A piacképes kereslet

John Maynard Keynes effective and latent demand fizetőképes kereslet piacképes kereslet potenciális kereslet újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac munkaerőpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ahhoz, hogy zongorázzunk, előtte meg kell tanulni zongorázni. Bár minden ilyen egyszerű lenne az életben! Közgazdasági kifejezéseket gyakran használunk a hétköznapokban például. Akkor is használjuk, ha nem tudjuk mit is jelent pontosan vagy mi a valódi eredete, mire értették elsősorban. A fizetőképes keresletről most olvastuk, hogy hungarikum, mi magyarok találtuk ki, nem része a nemzetközi közgazdasági szakirodalomnak. Amellett, hogy bátor kijelentés, még téves is.

Úriember biztosra nem fogad

Nagyon nagy hatású, máig értelmezhető angol közgazdász nevéhez fűződik:

a látens és a fizetőképes kereslet = piacképes kereslet fogalmának a megalkotása

Repüljünk vissza a nagy gazdasági világválság utáni időkbe, a 30-as évekbe. Nagy volt a munkanélküliség, az elégedetlenség világszerte. A klasszikus – akkor még 19. századi - közgazdászok azzal a drasztikus ötlettel álltak elő, hogy csökkenteni kellene a munkabéreket, hogy így csökkenjen a munkanélküliség. Az alacsonyabb bérek miatt nőne a munkaerő-kereslet (= állásajánlatok száma), a foglalkoztatottság. A vállalkozások több embert alkalmaznának csak azért, mert kevesebb munkabért kellene nekik kifizetni. Majd jött egy angol, pontosabban cambridgei közgazdász, és olyat mondott, amit ma is bármikor meg lehet ismételni:

Szerinte egy gazdaságban a munkaerő-kereslet attól függ, hogy a megtermelt termékekre és szolgáltatásokra mennyi fizetőképes kereslet van. Ha nincs rájuk fizetőképes kereslet, akkor nincs értelme termelni és szolgáltatni, így embert sem érdemes ilyenkor alkalmazni.

A fizetőképes kereslet és a foglalkoztatottság közötti kapcsolattal megfogalmazta a fogyasztói társadalom alapgondolatát. A magasabb munkajövedelem, a nagyobb társadalmi jólét az állam mellett, a gazdaság szereplőinek is érdeke - foglalhatjuk össze a közgazdasági elmélet lényegét.

Ilyen modern gondolkodással megkülönböztette - az angol közgazdász - a látens és a fizetőképes keresletet:

A látens kereslet nem csak azt jelenti, hogy valaki anyagilag nem képes valamit megvenni, mert a munkabére túl alacsony adott pillanatban (= növelni kell, mert ez gazdasági és társadalmi érdek). Azt is jelenti, hogy nincs olyan termék és szolgáltatás a piacon, amit megvehetnénk és még azt is, hogy nem tudunk róla, hogy már van olyan termék és szolgáltatás, amire szükségünk van. A látens kereslet szintén egy nagyon modern gondolat, közgazdasági megközelítés volt a maga korában: 

a marketing és az értékesítés alapgondolata = lehet úgy is termelni és szolgáltatni, hogy csak igény van rá, látens kereslet

Az igény a piacképes kereslet alapja.

A látens kereslet ezért hatékonyan növeli a piaci versenyt és aktivitást:

Azért reklámoznak, hogy a látens keresletből fizetőképes kereslet legyen. Azért piackutatnak, fejlesztenek, beruháznak, hogy megtalálják azokat a piaci réseket, amire érdemes új vállalkozást alapítani, amivel utána lehet termelni és szolgáltatni a látens keresletnek, amiből általuk, nekik (= új termékeknek és szolgáltatásoknak) köszönhetően lehet fizetőképes kereslet.

Számtalan példát hozhatnánk, de stílszerűen maradjunk a lakáspiacon. Vegyük példának az új építésű társasházi lakásokat: 

Vannak vásárlók, akik nem vesznek használt lakást, vagy inkább vennének új  építésű lakást, ha találnának az igényeiknek megfelelőt. Ők nem jelennek meg fizetőképes keresletként a lakáspiacon, ameddig az új építésű lakások hiányoznak a piacról.

Ha van a lakáspiacon látens kereslet, akkor az az új építésű lakások kereslete.

A társasházat építőknek mindent el kell követniük, hogy a látens lakásvásárlókat fizetőképes lakásvásárlóként üdvözölhessék a projektjükben.

Melyik látens lakásvásárlóból lesz fizetőképes lakásvásárló?

Egyrészt akinek van erre anyagi fedezete. Az anyagi háttér biztosítása történhet hitellel, ahol a lakáshitel szintén egy szolgáltatás a piacon. Ahhoz, hogy a látens lakásvásárló hitelképes legyen, kell hogy legyen megfelelő önerője és szüksége van biztos havi jövedelemre is:

Milyen igaza volt bő 80 éve annak az angol közgazdásznak, amikor nem a bérek csökkentése mellett érvelt, hanem a fizetőképes kereslet növelésén (= a munkabérek, az általános jólét emelésén) keresztül kívánta növelni a foglalkoztatottságot,  megterementeni a munkaerőpiaci és gazdasági egyensúlyt egyszerre.

Milyen igaza volt abban is, hogy a termékek és szolgáltatások fizetőképes kereslete további fizetőképes keresletet szülhet, amivel munkahelyeket teremthet. 

A hitelképes, látens lakásvásárlóból lesz a hiteles és fizetőképes lakásvásárló a lakáspiacon. A társasházépítők nagy örömére, tegyük hozzá. A társasházépítők egyik fontos partnere a bank, mint szolgáltató. Együtt tudnak a látens lakásvásárlóból fizetőképes lakásvárlót csinálni. De ehhez olyan társasházi lakásokra is  szükség van, amire van látens kereslet is. Ez már egy komolyabb feladat.

Egy új lakás nem jelenti azonnal azt, hogy van rá látens kereslet. Ha nem tetszik a látens lakásvásárlóknak a társasház adottsága (beleértve az árát is), akkor nem lesz belőlük fizetőképes lakásvásárló, inkább kivárnak.

Ez a jobbik eset. Az a lakáspiac szempontjából sokkal rosszabb, ha nem ismerik a látens lakásvásárlók azt az épülő társasházat és ezért nem lesz belőlük fizetőképes kereslet a lakáspiacon. Ez is benne van a pakliban, bár kicsi rá az esély. Viszont létező jelenség, hogy nem minden épülő társasház körül nagy a felhajtás, ezért piaci kockázatot jelent kapcsolatot teremteni a látens vásárlókkal. Ha a látens lakásvásárlók nem tudnak róla, lemaradhatnak egy számukra ígéretes vásárlási lehetőségről, így ők továbbra is csak látens lakásvásárlók maradhatnak a lakáspiacon. Kisebb társasházak építése húzódhat el emiatt, de akár még be sem fejezhetik, mert nem éri el a látens lakásvásárlóit.

A látens kereslet = potenciális vásárló/vevő magyarul

Attól még nem nevezhető fizetőképes keresletnek, mert vásárolni akar és anyagilag is képes rá, mert szükség van olyan lakásra, amiért a vásárlás mellett dönt. Ezt jól tudták már a 80 évvel ezelőtti Nagy-Britaniában is. Legalábbis egy közgazdász biztosan tudta, hogy milyen fontos az „effective and latent demand” között különbséget tenni. A magyar nyelvben - a korábbi tükörfordításnak köszönhetően - hatásos/hatékony kereslet helyett használjuk már évtizedek óta a fizetőképes kereslet kifejezést, és így különböztetjük meg Magyarországon is a potenciális kereslettől. Köszönjük J. M. Keynes – nek ezt a modern közgazdasági perspektívát és a piaci kereslet értelmezésének máig érvényes koncepcióját.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan franchise és az élesedő pozícióharc

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A Duna House felvásárolja-e az Otthon Centrum brandet a franchise jogával együtt még nem tudni. De hogy az étvágya mellett már esélye is van rá, az már jól látszik.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló?, 2015. június 12./

Nagyot tévedtünk, nagyon nagyot! Három és fél éve részletes áttekintést adtunk az ingatlan franchise, mint üzlet két meghatározó magyarországi szereplőjéről.

Akkor a Duna House ereje teljében volt, szinte fél lábbal a tőzsdén , amit már akkor 5 éve, 2010 óta tervezett. 2015-ben elmaradt a nagy dobás. Fiaskó lett belőle. Érdemes átolvasni, hogy képbe kerüljenek, mert nincsenek véletlenek, midennek oka van az üzleti életben is. Mi már akkor felhívtuk egy fontos tényre a figyelmet:

„A céget ingatlanközvetítőnek ismeri a nagyérdemű, miközben egy pénzügyi szolgálató inkább, ez az üzleti modelljének a sikere. Nem a lakáspiac felfutása az igazán érdekes számára, hanem a hitelpiacban rejlő további lehetőségek. Abban a hitelpiacban, ahol a hitelközvetítők és köztük a Duna House, úgy öntötte a devizahiteleket a lakásvásárlókra és tömte tele a zsebét, hogy az már megérne egy hosszabb egyházi szertartást is.”  /A Duna House Fantomja, 2015. november 23./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2015-ben 108 irodája volt az OC-nek és 119 a DH-nak. Ma az OC-nek 179 megnyitott és 2 megnyitás előtt lévő (budapesti) irodája van

Már akkoriban egyértelműen piacvezető ingatlanközvetítőként beszélt saját magáról. Mi azért felhívtuk nyáron a figyelmet, hogy ez csak igazából számháború. Abszolút értékben tényleg a legtöbb franchise irodával rendelkezett a Duna House Magyarországon, de az irodák elhelyezkedése és megoszlása nem volt ideális. Kockázatokat jelentett ez már akkor is. Főleg azért, mert 2008 utáni gazdasági és lakáspiaci válság nagy vesztese, az Otthon Centrum, kimondta azt, amit azóta sem sokan tudnak elfogadni, inkább elengedik a fülük mellett:

„...szerény becslésük szerint a megnövekedett forgalomból tavaly arányaiban (kb. 40%) nem jutott több az értékesítő hálózatoknak, csak egymás elől tudták elvenni az üzletet, az ő állításuk szerint nagyobbak a kisebbek kárára tudnak csak növekedni.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló, 2015. június 12./

De ez nem csak azt jelentette, hogy a nagyok jártak jól. Sőt, egy ideig úgy látszott a Duna House felfalja az Otthon Centrum piaci részesedését is. Az értékesítők aránya az adásvételekben azóta is csökken, évről évre. Ezt maga a Duna House sohasem merte kimondani nyíltan és egyenesen. Mit csinált helyette? Emlékeznek még? Már biztosan nem, pedig nem is olyan régen volt az. Egész 2016-ban a magát piacvezetőnek nevező ingatlan franchise csökkenő lakáspiaci forgalomról beszélt. Őszinte ingatlanosok, mondtuk ki róluk a véleményünket 2017 elején:

„Több dolog történik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve volt a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.” /Őszinte ingatlanosok, 2017. január 10./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten és Pest megyében is egyértelmű az OC irodáinak fölénye a DH-val szemben

Ezt később belátta és 2017-ben szépen csendben az addigi számítási módszerét egy finom mozdulattal átalakította. Most már biztosan nem a saját részesedése növekvő vagy csökkenő trendje alapján becsül, hanem szépen felszorozzák azt 1,xx-szel, hogy valósághűbb képet kapjanak és adjanak, ha már a tőzsdén vannak. Ha már, ugye. Ilyen ez a popszakma, na. Ha nem megy erővel, túl kell járni a nagyérdemű eszén és jöhet a látszat. Az ingatlan franchise-okról egyébként is így foglaltuk össze velős véleményünket korábban:

"A látszatra épültek fel, ezzel sokakban megkérdőjelezve egyáltalán a létezésük értelmét, habár a látszat a 21. századi szolgáltatások és termékek értékének egyik meghatározó eleme.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló?, 2015. június 12./

A Duna House vívódását a lakáspiaccal mi betudtuk annak, hogy őket inkább a lakáshitelezés motiválja, nem az adásvételekben a részesedés növelése

A lakáshitelezés meg nem nagyon akart beindulni. Ahogy a lakáshitelezésben fordulat következett be 2017 második felében, a Duna House szélkakas módjára úgy lett olyan optimista, amit bárki megirigyelhetne – érdektől függően vagy függetlenül. 2017 év elején még folyt a lakáspiaccal szembeni Duna House kommunikáció, így tiszta vizet kellett öntenünk a pohárba, hogy mindezt kontextusba helyezzük. Sokan ugyanis félreértették, ahogy ma is könnyen félreérthető egy ingatlan franchise.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy ingatlan franchise legritkábban reklámozza, ha egy irodája bezár

Sosem az a fontos, hogy mit mond egy ingatlan franchise, hanem az, hogy miért

„A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.” 

/A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken, 2017. február 26./

A Duna House tovább borzolta a kedélyeket, amire választ kellett adni újra és újra:

„A lakásárak csökkenését vizionálják egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetekkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az általa mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.”  /Ingatlantisztelet, 2017. április 18./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A franchise bevételeken és eredményeken is látszik , hogy a Duna House stagnál

Pálfordulás ide vagy oda, azért az ilyen kommunikációs túlkapásokat könnyedén megbocsátja a média és adott esetben a feledékeny olvasó is. Minket nem ilyen fából faragtak. Mi nem felejtünk, amit vehet fenyegetésnek minden lakáspiaci szélhámos. Van belőlük bőven és az utánpótlás is mindig biztosított.

Adatbázis építésbe is kezdett 2017 novemberében a Duna House, amit idén novemberben ingyenessé is tett. Gyanakvást ébresztett már bennünk akkor is ez a "szolgáltatás":

"Adathalászat ez most vagy valódi szolgáltatás, azt az idő fogja bizonyítani. Egyelőre inkább adathalászatnak tűnik nekünk, mert minden ingatlanközvetítőnek eladó lakásokra van szüksége, hogy a piacon tényező legyen és az is maradjon. Adatbázist épít nem feltétlenül minden hátsó szándék nélkül. Az sem teljesen kizárható, hogy az évek óta hétpecsétes titokként kezelt ingatlanközvetítők valódi részesedése olyan kritikus szinten van ma már, amiért ilyen alternatív módszerhez kell folyamodnia a látszat fenntartására. Főleg olyankor, amikor kezd elfogadott tény lenni, hogy a nagy ingatlanközvetítők és hirdetési oldalak értékesítési területein kívül aktívabb a lakáspiac. Csak mást ne említsünk, pl. Budapesten 2015 óta úgy néz ki, hogy nem több, hanem inkább egyre kevesebb adásvétel történik. 2016-ban már biztosan így volt és a jelenleg ismert adatok alapján nagyon úgy néz ki, hogy 2017-ben sem fognak több lakást eladni Budapesten, mint 2016-ban.

Ez egy nagyon fájó pont tud lenni sok budapesti ingatlanközvetítőnek, köztük a nagyobb cápáknak is."

/Az öreg ingatlanközvetítő és az ingatlan tenger, 2017. november 22./

Ezzel el is jutottunk oda, ahová szerettünk volna. A két nagy ingatlan franchise hol együtt ment szembe a lakáspiaccal, amiért a GVH kapcsolta le őket, hol éppen egymással szemben küzdöttek ilyen és olyan megkérdőjelezhető eszközökkel.

A tisztességtelen piacbefolyásolásért a GVH felhívta a figyelmünket, hogy az üzleti érdekek, a pénzcsinálás a lakáspiacon jogokat sérthet.

Most szándékosan bánunk kesztyűs kézzel és nem boxolunk erős szavakkal. A tisztességtelen üzleti magatartás nem véletlen, nem hiba, hanem tudatos és szándékos általában. Tisztában vannak ezzel, akik elkövetik, hogy nem jogszerűen, tilosban járnak.

Erre ma az MNB büntette meg a Duna House-t éppen tisztességtelen hitelezési szokásai miatt.

Milyen meglepő, ugye! 2009 előtt tetszettek volna büntetni, kérem. Csak megszokás, rutin. Nem a törvények változtak azóta igazán, hanem a hitelközvetítési szokások nem változtak Magyarországon szinte egyáltalán. A hitelközvetítésről mi semmi jót nem tudunk mondani, a rosszba meg bele sem fognánk.

Az etikát felülírja a jutalék

Mit csodálkozunk! A bankok és a hitelközvetítők sem szerzetesek, inkább olyan magasrangú egyházi vezetők, akiknek hatalmuk és befolyásuk van, a biztos jólétük és kiváltságaik, előjogaik mellett. Isten földi helytartóinak képzelik magukat. Milyen képmutatás már, nem? Az ilyen egyenlőbbek az egyenlőeknél emberekkel mindig csak a baj van. Higgyék el, ezek inkább a Pokolra jutnak, nem a Mennyországba, akármennyit is imádkoznak, gyónnak és fohászkodnak a hamis papjaikhoz. Ezek nem tudják megbánni a bűneiket, mert ők maguk inkább a gonosz, akik ellen egész életünkben harcolunk és küzdünk hittel vagy hitetlenül, mindegyis. A gonoszság nem fogalom, az emberi gonoszság meg pláne, a túlélés legprimitívebb ösztöne.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A "diszkont" Duna House brand sincs könnyű helyzetben

Ilyen lakáspiaci és üzleti környezetben 2015 nyara óta a piacvezető szerepet átvette egy másik ingatlan franchise, amiről mit mondhatna egy magunkfajta. Egyik kutya másik eb. A Duna House Budapesten, Pest megyében és egész Magyarországon alul maradt a számháborúban, mutaják a táblázatok. A piaci részesedése bizonyára nem döntöget rekordokat a számok alapján. A "szerény" sajtóhírek persze másról szólnak. Kinegy higgyünk? Magunknak, a belső hangunknak.

A „diszkont” Duna House, a SMART Ingatlan sem nevezhető egyértelműen sikernek. 2014 nyarán indult és azóta is csak egy árnyékhálózat maradt, nem egy ékkő egy képzeletbeli koronán. Ha összeadjuk a Duna House és SMART Ingatlan irodákat, akkor is alul marad a Duna House az Otthon Centrummal szemben jelenleg. A Duna House-nak ez a lakáspiaci ciklus nem hozta meg azt az áttörést, amit elvárhatott. Mi ez, ha nem büntetés? - kérdezhetnénk.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A SMART Ingatlan irodák lakáspiaci szerepe kiegészíti, de nem erősíti a Duna House-t

2018 végén ki lehet jelenteni, hogy Magyarországon a piacvezető ingatlan franchise az Otthon Centrum

A végén még az lesz, hogy az Otthon Centrum fogja felvásárolni a Duna House-t, mert láthatóan a nagy ingatlanközvetítők csatájában számára sokkal fontosabb az ingatlanközvetítő szerepkör.

Ez a piac nem bír eltartani két nagy ingatlan franchise-t, az nem kérdés. Aztán lehetséges egy nevető harmadik is, bár meglepődnénk. A Duna House viszont egyhelyben toporog, üzleti modelljét a hitelközvetítés lábai tartják meg és persze a mérhetetlen önbizalom és önszeretet, amit kommunikál magáról, miközben a tőzsdén a részvényeit nem adják-veszik, az ingatlanalapja is túl nagy költségekkel működik, szinten tartva a vele szembeni természetes bizalmatlanságot. Ez a vég kezdete vagy csak a kezdet vége? -  egy 15-20 éves történetben, ahol az ingatlan franchise valahogy valamiért fura (ellen)érzést kelt bennünk vásárlókban, eladókban, bérlőkben és bérbeadókban egyaránt, amiért magasról teszünk arra, hogy ki a piacvezető az ingatlanközvetítők között.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek és táblázatok: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Felújítás vagy karbantartás

ingatlanmarketing lakáshirdetés építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetési oldalakon felújított lakások lesznek, de karbantartott lakásokat nem fogunk találni. Még baráti beszélgetésekben sem igazán gyakori, hogy bárki megemlítené karbantartotta a lakását. A fejújítást nálunk gyakrabban használják a karbantartás szinonimájaként. Olyankor is felújítottnak neveznek egy lakást, amikor abban csak karbantartás történt. Az megint egy másik történet, amikor több éve történt felújítást a hirdetésekben úgy állítanak be, mintha „tegnap” történt volna.

Vita lehet abban, hogy meddig nevezzünk felújítottnak egy lakást. Szerintünk addig, amíg nem jut eszünkbe róla, hogy fel kellene újítani.

Abban már nincs helye vitának , hogy mi is valójában a felújítás és mi csak karbantartás. A felújítás egy nagyszabású munka, amikor a lakás életszínvonala szintet lép. Ha egy korábbi életszínvonalat kívánunk szinten tartani, az csak karbantartás. Vegyük például a panelprogramos társasházakat, ahol kicserélik a külső nyílászárókat is. Az ilyen panellakást nem hívjuk felújítottnak, csak azért, mert kicseréltek rajta néhány ablakot. Ebből adódik az, hogy ha egy lakásban a nyílászárók/bejárati ajtó cseréje önmagában még nem jelent felújítást.

A felújítás egy teljeskörű munkafolyamat, amiben az egész lakás 100%-ban átalakul, nem csak egy bizonyos része változik. A karbantartás nem helyettesíti viszont a felújítást.

Félreértés alapját jelentheti nagyon sok lakáshirdetésben...

...hogy az eladó vagy éppen a bérbeadó a jó gazda/tulajdonos magatartást úgy állítja be, mintha szívességet tenne akár a vevőnek, vagy akár a bérlőnek, amikor a lakására költ. Nagyon hangosan jegyeznénk meg, hogy ez a kötelessége:

Egy ingatlant birtokolni nem csak jogokkal, hanem kötelezettségekkel is jár. Arra áldozni kell rendszeresen. Eközben a szükséges karbantartások is elmaradnak az eladó és kiadó lakásokban, ami nem kevés fejfájást okozhat vevőknek és bérlőknek, mert ezek sem az eladási árakban, sem pedig az elvárt lakbérekben nem igazán tükröződnek vissza.

Ilyen környezetben, azok a tulajdonosok, akik akár kisebb munkákat végeznek a lakásukon, mindjárt felújításnak tudnak nevezni minden apróságot is. A hirdetési képek és szövegek között ezért is tud olyan nagy kontraszt lenni. Olyan, mintha nem is azt a lakást hirdetnék, mint amiről beszélnek mellette. A szövegben minden új, minden szép, felújított, a képeken meg látjuk, hogy nem az. Ingatlanértékesítők is gyakran tapasztalhatják, hogy egy tulajdonos megkeresi őket a frissen felújított lakásával, amiről kiderül, hogy valójában 20 éve újították fel. Magyarul csak karbantartották a 20 éves állapotokat és életszínvonalat a lakásban. A lakás egyáltalán nem felel a mai elvárásoknak és nem nevezhető frissen felújítottnak. Egyszerűen csak elvégezték a szükséges karbantartásokat, hogy a lakás pont úgy nézzen ki, mint 20 évvel ezelőtt a felújítás után.

A csapokat megeszi a vízkő, cserélni kell. Szaniterek használódhatnak el, amiket szintén cserélni kell. Akármelyik vizes helyiségben is történik ez, nem fogjuk azt felújítottnak nevezni, mert új csap van benne vagy wc csésze/wc tartály. Tönkremegy a kazán, a villanybojler, gázkonvektor, cserélni kell újra, de ettől még nem fogjuk azt mondani, hogy új fűtés és melegvíz rendszer van a lakásban. Felcsiszoljuk a parkettát, amit illik elvégezni, mert az jelenti a parketta karbantartását, de nem hívjuk lakásfelújításnak. A konyhában kicserélünk egy elromlott konyhagépet, de a konyhát nem fogjuk felújítottnak nevezni emiatt. Lecserélünk egy lámpát a nappaliban és ettől a nappali még nem lesz felújított.

Kiragadva, egy-egy munkafolyamat nem jelent egyből lakásfelújítást

Árnyalja a képet, amikor a hirdető is érzi, hogy nem kóser a lakása. Próbálja menteni a menthetőt és nem a lakást hívja felújítottnak – mert az tényleg túlzás lenne – inkább azt mondja, hogy a fürdőszoba/konyha fel van újítva. Jellemző, hogy nálunk ritkábban újítanak fel, alakítanak át egyszerre egy lakást, inkább csak különböző helyiségeket, több év különbségekkel, ami nagyon meg tud látszódni. Vitára az megint okod adhat, hogy milyen minőségű az a felújítás. Több esetben a nem túl minőségi munkát a vevő és a bérlő itt is inkább csak karbantartásnak fogja érezni, újnak, felújítottnak, „mainak” nem.

Nem is kell elmenni az ízlések és pofonok világába, hogy kinek mi tetszik, mi felel meg. Elavult, korszerűtlen és kókány megoldások, Mekk mesterek kivitelezésében. A lakástulajdonosok egy része akkor is ezermesternek érzi magát, ha nem tud minőségi munkát végezni. Ott és úgy spórol, ahol és ahogyan csak tud és ez bizony látszódni is fog a végeredményen.

Erről kellene beszélni és nem megjátszni a sznobot, hogy ki milyen színeket, formákat, anyagokat, hangulatot részesít előnyben. Ha egy lakás nem egyszerre és nem teljes egészében kerül felújításra, átalakításra, modernizálásra a kor elvárásainak megfelelően, akkor az inkább csak karbantartás. Nincs félig felújított lakás. Nincsen részlegesen felújított lakás sem. Felújítandó és hanyagúl, rosszul karbantartott lakások vannak. A hirdetési oldalak erre még nem helyeznek elég hangsúlyt, tolerálják a hirdetői visszaéléseket, teret adnak a félrevezető és megtévesztő (= fogyasztóvédelmi jogokat sértő) lakáshirdetéseknek.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére. 2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás szempontjából.”

- fogalmaztuk meg az Állam kontra Ingatlanpiac elemzésünkben még 2017 március végén.

Újra emlékeztetni szeretnénk mindenkit, hogy az állam szembe megy a magyar lakáspiac alapvető működésével, azt mindenáron új irányba akarja terelni. 2018 november végén kijelenthetjük, hogy mindhiába, csak egy dolgot tud elérni az állam:

a lakásárakat, az építőipari költségeket tudja növelni, másra jelenleg sajnos nem képes.

Lakáspiaci inflációt tud gerjeszteni az állam

Ez a hétköznapokban annyit tesz, hogy minden egyre drágábbá válik, ami a lakások vásárlását, felújítását, építését és bérlését illeti. Emiatt nőnek Magyarországon a lakbérek is. Mert ha egy ingatlant egyre drágább megvárásolni, egyere többe kerülni fenntartani/karbantartani és felújítani, újat építeni, akkor ez a bérleti díjakban is megjelenik.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak mesterséges vagy természetes növekedése a bérleti díjakat is mesterségesen vagy természetesen növeli, a bérlők fizetőképességétől teljesen függetlenül

Ha egyre több pénzbe kerül lakástulajdonosnak lenni, akkor egyre több pénzbe kerül bérlőnek is lenni. Ez a fajta árérvényesítés kirekesztő és társadalmi feszültségeket gerjeszt, amiket még nem tudunk, hogy hová fognak vezetni. Tippjeink azért vannak.

Nade ez az infláció, ami nálunk nem jelenik meg a KSH statisztikákban, amire azért néha-néha felhívják itthon is figyelmet. Miért? Mert egyszerűen nem része annak. Az elmúlt évek hivatalos inflációja vs. lakásárak, bérleti díjak, felújítási/karbantartási költségek, építési költségek nincsenek még köszönő viszonyban sem.

Az állam nem veszi figyelembe azt a magyar lakáspiaci törvényszerűséget, amit mi egy mondatban úgy fogalmaztunk meg:

„Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.”

– írtuk a Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak? helyzetjelentésben, még 2016 december elején.

Bár az állam kommunikációjában szinte mindig a vásárolókért, a vevőkért tesz vagy akar tenni, a valóságban minden döntésével a kínálatra hat, a kínálat pedig minden állami döntést beáraz

2015 december közepén „A lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA.” felkiáltásunk nem érthető meg anélkül, ha nem olvassuk el mellé a 2015 november közepén előzményként megírt Újlakáspiac mumus – „A biztonság kedvéért” helyzetértékelést:

„Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?” – állítottuk és kérdeztük 3 évvel ezelőtt.

Az állam becsvágyának köszönhetően pont úgy avatkozik be 2015 vége óta a lakáspiacba, hogy az áremelő hatású legyen

A lakásárak növekedési tényezőit még 2017 március végén foglaltuk össze. Abban második helyen szerepel az a megállapítás, hogy nőnek Magyarországon a lakásárak, ha egyre több új társasházi lakást és családi házat építenek:

Az újlakáspiac stimulálása, állami ösztönzése áremelő hatással bír az egész lakáspiacra, beleértve az albérletpiacon a lakbéreket is.

Harmadik helyen szerepel a lakáshitelezés bővülése:

Ha Magyarországon egyre több lakáshitelt vesznek fel, akkoris nőnek a lakásárak. Az állam erőteljesen lakáshitel párti, pl. fogyasztóbarát lakáshitel, kamattámagotott lakáshitel. Örül és boldog a magyar állam, hogy a lakáshitelek lassan átlépik az 50%-ot az adásvéstelek számában. Ez pedig azt jelenti az állam örül, hogy a lakáshitelezés, kvázi a bankok, finanszírozzák a lakásárak növekedését.

Negyedik helyen állnak a munkaerőpiaci folyamatok és benne természetesen a bérek. Az állam mindent megtesz, hogy statisztikailag jól kommunikálható bérnövekedés legyen. Tudjuk viszont, hogy a statisztika árnyalja a valóságot. Gondoljunk csak bele abba mit jelent az, hogy az átlagbér felett valójában az aktív munkaerő egyharmada keres és kétharmada viszont alatta:

Szép szám az átlagbér, de álom a többség számára. A lakáspiac viszont beárazza az átlagbért is, mégha az a kétharmadnak álom is.

A bérnövekedés statisztikája is egy szép szám, de az állam különböző bérminium és minimálbér tárgyalásokon éri el, hogy növelje azt. Nagyon helyesen- mondhatnánk. De közben meg látjuk, hogy két igen érdekes döntéssel közben el is vesz az állam a „pénzünkből”:

Az egyik a cafeteria rendszer eltörlése, amiről beszéltünk, hogy nem jelenik meg a bérstatisztikákban, így a lakásárakban sem. Viszont az sem fog megjelenni a lakásárakban, hogy sokunknak a bére úgy nőhet 2019-ben, hogy valójában kevesebb lesz az elkölthető jövedelme jövőre. A cafeteria hiányzni fog a zsebünkből. A lakásárak ezt figyelmen kívül fogják hagyni, mert a kínálat a bérnövekedésre alapozza árazását és nem arra, hogy mennyi pénz van valójában a vevők zsebében.

A lakástakarékok mögül is kihátrált az állam, ami például azért érdekes, mert az egyetlen elem volt, ami nem volt lakásáremelő hatású. Az államnak nem volt jó üzlet, de legalább a kínálat nem árazta be. A lakástakarékok miatt nem volt drágább felújítani egy lakást, de még vásárolni sem. Az állami kihátrálás tényleg nem a kínálatra fog hatni, őket eddig sem érdekelte láthatóan a lakástakarék. A keresleti oldalon annál inkább beszélhetünk illúzió vesztesről.

Az illuzió pedig nagyon fontos a lakáspiacon

Mert ki ne szeretne jobb körülmények között élni? Alig vannak olyanok ma Magyarországon, akik ne örülnének annak, ha még szebben felújíthatnák az otthonukat, vagy költözhetnének valami még jobb, még kényelmesebb, még szebb otthonba, környékre:

Használt lakást és házat viszont hogyan vegyünk, ha nem tudjuk felújítani normálisan, mert az eladó használt ingatlanok árai alig fejezik ki azok minőségét (=felújítási költségét) ?

Házépítés, új lakás vásárlása, mind szép jövőbeni tervek, amik sok embernek adnak erőt, kitartást, hogy szorgosan dolgozzanak. Igen, a lakáspiacon szinte minden magyar szeretne valamilyen formában részt venni, hiszen az ingatlan egyik, ha nem a legnagyobb kompromisszum az életünkben:

A lakáspiacról mindenki tud beszélni, mert mindenkit érdekel. Viszont nagyon keveseknek adatik meg, hogy valójában szereplői legyenek. Olyan érzésünk lehet, hogy van egy szinte fix kör, akik ismétlődnek a vevői és eladói oldalon, de még a lakásfelújítást kérők oldalán is. Évtizedek óta fel nem újított lakások, évtizedek óta el nem adott ingatlanok, és emberek tömegei, akik ezekben élnek és csak álmodoznak arról, hogy  valódi lakáspiaci szereplők legyenek. A lakáspiacunk apró mérete, a lakóingatlanok általánosan rossz minősége  mutatja a súlyos strukturális problémákat, a lakáspiacra való belépés egyre magasabb és szinte átléphetetlen korlátait. A lakáspiacunk, a lakásaink, otthonaink minősége, a lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei.

Az állam ebben egyelőre nem tud segíteni, sőt:

Minden állami támogatás és ösztönzés a kínálat áraiba épül be. Nincs az az „ingyen pénz” vagy „fogyasztóbarát” hitel, „támogatott” kamat, amit a piac kíméletlenül ki ne használna. Az állam többet vesz el a vásárlóktól, mint amennyit az eladóknak ad. Az eladók alatt most mindenkit értünk, a különböző lakásfelújításhoz és építéshez, karbantartáshoz szükséges anyagokon és szolgáltatásokon keresztül, a munkaerő költségén át, a használt lakások eladóit és az új építésű lakások tervezőit és kivitlezőit is.

A társasházak építése nem is lett siker. Mondjuk ki, inkább kudarc. A lakásáfa körüli bohóckodás ennek a következménye. Állam kontra Ingatlanpiac olyan gondolatot is tartalmaz 2017 március végéről, ami most 2018 november végén nyer csak igazán értelmet:

„Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.”

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A társasházak helyett a családi házakkal szimpatizál a magyar lakáspiac

Az új építésű társasházi lakások keresletét túlértékelték

Miért? Nagyon egyszerű. Az új építésű lakásokra senki sem tudja, hogy mekkora a kereslet. Van egy ingatlanlobbi, ami szerint végtelen. Majd van a valóság - pl. ingatlanlufi Budapesten    - ami szerint, meg igencsak korlátos:

A most novemberi döntéssel időt kapott az újlakáspiac, hogy keresletet találjon a kínálatára. Hitellel? Állami ingyen pénzekkel? = Még sokkal magasabb árakon? Ha az új lakások ára tovább nő, akkor a használt lakások ára is tovább nő és lakbérek is tovább nőnek.

Az áfa mértéke teljesen lényegtelen ebből a szempontból:

A 27%-os ÁFA nem biztos, sőt egyáltalán nem fog drágább lakásokat jelenteni, mint az 5%-os. Pont ugyan olyan végső árakat fog jelenteni a vevőknek. Az 5% ÁFA magasabb építési költségeket tud jelenteni és esetleg több profitot a beruházónak. Ennyi.

A vevők szempontjából a lakások végső ára számít, nem az ÁFA mértéke benne. A 27%-os ÁFA-s lakásokban talán újra többet fognak adni, mint az 5%-os ÁFA lakásokban, ahonnan eltűntek az ajándék klímák, konyhák, redőnyök, stb. Egyszerűen azért, mert azokat nem adhatták 5% ÁFA-val, így nem is adták.

Remélhetőleg 2020-tól lesznek újra olyan új építésű társasházi lakások, amikben nem az ÁFA lesz az  előny, a (hozzá adott) érték, hanem a minőségük és a felszereletségük.

Családi házat építeni is egyre drágább és még drágább lesz csak. Nézzük csak meg mennyiért lehetett 2014-ben építkezni. Ki emlékszik már arra? Történelem, igaz? Azóta évről évre egyre csak drágábban, maradjunk annyiban. Gyakorlatilag most nem lehet megmondani, hogy mennyibe fog kerülni egy új családi ház – ami jelenleg a legnagyobb arányt képviseli  az új építésű lakóingatlanokban Magyarországon – jövőre vagy 2020-ban vagy utána. Nem lehet tervezni. Mondjuk ki világosan. Aki kitalálta, hogy építkezne mondjuk tavaly vagy tavaly előtt, de már belevágott, az tudja miről beszélünk. Aki még csak tervezi, az majd közben nem egyszer, hanem többször újratervezheti az egészet. Miközben mi Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?  kérdésre adott válaszunkban egyértelműen a lakásárak növekedése mellett tettük le a voksunkat:

„A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.”

A lakáspiacunk 2018-ban már egyáltalán nem egészséges

Az állam a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be a folyamataiba, olyan módszerekkel, amik évtizedekkel korábban is kudarcot vallottak. 2015-ben, új CSOK, lakásáfa és különböző lakáshitelezést ösztönző eszközök nélkül is a magyar lakáspiac növekedési trend szerint haladt már 2014 óta, az árak már „maguktól” nőttek, a kínálat már elkezdett árazni, a kereslet pedig tudta tartani a lépést is vele (=az adásvételek száma gyorsabban nőtt, mint a lakásárak), a bankok is elkezdetek egyre jobban bízni a lakáspiacban (=beindult a lakáshitelezés).

2015 végén az állam belépett a lakáspiacra, de pont úgy, mint egy elefánt a porcelánboltba.

Ha ezt nem mondjuk ki, ha minél tovább nézünk oldalra , csukjuk be a szmünket, amikor a lakáspiacról  beszélünk, annál nagyobb károkat fog ez okozni Magyarországon, gazdaságilag, társadalmilag és demográfiailag egyaránt.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Így működik a lakáspiac, ha egészséges, amikor az állam nem avatkozik be

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Komolytalan vevők

áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés lakásturista 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van választójogunk, de nincs választásunk, legalább ugyanolyan kontraproduktív hozzáállás a közéletben, mint a magánéletben. A lakásvásárlás és eladás is magánügy, tele választásokkal, jogokkal és kötelezettségekkel. Komoly terep, ahol továbbra is hangsúlyozzuk, hogy eladóként ne akarjuk a lakást rátukmálni senkire. Ne gondoljuk azt minden érdeklődőről, hogy pont ő a lakás vásárlója. Inkább ismerjük fel, hogy ki nem a lakás vevője és koncentráljunk arra az egyre majd, aki igen. Az nem kérdés, hogy ritkán veszi meg az első lakásnéző az eladó ingatlant. Csak egy fogja végül megvenni, de sokkal többen fogják előtte megnézni. Ez az az alapgondolat, amit egyébként minden eladó tud, ismer, de hajlamos elfelejteni, amikor „helyzet” van. Az eladás idő. Korántsem törvényszerű, hogy pazaroljuk a drága időnket felesleges körökre. A lakáseladásnál ez mégis elkerülhetetlen bizonyos szintig. A hirdetés és lakásbemutatás során már az eladón is múlik az, hogy meddig megy el, mit enged, mit hisz, mit képzel vagy tud-e egyáltalán nemet mondani egy olyan érdeklődőre, akiben nem bízik. Kulcskérdés, hogy a lakás vevőjében meg kell bíznunk, addig az érdeklődőkben egyáltalán nem. Ha egy lakásnéző az eladóban bizalmatlanságot kelt, akinek azt sem hiszi el, amit kérdez, nem csak azt, amit mond, akkor az ilyen esetek döntő többségéből biztosan nem lesz adásvétel.

Ezek nem fekete vagy fehér helyzetek

Könnyen félre lehet érteni a másik felet. Az eladók és a vevők is emberek, akik között támadhatnak zavarok, feszültségek. Különösen akkor, amikor egy érdeklődő provokatív és nehéz megítélni azért, mert nem érdekli egyáltalán a lakás, vagy éppen ellenkezőleg. Provokáció alatt olyan hétköznapi megnyilvánulásokat értünk, amikor az eladó lakást és magát az eladót is nemtelen támadások, erős és alaptalan kritikák érnek vevői oldalról. Vannak rámenősebbek, magabiztosabb vevők. Nincs ezzel semmi gond.  Irányár = alkudni kötelező bejegyzésünkben is megírtuk, hogy „Sokkal magabiztosabb és tudatosabb lakásvásárlóként akár mi befolyásolhatjuk az ingatlanközvetítőket és a hirdető tulajdonosokat, nem pedig ők minket.”

Igen ám, de Az áralku filozófiájában  külön kiemeljük, hogy „Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!” Hozzá is tesszük „Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.”

Tudat alatt ezt tudják az eladók is. Lakásnézés közben vagy utána történő árcsökkentést alátámasztó lakáskritika nem célravezető. A legtöbb eladóban azt az érzést fogja kelteni, hogy a vevőt nem is érdekli a lakás, csak az idejét pazarolja rá. Tapasztaltabb eladóként, esetleg ingatlanértékesítőként ezzel illik tisztában lenni és nem felvenni a kesztyűt.

Párosulhat ehhez egy bizonytalan árajánlat és egy még bizonytalanabb vételi szándék is, de az ne tévesszen meg bennünket

Eladóként, vagy az eladó partnereként vegyük komolyan az intő jeleket. Sajnos a komolytalan vevő nem városi legenda. Nem feltétlenül az emberi gonoszság és rosszindulat vezérli. Vannak olyan érdeklődők, akik maguk sem biztosak abban, hogy mit szeretnének megvenni és feszegetik a saját határaikat abban is, hogy mit tudnak megvenni egyáltalán. Nézelődhetnek olyan környéken is, ami divatos, de igazából nem is szimpatizálnak vele. A divat már csak ilyen furcsa hatással van a vevőkre is. Különösen rossz omen, amikor az érdeklődő szerint az eladó lakás környéke például kész katasztrófa. Könnyelmű és meggondolatlan is lehet, amikor komolytalanul komolykodik. Az sem túl biztató, ha a személyesen mondott árat írásban - de még mindig nem vételi nyilatkozatban -  tovább faragja üres kifogásokkal, nem is olyan ritkán akár füllent is. Eladóként vegyük komolyan és bátran közöljük vele, hogy ez az eladó lakás lehet nem is rá vár.

Időpazarló és nagy benne a csalódásfaktor, ha teret engedünk egy már az elején látványosan hamvában holt érdeklődő vs. eladó csatának, aminek a  vége aligha adásvétel lesz

Az áralku filozófiájában  nem véletlenül hívtuk fel a vevők figyelmét, hogy „Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.”

Eladóként is tudnunk kell nemet mondani, nem csak bérbeadóként, ahol ez ma már jóval gyakoribb és elfogadottabb. Ahogy a bérlőket, a kiadó lakásra jelentkezőket is megszűrhetjük, elutasíthatjuk őket, pont így tehetünk az eladó lakásra jelentkező számunkra nem megbízható érdeklődőkkel is.

Aki lakásvásárlásra szánja el magát, nagyon hamar rájön, hogy nincs könnyű helyzetben

Eladóként ezzel is illik tisztában lenni és nem csak a pénzt látni minden érdeklődőben. Eladóként az érdeklődők az időt jelentik és csak a vevő jelenti a pénzt számunkra.

A lakásvásárlóknak viszont értelemszerűen időre van szükségük, hogy feltérképezzék a piacot, megismerjék a kínálatot, az eladókat és természetesen a saját igényeiket és határaikat, korlátaikat. is.

Nehéz a választás – írtuk 2 hónapja, amiben határozottan és nagyon komolyan gondoljuk azt, hogy „A lakásvásárló szinte rá van kényszerülve, hogy egyszerűsítsen, mert a teljes kínálatot úgy sem tudja megismerni, dönteni róla meg pláne.”

Miért veszünk rossz lakást?  kérdésre is kerestük már a lehetséges válaszokat, ami ezzel a témával nagyon szorosan összefügg. "Minden vevő jó döntést akar hozni a lakáspiacon. Senki sem akar rossz lakást venni, de ettől még vásárol." Például azt állítjuk, hogy "Azért hozunk rossz döntést vevőként , mert vannak olyan eladók a lakáspiacon, akiknek érdeke, hogy mi rossz döntést hozzunk." De nem minden eladónak ez az érdeke és vevőként vegyük inkább figyelmeztetésnek, ha egy eladó maga mondja, hogy inkább keressünk másik lakást, az övé lehet nem is nekünk való.

A vevőkben kódolva van az üresjárat, a több felesleges kör, a konfliktus önmagukkal és a lakáspiac más szereplőivel. Nincs ezzel semmi gond, ha tiszteletben tartjuk egymást és az eladó lakásokat is, ha vevők vagyunk rá, ha nem.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanlufi Budapesten

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Csak pozitívan, ha nem lehet felhőtlen az öröm akkor is. Rejtsük inkább a sorok közé, hogy aggódunk. Ha nem mondhatjuk ki egyértelműen, hogy vannak aggasztó jelek, akkor legyünk kreatívak. Önmagunk ellenségei mégsem lehetünk. Mártírok sem akarunk lenni, kisemberek vagyunk mi ahhoz. Családunk van. Felelősek vagyunk minden szóért. Szerethetjük tiszta szívvel a hazánkat, a szülőföldünket, a városunkat, ahol élünk. Az itt élő emberekért is érezhetünk felelősséget, pláne ha olyan információkkal rendelkezünk, amivel segíthetünk is nekik jobb és biztonságosabb döntéseket hozni. Csak az ilyen önzetlenség nem kifizetődő. Segíteni jó, tényleg nagyon jó. Viszont, ha mi nem segítünk magunkon…hajaj, na az lenne csak a felelőtlenség, mert akkor másokon sem tudnánk segíteni. De meg kell élnünk valamiből nekünk is. Vívódni az erős igazságérzetünk és a karrierünk ellentmondásai között inkább okozzon kopaszodást, elhízást, nyugtalan éjszakákat, szarkalábakat. Még bele is betegedhetünk egy kicsit, mindegy. Egy a fontos csak, az egzisztenciánkat ne befolyásolja, azzal legyen mindig minden rendben. Egy íróasztal mögött ülve nagyon nehéz megváltani a világot, de jóval könnyebb érdekeket kiszolgálni, katonaként parancsokat végrehajtani, feltétel nélkül. A Magyar Nemzeti Bankban, a lakáspiaccal foglalkozó emberek nincsenek könnyű helyzetben. Értjük és halljuk, hogy nem akarnak ők semmi rosszat. Szeretnék, ha a kecske is jól lakna és a káposzta is megmaradna. De már most szólunk, ideje korán, hogy nem fog menni.

A lakáspiac nem az a terep, ahol sokáig lehet libikókázni

A lakáspiac büntet, méghozzá igen gyorsan. Tegyük ezért világossá, hogy Magyarország fővárosának lakáspiaca átlépte a biztonságos zóna határait és egyre inkább távolodik el tőle. 2 éve már folyamatosan küldi a jeleket a budapesti lakáspiac, hogy olyan irányba halad, ami felé nem nagyon szabadna. (El)fogynak a vevők, az árak emelkedését nem indokolja semmi. Budapest súlya meg csak csökken és csökken az adásvételek számában, a „vakok és gyengén látók” örömére erősen torzítva az országos lakáspiaci árak növekedését mindeközben. Budapest a feketebárány, amiről halkan, szinte suttogva és nagyon, de nagyon, tapintatosan a Magyar Nemzeti Bankban néhány valószínűleg nagyon elkötelezett és hivatástudattal rendelkező ember, kreatívan kongatja a vészharangokat. Na nem úgy, hogy ez a karrierjüket negatívan befolyásolhassa. Nem hősködnek, csak végzik a munkájukat, hozzák a kötelezőnél egy picit többet. Erős mondatok következnek a mai MNB lakáspiaci jelentésből, amihez fűzünk néhány megjegyzést a közérthetőség kedvéért:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten nem csak a lakásárak vannak elszállva, hanem az eladók is

"Budapest aránya kismértékben, de tovább mérséklődött a tranzakciók között, miközben a vidéki települések szerepe növekedett. 2018. első félév végén 22 százalék volt Budapest aránya a piaci forgalmon belül, ami 2015 elején még 33 százalék volt. A községekben lebonyolított adásvételek aránya eközben 20 százalékról 24 százalékra nőtt. "– Budapesten ne legyen kétsége senkinek, egyre több a csalódott eladó, aki hiába lép piacra nem tud eladni. Nem csak álom lakás van, hanem álom árak is, amik legalább olyan elérhetetlenek az eladók egy jelentős részének, mint maguk az eladó lakások a vevőknek. A budapesti lakásárak relatívabbak, mint szinte bármi más ma a magyar lakáspiacon.

"A lakásárak emelkedése mellett egyre rosszabb minőségű lakások cserélnek gazdát." – az országos lakáspiacra gondolva.

"A fővárosi drágulás következtében tehát fokozatosan egyre rosszabb minőségű, és így relatíve olcsóbb lakás cserélt gazdát." – megemlítve, hogy nem csak országosan, de Budapesten is a négyzetméterárak növekedésének szó szerint ára van.

"Budapesten a lakásárak szintje már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által indokoltat. "– ami az egyszerű ember nyelvén azt jelenti, hogy ingatlanlufi van 2018-ban Budapesten.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egészségtelen lakásárakról beszélhetünk Budapesten

"A lakásárak túlzott felértékelődése következtében kockázatok alakulhatnak ki a bankrendszerben, amennyiben utóbbival együtt nagy volumenű jelzáloghitelezés és növekvő kockázatvállalás párosul, így – különösen a jelenlegi erős keresleti környezetben – még fontosabbá vált a fővárosi piac szoros figyelemmel kísérése." – üzeni a Magyar Nemzeti Bankból néhány tisztességes ember a kereskedelmi bankokban dolgozó kollégáiknak, hogy ne legyenek vak optimisták, amikor budapesti lakóingatlanok hitelezéséről van szó. A kockázatok már tapinthatóak, mérhetőek és kezelhetőek is, feltéve, ha odafigyelnek rájuk és nyitott, nem pedig csukott szemmel hiteleznek.

+1 (erős) gondolat:

"Budapesten 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, 2018-ban 7,4 ezer, 2019-ben 15,7 ezer új lakás átadását várjuk." – „várjuk”, mint a mesében, tennénk hozzá. Ilyen használt lakás piacon, ami van ma Budapesten, az újlakáspiacot sem szabadna más szemmel nézni. Lelassuló építkezésekre, álló projektekre, elhúzódó értékesítésre és elképzelhetetlen szintű spekulációra lehet a budapesti újlakáspiacon készülni.

Ehhez külön hozzáfűznénk egy nagyon aktuális lakáspiaci jelenséget. A spekulációknak külön kedvez az ingatlanlufi, ahol minden jogi alap is megvan ahhoz, hogy ezt ügyeskedők és szerencsevadászok ki is használják. Törvényesen, jogtisztán, adót fizetve többé-kevésbé, előszerződésekkel értékesített lakások tömegeivel, amik eleve színlelt szerződések csupán. Céljuk, hogy a várható lakásárnövekedését – már pedig egy ingatlanlufi erről szól – realizálják. Ma sem olyan nehéz hirdetéseket találni, ahol szerződésátruházással kínálnak új építésű lakásokat magánszemélyek. Az társasházakat értékesítők is tudják a módját, hogy mikor lehet ezt a kártyát előhúzni, amikoris nem kétoldalú, hanem háromoldalú megállapodások születhetnek. A jó értékesítő tudja mikor kell felhívni a potenciális vásárlót, hogy egy másik vevő meggondolta magát és helyette ő vehetné meg a lakást. Persze nem azon az áron, hanem már magasabban.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ez az egyre nagyobb árolló szúrhatja ki az ingatlanlufit

Igen, arról beszélünk, hogy egyesek nem csak könyveket olvasnak és kétes hátterű előadásokra járnak azért, hogy megtanuljanak könnyen pénzt keresni, hanem űzik az ipart. Nem új találmány ez, csak kezd olyan méreteket ölteni Budapesten az újlakáspiacon, amiért már lehet aggódni.

Úgy is lehet új lakással pénzt keresni, hogy sohasem vesszük meg, csak jogot szerzünk a megvásárlásra, egy opciót az előszerződéssel. Ezt a jogot, amikor eljön az idő, akkor piaci alapon értékesítjük. Gyakorlatilag a még el nem készült lakást úgy adjuk el magasabb áron, hogy azt meg sem vettük. Ezt végezhetik egyszerű spekulánsok és természetesen a beruházóval karöltve strómanok. Jogilag tiszta, nagyon nehezen lehetne bizonyítani, hogy színlelt minden.

Csak azon alapul,  hogy biztosan hisszük egy épülő társasházban az árak növekedése legalább addig tart, amíg el nem készül a ház. Ezért a pénzért sokan lehajolnak. Ha valaki eddig nem találta a választ arra, hogy miért nem stimmel sok nem hivatalos statisztika és köszönő viszonyban sincs a hivatalos adatokkal, akkor itt van rá egy lehetséges válasz. Sok ezer új lakás nem kerül értékesítésre új lakásként, hanem a spekulációk miatt végül használt lakásként értékesítik. Na most egy ilyen környezetben, egy ingatlanlufiban képzeljék el azt, hogy milyen boszorkánykonyhát jelenthet  az 5% lakásáfa alkalmazása a 2018. november 1-ig végső építési engedéllyel rendelkező társasházak esetében még 5 évig. El lehet adni ma előszerződéssel egy lakást úgy is, hogy akár évekkel később kezdik meg csak a valódi munkát, az építkezést. És biztosak lehetünk benne, hogy papíron mindent előértékesítenek, a felárral aláírható adásvételi szerződések már viszont elmaradhatnak, mert nem egyre könnyebb, hanem úgy néz ki inkább egyre nehezebb lesz palimadarakat fogni a budapesti használt és új építésű lakások piacán egyaránt a közeledő jövőben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak vs. Bérek

Forrás: mnb.hu - Lakáskpiaci Jelentés 2018. november (2018. november 15.)

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hajrá családok! Hajrá családi házak!

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Hogy miért tabu téma  a családi házak építése, nem tudjuk. Nem értjük, hogy miért nem beszélünk arról, hogy gyakorlatilag reneszánszukat élik a családi házak. Mi a gond azzal, hogy újra építenek egy olyan ingatlantípust Magyarországon, ami nagy presztízsű. Benne van a nevében, hogy család. A családról nagy divat beszélni. Féltjük a családokat, óvjuk és védjüket őket. De így? A családi házakról mégsem divat beszélni. Csak a társasházi lakásokról beszélünk. Minden családi ház építéséről úgy beszélünk, mintha társasházi lakás lenne. Pedig nem az, nagyon nem az. Nem beszélni a családi házak építéséről szerintünk több mint arrogáns és sértő.

A családi házak építésére, azok keresletére hatott minden állami otthonteremtési támogatás az elmúlt években, nem a társasházi lakások megvásárlására. Az új tárasházi lakások helyett a családok a családi házak felé fordultak.

Már ott tartunk,  2018 III. negyedévére kiderült, hogy családi házakat építenek eladásra, vagyis értékesítésre is inkább. Soha nem látott arányú az értékesítésre szánt lakóingatlanok számában a családi ház. Látható a számokból, hogy az értékesítési céllal épült ingatlanok számában a társasházi ingatlanok száma nem fedi le a teljes számot.

Ott tartunk már, hogy az értékesítésre épített új lakóingatlanok kb. 20%-a családi ház ma Magyarországon.

De ennek ellenére nem beszélünk erről. Miért?

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Már nem csak saját részre, hanem értékesítésre is családi házakat építenek

A teljes magyar sajtó egyként áll ki a társasházépítések mellett. Ebben nincs megosztottság, itt nincs állami és nem állami propaganda, elvhűség és vallásos áhitat és nemzetvédelem. A családi házak úgy néz ki, hogy megtestesítik azt a médiapolitikai konszenzust, amiről szintén nagyon nagy divat beszélni. A családi ház lenne a közös ellenség, maga az ördög, a „családok évében”, amikor a családpolitika és a demográfiai folyamatok a fő téma? Komolyan tesszük fel ezt a kérdést, mert szégyelljük, hogy egy olyan ország manipulálja a saját társadalmát üzleti érdekekből, ahol valószínűleg milliók fognak hiányozni néhány évtized múlva. Azok a milliók, akiknek már nem lehet építeni semmit és már ők sem fognak építeni semmit sem. A jövőnket éljük fel itt és most, de mi az orrunking sem látunk...akarjuk mondani az üzleti érdekeken túl.

Önmaga ellensége Magyarország, ha a családi házakról csak azért nem beszél, mert a társasházakat építők/építtetők és értékesítők kilóra veszik meg a magyar sajtót. Sajtószabadság? Független média?  Hiteles tájékoztatás? Objektivitás?

Az a szerencse, hogy a lakáspiac nem manipulálható, mert nem néz tévét, nem olvas újságot, nem hallgat rádiót, nem követi az internetet. A lakáspiac legalább még szabad!

Az új építésű lakóingatlanok 56%-a 2018 III. negyedévében családi ház. Hajrá családok! Hajrá családi házak! Hajrá családok lakáspiaca!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tégla vs. Panel

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A panellakások megosztók. Egyeseknek a megoldás, másoknak elképzelhetetlen kompromisszum. Össze fog dőlni. El fog értéktelenedni. Lejárt az ideje. Megvannak számlálva a napjai. Menekülni kell onnan, nem oda költözni. Akik ott élnek, azoknak nem akarunk a szomszédai lenni – mert ne finomkodjunk, van ebben bőven személyeskedés és személyes sértettség is. Lehet ez egy rossz tapasztalat, ami után már előítélet lesz belőle. Benne van a fél évszázados panelellenesség is, ami nem tűnt el nyomtalanul. Düh és indulatok, amit megtapasztalhatunk, ha olyannal beszélgetünk panellakásról, aki negatívan áll a kérdéshez. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A vásárlók már nem mindenhol diszkriminálják a panellakásokat

Nézzük meg ezért közelebbről a tégla vs. panel viszonyt, hogy ne az érzelmeink irányítsanak mostantól. Két filozófia csap össze. Bizonyos értelemben az ország is kettészakadt már, ha a négyzetméterárakat vesszük figyelembe. A Dunántúlon már nincs olyan régió, ahol egy átlagos panellakás négyzetméterára olcsóbb lenne, mint egy téglalakásé. 2008 előtt a Közép-Dunántúl kivételével átlagosan 11%-14% felára volt a téglalakásoknak országosan, kivéve Budapestet, ahol már akkoris 30%. A táblázat és a grafikon júl mutatja, hogy mindez megváltozott. Nyolc régióból már négyben a panellakások és téglalakások négyzetméterárában a panel áll nyerésre. A Dunántúl mellett még Észak-Alföld városaiban sincs már árkülönbség a két társasházi lakástípus között.

Valós az az érzés, hogy a panellakások négyzetméterára jelentősen megváltozott Magyarországon. Nem csak képzelik mindazok, akik kisebb és nagyobb városokban néznek társasházi lakásokat manapság.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vásárlóként már nem mindig érezzük a téglalakás felárának létjogosultságát

A többi négy régióban, köztük Budapesten is, a panel és tégla négyzetméterárak közötti különbség nem változott 2008 előtthöz képest. Követik a téglalakások négyzetméterárait. Lehet azt mondani, hogy drágább, de a különbség miatt arányos maradt a tégla és panel közötti árkülönbség. Nem a panel lett drágább, hanem a tégla. Ez a pontos kifejezés és megközelítés.

Nem összehasonlítható azokkal a régiókkal, ahol eltűntek az négyzetméterár különbségek a panel javára.

A négyzetméterárak csak az érem egyik oldalát mutatják, egy lakás relatív értékét. Az abszolút értéke egy lakás teljes vételára. Ha így nézzük meg a nyolc magyarországi régiót, akkor egyértelmű, hogy a téglalakásokért kell többet fizetni ma is egy lakásvásárlónak. Ebben nem történt változás. Nincs olyan régió, ahol a panellakás egyforma árban vagy többe kerülne.

Ilyen értelemben, a négyzetméterárak félrevezetőek, mert azonnal rávághatnánk, hogy drágábbak a panellakások négy régióban. A valóság az, hogy továbbra is a téglalakások a drágábbak, azért fizetünk több vételárat.

A teljes vételár mellett fontos tényező még a méret. Abban is változatlan a téglalakások fölénye. A téglát választó vásárlók nagyobb lakást vesznek. Az átlagos lakásméretek pár négyzetméter különbséget mutatnak. Vannak régiók, ahol nő a téglalakások és panellakások közötti méretkülönbség, máshol csak ingadozik. Budapesten például láthatóan csökken a téglalakások mérete. A vevők így reagálnak a lakásárakra, a kisebb lakások felé fordulnak. Jól érzékelhető az is, hogy 2014 előtt nagyobb panellakásokat is vásároltak, azóta ott is a kisebb méret irányába mutat a trend.

Ettől független minden kétséget kizáróan kijelenthetjük, hogy téglalakást vásárlók nagyobb áldozatot vállaltak mindig és vállalnak ma is, többet költöttek és költenek ma is nagyobb lakásokra, mint a panelt választók. Ez egy olyan lakáspiaci sztereotípiai, ami tulajdonképpen igaz. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A téglalakások vásárlóinak mélyebben a zsebükbe kell nyúlni

De nézzük meg, hogy mit jelent ez forintban. Ez a táblázat megmutatja, hogy hány százezerrel vagy millióval költ többet egy átlagos tégla vagy panel vásárlója. Budapest és Pest megye téglalakás felára már 2008 előtt is jelentős volt. A többi régióban, kivéve Közép-Dunántúlt, nagyjából 1,5-2 millió forint között kellett többet fizetni néhány plusz négyzetméterrel nagyobb téglalakásért. Majd jött egy időszak, ami mindent megváltoztatott a magyar lakáspiacon. A különbségek, az árolló nem csak négyzetméterárban, de a kifizetett végső vételárban is szűkült.

2015-ben például két régióban – Nyugat-Dunántúl és Észak-Alföld – egy átlagos panellakásért fizettek többet, igaz csak 100 ezer forinttal. Ez szinte példátlan a magyar lakáspiac történetében, de megmutatja azt, hogy a lakásvásárlók és a lakáspiacról véleményt formálók között nagy különbségek lehetnek.

Megvan a potenciál a panellakásokban, hogy a négyzetéterár különbségek mellett a vételár különbségeket is minimalizálják, leküzdjék. Igen, ez azt jelenti, hogy a panellakások és téglalakások közötti határok idővel elmosódhatnak ma még olyan városokban és régiókban is, ahol ezt felháborítónak tartják.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy panellakás vételára még mindig a legalcsonyabb adott városban és környéken

A panellakásoknak van kereslete. Azóta a legkönnyebben értékesíthető lakás, amióta el lehet adni. Ha megnézzük a 2018 I. féléves árkülönbségeket, akkor azt látni, hogy a Dél-Dunántúl 1,7 milliós 2007-es árkülönbsége mára 700 ezer forintra csökkent. Az is igaz, hogy az adatok nem véglegesek, így biztosan vissza fogunk még erre téreni. Budapesten, Pest megyében és a Dél-Alföldön súlyos milliókkal kell többet fizeni egy téglalakásért. A négyzetméteráraktól elvonatkoztatva, az az igazán fontos, hogy mennyi a lakás vételára. Budapesten + 7,9 millió, Pest megyében + 4,4 millió és a Dél-Alföldön is + 2,7 millió forint nagyon sok pénzt jelent. 2017-ben még ennél is nagyobb felárat jelentett a vételárban egy téglalakás az adott régiókban. Csodálkoznak, hogy a panellakásokat keresik a vásárlók? A panellakások ma is Magyarországon a legolcsóbb városi lakástulajdont jelentik, de korántsem a legélhetetlenebbet. Jelenleg nincs alternatívájuk. Adott méretben a legtöbb szoba egy panellakásban van. Ezért elég belőlük egy kisebb is (Megjegyzés: egy magyarázat a tégla és a panel közötti méretkülönbségre). A panellakások felértékelődését, amit a négyzetméterárakban látunk, a jó elosztásuknak/adottságuknak is köszönhetik. A keresletüket pedig a lakáspiacon a legalacsonyabb vételár – és nem a legalacsonyabb négyzetméterár - biztosítja adott környéken és régióban.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nincs mese

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”2018-ban tovább folytatódott a lakáspiac fellendülése. Az eladott lakások számának 7,1%-ra becsülhető emelkedése teljes egészében a használtlakás-forgalom növekedéséből adódott, az új lakások értékesítése terén egyelőre nem történt érdemi változás az egy évvel ezelőtt mért adatokhoz képest.” – kezdi a KSH a 2018 I. félévet összegző jelentését (Kérjük, olvassa el).

Időzzünk is el egy kicsit a szellemként létező újlakáspiacnál

Túl van értékelve, túl sokat beszélnek róla és szereplői mindent elkövetnek annak érdekében, hogy fenntartsák azt a látszatot, hogy a vevőket Magyarországon tényleg érdeklik az új építésű lakások. 5% ÁFA bevezetése csak stimulálta a lakásárak növekedését, meggyorsította. Pontosan ugyan úgy megkárosította a használt és az új lakások vásárlóit. A kínálatnak, az eladóknak nem jött rosszul. 2015 decemberében jelentették be. A kivezetését idén nyáron erősítették meg. Azóta megy a „nyakkendős” óvodás hiszti, hogy jaj itt a világvége, mi lesz most a szegény lakáspiaccal. Mert mi lenne? Kérdezhetnénk vissza.

Az újlakáspiacot nagyítóval kell keresni Magyarországon. Statisztikailag nem beszélhetünk jelentős újlakáspiacról.

Álljon itt most minden grafikon a „gyengébbek” kedvéért, hogy 2018 novemberébe ne legyenek kétségei senkinek, 2014 utáni újlakáspiacnak semmi köze sincs a korábbi újlakáspiachoz, amire annyira vágynak a szereplők. Magyarországon a lakáspiac, a használt lakások piacát jelenti. Mi, ma sem állunk be a sorba, a mi véleményünk a lakáspiacon nem diplomatikus, nem érdekvezérelt és nem pénzért beszélünk. Tények nélkül meg értelme sincs a lakáspiacról véleményt nyilvánítani. Lehet álmodozni, el lehet mondani mindent, amiről szeretnénk, hogy megtörténjen. Viszont a lakáspiac nem az álmok világa. Tehát nézzünk szembe a valósággal. 2017-ben az építőipari termelésben csúcsara volt járatva a lakóingatlan építés példáual. Ez 16% arányt képviselt. Minden idők legnagyobb értéke ez, úgy nézzünk rá. Ennek ellenére láthatjuk, hogy 2016-hoz képest a családi házak építése fejlődött arányaiban. Új társasházi lakást pedig 7 300 db-ot építettek egész Magyarországon tavaly. 

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A több pénz = kevesebb megépült társasházi lakás

Paradoxon vagy sem, ilyen kevés társasházi lakás építése elég volt a rekordhoz. Ez mutatja azt igazán, hogy minden drágább lett a válság előtti évekhez. Kevesebb lett a több, ha hosszú távon értékeljük az építőipar és a lakásépítések kapcsolatát. Az újlakáspiacon mindenképpen. Ott hiába a „kapacitáshiány”, ami tudjuk, hogy inkább az érdektelenségből fakad, mármint abból, hogy minek építene valaki társasházat, ha mást építve sokkal többet kereshet. A lakásépítés kulimunka, macerás, fekete és szürke zóna. Minek erőlködni, ha van sokkal jobb meló. Mennyi mindent lehet még építeni és építettek is tavaly 84%-ban.

Egy biztos, ettől a KSH jelentéstől nem fogják a „ nyakkendős óvodások” a hisztit abba hagyni „holnaptól”. Javaslatokkal fogják bombázni az államot, hogy az újlakás-cumi miért esett ki a szájukból és most már jó lenne, ha valaki visszarakná oda, mert tovább fognak bömbölni a „cumiért”.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakásépiacot az 5% lakásáfa nem élesztette újra, de talán ma betegebb, mint bármikor előtte

Nem véletlen, hogy a lakáspiac diplomatái jól elvannak a lakásárak növekedésével. Arról reggeltől estig tudnak beszélni. Álmukból felébresztve is azonnal sorolják a szép számokat. Mert azok nőnek és van mibe kapaszkodni.

Nade mi most mégis mibe kapaszkodjunk, ha a lakásárakba nem szeretnénk?

Bár hozzá szeretnénk tenni, hogy Budapesten az új építésű lakások ára az I. negyedévhez képest nem nőtt. Már ez is valami. Már ez is jelent(het) valamit. Mondjuk azt, hogy mégsem olyan combos a kereslet és a kínálat elkezdett idegeskedni. A hivatalos számok szerint. A nem hivatalos adatok meg egyelőre wc-papírnak bizonyultak. A budapesti használt lakások ára még mindig úgy nő, annak ellenére, hogy a kereslet meg 2016 óta töretlenül fogy. Mi nyugodt lelkiismerettel cáfoljuk számokkal a KSH hipotézisét, hogy nem azért, mert Budapesten „mindenki” új lakást vesz.

Melyik évben vásároltak több új lakást Magyarországon, mint amennyit építettek?

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kulcsszó a túlkínálat, a túlkereslet csak a mesében létezik, nem a lakáspiacon

Táblázattal és grafikonnal segítünk. Nem jellemző jelenség. De még 2020 július végéig, amikor a KSH feldolgozza és lezárja majd a 2019-es évi lakáspiaci forgalmi adatokat, addig lehet hinni a mesében, hogy hirtelen a statisztikák látványos és tömeges új építésű lakásvásárlókat fognak kimutatni. Csak addig és nem tovább van remény.

Budapesten is csak remény van, mert vásárló az egyre kevesebb

Árak vannak, a vevők meg csak a „kirakatokat” nézegetik. Mert jöhet mindezek után a kérdés, hogy ha Magyarországon a lakáspiaci átlagok, árak árnyékában, ahol minden problémát és egyenlőtlenséget elfednek, akkor nem beszélhetünk-e valamilyen lufiról?

A forgalom és a kereslet nem harmonikusan igazolja vissza az árakat. Mert ott nőnek a lakásárak, ahol fogy a kereslet és ott nő a kereslet, ahol a lakásárak meg nem szálltak el.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest, nekünk magyaroknak nem ér ennyit és kész

Ezt az ellentétes mozgást meg most ráfogja még a KSH is az újlakáspiacra, mert szerintük is a vevők a nagyvárosi lakáspiacon az új építésű lakások felé fordultak. Ezt egy ingatlanközvetítő találta ki 2016-ban, amikor ő csökkenő lakáspiaci forgalmat mért, arról beszélt egy éven keresztül. Ezzel jönni két évvel később is? WTF? Mondja és kijelenti ezt a KSH mindenféle szám nélkül, mert ő is nagyon szeretné, ha így lenne. Ő az újlakáspiacba kapaszkodik, amit bár nem tud kimutatni, szellemként lebeg csak a lakáspiaci jelentésben, de azért hisz benne. Már csak egy jó kis emoji hiányzik az ilyen mondatai végéről. Mindenki fantáziájára bízzuk, hogy melyik :-) Ez egy olyan ország, ahol a lakáspiacot nem vesszük komolyan, de még a lakásárakat sem. Felelőtlenség, ami nem maradhat következmények nélkül. A lakáspiac már büntet és nem fog kényeztetni később sem.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ne a lakástakarékok miatt aggódjunk!

Forrás: ksh.hu

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan disputa

ingatlanközvetítés ingatlanértékesítés ingatlanmarketing ingatlan disputa ingatlanszakma lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac ingatlanpiramis 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehet az ingatlanszakma, hogy meg tudjon felelni a XXI. századi követelményeknek? Ingatlanszakmai kihívások? – címmel október 19-én reggel rendez Ingatlan Disputa rendezvényt a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara.

Nagyjából dióhéjban arról van szó, hogy a közvélemény szemében parazita ingatlanosok hogyan tudnának tovább élősködni az eladókon-vevőkön, bérbeadókon-bérlőkön - foglalhatná össze az "utca embere". Az ingatlanosokat utáljuk, mindenkinek megvan a véleménye róluk, de ettől függetlenül léteznek, vannak, köztünk élnek. De aggódnak, mert a rendezvény apropója pont az, hogy a szerepük csökken az ingatlanértékesítésben.

A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken munkánkat bő másfél évvel ezelőtt igen fura szemekkel olvasta a „szakma”. Ma meg már ott tartunk, hogy szembesültek a szürke valósággal, keresik a megoldást arra, amire lehet nincs is.

Az ingatlanközvetítés népszerűtlenebb, mint valaha, vagy valami egész másról van szó?

Egyrészt nem árt tudni, hogy az ingatlanközvetítés és az ingatlanhirdetés milyen szorosan összefügg. Ezzel igen részletesen foglalkoztunk az Ingatlanpiramis elemzésünkben tavaly ősszel, amikor bemutattuk az ingatlanpiramis vagy más néven az ingatlanháromszög modellt. Hiába ugyanis ez az import szolgáltatás, a külföldi mintára létrejött ingatlanközvetítő piac, nálunk ez is máshogyan működik, más alapokon nyugszik.

Nincs ma Magyarországon ingatlanhirdetési piac ingatlanközvetítők nélkül

Ez holt biztos. Ha most dühösen, ingerületen, izomból rávágjuk, hogy már várják a napot, amikor egy ingatlanközvetítő sem lesz, akkor azzal együtt arra is vágyunk, hogy ne legyenek ingatlanhirdetési oldalak sem. Mondhatják, hogy na ne, ez milyen ingatlanos duma már! A magánhirdetők mindent tudnak helyettesíteni, az ingatlanközvetítőket is, a hirdetési oldalak meg tudnánk élni csak magánhirdetőkből is. Gondolhatjuk ezt addig, ameddig nem akarunk ingatlanhirdetési oldalt üzemeltetni, vagy nem dolgozunk ilyen oldalnál.

Meglepő lehet, vagy milyen érdekes , hogy nem csak az ingatlanközvetítők alatt inog a szék lába, hanem ezzel egy időben, a hirdetési oldalak hirdetési száma is csökken.

Az ingatlankértékesítések száma viszont nő

Ez meg hogyan lehetséges? Miért nem nő drasztikusan a magánhirdetők és magánhirdetések száma, ezzel kompenzálva a csökkenő ingatlanközvetítési arányt? Belátható, hogy ma Magyarországon az ingatlanhirdetési piac ki van szolgáltatva, vagy más szóval, jóval korlátozottabbak a lehetőségei, pont úgy, mint az ingatlanközvetítők piacának. Amíg a magánhirdetők - egyszerűbben megfogalmazva inkább eladók - az ingatlanhirdetési oldalakon kívül értékesítenek, addig az ingatlanközvetítők viszont már szinte csak az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül. Ha eladóként, vevőként, bérbeadóként, bérlőként az ingatlanhirdetési oldalakon keresztül keressük egymással a kapcsolatot, akkor nagyon hamar találkozunk akarva és akaratlanul is ingatlanközvetítőkkel. Ez néha bosszant is minket, mert zavarónak éljük meg. Erről szól az ingatlanpiramis, az ingatlanháromszög Magyarországon, hogy az ingatlanközvetítők szerves részei az ingatlanhirdetési oldalaknak.

Az elmúlt 30 évben, pláne azon belül is az elmúlt 20 évben, az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítés elválaszthatatlanok lettek egymástól:

- Addig, az ingatlanértékesítés viszont mind a kettőtől elválasztható maradt.

- Sosem kötődött hozzájuk erősen, a kapcsolat nagyon laza volt.

- Ez a laza kapcsolat most egyre jobban csak lazul.

- El lehet adni vagy ki lehet adni ingatlant ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal nélkül is? A válasz egy határozott igen.

A lényeg az, hogy a szereplők kapcsolatot tudjanak egymással teremteni. Ez legyen az online tér vagy offline közeg, semmiképpen sem hívhatjuk minden esetben piacnak vagy hirdetési oldalnak.

Ez az, amivel valószínűleg sem a hirdetési oldalak sem az ingatlanközvetítők nem számoltak igazán

Keresik, kutatják a kapcsolatot a vevőkkel, eladókkal, bérlőkkel és bérbeadókkal, hogy hogyan tudnának még inkább a bizalmukba férkőzni, mitől lehetnének nélkülözhetetlen szereplői az ingatlanpiacnak. A válaszuk mindig az, hogy azért, mert x és y országban milyen magas az ingatlanközvetítők aránya az értékesítésben, akkor Magyarországon is „annyinak kell lenni”. Csak ez a cél, egy képzeletbeli szám lebeg a szemük előtt.

Ezzel nincs semmi baj, ha közben mindvégig tisztában vannak azzal, hogy amíg egyik országban lehet, hogy nélkülözhetetlenek az ingatlanközvetítők és a hirdetési oldalak együtt, addig Magyarországon külön-külön és együtt is nélkülözhetőek. Most viszont, jelenleg, inkább az az ingatlanszakma egyik legnagyobb problémája, hogy ezzel valószínűleg nincsenek tisztában vagy csak csak nem akarják elhinni.

Egyáltalán nem véletlen az, hogy az ingatlanszakma már gyakorlatilag a pénzügyi érához tartozó, pénzügyi közvetítők (=árnyék bankrendszer) lettek, mint hitel- és biztosításközvetítők. Ezidáig még lakástakarékok termékeit is közvetítették, és ha lesz rá módjuk, továbbra is fogják ajánlani.

Nem csak az ingatlanközvetítők lettek „pénzügyi szakemeberek”, hanem láthatjuk, hogy a legismertebb hirdetési oldal is

Az ingatlanszakma a pénzügyi szolgáltatókkal tartott szoros kapcsolatból egyébként igen jól profitál, amit megirigyelt a vezető hirdetési oldal is. Pénznek nincs szaga, mondják. De mennyire tud hiányzni " a látványa"!  Ennek köszönhetően az ingatlanszakma és pénzügyi szakma között a határok mára teljesen elmosódtak, mondhatni nem is léteznek.

Ez egy nagyon fontos kapcsolódási pont lett, mert ahogy az ingatlanközvetítő ma már nem csak egyszerűen elvesz pénzt az ügyfelétől, hanem adni is tud, mondjuk egy lakáskölcsön vagy személyi kölcsön szerződésen keresztül, mindjárt jóval „barátságosabb” arcát ismerhetjük meg.

- Lehet és nem biztos, hogy az ingatlanközvetítők egyre inkább a pénzügyi szolgáltatások felé fognak fordulni, elengedve az ingatlanközvetítés kezét, amihez ma még láthatóan ragaszkodnak.

- El kell engedniük, ahogy egy jövőben működőképes ingatlanhirdetési oldalnak sem szabad már csak az ingatlanközvetítők és magánhirdetők hirdetéseire alapozni a bevételét, professzionális pénzügyi szolgáltatásokat kell tudni nyújtania.

- Lehetséges és nem biztos, hogy nincs már olyan messze az az idő, amikor nem úgy gondolunk az ingatlanközvetítőre, aki e mellett még közvetít pénzügyi termékeket és szolgáltatásokat is.

- Ellenkezőleg. Az ingatlanközvetítés a pénzügyi szolgáltatások és termékek része lehet, egy külön(leges) opció.

- Egyáltalán nem biztos, de lehet, hogy lesznek olyan pénzügyi szolgálatók, akik külön majd nyújtanak ingatlanközvetítési szolgáltatást is.

- A klasszikus ingatlanközvetítés meg megmaradhat valamilyen kuriózumnak, retro érzésnek, majd a piac eldönti.

Az elmúlt 15 évben a pénzügyi termékek és szolgáltatások trójai falóként épültek be az ingatlanszakmába

A trójai falovat ők egyszerűen csak egy újabb lábnak, egy nagyon erős porfittermelő társnak tekintették. Mára már létkérdés lett számukra, az éltető energiát jelenti ez a trójai faló. De ez a társ felfalhatja őket, bekebelezheti és nem tehetnek ellene semmit. Hiszen az ingatlanközvetítés népszerűsége és népszerűsítése lehet, hogy egy zsákutca és nincs is igazán értelme tovább erőltetni Magyarországon. A professzionális pénzügyi szolgáltatások viszont a digitális forradalom  küszöbén állnak.

Utópia vagy sem, de lehetne egy állami óriás nagyon ingatlan adatbázis -  minden értelemben fullos digitális földhivatal -  ahol az összes magyar lakás adata, képekkel és leírással elérhető lehetne elsősorban zártan, hozzáféréssel a tulajdonosoknak és persze más szempontból, nyitottan a vevőknek és a bérlőknek. Egy nagy, ingyenes adatbázis lehetne, amiben ha egy lakás eladó vagy kiadó lenne, a tulajdonosa azt „csak beklikkeli” és már online elérhető is, nyilvánossá válik az ő lakása. Adózási szempontból is kiváló kontroll lehetne az államnak, tehát megérné működtetni és fenntartani. Ha valakit érdekelne Magyarországon egy eladó vagy kiadó ingatlan, arra utca és házszám szerint tudna szűrni és már lehetne is azonnal keresni az eladóval vagy a bérbeadóval a kapcsolatot, mindenféle közvetítő segítsége nélkül. Egyáltalán nem lehetetlen küldetés nem csak hosszú távon, de akár belátható időn belül sem.

Persze, ettől függetlenül még létezhetne ingatlanközvetítés, a bérbeadó és az eladó is megadhatna plusz elérhetőséget is, ha ő nem akarna foglalkozni az ingatlanügyeivel. Nem is azt mondjuk, hogy 100%-ban eltűnhet ez a szolgáltatás. Csak arra szeretnénk igazából felhívni a figyelmet, hogy lehet (nem biztos) időpazarlás olyan rendezvényt szervezni, ami nem a tovább szűkülő ingatlanközvetítő és lakáshirdetési piaccal számol, hanem inkább szembe próbál menni a piaci folyamtokkal, a magyarországi trenddel. Az ingatlanközvetítés, az ingatlanhirdetés, de még az ingatlanfejlesztők is = az ingatlanszakma egyre inkább a pénzügyi szolgáltatók irányítása alá kerülhet, felvásárolhatják őket, nem fognak tudni önállóan létezni. Erről valószínűleg nem fognak beszélni az Ingatlan Dispután. Pedig ajánlatos még akkor tárgyalóasztalhoz ülni az ingatlanszakmának, amikor még van alkupozíciója. A pénzügyi szakma, ha vérszemet kap – már most is elég sok pénzügyi szakember és ex-bankár dolgozik ingatlanközvetítőknél és hirdetési oldalaknál, de még ingatlanfejlesztőknél is (= trójai faló) - akkor az több ma ismert nagyobb szereplőnek jobban fájhat majd, mint a jelenleg szűkülő ingatlanhirdetési és ingatlanközvetítési piac.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Statisztikai paradoxon és a KSH

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárakról mindig lehet újat mondani. Egyrészt azért, mert még nagyon friss terület. A KSH-nak sincsenek hiteles adatai 2007 előttről. Durva, mi? A legértékesebb vagyonunk, de egyébként...egyébként egy nagy feketelyuk az egész. Nem átlátható és minden szempontból nincs is valós képünk a lakáspiacunkról. Határozott véleménye ettől függetlenül mindenkinek van. Így hitelezzen Magyarországon egy bank, vagy adósodjunk el mi!

A lakáspiac elemzése új terület, szűz, hiába folyik a csapból is és jön már ki a könyökünkön. Ma olyan terepre tévedünk, ami először megint unalmasnak tűnhet. Statisztika. Kit érdekel? Hagyjon már minket ezzel, van elég bajunk! Nem ez a lényeg, csak hogy legyen pénz és vagy hitel a lakásra, amit meg akarunk venni, vagy vevő a lakásra, amit el akarunk adni. Minek ide a sok rizsa és fröcsögés? Okoskodásból nem lehet megélni!

Mondjuk talán azért, hogy vevőként és eladóként is ne az ingatlanhirdetési oldalakból induljunk ki. Nekik minden eladó! A bugyinkat és a melltartónkat is kifizethetjük egy lakásért, elkurvulhatunk miatta,  őket nem fogja érdekelni. Náluk bármennyiért lehet hirdetni és hirdetnek is ezért. Eladóként meg az alapján árazzuk a hirdetéseinket, amit ott látunk. Meg halljuk a tévében is nyilatkozni őket, vagy a neten, hogy a hirdetési árak ennyivel nőttek. A cikk címe meg az lesz, hogy a lakásárak annyival nőttek, nem pedig a hirdetések. Hírhamisítás a sajtószabadság forradalmának igazi hőse :) Mi meg még ezt is képesek vagyunk elhinni. Mármint a cikk címét és csak az marad meg bennünk, nem a tartalma. Ezért olyanok, olyan manipulatívak a médiában a címek egyébként.

Most arra világítunk rá, hogy a Statisztikai Hivatal is az elmúlt 11 évben odáig jutott, hogy adatokat szolgáltat. Nekünk lehetőségünk van azokat legalább elemezni. De ki ér arra rá? Meg amúgy is, mi a fenének? 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A medián ár a magyar lakáspiac esetében is bevezetésre kerülhetne

Megmutatjuk, hogy hol van a hír a hírben, vagy az információ az adatokban. Lépjünk be a 21. századba és digitalizálódjunk egy kicsit. Adatbányászat és adatelemzés. Július végén megjelent 2018-ban két úton az ingatlanapiac , 2017-es évet értékelő és a 2018-as lakáspiaci folyamatokat elemző munkában nem véletlen a cím. Olyannyira két úton van, hogy még a Statisztika Hivatal is választott magának egyet. Nem gondoljuk ugyanis azt, hogy ők maguk ne látnák a problémát az átlagárak számításában, ne lennének tisztában azzal, hogy a statisztikával bűvészkedni is lehet, csak nincs igazán értelme.

Hogy mire is gondolunk pontosan?

Arra, hogy bombaként robbant július végén, hogy 2018 I. negyedévében a magyar lakáspiac nagyon erősen kezdett, 12,3%-kal nőttek az országos használt lakások árai. Erről az jut eszünkbe, hogy azért átlag, mert ennél magasabban és alacsonyabban is nőttek árak Magyarországon. Mondjuk simán rávágjuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken biztosan ennél magasabban, a többi településen meg alacsonyabban. Ez lenne a logikus, hiszen ezt kellene, hogy jelentse az átlag.

Nade mi van, ha homokszem került a Statisztikai Hivatal gépezetébe?

Mi van, ha úgy gondolták, hogy ezt úgy sem veszi észre senki, mert a közvélemény nem számol, nem gondolkodik, még akkor sem, ha előtte vannak a számok. Mielőtt lerántanánk a leplet, egy picit időzzünk el az átlagár számítása mellett. Nem csak a lakáspiacon okozhat gondot az átlagszámítás. Halljuk, hogy például a bérek, a fizetések számításánál is gond van vele. Pontosan azért, amiért a lakásáraknál is. Az átlagszámítás ugyanis a nagy különbségeket, a szélső és szélsőséges értékek figyelembevevételével beszámolja. Egyszerű példa, hogy mennyi az átlagára egy 10 milliós és egy 50 milliós ingatlannak? 30 millió! Van értelme? Nincs! És bizony az egyenlőtlengségek, a bérkülönbségek torz átlagfizetéseket mutatnak Magyarországon. Ez azt is jelenti többek között, hogy az átlagbér alatt jóval többen keresnek, mint 50% és jóval kevesebben keresnek felette, mint 50%. Nincs igazán értelme átlagbért számolni így. Becsap minket, elfedi a valóságot, azt, ami igazán számít.

A lakáspiacon 2018 I. negyedéve erre egy kiváló példa

Az országos átlagárak település típusonként is nyilvánosak. Beszéltünk már mi is róla július végén. Még grafikont is készítettünk róla.

Vártuk, hogy valaki csak rákérdez arra, hogyan lehetséges a 12,3%-os növekedés, ha egyik település típuson sem, még Budapesten is „csak” 10,5%-kal, a megyeszékhelyen pedig 10,7-%-kal nőttek csak az átlagos négyzetméterárak, a többin pedig drámai csökkenést mutatnak 2018 I. negyedévében? Ebben az egész országban senkit nem érdekelt ez!

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
10,5%, 10,7%, -6,6% és a -11,4% átlaga = 13,2% Magyarországon!

Bejárta a sajtót a hír, hogy brutális évkezdéssel indított a lakáspiac 2017 után, miközben szinte mindenki 2018-ban egy kicsit nyugodtabb áremelkedésre volt felkészülve. Erre jön egy ilyen paradoxon hír a KSH-tól és nincs az a szakértő, aki elkezdene róla beszélni? Eltelik majd 3 hónap, 3 hét múlva jön az újabb lakáspiaci jelentés a KSH-tól, így mi úgy gondoltuk, hogy elővennénk a témát.

A KSH olyan országos lakásár változást közölt 2018. július 26-án, ami egész Magyarországon sehol sem értelmezhető, egy település típuson sem. Hogy is van ez?

Az átlagár számítása és használata ezért kockázatos

- 2017 országos átlagára és 2018 I. negydévének országos átlagára a különböző értékesítési részarányok miatt nem összehasonlítható.

- De a KSH összehasonlította, túlértékelve benne főleg a budapesti lakásárakat és a megyeszékhelyek árait.

- Ezzel kijött egy olyan országos átlagár 2018 I. negyedévére, amit összehasonlítva 2017-es országos átlagárral, olyan képet kapunk a lakáspiacról, amilyen kép nem is létezik. 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország nem egyenlő Budapest = Magyar lakáspiac nem egyenlő Budapest lakáspiacával

Ezt a ziccert nem lőttük le hónapokig, de sajnos más sem :(

Még múlt héten sem, amikor szintén foglalkoztunk az országos lakásárak változásával, az Előrehozott lakásvásárlások (mellék)hatása című előkészítő munkában. Előzetesen, tehát az október végén megjelenő 2018 II. negyedévet értékelő lakáspiaci jelentés előtt, a KSH megjelentette szeptember végén, hogy 10,3%-kal nőttek az országos átlagárak.

A részleteket majd október végén fogjuk megtudni, hogy ez megint egy olyan szám, amitől mindenhol alacsonyabb szinten nőttek az árak, vagy jobban lefedi majd a valóságot.

Budapest és a megyeszékhelyek részarányának 2017-es évre jobban emlékeztető szintjét vetíti előre ez a szám, ami nem végleges. Ahogy mindig ismételni szoktuk magunkat, egész évben változnak a KSH által közölt számok, ahogy egyre jobban nő az adásvételek száma és közben egyre jobban feldolgozzák az értékesítési adatokat.

A kritika kritikája

Így talán itt lenne az ideje elgondolkozni a KSH-ban, hogy ha statisztikai paradoxonba botlanak, akkor arra felhívják a közvélemény figyelmét, esetleg alternatív számokat és számításokat is végeznek, törekedve a valós lakáspiaci kép minél valósághűbb visszaadására. Ennyire ostobának kár nézni egy egész országot 2018-ban. Statisztika vizsgán egy ilyenért nulla pont jár, nem pedig statisztikus állás.

Forrás: ksh.hu

Kép: instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Előrehozott lakásvásárlás (mellék)hatása

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...” – fogalmaztuk meg nagyon határozottan A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot helyzetértékelő elemzésben. Október 1-e óta szigorodtak a feltételek (részletek az elemzésben), amiért sokan előre hozhatták a lakásvásárlásukat az elmúlt szűk négy hónapban. Már júniusban erre készültünk elméletben - hangsúlyoztuk akkor írásban - de most a gyakorlat is ezt erősíti.

Több tény is bizonyítja, hogy a lakáspiacon különleges hatások érvényesülnek

Olyan, amivel nem csak mi, de még a bankok sem számoltak 2018 elején. Az előrehozott vásárlásokat lakáshitellel finanszírozzák:

Látható a Magyar Nemzeti Bank friss számaiban, hogy a lakáshitelezés 2018-ban szokatlanul erős sebességre kapcsolt = A lakásáremelkedést a bankok fizetik.

A lakásárak emelkedéséről a vevőknek általában szitokszavak jutnak az eszükbe. Az már nem, hogy a döntéseikkel éppen gyorsíthatják is az árak növekedését.

Azt pedig a KSH szeptember végi számai bizonyítják, hogy a magyar lakáspiacon a lakásárak kétszámjegyű növekedését egyelőre semmi sem akadályozza. Ha még nem olvastuk, majd fogjuk, hogy az első negyedéves 12%-os éves árnövekedés után, az első félévben a megelőző év azonos időszakához képest 10%-kal drágábbak a használt lakások Magyarországon. A harmadik negyedéves áremelkedés is erős lehet, köszönhetően a lakáshitelezés és az előrehozott lakásvásárlások együttes hatásának. 

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Ez még nem az az ország, ahol bátran el lehet adósodni!

Az előrehozott vásárlás attól előre hozott, hogy bizonyos kényszer hatása alatt (ilyen például a hitelezés szigorítása) olyan vevők lépnek a piacra, akik adott kínálat és árak mellett vásárolnak. Akár jobban el is adósodnak most (=nagyobb összegű lakáskölcsönt vesznek fel, akár hosszabb futamidőre is) amíg lehet, a hiányzó önerőt, a drágább lakást a bank fizeti. Az ilyen vevő kevésbé „árérzékeny” és kevésbé „racionális”, mert végső soron határozott időn belül vásárolnia kell. Nincs más választása – így érzi. Inkább jobban eladósodik, mint korábban tervezte, de a vásárlást nem kockáztatja. Nem akarja magát kizárni (=kiárazni) a lakáspiacból.

2019. július 1-től tovább szigorodnak a feltételek, így azok is kényszerpályára kerülnek, akiket az a szigorítás jobban érint. Ma az is egy kérdés, hogy kik vannak többen? Mert a 2019-es lakáspiacról hiányozni fognak azok, akik 2018-ban már vásároltak, ha ők egyébként ezt nem is biztos, hogy így tervezték.

2019 előtt hajrázik a lakáspiac

A lakáshitelpiac minden lehetőséget megad ehhez, ahol egyelőre még mindig a törlesztőrészlet az alfa és az omega, nem a hitel nagysága, esetleg az az összeg, amit a végén valójában vissza kell majd fizetni. Láthatóan ugyanis a szigorítással elindul vagy inkább elkezd eltolódni a lakáshitelpiac a hosszabb futamidők felé. Már csak azért is, mert az államot is a törlesztőrészlet és a havi jövedelmünk kapcsolata izgatja. Az már kevésbé, hogy mit jelent a magyar várható átlagéletkor mellett 20-30 évre egyre nagyobb összegű lakáshitelt – akár változatlan törlesztőrészlet mellett - felvenni Magyarországon, ahol egy évre előre alig lehet tervezni, nemhogy tovább. A magyar családok többsége még mindig a férfi jövedelmétől függ. A férfiak meg hamarabb halnak meg, csökkenhet a munkaképességük, mint általában szinte mindenhol a világon. Csak egyáltalán nem mindegy, hogy mikor következik ez be. Magyarországon jóval hamarabb, ami hitelezési kockázat is egyben.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Az új és a használt lakások ára és kétszámjegyű növedést mutat 2018-ban

De egyrészt hol érdekel ez minket, ha a lakásárak nőnek, ha hitelt veszünk fel és közben boldogok vagyunk, mert lakást vettünk! Másrészt, ha nem tudunk jobbat, akkor nincs mit tenni, csak elfogadni azt, ami van. Aztán majd lesz valahogy. Eddigis mindent túléltünk. Ezt is túl fogjuk – mondogathatják. Minket ennek az utóbbi jelenség(=majd lesz valahogy életérzés) aspektusa motivál és nem annak tapsolunk, hogy a magyar lakáspiacon szinte minden állami intézkedés áremelést okoz. Nincs miért gratulálni senkinek ehhez. Nézhetjük, ahogy a bankok egyre több lakóingatlanban lesznek tulajdonosok. Ismerjük azt a kétségbeesett lakáshiteles felkiáltást, hogy „elveszi a bank a lakásomat”. Ez nem igaz. A lakás addig nem a miénk, ameddig hitel van rajta. Addig az a banké, ha tudomásul vesszük ha nem. Ha pedig úgy alakul – és bizony néha úgy alakul - a bank elveszi, ami az övé.

Érdekes abba belegondolni, mit élhet át az, aki később jön rá, hogy egy bankhitelt fizetni azt is jelenti, hogy egyébként minden másra kevesebb jut, mint előtte.

Lakáshitelt fizetni ritkán kényelmes

Az előrehozott vásárlások azt is magukban hordozzák, hogy idő előtt csökkenti a lakásvásárló az elkölthető jövedelmét, ami érheti felkészületlenül.

Főleg olyanokat érhet váratlanul, akiknek előtte nem is volt lakáshitele vagy fizetett legalább bérleti díjat egy lakásért. A lakáshitelek összege meg csak nő, számolnak be nagy örömmel a bankok. A hitelfelvevők sokszor magukhoz igazítják ezért a hitelt – hogy pont annyi legyen a törlesztő, amit elbírnak, ha a lakáskölcsön összege nő. Milyen rugalmas és segítőkész a bank – gondolják közben. Ha a havi törlesztő jó nekünk, akkor a bank is jó nekünk és még a lakásárak is barátságosabbnak tűnnek. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja, amire sokkal könnyebb rászokni, mint leszokni róla.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

Forrás: mnb.hu & ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Haladjunk a "korral"!


lakáspolitika családpolitika munkaerőpiac foglalkoztatottság nyugdíj lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A jövedelmi viszonyaink és az életkörülményeink nagyon szorosan összefüggnek. Ha életkörülmények, akkor ingatlan. Mutasd meg hol és hogyan élsz, én meg megmondom ki vagy – megadva az aktuális alaphangot. Az ingatlanok építése, vásárlása és felújítása is valamilyen szinten korhoz kötött. Túl fiatal vagy túl idős valamihez – halljuk igen gyakran és még el is fogadjuk, akármilyen butaság is. Egy ország lakáspiaca számára ezért döntő lehet a korösszetétel, a demográfiai folyamatok. Ha egy társadalom elöregszik ( = kevés a gyerek), az néhány évtized alatt egész más gondolkodást vár el a tagjaitól, mint előtte. Nálunk eljött az idő a másképp gondolkodásra például a korról és a korral kapcsolatos minden sztereotípiáról. Előítéletesek vagyunk a korral szemben. Azt gondoljuk, hogy egy bizonyos kor felett nincs is értelme az életnek. Gyűjtünk a temetésre, készülünk a halálra, vegetálunk, mert minek is tervezni bármit is "arra a kis időre".

Az idős kor relatív, mint minden más

Nagyon-nagyon relatív. Nem mindegy ugyanis, hogy az idősödő ember mennyire marad aktív, vagy lesz mellőzött. A „házinéni” képe, még mindig ott van a fejekben, ugye? Milyen fontos tud lenni a lakáskiadásból származó havi rendszeres bevétel. Ez lehet egy örökölt lakás, lehet kemény munkával megvásárolt is. Teljesen mindegy.

Az a nem mindegy, hogy a havi plusz jövedelem „kenyérre kell”, vagy megtakarítás lesz belőle. A mai magyar albérletpiacon több a „kenyérre kell” bérbeadó, mint az, akinek egyáltalán nem befolyásolja a kiadott lakás bevétele az életszínvonalát.

Sok minden tesz minket emberré és különböztet meg minket a körülöttünk és velünk együtt élő élőlényektől. Például az is, hogy nekünk, embereknek nagyon kevés az, hogy legyen mit ennünk és legyen hol aludnunk. Ezt mi emberek csak vegetációnak éljük meg. A vegetáló embernél meg kevésbé káros van egy társadalom számára. A vegetáló ember nem csak a környezetére káros, de még saját magára is. Tehát az ember megélhet a jövedelméből ( = vegetálhat), amitől még egyáltalán nem biztos, hogy jól is él.

Jaj, de nagyon relatív a jó élet is!

Egy biztos, a jó élethez az embernek hasznosnak kell éreznie magát, amiért van értelme felkelni, lefeküdni, ami motiválja, ami hajtja, ami erőt ad, ami halhatatlanná teszi. Ha nem is örökre, de évekre…évtizedekre. Sok minden múlik azon ki meddig végezhet munkát, lehet aktívan, hasznos része a társadalomnak. Évtizedekkel ezelőtt generációk menekültek a munkából az állami gondoskodás rendszerébe, amit csak nyugdíjnak hívunk. Kényszerből, rossz szokásból, igazából teljesen mindegy is. Ezzel együtt nem csak a munka világából zárták ki magukat, hanem sokszor végleg lezárták az ingatlanügyleteiket is. A nyugdíjból mindig meg lehetett élni valahogyan, az egy teljesen másik kérdés, hogy milyen szinten. Új ház építése, új lakás vásárlása, komoly felújítás és átalakítás nem a nyugdíjasok terepe - gondoljuk még ma is ( = kisnyugdíjasok). Miközben nem vesszük elég komolyan az elöregedő és fogyó társadalommal járó változásokat. Ilyen változás az, hogy az idősebb kor nem egyenlő a munkaerőpiaci folyamatok elutasításával. Az egészségi állapot, a változásokhoz alkalmazkodni tudás már viszont igen ( = az oktatás és az egészségügyi szolgáltatások színvonala nem elhanyagolható).

Igen, egy elöregedő és fogyó társadalomban az egészségi állapot és annak minél jobb szinten tartása kulcskérdés gazdaságilag:

- Határozottan felértékelődik az egészséges(ebb) társadalom szerepe a több fiatalt vitában.

- A fiatalok a jövő – mondogatják.

- De ha nincs elég fiatal, akkor szembe kell nézni azzal a kérdéssel, hogy az idősek meg még nem a múlt, hanem a jelen.

Az egészséges ember a jövő!

Ezért készítettük el ezt a grafikont az utóbbi 20 év foglakoztatottsági folyamatairól, mert a gazdasági aktivitás és a lakáspiaci aktivitás között van összefüggés.

Egy ember minél inkább aktívabb életet él, annál biztosabb, hogy a lakáspiacon vásárol, felújít vagy épít, a korától teljesen függetlenül.

Azt szinte minden magyar kívülről fújja, hogy rekord számú ember dolgozik ma Magyarországon. Nem elfelejtve azt, hogy a munkabérből ma sem könnyű megélni. Élni lehet, de igazán jól megélni keveseknek sikerül. A nyugdíj és a munkabér így kapcsolódik össze. A nyugdíjból is csak élni lehet, jól megélni egyáltalán nem, legalábbis nem a széles tömegeknek ( = kisnyugdíjas). Ezt jól mutatják azok a folyamatok, amik kiolvashatók 20 év távlatából.

Ma már több 60-74 éves aktívan dolgozik, mint 15-24 éves

Látványos növekedésről beszélünk, ami nem csak azért van mert változtak az elmúlt 20 évben a nyugdíjba vonulás feltételei. Maga a magyar társadalom is szépen felismeri azt, hogy a nyugdíjjal nem lehet megelégedni. Az egy jövedelemi forrás bizonyos kor felett, de nem lehet az egyetlen és kizárólagos jövedelme az embernek, ha képes és tud is dolgozni.

Az öregedő és fogyó társadalmak, mint a magyar, már elkezdtek alkalmazkodni ahhoz a tudathoz, amit röviden és tömören úgy fogalmazhatnánk meg, hogy az élethosszig tartó munka világa.

lakáspolitika családpolitika munkaerőpiac foglalkoztatottság nyugdíj lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Nagyításhoz kattintson a képre!

Már csak a fiatalok nem tudják eltartani az időseket, amiért szomorú látvány, hogy az 55-59 évesek foglalkoztatottsága 2014 óta csökken.

A mukaadók hozzáállásán is változtatni kellene, hogy haladjanak a "korral"! 

Az időseknek magukat is el kell tudni tartani - nem kell kiszolgáltatottoknak lenniük például az állami nyugdíjnak - amire egész életükben készülni kell (= nem önpusztító módon élni) és kifogásokat keresni (= áthárítani a felelősséget), a korukra hivatkozni. A kisgyerekek és az idősek dicsekednek ma még a korukkal – ami mind a két esetben inkább mosolyt csal az arcokra és nem feltétlenül tiszteletet ébreszt. Nem azt mondjuk, hogy ma ne létezne a korábbi mentalitás, a munka világából menekülés és a nyugdíjfüggőség. Létezik, amíg a piramisjáték fenntartható.

Az állami nyugdíjrendszer ugyanis egy valódi piramisjáték

Mindig az új belépők (az aktívak) fizetik a kilépők (a passzívak) nyugdíját. Jelenleg nagy hálával tartozik a magyar társadalom a „Ratkó-unokáknak”, a mai 40 éveseknek, akik vállukon viselik a terheket. Látható, hogy ők a legnépesebb aktív korcsoport. Ez a korcsoport volt és van a lakáspiacra is legnagyobb hatással.

2000-es évek óta folyamatosan a 70-es években születettek jövedelmi viszonyaitól és döntéseiktől függ a lakáspiac is. Ahogy idősödnek, ahogy döntenek, úgy változik a lakáspiac. Tehát, ha hasonlóan a szüleikhez vagy a nagyszüleikhez, távol maradnak és nem lépnek újra és újra vissza a lakáspiacra, akkor annak olyan következményei vannak, mint csökkenő adásvételszám, kevesebb új építésű családi ház és új társasházi lakás.

Nekik már így is úgy is mindegy, hogy mennyi a nyugdíjkorhatár. Már a mai 40 évesek sem építhetik az idős korukat állami nyugdíjra. A fiatalabbak pedig már tudomásul is vették, hogy őket senki sem fogja eltartani.

Az öngondoskodás is költség, ami a lakásvásárlástól vonhat el forrásokat, nyomás alá helyezve így az ingatlanpiacot:

Hiszen ma már nem csak lakásra, hanem idősebb korunk finanszírozására is gyűjtenünk, spórolnunk kell. Ez alapjaiban változtatja meg a lakáspiaci folyamatokról eddig alkotott véleményünket.

Újlakáspiac = struccpolitika

Ostobaság, de újra és újra hallani, hogy például az új építésű lakóingatlanok számát a már megépült ingatlanokéhoz viszonyítják. Azt mondják, hogy évente a lakóingatlanok 1%-ának kellene új építésű társasházi lakásnak vagy családi háznak lenni. Ez nagy hiba lenne ( = erőforrásaink pazarlása) egy elöregedő és fogyó társadalomban. Itt inkább sokkal jobb egészségügyi/egészségjavító/egészségmegőrző és oktatási/képzési intézményrendszerekre (= infrastruktúrára), jobb levegőre és vízre, ételekre, az emberi életet és egészséget védő szolgálatások fejlesztésére lenne nagy szükség.

Nem csak az embereket, a lakáspiacot is beteggé teszi, ahogy most gondolkodunk az erőforrásaink felhasználásáról.

Itt, Magyarországon is, sokkal inkább számít a gyerekvállalás és az aktivitás ( = munka világához tartozás). A lakáspiac szempontjából sem teljesen mindegy mennyi gyerek születik.

Már látni, hogy hiába a rekord szintű foglalkoztatottság, a 30-as korosztály foglalkoztatottsága trendszerűen csökken Magyarországon.

A 30-39 év között lévő aktívak számának csökkenéséről ma még nem beszélünk. Pedig lakáspiaci szempontból sem lényegtelen aspektusa éppen kézzelfogható a mai lakáspiaci folyamatokban. Az állam nem véletlenül hátrált ki az új építésű társasházak piaca mögül például a kedvezményes lakásáfa megszüntetésével. Gyakorlatilag semmi érteleme egy olyan lakáspiaci szegmenst támogatni, amire nincs is igazi társadalmi igény. Rétegtermék egy öregedő és fogyó társadalomban, amit illene így is kezelni. Szűk réteg igényeinek felel meg, miközben az államnak tömegigényeket kellene figyelembe vennie, amikor a lakáspiacról gondolkodik, szabályoz és beavatkozik.

Az új építésű társasházi lakások világa klasszikusan a 30-as korosztály terepe lenne:

- Ha az aktivitásuk csökken a munkaerőpiacon, akkor biztosra vehetjük, hogy csökken a lakáspiacon is.

- Ez nem csak a vásárlásra, de még a bérlésre is kihatással van.

- Lakást venni kiadásra sem feltétlenül kifizetődő egy elöregedő és fogyó társadalomban.

- Ez szintén egy olyan rossz beidegződés, amivel illene 2018-ban szembenézni.

- Egyébként is a saját lakáshoz jómódú szülőkre vagy jólfizető állásra ( = fizetésre) + takarékoskodó mentalitásra van szükség.

- Az egyik miatt nagyon kevés ideig van a bérlő piacon, a másik miatt pedig a lehető legolcsóbb megoldást keresi, sokszor inkább a piaci viszonyokon kívül, munkahelyi, baráti és családi segítséggel.

Általában azok élnek meg ma is jól a fizetésükből fiatalon, akik az első lakásukat „ajándékba” kapták

Amikor már év(tized)ekig takarékoskodni kellett, majd hitelt felvenni, ott a munkabért szépen lassan felfalják a növekvő lakhatási költségek, akár röghöz kötve a fiatalt. Ez elől menekülés, egérút a kivándorlás - jegyeznénk meg gyorsan elmerengve a nemzetközi foglalkoztatottság határokon átivelő jelenségéről, az agyelszívásról.

Egy ingatlan fenntartási ( = rezsi) költsége mindig elenyésző marad egy lakás megszerzésének költségeihez képest. Rezsicsökkentés ide vagy oda, de lakásárcsökkentésről még álmodni sem lehet. Az állam a lakásárakat leginkább csak növelni tudja, csökkenteni nem igazán a jelenlegi piaci környezetben és klasszikus eszközökkel, megközelítéssel.

Építést, vásárlást, felújítást lehet egyáltalán úgy államilag támogatni és ösztönözni, hogy az ne jelenjen meg az ingatlanárakban?

Egy öregedő és fogyó társadalom teljesen aktuális kérdése. Hazudnánk, ha azt mondanánk, hogy tudjuk rá a választ. Az viszont szinte bizonyos, hogy a lakhatást is az állami (ön)gondoskodás részének kell tekinteni a jövedelemi viszonyok és a lakhatási körülmények szoros kapcsolata miatt ( = a fenntartható munka világához nem csak versenyképes vállalkozásokra, hanem versenyképes munkavállalókra is szükség van, versenyképes jövedelmekkel és kiváló lakhatási körülményekkel). Ez nem valósulhat meg felelősen gondolkodó és gondoskodó állam nélkül, ami nem csak a vállalkozásokat, hanem a munkavállalókat is különleges figyelemben és elbánásban kell tudnia részesítenie. Máskülönben a piramisjáték összeomlik, mert valójában az aktívak – legyenek munkáltatók vagy munkavállalók – tartják el az egész országot. Egymásból élünk és nem pedig egymáson élősködünk szemlélet is egy érdekes morális aspektusa az élethosszig tartó munkának a gazdasági és szociológia előnyök mellett.

Forrás: KSH

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nehéz a választás

ingatlan marketing lakáspiac ingatlanpiac lakáshirdetés ingatlanközvetítés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

De még mennyire! A választást ezért egyszerűsítjük, amennyire csak tudjuk, mert a legtöbb ember számára a választás nagyon nehéz feladat, néha igazi kínszenvedés. Ismerjük a két végletet, aki mindenből a legolcsóbbat veszi, a másik mindenből a legdrágábbat. Ez is egy-egy módszer. Vannak márkahűek, akik így kezelik a bőség zavarát. Másoknak az „akciós” a bűvös szó és indítja be a fantáziáját és azt veszi meg, ami éppen kedvezményes áron elérhető. Na és a „best buy” ajánlásokra is tömegek tudnak rácuppanni, miközben attól az még lehet rossz döntés, mert kikiáltják ajánlott vételnek. Erre mondják, hogy kinek a pap, kinek a papné, másoknak meg a lánya „jobb választás”. Régi anekdota az a társkereső hirdetés, amiben nő keres egy férfit, különböző külső adottságok alapján, de a lényeg, hogy Darvas Ivánnak hívják : ))))

Áldás vagy átok, de így vagy úgy a választást könnyítjük meg számunkra azzal, ha kizárjuk a választási lehetőségek többségét és a végén csak egyetlen egyre szűkítjük le. Mondjuk úgy, hogy azt választjuk, amit a környezetünkben mások vásárolnak. Ki ne találkozott volna már olyan emberrel, aki még étteremben sem tud választani és azt kéri, amit a másik…vagy mindenhol ugyanazt eszi, ahol csak teheti (nem is megy olyan helyre, ahol az adott étel biztosan nem elérhető), mert biztosra megy, igazából meg nem tud és nem is akar választani. Egyébként mások döntéseire alapozni a saját döntéseinket a magán- és üzleti élet alapja is. Erre épülnek emberi kapcsolataink, a reklámok és a 21. századi pr, marketing és értékesítés is. Látjuk, hogy x és y azt választja, akkor az nekünk is jó döntés lesz. Emberek vagyunk és emberként is viselkedünk, ha választásról, döntésről van szó.

Ez a hétköznapokban leginkább azt jelenti, hogy utánzunk, másolunk másokat (=beállunk a sorba), majd egyébként mindig meg tudjuk magyarázni, hogy mit és miért is választottunk önállóan, csak mi egyedül „racionálisan”. A legjobb, ha ettől még egyedinek és különlegesnek is érezzük magunkat – bár az utánozás a mondóka szerint is „majomszokás”. A helyzetek döntő többségében meg a manipulációknak engedünk, mert olyan kényelmes és biztonságos (=biztonságot adó érzés). Olyan ez, mint a hazug vs. igaz bókok, a nem őszinte vs. tisztelettudó dicsérő szavak, az üres hízelgés vs. támogató szavak. Csak úgy jól esnek maguktól és könnyedén elfogadjuk őket, amire választást és döntést alapozhatunk legyenek azok jó- vagy rosszindulatúak. A választás és a döntés leegyszerűsítése minden terméket és szolgáltatást kínáló vállalkozás egyik, ha nem a legfontosabb feladata. Minél inkább el tudja érni az adott cég, hogy a versenytársak termékét és szolgáltatását a vásárló/fogyasztó/ügyfél ki tudja zárni az ő iránymutatása alapján (= helyettünk hozzon jó döntést, nekünk ne kelljen választani, csak elkölteni nála a pénzünket, amitől még endorfint is termel a szervezetünk), akkor nyert ügye van.

A lakáspiacon is döntéskényszerben vannak a szereplők

Általában itt is mindenki meg van győződve arról, hogy helyette nem dönthetnek, mindent kézben tart és irányít. Ez tényleg így van? Pont a lakáspiacon ne működne a manipuláció és befolyásolás? Természetesen működik. Az már szinte közröhely tárgya, ahogy az eladó és kiadó lakások hirdetéseit szintén „majomszokás” szerint egymásról másolják a hirdetők. Főleg, ha árakról van szó. Az még mindig elfogadhatóbb árazási szokás, ha valaki valamilyen anyagi indokra hivatkozik az árnál. Pl. neki ennyi pénzre van szüksége, hogy másik lakást vegyen. Vagy például bérleti díjnál az is érthető indok, hogy másnak meg annyi a havi jelzálog-törlesztője. Önállóan beárazni, értékelni egy lakóingatlant elég komoly feladat, nem csak eladóként és bérbeadóként, de vevőként és bérlőként is. Így minden félnek jóval egyszerűbb elfogadni ezt a „majomszokást”, noha racionálisnak és objektívnek barokkos túlzás lenne nevezni az ilyen hozzáállást. Az albérletpiacon például a rossz döntést sokkal jobban toleráljuk. Nem jó a lakás mégsem, amit választottunk? Sebaj, majd elköltözünk egy másikba, ha vége a szerződésnek. Baj van a bérlővel? Annyi baj legyen, ha lezártuk vele az ügyet, akkor keresünk egy másikat. Egyszerűen helyettesíthetőnek érezzük számunkra a lakást és a bérlőt is. Vásárlásnál már nem ilyen könnyű a helyzet. Ott hosszabb távra kellene elvileg döntést hozni. A kérdés, hogy mennyire sikerül.

Ez adja Magyarországon az újlakáspiac egyik alapját. Nálunk az új építésű lakás azt az üzenetet hordozza a lakáspiacon, hogy ott jóval kevesebb a kockázat, a bukta, a tévedési lehetőség. Aki új lakást akar venni, már eleve könnyebb helyzetben van, mint a használt lakások piacán nézelődők– üzenik nekünk, vásárlóknak és üzenik az eladóknak is, akik mindezt az áraikban érvényesítik. Aztán, hogy ez igaz vagy nem, azt most mi így egy mondattal nem döntenénk el.

Hasonló sztereotípia a bizonyos elhelyezkedés alapján leegyszerűsíteni a döntésünket. Azzal is sok minden más kizárható, mégha egy ingatlan minőségét és élhetőségét az elhelyezkedése szinte alig befolyásolja.

A lakásvásárló szinte rá van kényszerülve, hogy egyszerűsítsen, mert a teljes kínálatot úgy sem tudja megismerni, dönteni róla meg pláne

Itt jönnek a képbe az ingatlanközvetítő szolgáltatások, amik Magyarországon nem véletlenül inkább mindig a vevőkhöz próbálnak szólni, őket akarják meggyőzni, hogy velük egyszerűbb a választás. Az egy másik kérdés, hogyan működik vagy sem ez a való életben. Egy biztos, vevőként nincs veszteni valónk - buzdítanak és csábítanak. Közben meg arra kérnek minket, hogy írjunk alá minden megnézett lakás után egy papírt. Ha vásárolunk (=döntünk, választunk), akkor az ingatlanközvetítő is jól jár. Win-win mondhatnánk idealistán. De nem vagyunk idealisták.

A magyar ingatlanközvetítő szolgáltatások minősége egyelőre még nem érett meg arra, hogy vevőként biztosan nyerjünk vele.

A választást, a döntést inkább meg/fel akarják gyorsítani különböző módszerekkel. Az ingatlanközvetítők most már 2-3 évtizedes hatható közreműködésének köszönhető, hogy mind a vevőket és mind a bérlőket sürgetik, „most vagy soha” alapon döntsenek. Folyik a csapból, hogy ha nem akarunk lemaradni a „jó lehetőségről”, akkor bizony nincs idő mérlegelni, azonnal dönteni kell. Ez olyan sikeresnek mondható manipuláció, amit már név nélkül (= nem céghez vagy emberhez kötötten) kapunk az arcunkba és a fülünkbe a médián keresztül.

El akarják hitetni velünk, hogy a gyors döntés = egyszerűbb választás

A média, mint közvetítő közeg, nagy szerepet játszik abban, hogy mind az ingatlanközvetítők, mind az eladók és bérbeadók ezt ügyesen ki tudják használni. „Dönts, válassz azonnal” és ne nézz már másik lakást, szintén a döntés és választás leegyszerűsítése. Jön a „Mi lesz, ha lemaradok” érzés, mert erre még rá is játszik a másik oldal. De erre építenek sajnos a szélhámosok és csalók is.

Így kerülhetnek egyesek olyan abszurd helyzetbe a lakáspiacon, hogy ép ésszel az ember fel sem fogja, hogy valaki hogyan lehet ennyire a saját ellensége, miért dől be nyilvánvalóan álszent dumáknak.

A túl szép, hogy igaz legyen, csak egy a sok közül, ami sosem igaz a lakáspiacon sem. Ilyen hirdetésekkel nem szabad még foglalkozni sem, nem hogy mérlegelni, pláne nem gyorsan dönteni róluk. Hogy nekünk, nekünk személyesen ki tud segíteni dönteni lakásbérlés és vásárlás előtt, az már egy jó kérdés. Nem biztos, hogy csak a családunk, a barátaink, az ismerőseink…ismerősei, vagy talán egy ingatlanközvetítő. Ez már egy választás, egy komoly döntés. Igazi dilemma, főleg ha érezzük a súlyát a vállunkon.

Ha nem megfelelő iránymutatás alapján választunk és döntünk, akkor kár érhet minket

Ki mennyire engedheti meg magának az anyagi veszteséget, az az éremnek csak az egyik oldala. Tud az is fájni, ha az ember teljesen feleslegesen szórja a pénzét, akármilyen könnyen vagy nehezen is dolgozott meg érte. Lehet tanulópénz, másoknak meg egy élet munkája. Viszont érhetnek mentális, erkölcsi károk is. Nagyon komolyan csalódhatunk, akár súlyos esetben még a személyiségünk is torzulhat hibás döntések, rossz választás miatt.

Dönteni és választani annál nehezebb minél kevésbé bízunk magunkban és természetesen másokban. Egyedül nem tudunk dönteni és választani sem, támogatásra van szükségünk.

Hiába is gondoljuk másként, vitatkozunk ezzel. Majomszokás vagy sem, emberek vagyunk, akik közösségben élnek és a döntéseiket is a közösségre alapozzák. Ha jó társaságba keveredtünk, ha rosszba, döntéskényszerben leszünk életünk végig és élvezni fogjuk ennek előnyeit vagy a hátrányait sajnos. Itt a legnehezebb azt felismerni, eldönteni és megválasztani, hogy mi a jó és mi a rossz „társaság” számunkra.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Házi feladatot ad a lakáspiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt évek ismétlődő lakáspiaci híre, hogy az építési engedélyek rekordokat döntenek. Na 2018-ban már biztosan nem beszélhetünk semmi ilyesmiről. Az adatok késleltetve érkeznek, nem minden részlet világos még teljesen. A KSH két adattáblája elcsúszva frissül. Így a 2018. első félévében igényelt építési engedélyekről annyit tudunk biztosan amennyit az első grafikonon mutatunk. Ez a mai nappali frissült és véglegesnek tekinthető. 

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha családi ház, akkor 150 m2 a nyerőszám Magyarországon

További finom részletek még a július 30-i állapotokat mutatják, ami külön azért érdekes, mert jól szét lehet választani a budapesti és a Budapesten kívüli új építési engedélyek körüli témát. Ami már most látható, hogy 2018-ban több társasházra építési engedélyt nem fognak kérni, mint tették azt 2017-ben. A családi házak építési engedélyei még országosan és Budapesten is nőnek. A társasházakra 2016-ban tetőztek az igénylések Budapesten kívül, ameddig Budapesten tavaly érte el a csúcsot. Innen már nincs tovább.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest "torzítja" a lakáspiaci statisztikákat

Az egy külön zavaró tényező, hogy a KSH az egylakásos (=családi házak) és a három vagy annál többlakásos (=társasházak) számát hangsúlyozza az egyik adattáblájában, amire lehet következtetni, hogy a kétlakásos (=ikerházak) épületek adati hol ide hol oda értendők. Most mi a ma frissül adattábla adati szerint a társasházak adataiban szerepeltetjük az ikerházakat, mert itt nincsenek egyáltalán szétválasztva. A másik, még a 2018. július 30-án frissül adattáblából lehet következtetéseket levonni. Így nagyon jól látszik, hogy 2016 óta nem csak a budapesti lakáspiac és az országos lakáspiac vált szét. A magyar lakáspiac nem vízfejű

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
kb. 10 lakásos tárasházakat terveznek Budapesten kívül lakáspiac hangulattól függetlenül

Tudja ma már mindenki, hogy 2018-ban két úton jár az ingatlanpiac Magyarországon. Van egy nagyon pezsgő országos piac, ahol 2014 óta forgalomnövekedés van, egyre több lakást adnak el. Addig Budapesten meg csak az árak nőnek, de egyre kevesebb lakás cserél gazdát. A lakásépítésekben is alulmaradt Budapest. 2017-ben egész Magyarországon több lakást építettek, mint 2016-ben, kivéve Budapesten. Családi házat szerencsésre Budapesten is többet építettek és úgy néz ki, hogy még idén is többet fognak. Talán idén Budapest felállhat a szégyenpadról és több társasházi lakás is fog épülni. Erre minden esély megvan. De addigis nézzük meg közelebbről, hogy mennyire más a budapesti új társasházak építési engedélyekből kiolvasható tárasház. Budapesten az építési engedélyek számával együtt egyre nagyobb és egyre több lakásos társasházra kérnek építési engedélyt. Addig nem Budapesten gyakorlatilag nincs különösen hatással ez, kb. egyforma, kb. 10 lakásos társasházakat terveznek építeni átlagban. Budapesten meg háromszor annyi, inkább 30 lakásos tárasházakig is felkúszott ez a szám, azzal együtt, hogy egyre többen terveztek belépni erre a piacra. Az országos adatok Budapesttel és Budapest nélkül is külön ábrázolva vannak.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a lakáspiac hangulatától függ, hogy mekkora/hány lakásos társasházakat terveznek

Budapest torzítja az országos adatokat, amit nem helyes figyelembe venni. Kijelenthető, hogy a Budapesten kívüli társasházépítési „láz” nem káros, nem kezd el zsúfoltabb társasházakat építeni. Budapesten sokkal kisebb társasházak épülnek, amikor „nem divat” és nem akar „fű és fa” társasházzal üzletelni. A zsúfoltság, a lakások és a társasházak mérete, élhetősége állandóan kritikus pontja az új tárasházaknak. De nem egyformán és nem teljesen ugyanúgy Budapesten és azon kívül. A harmadik negyedéveben a lakáspiac olyan impulzusokat kapott, amiért a lakásépítési láz csökken, normalizálódik.

Ez jótékony hatással is lehet a végül megépítésre kerülő társasházakra:

Budapesten mindenképp igaz az, hogy minél nyugodtabb a piac, annál kisebb tárasházakat építenek.

Lakás és lakás között többek között az is alapvető különbség, hogy mekkora/hány lakásos tásasházban van. A kisebb társasházak nem egyenlőek a jobb minőséggel, vagy mindjárt a nagyobb lakásokkal. Olcsóbb lakásokról meg szintén nem beszélhetünk. Viszont a mennyiséggel nem helyettesíthető a minőség a lakáspiacon sem. Egyszerűen ez egy újabb jó példa arra, miért érdemes külön kezelni Budapestet és az azon kívüli lakáspiaci folyamatokat, nem pedig összemosni a kettőt, amiből téves képet alkothatunk. Arról nem is beszélve, hogy az építési engedélyek száma az új építésű családi és ikerházak miatt jelentős. Erről szintén nem közkedvelt beszélni, inkább ügyesen csak és kizárólag társasházi lakásoknak kívánják ezeket a számokat is beállítani a médiában, pont úgy és pont azért, mint az  új építésű családi házak és társasházi házak esetében.

Meglepetések helyett legyünk inkább precízek és pontosak, amikor döntést hozunk vagy értékelünk, mert látható, hogy hiába kicsi ország vagyunk, az ingatlanpiac, a folyamatai egyáltalán nem homogének. A családi házak nálunk páldául évek óta 150 m2-t jelentenek országosan, de Budapesten ez inkább 180-200 m2. Budapesten, aki családi házat épít magának, az nagyobbat épít, mint aki Budapesten kívül építkezik. Ezek is olyan számok, amivel akár tervezőként, kivitelezőként akár építőként/építtetőként számolhatunk.

Jó ha ismerjük a piacot, a sajátosságait, ahol dolgozunk. De nem csak a saját, erősen korlátozott tapasztalataink, sztereotípiák alapján, hanem néha vesszük a fáradságot is és képezzük magunkat, újra és újra megtanuljuk a „tanagyagot”, frissítjük az ismereteinket, tájékozódunk. Bátran ajánljuk mindenki figyelmébe a KSH nyilvános adatait. Néha sokkal többet tudhatunk meg belőlük, mint az ismert híroldalakat böngészve. Házi feladat nem csak az iskolában van, hanem a hivatásunkban is. A lakóingatlanpiac a házi feladat része azoknak, akiket közvetve vagy közvetlenül érint, mert „iskolában” nem tanulhatjuk meg.

Kép: Instagram

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Intő jelek, amire nem figyelünk

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ha lakásról beszélünk lakásra is gondolunk, nem házra. A magyar köznyelv határozottan és élesen megkülönbözteti egymástól őket. Addig a jog és a statisztika már nem. Lakáspiac van, házpiac nincs. Újlakáspiac is van, de újházpiac nincs. Új építésű lakások is vannak, de új építésű házakra nem nagyon hivatkoznak. Évek óta felhívjuk erre az anomáliára a figyelmet, amiért most nem a köznyelv vagy a konyhanyelv a hibás, hanem a jog és a statisztika. Hány új lakás épült Magyarországon a statisztika szerint azt jelenti, hogy hány ház és lakás épült az adott évben. Ez a pongyola fogalmazás és felületes megközelítés üzleti érdekeket szolgál. Mi mást! Mivel a társasházi lakások építése Magyarországon nem igazán társadalmi igény, erőltetett termék, erőltetett piac, így sokkal „észszerűbb” az új építésű házakkal együtt kommunikálni róla. Természetesen nem hangsúlyozva a házak szerepét, azt a látszatot keltve, hogy az új építésű lakások száma jóval nagyobb a valóságban.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Természetes személy = családi ház

Bűvésztrükk ez, nem üzletpolitika, jogi és statisztikai támogatással

A köznyelvben a lakás, mint kicsinyítő képző él. A lakásról a többségnek valami kicsi, kisebb, kevésbé élhető tér jut eszébe. Ha házra gondolunk, akkor meg valami sokkal nagyobbra, élhetőbbre asszociálunk. A lakás átmeneti megoldás, a ház a végállomás Magyarországon, mégha nem is mindenki engedheti meg magának. A lakásnál hozzá is kell fűzni, hogy „nagy”, ha az átlagostól eltérő méretű lakásról beszélünk. A nagy vagy nagyon nagy lakások nem tömegtermékek. Na nem azért, mert nem szívesen lakna a többség legalább dupla akkora lakásban, mint amekkorában „kényszerből” él, hanem úgy alakult, hogy az üzleti érdekek, pénzcsináló gépezetek és a csillapíthatatlan profitéhség (= a magyar ingatlanpiacon nem létezik az extra profit fogalma, itt minden profitráta elfogadható, ha az adott projekten a legnagyobb) hosszú ideje ezt eredményezi.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Épített lakások = épített lakások és épített házak

1990 előtt a „sok ember kis helyen is elfér” alapelv alapján a lehető legkisebb lakóterekbe próbáltak embereket kényszeríteni, ha lakásról volt szó. Innen is eredetezhető a lakások = egy kicsi és élhetetlen, zsúfolt tér beidegződés. Majd a nem állami társasházépítéseknél is rájöttek arra, hogy minél több lakást zsúfolnak be egy épületbe annál gazdaságosabb/költséghatékonyabb azt megépíteni. Innen már csak egy lépcsőfok volt, hogy üzleti alapon egy társasház építésén annál nagyobb profit érhető el minél több lakást terveznek bele. Ez pedig egyelőre még megváltoztathatatlan, nem felülírható status quo a magyar lakások építésénél, ahol a lakások száma és mérete fordítottan arányos. Minél többet építenek annál kisebbek. A jog és a statisztika mellett az állam is keblére öleli ezt a kezdeményezést és szerinte például egy 60 nm-es és három szobás lakásban lehet 3 gyerekkel emberi körülmények között élni. Aki ezt le merte írni, törvénybe merte foglalni, az nem egyszerűen a múltban él, hanem sokkal inkább a jelen gyilkosa. Szörnyű és mélységesen megalázó, embertelen hozzáállás. Ölre menő viták vannak arról, hogy hány méter magas épületeket lehet építeni Magyarországon. Például most törvénybe foglalták, hogy 90 méternél nem lehet magasabb semmi, mert a szürke eminenciás urak, az építész szakma krémje ezzel öltözik nemzeti színű ruhába. Hogy milyen élhetetlen méretű lakásokat nem szabadna építeni tömegesen Magyarországon, na arról nagy kuss van.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház nem "magyarul"

Hallgatnak mélyen

Tabu. Mondjuk annak ellenére, hogy demográfiai hatása is van az ingatlanok méretének és élhetetlenségének Magyarországon. Ennek megváltoztatása még nem nemzeti érdek. Ugyan már! Néhány évtized és talán lesz valaki olyan bátor, akinek a zsebét nem az ingatlanlobbi kényezteti, és meglépi azt, amit 30 éve meg kellett volna már lépni. A nagyobb méretű lakások = kisebb lakásszámú társasházak építését ösztönözni kellene, hogy elinduljunk az élhető lakásméret felé, szó szerint teret adva a 21. század magyar társadalmának. De mit képzelünk mi, kis morgolódó és zsörtölődő hangemberek, akik látják, hogy a panelházak „házgyárai” óta, a magyar társasházak mit sem változtak. 60 éve építjük ugyanazt, csak más színben, formában, elnevezés alatt. Miközben tudjuk, hogy szarból nem lehet várat építeni, mi mégis azt csináljuk megállás nélkül. Olyan szűklátókörű és unalmas világ, mint az új társasházak világa, nagyon kevés van Magyarországon.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Beton és acél, amit csak nálunk hívnának téglaháznak jogszerűen

Most nézzük meg ezt a társasházat Szöulból (Dél-Korea)

Elvileg az épület formája és kialakítása az építési szabályok miatt ilyen. Nálunk nem ilyen hatással van a jog a tervezőkre – jegyezzük meg gyorsan.

Nem magas épületről van szó, betonból és acélból, a tetején egy „nagy” lakással. Itt is elidőzhetnénk, hogy nálunk még az épületek felső szintje is nagyon ritkán jelent egy darab lakást. Nálunk a legfelső emeletet az elmúlt 15 évben elkezdték „penthouse”-nak hívni, csak azért, mert az egyik tulajdonsága ezeknek a nagyméretű lakásoknak, hogy legfelső emeleti. Az, hogy egy teljes szintet jelent, kizárólagos lifthasználattal, nem is olyan ritkán duplex, tehát belső kétszintes, az már kimaradt a „magyar penthouse”-ból. Építettők egymást majmolva reklámozzák, hogy penthouse lakásokat kínálnak a projektjükben, bár elvileg ott épületenként maximum csak egyet építhetnének, amit így nevezhetnének. De ez egy olyan ország, ahol amit a törvény nem tilt, azt engedi, tartja a mondás. Ezért kell sajnos nálunk sok triviális dolgot tiltani, mert ha nincs róla törvény, mindig lesznek, akik kiskapuként fogják értelmezni. Szöulban meg a törvény miatt ilyen társasház is nőhet ki a földből, ami nálunk is épülhetne. Csak akkor legalább kétszer annyi lakás lenne benne, sokkal rosszabb minőségben épülne, elavult technológiával és legalább kétszer annyi, ha nem inkább háromszoros profitrátával. Betonból építenék nálunk is, de a végén téglalakások lennének benne hirdetve és téglaháznak is neveznék jogszerűen. De biztos addig variálnának a „magyar jogrendszer” útvesztőiben, hogy a végén nem az épülne meg, amit megterveztek, hanem egy szokásos hetvenes évekbeli „posztmodern” betonkocka.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A belső kétszintes lakás és a magas belmagasság is mást jelent a határon túl, mint innen

Az ingatlanpiac vadkapitalizmusa minőség- és illúzióromboló is, nem csak élhetetlenné teszi a társasházakat

Ezzel meg a saját sírját ássa a magyar új társasházak piaca, mert ha éppen emiatt is kevesebb gyereket vállalnak Magyarországon (korábban is halnak meg és hamarabb lesznek súlyos betegségeik), akkor fogy az utánpótlás és a végén majd nézhetik, hogy kinek akarnak idejét múlt lakótelepeket felhúzni vasból és betonból. Már most, ma is hiányzik sok nem vállalt gyerek az ingatlanpiacról. Változatlan magyar társasházépítési szabályozással és építési logikával még több fog. De nekünk Mohács kell, mindig valamilyen katasztrófa, hogy észrevegyük a vesztünkbe rohanunk. Majd elintézzük pénzzel, közben mindent tagadunk, társadalmi hasznosság nem számít, lekommunikáljuk a haveri médiával, keresünk valami csókost, aki kivitelezi a stratégiát úgyis. A lényeg, hogy csak és kizárólag lényegtelen témák uralják a közbeszédet. A fontos társadalmi kérdések, a demográfiai megtérülés a profit, a felesleges pénzszórás minimalizálásáról szólnának csak. Az meg kinek az érdeke, ugye!

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Statisztika: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A devizakockázat előnye

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk.” – írtuk Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni  munkában.

Most erre szeretnénk tippet adni, mert ebben az országban túlélési praktikákra van szükség. De mielőtt rátérnénk a mai mondanivalónkra, egy picit távolabbról közelítenénk meg a kérdést.

Rendszerben gondolkodunk

Rendszerben, ahol nem mi egyedül vagyunk, hanem sok más emberrel együtt élünk, hozunk döntéseket, hatunk egymásra, befolyásoljuk egymás életét. A lakáspiacon például nem kapjuk fel a fejünket azon, ha azt halljuk, hogy nem csak magyar állampolgárok vásárolnak, hanem külföldiek is. 2014 után legalább olyan külföldi rohamra számítottak, mint az EU csatlakozás előtt és utáni néhány évben. Ez viszont elmaradt. Ez is az egyik oka annak, hogy a budapesti lakáspiac nem úgy teljesít, mint ahogy azt sok szereplő tervezte. A lakásárak elszálltak, de az adásévételek száma csalódás minden értelemben. A külföldi lakásvásárlók a 90-es évek utolsó éveiben jelentek meg és 2008 végéig igen aktívak voltak a magyar fővárosban. Voltak új házak, amiben szinte minden lakást csak külföldiek vettek meg, de általánosságban sem volt ritka, hogy az épülő új lakások negyedét, harmadát külföldiek vásárolták meg budapesti társasházakban. A használt lakások piacán is igen kedvelt vásárlók voltak, mert gyorsan döntöttek, kp-ban fizettek, nem ritkán devizában, nem nagyon alkudoztak, és persze piaci ár felett el lehetett nekik szinte mindent adni a pesti és a budai belvárosban.

A deviza, az a külföldi pénz, amire a magyarok szeme mindig felcsillan. Vannak még sokan, akik emlékeznek, hogy milyen bűvös szó ez. Habár a jelentősége egyáltalán nem csökkent ma sem – mindegy, hogy 50+-osak vagyunk vagy még csak 20+-osak - amire most újra ráirányítjuk a figyelmet.

A külföldi vásárlók elsősorban azzal számoltak, hogy Magyarország nem csak az EU-hoz csatlakozik, hanem az eurót is bevezeti pár éven belül. Ez nem történt meg.

A gyengülő forint a külföldi vásárlókat, tulajdonoskat dilemma elé állította, mert aki Magyarországon ingatlanban tartja a pénzét, az forintban tartja a pénzét.

A külföldiek csalódottan vették tudomásul, hogy Magyarországon a forintot az állam nem becsüli, engedi, hogy leértékelődjön. A 90-es években emlékezhetünk, hogy tudatosan hónapról hónapra gyengítette, leértékelte a forintot az állam. Ez piaci alapokon, de most is működik. Sokszor hallani manapság, hogy a magyar állam szembemegy a világgal. A valóságban, gazdaságpolitikai értelemben erről szó sincs.

A 90-es évek óta az állam célja a gyenge és a gyengülő forint, csak különböző okokból és más eszközökkel érik el

A jelenlegi állam is kijelentette, hogy nincs is árfolyamcélja és fel is áldozta a forintot, elengedte már a kezét korábban. A magyar forint leértékelésével egyenlő az ilyen hozzáállás, amivel a külföldi lakásvásárlók devizakockázatot vállaltak és vállalnak ma is Magyarországon. Vásárolni jó, ha gyenge a forint. Eladni már kevésbé, mert akkor kevesebb devizát kapni ugyan annyi forintért. A lakásárak növekedése persze ellensúlyoz, lehet rajta nyerni, nyerészkedni.

Viszont sok külföldi 2009-2014 között inkább eladó lett, elmesélve csalódását barátainak és ismerőseinek, amiért az a pezsgő külföldi vásárlók tömege nem is tért vissza Budapestre, mint 2008 előtt. Vannak külföldi vásárlók, csak hol vannak már azok az idők, amikor ingatlanirodákat lehetett csak külföldi vásárlókra alapozni! A gyenge forint csábíthatja, de a devizakockázat meg félelemmel is töltheti el őket:

- Belátható ugyanis, hogy a magyar állam lassan 30 éve már folyamatosan értékeli le a forintot.

- A lakásárak hirtelen változása is csábító nekik, de közben azt is látják, hogy a bérleti díjak nem úgy követik a lakásárakat.

- Amíg túlzások nélkül megduplázódott a budapesti lakások ára az utóbbi 5 évben, addig a bérleti díjak inkább 30-40 %-kal nőttek csak. Devizában kifejezve meg még ennyit sem. A budapesti bérleti díjak devizában nem csábítóak egy külföldi befektetőnek.

De hogyan profitálhatunk ebből mi, otthonkeresők?

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A devizahitelezés kockázata, tehát az árfolyamnövekedés, úgy lehet előny, ha devizaadósság helyett devizamegtakarítást halmozunk fel.

A lakásvásárláshoz megtakarításra, önerőre van szükség. Gyakran forintban takarékoskodunk. Mondjuk a nagyon népszerű lakástakarékokat halmozzuk családon belül, mert jár érte állami támogatás. Van akinek kellenek is az ilyen kötöttségek, mert máskülönben még véletlenül nem tudna ellenállni a kísértésnek és elköltené időközben. De akit nem fenyeget az ilyesmi, tud magán uralkodni, nem veszi az el az eszét akár hány millió is van a számláján, nem rohan autót venni, meg utazásra sem költi el, hogy villogjon a közösségi oldalakon, és hirtelen szórakoztató elektronikai bemutatótermet sem akar csinálni a lakásából, vagy sznob brandekkel berendezni egy gardróbszobát -  na nekik már nem olyan biztos, hogy a lakástakarék a legjobb megoldás, ha lakásvásárlási előtakarékosságban gondolkodnak. Három olyan deviza is van, ami egyértelműen a gyengülő forintot biztonságosan kezeli hosszú távon. Ha tehát nem forintban, hanem ezekben a devizákban takarékoskodunk, akkor az árfolyamnyereség a lakástakarék állami támogatása és kamatozása felett teljesíthet.

A gyengülő forintból leendő lakásvásárlóként előnyt kovácsolhatunk 

Ehhez még külföldön sem kell dolgozunk, bár az ott jövedelmet szerző magyarok már jól tudják, hogy az EUR és a CHF például magabiztosabbá teheti őket itthon lakásvásárlóként. A magyar államnak ugyanis egyáltalán nem érdeke az erős forint. Csak a legnyilvánvalóbb okokat írjuk le miért, ha még mindig kételkednénk. Az államadósság miatt. A külföldi pénz több forintot ér, de a devizában kifejezett magyar forint államadósság kedvezőbben mutat USD-ben, EUR-ban, mint mondjuk forintban (=forintban elődósodni itthon, de devizában nyilvántartani globálisan). Az állam így csábítja a multinacionális cégeket ide, mert a gyenge forint azt jelenti egy globális piacon működő cégnek, hogy itt többet ér a pénze. Az ilyen cégek exportálnak is, tőlük függ igazán a magyar GDP növekedés, tehát nem csak a befektetésük, de az egész üzleti modelljük versenyképesebb tud lenni a világpiacon, a gyengülő, leértékelődő magyar forint miatt.  Majd ne feledkezzünk el a közvetlen EU-s támogatásokról sem, ami nélkül Magyarország háromlábú szék lenne. Az EU euróban fizet. A gyenge forint miatt minden EU-s támogatás több forintot ér.  Nem mindegy az államnak, hogy 240 forint vagy éppen 320 egy euró. Az erős forint az államnak nem érdeke, amivel nekünk leendő lakásvásárlóknak és építőknek illik tisztában lenni. Az állam is nyerészkedik az árfolyamon, tegyük azt mi is!

Ha mi lakást akarunk venni, cserélni, építeni a következő 5-10 évben, akkor továbbra is gyengülő forinttal érdemes számolnunk. Forintban megtakarítani, félretenni, előtakarékoskodni nem igazán tűnik előnyösnek Magyarországon ezért.

Hazaszeretetből és hazafiasságból az állam a gyengülő forint mellett tette le a voksát, de nekünk pont ezért (=hazaszeretet és hazafiasság) nem kell forintban tartani a készpénzünket leendő lakásvásáróként.

A lakásárakat nem tudjuk előre megmondani 5-10 évre, de hogy az USD, a CHF vagy EUR megtakarítások ilyen időtávban védelmet adhatnak a gyengülő forinttal szemben, az elég nagy biztonsággal kijelenthető. A devizahitelezés kockázata, tehát az árfolyamnövekedés, úgy lehet előny, ha devizaadósság helyett devizamegtakarítást halmozunk fel.

Frissítve: 2018. augusztus 17-én 12:30-kor

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Devizában a lakásárak változása egész másképpen néz ki Budapesten , mint forintban

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakóingatlanok ára külföldi szemmel nézve

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Megéri külföldön dolgozni vagy devizában gyűjteni, ha itthon akarunk ingatlant vásárolni

devizakockázat devizamegtakarítás lakástakarék előtakarékosság lakáspiac ingatlanpiac otthonteremtés lakásvásárlás 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a magyar forint ér egyre kevesebbet, amivel lakásvásárlóként jó ha számolunk

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Garzon, az igazodási pont

lakásárak ingatlanmarketing értékbecslés lakóingatlan-befektetés lakóingatlan-hasznosítás lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakóingatlanok értékelése olyan amilyen. Bosszantó, hogy az összes ingatlantípusnál, legyen az föld, telek, üzleti és ipari ingatlanok, mind elég racionális érdekek mentén vannak árazva, kivéve a lakóingatlanokat.

Nem biztos, helyes azt hangoztatni, hogy mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Igazából lehet, nem tiltja semmi, csak komolytalan és flegma.

Ettől a legkockázatosabb ingatlantípus a lakóingatlan, mert az ára nem racionális. A mai napig nincs helyén kezelve az, hogy a lakóingatlanok piaca a legveszélyesebb és egyben a legkiszolgáltatottabb ingatlanpiaci alpiac.

Ha ezt nem tudatosítjuk magunkban és másokban - nem vesszük elég komolyan, marad a pökhendi stílus, mintha magánügy lenne a lakóingatlanok árazása - akkor nem csak azt nem fogjuk sosem tudni, hogy éppen mennyit ér a lakóingatlanunk, mennyiért eladható, hanem azt sem, hogy mennyiért, milyen áron vásároljunk, mitől drága és mitől nem egy lakóingatlan.

Szükségünk lenne egy igazodási pontra...

...ami biztosan nem a hirdetési oldalakat jelenti, kizárt - akármennyire hiszünk abban rendületlenül, hogy náluk(=hirdetési oldalak) és nálunk jobban senki sem tudhatja, hogy mennyit ér a lakása vagy az a lakóingatlan, amit meg akarunk venni.

A gyereknevelési szokásoknál már csak a lakóingatlanok eladási és vételi árába beleszólókat „kedveljük” jobban.

Mit okoskodik már, mi köze van hozzá, az enyém, az én pénzem, azt csinálok vele, amit akarok – szofisztikáltuk most azokat a gondolatokat, amik ilyenkor egy eladó vagy vevő fejében megfordulhatnak. Nem tudjuk elengedni ezt a témát, a miénk, ragaszkodunk hozzá, foggal és körömmel kapaszkodunk bele. Ez az egyik nagyon erős oka annak, amiért nem tudnak nálunk például széleskörben elterjedni az lakóingatlanokra épülő különböző szolgáltatások. Lehet az értékesítés, hasznosítás, üzemeltetés, a lakóingatlanokra épülő szolgáltatókat és szolgáltatásokat nem kedveljük. Ők ne akarjanak rajtunk nyerészkedni, ne turkáljanak zsebünkben és legfőképp ne akarják megmondani, hogy mennyit is ér az ingatlanunk, vagy amit meg akarunk venni. A hibáiról meg a hátrányairól pláne hallgassanak, mert úgy sincs tökéletes lakóingatlan.

Vevők és eladók, az ingatlantulajdonosok felsőbbrendűsége...

...nevezzük nevén a gyereket , rányomja a bélyegét a lakóingatlanok teljes piacára.

A lakáspiacon a legnagyobb a képmutatás, a mellébeszélés, az egymás szemébe hazudozás, a bájcsevej, a süket duma.

Erre szolgáltatást építeni azzal jár, hogy vagy beáll a szolgáltató a sorba vagy széllel szembe pisil, az árral szemben úszik. Az utóbbiak a "deviánsok" (=ellenszenvesek), akiket azért utál a piac, mert nem azt mondják, amit a piaci szereplők hallani akarnak. Ez túl sok, erős lehet, nem féltétlenül tolerálható, nem veszi be a nyilvánosság kényes gyomra. Az egyenfigurák, a mosolygós arcok meg azért kapják a kritikát, mert nem arról beszélnek, amiről kellene. Kliséket ismételnek, sztereotípiákat erősítenek, ismétlik saját magukat és másokat, mert önálló gondolatuk pont annyi van, mint amennyi időt aktív sportolással töltenek. Kényelmes emberekről beszélünk, akik a biztos úton járnak. De őket fogadják el, mert kevés olyan szolgáltatás van, ami képes megváltoztatni az ügyfeleit, ezért inkább alkalmazkodik hozzájuk. A lakóingatlanpiacon az őszinte, a becsületes, a tisztességes, az egyenes ember helyett az opportunista és a konformista, a diplomata személyiség a piaci standard.

Egy ilyen világban befektetni...

...itt pénzt keresni lakóingatlanból az egyenfigurák szerint nagyon egyszerű, könnyű pénz. Az ő Excel tábláikban mindig kijön a matek.

Azért biztosan akad majd néhány kételkedő is, akik már óva inti a gyanútlan befektetőt - akinek pénze van, matekból is jól érettségizett - és hangsúlyozni fogják, hogy a lakóingatlanokból pénzt csinálni nem egy egyismeretlenes egyenletet jelent.

Az egyenfigurák nem csak a lakóingatlanokat mérik kilóra, hanem a bérlőket is. Náluk mindig csak a bérlő hiányzik a képletből. A bérlő nekik csak egy szám, nem egy ember. Behelyettesítik az egyszerű képletükbe azt a számot, ami még (el)hi(tet)hető és már villognak is vele, hogy lám-lám, nem megmondták milyen rém egyszerű pénzt keresni egy lakóingatlannal. Meg kell venni, ki kell adni és havonta biztos bevétellel számolhat a boldog tulajdonos.

Kockázatok? Ugyan már! Milyen kockázatok?

A bérlő szerintük olyan, mint a levegő, pont ott van, amikor szükség van rá és a bérlő tényleg nem is ember, csak egy szám a havi bankszámlakivonaton.

Kínos tud lenni, amikor minden nagyvárosi lakóingatlan jó befektetés.

Igen, kínos, mert az üzleti és ipari ingatlanokat kategorizálják, de még a földeknek és telkeknek is van minőségi értékelése. Jó példa az irodaházak A,B,C kategóriái, vagy a szállodák csillagjai. Általában – és most nagyon általánosítani fogunk – nem a drágább vagy inkább  magasabb kategóriájú ingatlanok, a jobb üzlet.

A jó üzlet egyrészt áll a pénztermelő képességekből, amit hívhatunk megtérülésnek is. A másik pedig a kockázatok mérlegelése.

A magasabb minőségű üzleti és ipari ingatlan általában – és most megint általánosítunk – kevesebb, minimális kockázatokat hordoznak, így ezzel együtt az áruk magasabb, ehhez képest a megtérülés, a pénztermelő képesség alacsonyabb. Az olcsóbb, az alacsonyabb kategóriájú üzleti és ipari ingatlanból elméletileg – ismét általánosítunk – gyakrabban lehet több pénzt csinálni, hamarabb megtérülhet ilyenbe fektetni, de magasabbak a kockázatok is, több a bizonytalanság abban, mennyire jön ki a matek. Ezzel az egyszerű példával hívnánk fel a figyelmet, hogy az üzleti és ipari ingatlanoknál a kockázatok racionális értékelése egyrészt árazza az ingatlant, másrészt a pénztermelő képességénél, a megtérülésnél a képletben a kockázatok figyelembe vannak véve.

A lakóingatlanok piacán ez részben vagy inkább egyáltalán nem tapasztalható 

Hajlamosak vagyunk fix megtérüléssel számolni minden lakóingatlan esetében, hiszen nincsenek minősítve, kategorizálva. Ismét egy élő példa erre, amikor a haját tudja tépni olyan ingatlantulajdonos, aki azt látja, hogy egy kis garzonlakást milyen áron adnak bérbe, ahhoz képest az ő ingatlanát nem tudja kiadni annyival többért, mint amennyivel nagyobb, vagy több szobás, élhetőbb, stb.

A lakóingatlanok árazásának alapja, igazodási pontja egyébként még ma is a garzon Magyarországon. Ezek ára határozza meg a többi lakóingatlan árát, illetve bérleti díját is.

Nagyon fontos felhívni arra a figyelmet, hogy a magyar lakóingatlanok piacán a garzonok a legkevésbé kockázatos lakások, ezek értékesítése és hasznosítása kedvezőbb minden más típusú lakóingatlannál. A négyzetméteráruk ennek megfelelően átlagon felüli, de az üzleti és ipari ingatlanokkal ellentétben, az átlagon felüli ár itt gyakrabban jelent átlagon felüli pénztermelő képességet és megtérülést is. A lakóingatlanok piacán mivel nincs minősítés, a garzonlakások „matekja” a legkedvezőbb az erős vevői és bérlői (fizetőképes) kereslet miatt. A lakáspiacon nagyon érdekes, hogy a lakóingatlanok árának növekedésével  inkább nőnek a kockázatok, nő a bizonytalanság, akár értékesítésről akár hasznosításról beszélünk és nem fog kijönni az a matek, mint a garzonoknál. Láthatóan az üzleti és ipari ingatlanokhoz képest a lakóingatlanok piaca teljesen más szempontok szerint működik, máshogyan áraz, máshogyan értékeli a kockázatokat, amihez egyelőre csak alkalmazkodni lehet, egyhamar megváltoztatni aligha.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018-ban két úton az ingatlanpiac


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely

A legfrissebb KSH lakáspiaci jelentés pontot tesz a 2017-es évre és megalapozza a 2018-as várakozásokat. Van mire várni és vannak kérdések, amire jelenleg nem tudjuk biztosan a válaszokat. A lakáspiaci forgalom finoman nőtt csak, amiért nem Budapest a felelős. Budapesten a lakáspiaci forgalom 2016 óta folyamatosan csökken. 2017-ben alig egy kicsivel adtak el több lakást (használtat és újat), mint 2014-ben. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
10 év alatt eljutott a lakáspiac oda, ahol volt. A kérdés az, hogy merre tovább?

Ez megfelel a várakozásoknak, mert 2018 nyarára kezdi tudomásul venni a piac ezt a trendet. Viszont még mindig van csodavárás. A KSH jelentésében a budapesti lakáspiaci forgalom elmaradását az újlakáspiac felé forduló vásárlókkal magyarázza. Ez emlékeztethet minket a Duna House 2016 év végén és 2017 elején megfogalmazott gondolatára. Az ingatlan franchise akkor az újlakáspiaccal magyarázta szintén, hogy miért mér csökkenő lakáspiaci forgalmat országosan a KSH-val szembe. Akkor azt még nem tudta, hogy a csökkenő nagyvárosi és budapesti forgalmat méri. Hiszen csak azt tudja mérni, ahol aktív az ingatlanközvetítő. A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében is van Duna House statisztika. Nem kizárt, hogy a KSH most muszájból valamilyen választ akart adni arra, hogy miért csökken Budapesten a lakáseladások száma, továbbra is erős árnövekedés mellett. A számokat elnézve az újlakáspiaccal ezt nehéz lesz érthetővé tenni. Több okból is. Egyrészt az újlakáspiac sosem olyan domináns, amit még maga a KSH is többször megjegyez mostani jelentésében is. Másrészt rendre mindig több lakást építenek eladásra egy évben, mint amennyit el is tudnak adni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Budapesten nőnek az árak, de fogynak a vevők.

Ezt szintén ábrázoltuk most az érdekesség kedvéért. 2018 egyik nagy kérdése, hogy tényleg lesz-e valamilyen komolyabb hatása Budapesten az újlakáspiacnak a forgalomra. Eddig nem volt, hiába várták. Ettől függetlenül Budapesten nem panaszkodhatnak azok, akik el tudnak adni. Mert akik nem tudnak értékesíteni, ő nekik csak álom marad egy-egy lakásár vagy árnövekedés, amit látnak. Az elmúlt években senkinek eszébe nem jutott, hogy biztosan egyre kevesebb eladó örülhet a lakásárak növekedésének, azt gondolták, hogy nagy hype van és őrült módjára vásárolják a budapesti lakásokat. Ezt a számok nem igazolják vissza. Egyedül az árak szálltak el. 2017 I. negyedévében 405 ezer Ft volt egy átlagos használt lakás négyzetmétere a Fővárosban. 2017 végére ez 419 ezer Ft-ra emelkedett. Ezért tényleg nagy meglepetés a 2018-as I. negyedéves 463 ezer Ft-os átlagár. Erős kezdés, főleg annak tudatában, hogy az év eleji forgalomban sem Budapest brillírozott, nem miatta számít a KSH sem lakáspiaci forgalom növekedésére 2018-ban. A Budapesten kívüli lakáspiacon van érzékelhetően több eladás a számok szerint.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A községek és a kisvárosok forgalma domináns marad 2018-ban

Az árakban ez már nem látszik. Az erős budapesti kezdés mellett látható egy nagyon rossz kezdés a kisvárosokban és a községekben. Izgalmas év vár ránk, az első negyedéves számok még nem véglegesek,  de a lakáspiacon a hangulat pont a második negyedévre kezdett el egészen megváltozni. Hogy ez milyen hatással lesz a forgalomra és az árakra, a számokra, még csak találgatni lehet. Olyan forgatókönyv is lehetséges, hogy Budapesten a 2017-es árakhoz képest magasabb, de a 2018 I. negyedéves árhoz képest alacsonyabb árszint sem elképzelhetetlen. Ahogy a kisvárosok és a községek árváltozasa is belehúzhat ilyen kereslet mellett. Az állam az új CSOK tervekkel mindenképpen valamilyen mérhető hatást fog gyakorolni a lakáspiacra. Így a régiók árai is még sokat változhatnak. Abban talán egy igazi kakukktojás van. Pest megye valahogy elveszítette az irányt az év első három hónapjában. Átmeneti megtorpanás lehet vagy sem, majd kiderül. Érdekes viszont látni ezt az amúgy igen erős régiót, hogy milyen nehezen kezdi az évet a többi régióhoz vagy Budapesthez képest. Elhelyezkedése nem ezt indokolná. Viszont az elhelyezkedésre már nem csak Budapesten, hanem azon kívül sem lehet mindent alapozni.


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Nem záródik az árolló, de a forgalom már eltoldódik

A lakásárak alapján azt is lehetne mondani, hogy nem történik semmi más, mint eddig történt. Budapest hasít, a többi kullog utána árakban, az az árolló csak nem akar határozottan csukódni. Ha Budapesten nem a kereslet miatt nőnek az árak, akkor nem is a kereslet miatt fognak csökkenni sem. Például olvasható, hogy a legmagasabb átlagárral rendelkező 5. kerületben cirka 770 db ingatlant adtak el 2017-ben a KSH szerint. Ha most megnézzük a vezető hirdetési oldalt, akkor kétszer ennyit hirdetnek per pillanat eladásra a kerületben. Már többször hangsúlyoztuk, hogy Budapesten addig biztosan nőnek az árak, ameddig az országos adásvételek száma nőni tud. Ilyen értelemben Budapesten a lakáspiac zsugorodása tovább folytatódhat anélkül, hogy ez az árakon komolyabban látszódna. Példánál maradva, az 5. kerület nem lesz olcsóbb 2018-ban attól, ha az eladó lakások felét vagy még többet nem tudnak eladni. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalom és lakásárak nem egy úton járnak. A kérdés mikor és hogyan fognak találkozni?

Ilyen helyzetben fel lehet tenni a kérdést, hogy ha megveszünk egy lakást, azt el is tudjuk-e adni a mai piaci körülmények között? Erre lehet az a válasza a vásárlóknak, hogy biztosan válogatnak Budapesten és az elhelyezkedés nem egyenlő azzal, hogy egy lakás gond nélkül eladható is azon az áron, amin most megvesszük. Ez a vásárlók mellett, még az eladásban gondolkodóknak is komoly dilemma lesz az év második felében, főleg a jelenlegi hangulatban, amiben nem Budapest a főszereplő. Ezt elismeri a KSH is és talán a piaci szereplők többsége is kezdi tudomásul venni, hogy a lakásárakon kívül a lakáspiaci forgalom és annak megoszlása azért nem elhanyagolható, még ha szándékosan is kevesebb szó esik róla. 2017 a lakáspiacon úgy zárult, ahogy kezdődött, semmi meglepetés. Nade 2018 egyelőre tele van izgalmakkal, komoly impulzusokkal, nagy reményekkel és persze erős, kézzel fogható kockázatokkal is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Az országos újlakáspiac az árnövekdés irányába mutat 5% ÁFA-val is

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac vs. Bérlakáspiac

albérletpiac bérlakáspiac albérlet 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiac nem piaci alapon működik. Emiatt értik és magyarázzák félre. Ott van mindjárt a helytelen szó, mert állami tulajdonú lakásokat adtak ki a bérlői és azért hívták albérletnek az „átkosban”. Attól, hogy újra lett magántulajdon, ez az albérletpiacra nem gyakorolt hatást. A név pedig ebben az esetben is kötelez. Ha tényleg bérlakáspiac lenne, akkor lehet, hogy érvényesülnének a piacgazdaság, tehát a kereslet és kínálat törvényei. Így viszont, hogy albérletpiac maradt, nem alakult át, továbbra is úgy működik, mint ahol az idő megállt volna, nagyon-nagyon sok értelemben.

Az albérletek ára nem a kereslettől függött korábban sem, ahogy ma sem

Ezért sem igaz az, hogy az albérletpiacon azért nőhetnek folyamatosan az árak, mert olyan erős rájuk a kereslet. Az elmúlt években ezt igen gyakran mormolták el „szakértők”, akik mondjuk annyira értenek a magyar albérletpiachoz, mint az autószereléshez. De nálunk ez sem probléma, mert kis túlzással mi már úgy születünk, hogy értünk az albérletpiachoz is.

Aztán kiderülhet, hogy pont az a baja a magyar albérletpiacnak, hogy azt hisszük ez már bérlakáspiac, mert magántulajdont adnak bérbe és nem a bérlői, hanem a tulajdonosai. De nem az.

A kínálat, a bérbeadók, nem különösebben foglalkoznak a kereslettel. Azt egy állandó piaci adottságnak tekintik, ami tőlük, a döntéseiktől és a lakbértől is teljesen független. Ebben erősítik meg őket folyamatosan, hogy az albérletek áránál nincs is felső limit, szabadáras. Annyit lehet érte elkérni, amennyit csak nem szégyell a bérbeadó.

Nincs semmilyen szabály, követelményrendszer, hogy mit is lehetne albérletnek nevezni és mit nem Magyarországon

Fejlettebb, igazi bérlakáspiacokon, akár törvényben van meghatározva, hogy mi az a minimális életszínvonal, ahonnan egy lakás bérbeadásra kínálható és mikor tilos.

Nálunk meg minden hirdethető, nincs szabályozva, mert egy albérletpiacon nincsenek szabályok, pont ezért nem bérlakáspiac, ahol meg igen szigorú szabályok betartására kötelezi a kínálatot és a keresletet.

Az is albérletpiaci sajátosság, hogy az eladó lakások piacáról importált elhelyezkedés alapú árazás van, nem pedig az ingatlan életminősége hat a tulajdonos elvárásaira. Ezért tapasztalhatnak a bérlők olyan óriási különbségeket a kiadó lakások ára és minősége között. Egyik tulajdonos szégyenlősebb, a másik meg pofátlanabb. Az egyik az utcanévtábla alapján áraz, a másik már inkább azt nézi, hogy a lakása milyen állapotban is van, mennyire versenyképes. Piacgazdaságban, egy bérlakáspiacon az árakat a piac határozza meg, a kereslet és kínálat találkozása.

A magyar albérletpiacon viszont a kínálat áraz, teljesen önállóan és mindentől függetlenül, a kereslettől is. Hogy mennyiért kiadható egy lakás, azt nem tudja a tulajdonosa. Ő csak azt látja, hogy más lakásokat mennyiért hirdetnek. Azt sem tudja, hogy azokat ki tudják-e adni, vagy esetleg milyen és mekkora különbségek vannak az ő és a hirdetett lakások között. Nem is igazán érdekli, mert adottságnak tekinti, hogy Magyarországon minden albérlet kiadható annyiért, amennyiért hirdetik. A környéken ennyi vagy annyi az albérlet - egy bérbeadónál pont azt jelenti, hogy nem kell sok tényezőt figyelembe vennie, csak és kizárólag az ingatlan elhelyezkedését. Az azonnal meghatározza szerinte az árat, a keresletet, biztosítja a gyors kiadhatóságot. A magyar albérletpiacon viszont ez nem igaz. Mindenféle kifogásolható minőségű és árú ingatlant kínálnak a bérlőknek, olyanokat is, amikre ember nem jelentkezik.

Állandó túlkínálat van ezért

Mindig és minden körülmény között túlkínálat van a magyar albérletpiacon. Már azért is, mert nálunk az albérletekre a kereslet elég bizonytalan. Nem alakult ki a bérlakáspiachoz szükséges stabil és jelentős kereslet, mert Magyarországon a lakásbérlés átmeneti megoldást jelent, nem egy élethosszig tartó megoldást.

A saját tulajdonban élés erős vágya, miszerint mindenki mindent megtesz azért, akár erőn felüli is, hogy saját ingatlanban éljen és ne béreljen, egyik komoly gátja annak, hogy az albérletpiacból bérlakáspiac legyen itthon.

Olyan nincs a magyar albérletpiacon, hogy több bérlő keresne kiadó lakást, mint amennyit hirdetnek. Olyan már nagyon gyakran van, hogy a bérlők mást keresnek, mint amit kínálnak nekik. Mást árakban és mást minőségben, az adott ár mellett. Az albérletpiac legalján, alsó felében, a mindenkori árak legalacsonyabb szintjén átlagon felüli érdeklődés tapasztalható. De ez már korántsem igaz az egész albérletpiacra. Ezért van az, hogy ha egy lakás nagyon rossz állapotú és/vagy nagyon rossz ár/érték arányú az adott áron, akkor ott a tulajdonosa már az első jelentkezőnek kiadja, aki elfogadja az árat és szerződést ír alá vele. Mert a magyar albérletpiacon nem csak az árak rugalmatlanok úgy általában, hanem maguk a bérbeadók is. A rugalmatlanhoz pedig most gazdasági, piaci alapon közelítünk. Egy bérbeadó árat csak akkor csökkent, ha brutálisan túlárazta a lakást - amivel ő is tisztában van, csak próbálkozik, hátha bejön. Ez is az eladó lakások piacáról jön, ahol szintén szokás „alkut” hagyni benne.

Az albérletpiacon annyi a különbség, hogy nem olyan gyakori az alku, de attól még a kiadó lakások árában az alku ott van. A bérbeadó ettől függetlenül nem alkudozik, sértésnek, támadásnak veszi egy bérlőtől, ha a bérleti díjat csökkenteni akarja. Csak a szabadáras albérletpiac a bérlőket is összezavarhatja, alig tudják eldönteni, hogy minek mi lehet a reális ára, már ahhoz képest, ami az adott piacon ennyiért bérelhető.

Ha pedig ez még nem volna elég, van csattanó is. Az albérletpiac hagyományai megmerevedni látszanak Magyarországon. Esélyt sem látni arra, hogy ebből bérlakáspiac legyen valamikor a belátható jövőben. Az állam hajaz, épít a saját ingatlant minél előbb vágyunkra, ezzel együtt a bérlakáspiachoz szükséges követelmény- és szabályzórendszerek, intézményrendszerek nem épülnek ki. Hiába van polgári jogi értelemben különbség Magyarországon is az albérlet is a bérelt lakás, a bérlő és az albérlő között, a gyakorlatban ennek nincsen érzékelhető hatása. Magyar bérlakáspiac nem létezik és a szereplőknek ehhez kell tudni alkalmazkodni, berendezkedni, akár bérelni akár kiadni akarnak.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismerjük fel az időrabló szélhámosokat

lakásturizmus lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítős 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon is az ember a legnagyobb kockázati tényező. Az ember, aki figyelemre vágyik, a szeretet egyik formájára. A szeretethiányos és szeretetéhségtől szenvedő szereplők érdekes világa a lakáspiac. A mai történetben nincs semmi újdonság. Ki ne találkozott volna már azzal, hogy valaki ajánlatot tesz egy eladó lakásra, de nem is gondolja azt komolyan. A történet hosszúsága és bonyolultsága viszont pont attól függ, aki a szenvedő alanya. Ha ő felismeri, hogy szélhámos csak a bérlő vagy a vevő, akkor rövidre zárható az időrablás. Igen, a lakásturizmus és a lakásturisták, akik mindig ott vannak a piacon és mindig lehet velük találkozni. Nem titok, valamikor bő egy évtizede fogalmaztuk meg először Magyarországon, amivel eladó és kiadó lakások tulajdonosait lehetett felkészíteni a lakás eladásának vagy éppen kiadásának könnyebb kezelésére. Kínainak tűnt ez akkor és még manapság is nehezen emészthető megközelítése a komolytalan vevőknek és bérlőknek. Bő 10 év bizonyítékai állnak rendelkezésünkre, számtalan rögzített példa, ahol a szereplők változnak, de a viselkedésük már nem.

Gondolatolvasók nincsenek, de felismerhető és tanulható, hogy csak azzal foglalkozzon az ember, akivel értelme is van

A lakáspiacban pedig pont az a csábító, azért szeretik a szélhámosok, mert könnyen fontos emberré válhat valaki, aki valójában egy senki, egy lényegtelen figura. Kitalál magáról egy történetet, hogy ő lakásvásárló vagy éppen bérlő és már várja is, hogy körül rajongják. Könnyű szeretetszerzés ez, mint a fizetős szex, de ingyen van, csak idővel kell fizetni, abból meg sokan azt hiszik, hogy korlátlanul áll a rendelkezésükre. De a szeretetéhség irracionálissá teszi az embert, beteggé is, aki nincs tisztában tetteinek végső következményeivel. Rá is szoknak az ilyen emberek erre és kisebb nagyobb megszakításokkal újra és újra feltűnnek a piacon, a bolondját járatva az eladókkal és kiadókkal. Néha csoportosan teszik, családi biznisz tud lenni. Az ember el sem hinné, hogy egyesek mire rá nem érnek. Innen is látszik, hogy milyen unalmas és üres életet élhetnek, hogy nekik a hobbijuk másnak kiadni magukat, mint akik valójában. Ez a történet most éppen egy 30-40 év közötti „kislány”, anyuka és apuka szemefénye, aki intézi a lakásnézést, szervezi a találkozót. Majd a helyszínen már az egész kompánia ott van, 60+ anyukával és apukával.

A korát egyiknek sem lehetne pontosan megmondani, csak megtippelni lehet, mert az arcukon az egész életük tükörképe néz ránk. A szemük fénytelen, a tekintetük homályos, a gondolataik és a viselkedésük zavaros.

Most is, már a találkozó előtt egy perccel vadul hívogat a „kislány”, mire az ember látja a lépcsőházból lesétálva, hogy a kapuban állva megjött az érdeklődő, aki a fülén tartja már a telefont. Csak amikor megszólítják teszi le a telefont és szakítja meg a hívást. Jön a család, méregeti az embert szokás szerint, akiket láthatóan mindennél jobban érdekel, hogy ki mutatja meg a lakást, mint az, hogy milyen a ház, a környéke.

Na igen, a lakásturisták egyre inkább jobban kedvelik a tulajdonosi hirdetéseket, mert az ingatlanértékésítők már egész hamar kiszúrják őket.

Az elmúlt években egy valamit is magára adó lakáspiaci terepen dolgozó ember ki kellett, hogy képezze magát a szélhámosok ellen. Ugyanis megnőtt az esélye találkozni velük az elmúlt években, mint bármikor előtte korábban. Ezért a lakásturisták már nem véletlenül tartanak attól, hogy a különböző értékesítők még akár le is adják egymás között a drótot, hogy újabb lakásturisták a láthatáron, mindenki figyeljen oda a környéken.

Az viszont nem változott, hogy a kevésbé pörgő lakáspiacon jelennek meg leggyakrabban. Tehát olyan lakásokat mennek el megnézni, amit nem lehet gyorsan eladni vagy kiadni.

Az egyik típus azonnal jelentkezik rá, ahogy meghirdetik. Ők az amatőrök, a türelmetlenek, vagy inkább a kezdők ebben, akik nagyon ki vannak éhezve minden kedves szóra. A ravaszabbak szépen kivárnak, listájuk lehet és tudják, hogy mondjuk 2 hónapnál hamarabb nem érdemes elmenni megnézni a hirdetett lakást, közben pedig figyelik a hirdetést. A második hónap viszont már az az idő tud lenni, ahol az eladó nyitottabb minden ajánlatra, van terep a játékra. Ne felejtsük el, hogy pont az nekik benne az egyszerű és olcsó örömforrás, a boldogság, hogy játszathatnak, színészkedhetnek, előadhatják magukat, fontoskodhatnak. Így volt ez most is, ahol legalább már a lakásig kiderült, hogy „több, mint egy éve nézelődnek”, amikor arra a kérdésre válaszoltak, hogy sok lakást néztek-e már. Szóval nem számot mondtak, az túl ciki lett volna, hogy már 50+ vagy ne adj isten már 100+ lakásban jártak, az 1 év kevésbé figyelemfelkeltő. Gondolják ők. A tapasztalt értékesítő tudja, hogy az egy éve „nézelődők” között gyakrabban lehet lakásturistákba szaladni. Nem, nem azt jelenti, hogy ha egy vevő nem talál magának megfelelő lakást egy év alatt, akkor az mindjárt lakásturista.

A lakásturistát a komolytalansága teszi lakásturistává

Hiszen könnyelmű. Tudja mindenki, hogy nem csak szeretethiányosak az emberek, életük végéig szeretetéhségük irányítja őket, de ott van a nagy falat, a felelősségvállalás problémája. Azt már nagyon sok ember nem akar vállalni a döntéseiért. Lakásturistának lenni pont azért jó játék, mert bármit lehet mondani, bármit lehet tenni, valójában nem lesz következménye. Nincs valódi szándék a szavai mögött. Mindegy az, hogy dicséri a lakást, hízeleg benne vagy éppen nagyítóval vizsgál mindent, hogy minden egyes apróságot vagy lényegtelen hibát azonnal felnagyítson. Ha pedig túl is van a lakás megnézésén, már lazán a lakásból eljövet akár az árról beszél. Mindezt játszi könnyedséggel, dobálózik a tízmilliókkal, mivel nincs neki. A gondosan kiválasztott lakásnál mondjuk indítanak egy 15+ % alkuval. Csak úgy bemondják, mint Texas Hold’em az all-in-t. A sokat látott értékesítő ilyenkor szintén nem lesz azonnal támadó. Előre tájékoztatja az eladót, hogy bár megnézték a lakást és még ajánlatot is tettek igen hamar, azért mielőtt válaszolnának rá, kérjék ezt be írásban, legyen nyoma. A szó elszáll, ugye.

A lakásturisták meg nem nagyon szeretnek nyomot hagyni. Pont úgy tűnnek el a színről, mint ahogy feltűnnek.Csend lesz és némaság. Írásba nem fogják adni az ajánlatukat, mert az már számonkérhető, azért már felelősséget kell vállalni, abból akár még bajuk is származhat.

Ebben a történetben is az apuka nagy mellénnyel mondta ki az árat telefonban. Leírni már nem tudta. Az már nem öröm, ott már a lakásturista válhat kiszolgáltatottá. Habár meggondolhatja magát egy vevő bármikor elvileg, csak egy lakásturistának az a játék, hogy nyomok és elkötelezettség nélkül másokkal például alkudozhat, mert addig valakinek tűnhet, kitüntetett figyelmet kaphat, érdekes embernek tarthatják, aki tud hatni másokra. Ha már rá akarnak hatni, ha őt akarják irányítani az már nem tetszik neki. Felelősség és döntéseik következményei nélkül csak a gyerekek és a nagyon idősek fontosak egy társadalomban, a családban, a baráti közösségekben. Sokan vágynak arra a felelősség nélküli és következmények nélküli világra, amiben felnőttek. A lakásturizmus egy beteg, szenvedélybeteg manifesztációja ennek az álmodozásnak.

Így a lakáspiacon, ha pénzről beszélünk, azt csakis írásban tegyük. Aki már az elején írásban nem vállalja a szavait, arról azonnal tudhatjuk, hogy az érdeklődése valójában tárgytalan, ne is pazaroljunk rá egy percnél sem többet.

A homokóránk pereg, mi döntjük el, hogy mivel és kivel töltjük el. Nem vagyunk időmilliomosok, pénzért sem tudunk venni még időt. Tudatosabb lakáspiaci viselkedéssel viszont sok szélhámost pillanatok alatt lapátra tehetünk.

Kép. Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Betonház, téglalakás

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egy panelházban, egy panellakás attól még nem lesz téglalakás, mert kivágjuk azokat a falakat, amit csak tudunk és téglából építjük újjá. Egy téglaházban is kiüthetünk minden téglafalat, amit csak tudunk és betonnal helyettesítjük, ettől mégsem fogják betonlakásnak hívni.

A beton az építőipar nagy barátja

Annyira nagy, hogy a tégla már inkább csak dekorációs elem, mégis téglaháznak nevezünk minden olyan épületet is, amiben bőven a beton van túlsúlyban. Talán itt lenne az ideje a panel és tégla mellett bevezetni a beton jelzőt is, mert az építkezési szokásaink a beton irányába mutatnak erősen. Meg lehet nézni az épülő házakat. Van ahol több, és van ahol viszont kevesebb a tégla építőanyag. Megtalálni meg lehet mindenhol, de egészen elképesztő különbségekben. Vannak házak, amiket szinte kiöntenek betonból, más házakat meg téglából falaznak.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vannak házak, ahol a tégla csak dísz, dekorációs elem

Nincs ma különbség egy házban abban, hogy az mondjuk 80% tégla, vagy csak 20%. Mind a kettőt téglaháznak fogják hívni és a benne lévő ingatlanokat is téglaépítésűnek.

Ebben pedig nem az a kritika, hogy sok a beton vagy kevés a tégla, hanem az, hogy félrevezető mindent téglalakásnak hívni mondjuk csak annál az egyszerű elvnél fogva, mert nem panelházban van.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az épülő új házakban a beton és tégla aránya nagyon különböző lehet

Az új és újszerű lakásokban sokkal több a beton, mint a korábban épült házak lakásaiban. De még manapság sem egyértelmű, hogy mitől tégla egy téglaház és miért nem hívják máshogyan, ha a tégla csak dísznek van benne és nem az a valódi építőanyaga, nem azzal falazzák.

Egy rövid gondolatébresztés ez, amikor a panelházakat pont a sok beton miatt, annak hang és jó hőleadó képességei miatt kritizálják

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nézegethetünk képeket, hogy mennyire beton- vagy téglaház egy új épület

Az új házakban nagyon hasonlóan terjed a hang és ontja magából a hőt a sok beton nyáron. Ezért mondjuk az új építésű lakások klimatizálása ma már kardinális kérdés, nem lehet elmenni mellette szó nélkül. Egy kicsit süt a nap és már „fűt a ház”. Egy lakásfelújítás, képfelfúrás, bármilyen erősebb járású ember, játékos gyerek, fapapucs, magassarkú, családi veszekedés, igazi élmény tud lenni az alsóbb és akár felsőbb szomszédok számára is egy új házban is. Csak mindezt a lakáspiacon elérhető legmagasabb átlagáron az adott környéken, mert téglalakásnak hívják őket, miközben mindenben betonlakások azok, nem sok közük tud lenni sok esetben a téglalakásokhoz. Nagyon itt lenne már az ideje tényleg túllépni a lakáspiaci kliséken és új alapokra helyezni a vele kapcsolatos gondolkodást.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az új lakások árában a beton és tégla arányának nincs szerepe

A sok betonházat hívhatjuk mi még téglának, mert mindent téglának hívunk, ami nem panelház. Csak ez önbecsapás, nagy tévedés és végsősoron az ingatlanok felértékelésének alapja is lehet.

Mert, mi van ha az utókor ráébred arra, hogy a beton az akkor sem lesz tégla, ha évtizedekig úgy hívjuk. A beton az beton marad, annak minden előnyével és hátrányával. A betonházak pedig jelenleg is csak részben jelentik a lakásállomány megújulását. Hiszen nem minden új ház beton. Szóval még az új házak mostani értékelésében sem biztos, hogy helyes figyelmen kívül hagyni, hogy miből és azt, hogyan épül. Az újlakáspiac inkább beton-, mint téglalakásokat jelent, amíg a családi házak piacán meg egyértelműen a tégla az úr. Csak ettől jelenleg még nincsenek álmatlan éjszakáink, kivéve ha kicsit melegebb van és nincs klíma vagy nem működik és a klímás cég több hetes várakozási idővel tud csak kijönni javítani.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Téglaháznak miért hívjuk a betonházakat is?

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely

Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban. A Magyar Nemzeti Bank nagy lakossági hitelezési programja egyelőre úgy néz ki, hogy hiú ábránd marad ezért. Tavasszal még arról szóltak a hírek, hogy ledobja a hitelbombát az MNB Magyarországra és mindenkit hitel felvételére és persze hitel nyújtásra/közvetítésre ösztönöz. Eltelt két hónap, beköszöntött a nyár és úgy tűnik, hogy bekapcsolták a klímát az MNB-nél. Érzik ők is, hogy a hitelezés izomból erőltetése ilyen „vihar előtti csend” időkben nem túl jó ötlet. Elő kell készíteni a kamatemelésnek a terepet. Lesz kamatemelés. Mikor? Sokkal hamarabb, mint eddig többen gondolták. A bankok már emelgetik a kamatokat. Az infláció is szépen lassan egyre nagyobb szerepet kap abban a bizonyos többismeretlenes „képletben”. A forint árfolyama is egyre bizonytalanabb, idegesebb. Jót tenne neki egy kis MNB háttértámogatás, egy kis pici iránymutatás. Egy icipici kis kamatemelés, lépésenként. Csak módjával, óvatosan. Előjátékszerűen, hogy izgalomba hozza a piacokat, kedvet csináljon,  ne pedig elvegye a kedvüket az egésztől. Ma meg is jött az első egyértelmű és semmilyen szempontból sem félreérthető MNB iránymutatás.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban

Szigorodnak két lépcsőben Magyarországon a lakáshitelfelvétel szabályai

A hivatalos kommunikáció szerint a biztonságos és a hosszú távon is kiszámítható, a teljes futamidő alatt fix kamatozású hitelek felé terelnék a tömegeket. Csak mégis milyen tömegeket?  A változó kamatozású hitelek elsősorban annak a piaci igénynek felelnek meg, hogy bár nagyon kockázatosak, a hitelképessége és fizetőképessége múlhat valakinek azon, hogy ilyet vesz fel vagy semmi mást. Egyszerűen nincs másra lehetősége. Be is lehetne tiltani Magyarországon, hogy csak és kizárólag olyan hiteleket lehessen felvenni, aminek legyen bármilyen hosszú a futamideje, a kamata csak fix lehet az egész futamidő alatt. Csak, ha ez megtörténne, akkor bezuhanna a hitelezés. Ez a szomorú valóság, amit tudnak a bankok és jól tud az MNB is, mert a nettó bérek olyanok amilyenek Magyarországon. Így nem tiltják be, de korlátozzák a havi nettó bérek alapján, hogy ki mennyire adósodhat el. Bár biztonságosabbá teszi a hitelezést, egyben egy fék is a hitelpiacon, a magyar jövedelmi viszonyokat figyelembe véve.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
...még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon

Emiatt arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.

A hitelközvetítők, de még akár maguk a bankok is sürgetik majd az ügyfeleket, hogy ha nem írják alá a szerződést október 1-ig, utána már kevésbé lesznek hitelképesek, már kevesebb hitelt kaphatnak csak és lehet nem tudják megépíteni a házat vagy megvenni a lakást. Többen akartak hitelt felvenni vagy több hitelt már eddig is, mint amennyit a bankok engedtek. Eddig sem volt olyan könnyű hitelhez jutni, lakáshitelhez meg főleg, mert ahhoz az átlagkereset édes kevés .

Ez egyre inkább azt is jelenti, hogy 2019-re a lakáspiacról hiányozni fog az a kereslet, ami inkább 2018-ban fog vásárolni és hitelt felvenni. De hiányozni fog az is, aki 2018. október 1-től már csak kevesebb hitelt kaphat. Ha pedig még azt is figyelembe vesszük, hogy 2019. július 1-től tovább szigorodnak ezek a feltételek, akkor még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak nettó bérek 2018 MNB Magyarország Ingatlanműhely
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban

A lakáshitelezés szigorítása egyben a lakáspiac lehűtését is jelenti

Jaj új lakások, jaj használt lakások, jaj hiteles vásárlók! Az MNB mégsem engedi, hogy ész nélküli hitelezés történjen a lakáspiacon, mert a kamatemelés előtt ez egy figyelmeztetés mindenkinek, hogy most már nyugodjanak le. Vége van a jó világnak! Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...

Forrás: mnb.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények