Otthonkeresők országa

lakásárak lakáspiac lakásvásárlás első lakást vásárló albérletpiac ingatlanpiac otthonteremtés Magyarország Ingatlanműhely

Ma már gyakrabban költözünk, mint évtizedekkel ezelőtt. Amíg előtte egy ingatlanban leéltük az életünket, ma már koránt sincs így. A 70-es évek nagy társasház és családi ház építési lázában sokan egész fiatalon költöztek be első és sokszor utolsó ingatlanukba. Még ma is ott élnek és könnyedén előfordulhat, hogy onnan már csak a „temetőbe fognak költözni”.

A gyerekeik és unokáik már nem így gondolkoznak az ingatlanról. Egyrészt nem társadalmi munkában építünk társasházakat és családi házakat sem, mint 40-50 évvel ezelőtt. Társasházak leendő tulajdonosai álltak össze és szervezték meg, illetve vezényelték le a munkát. De a családi házakat is a szó legtágabb értelmében vett családok építették meg. Minden családban akadtak olyan emberek, akikre lehetett számítani. Ma már ez sincs így, ezért az építkezés sem megy olyan könnyen.

Teljesen más világ van ma és teljesen máshogyan lehet saját lakáshoz jutni is. Sok értelemben nehezebb, nagyon komoly anyagi áldozatvállalást kíván, így a költözés elsődleges oka mögött a fokozatosságot érdemes meglátni.

Lépésről lépésre juthat el oda egy egyedülálló, egy pár vagy éppen egy család, hogy hosszabb távon is abban az ingatlanban képzelje el az életét, amit birtokol.

A betondzsungel szindróma

A szerencsésebb fiatalok ma is a szüleikre számíthatnak. Az első saját lakásuk, amit ajándékba kapnak, biztosan nem az lesz, ahol gyökeret vernek. Egy fiatalnak még mások a saját lakással kapcsolatos elvárásik. Ez mozgatja az albérletpiacot is. Ezért is olyan túlértékelt egy város központibb része, mert oda akarnak költözni az „otthonról először elköltözők”. Ez egyébként részben igaz is, mert mindig mindenki arra vágyik, amit még nem próbált ki.

A csendben és nyugalomban, általában szép természetes környezetben felnővő gyerekek vágynak a „betondzsungelbe”.

A szórakozás és a szórakozóhelyek motiválják őket, mert ilyenkor még buli az élet. Aztán pár év alatt nagyot fordul a többségükkel a világ. Érzékenyebbek lesznek a zajra, a tömegre, a rossz levegőre, az utcaképre, de még a szomszédokra is. Már nem minden annyire buli és annyira vicces, mint korábban. Elindul egy folyamat, amit nevezhetünk otthonkeresésnek.

Otthonkeresés

Az otthonkeresés - lakjunk albérletben vagy saját lakásban -  egy hosszabb folyamat ma. Lakásról lakásra járunk, aki albérletben él, az általában egy kicsit gyakrabban, mint akinek előtte el kell adnia ahhoz, hogy egy másik lakásba költözzön. De költözünk, mert ahogy idősödünk, úgy vágyunk valami másra. Nem egyformán, nem ugyan úgy, de vágyunk. Jobban megismerve azt a várost, ahol hosszabb távon is elképzeljük az éltünket, rájövünk, hogy hol vannak a számunkra élhető részei. Ebben segíthet minket a munkánk és a munkahelyünk is, de még a barátaink is. Ahol mozgunk, ahol dolgunk van, ott természetesen jobban kiigazodunk, egyre inkább biztonságban érezzük magunkat.

Igen, az otthonkeresés arról szól, hogy érzelmek alakulnak ki bennünk egy adott városrész iránt.

Elkezdünk kötődni. Lehet elköltözünk onnan egy hirtelen felindulásból, de a szívünk vissza húz, állandóan eszünkbe jut, hogy ott valamiért jobban éreztük magunkat, szívesebben mentünk haza. De ez idő kérdése. Amit imádtunk huszonéves korunk elején, pont annyira vethetjük meg a harmincas éveink elején. Aztán egyre inkább egy város vagy annak közvetlen környezetének (agglomeráció) élhető részei felé indulunk el.

Ez az albérletben élőknek nem olyan könnyű, mert az albérleteknél a kínálat ritkán veszi figyelembe a kereslet igényeit. Viszont nagyon érdekes az, hogy a fővárosban, az élhetőbbnek tekintett és általában jóval magasabban árazott Budán van albérletből kínálat, amíg a pesti külkerületekben viszont nincs.

Egyrészt az albérlet csak átmeneti megoldás lehet – gondolják még maguk a bérbeadók, de még sok bérlő is. Aztán rá kell jönnije ma már mindenkinek, hogy van egy olyan generáció már ma, aki soha sem fog saját tulajdonban élni. Az életvitelszerű vagy élethosszig tartó albérletekről a döntő többség még hallani sem akar.

Az egyik legnagyobb sértésnek hangozhat azt mondani valakire ma, hogy örökre bérlő marad.

A realitás hiába ez, az álmaiban mindenki lakástulajdonos akar lenni. Az álmokkal addig nincsen semmi baj, amíg egyre közelebb kerülünk a megvalósításukhoz. Ha távolodunk, akkor képesnek kell lenni elengedni.

Az ember életének annyira része az ingatlan, az ingatlan birtoklása, hogy ez a vágy egy bérlő álmaiból sem hiányozhat. Ez az álom hajtja az otthonkereső bérlőt, hogy egyre inkább otthont keressen magának és ne egy albérletet.

Egy albérlet is lehet otthon

Egyre fontosabb és értékesebb szempontokat vesz figyelembe. Az a bérlő, aki egyre többet költ albérletre és nem is sajnálja rá, az biztosan otthonkereső. Az álmodozók, legyenek reálisak vagy irreálisak az álmaik, határt szab az albérleti költségeknek és megmondja, hogy mennyit hajlandó fizetni egy albérletért és mennyit nem. De ezzel pont az otthonkeresés folyamtát állítja meg. Nem fogja jól érezni magát abban a lakásban, amiben egyébként semmilyen más körülmények között nem élne, ha nem lenne bérlő. Minél jobban megerőszakolja magát a bérlő az idő múlásával, annál nagyobb kompromisszumot kell kötnie. Lehet, a végén tényleg tud venni egy saját lakást, de az is lehet, hogy sohasem.

Viszont az ingatlan életünk mindig legnagyobb kompromisszuma. Ritkán élhetünk abban az ingatlanban, amiben igazán szeretnénk, mert mindig jobbra vágyunk.

Az első lakás

Ha meg van egy saját lakás, legyen az egy kemény spórolós időszak gyümölcse vagy csak „megszületni volt nehéz” családban egy ajándék, az első lakást követi a második. Aki ajándékba kapja a lakást, ott sokkal gyakoribb a "rossz vagy meggondolatlan" lakásvásárlás, mint annál, aki önszorgalmából teremti elő az ehhez szükséges anyagi fedezetet. A hátrányos helyzetű lakások tulajdonosai imádják is az ilyen ajándékozó szülőket és az elkényeztetett gyerekeiket, akiknek szinte mindent el lehet adni.

A második lakás

A második saját lakás általában nagyobb. Ez egy olyan közös tulajdonság minden második lakást vásárlónál, ami egyben a motivációt is meghatározza a váltásra. Pl. amíg az első lakásnál legyen az tényleg albérlet vagy saját tulajdon még nagyon számít az iskola vagy a munkahely közelsége. A második lakásnál már ezek a szempontok teljesen eltűnnek.

Nem azért költözünk második lakásba egy városban vagy annak a környékén, hogy közelebb legyünk a munkahelyhez. A második lakás már jóval inkább az otthonunk, mint az első.

Ha pedig otthon, akkor abban azok a tényezők számítanak, amit egy lakást mindenki otthonának érez. Békés legyen, pihenésre alkalmas, kellemes környezetben, ahol elfér a nagyobb család is, a barátok is, a gyerek vagy gyerekek is a játékaikkal együtt.

A nagyobb élettér és az ingatlan közvetlen és közvetett minőségibb/élhetőbb/emberközelibb környezete az otthonkeresőket a lakáspiacon az egyre értékesebb lakások irányába tereli.

Pontosan ugyan úgy, mint a bérlőknél, az otthonkereső lakásvásárló is egyre drágább lakást vásárol. Jóval hamarabb kezd el rajta gondolkodni és jóval később lépi meg, mint egy bérlő, de meglépi, aki csak tudja. Ez ugyanis már sokszor csak pénzkérdés. Kategóriákat lépni a lakáspiacon nem olyan könnyű, idő kérdése, de ha eljön az idő, akkor semmi sem állíthat meg minket.

Költözzunk el dilemma manapság

De például manapság, aki az elmúlt néhány évben költözött be a saját lakásába, könnyedén elgondolkodhat azon, hogy lehet megérné belőle kiszállni. Egy kellemes kis csendes utcácskában még felújítással együtt sem került többe neki az átalakított alaprajzú nappali+2 hálós kislakás 18 millió forintnál. Most lehet el tudná adni 25 millióért is, hiszen a környék jó, a ház és a környezete rendezett.

Felmerül az 50 milliós ingatlan gondolata, mert jól fizető állása van, mondjuk egy szép karriert felépített mérnök, így a második lakáshitel is komolyabb lehet, mint amilyen az első volt. Bátrabb és magabiztosabb lett az elmúlt évkben, nagyobbat is mer álmodni és közben gondolkodik, hogy lehet eddig nem akart három gyreket, de az a 10+10 milliós otthonteremtési támogatás azért jól jönne, ahhoz az 50 milliós lakáshoz.

Ilyenkor jobban ki van erre hegyezve érzelmileg, hallja a barátoktól, ismerősöktől, munkahelyen, hogy költöznek. Benne is elindul egy folyamat, főleg amikor hazaér és látja, hogy amiben most élnek, már kicsi, nem csak neki és a feleségének, de annak az egy gyereknek is, akinek a játékai ellepik az egész lakást.

Fotnos megjegyzés: A 10+10 milliós állami otthonteremtési támogatás valójában már saját lakással rendelkező, de nagyobba/jobba költözni akaró családoknak jelent segítséget. Az első lakásukról álmodozóknak inkább csak illúzió a CSOK.

Ha megtehetjük, akkor meg is tesszük

Minden esélye meg van rá, hogy nagyobb és egyben jobb lakásba is költözzön a 30-as évei közepén járó mérnök és családja. Teheti meg ezt azért is, mert a saját lakás vásárlásának egyik nagy előnye a felértékelődés tud lenni. Ha jó időben vásárolunk és hasonlóan jó időben adunk el, akkor a lakás több milliós árnövekedését nem zsebre rakjuk, hanem egy másik, jobb lakásra tudjuk fordítani.

Az első saját lakásnak ezért van nagy jelentősége. Minél előbb jutunk hozzá, annál valószínűbb, hogy több esélyünk van eladni és vásárolni másik lakást = költözni. A lakáspiac, ha pedig eközben éppen kegyes hozzánk, akkor még inkább motiváltak leszünk a költözésben.

A mostani lakáspiacon többen vannak ilyen dilemmában, mint akik az árcsökkenésről álmodoznak.

Egy lakás ára mindig csak akkor fontos, ha elérhetetlennek tűnik. Ha elérhető közelségbe van, akkor már az előnyeit nézzük, az értéket, amit kapunk a pénzünkért.

Például ha kedvelünk egy környéket, annyira, hogy már onnan nem nagyon költöznénk el messzire, csak másik utcába, akkor a másik utca előnyeit tesszük fel arra a láthatatlan mérlegre, nem a lakás árát vizsgálgatjuk patikamérlegen.

A lakásárak növekedése mögött az érzelmek, az ember és az ingatlan elválaszthatatlan kapcsolata, dominálnak, nem a racionális érvek.

A javuló anyagi helyzet, a növekvő jövedelem, minden emberben természetszerűleg ébreszti fel a jobb ingatlanba való költözés vágyát. A magyar lakáspiacon ezek az érzelmek és vágyak motiválják a fizetőképes és egyben piacképes keresletet. A lakáspiac sem az álmodozókból él, hanem azokból, akik az álmukat meg tudják valósítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az áralku filozófiája

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedési időszakában az alku kérdése háttérbe szorul. De minden jel arra utal, hogy 2014-2016 között az árak „kifutották” magukat és idéntől jóval kisebb tempóban fognak növekedni a lakásárak. Ezt általában az eladók nem veszik tudomásul és továbbra is előre isznak a medve bőrére. Ez konkrétan a hirdetési oldalak látványos hirdetési árai fejezik ki. Teljesen mindegy, hogy ingatlanközvetítő vagy a lakás tulajdonosa hirdeti, az eladó lakások árai magasabbról kezdik a hirdetési időszakot. Beszéltünk már róla, hogy általános jelenség a 20-30 %-kal a piaci ár felett hirdetni. Egy intenzív árnövekedés után viszont még a piaci árakat is nehéz meghatározni.

Egy biztos, a piaci árak nem azok, amennyiért hirdetik a lakásokat, hanem amennyiért gazdát cserélnek.

Ezzel a kérdéssel a foglalkoztunk már, pontosan azért, mert még vevőként is hajlamosak vagyunk túlértékelni a lakások árát. Elhisszük az eladók vágyálmait, az „őszinte ingatlanosok” kedves szavait és megnyerő mosolyát. De ne legyünk önmagunk ellenségei és gondolkodjunk.

1. A kérdés nem az, hogy magas-e a hirdetési ár, hanem az, hogy mennyivel?

Még a legszerencsésebb, vagyis egész jól árazott lakások esetben is 1 millió forint körüli alkut alapnak tekinthetünk, a lakás hirdetési árától függetlenül. Ez a leveszünk 1 milliót az árból mindig egy jó kiindulási alap.

Az alkudozás ilyen esetben sem azt jelenti, hogy felhívjuk az eladót, hogy 1 millióval olcsóbban eladja-e nekünk a lakást. Az alkudozást lépésről lépésre építsük fel.

Először is kimegyünk a helyszínre és figyelünk, illetve hallgatunk. Megfigyelünk mindent, ami befolyásolhatja a lakás árát, majd meghallgatjuk az eladó és vagy az ingatlanos különböző értékesítési trükkjeit. Nem akarnak ők akadékoskodónak tűnni, de a legtöbb esetben ránk akarják tukmálni a lakást. Ezt a részt kell tudni a helyén kezelni. A legtöbb vevő abból indul ki, hogy ha fele igaz annak, amit a tulajdonos és vagy az ingatlanos állít arról, hogy mennyien akarják a lakást még megnézni, akkor dolgozik a kisördög, hogy nehogy lemaradjon a lakásról. Ez egy rossz érzés, olyan, mint ha vevőként bénáznánk és nincsenek senkinek sem az idegi kötélből. Aztán jönnek a történetek, hogy „félórával” maradtam le a lakásról, vagy „már meg sem tudtam nézni”.

Vevőként azért nem baj ha úgy gondolkodunk, hogy a „mi lakásunkat mi fogjuk megvenni és nem más”. Ha valamiről lemaradunk az okkal történik és nem biztos, hogy az volt az a lakás, amit meg kellett volna venni.

lakásárak lakáspiac áralku lakásvásárlás lakáshirdetés ingatlanportál Magyarország Ingatlanműhely

Bármennyire is ijesztő és idegesítő lemaradni számunkra szimpatikus lakásokról, amiket csak hirdetésekben látunk, ehhez jobb hozzászokni és megtanulni kezelni. Az alkudozáshoz hidegvér kell. Ha nem esünk kétségbe a lakásnézésen, várunk és eltelik akár egy hét is és még a lakást mindig nem vették meg az utánunk jövő vevők, akkor azért érezzük magunkat nyeregbe és indulhat az okos alkudozás. Ha a tulajdonos hívogat minket, tukmálja a portékáját, közben meg csak dicsérgeti, hogy akkor „mi van, megvesszük vagy nem, mert akkor eladja másnak”, ez mind csak felhívás alkudozásra.

2. Nem sértegetjük sem a lakást sem a tulajdonosát!

Hidegvér, hidegvér és hidegvér. Árat mondunk és nem indokoljuk meg. Árat, ami kevesebb, mint amennyit fizetnénk a lakásért. Az eladó is tudja, hogy csak a legtöbbet akarja kihozni a helyzetből, ő a legmagasabb árban érdekelt. Nekünk vevőként meg az a dolgunk, hogy a tulajdonos piaci áron adja el nekünk a lakást. Ha csak egy picit is megcsúszunk, elnagyoljuk vevőként a lakás gyengepontjait, azzal csak megsértjük az eladót. Ha pedig megsértjük az eladót, nagyon könnyen előfordulhat, hogy elveszítjük a jó alku esélyét.

Sőt, azért sem érdemes „szidni a lakást”, mert meg akarjuk venni. Csak olyan lakást kritizáljunk hangosan, amit kizárt, hogy meg akarnánk vásárolni.

Ez pedig vonatkozik a barátokra és családtagokra is, akiket a vevők elég gyakran magukkal visznek. Ezt érdemes megbeszélni a kis csapattal, hogy a lakást megnézzük és utána együtt megbeszéljük a látottakat, de az eladó és az ingatlanos orrára nem kötjük a véleményünket. Ha vevőként úgy érezzük, hogy a velünk jövő ismerős ilyen szempontból „kockázatos”, akkor vele ne menjük lakást nézni, mert csak rontja az esélyeinket.

Ezt kell valahol megérteni és elfogadni, hogy a lakásvásárlás a lakásról szól, nem arról, hogy „anyu, apu, testvérek, barátok" milyen anyagi vagy más támogatásban részesítenek minket és ezzel milyen jogot szereznek arra, hogy „beleszóljanak” a vásárlás folyamatába.

3. A lakásnézés a kérdésekről szóljon. Kérdezzük az eladót és vagy az ingatlanost és mi csak hallgassuk őket.

Az alkudozás folyamatához elsősorban információkra van szükségünk és meg kell tudnunk állapítani, hogy még is mennyi „plusz” van az árban. Ehhez nem csak „szemmel verjük” a lakást és a környezetét, mert a lakás nem tud beszélni sajnos és nem is ő fogja aláírni az adásvételi szerződést. Az eladóval kapcsolatba kell kerülnünk, akitől csak kérdezzünk és kérdezzünk. Ha kimegyünk lakást nézni, előtte újra nézzük meg az online hirdetését, tudjuk, hogy mit fogunk megnézni. Készüljünk fel, hogy mire vagyunk még kíváncsiak a hirdetés alapján. Ne bízzunk abban, hogy ha ott vagyunk, majd minden eszünbe jut. Úgy pedig ne menjünk, hogy fogalmunk sincs a találkozó előtt, hogy pontosan mit is nézünk meg.

Vevőként nem engedhetjük meg magunknak, hogy felkészületlenek legyünk. Azt ki fogja használni az eladó és az ingatlanos is. Itt pedig most milliókról beszélünk. Ha nem ennyi a havi fizetésünk, akkor mondhatjuk azt, hogy több havi fizetésünk bánhatja, hogy mennyire vesszük komolyan a lakásvásárlást.

Fárasztó, sok összpontosítást igényel. Nagyon kell koncentrálni, figyelni és gondolkodni. A döntésünkkel ne csak azért legyünk elégedettek, mert végül lakást vettünk. Legyünk elégedettek az árával is. Az áralku filozófiája az, hogy a lakás ára két ember döntésén múlik. Vevőként ezt befolyásolhatjuk, ha úgy állunk hozzá és kitartóak maradunk, nem kapkodjuk el, akár több millió forintot is a lakásra költhetünk, de nem a lakás megvásárlására. Alkudjunk okosan, tudatosan, egy koncepció alapján. Hozhatunk egy életre szóló rossz döntést is egy lakás megvásárlásakor, amiért mindenkit hibáztathatunk utólag. Végső soron viszont vevőként mi magunk vagyunk felelősek az ilyen döntésekért is. Ne vicceljünk a lakásvásárlással, inkább legyünk kitartóak!

Az áralku fontosságáról sosem lehet eleget beszélni:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Marketingpornó lakásvásárlóknak

lakásvásárlás újlakáspiac marketing marketingpornó ksh építőipar

Mindig nagyon sok az eladó lakás – a piaci hangulathoz képest – de mindig hiány van azokból, amit érdemes megvásárolni. A mai lakásvásárló sincs könnyű helyzetben. Mélyen a zsebébe kell nyúlnia, ha lakást vásárol és előtte még át kell élnie a vásárlás kínszenvedéseit. Telefonján pötyögve, gépe előtt gubbasztva órákon, napokon, heteken és hónapokon át hirdetéséket nézeget, szervez, tervez. Hol fent, hol lent érzi magát, bosszankodik, elfárad, kiábrándul, majd a végén újra lelkes lesz és kezdődik előről minden.

Keresi és kutatja az alternatív lehetőségeket, hogy jobb ajánlatokhoz jusson. Akár online lakásárverési oldalakat nézeget, hát ha szembe jön valami alkalmi vétel. Kapcsolatokat próbál keresni, bankokkal, követeléskezelőkkel is, reményekkel kecsegtető ingatlanközvetítőkkel, akik „tuti tippeket” adhatnak.

Majd rájön a lakásvásárló, hogy egyedül van, mint a kisujja és csak magára számíthat, mert végülis minden „segítőnek” a pénzére fáj a foga és minél előbb döntésre akarják bírni, hogy vegyen már valamit.

Türelem, türelem és türelem

Mikor hirdetik meg azt a lakást, amit meg is tudunk venni, nem tudni. Az sem biztos, hogy megtaláljuk a végtelennek tűnő lakáskínálatban. A tudatos lakásvásárló viszont a végére annyira meghatározza a várva várt lakást, hogy ha csak erre figyel, használja a hirdetési oldalak szűrőit, napi szinten értesülhet a friss hirdetésekről. Kerületeket, városrészeket, esetleg akár már csak utcákat fog figyelni, hogy mikor bukkan fel az ő eladó lakása. A reális árú lakások megtalálják a vevőjüket idővel. A keresett, közkedvelt jóárú lakások meg főleg, mert őket nagyítóval kell keresni mindig. Amilyen szerencsénk van, mi is olyan lakást szeretnénk vásárolni, mint 10 vásárlóból 9. Így az idő, időzítés és reakcióidő nagyon fontos lehet, mert könnyen lemaradhatunk egy olyan piacon, ahol kevés a fóka (= keresett lakás) és sok a vadász (lakásvásárló).

Az újlakáspiac dilemmája

A meg nem épült lakások piaca viszont sok magabiztos vásárlót elbizonytalaníthat. A sok alapkérdés, hogy mikor kezdik az építkezést, mikorra fejezik be, mi lesz, ha késik az átadás, becsődöl a beruházó, mert nem tudja eladni a lakásokat (?) , nem megválaszolható. A tervező asztalról kínált lakások, látványtervei alapján nem lehet dönteni. A marketing „bullshit” sem segít nekünk. Az ingatlan egyik alaptulajdonsága, hogy kézzelfogható. A még nem létező lakás bizony zavarbaejtő, felemás érzés. A legtöbb esetben 20% előleget kell befizetnünk, majd várhatunk másfél-két évet, hát ha lesz belőle valami. Na igen, nem csak a lakásvásárlásban, de mindenben azt szeretjük, ha azonnal megkapjuk. Bármilyen terméket inkább megvesszük azonnal akár egy kicsit drágábban, mint olcsóbban megrendeljük. Ilyenek vagyunk, legalábbis a többség, mindig mindent azonnal akar, nem tud várni.

Az újlakáspiacon a vevőknek várniuk kell és nem utolsó sorban hinni a beruházóban, hogy a még gazos, vagy teljesen üres/csupasz telken olyan házat épít, mint a látványterveken. Ha kimegyünk a helyszínre – már pedig menjünk ki – vagy el tudjuk ott képzelni a házat vagy nem.

Néha ezért a beruházók külön kis „bemutató termeket” nyitnak, ahol a vevők a valóságtól elzárva dönthetnek, írhatják alá a még nem létező lakásra az adásvételi szerződést. Mosoly, öröm, klimatizált tér, kávé, ásványvíz és persze marketingpornó. Az új lakások értékesítése ugyan azokra az érzékeinkre hat, mint minden más termék és szolgáltatás értékesítése. Életérzést akarnak nekünk eladni, nem lakást.

lakásvásárlás újlakáspiac marketing marketingpornó ksh építőipar
Nem a lakásépítésekre vár az építőipar!

Elnézve a KSH friss építőipari jelentését, a lakásépítések elvesznek a grafikonon. A megkötött új szerződések volumene 3,1%-kal kisebb volt az előző évinél, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 88,2%-kal emelkedett.

Hurrá, kiabálhatják néhányan, de csak ismételni tudjuk magunkat, hogy sosem a lakásépítések húzzák az építőipart.

A ló helyett a számár is elvén „ráfanyalodnak”, ha muszáj. Ez meg még inkább elgondolkodtathat minket, hogy biztos belevágjunk-e olyan lakás megvásárlásába, ami nem létezik és az építői sem „szívesen” építik majd meg.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szülők figyelmébe: 5 ok miért ne béreljünk vagy vásároljunk a belvárosban

lakásvásárlás egyetemistának lakásbérlés egyetemistának diáklakások budapest lakáspiac ingatlanműhely

A budapesti belvárosról elmondható, hogy nem igazán élhető, mégis a Budapestre költözők elsőszámú célpontja, ha vásárlásról vagy éppen bérlésről van szó. Ez kimondottan igaz a városba tanulni érkezőkre, akiknek a szülei a legjobbat szeretnék gyereküknek. A szülők piaci klisék és már több évtizedes sztereotípiák alapján keresik a legjobb lakást gyereküknek. Most nekik szeretnénk segíteni azzal, hogy a pénzükért jobb értéket kapjanak, mert a belvárost nekik már évek óta el kellene kerülni, de ha addig nem is tették meg, most már itt az ideje úgy beszélni a kérdésről, hogy azt mindenki megértse.

Miért nem az egyetem mellett kell lakni?

Több irányból közelítjük meg az erre adható választ, mert mint mindenben, gondolkodjunk itt is hosszú távon.

1. Élhető lakásban gondolkodjunk, amiben a gyerek jól érezheti magát, amiben felnőtté válhat,  amit otthonának érez, ami inspirálja a tanulmányait, segít olyan barátokat szereznie, és igazi párkapcsolatot élhet, amik együttesen később valóban segítik a karrierjét. Figyeljünk oda, hogy alacsony lég- és zajszennyezés legyen a környéken, csendes és nyugodt legyen, világos és vidám.

Ilyen lakás az egyetemek közvetlen közelében nagyon ritkán van. A régi „bérházak” ódon hangulata, sötét lakásai nem felelnek meg ezeknek a szempontoknak. Ha ki tudunk lépni ebből a régi beidegződésből Budapest teljesen más arcát ismerhetjük meg.

A legnagyobb baj a fejekben van ma is. Sok szülőnek Budapestről egyáltalán nem az jut eszébe, hogy ez egy élhető város, ami csak azért van, mert nem ismerik.

Ha ismernénk tudnák, hogy Budapest ezerarcú, egy „kis Magyarország”, ahol 23 kerültben találhatja meg mindenki a magának elérhető és elfogadható életfeltételeket.

2. A belváros és főleg az egyetemek környéke mesterségesen túlértékelt, ahol az árakban nem az életminőség van beárazva, hanem a lakások hasznosítási lehetősége.

Ha mi otthont keresünk a gyerekünknek, akkor a pénzünkért tényleg sokkal jobb életminőséget bérelhetünk vagy éppen vásárolhatunk a belvároson kívül.

3. Budapest egész területén kiváló a tömegközlekedés, nem csak metró mellett lehet élni.

Az egyik tévhit, hogy azért kell közel laknia a gyereknek az egyetemhez, hogy gyorsan beérjen az iskolába. Ez is csak azért van, mert nincsenek tisztába azzal, hogy Budapesten egyáltalán nem nagy ügy 1 órát utazni a városban csak azért, hogy oda jussunk otthonunkból ahová szeretnénk. Az utazás a budapesti élethez hozzátartozik. Nincs az a pici hegyi utcácska, vagy az az eldugott  pesti külvárosi ház, ahonnan max. 10 perc alatt ne találnánk egy buszmegállót, ami bevisz minket a belvárosba. És most direkt két extrém példát hoztunk, hogy elmondhassuk Budapestnek nincs olyan része, ahol ne lenne a belvárosba tömegközlekedési lehetőség.

Budapesten a tömegközlekedés teljesen mást jelent mint Magyarország más részein. Aki ezzel sincs tisztában, könnyen azt hiheti, hogy körülményes és nehézkes lehet a közlekedés annak a több mint másfél millió embernek, aki nem a belvárosban él Budapesten.

4. Biztonság! A belváros Budapest legveszélyesebb része, a legtöbb veszély ott leselkedik a gyerekünkre és bajba is ott kerülhet.

Budapest sajátosssága, hogy a veszély ott lapul, ahol a legkevésbé számítanánk rá. A belvárosban a bűnügyi statisztikák sokkal „színesebbek”. A szórakozóhelyeken, a főbb tömegközlekedési útvonalakon sokkal hamarabb érheti inzultus a gyerekünket, mint a bérleti díjakból vagy a lakásárakból erre következtetni lehetne. Sok aggódó szülő top három kérdése az eladó vagy a bérbeadó felé, hogy „biztonságos-e a környék”. A 8. kerületnek rossz híre van, úgy érkeznek a szülők is, hogy azt mondták, „csak a 8. kerületbe ne” – amiért az orvosi egyetemisták mindjárt azzal szembesülnek, hogy már az egyetemük rossz hírű kerületben van.

A 8. kerületben mégis kevesebb baj érheti a gyerekünket, mint az 5. vagy 6. kerületben. Budapest prostinegyede sem a 8. kerületben van, hanem az 5-ben, de ez annyira már nincs „reklámozva”.

A fiatal fiainkat rosszszáándékú úrak és hölgyek szólíthatják le vagy csábíthatják be olyan helyekre az 5. kerületben, amik máshol nagyon ritkán fordulhatnak elő a városban. Fiatal lányainkra is itt „vadásznak a szépfiúk és széplányok” és hamarabb kerülhetnek bajba este, mint a város más részein.

Mielőtt valaki azon gondolkodna, hogy nem misztifikáljuk-e túl a budapesti belváros veszélyeit, csak annyit tennénk hozzá, hogy Budapesten a turisták vonzzák a bajt. Ahol a legtöbb a turista, ott van a legtöbb veszély és rosszándékú ember is. A budapesti turizmus minden előnye és hátránya koncentrálódik a belvárosban, amiért erre nem csak a budapesti taxishiénák építették ki hálózatukat, hanem más „üzleti érdekek” is.

A turisták által ismert és gyakran látogatott útvonalakon (1. kerület a Várnegyed és Gellérthegy, az 5. kerület Váci utca környéke), ha vásárolunk vagy bérlünk minden szépet és jót el fognak mondani csak azt nem, hogy a budapesti alvilághoz ennél közelebb már nem is élhetnénk…

5. Budapesten nem csak a belvárosi ingatlannak van értéke. A várost nem ismerők számára a belváros a jolly joker, amiért az elmúlt években drasztikusan át is lett árazva, persze élhetőbb ettől még nem lett. Szülőként nem lakásba kell(ene) befektetünk, hanem a gyerekünkbe, aminek része (egyik eleme) lehet egy lakás is. Csak egyáltalán nem mindegy milyen budapesti lakásról beszélünk.

Azt is mondhatnánk, hogy az egyszerű ember egyszerűen is gondolkodik, ezt pedig a budapesti lakáspiac kegyetlenül ki is használja.

Budapesten igazán a belvároson kívül van élet

Ha Budapestre költözik a gyerek, akkor azzal segíthetünk neki gondos szülőként, hogy ha először is mi magunk megismerjük a várost, időt szánunk rá, hogy olyan kompromisszumot találjunk, amivel a gyerekünk jövőjét valójában segítjük és ezt ő is így gondolja. Akinek van jelenleg kerete egy belvárosi albérletre vagy saját lakásra, az könnyen találhat alternatívát a város nem ennyire fűtött és sokkal élhetőbb részeiben is. A gyerek pedig könnyen bejuthat az egyetemhez a város bármelyik pontjából, miközben valódi értelemben minőségi élhetet élhet, ahol szülőként is szívesen látogatjuk meg és kevésbé aggódhatunk azon, hogy „hogyan is tud élni „abban a koszos, büdös és zajos” városban.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Otthon = ösztönös biztonságkeresés

portfolio.hu OGResearch lakásbefektetés lakásvásárlás otthon biztonság ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel kapcsolatos múlt heti sorozatunk  akarva akaratlanul azt a kérdést készítette elő, hogy végülis saját lakásban tartani a megtakarításainkat mennyire jó ötlet pénzügyileg. Nálunk jelenleg megdönthetetlen status quo, hogy saját lakást tulajdonolni csak pénzügyi előnyökkel jár. Bár erre nem látunk nap mint nap pénzügyi számításokat, csak azért gondoljuk, hogy így van, mert nagyszüleink, szüleink, barátaink és ismerőseink is ezt állítják. Azt is mondhatnánk, hogy hitkérdést csinálunk ebből és mivel mindenki azt hiszi, hogy ez úgy jól van, akkor az így is van.

Viszont az elmúlt években ritkán, de látni grafikonokat, elemzéseket, amik a lakáspiac teljesítményét vizsgálják. A valóság sokszor köszönő viszonyban sincs azzal, amiben hiszünk. Pl. a szüleink és nagyszüleink lakáspiaci tapasztalatai legtöbbször fabatkát sem érnek. Nem akarunk tapintatlanok lenni, csak arra a tényre felhívni a figyelmet, hogy jelenleg 1998-tól vizsgálják a magyar lakáspiacot, mert az adatok olyan hiányosak, és minőségileg annyira használhatatlanok, hogy nincs lehetőség hosszabb idősorokra. Ez pedig 18 évet jelent, ha 2016-ot is beleszámoljuk.

portfolio.hu OGResearch lakásbefektetés lakásvásárlás otthon biztonság ingatlanműhely

A modern magyar lakáspiac, amiről beszélgethetünk, idén lesz felnőtt korú, de több generáció olyan magabiztosan tesz róla ténymegállapításokat, mint ha 100 éves múltra tekintene vissza.

A portfolio.hu  múlt héten megjelent - a témát boncolgató - cikkjében nem hangsúlyozza ezt annyira, mint amennyire mi most. De rávilágít több olyan fontos lakáspiaci eredményre, amit jobb ha tudunk, amikor saját lakást akarunk vásárolni. Az egyik az, hogy tévhitekkel ellentétben a lakás inkább rövid távon jó üzlet, nem hosszú távon. Hogy ki mikor vesz lakást a magyar lakáspiac kiszámíthatatlan ciklusaiban, nagyban befolyásolja majd a döntésének az eredményességét. A helyes kérdés az, hogy mikor vegyünk saját lakást és mikor nem Magyarországon? Idézet a cikkből:

portfolio.hu OGResearch lakásbefektetés lakásvásárlás otthon biztonság ingatlanműhely

A saját lakásunkat pedig ritkán vesszük pár évre. Befektetési szempontból a magyar lakáspiac elmúlt 17 évét elemezve azt kell mondani, hogy a felében nem érte meg egyáltalán saját lakást vásárolni pénzügyi szempontokból. Ezt mutatja az alábbi ábra a cikkből, amikor is 2004 és 2012 között nem volt túl jó ötlet abba a lakásba ölni a megtakarításainkat, amiben éltünk.

portfolio.hu OGResearch lakásbefektetés lakásvásárlás otthon biztonság ingatlanműhely

Ez azt jelenti, hogy a saját lakás megvásárlása veszteségekkel is járhat, amit elviselünk azért, mert a saját lakás a legtöbbünk számára nem üzlet, hanem a biztonságérzetünk egyik fontos alapja. Ezért pedig szinte bármit képesek vagyunk megadni, csak azért, hogy biztonságban érezzük magunkat. Viszont akkor a saját lakástulajdont már nem pénzügyi döntésnek kell tekinteni, hanem egy emberi ösztönnek.

Így oldanánk fel mi is azt a feszültséget, hogy lakásbefektetés és a saját lakásban élés között vannak fontos különbségek, amit számokkal hiába is magyarázunk, ha az érzelmeink irányítják a döntéseinket, az ösztöneink hajtanak minket a saját lakásban élés felé.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakhatás az egészséges életmód része

lakásvásárlás lakásbérlés albérlet lakáshitel lakhatás egészséges életmód ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel foglalkozó sorozatunkat  nem is zárhatnánk mással, mint az örökzöld klasszikussal, a törlesztőrészlet és bérleti díj csontig lerágott témájával.

Rendhagyóan mi nem számolgatni fogunk, csak egy szemléletet szeretnénk meghonosítani ebben a kérdésben. A lakhatásunk ugyanis ugyan olyan alapszükséglet, mint az evés, ivás vagy az alvás. Ahogy tehenet sem tartunk, mert szeretjük a tejtermékeket, vagy tyúkot, mert imádjuk a tojást és a húsát, úgy a lakást sem kell megvennünk, hogy lakjunk benne. A lakásbérlés nem más mint fogyasztás, a lakásvásárlás pedig tőkefelhalmozás (=befektetés). A birtoklási vágyunk már nem alapszükséglet, azt nagyon sok minden befolyásolja, de nálunk elsősorban inkább egy fajta társadalmi elvárás.

A lakásbérlés inkább alternatívája a szállodában élésnek, mint a lakásvásárlásnak. A körtét az almával mégis gyakran próbálják tévesen összehasonlítani.

A magyar narancs

A lakás megvásárlása 100% önerővel lezártnak tekinti ezt a kérdést. Miközben a saját lakás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma tud lenni, amellett, hogy a legértékesebb vagyonunk is egyben az ingatlan.

Elméletileg mindenki álmai lakásában él, csak tudjuk, hogy gyakorlatilag ez nincs így.

2015-ös Eurostat adatok szerint a lakásviszonyaink lesújtóak, zsúfolt és kicsi lakásokban élünk. Ez az ára a magas saját lakás aránynak, ami azt jelenti, hogy ma 100 emberből 89 él saját lakásban Magyarországon. Az is sokszor kimarad a számításból, hogy egy saját lakás megvásárlása a legtöbbünk számára óriási teher tud lenni. Minden tartalék kimerülhet, ami a lakás felújításának és berendezésének a minőségén fog csak igazán meglátszódni. A későbbiekben elmaradhatnak a karbantartások, a gyors elavulás költségeit nem akarjuk majd finanszírozni, mert mindig a saját lakás az utolsó, amire költenénk később.

Minden áron

friss házasok is komoly kockázatot vállalnak 60%-os válási arány miatt. Váláskor az egyik fél marad a lakásban, vagy el kell adniuk a lakást, mert egyikük sem akar már ott élni. A kényszer és feszültség miatt anyagi veszteségeket is el kell viselni néha, ami egy saját lakásnál, amit közösen vettek, újítottak fel és rendeztek be, nem kis összeg. Kiderülhet, hogy a lakásvásárlást nem szabad elkapkodni, mert ha az élet felülírja a számításainkat a lakástulajdon sok probléma forrása is lehet egyben. Nem csak a válás, de munkahelyváltás miatt is kiderülhet, hogy az addig elfogadható otthonunk már nem szolgálja az érdekeinket, gyorsan meg kellene tőle szabadulni. Eladni egy lakást viszont lehet sokkal több idő, mint amennyit rá tudunk szánni. A kapkodás árát végül kamatostól meg kell fizetnünk.

A jelenlegi társadalmi szterotípia, hogy minden áron, minél előbb saját lakásban kell élnünk nem biztos, hogy az érdekinket szolgálja. Érdemes lenne újragondolni ezt.

Bérlők, mint lakásfogyasztók

Egy kellemetlen szomszéd is pokollá teheti az addig meghitt otthonunkat. Iyenkor egy bérlő legrosszabb esetben a bérleti szerződés végén (ha határozott idejű), vagy felmondja a szerződés szerint és utána költözik máshová a felmondási idő leteltével (határozatlan idejű). A lakásbérlés előnyének elsősorban a rugalmasságát emlegetik, hogy a lakhatásunkat az életünkhöz igazítjuk és nem pedig fordítva. Hátrányának a bérbeadó kockázatát, amiért a lakásbérlés az emberek fejében egy kiszámíthatatlan életmód, nem lehet vele hosszú távra tervezni.

Arról ritkán esik szó, hogy a lakásbérlés nem a megtakarításaink felélését jelenti, hanem egy folyamatos megtakarítást (= anyagi biztonság), ami kiszámítható életstílust jelenthet egy jól megválasztott lakással és bérbeadójával.

Egészséges életmód szerves része a lakhatás

Le lehet élni normálisan egy életet bérelt lakásban? A válasz az, hogy a jelenlegi lakáspiac erre egyre inkább alkalmasabb, hiszen a bérbeadók is alkalmazkodank az új kihívásokhoz . Ha olyan lakást bérlünk ki, amit szívesen meg is vennénk, akkor azt inkább érezzük otthonunkat, mint az átmeneti szállásokat. A lakásbérlők jelentős része viszont sajnos az élhetetlenebb lakások piacán keresgél, mert ablakon kidobott pénznek érzik a lakásbérlésre költött minden forintot. Pedig, ha visszautalunk az alapgondolatra, hogy a lakhatás alapszükséglet, a lakásbérlés pedig fogyasztás, akkor az egészséges életmód szerves része az egészséges lakhatás fogalma is.

Az egészségünk megőrzése, a teljesítményünk, egyáltalán az egész életünk függhet attól, hogy hogyan és hol élünk. Ha erre sajnáljuk a pénzt, akár az életünket befolyásolhatjuk ezzel.

Bank: egyik kezével ad a másikkal elvesz

Ha lakásfogyasztók helyett inkább lakástulajdonosok szeretnénk lenni, de az önerőnk ehhez kevés, akkor kerül képbe a jó öreg bank. A képet csak az árnyalja, hogy a lakás igazi és minden értelemben valódi tulajdonosai a lakáshitel futamidejének végén leszünk. De ilyenkor mindig az a válasz, hogy inkább fizetek a banknak havi törlesztőrészletet, mint egy forintot is a kapzsi bérbeadónak. Hogy a bank vagy a bérbeadó a kapzsibb, azt döntse el mindenki maga. De ami még ennél is izgalmasabb kérdés az a hitel aránya a lakás vételárához képest. Minél magasabb ez %-osan, annál többet fizetünk ki a banknak a lakás várható piaci árnövekedéséből. Hogy mit jelent ez pontosabban? Csak azt, hogy a divatos hosszú futamidejű lakáshiteleknél (15+ év) könnyedén a tőke dupláját fizetjük vissza.

Egy lakás többe kerül, mint a vételára

Ha veszünk egy 30 milliós lakást 15 millió hitelből, ez azt is jelentheti, hogy a banknak 30 milliót fizetünk vissza, tehát a lakás nekünk 45 millióba kerül. Plusz amortoizáció = ráfordítások (felújítás, korszerűsítés, karbantartás, javítás), amit a lakásra kell költetnünk tulajdonosként, miközben minden elavul és egyben elértéktelenedik is idővel (=magyarul  a saját tulajdonnál is sok pénzt dobhatunk ki az ablakon)

A hitelből vásárlók ezért rosszabbul járnak, mint azok, akik bank nélkül tudnak vásárolni, hiszen a lakás várható árnövekedésének egy részét vagy akár teljes egészét a banknak adják.

A lakáshitel megdrágítja a lakásvásárlást hosszú távon, amit a lakáspiaci árak kompenzálhatnak, de sosem tudni, hogy mennyire. Lakásvásárlás előtt inkább töltsünk több időt a megtakarításaink gyarapításával, mint hogy idő előtt a bankba rohanjunk kölcsönért.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Keserű méz

lakáskölcsön lakáshitel kamatkockázat lakáspiac lakásvásárlás ingatlanműhely csok hitelképességAvagy a kamatkockázat antropológiája

A kölcsönfelvételek lehetőségéről ma egyre többet hallani újra, miközben nem is olyan régen még adósmentéstől volt hangos a média. Egy banknak, nem csak az adott pillanatban mérhető hitelképességet kellene vizsgálnia, hanem azt is, hogy az adós ezt a döntéseivel mennyire és milyen irányba képes befolyásolni. Közismert, hogy a kiszolgáltatottabb emberek kockázatvállalóbbak. Pl. aki teljesen önerőből fogyaszt (vásárol ingatlant) sokkal tudatosabb és kockázatkerülő (biztonsági játékos), mint az, aki a bank pénzét költi. Az élet iróniája, hogy pont az kockáztatja a legtöbbet, akinek a legnagyobb vesztenivalója van. Aki képzettsége, lakóhelye, érzelmi és szellemi intelligenciája miatt kockázatokat hordoz, azt ma még nem szűrik ki egy kölcsönigénylésnél. Pedig komoly szükség lenne a pszichológiai vizsgálatra és a munkahelyi, valamint életkörülmények hatástanulmányozására. Bonyolultnak tűnik, de koránt sem az ma már. Könnyedén beskatujázhatóak vagyunk, ha még különlegesnek és megismételhetetlennek, egyedinek is érezzük magunkat, sorsunkat. A jelenlegi banki bürokrácia – legyen szó akár a hitelközvetítő „árnyékbankrendszerről” is - feleslegesen pazarolja erőforrásait lényegtelen tűnő iratok beszerzésére. E helyett odafigyelhetne a kölcsönt igénylők valódi megismerésére és kockázatai feltérképezésére (kockázatértékelés = risk mapping)

Beszéljük meg

A magánszféránkat, az intim lelki világunkat nagyon féltjük már a legapróbb fenyegetéstől is. Miközben másoknak hazudni kifizetődő lehet, addig önmagunknak öngyilkosság. Az önismeretünk és az önképünk nem igazán attól függ, hogy mi mit gondolunk magunkról. Vannak azok a kivételes pillanatok, amikor igenis számításba kell venni, hogy egy erre specializálódott szakember milyennek ítél meg minket legjobb tudása szerint. Túlértékeljük az előnyeinket és lebecsüljük, vagy figyelmen kívül hagyjuk a hibáinkat. Attól az egyszerű gondolattól vezérelve, hogy senki sem egyforma és senki sem tökéletes. Ez persze csak egy közhely (egyszerű kifogás), mert hasonlóak vagyunk, típusokra kategorizálhatók. Valójában még sem különbözünk annyira, mint amennyire hiszünk ebben. A tökéletlenségünk is hasonlóan korlátozhat minket a sikereinkben, vagy lehet oka a kudarcainknak.

Az emberi tényező

Egy kölcsön visszafizetése viszont az eddig leírtaktól függ leginkább: az emberi tényezőtől. Ez a kockázati faktor nehezen beárazható. A kamatkockázat, csak a megelőlegezett fogyasztásunk ára. Az emberi tényező az a kockázat, amikor előre iszunk a medve bőrére és nem tudjuk majd visszafizetni a kölcsönt. A banknak az az üzlet, ha jó adósok vagyunk, nincs velünk probléma. Ettől függetlenül a hitelezés nem működik tökéletesen, a bank az emberi tényező nem veszi elég komolyan. Az emberi tényezőt, a fizetésképtelenség kockázatát elvileg a kamataink tartalmazzák, hallhatnánk, ha egy bank véleményét kérdeznénk. Elvileg, mert ez gyakorlatilag nem igaz. Senkit sem boldogít, amikor aláír egy kölcsönszerződést a jövőbe vetett hit optimista reményétől vezérelve, és utána évekkel később viszont már még sem tudja teljesíteni a szerződéses kötelezettségeit. A kamatkockázatok ismét csak elvileg azok a felárak, amik növelik a fizetésképtelenség lehetőségét, a magáncsődöt. Jól érzi mindenki, hogy ha növekednek a kockázatok, mert megváltozik a kamatkörnyezet - egyre drágább az előrehozott fogyasztás finanszírozása, nőnek a bankbetéti kamatok, ezzel együtt nőnek a hitelkamatok is, növekvő inflációs pálya mellett , így egyre többe kerül ugyan azt a fogyasztási szintet fenntartani, finanszírozni - a kiszolgáltatott adós egyik pillanatról a másikra kerülhet bajba. A bank pedig nem kezeli ezt a kockázatot, hanem ahogy nőnek az esélyei/valószínűsége, a pénzpiaci és makrogazdasági környezet minden terhével együtt az adós felelősségének tekinti. Ez nem kockázatkezelés, mert a kamatok és költségek növelésével nem kezelik a bajt, hanem ellenkezőleg, bajt okoznak. Manapság ez azért égető kérdés, mert minden jel arra mutat, hogy növekvő kamatokkal kell számolnunk az elkövetkező években, növekvő infláció mellett. Vékony jég amin járunk most. A kamataink mindig magasabbak az inflációnál. Jelenleg 0,9% a „mért” infláció - a trend növekvő, a Nemzet Gazdasági Minisztérium is 2% körüli inflációval számol 2016-ban - és 1,35% az alapkamat (még stagnál, de inflációs nyomás alatt van). Ilyen környezetben a bankok 6% körül jelzáloghiteleznek (ezért a kamatkockázat valós, számolni kell vele). A kamatkockázat még sincs elég határozottan kommunikálva, sem a bankok részéről, sem a médiában. Az árfolyamkockázatot egy életre megtanulhattuk, elhitetve, hogy a forint kölcsön nem is veszélyes. De ez tévedés, mert nincsen kockázatmentes banki kölcsön. A kamatkockázattal inkább előbb kellene megismerkednünk, mint utóbb. A havi törlesztőrészlet a növekvő kamatok miatt is kihúzhatja a lábunk alól a biztosnak hitt talajt. Ugyanis ilyenkor nem csak a törlesztőrészlet lesz magasabb általában, hanem minden más kiadásunk is megnövekszik, mert egyre drágábbá válhat a „megszokott” életünk. Miközben van az a szint, ami alatt már nem lehet spórolni. Ha a jövedelmünk ezt nem teszi lehetővé, akkor gyorsan csődbe fogunk menni.

lakáskölcsön lakáshitel kamatkockázat lakáspiac lakásvásárlás ingatlanműhely csok hitelképesség

A CSOK kölcsön is kockázatos

Az új családtámogatási rendszerben az állam ezt úgy próbálja kezelni, hogy a kamatkockázatot átvállalja azoktól a házasoktól, akik élnek a maximum 3%-os, kamattámogatott, 10 milliós kölcsönnel, akár 25 éves futamidővel is. Hogy a „túlfogyasztást” tovább fékezze, meghatározta, hogy 30 millió forintnál magasabb árú lakást nem vehetnek maguknak ezek az elvileg nagycsaládot tervező házaspárok (már arról szólnak a hírek, hogy ezt hamarosan módosítják). A piaci kamat ma inkább 6% körül van, ami már most egy 100%-os kamattámogatást jelent. Ha változni fognak a kamatok (25 év alatt bármi ma még elképzelhetetlen is megtörténhet), az adóst ez nem érinti, az államot viszont igen. Ez még egyelőre nem tudni milyen költségvetési terhet jelent majd nekünk adófizetőknek. Az állam egyik kezével ad, a másikkal elvesz, mint mindig, tehát ez sem „ingyen ebéd” senkinek, mert közösen fizetjük a számlát. De ez egy gesztus, egy lehetőség, amivel talán pont a kiszolgáltatottabb (=kockázatvállalóbb) emberek akarnak majd leginkább élni. Az biztos, hogy ennél kiszámíthatóbb módon kölcsönhöz nem juthatnának piaci körülmények között, és a 10 millió forint önerő is elérhetetlennek tűnhet sokuknak (vissza nem térítendő támogatás). Újra célkeresztbe kerül az emberi tényező, amiről már sokat beszéltünk. Ezt az állam sem tudja kezelni. Hiába nem lesz 3%-nál magasabb a kamat, ha maga az adós lehet önmaga ellensége, vagy a környezetének az áldozata is időközben. Tehát ez az állami támogatású kölcsön sem kockázatmentes, bármivel is hitegetnek majd minket a mentalisták a médián keresztül. Ezek sem „ingyen milliók”, ezek miatt is utcára kerülhet majd bárki, vagy veszítheti el a sajátnak hitt - de közben a bank tulajdonában lévő – otthonát. Vegyük komolyan a ránk leselkedő veszélyt és segítsünk magunkon. Ismerjük meg a kockázatainkat és döntsünk legjobb belátásunk szerint. A tévedésünk végzetes lehet egy életre.

Segíts magadon, különben isten sem segít

A kamattámogatott kölcsön maximum 15 millió forint lehet, de ekkor már nincs meg a 3% kamatlimit. Ilyenkor már az állam sem vállalja át a teljes kamatkockázatot, csak csökkenti a kamatterhet. Biztosan lesznek olyanok, akik ezzel a lehetőséggel is élni fognak - a magasabb kölcsön más/jobb adottságú lakást jelenthet – szembesülve a kamatkockázat dilemmájával. Minden ilyen család vagy jegyes inkább kérjen megbízható segítséget, mielőtt bármit is aláír a bankkal:

  • modellezék le a futamidő végéig, hogy mi az a kamatszint, aminél bajba kerülhetnének és azt is nézzék meg, hogy ennek mik a feltételei, lehetőségei (pl. mekkora infláció kell ehhez, milyen gazdasági növekedés, milyen MNB alapkamat): ne az induló törlesztőrészlet alapján döntsenek
  • ha a bank nem segít, akkor forduljanak pénzügyi szakemberhez, akár családi és baráti körön belül: az igazságot keressék, ne a biztonságot a szavaikban
  • legyenek tisztában azzal, hogy a válások aránya 60% Magyarországon, ami óriási kockázati tényező egy kölcsönfelvétel előtt (= könnyen válunk, főleg anyagi problémák miatt, de ez a bankot nem fogja érdekelni)

  • ne a lakásra gondoljanak, amit megvehetnek, hanem arra, hogy biztosan képesek-e a kölcsön feltételeit teljesíteni a futamidő végéig, mert a lakás csak akkor lesz az övék, ha a bankot ki tudják fizetni: a bank lakásában fognak lakni, nem a sajátjukban
  • ismét fordulhatnak szakemberhez, ahol kérhetnek pszichológiai vizsgálatot (stressz-tesztet), hogy mégis mik a személyes korlátaik, határaik, milyen kockázatot hordoz az életvitelük, a munkájuk, a környezet, amiben élnek
  • a környezet visszajelzései legalább annyira becsaphatnak mindenkit, mint a saját önhittsége: ismét az igazságra legyenek kíváncsiak, ne arra, amit hallani szeretnének
  • ne higgyék azt, hogy bármire képesek és bármit meg tudnak oldani, mert ez csak a filmekben van így, az élet sokkal igazságtalanabb
  • ha olyan információkat kapnak, amik azt mondják, hogy ne vegyenek fel lakáskölcsönt, mert az vállalhatatlanul kockázatos számukra, akkor senki ne is vegye fel csak azért, mert a bank még azt mondja, hogy hitelképesek

Nem az a fontos, hogy ki a hitelképes, hanem az, hogy ki mennyire „kockázatképes”. Tudnunk kell felelősséget vállalni nem csak a saját, hanem a bank pénzéért is. Mindenkinek érdemes megtanulni - aki kölcsönben gondolkodik - hogy a bank lehet felelőtlen, de mi nem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Újlakást vásárlók figyelmébe

lakásvásárlás lakáshitelezés ingatlanműhely újlakáspiac lakásprojekt

Egy új lakás megvásárlása koránt sem mentes a kockázatoktól. Olyan hasznos tanácsokat szeretnénk adni, amiket az előző újlakás boom idején már megtapasztalunk. Mivel az újlakáspiac is mindig a mennyiségről és nem a minőségről szólt, meggondolatlanul nem érdemes belevágni. Három típust különböztetünk meg.

  • 1. Tervező asztalról kínált még nem létező lakás
  • 2. Építés alatt álló lakást
  • 3. Szinte már elkészült vagy már teljesen befejezett lakást

Amikor egy építkezés még nem kezdődött meg, olyan látvány tervekkel dolgoznak a beruházók, amit a nyomdafesték csak elbír. Kozmetikázott környezet, különleges design, modern kert, high-tech belsőépítészet és lakberendezés. Egy teljesen elkészül ház értelemszerűen jobban kézzelfogható, a kockázatok jobban kezelhetőek, mint egy építés alatt álló esetében. Egy meg sem kezdett lakásprojekt pedig maga lehet a kockázatok tengere.

Ne marketing tervek alapján döntsünk!

Ezekre a tervekre tényleg igaz, hogy csak „afféle útmutatók”. Komolyan venni nem szabad őket. Inkább menjünk ki a tervezett területre, nézzük meg a telket, a szomszédos épületeket, az utcákat, a környezetet. A marketing tervekről minden zavaró tényező ki lesz kozmetikázva. Az egyik legnehezebb dolog minél előbb átlátni egy lakásprojektet és tudni azt, hogy mely elhelyezkedésű, alaprajzú (adottságú) lakás számunkra a legmegfelelőbb.

A társasház egészét megismerve döntsük el melyik a számukra ideális lakás

Tipikus hiba lehet a különböző listákból válogatás, ami emelet, méret, szobaszám, erkély méret megadásáról szól. Jobb esetben lesz hozzá egy alaprajz is esetleg, de akkor sem látni, hogy az pontos az emeleten belül hol is van, vagy az egész épületet nézve pontosan hová is esik. A fényviszonyok, zaj, adott esetben a kilátás is igen különböző lehet. Típus lakásokat építenek egy társasházban. Ez azt jelenti, hogy lesz néhány alaprajzú lakás, ami között válogathatunk, de ezek különböző módon lesznek szétszorva az emeletken. Lehetnek persze nagyon hasonló emeletek is, de nem feltétlenül kell elhinni addig, amíg ezt nem látjuk. Ez különösen akkor igazán izgalmas kérdés, amikor az épület bizonyos alakú teret fog közre (pl. U-alakú) és nem biztos, hogy éppen sarokban szeretnénk lakni. Arra is kell vigyázni, hogy lehetnek külön extra épületek is (szomszédos társasház, irodaház, másik telek), aminek a közelsége, látványa rossz hatással van a lakás értékére. Van még egy ritka probléma, ez olyan egyedi problémák, mint a garázslejáró, garázskapú, speciális épület (valamilyen központi klíma, központi fűtésrendszer), amik extra zajokkal és/vagy kellemetlenségekkel járhatnak.

Adásvételi szerződés ne marketing, hanem műszaki tervek alapján írjunk alá a lakás pontos alaprajzával!

Ha döntöttünk és az adásvételi szerződés a következő lépés, nagyon fontos, hogy körültekintően válasszuk ki a mellékleteket és ellenőrizzük a szöveget. A beruházó folyamatosan trükközik és a figyelmetlenségünkre játszik. Ne ő irányítson, hanem mi. Ha nem bízunk magunkban, a képességeinkben, akkor legyen saját ügyvédünk. Ne fogadjuk el a beruházó, lakásértékesítő „ingyenes” ügyvédi segítségét. A lakásvásárlás nagy felelősséggel jár. Ha tényleg úgy érezzük, hogy ez már túl sok nekünk, hogy minden részletre körültekintően figyeljünk, akkor ne legyünk túl büszkék ahhoz, hogy ezt bevalljuk és szakmai segítséget kérjünk olyantól, akinek a hozzáértésében és lojalitásában 100%-ig megbízunk.

Ne írjunk alá semmit addig, amíg nem győződtünk meg, vagy győztek meg minket (jó értelemben) arról, hogy minden rendben!

Az új építésű lakásoknál négy nagyon fontos kihagyhatatlan a szerződésből:

  • 1 .kötbér mértéke, ha nem tudják határidőre átadni a lakást
  • 2. lakás adottsága, ami nem térhet el jelentősen a műszaki tervektől (nettó és bruttó méret)
  • 3. szavatosság, garanciák vállalása a minőségi problémákra, azok javítására akár évekig
  • 4. a tulajdonjog bejegyzés, albetétesítés, társasházzá alakulás eladói kötelezettsége

Akinek eddig bármilyen kétsége volt, hogy az ügyvédi segítség csak ablakon kidobott pénz, az most már talán meggyőzte saját magát is, hogy ez egyedül nagyon kockázatos. Az adásvételi szerződések nyaktekert megszövegezése, a szövegértelmezés még a sokat gyakorlott szemeket és szellemet is próbára teszik. Vevőként viszont be kell biztosítani magunkat a beruházói kötelezettségekkel szemben. Ha nem vagyunk tisztában fogalmak, a jogi szabályozással, aki simán bevisznek majd minket a málnásba a szépen mosolygó, mindin segítőkész és kedves beruházók. Résen kell lennünk, hogy az általában fix fizetési ütemezés (amikor részletekben fizetjük ki a teljes vételárat, a lakás teljes elkészültéig) ne úgy nézzen ki, hogy a beruházó minden kockázat nélkül késhet, követhet el műszaki hibákat, végezhet silány munkát, nekünk még is mindent ki kelljen fizetnünk. Az is fontos, hogy egy új lakás gyakorlatilag nem létezik. Jogilag a teleken, osztatlan közös tulajdonostársak leszünk, amit egy úgy nevezet széljegyen jegyeznek be a földhivatalnál először. Ez nem egy szép látvány és nem is egy jó érzés, amikor szembesülünk vele, hogy nem lakást vettünk, hanem egy földdarabon lettünk tulajdonostársak. Az még inkább fájdalmas lehet, amikor látjuk, hogy a projektet hitelező banknak a jogai erősebbek mint a miénk. Ez egy elég jogbizonytalan helyzet – bárki bármit is mondjon – ezért nem mindegy, hogy kitől vásárolunk és mennyire tudunk benne megbízni a megköthető adásvételi szerződés alapján. A tipikus projektcéges lakásépítési konstrukciókkal pont ez a baj. Ha nincsenek társasházi referenciái (múltja), honnan higgyük el, hogy ő majd 3 évig garanciát vállal a minőségi problémákra és nem fog eltűnni addigra? További kérdés lehet, hogy képes-e albetétesíteni a lakásokat (?), ami azt jelenti, hogy minden lakás önálló helyrajzi számot kap. Addig ugyanis nincs lakásunk, amíg ez meg nem történik. De a társasház megalapítása is a beruházó feladata, amik körül azért akadnak botrányok. Ezek ugye már a végső lépések, amik csak és kizárólag költséget, terhet, időt jelentenek a beruházónak. Mondjuk úgy, hogy „elfáradhat” addigra és kevésbé lehet érdekelt abban, hogy minden a lehető leggyorsabban és legprofibban megtörténjen. Ebből aztán lehetnek olyan helyzetek, amikor néhány évig is eltarthat, amíg végül tényleg lesz egy saját lakásunk. Olyan apróságok, mint állandó lakcím és lakcím kártya igénylése is problémás lehet, mert nem lesz benne a címjegyzékben a társasház. Ha volt ott már előtte társasház, akkor meg idő, amíg lecserélik az új társasházra (több emelet, más ajtószám, stb.).

Minden út a bankba vezet

Végére hagytuk, mert minden beruházás mögött általában áll egy bank. Nem árt, ha találkozunk a bank képviselőjével, aki ismeri a projektet. Egyedül vagy jogi segítséggel, további részleteket tudhatunk meg a beruházóról, a lakásprojekt biztonságos hátteréről. Sokszor ugyanis nem közvetlenül a beruházó kapja tőlünk a vételár-részleteket, hanem egy elkülönített, zárolt számlára, amihez beruházónak nincs is hozzáférése. Vagyis nem árt megismerkedni azzal, akinek végülis fizetünk. A beruházó nem feltétlenül fogja ezt így kommunikálni. A hitelben gondolkodunk, akkor is a finanszírozó banknál érdemes először érdeklődni, mert lehetnek külön csak arra az adott projektre szabott hitelkonstrukciók.

A lakás utolsó vételár-részlete csak akkor legyen fizetési kötelezettség, amikor a lakás műszakilag kifogástalanul elkészült

Ezt legalább kétszer kell ellenőrizni. Először biztos, hogy egy hibalistát kell felvenni. Lehetnek üdítő kivételek, de ritkán fordul elő. Ha ismét nem tartjuk magunkat igazi hibakeresőnek, akkor kérjünk segítséget. A hibalista ugyanis nagyon fontos. Lehetnek sérült szaniterek, hideg- és melegburkolatok, hibás nyílászárók, ajtók, hiányos berendezések. Olyan szintig néha el kell menni, hogy van-e áram a vezetékekben (pl. kérjük azt, hogy minden hol legyen égő, ahol lámpának van hely), a konnektorokban ellenőrizni kell, hogy van-e bennük áram. A látszatra épülő építőipar sok furcsaságra képes, saját tapasztalatink alapján írunk le mindent. Láttunk már falból lógó (vak)vezetéket, a falba vésett, de kábelezés nélküli konnektorokat/csatlakozókat. Ha fontos számunkra a kábelszolgáltató (internet miatt pl.) akkor jobb ha előre tudjuk, hogy ki és mikor fog szolgáltatni a házban. Ilyen apróságokon bosszankodhatunk később. Ha megnevezik, akkor keressük meg minél előbb, hogy kiderítsük tényleg így van-e. Ha nem nevezik meg, akkor aggódhatunk. A mellébeszélés a lakásértékesítés elkerülhetetlen velejárója. Vegyük észre, ne hagyjuk magunkat becsapni!

Tovább

Lakásvásárláshoz kapcsolódó új illetékkedvezmény

Cserét pótló vétel

illeték lakásvásárlás illetékkedvezmény ingatlanadózás cserét_pótló_vételAdózás szempontjából nem vonható össze több ingatlan eladása, de vásárlás esetén az illeték vonatkozásában már igen. Adó nincs 5 évnél régebben vásárolt lakóház eladása esetén, de korábbi értékesítésnél is adókedvezmény vehető figyelembe: 2. évtől a különbözet 90 %-a, 3.évtől a 60 % -a, 4. évtől a 30 %-a mint adóalap adózik 16 %-kal.

A NAV a cserét pótló vétel jogintézményt újra értelmezte és a honlapján állást is foglalt a kérdésben, mivel 2015. január 1-től kiterjesztették az alkalmazását. Bár nálunk jellemzőbb, hogy először mindenki a saját lakóingatlanát értékesíti és utána vásárol újat, de az illetékkedvezmény szélesebb körű érvényesítése egyben piac-barátabb is.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter