Lakásárak és bérleti díjak Magyarországon

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A hozamcsökkenés nem jelent bérleti díj csökkenést a lakáspiacon, csak a bérleti díjak lassabb emelkedését az aktuális lakásárakhoz képest – írtuk a Beszéljünk a bérleti díjakról elemzésünkben.

A lakáspiac hirtelen áremelkedésére mindenkinek van egy magyarázata

Sokan a lakásbefektetéseket okolják. Egy ingatlanközvetítő nem reprezentatív és nem hiteles adatai alapján van a köztudatban egy 40%-os szám. Ez valószínűleg még Budapesten sem igaz, nemhogy a többi nagyvárosban. Ha mégis ezt a 40%-ot úgy vesszük figyelembe, ami csak és kizárólag a magyar nagyvárosokban érvényes, akkor számoljuk ki újra, mit is jelent ez a 40% valójában az egész lakáspiacon.

Az adásvételek nagyjából 45%-a történik a nagyvárosokban, a többség kisvárosokban és falvakban vásárol. Ha ennek a 45%-nak nézzük a 40%-át, akkor az országosan már csak 18% körüli lakásbefektetést jelent. 10-ből 2 ember sem vásárol Magyarországon befektetésre lakást.

Abból indultunk ki, hogy a nagyvárosi 40% is túlzás, ezért országosan inkább 10% alatti a lakásbefektetések éves reális aránya. A lakásvásárlók 80-90 százaléka biztosan nem lakásbefektető Magyarországon.

Az arányukra és a magyar lakásbefektetések egyik igen érdekes jelenségére szeretnénk ezzel felhívni a figyelmet, amit jó lenne, ha a Magyar Nemzeti Bank is figyelembe venne, amikor a lakáspiacról gondolkodik és beszél. A lakásbefektetések okát a jól kiadható lakásokkal és a lakásárakhoz viszonyított relatíve kedvező bérleti díjakkal magyarázzák. Annak ellenére teszik ezt, hogy lakást Magyarországon szinte csak és kizárólag az árnövekedés miatt éri meg megvásárolni, a bérleti díjak miatt annyira nem. Persze egy kiszámítható havi jövedelem mindig jól hangzik és sok embernek a „kicsi is többet ér a semminél”, vagy a láthatatlan árnövekedésnél, amit majd csak a lakás eladásakor tudnak realizálni.

A havi bérleti díj legalább kézzelfogható a növekvő lakásárakhoz képest

Ettől függetlenül nálunk a lakásárak tudnak látványosan nőni, a bérleti díjak csak kullognak a lakárak után. Élő példával bemutatva, lehet, hogy valaki vett egy pesti egyszobás lakást 8,5 millióért 2014 elején, ráköltött még 500 ezer forintot és kiadta 80 ezer Ft havi bérleti díjért. Ez a lakás ma lehet, hogy 20 millióért is gond nélkül értékesíthető lenne, de a bérleti díja maximum 120 ezer forint körül van jelenleg.

Minél többet ért egy lakás 2014-ben, annál kisebb arányban nőtt a bérleti díja azóta.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásspekluáció hatása az új építésű lakások piacán keresztül érvényesül

Ha egy bérlő lakja folyamatosan a kiadó lakást, a bérleti díj még lassabban nő

Ez szintén egy olyan jelenség, amiről „nem divat” beszélni. Egy igazán hosszútávú bérlő 2014 óta még jobban járt, ha nem költözött el, mert a több költözés egyre magasabb bérleti díjat jelent az albérletpiacon. Magyarországon inkább bérlőváltásnál emelünk „drasztikusan” bérleti díjat, nem akkor, amikor a lakás folyamatosan ki van adva egy bérlőnek.

Bezzeg a panellakások ára és bérleti díja is tudott arányosan nőni, amiért sok téglalakás tulajdonosa kaparja a falat és fogalma sincs, hogy miért. Bosszantja magát, hogy az ő szép, új építésű vagy presztízs téglaépítésű, használt lakása, elitebb környékeken sem tudja azt, amit egy lenézett 8. kerületi panellakás igen. De manapság a 8. kerület Budapesten túl drága. A 10. kerület az új 8. kerület egy ideje. A használt és új lakásokat vásárlók „tömegei” most ott próbálnak szerencsét.

Mindezek ellenére egy magyar lakáspiaci sajátosság a lakásárak és a bérleti díjak kapcsolata, ami legalább annyira igaz Budapesten, mint más magyar nagyvárosokban.

A panellakás a „hozamkirály”, a bérleti díja annak a legmagasabb az árához képest

Ez így volt 2014 előtt is. A különbség ma annyi, hogy a panellakás az egyetlen, aminek a bérleti díja teljes mértékben követi a lakásárak változását, amit éreznek a lakásvásárlók és a bérlők is. Ha sorrendet kellene tenni az elvárható hozamokban, akkor azt mondanánk, hogy semmi sem változott a 2008 előtti és utáni lakáspiac között:

Panellakás > Használt téglalakás > Új építésű lakás

A legrosszabb bérleti díjakat az új lakások jelentik. A bérleti díj miatt új lakást venni az egyik legrosszabb döntés volt korábban, tehát 2008 előtt is.

Az új építésű társasházi lakásokat inkább azért érte meg birtokolni, mert jobban eladhatóak voltak, jobban bírták a zord lakáspiaci időket is.

A lakásbefektetésnek van egy szélsőséges formája, amit lakásspekulációnak neveznek

Ilyen esetben a rövid idejű birtoklás és a gyors értékesítés, a lakáspiac árnövekedésének a villámgyors realizálása a cél. Ez az új építésű nagyvárosi lakások piacán 2016 óta egészségtelen szinteken mozog. A lakásspekulációt és a lakásbefektetést nem érdemes viszont egy lapon említeni. Kár, hogy még a Magyar Nemzeti Bank is összekeveri véletlenül vagy szándékosan, nem tudjuk. Az viszont biztos, hogy az egyik rövidtávú, a másik hosszútávú stratégiát igényel.

A lakásbefektetés alapjaiban véve hasznos, a lakásspekuláció meg minden értelemben káros. Magyarországon olyan alacsony a hosszútávon gondolkodó lakásbefektetők aránya a lakásvásárlásokban, ami inkább egy apró, de egészséges albérletpiachoz még szükséges is.

A lakásspeckuláció viszont rapid és agresszív, érték nélküli, ami magyarázatot adhat arra, hogy a budapesti és úgy általában a magyar nagyvárosok új építésű társasházi lakásai miért szenvednek. Áldozatul estek a lakásspekulánsoknak.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, ami a lakásspekulánsoknak kedvez, nem a lakásbefektetőknek

Az új építésű társasházi lakások horror árai sajnos hatást gyakorolnak az egész lakáspiacra

A Magyar Nemzeti Banknak erről kellene inkább hangosan gondolkoni, mert ezek a lakásspekulációk nagyon komoly károkat tudnak okozni már egész rövid idő alatt. A valódi lakásbefektetők például sokkal gyorsabb hozamcsökkenéssel szembesülnek ilyenkor. 2019-ben a lakásspekulációk miatt alig éri meg bérleti díj miatt lakást vásárolni Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank meg még mindig nem látja a fától az erdőt és nem nevezi nevén a lakásspekulánsokat.

A téglalakások és az új lakások mellett a panellakások az „üdítő” kivételek, aminek örülhetnek a panellakás tulajdonosok és a vásárlók is. A bérlők már kevésbé. Nekik már inkább el kellene kerülni a panellakásokat, de egyrészt van egy megszokás, hogy a panel a legolcsóbb bérlakás is, bár ez ár/érték arányban jó ideje már nem igaz Magyarországon.

Bérlőként ma csak kiszolgáltatott helyzetben éri meg rossz állapotú panellakást bérelni

Persze jól hangzik ma is, hogy 100 ezer forintért egy 40 éves életszínvonalat nyújtó „retro” kétszobás panel kibérelhető. Akinek kell a két szoba, annak ez a teljesen elavult, full felújítandó panel még mindig elérhetőbb alternatíva, mint a hasonló időket idéző 2 szobás téglalakás, ami meg már 120-130 ezer forint bérleti díjat jelent. Felújított vagy jóval jobb állapotú 2 szobás tégla- és panellakások meg már 140-150 ezer forinttól indulnak.

Azért beszélünk szobaszámban, mert a lakások árát és bérleti díját is ez befolyásolja leginkább. A több szoba minden (eladás és kiadás) szempontból előnyösebb, mint a nagyobb méret.

Ezek a speciális előnyök, de még az esetleges kivételek sem írják felül a lakásárak és a bérleti díjak különleges kapcsolatát Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank megpróbálhatja, de eddig - az állammal kézen fogva - inkább a lakásárak gyors növekedését lehet neki köszönni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol ingyenes a szolgáltatás, ott mi vagyunk a termék

ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Azzal a kérdéssel még ma is könnyebb találkozni, hogy az eladók minek működnek együtt ingatlanközvetítőkkel az internet korában. Az a kérdés valahogy fel sem merül, hogy a vevők minek keresik meg őket, miért kérik a segítségüket. Most nem arra gondolunk, hogy a lakáshirdetések elsöprő többsége nem magánhirdetés. A hirdetési oldalak az ingatlanközvetítők hirdetéseire épültek fel. Ezt az üzleti modellt a technológia fejlődése csak erősíti, nem pedig gyengíti.

A vevőknek látszólag semmi okuk nem lenne ingatlanközvetítők segítségét kérni. Jelentkeznek a hirdetéseikre, megnézik a hirdetett lakásokat, aláírják – papíron vagy elektronikusan - a „jelenléti ívet” és kb. ennyi, nem foglalkoznak tovább a hirdetővel.

A valóságban mégis az történik, hogy a vevők kapcsolatot építenek az ingatlanközvetítőkkel

Ez a kapcsolatépítés nem olyan alapokon nyugszik, mint az eladók és az ingatlanközvetítők kapcsolata. A vevők kezdeményeznek, nem kell őket hideghívással "zaklatni". Ez a kezdeményezés a lehetséges megvásárolható lakások felkutatását célozza meg. Az eladókhoz hasonlóan, a vevők sem azonnal rohannak az ingatlanközvetítőkhöz segítségért, kötnek velük szerződést.

Amikor az eladó nem talál vevőt és a vevő nem talál lakást, az ingatlanközvetítő valahogy képbe kerül. Mondjuk pont azért, mert az ingatlanközvetítő bevonása nem az eladás vagy a vásárlás feladását jelenti, hanem a folytatását. Hívhatjuk szentimentálisan reménynek is. Az ingatlanközvetítők a reményt jelenthetik a vevőknek és az eladóknak is a lakáspiacon az első/kezdeti kudarcok után.

A vevőknek általában „ingyen” kínálják a szolgáltatásaikat az ingatlanközvetítők. Az ingatlanközvetítők elleni harc egyik fegyvere, hogy nélkülük minden értékesítés olcsóbb lenne, mert növelik a jutalékukkal a lakásárakat. A valóságban az ingatlanközvetítő inkább árcsökkentő, mint áremelő tényező tud lenni az adásvételekben. Az eladók tudatosan ezért kerülik őket, addig a vevők tudat alatt meg pont ezért barátkoznak velük.

Az „ingyen ebéd” az a szolgáltatás, ahol rejtett költséggel kell számolni. Ez a költség tényleg azt jelenti adásvételnél, hogy az eladó a vételár egy részét az ingatlanközvetítővel osztja meg. Ezen kár is lenne vitatkozni.

A másik oldalról nézve viszont a vevő továbbra sem csak a legalacsonyabb árat, hanem a számára reális árat is elfogadja. Ha a kialkudott vételár megfelel ennek az elvárásának, akkor őt nem érdekli, hogy a vételár = lakásár + ingatlanközvetítői jutalék.

Ez maximum az eladót zavarhatná, de neki is fontosabb lehet végül a sikeres adásvétel, mint a plusz teher, az ingatlanközvetítőnek fizetett jutalék.

Az ingatlanközvetítő szolgáltatás semmi eshetőségre sem nonprofit és nem ingyenes sem a vevőnek sem az eladónak. A vevő fizeti a számlát, az eladón keresztül. A vevő fizeti meg a lakáshirdetés és az értékesítés minden költségét. A vevőknek ingyenes a lakáshirdetési oldalak nézegetése is. A hirdetők meghitelezik ennek a költségét, amit a sikeres értékesítések után behajtanak a vevőkön és a bérlőkön.

Minden ingyenesnek nevezett szolgáltatásban van egy fontos szereplő, aki vagy ami a pénzt termeli. A lakáspiacon ez a vevő = a vevő a termék

Egy ingatlanhirdetési oldalnak és egy ingatlanközvetítőnek is a vevő a terméke. Vevők nélkül mind a két típusú vállalkozás csak egy pénzégető. Vannak ilyenek a lakáspiacon most is, akik évente csak viszik a pénzt, mert a vevők inkább elkerülik őket, így nincs piacképes termékük. Az ingatlanközvetítők és az ingatlanhirdetési oldalak egy pályán fociznak, egymásból élnek, ha jó az egyiknek, akkor ott jó lehet a másiknak is, feltéve, ha a közös terméken, a vevőkön „egészségesen” tudnak osztozkodni. Ez még leírva is elég bizarr, a valóságban meg inkább elég komplex.

A lakáshirdetési oldalak gyakran olyan szerepet játszanak, mintha ők teljesen függetlenek lennének a lakáspiactól, őket nem befolyásolja a vevők-ingatlanközvetítők-eladók cicaharca

Mindezt arra alapozzák, hogy nekik teljesen mindegy, a vevő és az eladó közvetlenül találkozik vagy ingatlanközvetítőn keresztül, a lényeg, hogy az adásvétel sikerében a lakáshirdetési oldal szerepet játszon = a vevő ott találja meg a lakást, az eladónak onnan jöjjön a vevő. Azaz ingatlanhirdetési oldal halálra is van ítélve, ami ennek a lakáspiaci feltételnek nem tud megfelelni. Ez igaz. Viszont az is igaz, hogy az ingatlanközvetítők is egy idő után tudatosan ott hitelezik meg előre a hirdetés és értékesítés költségeit, ahol egyre biztosabban számíthatnak a vevők barátságára (az ingatlanhirdetési oldalak ezt kínálják a hirdetőknek).

Az ingatlanhirdetési oldalak a hirdetők bizalmából élnek. A hirdetők abban bíznak, hogy ott vannak a vevők is, ahol ők hirdetnek. Ha fogynak a vevők, vagy a vevők nem ott vannak, ahol a hirdetők, azt a hirdetési oldal is megérzi. 

Ez ismét mindenkit újra emlékeztethet arra, hogy 2016 óta a valódi vevők és a valódi eladók is a kisvárosok és falvak lakáspiaca felé mozdultak el. Az ingatlanhirdetési oldalak, a hirdetők ilyen helyzettel korábban még találkoztak. Ez egy új helyzet Magyarországon. Ráadásul még a nagyvárosi új társasházi építkezések helyett a vevőket inkább az új építésű családi házak építése motiválja. Megint egy komoly fenyegetés/kockázat az ingatlanhirdetési oldalakra és az ingatlanközvetítőkre, akik egyaránt az új társasházi lakások értékesítését tanulták meg. Az úgynevezett „vidéki” lakáspiacról az elmúlt évtizedekben azt sem tudták, hogy létezik.

Most viszont már az állami lakáspiacon az állam minden eszközt bevet, hogy ezt a „vidéki” lakáspiacot hozza további helyzeti előnybe. A termék, a vevő minél inkább elfordul a hirdetési oldalaktól, mert ott nem találja meg a számításait, a hirdetők is el fognak fordulni és nem fogják meghitelezni a „bizalmat”. Az ingatlanhirdetési oldalak nagyon ki vannak szolgáltatva annak, hogy egy lakáspiacon a vevők hol és mit vásárolnak. Pont annyira is olyan mértékben, mint az ingatlanközvetítő vállalkozások. A vevők és az eladók kapcsolatában - az adásvételi árakban - benne van az egész lakáspiac működési költsége. Ez a költség az adásvételi áraktól függ és nem attól, hogy az ingatlanközvetítők vagy az ingatlanközvetítők mennyire tudnak ebből kiharapni maguknak egy-egy szeletet.

Az adásvételi árakra az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítők díjai és jutalékai nincsenek különösebb hatással

Ez jó hír a vevőknek és az eladóknak is. Nekik tényleg nincs vesztenivalójuk, amikor ingatlanközvetítővel vagy ingatlanhirdetési oldallal „működnek együtt”. Vesztenivalójuk az ingatlanhirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek van, amikor a vevők és az eladók nem működnek együtt velük, mert kiderül, még sincs rájuk szükség.

Nincs „ingyen ebéd” piacképes termék nélkül. Valódi vevők nélkül – akik elfordulnak a lakáspiaci szolgáltatóktól - nem tartható fenn ennyi ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal Magyarországon.  Egyik nagy szereplő sem elég nagy ahhoz, hogy egy pillanat alatt ne lehetne kihúzni a lába alól a szőnyeget. Oldallátogatottságból egyik lakáspiaci szereplő sem tud megélni, mert a piacképes termék a valódi vevő minden fél számára.

A valódi vevők működtetik, finanszírozzák az egész lakáspiacot, végső soron ők jelentik a lakáspiacot, minden más szereplő tőlük és az ő döntéseiktől függ. Aki ma még mindig nem tud a vevők vagy akár a bérlők fejével gondolkodni, az olyan, mintha ejtőernyő nélkül ugrana ki egy repülőből és szabadesésben zuhanna a föld felé.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki fog a szomszédban lakni?

áralku lakásvásárlás ingatlanmarketing lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlan pszichológia 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink” – fogalmaztuk meg markánsan a vevők lélektanát elemző Lakásvásárlás – Szerelem vagy testi vágy? műhelymunkánkban. Ajánljuk minden mostani és leendő vevő és eladó figyelmébe. Nem kétperces olvasmány, de mi az manapság, aminek értelme is van?

Az ingatlan világa 90%-ban pszichológia, ezért nagy kár, hogy általában pénzügyi szakemberek beszélnek a lakáspiacról. A lakáspiacról erre szakosodott pszichológusoknak kellene nyilatkozni, nekik kellene kutatni, mert az ingatlanok nem a számokról szól, hanem magáról az emberről.

Az ingatlanok adásvétele ezért különleges helyzet mind az eladónak mind a vevőnek

Erős érzelmek, erős személyiségek találkozhatnak, ütközhetnek, súrlódhatnak. Konfliktuskezelésre felkészülni, mert minden a lakáshirdetéssel kezdődik. Egy jó lakáshirdetésből 24 órán belüli tudni fogjuk, hogy a lakás mennyire piacképes vagy mennyire nem. Ezt elemeztük Az első 24 óra munkánkban hosszú évek értékesítési tapasztalatai alapján. Azt is érdemes átolvasni és átgondolni, mert mindenki számára érdekes lehet így is látni a vevők és az eladók viszonyát.

„A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!” – gondolatra fűznénk fel a mai mondanivalónk. Alkotóműhely lévén, nem lenne értelme semminek, ha nem valódi tapasztalatokat osztanánk meg, ha nem éles helyzeteket elemeznénk, csak elméletileg beszélnénk a lakáspiacról egy íróasztal mögött ülve.

Hosszas átbeszélés, tervezés után került piacra egy eladó kétszobás társasházi lakás Budapesten, a már nem tipikusan vevőcsalogató 50 millió feletti árkategóriában

Jó adottságú, élhető, alaprajza akár át is gondolható, de gyakorlatilag kisebb ráfordítással azonnal tovább is értékesíthető újszerű lakásról beszélünk. Fontos, hogy most egy adott lakásról van szó, nem lehet általánosítani. Csak arra hívjuk fel a figyelmet, mennyire fontos tisztában lenni az eladó lakás reális előnyeivel. Hátránya, hogy látszik 10+ éve építették már, minden egyidős a lakással. Nem leharcolt, csak látszik közelről az idő vasfoga. Ettől függetlenül szépen bemutatható, kellemes hangulatú, fotogén lakásról beszélünk, amivel kapcsolatban az a kérdés merül fel először, hogy lakták-e már egyáltalán az elmúlt bő egy évtizedben.

Egy ilyen lakásnál mindenféle érdeklődőre számíthat az ember. Jönnek a dörzsölt ügyvédek, a saját és családjuk részére vásárló seftelős ingatlanosok, a nagyon válogatós és maximalista vevők, akiknek persze semmi sem elég jó, a lakásturisták is várhatók, mert egyszer minden lakást látni kell, a hiteles lakáshirdetés alapján lakást beazonosító, a lakás ajtajanál a tulajdonosnak üzenetet hagyó partizánok sem maradhatnak el, és ezek után a teljesen átlagosnak mondható otthonkeresőkre is számíthatunk persze.

Eladóként vagy hirdetőként – mert jelen esetben az ingatlant nem a tulajdonosa hirdette meg – ezekre az emberekre mind érdemes előre felkészülni lélekben. Ha van rutin, tapasztalat, az előny, de minden adásvétel más. Ez most sem volt másként. A hirdető tudta, hogy kb. mire számíthat. Ismeri a környéket és nagyjából képben van, hogy kiket érdekel ez a környék. Az első 24 óra intenzívre sikerült. Olyan erős érdeklődést vonzott be a lakás, mint a 30 millió alatti jól értékesíthető budapesti lakások. Dömpingről beszélhetünk minden értelemben. Az ilyen erős kezdés ilyen árban nagyon egyedi. Újra kijelenthető, hogy egy lakás keresletét előre nem lehet megbecsülni, az csak a hirdetés után fog kiderülni.

Vannak olyan hirdetők, vagy tulajdonosok is, akik ilyen esetben azonnal árat emelnek, mert úgy érzik még a hirdetési árnál is magasabb áron eladható a lakásuk. Kockázatos, mert ilyen esetekben lehet a sok szék közül a földre esni.

A hirdetés és a hirdető is legyen hiteles, hogy a korrekt vevők korrekt ajánlatokat tegyenek

Máskülönben hamar szélhámosnak tekinthetik az eladót, ami nagyban meghosszabbíthatja az értékesítést. A hirdető itt egyetlen egy valamin változtatott, a hozzáállásán. Elkezdett priorizálni, ami eladó lakásoknál nagyon ritka feladat. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy a nagy érdeklődésre való tekintettel nem biztos, hogy mindenkinek meg kell mutatni a lakást, aki jelentkezik a hirdetésre. Az a jelentkező, aki nem tud időpontot egyeztetni, mert olyan elfoglalt vagy olyan bizonytalan, azt a hirdető egyszerűen nem vette komolyan. Szerencsére kevesen vannak, de ettől még tudni kell kezelni őket. Ezek az emberek jelentkeznek egy hirdetésre, puhatolóznak csak, de még nem tudják, hogy komolyan érdekli-e őket. Általában nagyon nagy alkuról fantáziálnak, ami miatt szintén könnyedén kieshetnek a vevők köréből. De nem az árra helyezik a hangsúlyt, hanem inkább úgy alakítják a telefonbeszélgetést, hogy ha most egy órán belül nem nézhetik meg a lakást, akkor majd egyszer visszahívnak. Az igazán rámenős visszahívást fog kérni egy meghatározott napon – azon a napon, amikor elvileg megnézné a lakást - mert időpontot előre nem hajlandó egyeztetni bármennyire is erre kérjük majd. Vannak a „csak vasárnap” lakásnézők, akiknek, ha azt mondjuk, hogy vasárnap csak délelőtt jó, akkor nekik csak délután lenne jó, ha azt mondjuk nekik, hogy délután jó, akkor nekik csak délelőtt lesz jó. A hirdető az ilyen jelentkezőket már eleve így mentette el és tudta, hogy később nem kell velük foglalkozni, ha hívnák.

A priorizálás filozófiája az, hogy a lakást csak a lakás vevőjének kell megmutatni

Az érdeklődőből lesz a vásárló filozófiát ez a hozzáállás ilyenkor könnyedén felülírja. Volt annyi és folyamatos érdeklődés és lakásbemutatás, konkrét ajánlatok, hogy a lakásnézőket lehetett szűrni már telefonhívás alapján.

Ezért van kiszolgáltatott helyzetben az a hirdető, aki ritkán kap hívást, mert ő minden hívóval úgy kell, hogy viselkedjen, mintha az lenne az első és egyben az utolsó is.

Vevőként sem mindegy, hogy felismerjük-e a két merőben más helyzet között a különbséget. Amit az egyikben megengedhetünk magunknak, a másikban már nem biztos, hogy tolerálni fognak. Nem biztos, hogy mindig a vevőnek lesz igaza és mindig ki akarják szolgálni a vevőt, ha az eladó/hirdető őt a jelentkezése alapján nem tekinti vevőnek.

Ilyen esetben még az áralku is kényes téma tud lenni

Nagyon nagy hibának számíthat, ha például könnyelműen dobálózik a vevő az árral szóban, de írásban már fukarabb. Nem egyedi esetről beszélünk, megmagyarázhatatlan vevői magatartás. Bármit mögé lehet látni, de azonnal bizalmatlanná teszi az eladót.

Vevőként csak olyan árat mondjunk, amit írásban is vállalni tudunk.

Ebben a konkrét esetben a vevő más árat mondott szóban, mint írásban, de az áralku elindult. A vevő később úgy emelete az ajánlatát, hogy az eredeti szóbeli ajánlatát adta írásba második ajánlatként. Közben már érkeztek más ajánlatok is és a hirdető már a potenciális vevők között is priorizált. Nem találta elég megbízhatónak és szavahihetőnek ezt a vevőt és írásba adta, hogy már nem tekinti potenciális vevőnek, más vevőkkel tárggyal inkább tovább. Az elutasított, kirostált vevő ekkor az eladó által mondott árat akarta elfogadni. Mivel már kirostálta a hirdető, így ezt az ajánlatát már nem tudta komolyan venni, blöffnek tűnt. Másfél nappal később a vevő írásban úgy jelentkezett be ismét, mintha az ajánlatát elfogadta volna bárki is. Ekkor újra írásba kellett adni, hogy vele már nem folytatnak ártárgyalást. Ekkor durva személyeskedésbe kezdett a vevő. A személyeskedésen túl eljutott odáig, hogy ő lazán a hirdetési árat is ki tudná fizetni azonnal, nincs is rászorulva, hogy alkudozzon. Ez sem értékelhető ilyen szövegkörnyezetben másként, mint blöff. Megkérték, hogy fejezze be sértegetést, de obszcén kifejezéseivel tovább nyomult, amikor szembesítették vele, hogy a viselkedése milyen etikátlan volt már az elejétől fogva. Igazán meglepő az a fordulat volt, amikor mindezen sértegetések után előállt mindent vagy semmit alapon a végső ajánlatával, ami kevesebb volt, mint a tulajdonos ajánlata, amit másfél nappal ezelőtt elvileg írásban elfogadott. Ezen kellett volna elgondolkodnia a  korábban írásban "gyalázott" hirdetőnek, aki eddigre már tudta, hogy az ilyen vevőt jobb inkább elkerülni.

Az „agyontaposlak, hogy tisztelj” mentalitás nem biztos, hogy minden élethelyzetben eredményes lehet

Összefoglalva öt árat mondott néhány nap alatt a vevő (napon belül is képes volt fel-le ajánlatokat tenni), miközben ez a fajta „türelmetlensége” és „kiszámíthatatlansága” tette őt „nem vevővé”.

Vevőként, ha esélyt kapunk, akkor éljünk vele és ne visszaéljünk.

Magyarországon még egyelőre szinte bárkinek eladnak egy ingatlant, aki meg tud egyezni az eladóval.  A priorizálás adott esetben a lakóközösség érdekeit is szolgálhatja, mert „renitens szomszédtól" védheti meg őket. A „Ki lakik a szomszédban?” kérdés helyett, azt is fel lehet tenni, hogy „Ki fog a szomszédban lakni?”,  amikor egy ingatlan új tulajdonosát keressük. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Valahol Magyarországon

családi ház kertes ház lakásépítés újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan otthon 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha egy pillanatnál kicsit többre el tudjuk engedni ezt a befektetősdit, lehetőséget adhatunk magunknak valódi ingatlanpiaci kérdésekre keresni a válaszokat. Olyan kérdésekre, amik évtizedek óta meghatározzák a lakásvásárlók döntéseit.

A lakásbefektetések 2019-ben már mérgezők, hozamvadász befektetőként a lakásvásárlás mellett már nincs racionális érv. Ha gyereknek kell, az más, az nem befektetés. Ha csak az ingatlanban jobban bízunk, mint minden másban, és szeretjük a pénzünket ingatlanban tartani, na az sem befektetés. Ha inkább magunknak vennék, de a lakásvásárlás nem jelentene teljes elköteleződést az ország mellett, az megint nem befektetés. Magyarul benne van a pakliban egy külföldi karrier és a leendő lakás kiadása is. Az itthoni lakás csak kötődési pont lenne inkább Magyarországhoz a család és a barátok mellett, nem igazán befektetés.

Otthonnak venni viszont mindig megéri

Az otthonnak nincs alternatívája. Mondhatják az albérlet alternatíva, de nem Magyarországon. Miért? Mert nálunk ez a szokás. Meg lehet változtatni a szokásainkat, de nekünk piros a kolbász is és nem fehér. Ha majd fehér kolbász lesz a Csabai és a Gyulai, akkor az otthonkeresőknek alternatíva lesz az albérlet is. Addig viszont az otthon a saját tulajdont jelenti.

Ha saját tulajdon, akkor a legelső fontos kérdés, amivel szembesülhetünk, hogy használt vagy új?

Ingatlanhiányról nem beszélhetünk Magyarországon. Mennyiségi ingatlanhiányról szó sincs. Megyeszékhelyeken és a Fővárosban is több lakóingatlan van, mint amennyire szükség van és lesz is ilyen demográfiai kilátások mellett. A minőségük és az élhetőségük már egy másik kérdés. A magyar ingatlanok minőségi problémái miatt van létjogosultsága az új társasházak és családi házak építésének.

A másik kérdés egyből adja magát, hogy társasházi lakás vagy kertes ház?

Az új építésű ingatlanok több mint fele egylakásos kertes ház, így az újban gondolkodók nagyobb eséllyel döntenek inkább a ház mellett. A ház is lehet sorház, ikerház, vagy teljesen önálló családi ház is. Az előbbi két alternatíva általában költséghatékonyabb az utóbbinál. A teljesen saját ház egyáltalán nem biztos, hogy annyival több előnnyel jár, mint amennyivel többe kerülhet. Ez egy családi háznál különösen kényes kérdés, mert semmit sem változott e tekintetben a magyar lakáspiac.

Egy családi házat sosem könnyű eladni

Minél hamarabb próbálják meg értékesíteni a megépítés után, ez annál inkább igaz lehet. Most ezt a saját részre megépült, önálló családi házak helyzetére értjük. Valaki épít magának egy házat, de a családi élete úgy alakul, hogy 5-10 éven belül eladná. Ilyen esetben bizony ott számolni kell a veszteséggel való értékesítéssel. Egy használt, újszerű család ház ritkán ér annyit a potenciális vevőknek, mint az eladó építőnek. Egy háznál elővigyázatosnak kell lenni ilyen tekintetben. Főleg manapság, amikor a házat építők már nem biztos, hogy ott építkeznek, mint ahol eredetileg tervezték. A ház igényük nem változik. Megépítik azt a házat egy olyan környéken, ahol a közelben sincsenek hasonló árú ingatlanok. Ebből adódhatnak később problémák.

Egy családi ház elhelyezkedése a megépítésnél kevésbé bír jelentőséggel

Egy környékre jellemző ártól jelentősen eltérő áron építkezni nagy felelőtlenség lehet. Azonos minőségű és életszínvonalú házat megépíteni mindenhol ugyanannyiba kerül. Ha azon a környéken dupla áron építünk ingatlant, azt eladni lesz nehéz, nem megépíteni. A megépítés előtt kell erre gondolni, ezzel számolni. Sajnos kevesen teszik meg.

Az építés előtt kevesen gondolnak a családi ház későbbi értékesítésére

Nem úgy, mint egy befektető. Úgy kell gondolkodni, mint egy otthonkereső. Egy otthont egy másik otthonkeresőnek kell tudni majd eladni. Az adott környéken nagyon meg kell gondolni, hogy milyen áron építkezünk. Egyáltalán nem biztos, hogy kifizetődő addig nyújtózkodni, mint ameddig a takarónk ér. Tipikus hibaforrás, ha éppenséggel anyagilag sokkal többet is megengedhetünk magunknak, mint amennyit a környék elbír.

A környék kiválasztásával meghatározzuk a családi házunk jövőbeni eladhatóságát is

Bármennyire életszerűtlenül is hangzik, jóval nehezebb kompromisszumot kötni, amikor nem a pénztárcánk miatt vagyunk erre rákényszerülve, hanem a környék ingatlanárai miatt. Ma még minden más sokkal jobban leköti a saját házukat tervezők és építők figyelmét, mint a környék ingatlanáraihoz racionálisan beárazni az új építésű házuk költségvetését. Egy ház építése teljesen elvakíthatja az építőt, a leendő tulajdonost, és "teljesen önző módon" csak a saját igényeit veszi ilyenkor figyelembe. Akkor már inkább csak arra koncentrál, mit épít és nem arra, hol építi fel. Például belterületnek nyilvánított nem tradicionális lakóövezetek, ehhez mérten szerény infrastruktúrával, jellegtelen környezetben...valahol Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Arany vízum lakásvásárlók

arany vízum golden visa külföldi lakásvásárlók lakáspiac ingatlanpiac ingatlan biztonságpolitika 2019 Magyarország EU Ingatlanműhely

A nemzetközi utazásokat, adott esetben a szabad mozgást minden ország, gazdasági közösség a maga módján korlátozza. Magyarország 2007. december 21. 0:00 órától a schengeni övezet teljes jogú tagja.

Ez nemcsak azt jelenti, hogy szabadon mozoghatunk az EU tagországain belül, azt is jelenti, hogy mindenki, aki belép Magyarország területére, az is szabadon mozoghat.

Ennek felbecsülhetetlen értéke is tud lenni olyan emberek szemében, akiknek egyébként egyáltalán nem könnyű vízumot kapniuk

A 80-as években karibi országok találták ki a pénzért vízumot programot. A program sok formában létezik. Nálunk talán a legismertebb a letelepedési kötvények története, ahol pénzért állandó vízumot lehetett vásárolni a magyar államtól. 2017 márciusában ezt a programot lezárták, mert mint minden ilyen kezdeményezéssel, nagyon könnyű visszaélni.

Az arany vízum ettől függetlenül Magyarországon már a letelepedési kötvények előtt létezett. Ma is létezik és úgy hívják, hogy saját lakás.

A lakáspiacára több ország szereti arany vízummal felhívni a külföldi lakásvásárlók figyelmét. Egy magyar lakás az belépő is lehet az EU összes országába. Ezzel legalább annyira lehet élni, mint visszaélni. Elvileg és gyakorlatilag is engedélyköteles a nem EU-állampolgárok lakásvásárlása Magyarországon. Arról nem nagyon hallani, hogy a magyar hatóságok tiltanák, korlátoznák, bármilyen hatást gyakorolnának az EU-n kívülről érkező lakásvásárlókra.

Kijelenthető, hogy aki Magyarországon lakást akar venni, annak ez csak pénzkérdés

A magyar lakás így lett arany vízum 2007. december 21. 0:00 órától. A külföldi lakásvásárlókat egyébként is szeretjük, mert gyorsan döntenek, kp-ban fizetnek. Azért is szeretjük, mert nem nagyon ismerik a környéket, ahol vásárolnak, bármit elhisznek, amit mondanak nekik.

Különösen azt szeretjük bennük, hogy a lakásárak miatt sem aggodalmaskodnak annyit, mint a hazai vásárlók. Magyar sztereotípia, hogy egy külföldinek itt minden olcsó.

A külföldi lakásvásárlókat szeretik az ingatlanközvetítők is, mert velük szívesebben működnek együtt, mint a hazai vevők. Az eladók is nagyon szeretik, mert bőven megfizetik az ingatlanközvetítő díját, jut és marad is mindenkinek a lakásárból.

Vannak eladók, akik szinte csak és kizárólag ilyen külföldi vevőkre várnak a lakáspiacon

Új építésű és használt lakást is árulhatnak arany vízumként teljesen tudatosan. A célközönségnél semmilyen nemzetiség, vallás, világnézet, háttér nem lehet akadály, ha a pénztárcája kielégíti az eladó igényeit.

Minél inkább jellemző ez egy területre, a lakásárak annál inkább már a külföldi pénztárcákhoz lesznek beárazva. Hiába nem tudnak minden lakást arany vízumként eladni – mert az ilyen lakásvásárlók többet fizetnek, mint azok, akik nem belépőt vásárolnak – a környék minden ingatlana a potenciális arany vízum vásárlóknak lesz hirdetve.

Hosszútávú folyamatokat erre nem könnyű alapozni, új projektek válhatnak spekuláció áldozatává, lehetnek szellem házak, használt lakások válhatnak eladhatatlanná. A megvásárolt ingatlanok is állhatnak üresen, mert nem lakásbefeketetésről beszélhetünk, hanem csak egy belépőjegyről. A nem arany vízum vásárlók igényei minden területen a döntő többség igényeit képviselik. Az ő döntéseiken múlik minden, mert az ő keresletük a stabilabb, a kiszámíthatóbb.

Az arany vízum vásárlók hol jobban hol kevésbé érdeklődnek

 A letelepedési kötvény idejében aktívabbak voltak a lakáspiacon is. Az EU-n belül Máltán és Portugáliában továbbra is virágzik a pénzért vízumot piac, ahol ez hatással van az ottani lakáspiacra is. Magyarország ettől függetlenül földrajzi elhelyezkedése miatt továbbra is érdekes marad az EU-n kívüli, de akár még a schengeni övezeten kívüli EU-s állampolgárok számára is.

A magyar lakástulajdon ilyen aspektusáról nem szokás nyíltan beszélni, észrevétlenül vettük tudomásul a külföldi lakásvásárlók jelenlétét. Ezeknek a vásárlóknak az előnyeit szeretjük hangsúlyozni, ezért inkább növelik a lakáspiac biztonságérzetét, mint csökkentenék, kockázatot nem látunk benne.

Az arany vízum vásárlók motivációja nem feltétlenül egyértelmű, céljaik sem biztos, hogy az adott környék lakáspiaci törekvéseivel azonosak. Az arany vízum befektetésnek tűnik az adott országban, de az arany vízum vásárlóknak meg az EU-n belüli szabad mozgás költségének.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Igaz, akkor még nem így hívták. A magyar lakáspiac történetében 2016 fordulópont volt. Abban az évben még nagyon sokan azt hitték visszatérnek azok az 1999-2009 közötti szépidők. Akkor még sokan azt hitték, hogy Budapesten mindenki meg fog őrülni az új építésű társasházi lakásokért. A kiadott építési engedélyeket bemutató grafikon önmagáért beszél.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kisvárosokban és községekben kiadott építési engedélyek 2018-ban is nőttek

A 2015 év végén bejelentett, majd 2016 februárjában pontosított CSOK reménykeltő volt a nagyvárosi ingatlanfejlesztők számára. Azt hitték bármi arannyá változtatható majd ezek után. Nem így lett.

2016-ban már kevesebb adásvétel történt Budapesten, mint 2015-ben. 2017-ben szintén. Ez nem volt jó hatással az építkezésekre, mert a lakásokat nemcsak megépíteni kell, hanem eladni is. A vevők meg nem úgy álltak a budapesti újlakáspiachoz, mint azokban a régi szépidőkben. 2017-ben még a várva várt építkezési láz is elmaradt Budapesten.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016-ban a használt lakások piaca mellett az új építésű ingatlanok piaca is megváltozott

2017-ben alig építettek több lakóingatlant, mint 2016-ban. 2018-ban szépített Budapest, de a megépített lakóingatlanok száma köszönő viszonyban sincs a kiadott építési engedélyek számával.

A KSH ma reggel közölt lakásépítési statisztikái világos és egyértelmű üzenetet hordoznak. A csodavárásnak vége. A nagyvárosi újlakáspiac illúzió volt csupán 2016-ban.

Előre törtek a kisvárosok és a községek a lakásépítésekben is. Az adásvételekben a számuk szintén 2016 óta emelkedik. A használt és az új építésű ingatlanok terepén is a nagyvárosokon kívüli lakáspiac az egyre meghatározóbb.

2018-ban csak a kisvárosokban és a községekben tudott tovább nőni a kiadott építési engedélyek száma, Budapesten bezuhant, a többi nagyvárosban stagnál már 2016 óta.

A nagyvárosokban örülnek, ha azt meg tudják építeni és el tudják adni, amire már kaptak engedélyt. 17 681 db lakóingatlant építettek Magyarországon 2018-ban, de nem mindet új épületben ( = 16 845 db). Ezen az ábrán a csak új építésű lakások láthatók építési forma szerint.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi ház a "király" a használt és az új építésű ingatlanok piacán is​​​

A családi ház főszerepét semmi sem veszélyezteti Magyarországon, ha új építésű lakásról van szó

A rádióban, tévében, interneten, ha lakásépítésről hallunk, nem jut eszünkbe a családi ház. Nagyon nagy kár. Ilyen félmondatok miatt van még mindig csodavárás Magyarországon a társasházi lakásokkal kapcsolatban. Várják a sok tízezer társasházi lakást egy évben, mondjuk idén. Elképzelhető? Egyáltalán nem. Láthatjuk, hogy tavaly sem sikerült még tízezernél több lakóingatlant értékesítési céllal építeni.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig csak négyszámjegyű volt az értékesítési célla épült lakóingatanok száma 2018-ban Magyarországon

Ha jobban megnézzük, akkor láthatjuk, hogy nem építettek ennyi társasházi lakást. A családi házak szerepe az értékesítésre épült lakóingatlanok piacán is számottevő. Ékes példája ennek, hogy a községekben 2014-ben még alig volt mérhető az értékesítési célú lakóingatlanok száma. 2018-ra viszont már szinte minden tizedik új építésű lakóingatlant községben építettek. Ha van igazi nyertese a 2016 utáni lakáspiacnak, azok a kisvárosok és a községek, köszönhetően az állam lakáspiaci szerepvállalásának.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban már majdnem minden tizedik értékesítési céllal épült új ingatlant faluban építettek

A CSOK kistelepüléseken a használt és az új építésű ingatlanok piacát is felélesztette és pályára állította.

Attól, hogy a CSOK-ot nem falusinak hívták korábban, attól az még nem volt nagyvárosi

2016 óta minden lakásvásárlási és lakásépítési állami ösztönzés a kisvárások és a községek előnyére vált, a nagyvárosok csak azt hiszik, hogy bármit is nyertek vele. A bizonytalan és kiszámíthatatlan jövőképen kívül mást nem hozott nekik a falusi CSOK. A kereslet áramlik ki a nagyvárosokból a használt és új ingatlanok miatt is. 1999-2009 között erős volt a nagyvárosi lakóingatlanok iránt a kereslet. 2016 óta viszont a kisvárosi és a községek használt és új ingatlani felé fordult a kereslet.

Nem nagyon hatja meg ezt a keresletet a  nagyvárosi ingatlanpropaganda 

Magasról tesz rá. A nagyvárásoknak maradtak a magas lakásárak. Láthatóan az egy megunhatatlan „játékszer”. Budapesten 2019-ben már 30 millióval sem igazán lehet piacra lépni vevőként. Minden állami támogatást beépítenek minden eladó lakás árába, habár azoknak a lakásoknak a 90%-ára a vevők semmilyen  támogatást nem vesznek igénybe.

Budapesten elszabadulhat a pokol, mert falnak mentek már ott, csak vannak, akik még át tudnak mászni a falon és a túloldalról hangosan átkiabálnak a többieknek, hogy "Kövessetek!".

2016 óta minden megváltozott a magyar lakáspiacon, csak ezt nem a lakásárakban kellene keresni

A kereslet nem egyenlő a lakásárakkal üzeni a lakáspiac most már elég érthetően. 2019-ben a nagyvárosokon kívüli lakáspiacnak van valódi jövőképe, állami hátszéllel. A nagyvárosok állami szembeszéllel néznek most már talán farkasszemet. Itt az idő újratervezni a nagyvárosokban és megbarátkozni a „szamár szereppel”. Hamarosan fejek fognak hullani, mert a kisvárosok és a községek időközben ellopták a show-t.  

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az "ingatlanszakértők" nem értenek a nagyvárosokon kívüli lakáspiachoz, de a kereslet 2016 óta már inkább ott költi el a saját, a bank és az állam pénzét is

Forrás: ksh.hu , Megjelenés: 2019. február 22.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás(hitel)árak

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.”

– hangsúlyoztuk a Hitelre megvásárolható?  lakáspiaci áttekintésben még 2018 január végén. Közismert, hogy a nem készpénzre vásárlók többet fizetnek ugyanazért az ingatlanért, mint a készpénzesek.

Nincs az a hitelközvetítő, pénzügyi tanácsadó, banki szakember, aki tudna annyit segíteni egy lakáshitelesnek, hogy az ne milliókat bukjon egy adásvételen, csak azért, mert lakáshitellel vásárol.

Nincsenek jobb helyzetben az állami támogatással élők sem, nekik is minden drágább.

Halmozottan hátrányos helyzetben van az, aki egyszerre állami támogatást és lakáshitelt vesz igénybe ma a lakáspiacon. Biztos lehet benne, hogy nála többet senki nem fizetne azért az ingatlanért, amit megvesz.

Ezt tudják az eladók is

Magyarországon bevett szokás, hogy nem az ingatlant árazzák be, hanem a vevőt. Az ingatlan ára attól függ, hogy ki veszi meg, mikor és miben fizet.

Nincs ez sajnos máshogyan a bankokkal sem. Ők sem az ingatlant hitelezik meg, hanem a vevőt, az adóst. A lakáshitel is inkább attól függ ki veszi fel és nem attól, hogy mire.

A lakáshitelek folyósítása kőkorszaki módszereken alapul. Súlyos kijelentésnek tűnik, de a banki lakáshitelezés mögött olyan emberek állnak, akik nem tudnak többet a lakáspiacról, mint az a „háziasszony”, aki a lakáshitelt igényli. Megy a zavarosban halászás, bürokráciával nem tudják helyettesíteni a lakáspiaci ismereteket már évtizedek óta Magyarországon.

A bank bár tisztában van vele, hogy a korszerűtlen és lassú szolgáltatást igénylő ügyfele túlfizeti az ingatlant, nem fűződik érdeke, hogy változtasson ezen. A bank nem sok kockázatot vállal a lakáshitelezésnél. Az adós nyakára teszi a kötelet és azt mondja neki, hogy az ott is lesz, ameddig vissza nem fizeti a kölcsönt kamatostól. Túlfizeti a lakást az adós? Nem érdekli. Több hitelt kell ezért felvennie? Nem érdekli. A bank a hitelezésből és a kamataiból él. Kvázi még érdeke is fűződik a nem biztonságos túlhitelezéshez, mint a biztonságos, de korrekt hitelezéshez. A biztonság sokba kerülne a banknak. A bizonytalanság költségét viszont az adós fizeti. Megfizeti először az eladónak, majd megfizeti a banknak és a „barátainak” is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Okkal Magyarországon legdrágább a lakáshitelezés egész Európában

Az sem véletlen, hogy ennyire átláthatatlan lakáspiac, mint a magyar, egy sincs egész Európában. A zavarosban halászásnak felára van az egész lakáspiacon. Itt minden sokkal többe kerül, minden drágább, de legalábbis túl magas költségekkel működik. A 21. században elvárható lenne, hogy akár lakáshitelről akár állami támogatásról van szó, az 24 órán belül rendelkezésre álljon. Ehhez olyan háttérre is szükség van, ami ezt képes kiszolgálni. Kell olyan ingatlannyilvántartás, olyan állami és banki informatikai rendszer és ezek hálózatba kötése és hatékony működtetése, hogy ne legyen senki sem kiszolgáltatott azért, mert a bank és az állam segítéségét is igénybe veszi lakásvásárláskor.

Egészen felháborító a lakásfinanszírozás színvonala Magyarországon

Túlfizetett és ezért túlhitelezett lakások, túlterhelt és kiszolgáltatott helyzetben élő adósok, akik nem is az ingatlannal felelnek a hitelért, hanem a teljes vagyonukkal. Az elsétálás joga – amikor a lakáshitel az ingatlanhoz kötődik és nem az adóshoz –valamiért nem része a magyar jogrendszernek. Jelet sem látni erre, hogy ez belátható időn belül megváltozna. Arra már inkább vannak utaló jelek, kezdeményezések, hogy a lakásvásárlást inkább hitelekből oldják meg a vásárlók, ne készpénzből.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelezésnek és az állami otthonteremtésnek (fel)ára van

Ilyen körülmények között a lakáshitelezésnek komolyabb szerepet adni a magyar lakáspiacon egyszerűen túl kockázatos. A hitelek mögött lévő ingatlanfedezetek értékét maguk a lakáshitelek torzítják. A lakáshitelezés és állami támogatások rendszerének több és valódi rejtett költsége van a lakásvásárlásban és otthonteremtésben, mint az ingatlanközvetítésnek.

Ez példátlan még a fejlődő országok lakáspiacán és teljességgel elképzelhetetlen egy fejlett gazdaságban. A bankok is hamar szembesülhetnek azzal, hogy Magyarországon csak egy szintig éri meg kitenni magukat a lakáspiaci viszonyoknak és ott a zavarosban halászni. Elképzelhetetlen az, hogy az OTP Bank mögött például dupla annyi arányú legyen a lakáshitel és vele együtt a fedezeti-lakóingatlan, mint ma. Ilyen elavult, árdrágító és az adós fizetőképességét korlátozó lakáshitelezés mellett ezt az OTP Bank nem engedheti meg magának. Öngyilkosság lenne a részéről. Még állami hátszéllel sem.

A lakáshitelezésnek önmaga szab határokat

A jelenlegi formájában kezelhetetlen kockázatokat jelent a magyar bankrendszerre nézve. Lakáshitelezés nincs naprakész, érdekmentes lakáspiaci ismeretek nélkül. Azok meg nem sajtóhíreket jelentenek és néhány fizetett hirdetést bulvár gazdasági lapokban és oldalakon, kontárok megfogalmazásában. Nemcsak az építőipar szenved a Mekk Elekektől.

A hitelválságot nem az ingatlanbuborékok okozzák, hanem a felelőtlen hitelezők irányította bankrendszerek, amik ingatlanbuborékot fújnak. A magyar bankrendszer képes ingatlanbuborékot fújni – most is azt teszi – de képtelen felelősen hitelezni. Egyszerűen kimondva inkább nem hitelez felelősen többet, hogy kevesebbet tudjon hitelezni felelőtlenül. A magyar bankrendszernek egyelőre ez az üzlet és ebben merül ki a társadalmi felelősségvállalása is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Ábra: 2019. február 21-én 19:30-kor beillesztve

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állami lakáspiacon az állam az úr

lakáspiac ingatlanpiac lakáspolitika családpolitika otthonteremtés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon hatványozottan igaz az, hogy ami jó nekünk, az még nem biztos, hogy jó másoknak. Az is különösen igaz, hogy ami jó másoknak, az egyáltalán nem biztos, hogy jó nekünk. Ami ösztönzi az építést, az nem biztos, hogy ösztönzi a vásárlást. Ami segíti a lakáskiadást, az szintén nem feltétlenül támogatja a lakásbérlést. Ha egy országban a lakásvásárlásnak van hagyománya, akkor a lakásbérlés nem biztos, hogy divatba tud jönni, periférián maradhat. Ha egy országban a lakásvásárlást támogatják, azzal együtt bizony egyre inkább leépíthetik a bérbeadást. A bérlőkből lesznek a vásárlók. Sőt, ha már a bérlőkből bérlők sem lesznek, hanem mindjárt lakásvásárlóként lépnek piacra, akkor pláne űr maradhat utánuk.

Három éve tereli ki az állam a nagyvárosokból az embereket

Ne béreljenek, ne vásároljanak és ne éljenek nagyvárosokban - üzeni az állam. Az állam minden eszközzel él, hogy a nagyvárosi lakáspiac ne főszereplője, hanem mellékszereplője legyen az ingatlanpiacnak. A kisvárosok és falvak lakáspiaca évről évre egyre erősebb, az irány egyértelmű . Hol van a kritikus méret, aminél a nagyvárosi ingatlanpiac jelenleg ismert struktúrája átalakuljon? Magyarországon az otthonteremtést támogatják, nem a lakásbefektetést, a lakáskiadást. A nagyvárosi ingatlanpiac súlytalanná tétele -állami eszközökkel - egy rendhagyó lakáspiaci folyamat része.

Fejlett lakáspiaccal rendelkező országokban csak azt hívják otthonnak és otthonteremtésnek, amit saját maguknak vásárolnak és építenek az emberek

A valamilyen céllal épült ( = purpose-built ) lakóingatlanokat nem hívják otthonnak. Élesen megkülönböztetik az otthonépítést és otthonvásárlást a spekulatív lakásépítésektől és lakásvásárlásoktól. Nálunk csak az állam kezdte el megkülönböztetni, sem a KSH sem az MNB, de még a lakáspiac szereplői sem tartanak ott fejben, ahol az állam! Fejlett lakáspiacokon nem szitokszó a spekuláció. Kifejezi azt a bizonytalanságot, amit nálunk nem szeretnek nevén nevezni például a kiadásra vásárlók ( = buy-to-let ). Mi azt hisszük még ma is, hogy a nagyvárosi bérlők kereslete végtelen. Mi azt gondoljuk, hogy az új építésű (valamilyen céllal) épült társasházi lakások kereslete is végtelen. Ezek mind a nagyvárosi ingatlanpiacokhoz kötődnek, miközben a nagyvárosokból a vevők és a bérlők folyamatosan költöznek ki vagy eleve már be sem költöznek. Három éve tartó erős és a lakáspiacot masszívan meghatározó folyamatról beszélünk.

Az állam trójai falóként belépett a lakáspiacra 2015-ben – valószínűleg már mestertervét korábban kidolgozva - és  alapjaiban változtatta meg, rendelte alá céljainak

A mesterterv nem kivitelezhető a nagyvárosokban, de láthatóan a vevőket sem zavarja, hogy a nagyvárosokon kívül telepedjenek le. Megfordította az urbanizációs folyamatokat az állam és egyre inkább felerősíti azokat. Közben olyan megtévesztő eszközökkel élt, mint az 5% lakásáfa, ami a spekulatív kínálatra hatott, nem az otthonteremtő keresletre. Megtévesztette az állam a valamilyen céllal lakásvásárlókat is, mert ők is azt hitték, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacánál nincs biztonságosabb lakáspiac. Minden vevő és minden bérlő ott koncentrálódik - gondolták az állami beavatkozás után is. Közben egyre inkább dekoncentrált magyar lakáspiacról beszélhetünk, ahol nem jó ötlet bérlőnek lenni, ezzel együtt egyre kockázatosabb bérbeadóvá válni.

Az állam megtéveszti a lakáspiacot a nagyvárosi lakásárak stimulálásával, ami a trójai faló hatás egyik igazán ügyes és látványos trükkje. Ösztönzi a lakásspekulációt - a valamilyen céllal építést és vásárlást – a tulajdoni lapokon ( = papíron ) realizálva az árnövekedésben rejlő lehetőségeket. A nagyvárosi lakáspiacot mindennél jobban érdekli a magas lakásár.

Az állam zseniálisan taktikus és használja ki a nagyvárosi lakáspiac szereplőinek a gyengeségét

A magyar nagyvárosokban a lakásárakat nem a lakások otthonteremtő értéke és a mögöttük lévő otthonkeresők száma határozza már meg, hanem a lakások képzeletbeli hasznosíthatósága ( = mennyi pénzt lehet csinálni egy lakással). A nagyvárosok lakáspiaca már a valamilyen célból vásárlók és építők kénye-kedve szerint működik, ami az állami lakáspolitika végrehajtását segíti. Ez a fajta lakásértékelés még fel is gyorsítja a nagyvárosból kiköltözést és még inkább elveszi a kedvét az embereknek, hogy oda akár bérlőként beköltözzenek. Fontos, hogy nagy legyen a nagyvárosokkal szemben az országos ellenszenv. A nagyvárosi lakáspiacok tűnjenek csak gőgösnek, kapzsinak, embertelennek és gátlástalannak.

A nagyvárosi lakáspiac lehet önmaga ellensége, saját karaktergyilkosa, szereplőinek hitelességét nem az állam, hanem saját maguk rombolhatják

Az állam militarista stratégaként úgy gyengíti a nagyvárosi lakáspiacokat Magyarországon, hogy ehhez még óriási tapsot, ovációt és gratulációt is kap. A nagyvárosokat egyébként is társadalmi sztereotípia utálni. Zsigerből meg lehet vetni a fővárost vagy bármelyik megyeszékhelyt megbélyegezni, hogy élhetetlen. A kisvárosi és falusi idillre fel lehet építeni a lakáspolitikát. Ennek viszont számolni kell a következményeivel is. A nagyvárosi otthonok és bérlés helyett előtérbe kerül az ingázás.

Minek beköltözni a nagyvárosokba, ha azon kívül sokkal könnyebb az otthonteremtés és még államilag támogatott is?

A társasházépítők, az ingatlanközvetítők, bankok, lakáshirdetési oldalak és gyakorlatilag az ingatlanpiac minden szereplője a nagyvárosi ingatlanpiacra van berendezkedve. De még ők sem érzik trójai falónak a lakáspiac „államosítását”, ahol már nem piacgazdaságról beszélhetünk, hanem egyértelműen az államgazdaság irányába indultunk el.

Az ingatlanpiacnak az állam már nem csak szabályzója, hanem valódi és egyben a leghatalmasabb és legbefolyásosabb szereplője

A kisvárosokban és falvakban nincs szükség nagy társasházépítésekre, nincs szükség ingatlanközvetítőkre, nincs szükség pénzügyi szolgáltatók piaci versenyére, nincs szükség ingatlanhirdetési oldalakra, nincs szükség bérbeadókra sem. Az állam tervez, szabályoz, végrehajt és finanszíroz is egyben. A nagyvárosi lakáspiac, a nagyvárosi lakástulajdonosok – legyenek otthonteremtők vagy spekulatív, valamilyen céllal ingatlant birtoklók - már nem az állam barátai többé. A nagyvárosi lakáspiacok egyre inkább magukra maradnak a „vidéki idillhez” képest viszonyított magas lakásáraikkal és törékeny méretű, torz, egyenlőtlen piaci viszonyok között működni képes szereplőkkel. Ez az ország tényleg nem nagy. Bármelyik nagyvárostól lehet olyan távolságra élni, hogy még dolgozni, kvázi élni lehessen abban a nagyvárosban.

A nagyvárosok lakáspiaca nem érezheti magát többé biztonságban csak azért, mert ott koncentrálódnak a munkahelyek és a szolgáltatások

Egy ország lakáspiacánál az a mérvadó, hol koncentrálódnak a vevők, kiből és hol lehet bérlő például. Magyarországon már az is számít, hogy az állam hová irányítja a vevőket és milyen eszközökkel támogatja, hogy valakiből ne bérlő legyen vagy ne sokáig maradjon az. A nagyvárosokon kívüli ingatlanpiacban látja az állam az otthonteremtés gyors és egyszerű lehetőségét. A nagyvárosok - félreértve a lakáspiaci folyamatokat - az állam megtévesztő lakáspolitikai eszközeit beépítik csak az áraikba, abban a vak hitben, hogy a vevők és a bérlők is a nagyvárosi életet keresik.

A vevők és a bérlők az állam iránymutatása és támogatási rendszere alapján hoznak már döntést a lakáspiacon, a lakáspiaci szereplők szava, érdeke és céljai az államéval szemben semmit sem érnek

A magyar lakáspiac szereplőinek és szolgáltatóinak a kilátásai soha nem lehetnek jobbak, mint a nagyvárosi lakáspiac kilátásai. Nekik nem osztanak lapot a „vidéki idillben”. Vegyük észre, hogy egyébként is könnyen az állami családpolitika ellenségeivé tehetők, mert ők csak a lakásáremelkedésben érdekeltek, a vevőkön és eladókon, a banki hiteleken nyerészkednek csak, felesleges szolgáltatásaikkal megdrágítják az otthonteremtést, lásd pl. nagyvárosi lakáspiacok családok számára elérhetetlen lakásárai. Nem is tudják milyen következményei lehetnek, hogy másról sem tudnak beszélni és mást sem látnak már évek óta, csak a nagyvárosi lakásárakat, nem veszik komolyan a nagyvárásokon kívüli lakáspiacot. Itt az idő észrevenni a változás szeleit a magyar lakáspiacon. Az állami lakáspiacon az állam az úr.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Magyarországon 2009-2013 között beszélhetünk lakásárcsökkenésről. Olyan látványos árcsökkenésről nem, mint amilyen látványos árnövekedés volt előtte és utána. 2007-ben is mindenki magasnak érezte az árakat, ma viszont akár egy isten háta mögötti helyen is többe kerül egy lakóingatlan, mint 12 éve. A lakásárak mindig nőnek, csak néha lassabban, mint a bérünk. Olyankor egyáltalán nem zavar minket a lakásárak változása. Akkor sem igazán foglalkozunk vele, ha az infláció is jobban nő a lakásáraknál. A magyar lakások legnagyobb ellensége az infláció, nem a lakásárak csökkenése.

2008-ig inflációbiztosnak tartották Magyarországon az ingatlant. Akkor szembesültek vele először, hogy már a megelőző 18 évben sem követték a lakásárak az inflációt. A lakásárak növekedése akkor sem különösebben zavar minket, ha a lakáskölcsönök kamata gyorsabban nő. Ez egy nagyon érdekes jelenség, pedig csak ez kellene, hogy igazán bosszantson. Elköteleződni évtizedekre egy bankkal, közben megvenni egy ingatlant legalább kétszer – ha nem többször – és minket mégis jobban izgat egy lakás aktuális ára, mint a jövőbeni.

Úgy vagyunk vele egyébként, hogy a lakásárak mindig nőnek, többek között ezért is veszünk lakást

De amikor foglalkozunk a lakásárakkal – mint például mostanában - akkor meg arról beszélünk, hogy mikor fognak már megállni. Ki érti ezt az ellentmondást! Nincs ebben semmi ellentmondás. A jelenben szeretnénk - csak most - megállítani a lakásárakat, amíg venni akarunk. Utána már nőhetnek, ha a miénk. Azt is elfogadjuk, hogy 50 éve 20 forintnak volt értéke, ma meg már nincs. Elfogadjuk, hogy mindennek megnő az ára. Egyedül a lakásárakon tudunk néha bosszankodni, pedig amikor néhány millió volt egy átlagos pesti garzon vagy panellakás, akkor meg alig 20-30 ezer forint volt a havi fizetés. Szóval, aki ma azzal jön, hogy mondjuk a 25 ezer forintos havi fizetésnél az 5 milliós pesti panel „olcsó volt”, ma meg a 250 ezer forintos fizetésnél a 25 milliós panel „drága”, annak a szavahihetőségben érdemes kételkedni.

Itt lenne már az ideje rendet tenni a fejekben. Ha úgy nézzük, akkor lehetne egy pesti panel 50 millió is a mostani fizetésekhez képest. De szerencsére mégsem ennyi. A bérek jobban nőttek hosszabb távon, mint a lakásárak, mi meg közben visszasírjuk azokat a „régi szép időket”. A panellakás még ma is a legolcsóbb városi ingatlan, ebben semmi változás nem történt. Ez a hazai lakáspiac rendje. Minden drágább nála. Korábban a használt téglalakásokkal hasonlítottuk össze. A panellakások árának változása általában csak követte a téglalakások vételárát és ahol gyorsabban nőtt, ott előtte jobban veszített is az árából. Drámai fordulat nem következett be, helyreállt a lakáspiac bizonyos egyensúlya, ahol egy panellakás azért mindig annyival olcsóbb, hogy megérje legyen elgondolkodni rajta.

Ma is annak kell mélyebben a zsebébe nyúlni, aki nem panelt vesz

Viszont a panellakások különleges viszonyban vannak az új építésű társasházi lakásokkal is. Bár először mindenki a téglalakások alternatíváját látja az új lakásokban, igazából az új lakások ugyanolyan rétegtermékek, mint a panellakások - elosztásuk, építészetük, parkosított környezetük miatt is nagy a hasonlóság közöttük - a kínálatuk szűkös/korlátos, az adásvételek számában egyik sem tud domináns lenni. A hatásuk viszont annál nagyobb tud lenni a lakáspiaci folyamatokra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti panellakások és az új építésű lakások között az árolló "vészesen" szűkül

Jelenleg Magyarországon Budapesten van - arányaiban véve - a legkisebb felára egy átlagos új lakásnak egy átlagos panellakás vételárához képest

Pontosan 50%-kal kell többet fizetni egy új lakásért. Láthatóan ez nem volt mindig így. Ezért is érezzük drágának a legolcsóbb városi lakóingatlant. Hiába minden drágább nála, viszont Budapesten soha nem látott közelségbe került egy panellakás egy új lakás vételárához.

Egyelőre nem tudni, hogy képes-e még jobban szűkülni az árolló közöttük. Minél inkább szűkül, mi annál inkább drágábbnak fogjuk érezni a lakásokat Budapesten.

A legalacsonyabb vételárú (és nem négyzetméterárú) lakások referencia pontok általában az eladóknak és a vevőknek. Ez a garzonokat jelenti, amiről szintén beszéltünk már korábban. Egy pesti garzon kb. mindig annyiba került, mint egy pesti kétszobás panel. Ez kb. ma is így van. További érdekesség, hogy egy kétszobás panellakás bérleti díja és a sima garzonok bérleti díja is egy szinten mozgott. Azokban a „régi szép időkben” ötvenezer volt a lakbérük. Ma meg százezer felett van.

A panelek havi bérleti díja inkább 120-150 ezer forint között mozog. Ez már lélektani határ az a budapesti albérletpiacon.

Egy kétszobás új lakásnak lehet 50%-os felára a bérleti díjban, de ahhoz már lehet kapunk garázst is, tárolót is, rendes erkélyt. A panellakások kiadhatóságát hosszútávon nagyban befolyásolhatja az, hogy a bérlők meddig tekintik elfogadhatónak az árát.

Panellakást megéri vásárolni, de egyértelműen már nem éri meg bérelni ma Budapesten

Újszerű és teljesen új lakásokat is bérelhetünk már ezen az árszinten, főleg, ha a garázs és a jó erkély szempont.

Egy panellakásnak is megvannak a maga korlátai, de azt már csak a vételára fejezi ki, a bérleti díja egyáltalán nem.

Sok bérlő, aki nem költözött az elmúlt néhány évben és egy szép, újszerű lakásban lakik, elszörnyülködve nézi, hogy a mostani lakbérénél többért hirdetnek egy kiadó panellakást a kerületben vagy a környéken, pedig nála is emelkedett a lakbér cirka 30-40%-kal.

Manapság divatos a bérleti díjakat is magasnak nevezni. Igazából mindig nagyon drága volt, pláne Budapesten. A fizetéseinkhez képest az albérlet sosem volt „kényelmes” alternatíva.

Egyszerűen sosem érte meg bérelni hosszú távon Budapesten, ezért is van gond a budapesti albérletpiac méretével is.

Ma már az „olcsónak” számító panel is drága albérlet lett, gyakorlatilag a budapesti albérletpiacnak hiányzik az „alja”, ami 10-15 éve még létezett

Egyelőre nagy űrt hagyott maga után a megdráguló panellakás az albérletpiacon. A panellakások vételára dinamikusabban nőtt Budapesten, mint az új lakások vételára. Ez nincs mindenhol így.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2-3 panellakás = 1 új lakással Észak-Magyarországon

Észak-Magyarország egy extrém példa, ahol 2017-ben három panellakást is lehetett venni egy átlagos új lakás árából. Tavaly még mindig két panellakás áránál is többet kértek egy új lakásért a régióban.

A Budapesten kívüli hét régióból, négyben két panellakás kijön minden gond nélkül egy új lakás árából. Ismét egy komoly (ind)ok, hogy miért fordultak a vásárlók a nagyvárosokon kívüli ingatlanok felé.

A lakásépítesek fényekoráról sem lehet beszélni

Pedig Magyarországon a lakásárak növekedését az újlakáspiac stimulálja. Az újlakáspiac mérete, árdinamikája az egész magyar lakáspiacra hatással van. Elfogadtuk a mindig nőnek a lakásárak mellett azt is, hogy egy új lakás általában drágább is mint egy régi. Minél tovább és minél több új lakást építenek – beleértve ebbe a családi házakat is – annál dinamikusabb az árak változása. 2000-2009 között az építkezések teljesítménye nem összehasonlítható a mostanival. Nem tudni, hogy 2020-2030 között mi várható. Legyünk realisták és mondjuk azt, hogy a magyar lakáspiacon nincs realitása a 2000-2009 közötti „pörgésnek”.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Aki látványosabb lakásépítést szeretne látni Magyarországon, annak számolni kell a "még" magasabb lakásárakkal is

Tehát azok, akik egyre több és egyre nagyobb lakóingatlan építési lázról álmodoznak, azok a lakásárak növekedésének felgyorsításáról is beszélnek.

Jó példa erre az elmúlt néhány év, ahol elég volt csak beszélni az új lakásokról és családi házakról és milyen árrobbanás következett be, pedig az új ingatlanok építése alig egyharmada a korábbi időszaknak. A lakásárak és az építkezések nagyon szorosan összefüggnek. Az új ingatlanok – társasházak és családi házak – száma és ára újraárazza az egész lakáspiacot. A lakásárak tehát mindig nőnek, de körülményektől függően néha lassabban és néha gyorsabban, ha érdekel minket, ha nem. Időpazarlás a lakásárak növekedése miatt aggódni. A lakáspiac kiszámíthatatlanságát nem a lakásárak adják, hanem a szereplők erre adott reakciói.

Kattintson a képre, ha kíváncsi a további régiók lakásáraira!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten kívül Nyugat-Dunántúlon van 50% körüli felára az új társasaházi lakásoknak a használt panellakásokhoz képest. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nincs túl magas lakásár csak túl kicsi lakáspiac

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A hirdetési áraknak pszichológiai hatása van a hirdetőkre - ez a tulajdonosok és ingatlanosok első benyomása - a bankokra, értékbecslőkre és az ingatlanfejlesztőkre is. A hirdetési árakkal sokkal könnyebb találkozni, mint az adásvételi árakkal. Emelkedő hirdetési árak nélkül nincsenek emelkedő adásvételi árak sem. A hirdetési árak szerepe és ismerete a lakáspiacon elég különleges. Nem szabad sem túlértékelni vagy félreérteni, de lebecsülni sem és mondjuk tudomást sem venni róluk, lehülyézve az eladókat. Főleg akkor, amikor gyakorlatilag 6. éve árnövekedés van a hirdetési és az adásvételi árakban is. Az árnövekedés kockázatairól beszélni - legyen az hirdetési vagy adásvételi ár- az nem egyenlő az árcsökkenés melletti érveléssel vagy azzal, hogy senki ne vásároljon és mindenkinek elmenet az esze, aki ma vevőként pénzt költ. A lényeglátás és a kritikai gondolkodás nem befektetési tanácsadás, hanem piackutatás és kockázatelemzés. A döntéseiért mindenki maga felelős és azért is, hogy mindezt milyen információkra alapozza.” – fogalmaztuk meg néhány napja egy olvasónknak.

Januárban több  könnyen félreérthető és félremagyarázható munkánk jelent meg. Feltehetik a kérdést, hogy mi értelme a kockázatokról beszélni, ha a lakásárak nem csökkennek? Mi értelme piaci összefüggéseket elemzeni, ha a lakásárak megállás nélkül csak nőnek? Miért nem dőlünk hátra és csak élvezzük a lakásárnövekedés előnyeit?

A lakásárnövekedés növeli a biztonságérzetünket. Ilyenkor a biztonságkeresés jellemző a lakáspiaci hírekre és a véleményvezérekre is.

Ha nőnek az árak, akkor minden lakáspiaci szereplő biztonságban érzi magát. Ezt megzavarni piackutatással és kockázatelemzéssel népszerűtlen feladat. Ez nem lájkvadász és nem is különösebben médiabarát. Trollkodás röviden és tömören. Csoda, hogy olvasnak minket. Ezúton köszönjük, hogy vannak, akik figyelnek ránk, még akkor is, ha nem mindig tudunk a kedvükben járni.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha félreértjük a lakáspiacot, akkor rossz válaszokat adhatunk a kihívásaira

A kockázatelemzés és piackutatás célja, hogy megismerjük a lakáspiacunkat, amin értékbecslőként, ingatlanközvetítőként, hitelközvetítőként, bankként, egyéb pénzügyi szolgáltatóként és biztosítóként, államként, hirdetési oldalként, lakásfejlesztőként, lakáshasznosítóként dolgozunk. Célja tisztában lenni a lakáspiac sajátosságaival, a korlátaival és feszegetni a határokat.

A lakáspiacon nem az árak korlátosak. A lakáspiac mérete korlátos.

Minden országnak, városnak, településnek megvannak a méretkorlátai. Mindazok, akik a lakáspiacból élnek, ott pénzt keresnek, mégis az árakat érzik leginkább korlátosnak, a keresletet és kínálatot végtelennek. Ez viszont nem igaz. Nemcsak Magyarországon nem igaz, hanem ez egy nemzetközi lakáspiaci sajátosság. A piackutatás és kockázatelemzés alapja, hogy tisztában legyünk annak a lakáspiacnak a méretével, amiről beszélünk. Magyarországon nem közbeszéd téma a lakáspiac méretkorlátossága. A lakásárak, a lakásárnövekedés és annak különböző okai viszont a csapból is folynak. A lakásárnövekedés egyáltalán nem jelent azonnal és egyértelműen nagyobb lakáspiacot, nagyobb méretet.

Magyarország lakáspiaca volt már sokkal nagyobb, mint például 2018-ban? A válasz az, hogy igen. A legnagyobb adásvételszám kb. 270 ezer volt egy évben. Mindenki örömtáncot járna, ha meglenne a 165 ezer 2018-ban (esélyesebb 160-165 ezer között inkább). 60%-át sem éri el az értékesítési csúcsnak. Ezt érzik, megérzik sokan, akik az ingatlanpiacból akarnak megélni.

Budapesten még látványosabb a visszaesés. A csúcson 100 ezer adásvétel is megvolt egy évben. 70-90 ezer körül így is pörgött minden gond nélkül évekig. Most mennyi? 34-35 ezer között ingadozik. Egyharmada a mai budapesti lakáspiac mérete a csúcshoz képest és fele akkora, mint az "elvárható" lenne.

Magyarország és Budapest is sokkal, sokkal jobban teljesített, amikor a lakáspiac valójában pörgött. Most csak a lakásárak pörögnek, pláne Budapesten. Milyen kilátásokkal lehet így szolgáltatásokat tervezni és bevezetni, új lakásokat építeni a magyar lakáspiacon?

Hány kezdeményezés bukhatott és bukott el az elmúlt években és fog idén vagy a következő években, mert nincsenek tisztában a jelenlegi piacmérettel? Még azok a szereplők is komoly kihívásnak élik meg ezt a piacméretet, akik korábban gyökeret eresztettek. Új technológia bevezetése, új hirdetési oldal, új ingatlanközvetítő, új hitelközvetítő, új állami eszközök/ösztönzők, új lakáshitelezés, új pénzügyi szolgáltatások (megtakarítások, befektetések, biztosítás) új lakások építése és értékesítése – kockázatok és piackutatások valós mérlegelése nélkül nem lehetséges. Ezért van értelme összefüggéseket keresni, annak ellenére, hogy a lakásárak csak nőnek és nőnek. A lakásárak növekedése még nem jelent tuti biztos üzleti lehetőséget, soha vissza nem térő alkalmat a piaci szereplőknek. Eladni és venni bármikor lehet, ezt nem befolyásolják a lakásárak vagy a piaci hangulat.

Az ingatlan státuszszimbólum, tulajdonosnak lenni életérzés:

A vevő és az eladó azért vásárol és ad el, mert mindig szerencsésnek érzi magát. Az eladót boldoggá teszi a nagy összeg, amit az ingatlanért kap. A vevőnek nagy öröm az értékes vagyon, amit a pénzért megszerez. A vevő és az eladó mindig úgy érzi jókor van jó helyen, amiért a lakáspiac sohasem alszik, állandóan születnek adásvételek. Aki jó döntésnek tartja a vételt vagy az eladást, az mindig piacra lép. Aki nem tud eladni vagy venni, az igényei nem jelennek meg a lakáspiac méretében, de megjelenhetnek a lakáshirdetéseken keresztül a lakásárakban.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése még nem jelent tuti biztos üzleti lehetőséget, soha vissza nem térő alkalmat a piaci szereplőknek

Meg lehet nézni Budapest lakáspiacát. Vásároltak lakásokat 2009-2013 között is. Alacsonyabbak voltak az árak, de nem érezte annak senki. A forgalomban nagyobb volt a visszaesés, mint az árakban. Nem is tolongtak a vásárlók. 2014-2018 között villámgyorsan megnőttek az árak, de a vevők továbbra sem tolongnak. A tanulság ebből, hogy Budapesten a lakásárak csökkenése nem aktivizál több vásárlót, ahogy a lakásárak emelkedése sem. 

Eladók helyzeti előnye a budapesti lakáspiacon:

Budapesten az árakat nem a vevők csökkentették minimálisan 2009-2013 között. Az árakat nem a vevők emelték az egekbe 2014-2018 között sem. Az eladók emelhetnek és csökkenthetnek árat egy lakáspiacon. A vevők csak elfogadhatják az árakat, hatásuk nincs rá.

A budapesti lakáspiac 2008-2018 között új méretkorlátot talált magának. 2008 már a válság éve volt a budapesti lakáspiacon. Felére esett vissza az adásvételek száma 2007-hez képest. A budapesti lakáspiac 2008-as mérete egy olyan új korlátnak tűnik, amivel számolni kell a jelenlegi piaci szereplőknek és azoknak is, akik újként vagy új tervekkel vágnak neki a nagy kalandnak. Beszédes a 2015-ös év „rekord értékesítése”, azóta a piac a 2008-as méret körül stagnál, az árak meg tudomást sem vesznek a piac méretéről.

Ezt továbbra sem lehet úgy értelmezni, hogy mindenki fejvesztve meneküljön a budapesti lakáspiacról. Ellenkezőleg. Ideje lenne komolyan venni a méretét, a méretkorlátait. Ez a hozzáállás viszont csökkentheti a biztonságérzetet, a biztonságkeresők komfortzónáján kívül esik. Talán még a lakásárak sem úgy pörögnének, mint a visszatett pisztollyal is pörgő benzinkúti számláló. A lakáspiac folyamatosan változik és nem azoknak kedvez, akik állandóan a biztonságot keresik benne, hanem azoknak, akik vele együtt változnak meg.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hány lakást adnak el naponta Budapesten?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kérdést azért kell feltenni és megválaszolni, hogy megértsük, Magyarország fővárosának lakáspiaca milyen kicsi. Minél kisebb egy lakáspiac, az annál kockázatosabb. Ezt illik tudnia és figyelembe venni pl. minden banknak, a hitelezéskor, az államnak, amikor különböző lobbiknak enged vagy csak választást akar nyerni és erre a lakáspiacot eszközként használja. Egy ekkora lakáspiac, mint a budapesti, elég szeszélyes tud lenni önmagában, ha befolyásolják, még inkább az lesz. Könnyen manipulálható Budapest, ez pedig kiszolgáltatottá teszi.

Adnak el lakást minden nap? Igen.

Ezzel a válasszal a legtöbb budapesti lakástulajdonos már boldog. Ha megnézzük a grafikonokat - 2018 adatai még nem véglegesek, de egyelőre 2017-tel versenyzik és nem 2015-tel - mindjárt kiderülhet számunkra, hogy a lakásárak növekedése nem több, mint a napba nézni és közben szinte vakon sétálni előre:

- Bosszankodhat, kígyót és békát mondhat most minden erre érzékeny – mert tudható, hogy vannak szélsőséges lakásárhívők, fundamentalisták – de a budapesti lakásárak növekedését az elmúlt négy évben a „hit a vevőkben” médiakorrekt álhír (=fake news) uralta.

- Lehet hinni a budapesti vevőkben és az ő végtelen toleranciájukban, mindaddig, amíg csak az éltet valakit, hogy minden nap adnak el Budapesten lakásokat, az áraktól függetlenül.

- Már ha naponta 20-30 lakással kevesebbet adnak el, már az igen komoly hatással tud lenni a budapesti lakáspiacra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért

Napi +/- 20-30 darab lakás hatással bír egy olyan városban, ahol több mint 900 ezer lakóingatlan van és elméletileg éppen több ezret építenek. Napi ilyen minimális adásvétel többlet vagy hiány hatással tud lenni Magyarország fővárosának lakáspiacára, akkor érdemes továbbra is csak a lakásárakat nézni és a lakásárak mögé valami olyat látni és magyarázni, amiről tény – nem lehet vita tárgya – hogy nem létezik?

Naponta +/- 20-30 adásvétel olyan kevés, olyan hihetetlenül kevés, amiért a budapesti lakáspiac akkor is hihetetlen kockázatokat jelent, ha vannak, akik ebből jól megélnek és prédikátorként hirdetik a sikerük és az éleslátásuk titkát

Naponta eladnak ingatlanokat Budapesten, ha 50 darabot, akkor itt a világvége, ha 100 darabot, akkor meg itt van a földi paradicsom. Komolytalan számok ezek leírva és tényleg jobb róla nem tudni. Csak, ha minél kevesebben tudnak erről, annál tovább fognak nekünk dicsekedni a budapesti lakásárakkal.

Kockázatelemzés sorozatunk sem azoknak készül, akik továbbra is dicsekedni tudnak csak a budapesti lakásukkal és a lakásárakkal. Ez azoknak a figyelmét kelti fel, akik kezdenek gyanakodni. Szkeptikusak abban, ami túl szép, hogy igaz legyen, az általában nem is igaz.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol minden eladó, ott nincs vevő

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

” A kapuból még egyszer visszanézett Imre.

– Ennek a háznak olyan szaga van, hogy itt mindenki el akarja adni, amije van. Az erejét, a bútorát, a testét. Pedig ahol minden eladó, ott nincs vevő.”

/Móricz Zsigmond – Az asszony beleszól – 1934/

Kár, hogy a Statisztikai Hivatal nem változott annyit, mint a Nemzeti Bank, ahol ma már nincs egy riport és jelentés sem idézetek nélkül. A KSH is változik, a 2018 III. negyedévet bevezető lakáspiaci jelentésük – mert még nem végleges – 103 ezer adásvétel alapján már jóval óvatosabban és sejtelmesebben fogalmaz, mint korábban:

„2018 I–III. negyedévében folytatódott a kisebb települések részesedésének emelkedése a használt lakások piacán, miközben Budapest súlya hosszabb ideje csökken. A fővárosban 2016 óta több mint 30 ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, miközben eddig ennek csak mintegy negyedét vették használatba. A forgalom csökkenésében tehát szerepet játszhatott az épülő új lakások felé forduló kereslet is, bár az eladási statisztikákban ezek az új lakások egyelőre még alig jelentek meg.”

Azokat a papíron eladott új lakásokat 2016 óta nem látja a KSH

Kezdenek gyanakodni, mert ott sem ejtettek mindenkit a fejére. 2016 óta megy a mézesmázas értékesítési trükközés, hogy Budapesten a kereslet az új lakások felé fordult, de annyira, hogy közben a használt lakásoktól meg egyre inkább elfordul. Az új lakások vásárlása nem kimutatható, addig a használt lakások nemvásárlása annál inkább megjelenik a statisztikákban. Ez az utóbbi talán 2019-ben fog tudatosulni a médiában, mert egyelőre még csak ízlelgetik ezt a "hányásízű" cukorkát, és mondogatják, hogy "milyen finom, jaj de nagyon finom".

A Nemzeti Bank-ban már hónapokkal ezelőtt megfogalmazták az aggodalmaikat a budapesti lakáspiacról. A KSH fáziskésésben van, de legalább már ők is érzik, a lakásárak emelkedése mögé nem érdemes keresletet látni. Ez is elég fontos momentum manapság, amikor hall ezt azt az ember. Végig haknizta a médiát az elmúlt hetekben, hogy aki nem vásárol gyorsan lakást, annak a pénztárcája bánhatja. Nem az haknizta körbe a médiát, hogy aki Budapesten tényleg el akar adni, annak is bánhatja a pénztárcája, ha elhisz mindent, amit a lakáspiacról mondanak a (reklám)szakemberek.

Szerencsére a KSH még nem tart ott, hogy mondjuk a lakáshirdetési oldalak látogatottságát tekinti keresletnek. Hányszor leírtuk már, hogy valahol alig több, mint 5+% körül mozoghat a valódi vásárlók száma a látogatottsági statisztikákban. De hol érdekel ez egy hirdetési oldalt! Ha pozitív és szenzációhajhász hírt kell gyártani rendelésre – mert a főnök megint megfogalmazta a frankót az év első meetingjén – akkor 95% körüli lakásturistát is potenciális vásárlónak kell tekinteni. El kell hitetni a hirdetőkkel, hogy a látogatottság mögött van kereslet is. A hirdetők és a hirdetések is fogynak, ezért maradhatnak középpontban a látogatók. Fű és fa hirdetéseket nézeget, mert alig van normális tartalom a neten. Valamivel el kell ütni az időt. Eladó vagy kiadó lakás, mindegy is, a lényeg, hogy képbe kerüljünk a hirdetési árakkal, amiről szintén tudjuk már, hogy reklámfogások csupán. Jó szórakozás, kikapacsolódás lehet a lakáshirdetések nézegetése, ha nem vesszük komolyan.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2018-ban átléphette "azt a bizonyos határt"

A KSH szembemegy a  lakáspiac bulvárújságíróival és bulvárhőseivel is

A KSH sincs könnyű helyzetben, amikor újat szeretne modani, hogy mégis milyen irányba halad Magyarországon a lakáspiac. Az már nem éri el az ingerküszöböt, ha a lakásárak nőnek, annak nem sok pozitív üzenete van. Unalmas hír lett. Oldani kell a feszültséget, az egyhangúságot és a tegnapi jelentésével sikerül is. Az újlakáspiac körüli csodavárás koporsójába üt egy szeget azzal, hogy stagnáló árakról beszél. A hirdetési oldalakon, az ingatlan- és hitelközvetítőktől sem azt halljuk, hogy az újlakáspiacon az árak állnának egyhelyben. A hirdetési árak tényleg szépen menetelnek, határ a csillagos ég. De eladni csak azok a fejlesztők tudnak, akik a vevőknek hirdetnek. Az adásvételi árak az újlakáspiacon 2018-ban olyat mutattak, amit igen régen. Ez még csak 2018. Mi lesz 2019-ben?

A KSH alig mer beszélni az újlakáspiacról, mert szinte mérhetetlen a használt ingatlanok adásvételi számához képest. De most már nem csak az adásvételi számokkal van gond, hanem az árak stagnálása miatt is kezd fekete bárány lenni az újlakáspiac. Csak a baj van a bulvár lakáspiaci hírek sztárjával.  A végén még rágalmazásért és hitelrontásért feljelentik a KSH-t.

A magyar lakáspiacon 2014-2018 között nem tudott lábra állni az újlakáspiac, akkor mikor fog? – mi ezt a kérdést tennénk fel

Burkoltan egyébként választ is ad a KSH, mert egy újabb szeget ver bele az újlakáspiac csodaváró koporsójába, amikor az adásvételek megoszlásáról beszél. 2018 első három negyedévében már 56% volt a falvak és kisávárosok aránya. Ez meg nem a klasszikus újlakáspiac terepe. Pláne nem az ingathirdetési oldalak, ill. ingatlan- és hitelközvetítők piaca. Az irány trendszerű.

2019-ben még inkább a falvak és a kisvárások eladói örülhetnek majd Magyarországon, mert a vevők ott vásárolnak inkább, nem a megyeszékhelyeken és nem is a fővárosban.

Budapest gyakorlatilag nagy vesztese lett a 2014 utáni lakáspiaci fellendülésnek. Az árnövekedés szívmelengető minden tulajdonosnak most, de csak addig, amíg nem akar eladni. Ha már eladni is akar, akkor az árak mellé vevőkre is szüksége lenne. Azok meg elfordultak és elfordulnak Budapesttől. Erre minden okuk megvan. Értelmetlennek tűnő árkülönbség van Budapest és a közvetlen környezete között, amit korábban sohasem tapasztaltak meg a vevők. A lakásáraktól megrészegülve jöhet a kellemetlen másnaposság, hiszen a lakásáraknál sokkal fontosabb az aláírt adásvételi szerződés. Aláírt adásvételi szerződés nélkül egyre kockázotasabb megmondani egy budapesti lakás árát. Találgatni meg nem érdemes.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac valódi nyertesei nem biztos, hogy azok, ahol látványosan nőnek a lakásárak, hanem azok, ahol egyre több a valódi vevő és a megkötött adásvételi szerződés

Tényleg ennyivel értékesebb Budapest? A vevők szerint nem, mert inkább Pest megyét választják

Ez az egész országra jellemző úgynevezett magyar urbanizáció azt jelenti a valóságban, hogy a városi ingatlanok ára erőteljesen nő, addig az emberek inkább a nagyvárosok vonzáskörzetébe költöznek. Minél nagyobb árolló lesz a nagyvárosok javára, annál inkább felerősödhet ez a folyamat.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ra valójában a különbségek nőttek meg Magyarországon, nem is igazán a lakásárak, aminek a vesztesei egyértelműen a magyar nagyvárosok

Ez egyáltalán nem urbanizáció, hanem a vásárlók racionális, árérzékeny viselkedése. A pénzük, de még a bank és az állam pénze is sokkal többet ér a magyar nagyvárosokon kívül. A jelek szerint a megyeszékhelyek is csak tartani tudják a tempót a lakáspiaci forgalom növekedésével, de az arányuk nem nő. Ezt jól alátámasztják a régiós vételár változásokat összehasonlító grafikonok is. Tégla vagy panel, a társasházi ingatlanok ténylegesen kifizetett vételára olyan irányt vett 2014 után a magyar nagyvárosokban, amiért nincs min csodálkozni a vevők reakcióján.

A sokat emlegetett bérnövekedés és a munkaerőpiaci folyamatok nem a nagyvárosi ingatlanok keresletét növelik, hanem éppen a nagyvárosok körüli ingatlanpiacnak adnak újra  esélyt.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kittantson a képre, ha a többi régió kifizetett teljes vételár változásaira kíváncsi

A városokon kívül a családi házak jelentik a megfizethető alternatívát a vevőknek, mert minden régióban azok vételára növekedett a legkevesebbet. Ez nem csak Budapest és Pest megye kapcsolatára igaz. Minden régióban antiurbanizációs folyamatokat figyelhetünk meg. Ha úgy vesszük, Magyarország nem túl nagy, az egészet tekinthetjük egy közepes méretű, de nem olyan sűrűn lakott metropolisznak, aminek a belvárosa és nem a fővárosa mára Budapest.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. III. negyedév /2019. január 25./

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért adják el és miért nem adják inkább ki az új lakásokat?

újlakáspiac építőipar lakásbefektetés ingatlanmarketing 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Budapesten, megyeszékhelyeken és bárhol az országban, ahol a bérbeadás szoba jöhet, az új építésű lakásokat nagyon hangosan ajánlják kiadásra. Mi, vevők, vegyük meg őket, majd adjuk ki nagy haszonnal. Egészen kockázatmentesnek, könnyű pénznek és biztos sikernek adják el az új lakásokat a reklámokban. Ha akkora üzlet, akkor miért adják el egyáltalán? Az üzletnek nem természete a jótékonykodás. A lakáspiac meg pont olyan antiszociális, mint a pénzpiacok általában. Csak a pénz számít, minden másodlagos. Ha tényleg akkora üzlet lenne új lakásokat kiadásra építeni, akkor nem vesződnének az értékesítésükkel. Évente papíron elkönyvelnék az értéknövekedést ( = nőnek a lakásárak, mint a gomba sztereotípia) és havonta pedig a bérleti díjat (= az új lakás gyorsan és könnyen kiadható átlagon felüli bérleti díjon sztereotípia). Nem engednének oda senkit sem a húsos fazékhoz és biztosan nem költenének több lakásnyi összeget reklámokra sem.

Árulni, tukmálni, reklámozni és jól becsomagolni leginkább csak kockázatos befektetéseket szoktak

Ez az üzlet természetéből fakad. A jó bornak nem kell cégér. A jó üzletnek sem kell. Valamiről minél hangosabban állítják, hogy jó befektetés, az annál kevésbé lehet igaz. Az igazán jó üzleteket nem verik nagydobra. Új lakásokat építeni és gyorsan eladni jó üzlet. A magyar lakáspiacon ez több évtizedes üzletpolitika, nem látni, hogy ezt képes lenne bármi vagy bárki felülírni. Az értékesítés, a marketing és pr része a „bomba üzlet” szlogen, de legalább annyira kell komolyan venni, mint egy terméken a csomagolást, amin a terméket kötelező dicsérni. A jelenlegi reklámjogi szabályozás szerint valótlant nem lehet állítani egy termék csomagolásán, de azon kívül bármit. Túlzásokba lehet esni, a valóságtól teljesen el lehet rugaszkodni, azt a törvény nem tiltja. Az új építésű társasházi lakásokra a magyar nagyvárosokban ez legalább annyira igaz, mint az örök fiatalságot ígérő ránctalanító arckrémre. Elgondolkodtató ez az újlakás mizéra. Egy új építésű társasházzal két szörnyű dolog történhet. Az egyik, hogy leáll és lelassul az építkezés, amiért egyre drágább megépíteni és befejezni = egyre kockázatosabb/nehezebb eladni is. Látni ilyesmit manapság? De még mennyit! Ennyit arról, hogy mennyire bomba üzlet egy új építésű társasházi lakás. A másik szörnyűség, ha hiába megy folyamatosan az értékesítési propagandagépezet, a vevők elmaradnak és minden - vagy legalábbis a lakások többségét - csak papíron adták el strómanóknak, nem valódi vevőknek. Ez az a lakásmaffia, amitől a 2000-es évek utáni újlakáspiac szenved, nem tud megszabadulni. Ez különösen valós kockázatot jelent azokban az új házakban, amiket szinte csak és kizárólag a kiadhatóságukkal reklámoznak, azzal, hogy micsoda befektetések = aranybánya.

Ezért lett divat az all-in-one marketing, ami röviden tömören úgy szól, hogy „mindenkinek, aki szereti” = „ ajánljuk első lakásnak egyedülállóknak, pároknak, családoknak és kiváló befektetés is, mert könnyen kiadható diáknak, egyedülállónak, pároknak, üzletembereknek, diplomatáknak és akár még turistáknak is”

Az új építésű lakások kiadhatóságának ellentmond az a lakáspiaci jelenség, amikor az eladatlan új lakások számának növekedése inkább félelmet kelt. Még véletlenül sem azt üzeni, hogy milyen jó a megépítőjének, hiszen a lakásárak úgyis csak nőnek, könnyen ki is tudja adni, nincs miért aggódni. Vagy mégis van miért aggódni? Van bizony. Csak az eladott új lakás miatt nincs miért aggódni. Ha a kiadása és üzemeltetése valódi üzlet lenne, minden bizonnyal nem állnának le építkezések, dőlenének be fejlesztések és állnának üresen a megépített, de eladatlan lakások.

Az új lakások építésének és értékesítésének az idő nem a legnagyobb barátja, hanem a legnagyobb ellensége

Egy új lakást szinte csak és kizárólag megépíteni éri meg és minél előbb kiszállni belőle. Ezért túl kockázatos befektetésnek tekinthetjük a pénztermelő képességéhez képest. Ebben sem történt semmi változás az elmúlt három évtizedben. Az új építésű lakások maradtak olyanok, amilyenek mindig is voltak: a lakáspiac meg nem értett (élet)művészei.

Kép: Ingatlanműhely (kb. féléve készült, de az évszakon kívül semmi sem változott)

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első lakáshoz jutás támogatása

első lakást vásárló lakáspolitika családpolitika otthonteremtés otthon lakáspiac albérletpiac 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Jelképesen veszi figyelembe az állam az első lakást vásárlók szerepét és hatását  a lakáspiacon. Illetékkedvezménnyel, néhány százezer forinttal szúrja ki a szemét minden első lakást vásárlónak, ha az megfelel az illetékkedvezmény szabályainak. Miközben az első lakást vásárlók pozitív diszkriminációja egészen máshogyan tud hatni a lakáspiacra, mint önmagában a lakásvásárlást segítő állami támogatások. Az utóbbi kivétel nélkül növeli a lakásárakat és hátrányos helyzetbe tudja hozni a lakásvásárlókat. Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon kritikánkban  kitértünk minden fontos részletre.

Ez a gondolat azzal a megállapítással folytatható, hogy az állami beavatkozások minden lakáspiacon áremelést okoznak, nemcsak Magyarországon

Nagyon álszentnek kell ahhoz lenni, hogy felelős államként úgy tegyünk, mintha ezzel nem lennénk tisztában. Az elmúlt három év lakáspolitikájának igazi vesztesei az első lakást vásárlók lettek. Kiszorultak a lakáspiacról. A lakáspolitika a jelenleg is lakással rendelkezőknek ad esélyt a továbblépésre (eladni a jelenlegi ingatlant és másikat vásárolni) és az ingatlan felhalmozásra (ingatlanbefektetés).

Az első lakást megvásárolni mindig komolyabb kihívás, amit az államnak szem előtt kellene tartania

Jótékony hatással tud lenni például az albérletpiacra. A jelenlegi lakáspolitika nemcsak a lakásárakat fűti, de a bérleti díjakat is. Az első lakásukat megvásárlók élnek általában albérletben, ők vannak leginkább kiszolgáltatott helyzetben, ha lakásvásárlásról van szó. Amikor valaki csak azért választja az albérletet - mert a saját lakása túl kicsi, azt inkább kiadja és másikat bérel közben - az bár egy létező jelenség, de nem általános. Az albérletpiacon többségében olyan bérlők vannak, akik ingatlanvásárlás előtt állnak.

Minél könnyebb egy országban első lakáshoz jutni, a bérleti díjak annál barátságosabbak tudnak lenni 

Olyanról nem beszélhetünk, hogy egy ország albérletpiaca olcsó. Magyarországon sem éreztük sosem olcsónak. Az albérlet szinte mindig drága mulatság a vásárláshoz képest – lakáspiaci ciklusoktól függetlenül. Ha az állam egyértelműen hatni szeretne a piaci alapú albérleti díjakra, ahhoz a bérlőkből lakásvásárlót kellene csinálnia. Ezzel mindjárt hűthető lenne a bérbeadás miatt vásárolt lakások iránti kereslet, hűthető lenne az a bérbeadói elvárás is az albérletpiacon, hogy annyiért adom ki a lakásom, amennyiért akarom. Az első lakást vásárlókat helyzetbe lehetne hozni, különleges, csak őket célzó támogatásokkal.

Ha az első lakást vásárlóknak valódi alternatíva lenne a lakásvásárlás a bérléssel szemben, akkor a bérbeadók és az úgynevezett „befektetők” döntéseinél is egyre nagyobb szerepet játszhatna a józan ész

Ma az állam gyakorlatilag a karjaikba tereli őket bérlőként, akiknek közben azt mondja, hogy ne béreljenek, hanem inkább vásároljanak. Ha nem gondolnánk azt ma Magyarországon, hogy a bérbeadás mekkora üzlet, ha nem lenne az ingatlan tényleg valami szent tehén, felértékelődhetne az otthonteremtés  - az ingatlan, mint otthon tulajdonsága - (a pénzcsináló és fejőstehén ) befektetéssel szemben, akkor az állami beavatkozás tényleg elérhetné a valódi célját = nem fűtené, hanem hűtené a lakáspiacot.

Ilyen lakáspolitika nem volt Magyarországon az elmúlt évtizedekben

Speciális kamatmentes önerő, speciális vissza nem térítendő támogatások, speciális lakáshitel, kiegészítve azzal, hogy ha még gyereket is vállalnak, akkor extra előnyökben lenne részük - és már meg is van az első lakást vásárlókat és a lakáspiaci folyamatokat kedvezőbb irányba terelő lakáspolitika:

Nem az új építésű lakások építését és vásárlását kell erőltetni Magyarországon – mert az minden esetben turbulenciákat okoz a lakáspiacon. Az első lakást vásárlók támogatása hatékonyabb és további pozitív demográfiai és munkaerőpiaci előnyökkel is járhat (ha családpolitikai eszközökkel együtt kombinálják). Döntsék el az első lakást vásárlók, hogy mit vesznek (használtat vagy újat), esetleg építkeznek – a vásárlás ilyen fokú szabadsága szintén hiányzik a mai lakáspolitikából. Minél több bérlőből lenne első lakást vásárló Magyarországon, a lakáspiacunk annál nyugodtabb és kiszámíthatóbb lenne.

A bérlést nem lehetne így sem felszámolni, ami egy egészséges lakáspiachoz mindenképpen hozzátartozik

Nagyon úgy néz ki, hogy nem nagyobb, hanem éppen ellenkezőleg, ennél is kisebb piaci alapú albérletpiacra van szükség Magyarországon. Ez nemcsak társadalmi igény – itthon a magyarok nem szeretnek bérlők lenni – de a józan eszű lakáspiac igénye is, amit az állam tud érvényesíteni szabályozó szerepével. A kérdés nem az, hogy felül kell-e vizsgálni a több évtizedes átgondolatlan magyar lakáspolitikát, hanem az, hogy mikor. Nincs miért várni. Nincs időnk tovább várni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ismeretlen magyar lakáspiac 2019-ben

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.”

- összegeztük a Realista szempontok-ban a döntéseinket befolyásoló érzelmek és tények örök harcát még 2017 szeptember elején. Alig egy hónappal azután, ahogy elhelyeztük Magyarország lakáspiacát Európa térképén A magyar lakáspiac Európában helyzetelemzéssel. Kérdések és válaszok, de inkább válasz nélküli kérdések gondosan egymásra és egymásba fűzve, mert a lakáspiacról a legnagyobb kihívást jelenti összefüggésekben gondolkodni, nem csak kiragadni egy-egy számunkra szimpatikus információt róla és azt ismételni minduntalan. A magyar lakáspiac egyik legnagyobb ellensége a sztereotípiák- ismételgetjük néha magunkat, néha még képletesen imádkozunk is, mint ahogy azt tettük az Ima a lakásaink értékéért statisztikai okfejtésünkben, hangosan gondolkova, talán szokatlanul perspektivikus módon. A magyar otthonok reálértékével foglalkoztunk és tettünk egy olyan kijelentést, amit lehet idővel be is fogunk keretezni és kiteszünk a falra. 2017 februárjában igen sokan beszéltek a lakásárak csökkenéséről is, ezzel együtt az ingatlanaink reálértékét szerették volna csökkenteni. Az FHB Lakásárindex-ben találtunk egy érdekes budapesti grafikont, amit tovább gondoltunk 2017 elején. Abban a grafikonban 1990-et tetkintették bázis évnek, amikor egy budapesti lakás képzeletbeli reálértéke 100%-volt. Ezért tettük fel a következő kérdést, aminek a fontosságát is hangsúlyoztuk közben:

„Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összetartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!”

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy budapesti lakás újra nagyon értékes

2018-ban megtörtént!

Szépen csendben, tűzijáték és mindenféle nagy ünnepség és cirkusz nélkül a budapesti lakások reálértéke átlépte a 100%-ot. 28 év után egy budapesti lakás – ha még teljesen megfoghatatlanul is – de végre többet ér, nagyobb a vásárlóereje, vásárlóértéke, több terméket és szolgáltatást tudunk vásárolni az árából mint 1990-ben.

A rövidlátás népbetegség nálunk, a gazdaság fontos szereplőin át, a magyar államon keresztül, még a „kisemberekre” is jellemző, hogy nem nagyon látnak tovább az orruknál. A lakáspiacunknak sem jó, ha nem látunk túl 2014-en vagy 2008-on, 2004-en, esetleg 2000-en és így tovább.

Minél távolabbról nézzük és értékeljük a lakáspiacot, annál tisztább képet kaphatunk, még ha az adatok néha nem is 100%-ban megbízhatóak. Elmondjuk újra, hogy 2007 előttről nincsenek minden szempontból elemezhető és értékelhető lakáspiaci adataink, mert a KSH-t sem érdekelte. El tudják képzelni ezt? Ennek ismeretében tudjuk igazán értékelni azt, hogy a lakáspiacunk miért volt annyira sérülékeny, miért volt nagy vesztese a 2008 utáni eseményeknek, és mit is jelentett elindulni a gödör aljáról 2013 végén.

2018-ban az országos magyar lakáspiac is majdnem, már majdnem elérte a 2007-es lakáspiaci reálértéket

Néhány országgal összehasonlítva ábrázoltuk a magyar lakáspiacot, újra emlékeztetve mindenkit, hogy a magyar lakáspiac kozmopolita és 2019-től ezzel a  tulajdonságával komolyabban kell számolni, mint bármikor 2014 után. Nehogy bárki is félreértse, ez nem az adott országok lakásárait hasonlítja össze. A grafikon csak azt mutatja be, hogy külön-külön az országok lakáspiacai hogyan viselkedtek ugyan abban a világgazdasági környezetben.

A magyar lakáspiac egyik nagy vesztese volt, addig például Ausztriában a lakáspiac ellenálló maradt a külső hatásoknak. Csehországban inkább volt stagnálás, mint recesszió lakáspiaci értelemben. Románia elbukott és bő egy évtized után is felére inflálódott lakáspiaci árakról beszélhetünk.

A magyar lakáspiac fel tudott állni és 2018-ban 96%-os reálértéket tudott felmutatni. Ez megfelel a 2008-as reálértéknek. Azt mondhatjuk, hogy Magyarországon egy átlagos ingatlan annyit ért 2018-ban, mint 2008-ban. Ez egy évtizedes harc volt az inflációval, nagy küzdelem, ami jól mutatja az infláció erejét a lakásárakkal szemben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac évtizedes harca az inflációval...és sohasem ér véget

A mai napon az európai statisztikai hivatal, az Eurostat közölte, hogy 2018 első kilenc hónapjában éves alapon 7%-kal nőttek Magyarországon a lakásárak. Ehhez jön hozzá az a plusz információ, hogy 2018-ban a KSH szerint 2,8% volt előzetesen az éves infláció (Megjegyzés: az Eurostat szerint 2,9%, ami valószínűleg kerekítési módszertani különbség lehet). A teljes, éves lakáspiaci reálárváltozás akár tovább csökkenhet, mert 2018-ban egész évben, negyedévről negyedévre egyre alacsonyabb árváltozást mért a KSH. Ezért történhetett az, hogy a II. és III. negyedéves lakásárindexben egyfajta lakásárcsökkenésről beszélhettek a rosszmájúak.

Az első félév után biztosra vehetjük, hogy egy jóval csendesebb második félév volt 2018-ban az országos árnövekedésben. Ez nem igaz Budapestre. Budapest jelentős reálárnövekedéséhez kb. 18%-os nominális lakásárváltozás kellett. Nagyot tévedtünk, amikor 2018 februárjában infláció mértékű árváltozást vártunk Budapesten.

A budapesti árváltozást és reálértéket két nagyon fontos körülmény árnyékolja be, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni

Az egyik legfontosabb, hogy az adásvételek száma csökken és nem nő. A budapesti lakásárak növekedése mögött nem a kereslet növekedése áll. Ha így lenne, akkor egyre több lakást adnának el Budapesten és nem egyre kevesebbet. Sajnos még idén is találkozni azzal érveléssel a magyar médiában, hogy Budapesten rengeteg lakást adtak és adnak el és az árak növekedése újabb és újabb, egyre több és több vásárlót vonz. Ez viszont egyszerűen nem igaz. A budapesti lakáspiacon 2019-ben sem az árak iránya a kérdőjel, hanem a vásárlók száma.

Ahogy a múlt elemzése mutatja, Budapesten sem az árak csökkennek érdemben, amikor csökken a kereslet vagy stagnál a lakáspiac, hanem az infláció tudja felfalni a lakásárakat, elinflálni azokat. A valóságban ebből annyit érzünk, hogy a lakásárak nem igazán változnak, hozzászokunk, elfogadjuk hosszú évekre. Azok az elképzelések, hogy a budapesti lakásárak nominálisan majd hirtelen bezuhannak, korrigál a piac – ahogy szeretik ezt finoman kifejezni – nincs semmilyen bizonyíték a múltban. 28 év távlatából annyit tudunk Budapestről, hogy a budapesti lakásárak nem tudják követni az inflációt, ha nincs minden rendben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A beteg újlakáspiac és a csökkenő kereslet bizonytalanná teszik Budapest kilátásait

Az árak változásában pedig igen nagy szerep jut az új építésű ingatlanoknak. Magyarországon az egyik leglátványosabb hatása a lakóingatlanok építésének van. A lakóingatlanok építése viszont elég sok problémával küzd jelenleg. A családi házak szerepe jelentős, még az értékesítésre épített lakóingatlanok tortájából is igen szép szeletet tudhat magáénak, írtuk a Hajrá családok! Hajrá családi házak! munkánkban 2018 november elején. Sok a kérdőjel az újlakáspiac körül, nem igazán látni mögötte a keresletet, csak az elszálló árakat, kísértetiesen hasonlóan a budapesti lakáspiachoz.

Van egy erős inflációs nyomás és van egy szokatlanul bizonytalan újlakáspiac és építkezési kilátás Magyarországon 2019-ben

Mindeközben az országos adásvételek száma is fékezésbe kezdett, a vásárlói kedv stagnálást mutat, mert a reálértékek változása egyben elbizonytalanító is. Budapest pedig nem tudja kivonni magát az ország lakáspiaci hangulata alól, annak alá van rendelve.

A felpörgött a lakáspiac kijelentés 2019-ben már egyáltalán nem igaz. 2014-2016 között pörgött fel. 2016 második felétől kezdve a megnyugvás jeleit mutatja.

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók-ban részletesen elmagyaráztuk, hogy Budapesten nem tudnak tovább nőni látványosan a lakásárak, ha Magyarországon az éves adásvételek száma nem nő tovább. Addig viszont gond nélkül, csökkenő budapesti kereslet mellett is egyre drágábban adhatnak el, egyre kevesebb budapesti lakást egy évben.

A budapesti reálérték látványos szintjének van egy súlyos ára, a likviditás csökkenése

Budapesten nem egyre könnyebb, hanem egyre nehezebb „piaci áron” eladni egy lakást. Ez legalább olyan rossz hír a bankoknak, akik hiteleznek itt, mint az olyan eladóknak, akik meghirdetik a lakásukat, de vevőt már nem találnak rá. Így nagyon kíváncsiak vagyunk, hogy a rekord magas reálérték meddig tartható fenn Budapesten, mikor lesz ismét valódi ellenfele az infláció. A lakáspiacon sok értelemben mindig egyensúlykeresés van, nincs valódi piaci egyensúly, egyszer fenn, máskor lenn állapot a lakáspiac sokismertelenes képletének is a része.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
 2008 előtt nem volt ilyen nagy az árolló a főváros és Magyarország között, ill. a lakáshitelezés sem volt olyan szigorú, mint ma - Az önerő a fék, nem a lakásárak

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikortól számít átverésnek a lakáspiac?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakóháznál már 500 ezer forintos kivitelezési költségek kezdenek elterjedni eladható négyzetméterre számolva, ami az elmúlt egy évben nőtt meg 400-450 ezer forintról ekkorára. Ehhez hozzájön még mondjuk 50 ezer forint telekár, 100 ezer egyéb költség (tervezés, értékesítés, marketing, menedzsment stb.), ami már 650 ezer, és még egy fillért sem keresett rajta a fejlesztő. Erre jön a 27 százalékos áfa, így már 825 ezer forintnál járunk (egy garázzsal együtt). Néhány évvel ezelőtt még nem hittük volna el ezt az árat. Ha a fejlesztő ezen még keresni akar 15-20 százalékot 4-5 év alatt, akkor 950 ezer-1 millió forintért kellene értékesítenie egy négyzetméternyi új lakást egy átlag projektben. Vajon hányan fognak ennyiért lakást venni? Ezért azt gondolom, hogy drasztikusan vissza fog esni a kereslet.” – mondta Futó Gábor, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosa 2019. január 12-én egy interjúban.

Nem lett tele a média olyan szallagcímekkel, hogy a lakáspiac saját magától felrobbanhat, még a piros gombot is a lakáspiac fogja megnyomni ehhez. Nem kell hozzá semmilyen gazdasági válság, kár valami világméretű válságra várni, hogy bajba sodorja magát. A magyar lakáspiac összeomlását csak akkor tudják értelmezni, amikor nem is a lakáspiac van bajban, hanem globálisan a világ, lokálisan egy régió, mondjuk az EU, vagy egészen mikroszinten, egy ország. De mi van akkor, ha egy ország lakáspiaca már jóval korábban bajba kerül?

A magyar lakáspiac jeleket küld felénk, amiket nem tudunk és nem is akarunk értelmezni – írtuk néhány napja, megismételve mindazt, amiről két éve folyamatosan beszélünk. Pontosan azért írtuk, mert tisztában vagyunk vele, hogy a magyar lakáspiac válságát külső okoktól várjuk, azokban látjuk és láttatjuk a veszélyforrást. A hazai lakáspiaci jelenségeket összeségében nem értelmezzük, csak kiragadunk egy elemet belőle, egy bizonyítékot arra, ami bizonyíthatja nincs is válság. Azt mondjuk, hogy nem lehet válságban a magyar lakáspiac, ha nőnek a lakásárak. Azt mondjuk, hogy az lehetetlenség, hogy így legyen. Nem, nem és nem. Tagadjuk, tagadjuk, a végtelenségig tagadjuk. Pedig már átverésnek érezzük a lakáspiacot.

A zsigereinkig hatol bennünk a felismerés, hogy a piac nem a keresletnek áraz, hanem a kínálatnak. Ez azt jelenti, hogy egymásnak áraznak a hirdetők, legyen szó most használt vagy új építésű lakásról. Mondjuk ma 350 Ft egy kiló olyan kenyér, amit olyan ember nem vesz meg, akinek csak egy picit is fontos, hogy mit eszik. A minőségi kenyérnek már inkább 1000 Ft kilója és hol vannak már ettől az ártól a többi finomságok. Mi lenne, ha holnaptól minden pékség, az összes, minden bolt, az összes a legolcsóbb kenyeret 1000 Ft-ra árazná be? Azt mondanánk ez nonszensz, nincs semmi értelme, mert nem tudnák eladni és a nyakukon maradna. A pékeknek az az érdeke, hogy el tudják adni a kenyeret és nem az, hogy kenyeret süssenek. A sütésből még nem fognak megélni. Így biztosan rá lennének kényszerülve, hogy a vevők pénztárcájához árazzák be a kenyeret. A kenyér ára általában az előállítási (technológia és munkabér), alapanyag és szállítási költségek miatt nő. Az új építésű lakások ára is valami hasonló miatt kellene, hogy változzon. A használt lakások árai meg mindig szépen követik az új építésű lakásokat. Hiába nem tudjuk értelmezni ezt, így működik a magyar lakáspiac.

Nem látjuk semmi valódi okát annak, hogy az elmúlt 5 évben valami olyan óriási csoda történt volna itt, amiért indokolt mindent aranyárban adni a lakáspiacon. Főleg azon a lakáspiacon, ahol beszéltünk már a láthatatlan keresletről, ami csak a fejekben létezik. A pékek nem tudnának a láthatatlan keresletből megélni és kenyeret sütni neki, a pékek és a vásárlóik között működik a klasszikus kereset-kínálat kapcsolat. A lakáspiacon nem létezik ez a szoros kapcsolat a vevők-eladók között. Lakást lehet építeni és lehet árulni is a láthatatlan keresletnek, mert maximum nem adják el. Nem megy tönkre, jól el van az ott, ahol megépítették. Ha egy használt lakást nem tudnak eladni, akkor mi lesz? Semmi, nem adja el a tulajdonosa. Marad benne továbbra is, esetleg kiadja, vagy áll üresen. Kit érdekel! Egy lakásnak pont az a nagy előnye egy kenyérrel szemben, hogy igen tartós.

Ezzel azt akarjuk mondani, hogy a lakáspiac kínálati oldala teljesen el tud szakadni a keresleti oldalától Magyarországon, mert a kínálati oldal sosincs olyan nyomás alatt, mint mondjuk a pékek. A lakáspiac nem valódi piaci alapokon működik itthon, a kereslet pénztárcájában inkább turkálni szeret a kínálat, nem alkalmazkodni hozzá.

Egy ilyen torz, kínálatvezérelt lakáspiac, mint a magyar, jóval hamarabb bajba tudja sodorni magát, amikor kezdi elveszíteni a kapcsolatot a kereslettel. A budapesti lakáspiac már 2016 óta elveszítette. Az országos lakáspiac még nagyon komoly erőfeszítéseket tesz, kínkeservesen, vért izzadva a kereslet látszatát tartja fenn.

De ma, 2019-ben, nem találnánk már olyan lakáspiaci szereplőt, aki azt merné mondani, hogy az adásvételek száma, magyarul a kereslet olyan optimista lenne, mint az volt évekkel korábban. A nagy, hangadó piaci szereplők, a véleményformálók 2019-re már bőven „válság” előtti keresletre számítottak, látványos és dinamikus növekedésre az adásvételekben. Félig igazuk lett! Tényleg válság előtti kereslet van, csak nem pozitív, hanem negatív értelemben. Már a kifinomult konformisták is árérzékeny vevőkről suttognak. Mi inkább azt mondjuk, amit a lakáspiac mondana, ha lenne egy szóvivője: a vevők egyre nagyobb átverésnek érzik a lakáspiac kínálati oldalát.

A magyar lakáspiaci válság akkor lesz igazán látványos, amikor majd a kínálat is egyre nagyobb átverésnek érzi azt, amit képvisel. Ma még nem beszélhetünk irányváltásról. A magyar lakáspiac kínálati oldala önfejű, fafejű, sosem tanul a hibáiból és hagyja, hogy a történelem megismételje önmagát. Nem kell hozzá kamatemelés, nagy infláció, de még gazdasági recesszió és hitelpiaci anomáliákra sincs szükség, hogy a lakáspiac válságba sodorja magát. Elég az is, ha már a vevők úgy gondolják, hogy válságban van és jobb például kivárni, türelmesnek lenni, a pálya széléről nézni a kínálat színházi előadását. A vevőknek is van hol lakniuk – mondaná a lakáspiac szóvivője a gőgös kínálatnak 2019 január közepén - nincsenek rászorulva mindenáron az eladók lakásaira.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
100+ lakásos új lakótelepparki garzon árai, amit egy érdeklődő vevő kapott emailben, szintén 2019. január 12-én

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Láthatatlan vevők, látható kockázatok

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac heves érzelmeket vált ki, így nem csoda, amikor általában drámai változásokat vizionálnak laikusok. Úgy képzelik, hogy egyik napról a másikra változik meg minden, mint a tőzsdén például. Az ilyen laikusok általában azt is elfelejtik, hogy a tőzsdék sem így működnek. A változások lassan történnek, viszont korántsem észrevétlenül. Ezeket a lassú változásokat vagyunk hajlamosak figyelmen kívül hagyni, nem tudomást venni a növekvő kockázatokról.

A lakásárak növekedése egyben a kockázatok növekedését is jelenti mindig, kivétel nélkül

A laikusok gyakran esnek abba a hibába, hogy a lakáspiacot a lakásárakon keresztül nézik, kockázatokat nem látva benne. A tőzsdén is nagy hibát követ el az, aki csak az árfolyamokat nézi. Keresi a legalacsonyabb és legmagasabb árakat, a csúcsokat, a nagy ingadozásokat, hogy árfolyamnyereséget realizáljon, miközben mindig kockázatot vállal. Így feledkezik el minden másról – például a növekvő kockázatokról - a figyelmét lekötik az előre gyártott algoritmusok, amiket ma már nagy részt szoftverként kell elképzelni.

A lakáspiacon még nincsnek ilyen szoftverek, van helyette sok ember, akik szinte mind egytől egyig jól elvannak azzal, amikor azt látják, hogy a lakásárak nőnek. Hátradőlnek és azzal nyugtázzák a napot, hogy amíg nőnek a lakásárak, addig igazából tennivalójuk sincs. Ki akarják élvezni a pillanatot, de mások megzavarhatják a nyugalmukat. Ők az azonnali árcsökkenést várják, annak okait magyarázzák, dacára annak, hogy mondjuk a lakásáraknak egyáltalán nem szokása a volatilitás (= a gyakori ingadozás). Ahhoz nemcsak időre van szükség, de elég súlyos körülményekre is. Olyankor általában az emberek meg el is feledkeznek a lakáspiacról.

A lakásárak növekedése gyakorlatilag az egyetlen időszak, amikor a lakáspiacra tömegek szeme szegeződik, a figyelem középpontjában van

A kockázatai elhalványodnak, leértékelődnek, mert azok nem a lakásárnövekedéshez kötődnek. Tipikus sztereotípia , hogy ha nőnek a lakásárak, akkor biztosan sokkal könnyebb eladni egy lakást. Egy ingatlannál az értékesítést tekintjük az egyik legnagyobb kockázati tényezőnek.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018 lakásárairól még nem tudunk mindent, csak azt, hogy nőttek

1. Ma elhisszük, hogy ha el akarjuk adni az ingatlanunkat, akkor azt el is tudjuk. Még azt is elhisszük, hogy jobb áron tudjuk eladni, mint amennyiért valójában már eladnánk.

Elhisszük, hogy a vevők nem jelenértéket fizetnek egy lakásért, hanem  jövőértéket.

2. Még azt is elhisszük, hogy minden kockázat a vevőé, nekünk, eladóknak nincs veszteni valónk, amikor nőnek a lakásárak, az a vevőknek jelent csak dilemmát. A lakásárak növekedése megbabonáz, gazdagabbnak, sikeresebbnek érezzük magunkat. Azt is megkockáztatjuk, hogy nagyobb biztonságban vagyunk ilyenkor, mint bármikor előtte. Csak egyetlen döntés választ el minket ettől, lakástulajdonosnak kell lenni. Az embernek a saját otthona általában a legértékesebb vagyona. A nagybetűs boldogság része az is, amikor az otthonunk egyre többet ér, a vagyonunk gyarapodik. A még szerencsésebbeknek a saját otthonukon kívül más ingatlanuk is van. Olyankor egy szinttel még gazdagabbnak, még sikeresebbnek érezhetjük magunkat. Az ilyen kiváltságos helyzetben élők különösen tudják értékelni a lakásárak növekedési időszakát. Ünnep ez a számukra, mint a tőzsdéken a bikapiac. Soha nem lehet látni a végét. A lakások ára úgysem tud úgy csökkenni, nullázódni, mint a részvényeké – beszélgetnek róla.

Már nyertem vele annyit, hogy nincs igazán veszteni valóm, bármikor eladom annyiért, amennyiért megvettem.

3. Elhisszük még azt is, hogy hitelre is vehetjük, mert ha mi lakjuk, akkor simán kifizetjük a törlesztőt - most jó állásunk van, egészségesek és halhatatlanok vagyunk -  ha kiadjuk, akkor meg a bérlő fizeti a hitelt, nem is mi. Nyugtatjuk magunkat, hogy ha valami mégis közbejönne, akkor gond nélkül értékesítjük. Teljes mértékben elhisszük a lakásárak növekedése miatt, hogy egy ingatlan értékesítése csak a mi akaratunktól és döntésünktől függ, a lakáspiac a lábunk előtt hever.

Különböző élethelyzetek, ahol a lakáspiac különböző kockázatait máshogyan élhetjük meg. Közös nevező a kockázatok alulbecslése.

Bármilyen helyzetben is vagyunk ma részesei a lakásárak növekedésének, inkább az előnyeire helyezzük a hangsúlyt

Ha még okunk is van, hogy magabiztosak legyünk minden helyzetben, akkor meg önzően tárjuk a világ elé, hogy nekünk édes mindegy mi történik, akkor is királyok vagyunk, a lakáspiac királyai. Kevés a valószínűsége, hogy a növekvő kockázatokra hívjuk fel a figyelmet és ne magunkat fényezzük.

4. Budapesti lakástulajdonosként nem fogjuk azt mondani, hogy 2016 óta Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el. Budapesti lakástulajdonosként mi csak azt fogjuk mondani, hogy a dobogó legfelső fokán állunk, mi nyertük a legtöbbet a lakásárak növekedésével. Még véletlenül sem fogjuk azt mondani, hogy a lakásárak növekedésével Budapesten nem nő a budapesti lakások likviditása (= eladhatósága), hanem csökken.

2018-ban már egészen biztosan kevesebb budapesti lakást adtak el Magyarországon, mint 2014-ben. Budapesti lakástulajdonosként ezt még nem érezzük változásnak, nem értékeljük kockázatnak. Még véletlenül sem merül fel bennünk, hogy mit jelent ez a budapesti lakáspiac szempontjából. Mi sziklaszilárdan hisszük, hogy minket ez nem is érint. Nincs miért aggódni, a budapesti lakásárak kétszámjegyű növekedése mindenért kárpótol minket, ha budapesti lakástulajdonosok vagyunk.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019. január 4-én annyit látunk, hogy az árak biztosan jobban nőnek, mint a kereslet

5. Arról nem fogunk beszélni, beszélgetni, hogy a lakásárak növekedése az eladott lakások és nem az eladatlan lakások árváltozását mutatja. Hosszú ideje már, hogy a lakásállomány kevesebb, mint 4%-a cserél gazdát Magyarországon és Budapesten is évente. 96% ingatlanvagyon értékét árazza be éves szinten az a 4% eladott ingatlan. Ez a tény önmagában elég nagy kockázatot jelent a magyar lakáspiacon. 2016 óta a lakásárak - sokszor vitatható - statisztikai árváltozása jóval meghaladja az adásvételek számának változását. A vevők láthatóan nem olyan lelkesek, mint az eladók, ami egy valós kockázat a lakáspiacon.

A statisztika, legfőképpen a KSH, 2016 óta paradox módon fejezi ki a lakáspiac növekvő kockázatait, amivel könnyedén félrevezethető bárki.

6. 2018-ban az online lakáshirdetések száma is csökkent országosan és Budapesten is. Szűkül a kínálat, még ha van is élet a lakáshirdetési oldalakon kívül. A lakáshirdetési oldalak különösen nagy kockázatot jelentenek 2016 óta  a magyar lakáspiacon. A helyzetükkel ugyanis könnyebb visszaélni, mint élni, ami legalább annyira félrevezető tud lenni, mint egy értékesítésvezérelt ingatlan- és hitelközvetítő.

Vevőként alig találni normális eladót, normális eladó lakással a mai magyar lakáspiacon.

7. Az új építésű társasházi projektek körül sok a kérdőjel, a furcsaság. Az új építésű társasházak piaca egy valódi lufira kezdett emlékeztetni 2018-ban. Értékesítési trükkök, kapzsi árazás, fake marketing és pr. A magyar lakáspiacon az új építésű ingatlanok aránya nagyon kevés, de a hatásuk óriási. 2016 óta az újlakáspiac körüli teljesen mesterséges hype adja a lakásárnövekedés egyik szárnyát. Ez a szárny 2019-ben nincs jó állapotban és a hype tovább folytatódik. Főleg Budapesten indíthat el káros folyamatokat egy pánikoló újlakáspiac, ahol már a használt lakások adásvételi száma így is kritikus szinten mozog.

A lakásárak ÁFA tartalmát lényegtelen kérdéssé degradálták 2018-ban. Nem, nem is a lakásárak fognak megváltozni hirtelen, ha pánik lesz. Ne ezt várja senki. Kell egy kis hitelboom előtte, azzal lehet időt nyerni, az mindig jó antidepresszáns. Majd évekig egyre nehezebbé válik az értékesítés is, egyre kevesebben tudnak eladni, szűkül a likviditás, de a lakásárak tartani fogják magukat.

A budapesti újlakáspiac lufija már éppen elég nagy ahhoz, hogy 2019-ben bajt okozzon és még több eladónak nehezítse meg a dolgát, törje össze az álmait.

8. Miközben tudjuk azt is, hogy a munkaerőfolyamatok átlagok mögé bújtatása is növeli a kockázatokat egész Magyarországon. Az ország felében nő a munkanélküléség, a másik felében csökken. Az utolsó foglalkoztatási adatok szerint ezt már közölték is velünk, de senki sem a 2018-ban bekövetkezetett változásokra figyel, hanem még továbbra is 2017-hez hasonlít. Ez elég nagy hiba. Az országos átlagbérek sem a valóságot fejezik ki, hívtuk fel rá a figyelmet. Olyan adatok ezek, amikre gyakran hivatkoznak a lakásárak emelkedésének okaként. De milyen felemás okok ezek? - tehetnék fel  a kérdést teljesen őszintén.

A lakásárak nőnek mindezek ellenére is és pont ezért kell  komolyan venni a kockázatokat. 2019-ben legfőképpen az ingatlanok likviditása van veszélyben, nem a lakásárak.

A KSH ma is bejelentette, hogy 2018. III. negyedévében, az előzetes adatok alapján, 7%-kal nőttek éves alapon a használt lakások árai, és 8% körül az új építésű lakások árai

A lakásárindexben hosszú idő után először látni megtorpanást a II. és III. negyedév között. 131%-on stagnál a használt lakások piaca. Ezek mind tiszta árváltozások. A teljes árváltozás már vegyesebb képet mutat, a vevők magatartását, az alacsonyabb árú ingatlanok erősödő szerepét. 2018 okozhat még meglepetést azzal, hogy egy nagyon erős kezdés után az év végére  lehűti a kedélyeket. De erre még több mint 6 hónapot várni kell. Addig nem fogjuk megtudni a végleges adatokat.

Az újlakáspiac szárnyal, a lakásárak statisztikái szerint. Az árak mögé látni a keresletet már kockázatot jelentett 2018-ban is. Biztosan van, csak eddig jól elbújt. Kockázatot jelent bújócskát játszani a lakáspiacon. Ebbe a bújócskába bukott bele a korábbi újlakáspiac is. A vevők sem egyik pillanatról a másikra tűnnek el a lakáspiacról. A vevők szépen lassan döntenek úgy, hogy távol maradnak.  Biztosak lehetünk benne, hogy 2016-tól kezdve egyre többen tervezték, hogy piacra lépnek, majd idővel úgy döntöttek, hogy inkább mégsem. 2016 óta van a vevőknek egy olyan csoportja is, ami csak az eladók fejében létezik. Az ilyen láthatatlan vevők tudják okozni a legnagyobb meglepetést a lakáspiacon, nem a láthatóak. A láthatatlan vevők piacra léptek 2019-től, mint teszik ezt minden esetben, amikor már az eladók nem a piacon élnek, hanem az álmaikban.

Statisztika: KSH

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kozmopolita lakáspiaci ciklus

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacok úgy általában szociálisan érzéketlenek, nem veszik figyelembe a társadalom szükségleteit, igényeit. Ez jövőre sem változik. Sokan és nagyjából ugyan olyan szemszögből feltették már a kérdést 2014-2018 között, hogy mégis, mitől változik a lakáspiac?

Voltak és vannak, akik még mindig az új építésű lakások mennyiségében (Fontos, hogy nem a minőségében!) látják a megváltást, magát a megváltót. Magyarországon csak 1990 előtt szolgáltak az új építésű lakások társadalmi érdekeket. Ez az igazi „retro” érzés köszön vissza újra és újra, amikor az új építésű lakáspiacot piedesztálra emelik Magyarországon. 1990 óta, amióta a mai értelemben vett lakáspiacunk alakulgat (Fontos, hogy még nem alakult ki!), az új építésű lakások mennyisége az árak változásával egyenesen arányos. Minél többet terveznek megépíteni belőle, annál drágábbak. 2019-ben elméletileg (Fontos, hogy nem gyakorlatilag!) a 2018-ban tapasztaltaknál jelentősebb új építésű ingatlannal kell számolni. Ez magas, még magasabb árakat fog jelenteni a lakáspiacon gyakorlatilag (Fontos, hogy nem elméletileg!).

De mi hat még a lakáspiacra?

Attól, hogy divat manapság újra határokban gondolkodni, ahol a gondoskodó állam az úr és minden rossztól meg tud védeni, attól Magyarország egy nyitott, nagyon nyitott gazdaság. Ez a mindennapokban annyit tesz, hogy nem ő a főnök, hanem alárendelt viszonyban van például magával az Európai Unióval is. Még maga a magyar lakáspiac is függ az európai lakáspiactól. Lehet, hogy hiszünk az önálló magyar állam ideájában, vagy a függetlenségében, de ez speciel a lakáspiacot hidegen hagyja. A magyar lakáspiac közéleti értelemben is érzéketlen, viszont mérhető hatással vannak rá a külső, az országhatáron átívelő tényezők. Az Európai Unió hatását eddig nemigen vették számításba a lakáspiac szereplői. Elvakítja őket saját befolyásuk túlértékeltsége.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacnak akkor is vannak törvényei, ha nem ismerjük őket

A lakáspiac lokális, valamiféle nemzeti ügye minden országnak – gondoljuk. Azt hisszük, hogy a magyar lakáspiac, a magyar lakáspiaci szereplők erőviszonyaitól függ, beleértve a magyar államot is. Mi most arra hívjuk fel a figyelmet, hogy a magyar lakáspiac az EU lakáspiacának a része. Jól láthatóan nem csak egyszerűen a része annak, hanem gyakorlatilag (Fontos, hogy nem elméletileg!) a tükörképe is.

Az Európai Unió 2019-et egyáltalán nem várja, fél tőle, aggódik miatta, mert az új év a kockázatok évét jelenti az EU számára

Olyan kockázatokét, amik az EU jövőképét változtatják meg. Ha az a jövőkép bizonytalan, borús, zavaros, akkor az EU és köztük a magyar lakáspiacra is kiszámíthatatlan év(ek) vár(nak). Ideges az Európai Unió, feszült a világ, a magyar lakáspiac pedig kiszolgáltatott helyzetben van, védtelen. A magyar lakáspiac sok értelemben európai, nem veszi figyelembe az ország érdekeit, nem harcol, nincsen nemzeti öntudata, identitása.

A magyar lakáspiac kozmopolita, csak sodródik a világeseményekkel, amiért 2019-től új időszámítás kezdődik a magyar lakáspiacon

A külső tényezők hatása felerősödik 2019-től, mert vége egy olyan békeidőszaknak, ami csak az EU jövőképében létezett, nem a valóságban.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac kozmopolita

A magyar állam jövőképe lényegesen alulértékelt lesz az új évtől kezdve, ami 2014-2018 között akár még belemagyarázható is volt a magyar lakáspiaci folyamatokba. Bár csak meglovagolta az Európai Unió kedvező lakáspiaci környezetét és szintén túlértékelte a hatását/befolyását, hasonlóan más lakáspiaci szereplőkhöz.

2019-től új lakáspiaci ciklus kezdődik az Európai Unióban és Magyarországon is. Ideges(ítő) év(ek) áll(nak előttünk, ami szépen lassan eltereli majd a figyelmet a lakásárakról, rávilágítva a lakáspiac kozmopolita tulajdonságaira.

Kép: Ingatlanműhely (Megjegyzés: Bécs, 2018. december 29.)

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A piacképes kereslet

John Maynard Keynes effective and latent demand fizetőképes kereslet piacképes kereslet potenciális kereslet újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac munkaerőpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ahhoz, hogy zongorázzunk, előtte meg kell tanulni zongorázni. Bár minden ilyen egyszerű lenne az életben! Közgazdasági kifejezéseket gyakran használunk a hétköznapokban például. Akkor is használjuk, ha nem tudjuk mit is jelent pontosan vagy mi a valódi eredete, mire értették elsősorban. A fizetőképes keresletről most olvastuk, hogy hungarikum, mi magyarok találtuk ki, nem része a nemzetközi közgazdasági szakirodalomnak. Amellett, hogy bátor kijelentés, még téves is.

Úriember biztosra nem fogad

Nagyon nagy hatású, máig értelmezhető angol közgazdász nevéhez fűződik:

a látens és a fizetőképes kereslet = piacképes kereslet fogalmának a megalkotása

Repüljünk vissza a nagy gazdasági világválság utáni időkbe, a 30-as évekbe. Nagy volt a munkanélküliség, az elégedetlenség világszerte. A klasszikus – akkor még 19. századi - közgazdászok azzal a drasztikus ötlettel álltak elő, hogy csökkenteni kellene a munkabéreket, hogy így csökkenjen a munkanélküliség. Az alacsonyabb bérek miatt nőne a munkaerő-kereslet (= állásajánlatok száma), a foglalkoztatottság. A vállalkozások több embert alkalmaznának csak azért, mert kevesebb munkabért kellene nekik kifizetni. Majd jött egy angol, pontosabban cambridgei közgazdász, és olyat mondott, amit ma is bármikor meg lehet ismételni:

Szerinte egy gazdaságban a munkaerő-kereslet attól függ, hogy a megtermelt termékekre és szolgáltatásokra mennyi fizetőképes kereslet van. Ha nincs rájuk fizetőképes kereslet, akkor nincs értelme termelni és szolgáltatni, így embert sem érdemes ilyenkor alkalmazni.

A fizetőképes kereslet és a foglalkoztatottság közötti kapcsolattal megfogalmazta a fogyasztói társadalom alapgondolatát. A magasabb munkajövedelem, a nagyobb társadalmi jólét az állam mellett, a gazdaság szereplőinek is érdeke - foglalhatjuk össze a közgazdasági elmélet lényegét.

Ilyen modern gondolkodással megkülönböztette - az angol közgazdász - a látens és a fizetőképes keresletet:

A látens kereslet nem csak azt jelenti, hogy valaki anyagilag nem képes valamit megvenni, mert a munkabére túl alacsony adott pillanatban (= növelni kell, mert ez gazdasági és társadalmi érdek). Azt is jelenti, hogy nincs olyan termék és szolgáltatás a piacon, amit megvehetnénk és még azt is, hogy nem tudunk róla, hogy már van olyan termék és szolgáltatás, amire szükségünk van. A látens kereslet szintén egy nagyon modern gondolat, közgazdasági megközelítés volt a maga korában: 

a marketing és az értékesítés alapgondolata = lehet úgy is termelni és szolgáltatni, hogy csak igény van rá, látens kereslet

Az igény a piacképes kereslet alapja.

A látens kereslet ezért hatékonyan növeli a piaci versenyt és aktivitást:

Azért reklámoznak, hogy a látens keresletből fizetőképes kereslet legyen. Azért piackutatnak, fejlesztenek, beruháznak, hogy megtalálják azokat a piaci réseket, amire érdemes új vállalkozást alapítani, amivel utána lehet termelni és szolgáltatni a látens keresletnek, amiből általuk, nekik (= új termékeknek és szolgáltatásoknak) köszönhetően lehet fizetőképes kereslet.

Számtalan példát hozhatnánk, de stílszerűen maradjunk a lakáspiacon. Vegyük példának az új építésű társasházi lakásokat: 

Vannak vásárlók, akik nem vesznek használt lakást, vagy inkább vennének új  építésű lakást, ha találnának az igényeiknek megfelelőt. Ők nem jelennek meg fizetőképes keresletként a lakáspiacon, ameddig az új építésű lakások hiányoznak a piacról.

Ha van a lakáspiacon látens kereslet, akkor az az új építésű lakások kereslete.

A társasházat építőknek mindent el kell követniük, hogy a látens lakásvásárlókat fizetőképes lakásvásárlóként üdvözölhessék a projektjükben.

Melyik látens lakásvásárlóból lesz fizetőképes lakásvásárló?

Egyrészt akinek van erre anyagi fedezete. Az anyagi háttér biztosítása történhet hitellel, ahol a lakáshitel szintén egy szolgáltatás a piacon. Ahhoz, hogy a látens lakásvásárló hitelképes legyen, kell hogy legyen megfelelő önerője és szüksége van biztos havi jövedelemre is:

Milyen igaza volt bő 80 éve annak az angol közgazdásznak, amikor nem a bérek csökkentése mellett érvelt, hanem a fizetőképes kereslet növelésén (= a munkabérek, az általános jólét emelésén) keresztül kívánta növelni a foglalkoztatottságot,  megterementeni a munkaerőpiaci és gazdasági egyensúlyt egyszerre.

Milyen igaza volt abban is, hogy a termékek és szolgáltatások fizetőképes kereslete további fizetőképes keresletet szülhet, amivel munkahelyeket teremthet. 

A hitelképes, látens lakásvásárlóból lesz a hiteles és fizetőképes lakásvásárló a lakáspiacon. A társasházépítők nagy örömére, tegyük hozzá. A társasházépítők egyik fontos partnere a bank, mint szolgáltató. Együtt tudnak a látens lakásvásárlóból fizetőképes lakásvásárlót csinálni. De ehhez olyan társasházi lakásokra is  szükség van, amire van látens kereslet is. Ez már egy komolyabb feladat.

Egy új lakás nem jelenti azonnal azt, hogy van rá látens kereslet. Ha nem tetszik a látens lakásvásárlóknak a társasház adottsága (beleértve az árát is), akkor nem lesz belőlük fizetőképes lakásvásárló, inkább kivárnak.

Ez a jobbik eset. Az a lakáspiac szempontjából sokkal rosszabb, ha nem ismerik a látens lakásvásárlók azt az épülő társasházat és ezért nem lesz belőlük fizetőképes kereslet a lakáspiacon. Ez is benne van a pakliban, bár kicsi rá az esély. Viszont létező jelenség, hogy nem minden épülő társasház körül nagy a felhajtás, ezért piaci kockázatot jelent kapcsolatot teremteni a látens vásárlókkal. Ha a látens lakásvásárlók nem tudnak róla, lemaradhatnak egy számukra ígéretes vásárlási lehetőségről, így ők továbbra is csak látens lakásvásárlók maradhatnak a lakáspiacon. Kisebb társasházak építése húzódhat el emiatt, de akár még be sem fejezhetik, mert nem éri el a látens lakásvásárlóit.

A látens kereslet = potenciális vásárló/vevő magyarul

Attól még nem nevezhető fizetőképes keresletnek, mert vásárolni akar és anyagilag is képes rá, mert szükség van olyan lakásra, amiért a vásárlás mellett dönt. Ezt jól tudták már a 80 évvel ezelőtti Nagy-Britaniában is. Legalábbis egy közgazdász biztosan tudta, hogy milyen fontos az „effective and latent demand” között különbséget tenni. A magyar nyelvben - a korábbi tükörfordításnak köszönhetően - hatásos/hatékony kereslet helyett használjuk már évtizedek óta a fizetőképes kereslet kifejezést, és így különböztetjük meg Magyarországon is a potenciális kereslettől. Köszönjük J. M. Keynes – nek ezt a modern közgazdasági perspektívát és a piaci kereslet értelmezésének máig érvényes koncepcióját.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan franchise és az élesedő pozícióharc

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A Duna House felvásárolja-e az Otthon Centrum brandet a franchise jogával együtt még nem tudni. De hogy az étvágya mellett már esélye is van rá, az már jól látszik.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló?, 2015. június 12./

Nagyot tévedtünk, nagyon nagyot! Három és fél éve részletes áttekintést adtunk az ingatlan franchise, mint üzlet két meghatározó magyarországi szereplőjéről.

Akkor a Duna House ereje teljében volt, szinte fél lábbal a tőzsdén , amit már akkor 5 éve, 2010 óta tervezett. 2015-ben elmaradt a nagy dobás. Fiaskó lett belőle. Érdemes átolvasni, hogy képbe kerüljenek, mert nincsenek véletlenek, mindennek oka van az üzleti életben is. Mi már akkor felhívtuk egy fontos tényre a figyelmet:

„A céget ingatlanközvetítőnek ismeri a nagyérdemű, miközben egy pénzügyi szolgálató inkább, ez az üzleti modelljének a sikere. Nem a lakáspiac felfutása az igazán érdekes számára, hanem a hitelpiacban rejlő további lehetőségek. Abban a hitelpiacban, ahol a hitelközvetítők és köztük a Duna House, úgy öntötte a devizahiteleket a lakásvásárlókra és tömte tele a zsebét, hogy az már megérne egy hosszabb egyházi szertartást is.”  /A Duna House Fantomja, 2015. november 23./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2015-ben 108 irodája volt az OC-nek és 119 a DH-nak. Ma az OC-nek 179 megnyitott és 2 megnyitás előtt lévő (budapesti) irodája van

Már akkoriban egyértelműen piacvezető ingatlanközvetítőként beszélt saját magáról. Mi azért felhívtuk nyáron a figyelmet, hogy ez csak igazából számháború. Abszolút értékben tényleg a legtöbb franchise irodával rendelkezett a Duna House Magyarországon, de az irodák elhelyezkedése és megoszlása nem volt ideális. Kockázatokat jelentett ez már akkor is. Főleg azért, mert 2008 utáni gazdasági és lakáspiaci válság nagy vesztese, az Otthon Centrum, kimondta azt, amit azóta sem sokan tudnak elfogadni, inkább elengedik a fülük mellett:

„...szerény becslésük szerint a megnövekedett forgalomból tavaly arányaiban (kb. 40%) nem jutott több az értékesítő hálózatoknak, csak egymás elől tudták elvenni az üzletet, az ő állításuk szerint nagyobbak a kisebbek kárára tudnak csak növekedni.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló, 2015. június 12./

De ez nem csak azt jelentette, hogy a nagyok jártak jól. Sőt, egy ideig úgy látszott a Duna House felfalja az Otthon Centrum piaci részesedését is. Az értékesítők aránya az adásvételekben azóta is csökken, évről évre. Ezt maga a Duna House sohasem merte kimondani nyíltan és egyenesen. Mit csinált helyette? Emlékeznek még? Már biztosan nem, pedig nem is olyan régen volt az. Egész 2016-ban a magát piacvezetőnek nevező ingatlan franchise csökkenő lakáspiaci forgalomról beszélt. Őszinte ingatlanosok, mondtuk ki róluk a véleményünket 2017 elején:

„Több dolog történik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve volt a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.” /Őszinte ingatlanosok, 2017. január 10./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten és Pest megyében is egyértelmű az OC irodáinak fölénye a DH-val szemben

Ezt később belátta és 2017-ben szépen csendben az addigi számítási módszerét egy finom mozdulattal átalakította. Most már biztosan nem a saját részesedése növekvő vagy csökkenő trendje alapján becsül, hanem szépen felszorozzák azt 1,xx-szel, hogy valósághűbb képet kapjanak és adjanak, ha már a tőzsdén vannak. Ha már, ugye. Ilyen ez a popszakma, na. Ha nem megy erővel, túl kell járni a nagyérdemű eszén és jöhet a látszat. Az ingatlan franchise-okról egyébként is így foglaltuk össze velős véleményünket korábban:

"A látszatra épültek fel, ezzel sokakban megkérdőjelezve egyáltalán a létezésük értelmét, habár a látszat a 21. századi szolgáltatások és termékek értékének egyik meghatározó eleme.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló?, 2015. június 12./

A Duna House vívódását a lakáspiaccal mi betudtuk annak, hogy őket inkább a lakáshitelezés motiválja, nem az adásvételekben a részesedés növelése

A lakáshitelezés meg nem nagyon akart beindulni. Ahogy a lakáshitelezésben fordulat következett be 2017 második felében, a Duna House szélkakas módjára úgy lett olyan optimista, amit bárki megirigyelhetne – érdektől függően vagy függetlenül. 2017 év elején még folyt a lakáspiaccal szembeni Duna House kommunikáció, így tiszta vizet kellett öntenünk a pohárba, hogy mindezt kontextusba helyezzük. Sokan ugyanis félreértették, ahogy ma is könnyen félreérthető egy ingatlan franchise.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy ingatlan franchise legritkábban reklámozza, ha egy irodája bezár

Sosem az a fontos, hogy mit mond egy ingatlan franchise, hanem az, hogy miért

„A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.” 

/A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken, 2017. február 26./

A Duna House tovább borzolta a kedélyeket, amire választ kellett adni újra és újra:

„A lakásárak csökkenését vizionálják egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetekkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az általa mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.”  /Ingatlantisztelet, 2017. április 18./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A franchise bevételeken és eredményeken is látszik , hogy a Duna House stagnál

Pálfordulás ide vagy oda, azért az ilyen kommunikációs túlkapásokat könnyedén megbocsátja a média és adott esetben a feledékeny olvasó is. Minket nem ilyen fából faragtak. Mi nem felejtünk, amit vehet fenyegetésnek minden lakáspiaci szélhámos. Van belőlük bőven és az utánpótlás is mindig biztosított.

Adatbázis építésbe is kezdett 2017 novemberében a Duna House, amit idén novemberben ingyenessé is tett. Gyanakvást ébresztett már bennünk akkor is ez a "szolgáltatás":

"Adathalászat ez most vagy valódi szolgáltatás, azt az idő fogja bizonyítani. Egyelőre inkább adathalászatnak tűnik nekünk, mert minden ingatlanközvetítőnek eladó lakásokra van szüksége, hogy a piacon tényező legyen és az is maradjon. Adatbázist épít nem feltétlenül minden hátsó szándék nélkül. Az sem teljesen kizárható, hogy az évek óta hétpecsétes titokként kezelt ingatlanközvetítők valódi részesedése olyan kritikus szinten van ma már, amiért ilyen alternatív módszerhez kell folyamodnia a látszat fenntartására. Főleg olyankor, amikor kezd elfogadott tény lenni, hogy a nagy ingatlanközvetítők és hirdetési oldalak értékesítési területein kívül aktívabb a lakáspiac. Csak mást ne említsünk, pl. Budapesten 2015 óta úgy néz ki, hogy nem több, hanem inkább egyre kevesebb adásvétel történik. 2016-ban már biztosan így volt és a jelenleg ismert adatok alapján nagyon úgy néz ki, hogy 2017-ben sem fognak több lakást eladni Budapesten, mint 2016-ban.

Ez egy nagyon fájó pont tud lenni sok budapesti ingatlanközvetítőnek, köztük a nagyobb cápáknak is."

/Az öreg ingatlanközvetítő és az ingatlan tenger, 2017. november 22./

Ezzel el is jutottunk oda, ahová szerettünk volna. A két nagy ingatlan franchise hol együtt ment szembe a lakáspiaccal, amiért a GVH kapcsolta le őket, hol éppen egymással szemben küzdöttek ilyen és olyan megkérdőjelezhető eszközökkel.

A tisztességtelen piacbefolyásolásért a GVH felhívta a figyelmünket, hogy az üzleti érdekek, a pénzcsinálás a lakáspiacon jogokat sérthet.

Most szándékosan bánunk kesztyűs kézzel és nem boxolunk erős szavakkal. A tisztességtelen üzleti magatartás nem véletlen, nem hiba, hanem tudatos és szándékos általában. Tisztában vannak ezzel, akik elkövetik, hogy nem jogszerűen, tilosban járnak.

Erre ma az MNB büntette meg a Duna House-t éppen tisztességtelen hitelezési szokásai miatt.

Milyen meglepő, ugye! 2009 előtt tetszettek volna büntetni, kérem. Csak megszokás, rutin. Nem a törvények változtak azóta igazán, hanem a hitelközvetítési szokások nem változtak Magyarországon szinte egyáltalán. A hitelközvetítésről mi semmi jót nem tudunk mondani, a rosszba meg bele sem fognánk.

Az etikát felülírja a jutalék

Mit csodálkozunk! A bankok és a hitelközvetítők sem szerzetesek, inkább olyan magasrangú egyházi vezetők, akiknek hatalmuk és befolyásuk van, a biztos jólétük és kiváltságaik, előjogaik mellett. Isten földi helytartóinak képzelik magukat. Milyen képmutatás már, nem? Az ilyen egyenlőbbek az egyenlőeknél emberekkel mindig csak a baj van. Higgyék el, ezek inkább a Pokolra jutnak, nem a Mennyországba, akármennyit is imádkoznak, gyónnak és fohászkodnak a hamis papjaikhoz. Ezek nem tudják megbánni a bűneiket, mert ők maguk inkább a gonosz, akik ellen egész életünkben harcolunk és küzdünk hittel vagy hitetlenül, mindegyis. A gonoszság nem fogalom, az emberi gonoszság meg pláne, a túlélés legprimitívebb ösztöne.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A "diszkont" Duna House brand sincs könnyű helyzetben

Ilyen lakáspiaci és üzleti környezetben 2015 nyara óta a piacvezető szerepet átvette egy másik ingatlan franchise, amiről mit mondhatna egy magunkfajta. Egyik kutya másik eb. A Duna House Budapesten, Pest megyében és egész Magyarországon alul maradt a számháborúban, mutaják a táblázatok. A piaci részesedése bizonyára nem döntöget rekordokat a számok alapján. A "szerény" sajtóhírek persze másról szólnak. Kinegy higgyünk? Magunknak, a belső hangunknak.

A „diszkont” Duna House, a SMART Ingatlan sem nevezhető egyértelműen sikernek. 2014 nyarán indult és azóta is csak egy árnyékhálózat maradt, nem egy ékkő egy képzeletbeli koronán. Ha összeadjuk a Duna House és SMART Ingatlan irodákat, akkor is alul marad a Duna House az Otthon Centrummal szemben jelenleg. A Duna House-nak ez a lakáspiaci ciklus nem hozta meg azt az áttörést, amit elvárhatott. Mi ez, ha nem büntetés? - kérdezhetnénk.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A SMART Ingatlan irodák lakáspiaci szerepe kiegészíti, de nem erősíti a Duna House-t

2018 végén ki lehet jelenteni, hogy Magyarországon a piacvezető ingatlan franchise az Otthon Centrum

A végén még az lesz, hogy az Otthon Centrum fogja felvásárolni a Duna House-t, mert láthatóan a nagy ingatlanközvetítők csatájában számára sokkal fontosabb az ingatlanközvetítő szerepkör.

Ez a piac nem bír eltartani két nagy ingatlan franchise-t, az nem kérdés. Aztán lehetséges egy nevető harmadik is, bár meglepődnénk. A Duna House viszont egyhelyben toporog, üzleti modelljét a hitelközvetítés lábai tartják meg és persze a mérhetetlen önbizalom és önszeretet, amit kommunikál magáról, miközben a tőzsdén a részvényeit nem adják-veszik, az ingatlanalapja is túl nagy költségekkel működik, szinten tartva a vele szembeni természetes bizalmatlanságot. Ez a vég kezdete vagy csak a kezdet vége? -  egy 15-20 éves történetben, ahol az ingatlan franchise valahogy valamiért fura (ellen)érzést kelt bennünk vásárlókban, eladókban, bérlőkben és bérbeadókban egyaránt, amiért magasról teszünk arra, hogy ki a piacvezető az ingatlanközvetítők között.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek és táblázatok: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Felújítás vagy karbantartás

ingatlanmarketing lakáshirdetés építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetési oldalakon felújított lakások lesznek, de karbantartott lakásokat nem fogunk találni. Még baráti beszélgetésekben sem igazán gyakori, hogy bárki megemlítené karbantartotta a lakását. A fejújítást nálunk gyakrabban használják a karbantartás szinonimájaként. Olyankor is felújítottnak neveznek egy lakást, amikor abban csak karbantartás történt. Az megint egy másik történet, amikor több éve történt felújítást a hirdetésekben úgy állítanak be, mintha „tegnap” történt volna.

Vita lehet abban, hogy meddig nevezzünk felújítottnak egy lakást. Szerintünk addig, amíg nem jut eszünkbe róla, hogy fel kellene újítani.

Abban már nincs helye vitának , hogy mi is valójában a felújítás és mi csak karbantartás. A felújítás egy nagyszabású munka, amikor a lakás életszínvonala szintet lép. Ha egy korábbi életszínvonalat kívánunk szinten tartani, az csak karbantartás. Vegyük például a panelprogramos társasházakat, ahol kicserélik a külső nyílászárókat is. Az ilyen panellakást nem hívjuk felújítottnak, csak azért, mert kicseréltek rajta néhány ablakot. Ebből adódik az, hogy ha egy lakásban a nyílászárók/bejárati ajtó cseréje önmagában még nem jelent felújítást.

A felújítás egy teljeskörű munkafolyamat, amiben az egész lakás 100%-ban átalakul, nem csak egy bizonyos része változik. A karbantartás nem helyettesíti viszont a felújítást.

Félreértés alapját jelentheti nagyon sok lakáshirdetésben...

...hogy az eladó vagy éppen a bérbeadó a jó gazda/tulajdonos magatartást úgy állítja be, mintha szívességet tenne akár a vevőnek, vagy akár a bérlőnek, amikor a lakására költ. Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy ez a kötelessége:

Egy ingatlant birtokolni nem csak jogokkal, hanem kötelezettségekkel is jár. Arra áldozni kell rendszeresen. Eközben a szükséges karbantartások is elmaradnak az eladó és kiadó lakásokban, ami nem kevés fejfájást okozhat vevőknek és bérlőknek, mert ezek sem az eladási árakban, sem pedig az elvárt lakbérekben nem igazán tükröződnek vissza.

Ilyen környezetben, azok a tulajdonosok, akik akár kisebb munkákat végeznek a lakásukon, mindjárt felújításnak tudnak nevezni minden apróságot is. A hirdetési képek és szövegek között ezért is tud olyan nagy kontraszt lenni. Olyan, mintha nem is azt a lakást hirdetnék, mint amiről beszélnek mellette. A szövegben minden új, minden szép, felújított, a képeken meg látjuk, hogy nem az. Ingatlanértékesítők is gyakran tapasztalhatják, hogy egy tulajdonos megkeresi őket a frissen felújított lakásával, amiről kiderül, hogy valójában 20 éve újították fel. Magyarul csak karbantartották a 20 éves állapotokat és életszínvonalat a lakásban. A lakás egyáltalán nem felel a mai elvárásoknak és nem nevezhető frissen felújítottnak. Egyszerűen csak elvégezték a szükséges karbantartásokat, hogy a lakás pont úgy nézzen ki, mint 20 évvel ezelőtt a felújítás után.

A csapokat megeszi a vízkő, cserélni kell. Szaniterek használódhatnak el, amiket szintén cserélni kell. Akármelyik vizes helyiségben is történik ez, nem fogjuk azt felújítottnak nevezni, mert új csap van benne vagy wc csésze/wc tartály. Tönkremegy a kazán, a villanybojler, gázkonvektor, cserélni kell újra, de ettől még nem fogjuk azt mondani, hogy új fűtés és melegvíz rendszer van a lakásban. Felcsiszoljuk a parkettát, amit illik elvégezni, mert az jelenti a parketta karbantartását, de nem hívjuk lakásfelújításnak. A konyhában kicserélünk egy elromlott konyhagépet, de a konyhát nem fogjuk felújítottnak nevezni emiatt. Lecserélünk egy lámpát a nappaliban és ettől a nappali még nem lesz felújított.

Kiragadva, egy-egy munkafolyamat nem jelent egyből lakásfelújítást

Árnyalja a képet, amikor a hirdető is érzi, hogy nem kóser a lakása. Próbálja menteni a menthetőt és nem a lakást hívja felújítottnak – mert az tényleg túlzás lenne – inkább azt mondja, hogy a fürdőszoba/konyha fel van újítva. Jellemző, hogy nálunk ritkábban újítanak fel, alakítanak át egyszerre egy lakást, inkább csak különböző helyiségeket, több év különbségekkel, ami nagyon meg tud látszódni. Vitára az megint okod adhat, hogy milyen minőségű az a felújítás. Több esetben a nem túl minőségi munkát a vevő és a bérlő itt is inkább csak karbantartásnak fogja érezni, újnak, felújítottnak, „mainak” nem.

Nem is kell elmenni az ízlések és pofonok világába, hogy kinek mi tetszik, mi felel meg. Elavult, korszerűtlen és kókány megoldások, Mekk mesterek kivitelezésében. A lakástulajdonosok egy része akkor is ezermesternek érzi magát, ha nem tud minőségi munkát végezni. Ott és úgy spórol, ahol és ahogyan csak tud és ez bizony látszódni is fog a végeredményen.

Erről kellene beszélni és nem megjátszni a sznobot, hogy ki milyen színeket, formákat, anyagokat, hangulatot részesít előnyben. Ha egy lakás nem egyszerre és nem teljes egészében kerül felújításra, átalakításra, modernizálásra a kor elvárásainak megfelelően, akkor az inkább csak karbantartás. Nincs félig felújított lakás. Nincsen részlegesen felújított lakás sem. Felújítandó és hanyagúl, rosszul karbantartott lakások vannak. A hirdetési oldalak erre még nem helyeznek elég hangsúlyt, tolerálják a hirdetői visszaéléseket, teret adnak a félrevezető és megtévesztő (= fogyasztóvédelmi jogokat sértő) lakáshirdetéseknek.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére. 2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás szempontjából.”

- fogalmaztuk meg az Állam kontra Ingatlanpiac elemzésünkben még 2017 március végén.

Újra emlékeztetni szeretnénk mindenkit, hogy az állam szembe megy a magyar lakáspiac alapvető működésével, azt mindenáron új irányba akarja terelni. 2018 november végén kijelenthetjük, hogy mindhiába, csak egy dolgot tud elérni az állam:

a lakásárakat, az építőipari költségeket tudja növelni, másra jelenleg sajnos nem képes.

Lakáspiaci inflációt tud gerjeszteni az állam

Ez a hétköznapokban annyit tesz, hogy minden egyre drágábbá válik, ami a lakások vásárlását, felújítását, építését és bérlését illeti. Emiatt nőnek Magyarországon a lakbérek is. Mert ha egy ingatlant egyre drágább megvárásolni, egyere többe kerülni fenntartani/karbantartani és felújítani, újat építeni, akkor ez a bérleti díjakban is megjelenik.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak mesterséges vagy természetes növekedése a bérleti díjakat is mesterségesen vagy természetesen növeli, a bérlők fizetőképességétől teljesen függetlenül

Ha egyre több pénzbe kerül lakástulajdonosnak lenni, akkor egyre több pénzbe kerül bérlőnek is lenni. Ez a fajta árérvényesítés kirekesztő és társadalmi feszültségeket gerjeszt, amiket még nem tudunk, hogy hová fognak vezetni. Tippjeink azért vannak.

Nade ez az infláció, ami nálunk nem jelenik meg a KSH statisztikákban, amire azért néha-néha felhívják itthon is figyelmet. Miért? Mert egyszerűen nem része annak. Az elmúlt évek hivatalos inflációja vs. lakásárak, bérleti díjak, felújítási/karbantartási költségek, építési költségek nincsenek még köszönő viszonyban sem.

Az állam nem veszi figyelembe azt a magyar lakáspiaci törvényszerűséget, amit mi egy mondatban úgy fogalmaztunk meg:

„Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.”

– írtuk a Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak? helyzetjelentésben, még 2016 december elején.

Bár az állam kommunikációjában szinte mindig a vásárolókért, a vevőkért tesz vagy akar tenni, a valóságban minden döntésével a kínálatra hat, a kínálat pedig minden állami döntést beáraz

2015 december közepén „A lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA.” felkiáltásunk nem érthető meg anélkül, ha nem olvassuk el mellé a 2015 november közepén előzményként megírt Újlakáspiac mumus – „A biztonság kedvéért” helyzetértékelést:

„Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?” – állítottuk és kérdeztük 3 évvel ezelőtt.

Az állam becsvágyának köszönhetően pont úgy avatkozik be 2015 vége óta a lakáspiacba, hogy az áremelő hatású legyen

A lakásárak növekedési tényezőit még 2017 március végén foglaltuk össze. Abban második helyen szerepel az a megállapítás, hogy nőnek Magyarországon a lakásárak, ha egyre több új társasházi lakást és családi házat építenek:

Az újlakáspiac stimulálása, állami ösztönzése áremelő hatással bír az egész lakáspiacra, beleértve az albérletpiacon a lakbéreket is.

Harmadik helyen szerepel a lakáshitelezés bővülése:

Ha Magyarországon egyre több lakáshitelt vesznek fel, akkoris nőnek a lakásárak. Az állam erőteljesen lakáshitel párti, pl. fogyasztóbarát lakáshitel, kamattámagotott lakáshitel. Örül és boldog a magyar állam, hogy a lakáshitelek lassan átlépik az 50%-ot az adásvéstelek számában. Ez pedig azt jelenti az állam örül, hogy a lakáshitelezés, kvázi a bankok, finanszírozzák a lakásárak növekedését.

Negyedik helyen állnak a munkaerőpiaci folyamatok és benne természetesen a bérek. Az állam mindent megtesz, hogy statisztikailag jól kommunikálható bérnövekedés legyen. Tudjuk viszont, hogy a statisztika árnyalja a valóságot. Gondoljunk csak bele abba mit jelent az, hogy az átlagbér felett valójában az aktív munkaerő egyharmada keres és kétharmada viszont alatta:

Szép szám az átlagbér, de álom a többség számára. A lakáspiac viszont beárazza az átlagbért is, mégha az a kétharmadnak álom is.

A bérnövekedés statisztikája is egy szép szám, de az állam különböző bérminium és minimálbér tárgyalásokon éri el, hogy növelje azt. Nagyon helyesen- mondhatnánk. De közben meg látjuk, hogy két igen érdekes döntéssel közben el is vesz az állam a „pénzünkből”:

Az egyik a cafeteria rendszer eltörlése, amiről beszéltünk, hogy nem jelenik meg a bérstatisztikákban, így a lakásárakban sem. Viszont az sem fog megjelenni a lakásárakban, hogy sokunknak a bére úgy nőhet 2019-ben, hogy valójában kevesebb lesz az elkölthető jövedelme jövőre. A cafeteria hiányzni fog a zsebünkből. A lakásárak ezt figyelmen kívül fogják hagyni, mert a kínálat a bérnövekedésre alapozza árazását és nem arra, hogy mennyi pénz van valójában a vevők zsebében.

A lakástakarékok mögül is kihátrált az állam, ami például azért érdekes, mert az egyetlen elem volt, ami nem volt lakásáremelő hatású. Az államnak nem volt jó üzlet, de legalább a kínálat nem árazta be. A lakástakarékok miatt nem volt drágább felújítani egy lakást, de még vásárolni sem. Az állami kihátrálás tényleg nem a kínálatra fog hatni, őket eddig sem érdekelte láthatóan a lakástakarék. A keresleti oldalon annál inkább beszélhetünk illúzió vesztesről.

Az illuzió pedig nagyon fontos a lakáspiacon

Mert ki ne szeretne jobb körülmények között élni? Alig vannak olyanok ma Magyarországon, akik ne örülnének annak, ha még szebben felújíthatnák az otthonukat, vagy költözhetnének valami még jobb, még kényelmesebb, még szebb otthonba, környékre:

Használt lakást és házat viszont hogyan vegyünk, ha nem tudjuk felújítani normálisan, mert az eladó használt ingatlanok árai alig fejezik ki azok minőségét (=felújítási költségét) ?

Házépítés, új lakás vásárlása, mind szép jövőbeni tervek, amik sok embernek adnak erőt, kitartást, hogy szorgosan dolgozzanak. Igen, a lakáspiacon szinte minden magyar szeretne valamilyen formában részt venni, hiszen az ingatlan egyik, ha nem a legnagyobb kompromisszum az életünkben:

A lakáspiacról mindenki tud beszélni, mert mindenkit érdekel. Viszont nagyon keveseknek adatik meg, hogy valójában szereplői legyenek. Olyan érzésünk lehet, hogy van egy szinte fix kör, akik ismétlődnek a vevői és eladói oldalon, de még a lakásfelújítást kérők oldalán is. Évtizedek óta fel nem újított lakások, évtizedek óta el nem adott ingatlanok, és emberek tömegei, akik ezekben élnek és csak álmodoznak arról, hogy  valódi lakáspiaci szereplők legyenek. A lakáspiacunk apró mérete, a lakóingatlanok általánosan rossz minősége  mutatja a súlyos strukturális problémákat, a lakáspiacra való belépés egyre magasabb és szinte átléphetetlen korlátait. A lakáspiacunk, a lakásaink, otthonaink minősége, a lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei.

Az állam ebben egyelőre nem tud segíteni, sőt:

Minden állami támogatás és ösztönzés a kínálat áraiba épül be. Nincs az az „ingyen pénz” vagy „fogyasztóbarát” hitel, „támogatott” kamat, amit a piac kíméletlenül ki ne használna. Az állam többet vesz el a vásárlóktól, mint amennyit az eladóknak ad. Az eladók alatt most mindenkit értünk, a különböző lakásfelújításhoz és építéshez, karbantartáshoz szükséges anyagokon és szolgáltatásokon keresztül, a munkaerő költségén át, a használt lakások eladóit és az új építésű lakások tervezőit és kivitlezőit is.

A társasházak építése nem is lett siker. Mondjuk ki, inkább kudarc. A lakásáfa körüli bohóckodás ennek a következménye. Állam kontra Ingatlanpiac olyan gondolatot is tartalmaz 2017 március végéről, ami most 2018 november végén nyer csak igazán értelmet:

„Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.”

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A társasházak helyett a családi házakkal szimpatizál a magyar lakáspiac

Az új építésű társasházi lakások keresletét túlértékelték

Miért? Nagyon egyszerű. Az új építésű lakásokra senki sem tudja, hogy mekkora a kereslet. Van egy ingatlanlobbi, ami szerint végtelen. Majd van a valóság - pl. ingatlanlufi Budapesten    - ami szerint, meg igencsak korlátos:

A most novemberi döntéssel időt kapott az újlakáspiac, hogy keresletet találjon a kínálatára. Hitellel? Állami ingyen pénzekkel? = Még sokkal magasabb árakon? Ha az új lakások ára tovább nő, akkor a használt lakások ára is tovább nő és lakbérek is tovább nőnek.

Az áfa mértéke teljesen lényegtelen ebből a szempontból:

A 27%-os ÁFA nem biztos, sőt egyáltalán nem fog drágább lakásokat jelenteni, mint az 5%-os. Pont ugyan olyan végső árakat fog jelenteni a vevőknek. Az 5% ÁFA magasabb építési költségeket tud jelenteni és esetleg több profitot a beruházónak. Ennyi.

A vevők szempontjából a lakások végső ára számít, nem az ÁFA mértéke benne. A 27%-os ÁFA-s lakásokban talán újra többet fognak adni, mint az 5%-os ÁFA lakásokban, ahonnan eltűntek az ajándék klímák, konyhák, redőnyök, stb. Egyszerűen azért, mert azokat nem adhatták 5% ÁFA-val, így nem is adták.

Remélhetőleg 2020-tól lesznek újra olyan új építésű társasházi lakások, amikben nem az ÁFA lesz az  előny, a (hozzá adott) érték, hanem a minőségük és a felszereletségük.

Családi házat építeni is egyre drágább és még drágább lesz csak. Nézzük csak meg mennyiért lehetett 2014-ben építkezni. Ki emlékszik már arra? Történelem, igaz? Azóta évről évre egyre csak drágábban, maradjunk annyiban. Gyakorlatilag most nem lehet megmondani, hogy mennyibe fog kerülni egy új családi ház – ami jelenleg a legnagyobb arányt képviseli  az új építésű lakóingatlanokban Magyarországon – jövőre vagy 2020-ban vagy utána. Nem lehet tervezni. Mondjuk ki világosan. Aki kitalálta, hogy építkezne mondjuk tavaly vagy tavaly előtt, de már belevágott, az tudja miről beszélünk. Aki még csak tervezi, az majd közben nem egyszer, hanem többször újratervezheti az egészet. Miközben mi Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?  kérdésre adott válaszunkban egyértelműen a lakásárak növekedése mellett tettük le a voksunkat:

„A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.”

A lakáspiacunk 2018-ban már egyáltalán nem egészséges

Az állam a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be a folyamataiba, olyan módszerekkel, amik évtizedekkel korábban is kudarcot vallottak. 2015-ben, új CSOK, lakásáfa és különböző lakáshitelezést ösztönző eszközök nélkül is a magyar lakáspiac növekedési trend szerint haladt már 2014 óta, az árak már „maguktól” nőttek, a kínálat már elkezdett árazni, a kereslet pedig tudta tartani a lépést is vele (=az adásvételek száma gyorsabban nőtt, mint a lakásárak), a bankok is elkezdetek egyre jobban bízni a lakáspiacban (=beindult a lakáshitelezés).

2015 végén az állam belépett a lakáspiacra, de pont úgy, mint egy elefánt a porcelánboltba.

Ha ezt nem mondjuk ki, ha minél tovább nézünk oldalra , csukjuk be a szmünket, amikor a lakáspiacról  beszélünk, annál nagyobb károkat fog ez okozni Magyarországon, gazdaságilag, társadalmilag és demográfiailag egyaránt.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Így működik a lakáspiac, ha egészséges, amikor az állam nem avatkozik be

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komolytalan vevők

áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés lakásturista 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van választójogunk, de nincs választásunk, legalább ugyanolyan kontraproduktív hozzáállás a közéletben, mint a magánéletben. A lakásvásárlás és eladás is magánügy, tele választásokkal, jogokkal és kötelezettségekkel. Komoly terep, ahol továbbra is hangsúlyozzuk, hogy eladóként ne akarjuk a lakást rátukmálni senkire. Ne gondoljuk azt minden érdeklődőről, hogy pont ő a lakás vásárlója. Inkább ismerjük fel, hogy ki nem a lakás vevője és koncentráljunk arra az egyre majd, aki igen. Az nem kérdés, hogy ritkán veszi meg az első lakásnéző az eladó ingatlant. Csak egy fogja végül megvenni, de sokkal többen fogják előtte megnézni. Ez az az alapgondolat, amit egyébként minden eladó tud, ismer, de hajlamos elfelejteni, amikor „helyzet” van. Az eladás idő. Korántsem törvényszerű, hogy pazaroljuk a drága időnket felesleges körökre. A lakáseladásnál ez mégis elkerülhetetlen bizonyos szintig. A hirdetés és lakásbemutatás során már az eladón is múlik az, hogy meddig megy el, mit enged, mit hisz, mit képzel vagy tud-e egyáltalán nemet mondani egy olyan érdeklődőre, akiben nem bízik. Kulcskérdés, hogy a lakás vevőjében meg kell bíznunk, addig az érdeklődőkben egyáltalán nem. Ha egy lakásnéző az eladóban bizalmatlanságot kelt, akinek azt sem hiszi el, amit kérdez, nem csak azt, amit mond, akkor az ilyen esetek döntő többségéből biztosan nem lesz adásvétel.

Ezek nem fekete vagy fehér helyzetek

Könnyen félre lehet érteni a másik felet. Az eladók és a vevők is emberek, akik között támadhatnak zavarok, feszültségek. Különösen akkor, amikor egy érdeklődő provokatív és nehéz megítélni azért, mert nem érdekli egyáltalán a lakás, vagy éppen ellenkezőleg. Provokáció alatt olyan hétköznapi megnyilvánulásokat értünk, amikor az eladó lakást és magát az eladót is nemtelen támadások, erős és alaptalan kritikák érnek vevői oldalról. Vannak rámenősebbek, magabiztosabb vevők. Nincs ezzel semmi gond.  Irányár = alkudni kötelező bejegyzésünkben is megírtuk, hogy „Sokkal magabiztosabb és tudatosabb lakásvásárlóként akár mi befolyásolhatjuk az ingatlanközvetítőket és a hirdető tulajdonosokat, nem pedig ők minket.”

Igen ám, de Az áralku filozófiájában  külön kiemeljük, hogy „Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!” Hozzá is tesszük „Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.”

Tudat alatt ezt tudják az eladók is. Lakásnézés közben vagy utána történő árcsökkentést alátámasztó lakáskritika nem célravezető. A legtöbb eladóban azt az érzést fogja kelteni, hogy a vevőt nem is érdekli a lakás, csak az idejét pazarolja rá. Tapasztaltabb eladóként, esetleg ingatlanértékesítőként ezzel illik tisztában lenni és nem felvenni a kesztyűt.

Párosulhat ehhez egy bizonytalan árajánlat és egy még bizonytalanabb vételi szándék is, de az ne tévesszen meg bennünket

Eladóként, vagy az eladó partnereként vegyük komolyan az intő jeleket. Sajnos a komolytalan vevő nem városi legenda. Nem feltétlenül az emberi gonoszság és rosszindulat vezérli. Vannak olyan érdeklődők, akik maguk sem biztosak abban, hogy mit szeretnének megvenni és feszegetik a saját határaikat abban is, hogy mit tudnak megvenni egyáltalán. Nézelődhetnek olyan környéken is, ami divatos, de igazából nem is szimpatizálnak vele. A divat már csak ilyen furcsa hatással van a vevőkre is. Különösen rossz omen, amikor az érdeklődő szerint az eladó lakás környéke például kész katasztrófa. Könnyelmű és meggondolatlan is lehet, amikor komolytalanul komolykodik. Az sem túl biztató, ha a személyesen mondott árat írásban - de még mindig nem vételi nyilatkozatban -  tovább faragja üres kifogásokkal, nem is olyan ritkán akár füllent is. Eladóként vegyük komolyan és bátran közöljük vele, hogy ez az eladó lakás lehet nem is rá vár.

Időpazarló és nagy benne a csalódásfaktor, ha teret engedünk egy már az elején látványosan hamvában holt érdeklődő vs. eladó csatának, aminek a  vége aligha adásvétel lesz

Az áralku filozófiájában  nem véletlenül hívtuk fel a vevők figyelmét, hogy „Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.”

Eladóként is tudnunk kell nemet mondani, nem csak bérbeadóként, ahol ez ma már jóval gyakoribb és elfogadottabb. Ahogy a bérlőket, a kiadó lakásra jelentkezőket is megszűrhetjük, elutasíthatjuk őket, pont így tehetünk az eladó lakásra jelentkező számunkra nem megbízható érdeklődőkkel is.

Aki lakásvásárlásra szánja el magát, nagyon hamar rájön, hogy nincs könnyű helyzetben

Eladóként ezzel is illik tisztában lenni és nem csak a pénzt látni minden érdeklődőben. Eladóként az érdeklődők az időt jelentik és csak a vevő jelenti a pénzt számunkra.

A lakásvásárlóknak viszont értelemszerűen időre van szükségük, hogy feltérképezzék a piacot, megismerjék a kínálatot, az eladókat és természetesen a saját igényeiket és határaikat, korlátaikat. is.

Nehéz a választás – írtuk 2 hónapja, amiben határozottan és nagyon komolyan gondoljuk azt, hogy „A lakásvásárló szinte rá van kényszerülve, hogy egyszerűsítsen, mert a teljes kínálatot úgy sem tudja megismerni, dönteni róla meg pláne.”

Miért veszünk rossz lakást?  kérdésre is kerestük már a lehetséges válaszokat, ami ezzel a témával nagyon szorosan összefügg. "Minden vevő jó döntést akar hozni a lakáspiacon. Senki sem akar rossz lakást venni, de ettől még vásárol." Például azt állítjuk, hogy "Azért hozunk rossz döntést vevőként , mert vannak olyan eladók a lakáspiacon, akiknek érdeke, hogy mi rossz döntést hozzunk." De nem minden eladónak ez az érdeke és vevőként vegyük inkább figyelmeztetésnek, ha egy eladó maga mondja, hogy inkább keressünk másik lakást, az övé lehet nem is nekünk való.

A vevőkben kódolva van az üresjárat, a több felesleges kör, a konfliktus önmagukkal és a lakáspiac más szereplőivel. Nincs ezzel semmi gond, ha tiszteletben tartjuk egymást és az eladó lakásokat is, ha vevők vagyunk rá, ha nem.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanlufi Budapesten

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Csak pozitívan, ha nem lehet felhőtlen az öröm akkor is. Rejtsük inkább a sorok közé, hogy aggódunk. Ha nem mondhatjuk ki egyértelműen, hogy vannak aggasztó jelek, akkor legyünk kreatívak. Önmagunk ellenségei mégsem lehetünk. Mártírok sem akarunk lenni, kisemberek vagyunk mi ahhoz. Családunk van. Felelősek vagyunk minden szóért. Szerethetjük tiszta szívvel a hazánkat, a szülőföldünket, a városunkat, ahol élünk. Az itt élő emberekért is érezhetünk felelősséget, pláne ha olyan információkkal rendelkezünk, amivel segíthetünk is nekik jobb és biztonságosabb döntéseket hozni. Csak az ilyen önzetlenség nem kifizetődő. Segíteni jó, tényleg nagyon jó. Viszont, ha mi nem segítünk magunkon…hajaj, na az lenne csak a felelőtlenség, mert akkor másokon sem tudnánk segíteni. De meg kell élnünk valamiből nekünk is. Vívódni az erős igazságérzetünk és a karrierünk ellentmondásai között inkább okozzon kopaszodást, elhízást, nyugtalan éjszakákat, szarkalábakat. Még bele is betegedhetünk egy kicsit, mindegy. Egy a fontos csak, az egzisztenciánkat ne befolyásolja, azzal legyen mindig minden rendben. Egy íróasztal mögött ülve nagyon nehéz megváltani a világot, de jóval könnyebb érdekeket kiszolgálni, katonaként parancsokat végrehajtani, feltétel nélkül. A Magyar Nemzeti Bankban, a lakáspiaccal foglalkozó emberek nincsenek könnyű helyzetben. Értjük és halljuk, hogy nem akarnak ők semmi rosszat. Szeretnék, ha a kecske is jól lakna és a káposzta is megmaradna. De már most szólunk, ideje korán, hogy nem fog menni.

A lakáspiac nem az a terep, ahol sokáig lehet libikókázni

A lakáspiac büntet, méghozzá igen gyorsan. Tegyük ezért világossá, hogy Magyarország fővárosának lakáspiaca átlépte a biztonságos zóna határait és egyre inkább távolodik el tőle. 2 éve már folyamatosan küldi a jeleket a budapesti lakáspiac, hogy olyan irányba halad, ami felé nem nagyon szabadna. (El)fogynak a vevők, az árak emelkedését nem indokolja semmi. Budapest súlya meg csak csökken és csökken az adásvételek számában, a „vakok és gyengén látók” örömére erősen torzítva az országos lakáspiaci árak növekedését mindeközben. Budapest a feketebárány, amiről halkan, szinte suttogva és nagyon, de nagyon, tapintatosan a Magyar Nemzeti Bankban néhány valószínűleg nagyon elkötelezett és hivatástudattal rendelkező ember, kreatívan kongatja a vészharangokat. Na nem úgy, hogy ez a karrierjüket negatívan befolyásolhassa. Nem hősködnek, csak végzik a munkájukat, hozzák a kötelezőnél egy picit többet. Erős mondatok következnek a mai MNB lakáspiaci jelentésből, amihez fűzünk néhány megjegyzést a közérthetőség kedvéért:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten nem csak a lakásárak vannak elszállva, hanem az eladók is

"Budapest aránya kismértékben, de tovább mérséklődött a tranzakciók között, miközben a vidéki települések szerepe növekedett. 2018. első félév végén 22 százalék volt Budapest aránya a piaci forgalmon belül, ami 2015 elején még 33 százalék volt. A községekben lebonyolított adásvételek aránya eközben 20 százalékról 24 százalékra nőtt. "– Budapesten ne legyen kétsége senkinek, egyre több a csalódott eladó, aki hiába lép piacra nem tud eladni. Nem csak álom lakás van, hanem álom árak is, amik legalább olyan elérhetetlenek az eladók egy jelentős részének, mint maguk az eladó lakások a vevőknek. A budapesti lakásárak relatívabbak, mint szinte bármi más ma a magyar lakáspiacon.

"A lakásárak emelkedése mellett egyre rosszabb minőségű lakások cserélnek gazdát." – az országos lakáspiacra gondolva.

"A fővárosi drágulás következtében tehát fokozatosan egyre rosszabb minőségű, és így relatíve olcsóbb lakás cserélt gazdát." – megemlítve, hogy nem csak országosan, de Budapesten is a négyzetméterárak növekedésének szó szerint ára van.

"Budapesten a lakásárak szintje már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által indokoltat. "– ami az egyszerű ember nyelvén azt jelenti, hogy ingatlanlufi van 2018-ban Budapesten.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egészségtelen lakásárakról beszélhetünk Budapesten

"A lakásárak túlzott felértékelődése következtében kockázatok alakulhatnak ki a bankrendszerben, amennyiben utóbbival együtt nagy volumenű jelzáloghitelezés és növekvő kockázatvállalás párosul, így – különösen a jelenlegi erős keresleti környezetben – még fontosabbá vált a fővárosi piac szoros figyelemmel kísérése." – üzeni a Magyar Nemzeti Bankból néhány tisztességes ember a kereskedelmi bankokban dolgozó kollégáiknak, hogy ne legyenek vak optimisták, amikor budapesti lakóingatlanok hitelezéséről van szó. A kockázatok már tapinthatóak, mérhetőek és kezelhetőek is, feltéve, ha odafigyelnek rájuk és nyitott, nem pedig csukott szemmel hiteleznek.

+1 (erős) gondolat:

"Budapesten 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, 2018-ban 7,4 ezer, 2019-ben 15,7 ezer új lakás átadását várjuk." – „várjuk”, mint a mesében, tennénk hozzá. Ilyen használt lakás piacon, ami van ma Budapesten, az újlakáspiacot sem szabadna más szemmel nézni. Lelassuló építkezésekre, álló projektekre, elhúzódó értékesítésre és elképzelhetetlen szintű spekulációra lehet a budapesti újlakáspiacon készülni.

Ehhez külön hozzáfűznénk egy nagyon aktuális lakáspiaci jelenséget. A spekulációknak külön kedvez az ingatlanlufi, ahol minden jogi alap is megvan ahhoz, hogy ezt ügyeskedők és szerencsevadászok ki is használják. Törvényesen, jogtisztán, adót fizetve többé-kevésbé, előszerződésekkel értékesített lakások tömegeivel, amik eleve színlelt szerződések csupán. Céljuk, hogy a várható lakásárnövekedését – már pedig egy ingatlanlufi erről szól – realizálják. Ma sem olyan nehéz hirdetéseket találni, ahol szerződésátruházással kínálnak új építésű lakásokat magánszemélyek. Az társasházakat értékesítők is tudják a módját, hogy mikor lehet ezt a kártyát előhúzni, amikoris nem kétoldalú, hanem háromoldalú megállapodások születhetnek. A jó értékesítő tudja mikor kell felhívni a potenciális vásárlót, hogy egy másik vevő meggondolta magát és helyette ő vehetné meg a lakást. Persze nem azon az áron, hanem már magasabban.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ez az egyre nagyobb árolló szúrhatja ki az ingatlanlufit

Igen, arról beszélünk, hogy egyesek nem csak könyveket olvasnak és kétes hátterű előadásokra járnak azért, hogy megtanuljanak könnyen pénzt keresni, hanem űzik az ipart. Nem új találmány ez, csak kezd olyan méreteket ölteni Budapesten az újlakáspiacon, amiért már lehet aggódni.

Úgy is lehet új lakással pénzt keresni, hogy sohasem vesszük meg, csak jogot szerzünk a megvásárlásra, egy opciót az előszerződéssel. Ezt a jogot, amikor eljön az idő, akkor piaci alapon értékesítjük. Gyakorlatilag a még el nem készült lakást úgy adjuk el magasabb áron, hogy azt meg sem vettük. Ezt végezhetik egyszerű spekulánsok és természetesen a beruházóval karöltve strómanok. Jogilag tiszta, nagyon nehezen lehetne bizonyítani, hogy színlelt minden.

Csak azon alapul,  hogy biztosan hisszük egy épülő társasházban az árak növekedése legalább addig tart, amíg el nem készül a ház. Ezért a pénzért sokan lehajolnak. Ha valaki eddig nem találta a választ arra, hogy miért nem stimmel sok nem hivatalos statisztika és köszönő viszonyban sincs a hivatalos adatokkal, akkor itt van rá egy lehetséges válasz. Sok ezer új lakás nem kerül értékesítésre új lakásként, hanem a spekulációk miatt végül használt lakásként értékesítik. Na most egy ilyen környezetben, egy ingatlanlufiban képzeljék el azt, hogy milyen boszorkánykonyhát jelenthet  az 5% lakásáfa alkalmazása a 2018. november 1-ig végső építési engedéllyel rendelkező társasházak esetében még 5 évig. El lehet adni ma előszerződéssel egy lakást úgy is, hogy akár évekkel később kezdik meg csak a valódi munkát, az építkezést. És biztosak lehetünk benne, hogy papíron mindent előértékesítenek, a felárral aláírható adásvételi szerződések már viszont elmaradhatnak, mert nem egyre könnyebb, hanem úgy néz ki inkább egyre nehezebb lesz palimadarakat fogni a budapesti használt és új építésű lakások piacán egyaránt a közeledő jövőben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak vs. Bérek

Forrás: mnb.hu - Lakáskpiaci Jelentés 2018. november (2018. november 15.)

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hajrá családok! Hajrá családi házak!

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Hogy miért tabu téma  a családi házak építése, nem tudjuk. Nem értjük, hogy miért nem beszélünk arról, hogy gyakorlatilag reneszánszukat élik a családi házak. Mi a gond azzal, hogy újra építenek egy olyan ingatlantípust Magyarországon, ami nagy presztízsű. Benne van a nevében, hogy család. A családról nagy divat beszélni. Féltjük a családokat, óvjuk és védjük őket. De így? A családi házakról mégsem divat beszélni. Csak a társasházi lakásokról beszélünk. Minden családi ház építéséről úgy beszélünk, mintha társasházi lakás lenne. Pedig nem az, nagyon nem az. Nem beszélni a családi házak építéséről szerintünk több mint arrogáns és sértő.

A családi házak építésére, azok keresletére hatott minden állami otthonteremtési támogatás az elmúlt években, nem a társasházi lakások megvásárlására. Az új tárasházi lakások helyett a családok a családi házak felé fordultak.

Már ott tartunk,  2018 III. negyedévére kiderült, hogy családi házakat építenek eladásra, vagyis értékesítésre is inkább. Soha nem látott arányú az értékesítésre szánt lakóingatlanok számában a családi ház. Látható a számokból, hogy az értékesítési céllal épült ingatlanok számában a társasházi ingatlanok száma nem fedi le a teljes számot.

Ott tartunk már, hogy az értékesítésre épített új lakóingatlanok kb. 20%-a családi ház ma Magyarországon.

De ennek ellenére nem beszélünk erről. Miért?

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Már nem csak saját részre, hanem értékesítésre is családi házakat építenek

A teljes magyar sajtó egyként áll ki a társasházépítések mellett. Ebben nincs megosztottság, itt nincs állami és nem állami propaganda, elvhűség és vallásos áhitat és nemzetvédelem. A családi házak úgy néz ki, hogy megtestesítik azt a médiapolitikai konszenzust, amiről szintén nagyon nagy divat beszélni. A családi ház lenne a közös ellenség, maga az ördög, a „családok évében”, amikor a családpolitika és a demográfiai folyamatok a fő téma? Komolyan tesszük fel ezt a kérdést, mert szégyelljük, hogy egy olyan ország manipulálja a saját társadalmát üzleti érdekekből, ahol valószínűleg milliók fognak hiányozni néhány évtized múlva. Azok a milliók, akiknek már nem lehet építeni semmit és már ők sem fognak építeni semmit sem. A jövőnket éljük fel itt és most, de mi az orrunking sem látunk...akarjuk mondani az üzleti érdekeken túl.

Önmaga ellensége Magyarország, ha a családi házakról csak azért nem beszél, mert a társasházakat építők/építtetők és értékesítők kilóra veszik meg a magyar sajtót. Sajtószabadság? Független média?  Hiteles tájékoztatás? Objektivitás?

Az a szerencse, hogy a lakáspiac nem manipulálható, mert nem néz tévét, nem olvas újságot, nem hallgat rádiót, nem követi az internetet. A lakáspiac legalább még szabad!

Az új építésű lakóingatlanok 56%-a 2018 III. negyedévében családi ház. Hajrá családok! Hajrá családi házak! Hajrá családok lakáspiaca!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research