Demográfiai portré

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely

2018-ban 89 800 gyerek született Magyarországon. Ez a valaha mért harmadik legkisebb szám. Ettől kevesebb gyerek csak 2013-ban (88 689) és 2011-ben (88 049) született. A magyar állam 1971 óta köti össze a gyerekvállalást és az otthonteremtést. Ez a közel félévszázad bebizonyította, hogy az eszköz és az irány sem hatékony. A gyerekvállalást és az otthonteremtést külön-külön és más-más eszközökkel tudnák befolyásolni és egyáltalán nem helyettesítheti a bizalmat a jóléti államban. Az otthonteremtés támogatása csak és kizárólag a lakáspiaci folyamatokra tud hatni és növeli a társadalmi egyenlőtlenségeket. Nem is kell olyan messzire visszamenni, hogy lássuk, például mi történt a magyar lakáspiacon 2015-től kezdődően, amikor a magyar állam a Szocpolt átnevezte CSOK-ra és új időszámítást hirdetett. Több gyereket nem vállaltak, leginkább a meglévő gyerekre vették igénybe. A legfrissebb adatok alapján már 85 ezer CSOK szerződést kötöttek 2015. július 1. óta. Amikor átnevezték, akkor kb. ennyi idő alatt 200 ezer feletti szerződésre számíthattak, ha nem többre, és valamilyen baba boomra A várt siker elmaradt, ahogy 1971 - a Szocpol bevezetése -  óta nem sikeres ez a politikai termék. A történelem nálunk nem hiteles tanítómester.

A magyar társadalom 1980-ra csalódott a magyar államban, kiábrándult a pozitív illúziókból

Már csak idő kérdése volt, hogy az államadósságtól fuldokló, versenyképtelen magyar gazdaság a biztonság helyett a teljes bizonytalanságot nyújtsa az állampolgárainak. 1980-tól megjelennek az 1-2 gyerekes családok, az emberek egymást beszélik le a több gyerekről. Önvédelmi reakció ez. Az 1970-es évek „boldog békességét” felváltotta valami megmagyarázhatatlanul „rossz levegő” , amit nyugodtan nevezhetünk gazdasági válságnak. A demográfiai fordulat ugyanis gazdasági válságot jelent és azóta is tart. A természetes fogyás ismeretlen fogalma azóta rányomja a bélyegét az egész magyar gazdaságra és természetesen a társadalomra. Mondhatnánk, hogy mennyi, de mennyi minden változott azóta! Tényleg? Ma is ugyanolyan kiskirályok/erősemberek uralják a falvakat, a községeket, a kis- és nagyvárosokat, a fővárost, akik egyéni érdekeiket mindig előtérbe helyezik a közösség érdekeivel szemben.

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Recesszióban van a társadalom = Recesszióban van Magyarország

A gazdasági elit továbbra is az államot fejőstehénnek nézi és szimbiózisban élnek együtt, teljesen elüzletiesedett az állam, és úgy működik Magyarország, mintha egy nagy állami vállalat lenne

A rendszer nem változik, csak a módszerek. Ez mérgezi a társadalmat, mert ismét csak az egyenlőtlenséget növeli, a kiszolgáltatottságot. Az 1980-as években is „teljes foglalkoztatottság volt”, volt munkája mindenkinek és még eleget tudott enni is. De ez már nagyon kevés volt a 20. század végén is a "boldogsághoz". A 21. században ez még kevesebbet jelent. Az 1980-as években bekövetkezetett demográfiai folyamatot egyik évtizedben sem tudták megfordítani azóta, mert az állam saját, rövidtávú (üzleti) érdekei mindig is fontosabbak voltak a társadalmi jólétnél és kiszámíthatóságnál. Nagy szavak, de a hatalom megszerzése és a megtartása kizsigereli a magyar társadalmat, mentálisan rombolja.

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A család alapja lehet, hogy a nő és a férfi, de a gyerek alapja az egészséges nő és férfi, és egy egészséges társadalom

A politikai jólét és a társadalmi jólét összekeverése nagy károkat okoz

Így vált Magyarország a világ egyik legegészségtelenebb országává. A magyarok elhíztak és a világ legkövérebb országai között vagyunk. Önpusztító módon élünk. Az iparunk és a mezőgazdaságunk már nagyon régóta mérgezi a földet, a vizet, a levegőt. A magyar társadalom sem környezettudatos. A környezettszennyezésnek következményei vannak. Közben azt látjuk, hogy a világ elrohan mellettünk és csak tovább nő Magyarország társadalmi és gazdasági elmaradottsága. Persze minél inkább bezárkózunk, ez annál kevésbé feltűnő. A bezárkózást már egyszer kipróbáltuk, de nem jött be. Sőt, magyarázták már nekünk, hogy a „Nyugat” az ellenségünk és „minden jó Keletről jön". A vége az lett, hogy recesszióba, válságba került a magyar társadalom.

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Manipulálhatnak minket és kihasználhatják a jóindulatunkat, de gyereket nem az állam, hanem magunk miatt vállalunk a 21. században 

Négy elvesztegetett évtized után is csak a társadalmi olló nő, a természetes fogyás meg egyre gyorsabb

2010-2019 között várhatóan 390 ezer főre gyorsul. A demográfiai és a társadalmi folyamatok relativizálása ma divatosabb, mint korábban.

Újra erős pozitív illúziókkal bombáznak minket. De mi már 1980 óta nem hiszünk ebben. Lehet, nem értünk a politikához, sőt, akár még teljesen hülyének is nézhetnek minket, mi ezt nem a szavazatainkkal fogjuk kifejezni, hanem azzal, hogy nem vállalunk gyereket.

A magyar állam a magyar társadalommal vívja értelmetlen háborúját és így nevezi gondoskodó és jóléti államnak magát. Minél később látja ezt be, annál gyorsabban fogyunk. Mondtuk már azt, hogy hitelre nem vállalunk gyereket. Üres szavakra sem. Most állami személyi kölcsönt kínálnak, hátha ettől majd többen fognak házasságban élni. A trend nem ez és állami támogatású személyi kölcsönért sem fogunk házasodni. Sebaj, az elváltak aránya még nőhet!

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A politika l'art pour l'art már annyi ideje, hogy ne bízzunk meg benne

Pénzért eddig sem vállaltunk gyereket és ezután sem fogunk

Lakáshitelekkel szúrják ki a szemünket. Túlfogyasztást várnak el tőlünk és egyre nyilvánvalóbban még az államadósságot is hivatalosan a mi nyakunkba akarják varrni (= vegyünk államkötvényt). A magyar társadalom válsága a magyar politika, a magyar állam válsága. A politika l’art pour l’art már annyi ideje, hogy ne bízzunk meg benne. A magyar politika a saját maga túléléséért küzd, feláldozva a társadalmat, mint korábban a háborúkban. Akkor sem számított az emberélet és mennyi magyar halt meg teljesen értelmetlenül az elmúlt két évszázadban felelőtlen politikusok miatt! 1980 óta úgy védekezünk az ilyen politika ellen, hogy már eleve nem is vállalunk annyi gyereket. Nem bízunk az államban, akkor sem, ha rászavazunk. Nem bízunk Magyarországban, akkor sem, ha itt élünk.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Igaz, akkor még nem így hívták. A magyar lakáspiac történetében 2016 fordulópont volt. Abban az évben még nagyon sokan azt hitték visszatérnek azok az 1999-2009 közötti szépidők. Akkor még sokan azt hitték, hogy Budapesten mindenki meg fog őrülni az új építésű társasházi lakásokért. A kiadott építési engedélyeket bemutató grafikon önmagáért beszél.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kisvárosokban és községekben kiadott építési engedélyek 2018-ban is nőttek

A 2015 év végén bejelentett, majd 2016 februárjában pontosított CSOK reménykeltő volt a nagyvárosi ingatlanfejlesztők számára. Azt hitték bármi arannyá változtatható majd ezek után. Nem így lett.

2016-ban már kevesebb adásvétel történt Budapesten, mint 2015-ben. 2017-ben szintén. Ez nem volt jó hatással az építkezésekre, mert a lakásokat nemcsak megépíteni kell, hanem eladni is. A vevők meg nem úgy álltak a budapesti újlakáspiachoz, mint azokban a régi szépidőkben. 2017-ben még a várva várt építkezési láz is elmaradt Budapesten.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016-ban a használt lakások piaca mellett az új építésű ingatlanok piaca is megváltozott

2017-ben alig építettek több lakóingatlant, mint 2016-ban. 2018-ban szépített Budapest, de a megépített lakóingatlanok száma köszönő viszonyban sincs a kiadott építési engedélyek számával.

A KSH ma reggel közölt lakásépítési statisztikái világos és egyértelmű üzenetet hordoznak. A csodavárásnak vége. A nagyvárosi újlakáspiac illúzió volt csupán 2016-ban.

Előre törtek a kisvárosok és a községek a lakásépítésekben is. Az adásvételekben a számuk szintén 2016 óta emelkedik. A használt és az új építésű ingatlanok terepén is a nagyvárosokon kívüli lakáspiac az egyre meghatározóbb.

2018-ban csak a kisvárosokban és a községekben tudott tovább nőni a kiadott építési engedélyek száma, Budapesten bezuhant, a többi nagyvárosban stagnál már 2016 óta.

A nagyvárosokban örülnek, ha azt meg tudják építeni és el tudják adni, amire már kaptak engedélyt. 17 681 db lakóingatlant építettek Magyarországon 2018-ban, de nem mindet új épületben ( = 16 845 db). Ezen az ábrán a csak új építésű lakások láthatók építési forma szerint.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi ház a "király" a használt és az új építésű ingatlanok piacán is​​​

A családi ház főszerepét semmi sem veszélyezteti Magyarországon, ha új építésű lakásról van szó

A rádióban, tévében, interneten, ha lakásépítésről hallunk, nem jut eszünkbe a családi ház. Nagyon nagy kár. Ilyen félmondatok miatt van még mindig csodavárás Magyarországon a társasházi lakásokkal kapcsolatban. Várják a sok tízezer társasházi lakást egy évben, mondjuk idén. Elképzelhető? Egyáltalán nem. Láthatjuk, hogy tavaly sem sikerült még tízezernél több lakóingatlant értékesítési céllal építeni.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig csak négyszámjegyű volt az értékesítési célla épült lakóingatanok száma 2018-ban Magyarországon

Ha jobban megnézzük, akkor láthatjuk, hogy nem építettek ennyi társasházi lakást. A családi házak szerepe az értékesítésre épült lakóingatlanok piacán is számottevő. Ékes példája ennek, hogy a községekben 2014-ben még alig volt mérhető az értékesítési célú lakóingatlanok száma. 2018-ra viszont már szinte minden tizedik új építésű lakóingatlant községben építettek. Ha van igazi nyertese a 2016 utáni lakáspiacnak, azok a kisvárosok és a községek, köszönhetően az állam lakáspiaci szerepvállalásának.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban már majdnem minden tizedik értékesítési céllal épült új ingatlant faluban építettek

A CSOK kistelepüléseken a használt és az új építésű ingatlanok piacát is felélesztette és pályára állította.

Attól, hogy a CSOK-ot nem falusinak hívták korábban, attól az még nem volt nagyvárosi

2016 óta minden lakásvásárlási és lakásépítési állami ösztönzés a kisvárások és a községek előnyére vált, a nagyvárosok csak azt hiszik, hogy bármit is nyertek vele. A bizonytalan és kiszámíthatatlan jövőképen kívül mást nem hozott nekik a falusi CSOK. A kereslet áramlik ki a nagyvárosokból a használt és új ingatlanok miatt is. 1999-2009 között erős volt a nagyvárosi lakóingatlanok iránt a kereslet. 2016 óta viszont a kisvárosi és a községek használt és új ingatlani felé fordult a kereslet.

Nem nagyon hatja meg ezt a keresletet a  nagyvárosi ingatlanpropaganda 

Magasról tesz rá. A nagyvárásoknak maradtak a magas lakásárak. Láthatóan az egy megunhatatlan „játékszer”. Budapesten 2019-ben már 30 millióval sem igazán lehet piacra lépni vevőként. Minden állami támogatást beépítenek minden eladó lakás árába, habár azoknak a lakásoknak a 90%-ára a vevők semmilyen  támogatást nem vesznek igénybe.

Budapesten elszabadulhat a pokol, mert falnak mentek már ott, csak vannak, akik még át tudnak mászni a falon és a túloldalról hangosan átkiabálnak a többieknek, hogy "Kövessetek!".

2016 óta minden megváltozott a magyar lakáspiacon, csak ezt nem a lakásárakban kellene keresni

A kereslet nem egyenlő a lakásárakkal üzeni a lakáspiac most már elég érthetően. 2019-ben a nagyvárosokon kívüli lakáspiacnak van valódi jövőképe, állami hátszéllel. A nagyvárosok állami szembeszéllel néznek most már talán farkasszemet. Itt az idő újratervezni a nagyvárosokban és megbarátkozni a „szamár szereppel”. Hamarosan fejek fognak hullani, mert a kisvárosok és a községek időközben ellopták a show-t.  

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az "ingatlanszakértők" nem értenek a nagyvárosokon kívüli lakáspiachoz, de a kereslet 2016 óta már inkább ott költi el a saját, a bank és az állam pénzét is

Forrás: ksh.hu , Megjelenés: 2019. február 22.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás(hitel)árak

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.”

– hangsúlyoztuk a Hitelre megvásárolható?  lakáspiaci áttekintésben még 2018 január végén. Közismert, hogy a nem készpénzre vásárlók többet fizetnek ugyanazért az ingatlanért, mint a készpénzesek.

Nincs az a hitelközvetítő, pénzügyi tanácsadó, banki szakember, aki tudna annyit segíteni egy lakáshitelesnek, hogy az ne milliókat bukjon egy adásvételen, csak azért, mert lakáshitellel vásárol.

Nincsenek jobb helyzetben az állami támogatással élők sem, nekik is minden drágább.

Halmozottan hátrányos helyzetben van az, aki egyszerre állami támogatást és lakáshitelt vesz igénybe ma a lakáspiacon. Biztos lehet benne, hogy nála többet senki nem fizetne azért az ingatlanért, amit megvesz.

Ezt tudják az eladók is

Magyarországon bevett szokás, hogy nem az ingatlant árazzák be, hanem a vevőt. Az ingatlan ára attól függ, hogy ki veszi meg, mikor és miben fizet.

Nincs ez sajnos máshogyan a bankokkal sem. Ők sem az ingatlant hitelezik meg, hanem a vevőt, az adóst. A lakáshitel is inkább attól függ ki veszi fel és nem attól, hogy mire.

A lakáshitelek folyósítása kőkorszaki módszereken alapul. Súlyos kijelentésnek tűnik, de a banki lakáshitelezés mögött olyan emberek állnak, akik nem tudnak többet a lakáspiacról, mint az a „háziasszony”, aki a lakáshitelt igényli. Megy a zavarosban halászás, bürokráciával nem tudják helyettesíteni a lakáspiaci ismereteket már évtizedek óta Magyarországon.

A bank bár tisztában van vele, hogy a korszerűtlen és lassú szolgáltatást igénylő ügyfele túlfizeti az ingatlant, nem fűződik érdeke, hogy változtasson ezen. A bank nem sok kockázatot vállal a lakáshitelezésnél. Az adós nyakára teszi a kötelet és azt mondja neki, hogy az ott is lesz, ameddig vissza nem fizeti a kölcsönt kamatostól. Túlfizeti a lakást az adós? Nem érdekli. Több hitelt kell ezért felvennie? Nem érdekli. A bank a hitelezésből és a kamataiból él. Kvázi még érdeke is fűződik a nem biztonságos túlhitelezéshez, mint a biztonságos, de korrekt hitelezéshez. A biztonság sokba kerülne a banknak. A bizonytalanság költségét viszont az adós fizeti. Megfizeti először az eladónak, majd megfizeti a banknak és a „barátainak” is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Okkal Magyarországon legdrágább a lakáshitelezés egész Európában

Az sem véletlen, hogy ennyire átláthatatlan lakáspiac, mint a magyar, egy sincs egész Európában. A zavarosban halászásnak felára van az egész lakáspiacon. Itt minden sokkal többe kerül, minden drágább, de legalábbis túl magas költségekkel működik. A 21. században elvárható lenne, hogy akár lakáshitelről akár állami támogatásról van szó, az 24 órán belül rendelkezésre álljon. Ehhez olyan háttérre is szükség van, ami ezt képes kiszolgálni. Kell olyan ingatlannyilvántartás, olyan állami és banki informatikai rendszer és ezek hálózatba kötése és hatékony működtetése, hogy ne legyen senki sem kiszolgáltatott azért, mert a bank és az állam segítéségét is igénybe veszi lakásvásárláskor.

Egészen felháborító a lakásfinanszírozás színvonala Magyarországon

Túlfizetett és ezért túlhitelezett lakások, túlterhelt és kiszolgáltatott helyzetben élő adósok, akik nem is az ingatlannal felelnek a hitelért, hanem a teljes vagyonukkal. Az elsétálás joga – amikor a lakáshitel az ingatlanhoz kötődik és nem az adóshoz –valamiért nem része a magyar jogrendszernek. Jelet sem látni erre, hogy ez belátható időn belül megváltozna. Arra már inkább vannak utaló jelek, kezdeményezések, hogy a lakásvásárlást inkább hitelekből oldják meg a vásárlók, ne készpénzből.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelezésnek és az állami otthonteremtésnek (fel)ára van

Ilyen körülmények között a lakáshitelezésnek komolyabb szerepet adni a magyar lakáspiacon egyszerűen túl kockázatos. A hitelek mögött lévő ingatlanfedezetek értékét maguk a lakáshitelek torzítják. A lakáshitelezés és állami támogatások rendszerének több és valódi rejtett költsége van a lakásvásárlásban és otthonteremtésben, mint az ingatlanközvetítésnek.

Ez példátlan még a fejlődő országok lakáspiacán és teljességgel elképzelhetetlen egy fejlett gazdaságban. A bankok is hamar szembesülhetnek azzal, hogy Magyarországon csak egy szintig éri meg kitenni magukat a lakáspiaci viszonyoknak és ott a zavarosban halászni. Elképzelhetetlen az, hogy az OTP Bank mögött például dupla annyi arányú legyen a lakáshitel és vele együtt a fedezeti-lakóingatlan, mint ma. Ilyen elavult, árdrágító és az adós fizetőképességét korlátozó lakáshitelezés mellett ezt az OTP Bank nem engedheti meg magának. Öngyilkosság lenne a részéről. Még állami hátszéllel sem.

A lakáshitelezésnek önmaga szab határokat

A jelenlegi formájában kezelhetetlen kockázatokat jelent a magyar bankrendszerre nézve. Lakáshitelezés nincs naprakész, érdekmentes lakáspiaci ismeretek nélkül. Azok meg nem sajtóhíreket jelentenek és néhány fizetett hirdetést bulvár gazdasági lapokban és oldalakon, kontárok megfogalmazásában. Nemcsak az építőipar szenved a Mekk Elekektől.

A hitelválságot nem az ingatlanbuborékok okozzák, hanem a felelőtlen hitelezők irányította bankrendszerek, amik ingatlanbuborékot fújnak. A magyar bankrendszer képes ingatlanbuborékot fújni – most is azt teszi – de képtelen felelősen hitelezni. Egyszerűen kimondva inkább nem hitelez felelősen többet, hogy kevesebbet tudjon hitelezni felelőtlenül. A magyar bankrendszernek egyelőre ez az üzlet és ebben merül ki a társadalmi felelősségvállalása is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Ábra: 2019. február 21-én 19:30-kor beillesztve

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állami lakáspiacon az állam az úr

lakáspiac ingatlanpiac lakáspolitika családpolitika otthonteremtés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon hatványozottan igaz az, hogy ami jó nekünk, az még nem biztos, hogy jó másoknak. Az is különösen igaz, hogy ami jó másoknak, az egyáltalán nem biztos, hogy jó nekünk. Ami ösztönzi az építést, az nem biztos, hogy ösztönzi a vásárlást. Ami segíti a lakáskiadást, az szintén nem feltétlenül támogatja a lakásbérlést. Ha egy országban a lakásvásárlásnak van hagyománya, akkor a lakásbérlés nem biztos, hogy divatba tud jönni, periférián maradhat. Ha egy országban a lakásvásárlást támogatják, azzal együtt bizony egyre inkább leépíthetik a bérbeadást. A bérlőkből lesznek a vásárlók. Sőt, ha már a bérlőkből bérlők sem lesznek, hanem mindjárt lakásvásárlóként lépnek piacra, akkor pláne űr maradhat utánuk.

Három éve tereli ki az állam a nagyvárosokból az embereket

Ne béreljenek, ne vásároljanak és ne éljenek nagyvárosokban - üzeni az állam. Az állam minden eszközzel él, hogy a nagyvárosi lakáspiac ne főszereplője, hanem mellékszereplője legyen az ingatlanpiacnak. A kisvárosok és falvak lakáspiaca évről évre egyre erősebb, az irány egyértelmű . Hol van a kritikus méret, aminél a nagyvárosi ingatlanpiac jelenleg ismert struktúrája átalakuljon? Magyarországon az otthonteremtést támogatják, nem a lakásbefektetést, a lakáskiadást. A nagyvárosi ingatlanpiac súlytalanná tétele -állami eszközökkel - egy rendhagyó lakáspiaci folyamat része.

Fejlett lakáspiaccal rendelkező országokban csak azt hívják otthonnak és otthonteremtésnek, amit saját maguknak vásárolnak és építenek az emberek

A valamilyen céllal épült ( = purpose-built ) lakóingatlanokat nem hívják otthonnak. Élesen megkülönböztetik az otthonépítést és otthonvásárlást a spekulatív lakásépítésektől és lakásvásárlásoktól. Nálunk csak az állam kezdte el megkülönböztetni, sem a KSH sem az MNB, de még a lakáspiac szereplői sem tartanak ott fejben, ahol az állam! Fejlett lakáspiacokon nem szitokszó a spekuláció. Kifejezi azt a bizonytalanságot, amit nálunk nem szeretnek nevén nevezni például a kiadásra vásárlók ( = buy-to-let ). Mi azt hisszük még ma is, hogy a nagyvárosi bérlők kereslete végtelen. Mi azt gondoljuk, hogy az új építésű (valamilyen céllal) épült társasházi lakások kereslete is végtelen. Ezek mind a nagyvárosi ingatlanpiacokhoz kötődnek, miközben a nagyvárosokból a vevők és a bérlők folyamatosan költöznek ki vagy eleve már be sem költöznek. Három éve tartó erős és a lakáspiacot masszívan meghatározó folyamatról beszélünk.

Az állam trójai falóként belépett a lakáspiacra 2015-ben – valószínűleg már mestertervét korábban kidolgozva - és  alapjaiban változtatta meg, rendelte alá céljainak

A mesterterv nem kivitelezhető a nagyvárosokban, de láthatóan a vevőket sem zavarja, hogy a nagyvárosokon kívül telepedjenek le. Megfordította az urbanizációs folyamatokat az állam és egyre inkább felerősíti azokat. Közben olyan megtévesztő eszközökkel élt, mint az 5% lakásáfa, ami a spekulatív kínálatra hatott, nem az otthonteremtő keresletre. Megtévesztette az állam a valamilyen céllal lakásvásárlókat is, mert ők is azt hitték, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacánál nincs biztonságosabb lakáspiac. Minden vevő és minden bérlő ott koncentrálódik - gondolták az állami beavatkozás után is. Közben egyre inkább dekoncentrált magyar lakáspiacról beszélhetünk, ahol nem jó ötlet bérlőnek lenni, ezzel együtt egyre kockázatosabb bérbeadóvá válni.

Az állam megtéveszti a lakáspiacot a nagyvárosi lakásárak stimulálásával, ami a trójai faló hatás egyik igazán ügyes és látványos trükkje. Ösztönzi a lakásspekulációt - a valamilyen céllal építést és vásárlást – a tulajdoni lapokon ( = papíron ) realizálva az árnövekedésben rejlő lehetőségeket. A nagyvárosi lakáspiacot mindennél jobban érdekli a magas lakásár.

Az állam zseniálisan taktikus és használja ki a nagyvárosi lakáspiac szereplőinek a gyengeségét

A magyar nagyvárosokban a lakásárakat nem a lakások otthonteremtő értéke és a mögöttük lévő otthonkeresők száma határozza már meg, hanem a lakások képzeletbeli hasznosíthatósága ( = mennyi pénzt lehet csinálni egy lakással). A nagyvárosok lakáspiaca már a valamilyen célból vásárlók és építők kénye-kedve szerint működik, ami az állami lakáspolitika végrehajtását segíti. Ez a fajta lakásértékelés még fel is gyorsítja a nagyvárosból kiköltözést és még inkább elveszi a kedvét az embereknek, hogy oda akár bérlőként beköltözzenek. Fontos, hogy nagy legyen a nagyvárosokkal szemben az országos ellenszenv. A nagyvárosi lakáspiacok tűnjenek csak gőgösnek, kapzsinak, embertelennek és gátlástalannak.

A nagyvárosi lakáspiac lehet önmaga ellensége, saját karaktergyilkosa, szereplőinek hitelességét nem az állam, hanem saját maguk rombolhatják

Az állam militarista stratégaként úgy gyengíti a nagyvárosi lakáspiacokat Magyarországon, hogy ehhez még óriási tapsot, ovációt és gratulációt is kap. A nagyvárosokat egyébként is társadalmi sztereotípia utálni. Zsigerből meg lehet vetni a fővárost vagy bármelyik megyeszékhelyt megbélyegezni, hogy élhetetlen. A kisvárosi és falusi idillre fel lehet építeni a lakáspolitikát. Ennek viszont számolni kell a következményeivel is. A nagyvárosi otthonok és bérlés helyett előtérbe kerül az ingázás.

Minek beköltözni a nagyvárosokba, ha azon kívül sokkal könnyebb az otthonteremtés és még államilag támogatott is?

A társasházépítők, az ingatlanközvetítők, bankok, lakáshirdetési oldalak és gyakorlatilag az ingatlanpiac minden szereplője a nagyvárosi ingatlanpiacra van berendezkedve. De még ők sem érzik trójai falónak a lakáspiac „államosítását”, ahol már nem piacgazdaságról beszélhetünk, hanem egyértelműen az államgazdaság irányába indultunk el.

Az ingatlanpiacnak az állam már nem csak szabályzója, hanem valódi és egyben a leghatalmasabb és legbefolyásosabb szereplője

A kisvárosokban és falvakban nincs szükség nagy társasházépítésekre, nincs szükség ingatlanközvetítőkre, nincs szükség pénzügyi szolgáltatók piaci versenyére, nincs szükség ingatlanhirdetési oldalakra, nincs szükség bérbeadókra sem. Az állam tervez, szabályoz, végrehajt és finanszíroz is egyben. A nagyvárosi lakáspiac, a nagyvárosi lakástulajdonosok – legyenek otthonteremtők vagy spekulatív, valamilyen céllal ingatlant birtoklók - már nem az állam barátai többé. A nagyvárosi lakáspiacok egyre inkább magukra maradnak a „vidéki idillhez” képest viszonyított magas lakásáraikkal és törékeny méretű, torz, egyenlőtlen piaci viszonyok között működni képes szereplőkkel. Ez az ország tényleg nem nagy. Bármelyik nagyvárostól lehet olyan távolságra élni, hogy még dolgozni, kvázi élni lehessen abban a nagyvárosban.

A nagyvárosok lakáspiaca nem érezheti magát többé biztonságban csak azért, mert ott koncentrálódnak a munkahelyek és a szolgáltatások

Egy ország lakáspiacánál az a mérvadó, hol koncentrálódnak a vevők, kiből és hol lehet bérlő például. Magyarországon már az is számít, hogy az állam hová irányítja a vevőket és milyen eszközökkel támogatja, hogy valakiből ne bérlő legyen vagy ne sokáig maradjon az. A nagyvárosokon kívüli ingatlanpiacban látja az állam az otthonteremtés gyors és egyszerű lehetőségét. A nagyvárosok - félreértve a lakáspiaci folyamatokat - az állam megtévesztő lakáspolitikai eszközeit beépítik csak az áraikba, abban a vak hitben, hogy a vevők és a bérlők is a nagyvárosi életet keresik.

A vevők és a bérlők az állam iránymutatása és támogatási rendszere alapján hoznak már döntést a lakáspiacon, a lakáspiaci szereplők szava, érdeke és céljai az államéval szemben semmit sem érnek

A magyar lakáspiac szereplőinek és szolgáltatóinak a kilátásai soha nem lehetnek jobbak, mint a nagyvárosi lakáspiac kilátásai. Nekik nem osztanak lapot a „vidéki idillben”. Vegyük észre, hogy egyébként is könnyen az állami családpolitika ellenségeivé tehetők, mert ők csak a lakásáremelkedésben érdekeltek, a vevőkön és eladókon, a banki hiteleken nyerészkednek csak, felesleges szolgáltatásaikkal megdrágítják az otthonteremtést, lásd pl. nagyvárosi lakáspiacok családok számára elérhetetlen lakásárai. Nem is tudják milyen következményei lehetnek, hogy másról sem tudnak beszélni és mást sem látnak már évek óta, csak a nagyvárosi lakásárakat, nem veszik komolyan a nagyvárásokon kívüli lakáspiacot. Itt az idő észrevenni a változás szeleit a magyar lakáspiacon. Az állami lakáspiacon az állam az úr.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első lakáshoz jutás támogatása

első lakást vásárló lakáspolitika családpolitika otthonteremtés otthon lakáspiac albérletpiac 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Jelképesen veszi figyelembe az állam az első lakást vásárlók szerepét és hatását  a lakáspiacon. Illetékkedvezménnyel, néhány százezer forinttal szúrja ki a szemét minden első lakást vásárlónak, ha az megfelel az illetékkedvezmény szabályainak. Miközben az első lakást vásárlók pozitív diszkriminációja egészen máshogyan tud hatni a lakáspiacra, mint önmagában a lakásvásárlást segítő állami támogatások. Az utóbbi kivétel nélkül növeli a lakásárakat és hátrányos helyzetbe tudja hozni a lakásvásárlókat. Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon kritikánkban  kitértünk minden fontos részletre.

Ez a gondolat azzal a megállapítással folytatható, hogy az állami beavatkozások minden lakáspiacon áremelést okoznak, nemcsak Magyarországon

Nagyon álszentnek kell ahhoz lenni, hogy felelős államként úgy tegyünk, mintha ezzel nem lennénk tisztában. Az elmúlt három év lakáspolitikájának igazi vesztesei az első lakást vásárlók lettek. Kiszorultak a lakáspiacról. A lakáspolitika a jelenleg is lakással rendelkezőknek ad esélyt a továbblépésre (eladni a jelenlegi ingatlant és másikat vásárolni) és az ingatlan felhalmozásra (ingatlanbefektetés).

Az első lakást megvásárolni mindig komolyabb kihívás, amit az államnak szem előtt kellene tartania

Jótékony hatással tud lenni például az albérletpiacra. A jelenlegi lakáspolitika nemcsak a lakásárakat fűti, de a bérleti díjakat is. Az első lakásukat megvásárlók élnek általában albérletben, ők vannak leginkább kiszolgáltatott helyzetben, ha lakásvásárlásról van szó. Amikor valaki csak azért választja az albérletet - mert a saját lakása túl kicsi, azt inkább kiadja és másikat bérel közben - az bár egy létező jelenség, de nem általános. Az albérletpiacon többségében olyan bérlők vannak, akik ingatlanvásárlás előtt állnak.

Minél könnyebb egy országban első lakáshoz jutni, a bérleti díjak annál barátságosabbak tudnak lenni 

Olyanról nem beszélhetünk, hogy egy ország albérletpiaca olcsó. Magyarországon sem éreztük sosem olcsónak. Az albérlet szinte mindig drága mulatság a vásárláshoz képest – lakáspiaci ciklusoktól függetlenül. Ha az állam egyértelműen hatni szeretne a piaci alapú albérleti díjakra, ahhoz a bérlőkből lakásvásárlót kellene csinálnia. Ezzel mindjárt hűthető lenne a bérbeadás miatt vásárolt lakások iránti kereslet, hűthető lenne az a bérbeadói elvárás is az albérletpiacon, hogy annyiért adom ki a lakásom, amennyiért akarom. Az első lakást vásárlókat helyzetbe lehetne hozni, különleges, csak őket célzó támogatásokkal.

Ha az első lakást vásárlóknak valódi alternatíva lenne a lakásvásárlás a bérléssel szemben, akkor a bérbeadók és az úgynevezett „befektetők” döntéseinél is egyre nagyobb szerepet játszhatna a józan ész

Ma az állam gyakorlatilag a karjaikba tereli őket bérlőként, akiknek közben azt mondja, hogy ne béreljenek, hanem inkább vásároljanak. Ha nem gondolnánk azt ma Magyarországon, hogy a bérbeadás mekkora üzlet, ha nem lenne az ingatlan tényleg valami szent tehén, felértékelődhetne az otthonteremtés  - az ingatlan, mint otthon tulajdonsága - (a pénzcsináló és fejőstehén ) befektetéssel szemben, akkor az állami beavatkozás tényleg elérhetné a valódi célját = nem fűtené, hanem hűtené a lakáspiacot.

Ilyen lakáspolitika nem volt Magyarországon az elmúlt évtizedekben

Speciális kamatmentes önerő, speciális vissza nem térítendő támogatások, speciális lakáshitel, kiegészítve azzal, hogy ha még gyereket is vállalnak, akkor extra előnyökben lenne részük - és már meg is van az első lakást vásárlókat és a lakáspiaci folyamatokat kedvezőbb irányba terelő lakáspolitika:

Nem az új építésű lakások építését és vásárlását kell erőltetni Magyarországon – mert az minden esetben turbulenciákat okoz a lakáspiacon. Az első lakást vásárlók támogatása hatékonyabb és további pozitív demográfiai és munkaerőpiaci előnyökkel is járhat (ha családpolitikai eszközökkel együtt kombinálják). Döntsék el az első lakást vásárlók, hogy mit vesznek (használtat vagy újat), esetleg építkeznek – a vásárlás ilyen fokú szabadsága szintén hiányzik a mai lakáspolitikából. Minél több bérlőből lenne első lakást vásárló Magyarországon, a lakáspiacunk annál nyugodtabb és kiszámíthatóbb lenne.

A bérlést nem lehetne így sem felszámolni, ami egy egészséges lakáspiachoz mindenképpen hozzátartozik

Nagyon úgy néz ki, hogy nem nagyobb, hanem éppen ellenkezőleg, ennél is kisebb piaci alapú albérletpiacra van szükség Magyarországon. Ez nemcsak társadalmi igény – itthon a magyarok nem szeretnek bérlők lenni – de a józan eszű lakáspiac igénye is, amit az állam tud érvényesíteni szabályozó szerepével. A kérdés nem az, hogy felül kell-e vizsgálni a több évtizedes átgondolatlan magyar lakáspolitikát, hanem az, hogy mikor. Nincs miért várni. Nincs időnk tovább várni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szmog, a láthatatlan családtag


légszennyezés szmog levegő minősége fűtés családpolitika lakáspolitika kritika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Ahol nem mérik a levegő minőségét, az nem azt jelenti, hogy ott tiszta.”

/Kell egy ház, 2018. január 10./

Legyen ez a mottója ennek a személyes hangvételű kritikának. Nem akarjuk megismételni azt, amit a Nem csak fűtjük, mérgezzük is az utcát figyelemfelkeltő írásunkban megfogalmaztunk. Viszont biztosan hallották már azt is, hogy azért költözik el valaki egy nagyobb városból, mert kistelepülésen jobb a levegő, ott jobb élni és akár felnevelni is egy gyereket. A városból kiköltözésnek sok nő a katalizátora – a kiköltözéseket leggyakrabban a leendő vagy már aktív és egészségtudatos anyukák motiválják - akik féltik a család és a gyerekeik egészségét, aggódnak érte.

A kistelepüléseken nem mérik a levegő minőségét

6-7 hónapig a magyar kistelepülések többségében rosszabb a levegő minősége, mint a világ legszennyezettebb levegőjű metropoliszaiban.

Indul a fűtés szeptember végétől és tarthat április végéig. Nem, ezt nem mi találtuk ki. Nem, nem is mi beszéltünk erről először. De mi biztosan úgy beszélünk róla, ahogy más nem mer. Jelenleg is a drága nagyvárosi ingatlanok és telkek helyett, a kisebb települések felé fordul a többség, ott vásárol, ott építkezik. A csendes gyilkos nem a CO, vagyis a szénmonoxid. Attól sokkal kevesebben halnak meg egy évben, mint a mérgező magyar levegőtől.

Nem szeretnénk relativizálni a CO-t. Az ellen van riasztó legalább. Szmogriasztó nincs. Ha lenne, állandóan jelezne.

A mérgező magyar levegőtől ezért nem is félünk. Minden mástól viszont igen, hajaj, de még mennyire! Ne finomkodjunk, mert a téma megköveteli, hogy ne egy modoros politikus beszéljen belőlünk. Bel- és külpolitikai acsarkodás, közben meg megöljük egymást szépen csendben.

Polgárháború, élet-halál harc ez is

Ne beszéljünk mellé, mondjuk ki nyíltan és egyértelműen a másik szemébe nézve:

-Megmérgezlek!

-Megmérgezem a szomszédom, a barátaim, az ismerőseim, a családtagjaim, a saját gyerekeim és unokáim!

- Megmérgezek mindenkit, mert nem látom, nem tudom, hogy azt csinálom.

- Lehet érzem, lehet, hogy van egy kis félsz bennem, amikor muszájból – mert nincs más választásom szerintem – úgy mérgezem a levegőt, ahogy az tilos.

Azzal nyugtatom magam megszokásból, hogy a médiában csak a nagyobb városok légszennyezettségével foglalkoznak, ott mondják, hogy ne menjen ki senki se feleslegesen az utcára, ha nem muszáj. Kisebb települések lakójaként nyugodt vagyok, hogy mennyire szerencsés ember vagyok.

Na jó, zavar a fullasztó és ködös levegő, de hát tél van – mondogatom magamnak megszokásból. Ősztől tavaszig fullasztó a levegő és távolra sem lehet igazából látni. Így nőttem fel és így is fogok meghalni – ez van. A szmog, az fullasztó és a szmog olyan, mint a köd. Rászáll és belepi az egész települést, ahol válogatás nélkül öl, akit csak meg tud ölni, mérgezve mindeközben a túlélőket. Majd ők meghalnak később, életüket megrövidíti a szmog. Évtizedek mérgező levegője azért nem múlik el nyomtalanul. A szmog az nem betegség. A szmog az méreg.

„Átgondolva, hogy mennyire fogyunk és rohanunk a demográfiai katasztrófa felé, a levegő szennyezésével olybá tűnik, mintha ezt még gyorsítanánk is.”

/Nem csak fűtjük, mérgezzük is a levegőt, 2017. február 10./

A légszennyezés hosszú távú következményeit még nem ismerjük eléggé, hogy minden kétséget kizáró kijelentéseket tegyünk. Abban egyetérthetünk – az is, aki elintézi egy vállrándítással, hogy valamiben úgy is meg kell halni és az is, akit ez most már komolyan aggaszt - hogy bizony ez senkinek sem válik az egészségére.

A szmogra különösen igaz, hogy ha nem öl meg, akkor nem megerősít, hanem csak egyszerűen megrövidíti az életünket, rontja az életminőségünket.

Anyukák, leendő anyák, apukák és leendő apák pedig meddővé válhatnak miatta, gyakoribbak lehetnek a vetélések. Magyarországon a meddőség és vetélések olyasvalami, amit még ma is képesek vagyunk vallási alapon megközelíteni. Mindeközben alig tudomást véve arról, hogy nem csak azért nem vállalnak több gyereket a családok, mert anyagi viszonyaik nem engedik, hanem azért sem, mert biológiailag nem is képesek rá. Konzervatív világnézet, tudatlanság vagy tájékozatlanság, amik mind a meddőség és a vetélések körüli nyílt társadalmi párbeszédet ellehetetlenítik Magyarországon.

légszennyezés szmog levegő minősége fűtés családpolitika lakáspolitika kritika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Szmogválság van Magyarországon

A légszennyezettségnek ez is egy lehetséges következménye Magyarországon, mondják azok, akik értenek ehhez. Mit mondhatnánk két évvel az origo.hu-n megjelent cikk után? Meddig várjunk még? Tegyük fel a kérdést? Azt a kérdést, amit nem mer senki sem feltenni - mondjuk azért, mert félti az állását.

Öncenzúra helyett kérdezzük meg inkább:

A magyar állam a családokat, a gyerekvállalást tényleg úgy tudná leginkább támogatni, ha a légszennyezést és annak gyerek- és szülőgyilkos hatását komolyan venné?

Most is csak az a téma, hogy milyen mértékben fogják a kistelepüléseket és az odaköltözést vagy a helyben maradást támogatni. Arról szó sincs, hogy a fűtési szezonban tapasztalható magyarölő levegőt hogyan szeretnék élhetővé tenni:

A nagyvárosokon kívüli élethez levegőre is szüksége van ma az odaköltözőknek, ott élőknek, nem csak pénzre – kijelentés nem egy cinikus és arrogáns városi suttyóság.

Elfordítja az állam a fejét egy olyan téma hallatán, amivel sok ezer emberélet megmenthető lenne évente. Az állam becsukja a szemét egy olyan témát olvasva, ami sok ezer születendő gyerek életét veszélyezteti, gátolja meg azáltal, hogy a szülőket meddővé teszi.

Jön a szeretet ünnepe, adventi időszak van, mindenki szeret mindenkit, szociálisan érzékenyebbek vagyunk, empatikusak és szentimentálisak - közben meg idén is megölt a mérgező magyar levegő mondjuk egy kisvárosnyi magyart és ki tudja hány gyereket mérgezett meg, tett egy életre beteggé, tett már meddővé csak idén.

Ezt folytatjuk 2019-ben és mindaddig, amíg egyszer valahára nem azzal kezdünk el foglalkozni Magyarországon, ami igazán fontos. Tényleg válság van, csak nem olyan, amiről beszélnek nekünk.

Szmogválság van

A láthatatlan ellenségtől félnünk, sőt rettegnünk kellene. Szmoggal minden magyar találkozik napi szinten a fűtési szezonban, maximum nem tudja, hogy szmogban él. A szmog ellen nincs kerítés. A szmog nem világnézet kérdése. A szmog nem legyőzhető választással. A szmog elől nem tud elbújni senki, nem tud elköltözni úgy, hogy közben itt élhessen szmog nélkül. A szmog belepi egész Magyarországot. A szmog a láthatatlan családtagja minden magyar családnak.

Kép: Instagram.com

Adatok: ksh.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére. 2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás szempontjából.”

- fogalmaztuk meg az Állam kontra Ingatlanpiac elemzésünkben még 2017 március végén.

Újra emlékeztetni szeretnénk mindenkit, hogy az állam szembe megy a magyar lakáspiac alapvető működésével, azt mindenáron új irányba akarja terelni. 2018 november végén kijelenthetjük, hogy mindhiába, csak egy dolgot tud elérni az állam:

a lakásárakat, az építőipari költségeket tudja növelni, másra jelenleg sajnos nem képes.

Lakáspiaci inflációt tud gerjeszteni az állam

Ez a hétköznapokban annyit tesz, hogy minden egyre drágábbá válik, ami a lakások vásárlását, felújítását, építését és bérlését illeti. Emiatt nőnek Magyarországon a lakbérek is. Mert ha egy ingatlant egyre drágább megvárásolni, egyere többe kerülni fenntartani/karbantartani és felújítani, újat építeni, akkor ez a bérleti díjakban is megjelenik.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak mesterséges vagy természetes növekedése a bérleti díjakat is mesterségesen vagy természetesen növeli, a bérlők fizetőképességétől teljesen függetlenül

Ha egyre több pénzbe kerül lakástulajdonosnak lenni, akkor egyre több pénzbe kerül bérlőnek is lenni. Ez a fajta árérvényesítés kirekesztő és társadalmi feszültségeket gerjeszt, amiket még nem tudunk, hogy hová fognak vezetni. Tippjeink azért vannak.

Nade ez az infláció, ami nálunk nem jelenik meg a KSH statisztikákban, amire azért néha-néha felhívják itthon is figyelmet. Miért? Mert egyszerűen nem része annak. Az elmúlt évek hivatalos inflációja vs. lakásárak, bérleti díjak, felújítási/karbantartási költségek, építési költségek nincsenek még köszönő viszonyban sem.

Az állam nem veszi figyelembe azt a magyar lakáspiaci törvényszerűséget, amit mi egy mondatban úgy fogalmaztunk meg:

„Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.”

– írtuk a Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak? helyzetjelentésben, még 2016 december elején.

Bár az állam kommunikációjában szinte mindig a vásárolókért, a vevőkért tesz vagy akar tenni, a valóságban minden döntésével a kínálatra hat, a kínálat pedig minden állami döntést beáraz

2015 december közepén „A lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA.” felkiáltásunk nem érthető meg anélkül, ha nem olvassuk el mellé a 2015 november közepén előzményként megírt Újlakáspiac mumus – „A biztonság kedvéért” helyzetértékelést:

„Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?” – állítottuk és kérdeztük 3 évvel ezelőtt.

Az állam becsvágyának köszönhetően pont úgy avatkozik be 2015 vége óta a lakáspiacba, hogy az áremelő hatású legyen

A lakásárak növekedési tényezőit még 2017 március végén foglaltuk össze. Abban második helyen szerepel az a megállapítás, hogy nőnek Magyarországon a lakásárak, ha egyre több új társasházi lakást és családi házat építenek:

Az újlakáspiac stimulálása, állami ösztönzése áremelő hatással bír az egész lakáspiacra, beleértve az albérletpiacon a lakbéreket is.

Harmadik helyen szerepel a lakáshitelezés bővülése:

Ha Magyarországon egyre több lakáshitelt vesznek fel, akkoris nőnek a lakásárak. Az állam erőteljesen lakáshitel párti, pl. fogyasztóbarát lakáshitel, kamattámagotott lakáshitel. Örül és boldog a magyar állam, hogy a lakáshitelek lassan átlépik az 50%-ot az adásvéstelek számában. Ez pedig azt jelenti az állam örül, hogy a lakáshitelezés, kvázi a bankok, finanszírozzák a lakásárak növekedését.

Negyedik helyen állnak a munkaerőpiaci folyamatok és benne természetesen a bérek. Az állam mindent megtesz, hogy statisztikailag jól kommunikálható bérnövekedés legyen. Tudjuk viszont, hogy a statisztika árnyalja a valóságot. Gondoljunk csak bele abba mit jelent az, hogy az átlagbér felett valójában az aktív munkaerő egyharmada keres és kétharmada viszont alatta:

Szép szám az átlagbér, de álom a többség számára. A lakáspiac viszont beárazza az átlagbért is, mégha az a kétharmadnak álom is.

A bérnövekedés statisztikája is egy szép szám, de az állam különböző bérminium és minimálbér tárgyalásokon éri el, hogy növelje azt. Nagyon helyesen- mondhatnánk. De közben meg látjuk, hogy két igen érdekes döntéssel közben el is vesz az állam a „pénzünkből”:

Az egyik a cafeteria rendszer eltörlése, amiről beszéltünk, hogy nem jelenik meg a bérstatisztikákban, így a lakásárakban sem. Viszont az sem fog megjelenni a lakásárakban, hogy sokunknak a bére úgy nőhet 2019-ben, hogy valójában kevesebb lesz az elkölthető jövedelme jövőre. A cafeteria hiányzni fog a zsebünkből. A lakásárak ezt figyelmen kívül fogják hagyni, mert a kínálat a bérnövekedésre alapozza árazását és nem arra, hogy mennyi pénz van valójában a vevők zsebében.

A lakástakarékok mögül is kihátrált az állam, ami például azért érdekes, mert az egyetlen elem volt, ami nem volt lakásáremelő hatású. Az államnak nem volt jó üzlet, de legalább a kínálat nem árazta be. A lakástakarékok miatt nem volt drágább felújítani egy lakást, de még vásárolni sem. Az állami kihátrálás tényleg nem a kínálatra fog hatni, őket eddig sem érdekelte láthatóan a lakástakarék. A keresleti oldalon annál inkább beszélhetünk illúzió vesztesről.

Az illuzió pedig nagyon fontos a lakáspiacon

Mert ki ne szeretne jobb körülmények között élni? Alig vannak olyanok ma Magyarországon, akik ne örülnének annak, ha még szebben felújíthatnák az otthonukat, vagy költözhetnének valami még jobb, még kényelmesebb, még szebb otthonba, környékre:

Használt lakást és házat viszont hogyan vegyünk, ha nem tudjuk felújítani normálisan, mert az eladó használt ingatlanok árai alig fejezik ki azok minőségét (=felújítási költségét) ?

Házépítés, új lakás vásárlása, mind szép jövőbeni tervek, amik sok embernek adnak erőt, kitartást, hogy szorgosan dolgozzanak. Igen, a lakáspiacon szinte minden magyar szeretne valamilyen formában részt venni, hiszen az ingatlan egyik, ha nem a legnagyobb kompromisszum az életünkben:

A lakáspiacról mindenki tud beszélni, mert mindenkit érdekel. Viszont nagyon keveseknek adatik meg, hogy valójában szereplői legyenek. Olyan érzésünk lehet, hogy van egy szinte fix kör, akik ismétlődnek a vevői és eladói oldalon, de még a lakásfelújítást kérők oldalán is. Évtizedek óta fel nem újított lakások, évtizedek óta el nem adott ingatlanok, és emberek tömegei, akik ezekben élnek és csak álmodoznak arról, hogy  valódi lakáspiaci szereplők legyenek. A lakáspiacunk apró mérete, a lakóingatlanok általánosan rossz minősége  mutatja a súlyos strukturális problémákat, a lakáspiacra való belépés egyre magasabb és szinte átléphetetlen korlátait. A lakáspiacunk, a lakásaink, otthonaink minősége, a lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei.

Az állam ebben egyelőre nem tud segíteni, sőt:

Minden állami támogatás és ösztönzés a kínálat áraiba épül be. Nincs az az „ingyen pénz” vagy „fogyasztóbarát” hitel, „támogatott” kamat, amit a piac kíméletlenül ki ne használna. Az állam többet vesz el a vásárlóktól, mint amennyit az eladóknak ad. Az eladók alatt most mindenkit értünk, a különböző lakásfelújításhoz és építéshez, karbantartáshoz szükséges anyagokon és szolgáltatásokon keresztül, a munkaerő költségén át, a használt lakások eladóit és az új építésű lakások tervezőit és kivitlezőit is.

A társasházak építése nem is lett siker. Mondjuk ki, inkább kudarc. A lakásáfa körüli bohóckodás ennek a következménye. Állam kontra Ingatlanpiac olyan gondolatot is tartalmaz 2017 március végéről, ami most 2018 november végén nyer csak igazán értelmet:

„Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.”

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A társasházak helyett a családi házakkal szimpatizál a magyar lakáspiac

Az új építésű társasházi lakások keresletét túlértékelték

Miért? Nagyon egyszerű. Az új építésű lakásokra senki sem tudja, hogy mekkora a kereslet. Van egy ingatlanlobbi, ami szerint végtelen. Majd van a valóság - pl. ingatlanlufi Budapesten    - ami szerint, meg igencsak korlátos:

A most novemberi döntéssel időt kapott az újlakáspiac, hogy keresletet találjon a kínálatára. Hitellel? Állami ingyen pénzekkel? = Még sokkal magasabb árakon? Ha az új lakások ára tovább nő, akkor a használt lakások ára is tovább nő és lakbérek is tovább nőnek.

Az áfa mértéke teljesen lényegtelen ebből a szempontból:

A 27%-os ÁFA nem biztos, sőt egyáltalán nem fog drágább lakásokat jelenteni, mint az 5%-os. Pont ugyan olyan végső árakat fog jelenteni a vevőknek. Az 5% ÁFA magasabb építési költségeket tud jelenteni és esetleg több profitot a beruházónak. Ennyi.

A vevők szempontjából a lakások végső ára számít, nem az ÁFA mértéke benne. A 27%-os ÁFA-s lakásokban talán újra többet fognak adni, mint az 5%-os ÁFA lakásokban, ahonnan eltűntek az ajándék klímák, konyhák, redőnyök, stb. Egyszerűen azért, mert azokat nem adhatták 5% ÁFA-val, így nem is adták.

Remélhetőleg 2020-tól lesznek újra olyan új építésű társasházi lakások, amikben nem az ÁFA lesz az  előny, a (hozzá adott) érték, hanem a minőségük és a felszereletségük.

Családi házat építeni is egyre drágább és még drágább lesz csak. Nézzük csak meg mennyiért lehetett 2014-ben építkezni. Ki emlékszik már arra? Történelem, igaz? Azóta évről évre egyre csak drágábban, maradjunk annyiban. Gyakorlatilag most nem lehet megmondani, hogy mennyibe fog kerülni egy új családi ház – ami jelenleg a legnagyobb arányt képviseli  az új építésű lakóingatlanokban Magyarországon – jövőre vagy 2020-ban vagy utána. Nem lehet tervezni. Mondjuk ki világosan. Aki kitalálta, hogy építkezne mondjuk tavaly vagy tavaly előtt, de már belevágott, az tudja miről beszélünk. Aki még csak tervezi, az majd közben nem egyszer, hanem többször újratervezheti az egészet. Miközben mi Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?  kérdésre adott válaszunkban egyértelműen a lakásárak növekedése mellett tettük le a voksunkat:

„A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.”

A lakáspiacunk 2018-ban már egyáltalán nem egészséges

Az állam a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be a folyamataiba, olyan módszerekkel, amik évtizedekkel korábban is kudarcot vallottak. 2015-ben, új CSOK, lakásáfa és különböző lakáshitelezést ösztönző eszközök nélkül is a magyar lakáspiac növekedési trend szerint haladt már 2014 óta, az árak már „maguktól” nőttek, a kínálat már elkezdett árazni, a kereslet pedig tudta tartani a lépést is vele (=az adásvételek száma gyorsabban nőtt, mint a lakásárak), a bankok is elkezdetek egyre jobban bízni a lakáspiacban (=beindult a lakáshitelezés).

2015 végén az állam belépett a lakáspiacra, de pont úgy, mint egy elefánt a porcelánboltba.

Ha ezt nem mondjuk ki, ha minél tovább nézünk oldalra , csukjuk be a szmünket, amikor a lakáspiacról  beszélünk, annál nagyobb károkat fog ez okozni Magyarországon, gazdaságilag, társadalmilag és demográfiailag egyaránt.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Így működik a lakáspiac, ha egészséges, amikor az állam nem avatkozik be

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hajrá családok! Hajrá családi házak!

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Hogy miért tabu téma  a családi házak építése, nem tudjuk. Nem értjük, hogy miért nem beszélünk arról, hogy gyakorlatilag reneszánszukat élik a családi házak. Mi a gond azzal, hogy újra építenek egy olyan ingatlantípust Magyarországon, ami nagy presztízsű. Benne van a nevében, hogy család. A családról nagy divat beszélni. Féltjük a családokat, óvjuk és védjük őket. De így? A családi házakról mégsem divat beszélni. Csak a társasházi lakásokról beszélünk. Minden családi ház építéséről úgy beszélünk, mintha társasházi lakás lenne. Pedig nem az, nagyon nem az. Nem beszélni a családi házak építéséről szerintünk több mint arrogáns és sértő.

A családi házak építésére, azok keresletére hatott minden állami otthonteremtési támogatás az elmúlt években, nem a társasházi lakások megvásárlására. Az új tárasházi lakások helyett a családok a családi házak felé fordultak.

Már ott tartunk,  2018 III. negyedévére kiderült, hogy családi házakat építenek eladásra, vagyis értékesítésre is inkább. Soha nem látott arányú az értékesítésre szánt lakóingatlanok számában a családi ház. Látható a számokból, hogy az értékesítési céllal épült ingatlanok számában a társasházi ingatlanok száma nem fedi le a teljes számot.

Ott tartunk már, hogy az értékesítésre épített új lakóingatlanok kb. 20%-a családi ház ma Magyarországon.

De ennek ellenére nem beszélünk erről. Miért?

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Már nem csak saját részre, hanem értékesítésre is családi házakat építenek

A teljes magyar sajtó egyként áll ki a társasházépítések mellett. Ebben nincs megosztottság, itt nincs állami és nem állami propaganda, elvhűség és vallásos áhitat és nemzetvédelem. A családi házak úgy néz ki, hogy megtestesítik azt a médiapolitikai konszenzust, amiről szintén nagyon nagy divat beszélni. A családi ház lenne a közös ellenség, maga az ördög, a „családok évében”, amikor a családpolitika és a demográfiai folyamatok a fő téma? Komolyan tesszük fel ezt a kérdést, mert szégyelljük, hogy egy olyan ország manipulálja a saját társadalmát üzleti érdekekből, ahol valószínűleg milliók fognak hiányozni néhány évtized múlva. Azok a milliók, akiknek már nem lehet építeni semmit és már ők sem fognak építeni semmit sem. A jövőnket éljük fel itt és most, de mi az orrunking sem látunk...akarjuk mondani az üzleti érdekeken túl.

Önmaga ellensége Magyarország, ha a családi házakról csak azért nem beszél, mert a társasházakat építők/építtetők és értékesítők kilóra veszik meg a magyar sajtót. Sajtószabadság? Független média?  Hiteles tájékoztatás? Objektivitás?

Az a szerencse, hogy a lakáspiac nem manipulálható, mert nem néz tévét, nem olvas újságot, nem hallgat rádiót, nem követi az internetet. A lakáspiac legalább még szabad!

Az új építésű lakóingatlanok 56%-a 2018 III. negyedévében családi ház. Hajrá családok! Hajrá családi házak! Hajrá családok lakáspiaca!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hit(el)élet

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Talán mindenki emlékszik olyan amerikai filmre, amiben egymás után veszik elő a hitelkártyákat, amikor az egyikkel nem tudnak fizetni, majd a másikkal igen. Lehet ez egyszerű mozis klisé, vagy egy társadalomnak mutatott tükör, ahol a pénzhez így is lehet viszonyulni. Mármint úgy, hogy nem az a fontos, hogy a miénk vagy sem, hanem csak egyszerű fizetőeszközként. Nincs különbség a bank és a saját pénzünk között, azt költjük, amelyik éppen „kéznél” van. Mi pár napja voltunk szemtanúi itthon egy hasonló jelenetnek. Unoka és nagypapa áll a pénztárnál. Unoka fizet. Első kártya nem jó…második kártyát sem fogadja el a terminál. A harmadik kártyát már igen. Nagypapa nagyon zavarban, az unoka pókerarccal vezényli le az egészet, mintha világ életében így fizetett volna. Igen, az unoka huszonéves csak, a nagypapa 50 évvel ezelőtt lehetett ennyi idős és bizony az ő idejében ez nem egészen így ment.

Ekkorát változott volna a világ itthon?

Dehogyis! Ebből sem szabad levonni téves következtetéseket. Mert másból sem illik. A hitelezésről sokat hallani. Érzékenyítenek minket a témában, puhítanak, hogy tekintsük a hitelezést áldásnak, ajándéknak, egy óriási lehetőségnek, amivel élni kell és nem kihagyni. Adósodjunk el, mondogatják nekünk jobbról is balról is. Főleg akkor igazán téma az eladósodás, amikor „jól megy”. Fizetésemelés, jobban fizető állás. A bankunk is listáz minket azonnal és különböző ajánlatokkal keres meg, ahogy látja a magasabb jövedelmet. Ha új ügyfél vagyunk, akkor azért, ha már régi, akkor meg azért. A bank hízelgése nem feltétlenül vezet eladósodáshoz. De az biztos, hogy a bankok a növekvő bérek miatt inkább látnak bennünk potenciális ügyfelet, mint amikor „válság” van. Terveket szőnek, hogy mennyi hitelt fognak kihelyezni, de minket erről csak utólag fognak megkérdezni. Bár van az a helyzet, amikor mi megyünk a bankba. Olyankor már nem annyira hízelegnek. Az egy teljesen más helyzet. Akinek van rossz tapasztalata bankkal, az egy életen át emlékszik rá, beszél róla. Mi magyarok csak muszájból megyünk bankba, kényszerből. A bank nem az a A-terv, hanem csak C.

A pénzünket szeretjük bankban tartani, de a bank pénzének bizony „szaga” van 

Jönnek a statisztikák folyamatosan egymás után, megerősítve egymást, hogy egy éve a bankok jól keverik a kártyákat, mert mi magyarok lassan és biztosan adósodunk el. A hangsúly a lassan-on van, mert inkább bizonytalanul adósodunk el, mint biztosan. Az eladósodottság növekedését könnyű azzal magyarázni, hogy jobban bízunk a jövőben, kiszámíthatónak tartjuk. Majd éppen pont az ellenkezőjét tapasztalni. Júniusban gondolkodtunk hangosan arról, hogy Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni. Felhívtuk arra a figyelmet, hogy az állam már nem ad, hanem inkább elvesz 2018-ban és erre jó oka is van. Az elmúlt hónapokban hetente derültek ki, hogy az állam kevésbé lesz bőkezű, mint volt eddig. Racionalizál az állam, átszervez, átcsoportosít, növelni próbálja a hatékonyságát, a termelékenységét. Igen, ezek nem csak üzleti kifejezések. Viszont ez egyelőre csak a bizonytalanságot növeli itthon. A cafeteria rendszer megszüntetése túlzás nélkül minden teljes állásban dolgozót negatívan fog érinteni itthon. Fájni fog. Egyelőre még beláthatatlanok a valódi következményei. Beigért adócsökkentések és adókedvezmények maradtak el, váltak egyszerű politikai cukorkává, amit csak szopogatni lehet. A lakástakarékok kezét is elengedte az állam. Mondván, máshogyan, sokkal célzottabban, ő el tudja költeni a segítségük nélkül is azt a pénzt. Ennek az intézése sem növelte a kiszámíthatóságot itthon.

Bizalmat így nem lehet növelni, a bizonytalanságot annál inkább

Az állam elkezdett leépíteni, aminek már megvannak az első áldozatai. Évtizedek óta tudja mindenki, hogy az államnak túl sok ember dolgozik és kevesebb ember is el tudná végezni a munkát. A technológia fejlődésével az államnak sincs szüksége annyi emberre. Megy is az érzékenyítés és a puhítás már, hogy nem csak egyszerűen elbocsátanak (tíz)ezreket, hanem ezzel betöltetlen, de felesleges állásokat is megszüntetnek. A bizonytalanságot ez is növeli, mert van annak üzenete, hogy az állam racionalizál, maximum félreértjük. Mindeközben dübörög a munkaerőhiány gépezet, így oldva a feszültséget. Évtizedekig rettegtünk a munkanélküliségtől, most meg, mint ha pár éve eltűnt volna. A munkanélküliség sosem szűnik meg, csak átalakul – tanítják jobb iskolákban. Ezzel is azt a látszatot lehet kelteni itthon, hogy csökkent a bizonytalanság. Például senkinek nem kell attól tartania, hogy elveszíti a munkáját, ha mégis, akkor könnyedén elhelyezkedhet. A bérek növekedését is könnyen úgy lehet értelmezni, hogy minden rendben, nagyobb Magyarországon a létbiztonság, mint azt néha érezzük. A bérnövekedés nem egyenlő a jó fizetéssel. Magyarul a bérnövekedés sem egyenlő a nagyobb létbiztonsággal, sajnos. Bár így lenne. Ezzel kapcsolatban pedig nem biztos, hogy az érzéseink csalnak. Azt mondják, néha hallgassunk a megérzéseinkre. Néha érdemes is. Júniusban már előrevetíttük, hogy a cégek is el fognak kezdeni racionalizálni. Az állam már mutatja nekik az irányt, kitapossa számukra az utat. A munkaerőhiány egyik magyarázata az is, hogy sok cég feleslegesen akar embert felvenni. Nem csak az államnál vannak olyan betöltetlen pozíciók, amik egyben felesleges állások is, a versenyszférában is. Sőt, rengeteg olyan betöltött állás is van, aminek nincs semmi értelme, csak ablakon kidobott pénz. Az állam a bérnyomás miatt is racionalizál. Elbocsát és közben bért emel. A cégek is erre kényszerülnek, mert a létük foroghat kockán. Júniusban is felhívtuk már a figyelmet, hogy régimódi, angolul „hire and fire” elv az, hogy a cégek a munkaerő mennyiségével akarják kompenzálni annak a minőségét. Majd elbocsátanak, amikor éppen úgy érzik nincs rájuk szükség. Ez a mentalitás rontja a hatékonyságot és a termelékenységet. A jó munkához kevés ember is elég, a rossz munkához meg a sok sem elég - halkan, csak nagyon halkan szeretnénk ezt megjegyezni. A munkaerőhiány ezért nagyon relatív és törékeny fogalom egy olyan országban, mint a miénk, ahol a túlfoglalkoztatottság még mindig rontja a hatékonyságot és a termelékenységet, nem is beszélve a „hire and fire” mentalitásról. Nem csak az államnál, de sok cégnél is túl sok ember dolgozik ma, minden valódi eredmény nélkül. A fejlődő technológiát, a jobb gépeket, hatékonyabb megoldásokat nagyon könnyű helyettesíteni emberrel. Általában eredménytelenül vagy nagyon rossz eredményekkel. Felesleges beosztottakat alkalmazni is nagyon könnyű. Az egy másik kérdés, hogy érdemes-e. Ez pedig már benne van a levegőben.

Érezzük

Nem csak sok (tíz)ezer állami alkalmazott alatt rezeg a léc, hanem a versenyszférában dolgozók lába alól is kihúzhatják a szőnyeget. Magyarországon a vállalkozások, legyenek azok kisebbek és nagyobbak, úgy tudnak majd versenyképes béreket kínálni, versenyképesek maradni, fejleszteni, beruházni, akár eladósodni is, ha növelik a hatékonyságukat és a termelékenységüket. Nem csak az állam túlfoglalkoztat, hanem ők is. Emberek százezrei végezhetnek ma teljesen felesleges munkát Magyarországon. Megfordítva, több tízezer olyan betöltetlen állás is lehet, ami valójában gazdaságilag felesleges és nem is hatékony. Ha az ember saját bőréről van szó, akkor ezt az egészet teljesen máshogyan éli meg. Mondjuk kioktatásnak, személyeskedésnek, (hátba)támadásnak. De érezzük, hogy bár sokan és sokat beszélnek arról, hogy nincs mitől tartani, azért nagyon úgy néz ki, hogy mégis van. 

lakáspolitika családpolitika CSOK lakáshitelezés demográfia 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Hitelből akar az állam több gyereket "venni"?

Az állam pedig határozottan kommunikálja, hogy bízzunk benne, higgyünk neki, adósodjunk el, vállaljunk gyereket, stb. Anyagi biztonság. Hányszor hallani, milyen gyakran felmerül. A demográfiai folyamataink mögött már lassan 40 éve az anyagi biztonság hiánya áll. Utoljára a 70-es években érezték itt magukat a tömegek – és nem a kiválasztottak - igazán anyagi biztonságban, ha a gyerekvállalás tényleg anyagi biztonság kérdése Magyarországon. Az állam pedig éppen ma mutatott utat nekünk, hogy adósodjunk el az ő keze alatt is. Talán nem fognak megsértődni az illetékesek, hogy ha azt mondjuk a statisztikák már eddig is bizonyították a népszerűtlenségét az ilyen állami kezdeményezésnek. A KSH legfrissebb, 2018 I. félévet bemutató lakáshitelezési statisztikáiban is láthatóak a ropogós számok. Az államilag támogatott lakáshitelek finoman szólva sem élik reneszánszukat. Teljes kudarc, mert nagyobb létbiztonságot ne hitelből akarjuk építeni egy (hitel)válság után. Hitelből akar az állam több gyereket „venni”? Inkább teremtse meg a valódi feltételeit!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Funda...ment...a levesbe

lakáspolitika demográfia családtámogatás lakástakarék 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Mint az inkvizíció korában a boszorkányüldözés és a vallási fundamentalizmus, a sötét középkor és a jogfosztottság - amikor egyes emberek istennek képzelték magukat - úgy beszélnek ma arról, amikor az állam elzárja a pénzcsapokat, amit az üzleti, azon belül is a pénzügyi szférába szivattyúz. Milyen érdekes, nem? Nem szeretjük, ha az állam pazarolja a közpénzt. Azt sem szeretjük, ha beleavatkozik a versenyszférába pénzzel. Torzítja a piacot – mondogatjuk.

Különösen félelmetesnek ítéljük meg az állam és az üzleti világ összefonódását

Ott azonnal rosszat sejtünk. Ott mindjárt képzelődünk, hogy mindenki tömi a zsebét és a közjó egyáltalán nem érvényesül. Viszont, ha abból mi is profitálunk, ha nekünk is csurran cseppen néhány morzsa, akkor az mindjárt más.

Cinikusan azt mondja a magyar, hogy csak az a korrupció, amiből minket kihagynak.

Na igen, ez az a szemlélet, amiért az állam pazarló mentalitása szubjektívebb és még inkább személyes érdekek mentén értelmezhető csak. Nem lehet valamiről egyértelműen kijelenteni, hogy káros, csak azért, mert nekünk közvetlenül nem jó, nem jár semmiféle előnnyel. Az állam és a versenyszféra ezer szállal kapcsolódik egymáshoz, így közvetve és közvetlenül alig van ma olyan munkahely  Magyarországon, amire az állam ne gyakorolna valamilyen befolyást. Az állam nem csak piacszabályzó, hanem maga is piaci szereplő, ami nélkül nagyon sok százezer…kis túlzással millió embernek nem lenne munkája Magyarországon.

Tényleg nagyon kényes téma az, amikor az állam kivonul valahonnan és azt mondja, hogy működjön piaci alapon

Kiderülhet ugyanis, hogy piaci alapon az nem is működőképes. A lakástakarékok piaca ilyen kérdés ma. Az állami „ingyen pénz” eltűnik az „üzleti modellből”. Ezzel nem a lakástakarékot, mint megtakarítási formát „akasztják fel” nagy nyilvánosság előtt. Legyünk már egy kicsit kevésbé önzőek!

A lakástakarékok többet profitáltak eddig is ebből, mint mi. Mármint az állami „ingyen pénzből”. Más tollával ékeskedni könnyű. Más pénzét költeni, meg pláne.

20 év után, itt az idő, valóban piaci alapon működni, versenyezni, mint a valóságban, ahogy az iskolában tanították. Ha esetleg elfelejtették volna, mit is jelent a versenypiac, akkor itt az ideje felidézni az emlékeket, teljesen új alapokra helyezni egy alapvetőleg népszerű és közkedvelt megtakarítási formát. Ha csak az állami „ingyen pénz” miatt volt az, az is ki fog derülni hamarosan. Ha a nélkül életképtelen pénzügyi termék, akkor ennyi volt. Majd a tankönyvek lapjain lehet olvasni róla, hogy az állam milyen nem piacképes „üzleti és pénzügyi” szolgálatásokat tud életben tartani, ha akar.

Lehet egészen másképp fogják majd tanítani az „unokáinknak” az állam és a piac kapcsolatát

Máshogyan, ahogy nekünk. Ha viszont piacképes tud lenni az állam és közpénz nélkül is, akkor hajrá. Lássuk, mire képesek azok a fantasztikus üzletemberek, akik az elmúlt 20 évben minden nap elmondták, hogy

- „ez a termék” jó,

- „ez a termék” kiváló,

- „ennek a terméknek” nincsen párja

Ha az állam nélkül már nincs így, akkor

- nem a „termék” volt jó, kiváló

- nem „a terméknek” nem volt párja eddig

- hanem az államnak, ami ezt mind megfinanszírozta

Emberek ezreinek munkát adva, néhány cégnek busás profitot teremtve, szuper irodákban, autós flottákkal, meg mindennel, ami a pénzügyi szolgáltatások világában dukál. Most légy okos Domokos! Az állam nélkül is van élet. Tudják ezt olyan cégek, akik lehetőség szerint távol tartják magukat az állami pénzek szétosztásától. Kétség kívül csábító világ az. Könnyű pénz. Sokkal körülményesebb versenyezni, valóban szolgáltatni és valóban profitképesnek lenni, mindezt piaci alapon, teljesítményoreintáltan.

Aki ma gyászol, aki gyászbeszédet tart és az ördögöt festi a falra, az mit is sirat valójában?

Az állami beavatkozás végét egy szabadpiacba? Sír, mert piaci alapon kell működnie egy profitorientált pénzügyi szolgáltatásnak? Hol élünk már? Milyen világ az, ahol attól félünk, amikor az állam kivonul és nem attól, amikor bevonul és beavatkozik a piaci viszonyokba? Nem a kivonulás a beavatkozás, hanem az, hogy egyáltalán bevonult az állam egy olyan világba, ahol semmi keresni valója nem volt húsz évig.

Ha az állam támogatni akarja a lakásügyekeinket, legyen az felújítás, építés, vásárlás, azt megteheti a pénzügyi szolgáltatók közpénzzel való kitömése nélkül is.

Nem először és nem utoljára mondjuk azt, hogy a lakáspolitikának az állami szociális rendszer olyan pillérének kellene lenni, mint a társadalombiztosításnak. Már csak azért is, mert nagyon úgy néz ki, hogy az állam kezdi felismerni, nincs lakáspolitika valódi népesedési politika nélkül. Egyik nem létezhet a másik nélkül. Vagy kéz a kézben fog járni az állam otthonteremtési és a demográfiai folyamatokat újra definiáló stratégiája, vagy minden erre költött pénz és idő lesz csak az igazán felesleges pazarlás.

Az elmúlt 20 évben semmilyen hatása nem volt a népesedésre a szétaprózott és decentralizált otthonteremtési programoknak. Az ég világon semmi.

Meddig várjunk még?

Lassan több gyerek fog külföldön születni, mint itthon! Tényleg a lakástakarékokba kellene továbbra is önteni a pénzt? Lakásviszonyaink fejlesztése és a családtámogatás nem elválasztható kérdések egymástól, amit egyelőre csak mi magunk nem ismertünk még fel. Milyen fura ország ez, ahol az állam tényleg tovább lát az orránál, addig a társadalom csak a saját zsebében tud turkálni? Talán ez kellene, hogy félelemmel töltsön el mindnyájunkat, hogy milyen önző és anyagias társadalom lettünk. Csak rövid távon gondolkodunk, csak a gyors és könnyű előnyöket nézzük. Nem tervezünk hosszú távra, nem gondolkodunk előre, nem is érdekel minket igazán a jövőnk. Itt és most nem évi 72 ezer forintról van szó. Annál sokkal többről, amit pénzben ki sem lehet fejezni. De lehet, hogy pont ezért annyira érthetetlen és zavaros számunkra, akik mindent csak pénzben mérünk.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Haladjunk a "korral"!


lakáspolitika családpolitika munkaerőpiac foglalkoztatottság nyugdíj lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A jövedelmi viszonyaink és az életkörülményeink nagyon szorosan összefüggnek. Ha életkörülmények, akkor ingatlan. Mutasd meg hol és hogyan élsz, én meg megmondom ki vagy – megadva az aktuális alaphangot. Az ingatlanok építése, vásárlása és felújítása is valamilyen szinten korhoz kötött. Túl fiatal vagy túl idős valamihez – halljuk igen gyakran és még el is fogadjuk, akármilyen butaság is. Egy ország lakáspiaca számára ezért döntő lehet a korösszetétel, a demográfiai folyamatok. Ha egy társadalom elöregszik ( = kevés a gyerek), az néhány évtized alatt egész más gondolkodást vár el a tagjaitól, mint előtte. Nálunk eljött az idő a másképp gondolkodásra például a korról és a korral kapcsolatos minden sztereotípiáról. Előítéletesek vagyunk a korral szemben. Azt gondoljuk, hogy egy bizonyos kor felett nincs is értelme az életnek. Gyűjtünk a temetésre, készülünk a halálra, vegetálunk, mert minek is tervezni bármit is "arra a kis időre".

Az idős kor relatív, mint minden más

Nagyon-nagyon relatív. Nem mindegy ugyanis, hogy az idősödő ember mennyire marad aktív, vagy lesz mellőzött. A „házinéni” képe, még mindig ott van a fejekben, ugye? Milyen fontos tud lenni a lakáskiadásból származó havi rendszeres bevétel. Ez lehet egy örökölt lakás, lehet kemény munkával megvásárolt is. Teljesen mindegy.

Az a nem mindegy, hogy a havi plusz jövedelem „kenyérre kell”, vagy megtakarítás lesz belőle. A mai magyar albérletpiacon több a „kenyérre kell” bérbeadó, mint az, akinek egyáltalán nem befolyásolja a kiadott lakás bevétele az életszínvonalát.

Sok minden tesz minket emberré és különböztet meg minket a körülöttünk és velünk együtt élő élőlényektől. Például az is, hogy nekünk, embereknek nagyon kevés az, hogy legyen mit ennünk és legyen hol aludnunk. Ezt mi emberek csak vegetációnak éljük meg. A vegetáló embernél meg kevésbé káros van egy társadalom számára. A vegetáló ember nem csak a környezetére káros, de még saját magára is. Tehát az ember megélhet a jövedelméből ( = vegetálhat), amitől még egyáltalán nem biztos, hogy jól is él.

Jaj, de nagyon relatív a jó élet is!

Egy biztos, a jó élethez az embernek hasznosnak kell éreznie magát, amiért van értelme felkelni, lefeküdni, ami motiválja, ami hajtja, ami erőt ad, ami halhatatlanná teszi. Ha nem is örökre, de évekre…évtizedekre. Sok minden múlik azon ki meddig végezhet munkát, lehet aktívan, hasznos része a társadalomnak. Évtizedekkel ezelőtt generációk menekültek a munkából az állami gondoskodás rendszerébe, amit csak nyugdíjnak hívunk. Kényszerből, rossz szokásból, igazából teljesen mindegy is. Ezzel együtt nem csak a munka világából zárták ki magukat, hanem sokszor végleg lezárták az ingatlanügyleteiket is. A nyugdíjból mindig meg lehetett élni valahogyan, az egy teljesen másik kérdés, hogy milyen szinten. Új ház építése, új lakás vásárlása, komoly felújítás és átalakítás nem a nyugdíjasok terepe - gondoljuk még ma is ( = kisnyugdíjasok). Miközben nem vesszük elég komolyan az elöregedő és fogyó társadalommal járó változásokat. Ilyen változás az, hogy az idősebb kor nem egyenlő a munkaerőpiaci folyamatok elutasításával. Az egészségi állapot, a változásokhoz alkalmazkodni tudás már viszont igen ( = az oktatás és az egészségügyi szolgáltatások színvonala nem elhanyagolható).

Igen, egy elöregedő és fogyó társadalomban az egészségi állapot és annak minél jobb szinten tartása kulcskérdés gazdaságilag:

- Határozottan felértékelődik az egészséges(ebb) társadalom szerepe a több fiatalt vitában.

- A fiatalok a jövő – mondogatják.

- De ha nincs elég fiatal, akkor szembe kell nézni azzal a kérdéssel, hogy az idősek meg még nem a múlt, hanem a jelen.

Az egészséges ember a jövő!

Ezért készítettük el ezt a grafikont az utóbbi 20 év foglakoztatottsági folyamatairól, mert a gazdasági aktivitás és a lakáspiaci aktivitás között van összefüggés.

Egy ember minél inkább aktívabb életet él, annál biztosabb, hogy a lakáspiacon vásárol, felújít vagy épít, a korától teljesen függetlenül.

Azt szinte minden magyar kívülről fújja, hogy rekord számú ember dolgozik ma Magyarországon. Nem elfelejtve azt, hogy a munkabérből ma sem könnyű megélni. Élni lehet, de igazán jól megélni keveseknek sikerül. A nyugdíj és a munkabér így kapcsolódik össze. A nyugdíjból is csak élni lehet, jól megélni egyáltalán nem, legalábbis nem a széles tömegeknek ( = kisnyugdíjas). Ezt jól mutatják azok a folyamatok, amik kiolvashatók 20 év távlatából.

Ma már több 60-74 éves aktívan dolgozik, mint 15-24 éves

Látványos növekedésről beszélünk, ami nem csak azért van mert változtak az elmúlt 20 évben a nyugdíjba vonulás feltételei. Maga a magyar társadalom is szépen felismeri azt, hogy a nyugdíjjal nem lehet megelégedni. Az egy jövedelemi forrás bizonyos kor felett, de nem lehet az egyetlen és kizárólagos jövedelme az embernek, ha képes és tud is dolgozni.

Az öregedő és fogyó társadalmak, mint a magyar, már elkezdtek alkalmazkodni ahhoz a tudathoz, amit röviden és tömören úgy fogalmazhatnánk meg, hogy az élethosszig tartó munka világa.

lakáspolitika családpolitika munkaerőpiac foglalkoztatottság nyugdíj lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Nagyításhoz kattintson a képre!

Már csak a fiatalok nem tudják eltartani az időseket, amiért szomorú látvány, hogy az 55-59 évesek foglalkoztatottsága 2014 óta csökken.

A mukaadók hozzáállásán is változtatni kellene, hogy haladjanak a "korral"! 

Az időseknek magukat is el kell tudni tartani - nem kell kiszolgáltatottoknak lenniük például az állami nyugdíjnak - amire egész életükben készülni kell (= nem önpusztító módon élni) és kifogásokat keresni (= áthárítani a felelősséget), a korukra hivatkozni. A kisgyerekek és az idősek dicsekednek ma még a korukkal – ami mind a két esetben inkább mosolyt csal az arcokra és nem feltétlenül tiszteletet ébreszt. Nem azt mondjuk, hogy ma ne létezne a korábbi mentalitás, a munka világából menekülés és a nyugdíjfüggőség. Létezik, amíg a piramisjáték fenntartható.

Az állami nyugdíjrendszer ugyanis egy valódi piramisjáték

Mindig az új belépők (az aktívak) fizetik a kilépők (a passzívak) nyugdíját. Jelenleg nagy hálával tartozik a magyar társadalom a „Ratkó-unokáknak”, a mai 40 éveseknek, akik vállukon viselik a terheket. Látható, hogy ők a legnépesebb aktív korcsoport. Ez a korcsoport volt és van a lakáspiacra is legnagyobb hatással.

2000-es évek óta folyamatosan a 70-es években születettek jövedelmi viszonyaitól és döntéseiktől függ a lakáspiac is. Ahogy idősödnek, ahogy döntenek, úgy változik a lakáspiac. Tehát, ha hasonlóan a szüleikhez vagy a nagyszüleikhez, távol maradnak és nem lépnek újra és újra vissza a lakáspiacra, akkor annak olyan következményei vannak, mint csökkenő adásvételszám, kevesebb új építésű családi ház és új társasházi lakás.

Nekik már így is úgy is mindegy, hogy mennyi a nyugdíjkorhatár. Már a mai 40 évesek sem építhetik az idős korukat állami nyugdíjra. A fiatalabbak pedig már tudomásul is vették, hogy őket senki sem fogja eltartani.

Az öngondoskodás is költség, ami a lakásvásárlástól vonhat el forrásokat, nyomás alá helyezve így az ingatlanpiacot:

Hiszen ma már nem csak lakásra, hanem idősebb korunk finanszírozására is gyűjtenünk, spórolnunk kell. Ez alapjaiban változtatja meg a lakáspiaci folyamatokról eddig alkotott véleményünket.

Újlakáspiac = struccpolitika

Ostobaság, de újra és újra hallani, hogy például az új építésű lakóingatlanok számát a már megépült ingatlanokéhoz viszonyítják. Azt mondják, hogy évente a lakóingatlanok 1%-ának kellene új építésű társasházi lakásnak vagy családi háznak lenni. Ez nagy hiba lenne ( = erőforrásaink pazarlása) egy elöregedő és fogyó társadalomban. Itt inkább sokkal jobb egészségügyi/egészségjavító/egészségmegőrző és oktatási/képzési intézményrendszerekre (= infrastruktúrára), jobb levegőre és vízre, ételekre, az emberi életet és egészséget védő szolgálatások fejlesztésére lenne nagy szükség.

Nem csak az embereket, a lakáspiacot is beteggé teszi, ahogy most gondolkodunk az erőforrásaink felhasználásáról.

Itt, Magyarországon is, sokkal inkább számít a gyerekvállalás és az aktivitás ( = munka világához tartozás). A lakáspiac szempontjából sem teljesen mindegy mennyi gyerek születik.

Már látni, hogy hiába a rekord szintű foglalkoztatottság, a 30-as korosztály foglalkoztatottsága trendszerűen csökken Magyarországon.

A 30-39 év között lévő aktívak számának csökkenéséről ma még nem beszélünk. Pedig lakáspiaci szempontból sem lényegtelen aspektusa éppen kézzelfogható a mai lakáspiaci folyamatokban. Az állam nem véletlenül hátrált ki az új építésű társasházak piaca mögül például a kedvezményes lakásáfa megszüntetésével. Gyakorlatilag semmi érteleme egy olyan lakáspiaci szegmenst támogatni, amire nincs is igazi társadalmi igény. Rétegtermék egy öregedő és fogyó társadalomban, amit illene így is kezelni. Szűk réteg igényeinek felel meg, miközben az államnak tömegigényeket kellene figyelembe vennie, amikor a lakáspiacról gondolkodik, szabályoz és beavatkozik.

Az új építésű társasházi lakások világa klasszikusan a 30-as korosztály terepe lenne:

- Ha az aktivitásuk csökken a munkaerőpiacon, akkor biztosra vehetjük, hogy csökken a lakáspiacon is.

- Ez nem csak a vásárlásra, de még a bérlésre is kihatással van.

- Lakást venni kiadásra sem feltétlenül kifizetődő egy elöregedő és fogyó társadalomban.

- Ez szintén egy olyan rossz beidegződés, amivel illene 2018-ban szembenézni.

- Egyébként is a saját lakáshoz jómódú szülőkre vagy jólfizető állásra ( = fizetésre) + takarékoskodó mentalitásra van szükség.

- Az egyik miatt nagyon kevés ideig van a bérlő piacon, a másik miatt pedig a lehető legolcsóbb megoldást keresi, sokszor inkább a piaci viszonyokon kívül, munkahelyi, baráti és családi segítséggel.

Általában azok élnek meg ma is jól a fizetésükből fiatalon, akik az első lakásukat „ajándékba” kapták

Amikor már év(tized)ekig takarékoskodni kellett, majd hitelt felvenni, ott a munkabért szépen lassan felfalják a növekvő lakhatási költségek, akár röghöz kötve a fiatalt. Ez elől menekülés, egérút a kivándorlás - jegyeznénk meg gyorsan elmerengve a nemzetközi foglalkoztatottság határokon átivelő jelenségéről, az agyelszívásról.

Egy ingatlan fenntartási ( = rezsi) költsége mindig elenyésző marad egy lakás megszerzésének költségeihez képest. Rezsicsökkentés ide vagy oda, de lakásárcsökkentésről még álmodni sem lehet. Az állam a lakásárakat leginkább csak növelni tudja, csökkenteni nem igazán a jelenlegi piaci környezetben és klasszikus eszközökkel, megközelítéssel.

Építést, vásárlást, felújítást lehet egyáltalán úgy államilag támogatni és ösztönözni, hogy az ne jelenjen meg az ingatlanárakban?

Egy öregedő és fogyó társadalom teljesen aktuális kérdése. Hazudnánk, ha azt mondanánk, hogy tudjuk rá a választ. Az viszont szinte bizonyos, hogy a lakhatást is az állami (ön)gondoskodás részének kell tekinteni a jövedelemi viszonyok és a lakhatási körülmények szoros kapcsolata miatt ( = a fenntartható munka világához nem csak versenyképes vállalkozásokra, hanem versenyképes munkavállalókra is szükség van, versenyképes jövedelmekkel és kiváló lakhatási körülményekkel). Ez nem valósulhat meg felelősen gondolkodó és gondoskodó állam nélkül, ami nem csak a vállalkozásokat, hanem a munkavállalókat is különleges figyelemben és elbánásban kell tudnia részesítenie. Máskülönben a piramisjáték összeomlik, mert valójában az aktívak – legyenek munkáltatók vagy munkavállalók – tartják el az egész országot. Egymásból élünk és nem pedig egymáson élősködünk szemlélet is egy érdekes morális aspektusa az élethosszig tartó munkának a gazdasági és szociológia előnyök mellett.

Forrás: KSH

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Intő jelek, amire nem figyelünk

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ha lakásról beszélünk lakásra is gondolunk, nem házra. A magyar köznyelv határozottan és élesen megkülönbözteti egymástól őket. Addig a jog és a statisztika már nem. Lakáspiac van, házpiac nincs. Újlakáspiac is van, de újházpiac nincs. Új építésű lakások is vannak, de új építésű házakra nem nagyon hivatkoznak. Évek óta felhívjuk erre az anomáliára a figyelmet, amiért most nem a köznyelv vagy a konyhanyelv a hibás, hanem a jog és a statisztika. Hány új lakás épült Magyarországon a statisztika szerint azt jelenti, hogy hány ház és lakás épült az adott évben. Ez a pongyola fogalmazás és felületes megközelítés üzleti érdekeket szolgál. Mi mást! Mivel a társasházi lakások építése Magyarországon nem igazán társadalmi igény, erőltetett termék, erőltetett piac, így sokkal „észszerűbb” az új építésű házakkal együtt kommunikálni róla. Természetesen nem hangsúlyozva a házak szerepét, azt a látszatot keltve, hogy az új építésű lakások száma jóval nagyobb a valóságban.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Természetes személy = családi ház

Bűvésztrükk ez, nem üzletpolitika, jogi és statisztikai támogatással

A köznyelvben a lakás, mint kicsinyítő képző él. A lakásról a többségnek valami kicsi, kisebb, kevésbé élhető tér jut eszébe. Ha házra gondolunk, akkor meg valami sokkal nagyobbra, élhetőbbre asszociálunk. A lakás átmeneti megoldás, a ház a végállomás Magyarországon, mégha nem is mindenki engedheti meg magának. A lakásnál hozzá is kell fűzni, hogy „nagy”, ha az átlagostól eltérő méretű lakásról beszélünk. A nagy vagy nagyon nagy lakások nem tömegtermékek. Na nem azért, mert nem szívesen lakna a többség legalább dupla akkora lakásban, mint amekkorában „kényszerből” él, hanem úgy alakult, hogy az üzleti érdekek, pénzcsináló gépezetek és a csillapíthatatlan profitéhség (= a magyar ingatlanpiacon nem létezik az extra profit fogalma, itt minden profitráta elfogadható, ha az adott projekten a legnagyobb) hosszú ideje ezt eredményezi.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Épített lakások = épített lakások és épített házak

1990 előtt a „sok ember kis helyen is elfér” alapelv alapján a lehető legkisebb lakóterekbe próbáltak embereket kényszeríteni, ha lakásról volt szó. Innen is eredetezhető a lakások = egy kicsi és élhetetlen, zsúfolt tér beidegződés. Majd a nem állami társasházépítéseknél is rájöttek arra, hogy minél több lakást zsúfolnak be egy épületbe annál gazdaságosabb/költséghatékonyabb azt megépíteni. Innen már csak egy lépcsőfok volt, hogy üzleti alapon egy társasház építésén annál nagyobb profit érhető el minél több lakást terveznek bele. Ez pedig egyelőre még megváltoztathatatlan, nem felülírható status quo a magyar lakások építésénél, ahol a lakások száma és mérete fordítottan arányos. Minél többet építenek annál kisebbek. A jog és a statisztika mellett az állam is keblére öleli ezt a kezdeményezést és szerinte például egy 60 nm-es és három szobás lakásban lehet 3 gyerekkel emberi körülmények között élni. Aki ezt le merte írni, törvénybe merte foglalni, az nem egyszerűen a múltban él, hanem sokkal inkább a jelen gyilkosa. Szörnyű és mélységesen megalázó, embertelen hozzáállás. Ölre menő viták vannak arról, hogy hány méter magas épületeket lehet építeni Magyarországon. Például most törvénybe foglalták, hogy 90 méternél nem lehet magasabb semmi, mert a szürke eminenciás urak, az építész szakma krémje ezzel öltözik nemzeti színű ruhába. Hogy milyen élhetetlen méretű lakásokat nem szabadna építeni tömegesen Magyarországon, na arról nagy kuss van.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház nem "magyarul"

Hallgatnak mélyen

Tabu. Mondjuk annak ellenére, hogy demográfiai hatása is van az ingatlanok méretének és élhetetlenségének Magyarországon. Ennek megváltoztatása még nem nemzeti érdek. Ugyan már! Néhány évtized és talán lesz valaki olyan bátor, akinek a zsebét nem az ingatlanlobbi kényezteti, és meglépi azt, amit 30 éve meg kellett volna már lépni. A nagyobb méretű lakások = kisebb lakásszámú társasházak építését ösztönözni kellene, hogy elinduljunk az élhető lakásméret felé, szó szerint teret adva a 21. század magyar társadalmának. De mit képzelünk mi, kis morgolódó és zsörtölődő hangemberek, akik látják, hogy a panelházak „házgyárai” óta, a magyar társasházak mit sem változtak. 60 éve építjük ugyanazt, csak más színben, formában, elnevezés alatt. Miközben tudjuk, hogy szarból nem lehet várat építeni, mi mégis azt csináljuk megállás nélkül. Olyan szűklátókörű és unalmas világ, mint az új társasházak világa, nagyon kevés van Magyarországon.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Beton és acél, amit csak nálunk hívnának téglaháznak jogszerűen

Most nézzük meg ezt a társasházat Szöulból (Dél-Korea)

Elvileg az épület formája és kialakítása az építési szabályok miatt ilyen. Nálunk nem ilyen hatással van a jog a tervezőkre – jegyezzük meg gyorsan.

Nem magas épületről van szó, betonból és acélból, a tetején egy „nagy” lakással. Itt is elidőzhetnénk, hogy nálunk még az épületek felső szintje is nagyon ritkán jelent egy darab lakást. Nálunk a legfelső emeletet az elmúlt 15 évben elkezdték „penthouse”-nak hívni, csak azért, mert az egyik tulajdonsága ezeknek a nagyméretű lakásoknak, hogy legfelső emeleti. Az, hogy egy teljes szintet jelent, kizárólagos lifthasználattal, nem is olyan ritkán duplex, tehát belső kétszintes, az már kimaradt a „magyar penthouse”-ból. Építettők egymást majmolva reklámozzák, hogy penthouse lakásokat kínálnak a projektjükben, bár elvileg ott épületenként maximum csak egyet építhetnének, amit így nevezhetnének. De ez egy olyan ország, ahol amit a törvény nem tilt, azt engedi, tartja a mondás. Ezért kell sajnos nálunk sok triviális dolgot tiltani, mert ha nincs róla törvény, mindig lesznek, akik kiskapuként fogják értelmezni. Szöulban meg a törvény miatt ilyen társasház is nőhet ki a földből, ami nálunk is épülhetne. Csak akkor legalább kétszer annyi lakás lenne benne, sokkal rosszabb minőségben épülne, elavult technológiával és legalább kétszer annyi, ha nem inkább háromszoros profitrátával. Betonból építenék nálunk is, de a végén téglalakások lennének benne hirdetve és téglaháznak is neveznék jogszerűen. De biztos addig variálnának a „magyar jogrendszer” útvesztőiben, hogy a végén nem az épülne meg, amit megterveztek, hanem egy szokásos hetvenes évekbeli „posztmodern” betonkocka.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A belső kétszintes lakás és a magas belmagasság is mást jelent a határon túl, mint innen

Az ingatlanpiac vadkapitalizmusa minőség- és illúzióromboló is, nem csak élhetetlenné teszi a társasházakat

Ezzel meg a saját sírját ássa a magyar új társasházak piaca, mert ha éppen emiatt is kevesebb gyereket vállalnak Magyarországon (korábban is halnak meg és hamarabb lesznek súlyos betegségeik), akkor fogy az utánpótlás és a végén majd nézhetik, hogy kinek akarnak idejét múlt lakótelepeket felhúzni vasból és betonból. Már most, ma is hiányzik sok nem vállalt gyerek az ingatlanpiacról. Változatlan magyar társasházépítési szabályozással és építési logikával még több fog. De nekünk Mohács kell, mindig valamilyen katasztrófa, hogy észrevegyük a vesztünkbe rohanunk. Majd elintézzük pénzzel, közben mindent tagadunk, társadalmi hasznosság nem számít, lekommunikáljuk a haveri médiával, keresünk valami csókost, aki kivitelezi a stratégiát úgyis. A lényeg, hogy csak és kizárólag lényegtelen témák uralják a közbeszédet. A fontos társadalmi kérdések, a demográfiai megtérülés a profit, a felesleges pénzszórás minimalizálásáról szólnának csak. Az meg kinek az érdeke, ugye!

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Statisztika: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan emberi értéke

ingatlan ingatlanpiac lakhatás otthon otthonteremtés lakáspolitika 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanról a médiában üzleti szempontok szerint olvashatunk általában. Annak ellenére történik ez, hogy egy nagyon speciális létszükségleti termék és nagyon nehezen képzelhető el nélküle az emberi élet, márha egyáltalán a modern emberi civilizáció értelmezhető lenne ingatlan nélkül. Ha valakit megkérdeznek mi a legfontosabb az életében, lenne néhány top hármas fogalom, amit azonnal rávágna, de az ingatlan biztosan nem lenne köztük. Miközben nincs család, nincs egészség, nincs karrier, de még boldogság sincs (jelentsen az bárkinek is bármit éppen) ingatlan nélkül.

Az ingatlan az alapja az egész emberi életnek, létezésnek, vagyis az olyan emberi életnek, amit emberinek tekintünk

Az ingatlan nélküli embert állatiasnak és antiszociálisnak, az íratlan és írott közösségi alapelvek megsértőjének ítéli meg a többség, ilyen előítéletekkel könnyedén megveti, elítéli és gyakran veszélyesnek is tartja.

Ezért trauma egy ingatlan elvesztése, gondoljunk csak a jelzáloghitelezés vagy más tartozások miatt történő ingatlanok elleni végrehajtás legsúlyosabb következményére. Hasonló trauma, ha valaki saját tulajdon elvesztése nélkül kerül az utcára, kell ingatlan nélküli életet élnie, boldogulnia. Mert az bizony igaz, hogy levegőt venni bárhol lehet, ahol van levegő. Minden más már teljesen mást jelent egy ingatlanban vagy azon kívül. Az ingatlan, ahol élünk, annak életminősége jóval inkább meghatározza életünket, mint annak az ingatlannak az adott piaci/üzleti értéke. A magyar ingatlanok minősége viszont legendásan rossz, több modern és felvilágosult emberi érték szerint nem lehet alapja egy kiegyensúlyozott emberi életnek. De még azoknak az ingatlanoknak a minősége is nagy hatással van ránk, amik között élünk a lakóhelyünkön, legyen az kisebb vagy nagyobb település. Az ingatlanok minősége és ára más és mást jelent emberileg és üzletileg.

Egy ingatlan árát ma Magyarországon kevésbé határozza meg annak az életminősége

Paradoxon az az ingatlanpiacon, hogy egy ingatlan életminőségének romlásával az ára például gond nélkül nőhet. Ez eléggé összeegyeztethetetlen az emberi értékrendszer szerint. Csak egy ingatlan üzleti értéke lehet jóval magasabb vagy éppen alacsonyabb, mint az emberi értéke.

Jó-e abban az ingatlanban lenni? Egészséges-e? Tényleg segíti a karrierünket, stresszmentes, pihenésre és felöltődére és családalapításra, hosszú és minőségi élre alkalmas-e? Ez nem csak lakóingatlanokat jelent, hanem minden ingatlant, amivel nap mint nap találkozunk életünk során a születésünktől kezdve a halálunkig. Sajnos sokaknak ez mondjuk egy kórház, szép magyar szóval, amit már nem olyan biztos, hogy jó így hívni. Az élet kezdete és vége, emberi méltósághoz, emberi élethez méltóbb nevet is viselhetne. Az egészségügyi intézmények nagyon fontosak, életminőséget és élethosszt befolyásoló tényezők. Fontosabbak, mint a templomok, pedig templom minden településen van és jobb minőségben, mint ahol kórházak is vannak. Mellettük nagy hatással vannak még ránk a bölcsődék, óvodák, iskolák, közintézmények, munkahelyek, közösségi és közlekedési épületek/infrastruktúrák, bevásárlóhelyek, szállások és sportlétesítmények (élet)minősége. Nem szabad elfeledkeznünk a mezőgazdasági területekről sem. Nem mindegy mit lát az ember. Mondjuk szépen gondozott és művelt szőlőbirtokokat dimbes-dombos tájakon, szép erdőgazdálkodási területeket, táj- és természetvédelmi területeket, védett nemzeti parkokat, vagy végeláthatatlan gabonatáblákat egy síkságon amíg csak a szem ellát.

Majd ott van az ember otthona, ami gyerekként nem választható, de később már annál inkább mindenkinek a saját döntése, sorsa alakítja

Egyesek jobb döntéseket hoznak, szerencsésebb helyzetben is vannak, másoknak már kihívás a minőségi otthon megteremtése, egy életen át tartó harc, egy kereszt, amit cipelni kell. A legrosszabb, ha teljes kudarccá válik, pedig ez is benne van abban a bizonyos pakliban.

Az ingatlanhírek üzleti érdekek mentén befolyásolnak és manipulálnak minket. Hajlamosak vagyunk a rosszabb életkörülményeket értékesebbnek tartani, csak mert pénzben kifejezve az többet ér szemben a jobb életkörülményekkel. Nem olyan ritkán még a döntéseinket is ez határozza meg, mert pénzben mérve értékelünk és hasonlítunk egymáshoz ingatlanokat, az emberi értéküket teljesen figyelmen kívül hagyjuk, az „egyszerűség” kedvéért. Ez a paradox szemlélet az üzleti érdekeket szolgálja ki az ingatlanpiacon és teljesen alárendeli az emberi értékeket. Ha ezt képesek lennénk megváltoztatni, ha az ingatlanra máshogyan tudnánk tekinteni - mondjuk emberi életünk alapjára, alapvető emberi jogként - akkor nem engednénk kiszolgáltatni pénzembereknek, nem lehetne politikai kampányok eszköze sem, mert az üzletembereknek és a politikusoknak az ingatlan csak számokat jelent, semmi többet.

Kép: Budapest /Ingatlanműhely/

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Gyerekszoba

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely

Sokféle helyzetben mondhatjuk ironikusan valakire, hogy neki biztosan nem volt gyerekszobája. Minden különösebb vita nélkül közmegegyezés lehet abban, hogy a gyerekszoba az egy jó dolog az életben. A gyerekszobához egyrészt azonban helyre van szükség, egy plusz szobára, amiről félévente újra és újra megemlékezünk. Másrészt a lakáspiacon elég nagy hatással tud lenni egy lakás értékére, árára, értékállóságára és értékesíthetőségére, hogy hány szoba van benne.

A méret és a szobaszám nem feltétlenül függ össze

Bizonyos méret alatt biztosan nincs külön gyerekszoba, de a nagyobb méretben meg könnyedén előfordulhat, hogy még sem jutott rá elég figyelem. Az ingatlanok elosztása, alakíthatósága szintén egy nagyon érdekes szempont tud lenni, amikor az értéküket, árukat határozzuk meg.

Ma már 3 szobás lakás alatt nem nagyon beszélhetünk gyerekszobáról.

A nappaliba került konyhával az egy közösségi tér lett, amire szintén szüksége van egy családnak. Külön hálószoba a szülőknek és külön szoba a gyerek(ek)nek. Így jön ki a mesebeli hármas szám. Ami egy családnál inkább a szükséges minimum, mint a maximum szobaszámot jelenti. A legideálisabb, hogy idővel minden gyereknek van külön szobája, de eleinte, nagyon kuckós közös gyerekszoba álmodható meg. Na igen, manapság is gyakran előfordul, hogy az első gyerek után jön a második igen hamar.

A harmadik gyerek már nem olyan gyakori vendég, pedig egyre többet beszélnek róla, téma lett, államügy

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
...nem csak az a fontos, hogy nekünk volt-e gyerekszobánk, hanem az is, van-e gyerekszoba most ott, ahol élünk

Mi ezzel a hangulatos három fős gyerekszobával járulnánk most hozzá a nyílt társadalmi vitához. A tapasztalatok szerint a testvérek közötti kevés korkülönbség nem csak az elején, de akár később is sok előnnyel járhat. Nem beszélve a kicsit jobban összehangolható családi életről sem, például úgy, hogy egy jó pár évig elférnek akár egy szobában is.

De miért is jó egy gyerekszoba?

Más hangulata tud lenni ott a lakásnak. Be lehet úgy rendezni, mint ha egy másik világ lenne. Nem, nem csak a gyerek(ek) miatt, a szülők miatt is fontos lehet. Egy hely tud lenni a lakásban, egy sziget, a feltöltődés, a különleges energiák spirituális helye. Ötletes ez a megoldás is, a három gyereknek megfelelő emeletes ágy, külön lépcsőkkel az első és második szintre, hogy azért tudja mindenki, hogy hol is van a privát szférája. Ez a szoba akár nálunk is lehetne, bárhol, ahol nem egy luk a gyerekszoba. Mert bizony, sajnos, nem attól kuckós valami, mert szűkös és kicsi, amivel még mindig gyakran találkozni gyerekszobák esetében.

Mi magyarok zsúfolt ingatlanokban élünk, mutatják ki évről évre is a statisztikák. A demográfiai folyamatok és az életkörülmények között van egy érdekes összefüggés.

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
Az emberi evolúció egyik gordiuszi csomója ez, hogy minél fejlettebb egy ország szinte minden értelemben, annál inkább komolyabb problémát jelenthet számára a gyerekvállalás

A rosszabb életkörülmények növelik a gyerekvállalási hajlandóságot, a jók inkább semleges hatásúak, de csökkenő gyerekszámmal számolva, a kiváló életkörülmények egy ideig növelik, majd idővel a gyerekvállalás ismét háttérbe szorulhat.

Még ha nem is fogunk most elmerülni ennek szociológia részletiben, hogy ez miért lehet így, inkább arra helyeznénk a hangsúlyt, hogy felhívjuk a figyelmet a jó életkörülmények még nem tudnak érdemben demográfiai fordulatot eredményezni. A kiváló életkörülmények a jólét ilyen magas foka nem azt jelenti még leegyszerűsítve sem, hogy anyagi értelemben gazdagok vagyunk és a felső tízezerhez tartozunk. A kiváló életkörülmények egy ország gazdasági és társadalmi fejlődésének egyik olyan szakasza, ami felé mi még csak haladunk. Néha úgy érezve, hogy egyet lépünk előre és közben meg kettőt vissza.

A fogyó és öregedő társadalomi folyamatok megváltoztatása lassú és igen nagy áldozatvállalást jelenthetnek egy országnak, ahol nagyon nehéz a gyerekvállalási kedvet folyamatosan fenntartani.

Ez egy örök probléma tud lenni, akármilyen fejlett vagy még csak átalakuló az adott ország gazdasága és társadalma. Az emberi evolúció egyik gordiuszi csomója ez, hogy minél fejlettebb egy ország szinte minden értelemben, annál inkább komolyabb problémát jelenthet számára a gyerekvállalás. Egyszerű kérdésnek tűnik, közben meg, nagyon nem az. Nem is pénzkérdés, mint egyébként arra hivatkozni szoktak oly gyakran. Egy országban sem biztos, hogy jó ötlet, ha egyszerűen a pénz oldaláról közelítenek a gyerekkérdéshez.

Megközelíthetjük a gyerekszoba oldaláról

Hogy miért jó egy gyerekszoba a lakásban, mit ad hozzá egy ingatlanhoz, mennyire teszi azt piacképesebbé más ingatlanokhoz képest. A lakberendezési szempontok sem elhanyagolhatók. Majd érzelmi és mentális, mentálhigiénés vetülete is van egy gyerekszobának.

A gyerekszoba ötlete hamarabb megszületik, mint maga a gyerek. Egy gyerekszoba tervezésével, kivitelezésével már a fogantatás előtt kezdetét veheti a családtervezés.

Ha egy lakásban, otthonban nincs gyerekszoba, ott csak szexről beszélhetünk, családtervezésről egyáltalán nem – nagyon szigorúan véve, a mai értelemben – mert nemcsak az a fontos, hogy nekünk volt-e gyerekszobánk, hanem az is, van-e gyerekszoba most ott, ahol élünk.

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
Egy országban sem biztos, hogy jó ötlet, ha egyszerűen a pénz oldaláról közelítenek a gyerekkérdéshez

Képek: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika: újratervezés

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshitelezéshez lakáspiaci forgalomra van szükség, nem pedig lakásárakra. Ezzel a gondolattal zökkentenénk ki minden lakásár-hívőt. Hívők, mert azt gondolják, hogy a lakásár mindenre a magyarázat, annak ellenére, hogy a lakóingatlanok ára valaminek a következménye és nem pedig az oka.

A lakásárak növekedési tényezői elég egzaktok ahhoz, hogy belássuk, minden lakásárnövekedési tényező befolyásolása végül hatással lesz a lakásárakra.

Aki ma Magyarországon több lakáshitelt szeretne látni – ilyen a Magyar Nemzeti Bank és közvetve a magyar állam – az a lakáspiacon az adásvételek számának folyamatos növekedésében is érdekelt:

1. Máskülönben nem beszélhetünk egészséges hitelezésről.

Ha a lakáspiaci forgalom stagnál vagy csökken, de a lakáshitelezés nő, akkor az káros és komoly kockázatokkal járhat. Ezért érdemes belátni azt, hogy a lakáspiacon nem a lakásárak a fontosak, hanem a lakáspiaci forgalom. A lakásárak szintje befolyásolhatja-e a lakáspiaci forgalmat? Ez egy becsapós kérdés. Ha van fizetőképes kereslet az adott árszinten is, akkor forgalom is lesz.

2. Egy ingatlannak  nem az ára, hanem a forgalomképessége számít.

Ez a lakáshitelezés alapja is, ahol a banki kölcsön fedezete az maga a lakás. A bank is akkor hajlandó hitelezni, ha úgy gondolja, hogy az adott lakás minden gond nélkül egy bizonyos áron biztosan forgalomképes. Ez lenne a gátja a túlzott lakáshitelezésnek is, ami az jelenti egyébként, hogy a bank olyan mértékben hitelezi meg a lakásvásárlást, amit a lakás esetleges eladásából egyre kockázatosabban/egyre nagyobb veszteségekkel tud csak fedezni, ha képes rá egyáltalán. Önmagában a lakossági lakáshitelezést ezért nem lehet csak úgy növelni, ha közben a lakáspiaci forgalom növekedése, az ingatlanok forgalomképessége nem biztosított.

3. A lakáspiaci forgalom növekedéséhez fizetőképes és hitelképes keresletre van szükség.

Ez a magyar lakáspiac eddigi történetében igen törékenynek bizonyult. Maga a magyar lakáspiac is igen hirtelen haragú, gyorsan reagál, szenzitív minden változásra és beavatkozásra. Ha például valami állami lakásvásárlás ösztönzés történik, akkor azt könyörtelenül beárazza a piac. Így nehéz helyzetben lehet az MNB és az Állam is, amikor arról beszél, hogy úgy növelné a lakáspiacon a keresletet, hogy a lakáshitelezést ösztönözné. Ezért készítettünk két grafikont a lakáspiac és a lakáshitelezés kapcsolatáról. Jól látható, hogy mi történt 2002-2003 környékén, amikor az állami támogatású lakáshitelezés, a kedvezményes illetékszabályok, milyen hatással voltak az adásvételekre és a lakáshitelezésre. Kirobbanó és elementáris erővel robbant az a bomba a lakáspiacon, amit azóta károsnak ítéltek meg, mert évekre előre elvonta a keresletet a lakáspiacról. Többen ma is valami hasonlót emlegetnek a CSOK, az 5% újlakásáfa és az 5 millió forint visszaigényelhető áfa új családi ház építése esetén. Látható, hogy ez túlzás. A CSOK-hatás egyedül a családi házak építésén látszik, az arra felvett hiteleken, a lakáspiacon az adásvételek számára, az egész lakáshitelezésre nincs komolyabb hatással. A lakáspiac elég óvatos duhaj ilyen szempontból. Ami igazán meglepő, hogy a lakáshitelezésnek egy igazán látványos éve 2014 volt, amikor az alacsony bázisév miatt, hirtelen nagyon nagy mértékben nőtt a lakáshitelezés és még a lakáshitelezés aránya is jelentős volt ebben az évben. Ez azért is érdekes, mert ekkor még nem beszélhetünk új lakásvásárlást és családi ház építést ösztönző állami intézkedésekről, a lakáshitelezés feltételei is kedvezőtlenebbek voltak, mint ma. 

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az adásvételek számának növekedése nélkül nincs egészséges lakáshitelezés

Egyszerűen csak egy új lakáspiaci ciklus kezdődött 2014-ben, egy új lakáspiaci boom, amiről ma már tudjuk, hogy inkább a lakásárak látványos változásáról szól, mint sem a lakáspiaci forgalom ugyan olyan mértékű növekedéséről.

4. Ez önmagában aggasztó kockázati tényező, mert ha az árak „előre szaladnak”, az a keresletet fékezi, kiárazza.

Ilyenkor jön jól a lakáshitel – mondják a „szakértők” – merjünk előadósodni, most már halkan súgja a fülünkbe az MNB és az Állam is. Csak ez egy csiki-csuki helyzet banki szempontból. Ha a bank azt látja, hogy egyre több hitelre van szüksége vásárláskor a vevőnek, akkor az azt is jelenti, hogy az ingatlan csak akkor marad forgalomképes, akkor lesz kereslete később is, ha egy másik vevő is hitelre veheti csak meg.

5. Ez első hallásra egy ördögi kör tud lenni, amikor egy ingatlant sosem vesz meg a birtokosa, mindig a bank/hitelező marad a valódi tulajdonosa.

A bank változhat, egyik bank kifizeti a másik bankot, de az ingatlan állandó jelzálog alatt van. Ez hitelcsapda is lehet, mert a bank saját maga szolgáltatja ki magát egy olyan helyzetnek, amikor tisztában van vele, hogy készpénzes vevőre nem is számíthat, amikor az adósának az ingatlant el kell adnia.

Másik oldalról nézve, a bank annak örül, ha az ingatlanon mindig van lakáshitel, mert a bank meg a kamatból él. Az MNB és az Állam ma nem csak a mi fülünkbe súgja, hogy adósodjunk el, hanem a bankok fülébe is duruzsol, mert nekik is előnyös lehet egy „élethosszig eladósodott” ingatlan.

Hogy egy ilyen lakáshitelezési piacnak meg vannak-e már a feltételei Magyarországon, abban azért még többen kételkedhetnek, mint ahányan ebben komolyan hihetnek ma még.

6. A hitelképességhez biztos és megfelelően magas jövedelemre van szükség, az önerőről nem is beszélve.

Az önerőt könnyedén lehet csökkenteni, csak egy tollvonás. A magas jövedelem már gyorsan osztálytársadalmat csinál a magyar társadalomból és kiderül, hogy kinek van valójában reális esélye hitelképesnek lenni és kinek nincs. És akkor ez még csak az emberi kockázatok reális megismeréséről szól. Viszont ott vannak még maguk az ingatlanok is, amiknek a minősége kimondottan rossz Magyarországon.

7. A  vita adott, hogy nem lenne-e ésszerűbb komoly felújításokba és modernizálásba kezdeni?

A lakáshitelezésben a korszerűsítés és bővítés mindig egy fontos cél volt. A sokat emlegetett mindenki vegyen magának új társasházi lakást vagy építsen magának új családi házat, erős retorika maradt az Államnál. A családi házak építése minden lakáspiaci ciklusban például fontosabb cél volt nem csak lakáshitelezésben, hanem az egész magyar ingatlanpiacon.

Az új társasházi lakások „erőltetése” az 5% Áfával egyelőre inkább még izzadságszagú. Nem biztos, hogy jó ötlet volt, mert a lakásárakat nem csökkentette, hanem növelte. A kivezetése inkább lenne jótékony hatású, mint a bevezetése volt - bár ebben sincs egyetértés.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is

8. Ha az Állam mindenképpen szeretne kedvezni az építőiparnak, de közben kézben szeretné tartani a lakáspiaci árakat is, akkor lehet itt lenne az ideje újra elgondolkodni egy állami lakásépítési projekten.

Tudjuk ma azt, hogy mekkora hatással volt a 70-es években az óriási lakótelepek megépítése. Az állam nagyon kedvező hitelekkel támogatta a családi házak építését is ekkor. Folyt az "erőszakos" urbanizáció és egyben a kisebb települések otthonai is megújulhattak. Ha az állam építtet, majd a bankokat bevonva állami garancia mellett értékesíti is az ingatlanokat „nem piaci feltételek mellett”, akkor lehetne hűteni a lakásárakat, de közben a lakáspiaci forgalom, az adásvételek száma növelhető lenne, állami felelősség- és szerepvállalás mellett.

9. Ki kell mondani, sajnos vagy sem, Magyarországon csak és kizárólag állami szerepvállalás  mellett változnak érdemben a lakhatási viszonyok.

Tudja mindenki, hogy mit jelentett az, amikor az 50-es években születettek, akik akár komfort nélküli, zsúfolt ingatlanokból költözhettek be a 70-es években olyan családi házakba, amiben központi fűtés volt, főzőfülke, állandó meleg víz, fürdő és wc. Mit jelentett hasonlóan beköltözni egy panelházba, ahol nem lehetett fázni, volt mindig meleg víz és milyen modern életérzést adott szemben az addig elérhető szegényes lakáskörülményekkel.

A tömegek számára Magyarországon az állam tudott eddig is segíteni. Az államban bízik ma is a többség. Attól várja, hogy jobban éljen. Függetlenül minden ideológiától, ha jobban élünk, az államnak köszönjük, ha rosszabbul, akkor meg őt hibáztatjuk. Még ma is jobban bízunk az államban, mint a bankban, vagy akár abban, hogy a saját szerencsénk kovácsa lehetünk.

10. A lakáspolitika eszköz, amivel lehet élni és lehet visszaélni is.

Magyarországon a 70-es évek óta nem volt valódi és minden értelemben vett átfogó lakáspolitika, ami tömegesen változtathatná meg emberek életkörülményeit, életszínvonalát. Nem elképzelhetetlen az, hogy a 21. században a „gondoskodó állam” a lakáspiacon is határozottabb szerepet vállaljon, már ha fontosabb számára a lakáspiaci forgalom, a lakás- és házépítések, mint a lakásárak.

lakáspolitika lakáspiac lakásárak lakáshitelezés újlakáspiac MNB gondoskodó állam 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A 70-es és a 2000-es évek "gondoskodó állam" hatása is kiolvasható

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Önkormányzati bérlakáspiac Budapesten

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely

Az önkormányzati lakás bérleti joga elméletileg nem eladható,  az csak cserélhető másik önkormányzati bérlakás bérleti jogára. Olyan sincs, hogy örök bérleti jog, mint ahogy az ilyen hirdetésekben nem is olyan ritkán olvasható. Az ingatlan.com-on attól függetlenül, hogy illegális az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése, külön rá lehet szűrni.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Mivel teljes mértékben tilos, ezért nem jellemző jelenség

Nem sok van, ezért összesítettük, hogy mindenki lássa a jelenlegi kínálatot. Nem olyan könnyű találkozni velük. Csak az talál rá, aki egy kerületen belül a legolcsóbb vagy alkalmi vételeket keresi. Egy önkormányzati lakás bérleti jogát megvásárolni nem egyenlő a lakásvásárlással. De van ennél egy sokkal érdekesebb megközelítése, mert az önkormányzati bérlakásrendszer hiányáról és szükségességéről a lakhatási problémák kapcsán gyakran hallani. Több önkormányzati bérlakásra lenne szükség, mert a lakhatási szegénység piaci alapon aligha kezelhető.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérleti jog ára csábítható lehet és megtévesztő is egyben

Tudják hány önkormányzati lakás van Budapesten?

A KSH utoljára 2011-ben vizsgálta a kérdést és akkor 63 714 db önkormányzati lakóingatlan volt lakott és 6426 állt üresen Budapesten. 101 790 db lakásban laktak (piaci és önkormányzati) bérlők Budapesten, ami azt jelentette, hogy 2011-ban a szociális bérlakásokban többen laktak, mint piaci alapú bérlakásokban.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérlők közel kétharmada él önkormányzati bérlakásban Budapesten

Tudják mekkora a kereslet az albérletpiacon?

2011-ben 38 ezer lakott albérlet volt Budapesten. Az önkormányzati bérlakásrendszer 2011-ben és valószínűleg ma is nagyobb mint a piaci alapú albérletpiac. A nagysága mutatja azt, hogy mennyire komoly szerepe van ma is a lakhatásban az önkormányzati bérlakásoknak. Sokkal több, mint azt egy laikus gondolja, vagy amikor egy jogvédő a bérlakások építése mellett érvel. Nem csak, hogy nagyobb a kereslete az önkormányzati bérlakásoknak, de a bérlők kétharmada él bennük.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Az albérlpiac csak a bérlők keresletének egyharmadát jelenti

Ha valahol szükség van az állam segítő kezére, az biztosan a lakhatás jogának biztosítása. Az önkormányzati lakásrendszer leépítése egyszerre volt nagy öröm és lassú méreg. Sokan nagyon könnyen jutottak az ingatlan valódi értékének töredékéért saját tulajdonú ingatlanokhoz. Virágzott az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése 20-25 éve. Egyszer nagy hopp aztán meg nagy kopp. Budapesten egyedül a 13. kerületnek van bérlakáspolitikája, amit folyamatosan fejleszt. Azért a félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás jelzők ma is létező és hátborzongató lakhatási körülmények. Vannak történetek, amik néha előkerülnek, de nem biztos, hogy bárki szívesen olvas ilyesmiről.

Érdemes beszélni a bérlők és a bérlakáspiac ilyen aspektusáról is, mert egyáltalán nem közismert tény az, hogy az albérlők piaci kereslete fele az önkormányzati bérlakások keresletének. Az albérletpiacot gondolja mindenki sokkal nagyobbnak és befolyásosabbnak, ami egyáltalán nincs így a valóságban. Az önkormányzati bérlakásrendszer az állami otthonteremtési támogatás egyik nagyon erős pillérje még ma is. Sokkal több figyelmet és még több anyagi támogatást igényelne. Romantikus álom, hogy mindenki saját lakásban élhet. Az albérletpiac számukra nem alternatíva, üzenik a makacs tények.

Érdemes lehet ezt is elolvasni:

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspolitika

lakáspolitika lakáspiac netzrt.hu tartalék_ingatlanA Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) a Világgazdaság cikke szerint büszke arra, hogy a bérlőinek 89%-a pontosan és időben fizet. A fennmaradó 11% nagyobb része is csak „technikainak” tekinthető 1-2 hónapos késedelemben van. A nagyságrendeket is érdemes tudni. A NET-es lakások Budapesten és az agglomerációban 25 millió forintnál nem érhetnek többet. Máshol pedig nem haladhatják meg a 20 millió forint forgalmi értéket. A lakásbérleti szerződés megkötésének évében az Ingatlannak a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi értéke 1,5%-ának az egy tizenketted része.

lakáspolitika lakáspiac netzrt.hu tartalék_ingatlan

10 nm/ember

Jól látható, hogy ha valaki ilyen összegekkel marad el az mennyire lehet kiszolgáltatott helyzetben. Az is sok kérdést felvet, hogy a NET honlapja szerint 126 alkalmazott foglalkozik a már hivatalosan is több mint 27500 lakás bérlőivel. Ez olyan leterhelést jelenthet, ami mellett a több ezer késedelemben lévő bérlő ügyeinek a kezelése komoly kihívásokat jelenthet. Már csak azért is, mert minél alacsonyabb jövedelmű és bizonytalanabb anyagi hátterű a nemfizető bérlő, annál körülményesebb. Inkább problémakeresők, mint problémamegoldók. Az is érdekes kérdés, hogy miért csak 20 ezer ingatlannal számol a NET, amikor ennél több lakás van a tulajdonában. A tartalék ingatlanokra kiírt pályázatban összesen 4 ingatlant hirdettek meg, ami a kezelt vagyonhoz képest nagyon elenyésző. Itt is felhívjuk a figyelmet, hogy a piaci alapon történő bérbeadással ellentétben sokkal több embert engednek bezsúfolódni adott négyzetméteren. A NET 10m2/ember alapon számol, ami a szokásosnál is zsúfoltabb ingatlanokat jelent. Ennyien az albérletek piacán biztosan nem tudnának beköltözni egy lakásba, mert nagyon kevés bérbeadó hajlandó ma már erre. Egyértelmű üzenet hordoz az a bérlők jövedelmi lehetőségeiről, hogy mennyien akarnak egy térben élni. A bérlőszűrés egyik alapja az erre való odafigyelés. Az albérletpiac nem szociális alapon működik, de ezt a kiszolgáltatott emberek nehezen veszik tudomásul és csak az ösztöneik hajtják őket, önzőbbek, mint bárki más, a bérlők között. A tűzzel játszik az, aki a racionális érvek helyett emocionális alapon ad bérbe például az ünnepek közeledtével.

116 ezer bérlő

Ennyi ember lakhatását biztosított eddig a NET, ami a jelenleg bérlakásban élő emberek több mint 10%-a. A 35 ezer lakásban maximalizált keret, amit 25 ezer lakásról emeltek meg, előre vetíti, hogy ez az arány tovább fog nőni. A NET Magyarország legnagyobb bérbeadója és lakóingatlan tulajdonosa. A visszavásárlás aránya, az ilyen helyzetbe került emberek kilátásait tökéltesen tükrözik. 40 lakóingatlant tudtak a bérlőik újra megvásárolni, amiért kár lenne azt gondolni, hogy a NET csak átmeneti megoldás. Úgy néz ki, a 90-es években történt lakásprivatizáció után, a 2012-től újra az államosításé a főszerep. Fizetésképtelen tömegek saját tulajdonban való lakhatása megoldhatatlan, nem csak most, hanem talán örökre. A saját lakás vágya, álma nem mindenkinek és nem minden áron elérhető. Az állam szerepe a lakásviszonyainkban újra megkérdőjelezhetetlen. További bérházépítési tervekkel és további distressed lakóingatlan eszközök felvásárlásával az állam a NET-en keresztül akarva akaratlanul is új lakáspolitikát teremtett.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research