Hajrá családok! Hajrá családi házak!

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Hogy miért tabu téma  a családi házak építése, nem tudjuk. Nem értjük, hogy miért nem beszélünk arról, hogy gyakorlatilag reneszánszukat élik a családi házak. Mi a gond azzal, hogy újra építenek egy olyan ingatlantípust Magyarországon, ami nagy presztízsű. Benne van a nevében, hogy család. A családról nagy divat beszélni. Féltjük a családokat, óvjuk és védjüket őket. De így? A családi házakról mégsem divat beszélni. Csak a társasházi lakásokról beszélünk. Minden családi ház építéséről úgy beszélünk, mintha társasházi lakás lenne. Pedig nem az, nagyon nem az. Nem beszélni a családi házak építéséről szerintünk több mint arrogáns és sértő.

A családi házak építésére, azok keresletére hatott minden állami otthonteremtési támogatás az elmúlt években, nem a társasházi lakások megvásárlására. Az új tárasházi lakások helyett a családok a családi házak felé fordultak.

Már ott tartunk,  2018 III. negyedévére kiderült, hogy családi házakat építenek eladásra, vagyis értékesítésre is inkább. Soha nem látott arányú az értékesítésre szánt lakóingatlanok számában a családi ház. Látható a számokból, hogy az értékesítési céllal épült ingatlanok számában a társasházi ingatlanok száma nem fedi le a teljes számot.

Ott tartunk már, hogy az értékesítésre épített új lakóingatlanok kb. 20%-a családi ház ma Magyarországon.

De ennek ellenére nem beszélünk erről. Miért?

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Már nem csak saját részre, hanem értékesítésre is családi házakat építenek

A teljes magyar sajtó egyként áll ki a társasházépítések mellett. Ebben nincs megosztottság, itt nincs állami és nem állami propaganda, elvhűség és vallásos áhitat és nemzetvédelem. A családi házak úgy néz ki, hogy megtestesítik azt a médiapolitikai konszenzust, amiről szintén nagyon nagy divat beszélni. A családi ház lenne a közös ellenség, maga az ördög, a „családok évében”, amikor a családpolitika és a demográfiai folyamatok a fő téma? Komolyan tesszük fel ezt a kérdést, mert szégyelljük, hogy egy olyan ország manipulálja a saját társadalmát üzleti érdekekből, ahol valószínűleg milliók fognak hiányozni néhány évtized múlva. Azok a milliók, akiknek már nem lehet építeni semmit és már ők sem fognak építeni semmit sem. A jövőnket éljük fel itt és most, de mi az orrunking sem látunk...akarjuk mondani az üzleti érdekeken túl.

Önmaga ellensége Magyarország, ha a családi házakról csak azért nem beszél, mert a társasházakat építők/építtetők és értékesítők kilóra veszik meg a magyar sajtót. Sajtószabadság? Független média?  Hiteles tájékoztatás? Objektivitás?

Az a szerencse, hogy a lakáspiac nem manipulálható, mert nem néz tévét, nem olvas újságot, nem hallgat rádiót, nem követi az internetet. A lakáspiac legalább még szabad!

Az új építésű lakóingatlanok 56%-a 2018 III. negyedévében családi ház. Hajrá családok! Hajrá családi házak! Hajrá családok lakáspiaca!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hit(el)élet

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Talán mindenki emlékszik olyan amerikai filmre, amiben egymás után veszik elő a hitelkártyákat, amikor az egyikkel nem tudnak fizetni, majd a másikkal igen. Lehet ez egyszerű mozis klisé, vagy egy társadalomnak mutatott tükör, ahol a pénzhez így is lehet viszonyulni. Mármint úgy, hogy nem az a fontos, hogy a miénk vagy sem, hanem csak egyszerű fizetőeszközként. Nincs különbség a bank és a saját pénzünk között, azt költjük, amelyik éppen „kéznél” van. Mi pár napja voltunk szemtanúi itthon egy hasonló jelenetnek. Unoka és nagypapa áll a pénztárnál. Unoka fizet. Első kártya nem jó…második kártyát sem fogadja el a terminál. A harmadik kártyát már igen. Nagypapa nagyon zavarban, az unoka pókerarccal vezényli le az egészet, mintha világ életében így fizetett volna. Igen, az unoka huszonéves csak, a nagypapa 50 évvel ezelőtt lehetett ennyi idős és bizony az ő idejében ez nem egészen így ment.

Ekkorát változott volna a világ itthon?

Dehogyis! Ebből sem szabad levonni téves következtetéseket. Mert másból sem illik. A hitelezésről sokat hallani. Érzékenyítenek minket a témában, puhítanak, hogy tekintsük a hitelezést áldásnak, ajándéknak, egy óriási lehetőségnek, amivel élni kell és nem kihagyni. Adósodjunk el, mondogatják nekünk jobbról is balról is. Főleg akkor igazán téma az eladósodás, amikor „jól megy”. Fizetésemelés, jobban fizető állás. A bankunk is listáz minket azonnal és különböző ajánlatokkal keres meg, ahogy látja a magasabb jövedelmet. Ha új ügyfél vagyunk, akkor azért, ha már régi, akkor meg azért. A bank hízelgése nem feltétlenül vezet eladósodáshoz. De az biztos, hogy a bankok a növekvő bérek miatt inkább látnak bennünk potenciális ügyfelet, mint amikor „válság” van. Terveket szőnek, hogy mennyi hitelt fognak kihelyezni, de minket erről csak utólag fognak megkérdezni. Bár van az a helyzet, amikor mi megyünk a bankba. Olyankor már nem annyira hízelegnek. Az egy teljesen más helyzet. Akinek van rossz tapasztalata bankkal, az egy életen át emlékszik rá, beszél róla. Mi magyarok csak muszájból megyünk bankba, kényszerből. A bank nem az a A-terv, hanem csak C.

A pénzünket szeretjük bankban tartani, de a bank pénzének bizony „szaga” van 

Jönnek a statisztikák folyamatosan egymás után, megerősítve egymást, hogy egy éve a bankok jól keverik a kártyákat, mert mi magyarok lassan és biztosan adósodunk el. A hangsúly a lassan-on van, mert inkább bizonytalanul adósodunk el, mint biztosan. Az eladósodottság növekedését könnyű azzal magyarázni, hogy jobban bízunk a jövőben, kiszámíthatónak tartjuk. Majd éppen pont az ellenkezőjét tapasztalni. Júniusban gondolkodtunk hangosan arról, hogy Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni. Felhívtuk arra a figyelmet, hogy az állam már nem ad, hanem inkább elvesz 2018-ban és erre jó oka is van. Az elmúlt hónapokban hetente derültek ki, hogy az állam kevésbé lesz bőkezű, mint volt eddig. Racionalizál az állam, átszervez, átcsoportosít, növelni próbálja a hatékonyságát, a termelékenységét. Igen, ezek nem csak üzleti kifejezések. Viszont ez egyelőre csak a bizonytalanságot növeli itthon. A cafeteria rendszer megszüntetése túlzás nélkül minden teljes állásban dolgozót negatívan fog érinteni itthon. Fájni fog. Egyelőre még beláthatatlanok a valódi következményei. Beigért adócsökkentések és adókedvezmények maradtak el, váltak egyszerű politikai cukorkává, amit csak szopogatni lehet. A lakástakarékok kezét is elengedte az állam. Mondván, máshogyan, sokkal célzottabban, ő el tudja költeni a segítségük nélkül is azt a pénzt. Ennek az intézése sem növelte a kiszámíthatóságot itthon.

Bizalmat így nem lehet növelni, a bizonytalanságot annál inkább

Az állam elkezdett leépíteni, aminek már megvannak az első áldozatai. Évtizedek óta tudja mindenki, hogy az államnak túl sok ember dolgozik és kevesebb ember is el tudná végezni a munkát. A technológia fejlődésével az államnak sincs szüksége annyi emberre. Megy is az érzékenyítés és a puhítás már, hogy nem csak egyszerűen elbocsátanak (tíz)ezreket, hanem ezzel betöltetlen, de felesleges állásokat is megszüntetnek. A bizonytalanságot ez is növeli, mert van annak üzenete, hogy az állam racionalizál, maximum félreértjük. Mindeközben dübörög a munkaerőhiány gépezet, így oldva a feszültséget. Évtizedekig rettegtünk a munkanélküliségtől, most meg, mint ha pár éve eltűnt volna. A munkanélküliség sosem szűnik meg, csak átalakul – tanítják jobb iskolákban. Ezzel is azt a látszatot lehet kelteni itthon, hogy csökkent a bizonytalanság. Például senkinek nem kell attól tartania, hogy elveszíti a munkáját, ha mégis, akkor könnyedén elhelyezkedhet. A bérek növekedését is könnyen úgy lehet értelmezni, hogy minden rendben, nagyobb Magyarországon a létbiztonság, mint azt néha érezzük. A bérnövekedés nem egyenlő a jó fizetéssel. Magyarul a bérnövekedés sem egyenlő a nagyobb létbiztonsággal, sajnos. Bár így lenne. Ezzel kapcsolatban pedig nem biztos, hogy az érzéseink csalnak. Azt mondják, néha hallgassunk a megérzéseinkre. Néha érdemes is. Júniusban már előrevetíttük, hogy a cégek is el fognak kezdeni racionalizálni. Az állam már mutatja nekik az irányt, kitapossa számukra az utat. A munkaerőhiány egyik magyarázata az is, hogy sok cég feleslegesen akar embert felvenni. Nem csak az államnál vannak olyan betöltetlen pozíciók, amik egyben felesleges állások is, a versenyszférában is. Sőt, rengeteg olyan betöltött állás is van, aminek nincs semmi értelme, csak ablakon kidobott pénz. Az állam a bérnyomás miatt is racionalizál. Elbocsát és közben bért emel. A cégek is erre kényszerülnek, mert a létük foroghat kockán. Júniusban is felhívtuk már a figyelmet, hogy régimódi, angolul „hire and fire” elv az, hogy a cégek a munkaerő mennyiségével akarják kompenzálni annak a minőségét. Majd elbocsátanak, amikor éppen úgy érzik nincs rájuk szükség. Ez a mentalitás rontja a hatékonyságot és a termelékenységet. A jó munkához kevés ember is elég, a rossz munkához meg a sok sem elég - halkan, csak nagyon halkan szeretnénk ezt megjegyezni. A munkaerőhiány ezért nagyon relatív és törékeny fogalom egy olyan országban, mint a miénk, ahol a túlfoglalkoztatottság még mindig rontja a hatékonyságot és a termelékenységet, nem is beszélve a „hire and fire” mentalitásról. Nem csak az államnál, de sok cégnél is túl sok ember dolgozik ma, minden valódi eredmény nélkül. A fejlődő technológiát, a jobb gépeket, hatékonyabb megoldásokat nagyon könnyű helyettesíteni emberrel. Általában eredménytelenül vagy nagyon rossz eredményekkel. Felesleges beosztottakat alkalmazni is nagyon könnyű. Az egy másik kérdés, hogy érdemes-e. Ez pedig már benne van a levegőben.

Érezzük

Nem csak sok (tíz)ezer állami alkalmazott alatt rezeg a léc, hanem a versenyszférában dolgozók lába alól is kihúzhatják a szőnyeget. Magyarországon a vállalkozások, legyenek azok kisebbek és nagyobbak, úgy tudnak majd versenyképes béreket kínálni, versenyképesek maradni, fejleszteni, beruházni, akár eladósodni is, ha növelik a hatékonyságukat és a termelékenységüket. Nem csak az állam túlfoglalkoztat, hanem ők is. Emberek százezrei végezhetnek ma teljesen felesleges munkát Magyarországon. Megfordítva, több tízezer olyan betöltetlen állás is lehet, ami valójában gazdaságilag felesleges és nem is hatékony. Ha az ember saját bőréről van szó, akkor ezt az egészet teljesen máshogyan éli meg. Mondjuk kioktatásnak, személyeskedésnek, (hátba)támadásnak. De érezzük, hogy bár sokan és sokat beszélnek arról, hogy nincs mitől tartani, azért nagyon úgy néz ki, hogy mégis van. 

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Hitelből akar az állam több gyereket "venni"?

Az állam pedig határozottan kommunikálja, hogy bízzunk benne, higgyünk neki, adósodjunk el, vállaljunk gyereket, stb. Anyagi biztonság. Hányszor hallani, milyen gyakran felmerül. A demográfiai folyamataink mögött már lassan 40 éve az anyagi biztonság hiánya áll. Utoljára a 70-es években érezték itt magukat a tömegek – és nem a kiválasztottak - igazán anyagi biztonságban, ha a gyerekvállalás tényleg anyagi biztonság kérdése Magyarországon. Az állam pedig éppen ma mutatott utat nekünk, hogy adósodjunk el az ő keze alatt is. Talán nem fognak megsértődni az illetékesek, hogy ha azt mondjuk a statisztikák már eddig is bizonyították a népszerűtlenségét az ilyen állami kezdeményezésnek. A KSH legfrissebb, 2018 I. félévet bemutató lakáshitelezési statisztikáiban is láthatóak a ropogós számok. Az államilag támogatott lakáshitelek finoman szólva sem élik reneszánszukat. Teljes kudarc, mert nagyobb létbiztonságot ne hitelből akarjuk építeni egy (hitel)válság után. Hitelből akar az állam több gyereket „venni”? Inkább teremtse meg a valódi feltételeit!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Funda...ment...a levesbe

lakáspolitika demográfia családtámogatás lakástakarék 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Mint az inkvizíció korában a boszorkányüldözés és a vallási fundamentalizmus, a sötét középkor és a jogfosztottság - amikor egyes emberek istennek képzelték magukat - úgy beszélnek ma arról, amikor az állam elzárja a pénzcsapokat, amit az üzleti, azon belül is a pénzügyi szférába szivattyúz. Milyen érdekes, nem? Nem szeretjük, ha az állam pazarolja a közpénzt. Azt sem szeretjük, ha beleavatkozik a versenyszférába pénzzel. Torzítja a piacot – mondogatjuk.

Különösen félelmetesnek ítéljük meg az állam és az üzleti világ összefonódását

Ott azonnal rosszat sejtünk. Ott mindjárt képzelődünk, hogy mindenki tömi a zsebét és a közjó egyáltalán nem érvényesül. Viszont, ha abból mi is profitálunk, ha nekünk is csurran cseppen néhány morzsa, akkor az mindjárt más.

Cinikusan azt mondja a magyar, hogy csak az a korrupció, amiből minket kihagynak.

Na igen, ez az a szemlélet, amiért az állam pazarló mentalitása szubjektívebb és még inkább személyes érdekek mentén értelmezhető csak. Nem lehet valamiről egyértelműen kijelenteni, hogy káros, csak azért, mert nekünk közvetlenül nem jó, nem jár semmiféle előnnyel. Az állam és a versenyszféra ezer szállal kapcsolódik egymáshoz, így közvetve és közvetlenül alig van ma olyan munkahely  Magyarországon, amire az állam ne gyakorolna valamilyen befolyást. Az állam nem csak piacszabályzó, hanem maga is piaci szereplő, ami nélkül nagyon sok százezer…kis túlzással millió embernek nem lenne munkája Magyarországon.

Tényleg nagyon kényes téma az, amikor az állam kivonul valahonnan és azt mondja, hogy működjön piaci alapon

Kiderülhet ugyanis, hogy piaci alapon az nem is működőképes. A lakástakarékok piaca ilyen kérdés ma. Az állami „ingyen pénz” eltűnik az „üzleti modellből”. Ezzel nem a lakástakarékot, mint megtakarítási formát „akasztják fel” nagy nyilvánosság előtt. Legyünk már egy kicsit kevésbé önzőek!

A lakástakarékok többet profitáltak eddig is ebből, mint mi. Mármint az állami „ingyen pénzből”. Más tollával ékeskedni könnyű. Más pénzét költeni, meg pláne.

20 év után, itt az idő, valóban piaci alapon működni, versenyezni, mint a valóságban, ahogy az iskolában tanították. Ha esetleg elfelejtették volna, mit is jelent a versenypiac, akkor itt az ideje felidézni az emlékeket, teljesen új alapokra helyezni egy alapvetőleg népszerű és közkedvelt megtakarítási formát. Ha csak az állami „ingyen pénz” miatt volt az, az is ki fog derülni hamarosan. Ha a nélkül életképtelen pénzügyi termék, akkor ennyi volt. Majd a tankönyvek lapjain lehet olvasni róla, hogy az állam milyen nem piacképes „üzleti és pénzügyi” szolgálatásokat tud életben tartani, ha akar.

Lehet egészen másképp fogják majd tanítani az „unokáinknak” az állam és a piac kapcsolatát

Máshogyan, ahogy nekünk. Ha viszont piacképes tud lenni az állam és közpénz nélkül is, akkor hajrá. Lássuk, mire képesek azok a fantasztikus üzletemberek, akik az elmúlt 20 évben minden nap elmondták, hogy

- „ez a termék” jó,

- „ez a termék” kiváló,

- „ennek a terméknek” nincsen párja

Ha az állam nélkül már nincs így, akkor

- nem a „termék” volt jó, kiváló

- nem „a terméknek” nem volt párja eddig

- hanem az államnak, ami ezt mind megfinanszírozta

Emberek ezreinek munkát adva, néhány cégnek busás profitot teremtve, szuper irodákban, autós flottákkal, meg mindennel, ami a pénzügyi szolgáltatások világában dukál. Most légy okos Domokos! Az állam nélkül is van élet. Tudják ezt olyan cégek, akik lehetőség szerint távol tartják magukat az állami pénzek szétosztásától. Kétség kívül csábító világ az. Könnyű pénz. Sokkal körülményesebb versenyezni, valóban szolgáltatni és valóban profitképesnek lenni, mindezt piaci alapon, teljesítményoreintáltan.

Aki ma gyászol, aki gyászbeszédet tart és az ördögöt festi a falra, az mit is sirat valójában?

Az állami beavatkozás végét egy szabadpiacba? Sír, mert piaci alapon kell működnie egy profitorientált pénzügyi szolgáltatásnak? Hol élünk már? Milyen világ az, ahol attól félünk, amikor az állam kivonul és nem attól, amikor bevonul és beavatkozik a piaci viszonyokba? Nem a kivonulás a beavatkozás, hanem az, hogy egyáltalán bevonult az állam egy olyan világba, ahol semmi keresni valója nem volt húsz évig.

Ha az állam támogatni akarja a lakásügyekeinket, legyen az felújítás, építés, vásárlás, azt megteheti a pénzügyi szolgáltatók közpénzzel való kitömése nélkül is.

Nem először és nem utoljára mondjuk azt, hogy a lakáspolitikának az állami szociális rendszer olyan pillérének kellene lenni, mint a társadalombiztosításnak. Már csak azért is, mert nagyon úgy néz ki, hogy az állam kezdi felismerni, nincs lakáspolitika valódi népesedési politika nélkül. Egyik nem létezhet a másik nélkül. Vagy kéz a kézben fog járni az állam otthonteremtési és a demográfiai folyamatokat újra definiáló stratégiája, vagy minden erre költött pénz és idő lesz csak az igazán felesleges pazarlás.

Az elmúlt 20 évben semmilyen hatása nem volt a népesedésre a szétaprózott és decentralizált otthonteremtési programoknak. Az ég világon semmi.

Meddig várjunk még?

Lassan több gyerek fog külföldön születni, mint itthon! Tényleg a lakástakarékokba kellene továbbra is önteni a pénzt? Lakásviszonyaink fejlesztése és a családtámogatás nem elválasztható kérdések egymástól, amit egyelőre csak mi magunk nem ismertünk még fel. Milyen fura ország ez, ahol az állam tényleg tovább lát az orránál, addig a társadalom csak a saját zsebében tud turkálni? Talán ez kellene, hogy félelemmel töltsön el mindnyájunkat, hogy milyen önző és anyagias társadalom lettünk. Csak rövid távon gondolkodunk, csak a gyors és könnyű előnyöket nézzük. Nem tervezünk hosszú távra, nem gondolkodunk előre, nem is érdekel minket igazán a jövőnk. Itt és most nem évi 72 ezer forintról van szó. Annál sokkal többről, amit pénzben ki sem lehet fejezni. De lehet, hogy pont ezért annyira érthetetlen és zavaros számunkra, akik mindent csak pénzben mérünk.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Haladjunk a "korral"!


lakáspolitika családpolitika munkaerőpiac foglalkoztatottság nyugdíj lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A jövedelmi viszonyaink és az életkörülményeink nagyon szorosan összefüggnek. Ha életkörülmények, akkor ingatlan. Mutasd meg hol és hogyan élsz, én meg megmondom ki vagy – megadva az aktuális alaphangot. Az ingatlanok építése, vásárlása és felújítása is valamilyen szinten korhoz kötött. Túl fiatal vagy túl idős valamihez – halljuk igen gyakran és még el is fogadjuk, akármilyen butaság is. Egy ország lakáspiaca számára ezért döntő lehet a korösszetétel, a demográfiai folyamatok. Ha egy társadalom elöregszik ( = kevés a gyerek), az néhány évtized alatt egész más gondolkodást vár el a tagjaitól, mint előtte. Nálunk eljött az idő a másképp gondolkodásra például a korról és a korral kapcsolatos minden sztereotípiáról. Előítéletesek vagyunk a korral szemben. Azt gondoljuk, hogy egy bizonyos kor felett nincs is értelme az életnek. Gyűjtünk a temetésre, készülünk a halálra, vegetálunk, mert minek is tervezni bármit is "arra a kis időre".

Az idős kor relatív, mint minden más

Nagyon-nagyon relatív. Nem mindegy ugyanis, hogy az idősödő ember mennyire marad aktív, vagy lesz mellőzött. A „házinéni” képe, még mindig ott van a fejekben, ugye? Milyen fontos tud lenni a lakáskiadásból származó havi rendszeres bevétel. Ez lehet egy örökölt lakás, lehet kemény munkával megvásárolt is. Teljesen mindegy.

Az a nem mindegy, hogy a havi plusz jövedelem „kenyérre kell”, vagy megtakarítás lesz belőle. A mai magyar albérletpiacon több a „kenyérre kell” bérbeadó, mint az, akinek egyáltalán nem befolyásolja a kiadott lakás bevétele az életszínvonalát.

Sok minden tesz minket emberré és különböztet meg minket a körülöttünk és velünk együtt élő élőlényektől. Például az is, hogy nekünk, embereknek nagyon kevés az, hogy legyen mit ennünk és legyen hol aludnunk. Ezt mi emberek csak vegetációnak éljük meg. A vegetáló embernél meg kevésbé káros van egy társadalom számára. A vegetáló ember nem csak a környezetére káros, de még saját magára is. Tehát az ember megélhet a jövedelméből ( = vegetálhat), amitől még egyáltalán nem biztos, hogy jól is él.

Jaj, de nagyon relatív a jó élet is!

Egy biztos, a jó élethez az embernek hasznosnak kell éreznie magát, amiért van értelme felkelni, lefeküdni, ami motiválja, ami hajtja, ami erőt ad, ami halhatatlanná teszi. Ha nem is örökre, de évekre…évtizedekre. Sok minden múlik azon ki meddig végezhet munkát, lehet aktívan, hasznos része a társadalomnak. Évtizedekkel ezelőtt generációk menekültek a munkából az állami gondoskodás rendszerébe, amit csak nyugdíjnak hívunk. Kényszerből, rossz szokásból, igazából teljesen mindegy is. Ezzel együtt nem csak a munka világából zárták ki magukat, hanem sokszor végleg lezárták az ingatlanügyleteiket is. A nyugdíjból mindig meg lehetett élni valahogyan, az egy teljesen másik kérdés, hogy milyen szinten. Új ház építése, új lakás vásárlása, komoly felújítás és átalakítás nem a nyugdíjasok terepe - gondoljuk még ma is ( = kisnyugdíjasok). Miközben nem vesszük elég komolyan az elöregedő és fogyó társadalommal járó változásokat. Ilyen változás az, hogy az idősebb kor nem egyenlő a munkaerőpiaci folyamatok elutasításával. Az egészségi állapot, a változásokhoz alkalmazkodni tudás már viszont igen ( = az oktatás és az egészségügyi szolgáltatások színvonala nem elhanyagolható).

Igen, egy elöregedő és fogyó társadalomban az egészségi állapot és annak minél jobb szinten tartása kulcskérdés gazdaságilag:

- Határozottan felértékelődik az egészséges(ebb) társadalom szerepe a több fiatalt vitában.

- A fiatalok a jövő – mondogatják.

- De ha nincs elég fiatal, akkor szembe kell nézni azzal a kérdéssel, hogy az idősek meg még nem a múlt, hanem a jelen.

Az egészséges ember a jövő!

Ezért készítettük el ezt a grafikont az utóbbi 20 év foglakoztatottsági folyamatairól, mert a gazdasági aktivitás és a lakáspiaci aktivitás között van összefüggés.

Egy ember minél inkább aktívabb életet él, annál biztosabb, hogy a lakáspiacon vásárol, felújít vagy épít, a korától teljesen függetlenül.

Azt szinte minden magyar kívülről fújja, hogy rekord számú ember dolgozik ma Magyarországon. Nem elfelejtve azt, hogy a munkabérből ma sem könnyű megélni. Élni lehet, de igazán jól megélni keveseknek sikerül. A nyugdíj és a munkabér így kapcsolódik össze. A nyugdíjból is csak élni lehet, jól megélni egyáltalán nem, legalábbis nem a széles tömegeknek ( = kisnyugdíjas). Ezt jól mutatják azok a folyamatok, amik kiolvashatók 20 év távlatából.

Ma már több 60-74 éves aktívan dolgozik, mint 15-24 éves

Látványos növekedésről beszélünk, ami nem csak azért van mert változtak az elmúlt 20 évben a nyugdíjba vonulás feltételei. Maga a magyar társadalom is szépen felismeri azt, hogy a nyugdíjjal nem lehet megelégedni. Az egy jövedelemi forrás bizonyos kor felett, de nem lehet az egyetlen és kizárólagos jövedelme az embernek, ha képes és tud is dolgozni.

Az öregedő és fogyó társadalmak, mint a magyar, már elkezdtek alkalmazkodni ahhoz a tudathoz, amit röviden és tömören úgy fogalmazhatnánk meg, hogy az élethosszig tartó munka világa.

lakáspolitika családpolitika munkaerőpiac foglalkoztatottság nyugdíj lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Nagyításhoz kattintson a képre!

Már csak a fiatalok nem tudják eltartani az időseket, amiért szomorú látvány, hogy az 55-59 évesek foglalkoztatottsága 2014 óta csökken.

A mukaadók hozzáállásán is változtatni kellene, hogy haladjanak a "korral"! 

Az időseknek magukat is el kell tudni tartani - nem kell kiszolgáltatottoknak lenniük például az állami nyugdíjnak - amire egész életükben készülni kell (= nem önpusztító módon élni) és kifogásokat keresni (= áthárítani a felelősséget), a korukra hivatkozni. A kisgyerekek és az idősek dicsekednek ma még a korukkal – ami mind a két esetben inkább mosolyt csal az arcokra és nem feltétlenül tiszteletet ébreszt. Nem azt mondjuk, hogy ma ne létezne a korábbi mentalitás, a munka világából menekülés és a nyugdíjfüggőség. Létezik, amíg a piramisjáték fenntartható.

Az állami nyugdíjrendszer ugyanis egy valódi piramisjáték

Mindig az új belépők (az aktívak) fizetik a kilépők (a passzívak) nyugdíját. Jelenleg nagy hálával tartozik a magyar társadalom a „Ratkó-unokáknak”, a mai 40 éveseknek, akik vállukon viselik a terheket. Látható, hogy ők a legnépesebb aktív korcsoport. Ez a korcsoport volt és van a lakáspiacra is legnagyobb hatással.

2000-es évek óta folyamatosan a 70-es években születettek jövedelmi viszonyaitól és döntéseiktől függ a lakáspiac is. Ahogy idősödnek, ahogy döntenek, úgy változik a lakáspiac. Tehát, ha hasonlóan a szüleikhez vagy a nagyszüleikhez, távol maradnak és nem lépnek újra és újra vissza a lakáspiacra, akkor annak olyan következményei vannak, mint csökkenő adásvételszám, kevesebb új építésű családi ház és új társasházi lakás.

Nekik már így is úgy is mindegy, hogy mennyi a nyugdíjkorhatár. Már a mai 40 évesek sem építhetik az idős korukat állami nyugdíjra. A fiatalabbak pedig már tudomásul is vették, hogy őket senki sem fogja eltartani.

Az öngondoskodás is költség, ami a lakásvásárlástól vonhat el forrásokat, nyomás alá helyezve így az ingatlanpiacot:

Hiszen ma már nem csak lakásra, hanem idősebb korunk finanszírozására is gyűjtenünk, spórolnunk kell. Ez alapjaiban változtatja meg a lakáspiaci folyamatokról eddig alkotott véleményünket.

Újlakáspiac = struccpolitika

Ostobaság, de újra és újra hallani, hogy például az új építésű lakóingatlanok számát a már megépült ingatlanokéhoz viszonyítják. Azt mondják, hogy évente a lakóingatlanok 1%-ának kellene új építésű társasházi lakásnak vagy családi háznak lenni. Ez nagy hiba lenne ( = erőforrásaink pazarlása) egy elöregedő és fogyó társadalomban. Itt inkább sokkal jobb egészségügyi/egészségjavító/egészségmegőrző és oktatási/képzési intézményrendszerekre (= infrastruktúrára), jobb levegőre és vízre, ételekre, az emberi életet és egészséget védő szolgálatások fejlesztésére lenne nagy szükség.

Nem csak az embereket, a lakáspiacot is beteggé teszi, ahogy most gondolkodunk az erőforrásaink felhasználásáról.

Itt, Magyarországon is, sokkal inkább számít a gyerekvállalás és az aktivitás ( = munka világához tartozás). A lakáspiac szempontjából sem teljesen mindegy mennyi gyerek születik.

Már látni, hogy hiába a rekord szintű foglalkoztatottság, a 30-as korosztály foglalkoztatottsága trendszerűen csökken Magyarországon.

A 30-39 év között lévő aktívak számának csökkenéséről ma még nem beszélünk. Pedig lakáspiaci szempontból sem lényegtelen aspektusa éppen kézzelfogható a mai lakáspiaci folyamatokban. Az állam nem véletlenül hátrált ki az új építésű társasházak piaca mögül például a kedvezményes lakásáfa megszüntetésével. Gyakorlatilag semmi érteleme egy olyan lakáspiaci szegmenst támogatni, amire nincs is igazi társadalmi igény. Rétegtermék egy öregedő és fogyó társadalomban, amit illene így is kezelni. Szűk réteg igényeinek felel meg, miközben az államnak tömegigényeket kellene figyelembe vennie, amikor a lakáspiacról gondolkodik, szabályoz és beavatkozik.

Az új építésű társasházi lakások világa klasszikusan a 30-as korosztály terepe lenne:

- Ha az aktivitásuk csökken a munkaerőpiacon, akkor biztosra vehetjük, hogy csökken a lakáspiacon is.

- Ez nem csak a vásárlásra, de még a bérlésre is kihatással van.

- Lakást venni kiadásra sem feltétlenül kifizetődő egy elöregedő és fogyó társadalomban.

- Ez szintén egy olyan rossz beidegződés, amivel illene 2018-ban szembenézni.

- Egyébként is a saját lakáshoz jómódú szülőkre vagy jólfizető állásra ( = fizetésre) + takarékoskodó mentalitásra van szükség.

- Az egyik miatt nagyon kevés ideig van a bérlő piacon, a másik miatt pedig a lehető legolcsóbb megoldást keresi, sokszor inkább a piaci viszonyokon kívül, munkahelyi, baráti és családi segítséggel.

Általában azok élnek meg ma is jól a fizetésükből fiatalon, akik az első lakásukat „ajándékba” kapták

Amikor már év(tized)ekig takarékoskodni kellett, majd hitelt felvenni, ott a munkabért szépen lassan felfalják a növekvő lakhatási költségek, akár röghöz kötve a fiatalt. Ez elől menekülés, egérút a kivándorlás - jegyeznénk meg gyorsan elmerengve a nemzetközi foglalkoztatottság határokon átivelő jelenségéről, az agyelszívásról.

Egy ingatlan fenntartási ( = rezsi) költsége mindig elenyésző marad egy lakás megszerzésének költségeihez képest. Rezsicsökkentés ide vagy oda, de lakásárcsökkentésről még álmodni sem lehet. Az állam a lakásárakat leginkább csak növelni tudja, csökkenteni nem igazán a jelenlegi piaci környezetben és klasszikus eszközökkel, megközelítéssel.

Építést, vásárlást, felújítást lehet egyáltalán úgy államilag támogatni és ösztönözni, hogy az ne jelenjen meg az ingatlanárakban?

Egy öregedő és fogyó társadalom teljesen aktuális kérdése. Hazudnánk, ha azt mondanánk, hogy tudjuk rá a választ. Az viszont szinte bizonyos, hogy a lakhatást is az állami (ön)gondoskodás részének kell tekinteni a jövedelemi viszonyok és a lakhatási körülmények szoros kapcsolata miatt ( = a fenntartható munka világához nem csak versenyképes vállalkozásokra, hanem versenyképes munkavállalókra is szükség van, versenyképes jövedelmekkel és kiváló lakhatási körülményekkel). Ez nem valósulhat meg felelősen gondolkodó és gondoskodó állam nélkül, ami nem csak a vállalkozásokat, hanem a munkavállalókat is különleges figyelemben és elbánásban kell tudnia részesítenie. Máskülönben a piramisjáték összeomlik, mert valójában az aktívak – legyenek munkáltatók vagy munkavállalók – tartják el az egész országot. Egymásból élünk és nem pedig egymáson élősködünk szemlélet is egy érdekes morális aspektusa az élethosszig tartó munkának a gazdasági és szociológia előnyök mellett.

Forrás: KSH

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Intő jelek, amire nem figyelünk

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ha lakásról beszélünk lakásra is gondolunk, nem házra. A magyar köznyelv határozottan és élesen megkülönbözteti egymástól őket. Addig a jog és a statisztika már nem. Lakáspiac van, házpiac nincs. Újlakáspiac is van, de újházpiac nincs. Új építésű lakások is vannak, de új építésű házakra nem nagyon hivatkoznak. Évek óta felhívjuk erre az anomáliára a figyelmet, amiért most nem a köznyelv vagy a konyhanyelv a hibás, hanem a jog és a statisztika. Hány új lakás épült Magyarországon a statisztika szerint azt jelenti, hogy hány ház és lakás épült az adott évben. Ez a pongyola fogalmazás és felületes megközelítés üzleti érdekeket szolgál. Mi mást! Mivel a társasházi lakások építése Magyarországon nem igazán társadalmi igény, erőltetett termék, erőltetett piac, így sokkal „észszerűbb” az új építésű házakkal együtt kommunikálni róla. Természetesen nem hangsúlyozva a házak szerepét, azt a látszatot keltve, hogy az új építésű lakások száma jóval nagyobb a valóságban.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Természetes személy = családi ház

Bűvésztrükk ez, nem üzletpolitika, jogi és statisztikai támogatással

A köznyelvben a lakás, mint kicsinyítő képző él. A lakásról a többségnek valami kicsi, kisebb, kevésbé élhető tér jut eszébe. Ha házra gondolunk, akkor meg valami sokkal nagyobbra, élhetőbbre asszociálunk. A lakás átmeneti megoldás, a ház a végállomás Magyarországon, mégha nem is mindenki engedheti meg magának. A lakásnál hozzá is kell fűzni, hogy „nagy”, ha az átlagostól eltérő méretű lakásról beszélünk. A nagy vagy nagyon nagy lakások nem tömegtermékek. Na nem azért, mert nem szívesen lakna a többség legalább dupla akkora lakásban, mint amekkorában „kényszerből” él, hanem úgy alakult, hogy az üzleti érdekek, pénzcsináló gépezetek és a csillapíthatatlan profitéhség (= a magyar ingatlanpiacon nem létezik az extra profit fogalma, itt minden profitráta elfogadható, ha az adott projekten a legnagyobb) hosszú ideje ezt eredményezi.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Épített lakások = épített lakások és épített házak

1990 előtt a „sok ember kis helyen is elfér” alapelv alapján a lehető legkisebb lakóterekbe próbáltak embereket kényszeríteni, ha lakásról volt szó. Innen is eredetezhető a lakások = egy kicsi és élhetetlen, zsúfolt tér beidegződés. Majd a nem állami társasházépítéseknél is rájöttek arra, hogy minél több lakást zsúfolnak be egy épületbe annál gazdaságosabb/költséghatékonyabb azt megépíteni. Innen már csak egy lépcsőfok volt, hogy üzleti alapon egy társasház építésén annál nagyobb profit érhető el minél több lakást terveznek bele. Ez pedig egyelőre még megváltoztathatatlan, nem felülírható status quo a magyar lakások építésénél, ahol a lakások száma és mérete fordítottan arányos. Minél többet építenek annál kisebbek. A jog és a statisztika mellett az állam is keblére öleli ezt a kezdeményezést és szerinte például egy 60 nm-es és három szobás lakásban lehet 3 gyerekkel emberi körülmények között élni. Aki ezt le merte írni, törvénybe merte foglalni, az nem egyszerűen a múltban él, hanem sokkal inkább a jelen gyilkosa. Szörnyű és mélységesen megalázó, embertelen hozzáállás. Ölre menő viták vannak arról, hogy hány méter magas épületeket lehet építeni Magyarországon. Például most törvénybe foglalták, hogy 90 méternél nem lehet magasabb semmi, mert a szürke eminenciás urak, az építész szakma krémje ezzel öltözik nemzeti színű ruhába. Hogy milyen élhetetlen méretű lakásokat nem szabadna építeni tömegesen Magyarországon, na arról nagy kuss van.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház nem "magyarul"

Hallgatnak mélyen

Tabu. Mondjuk annak ellenére, hogy demográfiai hatása is van az ingatlanok méretének és élhetetlenségének Magyarországon. Ennek megváltoztatása még nem nemzeti érdek. Ugyan már! Néhány évtized és talán lesz valaki olyan bátor, akinek a zsebét nem az ingatlanlobbi kényezteti, és meglépi azt, amit 30 éve meg kellett volna már lépni. A nagyobb méretű lakások = kisebb lakásszámú társasházak építését ösztönözni kellene, hogy elinduljunk az élhető lakásméret felé, szó szerint teret adva a 21. század magyar társadalmának. De mit képzelünk mi, kis morgolódó és zsörtölődő hangemberek, akik látják, hogy a panelházak „házgyárai” óta, a magyar társasházak mit sem változtak. 60 éve építjük ugyanazt, csak más színben, formában, elnevezés alatt. Miközben tudjuk, hogy szarból nem lehet várat építeni, mi mégis azt csináljuk megállás nélkül. Olyan szűklátókörű és unalmas világ, mint az új társasházak világa, nagyon kevés van Magyarországon.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Beton és acél, amit csak nálunk hívnának téglaháznak jogszerűen

Most nézzük meg ezt a társasházat Szöulból (Dél-Korea)

Elvileg az épület formája és kialakítása az építési szabályok miatt ilyen. Nálunk nem ilyen hatással van a jog a tervezőkre – jegyezzük meg gyorsan.

Nem magas épületről van szó, betonból és acélból, a tetején egy „nagy” lakással. Itt is elidőzhetnénk, hogy nálunk még az épületek felső szintje is nagyon ritkán jelent egy darab lakást. Nálunk a legfelső emeletet az elmúlt 15 évben elkezdték „penthouse”-nak hívni, csak azért, mert az egyik tulajdonsága ezeknek a nagyméretű lakásoknak, hogy legfelső emeleti. Az, hogy egy teljes szintet jelent, kizárólagos lifthasználattal, nem is olyan ritkán duplex, tehát belső kétszintes, az már kimaradt a „magyar penthouse”-ból. Építettők egymást majmolva reklámozzák, hogy penthouse lakásokat kínálnak a projektjükben, bár elvileg ott épületenként maximum csak egyet építhetnének, amit így nevezhetnének. De ez egy olyan ország, ahol amit a törvény nem tilt, azt engedi, tartja a mondás. Ezért kell sajnos nálunk sok triviális dolgot tiltani, mert ha nincs róla törvény, mindig lesznek, akik kiskapuként fogják értelmezni. Szöulban meg a törvény miatt ilyen társasház is nőhet ki a földből, ami nálunk is épülhetne. Csak akkor legalább kétszer annyi lakás lenne benne, sokkal rosszabb minőségben épülne, elavult technológiával és legalább kétszer annyi, ha nem inkább háromszoros profitrátával. Betonból építenék nálunk is, de a végén téglalakások lennének benne hirdetve és téglaháznak is neveznék jogszerűen. De biztos addig variálnának a „magyar jogrendszer” útvesztőiben, hogy a végén nem az épülne meg, amit megterveztek, hanem egy szokásos hetvenes évekbeli „posztmodern” betonkocka.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A belső kétszintes lakás és a magas belmagasság is mást jelent a határon túl, mint innen

Az ingatlanpiac vadkapitalizmusa minőség- és illúzióromboló is, nem csak élhetetlenné teszi a társasházakat

Ezzel meg a saját sírját ássa a magyar új társasházak piaca, mert ha éppen emiatt is kevesebb gyereket vállalnak Magyarországon (korábban is halnak meg és hamarabb lesznek súlyos betegségeik), akkor fogy az utánpótlás és a végén majd nézhetik, hogy kinek akarnak idejét múlt lakótelepeket felhúzni vasból és betonból. Már most, ma is hiányzik sok nem vállalt gyerek az ingatlanpiacról. Változatlan magyar társasházépítési szabályozással és építési logikával még több fog. De nekünk Mohács kell, mindig valamilyen katasztrófa, hogy észrevegyük a vesztünkbe rohanunk. Majd elintézzük pénzzel, közben mindent tagadunk, társadalmi hasznosság nem számít, lekommunikáljuk a haveri médiával, keresünk valami csókost, aki kivitelezi a stratégiát úgyis. A lényeg, hogy csak és kizárólag lényegtelen témák uralják a közbeszédet. A fontos társadalmi kérdések, a demográfiai megtérülés a profit, a felesleges pénzszórás minimalizálásáról szólnának csak. Az meg kinek az érdeke, ugye!

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Statisztika: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan emberi értéke

ingatlan ingatlanpiac lakhatás otthon otthonteremtés lakáspolitika 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanról a médiában üzleti szempontok szerint olvashatunk általában. Annak ellenére történik ez, hogy egy nagyon speciális létszükségleti termék és nagyon nehezen képzelhető el nélküle az emberi élet, márha egyáltalán a modern emberi civilizáció értelmezhető lenne ingatlan nélkül. Ha valakit megkérdeznek mi a legfontosabb az életében, lenne néhány top hármas fogalom, amit azonnal rávágna, de az ingatlan biztosan nem lenne köztük. Miközben nincs család, nincs egészség, nincs karrier, de még boldogság sincs (jelentsen az bárkinek is bármit éppen) ingatlan nélkül.

Az ingatlan az alapja az egész emberi életnek, létezésnek, vagyis az olyan emberi életnek, amit emberinek tekintünk

Az ingatlan nélküli embert állatiasnak és antiszociálisnak, az íratlan és írott közösségi alapelvek megsértőjének ítéli meg a többség, ilyen előítéletekkel könnyedén megveti, elítéli és gyakran veszélyesnek is tartja.

Ezért trauma egy ingatlan elvesztése, gondoljunk csak a jelzáloghitelezés vagy más tartozások miatt történő ingatlanok elleni végrehajtás legsúlyosabb következményére. Hasonló trauma, ha valaki saját tulajdon elvesztése nélkül kerül az utcára, kell ingatlan nélküli életet élnie, boldogulnia. Mert az bizony igaz, hogy levegőt venni bárhol lehet, ahol van levegő. Minden más már teljesen mást jelent egy ingatlanban vagy azon kívül. Az ingatlan, ahol élünk, annak életminősége jóval inkább meghatározza életünket, mint annak az ingatlannak az adott piaci/üzleti értéke. A magyar ingatlanok minősége viszont legendásan rossz, több modern és felvilágosult emberi érték szerint nem lehet alapja egy kiegyensúlyozott emberi életnek. De még azoknak az ingatlanoknak a minősége is nagy hatással van ránk, amik között élünk a lakóhelyünkön, legyen az kisebb vagy nagyobb település. Az ingatlanok minősége és ára más és mást jelent emberileg és üzletileg.

Egy ingatlan árát ma Magyarországon kevésbé határozza meg annak az életminősége

Paradoxon az az ingatlanpiacon, hogy egy ingatlan életminőségének romlásával az ára például gond nélkül nőhet. Ez eléggé összeegyeztethetetlen az emberi értékrendszer szerint. Csak egy ingatlan üzleti értéke lehet jóval magasabb vagy éppen alacsonyabb, mint az emberi értéke.

Jó-e abban az ingatlanban lenni? Egészséges-e? Tényleg segíti a karrierünket, stresszmentes, pihenésre és felöltődére és családalapításra, hosszú és minőségi élre alkalmas-e? Ez nem csak lakóingatlanokat jelent, hanem minden ingatlant, amivel nap mint nap találkozunk életünk során a születésünktől kezdve a halálunkig. Sajnos sokaknak ez mondjuk egy kórház, szép magyar szóval, amit már nem olyan biztos, hogy jó így hívni. Az élet kezdete és vége, emberi méltósághoz, emberi élethez méltóbb nevet is viselhetne. Az egészségügyi intézmények nagyon fontosak, életminőséget és élethosszt befolyásoló tényezők. Fontosabbak, mint a templomok, pedig templom minden településen van és jobb minőségben, mint ahol kórházak is vannak. Mellettük nagy hatással vannak még ránk a bölcsődék, óvodák, iskolák, közintézmények, munkahelyek, közösségi és közlekedési épületek/infrastruktúrák, bevásárlóhelyek, szállások és sportlétesítmények (élet)minősége. Nem szabad elfeledkeznünk a mezőgazdasági területekről sem. Nem mindegy mit lát az ember. Mondjuk szépen gondozott és művelt szőlőbirtokokat dimbes-dombos tájakon, szép erdőgazdálkodási területeket, táj- és természetvédelmi területeket, védett nemzeti parkokat, vagy végeláthatatlan gabonatáblákat egy síkságon amíg csak a szem ellát.

Majd ott van az ember otthona, ami gyerekként nem választható, de később már annál inkább mindenkinek a saját döntése, sorsa alakítja

Egyesek jobb döntéseket hoznak, szerencsésebb helyzetben is vannak, másoknak már kihívás a minőségi otthon megteremtése, egy életen át tartó harc, egy kereszt, amit cipelni kell. A legrosszabb, ha teljes kudarccá válik, pedig ez is benne van abban a bizonyos pakliban.

Az ingatlanhírek üzleti érdekek mentén befolyásolnak és manipulálnak minket. Hajlamosak vagyunk a rosszabb életkörülményeket értékesebbnek tartani, csak mert pénzben kifejezve az többet ér szemben a jobb életkörülményekkel. Nem olyan ritkán még a döntéseinket is ez határozza meg, mert pénzben mérve értékelünk és hasonlítunk egymáshoz ingatlanokat, az emberi értéküket teljesen figyelmen kívül hagyjuk, az „egyszerűség” kedvéért. Ez a paradox szemlélet az üzleti érdekeket szolgálja ki az ingatlanpiacon és teljesen alárendeli az emberi értékeket. Ha ezt képesek lennénk megváltoztatni, ha az ingatlanra máshogyan tudnánk tekinteni - mondjuk emberi életünk alapjára, alapvető emberi jogként - akkor nem engednénk kiszolgáltatni pénzembereknek, nem lehetne politikai kampányok eszköze sem, mert az üzletembereknek és a politikusoknak az ingatlan csak számokat jelent, semmi többet.

Kép: Budapest /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Gyerekszoba

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely

Sokféle helyzetben mondhatjuk ironikusan valakire, hogy neki biztosan nem volt gyerekszobája. Minden különösebb vita nélkül közmegegyezés lehet abban, hogy a gyerekszoba az egy jó dolog az életben. A gyerekszobához egyrészt azonban helyre van szükség, egy plusz szobára, amiről félévente újra és újra megemlékezünk. Másrészt a lakáspiacon elég nagy hatással tud lenni egy lakás értékére, árára, értékállóságára és értékesíthetőségére, hogy hány szoba van benne.

A méret és a szobaszám nem feltétlenül függ össze

Bizonyos méret alatt biztosan nincs külön gyerekszoba, de a nagyobb méretben meg könnyedén előfordulhat, hogy még sem jutott rá elég figyelem. Az ingatlanok elosztása, alakíthatósága szintén egy nagyon érdekes szempont tud lenni, amikor az értéküket, árukat határozzuk meg.

Ma már 3 szobás lakás alatt nem nagyon beszélhetünk gyerekszobáról.

A nappaliba került konyhával az egy közösségi tér lett, amire szintén szüksége van egy családnak. Külön hálószoba a szülőknek és külön szoba a gyerek(ek)nek. Így jön ki a mesebeli hármas szám. Ami egy családnál inkább a szükséges minimum, mint a maximum szobaszámot jelenti. A legideálisabb, hogy idővel minden gyereknek van külön szobája, de eleinte, nagyon kuckós közös gyerekszoba álmodható meg. Na igen, manapság is gyakran előfordul, hogy az első gyerek után jön a második igen hamar.

A harmadik gyerek már nem olyan gyakori vendég, pedig egyre többet beszélnek róla, téma lett, államügy

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
...nem csak az a fontos, hogy nekünk volt-e gyerekszobánk, hanem az is, van-e gyerekszoba most ott, ahol élünk

Mi ezzel a hangulatos három fős gyerekszobával járulnánk most hozzá a nyílt társadalmi vitához. A tapasztalatok szerint a testvérek közötti kevés korkülönbség nem csak az elején, de akár később is sok előnnyel járhat. Nem beszélve a kicsit jobban összehangolható családi életről sem, például úgy, hogy egy jó pár évig elférnek akár egy szobában is.

De miért is jó egy gyerekszoba?

Más hangulata tud lenni ott a lakásnak. Be lehet úgy rendezni, mint ha egy másik világ lenne. Nem, nem csak a gyerek(ek) miatt, a szülők miatt is fontos lehet. Egy hely tud lenni a lakásban, egy sziget, a feltöltődés, a különleges energiák spirituális helye. Ötletes ez a megoldás is, a három gyereknek megfelelő emeletes ágy, külön lépcsőkkel az első és második szintre, hogy azért tudja mindenki, hogy hol is van a privát szférája. Ez a szoba akár nálunk is lehetne, bárhol, ahol nem egy luk a gyerekszoba. Mert bizony, sajnos, nem attól kuckós valami, mert szűkös és kicsi, amivel még mindig gyakran találkozni gyerekszobák esetében.

Mi magyarok zsúfolt ingatlanokban élünk, mutatják ki évről évre is a statisztikák. A demográfiai folyamatok és az életkörülmények között van egy érdekes összefüggés.

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
Az emberi evolúció egyik gordiuszi csomója ez, hogy minél fejlettebb egy ország szinte minden értelemben, annál inkább komolyabb problémát jelenthet számára a gyerekvállalás

A rosszabb életkörülmények növelik a gyerekvállalási hajlandóságot, a jók inkább semleges hatásúak, de csökkenő gyerekszámmal számolva, a kiváló életkörülmények egy ideig növelik, majd idővel a gyerekvállalás ismét háttérbe szorulhat.

Még ha nem is fogunk most elmerülni ennek szociológia részletiben, hogy ez miért lehet így, inkább arra helyeznénk a hangsúlyt, hogy felhívjuk a figyelmet a jó életkörülmények még nem tudnak érdemben demográfiai fordulatot eredményezni. A kiváló életkörülmények a jólét ilyen magas foka nem azt jelenti még leegyszerűsítve sem, hogy anyagi értelemben gazdagok vagyunk és a felső tízezerhez tartozunk. A kiváló életkörülmények egy ország gazdasági és társadalmi fejlődésének egyik olyan szakasza, ami felé mi még csak haladunk. Néha úgy érezve, hogy egyet lépünk előre és közben meg kettőt vissza.

A fogyó és öregedő társadalomi folyamatok megváltoztatása lassú és igen nagy áldozatvállalást jelenthetnek egy országnak, ahol nagyon nehéz a gyerekvállalási kedvet folyamatosan fenntartani.

Ez egy örök probléma tud lenni, akármilyen fejlett vagy még csak átalakuló az adott ország gazdasága és társadalma. Az emberi evolúció egyik gordiuszi csomója ez, hogy minél fejlettebb egy ország szinte minden értelemben, annál inkább komolyabb problémát jelenthet számára a gyerekvállalás. Egyszerű kérdésnek tűnik, közben meg, nagyon nem az. Nem is pénzkérdés, mint egyébként arra hivatkozni szoktak oly gyakran. Egy országban sem biztos, hogy jó ötlet, ha egyszerűen a pénz oldaláról közelítenek a gyerekkérdéshez.

Megközelíthetjük a gyerekszoba oldaláról

Hogy miért jó egy gyerekszoba a lakásban, mit ad hozzá egy ingatlanhoz, mennyire teszi azt piacképesebbé más ingatlanokhoz képest. A lakberendezési szempontok sem elhanyagolhatók. Majd érzelmi és mentális, mentálhigiénés vetülete is van egy gyerekszobának.

A gyerekszoba ötlete hamarabb megszületik, mint maga a gyerek. Egy gyerekszoba tervezésével, kivitelezésével már a fogantatás előtt kezdetét veheti a családtervezés.

Ha egy lakásban, otthonban nincs gyerekszoba, ott csak szexről beszélhetünk, családtervezésről egyáltalán nem – nagyon szigorúan véve, a mai értelemben – mert nem csak az a fontos, hogy nekünk volt-e gyerekszobánk, hanem az is, van-e gyerekszoba most ott, ahol élünk.

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
Egy országban sem biztos, hogy jó ötlet, ha egyszerűen a pénz oldaláról közelítenek a gyerekkérdéshez

Képek: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Önkormányzati bérlakáspiac Budapesten

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely

Az önkormányzati lakás bérleti joga elméletileg nem eladható,  az csak cserélhető másik önkormányzati bérlakás bérleti jogára. Olyan sincs, hogy örök bérleti jog, mint ahogy az ilyen hirdetésekben nem is olyan ritkán olvasható. Az ingatlan.com-on attól függetlenül, hogy illegális az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése, külön rá lehet szűrni.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Mivel teljes mértékben tilos, ezért nem jellemző jelenség

Nem sok van, ezért összesítettük, hogy mindenki lássa a jelenlegi kínálatot. Nem olyan könnyű találkozni velük. Csak az talál rá, aki egy kerületen belül a legolcsóbb vagy alkalmi vételeket keresi. Egy önkormányzati lakás bérleti jogát megvásárolni nem egyenlő a lakásvásárlással. De van ennél egy sokkal érdekesebb megközelítése, mert az önkormányzati bérlakásrendszer hiányáról és szükségességéről a lakhatási problémák kapcsán gyakran hallani. Több önkormányzati bérlakásra lenne szükség, mert a lakhatási szegénység piaci alapon aligha kezelhető.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérleti jog ára csábítható lehet és megtévesztő is egyben

Tudják hány önkormányzati lakás van Budapesten?

A KSH utoljára 2011-ben vizsgálta a kérdést és akkor 63 714 db önkormányzati lakóingatlan volt lakott és 6426 állt üresen Budapesten. 101 790 db lakásban laktak (piaci és önkormányzati) bérlők Budapesten, ami azt jelentette, hogy 2011-ban a szociális bérlakásokban többen laktak, mint piaci alapú bérlakásokban.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérlők közel kétharmada él önkormányzati bérlakásban Budapesten

Tudják mekkora a kereslet az albérletpiacon?

2011-ben 38 ezer lakott albérlet volt Budapesten. Az önkormányzati bérlakásrendszer 2011-ben és valószínűleg ma is nagyobb mint a piaci alapú albérletpiac. A nagysága mutatja azt, hogy mennyire komoly szerepe van ma is a lakhatásban az önkormányzati bérlakásoknak. Sokkal több, mint azt egy laikus gondolja, vagy amikor egy jogvédő a bérlakások építése mellett érvel. Nem csak, hogy nagyobb a kereslete az önkormányzati bérlakásoknak, de a bérlők kétharmada él bennük.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Az albérlpiac csak a bérlők keresletének egyharmadát jelenti

Ha valahol szükség van az állam segítő kezére, az biztosan a lakhatás jogának biztosítása. Az önkormányzati lakásrendszer leépítése egyszerre volt nagy öröm és lassú méreg. Sokan nagyon könnyen jutottak az ingatlan valódi értékének töredékéért saját tulajdonú ingatlanokhoz. Virágzott az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése 20-25 éve. Egyszer nagy hopp aztán meg nagy kopp. Budapesten egyedül a 13. kerületnek van bérlakáspolitikája, amit folyamatosan fejleszt. Azért a félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás jelzők ma is létező és hátborzongató lakhatási körülmények. Vannak történetek, amik néha előkerülnek, de nem biztos, hogy bárki szívesen olvas ilyesmiről.

Érdemes beszélni a bérlők és a bérlakáspiac ilyen aspektusáról is, mert egyáltalán nem közismert tény az, hogy az albérlők piaci kereslete fele az önkormányzati bérlakások keresletének. Az albérletpiacot gondolja mindenki sokkal nagyobbnak és befolyásosabbnak, ami egyáltalán nincs így a valóságban. Az önkormányzati bérlakásrendszer az állami otthonteremtési támogatás egyik nagyon erős pillérje még ma is. Sokkal több figyelmet és még több anyagi támogatást igényelne. Romantikus álom, hogy mindenki saját lakásban élhet. Az albérletpiac számukra nem alternatíva, üzenik a makacs tények.

Érdemes lehet ezt is elolvasni:

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika

lakáspolitika lakáspiac netzrt.hu tartalék_ingatlanA Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) a Világgazdaság cikke szerint büszke arra, hogy a bérlőinek 89%-a pontosan és időben fizet. A fennmaradó 11% nagyobb része is csak „technikainak” tekinthető 1-2 hónapos késedelemben van. A nagyságrendeket is érdemes tudni. A NET-es lakások Budapesten és az agglomerációban 25 millió forintnál nem érhetnek többet. Máshol pedig nem haladhatják meg a 20 millió forint forgalmi értéket. A lakásbérleti szerződés megkötésének évében az Ingatlannak a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi értéke 1,5%-ának az egy tizenketted része.

lakáspolitika lakáspiac netzrt.hu tartalék_ingatlan

10 nm/ember

Jól látható, hogy ha valaki ilyen összegekkel marad el az mennyire lehet kiszolgáltatott helyzetben. Az is sok kérdést felvet, hogy a NET honlapja szerint 126 alkalmazott foglalkozik a már hivatalosan is több mint 27500 lakás bérlőivel. Ez olyan leterhelést jelenthet, ami mellett a több ezer késedelemben lévő bérlő ügyeinek a kezelése komoly kihívásokat jelenthet. Már csak azért is, mert minél alacsonyabb jövedelmű és bizonytalanabb anyagi hátterű a nemfizető bérlő, annál körülményesebb. Inkább problémakeresők, mint problémamegoldók. Az is érdekes kérdés, hogy miért csak 20 ezer ingatlannal számol a NET, amikor ennél több lakás van a tulajdonában. A tartalék ingatlanokra kiírt pályázatban összesen 4 ingatlant hirdettek meg, ami a kezelt vagyonhoz képest nagyon elenyésző. Itt is felhívjuk a figyelmet, hogy a piaci alapon történő bérbeadással ellentétben sokkal több embert engednek bezsúfolódni adott négyzetméteren. A NET 10m2/ember alapon számol, ami a szokásosnál is zsúfoltabb ingatlanokat jelent. Ennyien az albérletek piacán biztosan nem tudnának beköltözni egy lakásba, mert nagyon kevés bérbeadó hajlandó ma már erre. Egyértelmű üzenet hordoz az a bérlők jövedelmi lehetőségeiről, hogy mennyien akarnak egy térben élni. A bérlőszűrés egyik alapja az erre való odafigyelés. Az albérletpiac nem szociális alapon működik, de ezt a kiszolgáltatott emberek nehezen veszik tudomásul és csak az ösztöneik hajtják őket, önzőbbek, mint bárki más, a bérlők között. A tűzzel játszik az, aki a racionális érvek helyett emocionális alapon ad bérbe például az ünnepek közeledtével.

116 ezer bérlő

Ennyi ember lakhatását biztosított eddig a NET, ami a jelenleg bérlakásban élő emberek több mint 10%-a. A 35 ezer lakásban maximalizált keret, amit 25 ezer lakásról emeltek meg, előre vetíti, hogy ez az arány tovább fog nőni. A NET Magyarország legnagyobb bérbeadója és lakóingatlan tulajdonosa. A visszavásárlás aránya, az ilyen helyzetbe került emberek kilátásait tökéltesen tükrözik. 40 lakóingatlant tudtak a bérlőik újra megvásárolni, amiért kár lenne azt gondolni, hogy a NET csak átmeneti megoldás. Úgy néz ki, a 90-es években történt lakásprivatizáció után, a 2012-től újra az államosításé a főszerep. Fizetésképtelen tömegek saját tulajdonban való lakhatása megoldhatatlan, nem csak most, hanem talán örökre. A saját lakás vágya, álma nem mindenkinek és nem minden áron elérhető. Az állam szerepe a lakásviszonyainkban újra megkérdőjelezhetetlen. További bérházépítési tervekkel és további distressed lakóingatlan eszközök felvásárlásával az állam a NET-en keresztül akarva akaratlanul is új lakáspolitikát teremtett.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények