, csak majd jönnek nézni a lakást hetente egyszer.” Aztán ez nem így lesz és elindul a bérlő „zaklatása”, hogy „Most azonnal mutatni kell, mert ilyen és olyan érdeklődők jönnének”, amivel elindul a bérlő ellehetetlenítése. Nem történik más, mint egy lassú elűzése a jó bérlőnek, aki hirtelen azt sem tudja mit csináljon. Lehet balhézni, befeszülni, mert erre a jog egyébként teljes mértékben lehetőséget is ad a bérlőnek. De a legtöbb esetben jobb a békés elválás, meg a kellemetlenségek tűrése, amíg muszáj. A "rendsebb" bérbeadók valamilyen kedvezményt, kompenzációt ajánlanak fel ilyenkor a bérlőknek, de legalábbis nem mutatják addig a lakást "ingatlanosokkal", amíg benne lakik, csak az elköltözése után.

Ha a bérlő fizet rendesen, minden együttélési szabály betart a házban, akkor a határozott idejű bérleti szerződés végéig ottmaradhat. Akkor is, hangsúlyozzuk, akkor is, ha a lakást időközben eladják. A tulajdonjog változás sem írja felül a bérlő ezen jogát.

Még a lakás új tulajdonosa sem jöhet azzal, hogy nem vele kötötte a bérleti szerződést, mert a jog itt igen ésszerű és folytonos, védi a jóhiszemű felet, aki betartja a szerződést és fizet a lakás mindenkori tulajdonosának. Aki határozott idejű lakásbérleti szerződést kötött a bérlőjével, az egy olyan fix szerződést kötött, amiben a mindenkori tulajdonos felelősséget vállal a szerződés betartásáért a határozott idő lejártáig.

Határozott idejű szerződés = biztonságos

Erről teljesen megfeledkeznek sokan, de több mint valószínű, hogy nem is tudják és a bérleti szerződésben sem pontosítják. A bérlők is sokat beszélnek arról, hogy milyen rossz a határozott idejű bérleti szerződés, mert „röghöz köti őket, nem is tudhatják, hogy mi lesz velük 1 éven belül”. A határozott idejű lakásbérleti szerződés első ránézésre olyan, mint a szolgáltatóknál a hűségidővel kötött szerződés. Közben minden hátrány – ami csak egy egyszerű félelem a bizonytalanságtól – lehet egyben előny is.

Csak az a bérlő lehet biztos abban, hogy a bérbeadója egyik napról a másikra nem teheti ki az utcára, akinek határozott idejű bérleti szerződése van.

A határozatlan idejű ettől kockázatosabb, még ha sok bérlő ennek örülne inkább a legjobban. Ott felmondhatja mind a két fél bármikor és menni kell, ha menni kell, mert nincs időbeli korlát. Ezért határozatlan és ezért jelent bizonytalanságot is. A lakhatásban – ha jóhiszemű és rendes bérlőről beszélünk – a legritkább esetben szereti az ilyen bizonytalan helyzetet.

A hosszú távú albérlet nem 1 évet jelent

Az albérlet nem feltétlenül átmeneti megoldás és a szónak nem is abban az értelemben, ahogy ma gondoljuk. Évekig, de ma már vannak bérlők, akik akár két évtizede albérletben élnek. Nem költöznek évente, akár 5-10 évig is egy lakásban laknak. Leginkább csak akkor költöznek, ha elküldik őket, pl. a lakás eladása miatt. Otthonuknak érzik és legkevésbé sem örülnek a váratlan helyzeteknek, a kiszolgáltatottságnak. A saját lakás melletti egyik érv pont az, hogy „Élj saját lakásban, mert az albérletből bármikor kidobhatnak, nem lehet vele hosszú távon tervezni”. Lehet, már hogyne lehetne. Egyelőre még hiány van az olyan bérbeadókból, akik így gondolkodnak és valóban hosszú távú bérbeadók, mert a bérlő is ember és az albérlet is otthon.

Budapesti albérletpiacról itt olvashat még:

albérlet albérletpiac lakáspiac lakástörvény lakásbérleti jogviszony határozott idejű bérleti szerződés Magyarország Ingatlanműhely
Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.

A legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítőként ismert Duna House gyakorlatilag katasztrofális évet zárt 2016-ban Magyarországon. A néhány napja megjelent utolsó, 2016-os évet összegző negyedéves jelentése lesújtó képet festett   a piaci szereplő tavalyi teljesítményéről, ennek köszönhetően az egyik legalacsonyabb áron zártak részvényei a Budapesti Értéktőzsdén. Ő maga arra fogja, hogy csökkent a forgalom azokon a területeken, ahol a franchise irodák működnek. Azt már talán mindenki tudja, hogy ezért ők ki is jelentették még január elején, hogy az egész magyarországi értékesítési szám csökkent 2015-höz képest. A KSH adatai és semmilyen piaci folyamat ezt nem igazolja vissza, sőt egyenesen cáfolja. Csak annyi történt, hogy a piacvezető értékesítő piacot veszített.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A tőzsdére lépése óta mára -10%-ban a Duna House részvény

A kérdés az, hogy az egész ingatlanközvetítő szakma zsugorodott 2016-ban?

Nagy rá az esély, hogy az ingatlanértékesítés nem hogy növekedni nem tud Magyarországon, de egyre nehezebb évek elé néz. Főleg a drága, nem túl költséghatékony franchiseok vannak bajban, amelyek eddig is mindent megtettek azért, hogy az ingatlanközvetítésen kívül minden mással is foglalkozzanak. Ez az egész közvetítő szakmára igaz. Bő tíz éves múltja van annak, hogy a hitelközvetítés az ingatlanközvetítők egyik profit drivere lett, egy fajta menekülési útvonal.

A piacvezető ingatlanközvetítő a lakáspiaci forgalom hullámait nem tudja meglovagolni, de a hitelpiac növekedését viszont igen.

A lakáshitelek mellett a másik nagy kedvenc a lakástakarékok közvetítése. Érdekes látni, ahogy az ingatlanközvetítők gyakorlatilag pénzügyi közvetítővé alakulnak át. Ha nem megy az ingatlanközvetítés, nem adják fel, átnyergelnek az árnyék bankrendszerbe, mert így hívják a bankokra épülő pénzügyi közvetítőket.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A hitelpiac hatása a Duna Housera jelentősebb, mint a lakáspiacé

Az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a nagyobb szereplők a lakásépítésekben keresnek menedéket. Az Otthon Centrum egy nagyobb ingatlanos csoport, a BigGeorge ingatlanközvetítője. Ők nagy vesztesei az elmúlt 15 évnek. A Duna House a tőzsdéig jutott, az Otthon Centrum meg a túlélésért küzd. Még szerencse, hogy az újlakáspiacon a BigGeorge mindig is komoly szerepet vállalt, így az Otthon Centrum életben tud maradni. A Duna House is lakásokat épít a cégcsoporton belül. Teszik ezt azért is, mert ma nagyon nehéz ingatlanközvetítőként megcsípni egy-egy új társasház kizárólagos értékesítését. Maguk a beruházók és fejlesztők sem olyan szívesen dolgoznak már együtt közvetítőkkel, mint tették azt korábban. Inkább maguk hirdetnek és egyedül értékesítenek, amiben például partnerre találnak az ingatlan.com új lakópark oldalában is. Nincs mit tenni, úgy néz ki, hogy ma már az ingatlanközvetítést több oldalról szorongatják.

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanközvetítő lakásokat épít, mert a használt lakások piacán a szerepe csökken

Mi lesz a sok franchise irodával Magyarországon?

Ahogy a bankok is fiókokat zárnak be, mert a 21. században az online bankolás a jelen és a jövő, úgy a franchise irodák számát maximalizáló stratégia is a végóráit éli. Látszódik a Duna House irodáinak számából is, 4 saját irodát nyitottak tavaly és 2-t be is zártak ebből Budapesten. 2017-től további irodabezárásokkal lehet számolni, nem csak a Duna Housenál, de a jelentősebb szereplőknél is. A költséghatékonyság kulcsfontosságú kérdés lehet a nagyobb szereplők jövőjében. A lakáspiac nem tud és nem is akar ennyi ingatlanközvetítőt eltartani. Profitálhatnak a kisebb, helyi, bizonyos városrészekre specializálódó irodák és a magányos farkasok.

Nem városi legenda az, hogy két okból lesz valaki sikeres ezen a piacon általában:

1. Az egyik az, hogy az eladó lakását a jutalékkal megnövelt áron is el tudja adni.

2. A másik az, amikor nem egyszerűen a jutalékkal tudja az árat növelni, hanem további milliókkal is.

Az ingatlanközvetítők elsősorban azért tudtak gyökeret verni Magyarországon, mert az eladók legalább annyit vagy még magasabb árat is megkaphattak a lakásukért, mint amennyivel eredetileg tervezték az értékesítést.

„Nehogy már elkótyavetyélje a lakását” – hangozhatott el számtalanszor már eddigis. A vevők erről sokáig csak suttogtak, hogy a közvetítők csak megdrágítják a lakáspiacot. Ma viszont olyan magasak az árak a pezsgő lakáspiacokon, hogy nem nagyon fér bele a további „túlárazás”, amivel a sikeres értékesítőnél egymás után kopogtattak a kapzsi eladók. Ingatlanközvetítő nélkül is igen magas kínálati árak vannak. Már-már olyan magasak, amik nem csak elméletileg, de gyakorlatilag is egyre inkább kizárják a közvetítőket az értékesítési folyamatból. Nem véletlen az, hogy a Duna House mellett azért akadnak még hangadók, akik szívesen beszélnek arról, hogy ezekhez a lakásárakhoz nem szívesen alkalmazkodnának. Ha a közvetítők szempontjából nézzük, akkor őket sokkal inkább sokként érhette az a lakáspiaci fellendülés, ami 2014-től történt. A Duna House szerint is 2015 túl jól sikerült év volt, amiért 2016-ban már nem tudták megismételni a sikert. Még a honlapján most is a 2015. évi értékesítési szám olvasható. Akkor 12 ezer ingatlant közvetítettek - hirdeti büszkén. Vajon 2016-ban mennyit?

 A lakásárak 2016-ban olyan szinteket értek el, ahol egyre kevesebb eladó gondolja úgy, hogy értékesítővel dolgozna együtt. 2017-ben is csak azok rohannak közvetítőhöz, akik nem tudják eladni a lakásukat. Azt gondolják – mert általában minden ingatlanközvetítő ezt az üzenetet közvetíti magáról – az ingatlanközvetítők el tudják adni a lakásukat. Nem ritkán az addigi x áron hirdetett lakás a közvetítés miatt x + jutalék áron lesz hirdetve. Ha nem kellett senkinek x áron, akkor hihető az, hogy majd a jutalékkal növelt ár csodákat fog tenni. A lakáshoz visznek gyakran érdeklődőt, de vásárlót nem. Igazából semmi sem változik, azon kívül, hogy az eladó fülét néha-néha azért rágják, hogy ha ő is úgy gondolja, csökkenthetne az áron.

Az árcsökkenésre várás a lakáspiacon ma inkább az ingatlanközvetítők álma, nem is feltétlenül a vevőké. A vevők most is vásárolnak, ha találnak valami kedvükre való normális ár/érték arányú lakást. A közvetítőknek viszont napról napra nehezebb.

Az elmúlt 20 évben azzal hitegette magát az ingatlanközvetítő szakma, hogy az lesz itt, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában, ahol széles körben használják ezt a szolgáltatást. De Magyarország ebben is más, nem lehet átültetni egy az egyben szolgáltatásokat csak azért, mert máshol működik. Nálunk nem működik jól, nem tud a lakáspiac szerves részévé válni az ingatlanközvetítés. Olyan ez, mint az orvosi piócák esete. Biztosan hatásos és felvilágosult gyógymód volt a maga korában, de ma már nem nagyon örülnénk, ha az orvosok piócákat aggatnának ránk. Az ingatlanközvetítők a lakáspiac "orvosi"  piócái – már ami a degradáló előítéleteket és a híresen rossz megítélésüket illeti.

Az ingatlanközvetítő piacról itt olvashat még:

ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő Duna House lakáspiac ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
True blood a vámpírpiac

Első kép: rocky byun

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter