A devizakockázat előnye

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk.” – írtuk Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni  munkában.

Most erre szeretnénk tippet adni, mert ebben az országban túlélési praktikákra van szükség. De mielőtt rátérnénk a mai mondanivalónkra, egy picit távolabbról közelítenénk meg a kérdést.

Rendszerben gondolkodunk

Rendszerben, ahol nem mi egyedül vagyunk, hanem sok más emberrel együtt élünk, hozunk döntéseket, hatunk egymásra, befolyásoljuk egymás életét. A lakáspiacon például nem kapjuk fel a fejünket azon, ha azt halljuk, hogy nem csak magyar állampolgárok vásárolnak, hanem külföldiek is. 2014 után legalább olyan külföldi rohamra számítottak, mint az EU csatlakozás előtt és utáni néhány évben. Ez viszont elmaradt. Ez is az egyik oka annak, hogy a budapesti lakáspiac nem úgy teljesít, mint ahogy azt sok szereplő tervezte. A lakásárak elszálltak, de az adásévételek száma csalódás minden értelemben. A külföldi lakásvásárlók a 90-es évek utolsó éveiben jelentek meg és 2008 végéig igen aktívak voltak a magyar fővárosban. Voltak új házak, amiben szinte minden lakást csak külföldiek vettek meg, de általánosságban sem volt ritka, hogy az épülő új lakások negyedét, harmadát külföldiek vásárolták meg budapesti társasházakban. A használt lakások piacán is igen kedvelt vásárlók voltak, mert gyorsan döntöttek, kp-ban fizettek, nem ritkán devizában, nem nagyon alkudoztak, és persze piaci ár felett el lehetett nekik szinte mindent adni a pesti és a budai belvárosban.

A deviza, az a külföldi pénz, amire a magyarok szeme mindig felcsillan. Vannak még sokan, akik emlékeznek, hogy milyen bűvös szó ez. Habár a jelentősége egyáltalán nem csökkent ma sem – mindegy, hogy 50+-osak vagyunk vagy még csak 20+-osak - amire most újra ráirányítjuk a figyelmet.

A külföldi vásárlók elsősorban azzal számoltak, hogy Magyarország nem csak az EU-hoz csatlakozik, hanem az eurót is bevezeti pár éven belül. Ez nem történt meg.

A gyengülő forint a külföldi vásárlókat, tulajdonoskat dilemma elé állította, mert aki Magyarországon ingatlanban tartja a pénzét, az forintban tartja a pénzét.

A külföldiek csalódottan vették tudomásul, hogy Magyarországon a forintot az állam nem becsüli, engedi, hogy leértékelődjön. A 90-es években emlékezhetünk, hogy tudatosan hónapról hónapra gyengítette, leértékelte a forintot az állam. Ez piaci alapokon, de most is működik. Sokszor hallani manapság, hogy a magyar állam szembemegy a világgal. A valóságban, gazdaságpolitikai értelemben erről szó sincs.

A 90-es évek óta az állam célja a gyenge és a gyengülő forint, csak különböző okokból és más eszközökkel érik el

A jelenlegi állam is kijelentette, hogy nincs is árfolyamcélja és fel is áldozta a forintot, elengedte már a kezét korábban. A magyar forint leértékelésével egyenlő az ilyen hozzáállás, amivel a külföldi lakásvásárlók devizakockázatot vállaltak és vállalnak ma is Magyarországon. Vásárolni jó, ha gyenge a forint. Eladni már kevésbé, mert akkor kevesebb devizát kapni ugyan annyi forintért. A lakásárak növekedése persze ellensúlyoz, lehet rajta nyerni, nyerészkedni.

Viszont sok külföldi 2009-2014 között inkább eladó lett, elmesélve csalódását barátainak és ismerőseinek, amiért az a pezsgő külföldi vásárlók tömege nem is tért vissza Budapestre, mint 2008 előtt. Vannak külföldi vásárlók, csak hol vannak már azok az idők, amikor ingatlanirodákat lehetett csak külföldi vásárlókra alapozni! A gyenge forint csábíthatja, de a devizakockázat meg félelemmel is töltheti el őket:

- Belátható ugyanis, hogy a magyar állam lassan 30 éve már folyamatosan értékeli le a forintot.

- A lakásárak hirtelen változása is csábító nekik, de közben azt is látják, hogy a bérleti díjak nem úgy követik a lakásárakat.

- Amíg túlzások nélkül megduplázódott a budapesti lakások ára az utóbbi 5 évben, addig a bérleti díjak inkább 30-40 %-kal nőttek csak. Devizában kifejezve meg még ennyit sem. A budapesti bérleti díjak devizában nem csábítóak egy külföldi befektetőnek.

De hogyan profitálhatunk ebből mi, otthonkeresők?

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A devizahitelezés kockázata, tehát az árfolyamnövekedés, úgy lehet előny, ha devizaadósság helyett devizamegtakarítást halmozunk fel.

A lakásvásárláshoz megtakarításra, önerőre van szükség. Gyakran forintban takarékoskodunk. Mondjuk a nagyon népszerű lakástakarékokat halmozzuk családon belül, mert jár érte állami támogatás. Van akinek kellenek is az ilyen kötöttségek, mert máskülönben még véletlenül nem tudna ellenállni a kísértésnek és elköltené időközben. De akit nem fenyeget az ilyesmi, tud magán uralkodni, nem veszi az el az eszét akár hány millió is van a számláján, nem rohan autót venni, meg utazásra sem költi el, hogy villogjon a közösségi oldalakon, és hirtelen szórakoztató elektronikai bemutatótermet sem akar csinálni a lakásából, vagy sznob brandekkel berendezni egy gardróbszobát -  na nekik már nem olyan biztos, hogy a lakástakarék a legjobb megoldás, ha lakásvásárlási előtakarékosságban gondolkodnak. Három olyan deviza is van, ami egyértelműen a gyengülő forintot biztonságosan kezeli hosszú távon. Ha tehát nem forintban, hanem ezekben a devizákban takarékoskodunk, akkor az árfolyamnyereség a lakástakarék állami támogatása és kamatozása felett teljesíthet.

A gyengülő forintból leendő lakásvásárlóként előnyt kovácsolhatunk 

Ehhez még külföldön sem kell dolgozunk, bár az ott jövedelmet szerző magyarok már jól tudják, hogy az EUR és a CHF például magabiztosabbá teheti őket itthon lakásvásárlóként. A magyar államnak ugyanis egyáltalán nem érdeke az erős forint. Csak a legnyilvánvalóbb okokat írjuk le miért, ha még mindig kételkednénk. Az államadósság miatt. A külföldi pénz több forintot ér, de a devizában kifejezett magyar forint államadósság kedvezőbben mutat USD-ben, EUR-ban, mint mondjuk forintban (=forintban elődósodni itthon, de devizában nyilvántartani globálisan). Az állam így csábítja a multinacionális cégeket ide, mert a gyenge forint azt jelenti egy globális piacon működő cégnek, hogy itt többet ér a pénze. Az ilyen cégek exportálnak is, tőlük függ igazán a magyar GDP növekedés, tehát nem csak a befektetésük, de az egész üzleti modelljük versenyképesebb tud lenni a világpiacon, a gyengülő, leértékelődő magyar forint miatt.  Majd ne feledkezzünk el a közvetlen EU-s támogatásokról sem, ami nélkül Magyarország háromlábú szék lenne. Az EU euróban fizet. A gyenge forint miatt minden EU-s támogatás több forintot ér.  Nem mindegy az államnak, hogy 240 forint vagy éppen 320 egy euró. Az erős forint az államnak nem érdeke, amivel nekünk leendő lakásvásárlóknak és építőknek illik tisztában lenni. Az állam is nyerészkedik az árfolyamon, tegyük azt mi is!

Ha mi lakást akarunk venni, cserélni, építeni a következő 5-10 évben, akkor továbbra is gyengülő forinttal érdemes számolnunk. Forintban megtakarítani, félretenni, előtakarékoskodni nem igazán tűnik előnyösnek Magyarországon ezért.

Hazaszeretetből és hazafiasságból az állam a gyengülő forint mellett tette le a voksát, de nekünk pont ezért (=hazaszeretet és hazafiasság) nem kell forintban tartani a készpénzünket leendő lakásvásáróként.

A lakásárakat nem tudjuk előre megmondani 5-10 évre, de hogy az USD, a CHF vagy EUR megtakarítások ilyen időtávban védelmet adhatnak a gyengülő forinttal szemben, az elég nagy biztonsággal kijelenthető. A devizahitelezés kockázata, tehát az árfolyamnövekedés, úgy lehet előny, ha devizaadósság helyett devizamegtakarítást halmozunk fel.

Frissítve: 2018. augusztus 17-én 12:30-kor

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Devizában a lakásárak változása egész másképpen néz ki Budapesten , mint forintban

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakóingatlanok ára külföldi szemmel nézve

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Megéri külföldön dolgozni vagy devizában gyűjteni, ha itthon akarunk ingatlant vásárolni

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a magyar forint ér egyre kevesebbet, amivel lakásvásárlóként jó ha számolunk

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Garzon, az igazodási pont

lakásárak ingatlanmarketing értékbecslés lakóingatlan-befektetés lakóingatlan-hasznosítás lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakóingatlanok értékelése olyan amilyen. Bosszantó, hogy az összes ingatlantípusnál, legyen az föld, telek, üzleti és ipari ingatlanok, mind elég racionális érdekek mentén vannak árazva, kivéve a lakóingatlanokat.

Nem biztos, helyes azt hangoztatni, hogy mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Igazából lehet, nem tiltja semmi, csak komolytalan és flegma.

Ettől a legkockázatosabb ingatlantípus a lakóingatlan, mert az ára nem racionális. A mai napig nincs helyén kezelve az, hogy a lakóingatlanok piaca a legveszélyesebb és egyben a legkiszolgáltatottabb ingatlanpiaci alpiac.

Ha ezt nem tudatosítjuk magunkban és másokban - nem vesszük elég komolyan, marad a pökhendi stílus, mintha magánügy lenne a lakóingatlanok árazása - akkor nem csak azt nem fogjuk sosem tudni, hogy éppen mennyit ér a lakóingatlanunk, mennyiért eladható, hanem azt sem, hogy mennyiért, milyen áron vásároljunk, mitől drága és mitől nem egy lakóingatlan.

Szükségünk lenne egy igazodási pontra...

...ami biztosan nem a hirdetési oldalakat jelenti, kizárt - akármennyire hiszünk abban rendületlenül, hogy náluk(=hirdetési oldalak) és nálunk jobban senki sem tudhatja, hogy mennyit ér a lakása vagy az a lakóingatlan, amit meg akarunk venni.

A gyereknevelési szokásoknál már csak a lakóingatlanok eladási és vételi árába beleszólókat „kedveljük” jobban.

Mit okoskodik már, mi köze van hozzá, az enyém, az én pénzem, azt csinálok vele, amit akarok – szofisztikáltuk most azokat a gondolatokat, amik ilyenkor egy eladó vagy vevő fejében megfordulhatnak. Nem tudjuk elengedni ezt a témát, a miénk, ragaszkodunk hozzá, foggal és körömmel kapaszkodunk bele. Ez az egyik nagyon erős oka annak, amiért nem tudnak nálunk például széleskörben elterjedni az lakóingatlanokra épülő különböző szolgáltatások. Lehet az értékesítés, hasznosítás, üzemeltetés, a lakóingatlanokra épülő szolgáltatókat és szolgáltatásokat nem kedveljük. Ők ne akarjanak rajtunk nyerészkedni, ne turkáljanak zsebünkben és legfőképp ne akarják megmondani, hogy mennyit is ér az ingatlanunk, vagy amit meg akarunk venni. A hibáiról meg a hátrányairól pláne hallgassanak, mert úgy sincs tökéletes lakóingatlan.

Vevők és eladók, az ingatlantulajdonosok felsőbbrendűsége...

...nevezzük nevén a gyereket , rányomja a bélyegét a lakóingatlanok teljes piacára.

A lakáspiacon a legnagyobb a képmutatás, a mellébeszélés, az egymás szemébe hazudozás, a bájcsevej, a süket duma.

Erre szolgáltatást építeni azzal jár, hogy vagy beáll a szolgáltató a sorba vagy széllel szembe pisil, az árral szemben úszik. Az utóbbiak a "deviánsok" (=ellenszenvesek), akiket azért utál a piac, mert nem azt mondják, amit a piaci szereplők hallani akarnak. Ez túl sok, erős lehet, nem féltétlenül tolerálható, nem veszi be a nyilvánosság kényes gyomra. Az egyenfigurák, a mosolygós arcok meg azért kapják a kritikát, mert nem arról beszélnek, amiről kellene. Kliséket ismételnek, sztereotípiákat erősítenek, ismétlik saját magukat és másokat, mert önálló gondolatuk pont annyi van, mint amennyi időt aktív sportolással töltenek. Kényelmes emberekről beszélünk, akik a biztos úton járnak. De őket fogadják el, mert kevés olyan szolgáltatás van, ami képes megváltoztatni az ügyfeleit, ezért inkább alkalmazkodik hozzájuk. A lakóingatlanpiacon az őszinte, a becsületes, a tisztességes, az egyenes ember helyett az opportunista és a konformista, a diplomata személyiség a piaci standard.

Egy ilyen világban befektetni...

...itt pénzt keresni lakóingatlanból az egyenfigurák szerint nagyon egyszerű, könnyű pénz. Az ő Excel tábláikban mindig kijön a matek.

Azért biztosan akad majd néhány kételkedő is, akik már óva inti a gyanútlan befektetőt - akinek pénze van, matekból is jól érettségizett - és hangsúlyozni fogják, hogy a lakóingatlanokból pénzt csinálni nem egy egyismeretlenes egyenletet jelent.

Az egyenfigurák nem csak a lakóingatlanokat mérik kilóra, hanem a bérlőket is. Náluk mindig csak a bérlő hiányzik a képletből. A bérlő nekik csak egy szám, nem egy ember. Behelyettesítik az egyszerű képletükbe azt a számot, ami még (el)hi(tet)hető és már villognak is vele, hogy lám-lám, nem megmondták milyen rém egyszerű pénzt keresni egy lakóingatlannal. Meg kell venni, ki kell adni és havonta biztos bevétellel számolhat a boldog tulajdonos.

Kockázatok? Ugyan már! Milyen kockázatok?

A bérlő szerintük olyan, mint a levegő, pont ott van, amikor szükség van rá és a bérlő tényleg nem is ember, csak egy szám a havi bankszámlakivonaton.

Kínos tud lenni, amikor minden nagyvárosi lakóingatlan jó befektetés.

Igen, kínos, mert az üzleti és ipari ingatlanokat kategorizálják, de még a földeknek és telkeknek is van minőségi értékelése. Jó példa az irodaházak A,B,C kategóriái, vagy a szállodák csillagjai. Általában – és most nagyon általánosítani fogunk – nem a drágább vagy inkább  magasabb kategóriájú ingatlanok, a jobb üzlet.

A jó üzlet egyrészt áll a pénztermelő képességekből, amit hívhatunk megtérülésnek is. A másik pedig a kockázatok mérlegelése.

A magasabb minőségű üzleti és ipari ingatlan általában – és most megint általánosítunk – kevesebb, minimális kockázatokat hordoznak, így ezzel együtt az áruk magasabb, ehhez képest a megtérülés, a pénztermelő képesség alacsonyabb. Az olcsóbb, az alacsonyabb kategóriájú üzleti és ipari ingatlanból elméletileg – ismét általánosítunk – gyakrabban lehet több pénzt csinálni, hamarabb megtérülhet ilyenbe fektetni, de magasabbak a kockázatok is, több a bizonytalanság abban, mennyire jön ki a matek. Ezzel az egyszerű példával hívnánk fel a figyelmet, hogy az üzleti és ipari ingatlanoknál a kockázatok racionális értékelése egyrészt árazza az ingatlant, másrészt a pénztermelő képességénél, a megtérülésnél a képletben a kockázatok figyelembe vannak véve.

A lakóingatlanok piacán ez részben vagy inkább egyáltalán nem tapasztalható 

Hajlamosak vagyunk fix megtérüléssel számolni minden lakóingatlan esetében, hiszen nincsenek minősítve, kategorizálva. Ismét egy élő példa erre, amikor a haját tudja tépni olyan ingatlantulajdonos, aki azt látja, hogy egy kis garzonlakást milyen áron adnak bérbe, ahhoz képest az ő ingatlanát nem tudja kiadni annyival többért, mint amennyivel nagyobb, vagy több szobás, élhetőbb, stb.

A lakóingatlanok árazásának alapja, igazodási pontja egyébként még ma is a garzon Magyarországon. Ezek ára határozza meg a többi lakóingatlan árát, illetve bérleti díját is.

Nagyon fontos felhívni arra a figyelmet, hogy a magyar lakóingatlanok piacán a garzonok a legkevésbé kockázatos lakások, ezek értékesítése és hasznosítása kedvezőbb minden más típusú lakóingatlannál. A négyzetméteráruk ennek megfelelően átlagon felüli, de az üzleti és ipari ingatlanokkal ellentétben, az átlagon felüli ár itt gyakrabban jelent átlagon felüli pénztermelő képességet és megtérülést is. A lakóingatlanok piacán mivel nincs minősítés, a garzonlakások „matekja” a legkedvezőbb az erős vevői és bérlői (fizetőképes) kereslet miatt. A lakáspiacon nagyon érdekes, hogy a lakóingatlanok árának növekedésével  inkább nőnek a kockázatok, nő a bizonytalanság, akár értékesítésről akár hasznosításról beszélünk és nem fog kijönni az a matek, mint a garzonoknál. Láthatóan az üzleti és ipari ingatlanokhoz képest a lakóingatlanok piaca teljesen más szempontok szerint működik, máshogyan áraz, máshogyan értékeli a kockázatokat, amihez egyelőre csak alkalmazkodni lehet, egyhamar megváltoztatni aligha.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018-ban két úton az ingatlanpiac


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely

A legfrissebb KSH lakáspiaci jelentés pontot tesz a 2017-es évre és megalapozza a 2018-as várakozásokat. Van mire várni és vannak kérdések, amire jelenleg nem tudjuk biztosan a válaszokat. A lakáspiaci forgalom finoman nőtt csak, amiért nem Budapest a felelős. Budapesten a lakáspiaci forgalom 2016 óta folyamatosan csökken. 2017-ben alig egy kicsivel adtak el több lakást (használtat és újat), mint 2014-ben. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
10 év alatt eljutott a lakáspiac oda, ahol volt. A kérdés az, hogy merre tovább?

Ez megfelel a várakozásoknak, mert 2018 nyarára kezdi tudomásul venni a piac ezt a trendet. Viszont még mindig van csodavárás. A KSH jelentésében a budapesti lakáspiaci forgalom elmaradását az újlakáspiac felé forduló vásárlókkal magyarázza. Ez emlékeztethet minket a Duna House 2016 év végén és 2017 elején megfogalmazott gondolatára. Az ingatlan franchise akkor az újlakáspiaccal magyarázta szintén, hogy miért mér csökkenő lakáspiaci forgalmat országosan a KSH-val szembe. Akkor azt még nem tudta, hogy a csökkenő nagyvárosi és budapesti forgalmat méri. Hiszen csak azt tudja mérni, ahol aktív az ingatlanközvetítő. A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében is van Duna House statisztika. Nem kizárt, hogy a KSH most muszájból valamilyen választ akart adni arra, hogy miért csökken Budapesten a lakáseladások száma, továbbra is erős árnövekedés mellett. A számokat elnézve az újlakáspiaccal ezt nehéz lesz érthetővé tenni. Több okból is. Egyrészt az újlakáspiac sosem olyan domináns, amit még maga a KSH is többször megjegyez mostani jelentésében is. Másrészt rendre mindig több lakást építenek eladásra egy évben, mint amennyit el is tudnak adni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Budapesten nőnek az árak, de fogynak a vevők.

Ezt szintén ábrázoltuk most az érdekesség kedvéért. 2018 egyik nagy kérdése, hogy tényleg lesz-e valamilyen komolyabb hatása Budapesten az újlakáspiacnak a forgalomra. Eddig nem volt, hiába várták. Ettől függetlenül Budapesten nem panaszkodhatnak azok, akik el tudnak adni. Mert akik nem tudnak értékesíteni, ő nekik csak álom marad egy-egy lakásár vagy árnövekedés, amit látnak. Az elmúlt években senkinek eszébe nem jutott, hogy biztosan egyre kevesebb eladó örülhet a lakásárak növekedésének, azt gondolták, hogy nagy hype van és őrült módjára vásárolják a budapesti lakásokat. Ezt a számok nem igazolják vissza. Egyedül az árak szálltak el. 2017 I. negyedévében 405 ezer Ft volt egy átlagos használt lakás négyzetmétere a Fővárosban. 2017 végére ez 419 ezer Ft-ra emelkedett. Ezért tényleg nagy meglepetés a 2018-as I. negyedéves 463 ezer Ft-os átlagár. Erős kezdés, főleg annak tudatában, hogy az év eleji forgalomban sem Budapest brillírozott, nem miatta számít a KSH sem lakáspiaci forgalom növekedésére 2018-ban. A Budapesten kívüli lakáspiacon van érzékelhetően több eladás a számok szerint.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A községek és a kisvárosok forgalma domináns marad 2018-ban

Az árakban ez már nem látszik. Az erős budapesti kezdés mellett látható egy nagyon rossz kezdés a kisvárosokban és a községekben. Izgalmas év vár ránk, az első negyedéves számok még nem véglegesek,  de a lakáspiacon a hangulat pont a második negyedévre kezdett el egészen megváltozni. Hogy ez milyen hatással lesz a forgalomra és az árakra, a számokra, még csak találgatni lehet. Olyan forgatókönyv is lehetséges, hogy Budapesten a 2017-es árakhoz képest magasabb, de a 2018 I. negyedéves árhoz képest alacsonyabb árszint sem elképzelhetetlen. Ahogy a kisvárosok és a községek árváltozasa is belehúzhat ilyen kereslet mellett. Az állam az új CSOK tervekkel mindenképpen valamilyen mérhető hatást fog gyakorolni a lakáspiacra. Így a régiók árai is még sokat változhatnak. Abban talán egy igazi kakukktojás van. Pest megye valahogy elveszítette az irányt az év első három hónapjában. Átmeneti megtorpanás lehet vagy sem, majd kiderül. Érdekes viszont látni ezt az amúgy igen erős régiót, hogy milyen nehezen kezdi az évet a többi régióhoz vagy Budapesthez képest. Elhelyezkedése nem ezt indokolná. Viszont az elhelyezkedésre már nem csak Budapesten, hanem azon kívül sem lehet mindent alapozni.


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Nem záródik az árolló, de a forgalom már eltoldódik

A lakásárak alapján azt is lehetne mondani, hogy nem történik semmi más, mint eddig történt. Budapest hasít, a többi kullog utána árakban, az az árolló csak nem akar határozottan csukódni. Ha Budapesten nem a kereslet miatt nőnek az árak, akkor nem is a kereslet miatt fognak csökkenni sem. Például olvasható, hogy a legmagasabb átlagárral rendelkező 5. kerületben cirka 770 db ingatlant adtak el 2017-ben a KSH szerint. Ha most megnézzük a vezető hirdetési oldalt, akkor kétszer ennyit hirdetnek per pillanat eladásra a kerületben. Már többször hangsúlyoztuk, hogy Budapesten addig biztosan nőnek az árak, ameddig az országos adásvételek száma nőni tud. Ilyen értelemben Budapesten a lakáspiac zsugorodása tovább folytatódhat anélkül, hogy ez az árakon komolyabban látszódna. Példánál maradva, az 5. kerület nem lesz olcsóbb 2018-ban attól, ha az eladó lakások felét vagy még többet nem tudnak eladni. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalom és lakásárak nem egy úton járnak. A kérdés mikor és hogyan fognak találkozni?

Ilyen helyzetben fel lehet tenni a kérdést, hogy ha megveszünk egy lakást, azt el is tudjuk-e adni a mai piaci körülmények között? Erre lehet az a válasza a vásárlóknak, hogy biztosan válogatnak Budapesten és az elhelyezkedés nem egyenlő azzal, hogy egy lakás gond nélkül eladható is azon az áron, amin most megvesszük. Ez a vásárlók mellett, még az eladásban gondolkodóknak is komoly dilemma lesz az év második felében, főleg a jelenlegi hangulatban, amiben nem Budapest a főszereplő. Ezt elismeri a KSH is és talán a piaci szereplők többsége is kezdi tudomásul venni, hogy a lakásárakon kívül a lakáspiaci forgalom és annak megoszlása azért nem elhanyagolható, még ha szándékosan is kevesebb szó esik róla. 2017 a lakáspiacon úgy zárult, ahogy kezdődött, semmi meglepetés. Nade 2018 egyelőre tele van izgalmakkal, komoly impulzusokkal, nagy reményekkel és persze erős, kézzel fogható kockázatokkal is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Az országos újlakáspiac az árnövekdés irányába mutat 5% ÁFA-val is

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac vs. Bérlakáspiac

albérletpiac bérlakáspiac albérlet 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiac nem piaci alapon működik. Emiatt értik és magyarázzák félre. Ott van mindjárt a helytelen szó, mert állami tulajdonú lakásokat adtak ki a bérlői és azért hívták albérletnek az „átkosban”. Attól, hogy újra lett magántulajdon, ez az albérletpiacra nem gyakorolt hatást. A név pedig ebben az esetben is kötelez. Ha tényleg bérlakáspiac lenne, akkor lehet, hogy érvényesülnének a piacgazdaság, tehát a kereslet és kínálat törvényei. Így viszont, hogy albérletpiac maradt, nem alakult át, továbbra is úgy működik, mint ahol az idő megállt volna, nagyon-nagyon sok értelemben.

Az albérletek ára nem a kereslettől függött korábban sem, ahogy ma sem

Ezért sem igaz az, hogy az albérletpiacon azért nőhetnek folyamatosan az árak, mert olyan erős rájuk a kereslet. Az elmúlt években ezt igen gyakran mormolták el „szakértők”, akik mondjuk annyira értenek a magyar albérletpiachoz, mint az autószereléshez. De nálunk ez sem probléma, mert kis túlzással mi már úgy születünk, hogy értünk az albérletpiachoz is.

Aztán kiderülhet, hogy pont az a baja a magyar albérletpiacnak, hogy azt hisszük ez már bérlakáspiac, mert magántulajdont adnak bérbe és nem a bérlői, hanem a tulajdonosai. De nem az.

A kínálat, a bérbeadók, nem különösebben foglalkoznak a kereslettel. Azt egy állandó piaci adottságnak tekintik, ami tőlük, a döntéseiktől és a lakbértől is teljesen független. Ebben erősítik meg őket folyamatosan, hogy az albérletek áránál nincs is felső limit, szabadáras. Annyit lehet érte elkérni, amennyit csak nem szégyell a bérbeadó.

Nincs semmilyen szabály, követelményrendszer, hogy mit is lehetne albérletnek nevezni és mit nem Magyarországon

Fejlettebb, igazi bérlakáspiacokon, akár törvényben van meghatározva, hogy mi az a minimális életszínvonal, ahonnan egy lakás bérbeadásra kínálható és mikor tilos.

Nálunk meg minden hirdethető, nincs szabályozva, mert egy albérletpiacon nincsenek szabályok, pont ezért nem bérlakáspiac, ahol meg igen szigorú szabályok betartására kötelezi a kínálatot és a keresletet.

Az is albérletpiaci sajátosság, hogy az eladó lakások piacáról importált elhelyezkedés alapú árazás van, nem pedig az ingatlan életminősége hat a tulajdonos elvárásaira. Ezért tapasztalhatnak a bérlők olyan óriási különbségeket a kiadó lakások ára és minősége között. Egyik tulajdonos szégyenlősebb, a másik meg pofátlanabb. Az egyik az utcanévtábla alapján áraz, a másik már inkább azt nézi, hogy a lakása milyen állapotban is van, mennyire versenyképes. Piacgazdaságban, egy bérlakáspiacon az árakat a piac határozza meg, a kereslet és kínálat találkozása.

A magyar albérletpiacon viszont a kínálat áraz, teljesen önállóan és mindentől függetlenül, a kereslettől is. Hogy mennyiért kiadható egy lakás, azt nem tudja a tulajdonosa. Ő csak azt látja, hogy más lakásokat mennyiért hirdetnek. Azt sem tudja, hogy azokat ki tudják-e adni, vagy esetleg milyen és mekkora különbségek vannak az ő és a hirdetett lakások között. Nem is igazán érdekli, mert adottságnak tekinti, hogy Magyarországon minden albérlet kiadható annyiért, amennyiért hirdetik. A környéken ennyi vagy annyi az albérlet - egy bérbeadónál pont azt jelenti, hogy nem kell sok tényezőt figyelembe vennie, csak és kizárólag az ingatlan elhelyezkedését. Az azonnal meghatározza szerinte az árat, a keresletet, biztosítja a gyors kiadhatóságot. A magyar albérletpiacon viszont ez nem igaz. Mindenféle kifogásolható minőségű és árú ingatlant kínálnak a bérlőknek, olyanokat is, amikre ember nem jelentkezik.

Állandó túlkínálat van ezért

Mindig és minden körülmény között túlkínálat van a magyar albérletpiacon. Már azért is, mert nálunk az albérletekre a kereslet elég bizonytalan. Nem alakult ki a bérlakáspiachoz szükséges stabil és jelentős kereslet, mert Magyarországon a lakásbérlés átmeneti megoldást jelent, nem egy élethosszig tartó megoldást.

A saját tulajdonban élés erős vágya, miszerint mindenki mindent megtesz azért, akár erőn felüli is, hogy saját ingatlanban éljen és ne béreljen, egyik komoly gátja annak, hogy az albérletpiacból bérlakáspiac legyen itthon.

Olyan nincs a magyar albérletpiacon, hogy több bérlő keresne kiadó lakást, mint amennyit hirdetnek. Olyan már nagyon gyakran van, hogy a bérlők mást keresnek, mint amit kínálnak nekik. Mást árakban és mást minőségben, az adott ár mellett. Az albérletpiac legalján, alsó felében, a mindenkori árak legalacsonyabb szintjén átlagon felüli érdeklődés tapasztalható. De ez már korántsem igaz az egész albérletpiacra. Ezért van az, hogy ha egy lakás nagyon rossz állapotú és/vagy nagyon rossz ár/érték arányú az adott áron, akkor ott a tulajdonosa már az első jelentkezőnek kiadja, aki elfogadja az árat és szerződést ír alá vele. Mert a magyar albérletpiacon nem csak az árak rugalmatlanok úgy általában, hanem maguk a bérbeadók is. A rugalmatlanhoz pedig most gazdasági, piaci alapon közelítünk. Egy bérbeadó árat csak akkor csökkent, ha brutálisan túlárazta a lakást - amivel ő is tisztában van, csak próbálkozik, hátha bejön. Ez is az eladó lakások piacáról jön, ahol szintén szokás „alkut” hagyni benne.

Az albérletpiacon annyi a különbség, hogy nem olyan gyakori az alku, de attól még a kiadó lakások árában az alku ott van. A bérbeadó ettől függetlenül nem alkudozik, sértésnek, támadásnak veszi egy bérlőtől, ha a bérleti díjat csökkenteni akarja. Csak a szabadáras albérletpiac a bérlőket is összezavarhatja, alig tudják eldönteni, hogy minek mi lehet a reális ára, már ahhoz képest, ami az adott piacon ennyiért bérelhető.

Ha pedig ez még nem volna elég, van csattanó is. Az albérletpiac hagyományai megmerevedni látszanak Magyarországon. Esélyt sem látni arra, hogy ebből bérlakáspiac legyen valamikor a belátható jövőben. Az állam hajaz, épít a saját ingatlant minél előbb vágyunkra, ezzel együtt a bérlakáspiachoz szükséges követelmény- és szabályzórendszerek, intézményrendszerek nem épülnek ki. Hiába van polgári jogi értelemben különbség Magyarországon is az albérlet is a bérelt lakás, a bérlő és az albérlő között, a gyakorlatban ennek nincsen érzékelhető hatása. Magyar bérlakáspiac nem létezik és a szereplőknek ehhez kell tudni alkalmazkodni, berendezkedni, akár bérelni akár kiadni akarnak.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismerjük fel az időrabló szélhámosokat

lakásturizmus lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítős 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon is az ember a legnagyobb kockázati tényező. Az ember, aki figyelemre vágyik, a szeretet egyik formájára. A szeretethiányos és szeretetéhségtől szenvedő szereplők érdekes világa a lakáspiac. A mai történetben nincs semmi újdonság. Ki ne találkozott volna már azzal, hogy valaki ajánlatot tesz egy eladó lakásra, de nem is gondolja azt komolyan. A történet hosszúsága és bonyolultsága viszont pont attól függ, aki a szenvedő alanya. Ha ő felismeri, hogy szélhámos csak a bérlő vagy a vevő, akkor rövidre zárható az időrablás. Igen, a lakásturizmus és a lakásturisták, akik mindig ott vannak a piacon és mindig lehet velük találkozni. Nem titok, valamikor bő egy évtizede fogalmaztuk meg először Magyarországon, amivel eladó és kiadó lakások tulajdonosait lehetett felkészíteni a lakás eladásának vagy éppen kiadásának könnyebb kezelésére. Kínainak tűnt ez akkor és még manapság is nehezen emészthető megközelítése a komolytalan vevőknek és bérlőknek. Bő 10 év bizonyítékai állnak rendelkezésünkre, számtalan rögzített példa, ahol a szereplők változnak, de a viselkedésük már nem.

Gondolatolvasók nincsenek, de felismerhető és tanulható, hogy csak azzal foglalkozzon az ember, akivel értelme is van

A lakáspiacban pedig pont az a csábító, azért szeretik a szélhámosok, mert könnyen fontos emberré válhat valaki, aki valójában egy senki, egy lényegtelen figura. Kitalál magáról egy történetet, hogy ő lakásvásárló vagy éppen bérlő és már várja is, hogy körül rajongják. Könnyű szeretetszerzés ez, mint a fizetős szex, de ingyen van, csak idővel kell fizetni, abból meg sokan azt hiszik, hogy korlátlanul áll a rendelkezésükre. De a szeretetéhség irracionálissá teszi az embert, beteggé is, aki nincs tisztában tetteinek végső következményeivel. Rá is szoknak az ilyen emberek erre és kisebb nagyobb megszakításokkal újra és újra feltűnnek a piacon, a bolondját járatva az eladókkal és kiadókkal. Néha csoportosan teszik, családi biznisz tud lenni. Az ember el sem hinné, hogy egyesek mire rá nem érnek. Innen is látszik, hogy milyen unalmas és üres életet élhetnek, hogy nekik a hobbijuk másnak kiadni magukat, mint akik valójában. Ez a történet most éppen egy 30-40 év közötti „kislány”, anyuka és apuka szemefénye, aki intézi a lakásnézést, szervezi a találkozót. Majd a helyszínen már az egész kompánia ott van, 60+ anyukával és apukával.

A korát egyiknek sem lehetne pontosan megmondani, csak megtippelni lehet, mert az arcukon az egész életük tükörképe néz ránk. A szemük fénytelen, a tekintetük homályos, a gondolataik és a viselkedésük zavaros.

Most is, már a találkozó előtt egy perccel vadul hívogat a „kislány”, mire az ember látja a lépcsőházból lesétálva, hogy a kapuban állva megjött az érdeklődő, aki a fülén tartja már a telefont. Csak amikor megszólítják teszi le a telefont és szakítja meg a hívást. Jön a család, méregeti az embert szokás szerint, akiket láthatóan mindennél jobban érdekel, hogy ki mutatja meg a lakást, mint az, hogy milyen a ház, a környéke.

Na igen, a lakásturisták egyre inkább jobban kedvelik a tulajdonosi hirdetéseket, mert az ingatlanértékésítők már egész hamar kiszúrják őket.

Az elmúlt években egy valamit is magára adó lakáspiaci terepen dolgozó ember ki kellett, hogy képezze magát a szélhámosok ellen. Ugyanis megnőtt az esélye találkozni velük az elmúlt években, mint bármikor előtte korábban. Ezért a lakásturisták már nem véletlenül tartanak attól, hogy a különböző értékesítők még akár le is adják egymás között a drótot, hogy újabb lakásturisták a láthatáron, mindenki figyeljen oda a környéken.

Az viszont nem változott, hogy a kevésbé pörgő lakáspiacon jelennek meg leggyakrabban. Tehát olyan lakásokat mennek el megnézni, amit nem lehet gyorsan eladni vagy kiadni.

Az egyik típus azonnal jelentkezik rá, ahogy meghirdetik. Ők az amatőrök, a türelmetlenek, vagy inkább a kezdők ebben, akik nagyon ki vannak éhezve minden kedves szóra. A ravaszabbak szépen kivárnak, listájuk lehet és tudják, hogy mondjuk 2 hónapnál hamarabb nem érdemes elmenni megnézni a hirdetett lakást, közben pedig figyelik a hirdetést. A második hónap viszont már az az idő tud lenni, ahol az eladó nyitottabb minden ajánlatra, van terep a játékra. Ne felejtsük el, hogy pont az nekik benne az egyszerű és olcsó örömforrás, a boldogság, hogy játszathatnak, színészkedhetnek, előadhatják magukat, fontoskodhatnak. Így volt ez most is, ahol legalább már a lakásig kiderült, hogy „több, mint egy éve nézelődnek”, amikor arra a kérdésre válaszoltak, hogy sok lakást néztek-e már. Szóval nem számot mondtak, az túl ciki lett volna, hogy már 50+ vagy ne adj isten már 100+ lakásban jártak, az 1 év kevésbé figyelemfelkeltő. Gondolják ők. A tapasztalt értékesítő tudja, hogy az egy éve „nézelődők” között gyakrabban lehet lakásturistákba szaladni. Nem, nem azt jelenti, hogy ha egy vevő nem talál magának megfelelő lakást egy év alatt, akkor az mindjárt lakásturista.

A lakásturistát a komolytalansága teszi lakásturistává

Hiszen könnyelmű. Tudja mindenki, hogy nem csak szeretethiányosak az emberek, életük végéig szeretetéhségük irányítja őket, de ott van a nagy falat, a felelősségvállalás problémája. Azt már nagyon sok ember nem akar vállalni a döntéseiért. Lakásturistának lenni pont azért jó játék, mert bármit lehet mondani, bármit lehet tenni, valójában nem lesz következménye. Nincs valódi szándék a szavai mögött. Mindegy az, hogy dicséri a lakást, hízeleg benne vagy éppen nagyítóval vizsgál mindent, hogy minden egyes apróságot vagy lényegtelen hibát azonnal felnagyítson. Ha pedig túl is van a lakás megnézésén, már lazán a lakásból eljövet akár az árról beszél. Mindezt játszi könnyedséggel, dobálózik a tízmilliókkal, mivel nincs neki. A gondosan kiválasztott lakásnál mondjuk indítanak egy 15+ % alkuval. Csak úgy bemondják, mint Texas Hold’em az all-in-t. A sokat látott értékesítő ilyenkor szintén nem lesz azonnal támadó. Előre tájékoztatja az eladót, hogy bár megnézték a lakást és még ajánlatot is tettek igen hamar, azért mielőtt válaszolnának rá, kérjék ezt be írásban, legyen nyoma. A szó elszáll, ugye.

A lakásturisták meg nem nagyon szeretnek nyomot hagyni. Pont úgy tűnnek el a színről, mint ahogy feltűnnek.Csend lesz és némaság. Írásba nem fogják adni az ajánlatukat, mert az már számonkérhető, azért már felelősséget kell vállalni, abból akár még bajuk is származhat.

Ebben a történetben is az apuka nagy mellénnyel mondta ki az árat telefonban. Leírni már nem tudta. Az már nem öröm, ott már a lakásturista válhat kiszolgáltatottá. Habár meggondolhatja magát egy vevő bármikor elvileg, csak egy lakásturistának az a játék, hogy nyomok és elkötelezettség nélkül másokkal például alkudozhat, mert addig valakinek tűnhet, kitüntetett figyelmet kaphat, érdekes embernek tarthatják, aki tud hatni másokra. Ha már rá akarnak hatni, ha őt akarják irányítani az már nem tetszik neki. Felelősség és döntéseik következményei nélkül csak a gyerekek és a nagyon idősek fontosak egy társadalomban, a családban, a baráti közösségekben. Sokan vágynak arra a felelősség nélküli és következmények nélküli világra, amiben felnőttek. A lakásturizmus egy beteg, szenvedélybeteg manifesztációja ennek az álmodozásnak.

Így a lakáspiacon, ha pénzről beszélünk, azt csakis írásban tegyük. Aki már az elején írásban nem vállalja a szavait, arról azonnal tudhatjuk, hogy az érdeklődése valójában tárgytalan, ne is pazaroljunk rá egy percnél sem többet.

A homokóránk pereg, mi döntjük el, hogy mivel és kivel töltjük el. Nem vagyunk időmilliomosok, pénzért sem tudunk venni még időt. Tudatosabb lakáspiaci viselkedéssel viszont sok szélhámost pillanatok alatt lapátra tehetünk.

Kép. Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Betonház, téglalakás

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egy panelházban, egy panellakás attól még nem lesz téglalakás, mert kivágjuk azokat a falakat, amit csak tudunk és téglából építjük újjá. Egy téglaházban is kiüthetünk minden téglafalat, amit csak tudunk és betonnal helyettesítjük, ettől mégsem fogják betonlakásnak hívni.

A beton az építőipar nagy barátja

Annyira nagy, hogy a tégla már inkább csak dekorációs elem, mégis téglaháznak nevezünk minden olyan épületet is, amiben bőven a beton van túlsúlyban. Talán itt lenne az ideje a panel és tégla mellett bevezetni a beton jelzőt is, mert az építkezési szokásaink a beton irányába mutatnak erősen. Meg lehet nézni az épülő házakat. Van ahol több, és van ahol viszont kevesebb a tégla építőanyag. Megtalálni meg lehet mindenhol, de egészen elképesztő különbségekben. Vannak házak, amiket szinte kiöntenek betonból, más házakat meg téglából falaznak.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vannak házak, ahol a tégla csak dísz, dekorációs elem

Nincs ma különbség egy házban abban, hogy az mondjuk 80% tégla, vagy csak 20%. Mind a kettőt téglaháznak fogják hívni és a benne lévő ingatlanokat is téglaépítésűnek.

Ebben pedig nem az a kritika, hogy sok a beton vagy kevés a tégla, hanem az, hogy félrevezető mindent téglalakásnak hívni mondjuk csak annál az egyszerű elvnél fogva, mert nem panelházban van.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az épülő új házakban a beton és tégla aránya nagyon különböző lehet

Az új és újszerű lakásokban sokkal több a beton, mint a korábban épült házak lakásaiban. De még manapság sem egyértelmű, hogy mitől tégla egy téglaház és miért nem hívják máshogyan, ha a tégla csak dísznek van benne és nem az a valódi építőanyaga, nem azzal falazzák.

Egy rövid gondolatébresztés ez, amikor a panelházakat pont a sok beton miatt, annak hang és jó hőleadó képességei miatt kritizálják

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nézegethetünk képeket, hogy mennyire beton- vagy téglaház egy új épület

Az új házakban nagyon hasonlóan terjed a hang és ontja magából a hőt a sok beton nyáron. Ezért mondjuk az új építésű lakások klimatizálása ma már kardinális kérdés, nem lehet elmenni mellette szó nélkül. Egy kicsit süt a nap és már „fűt a ház”. Egy lakásfelújítás, képfelfúrás, bármilyen erősebb járású ember, játékos gyerek, fapapucs, magassarkú, családi veszekedés, igazi élmény tud lenni az alsóbb és akár felsőbb szomszédok számára is egy új házban is. Csak mindezt a lakáspiacon elérhető legmagasabb átlagáron az adott környéken, mert téglalakásnak hívják őket, miközben mindenben betonlakások azok, nem sok közük tud lenni sok esetben a téglalakásokhoz. Nagyon itt lenne már az ideje tényleg túllépni a lakáspiaci kliséken és új alapokra helyezni a vele kapcsolatos gondolkodást.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az új lakások árában a beton és tégla arányának nincs szerepe

A sok betonházat hívhatjuk mi még téglának, mert mindent téglának hívunk, ami nem panelház. Csak ez önbecsapás, nagy tévedés és végsősoron az ingatlanok felértékelésének alapja is lehet.

Mert, mi van ha az utókor ráébred arra, hogy a beton az akkor sem lesz tégla, ha évtizedekig úgy hívjuk. A beton az beton marad, annak minden előnyével és hátrányával. A betonházak pedig jelenleg is csak részben jelentik a lakásállomány megújulását. Hiszen nem minden új ház beton. Szóval még az új házak mostani értékelésében sem biztos, hogy helyes figyelmen kívül hagyni, hogy miből és azt, hogyan épül. Az újlakáspiac inkább beton-, mint téglalakásokat jelent, amíg a családi házak piacán meg egyértelműen a tégla az úr. Csak ettől jelenleg még nincsenek álmatlan éjszakáink, kivéve ha kicsit melegebb van és nincs klíma vagy nem működik és a klímás cég több hetes várakozási idővel tud csak kijönni javítani.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Téglaháznak miért hívjuk a betonházakat is?

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely

Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban. A Magyar Nemzeti Bank nagy lakossági hitelezési programja egyelőre úgy néz ki, hogy hiú ábránd marad ezért. Tavasszal még arról szóltak a hírek, hogy ledobja a hitelbombát az MNB Magyarországra és mindenkit hitel felvételére és persze hitel nyújtásra/közvetítésre ösztönöz. Eltelt két hónap, beköszöntött a nyár és úgy tűnik, hogy bekapcsolták a klímát az MNB-nél. Érzik ők is, hogy a hitelezés izomból erőltetése ilyen „vihar előtti csend” időkben nem túl jó ötlet. Elő kell készíteni a kamatemelésnek a terepet. Lesz kamatemelés. Mikor? Sokkal hamarabb, mint eddig többen gondolták. A bankok már emelgetik a kamatokat. Az infláció is szépen lassan egyre nagyobb szerepet kap abban a bizonyos többismeretlenes „képletben”. A forint árfolyama is egyre bizonytalanabb, idegesebb. Jót tenne neki egy kis MNB háttértámogatás, egy kis pici iránymutatás. Egy icipici kis kamatemelés, lépésenként. Csak módjával, óvatosan. Előjátékszerűen, hogy izgalomba hozza a piacokat, kedvet csináljon,  ne pedig elvegye a kedvüket az egésztől. Ma meg is jött az első egyértelmű és semmilyen szempontból sem félreérthető MNB iránymutatás.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Előre hozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban

Szigorodnak két lépcsőben Magyarországon a lakáshitelfelvétel szabályai

A hivatalos kommunikáció szerint a biztonságos és a hosszú távon is kiszámítható, a teljes futamidő alatt fix kamatozású hitelek felé terelnék a tömegeket. Csak mégis milyen tömegeket?  A változó kamatozású hitelek elsősorban annak a piaci igénynek felelnek meg, hogy bár nagyon kockázatosak, a hitelképessége és fizetőképessége múlhat valakinek azon, hogy ilyet vesz fel vagy semmi mást. Egyszerűen nincs másra lehetősége. Be is lehetne tiltani Magyarországon, hogy csak és kizárólag olyan hiteleket lehessen felvenni, aminek legyen bármilyen hosszú a futamideje, a kamata csak fix lehet az egész futamidő alatt. Csak, ha ez megtörténne, akkor bezuhanna a hitelezés. Ez a szomorú valóság, amit tudnak a bankok és jól tud az MNB is, mert a nettó bérek olyanok amilyenek Magyarországon. Így nem tiltják be, de korlátozzák a havi nettó bérek alapján, hogy ki mennyire adósodhat el. Bár biztonságosabbá teszi a hitelezést, egyben egy fék is a hitelpiacon, a magyar jövedelmi viszonyokat figyelembe véve.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
...még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon

Emiatt arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előre hozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.

A hitelközvetítők, de még akár maguk a bankok is sürgetik majd az ügyfeleket, hogy ha nem írják alá a szerződést október 1-ig, utána már kevésbé lesznek hitelképesek, már kevesebb hitelt kaphatnak csak és lehet nem tudják megépíteni a házat vagy megvenni a lakást. Többen akartak hitelt felvenni vagy több hitelt már eddig is, mint amennyit a bankok engedtek. Eddig sem volt olyan könnyű hitelhez jutni, lakáshitelhez meg főleg, mert ahhoz az átlagkereset édes kevés .

Ez egyre inkább azt is jelenti, hogy 2019-re a lakáspiacról hiányozni fog az a kereslet, ami inkább 2018-ban fog vásárolni és hitelt felvenni. De hiányozni fog az is, aki 2018. október 1-től már csak kevesebb hitelt kaphat. Ha pedig még azt is figyelembe vesszük, hogy 2019. július 1-től tovább szigorodnak ezek a feltételek, akkor még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban

A lakáshitelezés szigorítása egyben a lakáspiac lehűtését is jelenti

Jaj új lakások, jaj használt lakások, jaj hiteles vásárlók! Az MNB mégsem engedi, hogy ész nélküli hitelezés történjen a lakáspiacon, mert a kamatemelés előtt ez egy figyelmeztetés mindenkinek, hogy most már nyugodjanak le. Vége van a jó világnak! Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...

Forrás: mnb.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az anyagi érdekek árnyékában

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor egy hete végig futott a magyar médiában a Jófogás és a GKI Digital  aktuális lakáspiaci kutatása, eszünkbe jutott az a manapság nagyon divatos kifejezés, hogy az adat az új olaj. Ez csak egy félmondat és bár sokan és sokszor ismétlik mostanában, az idézet többi részét már nem teszik hozzá. Hogy ki mondhatta ki ezt először, abban nincs 100%-os egyetértés. Az viszont biztos, hogy Clive Humby, brit matematikus és a Tesco Clubcard hűségprogramjának a megalkotója, 2006-ban széles nyilvánosság előtt beszélt a digitális adattudomány szerepéről, az adatközpontú jövőről :

“Data is the new oil. It’s valuable, but if unrefined it cannot really be used. It has to be changed into gas, plastic, chemicals, etc to create a valuable entity that drives profitable activity; so must data be broken down, analyzed for it to have value.”

Ezt a gondolatot 2006 óta sem igazán tudta a közvélemény magáévá tenni. Csak annyit értett meg belőle, hogy az adat üzlet. Maga az olaj önmagában nem ér semmit, az abból előállított termékek viszont már piacképesek. Ez biztosítja az olaj folyamatos keresletét és az árát. Az adat is használhatatlan, ha nem finomítják, állítanak elő belőle olyan termékeket és szolgáltatásokat, amiknek már mind van értéke. Az adatközpontú termékek és szolgáltatások folyamatos kereslete adja az adat keresletét és árát. Az olaj kézzelfoghatóbb, meghatározhatóbb, szemben az adattal. Honnan tudható, hogy egy adatnak van értéke, van benne valami, ami másoknak értékes lehet, amiért fizetnek is? Ez teszi igazából érthetetlenné, ködössé és homályossá az adatközpontú jelent és persze jövőt is. Az olajnál egyszerű a képlet. Megtalálják az olajmezőt és kitermelik. Nincs mit gondolkodni rajta, mert az egy jól meghatározott természeti kincs. Maximum a különböző kitermelő megoldásokat kellett hozzá feltalálni. Az adattal az a baj, hogy láthatatlan. Kicsit olyan, mint a levegő. Mindenhol ott van, bárki számára elérhető. Pont az benne a tudomány, hogy ki és mit tud kezdeni vele. A hétköznapokban gyakran keveredik az adat és az információ fogalma. Elhamarkodottan, könnyelműen gondoljuk mindenről, hogy információ a számunkra, amit hallunk, látunk, érzünk, érzékelünk. Valójában ezek csak nyersadatok (=nyersolaj). Ott van az információtechnológia, ami megint helyesen adattechnológia lenne, de jól kifejezi az ambivalens viszonyunkat az adat és az információ összekeveredett, zavaros világával. Az információ, az már a „finomított olaj”, a feldolgozott adat. A feldolgozást, a finomítást, az adatok értelmezését a hétköznapokban mi végezzük. Egész egyszerűen annyit jelent, hogy mit gondolunk azokról az adatokról, amik a rendelkezésünkre állnak. Minden másodpercben érnek minket ingerek, amik mind adatok és ezekből a képességeinknek, tudásunknak, lehetőségeinknek, és persze nem utolsó sorban céljainknak megfelelően hol jól, hol pedig rosszul értelmezett információkat nyerünk.

A hírek, a statisztikák, a leírt vagy elmondott vélemények  is csak adatok.A közös beszélgetések és eszmecserék, a könyvek, minden nyersadat. Csak az számít, hogy mi mit gondolunk róluk.

Az ingatlanpiacon nyersadat dömping van

Egymásnak ellentmondók, semlegesek és egymást erősítők is. Az adatok lehetnek tévesek is, manipuláltak, a hozzájuk fűzött megjegyzések félrevezetők. Az adattal az is baj, hogy nem biztos, hogy tiszta. Főleg azért, mert eleve embereken keresztül jutunk hozzájuk. Az emberek meg természetüknél fogva hazudósak, vagy finomabban kifejezve érdekemberek. A hétköznapokban meg nem véd minket semmi a megtévesztő adatoktól, az érdekemberektől. Ma már hiába van valami leírva, hiába ismétlik a médiában, jól tudjuk azt, hogy könnyedén lehet az még akkoris téves adat. Attól lesz belőle igaz információ, ha feltétel nélkül elhisszük. Akkor lesz belőle hamis információ, ha egyszerűen feltétel nélkül nem hisszük el. Majd akkor történik a finomítás, az adat feldolgozása, ha kételkedve ugyan, de valamilyen adatfeldolgozás során arra jutunk, hogy az hamis vagy igaz, vagy ami még rosszabb, csak féligazság. Az ingatlanpiaci hírek is lehetnek hamisak, hemzseghetnek a téves adatoktól. A mi felelősségünk eldönteni, hogy mit fogadunk el feltétel nélkül, miben kételkedünk, mit utasítunk el azonnal mérlegelés nélkül. Az adat értéke így lehet egyszerre releváns valakinek és teljesen irreleváns másoknak. Az adattudomány lehet végletekig objektív, ha ezzel szemben a hétköznapokban, a való életben teljesen szubjektív a nyersadatok értéke, értelmezése az emberek számára változatlanul saját értékítelüktől függ.

Az adatokkal nem csak úgy lehet visszaélni, hogy mondjuk ellopják őket, hanem úgy is, hogy szándékosan téves adatokat terjesztenek és osztanak meg.

Az adattudomány, az adatközpontú jelen és jövő ezt egyelőre még csak kihívásnak tekinti, nem pedig egy olyan csapdának, amit akár saját maga áshat meg. A hamis adat, lehet akna és lehet sír is. Nagyon egyszerű példa a hirdetési oldalak hirdetési árai, ami alapján ma minden ingatlanpiaci szereplő áraz. Ha kiadó lakásokról van, ha eladó lakásokról beszélünk, vannak adatok, amik alapján információt szerzünk és döntést hozunk. Majd egyre másra jönnek az ellentmondó adatok arról, hogy a hirdetési oldalak árai és a valódi árak között durva ellentmondás van. Majd jön az a hír, hogy lehet nem is lehet minden lakást olyan könnyedén eladni. Ebből egy eladó nem biztos, hogy azt a következtetést vonja le, hogy az ő eladó lakásának az árával gond lehet. Ő szentül meg lehet győződve arról, hogy csak várnia kell. A növekvő értékesítési időt minden eladó hamarabb tolerálja, mint az árcsökkentést. Főleg, ha drasztikusan eltér az a piacképes ártól. Akinek lakása van, de nem eladó, csak szereti tudni, hogy éppen most mennyit ér a lakása, az ő számára meg teljesen semlegesek az ilyen hírek. Mivel ő nem eladó, őt csak a négyzetméterárak érdeklik. Azt kizárja a képletből, hogy hiába számol fejben, a lakása lehet, hogy nem is eladható annyiért. Mivel nem lép piacra, így nem is cáfolja meg senki ezt az elképzelését, így kvázi igaza van, szerinte. Majd jönnek a vevők, akik meg mindjárt önigazolva érzik magukat, mert szerintük minden eladó ingatlan durván túl van árazva. Ebben a felétel nélküli önigazolásban meg abba a hibába is eshetnek a vevők, hogy nem tudják megkülönböztetni a jól és a rosszul árazott ingatlanokat egymástól. Mert a hírek nem arról szólnak, hogy nem lehet eladni semmit. A hírek azt sugallják, hogy kevesebben tudnak eladni, mint amennyien szeretnének, ami azt is jelentheti, hogy kevesebben is tudnak vásárolni, mint ahányan szeretnének. Majd a hírek azt is erősítik, hogy ebben közrejátszik az ingatlanok hibás árazása. Ha egy ingatlan piacképes áron kerül piacra, az megtalálja a vevőjét. A vevők így le is maradhatnak ezekről a lakásokról, mert valószínűleg ezek az ingatlanok kevesebb ideig vannak a piacon, mint a túlárazottak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A grafikonon szándékosan nem szerepel a 100% fontosságú ár, hogy továbbra is azt hitessék el velünk, egy ingatlan piacképessége az elhelyezkedéstől jobban függ, mint az árától!

Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet

Ez lehet egy akna és lehet a sírja is. Egy akna, ha olyan helyzetbe kerül, amit örökre emlegetni fog és tanulópénznek, jó leckének fogja tartani. A sírja is lehet, ha olyan kiszolgáltatott helyzetbe hozza magát, ami miatt az élete kisiklik, olyan pályára kerül, amivel az életét kudarcnak fogja megélni. Az előbbi esetben sokszor helyes adatelemzés történik, a megfelelő tanulságok levonása, a kockázatok realizálása. Az utóbbi esetben gyakran bűnbakot fog keresni a csalódott ember. Rajta kívül mindenki más hibás lesz.

Az ingatlanpiacon a szereplők, attól függően ki milyen célokkal, milyen érdekektől vezérelve van jelen a piacon,  az adatokat úgy torzítja, hamisítja meg. Ez adja az ingatlanpiac kockázatát is. Bár minden fél közös érdeke lenne a kockázatok minimalizálása, pláne a felesleges kockázati tényezők gyártása, de az anyagi érdek erősebben érvényesül rövid távon, mint a józan ész hosszú távon.

A kezdő gondolat, a statisztika alapüzenete, elsődleges nyersadata az, hogy Magyarországon a vevők számára az ingatlan ára a legfontosabb tulajdonsága, de szándékosan nem úgy közli ezt az olvasóval, hogy ez nyilvánvalóan kiderüljön, mert az egyszerűen ma érdekeket sért.

Minden vevőnek, eladónak, és a pálya széléről bekiabálónak azt kellene, hogy jelentse, a magyar ingatlanpiacon egy ingatlan ára és az ingatlan likviditása között nagyon szoros az összefüggés. Egy jó elhelyezkedés még nem tesz likviddé egy ingatlant, ahogy egy relatív rossz elhelyezkedés sem jelenti azt, hogy egy ingatlanra biztosan nincsen vevő.

Lehet ma egy budapesti ingatlan eladhatatlan és egy lakáspiacon nem jegyzett településen egy régi ház meg eladható. Minden inkább csak ár kérdése ma Magyarországon.

Ezt támasztják aló az elmúlt évek lakáspiaci folyamatai, amikor 2016-tól kezdve a likvid lakáspiac eltolódott az alacsonyabb árú ingatlanok felé, a drága lokációkon kívülre. Ez akkor még nem igazán érdekelt senkit, mert rossz hír volt az hirdetési oldalaknak és legalább ennyire rossz hír a drágább területeken működő ingatlan franchisoknak is. Ez egyben azt is jelenti, hogy 2016 óta Budapesten évről évre nem csak eladónak, de hirdetési oldalnak és ingatlan franchisenak sem túl jó lenni, hiszen ezen a területen a lakáspiac beszűkült az elmúlt több mint 2 évben. Erről meg nem szívesen beszélnek azok, akiknek ez érdekeit sérti. Ma mégis a legnagyobb biztonságban talán a budapesti ingatlantulajdonsok érzik a magántulajdonukat, miközben a legkevésbé likvid lakáspiaccal ma Budapest rendelkezik a már kockázatnak is nevezhető árazási szokások miatt.

A jó ár, jó likviditást jelent, a rossz ár meg eladhatatlanná teheti könnyedén az ingatlant elhelyezkedéstől függetlenül

A jó árral és a rossz árral megint az a baj, hogy nem lehet forintra megmondani, mert változik, ahogy a piac változik. Az ingatlanpiacon is a nyersadatokat folyamatosan elemezni kell. A helyes árak tekintetében pláne, ami kihívás minden szereplő számára, főleg az erős szubjektivitás és érdek vezérelt gondolkodás miatt. Olyan hírek nincsenek például, hogy a vevők szerint olcsók a lakások, vagy az eladók szerint túl drágák. Általában ez csak fordítva igaz, mert egy vevőnek minden drága, egy eladónak meg minden olcsó. Viszont, amikor döntést hoz, elad vagy vásárol, a döntését mindig úgy támasztja alá, hogy leggyakrabban jó vagy a legjobb döntést hozta a körülményekhez képest.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac digitális ingatlanpiac digitalizáció adattudomány 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlan életünk legnagyobb kompromisszuma, ha elismerjük, ha nem

Ez az optimista szemlélet szintén kapcsolódik ehhez a statisztikához. Gyakori jelenség, hogy a bevállalt, elfogadott kompromisszumokat a vevők egyik fele nem ismeri el. Ha már döntött egy ingatlan mellett, akkor felnagyítja az előnyeit, megmagyarázva ezzel a döntésének okát. A magasabb ár kifizetése az eredeti elképzeléshez képest a vevők egy részének még inkább örömet is okoz, miközben tudható, hogy az ár elfogadása inkább kényszer. Biztosan meg tudja magyarázni, hogy szerinte a magasabb ár milyen plusz előnyt vagy értéket jelent a számára, ha igaz az, ha nem. A vásárlók kudarckerülő és sikerorientált viselkedésére nem biztos, hogy magyarázatot ad az ingatlanpiac dezinformációs problémája. Jóval inkább olyan emberi viselkedésre utal, ahol az ember anyagi érdeke ismételten rövid távon győzedelmeskedik (ilyen pl. a sikerélmény is) a józan ész felett. Hónapokkal, évekkel később már lehet egészen máshogyan látja az adott ingatlanvásárlást. Ilyen helyzet az is, amikor egy eladó nem mindig őszintén beszél az eladó ingatlanáról. Anyagi érdekből egyszerűen nem teheti. A vevő hasonló anyagi érdekből vezérelve csaphatja be saját magát, amikor a vásárlást kompromisszummentesnek éli meg.

Ha az ingatlanpiac szereplői nem őszinték másokkal és sokszor saját magukkal szemben sem, akkor az általuk kialakított kép a lakáspiacról sokkal több kockázatot hordoz, mint gondoljuk. Az adatközpontú jövő nem érheti el célját addig, amíg leküzdhetetlen kihívást jelent számára az egyelőre dominánsabb anyagi érdek, az ember ösztönös egyéni érdekérvényesítő képessége a közösség, például az ingatlanpiac érdeke felett.

Kép: Instagram

Forrás: kamaraonline.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékteremtés, avagy ne csak a szemetet, az ingatlanainkat is hasznosítsuk újra

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Két érdekes gondolat, aminek látszólag semmi közük egymáshoz, vagy talán mégis? Erre keressük ma a választ.

„Az infláció trendjében a belső kereslet erősödése, a béremelkedések hatása továbbra is a vártnál lassabban jelentkezik, elsősorban a lakáspiacon jelentkező kereslet miatt.” – mondta Jobbágy Sándor, a CIB Bank makrogazdasági elemzője a vg.hu-nak, amikor a relatív alacsony infláció okaira keresték a választ az újságban.

A cikk címe Drágán megfizetünk a szenvedélyeinkért, ami elsősorban az alkohol és dohányáruk átlagon felül árnövekedésére utal. Viszont a makrogazdasági elemző gondolata szerint a lakáspiaci árak fékezik a belső fogyasztást, mert a magyarok lakásokra, a lakásviszonyaik javítására spórolnak inkább és nem szórják a pénzt ész nélkül. Ezért a fogyasztás bár nő, nincs mögötte olyan kirobbanó kereslet, ami erősebb inflációhoz vezetne. A gondolat talán egy egész részletes elemzést megérne, mert azt tudjuk, hogy a lakáspiacunk kicsi, évente egy szúk réteg érintett csak az adásvételekben. Ha hosszabb távú döntésként vizsgáljuk a lakáspiac hatását, elsősorban más fogyasztási célok fékjeként, még mindig érdekes lehetne azt látni, hogy a magyar (fogasztói) társadalom egészének fogyasztási szokásait és döntéseit mennyire befolyásolja a lakáspiaci szerepük. Viszont van egy másik érdekes gondolat, amit ezzel most össze szeretnénk kapcsolni, mert ingatlant nem csak venni és eladni lehet, hanem fel is lehet újítani.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújításra várva

Valószínűleg Magyarországon az ingatlanok valamilyen szintű karbantartása, átalakítása, felújítása, modernizálása sokkal több családot érinthet, mint ahányan konkrétan vásárlóként és vevőként jelenhetnek meg a lakáspiacon. Az ingatlanok korszerűsítése vagy egyszerűen csak szinten tartása is áldozatvállalást követel meg az ingatlan tulajdonosától. Felújítás miatt minden bizonnyal vissza lehet venni a fogyasztásból, mindenkinek a maga szintjén persze. Valakinek még az egymilliós forintos felújítás is álom, mások meg egy másik ingatlan árát költik el egy ingatlan életszínvonalának javítására, berendezésére. Közben a Szabályozási féket kap a pazarlás vg.hu cikkben ezzel az érdekes gondolattal találkozhatunk: 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújítás alatt

„Az épületrekonstrukciók során, ideértve a fűtési rendszerek modernizálását is, csaknem kétszer akkora hozzáadott érték keletkezik, mint az új épületek építése során. (A felújítások a teljes építőipari megbízások hozzáadott értékének a 70 százalékát teszik ki.) „

A korszerűtlen magyar ingatlan-állományról nincs mit mondanunk, hiszen közismert:

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Utcakép a gázkonvektorok parapetjei nélkül, a megújuló házakkal

-Ritkán és rosszul tartjuk karban az ingatlanainkat, nem vagyunk jó gazdái.

- A lakáspiacunk egyébként sok szempontból issza is ennek a levét, mert nagyon relatívvá teszi az ingatlanok értékét.

- Nálunk gyakrabban nő az ingatlanok ára, mint a valódi értéke.

- A lakáspiacból nagyon sok pénz hiányzik, mert az ingatlanok tulajdonosai nem költik rá a lakásaikra.

- Amikor viszont el akarják adni az ingatlant, azt úgy értékelik, majd árazzák be, mintha a felújtások, a modernizálások nem maradtak volna el.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanvagyon megőrzése és értékteremtés történik a házak moderizálásaval

Mindeközben kiderül, hogy az ingatlanok korszerűsítése, állandó és folyamatos életszínvonalának az emelése gazdaságilag is hasznosabb, mint új ingatlanok építeni. Nagyobb értéket lehet teremteni felújításokkal, mint ha nulláról építünk fel házakat.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy város egyedi és különleges arcát őrizheti meg az ingatlanvagyon  gondozásával

1. Ha tehát nem új lakásra spórolunk vagy egy teljesen új ház építésére, hanem a mostani otthonunkból szeretnénk kihozni minél többet, vagy venni egy használt ingatlant és azt mai szinten is értelmezhetően élhetővé akarjuk tenni, akkor vagyunk gazdaságilag racionálisabbak.

2. Ha tovább megyünk, és manapság gyakrabban emlegetett termelékenység javítását is fókuszba helyezzük, akkor kiderül, hogy még az építőipar hatékonyságához, érték előállító képességének javításához is jobban hozzájárulhatnak a felújítások, mint az építkezések.

3. A magyar lakóingatlanok felújítása jóval fontosabb kérdés, mint az új lakóingatlanok építése. 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tetőrbépítéssel újjászülető ház

+ Az államnak, a lakáspolitikának a lakásfelújításokat kellene előtérbe helyezni és jóval határozottabban támogatni, mint a lakásépítéseket, mert egyszerűen nagyobb a gazdasági és társadalmi hasznossága.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház lassan, de biztosan alakul át, válik újra élhetővé

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Támadnak az ismétlődő lakáshirdetések

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac” – írtuk A lakáspiac nem hazudik műhelymunkában alig egy hónappal ezelőtt. Ma az első számú hirdetési oldal alátámasztotta mindezt és először az elmúlt évek történetében kifejezte óvatos aggodalmát:

-„A budapesti ingatlantulajdonosok az év első négy hónapjában 8 százalékkal kevesebb lakáshirdetést adtak fel mint egy évvel korábban…”

- „…a feladott hirdetések számának csökkenése mellett a fővárosban a kínálat nem csökkent, ami azt mutatja, hogy több a beragadt, eladatlan lakás a piacon.”

-„az ingatlan.com adatai szerint az ingatlanközvetítők által feladott hirdetések is 5,4 százalékkal csökkent a fővárosban, ez pedig a budapesti lakáspiaci forgalom csökkenését vetítheti előre.”

A hirdetési oldal kínálatát mi is figyelemmel kísérjük, mert a friss kínálat feltűnően hiányzik Budapestről, sőt a kínálat szűkűlését lehet látni. A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók című írásunkban még április elején határozottan felhívtuk a figyelmet újra arra, hogy Budapest nem tükrözi vissza az országos lakáspiac hangulatát. 2016-ban fordult a kocka, amikoris az adásvételek száma elkezdett csökkenni a Fővárosban, nem pedig nőni, mint máshol egész Magyarországon. Márciusban a Napraforgó szindróma írásunkban olyan lakáspiaci monológot adtunk elő egy felvonásban, amiből kiderülhetett, hogy komoly problémák vannak a lakáspiacon, amivel ideje szembe nézni. Március elején Ingatlan, szenvedély, betegek munkában olyan betekintést adtunk az éppen aktuális lakáspiacon gondolkodó befektetők szemszögéből, ami szintén nem mindennapi:

„Látják ezt a hirdetési oldalak, ahonnan sok ezer, akár tízezer hirdetés hiányozhat 2018 márciusában. Érzik ők is és tudják mit is jelent ez. Pont annyira tudatosan viselkednek ilyenkor, mint egy lakásbefektető.

Csak a hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek. Ha stagnál, ha csökken, ha várhatóan csökken a hirdetések és a hirdetők száma, akkor árat kell emelni, hogy a bevételeiket valamilyen szinten tartsák.”

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. február 8-án a hirdetési oldal kínálata, és ami mögötte van

A hirdetési oldalak áremelési hulláma tavasszal előre jelezte, hogy jóval nagyobb bajok vannak a lakáshirdetések piacán, mint azt addig gondoltuk. Ha aggódik a vezető hirdetési oldal, képzeljék el, hogy mennyire aggódhat a többi. A duplikáció, egy eladó vagy kiadó ingatlan hirdetésszámának a sokszorosítása egy lehetséges út. A legnagyobb hirdetési oldalnál ezt látni, ami Budapestet illeti. 2018. február 8-án hibásan elemeztük a számokat. Ezt a képet, most javítva újra közöljük a mai, friss adatokkal kiegészítve.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti családi házak kínálata május 24-én délután 13%-kal kevesebb, mint február 8-án volt

A számok és a hozzájuk fűzött megjegyzések önmagukért beszélnek. Ma Budapesten csökken a kínálat, de egyre kevesebb lakást és házat egyre többen és többször hirdetnek a vezető hirdetési oldalon. Ha ehhez még azt is hozzá vesszük, hogy csökken a friss hirdetések száma, akkor ez tényleg semmi jót nem vetít előre. A vezető hirdetési oldal tehát nem véletlenül emelt árat, ahogy ezt tudni lehetett már március elején is. 

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egyre kevesebb budapesti társasházi lakást egyre többen és egyre többször hirdetnek a lakáshirdetési portálon

Az viszont téves állítás, hogy Budapesten a kínálat nem csökkent volna. Dehogynem csökkent és 2018-ban ez trendé is válhat, ami erősíti azt a félelmet, hogy a budapesti adásvételek száma 2016-tól kezvde megállíthatatlanul csökken és ebben nem várható fordulat 2018-ban sem.

Csak emlékeinkben élnek a számok, hogy 2016-ban a hirdetési oldalon kb. 45 ezer egyedi társasházi lakást hirdettek, kb. 60 ezer hirdetésben Budapesten. Tehát 25%-os volt a duplikáció akkor. Ma meg már majdnem kétszer annyi az ismétlődő hirdetések száma, de fele annyi az egyedi eladó társasházi lakás. 2018 májusában a vezető lakáshirdetési oldalon minden Budapesten eladó társasházi lakást kétszer hirdetnek. Szörnyű ezt látni és még szörnyűbb ezt tudomásul venni, hogy erre felé halad a piac…a hirdetések harca tovább folytatódik.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a vevők, már az eladó lakások és házak száma is csökken Budapesten

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első 24 óra

ingatlanmarketing lakáshirdetés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetésnek nincsenek szabályai, de vannak rossz megszokások, amikről nehezen tudunk leszokni. Ha Magyarország egymillió alkoholista és több millió túlsúlyos ember országa, akkor mit mondhatnánk az eladókról, akik nehezen, egyre nehezebben értenek szót a vásárlókkal! Hogy mi köze az alkoholproblémáknak vagy a rossz evési/étkezési szokásainknak az eladókhoz? Annyit ihatunk, amennyit akarunk. Nincs tiltva. Árulják minden utcasarkon. Ha jó a kedvünk , azért iszunk. Ha rossz, akkor meg azért. Amúgy is napi egy-két pohár az meg nem is árt. Akkor megihatjuk azt akár egyszerre is, hetente egy alkalommal, az sem árthat. Szabályok nélküli ivásról beszélhetünk, ahol semmi nem szab határt, csak mi magunk. Így van ez az evéssel is. Krumpli, rizs, tészta és kenyér, ha van hozzá, akkor attól már jól is tudunk lakni. Túl is esszük magunkat könnyedén, egészen diszkomfortosra, mert az az utolsó néhány falat még belefér. Abban sincsen határ. Jó magyar szokás szerint tukmáljuk is az ételt és italt, pedig elkerülhető betegségekhez és korai halálhoz vezethet mind a kettő túlfogyasztása. Mivel nem tiltja semmi, enni és inni is bizonyos szempontból jól esik, ezért megint csak rajtunk múlik, a hozzáállásunkon, a tudatosságunkon, hogy mikor és hol mondunk valamire nemet vagy mennyire ártunk saját magunknak.

Egy ingatlan értékesítése előtt szintén nehéz megállni, hogy ne essünk transzba és ne kövessük el azt a hibát, amit általában egy hirtelen lakásárfüggő eladó elkövethet

Ismerős az a helyzet, hogy meghatározunk egy maximum hirdetési árat és egy árat, ami alatt biztosan nem adjuk el a lakásunkat mielőtt meghirdetjük? És az, hogy utána ezen változtatni kell, mert valahogy mindenki jelentkezik a hirdetésre csak vevő nem? Az ingatlanközvetítők ilyenkor fontos szerepet töltenek be, mert a hirdetők tényleg azt hihetik miattuk, hogy a hirdetésük kiváló, arra majd jönnek a vevők is, csak ez idő kérdése. 

Mikor lehet tényleg magabiztos egy eladó, hogy jó a hirdetés, jó az ár?

Van erre szabály? Szabály nincs, de a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy egy jó hirdetésre, egy eladható lakásra kb. a hirdetés feladását követő 12-24 órán belül érdeklődők fognak jelentkezni. Ha nem jelentkeznek rá, akkor az eladó nem lehet magabiztos. Azért fontos az első egy nap, mert egy új, friss hirdetésre, az aktuálisan, éppen kereső potenciális vevők csapnak le azonnal. Ha őket nem érdekli a mi új lakáshirdetésünk, akkor valamit nagyon elrontottunk vagy a lakásunk nem is igazán piacképes. Nem is olyan könnyű eldönteni, hogy mitől piacképes egy lakás és mitől nem. Ha még ingatlanközvetítők sem jelentkeznek a hirdetésünkre, akkor tényleg nagy lehet a baj.

Az első 24 óra vízválasztó tud lenni egy lakáshirdetés életében

Azt hiszik ez csak az olcsóbb ingatlanokra igaz? Nem, egyáltalán nem. Egy drágább ingatlan hirdetésére is, ha az megfelelő, akkor az aktuális kereslet felveszi velünk a kapcsolatot és el akar jönni megnézni. Ha jó a hirdetés, akkor a/az feladása/aktiválása után 1 nappal már néhány vevőnek ott kell majd sétálnia az eladó lakásunkban. Meglepő? Azoknak, akik lakásárfüggők, akik egy hirdetési oldalon megkeresik a lehető legnagyobb aktuális négyzetméterárat és annak alapján árazzák be a lakásukat, hogy az övék se lógjon ki a sorból.

Az egymásnak hirdető eladók kora már régóta leáldozóban van. A vevőknek hirdetni meg először olyan érzés, mint ha adásvételi áron hirdetnénk a lakásunkat.

Közben mi tiltja, mi szabályozza, hogy ne legyen olyan nagy különbség a hirdetési és értékesítési ár között?

Alkudni tényleg jó? Alkudni tényleg van értelme?

Tipikusan rossz hozzáállás, hogy a vevők „úgy is szeretnek alkudozni”, ezért bármennyiért hirdethetem, még örömet is okozhatok nekik. A valóságban meg a vevők öröme ott kezdődik, hogy jelentkeznek egy hirdetésre és felveszik velünk a kapcsolatot. Ha olyan hirdetést és olyan árat látnak, amiből arra következtethetnek, hogy ez még alku nélkül vagy egészen minimális, jelképes alkuval,  meg pláne jó vételnek tűnik.

A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!

A lakások árazására nincs szabály, ránk van bízva. Ha eladók vagyunk, az árat mi határozzuk meg. Ez a szabadság nagy felelősség is. Mi alapján döntünk az árról, arra sincs szabály. Ráérős, öntelt szerencsevadászoknak nézik a vevők az őket nem tisztelő eladókat. Ezt a tudtukra is hozzák azzal, hogy nem is jelentkeznek a hirdetésükre:

Az eladók meg kifordulnak önmagukból, furcsa elméleteket gyártanak, hogy miért nem tudnak eladni, aztán kínjukban ilyenkor rohannak az ingatlközvetítőkhöz,  egy tucathoz is, ha nem többhöz, attól függően mennyire lesznek kétségbeesettek a saját kudarcuktól.

Egy lakás értékesítését az első 1 nap után meg lehet mondani, hogy mennyire lesz sikeres vagy nem

Az első egy napban, ha már legalább egy érdeklődő meg is nézi a lakást, akkor a hirdetési árhoz nem kell nyúlni és biztosak lehetünk benne, hogy semmi más dolgunk nincs, mint a lakást szépen, rendezetten, tisztán és illatosan tartani, mert bármelyik érdeklődő az a vevő lehet, akit annyira keresünk.

Ha jó a hirdetés - az első 24 óra tapasztalata után -  már csak azzal kell foglalkoznunk, hogy az eladó lakásunk a legjobb arcát mutassa minden bemutatás előtt.

A hirdetési árunk és a végső ár között, amit a vevő átutal nekünk, meg lehet, hogy nem is nagyon lesz különbség. Nagyságrendekkel nagyobb különbség meg pláne nem lesz, így szabadon és teljes örömmel mutathatjuk be az eladó lakásunkat minden kedves érdeklődőnek. Egy nap után tényleg gyorsan kiderül, hogy egy lakást csak hirdetünk, vagy tényleg el fogunk adni. Ez sem szabály, ez is csak hozzáállás kérdése, azé a tudatosságé, hogy nemet tudunk mondani az irreális hirdetési árakra, a sokat akaró szarkák világára, arra a lakáspiacra, amitől nekünk eladónak is hányingerünk lesz, ha ránézünk. Egy eladó lakás esetében is fokozottan igaz, hogy az igazság szimpatikussá teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásvásárlás  - Szerelem vagy testi vágy?

lakásvásárlás lakásárak ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlást nagyon racionális és tudatos döntésnek tartjuk. A legtöbb félreértés és gyakorlatilag téves feltételezésünk a lakáspiacról pont ebből a hozzáállásból fakad. Egy vevő biztosan sokszor átgondolja, hogy mit akar, keres, kutat, hogy a számára a legjobb döntést hozza – mondhatná az utca embere. Egy vevő nem engedheti meg magának azt, hogy elragadják az érzelmei vagy kényszerpályára kerüljön.

Vagy talán mégis?

Tesszük fel a kérdést ma, amikor a lakásárak és vevők kapcsolatáról beszélgetünk és gondolkodunk hangosan:

El tudják azt képzelni, hogy a vevők döntéseihez semmi köze sincs a lakásárakhoz? Bele tudnak abba gondolni, hogy egy lakás vásárlásához megfelelő anyagi háttérre, vagyonra van csak szükség, illetve valódi szándékra, hogy vásároljunk, semmi másra?

Ha azt mondjuk, hogy a lakásárak miatt nem tudunk vásárolni, akkor valójában azt állítjuk, hogy nem megfelelő az anyagi hátterünk és nincs elegendő mozgósítható vagyonunk lakásvásárláshoz.

Milyen szemtelen és sértő kijelentésnek hangzik mások zsebében turkálni, de a lakásvásárlás ezt jelenti, a zsebünkben turkálást

Igen, tudjuk, a lakáspiac kegyetlenül őszinte világ, még akkor is, amikor azt várjuk el tőle, hogy hazudjon még nekünk:

A lakásárak növekedésével - ha az anyagi jólétünk, a vagyonunk, nem tart lépést - akkor elveszítjük a lehetőségét a lakásvásárlásnak. Ettől még a lakáspiac nem dől össze, nem fog megállni. Olyan vevők tartják életben, akiknek viszont adott az az anyagi biztonság, amiért vevők tudnak maradni adott lakásárak mellett.

Itt meg is tudunk különböztetni két típusú vevőt, ha sarkítani, egyszerűsíteni szeretnénk a kérdést, és közben rávilágítani a vevők anyagi helyzetének fontosságára.

1. Az egyik vevő olyan ember, aki úgy tud lakást vásárolni, hogy az az anyagi jólétét nem különösebben befolyásolja. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal jobb anyagi helyzetben él, mint ami az ingatlanvásárláshoz szükséges.

Ők azok a vevők, akiknél nem pénzkérdés a lakásvásárlás, hanem szükséglet.

Valamiért szükségük van egy lakóingatlanra. Most éppen nyaralót akar a Balatonnál, mert az a divat. Vagy csak egy új építésű lakást akar,  hirtelen ötlettől vezérelve, mert jó benyomást keltett benne egy társasház reklámja. Majd eladja, akár még veszteség árán is, amikor megint megunja, vagy hasznosítja, még ő maga sem tudja mi lesz vele. Valahogy ezt az embert az aktuális érzelmei jobban befolyásolják, mint a kiszámítható jövő tervezése.  Közéjük tartoznak például olyanok is, akiket valamilyen „megmagyarázhatóbb” érzelem vezérel, hogy vesznek „még egy” lakást a gyereknek, az unokának, „csak úgy”, mert a pénzének egy részét el akarja költeni, de úgy, hogy közben a pénzét nem hülyeségekre szórja el.

A lakásvásárlás olyan pénzköltés, ahol azt érezhetjük, hogy a pénzünk nem tűnt el, csak átalakult.

Ez ennek az egésznek a varázsa és így szűnik meg létezni, veszti értelmét az értelem. Akár jó vagy rossz döntés egy lakásvásárlás, nem nagyon érdekel minket, mert a pénzünk helyett lakásunk van belőle. Lényeges, hogy legyen pénzünk, amit el tudunk ilyesmire költeni. Ha nincs elég, akkor legyünk annyira hitelképesek, hogy a különbséget a bank meg tudja hitelezni.

Ha pénz van rá, a lakásárak egy vevőt nem állítanak meg.

2. Azt, hogy akarjuk, vágyunk rá, minden porcikánk és érzékszervünk erre összpontosít, ez motiválja azt a vásárlót is, akinek a lakásvásárlás áldozatvállalást jelent. Nála már egy lakás megvásárlása komoly hatással lehet a jövőjére.

Bármilyen irracionálisan is hangzik, ha meg van a lehetősége a vásárlásra, tehát a lakásvásárlás finanszírozható egy másik lakás eladásával, hitellel, barátok és család segítségével, mindegy hogyan, csak pénz legyen, akkor vásárolni fog aktuális piaci árak mértékétől teljesen függetlenül.

Ettől értelmetlen minden olyan kérdés, amit szeretnek feltenni „jópofa újságírók”, hogy ilyen árakon is van-e értelme lakást venni.

A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink 

Nem is szabad meglepődni azon, hogy a lakásárak növekedési időszakában történik sok adásvétel és nem akkor, amikor valamiért úgy tűnik, hogy a leges legracionálisabb lakást venni. Ez csak azoknak tűnhet ellentmondásnak, akik szerint a lakásvásárlást a lakásárak befolyásoljak. Nincsenek ok-okozati összefüggésben a lakásárak a vevők döntéseivel. Foglalkoztunk már ezzel a logikai kapcsolattal, hogy miért nincs olyan, hogy elhalasztott lakásvásárlás  például. Ha van valami, amit nem tudunk és nem is akarunk elhalasztani - inkább hozzuk annyira előre, amennyire csak tudjuk -  akkor az pont a lakásvásárlás.

Ha van rá pénzünk és szükségünk van egy másik lakásra, akkor „azonnal” vásárolni fogunk. Nem halasztunk el semmit, legyen akármilyen a lakáspiac.

Az anyagi lehetőségeink gátat szabhatnak nekünk a lakásvásárlásban és persze a szükségleteink. Nem vásárol valaki lakást attól, mert megteheti, de közben nem vágyik rá. A vágy még pusztán kevés a lakásvásárláshoz. Álmodozni lehet, nézegetni a lakáshirdetéseket, beszélni róla, hogy de jó lenne egy nagyobb lakás, egy másik környéken élni, házat építeni, gyereknek egy kis kuckó a továbbtanulás miatt, stb. A vágy az nem egyenlő a valódi szándékkal, azzal, hogy erre valójában képesek is vagyunk. A lakásvásárlás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma – mondogatjuk gyakran. Keveseknek adatik meg, hogy mindig ott és úgy éljenek, ahol és amibe titkon annyira vágynak. Az anyagi lehetőségeink szűkösek, korlátosak. Könnyebb elmenni különleges nyaralásra, akár egy évben többször is. Még könnyebb úgy öltözködni, olyan tárgyakat birtokolni, amivel többnek mutathatjuk magunkat, mint amik valójában vagyunk. Na igen, és ott van az autó. Egy magyar először életében sokszor egy autót vesz, majd jön a saját lakás és ritkán van az, hogy fordított lenne ez a sorrend. A saját autóval, azzal, hogy mindig egy drágábbat, kívülre kicsit többet mutatót veszünk, még nem tudjuk kompenzálni azt, hogy saját ingatlanban szinte mindig olyanban élünk, „amire futja”. Ha nem futja jobbra, akkor nem elhalasztott keresletről beszélünk, hanem egy adott élethelyzetről.

A jobb lakás vágya egész életünket meghatározza

Mi magyarok nem költözünk túl sokat, nem adjuk és vesszük a lakásainkat túl gyakran, a lakáspiacunk ehhez mérten nem is túl nagy. Még ha lenne is kedvünk vásárolni, pénzünk nincs rá, hogy könnyedén szinteket lépjünk a lakáspiacon.

Az is egy érdekes lakáspiaci jelenség, hogy a lakásárak növekedésével már azt hisszük - hogy mi, mint lakástulajdonos azonnal szintet léptünk - a saját lakásunk, amit birtoklunk, ami csak a miénk, többet ér minden értelemben.

Ez az  önbecsapás - amivel sok lakástulajdonos tudja magát nyugtatni - és már csak attól boldog, hogy a lakásárak nőnek.

Az életszínvonaluk ára nőtt csak meg, nem az életszínvonaluk. Ha jobb életszínvonalra vágynak, azt csak magasabb áron tudják elérni, amire egyes ingatlantulajdonosok képesek most vagy képesek lesznek később, mások viszont nem.

Ismét visszakanyarodunk az anyagi háttér, a jövedelmi viszonyok megkerülhetetlen kérdéséhez, és ahhoz a leegyszerűsített két típusú lakásvásárlóhoz, akik közül az egyiknek meg sem kottyan egy lakásvásárlás, a másiknak viszont akár élet-halál harc is tud lenni. Lehet, hogy van ingatlanunk, aminek az ára szépen megnőtt, jó áron el tudnánk adni, de közben nincs mögöttünk megtakarítás, nincs komoly havi jövedelem, akkor minimalizálódnak az esélyei a drágább ingatlanba költözésnek, az életszínvonal emelésnek. Ilyenkor fordul elő, hogy „kényszerből” keresik a vásárlók azt a kompromisszumot, amitől magasabb életszínvonalat kínáló ingatlanba költöznek, de alacsonyabban árazott környéken, valahol érvényesítve a meglévő (ingatlan)vagyonuk ár/értékét. A lakásvagyon egy olyan vagyon, amitől még nem biztos, hogy gazdagabbak vagyunk, mert nő az ára. Konzerválhat is minket egy bizonyos szinten, amiből a kitörést nem a lakásárak változása jelenti.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, ,mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amikor a magánhirdető az ingatlanközvetítő barátja

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.” – fogalmaztuk meg a Lakásárak ellentmondásai című vitaindító munkában közel egy éve. Ha van kényelmetlen, kellemetlen és könnyen sértődésre okot adó téma egy eladó számára, akkor az biztosan az, hogy milyen áron piacképes a lakása.

Az eladók inkább túlértékelik az ingatlanukat. Ez a magyar ingatlanközvetítés első számú törvénye, amin alapul ez a szolgáltatás. Igazából Magyarországon az ingatlanközvetítésre azért van szükség, hogy az eladót árcsökkentésre bírja, eladhatóvá tegye az ingatlant. Magától a legtöbb eladó lassan veszi rá magát az árcsökkentésre. Az ingatlanközvetítők katalizátorok a hirdetési árak adásvételi árakra csökkentésében.

Ezzel a különleges jelenséggel foglalkoztunk a Ki nevet a végén? szintén vitára okot adó értékítéletben, ahogy a magyar ingatlanközvetítés és a lakáspiac kapcsolatát mutattuk be. Most egy teljesen frissen megtapasztalt eladói mentalitáson keresztül illusztráljuk, hogy a lakáshirdetésekben a magánhirdetők mennyire tudnak önmaguk ellenségei lenni és az ingatlanközvetítők barátai.

Akár egy mondatnál több, akár cifrább vagy udvarias az ingatlanközvetítői megkeresést előre elutasító megjegyzés a hirdetésben, vagy sem, az jelentheti pont az ellenkezőjét is. Ezt meg tudják a hideghívó ingatlanközvetítők is, főleg akkor, amikor egy eladó lakás árán látszik, hogy az annyiért nem eladható. Ilyenkor még magabiztosabbak abban, hogy az eladónál csak idő kérdése, hogy az egymást követő ingatlanközvetítői érdeklődések miatt, szerződést fog velük kötni. Vevők nem hívják, de reményt keltő és reményt adó ingatlanközvetítők viszont annál több.

Tegnap este, amikor megkerestek minket ezzel a kérdéssel „érdeklődni szeretnék, ha ingatlanosra bízom a lakásom értékesítését melyiket biztos ne válasszam vagy melyiket inkább?”, még nem is vettük komolyan.

Úgy válaszoltunk rá, mint amennyire komolyan vehető egy ilyen kérdés, minden különösebb részlet, előzmény ismerete és komolyabb beszélgetés nélkül szokás. Még személyesen sem biztos, hogy erre a kérdésre szívesen és őszintén válaszolni lehetne, írásban meg pláne. A válasz rövid és egyértelmű volt:

- „Ilyen kérdésre nem tudhatjuk a választ. Olyan, mint ha azt kérdezné tőlünk, melyik férfinek mondjon igent”.

A válasz nem ért célt és úgy tűnt, hogy a kérdező vagy megjátssza, hogy „szőke nő”, vagy tényleg az. Vissza is kérdezett az eladó:

- „Nem értem, a témakörrel van a gond vagy az állásfoglalással?”

Mivel ismét kérdést kaptunk, válaszoltunk is rá, de itt már igazán kíváncsiak is voltunk, hogy egy eladót miért is foglalkoztat ennyire az ingatlanközvetítők világa:

- „Nem hozhatunk Ön helyett döntést. Ha fenntartásai vannak, bizalmatlan, akkor értékesítsen egyedül.”

Az elégedetlen és enyhén dühös válaszra nem kellett sokat várni:

- „Csak egy egyszerű kérdést tettem fel, azt hittem profilba vág, de úgy látszik tévedtem. Bocs.”

Jobban utána akartunk járni a kérdezőnek, de előtte időt szerettünk volna nyerni ehhez, így röviden reagáltunk:

- „Kérdezni könnyű. Ha olyan egyszerű lenne a válasz, akkor meg sem kérdezte volna. Sikeres értékesítést kívánunk!”

Mivel közösségi oldalról jött a megkeresés most már megnéztük a profilját és azonnal ott volt az egy hetes magán lakáshirdetés. Amit láthattunk benne az az, hogy az eladó ingatlan házszám pontossággal azonosítható, még ha nem is pontos címmel van hirdetve. Viszont a hirdetés alapján így könnyedén be is árazható a megadott képek és alaprajz alapján az eladó lakás.

Két szembetűnő információt találtunk. Az egyik arra vonatkozik, hogy nem kéri ingatlanközvetítők segítéségét az eladó. Ez igen meglepő, hiszen ilyen kérdéssel fordult hozzánk. De miért tehetett ilyet pár napos hirdetés után?

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Arra a választ a hirdetett lakás árában találtuk meg. A hirdetési oldal mutatja az érdeklődők, potenciális vevők és az ingatlanközvetítők számára is, hogy egy adott lakás hirdetési ára hogyan viszonyul a kerület és a kerületen belüli városrész átlagos hirdetési áraihoz. A városrész kínálati áraihoz egy laza + 100 ezer forint négyzetméter felár olvasható le. Ez azért már nem kevés, de pont elég ahhoz, hogy egy ilyen túlárazott lakásra csak ingatlanközvetítők jelentkezzenek, akik eladhatónak találják a lakást, csak nem a hirdetett áron.

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Ezt az észrevételünket jeleztük is az eladó felé:

- „Ha mindjárt az eladó lakása linkjét adta volna meg, akkor elmondhattuk volna, hogy Önnek nem ingatlanközvetítőre van szüksége, hanem egy piacképes árra. Nincs az a vevő, aki ezt a lakást ennyiért megveszi. Hirdesse inkább … millióért és potenciális vevők is fogják hívni, nem csak rámenős és fűt-fát ígérő ingatlanosok.

Ekkor már tudtuk, hogy olajat öntöttünk a tűzre, mert gyakorlatilag lelepleztük a kérdezőt és a kérdésével nem teljesen összeegyeztethető hirdetését.

Nagyon kíváncsiak voltunk, hogy milyen választ ad ilyen helyzetben egy eladó, aki elvileg nagyon együttműködni akar ingatlanközvetítőkkel, csak ezt a hirdetésében "félreérthetően" jelöli. Sok magánhirdető nem azt kérdezi ilyenkor, hogy mégis kivel kössön szerződést és kivel biztosan ne. Inkább dühösen zavarja el a hideghívókat és fel van háborodva, hogy állandóan hívják. Érdekes válaszra számítottunk ezért és olyat is kaptunk:

- „Köszönöm a tanácsot. Majd megfontolom, de látatlanban a részletek ismerete nélkül ezt nem merném állitani az Önök helyében. Amúgy pedig nem ezt volt a kérdésem. Mivel külföldön dolgozom, ez sajnos nem megoldható a számomra ezért ingatlanost kell megbízzak. Mivel ezren hívtak, a számomra a helyzet nem egyértelmű. Ha ezzel kapcsolatban semmi érdemlegeset nem tudnak mondani akkor köszönöm és szép Május 1-ét kívánok.”

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Friss utcakép, ahol már nem látszik, hogy a lakás eladó /Ingatlanműhely/

 

Tudva, hogy olvastuk a hirdetést, mégis azt írja, hogy neki ingatlanközvetítőre van szüksége, pedig abban pirosan kiemelve olvasható, hogy pont ők ne keressék. Ha ingatlanközvetítőre van szüksége, akkor miért hirdette meg, miért van kint még a lakás ablakában is a telefonszáma, hogy a lakás eladó? (Frissítve: a friss utcaképen már nem látható, hogy a lakás eladó). Ezek után mondja azt valaki, hogy az ingatlanközvetítők feleslegesen hívnak fel egy magánhirdetőt még ilyen hirdetés esetén is, aki a magánhirdetés feladása után egy héttel azon van igazából felháborodva, hogy nem ajánlunk neki egy jó kis ingatlanközvetítőt, aki eladhatná túlárazottan a lakását.

Ő igazából nem is akarja egyedül eladni, mert nem él itt, de ez a hirdetésből pont fordítva jön le. Illetve miért akar most ennyire jutalékot fizetni, ami a lakás hirdetési árát nézve 1-1,5 millió forint + 27% ÁFA minimum, de egy drágábban árazott értékesítőnél elmehet az 2 millió forint + ÁFA összegig is? Az ok igazából nagyon egyszerű. Azt hiszi még egy hét után, hogy még a jutalékot kifizetve is többet kaphat a lakásért, mint amennyiért szerinte egyedül el tudná adni.

Van az a tévhit, városi legenda, hogy az adásvételi árat drágítja egy ingatlanközvetítő, aminek örülnek az eladók. Majd, amikor az ár hétről hétre, hónapról hónapra szépen kúszik lefelé, közben egész más árajánlatokat kap az eladó, mint amit az értékesítés megkezdése előtt remélt, az már egy egészen más történet. A végén kiderül, hogy a magánhirdető pont nem a jutalékkal többért, hanem annyival kevesebbért fogja eladni a lakást, mint ha egyedül értékesítette volna. A vevőnek meg teljesen mindegy, hogy kinek fizeti meg a lakás árát és az végül hány kézen osztozkodik.

Ezzel pedig nincs semmi baj, ha eleve a hirdető értékesítőt keres meg, arra bízza a lakása értékesítését...

....és nem kezd partizánakcióba, mellébeszélni, fizetős magánhirdetést feladni, hogy így választhasson értékesítőt.

Amíg lesznek olyan magánhirdetők, akik így gondolkodnak és viselkednek, addig lesznek hideghívások is. Az igény szüli ezt a szolgáltatást is. Úgy néz ki, hogy van az a helyzet, amikor a magánhirdető a hideghívásoktól érzi magát fontosabbnak.

De mit válaszolhatunk ilyenkor egy eladónak, aki láthatóan önmaga ellensége és nem az ingatlanközvetítőké?

- „A hirdetésében az van, hogy értékesítők ne keressék. Amikor meghirdette is külföldön élt már. Szóval Önnek nincs szüksége ingatlanosra, csak egyetlen egy vevőre. Vele kell szerződést kötnie. A hirdetése pont annyira informatív, hogy a lakás beárazható legyen. Még a hirdetés alatt is látható a hirdetési oldal árgrafikonján, hogy milyen magasan túlárazott. Pedig azok mind kínálati és nem is adásvételi árak. Na látja, mi ezzel foglalkozunk, ez a profilunk, a piackutatás és nem az ingatlanközvetítők minősítése. Döntse el inkább, hogy eladni akar vagy hirdetni. Jelenleg az utóbbihoz áll közelebb, ezt bátran kijelenthetjük. Haragudhat ránk, de mi nem ingatlanközvetítők vagyunk, akik azt mondják, amit maga hallani akar. Ha még el is hiszi a hízelgésüket - ezért keresett meg és ezért kérdezte azt amit - akkor Ön saját magát csapja be, amiért bármelyik ingatlanközvetítővel együttműködhet, aki felhívta. A hiteles és szakmailag kifogástalan értékesítő úgy sem kereste, mert neki nincs szüksége hideghívásra, nem kell behízelegnie magát és hitegetni az eladót nemlétező vevőkkel és árakkal. Ez a válaszunk a kérdésére és a problémájára is.”

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac nem hazudik

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A KSH 2017-es évet először értékelő jelentése a mai napon jelent meg. Megerősítette, amit eddig is tudtunk, azt, hogy 2017 a lakáspiaci forgalomban a stagnálásról szól. Minimális növekedéssel számol a KSH, ami a lakáspiaci kereslet fékeződését jelenti. Ha rákattintanak a linkre, olvasható sok érdekes apró részlet, amit nem szeretnénk megismételni. Továbbra is heterogén a magyar lakáspiac és a budapesti is. Aki azt hiszi, hogy ami igaz a „szomszéd lakásra” az igaz a saját lakására is, az nagyot téved.

A magyar lakáspiacon nem minden lakás eladható, a mai lakásárakon!

Még egyszer megismételjük, hogy azok is megértsék, akik a lakásukat fejben már többször eladták, ott érzik a lakásuk árát a zsebükben, annak ellenére, hogy ha van valami bizonytalan az egész magyar lakáspiacban, akkor az a kereslet. Az a lakás eladható, amit meg akarnak venni.

Honnan tudhatjuk, hogy a mi lakásunk ilyen?

Úgy, hogy meghirdetjük eladásra és kiderül, hogy mit szólnak hozzá a vevők. A mi (eladó) véleményünk nem számít!

Az ingatlanközvetítők mindig nagyon lelkesek tudnak lenni a friss kínálattal szembe, ők fűt-fát beígérnek, a magyar lakáspiac szuperhősei tudnak lenni, csak hogy hirdethessék a lakást. A lakás eladása már egy teljesen más kérdés.

2017 a lakáspiacon egyetlen egy üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy hiába lépünk eladóként a piacra, hiába lesznek nagyok az elvárásaink, hogy a mi lakásunk már akár kétszer többet is ér, mint amennyiért vettük, könnyen lehet, hogy ezzel az érzésünkkel egyedül maradunk.

A lakásárak nőnek és egyelőre abba az irányba is mutatnak, bár a fékre léptek és nem a gázra. A lakáspiac pedig a végletekig hiperérzékeny, amiért mi most olyan grafikonokkal készültünk, amivel kontextusba helyezhető a magyar lakáspiac. Első pillantásra szembe tűnő, hogy sok beszédnek sok az alja. Hiába az az érzésünk, hogy óriási eufória van a lakáspiacon, ez inkább csak illúzió. Ezt az illúziót médiának hívják.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacon sem eszik olyan forrón a kását!

Az információ ma sokkal gyorsabban terjed, mint 10 éve. Ömlik ránk másodpercenként, ha akarjuk, ha nem.

A főcímek maradnak meg bennünk, olyan információmorzsák, amik számunkra fontosak. Ilyen egyik megunhatatlan morzsa a lakásárak. Pedig a lakáspiaci forgalomhoz képest az mindig másodlagos.

Ezért lehetséges az, hogy az magyar fővárost nem a legkockázatosabb lakáspiacnak gondoljuk ma Magyarországon, hanem a legkiszámíthatóbbnak

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac

Ebben nagy szerepe van annak, hogy a budapesti lakásárak mindent felülírnak. Ezért külön készítettünk először egy szemléletes ábrát, hogy sem a használt és sem az új építésű lakások adásvétele nem bizalomgerjesztő Budapesten:

- 2016-os adatokhoz képest, tehát az egy évvel ezelőtti KSH jelentéshez képest, a használt lakások adásvétele 6%-kal elmarad, amíg az új építésű lakások adásvétele stagnál.

- Egyelőre még az is városi legendának tűnik, hogy az új építésű lakások piaca Budapesten erős lenne.

- Sokat remélnek 2018-tól a piaci szereplők. Csak mi meg szeretnénk emlékeztetni mindenkit, hogy 2016-tól és 2017-től is sokat vártak még minden év tavaszán.

- A használt lakások piaca pedig óriási dominanciával bír Magyarországon és azon belül Budapesten is.

- Ha a használt lakások adásvételi száma tovább csökken, akkor az azt jelenti, hogy Budapesten az átlagos lakásárak növekedése komoly falba ütközhet.

- 2017. I. negyedévéhez képest már alig változó árakról beszélhetünk a KSH szerint. 405 ezer Ft/m2 árról 2017 év elejétől 415 ezer Ft/m2 ár lett kimutatva. Nem véletlen ez a lassulás.

- Ha megnézzük, hogy 2007-ben kb. 24%-kal voltak drágábbak Budapesten az új építésű lakások a használt lakásoknál, addig ez 2017-ben 18%-ra csökkent.

- A használt lakások drágulása Budapesten dinamikusabb volt 2007-2017 között, mint az új lakások árának növekedése.

- Ez azt is jelentheti a laikusok számára, hogy inkább az új építésű lakások árában van nagyobb növekedési potenciál.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ksh 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a vevők fogynak, de a lakásárak nőnek!

2018 sok kérdőjelet tartalmaz, amire mi most április végén úgy világítunk rá, ahogy azt tőlünk megszokhatták. Az igazság fáj, ismételjük néha magunknak és másoknak, de ideje lenne talán levenni a napszemüveget a lakáspiacon, mert nem süt a nap, felhős az ég. Egyre cikibb, aki napellenzőben és megalapozatlan optimizmussal beszél a lakáspiacról 2018-ban. A lakáspiac nem hazudik, akkor sem, ha mi közben hazudunk saját magunknak és másnak az "igazságról".

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Józsefváros kockázatai megszépülnek

Józsefváros Budapest 8. kerület lakáspiac lakásárak 2018 Ingatlanműhely

Ha egy picit visszatekintünk az időben és felelevenítjük a korábbi lakáspiaci emlékeinket, akkor kinek mi jut eszébe arról, amikor családon belül felmerült, hogy kellene egy pesti lakás munka vagy továbbtanulás miatt? Egy kicsi, de belváros közeli garzon vagy egy távolabbi/külvárosi nagyobb panel - tipikus első lakások voltak, mert árban szinte semmi különbség nem volt, mind a kettő meg volt jóval 10 millió alatt. Akinek igazán szűkösek voltak a keretei, ahol minden forint számított, de inkább vásárolni akartak és semmi eshetőségre sem bérelni, nekik volt szinte az egyetlen kompromisszum a 8. kerület. Ott lehetett garzont is venni és panelt is, általában a pesti átlagárak alatt. A budapesti lakásárakhoz képest, a 8. kerület alacsonyabb árai vonzották az olyan vásárlókat is, akiknek összejött egy kis megtakarításuk és ők is pesti lakásba akarták tenni.

Ez a „pesti lakás” mánia, a pénz jó helyen van benne, ki is tudom adni, nekem is jól jön, ha van, a családban úgy is kelleni fog valakinek idővel, a 8. kerületbe mindig csábított vásárlókat.

Persze ellentmondásos terep volt ez korábban is, így az árak miatt döntöttek mellette, hogy ilyet, ekkorát, ilyen közlekedési viszonyok mellett máshol drágábban vásárolhatnának. Ha már volt keret máshol lakást venni (akár rosszabb adottságút is) és nem számítottak a rosszabb tömegközlekedési lehetőségek, akkor inkább máshol is vettek.

A 8. kerület gyorsan szűrte a vásárlóit, valakinek vagy benne volt a kalapjában és ki is húzta, vagy már eleve bele sem tette.

Aki ebben a városban él és az is aki nem, még mindig előítéletes a 8. kerülettel szemben

A kerület számán vagy neve hallatán mondhatni keveseknek jut eszébe valami jó. Itt minden ingatlan hátránya, hibája, a ház külső és belső állapota, az utcakép más szempontok szerint van értékelve, mint sok másik kerületben.

Erről beszéltünk tavaly júniusban, amikor górcső alá vettük a kerületet és egész részletesen megnéztük lakáspiaci szempontokból. Már akkor felhívtuk a figyelmet, hogy nem csak Budapesten, de a 8. kerületben is fogynak a vevők. 2016 után, az előzetese adatok szerint, 2017-ben is a fővárosban vásárlók száma tovább csökkenhetett. A 8. kerület biztosan nem kivétel ez alól.

Azt ugyanis tudni kell, hogy a város kockázatosabb területeiről mindig hamarabb és gyorsabban is fogynak el a vevők.

A kockázat és a hozamok kapcsolatát sokan ismerik. A magas kockázat magasabb hozamokkal kecsegtet.

A 8. kerületben a lakások árához képest jól lehet kiadni/hasznosítani, akár túlságosan/aránytalanul is jól, mint sok lakáspiaci szempontok alapján biztonságosabb kerületben, városrészben.

A 8. kerületben persze nem csak az átlagon felüli hozamok érdekesek, hanem itt még mindig lehet vásárolni 15 millió alatt lakást, amit ki is lehet adni. Ez nagy szó és igen komoly indok azoknak, akiknek nincs több pénzük hitellel vagy anélkül sem. Nem csak 15 millió alatt, de még 400 ezer forint alatti négyzetméter áron is vannak garzonok. Tudjuk, hogy a kislakások négyzetméter ára magasabb a nagyobb lakások áránál. Ezek egyáltalán nem elhanyagolható részletkérdések egy vásárlói rétegnek, akiknek a 8. kerület ma is az egyetlen alternatíva tud lenni Budapesten. A budapesti átlagár alatt – ami már 410 ezer forint körül stagnált a KSH legutolsó jelentése alapján - tehát bizonyos értelemben akár áron aluli „érzéssel” vásárolhatnak, juthatnak lakáshoz még ma is vevők a kerület kockázatosabb részein.

A kockázat is egy érdekes kérdés

Sokszor lehet az az érzésünk, mint ha az eladó lakások többségét 10-20 év alatt újra és újra eladnák. Igen, mint ha mindig ugyan azokat a lakásokat adnák-vennék. Van egy lakásréteg, ami forgalomképes, ami gazdát cserél néhány évente, akár még sűrűbben is. Majd vannak azok a lakások, amik messziről elkerülik a lakáspiacot.

A 8. kerületben is érdekes kérdés, hogy ki örülhet jobban, ki érezheti nagyobb biztonságban magát:

Az, aki olyan lakást vesz, amit kb. 10 évente eladnak, esetleg csak pár évig tartja meg a tulajdonosa, vagy olyat, amit most adnak el először 20+ év után.

A 8. kerületben nem a lakások kiadhatósága a kérdés, hanem a forgalomképességük. Bérlőt könnyebb rá találni, mint vevőt. Bérlőt, akkor is találunk rá, amikor lakáspiaci válság van, de vevőt lehet, hogy még akkor sem, amikor lakáspiaci boomtól hangos a város. Ha van kerület, aminek tényleg nem homogén a lakáspiaca, akkor az a 8. kerület. Kritikus lehet a kiválasztott lakás jövőbiztos adottsága (forgalomképessége) , de a 8. kerület mindig a kockázatvállalásról szólt és szól még ma is. Átépítik, megújul, szépül, változik. Közben a kockázatok lehet kevésbé szembetűnőek, miközben nem áron alul vásárol senki sem, aki úgy érzi, hogy jobban járt, amikor egy 8. kerületi lakás mellett döntött. A 8. kerület áraiban mindig benne van a kockázat, az is újjáépül, mint maga az egész kerület.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nevem bérfeszültség, nem munkaerőhiány

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is! „emlékeznek még ezekre a kritikus szavakra?

Abban a rövid kitekintésben minden benne van, amit ma mondani szeretnénk. Ismétlés helyett, viszont álljon itt a KSH friss építőipari elemzése. Először ragadjunk ki néhány fontos mondatot ebből, mert az elmúlt években azt hitették el velünk, hogy egyrészt a KSH biztosan felülméri a béreket, illetve azt is, hogy az építőipari bérek milyen csábítóak lettek, hiszen mind felújítani, mind családi házat vagy társasházat építeni milyen drága lett, csak ember nincs, aki a zsíros munkát elvégezhetné. Budapesten a tömegközlekedési vállalatnál bruttó 400 ezer forintos havi fizetéssel és béren kívüli juttatásokkal keresnek például buszvezetőket és nem találnak. Ehhez képest nézzük meg mit mond a KSH a „húzóágazat” béreiről:

„Az építőipari havi bruttó átlagkereset 2017-ben 13,1%-kal – a nemzetgazdaság egészére jellemzőnél (12,9%) valamivel nagyobb mértékben – nőtt, de továbbra is jelentősen, 23,4%-kal a nemzetgazdasági átlag alatt maradt, ezzel az építőipar a nemzetgazdasági ágak rangsorában az utolsók között volt. Az elmaradásnak csak részben oka a fizikai foglalkozásúak magas aránya (74%, szemben a nemzetgazdasági 53%-kal), emellett mind a fizikai, mind a szellemi foglalkozásúak átlagkeresete elmaradt az átlagostól (mindkettő 12%-kal). Az építőiparban a bruttó átlagkereset 227,5 ezer forint volt. Az építőiparon belül a legmagasabb – az építőipari átlagot 36%-kal meghaladó – havi keresetet az út, vasút építése alágazatban érték el, ahol a szellemi foglalkozásúak 38, a fizikaiak 24%-kal kerestek többet az építőipari átlagnál. Szintén jelentősen (27%-kal) az építőipari átlag felett alakultak a keresetek a közműépítés alágazatban.” – a KSH szerint, amihez még hozzáteszi:

„A teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi bruttó átlagkeresete a budapesti székhelyű szervezetek körében volt a legmagasabb (280,9 ezer forint), 24%-kal meghaladta az országos átlagot. A többi régióban az átlagkereset az országos átlag alatt maradt, Észak-Magyarországon volt a legalacsonyabb (189,8 ezer forint).” 

Egy kis külön információ az építőipari vállalkozók figyelmébe, akik már most "majd megszakadnak" a bérektől és nem találnak megfelelő munkaerőt:

- Magyarországon, 2018. januárjában a KSH szerint közel 324 ezer forintért dolgozott havonta az átlagmagyar

- Budapesten a KSH szerint 2017-ben a bruttó átlagkereset közel 377 ezer forint volt havonta

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az építőipar bérei a legalacsonyabbak Magyarországon

A bérköltségek mellett, úgy egészében az építőipar emelkedő áraira szokás még panaszkodni. Sokat kérnek az építési vállalkozók – halljuk minduntalan, hetente akár többször is. Erre nézzék csak meg a KSH rövid szöveges értelmezését:

„Az építőipar termelői árai 2017-ben átlagosan 5,2%-kal, a korábbi évekénél nagyobb ütemben emelkedtek, 2008 óta nem volt ekkora áremelkedés. Az építőipar ágazatai közül az épületek építése árai kiemelkedő mértékben, 8,4%-kal nőttek. Az egyes építménycsoportokban is nagyobb volt az árnövekedés mértéke az építmények jellemző építési tételeinek átlagos árváltozása alapján, mint a megelőző években. A leginkább a közösségi lakóépületek (7,6%) és az ipari épületek és raktárak (7,5%) árai nőttek, a legkevésbé az utaké (2,9%). Az árakat a kereslet élénkülése és a költségek növekedése alakította.” – írja a KSH, hozzátéve még, hogy:

„A bérek jelentős emelkedése mellett az építőanyagok zömét előállító nemfém ásványi termékek gyártása ágazatban a belföldi eladások árai 4,1%-kal magasabbak voltak, mint az előző évben.”

Majd, ha megnézzük közelebbről a részleteket, kiderül, hogy a családi házak és iker-, illetve társasházak építési költségei „átlagon alul” növekedtek 2017-ben. Ha most hirtelen szavazásra bocsátanánk a kérdést, hogy ki és milyen áremelkedést érzékel, nem hinnénk, hogy ezt erősítené meg. De miből adódik a különbség? A „hivatalos” építőipari bérek, az építési költségek, az építőanyagok nem indokolják azt a fajta áremelkedést a KSH adatai alapján.

építőipar újlakáspiac lakásárak bérfeszültség átlagkereset 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ennyire feketegazdaság lenne az építőipar, ahol 2017-ben 303 ezren dolgoztak hivatalosan?

Nagyon nagy valószínűséggel sajnos igen. Nem feltétlenül átlátható és érthető mi történt és történik a magyar építőiparban, ami mindig tele volt és jelenleg is tele van ellentmondásokkal:

- Érdekes kérdés viszont az, hogy ha ilyen hivatalos adatok mellett, már ekkora a panaszáradat, mi várható később?

- Mit jelenthet az építőipar fehéredése, a hivatalos bérek növekedése pl. a lakásfelújítóknak, a családi ház építőknek és maguknak a társasházfejlesztőknek?

A mennyi a profit egy új építésű lakáson kérdést akár újra is lehet értelmezni ezek után. Már most is kiváltságos helyzetben lévőnek nevezik azokat, akik megengedhetnek maguknak egy új családi házat vagy új társasházi lakást, miközben az ehhez szükséges iparágban a „hivatalos” bérek még a magyarországi alacsony átlagbérekhez képest is jelentősen alacsonyabbak. Munkaerőhiányról beszélni az építőiparban ilyen alacsony „hivatalos” bérek mellett továbbra is arrogáns és sértő. A feketegazdaság, az ehhez szorosan kapcsolódó rossz fizetési morál - tartozások felhalmozása, számlák ki nem fizetése, cégek bedöntése, adócsalások, körbetartozás -  nem minden munkaerőnek csábító.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Sokan és sokat beszélnek a lakásárakról, mégsem mondanak róla semmit. Még ők is jól el vannak azzal a tudattal, hogy négyzetméter árak sosem látott magasságokban vannak. Ez pont elég „boldogsághoz”, ahhoz, mint ha a lakáspiacon az elmúlt években a lakásárak növekedésén kívül nem történt volna semmi. Pedig történt, nem is akár mi. Ezt szépen mutatja a KSH lakásárindexe. Pár napja frissült és a még mindig nem végleges 2017-es árindex változásokat nézhetjük meg közelebbről. Az év elején néztünk rá utoljára, amikor finoman megjegyeztük:

„Akik vásároltak 2014-2017 között, az elmúlt 4 évben, rájuk már nem nagyon lehet számítani vevőként.”

Szinte mindenki boldog, aki vásárolt ebben a 4 évben, magabiztossá teszi a tudat, hogy jól döntöttek, a lakásárak nőnek. Minél előbb vásároltak, annál boldogabbak. Jó döntést hoztak – mondják – nem volt érdemes kivárni, időben léptek.

A lakásárak szempontjából nem csak az irány a fontos

Mint mindennél, itt is vannak minőségi tényezők – az egyszerűség és érthetőség kedvéért nevezzük így. Az, hogy nőnek a lakásárak még kevés információ a boldogsághoz.Persze ennél többet ritkán hallani. A lakásárak változása mögött a minőségi változások rejtve tudnak maradni Ez az, amit most, a KSH első, a teljes 2017-es évet átfogó, de még nem végleges árindexeivel tudunk  már egyben  és együtt is nézni. A végleges adatokra még sokat kell várni, 4 hónapot. Addig viszont nézzük meg, hogy a lakásárak minőségi változása milyen jól kiolvasható.

A felső grafikon mutatja a tipikus információkat, amit ma már illik tudni. A gyors és mindent felforgató lakásárnövekedés 2016 elejéig sok embert összezavart. Nem csak az árak nőttek, de közben az adásvételek száma is 2013 után (88 700 db), 2014-ben (113 800 db) és 2015-ben (134 100 db) is dinamikusan nőtt. 2016-ra magabiztosan a lakáspiac hangos emberei 150-160 ezer közé becsülték adásvételek számát. Ma már tudjuk, hogy ettől elmaradt, mert „csak” 146 300 db) adásvétel történt. Alig kevesebb, mondhatnánk, dee ez a "kevés", most sokkal több annál, mint elsőre gondolnánk.

A felső grafikon jól mutatja, hogy a lakásárak növekedései üteme is változott, amikor megkezdődött a lakáspiaci forgalomnövekedés lassulása. Amíg rakétaként száguldott a piac a teljes árváltozás volt a nagyobb. Ahogy elérte a csúcsot az árnövekedés üteme – láthatóan 2015 július – 2016 március időszak 9 hónapjában – gyakorlatilag minden megváltozott, ami előtte igaz volt.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak egységes/átlagos növekedése, nem jelenti azt, hogy a lakáspiac maga egységes és változatlan lenne

2015 nem csak ezért érdekes év még. A KSH is észrevette, hogy a 2008 utáni magyar lakáspiac történetében egy fordulópont is ez az év. Ki is nevezték bázis évnek. Korábban 2010-hez viszonyítottak. 2015-ben lett magasabb a tiszta árváltozás a teljes árváltozásnál, ami azt is jelenti, hogy a teljes árváltozás csúcspontja is ebben az évben volt, majd rögtön 2015 után a legmagasabb tiszta árváltozást is elérte a magyar lakáspiac 2016 első negyedévében.

Kifutotta magát a lakáspiac, új szintre emelte magát 2015 végére, ami  új dimenziót jelent a magyar lakásárakban

Ehhez kellettek vevők is, nem szabad elfelejteni, akik nélkül mindez nem sikerült volna. A mostani tulajdonosok egy részének, közel 337 ezer embernek – aki 2013 és 2015 között vásároltak – egy igen szűk kisebbségnek köszönhető mindez:

Ők alapozták meg az árnövekedést, akik miatt  a lakáspiac talpra állt. Vannak, akik szerint jócskán a fejük fölé nőttek, mások szerint meg a lakásáraknak az a dolguk, hogy nőjenek.

Ha elad magasabb áron, de vesz magasabb áron, akkor ő ettől nem lesz annyira boldog. Sőt, jobban érdekli, hogy el tudjon adni olyan áron, amilyen áron utána normálisan vásárolni is tud. A lakásárak ilyen relatív, semleges értelmezése nem elhanyagolható hozzáállás, amikor a lakásárak növekedéséről beszélünk.

Közben viszont a második grafikon már mutatja a 2015 utáni magyar lakáspiac minőségi változásait is:

- 2013 és 2015 között, a 337 ezer vásárló jelentős része Budapesten és a Megyeszékhelyeken vásárolt.

- 2016-ben, pontosan az új szintű nagyvárosi lakásárak miatt, a vásárlók jelentős része, a többsége, a kisebb városok és települések felé fordult, ott költötte el a pénzét. Ez nem csökkentette a nagyvárosok lakásárait.

Már beszéltünk róla, hogy a nagyvárosok lakáspiacát az egész ország lakáspiaci hangulata határozza meg:

- Attól, hogy a vevők elfordultak a nagyvárosoktól, kevesebben kötöttek adásvételi szerződést ott ingatlanokra, az nem ellentmondás.

- Nem is tudják, hogy mindazok, akik 2016-tól kezdve új otthonukat kisebb településeken találták meg, ők járultak hozzá igazán a nagyvárosi lakásárak további növekedéséhez.

Az adásvételek számában megfigyelhető lassulásáért, a nagyvárosokban elmaradó keresletet, annak hiányát lehet okolni

Nem egyedi eset, történt már ilyen a magyar lakáspiacon. A „vidéki” lakáspiacnak sokat köszönhetnek a magyar nagyvárosok, és ez igaz fordítva is. Sok vásárló pont azért fordul a kisebb települések felé, mert többet ér a pénze, amit egy nagyvárosi lakás értékesítéséből szerez ilyen lakáspiaci hangulatban. De tudjuk azt is, hogy ilyen időszakban, az állami támogatások is többet érnek „vidéken”, mint a magyar nagyvárosokban. Nagyon fontos minőségi különbséget és minőségváltozást jelent, ami ma már élesen kettéválasztja a 2015 végéig látható és a 2016-tól tapasztalható lakáspiaci folyamatokat. A lakásárak növekedése tart, miközben a nagyvárosi lakások kereslethiánytól szenvedhetnek, ami állandósuló adásvételszámot jelenthet 2017 után 2018-ban is. Valamiféle kisebb csodára lenne szükség 2019-ben, hogy a lakásárak növekedése ne csak egyszámjegyű legyen, hanem továbbra is említésre méltó maradjon. Ha már nem lehet majd beszélni a lakásárakról, akkor mi lesz a téma a lakáspiacon?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Változnak az idők. Ma már nem elég látványterveket nézegetni, mert azon mindig süt a nap – mondják. Ki kell menni a helyszínre, felmérni a valós viszonyokat, szembesülni a látványtervek hiányosságaival. Egyelőre még semmilyen jogsértést nem jelent, ha a látványtervek kozmetikázzák a valóságot.

Jogalkotók figyelem! Itt lenne az ideje a fogyasztóvédelmet az ingatlanpiacra is kiterjeszteni. 

Most itt nem csak a megépülő házra gondolunk, hanem annak a környezetére is, amit átrajzolnak pillanatok alatt. Ezért fogtuk magunkat és útra keltünk, hogy megnézzük miért kerül 57 millió forintba egy garzonlakás. Az egy dolog, hogy új építésű, de azért tudnia kell  valamit. Aztán kiderült, hogy ennek az 57 millió forintos belépőnek van előtörténete. Csak egy drága budai és nagyobb méretű társasházi projekt után érdeklődtünk, és egy egész oldalnyi bulvár hírt kaptunk.

Ez a hely még nem is olyan régen így nézett ki. A változás szelei még 2007-ből fújnak. Képzeljék, akkor kitalálták, hogy építenek ide egy új társasházat. Bontás és kétszer akkora társasház jöhet a helyére - gondolták már akkor. Majd jött egy kis szélcsend és 10 év múlva újra fújni kezdett a szél. Az építési engedélyeknek nincs szavatossága Magyarországon. Kár, lehetne. Egyszer elfogadták, az megépíthető. Tavaly év elején még hírértéke is volt a szomszéd házak tiltakozásának. Természetesen semmit sem ért, ami jogszerű, az nem támadható - védekeztek, akiknek védekezni kellett.  Azt már biztosan tudni, hogy nem mai tervek alapján építik a házat. A marketingben és pr-ban természetesen erről egy szó sem esik. Inkább érdekes, nem szokványos eszközt vetettek be, hogy a múltat a jövővel összehasonlítsák. Ha az újlakáspiacon van celeb projekt, akkor ez közéjük sorolható. Még nem is kezdték el építeni, már állt körülötte a bál.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Önök mit gondolnak arról, ha valaki a szétbombázott Budapesttel reklámoz?

Így történt meg az, hogy a 26 lakásos házból lett egy 51 lakásos, egy amúgy sem néptelen környéken Budapest I. kerületében

Nézzük meg ezért először a környéket. A Naphegy utca ezen a részén jól láthatóan a fél utca hivatalosan is parkoló. Szépen fel van festve minden autó helye. Még a gyalogos forgalom is át van terelve a menetirány szerinti jobb oldalra. A daru látványa gyorsan feltűnik.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A fél utca hivatalos parkoló

Meg az is, hogy a látványképekről biztosan hiányzik a szomszédos ház romos homlokzata. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A valóság

De a látványképeket jobban megnézve nem csak az hiányzik. Gyakorlatilag az épülő társasházzal szemben lévő házat/házakat is retusálták. Fák vannak ott és persze napsütés, pedig a Naphegy utca az egyenlő északkelettel. Ebből az irányból túl sok direkt napsütésre nem lehet számolni, főleg nem utcaszinten, amit beárnyékolnak a szemben lévő házak.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A látványterv

A látványterveken két új házat látni. A bal oldalon lévő házat még nem bontották le. Ez rossz hír a jobb oldali házban gondolkodó vásárlóknak, meg a környéken élőknek is. Mivel nem egyszerre építik a két társasházat dupla annyi idő lesz az építkezés, a zaj, a por, a toi toi szag és minden finomság, ami egy építkezéssel együtt jár. Nem csak azért mentünk el megnézni, mert 57 millió egy garzon, hanem azért is, mert még mindig úgy reklámozzák, hogy idén szeptemberben átadják. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. március 28-án itt tartanak. Ebből nem lesz idén 51 lakásos társasház!

Ha megnézik alaposan a képet, jól látszik, hogy itt még nagyon az elején tartanak. Ez nem 6 hónap és lehet nem is 12 hónap lesz, mire ebből beköltözhető, jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház lesz. A Lisznyai utcai rész még teljesen hiányzik, ott még csak alapoznak. Szóval 2019 nyara egy reális dátum. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hiába adják írásba, ez nem lesz idén költözhető!

Ebből is látszik, hogy nem csak a látványtervek miatt kell kimenni megnézni egy építkezést. Ha mi idén költözni akarunk, vagy az egyetemista gyerekünknek gondoldunk, hogy egy 57 milliós garzont veszünk az őszi tanévkezdésre, akkor ezt a projektet csak akkor vegyük komolyan, ha 2019-re tudunk mindent halasztani. Csodát nem vártunk, még 57 millióért sem. De megnéztük, hogy mégis milyen kilátása lesz itt néhány lakásnak. 

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kilátás most márciusban. Nyáron még ennyi sem fog látszani a fáktól

Túl sok lakásnak nem lesz kilátása, vagy csak oldalról. Igen, mint nyaraláskor, amikor a szállodai szobáknál van olyan, hogy oldalról tengerre néző. Itt is ilyenek lesznek, hogy oldalról lehet majd „csőben” látni a Budai vár kupoláját. A látványtervekről retusált szomszéd háznak ezért van fontos szerepe, mert a kilátást pont zavarja, magyarul kitakarja. Ezért tettek oda inkább trópusi esőerdőt. A projekt honlapján látható panoráma nem az 57 milliós garzonból látható, az biztos. Hogy látható lesz-e egyáltalán a házból, azt még most megerősíteni és cáfolni sem tudjuk. Az biztos, hogy hiányzik róla a másik új épület.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a szomszéd ház hány hiányzik, de még a nap is északkeletről süt

Valószínűleg nem véletlenül. A látványtervek alapján az is (be)zavarhatja ezt a látványt, nem csak a szemben lévő épület, amit a látványterveken gyakorlatilag lebontottak és annak a helyét is beépítették. Ez lehet (had)üzenet az ott lakóknak :-) Az tény, hogy az új ház a terveken sokkal hosszabbnak tűnik a Naphegy utcában. A valóságban ennél sokkal rövidebb.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Majd ez is kiderül egyszer. A Naphegy utca 31-ben már lehet 100 millió forint lesz egy garzon. Ki tudja! Az is érdekes, hogy a projekt honlapján már nincs első emeleti eladó lakás, hirdetni viszont hirdet még azon az emeleten eladó garzont és nem is egyet. A legdrágább lakásokat is hirdeti, de a saját oldalán már eladva jelzéssel van. 23 db eladó lakás van a hirdetési oldalon, a saját oldalán meg 19 db. A saját honlapján nincsenek árak, a hirdetési oldalon vannak. Mi értelme ennek? Vannak finom ellentmondások első ránézésre és nem lepődnénk meg, ha próbavásárlót játszanánk, valami komoly befektetőt, aki úgy gondolja, hogy egész szintet venne meg, akkor hirtelen lehet még szélesebb lenne a választék.

Egy lakás ára sem garancia arra, hogy kevésbé nézzenek minket cuki báránynak

Nem nagy elvárás lenne, hogy ha az ember már azt mondja, hogy egye fene, ha 57 millió forint egy garzon a Naphegy utca 29-ben, akkor 57 millió. Nem lehet olcsójános, aki Naphegyen akar új lakást venni. De a tiszteletet azért megérdemelhetné. Legalább azt, hogy korrekt módon mutatják be a házat, az utcát és nem bűvészkednek úgy a látványterveken, mint egy állami látványberuházásnál, ahol a tervek, csak afféle útmutató. A végén minden design elem eltűnik róla, néha még funkcióvesztés is történik, de 2x vagy 3x annyiba fog kerülni ennek ellenére is, miközben arról győzködnek minket, hogy egyébként spóroltak a köz érdekében és csak a legszükségesebbre költöttek, a „csicsára” nem. Komoly négyzetméter árak, komolytalan hirdetések. Ha van valami, akkor talán a mai újlakáspiacban ez az egyik legbosszantóbb. Nem tud felnőni a vásárlók szintjére.

újlakáspiac lakásárak négyzetméter ár ingatlan marketing fogyasztóvédelem 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A jelenlegi utcakép a Naphegy utca 29 - 31. előtt

Forrás:  ingatlan.com & sunhillresidence.hu

Képek: 2018. március 28-án készültek /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mennyi a profit egy új építésű lakáson?

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új építésű lakások árát nem csak az építési költségek és telekárak változása mozgatja, hanem a beruházók profitéhsége is. Találkoztak már olyan hírrel, ahol a beruházó maga vall az elvárt profitról? Tegnap bukkantunk rá egy érdekes megjegyzésre a vg.hu egyik cikkében.

Mindig mondjuk, hogy keressék a hírekben a hírt. Információ morzsákra gondolunk, olyan elszólásokra, amikből után lehet építkezni.

Nekünk ezen a mondaton akadt meg a szemünk:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1740 milliós profit 234 új építésű lakás megépítéséből, Kattinston a képre!

Majd jött az ötlet, hogy számoljunk utána ennek az 1740 milliós profitnak

A tőzsdei cégek előnye, hogy sok információ elérhető róluk. Ebben az esetben a február végén megjelent 4. negyedéves jelentésre tudtunk támaszkodni. Abban vannak pontos információk a lakásprojektekről. Idén még több információ lesz erről, mert majd a 2018-as évi negyedéves jelentésekből fogjuk megtudni, hogy mennyiért adták el a lakásokat és ennek hány %-a a tiszta profit.

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebből a táblázatból hiányzik a profit, Kattintson a képre!

Fontos megjegyezni, a profit az az összes bevétel és összes költség különbsége. Ez csak az a tiszta haszon, ami a beruházó zsebében marad, miután mindenkit és mindent kifizetett, például többek között a bankot is, aki megfinanszírozza a projektet. 

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Idén tudjuk meg, hogy milyen profit rátával dolgozik a beruház, Kattintson a képre!

Az újságcikk és az utolsó negyedéves jelentésből ez a táblázat született:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Profit = több mint 100 ezer Ft/m2

Itt láthatjuk pontosan, hogy 148 lakás az egyik projektben és 86 lakás a másik projektben. Azért csak 148 db lakás van a nagyobb projektben, mert ennyire van építési engedély és ennyit is építenek jelenleg a beruházó szerint. Ezért van az is a vg.hu cikk szerint, hogy „a nagyobbik projektnek még csak 78 százalékán számolnak el nyereséget.”

Nem tudni minden részletet, ezért csak átlagolni lehetett:

Az jött, hogy kicsit több, mint 100 ezer forint /m2 a tervezett profit átlagosan ebben a két új építésű társasházban, ahol ez lakásonként közel 7,5 millió Ft tiszta nyereséget jelent a felépítésük és birtokba adásuk után.

Nem is rossz summa ez még 2018-ban sem. Egyelőre nem tudjuk milyen áron értékesítették a lakásokat. Azt tudjuk, hogy minden lakás még nincs eladva. Mind a két projekt lakásaiból még válogathatunk a beruházó és egyben ingatlanértékesítő honlapján:

- a III. kerületi projetkben jelenleg 690-700 ezer Ft/m2 áron kínálják a lakásokat

- a XVIII. kerületi projektben pedig 450-460 ezer Ft/m2 átlagáron láthatjuk a hirdetéseket

Így még érdekesebb az átlagos 100 ezer Ft/m2 profit

Egész más arányt fejez ki az egyik és egészen mást a másik társasház esetében. Ha most sokan felkiáltanak, - igen, ezt tudtam, előre megmondtam, ez volt mindvégig az érzésem - hogy a 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa nem a változó építési költségeket és telekárakat fedezi, hanem a beruházók profitéhségét, akkor lehet, hogy annyira nem is járnak messze a valóságtól.

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A digitális emberpiac

digitális lakáspiac digitális forradalom digitalizáció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Azzal szinte teljes mértékben tisztában vagyunk ma már, hogy a digitális világ felhasználójaként folyamatosan adatokat gyűjtenek rólunk. Nincsenek hiú ábrándjaink, amikor a teljes közösségi média lényege nem más, mint mi felhasználók, akik tálcán kínáljuk fel magunkról azokat az adatokat, amiket 15-20 éve még álmukban sem képzeltek, hogy tudni fognak rólunk. Mondhatni csak és kizárólag törvénysértések árán, a személyiségi jogaink, jogsértő kémkedések árán juthattak volna hozzá mindenhez, amit ma önként és boldogan megosztunk velük. 15-20 éve is a reklámok miatt érdeklődtek utánunk, ma is ezért teszik. Nincs ebben semmi futurisztikus vagy Mátrix (=a film) összeesküvés elmélete.

A világ nagyobbik fele arról szól, hogy termékeket és szolgáltatásokat kell tudni eladni

Minél jobban ismernek minket, már-már egyéni szinten, annál célzottabban és tudatosabban tudnak ránk hatni. Akkor is fogyasztói társadalomban élünk, ha két kézzel tiltakozunk ellene. A digitális világban nem tudunk elbújni, mi biztosan nem. Ha van internet előfizetésünk, ha használjuk a netet, keresünk, ha kommunikálunk rajta, tájékozódunk, akkor máris adatokat gyűjtenek rólunk. Mindent tudni fognak rólunk, de mindent. Amit online csinálunk, teszünk, azt szoftverek figyelik, elemzik, értékelik. Azt mondják most sokan, hogy csak az online világ óriásai kémkednek utánunk, elvileg a mi érdekünkben. Nem, nem csak ők. Mi, emberek, egyre fontosabbak vagyunk minden online szereplő számára.

A digitális világban az az érdekes, hogy ezerszer emberközpontúbb, mint bármilyen középkori világnézet. Minden rólunk, emberekről szól jó és kevésbé jó értelemben egyaránt.

Aki nagy, úgy értjük, hogy óriási látogatottságot ér el, ott felértékelődnek a felhasználók, a látogatók

„Ismerd a látogatóidat, tudj meg róluk mindent. Tudd mi érdekli őket, ha jó a kedvük és azt is, amikor rossz. Tudd, hogy milyen hatással van rájuk az időjárás, az évszakok, a bel- és külpolitika, a családi állapot, a munkahelyük, de még a szexuális szokásaik is. Az online térben nincsenek hálószoba titkok, nincsen magánélet, sokkal hatékonyabban megfigyelhetőek vagyunk, mint lehallgatva vagy bekamerázva.

Igen, az ilyen oldalak gondolatolvasók akarnak lenni, azáltal, hogy mindent tudni akarnak rólunk. Programozók nagy csapatai dolgoznak ma már egy-egy olyan oldal mögött, ahol a látogatottságban, bennünk, emberekben, értéket látnak. Minél jobban ismernek minket, annál nagyobb az értékünk. Az az érték, amit utána termékek és szolgáltatások reklámjaiban lehet hasznosítani.

Gondoljunk bele, milyen lehetőséget láthat bennünk egy vezető lakáshirdetési oldal!

Az ingatlan pont az, amihez valamilyen formában köze van szinte mindenkinek. Valahol mindenki lakik, valahol este lefekszik, reggel meg felkel. Főleg mostanában, amikor a lakáshirdetési oldalak látogatottsága rekordokat dönt.

Képzeljék el, amikor ott ülnek egy asztalnál a vezető hirdetési oldal pénzből élő emberei, és arról beszélgetnek, hogy a látogatók megismerésével még több pénzt kereshetnek, mint az ingatlanhirdetésekkel!

Persze kellenek lakáshirdetések, de azok száma Magyarországon nagyon korlátos 

Most egy olyan cég, ami azzal szembesül, hogy a növekedésének, a fejlődésének a gátja lehet az adott ország lakáspiacának a mérete, az mit csinál? Mondjuk évek óta azon dolgozik, hogy minél több pénzt keressen a látogatói megismerésével. Ha nem túl népszerű a sima regisztráció az oldalán, akkor jön az ártatlannak tűnő mobil alkalmazás. Az úgy is divatos és sokan szívesen használják a mobiljukat lakáshirdetések nézegetésére.

Ma már a fizetőképes kereslet mobilt használ. Az igazán fizetőképes azon netezik is. A legfizetőképesebb, meg nonstop online a telefonjával. Egy alkalmazás nem azért készül el legtöbbször, hogy nekünk felhasználóknak könnyebb legyen, hanem azért, hogy minél több információt tudjanak rólunk. Egy mobil alkalmazásnál nincs is jobb „jóhiszemű” kémkedésre alkalmas megoldás.

Nem hiába örülnek annak, amikor például Facebook vagy Google fiókunkkal regisztrálunk, használunk mobil alkalmazásokat. Már azonnal egy újabb személyes kapcsolat, egy újabb adatbánya rólunk. Képeket elemeznek, beszélgetéseket, feltérképezik az egész kapcsolati hálónkat. Tudják hol dolgozunk, az állásunkról is mindent megtudnak, megbecslik a fizetésünket és persze az anyagi helyzetünket. Ezzel már készen is van a térkép rólunk, amit mindig lehet finomhangolni.

Pontosan annyit érünk a digitális világban, amennyi pénzünk van. Ilyen egyszerű ez.

Persze jól tudjuk, hogy a fogyasztói társadalom nem a gazdagok fogyasztására épít. Hétköznapi fogyasztókra, ránk vadásznak, nekünk kell mindent eladni, még azt is, amire egyébként nincs is szükségünk.

Ebben a vezető lakáshirdetési oldal is üzletet lát 

Ez egy világtrend, ami „nem tegnap, hanem tegnapelőtt" kezdődött. Az ingatlanhirdetési oldalak felismerték évekkel ezelőtt, hogy a bevételnövekedésük kulcsa a látogatóik ki/megismerésre, és az így megszerzett adatokra építhető reklámozás. Például mit és mennyit érhetnek ilyen adatok a kereskedelmi bankoknak, fintech és egyéb pénzügyi szolgáltatóknak, akiknek a lakáshirdetést nézegetők potenciális ügyfeleik? Mindegy, hogy milyen pénzügyi szolgáltatásra van szükségük, bankszámla, bankkártya és hitelkártya, kölcsön, a lényeg, hogy "személyesen" tudják mire van szükségünk. Személyi kölcsön, fogyasztási/áruhitel, lakáshitel, szabadfelhasználású jelzálog, biztosítás, megtakarítások, befektetések.

A lényeg, hogy egy lakáshirdetési oldal sokat tudhat rólunk, ami nagyon értékes információ lehet másoknak.

Az adat az új olaj a digitális világban, ami arról szól, hogy ki tud minél több emberről minél több megbízható adatot szolgáltatni, elemezni, értékelni és utána ezt áruba bocsátani, termékek és szolgáltatások fejlesztőinek, értékesítő és marketing stratégáknak. Az ingatlanhirdetési piac ilyen adatok gyűjtésére és elemzésére kiváló terep. A digitális ingatlanpiac már nem is igazán az ingatlanokról (a hirdetésekről) fog szólni, hanem sokkal inkább a látogatókról. Ettől nem biztos, hogy könnyebb lesz a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók kapcsolatteremtése. Viszont új lehetőséget teremthet az ingatlanszolgáltatóknak, akik már ma is nagyon nehezen boldogulnak, ha nem ismerik „digitálisan” egy nagy látogatottságú ingatlanhirdetési oldal látogatóit.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter