Jutinasi

ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetések ingatlanos jutalék Magyarország Ingatlanműhely

”Ingatlanosok trükköznek, nem szeretem őket.” – hangzik el igen gyakran. Az ingatlanost divat utálni, felesleges, árdrágító tényező. Vannak vevők, akik ezért megspórolnák az eladónak a jutalékot, (ingatlanos szlengben a jutit), na és persze saját maguknak. Ha a tulajdonosnak nem kell kifizetni a jutit, azzal már nyert a vevő.

De mi van akkor, ha a tulajdonos jutit akar fizetni, mert szerinte jár az a jutinasi az értékesítőnek?

Elképzelhetetlen! Az ilyen tulajdonos az csak sült bolond lehet! Ki akarna már fizetni valamiért, amit egyébként „ingyen” is megkaphat? Hülyeség. Ez csak valami ingatlanos „belemagyarázom magamat az életedbe” süket duma lehet. Aztán mi van, ha nem, ha semmi sincs ingyen, mindennek ára van? Mi van akkor, ha vannak eladók, akik nem szeretnének találkozni érdeklődőkkel? Tudja, tisztában van vele, hogy érdeklődőből lesz a vevő, de az eladó szerint legyen az az ingatlanértékesítő problémája. Ő azért fizet az értékesítőnek, hogy az érdeklődők ne fárasszák, ne bosszantsák és még véletlenül se próbálják meg rabolni az idejét. Az eladó nem mindig akar kilépni a saját hétköznapok komfortzónájából. Azért is fizet, mert ő egész mással szeretne foglalkozni, nem a lakás értékesítésével. Neki az, nem az élete része. Sokkal fontosabb a családja, a barátai, ne adj isten még a munkája is. Sem a munkája helyett, a munkája mellett, hétköznap és hétvégén sem akarja a szabadidejét idegenekkel tölteni.

Honnan tudhatjuk vevőként, hogy egy olyan tulajdonosba botlottunk, aki szerint a jutinasi jár az ingatlanértékesítőnek?

Először is, az a tulajdonos, aki azt szeretné, hogy az érdeklődők felvegyék vele a kapcsolatot, az biztosan hirdet. Ha hirdet, akkor elsősorban online teszi, de a lakáson vagy a házon is megtalálhatjuk az elérhetőségét. Ez főleg akkor fontos információ, amikor egy ingatlanértékesítő precíz és pontos hirdetéséből indulunk ki vevőként. Benne van az eladó ingatlan címe, könnyen beazonosítható. Mondjuk úgy 90%-ban el lehet a hirdetésből dönteni mindent, amit vevőként eldönthetünk. Szóval egy igazán minőségi hirdetés. Ha ezek után sem találjuk semmi jelét annak, hogy a tulajdonos örülne nekünk, mint érdeklődőnek, hogy keressük a társaságát, akkor nem érdemes magunkból udvari bolondot csinálni.  Arról már nem is beszélve, hogy ha nincs jelen az ingatlan bemutatásán sem, akkor szinte biztosak lehetünk benne, hogy a piszkos munkát az értékesítőre bízta a lakás tulajdonosa. Érdemes lehet elfogadni – még ha megérteni nem is olyan könnyű – hogy az ingatlanértékesítés egy szolgáltatás is tud lenni. Attól, hogy szerintünk egy baromság és mi biztosan nem vennénk igénybe eladóként, attól még jobb lenne mások fejével is néha gondolkodni, bármennyire is fárasztó tud lenni.  Főleg akkor beszélhetünk szoros kapcsolatról az ingatlanértékesítő és az eladó között, ha egyetlen egy személy foglalkozik vele. Nem olyan, hogy bekerül egy kalapba és utána már szinte meg sem lehet mondani, hogy hány értékesítő próbál meg morzsákat szerezni a jutinasiból. Ezzel az érdekes ingatlanértékesítési jelenséggel már foglalkoztunk.  Elég tipikus, ezért hajlamosak lehetünk vevőként azt gondolni, hogy ez minden esetben így van.

Az ingatlanpiac legnagyobb ellensége a sztereotípiák.

Elképzelhetetlennek tartjuk azt, hogy valami nem úgy működik, mint ahogy azt elképzeljük. Azt hittem, azt gondoltam, azt hallottam és azt mesélték mondatokban mind lehet úgy igazság, hogy egyébként egy mondat sem igaz 100%-ban. Az ingatlanértékesítők meg nem szeretik a trükköző érdeklődőket. Azt bele lehet írni egy hirdetésbe, hogy ingatlanosok még véletlenül se keressék az eladót. De olyat igen arrogáns lenne írni, hogy a trükköző vevők se menjenek ki a házba és csengessék végig a szomszédokat, nyomuljanak a közös képviselőnél, hogy ők az eladó lakás tulajdonosát keresik. Nem lehet beleírni, mert egyszerűen nem lehet. Visszatetszést keltene, mert a „vevők” azt gondolják, vagyis azt hiszik, hogy azt tehetnek meg, amit csak akarnak. Az ő érdekük az a tulajdonos érdeke is. Az ingatlanértékesítő jutalékának megspórolása egy ilyen trükköző érdeklődő szerint win-win a tulajdonosnak is. De ha ez nincs így, akkor valahogyan alkalmazkodni kellene tudni vevkőként, mert úgyis kiderül, úgyis elmondják a szomszédok, hogy zavarják idegenek a ház nyugalmát. A közös képviselő is küld egy emailt, hogy már megint próbálkoztak nála.

Arra nem is gondol az ilyen érdeklődő, hogy a tapasztalt ingatlanértékesítő előre felkészíti erre az eladót és a környezetét is.

Tudja, hogy ha éppen nem az ügyfeleket úgy vadászó hiénák (=kéretlen ingatlanértékesítő, aki házhoz megy akkor is, amikor senki sem hívta meg) zaklatják a ház lakóit és a közösképviselőt, akkor majd jönnek a „jóindulatú” érdeklődők is. Pedig tudhatnák, hogy ilyen helyzetben a legtöbb esetben nem él a lakás tulajdonosa a házban, sokszor még a városban sem, de az is lehet még az országban sem jár túl gyakran. A lakás hirdetése sokat elárul a tulajdonos és az értékesítő kapcsolatáról – már ha ez vevőként egyáltalán érdekel minket. Mert ott kezdődik az egész probléma, hogy ha nem. Szóval attól, hogy a közvélemény bármikor vevő lenne egy ingatlanos "nyilvános kivégzésére", még vevőként is illene tudni, hol van az a bizonyos határ, ami előtt most állj és netovább.

Minél nagyobb a bizalom a tulajdonos és az ingatlanos partnere között, annál jobb minőségű hirdetéssel fogunk vevőként találkozni.

Nem képzavar, nem ámítás ez. Annál kevésbé fogják a hirdetésben titkolni a lakás vagy a ház hibáit például. Le lesz minden fotózva, mert a jóindulatú bizalom nem csak az eladó és az értékesítő között számít, hanem a leendő vevő felé is kommunikálni kell ezt. Egy lakásnak úgyis csak egy vevője van adott pillanatban, így mindig csak annak az egy vevőnek kell hirdetni. Így gondolkodva, ilyen tulajdonosi és ingatlanértékesítői kapcsolat alapján, létrejön tényleg egy szolgáltatás, ami annak az egy vevőnek is előnyös, a többi érdeklődőnek már nem olyan biztos. A hirdetésből mindent láthat és tudhat a kedves vevő. A hirdetés nem lesz kozmetikázott, sminkelt és a legjobb esetben még túlárazva sem az eladó lakás. Korrekt lesz, amire azt lehet mondani, hogy bár csak ilyen lenne az összes eladó lakóingatlan hirdetése Magyarországon. Nem rizsa, nem túlzó és túlértékelő hadoválás, üres bájcsevej és műmosoly. Ki ér arra rá? Őszintén. Minden másodperccel mindenkinek csak fogy az ideje, ketyeg az a bizonyos óra. Minek rabolnánk már egymás idejét teljesen értelmetlenül és feleslegesen? Miért nem próbáljuk meg inkább a leghasznosabb módon eltölteni minden percünket?

Az ingatlan értékesítése és megvásárlása néha két különböző, nagyon ellentétes és ellenérdekelt folyamatnak tűnik. Trükköző eladók, trükköző vevők és a trükköző ingatlanosok nem jelentik a lakáspiacot, csak ők is a részei, az a bizonyos szükséges rossz. Vannak normális emberek és normális (üzleti) kapcsolatok is a lakáspiacon, ami csak akkor fontos, ha ez amúgy mellesleg érdekel minket. Több jóindulattal és nagyobb odafigyeléssel talán még egyszer azt is megérthetjük, hogy miért vannak ingatlanok, emberek és ingatlanemberek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénzügyi stabilitás a lakáspiacon

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az év utolsó hónapjába léptünk, nem számít senki sem már új csodákra. Egyesek az évet foglalják össze, mások előre tekintenek. Mi most egyszerre tennénk mind a kettőt, mert azért még általánosságban a média és az ingatlanpiac inkább az eladók érdekeit szolgálják ki. A vevők meg dezinformáltak, aggódnak. Nem tudják mit és hol keressenek. A barátok és ismerősök az elsőszámú hírforrások. Jönnek a kérdések, mennek rá a válaszok. Ki mit gondol, ki mit érez, ki mit tapasztal. A lakásárak és a lakáspiaci forgalom dilemmájáról még októberben beszéltünk.

Nagyon fontos téma, mert 2016 után 2017-ben is azt látni, hogy a lakásárak Magyarországon jobban nőnek, mint a lakáspiaci forgalom. 2 éve már, hogy a lakáspiaci forgalom lassul. Ez ott tart, hogy a jelenlegi információk szerint 5% körüli adásvétel növekedéssel lehet számolni 2017-ben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalomról ne feledkezzünk el. Ne csak jobbra, hanem balra is nézzünk.

Az MNB a novemberi Pénzügyi Stablitiási Jelentésében nem aggódik a lakáspiaci forgalom lassulása miatt, de megjegyzi:

„A nagymértékű áremelkedés következtében a piaci forgalom bővülése 2016-tól már kissé lassult, és 2017. első félév végén 5 százalékot tett ki. Az éves szinten létrejött mintegy 150 ezer tranzakció még a hosszú távú átlagos 157 ezres éves forgalom alatt tartózkodik.”

Emiatt például még senkit nem látni aggódni. Még maguk a vevők is jobban aggódnak a lakásárak miatt, mint a forgalom miatt. Vevőként szokás aggódni, ha nőnek a lakásárak, de melyik vevő szeretne olyan lakást venni, aminek csökken az ára? Na, ugye? A lakáspiaci forgalom lassulása azt jelenti, hogy nem nő az eladók esélye évről évre, hogy eladnak, hanem szépen lassan elbizonytalanodik. Ez vevőként is nagyon fontos információ, mert megvenni egy lakást mindig sokkal könnyebb, mint utána eladni.

Az még izgalmasabb kérdés, hogy 2016 után 2017-ben Budapesten egyenesen csökkent az eladók esélye, hogy eladjanak. Hiába nőnek az árak Budapesten, a vevők egyre kevesebb lakást vásárolnak meg. A budapesti lakásárak nőnek, ezért kijelenthetjük, hogy elsősorban olyan lakásokat vásárolnak meg a vevők, amiben érzik és látják az árnövekedési potenciált. Na, ugye? A végén kiderül, hogy a lakásárak növekedése nem is az ellensége a vevőknek, hanem a barátjuk.

Ezt nem először állítjuk. A miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak kérdést már egy éve részletesen körberjártuk. Vevőként sem veszünk meg mindent, mert eladó. Ezt meg jobb, ha az eladók is tudják, amikor piacra lépnek. 2017-ben ezért visszatekintve jóval többen csalódhatnak, mint akiket pozitívan meglephetett. Nagy volt az eladók mellénye, hogy micsoda dinamizmus van a magyar lakáspiacban és az árakon kívül semmi sem mutat dinamikát. Egy piacon meg mégsem mindegy hányan tudnak sikeres üzletet kötni.

2018-ra kitekintve úgy is tűnhet, hogy gyakorlatilag egy stagnáló lakáspiaci forgalommal is szembesülhetünk. Konkrétan ez azt jelenti, hogy hiába lép majd még több eladó a lakáspiacra, a vevők csak azt veszik, amit ők akarnak.

Az pedig holt biztos, hogy az eladók száma nem egyre kevesebb, hanem egyre több. Budapesten már két éve kaparhatja sok eladó a fejét, aki nem tud eladni. Főleg 2017-ben ütközhettek falba, amikor hiába reménykedtek hónapról hónapra, hogy bejönnek a számításaik, csak nem akart az összejönni. Nem lepődnénk meg, ha simán lennének már 1 éve lakások a piacon, akik keresik a vevőjüket, csak nem találják. Hogy az árral van-e a gond a Budapesten? Lehet. Talán.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak hatnak a vevőkre és a döntéseikre.

Az MNB ezt a gondolatot fűzi hozzá ehhez az ábrához:

„A dinamikus növekedés ellenére még a fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak a lakásárak."

„Számításaink szerint országos átlagban a hazai lakásárak szintje egyelőre nem éri el a makrogazdasági fundamentumok által indokolt egyensúlyi szintet, vagyis országos átlagban még nem beszélhetünk a megemelkedett lakásárszint kapcsán túlfűtöttségről. A fővárosi lakásárak mindezek mellett azonban már – kismértékben ugyan, de – meghaladták a lakáspiac kereslet oldali fundamentumai által indokolt szintet.”

Ahogy Budapest elveszítette a vonzerezjét 2016-tól kezdve (talán pont az árak miatt), úgy erősödött a rajta kívüli piac. Tavaly még senki nem hitt abban, hogy a nem nagyvárosi ingatlanoknak lenne piaca. Aztán már 2016-ban is azért nőtt a lakáspiaci forgalom, mert a kisebb települések megmentették az ingatlanpiac becsületét. 2017-ben ez a jelenség tovább erősödött. 2018-ban továbbra is a kisebb városok és települések lesznek a nyerőbb helyzetben lévők, ahol az eladóknak érdemes piacra lépni és könnyebb lesz eladni, szemben a magyar nagyvárosokkal és Budapesttel. 2 éve ez megy már és semmi esélyt nem látni, hogy ez valóban megváltozzon 2018-ban. Tudjuk, majd az "olcsó" lakáshitelek mindent megoldanak. A magyar lakáspiacon a hitel nem mindenre gyógyír, amit még maga az MNB is beismer, önkritikát gyakorolva, hogy a magyar lakáspiacon az áremelkedés "egy válság utáni korrekciónak tekinthető" :

„Az európai országok többségében a lakásárak emelkedése a háztartások magas szintű eladósodottságával párosul.”

„Magyarországon a lakásárak az elmúlt években jelentős mértékben emelkedtek. Hozzá kell tenni azonban, hogy ez inkább egy válság utáni korrekciónak tekinthető, míg a háztartások eladósodottsága jelenleg is az egyik legalacsonyabb az Európai Unión belül.” 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac mnb Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiacot nagyon más és más mechanizmusok működtetik.

Forrás: MNB Pénzügyi Stabilitási Jelentés (2017. november)

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Diszharmonikus lakáshirdetések

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A budapesti lakáshirdetések elég bosszantóak tudnak lenni. Sok ember vérnyomását felvihetik. Most nem kimondottan az érzelmi alapú árazásról beszélnénk, amit magyarul egyszerűen kapzsiságnak hívnak. Az árak mellett sokkal bicskanyitogatóbb a képek és az eladó lakások hirdetéséhez tartozó szöveg diszharmóniája. A hirdetési oldalak csak olyan esetben avatkoznak be egy lakáshirdetésbe, ha az nyilvánvalóan sérti a hirdetési irányelveiket, jelentsen ez adott esetben bármit is. Ez nem feltétlenül egyezik meg a lakásvásárlók elvárásaival. Egy hirdetésben bárki túlzásokba eshet, mondhat nagyot és minden szinten túlértékelheti az ingatlanát. Nincsen semmilyen határ. Olyannyira nincsen, hogy sok hirdetési oldal előszeretettel emeli ki és hívja fel a figyelmet akár ilyen diszharmonikus hirdetésekre. A kép a fontosabb, utána már a „reklámszöveg” szinte adja magát, amit a hirdetési oldalak nem fognak átírni, nem fogják cenzúrázni, de a hirdető figyelmét sem fogják felhívni a képek és a szöveg közötti ellentmondásos viszonyra, nem kérdőjelezik meg annak igazságtartalmát.

Túlléphetünk-e azon, hogy ha egy lakást régi, akár több éves képekkel hirdetnek? Mondjuk olyanokkal, amik akkor készültek, mielőtt a jelenlegi tulajdonosai beköltöztek. Vagy láthatóan teljesen más évszakban készült képekkel? Most jön a tél, de a tavaszi és nyári fotók csak mutatósabbak. Ott vannak még a látványfotók, amik köszönő viszonyban sincsenek a valósággal. Esetleg a jóval alattomosabb durva utómunkával készült, profin retusált fotók, amiken a lakások pont annyira élethűek, mint a retusált emberek a magazinok címlapjain. Ezeken mind túl is tudunk lépni, elfogadjuk a valóság az ingatlanok reklámozásában sem cél. Azt jelenleg a hirdetési oldalak is teljes vállszélességgel támogatják.

A vevők megint egyedül maradnak ezzel a problémájukkal is. Azon is túllépnek, hogy nem ismerik fel őket, nem tudják megkülönbözteni a hirdetési oldalak a vevőket a nem vevőktől. Nem is figyelnek oda rájuk jobban. Miért érdekelné már őket, hogy a hirdetések a valóságtól mennyire rugaszkodnak el és határt szabjanak, ahogy a reklámokban sem lehet ma már akármit állítani, mondjuk nyilvánvalóan hazudni? A lakáshirdetésekben még lehet hazudni, félrevezetni, becsapni és megtéveszteni a vevőket. Mindezt természetesen előre megfontolt szándékkal, minden kétséget kizáróan anyagi előnyöktől vezérelve.

A vevők nincsenek könnyű helyeztben, nem árt a kötél a idegzet, a jó humorérzék, mert inkább tudni kell nevetni ma a magyar lakáshirdetési szokásainkon, mint siránkozni. Nevessük ki a sok Pinokkiót, legyen az az ingatlan beképzelt tulajdonosa vagy egy buzgómócsing ingatlanértékesítő. Nincs egyiknek vagy másiknak sem nagyobb felhatalmazása arra, hogy tisztességtelen üzleti magatartással dolgozzon vagy próbáljon meg eladni.

A jó humorista elvileg komoly ember és a humor, mint művészet, egyáltalán nem könnyű műfaj. Komolyodjunk is el, mielőtt viccet csinálnánk ebből az eladó ingatlanból. Első ránézésre, egy nem hétköznapi lakást látunk. Nem is az a tipikus bakiparádé. Pont ezért is kihívás, mert a céltábla ugyanúgy benne van, csak észre kell tudni venni. Az ára sem tucatlakásra utal, így nem árt még körültekintőbbnek lenni, mert ilyen szinten mást lát és hall a kedves eladó és teljesen mást a vevő. Sőt, a hirdetési oldalak hajlamosak jobban elnézni az ilyen lakások hirdetéseinek hibáit. Mi ne legyünk elnézőek, mert ez most nem egy bájcsevej, hirdetést elemzünk, ahogy egy értelmes vevő is teszi, amikor először szembesül vele.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kép nélkül nem hirdetünk sem ilyen sem más árú lakást Budapesten!

Az ember először a képeket fogja megnézni, utána jöhet a leírás. A jó képekhez alig kell hirdetési szöveg. Egy megfelelő kép többet mond ezer szónál. Ha egy lakásnál olyan hirdetési szöveg van, ami mellé be kell készíteni egy kis harapnivalót és egy pohár innivalót, az egy külön műfaj. Vannak, akik imádnak ilyet írni, mások imádnak ilyet olvasni. Tudják, ez olyan, mint az érzelgős és érzelmes reklámok, kellemes zenével, simogató emberi hanggal. Azonnal belopja magát az ember fülébe, hat ránk. Ha tetszik egy reklám, az azt jelenti, hogy működik. Az ilyen szövegek is hatni akarnak ránk, így vagy úgy, de működnek is. Előre is vetítik azt, hogy ha elmennénk megnézni, a hirdető személyesen is lenyomná az egyszemélyes színházi előadását. Jöjjön az álomvilág, ami erősen árnyékot vet a valóságra:

Ez a lakás a jelenlegi legfontosabb magyar hirdetési oldalon képek nélkül van hirdetve. (Kattintson a linkre)

Már azon el lehet mosolyodni, hogy a tulajdonosnak nem tellik rá, hogy képekkel hirdesssen egy ilyen árú lakást. Ciki és elég kicsinyes. Milyen ember lehet, tehetnék fel a kérdést, ha még ezen is spórol? De nem csak spórol, figyelmetlen is, mert a hirdetés szövegét már nem írta át. Valószínűleg képekkel hirdette, de nem jött el a várva várt siker. Pedig a hirdetés szövegét úgy kezdi, hogy csak a képek megnézése után olvassunk tovább. Ha most cinikusak lennénk, akkor azt mondhatnánk, hogy nincs kép, nem is kell tovább olvasni. De mit tovább olvastuk.

A lakásnak van természetesen ingatlanértékesítője azóta már, bár a hirdetés szövegében még az szerepel, hogy csak konkrét ügyfél esetén köt szerződést az eladó.  (Kattintson a linkre, ha sok képet szeretne látni a lakásról)

Úgy néz ki ebben sincs teljes összhang a hirdetést és a valóságot elnézve. Azt mondhatják erre most többen, hogy ez részletkérdés, kit érdekel. Aki hazudik, az mindig hazudik, mondjuk mi. A lakáspiacon is pont a hazudós emberek okozzák a legtöbb problémát. Ezért, ha hazugságon kapunk egy eladót, ott készüljünk fel további hazugságokra is.

A konkurens, ingyenes hirdetési oldalon is  megtalálható néhány képpel a lakás. Nem tudni miért csak 8 képpel (egy ismétlődik, ezért csak 8), de azon az oldalon ingyen hirdetheti. (Kattintson a linkre a képekért)

Milyen már ugye, hogy egy fizetős hirdetési oldalon kép nélkül egy ingyenes oldalon meg képpel hirdetnek egy 198 milliós lakást? Sokatmondó! Higgyék el nekünk, hogy sokkal többet elárul egy ingatlanról az, hogyan hirdetik, mint az, hogy egyébként ki (eladó vagy ingatlanértékesítő) hirdeti és miért (mert az övé vagy jutalékért). Az eladó lakást ebből a három hirdetésből ismerhetjük most meg és a tulajdonosa által megszerkesztett "vágatlan" reklámszövegből.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az adatok hiányosak, felületesek, hibásak

Kezdjük a tipikus polgárpukkasztással, azzal, hogy a rezsihez nem a teljes rezsit írja be gyakran a hirdető, hanem csak a lakás közös költségét. Ez egyébként nem hiba, nagyon is szándékos és tudatos hazugság ez. Nem célravezető, de alpáriba ettől még nem fogunk most lemenni. 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Használt"  vagy kipróbált felújított lakás eladó

Olyan van, hogy 180 fokos és például olyan is van, hogy körpanoráma. A 200 fokos panorámához már szögmérő kell, vagy egy ember, aki szeret kerekíteni és a 180 az már végülis majdnem 200. A tulajdonosok nemzetisége is fontos információ, bizonyára van hozzáadott értéke egyeseknek. Nem fogunk ezen összeveszni, veszekedés helyett verekedni sem fogunk miatta. De egy határt azért meg kell húzni, hogy mennyire érdemes felesleges jelzőkkel dobálózni. De az mindenképpen fontos információ, hogy hiába a felújítás, az eladók beköltöznek, kipróbálják, ott élnek és csak utána adják el. Elveszik a lakás szüzességét - mert nem a vevők élhetnek ott először - és van arcuk még ezek után is 198 milliót kérni? A betyárját :) Egy szűz lakásnál még csak-csak érti az ember, hogy annak van felára, mert egy új lakást kap a vevő. De egy felújított és már kipróbált, tartósan letesztelt lakásnak nem érzi az (ár)előnyét. Főleg annak tudatában, hogy itt minden berendezés és bútor a vételár részét képezi, ami a hirdetés szövege szerint most már mind ki is lett próbálva, a mi érdekünkben. Szuper. Mi jöhet még?

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakás "szüzességét" a vár szoknyája alatt kerestük és nem találtuk meg :)

A vár szoknyája és a Budapest alakú szőnyeg, ahol „piros petty” jelzi hol is vagyunk. Ez már mentalizmus a javából. Azt is mondhatnánk, hogy szinte irodalmi szépségű metaforák ezek egy szüzességét elvesztő lakásról. Nem tudunk elmenni szó nélkül, hogy szerintük a „vár szoknyája” alatt vagyunk jelenleg, mert a lakás szüzességét ott kerestük és nem találtuk meg. Morbid vagy groteszk, mulatságos, mert nekünk jó kedvünk van ezen a vidám novemberi napon. Teljesen tisztában is vagyunk vele, hogy nem vagyunk Párizsban, még mindig Budapesten érezzük magunkat. Az Országházról (a parlament szó nem az épületet jelenti és nem is szinonimája az Országháznak – ha már magyar az eladó, mert egy belgának még elnézzük ezt a nyelvi hibát, akármilyen nárcisztikus is most ez a megjegyzés) nekünk nem jut eszünkbe az Eiffel-torony. Annál inkább a Nyugati pályaudvarról, mert azt maga Gustav Eiffel tervezte. Csak az nem hangzik olyan menőn pedig lehet, hogy pont az is látszik a "200 fokos panorámában". 

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ide csak fogkefe kell és még 198 millió forint

Már fogy a popcorn, a poharat is újra kell tölteni, mert még mindig nincs vége. 3 helyen nézzük most egyszerre a hirdetést, egyik kép nélkül, a másik kevés képpel, a harmadikat egy ingatlanértékesítő jegyzi. Az eladó többször bizonyította már a komolyságát és a szavahihetőségét. Most értjük meg ezt igazán, hogy kis humorherold is lehet, mert 198 milliós árban garázst bérelhetünk a lakáshoz. A havi bérleti díjat nem írta le, lehet a vételár egy része - mondjuk 1 évre előre ki van fizetve. Kedves gesztus, de egy parkoló bérlése azért nem olyan nagy truváj.

Nem lehet tudni az ördögi részleteket, csak azt, hogy garázst ehhez a lakáshoz sem kapunk. Sétálhatunk majd a nagyon melegben, a nagyon hidegben, az esőben és hóban is a lakás és a garázs között. Nincs tökéletes lakás, ahogy mondják, úgy néz ki meg is van első igazi kompromisszum. Ezt a békát le kell tudni nyelni. El kell dönteni, hogy az Országház látványa vagy egy ház, ami alatt teremgarázs van a fontosabb. A kettő együtt nem mindig jön össze, még ilyen áron sem.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlantajolo.hu

Majd megkapjuk az utolsó lelki fröccsünket is. Ha még eddig nem tűnt volna fel, hogy ez egy magazinlakás, akkor ezt most le is írják, számszerűsítik. Címlapon van itt és ott, megjelent és megjelenni fog ennyi és annyi magazinban, de a legfontosabb hirdetési oldalon kép nélkül van ez a hirdetés Magyarországon. Hihető vagy hihetetlen ez a mondat? Harmónia vagy diszharmónia? Kell ez vagy teljesen felesleges? Mint egy falat kenyér, összefoglalva. Már ingatlanértékesítő hirdeti a lakást egy nem ingyenes hirdetési oldalon, ami a hirdetés utolsó mondataival van abszolút diszharmóniában. Van egy eladó lakás, ami tényleg nem átlagos. Van egy hirdetési szöveg hozzá, ami szintén nem az. A kettő együtt viszont a magyar lakáshirdetési piac állatorvosi lova, ami gyógyításra szorul, mert nagyon, nagyon-nagyon beteg. Ezen mi, lakásvásárlók csak sírni tudunk, sírva röhögni, de változtatni nem. A lakáshirdetési oldalak kényszeríthetik csak rá a hirdetőket a reklámjog betartatására. A hirdetőknek, az eladóknak sincs mindenhez joguk, a vevőkkel szembeni tisztességtelen értékesítési gyakoralt tilalma rájuk is vonatkozik. De minden törvény annyit ér, amennyire betartják és betartatják.

ingatlanmarketing reklámjog ingatlanhirdetés lakáshirdetés lakáspiac digitális lakáspiac ingatlanközvetítés ingatlanbefektetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az OTP Ingtalanpont "konszolidált" hirdetése a lakásról az ingatlantajolo.hu-n

Forrás: ingatlantajolo.hu, otthonterkep.hu és ingatlan.com

Szerkesztve: 2017. november 28-án, ezért a hirdetések változhatnak, idővel törlődhetnek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiaci tükör

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely

„Általában igaz, hogy a bankok a világon mindenütt az irodai beruházásokat kedvelik a legjobban, mert átlátható és jól kiszámítható piacról van szó. Ez a hozzáállás csak ritka történelmi pillanatokban változik meg, ilyenkor a lakóépület-finanszírozás kerül előtérbe. Ez történik ma Európa egészében és a régióban is – mondja Dános Pál MRICS, a KPMG ingatlan-tanácsadási igazgatója. Magyarország ebben a tekintetben kilóg a sorból, mert nálunk most is az irodaberuházások finanszírozására a leginkább nyitottak a bankok, hitelezési portfóliójukban az irodafejlesztések finanszírozását a lakásprojektek, az ipari, kereskedelmi, és végül a turisztikai beruházások követik.”

A lakáshitelezésről sok szó esik a reklámokban és a hírekben is. Pedig nem csak a lakásvásárlóknak van szükségük hitelekre. Az ingatlanfinanszírozás ellentmondásos helyzetéről februárban beszéltünk. Azt hihetnénk, hogy azóta csak minden jobb lehet. Főleg azok után, ahogy Európában elhelyeztük a magyar lakáspiacot a Deloitte segítségével még nyáron. A számok tükrében úgy tűnhet, hogy a magyar lakáspiac maga a paradicsom a lakásbefektetők szemével. Bár nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a lakásárak és bérleti díjak nem jelentik azt, hogy mindezek olyan könnyen elérhetőek lennének. Az például a legtöbb emberben fel sem merül, hogy nem tudja eladni vagy kiadni a lakását az elvárt áron. A lakásárak és a bérleti díjak nem minden lakás esetében értelmezhetők. A lakáspiaci forgalom és az albérletpiac mérete jóval korlátosabb,  mint a lakásárak és a bérleti díjak. A lakásáraktól megrészegült magyar ingatlanpiacot muszáj kívülről is megnézni. Meg is néztük a KPMG legfrissebb ingatlanhitelezési jelentését, mert a magyar ingatlanpiac jövője a bankok ingatlanpiaci jövőképétől (is) erősen függ.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország szerepe csökkent 2017 I. félévében a régióban

Darulesen jártunk néhány hete. Darukat lakásépítések vagy üzleti ingatlanok építése miatt látunk inkább? Februárban már bemutattuk, hogy a bankok kihelyezett új ingatlanfinanszírozásának körülbelül a negyedét teszik ki a lakásépítések.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A lakásépítések banki finanszírozása nem prioritás Magyarországon

A jövőt illetően Magyarországon a lakásépítések finanszírozása a bankok szerint nem válik fontosabbá, mint volt idén. 24%-ról 23%-ra csökkent a KPMG új felmérésében. Az ipari/logisztikai (+3%) és szálloda/hotel (+1%) finanszírozásban látnak nagyobb üzletet a bankok itthon. De nem csak itt látunk felemás ingatlanpiaci megítélést. A tavalyi felméréshez képest Magyarország tovább csúszott hátra az ingatlanfinanszírozás fontosságának banki rangsorában.

KPMG Property Lending Barometer ingatlanhitelezés ingatlanfejlesztési finanszírozás lakáspiac ingatlanpiac bank Magyarország Ingatlanműhely
A régióban és Európában is a legutolsók között  vagyunk az ingatlanhitelezésben

Már korábban is felhívtuk arra az érdekes jelenségre a figyelmet, hogy még az építőipar is szívesebben épít bármi mást, csak társasházat ne kelljen. A KPMG elemzése ezt csak újra megerősítette, csak most a bankok szemszögéből. Így kijelenthetjük, hogy 2017 után  2018-ban sem lesz az újlakáspiac az építőipar és a bankok kedvence Magyarországon.

Forrás: KPMG  & Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

PH érték

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely

Az elhelyezkedés a lakóingatlanok árának alfája és omegája. Az elhelyezkedés, amiben benne van egy ország és ezen belül egy város életszínvonala is. Minél jobban élnek egy adott városban annál drágábbak ott az ingatlanok. A jólét nem egyszerűen árfelhajtó hatású, ahogy a jólét sem zárja ki a nyomort, a szegénységet és a nélkülözést egy gazdag városban. A jólét egy lehetőség, ami egyeseknek megadatik, másoknak nem. Szerencse vagy kemény munka, esetleg mindkettő kell hozzá? Talán. Egy gazdag város mágnesként gyűjti magához a gazdagokat is. A gazdagok relatív száma néhol kritikusan magas szinteket érhet el, ahol ez idővel kifejeződik az ingatlanok árában is. Születhetnek gazdag negyedek, utcák, házak, ahol státuszszimbólum lehet egy ingatlant birtokolni. Az ingatlan örök státuszszimbólum, mint a gazdagság is. Bár azt mondják, az a gazdag ember, akinek sok ideje van, amit általában anyagi értelemben is nagyon gazdag emberek szeretnek ismételni. Ha az idő pénz, a pénz is jelenthet időt, időt arra, hogy jólétben éljen az ember.

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
Napfény, ami egy városban felbecsülhetetlen érték

Aki egy ilyen lakás vásárlásán törheti a fejét, annak az ideje mellett megfelelő anyagi biztonsága is lehet:

- 314 nm-es, belső háromszintes, legfelelső emeleti, 3 hálószobás és 3 fürdőszobás  lakás 74 nm terasszal (Megjegyzés a teraszhoz: több részből áll, nem egyben van, lásd az alaprajzon)

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
A Séf konyhája

Újabb célokat és nagyon sok új lehetőséget is jelenthet egy Penthouse (PH) lakást megvásárolni annak, aki megteheti. Első ránézsére nincs benne semmi pláne, nemes egyszerűséggel korrekt lakás ez. Laknánk, ha arról lenne szó. Semmi giccs, túlzások vagy polgárpukkasztó hivalkodás. 

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
Függöny nélkül is van ablak

Szeptember eleje óta árulják. Szépen számolják a napokat a hirdetésben, mert ebben a városban nem titok az, hogy hány napja van piacon a lakás. Az értékesígtési időt napokban számolják, ami milyen logikus és stíllusos, mint maga az egész lakás. Az is biztos, hogy nem is fog ott porosodni sokáig. Ahogy arra felé mondják nem eladó egy lakás, hanem megvásárolható, mert újra piacon van és újra beárazták. 

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
Egyszerű és praktikus

A legfelső emeleten lakni azt is jelenti, hogy mindenki más alattunk él a házban. A PH érték egy társasházban, mert a teljes szint a miénk, nincs emeletszomszéd, a lift a lakásunkban áll meg, csak az jöhet fel, akit engedünk. Ez azt is jelenti, hogy ha a liftet mi hívjuk fel, abba nem szállhat be senki. A PH-nak nem csak piaci értéke van, hanem ára is.

penthouse PH lakáspiac lakásárak Manhattan NYC New York USA Ingatlanműhely
$6.000.000

Forrás & Képek: The New York Times

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A konyha fontos hely egy lakásban

lakáspiac lakásvásárlás lakáskiadás albérlet albérletpiac lakáshirdetés lakásbefektetés ingatlanbefektetés Magyarország Ingatlanműhely

Hosszú hetek és hónapok, munka és munka. Ismerős? Aztán eljön egyszer csak mindig a péntek és állunk otthon a konyhánkban, gondolván meglepjük magunkat valamivel. A főzés kikapcsol, azt mondják. De most minket inkább meg bekapcsol. Szarvasgulyást készítünk, természetesen friss húsból, semmi mirelit. Nem levest, hanem gulyást, mert maximalisták vagyunk, ha ételről van szó. Egyszerűen nem csak azért eszünk mert éhesek vagyunk. Válogatunk, mert csak azt esszük meg, amit számunkra elég jónak tartunk. Sznobok vagyunk talán? Nem, nem, csak attól még nem tartunk mindent ennivalónak, mert annak árulják. A hús gyönyörű, még a vegák is egy pillanatra elbizonytalanodnak, amikor ránéznek a felkockázott élettel teli szavashúsra.

Mi nem bizonytalanodunk el, mi tudjuk nagyon jól, hogy a vadhús és az ember ősidők óta jó és elválaszthatatlan barátságban van. Örök barátság ez az idők végezetéig. Eszünkbe jut, belekortyolva egy pohár mélyvörös borba, hogy éppen ma mesélte valaki, ki is, ja tudjuk már, na igen, ő, hogy holnap fácánra, aztán meg vaddisznóra fognak vadászni. Egy bérlő édesapja volt. Tiszta, vidám és nyitott ember, az a tisztességes fajta, akinek nem csak gerince van, de még az emberi méltóságát is megőrizte a sok-sok évtized alatt. Aláírtuk a fiával a bérleti szerződést, jut eszünkbe, ahogy készítünk elő minden finomat a szarvasgulyáshoz. Eszünkbe jutnak a kedves pillanatok, a nevetések, a minden érdektől mentes mosolyok. A lakás üres volt, amit kibéreltek és ott is a konyhában írtuk alá a papírokat.

Jaj, a konyha! Micsoda hely az mindig egy lakásban! Ha a konyhák mesélni tudnának! Vadi új lakás, szűz konyhával, büszke is volt az apa a fiára, hogy a fiú tud választani. Mi meg annak örültünk, hogy bérbeadóként nincs mit szégyellni, jó a lakás, teljesen korrekt a bérleti díj és persze a bérleti szerződés. Kérdezték is, hogy odafigyelnek-e arra, hogy kiknek adnak ki lakást ebben a házban. Mi meg elmondtuk, hogy nálunk ez alap, másnál nem olyan biztos. Bele is telt pár hónapba, mire ennek a lakásnak meglett a bérlője, de jól döntöttünk, megérte várni. Jár a kezünk, tisztulnak a zöldségek, érezni a friss illatokat.

Aztán átfut megint a gondolat, hogy állandóan azzal fárasztanak, hogy ki lehet adni egy budapesti lakást pár nap alatt. Vannak ilyen lakások, meg olyanok is, ahol ez hónapokig tart. Ne emésszük magunkat ezen. Vettünk egy lakást, benne áll sok-sok millió forintunk, arról már nem beszélve, hogy azt a pénzt sem találtuk, nem lottón nyertük és bankot sem raboltunk. Nem, azt a pénzt tisztességes munkával kerestük meg, igen mi és nem más. Nem az államtól kaptuk, nem a bank adta, azt a mi két kezünkkel és fejünkkel, a velük végzett munkáért cserébe kaptuk. Eltölti az embert egy kis büszkeség, hogy valamit már letett az asztalra és neki is van még gerince és ő sem veszítette még el az emberi méltóságát.

A szarvasgulyás meg csak készül és készül. Nem először csináljuk, de kétszer ugyanúgy sosem készítjük el. Nincs recept, mégis minden munkafázis, minden belevaló, minden fűszer valahogyan belekerül. Kezd alakulni az egész, kezd összeállni, jönnek az illatok, pedig még csak szarvaspörit hoztunk össze. Ha már jó a hús és a szaft, akkor jöhetnek bele a zöldségek. Egyet kivéve, a zellert, annak a gumója a legelső, amit beleteszünk. Nem sokat, csak mértékkel, mert túl savanykássá teheti. Figyelünk az ízekre, az ízek harmóniájára. Pont olyan a főzés, mint lakást venni. Tanulható meg tanítható, de a lényege, a varázsa, az vagy velünk születik vagy kétbalkezesek leszünk örökre.

Vennénk már egy másik lakást. Meg van a rávaló. A szarvasgulyás fő, mi meg telefonálunk néhányat, mert tegnap lefekvés előtt egy röpke 15-16 órás munkanap után még volt erőnk lakásokat nézegteni és válogatni. Hogy mit nézünk meg először egy lakáson vagy a hirdetésén? Megszokták néha kérdezni barátok, ismerősök, eladók, ingatlanos arcok. Mit néznénk meg, hát a konyhát meg a fürdőt! Már megint a konyha, ahol kikapcsolódhatunk, ahol beszélgethetünk másokkal és saját magunkkal is. A konyha, ahol a nap kezdődik, amikor felkapcsoljuk a villanyt és ahol általában véget is ér, amikor lekapcsoljuk. Olyan lakásokat választottunk ki most is, ahol figyeltük a konyhákat és a fürdőket, rangsoroltuk őket és ezek alapján hívtuk fel a számokat. Négy hirdetésből két találkozót tudtunk leszervezni. Nem rossz arány. A másik kettőből az egyiknél csak simán kinyomtak minket és nem hívtak vissza. Van ilyen, nem akadunk ezen már fenn. A negyedik meg már „eladás alatt” van. Ezt az utóbbi azért is jó hallani, hogy nem csak minket érdekel az a lakás. Visszaigazolás, önigazolás, fontos dolgok ezek.

Nagyon bizonytalan dolog lakást venni. Minél többet veszünk, annál inkább látjuk a kockázatokat. Nincs már régóta rózsaszín köd, ahogy biztos recept sincs. Csak valahogy ez is összejön, összeáll, mint a szarvasgulyás. Ott is mindig van egy kis bizonytalanság, hogy megint jó lesz? Lesz-e annyira finom, mint a múltkor? A konyha fontos hely egy lakásban. Ha törik ha szakad, mi rossz konyhás lakást nem veszünk még albérletnek sem. A mi nevünk lesz a tulajdoni lapján, a kaputelefonon, a postaládán, meg a számlaleveleken. A bérleti szerződésen is a mi nevünk lesz és lehet a konyhában fogjuk aláírni a bérleti szerződést. A konyha legyen mindig színvonalas része egy lakásnak. Már megint lehet túl sznobok vagyunk? Elnézve az eladó és kiadó lakások konyháit, siralmas, ez jut csak eszünkbe. Gyorsan jobb újra körülnézni a saját konyhánkban, mert mi olyan ronda és használhatatlan konyhás lakásokat bérbeadóként nem adunk ki. Megvenni, meg csak akkor vesszük meg, ha felújítjuk. De most éppen nincs kedvünk felújítani, bár van annak szépsége és előnye is üzletileg.

Elvileg nem veszünk olyan lakást kiadásra, ahová mi is szívesen beköltöznénk – mondogatják néha nálunk okosabbak, vagy legalábbis annak gondolják magukat. Elfogulttá tehet minket és ez további kockázatokat rejthet. Értjük, hogy nem magunknak vásárolunk, hanem a következő vevőnek, illetve addigis a bérlőknek. Attól még az a lakás legyen élhető a mi elvárásaink szerint is. Legyen élhető környezetben, élhető házban. Azért nem mindegy hová megy haza a bérlő. Ha a kiadó lakások hirdetéséből indulunk ki, akkor ott látszik, hogy a többség nem úgy gondolkodik és nem úgy viszonyul a kiadó lakáshoz, ahogy mi. De muszáj nekünk pont olyannak lenni, mint az úgynevezett többség?

A francokat, nem csinálunk sem segget a szánkból, sem kurvulni nem fogunk a pénz miatt. A gerincünk, az emberi méltóságunk, a nevünk még mindig fontosabb. Inkább dolgozunk többet, inkább kicsit több időt áldozunk rá, hogy a megtakarításaink után is jó étvágyunk legyen. Az egészség a legfontosabb. Ha az van, minden meg van. Lehet sznobok vagyunk, hogy számunkra fontos az egészség, az egészséges életmód, az egészséges ételek, az egészséges lakások, az egészséges bérlők, az egészséges üzleti kapcsolatok. Egészséges emberek vagyunk. Fantasztikus érzés erre gondolni, ahogy a friss kovászolt kenyér ropogós héjának hangja zengi be a konyhát. Micsoda érzések, micsoda emlékek. Vajas-mézes, vajas-lekváros, vajas-paradicsomos kenyér…Péntek este van. Lehet, nem biztos, csak lehet, hogy az átlagosnál egy picit jobban elfáradtunk, de a hétnek még koránt sincs vége, csak pár órácskára elvoltunk a konyhánkban. Gondolkodtunk az élet kis dolgairól lakástulajdonosként, lakásvásárlóként, bérbeadóként Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lak- vagy lakásárberendezés?

home staging ingatlanmarketing ingatlanértékesítés lakáspiac lakásárak Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kihívás úgy megfogalmazni és részletesen kifejteni határozott és érthető véleményt, hogy azzal másokat ne sértsünk meg. Már a konstruktív, tehát segítőkész kritikát is könnyen zokon vehetik. Ha nem azonnal támadásnak élik meg, akkor azzal jönnek, hogy biztosan irigykedünk rájuk. Az ingatlanok értékesítése körül mondhatni áll a bál, ellentmondásos hírek érkeznek és ellentmondásos tapasztalatokat osztanak meg, hogy akkor most könnyű vagy nehéz lakásokat eladni. Arról már nem is beszélve, hogy mennyire ellentmondásos az mi nehezíti vagy éppenséggel mi hátráltathatja egy ingatlan eladását. Hol kisebb és nagyobb ingatlanközvetítők osztják az észt a médiában mi az ingatlanértékesítés tuti receptje. Hol különböző konferenciákra mehetünk el, ahol mindezt belépődíjak fejében hallgathatjuk meg. Az ingatlanos konferenciák amúgy is igen megszaporodtak az elmúlt időszakban.

Az ingatlanhoz mindenki ért, mindenki szeret róla beszélni és valahogy pénzt lehet csinálni az ingatlanból úgy is, hogy csak beszélnek vagy beszélgetnek róla.

Az ingatlanhasznosítás mellett, még mindig jóval nagyobb hangsúlyt kap az ingatlanok gyors és még gyorsabb értékesítése. Titkon sokan álmodoznak arról, hogy mindig mindenről jó döntést hoznak, hogy a körülményekhez képest mindig a legjobb áron vásárolnak és már „holnaptól” többet ér a lakásuk, amiről eleve úgy érzik, hogy pikk-pakk el is tudnák adni haszonnal, ha arról lenne szó.

Ezt a hullámot lovagolja meg az úgynevezett home staging, amivel Magyarországon a válság első éveiben lehetett találkozni. Nálunk úgy jelent meg, hogy az akkor igen fagyos lakáspiaci hangulatot úgy próbálták feldobni, hogy az értékesítésre szánt lakásokat is feldobták. Az elmúlt 8-9 évben nagy sikert nálunk nem aratott, mert különösebben különbözik a lakberendezéstől. Kell hozzá egy rendezett, szép lakás, amit fel lehet dobni., mert lepukkant, lepusztúlt, gázos lakásoknál nem működik. Ebben szinte semmit sem változott.

Manapság is olyan lakásoknál lehet vele találkozni, ahol az eladó lakást direkt berendezik teljesen új bútorokkal és dísztárgyakkal. Egy szépen berendezett lakás, amik sokszor emlékeztethetnek minket szállodai és éttermi hangulatokra, magazin lakásokra általában lakberendezési trükkök csupán. Egyfajta ingatlanmarketing ez, ahol pénzt költenek arra, hogy a lakás kapósabb legyen, de elsősorban arról van, hogy fotogénebb legyen a lakás. Ha megnézzük ezt a tegnapi videót egy ilyen lakberendezővel, akkor ő külön ki is emeli, hogy nézzük meg a lakást lefotózva és az alapján döntsük el, hogy mi és hol legyen, mit változtassunk meg stb.

Igen, ez a fajta lakberendezés a modern lakásértékesítést segíti, ahol a legelső és egyben legfontosabb benyomást a hirdetéstől kapjuk. Egy  elhibázott hirdetés és előnytelen fotók gyakran lassabb és nehézkeés értékesítést jelentenek.

Egy jó ingatlanhirdetés ma leginkább arról szól, hogy a képek elmesélik a lakás aktuális történetét a háztól egészen a lakás minden szobájáig. Ez azért nem mindig sikerül, főleg azért sem, mert például a lakberendezés és a fotógén lakásrészek, dísztárgyak, minták és formák néha jóval nagyobb hangsúlyt kapnak, mint maga a lakás. Az sem annyira ritka, hogy bár a lakást egész jól lefotózzák, nem kis köszönöttel tartozva az ügyes lakberendezési trükköknek sem, viszont a házról már egy képet sem kapunk, mert azok egyszerűen nem illenek bele a sorozatba. Azt mondják ilyenkor, hogy azok feleslegesek, ne zavarjuk össze a vevőket, jobb ha csak a szépet, sőt a legszebb részeit és pillanatait látják csak egy lakásnak.

És itt jutunk el a kritikához, ami tudjuk, hogy nem fog jól esni mindazoknak, akik lelkes hívei a lakberendezés nem túl őszinte világának. A kiindulópont az volt, hogy a keresletét vadul kereső lakáspiacon az eladók, főleg azok, akik lakásokat újítanak fel és adnak el azonnal, vagy azoknak az új társasházépítőknek, akik különböző berendezett lakásokkal „mintalakásokkal” hozták meg a vevők kedvét a vásárláshoz, addig ma már ennél öncélúbb is lehet egy-egy túlzásba vitt, teljesen felesleges lakberendezés.

Mint mindannyiszor elmondják árnövelő hatású. Ez az eladóknak előny csak, a vevőknek biztosan nem.

Ez annyiban nyilvánul meg, hogy a lakás kínálati árát magasabbra teszik, mert jól áll neki a kamera. Arról sem elfeledkezve, hogy a teljes berendezés nem is feltétlenül része az eladó lakás árának, hanem az egy plusz költséget jelent, itt is plusz felárral számolva, kifizetve a teljes lakberendező és lakberendezés költségét, beleérve a szép mosolyokat is.

Ezért eshet át jó néhány ilyen módon értékesíteni kívánt lakás eladója a ló másik oldalára. A lakások túlértékelése és túlárazása a Magyarországon meghonosodott home staging egyik nagyon szembetűnő tulajdonsága.

Eleve olyan lakásoknál használják – frissen felújított vagy teljesen új építésű – amely lakások ára eleve átlagon felüli és borzasztóan relatív. Ehhez a lakberendezés olyan felárat adhat hozzá, amitől az embernek a haja az égnek áll.

Hiába nem kérjük a berendezést, ami néha nyomokat is hagyhat a lakáson, a lakás berendezés nélküli árát is mesterségesen emeli a home staging. A jelenlegi lakáspiacon ezért nagyon vitatható a gyakorlati haszna, amikor a lakásárak, a lakások értékelése eladói és vevői oldalról nézve is, sokkal inkább tűnik emocionálisnak, mint a racionálisnak.

Elmondtuk már néhányszor, hogy Magyarországon minden egy picit más értelmet nyer, így van ezzel még a lakberendezés is, amikor az a lakásárakat próbálja meg "berendezni". A lakberendezési tárgyak és annak (hozzáadott) értéke néha még gyorsabban elavul és amortizálódik, mint maga a lakás és annak műszaki állapota.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Manipulált adásvételi árak

lakásárak lakáspiac adásvétel adásvételi szerződés albérlet adózása lakástulajdon-szerzési illeték Magyarország Ingatlanműhely

Nem szeretünk adót fizetni. Annyira nem szeretünk adót fizetni, hogy a rövidtávú adóelkerülés örömei miatt a hosszabb távú hátrányait egyáltalán nem vesszük figyelembe. Nem árulunk zsákbamacskát ma. Arról beszélünk, hogy még mindig virágzik az adásvételi szerződésen kívüli vételár kifizetés.

Mit is jelent ez?

"12 050 000 forint volt, de 9 500 000 forintot írtunk a papírra." Csak annyit, hogy más árat írunk az adásvételi szerződésbe, mint amennyit valójában a lakásért fizetünk vagy amennyiért a lakást végül tényleg eladtuk. Mi az elsőszámú (ind)oka, hogy hamis vételárat rögzítsünk?

1. Kevesebb illetéket fizessen a vevő

Ez elsőnek nagyon jól hangzik, hiszen  4% illetékkel számolva  40 ezer forint „megtakarítást” jelent ez milliónként lakásvásárláskor, aminél semmilyen állami támogatást (CSOK) nem veszünk igénybe. Csak az örülhet, aki lakni vette a lakást, otthonnak.

Ha lakásbefektetésnek vásároljuk, tehát hasznosítani fogjuk a lakást, akkor az alacsonyabb vételár már hátrány.

Az adásvételi szerződésben szereplő ár után lehet értékcsökkenést számolni egy lakóingatlan után, amikor ki van adva.

Az éves értékcsökkenési leírás egy évre a lakás vételárának 2%-a. A lakás vételárából milliónként 20 ezer forint számolható el, ha a lakás egész évben ki volt adva. Ha nem, akkor csak időarányosan tudjuk az értékcsökkenést költségként elszámolni. Nyerünk egyszer 40 ezer forintot és bukhatunk évente 20 ezret mindezért.

Rövidlátó tehát minden lakásbefektető, aki egyébként hivatalosan adja ki a lakását vagy hasznosítja (egyéb szálláshely-szoltátatás), de ügyeskedik a vételárral egy kis illetékkedvezményért.

Lakáskasszákat nyitunk, hogy az állami kedvezményt érvényesítsük, de a lakás vétlárát simán elcsaljuk. Vállat vonhatnak most sokan, hogy úgy is kevesen fizetnek adót bérbeadás után. Ez leginkább pont azért van, mert fogalmuk sincs hogyan és mennyit kell fizetni.

Köztudott, hogy az adózási morál az adórendszer ismertsége között van összefüggés:

Nálunk még a NAV sem tudja rendesen elmagyarázni hogyan éri meg adózni. Felolvassák nekünk a törvényt, de az alkalmazásához már nem adnak igazi és használható információkat. Magyarországon nem feltétlenül csak adócsökkentésre van szüksége, hanem megfelelő adózási ismeretekre. Mert hiába éri meg adózni lakáskiadás után, ha ezt csak kevesen tudják hogyan kell és még kevesebben élnek vele.

Ennek ellenére növekszik a fehéren kiadó bérbeadók száma. A NAV nem segít nekik minimalizálni az adóterheket. Jó példa erre az adóbevallás elkészítése, aminek több tulajdonos bedőlt ebben az évben. A bérbeadóknak általában a NAV nem tudja elkészíteni az adóbevallást, amiért sok bérbeadó könnyen előfordulhat, hogy sokkal több adót fizet ma Magyarországon a kiadott lakása után, mint amennyit valójában kellene. Más tulajdonosok meg azért tartanak az adózástól, mert sokkal több adóval számolnak, mint amennyivel reálisan számolniuk kellene.

De nem csak a vevők ambivalens adózási morálja tudja a vételárat papíron csökkenti. 

2. Valamikor az eladó érdeke az alacsonyabb vételár

  • Ha osztozkodni kell több eladónak a vételáron, előfordulhat, hogy az egyik ügyesen elintézni a lakás árát a tulajdonostársával. Egyfajta áralku ez. A vevő olcsóbban veheti meg a lakást, de csak akkor, ha elfogadja, hogy ezért a lakás vételárát két részletben fizeti meg. Az egyiket az ügyeskedő fél zsebébe. A másik ár az adásvételi ár, amin meg osztozkodik a tulajdonostársával. Ehhez az kell, hogy meg tudja győzni az ügyeskedő eladó a másik eladót, hogy a papíron szereplő árat elfogadja. 
  • Ingatlanközvetítő jutaléka és az ügyvéd (adásvételi szerződés és ellenjegyzés) költsége is csökkenthető így. Az ingatlanközvetítők és az ügyvédek is általában az adásvételi ár alapján számolnak munkadíjat. Ha a vevő és az eladó „okosban” megegyezik, hogy spóroljanak, akkor csökkentik az árat, amiről sem az ügyvéd sem az ingatlanközvetítő nem tud.

A leírtak alapján jól látható, hogy adott esetben az eladó és vevő közös érdeke lehet az adásvételi ár manipulálása, annak csökkentése az adásvételi szerződésben. Win-win szituáció lehet ez, együtt nyerhetnek rajta, ha kijátsszák vele az ügyvédet, a földhivatalt, az adóhatóságot és még az ingatlanközvetítőt is. Ezért az egyik fél akár könnyebben meg is győzheti a másikat, ami mindig úgy kezdődik, hogy „Van egy ajánlatom, remélem meghallgatja”.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"Rossz vagyok és bíróságra adnak"

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely

Új társasházakban nem csak lakások épülnek, hanem üzlethelyiségek is. A kedves lakásvásárló, ha rákérdez a későbbi funkciójukra, akkor étterem és kávézó lesz a leggyakoribb válasz. Néha körbe is ragasztják mindenféle illusztris képekkel, amin úgy néz ki, mint ha tényleg étterem, esetleg kávézó nyílna ott. A lakásokat eladják, utána már az üzlethelyiségek vásárlója már szinte bárki lehet. Egy társasházakban a lakók összetétele döntő lehet hosszabb távon. Az üzlethelyiségek és azok tulajdonosai, már mind csak hab tud lenni azon a bizonyos tortán.

Nem mindennapi esettel szembesült ez a budapesti társasház, ahol nem étterem és nem is kávézó nyílt. A közös képviselő a következő emailt és képet (kezdő kép) kapta az egyik lakótól még október 25-én:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
Teljesen szabálytalan és életveszélyes "hosszabbító" két üzlethelyiség között

Az utcán, a díszburkolaton hever az elosztó és 40-50 méteren keresztül tekeredik a hosszabbító a két üzlet között, melyeknek a tulajdonosa azonos. A közös képviselő az áramszolgáltató ügyfélszolgálatához fordult, azt gondolva, hogy erre csak odafigyelnek és soron kívül tesznek valamit:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
A közös képviselő október 27-én kereste meg a szolgálatatót

A szolgáltató füle botját sem mozdította, miközben a képet elnézve ez a fajta "áramvételezés" igen alternatív. Milyen rámenősek tudnak lenni pár ezer forint villanyszámla késve fizetése miatt. Automata hívogat és küld üzenetet. Egy ilyen ügyben meg csak a nagy csend  van és persze hallgattás. A közös képviselő 11 nappal később újra jelezte a problémát a szolgáltató felé:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
"Magyarország, én így szeretlek"

Eddigre már a lakók jogosan teljesen felháborodtak és a közös képviselő "vérét kívánták", aki önvédelemből tájékoztatta az egész lakóközösséget, hogy az ügyben teljesen tehetetlen:

társasház lakásvásárlás közös képviselő társasházkezelés lakáspiac újlakáspiac elmű Budapest Ingatlanműhely
Az üzlethelyiség tulajdonosa nem együttműködő

Nem csak a lakások tulajdonosai, de az üzlethelyiségek tulajdonosai egy társasházi tulajdonosközösség részévé válnak.  A tulajdonosok együttműködési hajlandósága kritikus pont tud lenni egy társasház életében, nem minden csak és kizárólag a közös képviselő hozzáállásától függ. Amikor lakást vásárolunk vagy lakást bérlünk általában csak később szembesülünk a társasházi "közösség" könnyebb és súlyos eseteivel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Darulesen

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Egy éve hívtuk fel a figyelmet, hogy „Új lakáspiac született”. Ennek egyik legfontosabb ismérve az volt, hogy hosszú idő után 2016-ban lépte át először az értékesítési céllal épült lakások aránya az 50%-ot. Ennek fontossága az, hogy nem egyszerűen a megépült új lakások száma a mérveadó, mert azok egy része nem jelenik az újlakáspiacon. Az újlakáspiac kínálatát, az újlakáspiacot magát csak az értékesítési céllal épült lakóingatlanok száma és aránya határozza meg. Ezt hangsúlyoztuk akkor is, amikor néhány hete egy röpke pillantást vetettünk az újlakáspiac aktuális helyzetére . Ma frissültek a számok és láthatjuk, hogy a mai magyar újlakáspiac számokban mit is jelent valójában. 2016-ban kiderült, hogy a magyar lakáspiac nem Budapest-központú már. Ezt végre valahára a KSH is nyomatékosan kijelentette.

Pár hete is láthattuk, hogy az újlakáspiacon sincs ez másként. 2014-ben az értékesítési céllal épült lakások fele Budapesten volt, addig 2017-re ez az arány már csak a harmadára csökkent. A friss számok is ezt igazolják. Budapest aránya a feléleledő újlakáspiacon egyre csökken.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Egyre nagyobb az újlakáspiac, ahol Budapest (fő)szerepe csökken

Azt tudjuk, hogy sok lakáspiaci szakértőnek "daru volt a jele az óvodában", azért vannak annyira ráizgulva a daruk látványára és abból vonnak le olyan következtetéseket, mint ha Budapest körül forogna a lakáspiac. Sem az új sem a használt lakások piaca nem nevezhető Budapest-központúnak. 

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Az értékesítési céllal épült lakóingatlanok aránya 2016 óta 50% feletti

A magyar újlakáspiac egyre jobban teljesít, de láthatóan igen picike még. Ebben 2018 mindenképpen  változást fog hozni. Olyan picike számokról beszélünk jelenleg a használt lakások piacának méretéhez képest, hogy ezért szinte a kettő még össze sem hasonlítható.

újlakáspiac lakáspiac ksh ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Biztató, hogy Budapesten nő az újlakáspiac, mert nő az értékesítési céllal épült lakások száma és aránya is

Budapesten is látható, hogy milyen törpe ez a piac. Az is látható viszont, hogy pár éve 2/3 aránnyal bírt az értékesítési céllal épült új lakások aránya, ami mára már átlépte a 3/4-et is. A számok, a bázis, mind nagyon alacsonyak. Egy ekkora városban nem ekkorának kellene lennie elvileg egy újlakáspiacnak. Ha azt nézzük, hogy 38 ezer használt lakást adtak el tavaly Budapesten, akkor ahhoz képest az újlakáspiac mérete parányi és elenyésző. A daruk látványa sem tudja ezt megváltoztatni egyelőre. 2017 sem hoz óriási áttörést az újlakáspiacon Magyarországon és köztük Budapesten sem. Növekszik, éledezik, de a piac méretei inkább csak a kockázatokat és a félelmeket tudják felnagyítani, nem az optimista jövőképet erősíteni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Törésvonal: lakásárak vs. lakáspiaci forgalom

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac alapszabálya, hogy nem általánosítunk. Ami igaz egy lakásra, egyáltalán nem biztos, hogy igaz egy másikra. Mégis imádunk általánosítani, azonnali és megkérdőjelezhetetlen egyetemes igazságokat állítani olyan lakásokról, amihez minden értelemben egyáltalán nincs közünk. Ezt magánemberként, négy fal között, a barátokkal és ismerősökkel megosztva még megbocsátható. Fórumokon és kisebb blogokon is lehet érvelni a saját élettapasztalatok alapján. Végülis akár még kisülhet valami jó is belőle.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem mindent lehet megmagyarázni a lakásárakkal

Ha már a nagy nyilvánosság elé mennek vele, ingatlangurunak nevezik magukat, írnak és beszélnek róla, az már egészen más történet. Az általánosítás ezen formája nagyon káros és egyben nagyon veszélyes is. A véleményformálók leggyakrabban olyan emberek, akik maguk sohasem dolgoztak valójában az ingatlanpiacon. Nincsenek valódi tapasztalataik, nem több mint az utca emberének. Nem ritkán még annál is kevesebb. Üzletszerűen nem adtak bérbe, nem értékesítettek, hasznosítottak, nem újítottak fel, nem adtak el, nem építkeztek és így tovább. Lehet életükben egyszer kétszer már vásároltak, vagy építkeztek, korszerűsítettek, de ezt szinte bárki elmondhatja magáról és még sem lesz belőle ingatlanguru.

Az egy egészen másik történet, és megérne egy misét, ha a pénzügyi befektetések világában dolgozók, ott jól mozgók, beszélnek a lakáspiacról, általában valamilyen befeketetői megközelítésben. Mentségükre legyen mondva, ők hamarabb lesznek jóval érzékenyebbek a kockázatok növekedésére, mint az ingatlan franchisok vagy a hirdetési oldalak, bár a lakáspiaci folyamatokat és a sajátosságokat általában ők sem értik, általában a lakásárak bűvköréből ők sem tudnak igazán kiszbadulni.

Különböző véleményformálók dolgozhatnak ingatlanhirdetési oldalaknál, ahol divatba jött az elmúlt években, hogy szakértőket neveznek ki, akik aztán rendszeresen nyilatkoznak. Egy ingatlanhirdetési oldalnál nem feltétlenül dolgoznak ingatlanszakemberek, ingatlanos múlttal meg pláne nem kell, hogy rendelkezzenek. A vélemény szabad, ez egy szabad ország, mindenkinek joga van beszélni. Az ilyen embereknek is a lakáspiacról. Nincs felelősségük, bármikor tévedhetnek, nem vonják őket felelősségre. Főleg egy hirdetési oldalnál, ahol nem a sikeres tranzakciók számától függ a bevételük, hanem egyszerűen a hirdetők számától, beleértve a különböző reklámbevételeket is.

Ezért ha valaki ilyen ingatlanguruk véleményére bízza magát, könnyedén csalódhat. Az ingatlan franchiseok kinevezett szakértői sem különösebben tapasztaltabbak. Attól, hogy elvileg a franchise irodák értékesítenek, a központban dolgozók, főleg a külön erre a célra kinevezett pr és marketing embereknél előfordulhat, hogy szintén valódi piaci tapasztalatok és tudás nélküli állnak a nagy nyilvánosság elé.

A közvélemény és különösen a média azért fogadja őket olyan nagy szeretettel, mert az is egy lakáspiaci sztereotípia, hogy az ingatlanhoz bárki ért, ez nem egy szakma. A terepen, a valódi munkát végző emberekkel szemben jóval nagyobb az előítélet mind a médiában mind a közvélemény szemében, mint a médiában állandó szereplőként nyilatkozó és a lakáspiacról határozottan megnyilvánuló ingatlangurukról.

Állhat-e szembe, kerülhet-e egymással szembe az ingatlanszakma ezekkel a felelősség és következmény nélkül nyilatkozó ingatlangurukkal?

A válasz határozottan igen. Egy franchise kommunikációjában ő a franchise adó, aki mindenhol és mindenkor a franchiseot a brandjét értékesíti, reklámozza. Sikerorintelt és kudarckerülő, ami egyben azt is jelenti, hogy a lakáspiacon a minden rosszban van valami jó elvét követi. Nem az a célja, hogy a nála irodákat nyitók értsenek a lakáspiachoz vagy megértsék annak a folyamatait, összefüggéseit. Egyetlen cél, hogy a vevők és az eladók rajtuk keresztül minél több ingatlant adjanak el és vásároljanak. Ez a cél szentesíti az eszközöket, magyarul a magyar lakáspiac állapotáról, ebben a franchise helyzetéről, csak pozitívan nyilatkozhat ösztönözve a vásárlást és eladást, a vásárlókat és az eladókat.

A hirdetési oldalaknak sem az a céljuk, hogy a közvélemény többet tudjon a lakáspiacról, mint 10-20 éve. Sőt, nekik az a legjobb, ha nem túlságosan gondolkoznak a piaci szereplők, majd ők megmondják mint gondoljanak a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci  forgalom mindennek az alapja

Ő nekik talán még fontosabb a látszat, a rózsaszín és virágillatú lakáspiaci kép, mert nekik csak az számít, hogy hány embert tudnak bevonzani az oldalukra. A hirdetők, tehát az eladók is (magánszemély és céges) könnyebben manipulálhatók, elhitethető velük, hogy minden szép és jó, nincs miért aggódni, csak konkrétumok nélküli riogatás, ha valaki nem ért velük egyet.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelpiac két arca

Sem a hirdetési oldalaknak sem a franchiseoknak nem jött jól a 2016-os lakáspiaci változás

Két nagyon fontos piaci változásnak lehettünk szemtanúi. Egyik sem építette be a kommunikációjába, mert nem illik bele.

1. Az egyik, hogy Budapesten az adásvételek száma csökkenni kezdett.

2. A másik, hogy nem egyszerűen a fővárosi adásvételek számának csökkenése indult meg 2016-ban, hanem a megyeszékhelyek helyett, a kisebb városok és kistelepülések forgalma nőtt meg 2016-ban.

3. Összefoglalva, tavaly nem Budapest és nem is a megyeszékhelyek és a nagyvárosok húzták a magyar lakáspiacot, hanem „a vidék”.

Ez azért nem jó sem a franchiseoknak sem az ingatlanhirdetési oldalaknak, mert a „a vidék” egyiknek sem terepe vagy a célközönsége. Kisebb városokban és településeken a franchiseok nem biztos, hogy labdába rúgnak, online hirdetések helyett meg inkább a helyi, kis ingatlanirodákkal működnek együtt az eladók és a vevők.

Ehelyett mivel érvelnek az ingatlanguruk, mivel takaróznak?

A budapesti és megyeszékhelyeken lévő ingatlanok árai nőnek igazán, „a vidék” elértéktelenedik, azzal nem kell foglalkozni.

Jöhet  egy igazán aktuális  kérdés:

A lakáspiacon az adásvételek száma, azok településtípusok szerinti megoszlása sohasem lehet olyan fontos, mint a lakásárak?

A jelenlegi közvélemény és média erre mindenképpen azt a választ adja, hogy egyelőre nem. A lakásárakra keres rá a többség, azzal nyugtatja vagy éppen bosszantja fel magát. A lakárak így, a lakásárak úgy. Az nem érdekli az embereket, hogy hol és mennyi lakást vásárolnak a vevők és adnak el az eladők, csak az érdekli őket, hogy mennyiért. Játék ez a tűzzel. Nem észre venni a 2016-os piaci átrendeződést - amit ne a lakásárakban keressünk, mert ott nem fogjuk megtalálni – hogy Budapest és a nagyvárosok vonzerejének a csökkenése változást jelenti.

Vannak olyan hangok, akik szerint a hirdetési oldalak szándékosan manipulálják az eladói oldalt, hogy az árak növekedése minél később álljon meg. Az árnövekedés alapja ugyanis a hit a magasabb, az egyre magasabb történő értékesítésben. Egy ingatlanhirdetési oldal szakértője ennek a szerepnek és szerepvállalásnak meg kell tudni felelnie.

De nem csak a lakásárak túlértékelésében van jelenleg nagyobb szerepük a hirdetési oldalaknak

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem Budapest az újlakáspiac nyertes

Ők a legnagyobb szószólói az újépítésű lakásoknak is. Ott is csak azt hallani, hogy Budapest így és Budapest úgy. Közben Budapestnek nincs vezető szerepe az újlakáspiacon. Budapesten lehet sokkal többet beszélnek az újlakáspiacról mint máshol, viszont ott az üres fecsegés helyett folynak az építkezések és sorra adják át új társasházakat és családi házakat. Persze, hogy Budapestről beszél egy hirdetési oldal, mert a budapesti fejlesztőknek nagyobbak a marketing és pr költségeik, amire minden hirdetési oldalnak fáj a foga. A hirdetési oldalt nem az érdekli, hogy megépítik-e a hirdetett házat, az sem érdekli milyen határidővel vagy minőségben. A hirdetők háttere sem érdekli őket, nincsenek átvilágítva, bárki hirdethet, akinek pénze van, olyan cégek is, akiknek nyilvánvalóan nem átlátható és nem bizalomgerjesztő a hátterük.

A franchiseok is Budapestet preferálják, itt szeretnek új társasházakat építeni és értékesíteni, esetleg nagyon-nagyon közel Budapesthez, így őket sem zavarja, ha Budapestről több szó esik annak ellenére, hogy egy éve már Budapest iránt a vásárlók érdeklődése csökken.

Végezetül nem mehetünk el szó nélkül, hogy 2017 első negyedéve évek óta az első olyan negyedév volt, amikor az országos lakáspiaci forgalom csökkenést mutatott éves alapon. Nem, sem a hirdetési oldalak sem a franchiseok nem rohantak ezt megmagyarázni, amikor 2017 július végén ezzel az adattal a KSH előjött. Nyár volt, az ingatlanguruk nyaraltak. Miután visszajöttek, ők mindent megmagyaráztak a lakásárakkal, igaz a maguk módján.

Hamarosan kijön a második negyedéves szám is, a KSH-n múlik csak, hogy mikor. Ott is negatív szám lesz, mivel 2016 első féléve határozottan erősebb volt mint a második féléve. 2016 és 2017 adásvételi számai nagyon hasonlóak lesznek, mivel 2017 egészében nézve úgy néz ki, hogy jóval közelebb áll majd 2016 második félévéhez. Mindeközben a lakásárak még mindig csak nőnek, amit az ingatlanguruk bőszen csak ismételgetnek, mint egy papagáj. A lakáspiaci forgalom (át)alakulása egyelőre nem téma annyira, mint volt például tavaly. Szándékosan nem beszélnek róla, mert igen kényes téma, ami miatt az emberek elkezdenének gondolkodni. A gondolkodó ember veszélyt jelent a hirdetési oldalaknak, de még a franchiseoknak is és a médiának sem ők jelentik az elsődleges célcsoportot. A lakáspiaci forgalom fékez, az árak magasak, az utóbbinak viszont még egyelőre nagyobb hírértéke van.

lakásárak lakáspiac lakáspiaci forgalom ingatlan franchise ingatlanhirdetés lakáshirdetés Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac, Forrás: FHB Lakásárindex

Frissítve: 2017. október 28. 9:35

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

"...mert minden Társasházban Polgárok élnek!"

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Lakásvásárlás, mint slágertéma, média korrekt és megfelel a pozitív jövőképet erősítő állami kommunikációnak is. Lakást venni nagy öröm, boldogság, fontos döntés. Izgalmas életet él bárki, aki lakásvásárláson töri a fejét. Nincsenek olyan túl sokan, 1000 emberből 67 ilyen ember lehet körülbelül ma Magyarországon. Még ennél is kevesebben, akik társasházi lakásban gondolkodnak. A társasházi lakásvásárlásnak merőben más következményei vannak, mint egy önálló családi ház vásárlásnak. A kettő közti különbségről még mindig nagyon kevés szó esik. A lakásvásárlás végeredményét mind a két esetben azzal zárják, hogy boldog ingatlantulajdonsok lehetünk.

A társasházi lakásnál ez annyival egészül ki, hogy egy társasház tulajdonosai leszünk, egy közösségbe fogunk tartozni, amivel leginkább csak a lakásvásárlás után szembesülünk.

Ez egy külön feladatot jelent, egyfajta állandó felelősségvállalást, amit a többség kényszernek él meg. A társasház munkát ad egy lakásvásárlónak később. Állandó munkát, döntéskényszert, konfliktusokat vagy érdekellentéteket, amiket kezelni kell tudni. Kivonni magát senki sem tudja, mert egy társasház életében hozott döntések, helyezetek minden társasházi tulajdonosra egyformán érvényesek lesznek, ha tetszik ez neki ha nem. Ez nem olyan, hogy a lakás tulajdonosa becsukja a lakás ajtaját, akkor ő azzal már mindent elintézett.

Elsősorban társasházat vesz a vásárló és másodsorban lakást egy társasházban. A lakásához a társasházon keresztül vezet az út. Nem tudja kizárni magát a társasház ügyeiből. Sőt akkor lehet csak igazán dühös egy lakásvásárló, amikor azzal szembesül, hogy egy társasház nem is önműködő, azt a társasház tulajdonosai működtetik, és ami még fájdalmasabb, finanszírozzák.

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hasznos tanácsok kezdő társasházi tulajdonosok számára

Ha rosszul működik, az általában a társasház tulajdonosainak a felelőssége. Elhanyagolt és elhalasztott karbantartások, takarítás és szemétszállítási gondok miatt előbb vagy utóbb mindenkinek fájni fognak a következmények régebbi házak esetén. Új társasházakban meg a beruházó által önkényesen kiválasztott közös képviselettel szembesülnek a lakásvásárlók, akik önkényesen megállapított társasházi díjakat követelnek az újdonsült társasháztulajdonosktól.

Arról pedig még egy szó sem esett, hogy egy társasház nem is igazán mindenkinek való élet. Alkalmazkodást igényel, bizonyos kompromisszumkészséget és valamilyen tiszteletet a többi emberrel szemben, akivel kényszerből egy társasházban él.

Ugyanis lesznek olyanok, akik fittyethánynak az együttélés szabályaira és pontosan úgy élnek egy társasházban is, mint ha egyedül élnének benne.

Most képzeljük el, ha egy társasház értékesítésénél a lakóközösség kialakítására odafigyelne a beruházó. Ha nem lenne mindenkinek eladó egy lakás, mert például ő zavaró vagy renitens lakó lehetne.

Van ilyen? Persze, hogy nincsen, mert sem az új sem a régi társasházaknál a közösség ilyen fajta igénye vagy inkább érdeke egyáltalán nem érvényesül.

Milyen érdekes, hogy amikor például kiadásra kerül egy lakás ott a bérlőnek mintaéletet élő embernek kell lenni. Ez szinte íratlan szabály az albérletpiacon. Addig adásvételeknél ennyire már nem számít egy társasházi lakásnál, hogy a leendő új tulajdonos mintapolgár legyen.

Ha van pénze a lakásra, akkor neki eladó és pont. Az eladót hol érdekli az, hogy segíti vagy éppen pokollás teszi egy társasház életét az új társasházi tulajdonos megjelenése. Ilyen szempontból sincs felelősségvállalás a társasházakban, mert ahogy vevőként nem foglalkozunk az egészséges és működőképes társasház fontosságával, úgy sajnos eladóként sem.

társasház lakásvásárlás közgyűlés újlakáspiac lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A társház tulajdonosai beszélgetni fognak egymással így vagy úgy

Képek: 2017. október 24-én készültek egy budapesti új építésű társasházban és Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magánügyek a lakáspiacon

dohányzás szenvedélybetegség függőség lakáspiac ingatlanpiac ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az önpusztítás magánügy. Magánügy addig, amíg kapcsolatba nem kerülünk egy önpusztító emberrel. A lakáspiac gyakorlatilag az emberek együttműködéséről szól. Emberekéről, ahol vannak önpusztítók. Súlyos alkoholproblémákkal küzdők, drogfogyasztók, köztük gyógyszerfüggők. A súlyosan elhízottak, az étkezési zavarosak, na és persze a dohányzók. A dohányzás talán sohasem fog kimenni a divatból. A dohányzást, mint minden más függőséget, meg lehet magyarázni. Okot és értelmet lehet neki adni, amin egy nemdohányos csak felhúzza a szemöldökét, rosszabb esetben lesajnáló tekintettel hangot is ad határozott véleményének.

Minden függőség szánalmas a maga nemében, az emberi gyengeség és egyszerűség jele. Rabja lenni valaminek mindig könnyebb, mint uralkodni magunkon, és önuralmat gyakorolni. A dohányzásnál mégis talán a passzív hatásai a legzavaróbbak. Most teljesen mindegy, hogy egy lakás eladója, vevője, bérlője, bérbeadója, az ingatlanos, az ügyvéd, az értékbecslő, a végrehajtó, a kéményseprő, vagy bármilyen szakmunkát végző a dohányos. Csak dohányost nem zavar egy másik dohányos. Egy nemdohányzót zavarni fog a dohányzó. Lehet nem mutatja ki, valamilyen udvariasságból, de gusztustalannak és visszataszítónak tartja. Nem szívesen fog vele kezet, nem szívesen megy hozzá közel, de beszélni sem akar vele, mert még véletlenül sem akarja érezni a dohányfüstöt a leheletében vagy a ruhájából. A lakásokon belül már egyre ritkább a dohányzás. Ha dohányos él egy lakásban – tisztelet a kivételnek – megérzi egy nemdohányzó.

Eladó  és kiadó lakásnál, az hogy nemdohányosok élnek benne, egyelőre még nem érték.

Hirdetésekben ritkán látni. Miközben például eladó szórakoztató audió és vizuális eszközök hirdetéseinél (lejátszók, hangsugárzók, képmegjelenítők, erősítők) szinte alap megjegyzés, hogy „nemdohányzó” árulja a készülékeket, mert bizony érződik rajtuk. Autóhirdetéseknél is fontos információ, hogy dohányos-e az eladó. Bűzlenek, mint egy kocsmatöltelék, amit egy nemdohányos méterekről kiszagol egy zárt térben. Ha dohányosok éltek egy eladó vagy kiadó lakásban, lehet érzeni mindenhol. Beszívódik a bőrkanapétól kezdve, a drapériákon át, a falakig mindenhová. Még egyszer hangsúlyozzuk tisztelet a kivételnek.

A várakozó, valamilyen találkozóra érkező dohányzó sem túl bizalomgerjesztő. Nagy élmény, amikor meglátja a nemdohányzó, hogy az érkező személy a ház előtt füstöl. Tipikus a hirtelen a cigijét eldobó az utolsó nagy füstfelhőt kifújó színpadias jelent. Egy perccel ezelőtt még a jobb kezében égett egy szál „boldogság”, a másik percben meg felénk nyújtja. A nemdohányzónak meg is lesz az első benyomása a dohányosról, ami minden lesz csak nem pozitív. Az önpusztítás minden formája – enyhébb vagy súlyosabb, elnézett vagy büntethető - a mindennapokban sokkal jobban megtűrt és tolerált, mint például a lakáspiacon. Bérlőt gyakran nem választanak azért, ha látják és érzik rajta, hogy dohányos. Nem szívesen működnek együtt ingatlanossal ügyfelei, mert dohányos. Vevő nem szívesen vásárol dohányosoktól lakást. Nem szívesen megyünk be sem vevőként, sem eladóként, sem bérbeadóként sem bérlőként olyan közjegyzői, ügyvédi vagy ingatlaniordába, ahol előtte vágni kell a füstöt, amiben bent érezhető, hogy dohányosok dolgoznak. A dohányosok az iroda előtt lazán füstölnek, mert hol dohányoznának máshol. Arra nem is gondolnak, hogy ez nettó ügyfélriasztó is tud lenni. A nemdohányzó ügyfelek szemében mindenképp.

A dohányzás bizalomromboló a nemdohányzó emberek körében.

Sok mindent lehet tolerálni, de ugyanúgy gáz ittasan, valamilyen (gyógy)szer befolyása alatt másokkal kapcsolatba kerülni, mint dohányosan. A dohányosok ezt minden esetben sértőnek tartják és túlzásnak. Szerintük ez az ő magánügyük, senkinek semmi köze hozzá. Máskülönben meg milyen jó hazafik, hiszen igen magas adóbevétellel gazdagítják a közös kasszát (költségvetés), traffikosoknak, dohánytermelőknek, az egész dohányiparnak biztosítanak munkát. Barokkos túlzással hasznosabb állampolgárnak érezhetik magukat, mint a nemdohányosok. Az állam szemében lehet, hogy így van, mert az állami terhek növelésén kívül a dohányzás felszámolása nem érdeke egy államnak sem. Jó bevételi forrás, a dohánylobbiról meg ne is beszéljünk. Barokkos túlzással a dohánylobbi szerint a dohányzásnak nincs is semmilyen káros mellékhatása sem közvetve sem pedig közvetlenül. Az egészségügyi aspektusa szerint is egy dohányos több adót fizet élete során, így senki szája ne sírjon, hogy ő önpusztító. Megfizeti az államnak az esetlegesen ezzel járó plusz költségeket. Ez most vagy igaz vagy nem. A lakáspiac nemdohányzó szereplőit ez biztosan nem vigasztalja. Ők még mindig úgy gondolják, hogy egy kicsit jobb hely lehetne a világ szenvedélybetegek és önpusztítók nélkül, köztük dohányosok nélkül is. Egyszerű döntésnek tűnik, még sem Magyarország lesz az első nemdohányzó ország a világon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Budapesti ingatlaniroda

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

”Egy biztos, a digitális lakáspiacon ma már kifizetődőbb racionálisan és logikusan hirdetni a lakásokat.” – foglaltuk össze röviden tömören, amikor Ronda a lakásom, de el szeretném adni  kérdést jártuk körbe. Bármiből lehet egyebéként viccet csinálni, főleg az eladhatatlan ingatlanok hirdetéseiből. Vannak erre külön blogok, Facebook oldalak, vagy akár külön heti rovatok is, akik összegyűjtik a szerintük mulatságos és szórakoztató hirdetéseket. Mindenki szórakoztatni akar, mert azzal jönnek a kattintások, a lájkok, a látogatottság, meg valami megfoghatatlan és értelmezhetetlen népszerűség.

Közben meg semmi sem változik, a hirdetési oldalak hemzsegnek a kritikán aluli hirdetésektől. A hirdetési oldalakon se helyesírás-ellenőrző sem hirdetésellenőrző szoftver nincs általában. Arra viszont odafigyelnek, hogy ne legyen reklám egy képen, vagy ne lehessen külön telefonszámokat, email címeket vagy weboldalak címét beleírni a hirdetés szövegébe. Erre külön algoritmusok vannak, programozók tucatjai dolgoznak ezen. Miközben a hirdetések minőségéhez ezeknek az ellenőrzéseknek semmi köze. Ez megint csak azt a célt szolgálja, hogy a hirdető külön pénzért tudja csak reklámozni akár a weboldalát, akár a cége logóját. Nem is olyan régen beszéltünk erről, hogy a hirdetési oldalak l’art pour l’art működnek, a bevételeik maximalizálásával vannak elfoglalva. Ez meg is látszik a lakáshirdetéseken. Ők ezt úgy leplezik, hogy közösségi oldalaikon szebbnél szebb fotókkal hirdetett lakásokat és házakat mutogatnak, mint ha náluk csak ilyen hirdetések lennének. Hibák, mindenféle költői is barokkos túlzások persze ezekben a hirdetésékben is előfordulnak. Egy lakáshirdetés hatékony szövegére nincs igazi recept. Inkább olyan javaslatok vannak -  érdemes megfogadni őket - , hogy mit nem szabad leírni.

Természetesen nem maradhat az élő példa, amire egy szemfüles olvasónk hívta fel a figyelmünket. Leplezetlen véleménye igazán képletesen foglalja össze az eddig elmondottakat:

„Lehet, hogy megérné ezt az egy hirdetést ízekre szedni, mert bár tendenciózus jelenséget ábrázol, mégis, ritka, ha önmagában egyetlen hirdetésben a magyar ingatlanpiac minden otromba vonása megnyilvánul. Egy egész posztra való anyagot szolgáltat, "bízza profikra" szlogennel, volános menetrendajánlóval, tökéletes helyesírással, amerikai konyhában pózoló kávéfőzőről készült képpel.”

Már most hangsúlyoznánk, hogy nem gúnyolódunk, nem viccelődünk és nincs bennünk semmilyen káröröm. Segíteni szeretnénk a hirdetőnek és az olyan hirdetőknek, akiknek ilyen hirdetéseik vannak, hogy változtassák meg őket:

1. A mi célunk az, hogy ne legyenek ilyen ingatlanhirdetések.

2. Nincs rájuk szükség és nem is tudunk mi ezen igazából nevetni.

3. Elkeserítő látvány a képeken és a borzasztóan felesleges hirdetési szöveg rombolja csak a hirdető hitelességét, megbízhatóságát, szakmai hozzáértését, szóval imázsképet, ami fontos, ha magánszemély, ha cég akar eladni.

A hirdetési szöveg egyben, ahogy a hirdető megálmodta:

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
Kicsi ingatlanról rövid és tömör hirdetési szöveget írjunk

Nagyképűnek tűnik, hogy a hirdetés azzal indít, hogy egy ingatlaniroda székhelye hol van. A hirdetés szempontjából teljesen irreleváns, hogy az ingatlant hirdető cég irodája hol van. Elvégre is az ingatlan hirdetése az ingtlanról szól, nem a hirdetőről. Az első sor gyakorlatilag teljesen felesleges és ahogy látni fogják, inkább még káros is, ha a képeket és a szöveget együtt nézzük.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyha

Az már most látható érezhető, hogy itt inkább a teleknek van értéke, inkább arra lenne érdemes helyezni a hangsúlyt, mert legyen rajta bármilyen épület, az bizonyára bontásra van ítélve. A hirdető ezt érzi, így magáról az ingatlanról először nem is mond túl sokat. A telek megközelíthetőségéről viszont annál többet beszél, illetve a horgászatról.  Úgy gondolja, hogy a horgászat szerelmesi a potenciális vásárlók. Azon lehet vitatkozni, hogy az ennyire pontos tömegközlekedés és autós viszonyok leírása mennyire szükséges vagy sem. Ha abból indulunk ki, hogy a hirdetést túlságosan hosszúvá teszi, akkor érdemes minimalizálni és csak a legszükségesebbeket leírni. Arról már nem is beszélve, hogy "budapesti ingatlaniroda" mint ha csak "budapestieknek" kínálná ezt az ingatlant. Ennyire Budapest-központú hirdetést sértő leírni, mert azért a környéken élők legalább annyira érdeklődhetnek iránta. Ez már viszont egy komoly hiba és erősíti a "bunkó pesti" sztereotípiát, aki "lejött vidékre tenni az eszét".  Már ezért is a Budapestről hogyan jutunk el az eladó ingatlanhoz részletezése kihagyható. GPS és Google korában mindenki meg fogja találni, aki nem ismerős arrafelé, az meg minden gond nélkül, aki viszont arra él.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely

Majd visszatér a kisházra a hirdető, ahol elhangzik a második "bunkó pesti eljött vidékre" kifejezés, ami ebben a hirdetésben nem egyszerűen idegen, hanem azt sem érti az ember hogyan juthatott egyáltalán eszébe a hirdetőnek leírni, hogy "amerikai konyhás nappali egy szobával", amikor ez láthatón agy  szoba+konyha, semmi több. Az egy másik történet, hogy nyitott (egy szobával egybenyitott konyha) és zárt konyha van. Olyan nincs, hogy amerikai. Ez most nyer csak igazán értelmet. A hirdetés ezen része, a képeket megnézve már atombomba erejű érzelmeket indíthat el. Lehet valaki hangosan felnevet, más meg inkább dühösen káromkodik.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai konyhás nappali először

Ilyenkor jut eszébe mindenkinek a "budapesti ingatlaniroda" és a "Budapest-központú hirdetés", amikor meglátja az "amerikai konyhás nappali"-t a képeken. Ez már tényleg borzalom és innentől kezdve mint ha teljesen értelmetlen lenne már mit ír le és mit nem a hirdető. Pedig van néhány hasznos információ, jóval hasznosabb, mint a kisregény méretű útbaigazítás. El is jutunk a hirdetés végére, ahol láthatjuk a "budapesti ingatlaniroda" szlogenjét és linkjét a weboldalra. A linkért külön fizet a hirdetési oldalnak. Ez a hirdetés viszont egy fillérét sem ér meg, hogy lejárassa vele magát a "budapesti ingatlaniroda".  És akkor még benne van az elegedhetetlen hitelközvetítési szöveg. Ma már több ingatlaniroda gyakran sikeresebb a hietelek közvetítésében, mint az ingatlanok értékesítésében. De ennél az ingatlannál talán teljesen felesleges, hogy benne legyen, mert se nem forgalomképes, se nem likvid, így nehezen elképzelhető, hogy erre bármilyen pénzintézet hitelt adna.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali másodszor + a tulajdonos telefonszáma

Nem csak a hirdetési oldalaknak, de maguknak az ingatlanirodáknak is érdemes lenne ellenőrizni, hogy az értékesítőik milyen hirdetésekkel dolgoznak. Ezt semmilyen ingatlaniroda, sem kicsi sem nagy, nem tolerálná, ha meglátná. A baj viszont az, hogy maguk az ingatlanirodák sem különösebben foglalkoznak a lakáshirdetéseikkel. Biztosan lennének néhányan, akik csak annyit mondanának, hogy a "kolléga" lefotózott mindent, ott van a képen a valóság. Nem titkol el semmit, pont az van a képeken, amit ott látni fogunk, ha kimegyünk. A szövegbe meg még sem írhatja le, hogy ez egy putri, az egész egy romhalmaz, és aki elmegy megnézni, az hagyjon fel minden reménnyel.

ingatlanhirdetés ingatlan marketing ingatlanos ingatlaniroda digitális lakáspiac Magyarországű Ingatlanműhely
"Amerikai" konyhás nappali harmadszor

Még azt is meg lehetne hallgatni, hogy úgy sem olvassa el senki sem a hirdetési szöveget, mindenkit csak a kép érdekel. Egyik végletből a másik végletbe - mondanánk mi. Ilyen a kifogáskeresés, ilyen a felesleges magyarázkodás és így gondolkodhat minden olyan magyar ingatlanos, aki nem akar változtatni semmin, mert szerinte minden jól van vagy úgy, ahogy van. Szerintünk meg semmi sincs rendben. Főleg az ingatlanhirdetésekkel nincs rendben semmi, mert még mindig telefonon és személyesen akarunk mindent elintézni. Nem értjük a digitális lakáspiacot, nem tudjuk megkülönböztetni az ingatlan marketingtől, nem digitalizáljuk a folyamatainkat és az ingatlanirodát, közben meg még "profinak" is hisszük magunkat 2017-ben.

Képek: Instagram és ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Vevő vagyok

lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlanos hirdetésszűrés digitális lakáspiac ingatlanmarketing ingatlanpiac lakáspiac Magyarország

Kellemes reggeli futás például a közeli erdőben. Nem maratoni távra kell gondolni, csak egy laza 8 km-es frissítő mozgásra. Vannak futók, akik köszönnek egymásnak, mások csak intenek vagy mindenféle metakommunikációs eszközt vetnek be. Ja, és vannak futók, akiknek hiába köszön a másik futó, válaszra sem méltatják. Jóval kevesebben vannak, de ott vannak ők is az erdőben. Hogy ki és mennyire figyel a másikra, az elég szubjektív. Manapság inkább objektíven mindenki saját magával van elfoglalva és csak magára figyel. Ez a hétköznapokban még talán nem is annyira meglepő. Amikor viszont már elvárnánk egy picinél több figyelmet, de nem kapjuk meg a másiktól, akkor azért már jogosnak érezzük a halkabb vagy netán hangosabb kritikát.

Ma legyünk vevők - a tudatlan hülyék - akik lakást akarnak vásárolni. Tudjuk már egy jó ideje, hogy egy szűk csoport tagjai vagyunk mi. 2017. január 1-én pontosan 9 797 561-en éltünk itt, amiből 2016. december 31-ig 146 300 fő volt a lakáspiacon vevő. Most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk azokkal, aki több lakást is vásároltak tavaly. Ez alig 7%-ot jelent arányaiban. Egész pontosan 1000 magyarból 67 volt lakásvásárló 2016-ban. Bődületes nagy változásra idén nem számít senki. A lakáspiac hangadói  fülüket és farkukat behúzva sünnyögnek a témát illetően. Óvatosan valahol 150-160 ezer vásárlót várnak a lakáspiacra 2017-ben. Közben tovább fogyunk idén is. 30 ezerrel idén is biztosan kevesebben leszünk év végére. Na most az a kérdés, hogy benne vagyunk-e már a vevők csoportjában, vettünk-e már lakást, vagy még csak most fogunk. Az év utolsó negyedévében vagyunk, nem sok idő maradt, hogy benne legyünk abban a 150-160 ezer emberben, akikre annyira de annyira nem figyel egyébként senki. Lakáshitelpiac és újlakáspiac a slágertéma.

Vevőként az első, amivel szembesülünk, hogy egyrészt nem tudják, hogy mi azok vagyunk. Egy hirdetési oldal honnan tudhatná? Van külön lehetőség regisztrálni és előnyöket élvezni, hogy mi tényleg valódi vevők vagyunk? Dehogyis. Nem ez az érdekük. A hirdetési oldalakat a látogatottság tüzeli, mint általában az online világot úgy általában. Napi, heti és a havi látogatottság megvan, akkor minden rendben.

A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből, ez az amit másodszor megtanulhatunk vevőként. Nem mi számítunk, hogy mi mit akarunk, a hirdetők igényei legyenek kiszolgálva, a vevők meg megszokják. Túl nagy beleszólásunk úgy sincsen.

Bár a hirdetési oldalak száma bővül, a rajtuk lévő hirdetések meg csak ismétlődnek. Vevőként ez a harmadik, amit megtanulhatunk. Tök fölösleges x-edik oldalra is elmenni és megnézni ugyanazt. Főleg, ha jön egy új oldal, ami megint csak a hirdetőkkel lesz elfoglalva. Ingyenes hirdetést biztosít és meg is lepik az ingatlanközvetítők, akik még mindig nem tanulták meg, hogy az online térben teljesen felesleges ugyanazt a lakást hatvanegyedikszer is meghirdetni egy nevenincs oldalon.

De ingyen van és az ingatlanhirdetések világában minden szent tehén, kivéve az idő. Főleg a vevők idejét lehet rabolni. Na ez a következő, amit megtanulunk vevőként. Az ingatlanpiac úgy csinál, mint ha időmilliomos lenne. A hirdetési oldalak szerint náluk, vagyis az összesnél nagyon könnyű keresni és találni is. Vevőként gyorsan megtanuljuk, hogy ez csak üres marketing. Már mitől lenne egyszerű keresni és találni, amikor a hirdetési oldalak mind rangsorolják a hirdetéseket, ismételten nem minket, vevőket segítve ezzel. Nem azokat a lakásokat könnyebb megtalálni egy oldalon, ami tényleg jó, hanem amit valamiért kiemelnek. Természetesen ez több hirdetési költséget jelent a hirdetőknek, ami a hirdetési oldalnak jó bevétel, nekünk vevőknek meg egy kihívás, hogy a hirdetési oldalak nem az ingatlanok ár/érték arányát, minőségét, esetleg keresletét veszik figyelembe, amikor rangsorolnak, hanem csak a bevételeiket akarják maximalizálni.

Ne legyenek illúzióink vevőként, amit szintén meg kell tanulnunk nagyon gyorsan. Sem az igényeink sem az elvárásaink sem az nem számít, hogy emberek vagyunk. Mi a lakáspiacon csak a pénz vagyunk. Mindenki a pénzünket akarja, az eladók és az ingatlanközvetítők is. Rajtuk keresztül meg a hirdetési oldalak is a pénzünkre pályáznak. Vevőként, mi tartjuk el ezt az egész lakáspiacot, a mi pénzünk élteti az összes szereplőt, mert ha még hitelt veszünk fel, abból is az ingatlanközvetítők vagy közvetve és közvetlenül a barátaik profitálnak még a hitelközvetítésen keresztül. A hitelközvetítés minden egyes forintját mi fizetjük meg, igen mi vevők. Egy picit több tiszteletet érdemelnénk, mondjuk köszönhetnének nekünk, néhány kedves szó sem ártana, de talán az lenne a legjobb, ha képes lenne a lakáspiac felismerni a vevőt, megkülönböztetni a nem vevőktől. De mi is csak egy kattintás vagyunk, egy a sok millió látogatóból. A vevő biztosan nem az első a lakáspiacon. A vevő a senki, a nulla, az akivel csak a baj van és sosem tudja mit akar.

Idén még vannak néhány tízezren, akit lakásnak fognak vásárolni. A végére egy picit mindenki csalódott lesz valamiért. Az pedig nem más, mint a magyar lakáspiac jelenlegi hirdetőközpontú világa. A vevőknek nem segíteni akar a magyar lakáspiac, hanem hízelegve manipulálni, képmutatóan kihasználni, nemritkán jogsértő módon kontroll alatt tartani és csak uralkodni felette. Majd ha elmegy az egész lakásvásárlástól a kedvünk - mert egyébként is ritkán vesz a magyar lakást – akkor majd fogunk hiányozni. A jót nagyon könnyű megszokni, de mi még emlékszünk, hogy az időszámítás a magyar lakáspiacon nem 2014-gyel kezdődött. A magyar lakáspiac nem intelligens, mint ha semmit sem tanult volna a korábbi hibáiból: a vevő nem hülye és hosszú távon nem éri meg hülyének nézni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, e.zért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter