Lakásbefektetés Budapesten

business lakáspiac lakáshirdetés lakóingatlan_befektetés lakóingatlan_hasznosítás lakóingatlan_hozamA befektetésnek is jó hirdetési szlogen bár igen népszerű, a valóságban minden ilyen lakás általában alkalmatlan rá. A hirdetők előszeretettel ezt az elhelyezkedéssel indokolják, hozzá téve, hogy nagyon gyorsan és könnyedén bérbeadható. Nem szabad elfeledkezni a bérlős lakásokról sem, amiket mint csiszolatlan gyémántokat hirdetnek. Lássunk is egy-egy ilyen példát, ami már sok bosszantó hirdetői szokásra felhívja a figyelmet, amivel jó előre érdemes tisztában lenni. Az év kezdetével sokan nagy lelkesedéssel fognak a hirdetések böngészésébe belekezdeni. A hirdetéseknek külön nyelvezete van, amivel jobb ha tisztában vagyunk, ezzel is időt spórolunk meg, mert nem végig olvasni kell, csak szavakat, kifejezéseket keresni benne, amiket nagyon gyakran tálcán kínálnak fel, nem kell fárasztani magunkat.

Minden mást jelent

A belváros az örök sláger, még akkor is, ha az egyik legveszélyesebb része a lakásbefektetésnek. Miért veszélyes? Egyszerűen azért, mert a belváros a szinonimája a lakásbefektetésnek, amit jobb ha tudunk, hogy nem igaz.

1. A belváros nem (mindig) jó befektetés. Sőt, inkább nagyon ritkán.

A befeketéseket megtérülésük alapján értékeljük és likviditásuk alapján. A belváros pedig ritkán kínálja a jó megtérülést, hiszen a lakások állandóan túlértékeltek. Főleg a drága, felső(ár)kategóriás lakások aknamezők. Még ma is igaz az, hogy inkább 4 db 25 milliós lakás, mint egy 100 milliós. A magas árú lakások likviditása is erősen kétséges tud lenni, az árnövekedési potenciáljuk sem feltétlenül követi a piaci trendet. A bérleti díjak pedig egy lakás árával sokkal ritkábban egyenesen arányosak, mint azt a hirdetők nekünk bevallanák. Erre jó példa kiszemelt lakás is. A bérleti díjról egy szó sincs benne. Nem olyan meglepő. A lakás árát nem valószínű, hogy igazolná. Úgy meg értelmét vesztené az egész belváros=jó befektetés séma. Majd hogy nem eladhatatlanná tenné a lakást, így azt szépen ki kell hagyni a hirdetésből. Most jöhetne a kérdés, hogy úgy is rá fog kérdezni az érdeklődő, akkor ki fog derülni, nem?

2. A lakáshirdetések első sorban nem arról szólnak, hogy hiteles és valós képet adjanak a lakásról, hanem hogy kapcsolatteremtésre csábítsák a gyanútlan vásárlót a félinformációk.

Ez egy olyan fontos alapinformáció hirdetéseket nézegetőknek, hogy talán sokkal több energiájuk lesz így már a sok fárasztó hirdetést úgy néz ki, ahogy azt kell. Egy speciális szemüvegen, ahol nem bosszankodunk, nem engedjük meg, hogy energiavámpírként elszívják az idegesítő hirdetők az energiáinkat. Semmi ilyesminek nem szabad teret engedi. Higgadtan, nyugodtan, olvasva a sorok között, nem foglalkozva azzal, hogy komplett idiótának néznek minket. Mi csak keresünk és kutatunk, odafigyelve a részletekre, helyén kezelve minden hirdetőt és hirdetést. Attól még semmi sem igaz, mert leírják, vagy elmondják.

business lakáspiac lakáshirdetés lakóingatlan_befektetés lakóingatlan_hasznosítás lakóingatlan_hozam3. Csak abban a lufiban bízz, amit te fújsz!

Ökölszabálynak is hívhatnánk és a lakásbefektetések piacán szinte jolly joker gondolat. Balu kaputány Disney rajzfilm karakter egyik epizódjában hallható ez a bölcs gondolat egész más élethelyzetben természetesen. De a jótanács összefoglalja mindazt, amit a hirdetések szövege és a tengernyi klisé mindig is jelentett. Olyan adathalmazt, ami téves, félrevezető, nem valós információkat tartalmaz. Becsapja a célszemélyt, a vevőt, aminek elsődleges célja az ingatlan gyorsabb eladása, annak a vevőnek, akit leginkább vakká tud ez tenni:

  • teljes körűen igényesen felújított: nem igényes és legalább 15 éves munka, már az a zöld gázóra sok mindent elárul a konyhában
  • rendkívül világos: észak-nyugati fekvés és az egész nap besüt a nap ellentmond egymásnak, de nézzen bármerre is, a hirdetési szövegek nagy része előre megírt, így csak egy picit kozmetikáznak rajta, még ha nem is fedi a valóságot, de legalább jól hangzik
  • a környék: látszik, hogy zajos és szinte mindent felsorolt, pedig nincs is a közelben (Duna és 4/6 villamos), miközben az egyik gyorsan másik utcában is hirdeti, hogy a zajos út annyira ne legyen nyilvánvaló (elég tipikus jelenség több utcában hirdetve látni ugyan azt)
  • házközponti fűtés és melegvíz: ez egyenlő azzal, hogy nagyon drága fix költséggel kell számolni télen nyáron, amit szeretnek elhallgatni, mert jelentős tétel, megzavarhatja az olvasót
  • (nagy)családoknak is jó: ez egy elég aljas hirdetői trükk, mint ha valaki már attól tisztességes/hiteles és becsületes, mert vallásosnak/hívőnek tartja magát. Miközben pont ugyan úgy megbocsáthatatlan és szánalmat ébresztő megközelítés, egy lakást csak azért túlárazni, mert családoknak is alkalmas. Ha már 2 szoba van benne, onnantól kezdve családoknak jó alapon, állandóan visszatérő jelenség lakáshirdetésekben. Ne bosszantsuk magunkat, ha ezt sértőnek és gorombának érezzük is.
  • fürdőszoba: az egyik hirdetésben van róla kép, nem is nevezi jacuzzisnak, mint a másik, amiben nincs (idejét múlt, nem igényes)
  • konyha: ebben a lakásban szinte nincs is, pedig az ár indokolná, de nagy valószínűséggel irodának használják, ezért a jelenlegi tulajdonosa spórolni akart, amit persze az eladásnál, már elfelejt levonni az árból

A fenti pontokban röviden összeszedtük, hogy mire érdemes figyelni egy hirdetésben minden esetben. Ha nincs kép a fürdőszobáról, konyháról, de dicsérik, azt mindig kezeljük fenntartásokkal, mert legtöbbször csak hazudnak. Ami szép, azt miért nem fényképezték le? Ha vannak képek, akkor érdemes figyelni minden részletre és összevetni a leírásokkal.

4. Viszont fontos, hogy ha tudunk, akkor keressük meg a hirdetés klónját és próbáljunk meg több információt, képet megszerezni a lakásról.

A választott példánk, most két hirdetést tartalmaz, de ha tovább keresnénk, más hirdetési oldalon, akkor ott lehet még többet találnák. Ha egy lakást érdekesnek tartunk, akkor arra szánjunk több időt, a többivel ne foglalkozzunk. De legalábbis jól osszuk be az időnket és ne menjen a mennyiség a minőség rovására.

5. Végül is, jobb esetben egyszerre csak egy lakást akarunk megvenni, ezért minden hirdetést nézzünk úgy, mint ha az a hirdetett lakás pont az lenne. Ha nem az, akkor azonnal menni kell tovább. Ha van benne fantázia, akkor ne sajnáljuk tőle a rá szánt időt.

A hirdetések eredményes szűréséről előadásokat lehetne tartani, mert ahány vásárlói szempont, annyi technika és trükk alkalmazható a gyorsabb siker érdekében. De a türelem minden esetben fontos elvárás lesz. Türelmesnek kell lennünk, mert ritkán találja meg valaki azt a lakást, amit keres már az első néhány napban, vagy akár egy hónapon belül. Komoly kihívás lehet mindenkinek, így készüljünk fel rá, mert egy felkészületlen vásárló nem csak sok időt fog elveszíteni, de talán még kedvét is szegheti a lakásbefektetések piacán.

Budapesten semmi sem arany, ami fénylik, mert az árazás a minőségtől független.

Tovább

Ázsiai boom a világ befektetési piacain

Az olvasóink bizonyára figyelik a trendeket. A tőkemozgások mindig sokmindent elárulnak. Pl. azt, hogy a lakóingatlanok után érdeklődik az üzleti tőke is. Évek óta egyre többet hallani a lakóingatlanok piacáról ilyen körökben. Felértékelődik-e vagy sem és klasszikus ingatlanbefektetési eszköz lesz-e belőle néhány éven belül, azt talán már most is látni. Sokak szerint 5 éven belül, az iroda, az üzlethelyiség és ipari ingatlanok mellett, a lakóingatlanok is komoly szerephez juthatnak. Egy biztos, az ázsiai tőkeáramlásban már most kimutatható részesedést ér el.

Hamarosan jön a lakásbérleti piacról az áttekintésünk. Megnézzük, hogy honan és hová jutott ez az alpiac Budapesten, mit jelent ma bérbeadni. De azt sem felejtjük el megnézni, hogy milyen bérleti díjakkal lehet ma számolnia azoknak, akik lakóingatlanban látják a jövőt. Azt már előre elárulhatjuk, hogy nem minden arany, ami fénylik. Többet ésszel mint pénzzel, aki jó döntést akar ma hozni Budapesten.

Addig is egy kis olvasnivaló a képhez.

Tovább

Kínálathiányos ingatlanpiac - Ár/Érték

ingatlan befektetés ingatlanpiac 2014 lakáspiac budapest_ingatlan lakóingatlan_befektetésNagyon érdekes az, hogy az ingatlanpiacra úgy tekintünk, ahol állandóan túlkínálat van. Ezzel a tévhittel szeretnénk most már mindenörökre leszámolni. Már foglalkoztunk a kérdéssel 2011 novemberében Vevők nehéz helyzetben és 2012 februárjában Az ár nem minden című írásainkban. Nem csak azért vesszük elő újra, mert a tavasznak köszönhetően alig telik el nap, hogy ne lehessen arról olvasni a széles nyilvánosságnak, hogy miért és mit érdemes most vásárolni, hanem azért is, mert az annyira várt felértékelődést (árnövekedést) is mindinkább előre vetítik a jövőbe látók. Azt is mondhatnánk, hogy előre isznak a medve bőrére, mert nagyon sok szempontra hivatkoznak, hogy milyen gazdasági okok vezethetnek az ingatlanpiac élénküléséhez, miközben a kínálatról egy szó sem esik. Hiába a növekvő fogyasztás, az egyre kedvezőbb finanszírozási lehetőségek, a lassan de már biztosan kézzel fogható óvatos optimizmus, a kínálat bővülése teljesen bizonytalan. Hiszen az elmúlt közel hat évben a kínálat egyre rosszabb irányt vett.

Az újlakáspiac szinte megszűnt, de mondjuk úgy inkább, hogy történelmi mélyponton van, ahonnan egyelőre semmi sem mozdítja ki. Annyira sötét az újlakáspiac helyzete, hogy csak tapogatózni lehetne abban a korom fekete vaksötétben. Így inkább nem is próbáljuk megjósolni, hogy hány év még, mire számotteveően és érezhetően újraéled az a piac, ami előtte a kínálatával vitalizálta az egész ingatlanpiacot. A használtlakások piaca első ránézésre úgy néz ki, mint ha csak azt akarnák eladni, amire senkinek sincs szüksége. Az árak pedig, hát…nem is tudom, még mindig túl magasnak tűnik a rengeteg kereletét nem találó lakáshoz képest. Így elérkeztünk egy fontos kérdéshez, hogy

valójában alacsonyak vagy magasak az árak ma?

Ma az ár/érték arányok nagyon torzak az egész piacon. Szinte értelmezhetetlenül minden mindenféle áron kapható teljesen hasraütés szerűen. Az életkörülmények, életminőség, az ingatlan korszerűsége vagy éppen elavultsága szinte észrevehetetlen az árakban. Nálunk sajnos túlértékelt helyalapú árazás van, függetlenül attól, hogy az ingatlan mennyire élhető vagy sem. Az elhelyezkedés természetesen fontos, de nem tud helyettesíteni mindent. Az ár/érték arányoknál az érték az, amit a pénzünkért kapunk.

Biztos jó befektetés most az ingatlan?

Egy befektetést nem az ára, hanem a megtérülése alapján szokás értékelni.…a kínálathiányos piacot ma sem a belső makrogazdasági körülmények és a finanszírozás sem tudják engergetizálni. Az erre épülő spekulációk idővel majd tévesnek bizonyulhatnak. Az ár alapú torz vevői magatartás hátráltatja a kínáltbővülést. Az állampapírpiaci boom pedig továbbra is elszívja a lehetséges minőségibb vevőket az ingatlanpiacról tovább késlelteve a trendfordulót az értékalapú szemlélet felé. Így kínálatbővülésre nem nagyon számíthatunk, de az ilyen hiányos kínálat mellett az árak további csökkenésére viszont igen. Ha egyre nehezebben is, de lehetőség lesz javuló ár/érték arány mellett ingatlanokat vásárolni bizonytalan megtérülés mellett. A megtérülés minden befektetés alfája és omegája. Amíg ebben nem történik jelentős előrelepés, addig az ingatlan mint befeketés továbbra is nehezen értékelhető marad. Az ingatlanpiac konszolidációja pedig megállíthatatlanul folytatódik, ami új alapokra kell, hogy helyezze a szereplők hozzáállását. Feltéve, ha változást szeretnének! Részletek itt!

Tovább

Bérlő szűrés és kiválasztás - Ne legyünk önmagunk ellenségei!

A tökéletes bérlő ideális esetben hozzáadott értéket képvisel, amitől az ingatlan nem csak pénzt termel és nem egyszerűen a fenntartási költségei átháríthatóak,  hanem még szép és élhető is marad. Azt mondja ilyen bérlő nincs. De létezik! Csak nehéz felismerni. Az ilyen bérlő ugyanis nem pénzkérdés, hanem a bérlő kiválasztás és szűrés egy összetett folyamatának eredménye lehet.

lakáskezelés bérlőközvetítés bérlő_szűrés bérlő_kiválasztás lakóingatlan_befektetés lakóingatlan_hasznosítás budapesti_albérlet_piac polgári_törvényköny ingatlanműhelyJó bérlőnek viszont nem könnyű lenni, mert a budapesti albérletpiac nem tiszteli a jó bérlőket. A bérlőben sem a bérbeadó sem pedig a bérlőknek elvileg segítséget nyújtó közvetítők, nem az embert látják , hanem csak a pénzt. A jó bérlő ma még nem érték, ami talán fontosabb lehetne a bérleti díjnál is. Hiába nyújthat biztonságot, hiába a hosszú távú kölcsönösen előnyös üzleti kapcsolat, amikor a bérbeadókat még mindig inkább rövid távú anyagi céljaik motiválnak. A hozzá nem értő és egoista ingatlantulajdonos ritkán vagy egyáltalán nem találkozik jó bérlővel. A jó bérlő felismeréséhez le kell cserélni azokat a szemüvegeket, amiket egy átlagos bérbeadó ma visel.

Az ingatlanszakma ma nem akarja és egyelőre úgy néz ki, hogy nem is tudja értékesítéstechnikailag külön választani egy lakás eladását a lakás bérbeadásától. Mind a két esetben az idő tényezőét tekintik minőségi mérőfoknak. 

A bérbeadás lényege és alapja, hogy mi mint bérbeadó legyünk meggyőzve és megyőződve arról, hogy a bérlő valójában azt az embert személyesíti meg, akiben meg tudunk bízni, akivel együtt tudunk működni és akinek elhisszük, hogy emberi és üzleti értékével, hozzájárulhat az ingatlanunk értékmegtartásához és értéknövekedéséhez. Ha megértjük és a mindennapi gondolkodásunk részévé tesszük ezt, akkor azonnal átlátjuk, hogy miért vallanak legtöbbször kudarcot az ingatlanpiaci klisék és sztereotípikák az albérletpiacon.Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter