lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely

...ne higgyünk vakon. Kételkedjünk. Bármiben is sántikálnak, legyünk okosabbak náluk. Ha vagyon, akkor befektetés. Ha befektetés, akkor ingatlan. De biztosan így van ez? Márciusban azt írtuk meg, talán először a lakáspiac történetében, hogy a befektetők hatása nem megalapozott. Akkor a bankbetétek változását viszonyítottuk a lakáspiaci forgalomhoz. A lakáspiac mérete annyira pici, hogy szinte összehasonlíthatatlan a bankbetétek mértékével:

1.  2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.

2. Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.

3. 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.

4. 2016-ban pedig úgy nőtt a lakáspiaci forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek.

A lakáspiac megnövekedett forgalmát, az alacsony betéti kamatokkal és a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni.

Áprilisban, a csendes többségről beszéltünk, akik megtakarítók Magyarországon. Újra odafigyeltünk a bankbetétekre:

Kiderült, hogy a bankbetétek állománya 2010-2016 között nőtt és csökkent is, de a végére markáns változás nem történt.

A Magyar Nemzeti Bank tegnap jelentette meg szokatlanul részletes és teljeskörű tanulmányát  Átfogó statisztika a háztartási megtakarításokról  címmel.  Egyre gazdagabbak vagyunk, foglalhatnánk össze. Viszont két grafikont kiemelnénk belőle, hogy a magunk módján értelmezzük őket. Ez megnyugtathat minket és sokat megtanulhatunk közben magunkról, hogy még is, milyen fából faragták Magyarországot.

Az első grafikon a lakáspiaci ciklusokat ábrázoltuk. Mutatja, hogy milyen fontos összefüggés van az ingatlanhitelek és a lakáspiaci folyamatok között.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az 5 éves lakáspiaci ciklusok a lakáshitelezés árnyékában

Tökéletes egyezés van az MNB grafikonja és a lakáspiaci ciklusokat ábrázoló grafikonunk között. Mindannyiunk felelőssége, hogy tisztában legyünk a lakáspiac ciklikusságával és az azokat befolyásoló tényezőkkel.  Például a "túlhitelezés" a lakáspiacon káros, amit jól mutat 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés. A következménye még ma is érezhető, de a mélypont 2009 és 2013 között volt.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az Ingatlanműhely grafikonja a lakáspiaci ciklusokról

A lakásbefektetők hatása a lakáspiaci ciklusokban nem látszik, miközben a lakásbefektetők elsősorban és szinte csak és kizárólag készpénzre vásárolnak.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
A saját tulajdonban élők aránya és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés

Ezért újabb lépést tehetünk afelé, hogy megkérdőjelezzük egyáltalán a szerepüket a lakáspiacon. Erre a következő grafikon ad lehetőséget. A lakásvagyon az ábra szerint 1995 és 2007 között nőtt, 2008 és 2010 között stagnált, 2011-től pedig folyamatosan csökken.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
2011 óta egyre kevesebben élnek sajáttulajdoban, ahogy a lakásvagyon aránya is azóta csökken

Most elővennénk egy másik táblázatot, amit a hitek és tévhitek témakörben vizsgáltunk a KSH 2016-os mikrocenzusa alapján. Rávilágít, hogy 2001 és 2011 között a saját tulajdonban élők aránya nőtt Magyarországon. Azóta viszont csökken.  A  saját tulajdonban élés és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés.

Ez azt is jelentheti egyben, hogy a saját részre vásárlóknak jóval nagyobb hatása van a lakáspiacra, mint a kompetitívnek hitt lakásbefeketőknek.

A lakáskiadásra vásárlók esetében a bérlők száma kell, hogy nőjön, ami egyébként országos szinten nőtt is.

Itt külön érdemes mefigyelni, hogy 2001 és 2011 között országosan csak 6 ezerrel több bérelt lakás lett, de Budapesten pont ennyivel  lett kevesebb.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten 2001 és 2011 között nem több, hanem kevesebb lett a bérlő

2011 óta mind országosan mind pedig Budapesten is több lett a bérlő. Itt megjegyeztük már, hogy 50%-ban a magánszemélyek vagyona az államhoz került a Nemzeti Eszközkezelőnek köszönhetően, akik a lakásukat visszabérelhetik az államtól.

A hitelkárosultak a 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés áldozatai. De úgy néz ki, hogy a lakásvagyon is áldozatul esett, amiért reálvagyonban a lakásállomány aránya 2011-től csökken Magyarországon.

Ha a lakásbefektetők aránya valóban olyan jelentős lenne 2014-től, az új lakáspiaci boom ciklus kezdetétől, akkor a lakásvagyon arányának inkább nőnie kellett volna a Magyar Nemzeti Bank friss elemzése szerint. De nem nőtt, hanem csökkent. Nem egészen érthető továbbra sem, hogy miért beszélnek még mindig olyan sokat a lakásbefektetőkről és lakásbefektetésekről 2017-ben is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely